ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:3648

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:3648 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 28-05-2024 / 22/1670 en 22/1671

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-05-28

Zaaknummer: 22/1670 en 22/1671

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:3648

---

Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers BK-ARN 22/1670 en 22/1671 
     uitspraakdatum:  28 mei 2024 
     
     
       
         Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op de hoger beroepen van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende1] en [belanghebbende2]  te  [woonplaats]  
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 19 mei 2022, nummers Awb 20/1515 en Awb 20/1516, in het geding tussen [belanghebbende1] en [belanghebbende2] en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [belanghebbende2] bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 90 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 345.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan [belanghebbende2] een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 ten bedrage van € 1.386,21 opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [belanghebbende2] voorts bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2020 vastgesteld op € 352.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan [belanghebbende2] een aanslag OZB 2020 ten bedrage van € 1.425,25 opgelegd. 
       
     
     
       1.3. 
       Zowel [belanghebbende1] als [belanghebbende2] (hierna: belanghebbenden) heeft tegen die beschikkingen en aanslagen - per jaar in één geschrift - bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij per jaar in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbenden hebben tegen die uitspraken beroepen ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft belanghebbenden met betrekking tot de beschikkingen in het ongelijk gesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroepen ingesteld.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Daarbij is [belanghebbende2] voor zichzelf en als gemachtigde van [belanghebbende1] verschenen. Namens de heffingsambtenaar is [naam1] verschenen, bijgestaan door [naam2] (taxateur). Ter zitting is de zaak gezamenlijk behandeld met de zaak van belanghebbenden met rolnummer BK-ARN 23/1168.   Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbenden zijn gezamenlijk – ieder voor 50% – eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in het centrum van de gemeente [de gemeente] gelegen kantoorpand, bestaande uit zes verdiepingen. Het kantoorpand is omstreeks 1900 gebouwd, is een rijksmonument en maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. Het bruto vloeroppervlakte van het kantoorgedeelte bedraagt 452 m2 en van het opslaggedeelte 185 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 180 m2.  
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbenden hebben de onroerende zaak vanaf 1 augustus 2009 verhuurd aan een derde.  
       
     
     
       2.3. 
       De onroerende zaak is gelegen in het gebied van [plaats1] dat wordt geduid als “ [naam3] ”, en direct nabij het gebied dat wordt geduid als “ [naam4] ”. In die gebieden zijn veel horecapanden gelegen. Bij besluiten van 19 juni 2018 heeft het college van B&W van [de gemeente] de wijzigingsplannen “Binnenstad, wijziging horecaquota [adres1] en [adres2] ” en “Binnenstad, herziening [naam3] , wijziging horecaquota” vastgesteld. De wijzigingsplannen houden in dat het aantal toegestane horecabedrijven niet langer is begrensd in de horecagebieden “ [naam4] ”, “ [adres2] ” en “ [naam3] ”. Na het vaststellen van deze wijzigingsplannen zijn in de ‘ [naam3] ’ twee extra horecabedrijven vergund. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij uitspraak van 23 oktober 2019 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State genoemde besluiten van het college van B&W van [de gemeente] van 19 juni 2018 vernietigd (ECLI:NL:RVS:2019:3565). 
       
     
     
       2.5. 
       De onderhavige WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB zijn ten name gesteld van [belanghebbende2] . Zowel [belanghebbende1] als [belanghebbende2] heeft tegen de beschikkingen – per jaar in één geschrift – bezwaar gemaakt.  
       
     
     
       2.6. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren tegen de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB van beide belanghebbenden bij per jaar in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.  
       
     
     
       2.7. 
       De Rechtbank heeft de beroepen van belanghebbenden tegen de vastgestelde WOZwaarden van € 345.000 voor 2019 en € 352.000 voor 2020 ongegrond verklaard. Op de beroepen van belanghebbenden tegen de uitspraken op bezwaar inzake de OZB-aanslagen heeft de Rechtbank niet expliciet beslist.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In hoger beroep zijn verschillende punten in geschil die hierna in onderdeel 4 van deze uitspraak worden genoemd.   
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         WOZ-beschikkingen 
       
     
     
       4.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de onderhavige WOZ-waarde voor het jaar 2019 overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, leden 1 en 2, van de Wet WOZ bepaald naar de waardepeil- en toestandsdatum 1 januari 2018. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbenden betogen met betrekking tot het jaar 2019 dat op grond van artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ 1 januari 2019 als toestandsdatum dient te worden gehanteerd. Volgens belanghebbenden heeft de onroerende zaak in de loop van 2018 een verandering in waarde ondergaan als gevolg van de inwerkingtreding van de in 2.3 genoemde bestemmingsplanwijzigingen. 
       
     
     
       4.3. 
       Met belanghebbenden is het Hof van oordeel dat de wijzigingsbesluiten van de bestemmingsplannen een ‘specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid’ als bedoeld in artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ vormen. Niettemin ziet het Hof geen grond voor een afwijking van de in artikel 18, leden 1 en 2, van de Wet WOZ vervatte hoofdregel dat de toestandsdatum hier 1 januari 2018 is. Belanghebbenden, op wie – gelet op de door hen bepleite afwijking van de hoofdregel – op dit punt de bewijslast rust, hebben naar het oordeel van het Hof namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak als gevolg van de wijzigingsbesluiten van de bestemmingsplannen een verandering in waarde heeft ondergaan. De enkele stelling dat door de inwerkingtreding van de gewijzigde bestemmingsplannen horeca zich op 1 januari 2019 ongelimiteerd kon vestigen op [adres1] en de “ [naam3] ”, acht het Hof – mede in het licht van de omstandigheid dat in die gebieden ook eerder al veel horeca was gevestigd – daarvoor onvoldoende. Concreet bewijs voor de gestelde waardeverandering hebben belanghebbenden niet aangedragen.  
       
     
     
       4.4. 
       Dit betekent dat de heffingsambtenaar voor het jaar 2019 terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2018. 
       
     
     
       4.5. 
       De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar voor beide jaren bepaald op basis van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. In deze procedure heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 345.000 voor 2019 en van € 352.000 voor 2020 twee op 31 januari 2022 gedagtekende taxatierapporten overgelegd van taxateur [naam5] . In die rapporten is op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 bepaald op € 345.000 en per 1 januari 2019 op € 353.000. Daarbij is de taxateur voor 2019 uitgegaan van een huurwaarde van de onroerende zaak van € 40.881 en een kapitalisatiefactor van 8,45 en voor 2020 van een huurwaarde van € 40.881 en een kapitalisatiefactor 8,65. 
       
     
     
       4.6. 
       Volgens belanghebbenden hebben de heffingsambtenaar en de taxateur terecht de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Zij betwisten evenwel de berekening van de taxateur op twee onderdelen. Volgens belanghebbenden beloopt de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 € 38.391 en op 1 januari 2019 € 39.218 en dient voor beide jaren een kapitalisatiefactor van 7,5 te worden gehanteerd. 
       
     
     
       4.7. 
       De taxateur heeft de voor beide jaren gehanteerde huurwaarde van € 40.881 in de taxatierapporten onderbouwd aan de hand van huurcijfers van verschillende – in haar ogen vergelijkbare – verhuurde kantoorpanden. De gebruiksoppervlakten van die kantoorpanden zijn voor beide jaren significant kleiner dan de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak. Op de ter zitting van het Hof gestelde vraag hoe de aan de onroerende zaak toegekende gemiddelde prijs per m2 van € 64 is afgeleid van de huurcijfers van de gehanteerde vergelijkingspanden heeft de taxateur geantwoord dat zij daarbij onder meer gebruik heeft gemaakt van een staffel. Die staffel is evenwel niet overgelegd door de heffingsambtenaar. Hierdoor kan het Hof de werkwijze van de taxateur met betrekking tot de taxatie van de huurwaarde niet beoordelen, terwijl het grote verschil in gebruiksoppervlakten daaromtrent wel vragen oproept. Hieruit volgt de conclusie dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbenden voor beide jaren niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de gehanteerde huurwaarde van € 40.881 niet te hoog is. Reeds daardoor is de heffingsambtenaar evenmin erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarden van € 345.000 voor 2019 en € 352.000 voor 2020 niet te hoog zijn. Het geschilpunt over de kapitalisatiefactor behoeft in dit verband geen behandeling. 
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbenden zijn naar het oordeel van het Hof evenmin erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hen bepleite huurwaarden van € 38.391 voor 2019 en € 39.218 voor 2020 niet te laag zijn. Belanghebbenden hebben voor die huurwaarden geen enkel bewijs aangedragen. De enkele verwijzing naar het voor 2019 in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag waarin de heffingsambtenaar een huurwaarde van € 38.391 had vermeld acht het Hof daartoe niet toereikend, aangezien de heffingsambtenaar die huurwaarde nadien heeft verlaten. Reeds hierom moet worden geconcludeerd dat ook belanghebbenden niet erin zijn geslaagd aannemelijk te maken dat de door hen bepleite WOZ-waarden niet te laag zijn. Ook in zoverre behoeft het geschilpunt over de kapitalisatiefactor geen behandeling. 
       
     
     
       4.9. 
       Omdat beide partijen niet erin zijn geslaagd het van hen te verlangen bewijs te leveren, zal het Hof de WOZ-waarden in goede justitie bepalen. Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de WOZ-waarde voor 2019 vast op € 335.000 en voor 2020 op € 342.000. 
       
     
     
       4.10. 
       Dit betekent dat de hoger beroepen van belanghebbenden in zoverre gegrond zijn. Daarom hebben zij recht op toekenning van een proceskostenvergoeding voor het hoger beroep van € 42,76 aan reiskosten, zoals door hen geclaimd. 
       
       
         
           Aanslagen OZB 
         
       
     
     
       4.11. 
       Belanghebbenden klagen in hoger beroep terecht erover dat de Rechtbank ten onrechte heeft verzuimd te beslissen op hun beroepen inzake de aanslagen OZB 2018 en 2019.  
       
     
     
       4.12. 
       Het gevolg dat volgens belanghebbenden aan deze verzuimen dient te worden verbonden is, naar [belanghebbende2] ter zitting van het Hof desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard, louter het toekennen van een proceskostenvergoeding voor het hoger beroep ten bedrage van € 42,76 aan reiskosten. Zoals hiervoor is overwogen, wordt die vergoeding aan belanghebbenden toegekend. Voorts zal het Hof doen wat de Rechtbank (ook) had behoren te doen.  
       
     
     
       4.13. 
       In aanmerking genomen dat de vastgestelde WOZ-waarden voor 2019 en 2020 in hoger beroep worden verlaagd, dienen de aanslagen OZB 2019 en 2020 dienovereenkomstig te worden verminderd. Overige grieven tegen de aanslagen OZB 2019 en 2020 zijn niet door belanghebbenden aangevoerd. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen van belanghebbenden gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten en griffierecht 
     
     
       Het Hof kent belanghebbenden een vergoeding van proceskosten toe ter zake van het hoger beroep. De vergoeding beloopt € 42,76 aan reiskosten. Voorts dient de heffingsambtenaar aan belanghebbenden te vergoeden het door hen voor het hoger beroep in de onderhavige zaken betaalde griffierecht van € 136.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de WOZ-beschikkingen 2019 en 2020, 
       – verklaart de beroepen bij de Rechtbank inzake de WOZ-beschikkingen 2019 en 2020 en de aanslagen OZB 2019 en 2020 gegrond,  
       – vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de WOZ-beschikkingen 2019 en 2020 en de aanslagen OZB 2019 en 2020, 
       – vermindert de vastgestelde WOZ-waarde voor 2019 tot € 335.000 en voor 2020 tot € 342.000, 
       – vermindert de aanslagen OZB 2019 en 2020 dienovereenkomstig, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 42,76, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de openbaarmaking van deze uitspraak tot aan de dag van algehele voldoening en 
       – gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbenden te vergoeden het door hen voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 136, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de openbaarmaking van deze uitspraak tot aan de dag van algehele voldoening. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024. 
     
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (M.T.M. Hennevelt)	(R. den Ouden) 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 30 mei 2024. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.