ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:12065

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:12065 Rechtbank Rotterdam , 28-11-2024 / 11040145 CV EXPL 24-1713

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-11-28

Zaaknummer: 11040145 CV EXPL 24-1713

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:12065

---

Geschil tussen een makelaar en de verkoper van een woonboerderij over de vraag of een courtage is verschuldigd. Uitleg van het begrip ‘koper aanbrengen’ in de bemiddelingsovereenkomst. Verkoper is geen courtage verschuldigd omdat de koop niet het gevolg is van de bemiddeling door (de rechtsvoorganger van) de makelaar.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Dordrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 11040145	CV EXPL 24-1713 
     
     
     
       datum uitspraak: 28 november 2024  
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     2.	 [eiser 2] , 
     3.	 [eiser 3] , 
     
       alle gevestigd of wonend in Chaam, 
       gemachtigde: mr. C.D.L. Janssen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         BRL Projects B.V. , 
       gevestigd te Strijen, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. G. van der Spek. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’, ‘ [eiser 3] ’ en ‘BRL Projects’ genoemd. Eisers worden samen ‘ [eiser 1] c.s.’ (mannelijk enkelvoud) genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 3 april 2024 met bijlagen; 
         
         
           het antwoord van 13 juni 2024; 
         
         
           de brief van mr. C.D.L. Janssen met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 16 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiser 1] c.s. de heer [eiser 3] aanwezig, bijgestaan door mr. C.D.L. Janssen. Namens BRL Projects B.V. was de heer [persoon A] aanwezig, bijgestaan door mr. G. van der Spek. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] bemiddelt bij de handel in onroerend goed in Nederland en België. Zij is gespecialiseerd in panden waarin paarden gevestigd kunnen worden (hierna: paardenobjecten). Bestuurder en enig aandeelhouder van [eiser 1] is [naam bedrijf] . (hierna: [naam bedrijf] ). 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser 2] en [eiser 3] zijn de bestuurders van [naam bedrijf] . [eiser 2] en [eiser 3] waren ook de vennoten van de inmiddels ontbonden vennootschap onder firma [naam V.O.F.] (hierna: [naam V.O.F.] ). [naam V.O.F.] richtte zich op de bemiddeling bij de handel in paardenobjecten in Nederland en België. 
       
     
     
       2.3. 
       BRL Projects houdt zich onder andere bezig met het beheer van onroerend goed. Zij was eigenaar van een woonboerderij aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woonboerderij).  
       
     
     
       2.4. 
       Begin 2022 heeft BRL Projects de makelaardij MarQuis Makelaars en Taxateurs B.V. (hierna: MarQuis) ingeschakeld voor het vinden van een koper voor de woonboerderij. 
       
     
     
       2.5. 
       Enkele maanden later heeft BRL Projects [naam V.O.F.] benaderd met de vraag of [naam V.O.F.] ook betrokken wilde raken bij de verkoop van de woonboerderij. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 16 mei 2022 hebben BRL Projects en [naam V.O.F.] een overeenkomst met als titel ‘Opdracht tot dienstverlening bij verkoop’ ondertekend (hierna: de overeenkomst). 
       
     
     
       2.7. 
       In artikel 3 van de overeenkomst staat het volgende: 
       
       
         
           “3. De opdrachtgever zal zich onthouden van het inroepen of gebruik maken van bemiddeling van anderen of andere verkoopmogelijkheden dan die van [naam V.O.F.] Makelaardij (hierna P&P), tenzij deze laatste daarmee uitdrukkelijk schriftelijk instemt. Uitzondering: MarQuis Makelaars & Taxateurs B.V. (hierna MM&T), opdrachtgever heeft reeds een overeenkomst met deze partij.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Artikelen 9 en 13 van de overeenkomst vermelden het volgende over de kosten van de dienstverlening van [naam V.O.F.] : 
       
       
         
           “9. De kosten van bemiddeling bedragen 1,6% van de overeen te komen koopprijs indien [naam V.O.F.] Makelaardij de koper aanbrengt. Indien de koper door MM&T wordt aangebracht is opdrachtgever € 4.000,- (excl. BTW) verschuldigd. 
         
       
       
       
         
           13. De courtage vermeld onder punt 9 zal door de opdrachtgever uiterlijk worden voldaan bij de notaris ten tijde van de akte van eigendomsoverdracht. Te late betaling brengt extra kosten met zich mee waardoor de courtage verhoogd wordt met 7% plus de wettelijke rente over het totaal verschuldigde.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In artikelen 4 en 7 van de overeenkomst staat het volgende: 
       
       
         
           “4. De opdrachtgever zal niet zelf een overeenkomst tot stand brengen en zal alle 
         
         
           onderhandelingen middels P&P laten lopen. 
         
       
       
       
         
           7. De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die P&P bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever maakt geen gebruik van soortgelijke diensten van anderen dan P&P behoudens in zoverre uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Hij brengt buiten P&P om geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       De woonboerderij is op 5 juni 2023 verkocht aan twee particuliere kopers voor  € 970.000,-. Per e-mail van 5 juni 2023 heeft MarQuis de digitale versie van de door partijen ondertekende koopovereenkomst verstuurd naar BRL Projects en de kopers. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 20 september 2023 is een notariële akte gepasseerd met als titel ‘Inbreng onderneming in [naam bedrijf] .’. De akte ziet op de inbreng van de activa, passiva en overige goederen, rechten en verplichtingen (zoals in de akte gedefinieerd) van [naam V.O.F.] in [naam bedrijf] . Op dezelfde datum is een tweede notariële akte, met als titel ‘Inbreng onderneming in [eiser 1] .’, gepasseerd voor de inbreng van de activa, passiva en overige goederen, rechten en verplichtingen (zoals in de akte gedefinieerd) van [naam bedrijf] in [eiser 1] . 
       
     
     
       2.12. 
       Op 4 oktober 2023 is [naam V.O.F.] uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. 
       
     
     
       2.13. 
       In januari 2024 heeft BRL Projects een bedrag van € 4.000,- aan [eiser 1] betaald. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] c.s. eist samengevat: 
       
       
         
           BRL Projects te veroordelen in de betaling van het bedrag van € 16.093,74 (hierna: de hoofdsom) en de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 4 november 2023 aan primair [eiser 1] , subsidiair [eiser 2] en [eiser 3] ; 
         
         
           BRL Projects te veroordelen in de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 935,94 aan primair [eiser 1] , subsidiair [eiser 2] en [eiser 3] ; 
         
         
           BRL Projects te veroordelen in de proceskosten en de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis of vanaf veertien dagen na die datum; 
         
         
           BRL Projects te veroordelen in de (forfaitaire) nakosten en de redelijke executiekosten; 
         
         
           het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] c.s. baseert de eis op primair nakoming van artikelen 9 en 13 van de overeenkomst. Volgens [eiser 1] c.s. moet BRL Projects 1,6 % van de koopprijs (hierna: de courtage) betalen omdat [naam V.O.F.] de kopers heeft aangebracht. De kopers behoren sinds 2018 tot het netwerk van [naam V.O.F.] en zijn door [naam V.O.F.] geïnformeerd over de te koop aanbieding van de woonboerderij. Omdat de courtage niet op tijd is betaald wordt deze verhoogd met 7 % (hierna: de boete). De hoofdsom bestaat uit de courtage, boete en daarover verschuldigde BTW verminderd met het bedrag van € 4.000,- dat BRL Projects al heeft betaald. Subsidiair vordert [eiser 1] c.s. de hoofdsom op grond van artikel 6:74 BW. Volgens [eiser 1] c.s. heeft BRL Projects in strijd gehandeld met artikel 7 van de overeenkomst door achter de rug van [naam V.O.F.] om met MarQuis een aanzienlijk lagere vraagprijs voor de woonboerderij af te spreken. Als de verkoop heeft plaatsgevonden zonder tussenkomst van MarQuis, heeft BRL Projects in strijd gehandeld met artikel 4 van de overeenkomst.   
       
     
     
       3.3. 
       BRL Projects is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. BRL Projects betwist dat [naam V.O.F.] de kopers heeft aangebracht. Daarnaast betwist BRL Projects dat [eiser 1] c.s. met de akten van inbreng van 20 september 2023 of op een andere wijze een vordering op BRL Projects tot schadevergoeding heeft verkregen. Ook betwist BRL Projects een tekortkoming in de nakoming van artikelen 4 en 7 van de overeenkomst, de hoogte van de door [eiser 1] c.s. gestelde schade en het causaal verband tussen een tekortkoming en die schade. Tot slot voert BRL Projects als verweer dat zij een eventueel aan [eiser 1] c.s. te betalen bedrag kan verrekenen met (i) het bedrag dat zij op grond van artikel 9 heeft betaald voor de dienstverlening van [naam V.O.F.] (€ 4.000,- en 21 % BTW daarover) en (ii) € 97,-. Dat laatste bedrag is volgens BRL Projects te veel betaald aan [naam V.O.F.] voor de plaatsing van een verkoopadvertentie op Funda. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Vorderingsgerechtigheid [eiser 1] op grond van een stille cessie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eiser 1] c.s. stelt zich primair op het standpunt dat in ieder geval [eiser 1] een beroep kan doen tegenover BRL Projects op de bepalingen van de overeenkomst. Daarvoor stelt [eiser 1] c.s. dat met de notariële akten van inbreng van 20 september 2023 (zie onder 2.11.) alle vorderingen van [naam V.O.F.] zijn overgedragen aan [eiser 1] . Volgens BRL Projects zien deze akten niet op de overdracht van een vordering tot schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW omdat deze vordering nog niet bestond op het moment van de overdracht. BRL Projects kan hierin niet worden gevolgd. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
       
     
     
       4.2. 
       Voor de overdracht van vordering op naam is onder andere een levering van de vordering vereist. Volgens lid 3 van artikel 3:94 BW kan de levering plaatsvinden door middel van een daartoe bestemde authentieke akte zonder mededeling aan de schuldenaar. De vordering moet dan wel op het moment van de levering bestaan of in de toekomst rechtstreeks worden verkregen uit een rechtsverhouding die op dat moment bestaat. Het moment van het verlijden van de authentieke akte geldt als het moment van levering van de vordering. Op dat moment wordt – als ook aan de overige vereisten voor overdracht is voldaan – de vordering overgedragen . Voor een rechtsgeldige levering is vereist dat de akte die gegevens bevat waarmee, eventueel achteraf, kan worden vastgesteld welke vordering wordt geleverd. Daarbij moeten de bepalingen van de akte worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf (waarop hierna onder 4.8. verder wordt ingegaan).  
       
     
     
       4.3. 
       De notariële akten van 20 september 2023 bevatten de volgende bepaling: 
       
       
         
           “Artikel 1. Inbreng 
         
         
           (…) 
         
         
           3. Overige goederen, rechten en verplichtingen 
         
         
           Naast de Activa en de Passiva zijn onder de Inbreng de Overige goederen en rechten en verplichtingen begrepen die de Inbrenger hierbij ten titel van inbreng overdraagt aan de Vennootschap, die de Overige goederen en rechten en verplichtingen hierbij ten titel van inbreng van de Inbrenger aanvaardt.” 
         
       
       
     
     
       4.4.	‘ 
       Overige goederen en rechten en verplichtingen’ zijn in de akten omschreven als: 
       
       
         
           “alle overeenkomsten, de handelsnaam, de domeinnaam, alle intellectuele eigendomsrechten, alle software, alle licenties, alle vergunningen, alle bankrekeningen, alle knowhow, de goodwill, alle administratie die tot de Onderneming behoren en alle overige tot de Onderneming behorende goederen en rechten en verplichtingen die niet zijn begrepen onder de Activa en Passiva.” 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De notariële akten geven in hun onderlinge samenhang bezien blijk van de bedoeling het volledige bedrijf van [naam V.O.F.] en alle daaraan verbonden rechten en plichten onder te brengen in [eiser 1] . Daaronder vallen óók toekomstige vorderingen (voor zover rechtstreeks verkregen uit een bestaande rechtsverhouding). De hoofdvorderingen van [eiser 1] c.s. zijn, voor zover deze nog niet bestonden op 20 september 2023, vorderingen die rechtstreeks voortvloeien uit een op dat moment bestaande rechtsverhouding. Dat geldt ook voor de vordering tot schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van artikelen 4 en 7 van de overeenkomst. De vordering wordt namelijk inhoudelijk gevormd door die contractsbepalingen. Het ontstaan van deze vordering staat daarom tot een voldoende oorzakelijk verband met de overeenkomst.  
       
     
     
       4.6. 
       Kortom, alle vorderingen van [naam V.O.F.] uit hoofde van de overeenkomst zijn op 20 september 2023 geleverd aan eerst [naam bedrijf] en vervolgens [eiser 1] . De levering kan worden tegengeworpen aan BRL Projects omdat deze aan haar is medegedeeld in de dagvaarding (artikel 3:94 lid 3 BW, tweede volzin). In deze zaak staat verder niet ter discussie dat ook aan de overige vereisten voor overdracht is voldaan op 20 september 2023. 
       
     
     
       4.7. 
       De vorderingen van [eiser 1] zullen daarom hierna inhoudelijk worden beoordeeld. De vorderingen van [eiser 2] en [eiser 3] zullen worden afgewezen. [eiser 2] en [eiser 3] hebben namelijk gesteld dat zij hun vorderingen niet handhaven als in deze procedure vast komt te staan dat de vorderingen van [naam V.O.F.] zijn overgedragen aan [eiser 1] . 
       
       
         
           De betekenis van ‘koper aanbrengen’ in de zin van artikel 9 van de overeenkomst 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Tussen partijen staat niet ter discussie dat [naam V.O.F.] werkzaamheden heeft verricht voor de uitvoering van haar opdracht. Partijen verschillen wel van mening over de vraag of deze werkzaamheden betekenen dat de kopers van de woonboerderij door [naam V.O.F.] zijn aangebracht. Voor die vraag is de uitleg van artikel 9 van de overeenkomst beslissend. Daarbij komt het aan op de betekenis die [naam V.O.F.] en BRL Projects in redelijkheid mochten geven aan die bepaling en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Om dat te bepalen moet naast de taalkundige betekenis van de woorden van de overeenkomst ook gekeken worden naar alle overige relevante omstandigheden voor, tijdens en na het sluiten van de overeenkomst. 
       
     
     
       4.9. 
       De overeenkomst is een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. Tijdens het overeenkomen van de bemiddelingsopdracht wist [naam V.O.F.] dat BRL Projects ook gebruik maakte van de diensten van MarQuis. De overeenkomst vermeldt dat ook uitdrukkelijk in artikel 3 (zie onder 2.7.). [naam V.O.F.] heeft daarom als professionele partij in de vastgoedbranche kunnen weten dat zij aan het concurreren was met een andere makelaar voor het krijgen van een courtage voor hetzelfde verkoopobject. 
       
     
     
       4.10. 
       De overeenkomst bevat ook een duidelijke regeling in verband met die concurrentiestrijd. Daarbij is grotendeels aangesloten bij artikel 7:426 lid 1 BW. In dat wetsartikel staat dat een tussenpersoon recht heeft op loon als  door zijn bemiddeling  een overeenkomst tot stand komt tussen zijn opdrachtgever en een derde. Naast artikel 9 van de overeenkomst maken ook andere bepalingen van de overeenkomst duidelijk dat de courtage bedoeld is als een beloning voor een succesvolle bemiddeling. Zo staat in artikel 8 dat de courtage (ook) verschuldigd is als na intrekking van de opdracht een koop tot stand komt die het  gevolg is van de bemiddeling  (door [naam V.O.F.] ) die is verricht tijdens de termijn van de opdracht. De woorden ‘het gevolg van’ en ‘door’ impliceren dat een causaal verband moet bestaan tussen de werkzaamheden van [naam V.O.F.] en het gewenste resultaat van deze werkzaamheden. Een verkoop moet dus (in belangrijke mate) het resultaat zijn van bemiddeling door [naam V.O.F.] . 
       
     
     
       4.11. 
       Partijen mogen in een contract afwijken van artikel 7:426 lid 1 BW. Dat is in de overeenkomst ook gedaan op bepaalde punten, bijvoorbeeld door daarin op te nemen dat [naam V.O.F.] recht heeft op een vergoeding van € 4.000,- als MarQuis de koper aanbrengt (hierna: de alternatieve vergoeding). De overeenkomst is ook duidelijk over de vraag wanneer BRL Projects de courtage niet hoeft te betalen. Aan het slot van artikel 5 staat namelijk uitdrukkelijk dat geen courtage is verschuldigd als een koop tot stand komt door ‘ handelen vanuit MarQuis ’: 
       
       
         
           “5. De opdrachtgever is aan P&P courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dat geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg via van door P&P verleende diensten. Zonder aantoonbaar verband is de courtage echter ook verschuldigd indien de overeenkomst tot stand komt binnen twee maanden na het einde van de opdracht. Bovenstaande geldt niet indien de overeenkomst tot stand komt door handelen vanuit MM&T. Opdrachtgever is in dat geval het onder punt 9 beschreven bedrag verschuldigd i.p.v. de gestelde courtage.” 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Artikel 9 van de overeenkomst moet worden uitgelegd in het licht van de hiervoor omschreven aard en bewoordingen van de overeenkomst en de wetenschap van [naam V.O.F.] over de betrokkenheid van MarQuis. Dat betekent dat geen sprake kan zijn van een aanbrengen van een koper door [naam V.O.F.] als de verkoop van de woonboerderij (in belangrijke mate) het gevolg is geweest van het handelen van MarQuis in plaats van de bemiddeling door [naam V.O.F.] . 
       
       
         
           
            [naam V.O.F.] heeft de kopers niet aangebracht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       In het licht van deze uitleg is de conclusie dat de kopers van de woonboerderij niet zijn aangebracht door [naam V.O.F.] . 
       
     
     
       4.14. 
       In deze zaak staat vast dat [naam V.O.F.] niet betrokken is geweest bij de verkooponderhandelingen voor de woonboerderij en de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook heeft [naam V.O.F.] de kopers niet geïntroduceerd bij BRL Projects. [naam V.O.F.] heeft bovendien niet zelf rechtstreeks gecommuniceerd met de kopers over de woonboerderij. [eiser 1] heeft weliswaar gesteld dat [naam V.O.F.] sinds 2018 contact heeft met de kopers over verschillende paardenobjecten in haar portefeuille, maar dat contact zag niet op de woonboerderij. [naam V.O.F.] heeft hooguit de kopers indirect geïnformeerd over de mogelijkheid tot koop van de woonboerderij. Eén van de kopers heeft namelijk op 9 april 2023 een brochure over de woonboerderij opgevraagd via de Funda-bedrijfspagina van [naam V.O.F.] . De andere koper was lid van de Facebook-pagina van [naam V.O.F.] , waardoor zij kennis  heeft kunnen nemen  van een advertentie die was geplaatst op die pagina. Deze omstandigheden betekenen niet dat [naam V.O.F.] de kopers heeft aangebracht.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiser 1] heeft, mede gelet op wat BRL Projects heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwd dat de koopovereenkomst (in belangrijke mate) tot stand is gekomen door het handelen van [naam V.O.F.] in plaats van door het handelen van MarQuis. BRL Projects heeft aangevoerd dat de kopers de woonboerderij (ook) hebben gezien op de website van MarQuis en naar aanleiding daarvan contact hebben genomen met MarQuis. Vervolgens hebben de kopers met tussenkomst van MarQuis de woonboerderij bezichtigd. Tot slot heeft MarQuis volgens BRL Projects de verkooponderhandelingen namens BRL Projects gevoerd en de koopovereenkomst tot stand gebracht. Tegenover deze stellingen van BRL Projects over de gang van zaken tijdens het verkoopproces heeft [eiser 1] geen andere feiten en omstandigheden dan die genoemd onder 4.14. naar voren gebracht. In deze procedure kan daarom niet aangenomen worden dat de opschortende voorwaarde voor betaling van de courtage is vervuld. 
       
       
         
           Ook geen tekortkoming in de nakoming van artikelen 4 en 7 van de overeenkomst 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       BRL Projects kan ook niet op grond van artikel 6:74 BW worden veroordeeld tot betaling van de hoofdsom omdat [eiser 1] haar stellingen in dat verband onvoldoende heeft onderbouwd. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. 
       
     
     
       4.17. 
       
        [eiser 1] stelt dat BRL Projects in strijd heeft gehandeld met artikel 7 en/of artikel 4 van de overeenkomst. Volgens artikel 4 mag BRL Projects niet zelf de koop tot stand brengen en de verkooponderhandelingen voeren. In deze zaak is niet gebleken dat BRL Projects dat heeft gedaan. [eiser 1] heeft gesteld dat BRL Projects op 7 juni 2023 aan [naam V.O.F.] heeft medegedeeld zelf een koper te hebben gevonden. Op grond van (alleen) die stelling kan in deze procedure geen tekortkoming in de nakoming van artikel 4 van de overeenkomst worden aangenomen. BRL Projects heeft de tekortkoming betwist door uitvoerig de gang van zaken tijdens het verkoopproces en de intensieve betrokkenheid van MarQuis bij dat proces te omschrijven (zie onder 4.15.). Tegenover die gemotiveerde betwisting heeft [eiser 1] niets ingebracht. Bovendien toont de e-mail van MarQuis van 5 juni 2023 (zie onder 2.10.) aan dat MarQuis betrokken is geweest bij de totstandkoming van de koop. 
       
     
     
       4.18. 
       Daarnaast kan ook niet worden aangenomen dat BRL Projects in strijd heeft gehandeld met artikel 7 van de overeenkomst. [eiser 1] heeft daarvoor gesteld dat BRL Projects met MarQuis had afgesproken om de vraagprijs voor de woonboerderij te verlagen naar € 970.000,- terwijl [naam V.O.F.] uitging van een vraagprijs van € 1.170.000,-. In het midden kan worden gelaten of deze gestelde feiten voldoende zijn om te concluderen dat BRL Projects tekort is geschoten in de nakoming van artikel 7 van de overeenkomst. Het staat namelijk niet vast dat er sprake is geweest van een afspraak tussen BRL Projects en MarQuis met betrekking tot de verlaging van de vraagprijs. BRL Projects heeft aangevoerd dat MarQuis de woonboerderij voor dezelfde vraagprijs als [naam V.O.F.] op de markt heeft gezet. De finale koopprijs van € 970.000,- is het resultaat geweest van de onderhandelingen tussen MarQuis en de kopers en (dus) niet van een voorafgaande afspraak tussen BRL Projects en MarQuis. Tegen deze gemotiveerde betwisting van BRL Projects heeft [eiser 1] alleen aangevoerd dat [naam V.O.F.] geen weet had van de onderhandelingsmarge die MarQuis hanteerde tijdens de verkooponderhandelingen. Het valt echter niet in te zien waarom BRL Projects verplicht was om een mededeling te doen aan [naam V.O.F.] over de inhoud van de lopende onderhandelingen tussen MarQuis en potentiële kopers. 
       
       
         
           Geen verschuldigdheid van de boete over € 4.000,- 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Tot slot verschillen partijen van mening over de vraag of BRL Projects op grond van artikel 13 van de overeenkomst gehouden is een boete ter hoogte van € 280,- te betalen (7 % van € 4.000,-). De alternatieve vergoeding is namelijk betaald na het moment waarop volgens het Kadaster het eigendom van de woonboerderij is overgedragen (3 november 2023). Volgens BRL Projects is het niet de bedoeling geweest om de boete ook van toepassing te verklaren op de alternatieve vergoeding. BRL Projects heeft daarvoor gesteld dat [naam V.O.F.] de afspraken tussen partijen op schrift heeft gezet aan de hand van haar standaard modelcontract. Op sommige plekken in het model zijn bepaalde zinnen toegevoegd. Aan artikel 9 zou [naam V.O.F.] in het modelcontract de laatste zin hebben toegevoegd (“ Indien de koper door MM&T wordt aangebracht is opdrachtgever € 4.000,- (excl. BTW) verschuldigd ”). De verwijzing in artikel 13 sluit daardoor volgens BRL Projects niet meer goed aan op artikel 9. [eiser 1] heeft niet weersproken dat [naam V.O.F.] de overeenkomst heeft geredigeerd. Zij stelt echter dat het wel de bedoeling van partijen is geweest om de boete ook te laten gelden voor de betaling van de alternatieve vergoeding omdat partijen anders de toepasselijkheid van de boete uitdrukkelijk zouden hebben uitgesloten. 
       
     
     
       4.20. 
       Geoordeeld wordt dat artikel 13 van de overeenkomst onvoldoende duidelijk is op dit punt. Aan de ene kant verwijst artikel 13 naar artikel 9 van de overeenkomst, waarin naast de courtage ook de alternatieve vergoeding wordt benoemd. Aan de andere kant spreekt artikel 13 alleen van een verplichting tot tijdige betaling van de ‘courtage’. Gelet op de overige bepalingen van de overeenkomst lijkt met ‘courtage’ alleen te worden gedoeld op de beloning voor een succesvolle bemiddeling door [naam V.O.F.] en niet op een vast bedrag waar [naam V.O.F.] onafhankelijk van het resultaat van haar werk recht op heeft. Zo maakt artikel 5 van de overeenkomst (zie hiervoor onder 4.11.) een onderscheid in de ‘courtage’ en ‘het onder punt 9 beschreven bedrag’ (de alternatieve vergoeding). In de bewoordingen van de overeenkomst is daarom meer steun te vinden voor het standpunt van BRL Projects dan voor het standpunt van [eiser 1] . Bovendien lag het op de weg van [naam V.O.F.] om, bij het toevoegen van zinnen in haar modelcontract, er goed op toe te zien dat haar rechten op een alternatieve vergoeding en een boete bij te late betaling daarvan voldoende worden gewaarborgd in de overeenkomst. De gevolgen van een onduidelijkheid in de tekst van de overeenkomst over zulke rechten komen daarom – met name in het licht van de overige bepalingen van de overeenkomst – voor rekening en risico van [eiser 1] . Daarbij wordt ook rekening gehouden met het feit dat buiten de schriftelijke tekst van de overeenkomst geen omstandigheden zijn gesteld die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden. Artikel 13 moet dan ook zo worden uitgelegd dat partijen de boete niet zijn overeengekomen voor betaling van de alternatieve vergoeding. 
       
       
         
           
            [eiser 1] c.s. moet de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s. omdat hij ongelijk krijgt in deze procedure (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten van BRL Projects op € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,- tarief) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 947,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van BRL Projects, begroot op € 947,-; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S. Said en in het openbaar uitgesproken. 
         60669 
       
       
     
   
   
     Hoge Raad 23 maart ECLI:NL:HR:2018:428.