ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:4807

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:4807 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 23-07-2024 / 200.335.024/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-07-23

Zaaknummer: 200.335.024/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:4807

---

Ontbinding huurcontract sociale huurwoning wegens overlast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.335.024/01 
       zaaknummer rechtbank 10455055 
     
     
     
       
         arrest van 23 juli 2024  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         De gemeente Groningen ( mede handelende onder de naam  Groningse Kredietbank) , 
       afdeling beschermingsbewind, 
       in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van  [naam1 ] , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die hoger beroep heeft ingesteld, 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, 
       hierna:  GKB  dan wel  [naam1 ] , 
       advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, die kantoor houdt in Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Christelijke Woningstichting Patrimonium 
       
       die is gevestigd in Groningen, 
       verweerster in hoger beroep, 
       die bij de kantonrechter optrad als eiseres, 
       hierna:  Patrimonium , 
       advocaat: mr. J.J. Veldhuis die kantoor houdt in Leeuwarden. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       
        [naam1 ] (formeel zijn beschermingsbewindvoerder GKB) heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 31 oktober 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep van 16 november 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van 9 januari 2023; 
         
         
           de memorie van antwoord van 19 maart 2024; 
         
       
       
        [naam1 ] heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden gelegenheid nog te reageren op de bij de memorie van antwoord gevoegde productie. 
       
     
     
       1.2 
       Vervolgens hebben beide partijen arrest gevraagd en hebben zij de procesdossiers toegezonden naar het hof. Het hof heeft een datum voor arrest vastgesteld, nader bepaald op vandaag. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       In geschil is of het huurcontract tussen [naam1 ] en Patrimonium terecht is ontbonden op grond van door [naam1 ] veroorzaakte overlast voor de bewoners van de naastgelegen woningen. Het hof komt tot dezelfde conclusie als de kantonrechter. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden en dat [naam1 ] terecht tot ontruiming is veroordeeld. Het hof zal die beslissing hierna toelichten nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven. 
     
     
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       
         De kantonrechter heeft in haar vonnis een uitgebreid chronologisch overzicht gegeven van de feiten en de verschillende meldingen van overlast. [naam1 ] heeft aangegeven dat deze weergave van de feiten klopt. Het hof zal dan ook van diezelfde feiten uitgaan. 
         Het hof zal hierna alleen in het kort weergeven waar het in deze zaak om gaat en daarbij ook aangeven wat er na het wijzen van het bestreden vonnis nog is gebeurd. 
       
       
     
     
       3.2 
       
        [naam1 ] staat vanaf 28 mei 2018 onder beschermingsbewind. GKB is zijn bewindvoerder. 
       
     
     
       3.3 
       
        [naam1 ] , die op dat moment ook onder begeleiding van het Leger des Heils stond, is in augustus 2020 in de gelegenheid gesteld om de (sociale) huurwoning [adres] in [woonplaats1] te betrekken in het kader van het traject ‘proefwonen’. Dit betreft een naoorlogse portiekwoning (in een wooncomplex van drie woonlagen, zes appartementen per portiek) gelegen op de middelste woonlaag. Het Leger des Heils was aanvankelijk de huurder. 
       
     
     
       3.4 
       In het eerste jaar dat [naam1 ] daar woonde zijn klachten binnengekomen van zijn directe bovenburen (nr. 59) over geluidsoverlast (draaien luide muziek, luidruchtig bezoek). Daarover zijn gesprekken met [naam1 ] gevoerd, zijn hem officiële waarschuwingen gegeven en is het traject ‘proefwonen’ verlengd. In augustus 2021 heeft Patrimonium niettemin een huurcontract met [naam1 ] zelf afgesloten. 
       
     
     
       3.5 
       In september 2022 zijn er nieuwe overlastklachten van de bovenburen binnengekomen. Een traject bij Buurtbemiddeling Groningen is niet van de grond gekomen vanwege verslavingsproblematiek van [naam1 ] . 
       
     
     
       3.6 
       In november 2022 heeft Patrimonium een huisbezoek aan [naam1 ] gebracht en zijn hem gedragsaanwijzingen gegeven die in de vorm van afspraken zijn vastgelegd. Ook het Leger des Heils was hier nog bij betrokken als hulpverlener van [naam1 ] . 
       
     
     
       3.7 
       Ook nadien zijn overlastmeldingen van de bovenburen bij Patrimonium binnengekomen. De bovenburen hebben een logboek bijgehouden. De politie is meerdere keren bij [naam1 ] aan de deur geweest, maar werd niet binnengelaten. 
       
     
     
       3.8 
       Patrimonium heeft op 27 januari 2023 vervolgstappen aangekondigd en [naam1 ] verzocht de overlast te staken. Patrimonium heeft [naam1 ] op 15 februari 2023 voorgesteld een ‘Woonkanstraject’ te starten (wonen onder begeleiding van een hulpverleningsinstantie in de eigen of een andere woning met strikte gedragsaanwijzingen). [naam1 ] heeft betwist overlast te veroorzaken en is niet ingegaan op het voorstel voor een ‘Woonkanstraject’. Daarna is Patrimonium overgegaan tot dagvaarding. 
       
     
     
       3.9 
       De kantonrechter heeft eerst een mondelinge behandeling bepaald. Daarbij zijn naast [naam1 ] zelf (de GKB-bewindvoerder was niet verschenen) en vertegenwoordigers van Patrimonium, ook de bovenburen van nr. 59 gehoord. 
       
     
     
       3.10 
       In het eindvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [naam1 ] veroordeeld tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. GKB is in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
     
       3.11 
       GKB heeft een executiekortgeding gevoerd om de ontruiming tegen te houden. Bij vonnis van 28 november 2023 is de vordering van GKB door de voorzieningenrechter afgewezen. Kort daarna heeft [naam1 ] de woning ontruimd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         De vordering in hoger beroep en de grieven 
       
     
     
     
       4.1 
       
        [naam1 ] vordert dat het hof, onder vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, alsnog de vorderingen van Patrimonium afwijst en haar in de proceskosten veroordeelt. 
       
     
     
       4.2 
       
         
          [naam1 ] heeft twee formele bezwaren (grieven) gericht tegen het vonnis. De eerste grief, die uiteenvalt in een aantal deelbezwaren, keert zich tegen de uitgesproken ontbinding. De tweede - ook volgens [naam1 ] zelf onzelfstandige - grief ziet op de proceskostenveroordeling. 
         Het hof zal de bezwaren van [naam1 ] hierna onderwerpsgewijs bespreken. 
       
       
       
         
           Het toepasselijke criterium 
         
       
     
     
       4.3 
       
         De kantonrechter heeft het volgende vooropgesteld: 
         “Op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dient [naam1 ] zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor het gehuurde zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat anderen geen overlast van hem ondervinden. Dit is ook met zoveel woorden in en artikel 7 lid 5 van de algemene voorwaarden van Patrimonium bepaald. Deze verplichting strekt zich niet alleen uit tot [naam1 ] , maar ook tot derden die zich met toestemming van [naam1 ] in of nabij het gehuurde bevinden (artikel 7:219 BW). Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. ” 
       
       
     
     
       4.4 
       
        [naam1 ] heeft erkend dat dit criterium juist is. Het hof is het daarmee eens. 
       
       
         
           
            [naam1 ] heeft zich niet als goed huurder gedragen 
         
       
     
     
       4.5 
       Het kernbezwaar van [naam1 ] tegen het vonnis van de kantonrechter en tegen de ontbindingsvordering van de Patrimonium is dat beide volgens Huizenga nagenoeg uitsluitend zijn gebaseerd op de overlastmeldingen van de bovenburen van nr. 59. Volgens [naam1 ] zijn die meldingen gekleurd en vinden deze onvoldoende steun in andere bewijsmiddelen. 
       
     
     
       4.6 
       
         Het hof stelt voorop dat voor ontbinding van een huurovereenkomst wegens overlastgevend gedrag het niet noodzakelijk is dat er klachten van meerdere medehuurders of andere omwonenden aan de vordering tot ontbinding ten grondslag zijn gelegd. Wanneer in een situatie als hier aan de orde – een huurwoning midden in een portiek – de klachten over het overlastgevende gedrag vooral van één van de buurwoningen afkomstig zijn, past wel behoedzaamheid. 
         Daarbij geldt, zoals de kantonrechter ook terecht heeft overwogen, dat het ontbreken van formele (schriftelijke) klachten van andere huurders/omwonenden bij de woningbouwstichting nog niet betekent dat de rest van de omwonenden geen hinder ondervindt, omdat deze ieder voor zich een eigen afweging kunnen maken om al dan niet te klagen.  
       
       
     
     
       4.7 
       De klachten van de bewoners van nr. 59 zijn bijgehouden in diverse logboeken. Deze klachten over luide muziek, luid praten ’s nachts en hinderlijke bezoek, worden deels ondersteund door de op 28 juli 2023 gedane aangifte door één van de andere bewoners van de portiek die door de kantonrechter is geciteerd in haar vonnis. Deze aangifte is in geanonimiseerde vorm overgelegd. Deze aangifte richt zich niet tegen [naam1 ] maar tegen zijn bezoekster [naam2] , maar daarin geeft de aangever wel aan dat er bij [naam1 ] op de raarste tijdstippen andere drugsgebruikers over de vloer komen die voor overlast zorgen. Ook heeft de kantonrechter nog gewezen op de klachten van de bewoner van nr. 53, geuit tijdens het portiekonderzoek, die ook in lijn zijn met de verklaringen van de buren van nr. 59. Het hof merkt wel op dat niet is vast te stellen of de buurman die op 28 juli 2023 aangifte heeft gedaan niet één en dezelfde buurman is als die van nr. 53. Ook als dat het geval is, acht het hof die verklaringen voldoende ondersteunend voor de klachten van de buren van nr. 59. Verklaringen van huurders/omwonenden die op het tegendeel wijzen dan wel de verklaringen van de bovenburen van nr. 59 anderszins in een ander daglicht stellen, zijn niet overgelegd.  
       
     
     
       4.8 
       Het hof oordeelt evenals de kantonrechter dat Patrimonium voldoende heeft aangetoond dat [naam1 ] over een langere periode ernstige overlast heeft veroorzaakt voor medeportiekbewoners door het draaien van luide muziek en het ontvangen van (verslaafde) luidruchtige gasten, ook ‘s nachts. Behalve de hiervoor besproken verklaringen van de buren is hiervoor ook redengevend dat [naam1 ] tijdens de besprekingen op 15 maart 2021 de overlastgevende gedragingen op zich niet heeft betwist, maar heeft aangegeven dat hij dit onder normale leefgeluiden schaarde en niet als overlast betitelde. Ook bij het huisbezoek van 24 november 2022 heeft hij beterschap beloofd, waarmee impliciet de overlastgevende gedragingen zijn erkend. [naam1 ] heeft echter, ook nadat Patrimonium hem had gewaarschuwd en gedragsaanwijzingen had gegeven, geen ander gedrag laten zien. Het hof acht in dit kader verder van belang dat [naam1 ] bij de kantonrechter heeft verklaard dat hij de hulpverlening van het Leger des Heils had stopgezet omdat zijn begeleider daar volgens hem ‘samenwerkte met de bovenburen’.  
       
     
     
       4.9 
       De door [naam1 ] veroorzaakte overlast levert een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Deze overlast is ook zodanig ernstig dat Patrimonium zich genoodzaakt heeft gezien om de buren van nr. 59 tijdelijk op een ander adres te huisvesten. [naam1 ] stelt dat zijn bovenburen permanent zijn verhuisd en dat daarmee de noodzaak aan de ontbinding is komen te ontvallen. Het hof is het daar niet mee eens. De tekortkoming staat vast. Patrimonium heeft toegelicht dat de bovenburen van nr. 59 hun woning tijdelijk hebben verlaten om te verblijven in een door Patrimonium bekostigde ‘rustwoning’. Zij heeft deze stelling ook onderbouwd door overlegging van een verklaring van ‘WIJ Groningen’. [naam1 ] heeft nagelaten op deze verklaring te reageren. Volgens Patrimonium zijn de huurders van nr. 59, nadat de woning van [naam1 ] op 4 december 2023 was ontruimd, ook weer in hun eigen woning teruggekeerd. Overigens zou ook als de buren die de meeste overlast ondervonden definitief zijn verhuisd als gevolg van die overlast, dat in een geval als dit nog niet betekenen dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd kan zijn.  
       
     
     
       4.10 
       Ook voor zover [naam1 ] verder heeft geklaagd over de afweging tussen zijn woonbelang tegen het belang van Patrimonium gaan zijn klachten niet op. Volgens [naam1 ] zou ontbinding en ontruiming gevolgen hebben voor de mogelijkheden tot voortzetting van het bewind. Ontruiming zou er bovendien toe leiden dat [naam1 ] aangewezen zou zijn op het thuis- en daklozencircuit, wat ook ten koste zou gaan van de gezondheid en het welzijn van [naam1 ] . Het hof gaat hier niet in mee. Patrimonium heeft zich zijn belangen aangetrokken, heeft hem een huurwoning aangeboden hoewel het ‘proefwonen’ niet geheel probleemloos was verlopen. Toen ook daarna klachten binnenkwamen heeft Patrimonium [naam1 ] eerst gewaarschuwd, nieuwe kansen geboden en uiteindelijk als laatste kans op behoud van de woning een nieuw traject met begeleiding. Op dat laatste aanbod is [naam1 ] niet ingegaan. Van belang is voorts dat Patrimonium voldoende heeft aangetoond dat de overlast bij de bovenburen van nr. 59 leidt tot aanzienlijke gezondheidsklachten bij de bovenburen, onder meer door stress, slaapproblemen en angst. Gelet op deze omstandigheden is het hof, evenals de kantonrechter, van oordeel dat de belangen aan de zijde van Patrimonium zwaarder wegen dan de belangen van [naam1 ] en dat de tekortkoming van [naam1 ] , gelet op de ernst en de duur ervan, de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.  
       
       
         
           Het bewijsaanbod 
         
       
     
     
       4.11 
       Het hof gaat voorbij aan het aanbod van [naam1 ] om niet verder aangeduide portiekbewoners die nooit klachten over [naam1 ] hebben geuit, te horen als niet ter zake doende. Ook als deze als getuigen zouden verklaren dat zij geen klachten hebben geuit omdat zij geen overlast van [naam1 ] hebben ondervonden, wordt daarmee namelijk geen afbreuk gedaan aan de hiervoor genoemde vaststellingen omtrent de ernst en de duur van de overlast voor (onder meer) de bewoners van de woning van nr. 59. Deze vastgestelde overlast rechtvaardigt, zoals vermeld, de ontbinding en ontruiming. Of ook andere portiekbewoners overlast van [naam1 ] hebben ondervonden, kan daarbij in het midden blijven.  
       
       
         
           De slotsom 
         
       
     
     
       4.12 
       Aangezien de bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter niet opgaan, is GKB terecht in de kosten van de procedure bij de kantonrechter veroordeeld. Het hof zal GKB ook in de kosten van de procedure in het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
     
     
       4.13 
       De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       5.1 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 31 oktober 2023; 
       
     
     
       5.2 
       
         veroordeelt GKB tot betaling van de volgende proceskosten van Patrimonium: 
         € 783,- aan griffierecht 
         € 1.214,- aan salaris van de advocaat van Patrimonium (1 procespunt x appeltarief II) 
       
       
     
     
       5.3 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
     
     
       5.4 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J.E. Wichers en A.A.J. Smelt en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
         23 juli 2024.  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. 
   
   
      Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.