ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2017:2647

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2017:2647 Rechtbank Oost-Brabant , 04-05-2017 / 5165303

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2017-05-04

Zaaknummer: 5165303

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2017:2647

---

Huur van bedrijfsruimte ex 7:230a BW; 
         Verklaring voor recht inzake beroep op ontruimingsbescherming; 
         Verplichting van huurder tot schadevergoeding wegens niet tijdige ontruiming.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     Civiel Recht 
     Zittingsplaats Eindhoven 
     
     
       Zaaknummer	: 5165303 
       Rolnummer	: 16-7060  
       Uitspraak	: 4 mei 2017 
     
     
     
       in de zaak van:  
     
     
     
       
         Amvest Projectontwikkeling Samenwerking met Derden B.V. ,  
       gevestigd te Amsterdam,  
       eiseres in de hoofdzaak in conventie tevens eiseres in het incident ex artikel 223 Rv, 
       verweerster in de hoofdzaak in reconventie,  
       gemachtigde: mr. B.A. Beenen, 
     
     
     
       t e g e n : 
     
     
     
       
         Anteryon B.V. ,  
       gevestigd te Eindhoven, 
       gedaagde in de hoofdzaak in conventie, tevens gedaagde in het incident ex artikel 223 Rv, 
       eiseres in de hoofdzaak in reconventie, 
       gemachtigde: mr. P.V. Kleijn.  
     
     
     
       Partijen zullen hierna worden genoemd “Amvest” en “Anteryon”. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure  
     
     
       1.1. 
       Dit blijkt uit het volgende: 
       - de dagvaarding tevens houdende incidentele vordering ex artikel 223 Rv met  
       	producties; 
       - de conclusie van antwoord in het incident en in de hoofdzaak met producties waarbij tevens een tegenvordering ("eis in reconventie") is ingesteld; 
       - het tussenvonnis van 1 september 2016; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie met producties; 
       - de brief van Anteryon van 23 december 2016 met producties; 
       - de brief van Anteryon van 10 januari 2017 met producties; 
       - de comparitie na antwoord d.d. 16 januari 2017. 
       
     
     
       1.2. 
       Tot slot is wederom vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       2.1. 
       Amvest is een projectontwikkelaar die zich bezig houdt met de ontwikkeling van vastgoedprojecten en in het bijzonder woningbouw. Amvest heeft in 2005 de eigendom verkregen van het gebied Strijp-R te Eindhoven teneinde daar een woningbouwprogramma te doen realiseren.  
     
     
       2.2. 
       Anteryon is gespecialiseerd in het toepassen van glastechnologie voor medische-, telecom-, defensie- en opslagdoeleinden. Zij huurt van Amvest kantoor-/bedrijfsruimte aan de Zwaanstraat 2a (gebouw RAX) te Eindhoven. Het gehuurde maakt onderdeel uit van het herontwikkelingsgebied Strijp-R en bestaat uit een kantoorruimte, conventionele ruimten (ten behoeve van mechanische processen), geconditioneerde ruimten (ten behoeve van mechanische processen in een stofgeconditioneerde ruimte) en uit opslag-, en overslag- ruimten.  
       
     
     
       2.3. 
       Anteryon was oorspronkelijk onderdeel van het Philips-concern. In het kader van haar voornemen om het gebied Strijp-R te verkopen heeft Philips met haar bedrijfsonderdelen huurovereenkomsten gesloten. De oorspronkelijke huurovereenkomst tussen Philips en Anteryon, ingegaan op 1 januari 2005, zou -na verlenging- eindigen op 31 december 2014. In december 2005 heeft Amvest de eigendom van het gebied Strijp-R verkregen en is zij Philips opgevolgd als verhuurder. 
       
     
     
       2.4. 
       Met het oog op het aflopen van de oorspronkelijke huurovereenkomst is medio december 2013 tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst voor twee jaar gesloten lopende van 31 december 2013 tot en met 31 december 2015 (prod. 6 bij dagv.). In deze huurovereenkomst is onder meer, voor zover hier van belang en zakelijk weergegeven, opgenomen: 
       - dat Anteryon bekend is met de plannen van Amvest ten aanzien van de herontwikkeling van het gebied; 
       - dat Anteryon er mee instemt dat zij het gehuurde slechts tijdelijk kan huren; 
       - dat Anteryon het belang van Amvest onderschrijft om te komen tot een tijdige ontruiming van het gehuurde; 
       - dat Anteryon uitdrukkelijk garandeert het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst terstond leeg en ontruimd te zullen opleveren; 
       - dat na 31 december 2015 de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet en van rechtswege zal eindigen; 
       - dat Anteryon geen aanspraak zal maken op ontruimingsbescherming. 
       Tevens is een aanvangshuurprijs per 31 december 2013 van € 165.000,00 per jaar overeengekomen. 
       
     
     
       2.5. 
       In december 2015 hebben partijen overeenstemming bereikt over een aanhangsel ( allonge ) bij de huurovereenkomst. Deze allonge (prod. 9 bij dagv.) houdt een verlenging van de huurtermijn in met één jaar (lopende tot en met 31 december 2016). Voorts worden de hiervoor in 2.4 opgenomen punten nog eens expliciet herhaald in de allonge. 
       
     
     
       2.6. 
       Anteryon heeft het gehuurde op 31 december 2016 niet ontruimd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in de hoofdzaak en in het incident 
     
     
       3.1. 
       
         Amvest vordert in de hoofdzaak, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:  
         
           primair 
         
       
       - te verklaren voor recht dat de tussen haar en Anteryon geldende huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde per 31 december 2016 eindigt; 
       - te verklaren voor recht dat Anteryon geen beroep kan doen op de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW; 
       
         subsidiair 
       
       - ontbinding van de huurovereenkomst per 31 december 2016; 
       - te verklaren voor recht dat Anteryon geen beroep kan doen op de ontruimings-bescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW; 
       
         primair en subsidiair 
       
       
         
           de veroordeling van Anteryon om het gehuurde op 31 december 2016 althans binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege (behoorlijke) staat ter vrije beschikking van Amvest te stellen op straffe van een dwangsom; 
         
         
           de veroordeling van Anteryon tot betaling van de contractuele boete ad € 1.000,- voor elke dag dat zij het gehuurde later dan 31 december 2016 heeft ontruimd en aan Amvest heeft opgeleverd; 
         
         
           te verklaren voor recht dat Anteryon aansprakelijk is voor de door Amvest geleden en nog te lijden schade als gevolg van het feit dat Anteryon het gehuurde later dan 31 december 2016 heeft ontruimd en aan Amvest heeft opgeleverd, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         
         
           de veroordeling van Anteryon in de proceskosten en in de nakosten. 
         
       
       
       
         In het incident vordert Amvest bij wege van voorlopige voorziening de veroordeling van Anteryon om:  
       
       
         
           het gehuurde op 31 december 2016 althans binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege (behoorlijke) staat ter vrije beschikking van Amvest te stellen op straffe van een dwangsom; 
         
         
           binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan Amvest de bankgarantie te hebben gesteld overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom; 
         
         
           de veroordeling van Anteryon in de proceskosten en in de nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Amvest legt aan de vorderingen in de hoofdzaak en in het incident, kort weergegeven, het volgende ten grondslag.  
         De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en eindigt daarom van rechtswege op 31 december 2016. Partijen zijn vanwege het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen dat Anteryon geen beroep kan doen op ontruimingsbescher-ming in de zin van artikel 7:230a BW.   
         Door het gehuurde niet te ontruimen verkeert Anteryon in verzuim. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.  
         Anteryon heeft herhaaldelijk te laat of te weinig huur betaald en blijft, ondanks herhaalde verzoeken daartoe, weigerachtig de bankgarantie te stellen waartoe zij op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst verplicht is.  
         Gelet hierop alsmede gelet op het feit dat Anteryon technisch failliet is kan van Amvest niet verwacht worden dat zij nog langer contractueel aan Anteryon gebonden is.  
         Anteryon heeft aangekondigd niet tijdig aan haar ontruimings- en opleveringsverplichting terzake het gehuurde te zullen voldoen. Amvest heeft echter een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde op de afgesproken datum van 31 december 2016.  
       
       
       
         3.3.1. 
         
           Anteryon heeft in de hoofdzaak, zakelijk samengevat, het volgende verweer gevoerd.  
           Zij is al jaren bezig om een nieuwe geschikte locatie te vinden. Er bestaan geen bedrijfspanden waar zij zomaar naar toe kan verhuizen en haar productieproces kan voortzetten. Ieder pand moet voor haar op maat gemaakt worden hetgeen een substantiële investering in  clean rooms  en infrastructuur voor energievoorzieningen vergt.  
           Amvest heeft pas na het sluiten van de allonge aangedrongen op afgifte van een bankgarantie. Met Amvest is begin 2016 (telefonisch) overeengekomen dat de verplichting tot het stellen van een bankgarantie zou komen te vervallen als Anteryon in 2016 de huurpenningen het gehele jaar bij vooruitbetaling van 2 maanden zou voldoen. Anteryon is deze afspraak correct nagekomen.  
           Op grond van artikel 1.6 van de allonge is Amvest gehouden om met Anteryon in onderhandeling te treden over een verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst.  
           Gesteld noch gebleken is dat de herontwikkeling van het gehuurde per 1 januari 2017 zal aanvangen.  
           Anteryon komt ontruimingsbescherming toe omdat sprake is van een semi-dwingend-rechtelijke regeling die niet ten nadele van de huurder opzij gezet kan worden (art. 7:230a lid 9 BW). Zij heeft nooit afstand gedaan van haar recht op ontruimingsbescherming en heeft ook altijd aan Amvest te kennen gegeven zo lang mogelijk in het gehuurde te willen blijven. Als zij het gehuurde moet verlaten voordat zij vervangende huisvesting heeft gevonden betekent dit het faillissement van Anteryon en komen haar werknemers (circa 125) op straat te staan.  
         
         
       
       
         3.3.2. 
         Op voormelde gronden bepleit Anteryon afwijzing van de vorderingen van Amvest. Voorts heeft zij een tegenvordering ( "eis in reconventie" ) ingesteld, strekkende tot veroordeling van Amvest om op grond van artikel 1.6 van de allonge met haar in onderhandeling te treden over een verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst.  
         
       
       
         3.3.3. 
         
           Anteryon verzet zich tegen toewijzing van de vordering in het incident. Van een spoedeisend belang is geen sprake nu gesteld noch gebleken is dat de herontwikkeling van het gehuurde een aanvang neemt vanaf 1 januari 2017.  
           Voorts geldt dat een belangenafweging in het voordeel van Anteryon dient uit te vallen omdat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening zou leiden tot haar faillissement.  
           Ook wat betreft de gevorderde voorlopige voorziening tot afgifte van een bankgarantie ontbreekt een spoedeisend belang. Daarnaast hoeft zij gelet op de tussen partijen gemaakte (en door haar correct nagekomen) afspraak ook geen bankgarantie te verstrekken.  
         
         
       
     
     
       3.4. 
       Amvest heeft de tegenvordering van Anteryon gemotiveerd bestreden; voor zover van belang zal dat verweer hierna ter sprake komen.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         Artikel 223 Rv bepaalt dat tijdens een aanhangig geding iedere partij kan vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen  voor de duur van het geding , mits de voorlopige voorziening samenhangt met de hoofdvordering (onderstreping kantonrechter). Een voorlopige voorziening verliest haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak is gedaan in de instantie die de voorziening heeft verleend, ongeacht of tegen die einduitspraak een rechtsmiddel wordt aangewend en ongeacht of die einduitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard (HR 6 februari 2009, LJN BG5056, NJ 2010/139).  
         Omdat in de hoofdzaak een eindvonnis wordt gewezen, brengt het bovenstaande met zich, dat een voorlopige voorziening voor de duur van het geding niet meer aan de orde is en op de vorderingen in het incident niet meer behoeft te worden beslist. 
       
       
       
         
           in de hoofdzaak met betrekking tot de vorderingen van Amvest  
         
       
       
       
         
           A. met betrekking tot de gevorderde verklaring voor recht dat de tussen Amvest en Anteryon geldende huurovereenkomst [is geëindigd] per 31 december 2016 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Deze vordering is op grond van de volgende overwegingen toewijsbaar. 
       
     
     
       4.3. 
       
         In december 2015 hebben partijen overeenstemming bereikt over het sluiten van een allonge op de huurovereenkomst. In de allonge is - onder andere - het volgende bepaald:  
         	“1.1	In afwijking op artikel 3.2 van de huurovereenkomst zal de huurovereenkomst   
                                        met 12 maanden, ingaande op 1 januari 2016, 00 uur en eindigende op  
                                    31 december 2016 om 24.00 uur, worden verlengd. 
       
     
     
       1.2 
       
         Na het verstrijken van de in 1.1 genoemde periode wordt de huurovereenkomst niet  
         		voortgezet en eindigt de huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging of  
         		andere formaliteit is vereist. Alsdan behoeft verhuurder uitsluitend de ontruiming aan te  
         		zeggen.  
       
     
     
       1.3 
       
         Het bepaalde in artikel 22.1 algemene bepalingen is niet van toepassing voor zover het  
         		de in artikel 1.1 genoemde uiterlijke beëindigingsdatum betreft. De beëindigingsdatum  
         		blijft te allen tijde ongewijzigd”.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Uit deze bepalingen volgt dat partijen uitdrukkelijk verlenging van de huurovereenkomst met één jaar zijn overeengekomen, derhalve tot en met 31 december 2016 en dat voor beëindiging geen opzegging nodig is.   
         Vast staat dat Amvest Anteryon er meerdere malen (gesprek d.d. 6 april 2016, brief van  
         2 mei 2016) op heeft gewezen dat verlenging van de huurovereenkomst niet aan de orde is en dat zij het gehuurde uiterlijk per 31 december 2016 leeg en ontruimd aan Amvest dient op te leveren. Het kan voor Anteryon dan ook geen verassing zijn geweest dat de huur op  
         31 december 2016 zou eindigen. Amvest heeft in de overgelegde stukken en tijdens de mondelinge behandeling bovendien uitvoerig en voldoende uiteengezet waarom beëindiging van de huurovereenkomst en – in vervolg daarop – de ontruiming van het gehuurde voor de herontwikkeling van Strijp-R noodzakelijk is. Amvest heeft in dit verband onweersproken gesteld, dat naar verwachting in april/mei 2017 de omgevingsvergunningen voor de bouwwerkzaamheden in het gebied zullen worden verstrekt; voorafgaand aan die werkzaamheden zullen nog sloop- en saneringswerken moeten worden uitgevoerd.  
       
       
     
     
       4.5. 
       Het verweer van Anteryon dat Amvest op grond van artikel 1.6 van de allonge gehouden is om met haar in onderhandeling te treden over een verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst slaagt niet. Daarbij is onder meer het volgende van belang. 
       
       
         4.6.1. 
         
           In artikel 1.6 van de allonge is het volgende bepaald: 
           “1.6	Indien het mogelijk is de huurovereenkomst toch te verlengen dan wel een  
           		nieuwe huurovereenkomst te sluiten, zal verhuurder huurder dit voor  
           		31 september 2016 bij aangetekende brief mededelen en zullen zij in  
           		onderhandeling treden over een eventuele verlenging van de  
           		huurovereenkomst, althans het sluiten van een nieuwe (huur)overeenkomst’.  
         
         
       
       
         4.6.2. 
         In deze bepaling ligt, anders dan Anteryon kennelijk meent, niet een verplichting van Amvest besloten om met Anteryon in onderhandeling te treden over een verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst en ook overigens kunnen de omstandigheden van het onderhavige geval niet leiden tot zodanige verplichting. Daarbij is, naast het door Amvest gestelde en door Anteryon onvoldoende weersproken gegeven dat de herontwikkeling van het gebied thans zodanig is gevorderd dat het gehuurde dient te worden ontruimd, onder meer het volgende van belang.  
         
       
       
         4.6.3. 
         Bij besluit van 28 juli 2015 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven tijdelijk overschrijding van de geluidsbelasting wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai op de gevels van de nieuwbouwwoningen in Strijp-R toegestaan.  
         
       
       
         4.6.4. 
         In haar brief van 25 augustus 2016 stelt de gemeente Eindhoven - onder verwijzing naar het besluit van 28 juli 2015 - dat destijds goedkeuring is verleend voor de verzochte overschrijdingen op uitdrukkelijke voorwaarde dat deze voor een bepaalde beperkte duur waren. Uit de brief blijkt verder dat de belangen van de gemeente zoals die ten tijde van de besluitvorming aan de orde waren onverminderd van toepassing zijn en dat geen sprake is van nieuwe omstandigheden, die nopen tot nader uitstel of anderszins aanleiding geven tot wijziging van de eerdere besluiten. Uitdrukkelijk wordt gesteld dat nader uitstel voor de gemeente geen optie is.  
         
       
     
     
       4.7. 
       Het voorgaande leidt ertoe, dat Amvest zich terecht op het standpunt kan stellen dat verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst niet mogelijk is en zij daarover met Anteryon niet in onderhandeling hoeft te treden.  
       
       
         
           B. met betrekking tot de gevorderde verklaring voor recht dat Anteryon geen beroep kan doen op de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW; 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Anteryon stelt zich op het standpunt dat zij geen afstand heeft gedaan van haar recht op ontruimingsbescherming en dat een beroep daarop niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
       
     
     
       4.9. 
       In de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 2005 is geen uitsluiting van ontruimingsbescherming opgenomen. Tussen partijen staat echter vast, dat Anteryon er al vanaf 2006 mee bekend is dat zij het gehuurde op termijn zal moeten verlaten in verband met de herontwikkeling van het gebied. Anteryon heeft dus ongeveer  tien jaar  de tijd gehad om (actief) op zoek te gaan naar een ander pand. Uit de eigen stellingen van Anteryon volgt (CvA punt 2.4), dat zij pas vanaf 2013 pogingen heeft ondernomen om een nieuwe geschikte locatie te vinden. Amvest heeft daar echter terecht de kanttekening bij geplaatst, dat Anteryon haar zoektocht slechts heeft kunnen onderbouwen met door haarzelf opgemaakte stukken en/of overzichten. Met Amvest is de kantonrechter daarom van oordeel dat van een tijdige, actieve en met voldoende bewijsstukken gestaafde zoektocht van Anteryon naar een andere geschikte locatie, ook indien de daaraan door Anteryon te stellen bijzondere eisen in aanmerking worden genomen, niet is gebleken.   
       
     
     
       4.10. 
       Van belang is verder dat partijen zowel in december 2013 als in december 2015 tot tweemaal toe uitdrukkelijk hebben onderkend dat Amvest een groot belang had bij een tijdige ontruiming en dat Anteryon tot tweemaal toe heeft toegezegd geen aanspraak te zullen maken op ontruimingsbescherming. Honorering van het beroep van Anteryon op die bescherming ligt dan ook niet voor de hand.  
       
     
     
       4.11. 
       Hoewel het belang van Amvest bij ontruiming van het gehuurde evident is, is anderzijds ook duidelijk dat Anteryon ernstig in haar bedrijfsbelangen wordt benadeeld door een gedwongen ontruiming op een al te korte termijn. Haar beroep op ontruimingsbescherming zal daarom in zoverre worden gehonoreerd dat de ontruimingsdatum zal worden bepaald op 1 november 2017; zij heeft dan nog ongeveer zes maanden om een andere geschikte locatie te zoeken.    
       
     
     
       4.12. 
       Concreet betekent dit dat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is in die zin, dat Anteryon na 1 november 2017 geen ontruimingsbescherming meer toekomt en zij op die datum het gehuurde moet hebben ontruimd. In zoverre is de vordering tot ontruiming toewijsbaar behoudens het volgende. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, eventueel met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen, nu deze niet op de wet berust. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat Amvest de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Amvest heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van een deurwaarder in te schakelen.  
       
       
         
           C. met betrekking tot de gevorderde contractuele boete 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       De gevorderde contractuele boete als bedoeld in artikel 3.5 van de huurovereenkomst is eveneens toewijsbaar. Er bestaat onvoldoende aanleiding om aan de verplichting tot ontruiming behalve het verbeuren van de contractuele boete ook nog een dwangsom te verbinden, zodat de gevorderde dwangsom wordt afgewezen.  
       
       
         
           D. met betrekking tot de gevorderde verklaring voor recht dat Anteryon aansprakelijk is voor de door Amvest geleden en nog te lijden schade als gevolg van het feit dat Anteryon het gehuurde later dan 31 december 2016 heeft ontruimd en aan Amvest heeft opgeleverd, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet 
         
       
       
       
         4.14.1. 
         
           Aan deze vordering heeft Amvest ten grondslag gelegd, dat zij aanzienlijke schade zal lijden indien Anteryon het gehuurde niet op de door haar (Amvest) gewenste datum van 31 december 2016 zal ontruimen.  
           Anteryon heeft zich verweerd met de stellingen, dat gelet op de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:230a BW geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming en dat Amvest de (mogelijkheid van) schade niet heeft onderbouwd.  
         
         
       
       
         4.14.2. 
         
           Vast staat dat de huurovereenkomst per 31 december 2016 is geëindigd en dat Anteryon krachtens artikel 1.5 van de allonge verplicht was het gehuurde op die datum leeg en ontruimd op te leveren aan Amvest. Met betrekking tot die contractuele verplichting is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Anteryon en is tevens sprake van verzuim. Die tekortkoming en dat verzuim worden niet ongedaan gemaakt door de omstandigheden dat de rechter ingevolge artikel 7:230a BW op verzoek van Anteryon de ontruimingstermijn kan verlengen en dat een beroep op laatstgenoemd artikel in beginsel niet contractueel kan worden uitgesloten.  
           Ingevolge artikel 6:74 BW verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, behoudens het geval waarin de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Dit laatste doet zich in onderhavig geval niet voor. Een schorsing van de ontruimingstermijn tot 1 november 2017 staat dan ook niet in de weg aan de vordering van Amvest tot vergoeding van schade over de periode vanaf 31 december 2016 tot de datum van ontruiming.  
         
         
       
       
         4.14.3. 
         
           Desalniettemin zal de vordering van Amvest worden afgewezen, omdat zij tegenover de gemotiveerde betwisting van Anteryon onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, dat zij reeds schade heeft geleden doordat Anteryon het gehuurde op 31 december 2016 niet heeft ontruimd. Anders gezegd: Amvest heeft niet voldoende (concreet) aannemelijk gemaakt, dat de herontwikkeling van Strijp-R op 31 december 2016 reeds in een zover gevorderd stadium was dat het uitblijven van de ontruiming per die datum heeft geleid tot (relevante) schade voor Amvest. Het is niet uit te sluiten dat de (mogelijkheid van) schade als gevolg van de niet tijdige ontruiming zich alsnog zal voordoen op een latere datum dan 31 december 2016, doch uit de stellingen van Amvest valt onvoldoende af te leiden wanneer dat moment zal zijn.  
           Wat betreft de periode na 1 november 2017 heeft Amvest de mogelijkheid eventuele schade te voorkomen door tenuitvoerlegging van de ontruiming die bij dit (uitvoerbaar bij voorraad te verklaren) vonnis wordt gelast.  
         
         
         
           
             in de hoofdzaak met betrekking tot de tegenvordering van Anteryon 
           
         
         
       
     
     
       4.15. 
       Uit hetgeen hiervoor onder 4.5. tot en met 4.7. is overwogen volgt, dat de tegenvordering van Anteryon moet worden afgewezen.  
       
       
         
           in het incident en in de hoofdzaak in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Anteryon is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij dient daarom in de kosten te worden veroordeeld, met dien verstande dat voor het incident geen afzonderlijke vergoeding wordt vastgesteld. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
     
       verstaat dat op de vorderingen niet behoeft te worden beslist; 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       
         in conventie (= met betrekking tot de vorderingen van Amvest): 
       
     
     
     
       verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 31 december 2016 is geëindigd; 
     
     
     
       verklaart voor recht dat Anteryon zich na 1 november 2017 niet meer kan beroepen op ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW; 
     
     
     
       veroordeelt Anteryon om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevind(t)(en) op 1 november 2017 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege, originele althans behoorlijke staat ter vrije beschikking van Amvest te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden; 
     
     
     
       veroordeelt Anteryon tot betaling van de contractuele boete van € 1.000,- (zegge: duizend euro) voor elke dag of deel daarvan dat zij de in sub 2.1 van de dagvaarding omschreven gehuurde ruimte later dan 1 november 2017 heeft ontruimd en aan Amvest heeft opgeleverd; 
     
     
     
       
         in reconventie (= met betrekking tot de tegenvordering van Anteryon): 
       
     
     
     
       wijst de vordering af; 
     
     
     
       
         in het incident en in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       veroordeelt Anteryon in de kosten van het geding, voor zover aan de zijde van Amvest gevallen en tot vandaag vastgesteld op € 77,75 wegens dagvaardingskosten, € 117,00 wegens griffierecht en € 450,00 (waarvan € 150,00 ter zake het geding in reconventie) wegens gemachtigdensalaris (niet met btw belast); 
     
     
     
       verklaart dit vonnis wat betreft de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. G.J Roeterdink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 4 mei 2017.