ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2016:8683

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2016:8683 Rechtbank Amsterdam , 23-12-2016 / AWB - 16 _ 788

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-12-23

Zaaknummer: AWB - 16 _ 788

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:8683

---

De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de hotels niet te hoog is vastgesteld. Bij de vaststelling van de waarde op grond van de vergelijkingsmethode heeft de heffingsambtenaar niet duidelijk gemaakt of en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onderhavige objecten. De heffingsambtenaar heeft voor de herleiding van de waarde van de objecten uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte de “geanalyseerde prijs per kamer” als enige parameter gebruikt. Eiseressen hebben de door hen verdedigde waarde van de objecten evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank voorziet zelf in de zaken en heeft de waarde van de hotels schattenderwijs vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     Bestuursrecht 
     
     
       zaaknummers: AMS 16/784, 16/785, 16/786, 16/787, 16/788, 16/789 en 16/7100 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 23 december 2016 in de zaken tussen 
     
     de besloten vennootschappen  
     
       
         
          [Exploitatiemaatschappij I]  eiseres 1, 
       
         
          [Hotelexploitatiemaatschappij I]  eiseres 2, 
       
         
          [Hotelexploitatiemaatschappij II]  eiseres 3, 
       
         
          [Hotelexploitatiemaatschappij III]  eiseres 4 , 
       
         
          [Hotelexploitatiemaatschappij IV]  eiseres 5, en 
       
         
          [Exploitatiemaatschappij II]  eiseres 6, 
       hierna ook eiseressen,  
       (gemachtigde: mr. R. van den Berg), 
     
     
     
       en 
     
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij beschikking van 31 juli 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel I] aan de [adres I] te Amsterdam (hierna: het object [adres I] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 11.631.500,-. Daarbij is ook de aan eiseres 1 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2015 (de bestreden uitspraak 1) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 1 ongegrond verklaard. Eiseres 1 heeft tegen de bestreden uitspraak 1 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AMS 16/784. 
     
     
     
       Bij beschikking van 31 maart 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel II] aan [adres II] te Amsterdam (hierna: het object [adres II] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 34.802.500,-. Daarbij is ook de aan eiseres 2 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2015 (de bestreden uitspraak 2) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 2 ongegrond verklaard. Eiseres 2 heeft tegen de bestreden uitspraak 2 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AMS 16/785. 
     
     
     
       Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel III] aan de [adres III] te Amsterdam (hierna: het object [adres III] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 30.786.000,-. Daarbij is ook de aan eiseres 3 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2015 (de bestreden uitspraak 3) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 3 gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 23.506.500,-. Eiseres 3 heeft tegen de bestreden uitspraak 3 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AMS 16/786. 
     
     
     
       Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel IV] aan de [adres IV] te Amsterdam (hierna: het object [adres IV] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 32.391.500,-. Daarbij is ook de aan eiseres 4 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2015 (de bestreden uitspraak 4 ) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 4 gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 28.417.500,-. Eiseres 4 heeft tegen de bestreden uitspraak 4 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AMS 16/787. 
     
     
     
       Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel V] aan de [adres V] te Amsterdam (hierna: het object [adres V] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 27.341.500,-. Daarbij is ook de aan eiseres 5 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2015 (de bestreden uitspraak 5) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 5 gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 24.027.000,-. Eiseres 5 heeft tegen de bestreden uitspraak 5 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AMS 16/788. 
     
     
     
       Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak [hotel VI] aan [adres VI] te Amsterdam (hierna: het object [adres VI] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 16.209.000,- en de waarde van de onroerende zaak [hotel VII] aan [adres VII] te Amsterdam (hierna: het object [adres VII] ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 11.270.000,- . Daarbij zijn ook de aan eiseres 6 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 bekendgemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2015 (de bestreden uitspraak 6) heeft verweerder het bezwaar van eiseres 6 ten aanzien van het object [adres VI] gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 15.481.500,-. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres 6 ten aanzien van het object [adres VII] ongegrond verklaard. Eiseres 6 heeft tegen de bestreden uitspraak 6 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder de zaaknummers AMS 16/789 en AMS 16/7100. 
       Verweerder heeft verweerschriften ingediend. 
     
     
     
       De rechtbank heeft de zaken gevoegd behandeld ter zitting van 11 november 2016. Eiseressen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde en door taxateur T.R. Boswijk. Tevens zijn namens eiseressen verschenen J.J.J. Osinga, eveneens taxateur, en [de persoon] , financieel directeur bij de [Group] . Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, vergezeld van taxateurs Y. Takken en A. Amghar. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     1. Eiseres 6 heeft zich ter zitting verzet tegen het voornemen van de rechtbank om twee keer griffierecht te heffen met betrekking tot het beroep tegen de bestreden uitspraak 6. Volgens eiseres 6 is in deze uitspraak sprake van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiseres 6 heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL4314). Die verwijzing kan haar naar het oordeel van de rechtbank echter niet baten, omdat het in die procedure ging om hetzelfde geschilpunt ten aanzien van dezelfde onroerende zaak in drie opeenvolgende jaren. De rechtbank stelt vast dat de bestreden uitspraak 6 betrekking heeft op twee verschillende WOZ-objecten, namelijk de objecten [adres VI] en [adres VII] . Deze objecten verschillen feitelijk te zeer van elkaar om de daarop betrekking hebbende beschikkingen te kunnen aanmerken als te zijn gericht op één samenstel van feiten. De rechtbank heeft daarom aanleiding gezien het beroep tegen de bestreden uitspraak 6, voor zover dat ziet op het object [adres VII] , aan te merken als een afzonderlijk beroep en terzake griffierecht te heffen.  
     
     2. In geschil is de waarde van de objecten van eiseressen op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseressen zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de objecten. De stukken van het geding bevatten ten aanzien van de objecten de volgende gegevens met betrekking tot de waarde, het aantal sterren, het aantal kamers, de kamerprijs, de verhuurbare vloeroppervlakte (v.v.o.), de ligging en de staat van onderhoud: 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Object 
             
             
               Beschikking 
             
             
               Uitspraak 
             
             
               sterren 
             
             
               kamers 
             
             
               kamerprijs 
             
             
               v.v.o 
             
             
               centrum 
             
             
               Staat v.onderhoud 
             
           
           
             
               Adres I 
             
             
               11.631.500,- 
             
             
               11.631.500,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               3.770 
             
             
               Ja 
             
             
               Slecht 
             
           
           
             
               Adres II 
             
             
               34.802.500,- 
             
             
               34.802.500,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               10.285,- 
             
             
               Ja 
             
             
               Matig/slecht 
             
           
           
             
               Adres III 
             
             
               30.786.000,- 
             
             
               23.506.500,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               8.500,- 
             
             
               Ja 
             
             
               Matig 
             
           
           
             
               Adres IV 
             
             
               32.391.500,- 
             
             
               28.417.500,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               8.400,- 
             
             
               Nee 
             
             
               Goed 
             
           
           
             
               Adres V 
             
             
               273.41.500,- 
             
             
               24.027.000,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
                [***] 
             
             
               14.500,- 
             
             
               Nee 
             
             
               Matig 
             
           
           
             
               Adres VI 
             
             
               16.209.000,- 
             
             
               15.481.500,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               3.990,- 
             
             
               Ja 
             
             
               Redelijk/goed 
             
           
           
             
               Adres VII 
             
             
               11.270.000,- 
             
             
               11.270.000,- 
             
             
               
                [aantal]
               
             
             
               
                [---]
               
             
             
               
                [***]
               
             
             
               2.950,- 
             
             
               ja 
             
             
               Redelijk/goed 
             
           
         
       
     
     
     3. In de bestreden uitspraken heeft verweerder de waarde van de objecten getaxeerd op grond van een combinatie van landelijke taxatienormen uit de VNG-taxatiewijzer Hotels, exploitatiecijfers van vergelijkbare hotels en exploitatiecijfers van eiseressen.  
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       
     
     
       4.2. 
       In artikel 4 , eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode. Voor het bepalen van de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is het noodzakelijk om te beschikken over marktgegevens met betrekking tot gerealiseerde huurprijzen en met betrekking tot gerealiseerde verkoopcijfers in verband met het bepalen van de kapitalisatiefactor. Daarbij is tevens van belang dat inzicht wordt verschaft in die onderliggende gegevens. 
       
       5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
       6. Verweerder heeft zich onder verwijzing naar de “reactie taxateur” op het standpunt gesteld dat in Amsterdam voldoende hoteltransacties aanwezig zijn, zodat gebruik gemaakt kan worden van de vergelijkingsmethode.  
       
       7. Ter zitting is door verweerder desgevraagd uitdrukkelijk gesteld dat nog slechts de vergelijkingsmethode ten grondslag wordt gelegd aan de vastgestelde waarde van de objecten van eiseressen. Naar aanleiding hiervan hebben eiseressen aangevoerd dat de objecten in kwestie zich vanwege hun heterogeniteit niet lenen voor de methode van directe vergelijking. Volgens eiseressen heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen van de objecten ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiseressen hebben verder verklaard dat hun beroepsgronden tegen de wijze waarop verweerder de huurwaardekapitalisatiemethode had toegepast, niet meer hoeven te worden besproken, omdat verweerder die methode niet langer aan zijn waardering ten grondslag legt. 
       
       8. De rechtbank ziet geen rechtsgrond voor het standpunt van eiseressen dat de objecten in kwestie zich vanwege hun heterogeniteit niet lenen voor de methode van directe vergelijking. Artikel 4 , eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling noemt immers expliciet de vergelijkingsmethode als een van de methodes om de waarde voor courante niet-woningen vast te stellen. Voor een juiste toepassing van de vergelijkingsmethode is wel vereist dat de gebruikte objecten voldoende vergelijkbaar zijn. Dat zal hierna nog aan bod komen. Deze beroepsgrond van eiseressen slaagt niet.  
       
       9. Verweerder heeft voor het object [adres V] de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Hotel 
               
               
                 Adres 
               
               
                 transactiedatum 
               
               
                 transactieprijs 
               
               
                 sterren 
               
               
                 kamers 
               
               
                 kamerprijs 
               
               
                 centrum 
               
             
             
               
                 Hotel A 
               
               
                 Straat I 
               
               
                 22-12-2015 
               
               
                 34.951.954,- 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                 135.473,- 
               
               
                 Nee 
               
             
             
               
                 Hotel B 
               
               
                 Straat II 
               
               
                 18-5-2016 
               
               
                 14.518.380,- 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                  80.658,- 
               
               
                 Nee 
               
             
             
               
                 Hotel  C 
               
               
                 Straat III 
               
               
                 17-6-2015 
               
               
                 51.220.000,- 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                 102.475,- 
               
               
                 Nee 
               
             
           
         
       
       
       
         De getaxeerde prijs per hotelkamer van het object [adres V] is € 76.903,-. De gemiddelde gerealiseerde prijs van de hotelkamers van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 106.202,-. Op basis van het overzicht is volgens verweerder duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de beroepsgronden van eiseres, het object [adres V] niet te hoog is gewaardeerd.  
       
       
       10. Voor de overige objecten van eiseressen heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Hotel 
               
               
                 Adres 
               
               
                 transactiedatum 
               
               
                 transactieprijs 
               
               
                 sterren 
               
               
                 kamers 
               
               
                 kamerprijs 
               
               
                 centrum 
               
             
             
               
                 Hotel D 
               
               
                 Straat IV 
               
               
                 31-07-2013 
               
               
                 60.300.000,- 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                 213 .400,- 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 Hotel E 
               
               
                 Straat V 
               
               
                 01-11-2013 
               
               
                 72.000.000,- 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                 188.186,- 
               
               
                 Ja 
               
             
             
               
                 Hotel F 
               
               
                 Straat VI 
               
               
                 30-06-2014 
               
               
                 85 .174.000 
               
               
                 
                  [aantal]
                 
               
               
                 
                  [---]
                 
               
               
                 266.440,- 
               
               
                 ja 
               
             
           
         
       
       
       
         De getaxeerde (geanalyseerde) prijzen per hotelkamer van de objecten van eiseressen zijn hiervoor weergegeven in het overzicht in rechtsoverweging 2. Afgezet tegen de gemiddelde gerealiseerde prijs van de hotelkamers van de vergelijkingsobjecten ten bedrage van € 222.675,- meent verweerder dat de overige objecten van eiseressen niet te hoog zijn gewaardeerd.  
       
       
       11. De geanalyseerde prijs per kamer is volgens verweerder als volgt tot stand gekomen. Er is eerst gekeken of sprake is van een relevant verschil tussen de getaxeerde markthuur en de contracthuur. Als dit het geval blijkt te zijn, wordt er een correctie toegepast. Vervolgens is gekeken naar de resterende looptijd van het huurcontract. Om tot de correctie te komen is het huurverschil voor de resterende looptijd van het contract contant gemaakt. Hierbij is een rentepercentage gehanteerd van 6,5% voor de vier- en vijfsterrenhotels en 7% voor de drieterrenhotels. Dit percentage is gebaseerd op de rendementseisen van beleggers in hotelvastgoed. Deze gecorrigeerde transactieprijs wordt gedeeld door het aantal aanwezige hotelkamers in het desbetreffende hotel. De uitkomst is de geanalyseerde prijs per kamer.  
       
       12. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het ‘Overzicht taxatiewaarden’ van de vergelijkingsobjecten alleen de naam, het adres, de transactiedatum, de transactieprijs, het aantal sterren, het aantal kamers, de kamerprijs en de ligging al dan niet in het centrum heeft vermeld. Niet duidelijk is of en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de objecten van eiseressen. Zo is het object [adres IV] , met vier sterren en gelegen in Amsterdam-Buitenveldert, vergeleken met hotels die liggen in Amsterdam-Centrum, en is het object [adres III] , met drie sterren, vergeleken met vier- en vijfsterren hotels. Verder is onduidelijk of en in hoeverre rekening is gehouden met de aanwezigheid van parkeerplaatsen. Evenmin is gebleken of bij de vergelijking rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de objecten ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten en met de aanwezigheid van faciliteiten zoals een restaurant en een meetingroom. Uit de reacties van de taxateur van 17 juni 2016 blijkt dat verweerder als enige parameter voor de herleiding van de waarde van de objecten uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten de geanalyseerde prijs per kamer heeft gebruikt. De hieraan kennelijk ten grondslag liggende veronderstelling dat met deze parameter alle verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten van eiseressen bij de bepaling van de waarde in aanmerking zijn genomen, kan zonder nadere deugdelijke onderbouwing, die ontbreekt, naar het oordeel van de rechtbank niet als juist worden aanvaard. De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in het arrest van het gerechtshof Den Haag van 24 augustus 2016, r.o. 6.9 (ECLI:NL:GHDHA:2016:2512). 
       
       13. Uit de onder punt 12. gegeven overwegingen volgt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de objecten van eiseressen is vastgesteld. Het standpunt van verweerder dat deze waarde hoe dan ook te laag is vastgesteld, kan daarom niet worden gevolgd. 
       
       14. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, concludeert de rechtbank dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de objecten van eiseressen niet te hoog is. Het beroep tegen alle bestreden uitspraken op bezwaar is daarom gegrond. De rechtbank zal alle bestreden uitspraken op bezwaar vernietigen. 
       
       15. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseressen aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is.  
       
       16. Ter onderbouwing van de door eiseressen gestelde waarde zijn door eiseressen taxatierapporten overgelegd waarin de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. Daarin is vanuit een percentage van de driejaarsgemiddelde omzet van de objecten een huurwaarde herleid. Verder hebben eiseressen als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van de objecten een kapitalisatiefactor gehanteerd. Eiseressen bepleiten de volgende waardes:  
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Percentage 
               
               
                 Kapitalisatie factor 
               
               
                 Waarde eiseressen 
               
             
             
               
                 Adres I 
               
               
                                      27,5 
               
               
                                              15,2 
               
               
                  6.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres II 
               
               
                                      22,0 
               
               
                                              14,5 
               
               
                 23.230.000,- 
               
             
             
               
                 Adres III 
               
               
                                      22,0 
               
               
                                              14,0 
               
               
                 19.450.000,- 
               
             
             
               
                 Adres IV 
               
               
                                      23,0 
               
               
                                              12,0 
               
               
                 14.440.000,- 
               
             
             
               
                 Adres V 
               
               
                                      23,0 
               
               
                                              11,0 
               
               
                 14.250.000,- 
               
             
             
               
                 Adres VI 
               
               
                                      25,0 
               
               
                                              15,0 
               
               
                 12.830.000,- 
               
             
             
               
                 Adres VII 
               
               
                                      25,0 
               
               
                                              15,0 
               
               
                  9.700.000,- 
               
             
           
         
       
       
       17. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eiseressen niet inzichtelijk gemaakt hoe de bij de vaststelling van de huurwaarden gehanteerde percentages tot stand zijn gekomen. Een verwijzing naar percentages van de HOSTA en naar de Taxatiewijzer Hotels per waardepeildatum 1 januari 2014 is daartoe onvoldoende, omdat niet inzichtelijk is hoe die percentages en die in de Taxatiewijzer Hotels tot stand zijn gekomen. Meer in het bijzonder is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde correcties “underperformance” ten aanzien van de objecten [adres I] en [adres II] en de correctie “overperformance” ten aanzien van het object [adres V] door eiseressen onvoldoende zijn onderbouwd. Ook de stelling van eiseres 3 dat de totale markthuurwaarde van het object [adres III] in lijn is met de overeengekomen huurprijs bij de verlenging van het huurcontract per 1 april 2016 kan niet slagen. Omdat sprake is van een verlenging van een bestaand huurcontract kan er immers niet van worden uitgegaan dat daarbij daadwerkelijk een marktconforme prijs naar de situatie per waardepeildatum 1 januari 2014 is overeengekomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseressen ten aanzien van alle objecten de door hen voorgestane huurwaarde niet aannemelijk hebben gemaakt.   
       
       18. De rechtbank stelt verder vast dat eiseressen ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor ten aanzien van alle objecten hebben verwezen naar de verkooptransacties van acht hotels. Op de transactieprijs van deze hotels, waarvan de transacties in verhuurde staat hebben plaatsgevonden, hebben eiseressen een correctie toegepast, zijnde een correctie voor de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Eiseressen maken deze correcties om de geanalyseerde transacties vergelijkbaar te maken met een waarde in het economisch verkeer overeenkomstig de waarderingsvoorschriften in de Wet WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank is niet duidelijk hoe de aan de verschillende objecten van eiseressen toegekende kapitalisatiefactor is te herleiden uit de verkooptransacties die eiseressen hebben genoemd. Eiseressen hebben de correcties die zijn toegepast, niet onderbouwd. De rechtbank concludeert daarom dat eiseressen de ten aanzien van de objecten gehanteerde kapitalisatiefactor niet aannemelijk hebben gemaakt.  
       
       19. Eiseressen hebben ter zitting een bewijsaanbod gedaan in die zin dat eiseressen hebben aangeboden om bepaalde posten aannemelijk te maken voor zover de rechtbank die posten onduidelijk vindt. De rechtbank overweegt dat het aan eiseressen is om de juistheid van de door eiseressen verdedigde waarde van de objecten aannemelijk te maken. Daarbij geldt dat de onderbouwing van die waarde en de daarbij behorende gegevens in beginsel uiterlijk op de zitting aanwezig moeten zijn. In dit geval gaat het niet om een specifieke stelling van eiseressen waarvan bewijs wordt aangeboden. Ook is geen sprake van een nieuwe stelling van verweerder of een onverwachte wending waar eiseressen voorafgaand aan de zitting niet op voorbereid hadden kunnen zijn. In dit geval ontbreekt in essentie een onderbouwing van de door eiseressen ten aanzien van de objecten verdedigde WOZ-waarde. Het ligt dan ook niet in de rede om het bewijsaanbod van eiseressen, dat is gedaan naar aanleiding van kritische vragen ter zitting, te honoreren en eiseressen daarmee in de gelegenheid te stellen om de waarde alsnog nader te onderbouwen. De rechtbank wijst het bewijsaanbod van eiseressen daarom af.  
       
