ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2017:1248

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2017:1248 Gerechtshof Den Haag , 03-05-2017 / AWB - 16 _ 400

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2017-05-03

Zaaknummer: AWB - 16 _ 400

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:1248

---

In geschil is of: de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld; de Rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld in de kosten die belanghebbende in verzet heeft moeten maken.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-16/00400 
   
   
     uitspraak d.d. 3 mei 2017 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, de heffingsambtenaar, 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 19 juli 2016, nummer ROT 15/5866 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 261.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nissewaard (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake is een griffierecht van € 45 geheven. De Rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak verzet gedaan. De Rechtbank heeft het verzet gegrond verklaard en het onderzoek voortgezet in de stand waarin het zich bevond. Bij de uitspraak waartegen het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep zijn gericht, heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten die belanghebbende in verband met het verzet heeft gemaakt ten bedrage van € 248. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake is een griffierecht van € 124 geheven. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.2 
       De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren gebracht. 
       
     
     
       2.3. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 februari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     De Verordening 
     
     
       3.	De raad van de gemeente Nissewaard heeft in zijn openbare vergadering van 28 januari 2015 de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2015 (hierna: de Verordening) vastgesteld. De Verordening is bekend gemaakt door plaatsing in het Gemeenteblad, jaargang 2015, nr. 35932, gepubliceerd op 24 april 2015. 
     
     
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning.  
       
     
     
       4.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de rechtbank een op 31 mei 2016 door [A] , Register Taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd waarin de waarde van de woning op waardepeildatum is bepaald op € 261.000, zijnde de bij de beschikking vastgestelde waarde. De taxateur is in het taxatierapport ingegaan op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter adstructie van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Daarbij heeft de taxateur een vergelijking gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [B] en [C] . In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar deze vergelijking uitgewerkt. Aan deze uitwerking ontleent het Hof de volgende gegevens.  
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [Y]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [B]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [C]
                   
                 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 vrijstaand 
               
               
                 vrijstaand 
               
               
                 vrijstaand 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 1935 
               
               
                 1933 
               
               
                 1924 
               
             
             
               
                 woonoppervlakte 
               
               
                 70 m2 
               
               
                 60 m2 
               
               
                 82 m2 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 woonoppervlakte 
               
               
                 €     950 
               
               
                 €    1.370 
               
               
                 €    1.362 
               
             
             
               
                 Berekende waarde hoofdgebouw 
               
               
                 €   66.500 
               
               
                 €   82.200 
               
               
                 €  111.684 
               
             
             
               
                 Oppervlakte bruikbaar perceel 
               
               
                 470 m2 
               
               
                 408 m2 
               
               
                 315 m2 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 oppervlakte bruikbaar perceel 
               
               
                 €     350 
               
               
                 €      350 
               
               
                 €      270 
                 (o.b..v. erfpacht) 
               
             
             
               
                 Berekende waarde grond 
               
               
                 €  164.500 
               
               
                 €  142.800 
               
               
                 €   85.050 
               
             
             
               
                 Rekenprijs bij-, aan- en opbouwen: 
                 aanbouw 
                 dakopbouw 
                 dakkapel 
                 garage 
                 berging 
               
               
                 
                 €    9.000 
                 €    5.000 
                 n.v.t. 
                 €   15.000 
                 €    1.000 
               
               
                 
                 €    5.000 
                 n.v.t. 
                 €    1.000 
                 €   10.000 
                 €    5.000 
               
               
                 
                 €   10.000 
                 n.v.t. 
                 n.v.t. 
                 €   13.000 
                 €   1.000   
               
             
             
               
                 Correcties: 
                 kwaliteit 
                 uitstraling 
                 niet-bruikbaarheid perceel 
               
               
                 
                 n.v.t. 
                 n.v.t. 
                 ja 
               
               
                 
                 n.v.t. 
                 +/+  €    8.000 
                 n.v.t. 
               
               
                 
                 -/-  €    3.000 
                  +/+ €    8.000 
                 -/-  €   10.000 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 
               
               
                 €  261.000 
               
               
                 niet vermeld 
               
               
                 niet vermeld 
               
             
             
               
                 Erfpachtgrond 
               
               
                 Fictie:  
                 eigen grond 
               
               
                 Vol eigendom 
               
               
                 Ja, einddatum 31-12-2075 Lopende canon € 1.875 per jaar 
               
             
             
               
                 Correctie erfpachtgrond 
                 naar vol eigendom 
               
               
                 n.v.t. 
               
               
                 n.v.t. 
               
               
                 +/+ €  35.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
                 Leverdatum 
               
               
                 n.v.t. 
                  n.v.t. 
               
               
                 21-11-2013 
                 01-05-2014 
               
               
                 26-07-2013 
                 06-09-2013 
               
             
             
               
                 Koopsom 
                 Koopsom geïndexeerd naar 01-01-2014 
               
               
                 n.v.t. 
                 
                 n.v.t. 
               
               
                 €  251.000 
                 
                 €  251.000 
               
               
                 €    205.000 
                 
                 €    204.750 
               
             
           
         
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Herleiding rekenprijs per m2 woonoppervlakte uit koopsommen vergelijkingsobjecten 
               
             
             
               
                 Vergelijkingsobject 
               
               
                 
                  [B]
                 
               
               
                 
                  [C]
                 
               
             
             
               
                 Koopsom (geïndexeerd) 
               
               
                 €   251.000 
               
               
                 €   204.750 
               
             
             
               
                 Omrekening van erfpacht naar volle eigendom 
               
               
                 
                 €        0 
               
               
                 
                 €    35.000  
               
             
             
               
                 Koopsom (geïndexeerd) (volle eigendom) 
               
               
                 
                 €   251.000 
               
               
                 
                 €   239.750 
               
             
             
               
                 Berekende waarde grond (voor correctie) 
               
               
                 
                 €   142.800 
               
               
                 
                 €   112.050 
               
             
             
               
                 Correctie niet bruikbaar perceel 
               
               
                 
                 €        0 
               
               
                 -/-  
                 -/- €    10.000 
               
             
             
               
                 Berekende waarde grond (gecorrigeerd) 
               
               
                 
                 €   142.800 
               
               
                 
                 €   102.050 
               
             
             
               
                 Rekenprijs bijgebouwen 
               
               
                 €    21.000 
               
               
                 €    24.000 
               
             
             
               
                 Koopsom (geïndexeerd) 
                  -/- berekende waarde grond -/- rekenprijs bijgebouwen 
               
               
                 
                 
                 €    87.200 
                 
               
               
                 
                 
                 €  113.700 
               
             
             
               
                 Correctie uitstraling 
               
               
                 -/- €     8.000 
               
               
                 -/- €    8.000 
               
             
             
               
                 Correctie kwaliteit 
               
               
                 €        0 
               
               
                 +/+ €    3.000 
               
             
             
               
                 Berekende waarde hoofdgebouw 
               
               
                 
                 €    79.200 
                 
               
               
                 
                 €  108.700 
               
             
             
               
                 Woonoppervlakte  
               
               
                 60 m2 
               
               
                 82 m2 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 woonoppervlakte 
               
               
                 
                 €     1.320 
               
               
                 
                 €    1.325 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.3 
       Het biljet waarin de beschikking en de aanslag zijn bekend gemaakt, is gedagtekend 28 februari 2015.  
       
       
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     5. De rechtbank heeft het volgende overwogen: 
     
       “1. 		[Belanghebbende] is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gelegen op een perceel van 470 m² (erfpachtgrond). Het bouwjaar is 1935.  
       In geschil is de waarde per waardepeildatum. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 215.000,-. 
     
     2. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 261.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.  
     
       2.1. 
       Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Volgens het tweede artikellid wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     
     
       2.2. 		[ 
       
         De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd van taxateur [A] van 31 mei 2016. De woning is door de taxateur vergeleken met een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten: [B] en [C] , beiden gelegen te [Z] . De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de belangrijkste waardebepalende factoren, zoals type en bouwjaar, voldoende vergelijkbaar met de woning. Beide objecten zijn ook door [belanghebbende] in de vergelijking betrokken, zodat geconcludeerd wordt dat over de vergelijkbaarheid van deze objecten tussen partijen geen geschil bestaat.  Niet in geschil is dat de woning geheel voorzien is van dubbele beglazing en dat de woning een energielabel G heeft. Dit geldt ook voor het vergelijkingsobject [B] . Het vergelijkingsobject [C] heeft een energielabel F. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat het vergelijkingsobject [B] op 1 mei 2014 is verkocht voor € 251.000,- en dat de perceeloppervlakte van dit vergelijkingsobject circa 62 m² kleiner is dan het perceel van de woning. Het vergelijkingsobject [C] is op 6 september 2013 verkocht voor € 205.000,-. Dit object staat, net als de onroerende zaak, op erfpachtgrond. De taxateur heeft in het rapport aangegeven en ter zitting – onweersproken – toegelicht dat van het perceel van [C] circa 100 m² openbare weg en sloot is, zodat de bruikbare perceeloppervlakte circa 315 m² is, derhalve een verschil van circa 155 m² met de woning. De taxateur heeft voorts – onweersproken – ter zitting aangevoerd dat de kopers van het vergelijkingsobject [C] destijds de mogelijkheid hadden de grond in eigendom te verkrijgen en dat de vraagprijs € 70.000,- was. De kopers hebben daar overigens van afgezien en in plaats daarvan in overleg met de grondeigenaar de erfpachtcanon verlengd met 50 jaar tot 2075 met een aangepaste jaarlijkse aanvangscanon van € 1.875,-. Bij de bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak heeft wanneer de volle en onbezwaarde eigendom zou worden overgedragen. Indien wordt uitgegaan van een grondwaarde tussen € 50.000,- en  
         € 70.000,- betekent dit volgens de taxateur dat de totale verkoopwaarde van [C] ligt tussen € 255.000,- en € 275.000,-.  
       
       
         2.2.1. 
         
           De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in zijn standpunt dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning, gelet op de scheurvorming boven de kozijnen. De taxateur heeft onweersproken gesteld dat scheurvorming niet ongebruikelijk is voor een woning uit deze bouwperiode en dat dit ook geldt voor de vergelijkingsobjecten.  
           De rechtbank volgt [belanghebbende] ook niet in zijn standpunt dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van onderhoud van de woning in verhouding tot de vergelijkingsobjecten. Zoals [de heffingsambtenaar] ter zitting heeft aangegeven betreffen zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zogenoemde “jaren ’30”-woningen. Van een dermate groot verschil in staat van onderhoud waarvoor een correctie op de waarde moet worden toegepast is de rechtbank niet gebleken. [Belanghebbende] heeft zijn stelling op dit punt niet nader onderbouwd.  
         
       
       
         2.2.2. 
         
           Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat [de heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt en deze niet te hoog heeft vastgesteld.  De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de totale oppervlakte van de woning (met aanbouw, garage, schuur en dakkapel) groter is dan van de vergelijkingsobjecten. 
           [belanghebbende] maakt overigens de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze aannemelijk.  Zo heeft hij geen taxatierapport of matrix overgelegd die de waarde onderbouwd. Evenmin heeft hij zijn stelling dat reparaties ter hoogte van een bedrag van circa € 35.000,- noodzakelijk zijn en zouden moeten worden uitgevoerd en aldus op de door [de heffingsambtenaar] vastgestelde waarde in mindering zou moeten worden gebracht, nader onderbouwd of toegelicht.  
         
         3. Het beroep is ongegrond.  
         4. Onder verwijzing naar de uitspraak van 8 april 2016 veroordeelt de rechtbank [de heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten betreffende de verzetprocedure.  Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 248,- (0,5 punt voor het indienen van het verzetschrift met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1).  
         5. Voor een proceskostenveroordeling in bezwaar of beroep bestaat verder geen aanleiding.” 
         
         
       
     
   
   
     Geschil, standpunten en conclusies 
     
     
       6.1. 
       In geschil is of : 
       - de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld; 
       - de Rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld in de kosten die belanghebbende in verzet heeft moeten maken.  
       
     
     
       6.2. 
       
         Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en voert daartoe in hoger beroep – samengevat – het volgende aan.  
         De Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aan de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie ligt geen cijfermatige onderbouwing die de getaxeerde waarde kan dragen ten grondslag. De heffingsambtenaar heeft bij de taxatie geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de badkamer, het sanitair en de keuken (sterk) gedateerd zijn. Volgens de heffingsambtenaar is de garage 'recentelijk' voorzien van kunststof rabatdelen. Aangezien deze verbetering in 2015 heeft plaatsgevonden, heeft dit geen invloed op de waarde op de waardepeildatum. 
         Op de waardepeildatum en bij aanvang van het kalenderjaar was de (houten) gevelbekleding aan vervanging toe. Het buurpand [D] staat sinds 1 september 2013 te koop. Het is weliswaar een twee-onder-een-kapwoning, maar heeft een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbaar woonoppervlak. Het perceel van het pand [D] is een stukje kleiner dan dat van de woning. Daar staat weer tegenover dat dit pand flinke dakopbouwen heeft en dat het interieur een stuk moderner is afgewerkt. De vraagprijs is verlaagd van oorspronkelijk € 199.500 naar € 187.500. Hieruit blijkt dat het prijspeil ter plaatse veel lager is dan de heffingsambtenaar aanneemt. Bij een gedegen analyse van de door de taxateur van de gemeente gebruikte vergelijkingsobjecten, waarbij rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, kan de waarde van de woning niet hoger zijn € 250.000. 
         De Rechtbank heeft het verzet gegrond verklaard. Derhalve is aan belanghebbende terecht een vergoeding van de in de verzetsprocedure gemaakte kosten toegekend. 
       
       
     
     
       6.3. 
       
         De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 6.1 vermelde vragen ontkennend en voert daartoe in hoger beroep – samengevat – het volgende aan. 
         De waarde is terecht op € 261.000 vastgesteld. Op bladzijde 9 van het taxatierapport zijn de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten stuk voor stuk besproken. Er is wel degelijk rekening gehouden met de afwerking en onderlinge verschillen. Dit komt tot uitdrukking in de verschillende m2-rekenprijs. Daarnaast is het dak van [Y] , tussen 2 en 5 jaar geleden, vernieuwd. Tijdens de inpandige opname heeft eiser aangegeven dat binnen de afgelopen 2 tot 5 jaar de rabatdelen aan de garage zijn vernieuwd. Hij wist het jaartal niet precies, maar gaf niet aan dat het in 2015 was gedaan. Er is ook geen offerte overlegd. Het klopt dat in eerste instantie niet met het buurpand [D] rekening is gehouden. Dit pand stond te koop en er moet uitgegaan worden van gerealiseerde verkoopprijzen. Daarnaast werd deze woning destijds aangeboden met een erfpachtcontract met een einddatum in 2036. Bij zulke nog kortlopende particuliere erfpachtcontracten is er bijna geen financiering mogelijk. Dit heeft de verkoop belemmerd. 
         Belanghebbende heeft eind 2015 de grond waarop de woning ie gelegen in eigendom verkregen voor € 33.000,--. De woning is nu onder voorbehoud van financiering verkocht. De foto's geven geen reëel beeld van de werkelijke staat van afwerking van de woning. Volgens de verkopend makelaar dient de woning inpandig geheel gerenoveerd te worden.  
         Dat de Rechtbank het beroep in eerste instantie niet-ontvankelijk heeft verklaard is niet aan de heffingsambtenaar te wijten. De in verzet door belanghebbende gemaakte kosten zijn niet het gevolg van onrechtmatig handelen van de heffingsambtenaar.  
       
       
     
     
       6.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor zover de heffingsambtenaar daarin is veroordeeld in de door belanghebbende in verzet gemaakte proceskosten, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 250.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. 
       
     
     
       6.5 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover de heffingsambtenaar daarin is veroordeeld in de door belanghebbende in verzet gemaakte proceskosten en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voor het overige. 
       
       
     
   
   
     Overwegingen van het Hof 
     
     
       
         Vooraf en ambtshalve 
       
     
     
     
       7.1 
       Het behoort tot de taak van de rechter, die immers zelfstandig vaststelt welke rechtsregels in het gegeven geval toepasselijk zijn, zich ervan te vergewissen of een aan de belastingplichtige opgelegde heffing ten tijde van de vaststelling daarvan berustte op een wettelijke regeling met betrekking waartoe is voldaan aan de formele vereisten die door de wet voor de verbindendheid van die regeling worden gesteld (vergelijk Hoge Raad 1 december 1993, 27 341, ECLI:NL:HR:1993:BH8218). Het Hof zal daarom eerst ambtshalve onderzoeken of de aanslag op grond van een verbindende verordening is opgelegd.  
       
     
     
       7.2 
       Voor de verbindendheid van de Verordening is vereist dat zij op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. De aanslag is opgelegd met dagtekening  28 februari 2015. De Verordening is bekend gemaakt op 24 april 2015, dat is na het opleggen van de aanslag. Mitsdien was de Verordening ten tijde van de aanslagoplegging onverbindend. Aan de onverbindendheid van de Verordening kan, anders dan de heffingsambtenaar meent, niet met toepassing van artikel 6:22 van de Awb worden voorbijgegaan. De aanslag dient te worden vernietigd. 
       
       
         
           Beoordeling van het hoger beroep 
         
       
       
     
     
       7.3. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).  
       
     
     
       7.4 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 
       
       
         7.5.1 
         Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur als volgt te werk gegaan. In de eerste plaats is de verkoopprijs van het op erfpachtgrond gelegen vergelijkingsobject [C] verhoogd met € 35.000. Dit is het door de taxateur geschatte verschil tussen de waarde die het vergelijkingsobject zou hebben indien het op eigen grond zou zijn gelegen en de waarde die het object heeft nu het op erfpachtgrond is gelegen. Aan deze schatting ligt kennelijk de veronderstelling ten grondslag dat de ‘volle-eigendoms’-rekenprijs van de grond voor zowel de woning als de beide vergelijkingsobjecten € 350 per m2 bedraagt, met dien verstande dat door de taxateur bij de herleiding van waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [C] voor het vergelijkingsobject een berekende waarde van de grond (voor correctie) van € 112.050 in aanmerking is genomen, hetgeen neerkomt op een ‘volle-eigendoms’-rekenprijs van de grond van (€ 112.050 : 315 =) afgerond € 357 per m2.  
       
       
         7.5.2 
         Het Hof acht de veronderstelde rekenprijs van de grond (voor correctie) van € 350 per m2 niet onaannemelijk. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat deze rekenprijs (niet meer dan) een parameter is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject. Aan een parameter  kan geen zwaardere eis worden gesteld dan dat hij, tezamen met de andere bij de herleiding gebruikte parameters, de verhouding tussen de waarden van beide onroerende zaken op waardepeildatum goed tot uitdrukking brengt. Een bepaling van de marktwaarde per m2 grond die – zoals in dit geval – samen met (een) op de grond gelegen gebouwd(e) eigendom(men) onderdeel van een onroerende zaak uitmaakt (hierna: bebouwde grond), kan in de bij de herleiding gebruikte parameter niet gelezen worden, reeds omdat er geen markt is waarop bebouwde grond afzonderlijk, dus los van de daarop gelegen gebouwde eigendom(men), wordt verhandeld, zodat objectieve marktgegevens aan de hand waarvan de waarde per m2 van bebouwde grond kan worden bepaald, ontbreken. De marktwaarde van bebouwde grond kan evenmin bepaald worden aan de hand van marktgegevens betreffende onbebouwde grond, aangezien bebouwde en onbebouwde grond daarvoor te zeer van elkaar verschillen.  
       
       
         7.5.3 
         Na de verhoging van de verkoopprijs van het op erfpachtgrond gelegen vergelijkingsobject [C] met € 35.000 heeft de taxateur de koopsommen van de beide vergelijkingsobjecten ( [B] en [C] ) als volgt aangepast: 
         - een vermindering van de koopsommen met de berekende waarde van de grond (aantal m2 x € 350), na de berekende waarde van het vergelijkingsobject [C] wegens gedeeltelijke onbruikbaarheid met € 10.000 te hebben verlaagd; 
         - een vermindering van de koopsommen met de (geschatte) rekenprijzen van de bijgebouwen (garages, op- en aanbouwen e.d); en 
         - een vermindering in verband met de uitstraling (beide vergelijkingsobjecten) en een verhoging in verband met de kwaliteit (het vergelijkingsobject [C] ). 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, met hetgeen hij aangaande de aanpassing van de koopsommen van de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat daarmee tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen op adequate wijze tot uitdrukking zijn gebracht. 
       
       
         7.5.4 
         De op deze wijze berekende waarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur gedeeld door het aantal m2 vloeroppervlakte van de objecten. Dit resulteerde in rekenprijzen per m2 woonoppervlakte van € 1.320 en € 1.325. Naar het oordeel van het Hof zijn deze rekenprijzen bruikbare parameters bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met dien verstande dat de rekenprijs per m2 woonoppervlakte van het vergelijkingsobject [C] , indien rekening wordt gehouden met de hiervoor geconstateerde onzuiverheid in de verhoging van verkoopprijs vergelijkingsobject [C] in verband met de omstandigheid dat het object op erfpachtgrond is gelegen, een fractie lager is dan € 1.325, te weten circa € 1.300.  
         
       
     
     
       7.6 
       Gelet op hetgeen onder 7.4 is overwogen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 261.000 niet te hoog is. In dit verband acht het Hof nog van belang dat de bij de berekening van de waarde van de woning gebruikte rekenprijs per m2 woonoppervlak van € 950 circa 27 percent lager is dan de rekenprijzen per m2 woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten, hetgeen resulteert in een vastgestelde waarde van de woning die circa € 25.000 lager is dan deze zou zijn geweest wanneer op de woning de voor de vergelijkingsobjecten berekende rekenprijs per m2 woonoppervlak van € 1.300 à € 1.320 zou zijn toegepast. Dit verschil is voldoende om de door belanghebbende gestelde waardedrukkende invloed van de door hem genoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten – wat daar overigens van zij – te compenseren.  
       
     
     
       7.7 
       De door belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde van de woning aangevoerde vraagprijs van het buurpand [D] brengt het Hof niet tot een ander oordeel, eerstens omdat een vraagprijs geen gerealiseerd marktgegeven is en voorts omdat, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, het pand [D] is gelegen op erfpachtgrond en het desbetreffende erfpachtcontract in 2036 afloopt. 
       
       
         
           Beoordeling van het incidenteel hoger beroep 
         
       
       
       
         7.8.1 
         Naar het oordeel van het Hof faalt het incidenteel hoger beroep. Daartoe overweegt het Hof het volgende. Ingevolge artikel 8:75 van de Awb kan de bestuursrechter een partij veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep bij de bestuursrechter, van het bezwaar of van het administratief beroep redelijkerwijs heeft moeten maken (hierna: de proceskosten). In het genoemde artikel is tevens bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over de kosten waarop een veroordeling in de proceskosten betrekking kan hebben en over de wijze waarop bij de uitspraak het bedrag van de proceskosten wordt vastgesteld. Op grond van deze bepaling is het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. Ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Bpb kan een veroordeling in de proceskosten uitsluitend betrekking hebben op (onder meer) de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. In artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Bpb is bepaald dat het bedrag van de kosten van de rechtsbijstand wordt vastgesteld overeenkomstig het in de bijlage bij het Bpb vermelde tarief. De bijlage bij het Bpb voorziet in een toekenning van punten aan de verrichte proceshandelingen overeenkomstig de in de bijlage opgenomen lijst A. Uit deze lijst blijkt dat voor een verzetschrift 0,5 punt wordt toegekend. In onderdeel B van de bijlage bij het Bpb (tekst) is de waarde per punt bepaald op € 496.  
       
       
         7.8.2 
         Gelet op de onder 7.8.1 vermelde wettelijke bepalingen heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar terecht veroordeeld in de door belanghebbende in de verzetsprocedure gemaakte proceskosten ten bedrage van € 248 (0,5 punt voor het verzetschrift en een wegingsfactor van 1). Dat de verzetsprocedure is gevoerd omdat de Rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 8:54 van de Awb niet-ontvankelijk heeft verklaard en het tegen deze niet-ontvankelijkverklaring gedane verzet vervolgens gegrond heeft verklaard, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Voor de door de heffingsambtenaar gevraagde veroordeling van de Rechtbank in de proceskosten, te betalen aan de heffingsambtenaar dan wel aan de gemachtigde van belanghebbende, is geen steun te vinden in het recht.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       7.9. 
       Het hoger beroep is gegrond voor zover het de aanslag betreft en ongegrond voor het overige. Het incidenteel hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       8.1. 
       
         Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.275,50 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hoger beroepschrift, 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van 
         € 495 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. 
       
       
       
       
     
     
       8.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep door de Rechtbank en van het hoger beroep door het Hof betaalde griffierecht van € 45 onderscheidenlijk € 124 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor zover deze het tegen de aanslag ingestelde beroep betreft;  
     - verklaart het beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de aanslag; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze het tegen de aanslag gemaakte bezwaar betreft; 
     - verklaart het tegen de aanslag gemaakte bezwaar gegrond; 
     - vernietigt de aanslag; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 2.275,50, en 
     - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende de door deze betaalde griffierechten ten bedrage van € 169 te vergoeden. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. H.A.J. Kroon en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.W.P. Oosten. De beslissing is op 3 mei 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.