ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:1192

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:1192 Rechtbank Midden-Nederland , 28-02-2023 / UTR 22/1048

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-02-28

Zaaknummer: UTR 22/1048

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:1192

---

Beroep op bezwaar. WOZ woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 22/1048  
     
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder 
       (vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 ( de beschikking ) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken ( de Wet WOZ ) de waarde op 1 januari 2020 ( de waardepeildatum ) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] ( de woning ), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 868.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting ( de aanslag ). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 868.000.  
     
     
     
       Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.   
     
     
     
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-een-kapwoning die is gebouwd in 1917. 
     
     
       
         Geschil en standpunten van partijen 
       
     
     2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 te hoog is.  
     
     3. Eiser stelt zich op het standpunt 
     
       1e.  	dat de vastgestelde waarde te hoog is; 
       2e.  	dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 777.000; 
       3e. 	dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten. 
     
     
     
       3.1 
       Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd. 
       - De grond bij de woning en de daarop gelegen schuur maken deel uit van een mandeligheid  . De mandeligheid brengt mee dat er geen sprake is van “vrij gebruik”. Dit heeft een waardedrukkend effect. Daarmee heeft verweerder bij de waardebepaling geen rekening gehouden, dus is de vastgestelde waarde van de woning te hoog.  
       
         
           De in het Taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] onderbouwen de vastgestelde waarde niet. De oppervlakte van de ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van deze objecten is aanzienlijk groter dan de  ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van de woning. Op de grond  van deze vergelijkingsobjecten rusten geen rechten; de grond is “vrij bruikbaar”. Hiermee rekening houdend, onderbouwen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een lagere waarde van de woning. 
         
         
           Een goed met de woning vergelijkbaar object is het pand [adres 8] . Dit object is op 30 maart 2021 verkocht voor € 890.000. De datum van verkoop ligt te ver na de waardepeildatum; toch is die verkoopprijs een goede indicatie van de waarde van de woning. 
         
       
     
     
       3.2 
       Eiser heeft in het beroepschrift het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger dan € 777.000 is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een op  1 juli 2021 is door [C] en [D] , taxateurs, opgemaakt taxatierapport ingebracht.  
       
     
   
   
     “Opstallen (…) 
     
       Standaardwoning		150 m2					€ 625.848 
       Onderhavige woning		221 m2					€ 802.212 
       Correcte bouwjaar				- € 144.398		€ 657.814 
       
         Correctie staat object							€ 657.814 
       
       Waarde opstallen							€ 657.814 
     
     
   
   
     Grond/locatie 
     
       Standaardwoning		250 m2					€ 183.279 
       Onderhavige woning		321 m2					€ 222.272 
       
         Correcte ligging				- € 111.386		€ 111.386 
       
       Waarde grond/locatie							€ 111.386 
     
     
     
       Bijgebouwen								 €     7.800 
       
         Waardeadvies								€ 777.000 
       
       (…) 
       Toelichting op het advies 
       De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen: 
     
     
       
         
          [adres 5] te [plaats] , per 2 juni 2020 verkocht voor een bedrag van € 585.000 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1934 met een grootte van 123 m2 en een perceel ter grootte van 805 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s); de kwaliteit van de woning is beschreven als: luxe 
       
       
         
          [adres 6] te [plaats] , per 26 november 2020 verkocht voor een bedrag van € 510.000 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1907 met een grootte van 146 m2 en een perceel ter grootte van 493 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s) 
       
       
         
          [adres 7] te [plaats] , per 1 april 2020 verkocht voor een bedrag van € 512.500 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1934 met een grootte van 146 m2 en een perceel ter grootte van 527 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s); de kwaliteit van de woning is beschreven als: luxe 
       
     
     
       3.3 
       De onderbouwing het derde standpunt van eiser is hierna onder 15 samengevat. 
       4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.   
       
         Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens ( het Taxatieoverzicht ). Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning en de andere drie op in [woonplaats] gelegen woningen die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn ( de vergelijkingsobjecten ). Het Taxatieoverzicht is gedateerd 4 april 2022 en is opgesteld door [B] , taxateur. 
         Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de  herleidingsgegevens ). Na deze gegevens heeft de rechtbank de in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld. 
         
           Herleidingsgegevens  
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 Vastgestelde waarde (€) 
               
               
                 868.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 725.000 
               
               
                 685.000 
               
               
                 699.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 753.000 
               
               
                 735.000 
               
               
                 752.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde grond (€) 
               
               
                 252.590 
               
               
                 214.984 
               
               
                 238.370 
               
               
                 244.200 
               
             
             
               
                 Deelwaarde voorraadkelder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 2.500 
               
               
                 -- 
               
               
                 6.500 
               
             
             
               
                 Deelwaarde kelder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 2.000 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde zolder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 6.500 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde carport (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 3.750 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde berging (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 15.000 
                 6.000 
               
               
                 6.500 
                 9.500 
               
             
             
               
                 Deelwaarde garage (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 21.000 
               
               
                 14.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde hoofdgebouw  (€) 
               
               
                 615.410 
               
               
                 531.766 
               
               
                 482.130 
               
               
                 477.800 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€) 
               
               
                 2.785 
               
               
                 3.056 
               
               
                 3.653 
               
               
                 3.273 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Aanvullende informatie 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 Datum verkoop- overeenkomst 
               
               
                 -- 
               
               
                 06-06-2019 
               
               
                 19-12-2018 
               
               
                 30-11-2018 
               
             
             
               
                 Datum levering 
               
               
                 -- 
               
               
                 24-09-2019 
               
               
                 18-06-2019 
               
               
                 15-03-2019 
               
             
             
               
                 Type woning 
               
               
                 twee-onder-een-kapwoning 
               
               
                 twee-onder-een-kapwoning 
               
               
                 twee-onder-een-kapwoning 
               
               
                 twee-onder-een-kapwoning 
               
             
             
               
                 Locatie 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1917 
               
               
                 1935 
               
               
                 1923 
               
               
                 1923 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 In bossen 
               
               
                 Aan drukke doorgaande weg 
               
               
                 In bossen nabij horeca (familierestaurant) 
               
               
                 In bossen nabij horeca (familierestaurant) 
               
             
             
               
                 Uitstraling/type 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 normaal 
               
               
                 luxe/modern 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal  
               
             
             
               
                 Kaveloppervlak (m2) 
               
               
                 3.178 
               
               
                 743 
               
               
                 1.235 
               
               
                 2.175 
               
             
             
               
                 Oppervlakte hoofdgebouw (m2) 
               
               
                 221 
               
               
                 174 
               
               
                 132 
               
               
                 146 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld: 
               
             
             
               
                  uitstekend 
               
               
                 zo goed als nieuw 
               
             
             
               
                 goed 
               
               
                 op peil 
               
             
             
               
                 voldoende 
               
               
                 niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn 
               
             
             
               
                 matig 
               
               
                 Onderhoud op korte termijn noodzakelijk 
               
             
             
               
                 slecht 
               
               
                 Achterstallig onderhoud (direct herstel noodzakelijk) 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
         Grondstaffel: 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 van (m2) 
               
               
                 tot (m2) 
               
               
                 €/m2 
               
             
             
               
                 0 
               
               
                 350 
               
               
                 440 
               
             
             
               
                 351 
               
               
                 500 
               
               
                 264 
               
             
             
               
                 501 
               
               
                 800 
               
               
                 88 
               
             
             
               
                 801 
               
               
                 1.200 
               
               
                 44 
               
             
             
               
                 1.201 
               
               
                 1.500 
               
               
                 22 
               
             
             
               
                 > 1.500  
               
               
                 
               
               
                 5 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning en de vergelijkingsobjecten n de jaren 2019 en 2020 is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Trend 2018 
               
               
                 6,8% 
               
             
             
               
                 Trend 2019 
               
               
                 7,0% 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Beoordeling 
         
       
       
       
         
           De vastgestelde waarde van de woning 
         
       
       
       5. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ  bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen ( de marktwaarde ). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding .  
       
       6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 868.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 777.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt. 
       7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt tewerk gegaan. 
       
         De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd ( de tussentijdse waardeontwikkeling ).  
         Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs ( de gecorrigeerde verkoopprijs ) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.  
         Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs. 
       
       
       
         Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet betwist. 
       
       
       8. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen , de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.  
       
       
         De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen  van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij zijn dan ook niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikt. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.  
       
       
       9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het Taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.  
       
         Naar volgt uit het Taxatieoverzicht heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De objecten zijn goed vergelijkbaar met de woning, gelet op onder meer het type (twee-onder-een-kap), de uitstraling en het bouwjaar. Twee vergelijkingsobjecten zijn net als de woning ook aan de [straat] gelegen. Beide objecten zijn weliswaar iets meer dan een jaar  na de waardepeildatum verkocht, maar dat is niet zo ver na de waardepeildatum dat de verkoopprijzen van deze objecten niet gebruikt kunnen worden in de onderbouwing van de waarde van  de woning. De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] is een half jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd; ook dit tijdsverloop staat niet in de weg aan het gebruik van de verkoopprijs in de onderbouwing van de waarde van de woning.   
         Verweerder heeft met het Taxatieoverzicht en wat hij overigens heeft aangevoerd  aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate voor de tussentijdse waardeontwikkeling zijn gecorrigeerd en dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de grond en de afzonderlijk in waardebepaling betrokken gebouwde delen  in voldoende mate rekening is gehouden.  
         Bij haar oordeel neemt de rechtbank verder in aanmerking dat de door verweerder berekende waarde per m2 gebruiksoppervlak van € 2.785 van de hoofdgebouw van de woning beduidend lager is dan de waarde per m2 gebruiksoppervlak de vergelijkingsobjecten van € 3.056 ( [adres 2] ), € 3.642 ( [adres 3] ) en  
         € 3.273 ( [adres 4] ). Het gemiddelde van de waarden per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.327, dat is € 542 (afgerond 20%) hoger dan de waarde per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning.  
       
       
       10. Wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. 
       
       11. Eiser neemt het standpunt in dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die het gevolg is van de omstandigheid dat op de grond bij de woning mandeligheid bestaat  zodat van “vrij gebruik” van die grond door eiser geen sprake is. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende. 
       In het verweerschrift heeft verweerder onweersproken verklaard dat de oppervlakte van de door verweerder tot de woning gerekende  grondoppervlakte van 3.178 m² bestaat uit een deel, groot 2.857 m², van een mandelig perceel, groot 8.575 m² ( [kadastraal perceelnummer] ), en een niet-mandelig perceel, groot 321 m² ( [kadastraal perceelnummer] ). Naar het oordeel van de rechtbank vormen de woning, het niet-mandelig perceel en het aandeel van belanghebbende in de mandeligheid tezamen één onroerende zaak . Bij de bepaling van de waarde van de aldus afgebakende onroerende zaak dient aan de waardedruk van de mandeligheid – zo daarvan sprake is –voorbij te worden gegaan.  In het wettelijke stelsel van de Wet WOZ past als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt . Van een dergelijke beperking is naar het oordeel van de rechtbank bij mandeligheid geen sprake .  
       12. Eiser neemt verder het standpunt in dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] en [adres 4] de vastgestelde waarde van de woning niet onderbouwen maar juist reden zijn voor een verlaging van die waarde. Eiser voert hiertoe aan dat bij beide vergelijkingsobjecten meer grond hoort dan bij de woning en dat er geen  mandeligheid op de percelen van de vergelijkingsobjecten rust. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zij overweegt daartoe het volgende. 
       
         Zoals onder 11 is overwogen behoort tot de onroerende zaak in totaal 3.178 m² grond, te weten  een deel, groot 2.857 m²,  van een mandelig perceel alsmede een niet-mandelig perceel, groot 321 m². Bij de vergelijksobjecten [adres 3] en [adres 4] behoort minder grond,  respectievelijk 1.235 m2 en 2.175 m2. Met de omstandigheid dat de waarde per m2 grond afneemt naarmate het aantal m2 hoger wordt, is in de grondstaffel, die verweerder bij de waardebepaling heeft gebruikt, rekening gehouden. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de afname van de waarde per m2 grond groter moet zijn dan die waarvan in de grondstaffel wordt uitgegaan.  Daaraan doet niet af dat in het Taxatieverslag aan de grond twee verschillende kwalificaties zijn gegeven, te weten “Grond bij eengezinswoning” (321 m2) en “Extra grond (overgrond)” (2.857 m2), reeds omdat het verweerder vrijstaat om de onderbouwing van de vastgestelde waarde, waarvan hij in de bestuurlijke fase is uitgegaan, in de beroepsfase aan te passen. Ook overigens geeft wat eiser heeft aangevoerd over de verschillen in de tot de vergelijkingsobjecten en de woning behorende grond en de aan die verschillen te verbinden gevolgen, de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan verweerders berekening van de deelwaarde van de grond. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser bij de bepaling de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak ten onrechte (zie onder 11) de waarde van de mandelige grond  buiten aanmerking heeft gelaten en voorts dat eiser ervan uitgaat dat op de deelwaarde van het niet-mandelige perceel een  “correctie ligging” van 50% oftewel   
         € 111.386 (zie onder 3.2),  moet worden toegepast, zonder dat hij met controleerbare gegevens heeft onderbouwd waarom deze correctie nodig is.  
       
       13. Eiser heeft zijn standpunt dat de verkoopprijs van de woning [adres 8] van € 890.000 aantoont dat de vastgestelde waarde van de  woning van € 868.000 te hoog is, niet onderbouwd. Zonder onderbouwing is de stelling niet meer dan een losse flodder.  
       
       14. Op grond van wat onder tot 5 en met 13 is overwogen is de rechtbank van oordeel  dat de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 niet te hoog is en dat aan dit oordeel niet afdoet wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.  Dus komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van de woning van € 777.000 (zie onder 6). 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
       15. Eiser legt, naar de rechtbank begrijpt, aan zijn derde beroepsgrond, waarin hij de rechtbank verzoekt verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, ten grondslag dat verweerder niet heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die in dit geval in het proces van waardebepaling zijn gemaakt. Hij voert hiertoe – samengevat – het volgende aan. 
       
         1e. In de uitspraak op bezwaar zijn KOUDV+L-factoren toegekend aan de woning en  drie vergelijkingsobjecten. Niet is inzichtelijk gemaakt hoe bij de bepaling van de waarde van de woning met de verschillen tussen de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende factoren is rekening gehouden. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.  
         2e. In het Taxatieverslag  merkt verweerder een deel van de grond bij de woning aan als ‘extra grond’  . Hij vermeldt niet welke waarde hij aan de ‘extra grond’ heeft toegekend. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.  
         3e. In de uitspraak op bezwaar is geen inzicht gegeven in de waarden en de metrages van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Dit heeft tot gevolg dat ook de vastgestelde waarde van de woning niet inzichtelijk is. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.  
         Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende. 
       
       
       
         
           Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15,  aanhef, ten 1e: 
         
       
       16. Zoals onder 8 is overwogen heeft de taxateur van verweerder  – samengevat – onweersproken verklaard dat en waarom bij de waardebepaling geen gebruik is gemaakt van (een taxatiekaart met) KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Dan kan van verweerder niet worden verlangd dat hij, omdat eiser daarom vraagt, niet bij de waardebepaling gebruikte KOUDV-en liggingsfactoren aan eiser verstrekt. Het verstrekken van KOUDV-en liggingsfactoren die verweerder niet bij de waardebepaling heeft gebruikt, draagt immers niet bij aan de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames  
       
         In zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser. 
         
           Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15, aanhef en ten 2e: 
         
       
       17. Onder het kopje “Objectgegevens” in het Taxatieverslag is melding gemaakt van 321 m2 ‘Grond bij eengezinswoning’ en 2.857 m2 ‘Extra grond (restgrond)’. Waarom dit onderscheid is gemaakt, is in het Taxatieverslag niet toegelicht. In de onderbouwing van  van waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar wordt de extra grond als  
       
         “ bijgebouw” opgevoerd, overigens zonder vermelding van de oppervlakte van dit   
         “ bijgebouw”,  en is het oppervlak van de grond bij de woning gesteld op 321 m2. Dit is ook het in het Taxatieverslag genoemde oppervlak van de “Grond bij de eengezinswoning’. In het verweerschrift verklaart verweerder dat de in het Taxatieoverzicht tot de woning gerekende grond van 3.178 m² bestaat uit – kort gezegd – 321 m2 niet-mandelige grond en 2.178 m2 mandelige grond (zie onder 11). In de onderbouwing van de waarde van de woning in het Taxatieoverzicht is de tot de woning behorende grond met een oppervlak van  3.178 m² niet meer verdeeld in twee stukken grond van 321 m2 en 2.857 m2.. In het Taxatieverslag  noch in de uitspraak op bezwaar zijn deelwaarden aan de stukken grond van 321 m2 en 2.178 m2 toegekend. In het Taxatieoverzicht evenmin; daarin is wel een deelwaarde van de tot de woning gerekende grond van 3.178 m² vermeld (zie onder 4). 
         Kortom, verweerder is – eufemistisch gezegd –  niet consistent geweest in de omschrijving van de tot de woning behorende grond. Dat neemt niet weg dat het eiser al in de bezwaarfase duidelijk moet zijn geweest dat bij de waardebepaling (terecht, zie onder 11) ervan is uitgegaan dat tot de woning 3.178 m2 grond behoort. Dat verweerder pas in de beroepsfase duidelijk heeft gemaakt dat de verdeling van de grond in twee stukken niet van belang is voor de bepaling van de deelwaarde van de grond, wil niet zeggen dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn plicht om in de bezwaarfase de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames inzichtelijk en controleerbaar te maken. Daarbij overweegt de rechtbank dat niet-essentiële  tekortkomingen in de motivering van de vastgestelde waarde in de primaire besluitvorming en/of de bezwaarfase in de beroepsfase kunnen worden hersteld zonder dat dit – bijzondere omstandigheden daargelaten –  leidt tot een veroordeling van verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.  
         Ook in zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser. 
       
       
       
         
           Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15, aanhef en ten 3e: 
         
       
       18. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de volgende gegevens over de woning en drie vergelijkingsobjecten opgenomen: 
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Woning 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 Soort woning 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 1917 
               
               
                 1935 
               
               
                 1923 
               
               
                 1923 
               
             
             
               
                 bijgebouwen 
               
               
                 extra grond (restgrond) 
               
               
                 2 x aanbouw woonruimte 
                 2x dakkapel, balkon 
                 voorraadkelder 
                 overkapping  
               
               
                 2 x dakkapel berging/schuur vrijstaand 
                 berging/schuur aangebouwd 
                 voorraadkelder 
                 zolder 
                 dakconstructie 
                 garage 
                 aangebouwd plat dak  
               
               
                 2x berging schuur vrijstaand 
                 2 x dakkkapel 
                 voorraadkelder 
                 garage vrijstaand 
               
             
             
               
                 oppervlakte 
               
               
                 221 m2 
               
               
                 119 m2 
               
               
                 129 m2 
               
               
                 142 m2 
               
             
             
               
                 grondoppervlakte 
               
               
                 321 m2 
               
               
                 743 m2 
               
               
                 1.235 m2 
               
               
                 2.175 m2 
               
             
             
               
                 onderhoud 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 goed 
               
               
                 goed 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 voorzieningen 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 goed 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 verkoopdatum 
               
               
                 -- 
               
               
                 24-09-2019 
               
               
                 18-06-2019 
               
               
                 15-03-2019 
               
             
             
               
                 verkoopprijs 
               
               
                 -- 
               
               
                 € 725.000 
               
               
                 € 685.000 
               
               
                 € 699.000 
               
             
           
         
       
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze informatie inzicht gegeven in de metrages en de deelwaarden van de onderdelen van de woning en de door verweerder in de uitspraak op bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Dit zou niet anders zijn als de rechter zou oordelen dat de gegevens op basis waarvan de uitspraak op bezwaar is gedaan, niet juist zijn en/of de beslissing in de uitspraak op bezwaar niet kunnen dragen. Ook de omstandigheid dat verweerder in beroep met een ten opzichte van het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar aangepaste en verder uitgewerkte onderbouwing van de vastgestelde waarde is gekomen, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het staat verweerder immers vrij om zich in beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht, ook als deze gronden afwijken van de gronden waarvan verweerder zich in de fase van de primaire besluitvorming en/of de bezwaarfase heeft bediend. Tenslotte acht de rechtbank in dit verband van belang dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in het Taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar voldoet aan de wettelijke voorschriften betreffende de onderbouwing van de vastgestelde waarde in een taxatieverslag .  
         Ook in zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.  
       
       19. Gelet op wat onder 15 tot en met 18 is overwogen, is er geen reden voor toekenning aan eiser van een vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het bezwaar en/of het beroep gemaakte kosten. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023. 
     
     
     
     
     
       
         		De rechter is verhinderd deze				uitspraak te ondertekenen 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Bent u het niet eens met deze uitspraak? 
     Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. 
     
   
   
      Zie boek 5, Titel 5 van het Burgerlijk Wetboek 
   
   
      Het hoofdgebouw is de woning of het vergelijkingsobject, exclusief grond en exclusief de in het Taxatieoverzicht genoemde gebouwde delen. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Onder de afzonderlijk in waardebepaling betrokken gebouwde delen zijn te verstaan de voorraadkelder en de carport van het vergelijkingsobject [adres 2] , de bergingen, de garage, de kelder en de zolder van het vergelijkingsobject [adres 3] en de voorraadkelder, de bergingen en de garage van het vergelijkingsobject [adres 4] . 
   
   
      Onder de afzonderlijk in waardebepaling betrokken gebouwde delen zijn te verstaan de voorraadkelder en de carport van het vergelijkingsobject [adres 2] , de bergingen, de garage, de kelder en de zolder van het vergelijkingsobject [adres 3] en de voorraadkelder, de bergingen en de garage van het vergelijkingsobject [adres 4] .  
   
   
      Zie boek 5, Titel 5 van het Burgerlijk Wetboek. 
   
   
      Vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:2549. Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie is door de Hoge Raad zonder nadere motivering ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie  (HR 10 december 2021, nr. 21/01513, ECLI:NL:HR:2021:1860). 
     
   
   
      Zie HR 25 november 1998, nr. 33212, ECLI:NL:HR:1998:AA2572. 
   
   
      In dezelfde zin Hof Arnhem-Leeuwarden, 14 december 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11529. Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie is door de Hoge Raad onder verwijzing naar artikel 80a van de Wet op de rechterlijke organisatie  niet-ontvankelijk verklaard (HR 18 november 2022 nr. 22/00147, ECLI:NL:HR:2022:1664). 
     
   
   
      Het Taxatieverslag is het in de bestuurlijke fase vervaardigde document waarin de heffingsambtenaar de taxatie ten behoeve van de belanghebbenden onderbouwt (zie artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (UBOUW), artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW) en bijlage 4 bij de URIW). 
   
   
      Onder het kopje “Objectgegevens” in het Taxatieverslag is melding gemaakt van 321 m2 ‘Grond bij eengezinswoning’ en 2.857 m2 ‘Extra grond (restgrond)’. 
   
   
      Artikel 20 lid 2 van de Wet WOZ, artikel 6 van de het Uitvoeringsbesluit onderbouwing waardebepaling Wet WOZ en artikel 6 alsmede bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ.