ECLI: ECLI:NL:PHR:2023:1196

Titel: ECLI:NL:PHR:2023:1196 Parket bij de Hoge Raad , 22-12-2023 / 23/00663

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2023-12-22

Zaaknummer: 23/00663

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2023:1196

---

Huurrecht. Huurder stelt zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat was overeengekomen dat de kantoorruimte in gerenoveerde staat ter beschikking zou worden gesteld en weigert om aan oplevering van het gehuurde  
         mee te werken.  Schuldeisersverzuim. Opvatting in sommige rechtspraak en literatuur dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Die opvatting is volgens de AG niet juist. Iets anders is dat eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet, niet toelaatbaar is.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 23/00663 
       
         Zitting  22 december 2023 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
        [huurder]
       
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
        [verhuurder]
       
     
     
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [huurder] respectievelijk [verhuurder]. 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       Deze zaak betreft de verhuur van kantoorruimte. De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat de ruimte niet voldeed omdat zij niet was gerenoveerd. Bij de geplande oplevering van het gehuurde is de huurder niet verschenen en de huurder is ook nooit meer in de ruimte geweest. Volgens kantonrechter en hof is de ruimte in niet-gerenoveerde toestand verhuurd. De door de verhuurder gevorderde ontbinding is toegewezen en de huurder is onder meer tot betaling van de verschuldigde huurpenningen veroordeeld (door de kantonrechter bij wijze van schadevergoeding, door het hof naar aanleiding van een eiswijziging door de verhuurder bij wijze van nakoming).  
     
     
       1.2 
       Volgens het cassatiemiddel heeft het hof miskend dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7:203 BW) niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Voor die opvatting beroept de steller van het middel zich op diverse uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven.  
     
     
       1.3 
       Mijns inziens is de opvatting dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7:203 BW) niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten, niet juist. Iets anders is dat eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet, niet toelaatbaar is.  
     
     
       1.4 
       Eigenrichting is in deze zaak niet aan de orde. De huurder heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat was overeengekomen dat de kantoorruimte in gerenoveerde staat ter beschikking zou worden gesteld en heeft geweigerd om aan oplevering van het gehuurde mee te werken. Door die weigering is de huurder in schuldeisersverzuim geraakt. Daarom bleef de huurder verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen. Op de bedoelde weigering is de huurder ook nooit teruggekomen. Aan de vraag of de verhuurder een opschortingsrecht had, komen we daarom niet eens toe. Het middel treft geen doel. 
     
     
       1.5 
       Vandaag concludeer ik in nog een andere zaak (23/01648) waarin een beroep wordt gedaan op dezelfde opvatting als zou een verhuurder de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet kunnen opschorten. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) [huurder] was op zoek naar een kantoorruimte voor haar in Rotterdam nieuw te openen advocatenpraktijk. Deze diende op 3 juni 2019 beschikbaar te zijn. Zij kwam in contact met [A] die haar een brochure toezond van kantoorruimtes die [verhuurder] wilde verhuren. Daarin wordt melding gemaakt van beschikbare kantoorruimtes aan de Veerkade nrs. 2, 6, 8 en 9. In de brochure staat: ‘De ruimte wordt nog gerenoveerd.’  
         (ii) Op 9 mei 2019 heeft [huurder] de kantoorruimtes bezichtigd. Toen was nr. 6 gerenoveerd maar nr. 9 nog niet. Omdat nr. 6 inmiddels vergeven was aan een ander heeft [huurder] op 22 mei 2019 nr. 9 bezichtigd. Daags daarvoor zond [huurder] een e-mail aan de makelaar waarin onder andere is vermeld: ‘Zoals besproken moet i.v.m. de start van het kantoor de renovatie voor 1 juni 2019 gerealiseerd zijn.’  
         (iii) Na de bezichtiging gaf [huurder] te kennen dat zij nr. 9 wilde huren. Op 24 mei 2019 ondertekende [huurder] het huurvoorstel waarin onder andere staat dat de contractsduur twee jaar bedraagt, ingaande 1 juni 2019 en dat algemene voorwaarden van toepassing zijn. Verder staat er ook in: ‘ Opleveringsniveau  Het gehuurde wordt opgeleverd in de huidige staat, aan partijen genoegzaam bekend.’ Daarna heeft [huurder] de waarborgsom van € 12.224,00 en de huur over juni 2019 van € 4.251,24 aan [verhuurder] betaald.  
         (iv) De oplevering stond gepland op 3 juni 2019 om 13.00 uur. [huurder] kreeg in de ochtend al toegang tot de ruimte. [huurder] heeft daarna direct de kantoorruimte verlaten, is niet aanwezig geweest bij de geplande oplevering en heeft de huurovereenkomst dezelfde dag mondeling ontbonden. Na 3 juni is zij nooit meer in de kantoorruimte geweest.  
         (v) Bij brief van 7 juni 2019 heeft [huurder] de huurovereenkomst schriftelijk ontbonden en op 25 juli 2019 deze ook buitengerechtelijk vernietigd wegens dwaling.  
         (vi) [verhuurder] heeft de kantoorruimte met ingang van 1 juli 2020 aan een derde verhuurd. 
       
