ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2204

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2204 Gerechtshof Den Haag , 29-01-2013 / 200.087.736-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2013-01-29

Zaaknummer: 200.087.736-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2204

---

Huur bedrijfsruimte, uitleg overeenkomst, energiekostencomponent gerelateerde huurverhoging van 34% afgewezen.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     Zaaknummer	: 200.087.736/01 
     
     Zaaknummer rechtbank	: 904421/09-8386 
     
     arrest van 29 januari 2013 (bij vervroeging) 
     
     inzake 
     
     
       De Ruyter Holding B.V., 
       gevestigd te Noordwijkerhout, 
       appellante, 
       hierna te noemen: De Ruyter, 
       advocaat: mr. J. Werle te Leeuwarden, 
     
     
     tegen 
     
     
       [X] en Zonen Export B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [X], 
       advocaat: mr. W.G.M. Nannings te Leiden.  
     
     
     Het geding 
     
     Bij exploot van 15 april 2011 is De Ruyter in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden tussen partijen gewezen vonnissen van 24 februari 2010 en 13 april 2011. Bij memorie van grieven met producties heeft De Ruyter elf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [X] de grieven bestreden. 
     
     Vervolgens hebben partijen op 10 december 2012 de zaak doen bepleiten, beide partijen door hun advocaten aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd. Uitspraak is nader bepaald op heden. 
     
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     1.1. Bij memorie van antwoord werpt [X] het procedurele punt op dat de aanvankelijk door de kantonrechter geweigerde akte, die in appel als productie 2 bij de memorie van grieven opnieuw is ingebracht, zou moeten worden geweigerd, omdat die weigering bij rolbeschikking is gebeurd, waartegen geen appel openstaat. Dat verwerpt het hof. Hoger beroep heeft mede ten doel fouten uit de eerste aanleg te herstellen en het staat De Ruyter vrij de akte alsnog in hoger beroep te betrekken op de wijze zoals zij heeft gedaan. 
     
     1.2. De door de rechtbank in het tussenvonnis van 24 februari 2010 vastgestelde feiten zijn, met uitzondering van het onder c) gestelde omtrent het opstellen van de partijen verdeeld houdende overeenkomst door De Ruyter, niet in geschil. Ook het hof zal van deze onbestreden feiten uitgaan. 
     
     2. Met inachtneming van hetgeen in hoger beroep in aanvulling daarop is aangevoerd en onweersproken is gebleven, gaat het in deze zaak, samengevat, om het volgende.  
     
     2.1. Partijen maakten in de relevante periode – de zaak van De Ruyter is inmiddels vervreemd – beiden hun bedrijf van bloembollen en hun bedrijfspanden lagen naast elkaar. De Ruyter had capaciteit over en [X] kwam capaciteit te kort. 
     
     2.2. Op 12 augustus 2005 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan. Daaraan voorafgaand hadden partijen ook al zaken met elkaar gedaan. De tekst van de overeenkomst hebben partijen zelf op schrift gesteld en ondertekend, zonder betrokkenheid van juristen of andere specialisten. [X] huurde volgens deze overeenkomst een deel van het bedrijfspand van De Ruyter, in de eerste plaats een aantal koelcellen: nummers 10 t/m 17 het gehele jaar en daarnaast zoveel als mogelijk van het cellenblok 1 t/m 9, maar minimaal drie grote cellen uit dat laatste cellenblok voor minimaal vijf maanden per jaar. De huurprijs was € 37,50 per dag voor een kleine koelcel en € 75,- per dag voor een grote koelcel. De huurprijs van de koelcellen is ’inclusief energie’ en daaromtrent is voorts overeengekomen: ‘clausule: indien en zodra huurprijzen wegens hogere energielasten algemeen worden verhoogd in de branche (overige koelhuizen), dan wordt dit aangegeven door de huurder, met terugwerkende kracht indien van toepassing’ (art. 4). Hoewel de overeenkomst in art. 1 vermeldt dat voor de verhuur van alle koelcellen een nieuw contract zal worden opgesteld, is dat bij de uitvoering van de overeenkomst niet gebeurd. Art. 2 regelt omtrent de cellenverhuur nog: ‘De verhuursituatie van seizoen 2004-2005 wordt in principe aangehouden. Leegstand wordt tot het uiterste vermeden. Over lege cellen is geen huur verschuldigd, m.u.v. expeditiecellen.’  
     
     2.3. In de tweede plaats huurde [X] van De Ruyter op grond van deze overeenkomst een oppervlakte van 100 – 150 m2 voor doorlopende opslag en gedurende de inpakperiode een deel van de werkhal ter grootte van 945 m2 verminderd met de oppervlakte van de doorlopende opslag. Voor deze oppervlakten bedroeg de huurprijs € 30,- per m2.  
     
     2.4. In de derde plaats werd overeengekomen dat [X] tijdens de inpakperiode drie personeelsleden van De Ruyter inzette voor minimaal drie maanden tegen een bepaald uurtarief. 
     
     2.5. De artikelen 11, 13, 18, 21 en 24 van de overeenkomst luiden voor zover van belang, als volgt: 
     
     11: De punten 2 t/m 11 worden in principe aangegaan voor de duur van 5 jaar, met een jaarlijkse evaluatie. 
     
     13: Door een intensiever gebruik van de laad- en losinstallaties word gedurende het seizoen 2005-2006 deze intensiteit gemeten ten opzichte van het vorige seizoen. Verhuurder behoudt het recht om dit punt in de toekomst nader te bezien.  
     
     
       18: Kosten van door huurder uit te voeren investeringen ten behoeve van verhuur project zijn voor rekening van huurder.  
       •	Bij eerdere definitieve opzegging, binnen 5 jaar door De Ruyter wordt (en dan per 1 maart) aan huurder naar rato van de versterken (bedoeld is: verstreken, hof) jaren 20% over de som van € 10,000 vergoed.  
       •	 Bij eerdere opzegging dan 5 jaar door partijen, wordt dit vóór 1 maart, voorafgaand aan een nieuw seizoen, aan verhuurder kenbaar gemaakt. 
     
     
     21: Na ieder seizoen, d.w.z. uiterlijk in de maand juni, wordt de afgelopen periode geëvalueerd. 
     
     24: Benevens dit contract gelden de Nekrovi-voorwaarden van de gezamenlijke koelhuizen, alsook voor de punten waarin dit contract niet voorziet. 
     
     2.6. Art. 43 van de Nekrovi-voorwaarden luidt als volgt: 
     
     
       	Artikel 43 
       	Wijzigingen in prijzen/tarieven 
     
     
     1. Indien de kostprijs van de bewaarnemer wordt beïnvloed door wijzigingen in de arbeidskosten of door enige andere factor, welke niet in de macht van de bewaarnemer is gelegen, dan wel er sprake is van heffingen van overheidswege, dan is de bewaarnemer gerechtigd de met de bewaargever overeengekomen prijzen/tarieven dienovereenkomstig te wijzigen. 
     
     (…) 
     
     3. Indien de prijzen van energie in één keer met meer dan 5% worden verhoogd, heeft de bewaarnemer het recht de financiële gevolgen van deze prijsverhoging onmiddellijk en in zijn geheel aan de bewaargever door te berekenen, d.w.z. met ingang van het tijdstip dat de nieuwe energieprijzen voor de bewaarnemer gaan gelden. 
     
     2.7.  Bij brief van 31 januari 2008 heeft De Ruyter [X] onder meer bericht dat zij ‘in beginsel het lopende contract (…)voor 1 maart as. (wil) beëindigen.’ Op 28 februari 2008 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden, waarna De Ruyter de overeenkomst schriftelijk dezelfde dag ‘per heden’ heeft opgezegd, met de aankondiging dat zij zeer binnenkort nieuwe aanbiedingen zou doen.  
     
     2.8. [X] reageert daar bij brief van 21 maart 2008 als volgt op: 
     
     Vandaag ontvingen wij uw aanbieding voor een Service Level Agreement, zoals u reeds had aangegeven in uw brief van 28 februari 2008, waarin u tevens (…) (de overeenkomst) van 12 augustus 2005 opzegt. 
     
     Wij wijzen erop dat bovengenoemd contract geldt voor een periode van 5 jaar en eerst eindigt op 12 augustus 2010. 
     
     Wij hebben uw aanbieding beoordeeld en zijn tot de conclusie gekomen, dat deze niet interessant is voor ons. Wij zien (…) geen logistieke voordelen in deze opzet. 
     
     Hierdoor zijn wij genoodzaakt, de aanbieding naast ons neer te leggen en dienen (…) (de overeenkomst) ongewijzigd uit tot de einddatum van het contract. 
     
     2.9. De overeenkomst is ook na 1 maart 2008 door partijen feitelijk uitgevoerd. Per 1 maart 2008 heeft De Ruyter eenzijdig de overeengekomen huurprijzen verhoogd, maar die verhoging heeft [X] niet voldaan. Wel heeft [X] per 1 november 2008 conform art. 4 van de overeenkomst een huurverhoging wegens gestegen energieprijzen in de branche van omgerekend 4,285% voldaan aan De Ruyter. Dat komt in de visie van [X] overeen met een prijsverhoging in de branche van € 0,014 per kist naar € 0,0146 per kist. De door [X] betaalde huurprijs ging per 1 november 2008 daardoor van € 37,50 naar € 39,11 per kleine cel en van € 75,- naar € 78,22 per grote cel. Tevergeefs hebben partijen in 2008 een mediation beproefd. 
     
     2.10. Bij brief van haar advocaat van 27 januari 2009 geeft De Ruyter [X] te kennen dat in haar optiek een ‘scheefgroei’ is ontstaan bij de uitvoering van de overeenkomst, doordat [X]s bedrijfsvoering in het pand van De Ruyter is toegenomen, waar tegenover een toenemende onbetaalde leegstand van koelcellen is komen te staan. De Ruyter zegt in deze brief ‘andermaal en herniewd’ de overeenkomst op tegen 1 april 2009, waarbij opnieuw een uitnodiging wordt gedaan om te komen tot een aangepast contract. 
     
     2.11. In de zomer van 2009 tot begin september 2009 is – na een niet-ontvankelijk verklaard verzoek van [X] tot verlenging van de ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW, waarin [X] uiteindelijk heeft berust – tussen partijen tevergeefs onderhandeld over voortzetting van de contractuele relatie, waarna [X] de gehuurde ruimten eind september 2009 heeft ontruimd. 
     
     3. De Ruyter vordert in deze procedure schadevergoeding in de vorm van huurverhogingen over de periode 1 maart 2008 tot 30 september 2009 van in totaal  – na vermindering met het bedrag dat [X] vanaf 1 november 2008 in meerdering is gaan betalen – € 157.849,58, met rente en schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst, alsmede buitengerechtelijke kosten, kosten rechtens. De huurverhogingscomponent komt neer op een verhoging van bijna 34% en zou resulteren in een huurprijs van € 50,- voor een kleine cel en van € 100,- voor een grote cel.  
     
     4. Na bij tussenvonnis van 24 februari 2010 De Ruyter te hebben toegelaten tot bewijs dat de huurprijzen in de branche wegens hogere energielasten zijn gestegen met de door De Ruyter per 1 maart 2008 doorgevoerde verhoging, heeft de kantonrechter getuigen gehoord. Bij eindvonnis van 13 april 2011 is De Ruyter niet geslaagd geacht in dit bewijs en zijn de vorderingen van De Ruyter afgewezen. 
     
     5. De Ruyter komt met elf grieven op tegen genoemde twee vonnissen van de kantonrechter. In hoger beroep handhaaft De Ruyter niet langer de schadevergoedingsvordering wegens afgebroken onderhandelingen. Zodoende is alleen nog aan de orde de schadepost in de vorm van niet betaalde huurverhogingen met rente en buitengerechtelijke kosten. Grief I richt zich tegen de afwijzing van de gevorderde ‘huurachterstand’. Deze grief leent zich voor gezamenlijke behandeling met grieven IV, V, VIII, X en XI; grief IV is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen huurprijsaanpassing mogelijk was behoudens de energielastclausule uit punt 4 van de overeenkomst, grief V tegen de gegeven bewijsopdracht aan De Ruyter, grief X tegen de overweging bij eindvonnis dat De Ruyter diende te bewijzen dat de huurprijzen in de branche wegens hogere energielasten met 33% zijn gestegen, grief VIII tegen de afwijzing van het betoog van De Ruyter dat het contract had behoren te worden aangevuld tot huurprijsaanpassingen als gevorderd op grond van art. 6:248 BW of op grond van onvoorziene omstandigheden (waar ten pleidooie als alternatief aan lijkt te zijn toegevoegd de leer van het iustum pretium) en grief XI tenslotte, die zelfstandige betekenis ontbeert, is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van De Ruyter. Grief II voert aan dat in het tussenvonnis ten onrechte is overwogen dat de overeenkomst (alleen) door De Ruyter op schrift is gesteld. In grief III wordt bezwaar gemaakt tegen de kwalificatie van de kantonrechter dat de overeenkomst voor bepaalde tijd is gesloten en niet tussentijds opzegbaar was. Grief VI ziet op het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis dat de Ruyter (ook) de prijzen van de te gebruiken opslag- en werkruimte niet eenzijdig mocht verhogen. Grief VII  richt zich tegen de gegeven uitleg van ‘enige andere factor’ uit art. 43 lid 1 van de Nekovri-voorwaarden en grief IX kaart aan dat de kantonrechter ten onrechte niet is teruggekomen op eerdere beslissingen in het tussenvonnis. 
     
     6.1. Kernpunt van het geschil tussen partijen is de vraag of De Ruyter volgens de overeenkomst de huurverhoging van bijna 34% wegens gestegen energieprijzen als marktconform kon doorberekenen. Dat is naar het oordeel van het hof op grond van het volgende niet het geval. 
     
     6.2. Aan De Ruyter kan worden toegegeven dat de wijze waarop de afspraken tussen partijen op schrift zijn gesteld – zij noemt het onder meer een ‘gentlemen’s agreement (als) een soort afsprakenlijstje’, een ‘voorlopig en  provisorisch,’‘rammelend en onduidelijk’ en ‘krakkemikkig’ contract – niet de scherpte vertoont, die deze mogelijk zou hebben gehad, indien juristen of andere deskundigen zouden zijn ingeschakeld bij de verwoording ervan. Met inachtneming van de bij de uitleg van overeenkomsten te hanteren maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De overeenkomst is uitgevoerd, nadere (schriftelijke) overeenkomsten ter uitvoering van hetgeen partijen op schrift hebben gesteld zijn niet voorhanden. 
     
     6.3. Voor de koelcellenverhuur is een prijs inclusief energie overeengekomen. Niet in geschil is dat de overeenkomst ruimte laat voor aanpassing van de huurprijs bij stijging van energiekosten. In geschil is evenmin dat art. 4 niet zo kan worden uitgelegd dat de huurprijs op grond van dat artikel één op één met kon worden verhoogd met eenzelfde percentage als de energiekostenstijging. De huurprijs van de koelcellen kon wel tussentijds trendmatig – ook met terugwerkende kracht – worden aangepast met een energie-gerelateerde verhoging die werd gehanteerd in overige koelhuizen in de bollenbranche. Als de energiecomponent van een op 100 te stellen huurprijs 15% bedraagt, dan zal een stijging van de energieprijs met 10% resulteren in een huurverhoging tot 101,5 – en niet tot 110, zoals [X] terecht heeft aangegeven bij conclusie na enquête onder 3.  
     
     6.4. [X] heeft op grond van deze bepaling een verhoging van 4,285% betaald vanaf 1 november 2008, zich daarbij naar haar zeggen baserend op de aan haar doorberekende energieprijs-gerelateerde huurverhogingen van de koelhuizen Daalimpex en Van den Berg.  
     
     6.5. Geen van de door De Ruyter ter onderbouwing van haar verhoging aangedragen concrete voorbeelden uit de branche komt in de buurt van een verhoging van 34%, zoals [X] terecht aanvoert. Voor zover het hof het gepresenteerde cijfermateriaal begrijpt – het levert een onoverzichtelijk en onderling gemankeerd vergelijkbaar beeld op – komt daar het volgende uit naar voren. De deels in getuigenverhoren bevestigde energie-gerelateerde huurprijsverhogingen in de relevante periode die De Ruyter aanvoert, komen uit op: 
     
     
       - ongeveer 15% bij Flora Facilities over de periode 2005 – 2008, oftewel (ervan afhangend of deze periode 3 of 4 jaar bedraagt) 5% of 3,75% per jaar;  
       - 10% tot 12% bij Bot over de periode 2005-2009, omgerekend is dat (andermaal ervan afhankelijk of hiermee 4 of 5 jaar is bedoeld) 2,5% à 3% of 2% à 2,4% per jaar, zij het dat Bot correcties naar beneden toepaste op heel grote klanten zoals [X] was voor De Ruyter;  
       - 20% bij Lommerse Uitendaal (voor zover dat als juist kan worden aangenomen uit de tweede hand van getuige Kappelhof) over de periode 2005-2008, derhalve (opnieuw afhankelijk of hiermee 3 of 4 jaar is bedoeld) 6,7% of 5% per jaar, 
       en ten slotte  
       - 10% bij De Jong Lelies Holland over de periode juli 2004 tot november 2007, wat neerkomt op een verhoging van 3,3% per jaar.  
     
