ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2007:BA1381

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2007:BA1381 Gerechtshof Leeuwarden , 21-03-2007 / 0500564

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2007-03-21

Zaaknummer: 0500564

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2007:BA1381

---

In de onderhavige procedure stelt [appellant] zich op het standpunt dat de gemeente ten onrechte aanspraak maakt op de boete ex art. 5.20 jo. art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden. Hij vordert een verklaring voor recht in die zin en betaling van het in depot gestorte bedrag, vermeerderd met rente en kosten. 
         De rechtbank heeft alle argumenten die [appellant] ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangevoerd, verworpen en zijn vordering afgewezen. Hiertegen richten zich de grieven van [appellant]. Het hof zal deze thans achtereenvolgens bespreken. 
         De artikelen 5.20 jo. art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden zal het hof hierbij telkens kortweg aanduiden als 'het anti-speculatiebeding'.

Arrest d.d. 21 maart 2007 
       Rolnummer 0500564 
     
     
       
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       procureur: mr. M. Sanna, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Gemeente Heerenveen, 
       zetelende te Heerenveen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna te noemen: de gemeente, 
       procureur: mr. I. van der Meer. 
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 19 oktober 2005 door de rechtbank Leeuwarden. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 3 november 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de gemeente tegen de zitting van 16 november 2005. 
     
     
     De conclusie van de memorie van grieven luidt: 
     
     "bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank te Leeuwarden d.d. 19 oktober 2005 te vernietigen en, opnieuw recht doende: 
     
     1.	te  verklaren voor recht dat artikel 5.4 van de Algemene Uitgiftevoorwaarden van de Gemeente Heerenveen nietig is, subsidiair vernietigd is en meer subsidiair dat aan die bepaling geen werking toekomt op grond van de redelijkheid en billijkheid en daarbij tevens te verklaren voor recht dat appellant jegens geïntimeerde het op de voer van artikel 5.20 van de Algemene Uitgiftevoorwaarden van de Gemeente Heerenveen opgeëiste boetebedrag ad  euro 45.078,02 niet, althans slechts tot een in goede justitie vast te stellen lager bedrag, verschuldigd is; 
     
     2.	geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente over euro 45.078,02 vanaf 2 augustus 2004 althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten ad euro 904,- en een bedrag ad euro 230,- wegens kosten voor de depotakte; 
     
     3.	geïntimeerde te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties." 
     
     Bij memorie van antwoord is door de gemeente verweer gevoerd met als conclusie: 
     
     "MET CONCLUSIE: 
     
     Dat de gemeente uw hof verzoekt het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 19 oktober 2005, onder zaak-/rolnummer 67474 HA ZA 1074-04 gewezen, te bekrachtigen, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden waarop het steunt en [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen, zulks met veroordeling van [appellant] in de kosten in beide instanties, alles uitvoerbaar bij voorraad." 
     
     Voorts is er een akte aan de zijde van [appellant] genomen en is er aan de zijde van de gemeente een antwoordakte genomen. 
     
     
     Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellant] heeft zeven genummerde grieven opgeworpen. 
     
     
     
       De beoordeling 
       1. [appellant] heeft geen grieven aangevoerd tegen de door de rechtbank in r.o. 2.1 tot en met r.o. 2.9 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. 
     
     
     
     2. Het gaat in deze zaak - kort samengevat - om het volgende. 
     
     
       2.1. De gemeente heeft op 30 november 2001 een aantal kavels in het woonplan Oranjewoud-Noord bij inschrijving (bij opbod) te koop aangeboden. 
       [appellant] heeft ingeschreven op kavel nr. [nr.] aan de [adres] in het plan. [appellant] woonde op dat moment in [woonplaats] en werkte in [plaats]. 
     
     
     
       2.2. Op de koop waren van toepassing de Algemene Uitgiftevoorwaarden van de gemeente Heerenveen (hierna: de gronduitgiftevoorwaarden) alsmede het Biedingsreglement Bouwkavels 1997. Art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden bepaalt het volgende: 
       	Artikel 5.4 Verplichting tot zelfbewoning 
       a. De koper is verplicht zich de op het perceel te bouwen woning, vanaf het moment dat deze gereed gemeld is, gedurende drie achtereenvolgende jaren uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf te bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet aan derden te zullen vervreemden. 
       b. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van vervreemding wegens: 
       (...) 
       4. schriftelijke ontheffing verleend door burgemeester en wethouders als bedoeld in lid c van dit artikel. 
       c. Het college van burgemeester en wethouders kan schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt verleend ingeval van: 
       1.	verandering van werkkring van de koper of diens partner op  grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; 
       2.	overlijden van de koper of diens partner; 
       3.	ontbinding van het huwelijk van de koper door      echtscheiding of ontbinding van het geregistreerd partnerschap; 
       4. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of één van diens huisgenoten. 
     
     
     
       2.3. Verder bepaalt artikel 5.20 van de voorwaarden het volgende: 
       Artikel 5.20 
       Bij niet of niet tijdige nakoming van enige verplichting voortvloeiend uit artikel 5.4 van deze Algemene uitgiftevoorwaarden verbeurt de koper ten behoeve van de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete, groot 
       f 100.000,-- (...). Het hiervoor gestelde laat onverlet het recht van de gemeente tot het vorderen van nakoming en/of van meer geleden schade. 
     
     
     2.4. Vanwege het terugtrekken van de hoogste bieder, heeft de gemeente kavel nr. [nr.] op 5 maart 2002 aan [appellant] aangeboden. 
     
     2.5. Bij brief van 12 april 2002 heeft [appellant] de gemeente laten weten dat zijns inziens de in art. 5.4 neergelegde verplichting tot zelfbewoning en met het daaraan gekoppelde boetebeding van art. 5.20, niet rechtsgeldig zijn, nu - kort     samengevat - de kavels bij opbod zijn verkocht. In de brief verzoekt hij de gemeente de betreffende artikelen niet van toepassing te laten zijn op zijn koopovereenkomst. 
     
     
       2.6. Bij schrijven van 10 juni 2002 heeft de gemeente [appellant] meegedeeld niet aan zijn verzoek te willen voldoen. 
       1.7. Op 20 juni 2002 heeft [appellant] de kavel aanvaard. Deze is hem op 27 september 2002 geleverd voor een bedrag van euro 151.078,05 (incl. BTW). 
       1.8. [appellant] heeft een woning laten bouwen op de kavel. [appellant] heeft de bouwvergunning aangevraagd op 10 maart 2003, welke is verleend op 26 augustus 2003. 
       1.9. Op 26 december 2003 heeft [appellant] de gemeente verzocht om ontheffing van de verplichting van art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden, omdat hij, kort samengevat, inmiddels besloten had bij zijn werkgever in [plaats] (waar hij in maart 2003 promotie had gemaakt) te blijven en niet naar Heerenveen te verhuizen. 
       1.10. Bij schrijven van 29 januari 2004 heeft de gemeente geweigerd [appellant] ontheffing te verlenen, nu geen van de gronden genoemd sub c van art. 5.4 zich voordoen. De gemeente heeft voorts te kennen gegeven aanspraak te zullen maken op de bij verkoop van de woning verschuldigde boete van euro 45.378,23  
       (f 100.000,--).  
       1.11. Hierna heeft [appellant] zijn bezwaren tegen het beding nog mondeling toegelicht bij de gemeente.  
       1.12. [appellant] heeft op 2 augustus 2004 de nieuw gebouwde woning verkocht aan derden voor een koopsom van euro 575.000,--.  
       1.13. [appellant] heeft de door de gemeente opgeëiste boete in depot gestort bij een notaris. 
     
     
     
       3. In de onderhavige procedure stelt [appellant] zich op het standpunt dat de gemeente ten onrechte aanspraak maakt op de boete ex art. 5.20 jo. art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden. Hij vordert een verklaring voor recht in die zin en betaling van het in depot gestorte bedrag, vermeerderd met rente en kosten. 
       De rechtbank heeft alle argumenten die [appellant] ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangevoerd, verworpen en zijn vordering afgewezen. Hiertegen richten zich de grieven van [appellant]. Het hof zal deze thans achtereenvolgens bespreken. 
       De artikelen 5.20 jo. art. 5.4 van de gronduitgiftevoorwaarden zal het hof hierbij telkens kortweg aanduiden als 'het anti-speculatiebeding'. 
     
     
     
       Doorkruising Huisvestingswet 
       4. [appellant] stelt dat het anti-speculatiebeding een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet oplevert, en om die reden nietig is. De Huisvestingswet geeft de gemeente publiekrechtelijke bevoegdheden ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Deze wet schrijft niet voor een regeling of en op welke wijze de gemeente die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, aldus [appellant]. De rechtbank heeft dit argument verworpen, waartegen zich grief I richt. 
     
     
     
       5. Het hof overweegt het volgende. Bij de beantwoording van de vraag of het een overheidslichaam is toegestaan privaatrechtelijke instrumenten in te zetten om bepaalde belangen te behartigen, terwijl er ook een publiekrechtelijke regeling is die het overheidslichaam voor diezelfde belangen bepaalde bevoegdheden toekent, gaat het erom of de inzet van de privaatrechtelijke bevoegdheden een onaanvaardbare doorkruising van de publiekrechtelijke regeling oplevert. Daarbij moet acht worden geslagen op inhoud en strekking van de publiekrechtelijke regeling, en de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. 
       Gelet op dit toetsingskader, kan aan [appellant] worden toegegeven dat de maatstaf die de rechtbank in r.o. 10 van het bestreden vonnis heeft aangelegd - namelijk of de door [appellant] naar voren gebrachte negatieve effecten van het beding op de verdeling van woonruimte opwegen tegen de door de gemeente naar voren gebrachte positieve effecten - niet een juiste is. 
     
     
     
       6. Toepassing van de juiste maatstaf leidt echter niet tot een andere uitkomst, zo blijkt uit het door de Hoge Raad op 14 april 2006 (NJ 2006, 445) gewezen arrest (gem. Doetinchem). In dit arrest heeft de Hoge Raad een oordeel gegeven over de vraag of een beding als het onderhavige op onaanvaardbare wijze de Huisvestingswet doorkruist. Zowel [appellant] als de gemeente heeft zich bij akte nader uitgelaten over de betekenis van dit arrest voor de onderhavige zaak. 
       In het arrest van 14 april 2006 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bedingen die niet inhouden dat aan de kring van kopers toelatingseisen worden gesteld die verband houden met hun economische of andersoortige maatschappelijke binding, maar ertoe strekken te voorkomen dat de door de gemeente geboden woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie worden, geen onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren. 
       Ook in het onderhavige geval houdt het anti-speculatiebeding zoals dat geldt tussen [appellant] en de gemeente, niet in dat toelatingseisen aan de kring van kopers worden gesteld. Het beding beoogt speculatie met de door de gemeente geboden woningbouwmogelijkheden te voorkomen. Dat sprake is geweest van de verkoop van de bouwkavels bij opbod, maakt dit niet anders. Evenmin is beslissend of al dan niet sprake was van schaarste op de woningmarkt. Derhalve moet ook in het onderhavige geval worden aangenomen dat het anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet oplevert. 
       Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat de Hoge Raad in zijn arrest van 14 april 2006 ook heeft geoordeeld dat "in zijn algemeenheid [...] het antwoord op de vraag of een overeengekomen anti-speculatiebeding de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist niet reeds ontkennend [kan] luiden doordat het betrekking heeft op de uitgifte van bouwkavels. Het komt immers (...) erop aan of het beding betrekking heeft op de verdeling van - op het bouwkavel te realiseren - woonruimte en door het stellen van de bedoelde bindingseisen een onaanvaardbare beperking aanbrengt in de kring van personen die worden toegelaten tot de (te realiseren) woonruimte". Het betreffende verweer van de gemeente gaat derhalve niet op. 
       Grief I faalt. 
     
     
     
       Onredelijk bezwarend beding 
       7. [appellant] heeft in de tweede plaats (subsidiair) aangevoerd dat het anti-speculatiebeding vernietigbaar is op de voet van art. 6:233 sub a BW, nu het beding voor hem onredelijk bezwarend is. Door het beding wordt naar zijn zeggen wezenlijk afbreuk gedaan aan zijn eigendomsrecht, aangezien hij gedurende drie jaren na de stichting van de woning deze niet zonder aanzienlijke financiële gevolgen kan overdragen aan een derde.  
       De rechtbank heeft in r.o. 11 tot en met 12.2 geoordeeld dat het beding niet onredelijk bezwarend is. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich grief II. 
       8. Het hof overweegt het volgende. Niet in geding is dat het onderhavige anti-speculatiebeding een tussen partijen overeengekomen algemene voorwaarde in de zin van de wet is. Voor vernietigbaarheid van een beding is vereist dat het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, waarbij gelet moet worden op alle omstandigheden van het geval. Voor wat betreft de bezwarendheid van een beding moet acht worden geslagen op alle nadelen waaraan de betreffende voorwaarde de wederpartij in potentie blootstelt. In die zin gaat het om een abstracte toets. Daarbij moet worden geoordeeld naar het moment waarop de algemene voorwaarde in de overeenkomst wordt opgenomen. Naar 's hofs oordeel stelt [appellant] terecht dat  niet van belang of hij in concreto feitelijk nadeel, en zo ja, tot welk bedrag, heeft geleden door het beding. 
       Het hof zal derhalve, anders dan de rechtbank heeft gedaan, de vraag of en in hoeverre [appellant] feitelijk nadeel heeft geleden, onbesproken laten. 
     
       
     
       9. Voor wat betreft de onredelijkheid van de bezwarendheid zijn relevant: de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en hetgeen overigens nog van belang kan zijn.  
       Tegen deze achtergrond oordeelt het hof als volgt. 
     
     
     
       10. Voor wat betreft de potentiële nadelen van het anti-speculatiebeding voor de wederpartij/koper kan worden vastgesteld dat deze in de eerste plaats eruit bestaan dat hij beperkt wordt in zijn mogelijkheden tot verkoop van de kavel (met woning). De koper kan immers in beginsel de woning niet - zonder een boete van f 100.000,-- verschuldigd te zijn - binnen drie jaar doorverkopen. In de tweede plaats beperkt het anti-speculatiebeding de wederpartij/koper in zijn gebruiksmogelijkheden van de op de kavel te bouwen woning: hij is verplicht deze zelf te bewonen. Voorts benadeelt het beding de wederpartij/koper doordat, bij overtreding van het beding, een boete van aanzienlijke hoogte (f 100.000,--) wordt verbeurd. 
       De hiervoor beschreven nadelen worden echter in zoverre gemitigeerd, dat het anti-speculatiebeding een beperking in tijd kent, namelijk drie jaar na gereedmelding van de gebouwde woning. Voorts kent het anti-speculatiebeding in art. 5.4 sub c een ontheffingsbepaling, als hiervoor weergegeven bij r.o. 2.2. Uit deze bepaling volgt dat wanneer - in ieder geval in de genoemde gevallen - de koper gedwongen is tot verkoop van de woning, hij ontheffing zal krijgen van de verplichting om gedurende drie achtereenvolgende jaren de woning zelf te bewonen en deze niet door te verkopen. In die situatie is de koper geen boete verschuldigd. Ook de ontheffingsbepaling matigt de potentiële nadelen van het anti-speculatiebeding. 
     
     
     11. [appellant] heeft hiertegen ingebracht (MvG punt 18) dat hem in casu door de gemeente geen ontheffing is verleend, zodat - zo begrijpt het hof - de ontheffingsbepaling de nadelen voor hem niet heeft weggenomen. Het hof overweegt hierover dat de vraag of de gemeente hem terecht ontheffing heeft geweigerd, hierna nog aan de orde zal komen bij de bespreking van de vraag of de gemeente gehandeld heeft in strijd met de redelijkheid en billijkheid door [appellant] aan het anti-speculatiebeding te houden; het antwoord op deze vraag is op zich zelf niet van belang bij de beoordeling in het hiervoor onder r.o. 8 geschetste kader. 
     
     
       12. Verder zijn in het onderhavige geval, als aangevoerd door [appellant] c.q. de gemeente, de volgende omstandigheden van belang. 
       In de eerste plaats stelt het hof vast dat het hier gaat om de koop van een kavel, waarbij de gebruiker een overheidslichaam (de gemeente Heerenveen) is, en de wederpartij een particulier. Vast staat voorts dat de gemeente Heerenveen de voorwaarden heeft opgelegd, in die zin dat de potentiële koper op grond van het Biedingsreglement verplicht was tot aanvaarding van de voorwaarden. In dat opzicht is sprake van een machtspositie van de gebruiker van de voorwaarden, de gemeente, ten opzichte van de wederpartij, [appellant]. 
       Voorts acht het hof van belang dat [appellant] voor aankoop van de kavel expliciet heeft onderhandeld met de gemeente over de bewuste voorwaarde. Hij heeft immers eerst de gemeente schriftelijk gevraagd in zijn geval de voorwaarde te laten vallen, hetgeen de gemeente heeft geweigerd. Desalniettemin heeft [appellant] besloten de kavel af te nemen. Van stilzwijgende acceptatie van de voorwaarde is derhalve geen sprake geweest; [appellant] heeft het beding welbewust aanvaard. 
       Hierbij is naar het oordeel van het hof ook van belang dat niet gesteld of gebleken is dat [appellant] zich op enigerlei wijze feitelijk in een dwangsituatie bevond, in die zin dat hij redelijkerwijs geen andere keus had dan aankoop van de kavel. In dit opzicht moet de eerdere constatering dat de gemeente zich in een machtspositie ten opzichte van [appellant] bevond, sterk gerelativeerd worden. 
     
     
     13. Voorts is van belang het doel dat de gemeente nastreeft met het onderhavige anti-speculatiebeding: het tegengaan van speculatie met bouwkavels, teneinde te voorkomen dat personen die zich daadwerkelijk willen vestigen in de gemeente Heerenveen beperkt worden in hun mogelijkheid een kavel te verwerven (CvA punt 19). Naar 's hofs oordeel moet dit doel als een legitiem, publiekrechtelijk belang worden aangemerkt. Het hof deelt niet het standpunt van [appellant] dat dit belang ondergraven wordt nu de bouwkavels (bij inschrijving) voor marktconforme prijzen zijn verkocht. Ook in die situatie is immers speculatie mogelijk.  
       
     
       14. Tenslotte is (ook hier) nog aan de orde de hoogte van de boete die in het anti-speculatiebeding is opgenomen, te weten euro 45.378,02 ( f 100.000,--). Naar 's hofs oordeel moet de hoogte van de boete in de eerste plaats in relatie worden gezien met de hoogte van de aankoopprijs van de kavel (euro 151.078,05 (incl. BTW). Het hof merkt hierbij op dat [appellant] geen duidelijk inzicht heeft gegeven in de bouwkosten - in het geding is slechts gebracht een raming van de kosten, sluitend op een bedrag tussen de euro 278.153 en euro 358,153 - doch dat wel vaststaat dat de woning door [appellant] voor een bedrag van euro 575.000,-- (minus kosten koper, zo wil het hof veronderstellenderwijs aannemen) is verkocht aan een derde. Het hof merkt hierbij op dat ook rekening moet worden gehouden met de kans op waardestijging van het perceel na realisatie van een woning, zodat de boete zodanig hoog moet zijn dat deze een reële afschrikkende werking voor speculanten heeft. 
       In dit licht is het hof van oordeel dat de boete niet onaanvaardbaar hoog is. 
     
     
     
       15. Wanneer al het vooroverwogene wordt afgewogen, is het hof van oordeel dat het onderhavige anti-speculatiebeding niet onredelijk bezwarend is voor [appellant]. Weliswaar stelt het [appellant] in potentie aan een aantal nadelen bloot, doch deze nadelen zijn - mede in aanmerking genomen de beperkte gelding en de ontheffingsmogelijkheid van het beding - niet zodanig dat zij, gelet op het legitieme belang dat de gemeente met het beding beoogt, als onredelijk bezwarend moeten worden aangemerkt, zeker nu [appellant] het beding welbewust heeft aanvaard. 
       Hiermee faalt grief II.  
     
     
     
       Strijd met redelijkheid en billijkheid 
       16. Meer subsidiair heeft [appellant] gesteld dat toepassing van het anti-speculatiebeding in de onderhavige situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank heeft dit argument verworpen in r.o. 13 tot en met 15. Hierop hebben de grieven III, IV en V betrekking. 
     
     
     17. Grief III richt zich tegen de overweging van de rechtbank in r.o. 14 dat art. 5.2 van de gronduitgiftevoorwaarden [appellant] de mogelijkheid gaf om, zolang de te bouwen woning niet was voltooid, de kavel met toestemming van de gemeente door te verkopen, waarbij hij geen boete was verschuldigd. [appellant] brengt hiertegen in - naar het hof begrijpt - dat art. 5.2 onverlet laat dat hij bij doorverkoop zonder toestemming een contractuele verplichting schendt en dat de gronduitgiftevoorwaarden hem verplichten de woning te bebouwen. 
     
