ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:3335

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:3335 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-10-2022 / 200.302.829_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-10-04

Zaaknummer: 200.302.829_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:3335

---

Koopovereenkomst onroerend goed. Geen beroep op financieringsvoorbehoud op grond van art. 6:23 BW omdat koper zelf ontslag heeft genomen en om die reden geen financiering kon verkrijgen. Beroep op matiging boete afgewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.302.829/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 oktober 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. J.J.M. Cliteur te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
       appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. R. van der Donk te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 11 november 2021 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 23 augustus 2018, 18 april 2019 en 12 augustus 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6861384 \ CV EXPL 18-3274) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep; 
       
       
         de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep; 
       
       
         de akte in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [appellante] . 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Kern van de zaak 
       
     
     
     
       3.1. 
       In deze zaak gaat het in hoger beroep in de kern om de vraag of [appellante] en haar toenmalige partner [persoon A] (hierna: [persoon A] ) een beroep kunnen doen op het financieringsvoorbehoud in de overeenkomst ter zake de koop van de woning van [geïntimeerden] . Volgens [geïntimeerden] is dat niet het geval omdat [persoon A] zijn baan heeft opgezegd en het dus aan [persoon A] en [appellante] te wijten is dat zij geen financiering voor de koop van de woning hebben verkregen (artikel 6:23 lid 2 BW). Dit wordt door [appellante] betwist.  
       
       
         
           Feiten en omstandigheden 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       In het principaal en incidenteel hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       i. [geïntimeerden] hebben op 9 november 2017 hun woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: ‘de woning’) verkocht aan [persoon A] en [appellante] tegen een koopsom van € 232.750,00 (hierna: de ‘Koopovereenkomst’). 
       
       In de Koopovereenkomst staat onder meer vermeld: 
       
         
           “5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 29 december 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 23.275,- (…) 
         
         
           11.1. 
         
         
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.  
           
           11.2.  
         
         
           (…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…) 
         
         
           15.1. 
         
         
           Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         
         
           a. op 22 december 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 101% van de getaxeerde waarde geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…) of 
         
         
           b. op 22 december 2017 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek garantie heeft verkregen. (…) 
         
         
           15.3. 
         
         
           Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. 
         
         
           Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: een mededeling vergezeld van bewijsstukken dat koper/koopster bij tenminste één geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van de aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding. Bovendien is het koper/koopster na het ondertekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen/kredieten af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige geldlening/hypotheek onmogelijk wordt.. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)” 
         
       
       
       De door [persoon A] en [appellante] ingeschakelde hypotheekadviseur (hierna: ‘de Hypotheekadviseur’) heeft bij e-mail van 20 december 2017 aan de makelaar van [geïntimeerden] meegedeeld:  
       
         
           “Inzake de verkoop van het pand  
           
            [adres] , [postcode] [plaats] 
            moet ik u helaas mededelen dat de kopers, [appellante + persoon A] , de koopovereenkomst moeten ontbinden. Zie bijlage. 
         
         
           
            [persoon A] is zijn baan kwijtgeraakt en om die reden kunnen we niet eens een hypotheek aanvragen. In eerste instantie was een foutieve werkgeversverklaring afgegeven. Alvorens wij een hypotheek kunnen aanvragen dienen wij over een juiste werkgeversverklaring te beschikken. Aangezien [persoon A] zijn vaste baan is kwijtgeraakt komt er ook geen werkgeversverklaring meer. (…)” 
         
       
       
       De makelaar heeft op dezelfde dag als volgt gereageerd:  
       
         
           “Mijn opdrachtgever is, en dat zult u begrijpen, zeer teleurgesteld over het niet doorgaan van de verkoop van  
           
            [adres]
           
           . 
         
         
           Hij kan echter pas instemmen met het verhaal als er ook daadwerkelijk een ontslagbrief aan hem aangeboden wordt. Naar ik aanneem heeft u hiervoor begrip en zal uw client deze aanleveren voor de daartoe gestelde termijn.” 
         
