ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2021:2374

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2021:2374 Rechtbank Noord-Nederland , 06-05-2021 / AWB_LEE 18/2778

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2021-05-06

Zaaknummer: AWB_LEE 18/2778

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2021:2374

---

Objectafbakening bij erfpachtrecht en recht van opstal. Beperkt gerechtigde is genothebbende, maar krijgt WOZ-waarde alsof zij de volle eigendom zou hebben. Waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken (artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken). Tegen welke waarde moet de ondergrond van de opstal waarin daadwerkelijk wordt gewoond (en die niet onder de waarderingsuitzondering valt), worden gewaardeerd? Toepassing grondstaffel met knikpunten. Begunstigend beleid (insteken grondstaffel van bovenaf, de effectief te waarderen vierkante meters worden zo laag mogelijk gewaardeerd). Uitkomst afhankelijk van omvang perceel (bij een groot perceel kan de ondergrond van de woning in zijn geheel na het laatste knikpunt vallen). Geen strijd met gelijkheidsbeginsel.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: LEE 18/2778 
     
     
     uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 mei 2021 in de zaak tussen 
     
     
      [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres 
     (gemachtigde: [gemachtigde 1] ), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, verweerder 
     (gemachtigde: [gemachtigde 2] ). 
     
     
       Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:  de Minister voor Rechtsbescherming , de Minister. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij besluit van 31 maart 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 54.000. 
     
     
     
       Eiseres heeft bij brief met dagtekening 10 april 2018, ontvangen door verweerder op 11 april 2018, bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 8 augustus 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend, onder meer naar aanleiding van een regiebrief van de rechtbank van 20 januari 2021. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde 3] , bestuurder van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [gemachtigde 4] . 
     
     
     
       Aan het einde van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst. Zoals op de zitting is afgesproken, heeft de gemachtigde van eiseres per e-mail van 25 februari 2021 nadere informatie over de eigendomssituatie opgestuurd. Deze e-mail is per brief van 26 februari 2021 aan verweerder doorgezonden.  
     
     
     
       Zoals eveneens op de zitting werd afgesproken, heeft verweerder een brief aan de rechtbank gestuurd met nadere informatie en de cijfermatige uitwerking van het standpunt van de gemachtigde van eiseres ten aanzien van de toepassing van de grondstaffel. Deze brief heeft als dagtekening 15 maart 2021 en is per e-mail aan de gemachtigde van eiseres doorgestuurd.  
     
     
     
       Bij brief van 16 maart 2021 heeft de rechtbank partijen een termijn van vier weken gegeven om aan te geven of zij een nadere zitting wensen. Geen van beide partijen heeft daarop gereageerd. Daarom heeft de rechtbank het onderzoek na ommekomst van de termijn van vier weken gesloten.  
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       1.	De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. 
     
     
     
       1.1. 
       De onroerende zaak is een in 1890 gebouwde vrijstaande woning met drie bergingen en een hobbykas. De woning heeft een inhoud van 350 m3 en het perceel heeft een oppervlakte van 1.565 m2. Het perceel is gelegen op een dijk die als zodanig in beheer is bij het waterschap. 
       
       
       
         
           Geschil en beoordeling 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       Wat betreft de waardebepaling verschillen partijen in beroep uiteindelijk niet meer over de vraag of de grond onder de bijgebouwen (de ondergrond van in totaal 87 m2) onder de zogenoemde waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken valt. Deze waarderingsuitzondering is geregeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het Hof) heeft op 8 september 2020 uitspraak gedaan in twee zaken waarin de vraag of de ondergrond van bijgebouwen onder de waarderingsuitzondering valt, bevestigend is beantwoord. Een van die uitspraken is gepubliceerd. Naar aanleiding van de uitspraken van het Hof heeft verweerder zijn standpunt herzien: de ondergrond van het bijgebouw valt (wel) onder de waarderingsuitzondering. 
       
     
     
       2.2. 
       Op de zitting heeft verweerder de cijfermatige gevolgen van dat herziene standpunt toegelicht: de waarde moet volgens verweerder worden verlaagd naar € 50.000. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting verklaard dat deze cijfermatige uitwerking op zichzelf juist is. Als eiseres wat betreft de hierna te behandelen, resterende geschilpunten in het ongelijk wordt gesteld, moet de waarde dus op dat bedrag worden vastgesteld. 
       
     
     
       2.3. 
       
         In geschil is onder meer het antwoord op de vraag tegen welke waarde (prijs per m2) de ondergrond van de opstal waarin daadwerkelijk wordt gewoond, moet worden gewaardeerd.  Dit betreft de ondergrond van de opstal die 'dient als woning' in de zin van de waarderingsuitzondering.  
         Deze ondergrond valt - in de woorden van het Hof  - onder de 'uitzondering op de uitzonderingsbepaling' (zie rechtsoverweging 4.8 van de hiervoor onder 2.1. aangehaalde uitspraak). Concreet gaat het om de ondergrond van het woonhuis, die dus wél moet worden gewaardeerd, omdat deze  niet  onder de waarderingsuitzondering valt. Hierna zal de rechtbank deze ondergrond aanduiden als 'ondergrond van de woning'. De oppervlakte van deze ondergrond is niet in geschil. 
       
       
     
     
       2.4. 
       Bij de waardering van percelen hanteert verweerder een zogenoemde grondstaffel. Voor die grondstaffel is kenmerkend dat daarin rekening gehouden wordt met de zogeheten wet van de remmende meeropbrengst. Het komt erop neer dat de gemiddelde prijs per m2 van een relatief groot perceel lager is dan de gemiddelde prijs per m2 van een relatief klein perceel. Dat is op zich logisch, omdat er sprake is van een afnemend grensnut: na het bereiken van een bepaalde drempel zijn de vierkante meters boven die drempel minder waard dan de vierkante meters onder die drempel. De grondstaffel die verweerder heeft gehanteerd bij de waardering van eisers onroerende zaak, ziet er als volgt uit (de drempels zijn als 'knikpunt' aangeduid): 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Knikpunt 
                 
               
               
                 
                   Prijs (€/m²) 
                 
               
               
                 
                   Oppervlakte (m²) 
                 
               
             
             
               
                 1 
               
               
                 103 
               
               
                 250 
               
             
             
               
                 2 
               
               
                 66 
               
               
                 600 
               
             
             
               
                 3 
               
               
                 46 
               
               
                 1.000 
               
             
             
               
                 4 
               
               
                 17 
               
               
                 1.500 
               
             
             
               
                 5 
               
               
                 3 
               
               
                   Rest 
               
             
           
         
       
       
       
         De grondstaffel is als zodanig niet in geschil. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Omdat een deel van het perceel is uitgezonderd, moet een keuze worden gemaakt: zijn de uitgezonderde vierkante meters de  eerste  vierkante meters van het perceel of zijn de uitgezonderde vierkante meters de  laatste  vierkante meters van het perceel? In de eerste opvatting wordt eerst de grondstaffel toegepast op het totaal aantal vierkante meters, waardoor de totale grondwaarde wordt gevonden. Vervolgens wordt de waarde van de uitgezonderde vierkante meters bepaald door daarop afzonderlijk de grondstaffel toe te passen (dus door te doen alsof het perceel even groot is als die uitgezonderde vierkante meters). Het verschil is de waarde van de ondergrond van de woning. Deze opvatting zorgt ervoor dat de effectief te waarderen vierkante meters zo laag mogelijk worden gewaardeerd (de grondstaffel wordt als het ware van bovenaf ingestoken). In de tweede opvatting wordt eerst het aantal daadwerkelijk te waarderen vierkante meters bepaald (de ondergrond van de woning). Vervolgens wordt de grondstaffel toegepast op dat aantal effectief te waarderen vierkante meters. Deze opvatting zorgt ervoor dat de effectief te waarderen vierkante meters zo hoog mogelijk worden gewaardeerd (de grondstaffel wordt als het ware van onderaf ingestoken). 
       
     
     
       2.6. 
       Verweerder past bij de waardering van de ondergrond van de woning de eerste opvatting toe. Deze opvatting is op zichzelf beschouwd de meest gunstige van de twee. Eiseres leidt uit de niet-gepubliceerde uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 8 september 2020 af, dat het Hof ook heeft bevestigd dat deze waarderingsmethode moet worden gevolgd. 
       
     
     
       2.7. 
       Eiseres wijst er echter op dat deze aanpak leidt tot opvallende verschillen tussen de dijkwoningen, waardoor een grote mate van willekeur ontstaat. Die verschillen worden veroorzaakt door de toevallige omvang van het totale perceel. Bij een groot perceel kan de ondergrond van de woning immers in zijn geheel na het laatste knikpunt vallen, terwijl bij een klein perceel dat in zijn geheel onder het eerste knikpunt valt, de ondergrond van de woning ook in zijn geheel onder het eerste knikpunt valt. De ondergrond van de woning wordt in het eerste geval gewaardeerd tegen € 3/m2 en in het laatste geval tegen € 103/m2. Volgens eiseres is dat resultaat in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Om die reden moet verweerder volgens eiseres voor de waardering van de ondergrond van de woning steeds uitgaan van de laagst mogelijke vierkantemeterprijs uit de grondstaffel. De effectief te waarderen vierkante meters moeten dus worden gewaardeerd tegen de prijs die hoort bij het hoogste knikpunt (€ 3/m2), aldus eiseres.  
       
     
     
       2.8. 
       Verweerder houdt vast aan de toegepaste waarderingsmethode en vindt niet dat het gelijkheidsbeginsel hem verplicht om uit te gaan van de laagste mogelijke vierkantemeterprijs uit de staffel. Verweerder geeft aan dat hij de uitspraken van Hof Arnhem-Leeuwarden van 8 september 2020 respecteert, ook voor wat betreft de berekeningswijze van de effectief te waarderen vierkante meters. Het Hof heeft verweerder op dit punt gevolgd. Verder stelt verweerder dat hij iedereen gelijk heeft behandeld bij de effectief gewaardeerde ondergrond van de woning. Het toegepaste beleid (de eerste opvatting) leidt ertoe dat het bedrag aan grondwaarde dat wordt uitgezonderd, maximaal is. Dit beleid is dus het meest gunstig voor de burger en om discussies te voorkomen is voor deze aanpak gekozen, aldus verweerder. Verweerder erkent wel dat het toegepaste beleid kan leiden tot de onderlinge verschillen waar eiseres op wijst. Een groter perceel kan inderdaad een gunstigere behandeling (een lagere waardering van de ondergrond van de woning) tot gevolg hebben. 
       
     
     
       2.9. 
       Na de zitting heeft verweerder aan de rechtbank medegedeeld dat de waarde berekend volgens het standpunt van eiseres moet worden vastgesteld op € 64.000. Dat is opvallend, omdat dit bedrag hoger is dan € 50.000 en juist een lager bedrag zou worden verwacht. Uit de herziene waardematrix die verweerder bij zijn brief van 15 maart 2021 heeft meegestuurd, volgt dat de oorzaak er vermoedelijk in is gelegen dat de eerder berekende waarderingsuitzondering op een te hoog bedrag was berekend, omdat daarbij geen rekening was gehouden met de 20 % lagere waardering van de grond vanwege de mindere ligging (score 2). Deze afslag is waarschijnlijk wél juist verwerkt in de berekening van de totale grondwaarde. Verweerder doet met zijn stelling dan in wezen een beroep op interne compensatie. Naar het oordeel van de rechtbank kan dat beroep in dit geval niet worden gehonoreerd. De uitkomst van de eerder berekende waarderingsuitzondering heeft verweerder op de zitting bevestigd, door desgevraagd te verklaren dat de eindwaarde op grond van het herziene standpunt van verweerder (zie 2.2.) € 50.000 bedraagt. Op de zitting is afgesproken dat er alleen nog duidelijkheid moest komen over de verschillen die ten opzichte van die waarde ontstaan als het nadere standpunt van eiseres over het gelijkheidsbeginsel (de effectieve waardering van de ondergrond van de woning tegen € 3/m2) zou worden gehonoreerd. Onder deze omstandigheden en in deze fase van de procedure kan verweerder dan niet meer terugkomen op de uitgangspunten die hebben geleid tot de op de zitting uitdrukkelijk bevestigde waarde van € 50.000. Dat zou in strijd komen met de goede procesorde. 
       
       
       
         
           Objectafbakening 
         
       
     
     
       2.10. 
       Naast het geschil over de waardering van de ondergrond van de woning is er discussie ontstaan over de objectafbakening. Beide partijen hebben na de zitting stukken aangeleverd die daarop zien. Uit die stukken maakt de rechtbank het volgende op. Het perceel [perceel 1] , groot 1.390 m2 is eigendom van Wetterskip Fryslân. Op dit perceel is een erfpachtrecht gevestigd ten gunste van eiseres. Het perceel [perceel 2] , groot 175 m2 is eveneens eigendom van Wetterskip Fryslân. Op dit perceel is een recht van opstal gevestigd ten gunste van eiseres. Gesteld noch gebleken is dat het een huurafhankelijk recht van opstal betreft. 
       
     
     
       2.11. 
       Hieruit volgt dat het gehele perceel zoals dat is gewaardeerd (een oppervlakte van 1.565 m2) in eigendom is van Wetterskip Fryslân, terwijl eiseres ten aanzien van het gehele perceel genothebbende is krachtens (twee verschillende) zakelijke rechten. Eiseres is ook de gebruiker van het gehele perceel. Verder is eiseres eigenaar van de opstal(len) op het perceel [perceel 2] . 
       
     
     
       2.12. 
       Voor de objectafbakening is artikel 16 van de Wet WOZ van belang. Dit artikel bepaalt onder meer (in onderdeel d) dat voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt een samenstel van twee of meer (on)gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Niet in geschil is dat beide onder 2.10. bedoelde percelen bij elkaar behoren. 
       
     
     
       2.13. 
       Eiseres heeft echter gesuggereerd dat de omstandigheid dat eiseres niet de eigenaar is van de percelen, van betekenis is voor de WOZ-waarde zoals die in de aan haar uitgereikte beschikking is vastgesteld. Dat is niet het geval. De term ‘(on)gebouwd eigendom’ in artikel 16 van de Wet WOZ is neutraal bedoeld en betekent niet dat alleen aan de eigenaar een WOZ-beschikking kan worden opgelegd. Zoals volgt uit artikel 24, derde lid, onderdeel a wordt de WOZ-beschikking bekendgemaakt aan degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Eiseres heeft een recht van erfpacht en een recht van opstal. Dat zijn beperkte, zakelijke genotsrechten. 
       
     
     
       2.14. 
       De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Civielrechtelijk is er sprake van twee genothebbenden (de erfverpachter en de erfpachter). Voor de toepassing van de Wet WOZ is daarvan geen sprake, omdat de erfpachter conform de systematiek van de Wet WOZ als belangrijkste genothebbende moet worden aangemerkt van de grond. Verdedigd kan zelfs worden dat de erfpachter de enige genothebbende is.  Daarom dient eiseres als genothebbende in de zin van de Wet WOZ te worden aangemerkt van het perceel [perceel 1] . 
       
     
     
       2.15. 
       Voor wat betreft het recht van opstal geldt dat eiseres het feitelijke genot heeft van de ondergrond van de opstal, ook al is eiseres geen eigenaar van de grond.  
       
     
     
       2.16. 
       Vervolgens bepaalt artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dat de waarde wordt vastgesteld op de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde wordt dus net gedaan alsof er geen beperkte rechten zijn gevestigd, ook al zijn die er in werkelijkheid wel. Een beperkt gerechtigde genothebbende, zoals eiseres, krijgt daarom een WOZ-waarde alsof zij de volle eigendom zou hebben, ook al is dat in werkelijkheid niet zo. 
       
     
     
       2.17. 
       De objectafbakening is juist. Terecht heeft verweerder beide percelen in de waardering betrokken en terecht heeft verweerder bij de waardering geen rekening gehouden met de omstandigheid dat eiseres niet de (volle) eigendom van de percelen heeft. Dat betekent dat alleen het geschilpunt resteert dat ziet op de toepassing van de waarderingsuitzondering. 
       
       
       
         
           Het materiële geschil 
         
       
     
     
       3.1. 
       De rechtbank stelt vast dat eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel in verband met de manier waarop verweerder de waarderingsuitzondering heeft toegepast. Dat betekent dat het gaat om het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Naar het oordeel van de rechtbank is er in dat kader sprake van begunstigend beleid. Dat dit beleid bestaat, is niet in geschil. 
       
     
     
       3.2. 
       De rechtbank merkt op, dat bij een beroep op een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur als uitgangspunt geldt, dat een juiste wetstoepassing ertoe zou leiden dat eiseres ongelijk zou krijgen. Die juiste wetstoepassing moet vervolgens achterwege blijven, omdat - in dit geval - het gelijkheidsbeginsel daaraan in de weg staat. De rechtbank zal er daarom veronderstellenderwijs van uitgaan dat de tweede opvatting (zie 2.5.) de rechtens juiste opvatting is. Met andere woorden: als uitgangspunt geldt dat de grondstaffel van onderaf moet worden toegepast op het aantal effectief te waarderen vierkante meters, zodat de waardering begint met de hoogste vierkantemeterprijs. 
       
     
     
       3.3. 
       Verweerder heeft verklaard dat hij bij de toepassing van de waarderingsuitzondering de eerste opvatting heeft gevolgd. Het gelijkheidsbeginsel schrijft dan voor dat verweerder dat beleid ten aanzien van iedere belanghebbende met een dijkwoning in de gemeente toepast. Dat verweerder het begunstigende beleid ook in het geval van eiseres heeft toegepast, is niet in geschil. 
       
     
     
       3.4. 
       In wezen stelt eiseres dus niet zozeer de toepassing van het beleid als zodanig ter discussie, maar gaat het om de  uitwerking  die dat beleid kan hebben als het wordt toegepast. Het komt erop neer dat eiseres stelt dat die uitwerking een intrinsieke ongelijkheid herbergt, omdat de ondergrond van de woning op het ene (kleinere) perceel hoger gewaardeerd wordt dan op het andere (grotere) perceel. De rechtbank zal beoordelen of deze verschillende uitkomsten juridisch door de beugel kunnen. 
       
     
     
       4.1. 
       De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel sprake moet zijn van rechtens én feitelijk gelijke gevallen. 
       
     
     
       4.2. 
       Alle percelen met een dijkwoning in de gemeente Waadhoeke bevinden zich in dezelfde, rechtens relevante positie. Steeds moet de heffingsambtenaar de WOZ-waarde vaststellen en steeds is daarbij de waarderingsuitzondering van toepassing. Er is dus sprake van rechtens gelijke gevallen. 
       
     
     
       4.3. 
       
         De percelen met een dijkwoning in de gemeente Waadhoeke bevinden zich wat de relevante feiten betreft echter niet in dezelfde positie. De kavelgrootte verschilt immers van perceel tot perceel. Die verschillen in kavelgrootte doen in het kader van de bepaling van de WOZ-waarde ook ter zake, omdat - naar niet in geschil is - de waarde van de (extra) vierkante meters afneemt naarmate het perceel groter is (zie 2.4.). Het gebruik van een grondstaffel zoals verweerder hanteert, houdt rekening met dit verschijnsel.  
         De Hoge Raad heeft over de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij WOZ-waarderingen - in het kader van een beroep op de meerderheidsregel - overwogen dat de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn.  Naar het oordeel van de rechtbank geldt dit uitgangspunt ook in bredere zin, dat wil zeggen: ook als het gelijkheidsbeginsel wordt ingeroepen door een beroep op begunstigend beleid. De verschillen in kavelgrootte brengen mee dat de percelen niet identiek zijn: de rechtbank vindt dat dergelijke onderlinge verschillen juist níet verwaarloosbaar zijn. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Het eigenaardige effect waar eiseres op doelt, wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren, namelijk (1) de grondstaffel, (2) de opvatting over de toepassing van de waarderingsuitzondering en (3) de grootte van het perceel. Dat de ondergrond van de woning in het ene geval effectief wordt gewaardeerd tegen de laagste vierkantemeterprijs en in het andere geval tegen de hoogste vierkantemeterprijs, ligt niet aan het gebruik van een andere grondstaffel of aan een andere toepassing van het beleid. De enige variabele die dit bepaalt, is de grootte van het perceel. 
       
     
     
       4.5. 
       Zoals reeds opgemerkt, is een verschil in de grootte van het perceel in het kader van de WOZ-waardering een feitelijk relevant verschil (zie 4.3.). Er is daarom geen sprake van feitelijk gelijke gevallen. 
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank hecht eraan om op te merken, dat aan eiseres moet worden toegegeven dat het (op zichzelf gunstige) beleid gevoelsmatig tot vreemde uitkomsten kan leiden. Stel dat twee buren exact dezelfde woning hebben op een ondergrond van 100 m2. De ene woning is gelegen op een kavel van 2.000 m2 en de andere woning is gelegen op een kavel van 200 m2. De ondergrond van de woning is dan bij de ene buur € 300 (100 m2 à € 3) waard en bij de andere € 10.300 (100 m2 à € 103). De rechtbank kan zich voorstellen dat eiseres daar vraagtekens bij plaatst. 
       
     
     
       4.7. 
       Toch is deze ongelijke behandeling naar het oordeel van de rechtbank  niet  in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Er is namelijk geen sprake van gelijke gevallen. De ongelijke behandeling is terug te voeren op het verschil in kavelgrootte. 
       
     
     
       4.8. 
       Verweerder heeft zich dus niet bezondigd aan de ongelijke behandeling van gelijke gevallen, maar heeft  on gelijke gevallen ook  on gelijk behandeld. Gelijke gevallen zijn hier: gevallen die wat perceelgrootte betreft vergelijkbaar zijn. Zo bezien leidt de toepassing van het beleid van verweerder ook niet tot ongerijmdheden. De ondergrond van de woning van  elk  perceel dat qua grootte ruim boven het laatste knikpunt ligt, zal immers op € 3 per m2 worden gewaardeerd en de ondergrond van de woning van  elk  perceel dat qua grootte onder  het eerste knikpunt ligt, zal op € 103 per m2 worden gewaardeerd. 
       
     
     
       4.9. 
       De toepassing van het beleid van verweerder leidt dus tot een gelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is geen sprake. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. 
       
       5. De rechtbank merkt nog op, dat zij het niet met eiseres eens is dat het Hof in de niet-gepubliceerde uitspraak van 8 september 2020 heeft bevestigd dat de waarderingsmethode van verweerder de juiste is. Uit rechtsoverweging 4.7 die eiseres in de pleitnota heeft geciteerd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet meer worden afgeleid dan dat het Hof het toegepaste (gunstige) beleid van verweerder als uitgangspunt heeft genomen bij de berekening van de waardering van de ondergrond van de woning. Het Hof paste dus eenvoudigweg het in de gemeente Waadhoeke geldende beleid toe, niets meer en niets minder. Het Hof heeft zich niet uitgesproken over welke van de twee opvattingen rechtens de juiste is en heeft ook geen algemene rechtsregel op dat punt geformuleerd. 
       
       6. Nu eiseres in het ongelijk is gesteld, moet de waarde worden verlaagd naar € 50.000 (zie 2.2.). 
       
       
       
         
           Proceskostenvergoeding 
         
       
       7. Partijen hebben op de zitting overeenstemming bereikt over de proceskostenvergoeding. Voor alle 15 zaken tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke die gezamenlijk op de zitting zijn behandeld, bedraagt de overeengekomen vergoeding in totaal € 6.600. Deze vergoeding moet worden verdeeld over de zaken. De rechtbank zal dat - in lijn met het besprokene op de zitting - op persoonsniveau doen, dat wil zeggen dat aan elke afzonderlijke eiser een gelijk bedrag wordt toegekend. Omdat er in totaal 11 verschillende eisers zijn, bedraagt de vergoeding per persoon € 600 (€ 6.600/11). Gelet hierop zal de rechtbank verweerder in deze zaak veroordelen tot betaling van een bedrag van € 600 aan proceskosten. 
       
       
       
         
           Griffierecht 
         
       
       8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht vergoedt. 
       
       
       
         
           Immateriële schadevergoeding 
         
       
       9. De gemachtigde van eiseres heeft in zijn brief van 18 september 2020 verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van berechting. De rechtbank stelt vast dat de standaardtermijn is overschreden, nu er op de dag waarop deze uitspraak is gedaan, meer dan twee jaren zijn verstreken sinds de dag waarop verweerder het bezwaar heeft ontvangen. 
       
       10. Verweerder heeft binnen zes maanden uitspraak op bezwaar gedaan. Dat betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn geheel voor rekening komt van de rechtbank en dat de schadevergoeding dus moet worden betaald door de Minister. 
       
       11. Als de rechtbank alleen kijkt naar het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaar en deze uitspraak, bedraagt de schadevergoeding € 1.500 (er is dan - naar boven afgerond op halve jaren - sprake van anderhalf jaar overschrijding). 
       
       12. De behandeling van de zaak is in beroep aangehouden. De rechtbank heeft dat in haar brief van 20 februari 2020 aan partijen medegedeeld. De aanhouding hield verband met de zaken die op dat moment in hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden aanhangig waren, waarin dezelfde rechtsvraag speelde als in deze zaak (over de ondergrond van de bijgebouwen) en waarin de gemachtigde van eiseres als rechtsbijstandverlener optrad.  
       Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 8 september 2020 uitspraak gedaan in die zaken. Eén van die uitspraken is gepubliceerd, en wel op 11 september 2020. 
       
       13. Bij de beoordeling of sprake is van overschrijding van de redelijke termijn, blijft de periode tussen het moment waarop de rechtbank kenbaar heeft gemaakt de zaak aan te houden in afwachting van een uitspraak in een procedure bij een andere rechter en de bekendmaking van die uitspraak buiten beschouwing, indien het afwachten van die beslissing redelijk is. 
       14. Eiseres heeft gesteld dat de aanhouding in dit geval niet redelijk is. Daartoe heeft eiseres erop gewezen dat partijen niet in de gelegenheid zijn gesteld om hun opvatting over de aanhouding kenbaar te maken. Verder heeft eiseres aangevoerd dat er op het moment van de aanhouding al relevante en doorzichtige jurisprudentie lag van het Hof Den Haag en van de Hoge Raad, op welke jurisprudentie de gemachtigde van eiseres zijn hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden ook had gebaseerd en welke jurisprudentie bij de uitspraken van dat Hof als rechtstreeks, onweersproken aanknopingspunt heeft gediend. 
       
       15. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Het klopt dat de rechtbank partijen niet in de gelegenheid heeft gesteld om hun opvatting over de aanhoudingsbeslissing kenbaar te maken. Die aanhoudingsbeslissing is echter niet reeds om die reden onredelijk. Uit het hiervoor al aangehaalde arrest volgt wel dat onder deze omstandigheden (aanhouding zonder dat partijen daarop hebben mogen reageren) moet worden beoordeeld of de aanhoudingsbeslissing gelet op de stand van de procedure en de jurisprudentie ten tijde van de schriftelijke kennisgeving van de aanhouding redelijk was. 
       
       16. Naar het oordeel van de rechtbank was de aanhoudingsbeslissing in dit geval redelijk. Kijkend naar de  stand van de procedure  hield de rechtbank er rekening mee dat de uitkomst van het hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden voor partijen aanleiding zou kunnen zijn om er onderling uit te komen, zonder dat daarvoor een uitspraak van de rechtbank nodig zou zijn. Het zou dan niet doelmatig zijn geweest om toch een zitting in te plannen, wetende dat beide partijen, wat de rechtsvraag over de ondergrond van de bijgebouwen betreft, hetzelfde standpunt zouden innemen als de partijen in hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden hadden gedaan. Ook het doen van een uitspraak door de rechtbank zou - zonder de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden te kennen - niet doelmatig zijn geweest. De verliezende partij zou dan immers naar alle waarschijnlijkheid meteen hoger beroep hebben ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Mocht de rechtbank anders hebben beslist dan het Hof Arnhem-Leeuwarden, dan zou dat hoger beroep in beginsel ook nog moeten worden doorgezet. 
       
     
     
       17.1. 
       Ook wat betreft de  stand van de jurisprudentie  op 20 februari 2020 was de aanhoudingsbeslissing naar het oordeel van de rechtbank redelijk. De rechtbank is het niet met eiseres eens dat de rechtsvraag over de ondergrond van de bijgebouwen in de jurisprudentie waar de gemachtigde van eiseres zich in het hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden op heeft gebaseerd, al was beantwoord. Ook leest de rechtbank in de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden niet dat het Hof bij zijn oordeel over die rechtsvraag rechtstreeks teruggrijpt op die jurisprudentie, zodanig dat het oordeel van het Hof in wezen slechts een invuloefening betrof. 
       
     
     
       17.2. 
       De jurisprudentie waar eiseres op doelt, is het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016  en de daaraan voorafgaande uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 januari 2015.  In dat arrest heeft de Hoge Raad (voor zover in dit kader relevant) geoordeeld dat de rechtsopvatting van het Hof Den Haag over het begrip ‘dienen als woning’, die erop neer komt dat dat begrip ziet op die delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, juist is. In de betreffende casus ging het alleen om de omliggende  grond , te weten de tuin en (een deel van) de oprijweg. Het Hof had geoordeeld dat deze tot de onroerende zaak behorende grond,  niet zijnde de ondergrond van het bouwwerk , buiten aanmerking moest blijven bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Dat oordeel liet de Hoge Raad in stand. Op het moment van het wijzen van het arrest was dus duidelijk dat het enkel dienstbaar zijn aan de woning niet betekent dat er sprake is van ‘dienen als woning’. Uit het arrest kan echter niet rechtstreeks en onmiskenbaar worden afgeleid hoe het dan zit met de ondergrond van bijgebouwen. Het ging in de zaak voor Hof Den Haag immers niet om de ondergrond van opstallen, zoals het Hof ook uitdrukkelijk had overwogen. 
       
     
     
       17.3. 
       Daar komt bij dat in de zaken voor het Hof Arnhem-Leeuwarden ook de vraag voorlag, of er ten aanzien van de ondergrond van gebouwen eigenlijk wel beheer door het waterschap kan plaatsvinden (hetgeen een voorwaarde is voor de toepassing van de waarderingsuitzondering). De rechtbank wijst er in dat verband op dat de gemachtigde van eiseres (pas) in hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden (aan de hand van een e-mail van een medewerker van het waterschap) aannemelijk heeft gemaakt dat het waterschap inderdaad ook het feitelijk beheer voert over de ondergrond van de opstallen. 
       
     
     
       17.4. 
       Ten slotte wijst de rechtbank erop, dat het Hof Arnhem-Leeuwarden bij zijn oordeel over de ondergrond van bijgebouwen weliswaar heeft verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, maar dat heeft gedaan door de aanduiding 'vgl.' te gebruiken.  Daaruit leidt de rechtbank af dat ook het Hof Arnhem-Leeuwarden niet vond dat het bedoelde arrest al glashelder was over de ondergrond van opstallen. Bovendien heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden aan de hiervoor bedoelde rechtsregel uit dat arrest ('dienstbaar aan wonen' is niet gelijk aan 'dienen tot woning') toegevoegd, dat een uitzondering op de uitzonderingsbepaling restrictief moet worden uitgelegd. 
       
     
     
       17.5. 
       Dit alles betekent volgens de rechtbank dat het op 20 februari 2020 geen uitgemaakte zaak was hoe in het kader van de waarderingsuitzondering moet worden omgegaan met de ondergrond van opstallen. Daaruit volgt dat het aanhouden van de zaak van eiseres ook vanuit het oogpunt van de destijds bestaande jurisprudentie redelijk was. 
       
       18. Uit het voorgaande volgt dat de periode tussen het moment dat de rechtbank kenbaar heeft gemaakt de zaak aan te houden (20 februari 2020) en de bekendmaking van de uitspraak van het Hof (11 september 2020) buiten beschouwing blijft. De overschrijding van de redelijke termijn is dan net iets meer dan een half jaar, zodat de schadevergoeding € 1.000 bedraagt. 
       
       19. De gemachtigde van eiseres treedt in meerdere vergelijkbare zaken op. Op de zitting heeft de rechtbank, naast de zaak van eiseres, zaken van 10 andere eisers behandeld waarin het ging om objecten gelegen op de [adres] . Dergelijke omstandigheden kunnen volgens de Hoge Raad een matigende invloed hebben op de ervaren spanning, het ongemak en de onzekerheid door de te lang durende procedure.  Uit wat de gemachtigde hierover op de zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank echter niet af dat van een dergelijk effect sprake is geweest. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om de schadevergoeding te matigen. Daarom zal de rechtbank bepalen dat elk van de eisers het volle pond krijgt. 
       
       20. De rechtbank ziet aanleiding om de Minister te veroordelen tot vergoeding van de immateriële schade die eiseres heeft geleden, en wel tot een bedrag van € 1.000. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. 
       
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       21. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de WOZ-waarde tot een bedrag van € 50.000. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
     
     - verklaart het beroep gegrond;  
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de waarde tot een bedrag van € 50.000; 
     - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 600; 
     - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden; 
     - veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van  
       D.A. van der Beek, griffier, op 6 mei 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         De griffier is verhinderd te ondertekenen 					rechter 
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. 
     
     
   
   
     ECLI:NL:GHARL:2020:7090. 
   
   
      Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:8969. Het daartegen gerichte cassatieberoep heeft de Hoge Raad onder verwijzing naar artikel 81 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie ongegrond verklaard, zie Hoge Raad 8 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:889. 
   
   
      Hoge Raad 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, r.o. 3.3.2. 
   
   
     ECLI:NL:GHARL:2020:7090. 
   
   
     Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, in het bijzonder rechtsoverweging 3.7.3 en 3.7.6. 
   
   
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.7.3. 
   
   
     ECLI:NL:HR:2016:364. 
   
   
     ECLI:NL:GHDHA:2015:36. 
   
   
     Hof Arnhem-Leeuwarden 8 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7090, rechtsoverweging 4.8. 
   
   
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.10.3.