ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:6052

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:6052 Rechtbank Rotterdam , 16-05-2025 / 11282735 CV EXPL 21416

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-05-16

Zaaknummer: 11282735 CV EXPL 21416

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:6052

---

Onverschuldigd betaalde huur, herstel gebreken na uitspraak Huurcommissie.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 11282735 CV EXPL 24-21416 
     
     
     
       datum uitspraak: 16 mei 2025 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       woonplaats: Rotterdam, 
       
         2. [eiser 2] , 
       woonplaats: Rotterdam, 
       eisers,  
       gemachtigde: mr. G.T. Poot, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Hef Wonen , 
       vestigingsplaats: Rotterdam, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. S.F. Dik. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘Hef Wonen’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 5 augustus 2025, met bijlagen; 
         
         
           het antwoord, met bijlagen; 
         
         
           de brief van 10 maart 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 16 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser 1] , mede namens [eiser 2] , aanwezig, vergezeld door de heer A. Coerradi (tolk) en bijgestaan door mr. G.T. Poot en mr. S.L. Ketting. Namens Hef Wonen waren aanwezig de heer [persoon A] (opzichter) en mevrouw [persoon B] (juridisch medewerker), bijgestaan door mr. S.F. Dik. 
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling  
     
     
       
         Wat is de kern van de zaak? 
       
     
     
     
       2.1. 
       
         
          [eiser 1] c.s. huren een woning van Hef Wonen. [eiser 1] c.s. hebben een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om de huur te verlagen wegens het bestaan van onderhoudsgebreken in de woning. In haar uitspraak van 27 december 2022 heeft de Huurcommissie de op dat moment geldende huurprijs van € 469,30 per maand vanaf  
         1 augustus 2022 tijdelijk verlaagd tot € 281,58 per maand. Hef Wonen heeft per brief van 15 juni 2023 aan [eiser 1] c.s. medegedeeld dat de gebreken zijn verholpen, dat de huurverlaging wordt stopgezet en dat [eiser 1] c.s. vanaf 1 juli 2023 weer elke maand de volledige huur moeten betalen. Volgens [eiser 1] c.s. zijn de gebreken echter pas op 15 april 2024 hersteld en geldt tot dat moment de verlaagde huurprijs. Zij stellen dat zij daardoor vanaf juni 2023 te veel – en dus onverschuldigd – huur aan Hef Wonen hebben betaald. Daarom eisen [eiser 1] c.s. in deze procedure dat Hef Wonen wordt veroordeeld € 2.561,37 aan onverschuldigd betaalde huur, met rente en buitengerechtelijke kosten, aan hen terug te betalen.  
       
       
     
     
       2.2. 
       Hef Wonen is het niet eens met de eis van [eiser 1] c.s. Zij voert aan dat de gebreken, die de Huurcommissie in haar uitspraak van 27 december 2022 heeft genoemd, al in februari 2023 zijn verholpen, zodat het stopzetten van de huurverlaging per 1 juli 2023 al zeer coulant genoemd kan worden. Hef Wonen stelt om die reden dat er geen sprake is van onverschuldigd betaalde huur. Volgens Hef Wonen zijn er ná juli 2023 weliswaar nog werkzaamheden in de woning van [eiser 1] c.s. uitgevoerd, maar gaat het daarbij om andere (herstel)werkzaamheden dan die waarvoor de Huurcommissie een huurverlaging heeft toegepast.  
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter wijst de eisen van [eiser 1] c.s. af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
       
       
         
           De huurverlaging geldt alleen voor de vochtplekken in de slaapkamer 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De kantonrechter stelt allereerst vast dat partijen gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie van 27 december 2022. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen immers geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie in haar uitspraak heeft vastgesteld, tenzij een van hen zich binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter heeft gewend. In dit geval staat vast dat geen van partijen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd. Daarmee is de uitspraak bindend voor partijen.  
       
     
     
       2.5. 
       In haar uitspraak heeft de Huurcommissie – voor zover van belang – het volgende opgenomen: 
       
       
         “(…) • De woonruimte heeft op 1 augustus 2022 de volgende ernstige gebreken: 
       
       1. 	 Op het verlaagde plafond in de slaapkamer zijn vochtplekken zichtbaar bij 
       
         
           het gevelkozijn over een breedte van 0,9 m x 0,3 m (0,27 m²) en bij de 
         
         
           aansluiting op de woning scheidende wand met een oppervlakte van 0,15 m 
         
         
           x 0,5 m² (0,075 m²), wat mogelijk het gevolg is van vochtdoorslag vanuit 
         
         
           de bovenliggende dakopbouw. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 
         
         
           V1). 
         
       
       2. 	 Wanneer het voorgaande gebrek is hersteld, maar de vochtplekken zijn nog 
       
         
           aanwezig , dan is sprake van een gebrek in de categorie C (nummer 8). 
         • De geldende huurprijs van € 469,30 per maand wordt vanaf 1 augustus 
            2022 tijdelijk verlaagd tot € 281,58 per maand. (…)” 
       
       
       
         In de uitspraak is, naast het voorgaande, ook bepaald dat de huurverlaging geldt totdat de gebreken zijn hersteld.  
       
       
     
     
       2.6. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser 1] c.s. in ieder geval vanaf 1 juli 2023 weer de volledige maandelijkse huur hebben betaald. Voor de beoordeling van de vraag of [eiser 1] c.s. daarmee te veel huur hebben betaald, is van belang wanneer de gebreken zijn hersteld. In dat verband wordt vooropgesteld dat [eiser 1] c.s. alleen recht hebben op huurverlaging wegens de gebreken die de Huurcommissie aan de vastgestelde huurverlaging ten grondslag heeft gelegd, een en ander zoals in de uitspraak bij de beslissing en hiervoor bij r.o. 2.5 is weergegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter moet die uitspraak van de Huurcommissie zo worden uitgelegd, dat de Huurcommissie heeft bepaald dat [eiser 1] c.s. recht hebben op de huurverlaging totdat de vochtplekken op het verlaagde plafond bij het gevelkozijn en bij de aansluiting op de woningscheidende wand in de slaapkamer zijn hersteld. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder er voor moest zorgen dat het op de hiervoor genoemde specifieke plekken in de slaapkamer niet meer lekt en er ook geen sporen meer zichtbaar zijn van die lekkage. In de uitspraak van de Huurcommissie is naar oordeel van de kantonrechter niet bepaald dat de huurverlaging óók geldt als sprake is van lekkage of vochtplekken op andere plekken in de woning, zoals bijvoorbeeld het trappenhuis.  
       
       
         Hoewel [eiser 1] c.s. in de procedure bij de Huurcommissie hebben aangevoerd dat er sprake was van een vijftal gebreken, heeft de Huurcommissie in haar uitspraak gemotiveerd uiteengezet dat slechts de vochtdoorslag en vochtplekken ter plaatse van de slaapkamer een gebrek vormen dat voldoende ernstig is om een huurverlaging te rechtvaardigen. Bij het doel van de procedure bij de Huurcommissie op grond van artikel 7:257 BW – het verkrijgen van duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de vraag welke gebreken in de woning ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen – past niet een zodanig ruime lezing van de uitspraak dat daaruit moet worden begrepen dat de huurverlaging ook geldt als er op andere plekken dan in de slaapkamer sprake is van lekkage en/of vochtplekken. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat de uitspraak van de Huurcommissie ook niet zover dat daaruit afgeleid kan worden dat Hef Wonen zodanige werkzaamheden moet verrichten dat er ook op andere plekken in de woning geen lekkage meer kan voorkomen.  
       
       
       
         
           
            [eiser 1] c.s. hebben geen recht op huurverlaging wegens de lekkage en/of de vochtplekken bij het trappenhuis 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Volgens [eiser 1] c.s. zijn de in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde gebreken pas in april 2024 hersteld. Zij hebben, ter onderbouwing van die stelling, de vanaf september 2023 met Hef Wonen gevoerde correspondentie in het geding gebracht. Daaruit volgt dat er op 21 november 2023 een inspectie heeft plaatsgevonden in de woning van [eiser 1] c.s. Naar aanleiding van die inspectie heeft Hef Wonen aan aannemer Dammers Bouw opdracht gegeven een vochtmeting uit te voeren. Zowel in de werkbon van Dammers van 4 december 2023 als in de e-mail van Hef Wonen aan [eiser 1] c.s. van 2 januari 2024 is vermeld dat het daarbij gaat om een vochtmeting bij het plafond/de wand bij het trappenhuis, omdat door [eiser 1] c.s. zou zijn aangegeven dat daar nog steeds sprake zou zijn van lekkage. Partijen zijn het er over eens dat er na die vochtmeting herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Hef Wonen heeft vervolgens in haar brief van 22 april 2024 aan [eiser 1] c.s. medegedeeld dat de werkzaamheden in hun woning zijn afgerond en dat daarbij het ‘trappenhuis/plafond’ is hersteld.  
       
     
     
       2.8. 
       Op grond van het bovenstaande en de overgelegde stukken kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat alle correspondentie, die partijen na het stopzetten van de huurverlaging per 1 juli 2023 door Hef Wonen hebben gevoerd, betrekking heeft op een lekkage bij het plafond/de wand bij het trappenhuis en dat alle werkzaamheden die ná 1 juli 2023 zijn uitgevoerd slechts zien op het herstel van die lekkage bij het trappenhuis. [eiser 1] c.s. hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat er na 1 juli 2023 ook op andere plekken in de woning nog sprake was van lekkage en dat in het kader daarvan herstelwerkzaamheden zijn verricht.  
       
     
     
       2.9. 
       Hiervoor is al geoordeeld dat [eiser 1] c.s. op grond van de uitspraak van de Huurcommissie alleen recht op huurverlaging hebben ten aanzien van de vochtplekken op het verlaagde plafond bij het gevelkozijn en bij de aansluiting op de woningscheidende wand in de slaapkamer. Het feit dat er ná 1 juli 2023 nog herstelwerkzaamheden in het kader van een lekkage bij het plafond/de wand bij het trappenhuis hebben plaatsgevonden leidt er daarom niet toe dat [eiser 1] c.s. om die reden na 1 juli 2023 nog recht hebben op huurverlaging.  
       
     
     
       2.10. 
       Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. aangevoerd dat het bij de vochtplekken bij het trappenhuis gaat om dezelfde door de Huurcommissie genoemde lekkage, als die welke de vochtplekken in de slaapkamer heeft veroorzaakt, maar dat is door Hef Wonen betwist. [eiser 1] c.s. hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te kunnen nemen dat het hier om één en dezelfde lekkage gaat. In de gegeven omstandigheden had van [eiser 1] c.s. wel verwacht mogen worden dat zij deze stelling meer handen en voeten zouden geven. Omdat Hef Wonen onweersproken heeft gesteld dat de betreffende slaapkamer zich bij de voorgevel van de woning bevindt en het trappenhuis juist bij de achtergevel, ligt het immers niet zonder meer voor de hand dat het hier gaat om één en dezelfde lekkage. De kantonrechter ziet in de overgelegde stukken geen concrete aanknopingspunten om er van uit te kunnen gaan dat dat wel het geval is.  
       
     
     
       2.11. 
       Bij het voorgaande is ook in aanmerking genomen dat [eiser 1] c.s. niet hebben gesteld – en dat evenmin is gebleken – dat er ten tijde van de uitspraak van de Huurcommissie al sprake was van een lekkage of vochtplekken bij het trappenhuis. In aansluiting daarop blijkt uit het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie van 1 december 2022 dat een mogelijke lekkage of vochtplekken bij het trappenhuis destijds geen onderwerp van onderzoek zijn geweest.  
       
     
     
       2.12. 
       Anders dan [eiser 1] c.s. hebben gesteld kan uit het feit dat Hef Wonen de lekkage en/of de vochtplekken bij het plafond/de wand van het trappenhuis hebben hersteld niet worden afgeleid dat Hef Wonen daarmee erkend heeft dat er sprake is van een gebrek op grond waarvan de Huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd. Een verhuurder is immers verplicht op verzoek van een huurder gebreken te herstellen (artikel 7:206 BW). Het gaat daarbij om alle gebreken die een huurder aan de verhuurder meldt en niet alleen om gebreken waarvan de Huurcommissie heeft geoordeeld dat deze ernstig genoeg zijn om een huurverlaging te rechtvaardigen.  
       
       
         
           De huurverlaging is terecht per 1 juli 2023 geëindigd 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Voor de beantwoording van de vraag tot wanneer de huurverlaging is blijven doorlopen is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, alleen van belang wanneer de vochtplekken op het verlaagde plafond bij het gevelkozijn en bij de aansluiting op de woningscheidende wand in de slaapkamer zijn hersteld. Hef Wonen heeft in dat verband gesteld dat zij de lekkage bij de slaapkamer in februari 2023 heeft verholpen en de gevolgen daarvan (de vochtplekken) op 28 februari 2023 heeft weggenomen. Die stelling sluit aan op de door Hef Wonen overgelegde – en op 28 februari 2023 gedateerde – foto van het plafond/de wand in de slaapkamer, waarop geen lekkagesporen meer zichtbaar zijn.  
       
     
     
       2.14. 
       Gelet op de gemotiveerde stellingen van Hef Wonen had het op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen om voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit kan worden afgeleid dat het genoemde gebrek in de slaapkamer ook na 1 juli 2023 nog aanwezig was. Dat hebben zij echter niet gedaan. Naast het feit dat [eiser 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist dat Hef Wonen in februari 2023 herstelwerkzaamheden in de slaapkamer heeft uitgevoerd, is niet gesteld of gebleken dat [eiser 1] c.s. ná februari 2023 meldingen hebben gedaan van (nieuwe) lekkage in de betreffende slaapkamer, in het bijzonder bij het aldaar aanwezige verlaagde plafond bij het gevelkozijn en bij de aansluiting op de woningscheidende wand. Ook uit de overige stellingen van [eiser 1] c.s. en de door hen overgelegde stukken kan de kantonrechter niet afleiden dat het gebrek in de slaapkamer ook ná februari 2023 nog bestond. Omdat [eiser 1] c.s. in dit verband onvoldoende hebben gesteld ziet de kantonrechter geen aanleiding hen toe te laten tot bewijslevering.  
       
     
     
       2.15. 
       Het voorgaande leidt tot het oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat het door de Huurcommissie in haar uitspraak genoemde gebrek in de slaapkamer in elk geval vóór 1 juli 2023 is hersteld. Hef Wonen heeft de door de Huurcommissie vastgestelde huurverlaging dan ook terecht per 1 juli 2023 beëindigd. 
       
       
         
           De eisen van [eiser 1] c.s. wordt afgewezen 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [eiser 1] c.s. na 1 juli 2023 geen recht meer hadden op de door de Huurcommissie vastgestelde huurverlaging, maar dat zij vanaf dat moment weer de volledige maandelijkse huur moesten betalen. Dat betekent dat er geen sprake is van te veel betaalde huur, zodat [eiser 1] c.s. geen aanspraak kunnen maken op terugbetaling van een bedrag aan onverschuldigd betaalde huur. Die eis van [eiser 1] c.s. wordt daarom afgewezen. Dat geldt ook voor de daaraan gekoppelde eisen ten aanzien van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten. 
       
       
         
           
            [eiser 1] c.s. moeten de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser 1] c.s. aan Hef Wonen moeten betalen op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 595,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.  
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       3.1. 
       wijst de eisen van [eiser 1] c.s. af; 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 595,-; 
       
     
     
       3.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken. 
         44487