ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2273

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2273 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 25-06-2019 / 200.227.457_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-06-25

Zaaknummer: 200.227.457_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2273

---

Ontbinding huurovereenkomst wegens betalingsachterstand van zes maanden. Dat sprake is van enige scheurvorming in de woning, waarvoor de Huurcommissie al een huurverlaging heeft toegekend, rechtvaardigde niet het geheel onbetaald laten van de verlaagde huur. Nog uitlating van partijen over de in hoger beroep vermeerderde eis van de verhuurder over schade aan het gehuurde die is gebleken na de ontruiming van de woning op grond van het bestreden vonnis.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.227.457/01 
     
     
     
       
         arrest van 25 juni 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Brabant Wonen, 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als BrabantWonen, 
       advocaat: mr. D.J. Smits te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 9 november 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 augustus 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en BrabantWonen als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5888277, rolnummer 17-2663) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 1 juni 2017. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven in principaal hoger beroep; 
       
       
         de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende wijziging van eis, met vijf producties (genummerd 15 tot en met 19); 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met drie producties (genummerd 1 tot en met 3). 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         In principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           BrabantWonen heeft de woning aan de [adres] te [plaats] met ingang van 29 maart 2000 verhuurd aan [appellant] . 
         
         
           Op 7 januari 2009 heeft [appellant] een medewerker van BrabantWonen telefonisch bedreigd door tegen hem te zeggen: “ik maak je helemaal kapot; als ik je tegen kom dan ben je helemaal de mijne; ik zal die rotsmoel van jou helemaal verbouwen”. [appellant] heeft op die dag voorts gezegd dat hij naar het kantoor van BrabantWonen zou komen. [appellant] is die middag bij het (inmiddels gesloten) kantoor van BrabantWonen verschenen. [appellant] is naar aanleiding van deze bedreiging veroordeeld tot een werkstraf van 20 uur. 
         
         
           Op 9 december 2014 heeft zich een incident voorgedaan tussen [appellant] en een door BrabantWonen ingeschakelde storingsmonteur. De storingsmonteur heeft naar aanleiding van dit incident aangifte gedaan bij de politie van bedreiging door [appellant] .  
         
         
           
            [appellant] heeft op 14 juni 2016 bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege de vermindering van huurgenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Dit verzoek heeft geleid tot een uitspraak van de Huurcommissie van 16 januari 2017, waarbij de Huurcommissie – voor zover thans van belang – als volgt heeft beslist: 
         
       
       
         ‘De woonruimte heeft op 1 januari 2016 het volgende ernstige gebrek: 
       
       -  het stucwerk van de borstwering onder het schuine dak in de woonkamer en de woningscheidende muur vertonen over een grote oppervlakte scheurvorming die de naden van de bouwblokken volgt. Dit is een gebrek in categorie C (naar analogie van nummer L3). 
       
         De geldende huurprijs van € 205,73 wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot € 164,58 per maand.’  
       
       
         
           Op 6 februari 2017 heeft de heer [adviseur agressie & veiligheid bij BrabantWonen] , adviseur Agressie & Veiligheid bij BrabantWonen, samen met de heer [opzichter bij BrabantWonen] , opzichter bij BrabantWonen, een bezoek gebracht aan de door [appellant] gehuurde woning. Bij die gelegenheid heeft zich een incident voorgedaan. [appellant] heeft naar aanleiding van dat incident op 10 februari 2017 bij de politie aangifte gedaan tegen [adviseur agressie & veiligheid bij BrabantWonen] van bedreiging. [adviseur agressie & veiligheid bij BrabantWonen] heeft in verband met het incident op 24 februari 2017 aangifte gedaan tegen [appellant] van belediging en bedreiging. Naar aanleiding van het incident heeft de politie op 3 maart 2017 [opzichter bij BrabantWonen] als getuige gehoord. 
         
         
           
            [appellant] heeft over de periode met ingang van 1 februari 2017 geen huur en geen voorschot servicekosten meer aan BrabantWonen betaald. 
         
         
           Op 8 november 2017, dus ongeveer drie maanden nadat het bestreden vonnis was gewezen, heeft BrabantWonen de woning op basis van dat vonnis laten ontruimen. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde BrabantWonen in het geding bij de kantonrechter, na haar eis bij akte van 19 juli 2017 te hebben vermeerderd, samengevat: 
         
           
             ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen; 
           
           
             voor zover ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] nog niet heeft plaatsgevonden: veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde; 
           
           
             veroordeling van [appellant] tot betaling van € 265,35 voor iedere maand die te rekenen vanaf 1 augustus 2017 zal zijn ingetreden op de dag van de ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente; 
           
           
             veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.589,-- ter zake onbetaald gelaten huur over de periode tot en met juli 2017, te vermeerderen met wettelijke rente; 
           
