ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:1877

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:1877 Gerechtshof Amsterdam , 30-06-2020 / 18/00405

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-06-30

Zaaknummer: 18/00405

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:1877

---

WOZ-waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 18/00405 
     
     
       30 juni 2020 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: A. Oosters),  
     
     
     
       en op het incidenteel hoger beroep van  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar gemeentebelastingen Amstelland , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 29 mei 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/5148 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met dagtekening 31 januari 2017 (hierna: de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.279.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 21 juli 2017 ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij uitspraak van 29 mei 2018 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist (belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         	“- verklaart het beroep gegrond;  
         - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
         - stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 1.200.000,-; 
         - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting en afvalstoffenheffing overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; 
         - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
         - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden; 
         - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.500,-.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per faxbericht) op 10 juli 2018, aangevuld bij brief van 6 november 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde incidenteel hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 augustus 2018. Vervolgens heeft belanghebbende nadere stukken ingediend bij brief van 6 november 2018.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.  
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met een kelder/souterrain en een zwembad. De inhoud van de woning is ruim 1.180m3 de kelder daar niet bij inbegrepen, en de oppervlakte van het perceel is 845 m². De woning is van het bouwjaar 2014.  
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in beroep, waarnaar hij verwijst in zijn incidenteel hoger beroep, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd (het eerste taxatierapport) overgelegd met daarbij een ‘Taxatiematrix’, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [object A] , [object B] en [object C] te [Z] : 
       
       
         					Transactieprijs  
         
           Vergelijkingsobjecten	Transactiedatum woondeel	 Woondeel m³ 	prijs/m³ 
         
         
          [object A]	[datum] 2015	 € 609.000	812	 	€ 750 
         
          [object B]		[datum] 2016	 € 757.525	965	  	€ 785 
         
          [object C]		[datum] 2015	 € 519.200	649	  	€ 800 
       
       
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd van taxateur [naam] (deJuisteWaarde.nl). In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten gehanteerd: [object D] , [object E] en [object C] te [Z] .  
       
     
     
       2.4. 
       De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aanvullend taxatierapport ingediend (het tweede taxatierapport). In dit tweede taxatierapport worden de vergelijkingsobjecten gehanteerd die zijn gebruikt in het rapport dat namens belanghebbende is ingediend, te weten [object D] , [object E] en [object C] te [Z] . Hierbij is eveneens een taxatiematrix overgelegd met gegevens van deze woningen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep 
     
     
       Evenals bij de rechtbank is in (incidenteel) hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.138.000; de heffingsambtenaar bepleit in incidenteel hoger beroep de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.279.000.  
     
     
     
   
   
     
       4 Oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 
     
     
     
       6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.  
     
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 1.279.000,- aannemelijk gemaakt? 
       
       7. Eiser meent dat twee van de vergelijksobjecten van de heffingsambtenaar niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging. [object A] en [object B] liggen ver af van de woning en liggen in een andere wijk. Eiser vindt het vergelijksobject [object C] wel vergelijkbaar.  
     
     
     
       8. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten [object A] en [object B] wat betreft ligging niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten liggen in geheel andere wijken en die wijken zijn op grote afstand van die van de woning. Deze woningvergelijkingsobjecten zijn weliswaar van hetzelfde type (vrijstaande woning) en hebben een iets kleinere maar redelijk vergelijkbare inhoud als de woning, maar dit neemt niet weg dat de verschillen aanzienlijk zijn. Dat is ook verklaarbaar omdat uit de taxatiematrix onder meer blijkt dat de vergelijkingsobjecten [object A] (bouwjaar 1967) en [object C] [het Hof begrijpt: [object B] ] (bouwjaar 1997) veel ouder zijn dan de woning (bouwjaar 2014).  
       Het object [object C] is ook veel ouder (bouwjaar 1970), is kleiner dan de woning en wel zodanig dat deze naar het oordeel van de rechtbank niet meer vergelijkbaar is met de woning, ook niet na correctie.  
       Gezien deze verschillen zijn de gekozen vergelijkingsobjecten ongeschikt om te betrekken bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017.  
     
     
     
       9. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 1.279.000,- onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.  
     
     
     
       
         Heeft eiser de door hem voorgestane WOZ-waarde aannemelijk gemaakt? 
       
       10. De rechtbank merkt op dat alhoewel de door eiser gebruikte vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk zijn gelegen als de woning dat deze vergelijkingsobjecten allen wel van een dusdanig afwijkend bouwjaar zijn van het bouwjaar van de woning, dat een goede vergelijking naar het oordeel van de rechtbank niet mogelijk is. Daarnaast hebben deze vergelijkingsobjecten een geheel andere uitstraling en zijn ze veel kleiner dan de woning.  
       Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat ook eiser met de door hem overgelegde gegevens de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 1.162.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.  
     
     
     
       Conclusie 
       11. Uit de hiervoor gegeven overweging volgt dat geen van de partijen de door haar voorgestane WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt daarom de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al wat partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie vast op € 1.200.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting 2017 en de afvalstoffenheffing 2017 dienen overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank bepaalt verder dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.  
     
     
     
       12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
     
     
     
       13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).”  
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het Hof in het principaal en het incidenteel hoger beroep 
     
     
       
         Op de zaak betrekking hebbende stukken 
       
     
     
     
       5.1. 
       Ter zitting bij het Hof heeft de belanghebbende erover geklaagd dat de heffingsambtenaar de grondstaffel die hij bij zijn taxatie is toegepast, niet heeft overgelegd.  
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar de grondstaffel heeft gebruikt om grondwaarde te bepalen. Daarmee behoort die grondstaffel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 Awb). De heffingsambtenaar heeft die grondstaffel niet ingebracht. Om de redenen die hierna volgen acht het Hof de grondstaffels echter voor de waarheidsvinding in dit geval niet van betekenis. Het Hof heeft dan ook geen aanleiding gevonden het onderzoek te schorsen om de heffingsambtenaar gelegenheid te geven de grondstaffel alsnog over te leggen en zal aan het niet overleggen van de staffel geen gevolgen verbinden (artikel 8:31 Awb).  
       
       
         
           Waardering van de woning 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Het Hof is van oordeel dat het in onderdeel 6 van de uitspraak van de rechtbank weergegeven toetsingskader juist is en maakt het tot de zijne.  
       
       
         5.4.1. 
         Evenals beide partijen acht het Hof [object C] het meest geschikte vergelijkingsobject. Zo is dit object ook vrijstaand, eveneens gelegen op eigen grond en  aan dezelfde weg en heeft het perceel een enigszins vergelijkbare omvang (780 m2 voor het vergelijkingsobject en 845 m2 voor de woning). Met betrekking tot het bouwjaar is er wel een duidelijk verschil: het vergelijkingsobject is gebouwd in 1970 maar geheel  gemoderniseerd/gerenoveerd in 2008; de woning is gebouwd in 2014 en op waardepeildatum dus pas ca. 2 jaar oud. Daarnaast beschikt het vergelijkingsobject over een onderpandige garage, de woning beschikt over een ruime kelder. Een ander duidelijk verschil tussen de objecten is dat het vergelijkingsobject een aanmerkelijk kleinere inhoud heeft.  
         
       
       
         5.4.2. 
         De inhoud van [object C] bedraagt 649 m3. Over de inhoud van de woning verschillen partijen van mening. In hoger beroep stelt belanghebbende de maten te hebben nagerekend met inachtneming van de NEN 2580 en komt daarbij uit op een totale inhoud van 1185 m3, dus inclusief de kelder. De heffingsambtenaar heeft die berekening gemotiveerd betwist en komt na herrekening uit op een inhoud van de woning van 1183 m3 exclusief de kelder waarvan de inhoud volgens de in hoger beroep ingebrachte matrix 249 m3 bedraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde aangegeven dat bij de door hem ingediende berekening een fout is gemaakt maar dat de kelder wel degelijk kleiner is namelijk 203 m3 omdat daarvoor later bij de bouw een nieuwe tekening is ingediend. Aangezien enerzijds die inhoudsmaat voor de kelder niet is weersproken door de heffingsambtenaar, en anderzijds belanghebbende heeft bevestigd een foute berekening te hebben gemaakt, zal het Hof voor het vervolg uitgaan van een inhoud van de woning van 1.183 m3 exclusief de inhoud van de kelder van 203 m3.  
         
       
     
     
       5.5. 
       
        [object C] is enkele maanden voor de peildatum verkocht voor € 1.030.000.  Het verschil tussen de door de heffingsambtenaar bepleitte WOZ-waarde van € 1.279.000 en deze feitelijke transactieprijs van [object C] bedraagt € 249.000.  
       
     
     
       5.6. 
       De aanmerkelijk grotere inhoud, het grotere perceel en het recentere bouwjaar van de woning in aanmerking nemend, komt het Hof tot het oordeel dat alleen al de vergelijking met [object C] de conclusie rechtvaardigt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleitte WOZ-waarde niet te hoog is. De overige door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten bieden daar steun aan. 
       
     
     
       5.7. 
       Aan dit oordeel doet niet af dat de heffingsambtenaar in zijn berekening is uitgegaan van een volume van 249 m3 voor de inhoud van de kelder van de woning terwijl dat, zoals belanghebbende in hoger beroep onbetwist heeft gesteld, 203 m3 had moeten zijn. Het gaat immers om de vraag of de heffingsambtenaar de door hem bepaalde totale waarde aannemelijk heeft gemaakt, en dat is hier het geval. Dit wordt ook niet anders vanwege de in hoger beroep vastgestelde kelderinhoud van 203 m3 aangezien het verschil van 46 m3 te klein is om de conclusie te rechtvaardigen dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te hoog is, gegeven het dan nog altijd zeer grote verschil in inhoud tussen de woning en [object C] .  
       
     
     
       5.8. 
       De heffingsambtenaar is naar ’s Hofs oordeel, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep ongegrond is en dat het incidenteel hoger beroep slaagt. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof komt niet toe aan de beroepsgrond van belanghebbende dat de rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend voor het taxatierapport dat belanghebbende in geding had gebracht.  
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         verklaart het beroep ongegrond. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V. Sathananthan, als griffier. De beslissing is op 30 juni 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.  
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.  Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         
         Per post procederen 
         Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.  Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.