ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:4981

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:4981 Rechtbank Amsterdam , 18-07-2025 / 11745792 \ KK EXPL  25-384

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-07-18

Zaaknummer: 11745792 \ KK EXPL  25-384

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:4981

---

De verhuurder van een woonruimte in Amsterdam Oud-West moet de cv-ketel binnen veertien dagen na dit vonnis terugplaatsen op de vierde verdieping van de woning.

RECHTBANK  
         AMSTERDAM 
       
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11745792 \ KK EXPL  25-384 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 18 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 2. [eiser 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: mr. M.E. Zweers, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 REINRIJK B.V.,  
     
       te Amsterdam, 2.  MH INVESTMEMENTS GROUP B.V. ,  
       te Amsterdam, 3.  RCRE MH INVESTMENTS GROUP B.V. ,  
       te Amsterdam, 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: Reinrijk c.s., 
       gemachtigde: mrs. M.A.C. Mossou en D.P.C. Bijl. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding van 16 juni 2025, met producties; - de akte overlegging producties (1 t/m 4) door Reinrijk c.s. 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 4 juli 2025 plaatsgevonden. [eiser 2] verscheen in persoon ( [eiser 1] heeft aan de zitting deelgenomen via een onlineverbinding), vergezeld door de gemachtigde, en mw. L. Admiraal (tolk Italiaans). Namens Reinrijk c.s. verscheen dhr. [naam directeur] (directeur/eigenaar), vergezeld door de gemachtigden en dhr. [naam 1] (namens de beheerder). Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden van partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Reinrijk c.s. is sinds 26 juni 2024 eigenaar van de woonruimte gelegen aan de [adres] (hierna het gehuurde). Bij het gehuurde hoort een ruimte op de vierde verdieping. Op de vierde verdieping bevindt zich een slaapkamer, badkamer met toilet en douche en een inbouwkast met een Cv-installatie en wasmachine. 
     
     
       2.2. 
       Omstreeks juni 2021 heeft de rechtsvoorganger van Reinrijk c.s. een huurovereenkomst gesloten met dhr. [naam 2] en mevr. S [naam 3] . 
     
     
       2.3. 
       Artikel 1.2. van deze huurovereenkomst luidt: 
       
       
         
           Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt  
           als woonruimte en uitsluitend door huurder (en diens gezinsleden). Indien tot het gehuurde een zolderkamer of een berging behoort, is het huurder enkel toegestaan deze voor opslag te gebruiken (en niet als slaap- en/of woongelegenheid). 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Door middel van allonges hebben er drie indeplaatsstellingen plaatsgevonden: 
         
          [eiser 1] trad op 15 september 2022 in de plaats van [naam 2] , [naam 4] trad op onbekende datum in de plaats van [naam 3] en [eiser 2] trad op 1 januari 2024 in de plaats van [naam 4] . 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op het moment dat Reinrijk c.s. de woning kocht, woonden [eiser 1] en [eiser 2] in het gehuurde. Zij gebruiken de slaapkamer op de derde verdieping en de slaapkamer op de vierde verdieping.  2.6.	Bij dagvaarding in kort geding van 2 december 2024 heeft Reinrijk c.s. primair ontruiming van het gehuurde gevorderd en subsidiair dat [eiser 1] en [eiser 2] wordt bevolen om de zolderruimte op de vierde verdieping terug te brengen in de staat zoals is beoogd op grond van de huurovereenkomst (als opslag), op straffe van een dwangsom. Bij vonnis van 14 februari 2025 (11430663 KK EXPL 24-821) zijn de vorderingen van Reinrijk c.s. door de kantonrechter afgewezen. Daartoe is in het vonnis onder meer overwogen als volgt: 
     
     
       4.3. 
       
         Onvoldoende weersproken is dat de huidige inrichting van het gehuurde hetzelfde is als bij aanvang van de huur, alsmede dat voorgaande huurders toestemming hebben gekregen om de ruimte op de vierde verdieping als verblijfsruimte en slaapkamer te gebruiken. Dat volgt uit whatsapp-berichten en diverse schriftelijke verklaringen. Voorshands wordt daarom geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten dat zij – net als de vorige bewoners van het pand – gebruik konden maken van de slaapkamer en badkamer op de vierde verdieping. Ook mochten [eiser 1] en [eiser 2] gezien de inrichting van de vierde verdieping verwachten dat deze ruimte als verblijfsruimte/slaapkamer gebruikt mocht worden. Het voorgaande wordt niet anders door artikel 1.3.  [de kantonrechter begrijpt, 1.2.]  van de huurovereenkomst. Reinrijk c.s. heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat dat artikel aan [eiser 1] en [eiser 2] kan worden tegengeworpen, nu uit de stukken duidelijk volgt dat de rechtsvoorgangers van partijen over het gebruik van de ruimte op de vierde verdieping andersluidende afspraken hebben gemaakt. De vorderingen zijn dan ook niet toewijsbaar.  
     
     
       2.7. 
       Op 27 mei 2025 is in opdracht van Reinrijk c.s. de Cv-ketel weggehaald en de wasmachineaansluiting afgesloten en onklaar gemaakt. De wasmachine zelf is in het gehuurde achtergebleven.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 30 mei 2025 laat mr. M.E. Zweers aan de beheerder Moonstone Group weten dat een Cv-ketel en een werkende wasmachineaansluiting onderdeel zijn van het gehuurde en dat het ontbreken van een warmwatervoorziening en het niet kunnen gebruiken van de wasmachineaansluiting twee ernstige gebreken zijn aan het gehuurde die onmiddellijk verholpen moeten worden. Aan het slot van de brief wordt de beheerder gesommeerd om genoemde gebreken uiterlijk op 3 juni 2025 te hebben verholpen en dat ingeval aan de sommatie geen gehoor wordt gegeven, herstel van de gebreken in kort geding zal worden gevorderd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  (i.).	veroordeling van Reinrijk c.s. om de volgende gebreken binnen vier werkdagen na betekening van dit vonnis te hebben verholpen, in overeenstemming met de daartoe geldende bouw- en installatievoorschriften en maatstaven van goed vakmanschap: a. geen warmwatervoorziening in het gehuurde; b. geen verwarmingsmogelijkheden in het gehuurde; c. geen werkende opstelplaats voor een wasmachine in het gehuurde, en d. geen werkende gasaansluiting in het gehuurde; (ii.).	met bepaling dat de gebreken onder a, b en c hersteld dienen te worden zoveel mogelijk door herstel van de situatie bij aanvang van de huur, dus door plaatsing van een Cv-ketel met vergelijkbare of hogere capaciteit op de vierde verdieping op de plek van de verwijderde Cv-ketel en door het herstellen van de wasmachine-opstelplaats op de vierde verdieping op de plek van de oorspronkelijke wasmachine-opstelplaats, dan wel met zodanige bepaling als de kantonrechter in goede justitie acht; (iii.).	te bepalen dat Reinrijk c.s. een dwangsom verbeurt waarvoor zij hoofdelijke aansprakelijk zijn van € 1.000,- per dag of  een dagdeel, waaraan zij niet of niet geheel aan de gevorderde veroordelingen onder i. en ii. hebben voldaan, met een maximum van € 100.000,-; (iv.).	veroordeling van Reinrijk c.s. in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       3.2. 
       Aan hun vordering leggen [eiser 1] en [eiser 2] het volgende ten grondslag. [eiser 1] en [eiser 2] huren de woning als contractueel medehuurders door middel van de indeplaatsstelling. Bij het gehuurde hoort een zolderkamer die zij als slaapkamer met badkamer mogen gebruiken, hetgeen in de onder 2.6. bedoelde procedure tussen partijen vooralsnog voldoende is komen vast te staan. [eiser 1] en [eiser 2] vragen nakoming van de huurovereenkomst waarbij het gehuurde een werkende Cv-ketel en wasmachine(aansluiting) op de vierde verdieping heeft en een werkende gasaansluiting.  
       
     
     