       
       
       
        [geïntimeerden] sturen op 21 december 2017 het volgende e-mailbericht aan hun makelaar:  
       
         “Heb net werkgever van hem gebeld en hij is niet ontslagen, maar eind contract en dat is niet verlengd. Dit heeft hij al ruime tijd geweten, omdat werkgever verplicht is dit minimaal 1 maand voor einde contract mede te delen. Dus wij gaan niet akkoord met de ontbinding van de voorwaarden.” 
       
       
       In haar brief van 21 december 2017 heeft ING Bank N.V. aan [persoon A] en [appellante] geschreven:  
       
         “Uw hypotheekaanvraag van 21 december 2017 kunnen wij niet honoreren. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur.” 
       
       
       Op dezelfde dag schrijft de Hypotheekadviseur aan de makelaar van [geïntimeerden] :  
       
         “Vanochtend hebben wij op basis van de huidige gegevens die wij hebben ontvangen van de klant een hypotheek aangevraagd. Zoals door ons al aangegeven kan de bank op basis van deze gegevens geen bindende hypotheekofferte uitbrengen en derhalve hebben zij een afwijzing toegezonden. Bijgaand zenden wij jou de formele afwijzing van de bank.” 
       
       
       De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft [persoon A] en [appellante] bij brief van 
       10 januari 2018 gesommeerd om binnen acht dagen schriftelijk te kennen te geven dat zij de overeengekomen bankgarantie voor een bedrag van € 23.275,00 uiterlijk op 18 januari 2018 zullen doen stellen en dat zij de woning op 26 februari 2018 zullen afnemen en daartoe bij de notaris zullen verschijnen. 
       
       Vervolgens heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] bij brief en e-mail van 
       29 januari 2018 aan [persoon A] en [appellante] de Koopovereenkomst ontbonden. Zij heeft daarbij [persoon A] en [appellante] gesommeerd om binnen acht dagen het bedrag van € 23.275,00 ter zake contractuele boete te betalen. 
       
       
         
           De procedure bij de kantonrechter 
         
       
       
       
         3.3.1. 
         In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerden] bij de kantonrechter [persoon A] en [appellante] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hen van € 23.275,00, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [persoon A] en [appellante] in de proceskosten. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [persoon A] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.3. 
         In het tussenvonnis van 31 januari 2019 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.3.4. 
         
           In het tussenvonnis van 18 april 2019 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde van artikel 15 Koopovereenkomst in beginsel is vervuld (rov. 5.3.) en dat [persoon A] en [appellante] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting met betrekking tot het doen van een financieringsaanvraag (rov. 5.6.). De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde desondanks op grond van artikel 6:23 lid 2 BW als niet vervuld zou hebben te gelden indien [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst op 29 november 2017 zou hebben opgezegd met ingang van 1 januari 2018 omdat hij als zzp-er wilde gaan werken en/of hij een aan hem verstrekte werkgeversverklaring zonder medeweten van zijn werkgever ( [[S]] B.V.) zou hebben gewijzigd en [persoon A] daarom geen (nieuwe) werkgeversverklaring ten behoeve van een hypothecaire geldlening zou hebben kunnen verkrijgen. Beslissend is namelijk of [persoon A] zich in verband met doel en strekking van de Koopovereenkomst van zijn vervulling teweegbrengende handeling(en) had behoren te weerhouden (rov. 5.11.). 
           De kantonrechter heeft [geïntimeerden] vervolgens opgedragen te bewijzen dat [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst met [[S]] B.V. op 29 november 2017 met ingang van 1 januari 2018 heeft opgezegd omdat hij als zzp-er wilde gaan werken, dan wel dat [persoon A] een aan hem verstrekte werkgeversverklaring zonder medeweten en instemming van [[S]] B.V. heeft gewijzigd en daarom geen (nieuwe) werkgeversverklaring ten behoeve van een hypothecaire geldlening heeft kunnen verkrijgen. 
         
         
       
       
         3.3.5. 
         In het eindvonnis van 12 augustus 2021 heeft de kantonrechter [geïntimeerden] in de bewijslevering geslaagd geacht en het beroep van [persoon A] en [appellante] op matiging ex artikel 6:94 BW afgewezen. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerden] tot betaling van € 23.275,00 vermeerderd met wettelijke rente toegewezen. De kantonrechter heeft voorts de gevorderde buitengerechtelijke kosten afgewezen en [persoon A] en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. 
         
         
           
             Ontvankelijkheid [appellante] 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         
          [persoon A] heeft geen hoger beroep ingesteld. Het eindvonnis is dus ten opzichte van hem in kracht van gewijsde gegaan. [persoon A] heeft het in eerste aanleg toegewezen bedrag aan [geïntimeerden] betaald. Dit betekent echter niet dat [appellante] geen belang heeft bij het door haar ingestelde hoger beroep. De schuldenaren van een hoofdelijke verbintenis zijn immers zelfstandig verbonden tegenover de schuldeiser (vgl. artikel 6:7 BW). De omstandigheid dat de omvang van de verbintenis ten opzichte van één van hen (als gevolg van het onherroepelijk worden van de in eerste aanleg uitgesproken veroordeling) definitief is komen vast te staan, ontneemt aan de andere hoofdelijk veroordeelde schuldenaren niet de bevoegdheid of het belang om die omvang in hun eigen relatie tot de schuldeiser in hoger beroep te betwisten (zie Hoge Raad 18 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3637). 
         
       
       
         3.4.2. 
         In geval van hoofdelijke verbondenheid geldt zoals hiervoor reeds overwogen het uitgangspunt van onafhankelijkheid van de vorderingen die de crediteur op ieder van de debiteuren heeft. Dit maakt dat hoofdelijke verbintenissen als zodanig niet tot elkaar staan in een verhouding van processuele ondeelbaarheid. Dat [appellante] wel en [persoon A] niet in hoger beroep is gekomen tegen de vonnissen van de kantonrechter, maakt de rechtsverhouding niet alsnog processueel ondeelbaar (vgl. Hoge Raad 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU5661). Dit betekent dat niet noodzakelijk is om [persoon A] in dit hoger beroep te betrekken (vgl. Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:411).  
         
         
           
             De procedure in hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         
          [appellante] heeft in principaal hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] .  
         
       
       
         3.5.2. 
         Het principaal hoger beroep betreft de vraag of (i) de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] zijn geslaagd in de bewijslevering die aan hen is opgedragen ter zake hun beroep  op artikel 6:23 lid 2 BW en of (ii) de kantonrechter het beroep van [appellante] op matiging ingevolge artikel 6:94 BW terecht heeft afgewezen.  
         
       
       
         3.5.3. 
         
          [geïntimeerden] hebben voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld. Voor het geval de grieven van [appellante] tegen het hiervoor onder (i) weergegeven oordeel slagen, concluderen zij tot vernietiging van het beroepen vonnis en vorderen zij toewijzing van hun vordering onder verbetering van gronden. 
         
         
           
             Het principale hoger beroep tegen het tussenvonnis van 23 augustus 2018 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         
          [appellante] richt zich met haar hoger beroep onder andere tegen het tussenvonnis van 23 augustus 2018. In het door [appellante] aangeleverde procesdossier van de procedure in eerste aanleg bevindt zich echter geen tussenvonnis van deze datum. In het procesdossier bevindt zich wel een tussenvonnis 31 januari 2019, en naar dit tussenvonnis wordt in de vonnissen van 18 april 2019 en 12 augustus 2021 ook verwezen. Het hof gaat er dan ook van uit dat [appellante] het tussenvonnis van 31 januari 2019 (i.p.v. 23 augustus 2018) bedoelt (zie rov. 3.3.3. hiervoor). Tegen dit vonnis is echter geen grief gericht zodat [appellante] in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is. 
         
         
         
           
             Het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6:23 lid 2 BW 
           
         
         
       
     
     
       3.7. 
       In artikel 6:23 lid 2 BW is bepaald dat als een partij die bij vervulling van een ontbindende voorwaarde belang had, vervulling van deze voorwaarde heeft teweeggebracht, de voorwaarde als niet vervuld geldt, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. In rov. 5.6. van het tussenvonnis van 18 april 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerden] een beroep op dit artikel toekomt indien [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst op 29 november 2017 zou hebben opgezegd met ingang van 1 januari 2018 omdat hij als zzp-er wilde gaan werken en/of hij een aan hem verstrekte werkgeversverklaring zonder medeweten en instemming van [[S]] B.V. zou hebben gewijzigd en [persoon A] daarom geen (nieuwe) werkgeversverklaring ten behoeve van een hypothecaire geldlening heeft kunnen verkrijgen. Tegen dit oordeel zijn geen grieven gericht en dus zal ook het hof dit tot uitgangspunt nemen.  
       
       
         
           Heeft [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst zelf opgezegd? 
         
       
       
       
         3.8.1. 
         De kantonrechter heeft in het eindvonnis geoordeeld dat [geïntimeerden] zijn geslaagd in het bewijs dat [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst op 29 november 2017 heeft opgezegd. Volgens de kantonrechter is hiertoe doorslaggevend dat (i) in de door [geïntimeerden] overgelegde werkgeversverklaring van 1 november 2017 de vraag of er voornemens zijn het dienstverband binnenkort te beëindigen, wordt beantwoord met “ per 1 januari 2018 in verband met zelfstandigheid [persoon A] ”, (ii) [persoon A] in de door [geïntimeerden] overgelegde brief van 29 november 2017 van [persoon A] aan [[S]] B.V. t.a.v. [persoon B] schrijft dat hij zijn dienstverband wil beëindigen per 1 januari 2018, en (iii) dat dit in lijn is met de getuigenverklaringen van [persoon B] en [persoon C] (destijds controller [[S]] B.V.). [persoon B] en [persoon C] hebben onder meer het volgende verklaard: 
         
         
           
            [persoon B] : 
         
         
         
           “ [persoon A] heeft destijds zelf aangegeven dat hij als zelfstandige verder wilde gaan. Hij had voorheen, voordat hij bij ons in dienst kwam, ook al als zelfstandige gewerkt. Hij heeft eerst mondeling bij mij te kennen gegeven dat hij als zzp-er aan de slag wilde, daarna heeft hij dit schriftelijk bevestigd. Dat is de brief van 29 november 2017.(…) De opzeggingsbrief van 29 november 2017 heeft [persoon A] bij mij afgegeven. Hij was toen nog dagelijks bij ons aan het werk. Dit is dus niet per post gegaan. ” 
         
         
         
           
            [persoon C] : 
         
         
         
           “ Het einde van het dienstverband heeft [persoon A] zelf in gang gezet. Hij wilde als zelfstandige verder. Dat was al in oktober 2017 bekend. (…) [persoon A] had in oktober 2017 al gezegd dat hij uit dienst wilde gaan, waarschijnlijk heeft hij dit ook schriftelijk bevestigd, maar dat weet ik niet. ” 
         
         
       
       
         3.8.2. 
         Volgens [appellante] is het oordeel van de kantonrechter onjuist. [appellante] heeft in dit verband – kort samengevat – het volgende aangevoerd. [persoon A] heeft verklaard dat hij de brief niet heeft opgesteld en ook niet heeft ondertekend. De opzegging is bovendien niet te rijmen met het verzoek van [persoon A] om een werkgeversverklaring af te geven, en sluit niet aan bij hetgeen [persoon B] heeft geschreven in zijn e-mailbericht aan [persoon A] van 20 december 2017. Ten slotte heeft [persoon B] belang bij het afleggen van een onjuiste verklaring om een gang van zaken binnen zijn onderneming af te dekken, die een onrechtmatige bejegening van [persoon A] inhield, en mag om die reden aan zijn verklaring geen doorslaggevende betekenis worden gehecht.   
         
       
       
         3.8.3. 
         Het hof overweegt als volgt. In de eerste plaats is van belang dat zowel [persoon B] als [persoon C] hebben verklaard dat [persoon A] hen mondeling te kennen heeft gegeven zijn dienstverband te willen beëindigen om als zelfstandige te beginnen.  
         
       
       
         3.8.4. 
         
           
            [geïntimeerden] hebben overgelegd een werkgeversverklaring van 1 november 2017 van [[S]] B.V. (productie 1 bij de akte van [geïntimeerden] d.d. 5 december 2019), waarop is ingevuld dat het dienstverband op 1 januari 2018 zou worden beëindigd. [persoon C] heeft hierover verklaard dat hij de werkgeversverklaring inderdaad op die manier heeft ingevuld.  
           Hier staat tegenover dat [persoon A] heeft verklaard dat hij van [persoon C] een werkgeversverklaring heeft ontvangen waarin de beëindiging van het dienstverband niet stond vermeld, dat [appellante] heeft verklaard dat zij van [persoon A] een werkgeversverklaring zonder de beëindiging van het dienstverband heeft ontvangen en dat uit de verklaring van hypotheekadviseur Jacobs volgt dat hij op zijn beurt van [appellante] een werkgeversverklaring zonder beëindiging van het dienstverband heeft ontvangen (deze verklaring is door [geïntimeerden] overgelegd als productie 2 bij de akte van 5 december 2019). Uit de verklaringen van [persoon C] en Jacobs volgt echter dat [persoon C] , direct nadat hem medio december 2017 duidelijk werd dat Jacobs van [persoon A] en [appellante] een werkgeversverklaring zonder beëindiging dienstverband had ontvangen, met Jacobs hierover heeft gesproken. Uit de verklaringen van [persoon B] en [persoon C] volgt dat [persoon B] en [persoon C] [persoon A] hiermee op 20 december 2017 hebben geconfronteerd. Dit blijkt ook uit het e-mailbericht van [persoon B] aan [persoon A] van 20 december 2017 (productie 8 bij de akte van [geïntimeerden] van 5 december 2019), waarin staat: 
         
         
         
           “ Onderstaand stuur ik je de gespreksnotitie van het gesprek van deze middag. Besloten is dat jij, vanwege het vervalsen van onze werkgeversverklaring, per direct op non-actief wordt gesteld. ” 
         
         
         
           Dit alles maakt dat naar het oordeel van het hof de verklaring van [persoon C] dat de werkgeversverklaring met daarin de beëindiging van het dienstverband (productie 1 bij de akte van [geïntimeerden] d.d. 5 december 2019), de werkgeversverklaring is zoals hij die heeft ingevuld, doorslaggevend is. Hieruit volgt dat de opzegging van de arbeidsovereenkomst door [persoon A] , al op of voor 1 november 2017 bij [[S]] B.V. kenbaar was.    
         
         
       
       
         3.8.5. 
         Uit hetgeen hiervoor in rov. 3.8.4. is overwogen volgt bovendien dat [persoon B] [persoon A] niet onrechtmatig heeft bejegend in verband met de gang van zaken rondom de werkgeversverklaring. De stelling van [appellante] dat uit de verklaringen van de hiervoor genoemde getuigen en de door [persoon B] aangeleverde stukken duidelijk blijkt dat [persoon C] meerdere versies van de werkgeversverklaring aan [persoon D] heeft verstuurd, is niet voldoende onderbouwd en sluit bovendien niet aan bij hetgeen het hof naar aanleiding van deze verklaringen en de door partijen overgelegde stukken reeds heeft overwogen en waarnaar het hof kortheidshalve verwijst. [appellante] kan dus ook niet worden gevolgd in haar stelling dat [persoon B] belang heeft bij het afleggen van een voor [persoon A] nadelige en onjuiste verklaring. Onbetwist is dat [persoon A] vanwege de vordering van [geïntimeerden] , wèl belang had bij de inhoud van zijn verklaring.  
         
       
       
         3.8.6. 
         
           Ook de inhoud van het e-mailbericht van 20 december 2017 van [persoon B] aan [persoon A] (productie 8 bij de akte van [geïntimeerden] van 5 december 2019) leidt niet tot een andere conclusie. In dit e-mailbericht staat een “ Gespreksverslag non-actief stellen [persoon A] ”. De strekking van dit verslag is dat [persoon B] heeft vastgesteld dat hij de werkgeversverklaring die hij op 1 november 2017 heeft ontvangen, heeft aangepast en dat hij daarom op non-actief wordt gesteld.  
           Volgens [appellante] zou er geen reden zijn voor dit gesprek als [persoon A] de arbeidsovereenkomst al per 1 januari 2018 zou hebben opgezegd. Het hof volgt [appellante] hierin niet. [persoon A] zou immers nog tot 1 januari 2018 bij [[S]] B.V. werkzaam zijn en dus was er, ook al zou het dienstverband nog maar kort voortduren, wel reden voor [persoon B] om een gesprek met [persoon A] te hebben over de gang van zaken rondom de werkgeversverklaring en daaraan conclusies te verbinden.  
           
            [appellante] heeft voorts aangevoerd dat uit de zinsneden “ Zoals eerder overeengekomen zal het arbeidscontract per 31 december 2017 worden beëindigd. ” en “ [persoon B]) geeft aan dat hij het beste voor had met [persoon A] : ook omdat vanochtend een tweede kans is beloofd. ” volgt dat op 20 december 2017 de stand van zaken was dat de arbeidsovereenkomst in stand was en zou blijven en, ondanks de gang van zaken rondom de werkgeversverklaring, zou worden voortgezet en in het gesprek besloten is de arbeidsovereenkomst te beëindigen. Ook hierin volgt het hof [appellante] niet. [persoon B] heeft hierover verklaard dat met de eerste zinsnede is bedoeld dat zij accepteerden dat [persoon A] uit dienst zou gaan en dat hij niet weet wat er is bedoeld met “de tweede kans”. [persoon A] heeft verklaard dat hij zich het einde van het dienstverband en of dat in onderling overleg is gegaan niet meer kan herinneren en dat “de tweede kans” hem niks zegt. Gezien de verklaringen van [persoon B] en [persoon A] kan aan de betreffende zinsneden niet de conclusie worden verbonden dat [persoon A] het dienstverband niet al eerder had beëindigd en dat met “de tweede kans” was bedoeld dat het dienstverband zou worden voortgezet.  
           
            [appellante] heeft in dit verband ten slotte aangevoerd dat [persoon C] heeft verklaard dat is besloten om [persoon A] niet op staande voet te ontslaan “ omdat hij toch al uit dienst zou gaan en wij niet precies wisten wat de consequenties zouden zijn, ook voor de WW rechten .” Anders dan [appellante] stelt, volgt hieruit niet dat het dienstverband niet al eerder was beëindigd, omdat [persoon A] in dat geval sowieso geen recht op WW zou hebben. De kern van de verklaring van [persoon C] is nu juist dat zij niet wisten wat de consequenties van ontslag op staande voet zouden zijn. Hieruit kan, mede in het licht van hetgeen hiervoor in rov. 3.8.3. en 3.8.4. is overwogen, in ieder geval niet worden afgeleid dat [persoon C] (en [persoon B] ) ervan uitgingen dat [persoon A] recht op WW had omdat zijn dienstverband nog niet was beëindigd. 
         
         
       
       
         3.8.7. 
         Naar het oordeel van het hof volgt uit verklaringen van [persoon B] en [persoon C] over de opzegging van de arbeidsovereenkomst, de gang van zaken rondom de werkgeversverklaring en het gesprek en het e-mailbericht van 20 december 2017 dat [persoon A] zijn arbeidsovereenkomst per 1 januari 2018 heeft opgezegd. Het enkele feit dat het niet voor de hand ligt dat [persoon A] eerst zijn arbeidsovereenkomst heeft opgezegd en vervolgens een werkgeversverklaring heeft aangevraagd, en hiermee mogelijk een inschattingsfout heeft gemaakt ten aanzien van de gevolgen van zijn opzegging voor de mogelijkheid om financiering voor de aankoop van de woning te krijgen, maakt dit, mede gezien hetgeen hiervoor is overwogen, niet anders.  
         
       
       
         3.8.8. 
         Het hiervoor in rov. 3.8.7. weergeven oordeel van het hof maakt dat de authenticiteit van de handtekening van [persoon A] onder de brief van 29 november 2017 in het midden kan blijven. Ook zonder deze brief bij het bewijs te betrekken geldt immers dat is komen vast te staan dat [persoon A] zelf zijn arbeidsovereenkomst per 1 januari 2018 heeft opgezegd. Dat hiermee niet is komen vast te staan dat dit op 29 november 2017 is gebeurd, is voor het uiteindelijke oordeel over het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6:23 lid 2 BW niet relevant. Het gaat er, gezien het bepaalde in artikel 6:23 lid 2 BW en hetgeen hiervoor in rov. 3.7. is overwogen, immers of [appellante] en [persoon A] door de opzegging van de arbeidsovereenkomst door [persoon A] zelf de hand hebben gehad in de afwijzing van financiering voor de aankoop van de woning en op die manier vervulling van de ontbindende voorwaarde hebben teweeggebracht.  
         
       
       
         3.8.9. 
         
          [appellante] heeft aangeboden om de in eerste aanleg gehoorde getuigen opnieuw te horen. Aangezien dit bewijsaanbod niet is toegelicht en in het bijzonder niet is onderbouwd waarom de dezelfde getuigen opnieuw moeten gehoord, zal het hof dit bewijsaanbod passeren.  
         
       
       
         3.8.10. 
         Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat op grond van artikel 6:23 lid 2 BW de ontbindende voorwaarde in artikel 15.1 Koopovereenkomst als niet vervuld heeft te gelden. De grieven die [appellante] tegen dit oordeel heeft gericht, slagen dus niet. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder [geïntimeerden] incidenteel hoger beroep hebben ingesteld, niet is ingetreden. Het hof zal het incidenteel hoger beroep dan ook niet behandelen. Daarmee kan ook een kostenveroordeling in dit hoger beroep achterwege blijven. 
         
         
           
             Beroep op matiging 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         Het hof stelt voorop dat de in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, onder verwijzing naar HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, , rov. 5.3.). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). 
         
       
       
         3.9.2. 
         
           Volgens [appellante] dient de contractuele boete van € 23.275,00 te worden gematigd omdat zij op bijstandsniveau leeft en niet tot het betalen van welke boete dan ook in staat is en omdat de schade van [geïntimeerden] moet worden geschat op € 9.250,00. Het hof overweegt hierover als volgt.  
           De contractuele boete heeft niet alleen schadefixatie ten doel, maar ook het prikkelen van partijen tot nakoming van de koopovereenkomst, en dus van [appellante] (en [persoon A] ) tot afname van de woning. Gelet op dit uitgangspunt kan een boete van € 23.275,00, zijnde 10% van de verkoopprijs, in verhouding tot de door [geïntimeerden] geleden schade niet als buitensporig worden aangemerkt, ook niet als moet worden aangenomen dat die schade niet hoger is geweest dan € 9.250,00. Van belang is nog dat het boetebeding deel uitmaakt van door de NVM, mede in overleg met consumentenorganisaties, opgestelde standaardovereenkomst die in het overgrote deel van de gevallen wordt gebruikt in situaties waarin een onroerende zaak door de ene particulier aan de andere particulier wordt verkocht. Wat betreft de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is overwogen in rov. 3.7. – 3.8.7. Hieruit volgt volgens het hof dat de omstandigheden waaronder [geïntimeerden] de contractuele boete hebben ingeroepen, geen aanleiding geven voor matiging. Aan de stelling van [appellante] dat zij niet in staat is de boete te betalen gaat het hof voorbij omdat zij deze stelling in het geheel niet heeft onderbouwd, en aan het enkele feit dat de hoogte van haar inkomen betaling van de boete niet zou toelaten in dit kader, gezien het voorgaande, bovendien geen doorslaggevende betekenis toekomt.  
         
         
         
           
             Conclusie en afwikkeling 
           
         
         
       
     
     
       3.10. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellante] niet slagen. Het hof zal het  tussenvonnis van 18 april 2019 en het eindvonnis dan ook bekrachtigen. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] als volgt begroot: 
       
       
         - Griffierecht						€ 772,00 
         - Salaris advocaat (1 punt X tarief III € 1.442,00)	€ 1.442,00 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 31 januari 2019; 
     
     
     
       bekrachtigt het tussenvonnis van 18 april 2019 en het eindvonnis van 12 augustus 2021 waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 772,00 aan griffierecht en € 1.442,00 aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. N.W.M. van den Heuvel, A.C. van Campen en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 oktober 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer