ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:2798

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:2798 Rechtbank Rotterdam , 24-03-2023 / 9893017

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-03-24

Zaaknummer: 9893017

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:2798

---

Tussenvonnis. Geen sprake van all-inprijs. Vaststelling hoogte servicekosten, voor wat betreft energiekosten, onderhoud energie-installaties en lift. Verwijzing naar de rol voor een nieuwe specificatie.

RECHTBANK ROTTERDAM
 
     
     
       
locatie Rotterdam
 
     
     
     
       
zaaknummer: 9893017 CV EXPL 22-15769
 
     
     
     
       
datum uitspraak: 24 maart 2023
 
     
     
     
       
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
     
       
 
[eiser01]
 
,
 
       
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
       
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
 
       
gemachtigde: mr. M. Shaaban,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
     
       
 
Dudok Lloyd Rotterdam B.V.
 
,
 
       
vestigingsplaats: Dordrecht,
 
       
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
 
       
gemachtigde: mr. R. Benneker.
 
     
     
     
       
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Dudok’ genoemd.
 
     
     
   
   
     
 
1.
 
De procedure
 
     
       
1.1.
 
       
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
       
         
           
de dagvaarding van 23 maart 2022, met bijlagen;
 
         
         
           
het antwoord, met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
 
         
         
           
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
 
         
         
           
de akte van Dudok, met bijlagen;
 
         
         
           
de akte van [eiser01] , met bijlagen.
 
         
       
       
     
     
       
1.2.
 
       
Op 5 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
 
       
     
   
   
     
 
2.
 
De feiten
 
     
       
2.1.
 
       
[eiser01] huurt sinds 1 juli 1986 de woning op het adres [adres01] in [plaats01] . De woning ligt in een complex met één bedrijfsruimte (op de begane grond en de eerste verdieping) en dertien woningen (op de tweede en derde verdieping).
 
       
     
     
       
2.2.
 
       
         
In 2001 heeft de gemeente Rotterdam, de toenmalige verhuurder, een huurovereenkomst voorgelegd aan [eiser01] . In die overeenkomst is het volgende bepaald:
 
         
“
 
Artikel 2 Huurprijs en bijkomende kosten
 
 
 
2.1. De prijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedraagt € 6.071,98 (…) per jaar. De prijs van het gehuurde is als volgt samengesteld:
 
 
         
 
Huurprijs € 5.831,98 (…)
 
 
         
 
Bijkomende kosten € 240,00
 
 
         
 
(…)
 
 
         
 
Artikel 8 Nutsvoorzieningen
 
 
       
     
     
       
8.1.
 
       
         
 
De kosten van levering en verbruik van elektriciteit, gas, drinkwater, verwarming of andere energie en het ontvangen van beeld- en geluidssignaal zijn voor rekening van de huurder, ook indien deze kosten aan de verhuurder in rekening worden gebracht.
 
 
         
 
(…)
 
 
         
 
Artikel 15 Bijkomende kosten
 
 
       
     
     
       
15.1
 
       
 
De huurder is aan de verhuurder een verrekenbaar voorschot verschuldigd van € 240,00 per jaar. In de kosten van hierna te noemen leveringen en/of diensten die door of namens de verhuurder zullen worden verricht c.q. zijn verleend. (…)
 
 
 
15.2 De in lid 1 bedoelde leveringen en diensten bestaan uit kosten t.g.v. gemeenschappelijke voorzieningen
 
”
 
       
     
     
       
2.3.
 
       
In 2003 heeft gemeente Rotterdam een allonge aan [eiser01] gezonden, waarin is bepaald dat het voorschot op de servicekosten naar beneden wordt bijgesteld.
 
       
     
     
       
2.4.
 
       
Sinds 8 maart 2017 is Dudok eigenaar van de woning. Daarmee is zij ook (van rechtswege) verhuurder geworden.
 
       
     
     
       
2.5.
 
       
In juli 2019 heeft Dudok een allonge met een ‘ingroeivoorstel’ servicekosten voorgelegd aan [eiser01] . Daarin heeft zij voorgesteld om de servicekosten voor 2017 vast te stellen op € 0,- en voor 2018 en 2019 een korting toe te passen van respectievelijk 50% en 25%. [eiser01] heeft hier niet mee ingestemd.
 
       
     
     
       
2.6.
 
       
[eiser01] heeft in januari 2020 aan de Huurcommissie gevraagd om de afrekening van servicekosten van 2017 en 2018 te beoordelen. [eiser01] heeft daarbij onder andere het standpunt ingenomen dat sprake is van all-inhuur. Dudok heeft geen gegevens aangeleverd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft daarom het wettelijk vastgestelde gas- en elektraverbruik als uitgangspunt genomen en dit vermenigvuldigd met het gemiddelde tarief volgens het Nibud. De overige kosten zijn op nihil gesteld. De Huurcommissie heeft de servicekosten van 2017 en 2018 daarom vastgesteld op respectievelijk € 405,20 en € 434,72.
 
       
     
   
   
     
 
3.
 
Het geschil
 
     
       
3.1.
 
       
[eiser01] eist samengevat:
 
       
         
           
per 1 juni 2022 de huurprijs vast te stellen op € 428,- en het voorschot op de servicekosten op € 194,78;
 
         
         
           
Dudok te veroordelen in de proceskosten;
 
         
         
           
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
         
       
       
     
     
       
3.2.
 
       
[eiser01] baseert de eis op het volgende. De huurcommissie heeft ten onrechte nagelaten om de all-inhuurprijs te splitsen. De kantonrechter dient dit alsnog te doen (artikel 7:258 BW). Op grond van de wet is een redelijke verdeling: 55% huurprijs en € 25% voorschot op de servicekosten (artikel 17 Uhw). Dit komt in het geval van [eiser01] neer op € 428,- aan huur en € 194,78 aan servicekosten.
 
       
     
     
       
3.3.
 
       
Dudok is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [eiser01] moet niet-ontvankelijk worden verklaard, omdat hij voorafgaand aan deze procedure geen voorstel tot splitsing heeft gedaan (artikel 7:258 lid 2 BW). Wanneer hieraan voorbij wordt gegaan moet de vordering van [eiser01] worden afgewezen. Er is namelijk geen all-inprijs overeengekomen. Bovendien is de berekening van [eiser01] onjuist.
 
       
     
     
       
3.4.
 
       
Dudok eist zelf samengevat:
 
       
- voor recht te verklaren dat [eiser01] de volgende servicekosten verschuldigd is:
 
       
         
o € 936,03 over 2017;
 
         
o € 683,88 over 2018;
 
         
o € 1.080,45 over 2019;
 
         
o € 669,30 over 2020;
 
       
       
         
           
[eiser01] te veroordelen tot betaling van € 2.723,86, met rente;
 
         
         
           
[eiser01] te veroordelen in de proceskosten;
 
         
         
           
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
         
       
       
     
     
       
3.5.
 
       
Dudok baseert de tegeneis op het volgende. De servicekosten van 2017 en 2018 zijn hoger dan vastgesteld door de Huurcommissie, omdat Dudok deze alsnog kan onderbouwen (artikel 7:262 BW). Daarnaast dient de kantonrechter direct de servicekosten van 2019 en 2020 vast te stellen, omdat partijen het daar ook niet over eens zijn (artikel 7:260 BW). De servicekosten over 2017 tot en met 2020 bedragen in totaal € 3.369,66. [eiser01] moet daarom, na aftrek van zijn betalingen van € 645,80, nog € 2.723,86 betalen.
 
       
     
     
       
3.6.
 
       
[eiser01] is het niet eens met de tegeneis en voert het volgende aan. Er is een all-inprijs van toepassing, dus de servicekosten zijn al bij de betaalde prijs inbegrepen. Mocht de kantonrechter dit verweer niet volgen, dan moeten de servicekosten lager worden vastgesteld. Een aantal posten kan Dudok namelijk niet in rekening brengen via de servicekosten en een aantal andere posten moet anders worden doorberekend.
 
