ECLI: ECLI:NL:RBROT:2018:3199

Titel: ECLI:NL:RBROT:2018:3199 Rechtbank Rotterdam , 06-04-2018 / C/10/541731 / KG ZA 17-1395

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2018-04-06

Zaaknummer: C/10/541731 / KG ZA 17-1395

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2018:3199

---

Kort geding. Koop woning. Conformiteit. Kenbare gebreken? Ondeelbare rechtsverhouding?

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team Handel en Haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/541731 / KG ZA 17-1395 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 6 april 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser, 
       advocaat mr. L.E. de Vries te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. E. Pimentel te Schiedam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de overgelegde producties 
         
         
           de mondelinge behandeling op 10 januari 2018 
         
         
           de pleitnota van [eiser]  
         
         
           de pleitnota van [gedaagde] 
         
         
           de beslissing om de zaak aan te houden in afwachting van schikkingsonderhandelingen  
         
         
           de mededeling van partijen dat zij niet tot een vergelijk zijn gekomen 
         
         
           de voortgezette mondelinge behandeling op 23 maart 2018 
         
       
       - de nadere pleitnota van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft samen met zijn echtgenote [persoon 1] een woning gekocht van [gedaagde] en haar (inmiddels naar de Filipijnen geëmigreerde) ex-echtgenoot [persoon 2] (samen te noemen: [gedaagde] c.s.). De woning is gelegen op het adres [adres] . De koopovereenkomst is gesloten op 30 maart 2017, middels een NVM ‘ Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2014) .’ De woning stamt uit (circa) 1931. In de koopovereenkomst is geen ‘ouderdomsclausule’ opgenomen (waarin de koper er op wordt gewezen dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit van de woning gesteld mogen worden in het algemeen lager liggen dan bij nieuwe woningen). De koopsom bedroeg € 190.000,- en is betaald. Notariële levering heeft op enig moment in 2017 plaats gevonden. 
       
     
     
       2.2. 
       De woning bestond voorheen uit twee aparte woningen: een benedenwoning en een tweelaagse bovenwoning. In de jaren tachtig zijn de twee woningen samengevoegd, door middel van muurdoorbraak op de begane grond. [gedaagde] c.s. waren toen nog geen eigenaar van de woning. Zij zijn dat (eerst) geworden in het jaar 2000. 
       
     
     
       2.3. 
       In de koopovereenkomst staat onder meer: 
       
       
         “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
       
     
     
       6.1. 
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
     
     
       
       
         […] 
       
     
     
       6.3. 
       
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis 
         Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik 
         belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand 
         komen van deze koopovereenkomst. 
         
           6.4.1. 
         
       
       
       
         […]  
       
       
       
         6.4.3. 
          Aan verkoper  is niet bekend of/ aan koper is bekend  dat* in de onroerende zaak asbest is verwerkt.” 
         
         
           […] 
         
         
         
           “ artikel 9 hoofdelijkheid  
           Indien verkoper en/of koper twee of meer (rechts) persoon zijn, geldt het volgende: 
         
         
           
             […] 
           
           
             […] 
           
         
         de (rechts) personen die verkoper, respectievelijk koper zijn, zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze 
         koopovereenkomst voortvloeien verplichtingen.” 
         
       
     
     
       2.4. 
       Voorafgaande aan de koop heeft [eiser] op 25 januari 2017 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door Vereniging Eigen Huis (VEH). Bij deze keuring is onder meer het volgende geconstateerd:  
       - zichtbare, niet gestabiliseerde scheurvorming. Herstel van de scheurvorming in het stucwerk wordt aanbevolen. 
       - in het verleden is er een muurdoorbraak gerealiseerd, waarvan niet bekend was of er een vergunning voor is aangevraagd. VEH heeft [eiser] erop gewezen dat hij deze vergunning zonodig bij de gemeente Schiedam kan aanvragen.  
       
     
     
       2.5. 
       Het risico dat voor de muurdoorbraak alsnog een vergunning zou moeten worden aangevraagd, is door partijen verdisconteerd in de koopprijs van de woning.  
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser] heeft het bureau [bedrijf 1] Asbest Advies en Begeleiding B.V. opdracht gegeven tot inventarisatie van de kruipruimte van de woning ten behoeve van renovatie. In het rapport van dit bureau, de dato 28 mei 2017, staat onder meer, deels samengevat, dat er hechtgebonden asbest is aangetroffen in de kruipruimte. Ook staat daarin: “Aanbevelingen: Geen direct risico, bron verwijderen voorafgaand aan renovatie en of/ sloop.” 
       
     
     
       2.7. 
       
        [eiser] heeft ing. [persoon 3] RC van DEJA Bouwadviseur B.V. opdracht gegeven om de ondersteuningsconstructie van de woning te onderzoeken. In diens rapport, gedateerd 2 juni 2017, staat onder meer:  
       
       
         
           “Conclusie 
         
       
       
       
         Geconcludeerd kan worden dat voor wat betreft de tweede verdiepingsvloer aan de voorzijde de benodigde ondersteuningsconstructie ontbreekt ter hoogte van de oorspronkelijke bouwmuur. 
         Hierdoor ontstaat het gevaar van instorten bij normaal gebruik als woning. Balken met een afmeting 
         van 80”180-600mm kunnen geen 5800mm overspannen met normale woonbelastingen. 
         Daarnaast wordt de balklaag ter plaatse van de huidige scheidingswanden op de eerste verdieping 
         ondersteunt. Echter zijn deze wanden niet bedoeld als dragende wanden. Gibo wanden zijn feitelijk 
         alleen scheidingswanden. 
       
       
       
         Voor wat betreft de balklaag van de eerste verdieping is duidelijk dat deze ondersteunt is door een 
         houten balk met de afmeting van bxh = 190*200 mm. De houten vloerbalken met een afmeting van 
         80*1 80-600mm dragen tevens de bovengelegen verdiepingsvloer t.g.v. de halfslachtige bouwmuur. 
         Twijfel omtrent de afmeting hiervan is aanwezig. 
         De opvang van de verdiepingen door middel van de ligger is gedeeld op 5.5m uit de achtergevel. Op 
         basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze balk onvoldoende sterkte en stijfheid heeft, 
         gebaseerd op de vigerende normgeving. Zelfs gevaar voor instorting is ter degen aanwezig en er 
         dienen per direct maatregelen genomen te worden. 
       
       
       
         Wij adviseren deze balkconstructie per direct te onder stempelen. 
       
       
       
         Wat betreft de rest van het casco adviseren wij dit ook aan te passen gezien de huidige staat. 
         Kortom: 
       
       - Opvang balkconstructie tweede verdieping dient aangepast te worden 
       - Opvang eerste verdiepingsvloer balken aanpassen indien de huidige indeling gehandhaafd 
       blijft (op eerste verdieping) 
       - Nieuwe onderconstructie realiseren voor de opvang van de gehele bovenbouw.” 
       
     
     
       2.8. 
       Herstel van de door ing. [persoon 3] RC gerapporteerde gebreken kost volgens een rapport de dato 16 augustus 2018, opgesteld door het door [eiser] ingeschakelde ingenieursbureau [persoon 4] : € 67.754,- inclusief BTW.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft een contra-expertise (aan de hand van een dossieranalyse) laten uitvoeren, die is verricht door constructeur [persoon 5] van Ingenieursbureau [bedrijf 2] . De deskundige rapporteert in een e-mailbericht van 8 januari 2018 aan de advocaat van [gedaagde] :  
       
       
         “ Conclusie 
         Er is sterke twijfel aan de uitgevoerde controleberekening, de optredende spanningen in de houten onderslag zijn dermate hoog (meer dan 5,5x zoveel als toelaatbaar) dat er toch wel schade aan de houten balk zichtbaar zou moeten zijn. Ook een doorbuiging van 187mm moet toch zeker wel opgevallen zijn tijdens een inspectie. 
         Op de 1e verdiepingsvloer zou er een wand ontbreken welke er conform de archieftekeningen nooit heeft gezeten. 
         Het advies is om de constructie goed in kaart te brengen, onderzoeken of er nog meer originele bouwtekeningen bij de gemeente te verkrijgen zijn en een controleberekening te maken van de daadwerkelijke constructie met de juiste uitgangspunten. 
         Deze zal dan uit moeten wijzen of de aangebrachte constructie voldoende sterkte en stijfheid bezit.” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde] c.s. meermaals gesommeerd tot (vergoeding van de kosten van) herstel van gebreken aan de woning. [gedaagde] c.s. hebben aan de sommaties geen gevolg gegeven.  
       
