ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2176

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2176 Gerechtshof Den Haag , 11-10-2023 / BK-22/00706 tot en met BK-22/00718

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-10-11

Zaaknummer: BK-22/00706 tot en met BK-22/00718

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2176

---

Artikel 17 Wet WOZ 
         De waarden van de winkelpanden en woningen zijn niet te hoog vastgesteld. Geen vergoeding van immateriële schade. De hoeveelheid zaken en de (geringe) beschikbaarheid van de gemachtigde vormen een bijzondere omstandigheid voor verlenging van de redelijke termijn. Daarnaast volgt uit de machtiging dat het belang van belanghebbende niet rechtstreeks is betrokken bij het verzoek om vergoeding van immateriële schade.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00706 tot en met BK-22/00718 
     
     
     
     Uitspraak van 11 oktober 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 juli 2022, nummers SGR 21/2034 tot en met 21/2040 en SGR 21/2042 tot en met SGR 21/2047. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       
         
          [adres 1]
         
       
     
     
       1.1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 155.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 2]
           
         
       
     
     
       1.1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 221.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 3]
           
         
       
     
     
       1.1.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 3] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 232.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
       
         
           
            [adres 4]
           
         
       
     
     
       1.1.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 4] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 221.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 5]
           
         
       
     
     
       1.1.5. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 5] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 232.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 6]
           
         
       
     
     
       1.1.6. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 6] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 151.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 7]
           
         
       
     
     
       1.1.7. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 7] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 201.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 8]
           
         
       
     
     
       1.1.8. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 8] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 422.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 9]
           
         
       
     
     
       1.1.9. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 9] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 273.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 10]
           
         
       
     
     
       1.1.10. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 10] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 273.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
         
           
            [adres 11]
           
         
       
     
     
       1.1.11. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 11] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 203.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 12]
           
         
       
     
     
       1.1.12. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 12] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 192.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           
            [adres 13]
           
         
       
     
     
       1.1.13. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 13] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 192.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk. 
       
       
         
           Alle onroerende zaken 
         
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het tegen de onder 1.1.1 tot en met 1.1.13 bedoelde beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar (bij afzonderlijke geschriften) beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is éénmaal een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
         De rechtbank: 
       
       
         
           verklaart de beroepen met zaaknummers SGR 21/2035, SGR 21/2036, SGR 21/2037 en SGR 21/2038 gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ;  
         
         
           wijzigt de beschikkingen over het jaar 2020 aldus dat de vastgestelde waarden van [adres 2] en [adres 4] worden verminderd tot elk € 215.000 (SGR 21/2035 en SGR 21/2037);  
         
         
           vermindert de bijbehorende aanslagen onroerendezaakbelasting ten aanzien van de objecten [adres 2] en [adres 4] tot aanslagen berekend naar een waarde van elk € 215.000; 
         
         
           wijzigt de beschikkingen over het jaar 2020 aldus dat de vastgestelde waarden van [adres 3] en [adres 5] worden verminderd tot elk € 225.000 (SGR 21/2036 en SGR 21/2038);  
         
         
           vermindert de bijbehorende aanslagen onroerendezaakbelasting ten aanzien van de objecten [adres 3] en [adres 5] tot aanslagen berekend naar een waarde van elk € 225.000;  
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;  
         
         
           verklaart de beroepen met zaaknummers SGR 21/2034, SGR 21/2039, SGR 21/2040, SGR 21/2042, SGR 21/2043, SGR 21/2044, SGR 21/2045, SGR 21/2046 en SGR 21/2047 ongegrond;  
         
         
           wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.084;  
         
         
           draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden. 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 29 juni 2023 een nader stuk ingekomen. Van de zijde van de Heffingsambtenaar is op 2 augustus 2023 een nader stuk ingekomen. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 30 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1.1 tot en met 1.1.13 genoemde onroerende zaken. Voor de in hoger beroep ten aanzien van de waarde uiteindelijk nog in geschil zijnde onroerende zaken gelden de volgende kenmerken: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Type object 
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
               
               
                 
                   Opp./inhoud 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 winkel met opslagruimte 
               
               
                 2010 
               
               
                 109 m2 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 winkel met werkruimte 
               
               
                 2010 
               
               
                 76 m2 
               
             
             
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 winkel met overige ruimten 
               
               
                 1974 
               
               
                 75 m2 
               
             
             
               
                 
                  [adres 8]
                 
               
               
                 winkel met kelder en dagverblijf 
               
               
                 1989 
               
               
                 282 m2 
               
             
             
               
                 
                  [adres 10]
                 
               
               
                 tussenwoning met berging 
               
               
                 1935 
               
               
                 78 m2 grond  
                 250 m3 
               
             
             
               
                 
                  [adres 11]
                 
               
               
                 benedenwoning met berging en tuin 
               
               
                 2005 
               
               
                 50 m2 grond  
                 155 m3 
               
             
             
               
                 
                  [adres 12]
                 
               
               
                 Maisonnettewoning 
               
               
                 2005 
               
               
                 155 m3 
               
             
             
               
                 
                  [adres 13]
                 
               
               
                 Maisonnettewoning 
               
               
                 2005 
               
               
                 155 m3 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. 
       
       
         2.2.1. 
         In de Waarderapporten en de Waardeopbouwen zijn voor de niet-woningen steeds gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. In de Waardeopbouwen is (voor de onroerende zaken [adres 1] en [adres 6] ) de huurwaarde van de onroerende zaken afgezet tegen dan wel bepaald aan de hand van de voor die andere onroerende zaken gerealiseerde huurprijzen (de huurreferenties) of (voor de onroerende zaken [adres 7] en [adres 8] ) een huurreferentie en een verkooptransactie. 
         
       
       
         2.2.2. 
         In de Waarderapporten en de Waardeopbouwen zijn voor de woningen steeds gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. In de Waardeopbouwen zijn de verkoopcijfers van die andere onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten) tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de onroerende zaken. 
         
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de niet-woningen voorts steeds een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Belanghebbende heeft een tot de stukken van het geding behorende volmacht (getekend in april 2021) verleend: 
         “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…). 
         Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. (…) 
         (…).” 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     
       
         Winkelpanden [adres 1] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] (SGR 21/2034, SGR 21/2039, SGR 21/2040 en SGR 21/2042) 
       
     
     5. De waarden van de vier winkelpanden heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft voor [adres 1] een kapitalisatiefactor van 9,4 en huurwaarden van € 213,14 per m² (winkelruimte) en € 40,58 (opslagruimte) toegepast. Voor [adres 6] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 9,4 en een huurwaarde van € 212,58 per m² toegepast. Deze gegevens heeft hij gebaseerd op huurtransacties van [adres 14] (verhuurd per 1 februari 2019 voor € 19.200) en van [adres 15] (verhuurd per 1 februari 2019 voor € 9.600). Dit zijn winkelpanden die eveneens op een B2-locatie in [woonplaats] zijn gelegen. Uit de door verweerder overgelegde waardeopbouwoverzichten van [adres 1] en [adres 6] blijkt dat de gehanteerde huurwaarden in lijn liggen met de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Dat de [adres 15] een hogere huurwaarde heeft, laat zich verklaren uit het feit dat dit object kleiner is. 
     Voor de [adres 7] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 262,14 per m² (winkelruimte) en € 104,89 per m² (overige ruimte) toegepast. Voor [adres 8] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 261,25 per m² (winkelruimte), € 55,39 per m² (dagverblijf) en € 38,77 per m² (kelder) gehanteerd. Deze gegevens heeft hij gebaseerd op een huurtransactie van [adres 16] (verhuurd per 1 januari 2020 voor € 52.500) en een verkooptransactie van [adres 17] (verkocht op 1 februari 2019 voor € 1.200.000), winkelpanden gelegen in dezelfde straat. Het object [adres 17] is het best vergelijkbaar, gezien de zeer nabije ligging aan de [naam straat] . Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 7] en [adres 8] berekend aan de hand van dit vergelijkingsobject. Ter zitting heeft hij hierover verklaard dat hij niet is uitgegaan van de verkoopprijs van € 1.200.000, maar van de (aanzienlijk lagere) WOZ-waarde van € 879.000 zodat niet kan worden gezegd dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. 
     
     6. Ten aanzien van het leegstandsrisico voor deze vier winkelpanden heeft verweerder ter zitting verklaard dat het om zeer goede locaties in drukbezochte winkelgebieden gaat. De rechtbank acht de stelling van verweerder dat een leegstandsrisico van 15% niet te laag is dan ook aannemelijk. Ook overigens is gesteld noch gebleken dat de onroerende zaken van eiseres leeg staan of hebben gestaan dan wel dat er op korte termijn een reëel risico bestaat op al dan niet langdurige leegstand. Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en overigens ter zitting heeft aangevoerd, is er geen aanleiding om te concluderen dat de door hem gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren te hoog zijn. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. 
     
     
       
         Woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (SGR 21/2035 tot en met SGR 21/2038) 
       
       (…) 
     
     9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarden van de appartementen (…) op de waardepeildatum in goede justitie (…). 
     De beroepen SGR 21/2035, SGR 21/2036, SGR 21/2037 en SGR 21/2038 zijn daarom gegrond verklaard. 
     
     
       
         Woningen [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] (SGR 21/2044 tot en met SGR 21/2047) 
       
     
     10. Naar volgt uit de taxatieverslagen en de waardeopbouwoverzichten, zijn de waarden van de woningen aan de [adres 10] , de [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde van de [adres 10] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 18] (verkocht op 11 januari 2018 voor € 375.000), [adres 19] (verkocht op 3 mei 2018 voor € 472.000) en [adres 20] (verkocht op 4 oktober 2018 voor € 367.500). Deze vergelijkingsobjecten zijn van een vergelijkbaar bouwjaar en hebben een vergelijkbare uitstraling en ligging. Het object [adres 19] is het best met de woning vergelijkbaar. Op grond hiervan heeft verweerder voor de woning een (ongecorrigeerde) prijs per m² van € 661,67 gehanteerd. Vanwege de gemiddelde kwaliteit/luxe en voorzieningen van de woning heeft verweerder uiteindelijk een gecorrigeerde prijs per m² van € 575,37 voor [adres 10] gehanteerd. Verweerder heeft de waarden van [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 21] (verkocht op 2 februari 2018 voor € 210.000 en op 2 oktober 2018 voor € 220.000) en [adres 22] (verkocht op 15 januari 2019 voor € 219.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn van een vergelijkbaar bouwjaar en hebben een vergelijkbare ligging, uitstraling en kwaliteit. Met de staat van de woningen aan de [naam straat] heeft verweerder rekening gehouden door de voorzieningen van de woningen op ‘2’ (matig) te stellen. Verweerder heeft de prijs per eenheid van de woningen daarom gebaseerd op de laagste prijs per eenheid van de vergelijkingsobjecten, te weten € 554,97. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van de woningen aan de [adres 10] , de [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. 
     
     11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , [adres 10] en [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres stelt dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
     
     
       (…) 
     
     
     15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen met zaaknummers SGR 21/2035, SGR 21/2036, SGR 21/2037 en SGR 21/2038 gegrond verklaard en zijn de beroepen met zaaknummers SGR 21/2034, SGR 21/2039, SGR 21/2040, SGR 21/2042, SGR 21/2043, SGR 21/2044, SGR 21/2045, SGR 21/2046 en SGR 21/2047 ongegrond verklaard. 
     
     16. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 9 april 2020 en door de rechtbank is op 5 juli 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) drie maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 
     
     17. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. 
     
     18. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. 
     
     19. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” 
     
     20. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde gegeven de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat gemachtigde Bartels geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met vier maanden. Het voorgaande brengt mee dat de verlengde redelijke termijn van twee jaar en drie maanden in de onderhavige zaken niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af. 
     
     21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten in de zaken SGR 21/2035, SGR 21/2036, SGR 21/2037 en SGR 21/2038, waarbij de zaken worden aangemerkt als samenhangend. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.084 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en wegingsfactor 1 en een factor 1,5 wegens samenhang, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 759[1] en een wegingsfactor 1 en een factor 1,5 wegens samenhang). 
     [1] Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 
       
       
     
     
       4.1.2. 
       
         In geschil is of: 
         (i) de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] te hoog zijn vastgesteld; 
         (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. 
         Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op respectievelijk € 109.000 ( [adres 1] ), € 106.000 ( [adres 6] ), € 160.000 ( [adres 7] ), € 337.000 ( [adres 8] ), € 249.000 ( [adres 10] ), € 189.000 ( [adres 11] ), € 179.000 ( [adres 12] en [adres 13] ), dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.3. 
       Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen. 
     
     
       5.5. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van elk van de onroerende zaken in eerste aanleg een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de niet-woningen steeds een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. 
       
       
         
           Winkelpanden [adres 1] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] 
         
       
       
       
         
           Waardeopbouw [adres 1] en [adres 6] 
         
       
       
         5.6.1. 
         In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 1] is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met rond de waardepeildatum ingegane huren van de panden [adres 14] en [adres 15] (de huurreferenties). In de vergelijkingen is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferenties in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging B2). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 1] bedraagt € 14.919 (huurwaarde winkel begane grond) plus € 1.582 (huurwaarde opslag/magazijn –1), oftewel € 16.501. 
         
       
       
         5.6.2. 
         In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 6] heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak eveneens bepaald door vergelijking met de rond de waardepeildatum ingegane huren van de huurreferenties [adres 14] en [adres 15] . In deze vergelijking is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferenties in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging B2). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 6] bedraagt € 16.156. 
         
       
       
         5.6.3. 
         De Waardeopbouwen bevatten voorts een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Deze betreft voor beide onroerende zaken het met de onroerende zaken vergelijkbare pand [adres 15] . De bhwkf van het pand [adres 15] is als volgt berekend. Uitgangspunt is het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in het pand zou willen realiseren. Het nettorendement, dat in de bhwkf-berekening is afgerond op 6,39, is de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een  risico-opslag – in dit geval – 6 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in het pand komt uit op 6,39 %, en correspondeert met een nettohuurwaardekapitalisatiefactor (nhwkf) van 16,65. Bij de omrekening van deze nhwkf naar de bhwkf heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de exploitatielasten van het pand. Deze heeft hij geschat op € 3.470, dat is ca. 36,51 % van de door hem geschatte bruto huur van het pand van € 9.504. Daarmee komt de bhwkf vóór de zogeheten correctie kosten koper uit op 0,634 x 16,65= 10, [adres 4] . Na correctie voor kosten koper bedraagt de bhwkf (afgerond) 9,4. 
         
       
       
         5.6.4. 
         Met de Waardeopbouwen, de Waarderapporten en de bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de waardepeildatum tenminste € 16.501 x 9,4 oftewel (afgerond) € 155.000 bedraagt en dat de waarde van de onroerende zaak [adres 6] op de waardepeildatum tenminste € 16.156 x 9,4 oftewel (afgerond) € 151.000 bedraagt.   
         
         
           
             Waardeopbouw [adres 7] en [adres 8] 
           
         
       
       
         5.6.5. 
         In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 7] is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de rond de waardepeildatum ingegane huur van het pand [adres 16] (de huurreferentie) en een verkooptransactie op 1 februari 2019 van het pand [adres 17] (de verkooptransactie). In de vergelijking is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferentie en verkooptransactie in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A1). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 7] bedraagt € 18.349 (huurwaarde winkel/verkoopruimte bg) plus € 524 (overige ruimte bg), oftewel € 18.873. 
         
       
       
         5.6.6. 
         In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 8] heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de rond de waardepeildatum ingegane huur van de huurreferentie [adres 16] en met de verkooptransactie [adres 17] . In deze vergelijking is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferentie en verkooptransactie in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A1). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 8] bedraagt € 20.900 (huurwaarde winkel/verkoopruimte bg) plus € 12.017 (winkel/verkoopruimte bg) plus € 1.661 (dagverblijf bg) plus € 4.885 (kelder -1), oftewel € 39.463. 
         
       
       
         5.6.7. 
         De Waardeopbouwen bevatten voorts een berekening van de bhwkf. Deze betreft het met de onroerende zaken vergelijkbare pand [adres 17] . De bhwkf van het pand [adres 17] is als volgt berekend. Uitgangspunt zijn de geïndexeerde transactieprijs van de verkooptransactie en het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in het pand zou willen realiseren. Het nettorendement, dat in de bhwkf-berekening is afgerond op 5,61, is de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een risico-opslag – in dit geval (afgerond) 5,23 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in het pand komt dan uit op 5,61 %, en correspondeert met een nettohuurwaardekapitalisatiefactor (nhwkf) van 100/5,61 = 17,83. Bij de omrekening van deze nhwkf naar de bhwkf heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de exploitatielasten van het pand. Deze heeft hij geschat op € 30.032, dat is ca. 36,50 % van de door hem geschatte bruto huur van het pand van € 82.277. Daarmee komt de bhwkf vóór de zogeheten correctie kosten koper uit op 0,635 x 17,83 = 11,32. Na correctie voor kosten koper bedraagt de bhwkf (afgerond) 10,7. 
         
       
       
         5.6.8. 
         Met de Waardeopbouwen, de Waarderapporten en de bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 7] op de waardepeildatum tenminste € 18.873 x 10,7 oftewel (afgerond) € 201.000 bedraagt en dat de waarde van de onroerende zaak [adres 8] op de waardepeildatum tenminste € 39.463 x 10,7 oftewel (afgerond) € 422.000 bedraagt. 
         
       
     
     
       5.7. 
       Hetgeen belanghebbende tegen de door de Heffingsambtenaar toegepaste respectievelijke bhwkf’en van 9,4 en 10,7 (zie 5.6.1 tot en met 5.6.8) heeft aangevoerd doet daar niet aan af. 
       
       
         5.8.1. 
         Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting allereerst gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt meerdere keren te hebben verzocht om zowel een berekening volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft belanghebbende verzocht om overlegging van de zogenoemde HIF’s (huurinformatieformulieren) en/of geanonimiseerde huurovereenkomsten die aan de Waardeopbouwen ten grondslag hebben gelegen en om een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage.  
         
       
       
         5.8.2. 
         De stellingen van belanghebbende slagen niet. Gelet op hetgeen onder 5.3 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechter de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is.  
         
       
     
     
       5.9. 
       Belanghebbende voert verder aan dat de bhwkf’en die bij de vier onroerende zaken zijn gebruikt te hoog zijn en heeft hiertoe aangevoerd dat de Heffingsambtenaar het door hem gehanteerde leegstandsrisico van 15% niet inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader toegelicht dat de leegstand zowel op de B2-locatie als op de A1-locatie beperkt is en met name frictieleegstand betreft, waarmee rekening is gehouden in de risico-opslag en voorts dat, in reactie op een daartoe strekkend zogenaamd WOB-verzoek van belanghebbende, de analyse van het leegstandsrisico aan belanghebbende is verstrekt, en dat uit deze analyse blijkt dat voor de B2-locatie een leegstandsrisico van 3 percent geldt en voor de A1-locatie een leegstandsrisico van 8 percent geldt, hetwelk door belanghebbende niet is betwist. De Heffingsambtenaar heeft desondanks voor de beide locaties rekening gehouden met een leegstandsrisico van 15 percent. Dat er voor de onroerende zaken geldende omstandigheden zijn die een correctie voor leegstandsrisico van meer dan 15% rechtvaardigen, heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       5.10. 
       Belanghebbende heeft voorts nog aangevoerd dat de Heffingsambtenaar voor de berekening van de bhwkf van [adres 17] de transactieprijs van die onroerende zaak tot een te laag bedrag heeft geïndexeerd en meent dat dit gevolg dient te hebben voor de waardebepaling van de onroerende zaken [adres 7] en [adres 8] in die zin dat ten aanzien van deze onroerende zaken deze, door belanghebbende benoemde, “discount” ook moet gelden. Gelijk de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, zou het anderszins (dat wil zeggen tot een hoger bedrag) indexeren van de transactieprijs logischerwijs leiden tot een hogere kapitalisatiefactor. Dit argument kan belanghebbende derhalve evenmin baten. 
       
     
     
       5.11. 
       Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn om, in afwijking van wat onder 5.6.1 tot en met 5.6.8 is overwogen, te oordelen dat een bhwkf van 9,4 respectievelijk 10,7 te hoog is. 
       
       
         
           Woningen [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Ten aanzien van de waarde van de onroerende zaken (woningen) [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank gegeven. Aan de motivering van het oordeel van de Rechtbank voegt het Hof nog het volgende toe.  
       
     
     
       5.13. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden voor elk van de woningen een Waarderapport en Waardeopbouw overgelegd. Naar hieruit volgt is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn, naar overigens niet in geschil is, vergelijkbaar met de betreffende woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen is in voldoende mate rekening gehouden. 
       
     
     
       5.14. 
       Met de Waardeopbouwen en de Waarderapporten heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken [adres 10] € 273.000, [adres 11] € 203.000, [adres 12] € 192.000 en [adres 13] € 192.000 niet te hoog zijn vastgesteld. 
       
     
     
       5.15. 
       Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarden van de onder 5.14 genoemde onroerende zaken, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende. 
       
       
         5.15.1. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van [adres 9] – welke waarde niet langer in geschil is – de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw  van [adres 9] heeft gesteld op de laagste van rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de bij de waardebepaling gebruikte vergelijkingsobjecten, terwijl de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden van de onder 5.14 genoemde onroerende zaken de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van deze zaken heeft gesteld op het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de bij de waardebepaling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
         
       
       
         5.15.2. 
         Voor zover belanghebbende hiermee het standpunt heeft willen innemen dat de Heffingsambtenaar de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de onder 5.14 genoemde onroerende zaken niet mocht stellen op het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, maar verplicht was om deze te stellen op de laagste van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, faalt dit standpunt. Zoals onder 5.3 is overwogen is het wettelijke waardebegrip – in dit geval de marktwaarde van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ –  doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde van een onroerende zaak te hoog is. Een aanknopingspunt voor het standpunt dat de Heffingsambtenaar in de door hem gekozen wijze van waardebepaling de rekenprijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de onder 5.14 genoemde onroerende zaken had moeten stellen op de laagste van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, is in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ niet te lezen. 
         
       
       
         5.15.3. 
         Voor zover deze hogerberoepsgrond van belanghebbende inhoudt dat de Heffingsambtenaar, door zo te werk te gaan, heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel, faalt die grond. De enkele omstandigheid dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling van één onroerende  zaak is uitgegaan van de laagste van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de bij de bij de waardebepaling gebruikte vergelijkingsobjecten en bij de waardebepaling van de vier onder 5.14 genoemde onroerende zaken is uitgegaan van het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de bij de waardebepaling gebruikte vergelijkingsobjecten is, ook als sprake is van gelijke onroerende zaken – wat daarvan ook zij – niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Bij dat oordeel is in aanmerking genomen dat gesteld noch is gebleken dat de Heffingsambtenaar voor bepaalde (groepen van) onroerende zaken een begunstigend beleid heeft gevoerd of met een oogmerk van begunstiging heeft gehandeld. Ook de zogeheten meerderheidsregel die inhoudt dat, indien in een meerderheid van met elkaar vergeleken gelijke gevallen de wet niet juist is toegepast terwijl in een minderheid van de met elkaar vergeleken gevallen dat wél is gebeurd, en de meerderheid van de gevallen daardoor gunstiger is behandeld dan de minderheid van de gevallen, het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat de minderheid van de gevallen dezelfde gunstigere behandeling dient te krijgen als de meerderheid van de gevallen, is in deze zaak geen reden om een beroep op het gelijkheidsbeginsel gegrond te achten, reeds omdat één geval ( [adres 9] ) geen meerderheid is van de vijf met elkaar vergeleken gevallen ( [adres 23] en de vier onder 5.14 genoemde onroerende zaken). 
         
       
       
         5.15.4. 
         Belanghebbende heeft nog gesteld dat de Heffingsambtenaar de waarden van de woningen niet voldoende heeft onderbouwd nu ten aanzien van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten de zogenoemde iWOZ-berekeningen/overzichten met de daarbij behorende foto’s niet zijn overgelegd. 
         
       
       
         5.15.5. 
         iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig en onbetwist verklaard dat in de Waarderapporten de in iWOZ opgenomen gegevens en foto’s zijn verwerkt. Het Hof ziet geen aanleiding daaraan te twijfelen. Bovendien staat het, gelijk in 5.3 en in het slot van 5.8 reeds is overwogen, de Heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Ook deze stelling kan belanghebbende derhalve niet baten. 
         
         
           
             De door belanghebbende verdedigde waarden 
           
         
       
     
     
       5.16. 
       Omdat de Heffingsambtenaar, gelet op wat hiervóór is overwogen, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn, behoeven de onder 4.2 vermelde, door belanghebbende verdedigde waarden  geen beoordeling. 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
     
     
       5.17. 
       Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       5.18. 
       Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 april 2020. Hij heeft uitspraak gedaan op 27 januari 2021. De beroepschriften zijn op 10 maart 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 5 juli 2022. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (ruim) twee maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met afgerond drie maanden overschreden. 
       
     
     
       5.19. 
       De Rechtbank heeft geen vergoeding van immateriële schade toegekend, omdat de Rechtbank heeft vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde gegeven de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten en veel zaken niet op zitting worden geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. De Rechtbank heeft dit aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt met vier maanden. Belanghebbende is daartegen opgekomen. 
       
     
     
       5.20. 
       De Rechtbank heeft op goede gronden een juiste beslissing genomen. In hoger beroep hebben belanghebbenden geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Aan de overwegingen van de Rechtbank wordt nog het volgende toegevoegd. 
       
     
     
       5.21. 
       Bij overschrijding van de redelijke termijn worden spanning en frustratie bij belanghebbende verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, BNB 2014/200). 
       
     
     
       5.22. 
       Gelet op de onder 2.4 weergegeven passages in de machtiging zou inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat belanghebbende wordt gecompenseerd voor de door hem geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op zijn beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbende is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van gemachtigde vormen. Het belang van belanghebbende is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken.  
       
     
     
       5.23. 
       Op deze gronden wordt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.24. 
       Het hoger beroep is ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 11 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
   
   
      Onder het ‘hoofdgebouw’ van een onroerende zaak is te verstaan de onroerende zaak exclusief de daarbij behorende grond en exclusief de afzonderlijk in de waardebepaling betrokken gebouwde delen van de onroerende zaak. 
     
   
   
     Zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee-arrest).