       
     
     
       2.2 
       
        [verhuurder] heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van [huurder] tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de over de resterende contractsperiode verschuldigde huurpenningen. In reconventie heeft [huurder] veroordeling van [verhuurder] gevorderd om de betaalde huurpenningen over juni 2019 en de waarborgsom aan haar terug te betalen. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 4 mei 2021 de vorderingen van [verhuurder] toegewezen en de vordering van [huurder] afgewezen.  
     
     
       2.3 
       
        [huurder] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem. Door [verhuurder] is incidenteel hoger beroep ingesteld. [verhuurder] heeft daarbij haar eis gewijzigd en vermeerderd, en gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 1 juli 2020 (de datum waarop het gehuurde aan een derde is verhuurd), met veroordeling van [huurder] tot betaling van de huurpenningen tot 1 juli 2020 op grond van nakoming en tot voldoening van de contractuele boetes ingevolge de algemene voorwaarden, omdat [huurder] de huur na juni 2019 niet heeft betaald. 
     
     
       2.4 
       
         Bij eindarrest van 29 november 2022  heeft het hof de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigd, behalve de beslissing dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en heeft deze vernietigd, met veroordeling van [huurder] tot betaling van de contractuele boete van € 3.900,― vermeerderd met de wettelijke rente. De dragende overwegingen van dit arrest laten zich als volgt samenvatten: 
         
           De ontbinding/vernietiging van de huurovereenkomst door [huurder] 
         
         a. Het hof is het niet met [huurder] eens dat het verweer van [verhuurder] dat er geen renovatie is overeengekomen een bevrijdend verweer is en dat aan [verhuurder] daarvan bewijs had moeten worden opgedragen. [huurder] heeft immers gesteld dat op haar geen betalingsverplichting rust omdat [verhuurder] is tekortgeschoten door de kantoorruimte niet te renoveren, terwijl dat wel was overeengekomen en heeft die tekortkoming aan haar ontbinding ten grondslag gelegd. [huurder] draagt van die feiten de stelplicht en bij betwisting de bewijslast. Alleen als de ontbinding standhoudt, kan [huurder] van haar betalingsverplichting worden bevrijd. (onder 3.1) 
         b. Op [huurder] rust de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat renovatie van de kantoorruimte was overeengekomen en dat het niet renoveren een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst door [huurder] rechtvaardigt. (onder 3.2) 
         c. [huurder] heeft geen nieuwe bewijsstukken in het geding gebracht. Met de in eerste aanleg overgelegde brochure, de schriftelijke verklaring van [de makelaar], haar e-mail van 21 mei 2019 en een geluidsopname van een telefoongesprek met [de makelaar] heeft [huurder] niet bewezen dat is afgesproken dat de kantoorruimte zou worden gerenoveerd. Vanwege de korte tijd tussen de bezichtiging en de oplevering (een paar werkdagen) mocht [huurder] redelijkerwijs ook niet verwachten dat nr. 9 in dezelfde mate zou zijn opgeknapt als nr. 6. (onder 3.3) 
         d. Het hof gaat voorbij aan het door [huurder] in de memorie van grieven gedane bewijsaanbod. (onder 3.4) 
         e. Ook het verweer van [verhuurder] dat zij door [huurder] nooit in gebreke is gesteld, treft doel. [huurder] heeft ten onrechte de huurovereenkomst ontbonden. (onder 3.5) 
         f. Het beroep van [huurder] op dwaling is op dezelfde feiten en omstandigheden gebaseerd als het beroep op ontbinding en wordt eveneens door het hof verworpen. (onder 3.6) 
         g. De conclusie is dat de ontbinding en/of vernietiging van de huurovereenkomst door [huurder] geen effect heeft en dat de huurovereenkomst voortduurde na 7 juni 2019 en 25 juli 2019. (onder 3.7) 
         
           De wijziging van de eis in hoger beroep 
         
         h. De in hoger beroep aangepaste primaire vordering van [verhuurder] houdt in dat het hof de huurovereenkomst ontbindt per 1 juli 2020. Die datum correspondeert met de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst van de kantoorruimte die zij per die datum met een derde heeft afgesloten. De huurpenningen van vóór deze datum vordert [verhuurder] niet langer als schadevergoeding, maar op grond van nakoming door [huurder] van haar betalingsverbintenis voor de huurpenningen. (onder 3.8) 
         i. De buitengerechtelijke verklaringen van [huurder] hebben niet geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wel mocht [verhuurder] daaruit afleiden dat [huurder] niet meer de huur zou willen betalen. De redenering van [huurder] dat [verhuurder] zich ten onrechte toegang heeft verschaft tot de kantoorruimte, deze heeft gerenoveerd en een andere huurder daarvoor heeft gezocht, terwijl zij de ruimte beschikbaar moest houden voor [huurder], gaat niet op. Er is geen sprake van verzuim van [verhuurder] wat betreft de oplevering. Wel is [huurder] in verzuim door het niet betalen van huurpenningen. [verhuurder] zou alleen zijn gehouden de kantoorruimte weer ter beschikking te stellen aan [huurder], als [huurder] de huur weer de huur zou gaan betalen waardoor het verzuim zou eindigen (art. 6:86 BW). Die situatie heeft zich niet voorgedaan, nu [huurder] niet is teruggekomen op haar ontbindingsverklaring. (onder 3.9) 
         j. Het hof twijfelt er niet aan dat de kantoorruimte per 1 juli 2020 aan een ander is verhuurd. [verhuurder] heeft er ook geen enkel belang bij om hierover onwaarheid te spreken. (onder 3.10) 
         k. Het hof zal de vervallen huurtermijnen vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2020 als nakomingsvordering aan [verhuurder] toewijzen. Verder geldt dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd door het verstrijken van de afgesproken huurtermijn per 1 juni 2021, zodat er geen belang meer is om de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken. De beslissing van de kantonrechter op dit punt zal worden vernietigd. (onder 3.11) 
         l. De tegenvorderingen van [huurder] worden niet toegewezen. (onder 3.12) 
         m. De vordering van [verhuurder] met betrekking tot de contractuele boete wordt, nu [huurder] zich hiertegen niet heeft verweerd, toegewezen, inclusief de wettelijke rente. (onder 3.13) 
         n. De rentevordering van [verhuurder] over de onbetaald gelaten huurtermijnen wijst het hof niet toe, omdat [verhuurder] geen grief heeft gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de wettelijke rente af te wijzen. (onder 3.14) 
       
     
     
       2.5 
       
        [huurder] heeft op 21 februari 2023 tijdig cassatieberoep ingesteld. [verhuurder] heeft verweer gevoerd en haar standpunt schriftelijk doen toelichten. [huurder] heeft nog een nota van repliek ingediend.  
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen.  
     
     
       3.2 
       
         
           Onderdeel 1  richt zich tegen rechtsoverweging 3.9 en 3.11, die als volgt luiden: 
         ‘3.9 Het hof stelt voorop dat hiervoor is geoordeeld dat de buitengerechtelijke verklaringen van [huurder] niet hebben geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wel is duidelijk dat [verhuurder] daaruit mocht afleiden dat [huurder] niet meer de huur zou willen betalen. [huurder] voert aan dat [verhuurder] zich ten onrechte de toegang heeft verschaft tot de kantoorruimte, deze heeft gerenoveerd en een andere huurder daarvoor heeft gezocht, terwijl zij de ruimte voor [huurder] beschikbaar moest houden. Op grond van wat het hof hiervoor heeft overwogen, klopt die redenering niet; er is geen sprake van verzuim van [verhuurder] wat betreft de oplevering. Er is echter wel sprake van verzuim van [huurder] door het niet betalen van de huurpenningen. Alleen als het verzuim van [huurder] zou eindigen omdat zij de huur weer zou gaan betalen (artikel 6:86 BW) zou [verhuurder] gehouden zijn de kantoorruimte weer ter beschikking te stellen. Duidelijk is echter dat deze situatie zich niet heeft voorgedaan; [huurder] is immers niet teruggekomen op haar ontbindingsverklaring. 
       
       
       
         (…) 
       
       
     
     
       3.11 
       Een en ander betekent dat het hof de vervallen huurtermijnen vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2020 aan [verhuurder] zal toewijzen. Niet als schadevergoeding maar als nakomingsvordering. Verder wordt overwogen dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd door het verstrijken van de afgesproken huurtermijn per 1 juni 2021 zodat er geen belang meer is om de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken. Op dit punt zal de beslissing van de kantonrechter worden vernietigd. Bij een verdere beoordeling van de grief van [verhuurder] op dit punt heeft [verhuurder] geen belang.’ 
     
     
       3.3 
       Aan alle klachten van het onderdeel ligt de opvatting ten grondslag dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7:203 BW) niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Voor die opvatting kan de steller van het middel zich beroepen op diverse uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven en sommige literatuur. Meest wordt als reden gegeven dat de verplichting tot terbeschikkingstelling een voortdurende verplichting is die niet voor het verleden alsnog kan worden nagekomen wanneer de huurder zijn betalingsachterstand aanzuivert.  Soms wordt nog een ander argument gebruikt, namelijk dat een zodanige opschorting vooruitloopt op ontbinding door de rechter en aldus in strijd is met de ratio van art. 7:231 BW (volgens welke ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak slechts door de rechter kan geschieden).  Ook vermeldt sommige rechtspraak (meestal terloops) dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot de kern- of hoofdverplichting van de verhuurder is.  	Overigens laten diverse uitspraken ruimte voor een uitzondering op de erin aanvaarde opvatting voor ‘(zeer) bijzondere omstandigheden’. 
     
     
       3.4 
       De bedoelde opvatting dunkt mij niet zonder meer juist. Een regel dat bij voortdurende verplichtingen geen opschorting mogelijk zou zijn, kent het Nederlandse recht niet. Bijvoorbeeld het arrest van uw Raad van 17 april 2020  met betrekking tot de opschorting door een werknemer van re-integratieverplichtingen bij niet-nakoming door de werkgever van de verplichting tot loondoorbetaling, veronderstelt het tegendeel.  
     
     
       3.5 
       Het is waar dat na aanzuivering van de betalingsachterstand nakoming van de opgeschorte duurverplichting voor het verleden niet meer mogelijk is, maar uit art. 6:59 BW volgt dat dit voor rekening komt van de partij die tot de opschorting aanleiding heeft gegeven. Een bevoegde opschorting door de wederpartij leidt volgens dat artikel immers tot schuldeisersverzuim. Gedurende zijn verzuim blijft de schuldeiser gewoon verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen;  dat beginsel ligt uitdrukkelijk ten grondslag aan de bepaling van art. 6:266 BW.  Inderdaad is bij voortdurende verplichtingen de consequentie hiervan dat ook na zuivering van zijn verzuim voor de schuldeiser nog nadeel resteert, omdat het verleden niet meer valt te veranderen, maar dat verandert aan de zaak niets.  De strekking van de figuur van het schuldeisersverzuim is nu juist dat de schuldeiser de nadelige gevolgen van zijn verzuim draagt.  Wie zijn billen brandt, moet op de blaren zitten. 
     
     
       3.6 
       Opschorting kan worden ingezet als pressiemiddel, dus om de wederpartij tot nakoming aan te zetten. Maar dat is niet de enige functie van opschorting. Opschorting is ook toegelaten als inleiding op ontbinding.  Diverse bijzondere regels met betrekking tot de  exceptio non adimpleti contractus  van art. 6:262 BW veronderstellen dit uitdrukkelijk. Zo vervalt dit opschortingsrecht niet als de schuldenaar zekerheid stelt en bestaat het ook in het geval van blijvende onmogelijkheid van nakoming (art. 6:264 jo. 6:54-55 BW). Volgens de wetsgeschiedenis is de verklaring hiervoor dat opschorting in een dergelijk geval het voorportaal is van een ontbinding.  De rechtspraak van uw Raad die het tijdelijke karakter van opschorting benadrukt, vergt van de opschortende partij ook niet dat deze in een eventuele procedure duidelijk maakt dat hij na voldoening van de tegenvordering zijnerzijds zal  nakomen , maar ‘wat zij verder met betrekking tot de wanprestatie en de overeenkomst wenst’.  Behalve nakoming kan dat ook ontbinding of schadevergoeding zijn. 
     
     
       3.7 
       Behoort nu de bijzonderheid dat de wet voorschrijft dat de ontbinding slechts bij rechterlijk vonnis kan plaatsvinden (art. 7:231 BW) in een en ander verandering te brengen? Mijns inziens niet. De remedie van opschorting is, zo zou ik denken, in dat geval te meer onmisbaar. Alleen zo  kan de partij bij een wederkerige overeenkomst die met een (voldoende ernstige) tekortkoming van de wederpartij wordt geconfronteerd, voorkomen dat zij steeds verder gedupeerd raakt. Zonder bevoegdheid tot opschorting zou zij harerzijds moeten blijven presteren, zonder de zekerheid dat zij de daarvoor bedongen tegenprestatie ooit nog zal ontvangen.  
     
     
       3.8 
       Dat de verplichting om het huurgenot te verschaffen de belangrijkste verplichting van de verhuurder is, is ongetwijfeld waar. Niet voor niets begint afdeling 2 van titel 7.4 (‘Verplichtingen van de verhuurder’) ermee: ‘De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is’. De gedachte dat een kern- of hoofdverplichting niet zou mogen worden opgeschort, is aan het burgerlijk recht echter geheel vreemd. Juist met betrekking tot de hoofdverplichtingen bij een wederkerige overeenkomst – die dus tegenover elkaar staan (in ‘synallagmatisch verband’) – is opschorting het méést vanzelfsprekend. Het is voor dat geval dat de bevoegdheid tot opschorting thans overal lijkt te worden erkend;  buiten  het synallagmatisch verband is opschorting elders juist omstreden, bijvoorbeeld in België (anders dan bij ons, art. 6:52 BW).  Verder, het kwam reeds aan de orde: volgens ons BW is juist met betrekking tot de tegenover elkaar staande verplichtingen bij een wederkerige overeenkomsten het opschortingsrecht aan de minste beperkingen onderworpen. Dat de verplichting van de verhuurder om het genot van het gehuurde te verschaffen een kernverplichting is, pleit dus juist voor de mogelijkheid van opschorting. 
     
     
       3.9 
       Met het voorgaande zeg ik niet dat ook de  uitkomst  in de hiervoor 3.3 bedoelde uitspraken onjuist was. Al die zaken hebben gemeen dat de verhuurder naar aanleiding van een betalingsachterstand eigenmachtig aan de huurder de toegang tot het gehuurde had ontzegd, veelal door de sloten van het gehuurde te vervangen. Dat is een krasse vorm van eigenrichting; over haar onrechtmatigheid  lijkt mij nauwelijks twijfel mogelijk.  Het verhuurde was reeds aan de huurder ter beschikking gesteld, maar daarop werd vervolgens met actieve handelingen teruggekomen om zo de huurder de voet dwars te zetten.  
     
     
       3.10 
       Dergelijk actief terugkomen op een reeds verrichte prestatie behoort ook geen opschorting te worden genoemd. Opschorting is de bevoegdheid van de schuldenaar om nakoming van zijn prestatie uit te stellen (met in het geval dat ontbinding volgt, de bijzonderheid dat van uitstel afstel komt). Het terugdraaien van een reeds verrichte prestatie door de schuldenaar met het oog op niet-nakoming door de wederpartij kan niet met een beroep op een opschortingsrecht worden gerechtvaardigd.  Alleen  binnen  de grenzen van het opschortingsrecht kan men eventueel zeggen dat het eigenrichting legitimeert.  Daarbuiten geldt in het belang van de rechtsvrede  dat de verhuurder een executoriale titel behoeft om de huurder eenzijdig het genot van het genot te kunnen ontnemen. 
     
     
       3.11 
       Verband met het duurkarakter van de huurovereenkomst, met de verplichte rechterlijke tussenkomst bij ontbinding of met de aard van de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot, zie ik niet. De aannemer die een trap in de woning van de opdrachtgever heeft gerealiseerd, mag evenmin zomaar die trap weer naar aanleiding van non-betaling verwijderen. En bestaat er een betalingsachterstand vóórdat de verhuurder aan de huurder de toegang tot het gehuurde heeft verschaft, dan kan de verhuurder mijns inziens wel degelijk opschorten. Bijvoorbeeld als de huurder een overeengekomen waarborgsom nog niet heeft betaald. Of als de huurder bij aanvang van de huur een wereldreis maakte en zich eerst later bij de verhuurder voor de sleutel meldt, terwijl hij inmiddels met het betalen van de verschuldigde huur achterstallig is. Mij dunkt dat ook de onzekerheidsexceptie van art. 6:263 BW in het geval van huur toepassing zal kunnen vinden: de verhuurder die vóórdat hij aan de huurder de sleutel heeft gegeven op goede gronden vreest dat de huurder de huurprijs niet zal voldoen, zal hem de sleutel in beginsel mogen weigeren. 
     
     
       3.12 
       De zaak die nu voorligt, is wezenlijk anders van aard dan hetgeen in de hiervoor bedoelde uitspraken aan de orde was. Eigenrichting is niet aan de orde. [verhuurder] heeft geen sloten vervangen of anderszins [huurder] de toegang tot het gehuurde ontzegd. [huurder] was in die toegang niet eens geïnteresseerd. Ook opschorting is niet aan de orde. Van terbeschikkingstelling van het gehuurde is het nooit gekomen.  [huurder] is op het geplande opleveringstijdstip niet verschenen (hiervoor 2.1 onder iv) en is in plaats daarvan tot ontbinding en vernietiging overgegaan (idem onder v) op gronden die, volgens wat thans in cassatie vaststaat, niet houdbaar zijn. Aldus doet zich een klassiek geval van schuldeisersverzuim voor,  niet schuldeisersverzuim als hiervoor 3.4 bedoeld (namelijk als gevolg van een terechte opschorting door wederpartij), maar op grond van het niet-verlenen van de noodzakelijke medewerking aan uitvoering van de verbintenis (art. 6:58 BW). Ook in dat verband geldt de eenvoudige regel dat de partij die in schuldeisersverzuim verkeert, gedurende haar verzuim verplicht blijft om de tegenprestatie te voldoen. [huurder] was dus onverkort verplicht de overeengekomen huur te betalen. Omdat [huurder] nooit terug is gekomen op haar weigering om het gehuurde in ontvangst te nemen, komen we niet toe aan de vraag of [verhuurder] haar verplichting tot terbeschikkingstelling van het gehuurde kon opschorten.  Tot het moment dat de huurovereenkomst eindigde, bleef [huurder] verplicht tot nakoming. Dat het gehuurde niet aan haar ter beschikking stond, doet daaraan niet af, want was het gevolg van haar eigen handelen. 
     
     
       3.13 
       Rechtsoverweging 3.9 van het arrest van het hof bevat meer dan één redeneerlijn. Het volstaat dat ook de zojuist bedoelde grond voor verwerping van het verweer van [huurder] erin te lezen is. Volgens wat het hof overweegt, is [verhuurder] wat betreft de oplevering niet tekortgeschoten en is [huurder] op haar onterechte ontbindingsverklaring nooit teruggekomen. Daarin ligt besloten dat [huurder] in schuldeisersverzuim is geraakt en dat dit verzuim is blijven voortduren gedurende de volledige contractsperiode waarvoor [verhuurder] nakoming heeft gevorderd (namelijk 1 juli 2020, het moment waarop [verhuurder] de bedrijfsruimte aan een derde heeft verhuurd).  
     
     
       3.14 
       Uit het voorgaande volgt dat de klachten van het onderdeel geen doel treffen. 
     
     
       3.15 
       Zowel  onderdeel 2  als  onderdeel 3  bouwen voort op het eerste onderdeel en delen in haar lot. 
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
   
   
      	Vergelijk het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 29 november 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10263 onder 2.1. 
   
   
      	ECLI:NL:GHARL:2022:10263. 
   
   
      	Ktr. Tiel 9 november 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU5965,  WR  2006/45, onder 4.4; Hof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496,  WR  2011/86, onder 7; Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133,  WR  2019/9 m.nt. J.A. Tuinman,  TvHB  2018/23 m.nt. Th.S.M. Fraai, onder 5.8. Wat betreft literatuur, zie  Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II  2021/27; A.R. de Jonge,  Huurrecht , Den Haag: Boom juridisch 2023, p. 140-141; H.J. Rossel,  Huurrecht algemeen , Deventer: Wolters Kluwer 2011, p. 138. 
   
   
      	Hof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496,  WR  2011/86, onder 7; Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578,  NJF  2017/496, onder 3.9.6;  Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II  2021/27. 
   
   
      	Hof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496,  WR  2011/86, onder 7; Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578,  NJF  2017/496, onder 3.9.6; Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133,  WR  2019/9 m.nt. J.A. Tuinman,  TvHB  2018/23 m.nt. Th.S.M. Fraai, onder 5.8. 
   
   
      	Ktr. Tiel 9 november 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU5965,  WR  2006/45, onder 4.4; Hof Arnhem 8 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496, WR 2011/86, onder 7; Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578, onder 3.9.6; Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133, onder 5.9. Bij deze laatste uitspraak verdient nog opmerking dat het hof vooropstelt dat de verhuurder op zichzelf bevoegd is om zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op te schorten, omdat de huurder tekortschoot in de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling, zie rechtsoverweging 5.7. 
   
   
      	HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:723,  NJ  2020/168. 
   
   
     
       Asser/Sieburgh 6-I  2020/305; F.J.P. Lock,  Schuldeisersverzuim  (Mon. BW. B32c), Deventer: Wolters Kluwer 2023, nr. 3.  
   
   
      	Zie TM, Parl. Gesch. Boek 6, p. 1013: ‘Algemeen wordt aanvaard dat de schuldeiser die de hem verschuldigde prestatie niet aanvaardt of op andere wijze in crediteursverzuim komt, tot het verrichten van zijn eigen prestatie gehouden blijft.’ 
   
   
      	Ook bij aflopende verplichtingen kan er nadeel resteren. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat de afgifte van een machine door de verkoper bevoegd wordt opgeschort. De koper kan aanzienlijke schade lijden doordat hij die machine gedurende de opschorting niet in zijn onderneming kan benutten.  
   
   
      	F.J.P. Lock,  Schuldeisersverzuim  (Mon. BW. B32c), Deventer: Wolters Kluwer 2023, nr. 6. 
   
   
     
       Asser/Sieburgh 6-I  2020/378;  Asser/Sieburgh 6-III  2022/713; P.T.J. Wolters,  Opschortingsrechten  (Mon. BW B32b), Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 18. 
   
   
      	Buiten het geval van de  exceptio non adimpleti contractus  leiden blijvende onmogelijkheid en zekerheidstelling wel ertoe dat geen bevoegdheid tot opschorting (meer) bestaat (art. 6:54 onder b en 6:55 BW). Dat geldt opzettelijk niet voor de enac, omdat daar opschorting functioneert als inleiding op ontbinding. Zie: TM, Parl. Gesch. Boek 6, p. 212, 215; MvA II, Parl. Gesch. Boek 6, p. 213, 215. Wat betreft de literatuur, zie onder meer  Asser/Sieburgh 6-I  2010/280;  Asser Sieburgh 6-III  2022/714; P.T.J. Wolters,  Opschortingsrechten  (Mon. BW B32b), Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 51-52. 
   
   
      	HR 24 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9413,  NJ  2004/51 ( Turkse honing ). Vergelijk  Asser/Sieburgh 6-III  2023/714 :  De opschortende partij zal zich moeten uitspreken over de vraag welke van de haar ten dienste staande bevoegdheden zij wil uitoefenen: ontbinding van de overeenkomst, het verlangen van nakoming of van schadevergoeding, of een combinatie hiervan. 
   
   
      	Zij mist het alternatief van een schriftelijke ontbindingsverklaring, zoals die in andere gevallen wel mogelijk is (art. 6:267 BW). Intussen voegt ook in het geval ontbinding bij schriftelijke verklaring wél mogelijk is, voorafgaande opschorting iets toe, omdat ontbinding veelal eerst mogelijk is na het intreden van verzuim (art. 6:265 lid 2 BW).  
   
   
      	Vergelijk de rechtsvergelijkende opmerkingen bij H. Beale e.a., Cases,  Materials and Tekst on Contract Law , Oxford: Hart 2019, p. 957 e.v. Voor de positie van het Belgische recht zie I. Claeys & T. Tanghe,  Algemeen contractenrecht: Handboek voor nu en straks , Antwerpen/Gent/Cambridge, Intersentia 2021, nr. 950: opschorting in het geval van verbintenissen uit verschillende overeenkomsten is slechts toegelaten indien die overeenkomsten naar de bedoeling van partijen een ondeelbaar, onverbrekelijk of onlosmakelijk geheel vormen. De lezer vergelijke dit met art. 6:52 lid 2 Nederlands BW.  
   
   
      	Niet alle eigenrichting is onrechtmatig. Soms staat de wet eigenrichting uitdrukkelijk toe. In het BW bijvoorbeeld met betrekking tot overhangende takken en doorschietende wortels (art. 5:44 BW), daarbuiten bijvoorbeeld in het geval van noodweer (art. 41 Sr). H.J. Snijders, C.J.M. Klaassen, H.B. Krans & G.J. Meijer,  Nederlands burgerlijk procesrecht , Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 12 verdedigen dat eigenrichting ook zonder wettelijke grondslag bij uitzondering geoorloofd is indien een belanghebbende met toepassing van het procesrecht zijn recht niet, onvoldoende tijdig dan wel in onvoldoende mate zou kunnen effectueren en de uitoefening van eigenrichting, gelet op alle betrokken belangen, in een redelijke verhouding staat tot de schade die de belanghebbende bij onthouding van eigenrichting lijdt. Een overzicht van de rechtspraak en literatuur geeft K.J.O. Jansen,  GS Onrechtmatige daad , art. 6:162 BW, aant. 6.2.6. Vergelijk C.H. Sieburgh, ‘Gerechtigheid en rechtshandhaving’,  WPNR  2010/6843 onder 7 over de grens tussen geoorloofde handhaving en verboden eigenrichting. 
   
   
      		Die onrechtmatigheid is bijvoorbeeld verondersteld in HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1978,  WR  2022/72, een geval waarin de verhuurders de sloten van het gehuurde hadden vervangen ruim twee weken vóór de datum waarop zij krachtens kortgedingvonnis tot ontruiming bevoegd waren. 
   
   
      	HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG8788, onder 4.4.2. 
   
   
      	P.T.J. Wolters,  Opschortingsrechten  (Mon. BW B32b), Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 17. 
   
   
      	H.J. Snijders c.s. (hiervoor noot 17) verwijzen naar het adagium van Hugo de Groot (De iure belli ac pacis, Liber I, Caput 1, Par. II): ‘Ubi iudicia deficiunt, incipit bellum.’ 
   
   
      	Weliswaar spreekt art. 7:203 BW niet alleen van een verplichting van de verhuurder om de zaak ter beschikking van de huurder ‘te stellen’ maar ook om die aan hem ‘te laten’ en heeft in zoverre de verhuurder wat betreft de toekomst zijn prestatie nog niet verricht, maar ook in dat verband geldt dat (actieve) handelingen die erop neerkomen dat de verhuurder het gehuurde de huurder uit handen trekt, onrechtmatige eigenrichting zullen opleveren. 
   
   
      	Daarbij past dat, zoals de procesinleiding in cassatie onder 6 vermeldt, [huurder] nooit een sleutel heeft ontvangen.  
   
   
      		In verband met een onjuiste opvatting van de inhoud van de verbintenis, weigert de schuldeiser aan nakoming mee te werken. In mijn waarneming is dit de meest voorkomende aanleiding tot schuldeisersverzuim. 
   
   
      	Zou [huurder] op de bedoelde weigering zijn teruggekomen nadat zij inmiddels een betalingsachterstand had opgelopen, dán zou alsnog de vraag voorliggen of aan [verhuurder] een opschortingsrecht toekwam. In verband met wat hiervoor 3.4 e.v. is gezegd, meen ik dat zeer wel voorstelbaar is dat [verhuurder] in dat geval wel degelijk tot opschorting bevoegd was, niettegenstaande de hiervoor 3.3 vermelde rechtspraak.