ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2014:2860

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2014:2860 Gerechtshof Den Haag , 08-07-2014 / 200.122.199-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2014-07-08

Zaaknummer: 200.122.199-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2014:2860

---

Huurder gedetineerd, niet langer hoofdverblijf, beeindiging huurovereenkomst.

arrest 
   
     GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     
       Zaaknummer : 200.122.199/0 1 
     
     
     
       Rolnummer rechtbank : 1356358 CV EXPL 12-30829 
     
     
   
   
     arrest van 8 juli 2014 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [appellante 1] , 
     
       gevestigd te [plaats], 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante 1] , 
       advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde] , 
     
       wonende te [woonplaats]. 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. G.R. Stolk te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       
        [appellante 1] heeft bij exploot van 5 februari 2013 [geïntimeerde] in hoger beroep gedagvaard. Bij 
       memorie van grieven heeft zij zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank 
       Rotterdam, sector kanton, van 14 december 2012. Bij memorie van antwoord met één 
       productie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken 
       overgelegd en arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1. 
       
         Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof 
         ook daarvan uitgaat. 
       
       
     
     
       2. 
       Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
       
         2.1. 
         
           
            [geïntimeerde] en [appellante 1] hebben op 22 juni 2006 een huurovereenkomst gesloten met 
           betrekking tot de woning aan de [adres] . 
         
         
       
       
         2.2. 
         
           In de huurovereenkomst zijn - voor zover van belang-  de volgende bepalingen 
           opgenomen: 
           
             “Artikel 2 
           
         
         
         
         
         
         
         
           
             Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte 
           
           
             te dienen. 
           
           
             (...) 
           
           
             Artikel 7 
           
           
             7.1. 
           
           
             Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 01 januari 
           
           
             2004 van verhuurster van toepassing. 
           
           
             (...) 
           
         
         
       
       
         2.3. 
         
           In de Algemene Huurvoorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen 
           opgenomen: 
         
       
       
         8.4. 
         
           
             Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven 
           
           
             bestemming van woonruimte gebruiken. 
           
           
             (...) 
           
         
       
       
         8.10. 
         
           
             Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde 
           
           
             in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren 
           
           
             of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits 
           
           
             huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor 
           
           
             verhuurster schade zou kunnen lijden. 
           
         
         
       
       
         2.4. 
         
           
            [geïntimeerde] is in november 2010 in voorlopige hechtenis genomen wegens verdenking van 
           overtreding van de Opiumwet. 
         
         
       
       
         2.5. 
         
           Op het adres van de door [geïntimeerde] gehuurde woning heeft mevrouw [… 1] van 22 
           februari 2011 tot 8 december 2011 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven 
           gestaan. 
         
         
       
       
         2.6. 
         
           Bij brief van 28 november 2011, gericht aan mevrouw [… 1] , heeft 
           deurwaarderskantoor een betalingsregeling bevestigd terzake van de huurachterstand met 
           betrekking tot de gehuurde woning aan de [adres] . [geïntimeerde] is deze betalingsregeling 
           nagekomen en heeft de achterstand ingelopen. 
         
         
       
       
         2.7. 
         
           Op 16 januari 2012 heeft [appellante 1] bij aangetekende brief aan [geïntimeerde] geschreven, voor 
           zover relevant: 
           
             “Er is geconstateerd dat uw woning een onbewoonde indruk maakt. In de huurovereenkomst is 
           
           
             afgesproken dat u  uw hoofdverblijf op de [adres] dient te hebben en de 
           
           
             woning ook daadwerkelijk zelf dient te bewonen. 
           
         
         
         
           
             Ik verzoek u dan ook dringend per direct uw woning aan de [adres] als 
           
           
             hoofdverblijf in gebruik te nemen.” 
           
         
         
       
       
         2.8. 
         
           Eneco heeft bij brief van 14 februari 2012 de heer [… 2] verwelkomd als klant op 
           het adres [adres] . 
         
         
       
       
         2.9. 
         
           Met ingang van 1 mei 2012 is de voorlopige hechtenis geschorst en is [geïntimeerde] 
           (vervroegd) in vrijheid gesteld in afwachting van het strafproces. 
         
         
       
       
         2.10. 
         
           Op 20 december 2012 is [geïntimeerde] door de rechtbank veroordeeld tot een gevangenisstraf 
           van 5 jaar en weer in detentie genomen. Tegen dit vonnis heeft [geïntimeerde] hoger beroep 
           ingesteld. 
         
         
       
       
         2.11. 
         
           
            [appellante 1] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd de tussen 
           partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van 
           de door hem gehuurde woning. Bij verstekvonnis van 27 april 2012 heeft de kantonrechter de 
           vorderingen toegewezen. Bij exploot van 16 mei 2012 is [geïntimeerde] bevolen de gehuurde woning 
           te ontruimen met aanzegging dat bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zal 
           plaatsvinden op 31 mei 2012. [geïntimeerde] heeft bij exploot van 5 juni 2012 [appellante 1] gedagvaard 
           in kort geding en gevorderd [appellante 1] te verbieden het vonnis van 27 april 2012 te 
           executeren totdat in de verzetprocedure door de rechtbank is beslist. Bij dagvaarding van 6 
           juni 2012 is [geïntimeerde] tijdig in verzet gekomen van dit vonnis. Bij vonnis van 22 juni 2012 
           heeft de voorzieningenrechter in het executiegeschil de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en 
           de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 april 2012 geschorst totdat in de verzetprocedure 
           is beslist. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 14 december 2012 het verstekvonnis 
           vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Hij heeft aan die beslissing -kort samengevat-  
           ten grondslag gelegd dat, ondanks het schenden van de verplichting om 
           hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, er geen sprake was van een zodanige tekortkoming 
           dat een ontbinding gerechtvaardigd was vanwege: i) het karakter van de voorlopige hechtenis 
           en ii) het feit dat [appellante 1] reeds in januari 2011 wist dat [geïntimeerde] zich in voorlopige 
           hechtenis bevond, maar daarin tot en met 2012 geen aanleiding zag om tot een beëindiging 
           van de huurovereenkomst te komen. [appellante 1] had daarnaast onvoldoende onderbouwd dat 
           sprake was van onderhuur. In hoger beroep heeft [appellante 1] gevorderd het vonnis in de 
           verzetzaak te vernietigen en het verstekvonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde] 
           in de kosten van de procedure in twee instanties. 
         
         
       
       
         3.1. 
         
           Grieven 1 en 3 betreffen de vraag of het juist is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf gedurende 
           een bepaalde periode niet in de gehuurde woning heeft gehad en zo ja, of hij daardoor tekort 
           is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit de ontbinding van de 
           huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Alhoewel [geïntimeerde] niet heeft betwist 
           dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen, overweegt het hof 
           volledigheidshalve als volgt. Uitgangspunt is dat een crediteur in het algemeen niet tot 
           uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden. De verplichting van de huurder om van 
           zijn rechten om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken kan echter onder 
           omstandigheden wel voortvloeien uit artikel 7:213 BW. De verhuurder mag van de huurder 
           verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke 
           en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen 
           die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt 
           dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf 
           te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen 
           in en aan het gehuurde gebeurt. 
         
         
       
       
         3.2. 
         
           Allereerst rijst de vraag of [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf elders heeft (gehad). Het antwoord 
           op die vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de 
           concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de 
           leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [geïntimeerde] in verband met zijn detentie gedurende een 
           periode van meer dan 18 maanden (november 2010 - mei 2012) niet zelf in de door hem 
           gehuurde woning heeft gewoond. Bovendien is [geïntimeerde] in december 2012 weer in detentie 
           genomen en heeft hij dus sindsdien tot in elk geval augustus 2013 (in welke maand de MvA 
           is genomen) weer in hechtenis gezeten, met dien verstande dat hij naar eigen zeggen vanaf 
           juni 2013 periodiek met verlof mocht. Het hof acht deze periode van niet-gebruik voldoende 
           lang om te concluderen dat [geïntimeerde] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook 
           al heeft hij al die tijd de intentie gehad terug te keren naar de gehuurde woning. Het hof 
           oordeelt dat [geïntimeerde] zich door het niet gebruiken van de woning niet heeft gedragen als goed 
           huurder en derhalve tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de 
           huurovereenkomst. 
         
         
       
       
         3.3. 
         
           Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen 
           uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de 
           tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming 
           vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet 
           rechtvaardigt. Het is aan [geïntimeerde] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te 
           bewijzen. Het hof is van oordeel dat de argumenten die [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet de 
           conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel 
           6:265 BW omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als 
           goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst en het niet 
           gebruiken van de woning geen incidenteel karakter had. Het feit dat het strafvonnis niet in 
           kracht van gewijsde is gegaan in verband met het door [geïntimeerde] ingestelde appel maakt het 
           voorgaande niet anders omdat ook als het vonnis zal worden vernietigd dit nog steeds 
           meebrengt dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In 
           zoverre is sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de 
           nakoming van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden faalt het betoog van [geïntimeerde] dat, 
           hangende de procedure in hoger beroep, het hof in de strafzaak periodiek toetst of hij weer 
           naar huis mag, dat vanaf juni 2013 er weer sprake is van zelfbewoning in verband met de 
           BBI regeling die vanaf 3 juni 2013 volgens [geïntimeerde] van toepassing is en de ZBBI waar [geïntimeerde] 
           naar eigen zeggen vanaf 29 juli 2013 voor in aanmerking komt. Tevens weegt het hof mee 
           dat [appellante 1] als woningcorporatie, die rekening moet houden met woningschaarste en 
           wachttijden, een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen 
           door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals [appellante 1] terecht heeft aangevoerd, 
           niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. Dat 
           
            [appellante 1] dit argument eerst voert in hoger beroep, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, is niet 
           relevant omdat het hoger beroep juist dient als herkansing en het partijen vrij staat in hoger 
           beroep de gronden, weren en argumenten aan te vullen dan wel te wijzigen. 
         
         
       
       
         3.4. 
         
           Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat dient te worden mee gewogen dat [appellante 1] 
           op 20 januari 2011 wist dat [geïntimeerde] in november 2010 in detentie was genomen, dat zij 
           desondanks een betalingsregeling heeft getroffen en eerst pas bij dagvaarding van 15 maart 
           2012 de ontbinding heeft gevorderd op grond van schending van de verplichting tot 
           zelfbewoning. Het hof verwerpt dit verweer omdat [appellante 1] in januari 2011 niet kon 
           voorspellen hoe lang [geïntimeerde] niet zelf in de woning zou verblijven en kortstondige detentie 
           van de huurder in beginsel niet snel tot gevolg zal hebben dat de huurder niet langer zijn 
           hoofdverblijf heeft in de gehuurde. In maart 2012 was er in de visie van [appellante 1] kennelijk 
           wel sprake van een zodanig lange afwezigheid dat ontbinding gerechtvaardigd was. 
         
         
       
       
         3.5. 
         
           De slotsom luidt dat [appellante 1] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een 
           tekortkoming van [geïntimeerde] , terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich 
           niet voordoet. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. De grieven 1 
           en 3 slagen mitsdien. De discussie tussen partijen met betrekking tot de vraag of er al dan niet 
           sprake is geweest van onderhuur -de vraag die de grieven 2 en 4  aan de orde stellen- kan 
           daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod dat [appellante 1] terzake heeft gedaan 
           is daarmee niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Grieven 5 en 6 hebben 
           geen zelfstandige betekenis. 
         
         
       
       
         3.6. 
         
           Het vorenoverwogene heeft tot gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven 
           en dat de in eerste aanleg gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden 
           toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten 
           van de eerste aanleg en van het hoger beroep zoals hierna in het dictum is bepaald. 
         
         
         
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het gerechtshof 
     
     
     - vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
       
         opnieuw rechtdoende; 
       
     
     
     - ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de 
     
       
        [adres] en veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na 
       betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege  
       
        [geïntimeerde] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking 
       van [appellante 1] te stelten; 
     
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] in kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [appellante 1] vastgesteld 
     
       op een bedrag van € 199,64 aan verschotten en € 300,00 aan salaris gemachtigde en in het 
       hoger beroep vastgesteld op een bedrag van € 775,82 aan verschotten en een bedrag van 
       € 894,00 aan salaris advocaat; 
     
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en T.G. 
       Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2014 in aanwezigheid 
       van de griffier.