     
     Duidelijk is bovendien dat de energieprijzen in 2008 weer (sterk) zijn gaan dalen. Nu De Ruyter er terecht op wijst, dat in de overeenkomst was voorzien in jaarlijkse evaluaties, mochten partijen er naar het oordeel van het hof redelijkerwijs van uit gaan dat ook een daling van de energieprijs in het kader van deze evaluaties tot een bijstelling van huurprijzen naar beneden naar rato van de energieprijscomponent zou hebben geleid. 
     
     6.6. Zelfs als de energiecomponent van de huurprijs die De Ruyter in rekening brengt op 15% of 18-20% moet worden gesteld, zoals De Ruyter (aanvankelijk) heeft  aangevoerd, maar [X] bestrijdt, dan nog wordt in geen van de zijdens De Ruyter aangedragen voorbeelden zelfs maar in de buurt gekomen van 34% verhoging. Dat sprake zou zijn van een energiecomponent oplopend tot 40% en nadien tot 60 à 70% of 50 à 70% zoals De Ruyter bij grieven heeft aangevoerd, is niet inzichtelijk onderbouwd en wordt gelet op het verweer daartegen van [X] gepasseerd. Het door [X] bij memorie van antwoord onder VII 13 gegeven rekenvoorbeeld aan de hand van een door De Ruyter overgelegde productie is niet voldoende concreet inhoudelijk weersproken door De Ruyter en leert het volgende: indien wordt uitgegaan van een energiecomponent van 20% in de aanvangshuur van een grote koelcel van € 75,-, dan blijft € 60,- over als vaste huur en € 15,- als variable in verband met energiekosten. Bij stijging van energieprijzen blijft het vaste huurbestanddeel van € 60,- staan en stijgt het variabele gedeelte, bij een energieprijsstijging van bijvoorbeeld 20,4% (2007 ten opzichte van 2006) van € 15,- naar € 18,06, zodat de totale huurprijs op € 78,06 in plaats van € 75,- uitkomt. Dat is een stijging van ongeveer 4% - en geen 34%. 
     
     6.7. Ook als de in 6.5. omgerekende percentages naar jaargemiddelden niet zouden moeten worden aangehouden, maar de ‘volle’ percentages over de aangegeven perioden van respectievelijk 15% bij Flora Facilities, 10% à 12% bij Bot, 20% bij Lommerse Uitendaal en 10% bij De Jong Lelies, dan komt men met of zonder verdiscontering als bedoeld in 6.6. ook bij lange na niet in de buurt van de doorgevoerde verhogingen van De Ruyter. Dat geldt te meer als men moet verdisconteren dat de energieprijzen in 2008 weer zijn gaan dalen. 
     
     6.8. Daarbij wordt nog in het midden gelaten dat de prijsvorming bij gespecialiseerde koelhuizen zoals Daalimpex en Van den Berg enerzijds en handelshuizen zoals de Ruyter anderzijds, anders is en niet zonder meer vergelijkbaar is met elkaar – hetgeen overigens De Ruyter zelf aanvoert in haar toelichting op grief X; zij noemt dit een vergelijking tussen appels en peren. 
     
     6.9. Uit de gewisselde argumentatie van partijen is naar voren gekomen dat bepalend voor de te betalen energieprijs het inkoopmoment daarvan was. Ook volgens de eigen stellingen van De Ruyter is sprake van – achteraf bezien – ongunstige en risicovolle energie-inkoop op het ‘klikmoment’ in augustus 2005 tegen variabele prijzen. Dit vormt naar het oordeel van het hof het ondernemersrisico van De Ruyter.  
     
     6.10. Overigens is door De Ruyter in haar toelichting op grief V en ten pleidooie aangegeven dat de gevorderde 34% niet overeenkomt met de energiegerelateerde stijgingscomponent op dat moment. Naar haar stelling lag deze verhoging “in het verlengde” van de artikelen 3 en 4 van de overeenkomst en de Nekrovi-voorwaarden en deze moet volgens haar “als een soort reparatie- of inhaalslag” worden begrepen voor de omstandigheid dat [X] haar signaleringsverplichting uit art. 4 van de overeenkomst niet zou zijn nagekomen, alsook haar verplichting tot het maximaal benutten van de koelcelcapaciteit om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat de stijging eerst per maart 2008 is doorgevoerd en niet met terugwerkende kracht, zoals had gekund volgens de overeenkomst, aldus nog steeds De Ruyter. Naar het oordeel van het hof onderschrijft De Ruyter daarmee dat het door haar gehanteerde percentage niet conform de overeenkomst is, zoals die door het hof wordt uitgelegd, maar ‘punitive damages’ –achtige elementen omvat. Dat is geen naar Nederlands recht erkende figuur. Ook overigens ziet het hof daar geen rechtsgrondslag voor. Het doorberekende percentage is in die zin voor een belangrijk deel speculatief, zoals [X] terecht betoogt. 
     
     6.11. Voor zover De Ruyter dit in de sleutel van de aanvullende en/of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid of gewijzigde omstandigheden plaatst of in de leer van het iustum pretium (dat overigens geen geldend Nederlands recht is), moet dit ook falen. Van gewijzigde omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW is geen sprake, nu de overeenkomst voorziet in een energiegerelateerde huuraanpassingsbepaling. Nu De Ruyter niet heeft weten hard te maken dat haar gevorderde huurverhoging is terug te brengen tot de energieprijsverhogingscomponent in de huurvergoeding, valt niet in te zien waarom de redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van dit geval zouden meebrengen dat De Ruyter aanspraak kan maken op deze huurverhoging. Het hof verwerpt de opvatting van De Ruyter dat prijsaanpassing ‘tijdens de rit’ een leemte zou zijn in de overeenkomst die op grond van art. 6:248 lid 1 BW zou moeten worden aangevuld, zoals De Ruyter betoogt in haar toelichting op grief VIII. Onderhandelingen tussen partijen om tot anderszins aangepaste prijzen te komen hebben geen resultaat geboekt. Nu De Ruyter het afbreken van die onderhandelingen door [X] niet langer bestrijdt in hoger beroep, was daarmee de juridische kous af. 
     
     6.12. Mede gelet op de sterk wisselende verhogingspercentages die het hof zijn gepresenteerd van slechts een klein deel van de koelhuizenbranche ziet het hof ook geen termen om een hogere verhoging dan door [X] betaald ex aequo et bono vast te stellen, zoals De Ruyter nog suggereert. Dat vanwege de concurrentiegevoeligheid weinig bereidheid zou bestaan om openheid te verschaffen over de prijsvorming in de branche, zoals De Ruyter stelt, moge zo zijn, maar dat doet niet af aan de omstandigheid dat De Ruyter niet voldoende concreet heeft aangegeven dat haar berekende verhoging is terug te voeren op hetgeen partijen blijkens art. 4 van de overeenkomst over en weer mochten begrijpen te zijn overeengekomen. Naar het oordeel van het hof heeft zij ten pleidooie in feite verduidelijkt dat haar berekende percentage (veel) te hoog is, zonder voldoende concrete aanknopingspunten te verschaffen voor een toekenning naar redelijkheid anders dan de ruim 4% die door [X] is betaald. 
     
     6.13. Ook kan de doorberekende verhoging van de prijs voor de koelcellen naar het oordeel van het hof niet worden gebaseerd op de ‘geest van de door partijen in 2005 gekozen uitgangspunten’, zoals De Ruyter stelt bij grieven onder 22, waar zij blijkens het gestelde bij grieven onder 19 onder verstaat: ‘dat beide buren zich goed moesten (blijven) voelen bij dit samenstel van afspraken, in praktische/operationele zin, maar ook in bedrijfseconomisch-financiële zin’. Dat is bepaald onvoldoende concreet gelet op de geformuleerde afspraken in de overeenkomst zoals uitgelegd door het hof. 
     
     6.14. Niet kan worden aangenomen dat art. 43 van de Nekrovi-voorwaarden naast art. 4 van de overeenkomst aan De Ruyter een aanspraak zouden geven op doorberekening van een energieprijsverhoging op een andere wijze dan overeengekomen in art. 4 van de overeenkomst. De specifieke regeling van de overeenkomst gaat voor boven die uit de Nekrovi-voorwaarden. Het kan wel zo zijn dat art. 24 van het contract bepaald dat ‘benevens dit contract’ de Nekrovi-voorwaarden gelden met in art. 23 daarvan een prijsaanpassingsregeling (‘kostprijs beïnvloed door wijziging door enige andere factor’ in lid 1 en recht op doorberekening van ‘prijzen van energie (die) in één keer met meer dan 5% zijn verhoogd’ in lid 3), maar die regeling verdraagt zich niet met de specifieke afspraak uit de artikelen 3 en 4 van de overeenkomst zelf, zodat deze niet ‘benevens’ het contract kunnen gelden. Overigens valt ook niet in te zien waarom art. 43 van de Nekrovi-voorwaarden recht zou geven op een huurprijsverhoging van (ca.) 34%.  Grief VII kan zodoende niet slagen. 
     
     6.15. Op het vorenoverwogene strandt de huurverhogingsvordering van De Ruyter. De grieven I, IV, V, VIII, X en XI, die verschillende aspecten aanvoeren die zouden moeten leiden tot toewijzing van de huurverhogingsvordering, zijn tevergeefs voorgesteld. 
     
     6.16. Grief II is op zichzelf terecht voorgesteld. Niet kan worden vastgesteld dat (alleen) De Ruyter de afspraken van de overeenkomst op schrift heeft gesteld, gelet op het verweer daartegen van De Ruyter. Nu (in elk geval) het hof aan zijn motivering in dit arrest niet (mede) een contra proferentem redenering ten nadele van De Ruyter ten grondslag legt, kan dit evenwel niet tot een ander oordeel leiden, zodat zo bezien grief II De Ruyter niet kan baten en wordt verworpen. 
     
     6.17. Of de overeenkomst tussentijds opzegbaar was, zoals grief III aanvoert, kan in het midden blijven, nu De Ruyter geen belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling daarvan, zoals [X] terecht aanvoert. Het slagen van deze grief leidt hier immers niet tot een ander oordeel. Voor zover de grief beoogt aan te voeren dat dit oordeel dragend is voor de afwijzing van de met de huurverhoging gemoeide vorderingen van De Ruyter, faalt dit. Wezenlijk is immers dat partijen zijn overeengekomen dat tussentijds tot huuraanpassing kon worden gekomen voor zover de energiecomponent in overige koelhuizen in de branche daartoe aanleiding gaf. Dat uitgangspunt wordt op zichzelf door [X] erkend en dat staat los van de vraag of de overeenkomst tussentijds kon worden beëindigd voorafgaand aan het verstrijken van de in beginsel overeengekomen periode van vijf jaar. In zoverre faalt ook grief III. 
     
     6.18. Grief VI richt zich tegen rechtsoverweging 5 van het tussenvonnis, waarin de kantonrechter overweegt dat De Ruyter de prijzen voor opslag- en werkruimte niet eenzijdig mocht verhogen. De Ruyter heeft geen belang bij deze grief, omdat haar vordering niet mede deze verhogingscomponent behelst, zoals [X] terecht aanvoert.  
     
     6.19. Grief IX, ten slotte, heeft geen zelfstandige betekenis en kan niet tot een ander oordeel leiden. Daarin wordt aangevoerd dat de kantonrechter bij eindvonnis ten onrechte niet is teruggekomen op de bij tussenvonnis gegeven beslissingen, maar niet wordt toegelicht op welke beslissingen dan zou hebben moeten worden teruggekomen. De grief wordt dan ook verworpen. 
     
     6.20. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de huurverhogingsvordering van De Ruyter niet kan worden toegewezen. In het verlengde daarvan stranden ook de nevenvorderingen. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd met veroordeling van De Ruyter als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [X] in hoger beroep. Nu [X] geen aanspraak maakt bij antwoord of pleidooi op uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een proceskostenveroordeling ten gunste van haar, blijft een dergelijke verklaring achterwege. 
     
     Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     -	bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden van 24 februari 2010 en 13 april 2011; 
     
     -	veroordeelt De Ruyter in de proceskosten in hoger beroep tot nu toe, aan de zijde van [X] begroot op € 4.713,- aan verschotten en op € 7.896,- aan salaris advocaat. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en  
       G.R.B. van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.