ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:9059

Titel: ECLI:NL:GHARL:2013:9059 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-12-2013 / 200.108.590

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2013-12-03

Zaaknummer: 200.108.590

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2013:9059

---

Huurbeëindiging van aan student verhuurde woning op de Uithof vanwege weigeren redelijk aanbod (opnemen campusclausule in bestaande huurovereenkomst voor onbepaalde tijd).

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem					 
     
     
       afdeling civiel recht					 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.108.590 
       (zaaknummer rechtbank Utrecht, locatie Utrecht 748247) 
     
     
     
       
         arrest van de tweede kamer van 3 december 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         ,  
       wonende te [woonplaats], 
       appellante, 
       hierna: [appellante], 
       advocaat: mr. T. Kroes, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Studenten Huisvesting , 
       gevestigd te Utrecht, geïntimeerde, 
       hierna: SSH, 
       advocaat: mr. T.J. de Groot. 
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 6 juli 2011 (comparitievonnis) en 29 februari 2012 (eindvonnis) die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht) tussen [appellante] als gedaagde en SSH als eiseres heeft gewezen. 
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 mei 2012, 
       - de memorie van grieven, 
       - de memorie van antwoord, 
       - de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij berichten van 11 oktober 2013 en 23 oktober 2013 door mr. Kroes namens [appellante] zijn ingebracht. 
     
     
       2.2 
       Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.  
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 van het bestreden eindvonnis. 
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
       4.1 
       Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Vanaf 15 september 2002 huurt [appellante] van SSH een tweekamerwoning aan [adres wooncomplex] te Utrecht, gelegen op de Uithof. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Bij brief van 2 november 2009 heeft SSH aan onder meer [appellante] haar doorstromingsbeleid aangekondigd en medegedeeld dat, indien de huurder geen student meer is of niet op tijd aantoont dat de huurder studeert of niet akkoord gaat met het ondertekenen van een huurcontract met een zogenoemde campusclausule, de huurovereenkomst zal worden opgezegd. Vervolgens heeft SSH [appellante] in de gelegenheid gesteld aan te tonen dat ze nog tot de doelgroep studenten behoorde. Op 9 november 2010 heeft [appellante] een inschrijvingsbewijs getoond voor het collegejaar 2010-2011. SSH heeft [appellante] vervolgens verzocht in te stemmen met een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule. Deze clausule luidt: "* Het gehuurde is bestemd voor de huisvesting van deelnemers die zijn ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsopleidingen of studenten die zijn ingeschreven aan een Universiteit of Hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. * Na beëindiging van de huurovereenkomst met huurder zal verhuurder de woonruimte opnieuw verhuren aan een deelnemer of een student in de zin van het vorige lid. * Het is huurder bekend dat verhuurder een actief doorstromingsbeleid voert, zolang de vraag naar studentenhuisvesting groter is dan het aanbod. * In dat kader zal verhuurder huurder jaarlijks verzoeken om een kopie van het bewijs van inschrijving voor het lopende studiejaar aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsopleidingen of een Universiteit of Hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. * Indien huurder niet binnen drie maanden na ontvangst van het verzoek bedoeld in het vorige lid de gevraagde kopie heeft verstrekt, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Verhuurder zal hierbij een opzegtermijn van één jaar hanteren, vanaf de datum van bovengenoemd verzoek. * Indien huurder na opzegging maar voor de beëindiging alsnog het gevraagde bewijs van inschrijving overlegt, kan verhuurder administratiekosten in rekening brengen ten bedrage van € 200,- (...) * Huurder geeft verhuurder hierbij toestemming om periodiek bij de onderwijsinstelling te informeren of huurder daar nog is ingeschreven. 	 Ja/Nee  	(doorhalen wat niet van toepassing is)."  
     
     
       4.2 
       Dit aanbod heeft [appellante] afgewezen. SSH heeft [appellante] toen laten weten de huurovereenkomst op te zeggen vanwege de weigering van [appellante] akkoord gegaan met het door SSH gedane redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst met campusclausule in de zin van artikel 7:274 lid 4 BW. 
     
     
       4.3 
       In eerste aanleg heeft SSH gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [appellante] zal eindigen en veroordeling van [appellante] de woning te ontruimen. [appellante] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft allereerst overwogen dat artikel 7:274 lid 4 BW – dat in werking is getreden per 15 juli 2006, dus na het sluiten van de huurovereenkomst tussen partijen – toepasselijk is. In de wetsgeschiedenis van genoemd artikel, dat onmiddellijke werking heeft, is namelijk uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheid voor de verhuurder alsnog een campusclausule overeen te komen door een redelijk aanbod daartoe te doen aan een student die een campuswoning huurt. Vervolgens heeft de kantonrechter op grond van de feiten en omstandigheden geoordeeld dat het aanbod van SSH tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met campusclausule redelijk is. De kantonrechter heeft [appellante] een termijn van een maand gegund om alsnog het aanbod van SSH te aanvaarden en bij gebreke daarvan het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 1 mei 2012, met veroordeling van [appellante] om alsdan het gehuurde te verlaten en ontruimen. Voor de toekenning van een tegemoetkoming in de verhuiskosten heeft de kantonrechter geen aanleiding gezien. Wel heeft de kantonrechter afgezien van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. [appellante] is tot slot veroordeeld in de proceskosten van SSH. 
     
     
       4.4 
       In haar eerste grief komt [appellante] op tegen de beslissing van de kantonrechter re- en dupliek niet meer toe te staan na de comparitie van antwoord. Tegen deze beslissing staat geen hogere voorziening open (artikel 132 lid 4 Rv). Voor zover [appellante] aanvoert dat de kantonrechter onvoldoende recht heeft gedaan aan het beginsel van hoor en wederhoor, oordeelt het hof als volgt. Tussen partijen staat vast dat SSH ter comparitie voor het eerst heeft gewezen op een passage in de parlementaire geschiedenis (vgl. rov 4.4 van het bestreden vonnis). [appellante] stelt dat zij daarop onvoldoende heeft kunnen reageren. Nu het in deze niet om nieuwe feitelijke stellingen of stukken ging maar om parlementaire geschiedenis uit de jaren 1976 - 1977 over de toepassing van het redelijk aanbod - waarbij overigens ook is gewezen op de mogelijkheid van nadere vaststelling van de bestemming - valt niet in te zien dat de kantonrechter [appellante] gelegenheid had moeten bieden om te reageren. Op de parlementaire geschiedenis van voor de invoering van 7:274 lid 4 BW gaat het hof hierna nog in. Bovendien heeft [appellante] in hoger beroep de gelegenheid gehad en genomen om haar standpunten nader toe te lichten. 
     
     
       4.5 
       Hetzelfde lot moet grief II delen voor zover die ziet op de beslissing van de kantonrechter geen re- en dupliek toe te staan met betrekking tot het gebruik van SSH van gegevens van [appellante] bij Woningnet. SSH heeft de stelling dat [appellante] al sinds 1999 ingeschreven is bij Woningnet bij dagvaarding ingenomen zodat [appellante] daarop voldoende heeft kunnen responderen bij conclusie van antwoord en de comparitie.  
     
     
       4.6 
       
         Tevens grieft [appellante] onder grief I en grief III tegen het oordeel dat artikel 7:274 lid 4 BW toepasselijk is. Naar het oordeel van het hof zijn onder meer de navolgende passages uit de parlementaire geschiedenis van voor de invoering van genoemd artikellid relevant: Memorie van toelichting (TK 2003-2004, 29 707, nr. 3) p. 5:  III. Overgangsrecht  Het onderhavige wetsvoorstel heeft onmiddellijke werking voor lopende huurovereenkomsten, uiteraard mits die huurovereenkomsten voldoen aan de eisen, zoals gesteld in het voorgestelde artikel 274, lid 4, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Wat betreft de toepasselijkheid van het voorgestelde artikel 274, lid 4, onderdeel 3°, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal daaraan in de regel niet zijn voldaan. In dat geval kan langs de weg van «het doen van een redelijk aanbod» in de zin van artikel 274, lid 1, onderdeel d, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden bereikt dat het betreffende beding alsnog in de huurovereenkomst wordt opgenomen. 
         
           Memorie van toelichting (TK 2003-2004, 29 707, nr. 3) p. 7:  
           
           De woorden «krachtens de huurovereenkomst» drukken uit dat het moet gaan om een woning die als studentenhuisvesting moet zijn verhuurd, hetzij omdat het om een campuswoning gaat, hetzij omdat deze bestemming bij de huurovereenkomst aan de woning is gegeven. 
         
           Nota naar aanleiding van het verslag (TK 2005-2005, 29 707, nr. 6) 
           
           Wij gaan ervan uit dat verhuurders die thans reeds aan studenten verhuren, bij het sluiten van een nieuw huurcontract gebruik zullen maken van de mogelijkheid om een campuscontract te sluiten. Verwacht mag worden dat (sociale) verhuurders, die zich thans niet of niet alleen richten op studentenhuisvesting, eveneens van de mogelijkheid gebruik zullen gaan maken. Bovendien heeft de nieuwe regeling onmiddellijke werking voor lopende huurcontracten. Daarbij kan worden gedacht aan de mogelijkheid dat de verhuurder die aan een student verhuurt, aan deze een redelijk aanbod kan doen om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. In dat nieuwe huurcontract moet dan worden bedongen dat woonruimte bestemd is voor studenten (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 1°), dat de huurder op verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling moet overleggen (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 2°) en dat de woonruimte na beëindiging van de huur opnieuw aan een student zal worden verhuurd (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 3°). Stemt de huurder niet in met een redelijk aanbod, dan zal de verhuurder bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst kunnen vorderen op grond van artikel 274 lid 1 onder d. De rechter wijst de vordering toe, als hij van oordeel is dat het aanbod redelijk is. 
       
     
     
       4.7 
       De mogelijkheid om bij wege van het doen van een redelijk aanbod een bestaande huurovereenkomst om te zetten in een campuscontract is dus duidelijk onder ogen gezien. Eén van de voorwaarden waaraan een dergelijk aanbod moet voldoen, zo leest het hof voormelde passages in onderlinge samenhang, is dat het moet gaan om een woning die als studentenhuisvesting moet zijn verhuurd, hetzij omdat het om een campuswoning gaat, hetzij omdat deze bestemming bij de huurovereenkomst aan de woning is gegeven. Vast staat dat de woning van [appellante] contractueel niet als studentenhuisvesting is verhuurd. Het hof zal daarom beoordelen of de woning kan worden aangemerkt als campuswoning.  
     
     
       4.8 
       De tweekamerwoning van [appellante] maakt onderdeel uit van het [naam complex] op de Uithof. Blijkens de door [appellante] overgelegde informatie uit Wikipedia is "het studentencomplex aan de [adres wooncomplex] de eerste opgeleverde mogelijkheid tot studentenhuisvesting op het Utrechtse universiteitsterrein de Uithof ". De bouw is in 1997 begonnen en in 1999 is het complex opgeleverd. Weliswaar heeft [appellante] gewezen op een zinsnede onder het kopje "[titel]" waarin staat dat in eerste instantie geen rekening was gehouden met studentenhuisvesting op de Uithof. Gelet op de context van het bericht op Wikipedia slaat de vermelding "in eerste instantie" op de periode vóór de bouw van het studentcomplex [naam complex]. Immers mét de bouw van dat complex was er voor het eerst studentenhuisvesting gerealiseerd op de Uithof. Het complex is gelegen op de Uithof, het universiteitscentrum/de campus van Utrecht. Studentenhuisvesting op de Uithof wordt door SSH aangeboden aan studenten en aan aio’s of oio’s (zie verder hierna). Het hof merkt het gehuurde op grond van voormelde feiten omstandigheden dan ook aan als campuswoning als bedoeld in de memorie van toelichting. Het enkele feit dat [appellante] een zelfstandige tweekamerwoning huurt, en niet een onzelfstandige studentenkamer, brengt niet mee dat haar woning niet geschikt of niet bedoeld zou zijn als campuswoning. In zoverre falen de grieven I en III. 
     
     
       4.9 
       Thans zal het hof beoordelen of het aanbod van SSH heeft te gelden als een redelijk aanbod (grieven III-V). Voor zover in dat kader niet alleen relevant zou zijn dat het gehuurde feitelijk een campuswoning is, maar ook of [appellante] had moeten begrijpen dat zij van SSH een studentenwoning huurde, wijst het hof op het volgende. Niet in geding is dat aspiranthuurders bij aanvang van de huur, ook in 2002, moesten beschikken over een inschrijving aan de Universiteit Utrecht of de Hogeschool Utrecht. Verder staat vast dat in het complex [naam complex] voornamelijk studenten wonen. [appellante] heeft weliswaar aangevoerd dat er in 2002 ‘veel niet-studenten’ woonden in het complex, maar zij heeft die stelling niet (cijfermatig) toegelicht, terwijl ook niet is gebleken dat deze niet-studenten nooit hebben gestudeerd en bij de aanvang van de huur niet over een inschrijving zouden hebben beschikt dan wel geen aio of oio zijn. De verwijzing naar de website van SSH (productie 3 bij memorie van grieven) gaat mank omdat de opmerking dat 50% van bewoners in 2007 niet (meer) studeerde, betrekking heeft op de Stadspanden - met de mogelijkheid van huurtoeslag - en dus niet op het complex [naam complex]. [appellante] studeerde op het moment dat zij met SSH een huurcontract sloot in elk geval wel en tot voor kort nog steeds. Tot slot is niet weersproken dat de woning van [appellante] wederom aan een student zal worden verhuurd nadat zij de woning zal hebben verlaten. Op basis van deze feiten en omstandigheden had zij moeten begrijpen dat de hoedanigheid van student destijds als doorslaggevende factor werd aangemerkt en dat de aan haar verhuurde woonruimte studentenhuisvesting betrof waarvan het bedoeling was dat zij die zou verlaten na beëindiging van de studie. Of [appellante] bij het aangaan van de huurovereenkomst al dan niet daadwerkelijk een inschrijvingsbewijs heeft getoond, is in dit verband niet doorslaggevend. Hierbij merkt het hof op dat in de administratie van SSH is opgenomen dat [appellante] is ingeschreven, hetgeen erop kan duiden dat [appellante] bij de aanvang van de huur een inschrijvingsbewijs heeft getoond. [appellante] heeft in eerste aanleg hiertegenover gesteld dat zij zich niet kan herinneren of zij een inschrijvingsbewijs of collegekaart heeft moeten tonen, bij pleidooi heeft zij een en ander betwist. 
     
     
       4.10 
       In het licht van het voorgaande en de door SSH overgelegde producties kan het hof de stelling van [appellante] niet plaatsen dat SSH woningen aan de [naam complex] heeft toegewezen op basis van (enkel) regiobinding. Het hof wijst bijvoorbeeld op productie 10 bij inleidende dagvaarding, een brochure over [naam complex] uit juli 1998, waarin de vereisten voor inschrijving zijn genoemd: in aanmerking komen alleen studenten en aio’s en oio’s. Dit is herhaald op de website van SSH, in elk geval in het jaar 2000 (productie 17 bij inleidende dagvaarding). Hiermee is ook het beroep van [appellante] op de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 29 april 2011 (rolnummer 10-20032) verworpen, nog daargelaten dat dat vonnis in hoger beroep is vernietigd. 
     
     
       4.11 
       SSH wenst met de aanpassing van de huurcontracten die zijn gesloten voordat het campuscontract mogelijk werd, de doorstroming van studentenwoningen te verzekeren door te bevorderen dat studenten na hun studie dan wel na het afbreken daarvan de studentenwoning binnen korte termijn verlaten. Gelet op de overgelegde stukken (productie 12 inleidende dagvaarding, productie 5 bij conclusie van antwoord) waaruit volgt dat voor complexen op de Uithof al jarenlang een wachttijd geldt van ongeveer één jaar tot meer dan twee jaar, haar mededeling ter zitting dat voor het complex [naam complex] nu een wachttijd geldt van 18 maanden en dat nog een aanzienlijk aantal studenten van haar huurt zonder campusclausule/campuscontract, is het belang van SSH voldoende aangetoond. Dat de wachttijd in de jaren ook wel eens verminderde (van 2 naar 1,5 jaar, productie 5 memorie van grieven), maakt niet dat de kamernood is opgelost. Het hof acht het verder een legitieme keuze om, mede in het algemeen belang (de bescherming van de Nederlandse kenniseconomie), een complex dat naar zijn bouwaard daarvoor bij uitstek geschikt is, exclusief te bestemmen voor personen die een studie volgen aan een universiteit of hogeschool of een beroepsopleiding volgen en zo te werken aan de beperking van de woningnood onder die categorie personen. Dat SSH sinds de toevoeging van lid 4 aan artikel 7:274 BW drie jaar heeft gewacht alvorens een poging te doen de lopende gewone huurcontracten om te zetten in campuscontracten, is onvoldoende voor de gevolgtrekking dat het belang van SSH er niet is; er kunnen immers ook vele andere valide redenen zijn om bestaande contracten gedurende een zekere periode ongemoeid te laten. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor het verwijt van [appellante] aan SSH dat zij niet eerder, kennelijk reeds in 2002, heeft geanticipeerd op de toevoeging van het vierde lid aan artikel 7:274 BW. 
     
     
       4.12 
       
        [appellante] heeft nog gewezen op de eis dat zij jaarlijks verplicht zal zijn een kopie van een bewijs van inschrijving te overleggen. Ze is van mening dat daarmee op ontoelaatbare en onredelijke wijze haar persoonlijke levenssfeer en haar recht op privacy worden geschonden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt ([appellante] verwijst alleen naar "haar moverende redenen"), valt niet in te zien dat voormelde verplichting in het licht van het te bereiken doel een ontoelaatbare inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van [appellante]. 
     
     
       4.13 
       De invoering en toepasselijkheid van artikel 7:274 lid 4 BW, de met het aanbod te bereiken doelen en de belangen van SSH, de opzegtermijn van één jaar en de rechtsbescherming die [appellante] heeft indien zij te zijner tijd niet in de huuropzegging zal berusten, brengen het hof tot het oordeel dat het aanbod van SSH redelijk is, zodat in redelijkheid kan worden verlangd dat [appellante] het aanbod aanvaardt. In dit kader is gelet op artikel 7:274 lid 1 onder c BW in beginsel niet van belang of [appellante] bij het einde van haar studie, althans op het moment dat de huur zal worden beëindigd vanwege het staken van de studie, moeite zal hebben vervangende woonruimte te vinden. SSH heeft bovendien aangevoerd dat zij beschikt over een klein aantal zelfstandige woningen, buiten het aanbod van Woningnet, dat zij beschikbaar houdt voor doorstromers als [appellante]. [appellante] kan daar gebruik van maken, terwijl zij haar inschrijvingsduur bij Woningnet behoudt, aldus SSH. Vast staat verder dat de inschrijvingsduur van [appellante] bij Woningnet aanzienlijk is. 
     
     
       4.14 
       
        [appellante] heeft ter zitting aangevoerd dat zij op dit moment vanwege ziekte niet kan studeren. Zij heeft zich dit collegejaar dan ook niet ingeschreven. Zij vreest dat zij het gehuurde moet verlaten indien zij het aanbod zou aanvaarden, terwijl zij voornemens is de studie te hervatten na haar herstel. SSH heeft naar het oordeel van het hof voldoende concreet toegelicht dat zij een opzegging vanwege het niet langer voldoen aan de campusclausule ‘soepel’ zal toetsen aan de persoonlijke omstandigheden van de huurder. In een geval als het onderhavige, zoekt zij ook contact met de studentendecaan om na te gaan of de uitschrijving verband houdt met ziekte of andere persoonlijke omstandigheden. Dergelijke omstandigheden kunnen meebrengen dat SSH afziet van handhaving van de campusclausule. Het hof wijst in dit verband daarnaast op de rechtsbescherming die [appellante] kan inroepen indien SSH opzegt wegens dringend eigen gebruik/wanprestatie ter zake de campusclausule van [appellante] en [appellante] zich tegen die opzegging verzet. Op grond van al het hiervoor overwogene falen de grieven III tot en met V. 
     
     
       4.15 
       De standpunten die [appellante] heeft ingenomen ter zake van (het beleid van SSH ten aanzien van) Short Stay verhuur, woningen die buiten het aanbod voor studenten vallen (seniorenwoningen) en dergelijke meer, behoeven geen beoordeling omdat deze, indien beoordeeld, niet tot een ander oordeel zullen leiden.  
     
     
       4.16 
       In grief VI klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter geen aanleiding tot het toekennen van een verhuiskostenvergoeding ziet. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter in rov. 4.17. Verder overweegt het hof dat vanwege de inherente tijdelijkheid van het verblijf in een studentenwoning, [appellante] er altijd al rekening mee heeft moeten houden dat zij verhuiskosten zou moeten maken. Het feit dat het hier gaat om de huur van een tweekamerwoning brengt voorts mee dat de verhuiskosten relatief gering zullen zijn, evenals de in het verleden gemaakte inrichtingskosten, die door een eventuele toekomstige gedwongen verhuizing als het ware ‘verloren gaan’. [appellante] kan verder niet verlangen dat SSH de kosten vergoedt van het inrichten van een grotere zelfstandige woning, welke kosten nagenoeg iedereen eenmaal in zijn leven zal moeten dragen. Hierop strandt de zesde grief. 
     
     
       4.17 
       In haar zevende grief stelt [appellante] zich op het standpunt dat de kantonrechter de proceskosten in eerste aanleg had moeten compenseren, nu de gemachtigde van SSH ter comparitie in vijf zaken tegelijk is opgetreden en SSH heeft gesteld te begrijpen dat de kantonrechter de huurders wat de proceskosten betreft, zou ontzien. Dit laatste standpunt heeft SSH in hoger beroep niet herhaald zodat het hof niet kan uitgaan van die toezegging. De keuze van [appellante] zich te verzetten tegen het redelijk aanbod van SSH brengt het risico mee van een proceskostenveroordeling indien dat verzet ongegrond wordt geoordeeld. Het hof ziet onvoldoende aanleiding af te wijken van hetgeen de wet voorschrijft in een dergelijk geval. De grief faalt dus. Het hof ziet daarentegen wel aanleiding om aan [appellante] nogmaals een terme de grace te verlenen voor de duur van een maand.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.18 
       De grieven falen zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, behoudens de daarin genoemde termijnen. Het hof zal het dictum opnieuw formuleren. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van SSH zullen worden vastgesteld op € 666 aan griffierechten en op € 2.682 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II). 
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 29 februari 2012, behoudens de daarin genoemde termijnen, en doet in zoverre opnieuw recht:  
     
     
     1. staat aan [appellante] een termijn toe van één maand na heden om alsnog het aanbod van SSH van 19 november 2010 te aanvaarden; 
     
     
       en voor het geval [appellante] van die mogelijkheid geen gebruik maakt: 
     
     
       stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [appellante] betreffende de woonruimte gelegen aan het adres [adres wooncomplex] te Utrecht zal eindigen vast op  1 maart 2013  
     
     
       veroordeelt [appellante] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan 1 maart 2013, het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [appellante] bevinden te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SSH te stellen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SSH vastgesteld op € 666 voor griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, W.L. Valk en G.J. Rijken en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 december 2013.