ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:2109

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:2109 Gerechtshof Amsterdam , 28-07-2020 / 200.250.597/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-07-28

Zaaknummer: 200.250.597/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:2109

---

Huurovereenkomst niet rechtsgeldig door opzegging beëindigd omdat niet kan worden vastgesteld dat het exploot de huurder heeft bereikt. Sprake van zodanig ernstige gebreken van constructieve aard dat geen huurgenot is verschaft. Vorderingen tot ontbinding en betaling huurachterstand terecht afgewezen. Verhuurder aansprakelijk voor door huurder geleden schade omdat die zijn onderneming heeft moeten sluiten. Bekrachtiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.250.597/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 6494391 CV EXPL 17-27570 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2020 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [X] ,  
       
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. E. El-Sharkawi te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       tevens incidenteel appellant, 
       advocaat: mr. M. Zwennes te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [X] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [X] is bij dagvaarding van 28 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 september 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel en wijziging van eis in reconventie, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoord op de wijziging van eis. 
     
     
       In verband met de ontwikkelingen rondom het Coronavirus (COVID-19) hebben partijen afgezien van een mondelinge behandeling in hoger beroep.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [X] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn, in hoger beroep vermeerderde, vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten. In het incidenteel appel heeft hij geconcludeerd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel.  
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep. In het incidenteel appel heeft hij gevorderd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - zijn gewijzigde vordering zal toewijzen.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.17. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat om de volgende feiten.  
     
     
     
       2.1. 
       
        [geïntimeerde] huurt de bedrijfsruimte aan de [adres] (winkelgedeelte (afhaalrestaurant)) te [plaats] , hierna het gehuurde. Blijkens een uittreksel uit het Kadaster zijn de eigenaren [A] , [B] en [C] , hierna gezamenlijk ook aan te duiden als [X] c.s., allen voor 1/3 deel. 
       
     
     
       2.2. 
       In de schriftelijke huurovereenkomst van 3 oktober 2007 is als ingangsdatum 1 juni 2007 opgenomen en een aanvangshuur van € 14.400,00 per jaar. Voorts is overeengekomen dat de overeenkomst geldt voor 5 jaar, tot en met 31 mei 2012 en dat de overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar tot 31 mei 2017 en daarna telkens voor één jaar. 
       
     
     
       2.3. 
       In artikel 9 van de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat al het onderhoud van het gehuurde voor rekening van de huurder komt, waarbij is verwezen naar de artikelen 13 t/m 13.10 van de algemene bepalingen. 
       
     
     
       2.4. 
       In art. 13.3 van de algemene bepalingen staat onder meer het volgende vermeld: 
       
     
     
       13.3 
       
          Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: 
       
       
         a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, (…) 
       
       
         b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. (...) 
       
       
     
     
       2.5. 
       Een e-mail van [geïntimeerde] van 2 juli 2009 aan de toenmalige beheerder van het gehuurde, [D] Beheer B.V. (hierna: [D] Beheer), houdt in, voor zover van belang: 
       
       
         
           Na lang te denken en doen ben ik tot de conclusie gekomen, dat ik nu nog niets aan verbouwing ga doen.  
         
         
           De reden ervoor is dat ik nog niet financieel in staat ben om mijn ideeën uit te voeren. 
         
       
       
       
         
           Om mijn zaak goed draai te houden moet toch een paar dingen in orde zijn, waar [D] verantwoordelijk voor is. 
         
         
           Dat zijn mijn wc’s (riool), een heel groot gat in de keuken waar van alles naar binnen loopt, enz tevens ik stuur je foto’s per post van schuur op een van draag muur, dat ons gevoel van veilig werken vermindert. 
         
       
       
       
         
           Hoop je ermee genoeg te hebben ingelicht 
         
         
           Verwacht dat de probleem snel wordt opgelost. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       In e-mailberichten van 30 juli en 5 augustus 2009 heeft [geïntimeerde] aan [D] Beheer meegedeeld dat de riolering weer is vastgelopen, met het verzoek aan [D] Beheer om dit bij de loodgieter te melden. Op enig moment in 2009 is het beheer van het pand overgenomen door Maesveste Beheer B.V. (hierna: Maesveste Beheer). 
       
     
     
       2.7. 
       
        [geïntimeerde] heeft per 1 juli 2010 zijn bedrijf in het gehuurde gesloten en betaalt vanaf die datum geen huur meer. 
       
     
     
       2.8. 
       Het pand, waarvan het gehuurde deelt uitmaakt (hierna: het pand), is op 3 maart 2011 door [Y] , makelaar en taxateur, getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde, bestaande uit “een winkelruimte op de begane grond met uitbouw en 3 zelfstandige bovenwoningen met zolderverdieping” is vastgesteld op € 550.000,--, de executiewaarde op € 500.000,--. In dit taxatierapport staat voorts vermeld, voor zover van belang: 
       
       
         
           Omschrijving van het object 
           : 
         
         
           Begane grond: winkelruimte van circa 95 m2 BVO, inclusief uitbouw van circa 40 m2 BVO. Visuele waarneming: de winkel is thans verhuurd (... ) Momenteel niet in gebruik, voorheen in gebruik als pizza take-away. De uitbouw is bouwtechnisch in slechte staat, o.a. ernstig verzakt, leidingwerk niet of onjuist aangesloten. 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In de op 13 oktober 2011 door [Z] opgestelde “eerste globale bouwkundige inspectie” van het gehuurde staat in punt 5 vermeld dat de begane grond in goede staat is en geen achterstallig onderhoud vertoont. In punt 10 staat vermeld dat de achter het voorste gedeelte van het oorspronkelijke pand aanwezige “achterbouw” veel bouwkundige gebreken vertoont, naar [Z] vermoedt, omdat de fundering zonder heipalen is gemaakt. In punt 14 staat dat er sprake is van verzakking, waardoor muren gescheurd zijn en verschillende binnendeuren niet meer open en dicht kunnen. In punt 18 staat dat de riolering in de achterbouw beschadigd is en niet meer functioneert. [Z] vermoedt dat dit is veroorzaakt door de verzakkingen. In punt 19 staat dat de riolering in de achterbouw in zijn geheel niet meer werkt, dat deze overloopt via de toiletten en de fonteintjes. In punt 21 staat dat door het niet functioneren van de riolering de keuken niet meer gebruikt kan en mag worden. [Z] concludeert dat het vermoeden bestaat dat het hoofdriool in het pand niet meer goed functioneert, zodat reparaties aan de riolering in het pand niet zullen baten, alsmede dat de achterbouw constructief instabiel is en dat de bestaande fundering in zijn geheel zal moeten worden vervangen. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij e-mail van 13 januari 2012 van [geïntimeerde] aan Maesveste Beheer is meegedeeld, voor zover van belang: 
       
       
         
           Zoals we dit vandaag ook telefonisch hebben besproken, hier is per direct een zeer dringende reparatie nodig bij [adres] . Het is vandaag door de loodgieter, die u opdracht gaf om er naar te kijken, vast gelegd dat er ergens onder de vloer bij de trappenhokje een schuur is ontstaan. Dat zorgt voor, dat de ontlasting van de boven liggende woningen bij mij in de winkelvloer terecht komen. (…) Tevens heb ik vandaag van de buren vernomen dat zij ook al van stankoverlast hebben gemerkt. 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 20 maart 2012 heeft [geïntimeerde] [X] c.s. gesommeerd om tot betaling van € 35.000,-- over te gaan, bij gebreke waarvan hij hen aansprakelijk zou stellen voor de door hem geleden schade wegens wanbeheer van [X] c.s. als verhuurder. 
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 6 april 2012 heeft de toenmalige gemachtigde van [X] c.s. [geïntimeerde] gesommeerd een huurachterstand van € 27.766,85 en kosten te voldoen. 
       
     
     
       2.13. 
       Bij kort gedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 1 juni 2012 is de vordering van [X] c.s. tot betaling van achterstallige huur afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] in reconventie tot vergoeding van schade en herstel van de gebreken is eveneens afgewezen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mail van 13 januari 2013 heeft [geïntimeerde] bij Maesveste Beheer geïnformeerd of zij nog nieuws hebben, waarop is geantwoord dat Maesveste Beheer niet langer het beheer doet. 
       
     
     
       2.15. 
       In 2014 en 2015 is er tussen (de toenmalige gemachtigden van) partijen correspondentie geweest en zijn er over en weer voorstellen gedaan, waarover geen overeenstemming is bereikt. 
       
     
     
       2.16. 
       Bij deurwaardersexploot van 31 mei 2016 is namens [B] en [A] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2017. 
       
     
     
       2.17. 
       
        [geïntimeerde] heeft werkzaamheden aan het gehuurde verricht. De zaak van [geïntimeerde] is nog niet heropend.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In eerste aanleg heeft [X] , samengevat, primair gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst bij exploot van 31 mei 2016 rechtsgeldig is opgezegd en per 1 juni 2017 door opzegging is geëindigd. Subsidiair heeft hij gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst wegens wanprestatie ontbindt. Verder heeft hij gevorderd dat [geïntimeerde] veroordeeld wordt tot betaling van € 108.166,85 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en incassokosten. Ten slotte heeft hij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proces- en nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Hij heeft daartoe, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende aangevoerd. [X] heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd; [geïntimeerde] heeft het deurwaardersexploot niet ontvangen. Het exploot is mogelijk aan het verkeerde adres uitgebracht. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing gewezen op door hem in het geding gebrachte foto’s van de situatie ter plaatse. Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [X] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn (onderhouds)verplichtingen als eigenaar/verhuurder. Aan [geïntimeerde] is geen huurgenot verschaft; [X] kan daarom geen aanspraak maken op betaling van de huur. Sinds aanvang van de huur zijn er ernstige problemen aan het casco van het gehuurde, onder meer ten aanzien van de riolering. Tot aan de sluiting van zijn restaurant op 1 juli 2010 op last van de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit heeft hij de huur stipt betaald. De sluiting heeft plaatsgevonden omdat het pand instabiel en onveilig was en door de problemen met de riolering niet voldaan kon worden aan de hygiënevoorschriften. Vanaf dat moment heeft hij de huurbetalingen gestaakt en heeft hij geprobeerd om met [X] tot een oplossing te komen. Vanaf 2016 is hij zelf begonnen met het oplossen van de bouwkundige problemen aan het gehuurde. De gebreken zijn inmiddels door hem zodanig verholpen dat hij uitzicht heeft op heropening van zijn onderneming. Dat een en ander veel tijd heeft gevergd is te wijten aan zijn beperkte middelen qua tijd en geld. De pizzeria zal, na goedkeuring door de autoriteiten, zo spoedig mogelijk heropend worden. [geïntimeerde] heeft vorderingen in reconventie ingesteld, waartegen [X] verweer heeft gevoerd.  
       
     
     
       3.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort gezegd, in conventie de vorderingen van [X] integraal afgewezen, met veroordeling van [X] in de proces- en nakosten. In reconventie heeft de kantonrechter bepaald dat [geïntimeerde] is vrijgesteld van de verplichting tot betaling van huur tot het moment waarop hij zijn zaak in het gehuurde heeft heropend. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat [X] als verhuurder aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van de gebreken in het gehuurde, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met veroordeling van [X] in de kosten in reconventie (begroot op nihil). Het in reconventie meer of anders gevorderde is afgewezen.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met zeven grieven op, die zich deels lenen voor een gezamenlijke bespreking.  
         
          [X] heeft in hoger beroep zijn vordering tot betaling van achterstallige huur vermeerderd tot een bedrag van € 123.766,85, bestaande uit de huur tot en met december 2018. Voor het overige heeft hij zijn vorderingen uit de eerste aanleg gehandhaafd. 
       
       
     
     
       3.5. 
       Met grief 1 beklaagt [X] zich erover dat de kantonrechter tot het oordeel is gekomen dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door opzegging is beëindigd. Volgens [X] is het deurwaardersexploot op de juiste wijze en op het juiste adres betekend. Dat [geïntimeerde] heeft betwist het exploot te hebben ontvangen, doet aan de rechtsgeldigheid van de opzegging niet af. De bewijslast ter zake is door de kantonrechter ten onrechte bij hem gelegd, aldus [X] .  
       
     
     
       3.6. 
       Om zijn werking te kunnen hebben dient het exploot de huurder in beginsel daadwerkelijk te hebben bereikt. Het deurwaardersexploot vermeldt dat dit voor [geïntimeerde] als huurder bestemde exploot op 31 mei 2016 door de deurwaarder in een gesloten envelop is achtergelaten op het adres [adres] , dus op het in de huurovereenkomst genoemde adres van het gehuurde. Het hof is van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat het exploot juist is betekend, zodat evenmin kan worden vastgesteld dat het exploot [geïntimeerde] heeft bereikt. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s van de situatie ter plaatse (productie 2.1 bij de conclusie van antwoord, tevens productie A1 bij de memorie van antwoord) blijkt immers dat boven de deur die toegang geeft tot het gehuurde pand/restaurant met grote cijfers het nummer [nummer] is vermeld (op de foto de linkerdeur), terwijl bij de rechterdeur (die toegang geeft tot het trapportaal naar de bovenliggende woningen) twee nummerbordjes hangen voorzien van respectievelijk de nummers [nummer] / [nummer] en [nummer] . De situatie ter plaatse is derhalve onduidelijk en het is niet uitgesloten dat de deurwaarder, afgaande op het nummer [nummer] / [nummer] boven de rechterdeur het exploot daar in de brievenbus heeft gedaan. Tegenover de gemotiveerde en met stukken gestaafde betwisting door [geïntimeerde] van de ontvangst van het exploot en zijn stelling dat de deurwaarder het exploot wellicht gezien deze feitelijke situatie in de verkeerde brievenbus heeft achtergelaten, heeft [X] slechts aangevoerd dat het exploot het adres van het gehuurde vermeldt en daarom juist is betekend. Volgens hem ligt niet voor de hand dat de deurwaarder zich in de toegangsdeur heeft vergist. Op [X] ligt de stelplicht en bewijslast dat het exploot [geïntimeerde] heeft bereikt, dan wel dat het exploot [geïntimeerde] niet heeft bereikt vanwege een omstandigheid die voor rekening en risico van [geïntimeerde] komt. [X] heeft in de gegeven omstandigheden niet aan zijn stelplicht voldaan. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde. De grief slaagt niet.  
       
     
     
       3.7. 
       De grieven 2 tot en met 4 richten zich, samengevat, tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot betaling van de achterstallige huur; tevens zijn zij gericht tegen de toewijzing van de reconventionele vordering om [geïntimeerde] vrij te stellen van betaling van huur tot het moment dat zijn onderneming in het gehuurde is heropend. Volgens [X] is [geïntimeerde] , ondanks de gebreken aan het gehuurde, gehouden om de huur te voldoen. [geïntimeerde] had de gebreken zelf kunnen herstellen en verrekenen met de huur of desnoods de huur kunnen opzeggen om onder de verplichting tot betaling van de huur uit te komen.  
       
     
     
       3.8. 
       Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] in de jaren 2007 tot en met 2009 zijn onderneming in het gehuurde heeft geëxploiteerd en huur heeft betaald. Sinds hij per 1 juli 2010 zijn zaak heeft gesloten, is hij gestopt met het betalen van de huur. [X] heeft (onder meer in de toelichting op grief 3) erkend dat het gehuurde reeds bij aanvang van de huur in 2007 gebreken vertoonde; volgens hem functioneerde de riolering niet goed en waren de fundering en de achterbouw niet in goede staat. Hoewel in de huurovereenkomst is bepaald dat al het onderhoud voor rekening van de huurder komt, heeft [X] zich daarop niet beroepen en heeft hij evenmin het standpunt ingenomen dat het herstel van genoemde gebreken de verantwoordelijkheid van [geïntimeerde] was. Dat ligt ook voor de hand omdat in artikel 13.3 van de algemene bepalingen staat dat onderhoud van onder meer constructieve onderdelen en riolen voor rekening van de verhuurder zijn. [geïntimeerde] heeft ook uit de feitelijke gang van zaken mogen afleiden dat [X] de gebreken zou (laten) verhelpen omdat op zijn meldingen bij de opeenvolgende beheerders en de eigenaren zelf is gereageerd door bijvoorbeeld een loodgieter naar het gehuurde te sturen. De ernst van de gebreken blijkt zowel uit het rapport van [Z] als uit de daarbij aansluitende klachtmeldingen van [geïntimeerde] . Uit genoemd rapport blijkt dat door een gebrekkige achterbouw, het ontbreken van een adequate fundering en een niet functionerende riolering de keuken niet kon en mocht worden gebruikt. [X] heeft ook niet betwist dat de Voedsel- en Warenautoriteit in verband met de gevolgen van de gebreken tot sluiting van het (afhaal)restaurant is overgegaan. Tevens kan uit dit rapport worden afgeleid dat in 2011 het onderhoud van het pand waarvoor [geïntimeerde] verantwoordelijk was, in orde was en dat het gehuurde in zoverre geen achterstallig onderhoud vertoonde. Aan het betoog van [X] dat het rapport door [Z] is opgemaakt met de bedoeling om bij de (toentertijd lopende) onderhandelingen tussen partijen tot een lagere koopprijs te komen, kan geen wezenlijke betekenis worden toegekend. De door [Z] geconstateerde gebreken komen immers overeen met de door [X] zelf erkende tekortkomingen. [X] heeft de conclusies van het rapport niet op inhoudelijke gronden weersproken en evenmin heeft hij zelf een deskundige ingeschakeld om de situatie te beoordelen. De stelling van [X] dat de situatie van het gehuurde in 2010 niet anders/erger was dan ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst, kan hem niet baten. Hij heeft deze stelling niet nader toegelicht en bovendien niet gesteld hoe deze stelling zich verhoudt tot de omstandigheid dat de Voedsel- en Warenautoriteit in de situatie van het gehuurde zoals deze medio 2010 was kennelijk aanleiding heeft gezien het (afhaal)restaurant te sluiten. 
       
     
     
       3.9. 
       Op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de overgelegde stukken is het hof van oordeel dat zich in dit geval zodanig ernstige gebreken van constructieve aard aan het gehuurde voordoen dat niet gesproken kan worden van het verschaffen van huurgenot door [X] als verhuurder. Voldoende is vast komen te staan dat [geïntimeerde] door de onderhoudsgebreken, waarvoor hij zelf niet verantwoordelijk was, zijn onderneming niet heeft kunnen uitoefenen. De kantonrechter heeft de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot betaling van de huurachterstand terecht afgewezen. [X] heeft geen afzonderlijke klachten gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat [geïntimeerde] vrijgesteld is van het betalen van de huur totdat hij zijn onderneming in het gehuurde weer kan uitoefenen. Dat [geïntimeerde] de gebreken zelf had kunnen verhelpen onder verrekening met de huur, zoals [X] heeft aangevoerd, houdt geen stand omdat een huurder daartoe niet verplicht is. De stellingen van [X] dat [geïntimeerde] misbruik van recht heeft gemaakt, heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of niet als goed huurder heeft gehandeld, stuiten af op hetgeen hiervoor is overwogen. De grieven 2 tot en met 4, die voor het overige geen bespreking behoeven, treffen geen doel.  
       
     
     
       3.10. 
       De grieven 5 en 6 houden, samengevat, in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] schade heeft geleden waarvoor [X] (mede) aansprakelijk is. Volgens [X] heeft [geïntimeerde] geen schade geleden, althans heeft hij zijn stelling dat hij schade heeft geleden die voor vergoeding door [X] in aanmerking komt, onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       3.11. 
       Naar het oordeel van het hof is de mogelijkheid dat [geïntimeerde] schade heeft geleden voldoende aannemelijk geworden. Op grond van de stukken, waaronder het rapport van [Z] , is voldoende vast komen te staan dat hij vanwege constructieve gebreken aan het gehuurde, voor het verhelpen waarvan hij niet verantwoordelijk was, per 1 juli 2010 heeft moeten stoppen met het uitbaten van de door hem in het gehuurde gedreven onderneming. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] in de aan de sluiting voorafgaande periode winst heeft gemaakt. De kantonrechter heeft dan ook terecht bepaald dat [X] als verhuurder aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De grieven hebben geen succes.  
       
     
     
       3.12. 
       Grief 7 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in conventie en mist zelfstandige betekenis, zodat die geen verdere bespreking behoeft.  
       
       
         
           Incidenteel appel; wijziging/aanvulling eis in reconventie  
         
       
       
     
     
       3.13. 
       De memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel en wijziging eis in reconventie zijdens [geïntimeerde] bevat geen grieven tegen het bestreden vonnis; het incidenteel appel strekt er slechts toe na te noemen voorschot te vorderen.  
       
     
     
       3.14. 
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep zijn eis in reconventie gewijzigd/aangevuld met het verzoek om te bepalen dat [X] aan [geïntimeerde] een bedrag van € 50.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, dient te betalen als voorschot op de schadevergoeding. [geïntimeerde] heeft daartoe aangevoerd dat hij financieel aan het eind van zijn Latijn is en recht op en belang heeft bij een voorschot op de uiteindelijk vast te stellen schade-uitkering. [X] heeft deze vordering betwist. 
       
     
     
       3.15. 
       Het hof wijst deze vordering af, omdat deze onvoldoende is onderbouwd. Dat [geïntimeerde] om financiële redenen niet in staat is om zijn (schade)vordering nader te onderbouwen, zoals hij heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Het ontbreekt het hof bij deze stand van zaken aan concrete aanknopingspunten om enig bedrag aan voorschot te kunnen toewijzen. 
       
       
         
           Bewijsaanbod 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Partijen hebben ieder voor zich geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen. Ieders bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Ten aanzien van het incidenteel hoger beroep is er geen grond tot een veroordeling in de kosten, aangezien het niet nodig was om dit in te stellen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:  
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [X] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.649,00 aan verschotten en € 3.161,00 voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C. Uriot en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020.