ECLI: ECLI:NL:PHR:2012:BX0358

Titel: ECLI:NL:PHR:2012:BX0358 Parket bij de Hoge Raad , 28-09-2012 / 11/05220

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2012-09-28

Zaaknummer: 11/05220

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2012:BX0358

---

Art. 81 RO. Aangaan huurovereenkomst door onderhuurder met eigenaar terrein. Totstandkoming overeenkomst; precontractuele gebondenheid.

Zaaknr. 11/05220 
       Mr. Huydecoper 
       Zitting van 29 juni 2012 
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       [Eiser] 
       eiser tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       de Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten 
       verweerster in cassatie 
     
     
     Feiten en procesverloop 
     
     
       1. Ook in de onderhavige zaak is van de uitvoerige vaststelling van de feiten die in  
       rov. 4.1 van het in cassatie bestreden arrest(1) is te vinden, maar een vrij klein gedeelte werkelijk van belang als het gaat om de in cassatie opgeworpen vragen. Ik zal daarom een verkorte weergave van de bedoelde vaststellingen geven: 
     
     
     -De eiser tot cassatie, [eiser], gebruikt sinds 1999 op grond van een (onder)huurovereenkomst met een stichting Berregratte (die ik hierna als Berregratte zal aanduiden) een gedeelte van een ongebouwd terrein in Maastricht. [Eiser] oefent daar een onderneming uit die zich toelegt op (buiten-)sportevenementen voor groepen die voor zulke evenementen de onderneming van [eiser] inschakelen. 
     
     
       -Het terrein is sinds 1997 eigendom van de verweerster in cassatie, Natuurmonumenten. Berregratte had het terrein op grond van een overeenkomst met de vorige eigenares, de Provincie Limburg, sinds 1985 om niet in gebruik. Zij gebruikt het terrein (gedeeltelijk, namelijk: voor het deel dat niet aan [eiser] is verhuurd) als speeltuin. 
       Natuurmonumenten heeft na de verwerving in 1997, de rechtsverhouding met Berregratte op dezelfde voorwaarden voortgezet (of vernieuwd). 
     
     
     -Natuurmonumenten heeft aanvankelijk in 2000 een initiatief genomen om haar rechtsverhouding met [eiser] en Berregratte op nieuwe leest te schoeien. Zij heeft dat initiatief omstreeks 2006 hernomen. Natuurmonumenten heeft toen aan beiden - dus aan [eiser] en Berregratte - voorgesteld dat deze huurders van Natuurmonumenten zouden worden, ieder voor het gedeelte van het terrein dat bij de betrokkene in gebruik was. 
     
     
       -De onderhandelingen tussen [eiser] en Natuurmonumenten zijn uitgemond in een bespreking op 4 januari 2007, waarbij de betrokkenen de condities voor de beoogde huurovereenkomst hebben gefinaliseerd. Vervolgens heeft [eiser] Natuurmonumenten op 15 januari 2007 een aangepaste concepttekst voor de huurovereenkomst gestuurd.  
       In die concepttekst stond, evanals in eerdere versies, een paragraaf in de considerans die aangaf dat er drie overeenkomsten zouden moeten worden gemaakt, namelijk de overeenkomst tussen [eiser] en Natuurmonumenten, en twee overeenkomsten die de verhouding tussen Natuurmonumenten en Berregratte regelden. 
     
     
     -Begin 2007 is een hooglopend conflict tussen [eiser] en Berregratte ontstaan(2). In het kader daarvan heeft Natuurmonumenten - tenslotte - het standpunt ingenomen dat zij van de aanvankelijk beoogde overeenkomsten met [eiser] en Berregratte afzag.  
     
     2. In deze zaak vordert [eiser] van Natuurmonumenten, daar komt het op neer, nakoming van de overeenkomst die volgens [eiser] omstreeks 4 januari 2007 tussen hem en Natuurmonumenten tot stand is gekomen; en subsidiair sancties uit hoofde van een verplichting van Natuurmonumenten om zich te richten naar de verplichtingen uit hoofde van de pre-contractuele rechtsverhouding die toen tussen partijen zou zijn ontstaan. 
     
     
       3. In de eerste aanleg werden vorderingen op basis van de zojuist aangeduide primaire grondslag toegewezen.  
       Na het vonnis van de eerste aanleg, en volgens Natuurmonumenten: ter voldoening aan de toen bij voorraad uitvoerbaar verklaarde veroordeling(en), heeft Natuurmonumenten de tussen haar en Berregratte bestaande rechtsverhouding opgezegd, laatstelijk tegen 1 januari 2011. Dit gegeven verdient de aandacht omdat [eiser] in cassatie argumenten aan de toen door Natuurmonumenten gedane opzegging verbindt. 
       Berregratte vecht de geldigheid van de aan haar gerichte opzegging aan. Een procedure tussen Berregratte en Natuurmonumenten hierover, zou nog onbeslist aanhangig zijn. 
     
     
     4. Op het hoger beroep van Natuurmonumenten tegen de in de vorige alinea bedoelde uitspraak in eerste aanleg tussen [eiser] en Natuurmonumenten, vernietigde het hof die uitspraak. Het hof oordeelde dat als er al een overeenkomst tussen partijen gold, deze een opschortende voorwaarde inhield die niet was vervuld; en dat ook het beroep van [eiser] op een pre-contractuele gehoudenheid van Natuurmonumenten het uit dien hoofde gevorderde niet kon dragen. 
     
     5. Namens [eiser] is tijdig(3) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Natuurmonumenten heeft laten concluderen tot verwerping. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht. Er is (schriftelijk) gerepliceerd en gedupliceerd. 
     
     Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     6. Onderdeel 1 van het middel verwijt het hof een onjuiste toepassing van de uitlegcriteria die wel onder de aanduiding "Haviltex-norm"(4) bekend staan. Het onderdeel voert daartoe (vooral) aan dat onvoldoende zou zijn onderkend dat het hier een zakelijke overeenkomst tussen commerciële partijen betreft en dat dan de (schriftelijk vastgelegde) tekst van de overeenkomst een dominerende rol bij de uitleg door de rechter zou (moeten) spelen. Daar worden motiveringsklachten op hetzelfde thema aan toegevoegd. 
     
     7. Als het gaat om een overeenkomst die tussen "professionele" partijen schriftelijk is vastgelegd na uitvoerige onderhandelingen waarbij ook ruimschoots van juridisch advies gebruik is gemaakt, kán dat een aanwijzing zijn die rechtvaardigt dat aan de schriftelijk vastgelegde tekst van het overeengekomene, uitgelegd aan de hand van de redelijkerwijs aan te nemen strekking daarvan met inachtneming van het onderlinge verband van de verschillende tekstgedeelten, bij interpretatiegeschillen een primerende rol moet worden toegekend. 
     
     8. Dat kan het geval zijn, maar dat hoeft niet zo te zijn. Ook bij de in de vorige alinea tot uitgangspunt genomen omstandigheden geldt, dat de rechter uitlegproblemen moet beoordelen met inachtneming van alle relevante omstandigheden, en dat het er tenslotte om gaat, welke zin de partijen over en weer, alle bedoelde omstandigheden in aanmerking genomen, redelijkerwijs aan het overeengekomene moesten toekennen(5).  
     
     
       9. Het in deze zaak te beoordelen geval vertoont overigens bepaald niet de kenmerken die in de in voetnoot 5 aangewezen rechtsleer als relevant zijn aangemerkt. 
       Het gaat in dit geval immers niet om een na uitvoerige onderhandelingen in een schriftelijke vastlegging uitgemonde overeenkomst, waarvan om die reden - namelijk omdat het de uiteindelijk geaccordeerde tekst betreft die uit breedvoerige onderhandelingen tevoorschijn is gekomen - met een vrij aanmerkelijke mate van waarschijnlijkheid mag worden aangenomen dat die weergeeft, wat de partijen daadwerkelijk bedoeld hebben, overeen te komen.  
     
     
     
       10. Het gaat in dit geval om een na een laatste contractsbespreking door één van de partijen opgestelde concepttekst, die vervolgens (juist) niet is uitgemond in een van weerszijden geaccordeerde en bevestigde schriftelijke overeenkomst.  
       Al daarom was er voor het hof in dit geval geen aanleiding om aan de in voetnoot 5 bedoelde rechtsleer bijzondere betekenis toe te kennen. 
       Ik kan dan daarlaten dat die rechtsleer weliswaar aan het balang van de (taalkundige) betekenis van een schriftelijk vastgelegde overeenkomst tussen "professionele" partijen een zeker nader accent geeft, maar bepaald niet inhoudt dat de rechter, wanneer de omstandigheden daarnaar zijn, niet aan andere gegevens dan de taalkundige betekenis van de schriftelijk tot stand gekomen tekst gewicht, en ook doorslaggevend gewicht, zou kunnen toekennen. 
     
     
     11. Bovendien wordt van de kant van Natuurmonumenten, volgens mij met recht, aangevoerd dat de schriftelijke tekst die het hof in dit geval mede te beoordelen had, naar het oordeel van het hof wél een duidelijke verwijzing inhield naar het voorbehoud (de opschortende voorwaarde) waarover het geschil in deze zaak vooral gaat; en wel in de vorm van de tekst van de considerans waar ik in alinea 1, voorlaatste "gedachtestreepje", naar verwees.  
     
     12. Wat mij betreft volstaan die twee gegevens om de argumenten waarmee de onderhavige klacht wordt ondersteund, te weerleggen. Het hof had in dit geval alle vrijheid om met alle aangevoerde omstandigheden, de tekst van de conceptovereenkomsten daaronder begrepen, rekening te houden en zijn uitleg van het overeengekomene te baseren op de per-saldo weging van die omstandigheden. 
     
     
       13. Het resultaat van die weging onttrekt zich met het oog op art. 419 lid 3 Rv. aan (her)beoordeling in cassatie; en dat resultaat valt in dit geval, evenals de weg die het hof daarnaartoe heeft bewandeld, goed te begrijpen. 
       Voorzover onderdeel 1 er (ook) toe strekt dat het hof in zijn motivering nadere verantwoording had moeten afleggen van zijn (negatieve) oordeel over de in het onderdeel aangewezen argumenten die van de kant van [eiser] voor een andere uitkomst waren verdedigd, worden de wettelijke motiveringseisen bepaald overtrokken. Die eisen strekken ertoe dat de uitspraak een duidelijke en begrijpelijke motivering inhoudt die aangeeft op welke gronden de rechter tot zijn oordeel is gekomen. Stuk voor stuk bespreken en weerleggen van (alle) argumenten die voor het andere standpunt zijn aangevoerd gaat aanmerkelijk verder; en dat eist de wet dan ook stellig niet. 
       Onderdeel 1 lijkt mij daarom ongegrond.  
     
     
     14. Onderdeel 2 klaagt over 's hofs oordeel naar aanleiding van argumenten van de kant van [eiser] die ertoe strekten dat Natuurmonumenten over de middelen beschikte om, in weerwil van een (zeer) negatieve houding van Berregratte, aan het met [eiser] overeengekomene te voldoen; en dat Natuurmonumenten gehouden was om daarvan gebruik te maken en zo de overeenkomst met [eiser] doorgang te laten vinden. 
     
     
       15. Ik denk dat deze klacht de door het hof gevolgde gedachtegang miskent. Ik denk ook dat hetzelfde misverstand in sommige latere klachten een vergelijkbare rol speelt. 
       Zoals onder meer in de rov. 4.4.1, 4.4.3, 4.4.6 en 4.5.3 tot uitdrukking komt, heeft het hof geoordeeld dat Natuurmonumenten de voorwaarde mocht stellen (en heeft gesteld) dat zowel [eiser] als Berregratte "in goed overleg" meewerkten aan de nieuwe verhouding tussen de drie partijen. In de zojuist gebruikte bijstelling "in goed overleg" ligt (mede) besloten dat Natuurmonumenten met een verhouding van onderling conflict en daarmee gepaard gaande problemen bij de verdere exploitatie van het terrein, geen genoegen hoefde te nemen.  
     
     
     16. In de aldus beoordeelde verhouding is alleszins begrijpelijk dat Natuurmonumenten niet gehouden was om in het conflict tussen [eiser] en Berregratte actieve deelname aan de dag te leggen ("kastanjes uit het vuur te halen"). De vraag of Natuurmonumenten mogelijkheden bezat om, als zij partij zou willen kiezen en "kastanjes uit het vuur halen", de zaken in het voordeel van [eiser] te beïnvloeden, verliest dan nagenoeg alle betekenis. De ontbindende voorwaarde zoals het hof die heeft verstaan, strekte er nu juist toe dat Natuurmonumenten de vrijheid behield om, als de medewerking van de twee andere betrokkenen te wensen overliet, van de aanvankelijk beoogde overeenkomsten (met beiden) afstand te nemen. 
     
     
       17. Ik denk dat de overweging die in onderdeel 2 wordt bestreden, in het licht van de zojuist beschreven gedachtegang moet worden begrepen. Als men die zo begrijpt, is er geen sprake van dat, zoals onderdeel 2 aanvoert, in die overweging verweren van [eiser] op onbegrijpelijke wijze worden uitgelegd. De overweging sluit zuiver aan bij de uitleg die het hof van de opschortende voorwaarde die in de rechtsverhouding van partijen besloten lag, als de juiste heeft beoordeeld 
       De in onderdeel 2 ontwikkelde argumenten gaan uit van een wezenlijk andere uitleg van de rechtsverhouding van partijen dan die, die het hof (volgens mij) heeft aangenomen. Daarom zijn die argumenten alle ondeugdelijk. 
     
     
     
       18. Onderdeel 3 voert aan dat het hof rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat de opschortende voorwaarde alsnog in vervulling kon gaan.  
       Dat argument zou alleen dan kunnen opgaan, als door (een van de) partijen gemotiveerd was betoogd dat die kans reëel was en dat daarmee daarom rekening moest worden gehouden. Het onderdeel voert niet aan dat dat gebeurd is. Ik heb ook in de stukken niets van die (in de gegeven omstandigheden ook bepaald onaannemelijke) strekking aangetroffen. Al daarop springt deze klacht af. 
     
     
     
       19. Onderdeel 4 laboreert volgens mij aan hetzelfde misverstand dat ik in alinea's 15 - 17 heb besproken. Het voert aan dat Natuurmonumenten mogelijk Berregratte had kunnen houden aan een in een eerder stadium aan de dag gelegde bereidwilligheid, en daarmee de latere weigerachtigheid had kunnen doorbreken (en daarmee, of zelfs al met de aanvankelijk meegaandere houding van Berregratte, zou de opschortende voorwaarde dan zijn vervuld). 
       Wanneer men de opschortende voorwaarde verstaat zoals het hof dat volgens mij heeft gedaan, is ook dit betoog irrelevant. De voorwaarde zag op een medewerking van de betrokkenen "in goed overleg". Zij was er dus juist (mede) op gericht, in situaties waarin slechts kwaadschiks oplossingen konden worden verwezenlijkt, Natuurmonumenten aan gebondenheid te onttrekken In dat licht bezien, behoefde het oordeel van het hof geen nadere motivering met het oog op dit argument. 
     
     
     
       20. Onderdeel 5 houdt geen zelfstandige klacht in; dat geldt ook voor onderdeel 7. 
       Onderdeel 6 klaagt over het oordeel over een eventuele pre-contractuele gehoudenheid van Natuurmonumenten. 
       Volgens mij stuit ook het hier aangevoerde af op het feit dat het voortborduurt op het eerder besproken misverstand. 
     
     
     
       21. Ik herhaal, dat het hof de rechtsverhouding zo heeft gezien, dat Natuurmonumenten als opschortende voorwaarde de medewerking, in goed overleg, van zowel [eiser] als Berregratte heeft gesteld (in dier voege dat het voor alle betrokkenen als min of meer vanzelfsprekend gold, dat er op die basis werd onderhandeld en eventueel gecontracteerd). 
       Toen duidelijk werd dat die medewerking ontbrak en er ook geen reëel uitzocht bestond dat die op enige termijn alsnog "in goed overleg" kon worden verkregen, kon (dus) worden vastgesteld dat de opschortende voorwaarde niet zou worden vervuld.  
     
     
     22. Dat Natuurmonumenten, zoals onderdeel 6 aanvoert, door opzegging van Berregratte de verhoudingen alsnog zou kunnen wijzigen zodat aan de overeenkomst met [eiser] gevolg kon worden gegeven(6), is dan op dezelfde voet als in alinea 16 hiervóór besproken, niet van noemenswaardige betekenis. De opschortende voorwaarde zag op medewerking, in goed overleg, van alle betrokkenen. Toen gebleken was dat het daar niet van zou komen, was Natuurmonumenten vrij om voor een andere koers te kiezen. Dat was dan bezien vanuit eventuele pre-contractuele verplichtingen niet anders, dan het was bezien vanuit de contractuele relatie.  
     
     23. Ik meen daarmee alle aangevoerde klachten te hebben onderzocht. Geen daarvan lijkt mij doeltreffend. 
     
     Conclusie 
     
     Ik concludeer tot verwerping. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de  
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       1 Arrest van het hof 's Hertogenbosch van 26 juli 2011.   
       2 In dat conflict zijn twee zaken aan de Hoge Raad voorgelegd. In de ene werd bij HR 20 mei 2011, NJ 2011, 240 uitspraak gedaan. De andere, met zaaknr. 11/01282, is nog aanhangig. Daarin was op heden arrest bepaald. 
       3 Het bestreden arrest is, zoals al even werd aangegeven, van 26 juli 2011. De cassatiedagvaarding is op 25 oktober 2011 uitgebracht. 
       4 De aanduiding verwijst naar HR 31 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB, Ermes/Haviltex. 
       5 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, i.h.b. nrs. 371 en 372; Tjittes, Uitleg van schriftelijke contracten, 2009, i.h.b. nr. 2.3.6.3, tweede alinea; HR 4 juni 2010, NJ 2010, 312, rov. 3.6; HR 9 april 2010, RvdW 2010, 511, rov. 3.3 en 5.3; HR 19 oktober 2007, NJ 2007, 565, rov. 3.3 - 3.5; HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576 m.nt. Wissink, rov. 4.12 - 4.13, zie van de noot van Wissink i.h.b. alinea's 4 - 6; HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575, rov. 3.4.3; HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493 m.nt. Du Perron, rov. 4.5.  
       6 De klacht miskent overigens ook dat Berregratte, zoals in alinea 3 hiervóór besproken, zich met kracht tegen deze opzegging verzet. Anders dan de klacht suggereert, ligt er bepaald geen gebaand pad voor Natuurmonumenten om op deze manier aan de voorwaardelijke overeenkomst met [eiser] gevolg te geven; en de opschortende voorwaarde zoals het hof die heeft opgevat, beoogde nu juist (mede), Natuurmoniumenten voor dit soort klemsituaties te vrijwaren.