ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:107

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:107 Gerechtshof Amsterdam , 16-01-2018 / 200.128.522/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-01-16

Zaaknummer: 200.128.522/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:107

---

Huur woonruimte die lijdt aan gebrek dat ex art. 7:206 lid 1 BW in beginsel door verhuurder moet worden verholpen, maar uitgaven vergt die redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen. Gebrek maakt genot dat huurder mag verwachten geheel onmogelijk, zodat ontbinding krachtens art. 7:210 lid 1 BW mogelijk is. Ook in hoger beroep echter nog steeds onvoldoende gesteld waaruit valt af te leiden dat huurder schade lijdt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.128.522/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 522799 \ CV EXPL 11-10426 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 januari 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [ appellante sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 1] , 
       2.  [appellant sub 2] , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. Ph.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , zowel in privé als in hoedanigheid van (enig) erfgenaam van [X] , 
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. R. Vos te Haarlem. 
     
     
     
     
       Appellanten worden hierna afzonderlijk [ appellante sub 1] en [appellant sub 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als [geïntimeerde] wordt aangeduid. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 juni 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 7 maart 2013, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, kort gezegd,  primair  [geïntimeerde] zal veroordelen – op straffe van verbeurte van een dwangsom – tot nakoming jegens [appellanten] van de huurovereenkomst betreffende de woonruimte in de schuur op het perceel gelegen aan de [adres] , in die zin dat [geïntimeerde] [appellanten] ongelimiteerde toegang tot en woongenot van die woonruimte dient te verschaffen aldus dat die woonruimte voldoet aan de eisen van brandveiligheid, en  subsidiair  – te weten indien het hof voor recht verklaart dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op de voet van het bepaalde in artikel 7:210 lid 1 BW is ontbonden althans het hof de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt – ingevolge het bepaalde in artikel 7:210 lid 2 BW voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor alle in verband met de ontbinding van die huurovereenkomst door [appellanten] geleden en te lijden schade, op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De feiten’ onder 1 tot en met 13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellanten] zich er met  grief I  over beklagen dat de kantonrechter een bepaald feit niet heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de wel door haar vastgestelde feiten niet af en zal het hof daarop zo nodig hierna terugkomen. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       ( i)	Wijlen [X] (verder: erflaatster) was tot haar overlijden eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres] , met daarop gebouwd onder meer een woonhuis en een schuur (verder: de schuur). 
       
       
         (ii)	Ter plaats geldt het bestemmingsplan ‘Landgoederen en Groene gebieden’ op grond waarvan gebruik voor woondoeleinden niet is toegestaan.  
       
       
       
         (iii)	De schuur is verbouwd en bevat vijf wooncabines met zelfstandige voorzieningen. De wooncabines werden tot aan de ontruiming in 2009 door zes personen gebruikt. Erflaatster heeft een van de cabines (verder: de woonruimte) in 2005 tegen een gebruiksvergoeding van ongeveer € 240,= per maand in gebruik gegeven aan [appellant sub 2] . In 2006 is [ appellante sub 1] bij [appellant sub 2] ingetrokken. 
       
       
       
         (iv)	Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Heemstede (verder: de gemeente) heeft erflaatster bij brief van 8 augustus 2008 bericht dat het gebruik van de schuur voor woondoeleinden in strijd is met het bestemmingsplan en dat dit gebruik binnen zes weken blijvend moet worden gestaakt. Naar aanleiding hiervan heeft erflaatster de bewoners van de wooncabines, waaronder [appellanten] , bij brief van 22 augustus 2008 per direct het gebruik van de schuur en/of delen daarvan opgezegd en hen gelast de schuur vóór of uiterlijk op 29 september 2008 te verlaten. 
       
       
       ( v)	De brandweer van Heemstede heeft de schuur op 10 september 2008 gecontroleerd en de situatie als brandonveilig aangemerkt. 
       
       
         (vi)	Erflaatster is op [datum overlijden] 2008 overleden. [geïntimeerde] is bij testament benoemd tot haar enige erfgename. Zij heeft de nalatenschap beneficiair aanvaard. 
       
       
       
         (vii)	Bij brief van 6 maart 2009 heeft [geïntimeerde] (onder anderen) [appellanten] verzocht de schuur per omgaande te ontruimen. Zij hebben hieraan geen gevolg gegeven. 
       
       
       
         (viii)	De gemeente heeft de schuur wegens strijd met het bestemmingsplan op 27 mei 2009 ontruimd. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellanten] hebben in eerste aanleg  in conventie  gevorderd, kort gezegd, [geïntimeerde] te veroordelen – op straffe van verbeurte van een dwangsom – tot nakoming jegens [appellanten] van de huurovereenkomst betreffende de woonruimte in die zin dat [geïntimeerde] hun ongelimiteerde toegang tot en woongenot van die woonruimte dient te verschaffen aldus dat die woonruimte voldoet aan de eisen van brandveiligheid, en hebben voorwaardelijk – voor het geval dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de  huurovereenkomst is ontbonden althans de huurovereenkomst ontbindt – gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:210 lid 2 BW aansprakelijk is voor alle in verband met de ontbinding geleden en te lijden schade, op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten, inclusief nasalaris. Zij hebben daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij de woonruimte gebruikten op grond van een huurovereenkomst met erflaatster, dat zij sinds eind mei 2009 geen huurgenot meer hebben en [geïntimeerde] verplicht is hun de woonruimte ter beschikking te stellen en de gebreken te verhelpen, dat de huurovereenkomst nooit rechtsgeldig is opgezegd en niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst alsnog rechtsgeldig kan opzeggen, en dat, voor het geval dat de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst is ontbonden althans ontbonden kan worden op grond van artikel 7:210 lid 1 BW, [geïntimeerde] ingevolge artikel 7:210 lid 2 BW aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] als gevolg van de ontbinding (zullen) lijden. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en van haar kant  in voorwaardelijke reconventie  – te weten indien en voor zover de kantonrechter oordeelt dat de relatie tussen partijen is te kwalificeren als een huurovereenkomst – gevorderd, kort gezegd,  primair  voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW is ontbonden,  subsidiair  de huurovereenkomst te ontbinden en  meer subsidiair  het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst is geëindigd, met beslissing over de proceskosten. Zij heeft daartoe onder meer gesteld, kort gezegd, dat de nalatenschap over onvoldoende middelen beschikt om een verbouwing en aanpassing aan alle voorschriften van de schuur althans de woonruimte te kunnen bekostigen en dat van de nalatenschap niet kan worden gevergd om daarvoor extra middelen te verwerven. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep  in conventie en in voorwaardelijke reconventie , kort gezegd, als volgt overwogen. Het door erflaatster aan [appellant sub 2] in gebruik geven van de woonruimte in 2005 tegen een gebruiksvergoeding van ongeveer € 240,= per maand moet worden gekwalificeerd als het aangaan van een huurovereenkomst, zodat aan de voorwaarde voor het instellen van de vorderingen in reconventie is voldaan. [geïntimeerde] heeft als meest ver strekkend verweer aangevoerd dat de (onvoorwaardelijke) vordering in conventie tot nakoming van de huurovereenkomst moet worden afgewezen omdat herstel uitgaven vereist die, gezien de omstandigheden, redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen. Of een uitzondering moet worden gemaakt op de verplichting van de verhuurder om een gebrek op de voet van artikel 7:206 lid 1 BW te verhelpen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Vast staat dat de woonruimte thans ongeschikt is voor bewoning omdat deze niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid en omdat het vigerende bestemmingsplan bewoning niet toelaat. Voor het geschikt maken van de woonruimte voor bewoning is in elk geval een omgevingsvergunning nodig, waarvan onzeker is of deze zal worden verleend en in stand zal blijven. Partijen zijn het erover eens dat een verbouwing van de woonruimte niet alleen zal moeten voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften maar ook aan de overige voorschriften van het Bouwbesluit. Gelet op de standpunten van partijen moeten de daarmee gepaard gaande kosten worden geschat op ten minste € 192.000,=, welke kosten slechts ten behoeve van het herstel van het huurgenot van [appellanten] zullen moeten worden gemaakt. Gezien hun gezamenlijke inkomen moeten [appellanten] in staat worden geacht passende alternatieve woonruimte te vinden, terwijl zij onvoldoende hebben weersproken dat uit de nalatenschap onvoldoende middelen voor de verbouwing kunnen worden vrijgemaakt en van de nalatenschap niet kan worden gevergd voor de verbouwing een geldlening aan te gaan. Gelet op al deze omstandigheden is de conclusie dat het gevorderde herstel redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd, zodat de (onvoorwaardelijke) vordering in conventie tot nakoming van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. Nu vast staat dat het gebrek aan de woonruimte het genot dat [appellanten] mogen verwachten geheel onmogelijk maakt, zal, gelet op het bepaalde in artikel 7:210 lid 1 BW, de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden. Daarmee komt de voorwaardelijke vordering in conventie aan de orde, te weten de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat, welke vordering zal moeten worden afgewezen omdat [appellanten] onvoldoende feiten hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij schade lijden. Ten slotte geldt dat [geïntimeerde] ten onrechte in privé is gedagvaard, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter  in conventie  de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten en  in reconventie  de huurovereenkomst ontbonden, [appellanten] veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. 
       
     
     
       3.4. 
       Het hof stelt voorop dat het, net als de kantonrechter, ervan uitgaat dat het door erflaatster aan [appellant sub 2] in gebruik geven van de woonruimte in 2005 tegen een gebruiksvergoeding van ongeveer € 240,= per maand moet worden gekwalificeerd als het aangaan van een huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft immers geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen dat in rechtsoverweging 2 vervatte en in het dictum in reconventie van het bestreden vonnis doorwerkende oordeel, zodat aan de voorwaarde voor het instellen van de vorderingen in reconventie is voldaan. Overigens onderschrijft het hof dat oordeel. 
       
     
     
       3.5. 
       Het hof stelt bovendien vast dat de woonruimte lijdt aan een gebrek dat ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW in beginsel door de verhuurder dient te worden verholpen. Vast staat immers dat de woonruimte op dit moment ongeschikt is voor bewoning, omdat deze niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid – de brandweer heeft de schuur op 10 september 2008 gecontroleerd en de situatie als brandonveilig aangemerkt – en omdat het vigerende bestemmingsplan bewoning in beginsel niet toelaat. [appellanten] hebben (uitsluitend) met betrekking tot dit laatste echter gesteld (zie hun derde en vierde grief) dat het gebruik van de woning een overgangsrechtelijke bescherming kent die erop neerkomt dat bewoning is gelegaliseerd en geen doorbreking van de bestemming, voortvloeiend uit het bestemmingsplan, behoeft plaats te vinden. Het hof overweegt hieromtrent dat, ook als dit betoog van [appellanten] juist is – wat het hof in het midden laat –, dit onverlet laat dat de woonruimte op dit moment ongeschikt is voor bewoning, omdat deze niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid, en dat vast staat dat de gemeente de schuur wegens strijd met het bestemmingsplan op 27 mei 2009 heeft ontruimd. De vraag of [geïntimeerde] terecht niet overgaat tot het aanvragen van een bouwvergunning, kan, gelet op de inhoud van de vierde grief, hierbij buiten bespreking blijven. Een en ander brengt mee dat  grief III  en  grief IV  falen. 
       
     
     
       3.6. 
       Uitgaande van de aanwezigheid van een gebrek als hiervoor (onder 3.5) bedoeld, rijst de vraag of, zoals [geïntimeerde] stelt, het verhelpen van dit gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW. Het hof stelt vast dat [appellanten] in hoger beroep niet hebben gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter (onder 4) dat de kosten van een verbouwing van de woonruimte moeten worden geschat op ten minste een bedrag van € 192.000,= en dat – nu de overige gebruikers na de gemeentelijke ontruiming in 2009 hetzij niet zijn teruggekeerd, hetzij ervan hebben afgezien [geïntimeerde] in rechte tot nakoming van de huurovereenkomst aan te spreken – het ervoor moet worden gehouden dat deze kosten slechts ten behoeve van het herstel van het huurgenot van [appellanten] zouden moeten worden gemaakt. Dit levert naar het oordeel van het hof een zodanige wanverhouding op tussen kosten en te verwachten baten (uitsluitend een geringe huursom van de kant van [appellanten] ) dat reeds daarom redelijkerwijs niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd het gebrek te verhelpen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellanten] niet (voldoende onderbouwd) hebben gesteld dat zij niet in staat zijn elders passende woonruimte te vinden. Voor zover [appellanten] hebben gesteld dat het bedrag van € 192.000,= ziet op een totale verbouwing van de schuur, maar dat zij slechts een van de zes appartementen bewonen, en daarmee kennelijk willen betogen dat een verbouwing van alleen hun appartement tegen veel lagere kosten mogelijk is, miskennen zij dat naar algemene ervaringsregels niet valt te verwachten dat de gemeente ermee akkoord zal gaan dat slechts een deel van de (brandgevaarlijke) schuur wordt verbouwd en voor het overige, bij (gedeeltelijke) bewoning, in de staat blijft waarin deze thans verkeert. Het voorgaande leidt tot  de conclusie dat voor zover [appellanten] betogen dat zij hun wens tot herstel tijdig kenbaar hebben gemaakt,  grief I  ook in zoverre (bij gebrek aan belang) faalt, en dat bovendien  grief II  alsmede  grief V tot en met grief XI  moeten worden verworpen. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellanten] hebben in hoger beroep niet gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter (onder 5) dat tussen partijen niet in geschil is dat het gebrek aan de woonruimte het genot dat [appellanten] mogen verwachten geheel onmogelijk maakt en dat daarmee, gelet op het bepaalde in artikel 7:210 lid 1 BW, de ontbinding van de huurovereenkomst kan worden uitgesproken. Wel hebben zij een grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter (onder 6) dat met het oog op hun voorwaardelijke, op artikel 7:210 lid 2 BW gebaseerde vordering in conventie tot schadevergoeding, op te maken bij staat, onvoldoende feiten hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij schade lijden. Het hof overweegt hieromtrent dat voor toewijzing van de door hen gevorderde (kennelijk bedoelde) veroordeling reeds voldoende is dat het bestaan van schade of de mogelijkheid van schade aannemelijk is, maar dat [appellanten] ook in hoger beroep (nog steeds) onvoldoende hebben gesteld om een dergelijke conclusie te (kunnen) trekken. [appellanten] stellen immers slechts dat de schade in elk geval zal bestaan uit het, naar alle waarschijnlijkheid, aanzienlijk oplopen van de huurbetalingen, nu het bepaald niet aannemelijk is dat zij een vergelijkbare woonruimte zullen vinden tegen betaling van ongeveer € 240,= per maand. Dit is onvoldoende omdat het enkel betalen van een hogere huur op zichzelf niet zonder meer als schade kan worden gekwalificeerd, nu het daarmee te verwerven huurgenot navenant hoger kan zijn dan het huurgenot dat zij, bij betaling van € 240,= per maand, van de woonruimte hadden. [appellanten] hebben – hoe dan ook – geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is geworden dat een vergelijkbare woning mogelijk niet te vinden is dan wel dat voor een woning van vergelijkbare grootte en kwaliteit mogelijk een hogere huurprijs zal moeten worden betaald. Ook  grief XII  is dus tevergeefs voorgesteld. 
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellanten] hebben geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.9. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Bij die stand van zaken blijft het dictum van het bestreden vonnis (inclusief de proceskostenveroordeling) in stand en falen ook  grief XIII  en  grief XIV . [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. 
       
     
     
       3.10. 
       Voor de goede orde overweegt het hof nog dat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen overweging 7 van het bestreden vonnis, zodat het bestreden vonnis, voor zover gewezen tegen [geïntimeerde] in privé, ook daarom dient te worden bekrachtigd. Deze overweging kan de afwijzing van de vordering tegen [geïntimeerde] in privé zelfstandig dragen. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 299,= voor verschotten, op € 894,= voor salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2018.