ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1670

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1670 Gerechtshof Den Haag , 05-09-2023 / 200.311.803/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-09-05

Zaaknummer: 200.311.803/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1670

---

Overlast huurwoning door huisdieren.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.311.803/01 Zaaknummer rechtbank		: 9504684 \ CV EXPL 21-35089 
     
     
     
       
         Arrest van 5 september 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. M. Sculic, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Woonstad Rotterdam , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en Woonstad. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellante] heeft van Woonstad een woning gehuurd. Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst beëindigd moet worden vanwege stankoverlast die de huisdieren van [appellante] veroorzaken. Verder gaat het om schadevergoeding die Woonstad wil vanwege de staat waarin de woning door [appellante] na ontruiming is achtergelaten. 
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld de woning te ontruimen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. Van de door Woonstad gevorderde schadevergoeding wordt een deel toegewezen.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 7 juni 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 11 maart 2022 (hierna ook: het bestreden vonnis); 
         
         
           het arrest van dit hof van 19 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen; 
         
         
           de akte vermeerdering van eis van Woonstad, met bijlagen; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 oktober 2022; 
         
         
           de memorie van antwoord van Woonstad; 
         
         
           de “memorie van repliek” van [appellante] (feitelijk: reactie op de vermeerdering van eis van Woonstad); 
         
         
           de antwoordakte van Woonstad. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Tussen Woonstad als verhuurster en [appellante] als huurster bestond met ingang van 12 november 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres] (hierna: “het gehuurde”). Het gehuurde maakt deel uit van een gebouw met twee woonlagen. [appellante] woont op de begane grond en maakt gebruik van de tuin. 
     
     
       3.2 
       
         Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Woonstad Rotterdam, versie juni 2009 (hierna: “de algemene huurvoorwaarden”) van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden zijn - voor zover hier van belang - de volgende bepalingen opgenomen: 
         
           “(…) 
         
         
           6. Gebruik 
         
         
           6.1 
         
         
           Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken (…). Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           6.3 
         
         
           Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden (…). 
         
         
           6.4 
         
         
           Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten: (…) 
         
       
       
       
         
            paarden en/of ander vee en/of andere dieren te houden die overlast kunnen veroorzaken; (…) 
         
       
       
       
         
            andere (al dan niet strafbare) handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade (kunnen) toebrengen. 
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Op 21 november 2019 heeft Woonstad naar aanleiding van verschillende overlastklachten over het adres van [appellante] een huisbezoek aan het gehuurde gebracht. Tijdens dit huisbezoek heeft Woonstad [appellante] aangesproken op de stank die Woonstad ervoer. De medewerkers van Woonstad hebben op diezelfde datum ook de woning boven het gehuurde (hierna: de bovenwoning) bezocht. Met een aangetekende brief van 25 november 2019 heeft Woonstad [appellante] gemaand om ervoor te zorgen dat de overlast (lees: stankoverlast en overlast door ongedierte aantrekkende situatie in de tuin) stopt. 
     
     
       3.4 
       
         Op 12 februari 2020 heeft het bedrijf [X] B.V. (hierna: [X] ) in opdracht van Woonstad een onderzoek verricht naar het binnenmilieu van de bovenwoning. In haar onderzoeksrapport van 6 maart 2020 heeft [X] het volgende - voor zover hier van belang - verklaard: 
         
           “(…) 
         
         
           Op het moment van mijn onderzoek heb ik de geur waargenomen. Doormiddel van een gasbuis onderzoek heb ik kunnen constateren dat er sprake is van een hoge concentratie ammoniak (Urine). Ik heb daarna een visuele inspectie uitgevoerd en ben ik tot de conclusie gekomen dat de geur van de onderburen afkomstig is. Er hangt een duidelijke kattenurine geur en de geur neemt toe wanneer er word gemeten/geroken tussen de kieren van de vloer. 
         
       
       
       
         
           De gemeten ammoniak concentratie is niet gevaarlijk, maar kan zeker zorgen voor een onbehagelijk binnen klimaat. Het feit dat de concentratie bij de bewoner van [huisnummer] al zo duidelijk te constateren is geeft aan dat de ammoniak level hoogst waarschijnlijk in de woning van de onderburen de toegestane grenswaarde overschrijd. Dit moet worden nagemeten om potentiële gevaarlijke situaties te voorkomen. 
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Woonstad heeft [appellante] met een aangetekende brief van 26 mei 2020 in kennis gesteld van de onderzoeksresultaten van [X] . Woonstad heeft verder aangekondigd dat zij een overlastdossier opbouwt en dat - kort gezegd - een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan volgen. 
     
     
       3.6 
       
         In overleg met [appellante] heeft Woonstad aan [X] de opdracht gegeven om op 8 oktober 2020 een geuronderzoek in het gehuurde te verrichten. In haar onderzoeksrapport van 27 oktober 2020 heeft [X] het volgende - voor zover hier van belang - verklaard: 
         
           “(…) 
         
         
           1. Resultaat van uitgevoerd onderzoek NH3. ofwel ammoniak: 15 ppm (binnen de gestelde grenswaarde) 
         
       
       
       
         
           CONCLUSIE UITGEVOERD ONDERZOEK 
         
       
       
       
         
           Resultaten van uitgevoerd onderzoek zijn binnen de gestelde grenswaarde, maar nog steeds erg hoog. De grenswaarde voor NH3. is 20 PPM. Vanaf 20 PPM is er sprake van toxiteit. 
         
       
       
       
         
           De geurdrempel voor NH3. is erg laag, dit houdt in dat de geur van ammoniak al bij een hele lage hoeveelheid te ruiken is. Voor ons onderzoek is er hoogstwaarschijnlijk ook schoongemaakt en is er geventileerd. Dit vermindert de NH3. concentratie. Het is dan ook zeer aannemelijk dat de grenswaarde regelmatig wordt overschreden. 
         
       
       
       
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
        [X] heeft - ten behoeve van voormeld onderzoek - geen toegang gekregen tot de keuken van het gehuurde. 
     
     
       3.8 
       
         In een e-mail van 16 juli 2021 van [A] , werkzaam bij de gemeente Rotterdam, is onder meer opgenomen: 
         
           “(…) Mevrouw deed de deur wel open maar wilde mij niet binnen laten. De geur van ammoniak en uitwerpselen van dieren was buiten de deur duidelijk te ruiken en werden sterker toen mevrouw de deur open deed. De tuin was niet goed onderhouden en er lag rommel in de tuin.  
         
         
           Een paar weken later heb ik samen met collega [B] en twee werknemers van het bedrijf dat een geurmeting kwam doen, nogmaals een huisbezoek afgelegd. (…) Het was duidelijk dat zij had schoongemaakt en geurvreters had opgehangen. Echter was de geur van ammoniak en uitwerpselen nog steeds te ruiken. Een niet te negeren, ondraaglijke stank.” 
         
       
       
     
     
       3.9 
       
         In een e-mail van 19 juli 2021 van [B] , verbonden aan de gemeente Rotterdam, is onder meer opgenomen: 
         
           “Toen we dichterbij de woning kwamen was er duidelijk een penetrante geur te ruiken. De ramen van de woonkamer stonden open en de honden lieten duidelijk van zichzelf horen. In de gang stond niks maar er was duidelijk schoongemaakt. Ondanks deze actie rook ik een gemengde geur van chloor/ammoniak en hondenpoep. In de woonkamer was de geur ook heel erg.  
         
         
           (…).” 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Op 20 juli 2021 hebben twee ambtenaren van de gemeente Rotterdam, onder wie [C] , ambtenaar in de functie van Expert Wonen, naar aanleiding van bij hen ingediende stankoverlastklachten, een bezoek aan het gehuurde gebracht. [C] heeft  bij e-mail van 7 september 2021 aan Woonstad verklaard dat zij een penetrante lucht uit de voordeur van het gehuurde hebben waargenomen. 
     
     
       3.11 
       Twee omwonenden (woonachtig op het adres [adres] respectievelijk [adres] te [plaats]) hebben op verzoek van Woonstad een verklaring op papier gesteld. Beide verklaringen dateren van 11 augustus 2021. De omwonenden verklaren dat zij gedurende vijf jaar overlast ervaren, veroorzaakt door honden en stank vanuit het gehuurde. Een van de omwonenden verklaart dat de overlast bestaat uit stank in de tuin en als de voor-/achterdeur van het gehuurde openstaat. De andere omwonende verklaart dat de overlast bestaat uit stank afkomstig van honden en katten, terwijl de honden vaak alleen thuis worden gelaten en dan veel blaffen. 
     
     
       3.12 
       
         In een bestuurlijke rapportage van de wijkagent van 21 augustus 2021 wordt vermeld dat de politie op 25 oktober 2019, 6 maart 2020, 2 september 2020, 1 februari 2021, 11 mei 2021, 30 mei 2021 en 29 juli 2021 meldingen heeft ontvangen van burenruzies die gerelateerd zijn aan het gehuurde, alsmede meldingen betreffende dieren. Op 29 juli 2021 is de politie samen met een medewerker van de Stichting Landelijke Inspectie Dierenbescherming (hierna: LID) het gehuurde binnengegaan. Hierover heeft de wijkagent het volgende - voor zover hier van belang - verklaard: 
         
           “(…) 
         
         
           Wat ons als eerste opviel was de sterke ammoniakgeur die in de woning hing. […] merkte dat de sterke lucht na enige tijd in de woning aanwezig te zijn geweest ons op de keel sloeg. 
         
         
           In de woning troffen […] 14 honden aan waaronder 8 pups. Moeder van betrokkene heeft direct haar eigen honden aangelijnd en meegenomen naar buiten. Tevens troffen […] in de woning 7 katten aan waaronder 3 kittens. 
         
         
           (…) 
         
         
           Vanuit de LID is een maatregel onder bestuursdwang opgelegd omtrent de kattenbakken en de geur. 
         
         
           (…) 
         
         
           
            […] en LID hebben toegezegd dat wij tzt nog een bezoek komen brengen om te controleren of de situatie verbeterd is. 
         
       
       
       
         
           Honden en katten (op 1 kat na, deze zou chronisch ziek zijn, dit word nog nagegaan door LID bij DA) zagen er goed verzorgd uit. 
         
         
           (…) 
         
         
           Op 06/8/2021 ontvingen wij verbalisanten onderstaande mail van de LID: 
         
         
           (…) 
         
         
           Er is een last onder bestuursdwang opgelegd voor de kat en een last onder dwangsom voor de huisvesting. 
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.13 
       Op 13 december 2021 heeft de LID een bezoek aan het gehuurde gebracht. Bij aankomst van de LID stond het raam van de woonkamer open. In het gehuurde zijn (minimaal) zeven honden en drie katten aangetroffen. Verder is een geur waargenomen die te herkennen is als een geur die past bij de geur van een woning waarin veel honden leven, maar geen ammoniakgeur. 
     
     
       3.14 
       Op 12 april 2022 is het gehuurde door de deurwaarder op basis van het bestreden vonnis ontruimd.  
     
     
       3.15 
       
         In  een e-mail van […] Calamiteiten Diensten B.V. van 25 april 2022 aan Woonstad is opgenomen: 
         
           “(…) 
         
         
           Het keukenblok moest verwijderd worden omdat deze 10 cm was doordrenkt met ontlasting en pis van dieren. Alle plinten moesten verwijderd worden omdat deze ook doordrenkt waren door pis en zat er ook achter. 
         
         
           Ook zijn alle drempels verwijderd omdat daar ook de pis onder zat.” 
         
       
       
     
     
       3.16 
       Het gehuurde is per 28 juni 2022 opnieuw verhuurd. 
     
     
       3.17 
       Met een factuur van Meerbouw Rotterdam B.V. van 8 juli 2022 zijn werkzaamheden aan het gehuurde tot een bedrag van € 12.809,68 bij Woonstad in rekening gebracht. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Woonstad heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Verder vorderde Woonstad dat [appellante] zou worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten.  
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming. Voorts heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling van € 830,06 aan buitengerechtelijke kosten, en in de kosten van het geding. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert dat het vonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van Woonstad alsnog zullen worden afgewezen. 
     
     
       5.2 
       Woonstad is het wel eens met het vonnis, maar heeft haar vordering vermeerderd. Zij wil dat [appellante] (aanvullend) wordt veroordeeld tot betaling van € 10.895,71 (incl. btw) aan zogenaamde mutatieschade en € 1.224,38 aan gederfde huur. Zij wil verder dat beide bedragen worden vermeerderd met wettelijke rente.   
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleidende opmerking 
     
       6.1 
       De vermeerdering van eis van Woonstad heeft feitelijk te gelden als een incidenteel hoger beroep. [appellante] heeft hierop bij “memorie van repliek” gereageerd. Deze memorie is feitelijk een memorie van antwoord in het incidenteel appel. Hoewel er procedureel niet het juiste etiket op de processtukken is geplakt, is aan het beginsel van hoor- en wederhoor voldaan en daarom zal het hof hierna over de gewijzigde eis van Woonstad oordelen. 
     
     
       6.2 
       
         In de “memorie van repliek” (feitelijk: memorie van antwoord in incidenteel appel) is [appellante] ook ingegaan op de memorie van antwoord van Woonstad. Hoewel die stellingen in feite een herhaling zijn van de in de memorie van grieven ingenomen stellingen, heeft Woonstad daar in haar antwoordakte terecht bezwaar tegen gemaakt. Het hof zal die stellingen daarom buiten beschouwing laten.   
         
           Stankoverlast en tekortkoming (grieven 1 en 2) 
         
       
     
     
       6.3 
       Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat  sprake is geweest van stankoverlast in het gehuurde. [appellante] voert aan dat ten onrechte geen of onvoldoende waarde is gehecht aan het feit dat op 13 december 2021 door de LID geen ammoniakgeur meer is waargenomen, terwijl uit de resultaten van de metingen op 12 februari en 8 oktober 2020 blijkt dat de waardes toen ook al binnen de grenzen lagen. Bovendien heeft de kantonrechter volgens [appellante] een verkeerde conclusie verbonden aan de rapporten van [X] . 
     
     
       6.4 
       Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellante] als huurder de verplichting had geen stankoverlast te veroorzaken. Zij handelt in strijd met die verplichting als de door haar gehouden huisdieren een stank veroorzaken waarvan anderen last hebben. Daarvoor is niet doorslaggevend of er ammoniakwaarden zijn gemeten die in strijd zijn met een bepaalde grenswaarde (die grenswaarde heeft betrekking op de toxiciteit), maar gaat het erom of sprake is van (een steeds terugkerende) stank die zich vanuit het gehuurde in uitgaande richting verspreidt. Die vraag heeft een zeker subjectief karakter: wat de een als stank ervaart, zal een ander aanvaardbaar kunnen vinden.  
     
     
       6.5 
       Het hof is van oordeel dat uit de gegevens waarop Woonstad zich heeft beroepen, en waarop de kantonrechter haar oordeel heeft gebaseerd, in voldoende mate blijkt dat de huisdieren van [appellante] ontoelaatbare stankoverlast veroorzaakten. Daarvoor is het volgende van belang: 
       
         
           Op 21 november 2019 hebben medewerkers van Woonstad in de bovenwoning stank waargenomen. Zij bezochten die bovenwoning in verband met klachten die omwonenden hadden geuit. Ook vanuit het gehuurde zelf is door de betrokken medewerkers stank ervaren. 
         
         
           In het rapport van [X] van 6 maart 2020 is opgenomen dat de rapporteur in de bovenwoning “geur” heeft waargenomen en dat een hoge concentratie ammoniak is gemeten. De rapporteur heeft een “duidelijke kattenurine geur” waargenomen en heeft vastgesteld dat die geur toeneemt wanneer er wordt gemeten/geroken tussen de kieren van de vloer. 
         
         
           In het rapport van [X] van 27 oktober 2020 is vastgesteld dat de ammoniak-waarde (15 PPM) onder de gestelde grenswaarde (20PPM) lag. Daaraan is echter toegevoegd dat de “geurdrempel” voor ammoniak erg laag is en dat er voor het onderzoek “hoogstwaarschijnlijk” is schoon gemaakt en geventileerd, zodat het waarschijnlijk is dat de grenswaarde in het gehuurde regelmatig wordt overschreden. 
         
         
           Uit de verklaringen (e-mails) van [A] en [B] van 16 juli 2021 en 19 juli 2021 volgt dat door hen “een niet te negeren, ondraaglijke stank” en een “penetrante geur” bij het gehuurde is waargenomen.  
         
         
           In de schriftelijke verklaring (e-mail) van [C] van 7 september 2021 is ook opgenomen dat er “een penetrante lucht” uit het gehuurde kwam. 
         
         
           Tot slot zijn er twee verklaringen van omwonenden waarin is opgenomen dat zij al vijf jaar stankoverlast ervaren. 
         
       
     
     
       6.6 
       Uit deze opsomming blijkt dat er al sinds 2019 door verschillende mensen (indringende) stank in en rondom het gehuurde, waaronder de bovenwoning, is waargenomen, die afkomstig is van (de dieren van [appellante] in) het gehuurde. Dat op 13 december 2021 geen ammoniakgeur is waargenomen duidt mogelijk op een verbetering van de situatie, maar maakt de tekortkoming die is gelegen in de eerdere stankoverlast, niet ongedaan. Daar komt bij dat het gelet op de in de woning verblijvende hoeveelheid honden en katten nog maar de vraag is in hoeverre deze verbetering blijvend is. 
     
     
       6.7 
       Het feit dat door [X] niet is vastgesteld dat de ammoniakwaarden de grenswaarden overschreden, doet aan het voorgaande niet af. Die grenswaarden hebben kennelijk betrekking op de toxiciteit van de ammoniak (zie het rapport van 27 oktober 2020), maar niet op de vraag of sprake is van stankoverlast.  
     
     
       6.8 
       
        [appellante] voert verder aan dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan de verklaringen van kennissen die regelmatig bij [appellante] over de vloer komen en die geen overlast ervaren. Het hof is van oordeel dat ook die verklaringen onvoldoende afbreuk doen aan hetgeen hiervoor is overwogen. Er zijn meerdere aanwijzingen voor de conclusie dat sprake was van stankoverlast. Het is niet onmogelijk dat er mensen zijn met een hogere tolerantie voor geuren ( [appellante] ervaart kennelijk zelf ook geen overlast). De hiervoor opgenomen verklaringen en waarnemingen zijn echter afkomstig van personen die professioneel betrokken waren en aan wier waarnemingen daarom een zekere objectieve waarde kan worden toegekend.  
     
     
       6.9 
       
         De grieven 1 en 2 stuiten op het voorgaande af. 
         
           Ontbinding? 
         
       
     
     
       6.10 
       Met grief 3 komt [appellante] op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Zij voert ook in dit verband aan dat er op 13 december 2021 geen ammoniakgeur is waargenomen en verder dat zij al jaren de huur netjes en tijdig heeft betaald. De kantonrechter heeft daarnaast volgens haar onvoldoende rekening gehouden met het feit dat zij haar woning moest ontruimen in een tijd dat het enorm lastig is om een woning te vinden.  
     
     
       6.11 
       
         Uit het bepaalde in art. 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat sprake is geweest van een tekortkoming omdat [appellante] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst stankoverlast heeft veroorzaakt. Die tekortkoming is niet ongedaan gemaakt doordat op 13 december 2021 geen ammoniakgeur is waargenomen. Dat [appellante] , zoals zij stelt, altijd tijdig de huur heeft betaald, legt in dit verband geen gewicht in de schaal. Tot het betalen van de huur was zij immers gewoon gehouden. Het hof acht het feit dat het moeilijk is een andere woning te vinden geen gegeven dat zodanig zwaarwegend is dat het aan ontbinding in de weg staat, temeer nu Woonstad [appellante] meerdere keren ervoor heeft gewaarschuwd dat zij haar woning zou kwijtraken als de stankoverlast bleef bestaan en [appellante] in staat was de overlast te beëindigen, maar zij dat niet deed. Grief 3 faalt daarom ook. 
         
           Buitengerechtelijke kosten (grief 4) 
         
       
     
     
       6.12 
       
         De rechtbank heef een bedrag van € 830,06 aan buitengerechtelijke kosten toegewezen. Dit zijn de kosten die verband houden met het inschakelen van [X] voor het onderzoek van 8 oktober 2020. Volgens [appellante] kon dit bedrag niet worden toegewezen omdat uit het rapport van [X] volgens haar blijkt dat “alles onder de toegestane grenswaarde” blijft. Die stelling miskent dat uit het rapport van [X] blijkt dat er een relatief hoge ammoniakwaarde is gemeten en dat het rapport in zoverre waarde heeft voor de vordering van Woonstad. Het maken van deze kosten was daarmee redelijk, en de gemaakte kosten zijn dat ook. Ook de vierde grief kan [appellante] dus niet baten. 
         
           Conclusie in het principaal appel 
         
       
     
     
       6.13 
       
         De conclusie is dat de grieven van [appellante] falen. Haar bewijsaanbod heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere conclusie leiden en wordt dus gepasseerd. 
         
           De eisvermeerdering van Woonstad (het incidentele appel) 
         
       
     
     
       6.14 
       De eisvermeerdering van Woonstad heeft betrekking op zogenaamde “mutatiekosten”, dat zijn kosten die Woonstad na ontruiming van de woning heeft moeten maken voordat zij de woning weer kon verhuren. Haar vordering bestaat (afgezien van de huurderving) uit € 9.149,71 (incl. btw) voor werkzaamheden in de woning en € 1.746,00 aan schoonmaakkosten.  
     
     
       6.15 
       Op grond van het bepaalde in art. 7:224 lid 1 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer aan de verhuurder ter beschikking stellen. Door [appellante] is niet weersproken dat de als productie 7 in hoger beroep overgelegde foto-rapportage heeft te gelden als een beschrijving van het gehuurde zoals bedoeld in art. 7:224 lid 2 BW. Dat betekent dat [appellante] het gehuurde weer in dezelfde staat moest opleveren als waarin zij het volgens die beschrijving had aanvaard. 
     
     
       6.16 
       
         Hoewel de door Woonstad als productie 3 in hoger beroep overgelegde foto-rapportage een vervuilde woning laat zien, is de vordering die strekt tot betaling van € 9.149,71 niet volledig toewijsbaar. Daaraan ligt het volgende ten grondslag. Woonstad heeft een factuur overgelegd (productie 4) van het bouw- en aannemingsbedrijf Meerbouw Rotterdam B.V. Die factuur bevat een veelheid aan posten en telt op tot € 12.809,68 (incl. btw). Woonstad vordert slechts een deel van dit bedrag, maar zij specificeert slechts op hoofdlijnen welke posten volgens haar voor rekening van [appellante] komen. Het is niet aan het hof om zelf in de factuur op zoek te gaan naar bedragen die wel en niet bij de vordering van Woonstad passen. Slecht ten aanzien van de volgende posten kan het hof dit eenvoudig uit de factuur afleiden: 
         1. € 322,50 voor “zwaar verontreinigde woning reinigen”; 
         2. 1 x € 49,79 en 5 x € 24,90 voor “wandhaken, schroeven en spijkers uit wanden verwijderen en gaten herstellen” (totaal € 174,29). 
       
     
     
       6.17 
       Dat brengt mee dat een totaalbedrag van € 496,79 toewijsbaar is. Voor het overige kan het hof uit de stellingen van Woonstad en uit de factuur niet afleiden welke bedragen volgens Woonstad wel en welke bedragen volgens Woonstad niet voor rekening van [appellante] moeten komen. De vordering van Woonstad is in zoverre dus niet voldoende onderbouwd.  
     
     
       6.18 
       De (extra) schoonmaakkosten van € 1.746,- zijn ook toewijsbaar. Uit de e-mail van […] Calamiteiten Diensten van 25 april 2022 blijkt dat de woning in zodanig  vervuilde staat is achtergelaten dat een grondiger reinigingsbeurt was geboden. Plinten, drempels en het keukenblok moesten worden verwijderd omdat deze volgens de projectmanager van […] waren “doordrenkt” met ontlasting en urine van dieren.   De algemene stelling van [appellante] dat zij de woning wel netjes heeft achtergelaten, heeft tegenover deze e-mail als onvoldoende onderbouwd te gelden.  
     
     
       6.19 
       Met betrekking tot de gederfde huur overweegt het hof als volgt. Uit de door Woonstad overgelegde stukken blijkt dat de woning ernstig vervuild was en professioneel moest worden gereinigd. Tevens kan worden vastgesteld dat er wat andere werkzaamheden in de woning moesten worden verricht voordat de woning weer verhuurd kon worden. Het hof acht het aannemelijk dat de woning hierdoor één maand niet verhuurd kon worden en zal een bedrag van € 633,25 aan gederfde huur toewijzen, te vermeerderen met wettelijke rente. 
     
     
       6.20 
       
         Van de eisvermeerdering komen daarom alleen de hiervoor opgesomde posten voor toewijzing in aanmerking. Het bewijsaanbod van Woonstad wordt gepasseerd omdat het, voor zover  het niet betrekking heeft op de hiervoor reeds toewijsbaar geachte posten, betrekking heeft op onvoldoende onderbouwde stellingen en op feiten die, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.      
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.21 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Het vonnis van de kantonrechter zal daarom worden bekrachtigd. [appellante] heeft te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en zal daarom worden veroordeeld in de kosten van het geding.  
     
     
       6.22 
       Met betrekking tot de eisvermeerdering van Woonstad (het incidentele appel) heeft te gelden dat alleen het bedrag van (496,79 + 1.746,- + 633,25=) € 2.876,04 voor toewijzing in aanmerking komt, te vermeerderen met de wettelijke rente. In het incidenteel appel hebben partijen over en weer als in het ongelijk gesteld te gelden, en worden daarom de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 11 maart 2022; 
       
       
         veroordeelt [appellante] aanvullend tot betaling van € 2.876,04, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 oktober 2022 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
         veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.366,- aan salaris advocaat; 
       
       
         compenseert de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A.E.A.M. van Waesberghe, en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.