           
             veroordeling van [appellant] tot betaling van € 190,24 ter zake buitengerechtelijke incassokosten; 
           
           
             een verklaring voor recht dat de krimpscheuren waarover [appellant] heeft geklaagd, geen ernstig gebrek opleveren in de zin van artikel 7:257 lid 2 BW jo. artikel 7:241 BW jo. artikel 6 Bhw; 
           
         
         
           met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met wettelijke rente. 
           BrabantWonen heeft voorts een incidentele vordering ingesteld waaraan de kantonrechter niet is toegekomen en die in dit hoger beroep geen rol speelt. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan haar vordering heeft BrabantWonen, kort samengevat, onder meer ten grondslag gelegd dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door bij herhaling medewerkers van BrabantWonen te bedreigen en te beledigen en door een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan. Volgens BrabantWonen is ontbinding van de huurovereenkomst vanwege elk van deze tekortkomingen gerechtvaardigd. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het tussenvonnis van 1 juni 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.2.5. 
         In het eindvonnis van 10 augustus 2017 heeft de kantonrechter, samengevat: 
         
           
             de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ontbonden; 
           
           
             
              [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen; 
           
           
             
              [appellant] veroordeeld om aan BrabantWonen € 164,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
           
             
              [appellant] veroordeeld tot betaling van € 987,48 ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
           
             
              [appellant] in de proceskosten veroordeeld, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente; 
           
           
             het meer of anders gevorderde afgewezen. 
           
         
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellant] heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis voor wat betreft: 
         
           
             de ontbinding van de huurovereenkomst; 
           
           
             de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde; 
           
           
             de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
           
         
         
          [appellant] heeft voorts geconcludeerd tot: 
         
           
             afwijzing alsnog van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde; 
           
           
             veroordeling van BrabantWonen om hetgeen [appellant] op basis van het vonnis ter zake proceskosten aan BrabantWonen heeft voldaan, aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
         
         met veroordeling van BrabantWonen in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente. 
         
       
       
         3.3.2. 
         BrabantWonen heeft in incidenteel hoger beroep een onvoorwaardelijke grief (hierna: grief I) en een voorwaardelijke grief (hierna grief II) aangevoerd tegen het bestreden vonnis. BrabantWonen heeft voorts haar eis vermeerderd met een bedrag van € 1.991,97 ter zake opleveringsschade en met een bedrag van € 361,55 ter zake buitengerechtelijke kosten. BrabantWonen heeft voorts de grondslag van haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen vermeerderd. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief I in incidenteel hoger beroep: de servicekosten en de hoogte van de betalingsachterstand. 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         In rov. 3.11 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat BrabantWonen niet kan worden gevolgd in haar stelling dat de huurachterstand over de periode van februari tot en met juli 2017 5 keer € 264,73 en 1 maal € 265,35 bedraagt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurachterstand over deze periode gelet op de uitspraak van de Huurcommissie moet worden begroot op 6 maal € 164,58, derhalve in totaal op € 987,48. [appellant] heeft dat oordeel in hoger beroep niet betwist en geen grief gericht tegen de veroordeling om dat bedrag aan BrabantWonen te betalen, zodat ook voor het hof tot uitgangspunt strekt dat [appellant] in elk geval dit bedrag aan BrabantWonen verschuldigd is. 
         
       
       
         3.4.2. 
         De (onvoorwaardelijke) eerste grief in incidenteel hoger beroep van BrabantWonen is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de hoogte van de betalingsachterstand. In de toelichting op de grief heeft BrabantWonen uiteengezet dat de kantonrechter bij de begroting van de betalingsachterstand het door [appellant] verschuldigde voorschot op de servicekosten ten bedrage van € 59,-- per maand over het hoofd heeft gezien, zodat de betalingsachterstand van [appellant] over de periode van februari tot en met juli 2017 niet slechts € 987,48 aan kale huur maar € 1.341,48 aan kale huur vermeerderd met servicekosten bedraagt. [appellant] heeft deze grief in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep niet bestreden. In hoger beroep staat dus vast dat [appellant] over de periode van februari tot en met juli 2017 een betalingsachterstand heeft laten ontstaan van € 1.341,48 (waarvan € 987,48 betrekking heeft op zes maanden door de huurcommissie verlaagde kale huur en € 354,-- betrekking heeft op zes maandelijkse voorschotten van € 59,-- op de servicekosten). Grief I in incidenteel hoger beroep slaagt in zoverre.  
         
       
       
         3.4.3. 
         BrabantWonen heeft aan het slot van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep onder 1 onder meer geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis van 10 augustus 2017 ‘onder verbetering en/of aanvulling van de gronden als bedoeld in randnummer 5.3’. Het hof vermoedt dat BrabantWonen bedoeld heeft te concluderen tot vernietiging van het vonnis voor zover het betreft:  
         
           
             de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 164,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
           
             de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 987,48 te betalen ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente. 
           
         
         Het hof neemt aan dat BrabantWonen wenst dat het hof op deze onderdelen van het vonnis, opnieuw rechtdoende: 
         
           
             
              [appellant] veroordeelt om aan BrabantWonen € 223,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
           
             
              [appellant] veroordeelt tot betaling van € 1.341,48 ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente. 
           
         
         BrabantWonen mag zich bij de hierna te noemen memorie na tussenarrest uitlaten over het voorgaande, waarna [appellant] bij antwoordmemorie na tussenarrest mag reageren. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 5 in principaal hoger beroep: huurachterstand als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst 
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         De kantonrechter heeft in rov. 3.7 van het bestreden vonnis geoordeeld dat aan [appellant] niet het recht toekomt om de betaling van de door de Huurcommissie verlaagde huur geheel op te schorten wegens de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. In rov. 3.8 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de tekortkoming van [appellant] , bestaande uit het gedurende zes maanden niet betalen van de huur, zodanig ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Grief 5 in principaal hoger beroep is tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op de grief heeft [appellant] aangevoerd dat het, mede gelet op het geringe bedrag van de verlaagde huur van € 164,58 per maand, wel toelaatbaar was om de huurbetaling geheel op te schorten teneinde nakoming van de uitspraak van de Huurcommissie, dat wil zeggen herstel van de scheurvorming, af te dwingen. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het hof verwerpt deze grief. De toelaatbare prikkel die [appellant] had om BrabantWonen tot herstel van de scheurvorming aan te zetten, was het feit dat hij op grond van de uitspraak van de Huurcommissie mocht volstaan met betaling van een verlaagde kale huur van € 164,58 per maand, vermeerderd met het hiervoor in rov. 3.4.2 genoemde bedrag van € 59,-- per maand aan servicekosten. Aan [appellant] kwam naar het oordeel van het hof niet het recht toe om ook betaling van die verlaagde huur op te schorten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] wel gebruik kon maken van de woning, en in zoverre wel huurgenot heeft gehad. Het gemis aan huurgenot door de aanwezigheid van de scheurvorming moet geacht worden in voldoende mate te zijn gecompenseerd door de verlaging van de huur door de Huurcommissie. 
         
       
       
         3.5.4. 
         Het voorgaande brengt mee dat het [appellant] niet vrij stond om de huurbetaling over de periode met ingang van 1 februari 2017 geheel te staken of op te schorten. Het hof deelt dus het oordeel van de kantonrechter dat de betalingsachterstand over de periode tot en met juli 2017 6 maanden bedroeg. [appellant] heeft in de memorie van grieven niet gesteld dat hij de huurachterstand nadien heeft ingelopen. [appellant] heeft niet gesteld dat hij nog enige huurbetaling heeft gedaan, terwijl BrabantWonen in de memorie van antwoord heeft gesteld dat de huurachterstand tot aan het moment van de ontruiming nog verder is opgelopen (met de vervallen huurtermijnen over de maanden september, oktober en november 2017). Betaling van de huurprijs is een van de meest wezenlijke verplichtingen van een huurder. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat het onbetaald laten van 6 maanden huur in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] heeft in de toelichting op grief 5 geen argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. 
         
       
       
         3.5.5. 
         Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 5.  
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven 1 tot en met 4 in principaal hoger beroep: door [appellant] geuite bedreigingen en beledigingen als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat er twee gronden zijn die ieder voor zich tot de conclusie leiden dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De eerste door de kantonrechter genoemde grond heeft betrekking op door [appellant] jegens medewerkers van BrabantWonen geuite bedreigingen en beledigingen. De tweede grond betreft de betalingsachterstand waarover het hof hiervoor in het kader van grief 5 in principaal hoger beroep heeft geoordeeld. 
         
       
       
         3.6.2. 
         De grieven 1 tot en met 4 in principaal hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter: 
         
           
             dat [appellant] zich bij verschillende gelegenheden niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, door het uiten van bedreigingen en beledigingen jegens medewerkers van BrabantWonen; 
           
           
             dat [appellant] dusdoende tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst; 
           
           
             dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.  
           
         
         
       
       
         3.6.3. 
         Deze grieven hoeven niet meer besproken te worden aangezien het hof hiervoor bij de behandeling van grief 5 in principaal hoger beroep al heeft geoordeeld dat de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens de betalingsachterstand in stand moet blijven. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 6 in principaal hoger beroep: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter 
           
         
         
       
     
     
       3.7. 
       Grief 6 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Omdat de grieven 1 tot en met 5 geen doel hebben getroffen, moet ook deze zesde grief worden verworpen. [appellant] heeft immers te gelden als de in het geding in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat hij terecht in de proceskosten is veroordeeld. 
       
       
         
           Met betrekking tot de vermeerdering van de grondslag van de eis 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       BrabantWonen heeft in haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep de grondslag van haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vermeerderd, door aan die vorderingen mede ten grondslag te leggen dat [appellant] gebreken heeft laten ontstaan aan het gehuurde en zich dusdoende niet als goed huurder heeft gedragen. Deze vermeerderde grondslag van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming hoeft niet besproken te worden aangezien het hof hiervoor bij de behandeling van grief 5 in principaal hoger beroep heeft geoordeeld dat de tekortkoming ter zake het laten ontstaan van een betalingsachterstand de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst (en de daaruit volgende veroordeling tot ontruiming van het gehuurde) kan dragen. 
       
       
         
           Met betrekking tot de voorwaardelijke grief II in incidenteel hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       BrabantWonen heeft in de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep onder 1.8 gesteld dat haar tweede grief in incidenteel hoger beroep slechts voorwaardelijk wordt ingesteld, namelijk voor het geval de grieven in principaal hoger beroep zouden leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Die voorwaarde is niet in vervulling gegaan omdat de grieven in principaal hoger beroep geen doel hebben getroffen. Dit brengt mee dat de voorwaarde waaronder grief II in incidenteel hoger beroep is ingesteld, niet is vervuld. Het hof komt daarom niet toe aan een behandeling van deze grief. 
       
       
         
           Met betrekking tot de vermeerdering van eis: opleveringsschade en buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
       
         3.10.1. 
         BrabantWonen heeft in onderdeel 7 van haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij vordert bij wege van eisvermeerdering veroordeling van [appellant] tot betaling van: 
         
           
             € 1.991,97 ter zake schade aan de woning, die na de ontruiming van de woning is vastgesteld; 
           
           
             € 361,55 ter zake buitengerechtelijke incassokosten. 
           
         
         De gevorderde hoofdsom van € 1.991,97 is gespecificeerd in prod. 16 bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Uit die specificatie blijkt dat de hoofdsom is opgebouwd uit posten van (letteraanduiding door hof toegevoegd): 
         
           
             € 322,52 
           
           
             € 226,15 
           
           
             €   81,78 
           
           
             €     9,53 
           
           
             €   30,24 
           
           
             €   60,50 
           
           
             €   37,70 
           
           
             € 182,03 
           
           
             € 800,-- 
           
           
             €   55,13 
           
           
             €   28,28 
           
           
             €   30,40 
           
           
             €   18,15 
           
           
             €   28,28 
           
           
             €   81,28 
           
         
         In de specificatie is een omschrijving van de verschillende posten opgenomen. 
         
       
       
         3.10.2. 
         
          [appellant] heeft in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep verweer gevoerd tegen de verschillende posten. BrabantWonen heeft nog niet op dat verweer gereageerd. Het hof acht het wenselijk om te beschikken over een reactie van BrabantWonen op het verweer, alvorens over de posten te oordelen. Het hof zal de zaak daarom naar de rol verwijzen voor een memorie na tussenarrest van BrabantWonen, waarbij BrabantWonen kan reageren op de verweren die [appellant] heeft gevoerd tegen de vordering ter zake schade aan de woning. [appellant] mag daar nog bij antwoordmemorie na tussenarrest reageren. 
         
       
       
         3.10.3. 
         Ook tegen de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten heeft [appellant] bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep enkele verweren gevoerd waar BrabantWonen nog niet op heeft gereageerd. Ook ten aanzien van deze vordering wenst het hof te beschikken over een reactie van BrabantWonen, alvorens nader over deze vordering te oordelen. BrabantWonen kan zich bij memorie na tussenarrest uitlaten over de tegen deze vordering gevoerde verweren, waarna [appellant] bij antwoordmemorie na tussenarrest mag reageren. 
         
       
       
         3.10.4. 
         Het hof zal elk verder oordeel over de vermeerderde eis ter zake opleveringschade en buitengerechtelijke kosten aanhouden. 
         
         
           
             Conclusie 
           
         
         
       
       
         3.11.1. 
         Uit het voorgaande volgt dat de zaak nu naar de rol wordt verwezen voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van BrabantWonen. BrabantWonen moet zich bij die memorie uitlaten over hetgeen hiervoor in rov. 3.4.3, 3.10.2 en 3.10.3 is overwogen. [appellant] mag daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest reageren. 
         
       
       
         3.11.2. 
         Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 13 augustus 2019 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van BrabantWonen, waarbij BrabantWonen zich dient uit te laten over hetgeen hiervoor in rov. 3.4.3, 3.10.2 en 3.10.3 is overwogen (waarna een antwoordmemorie na tussenarrest van [appellant] ); 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer