ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:8715

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2023:8715 Rechtbank Amsterdam , 27-01-2023 / 9541970 CV EXPL 21-16336

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-01-27

Zaaknummer: 9541970 CV EXPL 21-16336

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:8715

---

huur bedrijfsruimte waarin wapens worden geproduceerd is 7:230 a BW bedrijfsruimte; immers geen detail- of ambachtsbedrijf

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9541970 CV EXPL 21-16336 
       vonnis van:  27 januari 2023 
       fno.:  836 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de stichting [eiser] C.V. 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats] 
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie 
       nader te noemen: [eiser] 
       gemachtigden: mr. S.A. van Doren en mr. A.M.H. Nolte 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
      [gedaagde]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde in conventie, eiser in reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland 
     
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende processtukken bevinden zich in het procesdossier: 
     
     
       
         de dagvaarding van 10 november 2021 met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties; 
       
       
         het instructievonnis van 4 februari 2022 waarin een bijeenkomst van partijen is bepaald; 
       
       
         de dagbepaling mondelinge behandeling; 
       
       
         de conclusie van antwoord in reconventie met producties; 
       
       
         de akte wijziging eis van [eiser] ; 
       
       
         de akte producties en wijziging eis van [gedaagde] , met producties. 
       
     
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 mei 2022. Namens [eiser] zijn verschenen [naam] en mr. Tuinman (via Teams), bijgestaan door de gemachtigden. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. 
       Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, mede aan de hand van een pleitnota die ter zitting is overgelegd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een nieuwe schriftelijke ronde bepaald. Beide partijen hebben een akte genomen. [gedaagde] heeft daarbij  producties overgelegd. [eiser] heeft daarna bij akte op de producties van [gedaagde] gereageerd. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.  
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     1.	Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
       1.1. 
       
        [gedaagde] exploiteert een eenmanszaak onder de namen [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . Zijn bedrijf houdt zich onder meer bezig met het vervaardigen, herstellen en verhandelen van wapens en munitie.   
     
     
       1.2. 
       
        [gedaagde] huurt sinds 1 mei 2013 80m2 bedrijfsruimte op het bedrijventerrein aan de [adres] van (de rechtsvoorgangster van) [eiser] . Het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt is opgericht in de jaren 80 en verouderd. De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 686,86,- inclusief servicekosten. In de huurovereenkomst met als bovenschrift  ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’  staat dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de bewerking van (fijn)metaal. 
     
     
       1.3. 
       In artikel 11.8 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen wordt de aansprakelijkheid voor door de huurder geleden bedrijfsschade uitgesloten. 
     
     
       1.4. 
       
        [eiser] is sinds 29 december 2017 eigenaar van het bedrijventerrein waartoe het gehuurde behoort. Zij heeft zich toegelegd op de herontwikkeling van het bedrijventerrein. 
     
     
       1.5. 
       
        [eiser] heeft de huurovereenkomst per aangetekende brief van 9 oktober 2018 aan [gedaagde] opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 30 april 2023. Vermeld is dat de opzegging plaatsvindt vanwege herontwikkelingsplannen.  
     
     
       1.6. 
       In verband met vervroeging van de renovatieplannen heeft [eiser] [gedaagde] in 2019 voorgesteld eerder uit het gehuurde te vertrekken, waartegenover [eiser] op haar kosten een makelaar zou kunnen inschakelen om vervangende bedrijfsruimte voor [gedaagde] te vinden, naast betaling van een bijdrage in de verhuiskosten van € 30.000,-. Dit aanbod is niet door [gedaagde] geaccepteerd. 
     
     
       1.7. 
       Bij brief van 4 mei 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] voorgesteld de huur vervroegd te beëindigen per 15 juni 2021. Daarbij is een financiële compensatie aangeboden. 
     
     
       1.8. 
       
        [gedaagde] heeft dit aanbod niet geaccepteerd.	 
     
     
       1.9. 
       In juni 2021 is het bedrijvencomplex gesloopt met uitzondering van het gebouw waarin zich het gehuurde bevindt.  
     
     
       1.10. 
       
        [gedaagde] heeft [eiser] in juli 2021 aansprakelijk gesteld voor de schade die als gevolg van de sloopwerkzaamheden is toegebracht aan de inboedel en omzetschade. 
     
     
       1.11. 
       
        [eiser] heeft in augustus 2021 een finaal aanbod van € 90.000,- compensatie gedaan indien [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 1 oktober 2021 zou ontruimen. [gedaagde] heet dit aanbod afgewezen omdat hij dan op te korte termijn moest ontruimen en geen rekening werd gehouden met de inmiddels door de sloop ontstane schade. 
     
     
       1.12. 
       
        [gedaagde] huurt per 15 april 2022 371 m2 casco bedrijfsruimte te Volendam voor € 2.420,- inclusief btw. 
       
       
         
           In conventie 
         
       
       
     
   
   
     Vordering 
     
     2. [eiser] vordert na wijziging eis bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
     
       i voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 30 april 2023 eindigt; 
       ii [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 mei 2023 medewerking te verlenen aan een redelijk voorstel door het gehuurde te ontruimen en in een behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en vervolgens ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.500,-- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,--, dan wel een ander in redelijkheid te bepalen bedrag, 
       iii. te bepalen dat [eiser] geen rechten aan de ontruiming kan ontlenen, 
       indien zij niet ten minste tien werkdagen voorafgaand aan de ontruiming schriftelijk aan 
       
        [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan op basis waarvan [gedaagde] : 
     
     - een vervangende bedrijfsruimte in de regio Amsterdam-Amstelland van ten minste 
     
       80 m2 wordt aangeboden die geschikt is/kan worden gemaakt voor de 
       veiligheidseisen uit de Wwm en Rwn en waarin [gedaagde] in ieder geval zijn bedrijf 
       kan voortzetten voor de periode dat hij volgens de kantonrechter het recht heeft 
       op ontruimingsbescherming; 
     
     - voor de vervangende bedrijfsruimte een huurprijs zal betalen van maximaal €  
     622,92, exclusief btw, per maand; 
     
       
         een tegemoetkoming in de daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten zal worden aangeboden, in beginsel tot een maximum van € 25.000,--; en 
       
       
         een tegemoetkoming zal worden verleend van € 2.000,--; 
       
     
     
     
       iv. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten in dit geding, te vermeerderen met 
       de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het 
       vonnis, en — voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde 
       termijn plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te 
       rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening; 
     
     
   
   
     Verweer 
     
     
       3.  [gedaagde] verweert zich tegen de vordering. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zoveel nodig ingegaan.  
     
     
       
         In reconventie 
       
     
     4. [gedaagde] vordert, na wijziging eis, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
     
       
         I. te verklaren voor recht dat [eiser] toerekenbaar tekort is 
         geschoten jegens [gedaagde] in de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurrelatie tussen partijen, vanwege de sloopwerkzaamheden als uitgevoerd in 2021 en/of ter zake onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde] en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [gedaagde] geleden en te lijden schade; 
       
     
     
       
         II. [eiser] te veroordelen tot vergoeding aan [gedaagde] van 
         zijn schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, toe te 
         rekenen aan de wanprestatie en/of onrechtmatige daad als bedoeld onder I, te 
         vermeerderen met de wettelijke rente over iedere schadepost, vanaf het lijden van 
         de betreffende schade tot de dag van algehele voldoening; 
       
     
     
       
         III. te verklaren voor recht dat dat [eiser] op een zodanige wijze 
         tekort is geschoten jegens [gedaagde] in de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de huurrelatie, althans dat het gehuurde na de sloopwerkzaamheden zodanige gebreken vertoond, dat [gedaagde] bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en [eiser] aansprakelijk zal zijn voor de als gevolg daarvan door [gedaagde] geleden en te lijden schade; 
       
       
     
     
       
         IV. de huurprijs vanaf 2 november 2021 te verminderen met 80%, tot de dag dat de 
         gebreken aan het gehuurde zijn verholpen op een wijze dat het gehuurde weer 
         geschikt is voor de bedrijfsvoering van [gedaagde] althans een zodanige 
         veroordeling als de rechtbank in goede Justitie zal vermenen te behoren; 
       
     
     
       
         V. [eiser] te veroordelen in de kosten van dit geding, te 
         vermeerderen met de nakosten ad € 124,= indien het vonnis niet betekend hoeft te 
         worden, en verhoogd met € 82,= in geval van betekening, te vermeerderen met de 
         wettelijke rente over de (na)kosten vanaf veertien dagen na het te dezer zake te 
         wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige 
         veroordeling en/of bevel als de rechtbank in goede Justitie zal vermenen te behoren. 
       
       
     
   
   
     Verweer 
     
     
       5.	[eiser] verweert zich tegen de vordering. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zoveel nodig ingegaan.  
     
   
   
     Beoordeling 
     In conventie 
     
     6. [gedaagde] voert aan dat sprake is van de huur van 7:290 BW bedrijfsruimte en de opzegging niet aan de voor dat type bedrijfsruimte geldende regels voldoet. [gedaagde] oefent een bedrijf uit in de bewerking van (fijn)metaal, kan omschreven worden als wapensmit en kwalificeert zich daarmee als ambachtsbedrijf. [gedaagde] levert ook direct aan particulieren. Zij kunnen de werkplaats van [gedaagde] gewoon binnen stappen en aangeven wat ze willen. Zoals uit de website www. [gedaagde] -techniek.nl blijkt heeft hij een inloopspreekuur op zaterdag van 11:00 tot 14.00 uur, aldus [gedaagde] .  [eiser] betwist dat [gedaagde] in substantiële mate voor particulieren werkt. Bij het aangaan van de overeenkomst stond de bewerking van fijn-metaal in de zin van gespecialiseerde wapenproductie voor overheden en bedrijven bij het gebruik van het gehuurde voorop, en niet de uitoefening van een kleinhandels- of ambachtsbedrijf. De inrichting van het gehuurde past daar ook niet bij, en had problemen opgeleverd omdat de rechtsvoorganger van [eiser] een beleid voerde waarbij detailhandel niet was toegestaan. [gedaagde] legt zich naar eigen zeggen toe op het fabriceren, herstellen en verhandelen van wapens en munitie voor overheid, de filmindustrie en schietverenigingen/clubs. In het handelsregister staat dat [gedaagde] een groothandel voert in machines en apparaten en toebehoren. Daarnaast ontbreekt een voor het publiek toegankelijk lokaal. Hooguit gaat het om een besloten kring particulieren omdat voor aanschaf en bezit van wapens een vergunning nodig is, alles aldus [eiser] . 
     
     7. Overwogen wordt als volgt. In de huurovereenkomst staat niet dat het gehuurde (mede) is bestemd voor de exploitatie van een detailhandels- of ambachtsbedrijf en dit valt ook niet uit de context van de overeenkomst af te leiden. Dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst dit gebruik voor ogen heeft gestaan is door [eiser] gemotiveerd betwist en is daartegenover onvoldoende onderbouwd door [gedaagde] . Voorzover [gedaagde] heeft aangevoerd dat dienstverlening aan particulieren in het gehuurde een substantieel deel van zijn bedrijfsvoering vormt, is die stelling betwist en niet met (financiële) bewijsstukken toegelicht, en blijkt niet dat (de rechtsvoorganger van) [eiser] van dat gebruik wist of er alsnog (stilzwijgend) toestemming voor heeft gegeven.  
     De conclusie is dat sprake is van 7:230a BW bedrijfsruimte, en dat rechtsgeldig is opgezegd. 
     
     8. [gedaagde] stelt dat hem niet nu al het recht kan worden ontnomen om te verzoeken om verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden. Volgens hem kan de belangenafweging van artikel 7:230a lid 4 BW pas worden gemaakt op het moment waarop de huur eindigt, aldus [gedaagde] . Dit standpunt gaat niet op, omdat het geen steun vindt in het recht. 
     
     9. [eiser] heeft in verband met de (verdere) herontwikkeling van het bedrijfsterrein belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Zoals in artikel 7:230a lid 4 BW is bepaald wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voorzetting van het gebruik van het gehuurde. In dit geval wegen de belangen van de verhuurder het zwaarst. Daarbij wordt betrokken dat de huurovereenkomst is aangegaan op 1 mei 2013 en al op 9 oktober 2018 de ontruiming per uiterlijk 30 april 2023 is aangezegd. [gedaagde] weet dus al heel lang dat het einde van de huurovereenkomst in zicht is. Ook weegt mee dat [eiser] zich vanaf de aangekondigde ontruiming coöperatief heeft opgesteld en financiële- en andere hulp heeft aangeboden teneinde [gedaagde] in staat te stellen zo snel mogelijk passende alternatieve bedrijfsruimte te vinden. Dat daarbij een eigen belang van [eiser] meespeelde om tot een sneller vertrek van [gedaagde] te komen doet hieraan niet af. [eiser] heeft voldoende toegelicht dat haar (financiële) belang bij tijdig vertrek van [gedaagde] groot is. Ten slotte heeft [gedaagde] inmiddels vervangende bedrijfsruimte gevonden voor (een deel van) zijn bedrijf en heeft [eiser] [gedaagde] een compensatie aangeboden die voldoende aan de belangen van [gedaagde] tegemoet komt.   
     
     10. [eiser] heeft zich bereid verklaard (onverplicht) een tegemoetkoming aan [gedaagde] te betalen van maximaal €  25.000,- van de daadwerkelijk verhuis- en herinrichtingskosten, waarvan zij bij wege van voorschot bereid is direct € 12.500,- te voldoen. Tevens is zij bereid [gedaagde] te ontslaan uit de verplichting huur te betalen met ingang van 1 juli 2022 indien hij het gehuurde uiterlijk voor de einddatum heeft ontruimd. 
     
     11. Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden toegewezen zoals hierna is vermeld. De gevorderde dwangsom zal gemaximeerd worden toegewezen. Gelet op de moeizame relatie tussen partijen en het belang van [eiser] bij tijdige ontruiming acht de kantonrechter het opleggen van een extra financiële prikkel aan [gedaagde] in de vorm van een dwangsom wenselijk.  
     
     12. [gedaagde] wordt als in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast. 
   
   
     
       in reconventie 
     
     13. [gedaagde] stelt dat bij de sloop van omliggende gebouwen in juni/juli 2021 het dak van het gehuurde na aanpassingen niet waterdicht is afgewerkt maar provisorisch met een zeil is afgedekt. Door de sloop is gruis op de inboedel belandt en hebben de trillingen schade veroorzaakt aan wapens die uit stellingen zijn gevallen, aan het alarm en de apparaten. [gedaagde] heeft daarnaast omzetschade geleden. Ook bleken twee van de vier wanden van het gehuurde niet geschikt om als buitengevel te dienen. Vanaf eind oktober 2021 zijn lekkages en vochtproblemen opgetreden waardoor schade aan de inboedel is opgetreden. De wapens in de wapenkluis van [gedaagde] zijn gaan roesten. [eiser] is voor de schade aansprakelijk uit hoofde van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel wegens onrechtmatig handelen. Ook dient de huurovereenkomst te worden ontbonden wegens ernstige nalatigheid van de verhuurder, aldus [gedaagde] . 
     
     14. [eiser] betwist aansprakelijkheid, maar is bereid de schade aan alarmsysteem, voorraad (wapens), machines en materiaal te compenseren mits causaal verband met de sloopwerkzaamheden bestaat en de schade in redelijkheid wordt vastgesteld. Zij beroept zich erop dat aansprakelijkheid voor omzetschade in de huurovereenkomst is uitgesloten. Ze verwijt [gedaagde] geen, of onvoldoende, schadebeperkende maatregelen te hebben getroffen. 
     
     15. Overwogen wordt als volgt. In geschil is of [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] gestelde schade. Uit het overgelegde rapport van ABT (productie 40 bij conclusie van antwoord in reconventie) blijkt het volgende. Kort voor de geplande sloop van een ander deel van het bedrijvencomplex zijn de bedrijfsruimten om het gehuurde heen geïnspecteerd. Uit dat onderzoek bleek de constructie van het gebouw van het gehuurde bouwtechnisch geen eenheid met de direct aangrenzende bedrijfsgebouwen te vormen, behoudens de stalen dakconstructie. Vervolgens zijn in afwijking van het oorspronkelijke sloopplan ook de panden aangrenzend aan het gehuurde in enkele dagen geheel gesloopt en is het dak van het gehuurde aangepast. De functie van drie van de vier muren van het gehuurde veranderde van binnenmuur in buitenmuur. Bij zaagwerkzaamheden in het dakbeton van het gehuurde werden enkele betonelementen beschadigd. De dakconstructie van het gehuurde is provisorisch gerepareerd, en onder meer met een zeil afgedekt.  
     
     16. De werkzaamheden die in opdracht van [eiser] en/of aan haar gelieerde bedrijven zijn uitgevoerd waren al met al ingrijpend en hebben geleid tot vocht-,  en trillingsoverlast en vallend stof en gruis in het gehuurde. Uit overgelegde correspondentie blijkt dat [gedaagde] vooraf in kennis is gesteld van werkzaamheden, maar van een voldoende getetailleerde briefing, waarbij [gedaagde] tijdig maatregelen had kunnen nemen om schade te voorkomen is niet gebleken. Een 0-meting of vooropnamerapport van de binnenkant van het gehuurde en de inboedel is niet opgemaakt. Ook is gedurende de sloop de situatie in het gehuurde met betrekking tot trillingen en andere overlast voor zover bekend niet door [eiser] geobserveerd. Het kan [eiser] worden verweten dat zij zonder voldoende overleg en beschermde maatregelen opdracht tot de sloopwerkzaamheden heeft gegeven. Dit had wel van haar mogen worden verwacht ter bescherming van de belangen van [gedaagde] en ter vastlegging van eventuele schade. De conclusie is dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. 
     
     17. [gedaagde] stelt dat de overeenkomst moet worden ontbonden en zijn schade als gevolg van trillingen en vallend gruis tijdens de sloop, en vanaf oktober 2021 vocht- en waterschade aan zijn apparatuur, alsmede omzetschade, door [eiser] moet worden vergoed. Op [gedaagde] rust de stelplicht en bewijslast van de schade en de omvang daarvan. Omdat [eiser] ten onrechte geen vooropname heeft laten uitvoeren, noch tijdens de sloop voldoende controle heeft gehouden, kunnen aan de bewijslast van [gedaagde] geen hoge eisen worden gesteld. Wel mag van [gedaagde] worden verwacht dat hij redelijke inspanningen heeft geleverd om zijn schade te beperken.  
     
     18. Dat [eiser] in de aanloop naar de sloopwerkzaamheden meerdere redelijke voorstellen aan [gedaagde] heeft gedaan om kostenneutraal te verhuizen naar vervangende bedrijfsruimte en nadeel financieel te compenseren vermindert de aansprakelijkheid van [eiser] niet. [gedaagde] was niet verplicht om op een redelijk aanbod in te gaan en het gehuurde voor de sloop te verlaten. Hij had en heeft voldoende belang om tot de einddatum van de huurovereenkomst zijn bedrijf in het gehuurde voort te zetten.   
     
     19. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is afgesproken dat [gedaagde] zijn schade per post zal specificeren en onderbouwen, waarna [eiser] daarop kan reageren. Partijen hebben vervolgens na de zitting akten genomen. 
     
     20. [gedaagde] begroot zijn schade als volgt: 
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               Verhuis- en herinrichtingskosten 
             
             
                 €   93.111,96 
             
             
               
             
           
           
             
               Hogere huurlasten 
             
             
               
             
             
                  PM 
             
           
           
             
               Schade aan machines en materiaal 
             
             
                 € 212.654,87 
             
             
               
             
           
           
             
               Schoonmaakkosten wapens 
             
             
                 €   15.040,00 
             
             
               
             
           
           
             
               Schade alarm 
             
             
                 €     4.341,48 
             
             
               
             
           
           
             
               Gederfde inkomsten 
             
             
                 € 207.675,00 
             
             
               
             
           
           
             
               Kosten vaststellen schade 
             
             
               
             
             
                  PM 
             
           
           
             
               
             
             
               ------------------------ 
             
             
               
             
           
           
             
               totaal 
             
             
               € 532.814,31 
             
             
               + PM 
             
           
         
       
     
     
     21. [eiser] verwijt [gedaagde] in haar reactie op de begroting dat hij zijn schade exponentieel heeft opgevoerd.  De begroting is volgens haar onrealistisch en onbetrouwbaar. Zo is er geen rekening gehouden met de restwaarde van beschadigde zaken.  
     
       
        [eiser] betwist de opgevoerde schadeposten aan machines en materiaal (gereedschappen). De door [eiser] ingeschakelde expert Sedgwick begroot de schade vooralsnog aanzienlijk lager, waarbij de machines genoemd in de posten 1, 2 en 28 niet geïnspecteerd konden worden omdat deze zich niet in het gehuurde bevonden.  
       Ook de post schoonmaakkosten wapens en schade alarm wordt betwist. Wat betreft de omzetschade heeft [gedaagde] nooit gemeld dat ál zijn machines onbruikbaar waren. Pas acht maanden na de sloop in maart 2022 heeft [gedaagde] deze schadeposten in rekening gebracht. Ook is onbegrijpelijk waarom [gedaagde] de machines niet eerder heeft laten repareren of vervangen. [gedaagde] heeft bovendien niets gesteld over zijn omzet in de jaren voor de sloop en hoe deze zich verhoudt tot het jaar waarin de sloop plaatsvond. Bij de urenberekening zijn grote vraagtekens te plaatsen. Wat betreft de schade aan het alarm wordt de betwist dat de factuur van 6 juni 2020 causaal verband heeft met de sloop.   
       
        [eiser] stelt voor de firma Arepa in te schakelen om de technische schadeomvang in kaart te laten brengen en te begroten. Zij heeft [gedaagde] daartoe een plan van aanpak voorgesteld.  
     
     
     22. Voor de beoordeling van de gestelde omzetschade en schade aan het alarm acht de kantonrechter een nadere reactie van [gedaagde] van belang, evenals zijn reactie op het door [eiser] voorgestelde plan van aanpak. 
     
     23. Nu partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de omvang van de schade aan machines en materiaal en schoonmaakkosten wapens zal te zijner tijd een deskundige door de kantonrechter worden benoemd. Voordat daartoe wordt overgegaan, worden partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over (de aard van de benodigde deskundigheid, het aantal te benoemen deskundigen en) de te stellen vragen en om een bij voorkeur gezamenlijk voorstel te doen voor de persoon van de deskundige(n). Partijen kunnen hiertoe op de rol van 11 februari 2023 ieder een akte nemen. Een nader uitstel zal, behoudens calamiteiten, niet worden verleend. Indien partijen geen (gezamenlijk) voorstel voor de persoon van een te benoemen deskundige doen, zal de kantonrechter zelf een deskundige voorstellen.  
     
     24. Het voornemen bestaat om partijen ieder te belasten met de helft van het nog te bepalen deskundigenvoorschot 
     
     25. De contactpersoon van de rechtbank zal de voorgestelde deskundige vragen of deze vrijstaat tegenover partijen, beschikbaar is en ook welke termijn voor het onderzoek nodig zal zijn. Ook zal de deskundige worden gevraagd een begroting van de kosten op te geven, gespecificeerd naar het verwachte aantal te bestede uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten. In dat verband zal (deels) het procesdossier met daarin de noodzakelijke persoonsgegevens van partijen met de deskundige worden uitgewisseld. De kantonrechter gaat uit van de toestemming van partijen hiervoor, tenzij anders door partijen wordt aangegeven bij de hiervoor genoemde akte. 
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 april 2023 eindigt; 
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 30 april 2023 het gehuurde te ontruimen en in een behoorlijke staat ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen en vervolgens ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft om aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-; 
     
     
       bepaalt dat [eiser] aan de veroordeling onder II. geen rechten kan ontlenen indien zij niet uiterlijk tien dagen voor de einddatum van de huurovereenkomst: - bij wege van voorschot op de verhuis- en herinrichtingskosten een bedrag van € 12.500,- aan [gedaagde] heeft betaald; - de door [gedaagde] betaalde huur over de periode 1 juli 2022 tot en met 30 april 2023 heeft gerestitueerd;  
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op: exploot	€   123,85       salaris	€1.245,00 griffierecht	€   126,00 		----------------- totaal	€1.494,85	  
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,- aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw; 
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; 
       
       
         
            in reconventie 
         
       
       
         
       
     
     
       draagt partijen op zich op de rolzitting van  vrijdag 10 februari 2023  bij akte uit te laten over het aangekondigde deskundigenbericht; 
     
     
       draagt [gedaagde] op zich bij die akte tevens uit te laten over hetgeen in r.o. 21 is verwoord; 
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Deze uitspraak is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.