ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:3760

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:3760 Rechtbank Noord-Holland , 12-04-2022 / 9726438

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-04-12

Zaaknummer: 9726438

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:3760

---

Huur woonruimte. Hoewel overlast veroorzaakt door huurder aannemelijk is, is dit niet voldoende om de ontruiming in kortgeding toe te wijzen. De aanzienlijke huurachterstand en de hoogte ervan rechtvaardigt daarentegen wel de gevorderde ontruiming.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9726438 \ VV EXPL  22-24 
       Uitspraakdatum: 12 april 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         B.K.A. Monumenten B.V.  
       
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       verder te noemen: BKA 
       gemachtigde: mr. S.J. Kloosterman 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats] 	 
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: J.L. Piers 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       In deze zaak vordert de verhuurder ontruiming van de woning vanwege het veroorzaken van overlast door de huurder en het laten ontstaan van een huurachterstand. De huurder betwist de vorderingen en voert aan dat juist hij degene is die overlast ervaart. Ook doet de huurder een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting en huurprijsvermindering vanwege ernstige onderhoudsgebreken. De kantonrechter komt tot de conclusie dat, hoewel het aannemelijk is dat de huurder overlast veroorzaakt, dit niet voldoende is om de ontruiming in kort geding toe te wijzen. De aanzienlijke huurachterstand en de hoogte daarvan rechtvaardigt daarentegen wel de gevorderde ontruiming van het gehuurde. Het beroep op opschorting en huurprijsvermindering vanwege gebreken wordt verworpen. De vordering tot ontruiming evenals de vordering tot betaling van de huurachterstand en de lopende huur worden toegewezen.   
     
     
   
   
     
       2 Het procesverloop 
     
     
       2.1. 
       BKA heeft [gedaagde] op 8 maart 2022 gedagvaard.  
     
     
       2.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 maart 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen bij brieven van 28 maart 2022 nog stukken toegezonden.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Tussen BKA en [gedaagde] geldt een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde).  
     
     
       3.2. 
       De huurovereenkomst is met ingang van 4 juni 2018 aangegaan tegen een kale huurprijs van € 1.200,00 en een voorschot servicekosten van € 200,00 per maand.  
     
     
       3.3. 
       De geldende kale huurprijs bedraagt € 1.280,89 per maand en het voorschot servicekosten bedraagt € 150,00 per maand.  
     
     
       3.4. 
       
         Artikel 4.4. van de huurovereenkomst luidt als volgt: 
         
           “(…) 
         
       
     
     
       4.4 
       
         
           De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. 
         
         
           (…)”. 
         
       
     
     
       3.5. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model, 12 april 2017) (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin staat – voor zover hier relevant – het volgende: 
         
           “(…) 
         
       
     
     
       14.4 
       
         Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen. 
       
       
     
     
       14.5 
       
         De artikelen 14.1 tot en met 14.4 beogen onder meer het bevorderen van goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. 
       
       
     
     
       14.6 
       
         
           Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.  
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       3.6. 
       BKA is eigenaar van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Het pand bestaat uit totaal drie woningen en een bedrijfsruimte gelegen op de begane grond. De woningen en de bedrijfsruimte worden door BKA verhuurd. BKA is ook eigenaar van het nabij gelegen hotel [hotel] . 
     
     
       3.7. 
       In een brief van 30 april 2021 schrijft de incasso gemachtigde van BKA aan [gedaagde] dat per 1 april 2021 sprake is van een huurachterstand van € 1.052,11. [gedaagde] wordt daarbij verzocht de huurachterstand vermeerderd met incassokosten en rente binnen zes werkdagen te voldoen.  
     
     
       3.8. 
       
         In een brief van 21 juli 2021 reageert de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] daarop en schrijft onder meer het volgende: 
         
           “(…)  
         
         
           Het is correct dat cliënt € 635,23 heeft ingehouden op de huurbetaling over de maand april 2021. Ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW is een huurder echter gerechtigd om gebreken zelf te verhelpen en de gemaakte kosten hiervoor in mindering te brengen op de huurprijs indien de verhuurder hiermee in verzuim is. In casu is hiervan sprake, aangezien het gehuurde meerdere gebreken vertoont, cliënt uw cliënte diverse malen heeft verzocht deze gebreken te verhelpen, maar uw cliënte hiertoe geen actie heeft ondernomen. (…) 
         
         
           (…) 
         
         
           Overigens wil ik namens cliënt meteen van de gelegenheid gebruik maken om uw cliënte er op te wijzen dat een groot aantal van de gebreken, waar cliënt uw cliënte op heeft aangesproken en welke cliënt niet zelf kan wegnemen, nog niet door uw cliënte zijn hersteld. Zo ligt de laminaatvloer niet egaal en bewegen een aantal planken hiervan. Hierdoor staan meubels scheef en krijgt cliënt deuren en ramen soms niet open, omdat zij vastgeklemd zitten. Wanneer de buren de wasmachine aanzetten, schudt de woning van cliënt ontzettend. Verder veroorzaakt de op het dak van het gehuurde geplaatste airconditioning ontzettend veel geluidsoverlast waardoor cliënt wordt beperkt in zijn huurgenot. Ook bestaat de overlast van muizen ook nog steeds. (…)” 
         
       
     
     
       3.9. 
       
         Daarop heeft de gemachtigde van BKA bij brief van 23 augustus 2021 als volgt gereageerd: 
         
           (…) 
         
         
           Cliënte betwist met klem dat niet adequaat zou zijn gereageerd op de melding van door uw cliënte vastgestelde lekkage. Cliënte heeft deze (overigens kleine) lekkage eerst getracht in eigen beheer op te lossen door rondom de luchtafvoeren het dak dicht te smeren. Omdat dit onvoldoende bleek is door cliënte daarna Aannemingsbedrijf [naam] ingeschakeld, die e.e.a. gerepareerd heeft. 
         
         
           Voor verrekening van de kosten die uw cliënt stelt te hebben gemaakt voor de aanschaf van de in bijlage 1 bij uw brief genoemde zaken bestaat geen grondslag. Het betreft de aankoop van eigen inboedel zoals een ventilator, opbergdozen, een prullenbak, een salontafel (het appartement was voorzien van salontafel, maar die is op uitdrukkelijk verzoek van uw cliënt eruit gehaald ), etc. De aanschaf van dergelijke zaken blijft evident voor rekening van uw cliënt. 
         
         
           Verder geldt dat bestrijding van ongedierte, zoals muizen en vliegen ook voor rekening van uw cliënt komt op grond van artikel 11 van de op huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen 5.1 en artikel 7:217 jo. 2:240 BW jo. Besluit kleine herstellingen. De kosten voor de aanschaf van muizenvallen en horrengaas, etc. kunnen dus ook niet worden verrekend met de huur. 
         
         
           Ook ten aanzien van de vloer in de woning is geen sprake van een gebrek. Indien en voor zover plaatselijk sprake zou zijn van oneffenheden kan dat niet tot een andere conclusie leiden. Overigens is het volstrekt normaal dat een laminaatvloer, die is voorzien van een (geluids)isolerende ondervloer enigszins veert.  
         
         
           Voorts ontkent en betwist cliënte met klem dat sprake zou zijn van een ondeugdelijke constructie van het pand. Dat blijkt nergens uit. (…) 
         
         
           Dat de airconditioning op het dak van de woning enigszins geluid produceert kan evenmin tot de conclusie leiden dat sprake is van een gebrek; laat staan een gebrek dat leidt tot een dusdanige vermindering van het huurgenot dat huurprijsvermindering gerechtvaardigd zou kunnen zijn. Installaties zoals airconditioning produceren altijd in zekere mate geluid. Dat betekent echter nog niet dat er sprake is van onrechtmatige overlast als gevolg daarvan. Wat dit betreft betwist cliënte overigens met klem dat sprake zou zijn van een normoverschrijding. Het is aan uw cliënt om het tegendeel te bewijzen. Dat heeft hij niet gedaan. Ook de stelling van uw cliënt dat de geluidsproductie van de airconditioning een gebrek zou opleveren gaat dus mank. Cliënte heeft evenwel dus geheel onverplicht al meerdere maatregelen genomen om de geluidsproductie van de airconditioning nog verder te beperken door onder andere verplaatsing van de airco naar de gevel van het pand en het plaatsen van speciale rubbers om geluidsoverdracht verder te beperken. 
         
         
           Daarnaast heeft cliënte diverse keren aangeboden om in de woning van uw cliënt te komen kijken, indien gewenst met deskundige of inspecteur Bouw- en Woningtoezicht erbij, om de geluidsoverlast te beoordelen en indien nodig verdere maatregelen te nemen. Uw cliënt heeft iedere medewerking hieraan geweigerd.  
         
         
           (…) 
         
         
           Cliënte en omwonenden/huurder/gebruikers van omliggende panden waaronder de onder de woning gelegen winkel ( [winkel] ) en nabijgelegen hotel ( [hotel] ) ervaren al lange tijd overlast van uw cliënt. Uw cliënt heeft het personeel en de bezoekers van de winkel en het hotel meermaals de huid vol gescholden. De politie is daar zelfs al meerdere keren aan te pas moeten komen. (…) 
         
         
           (…) 
         
         
           Uit het als bijlage 2 meegezonden overzicht blijkt dat uw cliënt (na verrekening van de eindafrekening servicekosten 2020) op dit moment een huurachterstand heeft van € 1.729,77. Cliënte maakt daarnaast aanspraak op 15% incassokosten over deze hoofdsom en derhalve € 259,46 Hierbij verzoek en sommeer ik uw cliënt om het totaal verschuldigde bedrag van  
           € 1.989,23  
           binnen acht dagen vanaf vandaag 
            alsnog aan cliënte te voldoen. 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       3.10. 
       
        [gedaagde] is niet overgegaan tot betaling van de huurachterstand. Vanaf oktober 2021 heeft [gedaagde] de huur geheel onbetaald gelaten.  
     
     
       3.11. 
       Partijen hebben veelvuldig en uitvoerig met elkaar gecorrespondeerd. Daarbij zijn over en weer voorstellen gedaan om tot een oplossing te komen. Partijen zijn echter niet tot een overeenstemming gekomen.  
     
   
   
     
       4 De vordering 
     
     
       4.1. 
       
         BKA vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt: 
         I. om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en aan BKA op te leveren, met machtiging aan BKA om de ontruiming zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm; 
         II. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan BKA te betalen: 
         a. de betalingsachterstand tot en met maart 2022 van € 9.536,50, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de niet (volledig) betaalde huurtermijnen tot aan de algehele dag van voldoening; 
         b. de huurprijs van € 1.280,89 per maand of een bedrag per maand zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten en het verschuldigde voorschot voor gas, water en elektra van € 150,00 per maand, vanaf de maand april 2022 tot de datum van ontruiming; 
         c. de buitengerechtelijke kosten van € 851,83; 
         III. tot betaling van de kosten van dit geding, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de datum van de algehele voldoening. 
       
       
     
     
       4.2. 
       BKA legt – kort weergegeven – het volgende aan de vordering ten grondslag. [gedaagde] is op grond van artikel 7:213 BW en artikel 14.6 van de algemene bepalingen verplicht zich als een goed huurder te gedragen. [gedaagde] dient daarnaast op grond van artikel 14.4 van de algemene bepalingen er zorg voor te dragen dat hij geen overlast of hinder veroorzaakt. Door structureel ernstige overlast te veroorzaken aan de benedenburen en het nabij gelegen hotel, is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van deze verplichting. Daarnaast heeft [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand van meer dan zes maanden laten ontstaan en is sprake van structurele wanbetaling. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] verkeert in verzuim en is ook wettelijke rente en buitengerechtelijk kosten verschuldigd. 
     
   
   
     
       5 Het verweer 
     
     
       5.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk) en voert aan – samengevat – dat in dit geval geen sprake is van spoedeisendheid omdat er een belangenafweging moet worden gemaakt waarvoor eerst een onderzoek naar de feiten in de bodemprocedure zal moeten plaatsvinden. Volgens [gedaagde] leent deze zaak zich daarom niet voor een behandeling in kort geding. Voorts betwist [gedaagde] dat sprake is of was van door hem veroorzaakte overlast die zo ernstig is dat deze de ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Volgens [gedaagde] is hij juist degene die overlast ervaart door toedoen van BKA en niet andersom. Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij zijn betalingsverplichting heeft opgeschort, omdat BKA heeft nagelaten om de door hem gemelde onderhoudsgebreken aan het gehuurde te herstellen. Volgens [gedaagde] schiet BKA toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder door niets te doen aan de overlast die hij ervaart en aan de gebreken die zijn woongenot aantasten. [gedaagde] doet daarom een beroep op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 lid BW. Daarnaast doet [gedaagde] ook een beroep op artikel 7:206 lid 3 BW omdat hij een aantal gebreken zelf heeft hersteld en de kosten hiervan in mindering brengt op de huurprijs.  
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         Spoedeisend belang 
       
     
     
       6.1. 
       De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als BKA daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak. BKA heeft gesteld dat zij schade heeft geleden en nog lijdt door toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn betalingsverplichting en de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Ter beperking van haar schade alsmede ter voorkoming van verdere overlast aan haar andere huurders, heeft BKA dan ook belang bij een spoedige beslissing op haar vordering. 
       
       
         
           Beoordelingskader in kort geding 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Voor toewijzing daarvan in kort geding is daarom alleen plaats als met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten valt dat in een gewone procedure (de bodemprocedure) de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat [gedaagde] daarbij zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Daarbij geldt dat de door BKA aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden in dit kort geding voldoende aannemelijk moeten zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
       
     
     
       6.3. 
       De kantonrechter komt tot de conclusie dat het in dit geval met een grote mate van waarschijnlijkheid is te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden, en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Daarover wordt het volgende overwogen. 
       
       
         
           Structurele en ernstige overlast 
         
       
     
     
       6.4. 
       De vordering van BKA is gebaseerd op het door [gedaagde] herhaaldelijk en veelvuldig bellen, mailen en berichten van BKA. Volgens BKA wordt zij bestookt door [gedaagde] en valt niet op een normale manier met [gedaagde] te communiceren. Daarnaast is de vordering ook gebaseerd op meerdere klachten van andere huurders van BKA alsook van door BKA ingeschakelde werklieden. Deze klachten gaan over intimidatie, bedreigingen, schreeuwen en schelden door [gedaagde] . Ter zitting heeft BKA bovendien betoogt dat in aanloop naar de behandeling van dit kort geding zich opnieuw een incident heeft voorgedaan. Daarbij heeft [gedaagde] de makelaar van BKA, die samen met een kandidaat-huurder een woning in het pand wilde bezichtigen, lastig gevallen en geïntimideerd.  
     
     
       6.5. 
       
         Ter onderbouwing van haar stellingen heeft BKA een ordner met 63 e-mails overgelegd die zij tussen 13 januari 2020 en 16 juli 2021 van [gedaagde] heeft ontvangen. Ook heeft BKA diverse verklaringen overgelegd van onder meer de huurders van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand, van haar hotelpersoneel en van enkele aannemers. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft BKA hiermee voldoende aangetoond dat sprake is van overlast gevend gedrag van [gedaagde] maar de vraag is of hiermee ook vaststaat dat [gedaagde] structurele ernstige overlast heeft veroorzaakt en/of dat de situatie acuut is. De kantonrechter is, gelet op het feiten complex en de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , daarvan niet overtuigd geraakt. De gedragingen van [gedaagde] maken niet, ook niet in samenhang met de hierboven genoemde verklaringen bezien, dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond hiervan toewijsbaar zal achten. Dat BKA de overlastgever zou zijn is overigens niet gebleken. [gedaagde] heeft dat ook niet nader onderbouwd. De door [gedaagde] overgelegde foto’s van werklieden voegen in die zin ook niets toe. Op de foto’s is immers niet te zien dat [gedaagde] wordt lastig gevallen of bedreigd door derden maar enkel dat er werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gehuurde en/of aan het pand.  
         
           Huurachterstand, opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken 
         
       
     
     
       6.6. 
       Uit de door BKA overgelegde huurspecificatie blijkt dat de huurachterstand (tot en met de maand februari 2022) in totaal € 9.535,50 bedraagt. [gedaagde] heeft de huurachterstand en de hoogte ervan niet heeft betwist. Daarmee staat vast dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming. De hoogte van deze huurschuld op zichzelf rechtvaardigt de ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       6.7. 
       
        [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat hij de betaling van de huur heeft mogen opschorten wegens gebreken aan het gehuurde, bestaande uit overlast door ongedierte, lekkage aan het dak, lekkage bij de wasmachine aansluiting, trillingen, vlekken en scheuren op de muur, scheefstand van de vloer, gebreken aan de toiletdeur, regenwater op het balkon, de voordeur die niet op slot kan, ramen van het gehuurde die niet goed sluiten, overlast van de afzuigkap van de onderburen en (geluids)overlast van de airco van de bedrijfsruimte op de begane grond. Volgens [gedaagde] heeft hij BKA meermaals tevergeefs verzocht om deze gebreken te herstellen. Omdat BKA de gebreken niet heeft hersteld en zelfs heeft geweigerd om te reageren op zijn verzoeken, heeft [gedaagde] de huurbetaling opgeschort. [gedaagde] maakt ook aanspraak op huurprijsvermindering vanwege vermindering van zijn huurgenot alsook op verrekening van de kosten die hij heeft moeten maken om zelf een aantal gebreken te herstellen.   
     
     
       6.8. 
       
         Daar gelaten dat een volledige opschorting van de huurbetalingen gedurende meerdere maanden veelal niet is gerechtvaardigd, komt [gedaagde] in dit geval ook geen beroep op opschorting of huurprijsvermindering toe. BKA heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en heeft ook uitgebreid gereageerd op de door [gedaagde] genoemde gebreken (zie r.o. 3.9.). De gebreken die [gedaagde] heeft gemeld, zijn kort na de melding verholpen. De andere gebreken heeft BKA gemotiveerd weersproken, ofwel omdat dit geen gebreken (die voor rekening komen van de verhuurder) zijn, ofwel omdat [gedaagde] geen medewerking heeft verleend aan een inspectie om de klachten te beoordelen. BKA heeft ter zitting ook onweersproken betoogd dat [gedaagde] geen toegang meer tot het gehuurde verschaft. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn standpunt, dat sprake is van gebreken, dat deze gebreken voor rekening van BKA komen en dat zijn woongenot als gevolg van gebreken ernstig is aangetast, verder te onderbouwen, bijvoorbeeld door foto’s van het gehuurde of inspectie rapporten over te leggen. Dit heeft hij niet gedaan. Het beroep op opschorting, huurprijsvermindering en verrekening faalt om die reden. Dat betekent ook dat de vordering tot ontruiming op grond van ernstige structurele wanbetaling voor toewijzing gereed ligt.  
         
           Belangenafweging 
         
       
     
     
       6.9. 
       Tegenover het belang van BKA staat het belang van [gedaagde] bij het behouden van zijn woning. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat een ontruiming voor hem ernstiger gevolgen heeft dan een ontruiming in zijn algemeenheid voor een huurder heeft. Dat [gedaagde] door de ontruiming geen verblijfplaats meer zal hebben is inherent aan de situatie en komt voor zijn rekening en risico. 
     
     
       6.10. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming, betaling van de huurachterstand, betaling van de lopende huur en het voorschot voor gas, water en elektra zal toewijzen. De wettelijke rente zal als onvoldoende gemotiveerd betwist eveneens worden toegewezen. De kantonrechter is echter wel van oordeel dat de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen tot onbillijke gevolgen voor [gedaagde] leidt en zal de termijn van ontruiming daarom stellen op twee weken na betekening van het vonnis.  
     
     
       6.11. 
       BKA vordert voorts een bedrag van € 851,83 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat onvoldoende concreet is gesteld en onderbouwd dat aanmaning overeenkomstig de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. 
     
     
       6.12. 
       De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming, is evenmin toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. 
     
     
       6.13. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. 
     
   
   
     
       7 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       7.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en aan BKA op te leveren,  
     
     
       7.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan BKA te betalen: 
       
         
           een bedrag van € 9.536,50 terzake de huurachterstand tot en met maart 2022, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de niet (volledig) betaalde huurtermijnen tot aan de algehele dag van voldoening; 
         
         
           de huurprijs van € 1.280,89 per maand en het verschuldigde voorschot voor gas, water en elektra van € 150,00 per maand, vanaf de maand april 2022 tot de datum van ontruiming; 
         
       
       
     
     
       7.3. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van BKA tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	125,03 
         griffierecht	€	514,00 
         salaris gemachtigde	€	498,00	; 
       
       
     
     
       7.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       7.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter