ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1263

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1263 Gerechtshof Den Haag , 08-07-2025 / 200.327.036/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-07-08

Zaaknummer: 200.327.036/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1263

---

Huur bedrijfsruimte. Achterstallige huur en facturen voor door de huurder uitgevoerde werkzaamheden. Verrekening. Bezwaren tegen als bindend advies uitgebracht deskundigenbericht verworpen. Vonnis kantonrechter op twee punten vernietigd, voor het overige bekrachtigd.

GERECHTSHOF DEN HAAG    
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.327.036/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 8874251 CV EXPL 20-5585  
     
     
     
       
         arrest van 8 juli 2025 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. J.A.J.M. Jonk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. L.C.M. de Vos. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellant] heeft van [geïntimeerde] bedrijfsruimtes gehuurd. De staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst matig, zodat onderhoudswerkzaamheden nodig waren. De kosten voor het moderniseren van het gehuurde zouden voor rekening van [appellant] zijn als huurder omdat de huurprijs op de te moderniseren toestand is afgestemd. Kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing zouden voor rekening van [geïntimeerde] als verhuurder komen. Volgens [appellant] overstijgen de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van het gehuurde, in combinatie met het opknappen door [appellant] van andere panden van [geïntimeerde], de huurprijs zodat hij per saldo een bedrag van [geïntimeerde] tegoed heeft. Na een deskundigenbericht heeft de kantonrechter bij eindvonnis [appellant] veroordeeld om een bedrag aan [geïntimeerde] te betalen. [appellant] is hiervan in hoger beroep gekomen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep op twee punten (de hoogte van de verschuldigde achterstallige huur en de toegewezen boete) vernietigen en voor het overige bekrachtigen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Bij exploot van 8 februari 2023 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 10 november 2022, zoals hersteld bij vonnis van 19 januari 2023. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zijn eis vermeerderd en zeven grieven aangevoerd, een incidentele vordering op grond van artikel 843a Rv en een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad ingesteld. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en de in het kader van de incidentele vordering gevraagde stukken overgelegd. [geïntimeerde] heeft ook gereageerd op het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad. 
       
     
     
       2.2. 
       Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft geen (afzonderlijke) feiten vastgesteld, zodat het hof dat alsnog zal doen. Het gaat om de volgende feiten. 
     
     
     
       3.1. 
       
         
          [geïntimeerde] en [appellant] hebben een huurovereenkomst gesloten waarbij [appellant] met ingang van 1 mei 2014 huurt het bedrijfspand gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat onder meer: 
         (…)  “ Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode 
       
     
     
       4.1 
       
         
           De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 24.000,- 
         
         
           zegge: vierentwintigduizend euro. Zie tevens artikel 9.1 van deze overeenkomst. 
         
         (…) 
       
     
     
       4.8. 
       
         
           Per betaalperiode van een kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: 
         
         
           - de huurprijs						€     2.000,-- 
         
         
           - de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting		€        420,-- 
         
         
           - het voorschotbedrag vanwege door verhuurder te  
         
         
           verzorgen bijkomende leveringen en diensten		€        200,-- 
         
         
           	- de over het voorschotbedrag vanwege door verhuurder 
         
         
           	te verzorgen bijkomende leveringen en diensten  
         
         
           	verschuldigde omzetbelasting				€       42,-- 
         
         
           	totaal							€    
           2.662,-- 
         
         (…) 
         
           Leveringen en diensten 
         
         
           5. 
            Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: 
         
         
           een voorschotbedrag van € 2.400,-- exclusief omzetbelasting op jaarbasis te betalen in twaalf maandelijkse termijnen van € 200,-- exclusief omzetbelasting, ten behoeven van: 
         
         
           	- Waterverbruik; 
         
         
           	- Algemene voorzieningen. 
         
         (…) 
         
           Voorzieningen door verhuurder 
         
       
     
     
       8.1 (…) 
       
         (…)  Het gehuurde wordt door verhuurder in huidige/ te moderniseren toestand geleverd aan huurder. 
         (…) 
       
     
     
       8.3 
       
         
           Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 8.1 geldt het bepaalde in artikel 13.3 van de algemene bepalingen. 
         
         
           Voorzieningen door huurder 
         
       
     
     
       9.1 
       
         
           Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: op het moment van het aangaan van deze huurovereenkomst is niet bekend welke eventuele voorzieningen door huurder aangebracht zullen worden/ welke moderniseringen toegepast zullen worden. Huurder verklaart zich er volledig bekend mee te zijn dat zij het gehuurde bij aanvang van de huur aanvaard in een nog te moderniseren toestand en dat de huur zoals vermeld in artikel 4.1 van deze overeenkomst hierop gebaseerd is. De kosten gemoeid met het moderniseren van het gehuurde zijn derhalve voor rekening van huurder. 
         
         (…) 
       
     
     
       9.3 
       
         
           Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 9.1 geldt het bepaalde in artikel 13.4 en artikel 13.5 van de algemene bepalingen. 
         
         (…) 
         
           22. Wijziging bijbehorende algemene bepalingen 
         
         
           Met betrekking tot onderstaande artikelen van de bijbehorende algemene bepalingen zijn verhuurder en huurder nader overeengekomen dat de kosten gemoeid met onderstaande werkzaamheden voor rekening en risico van verhuurder komen: 
         
         
           -artikel 13.4.a 
         
         
           -artikel 13.4.b 
         
         
           -artikel 13.4.c 
         
         
           -artikel 13.4.e 
         
         
           -artikel 13.4.f 
         
         
           -artikel 13.4.g 
         
         
           -artikel 13.4.h 
         
         
           - artikel 13.4.j. Dit met uitzondering van het schoonhouden van de ramen/ ruiten behorende tot het gehuurde. De kosten hiermee gemoeid zijn voor rekening van de huurder. 
         
         
           -artikel 13.4.k” 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen staat onder andere:  
         (…)  
         
           “ 
           Boetebepaling 
         
         
           7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. 
         
         (…) 
         
           Schade en aansprakelijkheid 
         
         (…) 
       
     
     
       11.6 (…) 
       
         (…)  huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt  (…) 
         
           Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen 
         
       
     
     
       13.1 
       
          Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van de bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen. 
       
     
     
       13.2 
       
          Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan. 
       
     
     
       13.3 
       
         
            Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: 
         
         
           a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels; 
         
         
           b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. Terzake van rioleringen geldt onverminderd het in 13.4 sub k. gestelde; 
         
         
           c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties; 
         
         
           d. buitenschilderwerk. 
         
         
           De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht. 
         
       
     
     
       13.4 
       
         
            Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder: 
         
         
           a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten. worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde; 
         
         
           b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten; 
         
         
           c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering; 
         
         
           d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting, sanitair; 
         
         
           e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort; 
         
         
           f. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating; 
         
         
           g. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd; 
         
         
           h. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van verhuurder verricht; wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in 16.3 tot en met 16.8 voor zover mogelijk van toepassing. 
         
         
           i. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht. 
         
         
           j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde. 
         
         
           k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen. 
         
       
     
     
       13.5 
       
          Onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen zijn voor rekening van huurder. 
       
     
     
       13.6 
       
          Indien huurder na aanmaning nalaat voor zijn rekening komend onderhoud, herstel of vernieuwing uit te voeren – dan wel indien naar het oordeel van verhuurder deze werkzaamheden op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd – is verhuurder gerechtigd de door hem noodzakelijk geachte onderhoud-, herstel- of vernieuwingswerkzaamheden voor rekening en risico van huurder te verrichten of te doen verrichten. Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is verhuurder gerechtigd deze terstond voor huurders rekening te verrichten of te doen verrichten. 
       
     
     
       13.7 
       
         
            Bij door verhuurder uit te voeren onderhouds-, herstel-, of vernieuwingswerkzaamheden zal verhuurder tevoren met huurder overleggen op welke wijze daarbij zoveel mogelijk met diens belangen rekening kan worden gehouden. Vinden deze werkzaamheden op wens van huurder buiten normale werktijden plaats, dan komen de extra kosten daarvan voor 
         
         
           rekening van huurder. 
         
       
     
     
       13.8 
       
         
            Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig gebruik van de technische installaties in het gehuurde. Huurder is eveneens aansprakelijk voor het door hem of in zijn opdracht aan de installaties uitgevoerd onderhoud. De omstandigheid dat het onderhoud is uitgevoerd door een door verhuurder goedgekeurd bedrijf ontslaat huurder niet van deze 
         
         
           aansprakelijkheid. 
         
       
     
     
       13.9 
       
          Huurder zal verhuurder onverwijld schriftelijk in kennis stellen van gebreken aan het gehuurde. Huurder geeft verhuurder in dat bericht een redelijke termijn, die behoudens in geval van calamiteiten, tenminste zes weken bedraagt om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. 
       
     
     
       13.10 
       
         
            Indien huurder en verhuurder overeen zijn gekomen dat de voor rekening van huurder komende werkzaamheden in verband met het onderhoud, herstel en vernieuwing in, op of aan het gehuurde, het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt als genoemd in 13.1, 13.4 en 13.5 niet in opdracht van huurder maar van verhuurder worden uitgevoerd, dan worden de kosten hiervan door verhuurder aan huurder doorberekend. In een aantal gevallen worden daartoe door verhuurder onderhoudscontracten afgesloten. 
         
         (…) 
         
           Kosten van leveringen en diensten 
         
         (…) 
       
     
     
       16.3 
       
          Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. (…) 
       
     
     
       16.4 
       
          Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. 
       
     
     
       16.5 
       
          Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening. 
       
     
     
       16.6 
       
          Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg. (…)” 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] heeft het gehuurde per 1 februari 2022 ontruimd en verlaten. 
       
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
     
       4.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en, na wijziging van eis, gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van:  
       
         
           € 198.785,12 inclusief btw aan huurachterstand over de maanden mei 2014 tot en met april 2020, te vermeerderen met een boete van € 300,00 per maand vanaf 1 mei 2014, ten tijde van de dagvaarding begroot op € 21.600,00, en te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 15.710,19 inclusief btw; 
         
         
           € 14.346,15 inclusief btw aan huurachterstand over de maanden december 2020 tot en met april 2021 (laatstelijk een bedrag van € 2.876,05 inclusief btw per maand), alsmede de huurprijs daarna tot de datum van de ontruiming van het gehuurde; 
         
         
           de proceskosten.  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [appellant] heeft op zijn beurt, na wijziging van eis, gevorderd (in reconventie) [geïntimeerde] te veroordelen de facturen van [appellant] te voldoen (voor de periode van 30 december 2013 tot en met 14 maart 2020 gaat het om een bedrag van € 173.123,88 en voor de periode van 16 maart 2020 tot en met 21 oktober 2020 om een bedrag van € 258.677,20, zijnde in totaal  
         € 436.624,70 inclusief btw), deze facturen te verrekenen met de huurfacturen van [geïntimeerde] en de huur op te schorten vanaf maart/april 2020. Ook heeft [appellant] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen in de ontruimingskosten vanwege voortdurende lekkages, de maandelijkse huur te matigen met 80% vanwege COVID-19, [geïntimeerde] te veroordelen om de onderlinge afspraken uit 2013/2014 na te komen, om een bedrag van € 50.000,00 aan verhuiskosten te betalen, om te voldoen een bedrag ter hoogte van de omzetderving/de verliezen en de vier in reconventie ingebrachte facturen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de kosten van de deskundige.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 1 juni 2021 zijn partijen overeengekomen dat zij een onafhankelijke deskundige aanwijzen die een deskundigenbericht uitbrengt over de door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden, de kosten die daaraan verbonden zijn en de vraag voor wiens rekening die kosten komen. Partijen hebben overeenstemming bereikt en gezamenlijk opdracht verleend aan Bouwcentrum Advies in Rotterdam namens wie de heer [de deskundige] (hierna: de deskundige) het onderzoek heeft uitgevoerd.  
       
     
     
       4.4. 
       
         Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 18 januari 2022 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging van een deel van het geschil. Zo hebben zij afgesproken dat [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] uiterlijk op 1 februari 2022 zal hebben ontruimd en verlaten. Ook hebben zij afgesproken dat zij de deskundige zullen verzoeken om over eventuele resterende bouwkundige/technische geschilpunten die hen nog verdeeld mochten houden en waarover de deskundige nog niet gerapporteerd heeft een oordeel te geven en daarover aanvullend te rapporteren.  
         Na deze mondelinge behandeling hebben partijen tevergeefs geprobeerd om met behulp van een mediator hun geschil te beslechten. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Na op 31 augustus 2021 het gehuurde te hebben geïnspecteerd, heeft de deskundige eerst een tweetal conceptrapporten opgemaakt en vervolgens op 18 mei 2022 een definitief rapport uitgebracht. De conclusie van de deskundige is dat van de facturen die [appellant] aan [geïntimeerde] heeft gestuurd een bedrag van (€ 116.968,42 + € 73.503,52 =) € 190.471,94 inclusief btw wordt toegerekend aan [geïntimeerde] en een bedrag van € 236.012,96 inclusief btw aan [appellant]. 
       
     
     
       4.6. 
       Bij eindvonnis van 10 november 2022 (zoals hersteld bij vonnis van 19 januari 2023) heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen € 66.410,71. Dit bedrag bestaat uit € 58.748,23 inclusief btw aan huurachterstand (welke huurachterstand is berekend door de facturen van [appellant] die [geïntimeerde] ingevolge het deskundigenrapport nog is verschuldigd zijnde € 190.471,94 te verrekenen met de niet betaalde huurpenningen door [appellant] van in totaal € 249.220,17), € 6.300,00 aan boetes en € 1.362,48 aan buitengerechtelijke kosten. Daarnaast is [appellant] veroordeeld in de proceskosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, het meer of anders gevorderde is afgewezen.  
       
     
   
   
     
       5 De vordering in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de veroordeling tot betaling aan [geïntimeerde] in conventie en de afwijzing van zijn vordering in reconventie. In het 843a Rv incident vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen of te gelasten op straffe van verbeurte van een dwangsom af te geven en in het geding te brengen (kopieën van): de mail van [naam] van 26 november 2021 (17:40 uur), de reactie van 26 november 2021 van [geïntimeerde] die mogelijk bij die mail aan [de deskundige] is gezonden en de mail van 31 maart 2022 (15:21 uur) van mr. Vos aan [de deskundige] met de in die mail als bijlage aangekondigde opmerkingen van [geïntimeerde]. In het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert [appellant] de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis van 10 november 2022 te schorsen totdat het eindarrest in deze hoger beroep procedure onherroepelijk is geworden. In het hoger beroep vordert [appellant] – na vermeerdering van zijn eis – dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] (in conventie) alsnog volledig afwijst en [geïntimeerde] veroordeelt om aan [appellant] te voldoen het bedrag dat na vaststelling en verrekening van de wederzijdse verplichtingen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, resteert, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.  
     
     
   
   
     
       6 Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         De incidentele vordering op grond van artikel 843a Rv 
       
     
     
     
       6.1. 
       Bij memorie van antwoord (zie punt 3 e.v.) heeft [geïntimeerde] als producties 31 en 32 de door [appellant] gevorderde stukken in het geding gebracht. [appellant] heeft daardoor geen belang meer bij deze vordering, zodat deze wordt afgewezen. De proceskosten van dit incident worden begroot op nihil. 
       
       
         
           Het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Bij memorie van antwoord (zie punt 4 e.v.) heeft [geïntimeerde] toegezegd voor het nog openstaande bedrag van € 15.248,55 de verdere executie van het vonnis van 10 november 2022 te staken totdat onherroepelijk in hoger beroep zal zijn beslist. Door deze toezegging van [geïntimeerde] heeft [appellant] geen belang meer bij het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis waarvan beroep. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen. De proceskosten van dit incident worden begroot op nihil.  
       
       
         
           Bezwaar gewijzigde eis in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       
         De eisvermeerdering van [appellant] is opgenomen in de memorie van grieven als  grief een  en heeft ten eerste betrekking op de waarborgsom. [appellant] betoogt dat hij in eerste aanleg ten onrechte geen restitutie heeft gevorderd van de waarborgsom van € 2.500,00 terwijl deze wel is meegenomen in de verrekening van wat [geïntimeerde] nog tegoed heeft van [appellant] en dat hij een viertal facturen (alle facturen zijn van 21 oktober 2020 voor een totaalbedrag van  
         € 8.382,30) niet in zijn reconventionele eis heeft meegenomen die wel voor verrekening met de door [geïntimeerde] gevorderde huur in aanmerking komen. Daarnaast vordert [appellant] nog betaling van een (vijfde) factuur met betrekking tot geleverde stroom.  
       
       
     
     
       6.4. 
       
        [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis in hoger beroep. [geïntimeerde] wijst er op dat partijen de omvang van het geschil over de verrekening van de facturen in eerste aanleg aan een gezamenlijk benoemde deskundige hebben voorgelegd. [appellant] heeft daarbij al zijn facturen aan de deskundige overgelegd. Partijen dienen dit bindend advies na te leven en dus kan [appellant] niet met nieuwe facturen in hoger beroep komen, aldus [geïntimeerde]. Verder betoogt [geïntimeerde] de facturen niet eerder te hebben ontvangen dan in het kader van deze procedure en betwist hij de diverse facturen verschuldigd te zijn. 
       
     
     
       6.5. 
       
         Het hof stelt voorop dat partijen ten aanzien van de te benoemen deskundige de volgende procedure zijn overeengekomen. Bij brief van 29 juni 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] geschreven (zie productie 36 bij memorie van antwoord): 
         
           “1. Partijen treden in overleg over de te benoemen deskundige en geven de deskundige vervolgens gezamenlijk opdracht. Deze opdracht bevat een samenvatting van het geschil en de vragen die de deskundige moet beantwoorden;  
         
         
           2. In aanwezigheid van partijen neemt de deskundige de plaats op stelt eventueel aanvullende vragen; 
         
         
           3. De deskundige brengt binnen redelijke termijn een concept advies uit; 
         
         
           4. Partijen reageren binnen drie weken op het concept bindend advies van de deskundige; 
         
         
           5. De deskundige maakt het bindend advies met inachtneming van de reacties van partijen definitief; 
         
         
           6. Partijen maken op basis van het advies van de deskundige een afrekening van alle kosten. Na deze afrekening verlenen partijen elkaar finale kwijting over en weer. 
         
         
           7. De kosten voor de deskundige wordt door beide partijen ieder voor de helft gedragen.” 
         
         Hierop heeft [appellant] per e-mail van 6 juli 2021 (eveneens productie 36 bij memorie van antwoord) akkoord gegeven, behoudens het voorstel zoals hiervoor onder 7. weergegeven. Later is [appellant] alsnog ook met punt 7. akkoord gegaan.     
         De aan de deskundige voor te leggen vragen zijn door partijen gezamenlijk als volgt geformuleerd: 
         
           “1. Welke werkzaamheden, van welke aard dan ook, zijn daadwerkelijk door de 
         
         
           heer [appellant] en/of door hem ingeschakelde derden uitgevoerd? 
         
         
           2. Op welke, naar oordeel van de deskundige aanvaardbare en in de praktijk 
         
         
           gebruikelijke, bedragen kunnen de uitgevoerde werkzaamheden worden 
         
         
           begroot? 
         
         
           3. Komen de werkzaamheden en de door de deskundige begrote kosten overeen 
         
         
           met de door de heer [appellant] opgemaakte facturen? 
         
         
           4. Voor wiens rekening komen de uitgevoerde werkzaamheden, gelet op de 
         
         
           bepalingen uit de huurovereenkomst en de afspraken tussen partijen?” 
         
         Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg zijn partijen op 18 januari 2022 verder overeengekomen: 
         
           “1. [appellant] zal de bedrijfsruimte aan de [adres] uiterlijk op 1 februari 2022 ontruimd hebben en verlaten. Het gehuurde zal worden opgeleverd in de staat zoals het nu is, inclusief sanitaire voorzieningen en keuken. Indien achteraf mocht blijken dat de keuken aan [appellant] toebehoorde, zal dit tussen partijen financieel worden verrekend. 
         
         
           2. Partijen hebben over de airconditioning en zonnepanelen gediscussieerd. [appellant] ziet ervan af die nu of later mee te willen nemen en [geïntimeerde] stemt ermee in dat ze blijven staan. Deze punten zitten verdisconteerd in het oordeel van de deskundige over de facturen. 
         
         
           3. [appellant] stemt er op voorhand mee in dat de deurwaarder het gehuurde zonodig per 2 februari 2022 zal ontruimen met behulp van de sterke arm.  
         
         
           4. Wat betreft het overige, financiële deel van het geschil zullen partijen voortprocederen en allereerst het definitieve rapport van de door hen ingeschakelde deskundige [de deskundige] afwachten. De zaak wordt daartoe pro forma verwezen naar de rol van 30 juni 2022, maar partijen zullen de kantonrechter ook eerder mogen berichten, elk door toezending van het definitieve rapport en hun eventuele opmerkingen daarbij. 
         
         
           5. Partijen zullen de deskundige verzoeken over eventuele resterende 
         
         
           bouwkundige/technische geschilpunten die hen nog verdeeld mochten houden en waarover hij nog niet gerapporteerd heeft een oordeel te geven en daarover aanvullend te rapporteren en zij spreken af dat in de onderhavige procedure geen verdere bewijslevering over die punten zal plaatsvinden. 
         
         
           6. Partijen doen afstand van het recht om deze overeenkomst (buiten rechte of in rechte) te ontbinden of te vernietigen; slechts nakoming kan worden gevorderd.” 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       Uit de aldus door partijen gemaakte afspraken, in onderling verband en samenhang beschouwd, volgt dat zij overeen zijn gekomen dat de deskundige voor partijen bindend bericht over de facturen van [appellant] en dat zij elkaar op voorhand (zie de brief van 29 juni 2021, punt 6) finale kwijting hebben verleend ten aanzien van de uitkomst van het deskundigenonderzoek. Op 18 januari 2022 hebben partijen afgesproken dat ook nog resterende geschilpunten waarover de deskundige nog niet heeft gerapporteerd aan de deskundige zullen worden voorgelegd (zie punt 5 hiervoor), waarbij partijen ook afzien van eventuele verdere bewijslevering. Dit betekent dat het [appellant] niet meer vrij staat, ook niet in het kader van de herstelfunctie van het hoger beroep, om nu nieuwe facturen in het geding te brengen. Alleen ten aanzien van de waarborgsom geldt het volgende.  
       
       
         
           De waarborgsom 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       
        [appellant] betoogt dat hij in eerste aanleg ten onrechte geen restitutie heeft gevorderd van de waarborgsom van € 2.500,00 terwijl deze wel is meegenomen in de verrekening van wat [geïntimeerde] nog tegoed heeft van [appellant]. 
       
     
     
       6.8. 
       
        [geïntimeerde] betwist dat de waarborgsom ten onrechte niet in de verrekening aan de zijde van [appellant] is betrokken. Hij wijst naar het als productie 3 bij inleidende dagvaarding ingebrachte overzicht waaruit blijkt dat [appellant] de waarborgsom niet heeft betaald. Deze waarborgsom is als vordering van [geïntimeerde] op [appellant] meegenomen door de kantonrechter. Omdat [appellant] de waarborgsom niet heeft betaald, bestaat volgens [geïntimeerde] ook geen grondslag om het bedrag vanwege het beëindigen van de huur aan [appellant] te restitueren.  
       
     
     
       6.9. 
       Het hof overweegt als volgt. Indien [appellant] de waarborgsom wel zou hebben betaald, zou hij deze bij het beëindigen van de huurovereenkomst terug hebben moeten ontvangen van [geïntimeerde]. Immers is niet gesteld en ook niet gebleken dat de gehele of een deel van de waarborgsom verschuldigd is geworden wegens gebreken aan het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst of op andere gronden verschuldigd is door [appellant]. Nu de kantonrechter de waarborgsom heeft meegenomen in het door [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen bedrag, betekent dit dat [appellant] op grond van het vonnis waarvan beroep de waarborgsom alsnog aan [geïntimeerde] moet voldoen (of door executie van het vonnis inmiddels heeft voldaan). Door het eindigen van de huurovereenkomst dient de waarborgsom vervolgens te worden gerestitueerd door [geïntimeerde] aan [appellant]. Hoewel [appellant] dus in eerste instantie geen waarborgsom heeft betaald, maar de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de waarborgsom wel is toegewezen, had deze wegens het eindigen van de huurovereenkomst ook in de verrekening aan de kant van [appellant] moeten worden betrokken. In zoverre slaagt het betoog van [appellant]. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag zal worden verminderd met het bedrag voor de  waarborgsom  van  € 2.500,00.  [appellant] vordert wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf 1 februari 2022, maar miskent daarmee dat [appellant] hij het eindigen van de huurovereenkomst geen waarborgsom had betaald zodat er bij het einde van de huurovereenkomst ook geen rentedragende restitutieverplichting is ontstaan. Die rente wordt dus afgewezen.  
       
     
     
       6.10. 
       De conclusie is dan ook dat de vermeerdering van eis die is opgenomen als grief een ten dele doel treft, namelijk ten aanzien van de waarborgsom, en voor het overige faalt.  
       
       
         
           De grenzen van de rechtsstrijd in eerste aanleg (grief twee) 
         
       
       
     
     
       6.11. 
       
        [appellant] betoogt met zijn  tweede grief  dat de kantonrechter in rechtsoverweging 3.2. van het vonnis van 10 november 2022 buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door zonder dat [geïntimeerde] zijn eis heeft vermeerderd op een voor [appellant] kenbare wijze, en zonder dat [geïntimeerde] een nadere specificatie in het geding heeft gebracht, er ten onrechte van uit te gaan dat de huurachterstand € 249.220,17 bedraagt. Dit terwijl in de inleidende dagvaarding voor de periode van mei 2014 tot en met april 2020 een bedrag van € 198.785,12 is gevorderd, welk bedrag bij akte houdende wijziging van eis van 8 april 2021 is vermeerderd voor de periode van december 2020 tot en met april 2021 met een bedrag van € 14.346,15, dus in totaal een huurachterstand van € 213.131,27. Ook heeft de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor geschonden door [appellant] niet in de gelegenheid te stellen om op de eisvermeerdering te reageren, aldus steeds [appellant]. 
       
     
     
       6.12. 
       
         Dit betoog van [appellant] mist feitelijke grondslag. In de akte houdende wijziging van eis tevens overlegging productie van 8 april 2021 heeft [geïntimeerde] zijn eis in eerste aanleg aldus vermeerderd (zie randnummer 1 van die akte):  
         
           “ (…)  [geïntimeerde] wenst het petitum thans aan te vullen met betaling van de huurachterstand van december 2020 tot en met april 2021 ( productie 17 ) en voorts met betaling van alle aankomende maanden dat gedaagde, hierna te noemen: “[appellant]”, verzuimt de maandelijkse huurprijs te voldoen.” 
         Vervolgens heeft [geïntimeerde] onder nummer 2 van diezelfde akte het petitum gewijzigd en vordert hij nu onder meer:  
         
           “IV. [appellant] te veroordelen om uit hoofde van de huurovereenkomst binnen vijf dagen na het door U in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door U in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [geïntimeerde] te voldoen een bedrag van EUR 14.346,15 inclusief btw aan huurachterstand van december 2020 tot en met april 2021  (…) 
         
           V. [appellant] te veroordelen tot betaling van elk der onbetaald gelaten factuur na april 2021 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde  (…)”.  
         Aldus ziet de gewijzigde eis van [geïntimeerde] niet alleen op de vermeerdering met € 14.346,15, maar ook op alle andere onbetaald gelaten facturen uit hoofde van de huurovereenkomst. Van het treden buiten de grenzen van de rechtsstrijd door de kantonrechter is in zoverre dan ook geen sprake. Over de hoogte van de huurachterstand overweegt het hof verder in rechtsoverweging 6.14 en volgende. 
       
       
     
     
       6.13. 
       
          Ook van een schending van hoor en wederhoor is het hof niet gebleken. Op 1 juni 2021 heeft [appellant] de conclusie van antwoord in reconventie tevens aanvullende eis in reconventie genomen waarin onder randnummer 1 staat: 
         
           “1. Gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna te noemen [appellant], heeft kennis genomen van de op 8 april 2021 ingebrachte “Akte” van eiser in conventie, gedaagde in reconventie, hierna te noemen [geïntimeerde]. [appellant] ontkent en betwist alle stellingen van [geïntimeerde], behoudens hierna onvoorwaardelijk door hem erkend.” 
         
         Kortom, [appellant] heeft in het kader van hoor en wederhoor gereageerd (dan wel kunnen reageren) op de wijziging van eis van [geïntimeerde]. Over de hoogte van de huurachterstand zoals toegewezen door de kantonrechter hebben partijen ook nog over en weer op elkaar gereageerd/kunnen reageren (zie de begeleidende brief van de advocaat van [geïntimeerde] bij het deskundigenrapport van 14 juni 2022 en de reactie van de zijde van [appellant] in de akte houdende verzoek tot voortzetting procedure van 30 juni 2022). In tegenstelling tot hetgeen [appellant] betoogt, betreft deze brief van de advocaat van [geïntimeerde] geen nieuwe eiswijziging omdat de eis van [appellant] door de akte houdende wijziging van eis tevens overlegging productie van 8 april 2021 al was gewijzigd, in die zin dat alle nog openstaande facturen tot het moment van ontruiming van het gehuurde ter beoordeling van de kantonrechter voorlagen (zie hetgeen hiervoor is overwogen). In zoverre faalt de tweede grief. In de toelichting op grief twee gaat [appellant] verder in op de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen achterstallige huur waarover hierna meer.  
       
       
       
         
           Bedragen aan achterstallige huur 
         
       
       
       
         
           Het bedrag van € 19.893,65 
         
       
       
     
     
       6.14. 
       
         
          [appellant] betoogt dat het bedrag aan huurachterstand dat de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, zijnde € 249.220,17, onjuist is. Als productie 8 bij memorie van grieven heeft [appellant] een overzicht van de huurachterstand overgelegd dat is opgesteld door [naam], de financieel adviseur van [geïntimeerde]. Dit overzicht sluit weliswaar op het totaalbedrag van  
         € 249.220,17, maar [appellant] betoogt dat hij tussen 1 mei 2020 en 5 november 2020 zevenmaal een bedrag van € 2.841,95, zijnde in totaal € 19.893,65, aan huur heeft betaald. Ter onderbouwing van dit betoog heeft [appellant] als productie 9 bij memorie van grieven een afschrift van zijn betaalrekening in het geding gebracht. 
       
       
     
     
       6.15. 
       Bij memorie van antwoord (zie randnummer 5.38) erkent [geïntimeerde] dat het bedrag van  € 19.893,65  door [appellant] is betaald als  huur  voor de periode  mei tot en met november 2020 . Het hof zal dit bedrag dan ook in mindering brengen op hetgeen [appellant] aan [geïntimeerde] verschuldigd is.  
       
       
         
           Het bedrag van € 9.084,20 
         
       
       
     
     
       6.16. 
        Verder betoogt [appellant] dat een bedrag van € 9.084,20 ten onrechte aan huur is toegewezen. Dit omdat [appellant] als gevolg van lekkages het gehuurde alleen nog als magazijn en niet als showroom kon gebruiken. Tijdens de mondelinge behandeling op 1 juni 2021 (waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt) zijn partijen hierom overeengekomen dat [appellant] voor de maanden september tot en met december 2021 geen € 2.876,05 inclusief btw aan maandelijkse huur zou betalen, maar € 605,00 inclusief btw. Het verschil, € 9.084,20 wordt dus te veel gevorderd, aldus [appellant].  
       
     
     
       6.17. 
       
        [geïntimeerde] betoogt dat partijen tijdens de mondelinge behandeling van 1 juni 2021 weliswaar hebben afgesproken dat [appellant] gedurende drie maanden € 500,00 exclusief btw aan huur zou betalen, maar volgens [geïntimeerde] was dit onder de voorwaarde dat [appellant] het gehuurde op 31 augustus 2021 ontruimd aan [geïntimeerde] zou opleveren. Nu [appellant] deze afspraak niet is nagekomen, komt hem ook geen verdere korting op de huur toe, aldus [geïntimeerde]. Ter onderbouwing van deze afspraak wijst [geïntimeerde] op de e-mail van 3 juni 2021 die door de advocaat van [geïntimeerde] na afloop van de zitting van 1 juni 2021 aan [appellant] is verstuurd (productie 35 bij memorie van antwoord).   
       
     
     
       6.18. 
       Het hof overweegt als volgt. In de mail van 3 juni 2021 bevestigt de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] weliswaar de ter zitting van 1 juni 2021 gemaakte afspraak tot ontruiming, maar over de huurprijsvermindering is niets opgenomen. Kennelijk is er geen proces-verbaal van de zitting van 1 juni 2021 opgemaakt. Wel is in het als productie 8 bij memorie van grieven overgelegde overzicht van de achterstallige huur voor de maanden juni, juli en augustus uitgegaan van een huurprijs van € 605,00 (inclusief btw) per maand en vanaf 1 september 2021 weer van de normale huur van € 2.876,05 (inclusief btw) per maand. Dit is dus verdisconteerd in de totaalsom van de achterstallige huur zoals tot uitgangspunt genomen door de kantonrechter (van € 249.220,17). Dat ook voor de maanden september tot en met december 2021 is afgesproken dat [appellant] aan huur € 605,00 per maand zou betalen is door [geïntimeerde] betwist en door [appellant] verder niet onderbouwd. [appellant] heeft op dit punt ook geen (concreet) bewijsaanbod gedaan, zodat het hof aan deze stelling van [appellant] voorbij zal gaan.  
       
       
         
           Voorschotten 
         
       
       
     
     
       6.19. 
       
        [appellant] voert (in randnummer 63 memorie van grieven) aan dat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst naast de huurprijs een voorschotbedrag vanwege door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten van € 242,00 inclusief btw per maand is overeengekomen, welk voorschot in alle facturen van [geïntimeerde] is opgenomen, terwijl [geïntimeerde] nooit enige levering of dienst aan [appellant] heeft verzorgd. Volgens [appellant] is hij de in rekening gebrachte voorschotbedragen niet verschuldigd dan wel dienen deze op grond van artikel 16 van de Algemene Bepalingen te worden verrekend.  
       
     
     
       6.20. 
       
        [geïntimeerde] wijst er op dat het voorschot op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst betrekking heeft op waterverbruik en algemene voorzieningen. De algemene voorzieningen zien op de zes parkeerplaatsen die [geïntimeerde] aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld. [appellant] is het voorschot dus iedere maand aan [geïntimeerde] verschuldigd, aldus [geïntimeerde].  
       
     
     
       6.21. 
       Het hof is van oordeel dat [appellant] gehouden is op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst de gevorderde voorschotbedragen aan [geïntimeerde] te betalen, maar dat [geïntimeerde] op grond van artikel 16.4 van de Algemene Bepalingen ook gehouden is een overzicht van de kosten van de leveringen en diensten met vermelding van de wijze van berekening daarvan te doen toekomen aan [appellant]. Vervolgens dient op grond van artikel 16.6 van de Algemene Bepalingen aan de hand van het overzicht te worden vastgesteld of er te veel of te weinig is betaald en dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald. Dit alles laat onverlet dat op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst [appellant] allereerst gehouden is de voorschotbedragen aan [geïntimeerde] te betalen zoals in het kader van deze procedure ook is gevorderd. De vraag of na die betaling al dan niet tussen partijen verrekend moet worden op grond van artikel 16 van de Algemene Bepalingen ligt nu niet voor omdat er ook (nog) geen overzicht van de door [geïntimeerde] gemaakte kosten van leveringen en diensten in het geding is gebracht. Aan dit betoog van [appellant] gaat het hof dan ook voorbij.  
       
       
         
           Verjaring 
         
       
       
     
     
       6.22. 
       Voor het geval in rechte mocht komen vast te staan dat er geen afspraken over verrekening tussen [appellant] en [geïntimeerde] zijn gemaakt en/of [appellant] niet gerechtigd is facturen voor de verbouwingswerkzaamheden met huurfacturen te verrekenen, beroept [appellant] zich op verjaring van de vordering met betrekking tot de huurfacturen voor de maanden mei 2014 tot en met maart 2015 (randnummer 65 memorie van grieven). Ook dit maakt volgens [appellant] dat de kantonrechter uit is gegaan van een te hoog bedrag aan huurachterstand.  
       
     
     
       6.23. 
        Nu [appellant] zijn beroep op verjaring heeft ingesteld onder de voorwaarde dat [appellant] geen beroep zou toekomen op verrekening van de huurfacturen van [geïntimeerde] met zijn eigen facturen vanwege verbouwingskosten en deze voorwaarde niet is vervuld (de kantonrechter heeft aan de hand van het deskundigenbericht een groot deel van de facturen van [appellant] verrekend met de huurachterstand en dit zal het hof in stand laten), hoeft het hof niet in te gaan op het verjaringsverweer van [appellant]. Dit betekent dat de tweede grief voor het overige geen doel treft.  
       
       
         
           De bezwaren van [appellant] tegen het deskundigenrapport (grieven drie en vier) 
         
       
       
     
     
       6.24. 
       De  derde en vierde grief  zien allebei op het verwerpen door de kantonrechter van de bezwaren van [appellant] tegen het deskundigenbericht en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [appellant] is de kantonrechter in overwegingen 3.3. tot en met 3.12 van het vonnis van 10 november 2022 ten onrechte voorbij gegaan aan zijn bezwaren tegen de wijze van totstandkoming van het deskundigenrapport, de inhoud van het rapport en met name tegen de conclusies van het deskundigenrapport. 
       
     
     
       6.25. 
       Het hof stelt voorop dat het deskundigenbericht moet worden beschouwd als een bindend advies in de zin van artikel 7:904 lid 1 in verbinding met artikel 7:900 lid 2 BW. Alleen ernstige gebreken uit hoofde van de inhoud of wijze van totstandkoming van het advies kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing over een geschil. Een partij bij een bindend advies kan niet elke onjuistheid in het advies inroepen teneinde de bindende kracht daarvan te bestrijden. De in artikel 7:904 lid 1 BW neergelegde maatstaf verplicht tot terughoudende toepassing. Met andere woorden, er is geen plaats voor vernietiging als de grenzen waarbinnen redelijk denkende mensen van mening kunnen verschillen, niet zijn overschreden.  Een bindend advies kan door de rechter slechts marginaal worden getoetst, tenzij bij de wijze van totstandkoming ernstige fouten zijn te constateren en de mogelijkheid bestaat dat deze op de inhoud van de beslissing van invloed zijn geweest. Met betrekking tot de aan een bindend advies te stellen motiveringseisen oordeelde de Hoge Raad dat op de vraag in hoeverre een bindend advies dient te worden gemotiveerd geen algemeen antwoord valt te geven. In beginsel heeft te gelden dat, naarmate het bindend advies meer het karakter van rechtspraak heeft, de beslissing van bindend adviseurs meer en beter behoort te worden gemotiveerd. Omgekeerd is het zo dat, naarmate de opdracht aan bindend adviseurs meer het karakter heeft dat zij een niet (volledig) bepaald element van de rechtsverhouding tussen partijen dienen vast te stellen, en het van hen gevraagde oordeel meer op intuïtief inzicht berust, aan dat oordeel lagere motiveringseisen kunnen worden gesteld (HR 20 mei 2005, NJ 2007, 114).  
       
     
     
       6.26. 
       
         
          [appellant] twijfelt allereerst aan de onpartijdigheid van de deskundige (zie memorie van grieven randnummer 69 en volgende), althans de deskundige heeft volgens [appellant] niet de schijn van partijdigheid vermeden. Zo heeft de deskundige met betrekking tot factuur 20.024 op bladzijde 25 en 26 van het rapport vermeld: 
         
           “Deze factuur klopt van geen kant. Hier is gesjoemeld met wettelijke rente, BTW. 
         
         (…) 
         
           *Ongenuanceerdheid van opmerking over gesjoemel met wettelijke rente en BTW, excuses, ik zal dit in de tekst toelichten.” 
         
         Vervolgens staat op bladzijde 33 van het deskundigenbericht: 
         
           “Er is een factuur met een foutieve BTW berekening.” 
         
         Volgens [appellant] duidt het woord  “gesjoemel”  op opzettelijk foutief handelen, ofwel fraude. De deskundige biedt wel excuses aan, maar laat de aangekondigde toelichting achterwege. De schijn van partijdigheid is hiermee gewekt, aldus [appellant]. 
       
       
     
     
       6.27. 
       Het hof is van oordeel dat deze opmerkingen van de deskundige op zijn minst ongelukkig zijn, maar dat hiermee niet is gebleken van een zodanig ernstig bezwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [appellant] aan de uitkomsten van het deskundigenonderzoek te houden. Het gaat bovendien ook maar om één factuur van de tientallen die de deskundige heeft beoordeeld.  
       
     
     
       6.28. 
       Vervolgens voert [appellant] vanaf randnummer 72 in zijn memorie van grieven diverse bezwaren aan tegen het deskundigenrapport die er op neer komen dat hij het oordeel van de deskundige over diverse facturen in twijfel trekt. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen (zie hiervoor onder 6.5 sub 4) dat zij op het conceptrapport van de deskundige zouden reageren waarna de deskundige met inachtneming van de reacties van partijen het bindend advies definitief maakt. Hiertoe heeft de deskundige partijen ook in de gelegenheid gesteld. Na het eerste concept hebben partijen gereageerd, vervolgens heeft de deskundige een tweede en daarna een derde versie opgemaakt waarop partijen ook hebben mogen reageren. [geïntimeerde] heeft ook op de derde versie gereageerd, [appellant] heeft er voor gekozen niet inhoudelijk te reageren op de derde versie van het deskundigenrapport (zie ook het vonnis waarvan beroep, overweging 3.7.). Dat [appellant] hiervan heeft afgezien komt voor zijn rekening en risico. Gelet op de hiervoor onder 6.26 vermelde maatstaf gaat het er nu in hoger beroep om of er sprake is van een zodanig ernstig bezwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [appellant] aan de uitkomsten van het deskundigenonderzoek te houden, waarbij niet elke onjuistheid in het advies kan worden ingeroepen om de bindende kracht daarvan te bestrijden. In hetgeen [appellant] in grief drie en vier naar voren heeft gebracht is het hof niet gebleken van zodanige ernstige bezwaren. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat het rapport weliswaar rommelig is, maar dat duidelijk is wie er waarover aan het woord is en wat de conclusie van de deskundige is. Het rapport van de deskundige is niet zodanig dat de inhoud van het rapport niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, consistentie, inzichtelijkheid en logica. Ook de totstandkoming van het rapport leidt het hof niet tot een andere conclusie, ook niet in het licht van de in randnummer 86-90 gemaakte opmerkingen en de daar bedoelde en door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord in het geding gebrachte stukken (zie rov. 6.1). Beide partijen hebben voldoende gelegenheid gehad om opmerkingen te maken en verzoeken te doen aan de deskundige en hebben daarvan ook gebruik gemaakt (ook [appellant]). Aan de zeer uitgebreide betwisting van verdeling van facturen dan wel de overige opmerkingen ten aanzien van de diverse facturen die [appellant] in de toelichting bij deze grieven heeft gegeven, gaat het hof voorbij nu een inhoudelijk debat hierover bij de deskundige heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden (conform de eigen afspraak van partijen tot het bindend advies). Dat de deskundige maar één dagdeel het gehuurde heeft bezocht is een keuze geweest van de deskundige. Kennelijk was hij daarna voldoende voorgelicht om knopen door te hakken. Daarin ziet het hof geen ernstig bezwaar zoals hiervoor (onder 6.26) bedoeld. Evenmin kan de omstandigheid dat de deskundige zich niet aan zijn eigen planning heeft gehouden (omdat hij kampte met gezondheidsklachten) er toe leiden dat [appellant] niet aan de uitkomsten van het deskundigenonderzoek kan worden gehouden. De conclusie is dan ook dat ook het hof uit zal gaan van het deskundigenbericht. Grieven drie en vier treffen geen doel.  
       
       
         
           Grief vijf 
         
       
       
     
     
       6.29. 
       Voor zover de  vijfde grief  zich richt tegen het eindoordeel van de kantonrechter dat [appellant] een bedrag aan [geïntimeerde] moet betalen en tegen het toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, heeft deze geen zelfstandige betekenis en deelt daarmee het lot van de voorgaande grieven.  
       
     
     
       6.30. 
       
         Voor zover grief vijf zich richt tegen de hoogte van de toegewezen boete en [appellant] zich beroept op matiging van de boete, geldt het volgende. In de inleidende dagvaarding (randnummer 3.5) heeft [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op de boete van € 300,00 per maand te rekenen vanaf 1 mei 2014, dus over 72 maanden, zijnde een bedrag van € 21.600,00. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3.13 overwogen dat nu noch door [geïntimeerde], noch door de deskundige, op verzoek van partijen is gespecificeerd welke huurtermijnen gelet op de voor rekening van [geïntimeerde] komende werkzaamheden terecht (deels) onbetaald zijn gelaten, niet kan worden vastgesteld over welke maanden boetes zijn verbeurd. In het voordeel van [appellant] is daarom door de kantonrechter aangenomen dat het gaat om de volledige laatste maanden met de hoogste huur, zodat 21 maanden (huurachterstand € 58.784,23 : maandelijkse huur, laatstelijk € 2.876,05) geheel of gedeeltelijk te laat zijn betaald en is door de kantonrechter de boete vastgesteld op 21 x € 300,00 = € 6.300,00. De manier waarop partijen alle jaren in de woorden van [appellant] “hebben samengewerkt” is voor het hof geen aanleiding om hiernaast de boete nog te matigen. Wel betekent hetgeen hiervoor onder 6.9 en 6.15 is overwogen dat er een kleiner bedrag aan achterstallige huur wordt toegewezen  
         (€ 58.748,23 –€ 2.500,00 – € 19.893,65 =) € 36.354,58, zodat ook een  lagere boete  verschuldigd is van (€ 36.354,58 : € 2.876,05) = 13 maanden x € 300,00 = 3.900,00)  
         
           € 3.900,00 . In zoverre slaagt de vijfde grief.  
       
       
       
         
           Verzoek om een nieuwe deskundige (grief zes) 
         
       
       
     
     
       6.31. 
       De  zesde grief  van [appellant] is gericht tegen overweging 3.14 waarin de kantonrechter heeft geconstateerd dat voor zover de vorderingen van [appellant] zijn gebaseerd op technische schadeoorzaken (zoals de gestelde lekkages), niet is gebleken dat daaromtrent vragen aan de deskundige zijn gesteld, zodat, in het licht van de tussen partijen gemaakte afspraken, van dergelijke voor rekening van [geïntimeerde] komende schade onvoldoende is gebleken. [appellant] verzoekt het hof om een deskundige te benoemen ter beantwoording van een aantal vragen met betrekking tot de door [appellant] gestelde lekkages.  
       
     
     
       6.32. 
       Het hof zal geen deskundige benoemen. Partijen hebben op 18 januari 2022 duidelijk afgesproken dat aan de door hen ingeschakelde deskundige alle resterende bouwkundige/technische geschilpunten die hen nog verdeeld mochten houden en waarover de deskundige nog niet gerapporteerd heeft aan de deskundige voor te leggen zodat hij daarover eventueel aanvullend zou kunnen rapporteren en zij hebben afgesproken dat geen verdere bewijslevering over die punten zal plaatsvinden (zie hiervoor onder rechtsoverweging 6.5 sub 5). Het lag dus op de weg van [appellant] om alle facturen die hij nog had, ook die ten aanzien van eventuele lekkages, aan de deskundige te doen toekomen. Voor verdere bewijslevering, ook in de vorm van het benoemen van een deskundige door het hof, is geen plaats meer.  
       
       
         
           Huurprijsvermindering (grief zeven) 
         
       
       
     
     
       6.33. 
       Met de  zevende grief  voert [appellant] aan dat sprake is geweest van verminderd huurgenot als gevolg van de lekkages en vordert hij op grond van artikel 7:207 lid 1 en lid 2 BW vermindering van de huurprijs.  
       
     
     
       6.34. 
       Ook deze grief slaagt niet. Op grond van artikel 11.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen heeft [appellant] als huurder geen recht op huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken. 
       
       
         
           Bewijsaanbod 
         
       
       
     
     
       6.35. 
       Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet ziet op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.  
       
       
         
           Slotsom en proceskosten 
         
       
       
     
     
       6.36. 
       
         De slotsom luidt dat [appellant] zal worden veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen aan achterstallige huur € 36.354,58 en € 3.900,00 aan boetes en dat het vonnis van 10 november 2022, zoals hersteld bij vonnis van 19 januari 2023, zal worden vernietigd voor zover daarbij een hoger bedrag is toegewezen. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg zal worden bekrachtigd. Omdat de buitengerechtelijke incassokosten in het totaalbedrag van de veroordeling door de kantonrechter zijn meegenomen zal het hof dat hierna in het dictum ook doen, zodat [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van € 36.354,58 + € 3.900,00 + € 1.362,48 = € 41.617,06. [appellant] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. De  kosten van het hoger beroep worden begroot op: 
         	-  € 1.780,00 aan griffierecht en € 2.213,00 (1 punt x tarief IV) aan advocaatkosten.  
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       7.1. 
       wijst de vordering in het incident op grond van 843a Rv af; 
       
     
     
       7.2. 
       wijst de vordering in het incident tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad af; 
       
     
     
       7.3. 
       
         vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van10 november 2022, zoals hersteld bij vonnis van 19 januari 2023, voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen € 66.410,71, vermeerderd met de wettelijke rente over € 58.748,23 vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 
         en  in zoverre opnieuw rechtdoende : 
       
       
         
           veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen € 41.617,06, vermeerderd met de wettelijke rente over € 36.354,58 vanaf de datum van het vonnis (10 november 2022) tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
         
       
       - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.780,00 aan verschotten en € 2.213,00 aan salaris advocaat; 
       
     
     
       7.4. 
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, J. de Graaf en J.N. de Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025 door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier.