ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2024:6859

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2024:6859 Rechtbank Midden-Nederland , 18-12-2024 / 11101530 \ UC EXPL  24-3197

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2024-12-18

Zaaknummer: 11101530 \ UC EXPL  24-3197

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2024:6859

---

Verhuurder vordert betaling van afrekeningen van servicekosten, voorschotten op servicekosten en huur mei 2024. Er loopt ook al een procedure bij de huurcommissie. Alleen een deel huur + voorschot servicekosten mei 2024 moet (op dit moment) betaald worden, maar wordt verrekend met de borg.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 11101530 UC EXPL  24-3197 JW/1350 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 december 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiseres] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. M.H. Andreae, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. H. Giard. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties 1 tot en met 8; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 12; 
       - de door [gedaagde] overgelegde producties 13 tot en met 15. 
     
     
       1.2. 
       Op 20 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was [eiseres] aanwezig, samen met haar kleinzoon en haar gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig, samen met haar gemachtigde. 
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern  
     
       2.1. 
       
        [eiseres] vordert in deze procedure betaling van afrekeningen van servicekosten, voorschotten op servicekosten, en van de huur over de maand mei 2024.  
     
     
       2.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] nog een bedrag van € 116,13 moet betalen ter zake van de  huur over de periode van 1 tot en met 6 mei 2024 (inclusief een naar rato berekend voorschot op de servicekosten). Dit bedrag kan worden verrekend met de betaalde borg. 
       
       
     
   
   
     
       3 De achtergrond 
     
       3.1. 
       
        [gedaagde] huurde sinds 1 mei 2020 van [eiseres] een kamer aan de [adres] in [plaats] . Aanvankelijk betaalde [gedaagde] een huur van € 515, waarvan € 70 zag op het voorschot voor servicekosten. Per 1 november 2021 is [gedaagde] verhuisd naar een grotere kamer. Vanaf dat moment is zij € 600 huur gaan betalen, waarvan € 90 zag op het voorschot voor servicekosten. Zij is daar per 6 mei 2024 vertrokken.  
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] heeft [gedaagde] regelmatig overzichten gestuurd, waaruit volgens [eiseres] volgde dat er sprake was van een achterstand in de huurbetalingen. Verder heeft [eiseres] jaarlijks een afrekening voor de servicekosten gestuurd. Deze werden steeds berekend over het tijdvak van 1 november tot 31 oktober.  
     
     
       3.3. 
       Over de periode tot en met 31 oktober 2020 en over de periode van 1 november 2020 tot en met 31 oktober 2021 ontving [gedaagde] een bedrag terug in het kader van de afrekening van de servicekosten.  
     
     
       3.4. 
       Over de periode van 1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022 moest [gedaagde] volgens de berekening van [eiseres] een bedrag bijbetalen van € 252,75. Omdat de energieprijzen waren gestegen, heeft [eiseres] aan haar huurders, waaronder [gedaagde] , gevraagd om een aantal deelbetalingen van € 250 te doen als extra voorschot op de servicekosten. Die bedragen zouden moeten worden betaald in maart, juni en september 2023. [gedaagde] heeft die bedragen niet betaald. 
     
     
       3.5. 
       Over de periode van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023 moest [gedaagde] volgens de berekening van [eiseres] een bedrag bijbetalen van € 255,53. Bij de berekening van dat bedrag is [eiseres] ervan uitgegaan dat de drie onder 3.4 genoemde bedragen van elk € 250 door [gedaagde] zouden zijn betaald, wat niet het geval is. 
     
     
       3.6. 
       Over de periode van 1 november 2023 tot en met 31 mei 2024 moet [gedaagde] volgens [eiseres] nog een bedrag bijbetalen van € 586,56. 
     
     
       3.7. 
       
        [eiseres] heeft het geschil over de (wijze van berekenen van de) servicekosten voorgelegd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft hier door de bestaande achterstanden nog geen oordeel over gegeven.  
     
     
       3.8. 
       Verder heeft [gedaagde] de huurovereenkomst op 1 mei 2024 opgezegd tegen 6 mei 2024. Zij is ook op 6 mei 2024 uit het gehuurde vertrokken. De huur over mei is niet betaald. 
     
     
       3.9. 
       Alles bij elkaar genomen bestaat er volgens [eiseres] een betalingsachterstand. In de dagvaarding ging [eiseres] ervan uit dat die achterstand € 2.464,47 bedroeg. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres] aangegeven dat de achterstand € 1.948,26 bedraagt. Zij heeft de eis verminderd tot betaling van dit bedrag. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 359,49 aan buitengerechtelijke incassokosten. Omdat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd en het gehuurde inmiddels heeft verlaten, heeft [eiseres] de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en het betalen van een gebruiksvergoeding tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. 
     
     
       3.10. 
       Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
       4.1. 
       Het geschil over het door [gedaagde] aan [eiseres] te betalen bedrag bestaat uit drie onderdelen:  
       
         
           i) de hoogte van de door [gedaagde] aan [eiseres] te betalen afrekeningen van de servicekosten over de periodes van 1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022, van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023 en van 1 november 2023 tot en met mei 2024; 
         
         
           ii) de hoogte van de door [gedaagde] te betalen voorschotten voor servicekosten, en;  
         
         
           iii) de huur over de maand mei 2024.  
         
       
       
         Geen veroordeling tot betaling van de eindafrekeningen 
       
     
     
       4.2. 
       Het geschil over de periode van  1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023  is door [eiseres] met goedvinden van de huurders (waaronder [gedaagde] ) voorgelegd aan de Huurcommissie. Een dergelijk verzoek ziet op grond van artikel 7:260 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek altijd op een periode van 12 maanden. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het aan de Huurcommissie voorgelegde geschil strikt genomen alleen ziet op de periode van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023. Op dit moment is er door de Huurcommissie nog geen uitspraak gedaan. Het staat dus niet vast of [gedaagde] over deze periode nog een bedrag aan [eiseres] moet betalen en hoe hoog dat bedrag dan is. Verder is het debat in deze procedure ook niet gegaan over de juistheid van die afrekening. De kantonrechter kan daarom ook niet zelf vaststellen dat [gedaagde] nog een bedrag over deze periode aan [eiseres] verschuldigd is (nog daargelaten dat het niet in de rede ligt om deze zelfde vraag tegelijkertijd aan de Huurcommissie en aan de kantonrechter voor te leggen).  
     
     
       4.3. 
       Het aan de Huurcommissie voorgelegde geschil ziet dus strikt genomen niet op de periode van  1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022 . Uit de brief van [gedaagde] van 18 april 2024 (productie 6 bij de conclusie van antwoord) blijkt echter dat [gedaagde] ook bezwaar heeft tegen de afrekening over dit jaar. Gelet op de inhoud van de door de huurders (waaronder [gedaagde] ) aan de Huurcommissie toegestuurde toelichting op hun bezwaar is het goed mogelijk dat het oordeel van de Huurcommissie op die bezwaren ook zijn weerslag heeft op de afrekening over de periodes van 1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk verklaard dat zij voor elke afrekening dezelfde wijze van berekenen hanteert. Als de Huurcommissie een andere wijze van berekenen zal blijken te hanteren, kan dit dus mogelijk ook gevolgen hebben voor de afrekening over de periode van 1 november 2021 tot en met 31 oktober 2022.  
     
     
       4.4. 
       In elk geval heeft [gedaagde] op grond van artikel 7:259 lid 2 en 7:260 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek nog tot 1 mei 2025 de tijd om bezwaar te maken tegen deze afrekening bij de Huurcommissie. Overigens heeft – op grond van artikel 7:260 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek – ook de verhuurder de mogelijkheid om de Huurcommissie in te schakelen als huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de hoogte van de afrekening. Wat hier verder ook van zij, ook voor wat betreft deze periode geldt dat [eiseres] in deze procedure niet nader heeft onderbouwd dat [gedaagde] haar nog een bedrag aan servicekosten zou moeten betalen en het debat is hier ook niet over gegaan. Zij heeft niet (duidelijk) uiteengezet hoe zij tot haar berekening is gekomen, en geen onderliggende documenten overgelegd zodat de kantonrechter op dit moment niet kan vaststellen dat [gedaagde] nog een bedrag over deze periode aan [eiseres] verschuldigd is. 
     
     
       4.5. 
       
         Hetzelfde geldt voor de afrekening over de periode van  1 november 2023 tot en met 31 mei 2024 . Voor die periode heeft [eiseres] nog geen sluitende afrekening opgesteld, omdat het slechts over een periode van zeven maanden gaat. De kantonrechter begrijpt uit het door [eiseres] opgestelde document dat zij de door haar zelf vastgestelde servicekosten over de voorgaande periode (1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023) ook heeft gebruikt voor deze periode en daar 7/12 deel van heeft berekend voor de periode van 1 november 2023 tot en met 31 mei 2024. Een afrekening ligt daar dus niet aan ten grondslag. In feite is het dus een door [eiseres] bepaald voorschot, waar nog een eindafrekening op zou moeten volgen. Omdat ook voor deze periode geldt dat het debat in deze procedure niet over de afrekening zelf is gegaan en [eiseres] ook niet heeft onderbouwd dat [gedaagde] het genoemde bedrag van € 586,56 nog moet betalen, zal de kantonrechter [gedaagde] daartoe op dit moment niet veroordelen.  
         
           Mocht [eiseres] extra voorschotten van € 250 aan servicekosten in rekening brengen? Nee. 
         
       
     
     
       4.6. 
       Naast de afrekeningen over de genoemde periodes vordert [eiseres] ook betaling van voorschotten die niet door [gedaagde] zijn betaald. De kantonrechter zal die vorderingen hierna bespreken. 
     
     
       4.7. 
       In de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] een voorschot zou betalen op de servicekosten. Dat voorschot was eerst € 70 per maand en dat werd € 90 per maand toen [gedaagde] naar een grotere kamer verhuisde. [eiseres] stelt dat dit voorschot vanwege de gestegen energiekosten te laag was en dat zij daarom in 2023 drie keer een extra voorschotbedrag van € 250 in rekening heeft gebracht. Zij vordert in deze procedure betaling van die voorschotbedragen, omdat die niet door [gedaagde] zijn betaald. 
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt over verhoging van de servicekosten. Wel wordt in de huurovereenkomst verwezen naar de ‘algemene bepalingen’, maar onduidelijk is op welke algemene bepalingen wordt gedoeld. [eiseres] heeft geen algemene bepalingen overgelegd. De kantonrechter zal daarom aan de hand van de wettelijke bepalingen beoordelen in welke gevallen [eiseres] gerechtigd is het voorschot te verhogen. 
     
     
       4.9. 
       Dit onderwerp is geregeld in artikel 7:261 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald dat een verhuurder het voorschot voor servicekosten mag verhogen met ingang van de dag, volgende op de betalingstermijn, waarin het laatste jaarlijkse servicekostenoverzicht aan de huurder is verstrekt, met dien verstande dat elk overzicht slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden. Deze wetsbepaling geeft een verhuurder dus wel het recht om een voorschot op servicekosten te verhogen, maar beperkt die mogelijkheid ook door te bepalen dat een voorschot alleen na een jaarlijkse afrekening tot een verhoging van het voorschot mag leiden. Als die verhoging is bepaald moet de verhuurder dus wachten tot de volgende jaarafrekening voor weer een verhoging mag worden bepaald. Gevolg daarvan is dat de huurder weet waar hij aan toe is, en welk bedrag hij maandelijks aan de verhuurder moet overmaken. 
     
     
       4.10. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter had [eiseres] dus in maart 2023 mogen besluiten om het maandelijkse voorschot te verhogen naar een ander, hoger maandelijks voorschotbedrag. Maar dat heeft zij niet gedaan. Kennelijk heeft zij besloten om op drie momenten in het jaar een extra voorschot aan de huurders, waaronder [gedaagde] te vragen. Gelet op het systeem van de hiervoor genoemde wetsbepaling, biedt de wet hiervoor echter geen grondslag. Omdat niet is gebleken dat [gedaagde] met die extra (losse) voorschotten heeft ingestemd, kan [eiseres] op dit moment de betaling daarvan niet afdwingen. De vordering tot betaling van die voorschotten zal daarom worden afgewezen. Uiteraard laat een en ander onverlet dat – mocht worden vastgesteld dat [gedaagde] nog enig bedrag verschuldigd is aan [eiseres] vanwege de afrekening van servicekosten – zij dat bedrag nog wel aan [eiseres] zal moeten betalen.  
         
           
            [gedaagde] is geen hoger voorschot per 1 maart 2024 verschuldigd 
         
       
     
     
       4.11. 
       
         De kantonrechter begrijpt verder uit de stellingen van [eiseres] dat zij het voorschot na de afrekening in 2024 met € 84 zou hebben verhoogd van € 90 naar € 174 per maand. [eiseres] heeft echter geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij dat daadwerkelijk heeft gedaan. Er zijn geen brieven waarin [eiseres] dat aan [gedaagde] heeft aangezegd. Verder blijkt dit ook niet uit de door [eiseres] geproduceerde overzichten, waarin is opgenomen welke bedragen [gedaagde] volgens [eiseres] had moeten betalen. Daarop is als maandelijks door [gedaagde] te betalen bedrag tot en met de maand mei 2024 het bedrag van € 600 ingevuld (en geen hoger bedrag). Ook dat wijst er niet op dat [eiseres] [gedaagde] zou hebben medegedeeld dat het voorschot met ingang van 1 maart 2024 zou worden verhoogd. De kantonrechter houdt het er dan ook op dat dat niet is aangezegd, zodat [gedaagde] vooralsnog geen hoger voorschot aan [eiseres] verschuldigd is.  
         
           De huurovereenkomst is geëindigd per 6 mei 2024 
         
       
     
     
       4.12. 
       Tussen partijen is verder in geschil tot wanneer de huurovereenkomst heeft gelopen. [eiseres] vindt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 31 mei 2024 (en er ook tot die datum huur moet worden betaald). [gedaagde] vindt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 6 mei 2024.  
     
     
       4.13. 
       
         In een op 19 september 2023 gedateerde (maar naar de kantonrechter begrijpt op 13 september 2023 verstuurde) brief heeft [eiseres] [gedaagde] onder meer geschreven: 
         “Op 13 september jl. heeft [A] aan mij het hieronder geciteerde verzoek gedaan namens de “ [.] ”, dat zijn de studenten die in mijn studentenhuis kamers huren op de 1e etage, de 2e etage en de kleine achterkamer op de begane grond: 
         Quote: 
           Wij zouden graag overleggen over het verlagen van de huurprijzen, dit kan in samenwerking met de huurcommissie, maar het liefste lossen wij dit intern met u op. Wij denken dat de meningsverschillen intern oplossen voor iedereen het beste is.  
         Voor de goede orde vermeld ik dat jij één van de [.] bent, en dat dat betekent dat [A (voornaam)] het verzoek mede namens jou aan mij heeft gedaan.  
         Van het verlagen van de kamerhuurprijzen kan geen sprake zijn omdat ik gedurende de looptijd van een huurcontract de overeengekomen kamerhuurprijs niet verhoog tot einde van het huurcontract. 
         […] 
         Wat betreft de samenwerking met de huurcommissie moet ik helaas meedelen uit eigen ervaring dat de huurcommissie alleen maar slachtoffers maakt en dat zijn niet de verhuurders! Enkele jaren geleden kwamen de ouders van een meisje dat heel graag bij ons woonde ook op het lumineuze idee om de huurcommissie in te schakelen. De huurcommissie maakt gebruik van een puntensysteem dat gelijk is voor elke kamer in heel Nederland. Dus of je – om in [plaats] te blijven – een kamer huurt in [wijk 1] of een kamer in [wijk 2] dat maakt voor de huurcommissie helemaal niet uit, het puntenstelsel maakt wat dat betreft geen enkel verschil. Om een voorbeeld van het puntensysteem te geven neem de keuken. De kosten die ik heb moeten besteden aan het verbouwen, inrichten van de keuken en vervanging van de apparatuur overstijgen inmiddels het bedrag van € 100.000, je leest het goed honderdduizend Euro. Het aantal punten dat de huurcommissie aan de keuken, jullie feestruimte geeft is: 0, je leest het goed: NUL PUNTEN! Dat komt omdat volgens het puntensysteem van de huurcommissie er teveel studenten gebruik maken van de keuken. Hoe groot de keuken is doet er dus niet toe, laat staan hoeveel kosten je hebt gemaakt, het zal de huurcommissie allemaal worst wezen. De waskelder: 0 punten, jawel NUL PUNTEN, reden: er zit geen radiator in de waskelder! Dit is werkelijk om als verhuurder schijtziek van te worden, dus je begrijpt dat “huurcommissie” voor mij het toverwoord is geworden om per direct het huurcontract op te zeggen. 
         Het voorgaande kan voor mij als verhuurder slechts tot de conclusie leiden dat ik het huurcontract op zo kort mogelijke termijn beëindig hetgeen ik doe door middel van deze brief aan jou met een opzegtermijn van ruim drie maanden derhalve met het verzoek aan jou als huurder om uiterlijk 1 januari 2024 de kamer leeg op te leveren conform de algemene bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn aan de onderhavige huurovereenkomst.”  
       
     
     
       4.14. 
       
         Op 15 september 2023 heeft [eiseres] de huurders, waaronder [gedaagde] , een e-mail gestuurd waarin staat: 
         “Na mijn mail van gisteren zal het jullie duidelijk zijn dat ik het liefst zou zien dat jullie allemaal zo spoedig mogelijk mijn studentenhuis verlaten.  
         Echter, mij is gebleken dat ik in tegenstelling tot jullie de rit zal moeten uitzitten tot het einde van jullie huurcontracten voor bepaalde tijd. 
         De huurcontracten zullen dus absoluut niet worden verlengd, indien je alsdan nog niet vertrokken bent zal ik tijdig een aangetekende brief en mail zenden met de mededeling dat de huur per einddatum contract wordt beëindigd, nieuwe huisgenoten die via jullie een kamer willen huren zijn niet welkom en interne verhuizingen worden vanaf nu ook niet meer toegestaan.”  
         Verder heeft [eiseres] [gedaagde] in het kader van de discussie over de servicekosten op 13 februari 2024 onder meer geschreven dat ze een bedrag van € 1.040 per maand zou moeten gaan betalen om de volgens [eiseres] bestaande achterstand in te lopen. Daarbij schreef zij: 
         “Op voorwaarde dat je vanaf eind februari €1040 betaalt mag je tot het einde van het huurcontract d.w.z. tot 1 oktober 2024 de grote achterkamer op de eerste verdieping blijven huren. Zo niet, dan zit er echt niet anders op dan het huurcontract te beëindigen.” 
       
     
     
       4.15. 
       
         Op 1 mei 2024 heeft [gedaagde] vervolgens de huurovereenkomst opgezegd tegen 6 mei 2024. [eiseres] heeft daarop geantwoord: 
         “Beste [gedaagde (voornaam)] , 
         Dankjewel dat je mij dit laat weten. 
         Met vriendelijke groet, 
         
          [eiseres (voornaam)] ” 
         Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [gedaagde] hieruit begrijpen dat [eiseres] ermee instemde dat de huurovereenkomst zou eindigen per 6 mei 2024. [eiseres] heeft namelijk op geen enkele manier aangegeven dat zij niet instemde met de opzegging per 6 mei 2024, zoals die door [gedaagde] was gedaan. Verder moet de opzegging worden bekeken tegen de achtergrond van de hiervoor geciteerde, eerder door [eiseres] gestuurde berichten. Uit deze berichten bleek namelijk duidelijk dat [eiseres] graag wilde dat [gedaagde] zo snel mogelijk zou vertrekken. Gelet hierop hoefde [gedaagde] er ook niet op bedacht te zijn dat [eiseres] met haar antwoord bedoeld zou hebben in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst tegen een latere datum dan door [gedaagde] in haar bericht was genoemd.  
       
     
     
       4.16. 
       
         Het voorgaande betekent dat [gedaagde] tot en met 6 mei 2024 huur moet betalen. Tussen partijen is niet in geschil dat zij over de maand mei geen huur betaald heeft. Omdat de huurovereenkomst eindigt per 6 mei 2024 moet zij 6/31 x € 600 = € 116,13 aan huur betalen over deze 6 dagen. Dat bedrag is inclusief 6/31 deel van het maandelijks te betalen voorschot voor de servicekosten. Omdat de servicekosten uiteindelijk nog zullen moeten worden verrekend met de betaalde voorschotten, splitst de kantonrechter dit bedrag van € 116,13 uit in het gedeelte dat ziet op de kale huur en het gedeelte dat ziet op de servicekosten. De kale huur over die zes dagen bedraagt 6/31 x € 510 = € 98,71. Het voorschot op de servicekosten over deze periode bedraagt 6/31 x € 90 = € 17,42.  
         
           Conclusie: [gedaagde] moet nog € 116,13 betalen, te verrekenen met de borg 
         
       
     
     
       4.17. 
       Conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] over de eerste zes dagen van mei nog € 116,13 moet betalen (waarvan € 98,71 ziet op huur en € 17,42 op servicekosten). Of zij daarna nog meer moet betalen aan [eiseres] , dan wel dat zij nog geld terug krijgt in verband met de verrekening van de servicekosten, zal later blijken als de Huurcommissie daarover uitspraak heeft gedaan.  
     
     
       4.18. 
       Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] een borg heeft betaald van € 600, en dat [eiseres] die niet heeft terugbetaald. In de processtukken stond nog dat de borg was verrekend met een eerdere achterstand, maar mr. Andreae en [eiseres] hebben tijdens de zitting verklaard dat dat niet juist is, en dat de huurbedragen door [gedaagde] betaald zijn. Omdat het bedrag van de borg hoger is dan het bedrag dat [gedaagde] nog aan [eiseres] moet betalen, kan [eiseres] dat met de borg verrekenen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom niet veroordelen om een bedrag aan [eiseres] te betalen.  
     
     
       4.19. 
       
         Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] nog gezegd dat zij de borg achter wilde houden omdat zij die wil verrekenen met een vordering die zij op [gedaagde] zou hebben vanwege een door haar veroorzaakte lekkage. Die stelling had [eiseres] eerder niet ingenomen en [gedaagde] heeft aangegeven niets van een lekkage te weten. Verder zijn ook geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat er inderdaad sprake is van een lekkage, dat die door [gedaagde] is veroorzaakt en dat zij de herstelkosten moet betalen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat [gedaagde] het nog door haar te betalen bedrag niet zou kunnen verrekenen met de openstaande borg.  
         
           De nevenvorderingen worden afgewezen 
         
       
     
     
       4.20. 
       
         Omdat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen zullen de door [eiseres] ingestelde nevenvorderingen, die onder andere zien op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente, ook worden afgewezen. 
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.21. 
       
         Gelet op al het voorgaande is [eiseres] de overwegend in het ongelijk gestelde partij. De kantonrechter zal haar daarom veroordelen in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis begroot op: 
         - salaris gemachtigde	€     476,00   (2 punten x tarief van € 238,00) - nakosten		 €     119,00 Totaal	€	595,00 
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen; 
     
     
       5.3. 
       
         verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.