ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:587

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:587 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-03-2025 / 200.327.380_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-03-04

Zaaknummer: 200.327.380_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:587

---

Non-conformiteit, verkoop huis. Vraag verkoper woning mededelingsplicht heeft geschonden t.a.v. riool kan in het midden blijven nu koper niet heeft gereageerd op de stelling dat aftrek nieuw voor oud in dit geval met zich brengt dat er geen schade is geleden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.327.380/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 maart 2025 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als: [appellante], 
       advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1 
      [geïntimeerde sub 1], 
     
       2.	 [geïntimeerde sub 2] , 
       	beiden wonende te [woonplaats], [gemeente A], 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als: [geïntimeerden], 
       advocaat: mr. T. Kroes te Utrecht, 
     
     
   
   
     
       8 Het verdere geding in hoger beroep 
     
     
       8.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:  
       
       - het tussenarrest van 19 november 2024; 
       - de akte van [appellante] van 17 december 2024 en de antwoordakte van [geïntimeerden] van 14 januari 2025. 
       
     
     
       8.2. 
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.  
       
     
   
   
     
       9 De verdere beoordeling 
     
     
       
         Het tussenarrest 
       
     
     
     
       9.1. 
       Bij het tussenarrest van 17 december 2024 heeft het hof [appellante] in de gelegenheid gesteld om het rapport van de aankoopkeuring van de woning in het geding te brengen (zie rechtsoverweging 6.3.). Daarnaast heeft het hof (in rechtsoverweging 6.4.) [appellante] toegelaten (in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep) zich uit te laten over wat de aftrek nieuw voor oud betekent ten aanzien van de gevorderde herstelkosten van het riool.  
       
       
         
           De aankoopkeuring 
         
       
       
     
     
       9.2. 
       
         
          [appellante] heeft bij akte na tussenarrest een e-mail van 14 december 2024 in het geding gebracht van [persoon A], van [XX] Bouwbedrijf. In die e-mail staat: 
         
           “Ik ben destijds met jou gaan kijken naar jou woning. 
         
         
           Dit betrof een buiteninspectie en algehele indruk van onderhoud visueel. Daar hebben we een paar kleine dingen aan kunnen wijzen wat er nog aan zit te komen aan zichtbaar onderhoud.  
         
         
           Verder zijn we niet dieper ingegaan op de technische installaties zoals rioleringen,gas,waterleidingen en elektra.  
         
         
           Dit is vaak onmogelijk omdat er niet zichtbare leidingen zijn verwerkt (denk aan waterleidingen, rioleringen en alle koppelingen in de muur of in de grond)waarvan de functie op dat moment nog voldoet, maar uiteindelijk niet aan de eisen voldoet en hier zitten vaak ook de verborgen gebreken die op een willekeurig moment boven water komen.” 
         
       
       
     
     
       9.3. 
       Het gaat hier om de koop van een oude woning. De woning was ten tijde van de levering al bijna negentig jaar oud (bouwjaar 1933). Het is algemeen bekend dat oudere woningen doorgaans niet in alle opzichten voldoen aan de hedendaagse eisen van comfort en veelal ook in bouwkundig opzicht door slijtage en het gebruik van verouderde materialen en technieken gebreken kennen. [appellante] heeft geen noemenswaardige aankoopkeuring verricht. Uit de e-mail van [persoon A] volgt dat slechts een visuele inspectie is verricht en dat er niet (of niet dieper) is ingegaan op de technische installaties zoals riolering, gas, waterleidingen en elektra. In dit geval hebben zich volgens [appellante] gebreken geopenbaard aan het riool, maar het had ook een ander deel van de woning kunnen betreffen. Kennelijk heeft [appellante] in het aankooptraject de keuze gemaakt geen gedegen onderzoek te doen verrichten naar de staat van de woning (anders dan een visuele inspectie). Dit komt voor haar rekening en risico. Het antwoord op de vraag of [geïntimeerden] ten aanzien van de staat van het riool de mededelingsplicht hebben geschonden kan verder in het midden blijven vanwege het volgende.  
       
       
         
           Aftrek nieuw voor oud 
         
       
       
     
     
       9.4. 
       In het tussenarrest heeft het hof [appellante] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten (in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep) over de stelling van [geïntimeerden] dat indien er al sprake zou zijn van aansprakelijkheid, op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst nog een aftrek nieuw voor oud dient plaats te vinden waardoor (zoals [geïntimeerden] in eerste aanleg al hebben betoogd, zie onder meer de conclusie van antwoord, randnummer 29), bij een riool van bijna negentig jaar oud, de schade dient te worden begroot op nihil. Hierover heeft [appellante] zich in de akte na tussenarrest in het geheel niet uitgelaten. Dat betekent dat niet is betwist dat indien er al sprake zou zijn van schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerden] ten aanzien van problemen met het riool, aftrek nieuw voor oud ten aanzien van eventuele herstelkosten van het riool met zich brengt dat de schade van [appellante] dient te worden begroot op nihil. Dit betekent dat het hof niet aan bewijslevering ten aanzien van de staat van het riool ten tijde van de levering van de woning aan [appellante] toekomt en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.  
       
       
         
           Proceskosten in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       9.5. 
       Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 343,00 aan griffierecht en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief op € 2.145,00 (2,5 punten x tarief I € 858,00). De door [geïntimeerden] gevorderde wettelijke rente over de proceskostenveroordeling zal op de na te melden wijze worden toegewezen.  
       
     
   
   
     
       10 De uitspraak 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       10.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 15 februari 2023; 
       
     
     
       10.2. 
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 343,00 aan verschotten en op € 2.145,00 voor salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
       
     
     
       10.3. 
       verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       10.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 maart 2025. 
       
       
       
         	griffier					rolraadsheer