ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:663

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:663 Gerechtshof Den Haag , 01-04-2025 / 200.322.856/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-04-01

Zaaknummer: 200.322.856/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:663

---

Vordering huurprijsvermindering en schadevergoeding vanwege verminderd huurgenot door gebreken. Appellante kan niet ontvangen worden in een deel van haar vorderingen vanwege het rechtsmiddelenverbod uit artikel 7:262 lid 2 BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.322.856/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 9603124 RL EXPL 21-21407  
     
     
     
     
       
         Arrest van 1 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. A. Ang, kantoorhoudend in Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Hof Wonen , 
       gevestigd in Den Haag, 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. R. Benneker, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellante] en Hof Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellante] huurt een woning van Hof Wonen. In verband met door haar gestelde gebreken aan die woning heeft [appellante] een verzoek tot huurprijsvermindering gedaan bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft dit verzoek afgewezen. [appellante] heeft vervolgens huurprijsvermindering en een materiële en immateriële schadevergoeding gevorderd bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.  
     
     
       1.2 
       Het hof oordeelt dat [appellante] in hoger beroep in een deel van haar vorderingen niet ontvangen kan worden vanwege het rechtsmiddelenverbod uit artikel 7:262 lid 2 BW. De andere vorderingen wijst het hof af.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 15 februari 2023 waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 17 november 2022; 
         
         
           het arrest van dit hof van 9 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 juni 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel van Hof Wonen, met bijlage; 
         
         
           de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel van [appellante] ; 
         
         
           de akte houdende productie, met bijlage van [appellante] ; 
         
         
           de akte uitlaten productie van Hof Wonen. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 17 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellante] huurt sinds 18 oktober 2016 van Hof Wonen (althans haar rechtsvoorganger, hierna zal steeds van Hof Wonen worden gesproken) de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [appellante] woont hier met haar twee kinderen. 
     
     
       3.2 
       
        [appellante] heeft op 8 oktober 2019 het formulier "Melding gebreken aan woning" aan Hof Wonen toegestuurd. Op dit formulier heeft [appellante] melding gemaakt van de volgende gebreken: " CV-ketel, Tocht in de slaapkamer, radiatoren ". 
     
     
       3.3 
       
        [appellante] heeft op 24 oktober 2019 bij de huurcommissie een verzoek tot verlaging van de huurprijs gedaan vanwege genoemde gebreken. 
     
     
       3.4 
       Hof Wonen heeft op 12 november 2019 de cv-ketel in de woning laten vervangen. 
     
     
       3.5 
       De huurcommissie heeft op 24 januari 2020 een onderzoek in de woning verricht. 
     
     
       3.6 
       
        [appellante] heeft Hof Wonen bij brief van 16 juni 2020 onder meer bericht dat met de plaatsing van de nieuwe cv-ketel de problemen met de warmte in de woning zijn opgelost maar dat sprake is van vocht en schimmel in een van de slaapkamers. 
     
     
       3.7 
       Hof Wonen heeft hierna [onderzoeker] (hierna: [onderzoeker] ) opdracht gegeven om onderzoek te doen naar het vocht- en schimmelprobleem. [onderzoeker] heeft onder andere geadviseerd om diverse kieren af te dichten en de loskomende raamrubbers in een van de slaapkamers juist te bevestigen. 
     
     
       3.8 
       Hof Wonen heeft een aannemer opdracht gegeven om de door [onderzoeker] geadviseerde werkzaamheden uit te voeren. 
     
     
       3.9 
       De huurcommissie heeft bij uitspraak van 1 april 2021 beslist dat het verzoek van [appellante] niet redelijk is en dat de woning geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De uitspraak is op 1 april 2021 bij e-mail aan Hof Wonen gestuurd. Als bijlage is een Rapport van onderzoek gestuurd waarin de bevindingen van de onderzoeker zijn neergelegd. In het rapport staat onder meer dat het probleem van de cv-ketel en de radiatoren is verholpen en dat ter zake de tocht in de slaapkamer, de kozijnen geen kieren/naden hebben welke de norm overschrijden, dat tijdens het onderzoek geen tocht is geconstateerd en dat koudeval mogelijk als tocht wordt ervaren. 
     
     
       3.10 
       
        [appellante] heeft sinds 15 juni 2021 geen klachten meer over de woning. 
     
     
       3.11 
       
        [appellante] heeft Hof Wonen bij brief van 8 november 2021 gesommeerd om schadevergoeding te betalen. Hof Wonen heeft dit verzoek afgewezen. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellante] heeft Hof Wonen gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de huurprijs wordt verminderd met 60% vanaf 1 november 2016 tot en met 14 juni 2021. Verder heeft [appellante] gevorderd Hof Wonen te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 4.939,50 voor extra gasverbruik en een schadevergoeding van € 5.000,- vanwege immateriële schade. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat Hof Wonen in de proceskosten wordt veroordeeld.   
     
     
       4.2 
       
        [appellante] heeft aan deze vorderingen onder andere ten grondslag gelegd dat zij recht heeft op huurprijsvermindering vanwege verminderd huurgenot (1) door ernstige gebreken omdat de woning vanaf het moment dat zij deze huurde koud was door tocht en een gebrekkige verwarming en (2) door de door [onderzoeker] geconstateerde gebreken (verder: overige gebreken).  
     
     
       4.3 
       Hof Wonen heeft aangevoerd dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat [appellante] zich niet binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie heeft gewend tot de kantonrechter. Verder heeft Hof Wonen onder andere betwist dat de woning gebreken vertoonde die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. 
     
     
       4.4 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.  
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellante] vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en heeft vijf grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis.  
     
     
       5.2 
       Kort gezegd komen de bezwaren van [appellante] op het volgende neer. De problemen met de cv-ketel, de radiatoren en de tocht rechtvaardigen wel de huurprijsvermindering. Hof Wonen is toerekenbaar tekortgeschoten bij het herstellen van de gebreken. Het hoger gasverbruik kan Hof Wonen daarom worden toegerekend. Vanwege de langdurige en ernstige tekortkoming maakt [appellante] bovendien aanspraak op een immateriële schadevergoeding.  
     
     
       5.3 
       
         Hof Wonen vordert in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep [appellante] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering tot huurprijsvermindering.  
         5.4  
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding en omvang hoger beroep 
     
       6.1 
       
         
          [appellante] vordert ook in hoger beroep huurprijsvermindering in verband met gebreken aan de woning. De bezwaren die door [appellante] zijn aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen gebreken zijn die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, zien enkel op het oordeel ten aanzien van de problemen rond de cv-ketel, de tocht in de slaapkamer en de radiatoren. Geen grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat ter zake de overige gebreken geen huurprijsvermindering kan worden verkregen. De overige gebreken spelen dus geen rol meer in hoger beroep.  
         
           Doorbreking rechtsmiddelenverbod, artikel 7:262 lid 2 BW  
         
       
     
     
       6.2 
       Wanneer een woning gebreken heeft kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 1 BW). Gaat het om gebreken als bedoeld in artikel 7:241 BW dan kan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 2 BW, in plaats van zijn vordering in te stellen bij de rechter, de huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de vermindering van de huurprijs. 
     
     
       6.3 
       Doet de huurcommissie uitspraak naar aanleiding van onder meer een verzoek op grond van artikel 7:257 lid 2 BW, dan worden de huurder en de verhuurder op grond van artikel 7:262 lid 1 BW geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Tegen de uitspraak van de rechter is in dat geval volgens artikel 7:262 lid 2 BW geen hogere voorziening toegelaten. 
     
     
       6.4 
       
         Dit rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken als de rechter 1) buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, 2) deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, 3) dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken. De onjuiste toepassing van een regel is geen grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. Het hoger beroep is ontvankelijk als een doorbrekingsgrond wordt aangevoerd. Vorderingen die niet aan de huurcommissie zijn voorgelegd vallen niet onder het rechtsmiddelenverbod. 
         
           Ontvankelijkheid vordering huurprijsvermindering 
         
       
     
     
       6.5 
       Tegen het oordeel van de kantonrechter dat ziet op de punten die zijn voorgelegd aan de huurcommissie staat op grond van artikel 7:262 lid 2 BW geen hoger beroep open. Uit de tweeconclusieregel volgt dat een partij al zijn stellingen en verweren in zijn eerste conclusie in hoger beroep naar voren moet brengen. Een partij die van oordeel is dat een rechtsmiddelenverbod moet worden doorbroken, moet daarom in de memorie van grieven de doorbrekingsgronden naar voren brengen. [appellante] heeft dat niet gedaan. Reeds daarom kan haar hoger beroep niet slagen. Eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft zij twee doorbrekingsgronden aangevoerd. Ten overvloede zal het hof daarover oordelen. 
     
     
       6.6 
       
        [appellante] voert als eerste doorbrekingsgrond aan dat niet gesproken kan worden van een eerlijke behandeling van de zaak omdat het fundamentele rechtsbeginsel van redelijkheid en billijkheid is veronachtzaamd. Volgens [appellante] had de kantonrechter, zo begrijpt het hof, niet tot het oordeel kunnen komen dat het Hof Wonen vrijstond om eerst te trachten de cv-ketel te repareren in plaats van direct tot vervanging over te gaan. [appellante] heeft daardoor, naar zij stelt, een jaar lang in de kou gezeten en is daarmee wezenlijk aangetast in haar woongenot. Dit betoog kan niet slagen. [appellante] klaagt hiermee immers over de inhoudelijke beoordeling door de kantonrechter en in wezen over de onjuiste toepassing van de wettelijke bepalingen met betrekking tot huurprijsvermindering vanwege een gebrek. Dit vormt geen grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. 
     
     
       6.7 
       Als tweede doorbrekingsgrond voert [appellante] aan dat zaak bij de huurcommissie geen eerlijke rechtsgang heeft gekend omdat ze niet is gehoord, geen inzage heeft gehad in het rapport van de huurcommissie en daarop ook geen commentaar heeft mogen geven. De kantonrechter had dit rapport volgens [appellante] daarom niet mogen gebruiken bij de afwijzing van de vordering.  
     
     
       6.8 
       Door het instellen van een vordering bij de kantonrechter komt de uitspraak van de huurcommissie te vervallen.  Eventuele gebreken in de behandeling van het verzoek door de huurcommissie kunnen in de procedure bij de kantonrechter worden hersteld en kunnen dus geen grond vormen voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Het is aan de kantonrechter om de stellingen van partijen en de onderbouwing van deze stellingen te beoordelen. Dat de kantonrechter dat volgens [appellante] niet op de juiste wijze heeft gedaan door het rapport van de huurcommissie te betrekken bij de beoordeling van de vordering en dat de beslissing daarover van de kantonrechter volgens haar onjuist is, leidt er niet toe dat de kantonrechter [appellante] een onafhankelijk oordeel heeft ontnomen. Dat sprake is van de schending van een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak door de kantonrechter geen sprake is geweest, kan uit de stellingen van [appellante] in ieder geval niet worden afgeleid. Dit levert eveneens geen doorbrekingsgrond op.  
     
     
       6.9 
       
         Voor zover het hof al toekomt aan een beoordeling van doorbrekingsgronden, slaagt het beroep op de doorbrekingsgronden niet. Het hof kan de klachten van [appellante] dus niet inhoudelijk beoordelen 
         
           Materiële en immateriële schadevergoeding 
         
       
     
     
       6.10 
       Hof Wonen is volgens [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten bij het herstellen van de gebreken, omdat Hof Wonen kort gezegd (te) lang heeft gewacht met het adequaat oplossen van de problemen met de cv-ketel en de tocht in de slaapkamer waardoor zij en haar kinderen lang in de kou hebben gezeten. [appellante] stelt verder dat zij immateriële schade heeft geleden, omdat haar dochter gezondheidsproblemen heeft door de woonomstandigheden in de woning en omdat zij en haar kinderen gedurende ten minste tweeënhalf jaar geen gebruik hebben kunnen maken van de slaapkamers vanwege de tocht. 
     
     
       6.11 
       De vorderingen tot vergoeding van de materiële en immateriële schade vallen niet rechtstreeks onder het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW. Beide vorderingen zijn echter gebaseerd op de aanwezigheid van gebreken. De kantonrechter heeft geoordeeld, zoals hierna wordt besproken, dat geen sprake is van gebreken. Dit oordeel kan vanwege het rechtsmiddelenverbod niet in hoger beroep worden aangevochten, daarmee ontbreekt ook de grondslag voor deze vorderingen.  
     
     
       6.12 
       De vordering tot het vergoeden van de materiële schade is gebaseerd op artikel 7:206 BW. De verhuurder heeft op grond van dit artikel de verplichting op verlangen van de huurder gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW te verhelpen.  
     
     
       6.13 
       Door de kantonrechter is geoordeeld dat de problemen ter zake de cv-ketel, tocht in de slaapkamer en de radiator niet tot een wezenlijke aantasting hebben geleid van het huurgenot. Het hof begrijpt dit oordeel van de kantonrechter zo, dat deze problemen geen gebrek opleveren als bedoeld in artikel 7:204 BW. Dit oordeel staat vanwege het rechtsmiddelenverbod vast.  
     
     
       6.14 
       Omdat de problemen met de cv-ketel en de tocht in de slaapkamer geen gebrek opleveren als bedoeld in artikel 7:204 BW, was er geen verplichting tot herstel voor Hof Wonen en is Hof Wonen niet toerekenbaar tekortgeschoten. Het hof wijst de vordering die ziet op de materiële schade daarom af.   
     
     
       6.15 
       De vordering tot vergoeding van de immateriële schade is gegrond op artikel 6:106 lid 1 sub b BW en is ook gebaseerd op de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde.  
     
     
       6.16 
       Ook deze vordering wijst het hof af. Omdat de problemen met de cv-ketel en de tocht in de slaapkamer geen gebrek opleveren, leveren deze ook geen aantasting op in de persoon in de zin van artikel 6:106 lid 1sub b BW. Het verweer van Hof Wonen dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat zij de schadevergoeding niet langer vordert voor zichzelf maar voor haar dochter, kan daarom onbesproken blijven.  
     
   
   
     
       7 Conclusie en proceskosten 
     
       7.1 
       De conclusie is dat [appellante] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep voor zover het hoger beroep ziet op de beslissingen van de kantonrechter op grond van artikel 7:262 lid 1 BW. Voor het overige slaagt het hoger beroep van [appellante] niet. De voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, wordt daarmee niet vervuld, zodat het hof aan de beoordeling daarvan niet toekomt.  
     
     
       7.2 
       
         Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
         7.3  
       
     
     
       7.4 
       Die proceskosten worden begroot op: 
       
       
         griffierecht	€ 	783,- 
         salaris advocaat	€ 	3.927,50 (2,5 punten × tarief III) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	4.888.50 
       
     
   
   
     
       8 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         verklaart [appellante] niet-ontvankelijk voor zover het hoger beroep zich richt tegen de beslissingen die door de kantonrechter zijn genomen op de voet van 7:262 lid 1 BW; 
       
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 17 november 2022 voor het overige; 
       
       
         veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Hof Wonen begroot op € 4.888,50;  
       
       
         bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-. 
       
     
     Dit arrest is gewezen door mr. A.F.H. ten Brummelhuis, mr. J.J. van der Helm, mr. P. Glazener en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2025 in aanwezigheid van de griffier. 
     
   
   
      Zie HR 29 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4989, NJ 1986/242 (Enka/Dupont), r.o. 3.2-3.3   
   
   
      Zie bijvoorbeeld HR 24 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1076, NJ 1993/758. 
   
   
      Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/242 
   
   
      Zie HR 3 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, NJ 2021/273, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper.