ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:13669

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:13669 Rechtbank Den Haag , 05-03-2025 / C/09/672149 / HA ZA 24-754

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-03-05

Zaaknummer: C/09/672149 / HA ZA 24-754

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:13669

---

Eisers hebben een woning gekocht die zij niet apart kunnen verkopen omdat deze volgens het bestemmingsplan een bijgebouw vormt van de naastgelegen woning. De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of dwaling. Verkopend makelaar heeft jegens eisers geen zorgplicht geschonden.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team Handel 
     
     
     
     
     
       Zaaknummer: C/09/672149 / HA ZA 24-754 
     
     
     
       
         Vonnis van 5 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       1.  [eiser] , te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] , 2.  [eiseres] , te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] , 
       eisende partijen, 
       advocaat: mr. F.H.A. Groenendal, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , te [woonplaats 2] , 2. [gedaagde 2] , te [woonplaats 2] , 3. [gedaagde 3] , handelend onder de naam [handelsnaam] , te Rotterdam, 
     
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s., 
       advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge. 
     
     
     
       Eisers worden hierna tezamen [eisers] c.s. genoemd. Gedaagden onder 1 en 2 worden hierna gezamenlijk [gedaagden] c.s. genoemd en gedaagde onder 3 wordt hierna [gedaagde 3] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 13 augustus 2024, met producties 1 tot en met 28; 
       - het herstelexploot van 2 september 2024; 
       - de e-mail van 9 september 2024 namens [eisers] c.s. met nieuwe producties 14 en 15; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8: 
       - het tussenvonnis van 13 november 2024 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald op- 28 januari 2025; 
       - de brief van 16 januari 2025 namens [eisers] c.s. met producties 29 tot en met 32; 
       - de akte overlegging producties ten behoeve van de mondelinge behandeling namens [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] met producties 9 tot en met 13; 
       - de brief van 16 januari 2025 namens [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] met productie 14; 
       - de brief van 16 januari 2025 namens [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] met producties 15 en 16. 
       
     
     
       1.2. 
       Op 28 januari 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitaantekeningen en in antwoord op vragen van de rechtbank nader toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is de datum voor vonnis bepaald op heden. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 3 mei 1996 hebben [gedaagden] c.s. de woning, staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats] geleverd gekregen van de vader van gedaagde onder 2. Daarvoor, in 1995, hebben [gedaagden] c.s. bij de gemeente [gemeente] een ontheffing gevraagd, welke ook is verleend, voor de bouw van een bijgebouw aan [adres 1] . In die periode is het perceel kadastraal gesplitst waardoor twee percelen ontstonden met op het ene perceel de woning en op het andere perceel het tot woning omgebouwde bijgebouw. In het jaar 2007 hebben [gedaagden] c.s. een lichte bouwvergunning gevraagd en verkregen om het bijgebouw uit te breiden met een serre. Dit bijgebouw heeft op grond van een besluit van de gemeente [gemeente] van 9 februari 2017 een eigen huisnummer gekregen, te weten [huisnummer 1] .  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagden] c.s. hebben vanaf 1996 in de woning aan de [adres 1] gewoond, terwijl de vader van gedaagde onder 2 in het bijgebouw woonde, dat in 2017 dus het huisnummer [huisnummer 1] kreeg. 
       
     
     
       2.3. 
       
         
          [gedaagde 3] drijft in de vorm van een eenmanszaak een assurantiekantoor ( [bedrijfsnaam] 
          ). Hij is ook actief als makelaar en treedt in die hoedanigheid naar buiten 
         als ' [handelsnaam] ’. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         In 2021 hebben [gedaagden] c.s. [gedaagde 3] opdracht gegeven om de woning(en) aan [adres 1] en [adres 2] te verkopen. [gedaagde 3] heeft hiervoor één verkoopadvertentie op Funda  
         geplaatst en één verkoopbrochure opgesteld. Op de voorkant van de verkoopbrochure staat vermeld:  “ [adres 1] , [postcode] [plaats] ”.  
         Op de eerste pagina staat onder meer bij de adresgegevens vermeld [adres 1] en bij Woningtype “ Vrijstaande woning ”. Op de tweede pagina is onder meer opgenomen dat het type woning een woonhuis / eengezinswoning / vrijstaande woning is, met 12 kamers waarvan 7 slaapkamers en dat de vraagprijs € 890.000 bedraagt. Op de derde pagina is onder meer erop gewezen dat de woning een tuin rondom heeft. Op de vierde pagina is de volgende beschrijving opgenomen: 
         “ Twee in één! Twee geschakelde woningen op eigen grond, vrij gelegen met de mogelijkheid tot kantoor, hobbyruimte, kangoeroewonen of mantelzorgwonen aan huis en nog vele andere mogelijkheden. (…) De brede voortuin met voldoende parkeergelegenheid en de circa 40 meter diepe achtertuin met diverse zonnige terrassen hebben beide vrij uitzicht over het (beschermde) polderlandschap. Het perceel is aan twee kanten omringt door een sloot. Hier kunt u echt uw droomhuis realiseren! Persoonlijke tekst eigenaar Het eerste woonhuis nr. [huisnummer 2] is eind jaren 70 geheel gerenoveerd en fors uitgebouwd (…)Het tweede woonhuis nr. [huisnummer 1] is in meerdere fasen gebouw in 1998 en 2006 (…) Bijzonderheden - Eigen grond - Woonoppervlakte 257m2 - Gebouwgebonden buitenruimte 22m2 – Perceeloppervlakte 1355m2 - Inhoud 964m3 - Nutsaansluitingen zijn gecombineerd maar hebben beide een eigen meterkast, [huisnummer 1] tussenmeters. - Nutsaansluiting indien gewenst eenvoudig aan te passen - (…) [adres 1] - Eigen grond - Bouwjaar 1955 - Woonoppervlakte 150m2 - Perceeloppervlakte 810m2 - Kadastrale 
         
           aanduiding K747 [adres 2] - Eigen grond - Bouwjaar 1998 - Woonoppervlakte 107m2 – Perceeloppervlakte 545m2 - Kadastrale aanduiding [kadastraal nummer 2] ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [adres 1] en [adres 2] zijn ook op Facebook aangeboden, waarbij een deel van de omschrijving zoals opgenomen in de verkoopbrochure, is overgenomen. 
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [eisers] c.s. waren samen met hun zoon en schoondochter geïnteresseerd in [adres 1] en [adres 2] . Zij hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld. Zij hebben de panden op 1 oktober 2021 bezichtigd, waarbij [gedaagde 3] hen heeft rondgeleid. Voor de bezichtiging is de vragenlijst en lijst van zaken met betrekking tot [adres 1] en [adres 2] aan [eisers] c.s. toegestuurd of in ieder geval aan hun zoon en schoondochter. Op de eerste pagina van deze lijst staat vermeld: 
         	“ Betreffende de woning: [adres 1] en [adres 2] ” 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 14 oktober 2021 is mondeling een koopsom overeengekomen van € 927.500. Bij e-mail van 14 oktober 2021 heeft de schoondochter het volgende bericht gestuurd aan [gedaagde 3] : 
         	“ Hierbij onze gegevens voor de aankoop van: 
         
           
            [adres 1]
           
         
         
           [naam zoon] en [naam schoondochter] 
         
         
           (…) 
         
         
           
            [adres 2]
           
         
         
           
            [eiser] & [eiseres] 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor het aanvragen van onze financiering (en tevens onderlinge splitsing) hebben we een officieel taxatierapport nodig voor beide kavels. Is het mogelijk om deze te verzorgen? En hoe snel kan dit aangeleverd worden? 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Eerder hadden wij de vraag gesteld over het bouwen van een schuur in de achtertuin, is hier al meer duidelijkheid over wat er gebouwd mag worden? 
         
         
           We zijn heel blij en enthousiast en kunnen niet wachten om de sleutels in ontvangst te nemen! ” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mail van 14 oktober 2021 heeft [gedaagde 3] als volgt gereageerd: 
         “ Dank voor je mail met bijlage. (…) 
         
           Beide taxaties regel ik graag voor jullie. Zal ik deze inschakelen? 
         
         
           (…) 
         
         
           Tevens verneem ik graag van jullie of ik jullie nog van dienst mag zijn bij de verkoop van jullie beide woning(en). Zie voor ons vaste tarief [handelsnaam] 
         
       
       
       
         
           Voor nu ga ik zorgen voor een concept van de koopovereenkomsten met als uitgangspunten: 
         
         
           Koopsom € 927.500,00 k.k. 
         
         
           Ontbindende voorwaarden: Ja, 6 weken 
         
         
           Datum oplevering: ± 01-12-2021 
         
       
       
       
         
           Planning is dat ik jullie het concept uiterlijk maandag kan mailen. Indien het jullie schikt kunnen we deze dan op dinsdagavond met elkaar bij ons op kantoor ondertekenen.  
         
         
           Hebben jullie overigens al een verdeling met elkaar besproken voor beide objecten? 
         
       
       
       
         
           Ik hoor graag van je. 
         
         
           Fijne avond. 
         
       
       
       
         
           P.s. m.b.t. het bouwen van een schuur heb ik nog even contact met de gemeente. Het bestemmingsplan is daar was vaag over. Normaals gesproken kan dit gewoon, afhankelijk van het gebruik en de maten. ” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 20 oktober 2021 zijn twee koopovereenkomsten getekend. In de koopovereenkomsten zijn de volgende ontbindende voorwaarden opgenomen: 
         “ 16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         a.  op 29-11-2021 door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken, tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan, 
         b.  op 29-11-2021 koper voor de financiering van de onroerende zaak geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, naar keuze koper, tegen de marktrente, volgens de huidige en gebruikelijke voorwaarden. 
         Bij de koopovereenkomsten is een addendum gevoegd, ondertekend door [eisers] c.s., hun zoon en schoondochter en [gedaagden] c.s. met de volgende tekst: 
         “ Betreft : aanvullende afspraken koop [adres 1] en [adres 2] , [postcode] [plaats] 
       
       
       
         
           Ondergetekende verklaren dat de koopovereenkomsten [nummer 1] en [nummer 2] onderling met elkaar zijn verbonden. 
         
         
           Mocht de koop van een van de overeenkomsten worden ontbonden vanuit koper(s) of verkoper(s) dan vervallen beiden overeenkomsten tegelijkertijd. 
         
       
       
       
         
           E.e.a. is onderling in goed overleg met elkaar overeengekomen d.d. 20-10-2021 ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         
          [gedaagde 3] heeft na het tekenen van de koopovereenkomst telefonisch de gemeente [gemeente] gevraagd te bevestigen dat het gebruik van [adres 1] en [adres 2] door [eisers] c.s. en hun zoon en schoonzoon was toegestaan. Naar aanleiding hiervan heeft hij bij e-mail van 28 oktober 2021 onder meer het volgende aan de gemeente [gemeente] geschreven: 
         “ Nu men besloten heeft de woning te verkopen is het geheel ook als één geheel aangeboden, met 2 kadastrale delen welke ideaal is voor mantelzorg e.d. Inmiddels is de woning verkocht en blijft het gebruik gelijk aan hetgeen het nu al jaren is. 
         
           Familie1 koopt [adres 1] waarvan de ouders [adres 2] kopen. Men woont dan met elkaar op ieder een eigen perceel “samen”. 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 28 oktober 2021 heeft de taxatie van [adres 1] en [adres 2] plaatsgevonden, waarbij [adres 2] is getaxeerd op een marktwaarde van € 465.000. 
       
     
     
       2.12. 
       
         Bij e-mail van 30 november 201 heeft de zoon van [eisers] c.s. onder meer het volgende geschreven aan de gemeente: 
         “ Binnenkort zijn wij de nieuwe eigenaren van bovenstaande huizen.  
         
           Aangezien er geen schuren en/of overkapping aanwezig is, zijn wij benieuwd naar de mogelijkheden.  
         
         
           In de voortuin zouden wij graag een schuurtje realiseren voor fietsen e.d., dus niet heel groot, maar in de achtertuin zou ik graag een iets grote schuur met overkapping willen realiseren. Maar ik heb geen idee wat mag en wat niet.  
         
         
           Daarnaast zou ik graag nog willen weten of er naast [huisnummer 1] iets gebouwd mag worden van een overkapping/schuur?  
         
       
       
       
         
           Graag hoor ik wat de mogelijkheden zijn en waar er een vergunning voor aangevraagd moet worden. ” 
       
       
     
     
       2.13. 
       
         Bij e-mail van 3 december 2021 heeft de gemeente aan [gedaagde 3] onder meer het volgende geschreven: 
         “ In 1997 heeft de gemeente [gemeente] een bouwvergunning verleend voor het vergroten van de woning [adres 1] in [plaats] . Het perceel is kadastraal gesplitst. Ook is er een huisnummer toegekend aan het deel waarop de uitbouw is gebouwd ( [huisnummer 1] ). Het kadastraal splitsen is een privaatrechtelijke aangelegenheid die buiten de gemeente om gaat. Het toekennen van een huisnummer wil niet zeggen dat de gemeente heeft ingestemd met een extra woning. (…) Het toestaan van een extra woning is een bevoegdheid van de gemeenteraad en wordt geregeld in een bestemmingsplan. In casu staat het bestemmingsplan hier één woning toe.  
       
       
       
         
           Het is uiteraard wel toegestaan om als ouder/kind/mantelzorger in dezelfde woning te wonen. Zolang er sprake is van één woning past het gebruik binnen het bestemmingsplan. ” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 30 december 2021 – na de levering van [adres 1] en [adres 2] aan [eisers] c.s. en hun schoonzoon en dochter – heeft de gemeente gereageerd op het verzoek van de zoon van [eisers] c.s. van 30 november 2021. De gemeente heeft geschreven dat het verzoek om te mogen bouwen in strijd is met bestemmingsplan en dat voor het verzoek een omgevingsvergunning nodig is. Als reden heeft de gemeente opgegeven dat er te veel bijgebouwen aanwezig zijn op het (achter)erf om vergunningsvrij te kunnen bouwen. Verder heeft de gemeente geschreven dat het achterste gedeelte van het perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ heeft, waardoor dit gedeelte niet kan worden meegenomen in het bebouwingsgebied. 
       
     
     
       2.15. 
       
         Bij e-mail van 17 maart 2022 heeft de gemeente het volgende geschreven aan [eisers] c.s.: 
         	“ Geachte mevrouw [eisers] , 
         
           De aanvraag voor de uitbouw is ingediend voor het perceel [adres 1] . Planologisch is [adres 1] en [adres 2] één woning. In het verleden (wellicht na de vergunningverlening uit 2007) is er kennelijk een verzoek ingediend voor het toekennen van een huisnummer voor de uitbouw. Dit wil echter niet zeggen dat de gemeente heeft ingestemd met een extra woning (…) Het toestaan van een extra woning is een bevoegdheid van de gemeenteraad en is gebaseerd op andere wetgeving (Wet ruimtelijke ordening).  
         
         
           De gronden achter de woning/uitbouw hebben een agrarische bestemming, zie onderstaand kaartje (…). Het is niet mogelijk om deze gronden te bebouwen. Het gele vlak is de woonbestemming. 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eisers] c.s. vorderen, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
         Primair ten aanzien van [gedaagden] c.s.: 
       
       
         
           de verklaring voor recht dat [gedaagden] c.s. te kort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 20 oktober 2021 ter zake [adres 2] te [plaats] ; 
         
         
           de veroordeling van [gedaagden] c.s. tot vergoeding van de door [eisers] c.s. geleden en overig nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         
       
       Subsidiair ten aanzien van [gedaagden] c.s.: 
       
         
           de verklaring voor recht dat [eisers] c.s. op grond van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek hebben gedwaald en [adres 2] te [plaats] op grond van een onjuiste voorstelling van zaken hebben gekocht; 
         
         
           de veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van een nadeelscompensatie op grond van artikel 6:230 lid 2 BW; 
         
       
       Meer subsidiair ten aanzien van [gedaagden] c.s.: 
       - de veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van door [eisers] c.s. geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       Ten aanzien van [gedaagde 3] : 
       
         
           de verklaring voor recht dat [gedaagde 3] onrechtmatig jegens [eisers] c.s. heeft gehandeld door niet de zorg in acht te nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht; 
         
         
           de veroordeling van [gedaagde 3] tot vergoeding van de door [eisers] c.s. geleden en overig nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         
       
       Ten aanzien van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] : 
       
         
           de veroordeling van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] in de buitengerechtelijke incassokosten van € 925 dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag; 
         
         
           de veroordeling van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] in de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] c.s. leggen aan hun vorderingen jegens [gedaagden] c.s. ten grondslag dat zij niet geleverd hebben gekregen wat zij hebben gekocht, namelijk een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan [adres 2] ., waardoor sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Immer is gebleken dat [eisers] c.s. van [gedaagden] c.s. geen woning hebben gekocht maar slechts een bijgebouw dat onlosmakelijk verbonden is met [adres 1] (waar hun zoon woont). 
       
     
     
       3.3. 
       
        [eisers] c.s. stellen voorts dat zij hebben gedwaald omdat zij hebben verondersteld dat [adres 2] een zelfstandige woning betreft, hetgeen niet het geval blijkt te zijn. Ook is hen voorafgaand aan de verkoop voorgehouden dat op het perceel waarop [adres 2] is gesitueerd, kan worden bijgebouwd. Zij hebben zich bij de beslissing om [adres 2] te kopen laten leiden door de uitlatingen van [gedaagden] c.s. en (vooral) [gedaagde 3] (namens [gedaagden] c.s.). De dwaling is dus te wijten aan inlichtingen van de wederpartij ( [gedaagden] c.s.) als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisers] c.s. leggen aan hun vorderingen jegens [gedaagde 3] ten grondslag dat hij jegens hen zijn zorgplicht heeft geschonden en om die reden schadeplichtig is, door voorafgaande en tijdens de onderhandelingen over de aankoop van [adres 2] onjuiste en/of onvolledige mededelingen te doen over het pand en het perceel waarop dit is gebouwd, alsmede door relevante informatie aangaande [adres 2] niet met [eisers] c.s. te delen. Gebleken is immers dat [adres 2] géén woning betreft, doch slechts een bijgebouw (met alle beperkingen) en (voorts) dat het bestemmingsplan mede in de weg staat aan de gewenste en aanvankelijk voorgenomen uitbreidingsplannen van [eisers] c.s. – die met [gedaagde 3] zijn gedeeld – te realiseren. Ook heeft [gedaagde 3] relevante informatie ter zake de 'woning' achtergehouden, waardoor [eisers] c.s. voor een voldongen feit zijn geplaatst. Gevolg van een en ander is dat [eisers] c.s. een te hoge prijs voor de woning hebben betaald. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] voeren verweer. [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
         De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] c.s. jegens [gedaagden] c.s. afwijzen. De rechtbank neemt aan dat [eisers] c.s. zich in 2021 niet hebben gerealiseerd dat het niet mogelijk was en is om [adres 1] en [adres 2] apart te verkopen. Gelet op de inhoud van het bestemmingsplan, is [adres 2] geen aparte woning maar een bijgebouw van [adres 1] , waaraan de gemeente een eigen huisnummer heeft toegekend. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat [gedaagden] c.s. in strijd met de koopovereenkomst geen woning hebben verkocht aan [eisers] c.s.. Voorts kunnen [eisers] c.s. geen beroep doen op dwaling voor wat betreft de mogelijkheid om [adres 2] apart te verkopen en voor wat betreft de mogelijkheid om op het perceel van [adres 2] bij te bouwen. Op beide punten hadden zij zelf voorafgaand aan de koop nadere informatie moeten opvragen. 
         De vorderingen jegens [gedaagde 3] zal de rechtbank ook afwijzen. Zij is van oordeel dat [gedaagde 3] geen zorgplicht jegens [eisers] c.s. heeft geschonden. 
         De rechtbank zal haar oordeel voor wat betreft de verschillende vorderingen van [eisers] c.s. hieronder nader toelichten. 
       
       
       
         
           Toerekenbare tekortkoming  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [eisers] c.s. stellen dat [adres 2] geen zelfstandige woning is, maar een bijgebouw en daarom niet de eigenschappen heeft die [eisers] c.s. op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Hierin volgt de rechtbank [eisers] c.s. niet. [adres 2] is ingericht als woning en als zodanig zelfstandig te gebruiken. Het heeft alle eigenschappen die voor het gebruik daarvan als woning nodig zijn, waaronder, een eigen keuken, badkamer, slaapkamers, een cv-installatie, een meterkast en een nutsaansluiting. Dat sprake is van een onlosmakelijke feitelijke verbinding aan [adres 1] – onder meer omdat [adres 1] en [adres 2] met een gang binnendoor bereikbaar zijn – maakt niet dat [eisers] c.s. niet zelfstandig in [adres 2] kunnen wonen.  
         Dit betekent dat de rechtbank het beroep van [eisers] c.s. op een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. afwijst.  
       
       
       
         
           Dwaling [gedaagden] c.s. voor wat betreft zelfstandige woning 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [adres 1] en [adres 2] zijn op Funda en in de verkoopbrochure als één woning te koop aangeboden, met één verkoopbrochure en één verkoopprijs. In de verkoopbrochure is onder meer opgenomen dat het gaat om een vrijstaande woning met een tuin rondom met 12 kamers waarvan 7 slaapkamers. Ook daaruit volgt dat niet twee aparte, geschakelde woningen ter verkoop zijn aangeboden. In de omschrijving zijn weliswaar twee woningen beschreven, maar er wordt geen melding gemaakt van de mogelijkheid om de woningen apart te verkopen. [eisers] c.s. en hun zoon en schoondochter hebben ook één bod uitgebracht op [adres 1] en [adres 2] . Pas nadat partijen mondeling een koopsom waren overeengekomen, heeft de schoondochter van [eisers] c.s. om twee aparte koopovereenkomsten gevraagd. Bij de kopovereenkomsten hebben partijen vervolgens één addendum getekend, waaruit volgt dat als de ene koopovereenkomst wordt beëindigd, ook de andere koopovereenkomst eindigt.  
       
     
     
       4.4. 
       Ook de omstandigheid dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde was opgenomen dat de gemeente de bewoning door [eisers] c.s. en hun zoon en schoondochter moest goedkeuren, wijst erop dat geen sprake was van een situatie waarbij twee woningen werden verkocht, die ook apart verhandelbaar waren. Indien dat het geval was geweest, was toestemming van de gemeente voor de bewoning door [eisers] c.s. en hun zoon en schoondochter immers niet nodig geweest. 
       
     
     
       4.5. 
       Uit de brief van [gedaagde 3] van 28 oktober 2021 aan de gemeente volgt dat het ook altijd de bedoeling is geweest één object te verkopen. [gedaagde 3] heeft immers geschreven dat men ( [gedaagden] c.s.) besloten heeft de woning te verkopen in het geheel en dat de woning ook als één geheel is aangeboden, met 2 kadastrale delen, welke ideaal is voor mantelzorg e.d. Vervolgens heeft [gedaagde 3] geschreven dat de woning is verkocht en dat het gebruik gelijk blijft aan hetgeen het al jaren is: “ Familie1 koopt [adres 1] waarvan de ouders [adres 2] kopen. Men woont dan met elkaar op ieder een eigen perceel “samen” .” 
       
     
     
       4.6. 
       
        [eisers] c.s. stellen dat zij in 2021 ervan uitgingen dat zowel zijzelf als hun zoon en schoondochter een woning kochten die apart kon worden verkocht: zij waren tijdens de mondelinge behandeling aangeslagen over de situatie. Zij vinden het heel lastig dat [adres 1] en [adres 2] niet apart kunnen worden verkocht onder meer omdat zij dat richting hun andere kinderen een onoverkomelijke situatie vinden.  
       
     
     
       4.7. 
       Uit een en ander volgt dat partijen elkaar bij de verkoop kennelijk niet goed hebben begrepen. Dit is een omstandigheid die voor rekening en risico van [eisers] c.s. moet blijven. [eisers] c.s. wisten dat [gedaagden] c.s. [adres 1] en [adres 2] als één object wilden verkopen. Dit wordt ook bevestigd door de omstandigheid in het addendum dat als de ene koopovereenkomst zou worden ontbonden, dit ook zou gelden voor de andere koopovereenkomst. [eisers] c.s. wisten dus dat zij de woningen niet apart konden kopen. Zij hebben niet gesteld, noch is op andere wijze gebleken dat zij op enig moment gedurende het verkooptraject hebben gezegd dat zij wel ervan uitgingen twee aparte woningen te kopen die ook los van elkaar konden worden verkocht. Gelet op de omstandigheid dat [adres 1] en [adres 2] als één object voor de verkoop is aangeboden en zij [adres 1] en [adres 2] alleen als één object konden kopen, hadden zij dit echter wel moeten doen. Zij hadden moeten checken of hun aanname klopte. Dit hadden zij ook eenvoudig kunnen doen bijvoorbeeld door de vraag te stellen of door het bestemmingsplan te (laten) checken, bijvoorbeeld door een door hen ingeschakelde makelaar. [gedaagden] c.s. mochten op hun beurt ervan uitgaan dat [eisers] c.s. begrepen wat de situatie was ten aanzien van de woningen. Zij handelden overeenkomstig de juridische situatie, namelijk verkoop van [adres 1] en [adres 2] als één object. Zij hadden dan ook geen extra informatieplicht jegens [eisers] c.s. en hun zoon en schoondochter op dit punt.  
       
     
     
       4.8. 
       
         
          [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] hebben bovendien tijdens de mondelinge behandeling benadrukt dat zij in contacten met [eisers] c.s. en hun zoon en schoondochter hebben gesproken over de situatie, dat de woningen onderling verbonden zijn en dat de woning als een geheel wordt verkocht. Zij stellen dat zij erop hebben gewezen dat de woningen als één object worden verkocht en dat aparte verkoop ook niet mogelijk is. [eisers] c.s. bestrijden dat dit laatste aan hen is verteld. Zij wisten dat [adres 1] en [adres 2] tezamen werden verkocht maar hen zou niet zijn verteld dat aparte verkoop ook niet mogelijk is. 
         Gelet op de advertentie op Funda, de inhoud van de verkoopbrochure, de ontbindende voorwaarden, de brief van [gedaagde 3] aan de gemeente en de verbinding tussen de woningen is de rechtbank van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 3] en [gedaagden] c.s. [eisers] c.s. hebben geïnformeerd over de situatie. Maar zelfs als dit niet het geval is geweest, had het toch op de weg van [eisers] c.s. gelegen om bij [gedaagde 3] of [gedaagden] c.s. te informeren of om op andere wijze te checken of de woningen inderdaad apart konden worden verkocht.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Een en ander betekent dat de rechtbank het beroep van [eisers] c.s. op dwaling afwijst voor wat betreft de omstandigheid dat [adres 1] en [adres 2] niet apart kunnen worden verkocht.  
       
       
         
           Dwaling [gedaagden] c.s. voor wat betreft bebouwingsmogelijkheden  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
         
          [eisers] c.s. stellen dat zij hebben gedwaald over de mogelijkheid om  
         op het perceel waarop [adres 2] is gesitueerd, bij te bouwen. [gedaagden] c.s. zou hen hebben moeten informeren over de juridische (on)mogelijkheden ter zake de verdere be-/verbouwingsmogelijkheden op het perceel waarop [adres 2] is gesitueerd.  
         
          [eisers] c.s. stellen dat zij er geen onduidelijkheid over hebben laten bestaan dat de 
         uitbreidingsmogelijkheden ter zake [adres 2] voor hen van doorslaggevende 
         betekenis zijn en dat [gedaagde 3] hen in het bijzijn van hun zoon onomwonden te kennen heeft gegeven dat op het perceel [adres 2] kan worden bijgebouwd. Zij hebben op dit punt een bewijsaanbod gedaan.  
       
       
     
     
       4.11. 
       
         In de conclusie van antwoord heeft [gedaagde 3] deze stellingen van [eisers] c.s. weersproken en aangevoerd dat alleen van de schoondochter van [eisers] c.s. de vraag was gekomen of een schuur kon worden gebouwd. In de e-mail van 14 oktober 2021 van de schoondochter wordt inderdaad gewezen op het bouwen van een schuur in de achtertuin. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] c.s. gezegd dat de vraag aan [gedaagde 3] over het bouwen was gericht op het bijbouwen van een schuur en dat zij vertrouwd hebben op het antwoord van [gedaagde 3] dat het bestemmingsplan hierover vaag was maar dat dit normaal wel zou moeten kunnen. De zoon van [eisers] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij tijdens een bezichtiging – want daarna heeft hij [gedaagde 3] niet meer gesproken – waarschijnlijk heeft gezegd dat hij een mancave wilde.  
         Het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is niet in lijn met de stellingen van [eisers] c.s. in de dagvaarding dat zij er geen onduidelijkheid over hebben laten bestaan dat de uitbreidingsmogelijkheden ter zake [adres 2] voor hen van doorslaggevende 
         betekenis zijn en dat [gedaagde 3] hen in het bijzijn van hun zoon onomwonden te kennen heeft gegeven dat op het perceel [adres 2] kan worden bijgebouwd. Aan een bewijsaanbod komt de rechtbank daarom niet toe en de rechtbank volgt [eisers] c.s. niet in hun verwijt. Niet is komen vast te staan dat [gedaagden] c.s., al dan niet via [gedaagde 3] , voorafgaand aan de verkoop ermee bekend waren dat [eisers] c.s. specifiek op het perceel van [adres 2] wilden bijbouwen en dat dit voor [eisers] c.s. een belangrijke voorwaarde was voor de koop. 
       
       
     
     
       4.12. 
       Voor zover [eisers] c.s. hun dwaling baseren op de uitlating van [gedaagde 3] in zijn e-mail van 14 oktober 2021, waarin hij schrijft dat het bestemmingsplan vaag is, maar dat een schuur normaal gesproken wel kan, afhankelijk van het gebruik en de maten, oordeelt de rechtbank als volgt. Deze mededeling had betrekking op een schuur en was opgeschreven met voorbehouden. Pas in de e-mail van 30 november 2021 van de zoon van [eisers] c.s. aan de gemeente is opgenomen dat [eisers] c.s. het plan hadden om in de voortuin van [adres 1] een fietsoverkapping te bouwen en in de tuin een schuur en om naast [adres 2] een schuur/overkapping te bouwen. Het ging dus om meerdere te bouwen schuren. Gelet op de vraagstelling van de schoondochter van [eisers] c.s. – het bouwen van een schuur – en de verwijzing van [gedaagde 3] naar de afhankelijkheid van het gebruik en de maten, konden [eisers] c.s. dit antwoord van 14 oktober 2021 niet als een mededeling opvatten op basis waarvan ze erop konden vertrouwen dat ze sowieso naast [adres 2] vergunningsvrij konden bijbouwen. Zij hadden niet op deze mededeling kunnen en mogen vertrouwen, maar zelf nadere informatie moeten opvragen.  
       
     
     
       4.13. 
       Een en ander betekent dat de rechtbank ook het beroep op dwaling voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden afwijst. 
       
     
     
       4.14. 
       
         
          [eisers] c.s. hebben meer subsidiair nog een beroep gedaan op onrechtmatig handelen van [gedaagden] c.s. Aan dit gedeelte van hun vordering leggen zij geen andere feiten en of omstandigheden ten grondslag dan aan hun primaire en subsidiaire vorderingen. Deze feiten en of omstandigheden voor zover deze zijn komen vast te staan leiden niet tot het oordeel dat [gedaagden] c.s. onrechtmatig jegens [eisers] c.s. hebben gehandeld. Ook dit gedeelte van hun vorderingen wordt afgewezen. 
         
           Handelen van [gedaagde 3] in strijd met zorgplicht 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       
         
          [eisers] c.s. verwijten [gedaagde 3] dat hij een zorgplicht jegens hen heeft geschonden. [gedaagde 3] had voor de verkoop van [adres 1] en [adres 2] geen overeenkomst gesloten met [eisers] c.s. Er bestond dus geen contractuele relatie tussen hen waarop [eisers] c.s. een beroep kunnen doen. Desondanks had [gedaagde 3] een zorgplicht jegens [eisers] c.s. De Hoge Raad heeft in een arrest van 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.2, voor wat betreft de zorgplicht van een makelaar het volgende overwogen: 
         “ Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. […]Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. ” 
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [eisers] c.s. verwijten [gedaagde 3] dat hij hen niet juist heeft geïnformeerd over de mogelijkheid om [adres 1] en [adres 2] los van elkaar te verkopen. De rechtbank heeft onder 4.7. al overwogen dat [eisers] c.s. niet hebben gesteld, noch op andere wijze is gebleken dat zij op enig moment gedurende het aankooptraject hebben gezegd dat zij ervan uitgingen twee aparte woningen te kopen die ook los van elkaar konden worden verkocht. Zij hebben ook niet gesteld dat [gedaagde 3] heeft gezegd dat dit mogelijk was. Op [gedaagde 3] rustte als verkopend makelaar niet de zorgplicht om [eisers] c.s. op eigen initiatief deze informatie te geven. De rechtbank baseert haar oordeel op dit punt mede op de omstandigheid dat [adres 1] en [adres 2] , overeenkomstig het bestemmingsplan, als één object te koop zijn aangeboden en het voor [eisers] c.s. ook duidelijk was dat [gedaagden] c.s. [adres 1] en [adres 2] als één object verkochten en wilden verkopen.  
       
     
     
       4.17. 
       
        [eisers] c.s. verwijten [gedaagde 3] nog dat hij de e-mail van 3 december 2021 van de gemeente waarin is opgenomen dat [adres 1] en [adres 2] niet apart kunnen worden verkocht, niet met hen heeft gedeeld. Dit verwijt is ten onrechte. [gedaagde 3] had de gemeente, in verband met de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, gevraagd of de bewoning van [adres 1] en [adres 2] door [eisers] c.s. en hun zoon en schoonzoon was toegestaan. Dit was ook een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomsten. Het bevestigende antwoord heeft hij met [eisers] c.s. gedeeld. Doordat [eisers] c.s. niet aan hem duidelijk hadden gemaakt dat het voor hen belangrijk en essentieel was dat zij de woningen ook apart konden verkopen, hoefde hij zich niet te realiseren dat ook de overige inhoud van de e-mail van de gemeente voor [eisers] c.s. van belang was.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [eisers] c.s. verwijten [gedaagde 3] voorts dat hij hen onjuist heeft geïnformeerd over de bebouwingsmogelijkheden. Volgens [eisers] c.s. had [gedaagde 3] op dit punt nader onderzoek moeten doen naar het bestemmingsplan. Het gaat hier om de (on)mogelijkheid om zonder vergunning bij te bouwen, mede omdat op het achterste deel van de percelen een agrarische bestemming rust. In de e-mail van 14 oktober 2021, voor het tekenen van de koopovereenkomst, heeft de schoondochter erop gewezen dat was gesproken over het bouwen van een schuur in de achtertuin en of hier al meer duidelijkheid over was. [gedaagde 3] heeft hierop bij e-mail van 14 oktober 2021 geantwoord dat het bestemmingsplan daar wat vaag over is en dat dit normaal gesproken gewoon kan, afhankelijk van het gebruik en de maten. [gedaagde 3] wijst er niet op dat het bestemmingsplan bebouwing op een deel van het perceel niet toestaat.  
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank wijst aansprakelijkheid van [gedaagde 3] af. [gedaagde 3] heeft niet positief geadviseerd dat bebouwing mogelijk was. Hij heeft een algemeen antwoord gegeven dat in het geval van [adres 1] en [adres 2] niet juist blijkt te zijn en [eisers] c.s. op het verkeerde been kan hebben gezet. Hij heeft echter daarbij gezegd dat het bestemmingsplan vaag is en een nuance aangebracht, namelijk dat het afhangt van gebruik en maatvoering. Weliswaar had de schoondochter van [eisers] c.s. [gedaagde 3] gevraagd om bij de gemeente naar de bebouwingsmogelijkheden te informeren, maar niet is in geschil dat [gedaagde 3] de verkopend makelaar was en derhalve geen contractuele relatie had met [eisers] c.s. Niet is gebleken dat [eisers] c.s. of hun zoon en schoondochter aan [gedaagde 3] hebben gemeld dat het kunnen bijbouwen van meerdere objecten voor hun een voorwaarde voor de aankoop was. Dit is zo opgeschreven in de dagvaarding, maar, ondanks het verweer van [gedaagde 3] op dit punt, tijdens de mondelinge behandeling niet nader toegelicht. Niet is gesteld of gebleken dat [eisers] c.s. of hun zoon of schoondochter [gedaagde 3] , na zijn e-mail van 14 oktober 2021 op het punt van de bebouwing een herinnering hebben gestuurd en hebben gevraagd of hij op dit punt nog nadere informatie voor hen had. Uit het dossier volgt wel dat de zoon van [eisers] c.s. op 30 november 2021 zelf navraag heeft gedaan bij de gemeente. Dit lijkt eerder de stelling van [gedaagde 3] , gedaan tijdens de mondelinge behandeling, te bevestigen dat hij na 14 oktober 2021 tegen de zoon van [eisers] c.s. heeft gezegd dat hij zelf navraag moest doen bij de gemeente. Onder deze omstandigheden heeft [gedaagde 3] niet onrechtmatig jegens [eisers] c.s. gehandeld door op de vraag van hun schoondochter een vaag algemeen antwoord met een voorbehoud te geven en geen nader onderzoek te doen.  
       
     
     
       4.20. 
       Gelet op dit een en ander is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 3] [eisers] c.s. geen zorgplicht heeft geschonden. De vorderingen van [eisers] c.s. jegens [gedaagde 3] zullen eveneens worden afgewezen. 
       
     
     
       4.21. 
       Bij deze stand van zaken behoeven de overige stellingen van partijen, waaronder de stelling van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] dat van [eisers] c.s. hun klachtplicht hebben geschonden, geen nadere behandeling. 
       
     
     
       4.22. 
       
        [eisers] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
                 - nakosten 
               
               
                 € 
                 € 
               
               
                 1.228,00  
                 178,00 
               
               
                 (2 punten x tarief II: € 614,00) 
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.731,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.23. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af, 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten van [gedaagden] c.s. en [gedaagde 3] van € 2.731,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eisers] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.