ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:1855

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:1855 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-06-2024 / 200.321.549_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-06-04

Zaaknummer: 200.321.549_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:1855

---

non-conformiteit. Woning met gebrekkige vloerverwarming/ normaal gebruik/ schadevergoeding / peildatum schadeberekening.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.321.549/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 juni 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. P.J.M. Boomaars te Breda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
       appellanten in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ., 
       advocaat: mr. R. van der Lugt te Breda, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 30 december 2022 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 16 juni 2021, 28 juli 2021 en 2 november 2022, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerden] . als eisers. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/370208 / HA ZA 20-168) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met productie; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties; 
       
       
         de mondelinge behandeling, waarbij partij [geïntimeerden] . spreekaantekeningen heeft overgelegd. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       
         Kern van het geschil 
       
     
     
     
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [geïntimeerden] . hebben in 2016 een overeenkomst met [appellante] gesloten voor de koop van een woning. Volgens [geïntimeerden] . bleek na de levering dat de woning door problemen met de vloerverwarming op de begane grond niet geschikt was voor normaal gebruik. Zij hebben daarom de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden, en vorderen vervangende schadevergoeding. Daarmee zullen volgens [geïntimeerden] . de betaalde koopprijs en de geleverde prestatie (de verkochte woning) weer op elkaar zijn afgestemd. In de procedure vorderen [geïntimeerden] . dat [appellante] het teveel betaalde bedrag zal terugbetalen. 
       De rechtbank heeft de vordering voor een groot deel toegewezen omdat zij oordeelde dat sprake was van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond, maar dat het gevorderde bedrag te hoog was. 
       In hoger beroep vordert [appellante] afwijzing van de vorderingen, omdat geen sprake zou zijn van een gebrek, en [geïntimeerden] . vorderen op hun beurt dat [appellante] alsnog een hoger bedrag zal betalen.  
       Het hof is van oordeel dat het vonnis van de rechtbank juist is en de grieven van [appellante] falen. Wel acht het hof de klacht van [geïntimeerden] . over de hoogte van het toegewezen schadebedrag gedeeltelijk terecht. Het hof zal een hoger bedrag aan [geïntimeerden] . toewijzen. 
     
     
     
       
         De feiten 
       
     
     
     
       3.1. 
       In de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.13 van het bestreden tussenvonnis van 16 juni 2021 heeft de rechtbank de voor de beoordeling van het geschil van belang zijnde feiten vastgesteld. Die feiten vormen daarom ook voor het hof het uitgangspunt. Daarnaast staan nog enkele andere feiten vast. Het gaat in dit geding om het volgende.  
       
       ( a) 	[geïntimeerden] . hebben bij koopovereenkomst d.d. 5 december 2016 van [appellante] gekocht een woning aan de [adres] te [woonplaats] voor een koopsom van € 557.500,- . De woning is op 1 juni 2017 aan [geïntimeerden] . geleverd. [geïntimeerden] . hebben de woning op 1 juli 2017 betrokken. 
       
       ( b)	[appellante] had de woning te koop aangeboden via een brochure van [makelaarskantoor] . 
       
         Daarin staat onder meer vermeld: 
         “ Luxueus en aan de eisen van deze tijd afgewerkte vrijstaande woning (..) 
         
           De woning is recentelijk gemoderniseerd en voor een juiste indruk wordt 
         
         
           een bezichtiging van harte aanbevolen!  
         
         
           Indeling: 
         
         
           Begane grond:  
         
         
           (..) 
         
         
           woonkamer (ca. 52 m²) met ronde erker aan de tuinzijde voorzien van loopdeur, 
         
         
           licht eiken vloerdelen, moderne, strakke en glad gestucte schouw met gashaard (..) 
         
       
       
       
         
           Algemeen/bijzonderheden: 
         
         
           * (..) 
         
         
           * Centrale verwarming en warmwatervoorziening door middel van een 
         
         
           gasgestookte H.R. combiketel 
         
         
           * (..) 
         
         
           * Sfeervolle gashaard met strakke en vlak gestucte schouw in de woonkamer 
         
         
           * (..)” 
         
       
       
       ( c) 	Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] . de woning twee maal bezichtigd, in aanwezigheid van de makelaar van [appellante] en [appellante] zelf. Tijdens de bezichtigingen is niet gesproken over de verwarmingsinstallatie noch 
       over de daarvan deel uitmakende vloerverwarming.  
       
       ( d)	In opdracht van [geïntimeerden] . heeft A&S Bouwmanagement vóór de aankoop een bouwkundige keuring van de woning uitgevoerd. Het rapport vermeldt dat tijdens de keuring aanwezig waren de verkoopmakelaar en de bewoner. Geconcludeerd werd dat het pand in een redelijke tot goede staat van onderhoud verkeerde en er waren volgens het rapport geen vermeldenswaardige bijzonderheden waarmee de kopers rekening moesten houden. 
       
       ( e)	Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van een model NVM 
       
         koopakte. In de koopovereenkomst is - voor zover relevant - het volgende opgenomen: 
         " artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
       
     
     
       6.1 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
       
     
     
       
     
     
       6.3 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal 
         
         
           gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
         
         
           (..) 
         
         
           artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding. 
         
       
     
     
       11.1 
       
         
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld gedurende acht dagen 
         
         
           nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer uit deze koopovereenkomst 
         
         
           voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze 
         
         
           koopovereenkomst zonder rechterlijke machtiging ontbinden door middel van een 
         
         
           schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
         
       
     
     
       11.2 
       
         
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande 
         
         
           ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van 
         
         
           toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij 
         
         
           een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent 
         
         
           (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende 
         
         
           schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk 
         
         
           opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van de kosten van verhaal. 
         
       
     
     
       
       
       ( f) 	[geïntimeerden] . hebben vanaf oktober 2017 klachten ervaren met de vloerverwarming op de begane grond omdat deze volgens [geïntimeerden] . niet in staat was voldoende warmte te genereren. 
       
       ( g)	Tussen [geïntimeerden] . en [appellante] zijn (onder meer) op 10 en 11 november 2017 
       
         hierover de volgende WhatsAppberichten gewisseld: 
         [ [geïntimeerde sub 1] ] :"(...) nog een vraagje over onze woning. Nu het buiten kouder wordt 
         
           hebben we de cv in gebruik genomen, echter het wordt niet warm beneden. System 
         
         
           is al gecontroleerd en lijkt in orde, zien we iets over het hoofd en hebben we ergens 
         
         
           rekening mee te houden. Iets wat jij gewend was te doen en wat ons kan helpen?  ” 
         [ [appellante] ] : "De ketel had ik net na laten kijken dus die is in orde. Ik zette het altijd 
         
           op 21 graden en als het echt koud was dan ging de openhaard ook even aan. Dan 
         
         
           is het zo warm. Boven stond alles altijd uit. Je moet wel constant verwarmen want 
         
         
           het duurt even voor de houte [n] vloer warm is. Dus constant warm houden is het 
         
           beste en het goedkoopste. Dat werkte bij ons goed.” 
         
         [ [geïntimeerde sub 1] ]: " Goedemorgen (...), toch nog even storen. De hele nacht heeft de 
         
           ketel gebrand, met de thermostaat op 20 graden in de woonkamer. Deuren dicht en 
         
         
           radiatoren boven ook dicht. Echter warmer dan 18,5 graden wordt het niet beneden. Zo koud is het buiten (nog) niet. Zonder de haard zou het toch warmer 
         
         
           moeten kunnen worden? Is dit herkenbaar voor jou? (...)  ” 
         [ [appellante] ] " Nee dit is raar. En als je de haard zet op 22? ” 
       
       
       ( h)	 [geïntimeerden] . hebben [appellante] bij brieven van (onder meer) 20 december 2017 
       en 8 januari 2018 aansprakelijk gesteld voor de gestelde problemen met de vloerverwarming. Ook hebben [geïntimeerden] . [appellante] verzocht een voorstel te doen om het probleem weg te nemen en aansprakelijkheid te erkennen. 
       
       ( i)	[appellante] heeft aan deze sommaties geen gehoor gegeven en haar aansprakelijkheid 
       betwist. 
       
       ( j)	[geïntimeerden] . hebben [persoon A] van Instal Made een onderzoek laten doen. Op 6 januari 2018 schreef [persoon A] dat hij vanwege klachten van [geïntimeerden] . de pomp van de vloerverwarming had vervangen en kort daarna de leidingen van de vloerverwarming had gecontroleerd op verstopping. Ook was tijdelijk een bypass vlak na de ketel verwijderd. Verder schreef hij: 
       
         “ Tijdens mijn bezoek om de bypass te demonteren heb ik apparatuur meegenomen om een warmtemeting te kunnen doen. (..) Opvallend te noemen is sowieso de legafstand van de buizen in de vloer. De vloerverwarmingsbuizen 
         
           liggen over het algemeen zo'n 25 tot zelfs 30 centimeter uit elkaar. Uitgezonder plaatsen waar de buizen bij elkaar komen om naar een volgende lus of ruimte te gaan. Deze afstand tref ik eigenlijk alleen maar aan wanneer vloerverwarming als bijverwarming wordt geplaatst. Dit is dan ook zeker niet wat ik verwachtte aan te treffen, aangezien uw woning verder beneden niet is voorzien van radiatoren of een andere vorm van hoofdverwarming. 
         
         
           Mijn conclusie van de bevindingen is dat de vloerverwarming in uw woning niet bedoeld is als hoofdverwarming en zodoende onvoldoende capaciteit heeft om de benedenverdieping voldoende te kunnen verwarmen. (..) ” 
       
       
       ( k)	Overgelegd is een brief aan [appellante] van [stucadoorsbedijf X] van 20 januari 2018, waarin deze verklaart: 
       
         “ Eind 2014, begin 2015, zijn wij door u ingehuurd om uw woonkamer aan de [adres] op te knappen. Wij hebben hierbij een aantal werkzaamheden uitgevoerd waaronder het vervangen van de vloer. Bij deze werkzaamheden hebben wij kunnen constateren dat er een goede kwalitatieve vloerverwarming in ligt met stevige buizen die goed is geplaatst met isolatie. De buizen liggen op draadnetten die goed in elkaar overlopen en de buizen zijn met mattenverbinders vastgelegd.  
         
           De verwarmingsbuizen liggen 10 cm uit elkaar in een slakkenhuispatroon op de draadnetten van 10 bij 10 cm. En op slechts enkele plekken liggen ze 5 of 15 cm uit elkaar (bijv, bij plaatsen waar de buizen bij elkaar komen). (..)” 
         
       
       
       ( l)	Op verzoek van [geïntimeerden] . heeft [Bouwbedrijf A] op 29 november 2018 een offerte uitgebracht voor het “vervangen van de vloerverwarming”. Deze offerte kwam uit op € 45.500,- excl. btw. De offerte ziet op slopen bestaande vloer in woonkamer en keuken, aanleggen vloerverwarming, herstellen vloeren en muren.  
       
       ( m)	[Bouwbedrijf B] heeft op 2 april 2019 een offerte uitgebracht met als omschrijving “herstellen vloer”. Deze offerte zag op grofweg dezelfde werkzaamheden als de offerte van [Bouwbedrijf A] en sloot op € 29.202,73 excl. btw, c.q. € 34.975,51 incl. btw. 
       
       ( n)	[Bouwbedrijf C] offreerde op 14 april 2019, met als omschrijving “ Offerte voor het vervangen van de bestaande vloerverwarming (..) incl. alle bijkomende kosten ” voor een bedrag van € 37.7780,00 incl. btw. 
       
       ( o)	Vervolgens heeft Badex Advies en expertisebureau (hierna Badex) in opdracht van [geïntimeerden] . onderzoek gedaan naar de vloerverwarming. [appellante] was hierbij niet betrokken. 
       
         Badex heeft een rapport d.d. 15 augustus 2019 opgemaakt. Badex concludeert in antwoord op de vraag of de vloerverwarming geschikt is om als hoofdverwarming van de woning te dienen: 
         
           "Neen. Deze is alleen geschikt als bijverwarming.  
         
         
           Wel is op grond van warmtemeting (..) te zien dat de door [stucadoorsbedijf X] (...) gestelde afstand niet op gaat voor de gehele vloer, dit is tevens vastgesteld met een elektronische meting door ons ter plekke tijdens het locatiebezoek gedaan. De afstand tussen de vloerverwarmingsleidingen zal eerder 20 tot 25 cm  [b] edragen en is dan al in eerste aanleg ongeschikt om als hoof [d] verwarming gebruikt te kunnen worden aangezien de benodigde capaciteit dan niet gehaald kan worden . ” 
         De herstelkosten worden in het rapport Badex begroot op € 39.487,00 incl. btw. 
       
       
       ( p)	Bij brief d.d. 11 september 2019 hebben [geïntimeerden] . een afschrift van het rapport 
       
         van Badex aan [appellante] toegezonden. [geïntimeerden] . hebben in die brief de koopovereenkomst 
         partieel ontbonden en vervangende schadevergoeding ad € 39.487,00 gevorderd. Hun raadsvrouw schreef daarbij onder meer aan [appellante] : 
         
           “Ingevolge de koopovereenkomst mochten cliënten immers verwachten dat de vloerverwarming als hoofdverwarming kon worden gebruikt. Cliënten hebben uitdrukkelijk niet gekozen voor een woning met radiatoren. (..)”. 
         
         
          [geïntimeerden] . verzochten c.q. sommeerden daarbij om het gevorderde bedrag binnen 14 dagen na ontvangst van hun brief te betalen. 
       
       
       ( q)	[appellante] heeft bij brief d.d. 23 januari 2020 aansprakelijkheid betwist. 
       
       ( r)	Op verzoek van [geïntimeerden] . heeft [Bouwbedrijf A] op 31 januari 2022 een nieuwe offerte uitgebracht, die uitkomt op € 50.900,00 excl. btw (€ 61.589,00 incl. btw). [Bouwbedrijf C] heeft eveneens een offerte uitgebracht, op 8 januari 2022, die uitkomt op  
       € 54.365,00 incl. btw.  
       
       
         
           Geschil in eerste aanleg 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         
           In eerste aanleg vorderden [geïntimeerden] . na vermeerdering van eis - verkort weergegeven - uitvoerbaar bij voorraad primair  veroordeling van [appellante] tot betaling van  een contractueel verbeurde boete van € 55.750,- vermeerderd met wettelijke rente vanaf 3 oktober 2018 althans de dag van deze dagvaarding, 
           
             subsidiair  veroordeling van [appellante] tot betaling van  
         
         ( i) vervangende schadevergoeding van € 54.365,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 25 september 2019,  
         
           (ii) € 2.232,00 voor kosten vervangende woonruimte,  
           (iii) € 750,00 voor onderzoekskosten,  
           (iv) € 1.332,50 voor buitengerechtelijke kosten en  
         
         ( v) € 450,00 terzake de kosten van een getroffen noodmaatregel;  
         (vi) alles met wettelijke rente en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
           De rechtbank heeft op 1 december 2020 een mondelinge behandeling gehouden, waarna partijen bij akte hun voorstel voor de aan een te benoemen deskundige te stellen vragen hebben aangegeven. Zij hebben tevens een gezamenlijk voorstel voor de persoon van een te benoemen deskundige gedaan. 
           Bij tussenvonnis van 16 juni 2021 heeft de rechtbank (voorshands) een deskundigenonderzoek bevolen, de voorgestelde persoon als deskundige benoemd en aan deze (onder meer de door partijen voorgestelde) vragen voorgelegd. Partijen mochten zich nog uitlaten over het voorgestelde voorschot.  
           Bij tussenvonnis van 28 juli 2021 heeft de rechtbank het deskundigenonderzoek bevolen als aangekondigd.  
           De deskundige heeft gerapporteerd en partijen hebben hierop gereageerd. [geïntimeerden] . hebben daarbij hun eis vermeerderd. De rechtbank heeft vervolgens nog een mondelinge behandeling gehouden op 21 september 2022. 
         
         
       
       
         3.2.4. 
         
           Bij het eindvonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de (hier niet verder te bespreken) primaire vordering van [geïntimeerden] . afgewezen, en hun subsidiaire vordering ter zake vervangende schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 30.168,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 september 2019. 
           Daarnaast heeft de rechtbank de hierboven in rov 3.2.1. onder ii tot en met vi kort genoemde vorderingen van [geïntimeerden] . eveneens toegewezen.  
         
         
         
           
             Geschil in hoger beroep 
           
         
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep 21 grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] ., met hun veroordeling in de kosten van beide instanties. 
       
       
         3.4.1. 
         
          [geïntimeerden] . hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot verwerping van het principaal hoger beroep en tot bekrachtiging van de tussenvonnissen en het eindvonnis waarvan beroep.  
         
       
       
         3.4.2. 
         
          [geïntimeerden] . hebben daarnaast onder aanvoering van één grief incidenteel hoger beroep ingesteld en geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis voor zover in incidenteel hoger beroep bestreden en tot toewijzing van hun integrale vorderingen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
          [appellante] heeft bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (onder meer) de grief van [geïntimeerden] . bestreden. 
         
       
       
         3.5.1. 
         
          [appellante] heeft daarnaast bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep nog een uitvoerig betoog gehouden, voorzien van producties, dat ziet op warmteverlies en berekeningen daaromtrent. Bij de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] . hiertegen bezwaar gemaakt en aangevoerd dat [appellante] in strijd met de twee-conclusie-regel hiermee een nieuwe grief heeft aangevoerd, nu geen van haar eerder aangevoerde grieven deze strekking hebben. [appellante] heeft dit laatste daarop niet betwist.  
         
       
       
         3.5.2. 
         Het hof zal deze nieuwe grief van [appellante] , omschreven in de nrs 4 tot en met 27 van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met de bijbehorende producties, ter zijde laten. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel brengt immers mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in geval van incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de nieuwe grief alsnog in de rechtsstrijd in hoger beroep wordt betrokken, maar daarvan is hier geen sprake. 
         
       
     
     
       3.6. 
       De grieven in principaal en incidenteel hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven van [appellante] strekken ertoe dat het hof zal oordelen dat [appellante] niet toerekenbaar tekort is geschoten en dus niet schadeplichtig is jegens [geïntimeerden] ., terwijl de grief van [geïntimeerden] ertoe strekt dat het hof zal oordelen dat aan hen een hogere schadevergoeding toekomt, dan de rechtbank heeft toegewezen. Het hof is van oordeel dat de grieven van [appellante] niet slagen en de grief van [geïntimeerden] . slechts gedeeltelijk slaagt. Het volgende is daartoe redengevend. 
       
       
         
           Het juridisch kader 
         
       
       
       
         3.7.1. 
         
           In de wet is  omtrent koop bepaald dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. 
           De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 1 en 2 BW). 
         
         
       
       
         3.7.2. 
         Deze bepalingen zijn van regelend recht. Dat betekent dat partijen in een koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. [appellante] en [geïntimeerden] . hebben dit gedaan. In de koopovereenkomst, een model NVM-koopovereenkomst (model 2014), staat onder meer de (voorgedrukte) hoofdregel, dat [appellante] niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel dragen [geïntimeerden] . het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”. Met artikel 6.3 staat [appellante] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.  
         
       
       
         3.7.3. 
         De betekenis van de hiervoor genoemde bepalingen in de koopovereenkomst moet worden vastgesteld op grond van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat het niet alleen maar om een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen gaat en dat het uitgangspunt is dat “normaal gebruik” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat gelet op het feit dat te koop is aangeboden een (gezins)woning, normaal gebruik in beginsel inhoudt dat de woning bewoonbaar is op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 
         
       
       
         3.7.4. 
         Aan het hiervoor weergegeven toetsingskader voegt het hof nog toe dat [geïntimeerden] . als kopers kunnen volstaan met aannemelijk maken dat de zaak niet geschikt is voor normaal gebruik. [appellante] is als verkoper vervolgens aan zet om aan te tonen dat de gebreken voor [geïntimeerden] . kenbaar waren. Als de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, is er in beginsel al om die reden sprake van non-conformiteit. De vraag of [appellante] daarvan op de hoogte was en daarover mededelingen had moeten doen, is voor het oordeel omtrent de non-conformiteit zelf niet relevant (vgl. HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2003). 
         
       
       
         3.7.5. 
         De vraag die thans aan het hof voorligt is hoe het begrip “normaal gebruik” in het onderhavige geval moet worden ingevuld en of daaraan is voldaan.  
         
         
           
             Normaal gebruik 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         
           
            [geïntimeerden] . leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [appellante] tekortgeschoten 
           is in de nakoming van de koopovereenkomst omdat sprake is van een gebrek in de 
           vloerverwarming van de begane grond waardoor [geïntimeerde sub 1] het normale gebruik van de begane grond van hun woning missen. Dit komt, zo stellen zij, omdat de vloerverwarming op de begane grond onvoldoende vermogen heeft om de gehele benedenverdieping – woonkamer, keuken, hal en werkkamer – te verwarmen.  
           
            [appellante] betwist dit gemotiveerd en stelt – kort gezegd – dat de gehele begane grond wel voldoende verwarmd kan worden, omdat naast de vloerverwarming ook de gashaard kan worden aangezet. Samen met de vloerverwarming geeft de gashaard daarvoor voldoende warmte af. [geïntimeerden] . stellen hiertegenover dat de haard er is voor de sfeer en hooguit als bijverwarming kan dienen, maar dat zij mochten verwachten dat de vloerverwarming als hoofdverwarming de begane grond zelfstandig zou kunnen verwarmen. Daarnaast stellen zij dat zelfs mét een brandende gashaard niet de gehele benedenverdieping verwarmd kan worden. Dit gebrek was voor hen niet kenbaar, aldus [geïntimeerden] . Zij geven hiervoor een aantal argumenten, die het hof in het hiernavolgende zal wegen. 
         
         
       
       
         3.8.2. 
         
           Vast staat dat [geïntimeerden] . voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een door de makelaar van [appellante] opgestelde brochure over de woning hebben ontvangen. De brochure vermeldt dat er centrale verwarming is “ door middel van een gasgestookte H.R. combiketel ” en dat er een “ sfeervolle gashaard met strakke en vlak gestucte schouw ” in de woonkamer aanwezig is. Verder opent de brochure met de vermelding dat de woning luxueus is en aangepast aan de eisen van deze tijd.  
           Vervolgens hebben [geïntimeerden] . twee bezichtigingen gedaan. Aanwezig op de benedenverdieping waren de vloerverwarming en de gashaard. Er waren geen radiatoren op benedenverdieping, wel op de bovenverdieping. Tijdens die bezichtigingen is niet gesproken over de (wijze van) verwarming van de benedenverdieping en de functie van de gashaard.  
           De in opdracht van [geïntimeerden] . uitgevoerde bouwkundige keuring meldt dat de gashaard “niet operationeel” was tijdens de keuring en dat de verwarming en warmwatervoorziening “G” (goed) is. 
         
         
       
       
         3.8.3. 
         
           Naar het oordeel van het hof mochten [geïntimeerden] ., gelet op (i) de informatie uit de brochure, waarbij de gashaard op geen enkele wijze wordt vermeld in het kader van de verwarming van de woning, maar deze slechts wordt aangeduid als “sfeervolle gashaard met strakke en vlak gestucte schouw”, (ii) het ontbreken van radiatoren op de begane grond (iii) het ontbreken van mededelingen over de capaciteit van de vloerverwarming, in relatie tot (iv) de mededeling in de brochure dat de woning “aan de eisen van deze tijd” was afgewerkt, er vanuit gaan dat in het gangbare spraakgebruik met “sfeervolle gashaard” slechts was bedoeld een haard ter verhoging van de sfeer, en behoefden zij er niet vanuit te gaan dat die gashaard ook noodzakelijk zou kunnen zijn voor het verwarmen van de benedenverdieping. Daarom kon niet van hen verwacht worden dat zij hierover voorafgaand aan de koop vragen aan [appellante] zouden stellen, maar had [appellante] juist nadere mededelingen hieromtrent moeten doen. Het is naar het oordeel van het hof daarbij niet relevant of [appellante] wel of niet wist dat [geïntimeerden] . de woning juist wilden kopen omdat er geen radiatoren waren op de benedenverdieping, zoals zij stellen. 
           Gegeven deze feiten en omstandigheden mochten [geïntimeerden] . ervan uitgaan dat normaal gebruik van deze woning inhield dat de gehele benedenverdieping van de woning (dus inclusief keuken, hal en werkkamer) door middel van de aanwezige vloerverwarming zodanig verwarmd kon worden, dat zij daaraan voldoende woongenot konden ontlenen. Dat [geïntimeerden] . zonder nadere toelichting hierover daarbij aannamen dat de “ sfeervolle gashaard met strakke en vlak gestucte schouw ” in de  “aan de eisen van deze tijd aangepaste ” woning slechts ter verhoging van de sfeer diende, en niet noodzakelijk was om de benedenverdieping te verwarmen, is zonder meer redelijk en begrijpelijk.  
         
         
       
       
         3.8.4. 
         Voor zover [appellante] heeft geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] . mochten verwachten dat de benedenverdieping met alleen de vloerverwarming te verwarmen zou zijn, faalt die klacht.  
         
         
           
             Gebrekkige vloerverwarming 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         
           
            [geïntimeerden] . hebben vervolgens gesteld dat de woning gebrekkig is, omdat zij dat redelijkerwijs verwachte normale gebruik ervan niet hebben. Zonder de gashaard is de benedenverdieping met alleen de vloerverwarming niet tot 20 graden te verwarmen. En zelfs mét een brandende gashaard is in ieder geval de werkkamer - die van de woonkamer afgescheiden is - niet goed te verwarmen, aldus [geïntimeerden] . Zij worden in hun standpunten gesteund door het deskundigenbericht van de door de rechtbank benoemde deskundige. Deze heeft op de eerste vraag van de rechtbank geantwoord: 
           
             “De vloerverwarming op de begane grond van de woning voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen voor normaal gebruik als woonhuis in respectievelijk de woonkamer, keuken en werkkamer. Vanwege de aanleg van de vloerverwarmingsbuizen met een gem. afstand van 25 cm is er sprake van een vloerverwarmingssysteem als z.g. bijverwarming met een verwarmingsvermogen van 48 Watt/m2 terwijl dit bij normaal gebruik een vloerverwarmingssysteem als z.g. hoofdverwarming 170 Watt/m2 dient te zijn .” 
           De deskundige vulde hierop aan met zijn antwoord op de derde vraag dat de (wat de rechtbank noemde:) “sfeerhaard” noodzakelijk is om de woonruimte op een temperatuur van 20 graden Celsius te krijgen. Zonder de haard erbij lukt dat niet (antwoord vraag 5). Bij de aankoop van de woning behoefden [geïntimeerden] . hierop volgens de deskundige (antwoord vraag 3b) niet bedacht te zijn “ vanwege de uitvoering van de sfeerhaard en de locatie daarvan ”. De werkruimte ten slotte staat niet in open verbinding met de woonkamer, en kan met alleen de vloerverwarming niet op 20 graden Celsius worden gebracht (antwoord vraag 5).  
           De conclusie van de deskundige is dat zonder de gashaard de verwarmingscapaciteit te klein is om de woning op de begane grond te verwarmen (antwoord vraag 6), maar anderszins, dat de gashaard zelfstandig evenmin in staat is om (alle ruimtes van) de benedenverdieping voldoende te verwarmen, ook niet in combinatie met de vloerverwarming.  
         
         
       
       
         3.9.2. 
         
           
            [appellante] betwist het deskundigenrapport en de daarin verwoorde conclusies. Zij stelt dat het deskundigenonderzoek gebrekkig was, dat aan de deskundige niet de goede vragen zijn gesteld, dat de deskundige daarnaast niet alle vragen heeft beantwoord en ten onrechte niet op aanvullende vragen wilde ingaan.  
           
            [appellante] gaat er met haar weerlegging allereerst aan voorbij dat deze deskundige door [appellante] en [geïntimeerden] . samen is voorgesteld, en dat de vragen die door de rechtbank aan de deskundige zijn voorgelegd zijn gebaseerd op - en veelal rechtstreeks afkomstig zijn van - de door beide partijen gezamenlijk gedane voorstellen. Door [appellante] worden (een deel van) die vragen thans alsnog als grieven gepresenteerd, maar die vragen zijn alle door de deskundige reeds afdoende gemotiveerd beantwoord.  
           Naar het oordeel van het hof is de deskundige terecht niet ingegaan op naderhand door [appellante] alsnog gestelde vragen, omdat die buiten de reikwijdte van de door de rechtbank aan hem voorgelegde vragen vielen. Voor het overige geldt dat het deskundigenbericht naar de wijze van tot stand komen voldoet aan de eisen die daaraan gesteld kunnen en moeten worden. De deskundige heeft zijn conceptrapport naar partijen gestuurd en hun commentaar in het definitieve rapport opgenomen en adequaat besproken. Door partijen zijn ten aanzien van de werkwijze van de deskundige ook geen bezwaren kenbaar gemaakt. 
         
         
       
       
         3.9.3. 
         
           Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht en op goede gronden het deskundigenbericht gevolgd. Het hof neemt het oordeel van de rechtbank over en maakt dit tot het zijne.  
           In het bijzonder het antwoord van de deskundige op de eerste, cruciale, vraag laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Dit antwoord is hiervoor onder 3.9.1. weergegeven. Hetgeen [appellante] in haar reactie op het conceptrapport heeft aangevoerd is door de deskundige in diens eindrapport adequaat besproken en weerlegd. Niet alleen naar de wijze van tot stand komen, maar ook naar de inhoud voldoet het deskundigenbericht aan de eisen die daaraan gesteld kunnen en moeten worden.  
           Hetgeen [appellante] in hoger beroep naar aanleiding van het overnemen van het oordeel van de deskundige door de rechtbank verder heeft aangevoerd, houdt geen (nieuwe) gezichtspunten in die tot andere conclusies zouden moeten leiden. Zo blijkt bijvoorbeeld reeds uit de metingen in het deskundigenrapport dat de deskundige voldoende metingen (namelijk: 41) heeft gedaan, en dat hij daarmee tot zijn oordeel over de afstand tussen nagenoeg alle vloerverwarmingsleidingen en de gevolgen daarvan komt (namelijk: veel te ruim waardoor de verwarmingscapaciteit onvoldoende is ). Dat de deskundige geen warmteverliesberekening heeft gemaakt, zoals [appellante] hem verwijt, is te verklaren doordat de vraagstelling van de rechtbank (geënt op de voorstellen van partijen samen) daar niet op zagen. De deskundige heeft de hem gestelde vragen gemotiveerd en onderbouwd met gegevens beantwoord. De door de eigen deskundige van [appellante] vervolgens hierover geponeerde opvattingen (namelijk: te weinig metingen en: uitstekende functionerende vloerverwarming) waren hiermee reeds voldoende weersproken.  
           Ten slotte merkt het hof op dat naar zijn oordeel het door de deskundige gemaakte onderscheid in hoofd- en bijverwarming niet relevant is, nu afdoende is komen vast te staan dat zelfs met beide verwarmingen de hele benedenverdieping niet behoorlijk verwarmd kan worden (zo blijven immers in bijvoorbeeld de werkkamer koude gedeelten).  
         
         
       
       
         3.9.4. 
         Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de woning op het punt van de verwarming van de benedenverdieping niet voldoet aan het normale gebruik dat kopers als [geïntimeerden] . daarvan mochten verwachten. De reden hiervoor is dat de gashaard naast de vloerverwarming nodig is om de benedenverdieping voldoende te kunnen verwarmen (als overwogen: en zelfs dat lukt niet in de werkkamer). Daarom is sprake van non-conformiteit. Voor [geïntimeerden] . was dit niet kenbaar, zoals het hof reeds overwoog. Het lag op de weg van [appellante] om hierover mededelingen te doen, hetgeen zij heeft nagelaten. 
         
         
           
             Schadevergoeding 
           
         
         
         
           
             In principaal hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.10.1. 
         
           
            [appellante] is aldus tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is daarom aansprakelijk voor de vergoeding van de schade die [geïntimeerden] . daardoor hebben geleden. Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank met betrekking tot de hoofdvorderingen van [geïntimeerden] . toegewezen € 25.168,00 (herstel gebrek) € 5.000,00 (opslag meubels) en € 2.232,00 (vervangende woonruimte), alles met rente.  
           Deze toegewezen schadevergoeding is gebaseerd op een schatting van de deskundige. Op bladzijde 10/11 van zijn rapport geeft de deskundige aan dat een nieuw vloerverwarmingssyteem moet worden aangebracht ad € 8.000,00, waartoe eerst de parketvloer en de dekvloer verwijderd moeten worden ad resp. € 1.200,00 en € 1.600,00, waarna een nieuwe dekvloer en parketvloer moeten worden aangebracht en herstelwerk moet geschieden ad in totaal € 10.000,00, alles vermeerderd met btw. De deskundige heeft hierbij – volgens de rechtbank terecht – geen rekening gehouden met een aftrek “nieuw voor oud”.  
         
         
       
       
         3.10.2. 
         
           
            [appellante] heeft de toegekende schadevergoeding betwist door erop te wijzen dat met het plaatsen van een of meerdere radiatoren het gebrek verholpen zou zijn. [geïntimeerden] . hebben voor € 450,00 een radiator geplaatst en dat bedrag zou volgens [appellante] de maximale toe te wijzen schadevergoeding moeten zijn. [appellante] ziet er hiermee aan voorbij dat [geïntimeerden] . een woning hebben gekocht en geleverd gekregen met vloerverwarming op de benedenverdieping, die niet goed blijkt te functioneren. De radiator in de woonkamer is slechts geplaatst als noodmaatregel en is geen duurzame oplossing voor de gebrekkige vloerverwarming. Ook biedt deze radiator geen oplossing voor de gebrekkige verwarming in de overige ruimten op de benedenverdieping, zo voeren [geïntimeerden] . onvoldoende betwist aan. 
           Het hof is van oordeel dat de kosten van deze radiator door [appellante] als kosten van een noodmaatregel dienen te worden betaald, maar dat dit niet afdoet aan het recht van [geïntimeerden] . op een schadevergoeding, waarmee zij kunnen bereiken dat zij in dezelfde situatie komen te verkeren, als wanneer zij een woning met een goed werkende vloerverwarming hadden verkregen. 
         
         
       
       
         3.10.3. 
         Met verwijzing naar een offerte van [X B.V.] d.d. 11 maart 2022 heeft [appellante] de raming van de schadevergoeding door de deskundige betwist. Het verwijderen van de oude vloer en het plaatsen van een nieuwe vloerverwarming wordt hier geschat op  € 5.020,00 en het plaatsen van een nieuwe (parket)vloer op € 6.670,00 (excl. btw) een en ander exclusief materiaalkosten van de vloerverwarming en de vloeren. Deze materiaalkosten zijn door [X B.V.] niet nader uitgewerkt. In de memorie van grieven verwijst [appellante] voor die materiaalkosten naar het rapport van de gerechtelijke deskundige. Deze heeft evenwel in zijn rapport de materiaalkosten en het aanbrengen van de vloerverwarming en de dek- en parketvloer tezamen genomen (zoals hierboven weergegeven). [appellante] komt niet met een eigen, duidelijke, cijfermatige berekening. Het hof houdt het erop dat daarmee uit haar stellingen voortvloeit dat zij eigenlijk uitkomt op ongeveer hetzelfde bedrag als de deskundige. Aldus heeft [appellante] in feite op dit punt de raming van de deskundige onvoldoende betwist.  
         
       
       
         3.10.4. 
         
          [appellante] klaagt erover dat de rechtbank geen aftrek nieuw voor oud heeft toegepast, omdat plinten en parketvloer aan slijtage onderhevig zijn en de parketvloer reeds uit 1993 stamt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is deze betwisting van de schade evenwel onvoldoende onderbouwd. Het hof wijst daarbij op het bouwjaar van de woning uit 1994 en de eigen stellingen van [appellante] dat de vloer in 2014/2015 is vervangen (zie de brief van [stucadoorsbedijf X] van 20-1-18). Daarnaast zijn haar stellingen omtrent de levensduur van de vloerverwarming en de parketvloer onvoldoende feitelijk onderbouwd, mede gezien de betwisting door [geïntimeerden] . Ten slotte is niet concreet gemaakt welke cijfermatige consequenties die gewenste aftrek nieuw voor oud zou moeten hebben voor de vordering van [geïntimeerden] ., zodat het hof hier aan voorbijgaat. 
         
       
     
     
       3.11. 
       
         De rechtbank had aan [geïntimeerden] . naast de schadevergoeding, die ziet op de herstelkosten van de verwarming en de vloeren, ook toegewezen € 5.000,00 terzake meubelopslag en € 2.232,00 voor een verblijf buitenshuis tijdens het herstel.   
         
          [appellante] heeft aangevoerd dat € 5.000,00 buitenproportioneel is, waarbij zij wijst op twee internetsites waarop gehanteerde prijzen voor verhuizing en opslag figureren, die erop neer komen dat reeds voor € 650,00 de benedenverdieping zou kunnen worden leeggehaald en de meubels kunnen worden opgeslagen. Met slechts een niet nader toegelichte verwijzing naar (onduidelijke) internetsites is deze grief naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.  
         Hetzelfde geldt voor de klacht over de door de rechtbank toegekende vergoeding terzake de vervangende woonruimte voor de periode van het herstel. Ook hier heeft [appellante] het toegekende bedrag onvoldoende betwist, mede gezien de gemotiveerde toelichting door [geïntimeerden] . van hun stellingen. 
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [appellante] heeft nog een algemeen bewijsaanbod gedaan. Nu zij geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, komt het hof aan bewijslevering niet toe. 
       
     
     
       3.13. 
       
         De conclusie is dat [appellante] terzake schadevergoeding aan [geïntimeerden] . in ieder geval minimaal € 25.168,00 (het door de deskundige geraamde bedrag) + € 450,00 (de noodradiator) + € 5000,00 (meubelopslag) + € 2.232,00 (vervangende woonruimte) verschuldigd is. Daar komen bij de als zodanig niet betwiste onderzoekskosten (€ 750,00) en de buitengerechtelijke incassokosten.  
         De grieven van [appellante] tegen het oordeel van de rechtbank falen.  
       
       
       
         
           In incidenteel hoger beroep 
         
       
       
       
         3.14.1. 
         
           
            [geïntimeerden] . stellen er op hun beurt dat het door de deskundige geraamde, en door de rechtbank toegewezen, bedrag voor het herstel te laag is. Toegewezen was ter zake herstelkosten € 25.168,00 terwijl [geïntimeerden] ., na eisvermeerdering, hiervoor € 54.365,00 gevorderd hadden. Zij hadden zich daarbij beroepen op offertes van [Bouwbedrijf C] en (de tweede offerte van) [Bouwbedrijf A] , die ruim 2x zo hoog waren als de raming van de deskundige. De rechtbank achtte dat verschil onvoldoende onderbouwd door [geïntimeerden] . 
           
            [geïntimeerden] . klagen over de afwijzing door de rechtbank van het meerdere door hen gevorderde bedrag. Zij voeren daartoe aan dat zij hun vordering, door het overleggen van die offertes, wél voldoende hebben onderbouwd en dat de ontwikkelingen in de wereld (Corona, Oekraïne) grote prijsstijgingen hebben meegebracht. Het gemiddelde van de eerder door [geïntimeerden] . verkregen offertes voor de herstelwerkzaamheden (€ 39.426,14) was daardoor niet meer voldoende en de door [geïntimeerden] . opgevraagde nieuwe offertes bedroegen begin 2022 gemiddeld € 52.641,05, aldus [geïntimeerden] . [Bouwbedrijf C] begrootte toen € 54.365,00 en tot dat bedrag hebben [geïntimeerden] . hun eis vermeerderd. 
           Daarbij komt dat de raming van de deskundige op geen andere wijze is onderbouwd, dan met een verwijzing naar zijn eigen ervaring, terwijl de deskundige deskundig is op het terrein van vloerverwarmingen, maar niet op het gebied van de prijzen van aannemerswerk, aldus nog steeds [geïntimeerden] . 
         
         
       
       
         3.14.2. 
         Het hof wijst er allereerst op dat ook indien de omvang van een vordering tot schadevergoeding pas in een later stadium komt vast te staan - bijvoorbeeld na bewijslevering - die vordering opeisbaar is vanaf het moment dat de schade is geleden en aan de voorwaarden voor aansprakelijkheid is voldaan. Met andere woorden: geleden schade moet worden begroot naar het moment waarop de schade is geleden, niet naar het moment waarop de schade wordt vergoed. Het nadeel voor de schuldeiser dat hij moet wachten, wordt vergoed met de wettelijke rente. Het hof zal daarom bij de begroting van de schade van [geïntimeerden] . geen rekening houden met door hen vermelde ontwikkelingen in de wereld en dientengevolge ontstane prijsstijgingen. 
         
       
       
         3.14.3. 
         
           Terecht merken [geïntimeerden] . op dat zij hun vorderingen met meerdere offertes hebben onderbouwd, terwijl de deskundige slechts een op zijn kennelijk brede ervaring gebaseerde raming heeft gegeven. Deze raming is op geen enkele manier onderbouwd en geeft het hof geen handvatten voor de begroting van de schade. Daarom zal het hof zich richten naar de door [geïntimeerden] . overgelegde offertes, die door [appellante] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. Zo heeft zij bijvoorbeeld geen contra-offertes overgelegd.  
           Het hiervoor in rov 3.14.2. overwogene betekent evenwel dat het hof slechts acht zal slaan op offertes die [geïntimeerden] . hebben overgelegd, die dateren van rond de periode van het intreden van het verzuim van [appellante] . Gezien de gestelde termijn van 14 dagen na de ontvangst van de sommatiebrief, is het intreden van het verzuim door [geïntimeerden] . (onbetwist) gesteld op 25 september 2019. 
           Het hof zal deze offertes gebruiken als handvat bij de begroting (naar maatstaven van billijkheid) van de herstelkosten, benodigd om [geïntimeerden] . in de situatie te brengen als ware er geen gebreken aan de vloerverwarming. 
         
         
       
       
         3.14.4. 
         
           Het gaat hier om de volgende offertes. 
           1) 	[Bouwbedrijf A] offreerde op 29 november 2018 € 45.500,00 excl btw, (inclusief verhuizing en opslag meubels). Zonder de verhuizing en opslag van de meubels gaat het hof uit van een offerte van [Bouwbedrijf A] van (ongeveer) € 40.500,00 excl. btw (dat wil zeggen  € 49.005,00 incl. btw);  
           2) 	[Bouwbedrijf B] offreerde op 2 april 2019 € 29.202,73 excl btw, € 34.975,51 incl. btw (exclusief verhuizing en opslag meubels); 
           3)	[Bouwbedrijf C] offreerde op 14 april 2019 voor de herstelkosten € 37.780,00 incl. btw (exclusief verhuizing en meubelopslag) 
           4) 	Badex berekende de herstelkosten op 15 augustus 2019 op € 39.487,00 incl. btw (exclusief verhuizing en meubelopslag). 
           Het gemiddelde van deze offertes is – zonder de verhuiskosten en de kosten van de meubelopslag – afgerond  € 40.310,00 incl btw .  
         
         
       
       
         3.14.5. 
         
           Alles afwegende komt het hof tot de conclusie dat deze component van de schade van [geïntimeerden] . niet nauwkeurig(er) kan worden begroot en naar billijkheid moet worden geschat op € 40.310,00. 
           De grief in incidenteel hoger beroep slaagt in zoverre. 
         
         
       
       
         3.14.6. 
         Ter zitting is gebleken dat [appellante] datgene waartoe zij in eerste aanleg was veroordeeld reeds heeft betaald. 
         
         
           
             Slot 
           
         
         
         
           
             In principaal en incidenteel hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.15.1. 
         
           Het falen van het principaal hoger beroep en het slagen van het incidenteel hoger beroep leidt tot de volgende conclusie. 
           Het bestreden vonnis van 2 november 2022 zal worden vernietigd voor zover aan [geïntimeerden] . voor de herstelkosten een bedrag exclusief de meubelopslag van (€ 30.168,00 minus  € 5.000,00) 25.168,00 incl. btw is toegekend. Voor de leesbaarheid zal het hof de gehele eerste alinea van het dictum vernietigen en zal aan [geïntimeerden] . ter zake vergoeding van deze schade toewijzen € 40.310,00 inclusief btw + (de reeds toegekende) € 5.000,00 (voor de meubels). 
           Voor het overige zullen de bestreden vonnissen worden bekrachtigd. 
         
         
       
       
         3.15.2. 
         
           
            [appellante] zal in principaal hoger beroep als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad. 
           De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] . zullen vastgesteld worden op: 
         
         
           
             Griffierechten			€    783,00 
           
           
             Salaris advocaat		€ 4.426,00 (2 punt(en) x tarief IV)  
           
           
             Nakosten			€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
           
         
         Totaal				€ 5.387,00 
         
       
       
         3.15.3 
         In incidenteel hoger beroep zal [appellante] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerden] . worden vastgesteld op € 2.213,00. 
         
       
       
         3.15.4. 
         Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden tussenvonnissen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, van 16 juni 2021 en 28 juli 2021; 
     
     
     
       vernietigt het eindvonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, van 2 november 2022, doch slechts voor zover [appellante] daarin (in de eerste alinea van het dictum) is veroordeeld om aan [geïntimeerde sub 1] het bedrag van € 30.168,00 te betalen; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] . te betalen een bedrag van € 45.310,00 ter zake schadevergoeding (herstelkosten en kosten meubelopslag e.a.), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 25 september 2019, tot aan de dag van de algehele betaling; 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis van voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten € 5.387,00 + € 2.213,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, A.C. van Campen en J.M.W. Werker en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juni 2024. 
     
     
     
     
       griffier					rolraadsheer