ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2023:553

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2023:553 Rechtbank Overijssel , 08-02-2023 / C/08/280620 / HA ZA 22-151

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2023-02-08

Zaaknummer: C/08/280620 / HA ZA 22-151

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2023:553

---

Eiseres heeft van gedaagde een woning gekocht. Na de levering van de woning is eiseres erachter gekomen dat er asbest in het dakbeschot van de woning zit. In verband met de sanering hiervan heeft zij kosten moeten maken. In deze procedure probeert ze de kosten te verhalen op gedaagde. De rechtbank oordeelt dat gedaagde zijn mededelingsplicht heeft geschonden en wijst de vordering van eiseres  grotendeels toe.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/280620 / HA ZA 22-151 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 februari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [A]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [A] , 
       advocaat: mr. H. Versluis te Enschede, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [B] ,  
     
       te [woonplaats] , 2.  [C] ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [B] , 
       advocaat: mr. M.J.H. Mühlstaff te Deventer. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 13 juli 2022 
       - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie 
       - de akte ter comparitie houdende producties van [A]  - de mondelinge behandeling van 12 januari 2023 
       - de spreekaantekeningen van [A] 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 Inleiding 
     
     
       2.1. 
       
        [A] heeft van [B] een woning gekocht. Na de levering van de woning is [A] erachter gekomen dat er asbest in het dakbeschot van de woning zit. In verband met de sanering hiervan heeft zij kosten moeten maken. In deze procedure probeert ze de kosten te verhalen op [B] . [B] wijst aansprakelijkheid van de hand. Mocht de rechtbank oordelen dat hij wel aansprakelijk zou zijn, dan vordert hij in reconventie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat [A] de woning terug moet leveren aan [B] . 
       
     
     
       2.2. 
       De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de relevante feiten. Hierna zal de rechtbank de vorderingen benoemen en beoordelen, waarna de beslissing volgt.  
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Partijen hebben op 25 oktober 2021 een koopovereenkomst met elkaar gesloten (hierna: de koopovereenkomst). Daarbij heeft [B] het perceel grond met woning aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) verkocht aan [A] tegen een koopsom van € 413.280,00. De koopovereenkomst bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen: 
       
       
         
           “Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
            De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.  
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.  
         
         
           (…) 
         
       
       
         6.4.3. 
         
           
             Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. 
           
           
             (…)” 
           
         
         
       
     
     
       3.2. 
       Aan de koopovereenkomst is een vragenlijst over de woning gehecht. Bij de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn (vraag 9b) is als antwoord  “nee”  aangekruist. 
       
     
     
       3.3. 
       Op 3 december 2022 is de woning aan [A] geleverd.  
       
     
     
       3.4. 
       Bij werkzaamheden aan de woning ontdekte [A] asbestverdacht materiaal op het dak van de woning. Hierop heeft ze een asbestinventarisatie laten doen door [X] Asbestonderzoek en Advies BV (hierna [X] ). [X] heeft op 7 januari 2022 een rapport uitgebracht. Daarin staat dat in het dakbeschot 53,9 m² aan hechtgebonden asbest van risicoklasse 2a is aangetroffen. Dit is volgens het rapport de hoogste risicoklasse. 
     
     
       3.5. 
       
        [A] heeft het asbest laten saneren. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 15 februari 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [A] aan [B] een brief geschreven waarin hij [B] aanspreekt op de aanwezigheid van asbest in de woning en hem aansprakelijk stelt voor de schade die [A] hierdoor lijdt. Hij sommeert [B] om binnen 14 dagen een voorschot te voldoen van € 30.000,00 op het schadebedrag dat hij aan [A] verschuldigd zal zijn. In aansluiting hierop heeft de toenmalige gemachtigde van [A] op 8 april 2022 [B] aangeschreven tot betaling van een totaalbedrag van € 33.893,20. [B] is niet tot betaling overgegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [A] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,  
       
       
         
           Primair: 
         
       
       
       
         
          [B] te veroordelen hoofdelijk aan [A] wegens schadevergoeding een bedrag te voldoen van € 32.561,46, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.331,74, alles te vermeerderen met de proceskosten, de nakosten inbegrepen; 
       
       
       
         
           Subsidiair:  
         
       
       
       
         
           Te verklaren voor recht dat [A] verschoonbaar heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst; 
         
         
           Te bepalen dat de koopovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de daarin bepaalde koopsom van € 413.280,00 nader wordt vastgesteld op een koopsom van  
         
       
       € 381.357,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; 
       3. [B] te veroordelen aan [A] te voldoen het bedrag van vermindering van de koopsom, vermeerderd met 2% over dat bedrag wegens ten onrechte berekende overdrachtsbelasting, aldus in totaal € 32.561,46, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van        € 1.31,74 en de wettelijke rente ingaande op de dag van de dagvaarding; 
       4. Alles met de hoofdelijke veroordeling van [B] in de kosten van het geding. 
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [A] heeft aan de primaire vordering ten grondslag gelegd dat [B] toerekenbaar tekortgeschoten is de verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de woning door de aanwezigheid van asbest niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Daarbij heeft [B] zijn mededelingsplicht geschonden door, hoewel hij ervan op de hoogte was, te verklaren dat hij niet weet of er asbest in de woning aanwezig is, respectievelijk dat er geen asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn. Volgens [A] is [B] daarom gehouden de kosten voor de asbestsanering, de wederopbouw van de woning, de vervanging van besmette onderdelen en de onnodige kosten van het moeten aanhouden van twee woningen aan [A] te vergoeden. 
         Aan de subsidiaire vorderingen heeft [A] ten grondslag gelegd dat zij door misleidende mededelingen van [B] heeft gedwaald over de aanwezigheid van asbest in de woning en dat zij zodoende recht en belang heeft bij een wijziging van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW. Die wijziging moet zodanig zijn, dat het door haar geleden nadeel als gevolg van de onjuiste mededeling van [B] wordt opgeheven, aldus [A] . 
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [B] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [A] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen. [B] betwist dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Ook betwist hij dat hij een mededelingsplicht zou hebben geschonden, omdat hij niet bekend was met de aanwezigheid van asbest in de woning. Daarnaast voert hij aan dat [A] haar onderzoeksplicht heeft geschonden door geen aankoopmakelaar of aankoopcoach in de arm te nemen en door geen aankoopkeuring te laten uitvoeren. Tenslotte betwist [B] de hoogte van de gevorderde schade. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [B] vordert – onder de voorwaarde dat de rechtbank concludeert dat [B] aansprakelijk is in verband met de aanwezigheid van asbest in de woning en voor zover [B] hiervoor financiering krijgt – dat de rechtbank: 
       
         
           Voor recht verklaart dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat de woning terug moet worden geleverd aan [B] ; 
         
         
           Bepaalt dat [B] , bij de notaris van zijn keuze, een bedrag van € 413.280,00 aan [A] betaalt; 
         
         
           
            [A] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [A] voert verweer. [A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [B] , met veroordeling van [B] in de kosten van deze procedure. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       In de eerste plaats moet beoordeeld moet worden of [B] een schadevergoeding verschuldigd is aan [A] in verband met de aanwezigheid van asbest in de woning. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. 
       
       
         
           Non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Voorop staat dat op grond van artikel 17 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Voor wat betreft de mededelingsplicht van de verkoper geldt dat wanneer een koper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de koper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling van zaken mede aan zichzelf heeft te wijten. Wel kan een eventueel uit de schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW worden verminderd wanneer de onjuiste voorstelling van zaken mede te wijten is aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.  
       
     
     
       5.3. 
       In artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst staat dat aan verkoper niet bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In de bijbehorende vragenlijst heeft [B] de vraag of in de woning asbesthoudende materialen aanwezig zijn ontkennend beantwoord. Op grond deze mededelingen mocht [A] ervan uitgaan dat er, voor zover aan [B] bekend, geen asbest in de woning verwerkt was. [A] heeft gesteld dat deze mededelingen achteraf gezien onjuist waren. Volgens haar was [B] er wel van op de hoogte dat asbest in de woning verwerkt was. Dit heeft zij onderbouwd met schriftelijke verklaringen van [D] (productie 27), [E] (productie 28), [F] (productie 29) en [G] (productie 30).  
       
       
         Zo staat in de verklaring van [D] : 
         
           “Ik was toen vanuit de Verbeterwinkel als projectleider aangesteld om deze renovatie tot uitvoer te brengen dit hield in dat dat er met iedere afzonderlijk eigenaar van een woning een renovatie plan werd opgesteld met de daarbij behorende kostenoverzicht en een subsidie aanvraag. Tijdens de bouwkundige opname van panden is ook vast gesteld dat er asbest in de woningen aanwezig was. Het probleem van het aanwezige asbest werd met alle eigenaren besproken de eigenaren van de panden hadden toen nog de mogelijkheid van keuze indien er niet bouwkundig aan het asbest gedaan werd dit dan kon blijven zitten. Gezien de grote financieel gevolgen om het asbest te verwijderen werd in de meeste gevallen er voor gekozen om het asbest niet te verwijderen. De renovatie is uitgevoerd door Bouwbedrijf BAM Deventer deze is voordat de renovatie begon door de Verbeterwinkel op de hoogte gebracht van het aanwezige asbest en dat hier verder geen werkzaamheden aan zouden plaats vinden. Tijdens de renovatie werkzaamheden zijn er door de BAM geen werkzaamheden aan het asbest verricht en zijn de eigenaren hiervan op de hoogte gesteld door de Bam.” 
         
       
       
       
         In de verklaring van [E] (eigenaar [het adres] ) staat over voornoemde renovatie onder meer: 
         
           “Tijdens de werkzaamheden zijn we meerdere keren (hoe vaak weet ik niet) als bewoners met elkaar in gesprek geweest op het plein. Alle bewoners van toen hebben daar wel een keer aan meegedaan. Je kunt dat zien als een soort voortgang van de bouw overleg. Ook toen alle dakpannen verwijderd waren aan de achterzijde/voorzijde. Wij, de familie [E] van [nummer] , [F] [nummer] , de familie [H] ( [nummer] ), [I] [nummer] en ook [B] en [C] [nummer] . Het was toen duidelijk dat wij van [nummer] en ook [B] en [C] van [nummer] toen de kosten voor verwijderen van asbest te hoog vonden en het was toen ook niet noodzakelijk voor de verbouwing. Maar we wisten wel dat er asbest aanwezig was.”  
         
       
       
       
         
          [G] heeft onder meer het volgende schriftelijk verklaard: 
         
           “Ik ben in de periode op en rond 14 juli 2018 aan het werk geweest bij [B] en [C] , [het adres] te [woonplaats] , voor schilderwerk en herstelwerkzaamheden aan het dak. 
         
         
           Daarbij heb ik geconstateerd dat het dakbeschot aan de voorzijde van de woning hoogstwaarschijnlijk uit asbest bestond. Ik moet dit officieel asbestverdacht noemen, omdat pas na laboratoriumonderzoek vaststaat dat het daadwerkelijk asbest is. De foto’s die ik hiervan heb gemaakt heb ik op 14 juli 2018 naar [C] gestuurd via WhatsApp, screenshot en foto’s zijn bijgevoegd. Ik heb [C] ook mondeling gezegd dat er asbest zat. Haar reactie was dat BAM Wonen in 2004 heeft gemeld dat het asbest weg was, maar dat ze er nu niet meer mee zou doen.” 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank heeft [B] ter zitting gevraagd een reactie te geven op voornoemde verklaringen. [B] heeft toen, bij monde van [C] (gedaagde sub 2), betoogd dat [B] wist dat er eternietplaten – hiermee werd gedoeld op asbesthoudend materiaal – verwerkt waren in de woning, maar dat dit ongevaarlijk was, omdat er geen sprake was van vrij zwevend asbest. Volgens [B] waren de eternietplaten ingepakt met isolatie en gipsplaten en heeft hij ervoor gekozen dit te laten zitten.  
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank maakt uit deze verklaringen op dat [B] voorafgaand aan de verkoop van de woning op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de woning. De verklaringen in de koopovereenkomst en in de bijbehorende vragenlijst zijn dan ook onjuist. Dat [B] , zoals [C] heeft betoogd, uitging van een ongevaarlijke toepassing van asbest maakt dit niet anders. Ook in dat geval had het op de weg van [B] gelegen om de wetenschap die hij had over de aanwezigheid van asbest in de woning met [A] te delen en om niet ontkennend te antwoorden op vragen die betrekking hebben op de aanwezigheid van asbest. 
       
     
     
       5.6. 
       Door de schending van zijn mededelingsplicht heeft [B] een onjuiste voorstelling gegeven van de woning, namelijk dat het een woning betrof die vrij van asbest was. In lijn met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad kan [B] hier niet aan [A] tegenwerpen dat zij haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de aanwezigheid van het asbest in het dakbeschot bij een onderzoek voorafgaand aan de koop hoogstwaarschijnlijk niet zou zijn opgemerkt, omdat dan ofwel de woning opgebroken moest worden, ofwel [A] al had moeten weten op welke plaats zij dakpannen had moeten oplichten en kennis had moeten hebben van hoe asbest eruit ziet. Deze handelingen vallen buiten het bestek van wat normaliter redelijkerwijs aan onderzoek van een particuliere koper mag worden verwacht.  
       
     
     
       5.7. 
       Omdat gebleken is dat in de woning wel asbest verwerkt is, bezit de woning niet de eigenschappen die [A] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Ook als het asbest niet direct gevaarlijk is wanneer dat op zijn plaats en intact wordt gelaten, zoals [B] heeft betoogd, is toch sprake van een woning met aanzienlijke beperkingen die [A] niet hoefde te verwachten. [A] mocht immers ervan uitgaan dat zij, desgewenst, bijvoorbeeld ook verbouwingen en aanpassingen kon verrichten aan de woning die zij kocht, zonder dat daarvoor eerst asbestsanering nodig zou zijn. Gelet op het voorgaande beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst en is [B] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:74 BW moet [B] de schade vergoeden die [A] door deze tekortkoming lijdt, te weten de kosten die samenhangen met het saneren van het asbest en het herstellen van de woning. Daarbij kunnen de overige gronden die [A] heeft aangevoerd voor de aansprakelijkheid van [B] onbesproken blijven.  
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       
        [A] heeft in de dagvaarding gesteld dat de schade die zij door de tekortkoming van [B] lijdt € 32.561,46 bedraagt. In de akte ter comparitie houdende producties heeft [A] een nadere onderbouwing van de herstelkosten gegeven. Daarbij heeft zij de posten voor een maand extra kosten VVE-bijdrage, voor overig materiaal herstel zolder en voor vervanging vloer weggestreept, waardoor de gevorderde schade uitkomt op € 32.027,63.  
       
     
     
       5.9. 
       
        [B] heeft als verweer tegen de opgevoerde schadeposten aangevoerd dat: 
       - de steigers waarvoor [A] kosten rekent ook gebruikt kunnen zijn voor de plaatsing van zonnepanelen; 
       - ten onrechte kosten worden gevorderd voor de afwerking van de zolder, terwijl de zolder bij verkoop en levering van de woning niet was afgewerkt; 
       - meer gipsplaten dan nodig in rekening zijn gebracht; 
       - [A] ten onrechte dubbele woonlasten claimt; 
       - de in rekening gebrachte kosten voor het dakraam erg hoog zijn; 
       - € 5.000,00 op de schade in mindering moet worden gebracht, omdat bij de asbestsanering gebruik gemaakt had kunnen worden van een subsidie. 
       Daarnaast heeft [B] naar voren gebracht dat bij het bepalen van de omvang van de schade er rekening mee gehouden moet worden dat [A] de woning heeft gekocht tegen een prijs die onder de vraagprijs lag en dat bij het vaststellen van de schade moet worden uitgegaan van de vraagprijs.  
       
     
     
       5.10. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. 
       
         
           De rechtbank gaat voorbij aan het verweer ten aanzien van de stijgers. Dat de stijgers mogelijk ook gebruikt zijn voor de plaatsing van zonnepanelen, neemt niet weg dat de stijgers nodig waren voor de asbestsanering.  
         
         
           De rechtbank passeert het verweer ten aanzien van de afwerking van de zolder. Niet betwist is dat de zolder voorafgaand aan de asbestsanering afgewerkt was met granol. Onder herstelkosten vallen ook de kosten om de zolder na de asbestsanering weer af te werken. Daarbij is niet vereist dat dezelfde afwerking wordt toegepast als ervoor. Uit de overgelegde facturen volgt niet dat de kosten voor de afwerking onevenredig hoog zijn.  
         
         
           De hoeveelheid in rekening gebrachte gipsplaten komt de rechtbank niet onredelijk voor. Het verweer dat hierop ziet wordt gepasseerd. 
         
         
           Voor wat betreft de kosten in verband met de dubbele woonlasten heeft [A] voldoende onderbouwd dat zij door de asbestsanering met vertraging de woning heeft kunnen betrekken. De rechtbank rekent de gevorderde extra woonlasten voor één maand als schade toe aan de tekortkoming van [B] . [A] heeft de extra kosten gespecificeerd in de producties 35, 37, 39 en 41. [B] heeft de juistheid van deze bedragen niet betwist. Deze posten zullen daarom worden toegewezen. De inkomensderving voor een maand huur heeft [A] echter niet nader onderbouwd. Gelet op het verweer van [B] had het op de weg van [A] om meer inzicht te geven in de afspraken die zij had gemaakt met de (potentiële) huurder van haar woning aan [het adres] in [woonplaats] . Omdat zij dat heeft nagelaten, zal het bedrag dat zij in dit verband heeft gevorderd ( € 1.175,00) op de schadevergoeding in mindering worden gebracht.   
         
         
           Voor het dakraam en de plaatsing hiervan wordt een bedrag van € 3.477,81 gerekend. [B] heeft in de conclusie van antwoord al vraagtekens gezet bij dit bedrag, waarbij hij naast opmerkingen over de prijs voor het raam heeft betoogd dat het arbeidsloon wel erg hoog is. Het had op de weg van [A] gelegen om hierover nader uitleg te geven. Dat heeft zij niet gedaan. De rechtbank zal daarom voor het dakraam uitgaan van een bedrag van € 2.000,00. 
         
         
           
            [A] heeft ter zitting betoogd dat zij niet in aanmerking komt voor de subsidie waarop [B] doelt. [B] heeft niet onderbouwd dat [A] hiervoor wel in aanmerking komt. De rechtbank zal de subsidie bij de berekening van de schade daarom buiten beschouwing laten. 
         
         
           Dat [A] de woning heeft gekocht tegen een prijs die onder de vraagprijs ligt, doet hier niet terzake. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan op [B] de verplichting rustte om de woning te leveren met de eigenschappen die [A] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en waarbij op [A] de verplichting rustte om de overeengekomen koopsom te voldoen. [A] heeft aan haar verplichting voldaan. [B] niet, omdat de woning asbest bevatte waar [A] dat niet hoefde te verwachten. De schade die [A] hierdoor lijdt, moet [B] vergoeden. Die schade staat los van de omstandigheid dat partijen een lagere koopprijs zijn overeengekomen dan de oorspronkelijke vraagprijs.  
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Voor zover [B] bedoeld heeft een beroep te doen op een vermindering van zijn vergoedingsplicht op grond van artikel 6:101 BW, omdat [A] haar onderzoeksplicht zou hebben geschonden, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Hiervóór heeft de rechtbank al overwogen dat de aanwezigheid van het asbest in het dakbeschot bij een onderzoek voorafgaand aan de koop hoogstwaarschijnlijk niet zou zijn opgemerkt. Voor een vermindering van de vergoedingsplicht op grond van artikel 6:101 BW is hier dan ook geen aanleiding. 
       
     
     
       5.12. 
       Tegen de overige schadeposten heeft [B] geen gemotiveerd verweer gevoerd. Gelet op het voorgaande zal de gevorderde schade daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 29.374,82 (€ 32.027,63 – (€ 1.175,00 + (€ 3.477,81 - € 2.000,00))). De hierover gevorderde wettelijke rente, vanaf de dag van de dagvaarding, zal worden toegewezen.  
       
     
     
       5.13. 
       Daarnaast maakt [A] aanspraak op de vergoeding van € 1.331,74 voor de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) hier van toepassing is. [A] heeft aan [B] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het door [A] gevorderde bedrag is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, namelijk tot een bedrag van € 1.068,75. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
        [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [A] worden tot op heden begroot op: 
       
       - dagvaarding	€ 	   129,82 
       - griffierecht		1.301,00 
       - salaris advocaat	 1.532,00  (2,0 punten × tarief € 766,00 
       Totaal		€	2.962,82 
     
     
       5.15. 
       Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen, op de manier zoals hierna in de beslissing staat omschreven.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       Omdat de (primaire) vordering in conventie wordt toegewezen, is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld. Deze vorderingen komen echter niet voor toewijzing in aanmerking, omdat elke rechtsgrond hiervoor ontbreekt. Zo is in het geheel niet toegelicht op wat voor grond [B] tegenover [A] het recht zou hebben de koop ongedaan te maken. 
       
     
     
       5.17. 
       
        [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [A] worden tot op heden begroot op € 598,00 aan salaris advocaat (0,5 × (2.0 punten × tarief € 598,00).  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [B] hoofdelijk aan [A] een bedrag van € 29.374,82 als schadevergoeding te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf         25 april 2022 tot aan de dag van algehele voldoening, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.068,75; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [B] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 2.962,82; 
       
     
     
       6.3. 
       
         veroordeelt [B] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op  
         € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat [B] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [B] hoofdelijk in de kosten van de procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op 598,00; 
       
       
     
     
       6.8. 
       verklaart dit vonnis in reconventie voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op  
         8 februari 2023. 
       
       
       
     
   
   
      Zie onder de meer de uitspraken van de Hoge Raad die op rechtspraak.nl onder de volgende aanduidingen te vinden zijn: ECLI:NL:HR:2016:2885 en ECLI:NL:HR:2022:1870.