ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1822

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1822 Gerechtshof Amsterdam , 15-07-2025 / 200.335.309/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-07-15

Zaaknummer: 200.335.309/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1822

---

Burengeschil over eigendom van strook grond. Verjaring.

GERECHTSHOF AMSTERDAM     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.335.309/01  
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/332186/ HA ZA 22-588 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [plaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. K. Hollenberg te Alkmaar, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 2] , 
     
       2.  [geïntimeerde 1] , 
       beiden wonend te [plaats] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. E. Zondervan te Leusden. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Partijen zijn buren van elkaar. De vraag die partijen verdeeld houdt is of [geïntimeerden] door verjaring de eigendom van een strook grond hebben verkregen, die volgens de kadastrale gegevens behoort tot het perceel van [appellant] . Het hof is van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op verjaring slaagt, en bekrachtigt het bestreden vonnis.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 3 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van  5 juli 2023 van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 juni 2025 laten toelichten. [appellant] door mr. D.A.E. Potveer, advocaat te Alkmaar, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen en [geïntimeerden] door mr. Zondervan voornoemd. Mr. Potveer heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] in conventie zal toewijzen en die van [geïntimeerden] in reconventie zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       
        [appellant] en [geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen die feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       Partijen zijn buren van elkaar. [appellant] is sinds 24 september 2018 eigenaar van de woning en de ondergrond aan [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: het perceel van [appellant] ). De rechtsvoorgangers van [appellant] zijn de familie [naam 1] (tot 2006) en de familie [naam 2] (2006-2018). 
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerden] zijn sinds 28 maart 2006 eigenaar van de woning en de ondergrond aan [straat] 191 te [plaats] (hierna: het perceel van [geïntimeerden] ). De rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] zijn de familie [naam 3] (tot 1980) en de familie [naam 4] (1980-2006). 
       
     
     
       3.3. 
       Tussen de woningen staat aan de voorzijde een muur die haaks op de erfgrens staat en is bevestigd aan beide woningen (hierna: muur I). Deze muur sluit aan de straatzijde een tussen de woningen liggende steeg af.  
       
     
     
       3.4. 
       In de lengterichting staat, schuin naar achter lopend vanaf de achtergevel van de woning van [appellant] , tussen de achtertuinen van partijen een muur (hierna: muur II). In deze muur zit een houten poort. 
       
     
     
       3.5. 
       Op 15 maart 2019 heeft het kadaster de kadastrale erfgrens uitgezet in opdracht van [appellant] . Het kadaster heeft naar aanleiding daarvan de volgende veldwerktekening gemaakt. De aanduiding ‘kadastraal nummer 1’ verwijst naar het perceel van [geïntimeerden] en de aanduiding ‘kadastraal nummer 2’ naar het perceel van [appellant] . 
       
         
           
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Beide partijen leiden uit deze veldwerktekening af dat een gedeelte van de steeg – te weten een strook van 40 centimeter gemeten vanaf de woning van [appellant] en lopend langs de woning van [appellant] – volgens de kadastrale gegevens tot het perceel van [appellant] behoort (hierna: de strook grond). Ook zijn partijen het erover eens dat muur II volgens de kadastrale gegevens op het perceel van [geïntimeerden] staat, behalve de eerste meter gezien vanaf de achtergevel van [appellant] . De houten poort in muur II bevindt zich ná voornoemde eerste meter. 
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang – een verklaring voor recht gevorderd dat de kadastrale erfgrens tussen haar perceel en het perceel van [geïntimeerden] zoals deze blijkt uit de veldwerktekening tevens de juridische erfgrens is en veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van haar perceel. Tevens heeft [appellant] vorderingen ingesteld strekkende tot medewerking van [geïntimeerden] aan het verwijderen en vernieuwen van muren I en II op een door haar voorgestelde wijze, een en ander met dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [geïntimeerden] hebben hiertegen verweer gevoerd. [geïntimeerden] hebben – samengevat – in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat zij door verjaring rechthebbenden van de strook grond zijn geworden en [appellant] te veroordelen tot medewerking aan de inschrijving van de nieuwe eigendomsverhoudingen bij het kadaster, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en die van [geïntimeerden] in reconventie toegewezen, met veroordeling van [appellant] c.s. in de proceskosten in conventie en in reconventie. De rechtbank overwoog dat [geïntimeerden] de strook grond in 2006 te goeder trouw in bezit hebben genomen en door verkrijgende verjaring in 2016 eigenaar zijn geworden. Muur II staat op het perceel van [geïntimeerden] , is dus niet mandelig en kan zo gehandhaafd blijven. Omdat [geïntimeerden] terecht een beroep op verjaring doen voor wat betreft de strook grond van 40 centimeter in de steeg achter muur I, heeft [appellant] geen belang bij aanpassing van dit muurtje. De slotsom is dat de situatie vóór en achter de woningen zo blijft als [appellant] deze aantrof op het moment dat zij de woning heeft gekocht en geleverd heeft gekregen. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De kernvraag is ook in hoger beroep of [geïntimeerden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond die volgens de kadastrale gegevens behoort tot het perceel van [appellant] . Het hof beantwoordt die vraag bevestigend en licht dat oordeel hieronder toe. 
       
     
     
       5.2. 
       
        [appellant] stelt dat zij eigenaar is van de strook grond. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] de strook grond pas medio 2018 – nadat zij met [geïntimeerden] over de kwestie in contact trad – in gebruik genomen. Vóór die tijd hebben [geïntimeerden] geen – naar buiten toe kenbare – bezitshandelingen verricht. Dat in het verleden de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] muur II hebben opgericht, betekent in dit geval niet dat daarmee het bezit is aangevangen. De rechtsvoorgangers van [appellant] hadden namelijk toegang tot de strook grond via de houten poort in muur II. Hieruit volgt ook dat de rechtsvoorgangers van [appellant] de eigendom van de strook grond niet hebben prijsgegeven. Van een voltooide (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring is daarom geen sprake. Voor zover wel bezit van [geïntimeerden] zou moeten worden aangenomen vanaf 2006 geldt dat zij niet te goeder trouw waren. [geïntimeerden] waren bij verkrijging namelijk bekend met de kadastrale kaart waarop duidelijk is te zien dat de woning van [appellant] niet tegen de erfgrens aanligt. Ook daarom kan van verkrijgende verjaring geen sprake zijn, aldus [appellant] . 
       
     
     
       5.3. 
       
        [geïntimeerden] hebben hiertegen aangevoerd dat zij eigenaar van de strook grond zijn geworden, zowel door bevrijdende als door verkrijgende verjaring. Aan hun beroep op bevrijdende verjaring leggen zij ten grondslag dat hun rechtsvoorgangers (de familie [naam 3] ) de strook grond door het plaatsen van muur II in 1968 in bezit hebben genomen, omdat de strook grond voor de rechtsvoorgangers van [appellant] toen niet langer toegankelijk was. De rechtsvoorgangers van [appellant] konden de strook grond namelijk ook niet meer bereiken vanaf de openbare weg, omdat muur I er toen al stond (in ieder geval sinds 1959). De houten poort in muur II is – bij gebreke van toestemming door de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] – nimmer gebruikt door de rechtsvoorgangers van [appellant] . Wat betreft het subsidiaire beroep op verkrijgende verjaring stellen [geïntimeerden] zich op het standpunt dat zij bij aankoop in 2006 te goeder trouw waren. De steeg maakte visueel deel uit van het perceel van [geïntimeerden] Bovendien is een kadastrale kaart niet bedoeld om de precieze ligging van een grens aan te duiden. Het is aan [appellant] om te bewijzen dat [geïntimeerden] niet te goeder trouw waren. Daarin is zij niet geslaagd, aldus nog steeds [geïntimeerden] 
       
     
     
       5.4. 
       Het hof ziet aanleiding eerst het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring te bespreken. Anders dan [appellant] stelt, is daarvoor niet vereist dat [geïntimeerden] incidenteel hoger beroep instellen. Het hof is van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring slaagt. Vast staat dat de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] (de familie [naam 3] ) in 1968 op eigen kosten op hun perceel muur II hebben opgericht, behalve de eerste meter van muur II die gemeten vanaf de achtergevel van de woning van [appellant] kadastraal gezien op het perceel van [appellant] ligt. Met de plaatsing van deze muur konden de rechtsvoorgangers van [appellant] de strook grond niet meer via hun eigen perceel bereiken, omdat muur I in ieder geval sinds 1959 de strook grond vanaf de straatzijde afsloot. Alleen de familie [naam 3] kon de strook grond nog betreden vanaf hun perceel. De plaatsing van muur II geldt daarom als daad van inbezitneming van de strook grond, waarna de verjaringstermijn (van toen nog dertig jaar) is aangevangen. Het hof begrijpt de stelling van [appellant] dat de familie [naam 1] (rechtsvoorganger van [appellant] ) de poort in muur II heeft gemaakt en daarmee kenbaar heeft gemaakt de eigendom van de strook grond niet prijs te geven, als een beroep op stuiting van de verjaring. Ervan uitgaande dat de verjaringstermijn nog liep – volgens [geïntimeerden] ter zitting in hoger beroep was de poort ‘ergens in de jaren negentig’ gemaakt, maar onduidelijk is gebleven in welk jaar de familie [naam 1] de poort heeft aangebracht – stuit het aanbrengen van de houten poort in muur II de verjaring niet. Tussen partijen is namelijk niet langer in geschil dat de houten poort is gelegen ná de eerste meter en dus op het perceel van [geïntimeerden] staat. De poort geeft dan ook toegang tot het perceel van [geïntimeerden] en geeft – anders dan [appellant] stelt – géén rechtstreekse toegang tot de strook grond. [appellant] heeft desgevraagd ter zitting in hoger beroep niet gesteld op grond waarvan zij (of haar rechtsvoorgangers) gerechtigd zou(den) zijn het perceel van [geïntimeerden] te betreden om via het perceel van [geïntimeerden] naar de strook grond te gaan. Daarbij komt, zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, dat de familie [naam 4] (rechtsvoorganger van [geïntimeerden] ) schriftelijk heeft verklaard dat de familie [naam 1] zonder toestemming een gat in hun muur II heeft gemaakt en dat zij – hiernaar gevraagd door de familie [naam 1] – geen toestemming heeft gegeven aan de familie [naam 1] om de poort te gebruiken, en dat dit ook niet is gebeurd. Dat geen gebruik van de poort is gemaakt vindt verder steun in de foto’s die partijen hebben overgelegd. Daarop is te zien dat de poort in (zeer) slechte staat verkeert en bovendien dat een vrije doorgang door de poort onmogelijk lijkt vanwege de zichtbare hoge en dichte begroeiing. Gelet op dit een en ander slaagt het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring en zijn zij eigenaar van de strook grond. 
       
     
     
       5.5. 
       Met de rechtbank is het hof bovendien van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op verkrijgende verjaring slaagt. [geïntimeerden] hebben zich na aankoop in 2006 als bezitter van de grond gedragen. Zij oefenden vanwege de afsluiting van hun perceel immers feitelijk de macht uit over de strook grond die bovendien naar de uiterlijke verschijningsvorm hoorde bij hun perceel. De omstandigheid dat de bezitter van een stuk grond die meent eigenaar daarvan te zijn, bij raadpleging van de kadastrale kaart – die geen deel uitmaakt van de openbare  registers – had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan de situatie ter plaatse suggereert, staat niet eraan in de weg dat hij het stuk grond te goeder trouw kan bezitten (ECLI:NL:HR:2015:2194, rov. 3.4.3). De aanwezigheid van de houten poort in muur II maakt dit – anders dan [appellant] stelt – niet anders. Zoals hierboven onder 5.4 al is uiteengezet, geeft de poort immers vanuit het perceel van [appellant] geen rechtstreekse toegang tot de strook grond. Bovendien heeft [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep erkend dat de poort sinds 2006 niet is gebruikt (door de familie [naam 2] ). Ook daarom valt niet in te zien waarom [geïntimeerden] er desondanks toch niet op mochten vertrouwen dat de strook grond bij hun perceel hoorde. De (enkele) e-mail van 31 januari 2019 bewijst ook niet dat [geïntimeerden] bekend waren met een onjuistheid van de visuele erfgrenzen.  
       
     
     
       5.6. 
       Het bovenstaande oordeel van het hof brengt met zich dat geen van de grieven slaagt. [appellant] heeft geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het hof gaat daarom voorbij aan het bewijsaanbod dat zij heeft gedaan.  
       
     
     
       5.7. 
       Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
       
       - griffierecht	€     343,00 
       - salaris advocaat	€  2.428,00 (tarief € 1.214,00 x twee punten) 
       Totaal	€  2.771,00 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1. 
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de  
         zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op €  2.771,00; 
       
       
     
     
       6.3. 
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. E.J. Bellaart, mr. I. de Greef en mr. G.R. den Dekker en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.