ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:4166

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:4166 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-05-2019 / 200.209.857

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-05-14

Zaaknummer: 200.209.857

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:4166

---

Huurrecht. Oplevering gehuurde bij einde huur. Verhuurder stelt dat huurder schade heeft toegebracht aan het gehuurde en heeft geweigerd de schade te herstellen, welke stellingen worden bestreden door huurder. Het hof verstrekt een aantal bewijsopdrachten op basis van de wettelijke bewijsvermoedens. Het keert de bewijslast om ten aanzien van de stelling dat de huurder niet heeft meegewerkt aan de eindinspectie en heeft geweigerd de schade te herstellen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.209.857 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel 4496659) 
     
     
     
       
         arrest van 14 mei 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         In Person International B.V. ,  
       gevestigd te Enschede, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: In Person, 
       advocaat: mr. J.C. Dingeldein, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] (Duitsland), 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [verhuurder] , 
       advocaat: mr. R.W.A. Kroon. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 april 2018 hier over. Het verdere verloop blijkt uit de meervoudige comparitie van partijen op 13 maart 2019, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
       2.1 
       
         Met ingang van 2 mei 2005 heeft [verhuurder] aan In Person de woning aan de [adres] te [standplaats] (hierna: de woning) verhuurd. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst zelfstandige en onzelfstandige woonruimte van juli 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen) zijn op de huurovereenkomst van toepassing. De artikelen 2.4 tot en met 2.7 van de Algemene Bepalingen luiden als volgt: 
         
           “2.4	Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport/de beschrijving, dat /die bij aanvang van de huur is opgemaakt. Vervolgens wordt vastgesteld of huurder vervangings-, onderhouds- en/of herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder. 
         
       
     
     
       2.5 
       
         Huurder zal de in het inspectierapport vermelde vervangings-, onderhoud- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat. 
       
     
     
       2.6 
       
         Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven vervangings-, onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. Voor eerst bij of na de ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die de huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. 
       
     
     
       2.7 
       
         Over de tijd die met de uitvoering van de vervangings-, onderhouds- en herstelwerkzaamheden is gemoeid, teneinde het gehuurde in de staat als bedoeld in 2.2 te brengen, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen.” 
       
     
     
       2.2 
       Op een Incheck/Uitcheck Formulier van 29 april 2005 is wat de staat van oplevering betreft vermeld dat in badkamer 1 er een scheur in de douchecabine is en dat een lade van het badmeubel kapot is en dat de overige ruimtes in orde zijn.  
     
     
       2.3 
       In Person heeft de huur opgezegd tegen 1 mei 2015. Op 27 april 2015 zijn [verhuurder] en zijn broer enerzijds en [de facility manager] en [de medewerker] van In Person anderzijds bijeen geweest in de woning en is de begane grond bezichtigd en zijn de sleutels overhandigd aan [verhuurder] . 
     
     
       2.4 
       Op 15 mei 2015 heeft B. van Doremalen van C’est la vie Woon- en Bouwadvies de woning gekeurd. Hij heeft in zijn rapport gebreken geconstateerd aan onder meer de kozijnen, ramen, schuifpui, hang- en sluitwerk, binnenwanden, binnendeuren en kozijnen daarvan, waterinstallatie, radiatoren en leidingwerk, elektrische installatie, stucwerk, behang, laminaat, badkamer, keuken en berging in de tuin. Hij heeft de kosten van herstel in zijn rapport begroot op € 64.650,00 exclusief BTW.  
     
     
       2.5 
       
        [verhuurder] heeft de woning met behulp van familieleden gedeeltelijk opgeknapt, vanaf 6 oktober 2015 te koop gezet voor een vraagprijs van € 209.000,00 en op enig moment verkocht voor € 195.000,00.  
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep  
     
       3.1 
       Omdat In Person in Enschede gevestigd is, komt aan de rechtbank Overijssel op grond van artikel 4 Herschikte EEX-Vo rechtsmacht toe en daarmee in hoger beroep aan het hof. Partijen gaan ervan uit dat de huurovereenkomst wordt beheerst door Nederlands recht.  
     
     
       3.2 
       
        [verhuurder] vordert - na vermindering van eis - de herstelkosten van de door Van Doremalen geconstateerde gebreken, vermeerderd met 5 maanden huurderving in verband met de tijd die nodig was voor het herstel van de gebreken, tezamen € 57.098,00, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke handelsrente en proceskosten. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 9 augustus 2016 de schade vastgesteld enerzijds op € 14.000,00 als waardevermindering van de woning ten gevolge van de beschadigingen aan de woning en anderzijds op € 20.000,00 als schatting ex aequo et bono van de kosten van het in eigen beheer opknappen van de woning vóór verkoop, tezamen € 34.000,00. De kantonrechter heeft dit bedrag toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten en de vorderingen voor het overige afgewezen. In Person is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 3 grieven. Zij heeft de bedragen waartoe zij in het vonnis is veroordeeld voldaan aan [verhuurder] .  
     
     
       3.3 
       Centraal in deze procedure staat de schade die [verhuurder] stelt te hebben geleden, omdat de woning bij einde huur niet in de staat is opgeleverd, waarin zij aan In Person bij aanvang huur ter beschikking is gesteld. [verhuurder] stelt dat de woning getuige het inspectierapport uit 2005 bij aanvang huur in orde was, op een enkele beschadiging in de badkamer na (zie 2.2). Hij begroot de schade aan de hand van de herstelkosten die nodig zijn om de woning in de staat te herstellen waarin zij was bij aanvang huur, op € 52.098,00. Feitelijk heeft hij, volgens zijn opgave tijdens de comparitie van partijen bij de kantonrechter, € 27.000,00 uitgegeven aan herstel van de woning. De kantonrechter heeft van de - volgens [verhuurder] - feitelijk uitgegeven herstelkosten € 20.000,00 toegewezen. Hij heeft verder als schade aangemerkt - hoewel zo niet opgevoerd - de waardevermindering die ondanks herstel aan de woning is opgetreden. Op zichzelf heeft In Person niet betwist dat waardevermindering als element van schade toewijsbaar zou kunnen zijn (zie nr. 10 van de conclusie van dupliek). Wel heeft zij onder meer in de toelichting op grief 3 betwist dat er sprake is van waardevermindering. Zij heeft ook betwist dat er sprake is van schade aan de woning, althans zij heeft de hoogte van de schade betwist.  
     
     
       3.4 
       Gezien de betwisting door In Person zal [verhuurder] worden toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat de woning bij einde huur beschadigd was en dat hij voor het herstel van de schade kosten ter hoogte van € 27.000,00 heeft gemaakt. De bewijslast hiervan rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [verhuurder] . Bij aanvang van de huur is het Incheck/Uitcheck Formulier van 29 april 2005 opgemaakt, waarin de schade die [verhuurder] bij einde huur stelt te hebben geleden, niet is opgenomen. Komt die schade vast te staan dan wordt vermoed dat 1) die schade tijdens de huurperiode is ontstaan en dat 2) hij aan In Person als tekortkoming kan worden toegerekend. Het eerste vermoeden geldt niet voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen - die in deze zaak niet spelen - en voor hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd, het tweede niet voor brandschade - die in deze zaak ook niet speelt - en schade aan de buitenzijde van de woning (artikelen 7:218 en 7:224 BW). Om praktische redenen wordt In Person reeds nu toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de stelling dat eventuele schade aan de woning is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van haar. Het hof merkt op dat In Person niet aansprakelijk is voor de afnemende conditie van onderdelen van de woning die het gevolg is van het nalaten of uitstellen van onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, zonder dat van beschadiging door de huurder sprake is.  
     
     
       3.5 
       In Person beroept zich erop dat de gezamenlijke eindinspectie als bedoeld in artikel 2.4 van de Algemene Bepalingen niet heeft plaatsgevonden en dat zij niet in de gelegenheid is gesteld de herstelwerkzaamheden uit te voeren als bedoeld in artikel 2.5 van de Algemene Bepalingen. Had zij die gelegenheid wel gehad, dan zou zij de gebreken aan de woning voor een bedrag van € 5.000,00 hebben kunnen uitvoeren in een tijdsbestek van hooguit een week. [verhuurder] voert aan dat In Person heeft geweigerd mee te werken aan een eindinspectie en de gebreken aan de woning op eigen kosten te herstellen. Hij betwist verder dat In Person de gebreken voor € 5.000,00 had kunnen herstellen. Het hof overweegt dat In Person hiermee een beroep doet op schending door [verhuurder] van diens schadebeperkingsplicht (artikel 6:101 BW). Als dat beroep slaagt, is de aansprakelijkheid van In Person beperkt tot de kosten die zij zou hebben gemaakt, als zij zelf tot herstel was overgegaan (rechtsoverweging 3.3 van HR 27 november 1998,  NJ  1999/380,  Van der Meer/Beter Wonen ). Gezien de procedurevoorschriften omtrent oplevering bij einde van de huur, die in de door [verhuurder] bedongen algemene voorwaarden voorkomen, ziet het hof aanleiding [verhuurder] als bijzondere regel van bewijslastverdeling als bedoeld in artikel 150 Rv te belasten met het bewijs dat In Person heeft geweigerd mee te werken aan de eindinspectie en de gebreken op eigen kosten te herstellen. In Person zal overeenkomstig artikel 150 Rv worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij de gebreken aan de woning voor een bedrag van € 5.000,00 zou hebben kunnen uitvoeren in een tijdsbestek van hooguit een week.  
     
     
       3.6 
       Verder zal [verhuurder] gezien de betwisting door In Person worden toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat hij vijf maanden huur heeft gederfd in verband met het herstel van schade aan de woning.  
     
     
       3.7 
       Ten slotte zal onder ogen moeten worden gezien of aan de woning ondanks herstel door [verhuurder] van schade die voor rekening van In Person komt, een resterende waardevermindering is blijven kleven die voor rekening van In Person moet komen. In het verdere verloop van de procedure zal aan de orde komen of en zo ja, hoe dat onderzoek zal moeten worden uitgevoerd.  
     
     
       3.8 
       Uit het voorgaande volgt dat [verhuurder] wordt toegelaten tot het bewijs van een aantal stellingen en In Person wordt toegelaten tot tegenbewijs. Om praktische redenen zullen eerst de door [verhuurder] voorgedragen getuigen worden gehoord over alle bewijsthema’s en daarna de door In Person voorgedragen getuigen, ook over alle bewijsthema’s. Wenst [verhuurder] na het horen van de door In Person voorgedragen getuigen nog aanvullende getuigen te horen over het bewijsthema, waartegen In Person is toegelaten tegenbewijs te leveren, dan zal hem dat voor dat bewijsthema worden toegestaan. 
     
     
       3.9 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
       laat [verhuurder] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt: 
     
     1. dat de woning bij einde huur beschadigd was, dat deze schade niet het gevolg was van het nalaten of uitstellen van onderhoud door [verhuurder] en dat hij voor het herstel van de schade kosten van € 27.000,00 heeft gemaakt; 
     2. dat In Person heeft geweigerd mee te werken aan een eindinspectie van de woning en de gebreken op eigen kosten te herstellen; 
     3. dat hij vijf maanden huur heeft gederfd in verband met het herstel van schade aan de woning; 
     
     
       laat In Person toe tegenbewijs te leveren van de stelling dat eventuele schade aan de woning is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van haar; 
     
     
     
       laat In Person toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij de gebreken aan de woning voor een bedrag van € 5.000,00 zou hebben kunnen uitvoeren in een tijdsbestek van hooguit een week;  
     
     
     
       bepaalt dat, indien [verhuurder] of In Person  uitsluitend  bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, hij of zij die stukken op de roldatum 11 juni 2019 in het geding dient te brengen, 
     
     
     
       bepaalt dat, indien [verhuurder] of In Person dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. F.J. de Vries, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;  
     
     
     
       bepaalt dat [verhuurder] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van  beide  partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal/zullen opgeven op de  roldatum 28 mei 2019 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; 
     
     
     
       bepaalt dat [verhuurder] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven; 
     
     
     
       bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen ( [verhuurder] in persoon / In Person vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking) samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden; 
       bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, S.B. Boorsma en L.A. de Vrey, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2019.