ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2017:10890

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2017:10890 Rechtbank Limburg , 08-11-2017 / : C/03/209887 / HA ZA 15-465

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2017-11-08

Zaaknummer: : C/03/209887 / HA ZA 15-465

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:10890

---

-

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/209887 / HA ZA 15-465 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 november 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [eiser 1]
         , 
       gevestigd te [plaats 1] , 
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [eiser 2]
         , 
       gevestigd te [plaats 1] 
       eiseressen, 
       advocaat mr. D.A.W. van Dijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE SITTARD-GELEEN , 
       zetelend te Sittard, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. G.J. Huith. 
     
     
     
     
       Eiseressen zullen hierna [eiser 1] , respectievelijk [eiser 1] en [eiser 2] worden genoemd. Gedaagde zal de Gemeente worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding, 
         
         
           de conclusie van antwoord, 
         
         
           de conclusie van repliek, 
         
         
           de conclusie van dupliek, 
         
         
           de dagbepaling pleidooi van 29 maart 2017, 
         
         
           de akte overlegging productie ten behoeve van pleidooi zijdens [eiser 1] , 
         
         
           het proces-verbaal van de zitting van 6 juni 2017. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] en de Gemeente hebben verschillende overeenkomsten gesloten voor de ontwikkeling en realisatie van een multifunctioneel complex ten behoeve van onderwijs, commerciële functies, een museum, een filmhuis, een bibliotheek, een fietsenstalling en parkeervoorzieningen op de zogenaamde Dobbelsteenlocatie in Sittard, ook wel het Project Ligne genoemd (hierna ook: het Project). Het gaat hier om de volgende op 13 juli 2011 gesloten overeenkomsten: 
       - de Raamovereenkomst Dobbelsteen (hierna: de Raamovereenkomst), 
       - de Ontwikkelings- en realiseringsovereenkomst Dobbelsteen (hierna: de Ontwikkelings- en realiseringsovereenkomst), 
       - vijf turnkey-overeenkomsten met betrekking tot de onderwijsvoorzieningen, de bibliotheek, het filmhuis, het museum en de fietsenstalling, 
       - de overeenkomst van geldlening, 
       - het addendum ‘Sideletter Dobbelsteen’.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 7 mei 2013 hebben [eiser 1] en de Gemeente de Brancheringsovereenkomst gesloten. 
       
     
     
       2.3. 
       Ingevolge de Raamovereenkomst en de Ontwikkelings- en realiseringsovereenkomst rust op [eiser 1] de verplichting voor eigen rekening en risico te ontwikkelen en te realiseren detailhandelvoorzieningen ter grootte van circa 12.500 m2.  
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 10 september 2013, verzonden 20 september 2013, heeft de Gemeente het besluit ter afsluiting van de ontwikkelingsfase en de start van de realisatiefase ter ondertekening toegezonden aan de heer [naam] van [eiser 2] . 
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 9 oktober 2013 aan voornoemde heer [naam] heeft de Gemeente nogmaals verzocht om het besluit te ondertekenen.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 23 oktober 2013 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de heren [naam] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] enerzijds en de burgemeester en de wethouders Guyt en Meekels van de Gemeente anderzijds. Naar aanleiding van dit overleg heeft de Gemeente bij brief van 29 oktober 2013 de gemaakte afspraken bevestigd. Ten tijde van het schrijven van deze was er debat over het tijdstip waarop de bouw van het Project (officieel) van start zou gaan. Een stagnatie dreigde vanwege, zo blijkt uit de brief, de problemen met betrekking tot de verhuur van retailruimte en de parkeergarage.  
       
     
     
       2.7. 
       
         De brief van 29 oktober 2013 van de Gemeente luidt als volgt: 
         
           “Dhr. [naam] 
         
         
           Directeur [eiser 2] 
         
         
           
            [adres 2]  
         
         
         
           (…) 
         
         
           Geachte heer [naam] , 
         
       
       
       
         
           Naar aanleiding van het met u en de heren [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] gevoerde overleg op 23 oktober jl. met burgemeester Cox en wethouders Guyt en Meekels, berichten wij u als volgt. 
         
       
       
       
         
           In het gesprek is gezamenlijk vastgesteld dat het project Ligne de juiste kwaliteit heeft op de juiste locatie. Tevens is bevestigd dat de daartoe afgesloten overeenkomst de basis biedt voor de verdere samenwerking en realisatie van het project. Nakoming van de afspraken uit de overeenkomst wordt derhalve gezamenlijk erkend. 
         
         
           In het gesprek heeft u aandacht gevraagd voor de huidige problematiek waar u als ontwikkelaar mee te kampen heeft. 
         
       
       
       
         
           U heeft toegelicht dat [eiser 2] op dit moment problemen ondervindt met de afzet van haar onderdelen van het project Ligne, zijnde de retail en de parkeergarage. 
         
         
           U heeft ons college verzocht aan te geven welke aanvullende inspanningen van gemeentezijde mogelijk zijn. 
         
       
       
       
         
           Onderstaand geven wij, aanvullend aan de afzetinspanningen [eiser 2] voor en na bouwkundige oplevering, aan in hoeverre wij hiertoe nog mogelijkheden zien. Een en ander onder voorbehoud van goedkeuring cq besluitvorming door de gemeenteraad, indien en voor zover dit noodzakelijk cq vereist is. 
         
         
           Middels onze afspraken in de Brancheringsovereenkomst zijn wij reeds betrokken bij de inspanningsverplichtingen van [eiser 2] inzake huurafzet retail. Indien [eiser 2] de retail na de bouwkundige oplevering niet geheel heeft verhuurd en de omstandigheden daarom vragen biedt deze overeenkomst al een hardheidsclausule. 
         
         
           In het geval van leegstand zijn wij voor het niet verhuurde deel bereid, onder het voorbehoud van de voor ons geldende wet- en regelgeving, de geldlening voor een periode van maximaal drie jaren, marktconform te verlengen. 
         
       
       
       
         
           Tevens zullen wij ons inspannen voorstellen van [eiser 2] om metrages retail op de 1e verdieping een andere functie dan retail te geven planologisch haalbaar te maken. In dit kader zijn wij eveneens bereid op de 1e verdieping voor maximaal 10 jaar maximaal 5.000 m2 bvo gemeentelijke kantoorfuncties tegen marktconforme huurcondities af te nemen. 
         
         
           Voor het geval dat [eiser 2] bij oplevering de garage niet heeft afgezet zijn wij bereid te verkennen tegen welke waarde aankoop door de gemeente mogelijk is. 
         
       
       
       
         
           De verifieerbare afzetinspanningen voor en na bouwkundige oplevering zijn zoals vernoemd onder andere geborgd in de Brancheringsovereenkomst. Uw eventuele initiatieven voor herontwikkeling zullen wij op basis hiervan circa 1,5 jaren voor bouwkundige oplevering beoordelen waaronder de onder voorwaarden benoemde afname van gemeentelijke kantoorfuncties, het verlengen van de geldlening en de afname van de parkeergarage door de gemeente. 
         
         
           Wij hebben aangegeven dat wij voorstellen aan de raad zullen voorleggen inzake een budget voor leegstandsmaatregelen, waaronder retail, voor de binnenstad. Indicatief is een budget genoemd van € 1 miljoen. Ook de retail Ligne kan daar dan in principe voor in aanmerking komen. Thans is nog niet bekend of dat cumulatief kan zijn aan bovenstaande aanvullende inspanningen van gemeentezijde. 
         
       
       
       
         
           Dit aanbod kan niet onvoorwaardelijk zijn. Op 9 oktober 2013 hebben wij [eiser 2] in herinnering op onze brief van 20 september 2013 verzocht het project Ligne conform de geaccordeerde planning te realiseren. Daartoe dienen wij uiterlijk 28 oktober 2013 het door [eiser 2] voor akkoord getekende Stuurgroepbesluit, het door [onderneming] voor akkoord getekende addendum voor de geldleningsovereenkomst en het schriftelijk verzoek van [eiser 2] de geldlening aan te trekken, te ontvangen. Indien bovenstaande aangelegenheden uiterlijk 29 oktober 2013 niet conform zijn ontvangen zien wij ons genoodzaakt de officiële start bouw handelingen te annuleren en vervalt ons aanbod tot het leveren van aanvullende inspanningen, zoals hiervoor genoemd. In rechte kan daarop geen beroep worden gedaan. 
         
       
       
       
         
           Wij vertrouwen erop dat bovengenoemde inspanningen voor u voldoende basis bieden om samen met gemeente en Zuyd dit voor allen belangrijke project te realiseren en daartoe op 2 november aanstaande over te gaan. 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       De bouw van het Project is aangevangen op 2 november 2013.  
       
     
     
       2.9. 
       
         De brief van de heer [naam] van [eiser 2] aan de Gemeente van 6 november 2013 luidt als volgt: 
         
           “(…) 
         
         
           Wij refereren aan uw brief van 29 oktober 2013 en ons overleg van 31 oktober 2013. 
         
       
       
       
         
           In de eerste plaats spreken wij onze dank uit voor de positieve en constructieve opstelling van de gemeente zoals die blijkt uit uw brief en tijdens ons gesprek. Wij bevinden ons allemaal in zware economische omstandigheden en hebben elkaar nodig om in die situatie projecten tot voltooiing te brengen. Los van de afspraken die tussen partijen bestaan, zien wij het, als onderdeel van [onderneming] , als onze maatschappelijke uitdaging om ook in deze moeilijke omstandigheden samen met onze partners oplossingen te zoeken om projecten op de rails te houden. Uw voorstellen in uw brief van 29 oktober 2013 en tijdens het gesprek van 31 oktober jl., waarbij de heren [naam 3] en [naam 4] aanwezig waren, bevatten dergelijke oplossingen en daarvoor spreken wij onze oprechte waardering uit. 
         
       
       
       
         
           Wij hechten er wel aan om op enkele punten nog kort in te gaan op uw brief - zoals ook op 31 oktober met u besproken. Wij waarderen dat u daar begrip voor hebt. 
         
       
       
       
         
           Als wij nu besluiten tot start bouw betekent dat van onze kant een groot commitment en een grote daarmee samenhangende investering. Wij vinden het in dat verband wel belangrijk dat de bedoelingen over en weer duidelijk zijn. 
         
       
       
       
         
           Zoals hiervoor reeds is opgemerkt zien wij de realisatie van dit project juist in deze moeilijke markt als een maatschappelijke uitdaging.  
         
         
           Dat betekent niet dat wij van mening zijn dat wij op grond van het bestaande afsprakenkader zonder meer gehouden zijn tot uitvoering van het project en start bouw op korte termijn. Dit volgt uit de contractuele afspraken maar ook uit de gebeurtenissen na de totstandkoming van de afspraken. Wij bespraken bij wijze van voorbeeld (niet limitatief) de verlaging van de parkeertarieven waardoor de ontwikkeling van de parkeergarage ernstig onder druk is komen te staan. Dit soort zaken leidt tot wijzigingen van de elementaire randvoorwaarden van het afsprakenkader, hetgeen natuurlijk ook invloed heeft op de rechten en verplichtingen van partijen over en weer. 
         
       
       
       
         
           Wij merken dit op omdat u in uw brief schrijft dat partijen gezamenlijk hebben vastgesteld dat nakoming van de afspraken wordt erkend. Dit ligt zoals besproken genuanceerder. 
         
       
       
       
         
           Dit betekent ook dat wij geen afstand kunnen doen van onze rechten zolang niet duidelijk is in hoeverre de voorstellen van de gemeente daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd. Wij hebben er begrip voor dat het College nu eenmaal niet bevoegd is om alle relevante besluiten te nemen en dat bepaalde zaken nu eenmaal zijn voorbehouden aan de Raad, maar wij hopen omgekeerd dat u er begrip voor hebt dat wij niet eenzijdig afstand kunnen doen van onze rechten terwijl wij het risico lopen dat de Raad in het voorjaar van 2014 toch tot een ander besluit komt dan de voorstellen van het College. 
         
       
       
       
         
           Dit laat onverlet dat wij bereid zijn om uitvoering te geven aan uw voorstellen. Het betekent alleen wel dat wij ons wel al onze rechten moeten voorbehouden voor het geval het anders loopt dan wij en uw College op dit moment verwachten. Dat geldt voor de besluitvorming in de Raad, maar ook voor de exacte uitwerking van uw voorstellen. Wij doelen dan onder meer op de commerciële uitwerking van de huur van de 5.000 m2 op 1ste verdieping, maar ook op de bepaling van de koopprijs van de parkeergarage (zie hierna). 
         
       
       
       
         
           Wat het voorbehoud in uw brief betreft gaan wij er zoals besproken vanuit dat dat voorbehoud uitsluitend geldt voor die onderdelen van uw voorstel die op grond van de wet (Gemeentewet, Wro of enige andere wet) zijn voorbehouden aan de Raad, en dat dus niet het gehele voorstel (ook voor de onderdelen ten aanzien waarvan uw College wel bevoegd is) onderhevig is aan goedkeuring door de Raad medio volgend jaar. 
         
       
       
       
         
           Wat de uitwerking van de voorstellen betreft (hiervoor noemden wij al de huur en de prijsstelling van de parkeergarage, maar dit geldt ook voor de aanspraak op het budget voor leegstandsmaatregelen en overige componenten van uw voorstel die nadere uitwerking behoeven) gaan wij ervan uit dat die uitwerking erop gericht is om daadwerkelijk een redelijke compensatie te bieden voor de besproken problemen. Als voorbeeld noemen wij wederom de parkeergarage. De investeringswaarde daarvan is vanzelfsprekend gedaald door de aanpassing van het parkeertarief. Het kan dan niet zo zijn dat die waardebepaling doorwerkt in de koopprijs waarvoor de gemeente de garage koopt. Wij stellen voor om over dit punt en de nadere componenten die uitwerking behoeven de komende periode voortvarend overleg te voeren, en dus niet te wachten tot de verkiezingen of daarna. 
         
       
       
       
         
           Wij hopen hiermee een goede basis te hebben gelegd voor de realisatie van het project en de afspraken tussen partijen in dat verband. 
         
       
       
       
         
           Hoogachtend, 
         
         
           
            [eiser 2] . 
         
         
           
            [naam] ” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser 2] vordert  samengevat - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       a. voor recht te verklaren dat de Gemeente voor een periode van tien jaar op de eerste verdieping van het Project 5.000 m2 b.v.o. dient te huren op basis van marktconforme condities met ingang van de bouwkundige opleveringsdatum van de betreffende verdieping, 
       b. de Gemeente te veroordelen om haar verplichting om voor een periode van tien jaar op de eerste verdieping van het Project 5.000 m2 b.v.o. op basis van marktconforme condities te huren met ingang van de bouwkundige opleveringsdatum van de betreffende verdieping, na te komen, op straffe van een boete van € 1.000,-- voor iedere dag met ingang van de dag na de dag van het te wijzen vonnis dat de Gemeente hiermee in gebreke blijft, 
       c. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
       d. de Gemeente te veroordelen in de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,00 met betekening, laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       De Gemeente voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       
         Ontvankelijkheid van [eiser 2] ? 
       
       4.1.1.	De Gemeente voert als verweer aan dat [eiser 2] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. De Gemeente heeft met [eiser 2] geen enkele overeenkomst gesloten. Alle overeenkomsten, waaronder de Ontwikkelings- en realiseringsovereenkomst, zijn aangegaan door [eiser 1] . Bovendien rust op [eiser 1] op grond van de Brancheringsovereenkomst de verplichting voor passende retail voor de 10.000 m2 winkelvloeroppervlakte zorg te dragen. Aangezien [eiser 2] geen contractspartij is bij deze overeenkomst en overigens evenmin bij één van de overige overeenkomsten, valt niet in te zien welk belang [eiser 2] heeft bij een veroordeling van de Gemeente tot het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot vloeroppervlak in het Project. Zonder belang komt [eiser 2] ingevolge artikel 3:303 BW geen rechtsvordering toe. [eiser 2] kan in haar vorderingen niet worden ontvangen, aldus de Gemeente. 
     
     
     
       4.1.2.	 Volgens [eiser 1] moet het betoog van de gemeente worden verworpen. De brief van 29 oktober 2013 is aan [eiser 2] geadresseerd. Daarmee is het ingevolge artikel 3:303 BW vereiste belang gegeven. De Raamovereenkomst en de aanverwante overeenkomsten zijn tot stand gekomen na onderhandelingen tussen de Gemeente en [onderneming] . De ontwikkeling van het project is vervolgens ter hand genomen door [eiser 2] en [eiser 1] . Dit zijn de twee werkmaatschappijen van de [onderneming] (hierna: [namen ondernemingen] , die door [onderneming] naar voren zijn geschoven om het project te realiseren. De splitsing die de gemeente in deze procedure tussen beide werkmaatschappijen tracht te maken, doet geen recht aan de samenwerking tussen de Gemeente en [onderneming] en is oneigenlijk. Beide werkmaatschappijen hebben belang bij het project en bij nakoming van de brief van de Gemeente van 29 oktober 2013, aldus [eiser 1] 
     
     
     
       4.1.3.	De rechtbank verwerpt het verweer van de Gemeente dat [eiser 2] niet in haar vorderingen kan worden ontvangen, reeds omdat de brief van 29 oktober 2013, waarop de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zijn gebaseerd, aan [eiser 2] is geadresseerd. Reeds daarmee is, zoals [eiser 1] terecht betoogt, het belang van [eiser 2] bij haar vorderingen gegeven. 
     
     
     
       
         Geen bindende toezegging door de Gemeente tot huur van vloeroppervlak? 
       
       4.2.1.	Volgens [eiser 1] is er sprake van een de Gemeente bindende toezegging aan [eiser 1] tot huur van vloeroppervlak. Zij licht dit als volgt toe. In de periode voorafgaand aan de start van de bouw heeft [eiser 1] meerdere malen bij de Gemeente aangekaart dat zij ernstige twijfels heeft bij de kansen om de in totaal 12.500 m2 winkelvastgoed af te zetten. Naar aanleiding van het overleg op 23 oktober 2015 heeft de Gemeente bij brief van 29 oktober 2013 de gemaakte afspraken bevestigd. In deze brief heeft de Gemeente de toezegging gedaan omtrent het huren van 5.000 m2 bvo kantoorfuncties, aldus [eiser 1] . 
     
     
     
       4.2.2.	De Gemeente voert primair als verweer aan dat zij geen bindende toezegging heeft gedaan tot huur van vloeroppervlak. De Gemeente betoogt, kort samengevat, dat zij nooit heeft gewild een bindende toezegging te doen en dat zij ook niet heeft verklaard dat zij onherroepelijk een huurovereenkomst zou aangaan voor de duur van tien jaar met betrekking tot 5.000 m2 op de eerste verdieping van het Project. Los daarvan heeft [eiser 1] de brief van 29 oktober 2013 ook niet opgevat als een bindende toezegging of redelijkerwijs als een bindende toezegging mogen opvatten. [eiser 1] heeft geen aanspraak op het aangaan van de bedoelde huurovereenkomst, aldus de Gemeente. 
     
     
     
       4.2.3.	Niet in geschil is dat de brief van 29 oktober 2013 (zie rechtsoverweging 2.7)  tevens was bedoeld voor [eiser 1] , nu het belang van [eiser 1] bij de onderhavige vorderingen niet in geschil is. De rechtbank gaat er om die reden voorts vanuit dat de brief aan de Gemeente van 6 november 2013 (zie rechtsoverweging 2.9) mede uit naam [eiser 1] is geschreven. 
     
     
     
       4.2.4.	De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. De vraag of de brief van 29 oktober 2013 heeft te gelden als een bindende toezegging door de gemeente, moet worden beantwoord door uitleg van deze brief. De vraag hoe deze brief alsmede de brief van 6 november 2013, die een reactie is op eerder genoemde brief, moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikel 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in de brief gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315). 
     
     
     
       4.2.5.	In de brief van 29 oktober 2013 wordt ingegaan op het verzoek aan de Gemeente tot het leveren van “aanvullende inspanningen” in het kader van de samenwerking tussen partijen en de realisatie van het Project. Uitgangspunt vormt daarbij, zo valt in de brief te lezen, de door partijen gesloten overeenkomst. In de brief doet de Gemeente, zoals het in de zevende alinea van de brief wordt geformuleerd, een “aanbod tot het leveren van aanvullende inspanningen”. De rechtbank neemt, nu het tegendeel niet is gesteld noch gebleken, dat met “de overeenkomst” wordt gedoeld op de in rechtsoverweging 2.1 genoemde overeenkomsten.  
     
     
     
       4.2.6.	Niet bestreden is dat ingevolge voormelde overeenkomsten op de Gemeente niet een rechtens afdwingbare verplichting rustte tot het leveren van aanvullende inspanningen. Het aanbod tot het leveren van aanvullende inspanningen, zoals verwoord in de brief van 29 oktober 2013, werd door de Gemeente derhalve geheel onverplicht gedaan. 
     
     
     
       4.2.7.	In de brief schrijft de Gemeente zich te zullen inspannen om voorstellen “om metrages retail op de 1e verdieping een andere functie dan retail te geven planologisch haalbaar te maken”, indien, zo begrijpt de rechtbank, vloeroppervlak niet aan derden zou kunnen worden verhuurd. “In dit kader”, zo gaat de brief verder, “zijn wij eveneens bereid op de 1e verdieping voor maximaal 10 jaar maximaal 5.000 m2 bvo gemeentelijke kantoorfuncties tegen marktconforme huurcondities af te nemen”. De rechtbank leest in de woorden “zijn wij eveneens bereid”, anders dan [eiser 1] . niet dat de Gemeente daarmee aan [eiser 1] de bindende toezegging doet om maximaal de betreffende m2 te huren ten behoeve van gemeentelijke kantoorfuncties. Een dergelijke interpretatie acht de rechtbank strijdig met het karakter van de brief. In de brief wordt namelijk het aanbod van de Gemeente geformuleerd om aanvullende inspanningen te doen, opdat de overeenkomst, welke voor de Gemeente het uitgangspunt vormt voor de samenwerking en de realisatie van het Project, zou worden nagekomen. Blijkens de Raamovereenkomst (artikel 1.5) en de Ontwikkelings- en realiseringsovereenkomst (artikel 1.3) rustte op [eiser 1]  de verplichting voor eigen rekening en risico detailhandelsvoorzieningen ”ter grootte van circa 12.500 m2 VVO voor 60% te realiseren op maaiveld en voor 40% te realiseren op de eerste verdieping”. Waar in de brief door de Gemeente is verwoord dat nakoming van de overeenkomst door partijen gezamenlijk wordt erkend, acht de rechtbank het met dat uitgangspunt in strijd als vervolgens de brief van 29 oktober 2013 zo zou moeten worden begrepen dat [eiser 1] van een (aanzienlijk) deel van haar verplichtingen om te verhuren geheel onverplicht door de Gemeente zou worden ontslagen, dit mede in het licht van andere zeer aanzienlijke investeringen zijdens de Gemeente in het Project. De rechtbank noemt hier met name de overeenkomst van geldlening die de Gemeente op 13 juli 2011 met [eiser 1] en [onderneming] als kredietnemers was aangegaan (zie rechtsoverweging 2.1) en in het kader waarvan door de Gemeente bedragen van 15 miljoen euro en 10 miljoen euro bij wijze van geldlening ter beschikking werden gesteld. 
     
     
     
       4.2.8.	De rechtbank kan in de brief hooguit de intentie van de Gemeente lezen om, mocht [eiser 1] er niet in slagen aan haar verplichtingen te voldoen, op de eerste verdieping huurcondities af te nemen. Daarbij speelt ook mee dat de voorwaarden waaronder de huurcondities zouden worden afgenomen, in de brief slechts algemeen zijn verwoord (“tegen marktconforme huurcondities”), hetgeen evenmin duidt op een de Gemeente bindende toezegging.. 
     
     
     
       4.2.9.	[eiser 1] heeft in de genoemde brief een dergelijke de Gemeente bindende toezegging ook niet gelezen. Als [eiser 1] in de brief van 29 oktober 2013 een dergelijke toezegging had gezien, waaraan zij de Gemeente wenst te houden, dan had het voor de hand gelegen dat [eiser 1] in haar brief aan de Gemeente van 6 november 2013 de brief van 29 oktober 2013 ook zou hebben aanvaard. Dat heeft [eiser 1] evenwel niet gedaan. In de brief van 6 november 2013 schrijft [eiser 1] “dat wij geen afstand kunnen doen van onze rechten zolang niet duidelijk is in hoeverre de voorstellen van de gemeente daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd”. Voorts schrijft [eiser 1] : “Het betekent alleen wel dat wij ons wel al onze rechten moeten voorbehouden voor het geval het anders loopt dat wij en uw College op dit moment verwachten. Dat geldt voor de besluitvorming in de Raad, maar ook voor de exacte uitwerking van uw voorstellen”. Hieruit blijkt dat [eiser 1] de brief van 29 oktober 2013 niet heeft aanvaard en er niet gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat in die brief door de Gemeente een bindende toezegging is gedaan om 5.000 m2 winkelruimte te huren tegen marktconforme condities. 
     
     
     
       4.2.10.	De slotsom is dat het primaire verweer van de Gemeente dat zij aan [eiser 1] geen bindende toezegging heeft gedaan tot huur van vloeroppervlak slaagt. Nu dit verweer slaagt, dienen de vorderingen van [eiser 1] te worden afgewezen. De overige weren van de Gemeente behoeven, gelet op het voorgaande, geen bespreking meer.  
     
     
     
     
     
       
         Proceskosten 
       
       4.3.1.	[eiser 1] zal, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op: 
     
     - griffierecht			€	 613,00 
     - salaris advocaat			             1.808,00  (4 punten tarief II) 
     
       				-------------------- 
       Totaal				€           2.421,00  
     
     
     
       4.3.2.	Over de proceskostenveroordeling zal de wettelijke rente worden toegewezen, zoals na te melden. [eiser 1] zal hoofdelijk worden veroordeeld in de nakosten, eveneens als na te melden. 
     
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.421,00, te vermeerderen met de wettelijke rente las bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       
         veroordeelt [eiser 1] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op  
         € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] hoofdelijk niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,  
       
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         type: MV