ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:2785

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:2785 Gerechtshof Amsterdam , 12-09-2024 / 23/130

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-09-12

Zaaknummer: 23/130

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:2785

---

WOZ-waarde woning; artikel 40 Wet WOZ.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 23/130 
     
     
       12 september 2024 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
         , wonende te [woonplaats] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 19 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/844 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (de woning) voor het jaar 2016 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 262.500.  
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verminderd tot € 230.000. 
       
     
     
       1.3. 
       Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. 
         De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning; het betreft een woning van ongeveer 94 m2 in een appartementencomplex. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in onderstaand citaat zijn de voetnoten niet weergegeven): 
     
     
     
       “9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. (…) 
     
     
     10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 201.000,-. 
     
     11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
     
     12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 
     
     
       
         Omvang geding 
       
     
     13. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij de audiobestanden van de hoorzittingen wel van de heffingsambtenaar heeft ontvangen en dat de beroepsgrond ter zake niet in de uitspraak hoeft te worden besproken. Hetzelfde geldt voor de beroepsgrond met betrekking tot het eigen verkoopcijfer van de woning. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom onbesproken laten. 
     
     
       
         Ligging 
       
     
     14. Eiser voert aan dat de ligging van de woning matig is, maar hij heeft dit niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een goede ligging van de woning, daar in het verweerschrift is toegelicht dat de woning in de nabijheid van water ligt en een prachtig uitzicht heeft. 
     
     
       
         Geluidindicatie 
       
     
     15. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. De geluidindicatie voor de woning is ‘matig’ en van de vergelijkingsobjecten redelijk. 
     De rechtbank verwerpt deze stelling. Dat de geluidkwaliteit zo waardedrukkend is, dat dit een lagere WOZ-waarde rechtvaardigt is niet gebleken. 
     
     
       
         Afnemende meerwaarde 
       
     
     16. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. De rechtbank volgt deze stelling niet. Als op dit punt al sprake van verschillen zou zijn, is hiermee voldoende rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere vierkante-meterprijs voor de woning dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. 
     
     
       
         Stukken en modelmatige waardebepaling 
       
     
     17. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. (…) Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 
     
     18. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 (…) blijkt namelijk de heftingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiser worden genoemd. 
     
     19. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. 
     
     
       
         Spreidingscoëfficiënten 
       
     
     20. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 
     
     21. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. 
     
     
       
         Actuele grondwaarde 
       
     
     22. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 
     
     23. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. 
     
     
       
         Bepaalbaarheid waardevaststelling 
       
     
     24. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZwaarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. 
     
     25. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak. 
     
     
       
         Erfpachtcorrecties 
       
     
     26. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. 
     
     27. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof (…), waarin dit betoog reeds is verworpen. 
     
     
       
         2% korting bij erfpachtcorrectie 
       
     
     28. De gemeente Amsterdam heeft in het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat zij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. 
     
     
       
         Conclusie en gevolgen 
       
     
     29. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. (…) 
     
     30. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 230.000,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.” 
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       Het Hof constateert dat de gemachtigde van belanghebbende een hogerberoepschrift heeft ingediend dat bestaat uit knip-en-plakwerk uit eerder opgestelde beroep- en hogerberoepschriften. Daarbij is hij dermate slordig te werk gegaan dat veel tekstblokken twee- of driemaal zijn opgenomen. Ook worden objecten genoemd die evident geen betrekking hebben op het onderwerpelijke geschil (zoals [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) en wordt verwezen naar een ‘eigen verkoopcijfer’ dat kennelijk betrekking heeft op een andere zaak (een verkoop voor € 505.000 op 6 oktober 2016). Het Hof acht deze handelwijze in strijd met een goede procesorde. Gemachtigde dient er rekening mee te houden dat het Hof in een volgend geval het hele geschrift buiten beschouwing zal laten. 
       
     
     
       5.2. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep vooral de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank, namelijk dat die niet te hoog is vastgesteld, en onderschrijft ook de overwegingen van de rechtbank over die waarde. De diverse standaardgrieven van (de gemachtigde van) belanghebbende falen om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 
       
     
     
       5.3. 
       Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld, blijk geeft van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen. 
       
     
     
       5.4. 
       Het lijdt geen twijfel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase zowel een waardematrix als de berekening van de toegepaste erfpachtcorrecties aan belanghebbende heef doen toekomen, aangezien belanghebbende deze stukken integraal in zijn aanvullend beroepschrift in eerste aanleg heeft opgenomen. Dat anderszins (toch) sprake zou zijn van een schending van het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ, is niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof verwerpt, in navolging van de rechtbank, belanghebbendes standpunt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de “afnemende meerwaarde”. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er wellicht aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden (vgl. de uitspraak van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. 
       
     
     
       5.6. 
       Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.7. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 september 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
       
       
         (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: