ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:1603

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:1603 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-05-2020 / 200.257.599_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-05-19

Zaaknummer: 200.257.599_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1603

---

Eigendom strook grond? Uitleg notariële leveringsakte conform Hoge Raad 8 december 2000, ECLI:NL:HR:AA8901. Na uitleg akte: Verkopers zijn geen eigenaar geweest van de strook grond. Zij hebben aan kopers niet een groter perceel grond in eigendom kunnen verkopen en leveren dan waarvan zij de eigendom hadden. Voor zover verkopers en kopers bij hun akte van levering hebben bedoeld ook de betreffende strook grond als onderdeel van het kadastraal perceel [sectieletter 1] [sectienummer 1] in eigendom over te dragen ontbeert deze overdracht een geldige titel.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.257.599/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 mei 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       2.  [appellante 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellant 1] (in enkelvoud), 
       advocaat: mr. G. Vansant te Maastricht-Airport, gemeente Beek, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. W.M.J. Saes te Roermond, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 1 april 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 23 januari 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant 1] en Peeters als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7165141 \ CV EXPL 18-5654) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 28 november 2018. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         het tegen [geïntimeerde] verleende verstek; 
       
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         het bericht van mr. Saes dat hij zich als advocaat voor [geïntimeerde] stelt; 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie. 
       
     
     
     
       Daarna hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1.1. 
       De kantonrechter heeft in 2.1. t/m 2.6. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij voor zijn beoordeling relevant achtte. Tegen die vaststelling zijn geen grieven gericht. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van het volgende. 
       
     
     
       3.1.2. 
       
        [appellant 1] is op 15 juli 2013 eigenaar geworden van een perceel grond ter grootte van ongeveer 2,7 hectare, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Heythuysen, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 1] . [appellant 1] heeft dit perceel grond gekocht van de erfgenamen van wijlen T.P.A. [de erflater] . [appellant 1] heeft het perceel in gebruik als paardenweide. 
       
     
     
       3.1.3. 
       
        [geïntimeerde] is sinds 23 januari 1986 eigenaar van het naastgelegen perceel grond ter grootte van ongeveer 1,7 hectare, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Heythuysen, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 2] . Dit perceel grond was voorheen in eigendom van de vader van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] heeft dit perceel grond in 1965 gekocht van de heer [de verkoper van sectienummer 2] (hierna: [de verkoper van sectienummer 2] ). [geïntimeerde] heeft het perceel in gebruik voor het kweken van gewassen. 
       
     
     
       3.1.4. 
       Tussen de grond die in gebruik is als paardenweide en de grond die in gebruik is voor het kweken van gewassen bevindt zich een houtwal. Een deel daarvan is in 2015 gekapt.  
       
     
     
       3.1.5. 
       
        [appellant 1] heeft op 2 mei 2018 een erfgrensreconstructie laten uitvoeren door het Kadaster. Alleen [appellant 1] is daarbij aanwezig geweest. Bij de reconstructie is de kadastrale grens bepaald op ongeveer het midden van de (deels voormalige) houtwal. 
       
     
     
       3.2.1. 
       
         In deze procedure vordert [appellant 1] : 
         primair: 
       
       - te verklaren voor recht dat de juridische grens tussen de kavels dezelfde is als de kadastrale grens; 
       subsidiair: 
       - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de schade door de onrechtmatige inbezitneming door [geïntimeerde] van een deel van het perceel van [appellant 1] , welke vergoeding in natura dient te worden voldaan door het verlenen van medewerking aan retro-overdracht van dat betreffende deel aan [appellant 1] binnen 30 dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, vermeerderd met € 500,00 per dag of dagdeel dat de inbreuk voortduurt; 
       primair en subsidiair: 
       - veroordeling van [geïntimeerde] om het snoeiafval op het perceel van [appellant 1] op te ruimen binnen 30 dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, vermeerderd met € 500,00 per dag of dagdeel dat de inbreuk voortduurt; 
       - veroordeling van [geïntimeerde] tot het zich onthouden van enige inbreuk op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] met betrekking tot de houtwal en het perceel van [appellant 1] op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, vermeerderd met € 500,00 per dag of dagdeel dat de inbreuk voortduurt; 
       - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant 1] ter hoogte van € 5.202,00, dan wel een ander door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor de schade die [geïntimeerde] heeft toegebracht door het op onrechtmatige wijze laten kappen en weghalen van de bomen van [appellant 1] ; 
       - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant 1] ter hoogte van € 750,00 voor de schade die [geïntimeerde] heeft toegebracht door het betwisten van de kadastrale erfgrens, als gevolg waarvan [appellant 1] een erfmeting heeft moeten laten uitvoeren; 
       - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dit geding, vermeerderd met rente en in de nakosten. 
       
     
     
       3.2.2. 
       Aan deze vordering heeft [appellant 1] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De juridische grens tussen de percelen van [appellant 1] en van [geïntimeerde] is gelijk aan de kadastrale grens zoals ingemeten bij de erfgrensreconstructie op 2 mei 2018. De afrastering van het weiland staat enkel uit praktisch oogpunt niet op de kadastrale grens, omdat het een afrastering is voor de dieren die in het weiland staan. [geïntimeerde] maakt(e) op diverse manieren inbreuk op het eigendomsrecht van [appellant 1] . De vorderingen van [appellant 1] zijn gegrond op die inbreuken. 
       
     
     
       3.2.3. 
       
        [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. [geïntimeerde] heeft, kort samengevat, het volgende aangevoerd. [appellant 1] is geen eigenaar van de strook grond c.q. het deel van de houtwal achter de draadafrastering van het weiland waarvan hij in deze procedure stelt eigenaar te zijn. De juridische grens tussen de percelen van [appellant 1] en [geïntimeerde] ligt bij de afrastering om het weiland van [appellant 1] . Deze afrastering om het weiland van [appellant 1] staat er reeds meer dan 53 jaar. Subsidiair beroept [geïntimeerde] zich op verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:105 BW. Daartoe voert hij onder andere aan dat zijn vader en [geïntimeerde] zelf de houtwal altijd als hun eigendom hebben behandeld en onderhouden. 
       
     
     
       3.2.4. 
       In het tussenvonnis van 28 november 2018 heeft de kantonrechter een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging bevolen van de erfgrens tussen de percelen van [appellant 1] en [geïntimeerde] en een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 17 december 2018 plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.2.5. 
       In het eindvonnis van 23 januari 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant 1] afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter het volgende overwogen. 
       
       
         
           “4.3.	Voor het antwoord op de vraag of [appellanten c.s.] eigenaar zijn geworden van de litigieuze strook grond, is beslissend of die aan hen is overgedragen. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. De omschrijving van het eigendom in het kadaster en in het verlengde daarvan de kadastrale meting van de in dat kadaster omschreven percelen is daarbij niet zonder meer van belang. 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [appellanten c.s.] niet – met een leveringsakte – de betwiste stelling dat zij eigenaar zijn van de litigieuze strook grond onderbouwd. Reeds op die grond moeten de vorderingen van [appellanten c.s.] worden afgewezen. Aan de overige stellingen, waaronder het (subsidiair gedane) beroep op verjaring, komt de kantonrechter niet meer toe.” 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [appellant 1] heeft in hoger beroep één grief aangevoerd, waarmee hij de beslissing van de kantonrechter dat hij geen eigenaar van de bewuste strook grond is geworden, bestrijdt. [appellant 1] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. 
         Het hof stelt vast dat geen grieven zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering tot het opruimen van het snoeiafval, zodat die vordering geen deel van dit hoger beroep uitmaakt.  
         
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant 1] heeft in de toelichting bij zijn grief het volgende aangevoerd. De door [appellant 1] ingestelde vorderingen gaan uit van bij hem liggende eigendom van de strook grond tussen de afrastering van het weiland en (ongeveer) het midden van de houtwal. [appellant 1] heeft met een kadastraal uittreksel bewezen dat hij in 2013 eigenaar is geworden van een perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Heythuysen, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 1] (productie 1 bij dagvaarding). Uit de door [appellant 1] in het geding gebrachte kadastrale kaart blijkt de kadastrale situatie van perceel [sectieletter 1] [sectienummer 1] ten opzichte van de omliggende percelen (productie 3 bij dagvaarding). Uit de in hoger beroep in het geding gebrachte akte van levering volgt dat aan [appellant 1] is overgedragen een perceel grond en verdere aanhorigheden kadastraal bekend gemeente Heythuysen sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] groot twee hectaren zes aren negen en negentig centiaren (productie 26). De koopovereenkomst tussen de erven van [de erflater] en [appellant 1] kent een zelfde omschrijving van het gekochte (productie 25). Met deze stukken heeft [appellant 1] bewezen dat hij eigenaar is van een perceel grond kadastraal bekend gemeente Heythuysen sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] groot twee hectaren zes aren negen en negentig centiaren. Dit is door [geïntimeerde] niet betwist. Vervolgens dient de vraag of [appellant 1] eigenaar is van de strook grond tussen de afrastering van het weiland en (ongeveer) het midden van de houtwal te worden beantwoord. Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat beslissend is of die strook aan [appellant 1] in eigendom is overgedragen en dat het bij de beantwoording van die vraag aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (Hoge Raad 8 december 2000, ECLI:NL:HR:AA8901). Dat arrest is niet van toepassing. In dat arrest ging het om de vraag of een gedeelte van het achter de verkochte woning gelegen pad bij de koop van de woning was inbegrepen. In het onderhavige geval gaat het echter om een andere vraag, te weten wáár de kadastrale erfgrens van het perceel [sectieletter 1] [sectienummer 1] van [appellant 1] ligt voor wat betreft het gedeelte dat grenst aan het perceel van [geïntimeerde] . Die grens is daar gelegen zoals tijdens de op 2 mei 2018 door het Kadaster verrichte erfgrensreconstructie is bepaald. De juridische erfgrens kan afwijken van de kadastrale erfgrens als gevolg van bijvoorbeeld verjaring, vervulling van voorwaarden, erfopvolging en werking van rechterlijke uitspraken, maar dat is niet aan de orde. De kantonrechter heeft daarom ten onrechte de vorderingen van [appellant 1] afgewezen. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [geïntimeerde] betwist hetgeen [appellant 1] heeft aangevoerd en voert het volgende aan. De door [appellant 1] aangevoerde feiten en omstandigheden leiden er niet toe dat hij de eigendom van de betreffende strook grond heeft. [appellant 1] hanteert een onjuiste beoordelingsmaatstaf. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat, voor beantwoording van de vraag wat aan [appellant 1] is geleverd, het aankomt op de in de akte van levering tot uiting gebrachte partijbedoeling, waarbij de door de Hoge Raad in zijn arrest van 8 december 2000 gegeven uitlegmaatstaf dient te worden gehanteerd. Ook heeft de kantonrechter terecht overwogen dat de omschrijving van de eigendom in het kadaster en in het verlengde daarvan de kadastrale meting van de in dat kadaster omschreven percelen daarbij niet zonder meer van belang is. [appellant 1] heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan en gezien wat hij heeft gekocht, zo verklaart hij verder in (artikel 20 van) de koopakte. In de akte van levering wordt nergens vermeld dat ook de houtwal tot het geleverde behoort. Door de verkopers is geen garantie gegeven ten aanzien van het aantal genoemde vierkante meters en zij hebben het verkochte ook niet in gebruik gehad. [geïntimeerde] verwijst daarnaast ook naar hetgeen hij in de conclusie van antwoord heeft gesteld in verband met de aan [appellant 1] met de koopovereenkomst tussen hem en de erven van [de erflater] verschafte titel. [geïntimeerde] voert aan dat de rechtsvoorganger van [appellant 1] , wijlen [de erflater] sr., blijkens de als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegde leveringsakte op 29 maart 1978 van de toenmalige eigenaren, familie [de toenmalige eigenaren] , heeft gekocht percelen  weiland  (onderstreping door [geïntimeerde] ), gelegen te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Grathem, sectie [sectieletter 2] , nummers [sectienummer 3] - [sectienummer 4] en [sectienummer 5] , tezamen groot 1 hectare, 51 are, 45 centiare, alsmede een ter plaatse aangeduid gedeelte van de kadastrale percelen, gemeente Grathem, sectie [sectieletter 2] , nummers [sectienummer 6] en [sectienummer 7] , groot 82 are, 67 centiare. Deze percelen weiland waren reeds in 1978 afgebakend door middel van een draadafrastering teneinde te voorkomen dat de dieren het weiland zouden verlaten. Het akkerland van [geïntimeerde] is nooit (aan zijn zijde van de houtwal) afgescheiden geweest met een afrastering. 
       
     
     
       3.6. 
       
         Het hof overweegt als volgt.  
         In deze zaak gaat het om de omvang van het perceel van [appellant 1] . [appellant 1] stelt en [geïntimeerde] betwist dat de strook grond tussen de afrastering van het weiland en (ongeveer) het midden van de houtwal, waarop de vorderingen van [appellant 1] zien, in 2013 aan [appellant 1] in eigendom is geleverd en tot het perceel van [appellant 1] behoort. Het hof stelt voorop, zoals ook de kantonrechter heeft gedaan, dat het voor de beantwoording van de vraag naar de omvang van een geleverd perceel aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de daarbij overgedragen onroerende zaak. Overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [appellant 1] de last zijn stellingen te bewijzen. 
       
       
     
     
       3.7. 
       Uit de bij memorie van grieven door [appellant 1] in het geding gebrachte leveringsakte blijkt dat door de erven van [de erflater] aan [appellant 1] is verkocht en geleverd het recht van eigendom van “een perceel grond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres 1] (ongenummerd) te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Heythuysen sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] groot twee hectaren zes aren negen en negentig centiaren. De koopovereenkomst kent eenzelfde omschrijving van het verkochte. In artikel 21 van de koopovereenkomst is vermeld dat als bijlagen bij de koopovereenkomst kadastrale bericht(en) en kaart(en) behoren, maar die zijn door [appellant 1] niet bij de in hoger beroep overgelegde koopovereenkomst gevoegd. Uit de door [appellant 1] als productie 3 en de door [geïntimeerde] als productie 4 in eerste aanleg overgelegde kadastrale kaarten maakt het hof op dat volgens beiden de kadastrale grens ter plaatse waar het hier om gaat een “knik” laat zien zoals die ook op het relaas van bevindingen van 2 mei 2018 van het Kadaster is weergegeven (productie 5 bij dagvaarding).  
       
     
     
       3.8. 
       
         
          [geïntimeerde] voert echter terecht aan dat de koopovereenkomst aan [appellant 1] geen titel tot levering van een groter perceel (kan hebben) verschaft dan het perceel waarvan de erven van [de erflater] de eigendom hadden. In de als productie 1 in eerste aanleg door [geïntimeerde] overgelegde akte van levering van 29 maart 1978 is vermeld dat [de toenmalige eigenaren] aan [de erflater] verkopen en in eigendom overdragen “percelen weiland kadastraal bekend gemeente Grathem sectie [sectieletter 2] nummers [sectienummer 3] - [sectienummer 4] ” (later kadastraal omgenummerd in [sectieletter 1] [sectienummer 1] ), “in de staat waarin het zich thans bevindt”. Het weiland was ook toen met een afrastering omgeven en is de laatste 53 jaar met een afrastering omgeven geweest, zo heeft [geïntimeerde] aangevoerd. Die stellingen heeft [appellant 1] niet weersproken.  
         In de objectieve uitleg van laatstgenoemde akte door het hof, in de zin zoals vermeld in 3.6., hebben [de toenmalige eigenaren] enerzijds en [de erflater] anderzijds bedoeld dat aan [de erflater] in eigendom werd overgedragen percelen weiland zoals omgeven met een afrastering, en niet ook een achter die afrastering gelegen gedeelte van een houtwal. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de afrastering om het weiland, bij gebreke van enig feit waaruit blijkt van een andere erfafscheiding in die tijd, wordt vermoed de erfgrens te zijn (artikel 5:36 BW). Het hof stelt vast dat [appellant 1] noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep gemotiveerd de hier behandelde stellingen en het verweer van [geïntimeerde] heeft weersproken, anders dan door te verwijzen naar de koopovereenkomst en de akte van levering tussen de erven van [de erflater] en [appellant 1] . Dat is echter ontoereikend en biedt het hof geen aanknopingspunten voor een andere uitleg van voormelde leveringsakte van 29 maart 1978. Het gevolg daarvan is dat het er in deze procedure voor moet worden gehouden dat [de erflater] nooit de eigendom heeft gehad van de betreffende strook grond tussen de afrastering van het weiland en (ongeveer) het midden van de houtwal, zodat die door de erven [de erflater] ook niet aan [appellant 1] is geleverd. De erven van [de erflater] hebben aan [appellant 1] immers niet een groter perceel grond in eigendom kunnen verkopen en leveren dan waarvan zij de eigendom hadden. Voor zover de erven van [de erflater] en [appellant 1] bij hun akte van levering hebben bedoeld ook de betreffende strook grond als onderdeel van het kadastraal perceel [sectieletter 1] [sectienummer 1] in eigendom over te dragen ontbeert deze overdracht een geldige titel. [appellant 1] is geen eigenaar van die strook grond geworden. Bij gebreke van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, is voor bewijslevering geen plaats. De vorderingen van [appellant 1] die erop zijn gebaseerd dat hij die eigendom wel heeft, ontberen een deugdelijke grondslag en moeten worden afgewezen. 
       
       
     
     
       3.9. 
       Uit het vorenstaande volgt dat het hoger beroep niet slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant 1] wordt in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad zoals is gevorderd. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 23 januari 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant 1] in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep, tot heden begroot op een bedrag van € 324,00 aan griffierecht en een bedrag van € 1.074,00 aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. van Craaikamp, P.W.A. van Geloven en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer