ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:1076

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:1076 Rechtbank Rotterdam , 05-02-2021 / 8423620

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-02-05

Zaaknummer: 8423620

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:1076

---

de uitleg van de afspraken die partijen hebben gemaakt in de vaststellingsovereenkomst - uitleg van huurder wordt gevolgd, vordering van verhuurder niet toewijsbaar

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8423620 \ CV EXPL  20-10114 
     
     
     
     
       uitspraak: 5 februari 2021  
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de naamloze vennootschap 
       
       
         Inbev Nederland N.V. , 
       gevestigd te Breda, 
       eiseres bij exploten van dagvaarding van 25 en 26 maart 2020, 
       gemachtigde: mr. B. Poort,   
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  
      [gedaagde 1] , 
     
       woonplaats: [woonplaats gedaagde 1]  en 
       
         2. [gedaagde 2] , 
       woonplaats: [woonplaats gedaagde 2] , 
       gedaagden, 
       gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “AB InBev” en “ [gedaagden] ”.  
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen. 
     
       
         de exploten van dagvaarding van 25 en 26 maart 2020, met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord;  
       
       
         de conclusie van repliek, met producties; 
       
       
         de conclusie van dupliek, met één productie; 
       
       
         de antwoordakte uitlaten productie, met één productie; 
       
       
         de akte uitlating producties.  
       
     
     
     
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
     
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1. 
       AB InBev is een landelijk opererende brouwerij, die deel uitmaakt van het wereldwijde concern van AB InBev, de grootste bierbrouwerij ter wereld. AB InBev huurt onder meer panden en verhuurt deze vervolgens onder aan horeca-exploitanten ten behoeve van het realiseren van verkooppunten. In de onderhuurovereenkomsten neemt AB InBev daartoe een verplichting voor de onderhuurder op om al zijn dranken ten behoeve van het horecabedrijf exclusief bij AB InBev in te kopen.  
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagden] dreef in de jaren 90, via dochtervennootschappen, verscheidene horeca-exploitaties in en rond Rotterdam.  
       
     
     
       2.3. 
       AB InBev had tot enige tijd geleden jarenlang een commerciële relatie met [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ) en de aan haar gelieerde vennootschappen. [gedaagden] was (indirect) bestuurder van [naam bedrijf 1] . Daarbij verzorgde AB InBev drankleveranties ten behoeve van de verschillende horeca-exploitaties van [naam bedrijf 1] en verhuurders.  
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [gedaagden] heeft, via de werkmaatschappij [naam bedrijf 2] , per 1 januari 1994 de horeca-exploitaties [horecagelegenheid 1] , gevestigd in [adres 1] en het [horecagelegenheid 2] , gevestigd in [adres 2] , in eigendom verworven. Per gelijke datum zijn de betreffende bedrijfsruimten door de werkmaatschappij van [gedaagden] van Dommelsche Bierbrouwerijen, de rechtsvoorganger van AB InBev, gehuurd. De Dommelsche Bierbrouwerijen huurde op haar beurt de beide bedrijfsruimten van de eigenaar van de twee gebouwen in. In 2000 heeft [gedaagden] de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam aangekocht. AB InBev bleef na eigendomsverkrijging van het vastgoed door [gedaagden] de hoofdhuurder, op basis van een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar, met een optie van verlenging met 10 jaar. De werkmaatschappij van [gedaagden] bleef onderhuurder. In de huurovereenkomsten staat – voor zover hier van belang –: 
         
           “4.2 (…) De huurprijs zal jaarlijks (…) worden verhoogd op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, gepubliceerd door het CBS. De aangepaste huurprijs wordt berekend volgens de formule: de aangepaste huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs vermenigvuldigd met het indexcijfer voor de maand maart voorafgaande aan de datum waarop de aangepaste huurprijs van kracht wordt, gedeeld door het indexcijfer voor dezelfde maand in het voorafgaande jaar. De minimale huurverhoging bedraagt 4% per jaar.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       In 2003 heeft [gedaagden] de horeca-exploitaties van beide locaties verkocht aan andere horecaondernemers, die in de onderhuurovereenkomst met AB InBev als onderhuurder in de plaats zijn gesteld. De exploitaties zijn daarna nogmaals van eigenaar gewisseld.  
       
     
     
       2.6. 
       In het kader van een herfinanciering in 2006 heeft AB InBev zich borg gesteld ten behoeve van de kredietfaciliteiten die door Fortis Bank Nederland N.V. (thans ABN AMRO Bank N.V., hierna: de bank) aan [naam bedrijf 1] zijn verstrekt. 
       
     
     
       2.7. 
       Met ingang van 1 april 2012 heeft AB InBev het gehuurde [adres 2] te Rotterdam onderverhuurd aan [naam bedrijf 3]  
       
     
     
       2.8. 
       In 2012 kwam [gedaagden] in liquiditeitsmoeilijkheden en is overleg gevoerd met de bank. AB InBev was toen bereid om onder voorwaarden een management fee van € 126.250,- aan [gedaagden] te verstrekken. Tussen partijen is vervolgens onderhandeld over, onder andere, aanpassingen op de huurvoorwaarden voor [adres 1] en [adres 2] , en dan in het bijzonder met betrekking tot de huurhoogte, de indexering en de looptijd. 
       
     
     
       2.9. 
       
         In een e-mail van 11 december 2012 van [gedaagden] aan AB Inbev staat – voor zover hier van belang –: 
         
           “De index is drie jaar nihil. 2013, 2014 en 2015. Per 1-1-2016 weer normaal CPI.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Partijen hebben vervolgens overeenstemming bereikt en de afspraken op 13 december 2012 vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. In die overeenkomst staat – voor zover hier van belang – (waarvan [gedaagden] als “verhuurders” worden aangeduid): 
       
       1.  AB InBev is onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden bereid een bedrag aan [naam bedrijf 1] ter beschikking te stellen ad EUR 126.250,-. (…..)  
       
       2.  De in artikel 1 genoemde betaling wordt gedaan onder de volgende nadrukkelijke voorwaarden:  
       
       
         
           
             De huurprijs voor het gehuurde aan de [adres 1] wordt met ingang van 1 januari 2013 vastgesteld op EUR 172.355,48 (exclusief btw) op jaarbasis. De huurprijs voor het gehuurde aan de [adres 2] wordt met ingang van 1 januari 2013 vastgesteld op EUR 88.065,64 (exclusief btw) op jaarbasis. 
           
         
         
           
             Partijen stellen de indexering van de huurprijzen op nihil tot 1 januari 2016. De verschuldigde huurprijzen zullen derhalve weer voor het eerst worden geïndexeerd op 1 januari 2016.  
           
         
         
           
             (…) 
           
         
         
           
             Verhuurders zullen op verzoek van AB InBev alle benodigde medewerking verlenen aan het aangaan van een directe huurrelatie met een eventuele onderhuurder van AB InBev met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 2] en/of de [adres 1] , zulks met ingang van 1 februari 2020. Deze verplichting voor Verhuurders geldt slechts voor zover verhuurders goedkeuring hebben verleend ten aanzien van de persoon van de onderhuurder. Verhuurders zullen die goedkeuring slechts weigeren onder opgave van redelijke argumenten in het belang van de exploitatie of in verband met gegronde twijfel aan de kredietwaardigheid van onderhuurder. Weigering van goedkeuring ten aanzien van de persoon van de onderhuurder door Verhuurders laat de bevoegdheid tot onderverhuur door AB InBev evenwel onverlet.  
           
         
         
           
             AB InBev zal op verzoek van Verhuurders alle benodigde medewerking verlenen aan het aangaan van een directe huurrelatie tussen Verhuurders en een eventuele nieuwe hoofdhuurder met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 2] en/of de [adres 1] , indien en voor zover AB InBev het gehuurde niet heeft onderverhuurd voor een termijn van minimaal zes maanden en er geen concreet zicht is op het aangaan van een onderhuurovereenkomst.  
           
         
         
           
             Verhuurders zullen op verzoek van AB InBev alle benodigde medewerking verlenen aan het aangaan van een directe huurrelatie met een eventuele nieuwe hoofdhuurder met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 2] en/of de [adres 1] , indien en voor zover Verhuurders geen gegronde bezwaren hiertegen hebben in het belang van de exploitatie of in verband met twijfel aan de kredietwaardigheid van de nieuwe hoofdhuurder.  
           
         
       
       
       3.  Deze vaststellingsovereenkomst zal als allonge onverbrekelijk deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen AB InBev en verhuurders. Behoudens voorzover deze allonge de bepalingen van de huurovereenkomst wijzigt, blijft de huurovereenkomst voor het overige onverminderd en ongewijzigd van kracht.  
       
     
     
       2.11. 
       Met ingang van 1 januari 2016 heeft AB InBev het gehuurde [adres 1] onderverhuurd aan [naam bedrijf 4] (mede handelend onder de naam ‘ [handelsnaam] ’), waarvan de vennoten zijn [naam 1] en [naam 2] . [gedaagden] heeft een financiële bijdrage van € 15.000,- aan de onderhuurder verstrekt waardoor deze bereid is om het gehuurde te gaan huren van AB InBev en aldaar een horecagelegenheid te gaan exploiteren.   
       
     
     
       2.12. 
       In de loop van 2019 zijn partijen in overleg getreden over de beëindiging van de lopende huurovereenkomsten en de huurprijswijziging.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij e-mail van 8 november 2019 heeft de advocaat van AB InBev aangegeven dat AB InBev voor het gehuurde [adres 1] en [adres 2] wenst te komen tot een huurprijsherziening en beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst conform artikel 2 sub d van de vaststellingsovereenkomst.  
       
     
     
       2.14. 
       Op 14 november 2019 heeft de advocaat van [gedaagden] gereageerd op het           e-mailbericht van 8 november 2019 van de advocaat van AB InBev.  
       
     
     
       2.15. 
       AB InBev heeft onder protest op 17 december 2019 ter zake van de 4% indexatie een bedrag van € 80.769,68 inclusief BTW voldaan.  
       
     
   
   
     
       3.  De vordering en de grondslag daarvan 
     AB InBev heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  
     
     
       
         Primair:  
       
       I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen, althans te gebieden om:  
     
     a. in te stemmen met beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst met AB InBev voor de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en/of [adres 2] , beiden gelegen te Rotterdam, per 27 januari, althans 1 februari 2020, althans een datum door de rechtbank te bepalen; én 
     
       b. volledige medewerking te verlenen aan het aangaan van een directe huurrelatie met de onderhuurder(s) van AB InBev met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en/of [adres 2] , beiden gelegen te Rotterdam, per 27 januari, althans 1 februari 2020, althans een door de rechtbank te bepalen datum, inhoudende dat:  
       
         Primair 
       
     
     i. [gedaagden] verplicht zijn om een rechtstreekse huurrelatie met de (onder)huurders van het gehuurde [adres 1] en [adres 2] aan te gaan door in te stemmen met contractsovername in die zin dat [gedaagden] de rechten en plichten van AB InBev als onderverhuurder overnemen en derhalve als contractspartij toetreden tot de huurovereenkomsten die AB InBev met de onderhuurders hebben gesloten;  
     
       
         Subsidiair 
       
       ii. [gedaagden] verplicht zijn om een rechtstreekse huurrelatie met de (onder)huurders van het gehuurde [adres 1] en [adres 2] aan te gaan door in te stemmen met het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met de betreffende onderhuurders op gelijke voorwaarden als welke thans zijn opgenomen in de onderhuurovereenkomsten;  
       
         Meer subsidiair 
       
       iii. [gedaagden] verplicht zijn om een rechtstreekse huurrelatie met de (onder)huurders van het gehuurde [adres 1] en [adres 2] aan te gaan door in te stemmen met voorwaarden in een nieuwe huurovereenkomst waarvan de voorwaarden zodanig in evenwicht zijn dat onderhuurders met die nieuwe huurovereenkomst instemmen,  
     
     
     
       onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan de verzochte veroordeling(en) niet voldoen, tot een maximum van € 250.0000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;  
     
     
     
       
         Subsidiair  
       
       II. Indien en voor zover de rechtbank oordeelt dat [gedaagden] niet verplicht zijn om rechtstreeks een huurrelatie met de onderhuurders van het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] aan te gaan, ongeacht de reden, en/of de onderhuurders van het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] weigeren medewerking te verlenen aan het rechtstreeks aangaan van een huurrelatie met [gedaagden] , [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen, zolang het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] wordt geëxploiteerd door een onderhuurder, aan AB InBev maandelijks voor de eerste van de betreffende maand te voldoen een bedrag in geld overeenkomend met het verschil in huur dat AB InBev aan [gedaagden] verschuldigd is uit hoofde van de hoofdhuurovereenkomst(en) en de onderhuurders aan AB InBev verschuldigd is uit hoofde van de onderhuurovereenkomst(en); 
     
     
     
       III. [gedaagden] te veroordelen om medewerking te verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst(en) voor het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] indien en zodra de onderhuurovereenkomst voor het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] eindigt en te bepalen dat AB InBev per de datum van beëindiging van de onderhuurovereenkomst voor het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] en het ter vrije beschikking stellen daarvan aan [gedaagden] is ontslagen van haar verplichting tot het betalen van huur;  
     
     
     
       
         Zowel primair als subsidiair: 
       
       IV. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen een bedrag van € 80.769,68 inclusief BTW aan AB InBev te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2019, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;  
       V. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de nakosten van € 157,00 te vermeerderen, voor het geval betekening van het vonnis nodig is en heeft plaatsgevonden met € 82,00 en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van het exploot van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis dan wel de datum van betekening van het vonnis, met bepaling dat wanneer betaling van deze kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de termijn van verschuldigdheid tot de dag van algehele voldoening.  
     
     
     
       Aan haar vordering heeft AB InBev - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.  
     
     
     
       3.1. 
       Partijen hebben in de vaststellingsovereenkomst, althans in de e-mail-correspondentie voorafgaand aan het tekenen van de vaststellingsovereenkomst duidelijke afspraken gemaakt die in de kern erop neerkomen dat [gedaagden] heeft ingestemd met de beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst voor het gehuurde [adres 1] en [adres 2] per 27 januari, althans 1 februari 2020 in ruil voor een financiële bijdrage van AB InBev van € 126.250,-. Partijen hebben bovendien voorzien dat ten tijde van het beëindigen van de hoofdverhuurovereenkomsten het gehuurde [adres 1] en/of [adres 2] zou kunnen zijn verhuurd. Voor die situatie is artikel 2 sub d van de vaststellingsovereenkomst opgenomen. [gedaagden] dient een rechtstreekse huurrelatie met de huurders van AB InBev aan te gaan, onder dezelfde voorwaarden waaronder AB InBev nu een huurrelatie met de onderhuurders heeft. Dit volgt uit (de taalkundige uitleg van) de vaststellingsovereenkomst. 
       
     
     
       3.2. 
       Niet alleen op basis van de taalkundige uitleg, maar ook op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW bestaan er voor [gedaagden] geen redelijke argumenten in het belang van de exploitatie of in verband met gegronde twijfel aan de kredietwaardigheid van onderhuur(s) op grond waarvan [gedaagden] hun goedkeuring van de onderhuurders kan weigeren. Bovendien heeft AB InBev [gedaagden] in 2012 een financiële bijdrage verstrekt waardoor zij hun handelsactiviteiten konden continueren.  
       
     
     
       3.3. 
       Tevens doet AB InBev een beroep op artikel 3:13 BW. [gedaagden] gebruikt het recht van goedkeuring als bedoeld in artikel 2 sub d van de vaststellingsovereenkomst met een ander doel dan waartoe artikel 2 sub d strekt.  
       
     
     
       3.4. 
       Uit de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst blijkt dat partijen overeen zijn gekomen dat de indexatie in 2013, 2014 en 2015 op nihil wordt gezet en dat vanaf 1 januari 2016 de indexatie ‘gewoon CPI’ zal zijn. In  de e-mail van [gedaagden] van 11 december 2012 wordt niet aangegeven dat vanaf 1 januari 2016 indexatie dient plaats te vinden volgens artikel 4.2. van de huurovereenkomst met een minimum van 4% op jaarbasis. Ten onrechte maakt [gedaagden] dan ook aanspraak op een indexatie van 4% op jaarbasis over de periode 2016 tot en met heden. AB InBev heeft daarom het bedrag van € 80.769,68 onverschuldigd aan [gedaagden] voldaan.  
       
     
   
   
     
       4.  Het verweer 
     Het verweer van [gedaagden] strekt er toe dat AB InBev niet ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, althans dat deze vorderingen worden afgewezen met veroordeling van AB InBev in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente vanaf 14 dagen na deze uitspraak, uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
       Daartoe heeft [gedaagden] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. 
     
     
     
       4.1. 
       Artikel 2 sub d van de vaststellingsovereenkomst houdt in dat [gedaagden] , indien AB InBev dat wenst, dient mee te werken aan het aangaan van een directe huurrelatie met een onderhuurder van AB InBev onder dezelfde condities als die in de hoofdhuurovereenkomst gelden. Dit is de bedoeling van partijen geweest. Deze interpretatie sluit ook het beste aan bij de tekst en is bovendien de meest logische.  
       
     
     
       4.2. 
       De uitleg van AB InBev is onredelijk en ook onbegrijpelijk, omdat AB InBev niet alleen andere huurprijzen met haar onderhuurders is overeengekomen, doch daarnaast een drankafnameverplichting heeft bedongen. Voor [gedaagden] is een drankafnamebeding niet nuttig of werkzaam. Dat de interpretatie van AB InBev niet in de rede ligt wordt bovendien bevestigd door haar eigen handelwijze. [gedaagden] heeft geen concrete kennis van de voorwaarden en condities die tussen AB InBev en haar onderhuurders gelden.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] is wel bereid om een directe huurrelatie met de onderhuurders aan te gaan op basis van de voorwaarden zoals die per 27 januari 2020 golden voor AB InBev. Dat de onderhuurders daartoe niet bereid zijn, is niet aan [gedaagden] toerekenbaar noch komt dat voor zijn rekening.  
     
     
       4.4. 
       De verplichting om in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst van AB InBev is niet vervat in de vaststellingsovereenkomst en mist derhalve enige begrijpelijke grondslag.  
       
     
     
       4.5. 
       Er is voorts geen enkele begrijpelijke reden waarom [gedaagden] aan AB InBev het huurverschil tussen haar inhuur en onderhuur zou moeten betalen, indien [gedaagden] niet verplicht zou zijn om een rechtstreekse huurrelatie met de onderhuurder op de door AB InBev gestelde condities aan te gaan. Een dergelijke grondslag wordt bij dagvaarding ook niet gesteld. Dat geldt ook voor de vordering inhoudende dat AB InBev ontslagen wordt uit haar huurverplichtingen zodra een van haar onderhuurovereenkomsten zal zijn geëindigd.  
       
     
     
       4.6. 
       Ten aanzien van de huurindexering is uitdrukkelijk in artikel 2 sub b van de vaststellingsovereenkomst vastgelegd dat de indexering van de huurprijzen door partijen tot 1 januari 2016 op nihil wordt gesteld. In artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat behoudens voor zover deze allonge de bepalingen van de huurovereenkomst wijzigt, de huurovereenkomst voor het overige onverminderd en ongewijzigd van kracht blijft. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is vastgelegd dat de jaarlijkse indexering plaatsvindt op basis van de CPI, met een minimale indexering van 4% per jaar. In de onderhandelingen is niets besproken over het laten vervallen van die minimale indexering.  
       
     
   
   
     
       5.  De beoordeling 
     
       5.1. 
       Kern van het geschil ziet op de uitleg van de afspraken die partijen hebben gemaakt in de vaststellingsovereenkomst d.d. 13 december 2012 en hetgeen uit dien hoofde de rechten en verplichtingen van partijen zijn.  
       
     
     
       5.2. 
       Meer in het bijzonder is er een verschil van mening onder welke huurvoorwaarden [gedaagden] bereid zou moeten zijn om een rechtstreekse huurrelatie met de onderhuurders van AB InBev aan te gaan (artikel 2 sub d van de overeenkomst). Daarnaast bestaat er een verschil van mening over de (minimale) indexering van de huur vanaf 1 januari 2016. Deze vragen kunnen alleen worden beantwoord door uitleg.  
       
     
     
       5.3. 
       In zijn arrest van 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex) heeft de Hoge Raad overwogen dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet beantwoord kan worden op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. 
       
     
     
       5.4. 
       
         De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 2 sub d van de overeenkomst blijkt slechts dat [gedaagden] medewerking dient te verlenen aan het aangaan van een directe huurrelatie met een eventuele (door [gedaagden] goedgekeurde) onderhuurder van AB InBev, niet onder welke voorwaarden dit moet plaatsvinden. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] geen invloed heeft gehad op de afspraken die AB InBev met haar onderhuurders heeft gemaakt. Zo is AB InBev andere (lagere) huurprijzen met haar onderhuurders overeengekomen en heeft zij een drankafnameverplichting bedongen. Voor [gedaagden] is dat afnamebeding niet van belang. [gedaagden] is bovendien niet gekend in die afspraken. De uitleg die AB InBev aan de clausule geeft brengt mee dat [gedaagden] gehouden zou zijn om een huurrelatie aan te gaan met de onderhuurders van AB InBev en daarbij alle (mogelijk ook onbekende) condities heeft te accepteren die AB InBev haar onderhuurders is overeengekomen. Als partijen bedoeld hadden een dergelijke  
         – voor [gedaagden] zeer ongunstige – afspraak te maken, dan had het in de rede gelegen dat zij dit uitdrukkelijk waren overeengekomen. Dat is niet het geval. AB InBev heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan niettemin moet worden aangenomen dat partijen bedoeld hebben dit af te spreken, of dat AB InBev dat mocht begrijpen. Dit leidt tot het oordeel dat de betreffende clausule niet in die zin kan worden uitgelegd. Hierop stranden de vorderingen onder I. Tevens ligt hierin besloten dat het onder II en III gevorderde zal worden afgewezen. 
       
       
     
     
       5.5. 
       Met betrekking tot indexering wordt het volgende overwogen. Uit de huurovereenkomst betreffende zowel de [adres 1] als De [adres 2] volgt dat de jaarlijkse indexering plaatsvindt op basis van het CPI, met dien verstande dat de minimale indexering 4% per jaar bedraagt (zie 2.4). Partijen zijn in artikel 2 sub b van de vaststellingsovereenkomst overeengekomen om de huurprijzen tot 1 januari 2016 niet te indexeren. Uit artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst volgt dat, behoudens voor zover hierin de bepalingen van de huurovereenkomst worden gewijzigd, de huurovereenkomst voor het overige onverminderd en ongewijzigd van kracht blijft. Dit brengt mee dat vanaf 1 januari 2016 weer de minimale indexering van 4% zoals opgenomen in de huurovereenkomst van kracht is. Dat tegen deze achtergrond uit de mededeling in de e-mail van [gedaagden] van 11 december 2012 (zie 2.9) dat de index per 1 januari 2016 “weer normaal CPI” zal zijn, kan worden afgeleid dat de minimale indexering na 1 januari 2016 – toch – is komen te vervallen, is door [gedaagden] betwist en door AB InBev niet nader onderbouwd. AB InBev heeft verder ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zij er op mocht vertrouwen dat na 1 januari 2016 geen sprake meer zou zijn van een minimale indexering. Van een onverschuldigde betaling is derhalve geen sprake, zodat ook het sub IV gevorderde zal worden afgewezen.  
       
     
     
       5.6. 
       AB InBev wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
     
   
   
     
       6.  De beslissing   
     De kantonrechter:  
     
     
       wijst de vordering af;  
     
     
     
       veroordeelt AB InBev in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 1.496,- aan salaris voor de gemachtigde; voornoemd bedrag vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening; en indien AB InBev niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is AB InBev de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het nasalaris en de kosten van betekening verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
     
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       821