ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:1956

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:1956 Rechtbank Noord-Holland , 20-02-2019 / C/15/271790 HA ZA 18-192

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-02-20

Zaaknummer: C/15/271790 HA ZA 18-192

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:1956

---

Terugkoopbeding in Koopgarantbepalingen is niet onredelijk bezwarend. 
         Beroep op dwaling en onvoorziene omstandigheden verworpen.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/271790 / HA ZA 18-192 
     
     
     
       
         Vonnis van 20 februari 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiseres 1] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     2.	 [eiser 1] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     3.	 [eiser 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     4.	 [eiseres 2] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       eisers in conventie,  
       verweerders in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. P.J. den Boef te Houten, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND , 
       gevestigd te Alkmaar, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisers] en Woonwaard genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met 19 producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in voorwaardelijke reconventie met 7 producties;  
         
         
           het tussenvonnis van 23 mei 2018; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 28 november 2018 en de daarin vermelde stukken; 
         
         
           de brief van mr. Van der Wulp d.d. 13 december 2018. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Woonwaard beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat om woningen in erfpacht uit te geven onder toepasselijkheid van de zogenaamde Koopgarantbepalingen. 
       
     
     
       2.2. 
       In januari 2009 is de verkoop gestart van de appartementen die deel uitmaakten van het nieuwbouwproject “ [naam project] ” te Heerhugowaard. Deze verkoop was door Woonwaard uitbesteed aan een plaatselijke makelaar : De Groot Makelaardij. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Blijkens een koop/aannemingsovereenkomst d.d. 24 maart 2009 heeft [eiseres 1] (destijds nog [naam] geheten) van Woonwaard de woning [adres 1] gekocht (meer precies : het recht van erfpacht op het appartementsrecht met betrekking tot die woning). 
         Deze overeenkomst houdt onder meer het volgende in : 
       
       
       
         
           Artikel 13 
         
       
       
         
           … 
         
         
           Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing…zoals vastgesteld door de ondernemer (i.e. Woonwaard) versie 1 april 2008. 
         
       
       
       
         
           Artikel 14 
         
       
       
         
           De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt € 187.000,-… Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd… 
         
         
           Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde. 
         
         
           De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), bedraagt € 140.250,-… 
         
         
           Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bedraagt 62,5 %. 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland, versie 1 april 2008, houden onder meer het volgende in : 
       
       
         
           Artikel 11 
         
         
           KOOPGARANT-BEPALINGEN 
         
         De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen zoals hieronder vastgesteld. 
         … 
         
           Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure 
         
         … 
         4…De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden;  de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde. 
         … 
         
           Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming 
         
       
       1.  Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie 
       
         Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie;… 
         De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting)… 
       
       2.  Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie. 
       De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht – wordt als volgt berekend : de Uitgifteprijs plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. 
       
     
     
       2.5. 
       In februari 2017 heeft Woonwaard op verzoek van [eisers] een voorbeeldberekening van de terugkoopprijs van haar woning gemaakt en in dat kader de waarde van de woning door een makelaar laten bepalen. Deze heeft de marktwaarde van de woning (zonder verbeteringen) gesteld op € 156.000,-, waarna de terugkoopprijs (rekening houdend met de aangebrachte verbeteringen) door Woonwaard werd berekend op € 128.875,-. 
       
     
     
       2.6. 
       In juni 2009 heeft [eiser 1] van Woonwaard de woning [adres 2] gekocht. De onderhandse verkoopwaarde van deze woning bedroeg toen € 182.000,- en de uitgifteprijs (op basis van een korting van 25 %) € 136.500,-. 
       
     
     
       2.7. 
       In juli 2009 heeft het echtpaar [eiser 2] van Woonwaard de woning [adres 3] gekocht. De onderhandse verkoopwaarde van deze woning bedroeg toen € 185.000,- en de uitgifteprijs (op basis van een korting van 25 %) € 138.750,-. 
       
     
     
       2.8. 
       Van de met [eiser 1] en [eiser 2] gesloten koop/aannemingsovereenkomsten maken de hiervoor onder 2.3 en 2.4 weergegeven bepalingen deel uit. 
       
     
     
       2.9. 
       
         De destijds aan [eisers] verstrekte verkoopbrochure houdt onder meer het volgende in : 
         “Met Koopgarant koopt u een nieuwbouwwoning voor een bedrag dat fors lager ligt dan de normale verkoopprijs. Op het moment dat u uw huis weer wilt verkopen, koopt Woonwaard het van u terug. Dan deelt u met Woonwaard in de waardeontwikkeling, of dat nu verlies of winst is… 
         Koopgarant…beperkt de risico’s van de koopmarkt. Indien de waarde van de woning stijgt, blijkt straks misschien dat u achteraf beter af was geweest met normale koop. Maar als de waarde daalt, heeft u de voordelen van zowel de lagere maandlasten als het gedeelde verlies… 
         Bij terugkoop wordt uw woning opnieuw getaxeerd. Is de waarde in de tussentijd gestegen, dan ontvangt u het afgesproken deel van de waardestijging. Hetzelfde geldt indien de waarde is gedaald : u draait slechts op voor een deel van het verlies. U neemt dus veel minder risico !”           
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eisers] vordert in conventie  samengevat – dat de rechtbank bepaalt dat het hierboven onder 2.4 (gedeeltelijk) weergegeven artikel 11 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen buiten toepassing zal worden gelaten, zulks primair op grond van dwaling, subsidiair omdat sprake is van onredelijk bezwarende/oneerlijke bedingen, meer subsidiair vanwege onvoorziene omstandigheden en nog meer subsidiair op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. 
       
     
     
       3.2. 
       Woonwaard voert verweer. In voorwaardelijke reconventie heeft Woonwaard gevorderd [eisers] te veroordelen tot betaling van € 46.750,-, [eiser 1] tot betaling van € 50.500,- en het echtpaar [eiser 2] tot betaling van € 46.250,-.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
         
          [eisers] stelt zich  primair  op het standpunt dat de met Woonwaard gesloten overeenkomsten tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en voert in dit verband het volgende aan. 
         Woonwaard als professionele, deskundige partij heeft haar mededelingsplicht ten opzichte van [eisers] als zwakkere partij/consument verzaakt. Woonwaard heeft namelijk, bijgestaan door makelaar De Groot, alleen de voordelen van de Koopgarantconstructie benadrukt en over de nadelen en risico’s gezwegen. Met name is de precieze betekenis van de terugkoopformule, vastgelegd in artikel 11, hoofdstuk F onder 2 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, niet uitgelegd en is niet gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat [eisers] na terugverkoop met een substantiële restschuld zou achterblijven. Ook voelt [eisers] zich misleid door het gebruik van de term “korting” waaruit zij heeft opgemaakt dat het bedrag waarop die korting zag niet hoefde te worden terugbetaald. 
         
          [eisers] verbindt aan haar beroep op dwaling geen vordering tot vernietiging van de overeenkomsten, maar (op grond van artikel 6:230 lid 2 BW) een vordering tot opheffing van het ontstane nadeel. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Woonwaard heeft hier tegenover gesteld dat [eisers] correct en volledig is geïnformeerd over de wijze van totstandkoming van de terugkoopprijs, dat zij wist waar zij aan begon toen zij een woning kocht tegen een bedrag onder de destijds geldende marktwaarde en dat zij (dus) niet heeft gedwaald. De uitleg die [eisers] aan het begrip “korting” geeft, welke uitleg erop neerkomt dat het bedrag waarop de korting betrekking heeft haar bij wijze van “cadeau” zou toevallen, acht Woonwaard volstrekt onbegrijpelijk. 
       
     
     
       4.3. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. 
         Uit de hierboven onder 2.3 aangehaalde koop/aannemingsovereenkomst blijkt dat de uitgifteprijs (zijnde de feitelijk door [eisers] betaalde koopprijs) is bepaald door op de onderhandse verkoopwaarde het overeengekomen kortingspercentage van 25 % toe te passen. Ook staat in de overeenkomst vermeld dat een eventuele waardestijging dan wel -daling voor 62,5 % voor rekening van de koper komt. 
         In de onder 2.9 vermelde verkoopbrochure (waarvan [eisers] ter zitting heeft verklaard dat zij die destijds heeft ontvangen) wordt meermalen aangegeven dat er in geval van terugverkoop mogelijk een verlies resteert, zij het dat een dergelijk verlies volgens de afgesproken verdeelsleutel mede door Woonwaard wordt gedragen. Ter comparitie heeft [eisers] bovendien verklaard dat zij wist dat winst c.q. verlies gedeeld zou worden. 
         In de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen staat vermeld dat bij terugkoop door de woningcorporatie de uitgifteprijs het uitgangspunt vormt voor de vaststelling van de koopsom. 
         Naar het oordeel van de rechtbank is hier, anders dan namens [eisers] is betoogd, geen sprake van een uiterst complex en risicovol product en valt ook voor een juridische leek als [eisers] uit de hiervoor vermelde documenten zonder meer op te maken dat de verleende korting bij terugverkoop verrekend wordt. Ook blijkt hieruit  dat deze verrekening niet plaatsvindt op de door [eisers] aangegeven manier (dagvaarding, randnummers 43 en 48), inhoudende dat het kortingsbedrag neerkomt op een renteloze lening die bij verkoop integraal terugbetaald moet worden, maar dat verrekening hier betekent dat het kortingsbedrag wordt betrokken bij de bepaling van de terugkoopprijs op de wijze als in de Erfpacht- en Koopgarantvoorwaarden is weergegeven. Van een verplichting om het gehele kortingsbedrag terug te betalen is hierbij geen sprake. 
       
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank kan [eisers] dan ook niet volgen in haar betoog dat Woonwaard haar essentiële informatie heeft onthouden en haar op het verkeerde been heeft gezet wat betreft de inhoud van de terugkoopregeling. Het had [eisers] redelijkerwijze duidelijk moeten zijn dat de korting van 25 % (neerkomend op een bedrag van vele tienduizenden euro’s) geen (onvoorwaardelijk) aan haar gegund voordeel inhield, maar dat deze korting gezien moest worden in de context van de overige (contractuele) bepalingen. Evenzeer had het [eisers] duidelijk moeten zijn dat zij, zoals iedere eigenaar van een eigen woning, op het moment dat zij tot verkoop wilde overgaan geconfronteerd zou kunnen worden met een negatieve waardeontwikkeling van de woning en dus met de mogelijkheid van een restschuld, zij het dat een dergelijke schuld mede door Woonwaard zou worden gedragen. Dat de waarde van woningen in de loop der tijd kan fluctueren is immers een feit van algemene bekendheid. 
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft Woonwaard geen mededelingsplicht geschonden en moet het beroep op dwaling worden gepasseerd. Daarbij komt dat, zeker bij een grote aankoop als die van een eigen woning, ook van een niet (juridisch) deskundige consument mag worden verlangd dat hij zich enige moeite getroost om in elk geval de grote lijnen van de transactie die hij sluit te doorgronden. Uit het besprokene ter zitting blijkt dat [eisers] deze moeite onvoldoende heeft gedaan: er zijn geen vragen gesteld aan Woonwaard dan wel aan de makelaar, noch zijn hun websites geraadpleegd en evenmin is advies ingewonnen bij deskundige derden. Het feit dat [eisers] met een deskundige c.q. professionele wederpartij te maken hadden (Woonwaard respectievelijk de makelaar) betekent immers niet dat zij ieder eigen onderzoek achterwege mocht laten.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [eisers] heeft in dit verband ook nog een beroep gedaan op de publiekrechtelijke zorgplichten die uit hoofde van de Wet op het financieel Toezicht (WfT) op Woonwaard zouden rusten, maar dit beroep stuit af op het feit dat hier, zoals Woonwaard terecht heeft aangevoerd, van een krediet (of een ander financieel product) in de zin van artikel 1:1 WfT geen sprake is. 
       
     
     
       4.7. 
       
         
           Subsidiair  heeft [eisers] gesteld dat de hierboven onder 2.4 vermelde terugkoopformule een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 a BW oplevert en dat dit beding behoort te worden vernietigd. 
         De rechtbank constateert dat de aanschaf van een woning via het Koopgarantconcept voor [eisers] diverse voordelen opleverde : 
       
       
         
           een koopprijs die dankzij de korting van 25 % beduidend lager lag dan de marktwaarde van de woning, 
         
         
           als rechtstreeks gevolg daarvan : lagere maandlasten, 
         
         
           de garantie dat, op elk moment dat [eisers] de woning zou willen verkopen, Woonwaard binnen 3 maanden tot terugkoop zou overgaan, 
         
         
           de zekerheid dat Woonwaard volgens de afgesproken verdeelsleutel zou meedelen in een eventueel verlies bij verkoop. 
         
       
       Naar het oordeel van de rechtbank kan van het terugkoopbeding, wanneer het wordt bezien in samenhang met deze voor [eisers] gunstige contractsbepalingen, bepaald niet worden gezegd dat het onredelijk bezwarend is. [eisers] miskent dan ook, door eenzijdig de nadruk te leggen op de negatieve waardeontwikkeling van de woning, dat er sprake is van een evenwichtig contractueel arrangement. Ook miskent zij dat die waardevermindering eerst en vooral te maken heeft met ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en niet zozeer met de wijze waarop de terugkoopbepaling is vormgegeven. Terzijde merkt de rechtbank in dit verband op dat het bepaald niet denkbeeldig is dat de actuele situatie wat betreft de waarde van de woningen gunstiger is dan ten tijde van de waardebepaling c.q. ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [eisers] heeft verder nog bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop in 2009 de markwaarde van de woningen is getaxeerd, maar dit bezwaar stuit, wat daar verder ook van zij, af op de omstandigheid dat [eisers] zich in artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst (zie onder 4.3) uitdrukkelijk accoord heeft verklaard met de toenmalige waardebepaling. 
       
     
     
       4.9. 
       
         
           Meer subsidiair  heeft [eisers] met een beroep op onvoorziene omstandigheden gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst bepleit, met name ten aanzien van de bepalingen die zien op de terugkoopprocedure. 
         De rechtbank stelt voorop dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW (alleen) sprake is als het gaat om omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van het intreden van die omstandigheden. Bedoelde bepaling mist hier echter toepassing omdat het in deze zaak gaat om omstandigheden die partijen wel degelijk hebben voorzien en ook contractueel geregeld. Wat partijen verdeeld houdt betreft dan ook een andere kwestie, namelijk de vraag of hetgeen contractueel is vastgelegd (met name de terugkoopregeling) onverkort toepassing kan vinden. 
         Derhalve kan ook deze grondslag niet tot toewijzing van het gevorderde leiden. 
       
       
     
     
       4.10. 
       
         
           Nog meer subsidiair  heeft [eisers] een beroep gedaan op artikel 6:248 lid 2 BW (beperkende werking van redelijkheid en billijkheid). Ter onderbouwing daarvan heeft zij verwezen naar haar stellingen in het kader van de andere grondslagen van haar vordering. 
         De rechtbank acht ook deze grondslag van de vordering ondeugdelijk en verwijst in dit verband naar hetgeen hiervoor is overwogen. In aanvulling daarop overweegt de rechtbank nog het volgende. 
         Bij de onderbouwing van deze grondslag stelt [eisers] wederom dat zij door Woonwaard op het verkeerde been is gezet ten aanzien van de betekenis van de verleende korting. [eisers] heeft een- en andermaal betoogd dat zij had begrepen dat deze korting onvoorwaardelijk was verleend, zodat van het kortingsbedrag niets zou hoeven te worden terugbetaald of verrekend. Het is de rechtbank echter geheel onduidelijk gebleven hoe deze lezing zich verhoudt tot het ook door haar ingenomen standpunt dat de korting gezien moet worden als een renteloze lening, waarvoor immers als uitgangspunt geldt dat die integraal moet worden terugbetaald. 
       
       
     
     
       4.11. 
       
         Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.  
         Voor bewijslevering of onderzoek door deskundigen is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen plaats. 
         Gelet op de afwijzing van de vorderingen van [eisers] behoeft de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie geen bespreking.     
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonwaard worden begroot op: 
       - griffierecht	€	626,00 
       - salaris advocaat	€ 	1.086,00  (2 punten × € 543,00) 
       Totaal	€ 	1.712,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Woonwaard tot op heden begroot op € 1.712,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate, mr. J.S. Reid en B. de Metz en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2019. 
       
     
   
   
     type:  Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 
     coll: