ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:10176

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:10176 Rechtbank Rotterdam , 06-11-2020 / 8692980 \ CV EXPL  20-27547

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-11-06

Zaaknummer: 8692980 \ CV EXPL  20-27547

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:10176

---

Beding in huurovereenkomst waarbij huurder een aandeel in 'administratie- en contractskosten' moet betalen in strijd met artikel 7:264 lid 1 BW.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8692980 \ CV EXPL  20-27547 
     
     
     
       uitspraak: 6 november 2020 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats eiser] , 
       eiser bij exploot van dagvaarding van 29 juli 2020,  
       gemachtigde: mr. H.J. Minjon, advocaat te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       procederend in persoon. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding, met producties; 
         
         
           de aantekeningen van de griffier van het op 12 augustus 2020 door [gedaagde] gevoerde telefonische verweer; 
         
         
           de conclusie van repliek, met één productie; 
         
         
           de schriftelijke reactie van 7 oktober 2020 van [gedaagde] .  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten: 
     
     
       2.1. 
       Op 7 augustus 2019 is tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: het gehuurde). 
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is, voor zover nu relevant, het volgende bepaald: 
       
       
         	“(…) 
       
     
     
       3.1 
        Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten voor een vaste periode van 1 jaar, 1 maand en 22 dagen ingaande op 09-08-2019 en lopende tot en met 30-09-2020. (…) 
     
     
       3.3 (…) 
       (…) De huurder kan de overeenkomst ook tussentijds beëindigen door opzegging overeenkomstig artikel 18 van de algemene bepalingen. (…) 
     
     
       10.2 
       
          Als waarborg voor een juiste naleving van zijn verplichtingen uit deze huurovereenkomst dient door huurder vóór of uiterlijk bij de ondertekening van deze overeenkomst aan verhuurder een waarborgsom ter hoogte van €695,00 te worden voldaan. De waarborgsom draagt geen rente. Na beëindiging van het huurcontract zal de waarborgsom binnen 4 weken teruggestort worden op het rekeningnummer van de huurder. De borg zal niet terugbetaald worden zonder bewijs van uitschrijving van de gemeente Rotterdam. 
         (…) 
       
     
     
       10.12 
       
         Rotterdam Apartments treedt op als bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Huurder is voor de inspanningen van Rotterdam Apartments in het kader van de verhuur geen vergoeding verschuldigd aan Rotterdam Apartments. Huurder en verhuurder komen overeen dat de huurder een bijdrage betaalt in de administratie- en contractkosten van de verhuurder. De bijdrage betreft €393,25. De huurder betaalt deze bijdrage gelijktijdig met de eerste betaling aan Rotterdam Apartments.  
         (…)” 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In de algemene bepalingen is, voor zover relevant, het volgende bepaald: 
       
       
         	“(…) 
       
     
     
       18.1 (…) 
       (…) De opzegtermijn is voor een opzegging door huurder gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden (…)” 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom ten bedrage van € 695,00 betaald aan [gedaagde] . 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft op 21 oktober 2019 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2019. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 4 november 2019 heeft tussen [eiser] en [gedaagde] , voor zover relevant, het volgende WhatsApp-gesprek plaatsgevonden: 
       
       
         “(…) 
         [ [gedaagde] ]:	Goedenmorgen [voornaam eiser] , waar heb je de sleutels ingeleverd? 
       
       
       
         [ [eiser] ]:	Hey, ik dacht dat ik tot 1 december de kamer had in verband met de opzegtermijn. Ik woon inmiddels al in een nieuwe woning, de kamer blijft door de opzegtermijn van 1 maand, 1 maand leeg. De sleutels heb ik nog niet ingeleverd. Als je zegt ik wil per direct een nieuwe huurder want dat komt beter uit is het ook prima, dan wil ik wel het deel van de maand huur die ik heb betaald voor november terug. De kamer moet ook nog worden schoongemaakt. Groetjes [voornaam eiser] ” 
       
       
       
         [ [gedaagde] ]:	Ja graag, want ik ga dan proberen de kamer eerder te verhuren. Zou je de sleutels op het buro kunnen leggen, graag de kamer schoon opleveren en een bewijs van uitschrijving, en ik zorg ervoor de kamer zsm te verhuren. 
       
       
       
         [ [eiser] ]:	Doe ik! Per wanneer wil je dan de einddatum van verhuur hanteren? Ik kan het vanavond schoonmaken en sleutels achterlaten. Ben je dan akkoord dat ik de borg (als alles oké is bevonden) en dan een deel van de betaalde verhuur van de maand november naar rato terugkrijg? 
       
       
       
         [ [gedaagde] ]:	Ja, de verhuur wordt meteen per ingangsdatum vd nieuwe huurder beeindigd. De huurborg wordt verrekend met de bemiddelingskosten(zoals eerder besproken) en teveel betaald wordt dan per ommegaande overgeboekt naar je bankrekening. 
       
       
       
         [ [eiser] ]:	Oké, laat je me dan weten wanneer er een nieuwe huurder is? Zolang ik de sleutels niet meer heb kan ik niet meer gebruik maken van het gehuurde. Zodra er een nieuwe huurder is kan ik de sleutels dan inleveren. De borg mag op grond van jurisprudentie niet worden doorberekend aan de huurder en daarbij ook niet verrekend worden met de borg. Graag ontvang ik de complete borg terug, zonder verrekening met bemiddelingskosten. Daarnaast heb ik bij het huren ook al bemiddelingskosten aan de makelaar betaald, dit mag ook niet. Dit betekent dat er dubbel bemiddelingskosten zijn gerekend.  
       
       
       
         [ [gedaagde] ]:	Yes, zal ik doen! Ja je kan de sleutels gewoon houden in de tussentijd, wel graag de studio niet op slot draaien. Ik bel je wel een keer om het uit te leggen wat ik bedoel met bemiddelingskosten. Niet het stukje van jou aan de makelaar, maar de kosten die de verhuurder heeft betaald aan de makelaar voor het vinden van een huurder. Gezien jij eenzijdig het contract hebt opgezegd, moet hij nou in principe dubbel de bemiddelingskosten betalen. Maar ik kom er wel op terug” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 14 november 2019 heeft tussen [eiser] en [gedaagde] , voor zover relevant, het volgende WhatsApp-gesprek plaatsgevonden: 
       
       
         “[ [gedaagde] ]:	Hi [voornaam eiser] , de studio kan vanaf morgen worden verhuurd. En morgen vind ook de check in plaats. Kan jij ervoor zorgen dat de sleutels vandaag in de kamer liggen, zodat de huurder er morgen over kan beschikken. 
       
       
       
         [ [eiser] ]:	Thanks, ik leg vanavond de sleutels daar neer!” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiser] heeft de sleutels van het gehuurde op 14 november 2019 op verzoek van [gedaagde] ingeleverd.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft op 4 december 2019 € 22,61 aan [eiser] overgemaakt.  
       
     
   
   
     
       3.  De vordering 
     
       3.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen: 
       
         
           € 1.413,14 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 december 2019 tot de dag van de algehele voldoening over een bedrag van € 324,89, vanaf 15 december 2019 tot aan de dag van algehele voldoening over een bedrag van € 695,00 en vanaf 8 mei 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening over een bedrag van € 393,25; 
         
         
           € 211,97 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; 
         
         
           de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over die (na)kosten, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling is voldaan.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan die vordering heeft [eiser] , naast de vaststaande feiten, het volgende ten grondslag gelegd.   
       
       
         3.2.1. 
         
          [eiser] heeft bij vooruitbetaling € 695,00 betaald aan huur voor de maand november 2019. [eiser] en [gedaagde] hebben afgesproken dat [gedaagde] de huur zou restitueren in het geval hij eerder dan 1 december 2019 een nieuwe huurder had gevonden. Die afspraak volgt uit het WhatsApp-gesprek van 4 november 2019. [gedaagde] heeft op 14 november 2019 via WhatsApp medegedeeld dat hij een nieuwe huurder heeft gevonden per 15 november 2019. [eiser] heeft op verzoek van [gedaagde] op 14 november 2019 de sleutels ingeleverd. [gedaagde] moet daarom de helft van de huur voor de maand november 2019, zijnde een bedrag van € 347,50, terugbetalen aan [eiser] . 
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [gedaagde] moet op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst na beëindiging van de huur de waarborgsom ten bedrage van € 695,00 binnen vier weken na het einde van de huurperiode aan [eiser] terugbetalen. [gedaagde] is die verplichting niet nagekomen.  
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [eiser] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst € 393,25 aan administratie- en contractskosten betaald aan [gedaagde] . Het betreft volgens artikel 10.2 van de huurovereenkomst een bijdrage in de kosten, die de verhuurder heeft betaald aan Rotterdam Apartments voor bemiddeling. Dat beding moet gekwalificeerd worden als een beding waarbij voor [gedaagde] als verhuurder een niet redelijk voordeel is overeengekomen. Een dergelijk beding is op de voet van artikel 7:264 lid 1 BW nietig. [eiser] heeft het bedrag ad € 393,25 daarom onverschuldigd betaald en vordert het op die grond terug van [gedaagde] . 
         
       
       
         3.2.4. 
         In totaal heeft de hoofdsom betrekking op een bedrag van € 1.436,75. De betaling van [gedaagde] ten bedrage van € 22,61 op 4 december 2019 strekt in mindering op dat bedrag, zodat de resterende hoofdsom € 1.413,14 bedraagt.  
         
       
       
         3.2.5. 
         Naast dat bedrag maakt [eiser] aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 211,97 en de wettelijke rente. 
         
       
     
   
   
     
       4.  Het verweer 
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. Hij heeft daartoe, verkort weergegeven, het volgende aangevoerd. 
       
     
     
       4.2. 
       De huurovereenkomst is in augustus 2019 aangegaan voor de duur van minimaal één jaar. De bemiddelingskosten die [gedaagde] aan de makelaar heeft betaald zijn gebaseerd op minimaal één jaar huur en bedragen € 1.000,- ex btw. [eiser] heeft de huur in oktober 2019 opgezegd wegens privéomstandigheden. Die opzegmogelijkheid was er niet, maar na wikken en wegen is [gedaagde] toch akkoord gegaan. In verband met die vroegtijdige opzegging moet [eiser] voornoemde makelaarskosten vergoeden. [gedaagde] heeft de makelaarskosten verrekend met de waarborgsom en een restant van de maandhuur. Hij heeft reeds een bedrag van € 22,61 overgemaakt op de rekening van [eiser] . Daarmee is de kwestie, wat [gedaagde] betreft, afgedaan. 
       
     
   
   
     
       5.  De beoordeling 
     
       5.1. 
       Op basis van het partijdebat kan worden vastgesteld dat de huurovereenkomst op 14 november 2019 is geëindigd met wederzijds goedvinden. In geschil is de financiële afwikkeling van de beëindiging van de huurovereenkomst.  
       
       
         
           Waarborgsom en resterende maandhuur 
         
       
     
     
       5.2. 
       
        [gedaagde] heeft erkend dat hij de waarborgsom ten bedrage van € 695,00 en de resterende maandhuur verschuldigd is aan [eiser] . Volgens [eiser] betreft de resterende maandhuur een bedrag van € 347,50, berekend over de periode 15 tot en met 30 november 2019. Uit de overgelegde stukken kan worden opgemaakt dat [gedaagde] meent dat [eiser] slechts recht heeft op terugbetaling van de maandhuur over de periode 18 tot en met 30 november 2019, omdat de nieuwe huurder pas op 18 november 2019 de woonruimte heeft betrokken. De huurovereenkomst is echter al met wederzijds goedvinden beëindigd op 14 november 2019 en [gedaagde] heeft op 14 november 2019 medegedeeld dat de nieuwe huurder per 15 november 2019 het gehuurde zou betrekken. [gedaagde] dient de resterende maandhuur daarom over de periode 15 tot en met 30 november 2019 terug te betalen, conform de tussen partijen gemaakte afspraak. In rechte staat daarom vast dat [gedaagde] in beginsel € 347,50 aan resterende maandhuur aan [eiser] is verschuldigd. 
       
       
         
           Verrekening 
         
       
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde] heeft echter een beroep gedaan op verrekening met een vordering van hem op [eiser] , stellende dat [eiser] makelaarskosten ten bedrage van € 1.000,- ex btw aan hem is verschuldigd. De kantonrechter begrijpt dat het kosten betreft die [gedaagde] heeft betaald aan een makelaar in verband met bemiddeling inzake het vinden van een huurder voor de woonruimte.  
       
     
     
       5.4. 
       
        [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke grond bedoelde kosten voor rekening van [eiser] zouden moeten komen en de kantonrechter ziet ook ambtshalve geen grond daarvoor. Van contractbreuk, zoals [gedaagde] heeft gesteld, is geen sprake, omdat de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden. Bovendien voorziet artikel 3.3 van de huurovereenkomst in samenhang gelezen met artikel 18 van de algemene bepalingen in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Gelet op die mogelijkheid is irrelevant of [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst al dan niet te kennen heeft gegeven dat hij de woonruimte gedurende ten minste één jaar wilde huren.  
       
     
     
       5.5. 
       Aangezien [gedaagde] geen vordering heeft op [eiser] ter zake makelaarskosten, mist het beroep op verrekening doel. 
       
       
         
           Administratie- en contractskosten 
         
       
     
     
       5.6. 
       
         Voorts ligt de vraag voor of artikel 10.12 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de huurder een eenmalige bijdrage van € 393,25 voor administratie- en contractskosten verschuldigd is aan de verhuurder, in strijd is met artikel 7:264 lid 1 BW.  
         Dat artikel bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is.  
       
       
     
     
       5.7. 
       Blijkens de niet bestreden processtukken en stellingen van [eiser] , heeft het bedrag van € 393,25 betrekking op een bijdrage in de bemiddelingskosten, die [gedaagde] heeft betaald aan het door hem ingeschakelde Rotterdam Apartments. Het betreft aldus een beding, gemaakt in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, dat geen betrekking heeft op de huurprijs. 
       
     
     
       5.8. 
       Vervolgens moet beoordeeld worden of een niet redelijk voordeel is overeengekomen. In zijn arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft de Hoge Raad overwogen dat artikel 7:264 BW grenzen stelt aan de vrijheid van partijen om bij het aangaan van een huurovereenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat. Daarbij moet met name worden gedacht aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die artikel 7:264 lid 1 BW tegen dergelijke situaties biedt, moet volgens de Hoge Raad als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.  
       
       
     
     
       5.9. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat het door [gedaagde] ingeschakelde Rotterdam Apartments alle werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit niet bestreden. Daarom staat vast dat er geen tegenprestatie staat tegenover de aan [eiser] in rekening gebrachte administratie- en contractskosten. Toepassing van artikel 7:264 lid 1 BW brengt mee dat dit beding in de huurovereenkomst nietig is.  
       
     
     
       5.10. 
       Vaststaat dat [eiser] reeds een bedrag van € 393,25 heeft betaald aan [gedaagde] en – aangezien het beding op grond waarvan hij dat bedrag heeft betaald nietig is – dat hij dat bedrag onverschuldigd heeft betaald. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] een bedrag van € 393,25 aan [eiser] dient terug te betalen. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen. 
       
     
     
       5.11. 
       Samenvattend is [gedaagde] een bedrag van € 1.435,75 aan hoofdsom minus de betaling van € 22,61 op 4 december 2019, dus in totaal € 1.413,14 aan hoofdsom verschuldigd aan [eiser] . 
       
     
     
       5.12. 
       De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom wordt als op de wet gegrond en onweersproken toegewezen. 
       
     
     
       5.13. 
       
        [eiser] heeft aanspraak gemaakt op een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 211,97. [gedaagde] heeft dit onderdeel van de vordering onweersproken gelaten. Voldoende gebleken is dat van de zijde van [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, onder meer gezien de brief van 8 mei 2020 van de gemachtigde van [eiser] . Het gevorderde bedrag van € 211,97 is lager dan het bedrag dat op basis van het toepasselijke Besluit vergoeding buitengerechtelijke kosten toewijsbaar zou zijn. Op basis van vorenstaande overwegingen wordt het gevorderde bedrag van € 211,97 toegewezen. Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente  over de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding. Gesteld noch gebleken is immers dat [eiser] de buitengerechtelijke kosten al aan zijn gemachtigde heeft betaald. 
     
     
       5.14. 
       
         
          [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, bestaande uit € 105,09 aan explootkosten, € 236,00 aan griffierecht en € 360,00 aan gemachtigdensalaris (twee salarispunten à € 180,00).  
         De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.  
       
       
     
   
   
     
       6.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 1.413,14 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 december 2019 tot de dag van algehele voldoening over € 324,89, vanaf 15 december 2019 tot aan de dag van algehele voldoening over € 695,00 en vanaf 8 mei 2020 tot aan de dag van algehele voldoening over € 393,25; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tevens om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 211,97 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten; 
     
     
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op: 
     
     
       
         € 341,09 aan verschotten; 
       
       
         € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
       
       
         voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening; 
       
     
     en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook [gedaagde] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       34286