ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:12057

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:12057 Rechtbank Rotterdam , 08-12-2023 / 10627122 CV EXPL 23-21150

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-12-08

Zaaknummer: 10627122 CV EXPL 23-21150

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:12057

---

Huur woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst en ontruimen woonruimte vanwege structurele en ernstige overlast.

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 10627122 CV EXPL 23-21150
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 8 december 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
Stichting Woonbron
 
,
 
 
vestigingsplaats: Rotterdam,
 
 
eiseres,
 
 
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01]
 
, die handelt onder de naam
 
[handelsnaam01]
 
,
 
 
in de hoedanigheid van bewindvoerder van
 
[naam01]
 
,
 
 
vestigingsplaats: Rotterdam,
 
 
gedaagde,
 
 
gemachtigde: mr. J. Pearson.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 26 april 2023, met bijlagen;
 
 
 
 
het verstekvonnis van deze rechtbank van 24 mei 2023 met zaaknummer 10495664 CV EXPL 23-12927;
 
 
 
 
de verzetdagvaarding van 13 juli 2023, met bijlagen;
 
 
 
 
de mail van 3 november 2023 van mr. Glen-Boedhram, met bijlagen;
 
 
 
 
de mail van 10 november 2023 van mr. Glen-Boedhram, met bijlagen.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 7 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
 
 
 
 
namens Woonbron [naam02] (sociaal beheerder) met mr. Glen-Boedhram;
 
 
 
 
[naam01] en namens de bewindvoerder [naam03] met mr. Pearson.
 
 
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de videobeelden en geluidopnamen waar Woonbron naar verwijst in haar stukken niet in het dossier van de rechtbank zitten. De bewindvoerder heeft die bestanden wel. Op verzoek van de kantonrechter heeft mr. Glen-Boedhram na de mondelinge behandeling (een selectie van de) bestanden nagezonden aan de rechtbank en aan mr. Pearson. Alleen de videobeelden en geluidopnamen die bij de mail van 10 november 2023 zitten, zijn onderdeel van het dossier.
 
 
 
 
 
 
 
 
2
 
Waar gaat de zaak over?
 
 
 
2.1.
 
 
De zaak gaat over de woning die [naam01] huurt van Woonbron sinds 13 december 2018. Het adres is [adres01]. [naam01] staat onder bewind, daarom is de bewindvoerder de procespartij in deze zaak.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Woonbron eist:
 
 
 
 
dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en [naam01] wordt ontbonden;
 
 
 
 
dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om:
 
 
 
 
 
o de woning te ontruimen;
 
 
o € 676,29 per maand te betalen aan Woonbron tot de datum van de ontruiming;
 
 
o de proceskosten met rente te betalen;
 
 
 
- dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
 
Woonbron baseert de eis op het volgende.
 
 
[naam01] schiet ernstig tekort in het nakomen van haar verplichtingen. [naam01] heeft er als huurder voor te zorgen dat zij zelf en haar bezoekers geen overlast veroorzaken aan omwonenden. Sinds maart 2019 klagen bewoners bij Woonbron over geluidsoverlast door schreeuwen, ruzie, rennen, slepen van spullen over de betonnen vloer en drank- en drugsmisbruik. Regelmatig staat politie voor de deur. De overlast wordt veroorzaakt door [naam01] en haar bezoekers. Ondanks gesprekken, waarschuwingen en een gedragsaanwijzing is de overlast niet gestopt. De situatie is inmiddels onhoudbaar voor de bewoners. Vanwege de ernst van de overlast heeft Woonbron een groter belang bij ontbinding van de huurovereenkomst dan [naam01] heeft bij behoud van de woning.
 
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
In het genoemde verstekvonnis is de eis toegewezen en is de ontruimingstermijn op 14 dagen gesteld.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
 
De bewindvoerder is het niet eens met de eis en het verstekvonnis en voert het volgende aan.
 
 
In de eerste plaats is er geen sprake van een tekortkoming die het ontbinden van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In de tweede plaats is het in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Mocht de eis toch worden toegewezen, dan heeft [naam01] ten minste drie maanden nodig om een nieuwe woning te vinden.
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beoordeling
 
 
 
3.1.
 
 
De kantonrechter wijst de eis toe, omdat de overlast die [naam01] (heeft) veroorzaakt of heeft laten veroorzaken zo erg en langdurig is dat er geen andere optie meer is om de overlast te stoppen dan de huurovereenkomst te ontbinden. [naam01] raakt de woning dus kwijt. De bewindvoerder moet per maand een bedrag gelijk aan de huur (€ 676,29) blijven betalen totdat de woning is ontruimd. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
In de wet en jurisprudentie
 
is bepaald dat de kantonrechter een huurovereenkomst alleen kan ontbinden als een tekortkoming van voldoende gewicht is. Dit kan het geval zijn bij het (laten) veroorzaken van ernstige en langdurige overlast. Bij de beoordeling of een tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden en het verlies van de woning te rechtvaardigen, moeten alle omstandigheden worden meegenomen, waaronder de aard en de ernst van de tekortkoming, het belang van de verhuurder, het woonbelang van de huurder en de belangen van eventuele minderjarige kinderen die in de woning wonen.
 
 
 
 
 
Er is ernstige en langdurige overlast vanuit de woning
 
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
[naam01] heeft de door Woonbron overgelegde overlastmeldingen niet betwist. Ze heeft alleen gezegd dat ze zich niet herkent in wat er wordt gemeld over het uitnodigen van ‘louche’ figuren en heftige feesten ‘s nachts. Dat betreft slechts een klein deel van de meldingen. Uit de overlastmeldingen blijkt dat er sinds maart 2019 meldingen zijn over geluidsoverlast veroorzaakt door schreeuwen, ruzie, rennen, het slepen van spullen over de betonnen vloer en drank- en drugsmisbruik en over vervuiling en spullen op de galerij. Er zijn meldingen overgelegd uit juni 2019, april t/m juni 2020, april t/m juni 2021, augustus en november 2021, juni t/m december 2022 en januari t/m april 2023.
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
In april t/m juni 2020 ervaren de bewoners dagelijks (geluids)overlast met meerdere incidenten per dag en ook in de nachtelijke uren. In mei 2021 gaat het wederom om een omvangrijk aantal gevallen van geluidsoverlast gedurende de maand en ook weer in de nachtelijke uren. Op een avond medio juni 2022 waren er meerdere jonge bezoekers in de woning, was er veel geluidsoverlast tot half drie ‘s nachts en is zelfs de politie langs geweest die de tienerdochter van [naam01] heeft meegenomen. In juli 2022 heeft wederom een incident plaatsgevonden met de tienerdochter, waarbij de politie ook weer in actie is gekomen. In de maanden september t/m december 2022 gaan de meldingen vooral over nachtelijk rumoer en geschreeuw vanuit de woning. In februari 2023 wordt een overlastdagboek met dezelfde soort klachten overgelegd over de periode 26 december 2022 t/m 6 februari 2023. Op 26 februari 2023 heeft het geschreeuw ‘s nachts vanuit de woning zelfs geleid tot de komst van vier politiewagens.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
Woonbron beschikt ook over overlastmeldingen van twee bewoners die zij heeft ontvangen van de afdeling woonoverlast van de gemeente. Het gaat om 4 maart 2023 en dezelfde soort klachten als in de meldingen die Woonbron eerder zelf heeft ontvangen (vooral geluidsoverlast).
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
Daarnaast heeft Woonbron ook een bestuurlijke rapportage van de politie ontvangen in april 2023, waarin 36 meldingen of incidenten worden vermeld over [naam01] in een periode van vier jaar, namelijk 26 februari 2019 t/m 4 april 2023. Het gaat vooral om meldingen over ruzies, geschreeuw en geluidsoverlast al dan niet in combinatie met overvloedig alcoholgebruik van [naam01] . Volgens de bestuurlijke rapportage is [naam01] op 4 april 2023 meegenomen door de politie zodat zij door de crisisdienst zou kunnen worden beoordeeld. In de aanvullende bestuurlijke rapportage van de politie over de periode 4 april 2023 t/m 27 augustus 2023 staan vooral meldingen over incidenten die te maken hebben met de tienerdochter van [naam01] en niets te maken hebben met deze rechtszaak. Uit die rapportage kan wel worden afgeleid dat er in juli en augustus 2023 opnieuw geluidsoverlast was vanuit de woning door [naam01] .
 
 
 
 
 
3.7.
 
 
De overlast is dus begonnen kort nadat [naam01] haar intrek in de woning heeft genomen en strekt zich uit over een periode van vier jaar. Uit de meldingen en de bestuurlijke rapportages blijkt dat de overlast alleen maar is toegenomen en dat de incidenten ook ernstiger worden. Hoewel [naam01] stelt dat veel van de overlastgevallen en de politie-inzet te maken hebben met haar tienerdochter, blijkt uit de overlastmeldingen en vooral uit de eerste bestuurlijke rapportage dat een groot deel wel te maken heeft met [naam01] zelf. De meldingen komen – in tegenstelling tot wat [naam01] beweert – ook niet alleen van één buur, maar van meerdere bewoners van het complex. Er is geen enkele aanleiding om aan te nemen dat er sprake is van een hetze van één buurvrouw tegen [naam01] . De overlast kan ook niet verklaard worden door het feit dat het complex gehorig is. Dat [naam01] het in de “coronaperiode” erg zwaar heeft gehad door persoonlijke omstandigheden is verdrietig, maar dat geeft haar geen vrijbrief voor haar gedragingen. Bovendien heeft de overlast niet alleen plaatsgevonden in “de coronaperiode” van pakweg 2020 t/m 2021, maar ook geruime tijd daarvoor en daarna.
 
 
 
 
 
De overlast is niet gestopt
 
 
 
 
 
 
3.8.
 
 
Tijdens de zitting heeft [naam01] gezegd dat ze inmiddels wel inziet dat ze aan de slag moet met het oplossen van haar eigen problematiek – volgens haarzelf (een van de) reden(en) achter de overlast – en dat ze daar nu stappen in zet door professionele hulp in te schakelen. Dat is echter veel te laat. De bewoners kampen al vier jaar met de overlast. En [naam01] zegt wel dat ze haar gedrag inmiddels heeft aangepast, maar in juli, augustus en oktober 2023 zijn opnieuw meldingen over geluidsoverlast binnen gekomen, die [naam01] niet heeft weersproken. De overlast is dus niet gestopt.
 
 
 
 
 
Woonbron heeft geprobeerd de overlast te doen stoppen en een rechtszaak te voorkomen
 
 
 
 
 
 
3.9.
 
 
Woonbron heeft [naam01] in 2019 t/m 2021 meerdere keren aangeschreven over de overlast en gesommeerd de overlast te stoppen. Woonbron heeft in die periode ook meerdere gesprekken met haar gevoerd hierover. In mei 2022 heeft Woonbron weer een gesprek gevoerd met [naam01] over de overlast die ze veroorzaakt en (nogmaals) duidelijk gemaakt dat de overlast moet worden gestopt. Enkele maanden later, in juli 2022, heeft Woonbron [naam01] een gedragsaanwijzing gegeven waar [naam01] haar handtekening onder heeft gezet. Die gedragsaanwijzing was een laatste kans voor [naam01] om de overlast te stoppen en een rechtszaak te voorkomen. In de brief van 17 februari 2023 heeft Woonbron naar aanleiding van de ontvangen overlastmeldingen [naam01] nogmaals herinnerd aan de gemaakte afspraken. Aangezien de overlast ook toen niet werd gestopt, heeft Woonbron [naam01] in maart 2023 de kans gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen om een rechtszaak te voorkomen.
 
 
 
 
 
Er is geen andere optie meer dan de huurovereenkomst ontbinden
 
 
 
 
 
 
3.10.
 
 
De overlast is ernstig en langdurig. De waarschuwingen van Woonbron en de gedragsaanwijzing hebben geen effect gehad op de overlast. [naam01] heeft nu pas hulp gezocht en het is onduidelijk of de overlast hierdoor op korte termijn zal stoppen. De overlast is in ieder geval nog steeds niet gestopt. Er is dan ook geen andere optie meer om de overlast te stoppen dan het ontbinden van de huurovereenkomst.
 
 
 
 
 
De kinderen hebben geen belang bij het behouden van de woning
 
 
 
 
 
 
3.11.
 
 
Het gestelde belang van de twee minderjarige kinderen van [naam01] bij het behouden van de woning als thuisbasis moet flink worden genuanceerd, omdat de kinderen inmiddels allebei niet meer bij [naam01] wonen en het er ook niet naar uitziet dat dat op korte termijn wel zal gaan gebeuren. [naam01] heeft wel die hoop, maar dat deze hoop terecht is, blijkt niet uit de stukken.
 
 
 
 
 
Het belang van Woonbron weegt zwaarder dan het woonbelang van [naam01]
 
 
 
 
 
 
3.12.
 
 
Woonbron is verplicht om haar huurders woongenot te verschaffen. Door de ernstige en langdurige overlast vanuit de woning van [naam01] is dat onmogelijk. De enige manier waarop herstel van de rust en het woongenot voor de bewoners van het complex kan worden bereikt is door de huurovereenkomst met [naam01] te beëindigen. Het is duidelijk dat dit grote gevolgen zal hebben voor [naam01] aangezien ze de woning dan verliest, maar het belang van Woonbron bij het beëindigen van de huurovereenkomst weegt in de omstandigheden van deze zaak zwaarder dan het woonbelang van [naam01] .
 
 
 
 
 
 
Het verstekvonnis wordt vernietigd en de eis wordt opnieuw toegewezen
 
 
 
 
 
 
3.13.
 
 
In de beoordeling zijn omstandigheden meegenomen die zich hebben voorgedaan na het wijzen van het verstekvonnis. Hoewel dat niet tot een andere uitkomst van de procedure leidt, vernietigt de kantonrechter wel het eerder op 24 mei 2023 gewezen verstekvonnis en wijst de eis (opnieuw) toe. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere termijn voor de ontruiming van de woning te bepalen dan 14 dagen na het betekenen van dit vonnis.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
3.14.
 
 
De bewindvoerder moet de proceskosten van de procedure betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 133,01 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,00). Dat is totaal € 659,01. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet de bewindvoerder een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.
 
De wettelijke rente wordt toegewezen.
 
 
 
 
 
Uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
3.15.
 
 
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
4.1.
 
 
vernietigt het verstekvonnis van 24 mei 2023 met zaaknummer 10495664 CV EXPL 23-12927;
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de bewindvoerder om binnen 14 dagen na het betekenen van dit vonnis de woning aan de [adres01] met al de haren en het hare te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
veroordeelt de bewindvoerder om € 676,29 per maand te betalen tot de datum van ontruiming van de woning;
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van de procedure, die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 659,01 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
wijst al het andere af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
 
 
34286
 
 
 
 
 
 
Artikel 6:265 lid 1 BW en onder andere HR 8 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
 
 
 
 
Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.