ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:273

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:273 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 10-01-2023 / 200.306.580/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-01-10

Zaaknummer: 200.306.580/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:273

---

Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Hof wijst de vordering tot het vaststellen van een datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst toe.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.306.580/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 89788532) 
     
     
     
     
       
         arrest van 10 januari 2023  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       die woont in [woonplaats1] , 
       hierna:  [appellant] , 
       
         2. [appellante] , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       hierna:  [appellante] , beiden in hun hoedanigheid van curator van  [de zoon] , hierna:  [de zoon] , 
       appellanten, 
       bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [appellanten] ,  
       advocaat: mr. J.B.M. Swart, die kantoor houdt te Almere, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       geïntimeerde, 
       bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. C. Hofmans, die kantoor houdt te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure bij het hof  
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 september 2022 hier over. 
       
     
     
       1.2 
       Op grond van dat tussenarrest heeft op 21 december 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte verslag (proces-verbaal) bevindt zich in afschrift bij de stukken. Ter voorbereiding op deze mondelinge behandeling hebben beide partijen producties in het geding gebracht.  
       
       
     
     
       1.3 
       Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum vastgesteld, waarop arrest zal worden gewezen. 
       
     
     
       1.4 
       Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat het in deze zaak om? 2.1 [appellanten] hebben de woning die eigendom is van hun verstandelijk beperkte meerderjarige zoon [de zoon] verhuurd aan hun verre familielid [geïntimeerde] . [de zoon] woont nu nog bij [appellanten] in. [appellanten] hebben de huur van de woning opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, daarin bestaande dat [de zoon] onder begeleiding in de woning gaat wonen. [geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. De kantonrechter te Almere (hierna: de kantonrechter) heeft de vordering van [appellanten] om het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en om [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning afgewezen.  2.2	Het hof zal de vordering van [appellanten] alsnog toewijzen, door het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 juli 2024. Het hof zal dit oordeel hierna toelichten, door eerst de relevante feiten vast te stellen en daarna de standpunten van partijen te bespreken.   3.	De relevante feiten 3.1 [appellanten] zijn de ouders van [de zoon] . [de zoon] is [in] 1992 geboren. [de zoon] is autistisch, zwakbegaafd, kan niet lezen of schrijven en heeft een spraakbeperking. [de zoon] woont nog bij [appellanten] in huis. Zij hebben de 24-uurs zorg voor [de zoon] vanaf zijn geboorte tot nu toe op zich genomen. Vanwege zijn beperkingen is [de zoon] in 2010 onder curatele gesteld. [appellanten] zijn aangesteld als curator.  3.2	[appellanten] hebben op 29 januari 2016 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning) voor [de zoon] gekocht. [de zoon] is eigenaar van de woning.  3.3	[geïntimeerde] is in de verte familie van [appellanten]  3.4	Begin 2016 had [geïntimeerde] vanwege relatieperikelen met spoed woonruimte nodig voor zichzelf en haar minderjarige zoon (geboren [in] 2010).  3.5	[appellanten] hebben de woning vanaf 1 mei 2016 aan [geïntimeerde] verhuurd, aanvankelijk voor de duur van één jaar. Na het eerste jaar is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd omgezet naar onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg (en bedraagt) € 710,- per maand, net onder de grens die destijds gold om in aanmerking te komen voor woonkostentoeslag.  3.6	Op 27 oktober 2019 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] een Whatsappbericht gezonden, waarin zij schreven dat zij bezig waren een project op te zetten om [de zoon] onder begeleiding zelfstandig te laten wonen, dat daar geld voor nodig was en dat de woning om die reden op termijn verkocht zou moeten worden.  3.7	In een brief van 14 november 2019 aan [geïntimeerde] schreven zij onder meer: 
     
       ‘ Zoals je weet is [de zoon] autistisch en zwak begaafd en met zijn 27 jaar woont hij nog steeds 
       
         thuis. De verzorging van [de zoon] word elk jaar zwaarder voor mij en [appellante] en we zijn al een tijdje aan het kijken of we iets kunnen opzetten waar [de zoon] begeleid kan gaan wonen. 
       
       
         De kosten hiervoor zijn extreem hoog en [de zoon] kan dit met een Wajong uitkering niet 
       
       
         bekostigen. [appellante] en ik zijn [de zoon] zijn curator en wij moeten al zijn beslissingen nemen en 
       
       
         dat is niet altijd eenvoudig. 
       
       
         We moeten op korte termijn iets voor [de zoon] gaan realiseren want als [appellante] of ik of beiden 
       
       
         wegvallen dan komt hij in een tehuis en dat is mijn grootste nachtmerrie. 
       
       
         We moeten [de zoon] zijn woning ten gelde maken of de voortgang van zijn nieuwe 
       
       
         woonsituatie te kunnen financieren en om die reden moeten wij tot onze spijt de 
       
       
         huurovereenkomst beëindigen. 
       
       
         We laten je niet in de kou staan, maar willen de woning per 01 juli 2020 opgeleverd hebben. 
       
       
         Wil je mij laten weten wanneer je de woning kan verlaten, dan kan ik onze 
       
       
         gebouwenbeheerder, de heer [naam1] contact met je laten opnemen over de manier van 
       
       
         opleveren.(…) ’  
     
     
       3.8 
       In een WhatsApp-bericht aan [geïntimeerde] van 19 november 2019 heeft [appellant] geschreven dat een tussenoplossing zou kunnen zijn dat [geïntimeerde] meer huur zou gaan betalen - € 1.000,- per maand -, waardoor [de zoon] meer financiële armslag heeft om elders zelfstandig te gaan wonen. [appellant] schreef onder meer: ‘ Liever gaan we verkopen maar als jij dit zou kunnen opbrengen, dan is dit misschien een oplossing. ’  
       
     
     
       3.9 
       Partijen hebben na die tijd geregeld contact met elkaar gehad over de pogingen die [geïntimeerde] ondernam om passende woonruimte te zoeken.  
       
     
     
       3.10 
       In een WhatsAppbericht van 18 mei 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de plannen veranderd zijn: [de zoon] gaat de woning niet verkopen, maar gaat er onder begeleiding zelf wonen.  [geïntimeerde] reageerde op 19 mei 2020, met het bericht dat haar situatie onveranderd was. Het was haar, ondanks diverse pogingen, niet gelukt om een andere woning te vinden. In reactie daarop schreef [appellant] diezelfde dag: ‘ Ik wil kijken of ik je een beetje kan helpen met een urgentie door formeel de huur op te zeggen. Ik laat binnen enkele dagen door een deurwaarder via mijn advocaat een formele opzeggingsbrief bij je langs brengen in de hoop dat dit enige beweging zal opleveren.  Ik wil natuurlijk graag in overleg met jou blijven, maar er moet wel enige druk worden opgebouwd. ’ 
       
     
     
       3.11 
       Op 23 juni 2020 heeft de advocaat van [appellanten] per deurwaardersexploot de opzegging van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] laten betekenen. In de brief is vermeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 1 februari 2021, met als reden dringend eigen gebruik.  
       
     
     
       3.12 
       In een brief van 28 juni 2020 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellanten] geschreven dat [geïntimeerde] niet akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] is sinds 2 januari 2016 ingeschreven bij WoningNet Almere, de instantie voor de toedeling van sociale huurwoningen. Zij heeft in 2020 gevraagd om urgentie. De gemeente Almere heeft [geïntimeerde] in een brief van 3 december 2020 laten weten dat zij het advies van de externe urgentiecommissie van de gemeente volgt om de aanvraag van [geïntimeerde] om urgentie af te wijzen. Volgens het advies van deze commissie is allereerst niet voldaan aan artikel 11 lid 4 onder f van de Huisvestingsverordening van de gemeente Almere, inhoudende dat de woningzoekende er alles aan heeft gedaan om het probleem op te lossen, omdat er nog geen uitspraak is waarin [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen.  Bovendien is volgens het advies niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 11 lid 2 onder c en lid 3 van de Huisvestingsverordening, die erop neerkomen dat de woningzoekende vanwege medische of sociale redenen dringend moet omzien naar andere woonruimte of met minderjarige kinderen dakloos is geworden vanwege echtscheiding of beëindiging van de samenwoning. De urgentiecommissie wijst er in het advies op dat de echtscheiding al dateert uit 2016. Ten slotte is er volgens de urgentiecommissie ook onvoldoende reden om de hardheidsclausule toe te passen. 
       
     
   
   
     
       4 
       4.	De beoordeling van het geschil  
     
     
       
         De juridische uitgangspunten voor de beoordeling van de vorderingen van [appellanten] 
         4.1	De vorderingen van [appellanten] zijn alleen toewijsbaar wanneer aannemelijk is dat sprake is van dringend eigen gebruik bij [de zoon] (1), dat van hen, als curatoren van [de zoon] , daarom, ook wanneer de belangen van [geïntimeerde] in acht worden genomen, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren (2) en wanneer blijkt dat [geïntimeerde] passende woonruimte kan krijgen (3). De eerste twee vereisten hangen met elkaar samen, in die zin dat de mate van dringendheid van het eigen gebruik uiteraard ook een rol speelt bij de afweging van de belangen van partijen. Indien niet aan het vereiste van de dringendheid is voldaan, kan die belangenafweging achterwege blijven . Voor de vaststelling van de dringendheid zijn de omstandigheden ten tijde van het beoordelingstijdstip door de rechter het uitgangspunt, maar kan ook betekenis toekomen aan omstandigheden die in de toekomst liggen .  De vordering is alleen toewijsbaar wanneer de belangen van [de zoon] prevaleren op die van [geïntimeerde] . Bij de te maken belangenafweging mogen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing worden gelaten . Of een woning passend is voor de huurder, is afhankelijk van de waardering van alle omstandigheden van het geval, zoals de financiële en maatschappelijke positie van de huurder, diens leeftijd en mobiliteit, de duur van de bewoning, de gezondheid van de huurder, de omvang van diens gezin, en de aard van het gebruik. Daarbij geldt dat ook een woning die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn . 
     
     
     
       
         Er is sprake van dringend eigen gebruik bij [de zoon] 
         4.2	De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 15 december 2021 uitgebreid overwogen dat en waarom sprake is van dringend eigen gebruik van [de zoon] . Het hof is het met dit oordeel van de kantonrechter eens. Het neemt daarbij in aanmerking dat [appellant]  tijdens de mondelinge behandeling overtuigend uiteen heeft gezet dat, gelet op de medische situatie en (daarmee samenhangend) de draagkracht van hemzelf en [appellante] , de huidige situatie, waarin [de zoon] bij [appellanten] verblijft, niet lang meer houdbaar is. Het is noodzakelijk dat [de zoon] elders gaat verblijven. [appellanten] zijn betrokken geweest bij initiatieven voor gezamenlijke huisvesting en zorg voor [de zoon] en andere personen met een beperking, maar die initiatieven zijn op niets uitgelopen. Het is wel mogelijk om voor [de zoon] een vertrouwde plek te creëren in zijn eigen huis en om - uit een persoonsgebonden budget - de zorg te bekostigen die daarvoor nodig. [geïntimeerde] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling ook niet langer weersproken.  
     
     
     
       
         De belangen van [de zoon] prevaleren op die van [geïntimeerde] 
         4.3	[geïntimeerde] heeft er belang bij in de woning te kunnen blijven wonen. Zij heeft haar werk in [woonplaats1] , haar nu 12 jaar oude zoon gaat in [woonplaats1] op school en zijn vader met wie hij een omgangsregeling heeft, woont in [woonplaats1] . Bovendien verleent [geïntimeerde] mantelzorg aan haar vader, die ook in [woonplaats1] is. Bovendien is gebleken dat de gezinssituatie van [geïntimeerde] kwetsbaar is, gelet op wat duidelijk is geworden over haar gezondheid en de situatie van haar zoon. De verhuizing naar een andere woning kan het nu bestaande (wankele) evenwicht gemakkelijk verstoren.  
     
     
     
       4.4 
       Het hof kent betekenis toe aan het feit dat [appellanten] [geïntimeerde] in 2016 geholpen hebben toen zij vanwege een relatiebreuk op zeer korte termijn woonruimte nodig had door haar aan te bieden de woning van [de zoon] te gaan huren. [appellanten] zijn [geïntimeerde] toen ook tegemoetgekomen door een huur vast te stellen onder de huurliberalisatiegrens, waardoor [geïntimeerde] in aanmerking kwam voor een woonkostentoeslag. Zij hebben die huur sindsdien ook niet verhoogd. Bovendien vindt het hof het aannemelijk dat, zoals [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, het [geïntimeerde] bekend was dat het de bedoeling was [de zoon] op termijn in de woning zou gaan wonen. [geïntimeerde] heeft dat weliswaar ontkend, maar zij heeft wel erkend dat zij wist dat de woning eigendom van [de zoon] was. Zij was ook op de hoogte van de beperkingen van [de zoon] en van de intensieve zorg die [appellanten] , die ook in 2016 al enigszins op leeftijd waren, aan [de zoon] verleenden. Als haar al niet verteld is dat het de bedoeling was dat [de zoon] in de woning zou gaan wonen, had zij daar wel in redelijkheid rekening mee moeten houden. Ten slotte is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat de zoon van [geïntimeerde] in een andere wijk naar school gaat dan in de wijk waar de woning staat. Hij reist met het openbaar vervoer naar die school. Dat betekent dat een verhuizing naar een andere woning niet betekent dat de zoon naar een andere school zal moeten gaan.   
       
     
     
       4.5 
       Tegen die achtergrond, waarin [geïntimeerde] wel belang heeft bij voortzetting van de huur maar dat belang om verschillende redenen gerelativeerd kan worden, prevaleert het belang van [de zoon] bij het eigen gebruik van de woning boven dat van [geïntimeerde] en kan van [appellanten] , als curatoren van [de zoon] , niet gevergd worden de huurovereenkomst te laten voortduren.  
       
       
         
           
            [geïntimeerde] kan (op termijn) passende woonruimte verkrijgen 
           4.6	De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] geen passende woonruimte kan verkrijgen. [geïntimeerde] is aangewezen op woningen met een huur tot maximaal € 1.000,- en die woningen zijn, gezien de markt voor huurwoningen in [woonplaats1] en de inschrijvingsduur van [geïntimeerde] bij WoningNet, niet voor haar beschikbaar. De kantonrechter heeft daarbij in aanmerking genomen dat [geïntimeerde] aangewezen is op woningen in [woonplaats1] .  
       
       
     
     
       4.7 
       
         Het hof komt tot een ander oordeel. Het neemt in aanmerking dat [geïntimeerde] inmiddels zeven jaar ingeschreven staat bij WoningNet (de kantonrechter ging nog uit van 5 jaar) en dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven er begrip voor te hebben het hof de beëindiging van de huurovereenkomst uitspreekt per 1 juli 2024. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde resultaten van inschrijvingen op sociale huurwoningen volgt dat zij ook in de achterliggende periode gestegen is in de volgorde van gegadigden. Gelet daarop is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] , ook wanneer er - met [geïntimeerde] - van wordt uitgegaan dat zij aangewezen is op een sociale huurwoning in [woonplaats1] , binnen afzienbare termijn, en zeker voor 1 juli 2024, in aanmerking zal komen voor een sociale huurwoning in [woonplaats1] . Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat [geïntimeerde] mogelijk alsnog in aanmerking komt voor urgentie wanneer het hof de huurovereenkomst beëindigt.  
         
           Wat betekent dit voor de vorderingen van partijen? 
           4.8	Gelet op het voorgaande zal het hof de vordering van [appellanten] toewijzen om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Het hof stelt dit tijdstip, gelet op de instemming van [appellant] met een beëindiging per 1 juli 2024, vast op dit tijdstip en niet op een eerder tijdstip, zoals [appellanten] eerder hebben genoemd. Het tijdstip tot ontruiming zal ook worden vastgesteld op 1 juli 2024. De vaststelling van dit tijdstip geldt als een veroordeling tot ontruiming (7:273 lid 3 BW), zodat een aparte veroordeling tot ontruiming niet nodig is.   
       
       
     
     
       4.9 
       Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] ook toegezegd dat indien het hof de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming toewijst [appellanten] , in hun hoedanigheid van curator van [de zoon] , de kosten van een door [geïntimeerde] in te schakelen verhuisbedrijf voor de verhuizing naar een andere woning voor hun rekening zullen nemen. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat vanwege deze toezegging niet hoeft te worden beslist op haar voorwaardelijk reconventionele vordering tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding. Bij haar andere vordering, om een lange ontruimingstermijn vast te stellen, heeft [geïntimeerde] geen belang meer.  
       
     
     
       4.10 
       De kantonrechter heeft [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. Het hof komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter, maar wel op basis van gedeeltelijk andere feiten. Om die reden zal het hof de proceskostenveroordeling in stand laten. De kosten van de procedure bij het hof zullen worden gecompenseerd, omdat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld ( [appellanten] met de beëindiging en [geïntimeerde] met de termijn van beëindiging).  
       
     
     
       4.11 
       Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigen wat betreft de proceskosten in conventie en wat betreft de beslissing in reconventie en voor het overige vernietigen.   
       
     
   
   
     
       5 
       5.	De beslissing 
     
     
       Het hof: 
       
         bekrachtigt het in het geschil tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Almere van 15 december 2021 wat betreft de proceskosten in conventie en wat betreft de reconventie; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis voor het overige, en beslist in zoverre als volgt: 
     
     
     
       stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [appellanten] , in hun hoedanigheid van curatoren van [de zoon] , en [geïntimeerde] betreffende de woning aan [adres] te [woonplaats1] vast op 1 juli 2024 en stelt het tijdstip van ontruiming van deze woning op 1 juli 2024 vast;  
     
     
     
       compenseert de proceskosten van de procedure bij het hof, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen; 
       
         wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.F. Boele en W. Schoo en is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.  
     
     
   
   
      HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735.  
   
   
      HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931.   
   
   
      HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931.   
   
   
      HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485.