ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2020:12541

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2020:12541 Rechtbank Den Haag , 18-11-2020 / C/09/561841 / HA ZA 18-1064

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2020-11-18

Zaaknummer: C/09/561841 / HA ZA 18-1064

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2020:12541

---

Onteigening, schadeloosstelling. Waarde van het onteigende en waardevermindering overblijvende. Discussie mogelijkheden kassenbouw op het onteigende.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/561841 / HA ZA 18-1064 
     
     
     
       
         Vonnis – bij vervroeging - van 18 november 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG  te Leidschendam-Voorburg, 
       eiser, 
       advocaat mr. A.P. van Delden te Alphen aan den Rijn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         HSW VASTGOED B.V.  te Leidschendam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.S. van der Hoek te Den Haag. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en HSW worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het onteigeningsvonnis van 28 november 2018;  
         
         
           het proces-verbaal van de opneming op 17 januari 2019 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de brief van 7 februari 2019 van de gemeente;  
         
         
           de brief van 12 februari 2019 van de gemeente, met bijlagen;  
         
         
           de brief van 13 februari 2019 van HSW, met bijlagen; 
         
         
           de brief van 26 februari 2019 van HSW, met bijlagen;  
         
         
           de brief van 28 februari 2019 van de gemeente, met bijlagen;  
         
         
           het conceptdeskundigenrapport van 27 juni 2019;  
         
         
           de brief van 30 augustus 2019 van de gemeente, met bijlage;  
         
         
           de brief van 30 augustus 2019 van HSW, met bijlagen;  
         
         
           het definitieve deskundigenrapport van 30 september 2019;  
         
         
           de beschikking van 10 juli 2020 van de rechtbank waarbij pleidooi is bepaald;  
         
         
           de aanvullende producties procesdossier namens de gemeente;  
         
         
           de brief van 1 oktober 2020 van HSW met bijlagen;  
         
         
           de e-mail van de deskundigencommissie van 13 oktober 2020; 
         
         
           de e-mail van deskundigencommissie van 14 oktober 2020. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Aanvankelijk was meervoudig pleidooi bepaald op 14 april 2020. In verband met de coronacrisis is dit pleidooi verplaatst naar 15 oktober 2020. Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi kunnen reageren op het definitieve deskundigenrapport.  
       
     
     
       1.3. 
       
         Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald. 
         
           2.	De verdere beoordeling 
         
       
     
     
       2.1. 
       Deze procedure betreft de schadeloosstellingen bij de onteigening van het perceelsgedeelte ter grootte van 00.56.14 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie ..] , nummer [kadastraal nummer 1] , in totaal groot 02.92.90 hectare (grondplannummer [grondplannummer] ), gelegen nabij het adres [adres] (hierna het onteigende). HSW was eigenaresse van het onteigende. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij vonnis van 28 november 2018 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente.  
       
     
     
       2.3. 
       De eerste opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019.  
       
     
     
       2.4. 
       In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor HSW vastgesteld op een bedrag van € 83.468,00.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 15 februari 2019 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers van het Kadaster ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum.  
       
     
     
       2.6. 
       In verband met de aan hen voorgelegde vraag hebben deskundigen het noodzakelijk geacht zich te voorzien van gespecialiseerde externe deskundigheid op het gebied van de waardering van kassencomplexen en overbemeten installaties. In overleg met partijen hebben de deskundigen de heer [A] , verbonden aan […] te [plaats ] (hierna: [A] ) gevraagd hen te adviseren. Het concept van zijn advies is tezamen met het conceptadvies van deskundigen aan partijen toegezonden. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 13 mei 2019 is een tweede plaatsopneming gehouden in aanwezigheid van partijen, de deskundigen en [A] .  
       
     
     
       2.8. 
       In het definitief deskundigenrapport van 30 september 2019, ter griffie gedeponeerd op 2 oktober 2019, hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd: 
       
       
         Waarde 							€ 140.350,00 
         Waardevermindering					€ 139.650,00 
         Bijkomende schade van HSW (behoudens P.M.-posten)	nihil 
         Schade van derden-belanghebbenden			geen 
         Totaal 							 € 280.000,00 + PM 
       
       
     
     
       2.9. 
       Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport.  
       
       
         
           beschrijving onteigende en overblijvende 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Het perceel [perceelnummer] (hierna: het perceel) waarvan het onteigende deel uitmaakt betreft een onbebouwd rechthoekig perceel grasland gelegen achter een bestaand glastuinbouwcomplex aan de [adres] . Onteigend is het zuidelijke gedeelte van het perceel, met dien verstande dat het meest zuidelijk gelegen gedeelte van het perceel met een driehoekige vorm niet is onteigend. Dit behoort tot het overblijvende. 
         Grenzend aan het perceel liggen de eveneens aan HSW in eigendom behorende percelen en glasopstanden kadastraal bekend als gemeente [gemeente] [sectie ..] nummers [kadastraal nummer 1] , [kadastraal nummer 2] , [kadastraal nummer 3] , [kadastraal nummer 4] , [kadastraal nummer 5] , [kadastraal nummer 6] , [kadastraal nummer 7] en [kadastraal nummer 8] . De deskundigen merken deze percelen, tezamen met het overblijvende deel van het perceel aan als overblijvende dat als gevolg van de onteigening waardevermindering zou kunnen ondervinden. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Het perceel is bezwaard met een hypotheek. De hypotheekhouders zijn niet tussengekomen in de onteigeningsprocedure. 
       
     
     
       2.12. 
       Het onteigende omvat grasland en wordt feitelijk niet gebruikt ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf.   
       
     
     
       2.13. 
       Op het overblijvende staan ongeveer 50.260 m2 glasopstanden. Circa 30.490 m2 hiervan is ingericht voor de teelt van rozen en wordt geëxploiteerd door een huurder van HSW, Royal Roses B.V. HSW is enig aandeelhouder van Royal Roses B.V. en de bestuurders van beide vennootschappen zijn dezelfde personen. Circa 9.600 m2 is ingericht voor de teelt van hortensia en is deels in eigen gebruik van HSW en deels verhuurd aan [de B.V.] Circa 10.170 m2 is ingericht voor de teelt van potplanten en wordt verhuurd aan [de V.O.F.] tot 1 januari 2020.  
       
     
     
       2.14. 
       De deskundigen hebben Royal Roses B.V. aangemerkt als derde-belanghebbende, nu het door haar gehuurde tevens het onteigende omvat. 
       
       
         
           bestemmingsplan 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Op het onteigende vigeerde op de peildatum het bestemmingsplan “Stompwijk Verbindingsweg”. Dit bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een nieuwe verbindingsweg om de kern van Stompwijk. Op het onteigende wordt een deel van deze verbindingsweg gerealiseerd. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Stompwijk Verbindingsweg” vigeerde het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001", vastgesteld op 5 november 2001 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 2 december 2003.  
       
     
     
       2.16. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardebepaling de aan het onteigende gegeven bestemming in het bestemmingsplan “Stompwijk Verbindingsweg” moet worden geëlimineerd en dat moet worden uitgegaan van de op het perceel rustende bestemming in het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001". Ook de deskundigen gaan uit van eliminatie. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen over de eliminatie en maakt deze tot de hare.  
         Wel is tussen partijen in geschil wat de mogelijkheden binnen de bestemming van het onteigende in het laatstgenoemde bestemmingsplan zijn: de gemeente stelt dat het onteigende moet worden gewaardeerd als onbebouwd tuinland tegen een waarde van € 12,00 per m2. HSW stelt dat het onteigende op grond van het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001" mag worden bebouwd met kassen en dient te worden gewaardeerd op € 28,00 m2. 
       
       
     
     
       2.17. 
       Het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001" kent verschillende bestemmingen met agrarische doeleinden. Voor het geschil tussen partijen zijn van belang artikel 12, agrarische bedrijfscentra, en artikel 13, Agrarisch gebied, kassen –Ak-. 
       
     
     
       2.18. 
       
         Artikel 12, betreffende agrarische bedrijfscentra, kende aanvankelijk vier verschillende categorieën, waaronder een categorie II, die bestond uit een agrarisch bedrijfscentrum in combinatie met een bebouwingsvlak kassen. Deze categorie hebben Gedeputeerde Staten in hun besluit van 2 december 2003 niet goedgekeurd. In het definitieve bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001" is deze categorie II van artikel 12 doorgestreept. Gedeputeerde Staten hebben hierover geschreven dat het bestemmingsplan ontwikkelingsmogelijkheden bood voor glastuinbouwbedrijven welke zijn gevestigd buiten de glastuinbouwlocatie Stompwijk. Deze glastuinbouwbedrijven dienen echter te verdwijnen:  
         “ Om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen dient goedkeuring te worden onthouden aan alle voorschriften welke een relatie hebben met de glastuinbouwbedrijven buiten het concentratiegebied, alsmede aan de plankaart wat betreft bestaande bedrijven buiten het concentratiegebied. Hierbij willen wij opmerken dat het geenszins de bedoeling is de bestaande bedrijven te belemmeren in hun bedrijfsvoering.” 
       
       
     
     
       2.19. 
       Het onteigende en het overblijvende zijn gelegen in het voor glastuinbouw aangewezen gebied in Stompwijk, het zogeheten concentratiegebied glas. Aan het onteigende is de bestemming “agrarisch gebied, kassen” (“Ak”) toegekend. Op de plankaart heeft het perceel de kleur die correspondeert met deze bestemming. Op grond van artikel 13 lid A onder I van de planvoorschriften zijn deze gronden bestemd voor de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van glastuinbouwbedrijven met de daarbij behorende bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in artikel 13 lid A onder II. 
       
     
     
       2.20. 
       In artikel 13 lid A onder II zijn hoofdlijnen van beleid weergegeven. Bepaald is dat de bestemming “Ak” is opgenomen voor een gebied waarbinnen een aantal glastuinbouwbedrijven is geconcentreerd. Hierbij is bepaald dat het beleid voor de bestemming “Ak” is gericht op het handhaven en/of scheppen van randvoorwaarden gericht op continuering van bestaande volwaardige glastuinbouwbedrijven.   
       
     
     
       2.21. 
       
         Artikel 13 lid B bevat de bebouwingsbepalingen en luidt in de aanhef als volgt:  
         “ Op de in lid A I bedoelde gronden mogen, met inachtneming van het bepaalde in lid A II uitsluitend bouwwerken ten dienste van en noodzakelijk voor de agrarische bedrijfsvoering worden gebouwd, met dien verstande dat: 
         
           a. voor de bestaande agrarische bedrijven op de plankaart een “agrarisch bedrijfscentrum” en een “bebouwingsvlak kassen” is aangegeven, waarbij de volgende bepalingen gelden: 
         
         
           1. ten aanzien van “agrarische bedrijfscentrum”: 
         
         
           (…) 
         
         
           2. ten aanzien van het “bebouwingsvlak kassen”: 
         
         
           - het bebouwingsvlak kassen mag geheel worden bebouwd met kassen; 
         
         
           - (…) ” 
       
       
     
     
       2.22. 
       
         Naast de kleur die past bij de bestemming “Ak” staat in de plankaart op een aantal percelen in het concentratiegebied glas het cijfer II. Volgens de legenda verwijst II naar de bestemming agrarisch bedrijfscentrum, categorie II. Dit lijkt een verwijzing naar artikel 12 categorie II. Deze categorie heeft Gedeputeerde Staten echter niet goedgekeurd, deze is weggestreept uit het bestemmingsplan en daarmee komen te vervallen. Derhalve kan aan deze benaming II geen betekenis worden toegekend. De gemeente heeft nog wel betoogd dat het wegstrepen van deze categorie in artikel 12 alleen betrekking had op glastuinbouwbedrijven gelegen buiten het concentratiegebied, en niet op glastuinbouwbedrijven binnen het concentratiegebied en dat, gelet op de tekst van artikel 13 van het bestemmingsplan, voor de bestemming “Ak” moet worden teruggevallen op een andere categorie agrarisch bedrijfscentrum. Echter noch de tekst van het bestemmingsplan, noch de plankaart bieden hiervoor aanknopingspunten. Dat in artikel 13 dezelfde termen zijn gebruikt, betekent niet dat daaruit kan worden afgeleid dat de – doorgestreepte – beschrijving van artikel 12 nog wel voor glastuinbouwbedrijven als bedoeld in artikel 13 van toepassing is. Evenmin betekent dit dat op een ander agrarisch bedrijfscentrum kan worden teruggevallen.  
         Voor de bepaling wat geldt voor glastuinbouwbedrijven als bedoeld in artikel 13, kan derhalve enkel met de voorschriften in artikel 13 rekening worden gehouden. Dit betekent dat aan de percelen met de bestemming “Ak” geen nadere invulling is gegeven en, zoals ook de deskundigen schrijven, dient te worden teruggevallen op de “schone” bestemming zonder aanduiding. 
       
       
     
     
       2.23. 
       De gemeente stelt voorts nog dat op het onteigende geen bebouwingsvlak “kassen” is ingetekend. Volgens de gemeente betekent dit dat er derhalve geen kassen op mogen worden gebouwd omdat alleen kassen mogen worden gebouwd in het bebouwingsvlak “kassen”. De deskundigen zijn van mening dat een dergelijke beperking niet in artikel 13 kan worden gelezen. In de legenda bij de plankaart is een bebouwingsvlak kassen alleen geduid bij “agrarisch bedrijfscentrum categorie II”. Op pagina 60 van de toelichting bij het bestemmingsplan is geschreven dat de aanduiding bebouwingsvlak kassen onderdeel uitmaakt van agrarisch bedrijfscentrum categorie II. Deze categorie is echter komen te vervallen waardoor ook aan de vermelding  bebouwingsvlak “kassen” bij de legenda geen betekenis kan worden toegekend. Dit betekent vervolgens dat binnen het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001" aan de term “bebouwingsvlak kassen” geen betekenis meer toekomt. De stelling van de gemeente dat in bestemmingsplannen een limitatief stelsel geldt, in die zin dat alleen mag worden gebouwd als dat expliciet is aangegeven en dat het vervallen van de aanduiding bebouwingsvlak kassen niet kan leiden tot onbegrensde bouwmogelijkheden, baat de gemeente niet. Op grond van de eerste zin in de aanhef van artikel 13 lid B zijn “ bouwwerken ten dienste van de agrarische bedrijfsvoering ” immers toegestaan. Als door het besluit van Gedeputeerde Staten meer bouwmogelijkheden zijn ontstaan had de gemeente dat kunnen repareren. Zij heeft dit niet gedaan.   
       
     
     
       2.24. 
       Gelet op dit een en ander onderschrijft de rechtbank het advies van de deskundigen en is zij van oordeel dat voor het onteigende de algemene bouwregel in artikel 13 lid B geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden ten dienste van- en noodzakelijk voor de agrarische bedrijfsvoering. Kassen kunnen hieronder worden verstaan. Dit betekent dat (na eliminatie) op de peildatum 15 februari 2019 volgens het bestemmingsplan "Landelijk gebied 2001" op het onteigende kassen mochten worden gebouwd.  
       
     
     
       2.25. 
       Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het standpunt van de gemeente over de ontoelaatbaarheid van kassen op de overblijvende percelen van HSW zich moeilijk verdraagt met het in september 2020 door de gemeente ter inzage gelegde ontwerp bestemmingsplan waarin, zoals de gemeente ter zitting desgevraagd heeft erkend, is voorzien in de bouwmogelijkheid van kassen op die percelen.  
       
       
         
           waardering onteigende  
         
       
       
     
     
       2.26. 
       
         In de situatie dat het onteigende bebouwd mag worden met kassen heeft [A] het onteigende met de aanwezige nutsvoorzieningen en het daarin aanwezige leidingwerk gewaardeerd op € 25,00 per m2. Hij heeft aansluiting gezocht bij referentietransacties van bouwkavels met een vergelijkbare oppervlakte, die eveneens zijn gelegen buiten de bekende grootschalige concentratiegebieden voor glastuinbouw maar wel in de Randstad. Hij meent dat sprake is van een voldoende courante kavel met een totale oppervlakte (onteigende en overblijvende) van 10 hectare met een goede lengte/breedte verhouding en derhalve goede bebouwingsmogelijkheden, mede omdat de schaalvergroting in Nederland toeneemt. Gelet hierop gaat hij voorbij aan het verweer van de gemeente dat onbebouwde grond minder waard zou zijn dan bebouwde grond.  
         Het perceel als geheel is volgens [A] verder goed ontsloten, ligt in de nabijheid van de A4 met goede verbindingen naar de veilingen in Rijnsburg en in Naaldwijk.   
       
       
     
     
       2.27. 
       De gemeente komt met verschillende referentietransacties die volgens haar een grondprijs tussen € 12,50 en € 15,00 per m2 voor het onteigende onderbouwen. Deze transacties betreffen echter deels transacties buiten de Randstad en zijn daarom niet vergelijkbaar. Stompwijk is gelegen in de Randstad, waar de hoogste grondprijzen gelden. Buiten de Randstad wordt al € 10,00 tot € 15,00 per m2 betaald. Derhalve zou een waardering van € 12,50 tot € 15,00 zoals de gemeente voorstaat voor het onteigende te laag zijn, aldus [A] .  
       
     
     
       2.28. 
       De gemeente wijst er nog op dat grootschalige glastuinbouw met name interessant is in gebieden met meer duurzame voorzieningen. [A] heeft hiertegen ingebracht dat ook de WKK installatie waarover HSW beschikt voor kopers interessant is omdat gas momenteel zeer goedkoop is, goedkoper en minder problematisch dan bijvoorbeeld aardwarmte.  
       
     
     
       2.29. 
       HSW heeft onder verwijzing naar een aantal vergelijkingstransacties gesteld dat de getaxeerde waarde van € 25,00 per m2 aan de lage kant is en heeft zelf een bedrag van € 28,00 per m2 genoemd. Daarbij heeft zij erop gewezen dat de eigenschappen van het perceel, los van de locatie, gunstig en waardeverhogend zijn. 
       
     
     
       2.30. 
       De rechtbank ziet in het bovenstaande geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen, op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije commerciële verkeer wordt toegekend aan vergelijkbare objecten en voorts op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie getaxeerde waarde van het onteigende. Uit het rapport blijkt dat de deskundigen alle naar hun oordeel relevante factoren hebben meegewogen, waaronder de eigenschappen en de locatie van het onteigende en overblijvende, en dat zij hun waardering hebben onderbouwd met meerdere vergelijkingstransacties. De rechtbank zal de deskundigen dan ook volgen en de waarde van het onteigende bepalen op € 25,00 per m2, derhalve in totaal op € 140.350,00. 
       
       
       
       
         
           waardering overblijvende 
         
       
       
     
     
       2.31. 
       
         In het door de deskundigen overgenomen advies van [A] adviseert hij dat het overblijvende als gevolg van de onteigening in waarde is verminderd. [A] verwijst daarbij naar de navolgende factoren: 
         (i)	de verkleining van het totale kassencomplex waardoor er minder glasopstanden kunnen worden gebouwd in verhouding tot het totaal grondoppervlak en het bebouwingspercentage zal afnemen; 
         (ii)	een verslechtering van de lengte/breedte verhouding waardoor de benutbaarheid van de uitbreidingsmogelijkheid op het onbebouwde tuinland afneemt; 
         (iii)	het vervallen van het nut van reeds aangelegd leidingwerk in het overblijvende, onbebouwde tuinland. 
       
       
     
     
       2.32. 
       
        [A] waardeert het overblijvende en onteigende tezamen voor de onteigening op een bedrag van € 3.990.000,00 en het overblijvende na onteigening op een bedrag van € 3.710.000,00. Daarbij heeft [A] gerekend met een waardevermindering van € 1,50 per m2. Een verschil derhalve van € 280.000,00, waarvan een gedeelte van € 140.350,00 de waardering van het onteigende omvat. Dit betekent dat de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende door [A] en daarmee door deskundigen wordt gesteld op € 139.650,00.  
       
     
     
       2.33. 
       De gemeente heeft in haar reactie op het concept deskundigenrapport met redenen omkleed aangevoerd dat een vermindering van € 1,50 per m2 te hoog is en dat deze bovendien niet voor het gehele overblijvende geldt. In zijn definitieve deskundigenrapport heeft [A] in aanvulling op zijn onder 2.31 geformuleerde toelichting geschreven dat er schaarste is voor wat betreft grootschalige glastuinbouwobjecten in de Randstad. Derhalve is de aanname reëel dat ofwel de huidige eigenaar of een derde tot reconstructie zal overgaan. Voorts is geen sprake van het ten onrechte twee keer in aanmerking nemen van een mogelijk lager bebouwingspercentage. De waardedaling ontstaat doordat de totale kavel als gevolg van de onteigening kleiner wordt en er minder kassen kunnen worden gebouwd. Voor wat betreft het overbemeten leidingwerk heeft [A] hiermee rekening gehouden bij de waardering van de grondprijs voor het onteigende en voor een klein gedeelte bij de waardering van het overblijvende. Bij reconstructie zal namelijk, als gevolg van de onteigening, niet van al het leidingwerk in het overblijvende gebruik gemaakt kunnen worden, maar wel van een deel hiervan. 
       
     
     
       2.34. 
       
         Ook HSW heeft tegen de door [A] vastgestelde waardevermindering verweer gevoerd, zowel in haar reactie op het concept deskundigenrapport als tijdens het pleidooi. 
         
          [A] heeft ook hierop gereageerd. Hij acht het niet waarschijnlijk dat door het dempen van een sloot en het doortrekken van de bestaande kassen een grotere uitbreiding van de glasopstanden gerealiseerd had kunnen worden dan hij heeft berekend. Als reden heeft hij hiervoor onder meer gegeven dat de bestaande kassen uit verschillende typen bestaan waardoor er een verbinding (een zogeheten “slop”) gerealiseerd zou moeten worden om nieuwe met de bestaande kassen te verbinden. Dit vergt een aanzienlijke investering zonder dat daar meeropbrengsten tegenover staan. Voorts is door de verschillende hoogtes van de kassen directe aanheling ook niet te verwachten, ook al stelt HSW dat dit wel haar plan is. Hij acht het, mede uit een oogpunt van klimaatbeheersing, waarschijnlijker dat een corridor zal worden gerealiseerd. Tot slot zal een nieuwe sloot gegraven moeten worden als de bestaande wordt gedempt. 
       
     
     
       2.35. 
       
        [A] heeft voorts toegelicht van oordeel te zijn dat de volgens HSW overbemeten installaties, die HSW destijds met het oog op een mogelijke uitbreiding heeft gerealiseerd, deels niet overbemeten zijn en deels gedateerd. [A] ziet dan ook geen aanleiding met deze installaties bij zijn waardering rekening te houden. Met het overbemeten leidingwerk is rekening gehouden zoals onder 2.33. omschreven.  
       
     
     
       2.36. 
       Tot slot heeft HSW zich verweerd tegen de waardering van het overblijvende driehoekje grond ten zuiden van het onteigende. Op dit perceel grond rust een woonbestemming. Het perceel is door de aanleg van de randweg voor HSW niet meer toegankelijk, anders dan via een aangrenzend perceel dat aan een derde toebehoort. Vanwege de woonbestemming op dit overblijvende perceel moet daaraan volgens HSW vóór de onteigening een waarde van € 636,00 per m2 worden toegekend. Doordat het perceel na de onteigening niet meer toegankelijk is, kleiner is geworden en de eigenaar van het aangrenzende perceel er geen belangstelling voor heeft, dient de waardevermindering te worden bepaald op 25%, zijnde een bedrag van € 43.000,00.  
       
     
     
       2.37. 
       De deskundigen hebben het gehele overblijvende gewaardeerd op € 25,00 per m2, ook dit zuidelijke stukje grond. In die prijs is de waardevermindering van het bedoelde stukje grond in feite verdisconteerd.. Op het perceel rust geen bouwvlak en HSW kan de woonbestemming derhalve niet zelfstandig realiseren. De onteigening heeft hierin geen verandering gebracht. Door de onteigening is de onderhandelingspositie van HSW ten opzichte van de eigenaar van het aangrenzende perceel naar het oordeel van de deskundigen niet gewijzigd. Het stukje grond is weliswaar niet toegankelijk maar is nu in feite een soort snippergroen, waarvoor eigenaren doorgaans willen betalen om het toe te voegen aan hun eigen tuin. Ook tijdens het pleidooi hebben de deskundigen hun advies over de waarde van dit stukje grond gehandhaafd. 
       
     
     
       2.38. 
       Ook ten aanzien van de waardering van het overblijvende ziet de rechtbank in het bovenstaande geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen, op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije commerciële verkeer wordt toegekend aan vergelijkbare objecten en voorts op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie, getaxeerde waarde. Uit het rapport blijkt dat de deskundigen alle naar hun oordeel relevante factoren hebben meegewogen. De rechtbank zal de deskundigen dan ook volgen en de waarde van het overblijvende bepalen op € 139.650,00. 
       
       
         
           bijkomende schade, waaronder belastingschade 
         
       
       
     
     
       2.39. 
       De deskundigen schatten de bijkomende schade op nihil, met uitzondering van de mogelijke belastingschade. Tijdens het pleidooi heeft de gemeente bevestigd dat zij aan HSW voor belastingschade zal betalen het bedrag dat HSW meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onteigening zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. HSW is hiermee akkoord gegaan. 
       
     
     
       2.40. 
       
         HSW heeft nog een aantal extra posten voor bijkomende schade aangevoerd, namelijk extra glasreiniging door verkeersbewegingen op korte afstand van de kas, groeivermindering als gevolg van (fijn)stof en verzakkingen van kas dan wel teeltsysteem door zettingen van de nieuwe weg. Deze posten betreffen naar het oordeel van de deskundigen geen onteigeningsschade. Dit laat, aldus de deskundigen, onverlet de eventuele mogelijkheid voor HSW om deze schade in de vorm van planschade op de gemeente te verhalen voor wat betreft de eerste twee genoemde posten. Schade veroorzaakt als gevolg van verzakkingen van kas dan wel teeltsysteem als gevolg van zettingen van de nieuwe weg zou HSW op grond van onrechtmatige daad – mits aangetoond – op de gemeente kunnen verhalen. De rechtbank acht dit oordeel van de deskundigen over de bijkomende schade juist en maakt dit tot het hare.   
         
           rente 
         
       
       
     
     
       2.41. 
       De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het definitief vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling voor HSW te bepalen op 1%. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan HSW de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. 
       
       
         
           conclusie schadeloosstelling  
         
       
       
     
     
       2.42. 
       De rechtbank is voor het overige niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor HSW overeenkomstig het advies vaststellen op een bedrag van € 140.350,00 voor de waarde van het onteigende en op € 139.650,00 voor waardevermindering van het overblijvende, dus op € 280.000,00 totaal. Het voorschot was bepaald op € 83.468,00, zodat een door de gemeente nog te betalen bedrag resteert van € 196.532,00. 
       
       
         
           derde-belanghebbenden 
         
       
       
     
     
       2.43. 
       Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. 
       
       
         
           kosten deskundigen 
         
       
       
     
     
       2.44. 
       De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 72.615,55 (inclusief de kosten van [A] en inclusief btw). Nu de gemeente geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.  
       
       
         
           kosten juridische en deskundige bijstand 
         
       
       
     
     
       2.45. 
       HSW maakt aanspraak op vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken om zich te laten bijstaan in de onteigeningsprocedure. Zij heeft facturen ingediend van [Advocatenkantoor] en facturen van AAB. De door haar bij gelegenheid van het pleidooi en bij latere akte ingediende facturen tellen, inclusief btw, op tot de volgende bedragen:  
       
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 bijstand kantoor [Advocatenkantoor] 
               
               
                 €   94.659,21  
               
             
             
               
                 bijstand kantoor AAB 
               
               
                 € 17.846,91  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 totaal  
               
               
                 € 112.506,13 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.46. 
       De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de door AAB gemaakte kosten van € 17.846,91. Deze kosten komen de rechtbank ook overigens redelijk voor, zodat zij de gemeente zal veroordelen deze kosten aan HSW te vergoeden. 
       
     
     
       2.47. 
       Voor wat betreft de door [Advocatenkantoor] gemaakte kosten, heeft de gemeente gesteld dat het door [Advocatenkantoor] gedeclareerde bedrag een tijdbesteding van meer dan 340 uren ten grondslag ligt. Gelet op de door AAB gemaakte kosten van deskundige bijstand acht de gemeente, gezien de hoeveelheid bestede tijd, de gepresenteerde kosten van rechtsbijstand fors. Een vergoeding van 300 uren tegen het thans geldende uurtarief van mevrouw mr. Van der Hoek van € 215,- exclusief BTW acht de gemeente meer in overeenstemming met de toepasselijke dubbele redelijkheidstoets.  
       
     
     
       2.48. 
       Uitgangspunt is dat de gemeente, als onteigenende partij, de kosten van ingeschakelde adviseurs voor haar rekening neemt. Daarbij dient de rechtbank de gedeclareerde toetsen aan een dubbele redelijkheidstoets te onderwerpen. Uit de door HSW overgelegde declaraties van [Advocatenkantoor] volgt dat in het dossier voornamelijk is gewerkt door twee advocaten, J. Hiemstra en M.S. van der Hoek. J. Hiemstra heeft een uurtarief gerekend van € 240 exclusief BTW en M.S. van der Hoek van € 195 exclusief BTW. [Advocatenkantoor] is sinds juli 2017 bij het dossier betrokken en heeft derhalve gedurende ruim drie jaar werkzaamheden verricht. In die periode heeft zij kennelijk 340 uur gedeclareerd. Zij zal ook daadwerkelijk dit aantal uren aan het dossier hebben gewerkt. Over dit aantal uren heeft de gemeente slechts in zijn algemeenheid opgemerkt dat 340 uur veel is, zonder daarbij meer specifiek toe te lichten wanneer en waarom dan door [Advocatenkantoor] te veel uren aan het dossier zijn besteed. Evenmin heeft zij toegelicht waarom een aantal van 300 uur wel redelijk is. De rechtbank heeft begrip voor de omstandigheid dat het aantal gewerkte uren de gemeente hoog voorkomt, zeker als dit wordt afgezet tegen de hoogte van de uiteindelijk door de gemeente te betalen schadevergoeding. Maar de gemeente kan niet eraan voorbij dat de vraag naar de bestemming van het onteigende een belangrijke rol heeft gespeeld in deze onteigeningsprocedure. Dat HSW kosten heeft moeten maken om zich op dit punt te adviseren, staat buiten kijf. Het is de rechtbank niet gebleken dat [Advocatenkantoor] onnodig kosten heeft gemaakt. Integendeel, [Advocatenkantoor] heeft tijdens het pleidooi verwezen naar haar eerdere advisering op dit punt, daarmee voorkomend dat zij in herhaling zou vallen en extra kosten zou maken. Gelet op de periode die [Advocatenkantoor] bij het dossier betrokken is geweest en gelet op de vraagstukken die in dit dossier een rol hebben gespeeld, is de rechtbank van oordeel dat het gewerkte aantal uren de dubbele redelijkheidstoets doorstaat. Hetzelfde geldt voor de gehanteerde uurtarieven, die vergelijkbaar zijn met uurtarieven die door advocaten in onteigeningszaken worden gehanteerd. Zij zal dan ook de gemeente veroordelen tot betaling van het bedrag van € 94.659,21. 
       
     
     
       2.49. 
       Het totale door de gemeente te betalen bedrag aan kosten adviseurs HSW komt hiermee op € 112.506,13. 
       
       
       
         
           publicatie 
         
       
       
     
     
       2.50. 
       Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       3.1. 
       stelt de schadeloosstelling voor HSW vast op een bedrag van € 280.000,00, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 83.468,00, het nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling van € 196.532,00 vermeerderd met een samengestelde rente van 1% per jaar vanaf 15 februari 2019 tot heden;  
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan HSW van een bedrag van € 196.532,00 vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;  
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan HSW van het bedrag dat HSW meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onteigening zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam; 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan HSW van een bedrag van € 112.506,13 (inclusief btw) ter zake van door HSW gemaakte kosten van rechtsbijstand en kosten van deskundigenbijstand;  
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan HSW van het door haar betaalde griffierecht van € 1.950,00;  
       
     
     
       3.6. 
       verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen;  
       
     
     
       3.7. 
       wijst het “AD Haagsche Courant” en “Het Krantje Leidschendam/Voorburg” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen;  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, mr. I.A.M. Kroft en mr. w. Weterings en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2020. 
       
     
   
   
     type: 1958