ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:1586

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:1586 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-05-2020 / 200.235.451_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-05-19

Zaaknummer: 200.235.451_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1586

---

Huur bedrijfsruimte. Is met e-mail potentiële huurder huurovereenkomst tot stand gekomen? Haviltex.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.235.451/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 mei 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 1] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats 1] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. N.H.A. Kampschreur te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 2] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats 1] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. Ph.A.A. Nijbakker te Heerlen, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 mei 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 5919617 CV EXPL 17-3457 gewezen vonnis van 11 oktober 2017. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 1 mei 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2018; 
       
     
     
       
         de memorie van grieven, tevens houdende wijziging eis met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie; 
       
       
         de akte, tevens houdende wijziging eis van [appellante] ; 
       
       
         de antwoordakte, met verzet tegen eiswijziging van [geïntimeerde] . 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld waarvan in dit geding is uitgegaan. Nu geen grieven zijn gericht tegen de feitenweergave in het bestreden vonnis, en ook uit hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet blijkt dat zij zich niet in die feitenweergave kan vinden, zal het hof van dezelfde feiten uitgaan als de kantonrechter. Deze feiten luiden als volgt. 
       
       
         6.1.1. 
         
          [geïntimeerde] exploiteert diverse chocoladewinkels, waaronder (sinds 2010) een winkel aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] . 
         
       
       
         6.1.2. 
         
          [appellante] is exploitant van onroerend goed, waaronder een winkelpand aan de [adres 2] te [vestigingsplaats 2] . 
         
       
       
         6.1.3. 
         Op 18 oktober 2016 heeft [geïntimeerde] het pand aan de [adres 2] bezichtigd omdat zij interesse had om dit pand vanaf begin 2017 te gaan huren omdat dit pand een grotere oppervlakte heeft dan het pand aan de [adres 1] . 
         
       
       
         6.1.4. 
         Op 11 november 2016 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de verhurend makelaar (namens [appellante] ) en (de bestuurders van) [geïntimeerde] , waarbij het pand aan de [adres 2] nogmaals is bezichtigd. 
         
       
       
         6.1.5. 
         Op 16 november 2016 heeft [appellante] een schriftelijk huurvoorstel aan [geïntimeerde] doen toekomen (productie 1 bij dagvaarding eerste aanleg) waarin onder meer het navolgende is opgenomen: 
         
         
           
             “Geachte heer [geïntimeerde] en [naam 1] , 
           
         
         
         
           
             Met referte aan de plezierige bespreking van afgelopen vrijdag inzake bovengenoemde winkel, doen wij u hierbij ons huurvoorstel toekomen. 
           
           
             (…)  
           
         
         
         
           
             Huuringangsdatum 
           
           
             1 februari 2017 
           
         
         
         
           
             Huurtermijn 
           
           
             10 jaar, d.w.z. tot en met 31 januari 2027 met een break na 5 jaar (zie bijzondere bepalingen). 
           
           
             Voornoemde huurperiode wordt na ommekomst van 10 jaar van rechtswege beëindigd.  
           
         
         
         
           
             Huurprijs 
           
           
             € 2.050,-- per maand, excl. BTW, exclusief huurkorting (zie hieronder). 
           
         
         
         
           
             Huurkorting 
           
           
             Verhuurster verleent aan huurder de navolgende huurkorting: 
           
           
             1ͤ huurjaar: € 600,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             2ͤ huurjaar: € 475,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             3ͤ huurjaar: €100,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             4ͤ huurjaar: € 50,-- excl. BTW per maand; 
           
         
         
         
           
             Deze huurkorting wordt mede verleend in verband met de voor rekening en risico van huurder uit te voeren verbouwings- en inrichtingswerkzaamheden. 
           
         
         
         
           
             Huurcontract 
           
           
             Conform model verhuurster (gebaseerd op ROZ). De huurovereenkomst zal uiterlijk 25 november 2016 door partijen worden ondertekend. 
           
           
             (…) 
           
           
             Opleveringsniveau 
           
           
             Het winkelobject wordt opgeleverd in de huidige staat waarin het zich thans bevindt d.w.z. inclusief, niet limitatief: pui, betegelde toilet, pantry, CV Installatie met radiatoren, airco, gestucte wanden, vloerafwerking en systeemplafond met verlichtingsarmaturen. Alle aanwezige installaties en voorzieningen behoren uitdrukkelijk niet tot het gehuurde en worden gedurende de huurtijd eenmalig om niet ter beschikking gesteld aan huurder. Zij dienen na beëindiging van de huurovereenkomst in het gehuurde achter te blijven. Reparatie, vervanging, uitbreiding, onderhoud en/of wijziging hieraan komt geheel voor rekening en risico van huurder. 
           
         
         
         
           
             Verhuurster zal de winkelgevel verfraaien en aanpassen gebaseerd op aangehechte artist impression, na het verkrijgen van de eventuele benodigde vergunning(en). De bovengevel en de kozijnen zullen worden geschilderd. 
           
         
         
         
           
             Uitstraling 
           
           
             Huurder is verplicht aan het gehuurde een professionele uitstraling te geven. Model zal zijn de 
           
           
             nieuwe inrichting van de winkel van [de vennootschap 2] te [vestigingsplaats 3] . Huurder zal het inrichtingsplan en eventuele overige aanpassingen aan verhuurster schriftelijk vooraf ter goedkeuring voorleggen. 
           
         
         
         
           
             Reclame  
           
           
             Huurder krijgt het recht de voor hem gebruikelijke reclame-uitingen in, aan of bij het gehuurde aan te brengen. Huurder dient zelf zorg te dragen voor de van overheidswege benodigde vergunningen, wettelijke vereisten en voorschriften hiervoor. 
           
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Dit voorstel is geldig tot en met 18 november 2016, 17:00 uur. ” 
         
         
       
       
         6.1.6. 
         Op 17 november 2016 is er telefonisch contact geweest tussen partijen waarna [appellante] op 18 november 2016 om 13:06 uur het navolgende e-mailbericht aan [geïntimeerde] heeft verzonden (productie 3 bij dagvaarding eerste aanleg): 
         
         
           “ Beste [naam 2] , met referte aan het telefonisch onderhoud van zojuist bevestig ik het navolgende. 
         
         
         
           
             Ter aanvulling op het gedane huurvoorstel, zijn wij bereid om de reeds forse huurkorting nog te verhogen middels onderstaande staffel. 
           
         
         
         
           
             1ͤ huurjaar: € 600,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             2ͤ huurjaar: € 475,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             3ͤ huurjaar: € 200,-- excl. BTW per maand; 
           
           
             4ͤ huurjaar: € 100,-- excl. BTW per maand; 
           
         
         
         
           
             Dat betekent totaal € 1.800,-- excl. BTW. 
           
         
         
         
           
             In plaats van de extra huurkorting in het 3ͤ en 4ͤ huurjaar kan door huurder gekozen worden voor een rent free periode van 1 maand, dat wil zeggen de maand februari 2017. 
           
         
         
         
           
             Het betreft dus een keuze: extra huurkorting of een maand rent free. 
           
         
         
         
           
             Gaarne vernemen wij voor 14:30 uur de reactie.” 
           
         
         
       
       
         6.1.7. 
         Hierop heeft [geïntimeerde] later die dag om 17:55 uur als volgt gereageerd (productie 4 bij dagvaarding eerste aanleg): 
         
         
           “ Goede avond [naam 3] . 
         
         
         
           
             Wij kunnen akkoord gaan met dit voorstel, over de maand februari betalen we dan geen huur, mocht echter je aannemer later dan 16 januari opleveren, gaan we er van uit dat we gaan huren van af 1 maart en dat we dan over de maand maart geen huur betalen. 
           
         
         
         
           
             Het gebouw wordt netjes en kaal opgeleverd, vloerbedekking ed worden door U verwijderd en schoon opgeleverd. De sanitaire voorzieningen als mede de openbare aansluitingen voor water, elektra en/of gas worden door U goedgekeurd opgeleverd. De meterstanden worden op moment van ingang van de huur door beide partijen opgenomen. 
           
         
         
         
           
             Gemeentelijke/provinciale vergunningen dienen op moment van ingaan van de huurovereenkomst in orde te zijn. 
           
         
         
         
           
             Zoals besproken wordt het voorfront van het pand geheel door U gerenoveerd, inclusief de bovenverdieping. 
           
         
         
         
           
             U regelt met de buurman dat zijn reclame uitingen niet meer geplaatst worden voor het door ons gehuurde pand.” 
           
         
         
       
       
         6.1.8. 
         Ongeveer anderhalf uur later (19:32 uur) laat [geïntimeerde] per e-mailbericht (productie 5 bij dagvaarding eerste aanleg) het navolgende aan [appellante] weten: 
         
         
           “ Goedeavond [naam 3] , 
         
         
         
           
             Graag even on hold er zijn onvoorziene omstandigheden opgetreden. Ik meld me ” 
         
         
       
       
         6.1.9. 
         Op 21 november 2016 om 16:38 uur heeft [appellante] per e-mailbericht (productie 7 bij dagvaarding eerste aanleg) aan [geïntimeerde] laten weten: 
         
         
           
             “Beste [naam 2] , 
           
         
         
         
           
             
              [de vennootschap 2] heeft met de mail d.d. 18.11.2016 17:55 uur akkoord gegeven. 
           
           
             Dus wat bedoel je met on hold??? 
           
         
         
         
           
             We moeten verder. Wil je contact opnemen met ons of met [medewerker van makelaardij] van makelaardij [makelaardij] ? Hij is op de hoogte.” 
           
         
         
         
           waarna [geïntimeerde] nog per e-mailbericht van 17:17 uur (productie 6 bij dagvaarding eerste aanleg) aan [appellante] heeft laten weten: 
         
         
         
           “ Beste [naam 3] , 
         
         
         
           
             Er hebben zich problemen voorgedaan met de verhuurder van het huidige pand. Wij kunnen 
           
           
             hierdoor een  (volgens [geïntimeerde] was bedoeld: geen)  huur overeenkomst aangaan op dit moment. 
         
         
         
           
             Helaas want we hadden veel zin in het pand. 
           
           
             Sorry maar laten we contact houden voor toekomstige mogelijkheden. ” 
         
       
       
         6.1.10. 
         Er is door [appellante] geen huurcontract opgemaakt en ter ondertekening aan [geïntimeerde] voorgelegd en [geïntimeerde] is het winkelpand aan de [adres 2] te [vestigingsplaats 2] niet gaan exploiteren. 
         
       
     
     
       6.2. 
       In de onderhavige procedure heeft [appellante] in eerste aanleg [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       - te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens [appellante] en zij gehouden is de schade die dientengevolge door [appellante] is geleden en zal worden geleden te vergoeden; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de schade bestaande uit de door [appellante] misgelopen huurtermijnen vanaf 1 maart 2017 tot aan de datum van het in deze te wijzen vonnis, althans - indien die situatie zich eerder voordoet - totdat [appellante] een vervangende huurder heeft gevonden voor het winkelpand, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente daarover; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen om in het kader van de verplichting tot schadevergoeding vanaf de datum van het in deze te wijzen vonnis op iedere eerste dag van de maand een bedrag aan [appellante] te voldoen gelijk aan de periodieke huurtermijnen totdat [appellante] een vervangende huurder heeft gevonden voor het winkelpand; 
       
       - [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na vonnisdatum. 
       
       
         6.2.1. 
         Als grondslag voor deze vorderingen voert [appellante] - kort gezegd - aan dat met de ontvangst van het e-mailbericht van 18 november 2016 van 17:55 uur tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen (want: er is wilsovereenstemming bereikt) en dat [geïntimeerde] daarom in beginsel gehouden is om die overeenkomst na te komen althans in ieder geval de schade te vergoeden die voortvloeit uit het niet nakomen daarvan. [geïntimeerde] kon zich daarna niet meer eenzijdig uit de overeenkomst terugtrekken. Het e-mailbericht van 18 november 2016 van 19:32 uur treft derhalve volgens [appellante] geen doel. 
         
       
       
         6.2.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] . Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in deze procedure aan de orde komen. [geïntimeerde] betwist - kort gezegd - dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
         
       
     
     
       6.3. 
       De kantonrechter heeft een comparitie van partijen gelast, die op 23 augustus 2017 heeft plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 11 oktober 2017 heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. 
       
     
     
       6.4. 
       
        [appellante] kan zich met het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en zij is hiervan in hoger beroep gekomen. [appellante] heeft in de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, twee grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd in die zin dat zij vordert: 
       
       1. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens [appellante] en zij gehouden is de schade die dientengevolge door [appellante] is geleden en zal worden geleden te vergoeden; 
       
       2. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de schade bestaande uit de door [appellante] misgelopen huurtermijnen vanaf 1 maart 2017 tot aan de datum van het in dezen te wijzen arrest, althans - indien die situatie zich eerder voordoet - totdat [appellante] een vervangende huurder heeft gevonden voor het winkelpand, dit alles te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf de 20ste van iedere maand waarop de huurtermijnen per vooruitbetaling voldaan hadden moeten worden; 
       
       3. [geïntimeerde] te veroordelen om in het kader van de verplichting tot schadevergoeding vanaf de datum van het in dezen te wijzen arrest op iedere eerste dag van de maand een bedrag aan [appellante] te voldoen gelijk aan de periodieke huurtermijnen tot 28 februari 2022 althans totdat [appellante] een vervangende huurder heeft gevonden voor het winkelpand voor ten minste dezelfde huurprijs althans tot 28 februari 2022 het verschil tussen de met [geïntimeerde] overeengekomen huurprijs en de lagere huurprijs die [appellante] ontvangt van (eventueel) een vervangende huurder; 
       
       4. een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       6.5. 
       
        [geïntimeerde] heeft de grieven van [appellante] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter en veroordeling van [appellante] in de proceskosten in beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       6.6. 
       
        [appellante] heeft bij akte ter rolle van 15 januari 2019 haar eis nogmaals gewijzigd in die zin dat aan haar hiervoor in rechtsoverweging 6.4. geformuleerde vorderingen een vordering wordt toegevoegd, die luidt: 
       
       
         
           “voor zover nog vereist en onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat het Hof zou oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen niet reeds met wederzijds goedvinden is beëindigd, alsnog de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;” 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       
        [geïntimeerde] heeft in zijn antwoordakte van 12 februari 2019 bezwaar gemaakt tegen deze laatste wijziging van eis omdat deze tardief zou zijn en, subsidiair, wegens strijd met de goede procesorde omdat de eiswijziging berust op de door [appellante] voor het eerst bij akte ter rolle van 15 januari 2019 naar voren gebrachte stelling dat de (beweerdelijke) huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd. 
       
     
     
       6.8. 
       Het hof overweegt als volgt. Op grond van de in artikel 347 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) besloten zogenoemde twee conclusieregel moeten in beginsel alle vorderingen, gronden en verweren in de eerste twee memories ter tafel zijn gebracht. De jurisprudentiële uitzonderingen op voornoemde regel doen zich niet voor, althans daaromtrent is door [appellante] niets aangevoerd.  Het hof zal daarom recht doen op de in de memorie van grieven geformuleerde eis. De onder 6.6. van dit arrest vermelde eiswijziging zal als strijdig met de 'in beginsel strakke regel' van de Hoge Raad buiten beschouwing worden gelaten. 
       
     
     
       6.9. 
       
         Dit geschil draait om de vraag of er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het door [appellante] geëxploiteerde winkelpand aan de [adres 2] te [vestigingsplaats 2] . Ingevolge artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door het aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. Het hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het huurvoorstel van [appellante] van  
         16 november 2016 als een aanbod in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW kan worden gekwalificeerd. De vraag of het aanbod door [geïntimeerde] is aanvaard werd door de kantonrechter ontkennend beantwoord. De kantonrechter overwoog daarover in rechtsoverweging 4.2 het volgende:   
       
       
       
         
           (…) uit het bericht van 18 november 2016 van 17:55 uur blijkt dat partijen nog geen wilsovereenstemming hadden bereikt over de ingangsdatum van de huurovereenkomst aangezien die ingangsdatum - ook los van de vraag of de verhuurder van het pand aan de [adres 1] wilde meewerken aan een kortdurende verlenging van die huurovereenkomst - nog afhing van het moment waarop door [appellante] het pand aan de [adres 2] kon worden opgeleverd aangezien de aannemer nog werkzaamheden aan het pand diende uit te voeren en niet zeker was wanneer deze daar mee klaar zou zijn. Ter zitting is bovendien gebleken dat het pand aan de [adres 2] in november 2016 verhuurd werd aan [autobedrijf] en dat in het pand tot medio januari 2017 nog een auto van die huurder werd tentoongesteld, zodat de aannemer tot op dat moment niet met zijn werkzaamheden kon beginnen. Daar komt nog bij dat uit het bericht bovendien blijkt dat er door [geïntimeerde] nog additionele voorbehouden worden gemaakt ter zake het opleveringsniveau en de benodigde vergunningen die afwijken van het voorstel van [appellante] . Al met al dient het er voor te worden gehouden dat het bericht van 18 november 2016 van 17:55 uur slechts een akkoord ter zake van de eerder die dag door [appellante] voorgestelde huurkorting was maar voor de rest niet meer was dan een volgende stap in de onderhandelingsfase tussen partijen en dat daarmee nog geen huurovereenkomst was gesloten. (…)  
         
       
       
       
         Daartegen richt zich grief 1.  
       
       
     
     
       6.10. 
       
         De vraag die centraal staat in het onderhavige geschil is of met de e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2016 om 17:55 uur een overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen.  
         Voor de beantwoording van die vraag komt het mede aan op de zin die [appellante] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de e-mail van [geïntimeerde] mocht toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mocht verwachten, mede gezien hetgeen aan de betreffende e-mail vooraf is gegaan en wat nadien is voorgevallen. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.   
       
       
     
     
       6.11. 
       
         De e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2016 om 17:55 uur betreft een reactie op de e-mail van [appellante] van 18 november 2016 om 13:06 uur, die gaat over een verhoging van de door [appellante] aangeboden huurkorting. In plaats daarvan kan volgens de e-mail van [appellante] ook gekozen worden voor een “rent free periode” van een maand. [appellante] sluit haar e-mail van 18 november 2016 om 13:06 uur af met de woorden:  “(…) Het betreft dus een keuze: extra huurkorting of een maand rent free. Gaarne vernemen wij voor 14:30 uur de reactie.” . [geïntimeerde] reageert hierop bij de bewuste e-mail van 18 november 2016 als volgt:  “Wij kunnen akkoord gaan met dit voorstel, over de maand februari betalen we dan geen huur, (…)” . 
         Uit deze e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2016 om 17:55 uur blijkt verder dat partijen nog geen wilsovereenstemming hadden bereikt over de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Daarin schrijft [geïntimeerde] immers dat zij “ervan uitgaat” dat de huur ingaat op 1 maart 2017 ingeval van een oplevering door de aannemer na 16 januari 2017. De ingangsdatum hing dus nog af van het moment waarop het pand, na afronding van de werkzaamheden door de aannemer, door [appellante] aan [geïntimeerde] kon worden opgeleverd, terwijl het pand aan de [adres 2] in november 2016 nog werd verhuurd aan een andere huurder en de aannemer pas met zijn werkzaamheden kon beginnen na vertrek van deze huurder. Daarbij komt nog dat [geïntimeerde] in de bewuste e-mail van 18 november 2016 een aantal aanvullende, van het huurvoorstel van [appellante] afwijkende voorwaarden heeft gesteld met betrekking tot het opleveringsniveau en de benodigde vergunningen. Ook indien partijen deze punten voorafgaand aan het doen van het aanbod door [appellante] met elkaar hebben besproken, zoals [appellante] stelt en [geïntimeerde] betwist, blijft staan dat sprake is van additionele voorwaarden die afwijken van het huurvoorstel van [appellante] . Datzelfde geldt voor hetgeen [appellante] bij memorie van grieven stelt omtrent nut en noodzaak van de door [geïntimeerde] bij e-mail van 18 november 2016 opgesomde punten. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden,  in onderlinge samenhang beschouwd, heeft [appellante] naar het oordeel van het hof redelijkerwijze niet kunnen verwachten dat [geïntimeerde] heeft bedoeld akkoord te gaan met het gehele huurvoorstel dat [appellante] op 16 november 2016 aan [geïntimeerde] heeft gedaan. Dat de  
         e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2016 om 17:55 uur geen aanvaarding van het aanbod van [appellante] tot het aangaan van een huurovereenkomst inhield, is voorts af te leiden uit het feit dat [geïntimeerde] pakweg anderhalf uur later een e-mail aan [appellante] heeft gezonden met de woorden:  “Graag even on hold er zijn onvoorziene omstandigheden opgetreden. Ik meld me” . Dat duidt er op dat [geïntimeerde] er op dat moment vanuit ging dat de huurovereenkomst nog niet tot stand was gekomen. [appellante] heeft vervolgens op 21 november 2016 op dat bericht gereageerd, en hoewel zij daar in schreef  “wat bedoel je met on hold???” , moet het voor haar duidelijk zijn geweest dat van volledige overeenstemming over de te sluiten huurovereenkomst geen sprake was, en bovendien haar woorden  “we moeten verder”  er voor [geïntimeerde] redelijkerwijs op konden duiden dat [appellante] verder wilde met de onderhandelingen. Voor zover er bij haar al enige onduidelijk bestond is [appellante] uit de droom geholpen met de e-mail van [geïntimeerde] van 21 november 2016 om 17:17 uur.  
       
       
     
     
       6.12. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellante] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat tussen partijen volledige wilsovereenstemming over een te sluiten huurovereenkomst bestond. Grief 1 treft dan ook geen doel.  
       
     
     
       6.13. 
       Nu grief 1 faalt is daarmee het lot bezegeld van grief 2 die betrekking heeft op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.  
       
     
     
       6.14. 
       Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Deze kosten bedragen: 
       - vast recht		€    726,00 
       - salaris advocaat	 € 2.685,00  (2,5 punt tarief II) 
       Totaal			€ 2.337,00 
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 726,00 aan vast recht en op € 2.685,00 aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart dit arrest, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en P. Kuipers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2020. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer