ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:72

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:72 Gerechtshof Amsterdam , 13-01-2015 / 200.159.096-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-01-13

Zaaknummer: 200.159.096-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:72

---

Kort geding. Huur woonruimte. Geen rechtstreekse huurovereenkomst met eigenaar tot stand gekomen. Ernstige wanbetaling jegens de onderverhuurder is onder de gegeven omstandigheden en gelet op de aard van de (onder)huurrelatie voldoende grond voor ontruiming. In verband met naderende bevalling ruimere ontruimingstermijn, mits huur in het vervolg stipt wordt voldaan.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer				: 200.159.096/01 SKG 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 3334059\KG EXPL 14-115  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2015  
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant sub 1], 
     
       2.  [appellant sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. J.H. Prins te Den Helder, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting  
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       gevestigd te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. E.A.T. den Haan-van Wijk te Alkmaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn bij dagvaarding van 31 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar van 23 oktober 2014, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben vervolgens ter rolle geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord, met producties, genomen. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 december 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Den Haan-van Wijk heeft gebruik gemaakt van pleitnotities, die zij heeft overgelegd. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans die vorderingen zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 4 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met  grief 2  betwisten [appellant sub 1] c.s. dat zij hebben ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde]. Dit bezwaar zal bij de beoordeling van het geschil worden behandeld. De overige feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     a. [geïntimeerde] is een jeugdzorginstelling. Tot voor kort stond de minderjarige dochter van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onder haar toezicht.  
     b. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bewonen een woning in [woonplaats] (hierna: de woning). Aanvankelijk bewoonden zij de woning op grond van een bruikleenovereenkomst met ’s Heeren Loo Zorggroep, die de woning huurde van Woningstichting Den Helder (hierna: WDH). Omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dakloos dreigden te worden na opzegging van de huurovereenkomst door ’s Heeren Loo, heeft [geïntimeerde] de woning met ingang van 20 juli 2012 gehuurd van WDH en (onder)verhuurd aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. De huurprijs is in beide overeenkomsten dezelfde, namelijk laatstelijk € 535,10 per maand.  
     c. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst tussen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en [geïntimeerde] is bepaald dat de huur is aangegaan voor de periode tot 1 maart 2013 en dat partijen gedurende die looptijd in overleg met de betrokken bewindvoerder en WDH de overeenkomst kunnen omzetten naar een overeenkomst tussen WDH en [appellant sub 1] en [appellant sub 2].   
     c. Inmiddels is de dochter van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] uit huis geplaatst en zijn [appellant sub 1] en [appellant sub 2] uit de ouderlijke macht over haar ontheven.  
     d. Bij brief van 16 januari 2013 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellant sub 1] en [appellant sub 2] opgezegd per 1 maart 2013. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn daarna in het gehuurde blijven wonen. Tot april 2014 zijn zij ook huur aan [geïntimeerde] blijven betalen, zij het niet altijd de volledige bedragen.  
     e. Bij brief van 16 januari 2013 heeft [geïntimeerde] WDH verzocht met ingang van 1 maart 2013 de huurovereenkomst met haar te beëindigen en te laten overgaan in een overeenkomst met [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Bij brief van 20 februari 2013 heeft WDH aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij niet instemde met het overnemen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als huurders, waarna [geïntimeerde] ervan heeft afgezien de overeenkomst met WDH te beëindigen.       
     f. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben een huurachterstand laten ontstaan. 
     g. [appellant sub 2] is op dit moment zwanger van het tweede kind van haar en [appellant sub 1]. De uitgerekende bevallingsdatum ligt rond 15 februari 2015. Zij staat onder medische behandeling wegens galstenen. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in kort geding worden veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis almede tot betaling van een voorschot op de huurachterstand groot € 5.470,96 (tot en met oktober 2014) en tot betaling van de lopende huurtermijnen van € 535,10 per maand vanaf november 2014 en de wettelijke rente over de achterstallige termijnen. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde], samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] door tot en met oktober 2014 een huurachterstand van € 5.470,96 te laten ontstaan en te weigeren zich in te schrijven bij WDH voor een andere woning, zich zozeer niet als goede huurders hebben gedragen, dat van [geïntimeerde] als jeugdzorginstelling, mede gezien de achtergronden van het sluiten van de huurovereenkomst, niet kan worden gevergd dat zij [appellant sub 1] en [appellant sub 2] nog langer in de woning laat. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde], ondanks het door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] daartegen gevoerde verweer, toegewezen, met dien verstande dat een langere ontruimingstermijn is bepaald, namelijk 14 dagen na betekening van het vonnis. 
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] heeft het bestreden vonnis op 28 oktober 2014 aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] doen betekenen en aangekondigd dat op 19 november 2014 tot ontruiming van de woning zou worden overgegaan. Op vordering van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar bij mondelinge uitspraak van 18 november 2014 - onder de voorwaarde dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zouden blijven voldoen aan hun verplichting tijdig de huur te betalen - de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst en [geïntimeerde] verboden die tenuitvoerlegging voort te zetten vóór 1 maart 2015, of zoveel eerder als in de onderhavige appelprocedure uitspraak zou zijn gedaan ten gunste van [geïntimeerde]. Voor deze beslissing was redengevend dat inmiddels was gebleken dat [appellant sub 2] vanaf week 47 onderzoeken in het ziekenhuis zou ondergaan in verband met complicaties in de zwangerschap, zij begin 2014 een ongeboren kind heeft verloren en de Raad voor de Kinderbescherming onlangs een onderzoek heeft aangekondigd naar het ongeboren kind waarvan [appellant sub 2] nu zwanger is. De voorzieningenrechter was van oordeel dat de stress van een gedwongen ontruiming risico’s zou meebrengen voor de zwangerschap van [appellant sub 2], terwijl het ontbreken van een woning de uitslag van het Raadsonderzoek negatief zou kunnen beïnvloeden.     
       
     
     
       3.3 
       In dit hoger beroep keren [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zich met zes grieven tegen de toewijzing  van de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling en ontruiming bij het vonnis van de kantonrechter van 23 oktober 2014.  
       
     
     
       3.4 
       
         Grief 1  bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Ter toelichting op deze grief hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aangevoerd dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft, omdat zij nog steeds geen bodemprocedure heeft aangespannen, hoewel uit haar eigen stellingen volgt dat in april 2014 al een huurachterstand van vier maanden zou hebben bestaan.  
       
     
     
       3.5 
       De grief faalt. Dat [geïntimeerde] al vanaf april 2014 een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling had kunnen beginnen maar dat niet heeft gedaan, kan niet afdoen aan het spoedeisende belang dat zij vanwege de grote betalingsachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding had en nu nog steeds heeft bij ontruiming van de woning en betaling van een voorschot. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat [geïntimeerde] enige tijd heeft gewacht alvorens gerechtelijke maatregelen te nemen niet tegen haar kan worden gebruikt, zeker niet nu in die periode de huurachterstand alleen maar verder is opgelopen.  
       
     
     
       3.6 
       Met  grief 2  betogen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vorderingen van [geïntimeerde] ten onrechte ervan is uitgegaan dat tussen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en [geïntimeerde] nog een huurovereenkomst bestaat. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben zij de huuropzegging door [geïntimeerde] van 16 januari 2013 aanvaard, waardoor de overeenkomst tussen partijen is geëindigd. Vervolgens heeft WDH geweigerd die overeenkomst over te nemen. In een bodemprocedure moet worden uitgezocht of WDH dat terecht heeft geweigerd. De kantonrechter had [geïntimeerde] vanwege het ontbreken van een huurovereenkomst in haar vorderingen niet-ontvankelijk moeten verklaren, aldus [appellant sub 1] en [appellant sub 2].    
       
     
     
       3.7 
       Ten pleidooie in hoger beroep is zijdens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet betwist dat WDH de geclausuleerde opzegging door [geïntimeerde] van de hoofdhuurovereenkomst niet heeft aanvaard. Dit betekent dat in dit geding ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde] nog steeds (hoofd)huurder is. Dit zo zijnde valt niet in te zien hoe het ontbreken van een (onder)huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de weg zou kunnen staan aan toewijzing van de vordering tot ontruiming. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verblijven dan immers zonder recht of titel in de door [geïntimeerde] gehuurde woning. Wat daarvan zij, het betoog van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] faalt al om andere redenen. 
       
     
     
       3.8 
       Voor het hof is niet aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst tussen partijen tot een einde is gekomen. Niet alleen was de opzegging door [geïntimeerde] nietig bij gebreke van (vermelding van) een van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden, maar ook is een, voldoende uitdrukkelijke, schriftelijke toestemming van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] uitgebleven, terwijl zij bovendien in de periode na de beoogde beëindigingsdatum gedurende meer dan een jaar huur aan [geïntimeerde] hebben betaald. Dit betekent dat ook de tweede grief geen succes heeft. 
       
     
     
       3.9 
       
         Grief 3  betreft de omvang van de betalingsachterstand. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bedraagt de achterstand tot en met oktober 2014 niet € 5.470,96, zoals de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, maar € 3.832,29.  
       
     
     
       3.10 
       De grief mist doel, omdat de betwisting door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onvoldoende is gemotiveerd. Volgens het door [geïntimeerde] overgelegde overzicht en haar opgave in de memorie van antwoord is tot en met oktober 2014 niet betaald de huur over de maanden november 2012, maart 2014 en mei tot en met oktober 2014 en niet geheel betaald de huur over de maanden december 2013 en januari, februari en april 2014.  Betalingsbewijzen waaruit blijkt dat voornoemde termijnbedragen wel (volledig) zijn voldaan, zijn door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet overgelegd. Wel hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij de huur over de maanden maart 2013 en september en oktober 2014 (en ook november 2014) hebben overgemaakt naar WDH. Dat kan hen echter niet baten omdat, ook als die betalingen door WDH zijn ontvangen, [appellant sub 1] en [appellant sub 2] daarmee niet zijn gekweten jegens [geïntimeerde], die over die maanden zelf (ook) de huur aan WDH heeft betaald, zoals zij verplicht was.  
       
     
     
       3.11 
       De  grieven 4 en 5  zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in kort geding tot ontruiming worden veroordeeld. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wijzen erop dat [appellant sub 2] hoogzwanger is, wellicht zelfs van een tweeling en complicaties heeft in de vorm van galstenen, waaraan zij misschien moet worden geopereerd als de pijn te erg wordt. Als een operatie noodzakelijk blijkt zal die worden vooraf gegaan door een ingeleide bevalling. Stress vanwege een gedwongen ontruiming is voor de zwangerschap extra gevaarlijk, aldus [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Voorts hebben zij zich beroepen op de betalingen die zij hebben gedaan aan WDK en (ten pleidooie) op problemen met de uitkering van [appellant sub 2], die in het verleden tot betalingsproblemen hebben geleid. 
       
     
     
       3.12 
       Over de maanden mei tot en met augustus 2014 hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in het geheel geen huur, aan wie dan ook, betaald. Het voor het eerst in hoger beroep en zonder enige vorm van bewijs naar voren gebrachte verweer over de uitkeringsproblemen van [appellant sub 2], vormt voor een dergelijke mate van wanbetaling een onvoldoende verklaring. Daarbij komt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] na de oplossing van het - gestelde - uitkeringsprobleem niet zijn begonnen met enige vorm van aflossing van de ontstane achterstand. Die achterstand is zeer hoog: ten tijde van het bestreden vonnis meer dan tien maanden inclusief de maandtermijnen die aan WDH zouden zijn betaald en meer dan zeven maanden exclusief die termijnen. Aflossing binnen redelijke termijn van die achterstand is vanwege het geringe inkomen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoogst twijfelachtig. De hoogte van de achterstand klemt temeer wanneer in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] geen professionele verhuurder is, maar een jeugdzorginstelling die de huurovereenkomst slechts is aangegaan om [appellant sub 1] en [appellant sub 2] te helpen.  
       
     
     
       3.13 
       Gelet op het voorgaande is het hof met de kantonrechter van oordeel dat de omvang van de betalingsachterstand rechtvaardigt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming worden veroordeeld. Het hof acht niet voor twijfel vatbaar dat de bodemrechter, indien tot oordelen geroepen, de huurovereenkomst tussen partijen op grond van deze betalingsachterstand zal ontbinden. Onder die omstandigheden mag van [geïntimeerde] niet worden gevergd dat zij [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de woning duldt totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist. 
       
     
     
       3.14 
       Aan het voorgaande kan niet afdoen dat [appellant sub 2] hoogzwanger is en complicaties heeft. Die omstandigheden geven het hof echter wel grond om, overeenkomstig hetgeen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in  grief 6  subsidiair hebben bepleit, een langere ontruimingstermijn te bepalen, namelijk een termijn van zes weken na de uitgerekende bevallingsdatum, dus tot 1 april 2015. Om te voorkomen dat voor de ontruiming de betalingsachterstand verder oploopt wordt aan die langere termijn echter wel de voorwaarde verbonden dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] stipt, dat wil zeggen: voor de eerste van elke maand, de huur blijven betalen aan [geïntimeerde]. In geval van wanbetaling zullen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de woning moeten ontruimen uiterlijk twee weken na een aanzegging door [geïntimeerde].   
       
     
     
       3.15 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven 4 en 5 falen, maar grief 6 slaagt. Het bestreden vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd en de ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op de wijze als hiervoor aangegeven. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zullen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. De kosten van de eerste aanleg blijven voor hun rekening. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, waar het betreft de veroordeling tot ontruiming;  
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellant sub 1] en [appellant sub 2] om de woning aan het Middelzand 4254 te [woonplaats] te ontruimen met alle hunnentwege daarin aanwezige personen en zaken, en wel uiterlijk op 31 maart 2015 dan wel, indien [appellant sub 1] en [appellant sub 2] nalaten de huur stipt voor of op de vervaldag - de eerste van de maand - te betalen, binnen twee weken nadat [geïntimeerde] op grond van laatstgenoemde wanbetaling [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij exploot hebben gesommeerd de woning te ontruimen; 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 704,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en L.R. Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.