ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:3741

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:3741 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-11-2024 / 200.337.840_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-11-26

Zaaknummer: 200.337.840_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:3741

---

Vordering tot ontruiming bedrijfsruimte in kort geding. Moet de gedaagde, die zonder contractuele relatie tot de eigenaren in een bedrijfsruimte verblijft en daarin op grond van een met de hoofdhuurder gesloten overeenkomst een restaurant volgens een franchiseformule exploiteert, die bedrijfsruimte ontruimen of mag de gedaagde de uitkomst van een bodemprocedure afwachten waarin hij kort gezegd vordert om huurder van de bedrijfsruimte te mogen worden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.337.840/01 
     
     
     
       
         arrest van 26 november 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant sub 1] , wonende te [woonplaats] , 
     2.  [appellant sub 2] , wonende te [woonplaats] , 
     3.  [appellant sub 3] , wonende te [woonplaats] , 
     
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten] , terwijl appellant sub 1 ook zal worden aangeduid als [senior] ; 
       advocaat: mr. M.T.C.A. Smets te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [X B.V.] , 
       
       gevestigd te Eindhoven, 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 7 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 23 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/398514 / KG ZA 23-570) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         het tegen [geïntimeerde] verleende verstek; 
       
       
         de memorie van grieven met producties 13 tot en met 20. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         De vaststaande feiten en de kern van het geschil 
       
     
     
     
       3.1.1. 
       Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] , die zonder contractuele relatie tot de eigenaren [appellanten] in een bedrijfsruimte verblijft, die bedrijfsruimte moet ontruimen dan wel de uitkomst van een bodemprocedure mag afwachten waarin [geïntimeerde] kort gezegd vordert om huurder van de bedrijfsruimte te mogen worden. 
       
     
     
       3.1.2. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           a.   [appellanten] zijn eigenaar van het perceel met opstallen gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] . 
         
         
           b.   Bij een in oktober 2018 gesloten huurovereenkomst heeft [senior] een deel van het pand, te weten de op de begane grond gelegen winkel-/horecaruimte ter grootte van circa 130 m2 BVO (hierna: de bedrijfsruimte) verhuurd aan [X group B.V.] . (hierna: [X group B.V.] ). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, lopende tot en met 31 oktober 2023, en voorziet in de mogelijkheid van verlenging met een aansluitende periode van vijf jaren. In artikel 15.5 van de huurovereenkomst staat dat [X group B.V.] het recht heeft tot onderhuur (hof: bedoeld is kennelijk onderverhuur) aan een door haar aangewezen [X franchisenemer] . 
         
         
           c.   Medio 2021 heeft een juridische splitsing van [X group B.V.] plaatsgevonden. De huurovereenkomsten die [X group B.V.] heeft gesloten met derden, zijn daarbij onder algemene titel overgegaan op de verkrijgende vennootschap [Y B.V.] (hierna: [Y B.V.] ). 
         
         
           d.   Op enig moment (volgens punt 4 van productie 16 bij de memorie van grieven op 13 september 2021) hebben [X group B.V.] als franchisegever en [Y B.V.] als onderverhuurder, een franchiseovereenkomst en onderhuurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] als franchisenemer en onderhuurder. De franchiseovereenkomst had betrekking op het recht om in de bedrijfsruimte een pizzarestaurant te exploiteren met gebruikmaking van de “ [Z-formule] ”. Bij de onderhuurovereenkomst is de bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] verhuurd. 
         
         
           e.   [geïntimeerde] heeft investeringen in het pand gedaan om het pand in te richten conform de “ [Z-formule] ”. 
         
         
           f.   [Y B.V.] heeft sinds juli 2022 meermalen achterstanden laten ontstaan in de betaling van de huur aan [senior] . 
         
         
           g.   Bij brief van 24 november 2022 – met op het briefpapier het kennelijk voorgedrukte briefhoofd “ [bedrijfsnaam] ” – heeft [persoon A] namens [Y B.V.] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         
           “Momenteel is [Y B.V.] de huurder van de locatie die door jou wordt geëxploiteerd. 
         
         
           Bij het aangaan van een franchiseovereenkomst is er tevens een  onderhuurovereenkomst gesloten tussen ons als franchisegever en jou als franchisenemer. 
         
         
           Gezien de huidige ontwikkelingen verzoeken wij je met spoed contact op te nemen met de verhuurder van de locatie en de huurovereenkomst over te zetten naar de entiteit waarmee je de [x] winkel exploiteert volgens de KVK. Wij verzoeken je tevens deze brief bij te voegen wanneer er contact wordt opgenomen met de verhuurder. 
         
         
           Middels deze brief bevestigd [persoon A] dat de huurovereenkomst mag worden overgedragen aan de franchisenemer per 1 januari 2023. 
         
         
           Voor jouw locatie kun je contact opnemen met [appellant sub 2] (…)”   
         
       
       
         
           h.   Vanaf maart 2023 heeft [Y B.V.] geen huur meer betaald aan [senior] .  
         
         
           i.   [X group B.V.] is op 23 mei 2023 in staat van faillissement verklaard.  
         
         
           j.   De advocaat van [senior] heeft bij brief van 14 september 2023 [Y B.V.] gesommeerd om de huur over de maanden maart tot en met september 2023 te voldoen.  
         
         
           k.   In juli en augustus 2023 hebben tussen partijen onderhandelingen plaatsgevonden over een tussen [senior] en [geïntimeerde] te sluiten huurovereenkomst. Partijen hebben daarover geen overeenstemming bereikt. 
         
         
           l.   [Y B.V.] heeft een zogenoemde turboliquidatie in gang gezet. In het handelsregister is op 6 oktober 2023 geregistreerd dat [Y B.V.] is ontbonden en is opgehouden te bestaan, omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 29 augustus 2023. 
         
         
           m.   Bij brief van 13 oktober 2023 heeft de advocaat van [appellanten] aan de toenmalig advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven: 
         
       
       
         
           “ [Y B.V.] is op 6 oktober 2023 uitgeschreven uit het Handelsregister. Als gevolg van het feit dat [Y B.V.] op 6 oktober 2023 op grond van het bepaalde in artikel 2:19 Burgerlijk Wetboek ontbonden is, is de huurovereenkomst tussen haar en cliënt beëindigd. Daarmee is ook de onderhuurovereenkomst geëindigd. 
         
         
           Uw cliënte heeft voornoemde bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik. Daardoor handelt uw cliënte jegens mijn cliënt onrechtmatig.” 
         
         In deze brief is [geïntimeerde] onder meer gesommeerd om de bedrijfsruimte binnen drie maanden te ontruimen, en is haar meegedeeld dat [geïntimeerde] voor haar onrechtmatig gebruik van de bedrijfsruimte een schadevergoeding van € 2.800,-- per maand verschuldigd is. 
       
       - n.   Op enig moment zijn [appellanten] , althans is [senior] , via WhatsApp benaderd met het volgende bericht: 
       
         
           “Goedeavond met [persoon B] 
         
         
           ik ben de nieuwe eigenaar van [adres] ..ik wil met u afspraak maken als dat kan .. en over de contract bespreken aub . 
         
         
           Met vriendelijke groeten 
         
         
           
            [persoon B] .” 
         
         Dit WhatsApp-bericht is verzonden door een zekere [persoon C] . 
       
       
         
           o.   [geïntimeerde] heeft [senior] bij exploot van 8 januari 2024 (dit is één dag vóór de mondelinge behandeling van het onderhavige kort geding bij de kantonrechter) gedagvaard in een bodemprocedure voor de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven. In deze bodemprocedure vordert [geïntimeerde] , samengevat,  primair  een machtiging om [geïntimeerde] in de plaats te stellen als huurder en exploitant van de in geding zijnde bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] ,  althans subsidiair  bepaling dat [senior] zijn medewerking moet verlenen aan overname van het huurcontract van de bedrijfsruimte door [geïntimeerde] tegen de voorwaarden genoemd in de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 18 augustus 2023 per de datum van het faillissement van [X group B.V.] dan wel per de datum van opheffing/turboliquidatie van [Y B.V.] , dan wel tegen de voorwaarden en per de datum als de rechtbank juist zal achten. 
         
         
           p.   [senior] heeft op 4 april 2024 (dit is vijf dagen vóór het nemen van de memorie van grieven door [appellanten] in het onderhavige kort geding) een conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, genomen in de bodemprocedure. [senior] heeft hierbij de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie bestreden en in reconventie, voor het geval de vorderingen van [geïntimeerde] worden afgewezen, vorderingen ingesteld die overeenstemmen met de hierna in rov. 3.2.1 weer te geven vorderingen van [appellanten] in dit kort geding. 
         
         
           q.   In (punt 19 van) de op 4 april 2024 genomen conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie in de bodemzaak  is vermeld dat [geïntimeerde] met ingang van 1 oktober 2023 “tot heden” aan [senior] een vergoeding ter hoogte van de (volgens de hoofdhuurovereenkomst geldende) huurprijs van € 2.800,-- voldoet. Ook in punt 7 van de op 9 april 2024 genomen memorie van grieven hebben [appellanten] gesteld dat [geïntimeerde] de vergoeding “tot op heden” voldoet. 
         
         
           r.   Aan het hof is niet bekend of in de bodemprocedure al een mondelinge behandeling is bepaald en enig vonnis is gewezen. 
         
       
       
       
         
           Het in dit hoger beroep te beoordelen kortgedingvonnis en een verwant kortgedingvonnis 
         
       
       
     
     
       3.2.1. 
       
        [appellanten] hebben [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch. In dit kort geding (hierna ook aan te duiden als het eerste kort geding) vorderden [appellanten] als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat: 
       
         
           1.   veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte; 
         
         
           2.   bepaling dat die veroordeling binnen de termijn van één jaar, als bedoeld in artikel 557a lid 3 Rv, ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet; 
         
         
           3.   veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding aan [appellanten] , gelijk aan de overeengekomen huurprijs van € 2.800,-- per maand, met ingang van 1 oktober 2023 tot en met de maand waarin [geïntimeerde] de bedrijfsruimte heeft ontruimd; 
         
       
       met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2.2. 
       Aan deze vorderingen hebben [appellanten] naar de kern genomen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft, daarmee het eigendomsrecht van [appellanten] schendt, en dusdoende onrechtmatig handelt jegens [appellanten] 
       
     
     
       3.2.3. 
       
        [geïntimeerde] heeft ook een kort geding aanhangig gemaakt, en wel tegen [senior] bij de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven. In dat kort geding (hierna ook aan te duiden als het tweede kort geding) vorderde [geïntimeerde] als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat:  
       
         
           1.   veroordeling van [senior] om in afwachting van de uitspraak in de door [geïntimeerde] aan te spannen bodemprocedure over een indeplaatsstelling dan wel contractovername te gedogen dat [geïntimeerde] in het gehuurde het bedrijf exploiteert, en [senior] te verbieden om een eventueel ontruimingsvonnis te executeren; 
         
         
           2.   te bepalen dat [geïntimeerde] de plaats van [Y B.V.] zal innemen als ware zij huurder, en in de gehuurde bedrijfsruimte het overgenomen pizzabedrijf exploiteert in afwachting van een onherroepelijke uitspraak in de bodemprocedure, op straffe van verbeurte van een dwangsom voor elke dag dat het gebruik of de exploitatie door toedoen van [senior] wordt verhinderd of bemoeilijkt; 
         
         
           3.   veroordeling van [senior] tot bekendmaking van een bankrekeningnummer waarop [geïntimeerde] het maandelijkse huurbedrag van € 2.800,-- kan overmaken; 
         
       
       met veroordeling van [senior] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2.4. 
       In het eerste kort geding heeft de voorzieningenrechter bij tussenvonnis van 21 december 2023 (zaaknummer C/01/398514 en rolnummer KG ZA 23-570) de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven. De voorzieningenrechter heeft daartoe overwogen dat de vorderingen in beide kort gedingen nauw samenhangen en elkaar uitsluiten, zodat het wenselijk is dat de vorderingen door dezelfde rechter worden beoordeeld. 
       
     
     
       3.2.6. 
       De kantonrechter heeft beide zaken vervolgens behandeld ter zitting van 9 januari 2024. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal met de aangehechte aantekeningen van de griffier bevinden zich bij de gedingstukken. 
       
     
     
       3.2.7. 
       De kantonrechter heeft vervolgens in beide zaken vonnis gewezen op 23 januari 2024. 
       
         
           In het kortgedingvonnis in het tweede kort geding (zaaknummer 10792228 \ CV EXPL 23-6922) heeft de kantonrechter, samengevat, [senior] veroordeeld tot bekendmaking van een bankrekeningnummer waarop de maandelijkse vergoeding van € 2.800,-- door [geïntimeerde] kan worden overgemaakt. De kantonrechter heeft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten tussen partijen gecompenseerd en het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde afgewezen. 
         
         
           In het kortgedingvonnis in het eerste kort geding (zaak-/rolnummer C/01/398514 / KG ZA 23-570, dit is het in dit hoger beroep bestreden vonnis) heeft de kantonrechter, samengevat, [geïntimeerde] veroordeeld om aan [naam appellanten] (hof: het is niet duidelijk wie hier wordt bedoeld: [appellanten] of [senior] ), vanaf twee weken na bekendmaking van het bankrekeningnummer, te voldoen een vergoeding gelijk aan de met [X group B.V.] , althans [Y B.V.] overeengekomen huurprijs van € 2.800,-- per maand met ingang van 1 oktober 2023 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte in gebruik heeft. De kantonrechter heeft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten tussen partijen gecompenseerd en het door [appellanten] meer of anders gevorderde afgewezen. 
         
       
       
     
     
       3.2.8. 
       Aan de beslissingen van de kantonrechter in het kortgedingvonnis in het eerste kort geding (het in dit hoger beroep door [appellanten] bestreden vonnis) liggen de navolgende, samengevat weergegeven, overwegingen van de kantonrechter ten grondslag. 
       
         
           Toewijzing van een vordering tot ontruiming is in kort geding slechts gerechtvaardigd als met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat deze vordering ook in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen en de eiser bij die ontruiming een voldoende spoedeisend belang heeft (rov. 2.4). 
         
         
           Het is niet aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de door [appellanten] genoemde [persoon B] of aan een andere derde in gebruik heeft gegeven (rov. 2.5). 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft op 13 september 2021 een onderhuurovereenkomst gesloten met [Y B.V.] en een franchiseovereenkomst met [X group B.V.] (rov. 2.6). 
         
         
           De hoofdhuurovereenkomst tussen [senior] en [Y B.V.] is niet opgezegd en evenmin ontbonden. De hoofdhuurovereenkomst is dus niet beëindigd. Daarom kan dus niet vastgesteld worden dat als gevolg van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst de onderhuurovereenkomst is beëindigd (rov. 2.7, eerste deel). 
         
         
           Verder was de turboliquidatie van [Y B.V.] onrechtmatig, omdat er nog baten waren. Op grond van de onderhuurovereenkomst tussen [Y B.V.] en [geïntimeerde] was [Y B.V.] immers gerechtigd om huur te ontvangen (rov. 2.7, tweede deel). 
         
         
           Wanneer blijkt dat de turboliquidatie onterecht heeft plaatsgevonden (omdat er nog baten binnen de BV aanwezig waren) of alsnog een bate – nadien – ontstaat, heeft een schuldeiser de mogelijkheid de rechtbank te verzoeken de vereffening te heropenen op grond van artikel 2:23c lid 1 BW. In dat geval herleeft de vennootschap ter afwikkeling van de her- c.q. geopende vereffening. Een dergelijke herleving vindt plaats met terugwerkende kracht, zodat de BV moet worden geacht ook in de tussentijd als zodanig te hebben bestaan. Naast de vereffening ex artikel 2:23c lid 1 BW kan een turbogeliquideerde BV ook herleven indien sprake is van een (later opkomende) bate en bovendien aan de vereisten voor faillissement is voldaan. In dergelijke situaties wordt ervan uitgegaan dat de BV is blijven voortbestaan ter afwikkeling van het faillissement (rov. 2.8). 
         
         
           Op basis van de in dit kort geding beschikbare informatie valt niet – en zeker niet met voldoende mate van zekerheid – te voorspellen wat de gevolgen zullen zijn van het aanvechten van de turboliquidatie door ieder of een van partijen. Daarbij komt dat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat zij (tot het faillissement van [Y B.V.] ) de huur elke maand tijdig betaalde en dat zij bereid is rechtstreeks aan [senior] te betalen, maar dat [senior] heeft geweigerd zijn bankrekeningnummer bekend te maken. [senior] heeft op zitting erkend dat hij zijn bankrekeningnummer niet aan [geïntimeerde] bekend wilde maken, omdat hij een rechtsverhouding heeft met [Y B.V.] , en niet met [geïntimeerde] (rov. 2.9). 
         
         
           In de gegeven omstandigheden hebben [appellanten] bij een titel tot ontruiming daarom onvoldoende (spoedeisend) belang. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen (rov. 2.10). 
         
         
           De vordering ter zake betaling van het bedrag van € 2.800,-- is toewijsbaar (rov. 2.10). 
         
       
       
       
         
           Het geding in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.3.1. 
       Het vonnis in het tweede kort geding ligt in dit hoger beroep niet ter beoordeling voor. 
       
     
     
       3.3.2. 
       
        [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in het eerste kort geding. Tegen dat vonnis hebben zij vijf grieven aangevoerd. Op basis van die grieven hebben [appellanten] geconcludeerd tot, kort gezegd, vernietiging van dat kortgedingvonnis (naar het hof begrijpt: voor zover daarbij hun vorderingen zijn afgewezen) en tot het alsnog geheel toewijzen van hun vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.3.2. 
       
        [geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep. 
       
       
         
           Over het spoedeisend belang van [appellanten] bij beoordeling van hun vorderingen in kort geding 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellanten] hebben, uitgaande van hun stelling dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de aan hen toebehorende bedrijfsruimte verblijft, voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen om een beoordeling van die vorderingen in kort geding te rechtvaardigen. 
       
       
         
           Over de grieven 
         
       
       
       
         3.5.1. 
         Het hof zal de vijf grieven gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven voeren [appellanten] een aantal argumenten aan op grond waarvan naar hun mening [geïntimeerde] in dit kort geding moet worden veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte.  
         
       
       
         3.5.2. 
         
          [appellanten] hebben allereerst aangevoerd dat de door [geïntimeerde] in de bodemprocedure primair gevorderde machtiging om [geïntimeerde] in de plaats te stellen als huurder van de in geding zijnde bedrijfsruimte (zie hiervoor, rov. 3.1.2 onder o) niet toewijsbaar is, omdat een dergelijke vordering volgens artikel 7:307 lid 1 BW alleen door de (hoofd)huurder, zijnde [Y B.V.] , kan worden ingesteld. Dit argument van [appellanten] is juist. Op grond van artikel 7:307 lid 1 BW zou [Y B.V.] een machtiging kunnen vorderen om [geïntimeerde] als (hoofd)huurder van de bedrijfsruimte, en dus als wederpartij van [senior] , in plaats van [Y B.V.] te stellen. [Y B.V.] heeft een dergelijke vordering echter niet ingesteld, en het wetsartikel geeft aan [geïntimeerde] niet de mogelijkheid om deze indeplaatsstelling te vorderen. 
         
       
       
         3.5.3. 
         
           
            [appellanten] hebben voorts aangevoerd dat de door [geïntimeerde] in de bodemprocedure subsidiair gevorderde bepaling dat [senior] zijn medewerking moet verlenen aan overname van het huurcontract van de bedrijfsruimte door [geïntimeerde] tegen de voorwaarden genoemd in de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 18 augustus 2023 per de datum van het faillissement van [X group B.V.] dan wel per de datum van opheffing/turboliquidatie van [Y B.V.] , dan wel tegen de voorwaarden en per de datum als de rechtbank juist zal achten, niet toewijsbaar is, omdat voor een contractovername op grond van artikel 6:159 lid 1 BW een driepartijen-overeenkomst, althans de medewerking van [Y B.V.] noodzakelijk is. Volgens [appellanten] is dat niet meer mogelijk omdat [Y B.V.] ontbonden is.  
           Volgens [appellanten] resteert als enig mogelijke oplossing voor [geïntimeerde] het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met [appellanten] , maar willen [appellanten] dat niet en zijn zij op grond van de contractsvrijheid ook niet gehouden daaraan mee te werken.  
         
         
       
       
         3.5.4. 
         Naar het oordeel van het hof staat echter nog niet met voldoende zekerheid vast wat de uitkomst van de bodemprocedure zal zijn. De bodemprocedure bevindt zich daarvoor in een te pril stadium, en partijen hebben daarin nog de mogelijkheid hun standpunten nader te onderbouwen en (in beginsel) eventueel hun eis te wijzigen. Onvoldoende zekerheid bestaat over de vraag hoe de bodemrechter zal oordelen over: 
         
           
             de vraag of de hoofdhuurovereenkomst tussen [senior] en [Y B.V.] geëindigd is; een opzegging of ontbinding van die hoofdhuurovereenkomst heeft in elk geval niet plaatsgevonden; 
           
           
             de vraag of de turboliquidatie van [Y B.V.] rechtmatig heeft plaatsgevonden, en of de vereffening heropend moet worden; 
           
           
             de vraag of, en zo ja, onder welke voorwaarden, [senior] of [appellanten] [geïntimeerde] als wederpartij en dus als huurder zouden moeten accepteren. 
           
         
         
       
       
         3.5.5. 
         Het valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter bij de beantwoording van die vragen betekenis zal hechten aan de volgende feiten en omstandigheden: 
         
           
             
              [appellanten] hebben niet betwist dat [geïntimeerde] aanzienlijke investeringen heeft gedaan om de bedrijfsruimte in te richten volgens de [geïntimeerde] -formule en dat [geïntimeerde] die investeringen nog niet heeft kunnen terugverdienen. 
           
           
             
              [appellanten] hebben niet betwist dat [geïntimeerde] tot aan de datum van de turboliquidatie van [Y B.V.] BV de volgens de onderhuurovereenkomst geldende huur steeds correct aan [Y B.V.] heeft voldaan. 
           
           
             
              [geïntimeerde] heeft de (volgens de hoofdhuurovereenkomst geldende) huur van € 2.800,-- per maand, althans een vergoeding ter hoogte van dat bedrag, over de maanden na de turboliquidatie tot op heden steeds ook correct aan [senior] voldaan. 
           
           
             
              [appellanten] hebben geen concrete bezwaren geformuleerd tegen de wijze waarop [geïntimeerde] haar onderneming in het gehuurde exploiteert. Dat [appellanten] concrete aanleiding hebben om de vrezen dat [geïntimeerde] een huurovereenkomst met [senior] of ( [appellanten] ) niet correct zal nakomen, hebben [appellanten] niet aannemelijk gemaakt. 
           
         
         
       
       
         3.5.6. 
         
           Om de bovenstaande redenen is naar het voorshands oordeel van het hof de uitkomst van de bodemprocedure nog niet met grote mate van waarschijnlijkheid te voorspellen.  
           Het door [appellanten] nog genoemde feit dat op dit moment geen contractuele relatie tussen [senior] en [geïntimeerde] bestaat, leidt in dit kort geding niet tot een andere inschatting. Dat feit staat er op zichzelf niet aan in de weg dat in de bodemprocedure zou kunnen worden geoordeeld dat een dergelijke relatie tot stand moet komen. 
         
         
       
       
         3.5.7. 
         Ook het door [appellanten] genoemde feit dat zich op enig moment via WhatsApp ene [persoon B] heeft gemeld als belangstellende voor overname van de huur, brengt het hof voorshands niet tot een andere inschatting. [geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij de bedrijfsruimte aan een ander in gebruik heeft gegeven of wil geven, en [senior] heeft dit tegenover die betwisting naar het voorshands oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt. 
         
       
       
         3.5.8. 
         De door [appellanten] genoemde vrees dat zij (of [senior] ) bij heropening van de vereffening van [Y B.V.] de door hen van [geïntimeerde] ontvangen huur in de boedel van [Y B.V.] zouden moeten storten, komt het hof voorshands niet overtuigend voor. [senior] heeft dan immers een aanzienlijke tegenvordering op [Y B.V.] ter zake onbetaalde huur, zodat een beroep op verrekening op de voet van artikel 53 Fw voor de hand ligt. 
         
       
       
         3.6.1. 
         De tussenconclusie in dit kort geding is dus dat er nog (enige) onzekerheid bestaat over de uitkomt van de bodemprocedure. Het hof moet nu de vraag beantwoorden of er ondanks die onzekerheid aanleiding bestaat om in dit kort geding vooruit te lopen op de door [appellanten] gewenste uitkomst van de bodemprocedure. Dit vergt een afweging van de wederzijdse belangen. 
         
       
       
         3.6.2. 
         De belangen van [appellanten] bij een onmiddellijke ontruiming moeten naar het oordeel van het hof beperkt worden geacht, omdat: 
         
           
             
              [geïntimeerde] de (voor de hoofdhuur geldende) huurprijs van € 2.800,-- per maand tot op heden correct aan [appellanten] voldoet; 
           
           
             geen concrete aanleiding bestaat om te vrezen dat [geïntimeerde] haar onderneming in het gehuurde niet op correcte wijze zal exploiteren of anderszins de voorwaarden van de hoofdhuurovereenkomst niet zal nakomen; 
           
         
         De belangen van [geïntimeerde] om in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure het gehuurde nog niet te hoeven ontruimen, zijn daarentegen zwaarwegend omdat: 
         
           
             
              [geïntimeerde] aanzienlijke investeringen heeft gedaan om de bedrijfsruimte in te richten volgens de PJ-formule; 
           
           
             
              [geïntimeerde] die investeringen nog niet heeft kunnen terugverdienen. 
           
         
         De investeringen zouden vermoedelijk geheel verloren gaan indien [geïntimeerde] in dit kort geding tot ontruiming zou worden veroordeeld. De als voorlopig bedoende maatregel zou daarmee een definitief karakter krijgen. Het hof acht dit in de gegeven omstandigheden onwenselijk. 
         
       
       
         3.6.3. 
         Het hof komt dus, evenals de kantonrechter, tot de slotsom dat [geïntimeerde] de uitkomst van de bodemprocedure mag afwachten, en dat er onvoldoende aanleiding is om [geïntimeerde] op dit moment, bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad, tot ontruiming van de bedrijfsruimte te veroordelen. 
         
       
       
         3.7.1. 
         
          [appellanten] hebben in hoger beroep aangeboden hun stellingen te bewijzen door het doen horen van getuigen. Een kortgedingprocedure leent zich echter in beginsel niet voor bewijslevering door getuigenverhoren. Het hof ziet geen aanleiding om in deze zaak een uitzondering te maken op dat uitgangspunt. 
         
       
       
         3.7.2. 
         De grieven kunnen om bovenstaande redenen geen doel treffen. 
         
         
           
             Conclusie en afwikkeling 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen. 
         
       
       
         3.8.2. 
         Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
         
       
       
         3.8.3. 
         Het hof zal deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vaststellen op nihil, omdat [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen. 
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer C/01/398514 / KG ZA 23-570 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 23 januari 2024; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil; 
     
     
     
       wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.J.M. Cremers en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2024. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer