ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:1617

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:1617 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 30-04-2019 / 200.220.081_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-04-30

Zaaknummer: 200.220.081_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:1617

---

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast van honden, beschadiging van gehuurde, niet hoge maar wel structurele huurachterstand en bedreiging van medewerkster van verhuurder. Vervolg op tussenarrest van 18 december 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:5273

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.220.081/01 
     
     
     
       
         arrest van 30 april 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [de bewindvoerster] , 
       
       
         in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [de curandus] , wonende te [woonplaats] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als de bewindvoerster, 
       advocaat: mr. N. Heijkant te Dongen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Wonenbreburg , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M.M. de Cock te Tilburg, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 december 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 5444707 CV EXPL 16-7727 gewezen vonnis van 7 juni 2017. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 18 december 2018; 
       
       
         de akte na tussenarrest van de bewindvoerster met een productie; 
       
       
         de antwoordakte na tussenarrest van [geïntimeerde] . 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       6 De verdere beoordeling 
     
     
       6.1.1.	Bij het tussenarrest van 18 december 2018 heeft het hof geconstateerd dat het vermogen van [de curandus] bij beschikking van 14 maart 2017 onder bewind is gesteld. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen teneinde [de curandus] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de vraag welke gevolgen de instelling van het bewind moet hebben voor de onderhavige procedure en om [de curandus] in de gelegenheid te stellen de bewindvoerder op te roepen om in het geding te verschijnen en het geding als formele procespartij over te nemen. 
     
     
     
       6.1.2.	[de curandus] heeft bij akte na tussenarrest een afschrift in het geding gebracht van:  
     
     
       
         de e-mail van zijn advocaat (mr. Heijkant) van 29 juni 2017 aan de bewindvoerster; 
       
       
         de reactie van de bewindvoerster per e-mail van 3 juli 2017 aan mr. Heijkant.  
       
     
     
       In de e-mail van 29 juni 2017 staat onder meer het volgende: 
       
         ‘Tot mij wendde zich de heer [de curandus] te [woonplaats] , u wel bekend, met het volgende. De kantonrechter te Tilburg heeft bepaald dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de heer [de curandus] zijn woning moet ontruimen. De heer [de curandus] wenst van dit vonnis in hoger beroep te komen. Kunt u daar als bewindvoerder mee instemmen en instaan voor de hieraan verbonden kosten? Wellicht is het mogelijk om voor juridische kosten (eigen bijdrage bij toevoeging) en griffierechten bijzondere bijstand aan te vragen. Gaarne verneem ik van u.’ 
       
       In de e-mail van 3 juli 2017 staat voor zover thans van belang het volgende: 
       
         ‘Ik ben zeker akkoord met procederen. U kunt de factuur en toevoeging naar mijn kantoor sturen. Ik zal een aanvraag voor bijzondere bijstand indienen.’ 
       
       
        [de curandus] heeft in zijn akte geen nadere toelichting gegeven op deze e-mails. 
     
     
     
       6.1.3.	[geïntimeerde] heeft in naar antwoordakte na tussenarrest betoogd dat de bewindvoerster in haar e-mail van 3 juli 2017 niet heeft laten weten dat zij als formele procespartij zal optreden en dat zij daarvan ook niet op enige andere wijze blijk heeft gegeven. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat de bewindvoerster niet als procespartij in hoger beroep is verschenen, en gesteld dat dit in beginsel tot niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep moet leiden. [geïntimeerde] heeft tevens gesteld dat zij zich op dit punt refereert aan het oordeel van het hof. 
     
     
     
       6.1.4.	Naar het oordeel van het hof blijkt uit de e-mail van de bewindvoerster duidelijk dat het haar volledige instemming heeft dat deze procedure in hoger beroep wordt gevoerd, en dat zij in haar hoedanigheid ook de verantwoordelijkheid voor de daaraan verbonden kosten aanvaard. De e-mail van de bewindvoerster moet in de gegeven omstandigheden op de voet van de artikelen 3:33 en 3:35 BW, die op grond van artikel 3:59 BW ook buiten het vermogensrecht van toepassing zijn, aldus worden uitgelegd dat de bewindvoerster in dit hoger beroep het geding als formele procespartij van [de curandus] wil overnemen. Het is immers evident dat de bewindvoerster niet wenst dat het hoger beroep niet-ontvankelijk wordt verklaard op de grond dat zij heeft geweigerd om in het geding als formele procespartij op te treden. Het hof concludeert daarom dat het geding door de bewindvoerster als formele procespartij namens [de curandus] is overgenomen en dat [de curandus] dus zelf geen procespartij meer is. Het hof gaat er in het navolgende vanuit dat de in de memorie van grieven neergelegde stellingen door de bewindvoerster zijn ingenomen en dat de grieven door de bewindvoerster zijn aangevoerd. 
     
     
     
       6.2.1.	Het hof kan nu overgaan tot een inhoudelijke behandeling van het hoger beroep. Het hof roept daarbij in herinnering dat [de curandus] met ingang van 2 februari 2005 van [geïntimeerde] de tussenwoning aan de [adres 1] te [woonplaats] is gaan huren. [geïntimeerde] heeft in het geding in eerste aanleg, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Aan haar vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [de curandus] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.  
     
     
     
       6.2.2.	De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [de curandus] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter: 
     
     
       
         de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met ingang van 8 juni 2017 ontbonden; 
       
       
         
          [de curandus] veroordeeld om het gehuurde binnen 8 weken na betekening van het vonnis te ontruimen; 
       
       
         
          [de curandus] veroordeeld tot betaling van € 664,80 aan huurachterstand tot en met februari 2017 en tot betaling van een bedrag aan huur respectievelijk gebruiksvergoeding van € 422,40 per maand vanaf 1 maart 2017 tot aan het moment van ontruiming; 
       
       
         
          [de curandus] in de proceskosten veroordeeld. 
       
     
     
     
       6.2.3.	De bewindvoerster heeft twee grieven aangevoerd tegen het vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] .  
     
     
     
       6.2.4.	[geïntimeerde] heeft de woning op basis van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis laten ontruimen op 31 augustus 2017. Dit ontneemt aan de bewindvoerster niet haar belang bij een beoordeling van het hoger beroep. 
     
     
     
       6.3.1. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [de curandus] zodanig is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als een goed huurder dat toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. 
       Omtrent deze grief overweegt het hof het volgende. 
     
     
     
       6.3.2. 	[geïntimeerde] heeft de volgende tekortkomingen aan de zijde van [de curandus] ten grondslag gelegd aan haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming: 
     
     
       
         a)     er is sprake van een structureel tekortschieten van [de curandus] in de nakoming van zijn verplichting tot (tijdige) huurbetaling; 
       
       
         b)     de honden van [de curandus] veroorzaken ernstige geluids- en stankoverlast aan omwonenden; 
       
       
         c)     er is sprake van verwaarlozing en beschadiging door [de curandus] van de gehuurde woning; 
       
       
         d)     de woning wordt door [de curandus] niet als hoofdverblijf gebruikt; 
       
       
         e)     [de curandus] heeft een medewerkster van [geïntimeerde] ernstig telefonisch bedreigd. 
       
     
     Het hof zal deze gestelde tekortkomingen achtereenvolgens beoordelen. 
     
     
       6.4.1.	Met betrekking tot de onder a) bedoelde huurachterstanden heeft [geïntimeerde] gesteld dat [de curandus] vanaf het begin van de huurovereenkomst regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan. Zij heeft gesteld dat zij vele malen betalingsherinneringen aan [de curandus] heeft moeten sturen en dat zij tot drie maal toe de deurwaarder heeft moeten inschakelen vanwege huurachterstanden. Ten bewijze van haar stellingen heeft zij de producties 15 en 16 bij de inleidende dagvaarding overgelegd. [geïntimeerde] heeft er verder op gewezen dat ten tijde van de inleidende dagvaarding op 11 oktober 2016 sprake was van een huurachterstand van € 605,93, welke achterstand in de loop van de procedure in eerste aanleg is opgelopen tot € 664,80. 
     
     
     
       6.4.2.	De bewindvoerster heeft de voormelde stellingen van [geïntimeerde] niet betwist, zodat de gestelde structurele wanbetaling vaststaat. De bewindvoerster voert in de memorie van grieven wel aan dat de huurachterstand ten tijde van de procedure in eerste aanleg minder dan drie maanden bedroeg, zodat er – gelet op het beleid van de kantonrechter op dit punt – geen grond was voor ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerster heeft verder aangevoerd dat er bij beschikking van 14 maart 2017 bewind is ingesteld over de goederen van [de curandus] met benoeming van de bewindvoerster die mede tot taak heeft ervoor te zorgen dat [de curandus] zijn betalingsverplichtingen in het vervolg tijdig nakomt. 
     
     
     
       6.4.3.	Het verweer van de bewindvoerster dat de huurachterstand ten tijde van het geding in eerste aanleg minder dan drie maanden bedroeg, treft geen doel. Volgens vaste rechtspraak kan ook een huurachterstand van minder drie maanden grond opleveren voor ontbinding van een huurovereenkomst, namelijk indien sprake is van structureel te laat of pas na herhaalde aanmaningen betalen van de huur. Dat er inmiddels een bewindvoerster is benoemd pleit weliswaar in het voordeel van [de curandus] , maar hiermee is nog niet gegeven dat wanbetaling in de toekomst is uitgesloten. Bovendien kunnen de tekortkomingen over een lange reeks van jaren niet ongedaan worden gemaakt door de recente onderbewindstelling. Het alsnog tijdig nakomen van de betalingsverplichtingen over het verleden is blijvend onmogelijk. 
     
     
     
       6.5.1.	Wat betreft het verwijt sub b), de overlast door de honden, heeft [geïntimeerde] gesteld dat er sinds 2008 door omwonenden is geklaagd over geluidsoverlast door de honden van [de curandus] door aanhoudend blaffen, zowel binnenshuis als buiten en zowel overdag als ’s nachts. Verder is sprake van stankoverlast door uitwerpselen van honden in de achtertuin van [de curandus] . Ten bewijze van het grote aantal meldingen van omwonenden heeft [geïntimeerde] verwezen naar de producties 12 en 13 bij de inleidende dagvaarding waarin de klachten zijn weergegeven en zijn gerubriceerd. Volgens [geïntimeerde] is [de curandus] meermalen aangeschreven om aan de overlast een einde te maken maar heeft dat geen effect gehad. Het inschakelen van Bemoeizorg heeft evenmin uitkomst geboden; die begeleiding is gestopt na bedreigingen door [de curandus] . [geïntimeerde] heeft ten bewijze van de gestelde overlast verder verwezen naar een brief van de gemeente Tilburg van 18 februari 2015 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) waaruit blijkt dat een ambtenaar van de afdeling Veiligheid & Wijken op 11 december 2014 en 22 januari 2015 een bezoek heeft gebracht aan de woning van [de curandus] , dit naar aanleiding van klachten van omwonenden over stank- en geluidsoverlast door de honden van [de curandus] . De ambtenaar heeft geconstateerd dat [de curandus] vijf honden hield en dat de woning ernstig vervuild was en stonk. Ook het achtererf stonk; de ambtenaar constateerde dat er op 22 januari 2015 meer dan 10 hondendrollen op het achtererf lagen. [geïntimeerde] heeft er op gewezen dat in artikel 6.7.1 van de Algemene Voorwaarden, behorend bij de huurovereenkomst, is bepaald: 
       
         ‘Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, (huis)dieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.’ 
       
       Verder is in artikel 6.2.4 van de Algemene Voorwaarden bepaald: 
       
         ‘Het houden van één of slechts enkele huisdieren is toegestaan mits het gehuurde zich daarvoor leent en geen overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt.’ 
       
       
        [geïntimeerde] heeft er voorts op gewezen dat zij, omdat de klachten over stank- en geluidsoverlast bleven aanhouden, [de curandus] heeft aangeschreven, bij brief van 31 juli 2015 (productie 5 bij inleidende dagvaarding), dat hij geen honden meer mocht houden in zijn woning of tuin en dat hij tot augustus 2015 de gelegenheid kreeg om andere opvang voor zijn honden te vinden. Volgens [geïntimeerde] heeft [de curandus] aan deze aanschrijving geen gevolg gegeven en is hij honden blijven houden in zijn woning en tuin. 
     
     
     
       6.5.2.	De bewindvoerster heeft de gestelde stank- en geluidsoverlast betwist. Verder stelt de bewindvoerster dat, áls er al sprake is geweest van overlast, geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding zou kunnen rechtvaardigen. Volgens de bewindvoerster is [de curandus] , na de brief van [geïntimeerde] van 31 juli 2015, zijn honden gaan houden op een terrein in [plaats ] , aan de [adres 2] , zodat van overlast geen sprake meer kon zijn. 
     
     
     
       6.5.3. 	Naar het oordeel van het hof staat op grond van de door [geïntimeerde] overgelegde bewijsstukken vast dat, in ieder geval tot augustus 2015, sprake is geweest van ernstige stank- en geluidsoverlast voor omwonenden, veroorzaakt door de honden van [de curandus] . In het licht van die bewijsstukken moet de ongemotiveerde betwisting van de bewindvoerster als ontoereikend worden gepasseerd. Als gevolg van de overlast is het woongenot van omwonenden geschaad op een wijze die ingevolge artikel 6:162 BW als onrechtmatig moet worden gekwalificeerd. [de curandus] heeft hiermee niet alleen in strijd gehandeld met de artikelen 6.7.1 en 6.2.4 van de Algemene Voorwaarden maar ook met de verplichting in artikel 7:213 BW om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen (HR 16 oktober 1992, NJ 1993,167). Indien al juist is dat [de curandus] sinds augustus 2015 geen honden meer in het gehuurde heeft gehouden ( [geïntimeerde] betwist dit) dan nog zijn daarmee de jarenlange tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan gemaakt. 
     
     
     
       6.6.1.	Met betrekking tot het verwijt sub c), de verwaarlozing en beschadiging van de woning, heeft [geïntimeerde] verwezen naar de reeds genoemde brief van de gemeente Tilburg van 18 februari 2015 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) waarin onder meer is vermeld: 
       
         ‘Er is tijdens het bezoek op 11 december 2014 geconstateerd dat de woning van de heer [de curandus] ernstig vervuild is. Op de trap, de overloop en twee van de drie kamers op de eerste verdieping zit een dunne laag uitwerpselen van honden. 
       
       
         (…) 
       
       
         De woning is ernstig beschadigd: 
       
       
         In het halletje bij het toilet op de begane grond zijn alle muurtegels verwijderd. 
       
       
         In het halletje bij het toilet op de begane grond  is de verwarmingsplaat verwijderd. 
       
       
         In de keuken zijn de keukenkastje(s) van de muur genomen. Twee ervan staan op het aanrecht en een staat op de vloer. 
       
       
         Van nagenoeg alle deurkozijnen zijn de afwerklatten weggenomen of de verf er af gekrabd. 
       
       
         Van het plafond van de overloop is alle stuukwerk weggenomen. 
       
       
         Grote delen van het stuukwerk van de plafonds van de kamers van de eerste verdieping zijn weggenomen.’ 
       
       Volgens [geïntimeerde] is bij controle op 16 maart 2015 gebleken dat de woning op dat moment weliswaar door [de curandus] was schoongemaakt maar – afgezien van het terughangen van de keukenkastjes en de reparatie van een regenpijp – was de schade aan de woning ongewijzigd. Daarna was controle van de woning niet meer mogelijk omdat bij herhaalde pogingen de woning te bezoeken niet werd opengedaan.  
     
     
     
       6.6.2.	[geïntimeerde] heeft voorts in de memorie van antwoord gesteld dat bij de ontruiming van de woning ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter op 31 augustus 2017 gebleken is dat er nog steeds sprake was van omvangrijke schade aan de woning. Het hof zal op die stelling geen acht slaan omdat de bewindvoerster na de memorie van antwoord niet meer inhoudelijk aan het woord is geweest in deze procedure en dus niet op die stelling heeft kunnen reageren. 
     
     
     
       6.6.3.	De bewindvoerster heeft in de memorie van grieven weliswaar gesteld dat de woning is schoongemaakt, maar de stellingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de in december 2014 en maart 2015 geconstateerde schade aan de woning heeft zij niet, of in ieder geval ontoereikend, weersproken, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stellingen van [geïntimeerde] op dit punt. Daarmee staat vast dat [de curandus] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, waaronder de verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen.  
     
     
     
       6.7.1.	Met betrekking tot het verwijt sub d) stelt [geïntimeerde] dat [de curandus] - in ieder geval gedurende enige tijd – niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de gehuurde woning, maar dat hij zou hebben verbleven op het adres [adres 2] in [plaats ] . Om die reden heeft [geïntimeerde] [de curandus] op 22 juli 2016 aangeschreven (productie 6 bij inleidende dagvaarding) met de aanzegging weer in de gehuurde woning te gaan wonen óf de huur op te zeggen. [geïntimeerde] baseert zich wat betreft het hier bedoelde verwijt op een e-mail van de wijkagent [wijkagent] d.d. 22 juli 2016 (productie 18 bij inleidende dagvaarding), onder meer inhoudende: 
       
         ‘Uit de politiegegevens blijkt dat [de curandus] met zeer grote regelmaat verblijft op het adres [adres 2] te [plaats ] . 
       
       
         (…) 
       
       
         Hierdoor kan bijna voor 100% zekerheid gesteld worden dat hij niet meer of nauwelijks nog verblijft op de [adres 1] .’ 
       
       Verder baseert [geïntimeerde] haar verwijt op meldingen van omwonenden van de woning aan de [straatnaam] en op het feit dat bij herhaalde bezoeken van (een) medewerker(s) van [geïntimeerde] aan de gehuurde woning niemand werd aangetroffen.  
     
     
     
       6.7.2. 	De bewindvoerster betwist dat [de curandus] – gedurende enige tijd – niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning [adres 1] te [woonplaats] . Volgens de bewindvoerster heeft [de curandus] , aangezien hij in zijn woning geen honden meer mocht houden, overdag zijn honden ondergebracht op een perceel in [plaats ] op het adres [adres 2] en verbleef hij daar zelf overdag ook. Op het perceel in [plaats ] staat weliswaar ook een woning maar de bewindvoerster heeft er op gewezen dat die woning op last van de gemeente was gesloten zodat hij geen toegang tot die woning had. Volgens de bewindvoerster heeft [de curandus] zijn hoofdverblijf steeds in de woning aan [straatnaam] gehad. 
     
     
     
       6.7.3.	Naar het oordeel van het hof kan de stelling van [geïntimeerde] dat [de curandus] gedurende enige tijd zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad, niet worden aanvaard. [de curandus] heeft die stelling gemotiveerd betwist en toereikend bewijs voor die stelling ontbreekt, evenals een voldoende concreet bewijsaanbod op dit punt. 
     
     
     
       6.8.1. 	Met betrekking tot het verwijt sub e) heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [de curandus] op 20 september 2016 een woonconsulente van [geïntimeerde] , mevrouw [woonconsulente] , telefonisch heeft bedreigd. Zij heeft van die bedreiging aangifte gedaan bij de politie (productie 9 bij inleidende dagvaarding). Volgens die aangifte zou [de curandus] , in een telefoongesprek met mevrouw [woonconsulente] op 20 september 2016 waarin zij de ontbindingsprocedure aankondigde, hebben gezegd: 
       
         ‘Jij denkt me te kunnen aanpakken. Ik ben niet bang voor jou. Ik ga jou aanpakken. Je kent mijn oom. En het maakt me niet uit als ik voor de rest van mijn leven in de bak draai want dan ben ik van het hele gezeik af.’ 
       
       Mevrouw [woonconsulente] heeft in haar aangifte hieraan toegevoegd dat [de curandus] haar in eerdere gesprekken had verteld dat zijn oom een moord heeft gepleegd en dat zij zich (mede hierdoor) bedreigd voelde door de uitlatingen van [de curandus] in het telefoongesprek. 
     
     
     
       6.8.2. 	De bewindvoerster heeft niet betwist dat [de curandus] voormelde uitlatingen heeft gedaan. De bewindvoerster heeft in de memorie van grieven slechts aangevoerd dat [de curandus] bewoordingen heeft gebruikt “die passen bij zijn sociale omgeving en persoonlijkheid” en dat van een woonconsulente een hoger incasseringsvermogen mag worden verwacht dan gebruikelijk. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen echter nóch de sociale omgeving en/of de persoonlijkheid van [de curandus] , nóch de bijzondere taak van een woonconsulente, de uitlatingen zoals die door [de curandus] zijn gedaan tijdens het telefoongesprek op 20 september 2016. Met die uitlatingen heeft [de curandus] in strijd gehandeld met zijn verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. 
     
     
     
       6.9.1.	Het hof concludeert op grond van het bovenstaande evenals de kantonrechter dat [de curandus] in de navolgende opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst:  
     
     
       
         
          [de curandus] is structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot (tijdige) huurbetaling; 
       
       
         de honden van [de curandus] hebben langdurig structureel ernstige geluids- en stankoverlast veroorzaakt voor omwonenden; 
       
       
         
          [de curandus] heeft de gehuurde woning verwaarloosd en beschadigd; 
       
       
         
          [de curandus] heeft een medewerkster van [geïntimeerde] telefonisch bedreigd. 
       
     
     
     
       6.9.2.	Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 
     
     
     
       6.9.3.	Aan de hand van de bovenstaande maatstaf moet de ernst van de tekortkomingen aan de zijde van [de curandus] worden afgewogen tegen het woonbelang van [de curandus] , dit in het licht van de omstandigheid dat [de curandus] voor zijn huisvesting in hoge mate is aangewezen op een sociale huurwoning. Het hof is van oordeel dat de hierboven omschreven tekortkomingen van [de curandus] , bezien in onderling verband en samenhang, zodanig ernstig zijn dat het woonbelang van [de curandus] daarvoor moet wijken. Het hof laat hierbij in het bijzonder de lange duur van de tekortkomingen meewegen en het feit dat [geïntimeerde] vele vergeefse pogingen heeft gedaan om [de curandus] tot aanpassing van zijn gedrag te bewegen. 
     
     
     
       6.9.4. 	Het voorgaande betekent dat de eerste grief van [de curandus] faalt.  
     
     
     
       6.10.1.	De tweede grief is gericht tegen de veroordeling van [de curandus] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Deze grief heeft gelet op de daarbij gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis naast grief 1. Het hof verwerpt daarom ook deze tweede grief. 
     
     
     
       6.10.2.	Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal de bewindvoerster als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en deze veroordeling, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
     
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis van 7 juni 2017; 
     
     
     
       veroordeelt de bewindvoerster in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 716,- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M.  Stienissen en A.J. Henzen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 april 2019. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer