ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:586

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:586 Gerechtshof Den Haag , 21-03-2024 / BK-23/893

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-03-21

Zaaknummer: BK-23/893

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:586

---

Art. 17 Wet WOZ Art. 40 lid 2 Wet WOZ Heffingsambtenaar maakt WOZ-waarde 2-onder 1-kapwoning per 01-01-2021 niet aannemelijk. Eén van de in de matrix genoemde objecten is niet vergelijkbaar. Van een ander object zijn niet alle vlokcoderingen aannemelijk. De door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten zijn minder bruikbaar. Belanghebbende gebruikt niet een regionaal maar een landelijk indexcijfer. Belanghebbende heeft de waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Hof stelt WOZ-waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       enkelvoudige kamer 
       nummer BK-23/893 
     
     
     
     Uitspraak van 21 maart 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker)  
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar, 
       (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 augustus 2023, nummer SGR 22/1131. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.229.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
         “De rechtbank 
       
       
         
           verklaart het beroep ongegrond; 
         
         
           wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten 
         
       
       tot een bedrag van € 418,50; en 
       - draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden.”  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 30 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een 2-onder-1-kapwoning, gebouwd in 1936, een berging en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 652 m3 en de grondoppervlakte 574 m2. De woning heeft twee dakkapellen.  
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 1.234.275. In de matrix zijn woningen opgenomen die naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object en vergelijkingsobjecten 
               
               
                 De woning 
                 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 2 onder 1 kap 
               
               
                 2 onder 1 kap 
               
               
                 2 onder 1 kap 
               
               
                 2 onder 1 kap 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1936 
               
               
                 1936 
               
               
                 1940 
               
               
                 1951 
               
             
             
               
                 Bruto inhoud 
               
               
                 652 m3 
               
               
                 547 m3 
               
               
                 553 m3 
               
               
                 544 m3 
               
             
             
               
                 Grondoppervlakte 
               
               
                 574 m2 
               
               
                 267 m2 
               
               
                 309 m2 
               
               
                 361 m2 
               
             
             
               
                 Bijgebouwen: 
                 Garage vrijstaand 
                 Berging/schuur 
                 Dakkapel 
               
               
                 
                 € 22.067 
                 € 4000 
                 € 6.000 
               
               
                 
                 € 22.067 
               
               
                 
                 € 22.067 
                 
                 € 9.000 
               
               
                 
                 € 22.067 
                 
                 € 3.000  
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 
               
               
                 09-4-2020 
               
               
                 30-09-2019 
               
               
                 03-03-2020 
               
             
             
               
                 Transactieprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 825.000 
               
               
                 € 850.000 
               
               
                 € 970.050 
               
             
             
               
                 Indexatie naar wpd 
               
               
                 
               
               
                 -0.926% 
               
               
                 0.934% 
               
               
                 -0,585% 
               
             
             
               
                 Corr. naar wpd 
               
               
                 
               
               
                 € 817.360 
               
               
                 € 857.939 
               
               
                 € 964.328 
               
             
             
               
                 VLOKS 
                 - Ligging 
                 - Onderhoudstoestand 
                 - Kwaliteit/luxe 
                 - Uitstraling 
                 - Voorzieningen 
               
               
                 
                 4 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 2 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 2 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 2 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                 € 531.300 
               
               
                 € 261.900 
               
               
                 € 291.300 
               
               
                 € 341.700 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 € 670.908 
               
               
                 € 533.393 
               
               
                 € 535.572 
               
               
                 € 597.561 
               
             
             
               
                 Totale waarde 1-1-2020 
               
               
                 € 1.234.275 
               
               
                 € 817.360 
               
               
                 € 857.939 
               
               
                 € 964.328 
               
             
           
         
       
       
         De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de [gemeente] van woningen tussen de waardepeildatum en de datum van levering. 
         Aan de hand van de m3-prijzen die zijn berekend uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is een gemiddelde prijs per m3 van de woning berekend van € 1.029. Dit is na toepassing van de correcties die verband houden met de VLOK-codering. Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs. 
       
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft van de vergelijkingsobjecten iWOZ-kaarten verstrekt. Aan de hand van de daarin opgenomen gegevens heeft de Heffingsambtenaar de hiervoor opgenomen matrix opgesteld.  
       
     
     
       2.4. 
       In de bezwaarfase is aan belanghebbende een taxatieverslag van de woning verstrekt. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om toezending van de matrix, grondstaffels, KOUDV-factoren en iWOZ-kaarten. De Heffingsambtenaar heeft de in het verzoek van belanghebbende opgenomen VLOK-coderingen en liggingsfactoren alsmede de grondstaffels en de matrix niet in de bezwaarfase toegezonden. Wel hebben de VLOK-factoren en de grondstaffels voorafgaand aan het horen in bezwaar ter inzage gelegen. Belanghebbende noch zijn gemachtigde hebben van het inzagerecht gebruikgemaakt. In de procedure bij de Rechtbank zijn de gevraagde stukken aan belanghebbende verstrekt. 
       
     
     
       2.5. 
       Belanghebbende heeft een waarderapport overgelegd van de [naam] , opgemaakt op 30 januari 2024, waarbij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 is getaxeerd op € 958.000. In de bijgevoegde matrix zijn de volgende vergelijkingsverkopen opgenomen:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkings-objecten 
               
               
                 Bouwjr. 
               
               
                 Hoofd- 
                 gebouw 
                 m2 
               
               
                 Overige objectdelen 
               
               
                 Grond 
                 m2  
               
               
                 Verkoopprijs 
                 en prijs per  
                 01-01-2020 
               
               
                 Verkoop- 
                 datum 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 1922 
               
               
                 168 
               
               
                 Garage vrijstaand  
                 € 22.067 
               
               
                 674 
                 € 512.000 
               
               
                 € 970.000 
                 geïndexeerd  
                 € 912.000 
               
               
                 1-3-2021 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]  
               
               
                 1954 
               
               
                 191 
               
               
                 Dakkapel 2x Berging € 10.000 
               
               
                 525 
                 €  
                 437.500 
               
               
                 € 850.000 
                 geïndexeerd 
                 € 815.000 
               
               
                 16-11-2020 
               
             
             
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 1922 
               
               
                 145 
               
               
                 Dakkapel 2x en chalet € 18.000 
               
               
                 340 
                 € 313.000 
               
               
                 € 625.000 
                 geïndexeerd 
                 € 625.000  
                 
               
               
                 4-4-2020 
               
             
           
         
       
       
       
         De m2-prijs is volgens deze matrix voor de woning van belanghebbende € 2.053 en voor de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 2.250, € 1.924 en € 1.986. De oppervlakte van de woning is volgens deze matrix 192 m2.  
         De waarde van de onroerende zaak is volgens belanghebbende uitgaande van deze vergelijkingsverkopen op 1 januari 2020 € 957.543.  
         De KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen) en de liggingsfactor zijn zowel voor de woning als voor de vergelijkingsobjecten op gemiddeld (3) gesteld.  
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 
     
     
     8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder in het taxatieverslag en de matrix gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wat type, ligging en uitstraling betreft goed vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen in inhoud, grondoppervlak en voorzieningen is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de matrix en met hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd. De stelling van eiser dat aan de referentieobjecten te lage KOUDV-factoren zijn toegekend, is ter zitting door verweerder voldoende weersproken. 
     
     9. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar duidelijk is gemotiveerd, nu de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in de stukken is weergegeven. De rechtbank overweegt dat in de uitspraak op bezwaar de diverse bezwaargronden (genummerd) zijn opgenomen en dat verweerder op deze grieven is ingegaan. In de uitspraak op bezwaar is vermeld wat namens eiser is aangegeven tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar alle besproken punten zijn weergegeven. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet aangegeven welke door hem aangevoerde punten ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 
     
     10. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, dat is verschenen nadat het onderzoek ter zitting in deze zaak heeft plaatsgevonden, dient verweerder gegevens waarop de beschikte waarde is gebaseerd in bezwaar, mits daartoe een voldoende specifiek verzoek is gedaan, toe te zenden. [2] De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar om deze gegevens heeft verzocht. De gevraagde gegevens hebben ter inzage gelegen en zijn, gedeeltelijk, in de uitspraak op bezwaar opgenomen. In zoverre is dan ook, in het licht van voornoemd arrest, artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden. 
     
     11. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Dit gebrek leidt ertoe dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. 
     
     12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is, is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     13. De, gelet op het onder 11 overwogene, voor vergoeding in aanmerking komende kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 418,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,25). De rechtbank acht het gewicht van de zaak zeer licht. Noch in het bezwaarschrift noch in het beroepschrift zijn immers gronden aangevoerd die specifiek zien op de waarde van de woning. De rechtbank stelt verder vast dat zowel het bezwaar- als het beroepschrift slechts algemeen geformuleerde standpunten bevatten en dat die standpunten nagenoeg gelijkluidend zijn aan de bezwaar- en beroepschriften in andere zaken van de gemachtigde, waarmee de rechtbank ambtshalve bekend is. Hierdoor is de werklast van de gemachtigde beperkt. 
     
     
       (…)  
     
     
     
       
         Griffierecht 
       
     
     15. Gelet op het onder 11 vermelde, ziet de rechtbank grond verweerder te veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht. 
     
     
       (…) 
       [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
       [2] ECLI:NL:HR:2023:1052. 
       [3] ECLI:NL:RBDHA:2023:5422. 
       [4] ECLI:NL:GHDHA:2023:1451.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting heeft geschonden en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 989.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, en verzoekt voorts om vergoeding van griffierecht en de in hoger beroep gemaakte proceskosten.  
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Toezendplicht 
       
     
     
     
       5.1. 
       Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek. Artikel 6:17 Awb regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). 
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat belanghebbenden tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kunnen verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan. 
       
     
     
       5.3. 
       Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de Heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).  
       
     
     
       5.4. 
       
         Belanghebbende heeft in bezwaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Die gegevens zijn de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten en de iWOZ-kaarten. Hij stelt dat de Heffingsambtenaar deze gegevens ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ.  
         Aangenomen moet worden dat belanghebbende belang heeft bij kennisname van die  gegevens om de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar te kunnen controleren, en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De Heffingsambtenaar heeft in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door bedoelde gegevens niet aan belanghebbende op zijn verzoek toe te zenden in de bezwaarfase. Gelegenheid geven tot het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende.  
       
       
     
     
       5.5. 
       De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Rechtbank heeft artikel 6:22 Awb toegepast, de uitspraak op bezwaar niet vernietigd en het gebrek gepasseerd maar heeft belanghebbende wel een proceskostenvergoeding toegekend voor het beroep. Belanghebbende heeft tegen die proceskostenveroordeling geen hoger beroep ingesteld.  
       
       
       
       
         
           De waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
       
         5.7.1. 
         De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.  
         
       
       
         5.7.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning onder meer een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft verder door middel van de bolletjesgrafiek  en de door hem in het verweerschrift daarbij gegeven uitleg inzichtelijk gemaakt welk indexcijfer is gehanteerd om de verkoopcijfers uit de matrix te indexeren naar de waardepeildatum. 
         
       
       
         5.7.3. 
         De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] met de woning van belanghebbende vergelijkbaar zijn. De woning en deze twee vergelijkingsobjecten zijn qua bouwstijl, type, inhoud en bijgebouwen goed vergelijkbaar. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn evenals de woning  2-onder 1-kap woningen, gelegen in [woonplaats] en zijn in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd. Deze vergelijkingsobjecten en de woning vertonen verschillen voor wat betreft de inhoud van woningen en de oppervlaktes van de percelen. De Heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de woning [adres 4] als vergelijkingsobject kan dienen. Deze woning is gebouwd in 1951 en heeft een andere bouwstijl dan de woning van belanghebbende die in 1936 is gebouwd. Genoemde woning kan niet worden gebruikt voor de bepaling van de waarde van onroerende zaak.  
         
       
       
         5.7.4. 
         Niet meer in geschil is dat de ligging van de woning bovengemiddeld (vlokcode 4) is; de gemachtigde heeft dit desgevraagd ter zitting bevestigd.   
         
       
       
         5.7.5. 
         De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat aan de woning [adres 3] voor kwaliteit/luxe een vlokcode 2 (ondergemiddeld) moet worden toegekend. Blijkens het formulier Permanente Marktanalyse was de kwaliteit/luxe van de woning bij aankoop matig en is er na aankoop voor € 350.000 verbouwd, waarbij naast een aanbouw, een nieuwe keuken en badkamer zijn geplaatst en leidingen/elektra zijn vervangen. 
         
       
       
         5.7.6. 
         De Heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat aan de woning [adres 2] voor voorzieningen  vlokcode 2 (ondergemiddeld) moet worden toegekend. Blijkens de overgelegde iWOZ-gegevens (gegevens ontleend aan informatie uit verkoopadvertenties en historische en actuele WOZ-waardes van woningen) en de daarin opgenomen verkoopadvertentie is deze woning gerenoveerd en beschikt deze over een moderne keuken en een moderne badkamer, hetgeen de bijgevoegde foto’s ook tonen. De omstandigheid dat de wasmachine in de keuken los onder het werkblad is geplaatst doet daar niet aan af.  
         
       
       
         5.7.7. 
         Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 1.229.000 niet te hoog is.  
         
       
       
         5.8.1. 
         Het Hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 989.000 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is dat niet het geval.  
         
       
       
         5.8.2. 
         Het vergelijkingsobject [adres 6] kan niet als zodanig dienen. Deze is in de jaren ’50 van de vorige eeuw gebouwd en heeft daardoor een heel andere bouwaard en -stijl dan de woning. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt de enkele omstandigheid dat dit vergelijkingsobject dichterbij de woning is gelegen dan de door Heffingsambtenaar genoemde objecten, niet dat dit object reeds daarom bruikbaar is en de door de Heffingsambtenaar gebruikte objecten [adres 2] en [adres 3] minder bruikbaar zijn om als vergelijkingsobject te dienen. 
         
       
       
         5.8.3 
         Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de percelen is berekend; er is geen grondstaffel. Daarbij komt dat het door belanghebbende gebruikte indexatiecijfer niet is afgeleid uit verkopen in de gemeente zelf maar uit landelijke verkoopcijfers van woningen van een aantal jaren, hetgeen te algemeen is.  
         
       
       
         5.8.4. 
         Het Hof stelt al het voorgaande in aanmerking nemende de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.209.000. 
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is gegrond.  
       
       
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1. 
       
         Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de hogerberoepfase. Belanghebbende heeft geen hoger beroep ingesteld tegen de door de Rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding. 
         Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.750 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting in hoger beroep à € 875 x 1 (gewicht van de zaak). Met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, bedraagt de vergoeding voor de taxatierapporten (niet-inpandige taxatie) € 128,26 inclusief BTW (2 uur x € 53 per uur + BTW),. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 1.878,26.  
       
       
     
     
       6.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 
       
     
     
       6.3. 
       Hierbij verdient opmerking dat uitbetalingen van de proceskostenvergoeding en het griffierecht op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.209.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 1.878,26; en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 136 aan griffierecht te vergoeden. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th. P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 21 maart 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
   
   
     De bolletjesgrafiek is een grafiek met daarin alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in dezelfde wijk. Meer specifiek is de verkoopdatum ingevuld ten opzichte van de waardepeildatum. Dit geeft het gehanteerde indexeringscijfer. In de matrix zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De indexcijfers volgen uit de marktanalyse van de BSGR. In het taxatierapport zijn grafieken opgenomen die uit de administratie van de BSGR zijn gegenereerd. Het betreft een zogenoemde ‘trendanalyse’ waarbij alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in de [gemeente] tussen 1-1-2017 en 1-1-2021 betrokken zijn. Van de verkoopcijfers in deze periode wordt een grafiek gemaakt. Ieder punt in de grafiek representeert een verkoopcijfer. Door twee data in te voeren kan vanuit het systeem de ontwikkeling tussen die twee data worden aangegeven. Zo kan de procentuele ontwikkeling worden gegenereerd tussen de datum van de verkoop en de waardepeildatum. 
   
   
      Onder voorzieningen wordt verstaan keuken, sanitair, badkamer en installaties.