ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1125

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1125 Gerechtshof Amsterdam , 29-04-2025 / 200.336.709/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-04-29

Zaaknummer: 200.336.709/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1125

---

-Gebreken, herstel, huurprijsvermindering, indexering, huurprijsverlaging, contractuele boete, winstafdracht, opzegging, ontbinding. 
         art. 6:104 BW, art. 7:204 BW, art. 7:206 BW, art. 7:207 BW, art. 7:213 BW, art. 7:274 BW, art. 23a Wet goed verhuurderschap.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.336.709/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10222260 CV EXPL 22-15769 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonend te [plaats 1] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [plaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       tevens incidenteel appellant, 
       advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Appellant verhuurt aan geïntimeerde een woonruimte. De volgende onderwerpen houden partijen verdeeld: 
     
     - Of de schade die in het gehuurde is opgetreden na een lekkage die is veroorzaakt  
     door een verbouwing in een nabijgelegen appartement moet worden aangemerkt als een gebrek dat verhuurder moet herstellen en aan huurder recht geeft op huurprijsvermindering (oordeel hof: ja); 
     - Of daarnaast nog andere gebreken zijn die recht geven op  
     huurprijsvermindering (oordeel hof: huurder moet bewijs leveren); 
     - Of verhuurder aanspraak kan maken op niet aangezegde indexeringen (oordeel 
     hof: nee); 
     - Of huurder aanspraak kan maken op huurprijsverlaging op grond van de Wet 
     betaalbare huur (oordeel hof: nee); 
     - Of verhuurder aanspraak kan maken op een contractuele boete vanwege  
     ingebruikgeving aan een derde (oordeel hof: ja); 
     - Of de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van dringend eigen  
     gebruik (oordeel hof: nee); 
     - Of de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat huurder is  
     tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen (oordeel hof: beslissing wordt aangehouden in afwachting van bewijslevering over gestelde gebreken). 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 29 november 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 29 augustus 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2025 laten toelichten door hun advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [appellant] en [geïntimeerde] hebben bij die gelegenheid vragen beantwoord, inlichtingen verstrekt en nog aanvullende producties in het geding gebracht.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.11 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 in principaal beroep is (onder meer) gericht tegen de vaststelling van een aantal feiten. Voor zover het hof daartoe aanleiding ziet, zal het daarmee in de onderstaande feitenweergave rekening houden. Voor het overige geldt dat het aan de rechter is om een selectie te maken van de feiten waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor het oordeel. In hoger beroep is verder niet in geschil dat de feiten door de kantonrechter juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.  
     
     
     
       3.1. 
       
         
          [appellant] is eigenaar van het appartement op het adres [straat] te 
         
          [plaats 2] (hierna: het gehuurde). Met ingang van 1 februari 2015 verhuurt hij 
         dit aan [geïntimeerde] .  
       
       
     
     
       3.2. 
       De huurovereenkomst vermeldt onder 6. Indexering: 
       
     
     
       6.1 
       
         
           De in artikel 1.6a genoemde huurprijs wordt jaarlijks aangepast op basis van 
         
         
           het jaarprijsindexatiecijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) (...). 
         
       
       
     
     
       6.4 
       
         
           De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk van de indexering in kennis 
         
         
           te stellen minimaal één maand voor de datum, waarop ingevolge artikel 6.1 een 
         
         
           huurverhoging ingaat. 
         
       
       
       
         In de toepasselijke algemene bepalingen staat onder artikel 5.1: 
       
       
       
         
           Het is huurder verboden om, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming 
         
         
           van verhuurder: (...) 
         
         
           b. het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren of in gebruik te 
         
         
           geven: (...) 
         
       
       
       
         Artikel 5.3 stelt op overtreding van artikel 5.1 een boete van tweemaal de op dat 
         moment geldende huurprijs per dag. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Als gevolg van een verbouwing in het appartement op huisnummer [nummer 1] (hierna: het appartement [nummer 1] ) heeft eind april 2022 een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde en het onder het gehuurde gelegen appartement. 
       
     
     
       3.4. 
       
         In het gehuurde logeerden op dat moment kennissen van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] 
         verbleef op dat moment zelf in verband met zijn werk en familiebezoek in het 
         buitenland. [geïntimeerde] heeft [appellant] in contact gebracht met de kennissen die in het 
         gehuurde verbleven, teneinde de eerste maatregelen tegen de lekkage te kunnen 
         nemen. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         In de maanden erna heeft veelvuldig contact tussen [appellant] en [geïntimeerde] 
         plaatsgevonden over de in het gehuurde ontstane schade. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Per e-mail van 15 september 2022 schreef [appellant] aan [geïntimeerde] : 
       
       
         
           Max; you can start this month paying € 900 euro less; because later on I will claim this by the owners of apartment [nummer 1] (…).  
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Op 20 september 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] het volgende WhatsAppbericht 
         gestuurd: 
       
       
       
         
           If you allow me to repair the kitchen floor by myself  (...) 
         
         
           I will cost several days to repair it in a way that if the assurance company (…) wants to see the damage I can remove the wooden floor within 15 minutes (…).  
         
       
       
     
     
       3.8. 
       
         Met ingang van 1 oktober 2022 is [geïntimeerde] minder huur gaan betalen. Hij heeft 
         over de maand oktober 1 euro huur betaald en in de maanden daarna steeds 
         € 1.350,00. 
       
       
     
     
       3.9. 
       Bij e-mail van 26 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd de gebreken te herstellen.  
       
     
     
       3.10. 
       
         Op 4 november 2022 heeft [appellant] een kort geding tegen [geïntimeerde] aanhangig 
         gemaakt, waarin hij ontruiming door [geïntimeerde] van het gehuurde heeft gevorderd vanwege tekortkomingen in de nakoming van zijn verplichtingen. Bij vonnis van 20 december 2022 zijn de vorderingen van [appellant] in kort geding afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad: 
       - [appellant] te veroordelen om, binnen vier weken na betekening van het vonnis, 
       
         althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de voorzieningen te treffen die 
         leiden tot opheffing van de gebreken als omschreven in punt 2 van de dagvaarding, 
         onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag dat [appellant] in gebreke blijft hieraan te voldoen: 
       
       - de door [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigde huurprijs te verminderen met een 
       bedrag van € 900,00 per maand althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ingaande met terugwerkende kracht op 24 april 2022 tot de dag waarop de hiervoor bedoelde gebreken zullen zijn verholpen; 
       - [appellant] te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [appellant] heeft in reconventie gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad: 
       -  de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, althans vast te 
       
         stellen dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd op 30 april 2023, althans 
         op een in goede justitie te bepalen datum; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen om binnen twee weken na vonnisdatum het gehuurde te 
       
         ontruimen, en met de zijnen en het zijne te verlaten, op straffe van een dwangsom van 
         € 1.000,00 voor iedere dag dat [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming daarvan; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van: 
       
         (1) een bedrag van € 3.596,44 ter zake van achterstallige huur over de periode van 1 
         februari 2016 tot en met 30 september 2022: 
         (2) een bedrag van € 6.490,39 ter zake van achterstallige huur en servicekosten over de 
         periode van 1 oktober 2022 tot en met 28 februari 2023: 
         (3) een bedrag van € 2.447,71 voor elke maand die zal zijn verstreken tussen 1 maart 
         2023 en de datum vonnis verminderd met het bedrag dat [geïntimeerde] over de desbetreffende periode heeft betaald: 
         (4) een bedrag van € 3.201,48 als boete voor schending van het verbod op onderverhuur, en een bedrag van € 699,26 als vergoeding van de daardoor geleden schade: 
         (5) een bedrag van € 12.238,77 voor de kosten van herstel van de vloer, plinten en 
         wanden; 
       
       - met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.3. 
       Partijen hebben over en weer verweer gevoerd tegen de vorderingen en de tegenvorderingen. 
       
     
     
       4.4. 
       
         De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om de schade in het gehuurde die na de lekkage eind april 2022 is ontstaan, te verhelpen en heeft de huurprijs met 40% verminderd totdat de gebreken zijn hersteld. Verder heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld de achterstallige huur over de periode vanaf 1 februari 2023 tot en met 1 juli 2023, bestaande uit de verhoging na indexering, te betalen. Alle overige vorderingen en tegenvorderingen zijn afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen.  
         De gevolgschade van de lekkage is geen stoornis door een derde maar een gebrek, dat [appellant] moet herstellen. Dat de schade is verergerd door toedoen van [geïntimeerde] is onvoldoende onderbouwd. Het aanbod van [appellant] om de vloer zelf te herstellen, hoefde [geïntimeerde] niet te accepteren omdat dit aanbod provisorisch herstel betrof. Vanwege de ernst van de gebreken is huurprijsvermindering gerechtvaardigd. Uit correspondentie blijkt dat partijen in 2022 40% een redelijke huurprijsvermindering vonden. [geïntimeerde] is geen indexering verschuldigd die niet is aangezegd. Aangezien [appellant] pas per 1 februari 2023 indexering heeft aangezegd, is de huurachterstand gering en rechtvaardigt die geen ontbinding en ontruiming. [geïntimeerde] is ook geen boete wegens onderhuur verschuldigd, omdat [appellant] niet heeft geprotesteerd toen hij na de lekkage eind april 2022 ontdekte dat er kennissen van [geïntimeerde] in het gehuurde verbleven en evenmin is gebleken dat door toedoen van hen schade is ontstaan. Bij de dringendheid van het gestelde eigen gebruik kunnen vraagtekens worden gesteld en de in dit verband te maken belangafweging valt in het nadeel van [appellant] uit, omdat niet is gebleken waarom het niet mogelijk is zijn eigen woning aan te passen in verband met zijn gezondheidssituatie, aldus de kantonrechter.     
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen. [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad: 
       - de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, althans vast te 
       
         stellen dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd op 30 april 2023, althans 
         een in goede justitie te bepalen datum; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen om binnen twee weken na vonnisdatum het gehuurde te 
       
         ontruimen, en met de zijnen en het zijne te verlaten, op straffe van een dwangsom van 
         € 1.000,00 voor iedere dag dat [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming daarvan; 
       
       - te verklaren voor recht dat de huurprijs tussen 1 februari 2016 en 1 april 2024 is geïndexeerd volgens de tabel in de memorie van grieven onder 13.1; 
       - [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van: 
       
         (1) een bedrag van € 25.492,18 ter zake van achterstallige huur en servicekosten over de periode van 1 februari 2016 tot en met 1 april 2024: 
         (2) een bedrag van € 2.531,45 voor elke maand die zal zijn verstreken tussen 1 april 
         2024 en de datum arrest verminderd met het bedrag dat [geïntimeerde] over de desbetreffende 
         periode heeft betaald: 
         (3) een bedrag van € 3.201,48 als boete voor schending van het verbod op onderverhuur, 
         en een bedrag van € 699,26 als vergoeding van de daardoor geleden schade: 
         (4) een bedrag van € 3.000,00 voor de door [appellant] betaalde hotelkosten; 
         (5) een bedrag van € 12.238,77 voor de kosten van herstel van de vloer, plinten en 
         wanden; 
         met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten. 
       
       
     
     
       5.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] gevorderd, naar het hof begrijpt in aanvulling op zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen, dat [appellant] wordt veroordeeld om: 
       - de in productie 1 bij de memorie van antwoord in principaal appel, tevens  
       memorie van grieven in incidenteel appel genoemde gebreken te herstellen binnen zes weken na het te wijzen arrest, op straffe van een dwangsom; en  
       - een huurprijs in rekening te brengen overeenkomstig de Wet betaalbare huur; 
       
         met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in, naar het hof begrijpt, de  
         kosten van het incidenteel hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten. 
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [appellant] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd de grieven in incidenteel hoger beroep en de eisvermeerdering van [geïntimeerde] ongegrond te verklaren, met veroordeling van [geïntimeerde] in, naar het hof begrijpt, de kosten van het incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       5.4. 
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
       
     
     
       5.5. 
       
        [appellant] heeft in principaal hoger beroep tien grieven aangevoerd en [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd. De grieven lenen zich gedeeltelijk voor gezamenlijke behandeling. Het over en weer gevoerde verweer zal bij de behandeling worden betrokken voor zover dat aan de orde zal zijn. 
       
       
         
           Gebreken, herstel en huurprijsvermindering (grieven 1-6 en grief 7 principaal hoger beroep en grief incidenteel hoger beroep ziende op aldaar opgevoerde gebreken) 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat op 24 april 2022 een lekkage heeft plaatsgevonden in het gehuurde door een scheur in de warmwaterleiding in de keukenvloer van het gehuurde, die is ontstaan als gevolg van de verbouwing van het appartement [nummer 1] , en dat daarna schade in het gehuurde is ontstaan. Wat partijen verdeeld houdt, is of de schade in het gehuurde als een gebrek moet worden aangemerkt en welke gevolgen de schade in het gehuurde heeft voor de op hen rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst.  
       
     
     
       5.7. 
       Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht is geen gebrek (artikel 7:204 lid 3 BW). Echter, vanaf het moment dat een dergelijke feitelijke stoornis de staat van het gehuurde wijzigt en de huurder daardoor niet het genot van de zaak heeft dat hij mocht verwachten, doet de oorzaak van de stoornis in het huurgenot niet meer ter zake. De gewijzigde staat van het gehuurde is dan een gebrek, behalve als dit aan de huurder kan worden toegerekend.  
       
     
     
       5.8. 
       Uit het voorgaande volgt dat voor de vraag of zich een gebrek voordoet, niet relevant is dat de lekkage in het gehuurde vanwege een scheur in de warmwaterleiding is veroorzaakt door de verbouwing van het appartement [nummer 1] . In het verlengde daarvan is hier evenmin van belang dat de verzekeraar van de eigenaar van het appartement [nummer 1] schadevergoeding aan [appellant] heeft uitgekeerd. Waar het om gaat, is of de hiervoor bedoelde lekkage schade in het gehuurde heeft veroorzaakt. Als dat zo is, levert die schade een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op, tenzij dit kan worden toegerekend aan [geïntimeerde] .   
       
     
     
       5.9. 
       Volgens [appellant] is dat laatste het geval, omdat de kennissen van [geïntimeerde] die in het gehuurde verbleven, de watertoevoer op 24 april 2022, 28 april 2022 en 5 mei 2022 langdurig hebben laten openstaan. Dat heeft de schade veroorzaakt, althans verergerd, aldus [appellant] . 
       
     
     
       5.10. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] [appellant] via WhatsApp meteen op 24 april 2022 heeft geïnformeerd over de lekkage, dat [appellant] de volgende dag naar het gehuurde is gegaan om te proberen de oorzaak van de lekkage te achterhalen, dat hij toen de watertoevoer heeft afgesloten en de kennissen van [geïntimeerde] heeft geïnstrueerd de watertoevoer dicht te laten en deze alleen kort te openen. Dat de watertoevoer niet al op 24 april 2022, maar pas op 25 april 2022 is afgesloten, valt [geïntimeerde] dus niet te verwijten. Hij heeft [appellant] immers meteen geïnformeerd over de lekkage, maar het is [appellant] zelf die er een dag overheen heeft laten gaan om de watertoevoer af te sluiten en de kennissen van [geïntimeerde] daarover te instrueren. Daaraan doet niet af dat de buurman van het appartement [nummer 2] , [naam 1] (hierna: [naam 1] ) heeft verklaard dat hij op 24 april 2022 een ‘post-it’ heeft achtergelaten op de voordeur van het gehuurde met de waarschuwing dat het lekte en met de instructie om de waterafvoer af te sluiten. Nog daargelaten dat dit door [geïntimeerde] is betwist, is een dergelijke vluchtige handeling onvoldoende om als zodanig gewichtige waarschuwing te dienen dat [appellant] die aan [geïntimeerde] kan tegenwerpen.  
       
     
     
       5.11. 
       Ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de watertoevoer op 28 april 2022 en 5 mei 2022 openstond en [naam 1] die toen heeft afgesloten, kan dat niet leiden tot de conclusie dat de watertoevoer langdurig heeft opengestaan of dat dit tot (meer) schade in het gehuurde heeft geleid. [naam 1] verklaart immers alleen dat het op die momenten lekte in het appartement onder het gehuurde, terwijl [appellant] volgens zijn stellingen de instructie had gegeven dat de watertoevoer kort mocht worden geopend. [naam 1] verklaart niets over de duur van het openstaan van de watertoevoer of de situatie in het gehuurde. Om die reden is evenmin voldoende aangevoerd dat [geïntimeerde] niet aan de op hem rustende schadebeperkingsplicht heeft voldaan. 
       
     
     
       5.12. 
       De stellingen van [appellant] over de gebeurtenissen op 24 april 2022, 28 april 2022 en 5 mei 2022 kunnen dus niet de conclusie rechtvaardigen dat de schade in het gehuurde aan [geïntimeerde] is toe te rekenen. [appellant] heeft in dit verband verder nog erop gewezen dat in de huurovereenkomst is bepaald dat alle schade aan het gehuurde wordt vermoed te zijn ontstaan door een tekortkoming van de huurder. Dit bewijsvermoeden kan echter worden weerlegd door het leveren van tegenbewijs. [geïntimeerde] heeft dat hier gedaan door te wijzen op het tussen partijen vaststaande feit dat op 24 april 2022 een lekkage heeft plaatsgevonden in het gehuurde door een scheur in de warmwaterleiding in de keukenvloer van het gehuurde, die is ontstaan als gevolg van de verbouwing van het appartement [nummer 1] .  
       
     
     
       5.13. 
       Slotsom is dat de schade in het gehuurde die na de lekkage van 24 april 2022 is ontstaan, een gebrek oplevert. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW moet de verhuurder gebreken herstellen. [geïntimeerde] heeft dus terecht aanspraak gemaakt op herstelwerkzaamheden en [appellant] kan de kosten daarvan niet terugvorderen van [geïntimeerde] . Uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s van de schade blijkt dat het hier, anders dan [appellant] heeft gesteld, niet ging om kleine herstellingen die de huurder moet verrichten. Dat blijkt overigens ook uit de door [appellant] overgelegde facturen van de door hem na het bestreden vonnis uitgevoerde herstelwerkzaamheden. Kleine herstellingen zijn herstellingen die door de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten of specialistische kennis kunnen worden verricht. De herstelkosten hebben volgens [appellant] € 15.964,74 bedragen, zodat niet meer kan worden gezegd dat deze herstelwerkzaamheden vallen onder het bereik van het begrip kleine herstellingen. Op grond van het voorgaande falen de grieven 1 tot en met 6 in principaal hoger beroep. 
       
     
     
       5.14. 
       Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in het geval van gebreken bovendien aanspraak maken op een aan de genotsvermindering evenredige huurprijsvermindering. Grief 7 in principaal hoger beroep betreft de overwegingen van de kantonrechter ter zake. Het hof is van oordeel dat uit de e-mail van [appellant] van 15 september 2022 aan [geïntimeerde] (zie hiervoor onder 3.6) blijkt dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] vanwege de gebreken 40% minder huur hoefde te betalen. [appellant] kan op die afspraak in beginsel niet terugkomen, zolang die gebreken niet zijn verholpen. De stelling van [appellant] dat hij deze afspraak niet had gemaakt als hij zich toen had gerealiseerd dat de watertoevoer na de ontdekking van de lekkage nog was geopend, strandt op hetgeen hiervoor onder 5.10 en 5.11 is overwogen. Daarbij komt dat gelet op de gebreken zoals die uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s blijken (ontbrekende vloerdelen, schimmel, loslatend pleisterwerk) een korting van 40% het hof voorkomt als een aan de genotsvermindering evenredige huurprijsvermindering. Het hof wijst erop dat deze gebreken in het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie worden aangemerkt als een gebrek in de categorie B, waarbij de Huurcommissie de huurprijs zelfs tijdelijk maximaal kan verlagen tot 30% van de geldende huurprijs.  
       
     
     
       5.15. 
       De vervolgvraag die, ook in incidenteel hoger beroep, rijst, is tot wanneer [geïntimeerde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. [appellant] heeft in dat verband aangevoerd dat hij eind september 2022 aan [geïntimeerde] heeft aangeboden de vloer te herstellen en dat er daarna geen genotsvermindering meer zou zijn geweest, maar dat [geïntimeerde] dit herstel heeft geweigerd. [geïntimeerde] heeft één en ander gemotiveerd weersproken. Hij heeft erop gewezen dat het aanbod zag op provisorisch en tijdelijk herstel door [appellant] zelf, terwijl [appellant] tegelijkertijd ook stelt dat zijn fysieke gezondheid slecht is. [geïntimeerde] heeft bovendien weersproken dat hierdoor de genotsvermindering zou zijn weggenomen. Deze betwistingen heeft [appellant] niet afdoende weerlegd. Dat hij uit een handige familie komt, vaker vloeren heeft gelegd en het verlijmen van de vloerdelen volgens zijn voorstel later nog zou gebeuren, is onvoldoende. Dat geldt temeer omdat er meer herstelwerkzaamheden in het gehuurde nodig waren dan alleen aan de vloer.  
       
     
     
       5.16. 
       Het hof volgt [appellant] wel in zijn standpunt dat uit de door hem overgelegde facturen en de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s volgt dat de schade in het gehuurde die na de lekkage is ontstaan, inmiddels grotendeels is hersteld. Het hof maakt uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s op dat sindsdien ten aanzien van de schade in het gehuurde die na de lekkage is ontstaan, alleen nog restpunten resteren: aan een aantal plinten moeten nog werkzaamheden plaatsvinden en er zijn vloerdelen die nog afwerking nodig hebben. Het hof sluit aan bij de stelling van [appellant] dat deze restpunten maximaal 10% huurkorting rechtvaardigen. Partijen noemen echter geen van beiden een datum waarop de herstelwerkzaamheden zijn afgerond. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover bij akte uit te laten. 
       
     
     
       5.17. 
       
        [geïntimeerde] heeft bovendien gesteld dat, afgezien van de schade in het gehuurde na de lekkage, ook de afzuiging en de cv-ketel gebrekkig zijn en huurprijsvermindering rechtvaardigen. Hij heeft dat standpunt al in de inleidende dagvaarding betrokken, dus (ruim) voordat de hiervoor in 5.16 bedoelde herstelwerkzaamheden waren afgerond. Uit een door hem overgelegd verslag van 5 februari 2025 van een inspectie door [naam 2] van Premium Keur blijkt, samengevat en voor zover relevant: 
       - er moet voldoende verse lucht de badkamer in kunnen om te kunnen ventileren, 
       geadviseerd wordt een kier aan te brengen tussen de dorpel en de onderkant van de deur; 
       - de ventilatie-unit moet worden gecontroleerd, met name de slang naar de  
       badkamer die mogelijk geblokkeerd is; 
       - de cv-ketel moet worden geïnspecteerd, omdat het erop lijkt dat de interne  
       temperatuur te hoog oploopt door lucht in het systeem of door een defect aan de cv-pomp of een andere component. 
       
     
     
       5.18. 
       Ten aanzien van het eerste punt overweegt het hof dat het aanbrengen van een kier tussen de dorpel en de onderkant van de deur moet worden aangemerkt als een kleine herstelling. Dit is dus geen gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Ten aanzien van de andere twee punten is door [naam 2] van Premium Keur nader onderzoek geadviseerd, zodat niet vaststaat dat deze gebreken zich voordoen, maar dat ook niet kan worden uitgesloten.  
       
     
     
       5.19. 
       De stelplicht en bewijslast van de stelling dat de ventilatie-unit en de cv-ketel gebrekkig zijn, rust op [geïntimeerde] , omdat hij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept. Hij heeft op deze punten geen specifiek bewijs aangeboden. Er staat voor [geïntimeerde] echter veel op het spel, omdat hij ook na de uitvoering van de hiervoor in 5.16 bedoelde herstelwerkzaamheden 40% minder huur is blijven betalen en [appellant] (mede) in verband daarmee aanspraak maakt op ontbinding en ontruiming. Het hof ziet hierin aanleiding om [geïntimeerde] ambtshalve op te dragen bewijs te leveren van zijn stellingen dat de ventilatie-unit en de cv-ketel gebreken opleveren in de zin van artikel 7:204 BW. In afwachting daarvan worden de beslissingen over de vorderingen met betrekking tot de herstelverplichting van [appellant] , de huurbetalingsverplichting van [geïntimeerde] en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde aangehouden.  
       
     
     
       5.20. 
       Ten overvloede overweegt het hof dat wordt voorbijgegaan aan de stelling van [appellant] dat hij (en niet de eigenaar van het appartement [nummer 1] ) in mei 2022 herstelwerkzaamheden aan de warmwaterleiding heeft laten uitvoeren. [appellant] heeft aan die stelling geen rechtsgevolg verbonden, zodat bij de behandeling daarvan geen belang bestaat.  
       
       
         
           Huurprijs: indexering en Wet betaalbare huur (grief 8 principaal hoger beroep en desbetreffende eisvermeerdering in incidenteel hoger beroep) 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       
        [appellant] heeft bij brief van 25 oktober 2022 aanspraak gemaakt op de indexeringen vanaf februari 2015. [geïntimeerde] heeft echter terecht aangevoerd dat artikel 6.4 van de huurovereenkomst eraan in de weg staat dat [appellant] met terugwerkende kracht aanspraak maakt op betaling van de indexeringen die hij niet tijdig heeft aangezegd. Anders dan [appellant] heeft gesteld, brengen de woorden “ De (…) huurprijs wordt jaarlijks aangepast (…) ” in artikel 6.1 van de huurovereenkomst niet mee dat de indexeringen automatisch gelden. Artikel 6.1 staat namelijk niet op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van een artikel met meerdere leden, waaronder artikel 6.4, dat de verhuurder verplicht de huurder schriftelijk van de indexering in kennis te stellen, minimaal een maand voordat de huurverhoging ingaat. Een redelijke uitleg van de artikelen 6.1 en 6.4 van de huurovereenkomst brengt mee dat [appellant] alleen aanspraak kan maken op de door hem overeenkomstig artikel 6.4 van de huurovereenkomst aangezegde indexeringen. Die uitleg is niet onverenigbaar met de strekking van een indexeringsbeding om het effect van geldontwaarding te neutraliseren. Daarentegen zou de uitleg van [appellant] , die inhoudt dat aanzegging van de indexering niet nodig is, artikel 6.4 van de huurovereenkomst zinledig maken.   
       
     
     
       5.22. 
       De vergelijking die [appellant] maakt met de uitspraak van dit hof van 10 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821), waarin de huurder van een bedrijfsruimte werd veroordeeld om achterstallige indexeringen te voldoen, gaat niet op. In die zaak was, anders dan hier, tussen partijen niet in geschil dat de huurovereenkomst voorzag in een automatische indexering.  
       
     
     
       5.23. 
       Nu [geïntimeerde] niet heeft betwist dat [appellant] bij brief van 25 oktober 2022 (onder meer) de indexering over 2022 heeft aangezegd en de minimale termijn voor de aanzegging één maand bedraagt, kan [appellant] wel aanspraak maken op indexering van de huurprijs vanaf 1 december 2022. [geïntimeerde] heeft verder niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] aanspraak kan maken op de (daarop volgende) indexering vanaf 1 februari 2023 en evenmin verweer gevoerd tegen de indexering vanaf 1 februari 2024. De door [appellant] gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de indexeringen is dus toewijsbaar over de periode vanaf 1 december 2022 tot 1 april 2024. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.19 is overwogen, kan de omvang van de betalingsverplichting van [geïntimeerde] nog niet worden vastgesteld. De beslissing daarover wordt aangehouden. Grief 8 in principaal hoger beroep slaagt aldus gedeeltelijk en faalt voor het overige. 
       
     
     
       5.24. 
       Ten aanzien van de vordering van [geïntimeerde] dat een huurprijs in rekening moet worden gebracht overeenkomstig de Wet betaalbare huur overweegt het hof als volgt. De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 in werking getreden en voorziet in een aantal wijzigingen van de Wet goed verhuurderschap. Een van die wijzigingen is een verbod in artikel 2a van de Wet goed verhuurderschap voor verhuurders om een zelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan de maximale kale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Op grond van artikel 23a lid 1 en lid 3 Wet goed verhuurderschap geldt dit verbod echter niet voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, behalve als de woning niet meer dan 143 punten in het woningwaarderingsstelsel heeft. Dan kan de huurder aanspraak maken op huurprijsverlaging, maar pas één jaar na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, dus vanaf 1 juli 2025. 
       
     
     
       5.25. 
       De huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] is voor 1 juli 2024 aangegaan, zodat een aanpassing van de huur alleen mogelijk is vanaf 1 juli 2025 en als het gehuurde niet meer dan 143 punten in het woningwaarderingsstelsel heeft. [geïntimeerde] kan dus op dit moment nog geen aanspraak maken op huurprijsverlaging op grond van de Wet betaalbare huur, indien en voor zover het aantal punten van het gehuurde daartoe aanleiding zou geven. Het ter zake in incidenteel appel aangevoerde faalt en de desbetreffende eisvermeerdering zal worden afgewezen. 
       
       
         
           Onderhuur: boete en schade (grief 9 principaal hoger beroep) 
         
       
       
     
     
       5.26. 
       Tussen partijen staat vast dat op 24 april 2022 drie personen (een man, een vrouw en een kind) in het gehuurde verbleven, dat die personen op 5 mei 2022 nog steeds aanwezig waren in het gehuurde en dat [geïntimeerde] voor deze ingebruikgeving geen toestemming aan [appellant] had gevraagd. [geïntimeerde] heeft aldus het verbod van artikel 5.1 van de algemene bepalingen overtreden en zodoende op grond van artikel 5.3 van de algemene bepalingen een contractuele boete verbeurd gedurende de periode vanaf 24 april 2022 tot en met 5 mei 2022.  
       
     
     
       5.27. 
       Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] niet meteen heeft geprotesteerd, nadat hij had ontdekt dat het gehuurde zonder zijn toestemming aan derden in gebruik was gegeven. Voor rechtsverwerking is immers meer nodig dan enkel stilzitten of tijdsverloop. Evenmin is relevant dat het gehuurde maar eenmalig en relatief kort door [geïntimeerde] aan derden in gebruik is gegeven. Op grond van artikel 5.3 van de algemene bepalingen is namelijk een boete verschuldigd zodra het gehuurde zonder toestemming in gebruik is gegeven aan derden, ongeacht de frequentie of duur. De grief slaagt aldus gedeeltelijk. 
       
     
     
       5.28. 
       
         Dat ook vóór 24 april 2022 en na 5 mei 2022 derden illegaal in het gehuurde hebben verbleven, is door [geïntimeerde] betwist. [appellant] heeft deze stelling onvoldoende toegelicht. Slotsom is dat [geïntimeerde] gedurende 12 dagen contractuele boetes heeft verbeurd. [appellant] heeft onweersproken gesteld dat [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2020  
         € 2.006,00 aan kale huur betaalde. Zoals hiervoor onder 5.21- 5.23 is overwogen, kan [appellant] over 2020 geen aanspraak maken op indexering. [geïntimeerde] heeft dus een bedrag van (€ 2.006,00 * 12 maanden / 365 dagen * 12 dagen =) € 791,40 aan contractuele boetes verbeurd.  
       
       
     
     
       5.29. 
       
        [appellant] heeft daarnaast gevorderd dat de winst die [geïntimeerde] heeft gerealiseerd door de illegale onderhuur als schadevergoeding aan hem wordt voldaan, maar die vordering is niet toewijsbaar. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende gesteld dat hij door de illegale onderverhuur enige schade heeft geleden, terwijl dat wel een vereiste is voor winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW. De grief faalt dus voor het overige. 
       
       
         
           Opzegging wegens dringend eigen gebruik (grief 10 principaal hoger beroep) 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       Voor een geslaagd beroep op deze opzeggingsgrond is vereist dat de verhuurder zelf gebruik wil maken van het gehuurde, dat dit voorgenomen eigen gebruik dringend is, dat de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur opwegen tegen de belangen van de huurder bij voortzetting en dat huurder passende woonruimte kan krijgen. 
       
     
     
       5.31. 
       
        [appellant] heeft gesteld dat hij zelf in het gehuurde wil wonen omdat dit een gelijkvloerse woning is en hij vanwege een evenwichtsstoornis gelijkvloers moet wonen, om het risico te voorkomen dat hij van de trap valt, zoals in mei 2024 is gebeurd in zijn huidige woning. Dat het voor [appellant] verstandig is om een gelijkvloerse woning te overwegen, staat inderdaad in het behandelverslag van zijn neuroloog. Dat hij daarvoor is aangewezen op het gehuurde, is echter niet gebleken. Vast staat dat de huidige woning van [appellant] in [plaats 1] zijn eigendom is, niet is bezwaard met een hypotheek en een kadastrale oppervlakte heeft van 763 m2. Desgevraagd heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aan het hof meegedeeld dat de begane grond van deze woning een oppervlakte van ongeveer 90 m2 heeft en dat de WOZ-waarde van deze woning € 790.000,00 is. [appellant] heeft niet onderbouwd dat het niet van hem kan worden gevergd om op de begane grond van zijn huidige woning aanpassingen te realiseren zodat hij daar gelijkvloers kan wonen of zijn huidige woning te verkopen en met de verkoopopbrengst een gelijkvloerse woning te kopen. Hij heeft weliswaar aangevoerd dat een verbouwing van zijn huidige woning complex is vanwege de dikte van de vloer, maar dat de dikte van de vloer daadwerkelijk in de weg staat aan een verbouwing, blijkt nergens uit. Dat geldt ook voor de stelling dat de verkoopopbrengst van zijn huidige woning te laag zal zijn om een gelijkvloerse woning te kunnen aankopen. Dat hij het onwenselijk vindt dat de bovenverdiepingen van zijn huidige woning niet worden gebruikt als hij alleen de begane grond bewoont, graag weer in [plaats 2] wil wonen en het gehuurde naar zijn smaak heeft ingericht, is niet voldoende om het gestelde eigen gebruik als dringend te kunnen aanmerken. De huurovereenkomst kan dus niet op grond van dringend eigen gebruik worden beëindigd. Aan een belangenafweging en de vraag of [geïntimeerde] passende woonruimte kan krijgen, wordt niet toegekomen. De grief faalt. 
       
       
         
           Slotoverweging 
         
       
       
     
     
       5.32. 
       De grieven 1-6 en 10 in principaal hoger beroep hebben geen succes. De vermeerdering van eis ziende op de in rekening te brengen huurprijs conform de Wet betaalbare huur in incidenteel appel zal worden afgewezen. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen, omdat deze geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.  
       
     
     
       5.33. 
       Naar aanleiding van grief 7 in principaal hoger beroep en de in incidenteel hoger  beroep opgevoerde gebreken zal het hof [geïntimeerde] opdragen te bewijzen dat de cv-ketel in het gehuurde gebrekkig is in de zin van artikel 7:204 BW. Grieven 8 en 9 in principaal hoger beroep slagen gedeeltelijk. 
       
     
     
       5.34. 
       In het eindarrest zal de vordering van [appellant] tot het vaststellen van de einddatum van de huurovereenkomst in verband met de opzegging op grond van dringend eigen gebruik worden afgewezen, net als de door [geïntimeerde] gevorderde veroordeling om de maximale huurprijs overeenkomstig de Wet betaalbare huur in rekening te brengen. De door [appellant] gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de indexeringen zal worden toegewezen over de periode vanaf 1 december 2022 tot 1 april 2024 en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 791,40 aan contractuele boetes. Alle overige beslissingen worden aangehouden.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1. 
       draagt [geïntimeerde] op te bewijzen dat de ventilatie-unit en de cv-ketel in het gehuurde gebrekkig zijn in de zin van artikel 7:204 BW;  
       
     
     
       6.2. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 24 juni 2025 voor uitlating door [geïntimeerde] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel; 
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat, als [geïntimeerde] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen; 
       
     
     
       6.4. 
       bepaalt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.E. van der Werff, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te [plaats 2] op een nader te bepalen dag en uur; 
       
     
     
       6.5. 
       bepaalt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, de advocaat van [geïntimeerde] uiterlijk op 24 juni 2025 aan (het enquêtebureau van) het hof moet opgeven de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te brengen getuigen in de periode juli tot en met oktober 2025; 
       
     
     
       6.6. 
       bepaalt dat [geïntimeerde] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan het hof en de wederpartij moet toesturen; 
       
     
     
       6.7. 
       bepaalt dat partijen zich op de rol van 24 juni 2025 bij akte mogen uitlaten over de hiervoor in 5.16 bedoelde datum; 
       
     
     
       6.8. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.