ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2011:5864

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2011:5864 Rechtbank Utrecht , 12-10-2011 / 220584 / HA ZA 06-2428 G

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2011-10-12

Zaaknummer: 220584 / HA ZA 06-2428 G

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2011:5864

---

onteigening

vonnis 
     RECHTBANK UTRECHT 
     
     
       Sector handel en kanton 
       Handelskamer 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: 220584 / HA ZA 06-2428 G 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 oktober 2011 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE AMERSFOORT , 
       zetelend te Amersfoort, 
       eiseres, 
       procesadvocaat mr. J.M. van Noort, 
       advocaat: mr. A. de Snoo 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde sub 1], 
     wonende te [woonplaats], 
     2.	 [gedaagde sub 2] , 
     wonende te [woonplaats], 
     3.	 [gedaagde sub 3] , 
     wonende te [woonplaats] 
     4.	 [gedaagde sub 4] , 
     
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       advocaat mr. I.P.A. van Heijst. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en (gezamenlijk) [gedaagden] (danwel individueel [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4]) genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 Het (verdere) verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       De rechtbank verwijst naar en blijft bij wat is overwogen en beslist in de tussenvonnissen van 29 november 2006 en 13 mei 2009. In laatstgenoemd tussenvonnis heeft de rechtbank een aanvullend deskundigenonderzoek bevolen. 
       1.2. 
       De rechtbank heeft op 1 februari 2011 een aanvullend advies, gedateerd 27 januari 2011, van de deskundigen ontvangen. 
     
     
     
       1.3. 
       Vervolgens hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota’s en in aanwezigheid van de deskundigen, hun standpunten bepleit ter zitting van 30 juni 2011. Ter gelegenheid van het pleidooi is voorts door de deskundigen overgelegd (i) een tijdens de schorsing opgestelde globale herberekening naar aanleiding van de berekening van de heer ing. B.N.J. Huijts (hierna Huijts) en (ii) kopieën van de pagina’s 134 t/m 139 uit Reed Business Information bv “(Her)bouwkosten woningen 2007”. 
     
     
     
       1.4. 
       Nadien hebben partijen ieder nog een akte genomen die betrekking heeft op gemaakte kosten. 
     
     
     
       1.5. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
   
   
     
       2 Het aanvullend advies van de deskundigen 
     
       2.1. 
       In het tussenvonnis van 13 mei 2009 heeft de rechtbank overwogen dat de deskundigen onvoldoende duidelijk hebben gemaakt waarom de door de deskundigen eerder uitdrukkelijk genoemde omstandigheden - namelijk dat het een “inbreidingslocatie” betreft, gelegen op een mooie locatie, waar weinig infrastructuur aangelegd hoeft te worden, voldoende werkterrein voor de ontwikkelaar aanwezig is, goede opbrengstverwachtingen bestaan en dat de ontwikkelingskosten lager zullen zijn omdat vanaf het onteigende de weg bereikt kan worden - tot de door hen geadviseerde waarde van € 275,- /m2 leiden. De deskundigen is verzocht in een aanvullend rapport zich nader gemotiveerd uit te laten over de waarde van de grond per m2, waarbij de rechtbank de suggestie heeft gedaan om toch op zoek te gaan naar enigszins vergelijkbare transacties “ zodat er voor de rechtbank aanknopingspunten ontstaan om te kunnen beoordelen of de waarde niet te laag, of juist te hoog is vastgesteld”.  Voorts heeft de rechtbank de deskundigen in overweging gegeven om de suggestie van de advocaat van [gedaagden]. - namelijk ter bepaling van de complexwaarde na te gaan wat een ontwikkelaar uiteindelijk wil betalen voor de gronden in dit complex, rekening houdend met de te verwachten opbrengsten en te maken kosten, waarvoor gekeken kan worden naar de exploitatieopzet van de gemeente - over te nemen teneinde tot een nadere onderbouwing van de waarde te komen. 
     
     
     
       2.2. 
       Op verzoek van de deskundigen heeft de gemeente aan hen toegezonden een 
       exploitatieopzet (bijlage 1 aanvullend advies), welke aan de hand van dossieranalyse is  
       vervaardigd en waarin de gemeente concludeert tot een negatief nog te realiseren  
       exploitatiesaldo. 
       In hun aanvullend advies oordelen de deskundigen dat deze exploitatieopzet weinig steun biedt bij de bepaling van de waarde van het onteigende. Daarbij wordt van belang geacht dat opbrengsten mogelijk door een toevallige splitsing zijn verantwoord in andere plandelen, hetgeen eveneens geldt voor de kosten. 
       Voorts overwegen de deskundigen dat het resultaat in belangrijke mate wordt gedomineerd door de post verkoop Schipper Bosch, terwijl het bij die post niet om een zuivere verkoop van grond gaat, maar om een levering in het kader van een realisatieovereenkomst. Zulks brengt mee dat de prijs kan zijn opgebouwd uit posten welke qua aard niet in de grondexploitatie thuishoren, aldus de deskundigen. 
       De door [gedaagden]. bepleite methode - namelijk om voor het onteigende dezelfde grondprijs te hanteren als de prijs welke per m2 betaald is bij de transactie Schipper Bosch - achten de deskundigen om diezelfde reden volstrekt ongeschikt voor bepaling van de grondwaarde. 
       Ten aanzien van de door partijen (al eerder) genoemde transacties in de omgeving van het onteigende (de ruil tussen de gemeente en Nefkens d.d. 29 december 2003 en de verkoop van een bedrijfshal op 10 mei 2006) geven de deskundigen in het aanvullend advies aan dat uit beide transacties geen conclusies getrokken kunnen worden voor de waarde van het onteigende. 
     
     
     
       2.3. 
       Aangezien zowel de comparitieve als de residuele waarderingsmethode naar het oordeel van de deskundigen geen concludente gegevens oplevert, hebben zij zich bij de taxatie welke is opgenomen in hun advies van 1 oktober 2008 in belangrijke mate laten leiden door hetgeen zij als uitkomst van onderhandelingen van gedaagden met een commerciële partij verwachten voor een inbreidingslocatie als de onderhavige.  “Het komt er dus op neer dat deskundigen zich in belangrijke mate hebben laten leiden door hun op kennis en ervaring gebaseerd intuïtief inzicht” , aldus het aanvullend advies. 
     
     
     
       2.4. 
       De slotconclusie in het aanvullend advies is dat noch door partijen aangedragen gegevens noch enige andere omstandigheid deskundigen aanleiding geeft voor de grondwaarde een ander bedrag te adviseren dan in hun advies van 1 oktober 2008. 
     
     
     
   
   
     
       3 De standpunten van partijen 
     
     
       
         Het standpunt van de gemeente 
       
     
     
     
       3.1. 
       De gemeente kan, hoewel de deskundigen de opmerkingen van de gemeente niet volledig hebben gevolgd, zich met het aanvullend advies en het gevolg daarvan voor de toe te kennen schadeloosstelling verenigen en concludeert daarom tot vaststelling van de schadeloosstelling overeenkomstig het door de deskundigen uitgebrachte advies. 
     
     
     
       3.2. 
       In reactie op het taxatierapport van Huijts, dat de advocaat van [gedaagden]. voorafgaand aan het pleidooi aan de gemeente, de deskundigen en de rechtbank heeft toegezonden, stelt de gemeente dat zulks thans niet ter beoordeling staat, nu de deskundigen de waarde bepaald hebben op grond van de intuïtieve methode en niet op basis van de residuele waarderingsmethodiek. Eerst indien de rechtbank zou oordelen dat deze laatste methodiek als maatstaf gevolgd dient te worden, krijgt dit rapport relevantie. Als punt van kritiek op het rapport van Huijts heeft de gemeente wel nog gewezen op het feit dat het rapport van Huijts er ten onrechte van uitgaat dat woningen en garages separaat verkocht worden; daarmee klopt de berekening van Huijts niet aan de opbrengstenkant, aldus de gemeente. 
     
     
     
       
         Het standpunt van [gedaagden]. 
       
     
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden]. stelt zich op het standpunt dat de deskundigen zich veel te makkelijk van hun nadere opdracht afgemaakt hebben. Zij hebben zich op geen enkele wijze verdiept in de geschatte uitkomsten van de grondexploitatie binnen dit complex en hebben evenmin voldaan aan het verzoek van de rechtbank om uit de verschillende vergelijkingstransacties tenminste een zekere bandbreedte voor de waarde van de ruwe bouwgrond binnen dit complex aan te geven. Daarmee blijft de door de deskundigen intuïtief geschatte waarde van € 275,-/m2 nog altijd volstrekt in de lucht hangen. 
     
     
     
       3.4. 
       Voorts stelt [gedaagden]. dat de (complex)waarde sterk afhankelijk is van onder meer het te realiseren bouwprogramma (ter ondersteuning van deze stelling wijst hij op twee transacties in de directe omgeving van het onteigende, welke hij recentelijk op het spoor is gekomen, waarin bouwgrond verkocht werd voor de prijs van € 484,48 respectievelijk € 952,38 per m2) en daarom, gelet op de grote verschillen, geenszins kan worden volstaan met een algemene intuïtieve benadering, waarvoor door de deskundigen is gekozen. 
     
     
     
       3.5. 
       Op eigen initiatief heeft [gedaagden]. een onderzoek laten uitvoeren naar de complexwaarde van onderhavige inbreidingslocatie. Huijts heeft evenals de deskundigen als maatstaf  genomen hetgeen redelijkerwijs verwacht kan worden als uitkomst van onderhandelingen tussen [gedaagden]. en een commerciële partij . Huijts heeft echter niet volstaan met een beoordeling op basis van intuïtie, maar heeft mede op basis van de beschikbare gegevens van de gemeente een eigen inschatting/berekening gemaakt van verwachte kosten en opbrengsten in geval van exploitatie van deze inbreidingslocatie. 
       
        [gedaagden]. bepleit om de waarde van de grond vast te stellen op basis van het rapport van Huijts, die de residuele waarde van de grond binnen dit complex heeft vastgesteld op € 752,41/m2. Daarbij stelt [gedaagden]. dat bij een locatie als de onderhavige de residuele grondwaardemethode juist bij uitstek geschikt is om de complexwaarde van de gronden binnen het complex te bepalen en dat deze methode ook door gemeenten, waaronder nota bene ook Amersfoort, en commerciële partijen bij dergelijke locaties wordt toegepast. 
     
     
     
   
   
     
       4 Het (verdere) oordeel van de rechtbank 
     
     
       
         Waarde van het onteigende 
       
     
     
     
       4.1. 
       Allereerst staat ter beoordeling welke methodiek ter bepaling van de waarde van het onteigende - de comparitieve, de residuele dan wel intuïtieve - in onderhavige zaak het meest geëigend is. Hieromtrent oordeelt de rechtbank als volgt. 
       De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding om de comparitieve methode als waarderingsmethodiek te hanteren. Hierbij neemt zij in overweging dat de deskundigen van oordeel zijn dat uit de door partijen genoemde vergelijkingstransacties in de omgeving geen valide conclusies getrokken kunnen worden. Dat de comparatieve methode in dezen minder geschikt lijkt, wordt ook ondersteund door Huijts, die in genoemd taxatierapport over deze methode schrijft: 
       
         “In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat binnenstedelijke grondexploitaties sterk wisselende resultaten laten zien. Het toepassen van de comparatieve methode lijkt derhalve op voorhand lastig en zou veel bureauonderzoek naar binnenstedelijke projecten vergen. Ook dan is het nog de vraag of de gewenste transparantie gevonden wordt.” 
       
     
     
     
       4.2. 
       Het advies van de deskundigen om (“bij gebrek aan beter”) naar intuïtief inzicht te taxeren neemt de rechtbank niet over. Deskundigen geven zelf al aan dat deze methode bij voorkeur slechts aanvullend wordt gebruikt en het weinig bevredigend is om deze methode  “als belangrijkste methode”  toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank is de intuïtieve methode in deze zaak niet overtuigend en biedt deze te weinig houvast. Temeer niet, aangezien het onteigende onderdeel vormt van een bijzonder binnenstedelijk stadsvernieuwingsproject en dit soort projecten sterk wisselende marges laten zien. 
     
     
     
       4.3. 
       Nu zowel de comparatieve- als intuïtieve methode in de gegeven omstandigheden minder geschikt zijn, ligt het in de rede om de residuele methode tot uitgangspunt te nemen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid, hetgeen ondermeer door de Vereniging Nederlandse Gemeenten is ondertekend, afgesproken is dat de residuele grondprijsmethode wordt gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde. [gedaagden]. heeft in dit verband onweersproken gesteld dat ook de gemeente in beginsel steeds uitgaat van de residuele waarde voor de door haar te betalen grondprijs voor projectmatige woningbouw en dat partijen nota bene ook zelf deze methode in hun onderhandelingen voorafgaand aan onderhavige procedure gehanteerd hebben. 
       Daar komt bij dat nu het complex deels gerealiseerd is er cijfermateriaal voor handen is, waardoor, hoewel er uiteraard variabelen resteren, de benodigde onderbouwing voor de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling gevonden kan worden.  
     
     
     
       4.4. 
       Voor de vaststelling van de complexwaarde neemt de rechtbank het taxatierapport van Huijts, waarbij de residuele methode gevolgd is, tot uitgangspunt op grond van de navolgende overwegingen. 
       Blijkens het aanvullend advies hebben deskundigen de gemeente verzocht om toezending van de exploitatieopzet behorend bij het Uitwerkingsplan Bloemweg-Vlasakkerweg 2000, zo mogelijk geactualiseerd op 29 maart 2007 (de peildatum). De gemeente heeft de benodigde gegevens niet kunnen aanleveren, kennelijk omdat geen sluitende exploitatieboekhouding is bijgehouden. Het door de gemeente achteraf geproduceerde overzicht (bijlage 1 aanvullend advies) bood te weinig steun voor de deskundigen om tot een waardering van de complexwaarde te komen, hetgeen de gemeente op zichzelf niet heeft betwist.  Vanwege het uitblijven van het presenteren van de benodigde gegevens zijdens de gemeente (hetgeen wel op haar weg had gelegen), heeft [gedaagden]., zoals hij zelf stelt “uit pure armoede”, Huijts opdracht gegeven nader onderzoek te doen naar de complexwaarde op deze inbreidingslocatie. Dit heeft geresulteerd in het taxatierapport van 17 juni 2011. De gemeente heeft dit rapport voorafgaand aan het pleidooi ontvangen en was in de gelegenheid om dit voor te leggen aan een eigen deskundige. De gemeente heeft het rapport echter niet weersproken, laat staan onderbouwd. Evenmin heeft de gemeente ter gelegenheid van het pleidooi - behoudens één enkele marginale opmerking die betrekking had op de verkoop van de garages -  enige fundamentele kritiek geuit op het rapport van Huijts.  
       De rechtbank gaat niet in op het (indirecte) verzoek van de gemeente om, ingeval de rechtbank de deskundigen niet volgt in hun op intuïtie gebaseerde advies, alsnog in de gelegenheid te worden gesteld het rapport van Huijts te mogen bekritiseren. Het spreekt immers voor zich dat de gelegenheid van het pleidooi bij uitstek bedoeld is om inhoudelijk te reageren op het tevoren overgelegde rapport en om (desgewenst) een eigen alternatieve berekening te presenteren. De afwachtende houding van de gemeente en haar keuze om ter gelegenheid van het pleidooi niet inhoudelijk te reageren, behoort voor haar eigen rekening te komen. Zulks geldt temeer nu inmiddels ruim vier jaren verstreken zijn na de peildatum en alle betrokkenen in de procedure bij diverse gelegenheden ruimschoots in de gelegenheid zijn geweest hun visie aan de rechtbank kenbaar te maken. 
     
     
     
       4.5. 
       De kritiek van de zijde van de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi op de berekening van Huijts heeft zich toegespitst op de door Huijts opgevoerde bouwkosten, deze zouden volgens de deskundigen te laag zijn ingeschat. Nadat deskundigen aanvankelijk hadden aangegeven dat Huijts in zijn berekening voorbij was gegaan aan architectkosten, hebben deskundigen zelf, na een toelichting van Huijts, dit punt van kritiek laten vallen. Ook hun opmerking dat de BTW buiten beschouwing is gebleven, treft naar het oordeel van de rechtbank geen doel, nu uit de berekening van Huijts evident blijkt dat over de volledige stichtingskosten van het project BTW berekend is. 
       Resteert het ter gelegenheid van het pleidooi gevoerde debat aan de hand van de door de deskundigen overgelegde pagina’s uit Reed Business Information bv “(Her)bouwkosten woningen 2007” over welk type appartement als uitgangspunt genomen dient te worden in de berekening; de uitkomst van de berekening kan aanzienlijk verschillen als gevolg van deze keuze.  
       In reactie op de door de deskundigen ter zitting gepresenteerde globale herberekening, die de bouwkosten stelt op € 425,-/m3 (terwijl Huijts in zijn oorspronkelijke berekening uitgaat van € 266,-/m3), heeft Huijts ter gelegenheid van het pleidooi een nieuwe berekening gemaakt, uitgaande van de in Reed Business Information genoemde cijfers. Huijts heeft gesteld dat het redelijk is om aansluiting te zoeken bij het type appartement, dat genoemd wordt op pagina 136 en waarbij de prijs genoemd wordt van € 287,-/m3, hetgeen exclusief BTW, architectkosten en andere bijkomende kosten is. Huijts heeft ter zitting berekend dat indien de bouwkosten gesteld zouden worden op voornoemde prijs van € 287,-/m3, zijn berekening resulteert in een residuele waarde van € 607,46/m2. Noch de gemeente, noch de deskundigen hebben de juistheid van deze laatste berekening weersproken. Evenmin hebben zij aangevoerd, althans onderbouwd, dat het door Huijts gekozen type appartement als uitgangspunt voor de berekening onjuist is.  
       De opmerking van de gemeente dat de opbrengstenkant in de berekening van Huijts niet juist is, aangezien daarin ten onrechte opbrengsten van garages zouden zijn meegerekend, laat de rechtbank in het midden. Niet duidelijk is óf deze terloops gemaakte en verder feitelijk niet onderbouwde opmerking wel juist is en  - zo ja - met welk bedrag de opbrengsten bijgesteld zouden moeten worden.  Zulks leidt ertoe dat de rechtbank deze laatste berekening van Huijts zal volgen en deze tot de hare maakt. Daarbij signaleert de rechtbank (zonder het uitgangspunt van de residuele methodiek te willen verlaten)  dat deze uitkomst valt binnen de bandbreedte van de ter gelegenheid van het pleidooi door [gedaagden]. genoemde transacties, beide gelegen op nog geen 500 meter afstand van het onderhavige complex. Bedoelde transacties geven dan ook geen contra-indicatie voor de uitkomst van deze meest recente berekening door Huijts. 
     
     
     
       4.6. 
       De rechtbank zal gelet op voorgaande overwegingen uitgaan van een residuele waarde van  € 607,46 per m2. Op basis van 0,389 hectare leidt dit tot een waarde van het onteigende van (389  maal € 607,46 =)  € 236.301,94 
     
     
     
       
         het overblijvende 
       
     
     
     
       4.7. 
       Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis van 13 mei 2009, zal de rechtbank de vordering tot overneming van het overblijvende van 19 ca toewijzen, nu voldaan is aan het bepaalde in artikel 38 Ow.  De rechtbank zal de waarde van het overblijvende en de te vergoeden waardevermindering vaststellen volgens de systematiek van de deskundigen in hun oorspronkelijk advies van 1 oktober 2008, nu partijen zich hiermee akkoord verklaard hebben en deze systematiek de rechtbank juist voorkomt. Daarmee stelt de rechtbank de waarde van het overblijvende vast op een bedrag van € 1.900,- en de te vergoeden waardevermindering op - uitgaande van de voornoemde grondprijs van € 607,46 m2 - 
       een bedrag van € 9.641,74. 
     
     
     
       
         Tussenconclusie 
       
     
     
     
       4.8. 
       Gelet op voorgaande overwegingen komt de rechtbank tot de slotsom dat aan [gedaagde sub 1] de volgende schadeposten moeten worden vergoed tot na te noemen bedragen: 
     
     - waarde van het onteigende				€ 236.301,94 
     - vergoeding wegens overneming                                    €     1.900,--		 
     - vergoeding WVO                                                           €     9.641,74  
     Totaal:                € 247.843,68 
     
     
       De rechtbank heeft bij vonnis van 29 november 2006 de vervroegde onteigening uitgesproken en het voorschot bepaald op € 102.375,-, zodat de gemeente per saldo nog een bedrag van € 145.468,68 aan [gedaagde sub 1] dient uit te betalen.  
       De schade die [gedaagde sub 1] lijdt als gevolg van gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat stelt de rechtbank conform het advies van de deskundigen op jaarbasis vast op 3,5% van het bedrag van de toe te leggen schadeloosstelling van € 247.843,68 verminderd met het voorschot van € 102.375 = € 145.468,68 vanaf 29 maart 2007 tot de datum van dit vonnis.   
       In het tussenvonnis van 13 mei 2009 heeft de rechtbank reeds overwogen dat [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] ten tijde van de onteigening niet als rechthebbende met betrekking tot het onteigende en het overblijvende stonden ingeschreven, zodat hen geen schadeloosstelling toekomt. 
     
     
     
       
         Kosten van ingeschakelde bijstand 
       
     
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagden]. maakt aanspraak op volledige vergoeding van de kosten van de aan hem verleende juridische- en deskundigenbijstand in verband met de onderhavige onteigeningsprocedure en de daaraan voorafgaande minnelijke verwervingsonderhandelingen en administratieve onteigeningsprocedure. Bij akte heeft [gedaagden]. overgelegd een overzicht van de totale kosten, met als bijlagen een kopie van alle in dat overzicht opgenomen aan hem toegezonden declaraties met de daarbij behorende werk- en urenspecificaties. Terzake juridische bijstand vordert [gedaagden]. in het totaal een bedrag van € 15.749,29.  Met betrekking tot de door hem ingeschakelde deskundigen de heren Ten Hoor en Huijts, vordert [gedaagden]. totaalbedragen van € 17.529,94 respectievelijk € 3.783,21. 
     
     
     
       4.10. 
       De gemeente heeft bij akte bezwaar aangetekend tegen de door [gedaagden]. gevorderde kosten. De gemeente stelt dat de opgegeven kosten van juridische bijstand de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan en aanmerkelijke matiging behoeven. Volgens de gemeente doen zich meermaals doublures voor van kosten, die ook in de gelijktijdig lopende procedures versus[A] en [B] in rekening worden gebracht. Voorts zou uit het gezamenlijk behandelen van drie naar inhoud en procedure vrijwel gelijke procedures, vanwege voor de hand liggende efficiëntievoordelen een zekere beperking van het totaal van de kosten moeten voortvloeien, waarvan uit de kostenopgave in het geheel niets blijkt, aldus de gemeente. 
       De opgegeven kosten van deskundigen overschrijden eveneens de grenzen van wat naar redelijkheid aan bijstand in een procedure als de onderhavige kan en behoeft te worden gedaan. Door voortdurend gelijktijdig gebruik te maken van zowel juridische als deskundige bijstand, zal veel dubbel werk zijn verricht, hetgeen voor eigen rekening dient te blijven. 
       Hier komt bij dat ook voor de kosten van deskundigen geldt dat op geen enkele wijze blijkt dat de voor de hand liggende efficiëntievoordelen van het bijstand verlenen in drie vrijwel gelijke zaken tot een beperking van de totale kosten heeft geleid. Ook de kostenopgaven van de deskundigen lijken doublures te bevatten. Ten aanzien van de specificaties van de door de heren Ten Hoor sr. en Ten Hoor jr. beweerdelijk verrichte werkzaamheden, merkt de gemeente op dat van een deel van genoemde werkzaamheden in de procedure nimmer enig resultaat is gezien. Ook de kosten van de heer Huijts overstijgen verre hetgeen voor het opstellen van een taxatierapport gebruikelijk is, aldus de gemeente. 
     
     
       
       
         Bij brief van 23 september 2011 heeft de advocaat van [gedaagden]. een reactie gegeven op de “akte naar aanleiding van kostenopgave” zijdens de gemeente, waarna de gemeente nog een laatste korte reactie gegeven heeft in haar fax van 4 oktober 2011. 
       
       
       
         4.12. 
         De gevorderde kosten die verband houden met de verleende juridische bijstand zal de rechtbank in zijn geheel toewijzen, derhalve een bedrag van € 15.749,29. Daarbij overweegt de rechtbank dat het gehanteerde uurtarief, waartegen overigens ook geen bezwaren zijn aangevoerd, de rechtbank niet onredelijk voorkomt. Ook het aantal in rekening gebrachte uren acht de rechtbank, mede gezien de onderbouwing daarvan in de overgelegde urenspecificaties, niet onredelijk. De advocaat van [gedaagden]. heeft voldoende weerlegd dat sprake zou zijn van doublures en voorts genoegzaam toegelicht dat de efficiencyvoordelen vanwege gelijktijdige behandeling van drie gelijksoortige zaken, voldoende benut en verdisconteerd zijn. 
         Ook de gevorderde kosten die betrekking hebben op de inschakeling van deskundige Huijts, ten bedrage van € 3.783,21 zal de rechtbank toewijzen. Uit diens overgelegde factuur blijkt dat Huijts in totaal 54,5 uren aan deze zaak ( en de andere twee zaken) heeft besteed en dat door hem een uurtarief gehanteerd wordt van € 175,-. De rechtbank ziet geen aanleiding tot matiging; temeer niet, nu [gedaagden]. na ontvangst van het nadere deskundigenadvies in alle redelijkheid heeft kunnen besluiten tot inschakeling van Huijts, wiens rapport een waardevolle bijdrage geleverd heeft voor de beoordeling van onderhavige zaak. 
         Ter zake de gevorderde kosten die betrekking hebben op de inschakeling van deskundigen Ten Hoor sr en jr, ziet de rechtbank wel aanleiding om deze te matigen. Bestudering van de onderliggende specificaties wijst uit dat Ten Hoor sr in de periode 1999-2003 in totaal 33 uren aan de zaak heeft besteed, waarvoor een uurtarief van € 135,-  wordt gehanteerd en in de periode 2003 -2009 in totaal 11,5 uren tegen een uurtarief van € 175,-. In de periode 2009 tot en met het laatste pleidooi op 30 juni 2011, zijn door de Ten Hoor sr en Ten Hoor jr in totaal 115,5 uren aan de zaak besteed, waarvoor een uurtarief van € 175,- wordt berekend. 
         De rechtbank heeft geen bemerkingen op het gehanteerde uurtarief in de diverse perioden, echter het aantal aan de drie zaken bestede uren, in totaal ruim 170 uur, is naar het oordeel van de rechtbank mede beschouwd in het licht van de “output” van deze deskundigen dermate hoog, dat deze urenomvang de redelijkheidstoets niet kan doorstaan. De rechtbank zal deze kosten matigen en de redelijk gemaakte kosten schattenderwijs vaststellen op in totaal € 15.000,-, derhalve € 5.000,- per individuele zaak.  
       
       
       
         4.13. 
         De gemeente dient de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. De deskundigen hebben bij brief van 22 juli 2011 voorgesteld, hun totale kosten voor deze en de twee daarmee samenhangende onteigeningszaken te begroten op  
         € 51.771,87, hetgeen omgeslagen per zaak neerkomt op € 17.257,29.  
         In voornoemde brief hebben de deskundigen aangegeven een kopie van de brief met de bijlage aan de raadslieden te zenden. 
       
       
       
         4.14. 
         Hoewel uitgenodigd om opmerkingen naar aanleiding van de kostenopgave van de deskundigen te maken, hebben partijen kennelijk hiertoe geen aanleiding gezien, ook niet in hun beider aktes van 31 augustus 2011 die specifiek betrekking hebben op gemaakte kosten. Nu partijen geen opmerkingen geplaatst hebben bij de kostenopgave van de deskundigen en de hoogte van de voorgestelde kosten de rechtbank niet onredelijk voorkomt, zal de rechtbank de kosten van de deskundigen dan ook begroten conform het voorstel van de deskundigen, derhalve in deze zaak op een bedrag van € 17.257,29. 
       
       
       
         
           Kosten van advertenties 
         
       
       
       
         4.15. 
         Gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking, tot op heden begroot op € 450,- voor rekening van de onteigenende partij. Nu deze kosten door de griffier van deze rechtbank worden voorgeschoten, zal de rechtbank derhalve als na te melden beslissen. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering van [gedaagde sub 1] strekkende tot overneming van het overblijvende van 19 ca toe;	 
     
     
     
       5.2. 
       bepaalt het bedrag van de totaal door de gemeente aan [gedaagde sub 1] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van 29 november 2006 uitgesproken onteigening op  
       € 247.843,68; 
     
     
       
       
         veroordeelt de gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] te betalen het bedrag van € 145.468,68 te vermeerderen met 3,5% per jaar vanaf 29 maart 2007 tot de datum van dit vonnis;  
       
     
     
       
       
         veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op een bedrag van € 1.120,- aan griffierecht en een bedrag van € 15.749,29 voor salaris advocaat, alsmede in de kosten van de door [gedaagde sub 1] ingeschakelde deskundigen, tot op deze uitspraak begroot op € 8.783,21; 
       
     
     
       
       
         bepaalt dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ,  tot op deze uitspraak begroot op € 17.257,29 dient te voldoen; 
       
     
     
       
       
         bepaalt dat de gemeente aan de griffier van deze rechtbank zal voldoen de door de griffier voor te schieten kosten van de publicatie als bedoeld in artikel 28 lid 1 en 35 lid 2 Ow in verbinding met artikel 50 lid 5 Ow. De gemeente zal van de griffier daartoe een acceptgiro ontvangen; 
       
     
     
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
     
     
       
       
         wijst het Algemeen Dagblad/Utrecht Nieuwsblad aan als nieuwsblad waarin de griffier dit vonnis bij uittreksel zal doen plaatsen.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. N.V.M. Gehlen en mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2011.