ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:4125

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:4125 Rechtbank Noord-Holland , 07-04-2021 / 8784230

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-04-07

Zaaknummer: 8784230

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:4125

---

Huur bedrijfsruimte. Huurder vraagt huurvermindering vanwege gebreken (lekkage en schimmel), maar huurprijsvermindering wegens gebrek contractueel uitgesloten. Niet is komen vast te staan dat verhuurder bij aangaan van de huurovereenkomst al weet had van de gebreken.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8784230 \ CV EXPL  20-8173 
       Uitspraakdatum: 7 april 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser] h.o.d.n [handelsnaam] 
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser in conventie verweerder in reconventie verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. R.P. Groot 
     
     
     
       tegen  
       
         de stichting 
       
         Winkelstichting [A] 
       
       gevestigd te [plaats] 
       gedaagde in conventie eiser in reconventie verder te noemen: Winkelstichting 
       gemachtigde: mr. D. de Vries 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 22 september 2020 een vordering tegen Winkelstichting ingesteld. Winkelstichting heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Tot slot heeft [eiser] schriftelijk gereageerd op de tegenvordering en daarbij zijn eis gewijzigd. 
     
     
       1.2. 
       Op 12 februari 2021 heeft een zitting via een Skypeverbinding plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Winkelstichting heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Winkelstichting bij brief d.d. 1 februari 2021 en bij e-mail d.d. 11 februari 2021 nog stukken toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurde per 1 maart 2018 de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] , te (1971 GA) IJmuiden (hierna: het gehuurde), voor een huurprijs van € 1.450,00 per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als tattoo-studio en de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar, lopende tot en met 29 februari 2020. Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. 
     
     
       2.2. 
       
         In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:   
         
           (…) 
           
           1.2. Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 
           
           (…) 
           
           Casco 
           
           9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde:  
           zie artikel 14.11 
           
           9.2 In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde:  
           zie artikel 14.11 
           
           (…) 
           
           14.11 In aanvulling tot het casco behoren tot het gehuurde: 
           
           - toilet 
           
           - cv-installatie 
           
           - pui 
           
           Het overige wordt door verhuurder aan huurder om niet ter beschikking gesteld, waarbij onderhoud en vervanging voor rekening is van huurder. 
         
       
     
     
       2.3. 
       
         In de Algemene Bepalingen staat – voor zover hier relevant – het volgende: 
         
           (…) 
           
           5.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. 
           
           (…) 
           
           11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
           
           11.4 Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
           
           (…) 
           
           - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt. 
           
           (…) 
           
           25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.  
           
           (…) 
           
           31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. 
         
       
     
     
       2.4. 
       
         Per e-mail van 11 november 2019 heeft [eiser] aan Winkelstichting onder meer het volgende geschreven: 	 
         
           (…) Ik heb begrepen dat je collega er niet veel in ziet om deze per Maart te beëindigen (…). Ondanks deze woorden zou ik toch willen vragen om dit schrijven voor te leggen en het contract niet te verlengen (…) 																									       (De lekkage in de winkel zal wel verholpen moeten worden) (…) 
         
       
     
     
       2.5. 
       
         Per brief d.d. 12 november 2019 heeft Winkelstichting aan [eiser] – voor zover hier relevant – het volgende geschreven: 
         
           (…) 
           
           Hierbij bevestigen wij dat u de huuropzegging voor de winkel aan het [adres] . (…) 
           
           Het bestuur van de Winkelstichting [A] laat u weten: 
           
           - Akkoord te gaan met het niet-verlengen van de overeenkomst naar de tweede periode. Dit betekent dat  
           de huur zal eindigen op 1 maart 2020 
            – laatste huurdag 29 februari 2020. 
           
           - Dat de winkel conform de huurovereenkomst  
           casco 
            dient te worden opgeleverd. 
           
           (…) 
           
           - Dat voor de lekkage opdracht deze te verhelpen aan onze storingsdienst is uitgegaan.  
           
           (…) 
         
       
     
     
       2.6. 
       
         Per e-mail d.d. 10 december 2019 heeft [eiser] aan Winkelstichting – voor zover relevant – het volgende geschreven:  
         
           (…) De lekkage is zo verergerd dat ik mij vak niet kan maar ook niet mag uitvoeren. Er kan geen garantie meer gegeven worden voor een hygiënische werkomgeving, en de verlichting werkt niet meer. Het is vooralsnog ook niet bekend of het een waterleiding lek is, een riolering lek, of een afvoer lek. (…) Er wordt geen huur betaald tot het probleem verholpen is. 
         
       
     
     
       2.7. 
       
         Per e-mail d.d. 18 december 2019 heeft [eiser] aan Winkelstichting het volgende – voor zover hier relevant geschreven: 
         
           (…) 
           
           Het plafond druppelt nog een klein beetje en ben wel van mening dat de lekkage verholpen is. (…) Bij mij is het eindelijk zo goed als gestopt. 
           
           Nu zou ik wel willen vragen of er een bedrijf gestuurd kan worden om de schimmels te verwijderen. Het plafond zit helemaal vol met schimmel; misschien wel 10m2. Zowel ikzelf als de loodgieter is van mening dat dit er een hele lange tijd zit. Dit is al die tijd niet echt bevorderlijk geweest voor de gezondheid maar ergste is gewoon dat ik zo nog steeds niet mijn werk mag uitvoeren.  
         
       
     
     
       2.8. 
       Per e-mail d.d. 30 december 2019 heeft [eiser] aan Winkelstichting – onder meer – geschreven:  (…) Ik moet helaas zeggen dat er nog wel een plaats in de winkel waar er water naar beneden druppelt.  
     
     
       2.9. 
       Op 6 januari 2020 heeft een opname van het gehuurde plaatsgevonden door de Winkelstichting en [eiser] . Per brief d.d. 7 januari 2020 heeft Winkelstichting naar aanleiding daarvan aan [eiser] een opsomming gegeven van de te verwijderen zaken in verband met de huuropzegging. Daarin staat dat [eiser] onder meer de tegelvloer en het donkere systeemplafond dient te verwijderen.  
     
     
       2.10. 
       
         Hierop heeft [eiser] gereageerd per e-mail d.d. 8 januari 2020. Hij heeft – voor zover hier relevant- het volgende geschreven: 
         
           (…) 
           
           Voor het ondertekenen van de overeenkomst heb ik via de door jullie aangestelde makelaar [makelaar] ( [makelaarskantoor] ) overleg gepleegd over noodzakelijk aanpassingen. Ik heb deze uitgelegd dat vanuit het oogpunt van hygiëne noodzakelijk was een nieuwe vloer te plaatsen. (…) Ik heb aangegeven dat ik hierdoor niet mijn werk zal kunnen uitvoeren en het noodzakelijk is mocht ik het pand betrekken. Dit heeft [makelaar] aan de Winkelstichting voorgelegd en na een aantal weken is hiermee akkoord gegaan.  
         
       
     
     
       2.11. 
       
         Per brief d.d. 15 januari 2020 heeft Winkelstichting – voor zover relevant – het volgende aan [eiser] geschreven: 
         
           (…) 
           
           Naar aanleiding van het gesprek op 6 januari jl. hebben wij geconstateerd dat u last hebt ondervonden van lekkage in de winkel aan het [adres] . 
           
           Wij zijn bereid u hiervoor tegemoet te komen door u de maandhuur over december ad  
           
           € 1.450,- kwijt te schelden. 
         
       
     
     
       2.12. 
       Per e-mail d.d. 16 januari 2020 heeft [eiser] aangegeven hier niet mee akkoord te kunnen gaan.  
     
     
       2.13. 
       
         Per brief d.d. 21 januari 2020 heeft Winkelstichting – voor zover relevant – het volgende geschreven: 
         
           (…) 
           
           Samengevat: 
           
           (…) 
           
           - De winkel dient conform de huurovereenkomst  
           casco 
            te worden opgeleverd. 
           
           - Alle huurpenningen tot en met 29 februari 2020 dienen te worden voldaan, waarbij wij u de maandhuur over december ad € 1.450,- willen kwijtschelden. 
         
       
     
     
       2.14. 
       
         Per brief d.d. 21 april 2020 heeft (de gemachtigde van) Winkelstichting aan (de gemachtigde van) [eiser] – voor zover relevant – het volgende geschreven: 
         
           (…) 
           
           Cliënte eist dat de openstaande huurpenningen van de maanden januari en februari uiterlijk op  
           30 april 2020 
            zullen zijn voldaan. (…) De waarborgsom wordt teruggestort zodra uw cliënt heeft voldaan aan zijn verplichtingen. Dit houdt in dat uw cliënt de huurachterstand heeft betaald en dat de oplevering voldoet aan de huurovereenkomst. (…)  
         
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter: I. de huurprijs per maand vermindert met 100%, vanaf 11 november 2019, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen datum, tot 1 maart 2020; II. Winkelstichting veroordeelt tot terugbetaling van de te veel betaalde huur; III. Winkelstichting veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding wegens gederfde omzet van € 3.452,40; IV. Winkelstichting veroordeelt tot terugbetaling aan [eiser] van de waarborgsom ad  € 4.050,00; V. Winkelstichting veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 698,78; VI. Winkelstichting veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de wettelijke rente over de vordering sub II tot en met V; VII. Winkelstichting veroordeelt in de proceskosten en de nakosten. 
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag –samengevat – dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, in de vorm van lekkage en schimmelvorming. [eiser] heeft de gebreken tijdig kenbaar gemaakt maar Winkelstichting heeft de gebreken niet of niet voldoende hersteld. Er was vanaf 11 november 2019 helemaal geen huurgenot meer en daarom vordert [eiser] op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering. Daarnaast heeft [eiser] omzetschade geleden omdat hij als gevolg van de water- en schimmeloverlast zijn werkzaamheden als tatoeëerder niet langer kon uitvoeren. Verder vordert [eiser] terugbetaling van de waarborgsom omdat hij het gehuurde goed heeft opgeleverd.  
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       Winkelstichting betwist de vordering en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. [eiser] heeft geen recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van gebreken. Huurprijsvermindering is contractueel uitgesloten via artikel 11.3 en 25.1 van de Algemene Bepalingen. Ook schadevergoeding voor omzetderving is contractueel uitgesloten. Ten aanzien van de oplevering van het gehuurde voert Winkelstichting aan dat [eiser] op basis van de huurovereenkomst (artikel 1.2) en de Algemene Bepalingen (artikel 23.1) verplicht is om het gehuurde casco op te leveren.  
     
     
       4.2. 
       Stichting Winkelstichting vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter: I. [eiser] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand van € 4.350,00 (3 maanden x € 1.450,00) te vermeerderen met de wettelijke rente; II. [eiser] veroordeelt tot betaling van de boete wegens het niet tijdig betalen van de huurprijs van € 9.900,00; III. [eiser] veroordeelt tot betaling van de gematigde boete wegens het niet exploiteren van het gehuurde ten bedrage van € 5.000,00; IV. [eiser] veroordeelt tot betaling van de kosten van herstel van het gehuurde wegens de onjuiste oplevering van € 13.632,27 te vermeerderen met BTW alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente; V. voor recht verklaart dat het Winkelstichting is toegestaan de op basis van dit vonnis door [eiser] verschuldigde bedragen te verrekenen met de waarborgsom; VI. [eiser] veroordeelt in de kosten van het geding.  
     
     
       4.3. 
       Winkelstichting legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] de huur over december 2019, januari 2020 en februari 2020 niet heeft voldaan, zodat hij die nog verschuldigd is. Daarnaast is [eiser] krachtens artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een boete verschuldigd van € 300,00 per maand omdat de huurprijs niet tijdig is voldaan. Omdat [eiser] heeft geweigerd het gehuurde in casco staat op te leveren, heeft Winkelstichting het gehuurde in de juiste staat moeten terugbrengen, welke kosten ad € 13.632,27 zij nu terugvordert van [eiser] . Tot slot vordert Winkelstichting van [eiser] een boete (welke zij heeft gematigd) omdat [eiser] toe heeft gegeven dat hij het gehuurde heeft gesloten, zodat hij het niet conform de bestemming heeft gebruikt.  
     
     
       4.4. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
         
           de vordering 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De vordering van [eiser] onder I ziet op huurprijsvermindering vanwege gebreken. Volgens artikel 7:204 BW heeft de verhuurder een aantal verplichtingen met betrekking tot gebreken. Een gebrek is (volgens het tweede lid van dat artikel) een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als een gebrek vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een huurprijsvermindering vorderen die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot. 
     
     
       5.3. 
       
        [eiser] betoogt dat sprake is geweest van verschillende lekkages, zowel in november 2019 als in december 2019, en van schimmelvorming en dat deze omstandigheden gebreken vormen, waardoor [eiser] niet het genot van het gehuurde heeft gehad en hij daarom recht heeft op huurprijsvermindering. Partijen twisten over de vraag of de lekkages en schimmelvorming kwalificeren als gebreken en over de vraag of en zo ja wanneer deze adequaat door Winkelstichting zijn verholpen. Die discussie kan echter verder buiten beschouwing blijven vanwege het volgende. Winkelstichting beroept zich in dit verband (ook) op artikel 11.3 en 25.1 van de Algemene Bepalingen waarin huurprijsvermindering wegens een gebrek contractueel is uitgesloten. Artikel 7:207 BW is van regelend recht, zodat partijen daar contractueel van kunnen afwijken. Dat is in dit geval gebeurd. In artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen is de aanspraak op huurprijsvermindering in beginsel uitgesloten. In artikel 11.4 is vervolgens bepaald dat dat anders is indien de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen andere afspraken heeft gemaakt.  
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de lekkages heeft [eiser] in dit kader aangevoerd dat uit een verklaring van de huurder van het naastgelegen pand (hierna: [huurder naastgelegen pand] ) blijkt dat er al eerder lekkage is geweest in het gehuurde en Winkelstichting hiervan op de hoogte was. In deze verklaring staat onder andere:  (…)In de periode tussen september 2017 en maart 2018 hebben wij (…) de winkelruimte gelegen aan [adres] in beheer gehad. (…) Er is destijds door ons een kleine lekkage midden in de winkelruimte geconstateerd. (…) De verhurende partij ‘Winkelstichting [A] ’ hebben we destijds direct hierover op de hoogte gesteld. Tot aan de periode dat de ruimte verhuurd werd aan een nieuwe huurder, (1 maart 2018) hebben we de ruimte beheerd en zijn er naar mijn weten geen werkzaamheden verricht mbt het verhelpen van het kleine lek, noch zijn wij hiervan op de hoogte gesteld. (…) . Winkelstichting betwist dat deze verklaring daadwerkelijk afkomstig is van [huurder naastgelegen pand] en verzoekt om deze buiten beschouwing te laten. Daarnaast hebben twee vertegenwoordigers van Winkelstichting ter zitting betwist dat [huurder naastgelegen pand] het gehuurde beheerde. In reactie daarop heeft [eiser] aangeboden om [huurder naastgelegen pand] te laten horen als getuige maar daar gaat de kantonrechter aan voorbij. Wat er ook zij van deze verklaring, ook al zou komen vast te staan dat de verklaring van [huurder naastgelegen pand] afkomstig is en [huurder naastgelegen pand] het gehuurde in beheer heeft gehad, dan leidt deze verklaring niet zonder meer tot de conclusie dat dit gaat over dezelfde lekkage als de lekkages waar [eiser] last van had en dat Winkelstichting op de hoogte was van deze lekkage. [eiser] heeft zijn stelling dat Winkelstichting de (oorzaak van) de lekkages in november en december 2019 al bij het aangaan van de huurovereenkomst kende verder niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. [eiser] heeft dan ook onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen van toepassing is. Dat geldt ook ten aanzien van de schimmelvorming. [eiser] heeft weliswaar aangevoerd dat de schimmel er al lang moet hebben gezeten, maar heeft niet gesteld dat die bij Winkelstichting bekend was bij het aangaan van de huurovereenkomst. De conclusie is dat het beroep van Winkelstichting op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen slaagt. [eiser] kan geen geslaagd beroep doen op huurprijsvermindering en de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.  
     
     
       5.5. 
       De vordering onder II tot terugbetaling van de betaalde huur zal worden afgewezen, omdat deze vordering grondslag mist. Vast staat dat [eiser] de huur over de periode december 2019 tot en met februari 2020 niet heeft betaald, zodat er geen sprake kan zijn van terugbetaling.  
     
     
       5.6. 
       Voor wat betreft de gevorderde schadevergoeding voor omzetderving geldt het volgende. [eiser] vordert schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW vanwege omzetderving omdat hij stelt dat hij de tattoostudio heeft moeten sluiten vanwege lekkages en schimmelvorming. Ook ten aanzien van deze vordering heeft Winkelstichting zich beroepen op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen. Daarin is ook bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. Voor zover de lekkages en schimmelvorming kwalificeren als gebreken en de gestelde schade daar het gevolg van zou zijn, stuit de gevorderde schadevergoeding dan ook af op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen. De conclusie is dat de kantonrechter deze vordering ook zal afwijzen.  
     
     
       5.7. 
       
         Over de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom zal hierna worden beslist. Hetzelfde geldt voor de beslissing over de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.  
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       In reconventie vordert Winkelstichting betaling van de huurachterstand van € 4.350,00 voor de maanden december 2019, januari 2020 en februari 2020. Nu in conventie reeds is geoordeeld dat [eiser] geen recht heeft op huurprijsvermindering, kan de huurachterstand in beginsel worden toegewezen. [eiser] heeft echter aangevoerd dat Winkelstichting de huur voor de maand december 2019 heeft kwijtgescholden en zich daarbij beroepen op artikel 6:160 tweede lid BW.  
     
     
       5.9. 
       De kantonrechter stelt voorop dat een door de schuldeiser tot de schuldenaar gericht aanbod tot afstand van zijn vorderingsrecht om niet geldt als aanvaard, wanneer de schuldenaar van het aanbod heeft kennisgenomen en het niet onverwijld heeft afgewezen (artikel 6:160, tweede lid, BW). 
     
     
       5.10. 
       Per e-mail d.d. 15 januari 2020 (r.o. 2.11) heeft Winkelstichting [eiser] aangegeven bereid te zijn om de huurmaand over december 2019 kwijt te schelden. Per e-mail d.d. 16 januari 2020 (r.o. 2.12) heeft [eiser] laten weten niet akkoord te gaan met dit voorstel, zodat dit voorstel is komen te vervallen. Per e-mail d.d. 21 januari 2020 (r.o. 2.13) heeft Winkelstichting nogmaals aan [eiser] kenbaar gemaakt dat zij de huur voor december 2019 zou willen kwijtschelden. [eiser] heeft terecht betoogd dat hij van dit aanbod kennis heeft genomen en dit niet onverwijld heeft afgewezen en dat daarmee sprake is van aanvaarding van het aanbod tot afstand van dit vorderingsrecht van Winkelstichting om niet. Daarbij komt nog dat (de gemachtigde van) Winkelstichting in de brief d.d. 21 april 2020 alleen heeft geëist dat [eiser] de huur over de maanden januari en februari 2020 voldoet. Daaruit kan worden afgeleid dat ook Winkelstichting er vanuit ging dat [eiser] het aanbod tot kwijtschelding van de huur over de maand december 2019 heeft aanvaard. De huurachterstand zal dus worden toegewezen voor de maanden januari 2020 en februari 2020 voor een bedrag van € 2.900,00.  
     
     
       5.11. 
       Verder vordert Winkelstichting een boete wegens het niet tijdig betalen van de huur. Voor de maand december 2019 betreft het 12 x € 300,00, voor januari 2020 11 keer              € 300,00, en voor februari 2020 10 keer € 300,00, in totaal een bedrag van € 9.900,00, aldus Winkelstichting. [eiser] betwist de boete verschuldigd te zijn en doet een beroep op artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen. [eiser] betoogt dat hij de boete niet is verschuldigd omdat hij meerdere malen bij Winkelstichting heeft aangegeven dat hij schade heeft geleden als gevolg van de schimmelvorming en Winkelstichting hiervoor aansprakelijk heeft gesteld. Dit verweer van [eiser] gaat niet op, nu in artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen de voorwaarde is gesteld dat de huurder per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder moet hebben ingediend. Dat [eiser] dit heeft gedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken. Vast staat dat [eiser] de huur over januari en februari 2020 niet (tijdig) heeft voldaan, zodat hij een boete verschuldigd is.  
       
     
     
       5.12. 
       Ten aanzien van de hoogte van de boete overweegt de kantonrechter als volgt. Winkelstichting heeft de boetes gecumuleerd gevorderd. Bij iedere nieuwe vervaltermijn heeft Winkelstichting bij de boete van die maand ook de boete over de achterstand van de voorafgaande maanden opgeteld. Winkelstichting interpreteert artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen kennelijk zo dat het bedrag van € 300,00 iedere maand weer opnieuw verschuldigd is over een maand waarin de huur niet is betaald. [eiser] heeft die lezing betwist.  
     
     
       5.13. 
       De kantonrechter acht deze interpretatie niet aannemelijk en gaat er vanuit dat de bepaling van artikel 25.3 zo dient te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand een bedrag van € 300,00 verschuldigd is aan boeterente als de voormelde berekening lager uit zou vallen dan € 300,00. Voor iedere maand die niet tijdig is betaald zal dan ook een keer een bedrag van € 300,00 aan boete worden toegewezen, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 600,00 (2 maal € 300,00).   
     
     
       5.14. 
       De gevorderde boete ad € 5.000,00 wegens het niet exploiteren van het gehuurde zal worden afgewezen. Winkelstichting meent dat [eiser] het bepaalde in artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen heeft overtreden en wijst ter onderbouwing van de gevorderde boete op artikel 31 van de Algemene Bepalingen. Daaruit volgt echter dat pas een boete wordt verbeurd nadat de verhuurder de huurder behoorlijk in gebreke heeft gesteld. Vast staat dat Winkelstichting dat heeft nagelaten. De gevorderde boete is dan ook niet toewijsbaar. 
     
     
       5.15. 
       Winkelstichting vordert verder een bedrag van € 13.632,27 wegens onjuiste oplevering van het gehuurde door [eiser] . Zij onderbouwt dit bedrag door het overleggen van een offerte/factuur voor de kosten van het verwijderen van de tegelvloer en het systeemplafond. [eiser] heeft zich verweerd met de stelling dat hij heeft opgeleverd zoals partijen hebben afgesproken en meent dat hij niet gehouden is casco op te leveren omdat Winkelstichting het gehuurde aan hem heeft opgeleverd met tegelvloer en systeemplafond.  
     
     
       5.16. 
       Hoewel partijen het erover eens zijn dat uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde casco is verhuurd, twisten partijen over de vraag of ook casco moest worden opgeleverd zonder tegelvloer en systeemplafond. In artikel 23.1 van de Algemene Bepalingen staat dat er opgeleverd dient te worden in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven. Uit foto’s van het proces-verbaal bij de aanvang van de huur blijkt dat zich bij de oplevering een tegelvloer en een wit systeemplafond in het gehuurde bevonden. Er is daarbij geen concrete beschrijving gemaakt van het gehuurde. Gezien artikel 1.2, 9.1, 9.2 en 14.11 is het gehuurde echter casco verhuurd zodat er in beginsel ook casco moest worden opgeleverd, waarbij de tegelvloer en het systeemplafond niet tot het casco behoren. In de brief van 7 januari 2020 (r.o. 2.9) heeft Winkelstichting aan [eiser] laten weten dat de tegelvloer en het door [eiser] zwart geschilderde systeemplafond moesten worden verwijderd in verband met de huuropzegging. Vervolgens is er voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst op 28 februari 2020 een opleveringsinspectie geweest. In het inspectierapport staat onder ‘Opmerkingen’ het volgende:  Kelder geen opmerkingen. De lameltegels aangebracht door verhuurder zijn ondanks verzoek van verhuurder niet verwijderd. In het inspectierapport is het systeemplafond niet meer genoemd. In het rapport staat dat de ondergetekenden verklaren dat de opleveringsinspectie behoudens de genoemde punten naar volle tevredenheid is geschied. Daaruit mag worden afgeleid dat Winkelstichting heeft geaccepteerd dat het systeemplafond in het gehuurde zou blijven. Aan de stelling van Winkelstichting dat zij in het voortraject duidelijk heeft aangegeven dat het systeemplafond eruit moest, gaat de kantonrechter voorbij. Dit had Winkelstichting, zoals zij ter zitting ook heeft erkend, dan moeten opnemen in het inspectierapport. Een inspectierapport heeft immers als doel vast te stellen wat de opleverpunten zijn. De door Winkelstichting gevorderde kosten voor het verwijderen van het systeemplafond zullen dan ook worden afgewezen. 
     
     
       5.17. 
       Uit het voorgaande volgt dat ten aanzien van de tegelvloer geldt dat deze moest worden verwijderd omdat deze niet tot het casco behoorde. Dit is niet alleen in de brief van 7 januari 2020 maar nadien nogmaals door Winkelstichting aangegeven in voornoemd inspectierapport van 28 februari 2020. [eiser] heeft zich verweerd door aan te voeren dat hij de tegelvloer niet hoefde te verwijderen omdat hij dit bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft afgesproken met de makelaar van Winkelstichting die daarbij optrad namens Winkelstichting. [eiser] verwijst hierbij naar e-mail correspondentie tussen hem en de makelaar waarin gesproken wordt over huurkorting als [eiser] aanpassingen zou maken in het gehuurde. Winkelstichting heeft betwist dat zij met [eiser] is overeengekomen dat de tegelvloer niet hoefde te worden verwijderd. Uit de overgelegde correspondentie met de makelaar blijkt niet van instemming van Winkelstichting met deze wens van [eiser] . Dat de door [eiser] aangebrachte tegelvloer bij het einde van de huur niet hoefde te worden verwijderd is bovendien niet opgenomen in de huurovereenkomst, hetgeen wel voor de hand had gelegen als een dergelijke afspraak was gemaakt. Dit maakt dan ook geen deel uit van de afspraken tussen partijen, zodat de kantonrechter aan dit verweer voorbij gaat. Dat geldt temeer nu Winkelstichting een verklaring van de desbetreffende makelaar heeft overgelegd waarin deze heeft geschreven:  ‘Tevens is er bij huurder aangegeven dat verhuurder aan het einde van het contract bepaald of de gedane verbouwingen een toegevoegde waarde zijn en achter kunnen blijven of dat deze verwijderd moeten worden.’ 
     
     
       5.18. 
       Vast staat dat [eiser] de tegelvloer niet heeft verwijderd en in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichting zodat hij de als gevolg daarvan door Winkelstichting geleden schade moet vergoeden. Ook staat vast dat Winkelstichting kosten heeft gemaakt voor het verwijderen van de tegelvloer. Winkelstichting verwijst voor de kosten naar de door haar overlegde offerte/factuur. De kantonrechter merkt met [eiser] op dat op deze offerte/factuur ook allerlei andere kosten staan, die geen betrekking hebben op het sloopwerk van de vloer. [eiser] heeft terecht aangevoerd dat Winkelstichting de kosten voor het sloopwerk van de vloer daarmee onvoldoende heeft gespecificeerd en dus onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij komt dat [eiser] een tegenofferte heeft overgelegd voor het verwijderen van de tegelvloer voor een bedrag van     € 2.211,01 inclusief btw. Om deze reden zal de kantonrechter geen aansluiting zoeken bij de door Winkelstichting genoemde kosten, maar zal zij de kosten voor het verwijderen van de tegelvloer ex aequo et bono schatten op een bedrag van € 2.500,00 inclusief btw. Dit bedrag zal [eiser] nog moeten betalen.  
     
     
       5.19. 
       Dit betekent dat [eiser] een bedrag van € 2.500,00 (herstelkosten) + € 2.900,00 (huurachterstand) + € 600,00 (boete) = € 6.000,00 aan Winkelstichting moet betalen. De gevorderde wettelijke rente in reconventie zal worden toegewezen over de periode vanaf 1 januari 2020 tot heden over de huur van januari 2020, over de periode vanaf 2 februari 2020 tot heden over de huur van februari 2020 en over de periode vanaf 2 december 2020 tot heden over de herstelkosten. Dit komt neer op een bedrag van € 149,29 aan rente over de huur van januari, € 138,36 aan rente over de huur van februari en € 69,54 aan rente over de herstelkosten, in totaal: € 357,19. Daarmee komt het bedrag dat [eiser] aan Winkelstichting moet betalen in totaal op € 6.357,19. Winkelstichting heeft in conventie een beroep gedaan op verrekening. Na verrekening dient [eiser] nog een bedrag aan Winkelstichting te betalen van € 2.307,19 (€ 6.357,19 -       € 4.050,00). Winkelstichting heeft in reconventie nog gevorderd om voor recht te verklaren dat zij de door [eiser] verschuldigde bedragen mag verrekenen met de waarborgsom. [eiser] heeft daar geen verweer tegen gevoerd zodat de kantonrechter ook deze vordering zal toewijzen zoals hierna vermeld. De vordering van [eiser] in conventie tot terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen door het geslaagde beroep op verrekening door Winkelstichting. De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen ook worden afgewezen. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Winkelstichting grotendeels zal toewijzen en de vorderingen van [eiser] zal afwijzen.  
     
     
       5.20. 
       Zowel de proceskosten in conventie als in reconventie komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.   
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen af; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Winkelstichting worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Winkelstichting.  
     
     
       6.3. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [eiser] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis tot betaling aan Winkelstichting van € 2.307,19 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 8 februari 2021 tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       6.5. 
       verklaart voor recht dat het Winkelstichting is toegestaan de op basis van dit vonnis door [eiser] verschuldigde bedragen te verrekenen met de waarborgsom, met dien verstande dat deze verrekening reeds is verdisconteerd in het onder 6.4 toegewezen bedrag;  
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Winkelstichting tot en met vandaag worden vastgesteld op een bedrag van €	249,00 aan salaris van de gemachtigde van Winkelstichting; 
     
     
       6.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.8. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter