ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:3718

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:3718 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-05-2020 / 200.226.823

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-05-12

Zaaknummer: 200.226.823

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:3718

---

Koopovereenkomst woning met boetebeding en ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN             
     
     
       locatie Arnhem  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.226.823 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 307346) 
     
     
     
       
         arrest van 12 mei 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: heeft zich onttrokken (voorheen voor het laatst: mr. M.M. van der Marel), 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde ] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       beiden wonende op een geheim adres in de gemeente [gemeente] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       hierna: [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. R.F. Vonk. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       
         Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 februari 2019 hier over. 
         Bij dat tussenarrest is een mondelinge behandeling bepaald op 4 maart 2020. Deze heeft echter geen doorgang gevonden. Nadat de procesvertegenwoordiger van [appellant] zich had onttrokken en zich voor [appellant] geen nieuwe procesvertegenwoordiger stelde, terwijl [geïntimeerden] instemden met schriftelijke afdoening van de zaak, heeft het hof arrest bepaald (op één dossier). 
       
       
     
   
   
     
       2 De achtergrond 
     
     
       2.1 
       In hoger beroep zijn partijen het eens over de feiten die de rechtbank had opgeschreven in het vonnis van 1 maart 2017. Ook het hof zal daarom van die feiten uitgaan. Deze komen kort samengevat op het volgende neer.  
       
     
     
       2.2 
       Tussen [appellant] en [geïntimeerden] is op 22 februari 2012 een koopovereenkomst gesloten betreffende de aan [appellant] (en zijn toenmalige echtgenote) in eigendom toebehorende woning aan de [straatnaam] 16 te [woonplaats] (hierna: de koopovereenkomst respectievelijk de woning). Enkele dagen tevoren ondertekenden partijen tevens een – aan de koopovereenkomst gekoppelde – koopovereenkomst betreffende het appartement van [geïntimeerden] De koopovereenkomst (model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van de NVM d.d. juli 2008) bevatte een boetebeding en een ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud). De termijn waarbinnen op de ontbindende voorwaarde een beroep kon worden gedaan, is tussen partijen uiteindelijk verlengd tot 25 mei 2012. Bij e-mailbericht van 8 mei 2012 heeft de makelaar van [geïntimeerden] namens [geïntimeerden] aan de makelaar van [appellant] bericht dat [geïntimeerden] de ontbinding van de koopovereenkomst inriepen, omdat het hen niet was gelukt om een financiering te verkrijgen. Op 10 mei 2012 heeft de makelaar van [geïntimeerden] aan de makelaar van [appellant] een 4 pagina’s tellend faxbericht gezonden met documentatie omtrent het niet lukken van de financiering. Daarbij zaten schriftelijke afwijzingen van de hypotheekaanvraag van de Rabobank Rijk van Nijmegen en de Rabobank Vallei en Rijn. In een e-mail van 10 mei 2012 dankte de makelaar van [appellant] de makelaar van [geïntimeerden] voor de uitgebreide documentatie en uitte hij zijn spijt dat het ondanks alle inspanningen fout afliep. [appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief van 13 juli 2012 gesommeerd om uiterlijk 19 juli 2012 te berichten dat zij de koopovereenkomst alsnog zouden nakomen. [geïntimeerden] hebben niet aan deze sommatie voldaan. Daarop heeft [appellant] hen meermalen gesommeerd de contractuele boete te betalen. 
       
     
   
   
     
       3 Beschrijving van het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de contractuele boete van € 39.900,-, met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en nakosten en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. Hij stelde zich op het standpunt dat [geïntimeerden] onvoldoende inspanning hadden verricht om een financiering te verkrijgen. Ook meende hij dat het voorbehoud niet op de juiste wijze werd ingeroepen en onvoldoende werd gedocumenteerd. 
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerden] hebben daartegen verweer gevoerd, omdat zij vonden juist wel al het nodige te hebben gedaan om een financiering te verkrijgen, terwijl zij naar hun mening ook overigens voldeden aan de eisen die aan het inroepen van het financieringsvoorbehoud werden gesteld.  
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft bij vonnis van 1 maart 2017 de vorderingen van [appellant] afgewezen. De rechtbank oordeelde dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting tot het verkrijgen van een financiering. Ook is het financieringsvoorbehoud naar haar oordeel op de juiste wijze ingeroepen en was sprake van een goed gedocumenteerd beroep op ontbinding.   
       
     
   
   
     
       4 De bezwaren van [appellant] en zijn vorderingen in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       In hoger beroep heeft [appellant] dit oordeel van de rechtbank met twee grieven bestreden, omdat hij het daarmee oneens is. Hij stelt daarin (opnieuw) met name aan de orde dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan hun inspannings- en documentatieverplichting. Hij vraagt het hof het vonnis van de rechtbank te vernietigen en de vorderingen die hij in eerste aanleg instelde alsnog toe te wijzen, naast de proceskosten van ook het hoger beroep. 
       
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerden] kunnen zich juist goed vinden in het vonnis van de rechtbank en bestrijden alle opmerkingen van [appellant] daarover. Zij vragen het hof het oordeel van de rechtbank te willen bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de bezwaren en de vorderingen in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       
         Het hof heeft van de stellingen van [appellant] en het verweer daartegen van [geïntimeerden] , en al wat ter ondersteuning daarvan is aangevoerd, kennis genomen.  
         Tegen de achtergrond van de aan het inroepen van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst gestelde (weinig specifiek geformuleerde) eisen komt het hof tot de slotsom dat [geïntimeerden] voldoende inspanning hebben verricht en dat ook de door hen verstrekte documentatie toereikend is. Het hof licht zijn oordeel hierna toe. 
       
       
     
     
       5.2 
       Het financieringsvoorbehoud is omschreven in artikel 16 lid 1 sub b van de koopovereenkomst en de verplichtingen waaraan [geïntimeerden] dienden te voldoen in artikel 16 lid 3 daarvan. Volgens artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst verplichtten [geïntimeerden] zich jegens [appellant] al het redelijk mogelijke te doen om de benodigde financiering te verkrijgen. De ontbindingsmededeling diende goed gedocumenteerd te geschieden. In de bij de koopovereenkomst behorende (NVM) toelichting op deze bepaling staat vermeld dat [geïntimeerden] zich verplichtten er zoveel mogelijk aan te doen de voorwaarde voor ontbinding van de koopovereenkomst (het niet verkrijgen van de benodigde financiering) niet te laten ingaan. Wat ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt, is volgens die toelichting afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als de koper de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft gekregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan is mede afhankelijk van de inhoud van de afwijzing. 
       
       
         
           Inspanningsverplichting 
         
       
       
     
     
       5.3 
       
        [geïntimeerden] dienden dus al het redelijk mogelijke te doen om de benodigde financiering te verkrijgen. Ter voldoening aan die verplichting hebben zij, zo staat vast, een drietal geldverstrekkende instellingen benaderd, namelijk Rabobank Rijk van Nijmegen, Rabobank Vallei en Rijn en Florius. [appellant] betwist dit niet maar verzet zich er wel tegen dat de verschillende vestigingen van de Rabobank zouden moeten worden gezien als verschillende geldverstrekkers. Wat betreft Florius wijst hij erop dat [geïntimeerden] daar volgens voorhanden informatie voor het eerst een aanvraag deden medio mei 2012, toen het financieringsvoorbehoud al was ingeroepen.  
       
     
     
       5.4 
       
         Zoals [geïntimeerden] terecht aanvoeren, staat in de koopovereenkomst – anders dan in de meeste koopovereenkomsten aan de orde in de door [appellant] in zijn memorie van grieven vermelde rechtspraak – niet uitdrukkelijk opgenomen dat zij meerdere geldverstrekkende instellingen moesten benaderen alvorens met succes een beroep op het financieringsvoorbehoud te kunnen doen. In de (NVM) toelichting op artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst komt zowel het woord ‘afwijzingen’ als ‘afwijzing’ voor (zie hiervoor onder 5.2). Niettemin hebben [geïntimeerden] meerdere banken benaderd voor een financiering, wat volgens het hof ook op hun weg lag. Allereerst hun huisbankier Rabobank Rijk van Nijmegen. Uit de stukken (met name de brief van 13 september 2016 van Rabobank Rijk van Nijmegen; productie 5 bij conclusie van antwoord) blijkt dat [geïntimeerden] met meerdere personen bij die bank bij herhaling in overleg zijn geweest waarbij volledig inzicht in de financiële situatie is gegeven. Op basis daarvan is de financieringsaanvraag afgewezen. Anders dan [appellant] bepleit, ziet ook het hof de benadering door [geïntimeerden] van Rabobank Vallei en Rijn wél als een tweede poging van [geïntimeerden] om tot financiering te komen. Partijen zijn het erover eens dat de (lokale) Rabobanken tot 1 januari 2016 een eigen vergunning op grond van de Wft hadden. Het hof is daarom van oordeel dat zij, ook als juist zou zijn dat beide banken de voorwaarden en richtlijnen van Rabohypotheekbank N.V. hanteerden, niet te vereenzelvigen zijn en dat sprake is van (ten minste) twee door [geïntimeerden] benaderde geldverstrekkende instellingen. Ook die tweede aanvraag, waarvoor de bank klaarblijkelijk gegevens heeft opgevraagd en geanalyseerd, mocht echter niet tot het beoogde succes leiden. De gegevens waren kennelijk van dien aard dat de bank ervan afzag een oorspronkelijk gepland gesprek te voeren. Dat Rabobank Vallei en Rijn in haar afwijzingsbrief van 9 mei 2012 schrijft over [straatnaam] 15 in plaats van 16 berust naar  
         het oordeel van het hof op een kennelijke verschrijving. Dat bij hun aanvraag de verkoop van de huidige woning van [geïntimeerden] werd betrokken, hebben [geïntimeerden] overtuigend naar voren gebracht. Zonder die verkoop zou het zinloos zijn geweest enige aanvraag in te dienen. Het hof acht het tegendeel daarvan onvoldoende onderbouwd.  
         Al met al hebben [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof met de benadering van genoemde twee banken het redelijk mogelijke gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Hoe het nu precies zat met de tijdigheid van de benadering van Florius als derde geldverstrekkende instelling kan daarom in het midden blijven. [geïntimeerden] hebben aan hun inspanningsverplichting volgens de koopovereenkomst voldaan. 
       
       
       
         
           Documentatieverplichting 
         
       
       
     
     
       5.5 
       
         Vaststaat dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud tot 25 mei 2012 konden inroepen. Daarmee verdraagt zich dat zij de inroeping van het financieringsvoorbehoud als zodanig op 8 mei 2012 twee dagen later deden volgen door de bijbehorende documentatie. Dat het afwijzingsbericht van Rabobank Vallei en Rijn van 9 mei 2012 dateert, zegt niet dat [geïntimeerden] van die afwijzing op 8 mei 2012 nog geen kennis droegen. In ieder geval was deze feitelijk voorhanden op 10 mei 2012 en zat deze bij de aan [appellant] op die dag, tijdig voor het verstrijken van de voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud afgesproken termijn, beschikbaar gestelde documentatie. [appellant] is hierdoor niet benadeeld; [geïntimeerden] wilden hem, naar zij aanvoeren, juist ten spoedigste op de hoogte stellen.  
         
          [appellant] acht bedoelde documentatie te mager. Daaruit blijkt echter voldoende dat Rabobank Rijk van Nijmegen de verstrekking van de gevraagde lening in de – haar als huisbankier bekende – situatie van [geïntimeerden] niet verantwoord achtte. Rabobank Vallei en Rijn achtte op basis van analyse van de jaarcijfers van [geïntimeerden] door de bank het inkomen van [geïntimeerden] niet hoog genoeg om een financiering van de woning te kunnen verstrekken. Beide banken hebben hun oordeel derhalve op basis van de benodigde gegevens gevormd. Het hof begrijpt dat [appellant] teleurgesteld is in dit resultaat en dat hij graag over meer gegevens zou hebben beschikt om zélf te beoordelen of de bank niet toch een financiering zou hebben kunnen verstrekken. Daarom gaat het hier echter niet. Het is aan de banken en niet aan [appellant] om te bepalen of [geïntimeerden] voor een financiering in aanmerking kwamen. Op grond van artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst was het ook geen vereiste dat de financieringsaanvraag meegestuurd moest worden bij de mededeling dat de ontbinding werd ingeroepen. Uit de brieven blijkt van een financieringsaanvraag door [geïntimeerden] Waarop zouden de banken anders reageren? De banken hebben, zij het niet zeer uitgebreid, toegelicht dat en waarom zij de gevraagde financiering niet verantwoord achtten en daarmee was [appellant] naar het oordeel van het hof onder de omstandigheden van het geval (juist) voldoende geïnformeerd. Hij heeft uit de door [geïntimeerden] verstrekte documentatie kunnen afleiden dat [geïntimeerden] terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan. Blijkens diens bericht van 10 mei 2012 was ook de makelaar van [appellant] die mening zonder meer toegedaan: hij dankte immers voor de uitgebreide documentatie, terwijl het hem speet dat het ondanks alle inspanningen fout afliep. [appellant] zelf heeft pas bij brief (van zijn toenmalige advocaat) van 13 juli 2012 in andere zin gereageerd. In zoverre is niet evident dat hijzelf daarover (aanvankelijk) anders dacht. Een eventueel latere doorzending van de documentatie door zijn makelaar kan niet tot een ander oordeel leiden; de makelaar van [appellant] is in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst immers expliciet als mogelijke adressant aangemerkt. 
         Het hof is dus van oordeel dat [geïntimeerden] ook aan hun documentatieverplichting hebben voldaan. 
       
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.  
       
     
     
       6.2 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€    716,- 
       - salaris advocaat		€ 1.391,- (1 punt x tarief III). 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem van 1 maart 2017;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 1.391,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.F. Wiggers-Rust en L.A. de Vrey, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.