ECLI: ECLI:NL:RVS:2022:1908

Titel: ECLI:NL:RVS:2022:1908 Raad van State , 06-07-2022 / 201909361/2/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2022-07-06

Zaaknummer: 201909361/2/A2

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2022:1908

---

Bij besluit van 29 september 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van Deurne een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. [appellant] is eigenaar van het terrein aan de [locatie 1] te Deurne, kadastraal bekend gemeente Deurne, sectie N, nrs. [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3] (hierna: het terrein). Bij brief van 9 mei 2014 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 22 januari 2013 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein Industrieweg-Noord.

201909361/2/A2. 
     Datum uitspraak: 6 juli 2022 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak in het geding tussen: 
     [appellant A] en [appellant B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Deurne, 
     appellant, 
     en 
     het college van burgemeester en wethouders van Deurne, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 29 september 2015 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. 
     Bij besluit van 13 oktober 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     Bij uitspraak van 4 december 2017 heeft de rechtbank Oost-Brabant, voor zover hier van belang, het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit te nemen met inachtneming van de uitspraak. 
     Bij uitspraak van 24 juli 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2541) heeft de Afdeling, voor zover hier van belang, het door [appellant] daartegen ingestelde hoger beroep ongegrond verklaard, het door het college daartegen ingestelde hoger beroep ongegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze berust en bepaald dat tegen het nieuw te nemen besluit op het bezwaar slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld. 
     Bij besluit van 19 november 2019 heeft het college het door [appellant] tegen het besluit van 29 september 2015 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 29 september 2015 herroepen en het bedrag van de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 0,00. 
     Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld. 
     Het college heeft een verweerschrift ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 augustus 2021, waar [appellant A], bijgestaan door mr. C.G.J.M. Termaat, advocaat te Nijmegen, en het college, vertegenwoordigd door mr. M.J.O. Copier, advocaat te Nijmegen, en I. Claessens, vergezeld door P. Hullegie, zijn verschenen. 
     Bij tussenuitspraak van 22 september 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2114) heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen acht weken na de verzending van de tussenuitspraak met inachtneming van de overwegingen ervan het gebrek in het besluit van 19 november 2019 te herstellen, de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken. Deze tussenuitspraak is aangehecht. 
     Bij besluit van 9 november 2021 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 36.140,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag tot de datum van uitbetaling, en bepaald dat het voor de behandeling van de aanvraag geheven recht van € 300,00 wordt teruggestort. 
     [appellant] heeft een zienswijze ingediend. 
     Het college heeft een nader stuk ingediend. 
     [appellant] heeft eveneens een nader stuk ingediend. 
     Met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft de Afdeling bepaald dat een tweede onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten. 
     Overwegingen 
     1.       [appellant] is eigenaar van het terrein aan de [locatie 1] te Deurne, kadastraal bekend gemeente Deurne, sectie N, nrs. [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3] (hierna: het terrein). Bij brief van 9 mei 2014 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 22 januari 2013 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein Industrieweg-Noord (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). 
     advisering 
     2.       Het college heeft voor het op het bezwaar te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). 
     3.       Op 23 september 2019 heeft de SAOZ een conceptadvies uitgebracht. In dat conceptadvies is onder meer het volgende vermeld. 
     Uit een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het terrein onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime van het bij raadsbesluit van 11 december 1951 vastgestelde Uitbreidingsplan in Hoofdzaken (hierna: het uitbreidingsplan) blijkt dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan onder meer heeft geleid tot het vervallen van de mogelijkheden om de gronden en gebouwen van het terrein voor een vrije markt op de zaterdag en/of zondag te gebruiken. In een bij het advies behorend taxatierapport van VTA van 20 september 2019 is de conclusie getrokken dat de waarde van het terrein als gevolg van de planologische verandering op de peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 19 april 2013 van € 4.075.000,00 naar € 2.139.000,00 is gedaald. 
     4.       Na kennisneming van dat conceptadvies had het college om twee redenen ernstige twijfel bij (de uitkomsten van) de uitgevoerde taxaties. Ten eerste kwam de gestelde waardevermindering van het terrein bij het vervallen van de gebruiksmogelijkheden voor een vrije weekendmarkt veel te hoog voor. Ten tweede bood het conceptadvies geen inzicht in de motivering van de daaraan ten grondslag gelegde taxaties. Om tot een zorgvuldig besluit op bezwaar te komen, is vervolgens aan Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs Aarle-Rixtel B.V. (hierna: Van den Berk & Kerkhof) gevraagd zelfstandig en onafhankelijk een taxatie van de waarde van het terrein onder het oude en het nieuwe planologische regime op te stellen. Van den Berk & Kerkhof heeft haar bevindingen vastgelegd in een taxatierapport met begeleidende brief van 4 oktober 2019. 
     5.       In het taxatierapport van 4 oktober 2019 heeft Van den Berk & Kerkhof onder meer het volgende vermeld. 
     Het doel van de taxatie is het vaststellen van de omvang van de planschade op basis van vergelijking van de marktwaarde van het object onmiddellijk voorafgaand aan het in werking treden van de schadeveroorzakende planologische maatregel en de marktwaarde na dat tijdstip. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed wordt overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De taxateur heeft voor de taxatie geen nieuw onderzoek gedaan naar de juridische toestand. Hij heeft de benodigde informatie overgenomen uit het conceptadvies van de SAOZ van 23 september 2019 en het taxatierapport van VTA van 20 september 2019. 
     De marktwaarde is getaxeerd op € 2.162.000,00 direct voorafgaand aan de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel en € 2.061.000,00 direct na de inwerkingtreding van die maatregel. De schade is dus € 101.000,00. 
     In de bijlagen bij hat taxatierapport zijn berekeningen opgenomen op basis van de zogenoemde BAR-NAR-methode. Ter toelichting op de gehanteerde huurwaarde geldt het volgende. 
     Voor het bepalen van de huurwaarde direct vóór de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel is een huurwaarde gehanteerd van € 37,50 m² per jaar voor de bedrijfsruimte. Voor de kantoorruimte is hetzelfde bedrag gehanteerd. Omdat er weinig bruikbare gegevens beschikbaar zijn voor verhuur als weekendmarktlocatie, heeft de taxateur een interview met een organisator van weekendmarkten gehouden. Uit dit interview is opgemaakt dat er maximaal 50 declarabele dagen per jaar zijn op zaterdag en/of zondag, dat de huurprijs anno 2019 varieert van € 0,65 tot € 1,00 per m² per dag, afhankelijk van de grootte (van groot tot klein) van de ruimten, dat dit vertaald naar 2013 op een gemiddelde van € 0,75 per m² per dag uitkomt en dat dit in een huurwaarde van € 37,50 per m² per jaar (50 maal € 0,75) resulteert. 
     Ter controle is een vergelijking gemaakt tussen de huurprijzen van een weekendmarktlocatie en een perifere detailhandelslocatie (hierna: PDV-locatie). Wat de industriële uitstraling betreft, zijn dit soort locaties redelijk vergelijkbaar. Wat het prijsniveau betreft, ligt een PDV-locatie echter op een hoger niveau, vanwege ligging aan de rand van een stad, vaak met een aantal locaties bij elkaar, ruimere openingstijden en de aard van de producten. Op de meest dichtstbijzijnde PDV-locatie aan de Engelseweg in Helmond, voor de regio een toplocatie, werd in het jaar van de peildatum een huurprijs betaald van circa € 45,00 tot € 50,00 per m² per jaar. In het verlengde daarvan is een huurwaarde van € 40,00 tot € 45,00 per m² per jaar voor een PDV-locatie in Deurne reëel, omdat Deurne als locatie minder is in vergelijking met Helmond en het object een solitaire ligging heeft. Daarvan uitgaande, is een huurwaarde van € 37,50 per m² per jaar voor een weekendmarkt reëel, vanwege de beperkingen ten opzichte van een PDV-locatie en het feit dat de parkeervoorziening van de locatie in Deurne onder de maat is. De door VTA gestelde € 73,00 per m² per jaar is veel te hoog en niet marktconform. 
     Voor de huurwaarde direct na de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel wordt uitgegaan van € 30,00 per m² per jaar voor de bedrijfsruimte en € 45,00 per m² per jaar voor de kantoorruimte. Deze waardering sluit aan bij de waardering van VTA. 
     6.       In de begeleidende brief van 4 oktober 2019 heeft Van den Berk & Kerkhof daaraan het volgende toegevoegd. 
     Bij de taxatie is nadrukkelijk geen rekening gehouden met het kettingbeding, zoals vermeld in de akte van levering, op grond waarvan het verboden is op het terrein (semi)detailhandelsactiviteiten uit te oefenen. Een koper die voornemens is om het terrein te kopen, zal rekening houden met dit beding en de onzekerheden die daaruit voortvloeien. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper geen extra waarde zal toekennen aan de mogelijkheid tot het kunnen houden van een weekendmarkt, dat, rekening houdend met het kettingbeding, de waarde direct voorafgaand aan en direct na de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel gelijk is en dat er geen sprake is van waardevermindering, aldus Van den Berk & Kerkhof. 
     7.       Bij brief van 4 oktober 2019 heeft het college gereageerd op het conceptadvies van de SAOZ. In die brief heeft het college zich, mede onder verwijzing naar het taxatierapport van Van den Berk & Kerkhof, op het standpunt gesteld dat het conceptadvies zodanige gebreken en leemten in kennis bevat, dat het college dit advies niet aan de besluitvorming ten grondslag kan leggen. 
     8.       Op 9 oktober 2019 heeft de SAOZ een definitief advies uitgebracht. In dat advies is het conceptadvies op minimale wijze herzien. 
     9.       De reactie van de SAOZ op de punten van kritiek in de brief van 4 oktober 2019 was voor het college geen aanleiding om zonder meer van de juistheid van het advies van 9 oktober 2019 uit te gaan. Om die reden heeft het college Van den Berk & Kerkhof gevraagd de reactie van de SAOZ te beoordelen. Van den Berk & Kerkhof heeft haar bevindingen vastgelegd in een notitie van 11 november 2019. 
     Volgens het college volgt uit de notitie van 11 november 2019, gelezen in samenhang met (de brief bij) het taxatierapport van 4 oktober 2019, dat de taxatie van de SAOZ zodanige gebreken en leemten in kennis bevat, dat het college deze taxatie niet aan het besluit op bezwaar ten grondslag kan leggen. 
     besluit van 19 november 2019 
     10.     In het besluit van 19 november 2019 heeft het college, in afwijking van het advies van de SAOZ, het standpunt ingenomen dat er geen aanleiding bestaat om [appellant] een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. Volgens het college heeft het vervallen van de mogelijkheden om de gronden en gebouwen van het terrein voor een vrije markt te gebruiken niet tot waardevermindering geleid. In (de brief bij) het taxatierapport van 4 oktober 2019 heeft Van den Berk & Kerkhof toegelicht dat het terrein belast is met een kettingbeding dat in de weg staat aan gebruik voor detailhandel en dat een redelijk denkend en handelend koper voor deze mogelijkheden geen hoger bedrag zou betalen in de oude situatie. 
     beroep 
     11.     [appellant] betoogt dat het college niet heeft onderkend dat aan het taxatierapport van 4 oktober 2019 en de notitie van 11 november 2019 ernstige formele en inhoudelijke gebreken kleven. Hij verwijst daartoe onder meer naar een rapport van De Lorijn raadgevers o.g. (hierna: De Lorijn) van 13 januari 2020. Verder voert hij aan dat het kettingbeding van ondergeschikt belang is, omdat het alleen geldt voor [perceel 3] en dit perceel, dat een oppervlakte van 1.161 m² heeft, veel kleiner is dan [perceel 1] en [perceel 2], die samen 12.415 m² beslaan. 
     verweerschrift 
     12.     In het verweerschrift heeft het college vermeld dat Van den Berk & Kerkhof niet heeft onderkend dat het kettingbeding alleen voor [perceel 3] geldt. Volgens het college heeft dit echter geen effect op de uitkomst van de taxatie. Het in de leveringsakte opgenomen gebruiksverbod voor detailhandel rust immers op een deel van het terrein en dat verbod heeft onmiskenbaar een waardedrukkend effect voor het gebruik als vrije markt. Dat het verbod slechts geldt voor een deel van het terrein, maakt dit waardedrukkend effect niet kleiner, aldus het college. 
     tussenuitspraak 
     13.     De Afdeling heeft overwogen dat het college geen rapport van een deskundige, zoals Van den Berk & Kerkhof, heeft overgelegd ter onderbouwing van het standpunt dat het kettingbeding geen effect heeft op de uitkomst van de taxatie. Zonder onderbouwing kan dit standpunt niet voor juist worden gehouden, omdat niet zonder meer aannemelijk is dat het voor de taxatie van Van de Berk & Kerkhof niet uitmaakt of het kettingbeding alleen betrekking heeft op de relatief geringe oppervlakte van [perceel 3] van 1.161 m² of ook op de oppervlakte van [perceel 1] en [perceel 2], die samen een veelvoud daarvan (van 12.415 m²) beslaan. Daar komt bij dat [appellant], bij brief van 15 april 2020, een nadere reactie van De Lorijn van 14 april 2020 heeft overgelegd, waarin De Lorijn heeft gesteld dat het kettingbeding geen meetbaar waardedrukkend effect heeft. Dit betekent dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat [appellant] geen planschade heeft geleden of dat de door [appellant] geleden planschade niet uitstijgt boven de toepasselijke drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico. 
     14.     De Afdeling heeft het college opgedragen om het door haar vastgestelde gebrek in het besluit van 19 november 2019 te herstellen, door dat besluit alsnog toereikend te motiveren dan wel te wijzigen, en daartoe advies van een deskundige in te winnen. Indien het college opnieuw advies zou vragen aan Van den Berk & Kerkhof, moet deze deskundige in ieder geval ingaan op de gebreken die volgens de rapporten van De Lorijn van 13 januari 2020 en 14 april 2020 aan het taxatierapport van 4 oktober 2019 kleven, aldus de Afdeling. 
     eerste conclusie 
     15.     Uit de tussenuitspraak volgt dat het door [appellant] tegen het besluit van 19 november 2019 ingestelde beroep gegrond is. De Afdeling zal dat besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen. 
     besluit van 9 november 2021 
     16.     Het college heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak opnieuw advies gevraagd aan Van de Berk & Kerkhof. 
     In het advies van 29 oktober 2021 is Van de Berk & Kerkhof ingegaan op de gebreken die volgens de rapporten van De Lorijn van 13 januari 2020 en 14 april 2020 aan het taxatierapport van 4 oktober 2019 kleven. In dat advies is Van de Berk & Kerkhof tot de conclusie gekomen dat de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen en dat de rapporten van De Lorijn geen aanleiding geven om de taxatie te wijzigen. Wel heeft Van de Berk & Kerkhof erkend dat het waardedrukkend effect van het kettingbeding nihil is. Dat betekent dat de gronden en gebouwen van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 2.162.000,00 hadden en dat [appellant] als gevolg van de planologische verandering een schade in de vorm van een waardevermindering van de gronden en gebouwen van het terrein van € 101.000,00 heeft geleden. 
     Het college heeft dit advies aan het besluit van 9 november 2021 ten grondslag gelegd. In dat besluit heeft het college de omvang van het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), vastgesteld op 3 procent van de waarde van het terrein, onmiddellijk vóór het opkomen van de schade. Deze drempel is gelijk aan € 64.860,00. Dit betekent dat voor [appellant] een tegemoetkoming in planschade resteert van € 36.140,00, aldus het college. 
     17.     Uit het besluit van 9 november 2021 volgt dat het college het besluit van 29 september 2015 heeft herroepen. 
     beoordeling van het beroep van rechtswege 
     18.     Op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb heeft het door [appellant] tegen het besluit van 19 november 2019 ingestelde beroep van rechtswege mede betrekking op het besluit van 9 november 2021. 
     19.     [appellant] heeft bij brief van 14 december 2021 een zienswijze ingediend met beroepsgronden tegen het besluit van 9 november 2021 aangevoerd. Verder heeft hij een rapport van De Lorijn van 14 december 2021 overgelegd. In dat rapport heeft De Lorijn een reactie gegeven op het advies van 29 oktober 2021. 
     De Afdeling zal hierna eerst ingaan op het toetsingskader. Vervolgens zal zij de zienswijze en het rapport bespreken en afsluiten met een tweede conclusie. 
     toetsingskader 
     20.     Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd. 
     21.     In beginsel rust op de verzoeker om schadevergoeding de bewijslast als hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade, omtrent de omvang van de schade of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende handeling en de gestelde schade bestrijdt. 
     22.     Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet. 
     zienswijze 
     23.     [appellant] betoogt dat het college ten onrechte het advies van de SAOZ van 9 oktober 2019 niet heeft gevolgd. Hij voert aan dat in de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:18) hoge eisen zijn gesteld aan afwijking van een advies van een deskundige. In dit geval is afwijking onzorgvuldig en ondeugdelijk gemotiveerd. 
     23.1.  De Afdeling stelt vast dat dit een nieuwe beroepsgrond is die [appellant] al tegen het besluit van 19 november 2019 had kunnen aanvoeren. Het in dit stadium van de procedure aanvoeren van deze beroepsgrond, is, ook omdat niet is gebleken dat dit niet eerder had gekund, in strijd met een goede procesorde. Daarom wordt deze beroepsgrond buiten beschouwing gelaten. 
     24.     [appellant] betoogt voorts dat het college, door het besluit van 9 november 2021 te baseren op het advies van 29 oktober 2021, niet heeft voldaan aan de opdracht van de Afdeling in de tussenuitspraak van 22 september 2021. Uit de tussenuitspraak valt af te leiden de Afdeling tot het oordeel is gekomen dat de taxatie in het taxatierapport van 4 oktober 2019 en de notitie van 11 november 2019 niet inzichtelijk is. Verder heeft Van den Berk & Kerkhof in het advies van 29 oktober 2021 geen zorgvuldige en deugdelijk gemotiveerde reactie gegeven op de formele en inhoudelijke gebreken die volgens de rapporten van De Lorijn van 13 januari 2020 en 14 april 2020 aan het taxatierapport van 4 oktober 2019 en de notitie van 11 november 2019 kleven. 
     24.1.  In de tussenuitspraak heeft de Afdeling een oordeel gegeven over de motivering van het standpunt van het college dat het terrein belast is met een kettingbeding dat in de weg staat aan gebruik voor detailhandel en dat een redelijk denkend en handelend koper geen hoger bedrag zou betalen voor de in de oude planologische situatie nog bestaande mogelijkheid om de bebouwing te gebruiken voor een weekendmarkt. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling geen oordeel gegeven over de overige formele en inhoudelijke gebreken die volgens De Lorijn aan de taxatie kleven. 
     Omdat Van den Berk & Kerkhof nog geen reactie op de rapporten van De Lorijn van 13 januari 2020 en 14 april 2020 had gegeven, is in de tussenuitspraak, in het kader van de opdracht aan het college, in het belang van een doelmatige afhandeling van het geschil bepaald dat Van den Berk & Kerkhof moet ingaan op de door De Lorijn gestelde gebreken, indien het college opnieuw advies zou vragen aan Van den Berk & Kerkhof. Dat in de tussenuitspraak is bepaald dat het advies de waarden van de gronden en gebouwen van het terrein op de peildatum onder het oude en nieuwe planologische regime inzichtelijk moet maken, wil niet zeggen dat, naar het oordeel van de Afdeling, de taxatie in het taxatierapport van 4 oktober 2019 en de notitie van 11 november 2019 niet inzichtelijk is. 
     Het betoog berust in zoverre op een verkeerde lezing van de tussenuitspraak. 
     24.2.  Of het college in het besluit van 9 november 2021, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies van 29 oktober 2021, een zorgvuldige en deugdelijk gemotiveerde reactie op de rapporten van De Lorijn van 13 januari 2020 en 14 april 2020 heeft gegeven, wordt hierna beoordeeld, in het kader van de bespreking van het rapport van De Lorijn van 14 december 2021 (in een andere volgorde dan in het rapport is aangehouden). In het rapport is een onderscheid gemaakt tussen formele gebreken en inhoudelijke gebreken in de taxatie. 
     formele gebreken 
     25.     [appellant] betoogt dat het college niet heeft onderkend dat, gelet op het in de opdrachtbevestiging van 24 september 2019 en het taxatierapport van 4 oktober 2019 vermelde doel van de taxatie, het college het rapport niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen en derdenwerking van het rapport was uitgesloten. Het college heeft het rapport niettemin gebruikt en Van den Berk & Kerkhof heeft daarvoor expliciet of impliciet toestemming verleend, waarmee zij heeft bevestigd dat het rapport niet alleen voor de gemeente is bedoeld, maar ook derdenwerking jegens de aanvrager heeft. Dit geeft blijk van grote onzorgvuldigheid en laat zien dat Van den Berk & Kerkhof zich de positie van de aanvrager niet heeft aangetrokken. 
     25.1.  In de opdrachtbevestiging van 24 september 2019 is vermeld dat het taxatierapport uitsluitend is bestemd voor de opdrachtgever en dat de opdrachtgever het uitsluitend mag gebruiken voor het onder 1.1 omschreven doel van de opdracht. Onder 1.1 is vermeld dat de taxatie het volgende doel heeft: het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde vrij van huur en gebruik op basis van een geveltaxatie. 
     In het taxatierapport van 4 oktober 2019 is vermeld dat de taxatie het volgende doel heeft: het vaststellen van de omvang van de planschade op basis van vergelijking van de marktwaarde van het object onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel en de marktwaarde na dat tijdstip. Verder is in het taxatierapport vermeld dat het rapport uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) voor de opdrachtgever is bestemd en dat het rapport zonder voorafgaande toestemming niet ter beschikking mag worden gesteld aan derden. 
     25.2.  Het college heeft, na kennisneming van het taxatierapport van VTA van 20 september 2019, Van den Berk & Kerkhof gevraagd onderzoek te doen naar de waarde van het terrein op de peildatum onder het oude en het nieuwe planologische regime, omdat het twijfel had bij (de uitkomst van) de door VTA uitgevoerde taxatie. Uit de opdrachtbevestiging van 24 september 2019 en het taxatierapport van 4 oktober 2019 valt niet af te leiden dat het niet was toegestaan om de resultaten van dat onderzoek aan de besluitvorming ten grondslag te leggen. Omdat het college ter motivering van het besluit van 19 november 2019 heeft verwezen naar het taxatierapport van 4 oktober 2019, was het college, gelet op artikel 3:49 van de Awb, gehouden om dat rapport aan [appellant] te verstrekken. Voor zover het college daarvoor voorafgaande toestemming van de taxateur nodig had, is niet in geschil dat deze toestemming is gegeven. Niet valt niet in te zien dat [appellant] daardoor in zijn belangen is geschaad of dat, zoals hij stelt, de gang van zaken blijk geeft van grote onzorgvuldigheid. 
     Het betoog slaagt niet. 
     26.     [appellant] betoogt voorts dat het college niet heeft onderkend dat het taxatierapport van 4 oktober 2019 niet is gebaseerd op een planologische vergelijking van de maximale mogelijkheden van het terrein in de oude en nieuwe situatie. Weliswaar is in het taxatierapport verwezen naar het advies van de SAOZ, maar het college heeft afstand genomen van dat advies, omdat in het besluit van 19 november 2019 is vermeld dat het college zich niet kan vinden in de planologische vergelijking van de SAOZ. 
     26.1.  In het taxatierapport is vermeld dat voor de planologie en planologische vergelijking wordt verwezen naar de hoofdstukken 3, 4 en 7 van de rapportage van de SAOZ. In die hoofdstukken heeft de SAOZ achtereenvolgens het oude en nieuwe planologische regime omschreven en een planologische vergelijking gemaakt tussen de maximale mogelijkheden van het terrein in de oude en nieuwe situatie. 
     26.2.    Het college heeft zich in het besluit van 19 november 2019 op het standpunt gesteld dat de SAOZ in de vergelijking tussen het uitbreidingsplan en het nieuwe bestemmingsplan ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de in artikel 3.6.3 van de planregels bij het nieuwe bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid, op grond waarvan het college omgevingsvergunning kan verlenen voor perifere detailhandel in de branches auto's, boten en caravans. In de tussenuitspraak van 22 september 2021 heeft de Afdeling overwogen dat de SAOZ deze afwijkingsbevoegdheid terecht buiten beschouwing heeft gelaten. Uit het besluit van 19 november 2019 valt niet af te leiden dat het college zich ook op andere punten niet kan vinden in (de uitkomst van) de planologische vergelijking van de SAOZ. 
     26.3.  Dat het college, gelet op het besluit van 19 november 2019, twijfel had aan de juistheid of volledigheid van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking tussen de maximale mogelijkheden van het terrein in de oude en nieuwe situatie, neemt niet weg dat het taxatierapport van 4 oktober 2019 is gebaseerd op die vergelijking en dat er geen grond is voor het oordeel dat die vergelijking niet deugdelijk is. 
     Het betoog slaagt niet. 
     27.     [appellant] betoogt verder dat Van den Berk & Kerkhof ten onrechte met een geveltaxatie heeft volstaan. Volgens de richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (hierna: NRVT) is interne inspectie van het te taxeren gebouw vereist. De taxateur mag niet volstaan met het hanteren van het uitgangspunt dat het gebouw een goede onderhoudstoestand heeft en van alle noodzakelijke voorzieningen is voorzien. De taxateur moet zich daarvan vergewissen. Verder kan hij bij een geveltaxatie niet vaststellen of sprake is van andere aanvullende voorzieningen dan de noodzakelijke. In dit geval was er geen beletsel voor interne inspectie en geen aanleiding om interne inspectie niet noodzakelijk te achten op grond van artikel 9.1, onder c, van de NRVT Praktijkhandleiding Bedrijfsmatig Vastgoed (hierna: Praktijkhandleiding). 
     27.1.  Volgens artikel 9.1 onder c, van de Praktijkhandleiding beoordeelt de register-taxateur bij een volledige taxatie zelf het vastgoedobject zowel intern als extern. Indien toegang tot het vastgoedobject niet mogelijk is of de register-taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht, vermeldt hij dit in het taxatierapport. 
     27.2.  In het taxatierapport van 4 oktober 2019 is vermeld dat de taxateur op verzoek van de opdrachtgever een geveltaxatie heeft uitgevoerd. Uit het taxatierapport valt af te leiden dat de taxateur op basis van zijn professionele inschatting interne inspectie niet noodzakelijk acht. Verder is in het advies van 29 oktober 2021 vermeld dat de taxateur met de geveltaxatie, in combinatie met de bouwtekeningen en foto’s, over voldoende informatie beschikte om een goed en verantwoord beeld te vormen van het te taxeren gebouw. Hierbij is van belang dat het gaat om de waarde van het gebruik van het gebouw voor een weekendmarkt. Voor dat gebruik zijn geen bijzondere eigenschappen vereist. Bovendien heeft de taxateur het ervoor gehouden dat het gebouw een goede onderhoudstoestand heeft en alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig zijn. 
     27.3.  Dat in het taxatierapport, in strijd met artikel 9.1 onder c, van de Praktijkhandleiding, niet is vermeld dat de taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht, neemt niet weg dat - daargelaten de betekenis van de Praktijkhandleiding in deze planschadezaak - in het advies van 29 oktober 2021 alsnog is toegelicht dat interne inspectie niet noodzakelijk was. Verder is [appellant] in deze planschadezaak niet benadeeld door het uitgangspunt van de taxateur dat het gebouw een goede onderhoudstoestand had en dat alle noodzakelijke voorzieningen aanwezig waren. Dat uitgangspunt leidt immers tot de hoogste waarde van het gebouw op de peildatum in de oude situatie. Ook heeft [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het gebouw van aanvullende voorzieningen was voorzien en dat die voorzieningen een waardeverhogend effect hadden. 
     Het betoog slaagt niet. 
     28.     [appellant] betoogt voorts dat Van den Berk & Kerkhof ten onrechte geen zelfstandig onderzoek naar de juridische toestand op het terrein, zoals omschreven in het conceptadvies van de SAOZ van 23 september 2019, heeft gedaan. Dat, zoals in het advies van 29 oktober 2021 is benadrukt, in het taxatierapport van 4 oktober 2019 is vermeld dat de taxateur diverse andere informatie heeft geraadpleegd, neemt niet weg dat in dat rapport is vermeld dat de taxateur geen onderzoek naar de juridische toestand heeft gedaan en de benodigde informatie uit het conceptadvies van de SAOZ van 23 september 2019 en het taxatierapport van VTA van 20 september 2019 heeft overgenomen. Volgens [appellant] blijft het dus onduidelijk of Van den Berk & Kerkhof hierover zelf heeft nagedacht of dat zij het taxatierapport van 4 oktober 2019 uitsluitend op informatie van een derde heeft gebaseerd. 
     28.1.  In een planschadezaak is het in beginsel niet onjuist of onzorgvuldig om voor de juridische situatie van het te taxeren object uit te gaan van informatie van een derde. Niet valt in te zien waarom dat in dit geval anders is. [appellant] stelt zich niet op het standpunt dat de informatie van de SAOZ niet klopt. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Van den Berk & Kerkhof ten onrechte geen nieuw onderzoek heeft ingesteld naar de juridische situatie op het terrein onder het oude en nieuwe planologische regime. 
     Het betoog slaagt niet. 
     29.     [appellant] betoogt verder dat hij op basis van de in het advies van 29 oktober 2021 gegeven toelichting niet kan vaststellen of de taxateur bij het opstellen van het taxatierapport heeft gecontroleerd of de door de gemeente verstrekte informatie juist is. 
     29.1.  In het advies van 20 oktober 2021 is gesteld dat de taxateur de belangrijkste zaken heeft gecontroleerd. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de gemeente verstrekte informatie niet juist is en dat dit gevolgen heeft voor de taxatie van de waarde van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime. 
     Het betoog slaagt niet. 
     30.     [appellant] betoogt verder dat Van den Berk & Kerkhof ten onrechte geen contact met de eigenaar van het te taxeren object heeft opgenomen en ten onrechte een interne inspectie van het gebouw achterwege heeft gelaten, terwijl zij op de hoogte was van de consequenties van de taxatie, omdat zij beschikte over het advies van de SAOZ en het taxatierapport van VTA. Bij een grote afwijking wordt meer zorgvuldigheid en onderzoek verwacht van de taxateur. De taxatie heeft immers grote consequenties voor de derdenwerking richting de aanvrager. 
     30.1.  Naar het oordeel van de Afdeling is wat [appellant] heeft aangevoerd onvoldoende om te oordelen dat de taxateur in deze planschadezaak onzorgvuldig heeft gehandeld door geen contact met [appellant] op te nemen ten behoeve van de taxatie. Verder is, gelet op wat de Afdeling onder 27.3 heeft overwogen, in het betoog geen grond te vinden voor het oordeel dat de taxateur ten onrechte een interne inspectie van het gebouw achterwege heeft gelaten. 
     Het betoog slaagt niet. 
     inhoudelijke gebreken 
     31.     [appellant] betoogt dat in het advies van 29 oktober 2021 ten onrechte de conclusie is getrokken dat de marktwaarde van het terrein direct vóór en na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in het taxatierapport van 4 oktober 2019 op een zorgvuldige en juiste wijze is vastgesteld. In het advies is immers erkend dat, anders dan in het taxatierapport is vermeld, het kettingbeding voor een redelijk denkend en handelend koper geen aanleiding zou vormen om geen extra waarde toe te kennen aan de mogelijkheden om de grond en gebouwen van het terrein voor een vrije markt op de zaterdag en/of zondag te gebruiken. 
     31.1.  Hoewel in het taxatierapport is gewezen op het bestaan van het kettingbeding, is het kettingbeding in het taxatierapport niet betrokken bij het vaststellen van de waarde van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime. In de begeleidende brief van 4 oktober 2019 heeft Van den Berk & Kerkhof vervolgens toegelicht wat het effect zou zijn als met het kettingbeding rekening zou worden gehouden. In deze brief is vermeld dat een redelijk denkend en handelend koper geen extra waarde zou toekennen aan de mogelijkheden om het terrein voor een vrije markt op de zaterdag en/of zondag te gebruiken en dat dit betekent dat de waarde van het terrein direct vóór en direct na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan gelijk is. Dit was voor het college aanleiding om, bij besluit van 19 november 2019, de aanvraag om tegemoetkoming in planschade opnieuw af te wijzen. 
     Omdat bij de taxatie van de waarde van het terrein onder het oude planologische regime geen rekening is gehouden met het kettingbeding, noopte de herziening van het standpunt over het kettingbeding niet tot een inhoudelijke aanpassing van het taxatierapport. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat de waarde van het terrein onder het oude planologische regime niet op een zorgvuldige en juiste wijze is vastgesteld in het taxatierapport. 
     Het betoog slaagt niet. 
     32.     [appellant] betoogt voorts dat in het taxatierapport is nagelaten te vermelden wat de optimale aanwending van het terrein op de peildatum onder het oude en nieuwe planologische regime was. Hieruit blijkt dat Van den Berk & Kerkhof onvoldoende rekening heeft gehouden met de planologische vergelijking en slechts heeft gekeken naar de marktwaarde. 
     32.1.  Uit de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking volgt dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot het vervallen van de mogelijkheden om de gronden en gebouwen van het terrein voor een vrije markt op de zaterdag en/of zondag te gebruiken. Niet in geschil is dat het terrein in de oude situatie haar hoogste waarde ontleende aan het bestaan van deze mogelijkheden. Dat betekent dat de taxateur terecht heeft onderzocht welke waarde een redelijk denkend en handelend koper, rekening houdend met het bestaan van deze mogelijkheden, op de peildatum in de oude situatie aan het terrein zou toekennen en dat de schade bestaat uit het verschil met de waarde die een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum in de nieuwe situatie, waarin die mogelijkheden niet meer bestaan, aan het terrein zou toekennen. Dat in het taxatierapport niet is vermeld aan welke andere mogelijkheden het terrein in de nieuwe situatie haar hoogste waarde ontleende, brengt op zichzelf niet met zich dat dat de waarde van het terrein onder het nieuwe planologische regime niet op een zorgvuldige en juiste wijze is vastgesteld in het taxatierapport. Overigens is deze waarde tussen partijen niet in geschil en valt het verschil tussen de taxaties van deze waarde van VTA en Van den Berk & Kerkhof binnen in beginsel aanvaardbare marges. 
     Het betoog slaagt niet. 
     33.     [appellant] betoogt verder dat het taxatierapport ten onrechte is gebaseerd op de veronderstelling dat een redelijk denkend en handelend koper onder het oude planologische regime zou zijn uitgegaan van 50 marktdagen per jaar. [appellant] voert aan dat vrije markten ten tijde van de peildatum erg populair waren en vaak meerdere dagen per week open en dat het niet aannemelijk is dat het gemiddelde aantal openingsdagen lager zou liggen dan 104 dagen per jaar. Verder zou een redelijk denkend en handelend koper uitgaan van winstmaximalisatie en vrije markten organiseren op alle dagen van alle weekenden (52 weken maal 2 dagen) en bijzondere feestdagen. Als gevolg van feestdagen vallen ook weer enkele zondagen af. Daarmee komt het door de SAOZ gehanteerde aantal van 104 dagen per jaar als zeer aannemelijk over. Van den Berk & Kerkhof is ten onrechte niet ingegaan op het door De Lorijn geleverde bewijs dat andere vrije markten meerdere dagen per week open zijn. 
     33.1.  In de notitie van 11 november 2019 heeft Van den Berk & Kerkhof uiteengezet waarom zij de kritiek van de SAOZ op dit onderdeel van het taxatierapport niet deelt. In het advies van 29 oktober 2021 heeft zij haar standpunt, in reactie op het rapport van de Lorijn van 14 april 2020, herhaald. Dat het in de oude situatie was toegestaan elk weekend gedurende twee dagen een markt te organiseren, betekent niet dat een redelijk denkend en handelend koper, bij het bepalen van een koopprijs, er ook vanuit zou gaan dat er daadwerkelijk 104 marktdagen (met een volledige bezetting) per jaar zouden zijn. De Lorijn heeft zich in de brief van 14 april 2020 ten onrechte op het standpunt gesteld dat dit op gespannen voet staat met het uitgangspunt van maximalisatie. Bij het bepalen van de waarde van een object wordt beoordeeld wat een redelijk denkend en handelend koper bereid is te bepalen voor dat object. Uiteraard wordt daarbij ook rekening gehouden met de feitelijke invulling. Zo zal een redelijk denkend en handelend koper van een perceel ten behoeve van een hotel ook niet uitgaan van een jaarrond volledige kamerbezetting, ondanks dat dit, in planologisch opzicht, is toegestaan. Volgens Van den Berk & Kerkhof is een inschatting van één te exploiteren marktdag per week meer dan realistisch. In Nederland worden vrijwel alle markten één dag per week gehouden en zijn er nauwelijks weekendmarkten. Bovendien vallen diverse dagen of weken af in verband met bijvoorbeeld feestdagen en vakanties. Vrijwel alle markten vragen bovendien om nieuwe standhouders. Dat een redelijk denkend en handelend koper zou uitgaan van 50 te exploiteren marktdagen per jaar, is dan ook realistisch en verantwoord, aldus Van den Berk & Kerkhof. 
     33.2.  Dat tussen de door partijen geraadpleegde deskundigen een verschil van inzicht bestaat over dit onderdeel van de taxatie, brengt niet met zich dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat de taxatie onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat het college de waarde van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime heeft onderschat. Uit het betoog blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van dit onderdeel van de taxatie. 
     Het betoog slaagt niet. 
     34.     [appellant] betoogt voorts dat de taxatie ten onrechte voor een belangrijk deel is gebaseerd op de visie van een organisator van weekendmarkten die anoniem wil blijven. De achtergronden van deze persoon en diens kwaliteiten zijn daardoor niet verifieerbaar. Het gaat om een niet te controleren mening. 
     34.1.  In het taxatierapport is vermeld dat er weinig bruikbare gegevens beschikbaar zijn en dat de taxateur daarom een interview met een organisator van weekendmarkten gehouden. Dat deze persoon de taxateur heeft verzocht om zijn identiteit niet bekend te maken, betekent niet dat de taxateur de verkregen informatie niet aan de taxatie ten grondslag had mogen leggen. Daarbij is van belang dat in het advies van 29 oktober 2021 is vermeld dat de taxateur de informatie heeft gewaardeerd en tot het oordeel is gekomen dat deze bruikbaar is voor de taxatie en dat de huurwaarde niet slechts is bepaald op basis van informatie van een persoon die anoniem wil blijven. 
     Het betoog slaagt niet. 
     35.     [appellant] betoogt verder dat Van den Berk & Kerkhof van een onjuiste huurwaarde van het terrein op de peildatum onder het oude planologische regime is uitgegaan. Van den Berk & Kerkhof is op basis van het interview met een organisator van weekendmarkten gekomen tot een huurprijs binnen een bandbreedte tussen € 0,65 tot € 1,00 per m² per dag. Zonder nadere toelichting is vervolgens uitgegaan van € 0,75 per m² per dag als ware dit het gemiddelde. Dit terwijl het gemiddelde van genoemde getallen € 0,825 per m² per dag is. Bij 50 marktdagen per jaar zou de huurprijs dan op € 41,25 per m² per jaar neerkomen en niet op € 37,50 per m² per jaar, waarvan Van den Berk & Kerkhof is uitgegaan in haar taxatierapport van 4 oktober 2019. Het werkelijke aantal marktdagen ligt echter substantieel hoger net als de gemiddelde huurprijs per m² per marktdag. Uiteindelijk komt de huurwaarde per m² per jaar substantieel hoger uit dan het door Van den Berk & Kerkhof aangehouden bedrag en komt de uitkomst van de SAOZ als reëel over. Uit een interview met een organisator van weekendmarkten zou toch meer en duidelijkere informatie mogen worden verwacht, waaronder ten minste de gemiddelde opbrengst van een kraam, de bezettingsgraad van de kraamplaatsen en ook de marge van de organisator. Dat zou een reële bijdrage kunnen leveren. Het enkel vermelden van een huurprijs per m² per dag is daarmee onvoldoende, te meer omdat deze oppervlakkige kengetallen een doorslaggevende invloed hebben gehad op het denken van de taxateur, aldus [appellant]. 
     35.1.  In het taxatierapport is, onder verwijzing naar het interview met een organisator van weekendmarkten, vermeld dat er maximaal 50 declarabele dagen per jaar op zaterdag en/of zondag zijn, dat de huurprijs in het jaar 2019 varieert van € 0,65 tot € 1,00 per m² per dag, afhankelijk van de grootte (van groot tot klein) van de ruimten, dat dit vertaald naar het jaar 2013 op een gemiddelde van € 0,75 per m² per dag uitkomt en dat dit in een huurwaarde van € 37,50 per m² per jaar (50 maal € 0,75) resulteert. Voor het vaststellen van het uitgangspunt van € 0,75 per m² per dag is niet het gemiddelde genomen van de grenswaarden van de aangehouden bandbreedte van € 0,65 tot € 1,00 per m² per dag. Het betoog berust in zoverre om een verkeerde lezing van het taxatierapport. Voor het overige is in het betoog geen grond te vinden voor het oordeel dat de taxateur de huurwaarde redelijkerwijs niet op € 0,75 per m² per dag heeft mogen vaststellen. Dat de gemaakte keuze voor dat bedrag niet is toegelicht en de door [appellant] bedoelde aanvullende informatie niet is vermeld, doet daaraan niet af, omdat inzichten van een taxateur in een geval als dit ook zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring en nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Uit het betoog blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van dat bedrag. 
     Het betoog slaagt niet. 
     36.     [appellant] betoogt verder dat de door Van den Berk & Kerkhof gemaakte vergelijking van een vrije markt met een PDV-zone volledig mank gaat. In een PDV-zone bevinden zich grote ketens, met veel (gevel)reclame en marktbewerking, maar vooral ook met onderlinge afhankelijkheid. Bouwmarkten en meubeltoonzalen zitten graag bij elkaar, terwijl een vrije markt in de luwte opereert en wordt gevonden door een specifieke groep, die niets geeft om het marketinggeweld in een PDV-zone. Omdat een vrije markt in planologische zin niet vaak wordt toegestaan, is een vrije markt schaars en daardoor waardevol, aldus [appellant]. 
     36.1.  In het advies van 29 oktober 2021 heeft Van den Berk & Kerkhof vermeld dat zij in de taxatie heeft gewezen op de marktconforme huurprijs voor panden met perifere detailhandel om de huurprijs voor een gebouw ten behoeve van een vrije markt in perspectief te plaatsen en te controleren. Volgens Van den Berk & Kerkhof is het irreëel dat een ondernemer bereid zou zijn meer huur te betalen voor een pand waarin het is toegestaan gedurende maximaal twee dagen per week een vrije markt te organiseren dan voor bijvoorbeeld een bouwmarkt die zeven dagen per week geopend mag zijn. 
     36.2.  Indien er, zoals in het rapport van De Lorijn van 14 december 2021 is gesteld, slechts weinig panden zijn waar een vrije markt is toegestaan, brengt dat nog niet met zich dat dit een waardeverhogend effect heeft. Dat is ook afhankelijk naar de vraag naar die panden. In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat Van den Berk & Kerkhof in het kader van de taxatie, bij wijze van vergelijking en ter controle, redelijkerwijs niet heeft kunnen verwijzen naar de marktconforme huurprijs voor panden met perifere detailhandel. 
     Het betoog slaagt niet. 
     37.     [appellant] betoogt verder dat in het taxatierapport ten onrechte een negatief oordeel over de parkeermogelijkheden van het terrein is gegeven. In het taxatierapport is vermeld dat het terrein een totale oppervlakte van  13.576 m² heeft en dat het gebouw, de verdieping niet meegerekend, een oppervlakte van 6.635 m² heeft. Hierdoor is 6.941 m² beschikbaar voor opslag of parkeren. Daarvan wordt de ruimte ten noorden en oosten van het gebouw buiten beschouwing gelaten. Deze ruimte blijft beschikbaar voor opslag en parkeren door standhouders van de vrije markt. Daardoor resteert een oppervlakte van circa 6.200 m² ten westen van het gebouw. Daarop zijn, uitgaande van de CROW-normen van 25 m² per parkeerplaats (12,5 m² netto parkeerplaats en 12,5 m² erf), circa 248 parkeerplaatsen te realiseren, aldus [appellant]. 
     37.1.  In het taxatierapport is vermeld dat op eigen terrein circa 1.000 m² geschikt is voor opslag of parkeren, dat dit neerkomt op 40 parkeerplaatsen en dat dit krap aan is bij een drukke activiteit, zoals een zaterdag- of zondagmarkt. 
     37.2.  Bij brief van 9 februari 2022 heeft het college een reactie gegeven op het rapport van De Lorijn van 14 december 2021. In die brief is onder meer het volgende vermeld. 
     Het is niet mogelijk om op het buitenterrein 248 parkeerplaatsen voor bezoekers te realiseren en, gelet op de vormgeving van het buitenterrein, daarbij de norm van 25 m² per parkeerplaats te hanteren. Gelet op de verhouding tussen de breedte van het buitenterrein en de noodzakelijke verkeersruimte en het feit dat de toegang tot de hal vrij moet blijven, wordt het al een uitdaging om 150 parkeerplaatsen te realiseren. 
     Indien niettemin wordt uitgegaan van 248 te realiseren parkeerplaatsen, blijft er slechts beperkt ruimte over voor parkeren door bezoekers. De Lorijn is uitgegaan van een markt met ongeveer 300 kramen. Standhouders zullen, gelet op de te verkopen goederen, logischerwijs met de auto naar de markt komen en dus een parkeerplaats bezetten. Bij een gemiddelde van 1,5 kraam per standhouder zijn alleen al voor de standhouders 200 parkeerplaatsen nodig. Daarbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat een deel van de standhouders met auto's met aanhanger of bestelbus zal komen en dus meer dan een (standaard) parkeerplaats nodig heeft. Indien wordt uitgegaan van 248 parkeerplaatsen, blijven er nog slechts 48 parkeerplaatsen (248 minus 200) over voor bezoekers. Dat komt overeen met het aantal dat in het taxatierapport van 4 oktober 2019 is vermeld. 
     Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de stroken ten noorden en oosten van het gebouw niet geschikt zijn voor opslag en parkeren door standhouders. Deze stroken zijn te smal of te klein om feitelijk bereikbare parkeerplaatsen te realiseren en er is simpelweg te weinig manoeuvreerruimte beschikbaar. 
     Van den Berk & Kerkhof heeft, gelet op het voorgaande, in het taxatierapport van 4 oktober 2019 terecht gesteld dat slechts beperkt ruimte beschikbaar is voor parkeren. Daarmee is het, anders dan De Lorijn stelt, zeker niet zo dat Van den Berk & Kerkhof een negatief oordeel heeft gegeven over de parkeermogelijkheden en daarmee de locatie (veel) te laag heeft getaxeerd, aldus het college. 
     37.3.  Bij brief van 21 februari 2022 heeft [appellant] een reactie gegeven op het standpunt van het college. In die brief is onder meer het volgende vermeld. 
     In het taxatierapport van 4 oktober 2019 is vermeld dat op eigen terrein circa 1.000 m² geschikt is voor opslag of parkeren en dat dit, omgerekend, op circa 40 parkeerplaatsen neerkomt, terwijl De Lorijn er in het rapport van 14 december 2021 op heeft gewezen dat op eigen terrein een oppervlak van 6.941 m² aanwezig is die geschikt is voor opslag of parkeren. 
     Alleen al daarom blijft [appellant] van mening dat het taxatierapport van 4 oktober 2019 op dit punt onzorgvuldig en/of ondeugdelijk is gemotiveerd. In de brief van 9 februari 2022 heeft het college zich op het standpunt gesteld dat er, gelet op het grote aantal standhouders, op het terrein plaats is voor slechts 48 parkeerplaatsen. Dit is niet alleen ongeloofwaardig, maar ook niet concreet onderbouwd, omdat het college in die brief ook een aantal van 150 parkeerplaatsen voor bezoekers heeft vermeld en Van den Berk & Kerkhof in het taxatierapport van 4 oktober 2019 circa 40 parkeerplaatsen is uitgegaan. Verder zijn de beide stroken ten noorden en oosten van het gebouw, die De Lorijn niet heeft ingekleurd in het rapport van 14 december 2021, wel degelijk geschikt voor opslag en parkeren door standhouders. Van den Berk & Kerkhof heeft ten onrechte aan het taxatierapport van 4 oktober 2019 ten grondslag gelegd dat er slechts beperkt ruimte beschikbaar zou zijn voor parkeren. 
     37.4.  Het in het taxatierapport vermelde aantal van 40 parkeerplaatsen heeft (slechts) betrekking op bezoekers (en niet tevens op standhouders). In de brief van 9 februari 2022 is nader toegelicht waarom de taxateur redelijkerwijs van dat aantal heeft mogen uitgaan. Verder heeft [appellant] niet met een rapport van een andere deskundige of anderszins aannemelijk gemaakt dat, naar hij heeft gesteld, ook de beide stroken ten noorden en oosten van het gebouw geschikt zijn voor opslag en parkeren door standhouders. In deze stelling is geen grond te vinden voor het oordeel dat de taxateur het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers heeft onderschat. 
     Het betoog slaagt niet. 
     vergoeding kosten van deskundige bijstand in aanvraagfase 
     38.     [appellant] heeft de Afdeling verzocht om het college te veroordelen tot vergoeding van de in de aanvraagfase gemaakte kosten van het rapport van Gloudemans van 7 mei 2015. Dit rapport is overgelegd in reactie op het conceptadvies van de SAOZ van 10 maart 2015 naar aanleiding van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Hieruit leidt de Afdeling af dat [appellant] zich op het standpunt stelt dat het college, in het besluit van 9 november 2021, heeft verzuimd een vergoeding toe te kennen voor de in de aanvraagfase gemaakte kosten van deskundige bijstand. 
     38.1.  In artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro is bepaald dat indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, zij daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden. 
     38.2.  In het besluit van 9 november 2021 is ten onrechte geen oordeel gegeven over het vergoeden van de kosten van het rapport van Gloudemans van 7 mei 2015. Het college heeft niet gemotiveerd dat geen aanleiding bestaat voor het vergoeden van deze kosten. 
     Het betoog slaagt. 
     tweede conclusie 
     39.     Het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 9 november 2021 is gegrond. De Afdeling zal dat besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen, voor zover het college daarbij aan [appellant] geen vergoeding heeft toegekend voor de in de aanvraagfase gemaakte kosten van deskundige bijstand. Dat betekent dat de rechtsgevolgen van dat besluit voor het overige in stand blijven. 
     definitieve beslechting van het geschil 
     40.     De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. 
     40.1.  Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak over planschade van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 6.5), kunnen kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. 
     De tarieven van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn niet van toepassing op de bepaling van de omvang van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro. Bepalend voor de redelijkheid van de omvang van deze kosten is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn. 
     40.2.  In het rapport van 7 mei 2015 is vermeld dat Gloudemans voor dit rapport een bedrag van € 1.250,00 (exclusief BTW) - 10 uur tegen een uurtarief van € 125,00 (exclusief BTW) - in rekening heeft gebracht bij [appellant]. 
     40.3.  De aard van de zaak en daarbij betrokken onderwerpen als de planologische vergelijking vergen specialistische kennis. Naar het oordeel van de Afdeling was het inroepen van deskundige bijstand voor het indienen van een schriftelijke reactie op het conceptadvies van de SAOZ dan ook redelijk. De totale kosten van € 1.512,50 (inclusief BTW) zijn, in relatie tot de omvang en zwaarte van de zaak, niet onevenredig hoog. 
     40.4.  De Afdeling zal, gelet op het vorenstaande, bepalen dat het college aan [appellant] een vergoeding voor de kosten van deskundige bijstand in de aanvraagfase van € 1.512,50 toekent. De Afdeling zal verder bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde onderdeel van het besluit van 9 november 2021. 
     overschrijding redelijke termijn 
     41.     [appellant] heeft een verzoek ingediend om schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn, als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. 
     41.1.  Zoals de Afdeling onder meer bij uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, heeft overwogen, is voor een zaak die uit een bezwaarschriftprocedure en twee rechterlijke instanties bestaat in beginsel een totale lengte van de procedure van ten hoogste vier jaren redelijk, gerekend vanaf het moment dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. 
     41.2.  Indien pas bij de Afdeling een beroep op schending van de redelijke termijn wordt gedaan, wordt de vraag of de redelijke termijn is overschreden beoordeeld naar de stand van de zaak op het moment van de uitspraak van de Afdeling, waarbij de duur van de totale procedure in ogenschouw wordt genomen. In dit geval is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn tot verlenging of verkorting van deze termijn. 
     41.3.  Vanaf de ontvangst op 13 november 2015 van het tegen het besluit van 29 september 2015 gerichte bezwaarschrift tot aan de datum van de uitspraak van de Afdeling zijn zes jaren en bijna acht maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn met twee jaren en bijna acht maanden is overschreden. 
     41.4.  Bij de toerekening van deze termijnoverschrijding en de daarvoor toe te kennen schadevergoeding hanteert de Afdeling de volgende uitgangspunten. 
     Indien een zaak na een eerdere vernietiging opnieuw aan de rechter wordt voorgelegd, wordt de overschrijding van de redelijke termijn in beginsel volledig toegerekend aan het bestuursorgaan, tenzij in de rechterlijke fase de redelijke behandelingsduur is overschreden. De redelijke behandelingsduur in beroep is niet overschreden als deze niet langer dan anderhalf jaar vanaf het instellen van het beroep heeft geduurd. De redelijke behandelingsduur in hoger beroep is niet overschreden als deze niet langer dan twee jaar na het instellen van het hoger beroep heeft geduurd. 
     Indien in een zaak de zogenoemde judiciële lus is toegepast wordt de overschrijding van de redelijke termijn in beginsel volledig toegerekend aan het bestuursorgaan, tenzij in de rechterlijke fase de redelijke behandelingsduur is overschreden. 
     Indien in een zaak een tussenuitspraak is gedaan, wordt de overschrijding van de redelijke termijn in beginsel volledig toegerekend aan het bestuursorgaan, tenzij de redelijke behandelingsduur in de rechterlijke fase is overschreden. De redelijke behandelingsduur is niet overschreden als na de instelling van het beroep of hoger beroep tussenuitspraak is gedaan binnen de onder de algemene uitgangspunten genoemde termijnen en einduitspraak is gedaan binnen een jaar na ontvangst van de mededeling van het bestuursorgaan van de wijze waarop het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek is hersteld. 
     41.5.  De rechtbank heeft binnen de redelijke behandelingsduur van anderhalf jaar uitspraak gedaan op het bij haar ingestelde beroep. De Afdeling heeft binnen de redelijke behandelingsduur van twee jaar uitspraak gedaan op het bij haar ingestelde hoger beroep. De Afdeling heeft niet  binnen de redelijke behandelingsduur van anderhalf jaar uitspraak gedaan op het bij haar ingestelde beroep tegen het besluit van 19 november 2019. [appellant] heeft op 30 december 2019 beroep tegen dat besluit ingesteld. De Afdeling heeft op 22 september 2021 tussenuitspraak gedaan. De Afdeling heeft de redelijke behandelingsduur met 2 maanden overschreden. De Afdeling heeft na de ontvangst van het besluit van 9 november 2021 binnen de redelijke behandelingsduur van een jaar einduitspraak gedaan. 
     41.6.  De overschrijding van de redelijke termijn (met 32 maanden) wordt, gelet op het volgende, voor 30/32 deel toegerekend aan het college en voor 2/32 deel aan de Afdeling. 
     41.7.  Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Bij een forfaitair bedrag van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal naar boven wordt afgerond, bedraagt de aan [appellant] toe te kennen schadevergoeding € 3.000,00. Omdat de overschrijding aan het college en de Afdeling is toe te rekenen, wordt de vergoeding van de schade naar evenredigheid uitgesproken ten laste van het college en de Staat. Het college wordt veroordeeld tot betaling van € 2.812,50 aan [appellant] en de Staat tot betaling van € 187,50 aan [appellant] als vergoeding voor door [appellant]  geleden immateriële schade. 
     proceskosten 
     42.     Het college moet de door [appellant] gemaakte proceskosten in beroep vergoeden. Omdat het besluit van 28 september 2015 wordt geacht wegens een aan het college te wijten onrechtmatigheid te zijn herroepen, moet het college ook de door [appellant] gemaakte proceskosten in bezwaar vergoeden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.        verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Deurne van 19 november 2019 gegrond; 
     II.       vernietigt dat besluit; 
     III.      verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Deurne van 9 november 2021 gegrond; 
     IV.     vernietigt dat besluit, voor zover daarbij geen vergoeding is toegekend voor de in verband met de behandeling van de aanvragen redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand; 
     V.      bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Deurne aan [appellant A] en [appellant B] een vergoeding van € 1.512,50 voor die kosten toekent, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     VI.     bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde onderdeel van het besluit van 9 november 2021; 
     VII.     wijst het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn toe; 
     VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Deurne om aan [appellant A] en [appellant B] een schadevergoeding van € 2.812,50 te betalen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     IX.     veroordeelt de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) om aan [appellant A] en [appellant B] een schadevergoeding van € 187,50 te betalen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen de Staat aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     X.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Oirschot tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 9.372,52, waarvan € 1.897,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 7.475,02 aan kosten van een deskundige, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     XI.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Deurne tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.082,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     XII.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Oirschot aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 174,00 voor de behandeling van het beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. 
     Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. A.W.M. Bijloos en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. 
     w.g. Van Altena 
     voorzitter     
     w.g. Hazen 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2022 
     452