       
     
   
   
     
 
4.
 
De beoordeling
 
     
     
       
 
In conventie
 
 
     
     
     
       
 
[eiser01] is ontvankelijk in zijn vordering
 
 
     
     
       
4.1.
 
       
De kantonrechter moet eerst beoordelen of [eiser01] ontvankelijk is in zijn vordering. Dudok stelt namelijk dat dit niet het geval is, omdat [eiser01] heeft nagelaten om twee maanden van tevoren een voorstel tot splitsing van de huurprijs te doen (artikel 7:258 lid 2 BW). Dat [eiser01] dat voorstel inderdaad te laat heeft gedaan, staat niet ter discussie. Naar oordeel van de kantonrechter heeft dat voor deze procedure echter geen gevolgen. Vooropgesteld wordt dat in de wet geen specifieke sanctie is opgenomen voor deze situatie. Daar komt bij dat Dudok vindt dat geen sprake is van een all-inprijs, zodat niet valt in te zien wat de toegevoegde waarde zou zijn geweest van een splitsingsvoorstel. De kantonrechter oordeelt daarom dat Dudok door het ontbreken van een tijdig voorstel ook niet is benadeeld (naar analogie van lid 4). [eiser01] is dus ontvankelijk in zijn vordering.
 
       
       
         
 
Er is geen sprake van een all-inprijs
 
 
       
     
     
       
4.2.
 
       
[eiser01] stelt dat sprake is van een all-inprijs. Hij vindt dat de Huurcommissie ten onrechte heeft nagelaten die prijs te splitsen. De kantonrechter stelt voorop dat het aan [eiser01] is om te stellen en te onderbouwen dat van een all-inprijs sprake is. Hij heeft dat onvoldoende gedaan. Daarvoor is het volgende van belang.
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
[eiser01] stelt ten eerste dat hij nooit een afrekening van de servicekosten heeft ontvangen. Deze omstandigheid is niet van belang. Een afrekening is namelijk slechts bedoeld om de betalingen gelijk te trekken met de daadwerkelijke kosten. De enige consequentie van het ontbreken daarvan is dat Dudok beperkte mogelijkheden heeft om het voorschot te verhogen (artikel 7:261 lid 1 BW). Aan het ontbreken van een afrekening kunnen verder geen gevolgen worden verbonden.
 
       
     
     
       
4.4.
 
       
De getuigenverklaringen die [eiser01] heeft aangeleverd kunnen hem ook niet helpen. Drie buurtbewoners verklaren daarin dat geen verwarmingskosten worden doorberekend. Servicekosten zien echter op (veel) meer dan alleen verwarmingskosten. Alleen al om die reden kan uit die verklaringen niet worden geconcludeerd dat [eiser01] geen servicekosten verschuldigd is.
 
       
     
     
       
4.5.
 
       
Ten slotte heeft [eiser01] erop gewezen dat Dudok een ingroeivoorstel heeft gedaan (2.5). Dat is ook geen onderbouwing voor het standpunt van [eiser01] . Dudok heeft namelijk in reactie hierop aangevoerd dat zij in 2017 heeft geconstateerd dat het voorschot op de servicekosten veel lager was dan de werkelijke servicekosten en dat zij daarom een ingroeiregeling heeft voorgesteld om een hoge eindafrekening te voorkomen. Dudok heeft het standpunt van [eiser01] hierdoor gemotiveerd betwist. [eiser01] heeft vervolgens niet verder onderbouwd dat ‘ingroei’ per definitie betekent dat hij voorheen geen servicekosten verschuldigd was. Dit verweer is daarom onvoldoende onderbouwd.
 
       
     
     
       
4.6.
 
       
Kortom, [eiser01] heeft zijn stelling dat sprake is van een all-inprijs niet goed onderbouwd. Daar staat tegenover dat Dudok veel stukken heeft aangeleverd, waarin consequent wél sprake is van een splitsing van de prijs. Zij heeft huurprijsaanpassingen overgelegd van 2013, 2015 en 2016. In die huurprijsaanpassingen is steeds een splitsing gemaakt tussen een ‘kaal bedrag’ en ‘bijkomende kosten: vs sk onb’. Ook heeft Dudok een huurfactuur overgelegd waarin de huurprijs voor mei 2016 is uitgesplitst in huur en voorschot servicekosten. [eiser01] heeft de ontvangst van deze brieven niet betwist. Ook heeft hij niet betwist dat hij de daarin genoemde bedragen steeds zonder bezwaar heeft betaald. Daar komt bij dat partijen een huurovereenkomst en allonges hebben overgelegd, waarin ook steeds de huurprijs en servicekosten zijn gesplitst. Deze documenten zijn weliswaar niet getekend, zodat de bewijskracht beperkt is. Echter vormen die documenten in ieder geval een contra-indicatie voor het standpunt van [eiser01] . Kortom, [eiser01] heeft zijn standpunt dat sprake is van een all-inprijs, zeker gezien de gemotiveerde betwisting van Dudok, onvoldoende onderbouwd. Zijn vordering wordt daarom afgewezen.
 
       
       
         
 
Proceskosten
 
 
       
     
     
       
4.7.
 
       
[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Dudok tot vandaag vast op € 264,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 132,-).
 
       
       
         
 
In reconventie
 
 
       
     
     
       
4.8.
 
       
In reconventie vordert Dudok dat de kantonrechter de hoogte van de servicekosten van 2017 tot en met 2020 vaststelt. De kantonrechter stelt voorop dat het aan Dudok is om de hoogte en de opbouw van deze servicekosten te onderbouwen. Dudok heeft bij haar eis in reconventie een specificatie gegeven van de door haar genoemde bedragen. Op verzoek van [verweerder01] heeft zij daarna bij haar akte de onderliggende facturen in het geding gebracht. Uit die stukken volgt dat de servicekosten die Dudok vordert, bestaan uit een aantal posten. Deze posten worden hierna achtereenvolgens behandeld.
 
       
       
         
 
Energiekosten
 
 
       
     
     
       
4.9.
 
       
Dudok brengt per jaar kosten voor warmte en elektra in rekening bij [verweerder01] . [verweerder01] heeft aangevoerd dat hij met gemeente Rotterdam is overeengekomen dat hij die kosten in het geheel niet hoeft te betalen. Dudok heeft dat betwist, mede met verwijzing naar artikel 8 van de overgelegde huurovereenkomst, waaruit het tegendeel volgt (2.2). Van [verweerder01] had daarom verwacht mogen worden dat hij dit verweer verder had gespecificeerd. Hij had bijvoorbeeld verder moeten onderbouwen wanneer die afspraak met gemeente Rotterdam is gemaakt, wat de aanleiding daarvan was en voor welke periode die afspraak geldt. Zelfs als gemeente Rotterdam namelijk zou hebben toegezegd dat zij deze energiekosten niet zou doorbelasten, dan betekent dit niet automatisch dat deze toezegging tot in lengte van dagen, ongeacht alle omstandigheden blijft gelden. De specifieke omstandigheden van het geval zijn dus van belang. Aangezien [verweerder01] dat niet heeft gespecificeerd slaagt dit verweer niet. Dat betekent dat [verweerder01] energiekosten moet betalen.
 
       
     
     
       
4.10.
 
       
Dudok berekent deze kosten voor de jaren 2017 tot en met 2019 op basis van het vloeroppervlak, omdat toen geen werkende energiemeters aanwezig waren. Dit leidt tot € 675,74 over 2017, € 1.021,80 over 2018 en € 1.135,05 over 2019. Dudok vindt deze berekeningswijze redelijk, omdat zij stelt dat deze gunstiger is dan de berekening die de Huurcommissie toepast. Zij stelt dat de Huurcommissie in dergelijke gevallen namelijk 35% van de totale kosten gelijk verdeelt over het aantal woningen en het restant van 65% op basis van vloeroppervlak.
 
       
     
     
       
4.11.
 
       
[verweerder01] vindt de gehanteerde verdeling niet eerlijk. Hij voert aan dat het wettelijk verbruik en zijn werkelijke verbruik veel lager is. Hij wijst er daarbij op dat in 2020 en 2021, toen voor het eerst zijn individuele gebruik kon worden vastgesteld, sprake was van een verbruik van € 504,64 en € 467,12. In de jaren daarvoor werd dus ongeveer het dubbele in rekening gebracht.
 
       
     
     
       
4.12.
 
       
De kantonrechter stelt voorop dat de verdeling van de Huurcommissie, waarnaar Dudok verwijst, ziet op verdeling van energiekosten over meerdere wóónruimten. In dit geval gaat het echter om de verdeling van kosten over een bedrijfsruimte (van 4.694 m2) en 13 woningen (van totaal 1.500 m2). Een vergelijking met de verdeelsleutel van de Huurcommissie vindt de kantonrechter daarom niet redelijk. [verweerder01] heeft voldoende onderbouwd dat de gehanteerde verdeling onredelijk uitpakt, met verwijzing naar het wettelijk vastgestelde verbruik en zijn verbruik in 2020 en 2021, dat meer dan de helft lager is. Van Dudok had een degelijke onderbouwing mogen worden verwacht waarom een verdeling op basis van vloeroppervlakte toch redelijk is. Zij had bijvoorbeeld kunnen onderbouwen hoe het gemiddelde energieverbruik van een bedrijfsruimte (in de branche waarin het bedrijf actief is) zich verhoudt tot het gemiddelde verbruik van een woning. Dit had zij zelfs specifiek kunnen onderbouwen door te laten zien hoeveel energie vanaf 2020 is verbruikt, aangezien inmiddels sprake is van individuele meters. Dit alles had te meer van haar verwacht mogen worden omdat vast staat dat er al sinds 2016 individuele meters waren geplaatst. Dudok heeft deze pas in 2020 werkend gekregen, zonder dat duidelijk is dat dit eerder onmogelijk was. In dat geval mogen van haar inspanningen worden verwacht om tot een redelijke berekeningswijze te komen. Dit alles heeft zij echter nagelaten.
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
Gezien deze omstandigheden stelt de kantonrechter het energieverbruik van 2017 tot en met 2019 vast op de wettelijke hoeveelheden: 400 m3 gas en 800 kWh per jaar (Bijlage VIII, Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte). De kantonrechter vermenigvuldigt dit (in aansluiting op het beleid van de Huurcommissie) met de door het Nibud vastgestelde tarieven. Dit leidt voor 2017 en 2018 tot de bedragen zoals vastgesteld door de Huurcommissie. Voor 2019 geldt een gastarief van € 0,7856 en een stroomtarief van € 0,2250. Dat komt in totaal neer op € 494,24. De energiekosten van 2020 worden vastgesteld op het door Dudok genoemde bedrag, aangezien dat deel niet is betwist door [verweerder01] .
 
       
       
         
 
Onderhoud energie- en waterinstallaties
 
 
       
     
     
       
4.14.
 
       
Dudok brengt verder voor 2017 € 76,33 (€ 1,78 + € 74,55), exclusief btw, in rekening voor onderhoud van de energie- en waterinstallaties. Partijen zijn het erover eens dat deze installaties onroerende aanhorigheden betreffen (artikel 7:233 BW). Het uitgangspunt is dat de onderhoudskosten daarvan niet als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht, maar in de huurprijs moeten worden begrepen (artikel 7:237 BW en ECLI:NL:HR:2022:61, r.o. 3.2.2). Dudok stelt dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken, omdat het hier gaat om kleine herstellingen. De kantonrechter is het met Dudok eens dat bepaald klein onderhoud op grond van artikel 7:240 BW en het genoemde besluit voor rekening van de huurders kan komen. Van Dudok had dan echter wel een verdere onderbouwing mogen worden verwacht, welke herstellingen zij heeft verricht en waarom dat kleine herstellingen betreffen. Zij heeft nu volstaan met een algemene verwijzing naar een aanzienlijke verzameling ongesorteerde facturen. Dat is onvoldoende. Dudok heeft daarom haar vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd, zodat dit deel wordt afgewezen.
 
       
       
         
 
Kosten lift
 
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
Dudok brengt verder elk jaar een bedrag in rekening voor de personenlift. Het betreft in 2017 € 22,97, in 2018 € 7,08, in 2019 € 29,98 en in 2020 € 35,46. [verweerder01] heeft die kosten betwist, omdat ze variëren per jaar. Dudok heeft vervolgens in haar akte toegelicht dat een deel van deze bedragen ziet op de 24-uursservice van de lift. [verweerder01] heeft dit deel van de kosten niet betwist. Dudok heeft in haar akte aangevoerd dat deze kosten verder zien op klein onderhoud aan de lift. Dit deel van de vordering betwist [verweerder01] . De kantonrechter oordeelt dat voor onderhoud van de lift hetzelfde geldt als voor onderhoud van de energie- en waterinstallaties, namelijk dat uitsluitende kleine herstellingen kunnen worden doorbelast (4.14). Dudok heeft niet gespecificeerd welk onderhoud zij heeft verricht aan de lift. Zij heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat zij deze kosten mag doorberekenen in de servicekosten. Alleen de onbetwiste kosten van 24-uursservice kan zij dus doorbelasten. Dudok heeft onbetwist gesteld dat dit voor het gehele pand gaat om € 246,36 in 2017, € 322,32 in 2018, € 328,77 in 2019 en € 337,64 in 2020 en dat daarop een verdeelsleutel van 137/1543 moet worden toegepast. Dat komt neer op € 21,87 in 2017, € 29,19 in 2019 en € 29,98 in 2020. Deze bedragen zijn toewijsbaar. Voor 2018 is het gevorderde bedrag van € 7,08 toewijsbaar.
 
       
       
         
 
Korting
 
 
       
     
     
       
4.16.
 
       
Dudok heeft nog aangevoerd dat zij in 2018 en 2019 onverplicht korting heeft gegeven aan [verweerder01] , van respectievelijk 50% en 25%. Zij meent dat wanneer de kantonrechter oordeelt dat zij teveel servicekosten in rekening heeft gebracht, dit overschot aan servicekosten in mindering moet worden gebracht op de korting. De kantonrechter volgt Dudok niet in deze redenering. Het is namelijk niet gesteld of gebleken dat de gegeven korting voorwaardelijk is, of dat deze is gegeven om een ‘buffer’ in te bouwen voor eventueel teveel in rekening gebrachte servicekosten. De korting moet dus van de betalingsverplichting worden afgetrokken, zij het dat deze opnieuw moet worden berekend, omdat de servicekosten deels worden afgewezen.
 
       
       
         
 
Administratiekosten
 
 
       
     
     
       
4.17.
 
       
Dudok maakt in lijn met het beleid van de Huurcommissie aanspraak op 2% administratiekosten over de warmtelevering en 5% over de overige posten. Deze post is niet betwist door [verweerder01] . De kosten zijn in principe toewijsbaar, maar ook deze moeten opnieuw worden berekend, aangezien een deel van de kosten wordt afgewezen.
 
       
       
         
 
Betaalde voorschotten
 
 
       
     
     
       
4.18.
 
       
Om te kunnen vaststellen wat [verweerder01] nog verschuldigd is, moet duidelijk zijn wat hij tot op heden betaald heeft. De kantonrechter kan dat niet vaststellen. Dudok heeft in de eis in reconventie gesteld dat [verweerder01] € 645,80 heeft betaald (randnummer 51). De bedragen die zij daar noemt komen echter niet overeen met de afrekeningen die zij heeft overgelegd. Dudok wordt in de gelegenheid gesteld om in de eindafrekeningen de juiste bedragen te verwerken. Daarnaast heeft [verweerder01] in zijn laatste akte nog gesteld dat hij naar aanleiding van de beslissing van de Huurcommissie nog twee betalingen heeft verricht van in totaal € 839,92. Voor zover Dudok die betaling heeft ontvangen dient zij die ook te verwerken in de eindafrekening.
 
       
       
         
 
Berekeningswijze
 
 
       
     
     
       
4.19.
 
       
[verweerder01] heeft verder in zijn akte nog aangevoerd dat de servicekosten onjuist berekend zijn, omdat Dudok de voorschotten heeft opgeteld bij de servicekosten, in plaats van afgetrokken. Hiermee geeft [verweerder01] blijk van een onjuiste lezing van de afrekeningen. Dudok trekt de voorschotten immers wel degelijk van de betalingsverplichting af. Zij telt deze er alleen (terecht) bij op wanneer het gaat om het vaststellen van de totale betalingsverplichting voor een specifiek jaar.
 
       
     
     
       
4.20.
 
       
[verweerder01] heeft ten slotte in het algemeen aangevoerd dat voor hem niet duidelijk is hoe de servicekosten zijn berekend. Dit verweer passeert de kantonrechter. Dudok heeft uitgebreide overzichten en specificaties in het geding gebracht. Het had op de weg van [verweerder01] gelegen om te specificeren welke onderdelen hiervan onduidelijk voor hem zijn, of tot welke uitkomsten de berekeningen van Dudok volgens hem zouden moeten leiden, op basis van de overgelegde facturen. Dat heeft hij nagelaten.
 
       
       
         
 
Akte
 
 
       
     
     
       
4.21.
 
       
De kantonrechter stelt Dudok in de gelegenheid om bij akte (uitsluitend) een nieuwe en sluitende afrekening van de servicekosten in het geding te brengen. Daarin dient zij de oordelen uit dit vonnis te verwerken. Het gaat in ieder geval om het volgende:
 
       
         
           
de energiekosten moeten worden aangepast (4.13);
 
         
         
           
de onderhoudskosten van de installaties moeten op € 0,- worden gesteld (4.14);
 
         
         
           
de kosten van de lift moeten worden aangepast (4.15);
 
         
         
           
de administratiekosten en de korting moeten worden gewijzigd, gezien de bovenstaande aanpassingen (4.16 en 4.17);
 
         
         
           
de betalingen van [verweerder01] moeten correct worden verwerkt (4.18).
 
         
       
       
     
     
       
4.22.
 
       
De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 20 april 2023 om 13.30 uur. De genoemde akte moet uiterlijk op 19 april 2023 op de rechtbank ontvangen zijn. Hierna wordt [verweerder01] in de gelegenheid gesteld om bij akte op deze gewijzigde eindafrekening te reageren. Daarna zal in principe vonnis worden gewezen. De kantonrechter wijst partijen er voor de volledigheid op dat de akte dus niet bedoeld is om de oordelen uit dit tussenvonnis opnieuw ter discussie te stellen. Het gaat er slechts om dat een cijfermatig juiste berekening van de servicekosten tot stand komt.
 
       
     
     
       
4.23.
 
       
In dit vonnis is al op een groot aantal punten inhoudelijk beslist. De kantonrechter geeft partijen daarom in overweging om met elkaar in overleg te treden, om (alsnog) tot afspraken te komen.
 
       
     
     
       
4.24.
 
       
In afwachting van de akte wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
 
       
     
   
   
     
 
5.
 
De beslissing
 
     
De kantonrechter:
 
     
     
       
5.1.
 
       
verwijst de zaak naar de rolzitting van
 
donderdag 20 april 2023 om 13.30 uur
 
, zodat Dudok de hiervoor bedoelde akte met een nieuwe berekening van de servicekosten in het geding kan brengen;
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
houdt iedere verdere beslissing aan.
 
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
 
         
33394