ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2021:1321

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2021:1321 Rechtbank Gelderland , 08-01-2021 / 8287751

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2021-01-08

Zaaknummer: 8287751

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2021:1321

---

Terugbetaling van waarborgsom, uitleg van de overeenkomst, beroep op verrekening met herstelposten en nevenvorderingen, schending onderhouds- en opleveringsverplichting aan zijde huurder?

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Nijmegen 
     
     
     
       zaakgegevens	8287751 \ CV EXPL  20-298 \ 572 
       uitspraak van 
     
     
     
       
         vonnis   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de commanditaire vennootschap  [naam eisende partij] 
       gevestigd te [vestigingsplaats] 
       
         eisende partij in conventie 
       
       
         verwerende partij in reconventie  
       
       gemachtigde: Das Rechtsbijstand Amsterdam  
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam gedaagde]
         
       
       wonende te [woonplaats] 
       
         gedaagde partij in conventie 
       
       
         eisende partij in reconventie  
       
       gemachtigde: mr. J.P. Brinkman  
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [naam eisende partij] en [naam gedaagde] genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 31 juli 2019 en de daarin genoemde processtukken 
       - het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling van 15 oktober 2020 inclusief de spreekaantekeningen van de griffier.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [naam eisende partij] is sinds 2007 rechtsopvolgster van ‘ [naam eisende partij] ’ Zij houdt zich bezig met de productie van kartonnen verpakkingen ten behoeve van de verpakkingsindustrie. [naam gedaagde] was gedurende de periode van 2000 tot en met 2006 directeur van ‘ [naam eisende partij] ’. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij huurovereenkomst van 30 oktober 2003 heeft [naam gedaagde] de panden aan [adres] en [adres] , die in eigendom behoren aan [naam gedaagde] , aan [naam eisende partij] (althans haar rechtsvoorgangster) verhuurd tot en met 30 september 2010. 
       
     
     
       2.3. 
       Daarnaast is bij huurovereenkomst van 18 april 2005 het pand aan de [adres] , dat tevens in eigendom behoort aan [naam gedaagde] , aan [naam eisende partij] (althans haar rechtsvoorgangster) verhuurd tot en met 30 september 2010. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 29 mei 2009 is een huurovereenkomst tussen partijen gesloten ter zake van de huur van bovengenoemde 3 panden met ingang van 1 juni 2009 voor de duur van 5 jaren.  
         In deze huurovereenkomst staat onder meer: 
         
           ‘Een beschrijving van het gehuurde wordt als bijlage 1 aan deze huurovereenkomst gehecht. Een uitgebreide beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur wordt als bijlage 2 aangehecht en door partijen ondertekend.’ 
         
         In artikel 4 van voornoemde overeenkomst is voorts een bepaling opgenomen omtrent het onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen danwel wijzigingen aan het gehuurde.  
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In juni 2016 is opnieuw tussen partijen een huurovereenkomst gesloten ter zake van de huur van bovengenoemde panden tot en met 1 december 2018 tegen een aanvangshuurprijs van € 260.000,00 op jaarbasis. 
         Hierin staat onder meer:  ‘Een beschrijving van het gehuurde wordt als bijlage 1 aan deze huurovereenkomst gehecht.’ 
         Er is ook een artikel 4 opgenomen in de overeenkomst ter zake van onderhoudsverplichtingen. En in artikel 5 van de overeenkomst staat: 
         
           “De borgsom die verhuurder uit de vorige huurovereenkomsten heeft ontvangen, blijft in haar geheel bij de verhuurder.  
         
         
           In afwijking van het bovenstaande is het bedrag van de borgsom € 65.000,00 (…) zijnde 3 huurtermijnen) 
         
         
           Vanwege het bovenmatige deel van de borgsom (zijnde € 201.206,00 minus € 65.000,00 is  
         
         
           € 136.206,00) wordt maandelijks een bedrag van € 1.700,00 ingehouden op de maandelijkse huurbetaling, beginnend vanaf 01-01-2016.’ 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Bij overeenkomst van november 2017 is de huurovereenkomst van juni 2016 verlengd tot 1 juli 2019. In deze overeenkomst staat onder meer: ‘ Alle andere voorwaarden en condities (behoudens artikel 6 uit de overeenkomst van juni 2016, toevoeging kantonrechter) blijven onverkort gehandhaafd.’ 
       
     
     
       2.7. 
       Op 7 mei 2019 hebben partijen gezamenlijk de panden geïnspecteerd.  
       
     
     
       2.8. 
       
         Op 13 mei 2019 heeft [naam eisende partij] aan [naam gedaagde] per e-mail een lijst met 49 herstelpunten toegezonden. In deze e-mail staat: 
         
           ‘Goedemorgen [naam gedaagde] , 
         
         
           Ter info: 
         
         
           Bijgevoegd een lijst met veel punten die we afgelopen dinsdag 7 mei genoteerd hebben. Zelf hadden we nog een aantal punten die tijdens onze ronde niet genoemd zijn, deze staan vermeldt onderaan de lijst. (…) We zijn hiermee al aan de slag gegaan.’ 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [naam gedaagde] heeft niet inhoudelijk op voornoemde e-mail gereageerd.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 23 mei 2019 heeft [naam eisende partij] [naam gedaagde] per e-mail verzocht om de panden nog 1 maand langer te huren. Partijen hebben daarop een verlengingsovereenkomst gesloten tot en met 31 augustus 2019 tegen een maandelijkse huurprijs van € 22.431.93 ex btw per maand. 
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 10 september 2019 hebben partijen gezamenlijk de panden geïnspecteerd, in aanwezigheid van een bouwmanager van [naam bedrijf] , door [naam gedaagde] ingeschakeld. Namens [naam gedaagde] is [naam eisende partij] toen gewezen op talloze punten die volgens hem niet voldoen aan de overeengekomen huurvoorwaarden.  
         
          [naam gedaagde] heeft vervolgens geweigerd de sleutels van de panden in ontvangst te nemen. 
       
       
     
     
       2.12. 
       
         
          [naam bedrijf] heeft naar aanleiding van de bezichtiging van de panden een opnamerapport opgesteld namens [naam gedaagde] van 10 september 2019. 
         Hierin staat onder meer: 
         
           ‘Bij de opname op 10 september 2019 is een vergelijk gemaakt met de status van oktober 2018 en is de rapportage daarop aangepast. Zaken die zijn uitgevoerd zijn doorgehaald en nieuwe punten zijn toegevoegd.’ 
         
         In dit rapport heeft [naam bedrijf] de nog te verrichten onderhoudswerkzaamheden begroot op een bedrag van € 341.401,50. 
         Bij het rapport is de huurovereenkomst van 29 mei 2009 gevoegd alsmede als bijlage 2 een beschrijving van het gehuurde, behorende bij voornoemde overeenkomst. 
       
       
     
     
       2.13. 
       Voornoemd rapport is bij brief van 18 september 2019 door [naam gedaagde] aan [naam eisende partij] verzonden. In deze brief wordt [naam eisende partij] gesommeerd om de benodigde werkzaamheden aan de panden te verrichten en de maandelijkse huurvergoeding te betalen of een bedrag van € 212.000,00 aan [naam gedaagde] te betalen voor achterstallig onderhoud van de panden (rekening houdend met de borgsom). 
       
     
     
       2.14. 
       
         
          [naam eisende partij] stelt zich vervolgens bij brief van 27 september 2019 op het standpunt dat de gehuurde panden op 10 september 2019 zijn opgeleverd.  
         Na 10 september 2019 heeft [naam eisende partij] nog wel onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan de gehuurde panden. 
       
       
     
     
       2.15. 
       
