ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:306

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:306 Rechtbank Overijssel , 17-01-2024 / C/08/300624 / HA ZA 23-294

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-01-17

Zaaknummer: C/08/300624 / HA ZA 23-294

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:306

---

De rechtbank veroordeelt de gedaagde tot betaling van een bedrag. 
         De vraag was of gedaagde terecht een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Een vraag die de rechtbank ontkennend beantwoorde, en de gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/300624 / HA ZA 23-294 
     
     
     
       
         Vonnis van 17 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats 1], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       advocaat: mr. M.P.G.M. Gorgels, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats 2], 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde], 
       advocaat: mr. T.B. van Dreumel. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van [eiser],  - de conclusie van antwoord van [gedaagde], 
       - de aanvullende producties van [eiser]  - de mondelinge behandeling op 6 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] heeft ter zitting gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. 
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag. 
       
         
       
     
   
   
     
       2 Inleiding 
     
     
       2.1. 
       De centrale vraag die in deze procedure voorligt is of [gedaagde] terecht een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.2. 
       De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. [gedaagde] kon de benodigde financiering niet verkrijgen, omdat zijn ex-echtgenoot niet wenste mee te werken aan het verkrijgen van een overbruggingshypotheek door het vestigen van een tweede hypotheek op hun gezamenlijke woning. Aan de ontbindende voorwaarde is niet voldaan, zodat een beroep op het financieringsvoorbehoud niet slaagt. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete, aanvullende schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagde] heeft van [eiser] de woning aan de [adres 1] gekocht tegen een koopsom van € 325.000,00, met bemiddeling van de makelaar [bedrijf 1] (verder: de makelaar). 
     
     
       3.2. 
       In de koopovereenkomst, die door [eiser] en [gedaagde] op 6 september 2023 respectievelijk 8 september 2023 is ondertekend, is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “artikel 4 Eigendomsoverdracht 
           
           4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 6 januari 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [bedrijf 2], gevestigd te [vestigingsplaats], telefoonnummer: [telefoonnummer], e-mail: [e-mailadres], hierna verder te noemen notaris. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 5  Bankgarantie/Waarborgsom 
           
           5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper zal deze uiterlijk op 20 oktober 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 32.500,- (…). 
           
           5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 
         
       
     
     
       11.1. 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
         
         11.2. Ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
       
     
     
       11.3. 
       
         Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 15 Ontbindende voorwaarden 
           
           15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
           
           a. op 13 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van  
           
           € 250.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan marktconform, of een rentepercentage niet hoger dan marktconform, bij de volgende hypotheekvorm: door koper te bepalen. 
           
           Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; 
           
           of 
           
           b. op 13 oktober 2022 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen; (…) 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       15.3. 
       
         Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. 
         
         De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. 
         
         Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag alsmede de reden van afwijzing en een kopie van de afwijzing van de hypotheek. Indien de mededeling niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)”     
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] bericht de makelaar op 13 oktober 2022, voor zover van belang als volgt:  
       
       
         
           “(…) Tot mijn grote spijt moet ik je meedelen dat ik de ontbindende voorwaarde uit het voorlopig koopcontract van de woning aan de [adres 1] moet inroepen. Tenzij ik nog enige respijt krijg bij de aanvraag voor de financiering van de woning. De bank wil absoluut een handtekening van [naam 1] hebben waarmee ze instemt met de verdeling van de overwaarde van de woning aan de [adres 2]. [naam 1] loopt geen enkel financieel risico bij het plaatsen van deze handtekening. Het gaat uitsluitend om deze handtekening waarop de financiering vastzit. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [naam 2], de dochter van [eiser], bericht de makelaar op  13 oktober 2022 namens [eiser] dat [eiser] akkoord gaat met verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud tot 28 oktober 2022. 
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] heeft op 28 oktober 2022 telefonisch van de makelaar te horen gekregen dat [gedaagde] de financiering niet rond kreeg, omdat zijn ex-partner niet akkoord ging met vestiging van een tweede hypotheek op hun gezamenlijke woning. 
     
     
       3.6. 
       De dochter van [eiser] bericht [gedaagde], de makelaar en de notaris op 23 november 2022 als volgt: 
       
       
         
           “(…) In vervolg op uw bericht van 11 november 2022, bericht ik u dat wij van de koper niet tijdig ‘voldoende gedocumenteerd’ het bericht hebben ontvangen van een financiële instelling dat de gevraagde hypotheek niet verstrekt kon worden. We hebben – nadat we hier zelf navraag naar gedaan hebben – alleen stukken ontvangen waaruit blijkt dat de ex-echtgenote van koper kennelijk niet meewerkt aan het vestigen van een overbruggingshypotheek. Dit betekent echter niet dat de woning niet op een andere manier was te financieren. 
         
       
       
       
         
           Koper is zijn contractuele verplichtingen niet nagekomen. Wij stellen de koper hiermee in gebreke op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst. Wij houden koper dus aan zijn verplichting om op 6 januari 2023 de woning af te nemen en we zien graag de waarborgsom gestort worden c.q. de bankgarantie gesteld worden binnen 8 dagen na heden. Indien de koper binnen de termijn van 8 dagen niet aan zijn verplichtingen voldoet, behoudt verkoper zich het recht voor om nakoming van de overeenkomst te vorderen op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst, waarbij verkoper aanspraak maakt op de contractuele boete van 3 promille van de koopsom per dag, danwel de koopovereenkomst te ontbinden, naar keuze van verkoper. 
         
       
       
       
         
           Wij zien graag de waarborgsom c.q. bankgarantie alsnog binnen de gestelde termijn tegemoet en gaan er vanuit dat het transport van de woning op 6 januari 2023 kan plaatsvinden. (…)”  
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [eiser] heeft op 23 november 2022 via de makelaar een afwijzingsbrief van Argenta Spaarbank, gericht aan de “De Hypotheekshop”, ontvangen. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “(…) De aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening ten name van de heer [gedaagde] hebben wij ontvangen en beoordeeld.  
         
       
       
       
         
           Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen, omdat: 
         
         -  Er sprake is van onvoldoende eigenmiddelen vanuit de overwaarde van de huidige woning voor de financiering aangezien de ex-partner niet mee wil tekenen voor het overbruggingskrediet. (…)” 
       
       
     
     
       3.8. 
       
        [gedaagde] is niet overgegaan tot het storten van de waarborgsom of het stellen van de bankgarantie.  
       
     
     
       3.9. 
       Bij e-mailbericht van 7 december 2022 heeft (de dochter van) [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de contractuele boete van € 32.500,00, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [eiser] heeft de woning op 6 januari 2023 weer in de verkoop gezet. De woning is in maart 2023 opnieuw verkocht tegen een koopsom van € 280.000,00 en op 1 mei 2023 geleverd. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         
          [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van: 
         I. een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 december 2022; 
         II. de daadwerkelijk gemaakte kosten van verhaal van € 8.305,44, dan wel betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 849,95; 
         III. de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen. Op grond van artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst maakt [eiser] aanspraak op een bedrag van € 45.000,00, welk bedrag is opgebouwd uit de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 32.500,00) en verder uit aanvullende schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente. Ten slotte vordert [eiser] primair de daadwerkelijk gemaakte kosten van verhaal van € 8.305,44, dan wel subsidiair  € 849,95 aan buitengerechtelijke incassokosten. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser]. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Ontbindende voorwaarde 
       
     
     
       5.1. 
       De kern van het geschil is of [gedaagde] terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde (c.q. het financieringsvoorbehoud) in de koopovereenkomst. 
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De situatie dat [gedaagde] voor het in artikel 15.1 van de koopovereenkomst genoemde bedrag van € 250.000,00 geen hypothecaire geldlening bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling had kunnen verkrijgen, doet zich niet voor. [gedaagde] had immers een hypothecaire geldlening voor een bedrag van € 250.000,00 kunnen verkrijgen. De financiering is niet verkregen vanwege het niet meewerken van zijn ex-echtgenoot. Dat partijen de bedoeling hebben gehad een ander bedrag, al dan niet met daarin een bedrag aan overbruggingshypotheek, overeen te komen is niet gebleken. 
       
     
     
       5.3. 
       Dat [gedaagde], naast de hypothecaire geldlening van € 250.000,00, een overbruggingshypotheek nodig had voor een bedrag van € 108.000,00 en dat hij deze overbruggingshypotheek niet kon verkrijgen, kort gezegd, omdat zijn ex-echtgenoot niet wilde meewerken aan het vestigen van een tweede hypotheek op hun gezamenlijke woning zoals ook volgt uit het bericht van Argenta Spaarbank (zie rechtsoverweging 3.7.), kan niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Dat [gedaagde] ter zitting heeft betoogd dat hij niet wist dat een bedrag van € 250.000,00 als financieringsvoorbehoud was opgenomen en dat zijn hypotheekadviseur hem niet heeft ingelicht over het feit dat zijn ex-echtgenote diende mee te werken, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagde] had zich hierover – voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst – voldoende moeten laten voorlichten, dan wel had het op de weg van [gedaagde] gelegen de vereiste overbruggingshypotheek als onderdeel van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laten opnemen. Dat [gedaagde] het voorgaande niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico.  
       
     
     
       5.4. 
       Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet rechtsgeldig op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1 in de koopovereenkomst kon beroepen. In zoverre kan het antwoord op de vraag of [gedaagde] (tijdig) heeft voldaan aan zijn documentatie- dan wel inspanningsplicht in het midden blijven. Dit betekent ook dat [gedaagde] gehouden was aan de koopovereenkomst en dat hij diende na te komen. Nu vast staat dat [gedaagde] daartoe niet is overgegaan, is hij conform artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom verschuldigd, onverminderd het recht van [eiser] op aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete en kosten van verhaal. 
       
       
         
           Omvang (daadwerkelijke) schade 
         
       
     
     
       5.5. 
       
        [eiser] heeft in dat verband gesteld dat de door hem daadwerkelijk geleden schade als gevolg van de niet-nakoming door [gedaagde] € 45.000,00 bedraagt, zijnde het verschil tussen de overeengekomen koopsom tussen partijen van € 325.000,00 en de uiteindelijke verkoopprijs van de woning van € 280.000,00.  
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] heeft de omvang van de daadwerkelijke schade betwist. Al op  13 oktober 2022 riep [gedaagde] de ontbindende voorwaarde in, waarna partijen een aanvullende termijn tot 28 oktober 2022 zijn overeengekomen om alsnog de benodigde financiering te verkrijgen. [eiser] heeft verzuimd zijn schade te beperken door de woning eerst op 6 januari 2023 alsnog in de verkoop te zetten. Gelet op de prijsontwikkeling van bestaande woningen zou de verkoopopbrengst van de woning in november 2022 aanzienlijk hoger zijn uitgevallen. Door te wachten tot maart 2023, heeft [eiser] er zelf voor gezorgd dat de opbrengst van de woning lager uitviel. De gevolgen van het voorgaande dienen voor rekening van [eiser] te komen, aldus [gedaagde]. 
       
     
     
       5.7. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Dat [eiser] de woning eerst op 6 januari 2023 in de verkoop heeft gezet, acht de rechtbank niet onbegrijpelijk. Dat geldt te meer nu [eiser] ter zitting heeft aangevoerd dat hij [gedaagde] bij wijze van geste de tijd wilde geven om alsnog binnen de daarvoor gestelde termijn van 6 januari 2023 na te komen. Dit was immers de beoogde leveringsdatum, zoals blijkt uit artikel 4.1. van de koopovereenkomst. Daarnaast heeft de dochter van [eiser] verklaard dat de woning vanaf 6 januari 2023 verkocht diende te worden teneinde de kosten voor de aannemer voor (aanpassingen aan) de nieuwe woning van [eiser] te kunnen betalen. Dat inmiddels de huizenprijzen aan het dalen waren, komt in het licht van deze feiten en omstandigheden, niet voor rekening en risico van [eiser]. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [eiser] verzuimd heeft zijn schade te beperken en dat de gevolgen daarvan voor rekening van [eiser] dienen te komen. 
       
     
     
       5.8. 
       Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank uitgaan van een bedrag van  € 45.000,00 als zijnde de daadwerkelijk door [eiser] geleden schade. 
       
       
       
       
       
         
           Contractuele boete en matiging 
         
       
     
     
       5.9. 
       
        [eiser] maakt aanspraak op een contractuele boete van een bedrag van € 32.500,00 op grond van artikel 11.2. van de koopovereenkomst, daar [gedaagde] de overeenkomst niet binnen de gestelde termijn is nagekomen. 
       
     
     
       5.10. 
       
        [gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete, meer specifiek tot 1% van de koopsom zijnde een bedrag van € 3.250,00. Aan dat beroep legt [gedaagde] ten grondslag dat de gevolgen bij toewijzing van de contractuele boete van 10% enorm zijn. [gedaagde] zal dan zijn woning moeten verkopen, in een markt die er voor verkopers niet beter op geworden is. Daartegenover staat het belang van [eiser], dat zuiver financieel is. Deze omstandigheden geven volgens [gedaagde] voldoende aanleiding om de contractuele boete te matigen.  
     
     
       5.11. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding de gevorderde contractuele boete te matigen. Voor matiging is ingevolge artikel 6:94 BW alleen grond, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt volgens de Hoge Raad (arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262) mee dat de rechter pas, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Verder gaat het hier om een overeenkomst tussen particulieren met betrekking tot de verkoop van een woning, waarbij het opnemen van een boetebeding van 10% van de koopprijs normaal is. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij daadwerkelijk schade van een bedrag van € 45.000,00 heeft geleden. Er bestaat geen disproportionele verhouding tussen de hoogte van de contractuele boete van € 32.500,00 enerzijds en de geleden daadwerkelijke schade anderzijds. Onder die omstandigheden bestaat er naar het oordeel van de rechtbank geen rechtvaardiging voor matiging van de contractuele boete. 
       
       
         
           (Aanvullende) schadevergoeding 
         
       
     
     
       5.12. 
       In de koopovereenkomst is in artikel 11.2 opgenomen dat [eiser] recht heeft op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. Met “aanvullende schadevergoeding” wordt in normaal spraakgebruik bedoeld: in aanvulling op de boete, voor zover het boetebedrag te gering mocht blijken om tot vergoeding van de geleden schade te dienen.  
       
     
     
       5.13. 
       Zoals hiervoor is overwogen gaat de rechtbank uit van een bedrag van € 45.000,00 als daadwerkelijk geleden schade. De rechtbank zal aldus een bedrag van € 45.000,00 (daadwerkelijke schade) - € 32.500,00 (contractuele boete) = € 12.500,00 aan aanvullende schadevergoeding toewijzen. 
       
       
         
           Wettelijke rente 
         
       
     
     
       5.14. 
       
        [eiser] vordert voorts de wettelijke rente over het bedrag van € 45.000,00 vanaf  21 december 2022, omdat de advocaat van [gedaagde] per die datum de verschuldigdheid van alle schade van de hand heeft gewezen. Dit kwalificeert als mededeling als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder c BW, zodat verzuim per die datum is ingetreden. 
       
     
     
       5.15. 
       
        [gedaagde] betwist dat hij de wettelijke rente over het toewijsbare bedrag vanaf  21 december 2022 verschuldigd is. De schade is door [eiser] eerst geleden op de datum waarop [eiser] de woning tegen een lagere koopprijs aan een derde heeft geleverd. 
       
     
     
       5.16. 
       De rechtbank zal de wettelijke rente over de contractuele boete van € 32.500,00 als gevorderd toewijzen vanaf 21 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, nu de contractuele boete verschuldigd is vanaf het moment van ontbinding van de overeenkomst. De mededeling van de advocaat van [gedaagde] per 21 december 2022 geldt als mededeling als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder c BW. De wettelijke rente over de aanvullende schadevergoeding is toewijsbaar vanaf het moment dat deze schadepost is ontstaan. Dat betreft het moment van levering van de woning aan de derde, zijnde 1 mei 2023.  
       
       
         
           Kosten van verhaal/buitengerechtelijke kosten 
         
       
     
     
       5.17. 
       
        [eiser] heeft ten slotte betaling gevorderd van de door hem gemaakte advocaatkosten, zijnde de daadwerkelijk gemaakte kosten voor verhaal. Subsidiair vordert [eiser] betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 849,25. 
       
     
     
       5.18. 
       De vergoeding voor de daadwerkelijk gemaakte kosten zal de rechtbank afwijzen, nu dit in feite zal leiden tot vergoeding van de werkelijke proceskosten. In een gerechtelijke procedure wordt in beginsel geen volledige vergoeding van de gemaakte advocaatkosten toegekend. Het wettelijke stelsel biedt geen ruimte om de gemaakte kosten één op één door de in het ongelijk te stellen partij te laten vergoeden. Slechts in bijzondere omstandigheden kan daarvan worden afgeweken, bijvoorbeeld in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Het is de rechtbank niet gebleken dat deze bijzondere omstandigheden zich in dit geval voordoen. 
     
     
       5.19. 
       
         De rechtbank zal daarom aansluiting zoeken bij de forfaitaire bedragen volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat de subsidiair gevorderde veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van een bedrag van  
         € 849,25 toewijsbaar is. 
       
       
       
         
           Proceskosten en nakosten 
         
       
     
     
       5.20. 
       
        [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] begroot op: 
       
       - dagvaarding       	 	€               129,86 
       - griffierecht                          	€            1.301,00    
       - salaris gemachtigde           	€            2.366,00 (2 punten x tarief van € 1.183,00) 
       - nakosten                             	€                173,00  (plus eventuele verhoging) 
       Totaal                                    	€            3.969,86 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 32.500,00 vanaf 21 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.500,00 vanaf  1 mei 2023 tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van 849,25; 
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, begroot op 3.969,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024. (TD)