       20. De rechtbank concludeert dat eiseressen de door hen verdedigde waarden van de objecten niet aannemelijk hebben gemaakt.  
       
       21. Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt de rechtbank de waarde van de objecten als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Adres I 
               
               
                  8.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres II 
               
               
                 25.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres III 
               
               
                 21.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres IV 
               
               
                 25.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres V 
               
               
                 18.000.000,- 
               
             
             
               
                 Adres VI 
               
               
                 13.500.000,- 
               
             
             
               
                 Adres VII 
               
               
                 10.500.000,- 
               
             
           
         
       
       
       
       22. De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen overeenkomstig deze waarden te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van de te vernietigen bestreden uitspraken op bezwaar.  
       
       23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseressen het door hen betaalde griffierecht vergoedt. 
       
       24. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseressen gemaakte proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bbp). Dit heeft tot gevolg dat deze zaken ten aanzien van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand moeten worden beschouwd als één zaak. De rechtbank verwijst naar het bepaalde in artikel 3, eerste lid, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Bpb. De rechtbank stelt de proceskosten vast op € 1.488,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1,5 omdat sprake is van meer dan vier samenhangende zaken). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ten aanzien van de proceskosten in de bezwaarfase. De rechtbank legt hieraan ten grondslag dat verweerder in de bestreden uitspraken 3, 4 , 5 en 6 reeds een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase heeft toegekend van € 488,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 244,-) wat al neerkomt op een totaalbedrag van € 1.952,-.  
       
       25. Eiseressen hebben verder per procedure verzocht om vergoeding van de kosten van de door hen ingebrachte taxatierapporten ter hoogte van € 1.430,- (22 uur à € 65,-) en de kosten van de taxateur voor het verschijnen ter zitting ter hoogte van € 130,- (2 uur à € 65,-). Aangezien eiseressen voor het tarief per uur aansluiten bij het tarief per uur voor de taxatie van courante niet-woningen op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039 van 18 december 2012) ziet de rechtbank geen reden te oordelen dat de hoogte van het tarief niet redelijk is. De rechtbank overweegt dat volgens deze richtlijn voor het aantal uren dat is gemoeid met de taxatie van niet-woningen geen norm wordt gesteld. De door eiseressen gestelde 22 uur per object komt de rechtbank niet onredelijk voor. Uitgaande van een tarief van € 65,- vermeerderd met 21% omzetbelasting, komt in dit geval ten aanzien van de zeven objecten voor de taxatierapporten een bedrag van € 12.112,10 voor vergoeding in aanmerking. Voor het verschijnen van de taxateur van eiseressen ter zitting van de rechtbank hanteert de rechtbank hetzelfde tarief, vermenigvuldigd met 3,5 uur, wat neerkomt op een bedrag van € 275,28. Van overige proceskosten is de rechtbank niet gebleken. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
       - verklaart de beroepen gegrond;  
       - vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar; 
       - bepaalt dat de WOZ-waarde van het object 
        [adres I] wordt verminderd tot € 8.000.000,-;   
       
        [adres II] wordt verminderd tot € 25.000.000,-; 
        [adres III] wordt verminderd tot € 21.000.000,-; 
        [adres IV] wordt verminderd tot € 25.000.000,-; 
       
        [adres V] wordt verminderd tot € 18.000.000,-; 
        [adres VI] wordt verminderd tot € 13.500.000,- en  
        [adres VII] wordt verminderd tot € 10.500.000,-; 
       -    bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig d waardes worden verminderd;eze 
       
       -    bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernieti uitspraken op bezwaar;gde 
       
       -    bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 2.338,- eiseressen vergoedt;aan 
       
       -    veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bed van € 13.875,38.rag 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, voorzitter, mr. M.C.M. Hamer en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van mr. S.M.P. Mulder, griffier .  
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2016. 
     
     
     
     
       griffier  
       	                                       voorzitter 
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.  
       Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.