     
       18. Het hof overweegt in de eerste plaats dat de rechtbank ten onrechte art. 5.2 van de gronduitgiftevoorwaarden bij de beoordeling heeft betrokken, nu geen der partijen zich op deze bepaling had beroepen en zij zich daarover niet hadden uitgelaten.  
       Wat hiervan ook zij, [appellant] heeft niet gemotiveerd weersproken de stelling van de gemeente dat wanneer [appellant] zich direct na de door hem gestelde promotie waarvan hij in februari 2003 op de hoogte raakte, tot de gemeente had gewend - in plaats van hierna nog een bouwvergunning aan te vragen en pas in december 2003, toen de woning nagenoeg gereed was, een ontheffingsverzoek aan de gemeente te doen - in onderling overleg tot een oplossing had kunnen worden gekomen. In dit licht gaat ook het hof ervan uit dat een minnelijke oplossing voor [appellant] mogelijk was, toen de woning nog niet gebouwd was, en dat [appellant] heeft nagelaten daarvan gebruik te maken. In zoverre faalt grief III. 
       De precieze strekking van art. 5.2 van de voorwaarden zal het hof verder in het midden laten. 
     
     
     19. In grief IV maakt [appellant] bezwaar tegen r.o. 15, waarin de rechtbank overweegt dat de strekking van de ontheffingsclausule, neergelegd in art. 5.4 sub c, is dat de gemeente aan kopers in gewijzigde omstandigheden, waarin van hen redelijkerwijs niet gevergd kan worden de reeds voltooide woning nog langer zelf te bewonen, vrijstelling van het anti-speculatiebeding verleent. In casu is volgens de rechtbank echter geen sprake van gewijzigde omstandigheden.  
     
     
       20. Het hof overweegt het volgende. Door noch de gemeente noch [appellant] is in de onderhavige procedure verdedigd dat art. 5.4 sub c moet worden uitgelegd in de door de rechtbank aangegeven zin, zodat het hof daarvan niet zal uitgaan. In zoverre slaagt de grief. 
       Tussen partijen staat niet ter discussie dat geen van de gevallen genoemd in art. 5.4 sub c, zich in het geval van [appellant] heeft voorgedaan en dat de gemeente om die reden de ontheffing heeft geweigerd.  
       De vraag is thans - gelet op de meer subsidiaire vordering van [appellant] - of ondanks het feit dat de weigering ontheffing te verlenen conform de voorwaarden was, geoordeeld moet worden dat toepassing van het anti-speculatiebeding (waaronder ook de beperkte ontheffingsgronden) in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     
     
       21. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daarbij zijn van belang een aantal feiten en omstandigheden die hiervoor reeds besproken zijn: het vermelde in r.o. 10, het vermelde in r.o. 13 en het vermelde in r.o. 18. 
       Het hof overweegt hierbij voorts dat op het moment dat [appellant] de kavel afnam, hij werkzaam was in [plaats] en hij geen duidelijkheid had over een nieuwe baan in het Noorden (hij heeft op dit punt ook geen onderbouwd standpunt ingenomen, anders dan dat de wens bestond terug te keren naar Friesland). Op dat moment was hij zich wel reeds bewust van het beperkende anti-speculatiebeding, hij had daarover immers reeds gecorrespondeerd met de gemeente. [appellant] heeft derhalve bewust het risico genomen dat hij de kavel met woning mogelijk zou moeten verkopen, waarbij hij de contractuele boete verschuldigd was. Voor zover [appellant] bij grief V van een andere visie blijk geeft, deelt het hof deze niet. 
       Gelet op al het voorgaande, is het hof van oordeel dat toepassing van het anti-speculatiebeding niet onaanvaardbaar is.  
       Grief V faalt. 
     
     
     
       Matiging boete 
       22. Tenslotte heeft [appellant] - voor het eerst in hoger beroep - nog een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. 
     
     
     
       23. Het hof stelt voorop dat bij matiging van contractuele boetes de rechter zich terughoudend dient op te stellen. Alleen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, is er aanleiding voor matiging. Naar 's hofs oordeel is hiervan in het onderhavige geval geen sprake. 
       Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor bij r.o. 14 is overwogen omtrent de hoogte van de boete. Voorts overweegt het hof dat door [appellant] geen precieze, met bewijsstukken onderbouwde gegevens zijn verstrekt over het door hem geleden financiële nadeel. 
       Wat precies de motieven zijn geweest zijn voor [appellant] om de kavel aan te kopen, acht het hof - mede in het licht van het bij r.o. 21 overwogene - verder niet van doorslaggevend belang.  
     
     
     
       Slotsom 
       24. De grieven falen, althans kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (tarief IV, 1,5 punt). 
     
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 19 oktober 2005; 
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente op euro 291,-- aan verschotten en 
       euro 2.446,50 voor salaris van de procureur; 
     
     
     verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Aldus gewezen door mrs. De Bock, voorzitter, Zandbergen en Keur, raden, en uitgesproken door mr. Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 21 maart 2007.