ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2013:10800

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2013:10800 Rechtbank Noord-Holland , 01-11-2013 / HAA 12/4347

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2013-11-01

Zaaknummer: HAA 12/4347

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2013:10800

---

Waarde van bedrijfsruimte bij staken onderneming te baseren op daadwerkelijk bedongen en overeengekomen huur, ondanks de door andere taxateurs lager ingeschatte huurwaarde.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND  
     Zittingsplaats Haarlem 
     
     
       Bestuursrecht, meervoudige kamer 
     
     
     
       Zaaknummer: AWB 12/4347 
     
     
     
       Uitspraakdatum: 1 november 2013 
     
     
     
       
         Uitspraak in het geding tussen 
       
     
     
     
       
         
          [X]
          te [Z], eiser, 
       gemachtigde: mr. H. Zoetendal  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de inspecteur van de Belastingdienst/Holland-Noord, kantoor [plaats] , verweerder. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2009 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 197.985 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 5.063 en bij beschikking een bedrag van € 5.297 aan heffingsrente in rekening gebracht. 
       
     
     
       1.2. 
       Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 193.485 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.963. Verweerder heeft het bedrag van de heffingsrente dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       De gemachtigde van eiser heeft daartegen bij brief van 6 september 2012, ontvangen bij de rechtbank op 7 september 2012, beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.4. 
       Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De gemachtigde van eiser heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, een conclusie van repliek ingediend, waarna verweerder een conclusie van dupliek heeft ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2013. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, alsmede [A] (de echtgenote), [B] en drs.[C]. Namens verweerder zijn verschenen mr. H.K. Nijkamp, J.N.A.H. Renckens en J.C.J. Haazelager. De behandeling ter zitting heeft gelijktijdig plaatsgevonden met de zaak van de echtgenote (nummer 12/4345). 
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Eiser heeft met zijn echtgenote (hierna ook samen aangeduid als eisers) in firmaverband een banketbakkerij gedreven in het pand[adres 1] in het centrum van [plaats] (hierna: [adres 1]). Zij hebben een deel van het bedrijfspand verworven in 2003, een ander deel in 2005. Op 1 februari 2009 hebben eisers de onderneming gestaakt en daarbij is de bedrijfsruimte van het pand overgegaan naar het privévermogen. De verhuurbare oppervlakte van de bedrijfsruimte is uitgemeten op 161,2 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       In februari 2008 hebben eisers de bedrijfsruimte van het pand door tussenkomst van makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes te huur aangeboden voor een huursom van € 62.500, exclusief omzetbelasting. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 11 november 2008 hebben eisers een huurovereenkomst gesloten met [A BEDRIJF] BV (hierna ook: de huurder) ter uitbreiding van de winkelruimte van het naastgelegen winkelpand[adres 2] ([B BEDRIJF]). De overeengekomen huurperiode was gesloten voor een periode van 10 jaar ingaande op 1 februari 2009 met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar. De huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht tot koop voor een nader te bepalen koopsom (de vrije verkoopwaarde). 
         De huurder heeft bedongen dat hij het pand op eigen kosten mocht verbouwen en de scheidingsmuur tussen beide panden mocht doorbreken onder de verplichting die doorbraak aan het einde van de huur te herstellen. 
         Voor het eerste jaar is een huur overeengekomen van € 42.500, voor het tweede jaar een huur van € 52.500, voor het derde jaar van € 62.500 en voor de resterende jaren de laatstgenoemde huur met een indexatie. 
         De huurder heeft na de ingang van de huur de scheidingsmuur weggebroken en op de begane grond een nieuwe winkelpui geplaatst. 
       
       
     
     
       2.4. 
       In december 2012 heeft de huurder [adres 1] onderverhuurd voor een aanvangshuur van € 57.000 en met het beding dat de huur na twee jaar gelijk zou zijn aan de huur die hij als hoofdhuurder verschuldigd zou worden. 
       
     
     
       2.5. 
       
         De toenmalige gemachtigde van eisers heeft een verzoek bij verweerder gedaan tot een gezamenlijke taxatie van de bedrijfsruimte naar de waarde vrij opleverbaar. De twee ingeschakelde taxateurs, J.C.J. Haazelager (Belastingdienst) en F. de Haan (makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes), hebben op 24 februari 2009 de waarde in verhuurde staat bepaald op € 890.000 en zij hebben daarbij verwezen naar de onder 2.3 genoemde huurovereenkomst. 
         Eisers en verweerder zijn van oordeel dat de uitkomst van deze gezamenlijke taxatie niet overeenkomt met het uitgangspunt dat de waarde vrij opleverbaar bepalend is en zij hebben de conclusie getrokken dat deze gezamenlijke taxatie daarom niet bepalend is voor de waarde van de bedrijfsruimte bij de overgang naar het privévermogen. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Eisers hebben opdracht gegeven aan een drietal makelaars, F. de Miranda, P.C.T.J. Haverkamp en J. de Best, om de waarde in het economische verkeer te bepalen. De drie makelaars hebben de bedrijfsruimte ter plaatse opgenomen en zij hebben een rapport opgemaakt op 22 december 2009, uitkomende op een waarde van € 550.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 10 februari 2009. Zij hebben de waarde vrij opleverbaar opgenomen onder verwijzing naar het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht tot koop. Het rapport maakt melding van de verhuur van het pand en duidt de overeengekomen huurprijs aan als bovenmatig. De taxateurs hebben de marktconforme huurprijs geschat op € 42.000 per jaar. 
       
     
     
       2.7. 
       Tot de stukken behoort een taxatierapport van de Belastingdienst van drie taxateurs, namelijk Haazelager, Nijkamp en M.F. Kok, opgemaakt op 19 juni 2012 na plaatselijke opname door twee van de drie taxateurs en uitkomende op een waarde van € 880.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 1 februari 2009. Het rapport maakt melding van de verhuur van de bedrijfsruimte en verwijst in een toelichting naar de verkoopopbrengst van een vijftal andere verhuurde bedrijfspanden aan [ADRESSEN 1] 
       
     
     
       2.8. 
       De heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Woz) de waarde van de bedrijfsruimte naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bij beschikking vastgesteld op € 733.000 en na bezwaar verminderd tot € 519.000. De heffingsambtenaar heeft de Woz-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 701.000. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag. Die vermindering zou gebaseerd moeten zijn op een waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte van € 550.000 bij de overgang naar het privévermogen en eenzelfde waarde ter bepaling van de rendementsgrondslag. 
     
     
     
       Verweerder concludeert ook tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de aanslag, zij het dat die vermindering gebaseerd zou moeten zijn op een waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte van € 800.000 bij de overgang naar het privévermogen en eenzelfde waarde ter bepaling van de rendementsgrondslag. 
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de staking van de onderneming de bedrijfsruimte over is gegaan naar het privévermogen van eisers naar de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat. Daarbij hebben partijen gesteld dat ter bepaling van deze waarde, de huurwaarde een belangrijke indicatie is. 
       
     
     
       4.2. 
       
         De rechtbank constateert dat eisers de bedrijfsruimte in februari 2008 op zakelijke wijze te huur hebben aangeboden voor € 62.500 per jaar en dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk voor die huursom is gesloten in november 2008, zij het met inachtneming van een huurkorting voor de eerste twee jaren. 
         De rechtbank constateert dat de huurder in december 2012 een huurovereenkomst heeft gesloten met een onderhuurder voor het in de huurovereenkomst met eisers overeengekomen bedrag, zij het met inachtneming van een huurkorting voor het eerste jaar. 
         De rechtbank ziet geen reden de door eisers bedongen huur aan te merken als een huur die niet overeenkomt met de zakelijke huurwaarde rond de stakingsdatum 1 februari 2009. Het feit dat de exploitant van het naastgelegen pand de bedongen huur heeft willen betalen, geeft aan dat hij een goede gegadigde was terwijl de in december 2012 overeengekomen (onder)verhuur aan een derde de zakelijkheid van de overeengekomen huur bevestigt. 
         Het feit dat de onderhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen eisers en de hoofdhuurder, zoals eisers ter zitting hebben verklaard, is geen reden het bedrag van de overeengekomen huur als onzakelijk aan te merken. 
       
       
     
     
       4.3. 
       De drie door eisers ingeschakelde makelaars hebben in hun rapport van 22 december 2009 gesteld dat een marktconforme huur zou uitkomen op € 42.000 en dat de waarde van de bedrijfsruimte leeg en vrij van huur zou uitkomen op € 550.000. De Best heeft in zijn stuk van 6 maart 2013 voorts de juistheid van de taxatie van de Belastingdienst betwist en de waarde in het economische verkeer nader bepaald op € 543.660 (te weten een huurwaarde van € 41.800 op basis van de “ITZA-methode” vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 13). 
       
     
     
       4.4. 
       Verweerder heeft in zijn conclusie van dupliek de juistheid van de berekeningen van De Best expliciet betwist en daarbij verwezen naar verkopen van recent verhuurde panden aan [ADRESSEN 2]. Op basis daarvan heeft hij de kapitalisatiefactor bepaald op 13,3. Bij een zakelijke huur van € 62.500 zou dit resulteren in een waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat van € 831.250. Verweerder heeft de waarde in het economische verkeer nader bepaald op € 800.000. 
       
     
     
       4.5. 
       
         De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval geen reden de waarde in het economische verkeer te bepalen op basis van de (door verweerder betwiste) stelling dat de overeengekomen huur afwijkt van de huurwaarde in het economische verkeer. Nu eisers de waarde in het economische verkeer uiteindelijk hebben bepaald op basis van een kapitalisatie van de aanvangshuur van het eerste jaar zonder rekening te houden met de reeds bedongen hogere huur in latere jaren hebben eisers de door hen verdedigde waarde naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. 
         Nu verweerder de door hem verdedigde waarde heeft bepaald aan de hand van de overeengekomen huur, onder verwijzing naar de onder 4.4 genoemde transacties en rekening houdend met de lagere huur in de twee aanvangsjaren, heeft verweerder de door hem verdedigde waarde voldoende onderbouwd. 
         De omstandigheid dat de Woz-waarde van de bedrijfsruimte naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bij beschikking is vastgesteld op € 733.000 en na bezwaar verminderd tot € 519.000, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Navraag door verweerder bij de gemeente [plaats] heeft blijkens de weergave in de conclusie van dupliek het volgende opgeleverd: 
         “Op 23 september 2010 heeft de heer [X] contact gehad met de WOZ-coördinator de heer Ligthart. Tijdens dit telefoongesprek gaf de heer [X] aan dat het pand verbouwd werd en dat hij in het eerste jaar € 20.000,- minder huur ontving dan de latere jaren. Dit telefoongesprek was voldoende voor de heer Ligthart om de WOZ-waarde alsnog te verlagen tot € 519.000,-. De heer Ligthart gaf wel aan dat deze vermindering alleen gold voor de WOZ-waarde per 1 januari 2009.” 
         Deze weergave van de gang van zaken omtrent de verlaging van de Woz-waarde is niet dan wel onvoldoende door eiser weersproken zodat de rechtbank van de juistheid van de weergave uitgaat. Voorts staat vast dat de Woz-waarde per 1 januari 2010 is vastgesteld op € 701.000, zonder dat daartegen bezwaar is aangetekend. Gelet op de normale huurprijs van € 62.500 en de omstandigheid dat genoemde verbouwing voor rekening van de huurder is gekomen, is de rechtbank van oordeel dat deze eenmalige verlaging van de Woz-waarde geen indicatie kan geven van de waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte per 1 februari 2009. 
         De rechtbank zal de belastbare inkomens dan ook nader bepalen op basis van een aan de bedrijfsruimte toegekende waarde in het economische verkeer van € 800.000.  
       
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank merkt nog op dat partijen het eens zijn over het feit dat de huur een belangrijke factor is ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van bedrijfsruimte, dat eisers op de stakingsdatum al een huurovereenkomst met [A BEDRIJF] BV hadden gesloten en dat de taxatie van 24 februari 2009 uitkwam op een waarde in verhuurde staat van € 890.000. Ook die waarde wijst er veeleer op dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank zal het belastbaar inkomen uit werk en woning nader bepalen op € 157.685 (te weten € 193.485 minus € 40.000 (eisers deel van de lagere waarde van de bedrijfsruimte) plus € 4.200 (lagere MKB-winstvrijstelling (10,5% maal € 40.000)) en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen op € 4.163 (te weten € 4.963 minus € 800 (4% van de helft van € 40.000)). 
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.415 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 235 en een wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). De zaak van eiser vertoont onmiskenbaar samenhang als bedoeld in art. 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht met die van zijn echtgenote. De rechtbank ziet in de gang van zaken geen reden het verzoek van eisers te honoreren om een dergelijke samenhang niet aan te nemen en zal daarom in de zaak van eiser en zijn echtgenote het toe te kennen bedrag voor ieder van hen bepalen op de helft van het hiervoor berekende bedrag, te weten € 707,50. 
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 157.685 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.163; 
     - vermindert de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 707,50 en 
     - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, voorzitter, mr. A.A. Fase en mr. H. de Jong, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 november 2013. 
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
       
         De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. 
       
     
     
     
       
         Rechtsmiddel 
       
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
       
     
     
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
       
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
        	a. de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       
         	b. een dagtekening; 
       
       
         c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       
       
         d. de gronden van het hoger beroep.