ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:1487

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:1487 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 12-03-2025 / BRE 24/1868

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-03-12

Zaaknummer: BRE 24/1868

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:1487

---

WOZ winkel

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 24/1868 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant  (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 januari 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de winkel) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 336.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
       
     
     
       1.4 
       De rechtbank heeft de eigenaar van de winkel in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wenst deel te nemen. De envelop waarin dit verzoek is verzonden, is ongeopend retour ontvangen onder vermelding ‘geweigerd’. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de eigenaar niet wil deelnemen. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. [naam 1], mr. [naam 2] en [taxateur] , taxateur.  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is gebruiker van de winkel. Het is een winkelruimte (bouwjaar 2001) met een oppervlakte van 440 m2 en met een opslagruimte (40 m2). 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de winkel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de winkel op de waardepeildatum maximaal € 199.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 336.000. 
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de winkel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
       4. Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die huurovereenkomsten, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan.  Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huur- en verkoopovereenkomsten heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
       
         6.	De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 oktober 2024 door [taxateur] over de winkel is opgemaakt.  
       
       
     
     
       6.1. 
       In het taxatierapport is een waarde voor de winkel van € 386.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] , en [referentiewoning 4] te [plaats 3] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van een Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor, waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 10,7. De winkel is in de beroepsfase uitpandig opgenomen. 
       
     
     
       6.2. 
       Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 336.000 niet te hoog is. 
       
       
         
           Oordeel rechtbank 
         
       
       
       
         7.	Belanghebbende voert aan dat de referentieobjecten [referentiewoning 1] en [referentiewoning 4] niet vergelijkbaar zijn met de winkel. Bij het referentieobject [referentiewoning 1] is namelijk deels sprake van huur op basis van de in dat tijdvak behaalde omzet en dat is niet het geval bij de winkel. Het referentieobject [referentiewoning 4] is gelegen in [plaats 3] en daarmee niet vergelijkbaar met [plaats 2] . De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende en laat deze referentieobjecten buiten beschouwing.  
       
       
     
     
       7.1. 
       De rechtbank is vervolgens van oordeel dat het referentieobject [referentiewoning 2] niet vergelijkbaar is, omdat de huurprijs tot stand is gekomen in 2018 en daarmee ruim voor de waardepeildatum 1 januari 2022. Daar komt bij dat de stelling van de heffingsambtenaar dat de gevolgen van de coronapandemie verdisconteerd zitten in de huurwaarden, in dit geval niet opgaat. Daarom laat de rechtbank ook dit referentieobject buiten beschouwing. 
       
     
     
       7.2. 
       Het enig overgebleven vergelijkbare referentieobject is [referentiewoning 3] te [plaats 2] , op dezelfde locatie als de winkel. Uit de matrix volgt een gemiddelde huurwaarde voor dit object van € 69,67, wat lager is dan de voor de winkel gebruikte huurwaarde van € 75,31. De rechtbank stelt echter vast dat, zelfs als ook voor de winkel uitgegaan moet worden van de lagere huurwaarde van het referentieobject, de daaruit volgende waarde voor de winkel nog altijd hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde. Het ter zitting door belanghebbende aangevoerde standpunt dat uitgegaan moet worden van een huurwaarde van € 45, kan niet worden gevolgd omdat een onderbouwing daarvan ontbreekt.  
       
     
     
       7.3. 
       Vervolgens heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de kapitalisatiefactor weliswaar is onderbouwd met een bottom-up berekening, maar dat hem niet duidelijk is hoe tot een leegstand van 5% is gekomen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat op de woonboulevard 16 objecten in eigendom zijn bij dezelfde B.V. en dat geen enkele van deze objecten leeg staat. Toch is rekening gehouden met een leegstand van 5%. De rechtbank acht het leegstandspercentage in de bottom-up berekening aannemelijk gezien het standpunt van de heffingsambtenaar. Bovendien kan de leegstand geacht worden te zijn verdisconteerd in de huurwaarde van [referentiewoning 3] te [plaats 2] . 
       
     
     
       7.4. 
       De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De heffingsambtenaar stelt dat voor het jaar 2023 geen coronakorting meer werd toegepast, omdat de effecten van de pandemie verdisconteerd zitten in de huurprijzen. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in die prijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021  leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       7.5. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de winkel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
         
       
       
       
         8. 	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
       
     
     
       8.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 24 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 12 maart 2025. De redelijke termijn van twee jaar is dus niet overschreden. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       9.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde van de winkel en de aanslag OZB gebruiker gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen. 
     
     
     
       9.1. 
       Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart het beroep ongegrond; 
     - wijst het verzoek om schadevergoeding af.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.  
     
   
   
      Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2021:1974