ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:8155

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:8155 Rechtbank Den Haag , 30-04-2025 / C/09/666015 / HA ZA 24-407 (hoofdzaak) en C/09/672572 / HA ZA 24-793 (vrijwaring)

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-04-30

Zaaknummer: C/09/666015 / HA ZA 24-407 (hoofdzaak) en C/09/672572 / HA ZA 24-793 (vrijwaring)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:8155

---

Hoofdzaak en vrijwaring. Hoofdzaak tussen koper en verkoper van bedrijfsunit. Bedrijfsunit is te laat geleverd aan koper. Koper vordert contractuele boete van verkoper. Verkoper doet (onder meer) beroep op matiging. In vrijwaring is de aannemer van de bedrijfsunit door verkoper opgeroepen.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 april 2025 
       
     
     
     
       in de hoofdzaak met zaak- / rolnummer: C/09/666015 / HA ZA 24-407 van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
          te [woonplaats], 
       eiser in de hoofdzaak, 
       advocaat: mr. T.J. van Luijk te Alphen aan den Rijn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         RM VENTILATIETECHNIEK B.V.  te Alphen aan den Rijn, 
       gedaagde in de hoofdzaak, 
       advocaat: mr. E.C. van Lent te Leiden. 
     
     
     
       en in de vrijwaringszaak met zaak- / rolnummer: C/09/672572 / HA ZA 24-793 van  
     
     
     
       
         RM VENTILATIETECHNIEK B.V.  te Alphen aan den Rijn, 
       gedaagde in de hoofdzaak, eiseres in de vrijwaring, 
       advocaat: mr. E.C. van Lent te Leiden. 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         RENO PROJECTEN B.V.  te Alkmaar, 
       gedaagde in de vrijwaring, 
       advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiser], R.M. Ventilatietechniek en Reno genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedures 
     
     
       1.1. 
       Het procesdossier bestaat in de hoofdzaak uit: 
       - de dagvaarding van 3 mei 2024 met producties 1 tot en met 17;  
       - de conclusie houdende de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring ex artikel 210 Rechtsvordering (Rv); 
       - de incidentele conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident; 
       - het vonnis in het incident van 7 augustus 2024, waarin RM Ventilatietechniek is toegestaan Reno op te roepen in vrijwaring;  
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4; 
       - het tussenvonnis van 11 december 2024, waarin een mondelinge behandeling is bevolen en een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald.  
       
     
     
       1.2. 
       Het procesdossier bestaat in de vrijwaring uit: 
       - de dagvaarding van 10 september 2024 met producties 1 tot en met 4; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 17; 
       - het tussenvonnis van 11 december 2024, waarin een mondelinge behandeling is bevolen en een datum voor de mondelinge behandeling is bepaald;  
       - de akte overleggen producties aan de zijde van RM Ventilatietechniek, met productie 5. 
       
     
     
       1.3. 
       De mondelinge behandeling in de hoofd- en vrijwaringszaak heeft plaatsgevonden op 12 maart 2025, waar partijen met hun advocaten zijn verschenen. Partijen hebben vragen van de rechtbank beantwoord, pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen en hun standpunten toegelicht. Er zijn zittingsaantekeningen gemaakt. 
       
     
     
       1.4. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten in de hoofd- en vrijwaringszaak 
     
     
       2.1. 
       R.M. Ventilatietechniek exploiteert een onderneming die zich toelegt op de installatie van verwarmings- en luchtbehandelingsapparatuur.  
       
     
     
       2.2. 
       
         RM Ventilatietechniek heeft met [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam]) en aannemingsbedrijf Reno een koop-/aannemingsovereenkomst gedateerd op  
         27 respectievelijk 28 juni 2022 (hierna: de koop-/aannemingsovereenkomst) gesloten. Reno heeft zich op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst verbonden om, op de grond die door RM Ventilatietechniek van [bedrijfsnaam] was verworven, twee bedrijfsunits met vier parkeerplaatsen, plaatselijk bekend als [adres 1] te Alphen aan de Rijn, aan RM Ventilatietechniek op te leveren. De overeengekomen totale koop-/aanneemsom bedraagt € 538.000,00 exclusief btw. 
       
       
     
     
       2.3. 
       In de koop-/aannemingsovereenkomst is voor zover van belang het volgende bepaald: 
       
       
         “ Bouwtijd  
         
           Artikel 6  
         
       
       1.  De aannemer verbindt zich de bedrijfsunits binnen 150 werkbare werkdagen na gereed komen van de begane grondvloer, of zoveel eerder na gereedkomen nieuwbouw, op te leveren aan de verkrijger, met uitsluiting van de aanleg van de nutsvoorzieningen. 
       
         
           Indien de nutsbedrijven niet op tijd de aanleg van de nutsvoorzieningen kunnen leveren/realiseren zal de bouwtijd zonder consequenties aan één van partijen worden verlengd.  
         
         
           Indien door de huidige omstandigheden in de wereld er problemen zijn/ontstaan met de levering van (bouw)materialen zal de bouwtijd zonder consequenties aan één van partijen worden verlengd. 
         
       
       2.  De bouw gaat beginnen uiterlijk zes maanden nadat ten minste 80% van de in totaal 14 bedrijfsunits, waaruit het onderhavige project bestaat, zijn verkocht en in eigendom zijn overgedragen.” 
       
     
     
       2.4. 
       Op 18 november 2022 heeft de notariële levering van [adres 1] aan RM Ventilatietechniek plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.5. 
       RM Ventilatietechniek heeft [adres 1] vervolgens op Funda te koop aangeboden en daarvoor een makelaar (Basis Bedrijfsmakelaardij Alphen B.V., hierna: Basis Bedrijfshuisvesting) ingeschakeld.   
       
     
     
       2.6. 
       Basis Bedrijfshuisvesting heeft bij e-mailbericht van 29 september 2023 aan Reno gevraagd wat de verwachte opleverdatum was en of er nog opties voor de bedrijfsunits konden worden aangevraagd. 
       
     
     
       2.7. 
       Reno heeft daarop bij e-mailbericht van 30 september 2023 gereageerd dat er geen opties meer voor de bedrijfsunits konden worden aangevraagd.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mailbericht van 1 oktober 2023 heeft Basis Bedrijfshuisvesting gevraagd wanneer de oplevering van de bedrijfsunits gepland stond.  
       
     
     
       2.9. 
       Reno heeft daarop bij e-mailbericht van 2 oktober 2023 geantwoord ‘ voor de kerst’ .  
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser] en RM Ventilatietechniek hebben ten aanzien van [adres 2] (hierna: de bedrijfsunit) een koopovereenkomst gedateerd op 18 oktober 2023 (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, tegen een koopsom van € 305.000,00 exclusief btw. De koopovereenkomst betreft een standaard NVM modelkoopcontract voor bedrijfsonroerend goed (model 2019) en is opgesteld door Basis Bedrijfshuisvesting, die bij het sluiten van de koop heeft bemiddeld. 
       
     
     
       2.11. 
       Voor zover van belang is in de koopovereenkomst het volgende bepaald: 
       
       
         
           “Artikel 4.1 Juridische overdracht. 
         
       
     
     
       4.1 
       
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 22 december 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor Kroes en Partners Notarissen& Adviseurs, gevestigd te Alphen aan den Rijn, hierna verder te noemen notaris. 
       
     
     
       4.2 
       
         Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en juridische overdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.(…) 
       
       
       
         
           Artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom. 
         
       
     
     
       5.1 
       
         Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk 14 dagen ná ondertekening van onderhavige koopovereenkomst een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 30.500,00, zegge dertigduizend en vijfhonderd euro.(…) 
       
       
       
         
           Artikel 14 Ingebrekestelling. Ontbinding. 
         
       
     
     
       14.1 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
       
     
     
       14.2 
       
         Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
       
     
     
       14.3 
       
         Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elk sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
       
     
     
       14.4 
       
         Indien de wederpartij de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog haar verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.(…)” 
       
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiser] heeft de waarborgsom niet binnen de (op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst) voorgeschreven termijn van 14 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst op de bankrekening van de notaris gestort.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiser] heeft RM Ventilatietechniek bij e-mailbericht van 14 november 2023 laten weten dat het storten van de waarborgsom mogelijk langer gaat duren vanwege de afwikkeling van een erfenis in het buitenland. RM Ventilatietechniek heeft diezelfde dag per e-mail laten weten dat dit akkoord is.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mailbericht van 14 december 2023 heeft [eiser] het volgende aan RM Ventilatietechniek geschreven: 
       
       
         
           “(…) Volgende week vrijdag staat de overdracht gepland van het pand, nu is alleen de oplevering uitgesteld tot in week 10. 
         
         
           Ik zie dit gezien jullie een tussen persoon zijn en dit niet gemeld is door de makelaar als contract breuk, en dat daar een schade vergoeding tegenover staat. 
         
         
           Ik heb mijn notaris dit gemeld en die zou het geld voorlopig terug storten op mijn rekening tot dat dit is opgelost. 
         
       
       
       
         
           Ik stel voor: 
         
         
           Of de koop wordt ontbonden en u betaald mij 10%. 
         
         
           Of de koop gaat door op een andere datum en laat de prijs zakken tot een bedrag van 250.000 euro ex (…) ” 
       
       
     
     
       2.15. 
       De waarborgsom is op 15 december 2023 door de notaris ontvangen.  
       
     
     
       2.16. 
       Bij e-mailbericht van 20 december 2023 heeft Basis Bedrijfshuisvesting aan [eiser] geschreven dat de bedrijfsunit niet op 22 december 2023 aan [eiser] kan worden opgeleverd, maar dat oplevering uiterlijk in week 10 van 2024 plaatsvindt. 
       
     
     
       2.17. 
       
         De advocaat van [eiser] heeft RM Ventilatietechniek bij brief en e-mail van  
         21 december 2023 in gebreke gesteld voor het niet tijdig leveren van de bedrijfsunit en RM Ventilatietechniek gesommeerd om binnen acht dagen na 22 december 2023 aan haar verplichtingen te voldoen.  
       
       
     
     
       2.18. 
       RM Ventilatietechniek heeft Reno bij brief van 9 januari 2024 ervan op de hoogte gesteld dat [eiser] haar in gebreke heeft gesteld. RM Ventilatietechniek heeft Reno daarbij aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade vanwege de tekortkoming en heeft Reno gesommeerd om het werk binnen zeven dagen op te leveren.  
       
     
     
       2.19. 
       Op 16 januari 2024 heeft overleg plaatsgevonden tussen [eiser] en RM Ventilatietechniek. Dit heeft niet tot een (minnelijke) oplossing geleid. 
       
     
     
       2.20. 
       Reno heeft de bedrijfsunit op 26 februari 2024 aan RM Ventilatietechniek opgeleverd. Vervolgens is de bedrijfsunit op 4 maart  2024 aan [eiser] geleverd.   
       
     
     
       2.21. 
       Op 5 maart 2024 is tussen [eiser], RM Ventilatietechniek en de notaris een depotovereenkomst tot stand gekomen waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de notaris van de koopsom voor de bedrijfsunit een bedrag van € 39.650,00 in depot houdt.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       1. RM Ventilatietechniek veroordeelt om aan [eiser] te betalen: 
       
         - de contractuele boete van € 30.500,00; 
         - de wettelijke rente over de contractuele boete van € 30.500,00, vanaf 25 januari 2024 dan wel 31 januari 2024 dan wel 28 februari 2024 dan wel een in goede justitie vast te stellen datum tot aan de dag van algehele voldoening; 
         - de depotkosten ter hoogte van € 332,75, vermeerderd met een bedrag aan administratiekosten van € 30,25 per maand vanaf april 2024 tot en met de maand waarin het depot wordt opgeheven; 
         - de buitengerechtelijke kosten conform BIK van € 1.306,80; 
       
       2. RM Ventilatietechniek veroordeelt in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag. RM Ventilatietechniek is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst met betrekking tot de levering van de bedrijfsunit. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat de bedrijfsunit op 22 december 2023 aan [eiser] zou worden geleverd. RM Ventilatietechniek heeft deze termijn niet gehaald, zodat zij op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd is geraakt. Daarnaast is RM Ventilatietechniek gehouden de depotkosten en buitengerechtelijke incassokosten te betalen.  
       
     
     
       3.3. 
       RM Ventilatietechniek voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
         
           in de vrijwaring 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       RM Ventilatietechniek vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Reno gelijktijdig veroordeelt om aan RM Ventilatietechniek te betalen al datgene waartoe RM Ventilatietechniek als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met inbegrip van proceskosten van de procedure in vrijwaring. 
       
     
     
       3.5. 
       RM Ventilatietechniek legt daaraan het volgende ten grondslag. Reno is toerekenbaar tekort geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de koop- / aannemingsovereenkomst, omdat zij de bedrijfsunit te laat heeft opgeleverd. Als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Reno was RM Ventilatietechniek niet in staat om de bedrijfsunit tijdig aan [eiser] te leveren en maakt [eiser] aanspraak op betaling van de contractuele boete. RM Ventilatietechniek heeft daarom recht om de nadelige gevolgen bij een eventuele veroordeling in de hoofdzaak op Reno te verhalen. 
       
     
     
       3.6. 
       Reno voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van RM Ventilatietechniek in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
         
           in de hoofd- en vrijwaringszaak 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       
         toerekenbaarheid 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         In artikel 4 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de bedrijfsunit op  
         22 december 2023 aan [eiser] wordt opgeleverd. Tussen partijen is niet in geschil dat deze termijn is overschreden en dat RM Ventilatietechniek op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. RM Ventilatietechniek stelt zich echter op het standpunt dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. RM Ventilatie voert hiertoe aan dat zij de koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten met Reno en er – gelet op de toezegging van Reno dat de bedrijfsunit ‘voor de kerst’ zou worden opgeleverd – op mocht vertrouwen dat zij de bedrijfsunit tijdig aan [eiser] zou kunnen leveren. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat RM Ventilatietechniek onvoldoende relevante feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. De enkele stelling dat het voor RM Ventilatietechniek niet voorzienbaar was dat Reno de bedrijfsunit niet voor 22 december 2023 zou opleveren, maakt niet dat de te late levering aan [eiser] niet aan RM Ventilatietechniek kan worden toegerekend. Voor zover RM Ventilatietechniek zich niet bewust was van het risico om in de koopovereenkomst een fatale termijn voor levering op te nemen die afwijkt van de voor Reno geldende oplevertermijn genoemd in de koop-/aannemingsovereenkomst, komt dit voor haar eigen risico, mede gelet op het feit dat RM Ventilatietechniek door een makelaar werd  bijgestaan.  
       
     
     
       4.3. 
       Nu RM Ventilatietechniek toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, heeft zij de contractuele boete verbeurd. De door [eiser] gevorderde boete is daarom in beginsel toewijsbaar. 
       
       
       
         
           matiging boete 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       RM Ventilatietechniek heeft, voor het geval de rechtbank oordeelt dat zij de bedongen contractuele boete heeft verbeurd, verzocht om de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen. RM Ventilatietechniek heeft in dit kader een aantal omstandigheden aangevoerd die volgens haar tot matiging van de boete zouden moeten leiden. [eiser] betwist dat er aanleiding bestaat om tot matiging van de contractuele boete over te gaan. 
       
     
     
       4.5. 
       Artikel 6:94 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, rov. 5.3, onder meer herhaald in HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, rov. 3.4.1).  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank is van oordeel dat het beroep op matiging van RM Ventilatietechniek slaagt. De rechtbank zal hierna de boete tot een bedrag van € 10.000,00 matigen. Daartoe neemt de rechtbank het volgende in aanmerking:  
       
       
         
           RM Ventilatietechniek heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken gesteld – [eiser] is niet verschenen – dat tijdens het overleg op 16 januari 2024 tussen RM Ventilatietechniek en [eiser] is gesproken over het bereiken van een oplossing, waarbij is besproken dat het de intentie van partijen was dat de schade die [eiser] in verband met de te late oplevering heeft geleden zou worden vergoed en dat een nieuwe opleverdatum zou worden afgesproken. [eiser] heeft verklaard dat zijn schade circa € 5.500,00 bedroeg. RM Ventilatietechniek heeft toegezegd dat zij die schade zou vergoeden nadat [eiser] de door hem gestelde schade zou hebben onderbouwd. [eiser] heeft toegezegd de schade te onderbouwen. Dit heeft hij vervolgens nagelaten. RM Ventilatietechniek heeft nog meermaals gevraagd naar de onderbouwing van de schade. [eiser] liet daarop niet weten daarvan af te zien, maar gaf redenen waarom hij daar nog niet aan was toegekomen; 
         
         
           Nadat de contractuele boete tot het maximumbedrag was verbeurd heeft [eiser] aanspraak gemaakt op betaling daarvan, ongeacht de op 16 januari gemaakte afspraken en de bij RM Ventilatietechniek gewekte verwachtingen;  
         
         
           Er bestaat een discrepantie tussen de werkelijke schade en verbeurde boete. Zoals RM Ventilatietechniek onbetwist heeft aangevoerd, is door [eiser] tijdens het gesprek van 16 januari 2024 aangegeven dat de door hem geleden schade circa € 5.500,00 bedroeg. Dat de door hem geleden werkelijke schade hoger is, heeft [eiser] niet onderbouwd. De gevorderde boete is gelet daarop buitensporig hoog;  
         
         
           De contractuele boete heeft niet de functie van prikkel tot nakoming van de koopovereenkomst gehad. RM Ventilatietechniek was met betrekking tot de oplevering van de bedrijfsunit immers afhankelijk van Reno, zodat het niet in haar macht lag om tijdige oplevering van de bedrijfsunit te bewerkstelligen. De aansporing van [eiser] tot nakoming van de overeenkomst in de vorm van de contractuele boete, deed daar niet aan af. De contractuele boete kon dus haar functie van prikkel tot nakoming niet goed vervullen; 
         
         
           
            [eiser] heeft zich niet coöperatief opgesteld jegens RM Ventilatietechniek. Uit het e-mailbericht van 14 december 2023 volgt immers dat [eiser] reeds voor het verstrijken van de oplevertermijn aanstuurt op ontbinding met betaling van de contractuele boete dan wel de koopsom van de bedrijfsunit met € 55.000,00 te verlagen, terwijl RM Ventilatietechniek zich juist coulant jegens [eiser] heeft opgesteld door voor het storten van de waarborgsom uitstel te verlenen tot  
         
       
       15 december 2023 (nadat [eiser] had verzocht om uitstel vanwege omstandigheden die in zijn risicosfeer lagen). 
       
     
     
       4.7. 
       Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden, mede in onderling verband beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de hoogte van de boete wordt gematigd, omdat het boetebeding onder de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank ziet in voornoemde omstandigheden aanleiding een derde van de door [eiser] gevorderde boete – afgerond naar beneden: een bedrag van € 10.000,00 – toe te wijzen.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding van wettelijke rente over de verschuldigde hoofdsom vanaf 25 januari 2024, althans 25 januari 2024, althans 28 februari 2024 dan wel een in goede justitie vast te stellen datum. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen vanaf datum dagvaarding, omdat uit de door [eiser] overgelegde correspondentie niet volgt dat hij RM Ventilatietechniek heeft aangemaand tot betaling van de boete.  
       
       
         
           Depotkosten 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser] vordert verder dat RM Ventilatietechniek wordt veroordeeld tot betaling van de depotkosten. [eiser] legt hieraan ten grondslag dat de depotovereenkomst aan hem is opgedrongen en hij daar onder protest akkoord mee is gegaan. RM Ventilatietechniek betwist dat de depotkosten aan [eiser] zijn opgedrongen en heeft daarnaast aangevoerd dat de depotkosten moeten worden aangemerkt als aanvullende schadevergoeding, waarvan artikel 14.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat deze slechts gevorderd kan worden als de daadwerkelijke schade hoger is dan de contractuele boete. 
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank is van oordeel dat [eiser], in het licht van de gemotiveerde betwisting door RM Ventilatietechniek, onvoldoende heeft onderbouwd dat de depotkosten aan hem zijn opgedrongen. De rechtbank overweegt verder dat de depotkosten kwalificeren als aanvullende schadevergoeding in de zin van artikel 14.3 van de koopovereenkomst, zodat deze slechts gevorderd kunnen worden voor zover de daadwerkelijke schade hoger is dan de contractuele boete. [eiser] heeft niet gesteld en onderbouwd dat de daadwerkelijke schade hoger is dan de gevorderde contractuele boete, zodat de vordering tot vergoeding van de depotkosten ook om die reden moet worden afgewezen. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten  
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
         
          [eiser] vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (verder: Besluit BIK). De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. RM Ventilatietechniek heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden gebaseerd op de in deze procedure toe te wijzen hoofdsom, zodat een bedrag van  
         € 875,00 toegewezen zal worden. 
       
       
       
         
           In de vrijwaringszaak 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Volgens RM Ventilatietechniek is Reno toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de koop- / aannemingsovereenkomst, omdat zij de bedrijfsunit niet binnen de overeengekomen termijn heeft opgeleverd. RM Ventilatietechniek legt hieraan ten grondslag dat Reno heeft toegezegd om de bedrijfsunit ‘voor de kerst’ op te leveren, maar dat deze termijn niet is gehaald. Verder heeft Reno volgens RM Ventilatietechniek ook de in de koop- / aannemingsovereenkomst overeengekomen bouwtijd overschreden.  
       
       
         
           Toezegging Reno? 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       De vraag of sprake is van een tekortkoming van Reno hangt allereerst samen met de vraag of met de mededeling van Reno in het e-mailbericht van 2 oktober 2023 dat de bedrijfsunit ‘voor de kerst’ wordt opgeleverd sprake is van een fatale termijn. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Hiertoe geldt dat Basis Bedrijfshuisvesting in het e-mailbericht van 29 september 2023 aan Reno heeft gevraagd wat de  verwachte  oplevertermijn was. ( Makelaar: “Hi [voornaam], de bouw schiet al aardig op zag ik. Wanneer is de verwachte opleverdatum? Daarbij ben ik bezig (…)” Reno: “Dat gaat niet meer, alles zit er al in. Geldt voor alle opties.” Makelaar: “Ha [voornaam], duidelijk. Wanneer staat de oplevering ingepland?” Reno: “Voor de kerst”.)  Gelet op de gebruikte bewoordingen en de context van die berichten, kan de reactie ‘voor de kerst’ niet als fatale termijn worden gezien en mocht er niet van worden uitgegaan dat Reno had begrepen dat hij in deze e-mailwisseling een fatale termijn afsprak. Wanneer bedoeld was een fatale termijn af te spreken, zou het bovendien voor de hand hebben gelegen dat aan Reno was gevraagd of zij kon garanderen dat er voor de kerst zou zijn opgeleverd, vanwege de tussen RM Ventilatietechniek en [eiser] afgesproken fatale opleverdatum van 22 december 2023. Dat Reno ervan op de hoogte is gebracht dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de bedrijfsunit op 22 december 2023 aan [eiser] zou worden geleverd, is gesteld noch gebleken. De rechtbank concludeert dat de mededeling van Reno dat oplevering van de bedrijfsunit ‘voor de kerst’ zou plaatsvinden moet worden gelezen in het kader van de vraagstelling van Basis Bedrijfshuisvesting en niet meer betreft dan een door Reno uitgesproken verwachting met betrekking tot de oplevertermijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft RM Ventilatietechniek onvoldoende onderbouwd dat Reno met het e-mailbericht van 2 oktober 2023 heeft bedoeld een fatale termijn overeen te komen die afwijkt van de termijn van 150 werkbare werkdagen uit de koop-/aannemingsovereenkomst. RM Ventilatietechniek kan aan de uitgesproken verwachting die Reno in haar e-mailbericht van 2 oktober 2023 heeft gegeven dan ook geen rechten ontlenen.  
       
       
         
           Overeengekomen bouwtijd 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Reno in verband met overschrijding van de in de koop- / aannemingsovereenkomst opgenomen bouwtermijn. Op grond van artikel 6.1 van de koop- / aannemingsovereenkomst heeft Reno zich jegens RM Ventilatietechniek verbonden om de bedrijfsunit op te leveren binnen 150 werkbare werkdagen na het gereed komen van de begane grondvloer of zoveel eerder na gereedkomen nieuwbouw. Daarnaast staat in artikel 6.1 van de koop- / aannemingsovereenkomst dat de overeengekomen bouwtijd wordt verlengd indien de nutsbedrijven de aansluiting op de nutsvoorzieningen niet op tijd kunnen realiseren. 
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank constateert dat partijen het niet eens zijn over de vraag of de overeengekomen bouwtijd is overschreden. Volgens RM Ventilatietechniek is de overeengekomen termijn van 150 werkbare werkdagen met 16,5 werkbare werkdagen overschreden. RM Ventilatietechniek heeft een rapport van Bouwend Nederland overgelegd waaruit volgens haar de werkbare werkdagen volgen. Reno stelt zich op het standpunt dat de overeengekomen bouwtijd niet is overschreden.  
       
     
     
       4.16. 
       Voor de beantwoording van de vraag of op dit punt sprake is van een tekortkoming van Reno is het volgende van belang. De fatale datum die RM Ventilatietechniek en [eiser] zijn overeengekomen was 22 december 2023. RM Ventilatietechniek is bij brief van 21 december 2023 door [eiser] in gebreke gesteld met betrekking tot haar verplichting tot het leveren van de bedrijfsunit en is gesommeerd om uiterlijk acht dagen na 22 december 2023 (dus voor 31 december 2023) aan haar verplichtingen te voldoen. Dit brengt mee dat de termijn voor verschuldigdheid van de boete door RM Ventilatietechniek vanaf 31 december 2023 is gaan lopen en de volledige boete op 2 februari 2024 was verbeurd. Het voorgaande betekent dat Reno slechts gehouden is tot vergoeding van (een deel van) het boetebedrag waar [eiser] aanspraak op maakt, voor zover zij jegens RM Ventilatietechniek gehouden was de bedrijfsunit eerder dan 2 februari 2024 op te leveren.  
       
       
         
           Vakantiedagen en (andere) vrije dagen 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De rechtbank stelt vast dat het begrip ‘werkbare werkdag’ niet in de koop-/aannemingsovereenkomst is gedefinieerd. Door Reno is aangevoerd dat het in de bedrijfstak gebruikelijk is dat tijdens de bouwvak een sluiting van drie werken in acht genomen wordt en rond de kerst een sluiting van twee weken. Volgens Reno betrof dit in het onderhavige geval de periode van 7 tot en met 25 augustus 2023 en 23 december 2023 tot en met 7 januari 2024. Dit is door RM Ventilatietechniek niet betwist. De rechtbank zal overeenkomstig hetgeen Reno heeft aangevoerd rekening houden met vakantieperiodes in de beoordeling of sprake is van overschrijding van de overeengekomen bouwtijd. 
       
       
         
           Aanvangstermijn 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       RM Ventilatietechniek stelt zich op het standpunt dat de bouwtermijn op 20 april 2023 is aangevangen. RM Ventilatietechniek legt hieraan ten grondslag dat Reno op 20 april termijn 4 (20% start binnenwanden) van de koop-/aannemingssom aan RM Ventilatietechniek heeft gefactureerd, zodat dit volgens RM Ventilatietechniek betekent dat de begane grondvloer in ieder geval op 20 april 2023 gereed was. Daarnaast heeft RM Ventilatietechniek tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de begane grondvloer al op 7 april 2023 was gestort. Reno voert aan dat de bouwtermijn op 16 mei 2023 is aangevangen, nu de begane grondvloer volgens haar op 18 april 2023 is gestort en het beton daarna zoals gebruikelijk vier weken moest uitharden voordat de begane grondvloer gereed was.  
       
     
     
       4.19. 
       
         RM Ventilatietechniek heeft betwist dat voor het aanvangsmoment van de bouwtermijn rekening moet worden gehouden met een periode van vier weken voor het uitharden van de begane grondvloer. Voor zover RM Ventilatietechniek in haar standpunt moet worden gevolgd dat geen rekening met een uithardingstermijn hoeft te worden gehouden, brengt dit mee dat de bouwtermijn op 20 april 2023 is aangevangen. Volgens RM Ventilatietechniek betekent dit dat de termijn van 150 werkbare werkdagen op  
         23 januari 2024 is verstreken. Dat zou betekenen dat Reno tot 23 januari 2024 geen verwijt valt te maken, hooguit over de periode 23 januari 2024 tot 2 februari 2024. Echter, zoals hiervoor onder 4.17 is vastgesteld valt een periode van vijf werken (de bouwvak van 7 tot en met 25 augustus 2023 en de kerstsluiting van 23 december tot en met 7 januari 2024) daar buiten. Wanneer daarmee rekening wordt gehouden eindigt de termijn van 150 werkbare werkdagen na 2 februari 2024, hetgeen betekent dat de vordering jegens Reno niet toewijsbaar is. Kortom, indien ervan wordt uitgegaan dat de termijn voor Reno van 150 werkbare werkdagen aanvangt op 20 april 2023, dan eindigt deze na 2 februari 2024, rekening houdend met voornoemde vakantieperiode van vijf weken. Ook wanneer zou worden uitgegaan van de door RM Ventilatietechniek ter zitting genoemde datum van 7 april 2023, leidt dat niet tot een ander oordeel. Ook dan eindigt de termijn na 2 februari 2024. Het voorgaande brengt mee dat Reno niet gehouden is tot vergoeding van (een deel van) het boetebedrag waar [eiser] aanspraak op maakt.  
       
       
       
         
           Nutsvoorzieningen 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Bovendien heeft Reno aangevoerd dat de overeengekomen bouwtijd op grond van artikel 6.1 van de  koop-/aannemingsovereenkomst is verlengd omdat de nutsvoorzieningen niet tijdig gereed waren. RM Ventilatietechniek heeft zich op het standpunt gesteld dat de nutsvoorzieningen eind december 2023 gereed waren. Reno heeft dit betwist en aangevoerd dat de aansluiting van de nutsvoorzieningen pas na 20 februari 2024 was gerealiseerd. Reno heeft in dit kader whatsappcorrespondentie overgelegd met de netbeheerder.  
       
     
     
       4.21. 
       De rechtbank overweegt dat RM Ventilatietechniek, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Reno, onvoldoende heeft onderbouwd dat de nutsvoorzieningen eind december 2023 al gereed waren. Dit brengt mee dat Reno in haar standpunt wordt gevolgd dat de aansluiting van de nutsvoorzieningen pas na 20 februari 2024 was gerealiseerd, zodat de overeengekomen bouwtijd om die reden is verlengd en Reno de overeengekomen bouwtermijn niet heeft overschreden. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Reno in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst. Dit leidt ertoe dat Reno niet aansprakelijk kan worden gehouden voor hetgeen waartoe RM Ventilatietechniek in de hoofdzaak wordt veroordeeld. De overige door Reno aangevoerde verweren kunnen dan ook onbesproken blijven.   
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       Reno heeft gesteld aanspraak te maken op  vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.306,80 conform Besluit BIK. Deze kosten zijn niet toewijsbaar aan Reno nu geen vordering in reconventie is ingesteld. Bovendien heeft Reno onvoldoende onderbouwd dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en is niet gebleken dat deze kosten niet moeten worden aangemerkt als kosten bedoeld in artikel 241 Rv.  
       
       
         
           In de hoofd- en vrijwaringszaak 
         
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De rechtbank is tot een veroordeling van RM Ventilatietechniek gekomen, zodat zij als de (deels) in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten (vgl. bijv. ECLI:NL:GHARL:2025:2379). De rechtbank gaat voor het bepalen van de hoogte van het salaris voor de advocaat uit van het toegewezen bedrag.  
       
     
     
       4.25. 
       Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                   1.228,00 
               
               
                 (2 × tarief II x € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.731,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.26. 
       RM Ventilatietechniek wordt in de vrijwaringszaak veroordeeld in de proceskosten omdat haar vordering is afgewezen. Voor wat betreft het salaris van de advocaat zal de rechtbank hetzelfde tarief hanteren als in de hoofdzaak.  
       
     
     
       4.27. 
       Deze kosten worden aan de zijde van Reno begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.889,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.228,00 
               
               
                 (2 × tarief II x € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.295,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         In de hoofdzaak 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         veroordeelt RM Ventilatietechniek om aan [eiser] te betalen een bedrag van  
         € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2024 tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt RM Ventilatietechniek om aan [eiser] te betalen een bedrag van  
         € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt RM Ventilatietechniek in de proceskosten van € 2.731,00, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als RM Ventilatietechniek niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het anders of meer gevorderde af; 
       
       
         
           In de vrijwaring 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       wijst de vordering van RM Ventilatietechniek af; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt RM Ventilatietechniek in de proceskosten van € 4.295,00, aan Reno te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als RM Ventilatietechniek niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt RM Ventilatietechniek tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis betaald;  
       
       
         
           In de hoofd- en vrijwaringszaak 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op  
         30 april 2025. 
       
       
       
         3219