ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:429

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:429 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-01-2024 / 21/1431

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-01-16

Zaaknummer: 21/1431

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:429

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 21/1431 
       uitspraakdatum: 16 januari 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 23 juli 2021, nummer UTR 20/4405, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 110 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar woning vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .  
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken: 
       
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Type woning 
               
               
                 rijwoning  
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1971 
               
             
             
               
                 Woonoppervlak 
               
               
                 145 m² 
               
             
             
               
                 Kavel 
               
               
                 194 m2 
               
             
             
               
                 Overig 
               
               
                 Vrijstaande berging/schuur 
                 Tuinhuis/blokhut 
                 Overkapping/luifel 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde beschikking en aanslag. In zijn bezwaarschrift heeft hij het volgende verzoek opgenomen: 
         “Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. 
         Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.” 
       
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase voor de hoorzitting een grondstaffel overgelegd en een taxatiekaart met daarop vermeld de koudv- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten.  
       
     
     
       2.4. 
       In de verstrekte taxatiekaart zijn aan de woning en de opgenomen vergelijkingsobjecten scores toegekend voor kwaliteit en onderhoud. Aan alle onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten is een 3 toegekend. De taxatiekaart vermeldt voor de vergelijkingsobjecten bij ‘grond bij eengezinswoning’ 160 m2, 175 m2 en 218 m2. De taxatiekaart vermeldt een verkoopprijs en een WOZ-waarde van de referentie-objecten, maar geen onderverdeling naar grond en opstallen.  
       
     
     
       2.5. 
       
         De in de bezwaarfase verstrekte grondstaffel bevat geen prijs per m2 en luidt voor zover van belang als volgt: 
         
           Grondstaffels 
         
         Belastingjaar 2020, waardepeildatum 1 januari 2019 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Rijwoningen 
               
               
                 Standaardgrootte 
               
               
                 150 
               
             
             
               
                 Oppervlakte van 
               
               
                 Oppervlakte tot 
               
               
                 Wegingspercentage 
               
             
             
               
                 - 
               
               
                 150 
               
               
                 100% 
               
             
             
               
                 150 
               
               
                 350 
               
               
                 70% 
               
             
             
               
                 350 
               
               
                 550 
               
               
                 50% 
               
             
             
               
                 550 
               
               
                 750 
               
               
                 45% 
               
             
             
               
                 750 
               
               
                 950 
               
               
                 40% 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 10 juni 2020 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. In het verslag van de hoorzitting staat niets over de verzochte (zie 2.2) of verstrekte gegevens. 
       
     
     
       2.7. 
       In het beroepschrift in eerste aanleg heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar van een onjuiste (27 m2 te grote) oppervlakte van de woning is uitgegaan, dat het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen niet inzichtelijk is gemaakt, dat het vergelijkingsobject [adres1] 4 in een betere staat verkeerde, dat het vergelijkingsobject [adres2] 48 over drie volwaardige verdiepingen en een dakterras beschikt en dat [adres1] 10 niet als vergelijkingsobject is opgenomen, terwijl die transactie een betere indicatie geeft van de waarde van de woning. Belanghebbende heeft in het beroepschrift opgenomen dat hij aansluit bij het in de bezwaarfase in zijn opdracht opgemaakte taxatierapport en de daarin geconcludeerde waarde van € 151.000. 
       
     
     
       2.8. 
       In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met waardematrix ingebracht. Hij heeft hierin andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in het taxatieverslag in de bezwaarfase.  
       
     
     
       2.9. 
       De Rechtbank heeft beslist dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor de woning beschikte waarde niet te hoog is en verder, dat er een volledige grondstaffel met prijs per m² is verstrekt zodat belanghebbendes klacht over artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht niet slaagt.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is allereerst de WOZ-waarde in geschil. Belanghebbende bepleit een waarde van € 151.000, de heffingsambtenaar bepleit de beschikte waarde.  
       
     
     
       3.2. 
       Verder is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan het verzoek om gegevensverstrekking als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. In hoger beroep staat tussen partijen vast dat in de bezwaarfase een onvolledige grondstaffel is verstrekt, omdat daarin de prijs per m² ontbrak.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij in beroep niet heeft geklaagd over het ontbreken van koudv-factoren in de bezwaarfase en dat hij die hogerberoepsgrond onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig intrekt.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.2. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 2 maart 2021, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 184.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie in dezelfde straat gelegen rijwoningen (de vergelijkingsobjecten) die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres1] 116, 4 en 46. [adres1] 116 is op 28 december 2018 verkocht voor € 195.000, [adres1] 4 is op 8 mei 2019 verkocht voor € 192.500 en [adres1] 46 op 20 februari 2019 voor € 195.000. De kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn op gemiddeld (3) gesteld. 
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende heeft aangevoerd dat de staat van de woning ten onrechte als ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, aangezien de voorzieningen en het interieur gedateerd zijn en het luxe-niveau slecht is. De scores op kwaliteit en onderhoud moeten daarom worden gecorrigeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de staat van de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt. Ook heeft belanghebbende gesteld dat de door de Rechtbank geconstateerde onjuiste indexatie door de heffingsambtenaar gevolgen moet hebben voor de waarde. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatie laten verrichten door taxateurs [naam4] en [naam5] , waarbij de woning inpandig is opgenomen. De woning is vergeleken met objecten [adres1] 35, [adres2] 2 en [adres2] 39, alle drie gelegen in dezelfde wijk als de woning. In het rapport is opgenomen dat de keuken en de afwerking van het interieur gedateerd zijn, dat de gehele afwerking slecht is, dat de vloer/trap versleten is en dat er niet weggewerkte radiatoraansluitingen zijn. De kwaliteit, doelmatigheid, uitstraling en ligging zijn gewaardeerd op een 3 (voldoende), het onderhoud op 2 (matig) en de luxe op 1 (slecht). De waarde heeft belanghebbende gesteld op € 151.000.  
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.  
       
     
     
       4.6. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien zij hetzelfde type woning betreffen, in hetzelfde jaar zijn gebouwd en in dezelfde straat zijn gelegen. De hoofdgebouwen en percelen van met name [adres1] 116 en [adres1] 46 zijn (nagenoeg) even groot en de bijgebouwen zijn goeddeels vergelijkbaar.  
       
     
     
       4.7. 
       De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het onderhoud en de voorzieningen van de woning net wat minder is dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat dit binnen de bandbreedte van de koudv-score 3 valt, zodat een correctiefactor niet aan de orde is. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd en daaraan toegevoegd dat [adres1] 46 ten tijde van de verkoop nog de oorspronkelijke badkamer had. Voor [adres1] 116 geldt dat deze op 28 december 2018 is verkocht voor € 195.000 en dat deze een jaar later, op 17 januari 2020, is verkocht voor € 227.000. De kopers die deze woning in 2020 hebben gekocht hebben, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, in een koopinlichtingenformulier verklaard dat zij na de koop de badkamer, de keuken en vloer hebben vervangen voor respectievelijk € 8.500, € 9.000 en € 4.000. Uit deze informatie, alsmede uit de overgelegde iWoz-rapporten met foto’s, leidt het Hof af dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop in een gemiddelde staat verkeerden. Uit de door partijen overgelegde gegevens leidt het Hof bovendien af dat de woning ook in een gemiddelde staat verkeerde op de waardepeildatum. Weliswaar vertoonde de woning enkele kleine gebreken, zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht, maar dit geeft naar het oordeel van het Hof geen aanleiding om van een lager dan gemiddelde staat uit te gaan. De heffingsambtenaar heeft met de kleine gebreken in de waardering voldoende rekening gehouden gezien het verschil tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de beschikte waarde van € 176.000. Voor een waardeaftrek in verband met een lage luxescore bestaat geen aanleiding aangezien, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft bepleit, de woning en vergelijkingsobjecten allevier eenvoudige woningen betreffen en de woning zich daarin niet onderscheidt.  
       
     
     
       4.8. 
       Ter zake van het indexatiecijfer is het Hof net als de Rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze weliswaar niet juist heeft onderbouwd, maar dat het indexatiecijfer ook niet nodig is om de vastgestelde waarde te onderbouwen aangezien [adres1] 116 nagenoeg op de waardepeildatum is verkocht en [adres1] 46 vlak erna op 20 februari 2019. Deze objecten verschillen qua kenmerken nauwelijks van de woning, zodat de verkoopprijs van € 195.000 voor beide vergelijkingsobjecten, naar het oordeel van het Hof duidelijk maakt dat - als ermee rekening wordt gehouden dat de staat van de woning net wat minder is dan de vergelijkingsobjecten - de beschikte waarde van € 176.000 niet te hoog is.  
       
       
         
           Artikel 40, lid 2, Wet WOZ 
         
       
     
     
       4.9. 
       De Hoge Raad heeft in het arrest ECLI:NL:HR:2023:1052 geoordeeld dat op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.  
     
     
       4.10. 
       In hoger beroep heeft belanghebbendes grief in het kader van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ alleen betrekking op de verstrekking van een onvolledige grondstaffel. Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek van belanghebbende tot het verstrekken van de grondstaffel voldoende specifiek was. Voorts is niet in geschil dat de (volledige) grondstaffel ten grondslag heeft gelegen aan de vastgestelde waarde van de woning, noch dat deze in de bezwaarfase onvolledig is verstrekt, omdat de prijs per m² ontbrak. De andersluidende beslissing van de Rechtbank is in zoverre onjuist is.  
     
     
       4.11. 
       Volgens belanghebbende is hij, doordat deze grondstaffel onvolledig was, niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te controleren. Hij stelt dat de heffingsambtenaar de verplichting uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door het niet (volledig) verstrekken van de gevraagde stukken. Hij verbindt hieraan het gevolg dat de heffingsambtenaar moet worden veroordeeld tot een proceskostenvergoeding voor zijn kosten in beroep en hoger beroep. 
     
     
       4.12. 
       Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij de in de bezwaarfase verstrekte grondstaffel ook een prijs per m2 had moeten worden verstrekt. Als belanghebbende tijdens de hoorzitting om de ontbrekende prijs per m2 had gevraagd, had hij die prijs alsnog verstrekt. Nu belanghebbende er niet om heeft gevraagd, kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, door in de bezwaarfase bij de grondstaffel niet de prijs per m2 te verstrekken.  
     
     
       4.13. 
       Het Hof oordeelt als volgt. Het enkele feit dat belanghebbende tijdens de hoorzitting zijn verzoeken om gegevens te verstrekken niet heeft herhaald, ontslaat de heffingsambtenaar niet van zijn wettelijke plicht om die gegevens te verstrekken.  Dat zou slechts anders zijn indien een belanghebbende het verzoek om verstrekking van bepaalde gegevens in bezwaar uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft ingetrokken.  Dat is hier echter niet aan de orde. Het voorgaande betekent dat het belanghebbende vrij stond in beroep erover te klagen dat de heffingsambtenaar de toezendverplichting ex artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden met betrekking tot het verstrekken van een onvolledige grondstaffel. Partijen zijn het erover eens dat de heffingsambtenaar een onvolledige grondstaffel heeft verstrekt. Het Hof volgt partijen hierin en verbindt daaraan de conclusie dat de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.  
     
     
       4.14. 
       
         Het Hof ziet evenwel aanleiding dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de waardebeschikking heeft aangevoerd (zie 2.7), acht het Hof aannemelijk dat het gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om beroep in te stellen. Verondersteld moet worden dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. 
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Op grond van artikel 7:15 Awb worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. De in bezwaar bestreden besluiten als bedoeld in artikel 7:15 Awb zijn de door de heffingsambtenaar vastgestelde beschikking en de aanslag. De beschikking en de aanslag zijn niet herroepen, zodat er geen grond is voor een vergoeding van de proceskosten die belanghebbende in bezwaar heeft gemaakt. 
       Gelet op het in 4.14 overwogene bestaat geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende voor het beroep. Het Hof ziet evenmin aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten voor het hoger beroep, omdat belanghebbende door de onjuiste beslissing van de Rechtbank omtrent de volledigheid van de grondstaffel niet is benadeeld. Uit de in hoger beroep aangevoerde grieven (zie 4.4) leidt het Hof namelijk af dat belanghebbende ook hoger beroep had ingesteld als de Rechtbank dit oordeel niet had gegeven.  
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
       (J.H. Riethorst)	(M.M. Breij) 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 januari 2024 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      	Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8794. 
   
   
      	Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 12 december 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10571.