ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1901

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1901 Gerechtshof Amsterdam , 09-07-2024 / 200.303.004/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-07-09

Zaaknummer: 200.303.004/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1901

---

In deze zaak hebben twee erfpachters in de gemeente Amsterdam een aanbod van deze gemeente aanvaard om na de afloop van het huidige tijdvak van hun huidige, voortdurende (15 augustus 2063) erfpachtrechten over te stappen naar een eeuwigdurend recht van erfpacht, tegen betaling van een canon, bij aanvang van het nieuwe tijdvak, die de Gemeente nu al heeft vastgesteld op grond van onder meer een overstapregeling en het huidige grondwaardebeleid. De erfpachters betogen onder meer dat zij niet in staat zijn geweest om de juiste afwegingen te maken om het overstapaanbod al dan niet te aanvaarden. In dit verband komen zij in de eerste plaats op tegen een beding dat gold onder hun oude, voortdurende erfpachtrecht, en op grond waarvan de canon bij de aanvang van een nieuw tijdvak kon worden herzien. Zij menen dat dit canonherzieningsbeding een oneerlijk beding is en vernietigd moet worden. In de tweede plaats menen de erfpachters dat het overstapaanbod van de Gemeente als een onrechtmatige daad moet worden aangemerkt

GERECHTSHOF AMSTERDAM   		 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.303.004/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/675442/HA ZA 19-1210 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       2.  [appellant 2] , 
       beiden wonend te [plaats 1] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         GEMEENTE AMSTERDAM, 
       
       zetelend te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en de Gemeente genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       In deze zaak hebben twee erfpachters in de gemeente Amsterdam een aanbod van deze gemeente aanvaard om na de afloop van het huidige tijdvak van hun huidige, voortdurende (15 augustus 2063) erfpachtrechten over te stappen naar een eeuwigdurend recht van erfpacht, tegen betaling van een canon, bij aanvang van het nieuwe tijdvak, die de Gemeente nu al heeft vastgesteld op grond van onder meer een overstapregeling en het huidige grondwaardebeleid. De erfpachters betogen onder meer dat zij niet in staat zijn geweest om de juiste afwegingen te maken om het overstapaanbod al dan niet te aanvaarden. In dit verband komen zij in de eerste plaats op tegen een beding dat gold onder hun oude, voortdurende erfpachtrecht, en op grond waarvan de canon bij de aanvang van een nieuw tijdvak kon worden herzien. Zij menen dat dit canonherzieningsbeding een oneerlijk beding is en vernietigd moet worden. In de tweede plaats menen de erfpachters dat het overstapaanbod van de Gemeente als een onrechtmatige daad moet worden aangemerkt.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 26 maart 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 13 januari 2021 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak- /rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en de Gemeente als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 7 november 2023 laten toelichten door voornoemde advocaten, beiden aan de hand van ingebrachte spreekaantekeningen. Beide partijen hebben nog nadere producties ingebracht, namelijk de producties 19 tot en met 23 van de zijde van de Gemeente en producties II tot en met OO van de zijde van [appellanten]  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben, met wijziging van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten. 
       De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.17 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1 
       De Gemeente geeft sinds begin vorige eeuw grond uit in voortdurende erfpacht. De erfpachter betaalt jaarlijks een erfpachtcanon aan de Gemeente. Na ommekomst van een in de akte van erfpacht opgenomen periode (ook wel genoemd “einde tijdvak”) heeft de Gemeente het recht de voorwaarden van erfpacht aan te passen en vindt herziening van de erfpachtcanon plaats. Afhankelijk van de datum van uitgifte zijn op de erfpacht verschillende algemene bepalingen van toepassing. 
       
       
         
           Het oude erfpachtrecht van [appellanten] (zoals dat gold tot begin 2021) 
         
       
       
     
     
       3.2 
       
        [appellanten] zijn tot begin 2021 rechthebbenden geweest van het voortdurend erfpachtrecht op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als de [straat 1] te [plaats 1] (kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , sectie E, nummer 8781 A-17 ) en een perceel (een parkeerplaats), plaatselijk bekend als [straat 2] (kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , sectie E, nummer 8781 A-84 ). Hierna gezamenlijk aangeduid als het erfpachtrecht of als de erfpacht. 
       
     
     
       3.3 
       Op het erfpachtrecht waren de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam (hierna: AB2000) van toepassing. De artikelen 2, 3, 11 en 34 van de AB2000 luiden, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
         
           artikel 2 - Begripsbepalingen  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
         h. grondwaarde: de overeengekomen respectievelijk door de Gemeente en/of deskundigen vastgestelde waarde van de onroerende zaak, de waarde van eventueel aanwezige tot de onroerende zaak behorende opstallen niet meegerekend;  
       
       
         (…) 
       
       
         l. onroerende zaak: de grond casu quo de grond met de daarop/daarin aanwezige opstallen casu quo het appartementsrecht;  
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           artikel 3 - Uitgifte in erfpacht 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
         2 
         	In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen: 
       
       
         
           	(…) 
         
         
           	e. de canon, alsmede het canonpercentage en de grondwaarde die aan de berekening van de canon ten grondslag liggen; 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           artikel 11 - Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak 
         
       
       
       
         1 
         	Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe grondwaarde en nieuwe jaarlijkse en vaste canons. 
       
       
         2 
         	Bij de aanvang van een nieuw tijdvak vindt herziening van de canon plaats. De canon wordt door de Gemeente vastgesteld op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en de canonpercentages, geldende in het desbetreffende kwartaal van het jaar van kennisgeving als bedoeld in lid 1. 
       
       
         3 
         	Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van: 
       
       
         
           a. de bij de aanvang van het nieuwe tijdvak toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen; 
         
         
           b. een redelijke toedeling van een deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel; 
         
         
           c de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat.  
         
         
           	(...) 
         
       
       
         5 
          Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canons, doet hij hiervan binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving schriftelijk mededeling aan Burgemeester en Wethouders. In dat geval worden de grondwaarde, de canonpercentages en canons met inachtneming van het bepaalde in de leden 2 en 3 vastgesteld door deskundigen. De door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentages en canons worden zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de Gemeente en de erfpachter ter kennis gebracht. 
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           artikel 34 - Deskundigen 
         
       
       
       
         1 
         	Wanneer in deze bepalingen sprake is van deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie. 
       
       
         2 
         	Indien de Gemeente voornemens is een geschil ter beslissing voor te leggen aan deskundigen en een verzoek tot aanwijzing van deskundigen uit te brengen, geven Burgemeester en Wethouders de erfpachter schriftelijk kennis van dit voornemen. Burgemeester en Wethouders stellen gedurende een maand na dagtekening van gemeld schrijven de erfpachter in de gelegenheid voor geschilbeslechting door de bevoegde rechter te kiezen. Laat de erfpachter deze termijn ongebruikt voorbijgaan, dan wordt hij geacht in te stemmen met beslechting van het geschil door deskundigen. 
       
       
     
     
       3.4 
       Bij akte van 16 augustus 2013 is de grond waarop het erfpachtrecht rust door de Gemeente uitgegeven aan de als woningcoöperatie functionerende Stichting de Alliantie als onderdeel van een groter complex van erfpachtrechten. In de akte waarbij de erfpacht is gevestigd (hierna ook: de vestigingsakte), staat onder meer vermeld dat de grondwaarde van het erfpachtrecht voor het gehele perceel per 15 augustus 2013 is vastgesteld op € 648.854,- en afgekocht voor 50 jaar, tot en met 15 augustus 2063. De grondwaarde van het erfpachtrecht van [appellanten] is blijkens de bijlage bij de vestigingsakte vastgesteld op € 27.598,72 (€ 26.986,75 + € 611,97). 
       
     
     
       3.5 
       Op 21 juli 2014 is de erfpacht door Stichting de Alliantie geleverd aan de rechtsvoorgangers van [appellanten] voor € 147.964,-. In de akte van levering is daarnaast een aanneemsom opgenomen van € 131.036,-.  
       
     
     
       3.6 
       Op 27 februari 2015 hebben de rechtsvoorgangers van [appellanten] de erfpacht geleverd aan [appellanten] voor € 300.000,-. Blijkens de leveringsakte bedraagt de (reeds tot en met 15 augustus 2063 vooruitbetaalde) canon € 631,49 per jaar voor de woning en € 14,32 per jaar voor de garagebox.  
       
       
         
           Invoering van eeuwigdurende erfpacht 
         
       
       
     
     
       3.7 
       Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer: 
       
       
         
           Na 100 jaar voortdurende erfpacht voert [plaats 1] eeuwigdurende erfpacht in. Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen: 
         
       
       
         
           
             plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak; 
           
         
         
           
             onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten; 
           
         
         
           
             terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen; 
           
         
         
           
             ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon; (…) 
           
         
       
       
         De invoering van eeuwigdurende erfpacht betekent een grote verandering die een einde maakt aan de complexiteit van het huidige stelsel en erfpachters zekerheid geeft over hun erfpachtkosten, nu en in de toekomst. (…) Hij  [hof: de erfpachter]  kan in het nieuwe stelsel kiezen voor canonbetaling of om in één keer af te kopen. De hoogte van de canon wordt jaarlijks geïndexeerd (b.v. met inflatie) maar wordt bij ongewijzigd gebruik dus niet meer aangepast op de grondwaardeontwikkeling. (…) 
       
       
         
           Nog één keer berekenen 
         
         
           (…) Bij het nieuwe stelsel wordt nog eenmaal een berekening gemaakt en heeft de erfpachter daarna eeuwigdurend duidelijkheid over de kosten van het gebruik van de grond.(…) 
         
         
           Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald.(…) 
         
       
       
     
     
       3.8 
       De in het Startdocument genoemde commissie die is gevraagd te adviseren over de methode om de waarde van de eeuwigdurende erfpacht te berekenen, de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (hierna: GWC), heeft op 18 juni 2015 advies uitgebracht onder de titel ‘Schoon Schip’. De GWC adviseert onder meer om bij het vaststellen van de grondwaarde de residuele-waardemethode te hanteren. Deze methode gaat er vanuit dat de waarde van de grond het verschil is tussen de marktwaarde van het gehele object (de grond plus opstal) en de waarde van de opstal. Daarbij wordt geadviseerd de WOZ-waarde aan te houden als vertrekpunt bij het bepalen van de objectwaarde, een depreciatie toe te passen bij het bepalen van de waarde van de woningopstal op erfpachtgrond en het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten.  
       
     
     
       3.9 
       Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen. In het daartoe opgestelde rapport, getiteld:  Het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt  is onder meer vermeld: 
       
       
         
           Er is voor gekozen om de methode GWC toe te passen door gebruik te maken van de buurstraatquote omdat dit een aantal voordelen met zich meebrengt. Het is niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer er voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan er aanmerkelijk waardeverschil zijn in de hoogte van de grondwaarde. En door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, en niet een gemiddelde grondwaarde per buurtstraat, wordt recht gedaan aan de verschillen die er op buurtstraatniveau tussen woningen zijn. (… ) 
         
       
       
       
         Daarnaast zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht vrijgegeven voor inspraak. 
       
       
     
     
       3.10 
       Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (hierna: AB2016) en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid. 
       
     
     
       3.11 
       In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 was er inspraak mogelijk over de voorwaarden van overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, als geformuleerd in het document “Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht” van 9 januari 2017. Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste “Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017” (hierna: de Overstapregeling) en “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten” (hierna: het Grondwaardebeleid). Aan het Grondwaardebeleid is als bijlage 1a gehecht een “Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen”. Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd. 
       
       
         
           Berekening canon bij eeuwigdurende erfpacht 
         
       
       
     
     
       3.12 
       De Overstapregeling komt er, samengevat, op neer dat in het systeem van eeuwigdurende erfpacht de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde wordt bepaald op basis van het Grondwaardebeleid. In de samenvatting van het Grondwaardebeleid is over de grondwaardebepaling bij wonen onder meer opgenomen: 
       
       
         
           In het voorliggende beleid wordt, in lijn met het advies van de Grondwaardecommissie, een systeem geïntroduceerd waarbij op basis van de WOZ-waarde van de woning de grondwaarde wordt bepaald. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Voor de bestemming wonen wordt de grondwaarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote. (..) Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een depreciatie toegepast om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. De buurtstraatquote is berekend door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald aan de hand van de methode van de Grondwaardecommissie waarbij de grondwaarde verkregen wordt door de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde. De grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd. (…) 
         
       
       
     
     
       3.13 
       Samengevat is in dit systeem de grondwaarde gelijk aan de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de buurtstraatquote (hierna: BSQ).  
       - De BSQ is het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes welke op minimaal 5% zijn gesteld, in een buurtstraat, waarmee het gronddeel in de WOZ-waarde van een woning in de desbetreffende buurtstraat berekend kan worden. De buurtstraatquote is maximaal 49%. 
       - De individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde. 
       - De grondwaarde is gelijk is aan de WOZ-waarde verminderd met de opstalwaarde. 
       - De opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) vermeerderd met de sloopkosten. 
       
     
     
       3.14 
       Op de aldus verkregen grondwaarde wordt een depreciatie toegepast van 10% om tot de erfpachtgrondwaarde te komen. Paragraaf 2.4 van het Grondwaardebeleid zegt hierover onder meer: 
       
       
         
           Depreciatie van de grondwaarde 
         
         
           Eind 2010 heeft het college besloten de depreciatiefactor vast te stellen op 0.75 (25% depreciatie). Deze depreciatiefactor is opgebouwd uit twee delen: een deel als vergoeding aan de erfpachter om te komen van bebouwde grond tot bouwrijpe grond (15%) en een deel als coulance wegens het bestaande erfpachtrecht (10%). 
         
         
           De onderbouwing van de depreciatiefactor wegens de bebouwde situatie komt voort uit het feit dat de grondwaarde van bouwrijpe grond niet gelijk is aan de grondwaarde van een bestaand erfpachtrecht. (..) Het feit dat de grond bebouwd is, brengt een beperking met zich mee waardoor de grond niet dezelfde waarde heeft als bij nieuw te realiseren opstallen. De depreciatie hiervoor is vastgesteld op 15%. 
         
         
           Daarnaast is er bij een wijziging van het voortdurend erfpacht een contractrelatie met de erfpachter waardoor de erfpachter geen reëel alternatief heeft anders dan voortzetting van het contract. Deze bestaande contractsituatie, coulance overwegingen en het bevorderen van het draagvlak van het erfpachtstelsel, zijn redenen op een depreciatie van 10% te hanteren. 
         
         
           In onderhavig beleid is losgelaten om de waarde van bouwrijpe grond voor bestaande rechten te bepalen en wordt bij de waardebepaling aangehaakt bij de werkelijke situatie; de waarde van bebouwde grond. Sloopkosten zijn onderdeel van de herbouwkosten in de waardebepaling van bebouwde grond. Om deze reden vervalt de onderbouwing van de 15% in de depreciatie. De depreciatie wordt 10%, de bestaande contractrelatie is immers onverminderd van kracht. Met deze 10% depreciatie wordt, naast de compensatie voor het bestaande erfpachtrecht, ook het verschil in waarde tussen de volle eigendom en erfpacht overbrugd. (...)  
         
       
       
     
     
       3.15 
       De erfpachtgrondwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage van, op dit moment, 2,39%. Het canonpercentage loopt gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de AB 2016 en wijzigt wanneer het rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar verandert. 
       
     
     
       3.16 
       Daarnaast hanteert de Gemeente een overstappremie van 25% waarmee de canon wordt verlaagd en is deze premie tijdelijk verhoogd naar 35% voor erfpachters die uiterlijk 31 december 2019 een overstapaanvraag hebben ingediend. De aldus verkregen canon bij eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks geïndexeerd in lijn met de inflatie aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer. Indien de eeuwigdurende canon wordt afgekocht wordt deze contant gemaakt. 
       
     
     
       3.17 
       Verder is in paragraaf 4.2 van het Grondwaardebeleid vastgelegd welke methode wordt gebruikt en welke berekeningen worden gedaan om te komen tot een buurtstraatquote voor eengezins- en meergezinswoningen. In het besluit van de gemeenteraad van 21 juni 2017 met als onderwerp “Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling” is onder meer vermeld: 
       
       
         
           (…) Ad. 6 (…) De gemeente zal bij de jaarlijkse vaststelling van het Beleid Grondwaardebepaling door een externe commissie van deskundigen laten toetsen of de gemeente de methodiek van grondwaardebepaling, die onder andere leidt tot de buurtstraatquotes, correct toepast. 
         
       
       
       
         
           Daarnaast kunnen erfpachters die van mening zijn dat de aanbieding van de gemeente voor een erfpachtwijziging (waaronder de overstap) onjuist is dit kenbaar maken. Indien de gemeente een fout heeft gemaakt in de aanbieding zal zij deze herstellen. Als de gemeente van mening is dat de aanbieding juist is, kan een erfpachter die het daar niet mee eens is een klacht indienen die door de klachtencommissie wordt behandeld. Indien de erfpachter niet tevreden is met de afhandeling door de klachtencommissie dan staat het indienen van een klacht bij de Ombudsman open. Op die manier wordt gewaarborgd dat de gemeente de systematiek van grondwaardebepaling goed toepast. (…) 
         
       
       
     
     
       3.18 
       In paragraaf 4.2 van het Grondwaardebeleid is het gebruik van de buurtstraatquote bij de berekening van de canon bij eeuwigdurende erfpacht toegelicht: 
       
       
         
           De keuze voor de buurtstraatquote is gemaakt om de volgende redenen: 
         
         
           • Het is zo niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald. 
         
         
           • De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld. 
         
         
           • Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan. Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde per m2 hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde. 
         
         
           • De methodiek is consequent. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen te kunnen maken. Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen. 
         
       
       
     
     
       3.19 
       Tot slot bepaalt de Overstapregeling in artikel 12 sub 3 dat bij erfpachters die vóór 31 december 2019 een aanvraag hebben ingediend om over te stappen, in beginsel de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015), indien deze WOZ-waarde lager is, zal worden gebruikt om de eeuwigdurende canon te berekenen. 
       
     
     
       3.20 
       De Rekenkamer (van de Gemeente) heeft in een brief van 20 november 2019 geschreven, voor zover hier van belang: 
       
       
         
           De berekening van de canon en de afkoopsom is slechts beperkt begrijpelijker en controleerbaarder geworden. Voor de berekening van de jaarlijkse canon is vooral de BSQ lastig te controleren. De theorie achter de bepaling van de BSQ (als gemiddelde van een aantal grondquotes in een buurtstraat) lijkt overzichtelijk, maar is niet makkelijk te reproduceren voor een individuele erfpachter. Open data – zoals die voor de WOZ beschikbaar zijn – ontbreken. 
         
       
       
       
         
           De overstap naar het huidige erfpachtrecht van [appellant 1] c.s  
         
       
       
     
     
       3.21 
       De WOZ-beschikking over 2015 (peildatum 1 januari 2014) voor de woning van [appellanten] bedroeg € 222.000,-. De WOZ-beschikking over 2016 (peildatum 1 januari 2015) voor de woning van [appellanten] bedroeg € 333.500,-. [appellanten] hebben hiertegen bezwaar gemaakt en de Gemeente heeft de WOZ-waarde vervolgens verlaagd naar € 300.000,-. 
       
     
     
       3.22 
       Tussen de Gemeente en [appellanten] is discussie ontstaan over de hoogte van de door de Gemeente berekende BSQ van 29% en de door [appellanten] berekende BSQ van 20%. Bij e-mail van 6 september 2018 heeft de Gemeente [appellanten] hierover onder meer het volgende bericht: 
       
       
         
           De gemeente bepaalt de BSQ op basis van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of peildatum 2015, afhankelijk welke het laagst is. De BSQ voor uw straat kon door twee oorzaken niet direct bepaald worden: 
         
       
       
         
           
             Bij verschillende eengezinswoningen is de WOZ-waarde met peildatum 2014 gebaseerd op een onafgebouwde woning. 
           
         
         
           
             Voor verschillende eengezinswoningen is de WOZ-waarde met peildatum 2014 niet bepaald. 
           
         
       
       
         
           Bij een onafgebouwde woning hanteert de belastingdienst eerst de waarde van een volledige woning en vermenigvuldigd deze waarde vervolgens met een afbouwpercentage om zo de WOZ –waarde van de onafgebouwde woning te verkrijgen. Voor deze woningen hanteert de gemeente bij de berekening van de BSQ de waarde van de volledige woning die door de belastingdienst is bepaald. (…) De waarden die zo bepaald zijn, worden vergeleken met de WOZ-waarden met peildatum 2015. De laagste waarden worden gehanteerd in de BSQ berekening. 
         
         
           De gemeentelijke BSQ berekening is gebaseerd op 27 woningen. Uw berekening bevat vier woningen waarvan het resultaat geëxtrapoleerd is. Door dit verschil in werkwijze ontstaan verschillen. Voor de vergelijkbaarheid wordt gefocust op de vier woningen uit uw berekening. 
         
         
           Vergelijking (WOZ-)waarden 
         
         
           Voor de vier woningen is een WOZ-waarde met peildatum 2014 beschikbaar. Deze woningen zijn echter alle niet afgebouwd. Voor deze woningen is daarom voor peildatum 2014 de waarde van een volledig afgebouwde woning gehanteerd die door de Belastingdienst is bepaald. Vervolgens is een vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde met peildatum 2015. Bij twee woningen (2 en 4a) is de WOZ-waarde met peildatum 2015 gehanteerd. Bij de ander woningen (2a en 4) is de waarde met peildatum 2014 van een volledige woning gehanteerd. 
         
         
           De waarden in de gemeentelijke BSQ-berekening zijn aanmerkelijk hoger dan in uw berekening. De WOZ-waarden met peildatum 2015 zijn beschikbaar via wozwaardeloket.nl. De waarden met peildatum 2014 kunnen vanwege de vertrouwelijkheid niet verstrekt worden. Deze waarden liggen logischerwijs enigszins onder de WOZ-waarde met peildatum 2015. (…) 
         
         
           De opstalwaarde voor 2, 2a en 4 liggen in de gemeenschappelijke berekening 2% tot 3% hoger. De opstalwaarde voor 4a ligt 3% lager in de gemeenschappelijke berekening. 
         
         
           Conclusie 
         
         
           Door de gemeente bepaalde BSQ voor de [straat 1] ligt met name hoger dan in uw berekening doordat de gehanteerde waarden voor de woningen in de gemeentelijke berekening hoger zijn. Voor de waardebepaling is de gemeente aangesloten bij waarden die door de Belastingdienst zijn bepaald. Deze waarden sluiten niet aan bij de verkoopprijzen die in de aangeleverde berekening zijn gehanteerd. Een (van de) verklaring(en) van het verschil is dat de Belastingdienst uitgaat van vol eigendom en dat de verkoopprijzen woningen op erfpacht betreffen. 
         
       
       
     
     
       3.23 
       
        [appellanten] hebben op 16 januari 2019 een persoonlijk informatie pakket (hierna: PIP) ontvangen van de Gemeente waarin informatie wordt gegeven over de keuzemogelijkheden bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Blijkens het in het PIP opgenomen overzicht is de Gemeente bij de berekening van de jaarlijkse canon bij eeuwigdurende erfpacht in het geval van [appellanten] uitgegaan van een grondwaarde van € 87.000,- (€ 80.330,- voor de woning + € 6.670,- voor de parkeerplaats) en een BSQ van 29% voor woning en parkeerplaats, hetgeen resulteert in een afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht van € 16.760,- (€ 15.475,- voor de woning en € 1.285,- voor de parkeerplaats). 
       
     
     
       3.24 
       Op 20 november 2019 hebben [appellanten] een aanvraag voor een overstapaanbod ingediend bij de Gemeente. Op 17 juli 2020 heeft de Gemeente een aanbiedingsbrief gestuurd (hierna: het overstapaanbod).  
       
     
     
       3.25 
       Op 14 januari 2021 (en dus na de datum van het bestreden vonnis) hebben [appellanten] het door de Gemeente gedane aanbod aanvaard, waarmee een overstapovereenkomst tot stand is gekomen (hierna: de overstapovereenkomst). [appellanten] hebben gekozen voor het zogenaamde ‘vastklikken’ van de canon. 
       
     
     
       3.26 
       Bij akte van 7 oktober 2021, getiteld ‘akte wijziging erfpachtrecht en kwalitatieve verplichting’ (hierna: de wijzigingsakte) is vastgelegd dat de Gemeente en [appellanten] zijn overeengekomen het erfpachtrecht aldus te wijzigen dat de AB2016 van toepassing zijn en dat de eeuwigdurende canon bij overstap wordt vastgesteld op (jaarlijks) € 1.154,79 voor de woning en € 95,89 voor de parkeerplaats, met aanpassing aan de daadwerkelijke inflatie. Volgens de akte is dit canonbedrag gebaseerd op een erfpachtgrondwaarde van € 72.297,00 voor de woning en € 6.003,00 voor de parkeerplaats, een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%.  
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       Ten tijde van de procedure in eerste aanleg hadden [appellanten] het door de Gemeente gedane overstapaanbod nog niet aanvaard. [appellanten] hebben in eerste aanleg vorderingen ingediend die, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, ertoe strekken om de Gemeente te veroordelen aan hen een overstapaanbod te doen voor de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht tegen een bedrag van € 5.316,58 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, dan wel de Gemeente te veroordelen om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 11.443,29 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag ter vergoeding van schade. Daarnaast hebben zij een verklaring voor recht gevorderd dat [appellanten] artikel 11 van de AB2000 rechtsgeldig hebben vernietigd, althans vorderen zij vernietiging van die bepaling.  
       
     
     
       4.2 
       
        [appellanten] hebben hieraan ten grondslag gelegd, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat de Gemeente jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld, door hun een overstapaanbod te doen dat gebaseerd is op een te hoge grondwaarde, namelijk € 87.000,00 (voor woning en garage), met als peildatum 1 januari 2014. [appellanten] stellen dat zij er op hadden mogen vertrouwen dat de Gemeente hierbij zou uitgaan van de in de vestigingsakte genoemde grondwaarde van het perceel (€ 27.598,96). De door de Gemeente gehanteerde WOZ/BSQ methode leidt ertoe, aldus [appellanten] , dat de Gemeente profiteert van de (gestegen) locatiewaarde. Voor [appellanten] resulteert de door de Gemeente gehanteerde methode in een verschil in grondwaarde van zo’n € 60.000,00, waardoor zij schade lijden bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht.  
       
     
     
       4.3 
       
         Daarnaast voeren zij als grondslag aan dat zij artikel 11 AB2000 hebben vernietigd omdat dit een oneerlijk beding is. Deze vernietiging brengt met zich dat de grondslag komt te ontvallen aan het overstapaanbod van de Gemeente, omdat de Gemeente, zo stellen zij, met dat overstapaanbod een vroegtijdig beroep doet op artikel 11AB 2000. Ook stellen zij dat zij onder druk van dit oneerlijke beding hebben ingestemd met het overstapaanbod.  
         De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1 
       
         
          [appellanten] hebben in hoger beroep veertien grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. Zij vorderen thans, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
         
           primair: 
         
         I. 	een verklaring voor recht dat artikel 11 AB2000 onredelijk bezwarend is; 
         II.	een verklaring voor recht dat [appellanten] artikel 11 AB2000 rechtsgeldig hebben vernietigd, althans vernietiging door het hof van dat artikel; 
         III.	een verklaring voor recht dat [appellanten] bevoegd zijn de overstapovereenkomst en de dientengevolge gesloten wijzigingsakte te vernietigen; 
         
           subsidiair:  
         
         veroordeling van de Gemeente aan [appellanten] de schade te vergoeden die zij als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente hebben geleden en/of zullen lijden, nader vast te stellen bij staat. 
       
       
       
         De veertien grieven zijn deels met elkaar verweven en/of lopen inhoudelijk in elkaar over en zullen hierna groepsgewijs worden besproken aan de hand van de ingediende vorderingen. 
       
       
       
         
           Is het herzieningsbeding onredelijk bezwarend of oneerlijk? 
         
       
       
       
         
           Inleiding 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Met hun eerste twee grieven betogen [appellanten] dat artikel 11 AB2000 een onredelijk bezwarend beding is in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW en daarom vernietigbaar. Het hof begrijpt, net als de Gemeente, de grieven aldus dat zij specifiek gericht zijn tegen de onderdelen van artikel 11 AB2000 die de Gemeente de bevoegdheid geven om bij de aanvang van een nieuw tijdvak de canon te herzien. Het beding laat toe, aldus de toelichting op de grieven, dat de canonherziening aan het einde van het tijdvak onaanvaardbaar hoog zal uitvallen, waartegen [appellanten] onvoldoende zijn beschermd. Dit leidt tot een ernstige verstoring van het evenwicht ten nadele van [appellanten] Bij afzonderlijke onderhandeling zouden zij nooit hebben ingestemd met dit beding. Door dit beding zijn [appellanten] niet in staat geweest om zich een voldoende beeld te vormen van de financiële implicaties van het oude erfpachtrecht in vergelijking tot die van het nieuwe erfpachtrecht, waarop zij inmiddels zijn overgestapt. Als dit beding niet inroepbaar is, vanwege het oneerlijke karakter, dan heeft dat gevolgen voor de financiële situatie van [appellanten] onder het oude erfpachtrecht, die zij niet hebben kunnen vergelijken met de financiële situatie waarin zij zijn beland door de overstap, aldus nog steeds [appellanten]  
       
     
     
       5.3 
       Anders dan de Gemeente betoogt, hebben [appellanten] belang bij bespreking van deze grieven. De Gemeente voert weliswaar terecht aan dat zij jegens [appellanten] geen toepassing heeft gegeven aan artikel 11 AB 2000 en dat dit artikel niet van toepassing is op de momenteel bestaande erfpachtrelatie tussen de Gemeente en [appellanten] Echter, zouden de grieven slagen, dan zouden de eerste twee primaire vorderingen (zie hiervoor onder 5.1, onder I en II) voor toewijzing in aanmerking komen en zou het hof toekomen aan bespreking van de derde primaire vordering (zie hiervoor onder 5.1 onder III), waarmee [appellanten] in wezen willen kunnen terugvallen op hun oude (voortdurende) erfpachtrecht, maar dan  zonder  herzieningsbeding.  
       
     
     
       5.4 
       Naar het oordeel van het hof is het in artikel 11 AB2000 vervatte canonherzieningsbeding niet aan te merken als een onredelijk bezwarend beding en treffen de grieven 1 en 2 geen doel. Het volgende is daartoe redengevend.  
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
       
     
     
       5.5 
       Op grond van artikel 6:233 aanhef en sub a BW is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Deze bepaling dient te worden toegepast overeenkomstig de bepalingen van richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: richtlijn 93/13). De Gemeente heeft aangevoerd dat richtlijn 93/13 niet van toepassing is, omdat de erfpachtrechten zijn uitgegeven aan de rechtsvoorganger van [appellanten] , Stichting de Alliantie, die niet als consument kan worden aangemerkt. [appellanten] hebben dat betwist. Dit punt van geschil kan verder in het midden blijven, aangezien het hof van oordeel is dat het canonherzieningsbeding uit artikel 11 AB2000 niet oneerlijk is, zoals hierna zal worden toegelicht. 
       
     
     
       5.6 
       De Hoge Raad heeft zich eerder uitgelaten over de vraag of een beding dat een gemeente de bevoegdheid geeft om algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen al dan niet onredelijk bezwarend is (arrest van 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769,  SEBA I) . Het ging in die zaak om de bevoegdheid om  alle  algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzen. In zijn arrest van 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830 ( ABN AMRO/SDB en [naam] ) is de Hoge Raad onder meer nader ingegaan op het SEBA I arrest en heeft als volgt overwogen, voor zover hier van belang: 
       
       
         
           Oneerlijkheidstoetsing 
         
       
       
       
         3.2.1 
         
           
             Op grond van art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13 (…) wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. 
           
           
             Art. 4 lid 1 Richtlijn 93/13 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een contractueel beding moet dus worden uitgegaan van het moment waarop de betrokken overeenkomst is gesloten, rekening houdend met alle omstandigheden waarvan de wederpartij van de consument op dat moment kennis kon hebben en die gevolgen konden hebben voor de latere uitvoering van die overeenkomst, aangezien een contractueel beding een verstoring van het evenwicht tussen de contractspartijen in zich kan dragen die zich pas tijdens de uitvoering van de overeenkomst manifesteert. 
           
           
             Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aangezien die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. 
           
           
             (…)  
           
         
       
       
         3.2.3 (…) 
         
           
             Om te bepalen of een beding een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, moet met name rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen. Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de nationale rechter bepalen of, en in voorkomend geval, in welke mate, de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Een aanzienlijke verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de consument als partij bij de betrokken overeenkomst verkeert krachtens de toepasselijke nationale bepalingen, in voldoende ernstige mate wordt aangetast doordat de inhoud van de rechten die de consument volgens die bepalingen aan die overeenkomst ontleent, wordt beperkt of de uitoefening van die rechten wordt belemmerd dan wel doordat aan de consument een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. (…) 
           
           
             Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. (…)  
           
         
         
         
           
             De Bijlage bij Richtlijn 93/13 
           
         
       
     
     
       3.3 
       
         
           Richtlijn 93/13 kent een Bijlage met een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (art. 3 lid 3 Richtlijn 93/13). De Bijlage noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) Bijlage staat punt 1.j), onder meer, “niet in de weg aan bedingen waarbij de leverancier van financiële diensten zich het recht voorbehoudt de door of aan de consument te betalen rentevoet of het bedrag van alle andere op de financiële diensten betrekking hebbende lasten bij geldige reden zonder opzegtermijn te wijzigen, mits de verkoper verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de andere contracterende partij(en) en deze vrij is (zijn) onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen.” 
         
         
           Dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat een beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Met betrekking tot een dergelijk beding dient te worden nagegaan of het in de context die aan de orde is, een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13. Het oordeel dat dit het geval is, behoeft een specifieke motivering waarin wordt ingegaan op de relevante omstandigheden van het geval. 
         
       
       
       
         
           Het transparantievereiste 
         
       
     
     
       3.4 
       
         
           Volgens art. 5 Richtlijn 93/13 en art. 6:238 lid 2 BW moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Volgens vaste rechtspraak van het HvJEU is het voor een consument van wezenlijk belang dat hij, vóór sluiting van een overeenkomst, kennisneemt van alle contractsvoorwaarden en de gevolgen van sluiting van die overeenkomst. Hij zal met name op basis van de aldus verkregen informatie beslissen of hij gebonden wenst te worden door voorwaarden die de wederpartij van de consument tevoren heeft vastgelegd. 
         
         
           Beslissend is of de bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd voor een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument. Het beschermingsstelsel van Richtlijn 93/13 brengt mee dat het transparantievereiste ruim moet worden opgevat. Het gebiedt onder meer dat in de overeenkomst de concrete werking van het mechanisme waarop het betrokken beding betrekking heeft en, in voorkomend geval, de verhouding tussen dit mechanisme en het mechanisme dat is voorgeschreven door andere bedingen, op een transparante wijze worden uiteengezet, zodat de consument op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria de economische gevolgen die voor hem uit de overeenkomst voortvloeien, kan inschatten. 
         
       
       
       
         
           Volgens de rechtspraak van het HvJEU is een gebrek aan transparantie een omstandigheid die moet meewegen bij de beoordeling van de oneerlijkheid van een beding. Het enkele gebrek aan transparantie van een beding kan leiden tot het oordeel dat het beding oneerlijk is. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn. Daarom is bij de beoordeling van de transparantie en van de oneerlijkheid onder meer van bijzonder belang of het beding de redenen voor en de wijze van wijziging specificeert. 
         
         
           (…)  
         
       
       
     
     
       3.6 
       
         De Hoge Raad heeft in het arrest SEBA/Amsterdam I overwogen dat een beding dat voor de gemeente de bevoegdheid bevatte om algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen, niet zonder meer onredelijk bezwarend was, omdat: 
       
       
       
         
           “onder meer de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat van die onredelijke bezwarendheid geen sprake is. In deze zaak is in dit verband onder meer van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de Gemeente (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Gelet op deze aspecten valt niet in te zien dat het hier aan de orde zijnde beding zonder meer onredelijk bezwarend zou zijn.” 
         
       
       
       
         
           Deze uitspraak moet als volgt worden begrepen. Het wijzigingsbeding met betrekking tot de erfpachtvoorwaarden houdt al bij de totstandkoming beperkingen in van de bevoegdheid van de gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen de burger en de gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de gemeentelijke overheid en van het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. Van belang daarbij is of voor de burger bij het aangaan van de overeenkomst met de gemeente duidelijk was (zie hiervoor in 3.4) dat het wijzigingsbeding als zodanig beperkingen inhoudt doordat (a) de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van de gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, (b) het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, (c) de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de gemeente (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), (d) de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en (e) bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Uit de uitspraak mag niet worden afgeleid dat bij het oordeel of het beding onredelijk bezwarend is, acht mag worden geslagen op de omstandigheid dat de toepassing van het beding in een concreet geval kan worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zie hiervoor in 3.5). 
         
       
       
       
       
         
           Het onderhavige canonherzieningsbeding: totstandkoming en inhoud 
         
       
       
     
     
       5.7 
       
        [appellanten] vechten in deze zaak specifiek aan de bevoegdheid van de Gemeente om de canon te herzien. Artikel 11 AB2000 (zie hiervoor onder 3.3) bepaalt onder meer hoe de canon bij het einde van het tijdvak kan worden gewijzigd en zal hierna in zoverre worden aangeduid als het canonherzieningsbeding. Aangezien het canonherzieningsbeding niet concreet is toegepast in de situatie van [appellanten] kan het hof alleen op abstracte wijze nagaan of het als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt. Anders dan [appellanten] hebben gesteld, gaat het hier niet om een risicodragende overeenkomst waarmee bepaalde valuta- en/of beleggingsrisico’s bij de consument worden neergelegd. De in dit verband door [appellanten] genoemde jurisprudentie van het HvJEU is daarom niet relevant. Daarentegen is wél van belang, zoals de Gemeente heeft aangevoerd, dat het hier gaat om rechten van erfpacht die door een  gemeente  zijn uitgegeven en niet door een particuliere partij.  
       
     
     
       5.8 
       
         In dit verband heeft de Gemeente, in de punten 21.5 tot en met 21.11 van de conclusie van antwoord, het volgende uiteengezet over de wijze van totstandkoming van het canonherzieningsbeding, een en ander onder verwijzing naar het hiervoor genoemde arrest SEBA I. [appellanten] hebben de hierna volgende elementen niet dan wel onvoldoende weersproken zodat deze vaststaan. 
         In de eerste plaats maken de AB2000, waaronder het onderhavige canonherzieningsbeding, net als in de hiervoor genoemde zaak SEBA I, deel uit van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen. Belangrijk aspect van rechten van erfpacht en van het gemeentelijk erfpachtstelsel is de vrije overdraagbaarheid van rechten van erfpacht. Jaarlijks worden binnen de Gemeente honderden rechten van erfpacht verhandeld en geleverd. Aankoop, verkoop en levering geschiedt zonder bemoeienis van de Gemeente (incidentele uitzonderingen daargelaten). De toepasselijke algemene voorwaarden maken onderdeel uit van een recht van erfpacht en gaan bij overdracht van dat recht over op de rechtsopvolger. Het hanteren van algemene bepalingen voor recht van erfpacht draagt ertoe bij dat de Gemeente gelijke gevallen gelijk kan behandelen. Inclusief in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten omvat het stelsel namelijk ruim 250.000 erfpachtrechten.  
         In de tweede plaats wenst de Gemeente te beschikken over deze herzieningsbevoegdheid om de canon na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten. Dergelijke aanpassingen zijn veelal ingegeven door de markt voor ontwikkeling van grond en woningbouw of door wijzigingen in de wet, aldus de Gemeente. 
         In de derde plaats zijn de AB2000, waaronder het canonherzieningsbeding, getoetst en vastgesteld door de Raad van de Gemeente, dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is. Bij de gebruikelijke achterliggende discussie heeft een afweging plaatsgevonden tussen de belangen van de Gemeente en het gemeentelijk stelsel van erfpacht en de belangen van individuele erfpachters.  
         In de vierde plaats heeft de Gemeente bij de totstandkoming en vaststelling van het onderhavige canonherzieningsbeding moeten voldoen aan de algemene rechtsbeginselen en algemene beginselen van behoorlijk bestuur en zal zij ook bij de toekomstige toepassing daarvan,  in het algemeen , aan die beginselen moeten voldoen. 
         Tot slot is daarbij, in de vijfde plaats, mede van belang met welk doel de Gemeente de grond niet in eigendom, maar in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Het gemeentelijk erfpachtstelsel was en is gericht op het algemeen belang van de Gemeente en haar inwoners en is in 1896 in het leven geroepen om onder meer de waardevermeerdering van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap, speculatie van gronden tegen te gaan, de Gemeente meer invloed te geven op de bestemming en het gebruik van de grond, en het stimuleren van de bouw van woningen voor lage inkomens, aldus de Gemeente.  
       
       
     
     
       5.9 
       De vijf beperkingen, zoals de Hoge Raad die heeft omschreven in rov. 3.6 van voornoemd geciteerd arrest  [naam] , lagen dus besloten in de rechtsverhouding tussen de rechtsvoorgangers van [appellanten] aan wie de grond in 2013 in erfpacht is uitgegeven en de Gemeente en zijn verbonden met de bijzondere positie van de gemeentelijke overheid en met het gemeentelijke erfpachtbeleid. Zij kunnen aldus bijdragen tot het oordeel dat het canonherzieningsbeding in de AB2000 niet onredelijk bezwarend is.  
       
     
     
       5.10 
       Daarbij is verder, volgens het arrest  [naam] ,  van belang of voor de burger (in dit geval: de rechtsvoorgangers van [appellanten] ) bij het aangaan van de erfpachtovereenkomst met de Gemeente duidelijk was dat de totstandkoming van het canonherzieningsbeding wordt gekenmerkt door de beperkingen als hiervoor besproken. Er is geenszins gebleken dat dit niet het geval is geweest. Alle door de Gemeente vastgestelde algemene bepalingen zijn gepubliceerd op de website van de Gemeente en het daartoe bestemde openbare register (Kadaster) en zijn aldus toegankelijk voor eenieder. De Gemeente heeft verder onbetwist gesteld dat periodieke herziening van canon bij aanvang van een nieuw tijdvak sinds lang een gebruikelijk en bestendig onderdeel is van de erfpachtpraktijk en dat de onderliggende stukken over de besluitvorming hierover (inclusief de voorbereiding) telkens openbaar worden gemaakt. Daaruit blijkt uitvoerig wat de redenen en achtergrond zijn van de periodieke herziening van de canon. Het gaat om een kenbaar en kenmerkend aspect van erfpacht in het algemeen, en ook binnen de Gemeente.  
       
     
     
       5.11 
       Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken (zoals de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen en de wederzijds kenbare belangen van partijen) op grond waarvan het hof tot het oordeel zou moeten komen dat het onderhavige canonherzieningsbeding, of artikel 11 AB2000 als geheel, ondanks de hiervoor genoemde, kenbare beperkingen waaraan de Gemeente gebonden is desondanks onredelijk bezwarend zou zijn. Integendeel, de wijze waarop het canonherzieningsbeding is vormgegeven bevat de nodige waarborgen in lid 2 en 3, namelijk criteria aan de hand waarvan de herziening van de canon zal plaatsvinden. De Gemeente heeft bij de toepassing daarvan dus absoluut geen ‘carte blanche’, temeer daar zij bij de vaststelling van het beleid op grond waarvan zij (in de toekomst) gebruik zal maken van het canonherzieningsbeding gebonden is aan de hiervoor in 5.8 genoemde algemene rechtsbeginselen en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het hof zal hier onder 5.15 e.v. nog nader op ingaan. Dat de AFM en ACM geen toezicht houden, leidt niet tot een ander oordeel, net zomin als het feit dat in de Tweede Kamer hierover moties aan de orde zijn geweest. De brief van de ACM waarnaar [appellanten] verwijzen heeft betrekking op het overstapaanbod en niet op artikel 11 AB2000. Verder houdt lid 5 de waarborg in dat indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canon, hij hiervan melding kan doen bij de Gemeente, waarop de Gemeente de grondwaarde, canonpercentages en canons vervolgens laat vaststellen door deskundigen. De weg naar geschilbeslechting door de rechter staat daarbij overigens ook nog steeds open (artikel 34 lid 2 AB2000).  
       
     
     
       5.12 
       
         Het canonherzieningsbeding vormt ook geen beperking van de rechten die de erfpachter aan de wet ontleent, aangezien de wet slechts in beperkte mate bepalingen bevat, zoals in artikel 5:97 BW, over de mogelijkheid van herziening van de canon en geen enkele bepaling bevat over de wijze waarop herziening kan plaatsvinden. Er is in ieder geval geen bepaling in de wet (waaronder artikel 5:85 BW) te vinden die herziening van de canon expliciet uitsluit. De inhoud van het erfpachtrecht wordt dan ook hoofdzakelijk door de akte van vestiging bepaald en slechts in beperkte mate door de wet.  
         Ook heeft de erfpachter de mogelijkheid het recht van erfpacht op te zeggen. Het hof volgt [appellanten] niet in hun stelling dat de opzeggingsmogelijkheid niet reëel is omdat de vergoeding voor de opstallen niet toereikend is en de Gemeente de bevoegdheid heeft afbraak van de opstallen te eisen. De Gemeente heeft dit gemotiveerd weersproken en [appellanten] hebben hun stelling in het licht daarvan onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat de erfpachter, naast de mogelijkheid van opzegging, ook de mogelijkheid heeft het recht van erfpacht aan een derde te verkopen dan wel, op de voet van artikel 5:97 BW, onder bepaalde omstandigheden wijzigingen van een recht van erfpacht te vorderen. 
       
       
     
     
       5.13 
       Het hof zal hierna nog ingaan op (andere) door [appellanten] genoemde omstandigheden, op grond waarvan zij menen dat het canonherzieningsbeding tóch onredelijk bezwarend is. 
       
       
         
           Begrijpelijkheid en duidelijkheid van het beding 
         
       
       
     
     
       5.14 
       Volgens de rechtspraak van het HvJEU is een gebrek aan transparantie een omstandigheid die moet meewegen bij de beoordeling van de oneerlijkheid van een beding. Het enkele gebrek aan transparantie van een beding kan leiden tot het oordeel dat het beding oneerlijk is. Beslissend is of het beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd voor een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument. Naar het oordeel van het hof voldoet het canonherzieningsbeding aan dit vereiste. In dit beding is in voldoende duidelijke en begrijpelijke bewoordingen bepaald dat canonherziening plaatsvindt bij de aanvang van een nieuw erfpachttijdvak (artikel 11 lid 2), hoe de nieuwe canon wordt berekend en dat de actuele waarde van de grond daarbij het uitgangspunt is (artikel 11 leden 2 en 3 a-c), alsmede dat de canon bij gebreke van overeenstemming tussen partijen door deskundigen zal worden vastgesteld (artikel 11 lid 5). Gelet op de tekst van artikel 11 lid 2 eerste zin AB2000 vindt bij de aanvang van een nieuw tijdvak canonherziening plaats, ongeacht de (verwachte) uitkomst daarvan. Dit betekent dat canonherziening ook kan leiden tot een verlaging van de canon.  
       
       
         
           Willekeur, onevenredigheid, ongelijke behandeling, gerechtvaardigd vertrouwen, rechtsonzekerheid?  
         
       
       
     
     
       5.15 
       
        [appellanten] hebben aangevoerd dat de wijze waarop canonherziening plaatsvindt willekeurig is en dat de canon onredelijk hoog kan worden vastgesteld en het canonpercentage en de risico- en kostenopslag te hoog zijn. 
       
     
     
       5.16 
       Zoals de Gemeente heeft toegelicht gaat dit argument van [appellanten] niet op. De Gemeente heeft uiteengezet dat (i) zij bij een (toekomstig) voorstel tot canonherziening aansluiting zoekt bij haar beleid, (ii) de residuele grondwaarderingsmethode algemeen aanvaard is, (iii) het door haar gehanteerde canonpercentage is toegelicht aan de raad, (iv) zij bij de vaststelling daarvan is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en (v) de erfpachter ervoor kan kiezen de canon door taxateurs te laten vaststellen. In dit verband heeft de Gemeente het door [appellanten] gestelde hefboomeffect van de residuele grondwaarderingsmethode betwist en aangevoerd dat die methode rechtmatig en gebruikelijk is. Verder heeft de Gemeente erop gewezen dat de opslag voor risico’s en kosten vijf elementen bevat, die elementen afkomstig zijn uit het rapport van de Grondwaardecommissie en de Gemeente bij één van die elementen (de verwachte grondwaardeontwikkeling) een zeer gematigde aanname heeft gehanteerd. Verder heeft de Gemeente toegelicht dat de kritische analyse van de risico- en kostenopslag door Berenschot niet volledig is omdat daarin slechts twee van de vijf elementen zijn meegenomen. [appellanten] hebben hier onvoldoende tegenin gebracht. Het hof wijst er bovendien op dat voornoemde bezwaren van [appellanten] zien op het  huidige  grondwaardebeleid en dat nog niet duidelijk is hoe het grondwaardbeleid zou luiden op het tijdstip (na oktober 2063) waarop de Gemeente gebruik zou gaan maken van het canonherzieningsbeding zoals opgenomen onder het oude, voortdurende erfpachtrecht van [appellanten] 
       
     
     
       5.17 
       Niet gebleken is dat de redelijke en breed gedeelde verwachting onder alle erfpachters in de Gemeente was dat herziening in de toekomst zal plaatsvinden door (enkel) indexering. De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat zij dit standpunt in een eerdere gerechtelijke procedure over artikel 11 AB2000 heeft ingenomen. Dat de meeste deskundigen volgens [appellanten] bij het waardevast maken van de canongrondslag de aanname hanteren dat deze naar de toekomst stijgt met de algemene inflatieverwachting van 2% zegt, wat daar ook van zij, niets over de verwachting van erfpachters over de wijze waarop herziening zou plaatsvinden. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd, omdat zij onvoldoende hebben gesteld om tot bewijslevering van hun stelling te worden toegelaten.  
       
     
     
       5.18 
       Het hof voegt aan dit alles toe dat de Gemeente, bij de vaststelling van toekomstig beleid betreffende de canonherziening, gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het rechtszekerheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het beginsel van gelijke behandeling. De vrees van [appellanten] dat toepassing van dergelijk beleid juist kan leiden tot strijd met het beginsel van gelijke behandeling hebben zij niet dan wel onvoldoende concreet gemaakt. Daarvoor moet eerst komen vast te staan dat in dat beleid gelijke gevallen ongelijk worden behandeld, waartoe zij niets hebben gesteld. 
       
     
     
       5.19 
       
         Met betrekking tot het rechtszekerheidsbeginsel heeft de Gemeente terecht aangevoerd dat de duur van een voortdurend recht van erfpacht in beginsel oneindig is en dat het niet mogelijk is om bij vestiging van dat recht reeds  op voorhand  inzichtelijk te maken wat de hoogte van grondwaarden en canonpercentages ten tijde van herziening van canon aan het einde van een langdurig tijdvak zullen zijn.  
         Tot slot zij benadrukt dat [appellanten] bij het kopen van de voortdurende erfpachtrechten in 2015 zich bewust hebben moeten zijn van de onzekerheid van (zéér) toekomstige woonlasten (in hun geval: na 2063) die nu eenmaal inherent hieraan zijn en daarmee ook verdisconteerd zouden moeten zijn in de koopprijs.  
       
       
       
         
           Btw 
         
       
       
     
     
       5.20 
       Ook de stelling van [appellanten] dat de Gemeente ten onrechte geen btw in mindering brengt bij de vaststelling van de grondwaarde in het huidige grondwaardbeleid, gaat niet op. De Gemeente heeft uiteengezet dat bij de door de Gemeente gehanteerde residuele grondwaardemethode de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt genomen, waarbij btw geen rol speelt, en dat alleen voor de herbouwkosten een bedrag inclusief btw wordt berekend. Verder heeft de Gemeente erop gewezen dat zij zich bij het bepalen van haar beleid mag baseren op het advies van de Grondwaardecommissie, die het toepassen van een aftrek van btw niet heeft geadviseerd. [appellanten] hebben hier onvoldoende tegenin gebracht. Er is geen grond om te oordelen dat de Gemeente zich in redelijkheid niet heeft kunnen baseren op laatstgenoemd advies.  
       
       
         
           Artikel 6:236 sub n BW, kosten en (on)afhankelijkheid deskundigen 
         
       
       
     
     
       5.21 
       Het hof legt het canonherzieningsbeding aldus uit dat als de erfpachter en de Gemeente geen overeenstemming bereiken over een canonherziening, die herziening wordt overgelaten aan deskundigen. Dit betekent dat de deskundigen geen geschil tussen partijen beslechten, maar de canon bepalen die in het vervolg op grond van de overeenkomst tussen partijen geldt. Bovendien heeft de erfpachter op grond van artikel 34 lid 2 AB2000 een maand de tijd om ervoor te kiezen dat de canon in plaats van door deskundigen, door de rechter wordt bepaald. Het canonherzieningsbeding is dus, anders dan [appellanten] betogen, niet onredelijk bezwarend op grond van artikel 6:236 sub n BW. 
       
     
     
       5.22 
       De door [appellanten] opgevoerde bezwaren tegen de inschakeling (door partijen of door de rechter) van deskundigen ten behoeve van de canonherziening gaan niet op. Dat deskundigen niet onafhankelijk en onpartijdig zijn en dat de Gemeente als  repeat player  invloed heeft en uitoefent op deskundigen, is niet gebleken. [appellanten] hebben die stelling alleen met algemeenheden onderbouwd en niet met concrete feiten en omstandigheden. Het in dit verband gedane bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Bovendien voorziet artikel 34 AB2000 erin dat de Gemeente en [appellanten] ieder een deskundige benoemen, die samen een derde deskundige aanwijzen, terwijl [appellanten] ook kan kiezen voor een gang naar de rechter op grond van artikel 34 lid 2 AB2000. Naar het oordeel van het hof zijn de belangen van [appellanten] met één en ander voldoende gewaarborgd. De omstandigheid dat [appellanten] in de helft van de kosten van de deskundigen moeten bijdragen, brengt niet mee dat het canonherzieningsbeding oneerlijk is. 
       
       
         
           Knelpunten van het canonherzieningsbeding als bedoeld in artikel 11 AB2000 
         
       
       
     
     
       5.23 
       Tot slot kan het enkele feit dat de Gemeente aan erfpachters nu de mogelijkheid biedt om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht en daarmee het erfpachtstelsel heeft willen verbeteren niet de conclusie rechtvaardigen dat het canonherzieningsbeding zoals dat gold onder het oude erfpachtrecht van [appellanten] onredelijk bezwarend is. Dat voortdurende erfpachtrechten die door de Gemeente zijn uitgegeven niet meer aan de eisen voldoen, moeilijk overdraagbaar zijn en banken daarvoor geen financiering verstrekken, is door [appellanten] niet onderbouwd.  
       
       
         
           Slotsom met betrekking tot de grieven 1 en 2 
         
       
       
     
     
       5.24 
       In de voorgaande overwegingen is toegelicht waarom het hof, uitgaande van een abstracte toets, van oordeel is dat het canonherzieningsbeding voldoende transparant is en niet in strijd met de goede trouw een aanzienlijke verstoring van het evenwicht veroorzaakt tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen en dus niet onredelijk bezwarend is. Het aanbod van [appellanten] om te bewijzen dat zij als maaterfpachter niet zouden hebben ingestemd met het canonherzieningsbeding wordt als niet ter zake dienend gepasseerd. Dit brengt met zich dat de primaire vorderingen I, II en III van [appellanten] zoals (deels) gewijzigd in hoger beroep niet voor toewijzing in aanmerking komen. 
       
       
         
           Onrechtmatig handelen door de Gemeente?  
         
       
       
     
     
       5.25 
       Met de grieven 3 tot en met 12 vechten [appellanten] het oordeel van de rechtbank aan dat niet gebleken is van onrechtmatig handelen door de Gemeente. Zij voeren in dit verband aan dat het overstapaanbod in strijd is met de vestigingsakte, met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het vertrouwensbeginsel, het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel), en de redelijkheid en billijkheid en aangemerkt moet worden als een oneerlijke handelspraktijk. 
       
       
         
           Strijd met de vestigingsakte? 
         
       
       
     
     
       5.26 
       
        [appellanten] voeren met grief 3, 4 en 5 aan dat de Gemeente gebonden is aan de grondwaarde zoals die is vastgelegd in de vestigingsakte. De grieven hebben om de volgende redenen geen succes. De vestigingsakte heeft betrekking op de uitgifte van grond in voortdurende erfpacht. Een overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht is een wijziging van de bestaande rechtsverhouding, waarbij partijen nieuwe afspraken maken die in de plaats komen van de bestaande afspraken. De Gemeente is bij het doen van een overstapaanbod dus niet gebonden aan de bestaande afspraken. Met de overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt immers nu juist een wijziging van de bestaande afspraken beoogd en bewerkstelligd.  
       
     
     
       5.27 
       Uit de vestigingsakte volgt kortom geen verplichting voor de Gemeente om in het overstapaanbod uit te gaan van de historische grondwaarde zoals genoemd in die akte. Evenmin konden [appellanten] aan de vestigingsakte het vertrouwen ontlenen dat de Gemeente die historische grondwaarde zou hanteren bij een eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Over een eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht is in de vestigingsakte namelijk niets bepaald.  
       
     
     
       5.28 
       De omstandigheid dat de vestigingsakte op grond van artikel 157 lid 2 Rv tussen partijen dwingend bewijs oplevert, doet daar niet aan af. De vestigingsakte levert namelijk alleen dwingend bewijs op van de daarin opgenomen afspraken en dus niet van eventuele nieuwe afspraken die partijen nadien maken. In het verlengde hiervan slaagt ook het beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid niet. 
       
     
     
       5.29 
       Het betoog van [appellanten] dat de Gemeente onvoldoende heeft toegelicht waarom in verband met de kosten van sloop en bouwrijp maken van de grond in de vestigingsakte een lagere grondwaarde is gehanteerd, slaagt niet. De Gemeente heeft toegelicht dat het verschil in grondwaarde te maken heeft met het feit dat de grondwaarde zoals die bij de akte van vestiging werd begroot lager was omdat de grond toen nog niet bouwrijp was. Die grondwaarde is destijds vastgesteld op grond van het toen geldende grondprijsbeleid, waaronder het Aanvullend Convenant Erfpacht, aldus de Gemeente. Op grond van dit Convenant is in die grondwaardeberekening een vergoeding voor Stichting de Alliantie inbegrepen, vanwege de kosten voor het slopen en bouwrijp maken. [appellanten] hebben deze toelichting niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Een nadere bewijsvoering op dit punt is dus niet nodig. [appellanten] spreken zichzelf overigens tegen door aan de éne kant de (niet onderbouwde) stelling in te nemen dat de Gemeente destijds aan Stichting de Alliantie verboden staatssteun heeft verleend en aan de andere kant de stelling in te nemen dat de grondwaarde bij uitgifte op 16 augustus 2014 een marktconforme waarde was.  
       
       
         
           Strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur? 
         
       
       
     
     
       5.30 
       Met een groot deel van de grieven beroepen [appellanten] zich eveneens op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat beroep slaagt niet. Het volgende is daartoe redengevend.  
       
       
         
           - vertrouwensbeginsel 
         
       
       
     
     
       5.31 
       
         Voordat de Overstapregeling is vastgesteld, heeft de Gemeente inspraak georganiseerd. In het inspraakdocument stond vermeld dat de kosten voor eeuwigdurende erfpacht zouden worden berekend aan de hand van de actuele grondwaarde. Naar aanleiding van het inspraakproces is in de Nota van Beantwoording het gebruik van de historische grondwaarde als uitgangspunt in het overstapaanbod nadrukkelijk afgewezen en dat standpunt is herhaald in een brief van 19 juni 2017 aan de gemeenteraad. In de Overstapregeling is verder vastgelegd dat de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde, die wordt bepaald aan de hand van het Grondwaardebeleid. Gelet op één en ander hebben [appellanten] aan het beleid en de voorbereiding daarvan geen vertrouwen kunnen ontlenen dat de historische grondwaarde het uitgangspunt zou zijn bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Dat één van de uitgangspunten van de Gemeente is dat de huidige rechten en financiële verplichtingen worden gerespecteerd en worden verwerkt in het overstapaanbod, maakt dat niet anders. Dit uitgangspunt is afkomstig uit het advies van de Grondwaardecommissie. Uit de uitwerking van dit uitgangspunt blijkt dat daarmee wordt bedoeld dat contracten financieel worden uitgediend. Dat is ook hier het geval. [appellanten] zijn immers niet verplicht het aanbod te aanvaarden. Zij kunnen ervoor kiezen onder de oude erfpachtvoorwaarden verder te gaan. Dat zij die vrijheid niet als zodanig ervaren en zich onder druk voelen staan vanwege de nadelen die gepaard gaan met voortdurende erfpacht, zoals onzekerheid over toekomstige woonlasten, is een factor waarvan [appellanten] zich al bewust hadden kunnen en moeten zijn bij het kopen van de voortdurende erfpachtrechten in 2015, zoals hiervoor in 5.19 reeds belicht.  
         Verder hebben [appellanten] niet onderbouwd op grond waarvan zij het vertrouwen zouden mogen ontlenen dat de Gemeente in hun geval, in afwijking van de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid, de historische grondwaarde van de vestigingsakte als uitgangspunt voor een aanbod tot overstap zou moeten nemen. Van strijd met het vertrouwensbeginsel is dus niet gebleken.  
       
       
       
         
           - motiveringsbeginsel 
         
       
       
     
     
       5.32 
       De Gemeente heeft evenmin in strijd gehandeld met het motiveringsbeginsel door in het overstapaanbod niet uit te gaan van de historische grondwaarde in het overstapaanbod, maar van een hogere erfpachtgrondwaarde. De Gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat in het PIP en in het overstapaanbod de erfpachtgrondwaarde is berekend conform de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling 2017 en dat in het PIP logische en begrijpelijke informatie aan [appellanten] is verstrekt. Bovendien heeft de Gemeente, anders dan [appellanten] stellen, een verklaring gegeven waarom de historische grondwaarde hier lager is dan de grondwaarde op basis van het Beleid grondwaardebepaling 2017 (zie hiervoor onder 5.29).  
       
     
     
       5.33 
       Ook heeft de Gemeente in de e-mail van 6 september 2018 (zie hiervoor onder 3.22) uitvoerig toegelicht waarom de BSQ zoals [appellanten] die hebben berekend, op basis van slechts vier woningen, niet correct is. Verder blijkt uit het PIP duidelijk dat ten behoeve van het aanbod tot overstap is uitgegaan van de onbezwaarde waarde van de woning van [appellanten] met peildatum 1 januari 2015. Deze onbezwaarde waarde bedraagt € 300.000 en is opgebouwd uit een bedrag van € 277.000 voor de woning en € 23.000 voor de parkeerplaats. De Gemeente heeft onbetwist toegelicht dat dit is geschied conform het gemeentelijk beleid en heeft hiertoe, als productie 18 een taxatiekaart ingebracht. Ook heeft zij toegelicht dat de onbezwaarde waarde met peildatum 1 januari 2014 hoger uitvalt (namelijk € 370.000). De Gemeente heeft hiermee naar het oordeel van het hof voldoende inzichtelijk gemaakt hoe zij tot het bedrag van de onbezwaarde waarde is gekomen.  
       
     
     
       5.34 
       De omstandigheid dat de Gemeente de onderliggende gegevens van referentiepanden die zijn gebruikt voor de vaststelling van de BSQ niet aan [appellanten] heeft verstrekt, brengt evenmin mee dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel. Op grond van artikel 40 lid 2 WOZ wordt een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uitsluitend op verzoek verstrekt aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen. Het hof is met de Gemeente van oordeel dat deze bepaling eraan in de weg staat dat onderliggende gegevens van de referentiepanden die de Gemeente bij het bepalen van de BSQ heeft gebruikt, aan [appellanten] worden verstrekt. [appellanten] zijn immers ten aanzien van de referentiepanden niet ‘degene te wiens aanzien een beschikking is genomen’. Verder zij opgemerkt dat artikel 40b WOZ niet meer bepaalt dan dat eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, op verzoek kan inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden. Dit artikel ziet dus op het waardegegeven van een bepaalde zaak en richt hiervoor een speciale procedure in, bij een speciaal loket waar een verzoeker een voor hem bestemde vorm van inzage/verstrekking kan verkrijgen. Maar dit artikel bevat geen grondslag voor de Gemeente om onderliggende gegevens openbaar te maken. Hoe dan ook kan bij de toepassing daarvan de beperking van artikel 40 lid 2 WOZ, zeker in het licht van de Algemene Verordening Gegevensbescherming, niet worden omzeild. 
       
     
     
       5.35 
       Ook het beroep van [appellanten] op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) gaat niet op. Uit rechtsoverweging 2.2 van het arrest blijkt dat het arrest is gewezen in de context van een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit en daarbij behorende waarborgen zoals neergelegd in de voorschriften uit de Awb over de beschikbaarstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende. Het vaststellen van de erfpachtgrondwaarde c.q. BSQ is evenwel geen besluit in de zin van de Awb. 
       
       
         
           - zorgvuldigheidsbeginsel 
         
       
       
     
     
       5.36 
       
         Verder voeren [appellanten] aan dat het overstapaanbod in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel. In zoverre slagen de grieven evenmin. Het hof sluit hierbij aan bij de motivering van de rechtbank in de rov. 4.6-4.8 van het bestreden vonnis. Hierin heeft de rechtbank geoordeeld dat de Gemeente onder meer op basis van het advies van deskundigen heeft gekozen voor de residuele-waarde methode (zie hiervoor onder 3.8). [appellanten] hebben (ook in hoger beroep) onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat dit advies op zichzelf genomen ondeugdelijk is dan wel niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Dat er geen wetenschappelijke consensus bestaat over de door de grondwaardecommissie geadviseerde methode maakt nog niet dat het volgen van dit advies onzorgvuldig is. Ook is niet gebleken dat het gebruikmaken van BSQ’s bij de waardering van de grondwaarde onzorgvuldig is. In het hiervoor onder 3.18 geciteerde (deel van het) Grondwaardebeleid is uitvoerig toegelicht waarom ervoor is gekozen de methode van de Grondwaardcommissie toe te passen door gebruik te maken van de BSQ en wat daarvan de voordelen zijn.  
         Evenmin is gebleken dat de inspraak op het overstapbeleid onvoldoende effectief is geweest of onvoldoende serieus is genomen door de Gemeente. De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat aan de Grondwaardecommissie een directe opdracht zou zijn gegeven om de residuele grondwaardemethode te adviseren. In dit verband heeft de Gemeente verwezen naar de openbaar gemaakte opdracht aan de Grondwaardecommissie. Ook heeft de Gemeente onbetwist gesteld dat naar aanleiding van de inspraak de Gemeente de Overstapregeling op een aanzienlijk aantal punten heeft aangepast, zoals de maximering van de BSQ tot 49% en een additionele korting van 10% bij overstap.  
         Het bezwaar van [appellanten] dat zich systeemfouten hebben voorgedaan bij het bepalen van de WOZ-waarden met peildatum 2014 treft geen doel. Zoals de rechtbank heeft overwogen hebben erfpachters de mogelijkheid tot bezwaar en beroep gehad tegen de WOZ waardevaststelling. De Gemeente heeft bovendien aangevoerd dat de invloed die eventueel bezwaar van een enkele belanghebbende tegen zijn of haar waardevaststelling op de BSQ die gehanteerd is ten aanzien van [appellanten] uiterst marginaal is, aangezien die BSQ gebaseerd is op 27 woningen (zie hiervoor, onder 3.22). Het hof acht die geringe invloed zeer aannemelijk. Daar komt bij dat de Gemeente gemotiveerd heeft betwist dat de door [appellanten] genoemde systeemfouten zich op grote schaal hebben voorgedaan.  
       
       
       
         
           Oneerlijke of misleidende handelspraktijk? 
         
       
       
     
     
       5.37 
       
        [appellanten] hebben onvoldoende gemotiveerd waarom zij van mening zijn dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6:193b, 193c of 193d BW. Grief 13 is tevergeefs aangevoerd.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.38 
       De grieven treffen geen doel. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] terecht afgewezen en hen terecht veroordeeld in de proceskosten. Grief 14 faalt dus eveneens. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1 
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
       
     
     
       6.2 
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 2.106,00 aan verschotten en € 2.366,00 aan salaris;  
       
     
     
       6.3 
       wijst af hetgeen [appellanten] in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. D. Kingma en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024.