ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2511

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2511 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 29-03-2022 / 20/00419 t/m 20/00421 en 20/00971 t/m 20/00973

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-03-29

Zaaknummer: 20/00419 t/m 20/00421 en 20/00971 t/m 20/00973

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2511

---

Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers 20/00419 tot en met 20/00421 en 20/00971 tot en met 20/00973 
     uitspraakdatum: 29 maart 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats1]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 januari 2020, nummers LEE 19/443 tot en met 19/445 en 15 september 2020, nummers LEE 20/76 tot en met 20/78, in de gedingen tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de gemeente Leeuwarden  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       
         
          [adres1] 16 
       
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 267.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 279.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
       
         
           
            [adres2] 33 
         
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 170.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.  
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 182.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.  
       
       
         
           
            [adres3] 110 
         
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 145.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 162.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld 
       
       
         
           Alle onroerende zaken 
         
       
     
     
       1.7. 
       Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de onder 1.1 tot en met 1.6 genoemde beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.8. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.9. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.10. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen gemachtigde mr. A. Bakker, namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de [adres1] 16, de [adres2] 33 en de [adres3] 110.  
       
     
     
       2.2. 
       De onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] betreft een woning uit bouwjaar 1976 met een inhoud van 528 m3, een balkon, een aanbouw met plat dak van 19 m3, een garage, een berging, een tuinhuis en een perceel van 457 m2. 
       
     
     
       2.3. 
       De onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , betreft een tussenwoning uit bouwjaar 1935 met een inhoud van 420 m3, een aanbouw met plat dak van 17 m3, een dakkapel en een perceel van 136 m2. 
       
     
     
       2.4. 
       De onroerende zaak [adres3] 110 betreft een eindwoning uit bouwjaar 1920 met een inhoud van 400 m3, twee bergingen en een perceel van 232 m2. 
       
     
     
       2.5. 
       Belanghebbende woont zelf aan de [adres1] 16 te [woonplaats1] . De onroerende zaken gelegen aan de [adres2] 33 en aan de [adres3] 110 te [plaats1] worden door hem verhuurd aan studenten. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende bepleit waardes voor de [adres1] 16 van € 221.000 (2018) en € 227.000 (2019), voor de [adres2] 33 van € 133.000 (2018) en € 139.000 (2019) en voor de [adres3] 110 van € 101.000 (2018) en € 106.000 (2019) en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waardes en de aanslagen OZB 2018 en 2019. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waardes en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waardes dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waardes niet te hoog zijn. 
       
       
         
           
            [adres1] 16 te [woonplaats1] 
         
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op respectievelijk € 267.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 279.801 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen (V), ligging (L), onderhoudstoestand (O) en kwaliteit/luxe (K) van de onroerende zaak en de referentieobjecten.  
       
       
         2018: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
               
               
                 Prijs per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koop-som Datum koopcontract / transactie-datum 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 16 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1976 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 3 3 2 3 
               
               
                 528 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 281 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 457 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 94.142 
               
               
                 Aanbouw € 3.737 
                 Berging € 8.800 
                 Balkon € 1.500 
                 Tuinhuis € 1.050 
                 Garage € 10.340 
               
               
                 € 267.000 
                 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 86 
                 
               
               
                 1973 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 3 
               
               
                 448 
                 
                 
               
               
                 339 
                 
                 
               
               
                 470 
                 
                 
               
               
                 96.820 
               
               
                 Aanbouw € 34.646 
                 Berging € 10.700 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 332.500 
                 01-11-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres5] 2 
                 
                 
               
               
                 1980 
                 
                 
               
               
                 4 3 3 3 
               
               
                 454 
                 
                 
               
               
                 402 
                 
                 
               
               
                 431 
                 
                 
               
               
                 73.768 
               
               
                 Dakkapel € 1.407 
                 Tuinhuis € 1.800 
                 Garage € 14.351 
                 Waterverdedigingswerk ‑/ € 1.026 
               
               
                 € 274.500 
                 08-04-2017 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres6] 49 
                 
               
               
                 1999 
                 
               
               
                 3 4 3 3 
               
               
                 519 
                 
               
               
                 483 
                 
               
               
                 484 
                 
               
               
                 109.674 
               
               
                 Garage € 10.680 
                 
               
               
                 € 370.000 
                 11-10-2016 
               
             
           
         
       
       
       
         2019 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
               
               
                 Prijs per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom Datum koopcontract / transactiedatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 16 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1976 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 2 3 2 3 
               
               
                 528 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 294 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 457 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 94.142 
               
               
                 Aanbouw € 4.237 
                 Berging € 8.800 
                 Balkon € 6.000 
                 Tuinhuis € 1.050 
                 Garage € 10.340 
               
               
                 € 279.801 
                 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres7] 4 
                 
                 
               
               
                 1936 
                 2007 
                 
                 
               
               
                 4 3 4 3 
               
               
                 590 
                 
                 
                 
               
               
                 528 
                 
                 
                 
               
               
                 542 
                 
                 
                 
               
               
                 109.468 
               
               
                 Garage € 8.010 
                 Overkapping € 2.500 
                 Hobbyruimte € 17.500 
                 Dakkapel € 4.000 
               
               
                 435.000 
                 30-06-2017 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 86 
                 
                 
                 
               
               
                 1973 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 3 
               
               
                 448 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 410 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 470 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 96.820 
               
               
                 Aanbouw € 14.637 
                 Aanbouw € 18.081 
                 Aanbouw € 9.184 
                 Berging € 9.575 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 332.500 
                 11-11-2017 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres7] 18 
                 
               
               
                 1966 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 3 
               
               
                 320 
                 
                 
               
               
                 371 
                 
                 
               
               
                 597 
                 
                 
               
               
                 117.938 
               
               
                 Aanbouw € 28.080 
                 Garage € 14.250 
                 Dakkapel € 6.000 
               
               
                 290.000 
                 29-03-2018 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten hebben grotendeels een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Het Hof volgt daarbij niet de stelling van belanghebbende dat geen sprake is van een vrijstaande woning omdat de doorgang langs de gevel oost door de aanleg van een carport door de naastgelegen buur op nummer 16A niet meer mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat tussen de carport en de woning nog ruimte zit. Daarmee is sprake van een vrijstaande woning. 
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd met inferieure, goedkope materialen en niet naar behoren afgewerkt. De onroerende zaak moet volledig worden gerenoveerd. De onderhoudstoestand is zeer slecht en er is 22 m2 asbest aanwezig. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.  
       
     
     
       4.6. 
       Blijkens de taxatiematrix van 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 3 voor onderhoud bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten is € 408, tegenover een prijs per m3 van € 281 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen en onderhoud de heffingsambtenaar een bedrag van € 67.056 (2018) in aanmerking heeft genomen in 2018. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen en onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4 voor de [adres7] 4 en 3/3 voor de [adres4] 86 en de [adres7] 18. Indien de prijzen voor 2019 per m3 van de referentieobjecten voor dit verschil in kwalificatie worden gecorrigeerd resteert een gemiddelde prijs per m3 voor de referentieobjecten met 3/3 voor onderhoud en voorzieningen van € 390,5 ((410 + 371)/2), tegenover een prijs per m3 van € 294 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in onderhoud en voorzieningen een bedrag van € 50.952 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert. 
       
       
         
           
            [adres2] 33 te [plaats1] 
         
       
     
     
       4.7. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar twee taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 170.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en op € 182.426 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden in [plaats1] als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten.  
       
       
         2018 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
               
               
                 Prijs per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom Datum koopcontract / transactiedatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 33 
               
               
                 1935 
                 
               
               
                 2 3 2 2 
               
               
                 420 
                 
               
               
                 355 
                 
               
               
                 136 
                 
               
               
                 14.008 
               
               
                 Aanbouw € 4.225 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 170.333 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 47 
               
               
                 1930 
                 
               
               
                 4 3 3 3 
               
               
                 480 
                 
               
               
                 449 
                 
               
               
                 124 
                 
               
               
                 12.772 
               
               
                 Aanbouw € 6.915 
                 
               
               
                 € 245.000 
                 13-05-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 56 
                 
                 
               
               
                 1930 
                 
                 
                 
               
               
                 4 3 3 3 
               
               
                 470 
               
               
                 434 
                 
                 
                 
               
               
                 154 
                 
                 
                 
               
               
