ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2016:2985

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2016:2985 Rechtbank Gelderland , 13-04-2016 / 255310

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2016-04-13

Zaaknummer: 255310

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2016:2985

---

Bewijswaardering. Bewijskracht partijgetuigenverklaring (artikel 164 lid 2 Rv). Na bewijslevering oordeelt de rechtbank dat gedaagde jegens eiseres is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om objecten uit een vastgoedportefeuille te onderzoeken en naar aanleiding daarvan te rapporteren op de tussen partijen overeengekomen wijze. Gedaagde is aansprakelijk voor de uit haar toerekenbare tekortkoming voortvloeiende schade (artikel 6:74 BW) en wordt veroordeeld tot vergoeding van die schade.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/05/255310 / HA ZA 13-794/ 103 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 april 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         SEARCH INGENIEURSBUREAU BV , 
       gevestigd te [plaats 1] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. A.H.P. van Hulten te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         MANDEL ONTWIKKELINGSGROEP BV , 
       gevestigd te [plaats 2] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. B. Anik te Arnhem. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Search en Mandel genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 13 augustus 2014 
         
         
           de akte uitlating bewijs met 2 producties van Search van 10 september 2014 met 2 producties 
         
         
           de processen-verbaal van de getuigenverhoren van 18 december 2014, 26 februari 2015, 11 juni 2015 en 8 oktober 2015  
         
         
           de conclusie na getuigenverhoor  
         
         
           de antwoordconclusie na getuigenverhoor.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 13 augustus 2014 (verder: het tussenvonnis). De rechtbank blijft bij wat in het tussenvonnis is vastgesteld en overwogen.  
       
     
     
       2.2. 
       
         In het tussenvonnis heeft de rechtbank Search toegelaten tot bewijs van haar stelling dat Mandel jegens haar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om de objecten uit de Orange portefeuille te onderzoeken en naar aanleiding daarvan te rapporteren op de, tussen partijen overeengekomen, in overweging 4.3. van het tussenvonnis weergegeven wijze.  
         In overweging 4.3. van het tussenvonnis is over de wijze van rapporteren weergegeven: 
       
       
         
           Gerapporteerd dient te worden op basis van visuele inspectie en de aan Mandel beschikbaar gestelde stukken.  
         
         
           De rapportage dient de opdrachtgever te informeren over de bouwtechnische en installatietechnische opbouw en staat van de objecten en de daarvan deel uitmakende installaties.  
         
         
           De mate van veroudering en functieverval van de objecten dient te worden bepaald. 
         
         
           Er dienen aanbevelingen te worden gedaan ter verbetering van het onderhoudsniveau daarvan.  
         
         
           Per object moeten de kosten geraamd moeten worden van (achterstallig- en/of vervangings-)onderhoud binnen een termijn van 10 jaar. 
         
         
           De verwachte economische levensduur van de objecten hoeft niet te worden vastgesteld.  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Voor zover de stellingen van Mandel in haar conclusie na enquête zo begrepen moeten worden dat zij stelt dat overeengekomen zou zijn dat zij minder vergaand zou rapporteren wordt deze stelling gepasseerd. De rechtbank heeft in haar tussen vonnis van 13 augustus 2014 uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist dat partijen zijn overeengekomen dat Mandel zou rapporteren op voornoemde wijze en aldus op dat onderdeel een eindbeslissing gegeven. Voor een dergelijke beslissing geldt de regel dat daarvan in dezelfde instantie niet meer kan worden teruggekomen, behoudens indien bijzondere, door de rechter in zijn desbetreffende beslissing nauwkeurig aan te geven omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechter aan de eindbeslissing in kwestie zou zijn gebonden. Dit laatste kan met name het geval zijn indien sprake is van een evidente feitelijke of juridische misslag van de rechter of indien de desbetreffende beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag. Van geen van deze gevallen is sprake.  
         Dit geldt ook voor zover Mandel in haar conclusie na enquête nogmaals als verweer opvoert dat Search het werk van Mandel zou hebben geaccepteerd en goedgekeurd. Ook dit verweer is in het tussenvonnis al uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gepasseerd en ook op dit punt is geen bijzondere omstandigheid aangevoerd of gebleken die het niet terugkomen op die beslissing onaanvaardbaar zou maken.   
       
       
     
     
       2.4. 
       Search heeft bij akte uitlating bewijs twee schriftelijke verklaringen overgelegd en [getuige 1] , [getuige 2]  en [getuige 3] als getuigen doen horen. Mandel heeft in contra-enquête [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] als getuigen doen horen. De getuigen zullen verder respectievelijk [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] , [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] genoemd worden. 
       
       
         
           Kunnen de verklaringen van [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] bij de beoordeling van de bewijsopdracht worden betrokken 
         
       
     
     
       2.5. 
       Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling van de bewijsopdracht aan Search te komen dient de rechtbank eerst een oordeel te geven over de stelling van Mandel dat aan de verklaringen van [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] geen bewijswaarde kan worden toegekend en dat deze verklaringen buiten beschouwing dienen te worden gelaten. Mandel onderbouwt haar standpunt met de door haar gestelde omstandigheden: 
       - Het zijn partijgetuigen, zodat toepassing gegeven moet worden aan artikel 164 lid 2 Rv.  
       - Het zijn werknemers van Search , van haar afhankelijk en daarom partijdig. Hun verklaringen zijn daarom gekleurd en onbetrouwbaar.  
       - Search heeft getuige [getuige 6] willens en wetens willen beïnvloeden en manipuleren om hem aan te zeten tot verklaringen die naar de zin van Search zijn en die haar stellingen bewijzen. Zij heeft hem een valse getuigenis willen laten ondertekenen als zijnde zijn eigen verklaring. 
       
     
     
       2.6. 
       De rechtbank overweegt dat [getuige 3] ten tijde van het verhoor statutair bestuurder was van Search . Zijn verklaring dient daarom te gelden als een verklaring van een partijgetuige in de zin van artikel 164 lid 2 Rv. Zijn verklaring kan slechts bewijs in het voordeel van Search opleveren voor zover die strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Anders dan Mandel stelt, betekent dit niet dat zijn verklaring geheel buiten beschouwing gelaten dient te worden.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [getuige 1] en [getuige 2] zijn in dit geding geen formele partij. Gesteld noch gebleken is dat zij als materiële partij optreden, dat zij op het tijdstip waarop zij werden gehoord bestuurder van Search waren of op andere gronden aan de wet of statuten van Search de bevoegdheid ontleenden om Search in rechte te vertegenwoordigen. Hun verklaringen kunnen daarom niet gelden als een verklaring van een partijgetuige in de zin van artikel 164 lid 2 Rv (vergelijk  HR 22 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1928 en HR 22 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1932).  Dat [getuige 1] en [getuige 2] werknemers zijn van Search en er - aldus Mandel - “een afhankelijkheidssituatie is”, doet daar niet aan af. Deze omstandigheden brengen evenmin met zich dat hun verklaringen onbetrouwbaar zijn en daarom buiten beschouwing gelaten moeten worden. Dat neemt niet weg dat het de rechtbank bij de waardering van de overtuigende kracht van de inhoud van hun verklaringen rekening houdt met de aard en mate van betrokkenheid van hen bij Search vanwege hun dienstbetrekking bij Search . 
       
     
     
       2.8. 
       Er is geen grond om aan de door Mandel gestelde pogingen van Search om (de verklaringen van) getuige [getuige 6] te manipuleren de consequentie te verbinden dat de getuigenverklaringen van [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] buiten beschouwing worden gelaten. De betrouwbaarheid van de verklaring [getuige 6] is door Mandel niet betwist. Gesteld noch gebleken is dat (de verklaringen van) [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] zijn gemanipuleerd. De rechtbank ziet daarom geen belemmering de getuigenverklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] bij de beoordeling van de bewijsopdracht te betrekken. Dat geldt ook voor de verklaring van partijgetuige [getuige 3] , zij het, zoals overwogen, voor zover in het voordeel van Search slechts als die strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. 
       
       
         
           Is gerapporteerd op de overeengekomen wijze als weergegeven onder 2.2 
         
       
     
     
       2.9. 
       Getuige [getuige 2] is bouwkundig adviseur bij Search . Hij heeft, voor zover ten aanzien van de bewijsopdracht van belang verklaard: 
       
       
         Ik werd 1 a 1,5 jaar geleden betrokken bij de onderhavige kwestie op het moment dat besloten werd dat wij als Search een her-inspectie van kantoor/bedrijfspanden in Hoorn, Beverwijk, Gorinchem en Nieuwegein zouden uitvoeren. Ik heb de betreffende panden als op zichzelf staande panden geïnspecteerd. Ik deed dat alleen. Ik had tevoren kennis genomen van de al uitgebrachte rapportages over de panden. […] Ik constateerde dat de rapportages onvolledig waren. Daarin ontbraken installatie-onderdelen. Deze waren niet beschreven in de rapportage of ze waren niet volledig of juist omschreven. […] Ik noem enkele voorbeelden: in de rapportage van Mandel stond dat in het gebouw in Nieuwegein een luchtbehandelingsinstallatie aanwezig was, maar deze werd niet gespecificeerd. Niet duidelijk werd wat voor type luchtbehandelingsinstallatie dat was. Slechts het bouwjaar werd genoemd. De staat van deze installatie kon uit de rapportage dus niet worden afgeleid. In de rapportage over de gebouwen in Hoorn en, naar ik meen, Nieuwegein werd niet genoemd dat in die gebouwen sprinklerinstallaties aanwezig waren. Ook over een in het gebouw in Nieuwegein aanwezige koelmachine werd niet gerapporteerd. Het niet rapporteren over installaties of onderdelen daarvan heeft consequenties voor de waardering van het betreffende gebouw. Niet op voorhand is te zeggen of die positief of negatief zijn. Vaak zullen die echter negatief zijn omdat aan de installaties waarover niet gerapporteerd is hoge onderhoudskosten verbonden zijn. […] 
         Wat ik mistte in de beschrijving door Mandel van de luchtbehandelingsinstallatie in het pand in Gorinchem was dat dit systeem bestond uit een luchtbevochtiger en een koelmachine. Elk onderdeel van een installatie heeft een eigen wijze van onderhoud en een eigen levensduur. […] 
         In de rapportage van Mandel heb ik geen aanbevelingen gezien over verbetering van het onderhoudsniveau van de geïnspecteerde panden. Wel waren daarin ramingen opgenomen van de vervangingskosten en onderhoudskosten voor een periode van 10 jaar, althans over de onderdelen waarover gerapporteerd was. U houdt mij de inventarisatie van de installaties in de gebouwen uit de Orangeportefeuille voor die door Search als productie 14 is overlegd, in de versie die ter zitting op 15 april 2014 in het geding is gebracht. Ik heb voor dit document input aangeleverd over de gebouwen die ik heb geïnspecteerd. Die input is hierin opgenomen. Het gaat over 5 gebouwen, te weten: 
       
       - [adres 1] 
       - [adres 2]	 
       - [adres 3] 
       - [adres 4] 
       - [adres 5] . 
       
     
     
       2.10. 
       Getuige [getuige 1] is bouwkundig adviseur bij Search . Hij heeft, voor zover ten aanzien van de bewijsopdracht van belang verklaard: 
       
       
         Nadat het onderzoek was uitgevoerd (ik denk in augustus 2012) kregen wij een bericht van onze opdrachtgever, [opdrachtgever] , dat zij een gesprek wilden voeren met ons omdat zij klachten hadden. Dit gesprek vond ongeveer driekwart jaar nadat de opdracht werd uitgevoerd plaats. [opdrachtgever] had het idee dat er nauwelijks naar bepaalde installaties was gekeken en dat bepaalde panden zelfs helemaal niet bezocht waren. De beheerder van [opdrachtgever] was bij dat gesprek. Hij had een lijst opgesteld van wat er in onze rapportage ontbrak. […] Wij meldden aan [opdrachtgever] dat wij hun rapportage verder niet nodig hadden en dat wij zelf alle panden opnieuw zouden onderzoeken. Ik heb daartoe opdracht gegeven aan onze inspecteurs. Twee of drie inspecteurs zijn alle gebouwen opnieuw afgegaan. Ik heb op basis van hun bevindingen een vergelijkend rapport opgemaakt. Daaruit bleek dat de installatietechnische opbouw van de gebouwen vaak niet volledig in kaart was gebracht. In bepaalde gevallen zag ik dat Mandel ze wel had onderzocht, ik bedoel daarmee dat ik soms wel installaties op foto’s heb zien staan in een bijlage, maar deze werden dan niet in het rapport genoemd. 
         Ik heb daarna een gesprek gehad met [getuige 3] en [getuige 4] , bij ons op kantoor. Dat was kort na ons gesprek met [opdrachtgever] over de gebreken in de rapportage. Wij gaven aan dat we ontevreden waren over de inhoud en de kwaliteit van de rapportage. [getuige 4] gaf aan dat hij het daar eigenlijk wel mee eens was en dat hij het zou gaan nazoeken. We hebben het bijvoorbeeld gehad over R22 koelinstallaties. Die ontbraken in de rapportage. Met ingang van 1 januari 2015 zijn dergelijke koelinstallaties, dat wil zeggen het onderhoud daarvan, verboden. Deze installaties moeten dus allemaal vervangen worden. Dat had dus in kaart gebracht moeten worden. Wij vroegen waarom dat niet gebeurd was, maar daar kwam geen verklaring voor. […] Ik zag dat in de rapportages van Mandel geen verschil gemaakt werd tussen koelinstallaties en luchtbehandelingsinstallaties. Dat getuigt van weinig technische kennis van die installaties 
         of gewoon van niet goed inspecteren. […] 
         U houdt mij voor het rapport dat ter comparitie als productie 14 door u is overgelegd. Dat is 
         het vergelijkende rapport dat ik heb opgemaakt, dat ik zojuist noemde. […] U houdt mij nogmaals voor het als productie 14 overgelegde vergelijkende rapport. Daaruit blijkt dat vrijwel niet gerapporteerd is over de verwachte levensduur, veroudering en het functieverval van de onderzochte objecten met daarbij een verbetervoorstel ter zake. 
         Uit de vergelijkende rapportage blijkt ook dat over achterstallig- en vervangingsonderhoud dat zou moeten worden uitgevoerd binnen een termijn van 10 jaar veel te summier gerapporteerd is door Mandel . Zo zagen we bij de herinspectie dat over de staat van dakbedekkingen niets was opgenomen, terwijl die al helemaal craquelé was. Niet alleen over de technische installaties was het rapport gebrekkig, maar ook over de bouwkundige aspecten van de panden. Zo zijn bij herinspectie verouderde daken en scheurvorming in de gebouwen geconstateerd. Dit kan grote kosten met zich brengen, daarom heb ik dit in de vergelijkende rapportage opgenomen.  
       
       
     
     
       2.11. 
       Getuige [getuige 3] is statutair bestuurder van Search en als gevolg daarvan partijgetuige. Hij heeft, voor zover ten aanzien van de bewijsopdracht van belang verklaard: 
       
       
         […] [opdrachtgever] was bij het aanleveren van de rapportages in eerste instantie tevreden. Zes tot negen maanden later verzocht [opdrachtgever] echter om een gesprek. Dat vond plaats in aanwezigheid van [opdrachtgever] en de door hem aangestelde beheerder van alle panden in de Orangeportefeuille, [getuige 1] en mijzelf. Deze beheerder is de gebouwen gaan bezoeken en constateerde afwijkingen in de werkelijke situatie van de rapportage. Een opdrachtgever koopt gebouwen met een bepaalde budget voor ogen voor het onderhoud en de vervanging van installaties en dergelijke aan panden. […] Ook had [de beheerder] in een ander pand geconstateerd dat daar sprake was van een koelinstallatie waarin gebruik gemaakt werd van een koelmiddel waaraan geen onderhoud meer mag worden gepleegd. Dit zou extra kosten met zich brengen. De beheerder wilde nog meer punten die niet klopten in de rapportage bespreken. Ik heb op dat moment het gesprek afgebroken. Ik wilde zeker weten of de constateringen van de beheerder klopten. Ik wilde dat zelf controleren. Ik sprak af met de opdrachtgever dat wij nogmaals zouden vaststellen wat de feitelijke situatie van de gebouwen was. Wij hebben toen onze eigen inspecteurs ingeschakeld om dat te gaan doen. […]. Ik had inhoudelijk verder geen bemoeienis met deze her-inspectie. De inspecteurs gingen gewoon een volledige her-inspectie doen. Zij wisten wel dat dit om een contra-expertise ging. Ik werd dagelijks geïnformeerd over hun bevindingen ten opzichte van de Mandelrapportage. Daaruit bleek al snel dat er nog meer afwijkingen waren dan de beheerder had geconstateerd. Ik heb meteen na het gesprek met [opdrachtgever] Mandel geïnformeerd over de klachten per mail. Daarna heb ik ze gebeld en vervolgens hadden wij een gesprek bij ons op kantoor. […] 
         De opdrachtgever was tevreden over de in eerste instantie uitgebrachte rapportage bij de ontvangst daarvan omdat die tijdig was en de inhoud voor hem begrijpelijk was. Bij de her-inspecties is gebruik gemaakt van de template die wij altijd gebruiken en die Mandel ook had gekregen. U houdt mij voor de als productie 14 ter zitting van 15 april 2014 overgelegde inventarisatie. Daarin is in grote lijnen te zien dat de conclusies over de geïnspecteerde installaties niet overeen komen met die van Mandel in haar rapportage. 
         Mandel heeft de dakbedekkingen niet gecontroleerd, ten onrechte geconstateerd dat een bepaald pand aangesloten was op de stadsverwarming en heeft installaties veelal niet benoemd of verkeerd getypeerd. Deze punten brachten, samen met de onjuiste rapportage door Mandel over de bouwkundige staat van de panden, het grote verschil met zich tussen de door hen ingeschatte onderhouds-en vervangingskosten en onze inschatting daarvan. Het pand dat niet was aangesloten op stadsverwarming bleek vijf cv-ketels te hebben met het nodige onderhoud en de kosten daarvoor als gevolg. Mandel had wel inschattingen gemaakt van het te verwachten onderhoud aan installaties/gebouwen maar die weken wezenlijk af van die van onze inspecteurs. Dat scheelde rond 450.000,- Euro aan kosten voor korte termijn onderhoud plus 800.000,- Euro aan lange termijn onderhoud. Een raming als deze moet onderscheid maken tussen onderhoud op korte termijn, dat is achterstallig onderhoud, en op de langere termijn. Achterstallig onderhoud gaat doorgaans van de koopprijs af. Het missen van korte termijn onderhoud in de rapportage was het belangrijkste verwijt van onze opdrachtgever. Ik heb de concrete klachten van de beheerder meteen doorgegeven aan Mandel . Ik heb hen ook een exemplaar van de inventarisatie gegeven. Mandel heeft de klachten nooit erkend. 
       
       
     
     
       2.12. 
       Aan de voornoemde getuigen is productie 14 voorgehouden, waarover zij allen ook een verklaring afleggen. Productie 14 is een door Search opgestelde “vergelijkende rapportage” (verder: de vergelijkende rapportage) die aan Mandel door de advocaat van Search is toegezonden als bijlage bij een brief van 16 januari 2013. De vergelijkende rapportage is voorzien van een datum 11-12-2012 en komt grotendeels overeen met een rapportage die eerder aan Mandel was toegezonden als bijlage bij een brief van de advocaat van Search van 21 november 2012. In de eerste rapportage was, zo staat in de brief van 21 november 2012 “het verschil tussen de door uw B.V. [ Mandel ] en de door cliënte [ Search ] opgestelde rapportage […] tot uitdrukking gebracht”. Het verschil met de vergelijkende rapportage was dat deze, zo staat vermeld in de brief van 16 januari 2013 daarnaast nog was “voorzien van bedragen zijnde kosten verband houdende met de stand van zaken van de verschillende installaties, waarmee in de rapportage van Mandel ten onrechte geen rekening was gehouden”.  
       
     
     
       2.13. 
       De vergelijkende rapportage bevat een vergelijking per pand van wat in de rapportages van respectievelijk Mandel en Search is opgenomen als geïnventariseerde installaties en kosten. In de vergelijkende rapportage zijn onder andere de hierna in overweging 2.14. weergegeven installaties opgesomd die zouden zijn aangetroffen bij de herinspectie door Search en die niet staan vermeld in de rapportages van Mandel alsmede niet door Mandel vermelde onderhoudskosten. De rechtbank beperkt zich bij de weergave van de vergelijkende rapportage in 2.14. tot (de verschillen ten aanzien van) de panden die hetzij in de dagvaarding en conclusie van antwoord zijn genoemd, hetzij door een van de getuigen. De in de vergelijkende rapportage genoemde kosten die - kennelijk - het gevolg zijn van het overschrijden van de economische levensduur worden, gelet op de inhoud van de bewijsopdracht, buiten beschouwing gelaten. Dit geld ook voor installaties waarvan in de rapportages is aangegeven dat het “huurderinstallaties” zijn én voor installaties in ruimtes waarover in de rapporten van Mandel zelf staat dat ze niet bezocht zijn, waaronder de panden Nestland 1 en 3 in Weesp.  
       
     
     
       2.14. 
       In de vergelijkende rapportage zijn de volgende installaties en kosten genoemd die niet in de rapporten van Mandel staan opgenomen. 
       
     
   
   
     
       1  [adres 10] 20-03:  
     
       
        [adres 10] 20-03	Dak 			LBK (2e verdieping)  
       
        [adres 10] 20-03	1e verdieping 		LBK (BG en 1e verdieping) met  
       				Stoombevochtiger 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Keuren liftinstallatie				1200,- 
     
   
   
     
       2  [adres 6] 
     
       	BG			C.v.-installatie 
       	Lifthal			Liftinstallatie 
       		Lifthal			Liftinstallatie 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Koelinstallatie (R22) op het dak vervangen		€ 15.000 
       Reinigen van LBK en kanaalsysteem		€ 3.000 
     
     
   
   
     
       4  [adres 1] 
     
       	1e verdieping		C.v.-installatie 
       	pantry			Close-inn boiler 
       	trappenhal		Personenlift 
       	Noodtrappenhal		Goederenlift 
     
     
   
   
     
       7  [adres 8] 
     
       	Dakopbouw (5e verdieping)	Luchtbehandeling 
       	Centrale hal BG		Glazenwasser installatie 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)				Kosten 
       
       Vervangen koelinstallatie (einde techn. Levensduur / R22)	€ 17.500 
     
     
   
   
     
       9  [adres 9] 
     	Dak			1x liftinstallatie 
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Vervangen koelinstallaties (R22)			€ 25.000 
     
     
   
   
     
       11  [adres 3] 
     
       
        [adres 11]		Entreehal begane grond	BMC 
       
        [adres 11] B		Dak			Liftinstallatie 
       
        [adres 11] B		Dak 			Luchtbehandeling 
       
        [adres 12]		Tussenverdieping Technische ruimte	Luchtbehandeling 
       
        [adres 12]		Pantry			Close-inn 
       
        [adres 12]		Entreehal begane grond	BMC 
       
        [adres 12]		Liftmachinekamer		liftinstallatie 
       
        [adres 12]		Kast begane grond		BMC t.b.v. bedrijfshal 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Opschonen serverruimtes en meterkasten		€ 2.000 
     
     
   
   
     
       13  [adres 13] 
     	Dak			Luchtbehandeling 
     
   
   
     
       15  [adres 14] 
     
       	C.v.-ruimte		boiler 
       	C.v.-ruimte		Ventilatorboxen 
     
     
   
   
     
       16  [adres 14]  
     
        	Dakopbouw		Boilervat 
        	Dakopbouw		Luchtbevochtiger 
        	Dakopbouw		Liftinstallatie 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)						Kosten 
       
       Koelinstallaties (R22) vervangen niet opgenomen = reeds vervangen 2012	€ 35.000	 
     
     
   
   
      19.  [adres 15] 
     	Lifthal			Liftinstallatie (hydraulisch) 
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Koelinst. vervangen (R22) 			€ 35.000	 
     
     
   
   
      21. [adres 16] 
     
       		Luchtbehandelingskast	Koelinstallatie  
        		Meterkast BG		Hydrofoorinstallatie 
     
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)						Kosten 
       
       Diverse gebreken: onderhouden condensors warmtepompen i.v.m. lamellen	€ 15.000 
       Diverse gebreken: Reiningen / onderhouden satalietunits			€ 2.500 
     
     
   
   
      23.  Zwolle 
     
      [adres 17]	Dakopbouw		Luchtbehandelingskast 
     
     
       
         Op korte termijn (<1 jaar)			Kosten 
       
       Vervangen koelinstallatie niet opgenomen (R22) 2	€ 27.500	 
     
     
     
       De rechtbank overweegt dat  “LBK” kennelijk staat voor “luchtbehandelingskast” en BMC” voor “brandmeldcentrale” 
     
     
     
       2.15. 
       
         De rechtbank stelt vast dat getuige [getuige 2] verklaart dat hij zelf bij een herinspectie van een aantal van de door Mandel geïnspecteerde panden heeft gezien dat er (onderdelen van) installaties aanwezig waren die niet, niet volledig of niet juist in de rapportage van Mandel omschreven waren en dat de rapportages onvolledig waren. Hij geeft  concrete voorbeelden van installatieonderdelen die niet of niet juist waren omschreven. Hij heeft input geleverd voor de vergelijkende rapportage. 
         
          [getuige 1] verklaart dat hij van opdrachtgever [opdrachtgever] heeft gehoord dat [opdrachtgever] het idee had dat er nauwelijks naar bepaalde installaties was gekeken. De beheerder van [opdrachtgever] had een lijst opgesteld van wat in de door Mandel opgestelde rapportage ontbrak. [getuige 1] verklaart dat hij installateurs van Search de opdracht gegeven tot herinspecties en dat hij de resultaten daarvan heeft gezien en verwerkt in een rapport, de vergelijkende rapportage. Ook hij geeft voorbeelden van hiaten in de rapportages, waaronder het niet opnemen van “R22-koelinstallaties” die vanwege wetgeving voor 1 januari 2015 vervangen zouden moeten worden en kosten met zich brengen.   
         Partijgetuige [getuige 3] bevestigt dat opdrachtgever [opdrachtgever] in een gesprek heeft gezegd dat de rapportages onvolledig waren en noemt als voorbeeld dat [opdrachtgever] in een pand geconstateerd had dat daar sprake was van een koelinstallatie waarin gebruik gemaakt werd van een koelmiddel waaraan geen onderhoud meer mag worden gepleegd. 
         De verklaringen van [getuige 2] , [getuige 1] en [getuige 3] worden verder bevestigd door de door hen genoemde vergelijkende rapportage, zoals hiervoor aangehaald onder 2.13 en 2.14, waarin een groot aantal installaties en een aantal binnen één jaar te maken kosten zijn opgesomd die niet in de rapporten van Mandel staan opgenomen. 
       
       
     
     
       2.16. 
       De rechtbank constateert voorts dat tegenover deze getuigenverklaringen en de vergelijkende rapportage geen bewijsstuk is aangedragen waaruit volgt dat de desbetreffende kosten en installaties wél in de rapporten van Mandel zijn opgenomen.  Dit wordt ook niet verklaard door de door Mandel opgeroepen getuigen [getuige 4] , [getuige 5] en [getuige 6] . 
       
     
     
       2.17. 
       Bij de beoordeling van de bewijsvraag weegt de rechtbank mee dat [getuige 2] en [getuige 1] werknemers zijn van Search , de verklaring van partijgetuige [getuige 3] slechts aanvullend kan worden gebruikt en dat ook de vergelijkende rapportage is opgesteld door werknemers van Search , althans door in haar opdracht werkende personen. Desalniettemin acht de rechtbank op basis van voornoemde verklaringen en de vergelijkende rapportage bewezen dat een groot aantal installaties en een deel van de kosten niet door Mandel in haar rapportages zijn opgenomen.  De aangehaalde verklaringen zijn immers concreet, bevestigen en ondersteunen elkaar en worden voorts ondersteund door de eveneens zeer concrete rapportage, terwijl daar geen andersluidende verklaringen of stukken tegenover staan. Dit oordeel geldt ook indien, zoals Mandel kennelijk verlangt, installaties waarvan is aangegeven dat het “huurderinstallaties” zijn en installaties in ruimtes waarover Mandel in haar rapporten reeds had vermeld dat ze niet bezocht zijn, alsmede kosten die - kennelijk - het gevolg zijn van het overschrijden van de economische levensduur, buiten beschouwing worden gelaten, zoals de rechtbank reeds in de weergave van de vergelijkende rapportage in 2.14 heeft gedaan. 
       
     
     
       2.18. 
       Nu vaststaat dat Mandel een groot aantal installaties en binnen één jaar te maken kosten niet in haar rapportages heeft genoemd, staat ook vast dat de rapportage niet voldoet aan de overeengekomen eisen dat deze de opdrachtgever dient te informeren over de bouwtechnische en installatietechnische opbouw en staat van de objecten en de daarvan deel uitmakende installaties en dat daarin de kosten worden geraamd van (achterstallig- en/of vervangings-)onderhoud binnen een termijn van 10 jaar. Ten aanzien van de niet genoemde installaties is evenmin voldaan aan de eis dat de mate van veroudering en functieverval van die objecten wordt bepaald en dat er aanbevelingen worden gedaan ter verbetering van het onderhoudsniveau daarvan.  
       
     
     
       2.19. 
       Daarmee staat, gelet op wat in het tussenvonnis is overwogen ten aanzien van de overige verweren van Mandel , vast dat Mandel Mandel toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om de objecten uit de Orange portefeuille te onderzoeken en naar aanleiding daarvan te rapporteren op de, tussen partijen overeengekomen wijze.   
       
     
     
       2.20. 
       
         Mandel is gelet op het bepaalde in artikel 6:74 BW aansprakelijk voor de uit haar toerekenbare tekortkoming voortvloeiende schade. Search stelt dat zij als gevolg van de tekortkoming van Mandel schade heeft geleden bestaande uit de kosten van een herinventarisatie ten behoeve van haar opdrachtgever [opdrachtgever] en aanvullend advies. Deze kosten beliepen, zo stelt Mandel onderbouwd met een kostenspecificatie, in totaal € 32.549,00 inclusief btw. Deze schade en het causaal verband met de tekortkoming is door Mandel niet gemotiveerd betwist, zodat dit deel van de vordering toewijsbaar is.  
         Gezien deze veroordeling heeft Search geen belang bij een afzonderlijke verklaring voor recht, zodat haar vordering in zoverre zal worden afgewezen.  
       
       
     
     
       2.21. 
       Search vordert voorts een bedrag van € 1.044,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, dat zij baseert op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna het Besluit). De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De rechtbank acht voldoende aannemelijk gemaakt dat Search buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit en die geacht worden redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar. 
       
     
     
       2.22. 
       De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten vanaf de dag der dagvaarding is toewijsbaar.  
       
     
     
       2.23. 
       Mandel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Search worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	83,71 
       - griffierecht	€	1.836,00 
       - getuigenkosten	€	0,00 
       - salaris advocaat	 €	2.895,00  (5,0 punten × tarief € 579,00) 
       Totaal		€ 	4.814,71 
       
     
     
       2.24. 
       De rechter, ten overstaan van wie de enquêtes zijn gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen. 
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt Mandel om aan Search te betalen een bedrag van € 33.593,00 (drieëndertig duizendvijfhonderddrieënnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over: 
       
         
           het bedrag van € 32.549,00 met ingang van 2 oktober 2012, 
         
         
           het bedrag van € 1.044,00 met ingang van 27 november 2013, 
         
       
       telkens tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt Mandel in de proceskosten, aan de zijde van Search tot op heden begroot op € 4.814,71, 
       
     
     
       3.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       3.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2016.