ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:3466

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:3466 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 21-05-2024 / 200.326.907

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-05-21

Zaaknummer: 200.326.907

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:3466

---

Koop woning met gebreken: toerekenbare tekortkoming verkoper en zorgplichtschending verkopend makelaar. Verwijzing schadestaat.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.326.907 
       zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 397248 
     
     
     
       
         arrest van 21 mei 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         
       
       die woont in [woonplaats1]  
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie 
       die hierna [appellante] wordt genoemd 
       voor wie als advocaat optreedt: mr. E. van Manen  
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] en 
     2.	[geïntimeerde2] 
     
       	die wonen in [woonplaats1] 
       	die hierna samen (in enkelvoud) [geïntimeerde1] worden genoemd 
       	voor wie als advocaat optreedt: mr. I.L. Conijn 
       en 
     
     3. 	[geïntimeerde3] Makelaars 
     	die is gevestigd in [vestigingsplaats] 
     4. 	[geïntimeerde4] 
     	die woont in [woonplaats1] 
     5. 	[geïntimeerde5] 
     
       	die eveneens woont in [woonplaats1] 
       	die hierna samen (in enkelvoud) [geïntimeerde3] worden genoemd,  
       	voor wie als advocaat optreedt: mr. M.C. Franken-Schoemaker 
       die bij de rechtbank optraden als verweerders in conventie en eisers in reconventie en die ook hoger beroep hebben ingesteld. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       Naar aanleiding van het arrest van 14 november 2023 heeft op 6 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
     
     
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [appellante] heeft in 2020 de woning van [geïntimeerde1] aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht en geleverd gekregen. [geïntimeerde1] werd als verkoper bijgestaan door [geïntimeerde3] . [appellante] is bijgestaan door makelaar [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ). Zij heeft voorafgaand aan de koop en levering geen bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren. Bij verbouwingswerkzaamheden na levering is gebleken dat er meer asbest in de woning aanwezig was dan door [geïntimeerde1] aan [appellante] was meegedeeld. In verband met de kosten van asbestverwijdering in de kelder hebben [geïntimeerde1] en [appellante] afgesproken dat [geïntimeerde1] € 3.000,- zal betalen. Uit een nadien in opdracht van [appellante] door Grobos Bouwadvies (hierna: Grobos) verrichte visuele inspectie en vervolgens een uitgebreider bouwkundig onderzoek door ABT is volgens [appellante] gebleken van zeer ernstige verborgen gebreken aan de woning. [appellante] heeft [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] daarvoor aansprakelijk gesteld, omdat zij moeten hebben geweten van de geconstateerde gebreken, maar die niet hebben gemeld. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen. [appellante] heeft na daartoe verkregen verlof ten laste van [geïntimeerde1] conservatoir beslag gelegd. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [appellante] heeft (verkort weergegeven)  in conventie  gevorderd dat de rechtbank:  
       ( i) [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk zal veroordelen tot vergoeding van het teveel voor de woning betaalde bedrag van € 349.500,- met wettelijke rente ( primair ); 
       
         (ii) [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk zal veroordelen tot voldoening van de kosten van herstel, begroot op € 357.518,70 incl. btw, te indexeren conform de BDB-index ( subsidiair );  
         (iii) de koopovereenkomst gedeeltelijk zal vernietigen of wijzigen op grond van bedrog of dwaling en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van het teveel voor de woning betaalde, dan wel de herstelkosten, steeds te vermeerderen met door haar gemaakte meerkosten voor asbestsanering van € 3.655,-, met wettelijk rente ( meer subsidiair ); 
         (iv) de koopovereenkomst zal ontbinden zodat [geïntimeerde1] gehouden is het te veel voor de woning betaalde, dan wel de herstelkosten te voldoen ( meer meer subsidiair ); 
       
       ( v) [geïntimeerde1] zal veroordelen tot nakoming door herstel op te dragen aan een aannemersbedrijf ( nog meer meer subsidiair ); 
       
         (vi) de koopovereenkomst volledig zal vernietigen met veroordeling van [geïntimeerde1] tot medewerking aan de terug levering, terugbetaling van de betaalde koopsom met wettelijke rente en betaling van schadevergoeding voor aan de woning verrichte werkzaamheden en het niet kunnen profiteren van waardevermeerdering van de woning als gevolg van marktwerking ( nog meer meer meer subsidiair ); 
         (vii) in alle gevallen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van door [appellante] nader gespecificeerde kosten. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [geïntimeerde1] heeft  in reconventie  gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel misbruik van recht heeft gemaakt en gehouden is de als gevolg daarvan door hem geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, te vergoeden, met veroordeling van [appellante] tot vergoeding van de bedoelde schade en de proceskosten. Voorwaardelijk (indien en voor zover de rechtbank het beroep op vernietiging van de door [appellante] met [geïntimeerde1] gesloten overeenkomst in verband met aangetroffen asbest toewijst) heeft [geïntimeerde1] (terug)betaling van € 3.000,- gevorderd, te vermeerderen met wettelijke rente. 
       
     
     
       2.4. 
       De rechtbank heeft de vorderingen in conventie afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] . In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde1] door ten laste van hem beslag te leggen en gehouden is de als gevolg daarvan door [geïntimeerde1] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente, te vergoeden. Het meer of anders gevorderde is afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd. 
       
     
     
       2.5. 
       De bedoeling van het hoger beroep is dat de in conventie afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Daarbij heeft [appellante] haar eis in hoger beroep gewijzigd, in die zin dat zij vordert dat voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] gehouden zijn tot betaling aan haar van een nader bij staat vast te stellen bedrag en de zaak zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure, indien het te betalen bedrag niet in deze procedure kan worden vastgesteld. 
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       Het hof zal oordelen dat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven. [geïntimeerde3] heeft zijn zorgplicht jegens [appellante] geschonden door geen mededeling te doen van de door een eerdere potentiële koper geconstateerde problemen met betrekking tot het dak en de waterafvoer en is gehouden 50% van de schade die [appellante] daardoor heeft geleden te vergoeden. De woning beantwoordt voorts niet aan de tussen [appellante] en [geïntimeerde1] gesloten overeenkomst doordat - anders dan is medegedeeld - niet alle gevels van spouwmuurisolatie zijn voorzien en doordat er meer asbest in de woning aanwezig is dan vooraf is meegedeeld. [geïntimeerde1] is daarom jegens [appellante] schadeplichtig. Voor zover er andere gebreken zijn, blijven deze voor rekening van [appellante] . De omvang van de geleden schade moet in de schadestaatprocedure worden vastgesteld nu daarvoor op dit moment onvoldoende aanknopingspunten zijn. Bij de schadevaststelling zal wel rekening moeten worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud.  
       
       
         
           Feiten en vorderingen 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellante] heeft bezwaren tegen de weergave door de rechtbank van de vaststaande feiten en het door haar gevorderde. Wat betreft de feiten is haar bezwaar niet dat de weergave daarvan onjuist is, maar dat deze onvolledig is. Dat is alleen anders waar het de in rechtsoverweging 2.17 weergegeven taxatiewaardes betreft. Volgens [appellante] noemt de rechtbank op die plaats niet de juiste bedragen. [appellante] licht niet toe welk bedrag of welke bedragen onjuist zouden zijn. Het hof constateert dat het door haar genoemde bedrag van € 313.000,- als marktwaarde met gebreken per datum taxatie 15 juli 2022 afwijkt van het bedrag van € 315.000,- dat onder de vaststaande feiten wordt genoemd. Het door [appellante] genoemde bedrag komt echter niet overeen met het bedrag dat in het door haar als productie 57 overgelegde taxatierapport wordt genoemd. Daar noemt de taxateur het bedrag van € 315.000,-. 
       
     
     
       3.3. 
       Omdat de juistheid van de als vaststaand aangenomen feiten niet ter discussie staat, gaat het hof in hoger beroep ook uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis van 1 februari 2023. Wat volgens [appellante] meer aan feiten had moeten worden opgenomen zal hierna, voor zover van belang, bij de verdere beoordeling worden betrokken. [appellante] miskent dat dit ook is wat de rechtbank met betrekking tot verschillende van de door haar genoemde feiten heeft gedaan. Zo heeft de rechtbank bijvoorbeeld in rechtsoverweging 4.5 betrokken dat de woning in slechte staat verkeerde toen [geïntimeerde1] deze kocht en in rechtsoverweging 4.14 dat de woning in 2012 is gerenoveerd, hoewel dit niet onder vaststaande feiten is opgenomen. Ook ziet zij eraan voorbij dat de weergave van de feiten altijd een selectie is - bijvoorbeeld waar zij zich erover beklaagd dat de rechtbank slechts een deel van de bevindingen van ABT overneemt, terwijl het hele rapport relevant is - en gaat het op verschillende onderdelen niet om feiten, maar om een partijstandpunt. 
       
     
     
       3.4. 
       Wat betreft de weergave van het gevorderde is het bezwaar van [appellante] dat zij voor het geval een hoofdelijke veroordeling niet mogelijk is, heeft gevorderd dat elke gedaagde volledig zal worden veroordeeld voor het gevorderde, waarbij de een betalende de ander zal zijn bevrijd. Onduidelijk is wat [appellante] hier beoogt, nu dat laatste juist neerkomt op een hoofdelijke veroordeling. Het hof gaat daarom verder aan dit bezwaar voorbij. 
       
       
         
           Artikel 21 Rv 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Op grond van art. 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren ( waarheidsplicht ). Als deze waarheidsplicht niet wordt nageleefd kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. Het gaat om een discretionaire bevoegdheid. Het staat de rechter dus vrij om te kiezen of, en zo ja, welke sanctie hij aan een schending verbindt. [appellante] stelt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] bewust onjuiste informatie hebben verstrekt en dat haar vorderingen daarom toewijsbaar zijn op grond van art. 21 Rv. Zij concretiseert de verwijten die zij [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] in dit verband maakt in haar memorie van grieven onder 3.229 tot en met 3.232. Wat zij daar stelt, rechtvaardigt niet een dergelijke vergaande gevolgtrekking. Daarbij betrekt het hof dat [appellante] in hoger beroep niet duidelijk maakt waarom het hier gaat om feiten die voor de beslissing van belang zijn. Dat lag wel op haar weg en is zonder nadere toelichting ook niet steeds in te zien (bijvoorbeeld als het gaat om de in 2012 door [geïntimeerde3] aan [geïntimeerde1] afgegeven waardebepaling, de hoeveelheid asbest die al dan niet in 2012 is verwijderd of de positie van [naam1] ). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] bestrijden daarnaast ook gemotiveerd dat zij niet aan de waarheidsplicht hebben voldaan. In ieder geval geldt voor bepaalde onderwerpen dat daarover al in het eerste processtuk openheid van zaken is gegeven (de staat van de woning, althans kelder bij aankoop door [geïntimeerde1] en de vervolgens bij de verbouwing betrokken aannemers). Voor andere onderwerpen geldt dat daarover ofwel onduidelijkheid (de gang van zaken rondom de stamkaart) ofwel verschil van inzicht bestaat (opnieuw de hoeveelheid asbest die in 2012 al dan niet uit de garage is verwijderd en de vraag wanneer iemand als aannemer moet worden aangemerkt). Mogelijk hadden [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] op sommige onderwerpen van aanvang af transparanter kunnen zijn (in het bijzonder over het feit dat [geïntimeerde3] in 2012 optrad als verkopend makelaar), maar het hof ziet geen aanwijzingen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] de waarheidsplicht moedwillig hebben geschonden. 
       
       
         
           Onrechtmatige daad [geïntimeerde1] 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Voor zover haar vorderingen niet toewijsbaar zijn op grond van art. 21 Rv, stelt [appellante] dat deze moeten worden toegewezen op grond van onrechtmatige daad. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen voor zover zij op deze grondslag berusten. Dat oordeel is gemotiveerd in de rechtsoverwegingen 4.5 en 4.6 van het bestreden vonnis. Het hof onderschrijft de overwegingen van de rechtbank, neemt deze over en maakt ze tot de zijne. De omstandigheid dat tussen partijen een contractuele verhouding bestaat sluit een vordering uit onrechtmatige daad niet uit. De onrechtmatige daad kan grondslag voor een vordering tot schadevergoeding zijn, als de gedraging niet uitsluitend schending oplevert van een verplichting die door de overeenkomst in het leven is geroepen, maar ook van buitencontractuele verplichtingen om subjectieve rechten te ontzien, de wet na te leven en de tegenover anderen betamende zorgvuldigheid in acht te nemen.  Dat dit laatste het geval is, is door [appellante] ook in hoger beroep niet voldoende onderbouwd gesteld. Het geschil van partijen gaat om de vraag of [geïntimeerde1] aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan en of de woning de eigenschappen bezit die [appellante] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. 
       
     
     
       3.7. 
       In essentie stelt [appellante] dat het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde1] daarin bestaat dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden en willens en wetens in de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (hierna: vragenlijst) onjuiste informatie heeft verstrekt. Daarbij leunt [appellante] sterk op e-mails van een eerdere potentiële koper (hierna: [de koper] ), die ook aan [geïntimeerde3] zijn doorgestuurd. In deze e-mails wordt melding gemaakt van verschillende (mogelijke) problemen met betrekking tot de woning. [geïntimeerde1] heeft gemotiveerd betwist dat hij bekend is met de inhoud van deze e-mails. [geïntimeerde3] heeft volgens [geïntimeerde1] alleen met hem besproken dat er volgens [de koper] asbest in de woning is aangetroffen en dat er een olietank aanwezig is. Dat is ook (door [geïntimeerde3] ) in de vragenlijst vermeld. Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [appellante] voldoende te onderbouwen dat [geïntimeerde1] ook met de verdere inhoud van de e-mails van [de koper] bekend was. Dat heeft zij niet gedaan, anders dan door te stellen dat [geïntimeerde3] dit als verweer aanvoert. Het is dan ook niet vast komen te staan dat [geïntimeerde1] willens en wetens onjuiste informatie heeft verstrekt. Niet is in te zien hoe binnen de context van de grondslag onrechtmatige daad de kennis van [geïntimeerde3] aan [geïntimeerde1] is toe te rekenen, zoals [appellante] stelt. 
       
     
     
       3.8. 
       Wat betreft de mededelingen op de vragenlijst gaat het volgens [appellante] achtereenvolgens om de verstrekte informatie met betrekking tot i) het dak, ii) de hemelwaterafvoer, iii) de kelder en iv) de gevelisolatie.  Bij de bespreking van de door [appellante] gestelde toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit zal het hof uitvoeriger ingaan op de door [appellante] gestelde gebreken aan de woning. Op deze plaats wordt volstaan met de navolgende overwegingen. 
       
     
     
       3.9. 
       
         ad i)  [geïntimeerde1] heeft bij de vraag ‘Hoe oud zijn de daken?’ ingevuld ‘Okt. 2012’ (vraag 3). Volgens [appellante] had [geïntimeerde1] op dat antwoord en bij de vervolgvragen verschillende nuanceringen moeten aanbrengen, nu het dak dateert uit 1969, de bestaande dakdelen in 2012 alleen van een nieuwe dakbedekking zijn voorzien, slechts een van de vier dakdelen in 2012 is gerealiseerd (toen [geïntimeerde1] een opbouw realiseerde op een gedeelte van het pand) en een ander dakdeel in 2017 (de overkapping). Gelet op de verrichte werkzaamheden aan het dak in 2012 is het hof met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde1] de vragen heeft kunnen beantwoorden zoals hij heeft gedaan. [geïntimeerde1] heeft in redelijkheid kunnen begrijpen dat de vraag naar de leeftijd van het dak betrekking had op de dakbedekking, niet op de dakconstructie. De mededeling is dan ook niet onjuist, laat staan onrechtmatig. Zonder bijkomende omstandigheden die zijn gesteld noch gebleken mocht [appellante] - die door een aankoopmakelaar, [de makelaar] is bijgestaan - op haar beurt aan deze beantwoording niet de verwachting ontlenen dat de gehele dakconstructie in 2012 is vervangen. Daarbij komt dat niet duidelijk is wat [appellante] hier beoogt. Kennelijk was zij graag voor aankoop uitdrukkelijk op de hoogte gesteld van de omstandigheid dat een deel van de dakconstructie uit 1969 dateert. De gebreken die met betrekking tot het dak openbaar zijn geworden, hebben volgens haar eigen stellingen echter alleen betrekking op de werkzaamheden die in 2012 en 2017 zijn uitgevoerd. 
       
     
     
       3.10. 
       
         ad ii)  [geïntimeerde1] heeft bevestigend geantwoord op de vraag of de regenwaterafvoeren en de dakgoten in orde zijn (vraag 3f. en 3g.). [appellante] stelt dat deze mededeling onjuist is en dat [geïntimeerde1] dit wist. Dat laatste volgt volgens haar uit een verklaring van buren dat zij [geïntimeerde1] voorafgaand aan bezichtigingen water van het dak hebben zien vegen. Dat er water van het dak is geveegd wordt door [geïntimeerde1] betwist. Ook als juist is dat [geïntimeerde1] weleens water van het dak veegde, volgt daaruit niet dat hij bekend was met de oorzaak van het water op het dak en de aanwezigheid van een meer structureel probleem. Alleen al daarom kan de eventuele onjuiste beantwoording van de hier bedoelde vragen niet als onrechtmatig worden aangemerkt. 
       
     
     
       3.11. 
       
         ad iii)  [geïntimeerde1] heeft - kort gezegd - geantwoord dat de kelder/kruipruimte droog is (vraag 6) en dat er geen vocht- en schimmelproblemen zijn (vraag 5). Voor zover [appellante] stelt dat deze mededelingen onjuist en daarmee onrechtmatig zijn, ziet zij voorbij aan de omstandigheid dat over de kelder/kruipruimte door [geïntimeerde3] nadere mededelingen aan haar aankoopmakelaar zijn gedaan. Onvoldoende gemotiveerd bestreden is dat [geïntimeerde3] aan [de makelaar] heeft meegedeeld dat er zand in de kelder is gestort in verband met een vochtprobleem. Wat betreft de kelder/kruipruimte was daarmee de staat van de woning ten tijde van de koop door [geïntimeerde1] aan [appellante] bekend. Tegen de achtergrond van die mededeling is ook niet in te zien waarom [geïntimeerde1] onrechtmatig zou hebben gehandeld doordat niet is vermeld dat er de laatste jaren geen problemen in de kelder/kruipruimte zijn geweest doordat het grondwaterpeil laag is. 
       
     
     
       3.12. 
       
         ad iv)  [geïntimeerde1] heeft met ‘ja’ geantwoord op de vraag of de gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd en de vraag of de gevels daarna zijn geïsoleerd (vraag 2c). Onbestreden is dat alleen de in 2012 gerealiseerde opbouw (eerste verdieping) van isolatie is voorzien. De onvolledigheid van het antwoord op de vragenlijst rechtvaardigt zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken, evenwel niet de slotsom dat [geïntimeerde1] daarmee onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld. Wel kan daarmee bij [appellante] gerechtvaardigd de verwachting zijn gewekt dat de volledige woning is geïsoleerd, wat tot de conclusie kan leiden dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming of non-conformiteit. Het hof behandelt dit aspect hierna (3.29) 
       
       
         
           Onrechtmatige daad [geïntimeerde3] 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn.  Volgens [appellante] is dat hier het geval doordat - kort gezegd - de antwoorden op de vragenlijst die aan haar ter hand is gesteld niet goed weergeven wat de staat van de woning is en doordat op de stamkaart is vermeld dat de staat van onderhoud binnen en buiten uitstekend is. Volgens [appellante] wist [geïntimeerde3] dat de verstrekte informatie onjuist of onvolledig was, omdat hij als verkopend makelaar betrokken is geweest bij de verkoop van de woning aan [geïntimeerde1] in 2012 en de woning toen in slechte staat verkeerde en doordat [de koper] en zijn aankoopmakelaar in 2020 in e-mails melding hebben gemaakt van verschillende (mogelijke) problemen met betrekking tot de woning. 
       
     
     
       3.14. 
       Concreet noemt [appellante] dat [geïntimeerde3] op de hoogte was van het vochtprobleem in de kelder/kruipruimte en daarover mededelingen had moeten doen. Wat zij in dat verband stelt en [geïntimeerde3] verwijt, ziet voorbij aan wat daarover hierboven is overwogen. In aanvulling op de antwoorden op de vragenlijst zijn door [geïntimeerde3] mededelingen gedaan aan [de makelaar] , de aankoopmakelaar van [appellante] . Onvoldoende gemotiveerd bestreden is dat [geïntimeerde3] aan [de makelaar] heeft meegedeeld dat er zand in de kelder is gestort in verband met een vochtprobleem. Dat het vochtprobleem op dat moment nog aanwezig was, staat niet vast. [appellante] heeft zelf gewezen op het lage grondwaterpeil, waardoor er mogelijk in de voorafgaande jaren geen problemen in de kelder/kruipruimte zijn geweest. 
       
     
     
       3.15. 
       Voor het overige verwijst [appellante] naar haar eerdere verkorte weergave van de inhoud van de e-mails van [de koper] , zonder daarbij duidelijk te maken wat [geïntimeerde3] volgens haar naar aanleiding van deze e-mails meer of anders had moeten doen. Uit de eerdere vindplaatsen in de memorie van grieven waarnaar zij verwijst, is op te maken dat het gaat om door [de koper] geuite twijfels over (i) de kwaliteit van de verbouwing en van de woning, (ii) geur en vocht in de garage en (iii) de conditie van het dak en de slechte waterafvoer. Het standpunt van [appellante] is kennelijk dat [geïntimeerde3] naar aanleiding daarvan aanvullende mededelingen aan haar had moeten doen. Daarover overweegt het hof het volgende. 
       
     
     
       3.16. 
       
         Ad i)  Wat [de koper] over de kwaliteit van de verbouwing en woning schrijft is weinig concreet (de woning is volgens hem  “‘opgeknapt’ door vrijwilligers” ) en niet is in te zien waarom dat aanleiding had moeten zijn voor een mededeling daarover van [geïntimeerde3] aan [appellante] . Van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde3] is geen sprake. 
       
     
     
       3.17. 
       
         Ad ii)  Als het gaat om de geur en het vochtpercentage in de garage koppelt [de koper] dat aan een vermoeden van lekkage van de olietank. [geïntimeerde3] heeft de antwoorden op de vragenlijst in verband daarmee aangepast, daarbij is vermeld dat de olietank bij verkoop op kosten van de verkoper wordt gesaneerd. Van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde3] is ook in zoverre geen sprake. 
       
     
     
       3.18. 
       
         Ad iii)  Over het dak en de waterafvoer schrijft [de koper] :  “Het dak is in 2012 vernieuwd, maar is niet goed meer. Tevens zijn er nog enkele bouwkundige vragen, bv hoe het mogelijk is dat er geen balk of steunpilaar aanwezig is aan de voorzijde waar de glazenpui is. Weet dat daar het dak ligt ingezakt is, dat waterafvoer slecht is en dat pvc al scheuren/krimp vertoont” . Naar het oordeel van het hof had [geïntimeerde3] daarvan mededeling aan [appellante] moeten doen, nu de antwoorden op de vragenlijst een veel positiever beeld van het dak en de waterafvoer geven. Door dat niet te doen heeft [geïntimeerde3] zijn zorgplicht jegens [appellante] geschonden, ook als juist zou zijn dat hij over deze onderwerpen vragen aan [geïntimeerde1] heeft gesteld en daarbij gerust is gesteld. In beginsel is [geïntimeerde3] aansprakelijk voor de schade die [appellante] als gevolg van dit onrechtmatig handelen heeft geleden. [geïntimeerde3] heeft echter een beroep gedaan op eigen schuld van [appellante] (art. 6:101 BW). Dat beroep slaagt. [appellante] - die professioneel werd bijgestaan door [de makelaar] - moest gezien de leeftijd van de woning rekening houden met achteruitgang en verouderde materialen. Dat er verbouwings- en renovatiewerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd en de staat van onderhoud van de woning op de stamkaart in algemene bewoordingen als ‘uitstekend’ is omschreven, doet daaraan niet af. Zonder nader onderzoek mocht [appellante] dan ook niet aannemen dat het dak en de waterafvoer geen gebreken vertoonde. Uit bevindingen van [de koper] en het rapport van een in opdracht van [appellante] na levering uitgevoerde visuele inspectie door Grobos, volgt dat de problemen met het dak en de waterafvoer aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring en vervolgonderzoek, waartoe een bouwkundige keuring aanleiding zou hebben gegeven. Doordat [appellante] niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan is de schade mede een gevolg van een omstandigheid die aan haar kan worden toegerekend. Omdat [appellante] professioneel werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, ziet het hof aanleiding de verplichting tot schadevergoeding van [geïntimeerde3] te verminderen tot 50%. De omvang van de door [geïntimeerde3] te betalen schadevergoeding kan nog niet worden vastgesteld. Het hof verwijst naar wat daarover hierna onder 3.44 en verder wordt overwogen nu [geïntimeerde3] met betrekking tot de schadebegroting vergelijkbare verweren heeft gevoerd als [geïntimeerde1] . De zaak zal daarom worden verwezen naar de schadestaatprocedure Bij de schadevaststelling zal rekening moeten worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud. 
       
       
         
           Tussentijdse conclusie ten aanzien van [geïntimeerde3] 
         
       
       
     
     
       3.19. 
       Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [appellante] , voor zover zij betrekking hebben op [geïntimeerde3] , gedeeltelijk kunnen worden toegewezen. De hierna te bespreken alternatieve grondslagen voor haar vorderingen (ongerechtvaardigde verrijking, toerekenbare tekortkoming en dwaling of bedrog) betreffen steeds de (contractuele) verhouding met [geïntimeerde1] . Omdat [appellante] en [geïntimeerde3] ieder deels in het ongelijk worden gesteld, zal het hof het oordeel van de rechtbank vernietigen voor zover [appellante] daarin in conventie is veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde3] en de proceskosten bij de rechtbank compenseren. [geïntimeerde3] zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. 
       
       
         
           Ongerechtvaardigde verrijking 
         
       
       
     
     
       3.20. 
       
        [appellante] heeft tevens gevorderd [geïntimeerde1] te veroordelen op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW). Zij stelt dat [geïntimeerde1] een bedrag voor de woning heeft ontvangen dat paste bij een volledig gerenoveerde woning zonder gebreken. De ongerechtvaardigde verrijking bestaat volgens [appellante] uit het te veel betaalde bedrag, dan wel de kosten van herstel. De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde1] afgewezen voor zover zij op deze grondslag zijn gebaseerd. Daartegen komt [appellante] in hoger beroep tevergeefs op. De omstandigheid dat de verarmde een vordering tegen de verrijkte tot gehele of gedeeltelijke ongedaanmaking van de verrijking of tot het verkrijgen van een vergoeding daarvoor, ook op een andere rechtsgrond kan baseren, sluit de vordering uit ongerechtvaardigde niet zonder meer uit, maar een verrijking is in beginsel niet ongerechtvaardigd, als zij het gevolg is van een rechtshandeling tussen de verrijkte en de verarmde.  Dat is hier het geval. De regeling van ongerechtvaardigde verrijking kan niet een op een overeenkomst gebaseerde vermogensverschuiving doorbreken. [appellante] heeft geen omstandigheden gesteld die afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.  
       
       
         
           Toerekenbare tekortkoming, non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       3.21. 
       Aan haar vorderingen heeft [appellante] verder ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde1] toerekenbaar is tekortgeschoten (art. 6:74 BW) en dat sprake is van non-conformiteit (art. 7:17 BW). Ook in zoverre heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen. Volgens de rechtbank rechtvaardigen de door [appellante] gestelde gebreken afzonderlijk noch gezamenlijk de slotsom dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook daartegen komt [appellante] in hoger beroep op. In dat verband is van belang i) wat onder normaal gebruik moet worden verstaan, ii) hoe de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper zich tot elkaar verhouden en iii) welke betekenis toekomt aan de ondertekende vragenlijst. Daarover stelt het hof het navolgende voorop, voordat wordt overgegaan tot een inhoudelijke beoordeling van de door [appellante] gestelde gebreken. 
       
       
         
           i) normaal gebruik 
         
       
       
     
     
       3.22. 
       Op grond van art. 7:17 BW moet een zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen hebben in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM) vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW nader uitgewerkt. Bij de vraag wat onder normaal gebruik als woonhuis moet worden verstaan, heeft te gelden dat deze bepaling moet worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf  Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.  In een woonhuis zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat en de leeftijd van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.  In dit specifieke geval komt in dit verband ook betekenis toe aan de omstandigheid dat tussentijds renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd en dat de staat van onderhoud als ‘uitstekend’ is aangemerkt. 
       
       
         
           ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht 
         
       
       
     
     
       3.23. 
       Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol waaronder de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. 
       
     
     
       3.24. 
       Partijen zijn in artikel 6.3 van de koopovereenkomst overeengekomen dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst voor rekening en risico van de koper komen. De woorden ‘kenbaar zijn’ duiden op een onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren. 
       
       
         
           iii) “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       In dit geval zijn er specifieke mededelingen door [geïntimeerde1] gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellante] ter hand is gesteld. Mededelingen in de vragenlijst kunnen, anders dan [appellante] stelt, niet als garantie worden aangemerkt. Ook zijn het geen mededelingen die de koper steeds ontslaan van zijn onderzoeksplicht of die zonder meer meebrengen dat de koper niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dat op de vragenlijst ruimte is voor aanvullende opmerkingen en een het verstrekken van nadere informatie, maakt dit niet anders. Dat op de vragenlijst wordt gewaarschuwd voor de mogelijke civielrechtelijke gevolgen van het doen van onjuiste vermeldingen van feiten evenmin. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten. 
       
       
         
           De gestelde gebreken 
         
       
       
       
         
           a. dak of de dakconstructie 
         
       
       
     
     
       3.26. 
       
        [geïntimeerde1] heeft op de vragenlijst onder meer geantwoord dat het dak uit oktober 2012 dateert (vraag 3a). Hiervoor is al overwogen dat [geïntimeerde1] in redelijkheid heeft kunnen begrijpen dat deze vraag betrekking had op de dakbedekking en niet op de dakconstructie. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] onder meer ingevuld dat er geen lekkages zijn geweest (vraag 3b) of gebreken aan de dakconstructie zijn geconstateerd (3c). Deze mededelingen kunnen, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet als garantie worden aangemerkt. Uit het door [appellante] overgelegde rapport van ABT van 11 november 2021 volgt dat bij (destructief) onderzoek is geconstateerd dat er wel lekkages en gebreken aan het dak zijn. Dat is door [geïntimeerde1] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Niet gebleken is dat [geïntimeerde1] dit ten tijde van de verkoop en levering wist of had moeten weten. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde1] de woning al enige tijd niet meer zelf bewoonde, maar verhuurde. Weliswaar hebben [de koper] en zijn aankoopmakelaar eerder in e-mails geuit geen vertrouwen te hebben in de conditie van het dak en dat het dak aan door voorzijde is ingezakt, de waterafvoer slecht is en de pvc al scheuren/krimp vertoont, maar [appellante] heeft na betwisting door [geïntimeerde1] onvoldoende onderbouwd dat deze mededelingen [geïntimeerde1] ook hebben bereikt. Van een schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerde1] is dan ook geen sprake. [appellante] - die professioneel werd bijgestaan door [de makelaar] - mocht op haar beurt aan de antwoorden op de vragenlijst niet de verwachting ontlenen dat de dakconstructie in 2012 is vernieuwd. Gezien de leeftijd van de woning moest zij rekening houden met achteruitgang en verouderde materialen, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. Dat er verbouwings- en renovatiewerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd en de staat van onderhoud van de woning op de stamkaart in algemene bewoordingen als ‘uitstekend’ is omschreven, doet daaraan niet af. Zonder nader onderzoek mocht [appellante] dan ook niet aannemen dat het dak geen gebreken vertoonde.  
       
     
     
       3.27. 
       Na aankoop van de woning heeft [appellante] eerst een visuele inspectie door Grobos laten uitvoeren. In het rapport van Grobos van 22 maart 2021 wordt beschreven dat er problemen met de dakconstructie, opbouw & dakafwerking zijn geconstateerd. Voor zover hier van belang rapporteert Grobos het volgende:  
       
       
         
           “Wij zijn van mening dat deze huidige opbouw incorrect is en tot bouwfysische problemen (door condensvorming) kan leiden  (…) . Dit komt erop neer dat rekening gehouden moet worden met het geheel verwijderen van de huidige bedekking, isolatie & dakbeschot en het opnieuw aanbrengen hiervan. Indien hierbij aantasting door vocht wordt geconstateerd aan de houten balklaag, dient ook deze vervangen te worden. De kunststof bedekking vertoont meerdere blazen, met name langs randen onder de daklijsten, hetgeen duidt op onthechting, meestal veroorzaakt door vocht  (…) . De onderliggende naden v/d metalen daklijsten sluiten tevens matig slecht (waardoor vochtdoorslag), in combinatie met de aansluiting van de Pvc bedekking onder deze daklijsten slecht uitgevoerd  (…) . Bij flinke regenval en gecombineerd met wind zal het water onder de daklijsten doordringen en vervolgens in de spouw uitkomen en tevens de aangebrachte isolatie zal aantasten  (…) . Wij adviseren dan ook om deze redenen de bedekking & isolatie te vervangen en alles wat door het indringende water is aangetast.  (…)  Conclusie: economische levensduur bovenstaand wordt enorm negatief beïnvloed.  (…)  Op basis van wat wij nu gezien hebben is ons oordeel dat het dak deel boven het overdekte zitgedeelte dermate slecht is door inklinking van de stroplaten door vocht, dat er gevaar door belasting gaat ontstaan.  (…)  Het valt te verwachten dat de overige dak delen in dezelfde mate achteruit zullen gaan.  (…) ” 
       
       
       
         Uit de deze bevindingen en ook uit de e-mails van [de koper] , die immers ook geen destructief onderzoek heeft verricht, volgt dat de door [appellante] bedoelde gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring en vervolgonderzoek, waartoe een bouwkundige keuring aanleiding zou hebben gegeven. 
       
       
     
     
       3.28. 
       De vastgestelde gebreken belemmeren het normale gebruik van de woning. Omdat [geïntimeerde1] in staat voor de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, is hij in beginsel aansprakelijk voor deze gebreken. Uit wat hiervoor is overwogen volgt echter dat de gebreken aan [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarom komen zij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico. Dat geldt ook voor de (mogelijke) gevolgen daarvan als vochtproblemen, schimmelvorming en een muffe geur. De omstandigheid dat de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden mogelijk ‘met de hand op de knip’ zijn uitgevoerd, zoals [appellante] stelt, en de gebreken verband houden met de werkzaamheden die in 2012 en 2017 zijn uitgevoerd, maakt dat niet anders. 
       
       
         
           b. spouwmuurisolatie 
         
       
       
     
     
       3.29. 
       Op de vragenlijst heeft [geïntimeerde1] met ‘ja’ geantwoord op de vraag of de gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd en de vraag of de gevels daarna zijn geïsoleerd (vraag 2c). Opnieuw wordt vooropgesteld dat mededelingen in de vragenlijst niet als garantie kunnen worden aangemerkt. Deze beantwoording heeft bij [appellante] wel de verwachting kunnen wekken en ook gewekt dat de bij de renovatie nieuw gerealiseerde opbouw bij de bouw in 2012 is geïsoleerd en dat ook het oudere deel van de woning op enig moment na de bouw in 1969 is geïsoleerd. Onbestreden is dat alleen de in 2012 gerealiseerde opbouw (eerste verdieping) van isolatie is voorzien. Daarmee bezit de woning niet de eigenschappen die [appellante] daarvan gelet op de mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. Er waren voor [appellante] ook geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en woningen uit die periode niet over spouwmuurisolatie beschikken is daarvoor onvoldoende, gelet op de omstandigheid dat de woning in 2012 is gerenoveerd. [appellante] kan dan ook niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning is geen gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [geïntimeerde1] niet in voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Daarop kan [geïntimeerde1] zich in dit geval echter niet beroepen, omdat het gaat om een eigenschap die [appellante] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. Slotsom is dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst als gevolg van het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning. 
       
       
         
           c. gevelbeplating 
         
       
       
     
     
       3.30. 
       
        [appellante] wijst voorts op problemen die door ABT zijn geconstateerd met betrekking tot de gevelbeplating en het achterliggende regelwerk. Kort samengevat wordt in de rapportage in dit verband achtereenvolgens melding gemaakt van grote zichtbare naden tussen de schroten, zichtbaar houten rachelwerk, metselwerk dat achter de schroten uitsteekt en schroten die strak tegen de constructie zijn bevestigd waardoor er geen ventilatieruimte aanwezig is en de schroten niet kunnen werken. De aangetroffen situatie wijkt volgens ABT op meerdere punten af van het ontwerp daarvoor. Volgens ABT kan deze situatie leiden tot vervormingen en beschadigingen en maakt dit dat de te verwachten levensduur verkort zal worden.  
       
     
     
       3.31. 
       
        [appellante] heeft ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd dat de (wijze van aanbrenging van de) gevelbeplating het normale gebruik van de woning belemmert. Dat had gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde1] wel op haar weg gelegen. Uit het rapport van ABT volgt niet dat de bestaande situatie daadwerkelijk zal leiden tot vervormingen en beschadigingen. ABT constateert slechts dat dit  kan . Ook is niet gekwantificeerd in welke mate de te verwachten levensduur van het gevelwerk door de bestaande situatie wordt verkort. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, is dan ook niet in te zien dat de situatie met betrekking tot de gevelbeplating ertoe leidt dat niet met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond, zoals [appellante] stelt. Daarbij is ook van belang dat uit een door [appellante] overgelegd taxatierapport ten behoeve van het verkrijgen van financiering voor aankoop van de woning blijkt dat zij het voornemen had de gevelbekleding te vervangen. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [geïntimeerde1] niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Daarop kan [geïntimeerde1] zich beroepen nu gesteld noch gebleken is dat hij ten tijde van de verkoop van de woning met de door ABT geconstateerde gebreken met betrekking tot de gevelbeplating bekend was of had moeten zijn. Deze gebreken brengen niet mee dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. 
       
       
         
           d. scheur in de studeerkamer  
         
       
       
     
     
       3.32. 
       ABT heeft scheurvorming in de studeerkamer geconstateerd. Daarover schrijft ABT dat de scheur zich manifesteert ter plaatse van de overgang tussen vermoedelijk een gipsplaat en het gemetselde binnenblad. Door lekkage werken beide materialen, wat volgens ABT tot scheurvorming van de pleisterlaag leidt. Door het oplossen van de lekkage en het gebruik van een gaasband op de naden in het stucwerk kan de scheurvorming worden voorkomen. [appellante] bestrijdt in hoger beroep niet het oordeel dat zij de aanwezigheid van de scheur vóór of bij de koop na betwisting door [geïntimeerde1] niet nader heeft onderbouwd. Haar standpunt is niet (langer) dat de scheur een gebrek is, maar dat de scheur een gevolg is van een gebrek. Zij noemt in dat verband een gebrekkige hemelwaterafvoer als oorzaak. Het hof begrijpt uit het rapport van ABT echter dat de lekkage verband houdt met de dakbedekking, nu ABT daarin melding maakt van een opening in de dakbedekking die leidt tot lekkage in de studeerkamer. Met betrekking tot het dak en de dakbedekking is hiervoor al overwogen dat [appellante] niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht, zodat de schade daaraan niet voor vergoeding in aanmerking komt. Hetzelfde moet gelden voor schade die het gevolg is van gebreken met betrekking tot het dak of de dakbedekking, zoals in dit geval de scheur in de studeerkamer. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat van waterinfiltratie door het dak al sprake was toen [geïntimeerde1] nog in de woning woonde, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. 
       
       
         
           e. schuifdeur 
         
       
       
     
     
       3.33. 
       Onder verwijzing naar het rapport van ABT stelt [appellante] dat de stopper van de schuifdeur in de keuken te licht is voor de relatief zware deur, als gevolg waarvan de stopper de schuifdeur niet kan tegenhouden en zij uit het profiel (rail) kan schieten en niet meer kan worden gesloten. Gelet op de aard van het gebrek heeft [appellante] voldoende aannemelijk gemaakt dat dit gebrek al aanwezig was toen zij de woning kocht. Gesteld noch gebleken is echter dat [geïntimeerde1] daarmee bekend was. Ook staat dit gebrek niet aan het normale gebruik als woonhuis in de weg. [appellante] stelt dat de woning niet kan worden afgesloten, maar uit het rapport van ABT volgt dat dit wel kan als de deur weer in de rail wordt geplaatst. Dat gaat weliswaar moeilijk, maar is wel mogelijk. Bovendien blijkt uit de omstandigheid dat [appellante] de schuifdeur tijdens de bezichtiging zonder problemen heeft kunnen openen en sluiten dat voorkomen kan worden dat zij uit het profiel schiet door deze niet volledig te openen.  
       
       
         
           f. hemelwaterafvoer en drainage 
         
       
       
     
     
       3.34. 
       
        [appellante] stelt verder dat de hemelwaterafvoer en de drainage ondeugdelijk zijn aangelegd. Ter nadere onderbouwing verwijst zij opnieuw naar onderdelen van het rapport van ABT. Verkort weergegeven schrijft ABT over de hemelwaterafvoer dat de opening tussen de kunststofschroten en de zijuitlaat niet is afgedicht, de rand van de vergaarbak hoger is dan de zijuitlaat, dat er een ontoereikend aantal hemelwaterafvoeren is, dat de afvoercapaciteit ontoereikend is en dat een noodafvoer ontbreekt. Over de drainage schrijft ABT onder meer dat de drainagebuis niet juist is aangelegd en daardoor is dichtgeslibd, als gevolg waarvan de hemelwaterafvoerbuis volstroomt en aan de bovenzijde overstroomt. Naar hun aard gaat het hier om problemen die al aanwezig moeten zijn geweest ten tijde van de levering van de woning. Het hof gaat dan ook voorbij aan het verweer van [geïntimeerde1] dat zij (mogelijk) pas daarna zijn ontstaan. ABT noemt onder meer als (mogelijke) gevolgen dat water in de dakconstructie of onder de dakbedekking zal stromen, lekkage en aantasting van houten delen en overbelasting van het dak. 
       
     
     
       3.35. 
       Gelet op de omschreven gevolgen is sprake van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. Omdat [geïntimeerde1] in staat voor de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, is hij hiervoor in beginsel aansprakelijk. Het gaat naar het oordeel van het hof echter om gebreken die aan [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst en die daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico komen. Dat geldt ook voor de (mogelijke) gevolgen daarvan als vochtproblemen, schimmelvorming en een muffe geur. Al eerder is overwogen dat [appellante] na aankoop van de woning een visuele inspectie door Grobos heeft laten uitvoeren. Grobos heeft daarbij gebreken met betrekking tot de hemelwaterafvoer geconstateerd. Dat is aanleiding geweest voor verder onderzoek, waarbij ook is geconstateerd dat de drainage verstopt is. Voor zover hier van belang schrijft Grobos in haar rapport:  
       
       
         
           “De hemelwater afvoer van het balkon is door de zijgevel gesitueerd en mond uit achter een muur rooster waardoor water langs gevel en in de spouw kan komen. De afvoer dient adequaat op de verticale afvoer van hoger gelegen dak worden aangesloten en de muur dient geïnspecteerd te worden op aantasting door vocht”  en  “Hemelwaterafvoeren vertonen plaatselijk defecten, de afvoer rechtsachter is defect en verstopt: de leiding is opgegraven, pas hierna blijkt dat de rondlopende drainage leiding geheel te zijn verstopt.” 
       
       
       
         Hieruit volgt dat de door [appellante] bedoelde gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring en vervolgonderzoek, waartoe een bouwkundige keuring aanleiding zou hebben gegeven. 
       
       
     
     
       3.36. 
       Het hof begrijpt dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat haar niet kan worden tegengeworpen dat zij niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, omdat [geïntimeerde1] met de gebreken bekend was en daarvan mededeling had moeten doen. Dat laatste baseert [appellante] op de verklaring van buren dat [geïntimeerde1] voorafgaand aan bezichtigingen op het dak water heeft weggeveegd. Dit wordt door [geïntimeerde1] betwist, maar ook als juist is dat [geïntimeerde1] weleens water van het dak veegde, volgt daaruit niet dat hij bekend was met de oorzaak van het water op het dak en de aanwezigheid van een meer structureel probleem. Op [geïntimeerde1] rustte ter zake hiervan dan ook geen mededelingsplicht. 
       
       
         
           g. kelder 
         
       
       
     
     
       3.37. 
       De kelder is door [geïntimeerde1] na de aankoop van de woning in 2012 volgestort met zand en bij verkoop aangemerkt als kruipruimte. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde1] achtereenvolgens geantwoord dat de kruipruimte droog is (vraag 6c), dat er geen sprake is van vochtdoorslag door de kelderwand (vraag 6d), dat de grondwaterstand in de afgelopen jaren niet waarneembaar is gewijzigd en dat er geen sprake is geweest van wateroverlast en van problemen in de vorm van water in de kruipruimte of kelder (vraag 6e). Volgens [appellante] zijn deze vragen niet naar waarheid beantwoord en heeft [geïntimeerde1] zijn mededelingsplicht geschonden. Zij wijst opnieuw naar het rapport van ABT.  
       
     
     
       3.38. 
       ABT constateert dat de kelder is volgestort met zand, dat het grondwaterpeil zich 0,5 meter onder de werkvloer van de kruipruimte bevindt en dat de kelder tot op dat niveau ook onder water staat. Door het zand is het aanwezige water in de kelder niet meteen waarneembaar. De kelder is in de basis niet waterdicht, zodat de hoge grondwaterstand leidt tot waterinfiltratie. Het natte zand houdt het water langer vast. Door gaten bereikt het vocht vanuit de kruipruimte het plenum tussen het verlaagde plafond en de dak- dan wel verdiepingsvloer. Daar kan het vocht leiden tot schimmelvorming en in extreme gevallen tot rot. Ook ontstaat er een muffe geur. De vochtige lucht bereikt ook de verblijfsruimte en vergroot ook daar de kans op schimmelvorming, aldus nog steeds ABT.  
       
     
     
       3.39. 
       Uit het rapport van ABT kan niet worden opgemaakt dat er in de jaren voorafgaand aan de verkoop (in de bewoording van de vragenlijst ‘de afgelopen jaren’) sprake is geweest van een vochtprobleem in de kelder/kruipruimte en dat dit [geïntimeerde1] bekend had moeten zijn. [appellante] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij de rechtbank zelf verschillende producties overgelegd, waaruit volgt dat het grondwaterpeil in de jaren voor verkoop uitzonderlijk laag was. Zij heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde1] de vragenlijst op deze onderdelen niet naar waarheid heeft ingevuld. Ook uit de omstandigheid dat het in woning weleens muf heeft geroken in de tijd dat [geïntimeerde1] daar woonde volgt geen bekendheid met een vochtprobleem. Zoals eerder vooropgesteld kunnen de antwoorden op de vragenlijst niet worden aangemerkt als garantie. [appellante] mocht daaraan dan ook niet de verwachting ontlenen dat in de kelder/kruipruimte nooit sprake is geweest van een vochtprobleem en dat zich in de toekomst geen vochtprobleem zou voordoen.  
       
     
     
       3.40. 
       Gezien de beschreven gevolgen van het vochtprobleem is naar het oordeel van het hof wel sprake van een gebrek dat het normale gebruik als woonhuis belemmert. [appellante] miskent echter dat ook ter zake daarvan op haar een onderzoeksplicht rustte. Daarbij is van belang dat [appellante] professioneel is bijgestaan door haar aankoopmakelaar [de makelaar] . [de makelaar] bevestigt in een door [appellante] overgelegde videoverklaring dat [geïntimeerde3] aan hem heeft meegedeeld dat de kelder is volgestort met zand. [geïntimeerde3] stelt dat ook aan [de makelaar] is meegedeeld dat het zand is gestort omdat er een vochtprobleem was, dat daarmee was opgelost. In de overgelegde videoverklaring ontkent [de makelaar] dit niet. Hij verklaart slechts dat hij zich dit niet meer kan herinneren. Tegen die achtergrond heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd bestreden dat ook deze mededeling aan [de makelaar] is gedaan. De wetenschap van [de makelaar] kan aan [appellante] worden toegerekend. Het volstorten van een kelder met zand is dermate ongebruikelijk dat [appellante] alleen al daarin aanleiding had moeten zien vragen te stellen en nader onderzoek te (laten) doen. Dit te meer nu daarbij is meegedeeld dat dit is gebeurd om een vochtprobleem op te lossen. Nu zij dat heeft nagelaten komt het gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico. Dat geldt ook voor de gebreken die daarmee onlosmakelijk verbonden zijn of voor de gevolgen daarvan, zoals vocht in de garage, optrekkend vocht in de woning dat via gaten ook het plenum tussen het verlaagde plafond en de dak- of verdiepingsvloer bereikt, schimmelvorming en een muffe geur in het huis. Tegen deze achtergrond kan in het midden blijven of de hiervoor bedoelde gaten na verkoop en levering zijn gemaakt en of [appellante] de kelder/kruipruimte deels heeft laten uitgraven. 
       
     
     
       3.41. 
       ABT heeft geconstateerd dat er sprake is van vocht en schimmelplekken in de garage. ABT is niet eenduidig over de oorzaak daarvan. De oplossing die zij voorstelt (het oplossen van de dak- geveldetaillering, ventilatie in de kruipruimte en de hemelwaterafvoer) wekken de indruk dat de problemen met de kelder/kruipruimte en de hemelwaterafvoer oorzaak zijn. Er wordt door ABT ook melding gemaakt van een gat in de scheidingsmuur garage-kruipruimte. Voor zover het vocht en de schimmelplekken (mede) een andere oorzaak hebben is evenmin sprake van een gebrek waarvoor [geïntimeerde1] aansprakelijk is, omdat vocht- en schimmelplekken in de garage het normale gebruik van de woning niet in de weg staan. 
       
       
         
           h. asbest 
         
       
       
     
     
       3.42. 
       
        [geïntimeerde1] heeft in de vragenlijst bevestigend geantwoord op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning zijn en daarbij als omschrijving opgenomen ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ (vraag 9b). Verder is in de koopovereenkomst in artikel 6.4.3 opgenomen dat koper ermee bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (het plafond in de garage is asbesthoudend) en dat dit asbest achterblijft. Na levering aan [appellante] is haar gebleken dat er ook op andere plekken in de woning (in ieder geval in de kelder/kruipruimte en mogelijk ook op plaatsen waar materiaal is gebruikt dat is gekenmerkt als Eternit) asbest aanwezig is. Niet in geschil is dat [de koper] in e-mails, die ook aan [geïntimeerde3] zijn doorgestuurd, heeft gewezen op de aanwezigheid van asbest in de garage, in de kelder en mogelijk op andere plaatsen. Evenmin is in geschil dat [geïntimeerde3] daarover met [geïntimeerde1] heeft gesproken. Vervolgens is de vragenlijst aangepast. Die aanpassing is onvolledig geweest, omdat daarbij niets is vermeld over het asbest in de kelder/kruipruimte. [geïntimeerde3] heeft daarvoor tijdens de mondelinge behandeling als verklaring gegeven dat de ‘ventilatiepijp’ waarvan wel melding is gemaakt, doorliep tot in de kelder/kruipruimte en dat [de koper] daarop doelde. Dat acht het hof weinig aannemelijk nu [de koper] schrijft dat er asbest in de kelder is gevonden  bij  de ontluchtingskoker en de aannemer van [appellante] ( [de aannemer] Installatietechniek, hierna: [de aannemer] ) verklaart dat er in de kruipruimte stukken van asbesthoudende pijpen lagen. [geïntimeerde1] heeft derhalve zijn mededelingsplicht geschonden door daarvan geen melding te maken. Ook had het op zijn weg gelegen bij de mededeling op de vragenlijst een voorbehoud te maken met de strekking dat niet bekend was of op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig is. De mededelingen in de vragenlijst en in de koopovereenkomst hebben bij [appellante] de verwachting gewekt en ook kunnen wekken dat het asbest in de woning tot het ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ beperkt was. Voor [appellante] was er geen reden eraan te twijfelen dat deze informatie volledig was. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en dat in woningen uit die periode vaak asbest is verwerkt, is daarvoor onvoldoende. Gelet daarop kan [appellante] niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Wat betreft het losliggende asbest is sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de wegstaat. Voor zover sprake is van asbesthoudende leidingen onder het zand in de kelder/kruipruimte en mogelijk op andere plaatsen in de woning is dat niet het geval. Het kunnen uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden in de woning behoort niet tot het normale gebruik. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [geïntimeerde1] niet in voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Ook in dit geval kan [geïntimeerde1] zich daarop echter niet beroepen, omdat het gaat om een eigenschap die [appellante] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. 
       
     
     
       3.43. 
       
        [appellante] en [geïntimeerde1] hebben een afspraak gemaakt over de financiële afwikkeling van de verwijdering van het asbest uit de kelder. Die afspraak had alleen betrekking op het asbest dat op dat moment in de kelder was aangetroffen en daarbij is aan [geïntimeerde1] geen finale kwijting verleend. Deze afspraak laat derhalve onverlet dat [appellante] aanspraak kan maken op schadevergoeding in verband met het daarna aangetroffen asbest. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat de eerder met [geïntimeerde1] gemaakte afspraak over de asbestsanering op grond van dwaling moet worden vernietigd en dat zij alsnog aanspraak maakt op vergoeding van het door haar gedragen aandeel in de al gemaakte saneringskosten. Onduidelijk is of dat standpunt in hoger beroep is gehandhaafd. Voor zover dat zo is, faalt het beroep op dwaling nu niet is gesteld, laat staan onderbouwd, dat [appellante] niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden tot deze afspraak zou zijn gekomen als zij een juiste voorstelling van zaken had gehad. 
       
       
         
           Schade: te veel betaalde of herstelkosten 
         
       
       
     
     
       3.44. 
       Uit het bovenstaande volgt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt vanwege het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning en doordat er meer asbest in de woning aanwezig is dan op grond van de mededelingen daarover mocht worden verwacht. [geïntimeerde1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [appellante] vordert vergoeding van de schade die zij daardoor heeft geleden.  
       
     
     
       3.45. 
       Primair is het standpunt van [appellante] dat de schade moet worden begroot op het door haar te veel betaalde bedrag voor de woning. Ter nadere onderbouwing van het primair gevorderde bedrag verwijst [appellante] naar een in haar opdracht door Beltman Makelaars opgesteld taxatierapport voor de marktwaarde van de woning op 28 december 2020, rekening houdend met de gebreken. Het verschil met de door haar betaalde koopsom is volgens [appellante] de geleden schade. Het door [appellante] bedoelde taxatierapport biedt echter geen aanknopingspunten voor de begroting van de schade, nu daarin alle door [appellante] genoemde gebreken zijn betrokken. Onduidelijk is wat het te veel betaalde bedrag is als alleen rekening wordt gehouden met het ontbreken van spouwmuurisolatie en de aanwezigheid van asbest. 
       
     
     
       3.46. 
       Subsidiair stelt [appellante] dat voor de begroting van de schade moet worden gekeken naar de herstelkosten. Ter nadere onderbouwing van de omvang van de subsidiair gevorderde schadevergoeding verwijst [appellante] naar een kostenopstelling van ABT (en een aanvullende kostenbegroting van WBC wat betreft de garage). De kostenopstelling voor het herstel is door ABT voor de verschillende gebreken gespecificeerd. Er wordt een concreet bedrag genoemd dat verband houdt met het aanbrengen van spouwmuurisolatie en het verwijderen van asbest. [geïntimeerde1] heeft de inhoud van het rapport van ABT echter gemotiveerd betwist en wijst er terecht op dat ABT een partij-deskundige is. Alleen al om die reden kan niet worden aangesloten bij de begroting van de herstelkosten door ABT. Wat betreft de spouwmuurisolatie wijst [geïntimeerde1] er voorts terecht op dat [appellante] bij herstel in een betere positie zou komen te verkeren, doordat zij daarna zou beschikken over een woning met een hogere isolatiewaarde dan zij bij het sluiten van de koopovereenkomst mocht verwachten. Zij mocht immers op grond van de vragenlijst verwachten dat het oudere deel van de woning op enig moment na de bouw in 1969 was geïsoleerd (zie hiervoor 3.29.). [geïntimeerde1] heeft terecht opgemerkt dat de huidige technieken van isolatie niet te vergelijken zijn met oudere isolatietechnieken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat in geval van aansprakelijkheid voor herstelkosten rekening moet worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. In de begroting van ABT is met een aftrek ‘nieuw voor oud’ geen rekening gehouden. De discussie over wat een dergelijke aftrek concreet inhoudt en van welke uitgangspunten daarbij moet worden uitgegaan, is door partijen niet gevoerd. Ook om die reden is het niet mogelijk hiervoor nu al een concreet bedrag aan herstelkosten toe te wijzen. Wat betreft het asbest is verder problematisch dat er nog geen asbestinventarisatie heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.47. 
       Met het oog op de situatie dat de door [geïntimeerde1] te betalen schadevergoeding nog niet kan worden vastgesteld, heeft [appellante] in hoger beroep haar eis vermeerderd en gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] gehouden is de door haar geleden schade te vergoeden en de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Die vordering zal het hof toewijzen. De wijze waarop de schade moet worden begroot (het te veel betaalde voor de woning, dan wel de kosten van herstel) kan in die procedure aan bod komen. Gelet daarop is het prematuur om in te gaan op de vraag of de kosten van het herstel kunnen worden geïndexeerd en of de zogenoemde BDB-index daarbij tot uitgangspunt kan worden genomen.  
       
       
         
           Dwaling of bedrog 
         
       
       
     
     
       3.48. 
       Voor zover haar vorderingen niet toewijsbaar zijn op de hiervoor besproken gronden, heeft [appellante] aan haar vorderingen een beroep op bedrog (art. 3:44 lid 1 en lid 3 BW) of dwaling (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder a-c BW) ten grondslag gelegd. [appellante] stelt dat [geïntimeerde1] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of opzettelijke feiten heeft verzwegen om haar tot de koop van de woning te bewegen. Verder stelt zij dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling als gevolg van (a) inlichtingen van [geïntimeerde1] , (b) het schenden van de mededelingsplicht door [geïntimeerde1] , dan wel (c) een wederzijdse onjuiste veronderstelling aangaande de staat van de woning. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [appellante] de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Zij vordert op die grond een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat is bedoeld een beroep te doen op art. 6:230 lid 2 BW, dat de rechter de bevoegdheid geeft op verlangen van een van partijen de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen. Dat nadeel is hier volgens [appellante] gelegen in de lagere waarde die de woning heeft of in de kosten van het herstel van de verschillende gebreken. Aan het beroep op bedrog en dwaling heeft [appellante] hetzelfde feitencomplex ten grondslag gelegd, als aan haar beroep op de toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit. Uit het subsidiaire karakter van de vordering volgt daarom dat het beroep op bedrog en dwaling alleen nog betrekking heeft op achtereenvolgens de gebreken aan het dak of de dakconstructie, de gevelbeplating, de scheur in de studeerkamer, de schuifdeur, de hemelwaterafvoer en drainage en de kelder. 
       
     
     
       3.49. 
       Van bedrog is geen sprake. Uit wat hiervoor over de gestelde toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit is overwogen, volgt al dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde1] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of heeft gezwegen over wat hij moest meedelen. Ook de aanprijzing in algemene bewoordingen van de staat van onderhoud levert geen bedrog op. 
       
     
     
       3.50. 
       Ook het beroep op dwaling slaagt niet. Uit de voorgaande overwegingen over de gestelde toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit volgt dat met betrekking tot de gebreken waarop de grondslag dwaling ziet door [geïntimeerde1] geen onjuiste inlichtingen zijn gedaan en geen mededelingsplicht is geschonden. Dat betekent dat alleen nog voorligt of sprake is van wederzijdse dwaling, doordat partijen van eenzelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Aangenomen dat dit het geval is, is het hof van oordeel dat de dwaling in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellante] moeten blijven (art. 6:228 lid 2 BW). De omstandigheid dat zij - zoals eerder overwogen - zelf onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen, staat aan een succesvol beroep op dwaling in de weg. Daarbij wordt meegewogen dat de woning weliswaar is gerenoveerd, maar uit 1969 dateert en renovatie geen nieuwbouw is en materialen daarbij slechts gedeeltelijk worden vervangen, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, dat [appellante] bij het sluiten van de koopovereenkomst professioneel is bijgestaan door een makelaar ( [de makelaar] ) en dat meer specifiek met betrekking tot de kelder mededelingen aan [de makelaar] zijn gedaan die aanleiding hadden moeten geven tot het doen van verder onderzoek. 
       
       
         
           Beslag 
         
       
       
     
     
       3.51. 
       De rechtbank heeft op vordering van [geïntimeerde1] voor recht verklaard dat [appellante] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door ten laste van hem beslag te leggen en gehouden is de als gevolg daarvan door [geïntimeerde1] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente, te vergoeden. Ook tegen dat oordeel komt [appellante] in hoger beroep op. Haar bezwaren tegen dat oordeel zijn gegrond. 
       
     
     
       3.52. 
       Op de beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het gelegde beslag als de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is. Die situatie doet zich hier niet voor, nu [appellante] een vordering op [geïntimeerde1] heeft in verband met het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning en de aanwezigheid van asbest. In de schadestaatprocedure zal moeten worden vastgesteld tot het beloop van welk bedrag haar vordering in verband daarmee toewijsbaar is. De vraag of een beslaglegger aansprakelijk is voor de gevolgen van een beslag omdat het beslag is gelegd voor een te hoog bedrag, lichtvaardig is gelegd of onnodig is gehandhaafd moet worden beantwoord aan de hand van de criteria die gelden voor misbruik van recht (art. 3:13 BW). 
       
     
     
       3.53. 
       Het beslagverlof is gevraagd voor een begrote vordering van € 436.178,44. Dat het niet eenvoudig is voor een dergelijk bedrag vervangende zekerheid te stellen, maakt de beslaglegging nog niet onrechtmatig. Duidelijk is dat het in de schadestaatprocedure toe te wijzen bedrag lager zal zijn. Door [appellante] is beslag gelegd onder diverse derden, op twee onroerende zaken, roerende zaken en aandelencertificaten. Onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat van de gelegde derdenbeslagen alleen het beslag onder ABN AMRO voor een bedrag van € 16.169,18 doel heeft getroffen. Uit door [appellante] overgelegde kadastrale gegevens blijkt verder dat de beslagen onroerende zaken zijn bezwaard met een recht van hypotheek dat de koopsom daarvan overstijgt. Voor zover de hypothecaire geldleningen zijn afgelost, zoals [geïntimeerde1] kennelijk stelt, is niet gebleken dat [appellante] daarvan ten tijde van de beslaglegging op de hoogte was. [geïntimeerde1] heeft verder niet meegewerkt aan het plaatsen van een aantekening van het beslag op de certificaten van aandelen in het aandelenregister. Alle omstandigheden in aanmerking genomen heeft [geïntimeerde1] onvoldoende gesteld ter onderbouwing van zijn standpunt dat [appellante] gelet op de onevenredigheid tussen haar belang bij beslaglegging en het daardoor geschade belang van [geïntimeerde1] in redelijkheid niet tot de beslaglegging heeft kunnen komen. 
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       3.54. 
       Op grond van art. 706 Rv kunnen de kosten van beslag in de hoofdzaak van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Dat laatste is niet het geval. Het hof zal [geïntimeerde1] veroordelen tot vergoeding van de kosten van de beslaglegging ten bedrage van € 2.802,91, zoals [appellante] vordert.  
       
       
         
           Kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid 
         
       
       
     
     
       3.55. 
       
        [appellante] heeft Grobos en ABT onderzoek laten doen naar de staat van de woning. ABT is bij het onderzoek begeleid door [de aannemer] , de aannemer van [appellante] . Daarbij zijn de verschillende door [appellante] gestelde gebreken aan het licht gekomen en is begroot welke kosten met het herstel daarvan gemoeid zijn. Door de betrokkenen zijn voor de verrichte werkzaamheden de volgende bedragen bij [appellante] in rekening gebracht: € 605,- (incl. btw) (Grobos), € 22.264 (incl. btw) (ABT) en € 1.958,69 (incl. btw) ( [de aannemer] ). [appellante] vordert dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan haar van deze kosten. Naar het oordeel van het hof gaat het hier om redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (art. 6:96 lid 2 sub b BW). De verrichte werkzaamheden waren redelijkerwijs noodzakelijk en de gemaakte kosten zijn naar hun omvang redelijk. Dat de verschillende facturen mogelijk door de rechtsbijstandsverzekeraar worden betaald, staat aan toewijzing van het gevorderde niet in de weg. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is verder niet in te zien dat de omstandigheid dat de rechtsbijstandsverzekeraar en advocaat van [appellante] betrokkenheid hebben gehad bij de vraagstelling aan de onderzoekers meebrengt dat de kosten daarvan voor rekening van [appellante] moeten blijven, zoals [geïntimeerde1] aanvoert. Dat geldt ook voor de door [geïntimeerde3] aangevoerde omstandigheid dat hij niet is uitgenodigd bij de onderzoeken aanwezig te zijn. Ook is door [geïntimeerde1] onvoldoende onderbouwd dat [de aannemer] een eigen financieel belang bij de (uitkomst van de) onderzoeken had. De vorderingen die betrekking hebben op deze kosten zullen dan ook worden toegewezen. 
       
     
     
       3.56. 
       
        [appellante] vordert verder dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de gemaakte kosten voor de taxatie door Beltman Makelaars (€ 990,- incl. btw). Deze vordering zal worden afgewezen. Onduidelijk is op welke taxatie de kosten betrekking hebben. Er zijn door Beltman Makelaars meerdere taxaties verricht (naast de al eerder genoemde taxatie voor de marktwaarde van de woning op 28 december 2020, rekening houdend met de gebreken, ook een taxatie per 15 juli 2022 voor de waarde zonder gebreken, de waarde met de gebreken en de grondprijs zonder opstal). Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] de kosten voor deze taxatie bovendien niet in redelijkheid kunnen maken, omdat er al een kostenopstelling voor het herstel door ABT beschikbaar was en er als gevolg van de discussie tussen partijen onvoldoende duidelijkheid bestond over de bij de taxatie te hanteren uitgangspunten.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       3.57. 
       
        [appellante] vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (art. 6:96 lid 2 sub c BW). Deze vordering is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van [appellante] hebben echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. [appellante] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichten buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [appellante] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.  
       
       
         
           Vervangende woonruimte 
         
       
       
     
     
       3.58. 
       
        [appellante] stelt dat zij bij herstel vervangende woonruimte moet huren en vraagt - kort gezegd - voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] de huur voor vervangende woonruimte moeten vergoeden voor de duur van het herstel van de woning. Dat [appellante] vervangende woonruimte moet huren als de woning wordt hersteld, is door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] betwist en door [appellante] niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           Bewijs 
         
       
       
     
     
       3.59. 
       Door partijen zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.60. 
       Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [geïntimeerde1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde1] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.  Ten aanzien van [geïntimeerde3] zal het hof de proceskosten bij de rechtbank compenseren. In hoger beroep wordt [geïntimeerde3] in de proceskosten veroordeeld. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] zullen ook worden veroordeeld tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling. 
       
     
     
       3.61. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       vernietigt het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 in conventie en reconventie en beslist als volgt; 
       
     
     
       4.2. 
       verklaart voor recht dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de schade die [appellante] lijdt als gevolg van de onder 3.44 omschreven toerekenbare tekortkomingen;  
       
     
     
       4.3. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot vergoeding van de daardoor door [appellante] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
     
     
       4.4. 
       verklaart voor recht dat [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van 50% van de schade die [appellante] lijdt als gevolg van de onder 3.18 omschreven onrechtmatige daad; 
       
     
     
       4.5. 
       veroordeelt [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot vergoeding van 50% van de daardoor door [appellante] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
     
     
       4.6. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot betaling aan [appellante] van € 2.802,91 in verband met de kosten van de gelegde beslagen; 
       
     
     
       4.7. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5]  hoofdelijk tot betaling aan [appellante] van de navolgende kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid: 
       - € 605 ( incl. btw) aan kosten van het onderzoek van Grobos; 
       - € 22.264 ( incl. btw) aan kosten van het onderzoek van ABT; 
       - € 1.958,69 ( incl. btw) aan kosten van aannemer [de aannemer] ten behoeve van het onderzoek van ABT; 
       
     
     
       4.8. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat [appellante] op grond van het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling; 
       
     
     
       4.9. 
       veroordeelt [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat [appellante] op grond van het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 aan [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling; 
       
     
     
       4.10. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank: 
       
       
         € 1.357 aan griffierecht 
         € 129,45 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1] 
         € 6.612,50 aan salaris van de advocaat van [appellante] in conventie (2,5 procespunten x tarief € 2.645,-) 
         € 747,50 aan salaris van de advocaat van [appellante] in reconventie (0,5 x 2,5 procespunten x tarief € 598,-) 
       
       
     
     
       4.11. 
       bepaalt dat [appellante] en [geïntimeerde3] ieder de eigen kosten dragen van de procedure bij de rechtbank; 
       
     
     
       4.12. 
       veroordeelt [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5]  hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep:  
       
       
         € 1.780 aan griffierecht 
         € 133,75 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1] 
         € 4.426,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x appeltarief € 2.213,-) 
       
       
     
     
       4.13. 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
     
     
       4.14. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.15. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, G.D. Hoekstra en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024. 
       
       
       
       
     
   
   
      Hoge Raad 19 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0870 
   
   
     Zie randnummer 3.43 en 3.45 van de memorie van grieven 
   
   
      Zie randnummer 3.130 van de memorie van grieven 
   
   
      Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 
   
   
      Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 829 (nr. 2) 
   
   
      Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 
   
   
      Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414 
   
   
      Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254 
   
   
      Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870 
   
   
      Hof Leeuwarden 6 september 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR6807, Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091 
   
   
      Hoge Raad 11 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2841 
   
   
     Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853