ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2023:7191

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2023:7191 Rechtbank Limburg , 22-11-2023 / C/03/305445 / HA ZA 22-236 en C/03/310895 / HA ZA 22-484

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2023-11-22

Zaaknummer: C/03/305445 / HA ZA 22-236 en C/03/310895 / HA ZA 22-484

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2023:7191

---

Bijzondere overeenkomst. Koop en ruil. Koop onroerende zaak.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummers / rolnummers:  
       C/03/305445 / HA ZA 22-236 (hoofdzaak) 
       C/03/310895 / HA ZA 22-484 (vrijwaring) 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 november 2023 in de hoofdzaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     wonend te [woonplaats 1] , 
     2.	 [eiseres sub 2] , 
     wonend te [woonplaats 1] , 
     3.	 [eiser sub 3] , 
     
       wonend te [woonplaats 2] , 
       eisers in de hoofdzaak, 
       advocaat mr. C.L.C. O'Connor, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 3] , 
       2.	 [gedaagde sub 2] , 
       wonend te [woonplaats 4] , 
       gedaagden in de hoofdzaak, 
       advocaat mr. R.J. Kwaak, 
     
     
     
       
         en in de vrijwaringszaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 3] , 
       2.	 [gedaagde sub 2] , 
       wonend te [woonplaats 4] , 
       eisers in de vrijwaring, 
       advocaat mr. R.J. Kwaak, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in de vrijwaring]
         , h.o.d.n.  [handelsnaam] , 
       wonend te [woonplaats 5] , 
       gedaagde in de vrijwaring, 
       advocaat mr. N. van Baren-Elderman. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna tevens [eisers] , [gedaagden] en [gedaagde in de vrijwaring] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure in de hoofdzaak 
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           het vonnis in het incident ex artikel 843a Rv van 14 december 2022, 
         
         
           de akte overlegging aanvullende producties van [eisers] met producties 23 en 24, 
         
         
           de e-mail van [gedaagden] van 18 september 2023 met productie 3, 
         
         
           de e-mail van [gedaagden] van 25 september 2023 met productie 4, 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 29 september 2023, 
         
         
           de tijdens de mondelinge behandeling overgelegde productie 22 van [eisers] , 
         
         
           de spreekaantekeningen van [eisers] , 
         
         
           de spreekaantekeningen van [gedaagden] 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De procedure in de vrijwaringszaak 
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met producties 1 tot en met 6, 
         
         
           de conclusie van antwoord in vrijwaring van [gedaagde in de vrijwaring] met producties 1 tot en met 10, 
         
         
           het B8-formulier van [gedaagden] van 18 september 2023 met producties 7, 8 en 9, 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 29 september 2023, 
         
         
           de spreekaantekeningen van [gedaagden] met vermeerdering van eis, 
         
         
           de spreekaantekeningen van [gedaagde in de vrijwaring] . 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak  
     
       3.1. 
       
         Het college van burgemeester en wethouders van Kerkrade heeft bij besluit van  
         5 januari 2015, op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening Kerkrade 2014, een kamerverhuurvergunning met een looptijd van vijf jaar verleend, voor het gebruik van het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand) ten behoeve van kamersgewijze verhuur voor maximaal 9 personen / 9 kamers (productie 4, laatste bijlage, dagvaarding). In het besluit van 5 januari 2015 is vermeld dat bij het verlopen van de looptijd van vijf jaar de vergunning van rechtswege vervalt en dat na verloop van die vijf jaar een nieuwe aanvraag en toetsing dient plaats te vinden. Het pand was op dat moment eigendom van [gedaagden] 
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen zijn eind 2020 met elkaar in onderhandeling getreden over de mogelijke koop door [eisers] van het pand van [gedaagden] Alle contacten verliepen via de aankoopmakelaar van [eisers] , de heer [naam aankoopmakelaar] (hierna: de aankoopmakelaar) en [gedaagde in de vrijwaring] , de verkoopmakelaar van [gedaagden] 
       
     
     
       3.3. 
       
         Op 14 december 2020 hebben [gedaagde in de vrijwaring] en de aankoopmakelaar onder meer de volgende Whatsappberichten met elkaar gewisseld over het pand: 
         [ [gedaagde in de vrijwaring] ]  
         
           Klopt niet, 11 kamers, 9 verhuurd. ! 
         
       
       
       
       
         [de aankoopmakelaar]  
         
           Vergunning voor 9 maar zijn er 11? 
         
       
       
       
         [ [gedaagde in de vrijwaring] ]  
         
           Klopt, is op 11 kamers gebouwd. 9 vergunning, daar is de koopprijs mbt huurstroom ook op gebaseerd. 
         
       
       
       
         [de aankoopmakelaar]  
         
           Snap ik. Maar 2 kamers zijn niet vergund maar worden wel gekapitaliseerd. Is alleen geen zekere huurstroom voor de toekomst 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Op 16 december 2020 hebben [eiser sub 3] (eiser sub 3 in de hoofdzaak) en  de aankoopmakelaar het pand bezichtigd waarbij zij begeleid werden door [gedaagde in de vrijwaring] .  
       
     
     
       3.5. 
       
         Op 17 december 2020 om 15:57 uur heeft [gedaagde in de vrijwaring] een e-mail gestuurd naar de aankoopmakelaar met het onderwerp ‘Concept koopovereenkomst [adres] ’ en met de tekst: 
         
           (…) 
         
         
           Hierbij laat ik je de concept koopovereenkomst [adres] te [plaats] ter inzage toekomen. Ik verneem graag of deze akkoord is of dat jullie nog iets gewijzigd willen hebben. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Op 17 december 2020 om 16:03 uur heeft de aankoopmakelaar hierop een e-mail gestuurd naar [gedaagde in de vrijwaring] met de tekst: 
         
           (…) 
         
         
           Graag opnemen dat waarborgsommen worden verrekend. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Op 18 december 2020 om 09:14 uur heeft [gedaagde in de vrijwaring] een e-mail gestuurd naar de aankoopmakelaar met het onderwerp ‘Final koopovereenkomst [adres] ’ en met de tekst: 
         
           (…) 
         
         
           Hierbij de definitieve koopovereenkomst en ontvangstbevestiging [adres] te [plaats] . Vriendelijk verzoek deze ondertekend te retourneren zodat ik alles naar de notaris kan sturen.  
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Partijen hebben de koopovereenkomst omstreeks 18 december 2020 ondertekend. [gedaagden] hebben het pand op 31 december 2020 aan [eisers] geleverd. Op dat moment zaten er (kamer)huurders in het pand.  
       
     
     
       3.9. 
       In de koopovereenkomst zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen: (…) 
     
     
       5.1. 
       
         
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
         
         
           	(…) 
         
       
     
     
       5.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor kamerverhuur & bewoning. 
         
         (…) 
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 31 december 2020 onder 
         
         
           gestandhouding van de door verkoper aan koper aangeleverde lijst met 
         
         
           huurovereenkomsten welke door koper gestand worden gedaan. (...) 
           
         
       
     
     
       10.1. 
       
         
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht 
         
         
           dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze 
         
         
           overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige 
         
         
           deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een 
         
         
           schriftelijke verklaring aan de nalatige. 
         
       
     
     
       10.2. 
       
         
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande 
         
         
           ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare 
         
         
           tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder 
         
         
           rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 36.500,00 EURO verbeuren, 
         
         
           zegge ZESENDERTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO onverminderd het recht op 
         
         
           aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       De aankoopmakelaar heeft bij e-mail van 12 mei 2021 [gedaagde in de vrijwaring] - kort gezegd - gevraagd of hij wist dat de kamerverhuurvergunning was verlopen toen het pand werd verkocht. De heer [gedaagde in de vrijwaring] heeft die vraag bij e-mail van 12 mei 2021 beantwoord met “ nee ” (productie 5 dagvaarding).  
       
     
     
       3.11. 
       
        [eisers] hebben bij e-mail van 28 mei 2021 en brieven van 6 juli 2021 en  10 augustus 2021 [gedaagden] in de gelegenheid gesteld het pand terug te kopen voor de aankoopprijs plus gemaakte kosten (producties 6, 8 en 10 dagvaarding).  
       
     
     
       3.12. 
       
        [gedaagden] hebben op 4 oktober 2021, via hun advocaat, de advocaat van [eisers] laten weten dat zij de koopovereenkomst deugdelijk zijn nagekomen en dat zij niet akkoord gaan met - kort gezegd - (terug)levering van het pand (productie 11 dagvaarding). 
       
     
     
       3.13. 
       
         Op 21 december 2021 heeft de gemeente Kerkrade per brief het volgende bericht aan [eisers] (productie 14 dagvaarding): 
         
           Op grond van artikel 2:75 e.v. van de Algemene Plaatselijke Verordening gemeente Kerkrade 2021 (hierna: APV) is het verboden een kamerverhuurpand te exploiteren dan wel een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimten, tenzij de eigenaar van de woning ten tijde van de inwerkingtreding van de APV beschikte over een kamerverhuurvergunning. Wij hebben geconstateerd dat u niet over een kamerverhuurvergunning beschikt. De laatstelijk voor dat pand verleende vergunning is door de toenmalige eigenaar opgezegd in januari 2016. Indien er sprake is van kamerverhuur in uw pand, handelt u in strijd met de voornoemde bepalingen uit de APV. U kunt de APV terugvinden op www.overheid.nl alwaar deze is gepubliceerd.  
         
       
       
       
         
           Gelet op het vanaf 2020 in de APV en planologische regelgeving opgenomen algemeen verbod kan geen sprake meer zijn van het verlenen van een vergunning tot het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf in pand [adres]. Wij verzoeken u de nodige maatregelen te treffen om aan de overtreding van de APV een einde te maken. Bij gebreke hiervan waarschuwen wij u reeds voor mogelijke verdere bestuursrechtelijke maatregelen, waaronder een last onder dwangsom. 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       
        [eisers] hebben op 13 januari 2022 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (productie 15 dagvaarding), onder aanzegging van (terug)levering van het pand en terugbetaling van de betaalde koopsom door [gedaagden] 
       
     
     
       3.15. 
       
        [gedaagden] hebben bij e-mail van 17 januari 2022 betwist dat er grond bestaat voor ontbinding van de koopovereenkomst (productie 16 dagvaarding). 
       
     
     
       3.16. 
       
         Bij brief van 11 februari 2022 heeft de advocaat van [eisers] onder meer het volgende aan de advocaat van [gedaagden] bericht: 
         
           (…) 
         
         
           Gelet op artikel 10 van de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst, stel ik [gedaagden] hierbij volledigheidshalve uitdrukkelijk in gebreke. Ik sommeer [gedaagden] om uiterlijk  
           
           22 februari a.s. alsnog de koopovereenkomst na te komen, door een geldige omzettingsvergunning te overleggen voor de kamersgewijze verhuur van het pand in kwestie aan negen separate huurders. 
         
       
       
       
         
           Afgaande op onze eerdere correspondentie, verwacht ik dat [gedaagden] hieraan niet zullen (kunnen) voldoen. Alsdan verkeren [gedaagden] met ingang van 23 februari a.s. in verzuim. [eisers] zullen dan (voorzover nog noodzakelijk) de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden c.q. vernietigen en – voor zover mogelijk – aanspraak maken op de contractuele boete en vergoeding van de door hen geleden schade. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       
         Bij brief van 24 februari 2022 heeft de advocaat van [eisers] onder meer het volgende aan de advocaat van [gedaagden] bericht: 
         
           (…) 
         
         
           
            [gedaagden] hebben géén gehoor gegeven aan mijn sommatie van 11 februari jl. Zij verkeren sinds  
           
           23 februari jl. in verzuim. 
         
       
       
       
         
           Voor zover nog nodig, ontbind ik hierbij namens [eisers] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de [adres] te [plaats] . (…) 
         
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in de hoofdzaak 
     
       4.1. 
       
        [eisers] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] (indien mogelijk hoofdelijk) veroordelen: 
       
       
         
           primair  (op grond van art. 7:17 BW) en  subsidiair  (op grond van art. 7:15 BW): 
       
       i. i) om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van de door eisers betaalde koopprijs ad € 365.000,- en afname van het perceel plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats] , met kadastrale omschrijving [kadasternummer] , waaronder het verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat [gedaagden] niet naar behoren aan deze veroordeling voldoen en voorts onder de bepaling dat indien [gedaagden] nalaten hun medewerking te verlenen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagden] die nodig is om aan deze veroordeling te voldoen; 
       
         ii)	tot betaling aan [eisers] van de contractuele boete van € 36.500,- zoals opgenomen in artikel 10.2 van de koopovereenkomst; 
         iii) 	tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad € 10.201,15; 
         iv) 	tot betaling aan [eisers] van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
       
       
       
         
           meer subsidiair : 
       
       i. i) 	tot terugbetaling van de door eisers betaalde koopprijs ad € 365.000,- uit hoofde van onverschuldigde betaling en afname van het perceel plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats] , met kadastrale omschrijving [kadasternummer] ; 
       
         ii) 	tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad € 10.201,15; 
         iii) 	tot betaling aan [eisers] van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
         
           in alle gevallen:  
         
         tot betaling aan [eisers] van de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met rente. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagden] voeren verweer. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.  
       
     
   
   
     
       5 Het geschil in de vrijwaringszaak 
     
       5.1. 
       
         
          [gedaagden] vorderen na wijzing van eis bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. [gedaagde in de vrijwaring] te veroordelen om aan [gedaagden] te betalen, datgene waartoe [gedaagden] als gedaagden in de hoofdzaak jegens kopers mochten worden veroordeeld (onder andere bestaande uit de door kopers geleden schade van € 10.201,15 en de contractueel verbeurde boete van € 36.500,-) met inbegrip van de kostenveroordeling; 
         II. voor recht te verklaren dat [gedaagde in de vrijwaring] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst van opdracht; 
         III. [gedaagde in de vrijwaring] te veroordelen tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van  € 6.624,75 aan betaalde courtage en € 27.609,58 aan buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten van [gedaagden] ; 
         IV. [gedaagde in de vrijwaring] te veroordelen in de kosten van het geding in deze vrijwaring, te vermeerderen met - kort gezegd - de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
       
     
     
       5.2. 
       
        [gedaagde in de vrijwaring] voert verweer. 
       
     
     
       5.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.  
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling in de hoofdzaak 
     Rechtsvragen 
     
     
       6.1. 
       Partijen verschillen van mening of het pand dat [eisers] van [gedaagden] gekocht hebben aan de koopovereenkomst beantwoordt en of [eisers] gerechtigd waren over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van die overeenkomst. 
       
     
     
       6.2. 
       De rechtbank zal hieronder eerst beoordelen of het pand aan de overeenkomst beantwoordt.  
       
       
       
       
         
           Beantwoordt het pand aan de overeenkomst? 
         
       
       
       
         
           Standpunten partijen 
         
       
     
     
       6.3. 
       Volgens [eisers] voldoet het pand, dat zij als beleggingspand gekocht hebben, niet aan de overeenkomst. Na de levering is gebleken dat er geen omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning, hierna: de vergunning) is. [gedaagde in de vrijwaring] heeft namens [gedaagden] voor het sluiten van de koopovereenkomst medegedeeld dat het pand kamersgewijs is verhuurd aan negen separate huurders, dat voor deze verhuur een vergunning aanwezig is en dat de koopprijs is gebaseerd op de huurstroom uit deze negen verhuurde kamers. Gelet op die mededelingen van [gedaagde in de vrijwaring] en het in de koopovereenkomst omschreven gebruik van het pand als kamerverhuurpand, mochten [eisers] verwachten dat het pand op rechtmatige wijze werd verhuurd aan negen separate huurders.  
       
     
     
       6.4. 
       
        [gedaagden] hebben aangevoerd dat het pand aan de overeenkomst voldoet. [gedaagde in de vrijwaring] heeft hen verteld dat hij de vergunning vóór de ondertekening van de koopovereenkomst bij e-mail van 17 of 18 december 2020 aan [eisers] heeft toegezonden. Daaruit was kenbaar dat de vergunning op 5 januari 2020 was verlopen. [gedaagden] staan op grond van artikel 5.3, laatste zin, van de koopovereenkomst niet in voor de afwezigheid van gebreken die aan koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. In dit kader rustte op [eisers] de verplichting om te onderzoeken of de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: APV) van de gemeente Kerkrade kamerverhuur toestond en of verlenging van een reeds verleende vergunning nog mogelijk was. Dat onderzoek hebben [eisers] onvoldoende verricht. De vergunning zou bovendien, als gevolg van het feit dat de APV sinds 2020 kamerverhuur verbiedt, per definitie eindigen en niet (meer) verlengbaar zijn. Het ontbreken van een (geldige) vergunning op het moment van verkoop is dus niet het werkelijke probleem. Ten slotte staat niet vast dat [eisers] geen vergunning hadden gekregen indien zij een aanvraag daarvoor bij de gemeente hadden ingediend. Zo dient het verbod in de APV volgens [gedaagden] buiten toepassing te blijven (omdat het niet zorgvuldig is voorbereid, niet is onderbouwd en geen deugdelijke belangenafweging kent), is het verbod op kamerverhuur in strijd met de Dienstenrichtlijn en dus onverbindend, en is de APV vervallen als gevolg van een doorkruising met de per 1 juli 2023 in werking getreden Wet goed verhuurderschap.  
       
       
         
           Juridisch kader 
         
       
     
     
       6.5. 
       Artikel 7:17, eerste lid, BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De regels die de wet in artikel 7:17 BW geeft, zijn grotendeels van aanvullend recht. Bepalend voor de toepassing daarvan is daarom wat partijen - eventueel in aanvulling of in afwijking van het in dat wetsartikel bepaalde - zijn overeengekomen (zie aantekening 4 bij de Conclusie van de PG van de Hoge Raad in ECLI:NL:PHR:2007:BA7630). 
       
     
     
       6.6. 
       Partijen hebben in artikel 5 van de koopovereenkomst (‘Staat van de onroerende zaak, gebruik’) afspraken gemaakt over de conformiteit van het pand die afwijken van artikel 7:17 BW. De rechtbank verwijst naar de geciteerde tekst van artikel 5 in rov. 3.9. 
       
       
         
           Toetsing 
         
       
     
     
       6.7. 
       Uit het debat van partijen volgt dat de voormalige eigenaar van het pand, die het pand aan [gedaagden] heeft verkocht, de laatstelijk voor het pand verleende vergunning heeft opgezegd in januari 2016. De vergunning is vervolgens verlopen in januari 2020, zodat vanaf dat moment geen geldige vergunning ten behoeve van het pand meer aanwezig is.  
       
     
     
       6.8. 
       Vaststaat dus dat er voor het pand op het moment van de koopovereenkomst geen geldige vergunning voorhanden was. De rechtbank is van oordeel dat dit aangemerkt kan worden als een gebrek als bedoeld in artikel 5.1. van de koopovereenkomst. De vergunning is immers essentieel voor de exploitatie van het pand dat in de markt gezet is als beleggingspand. Op grond van artikel 5.1. van de koopovereenkomst komen gebreken in beginsel voor rekening van de kopers. Artikel 5.3. maakt daarop een uitzondering. De verkopers hebben gegarandeerd dat het pand bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis voor kamerverhuur & bewoning”. Doordat er geen vergunning is voor het pand, is een normaal gebruik van het pand niet mogelijk. 
       
     
     
       6.9. 
       Vervolgens moet, gelet op de laatste zin van artikel 5.3. beoordeeld worden of het gebrek aan de kopers kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagden] was het gebrek kenbaar als [eisers] onderzoek gedaan hadden. [eisers] stellen dat zij niet tot onderzoek gehouden waren, omdat zij mochten vertrouwen op de mededelingen van de verkoopmakelaar van [eisers] 
       
     
     
       6.10. 
       De rechtbank kan niet vaststellen dat [eisers] vóór ondertekening van de koopovereenkomst de vergunning per mail via [gedaagde in de vrijwaring] hebben ontvangen. [gedaagden] hebben dit weliswaar aangevoerd, maar [eisers] hebben dit gemotiveerd weersproken. Het bewijs van deze stelling van [gedaagden] kan in ieder geval niet uit de e-mails van [gedaagde in de vrijwaring] van  17 en 18 december 2020 (zie rov. 3.5 tot en met 3.7) worden afgeleid. Ander bewijs is niet aangevoerd. 
       
     
     
       6.11. 
       Vaststaat dat [gedaagde in de vrijwaring] (namens [gedaagden] ) aan de aankoopmakelaar op  14 december 2020 heeft medegedeeld dat er een vergunning was voor negen verhuurde kamers. De rechtbank verwijst naar de Whatsapp-correspondentie van die dag (zie rov. 3.3) waar [gedaagde in de vrijwaring] de vraag van de aankoopmakelaar (“Vergunning voor 9 maar zijn er 11?”) beantwoordt met: “Klopt, is op 11 kamers gebouwd. 9 vergunning, daar is de koopprijs mbt huurstroom ook op gebaseerd”. Dat [gedaagde in de vrijwaring] op dat moment niet wist dat de vergunning was verlopen, terwijl [gedaagden] dat wel wisten, komt voor risico van [gedaagden] die alle communicatie via [gedaagde in de vrijwaring] hebben laten verlopen. De rechtbank overweegt dat uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat - kort gezegd - de mededelingsplicht (van de verkoper) prevaleert boven de onderzoeksplicht (van de koper). Zo overwoog de Hoge Raad in de uitspraak van 16 december 2022 in rov. 3.1.5 (ECLI:NL:HR:2022:1870) dat “aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten”. De aankoopmakelaar mocht op grond van voornoemde mededeling van [gedaagde in de vrijwaring] verwachten dat het pand de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren, waaronder een geldige vergunning, en waarvan de aankoopmakelaar de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.  
       
     
     
       6.12. 
       Het beroep van [gedaagden] op de laatste zin van artikel 5.3 uit de koopovereenkomst gaat daarom niet op. Dat [eisers] over de vergunning hadden kunnen beschikken, als zij naar een extra bezichtiging zouden zijn gekomen, omdat [gedaagden] voornemens waren toen een documentatiemap met daarin de vergunning ter inzage te geven, is niet relevant. De extra bezichtiging heeft niet plaatsgevonden, dus de informatie is voor het sluiten van de koopovereenkomst niet verstrekt. Nu [eisers] mochten vertrouwen op de uitlatingen van [gedaagde in de vrijwaring] , kan aan hen evenmin worden tegengeworpen dat zij niet hebben onderzocht of de plaatselijke APV kamerverhuur toestond. Ook de door [gedaagden] opgeworpen verweren dat de APV buiten toepassing dient te blijven, dat het verbod op kamerverhuur onverbindend is vanwege de Dienstenrichtlijn en de APV is vervallen als gevolg van een doorkruising met de per 1 juli 2023 in werking getreden Wet goed verhuurderschap, zijn om dezelfde reden vergeefs naar voren gebracht.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       6.13. 
       Gelet op het voorgaande beantwoordt het pand, vanwege het ontbreken van een geldige vergunning, niet aan de koopovereenkomst. [gedaagden] zijn daarom tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis die voortvloeit uit de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Ontbinding  
         
       
       
     
     
       6.14. 
       De rechtbank zal vervolgens de vraag beantwoorden of [eisers] de koopovereenkomst vanwege die tekortkoming konden ontbinden. 
       
       
         
           Standpunten partijen 
         
       
     
     
       6.15. 
       
        [eisers] stellen dat zij daartoe gerechtigd waren, omdat zij [gedaagden] in gebreke gesteld hebben en [gedaagden] nadien in verzuim zijn geraakt.  
       
     
     
       6.16. 
       
        [gedaagden] hebben diverse argumenten aangevoerd waarom [eisers] volgens hen geen recht op ontbinding hebben. Zo betogen zij allereerst dat artikel 10 van de akte van levering [eisers] belet het recht op ontbinding ex artikel 10 van de koopovereenkomst te kunnen inroepen. Verder hebben [eisers] , gelet op artikel 4 lid 1 van de akte van levering, de beperkingen, die voortvloeien uit de APV en die meebrengen dat aan de exploitatie van het pand als kamerverhuurpand een einde komt, uitdrukkelijk aanvaard en die beperking geldt daarmee als medegedeeld. Ook is volgens [gedaagden] - onder verwijzing naar artikel 16.1 van de koopovereenkomst - de ontbindende voorwaarde wegens het ontbreken van een vergunning verlopen. Daarnaast verkeren [gedaagden] niet in verzuim. Verder hebben [eisers] geen belang bij ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de gemeente de exploitatie van het pand als kamerverhuurpand toestaat en [eisers] gewoon kunnen genieten van de inkomsten daarvan. Ten slotte geldt dat door de rol van [eisers] ten tijde van het verkoopproces ontbinding van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd is, enerzijds vanwege het stilzitten en niet verlangen van inzage in de omzettingsvergunning door de aankoopmakelaar en anderzijds door het handelen van Stokkink (eiser sub 1 in de hoofdzaak) waarbij deze zichzelf onder hoge druk een challenge had opgelegd om in vier maanden tijd twaalf panden aan te kopen.   
       
       
         
           Toetsing 
         
       
     
     
       6.17. 
       De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [gedaagden] op artikel 10 van de akte van levering faalt. Dit artikel, getiteld ‘Ontbindende voorwaarden uit onderliggende overeenkomsten’, bepaalt, voor zover van belang: “Geen van de ontbindende voorwaarden en/of rechten op ontbinding die zijn opgenomen in de Koopovereenkomst (…) die op de koop betrekking hebben, kan nu nog worden ingeroepen”. Niet gesteld of gebleken is dat partijen gesproken hebben over de inhoud van artikel 10 van de akte van levering en daarmee beoogd hebben artikel 10 van de koopovereenkomst, getiteld ‘Ingebrekestelling, ontbinding’, buitenspel te zetten. Een redelijke uitleg van dit artikel brengt mee dat het hier gaat om ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst, zoals een voorbehoud van financiering. Deze voorwaarden hebben betrekking op de geldigheid van de koopovereenkomst vóór de levering en kunnen dan ook geen betrekking hebben op eventuele gebreken (van het pand) ná de koopovereenkomst.  
       
     
     
       6.18. 
       Artikel 4 lid 1 van de akte van levering is naar het oordeel van de rechtbank niet van toepassing. In dit artikel wordt gesproken over een publiekrechtelijke beperking. Dat is niet hetzelfde als een (verlopen) vergunning.  
       
     
     
       6.19. 
       Het beroep van [gedaagden] op artikel 16.1. van de koopovereenkomst gaat niet op. Dit artikel bepaalt dat deze overeenkomst door koper kan worden ontbonden “indien uiterlijk op door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken”. De rechtbank is van oordeel dat deze bepaling niet voor de onderhavige situatie is geschreven. Immers, het pand was al verhuurd en betrokken, zodat er geen sprake is van het betrekken van het pand (van [eisers] ) ‘met de zijnen’.  
       
     
     
       6.20. 
       
         
          [eisers] konden dus een beroep doen op artikel 10 van de koopovereenkomst.  
         Dit artikel schrijft voor dat ontbinding slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling (zie rov. 3.9.). Naar het oordeel van de rechtbank is aan dat vereiste voldaan. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe. 
       
       
     
     
       6.21. 
       De brief van [eisers] van 11 februari 2022 (zie rov. 3.16) betreft een duidelijke ingebrekestelling gericht aan [gedaagden] Zij sommeren [gedaagden] om uiterlijk  22 februari 2022 de koopovereenkomst alsnog na te komen door een geldige vergunning te overleggen voor de kamersgewijze verhuur van het pand aan negen separate huurders. Het verweer van [gedaagden] dat het overleggen van een vergunning binnen een periode van elf dagen onmogelijk is, waardoor er geen ingebrekestellend effect van de brief uitgaat, gaat niet op. De ingebrekestelling van 11 februari 2022 moet gezien worden in het licht van de eerder gevoerde correspondentie tussen [eisers] en [gedaagden] [eisers] hebben eerder melding hebben gemaakt van het ontbreken van een geldige vergunning. De rechtbank wijst op de brief van [eisers] van 6 juli 2021 (productie 8 dagvaarding), waarin opgemerkt is dat [gedaagden] in verzuim verkeren, omdat zij uit een e-mail van [gedaagden] van 14 juni 2021 afleiden dat zij niet zullen nakomen. Ook zijn relevant de brief van [gedaagden] van 4 augustus 2021 (productie 9 dagvaarding), waarin [gedaagden] (alsnog) aanbieden om voor [eisers] een verlenging van de kamerverhuurvergunning aan te vragen, en de brief van [eisers] van 13 januari 2022 (productie 15 dagvaarding), waarin [eisers] melden dat verlenging van de (verlopen) vergunning niet mogelijk is gelet op de brief van de gemeente Kerkrade van 21 december 2021 (zie rov. 3.13.). Bij e-mailbericht van 17 januari 2022 is door [gedaagden] vervolgens gereageerd met de opmerking dat de brief van de gemeente geen afwijzing van een vergunningaanvraag is en dat er kennelijk door [eisers] geen aanvraag voor een vergunning is gedaan. Gelet op de eerder gevoerde correspondentie acht de rechtbank de nadien aan [gedaagden] uitgebrachte ingebrekestelling in de brief van 11 februari 2022 met een termijn van elf dagen niet te kort. In dit kader verwijst de rechtbank naar de uitspraak van de Hoge Raad van 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1581 (Fraanje/Alukon), waaruit onder meer volgt dat bij het oordeel over de redelijkheid van de lengte van de termijn die aan de schuldenaar voor nakoming wordt gegeven, de tijd dient te worden betrokken die de schuldenaar vóór de aanmaning heeft gehad om zich voor te bereiden alsmede eerdere gestelde termijnen en sommaties.  
       
     
     
       6.22. 
       
        [eisers] mochten de overeenkomst via de verklaring van 24 februari 2022  (zie rov. 3.17) buitengerechtelijk ontbinden, omdat [gedaagden] in ieder geval vanaf  23 februari 2022 - na ingebrekestelling én de reeds verstreken tijd - in verzuim verkeren.  
       
     
     
       6.23. 
       De rechtbank passeert het verweer dat [eisers] geen belang hebben bij ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de gemeente de exploitatie van het pand als kamerverhuurpand toestaat en [eisers] gewoon kunnen genieten van de inkomsten daarvan. De kamers in het pand worden verhuurd zonder kamerverhuurvergunning, terwijl die vergunning een cruciaal vereiste is voor een legale exploitatie van het pand. [eisers] lopen elk moment het risico dat de gemeente handhavend zal optreden.  
       
     
     
       6.24. 
       Ten slotte gaat de rechtbank in op het verweer van [gedaagden] dat ziet op de rol van [eisers] ten tijde van het verkoopproces. Op grond van artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dat is alleen anders als de  tekortkoming , gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming betreft het ontbreken van een geldige vergunning. De rol van [eisers] ten tijde van het verkoopproces is dus niet relevant. 
       
       
         
           Gevolgen van de ontbinding 
         
       
       
     
     
       6.25. 
       Nu vast is komen te staan dat [eisers] de koopovereenkomst buitengerechtelijk mochten ontbinden, zal de rechtbank alle primaire vorderingen van [eisers] hieronder beoordelen. 
       
       
         
           Vordering primair onder 1 (ongedaanmaking) 
         
       
     
     
       6.26. 
       Gezien alles wat hiervoor is overwogen, zal de vordering van [eisers] primair onder i), met de daarin opgenomen verbintenissen tot ongedaanmaking die voortvloeien uit de ontbinding van de overeenkomst, worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is bepaald. Gelet op het feit dat aan deze verbintenissen pas uitvoering kan worden gegeven door tussenkomst van een notaris zal de rechtbank de gevorderde termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis verlengen tot dertig dagen. Aan de gevorderde dwangsom, die qua hoogte niet door [gedaagden] is betwist, zal de rechtbank een maximum verbinden, zoals in het dictum is bepaald. De vordering tot indeplaatsstelling van dit vonnis zal worden toegewezen voor het geval [gedaagden] nadat de dertig dagen na betekening zijn verstreken en zij daarna (na veertig dagen) het maximum aan dwangsommen hebben verbeurd, nog steeds niet hebben meegewerkt aan de veroordeling onder i). 
       
       
         
           Vordering primair onder 2 (contractuele boete )  
       
     
     
       6.27. 
       Voor opeising van de boete van € 36.500,- is volgens artikel 10.2 van de overeenkomst vereist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming (zie rov. 3.9.).  De rechtbank is van oordeel dat de tekortkoming toerekenbaar is aan [gedaagden] Zij wisten immers dat de vergunning verlopen was, terwijl hun verkoopmakelaar aan [eisers] de uitlating gedaan heeft dat er een vergunning was voor het pand. Die uitlating komt voor risico van [gedaagden]  zijn daarom de contractuele boete van € 36.500,- verschuldigd aan [eisers] De vordering van [eisers] primair onder ii) zal dan ook worden toegewezen.  
       
       
         
           Vordering primair onder 3 (kosten koper en taxatiekosten) 
         
       
     
     
       6.28. 
       Artikel 10.2 van de koopovereenkomst bepaalt dat de partij die ontbindt naast de contractuele boete aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding. Op basis van dit artikel maken [eisers] aanspraak op vergoeding van kosten die zij als kopers gemaakt hebben (overdrachtsbelasting, diverse kosten die door de notaris in rekening zijn gebracht en taxatiekosten kort na de koop). 
       
     
     
       6.29. 
       
         Onder verwijzing naar de toelichting op de NVM-akte hebben [gedaagden] als verweer aangevoerd dat alleen aanspraak kan worden gemaakt op aanvullende schadevergoeding, voor zover de feitelijke schade meer bedraagt dan de boete. [eisers] 
         hebben niet betwist dat dit uit de toelichting op de NVM-akte afgeleid kan worden, zodat de rechtbank daarvan uit zal gaan. Nu niet betwist is dat de feitelijke schade lager is dan de hoogte van de boete, zal de rechtbank de door [eisers] primair onder iii) gevorderde schade van € 10.201,50 afwijzen.  
       
       
       
         
           Vordering primair onder 4 (ongerechtvaardigde verrijking) 
         
       
     
     
       6.30. 
       
        [eisers] hebben gesteld dat zij noodgedwongen spoedherstelwerkzaamheden aan het pand hebben moeten uitvoeren ten bedrage van € 31.413,69 omdat een deel van het plafond door lekkages en scheurvorming in de balken van de dakkapel naar beneden kwam. Zij vinden dat zij hierdoor verarmd zijn terwijl [gedaagden] verrijkt worden zodra zij het pand terug in eigendom verkrijgen. Op die grond vorderen [eisers] betaling door [gedaagden] van € 31.413,69. 
       
     
     
       6.31. 
       De rechtbank wijst deze vordering van [eisers] af. [gedaagden] hebben gewezen op artikel 5.13 van de koopovereenkomst. Uit dit artikel volgt - kort gezegd - dat verkoper koper niet kan informeren over eventuele eigenschappen, gebreken, noodzakelijke vervangingen en verbeteringen omdat verkoper het pand nooit bewoond heeft en deze daarom voor rekening en risico van koper komen. [eisers] hebben niet betwist dat de gevorderde kosten op grond van artikel 15.3 van de koopovereenkomst voor hun rekening komen. Van ongerechtvaardigde verrijking kan dan geen sprake zijn. De rechtbank zal de vordering primair onder iv) daarom afwijzen. 
       
       
       
         
           Proceskosten hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       6.32. 
       
        [gedaagden] zullen als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	127,43 
       - griffierecht	€	2.277,00 
       - salaris advocaat	€	6.826,00 (2,0 punten × tarief € 3.413,00) 
       - nakosten	 € 	173,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
       Totaal	€ 	9.403,43 
       
     
     
       6.33. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
         
           Vonnis uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       6.34. 
       
        [gedaagden] hebben verzocht om een veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Als uitvoering is gegeven aan de teruglevering van het pand is dat niet eenvoudig meer terug te draaien. Daarom moet eerst een eventueel hoger beroep worden afgewacht.  
       
     
     
       6.35. 
       Op grond van artikel 233 Rv kan de rechter, indien dit wordt gevorderd, verklaren dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn niettegenstaande daartegen aan te wenden rechtsmiddelen. Wanneer de gedaagde verweer voert tegen een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad, moet de rechter de beslissing motiveren. In die motivering moet de afweging van de belangen van partijen tot uitdrukking komen.  
       
     
     
       6.36. 
       Uitgangspunt is dat een veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Daarbij blijft de kans van slagen van het rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing. Het door [gedaagden] aangevoerde belang, dat uitgaat van een mogelijke uitkomst in hoger beroep, weegt dan ook minder zwaar dan het belang van [eisers] om de ontbinding van de koopovereenkomst te kunnen effectueren, waardoor zij weer de beschikking krijgen over de betaalde koopsom. De rechtbank zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.  
       
     
   
   
     
       7 De beoordeling in de vrijwaringszaak 
     Rechtsvraag 
     
     
       7.1. 
       Gelet op de uitkomst van de hoofdzaak zal in de vrijwaringszaak beoordeeld moeten worden of de vorderingen tot betaling waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak veroordeeld worden jegens [eisers] , doorgeschoven kunnen worden naar [gedaagde in de vrijwaring] . 
       
     
     
       7.2. 
       De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde in de vrijwaring] op grond van een overeenkomst van opdracht als verkoopmakelaar van [gedaagden] is opgetreden bij de verkoop van het pand van [gedaagden] aan [eisers] 
       
     
     
       7.3. 
       Partijen verschillen van mening of [gedaagde in de vrijwaring] als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar is opgetreden en hij aansprakelijk is voor schade die [gedaagden] leiden omdat [eisers] de koopovereenkomst op goede grond hebben ontbonden.  
       
     
     
       7.4. 
       Voordat de rechtbank hierover zal oordelen, wordt eerst stilgestaan bij het verweer van [gedaagde in de vrijwaring] dat hij niet aansprakelijk is voor de schade, ook als hij fout gehandeld zou hebben, omdat aansprakelijkheid op grond van zijn algemene voorwaarden is uitgesloten. 
       
       
         
           Algemene voorwaarden 
         
       
       
     
     
       7.5. 
       Volgens [gedaagde in de vrijwaring] zijn op de overeenkomst van opdracht zijn algemene voorwaarden, met daarin een uitsluiting voor aansprakelijkheid voor schade, van toepassing, omdat partijen in het verleden ook op basis van die voorwaarden zaken gedaan hebben.  
       
     
     
       7.6. 
       
        [gedaagden] ontkennen dat zij in december 2020 een opdrachtbevestiging of algemene voorwaarden van [gedaagde in de vrijwaring] hebben ontvangen. Pas per e-mail van 21 februari 2022 hebben zij van [gedaagde in de vrijwaring] een geantidateerde opdrachtbevestiging ontvangen die zij niet hebben getekend. Er is volgens [gedaagden] bovendien geen sprake van een bestendige relatie, want de door [gedaagde in de vrijwaring] aangedragen bewijzen dateren van ná de opdracht tot verkoop van het pand.  
       
     
     
       7.7. 
       De rechtbank stelt vast dat er geen door beide partijen getekende overeenkomst van opdracht bestaat waarin een verwijzing naar de algemene voorwaarden van [gedaagde in de vrijwaring] is opgenomen. [gedaagde in de vrijwaring] heeft verder niet weersproken dat de algemene voorwaarden voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst van opdracht niet ter hand zijn gesteld, zodat de rechtbank daarvan uitgaat. Dat partijen in het verleden, vóór de bewuste overeenkomst van opdracht, andere overeenkomsten hebben gesloten waarop de algemene voorwaarden van toepassing waren, is op basis van de door [gedaagde in de vrijwaring] verstrekte bescheiden niet gebleken. Al die bescheiden dateren immers van na het sluiten van de overeenkomst van opdracht. De slotsom is dat de algemene voorwaarden van [gedaagde in de vrijwaring] niet van toepassing zijn op de overeenkomst van opdracht die onderwerp is van deze procedure en hem dus geen beroep toekomt op een uitsluiting van aansprakelijkheid in die voorwaarden. 
       
     
     
       7.8. 
       De rechtbank komt nu toe aan de beantwoording van de vraag of [gedaagde in de vrijwaring] al dan niet gehandeld heeft als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar. 
       
       
         
           Redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar 
         
       
       
       
         
           Standpunten partijen 
         
       
     
     
       7.9. 
       
        [gedaagden] vinden dat dit niet het geval is. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mag worden verwacht dat hij bij de begeleiding van de verkoop van een beleggingspand de hem bekende relevante informatie mededeelt en verstrekt aan de kopers en alleen die informatie verschaft waarvan hij zelf heeft vastgesteld dat deze juist is. [gedaagden] hebben [gedaagde in de vrijwaring] telefonisch medegedeeld dat de vergunning verlopen was. Zij hebben deze vergunning op verzoek van [gedaagde in de vrijwaring] aan hem gemaild. Kennelijk heeft [gedaagde in de vrijwaring] de vergunning niet gelezen en niet gecontroleerd op geldigheid, terwijl dat wel van hem verwacht mag worden. Daarom is [gedaagde in de vrijwaring] tekortgeschoten in het uitvoeren van de door [gedaagden] aan hem gegeven opdracht.  
       
     
     
       7.10. 
       
        [gedaagde in de vrijwaring] heeft betwist dat hij is tekortgeschoten in de uitvoering van overeenkomst. De vergunning heeft hij vóór de verkoop aan [eisers] doen toekomen. Dat de vergunning was verlopen, wist hij niet. Hij ontkent dat [gedaagden] hem dat vooraf telefonisch hebben medegedeeld. [gedaagde in de vrijwaring] heeft de van [gedaagden] ontvangen informatie en documenten betreffende het pand op 17 december 2020 per e-mail van 15.57 uur aan de aankoopmakelaar doorgestuurd. De snelheid waarmee de koop tot stand moest worden gebracht, gezien het belang dat [eisers] daarbij hadden, maakte dat [gedaagde in de vrijwaring] van de inhoud van de van [gedaagden] ontvangen documenten niet uitvoerig kennis heeft genomen. Dat had ook niet van hem gevergd mogen worden.  
       
       
         
           Toetsing 
         
       
     
     
       7.11. 
       Uit de toelichting van partijen is gebleken dat [gedaagde in de vrijwaring] de vergunning bij [gedaagden] heeft opgevraagd. [gedaagde in de vrijwaring] heeft het belang van de vergunning dus onderkend. [gedaagde in de vrijwaring] heeft erkend dat hij de vergunning heeft ontvangen. Hij stelt dat hij de vergunning heeft doorgestuurd naar de aankoopmakelaar van [eisers] Op basis van de overgelegde stukken kan de rechtbank dat niet vaststellen. Vaststaat wel dat [gedaagde in de vrijwaring] de ontvangen vergunning niet inhoudelijk heeft bekeken. Had hij dat wel gedaan, dan had hij kunnen constateren dat de vergunning was verlopen. Dat is cruciale informatie die aan [eisers] gemeld had moeten worden. Daarom had van [gedaagde in de vrijwaring] gevergd kunnen worden dat hij de vergunning had gecontroleerd op geldigheid, ondanks de snelheid van het verkoopproces. Op dit punt heeft [gedaagde in de vrijwaring] dus niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar gehandeld. De discussie of [gedaagden] [gedaagde in de vrijwaring] van tevoren telefonisch hebben medegedeeld dat de vergunning was verlopen, kan daarmee onbeoordeeld blijven.  
       
     
     
       7.12. 
       Conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde in de vrijwaring] is tekortgeschoten jegens [gedaagden] in de nakoming van zijn zorgplicht die voortvloeit uit de overeenkomst van opdracht.  
       
     
     
       7.13. 
       Het causaal verband tussen de fout van [gedaagde in de vrijwaring] en de geleden schade staat vast. Het ontbreken van een geldige vergunning was cruciale informatie voor de te nemen koopbeslissing van het pand als beleggings- en kamerverhuurpand. Aannemelijk is dat [eisers] een andere keuze hadden gemaakt als zij op de hoogte waren geweest van het feit dat de vergunning verlopen was.  
       
     
     
       7.14. 
       
        [gedaagde in de vrijwaring] heeft een beroep gedaan op eigen schuld van [gedaagden] voor het geval zij niet alle verweermiddelen in de hoofdzaak aanvoeren. Dit beroep op eigen schuld faalt. In de hoofdzaak hebben [gedaagden] uitgebreid verweer gevoerd. 
       
       
         
           Vordering onder II (verklaring voor recht)  
         
       
     
     
       7.15. 
       De onder II gevorderde verklaring voor recht zal gelet op wat hiervoor is overwogen, worden toegewezen.  
       
       
         
           Vordering onder I (schade) 
         
       
     
     
       7.16. 
       
        [gedaagde in de vrijwaring] is aansprakelijk voor de door [gedaagden] geleden schade. Gezien de uitkomst van de hoofdzaak, kan deze vordering alleen betrekking hebben op de toegewezen contractuele boete van € 36.500,- en op de door [gedaagden] te betalen forfaitaire proceskosten van [eisers] De vordering van [gedaagden] onder I zal ten aanzien van deze posten worden toegewezen.  
       
       
         
           Vordering onder III (courtage) 
         
       
     
     
       7.17. 
       Vanwege de tekortkoming van [gedaagde in de vrijwaring] hebben [gedaagden] de overeenkomst van opdracht met [gedaagde in de vrijwaring] buitengerechtelijk ontbonden. Zij vorderen terugbetaling van de door hen betaalde courtage van € 6.624,75. Het verweer van [gedaagde in de vrijwaring] dat ontbinding niet mogelijk is omdat van verzuim niet is gebleken, slaagt niet. Gezien de aard van de tekortkoming van [gedaagde in de vrijwaring] kan deze niet meer hersteld worden. Omdat nakoming blijvend onmogelijk is, is voor ontbinding verzuim niet vereist. Door de buitengerechtelijke ontbinding door [gedaagden] ontstaan verbintenissen tot ongedaanmaking. Dat betekent dat [gedaagden] terugbetaling van de courtage kunnen vorderen. De inspanning van [gedaagde in de vrijwaring] heeft voor hen geen waarde gehad. De vordering onder III, voor zover die ziet op de courtage, zal worden toegewezen.  
       
       
         
           Vordering onder III (buitengerechtelijke kosten in de eerder gevoerde kortgedingprocedure en gerechtelijke kosten in de hoofdzaak) 
         
       
     
     
       7.18. 
       
        [gedaagden] hebben verder aanspraak gemaakt op vergoeding van de door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten in de eerder gevoerde kortgedingprocedure alsmede de gerechtelijke kosten die zij al hebben gemaakt en nog zullen maken in de hoofdzaak. Deze kosten hebben [gedaagden] onder verwijzing naar overgelegde facturen (productie 6 dagvaarding) en na eisvermeerdering (een bedrag van € 5.276,21 op grond van aanvullende facturen; productie 9) begroot op een bedrag van in totaal € 27.609,58. Tegen deze eisvermeerdering als zodanig heeft [gedaagde in de vrijwaring] geen formeel verweer gevoerd, zodat de rechtbank recht zal doen op basis van de gewijzigde eis.  
       
     
     
       7.19. 
       Het verweer van [gedaagde in de vrijwaring] tegen vergoeding van kosten die zien op de kortgedingprocedure slaagt. [gedaagden] hebben een forfaitaire vergoeding voor de gemaakte proceskosten in de kortgedingprocedure gekregen. Die kunnen niet nogmaals gevorderd worden, terwijl [gedaagden] niet hebben gespecificeerd welke kosten zij (daarbovenop) in die procedure hebben gemaakt die niet gedekt zijn door de forfaitaire vergoeding. De facturen onder productie 6 van de dagvaarding geven daarover geen uitsluitsel, terwijl het niet aan de rechtbank is om dit te becijferen. Deze kosten zijn dan ook niet toewijsbaar. 
       
     
     
       7.20. 
       
         Door de fout van [gedaagde in de vrijwaring] zijn [gedaagden] in de hoofdzaak betrokken door [eisers] . De proceskosten die in de hoofdzaak door [gedaagden] zelf zijn gemaakt, moeten daarom door [gedaagde in de vrijwaring] als gevolgschade worden vergoed. Het verweer van [gedaagde in de vrijwaring] dat [gedaagden] geen aanspraak kunnen maken op de werkelijk gemaakte kosten, maar hooguit op een vergoeding op grond van het forfaitair liquidatietarief, gaat niet op. De forfaitaire vergoeding ziet op proceskosten en niet op geleden schade, waarvan in dit geval sprake is. 
         Uit de onder productie 6 van de dagvaarding overgelegde facturen kan de rechtbank niet eenvoudig opmaken welke kosten [gedaagden] in de hoofdzaak hebben gemaakt. [gedaagden] hebben immers niet uitgesplitst welke kosten waarvoor (kortgedingprocedure, hoofdzaak of vrijwaringszaak) zijn gemaakt. Het is niet aan de rechtbank om dit te becijferen. Wel blijkt uit de facturen dat [gedaagden] het griffierecht van € 2.277,- in de hoofdzaak hebben voldaan, zodat dit bedrag voor vergoeding in aanmerking komt. 
         In de onder productie 9 overgelegde aanvullende facturen hebben [gedaagden] wel gespecificeerd – door met rood door te halen de kosten die [gedaagden] in de vrijwaringszaak tegen [gedaagde in de vrijwaring] hebben gemaakt – welke kosten zij in de hoofdzaak (aanvullend) hebben gemaakt. Het in dit kader gevorderde bedrag van € 5.276,21 (de eisvermeerdering, zie rov. 7.18), waarvan de hoogte niet door [gedaagde in de vrijwaring] is betwist, komt dan ook voor vergoeding in aanmerking. 
         De vordering onder III, voor zover die ziet op de door [gedaagden] gemaakte gerechtelijke kosten in de hoofdzaak, zal daarom tot een bedrag van (€ 2.277 + € 5.276,21 =) € 7.553,21 worden toegewezen.  
       
       
       
         
           Proceskosten vrijwaringszaak  
         
       
       
     
     
       7.21. 
       
        [gedaagde in de vrijwaring] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de vrijwaringszaak worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	   133,39 
       - salaris advocaat	€	2.366,00 (2,0 punten × tarief € 1.183,00) 
       - nakosten	 €	   173,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
       Totaal		€ 	2.672,39 
       
     
     
       7.22. 
       De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.  
       
     
   
   
     
       8 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
       8.1. 
       veroordeelt [gedaagden] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van de door [eisers] betaalde koopprijs ad € 365.000,- en afname van het perceel plaatselijk bekend als de [adres] te [plaats] , met kadastrale omschrijving [kadasternummer] , waaronder het verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen,  
       
     
     
       8.2. 
       bepaalt dat [gedaagden] een dwangsom verbeuren van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat [gedaagden] niet aan de veroordeling onder 8.1 voldoen, met een maximum van  € 400.000,-,  
       
     
     
       8.3. 
       bepaalt dat, indien [gedaagden] binnen zeventig dagen na betekening van dit vonnis nalaten hun medewerking te verlenen aan de veroordeling onder 8.1, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagden] die nodig is om aan de veroordeling onder 8.1 te voldoen,  
       
     
     
       8.4. 
       veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van de contractuele boete van  € 36.500,- zoals opgenomen in artikel 10.2 van de koopovereenkomst, 
       
     
     
       8.5. 
       veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 9.403,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] € 90,- extra betalen, plus de kosten van betekening, 
       
     
     
       8.6. 
       veroordeelt [gedaagden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 
       
     
     
       8.7. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       8.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       8.9. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde in de vrijwaring] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst van opdracht, 
       
     
     
       8.10. 
       veroordeelt [gedaagde in de vrijwaring] om aan [gedaagden] te betalen, datgene waartoe [gedaagden] als gedaagden in de hoofdzaak jegens [eisers] zijn veroordeeld, te weten: 
       
         
           de contractueel verbeurde boete van € 36.500,- (zie hiervoor onder 8.4), en 
         
         
           de proceskostenveroordeling van € 9.403,43 (zie hiervoor onder 8.5), 
         
       
       
     
     
       8.11. 
       veroordeelt [gedaagde in de vrijwaring] tot betaling aan [gedaagden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting: 
       
         
           het bedrag aan courtage van € 6.624,75, en 
         
         
           de proceskosten van [gedaagden] in de hoofdzaak tot een bedrag van € 7.553,21, 
         
       
       
     
     
       8.12. 
       veroordeelt [gedaagde in de vrijwaring] in de kosten van de vrijwaringszaak, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.672,39 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde in de vrijwaring] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde in de vrijwaring] € 90,- extra betalen, plus de kosten van betekening, 
       
     
     
       8.13. 
       veroordeelt [gedaagde in de vrijwaring] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 
       
     
     
       8.14. 
       verklaart de beslissingen onder 8.10 tot en met 8.13 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       8.15. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023. 
       
     
   
   
     type: JPW