         Op 24 oktober 2019 vindt er opnieuw een schouw plaats in de gehuurde panden, in bijzijn van [naam bedrijf] en partijen met hun gemachtigden. 
         Die dag zijn de sleutels van het gehuurde geaccepteerd door [naam gedaagde] . 
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Naar aanleiding van bovengenoemde schouw heeft [naam bedrijf] opnieuw een opnamerapport opgesteld van 24 oktober 2019. Daarin begroot [naam bedrijf] de schade aan de panden op een bedrag van € 235.343,32. 
         Voornoemd rapport is op 21 november 2019 toegezonden aan [naam eisende partij] . 
       
       
     
     
       2.17. 
       
        [naam eisende partij] stelt zich vervolgens bij brief van 28 november 2019 op het standpunt dat zij naar behoren heeft opgeleverd, conform de huurovereenkomst van juni 2016. In deze brief maakt zij voorts, na verrekening van een aantal herstelposten, aanspraak op betaling van het restant aan waarborgsom.  
       
     
     
       2.18. 
       Partijen hebben vervolgens geen overeenstemming bereikt. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer in conventie 
     
     
       3.1. 
       
         
          [naam eisende partij] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering van eis, de veroordeling van [naam gedaagde] om aan haar te betalen een bedrag van € 42.449,51 uit hoofde van borg, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling, alsmede een bedrag van € 61.406,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling en de buitengerechtelijke kosten van  
         € 1.815,00, met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis en de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [naam eisende partij] stelt ter onderbouwing van haar vorderingen dat zij op basis van de huurovereenkomsten een waarborgsom in totaal van € 201.206,00 aan [naam gedaagde] heeft voldaan, welke middels verrekening met de huurprijs, zoals is overeengekomen in de huurovereenkomst van juni 2016 (zie ro. 2.5) is teruggebracht tot een bedrag van  
         € 129.806,00. Op grond van artikel 5 van voornoemde overeenkomst is een bedrag van  
         € 65.000,00 als waarborgsom te duiden. Nu het gehuurde op 10 september 2019 is opgeleverd moet [naam gedaagde] deze som terugbetalen. [naam eisende partij] verrekent met deze som een bedrag van € 17.364,61 aan vloerbedekkingskosten en kosten voor het schuren en lakken van de trap, € 3.492,88 aan elektriciteitskosten en een bedrag van € 1.693,00 aan verzekeringspremie. Volgens haar resteert dan een bedrag van € 42.449,51 dat [naam gedaagde] aan [naam eisende partij] aan waarborgsom moet terugbetalen. 
         Het bovenmatige deel dat door verrekening met de huurprijs is teruggebracht naar een bedrag van € 61.406,00, houdt [naam gedaagde] volgens [naam eisende partij] zonder recht of titel onder zich. [naam eisende partij] vordert dit bedrag als onverschuldigd betaald terug.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam eisende partij] in haar vorderingen, danwel afwijzing daarvan, met veroordeling van [naam eisende partij] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen en verweren zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering en het verweer in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
        [naam gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om [naam eisende partij] te veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 375.817,14, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 10 september 2019 tot aan de dag van volledige betaling, met veroordeling van [naam eisende partij] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis en de nakosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [naam gedaagde] stelt ter onderbouwing van zijn vordering dat [naam eisende partij] tekort is geschoten in de nakoming van haar onderhouds- en opleveringsverplichting en zich niet als goed huurder heeft gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. Daardoor heeft [naam gedaagde] schade geleden. Voor een nadere specificatie en onderbouwing van de schade verwijst [naam gedaagde] naar het rapport van [naam bedrijf] (zie ro. 2.16). [naam gedaagde] begroot het schadebedrag op € 262.402,03. Daarnaast vordert [naam gedaagde] een gebruiksvergoeding over de maanden september en oktober 2019 van € 94.581,66, omdat [naam eisende partij] gedurende deze maanden het gehuurde onder zich heeft gehouden om herstelwerkzaamheden uit te voeren.  
         Verder vordert [naam gedaagde] de kosten van het opgemaakte schaderapport van [naam bedrijf] (inclusief de kosten voor [naam bedrijf] ) van € 5.061,00 op basis van artikel 4.1 van de huurovereenkomst, alsmede de kosten van het elektriciteitsverbruik over de periode van juli 2019 tot en met oktober 2019 van € 5.019,24.  
         Daarnaast vordert [naam gedaagde] een bedrag van € 1.693,00 aan verzekeringspremie op basis van artikel 4.8 van de huurovereenkomst, een bedrag van € 600,00 aan waterverbruik over de periode van september tot en met oktober 2019, en bedragen van achtereenvolgens  
         € 1.620,00 en € 235,71 voor het gebruik maken van de transformator ‘Kenter’ ter zake van het energieverbruik. Ook vordert [naam gedaagde] een bedrag van € 729,56 exclusief btw ter zake van facturen van Liander over de periode van september tot en met oktober 2019 en een bedrag van € 2.374,34 aan waterschapsbelasting over 2018 en 2019.  
         Tot slot vordert [naam gedaagde] een bedrag van € 1.500,00 voor het vervangen van sloten in het gehuurde.  
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [naam eisende partij] voert gemotiveerd verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie 
     
     
       5.1. 
       Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk. 
       
     
     
       5.2. 
       
         
          [naam eisende partij] vordert (terug)betaling van de waarborgsom alsmede van een bedrag dat zij naar eigen zeggen onverschuldigd heeft betaald.  
         In dat kader staat tussen partijen vast dat zij laatstelijk, bij overeenkomst van juni 2016, ter zake van de borg het volgende zijn overeengekomen in artikel 5: 
         
           “De borgsom die verhuurder uit de vorige huurovereenkomsten heeft ontvangen, blijft in haar geheel bij de verhuurder.  
         
         
           In afwijking van het bovenstaande is het bedrag van de borgsom € 65.000,00 (…) zijnde 3 huurtermijnen) 
         
         
           Vanwege het bovenmatige deel van de borgsom (zijnde € 201.206,00 minus € 65.000,00 is  
         
         
           € 136.206,00) wordt maandelijks een bedrag van € 1.700,00 ingehouden op de maandelijkse huurbetaling, beginnend vanaf 01-01-2016.’ 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit bovengenoemde tekst af te leiden dat het de bedoeling van partijen is geweest dat zij bij aanvang van de overeenkomst een (nieuwe) waarborgsom van € 65.000,00 zijn overeengekomen en dat vanaf 1 januari 2016 het bovenmatige deel aan oorspronkelijke waarborgsom van € 136.206,00 maandelijks wordt ingelopen met een ‘korting’ op de huurprijs van € 1.700,00. 
         Dat een andere uitleg moet worden gegeven aan de bewoordingen uit artikel 5 is naar het oordeel van de kantonrechter concreet gesteld noch gebleken.  
         Derhalve gaat de kantonrechter uit van bovengenoemde taalkundige uitleg bij de beoordeling van onderhavige vordering. 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Een deel van deze vordering ziet op de nieuwe overeengekomen waarborgsom van  
         € 65.000,00. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is geëindigd en het gehuurde is opgeleverd. In beginsel geldt dan ook dat de waarborgsom door de verhuurder, in casu [naam gedaagde] , moet worden terugbetaald, waarop in mindering moeten worden gebracht de door [naam eisende partij] gestelde onweersproken herstelposten. Het voorgaande betekent dat het gevorderde bedrag van 42.449,51 toewijsbaar is.  
         Hetzelfde geldt ten aanzien van het bedrag van € 61.406,00 dat volgens [naam eisende partij] onverschuldigd is betaald. Laatstgenoemd bedrag zag op de oorspronkelijk geldende waarborgsom die Van Hoolfwerff op dat moment onder zich had (van toepassing vóór het sluiten van de huurovereenkomst van juni 2016) en zou, middels een ‘korting’ van  
         € 1.700,00 per maand op de huurprijs, vanaf 1 januari 2016 ‘afgelost’ worden ten behoeve van [naam eisende partij] . Met het eindigen van de huurovereenkomst en het opleveren van het gehuurde is geen sprake (meer) van een grond waarvop [naam gedaagde] voornoemd bedrag onder zich kan houden en maandelijks voor een deel kan verrekenen met de verschuldigde huur. Het bedrag dient dan ook terugbetaald te worden. Deze vordering is daarom eveneens toewijsbaar. 
         Voor zover [naam gedaagde] zich met zijn verweer op het standpunt stelt dat het volledige bedrag middels de verrekening met de huurprijs al is voldaan, treft dit verweer als niet onderbouwd geen doel, nog daargelaten dat een dergelijk verweer niet aannemelijk is, gelet op de hoogte van het verrekende bedrag per maand in verhouding tot de openstaande som en de looptijd tot het moment van eindigen van de huurovereenkomst (ook in het geval dat wordt uitgegaan van een oplevering op 24 oktober 2019). 
       
       
     
     
       5.5. 
       Gelet op het voorgaande zal de vordering worden toegewezen, vermeerderd met rente. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld of gebleken van een aanmaning die voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid, van het BW gestelde eisen. 
       
     
     
       5.6. 
       Uit het verweer [naam gedaagde] leidt de kantonrechter af dat hij de vordering in conventie wenst te verrekenen met de posten, zoals hij die ook onvoorwaardelijk vordert in reconventie. Ten aanzien van dit beroep op verrekening oordeelt de kantonrechter als volgt. 
       
     
     
       5.7. 
       
         
          [naam gedaagde] heeft allereerst aanspraak gemaakt op een bedrag van  
         € 262.402,03 aan herstelkosten. Hij heeft daartoe gesteld dat [naam eisende partij] in gebreke is gebleven in de nakoming van haar onderhouds-en opleveringsverplichting door het gehuurde niet in goede staat op te leveren. Hij verwijst daarbij naar het uitgebreide rapport van bouwmanager [naam bedrijf] van 10 september 2019 (productie 51 bij antwoord) alsmede naar de laatste opnamestaat van [naam bedrijf] van 24 oktober 2019 (productie 63 bij antwoord).  
         De kantonrechter overweegt hierover als volgt. 
       
       
     
     
       5.8. 
       Nog daargelaten dat in de laatstelijk gesloten huurovereenkomst tussen partijen van juni 2016 ten aanzien van de oplevering enkel is bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst het gehuurde leeg en bezemschoon aan verhuurder moet worden opgeleverd,  in de staat waarin het zich alsdan bevindt , geldt in casu (als regelend recht) het volgende.  
       
     
     
       5.9. 
       In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Verder is in dat artikel bepaald dat indien geen beschrijving is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       5.10. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter moet, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, uitgegaan worden van hetgeen is overeengekomen en opgemaakt bij huurovereenkomst van juni 2016.  
         In deze overeenkomst staat , onder het kopje ‘Considerans’:  ‘Partijen hebben afspraken gemaakt omtrent een  nieuwe  huurovereenkomst met ingang van 1 juni 2016 welke afspraken partijen  hiermee  schriftelijk willen vastleggen’(onderstreping kantonrechter).  
         Uit deze tekst leidt de kantonrechter af dat de huurovereenkomst van juni 2016 een nieuwe huurovereenkomst betreft en dat uitgegaan moet worden van het bepaalde in deze overeenkomst. De toepasselijkheid van eerdere overeengekomen bepalingen zijn met deze overeenkomst komen te vervallen.  
         Dat voornoemde tekst anders moet worden opgevat is concreet gesteld noch gebleken, zodat de kantonrechter uit gaat van voornoemde tekstuele uitleg. 
       
       
     
     
       5.11. 
       
         Het verweer dat uit de zin  ‘de borgsom die verhuurder uit de vorige huurovereenkomsten heeft ontvangen, blijft in haar geheel bij de verhuurder’  is af te leiden dat sprake is van een voortbouwende overeenkomst en dat dus de bepalingen uit de overeenkomst van mei 2009 toepassing hebben, zoals [naam gedaagde] aanvoert, volgt de kantonrechter niet, te meer nu in de overeenkomst van juni 2016 nieuwe bepalingen zijn overeengekomen. Zo is een nieuwe borgsom overeengekomen en bevat de overeenkomst van juni 2016, in tegenstelling tot de overeenkomst van mei 2009, geen zinsnede die verwijst naar een uitgebreide beschrijving van de staat van het gehuurde. Daar komt bij dat [naam eisende partij] onweersproken heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst van mei 2009 door haar was opgezegd. 
         Het verweer dat uitgegaan moet gaan van de beschrijving die is gevoegd bij de overeenkomst van 29 mei 2009 treft dus geen doel, nog daargelaten dat uit deze beschrijving (die overigens niet is bijgevoegd bij de betreffende overeenkomst, maar is gevoegd bij het rapport van [naam bedrijf] van 10 september 2019, zie productie 5) geen duidelijke opnamestaat is af te leiden: er is sprake van onduidelijke foto’s en de vermelding die er op neer komt dat huurder en verhuurder geen reden tot reclamatie hebben kan niet tot het oordeel leiden dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst zich in een wezenlijke andere staat bevond vergeleken met de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst, nog los van de vraag voor welke aspecten [naam eisende partij] dan aansprakelijk kan worden gehouden.  
       
       
     
     
       5.12. 
       Uitgaande van de huurovereenkomst van juni 2016 komt de kantonrechter tot het oordeel dat niet is gebleken dat bij het sluiten van deze overeenkomst een beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt. In deze overeenkomst wordt weliswaar verwezen naar een beschrijving van het gehuurde, maar deze is niet bijgevoegd. Gelet op de bepalingen uit de overeenkomst van 2009 is het bovendien de vraag of die bijlage een beschrijving van  de staat  van het gehuurde bevat. [naam gedaagde] heeft immers erkend dat deze bij het sluiten van de overeenkomst van juni 2016 niet is opgemaakt. 
       
     
     
       5.13. 
       
         Op grond van het voorgaande wordt verondersteld dat de huurder, ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW, behoudens tegenbewijs, het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De bewijslast ten aanzien van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en dus van het feit dat bepaalde tekortkomingen pas tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zijn ontstaan, rust daarmee op [naam gedaagde] als verhuurder.  
         
          [naam gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat [naam eisende partij] tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichting een rapport overgelegd van [naam bedrijf] van 10 september 2019 en een overzicht van de opnamestaat van 24 oktober 2019, maar deze stukken kunnen niet de oorspronkelijke staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst staven. Behoudens de herstelpunten die door [naam eisende partij] zijn erkend middels een door haarzelf opgesteld overzicht met 49 herstelpunten, zie ro. 2.8 (en welke posten al reeds door [naam eisende partij] zelf in mindering zijn gebracht op haar vordering) kan enkel op basis van voornoemde stukken niet worden geconcludeerd dat sprake is van herstelposten die bij de aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig waren en dus thans voor rekening dienen te komen van [naam eisende partij] (nog daargelaten de vraag of dergelijke posten tot de onderhouds- en opleveringsverplichting van [naam eisende partij] gerekend kunnen worden).  
         
          [naam gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij in 2018 eveneens een rapport heeft laten opmaken door [naam bedrijf] waaruit herstelpunten afgeleid kunnen worden, maar dit rapport is niet ingebracht in de procedure en evenmin op enig moment aan [naam eisende partij] voorgelegd (zulks is gesteld noch gebleken), zodat deze stelling niet tot een ander oordeel kan leiden.  
       
       
     
     
       5.14. 
       
         
          [naam gedaagde] heeft verder geen andere concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst afgeleid kan worden en op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat de door [naam gedaagde] gestelde herstelpunten voor rekening van [naam eisende partij] moeten komen. De enkele omstandigheid dat hij [naam eisende partij] in 2018 een aantal keer heeft aangeschreven aangaande de onderhoudsverplichtingen van [naam eisende partij] maakt het voorgaande niet anders, te meer nu, gelet op het voorgaande, niet is komen vast te staan dat [naam eisende partij] ten aanzien van die punten tekort is geschoten in haar onderhouds- danwel opleveringsverplichtingen. Het voorgaande geldt te meer nu [naam eisende partij] gemotiveerd onder overlegging van productie 10 bij antwoord in reconventie heeft aangevoerd dat zij een bedrag van € 342.257,58 aan onderhoud heeft besteed, hetgeen [naam gedaagde] niet gemotiveerd heeft weersproken.  
         Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanleiding om [naam gedaagde] in de gelegenheid te stellen om nader bewijs te leveren waaruit een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst van juni 2016 kan worden afgeleid. Het oordeel luidt dan ook dat het er voor moet worden gehouden dat [naam eisende partij] het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. 
         Dit betekent dat de gevorderde herstelkosten zullen worden afgewezen. 
       
       
     
     
       5.15. 
       Verder vordert [naam gedaagde] de kosten van het opgemaakte schaderapport van [naam bedrijf] (inclusief de kosten voor [naam bedrijf] ) van € 5.061,00 op basis van artikel 4.1 van de huurovereenkomst. Aangezien deze post samenhangt met de hiervoor genoemde herstelkosten, die reeds zijn afgewezen, dient deze post naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening van [naam gedaagde] te blijven. Deze zal dan ook worden afgewezen. 
       
     
     
       5.16. 
       
         Daarnaast vordert [naam gedaagde] een gebruiksvergoeding over de maanden september en oktober 2019 van € 94.581,66, nu [naam eisende partij] gedurende deze maanden het gehuurde onder zich heeft gehouden om herstelwerkzaamheden uit te voeren. [naam eisende partij] heeft erkend dat zij gedurende voornoemde periode nog onderhouds- danwel herstelwerkzaamheden aan het gehuurde heeft verricht. Aangezien vaststaat dat de huurovereenkomst per 10 september 2019 is geëindigd en dat [naam eisende partij] aanvankelijk bij de oplevering op deze dag tekortgeschoten is en er daarna nog werkzaamheden noodzakelijk waren om aan haar verplichtingen te voldoen, moet [naam eisende partij] naar het oordeel van de kantonrechter over deze periode een gebruiksvergoeding betalen, ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs van € 22.432,00 per maand, dus in totaal een bedrag van  € 44.864,00 , naar analogie van het bepaalde in artikel 7:225 BW. De stelling dat thans een hogere vergoeding moet gelden kan de kantonrechter, zonder nadere toelichting die ontbreekt niet volgen en is bovendien niet in lijn met het bepaalde in artikel 7:225 BW.  
         Het feit dat [naam gedaagde] op 10 september 2019 (de oorspronkelijke opleverdatum) zelf de sleutels van het gehuurde niet heeft geaccepteerd maakt het voorgaande niet anders: [naam eisende partij] erkent immers dat zij op die datum nog niet had voldaan aan haar opleveringsverplichtingen en dat zij de periode daarna, tot en met 24 oktober 2019, heeft benut om de alsnog aan die verplichtingen te voldoen. Die omstandigheid maakt dat [naam gedaagde] op terechte grond de sleutels niet heeft geaccepteerd, en het verdere gebruik van het gehuurde voor rekening en risico van [naam eisende partij] komt. 
       
       
     
     
       5.17. 
       
         Het feit dat [naam eisende partij] tot en met 24 oktober 2019 gebruik heeft gemaakt van het gehuurde brengt eveneens met zich mee dat zij de gevorderde kosten voor elektriciteitsverbruik tot die datum van € 5.019,24 moet voldoen, alsmede de verzekeringspremie van € 1.693,00 en een bedrag van  € 600,00  aan waterverbruik. Omdat [naam eisende partij] zelf al een bedrag van € 1.693,00 aan premie heeft verrekend met de borgsom alsmede een bedrag van € 3.492,88 aan elektriciteitsverbruik, zal het bedrag van € 1.693,00 thans niet meer voor verrekening in aanmerking komen en zal ten aanzien van het verbruik uitgegaan worden van de restantsom die nog niet is verrekend, namelijk een bedrag van  
         
           € 1.526,36 . 
         Voorts is [naam eisende partij] gehouden om de bedragen van  € 1.620,00  en  € 235,71  voor het gebruik maken van de transformator ‘Kenter’ ter zake van energie te voldoen, ook voor de in rekening gebrachte kosten na 31 augustus 2019, nu hiervoor al is overwogen dat [naam eisende partij] vanwege het gebruik van het gehuurde na de oorspronkelijke opleveringsdatum in ieder geval over de periode tot einde gebruik de gemaakte kosten moet voldoen. Tevens is [naam eisende partij] , gelet op het voorgaande, gehouden om het bedrag van  
         
           € 729,56  exclusief btw ter zake van facturen van Liander over de periode van september tot en met oktober 2019 te voldoen alsmede het verschuldigde bedrag aan waterschapsbelasting: het bedrag van € 1.225,69 over het jaar 2018 is niet door [naam eisende partij] weersproken en derhalve toewijsbaar. 
         Ten aanzien van het bedrag over het jaar 2019 dat volgens [naam gedaagde] € 1.148,65 moet bedragen heeft [naam eisende partij] aangevoerd dat dit bedrag € 765,76 moet zijn, gerekend tot en met augustus 2019. Zonder nadere toelichting danwel onderbouwing die ontbreekt gaat dit verweer tegenover de gemotiveerde onderbouwing van de zijde [naam gedaagde] niet op, te meer nu hiervoor al reeds is overwogen dat [naam eisende partij] ook bedragen is verschuldigd die zien op de gebruiksperiode na 10 september 2019. 
         Derhalve zal de vordering van [naam gedaagde] op dit punt van  € 2.374,34  in totaal aan waterschapsbelasting als onvoldoende weersproken worden toegewezen.  
       
       
     
     
       5.18. 
       
         Tot slot vordert [naam gedaagde] een bedrag van € 1.500,00 voor het vervangen van sloten in het gehuurde. [naam gedaagde] heeft dit bedrag echter, tegenover de gemotiveerde betwisting van [naam eisende partij] , niet, althans onvoldoende nader geconcretiseerd. De overgelegde factuur van 29 april 2020 van € 103,49 (productie 79) is in ieder geval onvoldoende om de vordering te rechtvaardigen, te meer nu gesteld nog gebleken is dat deze kosten daadwerkelijk door [naam gedaagde] zijn betaald: [naam gedaagde] spreekt immers zelf van een ‘voorlopige’ begroting. 
         Op dit punt heeft [naam gedaagde] niet aan zijn stelplicht voldaan. De kosten zullen daarom worden afgewezen. 
       
       
     
     
       5.19. 
       Op grond van het voorgaande zal met de vordering van [naam eisende partij] een bedrag van in totaal  € 51.949,97  verrekend worden. Dit betekent dat in conventie de gevorderde borg volledig is verrekend en in totaal een bedrag van  € 55.305,54  uit hoofde van onverschuldigde betaling resteert en zal worden toegewezen. 
       
     
     
       5.20. 
       Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt. 
       
     
     
       5.21. 
       
         De vordering in reconventie, die is gebaseerd op dezelfde gronden die aan het beroep op verrekening ten grondslag waren gelegd, zal, gelet op het voorgaande, worden afgewezen.  
         
          [naam gedaagde] moet in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten dragen.  
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       
         veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 55.305,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf  
         1 september 2019 tot aan de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       6.2. 
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.3. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       6.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eisende partij] begroot op € 841,00 aan salaris gemachtigde en € 120,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling. 
       
       
       
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken door mr. S.S. Nijen op