ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:3973

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:3973 Gerechtshof Amsterdam , 05-11-2019 / 200.237.252/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-11-05

Zaaknummer: 200.237.252/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:3973

---

Ontbinding van koopovereenkomst met betrekking tot eenmanszaak. Ongedaanmakingsverbintenissen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.237.252/01  
     
     
     
       zaaknummer rechtbank: C/13/624204 / HA ZA 17-197 
     
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 november 2019 
       
     
     
     
     
       inzake 
     
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. K. Tülü te Alkmaar, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. K. Boukema te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 27 maart 2018, hersteld bij dagvaarding van 19 april 2018,  in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 27 december 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven met producties; 
     - memorie van antwoord met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 september 2019 doen bepleiten door de advocaten voornoemd, wat mr. Tülü betreft aan de hand van pleitnotities, die zijn overgelegd. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en kort gezegd 
     
     - in conventie [geïntimeerden] alsnog hoofdelijk zal veroordelen de door [appellant] geleden schade te vergoeden, te vermeerderen met rente, en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente, en, 
     - in reconventie alsnog de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen, althans de opgelegde dwangsom zal matigen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten in beide instanties. 
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank  heeft in het bestreden vonnis  2.1 tot en met 2.20  de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en voor zover in hoger beroep relevant en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] huurde van Eigen Haard de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] en de daarachter gelegen bedrijfsruimte (verbonden met de ruimte aan de [adres 1] met een gang en af te sluiten met een deur in die gang) aan de [adres 2] . In het gehuurde dreef [appellant] een eenmanszaak genaamd “ Takbakspeciaalzaak [X] ” (hierna: de tabakspeciaalzaak).  
       
     
     
       2.2 
       
         Op 15 januari 2016 heeft [appellant] de tabakspeciaalzaak verkocht aan [geïntimeerden] In de betreffende overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) staat onder meer:  
         “ Betreft: Verkoop per 15 januari 2016 van object:  
         
           Tabakspeciaalzaak [X] 
         
         
           (…) 
         
         
            In aanmerking nemende dat, 
         
         
           Het verkoopbedrag van het object in totaal tachtigduizend euro  (€ 80.000,oo) (Inventarissen en Voorraad) is. (…).” 
         
         Er is van de betreffende voorraad en inventaris geen lijst opgesteld. Er zijn geen onderliggende (financiële) stukken ter toelichting van de koopprijs. Op grond van de koopovereenkomst zijn [geïntimeerden] onder meer verplicht om vanaf de datum van overname van de tabakspeciaalzaak de huur te voldoen.   
       
       
     
     
       2.3 
       Op 20 juni 2016 hebben partijen ten overstaan van kandidaat notaris R. Verhage een notariële akte van schulderkenning ondertekend waarin onder meer staat dat [geïntimeerden] uit hoofde van de koopovereenkomst, na reeds € 26.000 te hebben voldaan, nog een bedrag van € 54.000 bij wijze van lening schuldig zijn aan [appellant] en dat dit bedrag zal worden afgelost volgens een nader in die akte omschreven aflossingsschema, zodat de schuld uiterlijk op 1 mei 2017 volledig zal zijn betaald.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 29 augustus 2016 is het pand aan de [adres 2] op last van de Burgemeester van Amsterdam voor onbepaalde tijd gesloten omdat in de kelder van dat pand een hennepplantage is ingericht. Het Openbaar Ministerie heeft de zaak tegen [geïntimeerde sub 1] geseponeerd.  
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 14 september 2016 heeft (de advocaat van) [appellant] aan [geïntimeerde sub 2] geschreven dat [geïntimeerden] toerekenbaar te kort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst omdat (i) de betalingsverplichtingen niet zijn nagekomen, (ii) de huurovereenkomst met Eigen Haard niet uiterlijk op 15 april 2016 is overgenomen en een huurachterstand is ontstaan en (iii)  hennep wordt gekweekt aan het pand aan de [adres 2] . In de brief staat voorts dat [appellant] de overeenkomst ontbindt, [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk houdt voor de als gevolg van de tekortkoming in de nakoming geleden en nog te lijden schade en [geïntimeerde sub 2] sommeert om uiterlijk 19 september 2016 te bevestigen dat hij het pand per direct zal ontruimen en opleveren en de huur over de afgelopen drie maanden zal voldoen.  
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 3 oktober 2016 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [appellant] met betrekking tot de bedrijfsruimten aan de [adres 1] en de [adres 2] per direct buitengerechtelijk ontbonden naar aanleiding van het bevel tot sluiting van 29 augustus 2016 (zie hierboven onder 2.4). 
       
     
     
       2.7 
       
        [appellant] heeft op 11 oktober 2016 executoriaal derdenbeslag ten laste van [geïntimeerde sub 1] onder ING Bank B.V. laten leggen uit kracht van de akte van schulderkenning (zie hierboven onder 2.3). 
       
     
     
       2.8 
       Op 19 oktober 2016 heeft [appellant] executoriaal beslag laten leggen op de inboedel van de tabakspeciaalzaak aan de [adres 1] .  In het door de deurwaarder opgemaakte proces verbaal staat vermeld op welke zaken de deurwaarder het executoriaal beslag heeft gelegd. Die zaken betreffen onder meer flessen wijn, frisdrank, snoepgoed, sigaren en sigaretten, huishoudelijke artikelen, schrijfwaren en een kassasysteem POS tools.  
       
     
     
       2.9 
       Bij kort gedingvonnis van 9 november 2016 zijn [geïntimeerden] veroordeeld de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te ontruimen en ter beschikking te stellen aan [appellant] . [geïntimeerden] hebben dat pand op 14 november 2016 ontruimd aan [appellant] ter beschikking  gesteld. 
       
     
     
       2.10 
       Op 23 januari 2018 is [appellant] eigenaar geworden – na afbetaling van de betreffende facturen aan de leverancier -  van het hierboven onder 2.8 genoemde kassasysteem.  
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis in conventie (i) voor recht verklaard dat de koopovereenkomsten van 15 januari 2016 buitengerechtelijk zijn ontbonden, (ii) [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.713,70 uit hoofde van achterstallige huur tot 14 september 2016 en een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de periode 14 september 2016 tot 14 november 2016 (iii) [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 860,69 aan buitengerechtelijke incassokosten, (iv) de proceskosten gecompenseerd en (v) het meer of anders verzochte afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank (i) [appellant] veroordeeld  tot betaling van € 40.571,00 aan [geïntimeerden] uit hoofde van een ongedaanmakingsverplichting om de reeds betaalde termijnen van de koopsom terug te betalen, (ii) [appellant] geboden om het kassysteem, versterkt met een dwangsom, aan [geïntimeerden] af te geven, (iii) [appellant] veroordeeld in de proceskosten en nakosten en (iv) het meer of anders verzochte afgewezen.  
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Bij de beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat [appellant] gerechtigd was de koopovereenkomsten buitengerechtelijk te ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van die overeenkomsten. Het debat in hoger beroep spitst zich toe op de gevolgen van de ongedaanmakingsverplichtingen die ten gevolge van de ontbinding over een weer zijn ontstaan. 
       
     
     
       3.3 
       Partijen zijn het er in hoger beroep over eens dat de veroordeling van [appellant] om € 40.571 aan [geïntimeerde sub 1] terug te betalen in het kader van de uitvoering van de op [appellant] rustende ongedaanmakingsverplichting berust op een feitelijk onjuist uitgangspunt in het vonnis en dat dit bedrag, gezien de verrichte betalingen van [geïntimeerde sub 1] aan [appellant] , een bedrag van € 33.555 betreft. Dit brengt mee dat de  grieven III en VIII  met succes zijn voorgesteld.  Het hof zal het vonnis in reconventie in ieder geval op dit punt vernietigen en [appellant] veroordelen tot betaling van € 33.555. 
       
     
     
       3.4 
       
        [geïntimeerden] hebben ter terechtzitting in hoger beroep nadrukkelijk erkend dat zij geen belang hebben bij teruggave van het kassasysteem nu [appellant] daarvan - nadat het bestreden vonnis was gewezen -  eigenaar is geworden. Zij hebben hun verweer tegen  grief IX  laten varen. Ook op dit punt zal het vonnis in reconventie worden vernietigd. De betreffende vordering van [geïntimeerden] zal alsnog worden afgewezen.  
       
     
     
       3.5 
       Het hof zal thans de grieven die gericht zijn tegen het vonnis in conventie beoordelen. In  grief I en grief II  heeft [appellant] aan de orde gesteld dat, anders dan de rechtbank in 4.6 van het bestreden vonnis heeft overwogen, [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de ongedaanmakingsverplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen van [appellant] en dat hij dientengevolge schade heeft geleden die [geïntimeerden] dienen te vergoeden. Hij heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] betrokkenheid hadden bij de hennepplantage, dat de bedrijfsruimte aan de [adres 2] is gesloten op last van de gemeente vanwege die hennepplantage en dat dit een en ander meebrengt dat [geïntimeerden] niet meer in staat waren om aan de verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde te voldoen en dat dit hen valt toe te rekenen. Aan hem is evenmin de voorraad en de inventaris terug geleverd. Al met al heeft hij een goed draaiende onderneming verloren en schade geleden die door [geïntimeerden] moet worden vergoed. [appellant] heeft die schade gesteld op € 80.00o.  
       
     
     
       3.6 
       Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog. Op grond van de door [appellant] aangevoerde feiten en omstandigheden - die niet afwijken van hetgeen hij in eerste aanleg heeft gesteld – kan niet worden vastgesteld dat [geïntimeerden]  op enigerlei wijze betrokken waren bij de hennepplantage, te meer niet nu [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet strafrechtelijk zijn  vervolgd. De door [appellant] ingenomen stellingen zijn te weinig concreet om op grond daarvan te kunnen vaststellen dat er in verband met de hennepplantage gedragingen van [geïntimeerden] zijn die in  causaal verband staan tot het door [appellant] gestelde verlies van zijn onderneming nadat de huurovereenkomst met [appellant] buitengerechtelijk door Eigen Haard is ontbonden naar aanleiding van het bevel tot sluiting van 29 augustus 2016.  De door [appellant] aangevoerde argumenten bieden onvoldoende houvast voor de stelling dat [geïntimeerden] (in dit verband) te kort zijn geschoten in de nakoming van de ongedaanmakingsverplichting.  
       
     
     
       3.7 
       Dat er voorraad en/of inventaris zouden ontbreken nadat de bedrijfsruimte aan de [adres 1] aan hem ter beschikking is gesteld, is evenmin komen vast te staan. Ook ten aanzien van de voorraad en de inventaris heeft [appellant] niet voldaan aan zijn stelplicht dat [geïntimeerden] niet aan hun ongedaanmakingsverplichting hebben voldaan. Uit het proces verbaal van de deurwaarder met betrekking tot het executoriaal beslag blijkt welke voorraad en inventaris aanwezig waren in het  pand op 19 oktober 2016. Iedere vergelijking met al dan niet aanwezige voorraad, gerelateerd aan de voorraad die er was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten, ontbreekt. [appellant] heeft niet geconcretiseerd welke voorraad exact zou hebben ontbroken in relatie tot het proces verbaal van de deurwaarder. Bovendien is hij vaag gebleven over de nog wel aanwezige voorraad. Hij heeft daar in eerste aanleg tijdens de comparitie over verklaard dat er sigaretten en chocolade waren achtergebleven. Het kassasysteem heeft hij destijds niet genoemd, terwijl er van moet worden uitgegaan dat hij daarover de beschikking had, gezien de afbetaling van de betreffende facturen en het feit dat hij ten gevolge van die betalingen eigenaar is geworden (zie hierboven onder 2.10). 
       
     
     
       3.8 
       
         
          [appellant] heeft ook overigens geen enkel aanknopingspunt geboden voor zijn stelling dat hij schade heeft geleden. Anders dan [appellant] heeft gesteld, ligt het op zijn weg om door hem geleden schade ten gevolge van de niet nakoming van een ongedaanmakingsverplichting, dan wel uit hoofde van ontbinding of ongerechtvaardigde verrijking,  te stellen en zo nodig te bewijzen. Hij heeft zich slechts beroepen op het bedrag van de koopsom van € 80.000 maar geen inzicht gegeven in de vraag hoe die koopsom tot stand is gekomen dan wel hoe het bedrag van € 80.000 gerelateerd zou moeten worden aan de door hem geleden schade. Financiële gegevens ontbreken. Zijn stelling dat de koopsom op méér zag dan op de voorraad en de inventaris is niet met stukken of met een concrete toelichting onderbouwd. 
         De conclusie luidt dat de  grieven I en II  falen.  
       
       
     
     
       3.9 
       Met betrekking tot  grief IV  overweegt het hof als volgt. De rechtbank heeft een berekening gemaakt van het bedrag dat [geïntimeerden] aan [appellant] dienen te betalen over de periode waarin zij, na ontbinding van de koopovereenkomsten, nog steeds de beschikking hadden over de bedrijfsruimte en is daarbij uitgegaan van een gebruiksvergoeding van € 2.158,60 per maand. In hoger beroep is komen vast te staan, dat moet worden uitgegaan van een bedrag van € 2.171,55. Voorts hebben [geïntimeerden] ter terechtzitting erkend dat zij per 1 januari 2016 en niet per 15 januari 2016 het pand hebben betrokken, zodat de rechtbank ten onrechte een bedrag van € 1.079,30 heeft afgetrokken van het door [geïntimeerden] aan [appellant] te betalen bedrag. Het hof gaat evenals de rechtbank uit van een periode van 14 september 2016 tot 14 november 2016 en ziet geen aanleiding om die periode te laten doorlopen tot 5 december 2016, zoals [appellant] heeft gesteld nu [geïntimeerden] het pand op 14 november 2016 ontruimd aan [appellant] ter beschikking hebben gesteld. Dat hij pas op 5 december 2016 het pand aan de huurder heeft opgeleverd, kan niet voor rekening van [geïntimeerden] komen. [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerden] de huur vanaf 1 juli 2016 niet meer hebben voldaan. Dat is door [geïntimeerden] niet betwist. Zij hebben immers gesteld dat de huurachterstand per juni 2016 is ontstaan. Dit betekent dat [geïntimeerden] een bedrag aan huur verschuldigd zijn vanaf 1 juli 2016 tot en met 14 september 2019 van € 4.343,10 en een gebruiksvergoeding vanaf 15 september tot en met 14 november van € 6.514,65, totaal € 11.871,14.   
       
     
     
       3.10 
       
        [appellant] heeft geen overzicht in het geding gebracht waaruit blijkt dat er voor 1 juli 2016 door [geïntimeerden] van een huurachterstand sprake was die door Eigen Haard verrekend is met een door [appellant] betaalde waarborgsom. Evenmin heeft [appellant] een afrekening van Eigen Haard in het geding gebracht waaruit die verrekening blijkt. Die achterstand blijkt ook niet uit het e-mailbericht van 1 december 2016 van Eigen Haard aan [appellant] . Dit betekent dat [appellant] zijn vordering tot betaling van achterstallige huur voor een bedrag van € 7.804,50 niet heeft onderbouwd. Dit een en ander brengt mee dat de grief in zoverre slaagt en dat het door [geïntimeerden] aan [appellant] te betalen bedrag aan achterstallige huur en gebruiksvergoeding wordt vastgesteld op € 11.871,14.   
       
     
     
       3.11 
       
         In grief V  stelt [appellant] aan de orde dat de gevorderde beslagkosten die zijn gemaakt in verband met het beslag uit kracht van de notariële akte van schulderkenning ten onrechte zijn afgewezen door de rechtbank. Het hof verwerpt de grief. Vaststaat dat het executoriaal beslag is gelegd op 19 oktober 2016 nadat [appellant] de koopovereenkomst op 14 september 2016 buitengerechtelijk had ontbonden. Met die ontbinding was de grondslag voor het beslag komen te vervallen omdat de notariële akte van schulderkenning betrekking heeft op de verplichting van [geïntimeerden] om het schuldig gebleven deel van de koopprijs bij wijze van lening aan [appellant] te voldoen en door de ontbinding [geïntimeerden] van die verplichting werden bevrijd. Ook overigens ziet het hof geen grond om die kosten voor vergoeding in aanmerking te laten komen. De grief is verworpen.  
       
     
     
       3.12 
       
         Grief VI  is onvoldoende geconcretiseerd. De rechtbank heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten op basis van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten toegewezen tot het wettelijk tarief van € 860, 679. Waarom dit onjuist zou zijn, heeft [appellant] niet naar voren gebracht en is het hof evenmin gebleken. 
       
     
     
       3.13 
       
         Grief VII  is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] over het door hen aan [appellant] te betalen bedrag de wettelijke rente verschuldigd zijn vanaf de dag der dagvaarding, 14 februari 2017. Dat bedrag betreft de door [geïntimeerden] aan [appellant] te betalen huur. In de toelichting op de grief heeft [appellant] niets gesteld over het moment waarop [geïntimeerden] in verzuim waren ten aanzien van hun verplichting tot betaling van de huur. Voor zover [appellant] bedoeld heeft te stellen dat dat moment overeenkomt met het moment van ontbinding van de koopovereenkomst, is dat onjuist. Grief VII faalt mitsdien.  
       
     
     
       3.14 
       De grieven zijn zeer ten dele met succes voorgesteld. Dit leidt er toe dat het vonnis in conventie zal worden vernietigd voor zover [geïntimeerden] daarin hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.713,70. Het vonnis zal overigens worden bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding de daarin uitgesproken compensatie van proceskosten te vernietigen. Het vonnis in reconventie zal worden vernietigd. Het hof ziet geen aanleiding om de daarin uitgesproken kostenveroordeling te vernietigen nu pas in hoger beroep van de zijde van [appellant] duidelijkheid is gekomen over het kassasysteem. In hoger beroep zullen de proceskosten worden gecompenseerd nu partijen in hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij  
       (i) [geïntimeerden] hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 9.713,70; 
       (ii) [appellant] is veroordeeld tot betaling van een bedrag  van € 40.571,00; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 11.871,14 ( elfduizend achthonderdeenenzeventig euro en veertien eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 14 februari 2017 tot aan de dag van volledige voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling van € 33.555 drieëndertigduizend vijfhonderdvijf en vijftig euro) aan [geïntimeerden] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 met ingang van 14 september 2016 tot de dag van volledige betaling; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten van het hoger beroep draagt; 
     
     
     
       verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
        wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2019.