       3.3. 
       Reinrijk c.s. stelt zich op het standpunt dat zij niet is gehouden de Cv-ketel op de vierde verdieping terug te plaatsen. De vierde verdieping is immers bestemd als zolder/bergruimte en niet als woonruimte. De uitkomst van de onder 2.6 bedoelde procedure is dat op basis van een gerechtvaardigd vertrouwen [eiser 1] en [eiser 2] de ruimte op de vierde verdieping mochten blijven gebruiken. Er is niet komen vast te staan dat de ruimte daadwerkelijk is geschikt als woonruimte. Dat de zolder/bergruimte niet bedoeld is om als woonruimte casu quo slaapkamer te dienen, blijkt ook uit de omstandigheid dat sprake was van een gaslek ten aanzien van de Cv-installatie dat tot een zeer onverantwoorde en gevaarlijke situatie leidde. Bovendien bevindt zich op de derde verdieping van het gehuurde een werkende Cv-ketel. Mochten daar gebreken aan zijn, dan is Reinrijk c.s. bereid die te herstellen. Zonder toegang tot het gehuurde is het echter voor Reinrijk c.s. onmogelijk om de gestelde gebreken aan de Cv-installatie casu quo de ontbrekende cv-installatie te herstellen. Uit de wet vloeit immers voort dat indien dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid dient te geven. De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] dienen daarom bij gebrek aan belang te worden afgewezen en voor zover anders wordt geoordeeld dienen de dwangsommen te worden gematigd. 
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek nu deze procedure zich niet leent voor (nadere) bewijslevering, beoordeeld worden of het door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde in een bodemprocedure zodanig kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop en gelet op de wederzijdse belangen toewijzing daarvan reeds nu gerechtvaardigd. 
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat Reinrijk c.s. de Cv-ketel, die was gesitueerd in een aparte ruimte bij de zolderkamer, op 27 mei 2025 heeft laten verwijderen en de gas-, water- en Cv-leidingen heeft laten afdoppen. Ook heeft zij de wasmachine, die onder de Cv-ketel stond, laten afkoppelen en midden in de zolderkamer laten zetten (en achtergelaten) en ook die leidingen laten afdoppen. Verder heeft Reinrijk c.s. de hoofdgaskraan op de derde verdieping laten dichtdraaien bij aanvang van de werkzaamheden en die na afloop niet meer laten openzetten. 
       
     
     
       4.3. 
       Reinrijk c.s. heeft ter zitting niet betwist dat een huurwoning een goed functionerende Cv-ketel, een wasmachine(aansluiting) en een werkende gasaansluiting dient te hebben. De vraag die in deze procedure centraal staat, is of de Cv-ketel en de wasmachine(aansluiting) op de derde of vierde verdiepingen moeten worden teruggeplaatst. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       4.4. 
       Op grond van artikel 7:203 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft de verhuurder de verplichting om de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeenkomen gebruik noodzakelijk is. Aannemelijk wordt geacht dat het uitgangspunt in de onder 2.6 bedoelde kort geding procedure was dat [eiser 1] en [eiser 2] ervan mochten uitgaan dat het gehuurde was ingericht zoals dat was op het moment dat zij de huurovereenkomst waren aangegaan. Onvoldoende weersproken is dat op dat moment de Cv-ketel op de vierde verdieping was geïnstalleerd en dat de wasmachine(aansluiting) zich daar eveneens bevond. Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten dat – net als de vorige bewoners van het pand – op de vierde verdieping eveneens een goed functionerende Cv-ketel en wasmachine(aansluiting) waren gelegen. Voorshands wordt daarom geoordeeld dat Reinrijk c.s. door te handelen zoals zij op 27 mei 2025 heeft gedaan, haar verplichting van artikel 7:203 BW heeft geschonden. Als uitgangspunt heeft daarom te gelden dat Reinrijk c.s. de situatie dient te herstellen, zoals deze was voor de verwijdering op 27 mei 2025. Dit zou betekenen dat een goed functionerende Cv-ketel en wasmachine(aansluiting) op de vierde verdieping moeten worden teruggeplaatst/hersteld. Eveneens moet de gasaansluiting weer functioneren.  
       
     
     
       4.5. 
       Reinrijk c.s. heeft verder nog als verweer gevoerd dat de vierde verdieping als ruimte ongeschikt en onveilig zou zijn voor het plaatsen van een Cv-ketel en dat dit de oorzaak is geweest van het gaslek. De kantonrechter volgt Reinrijk c.s. niet in dit standpunt. Reinrijk c.s. heeft immers haar standpunt enkel gebaseerd op een verklaring van een door haar ingeschakelde installatiebedrijf, maar een onderbouwing (met stukken) met een nadere technische toelichting ontbreekt. Dat de zolderruimte niet geschikt zou zijn voor de Cv-ketel, blijkt evenmin uit de door Reinrijk c.s. overgelegde werkbon. Daarop staat enkel dat de Cv-ketel slijtage en lekkage sporen vertoonde, maar niet wat daar de oorzaak van was. De omstandigheid dat – zoals Reinrijk c.s. ter zitting heeft verklaard – de Cv-ketel provisorisch zou zijn geïnstalleerd, lijkt eerder een aanwijzing te zijn dat de Cv-ketel zelf de mogelijke oorzaak van het gaslek was dan dat de ruimte ongeschikt of onveilig zou zijn. Reinrijk c.s. heeft ter zitting zelfs te kennen gegeven dat een Cv-ketel overal kan worden geplaatst. Met betrekking tot de wasmachine(aansluiting) heeft Reinrijk c.s. ook enkel gesteld – en niet verder onderbouwd – dat die vanwege de veiligheid niet op de vierde verdieping kan worden geplaatst.  
       
     
     
       4.6. 
       Gelet op het voorgaande is in deze procedure niet komen vast te staan dat de ruimte op de vierde verdieping ongeschikt of zelfs onveilig zou zijn voor het plaatsen van een Cv-ketel en een wasmachine(aansluiting), in de zin dat ook bij een door een gecertifieerd vakman geplaatste Cv-ketel sprake is van gevaarzetting. Uitgangspunt is dat Reinrijk c.s.is gehouden de situatie te herstellen zoals die was voor verwijdering op 27 mei 2025, te weten plaatsing van de Cv-ketel en de wasmachine(aansluiting) op de vierde verdieping. De kantonrechter merkt daarbij op dat mocht bij het installeren en het plaatsen van de Cv-ketel en de wasmachine(aansluiting) op de vierde verdieping blijken dat door een eerdere provisorische installatie sprake is van een onveilige situatie, het op de weg van Reinrijk c.s. als verhuurder ligt om dit te herstellen en zorg te dragen voor een goed functionerende Cv-ketel en wasmachine(aansluiting). Zij heeft immers als opvolgend eigenaar de rechten en verplichtingen van haar rechtsvoorganger overgenomen. De omstandigheid dat Reinrijk c.s. het pand – zoals zij ter zitting heeft toegelicht – blind (en dus zonder inspectie) heeft gekocht en daarom dit zou moeten herstellen, komt voor haar risico.  
       
     
     
       4.7. 
       Reinrijk c.s. heeft zich verder op het standpunt gesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] geen belang hebben bij hun vorderingen, omdat volgens een bouwtekening op de derde verdieping van het gehuurde een Cv-ketel aanwezig zou moeten zijn en mocht dit niet het geval zijn, dan is Reinrijk c.s. bereid om als alternatief daar een Cv-ketel te plaatsen. Dit standpunt van Reinrijk c.s. wordt verworpen. Los van de omstandigheid dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben weersproken dat op de derde verdieping een Cv-ketel is en Reinrijk c.s. dit standpunt verder niet (met stukken) heeft onderbouwd, blijkt uit het voorgaande dat voorshands wordt geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] mochten verwachten dat de Cv-ketel en de wasmachine(aansluiting) zich op de vierde verdieping van het gehuurde bevinden. Zij hebben daarom wel degelijk een belang bij hun vorderingen.  
       
     
     
       4.8. 
       De slotsom is dat de vorderingen worden toegewezen. In plaats van de gevorderde vier dagen na betekening van dit vonnis zal die termijn worden gesteld op veertien dagen, nu het een feit van algemene bekendheid is dat het erg lastig is, zo niet vrijwel onmogelijk, om binnen de gevorderde termijn een gekwalificeerd installatiebedrijf te vinden die de werkzaamheden kan uitvoeren. Mede tegen die achtergrond wordt ook de gevorderde dwangsom gematigd en gemaximeerd als hierna bepaald. 
     
     
       4.9. 
       Reinrijk c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Reinrijk c.s. niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten .  De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 90,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 814,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50   
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 971,50 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt Reinrijk c.s. om de volgende gebreken binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te hebben verholpen, in overeenstemming met de daartoe geldende bouw- en installatievoorschriften en maatstaven van goed vakmanschap: a. geen warmwatervoorziening in het gehuurde; b. geen verwarmingsmogelijkheden in het gehuurde; c. geen werkende opstelplaats voor een wasmachine in het gehuurde, en d. geen werkende gasaansluiting in het gehuurde; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de gebreken onder 5.1.,sub a, b en c, hersteld dienen te worden zoveel mogelijk door herstel van de situatie bij aanvang van de huur, dus door plaatsing van een Cv-ketel met vergelijkbare of hogere capaciteit op de vierde verdieping op de plek van de verwijderde Cv-ketel en door het herstellen van de wasmachine-opstelplaats op de vierde verdieping op de plek van de oorspronkelijke wasmachine-opstelplaats, 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat Reinrijk c.s. hoofdelijk een dwangsom verbeuren van € 500,- per dag of een dagdeel, ingeval zij niet of niet geheel aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 hebben  voldaan, met een maximum van € 50.000,-; 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Reinrijk c.s. in de proceskosten van € 971,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2025, in aanwezigheid van de griffier. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         436