ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:5434

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:5434 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-07-2020 / 18/00258 t/m 18/00265

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-07-14

Zaaknummer: 18/00258 t/m 18/00265

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:5434

---

Waardevaststelling appartementen in rijksmonument.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers 18/00258 tot en met 18/00265 
     uitspraakdatum: 14 juli 2020 
     
     
       
         Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 maart 2018, nummers 17/4707 tot en met 17/4714, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  het gemeentelijk belastingkantoor Munitax  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten [a-straat] 48, 48A, 48B, 48B 01, 48C, 48D, 48E en 48F te [A] (hierna: de appartementen), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de appartementen. De appartementen zijn gelegen in een rijksmonument. De heffingsambtenaar heeft de inhoud en de WOZ-waarde (in euro) per appartement als volgt vastgesteld: 
     
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               48 
             
             
               304 m3 
             
             
               € 96.000 
             
           
           
             
               48A 
             
             
               528 m3 
             
             
               € 41.000 
             
           
           
             
               48B 
             
             
               255 m3  
             
             
               € 93.000 
             
           
           
             
               48B 01 
             
             
               273 m3  
             
             
               € 120.000 
             
           
           
             
               48C 
             
             
               215 m3 
             
             
               € 80.000 
             
           
           
             
               48D 
             
             
               268 m3 
             
             
               € 90.000 
             
           
           
             
               48E 
             
             
               120 m3  
             
             
               € 46.000 
             
           
           
             
               48F 
             
             
               145 m3  
             
             
               € 68.000 
             
           
         
       
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In geschil zijn de WOZ-waarden van de appartementen per 1 januari 2016. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Omvang hoger beroep 
       
     
     
     
       4.1. 
       Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde desgevraagd bevestigd dat in hoger beroep uitsluitend nog de punten in geschil zijn die zijn genoemd in de brief van 5 juni 2020, ontvangen bij het Hof op 8 juni 2020. Het Hof zal deze punten hierna behandelen, onder verwijzing naar de nummering in de brief. 
       
     
     
       4.2. 
       Onder punt 1. verzoekt de gemachtigde om een afschrift van het proces-verbaal van de Rechtbank. De Rechtbank heeft het proces-verbaal op 29 juni 2018 naar het postadres van de gemachtigde gezonden. 
       
     
     
       4.3. 
       Onder punt 2. verzoekt de gemachtigde om een fysieke mondelinge behandeling. Gelet op het verloop van de digitale zitting bij het Hof zal het Hof aan dit punt verder geen aandacht besteden. Dit geldt ook voor de verzoeken onder punten 9. en 10., die hun belang hebben verloren. 
       
     
     
       4.4. 
       Onder punt 3. verzoekt de gemachtigde om een recent onafhankelijk taxatierapport van de appartementen. Voor de onderbouwing van de WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep geen nadere stukken ingebracht, behalve dan de notariële akten die het Hof op 18 juni 2020 heeft ontvangen en op 19 juni 2020 aan gemachtigde heeft toegestuurd. Wat het Hof niet heeft, kan het niet verstrekken. 
       
     
     
       4.5. 
       Onder punt 4. verzoekt de gemachtigde om een reactie van de heffingsambtenaar op de kadastrale uittreksels die hij aan de brief van 5 juni 2020 heeft gehecht. Het Hof heeft geen aanleiding gezien de heffingsambtenaar om een schriftelijke reactie te verzoeken. Ook uit eigener beweging heeft de heffingsambtenaar niet op dit verzoek gereageerd.  
       
     
     
       4.6. 
       Onder punt 5. verzoekt de gemachtigde om de gemeentelijke taxatieverslagen annex  -kaarten voor de jaren 2012 tot en met 2016. Deze stukken zijn voor de onderhavige zaken niet van belang. Het Hof heeft daarom geen aanleiding gezien de heffingsambtenaar te verzoeken deze stukken in te brengen. Ook uit eigener beweging heeft de heffingsambtenaar niet op dit verzoek gereageerd.  
       
     
     
       4.7. 
       Onder punt 6. verzoekt de gemachtigde om overlegging van de gebruikte grondstaffels. De heffingsambtenaar heeft geen grondstaffels gebruikt, zodat deze niet ingebracht hoeven of kunnen worden. 
       
     
     
       4.8. 
       Onder punt 7. verzoekt de gemachtigde om controleerbare en inzichtelijke berekeningen van de verschillende waarderingen, tevens in onderling verband bezien. Het Hof heeft geen aanleiding gezien de heffingsambtenaar te verzoeken om in aanvulling op de overlegde taxatiematrices nadere berekeningen in te brengen. Ook uit eigener beweging heeft de heffingsambtenaar niet op dit verzoek gereageerd.  
       
     
     
       4.9. 
       Op het verzoek om immateriëleschadevergoeding (punt 8.) gaat het Hof verderop in. 
       
       
         
           Objectafbakening 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat [a-straat] 48 te [A] uit zes kadastrale objecten bestaat, 48, 48A, 48B, 48C, 48D en 48E. Wel is in geschil of er in totaal acht zelfstandig bruikbare WOZ-objecten zijn. Belanghebbende betoogt dat er zes huurders in het pand zitten. De heffingsambtenaar verwijst naar het huisnummerbesluit van de gemeente, en de Basisregistratie Personen, waarin acht personen staan ingeschreven als gebruiker en naar de verhuuradvertentie van [a-straat] 48E waarin melding wordt gemaakt van acht appartementen. 
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof stelt voorop dat parijen in 2018 contact hebben gehad over het ontbreken van de kadastrale uittreksels van [a-straat] 48B 01 en 48E en dat de kadastrale uittreksels van de andere objecten aan de brief van 5 juni 2020 zijn gehecht, maar dat de gemachtigde daar pas ter zitting in hoger beroep de conclusie aan heeft verbonden dat sprake is van zes WOZ-objecten en dat de objectafbakening derhalve niet juist is geweest. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep onweersproken opgemerkt dat geen gelegenheid is geboden om het pand inpandig op te nemen. Er was een afspraak gemaakt, maar deze kon geen doorgang vinden, omdat belanghebbende niet van de afspraak op hoogte was gesteld. De gemachtigde heeft in beroep foto’s overgelegd, maar deze foto’s zijn niet te herleiden tot de appartementen en lijken vooral van de buitenkant van het pand te zijn genomen. De juistheid van de stelling dat er zes appartementen zijn, zo laat in de procedure en zonder enige onderbouwing, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Partijen procederen inmiddels een aantal jaren over de WOZ-waarde van acht appartementen. De heffingsambtenaar heeft voor ieder appartement in de bezwaar- en de beroepsfase een taxatieverslag dan wel een taxatierapport met matrix opgesteld en overgelegd. Het is dan rijkelijk laat om ter zitting van het Hof ineens de objectafbakening aan de orde te stellen. Hierbij speelt een rol dat belanghebbende, die de appartementen heeft verkocht, niet langer kan meewerken aan waarheidsvinding. Dit komt voor rekening en risico van belanghebbende. Indien en voor zover de gemachtigde heeft bedoeld ook het gebruik van de appartementen als woonruimte ter discussie te stellen, verwijst het Hof naar hetgeen hiervoor is opgemerkt. Het Hof ziet om dezelfde redenen ook geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen alsnog het huisnummerbesluit of andere gegevens in te brengen. 
       
       
         
           WOZ-waarden 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.13. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
       
     
     
       4.14. 
       Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten van 13 november 2017, opgemaakt door [B] RT, taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze rapporten blijkt dat de waardebepaling van de appartementen heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen, namelijk [a-straat] 52 01, [a-straat] 52 05 en [a-straat] 52 07, alle te [A] , in een villa met een vergelijkbare uitstraling. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende last om aannemelijk te maken dat de waarden van de appartementen in ieder geval niet te hoog zijn vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de waarde per kubieke meter inhoud van de appartementen is vastgesteld op de gemiddelde waarde per kubieke meter van de referentieobjecten, waarbij een correctie is aangebracht voor de verschillen in grootte (wet van de afnemende meeropbrengst) en voor de verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Ook wijst het Hof er op dat de getaxeerde waarden van de appartementen veel hoger liggen dan de vastgestelde WOZ-waarden. Vanwege de hiervoor genoemde omstandigheden laat het Hof de ter zitting ingebrachte opmerking dat ten onrechte de VVE-reserves niet zijn geëlimineerd uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, onbesproken. 
       
     
     
       4.15. 
       Dat de staat van onderhoud van de appartementen in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten nog zoveel slechter zou zijn dat dit tot een verlaging van de WOZ-waarden zou moeten leiden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof brengt in dit verband in herinnering dat de geplande inpandige opname geen doorgang heeft gevonden. Over de onderhoudstoestand en de voorzieningen per appartement kan dus niets worden vastgesteld. Aangezien belanghebbende de appartementen in 2019 heeft verkocht, heeft het Hof het te doen met de gegevens die in het dossier zitten. De fotoreportage van de gemachtigde levert op dit punt niet de gevraagde duidelijkheid. Er zijn enkel wat scheuren in het pleisterwerk en beschadigingen van de kozijnen te zien. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, de scheuren in de heuvelachtige omgeving waarin de appartementen en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, heel normaal zijn.  
       
       
         
           Vergoeding immateriële schade 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De behandeling in hoger beroep vindt plaats binnen een redelijke termijn indien dit binnen twee jaar gebeurt. De redelijke termijn is met minder dan zes maanden overschreden, zodat aan belanghebbende een schadevergoeding toekomt van € 500. De Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) dient deze vergoeding aan belanghebbende te betalen. Het Hof is van oordeel dat met één maal schadevergoeding kan worden volstaan, omdat de zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde juridische onderwerp. Voor alle appartementen zijn bovendien dezelfde geschilpunten, dezelfde gronden en dezelfde onderbouwingen ingebracht. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart in verband met de schadevergoeding, dient de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1,5 (samenhang)  € 525), heeft moeten maken vast op € 1.575. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       
       
         veroordeelt de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) in de door belanghebbende geleden schade van € 500, 
       
     
     
       – veroordeelt de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.575, 
       – gelast dat de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 14 juli 2020 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige kamer, 
       te ondertekenen. 
     
     
     
     
     
       	(A. van Dongen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 juli 2020. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.