ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:14030

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:14030 Rechtbank Noord-Holland , 19-12-2024 / 11370708 \ VV EXPL 24-170

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-12-19

Zaaknummer: 11370708 \ VV EXPL 24-170

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:14030

---

Kort geding. Descente. De woning heeft een gebrek (stankoverlast) die de verhuurder moet herstellen. De huurder heeft recht op een huurprijsvermindering van 40%. De huurder heeft geen recht op een verblijfskostenvergoeding.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 11370708 \ VV EXPL  24-170 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 december 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats 1], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: mr. M.T. Eckhart, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats 2], 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. J.R. de Jong. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding - de akte overlegging producties van [gedaagde] met 6 producties - de aanvullende producties 8 en 9 van [eiser] 
       - de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd - de descente in de woning van [eiser], die aansluitend op de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurt vanaf 1 oktober 2023 de woning aan de [adres] te ([postcode] [plaats 1] (hierna: de woning) van [gedaagde]. De huurprijs bedraagt € 2.750,00.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] heeft onder meer op 3 oktober 2023 geklaagd bij de beheerder over een rioollucht in de woonkamer en de gang van de woning.  
     
     
       2.3. 
       Op 24 april 2024 heeft Intra Air de woning onderzocht. In het rapport van 25 april 2024 dat aan de hand van dat onderzoek is opgesteld, staat:  “ Additionele luchtkwaliteit metingen werden gedaan op  (…)  waterstofsulfide (H2S)  (…)  en ammoniak (NH3).   (…)  
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   LOCATIE 
                 
               
               
                 
                   Zuurstof 
                 
               
               
                 
                   CH2O 
                 
               
               
                 
                   VOC 
                 
               
               
                 
                   H2S 
                 
               
               
                 
                   L.E.L. 
                 
               
               
                 
                   NH3 
                 
               
             
             
               
                 
                   Woning 
                 
               
               
                 20.9% 
               
               
                 Geen 
               
               
                 Geen 
               
               
                 0,03 PPM 
               
               
                 Geen 
               
               
                 3 PPM 
               
             
           
         
       
       
         De uitkomsten zijn als volgt: Een lichte h2s en ammoniak concentratie gemeten in zowel de wc als keuken op de begane grond. 
         (…) We hebben vastgesteld dat de aanwezige gassen in de kruipruimte H2S (waterstofsulfide) en ammoniak omvatten, die beide kenmerkend zijn voor rioolgas.  (…) De geurwaardedrempels voor H2S en ammoniak liggen op zeer lage concentraties in de lucht, waardoor zelfs kleine hoeveelheden van deze gassen waarneembaar zijn voor de menselijke neus. ” 
       
     
     
       2.4. 
       In de kort gedinguitspraak van 14 augustus 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland geoordeeld dat de stankoverlast in de woning niet is komen vast te staan.  
       
     
     
       2.5. 
       Rioleringsbedrijf [bedrijf] V.O.F. (hierna: [bedrijf]) heeft op 19 september 2024 onderzoek gedaan in de woning. Op de factuur van 25 september 2024 die inclusief de bevindingen van dat onderzoek is opgesteld, staat:  “ Riool onderzocht vanaf het toilet naar het gemeente riool. Rook in de riolering geblazen en op meerdere plekken komt de rook onder de vloer vandaan in de woning. Hierdoor ontstaat er riool stank in de woning.  Hierna de binnen riolering bekeken met een camera waaruit blijkt dat het gaat om een oude gresleiding. Deze is gescheurd en er zit nog een oude gemetselde put onder het toilet.  Deze put is ook niet meer lucht dicht.  De riolering in de voortuin is ook nog een oude gresleiding die overgaat in een p.v.c. riool van de gemeente.  Advies de gehele binnen riolering vervangen voor p.v.c. om van de stankoverlast af te komen. ” 
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde] op 29 september 2024 gesommeerd om tot herstel van het gebrek (de stankoverlast) over te gaan. [gedaagde] is hier vooralsnog niet toe overgegaan.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na het vonnis een professionele partij in te schakelen die de gehele binnen riolering van de woning binnen vier weken na de opdrachtverstrekking vervangt, op straffe van een dwangsom van    € 500,00 per dag dat hier door [gedaagde] niet aan wordt voldaan. Ook vordert [eiser] een vergoeding van € 275,00 per dag dat hij niet in de woning kan blijven. Verder vordert [eiser] huurprijsvermindering vanaf oktober 2023 tot het moment dat het gebrek zal zijn verholpen en betaling van € 23.100,00, vermeerderd met de rente en kosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] stelt dat in de woning, met name in de keuken, gang en het toilet een zware rioollucht hangt. [eiser] heeft hierover vanaf oktober 2023 geklaagd bij de beheerder dan wel bij [gedaagde]. In de woning is meermaals een geurenonderzoek uitgevoerd. Het meest recente onderzoek is op 19 september 2024 door [bedrijf] uitgevoerd. Uit het onderzoek door [bedrijf] volgt dat meerdere rioolbuizen zijn gescheurd en dat de putten onder het toilet en in de keuken niet luchtdicht zijn, wat de stankoverlast verklaart. [eiser] vordert dat de stankoverlast wordt verholpen door vervanging van de gehele binnen riolering, wat ook door [bedrijf] wordt geadviseerd.  [eiser] heeft verder een schermafbeelding van een appartement op Funda overgelegd, op grond waarvan de vordering tot een verblijfskostenvergoeding elders van            € 275,00 per dag is gebaseerd.  Omdat [eiser] voor het eerst in oktober 2023 heeft geklaagd over de stankoverlast en het gebrek nog steeds niet is verholpen, heeft hij daarnaast recht op een huurprijsvermindering van 70%, aldus [eiser]. Stankoverlast kwalificeert namelijk als een gebrek in categorie B van het gebrekenboek van de Huurcommissie. [eiser] heeft van oktober 2023 tot oktober 2024 een huurprijs van € 2.750,00 per maand betaald, aldus heeft hij in totaal € 33.000,00 aan huur betaald over die periode. [eiser] was, gelet op de huurprijsvermindering van 70%, daarentegen een huurprijs van € 825,00 verschuldigd, zodat hij betaling van de te veel betaalde huur van in totaal € 23.100,00 van [gedaagde] vordert.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat sprake is van stankoverlast in de woning. De beheerder en zijzelf hebben geen stankoverlast ervaren op de momenten dat zij in de woning aanwezig waren. Daarnaast concludeert [gedaagde] uit het onderzoeksrapport van Intra Air dat de concentraties waterstofsulfide (H2S) en ammoniak (NH3) dusdanig laag zijn dat zij niet waarneembaar zijn voor mensen. De geurdrempel voor waterstofsulfide is namelijk 0,13 PPM en voor ammoniak 5 PPM. Deze concentraties zijn door Intra Air niet gemeten.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In dit kort geding moet, op basis van de processtukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling en de descente naar voren is gebracht, worden beoordeeld of het in deze zaak aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van de vorderingen in kort geding is gerechtvaardigd. De eisende partij moet er een spoedeisend belang bij hebben dat op het oordeel in de bodemprocedure vooruit wordt gelopen. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kort geding procedure geen plaats is voor bewijslevering. 
       
     
     
       4.2. 
       De spoedeisendheid is in dit geval gegeven, nu door [eiser] gesteld is dat er sprake is van stankoverlast in de woning en van [eiser] niet kan worden gevergd dat deze situatie nog langer voortduurt.  
       
       
       
         
       
       
         
           De woning heeft een gebrek.  
           
         
       
     
     
       4.3. 
       Partijen twisten over de vraag of er sprake is van stankoverlast in het gehuurde. Tijdens de descente is de kantonrechter met partijen in de hal en de keuken van de woning geweest. De kantonrechter heeft aldaar een rioollucht waargenomen. Op verzoek van [eiser] heeft de kantonrechter bij de openstaande vriezer geroken. Daar heeft zij een sterkere rioollucht waargenomen dan in de rest van de woning. Verder heeft de heer [bedrijf] tijdens de descente telefonisch verklaart dat hij tijdens zijn onderzoek in de woning de stank heeft waargenomen. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Bij dit alles komt dat uit de overgelegde foto’s waarbij rook in de riolering is geblazen, blijkt dat de rook vrij kwam in de woning. Met [eiser] is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de rioolbuizen niet luchtdicht zijn. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter voorbij aan het standpunt van [gedaagde] dat de H2S- en NH3-waarden (die de stankoverlast veroorzaken) ruim onder de reukgrens liggen en niet waarneembaar zijn voor de menselijke neus, zoals vermeld in het rapport van Intra Air, en ook aan de stelling dat [gedaagde] en de beheerder meerdere keren in de woning zijn geweest en toen geen rioollucht hebben waargenomen. Vaststaat dat thans en ook op het moment van het onderzoek door de heer [bedrijf] sprake is van stankoverlast in de woning. Dat de stankoverlast kwalificeert als een gebrek  is door [gedaagde] niet weersproken.    
       
       
         
           
            [gedaagde] moet het gebrek herstellen.  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] is gehouden om dit gebrek te herstellen. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eiser] stelt dat de gehele binnen riolering van de woning moet worden vervangen om de stankoverlast te verhelpen. Ter onderbouwing hiervan heeft [eiser] verschillende stukken overgelegd, waaronder het rapport van [bedrijf] dat naar aanleiding van het onderzoek in de woning op 19 september 2024 is uitgevoerd. Uit dat rapport volgt dat [bedrijf] adviseert om de gehele binnen riolering te vervangen om van de stankoverlast af te komen. Hoewel het aan [gedaagde] is om te bepalen op welke wijze hij de stankoverlast wenst te verhelpen, is door [gedaagde] niet betwist dat het laten vervangen van de gehele binnen riolering door een professionele partij de manier is om de stankoverlast te verhelpen. De vordering tot vervanging van de gehele binnen riolering is dan ook toewijsbaar.  
       
     
     
       4.6. 
       Hoewel [gedaagde] het gebrek moet herstellen, is zij hiervoor afhankelijk van de medewerking van [eiser] en (de planning van) een aannemer. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiser] zijn volledige medewerking verleent aan het herstel. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat zij afhankelijk is van de beschikbaarheid van een opdrachtnemer die de opdracht kan aannemen. Bovendien dienen de kerstdagen zich op korte termijn aan. Daarom zal de termijn waarop het gebrek verholpen dient te zijn als hierna te melden worden toegewezen. 
       
     
     
       4.7. 
       De gevorderde dwangsom om de gebreken te herstellen, wordt afgewezen. De hierna toe te lichten huurprijsvermindering vormt naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende prikkel om tot het verhelpen van de stankoverlast door [gedaagde] over te gaan.  
       
       
       
         
           
            [eiser] krijgt geen verblijfskostenvergoeding. 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] heeft zijn stelling dat het noodzakelijk is dat hij de woning voor de uitvoering van de werkzaamheden moet verlaten, in het licht van de betwisting daarvan door [gedaagde], onvoldoende onderbouwd. Daarom zal de gevorderde verblijfskostenvergoeding van € 275,00 per dag worden afgewezen.  
       
       
         
           
            [eiser] heeft recht op een huurprijsvermindering van 40%.  
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Stankoverlast vormt een gebrek. [eiser] vindt dat hij in afwachting van herstel recht heeft op een huurprijsvermindering, in die zin dat [gedaagde] wordt veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat [eiser] vanaf heden een bedrag van € 825,00 per maand aan huur betaalt totdat de stankoverlast is verholpen. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat hij door de stankoverlast derving van huurgenot heeft. [eiser] kan daarom aanspraak maken op een aan het gebrek evenredige huurprijsvermindering. 
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiser] heeft de gevorderde huurprijsvermindering van 70% gebaseerd op het gebrekenboek van de Huurcommissie. Met [eiser] sluit de kantonrechter voor de hoogte van de huurprijsvermindering aan bij het gebrekenboek van de Huurcommissie. In tegenstelling tot het betoog van [eiser] is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat de stankoverlast een gebrek in categorie C betreft. De stankoverlast is alleen waargenomen in de hal en de keuken van de woning. Dat in de overige ruimten van de woning sprake is van stankoverlast is niet vast komen te staan. De kantonrechter acht gelet hierop een huurkorting van 40% evenredig. [eiser] mag een huurkorting van 40% toepassen tot het gebrek is verholpen.   
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat hij gelet op het gebrek te veel huur heeft betaald vanaf de melding van het gebrek in oktober 2023. Hij vordert derhalve een voorschot aan te veel betaalde huur over de periode vanaf het moment van melding van het gebrek tot heden. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld. 
       
     
     
       4.12. 
       Door [eiser] is niet gesteld dat er sprake is van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Verder is niets gesteld met betrekking tot het risico dat [eiser] het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld. Het gevorderde voorschot op (terug)betaling van teveel betaalde huur zal daarom worden afgewezen.    
       
       
       
       
         
           
            [eiser] heeft de substantiëringsplicht geschonden. 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
         Het exploot van dagvaarding dient te vermelden welke verweren door de gedaagde tegen de eis zijn aangevoerd . [eiser] heeft in de dagvaarding geen melding gemaakt van verweren aan de zijde van [gedaagde]. Daarmee heeft [eiser] gehandeld in strijd met de substantiëringsplicht, hetgeen de kantonrechter kwalijk acht. Volgens [eiser] dient dit te leiden tot veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten waarbij er wordt afgeweken van het normale liquidatietarief, in die zin dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van tweemaal aantal procespunten. De kantonrechter gaat hier echter niet in mee. Voormelde regel dat het exploot van dagvaarding vermeldt welke verweren door de gedaagde tegen de eis zijn aangevoerd is opgenomen om te waarborgen dat de feiten volledig en naar waarheid worden aangevoerd en daarmee te stimuleren dat sneller en doelmatiger geprocedeerd kan worden. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling verweer gevoerd en daarbij aangegeven dat zij zich voorafgaand aan dit thans aanhangige kort geding regelmatig tegen de vordering heeft verweerd. Zij heeft ter staving van haar verweer de processtukken van het kort geding van augustus 2024 overgelegd. De stelling van [gedaagde] dat zij nodeloos kosten heeft moeten maken om alsnog openheid te geven over de gang van zaken in de eerste procedure heeft [gedaagde] niet onderbouwd. De kantonrechter acht aannemelijk dat [eiser] de stukken van de eerste procedure snel gereed had om te overleggen. Daarom zal de kantonrechter aan de schending van de substantiëringsplicht niet het door [gedaagde] gewenste gevolg verbinden.   
         
           
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten. 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiser] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. De kantonechter zal daarom € 462,50 toewijzen.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 112,37 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 87,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 543,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 877,37 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na heden onherroepelijk opdracht te geven aan een professionele partij om binnen de kortst mogelijke termijn na het verstrekken van de opdracht de gehele binnen riolering van het gehuurde te vervangen zodat de stankoverlast daarmee wordt verholpen, 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de huurprijs vanaf heden wordt verlaagd met 40% totdat de stankoverlast is hersteld, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 462,50 aan [eiser], 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 877,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jonker en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024. 
       
       
       
         De griffier								De kantonrechter 
       
     
   
   
      in de zin van artikel 7:204 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 
   
   
      Artikel 7:206 BW. 
   
   
      Artikel 7:207 BW. 
   
   
      Artikel 111 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).