ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:1596

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:1596 Gerechtshof Den Haag , 30-08-2022 / 200.308.109-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-08-30

Zaaknummer: 200.308.109-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1596

---

Huur woonruimte, ontruiming in kort geding wegens ernstige tekortkomingen.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof			: 200.308.109/01 Zaak- en rolnummer rechtbank		: 9632381 RL EXPL 22-668 
     
     
     
       
         Arrest in kort geding van 30 augustus 2022   (bij vervroeging) 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellant, eiser in het incident, 
       advocaat: mr. T. Venneman, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Rijswijk Wonen , 
       gevestigd in Rijswijk, 
       geïntimeerde, 
       gedaagde in het incident, 
       advocaat: mr. E. de Ruiter, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Rijswijk Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       De kortgedingrechter heeft [appellant] veroordeeld om de door hem gehuurde woning te ontruimen wegens wanprestatie.  
     
     
       1.2 
       Het hof is het daarmee eens. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 3 maart 2022 (met 5 grieven), waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 februari 2022 en waarbij [appellant] tevens een incident tot opheffing dan wel schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad heeft opgeworpen; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2022; 
         
         
           de memorie van antwoord van Rijswijk Wonen, tevens conclusie van antwoord in incident, van 17 mei 2022. 
         
       
     
     
       2.2 
       Hierna is, na beraad door partijen, arrest bepaald. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Voor het hof zijn onder meer de volgende feiten aannemelijk geworden. 
     
     
       3.2 
       
        [appellant]  heeft per 11 november 2020 van Rijswijk Wonen een woning  (met parkeerplaats) gehuurd aan de [adres] tegen een (vooruit te betalen) huur van € 748,83 per maand plus een huur van € 39,-- per maand voor een parkeerplaats. Het gaat om een 3-kamer appartement op de eerste etage van een woonflat (hierna: de woning of het gehuurde).  
     
     
       3.3 
       Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woningen van Rijswijk Wonen van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen).  Artikel 6.2 bepaalt dat huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. Artikel 6.3 bepaalt dat huurder het gehuurde zelf (met de leden van zijn huishouden) zal bewonen en dat hij er zijn hoofdverblijf zal hebben. Op grond van artikel 6.6 mag huurder zonder voorafgaande toestemming van Rijswijk Wonen het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk gebruiken als bedrijfsruimte. Artikel 6.12 bepaalt dat huurder het gehuurde zal voorzien van een behoorlijke meubilering en stoffering. 
     
     
       3.4 
       
        [appellant] zit sinds begin december 2021 gedetineerd na een inval van de politie in de woning. [appellant] was in ieder geval op 14 april 2022 bij de mondelinge behandeling door het hof nog steeds gedetineerd (in voorlopige hechtenis). 
     
     
       3.5 
       De ramen van de woning waren vanaf het begin van de huurovereenkomst tot in de week van 20 december 2021 in ieder geval gedeeltelijk afgeplakt met vuilniszakken. 
     
     
       3.6 
       Bij de inval van de politie stonden in de woonkamer meerdere tafeltjes, met op elke tafel een of meerdere shishapijpen, een asbak en daar omheen vier stoelen. De muren en vloer waren verder kaal.  
     
     
       3.7 
       
        [appellant] had in december 2021 een huurachterstand van meer dan zes maanden. [appellant] was in de voorafgaande periode voor verhuurder niet/nauwelijks bereikbaar. Deze huurachterstand is inmiddels ingelopen. De huur tot 1 april 2022 is betaald.  
     
     
       3.8 
       
        [appellant] is van 8 april 2021 tot 21 april 2021 opgenomen geweest  voor klinische revalidatie in de revalidatiekiniek Basalt. 
     
     
       3.9 
       De deurwaarder heeft op 11 april 2022 het gehuurde willen ontruimen. Toen hij ter plaatse kwam heeft hij geconstateerd dat de woning leeg was en dat de sleutels in de woning lagen.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter in kort geding  
     
       4.1 
       Rijswijk Wonen heeft [appellant] gedagvaard en heeft, voor zover thans van belang,  (uitvoerbaar bij voorraad) gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft deze vordering bij het bestreden vonnis van 14 februari 2022 toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft daartoe, kort samengevat, het volgende overwogen: Rijswijk Wonen heeft spoedeisend belang bij haar vordering. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen, gelet op de volgende tekortkomingen. (i) 	[appellant] heeft door de, voor zijn  rekening komende, detentie al langere tijd geen hoofdverblijf in de woning; (ii)	Bij de inval in de woning (begin december 2021) werden in de woning meerdere tafeltjes en stoelen, met shishapijpen en asbakken op tafel, aangetroffen. De vloeren en muren waren verder kaal.  (iii)	Twee bewoners van het complex hebben verklaringen verstrekt. Hierin is te lezen over nachtelijk lawaai, muziek en geschreeuw en het voortdurend in- en uitlopen van duistere/ongure personen in de richting van het gehuurde; dat dit voor een onveilig gevoel zorgde.  (iv) 	Aannemelijk is daarom dat het gehuurde op enigerlei manier bedrijfsmatig werd gebruikt en dat overlast werd veroorzaakt.  (v)	Aldus is sprake van schending van de artikelen 6.2, 6.6 en 6.12 van de Algemene Bepalingen. (vbi)	De langdurige huurachterstand plus het langdurig onbereikbaar zijn is ook een tekortkoming en weegt mee bij de vraag of de vordering tot ontruiming moet worden toegewezen.  
     
     
       4.4 
       De belangen van [appellant] wegen daar niet tegenop. 
     
   
   
     
       5 Grieven, incidentele vordering en verweer 
     
       5.1 
       Blijkens de grieven klaagt [appellant] met name over de beoordeling door de kantonrechter van het spoedeisend belang en de tekortkomingen van [appellant] , bestaande uit het afplakken van de ramen met vuilniszakken, het ontbreken van hoofdverblijf, de overlast, het bedrijfsmatig gebruik van de woning en de betalingsachterstand.   
     
     
       5.2 
       Daarnaast vordert hij bij wijze van incident de opheffing dan wel de schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. 
     
     
       5.3 
       Rijswijk Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     De incidentele vordering zal worden afgewezen 
     
       6.1 
       
         Voor zover [appellant] bedoeld heeft zijn vordering in het incident te handhaven, heeft hij daarbij geen belang meer. De woning is immers inmiddels ontruimd. Deze vordering zal worden afgewezen. 
         
           Spoedeisend belang aanwezig 
         
       
     
     
       6.2 
       De grondslag van de vordering van Rijswijk Wonen is dat [appellant] in ernstige mate tekort is gekomen in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en wel zodanig dat de kortgedingrechter vooruit mag lopen op een eventuele ontbindingsprocedure in een bodemzaak. Volgens Rijswijk Wonen kan niet van haar worden gevergd om de woning nog langer ter  beschikking van [appellant] te stellen. Zij moet deze schaarse sociale woning zo snel mogelijk aan iemand anders op de wachtlijst kunnen verhuren, zonder te hoeven wachten op een bodemprocedure.  
     
     
       6.3 
       
         Het hof oordeelt als volgt. Op basis van deze stellingen van Rijswijk Wonen is het spoedeisend belang, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gegeven. Anders dan [appellant] stelt, is het spoedeisend belang aanwezig door de terechte wens van Rijswijk Wonen om de woning, uitgaande van de door Rijswijk Wonen gevorderde ontruiming, zo snel mogelijk toe te kennen aan een persoon op de reguliere wachtlijst die zich wel aan zijn verplichtingen houdt.  De inhoudelijke kwestie van de ontruiming zal hierna worden besproken bij de beoordeling van de overige grieven. 
         
           De ontruimingsvordering van Rijswijk Wonen toewijsbaar  
         
       
     
     
       6.4 
       De grieven richten zich alle tegen de toegewezen vordering tot ontruiming. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
     
     
       6.5 
       Zoals de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld (in overweging 4.2) is voor toewijzing van deze vordering in kort geding vereist dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat deze wordt toegewezen in de bodemprocedure. Het hof  deelt het oordeel van de kantonrechter dat deze situatie zich thans voordoet.  
     
     
       6.6 
       In ieder geval staat vast dat [appellant] bijna vanaf het begin van de huurovereenkomst ernstige betalingsachterstand heeft doen ontstaan (meer dan zes maanden), en wel zodanig dat deze in beginsel grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en daarmee veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Dit wordt in dit geval niet anders door de omstandigheid dat de achterstand inmiddels is aangezuiverd. Ook te laat betalen, zeker in deze mate, vormt een ernstige tekortkoming. Het beroep van [appellant] op ziekenhuisopname en langdurige revalidatie, waardoor hij het zicht op zijn financiën is kwijt geraakt, is nauwelijks onderbouwd en wordt betwist, zodat het hof daar niet van kan uitgaan. Alleen de opname in de revalidatiekliniek gedurende 13 dagen (zie overweging 3.8) staat vast. Al met al is niet aannemelijk geworden dat ziekte en revalidatie [appellant] hebben belet om gedurende zo’n lange tijd zijn huur te betalen. Dit nog los van de vraag dat een ziekenhuisopname en opname in revalidatiekliniek er niet zonder meer toe hoeven te leiden dat men het zicht op zijn financiën verliest en dat niet valt in te zien waarom deze gestelde omstandigheden voor rekening van Rijswijk Wonen zouden moeten komen.   
     
     
       6.7 
       Hier komt bij dat [appellant] door de tenminste 4,5 maanden durende detentie (december 2021 tot half april 2022) in strijd met artikel 6.3 Algemene Bepalingen geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Anders dan [appellant] stelt, vormt detentie (ook voorlopige hechtenis) een omstandigheid waaruit zonneklaar blijkt dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning  heeft. Zijn hoofdverblijf is immers in die periode in de penitentiaire inrichting. Dit alles komt in de gegeven omstandigheden voor zijn rekening, zoals de kantonrechter - in hoger beroep niet weersproken - heeft geoordeeld. In dit verband verdient nog aandacht dat [appellant] niet heeft toegelicht, waaruit de verdenking bestaat waarvoor hij voorlopig is gehecht. Ook verdient aandacht dat de strafrechter op diverse momenten de voorlopige hechtenis toetst en kennelijk gedurende langere tijd bezwaren en gronden aanwezig heeft geoordeeld om deze voorlopige hechtenis te laten voortduren. Daarom al valt niet te voorzien op welk moment [appellant] zou kunnen vrijkomen en de woning weer zou kunnen betrekken. 
     
     
       6.8 
       Reeds de in overwegingen 6.6 en 6.7 genoemde tekortkomingen in samenhang bezien  zijn dusdanig ernstig dat voldoende aannemelijk is dat deze in een bodemprocedure grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en daarom ook veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. 
     
     
       6.9 
       Daarnaast acht het hof voldoende aannemelijk dat de woning is gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten Daartoe verwijst het hof naar overweging 4.11 in het vonnis. Het hof is het daarmee eens. De stellingen van [appellant] in de appeldagvaarding (bij grief IV) maken dat niet anders. De foto’s van Rijswijk Wonen omtrent de inrichting van het gehuurde (met goed zichtbare tafeltjes en tal van shishapijpen) wijzen ook volgens het hof duidelijk op bedrijfsmatig gebruik, althans ander gebruik dan wonen  
     
     
       6.10 
       
         Voor de volledigheid overweegt het hof nog dat in een eventuele bodemprocedure onvoldoende grond zal zijn voor toepassing van de tenzij-clausule (van artikel 6:265 lid 1 BW). 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.11 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. De grieven falen en hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Het hof zal de incidentele vordering afwijzen bij gebrek aan belang. Het hof zal het vonnis bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         wijst af de vordering van [appellant] in het incident in hoger beroep;  
       
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen kort geding vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 februari 2022; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rijswijk Wonen tot op heden begroot op € 783,-- aan griffierecht en € 2.228,-- aan salaris advocaat. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.