ECLI: ECLI:NL:RVS:2022:626

Titel: ECLI:NL:RVS:2022:626 Raad van State , 02-03-2022 / 202003684/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2022-03-02

Zaaknummer: 202003684/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2022:626

---

Bij besluit van 25 juli 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Lopik aan [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade van € 7.981,64 toegekend en het verzoek voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A] niet-ontvankelijk verklaard. [appellanten sub 1] hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die zij hebben geleden in de vorm van de waardevermindering van hun woning aan de [locatie] in Lopik als gevolg van de inwerkingtreding op 6 juni 2012 van het bestemmingsplan "Uitweg - Uitbreiding". Dit plan maakt de bouw van woningen mogelijk op de gronden ten zuidwesten en oosten van hun perceel. Deze gronden mochten op grond van het daarvoor geldende bestemmingsplan "Buitengebied" worden gebruikt voor agrarische doeleinden. In het advies wordt het college ten eerste geadviseerd om de aanvraag, voor zover deze is ingediend door [appellant sub 1A], niet-ontvankelijk te verklaren

202003684/1/A2. 
     Datum uitspraak: 2 maart 2022 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op de hoger beroepen van: 
     1.       [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], wonend te Lopik, 
     2.       het college van burgemeester en wethouders van Lopik, 
     appellanten, 
     tegen de tussenuitspraak van 5 november 2019 en de uitspraak van 28 mei 2020 van de rechtbank Midden­-Nederland in zaak nr. 18/2353 in het geding tussen: 
     [appellanten sub 1], 
     en 
     het college. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 25 juli 2017 heeft het college aan [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade van € 7.981,64 (inclusief wettelijke rente) toegekend en het verzoek voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A] niet-ontvankelijk verklaard. 
     Bij besluit van 3 mei 2018 heeft het college het door [appellanten sub 1] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard. 
     Bij tussenuitspraak van 5 november 2019 (hierna: de tussenuitspraak) heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld een in die uitspraak geconstateerd gebrek aan dat besluit te herstellen. 
     Het college heeft bij brief van 14 januari 2020 een nadere motivering van het besluit van 3 mei 2018 gegeven. 
     Bij uitspraak van 28 mei 2020 (hierna: de einduitspraak) heeft de rechtbank het beroep, voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A], niet-ontvankelijk verklaard, en voor zover dat in ingediend door [appellant sub 1B], gegrond verklaard, en het besluit van 3 mei 2018 vernietigd. Verder heeft de rechtbank het college opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar te nemen. De tussenuitspraak en de einduitspraak zijn aangehecht. 
     Tegen de tussenuitspraak en de einduitspraak hebben [appellanten sub 1] hoger beroep ingesteld en het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de einduitspraak. 
     Het college en [appellanten sub 1] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     Het college heeft een nader stuk ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 januari 2022, waar [appellanten sub 1], vertegenwoordigd via een videoverbinding door mr. J. Bax, rechtsbijstandverlener te Rotterdam, is verschenen. 
     Overwegingen 
     1.       [appellanten sub 1] hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die zij hebben geleden in de vorm van de waardevermindering van hun woning aan de [locatie] in Lopik als gevolg van de inwerkingtreding op 6 juni 2012 van het bestemmingsplan "Uitweg - Uitbreiding". Dit plan maakt de bouw van woningen mogelijk op de gronden ten zuidwesten en oosten van hun perceel. Deze gronden mochten op grond van het daarvoor geldende bestemmingsplan "Buitengebied" worden gebruikt voor agrarische doeleinden. 
     2.       Bij besluit van 25 juli 2017 heeft het college aan [appellant sub 1B] een tegemoetkoming van € 7.981,64 (inclusief wettelijke rente) toegekend en het verzoek voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A] niet-ontvankelijk verklaard. Aan dit besluit heeft het college een advies van Langhout & Wiarda (hierna: Langhout) van 4 mei 2017 ten grondslag gelegd. 
     3.       In het advies wordt het college ten eerste geadviseerd om de aanvraag, voor zover deze is ingediend door [appellant sub 1A], niet-ontvankelijk te verklaren omdat in het kadaster alleen [appellant sub 1B] als eigenaar van het perceel [locatie] staat vermeld, zodat alleen zij op de peildatum in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking stond tot de onroerende zaak waarop de aanvraag ziet. 
     In het advies is vervolgens beoordeeld of het nieuwe plan tot een planologisch nadeliger situatie heeft geleid voor [appellant sub 1B]. In dat kader is een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Op basis daarvan is geconcludeerd dat de uitzichtsituatie enigszins is verbeterd omdat de maximaal toegestane hoogte van de bebouwing is afgenomen van 15 naar 11 meter. Ook de bezonningssituatie is in beperkte mate verbeterd ten opzichte van de oude planologische situatie. Wel leidt het nieuwe plan tot een grotere aantasting van de privacy als gevolg van de toegekende woonbestemming, omdat die bestemming maakt dat er, anders dan in de oude situatie, continu mensen aanwezig zullen zijn. Over de aspecten geluid, geur en stof is in het advies geconcludeerd dat geen sprake is van een nadeliger situatie. Ook de situeringswaarde is per saldo niet verslechterd, waarbij er op wordt gewezen dat met name sleufsilo’s, die mogelijk waren op grond van het oude plan, ontsierend zijn in een woonomgeving. 
     Op basis van de planvergelijking is de omvang van de schade vastgesteld op een bedrag van € 20.000,00. Hiervan dient volgens de adviseur een bedrag gelijk aan drie procent van de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging op grond van het normale maatschappelijke risico voor rekening van [appellant sub 1B] te blijven. Dat is een bedrag van € 12.150,00, zodat een tegemoetkoming van € 7.850,00 dient te worden toegekend. 
     4.       Bij het besluit op bezwaar van 3 mei 2018 heeft college het bezwaar van [appellanten sub 1] alleen gegrond verklaard omdat er ten onrechte op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) geen vergoeding is toegekend voor de kosten van rechtsbijstand die zij redelijkerwijs hebben gemaakt. Voor het overige heeft het college geen aanleiding gezien om tot een ander besluit te komen. 
     5.       In de tussenuitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat het college het verzoek voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A] terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. In de einduitspraak heeft de rechtbank het beroep, voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A], daarom niet-ontvankelijk verklaard. Voor zover het beroep ziet op de hoogte van de toegekende planschade, is de rechtbank van oordeel dat er geen aanleiding is om te twijfelen aan de juistheid van de in het advies opgenomen planvergelijking. Ook heeft het college naar het oordeel van de rechtbank een drempel van drie procent voor het normale maatschappelijke risico mogen hanteren. Over de hoogte van het vastgestelde schadebedrag overweegt de rechtbank dat de door [appellanten sub 1] genoemde waarde van hun woning die is vastgesteld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde) geen aanleiding geeft om de getaxeerde waarde onjuist te achten. Maar in de taxatie van de adviseur is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waarde van de woning voorafgaand en na de planologische wijziging tot stand is gekomen. De rechtbank heeft het college daarom in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen. 
     6.       Het college heeft bij brief van 14 januari 2020 een nadere motivering van het besluit van 3 mei 2018 gegeven. In de einduitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek hiermee niet is hersteld. Naar het oordeel van de rechtbank is nog steeds onvoldoende inzicht geboden in de totstandkoming van de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging. In de aanvullende motivering is niet toegelicht waarom de planologische mogelijkheid van beregeningsinstallaties en anderen bouwwerken geen gebouwen zijnde in de omgeving van deze objecten leidt tot een waardeverschil van 2,5% ten opzichte van de verkoopbedragen. Verder is de rechtbank van oordeel dat in het advies niet inzichtelijk is gemaakt waarom de verschillende schadefactoren en de mate waarin die van invloed zijn op de waarde van het perceel leiden tot een waardevermindering van € 20.000,00. 
     Het hoger beroep 
     7.       [appellanten sub 1] en het college kunnen zich beiden niet verenigen met de uitspraak van de rechtbank. De gronden van [appellanten sub 1] zien op de ontvankelijkheid van [appellant sub 1A], de planvergelijking, het normale maatschappelijke risico en de vaststelling van de hoogte van de schade. De gronden van het college hebben alleen betrekking op het oordeel van de rechtbank over de vaststelling van de hoogte van de schade. Verder is ter zitting vastgesteld dat de brief van [appellanten sub 1] van 6 oktober 2020, die is aangeduid als incidenteel hoger beroep, moet worden aangemerkt als een schriftelijk uiteenzetting en dat deze als zodanig zal worden betrokken bij de beoordeling van het geschil. 
     De niet-ontvankelijkverklaring van het beroep 
     8.       [appellanten sub 1] betogen dat de rechtbank het beroep, voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A], ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Dat alleen [appellant sub 1B] als eigenaar in het kadaster staat ingeschreven, is volgens hen onvoldoende om te kunnen concluderen dat [appellant sub 1A] geen eigenaar is van de woning. Daarbij wijzen zij er op dat zij getrouwd zijn. Bovendien heeft de rechtbank hun geen hersteltermijn geboden om alsnog te bewijzen dat [appellant sub 1A] op de peildatum wel eigenaar was van de woning aan de [locatie] in Lopik. 
     8.1.    Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is degene die bezwaar heeft gemaakt tegen een (primair) besluit belanghebbende bij een beslissing op zijn bezwaar, ongeacht of die persoon belanghebbende is bij het primaire besluit. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 12 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:4081. Gelet hierop kon [appellant sub 1A] als belanghebbende beroep instellen tegen het besluit op zijn bezwaar van 3 mei 2018. De rechtbank heeft het beroep, voor zover dat is ingediend door [appellant sub 1A], daarom ten onrechte wegens het ontbreken van belang niet-ontvankelijk verklaard. Het betoog slaagt. 
     Belang [appellant sub 1A] 
     8.2.    Voor zover [appellanten sub 1] met hun betoog ook beogen aan te voeren dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om [appellant sub 1A] als belanghebbende aan te merken bij de tegemoetkoming, is van belang dat een aanvrager om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in planschade vanwege de waardevermindering van een onroerend goed, ten tijde van de peildatum eigenaar moet zijn van het goed, omdat alleen het vermogen van de eigenaar daardoor rechtstreeks wordt getroffen. 
     [appellant sub 1A] is belanghebbende bij de planschadevergoeding omdat hij, zoals ter zitting onweersproken is gesteld, op de peildatum in algehele gemeenschap van goederen met [appellant sub 1B] was gehuwd en de woning, daarom, gelet op het op de peildatum geldende huwelijksvermogensrecht in beginsel deel uitmaakt van de huwelijksgoederengemeenschap. Niet gebleken is dat de woning daarvan is uitgesloten. Dat de woning in het kadaster alleen op naam van [appellant sub 1B] staat, zoals het college stelt, maakt het voorgaande niet anders. 
     Dit betekent dat het college ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om het besluit van 25 juli 2017 op dit punt te herzien. Ook dit heeft de rechtbank ten onrechte niet onderkend. Het betoog slaagt. 
     Planvergelijking 
     9.       [appellanten sub 1] bestrijden het oordeel van de rechtbank in de tussenuitspraak over de in het advies gemaakte planvergelijking. Zij betogen dat de adviseur niet onafhankelijk is omdat in het advies niet is aangetoond dat de gehanteerde maximale invulling van het oude planologische regime niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moeten worden geacht. In het advies is volgens hen namelijk ten onrechte uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude plan, terwijl de realisatie van de maximale mogelijkheden van dat plan voor een deel met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. In dat kader bestrijden [appellanten sub 1] dat er twee agrarische bedrijven op de gronden konden worden gerealiseerd zoals aangenomen is in het advies. Verder is volgens hen in het advies ten onrechte niet aannemelijk gemaakt dat gebouwen met een goothoogte van 2,5 meter en een bouwhoogte van 15 meter realistisch zijn. Verder wijzen zij op de in het advies gehanteerde stapelhoogte voor veevoer in sleufsilo’s van 6 meter, wat volgens hen niet realistisch is omdat het uitrijden van kuilvoer tot een hoogte van 6 meter met zware voertuigen tot gevaarlijke situaties zal leiden en daarom uitgesloten moet worden geacht. Ook wijzen [appellanten sub 1] op artikel 51 van de planvoorschriften van het oude plan, waarin is bepaald dat het aanleggen van verharding alleen is toegestaan als daarvoor een vergunning is verleend. Deze bepaling mag volgens hen niet worden betrokken bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het plan, wat maakt dat bedrijfsgebouwen in de oude planologische situatie niet ontsloten konden worden en sleufsilo’s niet konden worden voorzien van een betonnenvloer, zodat de realisatie van deze voorzieningen volgens hen niet realistisch is. 
     9.1.    Voor de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiervoor wordt een vergelijking gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking wordt in beginsel uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Als het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, bestaat aanleiding voor afwijking van dit uitgangspunt (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 2.1 en 2.3). 
     9.2.    Anders dan [appellanten sub 1] menen, is het aan hen om aannemelijk te maken dat realisering van de maximale mogelijkheden van het plan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Dat in het advies niet is onderzocht of sprake is van deze uitzondering, maakt dan ook niet dat geen sprake is van een door een onafhankelijke deskundige opgesteld advies, en ook niet dat het advies op dat punt ontoereikend is. 
     9.3.    In artikel 12, eerste lid, van de planvoorschriften van het oude plan is bepaald dat de voor "Agrarisch gebied met landschappelijke waarde" aangewezen gronden, zoals de gronden ten zuidwesten en oosten van het perceel van [appellanten sub 1], bestemd zijn voor agrarische bedrijfsvoering ten behoeve van agrarische bedrijven met de daartoe benodigde bedrijfsgebouwen (met uitzondering van kassen) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In het advies is op basis van de omvang van de gronden als uitgangspunt gehanteerd dat op de gronden maximaal twee agrarische bedrijven met de daarbij behorende gebouwen en voorzieningen gerealiseerd zouden kunnen worden. [appellanten sub 1] wijzen ter onderbouwing van hun standpunt dat deze mogelijkheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht, op artikel 51 van de planvoorschriften van het oude plan. In dit artikel is bepaald dat voor het aanleggen van verharding een vergunning is vereist. Weliswaar volgt daaruit dat het aanleggen van verharding bij de maximale invulling van dat bestemmingsplan buiten beschouwing gelaten moet worden, maar dat maakt niet dat in de planvergelijking niet mocht worden uitgegaan van twee bedrijven en de daarbij behorende bedrijfsgebouwen. Het college wijst er terecht op dat het plan niet vereist dat de bedrijfsgebouwen met een verharde weg worden ontsloten. 
     9.4.    Verder is in artikel 12 van de planvoorschriften van het oude plan bepaald dat per bedrijf maximaal één agrarisch bedrijfsgebouw mocht worden opgericht met een goothoogte van maximaal 2,5 meter en een grondoppervlakte van maximaal 50 m2, op een afstand van ten minste 10 meter van de weggrens. De bouwhoogte is in de planvoorschriften niet beperkt. Op grond van artikel 9, tweede lid, van de Woningwet, zoals geldend op de peildatum, heeft de Bouwverordening gemeente Lopik aanvullende werking, waaruit volgt dat als maximale bouwhoogte een hoogte van 15 meter gold. [appellanten sub 1] hebben niet onderbouwd waarom de realisatie van bouwwerken met de genoemde maten met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Dat zij de realisatie van een dergelijk bouwwerk niet waarschijnlijk achten, betekent nog niet dat deze mogelijkheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. In het advies is ten aanzien van de bouwhoogte daarom terecht uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden. 
     9.5.    Verder is in het advies uitgegaan van de mogelijkheid op grond van het oude plan om sleufsilo’s met een bouwhoogte van 2 meter en een stapelhoogte tot 6 meter op de gronden te realiseren. In het oude plan was geen grens gesteld aan de storthoogte in de sleufsilo’s, zodat het oude plan niet in de weg stond aan het stapelen van voederbalen tot een hoogte van 6 meter in de sleufsilo’s. Daarbij is van belang dat ook de opslag van in plastic folie verpakte veevoederbalen op het bouwperceel niet was beperkt, zodat in plaats van los voer ook in plastic verpakte voederbalen in de sleufsilo’s konden worden opgestapeld. [appellanten sub 1] hebben niet aannemelijk gemaakt dat het stapelen van veevoederbalen tot een hoogte van 6 meter met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Dat volgt evenmin uit de uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2239, waarnaar zij verwijzen, aangezien daarin slechts is geoordeeld dat in het advies ten onrechte geen rekening was gehouden met de storthoogte in de toegestane sleufsilo’s. Voor zover zij in dit kader ook wijzen op artikel 51 van de planvoorschriften van het oude plan, waarin is bepaald dat voor het aanleggen van verharding een vergunning is vereist, is dit artikel niet van toepassing op de realisatie van sleufsilo’s omdat dergelijke voorzieningen, met de daarbij behorende betonnenvloer, al planologisch zijn toegestaan op grond van artikel 12 van de planvoorschriften. In het betoog van [appellanten sub 1] heeft de rechtbank daarmee terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat in de planvergelijking ten onrechte is uitgegaan van een stapelhoogte van 6 meter in de sleufsilo’s. 
     9.6.    Het voorgaande maakt dat de rechtbank in de tussenuitspraak terecht heeft geoordeeld dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat het college is uitgegaan van een onjuiste invulling van de maximale mogelijkheden van het oude plan, zodat het betoog niet slaagt. 
     Normaal maatschappelijk risico 
     10.     [appellanten sub 1] bestrijden het oordeel van de rechtbank in de tussenuitspraak over de door het college toegepaste drempel van drie procent vanwege het normale maatschappelijke risico. Zij betogen dat het toepassen van een drempel hoger dan twee procent een wettelijke grondslag mist en dat het daarmee in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: het Eerste Protocol). 
     10.1.  De rechtbank heeft terecht onder verwijzing naar de hiervoor genoemde overzichtsuitspraak, onder 5.3 en 5.5, geoordeeld dat het college bevoegd is om een drempel van drie procent te hanteren. De drempel van twee procent, zoals opgenomen in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro, is een minimumforfait, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om tegemoetkoming in planschade ten gevolge van een wijziging van het planologische regime van percelen van een derde (de zogenoemde indirecte planschade) in de vorm van waardevermindering of inkomensderving. De rechtbank wijst er terecht op dat dit volgt uit de tekst van het genoemde artikel. Er is geen grond voor het oordeel dat de toepassing van artikel 6.2, tweede lid, van de Wro in het algemeen in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol. Voor zover de toepassing van de drempel al zou zijn aan te merken als aantasting van het recht op ongestoord genot van de eigendom, laat artikel 1 van het Eerste Protocol de toepassing van wetten die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang onverlet. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, ro 5.5) is de forfaitregeling in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro een zodanige regulering. Het betoog biedt daarmee geen grond voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college een drempel van drie procent mocht hanteren. Het betoog slaagt niet. 
     Taxatie 
     11.     Het college bestrijdt het oordeel van de rechtbank over de taxatie. Met de naar aanleiding van de tussenuitspraak overgelegde nadere motivering is volgens het college inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging tot stand is gekomen en op welke wijze de waardevermindering als gevolg van het nieuwe plan is vastgesteld. Met de na de tussenuitspraak overgelegde stukken is volgens het college dan ook aan de op hem rustende motiveringsverplichting voldaan, zodat de rechtbank aanleiding had moeten zien om de rechtsgevolgen van het besluit van 3 mei 2018 in stand te laten. 
     12.     [appellanten sub 1] bestrijden ook het oordeel van de rechtbank over de nadere onderbouwing van de taxatie. Zij voeren aan dat de WOZ-waarde van hun woning als gevolg van de planologische wijziging significant is gedaald. Dat deze waarde niet bruikbaar zou zijn om aan te tonen dat getwijfeld moet worden aan de juistheid van de waardedaling van hun woning zoals die in het advies is vastgesteld, zoals de rechtbank heeft overwogen, is volgens [appellanten sub 1] daarmee onjuist. Verder betogen zij dat met het nadere advies nog steeds niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de waardevermindering van € 20.000,00 is vastgesteld en op welke wijze de bij de referentiewoningen toegepaste correctiefactor van 2,5% tot stand is gekomen. 
     12.1.  De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. 
     De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen (zie de overzichtsuitspraak, onder 8.11). 
     12.2.  In het advies is de waarde van de woning van [appellanten sub 1] voorafgaand aan de planologische wijziging vastgesteld op een bedrag van € 405.000,00. Deze waarde is vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode. De waarde van de woning na de inwerkingtreding van het nieuwe plan is in het advies vastgesteld op een bedrag van € 385.000,00, zodat de schade € 20.000,00 bedraagt. 
     12.3.  Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de rechtbank heeft het college bij brief van 14 januari 2020 het hiervoor genoemde advies nader gemotiveerd. In de brief is uiteengezet dat de waarde van de woning van [appellanten sub 1] voorafgaand aan de planologische wijziging is vastgesteld door een vergelijking te maken met de verkoopprijzen van de woningen aan de Lopikerweg Oost 49, Lopikerweg Oost 105, Tiendweg 7a en Tiendweg 7c. De vergelijking is weergegeven in een matrixtabel. Daaruit volgt dat de verkoopbedragen in de eerste plaats geïndexeerd zijn naar de waarde op de peildatum. Aan de hand daarvan is een m3-prijs bepaald. Vervolgens zijn die prijzen nog gecorrigeerd door te kijken naar de grootte, de kwaliteit van de luxe voorzieningen en de ligging van de woningen in vergelijking met de woning van [appellanten sub 1]. De gemiddelde m3-prijs is vervolgens gebruikt om de waarde van de woning van [appellanten sub 1] vast te stellen. 
     12.4.  Anders dan de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat Langhout met de overgelegde matrixtabel voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de waarde van de woning van [appellanten sub 1] op de peildatum onder het oude planologische regime is vastgesteld. In het advies heeft Langhout toegelicht waarom hij bij twee referentiewoningen de waarde met 2,5% naar beneden heeft bijgesteld, namelijk omdat de ligging van die panden dusdanig gunstiger is dan de ligging van de woning van [appellanten sub 1] dat zonder het toepassen van een correctie deze woningen een te hoge waarde zouden geven. Voor zover zij hebben aangevoerd dat niet is gemotiveerd op grond waarvan dit tot een verlaging van 2,5% heeft geleid, ziet de Afdeling, anders dan de rechtbank, geen aanleiding voor het oordeel dat het advies hierdoor door het college niet aan het besluit ten grondslag kon worden gelegd. Zoals hierboven is overwogen, spelen kennis, ervaring en intuïtie bij taxatie een rol. Er mag in beginsel van worden uitgegaan dat Langhout op basis hiervan een goede beoordeling heeft gemaakt van het verschil in waarde dat de afwijkende ligging van de referentiepanden ten opzichte van het pand van [appellanten sub 1], met zich brengt. Mede in aanmerking genomen dat [appellanten sub 1] geen specifieke weerlegging van de taxatie van Langhout in het geding hebben gebracht, is de Afdeling van oordeel dat de taxatie de op dit punt beperkte rechterlijke toets daarom kan doorstaan. 
     12.5.  In de brief van 14 januari 2020 is toegelicht dat de waardedaling van € 20.000,00 als gevolg van de planologische wijziging tot stand is gekomen aan de hand van de op basis van de planvergelijking vastgestelde relevante schadefactoren. Verder is ter controle achteraf het schadepercentage beoordeeld. In het advies is het planologische nadeel als middelzwaar gekwalificeerd. Middelzware schade bedraagt volgens Langhout schade tussen de 4 tot 7% van de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging (tussen de € 16.200,00 en € 28.350,00), wat overeenkomt met de getaxeerde waarde. De Afdeling is van oordeel dat hiermee voldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de waardedaling tot stand is gekomen. 
     12.6.  [appellanten sub 1] hebben de waardedaling bestreden door te wijzen op het verschil met de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde. Uit de door hen overgelegde stukken volgt dat de waarde van hun woning in het kader van de WOZ met € 60.000,00 naar beneden is bijgesteld omdat in eerste instantie onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij de uitbreiding van woningbouw zoals voorzien in het bestemmingsplan "Uitweg - Uitbreiding" en de daarmee samenhangende overlast. De waarde van de woning na de planologische wijziging is in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde € 33.000,00 lager vastgesteld dan in het advies van Langhout dat het college aan het besluit ten grondslag heeft gelegd. Op de zitting bij de rechtbank heeft de adviseur gesteld dat dit verschil verklaard kan worden door het tijdsverloop van drie jaar tussen de peildatum (6 juni 2012) en de WOZ-peildatum (1 januari 2015) in welke periode de huizenprijzen zijn gedaald. [appellanten sub 1] hebben dit in beroep noch in hoger beroep gemotiveerd bestreden. De rechtbank heeft daarmee terecht geoordeeld dat dit betoog geen aanleiding geeft om aan de juistheid van de taxatie te twijfelen, zodat het betoog van [appellanten sub 1] faalt. 
     12.7.  [appellanten sub 1] hebben geen andere concrete aanknopingspunten aangevoerd voor twijfel aan de juistheid of de volledigheid van de taxatie. Anders dan de rechtbank is de Afdeling daarom van oordeel dat het college de taxatie aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, zodat het betoog van het college slaagt. De rechtbank heeft daarom ten onrechte overwogen dat er geen aanleiding bestaat de rechtsgevolgen in stand te laten. 
     Proceskosten 
     13.     [appellanten sub 1] bestrijden het oordeel van de rechtbank in de einduitspraak over de kosten voor bijstand die zij hebben gemaakt voorafgaand aan het nemen van het besluit van 25 juli 2017. Dat de verzochte bedragen van € 1.200,00 en € 3.200,00 niet zijn onderbouwd met facturen, maakt volgens hen niet dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Uit de overgelegde stukken blijkt volgens hen dat een aanzienlijk aantal uren aan deze zaak is besteed. 
     13.1.  In artikel 6.5, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wro is bepaald dat indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, burgemeester en wethouders daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden. 
     13.2.  In de aanvraag hebben [appellanten sub 1] verzocht om vergoeding van kosten van rechtsbijstand ten bedrage van € 1.200,00. De rechtbank heeft bij de beoordeling van de vraag of het college deze kosten had moeten vergoeden, terecht als uitgangspunt genomen dat de kosten die een aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag maakt in de regel niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de aanvrager kan weten dat het bestuursorgaan gehouden is advies te vragen aan een onafhankelijke deskundige en het in de hiervoor vermelde zin niet redelijk is, zonder dat advies af te wachten, een eigen adviseur in te schakelen. Anders dan zij betogen heeft de rechtbank hun dan ook niet tegengeworpen dat dit bedrag niet met een factuur is onderbouwd, zodat het betoog niet kan slagen. 
     13.3.  Verder hebben [appellanten sub 1] verzocht om vergoeding van een bedrag van € 3.200,00. Deze kosten zijn gemaakt voor het geven van een reactie op het conceptadvies van Langhout. In het besluit op bezwaar heeft het college overwogen dat deze kosten ten onrechte niet op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro zijn vergoed. Het college heeft evenwel nagelaten om voor deze kosten een vergoeding vast te stellen. 
     13.4.  Bepalend voor de redelijkheid van de omvang van de kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn. Onder omstandigheden, onder meer wanneer de aanvrager de kosten niet inzichtelijk heeft gemaakt, wordt aanvaard dat bij de tarieven van het Besluit proceskosten bestuursrecht aansluiting wordt gezocht (zie de voormelde overzichtsuitspraak van 28 september 2016). 
     13.5.  De rechtbank heeft terecht overwogen dat deze kosten op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro wel voor vergoeding in aanmerking komen. De aard van de zaak en de daarbij betrokken onderwerpen als de planvergelijking en het normaal maatschappelijk risico vergen specialistische kennis, zodat het inroepen van rechtsbijstand voor het indienen van een zienswijze redelijk is. Maar [appellanten sub 1] hebben op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt op welke wijze het genoemde bedrag tot stand is gekomen. Niet valt in te zien dat de rechtbank de vergoeding van de kosten van rechtsbijstand als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro niet in redelijkheid op € 525,00 heeft kunnen vaststellen. Het betoog slaagt niet. 
     Conclusie hoger beroep [appellanten sub 1] 
     14.     In overweging 8.1 heeft de Afdeling overwogen dat de rechtbank het beroep, voor zover dat is ingesteld door [appellant sub 1A], ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Hieruit volgt dat het hoger beroep van [appellanten sub 1] gegrond is. De tussenuitspraak en de einduitspraak, voor zover daarin het beroep ingesteld door [appellant sub 1A] niet-ontvankelijk is verklaard, worden vernietigd. 
     14.1.  De rechtbank heeft ter zitting het beroep van [appellant sub 1B] inhoudelijk behandeld. Daarmee heeft zij in feite ook het beroep van [appellant sub 1A] inhoudelijk behandeld aangezien zij gezamenlijk dezelfde beroepsgronden naar voren hebben gebracht. Dat betekent dat als de rechtbank [appellant sub 1A] wel ontvankelijk had geacht in zijn beroep en hem als belanghebbende had aangemerkt bij de tegemoetkoming, dit beroep dezelfde uitkomst had gehad als dat van [appellant sub 1B]. Daarom behoeft dit beroep geen nadere inhoudelijke behandeling door de rechtbank en is er geen aanleiding om de zaak van [appellant sub 1A] terug te wijzen naar de rechtbank op grond van artikel 8:115, eerste lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gelezen in combinatie met artikel 8:116 van de Awb. 
     Conclusie hoger beroep van het college 
     15.     Het hoger beroep van het college is ook gegrond. De einduitspraak van de rechtbank wordt ook vernietigd, voor zover zij het college heeft opgedragen een nieuw besluit te nemen en om daarbij alleen aan [appellant sub 1B] een bedrag van € 525,00 aan kosten voor rechtsbijstand te vergoeden. De einduitspraak en de tussenuitspraak worden voor het overige bevestigd. 
     Finale geschilbeslechting 
     16.     De Afdeling ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b van de Awb, zelf in de zaak te voorzien. Dit betekent dat het college geen nieuw besluit op bezwaar hoeft te nemen. Gelet op wat is overwogen in deze uitspraak hebben [appellanten sub 1] gezamenlijk recht op een tegemoetkoming in de planschade ten bedrage van € 7.850,00. De Afdeling zal het besluit van 25 juli 2017 daarom herroepen omdat daarin alleen een tegemoetkoming aan [appellant sub 1B] is toegekend, en de tegemoetkoming vaststellen op een bedrag van € 7.850,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit brengt met zich dat het college, gelet op artikel 6.4, vierde lid, van de Wro, het door hen betaalde recht ook moet terugstorten. Ook zal de Afdeling, met het oog op wat is overwogen in overweging 13.5, bepalen dat het college een bedrag van € 525,00 aan kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, aan [appellanten sub 1] moet vergoeden. Ten slotte zal de Afdeling bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het door de rechtbank vernietigde besluit van 3 mei 2018. 
     Proceskosten 
     17.     Het college moet de in hoger beroep opgekomen proceskosten van [appellanten sub 1] vergoeden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.        verklaart de hoger beroepen gegrond; 
     II.       vernietigt de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland van 5 november 2019 en 28 mei 2020 in zaak nr. 1/2353, voor zover de rechtbank het beroep ingesteld door [appellant sub 1A] niet-ontvankelijk heeft verklaard, voor zover de rechtbank het college heeft opgedragen een nieuw besluit te nemen en om daarbij alleen aan [appellant sub 1B] een bedrag van € 525,00 aan kosten voor rechtsbijstand te vergoeden; 
     III.      verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep door [appellant sub 1A] gegrond; 
     IV.      bevestigt de uitspraken voor het overige; 
     V.       herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Lopik van 25 juli 2017; 
     VI.      bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Lopik aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 7.850,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 september 2016 tot aan de dag van algehele voldoening, met dien verstande dat bij betaling van het genoemde bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     VII.     bepaalt dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een vergoeding van € 525,00 wordt toegekend voor de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand, met dien verstande dat bij betaling van het genoemde bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     VIII.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Lopik aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] het door hen betaalde recht als bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening vergoedt; 
     IX.      bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 3 mei 2018; 
     X.       veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Lopik tot vergoeding van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.082,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van het genoemde bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     XI.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Lopik tot vergoeding van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.518,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van het genoemde bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     XII.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Lopik aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 265,00 voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van het genoemde bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. 
     Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. C.F. Donner-Haan, griffier. 
     w.g. Van Ravels 
     voorzitter       
     w.g. Donner-Haan 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 2 maart 2022 
     674