ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1376

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1376 Gerechtshof Amsterdam , 13-06-2023 / 200.298.948/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-06-13

Zaaknummer: 200.298.948/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1376

---

Huur kantoorpand. Is tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorpand voor de huisvesting van arbeidsmigranten tot stand gekomen?

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.298.948/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 8874739 \ CV EXPL 20-6125 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juni 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         RINGERS BEHEERMAATSCHAPPIJ B.V. , 
       gevestigd te Heerhugowaard, 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. B.J.H. Kesnich te Bergen (NH), 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         DUTCH FOREIGNER CARE B.V., 
       
       gevestigd te Noordwijkerhout, 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. M. Bathoorn te Noordwijkerhout. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Ringers en DFC genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Aan het hof ligt de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan DFC huur en verbeurde boetes heeft te betalen aan Ringers.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Ringers is bij dagvaarding van 18 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 19 mei 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Ringers als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie en DFC als gedaagde in conventie, tevens eiseres in voorwaardelijke reconventie (verder: het bestreden vonnis). 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens akte vermeerdering van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, met een productie; 
     - memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.  
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 februari 2023 mondeling doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Ringers heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar, in hoger beroep vermeerderde, vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van DFC tot terugbetaling aan Ringers van de proceskosten in eerste aanleg, indien en voor zover Ringers deze aan DFC heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente, met veroordeling van DFC in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. 
     
     
     
       DFC heeft in het principaal hoger beroep, kort gezegd, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de (gewijzigde) vordering van Ringers in hoger beroep, een en ander met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Ringers in de kosten van het geding in hoger beroep. In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft DFC geconcludeerd dat het hof de (door Ringers gestelde) huurovereenkomst op een zo kort mogelijke termijn zal beëindigen c.q. ontbinden en de tegenprestatie (huur dan wel gebruikersvergoeding), alsook de gevorderde boete, in goede justitie zal vaststellen, met veroordeling van Ringers in de kosten van het incidenteel hoger beroep.  
     
     
     
       Ringers heeft in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van DFC in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.10. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 2 in het principaal hoger beroep heeft Ringers aangevoerd dat de kantonrechter de feiten deels onjuist en onvolledig heeft vastgesteld. DFC heeft hetgeen Ringers in dit verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken. Het hof zal met een en ander rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.  
     
     
     
       3.1. 
       Ringers exploiteert vastgoed van de [A.] -groep, een groep vennootschappen van [naam 1] . In dat kader heeft Ringers de beschikking over een leegstaand kantoorpand (hierna: het kantoorpand) op een bedrijventerrein te Heerhugowaard. Ringers wilde dat kantoorpand in afwachting van beoogde herontwikkeling beschermen tegen kraak, vernieling en brandstichting. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [naam 2] , werkzaam voor de [A.] -groep, en [naam 3] , werkzaam bij Flexibele Human Services, hebben in juni 2018 de mogelijkheden besproken om het kantoorpand geschikt te maken voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Hierbij zouden Ringers en DFC de eventuele contractspartijen worden. 
       
     
     
       3.3. 
       DFC is in dit verband eind juni 2018 begonnen met het verbouwen en inrichten van het kantoorpand, waartoe zij van Ringers de sleutels van het kantoorpand had gekregen.  
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [naam 3] heeft op 3 juli 2018 aan [naam 2] een e-mail gezonden. Deze houdt in, voor zover van belang:  
         
           Zou je mij zo spoedig mogelijk een verhuur contract kunnen sturen ? 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Een e-mail van [naam 2] aan [naam 3] van 13 juli 2018 houdt in, voor zover van belang:  
         
           Bijgaand het concept van de huurovereenkomst. Als jullie dit doorgenomen hebben lijkt het mij het beste om maar even een afspraak te maken om een en ander door te nemen.  
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Op 19 juli 2018 hebben toezichthouders van de gemeente Heerhugowaard geconstateerd dat er arbeidsmigranten in het kantoorpand aanwezig waren en dat de situatie ter plaatse vlucht- en brandonveilig was. Bij besluit van 20 juli 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerhugowaard (hierna: het college) [A.] Vastgoed Beheer B.V. als eigenaar en andere gebruikers zoals huurders/gebruikers een last onder bestuursdwang opgelegd om het gebruik van het pand als logiesgebouw/hotel onmiddellijk te staken. Volgens dat besluit ging het college de sloten van de voordeuren op 20 juli 2018 omstreeks 17.00 uur vervangen. Het kantoorpand staat sinds 20 juli 2018 leeg.  
       
     
     
       3.7. 
       Ringers heeft op 20 juli 2018 een brief aan het college gezonden met het verzoek mee te werken aan legalisering van het gebruik van het kantoorpand als huisvesting, dan wel een gedoogverklaring af te geven.  
       
     
     
       3.8. 
       Het college heeft in een brief van 27 juli 2018 hierop geantwoord dat het verzoek van Ringers niet past binnen de beleidskaders en dat een eventuele officiële aanvraag voor een omgevingsvergunning voor tijdelijke of permanente huisvesting geen kans van slagen heeft.  
       
     
     
       3.9. 
       DFC heeft de toegezonden concept-huurovereenkomst niet ondertekend. 
       
     
     
       3.10. 
       Ringers heeft [naam 3] op 26 september 2018 een e-mail gezonden waarin zij heeft gesommeerd om de huur met ingang van 11 juli 2018 te voldoen.  
       
     
     
       3.11. 
       Met ingang van 18 april 2019 heeft Ringers aan DFC facturen voor de verschuldigde huur gezonden.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       4.1. 
       Ringers heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter DFC veroordeelt tot betaling van € 283.755,29 aan achterstallige huur, € 82.981,02 aan verbeurde boetes en € 3.608,68 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. Daarnaast heeft Ringers gevorderd dat DFC wordt veroordeeld tot betaling van een wekelijks bedrag aan huur vanaf 2 november 2020 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, alsmede tot betaling van de proces- en nakosten. Ringers heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat DFC op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is huur te betalen. Sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 11 juli 2018, heeft DFC daaraan niet voldaan. Op grond van die huurovereenkomst is DFC ook een boete van € 500,- per dag verschuldigd in het geval van te late betaling. Over de periode 18 april 2019 tot en met 31 oktober 2020 gaat het daarbij om een bedrag van € 2.890.500,- aan boete. Gezien het tijdsverloop is Ringers bereid om de boete te matigen tot € 82.981,02.  
       
     
     
       4.2. 
       DFC heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens DFC hebben partijen geen huurovereenkomst gesloten, omdat zij, samengevat, over de essentialia daarvan geen overeenstemming hebben bereikt. Subsidiair heeft DFC, naast andere verweren, aangevoerd dat [naam 3] niet bevoegd was om namens haar te handelen. DFC heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst op een zo kort mogelijke termijn beëindigt c.q. ontbindt in het geval dat deze van oordeel is dat partijen wel een huurovereenkomst zijn aangegaan, op de grond dat Ringers is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder.  
       
     
     
       4.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van Ringers afgewezen, met veroordeling van Ringers in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, overwogen dat Ringers de grondslag van haar vorderingen, het bestaan van een huurovereenkomst, onvoldoende heeft onderbouwd. Aan de behandeling van de reconventionele vordering van DFC is de kantonrechter niet toegekomen, aangezien de voorwaarde waaronder die vordering was ingesteld, niet was vervuld.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Tegen deze beslissingen in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ringers met drie grieven op, waarvan grief 2, die de feitenvaststelling betreft, al bij de feitenvaststelling door het hof is betrokken. Ringers heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd c.q. gewijzigd door een subsidiaire vordering toe te voegen. Ringers vordert thans subsidiair, voor het geval dat het hof van oordeel is dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen dan wel dat deze huurovereenkomst al is geëindigd, een bedrag van € 1.920,00 exclusief btw per week aan gebruiksvergoeding gelijk aan de huur vanaf 11 juli 2018 tot heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 november 2021 (de dag van het indienen van de memorie van grieven). 
       
     
     
       4.5. 
       Met grieven 1 en 3, die gezamenlijk kunnen worden besproken, bestrijdt Ringers, kort samengevat, het oordeel van de kantonrechter dat Ringers het bestaan van een huurovereenkomst onvoldoende heeft onderbouwd. Ringers handhaaft in hoger beroep haar standpunt dat partijen - schriftelijk dan wel mondeling - een huurovereenkomst hebben gesloten. Volgens Ringers hebben partijen eind juni 2018/begin juli 2018 mondelinge overeenstemming bereikt over de essentialia en enkele aanvullende voorwaarden van de huurovereenkomst. [naam 3] heeft vervolgens bij e-mail van 3 juli 2018 verzocht om een en ander schriftelijk vast te leggen. Volgens Ringers is DFC akkoord gegaan met het aan [naam 3] toegezonden huurcontract, dan wel mocht Ringers erop vertrouwen dat DFC daarmee akkoord is gegaan. DFC is immers in het weekend na ontvangst van die concept-huurovereenkomst doorgegaan met het huisvesten van de arbeidsmigranten en heeft bij haar weten nimmer geprotesteerd tegen de inhoud daarvan. Voor het geval dat het hof van oordeel is dat niet is [A.] vaststaan dat tussen partijen de tekst van de concept-huurovereenkomst is overeengekomen, heeft Ringers het standpunt ingenomen dat partijen in ieder geval mondelinge overeenstemming over een huurovereenkomst hebben bereikt en Ringers daarmee in ieder geval recht heeft op doorbetaling van de huur. Meer subsidiair heeft Ringers het standpunt ingenomen dat DFC op grond van de redelijkheid en billijkheid een vergoeding voor het gebruik van het kantoorpand is verschuldigd van € 1.920,- per week exclusief btw, aangezien over dit bedrag voor het gebruik van het kantoorpand nooit enige discussie is geweest en dit bedrag ook redelijk is tegen de achtergrond van de aan arbeidsmigranten in rekening te brengen huisvestingskosten. 
       
     
     
       4.6. 
       DFC heeft, samengevat, in hoger beroep opnieuw het standpunt ingenomen dat partijen geen huurovereenkomst hebben gesloten en ook de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding anderszins weersproken. 
       
     
     
       4.7. 
       Bij de bespreking van deze grieven stelt het hof het volgende voorop. De kenmerken van huur zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Beide essentialia moeten voldoende bepaalbaar zijn om een huurovereenkomst te kunnen aannemen. Er gelden geen aanvullende vormvereisten, zoals een schriftelijkheidsvereiste.  
       
     
     
       4.8. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat Ringers het kantoorpand in juni 2018 ter beschikking heeft gesteld aan DFC en dat DFC het pand vervolgens in gebruik is gaan nemen, door dit te gaan verbouwen en inrichten ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. Beide partijen waren zich ervan bewust dat het ging om een voormalig kantoorpand zonder woonbestemming en dat de voor wijziging van de bestemming vereiste vergunning nog niet was verleend; partijen hebben dat desgevraagd ter zitting in hoger beroep meegedeeld. Wel staat ter discussie op welke voet DFC het pand heeft betrokken. 
       
     
     
       4.9. 
       Ook het hof komt tot het oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ringers heeft haar stelling dat DFC heeft ingestemd met de bepalingen van de concept-huurovereenkomst onvoldoende onderbouwd in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door DFC. [naam 3] heeft op 3 juli 2018 verzocht om  een  verhuurcontract. Anders dan Ringers heeft betoogd ligt in dit verzoek niet besloten dat dit de schriftelijke vastlegging betreft van een al gesloten overeenkomst. In de de concept-overeenkomst begeleidende e-mail van 13 juli 2018 van [naam 2] aan [naam 3] staat dat nog een afspraak gemaakt moet worden om een en ander door te nemen. Uit die e-mail kan dus evenmin worden afgeleid dat er al overeenstemming was bereikt over de tekst van de concept-overeenkomst. [naam 3] heeft daarentegen nog op dezelfde dag deze e-mail met de concept-huurovereenkomst doorgestuurd aan een aantal personen met het verzoek dit contract goed na te kijken. Een afspraak om een en ander door te nemen als genoemd in de e-mail van 13 juli 2018 van [naam 2] is vervolgens niet gemaakt; er heeft tussen partijen geen gesprek over dat concept plaatsgevonden. DFC heeft de overeenkomst nimmer ondertekend. Het hof volgt Ringers evenmin in haar stelling dat zij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat DFC met de inhoud van de concept-huurovereenkomst heeft ingestemd, omdat zij na ontvangst van het concept door [naam 3] op vrijdag 13 juli 2018 in het weekend erna is doorgegaan met het huisvesten van de arbeidsmigranten. Dit is onvoldoende om instemming met de bepalingen van de concept-huurovereenkomst te mogen aannemen, mede gezien de voor haar onder de omstandigheden zeer nadelige bepalingen die in de concept-overeenkomst staan. Zo is onder meer een ontbindende voorwaarde (artikel 2.3) opgenomen die alleen Ringers de mogelijkheid geeft de huurovereenkomst per direct te ontbinden op het moment dat het gebruik van het huurobject als woonruimte van overheidswege of anderszins niet (meer) is toegestaan en is geen maximum aan het daarin opgenomen boetebedrag verbonden. Ringers heeft ter zitting in hoger beroep desgevraagd ook bevestigd dat over de in de concept-huurovereenkomst opgenomen boeteclausule niet al op een eerder moment was gesproken.  
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van het hof is aldus niet [A.] vast te staan dat partijen een schriftelijke huurovereenkomst zijn aangegaan conform de tekst van de concept-huurovereenkomst. Dat een mondelinge overeenkomst over de essentialia van gelijke gedetailleerde strekking, zoals door Ringers gesteld, reeds tot stand was gekomen valt evenmin vast te stellen mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door DFC. Ringers heeft aangevoerd dat [naam 2] en [naam 3] eind juni/begin juli 2018 tijdens bezoeken en telefoongesprekken al mondeling overeenstemming hadden bereikt over het object, de huurprijs, het gebruik, de ingangsdatum, de aard van de huurovereenkomst (tijdelijke huur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW) en de duur van de overeenkomst (tot aan sloop of renovatie van het kantoorpand). Ook zou zijn besproken dat partijen aan de buitenwereld duidelijk zouden maken dat het ging om  antikraak , maar dat deze uitingen niets zouden zeggen over de inhoud en strekking van de daadwerkelijk gesloten overeenkomst tussen partijen. DFC ging volgens [naam 3] ervan uit dat het college haar medewerking aan het beoogde gebruik wel zou verlenen, aldus steeds Ringers. Ringers heeft echter, vooral ook in het licht van de omstandigheid dat het met de huurovereenkomst beoogde gebruik van overheidswege niet was toegestaan, de communicatie die tussen partijen zou hebben plaatsgevonden ter zake al deze essentiële elementen van de overeenkomst onvoldoende geconcretiseerd, noch naar inhoud noch naar tijd en plaats van bespreking daarvan. Een dergelijke concretisering was ook aangewezen nu uit de daarna plaatsgevonden hebbende communicatie per e-mail, zoals hierboven weergegeven, geenszins blijkt dat partijen al tot overeenstemming over al die essentiële elementen waren gekomen. Weliswaar was het kantoorpand al betrokken door DFC met kennelijk goedvinden van Ringers, maar daaruit valt onder alle blijkens de stellingen van Ringers aan de orde zijnde omstandigheden onvoldoende af te leiden dat de basis daarvan de door Ringers gestelde huurovereenkomst was. Aan bewijslevering zoals aangeboden wordt daarom niet toegekomen. 
       
       
         
           De wijziging van eis in het principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Zoals vermeld vordert Ringers in hoger beroep subsidiair betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur over de periode 11 juli 2018 tot en met heden in het geval dat het hof oordeelt dat geen huurovereenkomst tot stand gekomen is of dat deze al is geëindigd. Aangezien ingebruikgeving tegen een vergoeding in beginsel kwalificeert als een huurovereenkomst en een huurovereenkomst niet valt vast te stellen, diende Ringers duidelijk te maken waarom zij buiten de rechtsfiguur van huur toch aanspraak heeft op een gebruiksvergoeding. De door Ringers naar voren gebrachte feiten en omstandigheden vormen onvoldoende basis voor toewijzing van het gevorderde op grond van de redelijkheid en billijkheid, waarop Ringers zich heeft beroepen. Ringers heeft verder onvoldoende gesteld op welke andere grond zij aanspraak zou kunnen maken op een dergelijke vergoeding, terwijl dit wel op haar weg had gelegen.  
       
     
     
       4.12. 
       Ringers heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.  
       
       
         
           Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van DFC 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       De memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens houdende voorwaardelijke memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van DFC bevat geen grieven tegen het bestreden vonnis. Het incidenteel hoger beroep strekt slechts ertoe de voorwaardelijke tegenvordering, die DFC in eerste aanleg heeft ingediend, opnieuw in te dienen. Ringers heeft terecht erop gewezen dat het instellen van incidenteel hoger beroep hiervoor niet is vereist. Omdat de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld niet is ingetreden, behoeft de voorwaardelijke tegenvordering niet (verder) behandeld te worden. 
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven geen succes hebben en ook de gewijzigde eis niet zal worden toegewezen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Ringers zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Voor een kostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep bestaat geen grond. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt Ringers in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van DFC begroot op € 5.610,00 aan verschotten en € 10.304,00 voor salaris;  
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, E.K. Veldhuijzen van Zanten en B.J.P.G. Roozendaal, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.