ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:4121

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:4121 Rechtbank Noord-Holland , 24-03-2021 / 8970712

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-03-24

Zaaknummer: 8970712

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:4121

---

Huurrecht. Kort geding. Verhuurder heeft bedrijfsruimte/woning opnieuw verhuurd, terwijl overeenkomst met eerste huurder niet is geëindigd. Niet is komen vast te staan dat de opzegging huurder heeft bereikt. Onvoldoende zeker dat in bodemzaak overeenkomst wordt ontbonden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8970712 \ VV EXPL  21-7 
       Uitspraakdatum: 25 maart 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] 2. [eiser sub 2] 
     
       beiden wonende te [woonplaats] 
       eisers 
       verder gezamenlijk te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. M.D. de Wit 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats] 	 
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. B. Bulucu Wouters 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde] op 22 januari 2021 gedagvaard.  
     
     
       1.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] per e-mail d.d. 1 maart 2021 en [gedaagde] per brief d.d. 10 maart 2021 nog stukken toegezonden.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Per 1 februari 2019 verhuurt [eiser] de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] voor een maandelijks huurbedrag van  € 2.375,00. Het gehuurde ziet deels op een 230a-ruimte, welke uitsluitend bestemd is voor de opslag van horeca inventarissen. Het andere deel van het gehuurde, de bovenruimte, is woonruimte, welke alleen mag worden bewoond door de huurder van de bedrijfsruimte.  
     
     
       2.2. 
       Per brief d.d. 20 januari 2020 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht de huurachterstand ad  € 11.725,00 en de kosten voor water en elektra ad € 940,62 te voldoen.  
     
     
       2.3. 
       Per Whatsapp bericht d.d. 11 juni 2020 heeft [eiser] de ontvangst van enkele betalingen bevestigd en verzocht om de resterende huurschuld van € 6.850,00 te voldoen.  
     
     
       2.4. 
       Per Whatsappbericht d.d. 28 augustus 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] aangegeven dat als betalingen uit zouden blijven er zou worden gestreefd naar beëindiging van de huurovereenkomst.  
     
     
       2.5. 
       Bij brief d.d. 26 oktober 2020 verstuurd per aangetekende brief en per e-mail heeft [eiser] [gedaagde] verzocht de huurachterstand te voldoen. Daarbij heeft [eiser] het volgende geschreven:  Wij zijn meerdere malen bij het gehuurde langs geweest om u tot betaling aan te sporen. U was echter nergens te bekennen. In zoverre beschouwen wij uw handelswijze als opzegging van de huurovereenkomst, welke bij deze dan ook wordt aanvaard.(…) Wij zijn dan ook van voornemens de huurovereenkomst per 30 oktober te beëindigen. Indien u daartegen bezwaar heeft dan verzoeken wij u om zulks per omgaand kenbaar te maken. Mochten wij op 30 oktober niets van u vernemen dan zullen wij vanuit gaan dat u met de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 oktober instemt.  
     
     
       2.6. 
       Per 11 november 2020 heeft [eiser] het gehuurde verhuurd aan Stichting LAZ beheer. 
     
     
       2.7. 
       Op 31 december 2020 heeft [gedaagde] ingebroken in het gehuurde en heeft de woonruimte in gebruik genomen.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening: I. [gedaagde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van het vonnis het pand aan [adres] te ontruimen en ontruimd te houden, welke ontruiming zonodig kan worden bewerkstelligd door de deurwaarder met behulp van de sterke arm; II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 11.350,00 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen, tot aan de dag der algehele voldoening;  III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 2.375,00 voor iedere maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 november 2020, althans 31 december 2020, zulks tot het moment dat het pand volledig is ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag, steeds vanaf de eerste dat van de maand, tot aan de dag der algehele voldoening; IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 2.762,80 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.108,52;  VI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten van € 131,00 zonder en € 199,00 met betekening van het vonnis vermeerderd met de wettelijke rente berekend vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.  
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat uit de gedragingen van [gedaagde] blijkt dat hij niet langer het pand wenste te huren nu hij omstreeks eind juni 2020 het pand heeft verlaten en er nadien geen berichten meer van [gedaagde] zijn ontvangen. Ook zijn er geen huurbetalingen meer ontvangen en heeft [gedaagde] niet gereageerd op brieven, telefoontjes en whatsappberichten. Gelet hierop is de huurovereenkomst met instemming van [gedaagde] per 30 oktober 2020 is geëindigd. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2020 geen huurbetalingen meer heeft verricht, zodat er sprake is van een huurachterstand van zeven maanden. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] vordert vooruitlopend op een oordeel in de bodemprocedure ontruiming van het gehuurde. Daarbij komt nog dat [gedaagde] het gehuurde onderverhuurt zonder toestemming van [eiser] , hetgeen in strijd is met artikel 11.4 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen en ook de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.  
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij van augustus tot december 2020 in Turkije verbleef maar dat hij met [naam] (hierna: [betrokkene 1] ) de afspraak had gemaakt dat hij de lopende huurtermijnen in die periode namens [gedaagde] zou voldoen. Dit heeft [betrokkene 1] nagelaten. Toen [gedaagde] daar achter kwam, heeft hij direct de openstaande huurschuld welke tijdens zijn verblijf in Turkije is ontstaan, betaald. Ook de huur van januari en februari 2021 heeft hij reeds overgemaakt. Voor wat betreft de onderhuur voert [gedaagde] aan dat hij de woning nooit onderverhuurd heeft. Tijdens zijn verblijf in het buitenland heeft [betrokkene 2] op de woning gepast maar huurde niet. De bedrijfsruimte was wel sinds juli 2019 aan [betrokkene 1] onderverhuurd maar dat was bekend bij [eiser] [gedaagde] betwist dat [eiser] tijdens zijn verblijf in Turkije contact heeft gezocht met hem. Daarbij komt nog dat hij nimmer de aangetekende brief heeft ontvangen. Wel heeft hij per Whatsapp een opzeggingsbrief ontvangen maar deze heeft hij niet direct gezien omdat hij gebruik maakte van een ander telefoonnummer. Daarbij komt nog dat de opzegging niet tijdig heeft plaatsgevonden; de brief is immers pas op 26 oktober 2020 per Whatsapp gestuurd.  
     
     
       4.2. 
       De huur van december 2020 heeft [gedaagde] niet betaald omdat hij toen geen gebruik kon maken van het gehuurde. Bij aankomst uit Turkije d.d. 4 december 2020 waren de sloten van de woonruimte veranderd en trof hij anderen in zijn woning aan die beweerden ook een huurovereenkomst met [eiser] te hebben gesloten. Nu de nieuwe huurder een vriend is van [betrokkene 1] vermoedt [gedaagde] dat zij onder één hoedje hebben gespeeld om [gedaagde] uit het gehuurde te krijgen.  
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] heeft zelf contracten voor gas, water en licht afgesloten voor het gehuurde zodat hij deze kosten niet verschuldigd is.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Uit het feit dat [gedaagde] zichzelf toegang heeft verschaft tot het gehuurde maar dit gehuurde opnieuw is verhuurd aan een andere partij volgt dat [eiser] een spoedeisend belang heeft. [eiser] is daarom ontvankelijk in zijn vordering.  
     
     
       5.2. 
       Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  
     
     
       5.3. 
       Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten die betrekking heeft op zowel bedrijfsruimte als woonruimte. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte voor van horeca inventarissen. Partijen zijn het erover eens dat het hier gaat om een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, namelijk: een gebouwde onroerende zaak die niet is woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarnaast is een gedeelte van het gehuurde bestemd als woonruimte voor de huurder van de opslagruimte.  Het betreft een zogenoemde gemengde huurovereenkomst. 
     
     
       5.4. 
       In verband met het (semi)dwingende karakter van de woonruimtebepalingen geldt dan voor de combinatie woonruimte/230a-ruimte de regel dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Nu [eiser] niets gesteld heeft over welk huurregime moet prevaleren en ter zitting erkend heeft dat het gehuurde ook als woonruimte wordt gebruikt, dient gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de woonruimtebepalingen, het woonruimteregime te prevaleren zodat [gedaagde] een grotere bescherming geniet. Dit betekent ten eerste dat [eiser] er niet zomaar vanuit mocht gaan dat [gedaagde] , bij geen nadere reactie, heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Verder stelt [eiser] dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd per e-mail en aangetekende post. [gedaagde] heeft aangevoerd deze niet te hebben ontvangen.  
     
     
       5.5. 
       Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Nu [gedaagde] heeft betwist de huuropzegging te hebben ontvangen en [eiser] geen nader bewijs heeft geleverd dat [gedaagde] daadwerkelijk de huuropzegging heeft ontvangen, is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] reeds voortduurt.  
     
     
       5.6. 
       
        [eiser] heeft subsidiair een beroep gedaan op wanprestatie door [gedaagde] omdat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan en het gehuurde onderverhuurt zonder toestemming van [eiser] Hoewel [gedaagde] in eerste instantie de huurachterstand heeft laten ontstaan en dit voor zijn rekening en risico moet komen, heeft [gedaagde] direct nadat hij hiervan op de hoogte was de achterstand (behalve de maand december) betaald. Dit is niet betwist door [eiser] Voor wat betreft de onderhuur heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij zijn woonruimte niet onderverhuurd heeft, hetgeen [eiser] ook niet nader heeft onderbouwd. Dat iemand een tijdlang in het buitenland verblijft, betekent niet dat de woonruimte onderverhuurd wordt. Voor wat betreft het onderverhuren van de bedrijfsruimte heeft [gedaagde] gemotiveerd aangevoerd dat [eiser] hiervan op de hoogte was omdat [betrokkene 1] zijn volledige werkplek had in de bedrijfsruimte waar [eiser] geregeld over de vloer kwam. [eiser] heeft dit niet nader weersproken. Bij deze stand van zaken moet geconcludeerd worden dat in dit geding vooralsnog onvoldoende zeker is dat de bodemrechter op grond hiervan tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en de huurovereenkomst zal ontbinden. Hierbij neemt de Voorzieningenrechter mede in aanmerking dat de rol van [betrokkene 1] in dit verhaal nader moet worden onderzocht, waarvoor in kort geding geen ruimte is. Gelet hierop wordt de vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. 
       
     
     
       5.7. 
       Voor wat betreft de gevorderde huurachterstand ad € 11.350,00 heeft [gedaagde] aangevoerd deze reeds te hebben betaald en heeft ter onderbouwing hiervan betaalafschriften overgelegd. [eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] de huur tot en met oktober 2020 heeft betaald. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen. Nu de huurovereenkomst voortduurt, is [gedaagde] de maandelijkse huur ad € 2.3750,00 per maand verschuldigd voor zoverre hij die niet reeds heeft voldaan. Voor de maand december 2020 acht de Voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] geen huurgenot heeft ontvangen nu de sloten van de woonruimte op 4 december 2020 waren vervangen en [gedaagde] pas op 31 december 2020 zichzelf weer toegang heeft verschaft tot het gehuurde. Voor deze maand hoeft [gedaagde] dan ook geen huur te betalen.  
     
     
       5.8. 
       Ten aanzien van de vordering met betrekking tot de kosten van water en elektra ad  € 2.762,80 stelt de Voorzieningenrechter voorop dat [eiser] daarmee betaling van een geldsom vorderen. In kort geding is een dergelijke vordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Gelet op het met stukken onderbouwde verweer van [gedaagde] dat hij reeds zelf contracten voor gas, water en licht heeft afgesloten voor het gehuurde is de omvang van de vordering niet in voldoende mate aannemelijk gemaakt. Deze vordering wordt derhalve afgewezen.  
     
     
       5.9. 
       
        [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. 
     
     
       5.10. 
       	De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. 
     
     
       5.11. 
       De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       	wijst de vordering af; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .  
     
     
       6.3. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter