ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2019:4322

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2019:4322 Rechtbank Overijssel , 21-10-2019 / 236346 KG ZA  19-219

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2019-10-21

Zaaknummer: 236346 KG ZA  19-219

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2019:4322

---

Huur en verhuur van horecapand tussen drie betrokken partijen. Gewijzigde omstandigheden. Gerechtvaardigde belangen. Zowel de gevorderde achterstallige huur alsmede ontruiming afgewezen.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Almelo 
     
     
       Zaaknummer	: 236346 KG ZA  19-219 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 21 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Heineken Nederland B.V. 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       eisende partij, hierna te noemen: Heineken, 
       advocaat: mr. J. Verstoep, Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
        [gedaagde]  
       handelend onder de naam Black Jack Gaming, 
       wonend en zaakdoende te [woonplaats] , 
       verwerende partij, hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. R.J.H. van der Wal. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure in kort geding blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties, 
       - de mondelinge behandeling, 
       - de pleitnota van Heineken,  
       - de pleitnota van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Het geding draait om de huur en verhuur van een pand aan het [adres] te [plaats] . In het verleden heeft de echtgenoot van [gedaagde] in dat pand een cafébedrijf geëxploiteerd. Het pand werd toen rechtstreeks gehuurd van de toenmalige eigenaar.  
       
     
     
       2.2. 
       Nadat de echtgenoot van [gedaagde] is overleden heeft [gedaagde] de onderneming voortgezet.  
       
     
     
       2.3. 
       Per 1 januari 2009 is het cafébedrijf van [gedaagde] door middel van een huurkoopovereenkomst verkocht aan de heer [X] . Op grond van die overeenkomst, die ook een afnameovereenkomst voor bier bevat, heeft [X] gedurende tien jaar de huurkoopsom aan [gedaagde] afbetaald; per 1 januari 2019 is de volledige huurkoopsom afgelost en is de overeenkomst vervallen. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Heineken en [gedaagde] hadden daarnaast een bonus overeenkomst; omdat [gedaagde] door de huurkoop de onderneming van [X] financierde, kreeg [gedaagde] voor de duur van de huurkoopovereenkomst van Heineken een deel van de bonus over het afgenomen bier.  
         Met het beëindigen van de huurkoopovereenkomst is ook aan deze bonus-regeling een einde gekomen. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] en [X] hebben een huurovereenkomst voor de (onder)huur van het pand, waarbij onder meer is vastgelegd dat [X] spelautomaten van [gedaagde] in de zaak moet hebben staan. De opbrengsten van de spelautomaten zijn voor [gedaagde] . 
       
     
     
       2.6. 
       In 2011 is het pand verkocht aan [A] .  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       Heineken vordert - samengevat – om [gedaagde] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om: 
       
       
         	I	het gehuurde aan het [adres] te [plaats] binnen vijf dagen na het vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heineken dan wel De Blauwe Engel te stellen; 
       
       
       
         	II	aan Heineken te betalen € 14.800,20 aan huurachterstand, te vermeerderen met de contractuele rente van één procent per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf 22 augustus 2019 tot aan het moment van betaling; 
       
       
       
         	III	aan Heineken te betalen € 4.956,33 per maand vanaf 1 september 2019 zolang het gehuurde niet is ontruimd, te vermeerderen met de contractuele rente van één procent per maand, althans de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de vervaldata tot aan het moment van betaling; 
       
       
       
         	IV	alle overige uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen zolang [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke  blijft; 
       
       
       
         	V	te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 923,00; 
       
       
       
         	VI	te betalen de kosten van de procedure , waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening tot de dag van betaling. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Ter onderbouwing van de vordering en in reactie op het verweer, voert Heineken het volgende aan. Vóór de huidige huursituatie huurde [gedaagde] rechtstreeks van de vorige pandeigenaar. Toen deze in 2011 het pand wilde verkopen, heeft [A] het gekocht, onder de voorwaarde dat Heineken de hoofdhuurder zou worden, die dan weer zou onderverhuren aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft met het voorgaande uitdrukkelijk ingestemd. 
         
          [gedaagde] en Heineken hebben op 28 december 2011 een (onder)huurovereenkomst gesloten, ingaande 1 januari 2012, op grond waarvan [gedaagde] een huurprijs van € 4.956,33 inclusief BTW per maand verschuldigd is. [gedaagde] verhuurt de zaak op haar beurt aan de exploitant van Eetcafé De Blauwe Engel, de heer [X] . Sinds mei 2019 is [gedaagde] in gebreke met de betaling van de huur aan Heineken. De huur voor de maanden mei, juli en augustus is niet betaald en de huurachterstand tot en met augustus 2019 bedraagt € 14.800,20. Omdat [gedaagde] niet meer betaalt, wordt - vooruitlopende op een bodemzaak -  de ontruiming gevorderd. In het gehuurde heeft [gedaagde] alleen een paar speelautomaten staan, als verhuurder kan zij het gebruik daarvan aan haar huurder opleggen. De gevraagde ontruiming heeft alleen betrekking op bezittingen van [gedaagde] die zich in het gehuurde bevinden; de inventaris van de onderhuurder moet blijven staan. De gevorderde ontruiming zal in de praktijk dus weinig om het lijf hebben, namelijk alleen het verwijderen van de speelautomaten van [gedaagde] . Heineken heeft afspraken gemaakt om na de ontruiming een huurovereenkomst te sluiten met [X] . Indien [X] er geen bezwaar tegen heeft, kunnen de gokkasten wat Heineken betreft blijven staan.  
       
       
     
     
       3.3 
       
         
          [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen.  
         Heineken beroept zich op het bestaan van een huurovereenkomst, maar inmiddels is voor [gedaagde] duidelijk geworden dat [A] in 2011 helemaal nog niet de eigenaar was van het pand, en dat Heineken het pand op dat moment dus ook niet van [A] kon huren en (vervolgens)onderverhuren. Het pand is pas in juli 2013 aan [A] geleverd en [A] had op zijn vroegst in april 2012 de beschikking over het pand.  
         
          [gedaagde] heeft weliswaar vanaf januari 2012 huur aan Heineken betaald, maar is in 2019 tot het inzicht gekomen dat – nu er geen geldige overeenkomst is met Heineken - zij nog steeds huurt van [A] . Die heeft als nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst na de koop van het pand voortgezet. Bovendien heeft Heineken een verkeerde voorstelling van zaken gegeven, namelijk dat de drankafnameverplichting voor de exploitant gekoppeld was aan de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Heineken, en dat [gedaagde] dus wel moest gaan huren van Heineken. Gezien het bovenstaande heeft [gedaagde] de overeenkomst met Heineken in 2019 buitengerechtelijk vernietigd en de huurbetaling aan Heineken stopgezet. [gedaagde] heeft geprobeerd weer aan [A] de huur te betalen. Omdat [A] de betaling niet heeft geaccepteerd, zijn de bedragen voor huur naar haar zeggen gereserveerd. 
         Als er voor [gedaagde] sprake is van twee huurovereenkomsten, prevaleert de overeenkomst met [A] , omdat die er eerder was.  
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert ook verweer tegen de gevorderde ontruiming die zou neerkomen op het weghalen van de speelautomaten. [gedaagde] heeft een belangrijk deel van haar inkomsten uit deze machines. Heineken wil [gedaagde] eruit werken en rechtstreeks een overeenkomst sluiten met haar huurder.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1 
       Voorop gesteld moet worden dat het hier gaat om een beoordeling van de vorderingen en het daartegen gevoerde verweer in een kort geding procedure, welke naar haar aard beperkingen kent wat betreft de waarheidsvinding – voor bewijslevering is daarvoor in een kortgeding procedure geen plaats - en de te geven beslissingen. Die beslissingen zijn slechts voorlopig van karakter.  Met betrekking tot de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal de rechtbank op basis van de door partijen aangedragen stellingen en onderbouwing daarvan, slechts een inschatting kunnen maken van de kans dat uiteindelijk bij een eindbeslissing in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.2. 
       Ook met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van eiser op gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 
       
     
     
       4.3. 
       Heineken vordert de betaling van huur op grond van een huurovereenkomst tussen partijen. Het meest verstrekkende verweer is dat [gedaagde] de opzegging van de huurovereenkomst met de (rechtsvoorganger van de) eigenaar van het pand buitengerechtelijk heeft vernietigd, en dat zij het pand als gevolg daarvan alleen huurt van [A] en alleen aan hem huur verschuldigd is. 
       
     
     
       4.4. 
       De voorzieningenrechter oordeelt dat de gang van zaken rond het sluiten van de huurovereenkomst tussen Heineken en [gedaagde] zich in dit kort geding niet eenvoudig laat reconstrueren en vaststellen. [gedaagde] heeft erop gewezen dat de huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 1 januari 2012, terwijl het pand pas in juli 2013 is geleverd aan [A] . Heineken heeft het voorgaande in dit kort geding niet gemotiveerd betwist en heeft evenmin enige verklaring of toelichting gegeven op dit punt.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Aan de andere kant heeft [gedaagde] vanaf januari 2012 steeds de huur betaald aan Heineken en heeft zij tussen januari 2012 en juli 2019 nooit vraagtekens gezet bij de huurovereenkomst met Heineken. [gedaagde] is de geldigheid van de huurovereenkomst met Heineken pas gaan betwisten toen Heineken en [gedaagde] het na het vervallen de huurkoopovereenkomst niet eens konden worden over nieuwe financiële afspraken. 
         Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het, op basis van wat nu is aangevoerd, aannemelijk dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er tussen Heineken en [gedaagde] een geldige huurovereenkomst is gesloten en dat [gedaagde] op grond daarvan de huurpenningen is verschuldigd aan Heineken. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         In artikel 7:258 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald: 
         
           1.	De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
         Tussen Heineken, [gedaagde] en de exploitant van De Blauwe Engel zijn verschillende overeenkomsten gesloten, die met elkaar samenhangen. 
         Het betreft overeenkomsten van huur en verhuur van het pand, tot verplichte afname van bier van Heineken, tot betaling van een bonus over de bieromzet en tot het plaatsen van speelautomaten in het café van [X] . Tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2019 was er de huurovereenkomst op grond waarvan de onderneming van [gedaagde] aan [X] werd verkocht voor een bedrag dat in maandelijkse termijnen werd afbetaald. 
       
     
     
       4.8. 
       De afspraken in de overeenkomsten tussen de drie betrokken partijen zijn tot stand gekomen vanwege - en rekening houdend met - de onderlinge samenhang. Zo is de bonus voor bier-afname bijvoorbeeld betaald aan [gedaagde] en niet aan [X] , omdat [gedaagde] de onderneming van [X] financierde. 
       
     
     
       4.9. 
       Inmiddels zijn de verhoudingen tussen de drie betrokken partijen veranderd. Heineken en [gedaagde] hebben gesprekken gevoerd over nieuwe afspraken, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. Heineken en [X] hebben afspraken gemaakt om – na de door Heineken gevorderde ontruiming van [gedaagde] – een huurovereenkomst te sluiten en een overeenkomst voor de levering van bier. Niet duidelijk is geworden op welke wijze bij de onderhandelingen rekening is gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde] , bijvoorbeeld ten aanzien van de plaatsing van speelautomaten. Onder die omstandigheden is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter sprake van gewijzigde omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij van [gedaagde] naar redelijkheid en billijkheid niet de ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.  
       
     
     
       4.10. 
       De huurtermijnen zullen daarom in kort geding niet worden toegewezen. 
       
     
     
       4.11. 
       Ook de gevorderde ontruiming is niet toewijsbaar. Uit de dagvaarding en de toelichting ter zitting is gebleken dat Heineken niet een daadwerkelijk ontruiming van de gehuurde ruimte wenst, maar slechts het verwijderen van de speelautomaten van [gedaagde] . Daarbij geeft Heineken zelfs aan dat – mocht er een ontruimend vonnis worden gegeven – onzeker is of daarvan gebruik zal worden gemaakt. Niet kan worden uitgesloten dat [X] en [gedaagde] nieuwe afspraken daarover maken. Dat [gedaagde] een financieel belang heeft bij het laten staan van die automaten is niet betwist. Onder die omstandigheden oordeelt de voorzieningenrechter dat een ontruiming voorbarig is.  
       
     
     
       4.12. 
       Nu de vorderingen van Heineken worden afgewezen, zal Heineken worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 914,00 voor griffierecht en € 980,00 voor salaris gemachtigde, bij elkaar € 2.894,00. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter: 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Heineken in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.894,00, waaronder € 980,00 wegens het salaris van de gemachtigde. 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.J. Koopmans, en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2019. (sre)