ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2016:10000

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2016:10000 Rechtbank Limburg , 21-11-2016 / 5439243 CV EXPL 16-9230

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2016-11-21

Zaaknummer: 5439243 CV EXPL 16-9230

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2016:10000

---

Zogenoemde “hospitaverhuur” als bedoeld in art. 7:232 lid 3 BW. De opzegregels van art. 7:271 BW blijven gewoon van toepassing (m.u.v. lid 4). Dat betekent dat in zo’n geval huur voor bepaalde tijd niet tegen een datum die ligt vóór het verstrijken daarvan kan worden opgezegd.

RECHTBANK LIMBURG 
     Zittingsplaats Maastricht 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zaaknummer 5439243 CV EXPL 16-9230 
     
     
     
       
         Vonnis van 21 november 2016 
       
     
     
     
       in het kort geding van  
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonend te [adres] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. Y.E.M. Kleukers, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  BUREAU INKOMENSBEHEER B.V. , 
       gevestigd te Heerlen, 
       in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van de heer  [belanghebbende] , wonend te [adres] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde mr. R. Jacobs. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] , BIB en [belanghebbende] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het exploot van dagvaarding d.d. 17 oktober 2016 
         
         
           de van de zijde van BIB op 16 november 2016 ingekomen productie 
         
         
           de mondelinge behandeling ter zitting, waar de gemachtigde van BIB aan de hand van een pleitnota de standpunten van die zijde nader heeft toegelicht. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] verhuurt sinds 1 mei 2016 de gemeubileerde zolderkamer aan de [adres] (verder te noemen: het gehuurde), welke woning hijzelf en zijn vrouw ook bewonen, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 375,00 per maand. 
       
     
     
       2.2. 
       Artikel 1 van de huurovereenkomst (productie 1 bij exploot) luidt: 
       
       
         
           “Verhuurder verhuurt met ingang van 1 mei 2016 tot 30 april 2017 aan huurder de gemeubileerde zolderkamer aan de [adres] .” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt: 
       
       
         
           “De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande per 1 mei 2016.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Artikel 21 van de huurovereenkomst luidt: 
       
       
         
           “De huur wordt aangegaan voor gedurende een periode van 12 maanden.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij schrijven van 17 juni 2016 heeft [eiser] de huur opgezegd tegen  
         1 september 2016, waarbij te kennen is gegeven dat de ruimte bestemd wordt voor privé- gebruik. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [belanghebbende] heeft de woning tot op heden niet ontruimd. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert de veroordeling van BIB q.q. om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van hemt te stellen, onder verwijzing van BIB q.q. in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       BIB heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Dat [eiser] op korte termijn de ontruiming van het gehuurde wenst en daarom een spoedeisend belang heeft bij een snelle beslissing van de kantonrechter in kort geding, is duidelijk.  
       
     
     
       4.2. 
       Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient te worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de kantonrechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt. 
       
     
     
       4.3. 
       Onweersproken staat vast dat de onderhavige huurovereenkomst wat betreft de aard van de gehuurde woonruimte voldoet aan de in artikel 7:232 lid 3 BW genoemde criteria (te weten: geen zelfstandige woonruimte maar een deel van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft) en dat daarmee sprake is van wat in de literatuur en de rechtspraak wordt genoemd: “hospitaverhuur”.  
       
     
     
       4.4. 
       Dientengevolge zijn - dat staat in dat artikel -  gedurende de eerste negen maanden vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst een aantal in dat artikellid genoemde artikelen uit afdeling 5 van Boek 7 niet van toepassing, waaronder de huurders-beschermende maatregelen van art 7:272 BW en verder.  
       
     
     
       4.5. 
       Wat echter wel gewoon blijft gelden bij “hospitahuur” zijn de opzeggingsregels van artikel 7:271 BW (uitgezonderd lid 4 aangaande de verplichting voor de verhuurder om de opzeggingsgronden te vermelden). Op grond van het vijfde lid van laatstgenoemd artikel geldt voor [eiser] dan een opzegtermijn van niet korter dan (minimaal) drie maanden.  
       
     
     
       4.6. 
       Maar dat is nog niet alles. Gelet op de tekst van de overeenkomst in combinatie met het verhandelde ter zitting is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat zulks ook de bedoeling is geweest is door BIB gemotiveerd gesteld en door [eiser] niet of althans onvoldoende weersproken.  
       
     
     
       4.7. 
       En dat betekent dat ook bij verhuur van een zolderkamer zoals in dit geval, op grond van het eerste lid van art. 7:271 BW slechts kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag,  niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.  Derhalve kan de opzegging van 17 juni 2016 niet als een opzegging eerder dan tegen 30 april 2017 aangemerkt worden. Hetgeen [eiser] hieromtrent onder punt 12 van zijn exploot stelt, berust op een onjuiste wetsuitleg. De vordering kan derhalve niet slagen op de (enige) grondslag die [eiser] in de dagvaarding heeft aangevoerd, te weten: de kantonrechter moet de ontruiming bevelen omdat de huurovereenkomst al lang is opgezegd.  
       
     
     
       4.8. 
       Kan een huurder dan van alles uithalen zonder dat de verhuurder hem eruit kan krijgen? Nee, bij overlast kan de verhuurder aan de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst op korte termijn te  ontbinden . Dat is dan dus een andere grondslag. Ontruiming wordt dan niet gevraagd omdat er is opgezegd en de huurovereenkomst dus is geëindigd, maar ontruiming wordt gevorderd omdat de huurovereenkomst weliswaar nog niet is geëindigd maar de huurder voor overlast zorgt.  
       
     
     
       4.9. 
       Maar die grondslag heeft [eiser] niet aan de vordering ten grondslag gelegd (zie punt 9 en 10 van het exploot van dagvaarding). Of sprake was/is van overlast, hoeft de kantonrechter dan ook niet te beoordelen. 
       
     
     
       4.10. 
       Overigens merkt de kantonrechter wat betreft het punt van de overlast nog het volgende op, ten overvloede. 
       
     
     
       4.11. 
       Afgaande op de overgelegde mails van voor 17 juni 2016, lijkt het alsof [eiser] de huur toen (vooral) heeft willen opzeggen omdat [belanghebbende] een gesprek uit de weg ging, niet omdat [belanghebbende] toen voor onhoudbare overlast zorgde. Was er dan ná 17 juni 2016 wel sprake van onhoudbare overlast? [eiser] heeft ter zitting gesteld dat [belanghebbende] zich niet houdt aan “gemaakte afspraken” omtrent het schoonhouden van het toilet, het gebruik van de wasdroger en wasmachine, dat hij (vermoedelijk) rookt in het gehuurde, dat hij met deuren slaat en harde muziek draait en dat [eiser] en zijn vrouw zich niet meer veilig voelen in hun eigen huis, maar door [eiser] zijn die verwijten niet voldoende geconcretiseerd (wat deed [belanghebbende] dan precies, wanneer en hoe?) en hoe komt het dan, vraagt de kantonrechter zich af, dat voor wat betreft de periode na juni 2016 elk schriftelijk bewijs voor overlast lijkt te ontbreken, zoals persoonlijke correspondentie daarover of schriftelijke waarschuwingen daaromtrent van [eiser] aan [belanghebbende] ?  
       
     
     
       4.12. 
       Met andere woorden: als [eiser] al ontbinding zou wensen op basis van overlast (maar zo is dit kort geding dus niet ingestoken, zie 4.7, 4.8 en 4.9), zal hij die overlast beter dienen te concretiseren en te preciseren dan zoals hij nu in deze procedure “tussendoor” heeft gedaan.    
       
     
     
       4.13. 
       Tegelijkertijd zal dus ook voor [belanghebbende] duidelijk zijn dat deze beslissing niet betekent dat hij zich niet als goed huurder hoeft te gedragen tot het einde van de huurovereenkomst. Dat moet hij immers uiteraard wèl. Ingeval van misdragingen of tekortkomingen in de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen van de zijde van [belanghebbende] , kan [eiser] uiteraard op die grondslag wél een snelle ontruiming in kort geding bewerkstelligen.  
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van BIB tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van BIB tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
         RK