ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:7791

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:7791 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-09-2023 / 200.319.465

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-09-12

Zaaknummer: 200.319.465

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:7791

---

Einde huur bedrijfsruimte, matiging boete (corona), herstelkosten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.319.465 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9278234) 
     
     
     
       
         arrest van 12 september 2023  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie 
       hierna: [appellant] 
       advocaat: mr. P.A. Schippers 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] ,  handelend onder de naam  [naam1] 
       die woont in [woonplaats1] 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie 
       hierna: [geïntimeerde] 
       advocaat: aanvankelijk mr. R.A. Rila, thans mr. S.A.C. Verzaal.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1. 
       Naar aanleiding van het arrest van 30 mei 2023 heeft op 23 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 13 juli 2022. Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil. 
       
     
     
       2.2. 
       Deze zaak gaat – samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang – over het volgende. [geïntimeerde] huurde van 1 juni 2016 tot en met 31 mei 2021 van (de rechtsvoorganger van) [appellant] twee bedrijfsruimten te [woonplaats1] , aan [adres] (hierna gezamenlijk: het gehuurde). Op beide huurovereenkomsten zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In de loop van 2020 is de huur een aantal keer te laat betaald. Tussen partijen is een geschil ontstaan over een door [appellant] in rekening gebrachte boete en buitengerechtelijke kosten, over de herstelkosten bij oplevering en over huurderving omdat het gehuurde pas vijf maanden na het einde van de huurovereenkomsten weer (aan een derde) is verhuurd.  
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter heeft in conventie de op het voorgaande gerichte vorderingen van [appellant] deels toegewezen. Verder zijn die afgewezen. In reconventie is de vordering van [geïntimeerde] tot huurkorting in verband met de coronamaatregelen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de in conventie afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       Het hof is het eens met de kantonrechter en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Hierna legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt.  
       
       
         
           Boete en buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] € 600,- teveel heeft berekend bij de in rekening gebrachte boete (wegens te late huurbetaling) in oktober/november 2020 zodat het boetebedrag op € 4.200,- moet worden bepaald. De kantonrechter heeft het boetebedrag en het bedrag van de buitengerechtelijke kosten verder met de helft gematigd, tot respectievelijk € 2.100,- en € 1.914,-. [appellant] bestrijdt deze beslissingen. 
       
     
     
       3.3. 
       Volgens [appellant] volgt uit artikel 23.2 van de algemene bepalingen dat er telkens per kalendermaand een boete van € 300,- is verschuldigd voor elke achterstallige huurtermijn (cumulatie) en is cumulatie ook gerechtvaardigd omdat het om slechts € 600,- gaat. Het hof sluit echter met [geïntimeerde] aan bij het in bestendige jurisprudentie gehanteerde uitgangspunt dat een boetebeding als het onderhavige zo moet worden uitgelegd dat de boete niet cumuleert, omdat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt. Daaruit moet worden afgeleid dat de uitleg van [appellant]  niet juist is. Het hof betrekt daarbij dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren. Van deze uitleg stapt het hof niet af om de reden dat cumulatie in dit geval ‘slechts’ € 600,- verschil maakt. [appellant] mocht voor het niet-tijdig betalen van de huur voor de maanden oktober en november 2020 onder de twee huurovereenkomsten dus in totaal € 1.200,- in rekening brengen, en niet € 1.800,- zoals hij heeft gedaan, zodat het boetebedrag door de kantonrechter terecht is bepaald op € 4.200,-. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] stelt dat er voor matiging van de boete en de buitengerechtelijke kosten geen ruimte of aanleiding is omdat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op huurkorting en in 2020 een beter resultaat behaalde dan in 2019 zodat er van betalingsonmacht geen sprake was. Het hof volgt het standpunt van [appellant] niet. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd dat zijn bedrijfsactiviteiten en zijn omzet voor een groot deel zijn weggevallen ten gevolge van de coronapandemie. Dat ligt ook voor de hand, want [geïntimeerde] is hoofdzakelijk werkzaam in de evenementenbranche (opbouw en afbreken van stands voor evenementen) en door de coronapandemie en de daarmee verbonden overheidsmaatregelen waren evenementen niet of nauwelijks mogelijk. Dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op huurkorting staat daar verder los van. [geïntimeerde] is, aldus de kantonrechter, voor de exploitatie van het gehuurde – dat voor opslag en als werkplaats werd gebruikt – niet ‘direct’ afhankelijk van de komst van publiek. Dat laat onverlet dat de bedrijfsactiviteiten en de omzet van [geïntimeerde] door de coronapandemie voor een groot deel zijn weggevallen. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt ook dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf augustus 2020 zijn moeilijke situatie heeft uitgelegd. Weliswaar hebben de steunmaatregelen van de overheid in verband met de coronapandemie – TOGS, TVL – het uiteindelijke resultaat van [geïntimeerde] over 2020 (ten opzichte van 2019) gunstig beïnvloed, maar dat doet er niet aan af dat [geïntimeerde] de huur niet meer  tijdig  kon betalen door onvoldoende liquiditeit. Zo blijkt uit de stukken die [geïntimeerde] heeft overgelegd dat TVL voor het vierde kwartaal van 2020 (pas) in december 2020 werd overgemaakt. Van [geïntimeerde] kon ook niet worden verwacht dat hij bijvoorbeeld middels het aangaan van een lening anticipeerde op een liquiditeitsprobleem. De aanname van [appellant] ter zitting bij het hof dat [geïntimeerde] wel voldoende liquiditeit had, is in het licht van dit alles onvoldoende. [appellant] heeft nog gesteld dat [geïntimeerde] de schade had moeten beperken door zich op andere activiteiten te richten, maar [geïntimeerde] heeft er op gewezen dat hij dit heeft gedaan maar dat het omschakelen en (nieuwe) klanten vinden voor interieurbouw nu eenmaal tijd kost. Dat komt het hof logisch voor, en [appellant] heeft daar ook niets (concreets) meer tegenover gesteld. Bovendien heeft [geïntimeerde] de huur uiteindelijk volledig betaald. Dat [appellant] zich daartoe de bankgaranties van [geïntimeerde] heeft laten uitkeren laat onverlet dat [geïntimeerde] in zoverre heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen.  
       
     
     
       3.5. 
       Op grond van het voorgaande is het hof met de kantonrechter van oordeel dat volledige toepassing van het boetebeding in de omstandigheden van dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Datzelfde geldt naar het oordeel van het hof voor het beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten (artikel 28.1 algemene bepalingen). In de matiging door de kantonrechter komt mede tot uitdrukking welke bedragen (wel) redelijk zijn. Het hof sluit zich daarbij aan en laat die matiging in stand. 
       
       
         
           Herstelkosten  
         
       
       
     
     
       3.6. 
       In eerste aanleg zijn de meeste door [appellant] gevorderde herstelkosten toegewezen (aan de hand van artikel 7:224 BW juncto artikel 22.2 algemene bepalingen). [appellant] klaagt over de afwijzing van drie schadeposten: € 195,11 voor het alarmsysteem, € 356,95 voor het vervangen van poortcontacten van de roldeuren, en € 145,20 voor kosten van het verwijderen van onkruid en wildgroei in de tuin. 
       
     
     
       3.7. 
       Wat betreft het alarmsysteem heeft [geïntimeerde] onderbouwd gesteld (met verklaringen van (oud)-medewerkers) dat hij de alarmcodes bij aanvang van de huur niet heeft ontvangen en dat hij het systeem dus nooit heeft gebruikt. Toen het alarm afging door een storing of lege batterij, kon [appellant] de codes ook niet geven en heeft hij ingestemd met het door [geïntimeerde] onklaar maken van het alarmsysteem door er een draadje uit te trekken. [geïntimeerde] heeft het alarm ook daarna niet gebruikt. [geïntimeerde] heeft ter zitting bij het hof nog toegelicht dat zijn voorraad uit bewerkt hout bestond dat geen waarde heeft voor derden, zodat hij ook zonder alarmsysteem uit de voeten kon. Hiertegenover heeft [appellant] volstaan met betwistingen zonder (concrete) toelichting of onderbouwing. Zijn stelling dat [geïntimeerde] hoe dan ook een verplichting tot herstel had vindt het hof onvoldoende in het licht van wat er is gesteld over dat [geïntimeerde] het alarmsysteem niet kon gebruiken en niet heeft gebruikt. Bij deze stand van zaken acht het hof het, net als de kantonrechter, niet redelijk dat [geïntimeerde] zou moeten opdraaien voor de herstelkosten van het alarmsysteem (blijkens de door [appellant] overgelegde factuur: het opnieuw aansluiten van twee binnen sirenes en het vervangen van een defecte accu). 
       
     
     
       3.8. 
       Wat betreft de poortcontacten van de roldeuren is het hof het met de kantonrechter eens dat uit de rapporten van de voorinspectie en van de eindinspectie niet blijkt dat dit een herstelpunt is. Volgens [appellant] valt dit onder de post ‘roldeuren’ onder punt IV van het rapport van de eindinspectie, maar daar staat alleen dat de roldeuren door een kabelbreuk en een aanrijding en de ombouw zijn beschadigd. Ter zitting bij het hof is namens [appellant] nog aangevoerd dat de contactpunten de roldeuren verbinden met het alarmsysteem en dat pas na herstel daarvan bleek dat deze defect waren, maar als dat zo is, doet het er niet aan af dat [geïntimeerde] het alarmsysteem niet kon gebruiken en niet heeft gebruikt. Daar komt nog bij dat [appellant] van deze post enkel een offerte heeft overgelegd, en geen factuur of ander document waaruit blijkt wat er precies kapot was en hersteld is. De vordering is ook om die reden onvoldoende onderbouwd. 
       
     
     
       3.9. 
       Wat betreft de kosten van het verwijderen van onkruid en wildgroei uit de tuin is het hof met de kantonrechter van oordeel dat uit de huurovereenkomsten (en uit de overgelegde factuur) niet blijkt van een dergelijke onderhoudsverplichting voor [geïntimeerde] . Weliswaar rekent artikel 11.5 van de algemene bepalingen tuinonderhoud tot de verplichtingen van de huurder, maar met [geïntimeerde] ziet het hof niet in hoe dit geldt ten aanzien van het gehuurde, dat is beschreven als ‘kantoorruimte’ en ‘bedrijfsruimte’ en deel uitmaakt van een gebouw met meerdere bedrijfsruimten. [appellant] heeft ook niet onderbouwd (bijvoorbeeld met een plattegrond) dat de tuin tot het gehuurde behoorde. Dat dit punt is opgenomen in de – door [geïntimeerde] niet ondertekende – inspectierapporten en dat de toegang tot het gehuurde ging via de buitenruimte schept op zichzelf voor [geïntimeerde] ook geen onderhoudsverplichting. Ook deze vordering is dus niet toewijsbaar. 
       
       
         
           Huurderving 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellant] vordert € 19.266,90 of een in goede justitie te bepalen bedrag wegens gemiste huurinkomsten. Volgens hem vertoonde het gehuurde bij de oplevering zodanige, aan [geïntimeerde] toe te rekenen, gebreken dat het weer gereed maken voor de verhuur vijf maanden kostte (van juni tot en met oktober 2021), waarvan in ieder geval een tot twee maanden voor rekening van [geïntimeerde] moeten komen. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] heeft [appellant] echter ook in hoger beroep onvoldoende gesteld en onderbouwd dat hij huurinkomsten is misgelopen door de gebreken en de volgens hem benodigde hersteltermijn. Zo is niet gesteld of gebleken dat er gegadigden waren om (aansluitend) te gaan huren of dat [appellant] een potentiële nieuwe huurder vanwege de herstelwerkzaamheden heeft moeten afwijzen. En nog daargelaten dat [geïntimeerde] weinig tijd kreeg om tot herstel over te gaan (tussen de voorinspectie en de eindinspectie zaten tien dagen), heeft [appellant] ook onvoldoende onderbouwd dat herstel door hem niet eerder mogelijk was. Zo heeft [appellant] pas in mei 2021 een offerte gevraagd voor het herstel van de roldeur terwijl hij al in 2018 ermee bekend was dat de roldeur hersteld moest worden, en heeft hij ook niet (voldoende) betwist dat hij al in oktober 2020 wist dat [geïntimeerde] geen opdracht zou geven tot dat herstel. Verder betrof een deel van de werkzaamheden kleine herstellingen waarvan niet valt in te zien dat die aan verhuur in de weg stonden, en blijkt tot slot niet uit alle overgelegde facturen wanneer de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Het hof is het daarom ook eens met de kantonrechter dat de vordering tot betaling van misgelopen huur niet toewijsbaar is.  
       
       
         
           Bewijs 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Daarom komt het hof niet toe aan bewijslevering. 
       
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 13 juli 2022;  
       
     
     
       4.2. 
       
         veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
         € 783,- aan griffierecht 
         € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III) 
       
       
     
     
       4.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.4. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, Th.C.M. Willemse en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.