ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:2835

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:2835 Gerechtshof Den Haag , 05-11-2019 / 200.241.020/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-11-05

Zaaknummer: 200.241.020/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:2835

---

Koopovereenkomst woning, Houtrot in de balken onder de vloer. Uitleg exoneratie in ouderdomsclausule in standaardaard VNM-koopakte. Onvoldoende onderbouwd dat verkoper de gebreken kende. Bouwkundige heeft bij aankoopkeuring niet onrechtmatig gehandeld,

GERECHTSHOF DEN HAAG      
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.241.020/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: C/09/522624 / HA ZA 16-1337  
     
     
   
   
     arrest van 5 november 2019 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [appellant], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. M. de Boorder te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. [geïntimeerde 1], 
     wonende te [woonplaats], 
     2. [geïntimeerde 2], 
     wonende te [woonplaats], hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s., advocaat: mr. J.A. Huijgen te Den Haag, 
     
       3. [geïntimeerde 3],  
       
       handelend onder de naam [handelsnaam], 
     
     
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [geïntimeerde 3], 
       advocaat: mr. A. van Duijn-Koopman te Arnhem, 
       geïntimeerden. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Bij exploten van 19 maart 2018, hersteld bij exploten van 3 april 2018, is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag, team handel, tussen partijen gewezen vonnis van 20 december 2017. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] achttien grieven (genummerd 1 tot en met 19, waarbij een grief 14 ontbreekt) aangevoerd.  
     
     
     
       Bij afzonderlijke memories van antwoord hebben [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] de grieven bestreden.  
     
     
     
       Vervolgens hebben partijen op 17 september 2019 de zaak doen bepleiten door hun advocaten. De advocaten van [appellant] en [geïntimeerde 3] hebben dat gedaan aan de hand van overgelegde pleitnotities. [appellant] heeft tevens een akte verzocht van een (aangepaste) vermeerdering van zijn eis, met een productie. Ten slotte is arrest gevraagd op de voor het pleidooi overgelegde procesdossiers. 
     
     
   
   
     De feiten 
     
       1. De door de rechtbank in het vonnis van 20 december 2017 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan, met aanvulling van enkele feiten (hierna onder 1.1 en 1.5) die tussen partijen eveneens vast staan. De klacht van [appellant] onder punt 6 van zijn memorie van grieven en grief 1, beide gericht tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, en grief 2, voor zover [appellant] daarin klaagt dat de rechtbank in het vonnis niet het door hem in het geding gebrachte deel B van de koopovereenkomst heeft vermeld, hoeven daarom niet verder te worden behandeld. Het gaat daarmee in deze zaak om het volgende. 
     
     
       1.1 
       
         
          [geïntimeerde 1] c.s. heeft in maart 2005 de woning aan de [adres] in [plaats] 
          (hierna: de woning) gekocht. [geïntimeerde 1] c.s. heeft als eigenaar onder meer een uitbouw aan het dak gerealiseerd, het riool onder de woning en de parketvloer vervangen, een nieuwe keuken en een nieuwe schuifseparatie geplaatst en vloerisolatie aangebracht. Voorafgaand aan het plaatsen van de nieuwe keuken is onder meer het leidingwerk vervangen, een schouw verwijderd en op de vloer een houten plaat op de ondergrond gemonteerd. Al deze werkzaamheden heeft [geïntimeerde 1] c.s. uitbesteed. 
       
     
     
       1.2 
       
         Op 23 juni 2015 heeft [appellant] de woning van [geïntimeerde 1] c.s. gekocht. Bij de 
         koop is gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte. Artikel 6.3 van de overeenkomst luidt als volgt: 
         
           “De onroerende zaak zal bij de juridische eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning (...) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig 
         
         
           zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik 
         
         
           belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand 
         
         
           komen van deze koopovereenkomst.” 
           
         
       
     
     
       1.3 
       
         Onder artikel 23.2 van de koopovereenkomst staat: 
         
           “Verkoper stelt koper in de gelegenheid een bouwkundige keuring uit te voeren voor zijn 
         
         
           eigen rekening. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat deze keuring zal plaatsvinden 
         
         
           binnen de 3 dagen bedenktijd. Voorbehoud dat uit deze keuring geen directe noodzakelijke, 
         
         
           ernstige bouwkundige gebreken naar voren komen die een bedrag van € 10.000,- te boven 
         
         
           gaan.” 
           
         
       
     
     
       1.4 
       
         In artikel 23.3 van de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen: 
         
           “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen 
         
         
           betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager 
         
         
           liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, 
         
         
           staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering 
         
         
           en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken 
         
         
           worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.” 
         
       
       
     
     
       1.5 
       In bijlage B bij de koopovereenkomst (‘ Vragenlijst voor de verkoop van een appartement’ ) heeft [geïntimeerde 1] c.s. de vragen (5.C) “ Zijn er in het appartement (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? ” en (5.E) “ Is er in het appartement sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? ”, beantwoord met “ Nee ”.   
     
     
       1.6 
       
         
          [appellant] heeft de woning op 12 juni 2015 door [geïntimeerde 3] bouwkundig laten keuren. [geïntimeerde 3] heeft een algemeen bouwkundig rapport opgemaakt. Als doel van de keuring staat vermeld:  “verkrijgen inzicht in de bouwkundige staat in verband met aankoop van de woning”. 
         In de toelichting bij het rapport staat daarnaast: 
         
           “(...) In het rapport zijn de bouwtechnisch belangrijke bouwdelen aangegeven in een checklist. Deze bouwdelen worden in ieder geval geïnspecteerd voor zover deze bereikbaar 
         
         
           en toegankelijk zijn (...). Bij de inspectie worden alleen de zichtbare bouwdelen 
         
         
           gecontroleerd. (...)” 
           
         
       
     
     
       1.7 
       
         
          [geïntimeerde 3] heeft de totale direct noodzakelijke kosten begroot op € 3.100,-. Daarnaast 
         heeft hij een pro memorie post opgenomen ten aanzien van de installaties en de vloer in de 
         gang. In het rapport onder B.3 staat ten aanzien van deze vloer: 
         
           “Vloer gang is plaatselijk verzakt en diverse tegels zijn gescheurd. De verzakking van de 
         
         
           gangvloer komt vermoedelijk door lekkage van het oude riool waardoor zand is weggespoeld.” 
           
         
       
     
     
       1.8 
       De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 15 december 2015. 
     
     
       1.9 
       
         In januari 2016 is [appellant] gestart met verbouwingswerkzaamheden in de woning, waarbij gedeeltelijk ook sloopwerkzaamheden zouden plaatsvinden. (De aannemer 
         van) [appellant] is toen gestuit op een aantal gebreken in de woning. [appellant] heeft die 
         gebreken door HBC Projectmanagement, Procurement & Tendering (hierna: HBC) in kaart 
         laten brengen. 
       
     
     
       1.10 
       
         Op 20 februari 2016 heeft HBC een bouwkundig advies uitgebracht (op basis van een onderzoek dat is uitgevoerd op 19 februari 2016). In dit advies staat onder meer: 
         
           “(...)  
           Aanleiding 
         
         
           Het oorspronkelijke renovatieplan was om in de uitbouw het eerste kamertje uit te breken en 
         
         
           bij de gang te voegen. Bij het verwijderen van het laminaat en ondervloer bleek er houtrot 
         
         
           te zitten in enkele planken. Bij inspectie onder de vloer bleek dat de ijzeren fundatiebalk niet 
         
         
           op fundatievoeten te liggen en dat de koppen van de balken aan de tuinzijde ernstig 
         
         
           aangetast waren door houtrot. Door het ontbreken van de fundatiebalk bleek de muur tussen 
         
         
           de middelste en achterste kamer zodanig verzakt ca. 3 cm dat herstel niet mogelijk was en 
         
         
           de muur gesloopt en vervangen moest worden. 
         
         
           Bij renovatie van de gangvloer bleken de koppen van de balken van de kamer-ensuite ook 
         
         
           ernstig aangetast deze waren op gekegd zodat ze vast in de muur liggen. 
         
         
           (...) 
           
           Conclusie: 
         
       
       
         - Uitbouw: de koppen van de vloerbalken zijn ernstig aangetast door houtrot en moeten 
       
       
         onmiddellijk worden hersteld (nieuwe vloerbalken en houten vloer). 
       
       
         - Uitbouw: de dakbalk boven tuindeur moet opnieuw worden ondersteund met een latei 
       
       
         
           zodat deze aan beide zijden minimaal 15 cm oversteekt en draagt op het bestaande 
         
         
           metselwerk van de binnenmuur. 
         
       
       
         - Kamer-en suite: balken moeten worden vervangen, parketvloer moet hiervoor 
       
       
         gedeeltelijk open en weer worden aan geheeld. 
       
       
         - Kamer-en suite: de open haarden moet deugdelijk worden gefundeerd. 
       
       
         - Kamer-en suite: de kabels moeten deugdelijk worden bevestig aan de vloerbalken. 
       
       
         - Keuken: vloerbalken zijn ernstig aangetast door houtrot en moeten onmiddellijk worden 
       
       
         hersteld (nieuwe vloerbalken en houtenvloer). 
       
       
         - Vervangen ijzeren gasleiding vanaf de meterkast naar keuken en uitbouw. 
       
       
         - Lekkage lichtkoepel badkamer moet worden hersteld. 
       
       -  Er moet een afvoerleiding voor de wasemkap worden aangebracht via de douche door het 
       
         dak. ” 
     
     
       1.11 
       
         Onder toezending van het onder 1.10 genoemde rapport heeft [appellant] zowel 
         
          [geïntimeerde 1] c.s. als [geïntimeerde 3] schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade. 
       
     
     
       1.12 
       
         Op 4 juni 2016 heeft HBC voornoemd de woning wederom bezocht. In het 
         bouwkundig adviesrapport staat hierover: 
         
           “(...)  
           Aanleiding: 
         
         
           Op 19 februari 2016 is een bouwkundig adviesrapport opgesteld voor de voorkamers-en suite, de hal en de gang, en de uitbouw (achterhuis). Inmiddels zijn de 
         
         
           renovatiewerkzaamheden zover gevorderd, dat ook de keukenvloer kon worden geopend. 
         
         
           (...) 
         
         
           Conclusie: 
         
       
       
         1. Omdat een deel van de planken waarschijnlijk was aangetast door houtrot, zijn op 
       
       
         
           tenminste drie plaatsen de houten planken vervangen. Op dat moment zijn ook de 
         
         
           aangetaste vloerbalken zichtbaar geweest en de verrotte balkkoppen die later onder het 
         
         
           keukenblok zouden verdwijnen. 
         
       
       
         2. De multplex plaat is te beschouwen als een tijdelijke, niet-duurzame oplossing waardoor 
       
       
         
           de keukenvloer een solide indruk wekt, echter zonder een structurele oplossing voor de 
         
         
           slechte staat van de vloerbalken en de verrotte balkkoppen. 
         
       
       
         3. De renovatie van de keukenvloer heeft naar alle waarschijnlijkheid plaatsgevonden ten 
       
       
         tijde van het plaatsen van de inbouwkeuken in april 2011.” 
         
       
     
     
       1.13 
       
         Zowel [geïntimeerde 1] c.s. als [geïntimeerde 3] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand 
         gewezen. 
       
       
     
   
   
     Het geschil en de vorderingen in eerste aanleg 
     
     
       2.1 
       
        [appellant] heeft - samengevat - gevorderd [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 74.492,77 (herstelkosten), € 6.525,- (extra woonkosten), € 3.280,- (opslagkosten) en € 2.831,- (advieskosten), vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.851,21, rente en proceskosten. 
       
     
     
       2.2 
       Aan zijn vordering jegens [geïntimeerde 1] c.s. heeft [appellant] - samengevat - ten grondslag gelegd dat de in de rapporten van HBC genoemde gebreken aan de woning non-conformiteit opleveren in de zin van artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [appellant] was [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte van deze gebreken en heeft hij daarom zijn mededelingsplicht geschonden. Ook heeft [geïntimeerde 1] c.s. onder de punten 5.C en 5.E van bijlage B bij de koopovereenkomst verklaard dat er geen gerepareerde of verborgen scheuren en/of beschadigingen aan de vloeren aanwezig zijn en geen gebreken aan de vloerconstructie, zoals beschadigde en/of aangetaste vloerdelen. Nu die gebreken er wel zijn, is [geïntimeerde 1] c.s. volgens [appellant] aansprakelijk. [geïntimeerde 1] c.s. is daarom gehouden de schade te vergoeden die [appellant] heeft geleden. 
       
     
     
       2.3 
       Aan zijn vordering jegens [geïntimeerde 3] heeft [appellant] - samengevat - ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 3] de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig heeft onderzocht, waarbij voormelde gebreken niet zijn ontdekt. [geïntimeerde 3] had de gebreken moeten ontdekken bij een normaal onderzoek en is daarom eveneens aansprakelijk voor de door [appellant] geleden schade. 
       
     
     
       2.4 
       
        [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hebben tegen de vordering van [appellant] gemotiveerd verweer gevoerd. Bij incidentele vordering heeft [geïntimeerde 3] [geïntimeerde 1] c.s. in vrijwaring opgeroepen. [geïntimeerde 1] c.s. heeft tegen de vordering van [geïntimeerde 3] in de vrijwaringszaak ook verweer gevoerd. 
       
     
     
       2.5 
       Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank in de hoofdzaak de vordering van [appellant] jegens zowel [geïntimeerde 1] c.s. als [geïntimeerde 3] afgewezen. In de vrijwaringszaak is de vordering van [geïntimeerde 3] jegens [geïntimeerde 1] c.s. ook afgewezen. 
       
     
     
       2.6 
       In de hoofdzaak tegen [geïntimeerde 1] c.s. heeft de rechtbank overwogen dat uit de stellingen van [appellant] niet, althans niet zonder meer, volgt dat de conditie van de vloer in de woning zodanig was dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg stond. Ten aanzien van de overige gebreken heeft [appellant] onvoldoende concreet gesteld dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. een beroep toekomt op de in artikel 23.3 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat [appellant] zijn stellingen dat [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte was van de gebreken aan de woning, gelet op diens gemotiveerde betwisting van die stellingen, onvoldoende heeft onderbouwd. Het enkele feit dat [geïntimeerde 1] c.s. de woning heeft laten verbouwen, betekent niet dat ten tijde van het uitvoeren van die werkzaamheden al sprake was van enig gebrek aan de vloer of aantasting van balken, laat staan dat [geïntimeerde 1] c.s. daarvan kennis had.  
       
     
     
       2.7 
       In de hoofdzaak tegen [geïntimeerde 3] heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 3] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat het onderzoek van HBC niet te vergelijken is met de door [geïntimeerde 3] verrichte aankoopkeuring, omdat de kruipruimte, vloeren, vloerbalken en het dak tijdens het onderzoek van HBC - anders dan ten tijde van het onderzoek van [geïntimeerde 3] – vrij toegankelijk waren. Uit het rapport van [geïntimeerde 3] volgt dat hij een visuele inspectie heeft verricht van de zichtbare en toegankelijke bouwdelen. In zijn rapport heeft [geïntimeerde 3] ook vermeld welke bouwdelen al dan niet zichtbaar en toegankelijk waren. Van destructief onderzoek is geen sprake geweest. Hiertoe heeft [geïntimeerde 3] ook geen opdracht gekregen. De door [appellant] gestelde gebreken aan de vloer en het dak zijn pas zichtbaar geworden nadat de vloeren en het plafond waren opengebroken. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] zijn stelling dat de lekkage in de badkamer al ten tijde van de keuring aanwezig was, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde 3], onvoldoende heeft onderbouwd.  
       
     
   
   
     De beoordeling van het hoger beroep 
     
     3. In hoger beroep heeft [appellant], na wijzigingen van eis, gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van een totaalbedrag van € 100.000,-, in verband met herstelkosten, extra woonkosten, opslagkosten, advieskosten, buitengerechtelijke incassokosten en rente, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] van de kosten in beide instanties.  
     
     
       
         De vermeerdering van eis 
         4. 	Het hof acht de eisvermeerdering door [appellant] bij pleidooi in hoger beroep niet toelaatbaar. De reden daarvoor is dat de in artikel 347 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) besloten twee-conclusie-regel de - ingevolge artikel 130 lid 1 in verbinding met artikel 353 lid 1 Rv - aan de oorspronkelijke eiser toekomende bevoegdheid  tot verandering of vermeerdering van zijn eis in hoger beroep beperkt, in die zin dat hij zijn eis in beginsel niet later dan in zijn memorie van grieven of antwoord mag veranderen of vermeerderen (HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771). Niet gesteld en niet gebleken is dat zich een van de uitzonderingen op deze regel, zoals aanvaard in onder meer in de hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad, zich in dit geval voordoet.   Het hof zal daarom bij de beoordeling van het hoger beroep uitgaan van de door [appellant] bij memorie van grieven verminderde eis om [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 45.000,- (herstelkosten), € 6.525,- (extra woonkosten), € 3.280,- (opslagkosten), € 2.831,- (advieskosten), vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.851,21, rente en proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
         
         Het geschil in hoger beroep 
       
     
     
     5. [geïntimeerde 3] heeft afzonderlijk hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank in de vrijwaringszaak. Die zaak is aangehouden in afwachting van het arrest in de hoofdzaak. Het vonnis, voor zover dat betrekking heeft op de vrijwaringszaak, is daarom niet aan dit hoger beroep onderworpen. 
     
       5.1 
       
         Wat betreft de hoofdzaak stelt het hof vast dat tussen partijen niet in geschil is dat na levering van de woning aan [appellant] is gebleken van diverse gebreken, waaronder houtrot in de balken onder de vloer van de woonkamer en de keuken en een gebrekkige ondersteuning van een dakbalk in de uitbouw. Ook is niet in geschil dat die gebreken niet aan [appellant] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst (met uitzondering van de gebreken aan de vloer van de gang). In geschil is of [geïntimeerde 1] c.s. als verkoper aansprakelijk is voor de schade die [appellant] als gevolg van de gebreken heeft geleden, en of [geïntimeerde 3] bij de uitvoering van de bouwkundige keuring voorafgaand aan de koopovereenkomst onrechtmatig heeft gehandeld, doordat hij de gebreken niet heeft opgemerkt, en op grond daarvan aansprakelijk is voor de schade van [appellant]. 
         
           
           In de zaak tegen [geïntimeerde 1] c.s. 
           
         
         6.	In zijn grieven 2 en 8 komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde 1] c.s. een beroep toekomt op de exoneratie in de ouderdomsclausule, neergelegd in artikel 23.3 van de koopovereenkomst. Volgens [appellant] heeft de rechtbank de ouderdomsclausule onjuist uitgelegd en exonereert de ouderdomsclausule alleen voor het ontbreken van eigenschappen die voortkomen uit de manier van bouwen en de daaruit voortvloeiende kwaliteit van bouwen van tachtig jaar geleden. Gebreken aan de woning zoals die in deze zaak aan de orde zijn, zoals aangekegde rotte balkkoppen van de woonkamervloer en ondersteuning van de vloer met losse paaltjes, worden niet geëxonereerd. Uit de koopovereenkomst kan volgens [appellant] niet worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] c.s. niet instaat voor de kwaliteit van de vloer, tenzij hij de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft of wetenschap daarvan had, zoals de rechtbank heeft overwogen.  
       
       
     
     
       6.1 
       Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten. De koper mag op grond van die bepaling verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.  In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is in dat verband, en voor zover hier van belang, bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. 
       
     
     
       6.2 
       In artikel 23.3 van de koopovereenkomst hebben partijen een bepaling opgenomen waardoor de werking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. In artikel 23.3 staat immers, kort gezegd en voor zover hier van belang, dat de verkoper ([geïntimeerde 1] c.s.) niet instaat voor de vloeren (tenzij hij de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd). Voor de uitleg van dit beding is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij met het oog daarop van elkaar mochten verwachten. De tekst van artikel 23.3 is afkomstig uit een standaard NVM-koopakte. Er is niet gesteld of gebleken dat partijen over die tekst hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. De gekozen bewoordingen van artikel 23.3 van de koopovereenkomst zien expliciet op de (kwaliteit van de) vloeren. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken in deze specifiek benoemde vloeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. [appellant] kan daarom niet worden gevolgd in zijn stelling dat deze exoneratie enkel ziet op gebreken die hun oorzaak vinden in de bouwtechnische staat van de woning (die samenhangt met de ouderdom). Die stelling valt overigens ook niet te rijmen met de bepaling in artikel 23.3 van de koopovereenkomst dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in 6.3 van de koopovereenkomst omschreven normale gebruik als woning (vergelijk Hof Den Haag 23 september 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4527 en HR 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:834). Daarnaast is het ook aannemelijk dat een exoneratie voor gebreken aan de vloeren is beoogd ook als die niet het gevolg zijn van de bouwkundige staat in verband met de ouderdom van de woning, juist omdat - zoals [geïntimeerde 1] c.s. onweersproken heeft toegelicht - [geïntimeerde 1] c.s. werkzaamheden aan die vloeren heeft laten verrichten, hij die werkzaamheden dus niet zelf heeft verricht en ter zake ook niet (des)kundig is, en hij dus niet kon instaan voor de gevolgen van deze werkzaamheden.  
       
     
     
       6.3 
       Uit het voorgaande volgt dat artikel 23.3 van de koopovereenkomst, gezien in samenhang met de algemene garantie zoals neergelegd in artikel 6.3 dat de woning bij overdracht de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, in redelijkheid zo moet worden gelezen, en dat [appellant] het ook zo heeft moeten begrijpen, dat die algemene garantie niet geldt voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor geëxonereerd wordt in artikel 23.3, zoals de vloeren van de woning. Gelet daarop en omdat [appellant] akkoord is gegaan met het opnemen van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, mocht hij niet gerechtvaardigd verwachten dat de vloeren van de woning vrij zouden zijn van houtrot en had hij er rekening mee moeten houden dat, indien dat wel het geval zou zijn, hij de schade die daarvan het gevolg is, niet zou kunnen verhalen op [geïntimeerde 1] c.s. In zoverre falen de grieven 2 en 8. 
       
       7. Er is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde 1] c.s. ten tijde van de verkoop van de woning de kwaliteit van de vloeren aan [appellant] heeft gegarandeerd. Uit het feit dat [appellant] in deel B bij de koopovereenkomst de vragen 5.C en 5.E of sprake is van (verborgen) beschadigingen aan de vloer of gebreken aan de vloerconstructie met “nee” heeft beantwoord, zoals [appellant] in zijn toelichting op de grieven 2 en 8 en in grief 3 nog naar voren heeft gebracht, kan een dergelijke garantie ook niet worden afgeleid. Uit de beantwoording van die vragen kan niet meer worden afgeleid dan dat [geïntimeerde 1] c.s. verklaart niet op de hoogte te zijn van beschadigingen of gebreken aan de vloer(constructie), niet dat hij garandeert dat die beschadigingen of gebreken er niet zijn. [appellant] heeft de antwoorden van [geïntimeerde 1] c.s. ook niet zonder meer in die zin mogen opvatten, nu [appellant] nergens heeft verklaard dat hij zelf heeft vastgesteld dat die gebreken er niet zijn. Nu de beantwoording van de vragen 5.C en 5.E niet kan worden opgevat als een garantie, is er geen grond voor het oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk is in verband met de gebreken aan de vloer, om de enkele reden dat [geïntimeerde 1] c.s. in de beantwoording van de vragen heeft aangekruist dat die gebreken er niet zijn, ongeacht de vraag of [geïntimeerde 1] c.s. deze gebreken kende, zoals [appellant] heeft betoogd. Ook in zoverre falen de grieven 2 en 8, en het primaire betoog van [appellant] in grief 3. 
       
       8. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde 1] c.s. geen beroep toekomt op de hiervoor besproken exoneratie in artikel 23.3 van de koopovereenkomst, indien en voor zover [geïntimeerde 1] c.s. de gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst kende en hij deze niet aan [appellant] heeft meegedeeld. In de grieven 3 (subsidiair), 9, 10 en 12 komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij onvoldoende zijn stelling heeft onderbouwd dat [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte was van de gebreken aan de vloer. Gezien de werkzaamheden die [geïntimeerde 1] c.s. aan de vloer heeft laten uitvoeren, kan het volgens [appellant] niet anders zijn dan dat hij bekend was met de gebreken. In elk geval had hij daarmee bekend moeten zijn, aldus [appellant]. 
       
     
     
       8.1 
       
        [geïntimeerde 1] c.s. heeft gemotiveerd betwist dat hij bekend was met de gebreken aan de vloer, meer specifiek dat hij ermee bekend was dat sprake was van houtrot in de balken onder de vloer, dat de vloer onder de woonkamer en de keuken steunde op losse paaltjes en stapels stenen en dat de rotte balkkoppen waren gekegd. Hij heeft toegelicht dat hij de werkzaamheden aan de vloer heeft uitbesteed aan Isolatiespecialist.com, het bedrijf dat in februari 2011 de Tonzon-isolatie onder de vloer van de woonkamer heeft aangebracht en aan Haaglanden Onderhoudsgroep B.V., het bedrijf dat in 2011 de voorbereidende werkzaamheden voor het plaatsen van de keuken heeft uitgevoerd. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. hebben die bedrijven hem nooit gewezen op gebreken aan de vloer, of op aanwezigheid van paaltjes en keggen onder de vloer. Hij stelt zelf nooit onder de vloer te zijn geweest en ook niet bij de werkzaamheden aan de keuken(vloer) aanwezig te zijn geweest.  
       
     
     
       8.2 
       
         In eerste aanleg heeft [geïntimeerde 1] c.s. schriftelijke verklaringen overgelegd van [X] (hierna: [X]), werkzaam bij Isolatiespecialist.com (onderdeel van [naam onderneming] B.V.) en van [Y] (hierna: [Y]), ten tijde van de voorbereidende werkzaamheden aan de keuken werkzaam bij Haaglanden Onderhoudsgroep B.V.  [X] heeft daarin onder meer het volgende verklaard. “(…) - Als blijkt dat de koppen in de kassen aan het rotten zijn en dat visueel waarneembaar is op 
         
           de balken dan kan de isolatie niet op een deugdelijke manier worden aangebracht omdat de 
         
         
           hechtkrammen die in de houten balk worden geschoten dan geen hechting op de balk 
         
         
           verkrijgen. De aantasting is visueel helaas niet altijd waarneembaar vanuit de kruipruimte. 
         
         
           - Het plaatsen van stutten is niet uitgevoerd tijdens het aanbrengen van de isolatie. Gezien de manier waarop de isolatie is aangebracht waren de stutten reeds geïnstalleerd. 
           
           (…) 
         
         
           Tijdens het uitvoeren van isolatie werkzaamheden wordt altijd gekeken naar de staat van de balken en indien nodig worden balken, alvorens de isolatie aan te brengen, geheel of gedeeltelijk vervangen. Indien het rottingsproces van de balken zich manifesteert in de daartoe aangebrachte kassen en deze niet vanuit de kruipruimte is waar te nemen, wordt dat proces niet stil gezet en zal dan op enig moment kunnen leiden tot verzakking. 
           
           Overigens is het stutten van de balken niet altijd te zien als een bevestiging dat er rotting geeft opgetreden in de balken. Wij hebben vele malen geconstateerd dat de onderslagbalk tijdens de oorlogsjaren voor andere doeleinden is gebruikt en op het moment dat de balkenlaag gaat veren er een stut geplaatst wordt om het onnodig door veren van de vloer tegen te gaan.” 
           
         
         
          [Y] heeft onder meer het volgende verklaard. “(…). Toen ik nog bij Haaglanden onderhoudsgroep b.v. in dienst was onder leiding van [naam] 
         
           , toen is de keuken bij jullie gerenoveerd. 
         
         
           Nu kan ik jullie met zekerheid zeggen dat als [naam] enige houtrot had geconstateerd 
         
         
           dat hij jullie op de hoogte had gebracht over de houtrot. 
         
         
           (…). 
           
           Ik ben zelf ook bezig geweest met werkzaamheden in de keuken. Ook ik heb nooit opgemerkt dat er enige houtrot oid onder de vloer zat. 
           
           (…). 
           
           Ik heb het verhaal ook nog bij de jongens neergelegd die hebben gewerkt in jullie oude huis. 
         
         
           Maar ook zij stonden verbaast te kijken. Niemand heeft dit geweten.” 
         
       
       
     
     
       8.3 
       Gelet op dit gemotiveerde en onderbouwde verweer van [geïntimeerde 1] c.s., dat er op neerkomt dat hij niet heeft geweten van de gebreken aan de vloer en daar ook niet op is gewezen door degenen die werkzaamheden aan de vloer hebben uitgevoerd, is het hof van oordeel dat [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende zijn stelling heeft onderbouwd dat [geïntimeerde 1] c.s. desondanks kennis heeft, of moet hebben gehad van de gebreken aan de vloer. [appellant] heeft niet toegelicht hoe [geïntimeerde 1] c.s. van de gebreken aan de vloer op de hoogte had moeten zijn. Uit het enkele feit dat [geïntimeerde 1] c.s. in 2011 werkzaamheden aan de vloer heeft laten verrichten, bestaande uit het aanbrengen van isolatie onder de vloer van de woonkamer en het aanbrengen van een houten plaat op de vloer van de keuken en nieuwe leidingen onder die vloer, volgt dat op zichzelf niet. Nog daargelaten dat uit de verklaringen van [X] en [Y] niet blijkt dat de houtrot ten tijde van hun werkzaamheden al aanwezig was - integendeel, zij verklaren dat zij toen geen houtrot hebben geconstateerd -, is voor de wetenschap van [geïntimeerde 1] c.s. ook nodig dat de werknemers die aan de keukenvloer hebben gewerkt [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte hebben gesteld van eventuele gebreken aan de vloeren. Daarvan is niet gebleken. De wetenschap van [geïntimeerde 1] c.s. volgt ook niet uit het feit dat de vloer bleek te worden ondersteund door losstaande paaltjes, dat de rotte balkkoppen bleken te zijn gekegd en dat onder de keukenvloer de rotte vloerbalken bleken te zijn verlengd. Weliswaar blijkt uit de verklaring van [X] dat de paaltjes onder de vloer van de woonkamer al aanwezig waren ten tijde van het aanbrengen van de vloerisolatie, maar niet is gebleken dat de werknemers die de isolatie hebben aangebracht dat ook aan [geïntimeerde 1] c.s. hebben verteld. [geïntimeerde 1] c.s. heeft dat bij gelegenheid van de zitting bij het hof desgevraagd nogmaals ontkend. Ook heeft [appellant] geen onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat [geïntimeerde 1] c.s. de paaltjes en de keggen zelf heeft aangebracht of laten aanbrengen (en daarvan rekeningen heeft achtergehouden) om zo aanwezige houtrot in de balken onder de vloer te verhullen.  
     
     
       8.4 
       Ter zitting bij het hof heeft [appellant] nog verwezen naar een foto van een krant van 16 juli 2008, opgenomen in het rapport van HBC van 20 februari 2016 (productie 5 bij de inleidende dagvaarding, p. 16), en gesteld dat die bij de verbouwing van de keuken door [appellant] onder de keukenvloer is aangetroffen. Volgens [appellant] blijkt daaruit dat de paaltjes onder (in elk geval) de keukenvloer stammen uit de tijd dat [geïntimeerde 1] c.s. in de woning woonde. Nog daargelaten dat uit het rapport van HBC niet duidelijk blijkt waar die krant precies is aangetroffen en [geïntimeerde 1] c.s. zijn werkzaamheden aan de keuken pas in 2011 heeft laten uitvoeren, volgt uit het feit dat een krant uit 2008 is aangetroffen onder de vloer nog niet zonder meer dat [geïntimeerde 1] c.s. in die periode de paaltjes aan de vloer heeft aangebracht of laten aanbrengen, of dat hij anderszins op de hoogte moet zijn geweest van de aanwezigheid van die paaltjes. Ook volgt daaruit niet dat toen al sprake was van houtrot in de vloerbalken en dat [geïntimeerde 1] c.s. dat wist.  
       
     
     
       8.5 
       De conclusie van het voorgaande is dat er geen grond is voor het oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. zijn mededelingsplicht heeft geschonden door bij het sluiten van de koopovereenkomst [appellant] niet te informeren over gebreken aan de vloer, nu niet is gebleken dat [geïntimeerde 1] c.s. daarvan zelf op de hoogte was. [geïntimeerde 1] c.s. heeft daarom ter afwending van zijn aansprakelijkheid zich kunnen beroepen op de exoneratie in artikel 23.3 van de koopovereenkomst. Dat betekent dat de grieven 3 (subsidiair), 9, 10 en 12 falen.  
       9. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of de gebreken aan de vloer in de woning kunnen worden aangemerkt als gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan. Ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat sprake is van dergelijke gebreken, dan komt [geïntimeerde 1] c.s. een beroep toe op de exoneratie in artikel 23.3 van de koopovereenkomst voor gebreken aan de vloeren, zoals hiervoor is overwogen. Het hof komt daarom niet toe aan een beoordeling van de klacht van [appellant] onder de grieven 2, 7 en 11 dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de paaltjes onder de vloer een normale vloerconstructie zijn en dat de vloer over de normale te verwachten eigenschappen beschikt.  
       
       10. In grief 13 komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij onvoldoende concreet heeft gesteld dat de overige gebreken die hij heeft genoemd, een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft [appellant] echter niet toegelicht in hoeverre die overige gebreken, zoals de gebrekkige fundering van de open haarden, de gebrekkige ondersteuning van de dakbalk in de uitbouw en de lekkage van de lichtkoepel in de badkamer, in de weg staan aan het normale gebruik als woning. Die gebreken kunnen daarom niet leiden tot het oordeel dat de woning bij levering niet aan de overeenkomst beantwoordde, als bedoeld in artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De grief faalt. 
       
       11. Zoals volgt uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, heeft [appellant] zijn stellingen ter onderbouwing van zijn standpunt dat [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk is voor de schade die hij stelt te hebben geleden, onvoldoende onderbouwd. Het hof zal [appellant] daarom niet toelaten tot het door hem aangeboden bewijs van die stellingen. Dat betekent dat er geen grond is voor het oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk is voor de schade die [appellant] stelt te hebben geleden als gevolg van de gebreken aan de woning die hij na de levering heeft ontdekt.  
       
       
         
           In de zaak tegen [geïntimeerde 3] 
         
       
       
       12. In de grieven 15 tot en met 19 komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 3] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. Volgens [appellant] had [geïntimeerde 3] bij zijn bouwkundig onderzoek de gebreken aan de vloer van de woonkamer, de gebrekkige ondersteuning van de dakbalk in de uitbouw en de lekkage van de lichtkoepel in de badkamer moeten ontdekken. Zoals [appellant] ter zitting nader heeft toegelicht, heeft zijn verwijt jegens [geïntimeerde 3] geen betrekking op de gebreken aan de keukenvloer, omdat hij erkent dat de ruimte onder de keukenvloer voor [geïntimeerde 3] tijdens zijn onderzoek niet toegankelijk was. 
     
     
       12.1 
       Het hof stelt vast dat [appellant] geen klacht heeft gericht tegen de overweging van de rechtbank dat het onderzoek door [geïntimeerde 3] in zoverre verschilt van het onderzoek dat HBC heeft verricht dat [geïntimeerde 3] de opdracht had tot het verrichten van een visuele inspectie van de zichtbare en toegankelijke bouwdelen, en dus niet tot het verrichten van destructief onderzoek. HBC daarentegen heeft de gebreken aan de woonkamervloer en de dakbalk in de uitbouw vastgesteld nadat de vloer (onder de gang en de keuken) en het plafond waren opengebroken, waardoor verrotte balkkoppen onder de vloer en de gebrekkige ondersteuning van de dakbalk boven het plafond zichtbaar werden. Het hof zal dat daarom in zijn beoordeling ook tot uitgangspunt nemen. 
       
     
     
       12.2 
       
        [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde 3] in zijn rapport niet heeft opgenomen dat de kruipruimte onder de woonkamervloer niet toegankelijk was en dat hij de woonkamervloer niet heeft kunnen controleren. Dat doet er naar het oordeel van het hof niet aan af dat [geïntimeerde 3] in zijn rapport wel voldoende duidelijk heeft opgenomen dat hij die kruipruimte alleen heeft gecontroleerd rondom het luik in de achterkamer, waarbij hij heeft opgemerkt dat de vloer aan de onderzijde was voorzien van Tonzon-isolatie en de grondslag was afgedekt met folie. Daaruit heeft [appellant] niet zonder meer kunnen concluderen dat [geïntimeerde 3], ondanks het feit dat het een visuele inspectie betrof en ondanks het feit dat de onderkant van de vloer en de balken werden afgedekt door het isolatiemateriaal, in de kruipruimte is geweest en de (balken van de) vloer in zijn geheel heeft gecontroleerd.   heeft daarom, zowel door de algemene aanduiding in zijn rapport dat het om een visuele inspectie ging van de zichtbare en toegankelijke bouwdelen, als door zijn toelichting in het rapport dat hij alleen de omgeving in de kruipruimte rondom het luik in de achterkamer heeft geïnspecteerd, niet gehandeld in strijd met hetgeen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. 
     
     
       12.3 
       
        [appellant] heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde 3] ook bij enkel een visuele inspectie van de kruipruimte vanuit het luik in de achterkamer en dus zonder de kruipruimte te betreden, het eerste paaltje onder de vloer had kunnen zien staan. Dat had hem vervolgens aanleiding moeten geven tot (het advies tot) verder onderzoek van de vloerconstructie. De rotte balkkoppen zouden dan zijn ontdekt.   heeft daartegen ingebracht dat vanuit het luik in de achterkamer inderdaad een paaltje zichtbaar is, maar dat dat paaltje niet de vloer ondersteunt, maar de riolering. [geïntimeerde 3] heeft daartoe verwezen naar de foto die hij vanuit het luik in de kruipruimte heeft gemaakt, zoals opgenomen in zijn rapport. Zowel tijdens de comparitie in eerste aanleg als het pleidooi in hoger beroep heeft [geïntimeerde 3] daarvan een uitvergrote (kleuren)foto getoond. Gelet op dat gemotiveerde verweer, heeft [appellant] niet kunnen volstaan met de enkele ontkenning dat het betreffende paaltje (enkel) de riolering ondersteunt. Het standpunt van [appellant] dat onder de riolering ook geen paaltje hoort te staan, wat daarvan verder zij, maakt op zichzelf nog niet dat [geïntimeerde 3] daarin aanleiding had moeten zien verder onderzoek te verrichten naar de deugdelijkheid van de vloer(constructie). Een paaltje dat de riolering ondersteunt, biedt immers nog geen aanwijzing voor de mogelijkheid van aanwezigheid van houtrot in de vloer(balken). 
       
     
     
       12.4 
       Meer subsidiair heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat hij van [geïntimeerde 3] heeft mogen verwachten dat hij bij zijn onderzoek ook de kruipruimte zou betreden, nu die vrij toegankelijk was. Als [geïntimeerde 3] de kruipruimte had betreden, dan had hij de paaltjes onder de vloer en de rotte balkkoppen die waren aangekegd, kunnen zien.   heeft daartegen ingebracht dat door de aanwezigheid van de Tonzon-isolatie en de vloerafdekking er te weinig ruimte was om door de kruipruimte heen te gaan. Door de aanwezigheid van het isolatiemateriaal zijn de balken bovendien nauwelijks zichtbaar. Ter zitting bij het hof heeft [geïntimeerde 3] daar onweersproken aan toegevoegd dat op grond van Arbo-regelgeving in een kruipruimte minimaal 60 centimeter ruimte beschikbaar moet zijn om onder door te kruipen en dat die ruimte door de aanwezigheid van de Tonzon-isolatie er niet was. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat hij door de kruipruimte te betreden de Tonzon-isolatie zou beschadigen. Gelet op dat verweer, en nu bovendien niet in geschil is dat de opdracht aan [geïntimeerde 3] een visuele inspectie van zichtbare en toegankelijke bouwdelen betrof, is er geen grond voor het oordeel dat [geïntimeerde 3] ten onrechte heeft nagelaten de kruipruimte te betreden.  
       
     
     
       12.5 
       Over de dakbalk in de uitbouw heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde 3] bij zijn onderzoek had moeten vaststellen dat de balk steunt op het kozijn, gezien de scheur in het voegwerk boven het kozijn en de verzakking bij de openslaande deuren aan de buitenzijde van de gevel van de uitbouw.  [appellant] heeft niet weersproken dat pas nadat hij het plafond in de uitbouw had laten verwijderen, zichtbaar werd dat de dakbalk steunde op het kozijn en daardoor sprake was van een verzakking van de vloer. Dat gebrek was dus ten tijde van het (visuele) onderzoek door [geïntimeerde 3] niet zichtbaar. Wel staat vast dat [geïntimeerde 3] bij zijn onderzoek de scheurvorming in het voegwerk van de gevel boven de deuren van de uitbouw heeft geconstateerd. Zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, kan daaruit echter niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde 3] aanleiding had moeten zien voor (advies tot) nader onderzoek van de constructie van de dakbalk en de vloer. Die conclusie kan ook niet worden getrokken uit het rapport van HBC van 20 februari 2016 (pagina 6, onder 3), waarnaar [appellant] ter zitting heeft verwezen. Daarin wordt immers alleen vastgesteld wat zichtbaar was nadat het plafond was verwijderd, en niet dat de scheurvorming in het voegwerk op zichzelf al een aanwijzing was voor een gebrekkige constructie van de dakbalk. Er is daarom geen grond voor het oordeel dat [geïntimeerde 3] het gebrek aan de dakbalk in de uitbouw bij zijn onderzoek had kunnen en moeten constateren. 
     
     
       12.6 
       Ten aanzien van de lekkage in de badkamer heeft [appellant], gelet op de betwisting door [geïntimeerde 3] en het feit dat HBC de lekkage pas heeft vastgesteld acht maanden na de aankoopkeuring door [geïntimeerde 3], ook in hoger beroep niet zijn stelling onderbouwd dat die lekkage al aanwezig was ten tijde van de keuring door [geïntimeerde 3]. Er is daarom evenmin grond voor het oordeel dat [geïntimeerde 3] die lekkage had kunnen en moeten constateren.  
       
     
     
       12.7 
       Uit het voorgaande volgt dat er geen grond is voor het oordeel dat [geïntimeerde 3] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. Nu [appellant] zijn stellingen in dat verband onvoldoende heeft onderbouwd, zal het hof hem niet toelaten tot het door hem aangeboden bewijs. Dat betekent dat er evenmin grond is voor het oordeel dat [geïntimeerde 3] aansprakelijk is voor de schade die [appellant] stelt te hebben geleden als gevolg van de gebreken aan de woning die hij na de levering heeft ontdekt. De grieven 15 tot en met 19 falen daarom. 
       
       
         
           Slotsom in beide zaken 
         
       
       
       13. Nu de grieven falen, dan wel (deels) onbesproken kunnen blijven, en er geen grond is voor het oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] (hoofdelijk) aansprakelijk zijn voor de door [appellant] gestelde schade, hoeven de overige verweren van [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] tegen de vordering van [appellant] geen bespreking. Het hof komt daarom ook niet toe aan een begroting van de door [appellant] gestelde schade en aan bewijslevering zoals [appellant] in dat verband heeft aangeboden.  
       
       14. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s. en van [geïntimeerde 3]. De veroordeling in de kosten van [geïntimeerde 3] zal worden vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente, zoals door hem gevorderd.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Den Haag, team handel, van 20 december 2017; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 726,- aan griffierecht en € 5.877,- aan salaris advocaat (3 punten, tarief IV); 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 3] tot op heden begroot op € 726,- aan griffierecht en € 5.877,- aan salaris advocaat (3 punten, tarief IV), en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met  € 82,- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen; 
       
       
         verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J. van der Kluit, M.M. Olthof en K. van Dijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.