ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2015:9243

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2015:9243 Rechtbank Amsterdam , 07-12-2015 / EA 15-920

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-12-07

Zaaknummer: EA 15-920

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:9243

---

Na opzegging huur bedrijfsruimte formuleert verhuurder een aantal voorwaarden waaronder hij alsnog bereid is de huurovereenkomst voort te zetten. Huurder gaat daarmee akkoord. Als huurder vervolgens op advies van zijn gemachtigde ondertekening van een allonge op de huurovereenkomst weigert, volgt intrekking van het aanbod door verhuurder. Omdat partijen overeenstemming hebben bereikt over voortzetting van de huurrelatie, wordt het voorwaardelijk beroep op ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW niet ontvankelijk verklaard.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: EA 15-920 
       beschikking van:  7 december 2015 
       func.:  178 
     
     
     
     beschikking van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     
      [verzoeker] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       verzoeker, 
       nader te noemen [verzoeker] , 
       gemachtigde: [gemachtigde] , 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
      [verweerder] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       verweerder, 
       nader te noemen [verweerder] , 
       gemachtigde: mr. T.C.C.J. Schonis 
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       
        [verweerder] heeft op 31 augustus 2015 een verzoekschrift met bijlagen ingediend, houdende een verzoek ex artikel 7:230a BW. 
     
     
     
       
        [verzoeker]  heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend. 
       Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 16 november 2015. Partijen zijn met hun gemachtigden ter zitting verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd, beiden aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Uitgangspunten 
     
     
       1. Uitgegaan wordt van het volgende. 
     
     
       1.1. 
       
        [verzoeker] huurt sinds 1 juli 2000 bedrijfsruimte aan de [adres] . Per 1 juli 2010 is de huurovereenkomst verlengd met 5 jaar tot 1 juli 2015. 
     
     
       1.2. 
       In de schriftelijk opgemaakte huurovereenkomst is de volgende bestemmingsbepaling opgenomen.  Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als reserveren van hotels en appartementen ten bate van tourisme en het is de huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven . 
     
     
       1.3. 
       Bij brief van 19 mei 2014 heeft [verweerder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2015 met verzoek de bedrijfsruimte uiterlijk 30 juni 2015 te ontruimen. 
     
     
       1.4. 
       Bij brief van 20 januari 2015 heeft [verzoeker] bij [verweerder] geïnformeerd naar mogelijkheden om de huurrelatie voort te zetten. [verweerder] heeft daarop bij brief van 23 januari 2015 geantwoord daarover nog geen uitsluitsel te kunnen geven omdat hij eerst advies van een makelaar wil inwinnen. 
     
     
       1.5. 
       Bij brief van 24 maart 2015 aan [verweerder] heeft [verzoeker] het volgende geschreven.  Ik vraag u, ik zou bijna zeggen smeek u om na 15 jaar van u gehuurd te hebben ons huurcontract te continueren. Nogmaals ik ben financieel helemaal afhankelijk van deze winkel. Ik ben bereid zelf de keuken en toilet voor eigen rekening op te knappen. Dat bij mij uw eigendom in goede handen is blijkt ook uit het feit dat ik de vloer heb geegaliseerd, het buiten schilderwerk om de 2 jaar heb gedaan. Ik doe een beroep op uw goedheid. 
     
     
       1.6. 
       Bij brief van 1 mei 2015 aan [verzoeker] heeft [verweerder] het volgende geschreven. Naar aanleiding van uw laatste brief ben ik bereid u een nieuwe huurcontract aan te bieden mits u akkoord gaat met de volgende voorwaarden: - De nieuwe huurprijs wordt Eur 1350,-- per maand. De hr. v.d. Ende had een vergelijking gemaakt met een soortgelijk pand, de huurprijs van dat pand is Eur 1250 per maand. Omdat de ligging van het pand Pr. Hendrikkade 103 veel gunstiger is, kom ik op een bedrag van Eur 1350,-- per maand. - Duur van het contract is 5 jaar, met een mogelijkheid tot verlenging van 5 jaar, dus maximaal 10 jaar. Het contract eindigt dan op 1 juli 2025. - Zoals in uw brief vermeld staat, dient u zelf het achterste gedeelte (keuken en toilet) en de elektrische bedrading te vernieuwen. - Watergeld dient door u betaald te worden. 
     
     
       1.7. 
       Bij brief van 10 mei 2015 heeft [verzoeker] aan [verweerder] het volgende geschreven.  Ik accepteer de voorwaarden voor het nieuwe huurcontract welke u in uw brief dd 1 mei 2015 aan mij, gesteld hebt. Neemt u contact met mij op. 
     
     
       1.8. 
       Bij brief van 31 mei 2015 heeft [verweerder] aan [verzoeker] het volgende geschreven.  Ik heb een advocaat gespecialiseerd in huurrecht ingeschakeld, de hr. T. Schonis, om het nieuwe huurcontract op te stellen zodat het juridisch verantwoord is.  Hij adviseert om een bijlage te maken bij het oude huurcontract waarin de nieuwe voorwaarden zijn opgenomen. U zal spoedig een brief van hem ontvangen met het verzoek de bijlage te ondertekenen. 
     
     
       1.9. 
       Mr. Schonis heeft bij brief van 4 juni 2015 aan [verzoeker] geschreven dat hij de verlenging van de huurovereenkomst en de nadere afspraken tussen partijen heeft opgenomen in een allonge bij de huurovereenkomst. Als toelichting bij deze allonge schrijft hij het volgende.  In de allonge zijn onder meer verwerkt: de overeengekomen huurprijs per 1 juli 2015, zijnde € 1.350,- per maand en de duur van de verlenging, 5 + 5 jaar. Zowel de huurder als de verhuurder kan na de eerste 5 jaar en met inachtneming van de opzegtermijn de overeenkomst opzeggen. De verhuurder heeft daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht te nemen. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst in ieder geval per 1 juli 2025 eindigt. Nu de wet een beëindiging met wederzijds goedvinden voorafgaand aan de ingangsdatum van de verlenging in beginsel niet toestaat – er moet sowieso worden opgezegd als partijen niet tot een beëindiging met wederzijds goedvinden komen – heb ik ervoor gekozen in artikel 5.2 een overweging op te nemen over de bedoeling van partijen. (…) Ik verzoek u twee ondertekende exemplaren aan mij te retourneren waarna ik ervoor zorg zal dragen dat mijn cliënt de beide exemplaren ondertekent waarna u voor uw administratie een door beide partijen getekend exemplaar van de allonge ontvangt. 
     
     
       1.10. 
       In de hierboven genoemde allonge zijn voor zover thans relevant de volgende bepalingen opgenomen: Partijen nemen in aanmerking dat (…) B)Verhuurder de Huurovereenkomst bij brief van 19 mei 2014 heeft opgezegd per 1 juli 2015; C)Partijen vervolgens in overleg zijn getreden over voortzetting van de Huurovereenkomst en in afwijking van de voormelde opzegging d.d. 19 mei 2014 –waarmee deze geacht moet worden, per de datum van rechtsgeldige ondertekening door beide Partijen van deze allonge, te zijn ingetrokken – overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden waarop die voortzetting van de Huurovereenkomst zal plaatsvinden. D)Partijen de overeengekomen voorwaarden waaronder de voortzetting plaatsvindt wensen vast te leggen in de onderhavige allonge bij de Huurovereenkomst, waarbij de bepalingen uit de Huurovereenkomst onverkort van kracht blijven voor zover daarvan in deze allonge niet wordt afgeweken; (…) Artikel 1 – Het gehuurde  In aanvulling op de omschrijving van het gehuurde in de aanhef van de Huurovereenkomst op pagina 1 van die Huurovereenkomst, behoort (overigens reeds vanaf de aanvang van de Huurovereenkomst) tot het gehuurde ook de kelderetage. (…) 3.4 In afwijking van artikel 14 van de Huurovereenkomst zal Huurder een waarborgsom van EUR 4.050,= (zegge: vierduizendenvijftig Euro) in handen stellen van Verhuurder. De betaling van de waarborgsom (althans de aanvulling daarvan) heeft uiterlijk op 1 juli 2015 plaats op het in artikel 3.2 van deze allonge opgegeven rekeningnummer. De onder 1.6 weergegeven door [verzoeker] akkoord bevonden voorwaarden zijn eveneens in deze allonge opgenomen. 
     
     
       1.11. 
       In een brief van 19 juni 2015 heeft [gemachtigde] namens [verzoeker] aan mr. Schonis geschreven dat door de aanvaarding door [verzoeker] bij brief van 10 mei 2015 van het voorstel van [verweerder] (zie onder 1.7) er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst en niet van een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Het was dan ook de bedoeling dat [verweerder] een door [verzoeker] toegezonden model huurovereenkomst winkelruimte  (art. 7:290 BW) zou invullen conform het aanvaarde voorstel. Voorts is [gemachtigde] het in deze brief niet eens met opname van de kelderruimte in de huurovereenkomst, voert hij aan dat een waarborgsom niet is overeengekomen en verzoekt teruggave van de bij aanvang van de vigerende huurovereenkomst betaalde waarborgsom. [gemachtigde] gaat akkoord met opzegging/beëindiging van de vigerende huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
     
     
       1.12. 
       Bij e-mail van 1 juli 2015 aan [verzoeker] en Oud heeft mr. Schonis – samengevat - meegedeeld de visie van [gemachtigde] met betrekking tot een nieuwe huurovereenkomst en het niet verschuldigd zijn van een waarborgsom niet te delen. Wijziging is niet beoogd en de aanvullende voorwaarden zijn door [verzoeker] geaccepteerd. Voorts is van 7:290 bedrijfsruimte geen sprake, maar is [verweerder] bereid om het regime van 7:290 toe te passen op de huurovereenkomst. [verweerder] gaat gelet op de actuele huurprijs akkoord met aanvulling van de bestaande waarborgsom. Mr. Schonis concludeert dat partijen wat hem betreft overeenstemming hebben over de allonge. Het voorstel wordt dan ook gehandhaafd onder voorbehoud van ondertekening, zodat zekerheid wordt verkregen voor wat betreft het antwoord op de vraag wat de inhoud van de ontstane verbintenis is, aldus mr. Schonis in zijn e-mailbericht. 
     
     
       1.13. 
       In een e-mail van 2 juli 2015 aan mr. Schonis schrijft [gemachtigde] onder meer dat er sprake is van beëindiging van de oude huurovereenkomst en het sluiten van een nieuwe. Voorts meent [gemachtigde] dat de klandizie locatie gebonden is. Hij schrijft voorts dat [verzoeker] overweegt de waarborgsom uit de oude huurovereenkomst te laten gelden voor de nieuwe. 
     
     
       1.14. 
       Bij e-mail van 28 juli 2015 aan [verzoeker] met cc aan [gemachtigde] heeft mr. Schonis onder meer geschreven – samengevat - dat volgens hem partijen precies hetzelfde voor ogen hebben en dat de afwikkeling van de zaak nog slechts door niet zinvolle discussies wordt opgehouden, welke discussies worden opgeworpen door [gemachtigde] .  In een antwoord op deze e-mail van 31 juli 2015 werpt [gemachtigde] diverse bezwaren op en houdt hij in ieder geval vast aan zijn standpunt dat er tussen partijen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst. 
     
     
       1.15. 
       Bij brief van 21 augustus 2015 aan [verzoeker] heeft mr. Schonis onder meer geschreven dat, ondanks uitgebreide pogingen om tot een vergelijk te komen, [verzoeker] het aanbod van [verweerder] niet heeft geaccepteerd. Namens [verweerder] trekt mr. Schonis het aanbod in en zegt [verzoeker] aan dat deze de gehuurde ruimte uiterlijk 31 augustus 2015 ontruimd moet hebben. 
     
     
       1.16. 
       Sinds 1 juli 2015 betaalt [verzoeker] aan [verweerder] een bedrag aan huur van € 1.350,00. 
       
     
   
   
     Verzoek 
     2. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om hem niet ontvankelijk te verklaren in een verzoek tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW en subsidiair om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 30 juni 2016. 
     3. [verzoeker] stelt daartoe – zakelijk weergegeven – dat na de opzegging van de huurovereenkomst [verweerder] [verzoeker] bij brief van 1 mei 2015 een voorstel heeft gedaan voor een nieuwe huurovereenkomst. Dit voorstel is door [verzoeker] bij brief van 10 mei 2015 aanvaard. In plaats van een nieuwe overeenkomst stelde mr. Schonis namens [verweerder] een verlenging van de bestaande overeenkomst met een uitbreiding voor, maar dat is niet wat partijen zijn overeengekomen. Omdat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan moet het verzoek tot ontruimingsbescherming niet ontvankelijk worden verklaard. Als subsidiaire grondslag voor de niet ontvankelijk verklaring heeft te gelden dat het hier gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en niet om bedrijfsruimte die wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:230a BW. In dat geval is de opzegging van de overeenkomst nietig omdat die niet de reden voor de opzegging vermeldt. Voor het geval [verzoeker] toch ontvankelijk mocht zijn verzoekt hij toewijzing van zijn verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van een belangenafweging die in het voordeel van [verzoeker] moet uitvallen, aldus [verzoeker] . 
   
   
     Verweer 
     4. [verweerder] verweert zich en voert aan dat er geen sprake is geweest van het aanbieden van een geheel nieuwe overeenkomst, maar van het aanbod tot het voortzetten van de bestaande relatie. Dit aanbod is door [verzoeker] niet aanvaard, waarna het aanbod is ingetrokken. Daarbij geldt dat de brief van 1 mei 2015 nog geen aanbod bevatte, doch slechts een aankondiging dat een aanbod tot voortzetting van de huurrelatie zou worden gedaan, welk aanbod vervolgens is gedaan en niet is aanvaard, waarna het is ingetrokken. Voor het geval er in de brief van 1 mei 2015 wel sprake zou zijn van een aanbod is dit niet aanvaard, omdat [verzoeker] een nieuwe overeenkomst wilde sluiten en voor het geval mocht worden geoordeeld dat er sprake is van een aanvaard aanbod tot voortzetting van de bestaande huurrelatie, dient het verzoek te worden afgewezen wegens gebrek aan belang met veroordeling van [verzoeker] in de kosten, aldus [verweerder] . Voorts heeft [verweerder] bij wijze van tegenverzoek gevraagd om de ontruimingsdatum van het gehuurde vast te stellen op 1 januari 2016. 
   
   
     Beoordeling 
     5. Anders dan [verweerder] meent dient zijn brief van 1 mei 2015 - die een antwoord was op de bij brief van 24 maart 2015 door [verzoeker] gedane smeekbede (zie onder 1.5) om de huurrelatie voort te zetten - te worden gezien als een aanbod tot het voortzetten van de huurovereenkomst met een aantal aanvullende voorwaarden en niet alleen als een aankondiging van een nog uit te brengen aanbod, zoals [verweerder] betoogt. Immers, [verweerder] stelt zelf behalve de aanvullende voorwaarden geen verandering in het bestaande contract voor ogen te hebben gehad. Bij brief van 10 mei 2015 heeft [verzoeker] dat aanbod aanvaard. Daarmee hadden partijen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurperiode van twee maal vijf jaar, ingaande 1 juli 2015. Dat die overeenkomst, althans de allonge, nog niet was opgesteld en ondertekend maakt dat niet anders. 
     6. Dat betekent dus dat anders dan [gemachtigde] meent, [verzoeker] niet mocht begrijpen dat [verweerder] in zijn brief van 1 mei 2015 iets anders heeft bedoeld dan een aanbod tot voortzetting van het bestaande contract uitgebreid met een aantal voorwaarden waarmee [verzoeker] zich akkoord had verklaard, een en ander onder intrekking van de eerder gedane opzegging. Dit geldt temeer daar het aanbod van [verweerder] is gedaan naar aanleiding van een brief van [verzoeker] van 24 maart 2014 waarin deze nadrukkelijk om continuering van het tussen hen bestaande huurcontract vraagt (zie onder 1.5). Dit verzoek, en niet een ander verzoek, wordt in de brief van 1 mei 2015 beantwoord. Het enkele feit dat [verweerder] toen de woorden “nieuwe huurovereenkomst” in zijn brief heeft gebruikt is onvoldoende om dit anders te mogen zien.  
     7. In plaats de bereikte overeenstemming met betrekking tot een tienjarige voortzetting van de huurrelatie te doen bekrachtigen door ondertekening van de allonge, is [gemachtigde] als gemachtigde van [verzoeker] een grotendeels irrelevante discussie met mr. Schonis gestart met betrekking tot de vraag of het door [verzoeker] aanvaarde aanbod nu betrekking had op voortzetting van de bestaande huurovereenkomst of op een geheel nieuwe overeenkomst. Irrelevant omdat [gemachtigde] in die discussie op geen enkele wijze duidelijk heeft weten te maken wat voor inhoudelijke bezwaren er zijns inziens aan de zijde van [verzoeker] bestonden tegen (de allonge bij) de bestaande huurovereenkomst. Het enige punt van zeker belang was gelegen in het al dan niet opnieuw moeten betalen van een waarborgsom, maar die kwestie is in de loop van de correspondentie vrijwel opgelost. Dat partijen het wel degelijk eens waren werd ook ingezien door mr. Schonis die in een e-mail van 28 juli 2015 aan [verzoeker] (zie 1.14) vaststelt dat partijen hetzelfde voor ogen hebben en slechts worden opgehouden door een niet zinvolle discussie. 
     8. Aangezien ter zitting is gebleken dat [verzoeker] slechts op advies van [gemachtigde] de allonge niet heeft willen tekenen en dat ook ter zitting [gemachtigde] noch [verzoeker] duidelijk heeft kunnen maken wat voor steekhoudend bezwaar ertegen was om de huurrelatie op basis van het oude huurcontract voort te zetten, wordt geoordeeld dat de discussie tussen [gemachtigde] en mr. Schonis niets heeft veranderd aan het feit dat [verweerder] en [verzoeker] overeenstemming hadden en hebben met betrekking tot voortzetting van de huurovereenkomst op de bestaande voorwaarden, aangevuld met de in de brief van 1 mei 2015 door [verweerder] aanvullend gestelde voorwaarden. Van intrekking van een niet aanvaard aanbod, zoals door mr. Schonis meegedeeld aan [verzoeker] bij brief van 21 augustus 2015 kon dan ook op dat moment geen sprake meer zijn. 
     9. Dat betekent dat voor de huidige beslissing uitgegaan wordt van het bestaan tussen partijen van een voortgezette huurovereenkomst voor twee maal vijf jaar, ingaande 1 juli 2015. Aangenomen wordt dat [verzoeker] in zijn eigen belang de in het kader daarvan opgemaakte allonge op korte termijn zal tekenen. 
     10. Uit het voorgaande vloeit voort dat een verzoek tot verlenging van ontruimingsbescherming thans niet aan de orde is, waaruit volgt dat het verzoek niet ontvankelijk wordt verklaard. Dat betekent tevens dat er geen sprake kan zijn van toewijzing van het tegenverzoek van [verweerder] tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari 2016. 
     11. Op grond van het voorgaande kan worden vastgesteld dat de onderhavige procedure volstrekt nodeloos is ingesteld. Daarmee heeft [verzoeker] [verweerder] op kosten gejaagd en dat is reden voor een proceskostenveroordeling van [verzoeker] . 
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verklaart het verzoek van [verzoeker] niet ontvankelijk; 
     
     
       wijst het tegenverzoek van [verweerder] af. 
       
     
     
       veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van [verweerder] begroot op € 1.800,00 aan salaris van de gemachtigde van [verweerder] .  
       
       
         Aldus gegeven door mr. mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.