ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2018:2310

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2018:2310 Gerechtshof Den Haag , 15-08-2018 / BK-17/00763

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2018-08-15

Zaaknummer: BK-17/00763

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:2310

---

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd als gemengd agrarisch bedrijf, bestaande uit een woning, melkveebedrijf en een varkenshouderij. De varkenshouderij is sinds geruime tijd niet meer als zodanig in gebruik. Het Hof sluit zich aan bij het gemeenschappelijke standpunt van partijen dat de taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2015 als uitgangspunt goed bruikbaar zijn ter bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden voor het gescheiden in de waardering betrekken van een dakkapel, naast het in de waardering betrekken van de daardoor vergrote inhoud van de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de slechte marksituatie in de melkveehouderijsector. De heffingsambtenaar kan niet volstaan met de stelling dat de taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 niet voorziet in een correctiemogelijkheid.  
         Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof berekent, rekening houdend met hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de onroerende zaak op € 419.000.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-17/00763 
   
   
     uitspraak van 15 augustus 2018 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z] , belanghebbende 
     (gemachtigde: A. van den Dool), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de heffingsambtenaar 
     (vertegenwoordigers: A.J. Schneijderberg en L.A. Breedveld), 
     
     
       op het hoger beroep van de heffingsambtenaar en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 juli 2017, nummer SGR 17/470 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 446.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze ziet op [Y] , de beschikking gewijzigd aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 430.000, de aanslag verminderd tot een berekend naar een waarde van € 430.000, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot € 1.113 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       2.2. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 juli 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd als gemengd agrarisch bedrijf, bestaande uit een woning, een melkveebedrijf en een varkenshouderij. De varkenshouderij is al geruime tijd niet meer als zodanig in gebruik.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur (de WOZ-taxateur) en gedagtekend 10 februari 2017. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de waardeopbouw van de onroerende zaak weergeeft. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op het taxatierapport een nieuwe, iets uitgebreidere matrix overgelegd, alsmede een aantal bijlagen afkomstig uit Bijlage 3 van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (deel 20B). De laatstgenoemde matrix bevat de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                 
                   Deel 
                 
               
               
                 
                 
                   Archetype 
                 
               
               
                 
                 
                   A 
                 
               
               
                 
                 
                   Opp 
                 
               
               
                 
                 
                   Inhoud 
                 
               
               
                 
                 
                   Eenheid 
                 
               
               
                 
                 
                   Waarde 
                 
               
               
                 
                 
                   Bouwjr 
                 
               
               
                 
                 
                   Renojr 
                 
               
               
                 
                 
                   Kwl 
                 
               
               
                 
                 
                   Ond 
                 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 A1001120 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 546 
               
               
                 256 
               
               
                 139.776 
               
               
                 1920 
               
               
                 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Plaat- / sleufsilo 
               
               
                 A1002420 
               
               
                 1 
               
               
                 245 
               
               
                 
               
               
                 26.02 
               
               
                 6.375 
               
               
                 1989 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Ligboxenstal laag 
                 (incl. melkkamer) laag type 
               
               
                 A430403S 
               
               
                 1 
               
               
                 536 
               
               
                 
               
               
                 77.54 
               
               
                 41.561 
               
               
                 1976 
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Plaat- / sleufsilo 
               
               
                 A1002410 
               
               
                 1 
               
               
                 483 
               
               
                 
               
               
                 26.02 
               
               
                 12.568 
               
               
                 1976 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Werktuigenberging/wagenloods (open) 
               
               
                 A420455M 
               
               
                 1 
               
               
                 200 
               
               
                 
               
               
                 63.67 
               
               
                 12.734 
               
               
                 1990 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Melkstal 
               
               
                 A430406S 
               
               
                 1 
               
               
                 41 
               
               
                 
               
               
                 511 
               
               
                 20.951 
               
               
                 2006 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Garage vrijstaand 
               
               
                 A1001540 
               
               
                 1 
               
               
                 39 
               
               
                 
               
               
                 245 
               
               
                 9.555 
               
               
                 1950 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Schuur (agrarisch) 
               
               
                 A420443H 
               
               
                 1 
               
               
                 90 
               
               
                 
               
               
                 29.64 
               
               
                 2.668 
               
               
                 1920 
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal (fok) * 
               
               
                 A460415S 
               
               
                 1 
               
               
                 172 
               
               
                 
               
               
                 32.72 
               
               
                 5.628 
               
               
                 1975 
               
               
                 2003 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Grond bij woning agrarisch 
               
               
                 A2428060 
               
               
                 1 
               
               
                 750 
               
               
                 
               
               
                 81.07 
               
               
                 60.803 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Grond bij niet-woning 
               
               
                 A242806A 
               
               
                 1 
               
               
                 7530 
               
               
                 
               
               
                 13.69 
               
               
                 103.086 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Mestvaalt 
               
               
                 A420448B 
               
               
                 1 
               
               
                 74 
               
               
                 
               
               
                 18.81 
               
               
                 1.392 
               
               
                 1990 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming  
               
               
                 A100872B 
               
               
                 1 
               
               
                 1060 
               
               
                 
               
               
                 -8.77 
               
               
                 -9.296 
               
               
                 1979 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Mestbassin 
               
               
                 A4204490 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 500 
               
               
                 10.76 
               
               
                 5.380 
               
               
                 2010 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Varkensstal (fok) * 
               
               
                 A460415S 
               
               
                 1 
               
               
                 208 
               
               
                 
               
               
                 27.81 
               
               
                 5.784 
               
               
                 1968 
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal (fok) ** 
               
               
                 A460414S 
               
               
                 1 
               
               
                 304 
               
               
                 
               
               
                 37.92 
               
               
                 11.528 
               
               
                 1987 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Mestkelder betonnen 
                 wanden 
               
               
                 A420446B 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 600 
               
               
                 31.65 
               
               
                 18.990 
               
               
                 1990 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Dakkapel middel 
               
               
                 A0000300 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 3.250 
               
               
                 1975 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Hooi-/stroschuur 
                 (kapberg) 
               
               
                 A420459M 
               
               
                 1 
               
               
                 50 
               
               
                 
               
               
                 15.46 
               
               
                 773 
               
               
                 1910 
               
               
                 2004 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Verharding bestrating 
               
               
                 A1002410 
               
               
                 1 
               
               
                 750 
               
               
                 
               
               
                 13.44 
               
               
                 10.080 
               
               
                 1976 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Mestkelder stenen wanden 
               
               
                 A420446S 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 450 
               
               
                 14.41 
               
               
                 6.485 
               
               
                 1976 
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Aanbindstal (Fries/Hollands) *** 
               
               
                 A420441S 
               
               
                 1 
               
               
                 146 
               
               
                 
               
               
                 80.15 
               
               
                 11.702 
               
               
                 1920 
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Mestkelder betonnen wanden 
               
               
                 A420446B 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
               
                 100 
               
               
                 32.34 
               
               
                 3.234 
               
               
                 1987 
               
               
                 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   € 485.000 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
         * In gebruik als jongveestal (kalfjes) 
         ** Niet in gebruik 
         *** Privé in gebruik 
       
       
     
     
       3.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatiekaart ingebracht, opgemaakt door [B] , taxateur, en gedagtekend 2 oktober 2017. De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is in de taxatiekaart bepaald op € 374.000. De taxatiekaart bevat de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                 
                   Code 
                 
               
               
                 
                 
                   Omschrijving 
                 
               
               
                 
                 
                   Kwaliteit 
                 
               
               
                 
                 
                   Bouwjaar 
                 
               
               
                 
                 
                   Grootte 
                 
               
               
                 
                 
                   €/eenheid 
                 
               
               
                 
                 
                   Waarde 
                 
               
               
                 
                 
                   Woondeel 
                 
               
             
             
               
                 112a 
               
               
                 Woning verbonden aan bedrijfsgebouw 
               
               
                 
                 3 
               
               
                 
                 1920 
               
               
                 
                 546 m3 
               
               
                 
                 223 
               
               
                 
                 121.736 
               
               
                 
                 Ja 
               
             
             
               
                 2420 
               
               
                 Plaat-/sleufsilo 
               
               
                 3 
               
               
                 1989 
               
               
                 245 m2 
               
               
                 26 
               
               
                 6.375 
               
               
                 
               
             
             
               
                 403s 
               
               
                 Ligboxenstal laag type stenen wanden 
               
               
                 
                 2 
               
               
                 
                 1976 
               
               
                 
                 536 m2 
               
               
                 
                 68 
               
               
                 
                 36.278 
               
               
                 
               
             
             
               
                 241a 
               
               
                 Erfverharding 
               
               
                 2 
               
               
                 1976 
               
               
                 483 m2 
               
               
                 12 
               
               
                 5.727 
               
               
                 
               
             
             
               
                 455m 
               
               
                 Werktuigenberging/wagenloods (open) met 
               
               
                 
                 3 
               
               
                 
                 1990 
               
               
                 
                 200 m2 
               
               
                 
                 64 
               
               
                 
                 12.713 
               
               
                 
               
             
             
               
                 406s 
               
               
                 Melkstal stenen wanden 
               
               
                 3 
               
               
                 2006 
               
               
                 41 m2 
               
               
                 511 
               
               
                 20.959 
               
               
                 
               
             
             
               
                 154a 
               
               
                 Garage vrijstaand 
               
               
                 2 
               
               
                 1950 
               
               
                 39 m2 
               
               
                 184 
               
               
                 7.158 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 443h 
               
               
                 Schuur houten wanden 
               
               
                 2 
               
               
                 1920 
               
               
                 90 m2 
               
               
                 25 
               
               
                 2.286 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 415s 
               
               
                 varkensstal (vlees) stenen wanden 
               
               
                 1 
               
               
                 1975 
               
               
                 172 m2 
               
               
                 16 
               
               
                 2.814 
               
               
                 
               
             
             
               
                 448b 
               
               
                 Mestvaalt betonnen wanden 
               
               
                 3 
               
               
                 1990 
               
               
                 74 m2 
               
               
                 19 
               
               
                 1.374 
               
               
                 
               
             
             
               
                 872a 
               
               
                 Asbest opruiming (dakbedekking) 
               
               
                 3 
               
               
                 1979 
               
               
                 1.060 m2 
               
               
                 -12 
               
               
                 -12.338 
               
               
                 
               
             
             
               
                 449a 
               
               
                 Mestbassin (niet verfijnen) 
               
               
                 3 
               
               
                 2010 
               
               
                 500 m3 
               
               
                 11 
               
               
                 5.380 
               
               
                 
               
             
             
               
                 415s 
               
               
                 Varkensstal (vlees) stenen wanden 
               
               
                 1 
               
               
                 1968 
               
               
                 208 m2 
               
               
                 16 
               
               
                 3.403 
               
               
                 
               
             
             
               
                 414s 
               
               
                 Varkensstal (fok) stenen wanden 
               
               
                 1 
               
               
                 1987 
               
               
                 304 m2 
               
               
                 19 
               
               
                 5.764 
               
               
                 
               
             
             
               
                 446b 
               
               
                 Mestkelder betonnen wanden 
               
               
                 3 
               
               
                 1990 
               
               
                 600 m3 
               
               
                 32 
               
               
                 18.989 
               
               
                 
               
             
             
               
                 459m 
                 
                 
               
               
                 Hooi-/ stroschuur metalen wanden 
               
               
                 2 
               
               
                 1910 
               
               
                 50 m2 
               
               
                 13 
               
               
                 660 
               
               
                 
               
             
             
               
                 241a 
               
               
                 Erfverharding 
               
               
                 2 
               
               
                 1976 
               
               
                 750 m2 
               
               
                 12 
               
               
                 8.893 
               
               
                 
               
             
             
               
                 446s 
               
               
                 Mestkelder stenen wanden 
               
               
                 2 
               
               
                 1976 
               
               
                 450 m3 
               
               
                 11 
               
               
                 4.865 
               
               
                 
               
             
             
               
                 441s 
               
               
                 Traditioneel bedrijfsgebouw vast aan woning 
               
               
                 2 
               
               
                 1920 
               
               
                 146 m2 
               
               
                 69 
               
               
                 10.105 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 446b 
               
               
                 Mestkelder betonnen wanden 
               
               
                 3 
               
               
                 1987 
               
               
                 100 m3 
               
               
                 32 
               
               
                 3.191 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Correctie i.v.m. marktsituatie 
               
               
                 -13% 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 -55.931 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 2030 
               
               
                 Grond bij woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 750 m2 
               
               
                 81 
               
               
                 60.800 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 2110 
               
               
                 Grond bij niet-woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 7.530 m2 
               
               
                 14 
               
               
                 103.104 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   374.000 
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen. 
     
     
       "(…) 
     
     
     
       
         Beoordeling van het geschil 
       
     
     
     5. De rechtbank stelt voorop dat [de heffingsambtenaar] aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft gebruik gemaakt van het TIOX-rekenmodel, dat op zijn beurt gevoed wordt door de taxatiewijzer. De taxatiewijzer is een op de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument en wordt door de rechtbank als uitgangspunt bruikbaar geacht ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Toch is [de heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. [De heffingsambtenaar] heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate er in de TIOX-berekening rekening is gehouden met de gegevens uit de taxatiewijzer. De rechtbank kan de stelling van [de heffingsambtenaar] dat buiten de gemeenten niemand van TIOX kennis zou kunnen of mogen nemen niet volgen. Voorts volgt uit de taxatiewijzer dat voor waardepeildatum 1 januari 2015 de TIOX-berekening voor een object als het onderhavige zonder extra correctie niet voldoet. In de taxatiewijzer voor waardepeildatum 1 januari 2015 is op pagina’s 169-170 ten aanzien van de sector varkenshouderij namelijk het volgende opgenomen: 
     
     
       ‘De wijze waarop de kengetallen vastgesteld moeten worden is een hele andere discussie. Een analyse van de grote verschillen tussen TIOX en de geschoonde koopsom leert dat deze gelegen is in de optelsom van alle gebouwen in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen) terwijl de markt heel anders lijkt te redeneren. Er is namelijk geen percentage gewijzigde correctie of correctie per gebouwsoort te bedenken die een goede lijn als resultaat heeft. 
       Dat komt waarschijnlijk doordat kopers niet langer kijken naar de gebouwen, de stenen, maar veel meer naar verdiencapaciteit. 
       (…) 
       Voor bedrijven die beschikken over minder dan 1.500 m2 varkensstallen is bovenstaande methodiek ongeschikt. Daar wordt de waarde juist weer merendeels bepaald door het bouwblok en de woning. Verkoopcijfers gespiegeld met TIOX laten zien dat de kengetallen voor dergelijke situaties een redelijke uitkomst geven, alhoewel nog steeds iets te hoog. Voorgesteld wordt hier eveneens een tijdelijke extra marktcorrectie toe te passen van 10% tot 15% over de TIOX uitkomst.’ 
     
     
     6. 	[ De heffingsambtenaar] is middels TIOX uitgekomen op een waarde van € 485.000, terwijl de beschikking [Y] is opgelegd naar een WOZ-waarde van € 446.000. [De heffingsambtenaar] beschikt derhalve over een marge van € 39.000. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank deze marge onvoldoende om, zonder nadere uitleg, aannemelijk te achten dat de beschikte waarde niet te hoog is. 
     
     7. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. [Belanghebbende] baseert zich mede op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 waarin op pagina 171 ten aanzien van de melkveesector het volgende is opgenomen: 
     
     
       ‘De gemiddelde afwijking is 13%. Wat opvalt is, dat de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf net boven de modelwaarde zit. De geschoonde koopsommen van de andere verkochte bedrijven zitten onder de modelwaarde. De conclusie is dan ook dat de kengetallen niet meer aansluiten op de markt en geen betrouwbare taxatie opleveren.’ 
     
     
     8. De door [belanghebbende] gestelde waardecorrectie van 14% is volgens hem het gewogen gemiddelde van een correctie van 13% voor de melkveesector en een hogere correctie voor de varkenshouderij. Naar het oordeel van de rechtbank is [belanghebbende] er daarmee niet in geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Nog los van de omstandigheid dat [belanghebbende] zich (deels) baseert op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 en niet inzichtelijk is in hoeverre aan dit document terugwerkende kracht moet worden toegekend en tot welke uitkomst dat leidt, vindt de rechtbank noch in de wet noch in de taxatiewijzer aanknopingspunten voor de door [belanghebbende] gehanteerde berekening en de brede toepassing die [belanghebbende] aan het berekende percentage geeft. 
     
     9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie op € 430.000. 
     
     10. Gelet op het voorgaande is de waarde van het object te hoog vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
     
     
       (…)" 
     
     
     
   
   
     Geschil, standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       5.1. 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend. 
       
     
     
       5.2. 
       Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 374.000.   
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       6.1. 
       De waarde van de onroerende zaak wordt volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       6.2. 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 446.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende matrix (zie 3.2). In dit taxatierapport is voor de bepaling van de waarde aansluiting gezocht bij de taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2015. Tussen partijen is niet in geschil dat vorenbedoelde taxatiewijzers als uitgangspunt goed bruikbaar zijn ter bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen.  
       
     
     
       6.3. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar aan de woning ten onrechte een bovengemiddelde kwaliteit heeft toegekend. Volgens belanghebbende verkeert de woning in een gemiddelde onderhoudstoestand. Het Hof volgt belanghebbende niet in diens standpunt. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarde onderscheid gemaakt in de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning. Het Hof acht aannemelijk dat de woning ten opzichte van vergelijkbare woningen een bovengemiddelde kwaliteit heeft. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning in een bovengemiddelde onderhoudstoestand verkeert, faalt dat standpunt evenzeer, reeds omdat blijkens de door de heffingsambtenaar in hoger beroep ingebrachte matrix de onderhoudstoestand door hem is gewaardeerd met het cijfer 3 ("voldoende, gemiddeld").  
       
     
     
       6.4. 
       Belanghebbende klaagt er voorts over dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de varkensstallen leegstaan en niet (meer) als zodanig (kunnen) worden gebruikt. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat twee van de drie varkensstallen door belanghebbende worden gebruikt voor het opfokken van jongvee. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gesteld dat het voor de waardebepaling van de onroerende zaak niet uitmaakt of de varkensstallen al dan niet worden beschouwd als jongveestallen, omdat beide soorten stallen dezelfde bestemming hebben, namelijk een agrarische bestemming. Belanghebbende heeft deze stellingen niet weersproken, zodat van de juistheid ervan moet worden uitgegaan. De klacht van belanghebbende faalt mitsdien.  
       
       
         6.5.1. 
         Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de dakkapel afzonderlijk in de waardering heeft betrokken omdat via de kubieke meterprijs van de woning de dakkapel al in de waardering is betrokken. Ten aanzien van dit standpunt overweegt het Hof als volgt.  
         
       
       
         6.5.2. 
         De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende niet weersproken. Gelet op de omstandigheid dat dakkapellen in de taxatiewijzer Agrarische gebouwen niet als een afzonderlijk objectonderdeel zijn opgenomen, moet derhalve ervan worden uitgegaan dat de waarde van de dakkapel in de kubieke meterprijs van de woning is begrepen. Door de dakkapel als een afzonderlijk onderdeel in de waardering te betrekken, is sprake van een dubbeltelling in de waardeberekening van de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden voor het afzonderlijk in de waardering betrekken van een dakkapel, naast het in de waardering betrekken van de daardoor vergrote inhoud van de woning. De stelling van belanghebbende treft derhalve doel.  
         
       
       
         6.6.1. 
         Belanghebbende heeft ten slotte gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijsector en bepleit in dit verband toepassing van een correctie van 13 percent. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op "Bijlage 4 - Onderbouwende marktgegevens" van de taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2016 (de Bijlage). In de Bijlage staat onder meer het volgende vermeld:  
         
         
           "(…) 
         
         
       
     
   
   
     Melkvee 
     
     
       Voor de marktanalyse zijn 19 transacties van melkveehouderijbedrijven gebruikt. Van elke transactie is bekeken welk deel van de koopsom relevant is voor de WOZ (…). Dat noemen we in de onderstaande tabel de geschoonde koopsom. De taxateurs hebben vervolgens de verkochte bedrijven in TIOX ingevoerd. In de marktanalyse worden de opgeschoonde koopsommen en de in TIOX gevonden modelwaarde met elkaar vergeleken (…). De verhandelde bedrijven lopen uiteen qua omvang, stalsysteem en kwaliteit van de gebouwen. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       De gemiddelde afwijking is 13%. Wat opvalt is, dat de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf net boven de modelwaarde zit. De geschoonde koopsommen van de andere verkochte bedrijven zitten onder de modelwaarde. De conclusie is dan ook dat de kengetallen niet meer aansluiten op de markt en geen betrouwbare taxatie opleveren. Deels kan de verklaring liggen in het feit dat het marktbeeld minder gunstig lijkt te zijn geworden. De sector heeft te kampen met een aanhoudende lage melkprijs en een deel van de Nederlandse melkveehouderijen hebben geïnvesteerd in de aankoop van extra grond en de uitbreiding van de stallen. Agrariërs lijken minder voor de gebouwencomplexen over te hebben. Vaak wordt na de aankoop nog (fors) geïnvesteerd in de aanpassing of vergroting van de stallen. 
     
     
     
       6.6.2. 
       De transacties die voor de marktanalyse van de melkveehouderijsector zijn gebruikt, zijn alle gerealiseerd in 2015. Slechts één van de negentien geschoonde koopsommen ligt boven de modelwaarde. Gelet op de in 6.6.1 aangehaalde passage uit de Bijlage, die licht werpt op de gezochte waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015, kan de heffingsambtenaar – op wie te dezen de bewijslast rust – niet volstaan met de stelling dat de taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 niet voorziet in een correctiemogelijkheid in verband met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijsector. Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat een correctie dient plaats te vinden ten opzichte van de modelwaarde. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de door belanghebbende bepleite correctie van 13 percent te hoog is. De enkele stelling dat de marktprijzen van onroerende zaken zoals de onderhavige in de Randstad veelal aanzienlijk hoger zijn dan in de rest van het land, is daartoe, bij gebreke van enige onderbouwing, onvoldoende.  
       
     
     
       6.7. 
       Uit het in 6.5.1 tot en met 6.6.2 overwogene volgt dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van € 446.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag is vastgesteld dan de getaxeerde waarde (€ 485.000) doet aan dit oordeel niet af. Het verschil tussen deze waarden acht het Hof in het licht van het vorenoverwogene te gering om, bij gebreke van een nadere onderbouwing, aannemelijk te achten dat de beschikte waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       6.8. 
       Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (€ 374.000) een taxatiekaart overgelegd (zie 3.3.). Deze taxatiekaart is eveneens gebaseerd op de taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2015. In tegenstelling tot de WOZ-taxateur, is de door belanghebbende ingeschakelde taxateur niet ter plaatse geweest om de onroerende zaak op te nemen, doch heeft hij de waarde bepaald aan de hand van een zogenaamde bureautaxatie. De hiervoor besproken standpunten van belanghebbende zijn daarbij in acht genomen en verwerkt in de taxatiekaart. Het Hof volstaat te dien aanzien met verwijzing naar hetgeen onder 6.3 tot en met 6.6.2 is overwogen.  
       
     
     
       6.9. 
       Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, berekent het Hof, rekening houdend met hetgeen hiervoor is overwogen en hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op, afgerond, € 419.000 (= (€ 485.000 - € 3.250) x 0,87). 
       
     
     
       6.10. 
       Gelet op al het vorenoverwogene is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende gegrond. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.  
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       7.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.002 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 501 x 1 (gewicht van de zaak)).  
       
     
     
       7.2. 
       Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van door een deskundige (taxateur) aan belanghebbende uitgebracht verslag overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 28 mei 2018, nr. 28796) vast op € 164,56 (2 uur à € 68 per uur, verhoogd met € 28,56 omzetbelasting). 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenveroordeling en de vergoeding van het griffierecht,  
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar,  
     - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 419.000,  
     - vermindert de aanslag dienovereenkomstig,  
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.166,56, en 
     - gelast dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 508. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, Chr.Th.P.M. Zandhuis en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier N. El Allaoui. De beslissing is op 15 augustus 2018 in het openbaar uitgesproken.  
       Bij afwezigheid van de voorzitter en de griffier is deze uitspraak ondertekend door mr. Zandhuis. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.