ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:1193

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:1193 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 29-03-2016 / 200.162.905_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-03-29

Zaaknummer: 200.162.905_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:1193

---

Verkoop oude woning (bouwjaar 1921) door zonen die er de laatste decennia niet zelf hebben gewoond. Bepaling in koopovereenkomst waarin de koper onder meer verklaart dat hij alle kosten die nodig zijn om de woning te renoveren, geheel voor zijn rekening en risico komen en waarin de koper de verkopers vrijwaart voor elke aansprakelijkheid m.b.t. “voornoemde tekortkomingen.” Nadien worden rotte vloerbalken en verontreiniging van het perceel met zware metalen vastgesteld. Tekortkomingen van de verkopers?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH     
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.162.905/01 
     
     
     
       
         arrest van 29 maart 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , wonende te [woonplaats 1] , 
     
       2.  [appellante] , wonende te [woonplaats 1] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] , 
       advocaat: mr. T. Dohmen te Valkenburg, Limburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats 2] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats 3] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. K.M.J.A. Smitsmans te Maastricht, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 16 december 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 september 2014, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/183709/HA ZA 13-353) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met drie producties (nrs. 19 tot en met 21); 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie (nr. 8). 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.15 van het vonnis enkele feiten vastgesteld en de partijen daarbij aangeduid als [appellant] en [geïntimeerde] (in mannelijk enkelvoud). Het hof zal de door de rechtbank vastgestelde feiten hieronder weergeven, vernummerd tot 3.2.1 tot en met 3.2.15. De tegen rechtsoverweging 2.13 gerichte grief II zal het hof verderop in dit arrest behandelen. 
       
       
         3.2.1. 
         
          [geïntimeerde] was sinds 24 februari 1992 de juridische eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats 1] aan de [straatnaam][huisnummer A] , bouwjaar 1921 (hierna: “de woning”). In 2010 is de woning hem ter beschikking gekomen. Voordien werd de woning bewoond door zijn (groot)ouders. [geïntimeerde] zelf heeft er in zijn jeugd gewoond respectievelijk tot het begin van de jaren ‘70 ( [geïntimeerde 2] ) en tot de jaren ‘90 ( [geïntimeerde 1] ). 
         
       
       
         3.2.2. 
         In 1925 is de tuin van de woning, alsmede de omliggende tuinen in de straat, opgehoogd. 
         
       
       
         3.2.3. 
         Onmiddellijk nadat de woning in 2010 aan [geïntimeerde] ter vrije beschikking is gekomen is hij overgegaan tot verkoop van de woning. 
         
       
       
         3.2.4. 
         
           Ten behoeve van de verkoop had [geïntimeerde] in 2009 een “vragenlijst voor de verkoop 
           van een woning” ingevuld. Bij de vraag: “Zijn u nog andere gebreken of bezwaren bekend 
           die voor een koper van belang kunnen zijn bij het nemen van een koopbeslissing” heeft [geïntimeerde] geschreven: 
           
             “Bouwtechnische gebreken 
           
           
             achterstallig onderhoud 
           
           
             gehele renovatie nodig” 
           
           Deze vragenlijst was als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd. 
         
         
       
       
         3.2.5. 
         
           
            [appellant] en [geïntimeerde] hebben op 23 juni 2010 een koopovereenkomst gesloten ter zake de (ver)koop van de woning. Bij notariële akte van 3 september 2010 is de woning aan 
           
            [appellant] geleverd. 
         
         
       
       
         3.2.6. 
         
           Artikel 5.1 van de koopovereenkomst luidt voor zover relevant: 
           
             “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (...).” 
           
         
         
       
       
         3.2.7. 
         
           Artikel 5.3 van de koopovereenkomst luidt: 
           
             “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten 
           
           
             die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met erf ondergrond en tuin.” 
           
         
         
       
       
         3.2.8. 
         
           Artikel 20 van de koopovereenkomst luidt: 
           
             “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat er ten aanzien van het verkochte, mede gelet op het bouwjaar, achterstallig onderhoud is. Alle kosten die door de koper gemaakt dienen te worden om het verkochte te renoveren, komen geheel voor zijn rekening en risico. Koper vrijwaart verkoper en diens makelaar voor elke aansprakelijkheid m.b.t. voornoemde tekortkomingen.” 
           
         
         
       
       
         3.2.9. 
         
           In de akte van levering van 3 september 2010 staat in artikel 6: 
           
             “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het ten tijde van de bouw casu quo renovatie van het verkochte normale praktijk was asbesthoudende materialen te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van die materialen in het verkochte.” 
           
         
         
       
       
         3.2.10. 
         
           Een bouwkundige ontdekt in het kader van een door [appellant] gewenste grondige 
           renovatie en modernisering van de gehele woning op de benedenverdieping verrotte 
           vloerbalken. Na de ontdekking is door adviesbureau Reubsaet een verbouwplan opgesteld. 
           Reubsaet heeft daarbij bevestigd dat de vloerbalken rot zijn. 
         
         
       
       
         3.2.11. 
         Op 11 december 2010 heeft [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de schade van [appellant] ten gevolge van de gebreken aan de vloerbalken. 
         
       
       
         3.2.12. 
         Uit een rapportage van 15 april 2011 naar aanleiding van bodemonderzoek volgt dat de bovengrond van het gehele perceel sterk verontreinigd is met zware metalen en dat er sprake was van onaanvaardbare risico’s voor de mens bij gebruik van het perceel voor de bestemming ‘wonen met tuin’. Sanering werd noodzakelijk geacht. 
         
       
       
         3.2.13. 
         Tijdens de sanering werd een asbest pijp aangetroffen onder de garage, daardoor is de bodemsanering stilgelegd. Een verkennend en vervolgens nader bodemonderzoek levert als resultaat op dat een asbestverdachte buis is aangetroffen, maar dat geen asbest in de bodem is aangetroffen (productie 16 [appellant] ). (Het hof zal de tegen deze rechtsoverweging gerichte grief II verderop in dit arrest behandelen). 
         
       
       
         3.2.14. 
         Tijdens het bodemonderzoek is een sterk met zink en lood verontreinigde toplaag over het gehele terrein aangetroffen. 
         
       
       
         3.2.15. 
         De gemeente [woonplaats 1] heeft aan [appellant] voor de kosten van het bodemonderzoek en de schade aan de tuin en opritten twee vergoedingen betaald. Eenmaal een vergoeding van € 8.161,10 en eenmaal een vergoeding van € 1.410,50. 
         
       
       
         3.3.1. 
         
