ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:7832

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:7832 Rechtbank Limburg , 13-10-2021 / C/03/281506 / HA ZA 20-420

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-10-13

Zaaknummer: C/03/281506 / HA ZA 20-420

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:7832

---

Non-conformiteitszaak. Ernstige gebreken aan de aanbouw, die van zodanige aard en omvang zijn dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/281506 / HA ZA 20-420 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 oktober 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 1] , 
       2.	 [eiseres sub 2] , 
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eisers, 
       advocaat: mr. N.P.H. Vissers, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 2] , 
       2.	 [gedaagde sub 2] , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagden, 
       advocaat: mr. M.M.F. Starmans. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna in mannelijk enkelvoud “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met producties 1 tot en met 9, 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4, 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 31 maart 2021. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft op 2 november 2018 de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”) voor een bedrag van € 297.500,- gekocht van [gedaagde] . De woning is in 1964 gebouwd. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] heeft de woning voorafgaand aan de koopovereenkomst bezichtigd. 
       
     
     
       2.3. 
       
         De woning is op 4 januari 2019 geleverd aan [eiser] .  
         In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, onder meer het navolgende bepaald (productie 1 dagvaarding). 
         
           “(..)  
         
         
           Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
            De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (..) zichtbare en onzichtbare gebreken (..). Koper aanvaardt deze staat (..) 
         
         
           (..) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           . De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: (..)  
           woonhuis 
            (..) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. (..) 
         
         
           (..) 
         
       
       
         6.4.3. (..) 
         
           
              (..) Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen / materialen aanwezig zijn. Indien deze worden verwijderd dienen door koper maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met deze wetgeving bekend te zijn en aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van asbest en/of de verwijdering van asbest uit de onroerende zaak kan voortvloeien. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de aanwezigheid van enig asbest in welke samenstelling en/of op welke plaats dan ook voor rekening en risico van koper. (..) 
           
           
             (..) 
           
           
             Artikel 20 Nadere afspraken 
           
           
             (..) 
           
           
             Ouderdomsclausule 
           
           
             Koper verklaart ermee bekend te zijn dat, vanwege de ouderdom van het verkochte, de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige eigenschappen uit dezen hoofde worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven (woon)gebruik. (..)” 
           
         
         
       
     
     
       2.4. 
       
         In de informatiebrochure die [eiser] voorafgaand aan de koop ontving, staat onder meer, voor zover hier van belang, het navolgende (productie 2 dagvaarding).  
         
           “(..) halfvrijstaand huis met royale aanbouw (..)  
         
         
           De luxe aanbouwcombinatie met kookeiland (..)  
         
         
           Dit verassend ruime woonhuis is uitstekend onderhouden (..)” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In de door [gedaagde] over de woning ingevulde vragenlijst staat onder meer het navolgende (productie 1 conclusie van antwoord). 
         
           “(..) 
         
       
       
         14. Bouwjaar/verbouwingen 
       
       
         
           Bouwjaar 1964 
         
         
           Is er een verbouwing uitgevoerd of iets aan- of bijgebouwd (..) 
         
         Op deze laatste vraag is door [gedaagde] bevestigend geantwoord en voorgedrukt staat vermeld: “verbouwing 2017”.  
         De vraag of toestemming door de gemeente is verleend voor de verbouwing is ontkennend beantwoord. 
         
           (..)  
         
       
       
         19. Verontreinigingen  
       
       
         
           (..) 
         
         
           Zijn er voor zover u bekend in het pand en/of in een bijgebouw (berging, garage enz.) eternietplaten, asbestcementplaten of ander asbesthoudend materiaal aangebracht? (..)” 
         
         
          [gedaagde] heeft bij deze vraag de optie “ja” omcirkeld en in dat kader “garage”  en “eternietplaten” omcirkeld. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [eiser] heeft [gedaagde] in een e-mail van 7 januari 2019 onder verwijzing naar een aantal foto’s, het navolgende bericht (productie 3 dagvaarding). 
         
           “(..) tekortkomingen in de [adres] 
         
       
       
         
           
             Lekkage 1e lichtstraat gezien vanuit de achtertuin. (..) 
           
         
         
           
             Geen waterdichte afwerking van de aanbouw aan hoofdbouw. 
           
         
         
           
             Geen waterdichte afwerking van de airco doorvoeringen op het dak.(..)” 
           
         
       
       
       
         In een eveneens als productie 3 ingebrachte e-mail van 14 januari 2019 heeft [eiser] [gedaagde] bericht:  “(..) wij helaas ook hebben moeten constateren dat het dak van de carport ook lekt.” 
         In gelijke zin heeft [eiser] bij tevens als productie 3 ingebrachte e-mail van 27 januari 2019 aan [gedaagde] bericht: 
         
           “Helaas moet ik wederom constateren dat het dak lekt. 
         
         
           In de keuken langs de stalen balk druppelt het nu.  
         
         
           Blijkbaar aan de kringen op de plafondplaat heeft het hier al eerder gelekt.” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       In opdracht van [eiser] heeft er een onderzoek plaatsgevonden door de heer [naam deskundige 1] van Eff Eff Bouwpathologie (hierna: “ [naam deskundige 1] ”). [naam deskundige 1] heeft in zijn rapportage van 22 januari 2020 onder meer, voor zover hier van belang, het navolgende geschreven. 
       
       
         
           “(..)  
           Mededelingen van partijen 
         
         
           (..) De heer [gedaagde] (..) meldt dat de gipsplaten van het plafond door middel van filler en finish technieken afgewerkt zijn. Het dakbeschot bestaat uit twee lagen geïsoleerde dakplaten (Isobouw Slimfix-L). Op de dakplaten is bitumineuze dakbedekking aangebracht. Over het laatste deel van de aanbouw (keuken) is een houten balklaag met houten beschot aanwezig (..). In het dak boven de keuken zijn twee lichtstraten opgenomen. (..) 
         
       
       
       
         
           Dossier  
         
       
       
       
         
           (..) Voor zover na te gaan is de aanbouw in zijn huidige omvang ontstaan uit een vergroting van de serre die in 1970 gebouwd werd. Gelet op de constructie van die serre in vergelijking met de constructie van de aanbouw/keuken nu, is de gehele dakconstructie nieuw gemaakt in 2017. Dat geldt ook voor de aansluiting op de berging/bijkeuken en het kantoor (..) 
         
       
       
       
         
           lekkage dak 
         
         
           Na het zien van de dakbedekking is het niet vreemd te noemen dat lekkages optreden. De dakbedekking op het platte dak kent een aantal details waarvan zeer aannemelijk is dat deze tot lekkage leiden. (..) Een overzicht van het dak laat een verscheidenheid aan bitumen producten zien. Het afschot is niet in orde. In de Vakrichtlijn gesloten dakbedekkingssystemen is het criterium gegeven dat water over maximaal 5% van het dakoppervlak toelaatbaar is, mits de hoeveelheid verdeeld is over meerdere plassen met een diepte van maximaal 5mm. De foto’s hieronder, van de heer [eiser] verkregen, laten zien dat na regen dit criterium niet gehaald wordt. (..) 
         
         
           Opvallend is voorts dat de dakbedekking door middel van een klemstrip tegen de achtergevel beëindigd is. Er is dus geen indekking door-en-door aangebracht, waardoor water via het buitenspouwblad tot de woning kan doordringen. Daarbij komt nog dat ter plaatse van het kozijn dat op de hoogte van het dak aansluit, geen afdichting is voorzien anders dan het plakken van de van de bitumen onder de onderdorpel. 
         
       
       
       
         
           lekkages lichtstraten 
         
       
       
       
         
           In de beide lichtstraten zijn houten kozijnen opgenomen waarin glas verwerkt is zoals dat in kozijnen gangbaar is, dus met glaslatten. Voor lichtstraten is het echter gebruikelijk om beglazingsprofielen toe te passen. Neerslag kan dan niet in het profiel binnendringen en condens wordt uit de sponning afgevoerd. 
         
         
           (..) 
         
         
           Ter plekke is een beglazing aangetroffen die in de kit gevat is. De kit is – al na anderhalf jaar – zodanig achteruitgegaan in kwaliteit dat lekkages niet te vermijden zijn. Het beeldmateriaal spreekt wat dat betreft voor zich. 
         
         
           (..) 
         
         
           Het moge na het zien van de onderstaande foto’s duidelijk zijn dat de bitumen bekleding plaatselijk niet waterdicht is. De bekledingen/reparaties die de heer [gedaagde] na de overdracht uitgevoerd heeft, zijn derhalve niet afdoende geweest. De lekkages manifesteren zich immers nog. (..) 
         
       
       
       
         
           dakconstructie aanbouw 
         
       
       
       
         
           Uit de inspectie is mij gebleken dat de gebreken aan het dak en de lichtstraten meer omvatten dan alleen de lekkages. (..) Er zijn dakplaten toegepast die normaliter voor hellende daken bedoeld zijn. (..) De stalen balken zijn, voor zover visueel te zien, niet verankerd. Ergo: het dak is niet beveiligd tegen opwaaien bij storm. (..) Op dit punt is besloten tot nader onderzoek. (..) 
         
       
       
       
         
           asbest  
         
       
       
       
         
           (..) Specifiek het woord “garage” is omcirkeld op de vragenlijst. De platen zijn echter ook aangetroffen (..) de wasruimte en (..) in de kantoorruimte. Dat de wederpartij – zoals zij zelf tijdens de inspectie stelde – dit niet wist, is niet geloofwaardig. Bij de verbouwing/aanbouw – die zoals van (..) [gedaagde] vernomen is, in eigen beheer uitgevoerd werd – zijn namelijk  de plafonds van de nieuwe aanbouw, de wasruimte en de kantoorruimte op elkaar aangesloten. De doorlopende oude beplating moet daarbij gezien zijn. (..) 
         
         
           De aanwezigheid van asbest boven het plafond (..) is (..) niet hinderlijk. Er bestaat geen saneringsplicht voor hecht gebonden asbest (..) 
         
       
       
       
         
           gat in buitenwand 
         
         
           (..) Het wordt anders als de buren de bedoelde muur niet oprichten. Alsdan zullen de poreuze stenen vocht opnemen en bestaat de kans op vochtschade aan de stenen. (..) Omwille van die mogelijkheid is in de schadebegroting een stelpost opgenomen die uitsluitend van toepassing is als de buren geen muur oprichten. (..) 
         
       
       
       
         
           Nagekomen berichten 
         
       
       
       
         
           (..) schadebeperkende maatregelen zijn uitgevoerd aan de lichtstraten. (..) Naar mijn mening hebben de heer en mevrouw [eiser] voldoende passende maatregelen genomen ter voorkoming van verdere lekkage(s) en of gevolgschade. (..) 
         
       
       
       
         
           NADER ONDERZOEK 
         
         
           (..) Het lekwater heeft inmiddels voor verdergaande aantasting van het plafond gezorgd. (..) laatste stalen balk blijkt een torsie te zijn opgetreden (..) met behulp van de endoscoop het volgende vastgesteld. (..) Aan stalen balk boven de keukenopstelling geen verankering aangetroffen. (..) Stalen balk op de binnenmuur zonder anker (..) 
         
         
           Samenvattend: 
         
         
           Het nader onderzoek heeft uitgewezen dat cruciale verankering van de stalen balken ontbreekt. (..) Ook is gezien dat meerdere houten balken van de berging/bijkeuken onderbroken c.q. niet ondersteund zijn. (..) 
         
       
       
       
         
           ANTWOORDEN OP DE VRAGEN UIT DE OPDRACHTBRIEF 
         
       
       
       1.  Is er sprake van gebreken aan de aanbouw, waarbij het met name gaat om de toestand van het dak en de zijgevel? 
       
         Ja, de beide inspecties hebben diverse gebreken uitgewezen. Kort samengevat gaat het daarbij om: 
       
       
         
           
             onvoldoende afschot in het dak boven de aanbouw; 
           
         
         
           
             een niet waterdicht dak met lekkage en gevolgschade aan plafond, dakbeschot en houten onderdelen van de constructie; 
           
         
         
           
             onjuiste aansluiting dak aanbouw op achtergevel; 
           
         
         
           
             onjuist verwerkte dakbedekking in detaillering rond en tegen de lichtstraten; 
           
         
         
           
             onjuist geconstrueerde lichtstraten die bovendien niet volledig afgewerkt werden; 
           
         
         
           
             ongeschikt dakbeschot tussen de stalen balken c.q. tussen en naast de lichtstraten; 
           
         
         
           
             plaatselijk door lekwater aangetast dakbeschot boven het laatste dakdeel; 
           
         
         
           
             niet adequaat verankerde stalen balken; 
           
         
         
           
             oplegging één stalen balk onvoldoende; 
           
         
         
           
             onderbroken en niet of niet voldoende ondersteunde houten balken van balklaag boven berging/bijkeuken; 
           
         
         
           
             randbalk terrasoverstek ter plaatse van garage niet verankerd; 
           
         
         
           
             niet adequaat bevestigde “nep”balk boven aanrecht en niet juist uitgevoerd knooppunt tussen houten staander, stalen balk en voornoemde “nep”balk; 
           
         
         
           
             (mogelijk) niet afdoende bevestigde isolerende dakplaten op de stalen balken c.q. de daarop geplaatste houten ribben; 
           
         
         
           
             onafgewerkte poreuze bouwsteen als buitenspouwblad (..) 
           
         
       
       
         (..). 
       
       
       2.  Zo ja, wat is de omvang en ernst van de betreffende gebreken? Zijn de gebreken dermate ernstig dat het normale gebruik van de woning belemmerd wordt? 
       
       
         
           Als gevolg van de lekkage(s) wordt bij neerslag hinder ervaren in de keukenruimte. 
         
         
           Meer van belang is het gegeven dat de stalen balken niet adequaat verankerd zijn. (..) Dat gecombineerd met de plaatselijk optredende verzwakkingen van het dakbeschot en een onjuiste toepassing van de Isobouw Slimfix dakelementen maakt het dak van de aanbouw onvoldoende (storm)veilig. 
         
         
           Het kan aldus gesteld worden dat de woning, althans de aanbouw – die als spil in het gebruik van de woning aangemerkt moet worden –, niet normaal bruikbaar is. 
         
         
           Er is naar mijn mening zelfs sprake van een onveilige situatie! 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Wat is de oorzaak van de gebreken? 
     
     
       
         De oorzaak van de gebreken is gelegen in een onjuiste uitvoering, onjuist materiaalgebruik of een combinatie van beiden. 
       
     
     
   
   
     
       4 Waren de gebreken reeds aanwezig op het moment van aankoop van de woning? 
     
     
       
         Ja, dat kan gesteld worden. 
       
       
         Van de optredende lekkages die het gevolg zijn van de gebreken als genoemd onder 1b, 1d en 1e kan niet met zekerheid bewezen worden dat de lekkages zich al voorgedaan (moeten) hebben op het moment van aankoop van de woning. In de aanleg waren deze gebreken echter zeker aanwezig. 
       
     
     
   
   
     
       5 Hadden de verkopers op de hoogte kunnen en moeten zijn van de gebreken? 
     
     
       
         Naar verluid heeft de heer [gedaagde] de aanbouw zelf in 2017 gerealiseerd. Daar is onmiddellijk de conclusie aan te verbinden dat de bij vraag 1 opgesomde gebreken aan hem kenbaar kunnen c.q. moeten zijn. 
       
       
         Het feit dat de lichtstraten verdere afwerking behoefden – die na de verkoop is aangebracht door de heer [gedaagde] – is mijns inziens evenzo een indicatie van wetenschap bij de verkopende partij. 
       
     
     
     
       6.  Is herstel van de gebreken mogelijk en zo ja, wat zijn dan de noodzakelijke werkzaamheden en wat zijn de kosten hiervoor inclusief gevolgschade (..)? 
     
     
     
       
         (..) meest efficiënt is om dak, inclusief beschot en lichtstraten te vervangen. Na verwijdering van het dak/dakbeschot kunnen de stalen balken en de houten randbalk van het terrasoverstek adequaat verankerd worden, waarbij enige gevolgschade niet is te voorkomen. (..) 
       
       
         De navolgende raming is opgesteld op basis van het prijspeil 2020 
       
       
         (..) 
       
       
          Totaal geraamde herstelkosten inclusief BTW 		€ 48.472,01 (..)” 
       
     
     
       2.8. 
       Naast dit bedrag heeft [naam deskundige 1] apart nog een bedrag van € 2.742,27 begroot voor de kosten van het waterdicht maken van het gat in de wand, indien de buren geen gemetselde muur realiseren, alsmede een bedrag van € 7.717,82 voor het saneren van het asbest. 
       
     
     
       2.9. 
       Door [gedaagde] is een contra-expertise ingewonnen bij ing. [naam deskundige 2] van  Bouwkundig Adviesbureau [naam] (productie 4 conclusie van antwoord). De bevindingen van [naam deskundige 2] luiden onder meer als volgt.  
       
       
         
           “(..) Het verzoek (..) om de aanbouw visueel te inspecteren en daarbij aan de hand van de rapportage van de heer [naam deskundige 1] vast te stellen: 
         
       
       
         
           
             Welke gebreken/tekortkomingen zichtbaar zijn geweest voor de kopers 
           
         
         
           
             Welke gebreken/tekortkomingen bij een bouwkundig onderzoek zouden zijn geconstateerd als kopers dit voorafgaande aan het sluiten van de koop hadden uitgevoerd. 
           
         
       
       
         
           (..) 
         
         
           Waarnemingen – Foto’s (..) 
         
         
           “Foto 04: De lichtstraten; De kozijnen vertonen op diverse locaties kieren en openingen waar water door kan stromen. (..) 
         
         
           Foto 05: Aansluiting lichtstraat op dakbedekking; rond de lichtstraten zijn diverse onregelmatigheden zichtbaar in de aangebrachte dakbedekkingen en aansluitingen met de lichtstraat. (..) 
         
         
           Foto 08: Bovenzijde dakconstructie aanbouw; Bij het belopen van het dak zijn diverse onregelmatigheden (forse doorbuigingen) waargenomen in het dakbeschot. (..) 
         
         
           Foto 10: Aansluiting terrasoverkapping met dakrand; Er zijn openingen aanwezig ter hoogte van de aansluiting. Door deze openingen kan water de constructie in stromen. 
         
         
           Foto 11: Terrasoverkapping; (..) Er is geen verankering zichtbaar. 
         
         
           Foto 13: Keuken; Er is een stalen ligger aangebracht op een houten kolom. Deze stalen ligger is niet zichtbaar verankerd aan de kolom. 
         
         
           Foto 14: Keuken; Er zijn diverse actieve lekkage sporen aanwezig nabij de airco binnenunit. (..) 
         
         
           (..) 
         
       
       
         8. Analyse 
       
       
         Na het bestuderen van de ontvangen gegevens en de opname ter plaatse zijn de volgende punten vastgesteld. 
       
       
         
           
             De zichtbare en (waarneembaar door belopen) delen van de dakbedekking en lichtstraten in de aanbouw vertonen gebreken. 
           
         
         
           
             Er zijn actieve lekkages aanwezig. 
           
         
         
           
             De zichtbare constructie van de aanbouw vertoont gebreken. 
           
         
         
           
             Er is een asbest verdachte beplating zichtbaar in de berging welke door loopt boven het plafond van de bijkeuken en gedeelte keuken. 
           
         
       
       
         (..) 
       
       
         9. Conclusie  
       
       
       
         
           In de rapportage van [naam deskundige 1] zijn de volgende 24 punten geconstateerd. 
         
       
       a.  Onvoldoende afschot in het dak boven de aanbouw; 
       
         Middels de foto’s in het verslag van de heer [naam deskundige 1] is zichtbaar dat er onvoldoende afschot aanwezig is tussen de lichtstraten en dat het hemelwater niet voldoende snel afgevoerd wordt naar de aanwezig afvoer. (..)  
       
       
         een niet waterdicht dak met lekkage en gevolgschade aan plafond, dakbeschot en houten onderdelen van de constructie 
       
       
         Tijdens het werkproces geven de betrokkenen aan dat er geen lekkages aanwezig waren. (..) de diverse aansluitingen tussen het dak van de aanbouw en de bestaande platdakbedekking vertonen openingen waardoor water naar binnen kan stromen. Deze punten waren tijdens de inspectie maar ook tijdens het verkoopproces zichtbaar.  (..) 
       
       
         Onjuiste aansluiting dak aanbouw op achtergevel 
       
       
       
         
           Naast een dakopstand was tijdens het verkoopproces geen waterkerende aansluiting tussen het dak van de aanbouw op het opgaande metselwerk van de achtergevel aanwezig. Door het dak tijdens het verkoopproces te onderzoeken / betreden had dit geconstateerd kunnen worden. (..) 
         
       
       
       
         Onjuist verwerkte dakbedekking in detaillering rond en tegen de lichtstraten. 
       
       
       
         
           (..) Door de onjuist verwerkte dakbedekking is het zeer waarschijnlijk dat er actieve lekkages aanwezig zijn. (..) 
         
       
       
       
         Onjuist geconstrueerde lichtstraten die bovendien niet volledig afgewerkt werden 
       
       
       
         
           Er zijn houten kozijnen gebruikt in de lichtstraten. Dit is ongebruikelijk bij een lichtstraat zeker in combinatie met de reguliere wijze van het plaatsen van het glas. De diverse glaslatten en het kit vertonen naden en openingen. Ook de montage wijze van het glas is zichtbaar onjuist uitgevoerd. Door onvoldoende ondersteuning aan te brengen kan het glas wegzakken. (..) 
         
       
       
       
         Ongeschikt dakbeschot tussen de stalen balken c.q. tussen en naast de lichtstraten 
       
       
       
         
           Door het belopen van het dak heeft ondergetekende een onstabiel dakbeschot waargenomen. Waarbij een duidelijke wisseling van beplating is geconstateerd wat de levensduur van de dakbedekking verkort.(..) 
         
       
       
       i.  Oplegging één stalen balk onvoldoende 
       
       
         
           De stalen balk welke op een houten kolom nabij de airco unit is geplaatst heeft geen zichtbare verankering aan de kolom. (..)  
         
       
       
       
         k.  	 
         Randbalk terrasoverstek ter plaatse van garage niet verankerd. 
       
       
       
         
           Er is geen verankering waargenomen van de randbalk tijdens de visuele inspectie. 
         
       
       
       
         Onafgewerkte poreuze bouwsteen als buitenspouwblad aan de linkerzijde 
       
       
       
         
           De betrokkenen gaven tijdens de inspectie aan dat dit punt reeds verholpen is. Door de plaatsing van de aanbouw bij de buren is dit punt niet meer vast te stellen. 
         
       
       
       
         
           (..) 
         
       
       
       
         
           De gebreken/tekortkomingen welke zichtbaar zijn geweest voor de kopers zijn volgens ondergetekende punt: 
         
       
       
         c. Onjuiste aansluiting dak aanbouw op achtergevel 
       
       
         d. Onjuist verwerkte dakbedekking in detaillering rond en tegen de lichtstraten 
       
       
         e. Onjuist geconstrueerde lichtstraten die bovendien niet volledig afgewerkt waren 
       
       
         Hierbij is rekening gehouden dat de koper een leek is op het gebied van bouwen. Echter door het betreden van het platte dak kunnen de genoemde punten eenvoudig geconstateerd worden. 
       
       
       
         
           Punt c, d en e en de overige gebreken welke geconstateerd zijn bij de visuele inspectie waren allen opgemerkt door een gerenommeerde bouwtechnische inspecteur bij een bouwtechnische opname van het object. 
         
         
           Door de ernst van de gebreken welke zichtbaar waren bij een visuele inspectie had de inspecteur waarschijnlijk geadviseerd een vervolg onderzoek uit te voeren. Wanneer dit vervolg onderzoek was uitgevoerd zouden vermoedelijk alle geconstateerde punten welke benoemd staan in het rapport van de heer [naam deskundige 1] zijn vastgesteld. (..)” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:  
       
         
           primair: [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de door [eiser] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming geleden schade ad € 58.932,10, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2020, althans ingaande vanaf datum dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 sub a genoemde bedrag, en [gedaagde] uit dien hoofde hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 58.932,10, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2020, althans ingaande vanaf datum dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           meer subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van art. 6:228 juncto 6:230 BW te wijzigen, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met het onder 1 sub a genoemde bedrag, en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 58.932,10, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2020, althans ingaande vanaf datum dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       2. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.650,83 vanwege buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       3. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.616,90 vanwege kosten van de expert, alsmede de wettelijke rente over deze kosten ingaande 22 februari 2019 (de rechtbank leest verbeterd 22 februari 2020), althans ingaande datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       4. [gedaagde] [de rechtbank leest ook hier: hoofdelijk] te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,-. 
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiser] legt aan zijn vorderingen het navolgende ten grondslag. 
         
          [eiser] stelt primair dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de aan [eiser] geleverde woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Subsidiair is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de schade, zijnde het bedrag van de herstelkosten. Meer subsidiair stelt [eiser] dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen is. Feitelijk onderbouwt [eiser] zijn vorderingen als volgt. Er is telkens, daags na regenval, sprake van lekkages in de aanbouw. Het meeste lekwater druipt bij de airco uit het plafond. Ook bij de lichtstraten is na regenval sprake van lekkages. De aangezochte deskundige [naam deskundige 1] heeft ook vastgesteld dat de door [gedaagde] zelf gerealiseerde aanbouw op verschillende plaatsen niet waterdicht is en dat bij neerslag sprake is van lekkages, alsmede dat, mede vanwege een onvoldoende verankering, sprake is van een onveilige situatie. De “normaal gebruik garantie” van artikel 6.3 is daarom geschonden. Daarnaast is de mededelingsplicht geschonden, althans is onjuiste en/of onvolledige informatie verstrekt bij de verkoop van de woning. [gedaagde] heeft [eiser] pas na de levering erop gewezen dat de afwerking van de lichtstraat door middel van een kitnaad geen deugdelijke oplossing was en die oplossing nog gerealiseerd moest worden. Voorts levert de aanwezigheid van asbest in de woning gebrek op. Datzelfde geldt voor het gat in de buitenmuur, aldus [eiser] . 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert als volgt verweer. Hij betwist dat sprake is van non-conformiteit. Er is wel degelijk sprake van een uitstekend onderhouden woonhuis, zoals in de informatiebrochure staat vermeld. [gedaagde] heeft nooit last van lekkages gehad. Er is voldaan aan de mededelingsplicht. [gedaagde] heeft [eiser] tijdens de enige bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst meegedeeld dat de lichtstraten waren afgewerkt met kit, dat dit geen duurzame oplossing was en dat er binnen afzienbare tijd een duurzame oplossing moest worden gerealiseerd. [eiser] heeft (daarentegen) niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. [eiser] heeft de woning voordat hij de woning kocht slechts één keer (omstreeks 22 oktober 2018) gedurende ongeveer een half uur bezichtigd en in de visie van [gedaagde] dus te snel gekocht. [eiser] heeft afgezien van het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. De door [gedaagde] aangezochte deskundige [naam deskundige 2] komt tot de conclusie dat alle door [naam deskundige 1] genoemde punten tijdens een bouwkundig onderzoek aan het licht waren gekomen, indien [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een dergelijk onderzoek had laten verrichten. Dat de verbouwing aan de aanbouw in eigen beheer gerealiseerd is, betekent nog niet dat hij dus op de hoogte was van de door [eiser] gestelde gebreken, aldus [gedaagde] .  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Non-conformiteit? 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] legt aan het primair en subsidiair door hem gevorderde ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, nu sprake is van non-conformiteit van het geleverde woonhuis, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. 
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank stelt ter zake van het antwoord op de vraag of al dan niet sprake is van non-conformiteit het navolgende voorop. 
       
       
         4.2.1. 
         De afgeleverde zaak moet ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 
       
       
         4.2.2. 
         Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun koopovereenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, volgens ‘de Modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)’, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. 
       
       
         4.2.3. 
         Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, die inhoudt dat de woning in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [gedaagde] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [gedaagde] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren  én  die aan [eiser] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. 
         
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser] heeft zijn standpunt dat de aan hem geleverde woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, gestaafd met de door hem ingebrachte rapportage van [naam deskundige 1] (zie r.o 2.7). De door [naam deskundige 1] geconstateerde gebreken zien in grote lijnen op de navolgende onderwerpen: een gat in de buitenwand, de aanwezigheid van asbest, lekkages aan het dak van de aanbouw, lekkages bij de lichtstraten en de veiligheid/verankering van de balken. De rechtbank zal deze onderwerpen hierna puntsgewijs bespreken. De rechtbank zal daarbij ook de bevindingen van de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige [naam deskundige 2] betrekken. 
       
       
         
           Gat in buitenwand 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Niet tussen partijen in geschil is dat het door [naam deskundige 1] onder 1 sub n geconstateerde gebrek “gat in de buitenwand” inmiddels is verholpen, doordat de buren een muur hebben gebouwd vóór die buitenwand (zie rapportage [naam deskundige 2] pagina 16). Van non-conformiteit kan op dit punt dan ook geen sprake (meer) zijn, zodat dit punt geen verdere behandeling behoeft.  
       
       
         
           Asbest 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       In artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst is een exoneratie opgenomen daar waar het de aanwezigheid van asbest in de woning betreft. Partijen verschillen van mening over de wijze waarop deze exoneratie geïnterpreteerd moet worden.  
       
     
     
       4.6. 
       De bepaling  “In afwijking van artikel 6.3 (..) komt het (..) niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de aanwezigheid van enig asbest in welke samenstelling en/of op welke plaats dan ook voor rekening en risico van koper”  kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden geïnterpreteerd dan dat het de bedoeling is geweest dat [gedaagde] volledig werd gevrijwaard voor de (financiële) gevolgen van de aanwezigheid van asbest. Dat er achteraf op meer plekken dan de op de vragenlijst door [gedaagde] ingevulde plek asbest aanwezig bleek te zijn, alsmede of dit al dan niet een schending van de mededelingsplicht van [gedaagde] oplevert, zoals door [eiser] gesteld, is om die reden (in beginsel) niet relevant. [eiser] heeft door ondertekening van de koopovereenkomst immers het risico op de aanwezigheid van asbest aanvaard. Voor zover [eiser] van mening zou zijn dat artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst buiten toepassing zou moeten blijven, omdat de toepasselijkheid in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is dit door [eiser] onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       4.7. 
       Van non-conformiteit van de woning als gevolg van de aanwezigheid van asbest is, gelet op het voorgaande, dan ook geen sprake.  
       
       
         
           Constructie dak aanbouw/constructie lichtstraten/lekkages/verankering balken 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
         Bij bestudering van de door beide partijen ingewonnen deskundigenrapporten van [naam deskundige 1] en [naam deskundige 2] valt op dat deze in grote lijnen met elkaar overeenkomen voor wat betreft de aangetroffen gebreken (zie hiervoor r.o. 2.7 en 2.9). Dat geldt zeker daar waar het de constructie van het dak, de lichtstraten en de (zich mede als gevolg daarvan manifesterende) lekkages in de aanbouw betreft. Er worden door beide deskundigen actieve lekkages aangetroffen en de bitumen dakbedekking op de aanbouw vertoont duidelijke gebreken. Diverse aansluitingen tussen het dak van de aanbouw en de bestaande platdakbedekking vertonen openingen waardoor water naar binnen kan stromen. Ook het materiaalgebruik alsmede de wijze van constructie en afwerking van de lichtstraten zijn duidelijk gebrekkig. Meer in het bijzonder wordt door de deskundigen geconstateerd dat het dak niet waterdicht is als gevolg van onder meer een onjuiste aansluiting van het (bestaande) dak op de aanbouw, onjuist verwerkte dakbedekking, alsmede onjuist geconstrueerde lichtstraten die bovendien niet volledig zijn afgewerkt. Er is bovendien onvoldoende afschot aanwezig (tussen de lichtstraten) om het hemelwater voldoende snel af te voeren.  
         Het niet nader toegelichte bewijsaanbod van [gedaagde] , inhoudende dat er thans geen actieve lekkages meer zouden zijn, wordt dan ook als niet ter zake doende gepasseerd.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Ook de verankering in en om de aanbouw voldoet, blijkens beide rapportages, niet. Zo constateert [naam deskundige 2] , net als [naam deskundige 1] , dat een stalen ligger in de keuken niet zichtbaar verankerd is (foto 13 rapportage [naam deskundige 2] ; rapportage [naam deskundige 1] onder i) en dat er geen verankering zichtbaar is bij de terrasoverkapping (foto 11 rapportage [naam deskundige 2] ; rapportage [naam deskundige 1] onder k). Daar waar het de overige door [naam deskundige 1] onder h, j, en l geconstateerde verankeringsgebreken betreft, heeft [naam deskundige 2] (enkel) vermeld dat deze niet visueel waarneembaar waren. De bedenkingen die de niet alledaagse constructie van het dak en de lichtstraten bij [naam deskundige 1] opriepen wat betreft de veiligheid van het dak, vormden voor hem aanleiding om nader onderzoek te doen. Dit nader (onder meer) endoscopisch onderzoek, bracht [naam deskundige 1] (onder meer) tot de conclusie dat (boven de keukenopstelling) cruciale verankering van de stalen balken ontbreekt en dat meerdere houten balken van de berging/bijkeuken onderbroken werden, dan wel niet ondersteund zijn. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de, met fotomaterieel gestaafde, bevindingen van [naam deskundige 1] op dit punt te twijfelen. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat [naam deskundige 2] in zijn rapportage heeft vermeld dat bij een (vervolg)onderzoek door een gerenommeerd bouwtechnisch inspecteur waarschijnlijk alle door [naam deskundige 1] geconstateerde gebreken waren vastgesteld. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat onder de constructieve gebreken (aan de dakconstructie en de constructie van de lichtstraten) ook relevante verankeringsgebreken kunnen worden gevat. Deze laatste kunnen, blijkens het rapport van [naam deskundige 1] , tot een onveilige situatie leiden.   
       
     
     
       4.10. 
       Al het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, brengt de rechtbank tot het oordeel dat sprake is van ernstige gebreken die in de weg staan aan het normale gebruik van de woning als woonhuis. Het normale gebruik van de woning, zoals dit op grond van algemeen gangbaar taalgebruik, moet worden opgevat, omvat immers tevens dat het dak van de aanbouw waterdicht en constructief veilig is. Van een woonhuis mag worden verwacht dat het een deugdelijke waterdichte dakconstructie heeft. [eiser] hoefde zeker niet te verwachten dat sprake zou zijn van een constructie, die in een zodanig slechte staat verkeerde als door de deskundigen vastgesteld.  
       
     
     
       4.11. 
       Gelet op het voorgaande staat in rechte vast dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van non-conformiteit. Om de vraag te kunnen beantwoorden wie de gevolgen van de gebreken aan het dak alsmede de gebrekkige verankering dient te dragen, is van belang in hoeverre deze gebreken voor [eiser] kenbaar waren. Onder kenbare gebreken moeten in dit verband ook gebreken worden verstaan die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. 
       
       
         
           Onderzoeksplicht geschonden?  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de onderzoeksplicht geschonden door geen bouwkundige keuring uit te laten voeren. Subsidiair voert hij aan dat de gebreken voor [eiser] kenbaar waren. [eiser] betwist beide stellingen gemotiveerd. 
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank stelt voorop dat zij [gedaagde] niet volgt in zijn stelling dat [eiser] zijn onderzoeksplicht reeds heeft geschonden door na te laten een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Weliswaar kan het niet inwinnen van een bouwkundig advies bij het kopen van een (bestaande) woning een relevante factor zijn, maar het nalaten van het inwinnen van een dergelijk advies betekent niet per definitie dat daarmee de onderzoeksplicht is geschonden. Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval en het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van het gekochte. In hoeverre een koper aan bepaalde eigenschappen (al dan) niet hoeft te twijfelen, zal mede afhankelijk zijn van de mededelingen van de verkoper, alsmede anderszins door de verkoper verstrekte informatie. Voorts is van belang in hoeverre er ook overigens, onder meer uit eigen waarneming, aanwijzingen zijn die tot (nader) onderzoek dwingen. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde] heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde kenbaarheid van de gebreken verwezen naar de rapportage van [naam deskundige 2] . Volgens [naam deskundige 2] waren de door hem als punt c, d en e aangehaalde gebreken, ook voor een leek en dus ook voor [eiser] , eenvoudig te constateren geweest door het betreden van het platte dak. Deze punten betreffen respectievelijk de onjuiste aansluiting van het dak van de aanbouw op de achtergevel, de onjuiste verwerking van de dakbedekking en de onjuist geconstrueerde lichtstraten die bovendien niet goed waren afgewerkt. De overige punten waren volgens [naam deskundige 2] door een gerenommeerd bouwtechnisch inspecteur ontdekt tijdens een (visuele) inspectie. Deze visuele inspectie had volgens [naam deskundige 2] , gelet op de ernstige gebreken die daarbij zouden zijn geconstateerd, waarschijnlijk tot het advies geleid om nader onderzoek te laten doen. Tijdens dit onderzoek zouden vermoedelijk alle door [naam deskundige 1] in kaart gebrachte beperkingen zijn geconstateerd. 
       
     
     
       4.15. 
       Los van het feit dat het naar het oordeel van de rechtbank maar zeer de vraag is of een leek de als punt c, d en e aangehaalde gebreken (in hun volle omvang) zou hebben kunnen constateren, heeft het navolgende te gelden. Uit de rapportage van [naam deskundige 2] blijkt dat de gebreken die hij noemt, waargenomen hadden kunnen worden bij betreding van het platte dak. Alvorens toegekomen kan worden aan het antwoord op de vraag of de als punt c, d en e hierboven benoemde gebreken voor een leek kenbaar waren, dient daarom eerst de vraag beantwoord te worden of de onderzoeksplicht van [eiser] in dit geval zo ver reikte dat hij het platte dak had moeten betreden.  
       
     
     
       4.16. 
       Van het bestaan van specifieke aanwijzingen die voor [eiser] tot nader onderzoek noopten, zoals de aanwezigheid van vochtplekken, is niet gebleken. Niet tussen partijen is immers in geschil dat zich voorafgaand aan de levering geen lekkages hebben voorgedaan. Het bouwjaar van de woning vormt op zichzelf bezien, evenmin een dergelijke aanwijzing. [eiser] hoefde, juist nu de aanbouw recentelijk verbouwd is, ook niet bedacht te zijn op gebreken die tot lekkages zouden kunnen leiden.  
       
     
     
       4.17. 
       Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat de door hem gedane mededelingen aanleiding hadden moeten zijn voor nader onderzoek, dan wel dat hij met die mededelingen heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht, heeft het navolgende te gelden. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord aanvankelijk volstaan met de algemene stelling dat hij heeft meegedeeld dat er nog wel een aantal zaken moesten worden afgewerkt, dan wel dat [eiser] (op termijn) nog zorg moest dragen voor de verdere afwerking van de lichtstraten. Eerst tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde] specifiek gesteld dat hij, tijdens de enige bezichtiging, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, aan [eiser] heeft meegedeeld dat de lichtstraten waren afgewerkt met kit en dat dit geen duurzame oplossing betrof, in die zin dat binnen afzienbare tijd een definitieve oplossing moest worden gerealiseerd. [eiser] betwist dat een dergelijke mededeling voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is gedaan. Partijen twisten aldus over de vraag op welk moment die mededeling is gedaan. Zelfs wanneer veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat [gedaagde] , voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een dergelijke mededeling over het kitwerk aan de lichtstraten heeft gedaan, dan nog is de inhoud van die mededeling onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat van [eiser] meer onderzoek mocht worden verwacht. De mededeling duidt, naar haar aard, in normaal taalgebruik doorgaans op kleine nog af te werken puntjes, die van relatief weinig betekenis zijn in het grotere geheel van de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden. Onder deze omstandigheden rustte er op [eiser] , gelet op het gerechtvaardigde verwachtingspatroon dat hij over de eigenschappen van de onlangs gerenoveerde aanbouw/keuken mocht hebben, niet de verplichting nog onderzoek te doen naar de (constructieve) staat van de dakconstructie en/of de lichtstraten. In ieder geval hoefde deze mededeling – op zichzelf staand – niet te leiden tot de vrees dat er in aanleg ernstige constructieve gebreken aan het dak en/of de lichtstraten aanwezig waren. Dat in dit verband betekenis zou moeten worden toegekend aan het feit dat er op enig moment tijdens het verkoopproces aan de zijde van [eiser] een makelaar, aanwezig was, is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser] , dat het een vriendendienst betrof, onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       4.18. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onderzoeksplicht van [eiser] in dit geval niet zo ver reikte dat hij gehouden was om het platte dak te betreden.  
       
     
     
       4.19. 
       Nu [gedaagde] niet datgene heeft geleverd dat hij ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd, is hij toerekenbaar tekortgeschoten. Op grond van artikel 6:74 BW is [gedaagde] gehouden om de door [eiser] als gevolg daarvan geleden schade te vergoeden. 
       
       
         
           Schade 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       De (eventuele) herstelkosten van het gat in de buitenwand en de (eventuele) kosten van asbestsanering, zijn apart door [naam deskundige 1] beraamd. Deze kosten zullen, gelet op hetgeen onder r.o. 4.4 en 4.7 is overwogen, bij het begroten van de door [gedaagde] aan [eiser] te vergoeden schade buiten beschouwing blijven.  
       
     
     
       4.21. 
       Door [gedaagde] is geen verweer gevoerd tegen de omvang van de in totaal op € 48.472,01 door [naam deskundige 1] begrote kosten van de (herstel)werkzaamheden aan het dak, de lichtstraten en de verankering van de balken. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de begroting van deze (herstel)kosten in het rapport van [naam deskundige 1] . De rechtbank zal de te vergoeden schade daarom vaststellen op € 48.472,01 en [gedaagde] veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [eiser] . De rechtbank zal voorts de wettelijke rente, als gevorderd, met ingang van 22 februari 2020 (datum verzuim) toewijzen. 
       
       
         
           Expertisekosten 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [eiser] stelt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid kosten ten bedrage van € 1.616,90 te hebben gemaakt en vordert vergoeding van deze kosten door [gedaagde] . [gedaagde] betwist gehouden te zijn tot betaling van deze kosten en merkt in dat verband op dat niet duidelijk is wat deze expertisekosten bedroegen. Bij gebreke aan een in geding gebracht bewijsstuk omtrent de hoogte van de gevorderde expertisekosten, komt de rechtbank, gelet op voormelde betwisting door [gedaagde] van de hoogte van die kosten, niet toe aan de beoordeling van de vraag of het, in redelijkheid gemaakte, redelijke kosten als bedoeld in art. 6:96 lid 2 sub b BW betreft. Het had op de weg van [eiser] gelegen om bij het uitbrengen van de dagvaarding, dan wel op enig moment daarna, een bewijsstuk van deze kosten in het geding te brengen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.650,83. [gedaagde] betwist dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, nu het verzuim op of na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
       4.24. 
       
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	113,43 
       - griffierecht		937,00 
       - salaris advocaat	 	2.228,00  (2,0 punten × tarief € 1.114)  
       Totaal	€ 	3.278,43 
       
       
         
           nakosten 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       De nakosten zullen worden begroot met inachtneming van het op de vonnisdatum geldende tarief. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om een bedrag van € 48.472,01 aan schadevergoeding aan [eiser] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover, met ingang van 22 februari 2020 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.278,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken. 
       
     
   
   
     type: CB 
     coll: