ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2017:618

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2017:618 Gerechtshof Den Haag , 22-02-2017 / BK-16/00401

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2017-02-22

Zaaknummer: BK-16/00401

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:618

---

In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-16/00401 
     
     
     
     
       
         Uitspraak d.d. 22 februari 2017 
       
     
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
       
         
          [X] B.V. , gevestigd te [Z] , belanghebbende, 
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 juli 2016, nummer SGR 15/8772, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
     
       
         Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
       
     
     
     
       1.1.	De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 604.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen) van de gemeente [Z] . 
     
     
     
       1.2. 	De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     
     
     
       1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht van € 331 geheven.  
     
     
     
       1.4.	De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 580.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.484 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffie- recht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden. 
     
     
     
     
       
         Loop van het geding in hoger beroep 
       
     
     
     
       2.1.	De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 januari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     
     
       
         Vaststaande feiten 
       
     
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast: 
     
     
     
       3.1.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand kantoorpand, gebouwd in 1875 en gerenoveerd in 1987. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 1.750 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 209 m2. De onroerende zaak heeft de status van Rijksmonument. Op de waardepeildatum werd de onroerende zaak niet verhuurd. 
     
     
     
       3.2.	De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 december 2015 door [A] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen: 
     
     
     
       " Onroerende zaak 
     
     
     
       Soort en plaatselijke omschrijving: 
     
     
     
       Vrijstaand kantoorgebouw met erf en ondergrond, staande en gelegen te [Z] , [Y] . 
       Kad.gemeente		Sectie	Nummer		Letter/index	Grootte 
       
         
          […]					209 m2 
       
     
     
     
       Bron: Kadaster 
     
     
     
       Eigen grond op erfpacht:			Eigen grond 
       Bij eigen grond waarde ongebouwd:	Circa. € 85.000. 
     
     
     
       
         Gegevens onroerende zaak: 
       
     
     
     
       Kantoor:			Bouwjaar:  1875 		Oppervlakte bebouwd:  ca. 200m2 
       			Vastgestelde waarde:  € 604.000. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         Waarde op de peildatum 
       
     
     
     
       Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik:	€ 645.000 
       (…) 
     
     
     
       
         Berekening kantoor [Y] 
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Omschrijving 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
             
             
               
                 Oppervlakte 
               
             
             
               
                 Huur 
               
             
             
               
                 Factor 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
           
           
             
               Kantoorruimte begane grond 
             
             
               1875 
             
             
               195 m2 
             
             
               € 149,00 
             
             
               11 
             
             
               € 319.605 
             
           
           
             
               Kantoorruimte eerste verdieping 
             
             
               1875 
             
             
               195 m2 
             
             
               € 119,20 
             
             
               11 
             
             
               € 255.684 
             
           
           
             
               Opslagruimte tweede verdieping 
             
             
               1875 
             
             
               123 m2 
             
             
               € 52,15 
             
             
               11 
             
             
               € 70.558 
             
           
           
             
               Inhoud 1.750 m3 Grondopp 209 m2 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 TAX 
               
             
             
               
                 € 645.927 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 WOZ 
               
             
             
               
                 € 604.000 
               
             
           
         
       
     
     
     
       
         Verantwoording onderbouwing  (referentieobjecten) 
     
     
     
       
         
          [B]
         , verkocht per 04-07-2014 voor € 475.000* 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Omschrijving 
               
             
             
               
                 Bwjr 
               
             
             
               
                 BVO 
               
             
             
               
                 Huurprijs 
               
             
             
               
                 Huurwaarde 
               
             
             
               
                 Factor 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
             
           
           
             
               Kantoorruimte begane grond 
             
             
               1927 
             
             
               131 m2 
             
             
               € 149,00 
             
             
               € 19.519 
             
             
               11,5 
             
             
               € 224.468 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 1e verdieping 
             
             
               1927 
             
             
               105 m2 
             
             
               € 119,20 
             
             
               € 12.516 
             
             
               11,5 
             
             
               € 143.934 
             
           
           
             
               Opslagruimte 2e verdieping 
             
             
               1927 
             
             
               100 m2 
             
             
               € 52,15 
             
             
               € 5.215 
             
             
               11,5 
             
             
               € 59.972 
             
           
           
             
               Kelder 
             
             
               1927 
             
             
               9 m2 
             
             
               € 37,25 
             
             
               € 335 
             
             
               11,5 
             
             
               € 3.852 
             
           
           
             
               Grondsurplus ligging aan de Rijn 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               € 80.000 
             
           
           
             
               Achterstallig onderhoud 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               -/- € 22.500 
             
           
           
             
               Inhoud 950 m3 Grondopp 910 m2 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 TAX 
               
             
             
               
                 € 489.729 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 WOZ 
               
             
             
               
                 € 490.000 
               
             
           
         
       
     
      Wordt momenteel verbouwd tot woning, verkoop inclusief achterstallig onderhoud 
     
     
       
         
          [C]
         , verkocht per 24-07-2014 in verhuurde staat voor € 750.000 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Omschrijving 
               
             
             
               
                 Bwjr 
               
             
             
               
                 BVO 
               
             
             
               
                 Huurprijs 
               
             
             
               
                 Huurwaarde 
               
             
             
               
                 Factor 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
             
           
           
             
               Kantoorruimte begane grond 
             
             
               1940 
             
             
               124 m2 
             
             
               € 149,00 
             
             
               € 18.476 
             
             
               10,5 
             
             
               € 193.998 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 1e verdieping 
             
             
               1940 
             
             
               84 m2 
             
             
               € 119,20 
             
             
               € 10.013 
             
             
               10,5 
             
             
               € 105.134 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 1e verdieping 
             
             
               1940 
             
             
               178 m2 
             
             
               € 134,10 
             
             
               € 23.869 
             
             
               10,5 
             
             
               € 250.624 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 2e verdieping 
             
             
               1940 
             
             
               86 m2 
             
             
               € 104,30 
             
             
               € 8.969 
             
             
               10,5 
             
             
               € 94.183 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 3e verdieping 
             
             
               1940 
             
             
               50 m2 
             
             
               € 89,40 
             
             
               € 4.470 
             
             
               10,5 
             
             
               € 46.935 
             
           
           
             
               Opslagruimte 2e verdieping 
             
             
               1940 
             
             
               92 m2 
             
             
               € 52,15 
             
             
               € 4.798 
             
             
               10,5 
             
             
               € 50.376 
             
           
           
             
               Opslagruimte -1 
             
             
               1940 
             
             
               115 m2 
             
             
               € 44,70 
             
             
               € 5.140 
             
             
               10,5 
             
             
               € 53.975 
             
           
           
             
               Bodemverontreiniging 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               -/- € 47.000 
             
           
           
             
               Grondopp 593 m2 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 TAX 
               
             
             
               
                 € 748.225 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 WOZ 
               
             
             
               
                 € 750.000 
               
             
           
         
       
     
     
     
       
         
          [D]
         , verkocht per 08-07-2015 voor € 400.000* 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Omschrijving 
               
             
             
               
                 Bwjr 
               
             
             
               
                 BVO 
               
             
             
               
                 Huurprijs 
               
             
             
               
                 Huurwaarde  
               
             
             
               
                 Factor 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
             
           
           
             
               Kantoorruimte begane grond 
             
             
               1880 
             
             
               145 
             
             
               € 120 
             
             
               € 17.400 
             
             
               11,25 
             
             
               € 195.750 
             
           
           
             
               Kantoorruimte 1e verdieping 
             
             
               1880 
             
             
               145 
             
             
               € 100 
             
             
               € 14.500 
             
             
               11,25 
             
             
               € 163.125 
             
           
           
             
               Zolder 
             
             
               1880 
             
             
               123 
             
             
               € 30 
             
             
               € 3.690 
             
             
               11,25 
             
             
               € 41.512 
             
           
           
             
               Inhoud 1.430 m3 Grondopp 410 m2 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 TAX 
               
             
             
               
                 € 645.927 
               
             
           
           
             
               GVW 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 WOZ 
               
             
             
               
                 € 604.000 
               
             
           
         
       
     
     * Bestemming maatschappelijke doeleinden. Betreft gemeentelijk monument. 
     
     
       
         A. Ligging 
       
     
     
     
       
         1. Naaste omgeving en stand. 
       
       Het object is gelegen in aanlooproute naar stadscentrum. 
     
     
     
       
         2. Belendingen. 
       
       Onderhavig object is omgeven door kantoren en winkels. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         5. Onderdeel van beschermd stads of dorpsgezicht. 
       
       Het pand heeft een Rijksmonumentenstatus. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         7. Ligging aan een openbare, verharde weg en aansluiting op riolering, gas, water en elektriciteitsvoorzieningen. 
       
       Gelegen aan een verharde weg met alle aansluitingen, nutsvoorzieningen en riool. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         9. Parkeermogelijkheden. 
       
       Parkeergelegenheid op openbare weg en in directe omgeving diverse parkeerterreinen en overdekte parkeergarage. In dit gebied is betaald parkeren van toepassing. 
     
     
     
       
         B. Opstallen 
       
     
     
     
       
         1. Bouwjaar/ouderdom. 
       
       Het oorspronkelijke bouwjaar is omstreeks 1875, is in 1987 grondig gerestaureerd en als kantoor in gebruik. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         3. Kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het object. 
       
       De kwaliteit is goed, de onderhoudsconditie is goed. 
       (…) 
     
     
     
       
         C. Huursituatie 
       
     
     
     
       
         1. Huidige situatie 
       
       a. Volgens opgave van:			Eigenaar 
       Is het object (gedeeltelijk) verhuurd:	Neen, het pand is geheel in eigen gebruik. 
       (…) 
     
     
     
       
         2. Verhuurmogelijkheden: 
       
       a. Inschatting verhuurbaarheid:		Locatie, onderhoud en courantheid zijn goed. 
       b. Economische huurwaarde:		ca. € 58.000 per jaar 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         E. Nadere mededelingen 
       
     
     
     
       Betreft het vrijstaande kantoorpand “ [E] ”. 
       Hoogte begane grond 3.60m, hoogte eerste verdieping 3.30m en tweede verdieping 2.80m. 
     
     
     
       De door gemachtigde genoemde referentie betreft het voormalig [F] ). De bestemming is maatschappelijke doeleinden. 
       Dit betekent dat de grondprijs in dit gebied van € 400 per m2, dient te worden aangepast naar 
       ca. € 140 per m2 exclusief BTW. 
     
     
     
       Hoewel de transactie ruim 1,5 jaar na de waardepeildatum van 01.01.2014 heeft plaatsgevonden, is deze toch als referentie toegevoegd om de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 te onderbouwen. 
       Het pand staat momenteel te huur voor € 35.000 per jaar in de huidige toestand. Moet grondig worden gerenoveerd/gerestaureerd en er is bovendien asbest aanwezig. 
       Het pand is vanwege de bestemming (incourant) in voorgaande jaren gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW- methode). 
       De huurprijs van € 120 per m2 voor de begane grond is dus exclusief de verbouwingskosten. 
       De tweede verdieping betreft een niet-geïsoleerde open ruimte. 
     
     
     
       
         F. Conclusie, Advies 
       
     
     
     
       Alle waardebepalende factoren wegend, concludeer ik dat de WOZ-waarde van € 604.000 niet te hoog is vastgesteld en gehandhaafd blijft." 
     
     
     
       3.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 augustus 2016 door [G] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen: 
     
     
     
       " Waardering: 
       Marktwaarde vrij van verhuur en gebruik: € 632.000,= (…) 
     
     
     
       
         Toegepaste methodiek: 
       
       De waardering is mede gebaseerd op: objectvergelijking. 
       
         Omschrijving [Y] : 
       
       In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte. 
     
     
     
       
         Taxatieonderdelen 
       
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Deel 
               
             
             
               
                 Laag 
               
             
             
               
                 Bouwj 
               
             
             
               
                 Renjr 
               
             
             
               
                 Opp. 
               
             
             
               
                 Inh 
               
             
             
               
                 Eenh 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Kwl 
               
             
             
               
                 Ond. 
               
             
             
               
                 Dlm 
               
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               0 
             
             
               1875 
             
             
               1987 
             
             
               
             
             
               1750 
             
             
               314 
             
             
               549.000 
             
             
               4 
             
             
               4 
             
             
               4 
             
           
           
             
               Grond 
             
             
               0 
             
             
               
             
             
               
             
             
               209 
             
             
               
             
             
               
             
             
               83.000 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         Referentieobjecten 
       
     
     
     
       
        [Z] – [H]	WOZ-waarde € 575.000,= per 1-1-2014 
     
     
     
       In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte. 
     
     
     
       
         Taxatieonderdelen 
       
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Deel 
               
             
             
               
                 Laag 
               
             
             
               
                 Bouwj 
               
             
             
               
                 Renjr 
               
             
             
               
                 Opp. 
               
             
             
               
                 Inh 
               
             
             
               
                 Eenh 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Kwl 
               
             
             
               
                 Ond. 
               
             
             
               
                 Dlm 
               
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               0 
             
             
               1849 
             
             
               1987 
             
             
               
             
             
               1515 
             
             
               314 
             
             
               475.000 
             
             
               4 
             
             
               4 
             
             
               4 
             
           
           
             
               Grond 
             
             
               0 
             
             
               
             
             
               
             
             
               264 
             
             
               
             
             
               375 
             
             
               99.000 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
        [Z] – [B]		Koopsom: € 475.000,= (transactiedatum 1-7-2014 
     
     
     
       In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke kantoorvilla. 
     
     
     
       
         Taxatieonderdelen 
       
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Deel 
               
             
             
               
                 Laag 
               
             
             
               
                 Bouwj 
               
             
             
               
                 Opp. 
               
             
             
               
                 Inh 
               
             
             
               
                 Eenh 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Kwl 
               
             
             
               
                 Ond. 
               
             
             
               
                 Dlm 
               
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               0 
             
             
               1927 
             
             
               
             
             
               950 
             
             
               237 
             
             
               225.000 
             
             
               3 
             
             
               3 
             
             
               4 
             
           
           
             
               Grond 
             
             
               0 
             
             
               
             
             
               910 
             
             
               
             
             
               275 
             
             
               250.000 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
        [Z] – [D]	Koopsom € 400.000,= (transactiedatum 26-5-2015) 
     
     
     
       In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke vrijstaande monumentale kantoorvilla. 
     
     
     
       
         Taxatieonderdelen 
       
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Deel 
               
             
             
               
                 Laag 
               
             
             
               
                 Bouwj 
               
             
             
               
                 Opp. 
               
             
             
               
                 Inh 
               
             
             
               
                 Eenh 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Kwl 
               
             
             
               
                 Ond. 
               
             
             
               
                 Dlm 
               
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               0 
             
             
               1880 
             
             
               
             
             
               1430 
             
             
               180 
             
             
               225.000 
             
             
               3 
             
             
               2 
             
             
               3 
             
           
           
             
               Grond 
             
             
               0 
             
             
               
             
             
               410 
             
             
               
             
             
               346 
             
             
               142.000 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     
     
       
         Opmerkingen: 
       
       Deze waardering is tot stand gekomen na globale opname van het object, rekening houdend met: 
     
     
     
       - stand en ligging van het object; 
       - bouwaard en constructie; 
       - staat van onderhoud; 
       - bestemming; 
       - alle ons bekende waardebepalende factoren. 
     
     
     
       Voor deze waardering is er van uit gegaan, dat geen sprake is van waardebeïnvloedende bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen." 
     
     
     
       3.4.	Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 augustus 2015 door [I] . In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen: 
     
     
     
       " D WAARDERING 
     
     
     
       1 Het object is getaxeerd op: 
       a  WOZ-waarde voor waardepeildatum 1-1-2014	: € 534.000,00 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         H KWALIFICATIE 
       
     
     
   
   
     
       1 Beoordeling opstallen 
     
       a Kwaliteit					: 3 voldoende 
       b Onderhoud					: 3 voldoende 
       c Luxe						: 3 voldoende 
       d Doelmatigheid					: 3 voldoende 
       e Uitstraling					: 3 voldoende 
     
     
     
       (…) 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling ligging 
     e Ligging					: 3 voldoende 
     
   
   
     
       3 Begripsomschrijving 
     
       3 De gehanteerde KOLDU score voor getaxeerde en referentieobjecten: 
       a afkorting "K" kwaliteit en staat voor 	: Bouwkundige kwaliteit van het casco waaronder de fundering, vloeren, gevels en het dak. 
       b afkorting "O" onderhoud en staat voor	: Onderhoudstoestand van het exterieur waaronder begrepen het schilderwerk, kozijnen en het houtwerk. 
       c afkorting "L" luxe en staat voor	: De kwaliteit van het voorzieningenniveau waaronder begrepen de keuken, toilet, badkamer en de onderhoudstoestand van het interieur. 
       d afkorting "D" doelmatigheid en staat voor	: De aard en indeling van het object in vergelijking tot hetgeen gebruikelijk is voor objecten van soortgelijke typering. 
       e afkorting "U" uitstraling en staat voor		: De uitstraling van het object. 
       f wijze van waarderen KOLDU score	: De taxateur geeft aan het object van de belastingplichtige een rapportcijfer op de schaal van 1 t/m 5. Waarbij 1 slecht vertegenwoordigd en 5 uitstekend. 
     
     
     
       
         I ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 
       
     
     
     
       1 Toegepaste methodiek 
       a De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: 
       - Objectvergelijking	: De vergelijking met alle beschikbare marktinformatie, "comparatieve benadering". 
       - Huurwaardekapitalisatie methode	: Bij de taxatie van de WOZ waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder zal worden betaald. Dit is de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde om te zetten naar de waarde in het economisch verkeer wordt de bruto huurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. 
       - Nadere onderbouwing	: Een nadere onderbouwing van de bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor treft u als bijlage aan achter dit taxatierapport. 
     
     
   
   
     
       2 Toelichting taxatiemethode 
     
     
       a De volgende basisbegrippen maken onderdeel uit van de vaste taxatieleer:  
       - ligging 	: De ligging van het onderhavige object in vergelijking tot eventuele referentieobjecten. 
       - wijze van waarderen ligging score 	: De taxateur geeft aan het object van de belastingplichtige en aan de referentieobjecten een rapportcijfers op de schaal van 1 t/m 5. 
       - effect van de KOLDU score 	: Bij de waardebepaling dienen de verschillen in KOLDU score tussen het object van de belastingplichtige en de 
       referentieobjecten tot uitging te komen in de getaxeerde waarde. 
       - correctie objecttype 	: Indien de referentieobjecten van een ander type zijn als het object van de belastingplichtige vindt er een correctie van de eenheidsprijs plaats. 
       - correctie bouwvolume 	: Indien het bouwvolume van de referentieobjecten kleiner of groter is dan dat van het object van de belastingplichtige kan de eenheidsprijs gecorrigeerd worden. Hierbij wordt in het 
       algemeen de wet van het afnemend grensnut toegepast. (Wet van Gossen). 
       - correctie bouwjaar 	: Indien van toepassing kan de eenheidsprijs gecorrigeerd worden indien het verschil in bouwjaar tussen de objecten daartoe aanleiding geeft. 
       - correctie ligging 	: Een betere of slechtere ligging van het object van de belastingplichtige in vergelijking tot de referentieobjecten zal leiden tot een correctie van de te hanteren prijs per vierkante meter. 
       - correctie oppervlakte 	: Verschillen in kavelgrote kunnen in de waardering tot uitdrukking gebracht worden doormiddel van een procentuele correctie op de prijs per vierkante meter. Ook hierbij wordt in het algemeen de Wet van het afnemend grensnut gehanteerd. 
     
     
   
   
     
       3 Definities toegepaste waardebegrippen 
     
       De definities van de gebruikte waardebegrippen 
       WOZ-waarde	: Art. 17, lid 2 Wet WOZ: De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         M NADERE MEDEDELINGEN 
       
     
     
     
       1  Het object is getaxeerd middels de huurwaarde kapitalisatie. Als referenties dienen de  
       
        [J] welke op 20-05-2015 is verkocht voor 304.000 EURO k.k. en heeft 570 m2  
       vloeropp en 740 m2 grondopp en de [D] welke op 26-05-2015 is verkocht  
       voor 400.000 EURO k.k. en heeft 413 m2 vloeropp en 410 m2 grond opp. Deze verkopen 
       onderbouwen een aanzienlijk lagere waarde. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ 
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Verdieping 
               
             
             
               
                 Bouwjaar  
               
             
             
               
                 Opp 
               
             
             
               
                 €/m2 
               
             
             
               
                 Huurwaarde 
               
             
             
               
                 Kf 
               
             
             
               
                 Totaalwaarde 
               
             
           
           
             
               Kelder 
             
             
               0 
             
             
               0 
             
             
               0 
             
             
               € 0 
             
             
               10,0 
             
             
               € 0 
             
           
           
             
               BG 
             
             
               1900 
             
             
               195 
             
             
               141 
             
             
               € 27.495 
             
             
               10,0 
             
             
               € 274.950 
             
           
           
             
               1e 
             
             
               1900 
             
             
               195 
             
             
               98 
             
             
               € 19.110 
             
             
               10,0 
             
             
               € 191.100 
             
           
           
             
               2e 
             
             
               1900 
             
             
               123 
             
             
               56 
             
             
               € 6.888 
             
             
               10,0 
             
             
               € 68.880 
             
           
           
             
               3e 
             
             
               0 
             
             
               0 
             
             
               0 
             
             
               € 0 
             
             
               10,0 
             
             
               € 0 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Extra grond 
             
             
               
             
             
               0 
             
             
               0 
             
             
               
             
             
               
             
             
               € 0 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
                 WOZ-waarde 
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 € 534.000 
               
             
           
         
       
     
     
     
       	(…)." 
     
     
     
     
       
         Oordeel van de Rechtbank 
       
     
     
     4. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen.  
     
     
       " Beoordeling van het geschil 
       4. 	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
     
     
     
       5.1.	[ 
       De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar] daarin niet geslaagd. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de (door [de heffingsambtenaar] aangehaalde) panden [B] en [D] , beiden te [Z] , op de waardepeildatum een ander karakter hadden. [B] stond te koop als bedrijfspand of woning en [D] betreft een gemeentelijk monument met bestemming maatschappelijke doeleinden. Bovendien is de verkoopdatum van het pand aan de [D] te ver gelegen van de waardepeildatum. Het pand waar [de heffingsambtenaar] naar verwijst aan de [C] te [Z] is in verhuurde staat verkocht. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij kapitalisatiefactor 10,5 toegepast terwijl bij [belanghebbende] een kapitalisatiefactor van 11 is toegepast. [De heffingsambtenaar] heeft enkel gesteld dat het bij die transactie reeds bekend was dat de huurder uit het pand zou gaan. 
       
     
     
       5.2.	[ 
       De heffingsambtenaar] heeft ter zitting verklaard dat de niet-woning op een B1 locatie in het centrum van [Z] is gelegen en dat de leegstand daar lager is dan in andere gedeelten van [Z] . [De heffingsambtenaar] heeft verklaard dat hij voor [Z] zelf analyses heeft gemaakt. [De heffingsambtenaar] heeft naar aanleiding van die analyses een leegstandsrisico van 10% gehanteerd. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij verwezen naar stukken waarover hij beschikt maar welke hij niet ongeanonimiseerd aan de rechtbank wil overleggen. Gemachtigde heeft aangevoerd dat de taxatiewijzer voor de regio west een leegstand van tussen de 11 en 20% aangeeft. Gemachtigde stelt dat een percentage van 12% reëel is. Ter onderbouwing daarvan heeft hij aangevoerd dat er sinds 2011 4 huurtransacties in de [K] zijn geweest en dat het gemiddeld 2 jaar duurde voordat die panden verkocht werden.  
       
       
         6. 	Gelet op wat hiervoor in 5.1 en 5.2 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] zijn voorgestane waarde ad. € 604.000 niet aannemelijk heeft gemaakt en dat de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] aannemelijk gemaakt dat een waarde van  
         € 580.000, waarbij een lagere kapitalisatiefactor van 10 in aanmerking is genomen, op de waardepeildatum een reële waarde is. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. 
       
       
       
         
           Proceskosten  
         
         De rechtbank veroordeelt [de heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal € 1.484 (€ 492 voor de bezwaarfase en € 992 voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496, wegingsfactor 1)."  
       
       
       
       
         
           Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen 
         
       
       
     
     
       5.1. 
       In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Voor de standpunten van partijen alsmede de onderbouwing daarvan verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       5.3. 
       Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
       5.4. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep. 
       
       
       
         
           Beoordeling van het geschil 
         
       
       
     
     
       6.1. 
       De Rechtbank heeft beslist dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 604.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof maakt deze beslissing alsmede de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe. 
       
     
     
       6.2. 
       In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport in eerste aanleg (zie onder 3.2) is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ter weerspreking van de door de heffingsambtenaar bepaalde waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd (zie onder 3.4) waarin de waarde van de onroerende zaak eveneens is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen verschillen met name van mening over de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (bruto hwk-factor). De heffingsambtenaar hanteert een bruto hwk-factor van 11, belanghebbende stelt de bruto hwk-factor op 10. In de overgelegde taxatierapporten is de bruto hwk-factor berekend aan de hand van de onder auspiciën van de VHG opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2014” (Taxatiewijzer). De publieksversie van de Taxatiewijzer is vrij toegankelijk op het internet. De onderstaande tabel bevat een vergelijking van door partijen overgelegde berekeningen: 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   heffingsambtenaar 
                 
               
               
                 
                   belanghebbende 
                 
               
             
             
               
                 
                   Berekening netto hwk-factor 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Basisrendement  
               
               
                 2,23 % 
               
               
                 2,23 % 
               
             
             
               
                 Risico-opslag  
               
               
                 4,00 % 
               
               
                 4,75 % 
               
             
             
               
                 Yield  
               
               
                 6,23 % 
               
               
                 7,0 % 
               
             
             
               
                 Netto hwk-factor (100/Yield) 
               
               
                 16,1 
               
               
                 14,3 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Exploitatielasten  
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Onderhoudskosten 
               
               
                 6,4 % 
               
               
                 6,3 % 
               
             
             
               
                 Vaste lasten 
               
               
                 9,6 % 
               
               
                 4,8 % 
               
             
             
               
                 Beheerskosten 
               
               
                 1,4 % 
               
               
                 1,0 % 
               
             
             
               
                 Leegstandsrisico 
               
               
                 10,0 % 
               
               
                 14,0 % 
               
             
             
               
                 Totaal exploitatielasten 
               
               
                 27,5 % 
               
               
                 26,1 % 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Berekening bruto hwk-factor 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Netto huur als % van de brutohuur (nh-%) 
               
               
                 72,5 % 
               
               
                 73,9 % 
               
             
             
               
                 Bruto hwk-factor (nh-% x netto hwk-factor)  
                 (afgerond) 
               
               
                 11,6 
               
               
                 10,6 
               
             
             
               
                 Kosten koper 
               
               
                 6,3 % 
               
               
                 6,4 % 
               
             
             
               
                 Correctie kosten koper 
               
               
                 100/106,3 
               
               
                 100/106,4 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Bruto hwk-factor (afgerond) 
                 
               
               
                 
                   11 
                 
               
               
                 
                   10 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       6.3. 
       De in de taxatierapporten van partijen gehanteerde percentages zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer. Uitsluitend voor het basisrendement geeft de Taxatiewijzer een vast percentage (2,23). Voor de andere percentages bevat de Taxatiewijzer bandbreedtes (risico-opslag, beheerskosten), matrices (onderhoudskosten, vaste lasten) en een overzicht (kosten koper); voor het leegstandsrisico ontbreekt een dergelijke kwantificering. Voor zover de bandbreedtes en de matrices alsmede het overzicht in de Taxatiewijzer met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare gegevens zijn onderbouwd, zijn deze niet in de publieksversie van de Taxatiewijzer opgenomen en evenmin door partijen overgelegd. Voorts bevatten de taxatierapporten geen marktgegevens of objectieve gegevens ter onderbouwing van de daarin gemaakte keuzes van een bepaald percentage binnen een bandbreedte of matrix. Gelet op het een en ander heeft de heffingsambtenaar met de berekening aan de hand van de Taxatiewijzer niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde bruto hwk-factor niet te hoog is. Evenmin heeft belanghebbende met haar berekening aan de hand van de Taxatiewijzer aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde bruto hwk-factor niet te laag is.   
       
     
     
       6.4. 
       In het taxatierapport is de door de heffingsambtenaar gehanteerde bruto hwk-factor voorts onderbouwd berekend door de verkoopprijzen van de rond de waardepeildatum verkochte kantoorpanden [B] en [C] (de vergelijkingspanden) te delen door de huurwaarden van de vergelijkingspanden. Aan het ook in het taxatierapport genoemde pand [D] gaat het Hof voorbij omdat het anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en uit het taxatierapport niet blijkt dat en op welke wijze met de ontwikkeling van de waarde van het pand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening is gehouden. Een onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gebruikte huurwaarden van de vergelijkingspanden ontbreekt. Kennelijk heeft de heffingsambtenaar de door hem gebruikte huurwaarden van de vergelijkingspanden met behulp van de zogeheten ITZA-methode (ITZA = In Terms of Zone A) verdeeld over de etages/onderdelen van de vergelijkingspanden. Deze verdeling is niet met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd. De verkoopcijfers van de vergelijkingspanden [B] en [C] acht het Hof op de door de Rechtbank in onderdeel 5.1 van haar uitspraak genoemde gronden niet, althans niet zonder correcties waarvan uit het taxatierapport niet blijkt dat deze zijn aangebracht, geschikt om als marktgegeven bij de onderbouwing van de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te worden gebruikt. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar ook met deze onderbouwing niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde bruto hwk-factor niet te hoog is. 
       
     
     
       6.5. 
       De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak voorts onderbouwd met een vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode), welke is opgenomen in de bij het hogerberoepschrift overgelegde waardeverklaring (zie onder 3.3). Van de opgevoerde vergelijkingspanden acht het Hof het pand [D] niet geschikt omdat het anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en uit de waardeverklaring niet blijkt dat en op welke wijze met de ontwikkeling van de waarde van het pand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening is gehouden. Van het vergelijkingspand [H] wordt in de waardeverklaring geen verkoopprijs genoemd; volstaan wordt met de vermelding van een WOZ-waarde. Omdat een WOZ-waarde geen marktgegeven is, is zij niet geschikt om bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt. Blijft over het vergelijkingspand [B] dat op 4 juli 2014 is verkocht voor € 475.000. Onder 6.4 is overwogen dat deze verkoopprijs niet, althans niet zonder correcties waarvan uit het taxatierapport niet blijkt, geschikt is om als marktgegeven bij de onderbouwing van de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te worden gebruikt. Het Hof voegt daaraan toe dat, indien de in de waardeverklaring genoemde correctiefactoren ‘Kwl’, ‘Ond’ en ‘Dlm’ ertoe strekken een (nadere) verklaring van de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijs van het vergelijkingspand [B] te geven, deze (nadere) verklaring tekortschiet omdat de correctiefactoren en het toegekende gewicht niet zijn onderbouwd met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens. 
       
     
     
       6.6. 
       Gelet op hetgeen onder 6.5 is overwogen, is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Derhalve komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende is hierin naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende, die de door hem verdedigde waarde van € 580.000 heeft bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, naar het Hof onder 6.3 heeft overwogen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bij de waardebepaling gebruikte bruto hwk-factor niet te laag is. Hierin ligt besloten dat belanghebbende het bewijs met betrekking de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin heeft geleverd. 
       
     
     
       6.7. 
       Nu geen van de partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder die welke door partijen in de van hen afkomstige taxatierapporten zijn vermeld, schattenderwijs op € 590.000. 
       
     
     
       6.8. 
       Gelet op het bovenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond en zal het Hof beslissen zoals hierna is vermeld.  
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
       7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het Gerechtshof: 
       
       
         
           vernietigt de uitspraak van de Rechtbank met uitzondering van de daarin opgenomen  beslissingen over de proceskosten en het griffierecht;  
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         
         
           wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 590.000; 
         
         
           vermindert de aanslag dienovereenkomstig. 
         
       
       
       
       
         Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.T. Sanders en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 22 februari 2017 in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
         aangetekend aan 
         partijen verzonden: 
       
       
       
       
       
       
         
           Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
           binnen zes weken 
            na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
         
       
       
         
           
             Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
           
         
         
           
             Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           
         
       
       
         - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         - de dagtekening; 
       
       
         - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
       
         Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
       
         
           De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.