ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1331

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1331 Gerechtshof Amsterdam , 27-05-2025 / 200.326.404

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-05-27

Zaaknummer: 200.326.404

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1331

---

Koop onroerende zaak. Dwaling omtrent oorzaak lekkage in souterrain

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.326.404/01 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/716998/HA ZA 22-352 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       wonende te [plaats] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.C. Heuving te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde 1] , 
       
       
         
          [geïntimeerde 2] , 
       
       beide wonende te [plaats] , 
       geïntimeerden, 
       tevens incidenteel appellanten, 
       advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellant] heeft een woning aan [geïntimeerden] verkocht. Na de levering is (wederom) lekkage ontstaan in het souterrain. [appellant] moet hebben geweten van eerdere lekkages maar heeft [geïntimeerden] daarover niet geïnformeerd. De overeenkomst is vernietigbaar op grond van dwaling. Het hof is voornemens de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [geïntimeerden] geleden nadeel. [geïntimeerden] wordt in de gelegenheid gesteld daartoe de door haar gemaakte herstelkosten op te geven. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 23 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 december 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en wijziging van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 13 maart 2025 laten toelichten. [appellant] door mr. Heuving en [geïntimeerden] door mr. Van Ewijk, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van geïntimeerden in eerste aanleg alsnog zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [appellant] alsnog zal toewijzen, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] heeft in incidenteel appel haar eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof haar gewijzigde eis zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en rente.  
     
     
     
       In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot bekrachtiging met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       Op 26 november 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het woonhuis aan [straat] te [plaats] (hierna: de Woning) voor een koopprijs van € 3.000.000,-. [geïntimeerden] is de koper en [appellant] de verkoper. 
       
     
     
       3.2. 
       Daarvoor al, namelijk op 10 november 2021, heeft [geïntimeerden] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door EP Bouwadvies waarbij verhoogde vochtwaarden zijn aangetroffen in de kelderput en het souterrain. Hierover is het volgende in de koopovereenkomst opgenomen: 
       
       
         
           	(…) Uitslag bouwkundige keuring 
         
       
       
       
         
           Tijdens de bouwkundige keuring door Koper op 10 november 2021 van het Verkochte zijn verhoogde vochtwaarden aangetroffen in de kelderput en het souterrain. Koper vermoedt mogelijk een gebrek aan de kelderbak. 
         
       
       
       
         
           Verkoper vermoedt dat de verhoogde waarden worden veroorzaakt doordat enige tijd geleden in de straat een waterleiding is gesprongen, waardoor het gehele souterrain en de kelder zijn ondergelopen met water. Bij de tweede inspectie van het souterrain door de bouwkundige d.d. 24 november zijn het souterrain en de kelder aanzienlijk droger. 
         
       
       
       
         
           Daar op dit moment niet is vast te stellen of de hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door een gebrek in de kelderbak of door de gesprongen waterleiding zijn partijen overeengekomen op datum levering € 100.000,- in depot te houden bij de notaris. 
         
       
       
       
         
           Voor de levering op 30 december 2021 en tevens in de maand februari 2022 zullen door de bouwkundige voor rekening van Koper opnieuw metingen van de vochtpercentages worden uitgevoerd. 
         
       
       
       
         
           De metingen zullen onafhankelijk en deskundig worden uitgevoerd, waarna op basis van de resultaten uiterlijk 1 maart 2022 door koper en verkoper gezamenlijk objectief kan worden vastgesteld of er sprake is van een gebrek aan de kelderbak. 
         
       
       
       
         
           Indien inderdaad sprake is van een gebrek aan de kelderbak staat verkoper voor maximaal het depotbedrag, aldus € 100.000, garant voor eventueel herstel van de kelderbak dat door en voor rekening en risico van Koper dient te worden uitgevoerd. 
         
       
       
       
         
           Alsdan zal het depotbedrag (of een gedeelte daarvan als de herstelkosten het depotbedrag niet overschrijden) uitgekeerd worden aan koper tegen finale kwijting over en weer. Indien geen sprake is van een gebrek aan de kelderbak, zal het depotbedrag aan Verkoper toekomen. (…) 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       In januari 2022 hebben partijen met elkaar een overeenkomst gesloten met betrekking tot het bij de notaris in depot gehouden bedrag van € 100.000,- (hierna: de Depotovereenkomst). Hierin staat onder andere het volgende vermeld: 
       
       
         
           	(…) 
         
       
       
         - dat op 10 november 2021 tijdens de bouwkundige keuring van het Verkochte door Koper verhoogde vochtwaarden zijn aangetroffen in de kelderput en het souterrain; koper heeft aangegeven te vermoeden dat er een gebrek is in de kelderbak; verkoper verklaarde te vermoeden dat de verhoogde waarden worden veroorzaakt doordat in de straat enige tijd geleden een waterleiding is gesprongen, waardoor het gehele souterrain en de kelder zijn ondergelopen met water;  
         
         (…) 
       
       
         - dat Partijen op dit moment nog niet kunnen vaststellen of de hoge vochtwaarden worden veroorzaakt door een gebrek in de kelderbak of door de gesprongen waterleiding; 
       
       
         - dat Partijen zijn overeengekomen dat ter gelegenheid van de ondertekening van de leveringsakte een bedrag ad éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) van de koopprijs ten laste van Verkoper in depot zal worden gehouden; 
       
       
         - dat in de maand februari van 2022 opnieuw metingen van de vochtpercentages zullen worden uitgevoerd door de door Koper ingeschakelde bouwkundige, zulks voor rekening van Koper; Koper draagt er zorg voor dat er door de bouwkundige een deugdelijke en controleerbare verslaglegging plaats vindt, die direct met Verkoper wordt gedeeld; bij de meting dient Koper (of een vertegenwoordiger) aanwezig te zijn; 
       
       
         - dat Partijen uiterlijk op 1 maart 2022 gezamenlijk zullen vaststellen of er al dan niet sprake is van een gebrek in de kelderbak; 
       
       
         - dat indien er sprake is van een gebrek in de kelderbak Verkoper voor maximaal éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) (het depotbedrag) garantstaat voor herstel van de kelderbak en verdere sloop- en terugplaatsingskosten van de huidige inrichting, welk herstel in opdracht van Koper uitgevoerd zal worden; alsdan zal het depotbedrag (voorzover nodig om bedoelde kosten te voldoen) uitgekeerd worden aan Koper tegen finale kwijting over en weer, waarbij een eventueel restant aan Verkoper uitgekeerd kan worden; 
       
       
         - dat indien er geen sprake is van een gebrek aan de kelderbak, het depotbedrag aan Verkoper zal worden uitgekeerd; 
       
       
         	(…) 
       
       
     
     
       1.2 
       
         De Notaris is bevoegd (een deel van) het Depotbedrag uit te keren in de navolgende gevallen: 
       
       
       a.  a) aan  Verkoper , indien uiterlijk op  1 maart 2022  door eerder gemelde bouwkundige is vastgesteld dat er géén sprake is van vorenbedoeld gebrek in de kelderbak en dat blijkt uit een aan de Notaris verstrekte conclusie van de bouwkundige (blijkend uit afnemende vochtwaarden uit de door de bouwkundige afgenomen metingen), danwel uit een schriftelijke bevestiging van Koper (e-mail daaronder mede begrepen) aan de Notaris, welke bevestiging Koper niet op onredelijke gronden mag onthouden; of 
       
         b) aan  
         Koper 
         , indien uiterlijk op  
         1 maart 2022 
          door eerder gemelde bouwkundige is vastgesteld dat er wél sprake is van vorenbedoeld gebrek in de kelderbak en dat blijkt uit een aan de Notaris verstrekte conclusie van de bouwkundige, danwel uit een schriftelijke bevestiging van Verkoper (e-mail daaronder mede begrepen) aan de Notaris, welke bevestiging Koper niet op onredelijke gronden mag onthouden. Partijen zullen alsdan in overleg met de bouwkundige een kostenbegroting opstellen, aan de hand waarvan tot uitkering zal worden overgegaan. Indien de begrote kosten het Depotbedrag niet overschrijden, zal een eventueel restant aan Verkoper worden uitgekeerd; 
       
       
         	(…) 
       
       
         d) aan de desbetreffende Partij(en): na een in kracht van gewijsde gegaan danwel uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, in welk geval het Depotbedrag, of het betreffende gedeelte daarvan, door de Notaris wordt uitgekeerd overeenkomstig dat vonnis, zulks met inachtneming van het hierna onder 1.3 bepaalde.  
       
       
         (…) 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op 22 februari 2022 heeft een thermografisch onderzoek plaatsgevonden door De Goede Toezicht. Op 28 februari 2022 is daarvan een rapport opgemaakt waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
       
       
         
           (…) De conclusie is dat de verschillende lekkages worden veroorzaakt door verschillende oorzaken. Deze zaken worden puntsgewijs behandeld; 
         
       
       
       1.  	1. Lekkage in de kelder bij de pompput; 
       
         
           (…) De vloertegel in de patio sluit niet goed aan op de afvoer waardoor hier water in de aansluiting terecht komt. Er vanuit gaande dat de betonnen constructievloer door loopt in de patio, komt het water op de betonnen vloer en vindt het zijn weg onder de zandcement laag naar het trapgat van de pompput.  
         
         
           Een ander probleem is de aansluiting van het raamkozijn in de noordoostgevel van het souterrain. De beide stijlen sluiten niet goed aan op de omringende constructie waardoor water direct in de bouwmuur terecht komt en ook hier weer op de betonnen vloer naar de opening van het trapgat. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       2. 	2.  Lekkage bij de voorgevel ter plaatse van de trap en toegang souterrain; 
       
         
           Ter plaatse van de rand van het bordes is het stucwerk geheel gescheurd waardoor er water in de constructie terecht komt. Verder sluiten de treden van de buitentrap naar het souterrain niet waterdicht aan op de omringende constructie waardoor er water in de constructie terecht komt.  
         
         
           De aansluiting van het hardstenen bordes en de voorgevel heeft op verschillende plaatsen geen waterdichte aansluiting met de voorgevel. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       3. 	3.  Onderzoek lekkage in de douche/ badkamer in het souterrain aan de noordwestzijde; 
       
         
           Aan de buitenzijde op de 1e etage en beletage is in de noordwestelijke gevel een verticale scheur in het stucwerk aanwezig die geheel van boven naar loopt. Verder is de loodaansluiting van de gevel en het dak van de buren in een zeer slechte staat en staat deze op een aantal plaatsen open waardoor er water in de constructie terecht komt. Verder is er een scheur boven het keuken kozijn en een opening in de gevel aanwezig. Omdat in de keuken een voorzetwand is geplaatst is deze lekkage niet visueel waarneembaar en zakt het water ongezien naar de onderliggende souterrain en loopt vast bij de aansluiting van de gevel en de kelderbak.  
         
         
           Verder geeft de warm waterleiding van de douche een vraagteken, deze moet worden afgeperst door een loodgieter om dit te elimineren. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       4. 	4.  Onderzoek lekkage in de badkamer op de 1e etage achterhuis; 
       
         
           De kit voeg aansluitingen bij de draingoot hecht niet en veroorzaakt lekkage. Tevens is het voegwerk bij de tegelvloer en wanden in een slechte staat waardoor deze niet meer waterdicht zijn. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       5. 	5.  Lekkage bij aansluiting dak trappenhuis op de 2e etage aan de noordoostzijde; 
       
         Et stucwerk is gescheurd waardoor hier water in de constructie terecht komt. De loodslabbe is niet diep genoeg aangebracht waardoor er water in de constructie terecht komt. (…) 
       
       
     
     
       3.5. 
       Op 28 februari 2022 heeft [appellant] via zijn gemachtigde het volgende geschreven aan [geïntimeerden] : 
       
       
         
           (…) Het depot is enkel en alleen relevant voor een defect aan de kelderbak zelf of anders gezegd: dat de kelderbak zelf grondwater van onder- of zijkant doorlaat. (…) 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Op 9 maart 2022 heeft De Onderhoudscentrale een rapport uitgebracht over de vochtproblematiek in de kelder van de Woning. Hierin staat onder andere het volgende: 
       
       
         
           (…) Vanwege de vochtproblematiek in de kelder, geen directe lekkages na de druktesten, evenals via kleurstofdetectie, zijn er geen constateringen en/of directe oorzaken kunnen herleiden wat de bron van het wateroverlast is. Hiervoor hebben wij ervoor gekozen om meerdere malen een regen-intensiteitstest uit te voeren op droge dagen op de gevels/kozijnen van de patio d.m.v. een sproeier. Hier bleek wel degelijk wateroverlast vandaan te komen. 
         
       
       
       
         
           Tot twee keer aan toe is de lekkage in de kelder vele malen erger geworden tijdens deze testen. Wij hebben de houten betimmeringen van toegang naar de kelder verwijderd om beter inzicht te krijgen en hebben toen geconstateerd dat er water over de betonvloer de kelder inloopt. 
         
       
       
       
         
           De lekkages komen uiteindelijk tot uiting via de uitsparing in de kelderbak en loopt over de betonnen plaat. Ten tijde van onze onderzoeken hebben wij altijd water aangetroffen in de kelderbak. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           De gehele uitbouw geeft meerdere vochtproblemen en hier dienen dan ook diverse werkzaamheden en reparaties te worden uitgevoerd. Waaronder de loodslabben, deze komen momenteel te kort en deze zijn gewoon simpelweg niet deugdelijk aangebracht. Dit komt vrijwel overal voor. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           	Status: 
         
         
           Bij regenval dringt vocht onder de afwerkvloer en boven de betonnen plaat de kelderruimte binnen en via de wanden in de achteruitbouw, zowel optrekkend vocht als doordringend vocht, dit gaat gepaard met schimmelvorming en wateroverlast in de kelder. (…) 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Op 11 maart 2022 heeft [appellant] aan de notaris verzocht het depotbedrag aan hem over te maken. Op 18 maart 2022 heeft [geïntimeerden] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de notaris op het depotbedrag. 
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg in conventie  – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:  
       
         
           voor recht te verklaren dat er sprake is van een “gebrek in de kelderbak” als bedoeld in de Depotovereenkomst; 
         
         
           voor recht te verklaren dat het voor het herstel van de gebreken in de kelderbak benodigde gedeelte van het depotbedrag door de notaris aan [geïntimeerden] moet worden uitgekeerd (en een eventueel restant aan [appellant] ) met verwijzing naar de schadestaat voor het opmaken van de herstelkosten, op straffe van een dwangsom; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van € 265,64 aan beslagkosten; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na vonnisdatum. 
         
       
       
       
         
          [appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie  – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd: 
       
       i.  primair  [appellant] op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan de notaris namens [geïntimeerden] schriftelijk (waaronder ook is begrepen e-mail) te bevestigen dat het depotbedrag van € 100.000,- moet worden overgemaakt naar [appellant] ; 
       
         subsidiair  de Depotovereenkomst te ontbinden, dan wel partieel te ontbinden (te weten het deel op pagina 17 van de Koopovereenkomst onder het kopje “Uitslag bouwkundige keuring”), en daarbij [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om opdracht te geven aan de notaris om het depotbedrag van € 100.000,- over te maken naar [appellant] , op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       
          het conservatoir beslag onder de notaris op te heffen; 
          [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank heeft de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       In hoger beroep heeft [geïntimeerden] haar eis gewijzigd. Haar primaire vordering is nu gebaseerd op dwaling en strekt tot wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat zij door de lekkage in het souterrain heeft geleden. Daartoe dient [appellant] te worden veroordeeld tot vergoeding van, kort gezegd, de door [geïntimeerden] gemaakte onderzoeks- en herstelkosten. Deze zijn inmiddels hoger gebleken dan het bedrag dat door de notaris in depot wordt gehouden, zo stelt [geïntimeerden] 
       
     
     
       5.2. 
       De door [geïntimeerden] gestelde dwaling ziet op het onvolledig informeren door [appellant] van [geïntimeerden] over wateroverlast in het souterrain. Het souterrain zou in de periode voor de verkoop herhaaldelijk na hevige regen zijn ondergelopen. Dit staat haaks op de door [appellant] en zijn makelaar bij het sluiten van de overeenkomsten gegeven toelichting dat de oorzaak vermoedelijk niet lag in de constructie van de kelderbak maar in een overstroming door een gesprongen waterleiding in de straat enige tijd geleden. [geïntimeerden] zou de koopovereenkomst en de depotovereenkomst niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als zij dit had geweten en [appellant] moet dat hebben begrepen, aldus [geïntimeerden] 
       
     
     
       5.3. 
       
        [geïntimeerden] heeft haar stelling onderbouwd met een geluidsopname en transcript van een mondelinge verklaring van de voormalig schoonmaakster van [appellant] , die erop neerkomt dat de vochtproblemen in het souterrain al jaren voor de verkoop aanwezig waren en dat regelmatig tien tot vijftien centimeter water uit het souterrain moest worden verwijderd. [appellant] heeft bij de mondelinge behandeling bij monde van zijn advocaat slechts in algemene termen gereageerd op de genoemde verklaring. Hij heeft gesteld niet te kunnen verifiëren of het daadwerkelijk om zijn voormalig schoonmaakster gaat en of zij uit eigen waarneming kan verklaren, maar hij heeft niet toegelicht waarom dat niet mogelijk is. [appellant] heeft ook niet gesteld dat hij de stem niet heeft herkend of anderszins gemotiveerd waarom de verklaring niet juist zou zijn. [appellant] was ter zitting niet in persoon aanwezig en heeft over een en ander evenmin een schriftelijke verklaring ingediend. Indien hij – stelliger dan namens hem ter zitting naar voren is gebracht – zou menen dat de verklaring niet van zijn voormalig schoonmaakster afkomstig is en ook overigens onjuist is, had mogen worden verwacht dat hij dat wel zou hebben gedaan om daarmee zijn betwisting te concretiseren. De van de zijde van [geïntimeerden] gegeven toelichting over de totstandkoming van de verklaring acht het hof niet ongeloofwaardig en de mondelinge verklaring van de voormalig schoonmaakster is dat evenmin. Het hof gaat gelet op het bovenstaande uit van de juistheid daarvan.  
       
     
     
       5.4. 
       
        [appellant] heeft nog gesteld dat de vochtproblemen al bij [geïntimeerden] bekend waren voor het sluiten van de koopovereenkomst en ook bleken uit het eerste rapport van EP Bouwadvies en daarom geen dwaling kunnen opleveren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [appellant] daaraan toegevoegd dat partijen zijn overeengekomen deze gebreken te compenseren door een korting van € 50.000,- op de koopprijs. Dit laatste is uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist door [geïntimeerden] en zijdens [appellant] is daar niets tegenover gesteld. Van de stelling dat er korting is gegeven met het oog op de lekkage kan het hof dus niet uitgaan. Daarnaast heeft [geïntimeerden] onvoldoende betwist toegelicht dat in het rapport van EP Bouwadvies wel op vochtproblemen is gewezen, maar dat in dat stadium onduidelijk was welke oorzaak die problemen hadden en met name niet duidelijk was dat het ging om herhaaldelijk optredende ernstige lekkage, terwijl ook overigens nergens uit bleek dat de problemen ernstiger waren dan [appellant] deed voorkomen.  
       
     
     
       5.5. 
       Het hof concludeert uit een en ander dat [geïntimeerden] uit de mededelingen van verkoper mocht afleiden dat het waterprobleem eenmalig was en zeer waarschijnlijk door een oorzaak van buitenaf was ontstaan. Als [appellant] had verteld dat het souterrain regelmatig onder water was komen te staan na hevige regenval, had [geïntimeerden] kunnen concluderen dat de oorzaak, anders dan zij heeft mogen afleiden uit de uitlatingen van [appellant] , niet eenmalig was en vermoedelijk juist in een gebrek aan het souterrain was gelegen, zodat verder onderzoek naar die oorzaak en vervolgens mogelijk ingrijpende werkzaamheden aan het souterrain nodig zouden zijn. Daaruit concludeert het hof voorts dat [geïntimeerden] terecht stelt dat, indien [appellant] haar juist had geïnformeerd, zij de koopovereenkomst en de depotovereenkomst niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. 
       
     
     
       5.6. 
       Dat in de hierboven aangehaalde contacten door [appellant] over ‘(de constructie van) de kelderbak’ en niet over ‘de kelder’ of ‘het souterrain’ wordt gesproken, leidt niet tot een andere conclusie. [geïntimeerden] hoefde uit die bewoordingen in deze context, zonder verdere waarschuwing of nader voorbehoud door [appellant] , niet af te leiden dat er mogelijk wel andere bouwkundige problemen met het souterrain zouden kunnen bestaan die tot herhaalde overstromingen zouden kunnen leiden. Zij mocht de mededelingen van [appellant] en zijn makelaar zo begrijpen dat de wateroverlast in het souterrain eenmalig was geweest en door invloeden van buitenaf was ontstaan. Uit dit alles volgt dat [geïntimeerden] door de onjuiste en onvolledige mededelingen van en namens [appellant] op het verkeerde been is gezet en bij een juiste voorstelling van zaken niet met artikel 16 van de koopovereenkomst en de depotovereenkomst zou hebben ingestemd. [appellant] heeft dat alles ook zo kunnen en moeten begrijpen. In zoverre slaagt het beroep van [geïntimeerden] op dwaling. 
       
     
     
       5.7. 
       
        [appellant] heeft nog betwist dat het souterrain het door [geïntimeerden] gestelde gebrek vertoont, maar hij heeft dat standpunt onvoldoende toegelicht en onderbouwd tegenover de onderbouwing die [geïntimeerden] heeft gegeven aan de hand van onder meer bouwkundige rapporten.  
       
     
     
       5.8. 
       Uit een en ander volgt dat het bij incidenteel appel gedane beroep van [geïntimeerden] op dwaling slaagt, terwijl de grieven in het principaal appel niet slagen. De primaire vordering van [geïntimeerden] is in zoverre toewijsbaar. Het hof zal, nu [geïntimeerden] heeft laten weten dat de herstelwerkzaamheden inmiddels zijn afgerond, het nadeel bepalen op de onderzoeks- en herstelkosten die [geïntimeerden] heeft moeten maken. De herstelkosten zijn door [geïntimeerden] opgevoerd maar deels gemotiveerd bestreden door [appellant] . Het hof zal [geïntimeerden] in de gelegenheid stellen om bij akte de gemaakte herstelkosten nog eens te specificeren en toe te lichten, waarbij zij verzocht wordt te reageren op het daartegen al gevoerde verweer van [appellant] . [appellant] zal bij antwoordakte mogen reageren. 
       
     
     
       5.9. 
       Ieder verder oordeel wordt aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 24 juni 2025 voor het nemen van een akte zijdens [geïntimeerden]  als vermeld onder 5.8.  
     
     
     
       houdt ieder verder oordeel aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. van der Werff en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.