ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2020:1295

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2020:1295 Rechtbank Gelderland , 27-02-2020 / NL19.10171

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2020-02-27

Zaaknummer: NL19.10171

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2020:1295

---

Vordering tot terugbetaling van uitgeleende bedragen. Venijn zit in de tegenvordering: o.g.v. pre-contractuele aansprakelijkheid wordt schade gevorderd van de uitlener, nu zij onderhandelingen over koop-/aanneemovk. niet had mogen afbreken. Slaagt niet.

vonnis 
       
         _________________________________________________________________ _ 
       
     
     
     
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Civiel recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zutphen 
     
     
     
       zaaknummer: NL19.10171 
     
     
     
       
         Vonnis van 27 februari 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering]
         , wonende te Helmond, eiseres van de vordering, verweerster op de tegenvordering,  hierna te noemen: [eiseres / verweerster op de tegenvordering], advocaat mr. T. Kroes te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]
         , wonende te Nijmegen, verweerder op de vordering, eiser van de tegenvordering,  hierna te noemen: [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], advocaat mr. D. Dekker. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de procesinleiding 
       - het verweerschrift met een tegenvordering 
       - de brief met productie van 7 augustus 2019 van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]  
       - het verweerschrift op de tegenvordering 
       - de brief met producties van 25 oktober 2019 van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] 
       - de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] op 1 november 2019 in het geding gebrachte productie 15  
       - de brief met productie van 5 november 2019 van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] 
       - het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 6 november 2019. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is de zoon van een (voormalig) goede vriendin van [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op 30 augustus 2017 een bedrag van € 100.000,00 geleend. Partijen hebben in dat kader op die datum een schuldbekentenis ondertekend. In deze schuldbekentenis staat, voor zover relevant, het volgende vermeld: 
       
       
         “ De ondergetekende: 
         
           Dhr [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (...), hierna te noemden: schuldenaar, 
         
       
       
       
         
           verklaart wegens op heden ter leen ontvangen gelden schuldig te zijn aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] (...), hierna te noemen: schuldeiser, 
         
         
           een som van € 100.000 tegen een rente van 6 procent (6%) per jaar, 
         
       
       
       
         
           en voorts onder de volgende bepalingen en bedingen: 
         
       
       
       
         1. Behoudens de gevallen van onmiddellijke opeisbaarheid als hierna onder sub. 4 vermeld, zal de hoofdsom of het restant daarvan worden afgelost op uiterlijk 01-10-2019 tenzij partijen anders overeenkomen. 
       
       
         (...) 
       
       
         3. De over de hoofdsom of het restant daarvan verschuldigde rente van 6 procent (6%) per jaar zal jaarlijks in december worden voldaan. 
       
       
         4. De hoofdsom of het restant daarvan is met rente en kosten zonder voorafgaande opzegging dadelijk opeisbaar indien de rente niet uiterlijk op de vervaldatum is betaald. (...) 
       
       
         
           De schuldenaar is in gebreke door het enkel verloop van de termijn, zonder dat daartoe een bevel of andere akte van inverzuimstelling vereist wordt. 
         
         
           (...) ” 
       
       
     
     
       2.3. 
       In een e-mail van 5 september 2017 van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] staat, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “ Ha [eiseres / verweerster op de tegenvordering], 
       
       
       
         
           Het een en ander heeft even geduurd maar hierbij de volledige situatie schets. 
         
       
       
       
         
           Punt 1 : 
         
       
       
       
         
           Ik heb jou een leningsovereenkomst gestuurd. (...) 
         
         
           Deze overeenkomst geeft onze afspraken weer en heeft de notaris nodig. 
         
         
           (...) 
         
       
       
       
         
           Punt 2: 
         
       
       
       
         
           We gaan het als volgt doen ( tenminste is mijn idee) zodat jou 100.000 tegen 0% risico is gegarandeerd. (...) 
         
       
       
       
         
           Ik ga dan de [adres 1] verbouwen en aankopen. Als het af is kan je beslissen of je het wilt kopen ( tegen de prijs die we allebei ( taxatierapport laten we dan opmaken) fair vinden) of niet. Als jij het niet wilt kopen ga ik het weer verkopen of verhuren. (...) 
         
       
       
       
         
           En daarna kunnen we kijken of het je goed is bevallen en of we andere projecten weer samen kunnen gaan opstarten waarmee je als investeerder wilt optreden. (...) ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft op 29 september 2017 tegen een koopsom van € 245.000,00 gekocht en geleverd gekregen de onroerende zaak aan de [adres 1]. Op dat moment was dit nog een winkelpand (slagerij). 
       
     
     
       2.5. 
       Partijen hebben van medio oktober 2017 tot februari 2018 onderhandeld over de koop en verbouwing van een appartementsrecht ter zake van het tot (beneden)woning te verbouwen winkelpand (hierna: de woning). Er is geen koop- en/of aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft per e-mail van 17 oktober 2017 aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering], voor zover relevant, het volgende geschreven: 
       
       
         “ (...) Inmiddels heb je aangegeven graag op de [adres 1] te gaan wonen. Het gaat nu niet meer over de keus of het wilt hebben maar over de indeling, klopt toch?. Je hebt aangegeven iemand mee te willen laten kijken. (...) 
         
           De koopsom bedraagt 
         
         
           € 375.000 kk: 
         
         
           Hier zit in: 
         
         
           (...) ” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In antwoord hierop heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] op 20 oktober 2017 het volgende aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] bericht: 
       
       
         “ (...) Ik geloof dat je beschrijving wel zo ongeveer klopt ; 
         
           Onduidelijk is voor mij wat de voorzijde betreft, komt er een nieuwe voordeur en wat de ruit betreft , ik heb liever niet een groot raam maar 2 aparte; 
         
         
           Hoe werkt dat komen er dan aparte kozijnen , misschien technisch vraagje maar ik heb geen idee; 
         
         
           Ik denk nog even door (...) ” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft per e-mail van 12 november 2017 aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aangegeven dat een aantal zaken voor hem heel belangrijk is, waaronder dat [[naam], rb] niet stil mag komen liggen, omdat “ Als hij dadelijk een andere klus heeft (...) ik echt een mega probleem [heb] en jij daarmee indirect ook ”.  
       
     
     
       2.9. 
       Uit een  print screen  van de e-mailinbox van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (productie 8 bij verweerschrift) volgt dat de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ingeschakelde architect, de heer [naam architect] (hierna: [naam architect]), op 21 november 2017 op verzoek van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een tekening heeft gestuurd.  
       
     
     
       2.10. 
       In een e-mail van 3 december 2017 [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] staat, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “ (...) Ha [eiseres / verweerster op de tegenvordering], 
       
       
       
         
           (...) Ik had beloofd aan het einde van je vakantie een mail te sturen met de zaken hoe nu verder. 
         
       
       
       
         
           Ik blijf herhalen dat Patrick verder moet kunnen zoniet dan worden de kosten een heel stuk hoger dan voor je begroot. 
         
       
       
       
         
           De woning van de [adres 1] gaan we als volgt overdragen. 
         
       
       
       
         
           Koopsom € 260.000 k.k. via mijn Notaris. 
         
       
       
       
         
           Deze € 260.000 moet door jou volledig gefinancierd worden. De betaalde €100.000 hou ik als verbouwingskosten aan om het bouwproject mee te financieren. (...) Ik wil wel zsm deze transactie afgerond hebben daar ik namelijk nu alles aan het voorfinancieren ben en dat kan bruintje niet volledig trekken. de € 15.000 die nog extra moet komen komt bij oplevering als je tevreden bent. 
         
       
       
       
         
           Ik heb de tekeningen gezien van jouw architect. 
         
       
       
       
         
           er komt dadelijk als je dit wilt uitvoeren een meerprijs voor 
         
       
       
       
         
           -weghalen draagmuur ( puist) en vervangen door stalen kolom 
         
         
           -wc afbreken en verplaatsen en opnieuw muren zetten 
         
         
           -eventueel trappengat dichtmaken 
         
         
           -sleuven frezen ten behoeve van waterleidingen en wc omdat badkamer andere kant op moet. (In mijn variant kan dit via de kelder) 
         
         
           -extra draagmuren verwijderen en opvangen 
         
       
       
       
         
           Graag ontvang ik zsm leidingschema voor de keuken? 
         
       
       
       
         
           welk materiaal wil jij de wanden van de kamers? 
         
       
       
       
         
           is de tekening van de architect hetgeen hoe het nu moet worden? Zonee dan is het belangrijk dat je maandag of dinsdag avond dan naar de [adres 1] komt. 
         
       
       
       
         
           de lichtkoepels daar gaan we morgen mee aan de slag om die te gaan plaatsen dan kan de rest van de uitbouw dicht. 
         
       
       
       
         
           HEEL BELANGRIJK !!! de voorgevel kan ik NIETS aan doen. Ik ben hier niet voor verzekerd en heb hier ook NIET de mensen voor. Indien je dit wilt zul je dit zelf moeten aansturen en een aannemer voor in moeten schakelen. (...) 
         
         
           Ik heb nooit met aannemers gewerkt alleen kleine zzpers. 
         
         
           (...) ” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 15 december 2017 heeft [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] per e-mail, onder meer, om “ een buffer ter overbrugging voor mij ” gevraagd. Omstreeks diezelfde datum heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] een tweetal facturen voldaan die door de leveranciers op naam zijn gesteld van (de vennootschap van) [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Het betreft een factuur van 20 oktober 2017 van [naam] ten bedrage van € 2.631,62 en een factuur van 19 oktober 2017 van [naam 2] ten bedrage van € 2.081,41. Deze facturen hebben betrekking op de verbouwing van de woning. 
       
     
     
       2.12. 
       Eveneens op 15 december 2017 heeft [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] en [naam architect] laten weten “ We zijn volop gestart met de verbouwingen conform de tekeningen. ”. In diezelfde e-mail stelt hij een aantal vragen, onder meer over de deur naar de gang, de trap in de woonkamer, de uitsparing in de wand, de wc en de lichtkoepels. [naam architect] beantwoordt die mail en de daarin gestelde vragen dezelfde dag en kondigt aan dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de gewijzigde tekeningen in het [aanstaande, rb] weekend ontvangt. Op 18 december 2017 stuurt [naam architect] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de aangekondigde schets van een mogelijke indeling. 
       
     
     
       2.13. 
       Op 2 januari 2018 heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een bedrag van € 15.000,00 overgemaakt. Als omschrijving bij de overboeking heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ‘lening’ vermeld. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 10 januari 2018 heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] het lichtplan doorgestuurd met de vraag dat door te sturen naar [[naam], rb]. Zij schrijft voorts nog in afwachting te zijn van het taxatierapport van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] en het bestekplan. 
       
     
     
       2.15. 
       Op 24 januari 2018 heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een e-mail gestuurd, waarvan de inhoud, voor zover van belang, als volgt luidt: 
       
       
         “ (...)  
         
           Eind oktober heb ik aangegeven belangstelling te hebben voor de koop van (...) [adres 1]; Jij gaf aan dit pand voor €375.000 k.k. volledig afgewerkt en bewoonbaar (...) Vanaf dag 1 heb ik duidelijk gezegd dat ik met deze aankoop alles incluis (...) wilde komen. Ook heb ik gevraagd naar een duidelijk bouwplan-bestekplan met kosten (...). Van meet af aan heb ik je laten weten dat ik niet achter een winkelruit (...) 
         
         
           Omdat jouw bouwtekening niet naar mijn smaak was heb ik –op eigen kos(...) ingeschakeld, die een plan ontwierp en ook de technische begeleiding op zich nam/neemt. (...) 
         
         
           Je gaf aan dat een andere voorpui maken niet in jouw competentie lag, daarop heb ik aangegeven daarin mee te willen werken zodat voor dit deel zo snel mogelijk een vergunning aangevraagd kan worden -zeker ook in jouw belang- en je verzocht mij enkele namen van aannemers en onlangs van enkele tekenburo’s bekend Nijmegen aan te geven; 
         
         
           Je reactie hierop geeft mij niet het idee dat je hier enigszins verantwoordelijk voor voelt, met andere woorden ik heb zelf via andere wegen adressen opgezocht. 
         
         
           (...) 
         
         
           Stand van zaken: 
         
         
           Ik heb nog geen bestekplan met bijbehorende bedragen en wat daarvoor geleverd wordt ontvangen, wel een meerwerkoverzicht dat gespecificeerd is [!] 
         
         
           Hoe kan ik dat controleren als ik dit overzicht wel heb en het totaalplaatje niet (...)  
         
         
           Resumerend: 
         
         
           -Er zijn momenteel te veel open einden en onduidelijkheid betreffende verantwoordelijkheden 
         
         
           -als ik grof schat – bouw van de pui, vergunning hiervoor , kosten -koper , sanitair en keuken , koste taxatie, kosten architect komt ik algauw dichter bij € 425.000 dan bij de door mij aangegeven bovengrens -voor mij niet acceptabel  
         
       
       
       
         
           Koen, lijkt mij hoogste tijd om uitgebreid aan tafel te gaan zitten en dan hoop ik van harte dat we eruit komen. (...) ” 
       
       
     
     
       2.16. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft hier, voor zover relevant, dezelfde dag als volgt op gereageerd: 
       
       
         “ (...) Moraal van het verhaal : 
       
       
       
         
           -De woning moet van mijn naam af en op jou naam we zijn immers jouw bouwplan aan het uitvoeren 
         
         
           -taxatierapport inregelen met de taxateur alle gegevens heb je dus kwestie van 24 uur en ready!!!! 
         
         
           -Ik merk dat je veel vragen hebt , los van de bouw. Het verbaasd me dat je die vragen bij me terug legt. Uiteraard help ik graag en doe ik met liefde maar als je zekerheid wil dan had ik dit allang uitgezocht bij de partijen die hier iets van kunnen zeggen en vinden.Ik ben soms ook maar een sulletje in het geheel. 
         
       
       
       
         
           Dus woonvergunning: mail de gemeente 
         
         
           vragen koopakte: mail een notaris 
         
         
           vragen bouw : mail Patrick en mij en marc in cc Financieel : mail mij en mam Voorpui : architect 
         
       
       
       
         
           Ik hoop ook dat we eruit komen maar daar ben ik niet bang voor!!  
         
         
           (...) ” 
       
       
     
     
       2.17. 
       Op 14 februari 2018 e-mailt [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vervolgens weer naar [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], en wel als volgt (voor zover relevant): 
       
       
         “ (...) 3 februari heb ik mijn mail herhaalt en de zaken die werkelijk essentieel zijn nogmaals kort omschreven. 
         
           Deze en meerdere zaken hebben we vervolgens op maandag 5 februari in Nijmegen mondeling besproken. 
         
       
       
       
         
           Wellicht ten overvloede wil ik hieronder de toen gemaakte afspraken bevestigen : 
         
       
       
       
         1.	Vergunningen: uiterlijk 15 februari lever jij een omgevingsvergunning afgegeven door de gemeente voor het pand, dan wel geef je zwart op wit aan dat er geen vergunning door de gemeente noodzakelijk is. 
       
       
         2.	VvE: 6 februari krijgen we de gevraagde bescheiden van de vereniging (...) 
       
       
         3.	Voorpui: ik heb als eis gesteld dat de voorpui aangepast wordt volgens mijn voorstel omdat ik niet in een winkel wil wonen. Meerdere keren heb je aangegeven daaraan niet te kunnen voldoen. Een alternatief plan voorzien van kosten, tijdplan en vergunning is een taak van de bouwheer. 
       
       
         4.	Bestek en bouwkosten calculatie: de discussie over de kosten van meer- en minderwerk blijft open. Je geeft aan, bekijk maar wat je wil betalen. Het is schier onmogelijk een goede afweging te maken zonder onderliggend bestek en begroting. Een bestek en begroting aanleveren is wat mij betreft toch duidelijk een verantwoordelijkheid van de bouwheer. 
       
       
         
           (...) 
         
         
           Je dringt voortdurend aan op een snelle overdracht van de woning/appartement. Herhaaldelijk heb ik je er op gewezen dat als er geen duidelijkheid ontstaat over de bovengenoemde knelpunten er ook geen, nog nader in te vullen, koopovereenkomst c.q. koop tot stand kan komen. (...) ” 
       
       
     
     
       2.18. 
       De reactie van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] van 16 februari 2018 luidt, voor zover van belang, als volgt: 
       
       
         “ (...) Ik betwist deze volgens jou gemaakte afspraken/stellingen en reageer hieronder puntsgewijs. 
         
           (...) zoals eerder door jou aangegeven was je het niet eens met het oorspronkelijke bouwplan en heb je op eigen kosten een architect ingeschakeld die een bouwplan heeft gemaakt en tevens de technische begeleiding op zich heeft genomen. Mede hiervoor heb ik jou de sleutel overhandigd zodat jij te allen tijde toegang tot het pand zou hebben. 
         
         
           Vanaf eind oktober 2017 wordt dan ook volledig jouw bouwplan uitgevoerd. Verantwoordelijkheid voor het aanvragen van vergunningen ligt dan ook bij jou/jouw architect. (...) 
         
         
           Vanaf de start van jouw bouwplan heb ik aangegeven niets aan de voorpui te kunnen doen. Dit is ook niet eerder door jou als eis geformuleerd. (...) 
         
         
           Jouw bouwplan wordt uitgevoerd. Ik heb aangegeven wat de meer/minder prijs is die ik heb doorgekregen van de uitvoerder. Eerdere facturen van de uitvoerder zijn deels door jou betaald en voor het andere deel door mij voorgefinancierd. (...) 
         
         
           Ook worden er door jou steeds nieuwe “eisen” en voorwaarden genoemd. Er is door jou aangegeven dat-in geval van niet nakomen van de door jou geformuleerde afspraken/stellingen – er niet een koopovereenkomst c.q. koop tot stand kan komen. Er zijn volgens jou zelfs “meer vragen die een antwoord behoeven”. 
         
         
           Ik concludeer nu dus dat er op basis van jouw standpunt geen koop tot stand komt. Op dit moment wordt dan ook jouw bouwplan niet verder uitgevoerd omdat o.a. verdere voorfinanciering van jouw bouwplan door mij niet mogelijk is. 
         
         
           (...) 
         
         
           Ik zal je een rekening sturen voor de reeds gemaakte en deels door mij voorgefinancierde kosten van de uitvoering van jouw bouwplan. 
         
         
           (...) ” 
       
       
     
     
       2.19. 
       Vervolgens hebben beide partijen juridische bijstand gezocht. 
       
     
     
       2.20. 
       De (voormalig) gemachtigde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft bij brief van 27 maart 2018 aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aanspraak gemaakt op terugbetaling van de in 2.2 bedoelde hoofdsom van € 100.000,00 en de daarover verschuldigde rente. In deze brief is tevens aangekondigd dat aanspraak zal worden gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.190,10.  
       
     
     
       2.21. 
       In een e-mail van 27 juli 2018 heeft, voor zover hier van belang, [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan de (voormalig) gemachtigde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] geschreven dat partijen in november 2017 zijn overeengekomen dat de rente die eind december 2017 betaald zou moeten worden, verrekend zou worden op de eindafrekening van de notaris. Voorts heeft [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in die e-mail geschreven dat de juridische opeisbaarheid pas aan de orde is op 1 oktober 2019. 
       
     
     
       2.22. 
       De (voormalig) gemachtigde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft bij brief van 29 januari 2019 aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aanspraak gemaakt op terugbetaling van de in 2.2 bedoelde hoofdsom van € 100.000,00, het in 2.13 bedoelde bedrag van € 15.000,00 en de in 2.11 bedoelde factuurbedragen, alsmede op de daarover verschuldigde rentebedragen. Daarbij is tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.067,51. 
       
     
     
       2.23. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft de uit hoofde van de onder 2.2 opgenomen geldlening verschuldigde rentebedragen zowel in december 2017 als december 2018 niet voldaan. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zal veroordelen om aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] te betalen de volgende bedragen, dan wel (steeds) een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, 
         I. € 100.000,00 (punt 2 van de procesinleiding); 
         II. € 8.578,85 (punt 32 van de procesinleiding), te vermeerderen met de verschuldigde (contractuele dan wel wettelijke) rente vanaf 24 januari 2019, dan wel vanaf de datum van verzuim dan wel vanaf datum procesinleiding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         III. € 15.000,00 (punt 13 van de procesinleiding) 
         IV. € 960,12 (punt 32 van de procesinleiding) aan rente, te vermeerderen met de verschuldigde (contractuele dan wel wettelijke) rente vanaf 24 januari 2019, dan wel vanaf de datum van verzuim dan wel vanaf datum procesinleiding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         V. € 4.712,03 (punt 12 van de procesinleiding), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum verzuim dan wel vanaf datum [procesinleiding, rb] tot aan de dag der algehele voldoening; 
         VI. € 2.067,51 (punt 34 van de procesinleiding) aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum verzuim dan wel vanaf datum procesinleiding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         VII. de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente indien [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis heeft voldaan; 
         VIII. de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. 
         Tussen partijen is een tweetal, wat voorwaarden betreft gelijkluidende, overeenkomsten van geldlening tot stand gekomen. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vordert terugbetaling van de beide hoofdsommen - € 100.000,00 respectievelijk € 15.000,00 - nu [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de overeengekomen rentebedragen niet (tijdig) heeft voldaan. De hoofdsommen zijn daarmee opeisbaar en [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] verkeert in verzuim. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is daarom tevens (primair) de contractuele rente, (subsidiair) de wettelijke rente verschuldigd over deze beide bedragen. Voorts heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] op verzoek van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een tweetal facturen voor hem voldaan (totaal € 4.712,03), welk bedrag [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zo spoedig mogelijk zou terugbetalen, hetgeen hij heeft nagelaten. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] maakt aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente over laatstgenoemd bedrag, aangezien [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] met de voldoening daarvan in verzuim is. Tot slot vordert [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 2.067,51), aangezien zij haar vorderingen uit handen heeft moeten geven. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer op de vordering 
     
       4.1. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] concludeert dat de rechtbank [eiseres / verweerster op de tegenvordering] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans die vorderingen zal afwijzen als zijnde ongegrond, althans aan haar enkel het gevorderde bedrag van € 100.000,- vermeerderd met de contractueel overeengekomen rente tot 29 maart 2018 - datum waarop de overdracht uiterlijk zou plaatsvinden - zal toewijzen en het overige gevorderde zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.2. 
       Op het verweer van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zal in het navolgende, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De tegenvordering 
     
       5.1. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zal veroordelen om uiterlijk 
       14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] te betalen een bedrag 
       als in de hierna volgende punten begroot: 
       1. ter zake de aan de aanvankelijke geldverstrekker betaalde boeterente, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag waarop dat bedrag door hem is betaald - te weten op 1 november 2018 - tot aan de dag der algehele voldoening; 
       2. € 8.000,- ter zake compensatie voor de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (zelf) ten behoeve van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan het project bestede tijd; 
       3. € 4.900,- ter zake de 2% overdrachtsbelasting die zou zijn verdisconteerd in de koopprijs ter zake de transactie tussen [eiseres / verweerster op de tegenvordering] en [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]; 
       4. € 129.204,82, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf (primair) de datum van het instellen van onderhavige eis dan wel (subsidiair) vanaf de datum waarop in dezen eindvonnis wordt gewezen, terzake de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] ten behoeve van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan de door haar ingeschakelde aannemers betaalde verbouwingskosten; 
       5. € 570,00 per maand ter zake het renteverschil vanaf het moment van noodgedwongen oversluiten van de geldlening, te rekenen vanaf de maand november 2018 tot aan de datum waarop in dezen (eind)uitspraak wordt gedaan; 
       en voorts dat de rechtbank 
       6. voor recht zal verklaren dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ook met betrekking tot de periode vanaf de datum waarop in dezen (eind)uitspraak wordt gedaan tot aan de dag waarop [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de woning verkoopt maandelijks een bedrag van € 570,00 aan hem verschuldigd zal zijn uit hoofde van hetgeen hiervoor onder '3.' (rechtbank: bedoeld zal zijn ‘5’) vermeld. 
       7. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zal veroordelen in de proceskosten alsmede de nakosten. 
       
     
     
       5.2. 
       
         
          [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. 
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft jegens [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] onrechtmatig gehandeld door zich op het laatste moment terug te trekken uit het onder 2.5 genoemde onderhandelingstraject. Op het moment van terugtrekken eind januari 2018 bestond er op hoofdlijnen al overeenstemming over de (ver)koop van de woning en waren de onderhandelingen tussen partijen al in een zéér ver gevorderd stadium. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] is dan ook aansprakelijk voor de schade van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] als gevolg van die afgebroken onderhandelingen. Deze schade bestaat uit de kosten gemoeid met het noodgedwongen oversluiten van de hypotheek, waarvoor bovendien een veel hogere rente geldt, alsmede een aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in rekening gebrachte boete(rente). [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] maakt voorts aanspraak op de aanvankelijk door hem betaalde overdrachtsbelasting, die - als de verkoop aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zou zijn doorgegaan - in de door haar te betalen verkoopprijs zou zijn verdisconteerd. 
         
          [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft voorts ter voorkoming van problemen de facturen ad € 129.204,82 (incl. btw) van de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ingeschakelde aannemers voldaan. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] dient dat bedrag aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] terug te betalen op grond van primair zaakwaarneming, subsidiair (eveneens) precontractuele aansprakelijkheid. 
         
          [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] maakt tot slot aanspraak op vergoeding van de door hem in het project geïnvesteerde tijd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Het verweer op de tegenvordering 
     
       6.1. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans die vorderingen als ongegrond en/of onbewezen zal afwijzen, dan wel deze aan hem zal ontzeggen dan wel te matigen, en met veroordeling van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in de proceskosten, de nakosten inbegrepen, dan wel de kosten tussen partijen zal compenseren. 
       
     
     
       6.2. 
       Op het verweer van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zal in het navolgende, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       7 De beoordeling 
     
       
         van de vordering 
       
       
         de geldleningen 
       
     
     
     
       7.1. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vordert nakoming van de terugbetalingsverbintenis uit hoofde van de met [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] gesloten overeenkomst van geldlening (2.2). Ook vordert zij terugbetaling van het in 2.13 genoemde bedrag van € 15.000,00, dat volgens [eiseres / verweerster op de tegenvordering] tegen dezelfde voorwaarden bij wijze van geldlening aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] ter beschikking is gesteld. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is voorts de in de schuldbekentenis opgenomen contractuele rente van 6% per jaar verschuldigd, over beide hoofdsommen (€ 100.000,00 en € 15.000,00). Aangezien [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de bedongen rentebedragen niet (tijdig) heeft voldaan, zijn op grond van artikel 4 van de leningsovereenkomst de hoofdsommen zonder voorafgaande opzegging dadelijk opeisbaar en is [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] met de voldoening daarvan in verzuim, aldus nog steeds [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.2. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft ten aanzien van de onder 2.2 bedoelde lening gesteld dat partijen in september/oktober 2017 nadere afspraken hebben gemaakt, inhoudende dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] het bedrag van € 100.000,00 pas op het moment van de transactie - de beoogde verkoop van de woning aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] - aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] hoefde terug te betalen. Nu die transactie nimmer heeft plaatsgevonden, is de hoofdsom niet opeisbaar, aldus nog steeds [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.3. 
       Nu [eiseres / verweerster op de tegenvordering] het bestaan van die aanvullende afspraak betwist en [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft nagelaten zijn stelling ter zake van een onderbouwing te voorzien, is de door hem gestelde aanvullende afspraak niet komen vast te staan. De enkele verwijzing naar een door hemzelf op 27 juli 2018 gestuurde e-mail aan de (voormalig) gemachtigde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] (zie onder 2.21) is daarvoor immers onvoldoende. Dat betekent dat de bepalingen uit de door partijen gesloten overeenkomst van geldlening onverkort gelden. 
       
     
     
       7.4. 
       Daarin is in artikel 4 bepaald dat de hoofdsom of het restant daarvan met rente en kosten zonder voorafgaande opzegging dadelijk opeisbaar is indien de rente niet uiterlijk op de vervaldatum is betaald. In artikel 3 van de geldleningsovereenkomst is bepaald dat die rente (van 6% per jaar) jaarlijks in december zal worden voldaan. Vast staat dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zowel in december 2017 als in december 2018 geen rente aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft betaald (2.23). Daarmee is de hoofdsom van € 100.000,00 op 1 januari 2018 opeisbaar geworden.  
       
     
     
       7.5. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft subsidiair een beroep gedaan op verrekening. In dat kader heeft hij verwezen naar de vorderingen zoals door hem als tegenvordering geformuleerd. 
       
     
     
       7.6. 
       Zoals bij de beoordeling van de tegenvordering zal blijken (7.41), is slechts een bedrag van € 2.800,00 aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] toewijsbaar. Ten belope van dat bedrag slaagt het verrekeningsverweer, nu aan de overige voorwaarden voor verrekening is voldaan. Dat betekent dat de toewijsbare vordering van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] van € 100.000,00 tot een beloop van € 2.800,00 teniet gaat en aldus een bedrag van € 97.200,00 zal worden toegewezen, 
       
     
     
       7.7. 
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] maakt aanspraak op de contractuele rente van 6% per jaar. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft daartegen geen verweer gevoerd, anders dan zijn stelling dat de rente slechts tot 28 maart 2018 is verschuldigd, de geplande uiterlijke datum van de verkoop van de woning aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. Ook die zou tussen partijen zijn overeengekomen. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft dat echter betwist. 
         De rechtbank is van oordeel dat de contractuele rente niet slechts tot 28 maart 2018 is verschuldigd, maar tot de dag waarop (het restant van) de hoofdsom is voldaan. De rechtbank verwijst kortheidshalve naar hetgeen zij heeft overwogen onder 7.3.  
       
       
     
     
       7.8. 
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft gesteld dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de contractuele rente over de hoofdsom verschuldigd is vanaf datum verzuim. Hoewel zij daarbij een viertal data heeft genoemd (alsmede de datum van de procesinleiding en een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dag), is een onderbouwde stelling over de dag en de grond waarop [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in verzuim is komen te verkeren, achterwege gebleven. De data van 1 januari 2018 en 
         1 januari 2019 lijken immers te verwijzen naar het in de schuldbekentenis overeengekomen moment van rentebetaling, namelijk december van ieder jaar, maar daar gaat het over opeisbaarheid, en niet over verzuim. Dat sprake is geweest van een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 aanhef en onder a BW, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden, heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] evenmin gesteld, ook niet met verwijzing naar hetgeen in de schuldbekentenis staat opgenomen (onder 4, slot). Dat betekent dat de contractuele rente slechts toewijsbaar is vanaf de datum van de procesinleiding. 
       
       
     
     
       7.9. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat het door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] betaalde bedrag van € 15.000,00 uit hoofde van een (aanvullende) geldlening aan hem is verstrekt. Hij heeft hier slechts tegenin gebracht dat hij met [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft afgesproken met dat geld de aannemers te voldoen die in opdracht van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] werkzaamheden aan de woning hebben verricht. 
       
     
     
       7.10. 
       Dat verweer staat aan toewijzing van de terugbetalingsvordering echter niet in de weg, aangezien - onverschillig van het bestedingsdoel van die € 15.000,00 - [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zich jegens [eiseres / verweerster op de tegenvordering] kennelijk heeft verbonden om dat bedrag op enig moment terug te betalen. 
       
     
     
       7.11. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft gesteld dat de lening van € 15.000,00 is gesloten onder dezelfde condities als de leningsovereenkomst van 30 augustus 2017. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft dat betwist. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft haar stelling dienaangaande niet onderbouwd, zodat deze niet is komen vast te staan. Dat betekent dat (1) zij geen aanspraak kan maken op het rentepercentage van 6%, maar slechts op de wettelijke rente en (2) aan de datum van 1 oktober 2019 in het kader van opeisbaarheid geen betekenis toekomt.  
       
     
     
       7.12. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft (de rechtbank begrijpt: subsidiair) een beroep gedaan op artikel 7:129e BW, inhoudende (voor zover hier van belang) dat de lener verplicht is het door hem op grond van de overeenkomst verschuldigde terug te geven binnen zes weken nadat de uitlener heeft medegedeeld tot opeising over te gaan. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft in dat kader gewezen op de onder 2.22 weergegeven brief van 29 januari 2019 (en niet 21 januari 2019, zoals zij abusievelijk heeft vermeld). Onweersproken door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is het bedrag van € 15.000,00 dan ook op 12 maart 2019 (en niet 4 maart 2019, zoals [eiseres / verweerster op de tegenvordering] abusievelijk heeft vermeld) opeisbaar geworden.  
       
     
     
       7.13. 
       De wettelijke rente is met verwijzing naar hetgeen de rechtbank hiervoor onder 7.8 heeft overwogen en beslist toewijsbaar vanaf de datum van de procesinleiding. 
       
       
         
           de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] betaalde facturen 
         
       
       
     
     
       7.14. 
       
         
          [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft gesteld dat zij met [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft afgesproken dat hij - na betaling van de in 2.11 bedoelde facturen door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] - de daarmee gemoeide bedragen zo spoedig mogelijk aan haar zou terugbetalen. Dat is echter tot op heden niet gebeurd. 
         
          [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op zijn beurt heeft niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] bedoelde facturen heeft voldaan, maar hij heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] de opdrachtgever was van de met die facturen in rekening gebrachte werkzaamheden en voorts dat die facturen ook op haar naam waren gesteld. 
       
       
     
     
       7.15. 
       Dat laatste blijkt niet uit de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] overgelegde facturen, die immers (zie 2.11) op naam zijn gesteld van (de vennootschap van) [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Bovendien gaat aan de betaling daarvan door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] een e-mail van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] vooraf (2.11), waarin hij haar vraagt om een extra buffer ter overbrugging. Tot slot staat vast dat de betreffende werkzaamheden ten goede zijn gekomen aan de, tot op de dag van vandaag, aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] toebehorende woning.  
       
     
     
       7.16. 
       Tegen die achtergrond is de stelling van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] dat de in geding zijnde betaling door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zag op door haar opgedragen en aldus bij haar in rekening gebrachte werkzaamheden onvoldoende concreet onderbouwd. De rechtbank verwijst voor dit oordeel mede naar hetgeen zij ten aanzien van de tegenvordering heeft overwogen en beslist (zie 7.23). Dat betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] op verzoek van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan hem gerichte facturen heeft voldaan. Dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] deze bedragen zo spoedig mogelijk aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zou terugbetalen is door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] weliswaar gesteld, maar door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] betwist. Dat deze bedragen eerder dan hiervoor onder 7.12 vermeld opeisbaar zijn geworden, is gesteld noch gebleken, zodat ook ten aanzien van deze bedragen het subsidiaire, door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] onweersproken, standpunt van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zal worden gehonoreerd: het (totaal)bedrag van € 4.713,03 is op 12 maart 2019 opeisbaar geworden.  
       
     
     
       7.17. 
       De wettelijke rente hierover is met verwijzing naar hetgeen de rechtbank hiervoor onder 7.8 heeft overwogen en beslist toewijsbaar vanaf de datum van de procesinleiding. 
       
       
         
           de buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
     
     
       7.18. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft ter zake een bedrag gevorderd van € 2.067,51, hetgeen het in het Besluit bepaalde tarief niet overstijgt. De rechtbank zal het gevorderde bedrag dan ook toewijzen. 
       
       
         
           de proceskosten 
         
       
       
     
     
       7.19. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] worden vastgesteld op: 
       - betekening oproeping	€ 	99,01 
       - griffierecht		297,00 
       - salaris advocaat	 	3.414,00  (2 punten × tarief € 1.707,00) 
       Totaal	€ 	3.810,01. 
       
