ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:759

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:759 Gerechtshof Amsterdam , 01-03-2016 / 200.168.921/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-03-01

Zaaknummer: 200.168.921/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:759

---

Huurovereenkomst. Structureel exploitatietekort. Dringend eigen gebruik. Belangenafweging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.168.921/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 3176428 CV EXPL 14-17594 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellante sub 1] , 
     
       
         2. [appellant sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. W.H.J. Luijer te ’s-Graveland, gemeente Wijdemeren. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 april 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 20 januari 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met als productie 11 meerdere producties; 
     - memorie van antwoord, met productie; 
     - akte, zijdens [appellanten] 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 4 februari 2016 doen bepleiten, door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen (met dien verstande dat de veroordeling tot betaling van achterstallige huur in stand blijft) en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde over te gaan, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als erkend dan wel niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan. De feiten komen neer op het volgende. 
     
     1. Sinds 1999 zijn [appellanten] eigenaar van de drie bovenwoningen (bestaande uit vier gelijke woonlagen) aan de [adres] .2.	Het pand dateert uit omstreeks 1890. 
     3. [appellanten] bewonen met hun twee kinderen de bovenste twee etages. 
     4. De op de eerste twee etages gelegen woningen zijn verhuurd, waarvan de eerste etage (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] en de tweede short term. 
     5. [geïntimeerde] , thans 85 jaar oud, huurt de woning sinds ongeveer 1965 tegen laatstelijk € 152,05 per maand. De woning beslaat circa 59m2 en bestaat uit een kamer en suite, zijkamer, douche met toilet, hal, keuken en een balkon. 
     6. De WOZ waarde van de woning bedraagt € 258.000,00 met als peildatum  
     1 januari 2013. De woning levert volgens het woningwaarderingsstelsel in huidige staat 111 punten op, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van € 536,01. 
     7. Partijen maken gebruik van hetzelfde trappenhuis. 
     8. Op verzoek van [appellanten] heeft De Beheer Compagnie na een inspectie op 1 november 2013 een renovatieplan voor de woning gemaakt.  
     9. Bij brief van 7 juni 2012 en bij brief van 14 maart 2014 hebben [appellanten] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 januari 2013 respectievelijk tegen 1 oktober 2014 omdat: 
     
       * de door [geïntimeerde] betaalde huurprijs disproportioneel laag is, zodat het voor hen onmogelijk is om het pand te onderhouden; 
       * [geïntimeerde] gelet op haar woonduur gemakkelijk in aanmerking komt voor een andere woning op de begane grond; 
       * de verhoudingen slecht zijn. 
     
     10. [appellanten] hebben [geïntimeerde] laatstelijk aangeboden een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten te verstrekken ter grootte van € 5.799,00. 
     11. [geïntimeerde] heeft op de brief van 14 maart 2014 niet gereageerd. 
     
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       De kantonrechter heeft de in hoger beroep aan de orde zijnde vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op. 
       
     
     
       3.2 
       Partijen zijn het eens met het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de op de woning rustende kosten. Bij behandeling van de hierop betrekking hebbende  grieven I tot en met III en deels IV  hebben [appellanten] daarom geen belang.. 
       
     
     
       3.3 
       Met  grief IV  betogen [appellanten] voor het overige dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Zij richten zich tegen de uitkomst van de belangenafweging door de kantonrechter die in het voordeel van [geïntimeerde] is uitgevallen. 
       
     
     
       3.4 
       Dat [appellanten] de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen is door [geïntimeerde] onvoldoende betwist. Ook het hof gaat daar van uit. Resteert de vraag of van [appellanten] , de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarbij is het volgende van belang, deels in lijn met hetgeen de kantonrechter heeft overwogen. [appellanten] hebben de woning in 1999 gekocht. Zij wisten toen dat de huur laag was en konden voorzien dat dit tot een exploitatietekort zou leiden, waar niet aan afdoet dat dit tekort gelet op latere regelgeving hoger uitvalt dan begroot. Zoals [geïntimeerde] bij pleidooi heeft aangevoerd, is het evenwel aannemelijk dat de woning sinds de aankoop in 1999 in waarde is vermeerderd en dat het vermogen van [appellanten] daardoor  is toegenomen. Dit zou de financiële pijn verzachten. Daarnaast geldt dat [appellanten] de woning willen gebruiken om ingrijpend te renoveren en voor een aanmerkelijk hogere huurprijs opnieuw te verhuren, maar niet nodig hebben om zelf in te gaan wonen. De investering van ongeveer € 13.000,- die zij op korte termijn moeten doen om noodzakelijk onderhoud te verrichten is relatief te overzien, temeer nu deze niet beperkt is tot (alleen) de woning.  Daartegenover wegen de belangen van [geïntimeerde] zwaar. Zij is een vrouw van 85-jarige leeftijd die praktisch haar hele volwassen leven in de woning heeft gewoond, daar haar gezinsleven heeft gehad en haar herinneringen heeft liggen. Zij is aldus zeer verknocht aan de woning en wenst daar - indien de gezondheid het toelaat - de laatste jaren van haar leven door te brengen. Daarbij heeft zij verklaard bereid te zijn om de door haar te betalen huurprijs meer in overeenstemming te brengen met hetgeen voor soortgelijke woningen heden ten dage gebruikelijk is. Het hof gaat er van uit dat dit aanbod er toe zal leiden dat [geïntimeerde] een (substantieel) hogere huur zal gaan betalen. Het hof verwerpt de stelling van [appellanten] dat de belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen omdat [geïntimeerde] zich al jarenlang niet als een goed huurder gedraagt, de verhouding tussen partijen verstoord is en de kantonrechter heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] een huurachterstand van bijna acht maanden heeft laten ontstaan. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat deze aan [geïntimeerde] gemaakte verwijten te lang geleden dan wel onvoldoende onderbouwd en/of ernstig zijn. Alles afwegend valt daarom ook voor het hof de belangenafweging uit in het voordeel van [geïntimeerde] . Wat [appellanten] verder in dit verband nog naar voren hebben gebracht doet daar niet aan af. De grief faalt. 
       
     
     
       3.5 
       
         Grief V en grief VI  houden respectievelijk in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat beweerdelijk wangedrag van [geïntimeerde] en de destijds ontstane achterstand in de huurbetalingen ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden. Het hof komt op deze punten niet tot andere inzichten dan de kantonrechter en neemt diens overwegingen en beslissingen ter zake over. Deze grieven falen.   
       
     
     
       3.6 
       De slotsom is dat de grieven bij behandeling waarvan [appellanten] belang hadden, falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel, zodat ook  grief VII  faalt. Het bewijsaanbod is in het licht van voorgaande overwegingen onvoldoende relevant en zal daarom worden gepasseerd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.