ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2014:3090

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2014:3090 Gerechtshof Den Haag , 17-06-2014 / 200.104.681-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2014-06-17

Zaaknummer: 200.104.681-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2014:3090

---

huur woonruimte. gebreken? schadevergoeding? huurprijsvermindering? opschorting/verrekening?

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.104.681/01 
       Rol-/zaaknummer rechtbank	: 1056323 / 11-10536 
     
     
   
   
     arrest d.d. 17 juni 2014 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [appellante], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante], 
       advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     WONINGSTICHTING HAAGWONEN, 
     
       gevestigd te Den Haag, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Haagwonen, 
       advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor het procesverloop tot aan 17 april 2012 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van diezelfde datum. De bij dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 5 juni 2012. Het proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Bij memorie van grieven tevens wijziging van eis (met producties) heeft [appellante] twee grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis van 19 oktober 2011 en haar eis gewijzigd. Haagwonen heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Hierna heeft [appellante] nog een akte genomen (met producties), waarop Haagwonen bij antwoordakte heeft gereageerd. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd.  
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
         1.1. 
         Haagwonen verhuurt aan [appellante] de woning aan de [adres] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van, ten tijde van het bestreden vonnis, € 618,60. [appellante] woont hier samen met haar partner [partner] (hierna: [partner]). 
       
       
         1.2. 
         In november 2009 heeft [appellante] aan Haagwonen medegedeeld dat de woning gebreken vertoont en in maart 2010 heeft [appellante] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met de gebreken.  
       
       
         1.3. 
         
          [appellante] heeft de betaling van de huur met ingang van juli 2010 opgeschort. Zij heeft de huur tot en met oktober 2010 niet betaald. 
       
       
         1.4. 
         Op 5 augustus 2010 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan op het verzoek van [appellante]. Volgens de Huurcommissie vertoonde de woning weliswaar gebreken, maar geen gebreken die tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen. 
       
       
         1.5. 
         Bij inleidende dagvaarding van april 2011 heeft Haagwonen gevorderd dat de kantonrechter [appellante] veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur en de huurovereenkomst ontbindt. [appellante] heeft verweer gevoerd en heeft zich beroepen op haar recht om de betaling van de huur op te schorten en de huur te verrekenen met een tegenvordering. Volgens [appellante] is sprake van aan Haagwonen toe te rekenen schade door lekkages en hebben de wortels van een door Haagwonen geplante bosschage haar terras vernield. Zij heeft in reconventie gevorderd dat Haagwonen wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.016,00 ter vergoeding van de schade aan het terras en tot herstel van de schade als gevolg van de lekkages.   
       
       
         1.6. 
         Bij het bestreden vonnis van 19 oktober 2011 heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur (plus rente), de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Voorts heeft de kantonrechter bepaald, samengevat, dat de overeenkomst wordt ontbonden als [appellante] niet voor 19 november 2011 zal hebben betaald. De reconventionele vorderingen zijn afgewezen. 
       
       
         1.7. 
         
          [appellante] heeft de uit hoofde van het bestreden vonnis verschuldigde bedragen voor 19 november 2011 betaald. De huurovereenkomst is zodoende als gevolg van het bestreden vonnis niet ontbonden.  
       
       
         1.8. 
         In opdracht van [appellante] heeft Bouwkundig Bureau Haaglanden de woning op 12 december 2011 visueel geïnspecteerd en daarover gerapporteerd.   
       
       
         1.9. 
         Haagwonen heeft op haar beurt Projectburo Rijnland BV ingeschakeld die op 16 april 2012 heeft gerapporteerd. 
         
       
     
     
       2. 
       In appel heeft [appellante] haar vordering vermeerderd. Zij vordert thans niet alleen vergoeding van de schade aan haar terras (€ 4.016,00), maar ook vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van de vochtproblemen in haar woning (€ 3.292,20). Voorts vordert zij in appel een huurprijsvermindering (tot 50% van de geldende huurprijs) vanaf 18 november 2009 (datum waarop zij stelt voor het eerst gebreken aan de woning te hebben gemeld) tot aan de maand van herstel.  
       
     
     
       3. 
       Nu de achterstallige huur over de maanden van juli tot en met oktober 2010 na het bestreden vonnis alsnog is voldaan en tegen het desbetreffende oordeel door Haagwonen niet incidenteel is geappelleerd, is de in eerste aanleg gevorderde ontbinding in appel niet meer aan de orde. Wel is in geschil of [appellante] jegens Haagwonen aanspraak kan maken op vergoeding van de onder 2 genoemde schadebedragen en of zij de betaling van de huur destijds mocht opschorten in verband met die tegenvordering, althans of zij die tegenvordering mocht verrekenen met de huurschuld. Bij een bevestigend antwoord op die vragen geldt dat [appellante] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van rente over de huurschuld met ingang van 5 april 2011 (datum dagvaarding). Het hof zal hieronder eerst ingaan op de kwestie van de vochtproblemen en de daaraan gekoppelde vorderingen van [appellante] (vordering tot schadevergoeding en vordering tot herstel), en daarna op de gestelde schade aan het terras. Vervolgens komt de vordering tot huurprijsvermindering aan de orde en tot slot zal het hof ingaan op de vraag in hoeverre [appellante] het recht had om zich op opschorting althans verrekening te beroepen.  
       
       
         
           Vochtproblemen 
         
       
       
     
     
       4. 
       Niet in geschil is dat [appellante] bij hevige regenval te kampen heeft met vochtproblemen in haar woning. Wel verschillen partijen van mening over de vraag wat de oorzaak is van die problemen. Volgens [appellante] is de oorzaak gelegen in onvoldoende onderhoud van het metsel- en voegwerk (van voor- en kopgevel), alsmede van de dakbedekking/daktrim en de goot. Ook zou de hemelwaterafvoer (hierna ook wel afgekort tot “hwa”) nooit hebben gewerkt. Haagwonen stelt daarentegen dat een gebrekkige interne ventilatie als gevolg van handelingen van [appellante] zelf de boosdoener is.  
       
     
     
       5. 
       Het hof overweegt als volgt.  
       
         5.1. 
         Uit de overgelegde rapporten volgt dat in elk geval nog in 2012 sprake was van scheuren in het metselwerk van de gevels en van ontbrekende voegen. Dat het achterstallige onderhoud van de gevels de oorzaak is van de lekkages – in de woorden van [appellante]: “dat de gevel zo lek is als een mandje” – is naar het oordeel van het hof echter niet komen vast te staan. In het rapport van Projectburo Rijnland, waarnaar Haagwonen heeft verwezen, staat dat na een inspectie met behulp van een endoscoop is geconstateerd dat de gevelopbouw van de woning bestaat uit een geïsoleerde spouwmuur met een gemetseld buitenspouwblad en een betonnen binnenspouwblad en dat door de aanwezigheid van de isolatie in de spouwmuur geen direct contact zal bestaan tussen de incidenteel in de spouw aanwezige speciebaarden enerzijds en het binnenblad anderzijds. Projectburo Rijnland concludeert daarom dat de schades in het metselwerk geen direct verband hebben met de lekkages aan de binnenzijde van de woning. [appellante] heeft de bevindingen van Projectburo Rijnland niet gemotiveerd betwist; zij is in haar akte in het geheel niet ingegaan op de opmerkingen over de spouwmuur en de aangetroffen isolatie. In de rapporten van Bouwkundig Bureau Haaglanden en van Dekra komt dit punt evenmin aan de orde. Aldus is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat de vochtproblemen (in rechtens relevante mate) te wijten zijn aan het gebrekkig onderhoud aan de gevels. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.  
       
       
         5.2. 
         Anderzijds heeft Haagwonen evenmin voldoende onderbouwd dat een gebrekkig ventilatie in de woning wezenlijk heeft bijgedragen aan de vochtklachten. In het rapport Projectburo Rijnland wordt weliswaar gewag gemaakt van een gebrekkige ventilatie, maar daaraan wordt niet de conclusie verbonden dat de lekkages/vochtproblemen daardoor zijn ontstaan. Het hof kan voorts uit de foto’s niet opmaken dat de indeling wezenlijk is gewijzigd, zoals door Haagwonen is gesteld, en in het dossier is ook geen onderbouwing te vinden voor de stelling dat als dit als zo is, de ventilatie daardoor is verstoord. Hoogstens is de ventilatie enigszins beperkt door de aanwezigheid van de metalen screen(s) van (een van) de rolluiken voor (een van) de ventilatieroosters (zie rapport Projectburo Rijnland p. 6), maar dat dit (in rechtens relevante mate) de oorzaak is van de vochtproblemen is niet onderbouwd. Dit klemt temeer omdat Bouwkundig Bureau Haaglanden ten aanzien van de door Haagwonen gestelde verplaatsing van een binnenmuur tussen badkamer en slaapkamer opmerkt (p. 4) dat dit nauwelijks invloed heeft op de ventilatie. 
       
       
         5.3. 
         Daarmee komt het hof toe aan de dakbedekking/daktrim en dakgoot. Dat de hemelwaterafvoer nooit heeft gewerkt, heeft [appellante] niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Wel staat vast dat sprake was van een verstopping in de goot/hwa (zie ook MvA 25, commentaar bij foto’s 2 en 3). Voorts zijn uit de rapporten van zowel Bouwkundig Bureau Haaglanden als Projectbureau Rijnland onvolkomenheden aan de dakbedekking/dakrim af te leiden, die in causaal verband (kunnen) staan met de vochtklachten. Het in opdracht van [appellante] opgestelde rapport van Bouwkundig Bureau Haaglanden vermeldt dat enkele dakrandafwerkingen open naden hebben (p. 1), terwijl in het rapport van het door Haagwonen ingeschakelde Projectburo Rijnland staat dat de dakbedekking niet goed aansluit op de daktrim, waardoor de kans ontstaat op inwatering van de kopgevelconstructie, respectievelijk waardoor er vocht/water via kieren onder de dakbedekking kan komen (p. 4). Volgens laatstgenoemd rapport duidt houtrotschade aan de bovendorpel van het raamkozijn van de slaapkamer aan de voorzijde op inwatering/lekkage achter het paneel vanaf de dakrand (p. 5). Het Projectburo adviseert (onder het kopje “Lekkage” p. 7) onder meer om de goot te voorzien van een nieuwe bitumenlaag, deze correct aan te sluiten op de daktrim en ook de aansluiting van de goot op de hwa te vernieuwen.  
         
       
     
     
       6. 
       Gelet op het voorgaande neemt het hof aan dat de vochtproblemen het gevolg zijn (geweest) van onvolkomenheden aan de aansluiting van de goot op de hwa en aan dakbedekking/daktrim, welke voortvloeien uit achterstallig onderhoud. Dit komt voor rekening van Haagwonen; van kleine herstellingen is in zoverre geen sprake. Haagwonen heeft onweersproken gesteld dat de verstopping inmiddels is verholpen en dat de goot is vervangen (in augustus/oktober 2012, zie MvA 32). [partner] heeft Haagwonen op 26 september 2009 gemaild dat daarmee het grootste lekkagegevaar was geweken. In de memorie van grieven van november 2012 en de akte van april 2013 wordt ook geen melding gemaakt van nieuwe lekkages ná oktober 2012.   
       
     
     
       7. 
       Voormelde onvolkomenheden zijn naar het oordeel van het hof aan te te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:208 BW heeft [appellante] recht op vergoeding van de hierdoor geleden schade. [appellante] stelt dat zij door de lekkages in de loop der jaren meermalen werkzaamheden heeft moeten verrichten als opnieuw behangen, schilderen, laminaat vervangen etc. Omdat zij niet kan aantonen de gebreken en schade jaren geleden ook al te hebben gemeld, beperkt zij zich tot de schade over de afgelopen periode, welke schade zij begroot op € 3.292,20 (MvG 29). Het gaat, aldus [appellante], om nog uit te voeren werkzaamheden. Bij akte heeft zij ter onderbouwing een offerte van John van Zweden Behangparadijs van augustus 2012 in het geding gebracht. In deze offerte wordt gespecificeerd welke werkzaamheden (laminaat vervangen, behang vervangen, opnieuw sauzen) nodig zijn in welke ruimte (slaapkamer, voorkamer, gang) en tegen welk bedrag zij kunnen worden uitgevoerd. Het hof acht aannemelijk dat sprake is van door vochtproblemen veroorzaakte schade. Nu Haagwonen heeft volstaan met een algemene betwisting, neemt het hof aan dat deze schade kan worden begroot op het offertebedrag, te weten een bedrag van € 3.254,89.    
       
     
     
       8. 
       Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW heeft [appellante] voorts recht op herstel van gebreken. Het hof loopt de door haar gevorderde herstelwerkzaamheden langs: 
       ( i) “vervanging van het enkelglas door minimaal standaard isolatieglas (dubbelglas)” 
       Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] niet onderbouwd op grond waarvan zij hierop recht heeft. 
       
         
           ii) “compleet vervangen en impregneren van het voegwerk van de kopgevel”, en 
         
         
           iii) “herstellen van de scheuren in het metselwerk van de voorgevel” 
         
       
       Het feit dat niet is komen vast te staan dat de onvolkomenheden aan het metselwerk van de gevels lekkages tot gevolg hebben gehad, laat onverlet dat uit de rapporten blijkt dat sprake is van achterstallig (groot) onderhoud. Projectburo Rijnland adviseert zelfs om het voegwerk geheel te vervangen en werkzaamheden te verrichten ter voorkoming van verdere scheurvorming. Haagwonen zelf heeft ook erkend dat onderhoud op zijn plaats is; volgens haar zou dit in 2013 uitgevoerd worden. Naar het oordeel van het hof staat aldus als onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat sprake is van gebreken die herstel behoeven. Het hof zal Haagwonen dan ook veroordelen tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden zoals door [appellante] verzocht, voorzover deze werkzaamheden niet reeds zijn uitgevoerd.   
       ( iv) “het dichtzetten van de open naden van de dakrandafwerkingen” 
       Gelet op hetgeen onder 5.3. en 6. is overwogen, ligt ook deze deelvordering voor toewijzing gereed. 
       ( v) “het vervangen/herstellen van enkele houten kozijnen die houtrot vertonen” 
       Uit het rapport van Projectburo Rijnland blijkt dat het kozijn van de achterdeur aan de onderzijde houtrot vertoont (p. 4) en dat dit ook geldt voor de bovendorpel van het kozijn van de slaapkamer aan de voorzijde (p. 5). Haagwonen zal worden veroordeeld tot herstel hiervan, nu dit in direct verband staat met de hiervoor genoemde vochtproblemen.  
       ( vi) “het vervangen/herstellen van ventilatieroosters die verouderd en aangetast zijn” 
       In het rapport van Bouwkundig Bureau Haaglanden wordt dit weliswaar geadviseerd, maar enige onderbouwing dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW ontbreekt. Dit deel van de vordering kan daarom niet worden toegewezen.  
       
       
         
           Schade aan terras door wortels 
         
       
       
     
     
       9. 
       Volgens [appellante] hebben de wortels van een door Haagwonen aan de zijkant van de woning geplante bosschage de tegels van haar terras omhoog gedrukt. Haagwonen betwist dat sprake is van schade en ook dat eventuele schade aan haar toegerekend zou kunnen worden.  
       
     
     
       10. 
       De door [appellante] overgelegde foto’s zijn helaas niet erg duidelijk. Naar het oordeel van het hof kan evenwel in het midden blijven of en in hoeverre sprake is geweest van schade aan het terras als door [appellante] gesteld en zo ja, of en in hoeverre dit aan Haagwonen toegerekend kon worden. [appellante] heeft namelijk niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat zij Haagwonen niet in de gelegenheid heeft gesteld om zelf poolshoogte te nemen en zo nodig zelf te zorgen voor herstel. Vaststaat dat bij brief van 1 september 2009 (bijlage bij CvA) expliciet is geklaagd over schade aan het terras door wortels, maar uit die brief blijkt ook dat [partner] op dat moment al bezig was met de reparatie. Volgens [appellante] bleek in de zomer van 2009 dat de terrasdeur niet meer open kon door de omhoog gedrukte klinkers en is [partner] toen met een vriend de klinkers gaan uitrapen om te gaan herbestraten en heeft hij werkers ingehuurd om de wortels uit te graven en weg te voeren (CvA p. 2). [appellante] heeft níet gesteld dat zij Haagwonen eerst deugdelijk in gebreke heeft gesteld alvorens zelf aan de slag te gaan. Zij stelt weliswaar dat zij “uit-en-te-na geklaagd” heeft (akte sub 4), maar deze vage stelling is niet nader onderbouwd. Aangenomen moet dan ook worden dat Haagwonen niet in verzuim is geraakt, zodat de vordering tot schadevergoeding reeds daarop strandt.  
       
       
         
           Huurprijsvermindering 
         
       
       
     
     
       11. 
       Nu [appellante] na de uitspraak van de Huurcommissie niet binnen acht weken nadat aan haar een afschrift van die uitspraak was gezonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld (zie artikel 7:262 lid 1 BW). Vaststaat dus dat in augustus 2010 geen sprake was van gebreken die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigden. Strikt genomen laat dit de mogelijkheid open dat daarover anders moet worden geoordeeld in de periode nadien, maar dat dit zo is, is door [appellante] niet onderbouwd.    
       
       
         
           Opschorting/verrekening 
         
       
       
     
     
       12. 
       Uit het bovenstaande blijkt dat [appellante] zich in 2010 terecht op het standpunt stelde dat de vochtproblemen (in hoofdzaak) aan Haagwonen te wijten waren. [appellante] was daarom bevoegd de betaling van de huur over de maanden juli tot en met oktober 2010 op te schorten om Haagwonen aan te sporen tot herstel. [appellante] is dan ook ten onrechte veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 387,- alsmede tot betaling van de rente over de huurschuld met ingang van 5 april 2011 (datum dagvaarding), zodat het vonnis in zoverre niet in stand kan blijven. Nu aldus reeds vaststaat dat geen rente is verschuldigd en de huurschuld zelf al is betaald, heeft [appellante] geen belang meer bij een afzonderlijke bespreking van haar beroep op verrekening. Haagwonen zal wel worden veroordeeld tot vergoeding van de in r.o. 7 genoemde schade ad € 3.254,89.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       13. 
       De conclusie luidt dat het appel deels slaagt. Omwille van de leesbaarheid zal het gehele vonnis worden vernietigd en zal het hof opnieuw rechtdoen zoals in het dictum hierna te vermelden. Hierbij past dat de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep worden gecompenseerd. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     -  vernietigt het bestreden vonnis van 19 oktober 2001, 
     
     
       en, opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - veroordeelt [appellante] om aan Haagwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.474,40 (de huur over de maanden juli tot en met oktober 2010); 
     
     - veroordeelt Haagwonen om aan [appellante] te betalen een schadevergoeding ten bedrage van € 3.254,89;   
     
     - veroordeelt Haagwonen tot de volgende herstelwerkzaamheden, voor zover deze nog niet zijn verricht: 
     
       = het compleet vervangen en impregneren van het voegwerk van de kopgevel; 
       = het herstellen van de scheuren in het metselwerk van de voorgevel; 
       = het dichtzetten van de open naden van de dakrandafwerkingen; 
       = het vervangen/herstellen van de houten kozijnen die houtrot vertonen, te weten het kozijn van de achterdeur aan de onderzijde en de bovendorpel van het kozijn van de slaapkamer aan de voorzijde; 
     
     
     - verklaart het arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     - compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in appel met dien verstande dat elke partij de eigen proceskosten draagt. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, E.M. Dousma-Valk en E.F. Brinkman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juni 2014 in aanwezigheid van de griffier.