     
     
       7.20. 
       De wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld. 
       
       
         
           van de tegenvordering 
         
         
           inleiding 
         
       
       
     
     
       7.21. 
       Bij de beoordeling van de tegenvorderingen van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] destilleert de rechtbank uit de processtukken, het ter zitting verhandelde en in het bijzonder de correspondentie onder 2.6 tot 2.18 de volgende gang van zaken. 
       
     
     
       7.22. 
       In elk geval vanaf medio oktober 2017 zijn partijen serieus met elkaar in onderhandeling getreden over de aankoop, door [eiseres / verweerster op de tegenvordering], van de te verbouwen woning. Dit volgt uit de e-mailwisseling van 17 en 20 oktober 2017 (2.6 en 2.7). De regie van die verbouwing lag in handen van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Niet alleen was (en is) hij de eigenaar van de woning, hij heeft bovendien, onweersproken, ervaring op het gebied van verbouwing en verkoop van woningen en het was zijn insteek om aan de verbouwing en vervolgens verkoop van de woning aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] geld te verdienen. Belangrijk daarbij was dat de woning binnen zes maanden na overdracht aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (op 29 september 2017, 2.4) aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zou worden overgedragen, zodat aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] het belastingvoordeel met betrekking tot (het niet opnieuw betalen van) de overdrachtsbelasting zou toevallen (vergelijk de tegenvordering, onder 3.). Daarmee ontstond een zekere tijdsdruk op de te verrichten verbouwingswerkzaamheden, zoals ook volgt uit de onder 2.8 weergegeven e-mail van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. Met die verbouwingswerkzaamheden was/waren de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] ingeschakelde (onder)aannemers, waaronder [naam], reeds gestart voorafgaand aan het moment dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] en [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] serieus met elkaar in onderhandeling zijn getreden over de totstandkoming van een koop-/aannemingsovereenkomst. Dat volgt uit de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] overgelegde facturen van [naam], waarmee immers ook werkzaamheden in de weken 39-42 2017 in rekening zijn gebracht (week 39 in 2017 begon op 24 september van dat jaar). 
       
     
     
       7.23. 
       Zowel tijdens het in 2.5 bedoelde onderhandelingstraject als daarna hebben eveneens verbouwingswerkzaamheden aan de woning plaatsgevonden, zo volgt onder meer uit de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] overgelegde facturen. Ook voor die verbouwingswerkzaamheden was [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], en dus niet [eiseres / verweerster op de tegenvordering], opdrachtgever van de ingeschakelde aannemer(s). Gesteld noch gebleken is wanneer en op welke wijze [eiseres / verweerster op de tegenvordering] dat opdrachtgeverschap van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zou hebben overgenomen, zoals [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] kennelijk wel heeft willen betogen. Dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] met de betrokken aannemer(s) overeenkomsten van opdracht c.q. aanneming van werk heeft gesloten, is onvoldoende (concreet) gesteld noch anderszins gebleken. De door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] “op de renovatie c.q. verbouwing ziende ontvangen en betaalde facturen” (zoals overgelegd als productie 15) waren gericht aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] of zijn vennootschap, veelal op het adres [adres 1]. Die tenaamstelling duidt ook op het feit dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], en dus niet [eiseres / verweerster op de tegenvordering], de opdrachtgever was. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat desalniettemin [eiseres / verweerster op de tegenvordering] als opdrachtgever van de aannemer(s) had te gelden. De verklaring van [naam 2] van [naam], dat - kort gezegd - hij van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] en haar architect opdracht en tekeningen heeft ontvangen om [eiseres / verweerster op de tegenvordering]’ bouwplan te realiseren, leidt niet tot een ander oordeel. Ten eerste strookt die verklaring niet met de tenaamstelling van de door [naam] zelf opgestelde facturen. Ten tweede leidt de rechtbank uit de verklaring van [naam 2] af, met name vanwege de woorden ‘architect’ en ‘tekeningen’, dat [naam 2] (slechts) het oog heeft gehad op de periode na 15 december 2017. Zie daarvoor 7.26. 
       
     
     
       7.24. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft voorafgaand aan de verbouwingswerkzaamheden geen concreet verbouwings- of bestekplan aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] voorgelegd, laat staan dat hij haar akkoord daarop heeft afgewacht alvorens (verder) uitvoering te geven aan verbouwingswerkzaamheden. Gaandeweg het onderhandelingstraject heeft [eiseres / verweerster op de tegenvordering] hier bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] wel om verzocht (zie e-mails van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] onder 2.14 en 2.15). Uit de correspondentie tussen partijen volgt ook dat de wensen van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] met betrekking tot de voorpui (oorspronkelijk was de woning een winkelpand met winkelruit) in elk geval op 3 december 2017 bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] bekend waren. In de e-mail van die dag van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (2.10) schrijft hij dat hij niets kan doen aan de voorgevel. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] doet daarbij aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] de suggestie dat als zij iets (anders) met die voorpui wil, ze dit zelf zal moeten aansturen en daarvoor een aannemer moet inschakelen. (Waaruit nog eens volgt dat het [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] was die de verbouwing van de woning aanstuurde en daarvoor aannemers had ingeschakeld. Zie 7.23.) 
       
     
     
       7.25. 
       Vaststaat voorts dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] in november 2017 een architect, [naam architect], in de arm heeft genomen om haar ideeën voor de woning uit te werken. Het resultaat daarvan is een schetsontwerp voor een mogelijke indeling van de woning, dat door [naam architect] op 18 december 2017 aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is gestuurd. Medio december (2.12) laat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] weten dat “ We volop [zijn] gestart met de verbouwingen conform de tekeningen. ” Twee weken daarvoor, op 3 december 2017 (2.10), hadden de tekeningen van [naam architect] kennelijk nog een andere status, aangezien [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] toen bij [eiseres / verweerster op de tegenvordering] de vraag neerlegde of “ (...) de tekening van de architect hetgeen [is] hoe het nu moet worden? ” Daarmee staat eveneens vast dat er voor 15 december 2017 geen werkzaamheden aan de woning zijn verricht op basis van een door of namens [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aangeleverd plan (schetsontwerp). 
       
     
     
       7.26. 
       Voor de periode na 15 december 2017 ligt dat anders. Hoewel [eiseres / verweerster op de tegenvordering] nog steeds niet in het bezit was van een verbouwings- of bestekplan (en in het verlengde daarvan: van een totaalprijs voor de verbouwde woning) en ook het punt van de voorpui (en benodigde vergunning) tussen partijen nog niet definitief was beslecht, werden er wel verbouwingswerkzaamheden aan de woning verricht in lijn met de wensen en plannen van [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. In dat kader stelt zij op 2 januari 2018 aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een aanvullende lening beschikbaar (2.13) en stuurt zij op 10 januari 2018 het lichtplan voor de woning door aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (2.14), met het verzoek dat door te sturen naar de aannemer, [naam]. 
       
     
     
       7.27. 
       Op 24 januari 2018 komen de onderhandelingen tussen partij op scherp te staan met de e-mail van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] (2.15), waarin zij - nogmaals - het ontbreken van een verbouwings-/bestekplan met bijbehorende kosten en de onduidelijkheid met betrekking tot de voorpui aanstipt. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] maakt zich gelet op de inhoud van die e-mail ernstig zorgen dat de totale kosten voor de woning haar initieel gestelde budget overschrijden. Na een reactie per e-mail van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], een e-mail van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] en een bespreking begin februari 2018, worden de onderhandelingen tussen partijen definitief afgebroken na de e-mailwisseling op 14 en 16 februari 2018 (2.17 en 2.18). In laatstgenoemde e-mail meldt [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] dat “ Op dit moment dan ook jouw bouwplan niet verder [wordt] uitgevoerd omdat o.a. verdere voorfinanciering van jouw bouwplan door mij niet mogelijk is. ” [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] kondigt aan dat hij [eiseres / verweerster op de tegenvordering] een rekening zal sturen voor de reeds gemaakte en deels door hem voorgefinancierde kosten van de uitvoering van [eiseres / verweerster op de tegenvordering]’ bouwplan. 
       
       
         
           precontractuele aansprakelijkheid 
         
       
       
     
     
       7.28. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] vordert schadevergoeding van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] omdat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door op het laatste moment van de koop van de woning af te zien. Op grond van de precontractuele aansprakelijkheid is [eiseres / verweerster op de tegenvordering] onder meer gehouden om de kosten voor de verbouwing van de woning te dragen, omdat met genoemde verbouwingswerkzaamheden werd toegewerkt naar de situatie dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] de woning van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zou kopen, aldus [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.29. 
       De rechtbank overweegt dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (Hoge Raad 12 augustus 2005,  NJ  2005, 467). In dit arrest heeft de Hoge Raad tevens overwogen dat de hiervoor genoemde maatstaf streng en terughoudend moet worden toegepast.  
       
     
     
       7.30. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft aangevoerd dat niet zij, maar [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de onderhandelingen heeft afgebroken. Zij verwijst daarbij naar zijn onder 2.18 weergegeven e-mail waarin [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] schrijft nu te concluderen dat er op basis van het standpunt van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] geen koop tot stand komt. Reeds om die reden kan het beroep van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op schadevergoeding wegens het afbreken van de precontractuele onderhandelingen niet slagen, aldus [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.31. 
       De rechtbank volgt [eiseres / verweerster op de tegenvordering] hierin niet. Het enkele feit dat het [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is die als eerste de woorden “er komt geen koop tot stand” in de mond neemt - in reactie op de daarvoor (2.17) door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] geformuleerde knel- c.q. breekpunten - maakt niet dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] als afbrekende partij moet worden aangemerkt. Tegen die conclusie van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ook niet in het geweer gekomen, waaruit de rechtbank afleidt dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] het op dat moment met [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] eens was dat er - in verband met haar knel- c.q. breekpunten - inderdaad geen koop tot stand zou komen. Gelet op de hiervoor in 7.29 weergegeven maatstaf is niet beslissend door wie de onderhandelingen zijn afgebroken, maar of de zaak in het precontractuele stadium is blijven steken door omstandigheden die aan een van partijen kunnen worden toegerekend (vgl.  NJ -noot Brunner bij Hoge Raad 24 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1674).  
       
     
     
       7.32. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] stelt zich op het standpunt dat de vier hiervoor genoemde knel- c.q. breekpunten (vergelijk de opsomming in de e-mail van 14 februari 2018, 2.17) door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] pas in het laatste stadium van de onderhandelingen zijn opgevoerd, toen partijen al lang en breed overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst hadden bereikt. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft in dat kader verklaard dat hij er op mocht vertrouwen dat het punt van de voorpui geen breekpunt zou zijn. De andere drie punten zijn pas in februari 2018 voor het eerst aan de orde gesteld, aldus [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.33. 
       
         Deze stellingen van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zijn feitelijk onjuist. Zoals hiervoor (7.24) is overwogen, heeft [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] geen concreet verbouwings- of bestekplan aangeleverd, ondanks dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] hierom bij herhaling en reeds vóór februari 2018 bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] had verzocht. Dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] belang had bij dat plan is voorstelbaar, gelet op het feit dat zij een overzicht wilde hebben van wat zij nu zou krijgen voor het door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] genoemde bedrag van € 375.000,00 k.k. Dat klemde temeer nu zij kennelijk van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] wel een gespecificeerd meerwerkoverzicht kreeg gepresenteerd. Dat kon zij niet controleren bij gebreke van een totaalplaatje (het verbouwings- of bestekplan met bijbehorende bedragen).  
         Uit de correspondentie van partijen volgt voorts dat het punt van de voorpui wel degelijk van groot belang was voor [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] mocht naar het oordeel van de rechtbank, gelet op alle omstandigheden van het geval, niet gerechtvaardigd ervan uit gaan dat het punt van de voorpui door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zou worden prijsgegeven, althans geen belemmering meer zou vormen om tot een koopovereenkomst te komen. Dit geldt te meer nu hieraan ook een kostenpost alsmede een vergunningstraject was verbonden. In combinatie met de hiervoor omschreven onduidelijkheid ten aanzien van het verbouwings-/bestekplan én afgezet tegen het door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] gestelde maximale budget had [eiseres / verweerster op de tegenvordering] er redelijkerwijze belang bij deze twee punten als breekpunten voor de totstandkoming van een koopovereenkomst te benoemen. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op zijn beurt heeft er gelet op al het voorgaande niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst onder de door hem gestelde voorwaarden - namelijk zonder verbouwings-/bestekplan, met een winkelruit als voorpui en met een totaalprijs die het budget van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] oversteeg - tot stand zou komen.  
       
       
     
     
       7.34. 
       Dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] reeds vanaf medio september 2017 bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] ondubbelzinnig de indruk heeft gewekt voornemens te zijn de woning, zodra de bouwwerkzaamheden gereed zouden zijn, van hem te willen kopen, is in tegenspraak met hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen en beslist. Aan die stelling van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] komt dan ook verder geen betekenis toe. Dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] vanaf enig moment in het onderhandelingstraject de beschikking had over een sleutel van de woning, aan haar verstrekt door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering], leidt evenmin tot een ander oordeel, nu de verstrekking van de sleutel aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] mede in het belang van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] is gebeurd. Hij hoefde dan immers niet steeds beschikbaar te zijn.  
       
     
     
       7.35. 
       Het voorgaande (7.28-7.34) leidt tot het oordeel dat op [eiseres / verweerster op de tegenvordering] dan ook geen schadevergoedingsplicht rust vanwege de tussen partijen afgebroken onderhandelingen over de totstandkoming van een koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot de woning. De door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op deze grondslag ingestelde schadevergoedingsvorderingenvorderingen (kosten oversluiten hypotheek, inclusief een hogere rente en een boete(rente), alsmede de aanvankelijk door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] betaalde overdrachtsbelasting) stuiten hierop af, behoudens het navolgende. 
       
       
         
           redelijk loon [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] 15 december 2017 - 9 februari 2018 
         
       
       
     
     
       7.36. 
       De verbouwingswerkzaamheden die vanaf 15 december 2017 aan de woning zijn verricht, werden uitgevoerd op basis van de wensen en plannen (waaronder het schetsontwerp van [naam architect]) van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] (7.26). Onder aanvulling van de rechtsgronden overweegt de rechtbank dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] zich vanaf die datum tot medio februari 2018 als opdrachtgever van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft gedragen. Daarmee is een overeenkomst van opdracht ontstaan, waarbij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in opdracht van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] de verbouwingswerkzaamheden heeft begeleid en heeft (laten) verricht(en) met betrekking tot een woning die in eigendom was van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Dat laatste is weliswaar niet gangbaar, maar staat aan de kwalificatie van een overeenkomst van opdracht niet in de weg. Voor (de begeleiding van) die werkzaamheden is [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] loon verschuldigd. 
       
     
     
       7.37. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft aangevoerd dat dit loon moet worden berekend op de voet van artikel 7:405 lid 2 BW. Hij stelt in dat kader dat een vergoeding van € 50,00 per uur voor dergelijke (begeleidende) werkzaamheden in de aannemersbranche gebruikelijk is. [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft naar eigen zeggen van eind oktober [2017] tot en met 9 februari [2018] 160 uren in het project geïnvesteerd. Uit het ter onderbouwing van die stelling overgelegde, door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zelf opgestelde, overzicht volgt dat hij 20 uur overleg met [eiseres / verweerster op de tegenvordering], 8 uur overleg met [naam architect], 130 uur overleg/uitvoering met aannemers/bouwmensen (inclusief bijna dagelijkse afstemming, monitoring en reistijd) en 2 uur overleg met de Omgevingsdienst van de Regio Nijmegen heeft genoteerd. 
       
     
     
       7.38. 
       
        [eiseres / verweerster op de tegenvordering] heeft hier, bij wijze van (meer) subsidiair verweer, tegenin gebracht dat het overzicht geen afdoende onderbouwing vormt van de door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] gestelde tijdsbesteding. Zij betwist dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] deze uren daadwerkelijk heeft besteed, nu daarvan een onderbouwing ontbreekt. Ook de redelijkheid van het uurtarief van € 50,00 wordt door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] betwist. Dit is evenmin een in de aannemersbranche gebruikelijk tarief, aldus [eiseres / verweerster op de tegenvordering]. 
       
     
     
       7.39. 
       
         Deze ongemotiveerde betwistingen staan aan toewijzing van enig bedrag aan loon voor de in opdracht van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] verrichte werkzaamheden in de periode van 15 december 2017 tot 9 februari 2018 niet in de weg. In artikel 7:405 lid 2 BW is bepaald dat indien de hoogte van dit loon door partijen niet is bepaald, de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon of, bij gebreke daarvan, een redelijk loon is verschuldigd. 
         Wat in onderhavig geval al een op de gebruikelijke wijze berekende loon heeft te gelden, is door geen van partijen gemotiveerd uit de doeken gedaan. Dat betekent dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een redelijk loon is verschuldigd. Wat in dit geval redelijk is, hangt af van de omvang van de verrichte werkzaamheden en het gebruik in de branche. Een nauwkeurige berekening is niet vereist.  
       
       
     
     
       7.40. 
       
         De door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] opgevoerde 160 uren hebben betrekking op een periode van ruim drie maanden, terwijl hij slechts recht heeft op een redelijk loon over een periode van ruim anderhalve maand (zie 7.26). Dat betekent dat 80 uren in aanmerking zal worden genomen tegen een uurtarief van € 35,00, nu het naar het oordeel van de rechtbank redelijk is in dat uurtarief te verdisconteren dat de werkzaamheden mede ten goede zijn gekomen aan de onroerende zaak die (nog steeds) in bezit is van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Dat de door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] gewenste verbouwingswerkzaamheden dusdanig specifiek en van het gangbare afwijkend waren, dat de woning thans lastiger te verkopen is, omdat de woning nog maar in de smaak valt bij een beperkte doelgroep, is door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] betwist en door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] op geen enkele wijze onderbouwd. De stelling dat de in geding zijnde werkzaamheden op geen enkele manier hebben bijgedragen aan de waardevermeerdering van de woning, wordt dan ook gepasseerd. 
         De slotsom is dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] aan [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] een redelijk loon van 80 uren x € 35,00 =  € 2.800,00 verschuldigd is.  
       
       
     
     
       7.41. 
       Het door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in het debat over de vorderingen van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ingenomen verrekeningsverweer slaagt ten belope van dit bedrag (zie 7.6), zodat de tegenvordering van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] geheel teniet gaat.  
       
       
         
           door [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] betaalde verbouwingskosten 
         
       
       
     
     
       7.42. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] heeft tot slot gesteld dat hij voor een bedrag van € 129.204,82 facturen heeft voldaan van door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ingeschakelde aannemers. [eiseres / verweerster op de tegenvordering] liet deze aan haar gerichte facturen onbetaald, waarna deze aannemers verhaal kwamen halen bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Ter voorkoming van grotere problemen voor zowel [eiseres / verweerster op de tegenvordering] als [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zelf, heeft [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] de bedoelde facturen voldaan. Op grond van primair zaakwaarneming, subsidiair precontractuele aansprakelijkheid vordert [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] veroordeling van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] tot betaling van dit bedrag. 
       
     
     
       7.43. 
       Zoals hiervoor al is overwogen (7.23), is niet komen vast te staan dat [eiseres / verweerster op de tegenvordering] als opdrachtgever aannemers heeft ingeschakeld, in de zin dat zij als hun contractspartner had te gelden en aldus op haar de verbintenis rustte tot voldoening van de daarmee gemoeide facturen. Die verbintenis rustte op [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering]. Aangezien de aan zijn vordering ten grondslag gelegde feiten dus niet kunnen worden vastgesteld, kan de onderhavige vordering van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] niet slagen. Niet op grond van zaakwaarneming en niet op grond van precontractuele aansprakelijkheid. De rechtbank komt dan ook niet meer toe aan de, overigens ongemotiveerde en door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] betwiste, stelling van [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] dat de - volgens hem, door [eiseres / verweerster op de tegenvordering] ingeschakelde - aannemers bij [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] verhaal zijn komen halen en als gevolg daarvan grote problemen dreigden.  
       
     
     
       7.44. 
       
        [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de tegenvordering worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] worden vastgesteld op € 3.414,00 (2 punten × factor 1,0 × tarief € 1.707,00) aan salaris advocaat. 
       
       
         
           van de vordering en de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       7.45. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
     
   
   
     
       8 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         op de vordering 
       
     
     
       8.1. 
       veroordeelt [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] om aan [eiseres / verweerster op de tegenvordering] te betalen een bedrag van € 116.913,03 (éénhonderdzestienduizendnegenhonderddertien euro en drie eurocent), vermeerderd met de contractuele rente van 6% per jaar over het bedrag van € 97.200,00 en vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van € 19.713,03, beide met ingang van 2 mei 2019 tot de dag van volledige betaling,  
       
     
     
       8.2. 
       veroordeelt [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] tot op heden vastgesteld op € 3.810,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       8.3. 
       verklaart dit vonnis op de vordering tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       8.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           op de tegenvordering 
         
       
     
     
       8.5. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       8.6. 
       veroordeelt [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres / verweerster op de tegenvordering] tot op heden vastgesteld op € 3.414,00, 
       
     
     
       8.7. 
       verklaart dit vonnis op de tegenvordering wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         
           op de vordering en de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       8.8. 
       veroordeelt [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [verweerder op de vordering / eiser van de tegenvordering] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       8.9. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       8.10. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Klaasen en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2020.  
       
       
       
         mk/St