ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:2952

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:2952 Gerechtshof Amsterdam , 15-08-2018 / 200.224.632/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-08-15

Zaaknummer: 200.224.632/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:2952

---

Huur bedrijfsruimte. Opzegging huur door verhuurder. Zijn art. 291-300 BW van toepassing of zijn zij dat ingevolge art. 7:301 lid 1 BW niet? Uitleg tekst huurovereenkomst en m.n. bedoeling van partijen. Hoewel huurovereenkomst anderhalf jaar liep, niettemin huurbe¬schermingsregime art. 7:290 e.v. BW toepasselijk. Aan opzegging huurovereenkomst door verhuurder geen vervolg gegeven door vordering ex art. 7:295 lid 2 BW in te stellen, zodat huurovereenkomst ingevolge lid 1 van rechtswege van kracht is gebleven en krachtens art. 7:301 lid 2 BW overeenkomst voor vijf jaar is geworden. Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.224.632/01 
     
     
     
       rolnummer rechtbank Amsterdam: CV 16-32544 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 augustus 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         SARPHATI DEVELOPMENT B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante in het principale appel, 
       geïntimeerde in het incidentele appel, 
       advocaat: mr. D.J. Gondrie te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       geïntimeerde in het principale appel, 
       appellant in het incidentele appel, 
       advocaat: mr. W.R. Jackman te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Sarphati en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       Sarphati is bij dagvaarding van 1 september 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 25 juli 2017, in deze zaak onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Sarphati als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met productie; 
     - memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Sarphati heeft  in principaal appel  geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog zal afwijzen en de vorderingen van Sarphati in reconventie alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling aan Sarphati van alles wat deze krachtens het vonnis waarvan beroep aan [geïntimeerde] heeft betaald of door [geïntimeerde] is verhaald, met wettelijke rente. Sarphati heeft  in incidenteel appel  geconcludeerd dat het hof dit beroep zal verwerpen – met uitzondering van de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2014 –, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft – naar het hof begrijpt –  in principaal appel  geconcludeerd dat het hof het principale beroep zal verwerpen en heeft  in incidenteel appel  geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vordering in conventie alsnog geheel zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met wettelijke rente. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder onder het kopje ‘Feiten’ de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       ( i)	[geïntimeerde] huurt van Sarphati de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (verder: de bedrijfsruimte). 
       
       
         (ii)	De bedrijfsruimte is eerder verhuurd geweest aan [A] voor een periode van vijf jaar ingaande op 1 november 2010 en lopend tot 31 oktober 2015, welke huurovereenkomst vervolgens zou worden voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar tot en met 31 oktober 2020. Met ingang van 1 maart 2012 is de bedrijfsruimte voor vijf jaar verhuurd aan [B] met de mogelijkheid de overeenkomst voort te zetten voor vijf jaar tot 1 maart 2022. Daarna is de bedrijfsruimte verhuurd aan [C] voor de periode van 1 november 2013 tot en met 31 oktober 2015, welke overeenkomst vervolgens zou worden voortgezet voor de periode van 31 oktober 2015 tot en met 31 oktober 2020. 
       
       
       
         (iii)	[geïntimeerde] is de (schriftelijke) huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte (verder: de huurovereenkomst) aangegaan met ingang van 1 mei 2014 met de rechtsvoorganger van Sarphati, [D] , wonend te [woonplaats 2] (verder: [D] ), die de bedrijfsruimte heeft verkocht aan Sarphati, die daarvan sinds december 2015 eigenaar is. 
       
       
       
         (iv)	Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende: 
       
       
       
         	“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 mei 2014 en lopende tot en met 31 oktober 2015 (met wederzijds akkoord door ondergetekenden).”, 
       
       
       
         terwijl artikel 3.2 van de huurovereenkomst als volgt luidt: 
       
       
       
         	“Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 oktober 2020 (met wederzijds akkoord door ondergetekenden). Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.” 
       
       
       ( v)	Bij brief van 30 september 2014 heeft [D] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 november 2015 met als grond dat [geïntimeerde] zich als huurder schuldig heeft gemaakt aan slechte bedrijfsvoering die heeft geleid tot sluiting van de bedrijfsruimte op 15 maart 2013 in verband met overtreding van de Opiumwet, terwijl voorts de nieuwe eigenaar de bedrijfsruimte dringend zelf wil gaan exploiteren. Bij brief van 26 oktober 2014 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] , mr. J.S. Pols, laten weten dat [geïntimeerde] niet met de opzegging instemt. 
       
       
         (vi)	Op 18 december 2015 heeft de gemachtigde van Sarphati het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst tussen destijds [D] en [geïntimeerde] , en thans tussen [geïntimeerde] en Sarphati, is aangegaan voor een periode van 17 maanden en dat derhalve daarop het huurregiem van toepassing is als bepaald in artikel 7:301 BW. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis,  in conventie  gevorderd, kort gezegd, dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst is aangegaan vanaf 1 mei 2014 voor de duur van vijf jaar  subsidiair  dat voor recht wordt verklaard dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met een looptijd van meer dan twee jaar waarbij [geïntimeerde] de wettelijke huurbescherming geniet horende bij een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte vallend onder de definitie van artikel 7:291 BW en dat Sarphati wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten (inclusief nakosten). Sarphati heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd en, na wijziging van eis,  in reconventie  gevorderd, kort gezegd,  primair  dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd alsmede dat [geïntimeerde] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte, tot betaling van een bedrag van € 3.320,= (met rente) wegens huurachterstand (per 1 april 2017) en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.660,= per maand vanaf 1 mei 2017 tot en met de dag van ontruiming, en  subsidiair  dat de huurovereenkomst wegens wanprestatie wordt ontbonden alsmede dat [geïntimeerde] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte en tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 3.320,=, te vermeerderen met de contractuele boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst, en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.660,= per maand vanaf 1 mei 2017 tot en met de dag van ontruiming, in beide gevallen met beslissing over de proceskosten (inclusief nakosten). [geïntimeerde] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep  in conventie , kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Toen [D] de huurovereenkomst opstelde, heeft hij bedoeld aan te sluiten bij de overeenkomsten die eerder met de voorgangers van [geïntimeerde] waren gesloten, te weten voor een duur zoals deze is vastgelegd in artikel 7:292 BW, en heeft hij zich vastgelegd op het strenge opzeggingsregiem als vervat in artikel 7:296 lid 1 BW. Het kan niet anders of hij heeft bedoeld [geïntimeerde] in de plaats te stellen van [C] en daarbij aan te sluiten bij de oorspronkelijk overeenkomst zoals deze was aangegaan met [A] . Dit blijkt ook uit de (onder 3.1 sub (v) genoemde) brief die hij op 30 september 2014 aan [geïntimeerde] heeft gezonden, waarin hij de huur heeft opgezegd met als grond dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat de partij aan wie hij kennelijk van plan was de bedrijfsruimte te verkopen, deze zelf dringend nodig heeft voor eigen exploitatie, waarmee hij uitdrukkelijk heeft gerefereerd aan de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder a en b BW. Een en ander leidt tot toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht aldus dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft overgenomen en dat deze liep tot 31 oktober 2015 en sindsdien is verlengd tot 31 oktober 2020. De onderbouwing van de vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad is onvoldoende om de vordering toe te wijzen. De kantonrechter heeft vervolgens  in reconventie , kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Wat betreft de huurachterstand geldt dat de handelwijze van Sarphati mede aanleiding heeft gegeven tot het ontstaan van huurachterstanden bij [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] deze telkens weer heeft ingelopen, wat, gelet op de omstandigheden van het geval, geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de gevorderde boete wordt afgewezen, omdat deze vordering niet is onderbouwd. Voorts heeft Sarphati onvoldoende concreet gesteld dat er geluidsoverlast is. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter in conventie voor recht verklaard dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot de bedrijfsruimte die loopt tot en met 31 oktober 2020 en Sarphati veroordeeld in de proceskosten en in reconventie de vorderingen afgewezen en Sarphati veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       De eerste vraag die door het hof moet worden beantwoord is voor welke periode partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan en welk huurregiem daarop van toepassing is. Op deze vraag hebben de eerste drie grieven in principaal appel en de eerste grief in incidenteel appel betrekking. Voor de beantwoording van die vraag is cruciaal hoe de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. 
       
     
     
       3.5. 
       Bij die uitleg stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt. 
       
     
     
       3.6. 
       Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst tussen hen is aangegaan met ingang van 1 mei 2014 en dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, geen indeplaatsstelling van [geïntimeerde] voor [C] heeft plaatsgevonden (waarbij [D] zou hebben beoogd aan te sluiten bij de oorspronkelijke overeenkomst zoals deze was aangegaan met [A] ). Sarphati stelt voorts dat de overeenkomst is aangegaan tot en met 31 oktober 2015, zodat het een overeenkomst van twee jaar of korter betreft waarop ingevolge artikel 7:301 lid 1 BW de artikelen 291 tot en met 300 BW niet van toepassing zijn. [geïntimeerde] stelt daarentegen dat de overeenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar (dus tot en met 30 april 2019), zodat het een overeenkomst betreft waarop voornoemde bepalingen juist wel van toepassing zijn. Het hof constateert dat die beide (tegenovergestelde) standpunten terug te voeren zijn op de tekst van artikel 3.1 van de huurovereenkomst, die een tegenstrijdigheid lijkt te bevatten: volgens die tekst is de overeenkomst aangegaan voor vijf jaar, maar gaat deze in op 1 mei 2014 en loopt deze tot en met 31 oktober 2015, wat neerkomt op een looptijd van een jaar en zes maanden. Het hof dient echter niet (enkel) op grond van de tekst van artikel 3.1 een keuze tussen beide standpunten van partijen te maken, maar dient met name te achterhalen wat de bedoeling van partijen is geweest. In dat verband is van belang dat partijen in artikel 3.1 weliswaar de duur van de overeenkomst uitdrukkelijk hebben vastgelegd – te weten van 1 mei 2014 tot en met 31 oktober 2015 – maar tegelijkertijd kennelijk hebben beoogd het huurbeschermingsregiem van artikel 7:290 e.v. BW daarop van toepassing te verklaren door tevens te bepalen dat de overeenkomst “is aangegaan voor de duur van vijf jaar”. Die uitleg vindt ook steun in het vervolg van de tekst van artikel 3.2, waar wordt bepaald dat de overeenkomst wordt voortgezet voor een “aansluitende periode van vijf jaar”. Voor die zienswijze pleit eveneens dat voor het op schrift stellen van de huurovereenkomst een model is gebruikt “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”, terwijl die zienswijze bovendien bevestiging vindt in het feit dat [D] bij brief van 30 september 2014 zelf heeft geschreven dat op 31 oktober 2015 “de vijfjarige termijn van de huurovereenkomst afloopt” en dat hij daarbij de huurovereenkomst (conform de systematiek van artikel 7:293 BW) heeft “opgezegd” en gronden voor opzegging heeft genoemd die kennelijk zijn ontleend aan artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub a en b BW. Uit een en ander trekt het hof de conclusie dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst over en weer redelijkerwijs (moeten) hebben begrepen dat op die overeenkomst, hoewel deze inging op 1 mei 2014 en liep tot en met 31 oktober 2015, niettemin het regiem van huurbescherming van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing was. [D] , althans Sarphati, heeft aan de hiervoor bedoelde opzegging geen vervolg gegeven door, toen [geïntimeerde] niet in de beëindiging toestemde, een vordering als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW in te stellen – zij is zich daarentegen op het standpunt gaan stellen dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verbleef althans dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was –, zodat de (opgezegde) huurovereenkomst krachtens het eerste lid van die bepaling van rechtswege van kracht is gebleven en krachtens artikel 7:301 lid 2 BW een overeenkomst geldend voor vijf jaar is geworden, dus lopend tot en met 30 april 2019. Voor zover Sarphati ten slotte heeft gesteld dat een beroep op huurbescherming door [geïntimeerde] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid – waarmee zij kennelijk een beroep wil doen op de zogenoemde beperkende werking als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW – volgt het hof haar daarin niet, omdat zij onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot die conclusie kunnen leiden. De door [geïntimeerde] subsidiair gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden gegeven, zoals hieronder geformuleerd. 
       
     
     
       3.7. 
       Uit het voorgaande volgt dat  grief 1, grief 2 en grief 3 in principaal appel  falen en dat  grief 1 in incidenteel appel  slaagt. 
       
     
     
       3.8. 
       Vervolgens is de vraag aan de orde of de huurachterstanden van [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Met haar vierde grief keert Sarphati zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat, kort gezegd, de bij [geïntimeerde] ontstane achterstanden in de betaling van de huur mede door de gedragingen van Sarphati zijn ontstaan en telkens weer zijn ingelopen, wat, gelet op de omstandigheden van het geval, geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt. Uit het ‘overzicht huurinkomsten’ (productie 6 bij memorie van grieven), waarvan de inhoud niet door [geïntimeerde] is weersproken, kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] bij herhaling en langdurig (zeer) forse huurachterstanden heeft laten ontstaan, sterker nog: in de ruim twee jaar tussen november 2015 en december 2017 is nooit een huurtermijn op tijd betaald. Dit levert een tekortkoming op als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:265 lid 1 BW. [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat de omstandigheden die tot die huurachterstanden hebben geleid in het leven zijn geroepen door Sarphati, door onzekerheid te laten bestaan over het voortduren van de huurovereenkomst, maar het hof acht dit, voor zover al juist, in elk geval onvoldoende grond om de huur niet tijdig en volledig te voldoen. Dat de desbetreffende achterstanden steeds na kortere of langere tijd weer zijn ingelopen, zoals [geïntimeerde] daarnaast heeft aangevoerd, vormt evenmin een omstandigheid die ertoe leidt dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De door Sarphati gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte zal dus worden uitgesproken, met dien verstande dat het hof aan de veroordeling tot  ontruiming geen dwangsom zal verbinden. Dit betekent dat  grief 4 in principaal appel  slaagt. 
       
     
     
       3.9. 
       Daarbij tekent het hof aan dat het geen aanleiding ziet de vordering tot betaling van achterstallige huur ten bedrage van € 3.320,= (betreffende de maanden maart en april 2017) toe te wijzen, nu [geïntimeerde] in eerste aanleg (bij conclusie van dupliek in reconventie onder 3.1) heeft gesteld dat deze achterstand is voldaan, Sarphati deze betaling (bij akte houdende uitlating producties onder 2.1) heeft erkend en in hoger beroep (bij memorie van grieven) geen concreet bedrag aan achterstallige huur heeft gevorderd. Wel bestaat aanleiding [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.660,= per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (14 augustus 2018) tot en met de dag van ontruiming van de bedrijfsruimte. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [geïntimeerde] bestrijdt met zijn tweede grief het oordeel van de kantonrechter dat de onderbouwing van zijn vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad  onvoldoende is om deze toe te wijzen. Blijkens de toelichting op deze grief baseert [geïntimeerde] deze vordering in hoger beroep op wanprestatie van de zijde van Sarphati, hierin bestaande dat zij het door [D] ingenomen standpunt dat de huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van 17 maanden heeft overgenomen. Als gevolg daarvan kon hij geen economisch verantwoorde investeringen doen, terwijl hij door Sarphati wel werd gedwongen zes dagen per week geopend te zijn met alle kosten van dien, zonder dat daar noemenswaardige inkomsten tegenover stonden, waardoor zijn schade onder meer bestaat uit gederfde winst en kosten van juridische bijstand. Het hof verwerpt dit betoog. Het enkel overnemen door Sarphati van het door [D] ingenomen standpunt dat de huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van 17 maanden levert, gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, geen tekortkoming op van de kant van Sarphati. [geïntimeerde] heeft ook niet nader toegelicht, wat op zijn weg had gelegen, waarom dit wel het geval zou zijn. Bij gebreke daarvan bestaat geen rechtsgrond voor toewijzing van de vordering tot betaling van  schadevergoeding op te maken bij staat, zodat deze vordering dient te worden afgewezen. Hieruit volgt dat  grief 2 in incidenteel appel  faalt. 
       
     
     
       3.11. 
       Sarphati betoogt met haar vijfde grief dat de kantonrechter ten onrechte haar vordering heeft afgewezen tot betaling van een boetebedrag door [geïntimeerde] wegens het niet tijdig betalen van de verschuldigde huur. [geïntimeerde] betwist niet dat krachtens de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst een boete verschuldigd is indien niet tijdig aan een betalingsverplichting uit de huurovereenkomst is voldaan, dat hij huurachterstanden heeft laten ontstaan en dat de in totaal verbeurde boete tot en met december 2017 een bedrag van € 20.400,= beloopt, maar stelt dat van verschuldigdheid van een boete in het geheel geen sprake kan zijn – nu Sarphati de omstandigheden waardoor [geïntimeerde] de huur niet heeft kunnen betalen zelf in het leven heeft geroepen – en dat de berekende boete te hoog is en voor matiging in aanmerking komt. Het hof verwerpt op grond van wat het reeds hiervoor (onder 3.8) heeft overwogen het betoog dat van verschuldigdheid van een boete in het geheel geen sprake kan zijn omdat Sarphati de omstandigheden waardoor [geïntimeerde] de huur niet heeft kunnen betalen zelf in het leven zou hebben geroepen. Wel ziet het hof aanleiding om op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW over te gaan tot matiging van de in totaal verschuldigde boete tot een bedrag van € 7.500,= omdat, gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval, de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Het hof acht een bedrag van € 20.400,= een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat omdat Sarphati in het geheel niet heeft aangegeven welke schade zij om welke reden heeft geleden door de betalingsachterstanden, omdat de opzegging kort na het aangaan van de huurovereenkomst – hoewel geen excuus om niet tijdig de huur te betalen – wel tot onzekerheid bij [geïntimeerde] zal hebben geleid en omdat [geïntimeerde] alle betalingsachterstanden – hoewel deze bij herhaling en langdurig optraden en (zeer) forse huurachterstanden betroffen – wel telkens weer heeft aangezuiverd en thans, voor zover het hof bekend, geen betalingsachterstanden bestaan. De conclusie is dat  grief 5 in principaal appel  slaagt. 
       
     
     
       3.12. 
       Gelet op het voorgaande heeft Sarphati geen belang meer bij  grief 6 in principaal appel , zodat het hof deze buiten bespreking laat, terwijl  grief 7 in principaal appel , die zelfstandige betekenis mist, evenmin behandeling behoeft. 
       
     
     
       3.13. 
       Partijen hebben over en weer geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat het bewijsaanbod dat zij elk van beide hebben gedaan als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.14. 
       De slotsom luidt dat het principale appel slaagt en het incidentele appel ten dele slaagt en ten dele faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van zowel Sarphati als [geïntimeerde] zullen alsnog (ten dele) worden toegewezen, evenals de vordering van Sarphati tot (terug)betaling van alles wat zij krachtens het vonnis waarvan beroep aan [geïntimeerde] heeft betaald of door deze op haar is verhaald. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg in reconventie alsmede het principale appel, terwijl de proceskosten van de eerste aanleg in conventie alsmede het incidentele appel – nu partijen daarin over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld – zullen worden gecompenseerd als hierna in het dictum bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, en, opnieuw recht doende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met een looptijd van vijf jaar waarbij [geïntimeerde] de wettelijke huurbescherming geniet horende bij een huurovereenkomst van deze duur voor bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW; 
     
     
     
       ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [geïntimeerde] om binnen een maand na betekening van dit arrest de bedrijfsruimte met al de zijnen en het zijne te verlaten onder afgifte van de sleutels en deze ruimte geheel ontruimd ter beschikking te stellen aan Sarphati; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.660,= per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (14 augustus 2018) tot en met de dag van ontruiming van de bedrijfsruimte; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 7.500,= aan Sarphati; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot (terug)betaling aan Sarphati van alles wat Sarphati krachtens het vonnis waarvan beroep aan [geïntimeerde] heeft betaald of door [geïntimeerde] op Sarphati is verhaald, te vermeerderen met de wettelijke rente indien hieraan niet binnen zeven na betekening van dit arrest is voldaan; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg in reconventie en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Sarphati gevallen, op nihil voor verschotten en op € 350,= voor salaris gemachtigde; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Sarphati gevallen, op € 796,42 voor verschotten en op € 1.074,= voor salaris advocaat; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg in conventie en van het geding in incidenteel appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het over en weer meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2018.