ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:2162

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:2162 Gerechtshof Amsterdam , 22-07-2021 / 19/00604

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-07-22

Zaaknummer: 19/00604

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:2162

---

Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; erfpachtcorrectie; schending hoorplicht

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 19/00604 
     22 juli 2021 
     
     
       
         uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       alsmede op het incidenteel hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. A. Bakker), 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 13 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1594 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       de heffingsambtenaar 
     
     
     
       en  
     
     
     
       belanghebbende. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [De woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.704.500 (waardepeildatum 1 januari 2016). Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 zijn in één geschrift bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 14 februari 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.  
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij de uitspraak van 13 maart 2019 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):  
       
       
         De rechtbank: 
       
       
       
         
           verklaart het beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de bestreden uitspraak; 
         
         
           stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 1.475.000,-; 
         
         
           bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak; 
         
         
           draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeding; 
         
         
           veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.278,-. 
         
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief met dagtekening 18 juni 2019 aangevuld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een schriftelijke zienswijze ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 mei 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 29 mei 2021 nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.  
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eindwoning/hoekwoning uit 1934. De woning heeft een kelder en garage. De oppervlakte van het perceel is 171 vierkante meter. 
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in beroep ter staving van de door hem nader voorgestane waarde voor de woning van € 1.511.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentieobjecten. In de matrix is het volgende vermeld: 
       
       
         [AFBEELDING MATRIX] 
       
       
       
         De gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel (‘neutraal K&O’) van de referentieobjecten bedraagt € 5.867.  
       
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verder voor elk referentieobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’, alsmede grondstaffels en cijfers over de waardeontwikkeling in het marktsegment van de woning. 
       
     
     
       2.4. 
       Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam, waarin onder meer het volgende is vermeld:  
       
       
         “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 tot en met 4 zijn hierna (deels) opgenomen:  
       
       
         “Antwoord vraag 1, 2 en 3: 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. 
       
       
       
         Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. 
       
       
       
         De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden. 
       
       
       
         Antwoord [ Hof:  op vraag 4]: 
       
       
       
         De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.  
       
       
       
         (…)” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Gemachtigde van belanghebbende heeft bij zijn nader stuk van 29 mei 2021 een rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van M. Francke en M. van der Schans namens ORTEC Finance (hierna ook: het ORTEC-rapport) overgelegd. Dit rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar een mogelijke actualisering of herijking van de methodiek om erfpachtcorrecties te bepalen. 
       
     
     
       2.7. 
       In het nader stuk heeft belanghebbende voorts gewezen op een (niet leesbare) matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [A-straat] te Amsterdam. Naast deze matrix is een toelichting op de matrix in het nader stuk opgenomen. Hieromtrent heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof het volgende verklaard: 
       
       
         “Op de zitting van 19 mei 2021 van de derde meervoudige belastingkamer is het rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, besproken. Ik heb dat rapport ook nu weer ingebracht. De gemeente Amsterdam berekent per 1 juli 2019 de erfpachtcorrectie, gebaseerd op dit rapport. In mijn nader stuk heb ik gewezen op verkopen van woningen aan de [A-straat] van vóór 1 juli 2019 en na 1 juli 2019. Het is duidelijk dat de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uitkomen dan de erfpachtcorrecties van voor 1 juli 2019. De uitkomst is veel gunstiger. Het Hof merkt op dat de matrix met daarin opgenomen (kennelijk) (verkoop)gegevens van de woningen aan de [A-straat] niet of nauwelijks leesbaar is. Dat klopt. Ik heb om die reden alle relevante gegevens uit die matrix in mijn nader stuk per woning uitgeschreven. Ik merk voorts dat in de gegeven omstandigheden terugwijzing wellicht toch wel een optie is. Als het Hof wil zien hoe hoog de erfpachtcorrecties met toepassing van de nieuwe methode bedragen, dan ligt een terugwijzing voor de hand. Wat volgens mij in ieder geval duidelijk is, is dat de nieuwe methode leidt tot een lagere erfpachtcorrectie.”  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in (incidenteel) hoger beroep  
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de WOZ-waarde van de woning moet worden verlaagd tot € 1.511.000 (standpunt heffingsambtenaar) of tot een nog lager bedrag (standpunt belanghebbende), alsmede – in het incidenteel hoger beroep – of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de hoorplicht niet is geschonden. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
     
   
   
     
       4 
       4. Beoordeling van het geschil  
     
     
       
         Verwijzing naar rapporten en publicaties 
       
     
     
       4.1. 
       Het Hof heeft geconstateerd dat belanghebbende in algemene bewoordingen heeft verwezen naar stukken (rapporten en publicaties) in de zaken met kenmerk 17/00515 en 19/00072 die in deze zaak niet zijn overgelegd. Slechts voor zover belanghebbende uit bedoelde stukken in de gedingstukken van deze zaak heeft geciteerd, heeft het Hof daarvan kennisgenomen in het kader van de beoordeling van het onderhavige geschil. 
       
       
         
           Hoorplicht 
         
       
     
     
       4.2. 
       Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar erkend dat de hoorplicht is geschonden en dat belanghebbende reeds uit dien hoofde een proceskostenvergoeding toekomt. Het Hof acht deze gevolgtrekking van de heffingsambtenaar juist; reeds op die grond is het incidenteel hoger beroep gegrond. Belanghebbende heeft het Hof bij monde van zijn gemachtigde verzocht de zaak niet terug te wijzen en zelf af te doen. 
       
       
         
           Verzoek om een regiezitting 
         
       
     
     
       4.3. 
       Het Hof heeft het verzoek van (de gemachtigde van) belanghebbende een regiezitting te houden, afgewezen. Voor de motivering van deze afwijzing zij verwezen naar hetgeen dit Hof over een identiek verzoek heeft overwogen in rechtsoverweging 4.4.3 van de uitspraak van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910. 
       
       
         
           Waarde van de woning – oordeel van de rechtbank 
         
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank heeft over de waarde van de woning als volgt overwogen en geoordeeld: 
       
       
         “10. De rechtbank stelt vast dat eiseres onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. 
       
       
       11. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 
       
       12. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. De oppervlakte van het vergelijkingsobject gelegen aan de [B-straat] is door de taxateur aangepast. Hierdoor is de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud (K&O neutraal) € 5.867,- geworden. De m²-prijs van het woningdeel van de woning is volgens de matrix € 5.590,-. Het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden is dus € 277,-. 
       
       13. Verder zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 83.175,-, € 86.909,-, en € 75.903,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 324,- per m²-woningdeel, rekening houdend met de aangepaste oppervlakten. 
       
       14. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpachtcorrectie juist is.[ voetnoot 3 rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2018:8714 ] Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres slaagt. 
       
       15. Het beroep is gegrond. 
       
       16. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd, zodat ook zij de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dan ook in goede justitie de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 1.475.000,-.” 
       
       
         
           Waarde van de woning – erfpachtcorrecties 
         
       
       
         4.5.1. 
         De grief in het hoger beroep van de heffingsambtenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrecties onjuist is, slaagt. Het Hof sluit zich aan bij de overwegingen op dit punt in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554-2556. In deze uitspraken is geen rekening gehouden met het door belanghebbende thans in het geding gebrachte ORTEC-rapport, de omstandigheid dat de heffingsambtenaar inmiddels voor verkopen vanaf 1 juli 2019 een aangepaste methode hanteert voor het berekenen van erfpachtcorrecties en de matrix met verkopen in de [A-straat] waarnaar belanghebbende heeft verwezen. Het Hof ziet evenwel in deze stukken en omstandigheid geen aanleiding voor een ander oordeel (zie nader hierna onder 4.5.2 en 4.5.3). Evenmin komt het Hof tot een ander oordeel door hetgeen belanghebbende te dezen overigens heeft aangevoerd (zie nader hierna onder 4.5.4 tot en met 4.5.7). 
         
       
       
         4.5.2. 
         Met betrekking tot het ORTEC-rapport en de aanpassing van de methode voor het berekenen van erfpachtcorrecties sluit het Hof zich aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in de rechtsoverwegingen 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het ORTEC-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden naar het aanleiding van het ter zitting namens belanghebbende gedane verzoek de heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties volgens de aangepaste methode te berekenen. 
         
       
       
         4.5.3. 
         Betreffende de matrix met verkopen in de [A-straat] zij erop gewezen dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in deze zaak gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te staven. Maar bovenal ziet het Hof in het voorbeeld geen reden niet (langer) aan te nemen is dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, met name gelet op hetgeen hiervoor in de slotzin van rechtsoverweging 4.5.2 is vermeld. 
         
       
       
         4.5.4. 
         Op de heffingsambtenaar rust verder niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 4.5.1 genoemde uitspraken). Het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1943, over de zogeheten Fierensmarge, maakt dit niet anders. Anders dan in dat arrest doet zich hier immers geen beperking voor van de mogelijkheid een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde te betwisten (zie rechtsoverweging 4.4.12 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910). 
         
       
       
         4.5.5. 
         Daarnaast valt niet in te zien dat de heffingsambtenaar op grond van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, gelet op het verbod van willekeur of anderszins is gehouden de in zijn matrix opgenomen erfpachtcorrecties neerwaarts aan te passen. Met name is hetgeen onder 2.5 is geciteerd te algemeen om enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te ontlenen. Het Hof verwijst op dit punt naar hetgeen het heeft overwogen en geoordeeld in rechtsoverweging 4.4.9 van zijn uitspraak van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910. 
         
       
       
         4.5.6. 
         Niet relevant zijn voorts de voorschriften voor het waarderen van erfpachtrechten voor diverse rijksbelastingen. Evenmin zijn dat de factoren waarmee civielrechtelijk onder omstandigheden rekening moet worden gehouden bij het berekenen van de waarde van ‘bloot eigendom’ (belanghebbende verwijst onder meer naar de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 18 september 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:9765). Te dezen is de opgave namelijk een (beredeneerde) schatting te maken van het verschil tussen de waarde van een erfpachtrecht op een onroerende zaak en de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van diezelfde zaak. En dat is niet het geval bij de toepassing van bedoelde voorschriften voor de rijksbelastingen of in bedoelde civielrechtelijke zaken. 
         
       
       
         4.5.7. 
         Hetgeen belanghebbende overigens in dit verband heeft aangevoerd – waarbij het Hof opmerkt dat belanghebbende zijn standpunten niet van cijfermatige uitwerkingen heeft voorzien – brengt het Hof ten slotte ook niet tot een ander oordeel. 
         
         
           
             Waarde van de woning – vergelijkingsmethode 
           
         
       
       
         4.6.1. 
         Belanghebbende heeft over het vaststellen van de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode in hoger beroep ten eerste aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, gelet op tramlijn 24 op ongeveer zeventig meter afstand. Ten tweede zou de heffingsambtenaar onvoldoende rekening hebben gehouden met achterstallig onderhoud van de woning (met name lekkages, slecht dak en scheurvorming), een gedateerde badkamer en keuken, de aanwezigheid van originele kozijnen met enkel glas, verzakkingen en klemmende deuren. Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende verklaard – in afwijking van hetgeen in het hogerberoepschrift is vermeld – zich erin te kunnen vinden dat het woonoppervlak van de woning 258 vierkante meter is. De heffingsambtenaar betwist de stellingen van belanghebbende over de staat van de woning en acht een wat oudere keuken of badkamer niet van invloed op de waarde van dit type woningen. Evenmin is de ligging van de woning in de nabijheid van tramlijn 24 van invloed op de waarde van de woning, aldus de heffingsambtenaar. 
         
       
       
         4.6.2. 
         Onbetwist is dat de in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn verkocht rond de waardepeildatum en wat betreft type (eindwoning of tussenwoning), bouwjaar (tussen 1929 en 1934), woonoppervlak (233 tot 266 vierkante meter), staat van onderhoud (gemiddeld of, in het geval van de woning, beweerdelijk matig), kwaliteit (gemiddeld of, bij één referentieobject, goed), uitstraling (gemiddeld) en ligging (gemiddeld of, in het geval van de woning, matig; in [Y-buurt] , [M-buurt] of [D-buurt] ) vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten bieden daarom een geschikt aanknopingspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning. Naar het oordeel van het Hof is het bovendien aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen en dat de waarde van de woning ten minste € 1.511.000 beloopt, oftewel de waarde die de heffingsambtenaar inmiddels voorstaat. 
         
       
       
         4.6.3. 
         De ligging van de woning heeft ook de heffingsambtenaar in zijn laatste – ter zitting bij de rechtbank overgelegde matrix – als minder (want matig) aangemerkt dan die van de referentieobjecten (met een gemiddelde ligging). Het is het Hof weliswaar niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar precies met de matige ligging in zijn taxatie van de woning rekening heeft gehouden, maar de waarde van de woning is met € 1.511.000 in vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van (de erfpachtrechten op) de referentieobjecten dusdanig conservatief (nader) bepaald, dat met het verschil in ligging kan worden geacht voldoende rekening te zijn gehouden. Dit geldt temeer als wordt bedacht dat de heffingsambtenaar in zijn matrix voor de woning slechts 220 vierkante meter woonoppervlak in aanmerking heeft genomen. In de geluidsoverlast van tramlijn 24 ziet het Hof bovendien geen aanleiding de ligging van de woning als minder dan matig te beoordelen. 
         
       
       
         4.6.4. 
         Over de beweerdelijk matige staat van onderhoud van de woning overweegt het Hof dat de stellingen van belanghebbende in zoverre op geen enkele manier zijn onderbouwd. In een tot de stukken van het geding behorend ‘Vastgoedrapport Woningen’ van iWOZ ziet het Hof overigens ook geen reden een matige staat van onderhoud aan te nemen. In dit rapport zijn een omschrijving en foto’s van de woning te lezen afkomstig uit een verkoopadvertentie uit 2018 waarin de woning is aangeboden voor € 2.800.000. Geen melding wordt gemaakt van een matige onderhoudstoestand of van een recente renovatie, en op de foto’s is evenmin iets te zien van een matige onderhoudstoestand. 
         
         
           
             WOZ-waardes referentieobjecten 
           
         
       
       
         4.7.1. 
         Belanghebbende wijst in hoger beroep erop dat aan alle referentieobjecten voor het jaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) een WOZ-waarde is toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan wordt de conclusie verbonden (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de referentieobjecten en (2) dat ‘niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3’. Belanghebbende wenst ‘dan ook inzicht te hebben’ in de wijze waarop de WOZ-waarden van de referentieobjecten zijn berekend en verwijst naar het arrest Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.  
         
       
       
         4.7.2. 
         Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de referentieobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de referentieobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende is immers voorwerp van geschil. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane WOZ-waarde van de woning gestaafd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentieobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de referentieobjecten. Reeds gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij WOZ-waarden van de referentieobjecten heeft vastgesteld (zie ook, onder meer, de uitspraak van dit Hof van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:471, rechtsoverweging 5.15). 
         
         
           
             WOZ-waarde met 2% verlagen? 
           
         
       
     
     
       4.8. 
       Anders dan belanghebbende heeft betoogd, dwingt geen regel of algemeen beginsel van behoorlijk bestuur de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning met twee percent te verlagen vanwege hetgeen de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam in zijn onder 2.4 bedoelde brief van 5 februari 2019 heeft geschreven aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam. Een overeenkomstig standpunt heeft het Hof al diverse malen verworpen, onder meer in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019, 9 juli 2019 en 29 juni 2021, waarnaar hier kortheidshalve wordt verwezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor een ander oordeel in deze zaak.  
       
       
         
           Afronden waarde 
         
       
     
     
       4.9. 
       Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning naar beneden dient te worden afgerond op een bedrag van duizend euro. Het Hof constateert evenwel dat de door de heffingsambtenaar nader voorgestane waarde van € 1.511.000 een dergelijk afgerond bedrag is. Deze grief van belanghebbende behoeft daarom verder geen behandeling. 
       
       
         
           Overig 
         
       
     
     
       4.10. 
       Hetgeen overigens door (de gemachtigde van) belanghebbende naar voren is gebracht, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, geeft het Hof geen aanleiding tot andere of nadere oordelen dan hiervoor gegeven. 
       
       
         
           Slotsom 
           4.11. Zowel het hoger beroep van de heffingsambtenaar als het incidenteel hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. 
       
       
     
   
   
     
       5 
       5. Kosten 
     
     
       Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte kosten in het incidenteel hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Voor vergoeding in aanmerking komen in dit geval de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht bedoelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van dit besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het besluit opgenomen tarief vast op € 1.068 (2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) * € 534 * 1 (wegingsfactor)).  
     
     
   
   
     
       6 
       6. Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de vergoeding van proceskosten en griffierecht; 
       
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de vastgestelde waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017 tot € 1.511.000; 
       
       
         vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, en 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.068. 
       
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 22 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.  Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         
         Per post procederen 
         Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.  Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.