ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2012:BX9745

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2012:BX9745 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-10-2012 / HD 200.096.001 T

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2012-10-02

Zaaknummer: HD 200.096.001 T

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2012:BX9745

---

Huur bedrijfsruimte.  
         Uitleg door het hof van de tussen partijen gemaakte afspraak over huurbeëindiging.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH 
       Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer HD 200.096.001 
     
     arrest van de zevende kamer van 2 oktober 2012 
     
     in de zaak van 
     
     
       mr. Pieter Rudolf Dekker, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van Limado Autobanden B.V., 
       kantoorhoudende te [kantoorplaats], 
       appellant, 
       hierna te noemen: de curator,	 
       advocaat: mr. J.J.S. Bezemer,  
     
     
     tegen: 
     
     
       [Investments] Investments B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen [Investments] Investments, 
       advocaat: mr. S.G. Ong, 
     
     
     op het bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond gewezen vonnis van 13 juli 2011 tussen [Investments] Investments als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en Limado Autobanden B.V. – hierna te noemen Limado Autobanden - als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. 
     
     1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 719329 rolnr. 10-4387)  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het incidentele vonnis d.d. 20 oktober 2010 dat onder nummer 208378 / HA ZA 10-614 is gewezen door de sector civiel van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven met producties heeft de curator acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [Investments] Investments. 
     
     2.2. Bij memorie van antwoord met producties heeft [Investments] Investments de grieven 1, 2, 3, 4 en 7 bestreden; ten aanzien van de grieven 5, 6 en 8 heeft [Investments] Investments zich gerefereerd aan het oordeel van het hof.  
     
     2.3. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk bepleit. Zij hebben op elkaars pleitnota’s gereageerd. 
     
     2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     
       4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       Tussen Limado Autobanden als huurder en [Investments] Investments als verhuurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats A.], dit ingaande 1 januari 1996. 
       Limado Autobanden gebruikte de bedrijfsruimte voor de opslag en handel in (gebruikte) autobanden. 
       De huurprijs voor het gehuurde bedroeg in 2009 € 4.171,43 inclusief btw per maand. 
       De huurovereenkomst is op enig moment geëindigd. Het gehuurde is op 11 juli 2011 ontruimd aan [Investments] Investments opgeleverd. 
       Tussen partijen zijn geschillen ontstaan die (na verwijzing door de sector civiel van de rechtbank ’s-Hertogenbosch bij vonnis van 20 oktober 2010) zijn voorgelegd aan de kantonrechter te Helmond. Deze geschillen hadden, kort gezegd, betrekking op de volgende punten: 
       - het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd; 
       - de aanspraak van Limado Autobanden op huurvermindering wegens gederfd huurgenot als   gevolg van het verwijderen door [Investments] Investments van de achtergevel van de gehuurde bedrijfshal; 
       - de huur over de maand mei 2009; 
       - de aanspraak van [Investments] Investments op schadevergoeding wegens voortgezet gebruik van het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst; 
       - de aanspraak van Limado Autobanden op schadevergoeding wegens gebreken aan gehuurde (de verwijderde achtergevel en schade aan het dak). 
       De kantonrechter heeft in conventie als volgt beslist (samengevat): 
       - de kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 22 juli 2010; 
       - Limado Autobanden is veroordeeld om aan [Investments] Investments € 2.085,72 met rente te betalen ter zake van huur over de maand mei 2009; 
       - Limado Autobanden is veroordeeld om aan [Investments] Investments € 7.536,66 met rente te betalen voor iedere maand dat zij met ingang van 22 juli 2010 nalaat om de bedrijfsruimte met achterterrein leeg en ontruimd ter beschikking te stellen, dit onder aftrek van hetgeen Limado Autobanden na 22 juli 2010 in mindering heeft betaald;  
       - Limado Autobanden is veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte met achterterrein, dit op verbeurte van een dwangsom alsmede (voorwaardelijk) tot betaling van een voorschot op de eventueel door [Investments] Investments te maken ontruimingskosten; 
       - Limado Autobanden is veroordeeld om aan [Investments] Investments € 1.500,- aan buitengerechtelijke invorderingskosten te betalen. 
       In reconventie heeft de kantonrechte bepaald dat de geldende huur c.q. verbruiksprijs vanaf 16 maart 2009 wordt verminderd tot € 2.085,72, zijnde de helft van de contractueel geldende huur, dit wegens vermindering van het huurgenot, met veroordeling van [Investments] Investments tot terugbetaling van het door Limado Autobanden te veel betaalde. Verder heeft de kantonrechter [Investments] Investments veroordeeld om aan Limado Autobanden een bedrag van € 297,50 te betalen wegens door Limado Autobanden gemaakte deskundigenkosten. 
       De kantonrechter heeft het meer of anders gevorderde in conventie en in reconventie afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 
       Limado Autobanden is op 7 juni 2011 failliet verklaard. De curator is in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van Limado Autobanden in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van de kantonrechter, voor zover gewezen in conventie. 
     
     
     
       4.2. De eerste grief houdt in dat op pagina 4 van het vonnis waarvan beroep de vordering van Limado Autobanden in reconventie (terugbetaling van het door Limado Autobanden teveel betaalde) niet correct is weergegeven. 
       Bij deze grief heeft de curator geen belang omdat geen grief is gericht tegen de (toewijzende) beslissing in het dictum op dit onderdeel van de kantonrechter. Het dictum van de beslissing van de kantonrechter in reconventie is in hoger beroep niet aan de orde. 
     
     
     
       4.3. De curator heeft met zijn grieven de volgende kwesties aan het hof voorgelegd: 
       I)   het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd (grief 2); 
       II)  de schadevergoeding wegens voortgezet gebruik na het einde van de huur (grief 3); 
       III) de huur over de maand mei (grief 4); 
       IV) de veroordeling tot ontruiming en (voorwaardelijk) tot betaling van een voorschot op de ontruimingskosten (grieven 5 en 6); 
       V)  de buitengerechtelijke kosten (grief 7); 
       VI) de proceskosten (grief 8). 
       Het hof zal deze punten hierna achtereenvolgens beoordelen.  
     
     
     
       4.4. De curator heeft in (de laatste pagina van) zijn reactie op het schriftelijk pleidooi nog een nieuwe grief aangevoerd, inhoudende dat niet [Investments] Investments verhuurder van de onderhavige bedrijfsruimte is, maar [Onroerend Goed Maatschappij B.V.] ([Onroerend Goed Maatschappij B.V.] Onroerend Goed Maatschappij B.V.), welke vennootschap door verwerving eigenaar en daarmee opvolgend verhuurder van het gehuurde is geworden. 
       Het hof overweegt hieromtrent dat het aanvoeren van een nieuwe grief in dit stadium van de procedure in strijd moet worden geacht met een goede procesorde. Het hof verwijst in dit verband naar de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt (HR 19 juni 2009 NJ 2010,154). Van een uitzonderingssituatie zoals vermeld in het arrest van de Hoge Raad is in de onderhavige zaak geen sprake. 
     
     
     4.5. ad I)  het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd (grief 2) 
     
     
       4.5.1. De huurovereenkomst tussen [Investments] Investments en Limado Autobanden is bij aangetekende brief d.d. 27 september 2007 (productie 6 CvA in het incident) door althans namens [Investments] Investments opgezegd per 31 december 2007. Na die datum heeft Limado Autobanden echter het gebruik van het gehuurde, met goedvinden van [Investments] Investments, voortgezet. Dit betekent dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:230 BW na 31 december 2007 voor onbepaalde tijd is verlengd. 
       Ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW eindigt een voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst door opzegging. Deze bepaling is – voor bedrijfsruimte als de onderhavige – van regelend recht en partijen in deze zaak zijn het erover eens dat ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst een afwijkende regeling is overeengekomen in die zin dat de huurovereenkomst zou eindigen bij het gereedkomen van nieuwbouw voor Limado Autobanden. Limado Autobanden respectievelijk de curator hebben deze afspraak expliciet erkend in de CvA/CvE in eerste aanleg onder punt 8 en in de MvG in hoger beroep (in de toelichting op grief 2). 
       Partijen zijn het echter oneens over de vraag of de voorwaarde voor huurbeëindiging (het gereedkomen van vervangende nieuwbouw) is vervuld. [Investments] Investments stelt zich op het standpunt dat deze voorwaarde op 22 juli 2010 is vervuld doordat Limado Autobanden haar bedrijfsactiviteiten toen heeft verplaatst naar de nieuwbouw bedrijfsruimte op het adres [vestigingsadres B.] in [vestigingsplaats B.]; de curator daarentegen stelt zich op het standpunt dat niet voldaan is aan de hier bedoelde voorwaarde omdat niet Limado autobanden naar de nieuwbouw aan [vestigingsadres B.]in [vestigingsplaats B.] is verhuisd, maar haar zusteronderneming Limado Autobanden Recycling B.V. (hierna: Limado Autobanden Recycling).  
     
     
     
       4.5.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. 
       Partijen verschillen van mening over de vraag of al dan niet is voldaan aan de voorwaarde voor huurbeëindiging per 22 juli 2010. Het betreft hier een kwestie van uitleg van de op dit punt tussen partijen gemaakte afspraken, welke uitleg dient plaats te vinden aan de hand van het zogenaamde Haviltex-criterium (HR 13 maart 1981 NJ 1981,635). Op basis van dit criterium kan de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel worden beantwoord op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het – overeenkomstig artikel 3:33 en 3:35 BW – aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
       Het hof acht in dit verband de volgende feiten en omstandigheden van belang: 
       a) Limado Autobanden is onderdeel van een samenstel van vennootschappen. Omtrent de precieze eigendoms- en bestuursstructuur is door Limado Autobanden in eerste aanleg of door de curator in hoger beroep geen heldere informatie verschaft; het hof begrijpt uit de wél verstrekte informatie dat er in ieder geval tussen de diverse vennootschappen een nauwe samenhang bestaat in die zin dat óf [eigenaar en/of bestuurder] óf diens zoon [zoon van eigenaar en/of bestuurder] (middellijk of onmiddellijk) eigenaar en/of bestuurder is van de diverse vennootschappen en dat er diverse malen onderlinge wisselingen van aandeelhouders- en/of bestuurderspositie hebben plaatsgevonden. In het verleden speelde de (inmiddels ex-) echtgenote van [eigenaar en/of bestuurder], mevrouw [ex-echtgenote van eigenaar en/of bestuurder], hierbij ook een rol; 
       b) in 2007 of 2008 heeft Limado Autobanden haar activiteiten beëindigd; zij heeft toen de van [Investments] Investments gehuurde bedrijfsruimte onderverhuurd aan haar zustervennootschap Limado Autobanden Recycling, die het gehuurde is blijven gebruiken tot aan de verhuizing naar de nieuwbouw aan [vestigingsadres B.] in [vestigingsplaats B.]. Limado Autobanden heeft [Investments] Investments niet op de hoogte gesteld van deze onderverhuur. 
       Omtrent het precieze tijdstip van het staken van de activiteit en de onderverhuur hebben Limado Autobanden respectievelijk de curator evenmin heldere informatie verschaft: in het faillissementsverslag van de curator is sprake van het staken van activiteiten en onderverhuur in 2007; in zijn pleitnota stelt de curator (op pagina 4) dat Limado Autobanden  haar activiteiten in 2010 heeft gestaakt maar op pagina 6 van diezelfde pleitnota (tweede alinea) stelt de curator dat Limado Autobanden ten tijde van de correspondentie tussen de advocaten van partijen in 2008 haar activiteiten al had gestaakt. Het hof houdt het erop dat Limado Autobanden in 2007 of in 2008 haar activiteiten heeft gestaakt en het gehuurde heeft onderverhuurd aan Limado Autobanden Recycling; 
       c) door [Investments] Investments is sinds de verlenging van de huurovereenkomst ingaande 31 december 2007 sterke aandrang op Limado Autobanden uitgeoefend om de voorgenomen nieuwbouw elders te realiseren en in te stemmen met huurbeëindiging. He belang van [Investments] Investments hierbij was tweeërlei: haar assuradeur dreigde de verzekering voor het hele complex te beëindigen vanwege het brandgevaar dat de opslag van banden in en bij het gehuurde meebracht; verder had [Investments] Investments het voornemen om tot sloop van het gehuurde over te gaan en het desbetreffende perceel, als onderdeel van een groter complex, opnieuw te ontwikkelen. In dit kader hebben in oktober/november 2008 (opnieuw) besprekingen tussen partijen plaatsgevonden waarbij de nieuwbouw ten behoeve van Limado Autobanden en de wens van [Investments] Investments om zo spoedig mogelijk over het gehuurde te kunnen beschikken, aan de orde zijn geweest. Dit heeft geleid tot afspraken tussen [Investments] Investments en Limado Autobanden die zijn neergelegd in faxbrieven van de advocaten van deze partijen d.d. 6 en 7 november 2008. [Investments] Investments refereert aan deze correspondentie op pagina 13 van haar MvA. Een deel van de fax van de raadsman van [Investments] Investments d.d. 6 november 2008 is als productie 7 bij deze memorie gevoegd en houdt het volgende in: 
       “Deze oplossing geldt voor de periode die uw cliënte nog nodig heeft om zijn nieuwbouw te realiseren; in dat licht heeft uw cliënte zich jegens cliënte verplicht deze uiterlijk half december 2008 te informeren  over de datum waarop haar nieuwbouw zal zijn voltooid alsmede de datum waarop zij naar de nieuwe locatie zal verhuizen (en het gebruik van de gebouwen en terreinen van cliënte dus zal eindigen). De verwachting van uw cliënte is dat de bouw van de door haar gewenste hallen maximaal 4 maanden zal duren, zodat het mogelijk moet zijn dat uw cliënte per uiterlijk 1 mei 2009 met haar bedrijf zal zijn verhuisd.” 
       d) ten tijde van het maken van voormelde afspraken was [eigenaar en/of bestuurder] zowel directeur van Limado Autobanden als van Limado Autobanden Recycling. Het hof maakt dit op uit de pleitnota van de curator (pagina 5); 
       e) de nieuwbouw aan [vestigingsadres B.] in [vestigingsplaats B.] is gerealiseerd door Madela Holding B.V., waarvan [eigenaar en/of bestuurder] zowel eigenaar als directeur is; 
       f) nadat de nieuwbouw aan [vestigingsadres B.]te [vestigingsplaats B.] gereed was zijn de bedrijfsactiviteiten die in het gehuurde werden uitgevoerd, op 22 juli 2010 overgeplaatst naar de nieuwbouw in [vestigingsplaats B.] (met dien verstande dat een grote hoeveelheid autobanden in en bij het gehuurde is achtergebleven). 
     
     
     4.5.3. Het hof is van oordeel dat [Investments] Investments gezien de voornoemde feiten en omstandigheden redelijkerwijs mocht verwachten dat de met Limado Autobanden gemaakte afspraak inhield dat de huurovereenkomst zou eindigen op het tijdstip dat de in het gehuurde ondergebrachte bedrijfsactiviteiten konden worden verplaatst naar een elders nieuw te bouwen bedrijfsruimte, waarbij niet van belang was of die bedrijfsactiviteiten werden verricht onder de vlag van Limado Autobanden of van een aan haar gelieerde zusteronderneming. 
     
     
       4.5.4. De conclusie uit het voorgaande is dat ingevolge de afspraak die tussen [Investments] Investments en Limado Autobanden was gemaakt, de huurovereenkomst tussen hen is geëindigd op 22 juli 2010.  
       Het voorgaande betekent dat de tweede grief van Limado Autobanden faalt. 
     
     
     4.6. ad II) de schadevergoeding wegens voortgezet gebruik na het einde van de huur (grief 3) 
     
     
       4.6.1. [Investments] Investments stelt dat zij schade heeft geleden doordat Limado Autobanden nalatig is gebleven met de ontruiming van het gehuurde op het moment dat de huurovereenkomst eindigde (22 juli 2010). Zij heeft in haar CvR/CvA in eerste aanleg op pagina 5 een berekening gemaakt van haar schade, bestaande uit huurderving. Zij stelt dat op de desbetreffende locatie een hal met kantoorruimte van 1500 m2 kan worden gebouwd; deze ruimte kan voor € 50,66 per m2 excl. btw per jaar worden verhuurd. Dit komt uit op € 7.536,66 per maand incl. btw. 
       De kantonrechter heeft de schadevordering van [Investments] Investments toegewezen in die zin dat Limado Autobanden is veroordeeld tot betaling van € 7.536,66 met rente voor iedere maand dat zij met ingang van 22 juli 2010 nalatig blijft met de ontruiming van het gehuurde met achterterrein, dit onder aftrek van al hetgeen Limado Autobanden na 22 juli 2010 in mindering heeft betaald. 
     
     
     
       4.6.2. De derde grief van de curator is tegen deze beslissing gericht. Primair stelt hij dat de huurovereenkomst na 22 juli 2010 is voortgezet, maar dat standpunt kan niet worden aanvaard gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. 
       Subsidiair stelt de curator dat [Investments] Investments in het geheel geen schade heeft geleden: van concrete plannen om op de locatie van het gehuurde nieuwe bedrijfsruimte te ontwikkelen is geen sprake; er is geen enkele vergunning aangevraagd. 
     
     
     4.6.3. [Investments] Investments heeft in haar MvA haar schadeclaim in die zin nader onderbouwd dat zij als producties 9 en 10 een “quickscan” met betrekking tot de ontwikkelmogelijkheden voor de desbetreffende locatie, gemaakt door het bureau Conceptis, alsmede een aantal tekeningen met bebouwingsstudies van architectenbureau [architectenbureau] te [vestigingsplaats] heeft overgelegd. Verder stelt zij dat er een concrete mogelijkheid was om de te realiseren nieuwbouw te verhuren aan F’Air Duct. Zij biedt aan haar stellingen te bewijzen, onder meer door het doen horen van de directeuren van F’Air Duct. 
     
     
       4.6.4. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. 
       Op grond van de gewisselde stukken neemt het hof als vaststaand aan dat het gehuurde na de beëindiging van de huurovereenkomst op 22 juli 2010 niet is ontruimd, in die zin dat in en bij het gehuurde een grote hoeveelheid autobanden is achtergebleven. Pas op 11 juli 2011 is, in opdracht van de curator, het gehuurde ontruimd. 
       Dit betekent dat [Investments] Investments jegens Limado Autobanden ingevolge artikel 7:225 BW aanspraak kan maken op een vergoeding over de periode van 22 juli 2010 tot 11 juli 2011 van € 2.085,72 per maand, zijnde de huurprijs die door de kantonrechter is vastgesteld voor het gehuurde, dit te verminderen met de btw; over een gebruiksvergoeding is immers geen btw verschuldigd. 
       In geschil is of [Investments] Investments aanspraak kan maken op een hoger bedrag aan schadevergoeding, met dien verstande dat die aanspraak niet meer kan bedragen dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 7.536,66 per maand. De stelling van [Investments] Investments dat zij als gevolg van het niet ontruimen van het gehuurde een hoger bedrag aan schade heeft geleden wegens huurderving dan voormeld bedrag van € 2.085,72 minus btw is door de curator gemotiveerd weersproken en toereikend bewijs voor de stelling van [Investments] Investments ontbreekt vooralsnog. Zij heeft echter aangeboden haar stelling te bewijzen en het hof zal haar tot bewijslevering toelaten. 
     
     
     4.7. ad III) de huur over de maand mei (grief 4) 
     
     
       4.7.1. Over de maand mei 2009 is door Limado Autobanden in het geheel geen huur betaald. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep Limado Autobanden veroordeeld om (ook) over de maand mei 2009 de helft van de contractueel verschuldigde huur, zijnde € 2.085,72 te betalen. 
       Met zijn vierde grief komt de curator op tegen deze beslissing. Hij stelt dat het gehuurde in mei 2009 als gevolg van het slopen van de achtergevel van het gehuurde niet meer gebruikt kon worden voor bedrijfsactiviteiten en dat Limado Autobanden gerechtigd was de huur (geheel) op te schorten tot er weer veilig gewerkt kon worden. 
     
     
     
       4.7.2. Het hof overweegt hieromtrent dat het gehuurde (ook) in mei 2009 in ieder geval gebruikt kon worden voor opslag van banden en ook daadwerkelijk in die zin door Limado Autobanden dan wel haar onderhuurder is gebruikt. 
       Opschorting van de huur is thans niet meer aan de orde. 
       Gelet op het voorgaande is het oordeel van de kantonrechter op dit punt juist en faalt de vierde grief. 
     
     
     4.8. ad IV) de veroordeling tot ontruiming en (voorwaardelijk) tot betaling van een  voorschot op de ontruimingskosten (grieven 5 en 6) 
     
     
       Partijen zijn het erover eens dat het gehuurde op 11 juli 2011 (dus nog vóór het vonnis waarvan beroep, zodat er geen dwangsommen verbeurd kunnen zijn) in opdracht van de curator is ontruimd en dat ten aanzien van de ontruiming geen kosten ten laste van [Investments] Investments zijn gekomen. 
       [Investments] Investments heeft om die reden geen belang meer bij een veroordeling tot ontruiming en een (voorwaardelijke) veroordeling tot betaling van een voorschot op de kosten. 
       De grieven 5 en 6 zijn gegrond en het hof zal het vonnis waarvan beroep op de hier bedoelde punten vernietigen. 
     
     
     4.9. ad V) de buitengerechtelijke kosten (grief 7) 
     
     
       4.9.1. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de door [Investments] Investments gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot een bedrag van € 1.500,-.  
       Volgens de curator is er in casu geen plaats voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten. 
     
     
     
       4.9.2. Naar het oordeel van het hof heeft [Investments] Investments niet aangetoond dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Zij heeft in dit verband slechts één brief van haar raadsman, gedateerd 28 januari 2010 overgelegd (productie 2 bij de inleidende dagvaarding), maar deze brief moet worden aangemerkt als een voorbereiding op de procedure in eerste aanleg die met een dagvaarding d.d. 24 februari 2010 is ingeleid. 
       Grief 7 is dan ook gegrond. Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten is geen plaats. Het vonnis van de kantonrechter kan op dit punt niet in stand blijven. 
     
     
     4.10. Grief 8 heeft betrekking op de proceskosten in eerste aanleg. Het hof houdt de beslissing op deze grief aan tot na de bewijsfase. 
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     laat [Investments] Investments toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat zij als gevolg van het niet ontruimen van het gehuurde door Limado Autobanden en/of haar onderhuurder per 22 juli 2010 méér schade wegens huurderving heeft geleden dan de tot dat moment geldende huurprijs van € 2.085,72 minus btw (met een maximum van € 7.536,66 per maand; 
     
     bepaalt, voor het geval [Investments] Investments bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     verwijst de zaak naar de rol van 16 oktober 2012 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     bepaalt dat de advocaat van [Investments] Investments tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en W.H.B. den Hartog Jager en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 oktober 2012.