ECLI: ECLI:NL:HR:2024:1661

Titel: ECLI:NL:HR:2024:1661 Hoge Raad , 15-11-2024 / 23/02541; 23/02556

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 2024-11-15

Zaaknummer: 23/02541

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:2024:1661

---

Overheidsprivaatrecht. Procesrecht. Bodemprocedure in Didam-zaak (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). Toepasselijkheid Didam-regels op handelen van overheidslichaam voorafgaande aan Didam-arrest. Rechtsgevolgen van niet-naleving van Didam-regels. Gelding Didam-regels als aan voorwaarden ontwikkelingsplan slechts één partij zal kunnen voldoen. Veiling of verkoop aan de hoogste bieder? Opnemen criteria in beleidsregels. Proceskostenveroordeling in 843a Rv-incident.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
       CIVIELE KAMER 
     
     
     
     
     
       
         Nummers 	23/02541 en 23/02556 
       
         Datum 	15 november 2024 
     
     
     
     
       ARREST 
     
     
     
       in de zaak met nummer 23/02541 (hierna: zaak 23/02541) 
     
     
     
       BRUIL GROENSTAETE PROJECTONTWIKKELING VOF, 
       gevestigd te Ede, 
       EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep, 
       hierna: Groenstaete, 
       advocaat: M.W. Scheltema, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. [verweerster 1] B.V., 
      	gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     2. BEDECO VASTGOED IV B.V., 
      	gevestigd te Didam, gemeente Montferland, 
     3. BEDECO VASTGOED ONTWIKKELING B.V., 
     
        	gevestigd te Doetinchem, 
       VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep, 
       hierna gezamenlijk: [verweersters] , 
       advocaat: R.L.M.M. Tan, 
     
     
     
       en 
     
     
     
     4. GEMEENTE MONTFERLAND, 
     
        	zetelende te Didam, 
       VERWEERSTER in cassatie, 
       hierna: de Gemeente, 
       niet verschenen, 
     
     
     
     
       en in de zaak met nummer 23/02556 (hierna: zaak 23/02556) 
     
     
     
       GEMEENTE MONTFERLAND, 
       zetelende te Didam, 
       EISERES in cassatie, verweerster in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep, 
       hierna: de Gemeente, 
       advocaat: T. van Malssen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. [verweerster 1] B.V., 
      	gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     2. BEDECO VASTGOED IV B.V., 
      	gevestigd te Didam, gemeente Montferland, 
     3. BEDECO VASTGOED ONTWIKKELING B.V., 
     
        	gevestigd te Doetinchem, 
       VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep, 
       hierna gezamenlijk: [verweersters] , 
       advocaat: R.L.M.M. Tan, 
     
     
     
       en 
     
     
     4. BRUIL GROENSTAETE PROJECTONTWIKKELING VOF, 
     
             gevestigd te Ede, 
       VERWEERSTER tot cassatie,  
       hierna: Groenstaete, 
       niet verschenen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop 
     
       Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:  
       a. de vonnissen in de zaak C/05/378260 / HA ZA 20-598 van de rechtbank Gelderland van 19 augustus 2020, 21 oktober 2020, 25 november 2020 en 10 november 2021; 
       b. de arresten in de zaak 200.305.593 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van          14 juni 2022 en 4 april 2023. 
     
     
     
       Zaak 23/02541: 
       Groenstaete heeft tegen het arrest van het hof van 4 april 2023 beroep in cassatie ingesteld.  
       
        [verweersters] hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. 
       Tegen de Gemeente is verstek verleend. 
       Groenstaete en [verweersters] hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.  
       De zaak is voor Groenstaete en [verweersters] toegelicht door hun advocaten, en voor [verweersters] mede door  A.A. al Khatib. 
       De conclusie van de Advocaat-Generaal G. Snijders strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping. 
       De advocaat van [verweersters] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
     
     
     
       Zaak 23/02556: 
       De Gemeente heeft tegen het arrest van het hof van 4 april 2023 beroep in cassatie ingesteld. 
       
        [verweersters] hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. 
       Tegen Groenstaete is verstek verleend. 
       De Gemeente en [verweersters] hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.  
       De zaak is voor de Gemeente en [verweersters] toegelicht door hun advocaten, voor de Gemeente mede door R.M. Andes en voor [verweersters] mede door A.A. al Khatib.  
       De conclusie van de Advocaat-Generaal G. Snijders strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping. 
       De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
     
     
   
   
     
       2 Uitgangspunten en feiten 
     
       2.1.1 
       Deze zaken betreffen de bodemprocedure van het kort geding waarin de Hoge Raad op        26 november 2021 uitspraak heeft gedaan (hierna ook: het Didam-arrest) . De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest onder meer het volgende overwogen (voetnoten weggelaten): 
       
       
         “3.1.3 Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. 
       
       
     
     
       3.1.4 
       Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 
       
     
     
       3.1.5 
       Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 
       
     
     
       3.1.6 
       De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.” 
     
     
       2.1.2 
       In de onderhavige uitspraak gaat het onder meer om de vragen vanaf welk moment de in de rov. 3.1.4-3.1.6 van het Didam-arrest geformuleerde regels (hierna ook: de Didam-regels) gelden en wat de rechtsgevolgen zijn van de niet-naleving van de Didam-regels.  
       
     
     
       2.2 
       
         In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden die zijn vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.1. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer. 
         (i) De Gemeente is eigenaar van de locatie van het voormalige gemeentehuis in het centrum van Didam (hierna: de gemeentehuislocatie). 
         (ii) Naast de gemeentehuislocatie ligt een parkeerterrein waarnaast een Coop-supermarkt is gevestigd. 
         (iii) [verweersters] exploiteren elders in Didam een Albert Heijn-supermarkt. 
         (iv) In de periode 2007-2009 heeft de Gemeente een plan van aanpak opgesteld met betrekking tot een nieuwe structuurvisie voor Didam, waarvan onderdeel uitmaakte de herontwikkeling van het centrum van Didam.  
         (v) In de periode 2014-2016 heeft de Gemeente een masterplan opgesteld voor de herontwikkeling van het centrum van Didam, waarbinnen onder meer de gemeentehuislocatie en de locatie van de Coop-supermarkt vallen. Groenstaete heeft als belangenbehartiger van de Coop-supermarkt deelgenomen aan een voor de uitwerking van het masterplan opgerichte klankbordgroep. [verweerster 1] is niet uitgenodigd voor de klankbordgroep en heeft niet aan de vergaderingen deelgenomen. 
         (vi) In april 2016 hebben [verweersters] de Gemeente verzocht om betrokken te worden in de discussie over de herinrichting van het centrum en in juli 2016 hebben zij kenbaar gemaakt dat zij met hun supermarkt willen verhuizen naar het centrumgebied. 
         (vii) In juni 2016 heeft de Gemeente aan Groenstaete bevestigd dat de Gemeente vooralsnog op basis van exclusiviteit met Groenstaete zal onderhandelen over realisatie van het masterplan. 
         (viii) In 2018 hebben [verweersters] de Gemeente gesommeerd om hen gelijke kansen te geven bij de uitwerking van de plannen voor het centrumgebied van Didam, en een kort geding aangespannen om te bewerkstelligen dat de Gemeente de gemeentehuislocatie te koop aanbiedt in een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure. De daartoe strekkende vorderingen van [verweersters] zijn in beide feitelijke instanties afgewezen.  Dit heeft geleid tot het Didam-arrest.  
         (ix) De Gemeente en Groenstaete hebben op 1 oktober 2019 een samenwerkingsovereenkomst (hierna: de samenwerkingsovereenkomst) en een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met betrekking tot de gemeentehuislocatie. De samenwerkingsovereenkomst vermeldt onder meer dat de bestaande Coop-supermarkt zal worden uitgebreid en verplaatst en dat de bestaande Aldi-supermarkt naar het plangebied zal worden verplaatst. 
       
       
     
     
       2.3 
       
        [verweersters] hebben in eerste aanleg vorderingen ingesteld tegen de Gemeente en Groenstaete op de grond dat de Gemeente en/of Groenstaete onrechtmatig jegens         [verweersters] hebben gehandeld en dat de koopovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst nietig zijn. De rechtbank heeft de vorderingen van [verweersters] afgewezen. 
       
     
     
       2.4 
       
        [verweersters] hebben hoger beroep ingesteld van het vonnis van de rechtbank en in hoger beroep hun vorderingen gewijzigd.  
       
     
     
       2.5 
       
         Het hof  heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van [verweersters] als volgt, voor zover in cassatie van belang, toegewezen: 
         - verklaart voor recht dat de Gemeente onrechtmatig tegenover [verweersters] hebben gehandeld door de koopovereenkomst te sluiten; 
         - vernietigt de koopovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst; 
         - verbiedt de Gemeente de desbetreffende percelen te verkopen en te leveren anders dan na het doorlopen van een voorafgaande en non-discriminatoire biedingsprocedure die in overeenstemming is met de Didam-regels; 
         - veroordeelt de Gemeente tot vergoeding van de door [verweersters] geleden schade, nader op te maken bij staat. 
       
       
     
     
       2.6 
       
         Het hof heeft, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen. 
         De Gemeente heeft de in rov. 3.1.4 van het Didam-arrest genoemde ruimte aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de gemeentehuislocatie niet geboden en ook niet de in rov. 3.1.5 van dat arrest genoemde passende mate van openbaarheid verzekerd. Ook heeft zij geen objectieve, toetsbare en redelijke beleidscriteria vastgesteld. Verder heeft de Gemeente de in rov. 3.1.6 van het Didam-arrest genoemde bekendmaking van de voorgenomen verkoop niet verricht, evenmin als de motivering waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat alleen Groenstaete in aanmerking komt als koper van de gemeentehuislocatie. (rov. 3.4) 
         De beslissing van de Gemeente om exclusief met Groenstaete in onderhandeling te treden over het opstellen van het projectplan voor de gemeentehuislocatie verdraagt zich niet met de regels van het Didam-arrest. De Gemeente had ruimte voor mededinging moeten bieden. Op dat moment was geen sprake van een uitzonderingspositie van Groenstaete die het volgen van de in rov. 3.1.6 van het Didam-arrest genoemde procedure van de enige serieuze gegadigde rechtvaardigde, nog daargelaten dat de Gemeente ook die procedure niet heeft gevolgd. Omdat de passende mate van openbaarheid niet in acht is genomen, is [verweersters] de kans ontnomen aan de Gemeente een aantrekkelijk plan te presenteren.           De Didam-regels strekken ter bescherming tegen de schade die een geïnteresseerde partij als [verweersters] lijdt. (rov. 3.6) 
         De Gemeente en Groenstaete hebben de koopovereenkomst gesloten terwijl zij wisten dat [verweersters] belangstelling hadden om hun supermarkt naar het centrum te verplaatsen en nadat [verweersters] hen had gesommeerd de koopovereenkomst niet te sluiten. Onder die omstandigheden is de vernietiging van de koopoverkomst op grond van art. 3:40                 lid 2 BW de passende remedie tegen de niet-naleving van de regels uit het Didam-arrest. Het hof zoekt voor de sanctie van vernietiging aansluiting bij het aanbestedingsrecht.           (rov. 3.7) 
         
          [verweersters] hebben gesteld dat de samenwerkingsovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de koopovereenkomst. De Gemeente en Groenstaete hebben dit bevestigd. Ook de samenwerkingsovereenkomst zal daarom worden vernietigd. (rov. 3.8) 
         De Gemeente heeft door de koopovereenkomst te sluiten gehandeld in strijd met het in         art. 3:14 BW verankerde gelijkheidsbeginsel, bovendien op een moment dat een vordering aanhangig was tot het verkrijgen van een verbod om deze overeenkomst te sluiten.                 De verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegen                  [verweersters] door de koopovereenkomst met Groenstaete te sluiten zal daarom worden toegewezen. Omdat de kans dat [verweersters] schade hebben geleden door de onrechtmatige daad van de Gemeente aannemelijk is, zal ook de vordering tot vergoeding van de schade nader op te maken bij staat worden toegewezen. (rov. 3.10) 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling van de middelen in de principale beroepen 
     
       3.1.1 
       Onderdeel 1 van het middel in zaak 23/02556 klaagt dat het hof heeft miskend dat de in het Didam-arrest gegeven regels pas gelden vanaf de datum waarop de Hoge Raad die formuleerde, althans dat een schending van die regels geen gevolgen behoort te hebben indien en voor zover die schending vóór het Didam-arrest heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.1.2 
       De in de rov. 3.1.4-3.1.6 van het Didam-arrest geformuleerde regels zijn, met toepassing van art. 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest niet bepaald dat die regels pas gelden vanaf de uitspraak of dat schending van die regels geen gevolgen behoort te hebben voor zover die schending heeft plaatsgevonden vóór die uitspraak. Gelet op de aard en achtergrond van die regels bestaat voor een dergelijke beperking van de temporele reikwijdte van de Didam-regels ook geen aanleiding. De Didam-regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest. De klacht faalt. 
       
     
     
       3.2.1 
       Onderdeel 2.1 van het middel in zaak 23/02541 en onderdeel 2 in zaak 23/02556 richten zich tegen de beslissing van het hof (in rov 3.7) dat onder de gegeven omstandigheden vernietiging van de koopovereenkomst op grond van art. 3:40 lid 2 BW de passende remedie is tegen niet-naleving van de Didam-regels. De onderdelen klagen onder meer dat art. 3:40 lid 2 BW zich niet leent voor toepassing op situaties als de onderhavige omdat bij schending van de Didam-regels geen sprake is van strijd met een dwingende wetsbepaling. Ook heeft art. 3:14 BW niet de strekking om de geldigheid van de daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Schending van de Didam-regels kan hooguit leiden tot een onrechtmatige daad van de overheid, aldus de onderdelen.  
       
     
     
       3.2.2 
       Art. 3:40 BW luidt als volgt:  
       
       
         1. Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, is nietig. 
         2. Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit. 
         3. Het vorige lid heeft geen betrekking op wetsbepalingen die niet de strekking hebben de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten. 
         Onder wet is in art. 3:40 BW uitsluitend te verstaan wetgeving in formele zin en bepalingen die op een uitdrukkelijke delegatie van de formele wetgever berusten.  Het tweede lid van art. 3:40 BW heeft betrekking op rechtshandelingen die in strijd met een dwingende wetsbepaling zijn. 
       
       
     
     
       3.2.3 
       De Didam-regels zijn, met toepassing van art. 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zie hiervoor in 3.1.2). Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar. De hiervoor in 3.2.1 weergegeven klachten slagen dus.  
       
     
     
       3.3 
       De onderdelen 2.2-2.4 in zaak 23/02541 en onderdeel 3 in zaak 23/02556 berusten op de veronderstelling dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten (in beginsel) op die grond nietig of vernietigbaar is. Die veronderstelling is onjuist (zie hiervoor in 3.2.3), zodat de klachten van deze onderdelen niet tot cassatie kunnen leiden. 
       
       
         3.4.1 
         Onderdeel 4 in zaak 23/02556 richt zich tegen het oordeel van het hof (in rov. 3.9) dat de vordering tot het verbieden aan de Gemeente om de gemeentehuislocatie te verkopen en te leveren anders dan na het doorlopen van een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure die in overeenstemming is met het Didam-arrest, zal worden toegewezen. Dit oordeel van het hof is gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomsten tussen de Gemeente en Groenstaete. De tegen dat oordeel gerichte klachten slagen in het voetspoor van de hiervoor in 3.2.1 weergegeven klachten.  
         
       
       
         3.4.2 
         In dit verband verdient nog het volgende opmerking. Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.  
         
       
       
         3.5.1 
         De onderdelen 2.6 en 2.7 in zaak 23/02541 richten zich tegen rov. 3.6 van het bestreden arrest en klagen in de kern genomen dat het hof heeft miskend dat Groenstaete de enige serieuze gegadigde was die de door de Gemeente vastgelegde beleidsdoelstellingen kon realiseren en dat de Gemeente daarom de in rov. 3.1.6 van het Didam-arrest genoemde procedure niet behoefde te doorlopen. 
         
       
       
         3.5.2 
         
           De onderdelen berusten op het uitgangspunt dat in het geval een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan slechts één partij zou kunnen voldoen, de Didam-regels niet van toepassing zijn. Dit uitgangspunt is onjuist.  
           De Didam-regels laten de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen onverlet. Wel is het zo dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ingevolge rov. 3.1.6 van het Didam-arrest zal in het geval dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Deze regel strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden. De klacht faalt dan ook. 
         
         
       
       
         3.5.3 
         Verder verdient opmerking dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de              hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria.               De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen. 
         
       
     
     
       3.6 
       Onderdeel 2.8 in zaak 23/02541 klaagt dat het hof de Gemeente en Groenstaete ten onrechte heeft veroordeeld in de kosten van het art. 843a Rv-incident, omdat [verweersters] in dat incident voor het grootste deel in het ongelijk zijn gesteld. Deze klacht slaagt op de gronden zoals uiteengezet in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 5.19.   
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van de middelen in de incidentele beroepen 
     	De (gelijkluidende) incidentele beroepen zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de principale beroepen slagen. Hiervoor onder 3 is gebleken dat deze voorwaarde is vervuld. De Hoge Raad heeft daarom de in de incidentele beroepen aangevoerde klachten over het arrest van het hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van dat arrest. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO). 
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     De Hoge Raad: 
     
     
       
         in de principale beroepen: 
       
       - vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 april 2023; 
       - verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing; 
       - veroordeelt [verweersters] in de kosten van de gedingen in cassatie, in zaak 23/02541 tot op deze uitspraak aan de zijde van Groenstaete begroot op € 986,14 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweersters] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan, en aan de zijde van de Gemeente op nihil, en in zaak 23/02556 tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 995,59  aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van Groenstaete op nihil; 
     
     
     
       
         in de incidentele beroepen: 
       
       - verwerpt de beroepen; 
       - veroordeelt [verweersters] in de kosten van de gedingen in cassatie, in zaak 23/02541 tot op deze uitspraak aan de zijde van Groenstaete begroot op € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweersters] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan, en in zaak 23/02556 tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.200,-- voor salaris. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op  15 november 2024 . 
     
   
   
      HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. 
   
   
      Rechtbank Gelderland 8 januari 2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:46; gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9911.  
   
   
      Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796. 
   
   
      Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 191. 
   
   
      Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 190.