ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2020:8812

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2020:8812 Rechtbank Limburg , 12-11-2020 / C/03/283178 / KG ZA 20-395

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2020-11-12

Zaaknummer: C/03/283178 / KG ZA 20-395

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2020:8812

---

Haviltex. Uitleg exploitatieovereenkomst met optierecht.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/283178 / KG ZA 20-395 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 12 november 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING AGROPRODUCTIE EN LEISURE PARK ZUID LIMBURG , 
       gevestigd te Gulpen-Wittem, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. A.D.A. Quaedvlieg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE GULPEN-WITTEM , 
       zetelend te Gulpen, gemeente Gulpen-Wittem, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. W. van de Wier en mr. J.E. van Nuland. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna ALP en Gemeente genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
            de dagvaarding van 5 oktober 2020, met 26 producties, 
         
         
            de conclusie van antwoord in kort geding tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met 27 producties, 
         
         
            de brief van 27 oktober 2020 van ALP, met producties 27 t/m 30, 
         
         
            de mondelinge behandeling van 29 oktober 2020 met de pleitnota van ALP en met de pleitnota van de Gemeente. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Op 24 juni 2014 zijn de Gemeente en ALP tot een exclusiviteitsovereenkomst met koopoptie (hierna: de exclusiviteitsovereenkomst, productie 2 dagvaarding) gekomen inzake de herontwikkeling van de locatie van het voormalig Sophianum College te Nijswiller, met behoud van de uitrukpost van de Regionale Brandweer (330 m²). De exclusiviteitsovereenkomst ziet op 26.065 m², te weten “de Locatie”, en de zich daar bevindende opstallen. 
       
     
     
       2.2. 
       Twee percelen van de Locatie zijn op het moment van sluiten van de exclusiviteitsovereenkomst nog eigendom van een derde partij (de Stichting Limburgs Voortgezet Onderwijs), maar de Gemeente zal deze percelen in eigendom verwerven. Het gaat om: 
       
         
            een perceel aan de Hofstraat te Nijswiller, kadastraal bekend gemeente Wittem, sectie B 6802, groot 16.735 m². 
         
         
            een perceel aan de Provincialeweg te Nijswiller, kadastraal bekend gemeente Wittem, sectie N 10, groot 9.000 m². 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In de preambule van de exclusiviteitsovereenkomst is het volgende, voor zover relevant, opgenomen: 
       
         5. De Gemeente heeft zich met de Locatie bij ALP gemeld. ALP heeft vervolgens na een vergelijkend onderzoek geconcludeerd dat de Locatie als voorkeurslocatie voor haar project naar voren komt. ALP wil de Locatie herontwikkelen tot een Agropark waar agrarische producten uit Zuid-Limburg — onder het toeziend oog van eventuele bezoekers - worden verwerkt tot herkenbare regionale eindproducten, die tevens ter plekke door derden kunnen worden gekocht, zulks in het belang van de regionale economie en het Limburgse landschap. De door ALP beoogde herontwikkeling is nader vastgelegd in voorlopige schetsontwerpen en een beschrijving welke zijn aangehecht als bijlage 3, hierna te noemen: “het Plan”; 
       
       
         6. De Gemeente heeft de ambitie ALP de Locatie tot een Agropark te laten ontwikkelen/kopen, zulks eveneens in het belang van de regionale economie en een gewenste herontwikkeling van de Locatie op basis van het Plan, evenwel onder voorbehoud van haar publiekrechtelijke taken, verantwoordelijkheden, rechten en plichten; 
       
       
         7. Voor de herontwikkeling is een investering vereist die thans door ALP wordt geraamd op EUR 14.000.000,-. Om ter plaatse een Agropark conform het Plan toe te staan is verder een wijziging van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk: de tot de Locatie behorende percelen zijn thans voor “Maatschappelijk” aangewezen en daarmee voor maatschappelijke doeleinden bestemd; 
       
       
         8. Partijen hebben enige tijd nodig om het Plan in een verder stadium te kunnen brengen en op (financiële) haalbaarheid te kunnen toetsen; 
       
       
         9. Partijen hebben met het oog op een mogelijke toekomstige samenwerking thans de volgende afspraak gemaakt; 
       
       
     
     
       2.4. 
       De exclusiviteitsovereenkomst luidt voorts, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         
           Artikel 1 Doel en strekking van de exclusiviteitovereenkomst 
         
       
     
     
       1.1 
       
         Partijen hebben de intentie om te komen tot een samenwerking met betrekking tot het ontwikkelen en realiseren van een Agropark conform het Plan, waarbij ALP gedurende de looptijd van deze overeenkomst het Plan m.b.t. de Locatie zowel financieel als bouwkundig op haalbaarheid zal toetsen en de Gemeente onderzoekt of zij publiekrechtelijk aan door ALP aan de Gemeente voor te leggen plannen en eventuele voor rekening en risico van ALP uit te voeren adviezen en onderzoeken m.b.t. de Locatie haar medewerking kan verlenen, waarbij de Gemeente alle bij de ontwikkeling betrokken belangen zal moeten afwegen. Tevens verstrekt de Gemeente aan ALP een koopoptie onder voorwaarden met betrekking tot de Locatie. 
       
       
       
         
           Artikel 3 Begin, duur en einde van de overeenkomst 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vier jaren, ingaande 24 juni 2014 en derhalve eindigend op 24 juni 2018. Na verloop van deze bepaalde tijd eindigt deze overeenkomst van rechtswege. 
       
     
     
       3.2 
       
         Partijen kunnen uitsluitend schriftelijk overeenkomen dat de in artikel 3.1 aangegeven termijn van vier jaren wordt verlengd. 
       
       
       
         
           Artikel 4 Koopoptie 
         
       
     
     
       4.1 
       
         Onder de opschortende voorwaarde dat de Gemeente de Percelen volledig juridisch in eigendom verkrijgt, verleent de Gemeente aan ALP een koopoptie met betrekking tot de Percelen gedurende de looptijd van deze overeenkomst. ALP heeft het recht om de Percelen te kopen van de Gemeente tegen de vô6r het sluiten van deze overeenkomst getaxeerde, marktconforme waarde van EUR 221.000,--. 
       
     
     
       4.2 
       
         De in artikel 4.1 genoemde marktconforme waarde zal jaarlijks worden geïndexeerd conform de CPI alle huishoudens. 
       
     
     
       4.3 
       
         Indien ALP gebruik maakt van deze koopoptie dienen partijen binnen zes (6) weken nader overeenstemming te bereiken over een koopovereenkomst, waarin in ieder geval zal worden opgenomen dat: 
       
       
         a. de Gemeente met betrekking tot (de toestand van) de bodem proefboringen laat verrichten; 
       
       
         b. de Percelen binnen drie maanden na het sluiten van de koopovereenkomst juridisch in eigendom wordt geleverd aan ALP tegen betaling van de koopprijs; 
       
       
         c. ALP de Percelen juridisch in eigendom aan de Gemeente terug dient over te dragen wanneer ALP niet binnen twee (2) jaar nadat zij juridisch eigenaar is geworden is gestart met de realisatie van het (nader uitgewerkte) Plan; 
       
       
         d. de in artikel 4.3 sub c genoemde termijn van twee (2) jaar wordt met een (1) jaar verlengd indien het nieuw vast te stellen bestemmingsplan en/of de door ALP aan te vragen door haar benodigde vergunningen binnen de termijn van twee (2) jaar niet onherroepelijk zijn geworden. 
       
       
         e. het ALP op straffe van een boete van EUR 100.000,-- niet is toegestaan om de Percelen of een gedeelte daarvan binnen tien (10) jaar nadat zij juridisch eigenaar is geworden aan een derde te verkopen, behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Gemeente, welke goedkeuring de Gemeente niet mag onthouden indien ALP overgaat tot splitsing van de Percelen in appartementsrechten, zij die appartementsrechten aan derden verkoopt en ALP schriftelijk aantoont dat is gewaarborgd dat die derde het appartement(srecht) blijft en moet blijven exploiteren binnen het Agropark-concept van ALP waarvan de basis is vastgelegd in het Plan; 
       
       
         f. de Locatie enkel en alleen wordt ontsloten via de grote, doorgaande provinciale weg N281 Kolmonderstraat en Hofstraat (en dus niet via de dorpskern van Nijswiller); 
       
       
         g. ALP als verhuurder een huurovereenkomst sluit met in Nijswiller gevestigde verenigingen zodat die verenigingen tenminste tien (10) dagen per jaar tegen een jaarlijks te indexeren bedrag van EUR 10,- per uur (inclusief gebruik van gas, water en licht) gebruik kunnen maken van de aula ruimte of een vergelijkbare ruimte met podium gelegen in de Locatie als gemeenschapsvoorziening. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Als bijlage 3 bij de exclusiviteitsovereenkomst is het Plan “Agroproductie en leisurepark Zuid-Limburg” van april 2014 opgenomen (hierna: het Plan), als bedoeld in de preambule en artikel 1.1. (productie 6 bij CvA). Het Plan maakt een integrerend deel uit van de exclusiviteitsovereenkomst. Het Plan rust op drie pijlers en luidt, voor zover relevant: 
       
       
         2. Algemeen concept 
       
       
         Het concept dat is ontwikkeld gaat uit van een centrale locatie: 
       
       
         - waar ontbrekende producten uit het regionale streekproductenassortiment worden geproduceerd,  
       
       
         - waar deze producten samen met het bestaande aanbod aan regionale streekproducten in een aantrekkelijke formule aan de consument worden aangeboden,  
       
       
         - waar rondom de productie en het winkelgedeelte een bezoekerswaarde wordt gecreëerd met horeca en belevingsrecreatie, business-to-business en B2C-activiteiten,  
       
       
         - waar verbindingen met de omgeving en met bestaande initiatieven op het gebied van streekproducten en landschapsbeleving, horeca en agrotoerisme worden gemaakt. (…) 
       
       
         
           Het conceptbeeld is verder ontwikkeld tot een model met pijlers. De uitwerking van het concept is ook in organisatorische zin gemaakt. Hieruit is een model ontwikkeld dat uitgaat van de locatie als fundament en zuivel en cider als dragende productiepijlers aan de ene kant en de retailpijler aan de andere kant. De horeca en leisureactiviteiten vormen het samenbindende middenstuk en de holding die het totaalconcept bewaart en bewaakt vormt het dak op het geheel. 
         
         
           De invulling van de verbindende leisurepijler is sterk verbonden met de locatie. Immers de kenmerken van de locatie bepalen voor een groot deel de mogelijkheden van de leisurecomponent. Dat heeft zijn effect op details in het concept. Zo is in eerste instantie uitgegaan van een horeca leisureconcept met o.m. een kinderboerderij en een evenementenplein. In het proces is gaandeweg de kinderboerderij - die in een aanpalende historische hoeve gesitueerd had kunnen worden - vervallen. Gelet op de complexiteit en de omvang van de realisatie is namelijk de ontwikkeling beperkt tot de locatie van de school alleen. Ook is in de loop van het proces het evenementenplein gereduceerd omdat op het bestaande plein parkeerplaatsen zijn voorzien. Dat heeft weer te maken met de beste situering van de retail en horeca en de voorwaarden daaromheen.  
         
         
           Marketing van het totaalconcept is een belangrijk aspect voor het welslagen. Het agropark wordt gepositioneerd onder de noemer D’n Hoaf. Dit is ook het koepelmerk van de producten die op de eigen locatie gemaakt worden. Het beeldmerk heeft verschillende pay-offs die de onderdelen vertegenwoordigen. De locatie heeft de pay-off c.q. naam dr Nieswiller Hoaf. Deze tenaamstelling is gekozen met het oog op authenticiteit van de locatie maar ook aansprekendheid voor de aangrenzende Duits-euregionale markt rondom Aken. 
         
         
           D’n Hoaf moet de associatie oproepen van de bourgondische weelderige rijkdom van het zinderende warme zomerse heuvellandschap. Deze beleving wordt bevestigd door de producten en de locatie. Cider past daar uitstekend bij. Het heeft een ‘Europese’ c.q. buitenlandse uitstraling en bevestigt het beeld van Zuid-Limburg als een beetje exotisch voor Nederlandse begrippen. Ook met de zuivel moet dat beeld bevestigd worden. Dat gebeurt door het productenpakket en de uitstraling. Zo is Zuid-Limburg de enige regio in Nederland waar van oorsprong zachte kazen voorkomen. Zachte kazen gaan een belangrijk onderdeel van de productenportfolio uitmaken. De uitstraling en marketing van de zuivel staat haaks op de marketing van de huidige zuivelmerken waar de nadruk ligt op fris, koud en afkomstig van het Hollandse platte weidelandschap. Zuivel van d’n Hoaf is lekker romig, zalig en afkomstig van het zongerijpte kruidenkrachtige heuvelgrasland. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 20 juni 2018 is de exclusiviteitsovereenkomst voor de duur van twee jaar verlengd tot 24 juni 2020, een en ander onder gelijkblijvende voorwaarden. Op dat moment lag een (tweede) uitwerking van het Plan voor en daartoe diende (eveneens) een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden. 
       
     
     
       2.7. 
       Een op de eerste uitwerking van het Plan toegesneden bestemmingsplanwijziging is in 2016 niet langer aan de orde gesteld, toen bleek dat er, onder meer vanuit de Provincie, bezwaren waren gerezen inzake het aantal vierkante meters voor detailhandel. ALP trok dat plan op 20 mei 2016 in. 
       
     
     
       2.8. 
       De gemeenteraad heeft op 20 december 2018 de op de tweede uitwerking van het Plan toegesneden bestemmingsplanwijziging niet aangenomen. 
       
     
     
       2.9. 
       De Gemeente is in augustus 2019 eigenaar van de percelen geworden (nr. 29 antwoord Gemeente). Op 22 juni 2020 heeft ALP de in artikel 4 van de exclusiviteitsovereenkomst bedoelde koopoptie gelicht. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 1 juli 2020 verzoekt de Gemeente om het uitgewerkte Plan aan te leveren om het te kunnen toetsen. ALP wordt verzocht toe te lichten waarom geen wijziging van het vigerende bestemmingsplan nodig is en om aan te tonen dat het Plan financieel en economisch uitvoerbaar is. ALP heeft op 6 juli 2020 een plan (hierna: Plan 3.0) verstrekt. 
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 29 juli 2020 heeft de Gemeente ALP medegedeeld dat er geen koopovereenkomst tot stand kan komen. De Gemeente motiveert haar weigering met de mededeling dat Plan 3.0 geen doorontwikkeling is van het Plan, maar een geheel nieuw afwijkend plan. Volgens de Gemeente leidt een koopovereenkomst niet tot het beoogde Plan dat aan de exclusiviteitsovereenkomst ten grondslag ligt. De Gemeente geeft tot slot aan dat de koopoptie niet meer gelicht kan worden wegens het verstrijken van de daartoe overeengekomen termijn. 
       
     
     
       2.12. 
       Overleg tussen partijen heeft niet geleid tot een oplossing, zoals door ALP gewenst. 
       
     
     
       2.13. 
       
         Naar aanleiding van de dagvaarding in deze kort gedingprocedure heeft de Gemeente bij brief van 21 oktober 2020 een beroep gedaan op dwaling en de exclusiviteitsovereenkomst en de eventueel reeds tot stand gekomen koopovereenkomst tussen partijen vernietigd en de eventuele koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden. 
         De Gemeente heeft tevens ALP verzocht te bevestigen de koopovereenkomst aan te gaan onder de uitgangspunten van het Plan voor een agropark, zoals in de exclusiviteitsovereenkomst is bedoeld. 
         ALP heeft hierop geen reactie gegeven en de Gemeente heeft bij brief van 27 oktober 2020 de eventueel tot stand gekomen koopovereenkomst ontbonden wegens het niet voldoen aan de verplichtingen door ALP. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie 
     
     
       3.1. 
       ALP heeft ter kort geding zitting haar vordering gewijzigd. Zij heeft de gevorderde verklaringen voor recht (sub 1 en sub 2 van het petitum) ingetrokken. ALP vordert (onder vernummering door de rechtbank) dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. de Gemeente veroordeelt om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis een door de Gemeente ondertekende schriftelijke koopovereenkomst tot stand te brengen en binnen deze termijn ter ondertekening aan ALP aan te bieden. In deze schriftelijke koopovereenkomst dient naast de reeds gemaakte afspraken aangaande de verkoop en levering van de betreffende onroerende zaken ook te worden opgenomen op welke wijze en tegen welke condities door ALP de onroerende zaken, indien niet binnen de gestelde termijn – ex artikel 4.3. sub 3 van de exclusiviteitsovereenkomst – tot realisatie kan worden overgegaan, aan de Gemeente moeten worden teruggeleverd. 
       2. de Gemeente veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het passeren van een akte van transport, betreffende de onbezwaarde en onbelaste levering van de onroerende zaken, zoals genoemd in de dagvaarding (zie ook rov. 2.2), ten overstaan van een notaris ter keuze aan ALP op een door de noatris binnen die termijn te bepalen tijdstip, zulks tegen betaling van de reeds overeengekomen koopprijs. 
       3. de Gemeente veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat deze in gebreke blijft aan de veroordeling onder 1 te voldoen. 
       4. de Gemeente veroordeelt in de (na)kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
         ALP legt aan de vorderingen te grondslag dat de koopoptie een onvoorwaardelijk recht is dat door uitoefening daarvan de koopovereenkomst tot stand brengt. ALP stelt dat de Gemeente medewerking moet verlenen aan de koopovereenkomst. ALP stelt dat de Gemeente geen nadere voorwaarden mag stellen inzake het tot stand komen van de koopovereenkomst, en zij aldus niet verplicht is Plan 3.0 over te leggen ter toetsing. 
         ALP stelt dat de koopoptie haar de mogelijkheid geeft het Plan door te ontwikkelen. In het Plan 3.0 toont ALP aan dat zij nog altijd van zins is een agropark te realiseren en dat de koopoptie niet voor een ander doel is gelicht. ALP stelt dat de zorgcomponent, verzorgd in samenwerking met Nuevo Care Holding B.V., passend is binnen de gehanteerde uitgangspunten en dat het – anders dan met het Plan dat gehecht is aan de exclusiviteitsovereenkomst – niet in strijd is met het bestaande bestemmingsplan. 
         De Gemeente heeft, aldus ALP, recht op teruglevering van de percelen, indien het nadere uitwerking van Plan 3.0 onverhoopt niet tot tijdige start van de realisatie leidt, een en ander onder dezelfde fianciële voorwaarden. 
         De weigering van de Gemeente is in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde maatregelen is aanwezig. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Gemeente voert gemotiveerd verweer. In de kern komt dit verweer erop neer dat de Gemeente stelt dat Plan 3.0 het realiseren van een instelling voor gezondheidszorg (een “ziekenhuis”) beoogt. De Gemeente stelt dat de koopoptie alleen is verstrekt ter realisatie van een agropark, gebaseerd op drie pijlers: product (zuivel en cider), retail en horeca/leisure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in voorwaardelijke reconventie 
     
     
       4.1. 
       
         De Gemeente verzoekt de voorzieningenrechter, bij vonnis in (voorwaardelijke) reconventie, onder de voorwaarde dat de voorzieningenrechter met ALP van oordeel zou zijn dat ALP ex artikel 4 Exclusiviteitsovereenkomst het recht heeft de Percelen van de Gemeente te kopen en de Gemeente uit hoofde van de exclusiviteitsovereenkomst gehouden zou zijn tot verkoop en levering van de percelen (i.e. een toewijzing van de vorderingen onder (1) en (2) en/of (3) en/of (5) van het petitum in de dagvaarding), uitvoerbaar bij voorraad: 
         Primair 
         1. ALP ex artikel 3:296 BW te veroordelen tot nakoming van de exclusiviteitsovereenkomst door, in elk geval binnen zes (6) weken na het in deze te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de koopovereenkomst zoals bijgevoegd als productie 27 bij de conclusie van antwoord in reconventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, ondertekend aan de Gemeente te retourneren; dan wel 
         Subsidiair 
         II. ALP ex artikel 3:296 BW te veroordelen tot nakoming van de exclusiviteitsovereenkomst door in elk geval binnen zes (6) weken na het in deze te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, aan de gemeente ter ondertekening een koopovereenkomst van een gelijke strekking als de koopovereenkomst overgelegd als productie 27 bij deze conclusie van antwoord in reconventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, voor te leggen waarin in elk geval zijn opgenomen de afspraken zoals vervat in artikel 4.3 onder a tot en met g exclusiviteitsovereenkomst met dien verstande dat met het Plan wordt bedoeld het Plan zoals bijgevoegd als productie 6 bij de conclusie van antwoord in reconventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie; 
         Primair & subsidiair 
         III. te bepalen dat ALP bij overtreding van de onder A en B genoemde veroordelingen een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per dag en elke dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 100.000,00. 
         IV. ALP te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van de uitspraak, en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van de uitspraak; 
         V. ALP te veroordelen in de nakosten tot een bedrag van € 157,00 indien ALP aangeschreven dient te worden tot betaling van hetgeen waartoe zij in het te deze te wijzen vonnis wordt veroordeeld maar er geen betekening van de uitspraak plaatsvindt, dan wel een bedrag van € 239,00 indien er wel betekening van de uitspraak plaatsvindt. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De Gemeente verwijst naar haar stellingen in conventie. ALP voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in conventie 
     
       5.1. 
       Aan het vereiste van spoedeisendheid is voldaan, omdat de koopoptie is gelicht, maar de Gemeente weigert over te gaan tot verkoop van de Locatie aan ALP op basis van Plan 3.0. ALP heeft, gelet op haar uitvoeringsplannen, voldoende spoedeisend belang. 
       
     
     
       5.2. 
       
         De centrale vraag die partijen verdeeld houdt, is of de Gemeente op goede grond de medewerking onthoudt aan de koopovereenkomst c.q. de levering van de percelen. 
         Die vraag moet om de volgende redenen positief worden beantwoord. 
       
       
     
     
       5.3. 
       De voorzieningenrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de koopoptie met de brief van 22 juni 2020 door ALP tijdig is gelicht, omdat de looptijd van de exclusiviteitsovereenkomst tussentijds en ongewijzigd bij schriftelijke overeenkomst is verlengd tot 24 juni 2020 (productie 8 bij CvA) en de einddatum nog niet was bereikt. 
       
     
     
       5.4. 
       Of reeds een koopovereenkomst door het lichten van de koopoptie tot stand is gekomen, houdt partijen verdeeld, evenals de vraag of de Gemeente de medewerking mag weigeren, omdat zij van mening is dat de grondslag voor de samenwerking door ALP met Plan 3.0 is verlaten, omdat het realiseren van een agropark, en niet een instelling voor gezondheidszorg, het doel is van de overeenkomst. 
       
     
     
       5.5. 
       
         De essentie van het geschil tussen partijen betreft aldus de uitleg van de exclusiviteitsovereenkomst. Uitleg van overeenkomsten is, wanneer partijen daarover van mening verschillen, vaak een kwestie van nadere bewijslevering.  
         De kort gedingprocedure leent zich echter niet voor nadere bewijsvoering ter zake de bedoeling van partijen en de gerechtvaardigde verwachtingen over en weer bij het aangaan van de overeenkomst. 
       
       
     
     
       5.6. 
       
         De voorzieningenrechter zal zijn oordeel moeten vellen aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat, ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft altijd de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De Haviltexmaatstaf is volgens de Hoge Raad ook van toepassing, indien partijen op de tekst van de overeenkomst haaks op elkaar staande bedoelingen en verwachtingen baseren en geen van die twee interpretaties zonder meer volstrekt onaannemelijk is. 
         Van haaks op elkaar staande bedoelingen en verwachtingen is in dit geval sprake. De voorzieningenrechter moet aldus in het licht van de door partijen aangevoerde omstandigheden vaststellen welke betekenis aan de desbetreffende passage(s) in de overeenkomst toekomt. 
       
       
     
     
       5.7. 
       
         De bedoeling van partijen is vastgelegd in de punten 5 en 6 van de preambule van de exclusiviteitsovereenkomst, alsmede in artikel 1 van de exclusiviteitsovereenkomst. 
         De Gemeente en ALP willen beiden dat de Locatie wordt herontwikkeld tot een zogenoemd agropark, in punt 5 van de preambule door partijen beschreven/omschreven als een locatie waar, onder toeziend oog van eventuele bezoekers, agrarische producten uit Zuid-Limburg worden verwerkt tot herkenbare regionale eindproducten, die tevens ter plekke door derden kunnen worden gekocht. Een en ander in het belang van de regionale economie en het (behoud van het) Limburgs landschap. 
         De Gemeente en ALP gaan blijkens punt 5 van de preambule uit van de in het Plan beoogde en geschetste en aldus nader vastgelegde herontwikkeling. Het Plan is aangehecht aan de exclusiviteitsovereenkomst en moet worden geacht daarvan deel uit te maken. Partijen hebben immers daaromtrent niet anders gesteld. 
       
       
     
     
       5.8. 
       Uit de preambule blijkt dat beide partijen zich bij het aangaan van de exclusiviteitsovereenkomst ervan bewust zijn dat het Plan niet alleen nadere uitwerking behoeft, maar ook dat het Plan om het daadwerkelijk te kunnen realiseren om een wijziging van het bestemmingsplan vraagt. In dat licht moet worden verstaan hetgeen in punt 6 van de preambule door partijen is opgenomen: de ontwikkeling en verkoop van de Locatie door ALP tot agropark is weliswaar de uitdrukkelijke wens van beide partijen, maar wel onder voorbehoud door de Gemeente van de publiekrechtelijke taken, verantwoordelijkheden, rechten en plichten. 
       
     
     
       5.9. 
       Wat partijen over en weer van elkaar met betrekking tot punt 6 van de preambule mochten verwachten wordt gekleurd door de aard en ervaring van partijen. De Gemeente stelt dat, gelet op de samenstelling van het bestuur van ALP en de ervaring van de zaakvoerder, voor ALP duidelijk moest en behoorde te zijn dat de juridische haalbaarheid van de benodigde bestemmingsplanwijziging niet ook betekent dat een wijziging politiek haalbaar is. ALP heeft deze stelling niet weersproken, zodat bij het oordeel er vanuit moet worden gegaan dat de verwachting van ALP over de haalbaarheid van de ontwikkeling mede daardoor wordt bepaald. 
       
     
     
       5.10. 
       Beide partijen hadden de verwachting en het vertrouwen dat de benodigde bestemmingsplanwijziging gerealiseerd zou kunnen worden binnen de looptijd van de exclusiviteitsovereenkomst. Het vertrouwen dat het bestemmingsplan alsnog gewijzigd zou worden vastgesteld, nadat een eerste uitwerking van het Plan daartoe niet had geleid, op basis van de tweede uitwerking van het Plan, was, onweersproken door ALP, ook de reden dat partijen de verlengingsovereenkomst van 20 juni 2018 zijn overeengekomen. Van belang voor het oordeel is dat door ALP ook niet weersproken is dat bij de verlenging sprake was van gelijk gebleven inzichten ten aanzien van de uitgangspunten (doel en strekking) van de exclusiviteitsovereenkomst. In dat kader is ook van belang dat tussen partijen niet in geding is dat zowel het eerste gewijzigde Plan als het tweede gewijzigde Plan nadere uitwerkingen zijn binnen de kaders van het Plan om een agropark te ontwikkelen gebaseerd op de drie expliciet benoemde pijlers. 
       
     
     
       5.11. 
       De voorzieningenrechter stelt vast dat in artikel 1 van de exclusiviteitsovereenkomst met de aanhef “Doel en strekking”, expliciet wordt herhaald wat in de preambule reeds is verwoord, namelijk dat partijen de intentie hebben om samen te werken om “ een Agropark conform het Plan ” te ontwikkelen en te realiseren. Voorts wordt de taakverdeling expliciet gemaakt. ALP dient de looptijd van de exclusiviteitsovereenkomst te gebruiken om de bouwkundige en financiële haalbaarheid te toetsen. De Gemeente moet onderzoeken of zij haar publiekrechtelijke medewerking kan verlenen aan de door ALP voorgelegde uitwerking van het Plan voor de Locatie, waarbij de Gemeente alle bij de ontwikkeling betrokken belangen zal moeten afwegen. In artikel 1 is voorts de afspraak neergelegd dat de Gemeente haar privaatrechtelijke medewerking verleent door ALP een koopoptie, onder voorwaarden, te verlenen. 
       
     
     
       5.12. 
       De voorzieningenrechter is van oordeel dat op het moment van sluiten van de exclusiviteitsovereenkomst én op het moment van de verlenging daarvan, partijen de bedoeling en de verwachting hadden dat de privaatrechtelijke medewerking verleend zou worden ten behoeve van het Plan dat ten grondslag lag aan de samenwerking. Dit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de plaats van de privaatrechtelijke medewerking in artikel 1 dat doel en strekking van de exclusiviteitsovereenkomst behandelt. 
       
     
     
       5.13. 
       In artikel 4 lid 1 van de exclusiviteitsovereenkomst is opgenomen dat het verkrijgen van de eigendom van de Percelen door de Gemeente een opschortende voorwaarde betreft. Zonder de gemeentelijke eigendom zou de koopoptie immers illusoir zijn. Die opschortende voorwaarde is aldus vervuld per augustus 2019, zodat vanaf dat moment het lichten van de koopovereenkomst ook daadwerkelijk tot een afronding van de voorgenomen verkoop zou kunnen leiden. Dat voor het lichten van de koopoptie van belang bleef dat een uitgewerkt Plan nog altijd een agropark beoogt, zoals in de kern omschreven in het Plan, is door het vervullen van de voorwaarde niet veranderd. 
       
     
     
       5.14. 
       Uit de aanhef van artikel 4 lid 3 van de exclusiviteitsovereenkomst volgt dat de Gemeente en ALP na het lichten van de koopoptie door ALP binnen zes weken “ nader overeenstemming”  dienen te bereiken over een koopovereenkomst. Daarbij dient in het licht van de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke medewerking van de Gemeente, zoals verwoord in de preambule en artikel 1 van de exclusiviteitsovereenkomst, door partijen aldus overeenstemming te worden bereikt over de vraag of de voorgelegde uitwerking van het Plan (nog altijd) past binnen het afgesproken doel en de overeengekomen strekking: “ het ontwikkelen en realiseren van een Agropark conform het Plan ”. 
       
     
     
       5.15. 
       De Gemeente heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat met Plan 3.0 van ALP de uitgangspunten van het Plan zijn verlaten. Hij overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       5.16. 
       
         De drie in het Plan geduide pijlers, te weten kort weergegeven (1) product (zuivel en cider), (2) retail, en (3) horeca/leisure, zijn gewijzigd in twee pijlers, te weten pijler “Natuurinclusief” en pijler “Gezondheid”. In Plan 3.0 wordt expliciet aangegeven dat twee van de drie oorspronkelijke pijlers “ geheel zijn verlaten ” vanwege de ervaren controversialiteit van (grootschalige) retail- en hotelfuncties (pagina 5, productie 7 bij dagvaarding). 
         ALP zet in Plan 3.0 in op gezondheid vanwege de spilfunctie (pagina 3) die gezondheid krijgt in onder meer provinciale ontwikkelplannen (pagina 6). ALP beschrijft in Plan 3.0 dat nadrukkelijk wordt ingespeeld op nieuwe alternatieve inkomsten/verdienmodellen waarbij enerzijds gekeken wordt naar verbreding van agrarische activiteiten door recreatieve activiteiten en wordt ingespeeld “op de laatste ontwikkelingen in de gezondheidszorg door de voorgenomen realisatie van een uniek kleinschalige innovatieve zorginstelling” om zo “ proactief invulling ” te geven aan de realisatie van de nieuwe norm in de Nederlandse zorg (pagina 6). Volgens ALP is het van “wezenlijk belang dat deze sectoren elkaar opzoeken en elkaar proberen te versterken” (pagina 7). 
       
       
     
     
       5.17. 
       De bewoordingen van ALP in Plan 3.0 zijn in dit kort gedingkader niet mis te verstaan: 
       
         
            “een hoog moderne Medische Kliniek met de nieuwste ziekenhuisapparatuur en goed opgeleide medewerkers: Nuevo Care”, 
         
         
            “geen hotel maar een gezondheidscentrum voor patiënten, die verzorgd worden vanuit het beste wat er op dat gebied te bieden is, zowel ten aanzien van cure en care “, 
         
         
            “het openen van een hoog technische kliniek”, 
         
         
            “in plaats van een themahotel [is] een gezondheidskliniek opgenomen (…) met de modernste en meest geavanceerde internationale medische technologie”. 
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
         ALP wil haar plannen handen voeten geven door samenwerking met Nuevo Care Holding om zorgfaciliteiten daadwerkelijk te faciliteren (pagina 11): “We zullen een nieuwe zorginstelling bouwen waar de nieuwste inzichten en de meest moderne medische innovaties zullen leiden tot de best mogelijke resultaten. Verbindingen met de omgeving en mensen worden gemaakt in het Gezondheidscentrum. (…).” Ook merkt ALP op dat Brandweer en Ambulancediensten (overigens op dit moment elders in de Gemeente gevestigd) goed inpasbaar zijn in de pijler “Gezondheid” (pagina 13). 
         Er is volgens Plan 3.0 niet alleen sprake van “ healing hills ” (pagina 13), maar de Locatie is vanuit medisch perspectief ook gunstig gelegen in de driehoek Heerlen, Maastricht en Aken met hun (academische) ziekenhuizen, hetgeen volgens ALP (pagina 13) een “ uitstekende basis vormt voor ver(der)gaande samenwerking. ” 
       
       
     
     
       5.19. 
       
         De Gemeente heeft door te wijzen op het verlaten van de oorspronkelijke drie-pijlerstructuur en door te wijzen op het feit dat de productpijler en retailpijler, omgevormd tot opleiding- en kenniscentrum en virtueel verkooppunt, van ondergeschikte betekenis zijn geworden in Plan 3.0 aan de instelling voor gezondheidszorg, voldoende aannemelijk gemaakt dat het achterliggende verdienmodel/businessplan een klein hoogwaardig ziekenhuis betreft en niet een agropark, waar landschaps- en productbeleving wordt vormgegeven door een verkoop- en leisuremodel. 
         De scope van de plannen is verschoven van natuurbeleving naar gezondheidszorg. Voldoende aannemelijk is dat over de mogelijkheid van een dergelijke essentiële wijziging van doel en strekking de Gemeente niet heeft bedoeld te contracteren. ALP weet dit ook, want zij realiseert zich dat, nu de (grootschalige) detailhandel en het hotel door nieuwe politieke en maatschappelijke ontwikkelingen op de Locatie niet langer een gewenste invulling vormen, zij op zoek diende te gaan naar een andere motor om de ontwikkeling van de Locatie financieel en economisch haalbaar te maken. 
       
       
     
     
       5.20. 
       
         De Gemeente hoeft daarom geen medewerking te verlenen aan de verdere uitwerking van de koopovereenkomst, nadat ALP de koopoptie heeft gelicht. 
         De vorderingen worden afgewezen. 
       
       
     
     
       5.21. 
       ALP wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie veroordeeld in de kosten van het geding. Aan de zijde van de Gemeente worden die kosten tot op heden begroot op € 656,00 aan griffierecht en € 980,00 aan salaris advocaat (zaak van gemiddeld gewicht). De rente wordt toegewezen, zoals in het dictum wordt verwoord. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling in reconventie 
     
       6.1. 
       Omdat de conventionele vorderingen worden afgewezen, komt de voorzieningenrechter niet toe aan de voorwaardelijke eis in reconventie. 
       
     
     
       6.2. 
       
         De voorzieningenrechter acht termen aanwezig om ALP te veroordelen in de kosten van het geding in voorwaardelijke reconventie. Deze worden aan de zijde van de Gemeente begroot op 0,5 x het salaris advocaat (zaak van gemiddeld gewicht) € 490,00. 
         De nakosten en rente, die zijn gevorderd door de Gemeente, zullen worden toegewezen als in het dictum wordt verwoord. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       7.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       7.2. 
       veroordeelt ALP, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.636,00, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek, indien voldoening daarvan binnen de termijn van veertien dagen uitblijft, tot aan de dag van algehele betaling, 
       
       
         
           In voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       7.3. 
       veroordeelt ALP, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 490,00, vermeerderd met de nakosten tot een bedrag van € 157,00 indien ALP aangeschreven dient te worden tot betaling van hetgeen waartoe zij in dit vonnis is veroordeeld maar geen betekening van het vonnis plaatsvindt, dan wel een bedrag van € 239,00 indien er wel betekening van de uitspraak plaatsvindt, vermeerderd met wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek, indien voldoening van de (na)kosten binnen de termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis uitblijft, tot aan de dag van algehele betaling, 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2020. 
       
     
   
   
     type: EvB 
     coll: