ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:782

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:782 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-01-2024 / 22/464

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-01-30

Zaaknummer: 22/464

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:782

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       nummer BK-ARN 22/464 
       uitspraakdatum: 30 januari 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige kamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland te Utrecht van 29 december 2021, nummer UTR 21/1017, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 689.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
       
     
     
       1.7. 
       Na de zitting hebben partijen opnieuw stukken ingestuurd, waarna het Hof het onderzoek heeft gesloten. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken: 
       
         
           
           
           
             
               
                 Type woning 
               
               
                 Twee-onder-een-kap  
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  [naam3] te [woonplaats] 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Ca 1935 
               
             
             
               
                 Kavel 
               
               
                 430 m2 
               
             
             
               
                 Overig 
               
               
                 Garage, tuinhuis/blokhut 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         De destijdse gemachtigde van belanghebbende heeft een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking met dagtekening 29 februari 2020. Aan het in het bezwaarschrift opgenomen verzoek om toezending van het gemeentelijke taxatieverslag is voldaan. In het bezwaarschrift is ook het volgende verzoek opgenomen:  
         
           ‘Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval: 
         
       
       
         1.   De gehanteerde grondstaffel; en 
       
       
         2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).’.  
       
       
     
     
       2.3. 
       Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud, de oppervlakte, het onderhoud en de voorzieningen van de woning en van drie referentieobjecten. Van de woning en van de drie referentieobjecten zijn het type woning (twee-onder-een-kapwoning), de onderdelen (bijvoorbeeld een dakkapel, berging/schuur, aanbouw woonruimte, dakkapel of garage), het bouwjaar, de hoeveelheid grond en de woonoppervlakte opgenomen. De staat van onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd met ‘matig’, ‘voldoende’, ‘normaal’, ‘goed’ of ‘luxe’. Daarnaast is er van de woning en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen.  
       
     
     
       2.4. 
       
         Het taxatieverslag bevat verder een toelichting op een aantal taxatiebegrippen en op de gang van zaken rondom de taxatie, waarin onder meer het volgende is vermeld: 
         
           ‘Wij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. Deze manier van taxeren wordt aangeduid als modelmatige waardebepaling.  
         
         
           (…) 
         
         
           Het kenmerk van deze systemen is dat een computer hiervoor grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (zoals verkoopprijzen) analyseert. De geanalyseerde gegevens worden gebruikt om voor alle woningen taxatiewaarden te berekenen. Deze berekening gebeurt met de kenmerken die zijn geregistreerd van alle woningen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Dankzij de computer kunnen wij een getaxeerde woning in feite vergelijken met alle andere woningen in de gemeente. Meer specifiek: met alle woningen in de gemeente waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Bij de taxatie zijn dus veel meer verkoopprijzen gebruikt dan de verkopen die op dit taxatieverslag zijn vermeld. 
         
         
           (…) 
         
         
           Om alle woningen met elkaar te kunnen vergelijken, beschikken wij (de taxateur) over heldere informatie om te bepalen in welke mate woningen op elkaar lijken. Dit laatste gebeurt zo veel mogelijk op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als 'objectkenmerken'. Wij houden deze objectkenmerken steeds actueel. 
         
         
           (…) 
         
         
           De WOZ-waarden die de computer berekent, worden uitgebreid door ons gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd.’ 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Op 31 juli 2020 heeft de destijdse gemachtigde de grondstaffel ontvangen. De hoorzitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Het verslag van de hoorzitting luidt als volgt:  
         
           ‘Gemachtigde stelt dat de badkamer meer dan 31 jaar oud is, de algemene staat van onderhoud matig. De woning is 15 jaar geleden voor het laatst geschilderd. Gemachtigde 
         
         
           stelt een waarde van € 478.000,- voor en vraagt foto's van de woning op.’. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In de uitspraak op bezwaar van 19 januari 2021 heeft de heffingsambtenaar het volgende geschreven:  
         
           ‘Verzoek verstrekking gegevens  
         
         
           In uw bezwaarschrift verzoekt u om verstrekking van de grondstaffel en een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. De grondstaffel is met een e-mailbericht op 31 juli 2020 aan u verstrekt. In het taxatieverslag worden met ingang van 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het  voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties.’.  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       In beroep heeft belanghebbende gesteld dat datgene wat tijdens de hoorzitting is gesteld als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.  
       
     
     
       2.8. 
       In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met een taxatiematrix laten opmaken. Dit rapport en de matrix zijn gedagtekend 7 april 2021 en zijn opgemaakt door [naam4] , taxateur. In het taxatierapport is de woning per 1 januari 2019 gewaardeerd op € 789.000. In de matrix zijn drie referentieobjecten opgenomen, alle twee-onder-een-kapwoningen met uitstraling/type ‘normaal’ en alle gelegen in de woonwijk [naam3] in [woonplaats] . In de matrix (hierna: de taxatiematrix) luiden de gegevens als volgt:  
       
       
         
           
             woning van belanghebbende,  bouwjaar ca 1935, gebruiksoppervlakte 154 m2, kaveloppervlak 430 m2, met garage van 60 m2 ( € 60.000) en tuinhuis/blokhut (€ 1.000), bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig’, voorzieningen ‘voldoende’, woningwaarde per m2 € 3.752, 
         
         
           
             
              [adres2] 29 , bouwjaar ca 1933, gebruiksoppervlakte 145 m2, kaveloppervlak 640 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende/matig’, berging/schuur (€ 3.500) , vrijstaande garage (€ 26.000),  verkoopdatum 1 oktober 2019, verkoopprijs € 805.000, woningwaarde per m2 € 3.879, 
         
         
           
             
              [adres2] 7 , bouwjaar ca 1932, gebruiksoppervlakte 125 m2, kaveloppervlak 501 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘matig’, met vrijstaande garage (€ 18.000), verkoopdatum 20 april 2018, verkoopprijs € 742.500, woningwaarde per m2 € 4.731, 
         
         
           
             
              [adres3] 4 , bouwjaar ca 1932, gebruiksoppervlakte 142 m2, kaveloppervlak 473 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende’, met vrijstaande schuur/berging (€ 12.500) en aangebouwde schuur/berging (€ 4.500), verkoopdatum 6 juli 2019, verkoopprijs € 822.000, woningwaarde per m2 € 4.382. 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 478.000, subsidiair een waarde van € 517.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
       
     
     
       3.3. 
       Verder is in geschil of de heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Toezendplicht 
       
     
     
       4.1. 
       De stelling dat de heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de waardeberekening met de grondstaffel toe te zenden, verwerpt het Hof. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden . Dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt. 
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt . Gelet op de strekking en bewoordingen van dit artikel dient het verzoek om verstrekking van gegevens betrekking te hebben op bepaalde, door de belanghebbende aangewezen onroerende zaken .  
       
     
     
       4.3. 
       De gemachtigde heeft vóór ontvangst van het taxatieverslag een verzoek gedaan tot het verstrekken van de ter zake van de woning gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en de ligging. Dit verzoek, dat ziet op één bepaalde onroerende zaak, is voldoende specifiek. De heffingsambtenaar heeft het verzoek aldus opgevat dat hij een taxatiekaart met daarin de factoren van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging van zowel de woning als vergelijkingsobjecten zou moeten verstrekken.  
       
     
     
       4.4. 
       Voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag en de grondstaffel aan de gemachtigde verstrekt. In het taxatieverslag staat de waardering van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentieobjecten vermeld, maar niet hoe en in welke mate de verschillen tussen deze objectkenmerken van invloed zijn op de berekende taxatiewaarde, terwijl belanghebbende wel om dat inzicht heeft gevraagd door ook te verzoeken om een overzicht van de correcties. Uit de in de uitspraak op bezwaar gegeven toelichting op het taxatieverslag zijn die correcties evenmin op te maken. Uit de toelichting in het taxatieverslag op de modelmatige waardebepaling blijkt dat de vaststelling van de waarde van woningen geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces, waarbij het geautomatiseerde systeem taxatiewaarden berekent door rekening te houden met de objectkenmerken die zijn geregistreerd voor alle woningen, en dat die berekende waarden worden gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Dit veronderstelt dat verschillen in objectkenmerken de berekende taxatiewaarde beïnvloeden. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar moet zorgdragen voor inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die gebruikt worden bij dit geautomatiseerde proces . Nu de heffingsambtenaar de verzochte correcties voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen desgevraagd niet heeft verstrekt, heeft hij de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ geschonden. Het Hof ziet aanleiding deze schending van de toezendverplichting met toepassing van artikel 6:22 Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd (zie 2.5. en 2.7.) acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet zou hebben geschonden.  
       
       
         
           Motiveringsbeginsel 
         
       
     
     
       4.5. 
       Daargelaten dat in een zaak als deze in (hoger) beroep de vastgestelde waarde zonder terughoudendheid wordt beoordeeld, gaat het Hof voorbij aan de door belanghebbende in hoger beroep gestelde schending van het motiveringsbeginsel wat betreft de uitspraak op bezwaar, reeds omdat belanghebbende, door enkel te stellen dat hetgeen is besproken op de hoorzitting niet volledig is weergegeven, niet voldaan heeft aan zijn stelplicht door niet aan te geven wat er ontbreekt. 
       
       
         
           Gebruiksoppervlakte 
         
       
     
     
       4.6. 
       In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem gehanteerde gebruiksoppervlakte van 154 m2 de bouwtekeningen van de woning en een meetstaat overgelegd met daarin een oppervlakte van 158,65 m2. Ook is een luchtfoto bijgevoegd. Belanghebbende betwist de grootte van de gebruiksoppervlakte van de woning en verwijst naar de in het WOZ-waardeloket opgenomen oppervlakte van 139 m2 of naar de in het taxatieverslag opgenomen omvang van 132 m2. Tegenover deze betwisting door belanghebbende acht het Hof de gehanteerde gebruiksoppervlakte van 154 m2 door de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, zodat het Hof van die oppervlakte zal uitgaan voor de beoordeling van de waardebepaling.  
       
       
         
           Waarde van de woning 
         
       
     
     
       4.7. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"  De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.8. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.  
       
     
     
       4.9. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport met de taxatiematrix. Hierin is de waarde van de woning op € 789.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de getaxeerde waarde van € 789.000 hoort een woningwaarde per m2 van € 3.752. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat die woningwaarde € 3.102 per m2 is als uitgegaan wordt van de beschikte waarde van € 689.000. Daartegenover plaatst belanghebbende een door de gemachtigde eigenhandig gemaakte matrix met drie andere referentiewoningen, te weten drie twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] :  
       - [adres4] 29, bouwjaar ca 1931, gebruiksoppervlakte 240 m2, kaveloppervlak 484 m2, transactiedatum 3 oktober 2019, verkoopprijs € 830.000, geïndexeerde koopsom € 799.000, woningwaarde per m2 € 2.500, 
       - [adres3] 43, bouwjaar ca 1934, gebruiksoppervlakte 169 m2, kaveloppervlak 338 m2, transactiedatum 2 mei 2019, verkoopprijs € 507.000, geïndexeerde koopsom € 503.000, woningwaarde per m2 € 1.962, 
       - [adres4] 21, bouwjaar ca 1934, gebruiksoppervlakte 180 m2, kaveloppervlak 410 m2, transactiedatum 19 november 2019, verkoopprijs € 789.000, geïndexeerde koopsom € 759.000, woningwaarde per m2 € 3.377. 
       In deze matrix is dezelfde grondstaffel toegepast als die in het taxatierapport en taxatiematrix van [naam4] . In de taxatiematrix van belanghebbende wordt geconcludeerd tot een waarde van (afgerond) € 517.000.  
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport en taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoningen), de locatie (wijk [naam3] in [woonplaats] ), het bouwjaar (jaren’30), de gebruiks- en grondoppervlakten en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur gelet op het verschil tussen de woningwaarden per m2 van de woning en die van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       4.11. 
       De taxatiematrix van belanghebbende maakt het oordeel van het Hof niet anders. Hierbij overweegt het Hof als volgt: in die taxatiematrix is in de indexering ten onrechte uitgegaan van de tijdstippen waarop de referentiewoningen zijn geleverd in plaats van de tijdstippen waarop ze zijn verkocht. Ook is in die taxatiematrix voor de woning ten onrechte geen rekening gehouden met een gebruiksoppervlakte van 154 m2, maar slechts met 139 m2. Evenmin is rekening gehouden met de garage en het tuinhuis, waaraan in de taxatiematrix van [naam4] een gezamenlijke waarde van € 61.000 is toegekend. Bovendien heeft de woning aan de [adres4] 29 dusdanig meer gebruiksoppervlakte dan de woning van belanghebbende dat die woning minder goed vergelijkbaar is.  
       
     
     
       4.12 
       In zijn nadere stuk van 22 december 2023 bepleit belanghebbende dat voor de beoordeling van de beschikte waarde een vijftal woningen in aanmerking moet worden genomen, namelijk de referentiewoningen die door beide partijen zijn aangevoerd, maar zonder de [adres4] 29. Overeenkomstig de methodiek van belanghebbendes matrix, maar anders dan belanghebbende heeft gedaan, moet voor dat geval het gemiddelde van de ongecorrigeerde woningwaardes per m2 worden berekend, welk gemiddelde vervolgens overeenkomstig zijn matrix moet worden gecorrigeerd met 5% wegens het lagere voorzieningenniveau van belanghebbendes woning. Aldus berekend komt de gemiddelde ongecorrigeerde woningwaarde per m2 uit op € 3.764 , hetgeen leidt tot een voor belanghebbendes woning in aanmerking te nemen waarde van (afgerond) € 3.575 per m2. Anders dan belanghebbende stelt, leidt deze berekening tot een waarde van afgerond € 700.000 , terwijl de garage en het tuinhuis daarin nog niet zijn meegenomen. Gelet hierop volgt uit deze door belanghebbende voorgestane waardebepaling niet dat de beschikte waarde van € 689.000 te hoog is vastgesteld  
       
     
     
       4.12. 
       
         Voor het overige verwijst het Hof naar de volgende rechtsoverwegingen van de Rechtbank, waarin met eiser ‘belanghebbende’ wordt bedoeld en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar.  
         
           ‘Dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde, vanuit privacy oogpunt, gunstigere ligging van vergelijkingsobjecten [adres2] 29 en 7 is niet gebleken. Deze vergelijkingsobjecten zijn net als de onroerende zaak aan een rustige straat, op ruime percelen gesitueerde 2-onder-1-kapwoningen, zodat van inkijk in de woning nauwelijks sprake zal zijn. Voor zover eiser betoogt dat de onroerende zaak gelegen is op de hoek met de [adres5] en de daar gesitueerde woonpercelen zorgen voor inkijk in de tuin van de onroerende zaak, geldt dat eveneens voor de percelen aan de [adres2] 29 en 7, waarbij sprake is van aangrenzende tuinen aan de achterzijde. De taxateur van verweerder heeft gesteld dat, anders dan eiser ter zitting heeft betoogd, rekening is gehouden met het feit dat vergelijkingsobject [adres2] 29 over een serre beschikt. De rechtbank heeft geen reden daaraan te twijfelen. Met de aanwezigheid van een dakterras bij deze onroerende zaak heeft verweerder geen rekening gehouden nu dit geen waardeverhogend element is vanwege de ruime kavel/tuin waarop de woning is gesitueerd. De rechtbank kan verweerder ook hierin volgen. 
         
         
           Daarbij komt dat de beschikte waarde € 100.000,- lager is dan door de taxateur is vastgesteld en de door eiser gestelde waardeverminderende factoren naar het oordeel van de rechtbank tot niet meer dan waardevermindering van ongeveer € 10.000, zouden leiden. Ook al zou eiser dus worden gevolgd in zijn standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de door hem gestelde verschillen met de vergelijkingsobjecten, dan nog leidt dit er niet toe dat verweerder de beschikte waarde met het taxatierapport onvoldoende heeft onderbouwd.’ 
         
       
       
       
         Het Hof ziet geen aanleiding anders te oordelen en maakt die overwegingen tot de zijne.    
       
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       K. de Jong-Braaksma	J.W. Keuning 
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 31 januari 2024. 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
     Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148  
   
   
      Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 3.2.4. 
   
   
      Hoge Raad 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2326 
   
   
      Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, r.o. 2.3.3. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
   
   
     € 3.879 (JW Friso 29) + € 4.731 (JW Friso 7) + € 4.382 (FH 4) + € 2.453 (FH 43) + € 3.377 (EC 21) = € 18.822/5 = € 3.764 
   
   
      € 3.575 x 154 m2 = € 550.550 plus de grondwaarde van € 150.250