     
     
       2.11. 
       Partijen hebben na de eerste zitting gezamenlijk een (nieuwe) deskundige ingeschakeld, te weten ir. [persoon 6] van EBMC Nederland B.V., teneinde een nieuw onderzoek te verrichten naar gebreken in de woning. Deze deskundige heeft een rapport opgesteld gedateerd 9 februari 2018. In het rapport staat onder meer: 
       
       
         “Beantwoording van vragen over deze situatie 
       
       
       a. a) Welke eisen/voorschriften van bouwkundige aard zijn van toepassing op een woning van het bouwjaar 
       
         1931? En voldoet de huidige constructie aan die bouwkundige eisen/voorschriften en staat deze het normaal 
         gebruik wel of niet in de weg? 
       
       b) Indien de huidige constructie niet aan de huidige bouwkundige eisen/voorschriften voldoet en/of normaal 
       
         gebruik in de weg staat, welke concrete gebreken hadden eventueel waarneembaar moeten zijn ten tijde van 
         de aankoop van de woning? 
       
       c) Op welke wijze kan aan de eisen/voorschriften van bouwkundige aard worden voldaan en wat zijn de 
       bijbehorende kosten om dit te realiseren? 
       
       
         
           antwoord: 
         
       
       a. De eisen zijn opgenomen in het Bouwbesluit. De huidige versie hiervan is Bouwbesluit 2012, waarbij 
       
         regelmatig aanvullingen en wijzigingen worden opgelegd. De constructie moet volgens Bouwbesluit voldoen 
         aan de Eurocode. De uitwerking ervan leidt tot eisen voor, in dit geval, een bestaande woning. 
       
       
       
         Op basis van de door ons gemaakte analyse en berekeningen blijkt, dat het normale gebruik van de 
         verdiepingen wordt beïnvloed door het verwijderen van de dragende langsmuur op de verdieping onder de 2e 
         verdieping. De belastbaarheid neemt daardoor af. 
       
       
       
         In ons rekenmodel hebben we gebruik gemaakt van de samenwerkende sterkte van de vloeren boven elkaar 
         (le, 2e, dakverdieping). Dit rekenmodel laat zien dat de situatie bij licht gebruik acceptabel is, met 
         voorbehoud van de uitleg over ‘indicatie. Denk aan bvb. gemiddeld 50 kg/m2 nuttige belasting. Dit is een 
         redelijke waarde voor ‘normaal gebruik’, zolang geen zware boekenkasten of waterbedden worden geplaatst 
         maar het voldoet niet aan de voorschriften. 
       
       
       
         De resultaten van het rekenmodel zouden kunnen leiden tot een interpretatie, dat de situatie acceptabel is. 
         Toch is dit onjuist: het rekenmodel houdt immers geen rekening met het trapgat. In de oorspronkelijke 
         situatie speelde dit geen belangrijke rol, omdat de vloerbalken altijd afsteunen op de binnenlangsmuur, en de 
         trapconstructie dan alleen een lokale constructie was met korte overspanning tussen de langsmuren. Door 
         het verwijderen van de binnenlangsmuur is deze situatie totaal veranderd: de balk, welke langs het trapgat 
         ligt, draagt immers ook het vloergedeelte dat stopt bij het trapgat. Daarnaast zijn de toegepaste wanden op 
         de le verdieping te zwaar om op 1 houten balk te plaatsen. uitleg met principeschets: 
       
       
       
         […] 
       
       
       
         Als gevolg daarvan, zijn constructieve tekortkomingen te groot en zijn maatregelen noodzakelijk. 
       
       
       b) Bij de aankoop van een woning let men vaak voornamelijk op de staat van de bouwkundige elementen. Daarbij is het niet ongewoon dat er een scheurtje zit in een wand of muur. De scheur in de dwarswand tussen slaapkamer-voor en badkamer sluit wel aan op dit hoofdstuk. Een algemeen persoon, of een 
       
         bouwkundige van het kaliber dat veelal wordt gevraagd voor het doen van woningkeuringen bij aankoop, zal 
         een dergelijke scheur snel beoordelen als een gebruikelijke scheur in dergelijk type woningen. Waarschijnlijk 
         blijft het daar dan bij, en vertrouwt de koper er verder op, dat alles in orde is, veelal zonder eraan te denken 
         dat de kennelijk gedane indelingswijziging op de verdieping constructief deugdelijk is gedaan. Dit sluit aan bij 
         onze reken-oefening met de lagen boven elkaar, waarbij bleek dat de sterkte van de constructie kan voldoen 
         bij beperkte belastingen, los van de ongunstige invloed van de constructie rond het trapgat, welke immers de 
         houten balken onderbreekt. 
       
       
       
         Als de keuring echter zou zijn gedaan door een bekwaam constructeur, dan zouden hier ongetwijfeld vragen 
         over zijn gesteld. Van een dergelijk constructeur mag worden verwacht dat hij in de gaten heeft dat de 
         gemetselde (en zware) binnenlangsmuur op de 2e etage onder het dak draagt op een vloerveld dat niet 
         direct daaronder meer wordt ondersteund, door onderliggende binnenlangsmuur. Het is de vraag of het 
         redelijk is dat een koper keuring met dergelijk specialisatie zou doen. Ik verzorg soms woningkeuringen en let 
         dan tegelijkertijd op bouwkunde/constructies/installaties maar dergelijke keuringen zijn duurder en 
         omvangrijker dan bijvoorbeeld door Vereniging Eigen Huis, terwijl de keuringen van VEH juist veel meer 
         gangbaar zijn. 
       
       
       c) De technische oplossing kan op meerdere manieren worden bedacht. Het ligt het meest voor de hand om 
       
         Een lichte staalconstructie van voorgevel tot achtergevel toe te passen op stalen kolommen, welke 
         momentvast zijn gekoppeld. Dit noemen we een portaalconstructie. Vanwege de bereikbaarheid zal de 
         constructie in delen worden gemaakt. Dit kan leiden tot een kostbaarder constructie. 
       
       
       
         Daarnaast kan worden overwogen om de wanden op de 2e etage te wijzigen naar lichtere houtskeletwanden 
         v.v. multiplex, maar dit staat los van de gehele kwestie. 
       
       
       
         De belastingen uit deze kolommen hebben gevolgen op de berekeningen van de eronder gelegen 
         staalconstructie (met L1). De positie van de kolommen (K2) mag dan, in combinatie met een stalen 
         raamwerk op de b.g., vrij willekeurig worden gekozen, afhankelijk van de indeling. De zwaarte van de ligger 
         (L1) wordt er waarschijnlijk niet anders door, maar dit is afhankelijk van het aantal kolommen K2 en de 
         positie ervan. 
         De kostenraming voor de staalconstructie op de le verdieping onder de 2e verdieping: 
       
       - langsrichting: staalconstructie 			4000,- 
       - dwars, wanden houtskeletbouw op le verd. 	3000,- 
       - bouwkundig, kozijnverplaatsen, afwerken 		3000,- 
       - constructeur, tek/berek. 			 1000,- 
       11.000,- ex BTW.” 
       
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] heeft voorafgaand aan de tweede zitting een verklaring overgelegd van de makelaar die bij het verkoopproces van de woning was betrokken. In die verklaring staat onder meer: 
       
       
         “ VERKLARING 
       
       
       
         Ondergetekende, [persoon 7] , werkzaam als makelaar bij iBlue Makelaars, gevestigd te (1087 LC) 
         Amsterdam aan de Johan Huijsenstraat 7 verklaart het volgende: 
       
       
       
         Eind 2016, begin 2017 heeft ondergetekende als verkoopmakelaar, ten behoeve van de heer [persoon 8] 
          en mevrouw [persoon 9] , opgetreden bij de verkoop van de woning gelegen aan de 
         Rembrandtlaan 45 te (3117 VD) Schiedam. 
       
       
       
         Tijdens de bezichtiging is tussen de heer [persoon 8] en aspirant koper de heer [eiser] de 
         doorbraak van de muur op de begane grond ter sprake gekomen. Later is door onderzoek van de heer [eiser] 
         aan het licht gekomen dat de doorbraak van de muur nooit is gelegaliseerd. Er is door de eigenaar destijds 
         geen vergunning gekregen voor deze verbouwing. 
       
       
       
         Op 1 februari 2017 heeft de heer [eiser] aan ondergetekende per e-mail bericht dat hij geïnteresseerd is en de 
         woning graag wil kopen. Daaraan is door de heer [eiser] evenwel de voorwaarde verbonden dat verkopers de 
         muurdoorbraak legaliseren en alle kosten die dat met zich meebrengt vergoeden. 
       
       
       
         Deze voorwaarde was voor de heer [persoon 8] onbespreekbaar. Vervolgens is er telefonisch contact 
         geweest tussen ondergetekende en de heer [eiser] . Daarin heeft ondergetekende nogmaals aangegeven dat 
         het een ouder pand betrof welke absoluut aandacht, renovatie en modernisering nodig had en dat dit ook in de 
         vraagprijs tot uiting is gekomen. Bij een woning met een oppervlakte van 180 m2 in goede staat van onderhoud 
         behoort een verkoopprijs die 70.000,- tot 100.000,- hoger ligt. Namens verkopers is aan de heer [eiser] het 
         voorstel gedaan de koopprijs te verlagen van € 193.075,- naar een bedrag van € 190.000,- onder de 
         voorwaarde dat de heer [eiser] zelf de kosten voor de vergunning t.b.v. van de ondersteuningsconstructie van 
         de doorbraakmuur en de daaruit voortvloeiende kosten voor eventuele aanpassingen aan de constructie voor 
         zijn eigen tekening neemt. Hierover heeft tussen partijen geen misverstand bestaan. De heer [eiser] heeft dit 
         aanbod geaccepteerd. 
       
       
       
         
          [persoon 7]
         
       
       
       
         iBlue Makelaars” 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           a) [gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de Koopovereenkomst, bestaande uit het volledig herstellen van de Gebreken aan de Woning, en dat deze herstelwerkzaamheden dienen aan te vangen binnen een termijn van twee weken, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, na de datum van betekening van het vonnis, met veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een dwangsom van EUR 500 voor iedere dag of gedeelte van een dag waarop [gedaagde] hieraan niet voldoet. 
         
         
           b) [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, alsmede in de gebruikelijke nakosten (zowel zonder als met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak. 
         
       
       
       
         
          [eiser] stelt daartoe het volgende.  
       
       
     
     
       3.2. 
       De woning heeft gebreken, die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde] is gehouden deze gebreken te laten herstellen. Deze gebreken zijn:  
       - een gebrekkige ondersteuningsconstructie van de woning  
       - asbest in de kelder. 
       
         Een constructeur heeft vastgesteld dat de gebrekkige ondersteuningsconstructie instortingsgevaar met zich meebrengt, met als gevolg dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. Bovendien heeft [gedaagde] c.s. haar mededelingsplicht met betrekking tot de constructie geschonden door mede te delen dat een draagbalk van staal is, terwijl deze 
         balk van hout blijkt te zijn gemaakt.  
         Om de ondersteuningsconstructie te herstellen, is het noodzakelijk dat er gewerkt kan worden in de kruipruimte van de woning. In de kruipruimte is echter asbest aangetroffen. Dit asbest dient gesaneerd te worden voordat de ondersteuningsconstructie kan worden hersteld, en staat daarom eveneens normaal gebruik van de woning in de weg. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Het spoedeisend belang volgt uit de stelling van [eiser] dat er gevaar van instorting van de woning dreigt.  
       
     
     
       4.2. 
       
         Deze procedure wordt gevoerd tussen één van de twee kopers en één van de twee verkopers. Van een ondeelbare rechtsverhouding, die zou nopen tot mede-aanwezigheid in deze procedure van ook de andere koper en/of andere verkoper, is geen sprake. Daarvoor is vereist dat er executieproblemen zijn te verwachten vanwege mogelijk tegenstrijdige uitspraken tussen de betrokkenen. Dat doet zich niet voor.  
         Bovendien zijn ingevolge artikel 9 sub c van de koopovereenkomst zowel verkopers als kopers hoofdelijke verbonden voor de verplichtingen uit de overeenkomst. Ook daarom is geen sprake van een ondeelbare rechtsverhouding.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Voor het treffen van een voorziening in kort geding dient voldoende aannemelijk te zijn dat [eiser] in een eventuele bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld.  
       
     
     
       4.4. 
       De woning dient in beginsel te voldoen aan de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik en waarvan de koper de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Dit volgt uit art. 7:17 lid 2 BW. Deze bepaling is (slechts) van regelend recht, nu het hier gaat om de koop van een onroerende zaak en dus niet om een consumentenkoop (in de zin van art. 7:5 BW).  
       
     
     
       4.5. 
       In de koopovereenkomst is deels afgeweken van voormelde bepaling, op de navolgende wijze. 
       
     
     
       4.6. 
       Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de verkoper er voor instaat dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, maar met die uitzondering dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit is dus een contractuele, en rechtens geoorloofde, beperking van de rechten van de koper.  
       
     
     
       4.7. 
       Dan rijst de vraag of sprake is van een gebrek, en zo ja, of dit gebrek [eiser] bekend was, dan wel kenbaar was voor hem, op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.8. 
       Voorshands kan niet worden geoordeeld dat sprake was van een voor [eiser] niet-kenbaar gebrek. Uit de (onder de Feiten geciteerde) verklaring van de verkoopmakelaar valt af te leiden dat aan [eiser] van tevoren is meegedeeld dat het om een oude woning gaat die absoluut aandacht, renovatie en modernisering nodig had, dat dit tot uiting is gekomen in de vraagprijs en dat de woning € 70.000,- tot € 100.000,- duurder zou zijn geweest als deze (wel) in goede staat van onderhoud zou hebben verkeerd. Één en ander wijst er op dat [eiser] rekening heeft moeten houden met de mogelijkheid dat de woning de nodige herstelkosten zou vergen.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser] heeft ter zitting de juistheid van voormelde verklaring van de verkoopmakelaar betwist. Volgens [eiser] wijkt de koopprijs niet, of althans niet noemenswaardig, af van andere, gelijksoortige woningen in de buurt. De voorzieningenrechter kan echter niet vaststellen wie er hier gelijk heeft. Dit vergt een uitgebreid onderzoek naar feiten en waarschijnlijk ook bewijslevering. Daartoe leent een kort gedingprocedure zich niet. Voorshands is twijfel mogelijk over de validiteit van de vordering van [eiser] en daarom dient deze, hier in kort geding, afgewezen te worden.  
       
     
     
       4.10. 
       Daarbij komt dat volgens [eiser] in eerste instantie herstel circa € 68.000,- zou gaan kosten. Volgens de thans door partijen gezamenlijk ingeschakelde deskundige kost het herstel ‘maar’ circa € 11.000,-. [eiser] heeft de juistheid van deze laatste bevinding niet bestreden, zodat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat € 11.000,- het juiste bedrag is. Dit draagt verder bij aan het oordeel dat voorshands niet zonder meer kan worden uitgegaan van de juistheid van het standpunt van [eiser] .  
       
     
     
       4.11. 
       Het is bovendien nog maar de vraag of herstelkosten ten bedrage van € 11.000,- (in plaats van circa € 68.000,-) de conclusie rechtvaardigen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in acht dat [eiser] op de tweede zitting in ieder geval heeft erkend dat hij van tevoren wist dat aan de woning het nodige opknapwerk verricht moest gaan worden. 
       
     
     
       4.12. 
       Nu er twijfel mogelijk is of [eiser] een vordering heeft ten aanzien van constructieve gebreken aan de woning, zal dit deel van de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.  
     
     
       4.13. 
       Ook ten aanzien van het asbest zal het gevorderde worden afgewezen. [eiser] heeft op de tweede zitting erkend dat, indien gekozen wordt voor de oplossing van een raamwerk zoals gerapporteerd door deskundige ir. [persoon 6] , asbestsanering niet nodig is. De voorzieningenrechter begrijpt hieruit dat [eiser] geen voorziening meer verlangt ten aanzien van het asbest.  
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Deze kosten worden begroot op € 1.515,-, zijnde € 1.224,- aan salaris advocaat (tarief volgens de Liquidatietarieven voor een relatief zwaarder kort geding, nu twee zittingen hebben plaatsgevonden) en € 291,- aan griffierecht. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       wijst het gevorderde af, 
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op  
         € 1.515,-. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.A.T. Frima en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2018. 
       
       
       
       
         2517/1659