ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2015:9117

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2015:9117 Rechtbank Midden-Nederland , 30-12-2015 / C/16/393293 / HA ZA 15-476

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2015-12-30

Zaaknummer: C/16/393293 / HA ZA 15-476

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2015:9117

---

Overeenkomst tot vestiging erfpacht onder Koopgarant-bepalingen. Geen bijzondere zorgplicht voor woningcorporatie overeenkomstig rechtspraak in effectenleasezaken. Opzegging erfpacht wegens ernstig tekortschieten erfpachter

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/393293 / HA ZA 15-476 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 december 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING DE ALLIANTIE , 
       gevestigd te Hilversum, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. G.A.E.M. van Zinnicq Bergmann te Soest. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de Alliantie en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 29 juli 2015; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 17 november 2015; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie; 
         
         
           de akte van [gedaagde] . 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De Alliantie is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet. Het woningcomplex “ [naam woningcomplex] ” in Soest was in eigendom van de rechtsvoorganger van de Alliantie. In 2010 is het registergoed gesplitst in appartementsrechten. Een gedeelte van de appartementsrechten is door de Alliantie in erfpacht uitgegeven onder toepasselijkheid van de Koopgarant-bepalingen. 
       
     
     
       2.2. 
       Na voorafgaande overeenkomst tot vestiging van erfpacht d.d. 27 oktober 2010 tussen partijen, heeft de Alliantie bij notariële akte van 28 december 2010 aan [gedaagde] het recht van erfpacht verleend op (kort gezegd) het appartementsrecht [adres] in [woonplaats] tegen betaling van € 106.250,-, daarin begrepen de afkoopsom van de canon van de erfpacht. [gedaagde] heeft dit gefinancierd met een hypothecaire geldlening met het Woningfonds ter grootte van € 129.623,-.  
       
     
     
       2.3. 
       De kern van de Koopgarant-bepalingen is (in dit geval) als volgt. De toegelaten instelling (de Alliantie) geeft woningen in erfpacht uit tegen een bedrag onder de marktwaarde aan woningzoekenden uit het segment op wie zij zich op basis van artikel 70C van de Woningwet dient te richten. De erfpachter verplicht zich om zelf de woning te bewonen en om, indien hij het recht van erfpacht wenst te verkopen, dit te koop aan te bieden aan de Alliantie. De Alliantie verplicht zich om dit recht van erfpacht terug te kopen tegen een koopsom die wordt bepaald volgens de systematiek die is vastgelegd in de Koopgarant-bepalingen. De waardeontwikkeling wordt gedeeld tussen de Alliantie en de erfpachter. Het percentage waarin de erfpachter meedeelt in de waardeontwikkeling is afhankelijk van de hoogte van de korting op de aankoopprijs waarvoor de erfpachter bij de aankoop heeft gekozen. In dit geval heeft [gedaagde] gekozen voor een korting van 15% op de aankoopprijs, wat wil zeggen dat het recht van erfpacht is verkregen tegen 15% onder de marktwaarde. Volgens de Koopgarant-bepalingen deelt de erfpachter in dat geval voor 70% mee in de waardeontwikkeling, zowel in negatieve als in positieve zin. Waardestijging ten gevolge van door de erfpachter aangebrachte verbeteringen wordt voor 100% vergoed. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft het appartement aan [adres] (hierna: de woning) van 10 november 2014 tot 10 september 2015 aan een ander in gebruik gegeven door middel van een schriftelijke huurovereenkomst. Medio januari 2015 is in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. De Alliantie heeft de erfpacht opgezegd tegen 15 augustus 2015.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       De Alliantie vordert  samengevat - veroordeling van [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de woning aan [adres] in [woonplaats] te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Ook vordert zij een verklaring voor recht dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht op het appartementsrecht [adres] in [woonplaats] waardeloos is. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] vordert  samengevat – de tussen partijen gesloten overeenkomst nietig te verklaren althans te vernietigen met veroordeling van de Alliantie tot betaling van € 106.250,- en € 65.629,21, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.5. 
       De Alliantie voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie en reconventie 
     
       4.1. 
       De standpunten van partijen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke bespreking. De Alliantie heeft de erfpacht opgezegd op drie gronden: [gedaagde] heeft de woning in strijd met de bepalingen niet zelf bewoond, hij heeft in die situatie niet voldaan aan de plicht om de woning aan te bieden aan de Alliantie opdat zij de woning kon terugkopen en er is een hennepkwekerij aangetroffen in de woning. Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van die opzegging, moet het verweer van [gedaagde] worden besproken dat de Alliantie tekort is geschoten omdat zij een bijzondere zorgplicht jegens [gedaagde] niet in acht heeft genomen dan wel dat de overeenkomst tot vestiging van erfpacht tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] heeft – kort samengevat – gesteld dat de Alliantie voor en bij het sluiten van de overeenkomst tot vestiging van erfpacht tekort is geschoten in het nakomen van haar bijzondere zorgplicht. Die bijzondere zorgplicht bestaat er – in navolging van de rechtspraak in aandelenlease-zaken – uit dat de Alliantie bij [gedaagde] inlichtingen had moeten inwinnen over onder andere zijn inkomens- en vermogenspositie. Ook had zij [gedaagde] behoren te waarschuwen voor een waardedaling van de woning die zeer waarschijnlijk aanstaande was. Zij wist althans behoorde te weten dat [gedaagde] de koopsom en renovatiekosten geheel had gefinancierd met geleend geld. De Alliantie wist dan ook dat in een dalende onroerend goedmarkt er een gerede kans bestond dat [gedaagde] zou blijven zitten met een restschuld. Op de Alliantie als woningbouwvereniging, die specifiek in het leven is geroepen ten behoeve van personen uit de lagere inkomenscategorieën, rust een  bijzondere zorgvuldigheidsverplichting ervoor te waken dat personen zoals [gedaagde] niet in financiële problemen raken door een beleggingstransactie met de Alliantie zoals in dit geval is gebeurd. [gedaagde] zou de overeenkomst tot vestiging van erfpacht met de Alliantie en de daarmee samenhangende hypothecaire geldlening niet zijn aangegaan als de Alliantie zich behoorlijk van haar zorgplicht zou hebben gekweten, aldus [gedaagde] .  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] trekt aldus een vergelijking met de rechtspraak in effectenlease-zaken (onder andere HR 5 juni 2009, NJ 2012/183) waarin zo’n bijzondere zorgplicht is aangenomen voor een professionele dienstverlener die complexe en risicovolle (beleggings)producten aanbiedt aan een particuliere afnemer. De Hoge Raad heeft in die situatie aangenomen dat op een professionele dienstverlener op het terrein van beleggingen in effecten en aanverwante financiële diensten ten opzichte van de personen met wie zij een overeenkomst terzake een complex beleggingsproduct zal aangaan, een bijzondere zorgplicht rust die ertoe strekt particuliere wederpartijen te beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De reikwijdte van deze bijzondere zorgplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de mate van deskundigheid en relevante ervaringen van de betrokken wederpartij, de ingewikkeldheid van het beleggingsproduct en de daaraan verbonden risico's, en de regelgeving tot nakoming waarvan de effecteninstelling is gehouden, met inbegrip van de voor haar geldende gedragsregels.  
       
     
     
       4.4. 
       Een relevante factor bij het beoordelen van de vraag of een bijzondere zorgplicht voor de Alliantie bestaat als hiervoor bedoeld, is de hoedanigheid van de Alliantie. De Alliantie heeft in de (pre)contractuele relatie met [gedaagde] te gelden als eigenaar die het recht van erfpacht aanbiedt en niet als professionele dienstverlener die adviseert in de financiering van de aankoop of die financiering aanbiedt.  
       
     
     
       4.5. 
       Daarnaast is van belang de aard en strekking van de tussen partijen beoogde overeenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Alliantie niet een beleggingsproduct aangeboden. Zij heeft een recht van erfpacht op een appartementsrecht te koop aangeboden, wat feitelijk veel gelijkenis heeft met het te koop aanbieden van een woning. Met andere woorden: de aard en strekking van het aanbod was om tegen betaling van een koopsom het gebruik van een woning beschikbaar te stellen voor [gedaagde] . De regels die zijn verbonden aan Koopgarant, zoals vastgelegd in de overeenkomst en in de vestigingsakte, maken die aard en strekking ook duidelijk. De woning moet immers door de ‘koper’ zelf worden bewoond en bovendien is het recht van erfpacht niet op de vrije markt te verkopen (of te verhuren), maar moet zij te koop worden aangeboden aan de Alliantie die op haar beurt verplicht is het recht van erfpacht terug te kopen. Daarbij wordt dan ook een eventuele waardestijging van de woning (en dus van het recht van erfpacht) gedeeld tussen erfpachter ( [gedaagde] ) en eigenaar (de Alliantie). Deze aspecten van de Koopgarantregeling duiden niet op een beleggingsproduct; een beleggingsproduct is immers primair gericht op het maken van winst. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat de Alliantie het ‘product’ Koopgarant zou hebben geafficheerd als beleggingsproduct door te schrijven: “In een gespannen woningmarkt kunnen mensen met een bescheiden inkomen vaak geen woning kopen. Voor die groep mensen, is de koop van een woning met Koopgarant een goede oplossing die rekening houdt met de belangen van de koper. Een eigen woning biedt kopers de mogelijk om vermogen op te bouwen. Na verloop van tijd kan dit vermogen ingezet worden om zonder hulp een volgende woning te kopen.” Nog daargelaten dat [gedaagde] niet de context heeft aangegeven waarin deze uitlating is gedaan, maakt deze enkele zinsnede - tegen de achtergrond van de Koopgarantregeling - niet dat de Alliantie een beleggingsproduct aanprijst. In deze uiting wordt immers slechts gewezen op de mogelijkheid dat de woning in waarde zal stijgen waardoor de erfpachter bij verkoop een hogere waarde realiseert en in die zin vermogen opbouwt, hetgeen als een feit van algemene bekendheid mag worden verondersteld. 
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is evenmin sprake van het aanbieden van een complex of risicovol product. Zoals hiervoor overwogen heeft de Alliantie het recht van erfpacht op een appartementsrecht aangeboden teneinde die woning zelf te bewonen. Daaraan zijn enkele bijzondere kenmerken verbonden ten opzichte van de gebruikelijke koop van een onroerende zaak, zoals uiteengezet in 2.3. Dit betekent echter niet dat daarmee sprake is van een complex of risicovol product. [gedaagde] heeft in dat verband gewezen op het risico dat hij, in een dalende onroerend goedmarkt, met een restschuld zou blijven zitten omdat hij de koop en renovatie volledig heeft gefinancierd met geleend geld. Dit is echter niet een ander of groter risico dan bij een gebruikelijke aankoop van een woning, dus bij het in volledig eigendom verwerven van een woning.  
       
     
     
       4.7. 
       Daar komt bij dat [gedaagde] heeft begrepen wat het ‘product’ inhield dat de Alliantie aanbood, zo blijkt uit zijn verklaring ter zitting. [gedaagde] heeft ter comparitie verklaard dat hij in 2010 op zoek was naar woonruimte omdat zijn relatie net was verbroken. Hij kon niet veel betalen, particuliere huur was te duur en voor andere huur kwam hij niet snel genoeg in aanmerking. Deze Koopgarantregeling was voor hem de enige optie om op korte termijn een woning te verkrijgen, aldus [gedaagde] . Uit de informatiefolder over de Koopgarantregeling die hij (via de makelaar) ontving, heeft [gedaagde] begrepen dat hij niet het volledige eigendom van de woning kreeg en dat hij korting kreeg op de aankoop. Ook was voor hem duidelijk dat hij zijn winst of verlies bij verkoop moest delen met de Alliantie, aldus zijn verklaring. De rechtbank constateert dan ook dat [gedaagde] de elementen van de Koopgarantregeling die voor hem een mogelijk risico in het leven riepen, heeft begrepen voordat hij de overeenkomst tot vestiging van erfpacht is aangegaan. Uit de informatie heeft hij immers afgeleid dat bij een waardedaling van de woning er sprake zal zijn van een verminderde waarde van het recht van erfpacht op het moment van terugkoop. Ook heeft hij begrepen dat er op enig moment sprake kon zijn van verlies ten opzichte van de aankoopprijs. In combinatie met de omstandigheid dat hij het recht van erfpacht (volledig) heeft gefinancierd met een hypothecaire lening, moet voor hem duidelijk zijn geweest dat er bij waardedaling sprake kon zijn van een restschuld. 
       
     
     
       4.8. 
       Nu de Alliantie in deze overeenkomst niet is aan te merken als professionele dienstverlener en er geen sprake is van het aanbieden van een complex of risicovol (beleggings)product en [gedaagde] bovendien heeft begrepen wat het risico was dat was verbonden aan de overeenkomst, kan niet gesteld worden dat de Alliantie een bijzondere zorgplicht had tegenover [gedaagde] die ertoe strekt om hem te beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De Alliantie behoefde hem dan ook niet uitdrukkelijk en in niet mis te verstane bewoordingen te waarschuwen voor het bijzondere risico van een eventuele restschuld en behoefde evenmin inlichtingen in te winnen over zijn inkomens- en vermogenspositie. De stelling van [gedaagde] dat de Alliantie tekort is geschoten in het naleven van haar bijzondere zorgplicht slaagt niet. 
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank zal daarnaast ingaan op de stelling van [gedaagde] dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. In dat verband heeft hij gesteld dat de overeenkomst voor de Alliantie alleen voordelen had en voor [gedaagde] alleen maar risico’s en nadelen. Ook stelt hij dat de Alliantie met de in het vooruitzicht gestelde korting op de aankoopsom en met misbruik van haar bijzondere positie als woningcorporatie [gedaagde] heeft aangezet tot het aangaan van de overeenkomst en daarmee tot het nemen van onverantwoorde financiële risico’s. Daarnaast diende de Alliantie, als professionele woningbouwvereniging, [gedaagde] te waarschuwen voor een (aanstaande) waardedaling van de woning, aldus [gedaagde] . De Alliantie heeft volgens [gedaagde] nagelaten hem (voldoende) te wijzen op de nadelige gevolgen van de overeenkomst en de nadelige gevolgen dat hij niet volledig eigenaar werd. [gedaagde] stelt dat hij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, indien de Alliantie hem adequaat had ingelicht. De Alliantie heeft tegen deze stellingen gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. De rechtbank acht ten eerste de stelling dat de overeenkomst voor de Alliantie alleen voordelen had en voor [gedaagde] alleen maar risico’s en nadelen feitelijk onjuist. [gedaagde] miskent met deze stelling dat hij door een verkregen korting op de aankoopsom in staat werd gesteld om (het erfpacht op) een woning te kopen, hij te allen tijde (het recht van erfpacht op) de woning kon verkopen en de Alliantie verplicht was om die af te nemen. Bovendien wordt het verlies van de waardedaling van de woning gedeeld met de Alliantie en worden door de erfpachter aangebrachte verbeteringen voor 100% in de waardeontwikkeling meegenomen.  
       
     
     
       4.11. 
       Ten tweede is niet gebleken dat de Alliantie [gedaagde] op ontoelaatbare wijze heeft aangezet tot het aangaan van de overeenkomst door het in het vooruitzicht stellen van voordelen of door het achterhouden van voor hem cruciale informatie. De rechtbank heeft eerder al geconstateerd dat sprake was van een overeenkomst die veel gelijkenis vertoont met het (ver)kopen van een woning, maar enkele kenmerken heeft die afwijkend zijn van het (ver)kopen van een woning. Naar het oordeel van de rechtbank lag het op de weg van de Alliantie om de toekomstig erfpachter ( [gedaagde] ) in te lichten over die specifieke kenmerken. Van de Alliantie die als toegelaten instelling aan bewoners van woningen het aanbod doet om een recht van erfpacht te verkrijgen op het betreffende appartement(srecht) mag, met andere woorden, verwacht worden dat zij (via een makelaar of op andere wijze) duidelijk maakt wat de Koopgarantregeling inhoudt. De rechtbank constateert dat de Alliantie heeft voldaan aan haar informatieplicht jegens [gedaagde] . Zoals in 4.7 is overwogen, is aan [gedaagde] via de makelaar een informatiefolder over de Koopgarantregeling ter beschikking gesteld waaruit [gedaagde] ook daadwerkelijk de belangrijkste elementen van die regeling heeft begrepen. 
       
     
     
       4.12. 
       In tegenstelling tot wat [gedaagde] meent, bestaat er op dit vlak voor de Alliantie geen verdergaande informatie- of zorgplicht jegens [gedaagde] . De informatieplicht gaat niet zover dat de Alliantie uitdrukkelijk behoort te waarschuwen voor een mogelijke waardedaling van de woning. Die informatie mag immers als feit van algemene bekendheid worden verondersteld althans van een mogelijke koper van een woning (of in dit geval van het recht van erfpacht op een appartementsrecht) mag worden verlangd dat hij zich zodanig in de markt verdiept (al dan niet met hulp van een financiële dienstverlener) dat hij deze kennis verwerft. Ook in de omstandigheid dat de Alliantie als toegelaten instelling zich specifiek dient te richten op personen in de lagere inkomenscategorieën ziet de rechtbank geen aanleiding om een verdergaande informatie- of zorgplicht aan te nemen.  
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op al het voorgaande slaagt de stelling niet dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen en dat [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de kosten wordt veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Alliantie worden begroot op € 452,00  salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00). 
       
       
         
           De opzegging 
         
       
     
     
       4.14. 
       Partijen hebben over de opzegging het volgende aangevoerd. De Alliantie heeft gesteld dat [gedaagde] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als erfpachter en verwijst in dat verband naar de drie opzeggingsgronden die zij heeft genoemd. [gedaagde] betwist dat sprake is van ernstig tekortschieten: hij heeft volledig te goeder trouw de woning verhuurd omdat hij niet op de hoogte was van de zelfbewoningsplicht. Bovendien stelt hij niets te maken te hebben met de hennepkwekerij. Voor zover sprake is van een tekortkoming, kan die de opzegging volgens [gedaagde] niet dragen. Daarnaast is het beroep van de Alliantie op de zelfbewoningsplicht in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat [gedaagde] de woning destijds niet kon verkopen aan de Alliantie zonder met een restschuld achter te blijven, aldus [gedaagde] .  
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank overweegt het volgende. Volgens artikel 5:87 tweede lid BW kan een erfpacht door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. In de vestigingsakte van de erfpacht is in artikel 2 bepaald dat de woning is bestemd voor woondoeleinden en als zodanig moet worden gebruikt. Artikel 4 bevat een verbod voor de erfpachter om de woning te gebruiken voor het kweken van hennep. Onder artikel 11 zijn de Koopgarant-bepalingen in de vestigingsakte opgenomen, die onder Hoofdstuk B inhouden dat de erfpachter verplicht is de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en dat hij niet bevoegd is de woning of een gedeelte daarvan te verhuren. Hoofdstuk D bepaalt dat de erfpachter verplicht is om de woning onverwijld te koop aan te bieden aan de Alliantie zodra de erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de woning.  
       
     
     
       4.16. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen van de erfpachtovereenkomst en heeft de Alliantie de erfpacht mogen opzeggen. Daarbij is vooral van belang dat [gedaagde] de kernbepalingen van de erfpacht heeft geschonden. De zelfbewoningsplicht en het te koop aanbieden aan de Alliantie bij beëindiging van de zelfbewoning vormen immers kernbepalingen van de erfpacht. Deze regels maken onderdeel uit van de Koopgarantregeling zoals uiteengezet onder 2.3 en maken het de Alliantie mogelijk om aan bewoners uit lagere inkomenscategorieën, die onder normale marktcondities niet of moeilijk een woning kunnen kopen, een recht van erfpacht op een woning te verlenen. De Koopgarantregeling stelt toegelaten instellingen in staat om (recht van erfpacht op) woningen onder voordeliger condities dan marktcondities aan personen aan te bieden. Daar staat tegenover dat de erfpachter de woning voor eigen bewoning moet gebruiken en niet op de vrije markt kan verkopen of verhuren, zodat de woning behouden blijft voor de categorie woningzoekenden waarvoor deze is bedoeld. In het eerste artikel van de vestigingsakte wordt dat ook expliciet beschreven: “De Koopgarantbepalingen betreffen onder meer een zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met een deling van de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning.”  
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] heeft, door de woning niet meer zelf te bewonen en de woning niet te koop aan te bieden aan de Alliantie, dus kernbedingen van de erfpacht overtreden. Deze overtredingen zijn, in tegenstelling tot wat [gedaagde] stelt, verwijtbaar. Hij stelt weliswaar dat hij niet wist dat hij de woning zelf moest bewonen, maar dat verweer acht de rechtbank ten eerste niet overtuigend. [gedaagde] heeft ter zitting ervan blijk gegeven kennis te hebben genomen van de essenties van de Koopgarantregeling en die ook goed te hebben begrepen, met uitzondering van de zelfbewoningsplicht. Dat komt de rechtbank ongeloofwaardig voor, temeer nu de zelfbewoningsplicht (zoals onbetwist gesteld door de Alliantie) op twee plaatsen in de overeenkomst tot vestiging van erfpacht en ook in de vestigingsakte is opgenomen. Ten tweede had het op de weg gelegen van [gedaagde] om, bij het voornemen om de woning te verhuren, zich ervan te vergewissen dat het hem was toegestaan om de woning te verhuren. Hij was, zoals hij heeft verklaard ter comparitie, immers ervan op de hoogte dat hij niet het volledige eigendom van de woning had.  
       
     
     
       4.18. 
       Daarnaast is een hennepkwekerij aangetroffen in de woning, hetgeen een zelfstandige overtreding vormt van de regels van de erfpachtovereenkomst. Dat [gedaagde] niet betrokken was bij deze hennepkwekerij en daar ook geen wetenschap van had, doet daaraan niet af omdat de enkele aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning al een overtreding vormt. Deze overtredingen tezamen vormen voldoende grond voor de constatering dat [gedaagde] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en kunnen de opzegging van de erfpacht door de Alliantie dragen.  
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank overweegt tenslotte over de stelling van [gedaagde] dat het beroep van de Alliantie op de zelfbewoningsplicht in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, het volgende. In dat kader moet worden beoordeeld of toepassing van de overeengekomen zelfbewoningsplicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] heeft in het bijzonder aangevoerd dat hij wilde verhuizen naar Limburg en niet langer in Soest wilde wonen. Bij terugverkoop aan de Alliantie zou hij echter met een omvangrijke restschuld blijven zitten wat voor hem financieel niet was op te brengen. Hij kon in die omstandigheden niet anders dan de woning verhuren, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagde] . De rechtbank verwerpt ook dit verweer van [gedaagde] . Zoals hiervoor overwogen vormen de zelfbewoningsplicht en de terugkoopbepaling kernbedingen van de tussen partijen overeengekomen erfpacht. Een beroep op het buiten toepassing laten van die bepalingen zal dan ook niet snel kunnen worden aangenomen. Daarbij komt dat volgens de vestigingsakte de Alliantie in bijzondere gevallen schriftelijk kan toestaan om van de zelfbewoningsplicht af te wijken. Indien [gedaagde] meende dat de omstandigheden hem niet anders toelieten dan de woning te verhuren, had het op zijn weg gelegen om in overleg te treden met de Alliantie met als doel een (tijdelijke) ontheffing van de zelfbewoningsplicht te verkrijgen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan en in die omstandigheden kan hij zich niet met succes erop beroepen dat toepassing van de zelfbewoningsplicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank concludeert dan ook dat de Alliantie de erfpacht heeft mogen opzeggen en zal de vordering tot ontruiming van de woning toewijzen. De gevorderde dwangsom zal aan een maximum worden verbonden. De gevorderde verklaringen dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht waardeloos is, worden ook toegewezen. Die laatste verklaringen zullen niet zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu artikel 3:29 vierde lid BW zich daartegen verzet. 
       
     
     
       4.21. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Alliantie worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	95,82 
       - griffierecht		613,00 
       - salaris advocaat	 	904,00  (2,0 punten × tarief € 452,00) 
       Totaal	€ 	1.612,82 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] , met al de zijnen en het zijne, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Alliantie te stellen, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan de Alliantie een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt, 
       
     
     
       5.3. 
       
         verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht op het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de derde 
         etage van het gebouw, plaatselijk bekend [adres] te [postcode] [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [nummer] , uitmakende het zestig/drie duizend zeven honderd vijf en negentigste (60/3.795e) breukdeel in de gemeenschap, bestaande uit het gebouw bestaande uit een woonlaag op de begane grond en drie woonlagen op de eerste, tweede en derde etage, ten tijde van de splitsing in 
         appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummers [nummer] , [nummer] en 
         
          [nummer] , met een oppervlakte van respectievelijk twaalf are en zeven en twintig centiare (12.27 are), acht en dertig (0.38 are) en twee en vijftig centiare (0.52 are)  
         vanaf 15 augustus 2015 waardeloos is, 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht op het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de berging gelegen op de begane 
         grond van het gebouw, zonder plaatselijke aanduiding, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , 
         sectie [sectie] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [nummer] , uitmakende het vijf/drie duizend zeven honderd vijf en negentigste (5/3. 79Sf) breukdeel in de hiervoor onder 5.3 genoemde gemeenschap  
         vanaf 15 augustus 2015 waardeloos is, 
       
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Alliantie tot op heden begroot op € 1.612,82, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onderdelen 5.1, 5.2 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.7. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.8. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Alliantie tot op heden begroot op € 452,00. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Brouwer en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2015. 
       
       
     
   
   
     type: HB/4727 
     coll: SG/4371