ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:1078

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2023:1078 Rechtbank Amsterdam , 02-03-2023 / 9933537 CV EXPL 22-7829

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-03-02

Zaaknummer: 9933537 CV EXPL 22-7829

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:1078

---

Verhuurder is gehouden onverschuldigd betaalde communitykosten terug te betalen, maar mag die verrekenen met een herziene afrekening servicekosten. Het was verhuurder toegestaan om een eerder verstrekte afrekening servicekosten te herzien.  
         Het verrekeningsverweer van verhuurder gaat in deze procedure alleen op ten aanzien van 2019. Voor 2020 is het verrekeningsverweer niet eenvoudig vast te stellen.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9933537 CV EXPL 22-7829 
       vonnis van:  2 maart 2023 
     
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     
      [eiser]
     
     
       wonende te ' [woonplaats] 
       eiser 
       nader te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: (thans) mr. H.M. Meijerink  
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. Change=Amsterdam2 B.V. 
     2. Change=Vastgoed Beheer B.V. 
     3. Change=Shared Services B.V. 
     
       alle gevestigd te Almere en kantoorhoudende te Amsterdam 
       gedaagden  
       nader gezamenlijk te noemen: Change= 
       gemachtigden: mrs. H.M. Giezen en T.A. Eradus  
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen: 
     
     
     - dagvaarding van 9 juni 2022, met producties; - conclusie van antwoord, met producties; - instructievonnis; - dagbepaling mondelinge behandeling; 
     - nadere producties 17 en 18 van [eiser] ; 
     - brief van mr. Eradus van 23 januari 2023 waarin hij wijst op het feit dat er nog twee soortgelijke zaken bij deze rechtbank aanhangig zijn en de kantonrechter in overweging geeft om de uitspraken in die procedures af te wachten alvorens uitspraak te doen in de onderhavige zaak.   
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 februari 2023. [eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Voor Change=  is verschenen [naam] , directeur, bijgestaan door mr. Eradus en mr. C. Boks als gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten naar voren gebracht, beide aan de hand van pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft op 8 april 2019 een huurovereenkomst gesloten met Change= met betrekking tot de woonruimte (studio) aan het adres [adres] . Het gehuurde maakt deel uit van een complex met 596 studio’s. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs exclusief voorschot servicekosten en voorschot nutslasten € 592,50 per maand. 
     
     
       1.2. 
       
         Volgens de huurovereenkomst bedragen de voorschotten van de servicekosten per maand: Voorschot servicekosten 				€ 46,30 Voorschot nutslasten (centrale voorzieningen)		€ 27,62 Voorschot nutslasten (individueel gebruik warmte) 	€ 15,00 Voorschot nutslasten (individueel gebruik elektriciteit)	€ 15,00 
         In totaal een bedrag van € 103,92 per maand. 
       
     
     
       1.3. 
       
         In bijlage 8 van de huurovereenkomst zijn de volgende servicekosten genoemd: 
         
           # 	Nutslasten 
         
         10	Warmte levering tbv gemeenschappelijke ruimtes 
         11	Levering van elektriciteit tbv gemeenschappelijke ruimtes 
         12	Levering water tbv gemeenschappelijke ruimtes 
         13	Liander afrekening 
         14	Meetdiensten 
         
           #	(Overige) servicekosten 
         
         20	Intercom installatie 
         21	Automatische toegangshekken 
         22	Beveiligingsinstallatie 
         23	Brandmeldinstallatie 
         24	Brandblusmiddelen/Noodverlichting 
         25	Lockerservice 
         26	Bliksemafleidingsinstallatie 
         27	Glasbewassing 
         28	Gevelonderhoud 
         29	Gevelinstallatie 
         30	Tuin- & Terrein 
         31	Onderhoud E-installaties 
         32	Onderhoud W-installaties 
         33	Ontstoppen leidingen 
         34	Dakonderhoud 
         35	Pomponderhoud 
         36	Liftonderhoud 
         37	Service onderhoud toegangsdeuren 
         38	Glasverzekering 
         39	Onderhoud tussenmeters 
         40	Bemetering en uitlezing 
         41	Signaallevering en datainstallatie 
         42	Klein onderhoud en materialen  
         43	Onderhoud PV-panelen 
         44	Facilitair Manager/Klusjesman 
         44	Huismeester 
         45	Schoonmaak en vuilafvoer 
         46	Inrichting algemene ruimtes 
         47	Ongediertebestrijding 
         48	Gebouwbeheer en surveillance 
         49	Camerabeveiliging 
         50	Overige diensten 	 
       
     
     
       1.4. 
       Naast de huurovereenkomst hebben partijen een Dienstenovereenkomst gesloten op basis waarvan Change= rechtstreeks tegen betaling communitydiensten aan [eiser] leverde. Voor deze diensten betaalde [eiser] € 118,- per maand. Dat was voor algemene community kosten (‘Community Membership’) (€ 49,50), een Home Interieur Pakket (€ 23,50) en High Speed Internet (€ 45,-). 
     
     
       1.5. 
       Over de periode 8 april 2019 tot en met 30 september 2020 heeft [eiser] een bedrag van € 2.106,42 betaald aan de onder 1.3 bedoelde communitykosten.  
     
     
       1.6. 
       De huurovereenkomst is geëindigd per 1 oktober 2020.  
     
     
       1.7. 
       Op 16 maart 2021 heeft Change= aan [eiser] een afrekening servicekosten voor 2019 gestuurd. Op grond daarvan moest [eiser] nog een bedrag van  € 11,05 aan Change= betalen. [eiser] heeft dit bedrag op 1 april 2021 betaald.  
     
     
       1.8. 
       Op 22 juli 2021 heeft Change= aan [eiser] een afrekening servicekosten voor 2020 gestuurd. Op grond daarvan had [eiser] een bedrag van € 217,11 van Change= tegoed. Change= heeft dat bedrag op 4 augustus 2021 aan [eiser] betaald.  
     
     
       1.9. 
       In een procedure tussen Change= en een andere huurder van het pand, waarvan de woning van [eiser] deel uitmaakt, heeft de kantonrechter bij vonnis van  21 juni 2021 geoordeeld dat het beding in de Dienstenovereenkomst, dat de huurder verplichtte een maandelijkse vergoeding te voldoen voor de rechtstreekse levering van communitydiensten, onredelijk is in de zin van artikel 7:264 BW en dit beding nietig verklaard. Change= is veroordeeld tot terugbetaling van de kosten die aan de huurder onder de dienstenovereenkomst in rekening zijn gebracht. [eiser] was geen partij in deze procedure.  
     
     
       1.10. 
       Na het onder 1.9 bedoelde vonnis heeft Change= aan de huurders herziene afrekeningen servicekosten gestuurd waarbij zij alsnog de communitykosten, met terugwerkende kracht, als servicekosten in rekening heeft gebracht.  
     
     
       1.11. 
       Op 29 oktober 2021 heeft Change= een herziene afrekening servicekosten voor 2020 aan [eiser] gestuurd. Op grond van deze herziene afrekening 2020 moet [eiser] nog een bedrag van € 29,97 aan Change= voldoen. In de begeleidende brief heeft Change= toegelicht dat de afrekening is opgesteld in lijn met het door de kantonrechter uitgesproken vonnis waarin is bepaald dat de kosten van internet in de woning, het interieurpakket en de kosten voor de in het pand aanwezige community medewerkers in de servicekosten thuis horen.  
     
     
       1.12. 
       Op 26 januari 2022 heeft Change= een herziene afrekening servicekosten 2019 aan [eiser] gestuurd. Op grond van deze herziene afrekening hoeft [eiser] niets aan Change= te voldoen.  
     
     
       1.13. 
       
        [eiser] heeft, eerst zelf en later middels zijn toenmalige gemachtigde, bij Change= geprotesteerd tegen de gang van zaken en aanspraak gemaakt op terugbetaling van het bedrag dat hij in de periode april 2019 tot en met december 2020 door middel van de dienstennota’s heeft betaald, te weten  € 2.106,42.  
     
     
       1.14. 
       Geen van partijen in deze procedure heeft tot op heden de afrekeningen servicekosten 2019 en 2020 of de herziene afrekeningen servicekosten 2019 en 2020 ter beoordeling aan de Huurcommissie voorgelegd.   
     
     
       1.15. 
       Change= heeft op 17 mei 2022 99 andere huurders van hetzelfde complex gedagvaard en de kantonrechter verzocht een uitspraak te doen over de servicekosten. In die procedure (CV EXPL 22-7280) wordt heden eveneens vonnis gewezen.  
       
     
   
   
     Vordering  
     
     2. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van  
     
       
         de betaalde communitykosten ad € 2.106,42, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2021 tot de dag der algehele voldoening; 
       
       
         de buitengerechtelijke kosten ad € 382,24 inclusief btw; 
       
       
         de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.  
       
     
     
     3. [eiser] stelt daartoe dat Change= op grond van de uitspraken van de kantonrechter van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3097 en ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) gehouden was om de door [eiser] betaalde communitykosten aan hem terug te betalen. Change= mocht deze niet achteraf, met terugwerkende kracht, onderbrengen in de servicekosten. Dat is een niet-toegestane eenzijdige wijziging van de levering en diensten die [eiser] op grond van artikel 7:259 BW niet hoeft te dulden. Ook is het onjuist dat een verhuurder tot 30 maanden na het verstrijken van een voorschotjaar de eindafrekening zou mogen herzien. Als de servicekosten over een bepaald jaar eenmaal zijn afgerekend, zoals in dit geval was gebeurd op 1 april 2021 en 4 augustus 2021, mag de huurder er op vertrouwen dat dat finaal is gedaan en dat daar niet meer op wordt teruggekomen. Dit is alleen anders als er een voorbehoud is gemaakt, maar dat heeft Change= niet gedaan. [eiser] verwijst in dit verband naar een uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam (ECLI: NL:RBROT:2011:BR6216). Change= mocht de onverschuldigd betaalde communitykosten dus niet verrekenen met de herziene eindafrekening servicekosten en moet deze communitykosten alsnog aan [eiser] terugbetalen.  
     
   
   
     Verweer 
     
     
       4. Change= betwist de vordering van [eiser] . Volgens Change= mocht zij wel degelijk de communitykosten alsnog en met terugwerkende kracht via de servicekosten in rekening brengen. Dat dat via de servicekosten moet, heeft de kantonrechter nu juist expliciet in zijn vonnis van 21 juni 2021 overwogen. Er is geen wettelijke bepaling die Change= verbiedt haar afrekening te herzien. Bovendien heeft zij dat gedaan binnen de termijn van 30 maanden (artikel 7:259 lid 2 jo. 7:260 lid 2 BW). Overigens waren de communitydiensten al voorzien als onderdeel van de servicekosten, maar werden zij niet als servicekosten doorbelast maar afzonderlijk in rekening gebracht op grond van de dienstenovereenkomst. Er is dus geen sprake geweest van een wijziging van de omvang en inhoud van de leveringen en diensten. Als gevolg van het doorbelasten van de communitykosten in de servicekosten over de gehele duur van de huurovereenkomst heeft Change= een vordering op [eiser] ter hoogte van hetzelfde bedrag als waarvoor de communitydiensten uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan [eiser] zijn geleverd, oftewel € 2.106,42. Change= heeft deze vordering op [eiser] verrekend met de vordering van [eiser] op Change=, zodat partijen elkaar over en weer niets meer verschuldigd zijn. Subsidiair betoogt Change= dat de vordering van [eiser] verrekend zou moeten worden met een vordering van Change= ter hoogte van datzelfde bedrag om de levering van de communitydiensten ongedaan te maken. Uiterst subsidiair betoogt Change= dat slechts sprake kan zijn van een terugbetalingsverplichting voor het gedeelte van de communitykosten dat als ‘onredelijk’ is aan te merken.  
     
     
   
   
     Beoordeling 
     
     5. Change= betwist niet dat zij op grond van de vonnissen van de kantonrechter van  21 juni 2021 gehouden is de door [eiser] betaalde communitykosten voor de duur van de huurovereenkomst terug te betalen. Ook betwist zij niet dat deze vordering voor de gehele duur van de huurovereenkomst € 2.106,42 bedraagt. Zij stelt echter dat zij aan deze vordering al heeft voldaan door verrekening van deze vordering van [eiser] met een vordering van haarzelf op [eiser] uit hoofde van de herziene afrekeningen servicekosten voor 2019 en 2020.  
     
     6. Change= beroept zich op de verrekeningsvordering bij conclusie van antwoord in onderhavige procedure. Zij doet dit bij conclusie van antwoord van 25 augustus 2022. Op dat moment is de termijn van artikel 7:260 lid 2 Burgerlijk Wetboek jo artikel 7:259 lid 1 Burgerlijk Wetboek (6+24 maanden) voor het vorderen van servicekosten ten aanzien van het kalenderjaar 2019 verstreken. Deze (vorm van) verjaring staat echter de verrekeningsbevoegdheid overeenkomstig artikel 6:131 Burgerlijk Wetboek niet in de weg. 
     
     7. Partijen verschillen vooral van mening over de vraag of het Change= überhaupt was toegestaan om na de eerder verzonden (en afgerekende) afrekeningen servicekosten 2019 en 2020 een herziene afrekening servicekosten te sturen. Hierover overweegt de kantonrechter het volgende.  
     
     8. Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW verstrekt de verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Change= heeft voor de jaren 2019 en 2020 afrekeningen gestuurd en op basis daarvan hebben partijen ook afgerekend. In beginsel mag de huurder erop vertrouwen dat een dergelijke afrekening bedoeld is als finale afrekening, zodat hij weet waar hij aan toe is, maar er is op zichzelf geen rechtsregel die verbiedt dat de verhuurder zijn afrekening servicekosten herziet als daartoe aanleiding is.  
     
     9. In dit geval gaat het ook niet om een herziening vanwege een correctie van een voorgaand jaar in een opvolgend jaar of vanwege achteraf ontvangen correctienota’s van posten die al waren afgerekend. Het gaat om een situatie waarin de verhuurder zich geconfronteerd ziet met een vonnis van de kantonrechter waaruit volgt dat bepaalde kosten ten onrechte niet als servicekosten (maar als communitykosten) zijn gekwalificeerd en dus ten onrechte helemaal nog niet als servicekosten zijn afgerekend, terwijl dat volgens de kantonrechter wel had gemoeten. Dit is voor Change= de aanleiding geweest om de geleverde community-diensten alsnog middels een servicekostenafrekening af te rekenen.  
     
     10. Uit het vonnis, de opsomming van servicekosten in de huurovereenkomst en de toelichting op de herziene afrekening blijkt bovendien dat het gaat om de afrekening van diensten die ook waren overeengekomen. Of deze kosten daadwerkelijk als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 gekwalificeerd kunnen worden, is een andere vraag die bij een inhoudelijke beoordeling van de afrekening aan de orde kan komen, maar die vraag staat er op zichzelf niet aan in de weg dat een afrekening herzien kan worden.  
     
     11. Change= heeft de herziene afrekening ook verstrekt binnen de termijn van 30 maanden, als bedoeld in artikel 51 UHW. [eiser] kon de herziene servicekosten nog binnen de bedoelde termijn ter toetsing voorleggen aan de Huurcommissie of kantonrechter. Dit heeft hij nagelaten. 
     
     12. Het ter zitting gedane beroep van [eiser] dat het gelet op artikel 7:261 lid 1 BW alleen voor de nutsvoorzieningen en dus niet voor de ‘overige’ servicekosten is toegestaan om deze eenzijdig te verhogen gaat niet op, alleen al omdat dit artikel betrekking heeft op het voorschotbedrag en niet op de (eind)afrekening. Het beroep van [eiser] op artikel (zo begrijpt de kantonrechter) 5a van de WOHV gaat evenmin op, omdat in dit geval geen sprake is van een wijziging van beleid als bedoeld in dat artikel. Er is immer geen nieuw beleid ten aanzien van de  vaststelling  van de servicekosten, maar Change= heeft nu afgerekend waar zij eerder verzuimd had af te rekenen.  
     
     13. Op grond van het voorgaande was het Change= in dit geval dus toegestaan haar afrekeningen over 2019 en 2020 te herzien.  
     
     14. [eiser] heeft niet betwist dat Change= in dat geval de vordering van [eiser] ook mag verrekenen met een vordering van Change= uit hoofde van de servicekosten.  
     
     15. Om welk bedrag aan servicekosten het dan precies gaat is tussen partijen, zo veel is duidelijk, in geschil, maar in de onderhavige procedure is dat geen concreet onderwerp van debat geweest. Uit het verhandelde ter zitting begrijpt de kantonrechter echter dat het de bedoeling van partijen is om aan te sluiten bij de uitkomst van de procedure tussen Change= en de 99 huurders van hetzelfde complex als waar [eiser] woonde (zie 1.14). In die procedure is bij vonnis van heden geoordeeld dat in 2019 een bedrag van  
     € 42,61 per maand per studio aan overige servicekosten in rekening gebracht mocht worden. Dat komt neer op € 352,24 ((8 x € 42,61) + (8/30 x € 42,61)) voor de periode van 8 april 2019 tot en met 31 december 2019 (8 maanden en 22 dagen). Dat bedrag mag Change= verrekenen met de vordering van [eiser] .  
     
     16. Voornoemde procedure had echter geen betrekking op de servicekosten voor 2020. Nu [eiser] de (herziene) afrekening over 2020 betwist is voor 2020 de gegrondheid van het verrekeningsverweer van Change= derhalve niet op eenvoudige wijze vast te stellen, zodat de kantonrechter daar op grond van artikel 6:136 BW aan voorbijgaat.  
     
     17. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verrekeningsverweer van Change= slechts opgaat voor een bedrag van € 352,24 en dat zij aan [eiser] nog een bedrag verschuldigd is van € 2.106,42 -/- € 352,24 = € 1.754,18. Dat bedrag zal worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde, onweersproken gebleven wettelijke rente.  
     
     18. De gevorderde dwangsom op de hoofdsom wordt afgewezen, gelet op het bepaalde in artikel 611a lid 1 Rv.  
     
     19. De (eveneens onweersproken) buitengerechtelijke kosten worden toegewezen over het bedrag dat aan hoofdsom wordt toegewezen.  
     
     20. Nu partijen over een weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.  
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van: 
       
       
         - € 1.754,18 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  15 november 2021 tot aan de voldoening; 
         - € 318,38 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       
       
     
     
       compenseert de proceskosten aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.