ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:1310

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:1310 Gerechtshof Den Haag , 10-05-2016 / 200.149.890

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-05-10

Zaaknummer: 200.149.890

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:1310

---

Vocht- en schimmelproblemen. Huurprijsvermindering; gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Toerekening aan de huurder?

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer: 200.149.890/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank: 2341778 CV EXPL 13-6674 
     
     
     
   
   
     Arrest van 10 mei 2016 
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     Stichting Poort6, 
     
       gevestigd te Gorinchem, 
       appellante in principaal appel, 
       geïntimeerde in incidenteel appel, 
       hierna te noemen: Poort6, 
       advocaat: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [naam], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde in principaal appel, 
       appellant in incidenteel appel, 
       hierna te noemen: [G], 
       advocaat: mr. S. Meeuwsen te Gorinchem. 
     
     
     
   
   
     Het verdere verloop van het geding 
     
     
       1. Voor het procesverloop tot 15 juli 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 12 november 2014. Bij memorie van grieven met één productie heeft Poort6 vier grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord tevens akte incidenteel appel en akte wijziging eis met producties heeft [G] de grieven bestreden. [G] heeft in incidenteel appel drie grieven naar voren gebracht. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoordakte wijziging eis alsmede akte houdende uitlating producties in principaal appel heeft Poort6 de incidentele grieven bestreden en gereageerd op de eiswijziging en de producties in principaal appel. Vervolgens hebben partijen de stukken gefourneerd en is arrest bepaald. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       
        [G] huurt van Poort6 een woning aan de [adres] te [plaats], hierna: de woning, tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 429,32 per maand, exclusief servicekosten van € 27,85 per maand. De woning ligt in het complex “Kremlin II” in de Gildenwijk.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 10 januari 2013 heeft [G] bij Poort6 geklaagd over vocht en schimmel in de woning.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 5 februari 2013 heeft [G] heeft bij de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid een schriftelijke klacht ingediend over de vochtproblemen in de woning en achterstallig onderhoud. Op 16 april 2013 heeft een hoorzitting plaats gevonden waarbij de klacht is behandeld. De Geschillencommissie is tot het oordeel gekomen dat de klacht gegrond is. Bij advies van 1 mei 2013, waartegen geen bezwaar of beroep mogelijk is, adviseert de Geschillencommissie Poort6 binnen drie maanden na dagtekening van het advies een gedegen technisch onderzoek te laten uitvoeren door een ter zake deskundig bureau. Er moet een inventarisatie worden gemaakt van de bouwtechnische problemen en mogelijke oplossingen moeten worden voorgedragen, waarbij Poort6 geacht wordt deze oplossingen uit te voeren. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V., hierna: Cauberg-Huygen, heeft in opdracht van Poort6 een bouwfysisch onderzoek uitgevoerd voor het complex “Kremlin II”. In het rapport daarover van 1 juli 2013 staat, voor zover van belang: 
         
           “(...) 
         
         
           Uit bestudering van de tekeningen en de bouwkundige details wordt geconcludeerd dat het complex meerdere koudebrugdetails bevat. Daarnaast is tijdens inspectie vastgesteld dat de gevels niet geïsoleerd zijn. De aluminium raamkozijnen zijn voorzien van isolerende beglazing. (…) In het complex worden het toilet en de doucheruimte op natuurlijke wijze afgezogen, een mechanische afzuiginstallatie is dus niet aanwezig. In de keuken is geen afvoervoorziening aanwezig. 
         
         
           Op basis van bovenstaande bevindingen wordt geconcludeerd dat het complex op risicovolle wijze is nageïsoleerd. (…)  Het risico van vochthinder is hierbij toegenomen (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           Op basis van onderzoek en inspectie wordt geconcludeerd, dat de huidige thermische kwaliteit van het complex “Kremlin II” zeer matig is. Het gehele complex is ongeïsoleerd en er zijn een groot aantal koudebruggen geconstateerd (…) 
         
         
           Uit koudebruggenberekeningen blijkt, dat de toepassing van alleen spouwisolatie niet afdoende is om de thermische kwaliteit van de bouwkundige aansluitingen te verbeteren. Een aanvullend dun isolatiepakket aan de binnenzijde is noodzakelijk. Een alternatief is de toepassing van buitenisolatie. (…) 
         
         
           De woningen zijn niet uitgerust met adequate toe- en afvoervoorzieningen welke voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Bewoners kunnen hierdoor geen gedoseerde ventilatie in hun vertrekken realiseren, waardoor het risico van vochthinder (schimmelgroei, oppervlaktecondensatie) toeneemt.  
         
         
           (…) 
         
         
           De laagst optredende binnenoppervlaktetemperaturen van de details zijn in de huidige situatie lager dan volgens het Bouwbesluit voorgeschreven waarde van 11,7°C, behorende bij een temperatuurfactor van 0,65. De berekende temperatuurfactoren van de details zijn (ruim) onvoldoende: bij een normaal tot kritisch binnenklimaat mag schimmelgroei en oppervlaktecondensatie op de binnenoppervlakken worden verwacht.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 6 augustus 2013 heeft de advocaat van [G] aan Poort6 geschreven dat er inmiddels drie maanden zijn verstreken zonder dat zijn cliënt iets van Poort6 heeft vernomen en Poort6 gesommeerd actie te ondernemen.  
       
     
     
       2.6. 
       
         In opdracht van [G] heeft Perfectkeur een onderzoek gedaan naar het vochtprobleem in de woning. In het daarvan opgemaakt rapport d.d. 11 december 2014 (na inspectie op 20 november 2014) staat onder meer het volgende: 
         
           “ 
           Samenvatting van de bevindingen 
         
         
           De hoofdoorzaak van alle vochtproblemen is de matige afvoer van het geproduceerde vocht in de woning. Het aanbrengen van een mechanische afvoer voor de doucheruimte en keuken en een wasemkap in de keuken zal het vochtprobleem grotendeels oplossen. Overig bewonersgedrag kan worden verbeterd door bij de wasdroger een betere afvoer door de gevel te creëren. Alle schade door het vocht is benoemd en er zijn hiervoor adviezen uitgebracht. 
         
         
           (…) 
         
         
           De elektrische afzuiging in de badkamer kan de hoeveelheid vocht die geproduceerd wordt door het douchen niet verwerken. Er dient een mechanische afzuiging te worden aangebracht die het vocht voldoende afvoert. Ook is er geen ventilatierooster aanwezig in het buitenkozijn, hierdoor is het raam veel open wat averechts werkt. 
         
         
           (…) 
         
         
           In de keuken aangrenzend met de badkamer is ook geen mechanische afzuiging en ook geen wasemkap aanwezig. 
         
         
           (…) 
         
         
           De aluminium kozijnen en de buitengevels zijn de koudste delen van de woning, er is op deze delen op diverse plaatsen schimmel aanwezig. 
         
         
           (…) 
         
         
           De deur in de badkamer is door het vele vocht zodanig beschadigt dat herstel geen zin heeft.” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Cauberg-Huygen heeft in opdracht van Poort6 het energieverbruik voor de woning aan de [adres] te [plaats] beoordeeld. In het rapport van 5 februari 2014 van dit energieonderzoek staat, voor zover van belang: 
         
           “In het energieonderzoek is nagegaan welke hoeveelheid energie – uitgedrukt in m3 gas – nodig is om vochtproblemen in de woning – uitgaande van een normaal gebruik – te voorkomen ( te vermijden). Hierbij is rekening gehouden met de huidige isolatiestaat van de woning. 
         
       
       
       
         
           Voorts is in dit onderzoek de omvang van de aangetroffen schimmelgroei in de woning beoordeeld.(…) 
         
         
           Voor de woning aan [adres] geldt dat, dat de thermische kwaliteit lager is dan 0,60 op die posities waar schimmelgroei is geconstateerd op aansluitingen. (…) De laagste aangetroffen temperatuurfactor bedraagt 0,41. (…) Een temperatuurfactor lager dan 0,60 betekent ook dat de huurder meer inspanning dient te plegen om de woning vrij te houden van schimmelgroei en oppervlaktecondensatie. Deze extra inspanning is inherent aan de bouwkundige kwaliteit van het complex. 
         
         
           (…)  
         
         
           Op basis van berekeningen wordt geconcludeerd de huurder een zuinig stookgedrag realiseert, zie ook de tabellen 1 en 2. Uit het oogpunt van het vermijden van risico’s inzake vochthinder wordt door de huurder een jaarlijks gasverbruik gerealiseerd, dat circa 40% te laag is ten opzichte van het berekende gasverbruik volgens tabel 2. 
         
         
           Huurder levert hiermee een belangrijk aandeel in de vochtproblematiek die thans in de woning is vastgesteld.  
         
         
           (…) 
         
         
           Geconcludeerd wordt dat de snelheid waarmee vochthinder (schimmelgroei, oppervlaktecondensatie) in de woning aan de [adres] kan optreden, inherent is aan de lagere bouwkundige kwaliteit die hoort bij een woning die in de jaren ’60 is gebouwd. 
         
         
           (…) 
         
         
           Om schimmelgroei in de woning te voorkomen dient de huurder – in de winterperiode – een etmaalgemiddelde temperatuur in de woning realiseren van circa 21°C. Deze temperatuur geldt voor alle vertrekken. Herhaald wordt dat het Bouwbesluit Bestaande Bouw doelbewust geen eis stelt aan de temperatuurfactor. 
         
         
           (…) 
         
         
           Geconcludeerd wordt dat de geconstateerde schimmelgroei door Poort6 aan het binnenoppervlak van de gevels grotendeels wordt verklaard uit bewonersfactoren (= hoge vochtproductie, onvoldoende ventilatie, onvoldoende hoge temperaturen) Alleen voor detail 3 (foto 1 Poort6) wordt de schimmelgroei deels verklaard uit de bouwkundige kwaliteit van de aansluiting.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Poort6 heeft bij brief van 25 april 2014 aan (onder meer) [G] geschreven, voor zover relevant: 
         
           “Verschillende bewoners hebben aangegeven dat zij last ondervinden van vocht- en schimmelproblemen in de woning. (…) 
         
         
           De afgelopen periode hebben wij onderzoek laten doen naar de vocht- en schimmelproblemen in het gebouw waar uw woning is. Dit onderzoek maakt duidelijk dat deze problemen vooral worden veroorzaakt door een gebrek aan ventilatie. 
         
         
           (…) 
         
         
           De maatregelen waar we aan denken zijn ingrijpend. Bijvoorbeeld het aanbrengen van isolatie en mechanische ventilatie.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
         
          [G] heeft bouwkundige, ing. E.J. van Bekkum (bouwkundige, taxateur en schade-expert bij VBIT te Schijndel), ingeschakeld als schade-expert om de (inboedel)schade vast te stellen die het gevolg is van het vochtprobleem in de woning. In zijn rapport van 11 februari 2015 staat, voor zover relevant: 
         
           “De door ons waargenomen schade betreft voornamelijk schimmel, aantasting van sauswerk, stucwerk en behang en door vocht aangetaste meubelen en apparatuur.  
         
         
           (…) 
         
         
           Voor de schadevaststelling zijn wij uitgegaan van de huidige vervangingswaarde van de beschadigde inboedelzaken (…) tegen de huidige vervangingswaarden. (…)  
         
         
           Voor het laminaat en het vinyl zijn wij uitgegaan van vervanging door derden. Wij zijn uitgegaan van gemiddelde prijzen zoals door plaatselijke aanbieders wordt gehanteerd. (…)  
         
         
           Voor de schade aan het sauswerk, het stucwerk en het behang zijn wij eveneens uitgegaan van herstel door derden. Wij zijn uitgegaan van gemiddelde kostprijzen voor het behang en arbeidsloon op basis van gemiddelde uurlonen 
         
         
           (…). 
         
         
           Totaal inclusief BTW							€ 10.597.00” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         
          [G] heeft, samengevat, in eerste aanleg na vermeerdering van eis gevorderd: 
         I. te bepalen dat de huur van de woning van [G] per 1 februari 2013 wordt verminderd met € 330,00 per maand tot het moment dat alle klachten zijn opgelost; 
         II. Poort6 te veroordelen om aan [G] en zijn gezin een passende woning aan te bieden binnen één maand na het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per maand; 
         III. te bepalen dat Poort6 aansprakelijk is voor de schade ten gevolge van de vochtproblemen en/of achterstallig onderhoud, nader op te maken bij staat; 
         IV. Poort6 te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 849,00 ter zake van inkomstenderving en overige kosten; 
         V. bij toewijzing van een andere woning, Poort6 te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 5.658,00; 
         VI. Poort6 te veroordelen in de kosten van het geding. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij het bestreden vonnis van 3 april 2014 heeft de kantonrechter bepaald dat de huur van de woning per 1 februari 2013 wordt verminderd met € 330,00 per maand tot het moment dat alle klachten zijn opgelost alsmede Poort6 veroordeeld aan [G] te betalen een bedrag van € 65,50 (zijnde een vergoeding voor gederfde inkomsten en kosten in verband met het bijwonen van de zitting), te vermeerderen met de wettelijke rente en Poort6 veroordeeld in de kosten van het geding. De overige vorderingen heeft de kantonrechter afgewezen. De kantonrechter heeft aan die beslissing ten grondslag gelegd dat de woning niet voldoet aan de eisen die men daaraan heden ten dage mag stellen en dat de gebreken in de woning een huurprijsvermindering rechtvaardigen van € 330,00 per maand. De kantonrechter is verder van oordeel dat de vordering om een passende woning aan te bieden niet toewijsbaar is omdat [G] de huurovereenkomst kan ontbinden en zelf een andere woning kan zoeken. Nu verhuizing thans niet aan de orde is, is er ook geen aanleiding om een verhuiskostenvergoeding toe te kennen, aldus de kantonrechter. Tot slot heeft [G] volgens de kantonrechter onvoldoende gesteld omtrent zijn inboedelschade. 
       
     
     
       3.1. 
       Poort6 heeft in (principaal) appel gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [G] af te wijzen, met veroordeling van [G] in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. 
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [G] heeft in incidenteel appel, na wijziging van eis, gevorderd: 
         I. te bepalen dat de huur van de woning per 1 februari 2013 wordt verminderd met € 330,00 per maand tot het moment dat alle klachten zijn opgelost; 
         II. Poort6 te veroordelen om aan [G] en zijn gezin een passende woning aan te bieden binnen één maand na het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per maand; 
         III. Poort6 te veroordelen aan [G] een schadevergoeding te betalen van € 11.663,01, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim; 
         IV. bij toewijzing van een andere woning, Poort6 te veroordelen tot betaling van een verhuisvergoeding van € 5.857,00; 
         V. Poort6 te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.195,00 ter zake van inkomstenderving en verletkosten, te vermeerderen met wettelijke rente; 
         VI. Poort6 te veroordelen in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Met grief 1 betoogt Poort6 dat de kantonrechter ten onrechte een huurprijsvermindering heeft opgelegd van € 330,00 per maand. Grief 2 richt zich tegen de ingangsdatum van de huurprijsvermindering, te weten 1 februari 2013. Met grief 3 voert Poort6 aan dat er geen sprake is van een gebrek in de woning in de zin van artikel 7:204 BW omdat de condens- en schimmelvorming aan [G] zelf is toe te rekenen. Grief 4 heeft betrekking op de toewijzing van de vordering van € 65,50 ter zake van gederfde inkomsten en verletkosten op 17 januari 2014. 
       
     
     
       3.4. 
       Grief 1 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling omdat voor huurprijsvermindering nodig is dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat sprake is van een gesprek bestrijdt Poort6 in grief 3. Het hof stelt voorop dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan met de genotsvermindering. Of het gebrek toerekenbaar is, is voor huurprijsvermindering niet van belang. Bij het bepalen van de vermindering van de huurprijs wordt wel rekening gehouden met het feit dat sprake is van een ouder/niet gerenoveerd pand, waarvan minder comfort is te verwachten dan een moderner/gerenoveerd pand. De huurprijsvermindering gaat in op de dag dat de verhuurder wordt verondersteld bekend te zijn met het gebrek, hetzij door kennisgeving door huurder hetzij omdat de verhuurder anderszins bekend was met het gebrek. De vermindering duurt voort tot de dag dat de verhuurder het gebrek heeft hersteld. Ingevolge artikel 7:257 lid 1 BW geldt voor de vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn van zes maanden die ingaat de dag na de dag waarop de huurder de verhuurder van de gebreken kennis heeft gegeven. Na het verstrijken van deze termijn kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering. Deze vervaltermijn is niet vatbaar voor stuiting en moeten door de rechter ambtshalve worden toegepast. 
       
     
     
       3.5. 
       De Geschillencommissie heeft geoordeeld dat de klacht van [G] over de vochtproblemen in de woning gegrond is. Dat sprake is van vochtproblemen en aanzienlijke schimmelvorming blijkt verder genoegzaam uit de in het geding gebrachte rapportages van deskundigen. Het rapport Cauberg-Huygen spreekt van risico van vochthinder (schimmelgroei, oppervlaktecondensatie) in de woning omdat bewoners geen gedoseerde ventilatie in hun vertrekken kunnen realiseren. Verder constateert de deskundige dat het complex niet is geïsoleerd en dat het ontbreekt aan adequate toe- en afvoervoorzieningen. Perfectkeur bevestigt dat sprake is van vochtproblemen: als hoofdoorzaak van alle vochtproblemen noemt zij de matige afvoer van het geproduceerde vocht in de woning. Het voorgaande wordt bevestigd door de door [G] in het geding gebrachte foto’s, die duidelijk vochtproblemen en schimmelgroei laten zien. Deze vocht- en schimmelproblemen kwalificeren naar het oordeel van het hof als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW omdat zij afbreuk doen aan het genot dat de huurder (redelijkerwijs) mag verwachten. Dat de vocht- en schimmelproblemen inherent zijn aan een woning die gebouwd is in de jaren ’60 betekent nog niet dat deze geen gebrek opleveren. De verhuurder van een woning is namelijk gehouden een woning van objectief aanvaardbare kwaliteit te leveren en daarvan is geen sprake nu in de woning aanzienlijke vocht- en schimmelproblemen zijn geconstateerd. 
       
     
     
       3.6. 
       Poort6 heeft betoogd – met een beroep op artikel 7:204 lid 2, dat bepaalt dat van een gebrek geen sprake kan zijn wanneer de oorzaak van de genotsvermindering aan de huurder is toe te rekenen – dat de condens- en schimmelvorming het gevolg is van een aan [G] zelf toe te rekenen omstandigheid. Als [G] de woning beter zou hebben verwarmd (een etmaalgemiddelde temperatuur van 21 graden) en voldoende zou hebben geventileerd, dan zou er niet dan wel minder sprake zijn geweest van vocht- en schimmelproblemen. Het hof volgt Poort6 niet in dit betoog. Het miskent dat uit het rapport Cauberg-Huygen van 5 februari 2014 weliswaar blijkt dat de vochtproblemen (en daarmee de schimmelvorming) in de woning zouden zijn opgelost wanneer [G] de woning op een hogere temperatuur zou verwarmen en meer zou ventileren, maar dat betekent niet dat de problemen niet worden veroorzaakt door de gebrekkige bouwkundige kwaliteit van de woning. Het rapport constateert immers eveneens een lagere bouwkundige kwaliteit waardoor vochthinder snel(ler) kan optreden en dat schimmelgroei en oppervlaktecondensatie in het complex, uitgaande van een normaal binnenklimaat, niet of nauwelijks bij niet-geïsoleerde gevels is te voorkomen. Alleen bij een, naar het oordeel van het hof in de huidige tijd niet te verwachten, stookgedrag met een etmaalgemiddelde temperatuur van 21 graden in alle vertrekken, dan wel een meer dan gebruikelijke ventilatie door de bewoner zelf, kan vocht- en schimmelvorming worden voorkomen. Een en ander vindt bevestiging in het rapport van Perfectkeur waaruit blijkt dat de woning over onvoldoende ventilatiemogelijkheden beschikt en de brief van 25 april 2014 van Poort6 zelf aan (onder meer) [G] waarin staat dat uit onderzoek blijkt dat de vocht- en schimmelproblemen vooral worden veroorzaakt door een gebrek aan ventilatie en dat Poort6 werkt aan een plan om dit op te lossen. Nu de genotsverhinderende omstandigheden niet aan de huurder toerekenbaar zijn, maar aan de gebrekkige bouwkundige staat van de woning, komen zij voor risico van de verhuurder. Het is derhalve de verantwoordelijkheid van de verhuurder en niet van de huurder om gebreken te verhelpen. Aan de stelling van Poort6 dat het eerste rapport van Cauberg-Huygen niet is toegesneden op de woning van [G] omdat zijn woning niet is onderzocht gaat het hof voorbij nu duidelijk uit het onderzoek blijkt dat meerdere bewoners in het complex last hebben van vocht- en schimmelproblemen en dat deze te maken hebben met de wijze waarop de woningen in het complex zijn gebouwd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de woning van [G] in bouwkundig opzicht afwijkt van de andere woningen in het complex.  
       
     
     
       3.7. 
       Het hof is concluderend van oordeel dat de gebreken het woongenot substantieel aantasten en dat [G] belemmerd wordt in zijn woongenot, zodat voldoende reden is voor een huurprijsvermindering. Het hof ziet aanleiding om toepassing te geven aan artikel 6 Besluit Huurprijzen Woonruimte (hierna: BHW) en Bijlage II bij dat besluit, en om het beleid van de huurcommissie als bedoeld in lid 2 van dat artikel te volgen. Naar het oordeel van het hof is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B (vochtproblemen in keuken, woon- of slaapvertrekken) en deels in categorie C (vochtproblemen in de badruimte) van bijlage II bij het BHW. Poort6 heeft terecht gesteld dat het Besluit Huurprijzen Woonruimte met ingang van 1 juli 2014 niet meer als uitgangpunt hanteert de maximale huurprijs, maar de overeengekomen huurprijs. Het hof acht gelet op het vorenoverwogene redelijk een verlaging van de huurprijs met ingang van 6 maart 2013 (zie grief 2) tot 35% van de maximum huurprijs en met ingang van 1 juli 2014 tot 35% van de overeengekomen huurprijs totdat het gebrek is verholpen. Grief 1 slaagt, grief 3 slaagt niet.    
       
     
     
       3.8. 
       Grief 2 slaagt eveneens. Poort6 heeft terecht aangevoerd dat de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW meebrengt dat de huurprijsvermindering dient in te gaan op 6 maart 2013 en niet, zoals de kantonrechter heeft gedaan, op 1 februari 2013. 
       
     
     
       3.9. 
       Grief 4 en de incidentele grief 3 zien beide op de door de kantonrechter toegewezen (hoogte van de) vergoeding ter zake van gederfde inkomsten en gemaakte kosten in verband met het voeren van de procedure bij de Geschillencommissie en de onderhavige procedure. [G] vordert vergoeding van kosten en gederfde eigen inkomsten vanwege het bijwonen van de zittingen bij de Geschillencommissie, de kantonrechter en het hof en vanwege het aanvragen van een document bij het Juridisch loket. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, tenzij Poort6 misbruik van procesrecht zou hebben gemaakt of anderszins in de onderhavige procedure onrechtmatig zou hebben gehandeld. Daarvan is echter niet gebleken. Grief 4 slaagt terwijl incidentele grief 3 in zoverre faalt. 
       
     
     
       3.10. 
       Met grief 1 in incidenteel appel valt [G] het oordeel van de kantonrechter aan dat Poort6 niet gehouden is om hem een vervangende woning aan te bieden. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Poort6 niet verplicht kan worden [G] een vervangende woning aan te bieden. De wettelijke regeling biedt hiervoor geen grondslag. In dit oordeel ligt besloten dat Poort6 evenmin verplicht is een verhuiskostenvergoeding aan [G] te betalen. Grief 1 in incidenteel appel faalt.  
       
     
     
       3.11. 
       Grief 2 in incidenteel appel richt zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering tot schadevergoeding. [G] heeft gesteld dat door de gebreken zijn inboedel is beschadigd en dat hij kosten moet maken om de stoffering en de wandbekleding te vervangen. Hij claimt ter zake het door de deskundige VBIT (zie rechtsoverweging 2.9) vastgestelde schadebedrag van € 10.597,00 alsmede de kosten van de deskundigen Perfectkeur en VBIT, totaal een bedrag van € 1.066,01, om de gebreken en de schade vast te stellen. [G] heeft deze vordering kennelijk gebaseerd op artikel 7:208 BW respectievelijk op artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het hof overweegt als volgt. Nu sprake is van een gebrek, is daarmee ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de (huur)overeenkomst. Wil [G] aanspraak kunnen maken op vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, dan moet er sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming, hetgeen door Poort6 is betwist. Een tekortkoming is toerekenbaar als sprake is van schuld of risico, aldus artikel 6:75 BW. Poort6 heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist dat haar een verwijt kan worden gemaakt en dat de tekortkoming in zoverre niet aan haar is toe te rekenen. Het lag op haar weg om (tijdig) maatregelen te nemen ter voorkoming van schade die aan de inboedelgoederen, de stoffering en de vloer- en wandbekleding door de gebreken (vocht- en schimmelvorming) is ontstaan. Dat heeft Poort6 echter niet gedaan. Dit leidt ertoe dat Poort6 verplicht is de schade te vergoeden die voortvloeit uit de gebreken.  
       
     
     
       3.12. 
       In hoger beroep heeft [G] ter onderbouwing van zijn schadevordering een rapport overgelegd van VBIT te Schijndel. Het hof is van oordeel dat met dit rapport onvoldoende is komen vast te staan dat [G] schade heeft geleden als begroot in het rapport. Zo heeft Poort6 terecht aangevoerd dat het rapport geen rekening houdt met “oud voor nieuw” en dat er bij het rapport in het geheel geen foto’s zijn gevoegd van de inboedel die beschadigd zou zijn. In het rapport is slechts een klein aantal foto’s van gedeeltes van enkele kozijnen, muren, plafonds en vitrages opgenomen. Aangezien wel enige schade aannemelijk is, zal het hof de schade op de voet van artikel 6:97 BW begroten op een bedrag van € 1.500,00. [G] heeft wettelijke rente vanaf de datum van verzuim gevorderd maar zonder te stellen op welk moment de schade is ontstaan doordat hij betalingen heeft moeten doen. Het hof ziet aanleiding de wettelijke rente toe te wijzen vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest. Het hof verwerpt het eigen schuld verweer van Poort6. Het is aan Poort6 te stellen en te bewijzen dat de schade mede is toe te rekenen aan [G]. Het (tweede) rapport van Cauberg-Huygen waarop Poort6 zich baseert leidt weliswaar tot de conclusie dat de huurder meer moet ventileren en meer moet stoken, maar in haar eerste rapport constateert zij dat bewoners geen gedoseerde ventilatie in hun vertrekken kunnen realiseren en dat bij een normaal tot kritisch binnenklimaat schimmelgroei en oppervlaktecondensatie op de binnenoppervlakken kan worden verwacht. Het kan naar het oordeel van het hof niet van [G] worden gevergd dat hij 24 uur per dag in alle vertrekken een temperatuur aanhoudt van 21 graden en 40% meer gas verbruikt om vochtproblemen en schimmelvorming te voorkomen. Verder is het een niet aan [G] toe te rekenen omstandigheid dat er niet gedoseerd in de vertrekken kan worden geventileerd en dat sprake is van een matige afvoer van het geproduceerde vocht in de woning. Wat betreft de gevorderde kosten van de deskundigen ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid is het hof van oordeel dat de kosten van VBIT niet voor vergoeding in aanmerking komen omwille van hetgeen hierboven omtrent dat rapport is overwogen. De vordering tot vergoeding van de kosten van het rapport van Perfectkeur ad € 520,00, zal wel worden toegewezen. De incidentele grief 2 slaagt in zoverre. 
       
     
     
       3.13. 
       De slechts in algemene termen vervatte bewijsaanbiedingen van Poort6 en van [G] worden als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd. 
       
     
     
       3.14. 
       De slotsom luidt dat het bestreden vonnis van de kantonrechter (deels) zal worden vernietigd. Nu partijen over en weer, zowel in principaal als in incidenteel appel, in het (on)gelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter 3 april 2014, doch alleen voor zover de kantonrechter de huurprijs per 1 februari 2013 heeft verminderd met € 330,00 en Poort6 heeft veroordeeld tot € 65,50; 
     
     
     
       en, in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       
         in principaal appel 
       
       verlaagt de huurprijs voor de periode van 6 maart 2013 tot 1 juli 2014 tot 35% van de maximum huurprijs en met ingang van 1 juli 2014 tot 35% van de overeengekomen huurprijs totdat het gebrek is verholpen; 
     
     
     
       
         in incidenteel appel 
       
       veroordeelt Poort6 tot betaling aan [G] van een bedrag van € 2.020,00, te vermeerderen met de wettelijke rente na veertien dagen na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel appel 
       
       compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, G. Dulek-Schermers en T.G. Lautenbach, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.