ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2018:5053

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2018:5053 Rechtbank Midden-Nederland , 19-10-2018 / 7137617 UV EXPL 18-217

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2018-10-19

Zaaknummer: 7137617 UV EXPL 18-217

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2018:5053

---

Huurovk bedrijfsruimte twee jaar. Gehuurde langer in gebruik. Geen beroep op huurbescherming gezien omstandigheden.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7137617 UV EXPL 18-217 T/31668 
     
     
     
       
         kort geding vonnis van 19 oktober 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [eiseres] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       eiseres, hierna te noemen: ‘ [eiseres] ’, 
       gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [gedaagde] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, hierna te noemen: ‘ [gedaagde] ’,  
       gemachtigde: mr. D. van Zanten. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende: 
       
         
           de dagvaarding van 18 september 2018, met producties, 
         
         
           de fax van mr. Van Zanten van 26 september 2018, met één productie. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       
         De mondelinge behandeling vond op 27 september 2018 plaats. Namens [eiseres] is verschenen [A] , directeur, en hij werd bijgestaan door mr. S.H.W. Le Large, kantoorgenoot van mr. De Wijkerslooth. Namens [gedaagde] is verschenen [B] , directeur, en hij werd bijgestaan door mr. Van Zanten.  
         Zowel de gemachtigde van [eiseres] als de gemachtigde van [gedaagde] hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. 
         De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat ter zitting is besproken. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] verhuurde met ingang van 15 februari 2010 voor de duur van vijf jaar aan [bedrijfsnaam] B.V. (waarvan bestuurder en enig aandeelhouder is de heer [B] ) de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] .  
       
     
     
       2.2. 
       Partijen sluiten op 4 december 2013 een vaststellingsovereenkomst. Daarin staat, onder meer, dat [eiseres] uit coulance meerdere malen de kale huurprijs heeft verlaagd en dat [bedrijfsnaam] B.V. desondanks haar huurbetalingsverplichting niet (tijdig) is nagekomen. Verder staat daarin dat partijen overeenkomen dat het gehuurde zal worden verkleind om zo tot een verdere verlaging van de huurprijs te komen. Tot slot wordt op verzoek van [bedrijfsnaam] de looptijd van de huurovereenkomst gewijzigd naar 31 december 2015, waarbij [bedrijfsnaam] het gehuurde op die datum leeg en bezemschoon dient op te leveren.  
       
     
     
       2.3. 
       Eind 2015 spreken partijen over een nieuwe huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Daarbij verzoekt [B] (directeur van [bedrijfsnaam] B.V. , hierna [B] genoemd) of de nieuwe huurovereenkomst met een andere vennootschap kon worden gesloten, waarvan hij (middellijk) bestuurder en aandeelhouder is, te weten [gedaagde] B.V. ( [gedaagde] ) Daarnaast verzoekt [B] om de looptijd van deze huurovereenkomst te wijzigen naar een periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 29 december 2015 komt tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Partijen leggen deze huurovereenkomst schriftelijk vast. Voor zover van belang staat daarin het volgende: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1. 
       
         
            Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 (twee) jaar, ingaande per  
         
         
           1 januari 2016 en derhalve lopende tot en met 31 december 2017. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
          Op 31 december 2017 dient huurder het gehuurde correct, leeg en schoon op te leveren met overhandiging van alle bijbehorende sleutels opname van de meterstanden. 
       
       
       
         
           Huurprijs, (…) 
         
       
     
     
       4.1. 
       
         
            De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraag op jaarbasis € 15.200,- (…) (zie ook artikel 8 van de bijzondere bepalingen). 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijzondere bepalingen 
         
       
       
       
         
           Huurachterstand 
         
         
           8. 
            Iedere maand van de looptijd van deze huurovereenkomst blijft huurder dezelfde huursom betalen als de huurprijs die per december 2015 inzake de betreffende huurovereenkomst [adres] verschuldigd is, te weten: € 1.732,12 exclusief btw en derhalve € 2.095,87 inclusief btw. Dit teneinde de huurovereenkomst die zij overneemt van [bedrijfsnaam] BV in te lopen, hetgeen dan in mindering komt op die achterstand. Praktisch gezien zal verhuurder een bedrag gelijk aan de huidige huur (lees de huur per december 2015) blijven factureren en dient huurder die te blijven voldoen. Voormelde is een voorwaarde voor de nog verder verlaagde overeengekomen huidige huurprijs.  
         
       
       
       
         
           Overwegende dat [bedrijfsnaam] BV een huurachterstand heeft en huurder deze huurachterstand in zijn geheel over neemt en doormiddel van maandelijkse betalingen aan verhuurder, te weten € 465,46 deze huurachterstand zal inlopen, zullen de maandelijkse betalingen van huurder aan verhuurder als volgt zijn opgebouwd: 
         
       
       
       
         
           Huur				€ 1.266,66 exclusief Btw 
         
         
           	Inloop betalingsachterstand	€    465,46 exclusief Btw 
         
         
           Btw 21%			€    363,75 
         
         
           Totaal per maand te betalen	€ 2.095,87 inclusief Btw 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiseres] stuurt op 13 december 2017 een e-mail, met onderwerp: “Overzicht achterstand” aan [B] . In de e-mail staat het volgende: 
       
       
         
           	“(…) 
         
         
           	Bijgaand ontvangt u het tot op heden bijgewerkte overzicht van de betalingen die wij 	hebben ontvangen in verband met inloop van de betalingsachterstand. 
         
         
           	Zoals u ziet resteert er nog een bedrag van € 4.138,94. 
         
       
       
       
         
           	Conform afspraak gaan wij er vanuit dat de totale betalingsachterstand uiterlijk op 	31 december 2017 is voldaan. 
         
         
           	(…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op vrijdag 15 december 2017 spreken [A] en [B] elkaar in de bedrijfsruimte in verband met het naderende einde van de lopende huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [A] stuurt dezelfde dag aan [B] een e-mail, met bijlage. [A] verzoekt [B] de bijlage, een pdf document, getekend retour aan hem te sturen. In het pdf document staat het volgende:  
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Huurbeëindiging – Allonge – Vaststellingsovereenkomst 
         
       
       
       
         
           De ondergetekenden 
         
       
       
       
         
           
            [eiseres] B.V.  
         
         
           (…) 
         
         
           en 
         
       
       
       
         
           
            [gedaagde] B.V.  
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           In aanmerking nemende dat: 
         
       
       
       
         
           Tussen verhuurder en huurder een huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2016 is gesloten betreffende de ruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] ; 
         
       
       
       
         
           Dat de huurovereenkomst eigenlijk 31 december 2017 zou aflopen/eindigen, maar dat huurder en verhuurder in onderling overleg zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst niet eindigt op 31 december 2017 maar op 31 mei 2018. 
         
       
       
       
         
           Zijn partijen ter beëindiging van het geschil c.q. komen als volgt overeen: 
         
       
       
       
         
           1.	De huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt niet op 31 	december 2017 maar op  
           31 mei 2018. 
         
       
       
       
         
           2.	Uiterlijk op donderdag 31 mei 2018 dient huurder aan verhuurder het 	gehuurde correct op te leveren met overhandiging van alle sleutels. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         
          [A] schrijft in zijn e-mail van 21 december 2017 het volgende aan [B] :  
         
           “(…) 
         
         
           	Ik heb enigszins opmerkelijk geen reactie mogen ontvangen op onderstaande email 	met bijlage, terwijl ik dacht dat u hier wel graag gebruik wou willen maken zoals u 	aangaf tijdens mijn recente bezoek.  
         
         
           	(…) 
         
         
           	Graag ontvang ik het vandaag of morgen ondertekend retour (in ieder geval 	duidelijkheid/terugkoppeling), 
         
         
           	Anders ga ik er vanuit dat u het gehuurde volgende week leeg en schoon aan ons 	oplevert met overhandiging sleutels/afstandbedieningen e.d. 
         
         
           	(…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [B] schrijft in zijn e-mail van 21 december 2017 het volgende aan [A] terug: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Er spelen momenteel twee zaken: 
         
       
       
       
         
           1. Deze week is er een deerbaar familielid van mij overleden. Dat vraagd op dit moment al mijn aandacht.  
         
         
           2. De allonge heb ik wel door gezonden naar mijn adviseur, deze heeft echter laten weten dat hij deze week geen tijd heeft om er goed naar te kijken. Hij zal mij volgende week adviseren. Daarna hoort u zo spoedig mogelijk van mij.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 4 januari 2018 schrijft [A] de volgende e-mail aan [B] : 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           	Geheel in lijn met hetgeen alweer enkele weken geleden, namelijk 15 december jl., 	met u op de [adres] besproken, heb ik die zelfde middag nog de 	bijgevoegde allonge – vaststellingsovereenkomst opgemaakt en u verzonden en u 	hieraan op 21 december jl. ook aan herinnerd en meermaals getracht te bereiken. 
         
       
       
       
         
           	Tot op heden hebben wij voormeld document (waarvan de inhoud even simpel als 	duidelijk is) echter niet ondertekend retour ontvangen. U heeft - anderzijds – het 	gehuurde conform oorspronkelijk huurovereenkomst echter ook niet aan ons leeg 	opgeleverd en wij hebben ook niet de sleutels etc. retour ontvangen. Daarentegen 	heeft u – zo begreep ik van onze administratie – wel een (deel)betaling gedaan voor 	de maand januari 2018. 
         
       
       
       
         
           	Gezien ons gesprek op 15 december 2017 en gezien bovenstaande punten 	concluderen wij aannemelijk overeenstemming te hebben conform de inhoud van de 	allonge – vaststellingsovereenkomst. Echter hebben wij het document administratief 	gezien, zoals gezegd, dus nog niet ondertekend retour ontvangen, wat wij 	logischerwijze wel wenselijk vinden om te ontvangen. 
         
         
           	(…)” 
         
       
       
       
         Hierop is namens [B] of [gedaagde] niet gereageerd. 
       
       
     
     
       2.11. 
       In een e-mail van [C] ( [naam makelaarskantoor] ) van 24 april 2018 aan [D] ( [naam makelaarskantoor] ) met onderwerp: “ [adres] ” staat het volgende: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           	Meneer [B] belde, hij is de huidige huurder van de [straatnaam] . 
         
         
           	Je had hem gebeld over of er glasvezel ligt. 
         
       
       
       
         
           	Waar hij voor belde, hij ervaart overlast van het feit dat het pand te huur staat. Zijn 	huurtermijn (2 jaar) verliep december 2017 en dat is stilzwijgend verlengt. Volgens 	hem, vanuit rechtsweg, voor 5 jaar dus 2022. 
         
         
           	(…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
        [A] stuurt op 17 mei 2018 een brief aan [B] waarin het volgende staat: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           	Betreft: beëindiging huurovereenkomst [adres] te [vestigingsplaats] 
         
         
           	(…) 
         
         
           	Aangezien de huurovereenkomst op 31 mei 2018 eindigt, dient het restant van de 	betalingsachterstand ad € 759,68 uiterlijk 31 mei a.s. door ons te zijn ontvangen. 
         
       
       
       
         
           	Op 31 mei a.s., of in overleg eerder, dienen wij alle sleutels en afstandbedieningen 	van het gehuurde terug te ontvangen. Wij zullen hiervoor om 16.00 uur op [adres] aanwezig zijn. Het gehuurde dient geheel leeg, schoon en 	ontruimd opgeleverd te worden.  
         
         
           	(…)” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert in deze procedure, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I.	[gedaagde] te veroordelen het bij haar in gebruik zijnde gehuurde, de bedrijfsruimte aan de 	[adres] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend Gemeente [naam gemeente] sectie 	[sectie-aanduiding] nummer [nummeraanduiding] , met al wie en al wat zich daarin of daarop vanwege haar bevindt, 	uiterlijk binnen veertien dagen na dagtekening van het ten deze te wijzen vonnis te 	ontruimen en ontruimd te houden, alsook de bedrijfsruimte in goed onderhouden 	staat, aan [eiseres] ter vrije beschikking te stellen met overgave van alle sleutels, e.e.a. 	conform hetgeen daarover bij Huurovereenkomst is bepaald; 
       
       
       
         II.	[gedaagde] te veroordelen om te betalen aan [eiseres] een gebruiksvergoeding vanaf 1 juni 	2018 ad € 1.538,79 per maand (of een gedeelte van een maand) tot het moment van 	ontruiming, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na ontruiming van het gehuurde 	en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, tot aan de 	dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         III.	[gedaagde] ter zake achterstallige huurpenningen te veroordelen tot betaling van het bedrag 	ad € 15.092,30 dat is verschuldigd per 31 mei 2018, althans door uw rechtbank in 	goede justitie vast te stellen bedrag, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na 	dagtekening van het vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke 	(handels)rente, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         IV.	[gedaagde] ter zake verschuldigde boetes te veroordelen tot betaling van het bedrag ad  
         	€ 6.900,-, althans door uw rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, e.e.a. te 	voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en bij gebreke daarvan 	te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, tot aan de dag der algehele 	voldoening; 
       
       
       
         V.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag ad € 5.639,81 ter zake van 	(buitengerechtelijke) incassokosten, althans het bedrag ad € 1.169,52, althans een 	door uw rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, e.e.a. te voldoen binnen 	veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke 	(handels)rente, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         VI.	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, alsook in de nakosten welke 	voortvloeien uit de onderhavige procedure ad € 131,- zonder betekening, dan wel  
         	€ 199,- met betekening, e.e.a. te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van 	het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de (na)kosten, tot 	aan de dag der algehele voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt het volgende - samengevat weergegeven - aan haar vordering ten grondslag. Partijen hadden een huurovereenkomst voor twee jaar gesloten en die is op 31 december 2017 van rechtswege geëindigd. Op 15 december 2017 hebben partijen een vast-stellingsovereenkomst gesloten, inhoudende beëindiging van de huurovereenkomst per 31 mei 2018. Daardoor is de huurovereenkomst op 31 mei 2018 geëindigd, zodat [gedaagde] het gehuurde sinds die tijd zonder recht of titel gebruikt. Daarnaast is [gedaagde] te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet tijdig de huur te betalen en door het hanteren van te beperkte openingstijden.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan, nu de huurovereenkomst niet door [eiseres] is opgezegd en het gebruik van het gehuurde al langer dan twee jaar duurt. Daarnaast meent [gedaagde] dat een nieuwe huurovereen-komst tot stand is gekomen, nu zij het voorstel om in de bedrijfsruimte te blijven heeft geaccepteerd. Voorts betwist [gedaagde] te kort te zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de verdere van belang zijnde standpunten van partijen wordt bij de beoordeling verder ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Voldoende blijkt dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde. Dit volgt reeds uit de aard van haar vordering. Bovendien [B] weerspreekt niet dat uiterlijk per 1 januari 2019 het op zijn verzoek afgescheiden gedeelte van het gehuurde vrijkomt en dat [eiseres] als gevolg daarvan het gehuurde vanaf dat moment weer in zijn geheel zou kunnen verhuren. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiseres] gegeven. 
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of de huurovereenkomst op 31 mei 2018 is geëindigd dan wel of deze vanaf 31 december 2017 van rechtswege voor vijf jaar is verlengd.  
       
     
     
       4.3. 
       Het staat vast dat de huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft genomen een looptijd had van twee jaar, te weten van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017. Artikel 7:301 eerste lid BW biedt daartoe de mogelijkheid. Anders dan [gedaagde] stelt is dit de eerste huurovereenkomst tussen partijen, nu de eerdere huurovereenkomst was met [bedrijfsnaam] B.V., een andere vennootschap van [B] . Deze overeenkomst kwam vanwege ommekomst van de overeengekomen looptijd tot een einde, zonder dat daartoe – en anders dan [gedaagde] betoogt – een opzegging was vereist. Op verzoek van [B] is vervolgens een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] , waarin ook een schuldovername van een op dat moment bestaande huurachterstand van [bedrijfsnaam] B.V. is vastgelegd. Er is geen grond voor de conclusie dat [gedaagde] dus al van aanvang af de huurder was of dat de huurovereenkomst als een voorzetting van de eerdere – met alle gevolgen voor de huurbescherming van dien – zou moeten worden aangemerkt. 
       
     
     
       4.4. 
       Bij een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:301 eerste lid BW gelden de beschermingsbepalingen die een huurder van bedrijfsruimte op grond van de artikelen 7:290 BW en verder heeft niet. Dat heeft onder meer tot gevolg dat opzegging van de overeenkomst niet nodig is, tenzij partijen dit uitdrukkelijk overeenkomen. In de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] ontbreekt een dergelijke bepaling. Dat betekent dat de huurovereenkomst op 31 december 2017 van rechtswege tot een einde zou zijn gekomen en dat [gedaagde] op die datum het gehuurde leeg en bezemschoon had dienen op te leveren. Dat is hier niet gebeurd, nu [gedaagde] ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds gebruik maakte van het gehuurde.  
       
     
     
       4.5. 
       Daargelaten of partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst al dan niet op 31 mei 2018 zou eindigen, vaststaat in ieder geval dat het gebruik van het gehuurde hierdoor langer dan twee jaar duurt. Dan geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen (artikel 7:301 tweede lid BW). In zoverre komt [gedaagde] in beginsel een beroep op huurbescherming toe, zij het dat dit vanwege de hierna te noemen omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht.  
       
     
     
       4.6. 
       
         De looptijd van de huurovereenkomst is op expliciet verzoek van [B] aangegaan voor een periode van twee jaar, te weten van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017 en is op zijn verzoek gesteld op naam van een andere vennootschap. [B] was er dus mee bekend dat de huurovereenkomst op 31 december 2017 zou aflopen. Hij stelt ook zelf dat in december 2017 is gesproken over verlenging van de overeenkomst. Het spreken over een verlenging van een overeenkomst is enkel aan de orde wanneer het einde van een overeenkomst in zicht komt. Het staat verder vast dat [B] de e-mails van [A] van 15 en 21 december 2017, met de vaststellingsovereenkomst, heeft ontvangen en dat hij kennis heeft genomen van de inhoud daarvan. De tekst van de vaststellingsovereenkomst is helder: in plaats van dat de huurovereenkomst op 31 december 2017 zou eindigen spreken partijen af dat de huurovereenkomst op 31 mei 2018 eindigt. Dat [B] niet op de hoogte was van de aflopende huurperiode acht de kantonrechter ongeloofwaardig. Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter het bovendien aannemelijk dat de verlenging op zijn verzoek in het belang van [gedaagde] is overeengekomen. Anders had de bedrijfsruimte op 31 december 2017 immers leeg en bezemschoon moeten worden opgeleverd en [gedaagde] betwist niet dat hiermee geen enkele aanvang was gemaakt op 15 december 2017 of dat voorzieningen waren getroffen voor een verhuizing.  
         Hoe dan ook, [eiseres] heeft op 15 december 2017 een document toegestuurd met nadere afspraken over een voortzetting tot 1 juni 2018. [B] heeft hierop niet voor ommekomst van de lopende huurovereenkomst gereageerd, zelfs ondanks uitdrukkelijke toezegging daartoe. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [B] nog in december 2017 juridisch advies heeft ingewonnen, welk advies erop neerkwam dat hij niet moest reageren, met het oog op de huurbeschermingsbepalingen in het BW. Gelet op dit advies (en de rechtsgevolgen daarvan) acht de kantonrechter aannemelijk dat [B] vanaf 21 december 2017 bewust niets meer van zich heeft laten horen om zo van rechtswege een overeenkomst voor de duur van vijf jaar te laten ontstaan. In lijn hiermee ligt ook het expliciete uitblijven van een bevestiging of ontkenning op de mail van [eiseres] van 4 januari 2018, waarin [eiseres] concludeert dat dus is ingestemd met de inhoud van de op 15 december 2017 toegestuurde vaststellingsovereenkomst. Als [gedaagde] niet had willen instemmen had in de rede én op de weg van [B] gelegen dat onmiddellijk te laten weten. In plaats daarvan heeft hij zich in stilzwijgen gehuld, terwijl hij wist dat hem mogelijk – in strijd met de wens van [eiseres] – een beroep op huurbescherming zou toekomen. Uit de e-mail van 24 april 2018 blijkt dat [B] wist dat dit het rechtsgevolg zou zijn, nu hij kennelijk in een telefoongesprek heeft gezegd dat zijn huurtermijn in december 2017 verliep, dat de overeenkomst stilzwijgend zou zijn verlengd en van rechtswege voor 5 jaar zou duren. Hij heeft niet weersproken dat hij dit zo heeft gecommuniceerd. Tot slot is voldoende aannemelijk dat [eiseres] niet de intentie had een overeenkomst van rechtswege voor de duur van vijf jaar te laten ontstaan omdat zij enerzijds het gehele bedrijfspand per 1 januari 2019 in de verhuur wilde nemen en anderzijds vanwege de huurachterstanden die [bedrijfsnaam] B.V. als huurder van de bedrijfsruimte een aantal malen heeft laten ontstaan, die [gedaagde] vervolgens heeft overgenomen toen zij de bedrijfsruimte ging huren en waarvoor partijen een betalingsregeling hadden getroffen. De kantonrechter acht het evenzeer aannemelijk dat [B] ervan op de hoogte was dat [eiseres] juist niet de situatie wilde waarin [gedaagde] een beroep kon doen op het van rechtswege ontstaan van een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaar. Als dat wel zo was, was het maken van nadere afspraken bovendien zinledig. Het voortzetten van het gebruik zou dan hebben volstaan. De conclusie is dat het beroep van [gedaagde] op de huurbescherming van vijf jaar in strijd is met de goede trouw. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Het vorenstaande maakt dat op voorhand voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure het beroep van [gedaagde] op huurbescherming op grond van artikel 7:301 tweede lid BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal worden geacht.  
       
     
     
       4.8. 
       
         Evenmin kan worden gezegd, zoals [gedaagde] betoogt, dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat [gedaagde] op voorstel van [eiseres] het gehuurde na  
         31 december 2017 in gebruik heeft gehouden, huur heeft betaald en [eiseres] op haar beurt deze huurbetalingen heeft geaccepteerd. Het enkele feit dat wordt voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW betekent namelijk niet dat automatisch ook een huurovereenkomst tot stand komt, nu niet blijkt dat partijen een dergelijke bedoeling hebben gehad. Tegen de achtergrond van hetgeen in 4.6 is overwogen, bestaan daarvoor geen aanknopingspunten. 
       
       
     
     
       4.9. 
       De slotsom is dat [gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel in gebruik heeft, zodat om die reden de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis. 
       
     
     
       4.10. 
       
         De vordering tot betaling van € 15.092,30 aan openstaande huur is eveneens toewijsbaar, nu het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk is. Daartoe geldt het volgende.  
         Op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat het hier gaat om het restantbedrag van de huurschuld van € 32.551,81, die [gedaagde] destijds bij aanvang van de huurovereenkomst van [bedrijfsnaam] B.V. heeft overgenomen. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] maandelijks, naast de lopende huur, een bedrag zou aflossen waarmee op 31 december 2017 de schuld zou zijn ingelost. Niet in geschil is dat [gedaagde] maandelijks een bedrag heeft afgelost op de schuld. [eiseres] heeft echter gesteld dat zij bij berekening van de schuld, hetgeen wordt bevestigd in de door haar overgelegde overzichten, per abuis rekening is blijven houden met de door [bedrijfsnaam] B.V. onder de oude huurovereenkomst verstrekte bankgarantie van € 14.895,83, maar dat later bleek dat zij die niet meer kon trekken, omdat deze niet kon dienen voor de nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] , terwijl door [gedaagde] ook geen nieuwe bankgarantie is verstrekt. [gedaagde] heeft geen enkel aanknopingspunt aangereikt op grond waarvan getwijfeld zou moeten worden aan de juistheid van de door [eiseres] genoemde omvang van de achterstand. Zij is daar rijkelijk vaag over gebleven. Nu [gedaagde] een en ander op de mondelinge behandeling onvoldoende gemotiveerd weerspreekt  wordt er op voorhand vanuit gegaan dat nog een bedrag resteert van € 15.092,30. Dat [gedaagde] op grond van de overzichten die zij van [eiseres] ontving er van uitging dat de schuld zou zijn voldaan, doet aan de toewijsbaarheid van de vordering niet af. Uit een e-mail van [B] van 9 februari 2017 blijkt namelijk dat hij verzoekt om decharge voor wat betreft de door [bedrijfsnaam] B.V. gedane borgstelling, zodat hij had kunnen weten dat [eiseres] bij berekening van de achterstand ten onrechte rekening hield met de door [bedrijfsnaam] B.V. gestelde borg. [gedaagde] had immers geen nieuwe borg gesteld. Bovendien kon ook van [gedaagde] worden verwacht dat zij een eigen kloppende administratie bijhield van de nog openstaande schuld en betalingsverplichtingen. Het gevorderde bedrag van € 15.092.30 zal daarom worden toegewezen. 
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiseres] vordert een contractuele boete van € 6.900,00 op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen wegens te late en niet volledige huurbetalingen. Uit de overgelegde bankoverzichten blijkt dat [gedaagde] zeer regelmatig de huur niet zoals afgesproken voor de eerste van iedere maand heeft betaald. Daarmee is zij tekort geschoten in haar betalingsverplichting. [eiseres] maakt dus terecht aanspraak op een boete van € 300,- per maand per te late en/of onvolledige betaling. Dat dit optelt tot het gevorderde boetebedrag heeft [gedaagde] niet weersproken. Het beroep van [gedaagde] op matiging van de boete gaat niet op. De boete is niet disproportioneel in verhouding tot de tekortkoming en in relatie tot de huurprijs. Welke omstandigheden in dit geval maken dat de hoogte van de boete tot een onaanvaardbaar resultaat leidt stelt en onderbouwt [gedaagde] niet. Bij gebreke van dergelijke omstandigheden is er geen ruimte voor rechterlijke matiging ervan. Gezien het vorenstaande wordt de vordering tot betaling van de boete van € 6.900,00 toegewezen.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiseres] vordert een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is op deze vordering van toepassing. [eiseres] stelt en onderbouwt voldoende dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.169,52 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 85,44 aan explootkosten, € 119,00 aan vastrecht en € 600,00 punten aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 804,44.  
       
     
     
       4.14. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       de voorzieningenrechter 
     
     
     
       geeft de volgende onmiddellijke voorziening: 
     
     
     - veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde aan 	het adres [adres] te [vestigingsplaats] te ontruimen en te verlaten met alle 	personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder 	overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, 
     
     - veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.538,79 per maand voor elke maand, of een gedeelte daarvan, vanaf 1 juni 2018 tot aan de dag waarop het gehuurde behoorlijk is ontruimd, te voldoen binnen veertien dagen na ontruiming en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke handelsrente met ingang van de vijftiende dag na de ontruiming tot de dag van volledige betaling, 
     
     - veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 15.092,30 aan achterstallige 	(huur)schuld, berekend tot en met 31 mei 2018, bij gebreke van betaling binnen 	veertien dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke handelsrente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling, 
     
     - veroordeeld [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 6.900,00 aan contractuele boete, bij 	gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te 	vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die 	betekening tot de dag van volledige betaling, 
     
     - veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.169,52 aan buitengerechtelijke 	incassokosten, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit 	vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na 	die betekening tot de dag van volledige betaling, 
     
     - veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de kant van [eiseres] begroot op 	€ 804,44, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit 	vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na 	die betekening tot de dag van volledige betaling, 
     
     - veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving 	door [eiseres] volledig aan de veroordeling voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, 	begroot op: € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, 	indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis, 
     
     - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems, kantonrechter, en is in aanwezigheid van  
       mr. J. Troostheide, griffier, in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2018.