                 15.654 
               
               
                 Aanbouw € 7.320 
                 Berging € 2.880 
                 Kelder € 810 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 230.000 
                 31-01-2016 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 59 
                 
                 
                 
               
               
                 1930 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 2 3 3 2 
               
               
                 490 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 400 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 205 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 18.255 
               
               
                 Aanbouw € 2.800 
                 Berging € 2.800 
                 Kelder € 1.320 
                 Dakkapel € 3.000 
                 Erfdienstbaarheid -/- € 3.350 
               
               
                 € 215.000 
                 14-01-2015 
                 
                 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         2019 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
                 
               
               
                 Prijs per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom  
                 Datum koopcontract / transactiedatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 33 
               
               
                 1935 
                 
               
               
                 2 3 2 2 
               
               
                 420 
                 
               
               
                 383 
                 
               
               
                 136 
                 
               
               
                 14.008 
               
               
                 Aanbouw € 4.558 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 182.426 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 47 
               
               
                 1930 
                 
               
               
                 4 3 4 3 
               
               
                 480 
                 
               
               
                 477 
                 
               
               
                 124 
                 
               
               
                 12.772 
               
               
                 Aanbouw € 7.346 
                 
               
               
                 € 245.000 
                 29-05-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 34 
               
               
                 1930 
               
               
                 4 3 4 3 
               
               
                 390 
               
               
                 562 
               
               
                 142 
               
               
                 14.626 
               
               
                 Aanbouw € 14.972 
                 Dakopbouw € 11.820 
                 Berging € 1.700 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 266.500 
                 12-12-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 20 
                 
                 
               
               
                 1930 
                 
                 
                 
               
               
                 4 3 4 4 
               
               
                 390 
                 
                 
                 
               
               
                 606 
                 
                 
                 
               
               
                 142 
                 
                 
                 
               
               
                 14.626 
               
               
                 Aanbouw € 12.720 
                 Dakopbouw € 13.144 
                 Overkapping € 800 
                 Tuinhuis € 900 
               
               
                 € 290.000 
                 04-03-2018 
                 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.  
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.  
       
     
     
       4.10. 
       Blijkens de taxatiematrix 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/3/3 bij twee referentieobjecten ( [adres2] 47 en 56) voor 2018 en 2/3/2 bij het derde referentieobject ( [adres2] 59). De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten [adres2] 47 en 56 is € 441, tegenover een prijs per m3 van € 355 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe tussen de onroerende zaak en deze twee referentieobjecten een bedrag van € 36.330 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de m3-prijs van de onroerende zaak significant lager (€ 355) dan de m3-prijs (€ 400) van de [adres2] 59 die alleen op onderhoud één punt hoger scoort. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4/3 ( [adres2] 47 en 34) en 4/4/4 ( [adres2] 20) bij de referentieobjecten. Dit levert een gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten op van € 548 tegenover een prijs per m3 van € 383 voor de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe een bedrag van € 69.440 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.  
       
       
         
           
            [adres3] 110 te [plaats1] 
         
       
     
     
       4.11. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de woning is getaxeerd op respectievelijk € 145.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 162.372 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie (2018), respectievelijk vijf (2019) panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten. 
       
       
         2018 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
                 
               
               
                 Prijs per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom  
                 Datum koopcontract / transactiedatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 110 
               
               
                 1920 
                 
               
               
                 2 3 2 2 
               
               
                 400 
                 
               
               
                 293 
                 
               
               
                 232 
                 
               
               
                 19.632 
               
               
                 Berging € 3.840 
                 Berging € 4.900 
               
               
                 € 145.572 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 78 
                 
               
               
                 1910 
                 
                 
               
               
                 4 3 4 4 
               
               
                 385 
                 
                 
               
               
                 570 
                 
                 
               
               
                 301 
                 
                 
               
               
                 38.065 
               
               
                 Aanbouw € 12.726 
                 Berging € 11.025 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 290.000 
                 10-03-2017 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 73 
                 
                 
                 
               
               
                 1918 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 4 
               
               
                 300 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 416 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 223 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 30.997 
               
               
                 Aanbouw € 8.736 
                 Berging € 2.000 
                 Berging € 3.000 
                 Dakkapel € 3.000 
                 Carport € 2.210 
               
               
                 € 173.000 
                 25-07-2016 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres8] 53 
                 
                 
               
               
                 1930 
                 
                 
                 
               
               
                 2 3 3 2 
               
               
                 260 
                 
                 
                 
               
               
                 471 
                 
                 
                 
               
               
                 247 
                 
                 
                 
               
               
                 34.333 
               
               
                 Aanbouw € 3.627 
                 Berging € 8.875 
                 Dakkapel € 6.000 
                 Garage € 8.010 
               
               
                 € 215.000 
                 14-01-2015 
                 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         2019 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
               
               
                 V L O K 
               
               
                 Inhoud 
                 (m3) 
                 
                 
               
               
                 Prijs per m3 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
                 
               
               
                 Prijs perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom  
                 Datum koopcontract / transactiedatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 110 
               
               
                 1920 
                 
               
               
                 2 3 2 2 
               
               
                 400 
                 
               
               
                 335 
                 
               
               
                 232 
                 
               
               
                 19.632 
               
               
                 Berging € 3.840 
                 Berging € 4.900 
               
               
                 € 162.372 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres9] 4 
                 
               
               
                 1925 
                 
               
               
                 3 3 3 3 
               
               
                 250 
                 
               
               
                 368 
                 
               
               
                 76 
                 
               
               
                 7.828 
               
               
                 Aanbouw € 9.789 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 110.000 
                 21-08-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres10] 28 
                 
               
               
                 1932 
                 
                 
               
               
                 4 3 4 3 
               
               
                 319 
                 
                 
               
               
                 469 
                 
                 
               
               
                 225 
                 
                 
               
               
                 19.275 
               
               
                 Aanbouw € 37.605 
                 Berging € 4.800 
                 Dakkapel € 3.000 
               
               
                 € 206.000  
                 04-10-2016 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres11] 2b 
               
               
                 1935 
                 
               
               
                 4 3 4 4 
               
               
                 305 
                 
               
               
                 460 
                 
               
               
                 135 
                 
               
               
                 13.905 
               
               
                 Aanbouw € 10.304 
                 Berging € 1.000 
               
               
                 € 165.000 
                 10-02-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 59 
                 
               
               
                 1910 
                 
                 
               
               
                 2 3 3 3 
               
               
                 370 
                 
                 
               
               
                 407 
                 
                 
               
               
                 275 
                 
                 
               
               
                 21.175 
               
               
                 Aanbouw € 5.130 
                 Berging € 1.200 
                 Dakkapel € 6.000 
               
               
                 € 192.500 
                 17-04-2018 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres12] 74 
               
               
                 1906 
               
               
                 3 3 3 3 
               
               
                 309 
               
               
                 450 
               
               
                 270 
               
               
                 21.275 
               
               
                 Aanbouw € 14.490 
                 Aanbouw € 88.200 
                 Garage € 13.350 
               
               
                 € 280.000 
                 31-01-2018 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn alle in [plaats1] gelegen, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.  
       
     
     
       4.13. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten.  
       
     
     
       4.14. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2018 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 4/4/4 ( [adres3] 78), 3/3/4 ( [adres3] 73) en 2/3/2 ( [adres8] 53). De gemiddelde prijs per m3 van de eerste twee referentieobjecten is € 493, tegenover een prijs per m3 van € 293 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 80.000 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m³ voor de onroerende zaak van € 293 significant lager dan de prijs per m³ van de [adres8] 53 van € 471 terwijl dit referentieobject alleen een punt hoger scoort voor onderhoud. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 3/3/3 ( [adres9] 4), 4/4/3 ( [adres10] 28), 4/4/4 ( [adres11] 2b), 2/3/3 ( [adres3] 59) en 3/3/3 ( [adres12] 74) bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m³ van het tweede en derde referentieobject is € 464 tegenover een prijs per m3 van € 335 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 51.600 (2019) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m3 voor de onroerende zaak van € 335 significant lager dan de prijs per m3 van de [adres3] 59 van € 407 terwijl dit referentieobject twee punten hoger scoort voor onderhoud en kwaliteit/luxe. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 29 maart 2022. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige 
       te ondertekenen.		belastingkamer, 
     
     
     
     
     
     
       	(A.E. Keulemans) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2022. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.