ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:204

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:204 Gerechtshof Den Haag , 18-02-2025 / 200.329.420/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-02-18

Zaaknummer: 200.329.420/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:204

---

Huur woonruimte. Huurder is niet geslaagd in het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van verhuurder dat huurder in 2020 niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.329.420/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 9048308 \ RL EXPL 21-3408  
     
     
     
     
       
         Arrest van 18 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant 1], 
     2.  [appellant 2] , 
     3.  [appellant 3] , 
     
       allen wonend in [woonplaats], 
       appellanten,  
       advocaat: mr. T.F.W. Bijloo, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Staedion , 
       gevestigd in Den Haag, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. M. van den Oord, kantoorhoudend in Utrecht. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3], en Staedion. Appellanten worden gezamenlijk [appellanten] genoemd. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Staedion verhuurt een woning aan [appellant 1] Zij heeft beëindiging van de huur gevorderd omdat [appellant 1] de woning in gebruik zou hebben gegeven aan [appellant 2] en [appellant 3] en hij zelf ergens anders zou zijn gaan wonen. De kantonrechter heeft dit (na getuigenverhoren) bewezen geacht en de vordering toegewezen.  
     
     
       1.2 
       In hoger beroep heeft het hof in een tussenuitspraak geoordeeld dat [appellanten] extra (tegen)bewijs mag leveren. Vervolgens heeft het hof getuigen gehoord.  
     
     
       1.3 
       In dit eindarrest is het bewijsmateriaal beoordeeld. Het hof komt tot de conclusie dat [appellanten] geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat hij de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven. Het hof is het daarom eens met het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. 
     
   
   
     
       2 Het verdere procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep na het tussenarrest van 9 januari 2024 (hierna: het tussenarrest) blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           het proces-verbaal van het op 11 juni 2024 gehouden getuigenverhoor; 
         
         
           het proces-verbaal van het op 3 september 2024 gehouden tegengetuigenverhoor; 
         
         
           de memorie na enquête van [appellanten]; 
         
         
           de memorie na enquête van Staedion. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       De feitelijke achtergrond is weergegeven in het tussenarrest van 9 januari 2024 (onder 3.1 tot en met 3.8). Ten behoeve van de leesbaarheid van deze uitspraak worden die feiten hier nogmaals genoemd. 
     
     
       3.2 
       In 2017 heeft Staedion (als verhuurster) een huurovereenkomst gesloten met [appellant 1] (als huurder). De huurovereenkomst heeft betrekking op de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Dat is een sociale huurwoning. 
     
     
       3.3 
       Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer: 
       
       
         
           “6.5 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk en zelf als woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden bewonen (…) 
         
       
     
     
       6.6 
       
         Huurder zal in het gehuurde gedurende de huurtijd zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…) 
       
     
     
       6.8 
       
         Het is huurder verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk (onder) te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…), tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijke toestemming van verhuurder heeft verkregen. (…)” 
       
     
     
       3.4 
       In maart 2020 hebben [appellant 2] en [appellant 3] aan Staedion toestemming gevraagd om een muurtje in de woonkamer te verlengen en een deur te plaatsen, zodat een extra kamer kon worden gerealiseerd. Als reden voor dat verzoek hebben zij opgegeven dat zij een kind krijgen. Staedion heeft de gevraagde toestemming gegeven. 
     
     
       3.5 
       Omdat deze aanvraag bij Staedion vragen opriep over de bewoning van de woning, is in juli 2020 een huisbezoek afgelegd. Medewerkers van Staedion troffen toen [appellant 2] en [appellant 3] in de woning aan. Zij hebben daarover onder meer het volgende opgenomen in hun rapport: 
       
       
         
           “Het viel mij op dat de woning modern en jeugdig ingericht was. [appellant 1] liet 
         
         
           een kleine kamer met een eenpersoonsbed en een computer zien. Hier zou de 
         
         
           hoofdhuurder slapen. Ik zag dat het bed was opgemaakt en dat er spullen op het 
         
         
           bed lagen. [naam] merkte aan het eind van het huisbezoek op dat dit 
         
         
           zwangerschapsartikelen waren, het bed en de slaapkamer zagen er volgens hem 
         
         
           uit als een logeerkamer of opslagkamer waarbij het bed niet in gebruik was. Het 
         
         
           viel hem op dat er geen persoonlijke spullen van de hoofdbewoner te zien waren 
         
         
           in de kamer.” 
         
       
     
     
       3.6 
       
         Staedion heeft daarop een onderzoeksbureau gevraagd om onderzoek te doen naar de bewoning. In september 2020 is opnieuw een huisbezoek afgelegd. Medewerkers van het onderzoeksbureau troffen [appellant 3] in de woning aan. Zij hebben toen onder meer de volgende verklaring opgenomen: 
         
           “Ik woon hier inmiddels 3 jaar (...) Ik woon hier met pasgeboren dochter en mijn 
         
         
           vriend. (…) Mijn schoonvader staat hier wel ingeschreven maar woont hier niet. 
         
         
           Hij komt af en toe een keer langs maar hij zit bij zijn vriendin in Wassenaar. (...) 
         
         
           We hebben eigenlijk afgesproken dat ik jullie niets zou vertellen maar ik ben 
         
         
           eerlijk. Ik wil niet in de problemen komen.” 
         
       
     
     
       3.7 
       Het onderzoeksbureau heeft ook een buurtonderzoek uitgevoerd. Volgens dat onderzoek hebben twee omwonenden onder meer verklaard dat er een stel met een pasgeboren kind in de woning woont en heeft één van hen verklaard dat de vader van de man er ook woonde, maar dat hij die al maanden niet meer heeft gezien. 
     
     
       3.8 
       Staedion heeft [appellant 1] hierna bericht dat er een onderzoek is geweest naar zijn woonsituatie. Staedion heeft [appellant 1] uitgenodigd voor een gesprek en hem gevraagd zijn bankafschriften van de zes voorgaande maanden en de verbruiksgegevens van gas, water en licht van de voorgaande drie jaar mee te nemen. [appellant 1] is niet op gesprek gekomen en heeft ook de gevraagde gegevens niet verstrekt. 
     
     
       3.9 
       Bij brief van 1 februari 2021 heeft (de advocaat van) Staedion [appellant 1] te kennen gegeven dat Staedion de huurovereenkomst wil beëindigen en dat een juridische procedure kan worden voorkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant 1] heeft dat niet gedaan. 
     
   
   
     
       4 Verdere beoordeling in hoger beroep 
     
       4.1 
       In het tussenarrest heeft het hof [appellanten] in de gelegenheid gesteld aanvullend (tegen)bewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Staedion dat [appellant 1] in de periode van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad.  
     
     
       4.2 
       
        [appellanten] hebben [appellant 3] en de heren [getuige 1] en [getuige 2] als getuigen laten horen. Staedion heeft als tegengetuige de heer [getuige 3] laten horen.  
     
     
       4.3 
       Naar het oordeel van het hof zijn [appellanten] niet geslaagd in het leveren van het bedoelde tegenbewijs. Dit legt het hof hierna uit. 
     
     
       4.4 
       
         Voorop staat dat voor het leveren van tegenbewijs voldoende is dat de feiten die de rechter voorshands bewezen heeft geacht, worden ontzenuwd. Dit ontzenuwen houdt in dat de rechter zozeer gaat twijfelen of deze feiten waar zijn, dat de rechter niet meer een redelijke mate van zekerheid heeft om ze vast te stellen. Bij de beoordeling of het tegenbewijs is geleverd, kan de rechter aan ieder gebleken feitelijk gegeven de bewijskracht toekennen die hem goeddunkt. 
         
           Verklaringen van [appellant 3] 
         
       
     
     
       4.5 
       Het hof zal allereerst ingaan op de verklaringen van [appellant 3]. Zij heeft in deze zaak drie verklaringen afgelegd, die niet met elkaar overeenstemmen. Zoals volgt uit 3.6 hiervoor, heeft [appellant 3] een eerste verklaring afgelegd tegenover twee medewerkers van het onderzoeksbureau Veerkracht (hierna: Veerkracht). Zij heeft toen onder meer verklaard dat haar schoonvader - [appellant 1] - niet in de woning woont maar bij zijn vriendin in Wassenaar. [appellanten] hebben vervolgens een schriftelijke verklaring van [appellant 3] overgelegd (hierna: de tweede verklaring). Daarin heeft [appellant 3] onder meer verklaard dat zij door de mannelijke medewerker van het Veerkracht, [getuige 3], werd beangstigd, vanwege zijn manier van vragen, en dat heel veel dingen “ niet kloppen ”. Vervolgens heeft zij een mondelinge verklaring afgelegd (de derde verklaring), tijdens het getuigenverhoor bij het hof op 25 juni 2024. [appellant 3] heeft toen verklaard dat zij in de periode van (ongeveer) 2017 tot in 2023 in de woning heeft gewoond en dat [appellant 1] er al die tijd heeft gewoond, maar dat zij elkaar niet vaak zagen. Zij heeft hieraan toegevoegd: “ Ik had toen werk en hij ook. Soms zagen we elkaar ’s ochtends en soms ook ’s avonds. (…) Als hij thuis was zat hij vaak in de slaapkamer en heel soms in de woonkamer. (…) Wij aten bijna nooit samen, misschien één keer per maand. ” [appellant 3] heeft in haar derde verklaring ontkend dat zij tegen medewerkers van Veerkracht heeft gezegd dat [appellant 1] niet in de woning woont. Volgens [appellant 3] is deze passage aan haar voorgehouden door [getuige 3]. Hij legde haar woorden in de mond en wilde van haar een bevestiging, waarbij hij zei een woning voor haar en haar dochter te kunnen regelen als zij zou bevestigen wat hij haar voorhield, aldus [appellant 3] in haar derde verklaring. 
     
     
       4.6 
       Het hof acht de tweede en derde verklaring van [appellant 3] niet geloofwaardig en licht dit hierna toe. 
     
     
       4.7 
       De omstandigheid dat [appellant 3] de schoondochter is van [appellant 1] geeft aanleiding om de voor [appellant 1] ontlastende inhoud van haar tweede en derde verklaring met behoedzaamheid te bezien. Het is immers mogelijk dat zij zich bij deze verklaringen heeft laten beïnvloeden door het belang van haar schoonvader. Verder is niet aannemelijk geworden dat [appellant 3] bij haar eerste verklaring door [getuige 3] onder druk is gezet en dat hij haar in de mond heeft gelegd dat [appellant 1] niet in de woning woont. Het hof ziet niet in welk belang Veerkracht of [getuige 3] daarbij zou hebben gehad. Bovendien is het onwaarschijnlijk dat [getuige 3] [appellant 3] heeft voorgehouden dat [appellant 1] bij zijn vriendin in Wassenaar woont. Niet duidelijk is hoe [getuige 3] dat had kunnen weten en voorhouden. [getuige 3] heeft als getuige verklaard dat hij alleen heeft opgeschreven wat [appellant 3] heeft gezegd en dat hij niet kan verzinnen dat iemand ergens anders verblijft. Dat [appellant 3] woorden in de mond zijn gelegd en dat haar beloftes zijn gedaan, is volgens [getuige 3] niet waar. Hij heeft hieraan toegevoegd dat hij een andere werkwijze heeft, dat alles op basis van vrijwilligheid gaat, en dat hij niet bij machte is om iemand uit de woning te zetten of een andere woning toe te kennen. Deze verklaring acht het hof overtuigend. 
     
     
       4.8 
       Ten aanzien van de derde verklaring van [appellant 3] overweegt het hof verder dat het weinig aannemelijk is dat [appellant 3] en [appellant 1] elkaar niet vaak in de woning zagen als zij daar daadwerkelijk beiden woonden. Vast staat immers dat het om een vrij kleine woning van ongeveer 60 m2 gaat en zij de keuken en het sanitair toch hebben moeten delen. Dat [appellant 1] als hij thuis was, vaak in zijn slaapkamer verbleef, is ook weinig aannemelijk, zeker als in aanmerking wordt genomen dat dit een kleine kamer met een eenpersoonsbed was (zie hiervoor in 3.5). 
     
     
       4.9 
       Het hof concludeert dan ook dat de tweede en derde verklaring van [appellant 3] geen grond geven voor twijfel aan de betrouwbaarheid van de eerste verklaring van [appellant 3] (dat [appellant 1] niet in de woning woont).  
     
     
       4.10 
       
         De overige getuigenverklaringen waarop [appellanten] zich beroepen, geven geen aanleiding tot twijfel aan de juistheid van de eerste verklaring van [appellant 3], en dat geldt ook voor de schriftelijke verklaringen die zij hebben overgelegd. Die verklaringen hebben onvoldoende overtuigingskracht, want ze zijn allemaal afkomstig van familieleden en kennissen van [appellant 1], en daarmee van onvoldoende gewicht tegenover de eerste verklaring van [appellant 3] en het door Staedion bijeengebrachte overige (meer objectieve) bewijs, zoals hiervoor (kort) weergegeven onder 3.5 en 3.7. Ten aanzien van [appellant 2] geldt meer in het bijzonder nog dat hij ten tijde van zijn getuigenverklaring een eigen belang had bij een voor [appellant 1] gunstige uitkomst van deze procedure, omdat hij toen nog in de woning woonde. Verder weegt het hof ten nadele van [appellanten] mee dat twee van de door [appellanten] naar voren gebrachte getuigen tegenstrijdig hebben verklaard, zoals het hof hierna zal toelichten.  
         
           Tegenstrijdigheden in getuigenverklaringen  
         
       
     
     
       4.11 
       
        [getuige 1] heeft verklaard dat [appellant 1] een paar jaar geleden bij hem in de buurt op huisnummer [nummer] is komen wonen en daar nog steeds woont. Op zijn daarop volgende verklaring “ Ik weet niet of hij daar in de tussentijd altijd heeft gewoond. Ik kom hem namelijk niet dagelijks tegen ” heeft hij tijdens het verhoor willen terugkomen. Hij heeft tijdens het verhoor opgemerkt: “ Ik heb bedoeld te zeggen: ik weet dat hij daar woont want hij krijgt daar ook post (…) ”. Zijn verklaring is op dit onderdeel tegenstrijdig en daarmee niet geloofwaardig. 
     
     
       4.12 
       
         Volgens de getuigenverklaring van [getuige 2] woont [appellant 1] zes tot acht jaar bij hem in het gebouw en heeft hij er al die tijd gewoond. [getuige 2] heeft verklaard dit te weten omdat hij [appellant 1] regelmatig, dat is minimaal een keer per week, op straat of in de portiek tegen komt en dan een praatje met hem maakt. Verder heeft [getuige 2] verklaard dat hij tot voor kort op nummer [nummer] woonde, dat Staedion in het kader van het onderzoek bij hem aan de deur is geweest en dat hij toen heeft verklaard dat [appellant 1] “ daar gewoon woont ”. De verklaring van [getuige 2] komt niet overeen met het onderzoeksjournaal van Veerkracht en ook niet met de e-mail van [getuige 3] van 11 mei 2021 die Staedion bij brief van 17 maart 2022 in het geding heeft gebracht. In beide stukken is namelijk vermeld dat medewerkers van Veerkracht op 19 oktober 2020 bij de buurman van nummer [nummer] aan de deur zijn geweest (dat was dus [getuige 2]) en dat deze buurman toen heeft verklaard niets te weten over de bewoning op nummer [nummer] en dat hij weinig contact heeft met de buren. Deze tegenstrijdigheden maken de getuigenverklaring van [getuige 2] niet geloofwaardig. Ook de door [appellanten] overgelegde schriftelijke verklaring van [getuige 2] dat [appellant 2] en [appellant 3] bij [appellant 1] inwonen en dat hij [appellant 1] wel eens tegen komt en een praatje met hem maakt is in het licht van deze tegenstrijdigheden niet geloofwaardig. 
         
           Niet overgelegde bewijsstukken 
         
       
     
     
       4.13 
       
         Het hof acht verder van belang dat [appellanten] geen objectieve bewijsstukken in het geding hebben gebracht waaruit het hoofdverblijf van [appellant 1] in de woning kan blijken. Ook daarom acht het hof het door [appellanten] bijeengebrachte tegenbewijs van onvoldoende gewicht om het voorshands geleverde bewijs te ontzenuwen. Zo is geen inzage gegeven in het verbruik van gas, elektriciteit en water in de woning. [appellanten] hebben ook geen bankafschriften overgelegd. Als het zo is dat [appellant 1], zoals hij stelt, zijn boodschappen alleen contant betaalde dan zou hij toch via zijn bankafschriften kunnen aantonen dat hij geldopnames bij pinautomaten in de buurt van de woning heeft gedaan. Ook is geen bewijs overgelegd van de bezorging van voor [appellant 1] bestemde pakketjes en poststukken in de relevante periode. Dit terwijl Staedion al eind november en in december 2020 om het overleggen van dergelijke bewijsstukken had gevraagd (zie hiervoor onder 3.8). Dat [appellant 1] vindt dat deze informatie ‘Staedion niets aan gaat’ en dat hij gesteld is op zijn privacy, is geen rechtvaardiging om het overleggen van dergelijke gegevens achterwege te laten. Zoals de kantonrechter al heeft overwogen, mag van een huurder immers worden verwacht dat hij zijn betwisting van de (gemotiveerde en onderbouwde) stelling van verhuurder dat hij niet zijn hoofdverblijf in de huurwoning heeft, voldoende met feitelijke gegevens onderbouwt (de zogenoemde ‘verzwaarde motiveringsplicht’).  
         
           Tegenbewijs niet geleverd; gevolgen 
         
       
     
     
       4.14 
       
         Op grond van voorgaande komt het hof tot het oordeel dat [appellanten] niet zijn geslaagd in het leveren van tegenbewijs en dat hun grieven falen. Het gevolg daarvan is dat ook in hoger beroep als vaststaand moet worden aangenomen dat [appellant 1] van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat hij de woning aan anderen in het gebruik heeft gegeven. Dit betekent dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is in hoger beroep niet (voldoende kenbaar) gegriefd, zodat ook het hof hiervan uit gaat. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn terecht toegewezen. Wat betreft de ontruiming merkt het hof nog op dat in hoger beroep vast staat dat [appellant 2], [appellant 3] en hun twee minderjarige kinderen inmiddels niet meer in de woning wonen. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       4.15 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.  
     
     
       4.16 
       
         Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Die kosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	  783,-- 
         getuigentaxe	€	  243,50 (taxe getuige [getuige 3]) 
         salaris advocaat	€ 	3.642,--	 (3 punten × tarief € 1.214,--) 
         
           nakosten 	€ 	   178,--  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	4.846,5‬0 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 11 april 2023; 
     
     - veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Staedion begroot op € 4.846,5‬0;  
     
     - bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,--. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.T.C. Welters, M.E. Honée en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      Zie o.m. HR 16 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ0613, rov. 3.4.