           In de onderhavige procedure vorderden [appellant] en [appellante] bij inleidende dagvaarding: 
           I.	een verklaring voor recht, inhoudende: 
           -  primair : dat [geïntimeerden] tekort geschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst van 23 juni 2010 en dat [geïntimeerden] gehouden zijn om aan [appellant] en [appellante] de door hen daardoor geleden schade te vergoeden; 
           -  subsidiair : dat de koopovereenkomst van 23 juni 2010 tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [geïntimeerden] gehouden zijn om het nadeel dat [appellant] en [appellante] door die dwaling hebben geleden, op te heffen; 
           II. 	veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een hoofdsom van 
           € 30.958,50 aan [appellant] en [appellante] , primair ter zake schadevergoeding en subsidiair ter zake nadeelopheffing, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 juli 2012; 
           III.	veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 1.401,18 ter zake  
           buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 20 augustus 2013; 
           met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         
           Aan deze vordering hebben [appellant] en [appellante] , kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. 
           De woning en het perceel vertoonden bij de levering een aantal ernstige (verborgen) gebreken, te weten verrotte vloerbalken, asbest in de grond en verontreiniging van de bodem met zware metalen. De woning beschikte daardoor niet over de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn, zodat de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie is geschonden. De woning voldeed daardoor niet aan hetgeen [appellant] en [appellante] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [geïntimeerden] zijn dus tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en moeten de schade vergoeden die [appellant] en [appellante] daardoor hebben geleden.  
         
         
       
       
         3.3.3. 
         De door [appellant] en [appellante] gevorderde hoofdsom van € 30.958,50 is in de inleidende dagvaarding (punt 46) als volgt gespecificeerd: 
         
           
             Bodemverontreiniging – vertraging 				€ 12.291,00 
           
           
             Bodemverontreiniging – onderzoek 				€   4.383,78 
           
           
             Bodemverontreiniging – tuin 				€ 13.512,34 
           
           
             Van gemeente ontvangen vergoeding	( - / - )		€   9.571,60 
           
           
             Vloer							 € 10.342,98 
           
           
             Totaal							€ 30.958,50 
           
         
         
       
       
         3.3.4. 
         Bij gelegenheid van de comparitie van partijen hebben [appellant] en [appellante] hun vordering met betrekking tot onderzoekskosten verminderd van € 4.383,78 naar € 2.677,50 (blz. 2 van het proces-verbaal van de comparitie van partijen, en bevestigd in paragraaf VI.6 van de memorie van grieven).  
         
       
       
         3.3.5. 
         
          [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.6. 
         In het vonnis van 17 september 2014 heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt geoordeeld. 
         
           
             De aanwezigheid van de verrotte vloerbalken komt voor rekening en risico van [appellant] en [appellante] . Hun beroep op non-conformiteit van de woning en op dwaling faalt, voor zover betrekking hebbend op de verrotte vloerbalken. 
           
           
             De kosten die [appellant] en [appellante] hebben gemaakt in verband met de bodemverontreiniging, komen voor hun rekening in risico. Hun beroep op non-conformiteit van de woning en op dwaling faalt, voor zover betrekking hebbend op de bodemverontreiniging. 
           
           
             
              [geïntimeerden] zijn niet aansprakelijk voor de kosten die [appellant] heeft gemaakt naar aanleiding van de aangetroffen asbest buis. 
           
         
         Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld. 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot: 
       
         
           het alsnog toewijzen van hun vorderingen (met inachtneming van de hiervoor in rov. 3.3.4 genoemde eisvermindering); 
         
         
           veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] en [appellante] ter uitvoering van de bij het vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling aan [geïntimeerden] hebben betaald, vermeerderd met wettelijke rente; 
         
         
           veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties. 
         
       
       
       
       
         
           Met betrekking tot het beroep op dwaling dat in eerste aanleg is gedaan 
         
       
       
       
         3.5.1. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben in het geding in eerste aanleg aan hun vorderingen subsidiair ten grondslag gelegd dat zij gedwaald hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst en dat zij, als zij op de hoogte zouden zijn geweest van het feit dat de onroerende zaak de door hen gestelde gebreken had, de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. Zij hebben de rechtbank in verband daarmee verzocht om de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen door de koopprijs te verlagen althans door [geïntimeerden] tot betaling van de gevorderde schadevergoeding te veroordelen. 
         
       
       
         3.5.2. 
         De rechtbank heeft het beroep op dwaling niet gehonoreerd. [appellant] en [appellante] zijn daar in hun memorie van grieven niet met een voldoende duidelijke grief tegen opgekomen. In de memorie van grieven hebben zij slechts betoogd dat [geïntimeerden] de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie hebben geschonden en dat dus sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst. Bij gebreke van een voldoende duidelijke grief tegen de verwerping van het beroep op dwaling, maakt het beroep op dwaling geen onderdeel uit van het door de grieven ontsloten gebied waarover het hof moet oordelen. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het voorgaande brengt mee dat de onder I, subsidiair gevorderde verklaring voor recht – dat de koopovereenkomst van 23 juni 2010 tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [geïntimeerden] gehouden zijn om het nadeel dat [appellant] en [appellante] door die dwaling hebben geleden, op te heffen – in dit hoger beroep niet toewijsbaar is. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief I: procesverloop in eerste aanleg 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         Grief I is gericht tegen rov. 1.1 van het beroepen vonnis. In die rechtsoverweging heeft de rechtbank overwogen dat het verloop van het geding in eerste aanleg blijkt uit: 
         - de dagvaarding met producties; 
         - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties; 
         - de conclusie van antwoord in reconventie 
         - het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 16 juni 2014. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op grief I uiteengezet dat het verloop van het geding in eerste aanleg anders is geweest. 
         
       
       
         3.6.2. 
         Deze grief is terecht voorgedragen. Tussen partijen staat immers vast dat in eerste aanleg geen sprake is geweest van een eis in reconventie en dat het verloop van het geding in eerste aanleg blijkt uit de volgende stukken: 
         - de dagvaarding van 20 augustus 2013, met producties; 
         - de conclusie van antwoord van 16 oktober 2013, met producties; 
         - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 16 juni 2014; 
         - de akte inbreng producties zijdens [appellant] en [appellante] van 2 juli 2014, met producties; 
         - de antwoordakte inbreng producties van [geïntimeerden] van 16 juli 2014. 
         
       
       
         3.6.3. 
         Dat grief I terecht is voorgedragen, voert op zichzelf niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Of de rechtbank de vorderingen van [appellant] en [appellante] ten onrechte heeft afgewezen, zal worden beoordeeld in het kader van de andere grieven. 
         
         
         
           
             Met betrekking tot grief III: uitleg van artikel 5.3 van de koopovereenkomst 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         
           De rechtbank heeft in rov. 4.1 van het vonnis voorop gesteld dat de partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik hebben gemaakt van de standaard NVM-koopakte en dat in artikel 5.1 van die koopakte het risico van alle gebreken bij de koper is gelegd. De rechtbank heeft daar in rov. 4.2 op laten volgen dat artikel 5.3 van de koopakte een belangrijke uitzondering bevat op artikel 5.1 van de koopakte, aangezien de verkoper in artikel 5.3 aan de koper de garantie geeft dat de geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis met erf ondergrond en tuin nodig zijn. In rov. 4.3 van het vonnis heeft de rechtbank artikel 20 van de koopovereenkomst besproken. In rov. 4.4 heeft de rechtbank vervolgens overwogen: 
           
             “Op grond van de verklaringen van partijen, evenals de gedingstukken, is niet gebleken dat hen bij het tot stand komen van de koopovereenkomst en ten tijde van de levering, een verdergaand gebruik door [appellant] voor ogen stond dan het gebruik als gerenoveerd of gemoderniseerd woonhuis met erf, ondergrond en tuin. In het bijzonder is gesteld noch gebleken dat [appellant] [geïntimeerde] voorafgaand aan de verkoop heeft geïnformeerd over zijn plannen tot het grootschalig verbouwen en uitbouwen en het opnieuw inrichten van het (achter) perceel (producties 14 en 15 [appellant] ). [geïntimeerde] wordt gevolgd in zijn verweer dat deze grootschalige activiteiten niet te beschouwen zijn als normaal gebruik in de zin van renovatie en modernisering van een oud woonhuis met erf, ondergrond en tuin. Het is dus de vraag of [appellant] klaagt over gebreken die renovatie en modernisering in de weg stonden. Daarnaast is het de vraag of de gewraakte gebreken [geïntimeerde] bekend waren ten tijde van de verkoop en levering. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.” 
           
         
         
       
       
         3.7.2. 
         
          [appellant] en [appellante] zijn met grief III tegen deze rov. 4.4 opgekomen. In de toelichting op deze grief betogen zij dat de rechtbank in de op twee na laatste zin van deze rov. ten onrechte heeft overwogen: “Het is dus de vraag of [appellant] klaagt over gebreken die renovatie en modernisering in de weg stonden.” Volgens [appellant] en [appellante] hebben de partijen geen nadere precisering van artikel 5.3 van de koopovereenkomst beoogd en moet dus in eerste instantie gewoon worden getoetst of sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik als woonhuis met erf ondergrond en tuin in de weg staan. Pas daarna, als die vraag bevestigend wordt beantwoord, moet volgens [appellant] en [appellante] worden getoetst of het betreffende gebrek desondanks voor rekening van [appellant] en [appellante] moet blijven op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst. 
         
       
       
         3.7.3. 
         Het hof overweegt over deze grief het volgende. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst staat niet op zichzelf, maar vormt onderdeel van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. [geïntimeerden] hebben onder meer via de door hen ingevulde en als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst aan [appellant] en [appellante] duidelijk gemaakt dat bij de woning sprake was van bouwtechnische gebreken en achterstallig onderhoud, en dat een algehele renovatie van de woning nodig was. In het verlengde daarvan is in artikel 20 van de koopovereenkomst bepaald: 
         
           
             dat [appellant] en [appellante] ermee bekend zijn dat er ten aanzien van het verkochte, mede gelet op het bouwjaar, achterstallig onderhoud is; 
           
           
             dat alle kosten die [appellant] en [appellante] moeten maken om het verkochte te renoveren, geheel voor hun rekening en risico komen; 
           
           
             dat [appellant] en [appellante] [geïntimeerden] vrijwaren voor elke aansprakelijkheid met betrekking tot “voornoemde tekortkomingen”. 
           
         
         Door artikel 20 van de koopovereenkomst wordt dus een inbreuk gemaakt op hetgeen naar de letterlijke tekst in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald. Hetzelfde geldt voor hetgeen in artikel 6 van de leveringsakte is bepaald. Ook dat artikel maakt, voor zover het de aanwezigheid van asbest betreft, een inbreuk op hetgeen naar de letterlijke tekst in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald. [appellant] en [appellante] hebben voorts erkend dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst voor hen duidelijk was dat het noodzakelijk was om de woning na de aankoop en eigendomsverkrijging te renoveren en te moderniseren. 
         
       
       
         3.7.4. 
         Uit het voorgaande volgt dat de werking die artikel 5.3 naar haar letterlijke tekst heeft, in de rest van de koopovereenkomst aanzienlijk is ingeperkt. Dat kan meebrengen dat bepaalde gebreken die aan een normaal gebruik van het verkochte als woning in de weg zouden kunnen staan, zoals bijvoorbeeld de in punt 21 van de inleidende dagvaarding genoemde verzakking van de serre of de aanwezigheid van asbest in de woning, ondanks de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst verwoorde garantie voor rekening van [appellant] en [appellante] moeten blijven.  
         
       
       
         3.7.5. 
         Of de rechtbank de in het onderhavige geschil te beantwoorden vraag bij deze stand van zaken in redelijkheid heeft kunnen samenvatten als “de vraag of [appellant] klaagt over gebreken die renovatie en modernisering in de weg stonden”, kan verder in het midden blijven. Het hof zal hierna bij de bespreking van de door [appellant] en [appellante] gestelde concrete gebreken aan de hand van de juiste maatstaven onderzoeken of [geïntimeerden] voor die gebreken aansprakelijk zijn. Grief III kan dus op zichzelf niet tot vernietiging van de in het dictum van het vonnis gegeven beslissingen leiden. In zoverre moet grief 3 worden verworpen.  
         
         
           
             Met betrekking tot grief IV: is met betrekking tot de vloerbalken sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst? 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben gesteld dat zij na verwijdering van de parketvloer uit de woning en na het openbreken van de onderliggende vloer hebben geconstateerd dat de vloerbalken onder de vloer op de begane grond rot waren. Volgens [appellant] en [appellante] was dit gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar voor hen, en bezit de woning door de rotte vloerbalken niet de eigenschappen die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn. [appellant] en [appellante] concluderen dat [geïntimeerden] de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door hen gegeven garantie hebben geschonden en aansprakelijk zijn voor de schade die [appellant] en [appellante] door de aanwezigheid van de rotte vloerbalken hebben geleden. 
         
       
       
         3.8.2. 
         De rechtbank heeft in rov. 4.4.1 van het vonnis voor zover thans van belang overwogen dat: 
         
           
             de aantasting van de vloerbalken onder de parketvloer niet aan een normaal gebruik van de woning als te renoveren woning in de weg stond; 
           
           
             de staat van de vloerbalken niet abnormaal is voor een woning van 89 jaar oud met achterstallig onderhoud; 
           
           
             het gebrek krachtens artikel 20 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [appellant] en [appellante] komt omdat het gebrek is ontstaan als gevolg van veroudering van de woning. 
           
         
         
       
       
         3.8.3. 
         
          [appellant] en [appellante] zijn met grief IV tegen deze overwegingen opgekomen. In de toelichting op deze grief hebben zij samengevat het volgende aangevoerd. 
         
           
             De aantasting van de vloerbalken staat wel in de weg aan een normaal gebruik van het verkochte als woning. 
           
           
             De aantasting van de vloerbalken staat ook in de weg aan het (zonder vervanging van de vloerbalken) renoveren en moderniseren van de afwerkvloer. 
           
           
             De aantasting van de vloerbalken is geen gevolg van achterstallig onderhoud of ouderdom, maar van het feit dat de gecombineerde kruipruimte- en spouwventilatie was dichtgezet bij de na-isolatie van de spouwmuren. De gevolgen van dat bouwfysische gebrek (geblokkeerde ventilatie van de kruipruimte) vallen niet onder artikel 20 van de koopovereenkomst. 
           
         
         
       
       
         3.8.4. 
         
          [geïntimeerden] hebben als reactie op grief IV meerdere verweren gevoerd, waaronder het verweer dat zij op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk zijn voor de gestelde aantasting van de vloerbalken.  
         
       
       
         3.8.5. 
         De partijen verschillen dus onder meer van mening over de vraag of het gestelde gebrek aan de vloerbalken, voor zover daarvan sprake was, een gebrek is waarvoor de aansprakelijkheid van [geïntimeerden] is uitgesloten in artikel 20 van de koopovereenkomst. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekst van het beding speelt daarbij een belangrijke maar niet per definitie een doorslaggevende rol. 
         
       
       
         3.8.6. 
         In het onderhavige geval acht het hof mede van belang dat [geïntimeerden] al voor het sluiten van de koopovereenkomst door middel van de bij de overeenkomst gevoegde vragenlijst in duidelijke bewoordingen aan [appellant] en [appellante] hebben duidelijk gemaakt dat bij de woning sprake was van bouwtechnische gebreken en van achterstallig onderhoud en dat een “gehele renovatie” noodzakelijk was. Voorts hebben [geïntimeerden] onder meer via artikel 20 van de koopovereenkomst het bouwjaar van de woning (1921) onder de aandacht van [appellant] en [appellante] gebracht. Verder hebben [geïntimeerden] door middel van dat artikel bedongen:  
         
           
             dat [appellant] en [appellante] alle kosten die zij moeten maken om het verkochte te renoveren, geheel voor eigen rekening en risico moeten nemen; 
           
           
             dat [appellant] en [appellante] [geïntimeerden] vrijwaren voor elke aansprakelijkheid met betrekking tot “voornoemde tekortkomingen”. 
           
         
         Het hof acht voorts van belang dat de woning door [geïntimeerden] alleen – kort gezegd – tijdens hun jeugd is bewoond en dat zij de woning, toen die na het overlijden van hun moeder en het vertrek van hun vader naar een verzorgingstehuis leeg kwam te staan, meteen te koop hebben gezet zonder daar zelf nog in te wonen.  
         
       
       
         3.8.7. 
         Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden moet het naar het oordeel van hof voor [appellant] en [appellante] redelijkerwijs duidelijk zijn geweest: 
         
           
             dat aan de woning gebreken konden kleven die “mede” verband hielden met de ouderdom van de woning en dat de gebreken dus ook van andere aard konden zijn, zoals bijvoorbeeld van bouwtechnische aard (zie de vragenlijst die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, en waarin melding is gemaakt van de aanwezigheid van “Bouwtechnische gebreken”); 
           
           
             dat [geïntimeerden] wensten dat [appellant] en [appellante] “alle kosten” die zij zouden moeten maken om het verkochte te renoveren (en dus niet alleen kosten van herstel van gebreken die uitsluitend door ouderdom waren ontstaan maar onder meer ook kosten van herstel van gebreken die een bouwtechnische oorzaak hadden), “geheel” voor hun eigen rekening zouden nemen); 
           
           
             dat [geïntimeerden] van “elke” aansprakelijkheid wilden worden gevrijwaard voor gebreken aan de woning waar [appellant] en [appellante] bij het renoveren van de woning op zouden stuiten. 
           
         
         Het artikel moet daarom aldus worden uitgelegd dat met “voornoemde tekortkomingen” in de laatste volzin wordt gedoeld op alle gebreken, ook gebreken van bouwtechnische aard of gebreken die een gevolg zijn van gebreken van bouwtechnische aard. [appellant] en [appellante] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die, mede gelet op de overige omstandigheden van dit geval, tot een andere uitleg van artikel 20 van de koopovereenkomst leiden. 
         
       
       
         3.8.8. 
         Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op artikel 20 van de koopovereenkomst met betrekking tot het gestelde gebrek aan de vloerbalken moet worden gehonoreerd. [geïntimeerden] zijn voor dat gebrek, dat pas bij de uitvoering van renovatiewerkzaamheden na de eigendomsoverdracht van de woning is ontdekt, niet aansprakelijk. Grief IV moet om deze reden worden verworpen. 
         
       
       
         3.8.9. 
         Het voorgaande brengt mee dat de andere verweren die [geïntimeerden] met betrekking tot het gestelde gebrek aan de vloerbalken hebben aangevoerd, onbesproken kunnen blijven. 
         
         
           
             Met betrekking tot de grief II: hoeveel asbest is aangetroffen op het perceel? 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         De rechtbank heeft in rov. 2.13 van het vonnis vastgesteld dat tijdens de bodemsanering een asbest pijp is aangetroffen onder de garage en dat daarna een verkennend en vervolgens nader bodemonderzoek als resultaat heeft opgeleverd dat er naast de asbestverdachte buis, geen asbest in de bodem is aangetroffen.  
         
       
       
         3.9.2. 
         
          [appellant] en [appellante] zijn met grief II tegen deze overweging opgekomen. In de toelichting op die grief betogen [appellant] en [appellante] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen asbest in de grond is aangetroffen. Onder verwijzing naar de door hen als productie 19 bij de memorie van grieven overgelegde analyseresultaten, afkomstig van Analyse Bureau Safety BV te [vestigingsplaats] , stellen zij dat in de voortuin plaatmateriaal is aangetroffen dat gedeeltelijk wel hechtgebonden asbest en gedeeltelijk niet hechtgebonden asbest bevatte.  
         
       
       
         3.9.3. 
         
          [geïntimeerden] hebben de grief gemotiveerd betwist. Volgens hen hebben de analyseresultaten die [appellant] en [appellante] hebben overgelegd, betrekking op de door de rechtbank al genoemde asbest pijp die kennelijk ergens in de voortuin is aangetroffen en is verder geen asbest aangetroffen in de vrijkomende grond rondom de asbesthoudende buis of elders op het perceel. [geïntimeerden] hebben ter onderbouwing van dat verweer verwezen naar paragraaf 9 van het door [appellant] en [appellante] in eerste aanleg als productie 16 overgelegde evaluatierapport dat met betrekking tot de uitgevoerde grondsanering is opgemaakt.  
         
       
       
         3.9.4. 
         
           Dit verweer van [geïntimeerden] moet worden gehonoreerd. In paragraaf 9 van het genoemde evaluatierapport staat immers voor zover thans van belang het volgende: 
           
             “Tijdens de werkzaamheden is een asbestverdachte buis aangetroffen. Hierop zijn de saneringswerkzaamheden stil gelegd en is een representatief deel van de buis aangeboden bij het laboratorium ABS in [vestigingsplaats] . Uit analyse blijkt dat het materiaal 10-15% Chrysotiel bevat. De asbesthoudende materialen zijn door de aannemer afgevoerd. Tevens is ter plaatse van het asbestverdachte materiaal een asbest in bodemonderzoek cf. NEN 5707 uitgevoerd om vast te stellen of vrijkomende grond asbesthoudend is. Uit de resultaten blijkt dat geen asbest in de bodem wordt aangetroffen.” 
           
           Hieruit blijkt dat het “plaatmateriaal” dat door Analyse Bureau Safety BV te [vestigingsplaats] is onderzocht, het “representatief deel” betrof van de in het perceel aangetroffen buis. Dat naast die buis ook nog ander asbesthoudend materiaal in de grond aanwezig was, is gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd door [appellant] en [appellante] . Het hof verwerpt daarom grief II.  
         
         
         
           
             Met betrekking tot grief VI: levert de op het perceel aangetroffen asbest buis een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst? 
           
         
         
       
       
         3.10.1. 
         
           
            [appellant] en [appellante] hebben gesteld dat zij tijdens het uitvoeren van een bodemsanering op het gekochte perceel asbest in de grond hebben aangetroffen.  
           Volgens [appellant] en [appellante] bezit de onroerende zaak hierdoor niet de eigenschappen die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn, en was dit gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar voor hen. [appellant] en [appellante] concluderen dat [geïntimeerden] de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door hen gegeven garantie hebben geschonden en aansprakelijk zijn voor de schade die [appellant] en [appellante] door de aanwezigheid van de asbest hebben geleden. Die schade houdt volgens [appellant] en [appellante] met name verband met de opgetreden vertraging in de voltooiing van de verbouwingswerkzaamheden. 
         
         
       
       
         3.10.2. 
         
          [geïntimeerden] hebben tegen deze stellingen van [appellant] en [appellante] meerdere verweren aangevoerd, waaronder het verweer dat de partijen in artikel 6 van de leveringsakte zijn overeengekomen dat het risico van de aanwezigheid van asbest volledig bij [appellant] en [appellante] zou liggen en dat dit ook is verdisconteerd in de koopsom. 
         
       
       
         3.10.3. 
         In rov. 4.4.3 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] niet aansprakelijk zijn voor de kosten die [appellant] en [appellante] hebben gemaakt naar aanleiding van de aangetroffen asbest pijp en dat de extra vertraging die daardoor is ontstaan, voor eigen rekening en risico van [appellant] en [appellante] komen. 
         
       
       
         3.10.4. 
         
          [appellant] en [appellante] zijn met grief VI tegen deze overweging opgekomen. In de toelichting op deze grief hebben zij onder meer aangevoerd dat artikel 6 van de leveringsakte alleen betrekking heeft op asbest die in de woning zou kunnen worden aangetroffen en niet op asbest die in het perceel zou worden aangetroffen. 
         
       
       
         3.10.5. 
         Het hof stelt met betrekking tot deze grief voorop dat de hoeveelheid asbesthoudend materiaal die in het perceel is aangetroffen, beperkt is tot een asbest pijp. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen in het voorgaande met betrekking tot grief II is overwogen. 
         
       
       
         3.10.6. 
         
           Het hof roept voorts in herinnering dat in artikel 6 van de akte van levering van 3 september 2010 het volgende is bepaald: 
           
             “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het ten tijde van de bouw casu quo renovatie van het verkochte normale praktijk was asbesthoudende materialen te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van die materialen in het verkochte.” 
           
           Tussen partijen is in geschil of deze bepaling alleen betrekking heeft op asbest in de woning zelf (standpunt van [appellant] en [appellante] ) of ook op de asbest pijp die in het perceel is aangetroffen (standpunt van [geïntimeerden] ). Ook met betrekking tot dit geschilpunt geldt dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekst van het beding speelt daarbij niet altijd een doorslaggevende rol maar wel een belangrijke rol. 
         
         
       
       
         3.10.7. 
         
           Het hof stelt vast dat [appellant] en [appellante] volgens de tekst van artikel 6 van de leveringsakte de aanwezigheid van asbesthoudende materialen “in het verkochte” heeft aanvaard. Op blz. 2 van diezelfde leveringsakte is “het verkochte” als volgt gedefinieerd: 
           
             “het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] [woonplaats 1] , [straatnaam][huisnummer A] , kadastraal bekend als (…), groot vijf aren achttien centiaren”. 
           
           Het verkochte is dus niet alleen het woonhuis, maar ook de ondergrond en tuin met een totale oppervlakte van 518 m2. Een tekstuele uitleg van artikel 6 voert dus tot de conclusie dat ook asbest dat in het perceel wordt aangetroffen, voor rekening en risico van [appellant] en [appellante] moet blijven. Dat in de eerste volzin van artikel 6 wordt verwezen naar de gebruikelijke praktijken ten tijde van de bouw en de in het verleden uitgevoerde renovatie “van het verkochte” is naar het oordeel van het hof onvoldoende om van de genoemde tekstuele uitleg af te wijken. Het is immers niet ongebruikelijk dat bij het uitvoeren van graafwerkzaamheden in een bij een woning behorende tuin nog beperkte restanten van bij de bouw of renovatie van een woning gebruikte bouwmaterialen worden aangetroffen. Mede gelet daarop hebben [appellant] en [appellante] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat artikel 6 van de leveringsakte zodanig beperkt moet worden uitgelegd dat [geïntimeerden] aansprakelijk zouden zijn voor de asbest pijp die in het perceel is aangetroffen. Het hof is daarom van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6 van de leveringsakte met betrekking tot de aangetroffen asbest pijp moet worden gehonoreerd. Grief VI kan daarom geen doel treffen, en moet dus worden verworpen. 
         
         
         
           
             Met betrekking tot grief V: verontreiniging bodem met zware metalen  
           
         
         
       
       
         3.11.1. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben gesteld dat na de eigendomsoverdracht is vastgesteld dat het perceel ernstig is verontreinigd met zware metalen en dat deze vervuiling onaanvaardbare risico’s voor de mens oplevert bij gebruik van het perceel voor de bestemming “wonen met tuin”. Volgens [appellant] en [appellante] was dit gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar voor hen, en bezit de onroerende zaak door deze vervuiling met zware metalen niet de eigenschappen die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn. [appellant] en [appellante] concluderen dat [geïntimeerden] de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door hen gegeven garantie hebben geschonden en aansprakelijk zijn voor de schade die [appellant] en [appellante] door de aanwezigheid van de vervuiling met zware metalen hebben geleden. 
         
       
       
         3.11.2. 
         
          [geïntimeerden] hebben tegen dit betoog meerdere verweren gevoerd. Die verweren zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.11.3. 
         De rechtbank heeft in rov. 4.4.2 van het vonnis, samengevat, als volgt geoordeeld. 
         
           
             
              [appellant] en [appellante] beschikten al voor het sluiten van de koopovereenkomst over aanwijzingen – neergelegd in het in hun opdracht opgemaakte taxatierapport – dat sprake kon zijn van bodemverontreiniging. Zij mochten er daarom niet op vertrouwen dat het perceel geen verontreiniging zou vertonen. 
           
           
             In de gegeven omstandigheden kan niet worden gezegd dat de bodemverontreiniging in de weg stond aan een normaal gebruik van de (te renoveren) woning als een te renoveren woning. 
           
           
             Van een tekortkoming van [geïntimeerden] is op dit punt dus geen sprake, zodat de schade die [appellant] en [appellante] in verband met de bodemverontreiniging hebben geleden, voor hun eigen rekening en risico komt. 
           
         
         
       
       
         3.11.4. 
         Grief V is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief voeren [appellant] en [appellante] aan dat de bodemverontreiniging wel degelijk in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Verder bestrijden [appellant] en [appellante] in de toelichting op de grief dat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Zij hebben daartoe uiteengezet: 
         
           
             dat het taxatierapport uitsluitend aanleiding gaf voor het instellen van een onderzoek naar verdachte activiteiten op het rechts belendende perceel; 
           
           
             dat zij dat onderzoek hebben uitgevoerd door navraag te doen bij de gemeente en door nadere documentatie op te vragen met betrekking tot dat perceel (met [huisnummer B] ); 
           
           
             dat de uitkomsten van dit onderzoek geen aanleiding gaven om te veronderstellen dat er sprake zou zijn van vervuiling van het gekochte perceel. 
           
         
         
          [appellant] en [appellante] hebben er voorts op gewezen dat de vervuiling die uiteindelijk op het perceel is aangetroffen – een vervuiling met zware metalen – geen verband houdt met de “verdachte activiteiten” waarvan sprake was op het perceel met [huisnummer B] . 
         
       
       
         3.11.5. 
         Het hof stelt naar aanleiding van deze grief voorop dat in het rapport van nader bodemonderzoek van 15 april 2011 op blz. 17 onder meer wordt geconcludeerd: 
         
           
             dat de bovengrond (tot een diepte van circa 0,5 tot 0.7 meter onder het maaiveld) op het achterterrein over een oppervlakte van ongeveer 200 m2 sterk verontreinigd is met zware metalen; 
           
           
             dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging; 
           
           
             dat volgens de standaard risicobeoordeling bij het huidige gebruik van de locatie “wonen met tuin” sprake kan zijn van onaanvaardbare risico’s voor de mens; 
           
           
             dat de locatie spoedig gesaneerd moet worden. 
           
         
         Naar het oordeel van het hof moet op grond van deze conclusies, die door [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, worden aangenomen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met erf ondergrond en tuin. 
         
       
       
         3.11.6. 
         Het hof verwerpt het door [geïntimeerden] gevoerde verweer dat [appellant] en [appellante] hun onderzoeksverplichting hebben geschonden en dat het gebrek dus voor hen “kenbaar” was in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat de onderhavige vervuiling geen verband houdt met activiteiten op het belendende perceel ( [huisnummer B] ). Voorts hebben [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat [appellant] en [appellante] enige concrete aanleiding hadden om te vermoeden dat op het perceel sprake zou zijn van een ernstige vervuiling met zware metalen. 
         
       
       
         3.11.7. 
         De verontreiniging betreft voorts geen kwestie die onder het bereik van artikel 20 van de koopovereenkomst valt. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerden] de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst door hen gegeven garantie hebben geschonden door een perceel te leveren dat vanwege de daarop aanwezige vervuiling niet geschikt was voor gebruik als woning met tuin. Het enkele feit dat de grootouders en ouders van [geïntimeerden] vele jaren op de locatie hebben gewoond zonder gezondheidsproblemen te ondervinden, voert niet tot een ander oordeel. Het hof concludeert daarom dat grief V terecht is voorgedragen.  
         
       
       
         3.12.1. 
         Omdat de grief terecht is voorgedragen, dient het hof nader te oordelen over de vordering van [appellant] en [appellante] tot schadevergoeding en over de door [geïntimeerden] gevoerde verweren die door de rechtbank onbehandeld zijn gelaten. Dat betreft allereerst het verweer van [geïntimeerden] dat [appellant] en [appellante] ter zake de bodemverontreiniging niet binnen de in artikel 7:23 bedoelde bekwame tijd over de bodemverontreiniging hebben geklaagd bij [geïntimeerden] . 
         
       
       
         3.12.2. 
         Het hof overweegt naar aanleiding van dat verweer dat de gang van zaken als volgt is geweest. Bij het rapport van verkennend bodemonderzoek van 25 januari 2011 is enige vervuiling vastgesteld en is geconcludeerd dat nader bodemonderzoek moet plaatsvinden. In het rapport van nader bodemonderzoek van 15 april 2011 is vastgesteld dat sprake was van ernstige bodemverontreiniging. Bij brief van 21 juli 2011 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerden] gemeld dat op het perceel ernstige bodemverontreiniging is geconstateerd en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade die daardoor ontstaat.  
         
       
       
         3.12.3. 
         Aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat [appellant] en [appellante] [geïntimeerden] eerder op de hoogte hadden kunnen stellen van de onderzoeksbevindingen. Naar het oordeel van het hof kan echter niet worden geoordeeld dat de handelwijze van [appellant] en [appellante] zodanig traag is geweest dat zij geen beroep meer zouden mogen doen op het feit dat de onroerende zaak vanwege de bodemvervuiling niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet is gebleken van nadeel bij [geïntimeerden] door het tijdsverloop. Ook acht het hof van belang dat de tekortkoming niet van ondergeschikt belang is zodat het verval van alle rechten van [appellant] en [appellante] in de gegeven omstandigheden te verstrekkend zou zijn. Het hof verwerpt daarom het verweer van [geïntimeerden] dat [appellant] en [appellante] niet tijdig hebben geklaagd over de bodemverontreiniging en dat zij daarom geen beroep meer kunnen doen op die tekortkoming. 
         
       
     
     
       3.13. 
       Het hof verwerpt voorts het verweer van [geïntimeerden] dat zij niet in gebreke zijn gesteld (punt 29 conclusie van antwoord). De bewoordingen van de brief van 21 juli 2011 zijn naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk. Bovendien hebben [geïntimeerden] ten onrechte geweigerd aansprakelijkheid voor de bodemverontreiniging te erkennen. [geïntimeerden] zijn dus in verzuim geraakt.  
       
     
     
       3.14. 
       
         Het hof komt vervolgens toe aan een bespreking van de schadeposten die volgens [appellant] en [appellante] verband houden met de bodemverontreiniging. Dat betreft, rekening houdend met de in rov. 3.3.4 genoemde eisvermindering, de volgende posten: 
         A.  Bodemverontreiniging – vertraging 				€ 12.291,00; 
         B.  Bodemverontreiniging – onderzoek 				€   2.677,50; 
         C.  Bodemverontreiniging – tuin 				€ 13.512,34; 
         D.  Van gemeente ontvangen vergoeding	( - / - )		€   9.571,60. 
       
       
       
         3.15.1. 
         Post A is gespecificeerd op blz. 12 van de inleidende dagvaarding en betreft deels de kosten van vervangende woonruimte en deels de schade die [appellant] en [appellante] stellen te hebben geleden doordat zij als gevolg van de met de bodemverontreiniging verband houdende vertraging de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden hebben moeten afrekenen tegen een btw-tarief van 19% in plaats van tegen een btw-tarief van 6%. 
         
       
       
         3.15.2. 
         Het hof verwerpt de post ter zake de beweerdelijke kosten van vervangende huisvesting (bij familie) aangezien [geïntimeerden] uitdrukkelijk en gemotiveerd hebben betwist dat die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en [appellant] en [appellante] deze post vervolgens niet nader hebben onderbouwd (bijvoorbeeld door het over leggen van betalingsbewijzen) en evenmin ter zake deze schadepost een gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan. Bovendien hebben [appellant] en [appellante] niet onderbouwd dat – en waarom – het redelijkerwijs niet mogelijk was om in de door hen gekochte woning te verblijven in de periode waarin onderzoek gedaan werd naar de bodemverontreiniging en in de periode waarin de vervuilde grond werd gesaneerd. 
         
       
       
         3.15.3. 
         Voor wat betreft de schadepost ter zake de btw-verhoging hebben [geïntimeerden] bij conclusie van antwoord sub 113 betwist dat de betreffende werkzaamheden, als van de bodemverontreiniging geen sprake zou zijn geweest, zoveel eerder hadden kunnen plaatsvinden dat zij nog onder het btw-tarief van 6% zouden zijn gevallen. Het hof neemt bij de beoordeling van dit verweer tot uitgangspunt dat het tijdelijk tot 6% verlaagde btw-tarief per 1 oktober 2011 weer is verhoogd tot 19% (zoals bij memorie van antwoord sub 61 is gesteld en zoals het hof ambtshalve bekend is). Een andere datum is door [appellant] en [appellante] niet genoemd. Het hof acht de gevorderde btw-schade toewijsbaar met betrekking tot de facturen van de installateur [installateur] (btw-schade € 1.170,00) en met betrekking tot Timmer- en montagebedrijf [Timmer- en montagebedrijf] (btw-schade € 210,28). De betreffende facturen dateren van relatief kort na 1 oktober 2011 en [appellant] en [appellante] hebben voldoende onderbouwd dat deze werkzaamheden vóór 1 oktober 2011 hadden kunnen worden gefactureerd als van de verontreiniging van de bodem met zware metalen geen sprake zou zijn geweest. Dat is anders ten aanzien van de facturen ter zake de gietvloeren en de keuken, die beiden van februari 2012 dateren. Zelfs als [appellant] en [appellante] zouden worden gevolgd in hun stelling bij memorie van grieven dat de verontreiniging van de bodem met zware metalen drie-en-een-halve maand heeft bedragen (paragraaf VI.2 van de memorie van grieven) – hetgeen niet zonder meer aannemelijk is omdat zij in eerste aanleg hebben gesteld dat die vertraging een kwestie van dagen was – valt niet in de zien dat de betreffende werkzaamheden zonder de vertraging vóór 1 oktober 2011 hadden kunnen worden voltooid. Ter zake de kosten van de hoofdaannemer is zelfs in het geheel geen factuur of betalingsbewijs overgelegd. Gelet op de eigen stellingen van [appellant] en [appellante] over de duur van de werkzaamheden kan niet worden aangenomen dat die werkzaamheden zonder de vervuiling voor 1 oktober 2011 hadden kunnen worden voltooid. [appellant] en [appellante] hebben op dit punt ook geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. De slotsom is dat ter zake post A slechts (€ 1.170,00 + € 210,28 =) € 1.380,28 toewijsbaar is.  
         
       
       
         3.16.1. 
         Ter zake post B, kosten van het onderzoek naar de bodemverontreiniging, vorderden [appellant] en [appellante] aanvankelijk een bedrag van € 4.383,78. Zij hebben echter bij de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen dit onderdeel van hun vordering verminderd tot een bedrag van € 2.677,50, hetgeen zij nog hebben bevestigd in paragraaf IV.6 van de memorie van grieven. Het nu gevorderde bedrag bestaat uit: 
         
           
             de voorschotfactuur van 23 maart 2011 ter zake het nader bodemonderzoek (30% van de kosten van het nader bodemonderzoek); 
           
           
             de slotfactuur van 18 april 2011 ter zake het nader bodemonderzoek (de resterende 70% van de kosten van dat onderzoek). 
           
         
         
       
       
         3.16.2. 
         
          [geïntimeerden] hebben in de conclusie van antwoord sub 111 aangevoerd dat de onderzoekskosten hoe dan ook gemaakt hadden moeten worden om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor de verbouwingsplannen. Het hof verwerpt dit verweer. Aangenomen mag immers worden dat, als van de vervuiling van het perceel geen sprake was geweest, het voorlopig bodemonderzoek geen aanleiding zou hebben gegeven voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Daarom staat als onvoldoende betwist vast dat er causaal verband aanwezig is tussen de aangetroffen vervuiling en de noodzaak om een nader bodemonderzoek te laten uitvoeren. 
         
       
       
         3.16.3. 
         
          [geïntimeerden] hebben in de conclusie van antwoord sub 112 voorts aangevoerd dat (op zijn minst) de helft van de kosten van het nader bodemonderzoek door de gemeente zijn vergoed. Zij hebben in dat verband verwezen naar een door hen overgelegde e-mail van een medewerker van de gemeente, waarin de gemeente aan [appellant] en [appellante] voorstelt om de helft van de kosten van het nader bodemonderzoek (derhalve € 1.338,75) aan [appellant] en [appellante] te vergoeden. [appellant] en [appellante] hebben dit verweer niet betwist en bij gelegenheid van de comparitie gesteld dat het mogelijk is dat in de door hen van de gemeente ontvangen vergoeding ook het genoemde bedrag is begrepen. Het hof zal daarom ter zake post B slechts 50% van het bedrag van € 2.677,50, dus € 1.338,75, toewijzen. 
         
       
     
     
       3.17. 
       Post C is gespecificeerd op blz. 13 van de inleidende dagvaarding en betreft de kosten voor het herinrichten van de tuin. Het hof zal deze post afwijzen omdat [appellant] en [appellante] in het kader van de renovatie, modernisering en verbouwing van de onroerende zaak ook de gehele tuin opnieuw hebben laten inrichten en wel op een luxere wijze dan waarin de tuin ten tijde van de eigendomsoverdracht verkeerde. [appellant] en [appellante] hebben onvoldoende onderbouwd dat de hiermee gepaard gaande kosten in causaal verband staan tot de aangetroffen verontreiniging van een deel van de bodem met zware metalen. Daar komt bij dat [geïntimeerden] in hun conclusie van antwoord uiteen hebben gezet dat de in de specificatie opgenomen post ter zake het zandpakket al is vergoed door de gemeente [woonplaats 1] , zodat dit ook om die reden geen door [appellant] en [appellante] geleden schade betreft. [appellant] en [appellante] hebben dat niet gemotiveerd betwist. Het hof concludeert dat post C niet toewijsbaar is. 
       
     
     
       3.18. 
       Post D hoeft niet nader besproken te worden. De betreffende vergoeding heeft geen betrekking op bedragen die het hof toewijsbaar acht, zodat dienaangaande geen verrekening hoeft plaats te vinden.  
       
       
         3.19.1. 
         Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat de kosten van de feitelijke bodemsanering geheel door de gemeente (en niet door [appellant] en [appellante] ) zijn gedragen. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerden] ter zake de vervuiling van het perceel met zware metalen aan [appellant] en [appellante] moeten vergoeden: 
         - ter zake post A 	€ 1.380,28 
         - ter zake post B 	 € 1.338,75 + 
         - Totaal			€ 2.719,03.  
         
       
       
         3.19.2. 
         Grief V heeft dus ten dele doel getroffen. Het beroepen vonnis moet worden vernietigd, voor zover bij dat vonnis de vorderingen van [appellant] en [appellante] geheel zijn afgewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, een hoofdsom van € 2.719,03 toewijzen. Over dat bedrag is, zoals gevorderd, de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 24 juli 2012. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief VII: alsnog gedeeltelijke toewijzing vorderingen  
           
         
         
       
       
         3.20.1. 
         
          [appellant] en [appellante] zijn met grief VII opgekomen tegen de afwijzing van hun vorderingen. In de toelichting op de grief betogen zij onder verwijzing naar hun eerdere grieven dat hun vorderingen alsnog moeten worden toegewezen. 
         
       
       
         3.20.2. 
         Zoals het hof hiervoor bij de bespreking van grief V heeft overwogen, zal het hof [geïntimeerden] alsnog veroordelen om aan [appellant] en [appellante] een hoofdsom van € 2.719,03 te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 juli 2012. In zoverre heeft grief VII geen zelfstandige betekenis. 
         
       
       
         3.20.3. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben niet duidelijk gemaakt welk belang zij hebben bij de door hen primair gevorderde verklaring voor recht. Uit de overwegingen van dit arrest volgt immers al dat [geïntimeerden] gedeeltelijk tekort geschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst van 23 juni 2010 doordat zich in de geleverde zaak een bodemverontreiniging met zware metalen bevond, en dat [geïntimeerden] gehouden zijn om aan [appellant] en [appellante] de door hen daardoor geleden schade te vergoeden. Bij gebreke van enig belang zal het hof de gevorderde verklaring voor recht niet geven (art. 3:303 BW). 
         
       
       
         3.20.4. 
         Grief VII is hiermee voldoende besproken. 
         
         
           
             Met betrekking tot VIII: buitengerechtelijke kosten en proceskosten 
           
         
         
       
       
         3.21.1. 
         
          [appellant] en [appellante] betogen door middel van grief VIII dat de rechtbank de door hen gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ten onrechte heeft afgewezen en dat de rechtbank hen ten onrechte heeft veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg. 
         
       
       
         3.21.2. 
         Het hof stelt vast dat één van de drie door [appellant] en [appellante] gestelde tekortkomingen is komen vast te staan en dat in verband daarmee de door [appellant] en [appellante] gevorderde hoofdsom voor relatief klein deel wordt toegewezen. Beide partijen zijn dus ten dele in het gelijk en ten dele in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarin aanleiding om de kosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen. Het vonnis moet dus worden vernietigd, voor zover [appellant] en [appellante] bij dat vonnis in de kosten van het geding in eerste aanleg zijn veroordeeld. In zoverre treft grief VIII doel. 
         
       
       
         3.21.3. 
         Het hof zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten afwijzen. De buitengerechtelijke werkzaamheden die [appellant] en [appellante] in het kader van die vordering hebben genoemd sub 48 van de inleidende dagvaarding, zien met name op werkzaamheden ter zake de vaststelling van het gestelde gebrek aan de vloerbalken. Het hof heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] voor dat gebrek niet aansprakelijk zijn. Dat brengt mee dat de betreffende kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt althans niet voor rekening van [geïntimeerden] kunnen worden gebracht. In zoverre verwerpt het hof grief VIII. 
         
         
           
             Conclusie en verdere afwikkeling 
           
         
         
       
       
         3.22.1. 
         Het hoger beroep heeft slechts ten dele doel getroffen. Één van de drie door [appellant] en [appellante] gestelde tekortkomingen is komen vast te staan en in verband daarmee wordt een relatief klein deel van de door [appellant] en [appellante] gevorderde hoofdsom toegewezen. Het hof concludeert dat beide partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, en zal daarom de kosten van het hoger beroep tussen hen compenseren, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen. 
         
       
       
         3.22.2. 
         
          [appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen [appellant] en [appellante] ter uitvoering van de bij het vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling aan [geïntimeerden] hebben betaald, vermeerderd met wettelijke rente. Het hof zal die vordering op de hierna te melden wijze toewijzen. 
         
       
       
         3.22.3. 
         Uit het voorgaande volgt de na te melden beslissing. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer C/03/183709/HA ZA 13-353 tussen partijen gewezen vonnis van 17 september 2014 en, opnieuw rechtdoende: 
     
     
       
         veroordeelt [geïntimeerden] om aan [appellant] en [appellante] € 2.719,03 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 juli 2012; 
       
       
         compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;  
       
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] om aan [appellant] en [appellante] het bedrag terug te betalen dat [appellant] en [appellante] ter uitvoering van de bij het vonnis uitgesproken kostenveroordeling aan [geïntimeerden] hebben betaald, vermeerderd met wettelijke rente over het betaalde bedrag vanaf de dag van de betaling tot de dag van de terugbetaling; 
     
     
     
       verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 maart 2016. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer