ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:1695

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:1695 Rechtbank Noord-Holland , 27-01-2021 / 7753837

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-01-27

Zaaknummer: 7753837

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:1695

---

Stelselmatige tekortkomingen door huurder. Zowel goed huurderschap als huurovereenkomst als algemene huurvoorwaarden. Verhuurder voldoende ingespannen om gedrag te veranderen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 7753837 \ CV EXPL  19-6133 
       Uitspraakdatum: 27 januari 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Brederode Wonen  
       gevestigd te [AA] 
       eiser 
       verder te noemen: Brederode 
       gemachtigde: mr. S. Vrij 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       procederend in persoon, ter zitting vertegenwoordigd door [XX] 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Brederode heeft bij dagvaarding van 3 mei 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord welk stuk door de rechtbank is ontvangen op 14 mei 2019. 
     
     
       1.2. 
       Op 13 november 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Brederode bij brief van 5 november 2020 nog een stuk toegezonden. [gedaagde] heeft nadere stukken toegezonden welke stukken door de rechtbank zijn ontvangen op: 7 juni 2019 en 3 december 2019. Op 10 november 2020 heeft de rechtbank een nader stuk ontvangen van [gedaagde] waar op geschreven staat dat dit alleen voor de rechtbank is bedoeld. Nu dit stuk niet (volledig) naar Brederode is gestuurd en [gedaagde] heeft aangegeven dat zij ook niet wil dat Brederode daar alsnog mee bekend wordt, wordt dit buiten beschouwing gelaten zodat dit geen deel uitmaakt van de processtukken.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt sinds 27 juli 1989 een woning van Brederode aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).  
     
     
       2.2. 
       Vanaf 1992 hebben Brederode en de gemeente [AA] (hierna: de gemeente) [gedaagde] meermaals aangeschreven, onder andere over: klachten van buren naar aanleiding van zakken afval die [gedaagde] in haar tuin had geplaatst en over geluidsoverlast, het zonder vergunning gebruiken door [gedaagde] van een container als opslagruimte aan de openbare weg, het niet toelaten van schilders ten behoeve van schilderswerkzaamheden aan de woning, het niet toelaten van monteurs om de cv-ketel te laten vervangen en het niet bereid zijn om medewerking te verlenen aan een woninginspectie die volgens Brederode noodzakelijk was vanwege grote hoeveelheden opgeslagen goederen in de woning. 
     
     
       2.3. 
       Op 10 december 1999 is de brandweer op verzoek van de gemeente de woning binnengetreden en heeft een deel van de in de woning opgeslagen goederen (in totaal vijf (kleine) vrachtwagens) ontruimd. In het rapport van bevindingen d.d. 13 december 1999 schrijft de commandant – onder andere – het volgende: ‘ Er is op dit moment sprake van acuut brandgevaar, waardoor directe actie is vereist in de vorm van een ruiming van het brandbare materiaal, het toegankelijk maken van de ruimten en het vrijmaken van de vluchtwegen; hiermee wordt tevens de te hoge vuurbelasting tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht.’. 
     
     
       2.4. 
       Op 29 maart 2001 heeft een van de buren van [gedaagde] geklaagd bij Brederode over [gedaagde] . De klacht ziet op het opslaan van rommel in de tuin en het niet onderhouden van de tuin.  
     
     
       2.5. 
       
         Per brief d.d. 29 mei 2002 heeft Brederode aan [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:  
         
           (….) 
           
           Wij hebben met behulp van allerlei instanties, alles geprobeerd om u, net zoals alle andere huurders, naar behoren de woning te laten bewonen, zoals u dit in de huurovereenkomst bent overeengekomen. Maar alle pogingen zijn tot nu toe mislukt. 
         
       
       
       
         
           Dit blijkt onder meer uit: 
           
           a) de hernieuwde opeenstapeling van goederen, dat brandgevaarlijk is; 
           
           b) uw weigering onderhoudsmensen toe te laten, die door onze vereniging worden gestuurd; 
           
           c) de verwijdering van stopcontacten en verwarmingselementen zodat er geen verwarming in de woning is (…) 
           
           d) de vervuiling van de woning, waardoor er een hygiënisch ontoelaatbare situatie is ontstaan. (…) 
         
         
           Wij wijzen u erop dat wij deze situatie niet langer kunnen tolereren. (…) 
         
       
     
     
       2.6. 
       
         Per brief d.d. 19 juli 2002 heeft de gemachtigde van Brederode het volgende – voor zover hier relevant – aan [gedaagde] geschreven:  
         
           (…) Cliënte heeft mij dan ook verzocht om U voor zoveel nodig in gebreke te stellen en binnen een termijn van 14 dagen Uw woongedrag te verbeteren door realisering van de navolgende punten: 
           
           - het ongedaan maken van de opeenstapeling van goederen in de woning; 
           
           - toelating van onderhoudsmensen van cliënte mede in verband met inspectie en herstel electra en verwarming; 
           
           - het ongedaan maken van de vervuiling van de woning. 
         
       
       
       
         
           Indien hieraan geen gevolg wordt gegeven heb ik opdracht van cliënte een procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming. (…) 
         
       
     
     
       2.7. 
       Brederode heeft [gedaagde] op 28 november 2002 gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd.  
     
     
       2.8. 
       De kantonrechter heeft op 15 mei 2003 de woning bezocht in aanwezigheid van partijen en bij vonnis d.d. 17 september 2003 de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van de woning uiterlijk op 1 november 2003. In het vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] de woning niet heeft gebruikt als goed huurder. In dat kader heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat [gedaagde] zich de mogelijkheid heeft ontnomen om de cv-ketel te gebruiken omdat de cv-ruimte en de meterkast niet bereikbaar zijn en [gedaagde] de radiatoren in de woonkamer heeft afgekoppeld en buiten gezet of anderszins buiten werking gesteld en zij geen gelegenheid heeft gegeven tot het laten verrichten van onderhoudswerk aan de cv-ketel. Ook is volgens de kantonrechter sprake van een opstapeling van dozen en goederen en voldoet het gebruik van de slaapkamer ook niet aan de daaraan te stellen eisen. De kantonrechter heeft daarop geconcludeerd dat normaal onderhoud en beheer niet mogelijk is door de wijze waarop [gedaagde] de woning gebruikt en deze wijze van gebruik bovendien kan leiden tot brandgevaarlijke situaties, vervuiling, verwaarlozing, vochtaanslag en aantasting van de hygiëne.  
     
     
       2.9. 
       
         Per brief d.d. 19 december 2003 heeft Brederode het volgende – voor zover hier relevant – aan [gedaagde] geschreven: 
         
           (…)  
           
           Door middel van deze brief wil ik daarom nog eens benadrukken onder welke condities onze vereniging bereid is het vonnis tot ontruiming voorlopig op te schorten: 
           
           - Er moet volledig overleg mogelijk zijn tussen onze vereniging en de psychiater van de Geestgronden die u behandelt alsmede de medewerkers van het Team Integrale zorg. 
           
           - Wij willen regelmatig toegang tot uw woning om te kunnen vaststellen dat het opruimen en herstellen voortgaat en wij willen daarvan foto’s nemen met een digitale camera. 
           
           - U dient in de stemmen met aanwijzingen onzerzijds voor het schoonmaken van de woning en het ontruimen van de tuin. (…) 
           
           - U moet ons de mogelijkheid bieden installaties, waaronder de CV, te herstellen, zodat deze weer normaal kunnen functioneren. 
           
           Kortom, wij hebben alleen met het opschorten van het vonnis ingestemd, omdat u eindelijk heeft erkend dat uw woning niet goed werd onderhouden en dat u hulp heeft gezocht om hieraan te kunnen voldoen. (…) 
         
       
     
     
       2.10. 
       Per brieven d.d. 26 januari 2004, 25 februari 2004, 1 maart 2004 en 1 april 2004 is er gecommuniceerd tussen partijen over voortzetting van de huurrelatie. 
     
     
       2.11. 
       Per brieven d.d. 5 september 2008, 2 juni 2009, 2 juli 2010 en 25 juni 2010 heeft Brederode [gedaagde] (samengevat) gevraagd en daarna gesommeerd haar tuin te onderhouden en vrij te maken voor door Brederode ingeschakelde schilders in het kader van groot onderhoud aan de voor- en achterzijde van de woning. Ook heeft Brederode met [gedaagde] afspraken gemaakt (brief van 2 juli 2009) over met name de staat van de voor- en achtertuin die vooral inhouden dat [gedaagde] deze dient vrij te houden van dozen, rommel en grofvuil en van een bepaalde mate van begroeiing.  
     
     
       2.12. 
       Op 18 mei 2009 heeft  Brederode een klacht ontvangen van een van de buren over [gedaagde] . De klacht ziet op onbeschoft gedrag door [gedaagde] en rotzooi in haar tuin.  
     
     
       2.13. 
       Per brief d.d. 6 januari 2011 heeft de gemeente [gedaagde] aangeschreven dat de situatie betreffende haar tuin in strijd is met de Bouwverordening en dat, indien de overtreding niet wordt opgeheven, de gemeente bevoegd is tot het toepassen van bestuursdwang. Volgens de gemeente is het onmogelijk om onderhoud uit te voeren aan de woning omdat de gevels onbereikbaar zijn door dichte begroeiing en verder moeten ook grofvuil, dozen, flessen en andere zaken worden verwijderd zodat schilders hun werkzaamheden kunnen uitvoeren.  
     
     
       2.14. 
       
         Per brief d.d. 13 maart 2012 heeft de gemeente [gedaagde] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven: 
         
           (…) 
           
           Op 7 maart 2012 is een inspectie uitgevoerd in uw woning (…). In navolging van het advies hebben wij opdracht gegeven onmiddellijk bestuursdwang toe te passen om het acute brandgevaar weg te nemen. (…) 
           
           Wij brengen u in herinnering dat wij u in 2011 zes maanden de gelegenheid hebben gegeven om in samenwerking met de RIBW de woning op te ruimen. Gezien de constateringen op 7 maart 2012 is verder uitstel niet meer aan de orde. Wij zijn tot het uiterste gegaan om u de gelegenheid te geven zelf maatregelen te treffen (…). Wij kunnen nu geen verder uitstel meer bieden (…). Daarom hebben we besloten op woensdag 14 maart 2012 bestuursdwang toe te passen (…) 
         
       
     
     
       2.15. 
       Op 14 maart 2012 is de woning, in samenwerking met de GGD, opnieuw geruimd.  
     
     
       2.16. 
       Vanaf 2014 tot en met 2016 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Bij vonnis d.d. 20 januari 2016 heeft de kantonrechter daarom de (voortgezette) huurovereenkomst tussen partijen ontbonden. Daarbij is [gedaagde] tevens veroordeeld de woning te ontruimen binnen drie maanden. 
     
     
       2.17. 
       
         Bij brief d.d. 25 februari 2016 heeft Brederode laten weten dat zij bereid was [gedaagde] een laatste kans contract aan te bieden onder een aantal voorwaarden. Naast betaling van de huurachterstand was een van de voorwaarden dat [gedaagde] Brederode toeliet tot de woning voor een opname van de werkzaamheden die aan de woning gedaan moesten worden. [gedaagde] heeft daarmee ingestemd. Deze opname heeft plaatsgevonden op 24 maart 2016. In het rapport van deze opname staat – voor zover hier relevant – het volgende:  
         
           (…) 
           
           Constateringen; 
         
       
       
       
         
           Binnenzijde woning 
           
           (…) De gehele onderste verdieping staat vol met allerlei spullen, gedeeltelijk in kartonnen dozen. (…) Op sommige plekken staat het volgebouwd tot aan het plafond. De achterpui naar de tuin staat zo vol met spullen dat een snelle vluchtweg bij brand hier niet mogelijk is.  
         
         
           De open keuken staat zo vol gebouwd met dozen, 2 oude wasmachines en spullen dat gebruik van de keuken niet mogelijk is (de bewoonster gebruikt deze keuken dan ook niet). Overigens ziet alles er verwaarloosd en vervuild uit (…)  
         
         
           In ieder geval 1 radiator van de cv-installatie is door de bewoonster gesloopt en stond los tussen de spullen (…) 
           
         
         
           De badkamer is zwaar beschimmeld; ik had niet het idee (en zou niet weten hoe je dat doet met alle spullen in de badkamer) dat de badkamer gebruikt werd. (…) 
         
         
           
           Over het algemeen is de woning bij brand (bv bij kortsluiting) door alle papieren voorwerpen een potentieel gevaar voor de bewoner en de omwonenden.  
           
           (…)  
         
       
       
       
         
           Buitenzijde woning 
         
         
           In de voortuin groeit tegen de gevel van de woning en die van de buurman een sterk hechtende klimop. Deze klimop tast het voegwerk aan, groeit onder de pannen door, groeit in en door de goot en over het houtwerk van de kozijnen van de woning (…) 
         
         
           Bij de lage goot groeit de goot ook vol door planten en bomen.  
           
           De achtertuin is zo vol gegroeid dat je er vrijwel niet kan lopen: de achtergevel en achterdak is vrijwel niet te bereiken voor onderhoud (…) 
         
       
       
       
         
           Uit te voeren noodzakelijke werkzaamheden 
         
         
           Aan de  
           binnenzijde 
            van de woning dient de meterkastdeur en de badkamerdeur te worden vervangen. 
         
       
       
       
         
           De verwijderde radiator in de woonkamer dient opnieuw te worden aangebracht; indien er meerdere radiatoren zijn verwijderd, dienen ook deze teruggebracht te worden. 
         
       
       
       
         
           Aan de  
           buitenzijde 
            dient de klimop verwijderd te worden. De lage goot moet worden schoongemaakt. Eventuele schade aan de woning door begroeiingen moet worden hersteld. (…) De tuin dient daarnaast zoveel te worden opgeruimd, dat de achtergevel bereikbaar is voor onderhoud en inspectie. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           Het is aan te raden om, in verband met vluchtmogelijkheden bij brand, zoveel mogelijk ruimte te maken in de woning (zeker naar de achterpui op de begane grond).  
         
       
     
     
       2.18. 
       Bij brief van 21 april 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] namens haar aan Brederode onder meer toegezegd dat [gedaagde] de radiator in de woonkamer zal terugplaatsen, dat zij de schilders volledige toegang zal geven, dat zij de klimop zal laten terugsnoeien en eventuele beschadigingen zal herstellen, dat zij zelf de lage dakgoot zal schoonmaken en dat zij graag in goed overleg tot een oplossing wil komen over de staat van de woning.  
     
     
       2.19. 
       
         Bij brief d.d. 20 mei 2016 heeft Brederode aan [gedaagde] – voor zover hier relevant – geschreven: 
         
           (…) 
           
           Alle huurders van de [adres] hebben een brief ontvangen om de grond voor de voor-en achtergevel 2 meter vrij te maken zodat er een steiger geplaatst kan worden en de schilder aan het werk kan gaan. Ook de klimop op het schilderwerk moet verwijderd worden.  
         
         
           U heeft aan deze oproep geen gehoor gegeven. Een werknemer die het houtwerk kwam bekijken op houtrot, heeft u weggejaagd. U heeft hem zelfs bedreigd. (…) 
         
       
     
     
       2.20. 
       
         Hierna zijn Brederode en [gedaagde] (en haar begeleider van het RIBW) in gesprek gegaan. Partijen zijn naar aanleiding van dit gesprek met ingang van 6 oktober 2016 een vernieuwde huurovereenkomst overeengekomen waarin – voor zover hier relevant – is opgenomen:  
         (…) Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 02.12.2014. Huurder verklaart deze voor of bij het sluiten van de overeenkomst te hebben ontvangen.  In afwijking van c.q. aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen huurder en verhuurder nog de volgende bepalingen: 
       
       
       
         
           1. Huurder accepteert woonbegeleiding van het RIBW (Regionale Instelling Beschermd   
           
            	Wonen). De woonbegeleiding is mede gericht op het ontwikkelen van een zodanige  
           
            	relatie tussen de hulpverlenende instantie en huurder, dat deze instantie in staat zal    
           
            	zijn 	om de noodzakelijke hulp c.q. begeleiding te blijven bieden. 
           
           2. Huurder zal conform de Algemene Huurvoorwaarden de verhuurder toegang geven tot  
           
            	het verhuurde om (planmatig) onderhoud aan de woning uit te (laten) voeren. (…) 
         
       
     
     
       2.21. 
       
         In de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 02.12.2014 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) staat – voor zover hier relevant – het volgende:  
         
           (…) 
           
           De verplichtingen van huurder 
           
           Artikel 6 
           
           (…) 
           
           6.3	Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder    
           
            		betaamt. 
           
           (…) 
           
           6.7	Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder  
           
            		wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich  
           
            		vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de  
           
            		gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
           
            		Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van   
           
            		verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld,  
           
            		agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen  
           
            		jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. 
           
           (…) 
           
           6.9.	Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en   
           
            		deze zodanig te onderhouden dat deze – naar het oordeel van verhuurder – een   
           
            		verzorgde indruk maakt en zal geen bomen, struiken of andere beplanting   
           
            		aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken. (…) 
           
           6.10	 Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde buitenruimte(n) te  
           
            		gebruiken voor opslag en/of stalling van voer- of vaartuigen, caravans,  
           
            		aanhangwagens, handelswaren, afval, dan wel gevaarlijke of milieubelastende  
           
            		zaken en andere zaken van welke aard dan ook, tenzij huurder en verhuurder   
           
            		anders zijn overeengekomen. 
           
            		Het is huurder voorts niet toegestaan de gemeenschappelijke ruimten te gebruiken   
           
            		voor opslag en/of stalling van tweewielers, kinderwagens, handelswaren, afval,   
           
            		gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook.  
           
            		Doet huurder dat toch, dan is verhuurder gerechtigd deze zaken te verwijderen op  
           
            		kosten van huurder. 
           
           (…) 
           
           6.12	 Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade   
           
            		aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst.  
           
            		Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade,  
           
            		alsmede gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden. 
           
            		Bij nalatigheid van huurder in deze zal de daardoor ontstane schade zowel aan het    
           
            		gehuurde als aan eigendommen van derden, voor rekening van huurder komen.  
           
           6.13	 In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichtingen  
           
            		van 	huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband  
           
            		met 	mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van  
           
            		meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten.  
           
            		Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder  
           
            		aangewezen personen. 
           
           (…) 
         
       
       
       
         
           Het uitvoeren van dringende werkzaamheden en renovatie door verhuurder 
           
           Artikel 8 
           
           8.1	Huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende  
           
            		woningen, als ook aan de centrale voorzieningen daarvan toestaan.  
           
         
       
     
     
       2.22. 
       
         De neef van [gedaagde] , de heer [XX] (hierna: [XX] ) heeft zich bij Brederode gemeld als woordvoerder van [gedaagde] en per e-mail d.d. 9 oktober 2016 – voor zover hier relevant – het volgende aan Brederode geschreven: 
         
           (…) 
           
           Ik ben geen jurist. Kunt u naar mij bevestigen dat er aan de woon- en huursituatie van mijn tante juridisch gezien niets veranderd is behoudens de afspraak dat zij zich door RIBW laat begeleiden en de bevestiging dat zij zal meewerken aan onderhoud? (…) 
         
       
     
     
       2.23. 
       
         Per e-mail d.d. 10 oktober 2016 heeft Brederode hierop – voor zover hier relevant – geantwoord: 
         
           (…) 
           
           Er verandert inderdaad juridisch niets; alleen de 2 schuingedrukte afspraken betreffende begeleiding en medewerking aan onderhoud zijn toegevoegd. 
         
       
       
       
         
           Zoals afgesproken (…) heb ik een “normaal” contract gebruikt, met de “normale” algemene voorwaarden. 
         
       
       
       
         
           Een tweedekans contract of laatste contract staat vol met bepalingen als: de huurder is verplicht….. om dakloosheid te voorkomen…. etcetera (…) 
         
       
     
     
       2.24. 
       
         Per e-mail d.d. 19 april 2017 heeft Brederode aan [XX] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:   
         
            (…) 
           
           Vorig jaar hebben we afspraken gemaakt over de buitenruimte van de woning van uw tante, (…). 
           
           Intussen is de situatie in de betreffende tuin weer aardig uit de hand aan het lopen.  
           
           Wij willen nu dan ook een uiterste datum stellen dat de klimop verwijderd moet zijn en de tuin opgeruimd en gesnoeid moet zijn. 
         
       
     
     
       2.25. 
       
         Per e-mail d.d. 7 februari 2017 heeft  Brederode – voor zover hier relevant – het volgende bericht ontvangen van een van de medewerkers van Intraplus:  
         
           (…)  
           
           Een boze mevrouw die tegen alles is wat het milieu vervuild, belde mij gistermiddag op dat zij zeer boos was dat haar dakgoten waren schoongemaakt. 
         
       
       
       
         
           Zij bepaalt zelf wanneer dat gedaan wordt en wil dat zelf doen, aan de tuinkant zitten er vogels die uit de goot eten en aan de straatkant groeien er takken in. (…) 
         
       
       
       
         
           NB. ze heeft die bomen voor het huis staan en dat van de buurman, goten zaten vol met blad en betongruis van de pannen. 
         
       
     
     
       2.26. 
       Tussen Brederode en [XX] is per e-mail gecorrespondeerd over (het weghalen van) de klimop in de tuin van [gedaagde] op 18 juli 2017, 12 oktober 2017, 20 oktober 2017, 24 oktober 2017, 29 oktober 2017, 8 november 2017, 25 november 2017, 29 november 2017 en 12 december 2017. Tussen 29 oktober en 8 november 2017 is een gedeelte van de klimop verwijderd.  
     
     
       2.27. 
       
         Op 13 december 2017 heeft  Brederode aan [XX] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:  
         
           (…) en als er niets structureels aan de begroeiing gaat gebeuren, dan zal (en dat proces is nu al gaande) de klimop het schilderwerk weer bemoeilijken. Daarnaast is het aanzicht van de voor en achtertuin nu zo belabberd dat mensen uit de straat ons hierop blijven aanspreken. De vrije toegang over het trottoir is nu al bijna niet meer mogelijk. Daarnaast blijven wij ons ernstige zorgen maken om de algehele toestand van de woning (welke nu onverwarmd is) en de veiligheid van uw tante in deze woning (…). 
         
       
     
     
       2.28. 
       Op 30 april 2018 heeft  Brederode [gedaagde] een brief gestuurd over het onderhoud van haar tuin waarbij Brederode heeft aangegeven dat de voor- en achtertuin er onverzorgd uitzien en welke werkzaamheden [gedaagde] daarom moest verrichten in haar tuin. Hierop heeft [gedaagde] gereageerd per brief d.d. 30 mei 2018. Per brief d.d. 11 juli 2018 heeft [gedaagde] een klacht ingediend bij de gemeente over Brederode. 
     
     
       2.29. 
       Op 20 juni 2018 heeft Brederode een klacht van een van de omwonenden ontvangen over [gedaagde] . De klacht ziet met name op de ‘smerige voortuin’ en de heg ‘waar geen enkele voetganger nog normaal langs kan lopen’. De omwonende meent dat [gedaagde] overlast geeft voor de straat en verwacht dat Brederode meer actie onderneemt. De gemeente heeft  op 2 juli 2018 eveneens een klacht van een omwonende ontvangen over [gedaagde] vanwege overhangend groen waardoor onbelemmerde doorgang niet mogelijk is.  
     
     
       2.30. 
       Per brief d.d. 20 augustus 2018 heeft  Brederode aan [gedaagde] geschreven dat op 27 augustus 2018 medewerkers langskomen om de woning op te nemen voor onderhoudswerkzaamheden. 
     
     
       2.31. 
       
         Per brief d.d. 7 september 2018 heeft de advocaat van Brederode – voor zover hier relevant – het volgende geschreven aan [gedaagde] :  
         
           (…) Helaas bleek onlangs dat u zich voor de zoveelste keer niet aan uw verplichtingen houdt. Bij een tuininspectie die begin 2018 heeft plaatsgevonden, kwam aan het licht dat uw tuin (zowel voor als achter) verre van op orde is. Brederode Wonen heeft u bij brief van 30 april 2018 de gelegenheid te geven de tuin op orde te brengen maar dat hebt u niet gedaan. Uit een recente controle blijkt dat er na voornoemde brief niets veranderd is. De tuin is nog steeds vervallen, onverzorgd, er staan spullen in die daar niet horen en de beplanting is niet op orde.(…) 
           
           Om te beoordelen of onderhoud nodig is, heeft Brederode Wonen u bij brief van 20 augustus 2018 laten weten dat zij de woning op 27 augustus 2018 wilde komen opnemen. Uw contactpersoon meldde op 22 augustus 2018 dat u op die dag niet beschikbaar was zodat het opnemen niet door is gegaan (…) 
         
       
       
       
         
           Brederode Wonen kan en wil uw handelen niet langer accepteren. Zij heeft jarenlang getracht het probleem samen met u op te lossen maar nu is de maat vol. (…) maar voordat ik een dergelijke procedure start, krijgt u nog een 
            allerlaatste kans 
           . 
         
       
       
       
         
           U krijgt één maand,  
           en dus uiterlijk tot 7 oktober 2018 
           , de tijd om  
           de woning en alles wat daartoe behoort 
            (zoals de voor-en achtertuin) op te ruimen, schoon te maken en in acceptabele (verzorgde) staat terug te brengen. (…) 
         
         
           Daarnaast sommeer ik u Brederode Wonen toe te staan de woning (zowel binnen als buiten) op te meten. Brederode Wonen wil de staat van de woning opnemen om vast te stellen of door u en/of door haar onderhoud moet worden gepleegd. Opzichter de heer [YY] en de heer [ZZ] zullen daartoe op maandag 24 september 2018 om 16:00 uur bij u langskomen.(…)  
         
       
     
     
       2.32. 
       Naar aanleiding van deze brief is er tussen Brederode en [XX] e-mail correspondentie geweest. Uiteindelijk heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Brederode, [gedaagde] , de begeleider van [gedaagde] en [XX] op 31 oktober 2018.  
     
     
       2.33. 
       
         Per email d.d. 12 november 2018 heeft Brederode – voor zover hier relevant – het volgende geschreven aan [XX] : 
         
            (…) wij hebben, op verzoek van u en mevrouw [gedaagde] , afgesproken dat voortaan alle communicatie via u verloopt en dat wij mevrouw [gedaagde] geen kopie meer zenden van deze communicatie. (…) 
         
       
       
       
         
           Wij hadden gehoopt dat wij door middel van het gesprek bepaalde afspraken met uw tante konden maken. Helaas is dat niet gelukt. (…) 
         
       
       
       
         
           Wij hebben afgesproken dat Brederode Wonen een lijst maakt wat er in en rondom de woning moet gebeuren Wij maken daarbij een onderscheid tussen de tuin en de woning.  
         
         
           Tuin:  (…) 
       
       
         
           
             Uw tante de vele spullen uit haar tuin verwijdert, 
           
         
         
           
             Zij de klimop terugsnoeit (…) en ervoor zorgt dat deze niet meer op het dak en op het schilderwerk groeit, 
           
         
       
       
         
           (…)  
         
         
           Woning:  
           Omdat mevrouw [gedaagde] niet wil dat wij haar woning betreden (wat in strijd is met de huurvoorwaarden), voeren wij daar nu geen werkzaamheden uit. Wij maken ons, gezien de inspectie van 2 jaar geleden, ernstige zorgen over de onderhoudstoestand van de binnenzijde van de woning. (…) Na genoemde inspectie zijn wij niet meer in de gelegenheid gesteld de binnenzijde van de woning op te nemen maar wij gaan er – op basis van uw eerdere berichten – vanuit dat de situatie onveranderd is gebleven. (…) 
         
         
           Wij geven uw tante tot 1 januari a.s. de gelegenheid om te voldoen aan alle voorwaarden. Voor de duidelijkheid laten wij weten dat de voorwaarden niet onderhandelbaar zijn.  
         
       
     
     
       2.34. 
       
         Per e-mail d.d. 11 december 2018 heeft  Brederode – voor zover hier relevant – het volgende aan [XX] geschreven:  
         
           In uw e-mail vraagt u opnieuw om meer tijd om tot een oplossing te komen. U stelt voor om de eisen één voor één op te pakken en iedere maand aan ons te rapporteren wat de voortgang is. 
         
       
       
       
         
           Wij gaan niet akkoord met uw voorstel (…). Wij blijven dus bij ons standpunt dat de werkzaamheden vóór januari 2019 moeten zijn uitgevoerd. 
         
       
     
     
       2.35. 
       
         Op 11 februari 2019 en 20 februari 2019 heeft Brederode [XX] gemaild omtrent de werkzaamheden die firma [BB] moest uitvoeren aan het riool bij de woning van [gedaagde] . In de e-mail d.d. 20 februari 2019 heeft Brederode – onder andere – geschreven: 
         
            Wij hebben met de firma [BB] afgesproken dat zij de werkzaamheden op 25 februari gaan uitvoeren. Wilt u uw tante hiervan op de hoogte stellen en ook melden dat het niet zeker is dat zij exact om 12:00 uur aanwezig zijn? (…) 
         
       
       
       
         
           Op 31 oktober heeft er op ons kantoor een overleg plaatsgevonden (…) en is opnieuw uitgelegd wat de verplichtingen van Brederode Wonen zijn. Dit is bevestigd per e-mail op 12 november. Wij hebben uw tante tot 1 januari 2019 uitstel gegeven om te voldoen aan alle voorwaarden.  
         
       
       
       
         
           Vanwege een ongeluk van uw tante hebben wij haar nog enig uitstel verleend tot 15 februari 2019. Inmiddels is ook deze datum verstreken. Graag willen wij met u een afspraak op locatie maken om samen met u te kijken of er voldaan is aan de door Brederode Wonen gestelde voorwaarden. (…)  
         
       
     
     
       2.36. 
       
         Op 25 februari 2019 heeft Brederode het volgende – voor zover hier relevant – opgeschreven in een interne notitie:  
         
           25-2-2019 16:37 (…) Onlangs is het riool vervangen in de gezamenlijke voortuin van mevrouw [gedaagde] en haar buren. Vandaag moest het straatje weer opnieuw bestraat worden na werkzaamheden aan de riolering. (…) In overleg met mevrouw ben ik naar [woonplaats] gereden. Daar aangekomen stond de politie. Deze was ingeschakeld door het stratemakersbedrijf. Inmiddels was ook de stratemaker van het bedrijf gearriveerd. Mevrouw zou hun onheus behandeld hebben. (…) Zij werken vanwege de Arbo altijd met twee stratemakers. Dit verteld aan mevrouw. Zij werd hier heel boos over en voelde zich onheus behandeld. (…) ..kwam mevrouw met het voorstel: Er mochten twee stratemakers helpen maar één van hen mocht alleen assisteren. Ook zou mevrouw aangeven welke steen waar gelegd mochten worden. Ik zou in de buurt blijven. (…) Na een poosje ontstond er een discussie. Mevrouw vond dat zij niet de goede stenen hadden gebruikt en dat er ook nog een kier lag. De heren verdedigden zich door te zeggen dat het heel zwaar werk was en dat alle stenen dezelfde maat hadden. Mevrouw was niet te vermurwen en de heren zijn vertrokken. 
         
       
       
       
         
           27-2-2019 11:29 (…) Vandaag gesproken met [CC] van [BB] Wegenbouw. Zij hadden maandag de politie gebeld omdat zij zich bedreigd voelden. Mevrouw zou met hamer gezwaaid hebben.  
         
       
     
     
       2.37. 
       Op 18 april 2019 en kort voor de mondelinge behandeling heeft Brederode foto’s gemaakt van de tuin van [gedaagde] . 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Brederode vordert dat de kantonrechter: I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt; II. [gedaagde] veroordeelt binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning te verlaten en ontruimd te houden met al het hare, en de sleutels van het gehuurde aan Brederode daarbij ter hand te stellen; III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten, waaronder begrepen de beslag- en nakosten van deze procedure. 
     
     
       3.2. 
       Brederode legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] al jarenlang stelselmatig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. Het tekortschieten ziet op: - het zich niet gedragen als goed huurder ex artikel 7:213 BW en artikel 6.3 Algemene Huurvoorwaarden; - het veroorzaken van overlast/hinder voor omwonenden (artikel 6.7 Algemene Huurvoorwaarden); - het bedreigen van door Brederode ingeschakelde derden (artikel 6.7 Algemene Huurvoorwaarden); - het niet onderhouden van de tuin (artikel 6.9 Algemene Huurvoorwaarden); - het gebruiken van de tuin als opslag (artikel 6.10 Algemene Huurvoorwaarden); - het niet nemen van maatregelen ter voorkoming van schade aan de woning (artikel 6.12 Algemene Huurvoorwaarden); - het niet in de gelegenheid stellen van Brederode om de woning te controleren (artikel 6.13 Algemene Huurvoorwaarden); - het niet toestaan van dringende werkzaamheden die Brederode wil uitvoeren, of pas na veel discussie (artikel 8.1 Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:220 BW); - het in strijd handelen met artikel 7:240 BW (en het bijbehorende Besluit kleine herstellingen); - het in strijd handelen met het tuinbeleid van Brederode.  
     
     
       3.3. 
       De woning is door toedoen van [gedaagde] in staat van verval. Daarnaast staat [gedaagde] onderhoud door Brederode aan de woning niet of nauwelijks toe. Door het handelen van [gedaagde] lijdt Brederode schade en is bij het in stand houden van de huurovereenkomst meer schade te voorzien. Bovendien veroorzaakt [gedaagde] overlast voor de buurt en laat zij Brederode niet toe tot de woning terwijl zij daar op grond van de huurovereenkomst wel toe verplicht is. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst Brederode naar de door haar overgelegde producties. Hieruit blijkt dat Brederode er alles aan heeft gedaan om met [gedaagde] tot een oplossing te komen waarbij zij [gedaagde] talloze kansen heeft gegeven, hulp heeft aangeboden en gesprekken heeft gevoerd. Er is geen reden om aan te nemen dat het gedrag van [gedaagde] zal veranderen. De schade voor Brederode blijft oplopen en daarbij komt nog dat Brederode ook moet handelen in het belang van haar andere huurders. [gedaagde] veroorzaakt ook overlast voor de buurt en tast daarmee het woongenot van de omwonenden aan, aldus Brederode.   
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij niet tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Het is juist Brederode die tekortschiet nu zij nalaat onderhoud aan de woning te plegen, terwijl [gedaagde] hier wel om heeft verzocht. Zo heeft [gedaagde] al jaren geen warm water of verwarming. [gedaagde] betwist dat buren over haar klagen en dat er schade is aan de woning. De tuin mag worden ingericht zoals zij zelf wil, aldus [gedaagde] .  
     
     
       4.2. 
       
        [XX] heeft ter zitting nog aangevoerd dat [gedaagde] erg slecht tegen verandering kan en een ander perspectief op de wereld heeft dan de meeste mensen. Daarom is ook besloten dat het contact met Brederode via [XX] zou lopen, maar Brederode is deze afspraak vaak niet nagekomen. Dit heeft veel stress opgeleverd bij [gedaagde] . De bereidheid tot opruimen bestaat er wel; [gedaagde] is bezig met het leeghalen van de woning en de tuin, alleen kost dat veel tijd. Daarbij komt nog dat [gedaagde] steeds van slag raakt als Brederode zich niet aan de afspraak houdt en werkzaamheden inplant zonder dat [gedaagde] of [XX] hierover vooraf worden geïnformeerd. Tot slot betwist [gedaagde] dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn op  de nieuwe huurovereenkomst van 2016. Die bepalen namelijk dat de tuin als sier- of moestuin gebruikt moet worden, terwijl Brederode schriftelijk heeft medegedeeld dat er niets zou veranderen ten opzichte van de door [gedaagde] eerder gesloten overeenkomst. Als de communicatie vanaf nu via [XX] loopt en er een onderhoudsplan wordt gemaakt voor de komende jaren kan dit afgehandeld worden.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Kernvraag in dit geschil is of de wijze waarop [gedaagde] de woning bewoont de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen voldoende gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. In gevallen als het onderhavige komt daarbij in het bijzonder betekenis toe aan het woonbelang. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. 
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 7:213 lid 1 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat betekent onder meer dat een huurder goed voor de gehuurde woning moet zorgen en moet voorkomen dat de leefomgeving overlast ervaart door zijn handelen. Een huurder mag de woning dus niet laten vervuilen en daar ook geen gevaarlijke situatie laten ontstaan. Ook dient een eventuele tuin in zekere mate te worden onderhouden en moet een huurder ervoor zorgen dat deze geen overlast voor derden veroorzaakt. Verder is een huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW gehouden zijn medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden die de verhuurder aan de woning moet verrichten. Hieronder vallen ook werkzaamheden ter voorkoming van gebreken (preventief onderhoud). Indien een huurder (een van de) voornoemde verplichtingen niet nakomt, levert dit in beginsel een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
     
     
       5.3. 
       De redenering van [gedaagde] komt erop neer dat zij van oordeel is dat het gebruik dat zij van de woning maakt geen wanprestatie oplevert en in elk geval geen ontbinding rechtvaardigt. Zij betwist dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. [gedaagde] meent dat haar manier van inrichting van de tuin en de woning wellicht ongebruikelijk is, maar niet de conclusie rechtvaardigt dat er sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen. 
     
     
       5.4. 
       De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] erg milieubewust is en veel waarde hecht aan de natuur, maar zij is als (goed) huurder verplicht om de tuin te onderhouden. Hoewel het [gedaagde] in het algemeen vrij staat er een andere mening op na te houden dan Brederode voor wat betreft de manier waarop een tuin eruit hoort te zien, geldt hier dat tussen partijen sprake is van een huurverhouding en dat [gedaagde] niet alleen verplicht is zich ten aanzien van de tuin als goed huurder te gedragen maar ook meer in het bijzonder op grond van artikel 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden om de voor- en achtertuin zodanig te onderhouden dat deze naar het oordeel van Brederode een verzorgde indruk maakt. Daarnaast mag de tuin op grond van artikel 6.10 van deze Algemene Huurvoorwaarden niet worden gebruikt voor opslag van afval. [XX] heeft namens [gedaagde] betoogd dat de Algemene Huurvoorwaarden niet van toepassing zijn maar dat betoog wordt verworpen. [gedaagde] heeft zelf de huurovereenkomst ondertekend die op 6 oktober 2016 is ingegaan en waarin twee keer expliciet is vermeld dat daarop de Algemene Huurvoorwaardenvoorwaarden van toepassing zijn. Daarmee gelden deze als tussen partijen overeengekomen. Brederode heeft in haar e-mail van 10 oktober 2016 (r.o. 2.23) bovendien nog aan [XX] meegedeeld dat de normale algemene voorwaarden van toepassing zijn en dat is vervolgens niet betwist. Daarbij is bovendien van belang dat Brederode [gedaagde] in oktober 2016 de huidige huurovereenkomst heeft aangeboden bij wijze van laatste kans nadat [gedaagde] al vele malen eerder was gewezen op haar verplichtingen ten aanzien van de inrichting en het onderhoud van zowel de woning als de tuin. Het was dan ook bij [gedaagde] bekend dat zij zich diende te houden aan deze verplichtingen om de woning te mogen bewonen.   
     
     
       5.5. 
       Vast staat dat er al vanaf 1992 met [gedaagde] wordt gecommuniceerd over de wijze van gebruik van de woning en de tuin door [gedaagde] , dat de woning reeds tweemaal is geruimd door de brandweer vanwege een (brand)gevaarlijke situatie en dat de kantonrechter in 2003 de huurovereenkomst van destijds heeft ontbonden omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedroeg voor wat betreft het gebruik van de woning en de tuin. In elk geval uit de brieven van Brederode van 7 september 2018 en 12 november 2018 blijkt dat [gedaagde] ook toezeggingen heeft gedaan om te voldoen aan haar verplichtingen en de tuin op te ruimen. Tot op heden is echter niet gebleken dat zij zich aan die toezeggingen heeft gehouden. Hoewel [XX] ter zitting heeft betoogd dat [gedaagde] wel degelijk bereid is om de tuin en de woning op te ruimen, heeft dat tot op heden niet tot concrete resultaten geleid. Uit de foto’s van Brederode die zij heeft gemaakt op 18 april 2019 en kort voor de mondelinge behandeling blijkt dat in de tuin zakken afval liggen, dat delen van de woning bedekt zijn door klimop, dat er ook klimop op het dak groeit en dat de dakgoten vol bladeren liggen waardoor de tuin nog steeds een verwaarloosde en rommelige indruk maakt. In zoverre heeft [gedaagde] dan ook niet voldaan aan artikel 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden. Bovendien blijkt uit de foto’s van april 2019 en uit de klachten van buurtbewoners dat er veelvuldig spullen worden neergezet in de tuin, hetgeen [gedaagde] ook niet heeft betwist. Dit is in strijd met artikel 6.10 van de Algemene Huurvoorwaarden en draagt niet bij een verzorgde en onderhouden tuin. Het verweer van [gedaagde] dat de spullen klaar staan om afgevoerd te worden, maakt dit niet anders. Daarbij komt nog dat Brederode voldoende heeft onderbouwd dat derden overlast ervaren van de (inrichting van de) tuin en overmatige begroeiing die tot buiten de tuin reikt. Uit de hiervoor opgesomde feiten volgt dat [gedaagde] zich gedurende de huurovereenkomst ten aanzien van het gebruik van de tuin niet heeft gedragen als een goed huurder en tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst ondanks vele afspraken die zij daarover met Brederode heeft gemaakt. Er is dan ook in zoverre sprake van een tekortkoming. 
     
     
       5.6. 
        Ook ten aanzien van de binnenzijde van de woning heeft Brederode betoogd dat [gedaagde] tekort is geschoten als goed huurder doordat er teveel spullen in de woning staan en zij bovendien de woning niet heeft onderhouden waardoor deze in verval is. [gedaagde] heeft deze stellingen niet voldoende gemotiveerd betwist. Vast staat dat [gedaagde] Brederode voor het laatst in 2016 heeft toegelaten tot de woning en dat toen (opnieuw) is geconstateerd dat de woning vol stond met spullen, dat er geen radiatoren waren en geen cv-ketel om de woning te verwarmen en dat de badkamer beschimmeld was. Dat [gedaagde] de in 2016 geconstateerde gebreken heeft verholpen, is gesteld noch gebleken en evenmin is gesteld of gebleken dat er sindsdien enig ander onderhoud in de woning heeft plaatsgevonden. Nu Brederode sinds 2016 niet meer tot de woning is toegelaten, had het temeer op de weg van [gedaagde] gelegen om te stellen en aan te tonen dat de woning in goede staat verkeert. Dat heeft zij niet gedaan. Het verweer van [gedaagde] dat de woning geen schade lijdt, is niet onderbouwd en gaat niet op. Het is een feit van algemene bekendheid dat indien een woning in zijn geheel niet onderhouden wordt, dit lijdt tot schade aan de woning. Bovendien leidt het bewonen van een onverwarmde woning als gevolg van het ontbreken van een cv-ketel en radiatoren tot vocht en schimmelvorming in de woning, zoals in 2016 al is geconstateerd in de badkamer, en daarmee tot het ontstaan van schade. De verwachting van Brederode dat de schade in de woning in zoverre alleen maar is toegenomen sinds 2016 is aannemelijk gezien het feit dat er nog steeds geen cv-ketel en radiatoren in de woning aanwezig zijn. [gedaagde] heeft dat bovendien ook niet betwist. Ook blijkt uit de overgelegde foto’s, het opname rapport uit 2016 en de e-mail van de medewerker van Intraplus dat de klimop en de overige begroeiing lijden tot schade aan het houtwerk en de dakpannen. Dat de woning kennelijk nog steeds vol staat met spullen leidt bovendien tot een (brand)gevaarlijke situatie in de woning. Ten aanzien van het gebruik en het onderhoud van de woning heeft [gedaagde] zich dan ook evenmin gedragen als goed huurder en is ook in zoverre sprake van een jarenlange tekortkoming in de nakoming van de huurdersverplichtingen van [gedaagde] .  
     
     
       5.7. 
       Dat geldt ook voor het niet nakomen van de verplichting van [gedaagde] om Brederode toe te laten voor het uitvoeren van onderhoud aan de woning. Brederode heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat [gedaagde] haar op grond van artikel 7:220 BW en op grond van de afspraak in de huurovereenkomst onder (2) toegang moet verlenen tot de woning opdat daarin (planmatig) onderhoud kan worden gepleegd en daaraan werkzaamheden kunnen worden verricht. [gedaagde] heeft Brederode echter ondanks verschillende verzoeken daartoe de afgelopen vier jaar niet toegelaten tot de woning en in zoverre gehandeld in strijd met haar verplichtingen. Voor zover [gedaagde] daar als rechtvaardiging voor heeft aangevoerd dat zij Brederode niet wil toelaten omdat zij bang is dat Brederode alleen toegang wil om binnen in de woning redenen te vinden om [gedaagde] uit haar woning te krijgen, wordt zij daarin niet gevolgd. Brederode heeft immers de afgelopen jaren [gedaagde] steeds weer de kans gegeven om zich alsnog aan haar verplichtingen te houden zodat zij de woning niet zou hoeven verlaten. Uit de verschillende verzoeken van Brederode om te worden toegelaten tot de woning blijkt ook niet dat Brederode een ander doel had dan uitsluitend het verkrijgen van toegang met als doel om onderhoud aan de woning te kunnen uitvoeren. Bovendien valt de weigering van [gedaagde] om Brederode toe te laten ook niet te rijmen met haar verweer dat Brederode geen onderhoud zou uitvoeren ondanks verzoeken daartoe van [gedaagde] . Gelet op de vele afspraken die Brederode heeft geprobeerd te maken met [gedaagde] om onderhoud te laten uitvoeren (zie hiervoor bijvoorbeeld r.o. 2.9, 2.19, 2.20, 2.30 en 2. [adres] ), kan haar verweer dat juist Brederode tekortschiet in het plegen van onderhoud haar dan ook niet baten. Uit de door Brederode overgelegde producties blijkt dat [gedaagde] Brederode niet of nauwelijks toelaat om onderhoud uit te voeren en werkt zij de uitvoering van werkzaamheden zelfs tegen. Dit blijkt onder meer uit de gebeurtenissen in mei 2016 (r.o. 2.19) en februari 2017 (r.o. 2.25) en bij de stratemakerswerkzaamheden begin 2019 waarbij [gedaagde] zodanige eisen stelde aan de uitvoering dat het de stratemakers bijna onmogelijk werd gemaakt om de werkzaamheden uit te voeren, zie r.o. 2.36. Ook is ter zitting opnieuw komen vast te staan dat [gedaagde] geen medewerkers van Brederode wil toelaten tot de woning zodat Brederode geen onderhoud aan de woning kan plegen. Dat Brederode daardoor schade lijdt staat als onbetwist vast.    
     
     
       5.8. 
       Uit het voorgaande en mede bezien in het licht van de hiervoor beschreven voorgeschiedenis volgt dat sprake is van stelselmatige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat [gedaagde] een gewaarschuwd vrouw was, maar dat zij er toch niet in geslaagd is om herhaling van de tekortkomingen te voorkomen, hoe erg zij haar best ook heeft gedaan. Van Brederode kan niet worden gevergd dat zij de tekortkomingen nog langer zal dulden zodat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen. Brederode heeft [gedaagde] lang genoeg de tijd gegeven om de overlast te staken en zich als goed huurder te gedragen. Uit de door Brederode overgelegde brieven, e-mails en andere correspondentie blijkt verder dat Brederode zich meer dan voldoende heeft ingespannen om [gedaagde] te bewegen haar gedrag te veranderen. Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden, er zijn afspraken gemaakt, Brederode heeft [gedaagde] en [XX] meermalen aangeschreven over de overlast en met verzoek om onderhoud te (laten) plegen aan de tuin en de woning, de woning is tweemaal geruimd en Brederode heeft al eerder een ontruimingsvonnis verkregen vanwege het schenden van de huurdersverplichtingen. Ook heeft Brederode zich ingespannen om, zoals door [gedaagde] verzocht, de communicatie alleen via [XX] te laten lopen. Zo is er tussen juli 2017 en december 2017 al negen keer gesproken met [XX] over het weghalen van de klimop van [gedaagde] . Dit alles heeft echter niet geleid tot nakoming van afspraken en daadwerkelijke verbetering van het onderhoud aan de tuin en de woning. In het voorstel van [XX] om een onderhoudsplan te maken voor de komende jaren ziet de kantonrechter dan ook geen heil meer, teminder nu dit reeds geprobeerd is en niet (voldoende) geholpen heeft. Voor zover [XX] namens [gedaagde] heeft bedoeld te betogen dat de tekortkomingen onvoldoende rechtvaardiging opleveren voor ontbinding omdat Brederode onvoldoende heeft meegewerkt aan de gevraagde wijze van communiceren via [XX] gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Van een woningcoöperatie, die meer woningen beheert en onderhoud veelal planmatig voor een grote hoeveelheid woningen ineens laat uitvoeren, kan niet worden verwacht dat er zo uitvoerig en in detail wordt gecommuniceerd over elke vorm van onderhoud en uitvoering daarvan met haar huurders. In de gegeven omstandigheden weegt het woonbelang van [gedaagde] niet (langer) op tegen de belangen van Brederode in deze kwestie. 
     
     
       5.9. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Brederode zal toewijzen. De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van beslag wordt afgewezen. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd, omdat Brederode geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat beslag is gelegd en dat daarvoor kosten zijn gemaakt.  
     
     
       5.10. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Brederode worden gemaakt. 
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres]  te ( [postcode] ) [woonplaats] , gemeente [AA] , te verlaten en ontruimd te houden met al het hare, en de sleutels van het gehuurde aan Brederode daarbij ter hand te stellen; 
     
     
       6.3. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Brederode tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	100,93 
         griffierecht	€	121,00 
         salaris gemachtigde	€	360,00	 te vermeerderen met € 90,00 aan nasalaris voor zover Brederode daadwerkelijk nakosten heeft gemaakt; 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter