ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2024:2579

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2024:2579 Rechtbank Limburg , 22-05-2024 / C03.316446/HA ZA 23-158

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2024-05-22

Zaaknummer: C03.316446/HA ZA 23-158

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2024:2579

---

Non-conformiteit koop woning. Het beroep op dwaling is afgewezen, omdat niet is voldaan de vereisten daarvoor. Het beroep op algehele ontbinding slaagt. Ten aanzien van de ongedaanmakingsverbintenissen heeft de rechtbank geoordeeld dat partijen gelijktijdig moeten oversteken. Geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

RECHTBANK Limburg 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Zaaknummer: C/03/316446 / HA ZA 23-158 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 mei 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     
       te [plaatsnaam] , 2.  [eiser sub 2] ,  
       te [plaatsnaam] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. A. Overweel te ‘s-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       te [plaatsnaam] , 2.  [gedaagde sub 2] ,  
       te [plaatsnaam] (Noorwegen), 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. A. Knol te Assendelft. 
     
     
     
     
       Partijen worden aangeduid als [eiser] en [gedaagde] , beiden mannelijk enkelvoud. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding  - de conclusie van antwoord  - de brief van 25 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald 
       - de akte aanvullende producties 6 en 7 van [gedaagde] 
       - de akte aanvullende producties 31 en 32 van [eiser] 
       - de mondelinge behandeling van 25 januari 2024, ter gelegenheid waarvan door partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 29 oktober 2021 heeft [eiser] van [gedaagde] de woning gekocht, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De koopsom bedraagt € 670.000,00. De notariële levering heeft op 3 januari 2022 plaatsgevonden. Het betreft een in mei 2020 afgebouwde, vrijstaande woning. 
       
     
     
       2.2. 
       Na levering van de woning heeft [eiser] vernomen dat op 11 december 2020 de linkerzijgevel volledig verwijderd is geweest in verband met een brand. Verder vernam [eiser] van omwonenden dat de bodem verontreinigd is. [eiser] heeft TOP Expertise ingeschakeld om onderzoek te doen naar de staat van de woning en Milieutechnisch Adviesbureau Heel (hierna: MAH) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de bodem. [gedaagde] is van het onderzoek door TOP Expertise in kennis gesteld. Op 11 april 2022 heeft TOP Expertise een opname ter plaatse verricht in aanwezigheid van gedaagde sub 1 en op 24 juni 2022 heeft TOP Expertise een rapport over de geconstateerde gebreken opgesteld. Bij brief van 30 juli 2022 is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld voor alle gebreken en de gevolgen daarvan die in het rapport worden genoemd, aansprakelijk gesteld voor alle door [eiser] geleden en nog te lijden schade, is hem een termijn van 2 weken gesteld om aansprakelijkheid te erkennen en te bevestigen dat hij alle gebreken zal herstellen, en is medegedeeld dat bij gebreke daarvan hij in verzuim zou komen. [gedaagde] heeft in antwoord daarop bij brief van 26 augustus 2022 alle aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] heeft [deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ) ingeschakeld voor een contra-expertise. Op 1 maart 2023 heeft [deskundige 1] een opname ter plaatse verricht en op 20 april 2023 heeft [deskundige 1] daarover gerapporteerd. [gedaagde] heeft daarna nogmaals iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       -  primair  
       de koopovereenkomst zal vernietigen met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 18.541,- vermeerderd met wettelijke rente aan [eiser] ; 
       -  subsidiair  
       de koopovereenkomst zal ontbinden, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om uit hoofde van zijn ongedaanmakingsverplichting de koopsom van € 670.000,- aan [eiser] terug te betalen en een schadevergoeding van € 18.541,- aan [eiser] te betalen vermeerderd met wettelijke rente; 
       -  meer subsidiair  
       
         
          [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 18.541,- en € 370.144,09 + PM aan schadevergoeding te vermeerderen met wettelijke rente. 
         In alle gevallen vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de onderzoekskosten van € 3.450,-, de kosten van rechtsbijstand van € 6.259,-, de beslagkosten van € 2.529,94 en de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Wat hebben partijen in de koopovereenkomst afgesproken? 
       
     
     
     
       4.1. 
       In artikel 6.1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [eiser] alle gebreken, zowel de zichtbare als de niet zichtbare, aanvaardt. Dat artikel luidt als volgt: 
       
       
         
           “6.1. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.” 
         
       
       
       
         Dit betekent dat de zichtbare en onzichtbare gebreken die er al waren ten tijde van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] zijn. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Op dit uitgangspunt is in de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] heeft gegarandeerd dat er zich geen verborgen gebreken aan de woning voordoen die aan normaal gebruik als woning in de weg staan. In dat artikel staat het volgende: 
       
       
         
           “6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
       
       
       
         Voor zover er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van voor [eiser] verborgen gebreken die in de weg staan aan het gebruik als woning dient [gedaagde] daar dus ten opzichte van [eiser] voor in te staan. 
       
       
       
     
     
       4.3. 
       In het navolgende zal de rechtbank daarom eerst per gesteld gebrek beoordelen of het gebrek aan het normaal gebruik als woning in de weg staat. In de jurisprudentie is bepaald dat normaal gebruik als woning inhoudt dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn. 
       
       
         
           De brand 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
         In december 2020 heeft in de woning een brand gewoed. De brand is door de brandweer geblust en [gedaagde] heeft de schade als gevolg van de brand laten herstellen. 
         De rechtbank acht het begrijpelijk dat [eiser] geschrokken is van de ontdekking dat de woning in het verleden deels in brand heeft gestaan en dat dit tot veel vragen bij [eiser] heeft geleid. Echter, die vragen zijn door de eigen deskundige van [eiser] , TOP Expertise, beantwoord. TOP Expertise heeft geconcludeerd dat de schade als gevolg van de brand is hersteld en dat de woning brandveilig is (zie pagina’s 5 tot en met 8 van het rapport van TOP Expertise, productie 8 bij dagvaarding). 
       
       
     
     
       4.5. 
       Mede gelet op de conclusie van TOP Expertise is de rechtbank van oordeel dat het feit dat in het verleden een brand heeft gewoed en als gevolg daarvan herstelwerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd, niet als gebrek kan worden aangemerkt. Of dit een grond voor dwaling oplevert, zal de rechtbank hieronder beoordelen. 
       
       
         
           De bodemverontreiniging 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Zowel in 2018 als in 2022 is door Milieutechnisch Adviesbureau Heel (MAH) gerapporteerd over de bodemverontreiniging (producties 4 en 5 bij dagvaarding). MAH heeft geconcludeerd dat er weliswaar sprake is van een sterke verontreiniging met DDT, maar dat die verontreiniging is beperkt tot een deel van het perceel groot 19m3. Volgens MAH is om die reden geen sprake van een ernstige verontreiniging en geldt er geen saneringsplicht. Door de gemeente is ook bevestigd dat er geen saneringsplicht geldt. 
       
     
     
       4.7. 
       Uit het voorgaande blijkt dat de bodemverontreiniging niet aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Er is dan ook geen sprake van een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. 
       
       
         
           Energielabel 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Door [gedaagde] is geen energielabel overgelegd bij de verkoop. In de NVM-vragenlijst is de vraag naar het energielabel door [gedaagde] ook niet beantwoord. Wanneer het energielabel voor [eiser] relevant was geweest, dan had [eiser] na ontvangst van de vragenlijst hierover moeten doorvragen. [eiser] heeft dit nagelaten. 
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van een energielabel niet aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Er is dan ook geen sprake van een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. 
       
       
         
           Lekkage in de badkamer 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar nog voor de overdracht, heeft [gedaagde] een lekkage vanuit de badkamer geconstateerd. De lekkage heeft een watervlek in het plafond van de woonkamer, die onder de badkamer ligt, veroorzaakt. Volgens [gedaagde] was het probleem een koppeling die niet goed vastzat. De koppeling is hersteld en [gedaagde] heeft een schilder de opdracht gegeven over de vlek in het plafond van de woonkamer heen te schilderen. [gedaagde] heeft [eiser] hierover geïnformeerd en aangegeven dat de vlek verdwijnt zodra de verf droog is. 
       
     
     
       4.11. 
       Volgens [eiser] is de vlek nooit opgedroogd, maar kwamen er juist nieuwe vochtvlekken bij, die licht druppelden. [eiser] heeft in november 2022 een lekdetectiebedrijf ingeschakeld om de oorzaak van de nieuwe vochtvlekken te achterhalen. In het rapport van het lekdetectiebedrijf (productie 10 bij dagvaarding) is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “Oorzaak lekkage / conclusie onderzoek 
         
         
           De woning betreft een houtskeletbouw. Hierdoor bestaat de verdiepingsvloer eveneens uit houten balken voorzien van houten underlayment platen. Bij het betreden van de verdiepingsvloer is er een vering in de vloer waarneembaar. De ruimte van de badkamers is voorzien van vloertegels. Deze bewegen onderling door de houten ondervloer waardoor de voegen tussen de tegels uitbreken. Door het ontbreken van de voegen kan er water onder de tegels geraken dat dan op de onderliggend verlaagd plafond terecht komt waar het in wordt opgenomen en zichtbaar wordt als een vachtschade. 
         
         
           In het verleden heeft hier reeds eerder een lekkage opgetreden die ze met kit tussen de tegels hebben geprobeerd aan te pakken. Dit is dermate slecht uitgevoerd en lekt wederom. 
         
       
       
       
         
           (Herstel)advies 
         
         
           Door het onderling bewegen van de tegels op de verdiepingsvloer vloer is het niet mogelijk hier een juiste afdichting doormiddel van voegwerk of kit werk te creëren. 
         
         
           Wij adviseren om de twee douches van een douchebak te voorzien.” 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Door de verende vloer bewegen ook de tegels, waardoor de voegen tussen de tegels openbreken. Het water loopt dan door de openingen onder de tegels en trekt in de vloer van de badkamer en het plafond van de onderliggende woonkamer. De voegen opnieuw vastzetten is geen duurzame oplossing, omdat de vering in de vloer blijft en daardoor de voegen weer opnieuw openbreken. Het lekdetectiebedrijf adviseert daarom een douchebak te plaatsen.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank is van oordeel dat de lekkage in de badkamer aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat en dat [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is. Immers, in een woning moet men de douche kunnen gebruiken zonder dat steeds nieuwe vochtvlekken optreden in het plafond. Uit het rapport van het lekdetectiebedrijf blijkt dat de oorzaak is gelegen in een verende vloer. Dit gebrek bestond al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De rechtbank zal de consequentie daarvan verderop in dit vonnis bespreken, nadat zij alle gebreken heeft besproken. 
       
       
       
       
         
           Hang- en sluitwerk tuinhuis 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiser] stelt dat de sloten van het tuinkantoor en het tuinhek kapot waren door een verzakking van het zand en de tegels waarop het tuinhuis is gebouwd. Deze stelling is door [eiser] niet nader onderbouwd en door [gedaagde] betwist. [gedaagde] geeft aan dat partijen een rondgang hebben gemaakt en dat ten tijde van die rondgang alle sloten zijn gecontroleerd.  
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het hang- en sluitwerk van het tuinkantoor en het tuinhek niet naar behoren functioneren. Daarnaast is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. De woning kan ondanks kapotte sloten aan het tuinhuis en/of tuinhek op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast worden bewoond. 
       
       
         
           Het dak en de dakbedekking 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [eiser] stelt dat het dak van de woning op meerdere punten gebrekkig is. Volgens [eiser] zijn de drie lichtkoepels niet goed uitgevoerd, waardoor er kans is op schade aan de lichtkoepels en op lekkage. Daarnaast is de verlijming van de dakbedekking onvoldoende, zodat deze door de wind kan worden losgetrokken. Verder zijn de dakrandprofielen fout bevestigd. [eiser] onderbouwt zijn stellingen door verwijzing naar het rapport van TOP Expertise. Volgens TOP Expertise is de dakconstructie als zodanig niet aangetast door de brand en voldoet deze aan de normen. Wel moeten herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd aan de lichtkoepels, de verlijming van de dakbedekking en de dakrandprofielen, zodat het dak blijvend waterdicht is. TOP Expertise schrijft daarover het volgende in zijn rapport: 
       
       
         
           “Herstel van het dak zal bestaan uit het opnieuw en volledig verlijmen van de EPDM dakbedekking, het maken van een hogere dakopstand, het vervangen en juist bevestigen van de dakrandprofielen, het plaatsen van een stalen omkokering om het rookgasafvoerkanaal van de pellet-ketel en vakkundig afwerken van de details. De kosten hiervoor schatten wij op ca. € 40.000,-- (exclusief btw) en inclusief opnieuw installeren zonnepanelen en uitgaande van vervanging van de bestaande dakbedekking (EPDM).” 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Volledigheidshalve merkt de rechtbank nog op dat [eiser] ten aanzien van de afwatering heeft aangegeven dat hij op dit moment geen vordering instelt, zodat de rechtbank het geschil omtrent de afwatering buiten beschouwing zal laten. 
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde] voert met name verweer tegen de door TOP Expertise benoemde oorzaak en de te nemen maatregelen. [gedaagde] verwijst daarbij naar het rapport van [deskundige 1] . [deskundige 1] sluit zich in hoge mate aan bij de beoordeling van TOP Expertise, maar stelt dat met name het opnieuw leggen van het EPDM niet nodig is en dat kan worden volstaan met het vervangen van de dakranden en het opnieuw aanbrengen van tuidraden voor de schoorsteen. 
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank is van oordeel dat de dakconstructie als zodanig niet gebrekkig is en verwijst daarvoor naar de conclusie van TOP Expertise. De gebreken aan de lichtkoepels, dakbedekking en dakrandprofielen zijn wel komen vast te staan. Ook staat vast dat deze gebreken ten tijde van de koop al aanwezig waren. [eiser] heeft met het rapport van TOP Expertise en mede gelet op de bevestiging van [deskundige 1] voldoende onderbouwd dat het dak niet duurzaam waterdicht is en er een reële kans op lekkages is. Naar het oordeel van de rechtbank is voor wat betreft de lichtkoepels, de verlijming van de dakbedekking en de dakrandprofielen daarom sprake van verborgen gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank zal de consequentie daarvan verderop in dit vonnis bespreken, nadat zij alle gebreken heeft besproken. 
       
       
         
           Rookgasafvoerkanaal  
         
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [eiser] heeft aangevoerd dat het rookgasafvoerkanaal niet veilig is gemonteerd. Het afvoerkanaal moet met 3 tuidraden worden bevestigd om een stabiel geheel te vormen, maar is enkel met 2 tuidraden bevestigd. [eiser] stelt dat [gedaagde] door [deskundige 2] reeds op dit probleem is gewezen, maar hier niets mee gedaan heeft en dit ook niet aan [eiser] heeft gemeld. 
       
     
     
       4.21. 
       
        [gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast betwist [gedaagde] eerder op dit probleem te zijn gewezen door [deskundige 2] . 
       
     
     
       4.22. 
       De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een gebrek dat een onveilige situatie creëert en daarmee aan normaal gebruik als woning in de weg staat. Dit gebrek bestond reeds ten tijde van de koop en is dus een verborgen gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit wordt ook bevestigd door de rapporten van TOP Expertise en [deskundige 1] . Beide deskundigen geven aan dat dit gebrek verholpen moet worden.  
       
       
         
           Constructieve gebreken 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [eiser] stelt dat woning drie constructieve gebreken kent, namelijk (i) de binnenwanden zijn niet (juist) afgewerkt, (ii) de wanden kunnen zijdelings bewegen en (iii) in de bovenverdieping is sprake van een bolling van de vloer. Als gevolg hiervan ontstaan scheuren in de wanden. [eiser] verwijst hiervoor naar het rapport van TOP Expertise en de verklaring van [deskundige 2] . De deskundige van [eiser] schrijft dat de zijdelingse stijfheid van de wanden laag is, doordat de binnenwanden alleen bekleed zijn met 12mm dikke Fermacell platen in plaats van de door het ontwerp voorgeschreven afwerking van 12 mm multiplex, underlaymentplaten of OSB-platen, afgewerkt met gips en stucwerk, en doordat de stelregels onstabiel zijn aangebracht op de betonnen ondergrond en niet juist zijn vastgezet. De deskundige schrijft: 
       
       
         
           “De stelregels op de betonnen ondergrond kunnen plaatselijk doorbuigen onder het eigen gewicht van de wanden en de daarop rustende bovenverdieping en het dak, omdat deze op stelblokken liggen. Als gevolg hiervan kunnen te grote (meerdere cm) hoogteverschillen ontstaan in de verdiepingsvloer.” 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       Volgens de deskundige is de onjuiste verankering van de stelregels ook de oorzaak van de bolling in de verdiepingsvloer en kan dit verder leiden tot vervormingen van de hoger gelegen vloer. Ter zitting heeft [eiser] hieromtrent verklaard dat de mogelijke gevolgen waar de deskundigen op hebben gewezen zich ondertussen ook hebben gemanifesteerd. Er zijn grote scheuren, anders dan zetscheuren ontstaan in de muren en de natuurstenen vloer is eveneens gescheurd.  
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagde] betwist dat sprake is van constructieve gebreken. Volgens [gedaagde] gaat het hier enkel om esthetische bezwaren, die niet aan normaal gebruik als woning in de weg staan. [gedaagde] verwijst hiervoor naar de conclusie van [deskundige 1] , die in zijn rapport schrijft dat herstel vanuit bouwkundig opzicht niet noodzakelijk is. Verder stelt [gedaagde] vraagtekens bij de deskundigheid van [deskundige 2] , omdat hij als timmerman geen bijzondere kennis heeft van de constructie. 
       
     
     
       4.26. 
       De rechtbank stelt voorop dat zij geen aanleiding ziet om aan de deskundigheid van [deskundige 2] te twijfelen. [deskundige 2] heeft in opdracht van [gedaagde] de schade aan de zijgevel als gevolg van de brand hersteld. Kennelijk heeft [gedaagde] voldoende vertrouwen in de expertise van [deskundige 2] gehad om hem de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. Ook TOP Expertise geeft aan zich een beeld gevormd te hebben van de deskundigheid van [deskundige 2] en de indruk te hebben dat [deskundige 2] over voldoende kennis ter zake beschikt. [deskundige 2] heeft tijdens zijn herstelwerkzaamheden kunnen vaststellen hoe de wanden zijn opgebouwd en welke materialen zijn gebruikt. Dit in tegenstelling tot TOP Expertise en [deskundige 1] , die zich daar geen beeld van hebben kunnen vormen omdat geen destructief onderzoek is uitgevoerd. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid van de verklaringen van [deskundige 2] .  
       
     
     
       4.27. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat er ten tijde van de koop van de woning sprake was van scheurvorming in de wanden van de woning. Door [gedaagde] is toen aangegeven dat die scheurvorming wordt veroorzaakt doordat de woning zich nog moet zetten en dat [eiser] meer zetscheuren kan verwachten. Deze zetscheuren zijn volgens de rechtbank te verwachten en niet aan te merken als een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Immers, wanneer de woning eenmaal gezet is, kunnen de zetscheuren worden weggewerkt en komen deze niet meer terug. 
       
     
     
       4.28. 
       Dat is echter anders voor wat betreft de scheuren die het gevolg zijn van de zijdelingse (in)stabiliteit van de wanden en de onstabiel aangebrachte stelregels. Door [gedaagde] is niet betwist dat andere scheuren zijn ontstaan, maar [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat die scheuren enkel esthetisch zijn en geen gebrek vormen. [gedaagde] verwijst hiervoor naar het rapport van [deskundige 1] , waarin staat: 
       
       
         
           “Omdat er geen destructief onderzoek kon plaatsvinden, en er niet direct duidelijkheid komt uit de stukken wat wel/niet is voorgeschreven, kan niet worden vastgesteld hoe de wanden moesten worden- en zijn uitgevoerd. 
         
         
           Voor wat betreft de constructie (toegepaste platten binnenzijde wanden), bevestiging- en ondersabeling stelregels, sluiten we ons derhalve aan bij TOP expertise, namelijk, wat men schrijft dat wat betreft herstel: “er is geen noodzaak vanuit bouwkundig opzicht”.” 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       De rechtbank is van oordeel dat die conclusie van [deskundige 1] berust op een onjuiste lezing van het rapport van TOP Expertise. De conclusie van TOP Expertise heeft namelijk enkel betrekking op herstel van de scheuren. TOP Expertise schrijft dat herstel van de scheuren vanuit bouwkundig perspectief niet noodzakelijk is. Die conclusie heeft geen betrekking op de oorzaak van de scheuren, welke is gelegen in de gebrekkige constructie. Dat de constructie herstel behoeft blijkt uit de door TOP Expertise opgegeven herstelwerkzaamheden. Het aanbrengen van een verstevigingsconstructie en het aanpassen van de vloer wordt door TOP Expertise begroot op een bedrag van € 73.000,00.  
       
     
     
       4.30. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] gestelde gebreken aan de constructie onvoldoende gemotiveerd zijn betwist door [gedaagde] . Daarvoor is mede van belang dat [deskundige 1] aangeeft dat de constructie kan volstaan “mits er voldoende geschroefd is”. Uit de verklaringen van [deskundige 2] volgt dat dit niet op toereikende wijze is gebeurd (zie productie 14 bij dagvaarding): 
       
       
         
           “5. In de gehele woning zijn scheuren ontstaan. Deze zijn ontstaan door het ontbreken van de beplating tegen de h.s.w. [rb: houtskeletwanden] aan de binnenzijde en doordat veschillende [rb: bedoeld wordt verschillende] elementen niet strak tegen elkaar aan zijn bevestigd of omdat er op sommige plekken geen schroeven in zitten.” 
         
       
       
     
     
       4.31. 
       De rechtbank is van oordeel dat de gebreken aan de constructie wél als gebreken kunnen worden aangemerkt die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Er blijkt immers sprake te zijn van een zwakke, onvoldoende geschroefde constructie, die zonder herstel steeds voor nieuwe scheuren zal zorgen. Daarmee is geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, waarbij de rechtbank tevens in aanmerking neemt dat het gaat om een nieuwe, net afgebouwde woning. Deze gebreken bestonden reeds ten tijde van de verkoop, zodat sprake is van een verborgen gebrek als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Pelletketel 
         
       
       
     
     
       4.32. 
       
        [eiser] stelt dat de pelletketel gebrekkig was, omdat de woning niet warm gestookt kon worden. [eiser] heeft [bedrijf 1] en de leverancier van de pelletketel Eco2all ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak daarvan. De leverancier van de pelletketel schrijft daarover het volgende: 
       
       
         
           “Beste [eiser sub 1] , 
         
         
           Wij als Eco2all zijn groothandel en adviseren richting onze Dealers. 
         
         
           Ecoportaal is onze dealer, ik ben met [collega] de ketel in gebruik wezen stellen op het moment dat ze zeiden dat het systeem juist was aangesloten. 
         
         
           Wij constateerde [rb: bedoeld wordt constateerden] toen dat de boiler niet juist was aangesloten en dat er een buffervat ontbrak voor de juiste werking van het verwarming systeem. 
         
         
           Wij hebben toen aan [gedaagde sub 2] verteld dat er een buffer aangesloten dient te worden voor het verwarming systeem om een juiste werking van het systeem te kunnen garanderen. 
         
         
           Hier werd Laconiek op gereageerd en naar de achtergrond gewezen. Dat kon altijd nog maar ze zou het wel zien. 
         
         
           Wij als eco2all adviseren altijd om met een buffervat te werken. Wij hebben altijd een adviserende rol richting over de systemen.” 
         
       
       
     
     
       4.33. 
       De conclusie van zowel de leverancier als het door [eiser] ingeschakelde technisch installatiebedrijf is dat voor het model pelletketel dat in de woning is geïnstalleerd een buffervat vereist is. Dat het buffervat ontbrak is de oorzaak van de problemen met de verwarming. [eiser] heeft een buffervat laten installeren voor een bedrag van € 3.746,16. 
       
     
     
       4.34. 
       
        [gedaagde] betwist dat sprake was van een gebrekkige installatie en dat hij is geïnformeerd over dit gebrek. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan. De pelletketel is door de aannemer Bulko BV bij de leverancier Ecoportaal aangeschaft en door de aannemer gemonteerd. Tijdens de installatie ondervond de aannemer problemen en is [bedrijf 2] ingeschakeld om de installatie te controleren. De installatie bleek niet veilig te zijn uitgevoerd en [bedrijf 2] heeft dit hersteld. Ecoportaal heeft deze installatie gecontroleerd en als veilig beoordeeld. [gedaagde] betwist erop te zijn gewezen dat een buffervat ontbreekt. 
       
     
     
       4.35. 
       Gelet op de uitvoerige verklaringen van de leverancier van de pelletketel is de rechtbank van oordeel dat is komen vast te staan dat ten tijde van de koop een buffervat vereist was, maar ontbrak. Dat de verwarming niet aan alle vereisten voldeed en dus gebrekkig is, is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de rechtbank is een goed functionerende verwarming een basisvereiste voor het normaal gebruik van een woning. Aangezien de verwarming niet naar behoren functioneerde, is sprake van een gebrek dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.36. 
       Samengevat geldt dat ten aanzien van de lekkage in de badkamer, de gebreken aan de lichtkoepels, dakbedekking en dakrandprofielen, het rookgasafvoerkanaal, de constructieve gebreken en de pelletketel sprake is van gebreken die aan normaal gebruik als woning in de weg staan. Deze gebreken waren allemaal ten tijde van de eigendomsoverdracht voor [eiser] niet kenbaar. Op basis van artikel 6.1 in combinatie met artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde] tegenover [eiser] aansprakelijk voor deze gebreken. 
       
       
         
           Het beroep op dwaling 
         
       
       
     
     
       4.37. 
       
        [eiser] heeft aan zijn vorderingen primair ten grondslag gelegd dat hij ex artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft gedwaald bij de aankoop van de woning. [eiser] heeft het beroep op dwaling gemotiveerd door te verwijzen naar de optelsom van gebreken. Hij dacht een prachtige, naar moderne maatstaven gebouwde woning te kopen, maar de woning bleek echter vrijwel meteen na de levering op talrijke punten ernstig gebrekkig.  
       
     
     
       4.38. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is niet voldaan aan de vereisten voor dwaling. Enerzijds is niet komen vast te staan dat [gedaagde] op de hoogte was van alle door [eiser] geconstateerde gebreken en anderzijds is niet voldaan aan het kenbaarheidsvereiste zoals artikel 6:228 lid 1 sub b BW dat stelt. Uit het voorgaande volgt immers niet dat [gedaagde] moest begrijpen dat de optelsom van de geconstateerde gebreken voor [eiser] van beslissende betekenis was bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook is voor [gedaagde] niet duidelijk geweest, en had dat ook niet hoeven zijn, dat [eiser] dacht een nieuw gebouwde woning zonder enig noemenswaardig gebrek te kopen, en dat dit voor hem van beslissend belang was. [eiser] heeft dat niet (voldoende) kenbaar gemaakt aan [gedaagde] . Nu niet aan het kenbaarheidsvereiste voldaan, komt [eiser] geen beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW toe, zodat dit niet tot vernietiging van de koopovereenkomst leidt. 
       
       
       
         
           Ontbinding van de overeenkomst 
         
       
       
     
     
       4.39. 
       Subsidiair vordert [eiser] ontbinding van de algehele koopovereenkomst. Aan die vordering legt [eiser] ten grondslag dat de woning niet normaal, veilig en/of duurzaam gebruikt kan worden, terwijl dit wel door [gedaagde] is gegarandeerd.  
       
     
     
       4.40. 
       Ten aanzien van een aantal van de door [eiser] aangevoerde punten is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Ook is komen vast te staan dat deze gebreken voor [eiser] verborgen waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Er is dus sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] . 
       
     
     
       4.41. 
       
        [gedaagde] voert verweer tegen de algehele ontbinding van de koopovereenkomst en stelt dat de gebreken de ontbinding van de koopovereenkomst in haar volledigheid niet rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.42. 
       Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij het recht om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.43. 
       De schuldeiser (in dit geval [eiser] ) heeft de vrijheid te kiezen tussen een algehele ontbinding of een gedeeltelijke ontbinding. Die keuze heeft [eiser] ook als de tekortkoming slechts een gedeelte van de verschuldigde prestatie betreft, of wanneer zij uit een niet-behoorlijke nakoming bestaat, zoals dat hier het geval is. Een belangrijke uitzondering op het uitgangspunt dat iedere tekortkoming grond oplevert voor een ontbinding van de overeenkomst, volgt uit de zinsnede ‘tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’. Op de tekortschietende partij (in dit geval [gedaagde] ) rust de stelplicht en de bewijslast dat de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt.  
       
     
     
       4.44. 
       Door [gedaagde] zijn geen omstandigheden aangevoerd, die de stelling kunnen dragen dat een algehele ontbinding van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Daarmee ligt de vordering tot ontbinding voor toewijzing gereed.  
       
       
         
           Schadevergoeding naast ontbinding 
         
       
       
     
     
       4.45. 
       Hoewel anders geformuleerd in het petitum (namelijk als meer subsidiaire vordering) begrijpt de rechtbank naar aanleiding van hetgeen in  het lichaam van de dagvaarding wordt gesteld, dat [eiser] naast ontbinding vergoeding vordert van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] , welke hij baseert op artikel 6:74 jo. 6:277 BW. De schade bestaat uit de door de partijdeskundige Top geschatte herstelkosten ad € 348.480,- en door [eiser] reeds begrote dan wel reeds gemaakte overige herstelkosten. De rechtbank verwijst naar het overzicht opgenomen onder randnummer 128 van de dagvaarding en randnummer 20 van de pleitnota. De rechtbank stelt voorop dat, nu de vordering tot ontbinding wordt toegewezen, de te maken herstelkosten, inclusief de reeds begrote, niet voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvoor is immers geen plaats, nu [eiser] de woning dient terug te leveren aan [gedaagde] en zodoende geen schade lijdt wegens wanprestatie dan wel non-conformiteit. Dat geldt in beginsel niet voor de door [eiser] reeds gemaakte herstelkosten, welke op grond van artikel 6:74 BW voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. De rechtbank heeft hierboven reeds geoordeeld welke gebreken als non-conform dienen te worden gezien. Dit, in samenhang gelezen met het kostenoverzicht, maakt dat de reeds gemaakte kosten voor het kitwerk ad € 101,40, de aanschaf en plaatsing van de douchebak ad € 1.001,70, het schilderwerk aan het plafond ad € 864,50, de aanschaf en plaatsing van een nieuw buffervat ad € 3.746,16 en daarvoor benodigde 3-faseaansluiting ad € 346,65 voor vergoeding in aanmerking komen.  
       
     
     
       4.46. 
       Naast de algemene verweren dat geen sprake is non-conformiteit en dwaling, welke gelet op bovenstaande overwegingen en oordelen door de rechtbank direct worden gepasseerd, heeft [gedaagde] ten aanzien van het gevorderde bedrag van het kitwerk gesteld dat hij niet in gebreke is gesteld zodat hij het kitwerk in de badkamer kon oplossen, zodat hij ook niet in verzuim is en derhalve de schadevergoeding niet kan worden toegewezen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in rechtsoverweging 2.2 van dit vonnis heeft vastgesteld. Daaruit kan worden opgemaakt dat er sprake is van een mededeling van de schuldenaar in de zin van artikel 6:83 sub c BW, zodat moet worden geoordeeld dat [gedaagde] in ieder geval vanaf 27 augustus 2022 in verzuim verkeerde. Een bedrag van € (101,40 + 1.001,70 + 864,50+ 3.746,16 + 346,65=) 6.060,41 ligt dan ook voor toewijzing gereed. 
     
     
       4.47. 
       
        [eiser] vordert tevens vergoeding van de kosten gemoeid met het verwerven van de woning en de verhuizing, in totaal € 18.541,-, welke hij ook baseert op artikel 6:74 jo. 6:277 BW. [gedaagde] heeft deze kosten niet betwist maar heeft volstaan met de rechtbank te verzoeken deze af te wijzen en, voor zover deze vordering toch toewijsbaar is, hieraan de voorwaarde te verbinden dat [eiser] meewerkt aan de overdracht van de woning.  
       
     
     
       4.48. 
       De rechtbank overweegt dat op grond van 6:277 bij ontbinding het positieve contractsbelang voor vergoeding in aanmerking komt, oftewel de schade die – in dit geval – [eiser] lijdt doordat er geen wederzijdse nakoming maar ontbinding plaatsvindt. Vaststelling van die schade gebeurt door vergelijking van de situatie waarin wederzijds onberispelijk was nagekomen met die waarin wordt ontbonden zonder schadevergoeding na afwikkeling van de daaruit voortvloeiende restitutieplichten. Toegepast op het onderhavige geval betekent dit dat bij onberispelijke nakoming [eiser] de kosten van verwerving van het huis en de verhuizing ook had gemaakt. Deze kosten kunnen dan ook niet als schade in de zin van artikel 6:74 jo. 6:277 BW gelden. Door de ontbinding ontstaan ongedaanmakingsverplichtingen over en weer, in die zin dat [eiser] wordt verplicht het huis terug te leveren aan [gedaagde] , en [gedaagde] op zijn beurt wordt verplicht de koopsom aan [eiser] terug te betalen. Weliswaar dient [eiser] door de ontbinding het huis terug leveren aan [gedaagde] en dus wederom verhuizen waarvoor hij kosten maakt, alsook eventuele fiscale kosten in verband met het terugdraaien van de aankoop van de woning, maar deze kosten zijn door [eiser] niet gesteld en gevorderd, zodat de rechtbank deze niet kan toewijzen. 
       
       
         
           Vergoeding kosten ter vaststelling schade en aansprakelijkheid 
         
       
       
     
     
       4.49. 
       
        [eiser] vordert ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW vergoeding van € 3.450,- bestaande uit de kosten voor onderzoek door respectievelijk installatiebedrijf Bart [bedrijf 1] , Top Expertise en Leak Check en kosten van correspondentie met Bulko. Deze kosten zijn door [gedaagde] betwist met de stelling dat deze het lot van de hoofdvordering dienen te volgen. Daarnaast heeft [gedaagde] gesteld dat – voor zover van belang, gelet op het oordeel van de rechtbank t.a.v. de woningbrand – nu Top Expertise heeft geoordeeld dat er geen sprake was van constructieve gebreken, het niet redelijk is de kosten van onderzoek integraal te vorderen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij heeft overwogen onder rechtsoverwegingen 4.23 e.v. (met name 4.29) van dit vonnis, en passeert op grond daarvan dit verweer. Aan zijn betwisting van vergoeding van de kosten van correspondentie met de curator van Bulko legt [gedaagde] geen inhoudelijk verweer ten grondslag, zodat de rechtbank die ook passeert. Nu de hoofdvordering wordt toegewezen en de gevorderde kosten de rechtbank niet ongegrond of onrechtmatig voorkomen, zal zij dan ook vergoeding van deze kosten toewijzen. 
       
     
     
       4.50. 
       Uit hetgeen [eiser] vordert en stelt ten aanzien van door hem gemaakte kosten van rechtsbijstand, maakt de rechtbank op dat de kosten van een bedrag van € 139,- zien op kosten van juridisch advies en daardoor niet onder artikel 6:96 BW sub c maar sub b vallen. Immers, in de omschrijving bij de factuur die als productie 28 is overgelegd, is als omschrijving “ WO KOOP/verkoop Verborgen gebrek/onderz/infopl – Adviseren ” opgenomen. Deze kosten zijn daarom naar oordeel van de rechtbank toewijsbaar. 
       
       
         
           Kosten van rechtsbijstand 
         
       
       
     
     
       4.51. 
       Naast de al bovengenoemde kosten van € 139,- maakt [eiser] aanspraak op een bedrag van € 925,- voor (volgens de factuur) “ WO KOOP/verkoop Verborgen gebrek/onderz/infopl – Onderhandelen ” door zijn advocaat en € 5.195,- voor “ WO KOOP/verkoop Verborgen gebrek/onderz/infopl – Procederen ” door zijn advocaat, stellende dat dit redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte zijn. Door [gedaagde] zijn deze kosten betwist met een beroep op de dubbele redelijkheidstoets. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden en oordeelt dat op grond van artikel 241 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) artikel 6:96 lid 2 onder b en c BW niet van toepassing is, nu op het bedrag van € 5.195,- de regels betreffende de proceskosten van toepassing zijn. Ten aanzien van de gevorderde kosten van € 925,- voor onderhandelingen is de rechtbank van oordeel dat, mede gelet op het door [gedaagde] gevoerde verweer, waarop [eiser] verder niet heeft gereageerd, [eiser] zijn stelling onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd, zodat dit bedrag zal worden afgewezen. Ten aanzien van de kosten voor procederen van € 5.195,- geldt dat de wet een limitatieve en exclusieve regeling kent van kosten waarin de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld kan worden veroordeeld. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een volledige proceskostenvergoeding worden uitgesproken. Door [eiser] zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld, zodat deze kosten zullen worden afgewezen. 
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       4.52. 
       
        [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Het griffierecht van € 314,00 voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak is verschuldigd, zodat dit niet nog eens zal worden toegekend. De beslagkosten worden zodoende vastgesteld op € 1.652,94 voor verschotten en € 563,- voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 563,00), totaal € 2.215,94. 
       
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.53. 
       De hoofdregel is dat een vonnis meteen uitvoerbaar is, tenzij tegen het vonnis een rechtsmiddel wordt aangewend. Het aanwenden van een rechtsmiddel schorst in beginsel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van een vonnis. Is in het vonnis een uitvoerbaarverklaring bij voorraad uitgesproken, dan brengt dit mee dat het vonnis (geheel of gedeeltelijk) ten uitvoer kan worden gelegd, ook al is daartegen een rechtsmiddel aangewend. Uitvoerbaarheid bij voorraad bewerkstelligt dus een uitzondering op de hiervoor weergegeven regel. 
       
     
     
       4.54. 
       Nu [gedaagde] verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad, moet een belangafweging plaatsvinden. De maatstaf daarbij is of het belang van degene die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist. 
       
     
     
       4.55. 
       In het gegeven dat de vordering tot ontbinding zal worden toegewezen en er voor partijen derhalve restitutieverplichtingen ontstaan waardoor de woning via de notaris moet worden terug geleverd terwijl de mogelijkheid van hoger beroep (nog) openstaat, in samenhang gezien met het feit dat er tussen gedaagden geen affectieve relatie meer bestaat maar zij wel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de toegewezen vorderingen en gedaagde sub 2 inmiddels woonachtig is in Noorwegen, ziet de rechtbank voldoende grond om de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring te weigeren. 
       
       
         
           Ten aanzien van de ontbinding en de vordering tot terugbetaling van de koopsom 
         
       
       
     
     
       4.56. 
       Zoals reeds hiervoor opgemerkt, ontstaan door de toewijzing van de gevorderde ontbinding, ongedaanmakingsverplichtingen voor beide partijen. Deze vloeien voort uit het bepaalde in artikel 6:271 BW. Op grond daarvan dient [eiser] de woning terug te leveren aan [gedaagde] en dient [gedaagde] op zijn beurt de koopsom aan [eiser] terug te betalen. Door [eiser] is de terugbetaling van de koopsom gevorderd, en wel binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis. Hoewel door [gedaagde] onder randnummer 96 van de conclusie van antwoord is verzocht om aan het toewijzen van de vordering tot ontbinding de voorwaarde te verbinden dat [eiser] meewerkt aan de overdracht, heeft hij dit verzoek niet als eis in reconventie ingesteld. De rechtbank zal ter verduidelijking de vordering tot terugbetaling van de koopsom toewijzen en wel op die wijze dat deze terugbetaling pas hoeft te worden gedaan op het moment van teruglevering van de woning bij de notaris. Op deze wijze wordt duidelijkheid geschapen voor beide partijen zonder dat de rechtbank meer toewijst dan gevorderd is. De kosten van teruglevering door de notaris zullen door [gedaagde] als wanpresterende partij gedragen dienen te worden. Op grond hiervan is het aan [gedaagde] te bepalen welke notaris wordt ingeschakeld. Daarnaast zal de rechtbank een iets ruimere termijn dan 14 dagen hanteren, nu deze termijn praktisch gezien te kort is om aan de wederzijdse restitutieverplichtingen te kunnen voldoen. 
       
     
     
       4.57. 
       Ten slotte merkt de rechtbank eveneens voor de duidelijkheid op dat hoewel in dit vonnis consequent van [eiser] en [gedaagde] in derde persoon enkelvoud mannelijk wordt gesproken, alle overwegingen, oordelen en veroordelingen ook gelden voor [eiser sub 2] en [gedaagde sub 2] . Zowel eisers als gedaagden zijn hoofdelijk aansprakelijk, en gedaagden worden ook zo veroordeeld. 
       
       
         
           Rente 
         
       
       
     
     
       4.58. 
       
        [eiser] heeft wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding gevorderd ten aanzien van al zijn vorderingen, met uitzondering van de proceskosten. Nu [gedaagde] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en de vordering de rechtbank ook niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt, zal zij deze als gevorderd toewijzen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.59. 
       
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 130,74 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.277,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 8.755,00 
               
               
                 (2,50 punten × € 3.502,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 11.340,74 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.60. 
       Samengevat zal derhalve worden toegewezen: 
       
         
           de subsidiaire vordering onder (4.) tot ontbinding van de koopovereenkomst 
         
         
           de subsidiaire vordering onder (5.) tot veroordeling tot terugbetaling van de koopsom ad € 670.000,-, op het moment van passeren van de akte van (terug)levering bij de notaris 
         
         
           de subsidiaire vordering onder (6.) tot schadevergoeding voor een bedrag van € 6.060,41 
         
         
           e vordering onder (8.) en (9.) (deels) tot veroordeling van betaling van de gemaakte onderzoekskosten ad € (3.450,- + 139) 3.589,- 
         
         
           de vordering onder (10.) tot veroordeling tot betaling van de gemaakte beslagkosten ad € 2.215,94 
         
         
           de wettelijke rente vanaf 2 januari 2023 
         
         
           de vordering tot vergoeding van de proceskosten, begroot op € 11.340,74 
         
       
       
     
     
       4.61. 
       Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen op 29 oktober 2021 gesloten koopovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] , 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, binnen 3 maanden na heden op het moment van het notarieel transport van de woning aan eisers te betalen het bedrag van € 670.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2 januari 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen het bedrag van € 6.060,41, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2 januari 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen het bedrag van € 3.589,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2 januari 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen het bedrag van € 2.215,94,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2 januari 2023 tot aan de dag van volledige voldoening, 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 11.340,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.7. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024. 
       
       
       
         MS/IT 
       
     
   
   
      Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). 
   
   
      Hoge Raad 29 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2215 NJ 1997,684.