ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:3406

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:3406 Gerechtshof Amsterdam , 19-08-2014 / 200.092.631-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-08-19

Zaaknummer: 200.092.631-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:3406

---

Huur woonruimte. Na tussenarrest. Bewijslevering met betrekking tot de vraag of de makelaar/beheerder gemachtigd was aan huurder toestemming te geven voor onbeperkte onderverhuur van de gehuurde woningen en over de vraag of de beheerder toestemming heeft gegeven voor ingrijpende bouwkundige wijzigingen. Onebvoegde onderverhuur. Ontbinding huurovereenkomsten en veroordeling tot schadevergoeding.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.092.631/01 
     
     
     
       kenmerk rechtbank Amsterdam	: CV 10-20778  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [APPELLANTE SUB 1], 
     
       wonend te [woonplaats], 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  HEYEN BEHEER B.V. , 
       gevestigd te Naarden, 
       appellanten, 
       advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [GËÏNTIMEERDE]
         , 
       wonend te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       Appellanten worden hierna [appellante sub 1] en Heyen genoemd en gezamenlijk [appellanten]. Geïntimeerde wordt [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       Het hof heeft in deze zaak op 30 oktober 2012 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. 
     
     
     
       Ter voldoening aan de hem bij dat arrest gegeven bewijsopdracht heeft [geïntimeerde] op 23 januari 2013, 17 april 2013, 5 juni 2013 en 11 september 2013 getuigen doen horen. Op 11 september 2013 hebben [appellanten]. in contra-enquête getuigen doen horen. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan het eerste getuigenverhoor heeft [geïntimeerde] een aantal nieuwe producties aan het hof en de wederpartij gezonden, die aldus moeten worden geacht in het geding te zijn gebracht. 
     
     
     
       Partijen hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende memories. [appellanten]. hebben bij hun memorie hun eis verminderd. [geïntimeerde] heeft bij zijn memorie een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. 
     
     
     
       Ten slotte is weer arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Verdere beoordeling 
     
     
       2.1 
       Bij het tussenarrest van 30 oktober 2012 heeft het hof met betrekking tot de door [geïntimeerde] gehuurde woningen aan de [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]-huis te [plaats] als volgt overwogen. Het aan een huurder verlenen van toestemming voor onbeperkte onderverhuur van de gehele woning valt buiten een normaal beheer van woningen, zodat [geïntimeerde] niet erop heeft mogen vertrouwen dat Boendermaker B.V. daartoe gerechtigd was. Het is dan aan [geïntimeerde] om te bewijzen dat Boendermaker B.V. terzake over een toereikende volmacht beschikte. Het verlenen van toestemming voor ingrijpende verbouwingen valt nog wel binnen een normaal beheer. [geïntimeerde] dient te bewijzen dat hij van Boendermaker B.V. toestemming heeft gekregen voor de verbouwingen zoals die blijken uit het verslag van [X].    
       
     
     
       2.2 
       Beide partijen hebben in hun laatste memorie gemeld dat in het kader van een verdeling op 29 december 2011 (onder meer) de panden [adres 1 t/m 3 en 5] zijn geleverd aan Heyen en het pand [adres 4] aan [appellante sub 1]. In zijn memorie heeft [geïntimeerde] daaraan de conclusie verbonden dat de vorderingen van elk van hen voor zover betrekking hebben op woningen die niet langer hun eigendom zijn, moeten worden afgewezen, maar ook dat de vordering van Heyen tot ontbinding voor zover wel betrekking hebbend op zijn eigendommen eveneens moet worden afgewezen, omdat Heyen geen vordering tot ontbinding kan baseren op wanprestatie van de huurder jegens de vorige eigenaar en hij bovendien bij de eigendomsoverdracht in 2011 volledig op de hoogte was van de bestaande situatie.   
       
     
     
       2.3 
       Bij hun akte na enquête hebben [appellante sub 1] en Heyen de vordering tot ontbinding voor zover betrekking hebbend op woningen die niet meer hun eigendom zijn, ingetrokken. Daarover behoeft dus niet meer te worden beslist.  
       
     
     
       2.4 
       Voor het overige faalt het betoog van [geïntimeerde]. De verbouwing van de woningen [adres 1] en [adres 2] en de onderverhuur daarvan hebben plaatsgevonden nadat Heyen mede-eigenaar van dat pand was geworden. Wat betreft de woning [adres 5] geldt dat onbevoegde onderverhuur een doorlopende vorm van wanprestatie is, waartegen ook een nieuwe eigenaar kan optreden met een vordering tot ontbinding. Met zijn betoog dat Heyen in 2011 van de hoed en de rand wist miskent [geïntimeerde] dat ten tijde van de verdeling de onderhavige vorderingen al waren ingesteld.  
       
     
     
       2.5 
       In zijn memorie na enquête heeft [geïntimeerde] voorts het hof verzocht terug te komen van zijn oordeel dat de feitelijke waarnemingen van [X] zoals weergegeven in diens verslag aan [appellanten]. van 28 oktober 2009 (2.12 van het tussenarrest van 30 oktober 2012) door hem onvoldoende zijn weersproken. Hij meent dat hij die waarnemingen voorafgaand aan het tussenarrest wel voldoende heeft weersproken en beroept zich voorts op de inhoud van een in zijn opdracht na het tussenarrest opgemaakt bouwkundig rapport van 17 januari 2013. Ook dit betoog moet worden verworpen. Het hof roept in dit verband in herinnering dat het in het tussenarrest uitdrukkelijk in het midden heeft gelaten wat de bouwkundige kwaliteit was van de uitgevoerde werkzaamheden, op welke kwestie het later uitgebrachte bouwkundige rapport met name betrekking heeft. De aan [geïntimeerde] gegeven bewijsopdracht ziet op de vraag of toestemming was verleend voor de ingrijpende wijzigingen door verbouwingswerkzaamheden die blijken uit het verslag van [X] en niet op de door deze veronderstelde bouwkundige gebreken (waarvoor uiteraard nooit toestemming is verleend).  
       
     
     
       2.6 
       Ook met betrekking tot de andere bewijsopdracht (de volmacht van Boendermaker B.V.) heeft [geïntimeerde], zij het subsidiair, verzocht terug te komen van een in het tussenarrest gegeven oordeel, namelijk het oordeel dat het geven van toestemming voor onbeperkte onderverhuur niet behoort tot de normale bevoegdheden van een beheerder. Hetgeen door [geïntimeerde] in dat verband is aangevoerd geeft het hof echter geen aanleiding dit oordeel te heroverwegen.  
       
     
     
       2.7 
       Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [geïntimeerde] in zijn bewijsopdrachten is geslaagd. In enquête zijn als getuigen gehoord: [geïntimeerde], [Y] (hierna: [Y].), [Z] (hierna: [Z].), [A], [B], [C], [X] en [D]. In contra-enquête zijn gehoord [appellante sub 1] en [E], directeur van Heyen. Het hof zal als eerste de kwestie van de volmacht van Boendermaker B.V. bezien.  
       
     
     
       2.8 
       Naar het oordeel van het hof is niet komen vast te staan dat Boendermaker B.V. een toereikende volmacht had om [geïntimeerde] toestemming te verlenen om de woning door middel van onderverhuur te exploiteren. [geïntimeerde] zelf is de enige getuige die heeft verklaard dat [appellante sub 1] van de constructie op de hoogte was en daarmee heeft ingestemd. Zijn verklaring is echter een verklaring-van-horen-zeggen, terwijl de persoon van wie hij stelt dit te hebben gehoord, [Z]., zelf in zijn getuigenverklaring heeft betwist aan [geïntimeerde] toestemming te hebben gegeven voor onbeperkte onderverhuur en dus niet pretendeert  tot het geven van die toestemming gemachtigd te zijn geweest. Wel heeft [Z]. verklaard dat hij [appellante sub 1] om toestemming heeft gevraagd om de woning[adres 5] aan [geïntimeerde] te verhuren met recht van onderverhuur aan (alleen) zijn ex-echtgenote, maar dat is – nog daargelaten dat [appellante sub 1] het als getuige  heeft ontkend – een geheel andere kwestie. Uit de verklaringen van [Z]. en [Y]. blijkt voorts dat na de eerste verhuur aan [geïntimeerde] [appellante sub 1] en Heyen niet meer om hun standpunt is gevraagd. Overigens moet het hof uit het feit dat in de aan [appellanten]. verstrekte huurstaten [geïntimeerde] één keer is vermeld als N.W. [geïntimeerde], één keer als K. [geïntimeerde] en verder onvermeld is gebleven, voor welke omstandigheid de beide Boendermakers geen geloofwaardige verklaring hebben kunnen geven, afleiden dat zij zich ervan bewust waren dat [appellanten]. van de constructie niet op de hoogte waren (en kennelijk ook niet mochten komen).  
       
     
     
       2.9 
       De overige door [geïntimeerde] voorgebrachte getuigen hebben niets kunnen verklaren wat voor deze bewijsopdracht relevant is, terwijl de beide in contra-enquête afgelegde partijgetuigenverklaringen een betwisting van het bestaan van de volmacht behelzen. De conclusie moet dan ook zijn dat [geïntimeerde] in deze bewijsopdracht niet is geslaagd.   
       
     
     
       2.10 
       Met betrekking tot de bewijsopdracht over de toestemming van Boendermaker B.V. voor de verbouwingen, zijn voor zover relevant, de volgende verklaringen afgelegd.    
       
       
         2.10.1 
         
           
            [geïntimeerde] heeft als partijgetuige het volgende verklaard. 
           
             Op een gegeven moment werd ik door [Z]. benaderd met de vraag of ik bereid was te investeren in een woning waarvan de eigenaresse daarvoor het geld niet had. Dat betrof [adres 5] huis. Het investeren hield in de renovatie van de woning, omdat die verouderd was, en het brengen van de woning in de vrije sector. (…) Renovatie hield in het plaatsen van een nieuwe keuken, het vervangen van een douche door een bad, het plaatsen van een dubbele wastafel, een CV met een gesloten systeem en het creëren van meer elektriciteitsgroepen en het vervangen van de bedrading. (…) Ik heb met [Z]. besproken welke werkzaamheden er in de woning zouden worden verricht. Er is met betrekking tot [adres 5] huis een verbeteradvies uitgebracht door Rinckes, opnamedatum 6 mei 1999. De werkzaamheden die in dat advies staan, zijn zo ongeveer ook uitgevoerd. Dat verbeteradvies heb ik met [Z]. besproken, sterker nog, ik denk dat Boendermaker zelfs de opdrachtgever is geweest voor het rapport. Ten aanzien van deze woning weet ik dat niet zeker, maar de andere adviezen zijn wel door hem gevraagd. Het advies met betrekking tot [adres 4] is ook afkomstig van zijn faxapparaat.  
           
           
             (…)  In een later stadium heeft hij mij benaderd over de woning [adres 4] (…)Met betrekking tot deze woning is een verbeterrapport opgemaakt door Rinckes in opdracht van Boendermaker, en ook hier geldt dat de daarin vermelde werkzaamheden ongeveer zijn uitgevoerd. (…) Nog weer later ben ik door [Y]. benaderd over, onder meer, de woningen [adres 1] en [adres 2]. De gesprekken daarover gingen in grote lijnen hetzelfde. Ook daarover zijn in opdracht van Boendermaker verbeteradviezen opgesteld, die ook op die manier zijn opgevolgd. (…) U toont mij een fax van 1 november 2005 van [Y], waarbij hij een brief van de Dienst Wonen van de gemeente aan mij heeft doorgezonden. Hij stuurde mij die brief door omdat ik op dat moment de renovatie aan het uitvoeren was. Na afloop van de werkzaamheden kwam er iemand van de buitendienst controleren of er volgens de regels was gerenoveerd. Na de werkzaamheden die zijn vermeld in het advies van Rinckes en de controle van de buitendienst zijn er geen andere werkzaamheden meer uitgevoerd. Dat advies is namelijk altijd zo goed, dat je zeker weet dat je er op aan kunt. 
           
           
             In een bouwkundig advies van 17 januari 2013 van Houtappels is vermeld dat in de woning [adres 5] huis de tussendeuren met glas-in-lood nog aanwezig zijn en dat de kamer is gesplitst door middel van losse kasten. Dat klopt. De in de tuin geplaatste schuur is vergunningsvrij. Zo’n schuur maakte deel uit van het advies van Rinckes omdat deze als berging extra punten oplevert. De schuur wordt ook als zodanig verhuurd. Het is een houten schuur zonder isolatie. Ook in de woning [adres 4] zijn de en-suite-deuren nog steeds aanwezig. In de door mij gehuurde woningen zijn geen studentenkamers gemaakt. De woningen worden als zelfstandige woningen verhuurd op (telkens) een huurcontract. Ook voor de renovatiewerkzaamheden in de woning [adres 1] had ik toestemming van Boendermaker. In het rapport van Finishing Touch, geciteerd in het tussenarrest, is vermeld dat een gedeelte van een bouwmuur is weggehaald. Dat heb ik niet gedaan of laten doen. Ook in het rapport van Houtappels is ten aanzien van de woning [adres 2] vermeld dat in de woonkamer een wand is weggehaald. Dat is niet door mij gedaan. (…) Ook [adres 2] is niet verbouwd tot studentenverblijf. (…) 
           
           
             De bergingen op zolder behoren bij de verschillende verdiepingen daaronder. De lattenzolder die behoort bij de woning [adres 2] is door mij verbouwd tot een kamer met douche en toilet. Ik had daarvoor de toestemming van Boendermaker. (…) De woning [adres 2] is door mij doorverhuurd zonder berging. De woning [adres 1] heeft nog een berging op de zolderverdieping.   
           
         
         
       
       
         2.10.2 
         
           
            [Y]. heeft het volgende verklaard.  
           
             Bij het sluiten van het contract met de heer [geïntimeerde] over de woning [adres 5] huis ben ik niet betrokken geweest. Ik wist wel dat dat contract bestond en ik wist dat de heer [geïntimeerde] de woning mocht renoveren zodat die in de vrije sector zou komen en dat hij de woning mocht onderverhuren. (…) Wij zijn er altijd vanuit gegaan dat de door de heer [geïntimeerde] te verrichten werkzaamheden professioneel zouden worden uitgevoerd. Uiteindelijk zouden de werkzaamheden worden gekeurd door de Dienst Wonen, en dat was onze garantie voor een juiste uitvoering. Ik vermoed dat ons kantoor de opdrachtgever is geweest van het door Rinckes uitgebrachte verbeteradvies. Wij deden vaker zaken met Rinckes. (…) 
           
           
             Ten aanzien van de woningen [adres 1 t/m 5] [adres 2] en [adres 1] heb ik wel bemiddeld, want ik heb in 2004 de activiteiten van mijn vader overgenomen. (…) ik heb ze verhuurd aan de heer [geïntimeerde] onder dezelfde condities als eerder overeen waren gekomen, namelijk renovatie en daar tegenover het recht van onderverhuur. (…) Voor zover ik weet zijn er met betrekking tot laatstgenoemde twee woningen geen verbeteradviezen door Rinckes opgemaakt. Ik kan mij niet herinneren of ik daarvoor opdracht heb gegeven. In die periode maakte ik zelf puntenwaarderingen op en gaf ik adviezen over hoe de punten verhoogd konden worden. Voor zover ik mij kan herinneren heb ik ten aanzien van deze twee woningen ook niet zelf verbeteradviezen uitgebracht. 
           
           
             (…) Voor zover er al van geschonden vertrouwen sprake zou zijn zou dat betrekking hebben op de aard en de omvang van de verbouwingen, zoals de kamersgewijze indeling en het verwijderen van bouwmuren, zoals dat blijkt uit het rapport van Finishing Touch. De daarin beschreven werkzaamheden gaan veel verder dan ooit is afgesproken. Ik heb die wijzingen overigens niet zelf geconstateerd en ik weet niet of het klopt. Ik heb die wijzigingen ook niet kunnen bevroeden omdat de Dienst Wonen akkoord was gegaan. (…) Van werkzaamheden aan de zolder van het pand [adres 1 t/m 3] weet ik niets af. Ik ben daar ook nooit geweest en ik heb daarover nooit met de heer [geïntimeerde] contact gehad.  
           
         
         
       
       
         2.10.3 
         
           
            [Z]. heeft het volgende verklaard. 
           
             (…) De werkzaamheden die [geïntimeerde] in de woning zou verrichten betroffen de renovatie, om de woning in de vrije sector te krijgen. 
           
           
             (…)De heer Rinckes maakte destijds in opdracht van ons kantoor overzichten van wat er in een woning moest gebeuren om die in de vrije sector te krijgen. (…) Van overzichten die zijn opgesteld over de woningen [adres 5] huis en [adres 4] hoog kreeg [geïntimeerde] een kopie, zodat hij wist wat er moest gebeuren. Voor die verbeteringen had de heer [geïntimeerde] dus toestemming. (…)  
           
           
             Ik wist niet dat er na de renovatie ook verbouwd werd. (…)Voor verbouwingen is geen toestemming gegeven. 
           
         
         
       
       
         2.10.4 
         
           
            [A] heeft het volgende verklaard.  
           
             Ik heb omstreeks 2005/2006 werkzaamheden verricht in de woningen [adres 4] en [adres 1] en [adres 2] hoog in opdracht van Klaas [geïntimeerde]. (…) Ik heb daar renovatiewerkzaamheden verricht, het opknappen van de woningen om die er weer netjes te laten uitzien. We maakten geluidsisolatie, we deden de elektriciteit, we mochten de woning er mooi laten uitzien. [geïntimeerde] vertelde mij wat hij in de woning gedaan wilde hebben en daar maakte ik een prijsopgave voor. Er was geen bestek. Ik ben ook door [geïntimeerde] betaald.  
           
           
             Ik ken de heer [Y]. via [geïntimeerde]. (…)Hij kwam wel eens met [geïntimeerde] mee tijdens de uitvoering van de verbouwingen. Ik weet niet waarom hij dat deed, misschien gingen ze daarna wel ergens anders heen.  
           
           
             (…) Ik heb in pand [adres 1 t/m 3] volgens mij geen bouwmuur weggehaald. Als er werkzaamheden van constructieve aard worden verricht haal ik er altijd een constructeur bij en dat is hier niet gebeurd. (…) 
           
           
             Op een gegeven moment heeft er een discussie plaatsgevonden met de huurster van [adres 1]. (…) Er werden in diezelfde periode ook werkzaamheden aan de zolder verricht en ook daarvan was Boendermaker van op de hoogte. Als Klaas kwam, dat was wel een paar keer per week, liepen we een rondje door het werk en als Boendermaker er bij was liep hij het rondje mee.  
           
         
         
       
       
         2.10.5 
         
           
            [X], de opsteller van het hiervoor onder 2.1 bedoelde verslag, heeft het volgende verklaard: 
           
             Ik ben geen bouwkundige. Ik heb pedagogische academie en academie voor beeldende kunsten gedaan. Mijn interesse gaat uit naar interieurontwerp.  
           
           
             
              [F] is een heel goede kennis van mij, een gepensioneerde aannemer met zeer veel ervaring. (…) Ook hij is echter geen bouwkundige. Mevrouw [appellante sub 1] is een familielid van mij. (…) Ik heb de indeling van de woningen vergeleken met kopieën van de oorspronkelijke bouwtekeningen uit 1922 en op die kopieën heb ik de veranderingen ingetekend.(…) Ik kan niet zeggen wanneer de door mij geconstateerde wijzigingen zijn aangebracht.  
           
           
             Ik heb in het rapport vermeld dat ik sommige veranderingen niet goed vond. Dat was volledig mijn persoonlijke mening, die ermee te maken had dat de woningen niet meer geschikt waren voor verhuur aan een gezin. (…) Op de bouwtekeningen staan de bouwmuren duidelijk aangegeven. Ik heb die tekeningen aan [F] laten zien en die kon zien of de desbetreffende muur een bouwmuur was. Verder was het niet moeilijk om te zien of er al dan niet een ijzeren balk was geplaatst. [F] heeft samen met mij alle bezichtigingen van de woningen gedaan.  
           
         
         
       
       
         2.10.6. 
         
           
            [D] heeft het volgende verklaard:  
           
             Ik heb lang geleden werkzaamheden verricht in opdracht van [geïntimeerde] aan een woning in de [adres 1 t/m 5], ik geloof nummer [adres 5]. Volgens mij heb ik een schuur gemaakt achter in de tuin. (…) Ik heb geen werkzaamheden verricht om die schuur geschikt te maken voor bewoning. (…) Ik heb in [adres 5] huis geen bouwmuur weggehaald of andere constructieve werkzaamheden verricht. (…) Toen ik met de schuur bezig was, heb ik iemand die in die woning met andere werkzaamheden bezig was af en toe een handje geholpen. 
           
         
         
       
       
         2.10.7 
         
           
            [appellante sub 1] heeft het volgende verklaard: 
           
             Het klopt dat de wens bestond (…) woningen die vrijkwam in de vrij sector te brengen. Dergelijke verbouwingen heb ik zelf vele malen uitgevoerd en ik droeg dan ook zelf de huurders aan.(…) Een renovatie om een woning in de vrije sector te brengen, kostte wel zo’n ƒ 60.000,=. In de jaren 90 heb ik op die manier veel geld in woningen (…) gestoken. Ik maakte gebruik van de diensten van de heer Rinckes (…).  
           
         
         
       
       
         2.10.8 
         De overige getuigen hebben geen voor deze bewijsopdracht relevante verklaringen afgelegd.  
         
       
     
     
       2.11 
       Uit het door [geïntimeerde] overgelegde rapport van Adviesbureau Houtappels van 17 januari 2013 blijkt niet dat de beschrijving van de feitelijke situatie in het verslag van [X] onjuist is, behalve waar het betreft de al dan niet verdwenen glas-in-loodramen, die kennelijk toch of inmiddels weer aanwezig zijn. Voor het overige bevestigt Houtappels dat slaapkamers zijn veranderd in badkamers, een schuur is bijgebouwd en een deel van een bouwmuur is weggehaald.  
       
     
     
       2.12 
       De eveneens door [geïntimeerde] overgelegde “verbeteradviezen” van [G] met betrekking tot de woningen [adres 6] en [adres 4] voorzien eveneens in het opofferen van slaapkamers ten behoeve van nieuwe badkamers en het bijbouwen van schuren/bergingen. Hoewel moet worden vastgesteld dat de feitelijk uitgevoerde werkzaamheden in die woningen enigszins afwijken van hetgeen in de adviezen van Rinckes is voorgesteld, kan niet worden geoordeeld dat de uitgevoerde wijzigingen wezenlijk ingrijpender zijn dan die voorstellen, die blijkens de verklaring van [Z]. het akkoord hadden van Boendermaker B.V. Niet is komen vast te staan dat ook voor de beide andere woningen in samenspraak met Boendermaker B.V. verbeteradviezen zijn opgemaakt, maar ook voor die woningen geldt dat Boendermaker B.V. akkoord was met een renovatie om de woningen in de vrije sector te brengen. Een dergelijke renovatie kon en mocht kennelijk meebrengen dat de indeling van de woningen ingrijpend werd gewijzigd. Het hof neemt aan dat dat ook geldt voor de renovaties die [appellante sub 1] zelf met medeweten van Boendermaker B.V. op basis van de adviezen van Rinckes heeft uitgevoerd. De verklaring van [Z]. en jr. dat [geïntimeerde] veel verder is gegaan dan de afspraak was, kan het hof daarom niet volgen. Uit de verklaring van [Y]. blijkt dat met name van belang was dat de werkzaamheden professioneel werden uitgevoerd en de keuring door de Dienst Wonen daarvoor de garantie vormde. Die keuring is telkens met goed gevolg doorlopen. De mededeling in het verslag van [X] dat de kamers zijn veranderd in studentenverblijven is een persoonlijke beoordeling van zijn kant die niet wordt ondersteund door bouwkundige gegevens. 
       
     
     
       2.13 
       De werkzaamheden aan de zolderberging van [adres 1 t/m 5] [adres 2], het afsplitsen en verbouwen van die zolder tot een apart te verhuren eenheid met douche en toilet, maakt geen onderdeel uit van enig overgelegd advies. [Y]. heeft verklaard dat hij van die werkzaamheden ook niet op de hoogte was. De getuige [A] heeft echter, met redenen omkleed, verklaard dat [Y] wel heeft gezien welke werkzaamheden op de zolder van het pand werden uitgevoerd. Hij bevestigt daarmee de verklaring van [geïntimeerde] terzake. Het hof acht die verklaringen in zoverre overtuigend.  
       
     
     
       2.14 
       
        [geïntimeerde] heeft betwist dat hij verantwoordelijk is voor de verwijdering van de bouwmuur in de woning [adres 1 t/m 5] [adres 2], waarvan sprake is in de rapporten van [X] en Adviesbureau Houtappels. Het hof acht deze betwisting onvoldoende gemotiveerd, aangezien niet is gesteld wanneer die verwijdering dan wel heeft plaatsgevonden en de verklaring van de getuige [A], die de werkzaamheden aan die woning kennelijk feitelijk heeft uitgevoerd, op dit punt evenmin uitsluiting geeft, terwijl bij het uitvoeren van de werkzaamheden toch moet zijn opgevallen dat zich hier een probleem voordeed, al was dat volgens Houtappels beperkt doordat ter plaatse de verdieping erboven slechts als berging wordt gebruikt. Het hof gaat aan deze betwisting van [geïntimeerde] derhalve voorbij. Hiervoor werd al overwogen dat voor het maken van bouwfouten uiteraard geen toestemming is verleend. Zoals voortvloeit uit hetgeen in het tussenarrest van 30 oktober 2012 al werd overwogen (3.12) zal [geïntimeerde] bij de oplevering aan het einde van de huurovereenkomst, zo de verhuurder dat wenst, moeten zorgen dat de woning [adres 1 t/m 5] [adres 2] op dit punt in orde wordt gemaakt of de schade moeten vergoeden.  
       
     
     
       2.15 
       Het falen van [geïntimeerde] in de bewijsopdracht met betrekking tot de volmacht van Boendermaker B.V. leidt ertoe dat moet worden vastgesteld dat [geïntimeerde] de woningen [adres 1], [adres 2], [adres 1 t/m 3]-IV, [adres 4] en [adres 5]-huis onbevoegd heeft onderverhuurd. Deze wanprestatie rechtvaardigt de ontbinding van de desbetreffende huurovereenkomsten. De vordering tot ontbinding zal in zoverre derhalve worden toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming, maar alleen door [geïntimeerde] zelf en zonder dwangsom (zie 3.26 van het tussenarrest van 30 oktober 2012). Bij de afzonderlijk gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten dat de ontbinding daarvan gerechtvaardigd is, hebben [appellanten]. dan geen belang. Die vordering wordt afgewezen. 
       
     
     
       2.16 
       Wel zal voor recht worden verklaard dat het handelen van [geïntimeerde] met betrekking tot de woningen [adres 1], [adres 1 t/m 5] [adres 2], [adres 1 t/m 3]-IV, [adres 1 t/m 5] [adres 4] en[adres 5] onrechtmatig is en [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade. Dit betreft, gelet op het voorgaande, de onbevoegde onderverhuur van die woningen en het (deels) verwijderen van een bouwmuur in de woning [adres 1 t/m 5] [adres 2]. Voor de begroting van de schade zal worden verwezen naar de schadestaat. [appellanten]. hebben de mogelijkheid van enige schade voldoende aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       2.17 
       Het hof heeft op dit moment onvoldoende aanknopingspunten om al enig concreet bedrag aan schadevergoeding toe te wijzen. De daarop betrekking hebbende  vordering zal worden afgewezen.  
       
     
     
       2.18 
       Zoals in het tussenarrest van 30 oktober 2012 al werd overwogen, zullen alle vorderingen met betrekking tot de woning [adres 1 t/m 5] [adres 2] worden afgewezen.  
       
     
     
       2.19 
       De vordering van [appellanten]. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (overeenkomstig Voorwerk II) en expertisekosten ad € 5.000,=, met rente, is in eerste aanleg noch in hoger beroep betwist en mitsdien toewijsbaar.  
       
     
     
       2.20 
       Een partij kan niet voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie instellen, ook niet voorwaardelijk. [geïntimeerde] zal in die vordering dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       3 Slotsom en kosten 
     
     
       De grieven hebben succes waar het betreft de onbevoegde onderverhuur en de (deels) verwijderde bouwmuur. Het bestreden eindvonnis zal in zoverre worden vernietigd. Het gevorderde zal alsnog worden toegewezen zoals hierna te melden, behoudens de gevorderde dwangsom, het gevorderde voorschot op de schadevergoeding en een van de beide gevorderde verklaringen voor recht. Omdat [appellanten]. geen belang meer hebben bij toewijzing van hun incidentele vorderingen zal het vonnis van 20 september 2010 worden bekrachtigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis van 20 september 2010;  
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis van 2 mei 2011; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat het handelen van [geïntimeerde] met betrekking tot de (woon)ruimten gelegen aan de [adres 1], [adres 1 t/m 5] [adres 2], [adres 1 t/m 3]-IV, [adres 1 t/m 5] [adres 4] en[adres 5] te Amsterdam – de onbevoegde onderverhuur van die (woon)ruimten en het (deels) verwijderen van een bouwmuur in de woning [adres 1 t/m 5] [adres 2] – onrechtmatig is jegens [appellanten] en veroordeelt [geïntimeerde] tot vergoeding aan [appellanten]. van de als gevolg daarvan ontstane schade, nader op te maken bij staat; 
     
     
     
       ontbindt de tussen [appellante sub 1] en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres 1 t/m 5] [adres 4]  te Amsterdam; 
     
     
     
       ontbindt de tussen Heyen en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres 1], [adres 1 t/m 5] [adres 2] met zolderruimte (die als apart huisnummer [adres 1 t/m 3]-IV heeft) en[adres 5] te Amsterdam; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] de (woon)ruimten aan de [adres 1], [adres 1 t/m 5] [adres 2], [adres 3], [adres 1 t/m 5] [adres 4] en[adres 5] te [plaats] te ontruimen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten]. van een bedrag van € 5.000,= voor buitengerechtelijke kosten en expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 november 2008; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten]. begroot op € 385,93 aan verschotten en € 1.000,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 374,81 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in zijn voorwaardelijke vordering in reconventie. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014.