ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:8653

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:8653 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 11-10-2022 / 21/01490

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-10-11

Zaaknummer: 21/01490

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:8653

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer BK-ARN 21/01490 
     uitspraakdatum: 11 oktober 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 augustus 2021, nummer UTR 20/4787, ECLI:NL:RBMNE:2021:3764, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Amersfoort  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 53 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op 1 januari 2020, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 607.000. Tegelijk hiermee zijn aan belanghebbende voor het jaar 2020 aanslagen rioolheffing en onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Het tegen die beschikking en aanslagen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2022. Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 436 m3, gebouwd in 1908, met een aanbouw van 58m3 (2019), twee dakkapellen (2019) en een berging. De woning is gelegen in de wijk [de wijk1] op een perceel met een oppervlakte van 165 m2.  
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 549.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting heeft belanghebbende de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht en heeft hij het geschil uitdrukkelijk beperkt tot de WOZ-waarde van de woning, zodat zijn algemeen geformuleerde (al dan niet formele) grieven verder geen bespreking behoeven. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.  
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde is bepaald op € 607.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de navolgende matrix zijn deze objecten weergegeven: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 ALGEMEEN 
               
               
                 Eigen woning 
               
               
                 Referentieobject 1 
               
               
                 Referentieobject 2 
               
               
                 Referentieobject 3 
               
             
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres1] 53 
               
               
                 
                  [adres2] 21 
               
               
                 
                  [adres3] 7 
               
               
                 
                  [adres4] 32 
               
             
             
               
                 Plaats 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  [de wijk1]
                 
               
               
                 
                  [de wijk2]
                 
               
               
                 
                  [de wijk1]
                 
               
               
                 
                  [de wijk1]
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 KENMERKEN 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 Woning 2/1-kap standaard 
               
               
                 Woning 2/1-kap standaard 
               
               
                 Woning 2/1-kap standaard 
               
               
                 Woning 2/1-kap standaard 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1908 
               
               
                 1923 
               
               
                 1921 
               
               
                 1901 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 436 m3 x € 976 =  
                 € 425.536 
               
               
                 374m3 x € 934 =  
                 € 349.316 
               
               
                 420m3 x € 933 =  
                 € 391.860 
               
               
                 420m3 x € 1.001 =  
                 € 420.420 
               
             
             
               
                 Aanbouw woonruimte 
               
               
                 58 m3 x 450 = € 26.100 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 37 m3 x 450 = € 16.650 
               
             
             
               
                 Dakkapel 
               
               
                 € 4.500 
               
               
                 € 4.500 
               
               
                 
               
               
                 € 4.500 
               
             
             
               
                 Dakkapel 
               
               
                 € 4.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Berging / schuur aangebouwd 
               
               
                 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 
               
               
                 € 4.000 
               
             
             
               
                 Berging / schuur vrijstaand 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Grond bij eengezinswoning 
               
               
                 165 m2 / € 864 p.m2 /  
                 € 142.500 
               
               
                 252 m2 / 516 p.m2 /  
                 € 129.975 
               
               
                 164 m2 / 866 p.m2 / 
                  € 142.000 
               
               
                 139 m2 / 912 p.m2 / 
                  € 126.750 
               
             
             
               
                 Geindexeerde transactiesprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 487.791 
               
               
                 € 537.860 
               
               
                 € 572.320 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 MARKTGEGEVENS 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Voorlopig koopcontract 
               
               
                 
               
               
                 13-9-2018 
               
               
                 07-05-2018 
               
               
                 29-12-2018 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 
               
               
                 19-10-2018 
               
               
                 03-09-2018 
               
               
                 01-07-2019 
               
             
             
               
                 Transactieprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 472.550 
               
               
                 € 511.111 
               
               
                 € 572.500 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 FACTOR INDICATOREN 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Kwaliteit/luxe 
               
               
                 8 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 8 
               
             
             
               
                 Onderhoudstoestand 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
             
             
               
                 Uitstraling 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
             
             
               
                 Doelmatigheid 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 8 
               
               
                 6 
               
               
                 7 
               
               
                 8 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 6 
               
               
                 6 
               
               
                 6 
               
               
                 6 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 GRONDSTAFFEL 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 0-75 m2 
               
               
                 € 1.050 p.m2 
               
               
                 € 800 p.m2 
               
               
                 € 1.050 p.m2 
               
               
                 € 1.050 p.m2 
               
             
             
               
                 76-150 m2 
               
               
                 € 750 p.m2 
               
               
                 € 525 p.m2 
               
               
                 € 750 p.m2 
               
               
                 € 750 p.m2 
               
             
             
               
                 151-300 m2 
               
               
                 € 500 p.m2 
               
               
                 € 300 p.m2 
               
               
                 € 500 p.m2 
               
               
                 € 500 p.m2 
               
             
             
               
                 301-500 m2 
               
               
                 € 325 p.m2 
               
               
                 € 175 p.m2 
               
               
                 € 325 p.m2 
               
               
                 € 325 p.m2 
               
             
             
               
                 501-1000 m2 
               
               
                 € 175 p.m2 
               
               
                 € 125 p.m2 
               
               
                 € 175 p.m2 
               
               
                 € 175 p.m2 
               
             
             
               
                 1001-9999 m2 
               
               
                 € 100 p.m2 
               
               
                 € 50 p.m2 
               
               
                 € 100 p.m2 
               
               
                 € 100 p.m2 
               
             
           
         
       
       
       
       
     
     
       4.4. 
       Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op de taxatiematrix, en ter onderbouwing van de staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau, (verkoop)documentatie betreffende de woning en drie vergelijkingsobjecten overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen). 
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de (verkoop)documentatie betreffende de vergelijkingsobjecten en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), de locatie (in de wijk [de wijk1] en de naastgelegen wijk [de wijk2] ), het bouwjaar (1901-1923) en de woonoppervlakte (374 m2 tot 420 m2), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het (gecorrigeerde) verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres4] 32, dat qua inhoud, bouwjaar en zogenoemde KOUDV-factoren het best vergelijkbaar is, een woningwaarde van € 1.001 per m3 volgt, terwijl voor de woning de woningwaarde neerkomt op € 976 per m3. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht en voldoende rekening heeft gehouden met het principe dat de waarde per kubieke meter woning afneemt naarmate de woning groter is (afnemend grensnut). De taxatiematrix biedt voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.  
       
     
     
       4.6. 
       Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Breedveld, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
     
     
       De beslissing is op 11 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.	 
     
     
     
       			De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       	(E. Breedveld) 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 oktober 2022. 
     
     
     
     
       
         Rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.