ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2024:2497

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2024:2497 Rechtbank Amsterdam , 12-04-2024 / 10762634 \ CV EXPL 23-13826

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-04-12

Zaaknummer: 10762634 \ CV EXPL 23-13826

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:2497

---

Non confomiteit gekochte woning door verborgen gebrek. Geen ingebrekstelling van verkoper voor herstelwerkzaamheden. Koper laat gebrek herstellen zonder communicatie met verkoper. Kosten voor herstel kunnen daarom niet voor rekening van verkoper komen.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 10762634 \ CV EXPL 23-13826 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       
         2. [eiser 2] ,  
       
       beiden wonende in [woonplaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: mr. S.L. Prass, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       
         2. [gedaagde 2] ,  
       
       beiden wonende in [woonplaats 2] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , 
       gemachtigde: LegalGuard. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 17 oktober 2023, met producties, 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties, 
         
         
           het tussenvonnis van 4 januari 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast, 
         
         
           de mondelinge behandeling van 15 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 8 juni 2022 een appartement gekocht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Het gaat om een nieuwbouwappartement dat in maart 2019 was opgeleverd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De woning is geleverd bij notariële akte van 16 augustus 2022. [eiser 1] en [eiser 2] zijn door de koop van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het appartementencomplex.  
       
       
     
     
       2.2. 
       In de leveringsakte van de woning staat: 
       
       
         “(…) 
         
           Artikel 2 
         
         
           Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat. 
         
         (…) 
         2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden, vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop. 
         
           Artikel 3 
         
         
           Baten en lasten, risico. 
         
         Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. 
         (…) 
         
           Artikel 5 
         
         
           Aanspraken. 
         
         Voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in de koopovereenkomst bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, onderaannemers, installateurs en/of leveranciers van het verkochte, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voorzover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat verkoper tot enige vrijwaring gehouden is. 
         Koper is thans bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen door mededeling te doen aan de personen jegens wie die rechten kunnen worden uitgeoefend. 
         (…)” 
       
       
       
         In de algemene bepalingen van de koopovereenkomst is onder 1.9 eenzelfde beding opgenomen als in artikel 5 van de leveringsakte. 
       
       
     
     
       2.3. 
       De onderburen van [eiser 1] en [eiser 2] hebben eind november 2022 gemeld dat sprake is van wateroverlast in hun woning. De wateroverlast wordt veroorzaakt door een lekkage in de badkamer in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] . 
       
     
     
       2.4. 
       Op 22 en 23 december 2022 heeft [eiser 2] via WhatsApp contact gehad met [gedaagde 2] . In die berichten heeft [eiser 2] gemeld dat sprake is van  “een probleem met de badkamer”  en heeft hij gevraagd om de factuur of offerte van het bedrijf dat het tegelwerk heeft uitgevoerd. Hij heeft verder geappt:  “Daarnaast ligt de aansprakelijkheid ook bij hen en moeten zij de kans krijgen om het te herstellen / in orde te maken” . 
       
     
     
       2.5. 
       Namens de VvE is op 31 januari 2023 aan [eiser 1] en [eiser 2] gemeld dat de schade als gevolg van lekkende leidingen in de badkamer niet wordt gedekt door de opstalverzekering van de VvE. In de brief worden [eiser 1] en [eiser 2] verder gewezen op hun plicht om geen verdere schade bij de onderburen te veroorzaken en worden zij aangeraden de badkamer niet meer te gebruiken, met verwijzing naar de plichten van leden van de VvE tot voorkomen van schade bij andere leden. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben De Tegelmakers opdracht gegeven de lekkage op te lossen. Bij de werkzaamheden in februari 2023 bleek De Tegelmakers dat het probleem groter was dan gedacht. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op advies van De Tegelmakers een loodgieter en Michel Lekservice ingeschakeld om een lekdetectie uit te voeren. 
       
     
     
       2.7. 
       Michel Lekservice heeft op 2 maart 2023 gerapporteerd dat sprake is van drukverlies bij het gebruik van de inloopdouche. Die lekkage heeft de gipsplaten doen laten uitzetten waardoor voegen open zijn staan en een grotere is ontstaan. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 8 maart 2023 heeft [eiser 2] aan [gedaagde 2] bericht dat het probleem met de badkamer nog niet is opgelost. Daarbij heeft [eiser 2] ook enkele foto’s uit het rapport van Michel Lekservice gestuurd. Uit de WhatsAppberichten van die dag blijkt dat [eiser 2] en [gedaagde 2] telefonisch contact hebben gehad waarin [gedaagde 2] mogelijke andere oorzaken voor het overtollige water heeft geopperd. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 24 maart 2023 heeft De Tegelmakers een nieuwe offerte gestuurd voor de herstelwerkzaamheden. In het bijgevoegde rapport van bevindingen staat dat zij destructief onderzoek heeft verricht door tegelwerk en muren van de badkamer te slopen zodat de daarachter gelegen leidingen, kranen en aansluitingen konden worden bekeken. In de achtergelegen ruimte is sprake van dusdanige schimmelvorming dat onder andere het gipswerk verwijderd moest worden. Meerdere koppelingen in het achterliggende leidingwerk zijn niet goed aangesloten. Bij een van die koppelingen was ook stromend water te zien op het moment dat de kraan dicht was.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 13 april 2023 heeft [eiser 2] aan [gedaagde 2] gevraagd contact op te nemen over de badkamer. 
       
     
     
       2.11. 
       Na het rapport van De Tegelmakers (zie onder 2.9) heeft ING Verzekeren, de verzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] , haar expert (DEKRA Experts) opdracht gegeven een nadere analyse op te stellen. DEKRA Experts heeft in haar rapport van 18 april 2023 geschreven:  
       
       
         “(…) Evenement: (…) De voormalige eigenaar heeft eind 2019 een volledig gerenoveerde badkamer laten opleveren. Kort na intrek constateerde verzekerde sporen van lekkage. Lekdetectie en overige onderzoeken hebben uiteindelijk vastgesteld dat er sprake is van meerderde foutieve montages van het leidingwerk in de badkamer. (…) Koppelingen lekken tijdens actief én inactief gebruik van de douches en/of bad. Ten tijde van ons bezoek was de voorzetwand reeds verwijderd en zijn de kraanopeningen met pur afgedicht. (…) Gezien de schadesporen, de omvangrijke schimmelvorming, de voorzet OSB-wanden waren volledig volgezogen met water en zijn volledig belast met zwarte schimmel, zijn wij van mening dat de oorzaak van de schade, al ruim voordat verzekerde zijn intrek in de woning deed, speelde. (…) 
         Oorzaak: Water uit leiding/toestel 
         Omvang schade: Door het water, het hak- en breekwerk zijn wanden, sanitair, loodgieterswerk en tegelwerk in de badkamer aangetast en beschadigd geraakt. De hoge MDF-plinten in de entree en overlaten laten inmiddels los. De gietvloer in de ruimte naast de badkamer vertoont scheuren als gevolg van het intrekkende water. (…)”  
       
       
     
     
       2.12. 
       De woonverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] , ING, heeft bij brief van 28 april 2023 bericht dat de schade als gevolg van de lekkage in de badkamer, niet is gedekt onder de Woonverzekering omdat sprake is van geleidelijk ontstane schade en omdat het schadeveroorzakende voorval is ontstaan vóór de ingangsdatum van de Woonverzekering. 
       
     
     
       2.13. 
       In mei 2023 worden de herstelwerkzaamheden aan de badkamer afgerond. De laatste factuur van De Tegelmakers is van 4 mei 2023. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 10 mei 2023 heeft [eiser 2] per WhatsApp [gedaagde 2] het volgende bericht gestuurd: 
       
       
         “(…) Het probleem werd binnen 3 maanden na leveringsdatum(half Aug) bij ons bekend door een melding van vochtplekken bij de onderburen ( [naam onderburen] ). Na maanden van onderzoek(en) door meerdere partijen is er uiteindelijk een (onafhankelijke) schade expert vanuit de verzekering vastgesteld dat de schade al ver voor onze intrek (en hoogstwaarschijnlijk bij aanleg) is ontstaan. Daarnaast heb ik vanaf het begin van de ontstane situatie jou op de hoogte gehouden via whatsapp en diverse telefoongesprekken. Aansluitend heb ik zowel foto’s, video’s alsmede het schade rapport met jou gedeeld. Aangezien jij in ons laatste telefoongesprek aangaf dat jullie verzekering, volgens jou, niet uit kan keren vrees ik dat we vast zijn komen te zitten. We hebben zelfs bij onze verzekering gecheckt of ze met jullie verzekering kunnen schakelen hierin, maar dat dit niet hun werkwijze is en dat zij hier buiten staan aangezien de schade is ontstaan ver voordat onze polis hier in is gegaan. 
         We hadden hier graag in goed overleg en alle redelijkheid samen willen uitkomen, maar voelen ons nu dan ook genoodzaakt om jullie (helaas) aansprakelijk te gaan stellen voor de gemaakte kosten. 
         (…)” 
         
          [gedaagde 2] bericht terug dat hij dit geval heeft gemeld bij zijn verzekeraar. 
       
       
     
     
       2.15. 
       De gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] heeft bij brief van 7 juni 2023 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd een schadevergoeding binnen 14 dagen te betalen omdat zij aansprakelijk zijn voor de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade als gevolg van de lekkage in de badkamer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dan wel hun gemachtigde, hebben die gestelde aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, na eisvermindering, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         Primair: 
       
       
         
           i) een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser 1] en [eiser 2] hebben geleden ten gevolge van de non-conformiteit van de woning, waarbij afgeleverde zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW; 
         
         
           ii) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] , van een bedrag van € 11.537,16 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele vordering; 
         
       
       Subsidiair: 
       
         
           iii) een verklaring voor recht dat [eiser 1] en [eiser 2] tekort zijn geschoten in de juiste nakoming van de koopovereenkomst; 
         
         
           iv) de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikelen 6:265 BW in verbinding met 6:270 BW partieel te ontbinden in de zin dat de door [eiser 1] en [eiser 2] voldane koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 11.537,16 en om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van dat bedrag aan [eiser 1] en [eiser 2] , vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele vordering; 
         
       
       Meer subsidiair: 
       ( v) de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikelen 6:228 BW in verbinding met 6:230 lid 2 BW vanwege (wederzijdse) dwaling ter opheffing van het door [eiser 1] en [eiser 2] geleden nadeel te wijzigen, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 11.537,16 en om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van dat bedrag aan [eiser 1] en [eiser 2] , vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele vordering. 
       
       
         Een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van dit geding, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en de na dit vonnis te ontstane kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe kort gezegd dat de woning non-conform is, waarbij ze verwijzen naar de rapporten van Michel Lekservice, De Tegelmakers en DEKRA Experts. Het bedrag dat [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, bestaat uit herstelkosten, gevolgschade aan de woning en kosten voor de onderzoeken naar de schade. Het door de verzekering uitgekeerde bedrag van € 2.400 is daarvan afgetrokken..  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij niet de kans hebben gekregen om de aannemer die de badkamer gebouwd heeft opdracht te geven de lekkage te verhelpen. Dan zouden de herstelkosten veel lager zijn uitgevallen voor partijen, mogelijk zou het herstel zelfs niets hebben gekost, omdat de aannemer voor die kosten opdraait. Maar [eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen termijn gegeven om de lekkage te laten herstellen. Er is dus geen ingebrekestelling en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom ook niet verzuim. Verder is uit de rapporten over de oorzaak van de lekkage niet duidelijk welke leidingen niet goed zijn aangesloten, zodat de non-conformiteit van de woning niet kan worden vastgesteld.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] stellen in deze procedure dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de vermogensschade die zij hebben geleden en vorderen vergoeding van die schade. [eiser 1] en [eiser 2] voeren hiervoor aan dat de woning non-conform is, dus niet voldeed aan de koopovereenkomst, waardoor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van die overeenkomst. Daarom moeten zij de schade die [eiser 1] en [eiser 2] daardoor hebben geleden betalen. Als de kantonrechter hen daar niet in volgt zou de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden moeten worden met een vermindering van de koopprijs (gelijk aan de schade). Als ook dat standpunt niet gevolgd wordt dan is sprake van dwaling en moet in dat kader de koopovereenkomst verminderd worden met de schade.  
         
           non-conformiteit woning? 
         
       
     
     
       4.2. 
       Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Als de zaak, in dit geval de woning, daar niet aan voldoet, dan komt de verkoper de overeenkomst dus niet (goed) na. Daarbij geldt dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. 
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter stelt op basis van de door [eiser 1] en [eiser 2] aangehaalde rapporten vast dat de lekkage in de badkamer is ontstaan bij de aanleg ervan. Op dat moment waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de eigenaren van de woning. Op het moment dat de woning geleverd werd, bestond de lekkage dus al. [eiser 1] en [eiser 2] mochten verwachten dat de woning, op het moment van aankoop circa drie jaar oud, beschikte over een badkamer zonder (meer dan geringe) lekkages. De woning inclusief de lekkage beantwoordde dus niet aan de koopovereenkomst. 
     
     
       4.4. 
       Het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat uit de rapporten niet is op te maken welke leidingen of aansluitingen zouden lekken, houdt geen stand. Uit de onderzoeksrapporten volgt dat het de leidingen en koppelingen gelegen achter de muur van de badkamer betreft. Dit is voldoende concreet om vast te stellen dat de lekkage daarvan het gevolg is. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat partijen in de koop- en leveringsovereenkomst zijn afgeweken van de wettelijke regeling van non-conformiteit en [eiser 1] en [eiser 2] de woning hebben aanvaard in de staat zoals die was. De kantonrechter is het daar niet mee eens. Uit de bepalingen waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar hebben verwezen kan die conclusie niet worden getrokken. De bepalingen gaan over het leveren van de woning in de staat waarin de woning verkeerde ten tijde van de koop en over aanspraken op derden. Daarin wordt geen afstand gedaan van een beroep op (verborgen) gebreken.  
       
     
     
       4.6. 
       De tussenconclusie is dat de woning non-conform is en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn gekomen in de nakoming van hun leveringsverplichting uit de koopovereenkomst. De overige standpunten van partijen over de gestelde non-conformiteit van de woning (met name over het schenden van plichten zoals de mededelingsplicht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] of de onderzoekplicht van [eiser 1] en [eiser 2] ) zijn verder dus niet van belang. 
       
       
         
           schadevordering: sprake van verzuim? 
         
       
     
     
       4.7. 
       Voor het toekennen van een schadevergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2] is vereist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verzuim zijn geraakt met hun verplichtingen uit de koopovereenkomst: het leveren van een conforme woning.  Van verzuim is sprake als [eiser 1] en [eiser 2] een ingebrekestelling hebben gestuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – een schriftelijke aanmaning tot nakoming met een redelijke termijn om het gebrek te herstellen – en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat vervolgens niet binnen die termijn hebben gedaan. Daarnaast kan sprake zijn van verzuim van rechtswege, dus zonder ingebrekestelling. De wet bepaalt drie specifieke gevallen, waaronder het geval waarin uit de mededeling van de wederpartij af te leiden is dat deze in de nakoming van de overeenkomst tekort zal schieten. Naast de gevallen die in de wet staan benoemd, zijn er ook gevallen waarbij op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling niet noodzakelijk is of een beroep op het ontbreken daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat de Whatsappberichten als ingebrekestelling gezien moeten worden. Ook mochten zij uit de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opmaken dat zij aansprakelijkheid ontkenden en dus niet bereid waren de schade te herstellen. Daarom was een ingebrekestelling niet nodig voor verzuim. Als ze daarin niet gevolgd worden dan geldt dat een ingebrekestelling op grond van de redelijkheid en billijkheid niet nodig was. Als ook dat niet slaagt dan is een ingebrekestelling niet nodig omdat in artikel 6:83 onder b BW staat dat bij niet-nakoming van een verbintenis tot schadevergoeding het verzuim direct intreedt.  
       
     
     
       4.9. 
       De WhatsAppberichten aan [eiser 2] en [gedaagde 2] zijn niet aan te merken als ingebrekestelling omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarin geen termijn voor herstel wordt gegeven en ook niet over de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt gesproken. Pas nadat de lekkage al was hersteld (mei 2023) heeft [eiser 2] in een WhatsAppbericht aan [gedaagde 2] gemeld dat er geen dekking is onder een verzekering en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom aansprakelijk worden gesteld voor de gemaakte kosten.  
       
     
     
       4.10. 
       Ook is geen sprake van verzuim van rechtswege, dus zonder ingebrekestelling. [eiser 1] en [eiser 2] hebben onvoldoende onderbouwd uit welke mededelingen en gedragingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zij mochten afleiden dat zij niet bereid waren tot herstel. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dit verband gewezen op telefonische gesprekken waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijkheid zouden hebben afgewezen. De inhoud van die telefoongesprekken wordt door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist. Uit de Whatsappberichten blijkt bovendien ook niet dat over aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gesproken voordat de lekkage is hersteld. Dat gebeurt pas in berichten van mei en juni 2023. In de eerdere berichten worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vooral op de hoogte gehouden van de stand van zaken, maar daarin wordt niet gesproken over een verplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de lekkage te herstellen of schade te vergoeden. Ook blijkt uit die berichten niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar iets over hebben gezegd waaruit [eiser 1] en [eiser 2] mochten afleiden dat zij aansprakelijkheid ontkenden. Ook als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zoals door [eiser 2] op de zitting toegelicht, inderdaad nooit zouden hebben aangeboden om te helpen of tot een oplossing te komen, mochten [eiser 1] en [eiser 2] daaruit niet afleiden dat zij aansprakelijkheid ontkenden.   
       
     
     
       4.11. 
       De uitzondering op grond van de redelijkheid en billijkheid waar [eiser 1] en [eiser 2] zich op hebben beroepen gaat ook niet op. Het klopt op zich dat een ingebrekestelling niet bedoeld is om het moment van verzuim vast te stellen, en dat het onder bepaalde omstandigheden niet redelijk is om vast te houden aan het vereiste van een ingebrekestelling voor verzuim en dus schadeplichtigheid. Maar die omstandigheden doen zich hier niet voor. Een ingebrekestelling heeft namelijk wél als doel dat de wederpartij, in dit geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ermee bekend raakt dat [eiser 1] en [eiser 2] hen aansprakelijk willen stellen en dat zij weten binnen welke termijn zij alsnog (goed) na kunnen komen, zonder tekort te schieten in de nakoming en daarmee aansprakelijk te zijn voor eventuele schade. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in dit verband aangevoerd dat zij, als zij daartoe in de gelegenheid waren gesteld, de aannemer die de badkamer heeft aangelegd zouden hebben benaderd om het herstel op zijn kosten uit te voeren. Dat had volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar alle waarschijnlijkheid tot (veel) lagere kosten geleid. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dit onvoldoende weersproken. Dat [eiser 1] en [eiser 2] er steeds vanuit zijn gegaan dat een van de verzekeringen dekking zou bieden voor de schade is begrijpelijk, maar een omstandigheid die niet voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komt. Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] pas nadat het herstel verricht was en nadat de verzekering niet de totale schade bleek te dekken aansprakelijk te stellen, is hen inderdaad de kans ontnomen om op eigen kosten voor het herstel zorg te dragen en daarmee hun kosten zo laag mogelijk te houden.  
       
     
     
       4.12. 
       De stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] desgevraagd niet de gegevens van de aannemer aan [eiser 1] en [eiser 2] hebben verstrekt, legt geen gewicht in de schaal. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gesteld de contactgegevens van de aannemer telefonisch te hebben verstrekt. Bovendien heeft [eiser 2] op de zitting gezegd dat hij nadat hij de gevraagde gegevens niet op eerste verzoek kreeg, hij daar niet nogmaals om heeft verzocht. Dat had, als de informatie hem niet al telefonisch was verstrekt, wel op zijn weg gelegen.  
       
     
     
       4.13. 
       Ook de omstandigheden dat, zoals [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd zij een schadebeperkende plicht jegens de onderburen hadden, dat zij de badkamer al vier maanden niet konden gebruiken en dat zij een aannemer hadden die onmiddellijk aan de slag kon zijn onvoldoende voor het aannemen van verzuim van rechtswege. Het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij een ingebrekestelling is hiervoor besproken. Dat neemt niet weg dat er situaties zijn waarbij de nood zo hoog is dat er direct actie moet worden ondernomen en van de partij die met het gebrek geconfronteerd is, niet verwacht kan worden dat hij eerst de ander nog schriftelijk een termijn tot herstel geeft. Van zo’n situatie is hier geen sprake wat hierna verder wordt toegelicht. Bovendien geldt dat ook in zo’n situatie zoveel mogelijk geprobeerd moet worden om de wederpartij toch in staat te stellen tot herstel, ondanks de spoed, bijvoorbeeld met een telefoontje. Dat is hier niet gebeurd, terwijl niet is gebleken dat dat niet had gekund.  
       
     
     
       4.14. 
       Uit het onderzoeksrapport van DEKRA Experts volgt dat de kranen met pur zijn afgestopt. Niet gesteld of gebleken is dat op dat moment nog steeds sprake was van wateroverlast voor de onderburen. Daaruit volgt dus geen noodzaak tot snel handelen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat [eiser 1] en [eiser 2] al vier maanden niet thuis konden douchen, hoe vervelend ook, en er op dat moment een aannemer beschikbaar was. [eiser 1] en [eiser 2] hebben onvoldoende toegelicht waarom die omstandigheden op dat moment de situatie zo prangend maakten dat het herstel direct moest gebeuren, en daarom niet meer van [eiser 1] en [eiser 2] kon worden verwacht dat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk een redelijke termijn voor herstel zouden geven. 
       
     
     
       4.15. 
       Het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op artikel 6:83 onder b BW houdt geen stand omdat dat artikel ziet op de situatie waarin de verplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een schadevergoeding te betalen is vastgesteld en zij aan die verplichting (nog) niet voldoen. Daarvan is hier (nog) geen sprake. 
       
     
     
       4.16. 
       
         De tussenconclusie is dat [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in gebreke hebben gesteld en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daardoor niet in verzuim zijn geraakt. Daarom is niet voldaan aan het vereiste van artikel 6:74 BW om de gevorderde schadevergoeding toe te wijzen en kan de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de gestelde schade niet worden vastgesteld. De primaire vorderingen worden dus afgewezen. 
         
           gedeeltelijke ontbinding koop? 
         
       
     
     
       4.17. 
       Voor een gedeeltelijke ontbinding van de koop is ook vereist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verzuim verkeren. Daarvan is niet gebleken, zodat ook de subsidiaire vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt afgewezen.  
       
       
         
           dwaling? 
         
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de badkamer hebben laten plaatsen door een andere aannemer dan de aannemer die de badkamers in de rest van het appartementencomplex heeft geplaatst. Daarom is de schade door de lekkage in de badkamer niet gedekt onder de opstalverzekering van de VvE. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser 1] en [eiser 2] hierover niet ingelicht bij de koop van de woning. Daarnaast hebben beide partijen kennelijk allebei gedwaald over de staat van de badkamer en de koop onder een onjuiste veronderstelling van zaken gesloten. De overeengekomen koopprijs dient daarom te worden verminderd met de door hen gemaakte onderzoeks- en herstelkosten voor de lekkage in de badkamer. 
       
     
     
       4.19. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] beroepen zich op dwaling en vorderen een wijzing van de overeengekomen koopprijs Een overeenkomst die tot stand is gekomen op basis van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, kan (zoals hier is gevorderd) worden gewijzigd als: 
       
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verband met wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten, [eiser 1] en [eiser 2] had behoren in te lichten, of 
         
         
           beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, tenzij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook bij een juiste veronderstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat [eiser 1] en [eiser 2] daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Voor beide vormen van dwaling is dus een vereiste dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zich hierop beroepen moeten zij feiten en omstandigheden aanvoeren waaruit dat blijkt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dit kader aangevoerd dat als zij van de gebreken aan de badkamer zouden hebben geweten dat ze de overeenkomst dan niet onder dezelfde voorwaarden, maar voor een lagere koopprijs zouden zijn aangegaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit betwist.  
       
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter vindt dat [eiser 1] en [eiser 2] dit punt onvoldoende hebben onderbouwd. Partijen zijn het erover eens dat [eiser 1] en [eiser 2] € 1.034.979 geboden hebben op de woning, die een vraagprijs had van € 835.000. Als uitgegaan wordt van de hypothetische situatie dat [eiser 1] en [eiser 2] voor het aangaan van de overeenkomst op de hoogte waren geweest van de ondeugdelijke badkamer, zouden [eiser 1] en [eiser 2] op dat moment een inschatting hebben moeten maken van de kosten voor herstel. Als wordt uitgegaan van de kosten voor herstel door De Tegelmakers zoals opgegeven door [eiser 1] en [eiser 2] zou het om een bedrag van ongeveer € 11.000 gaan. Gezien de verhouding tussen dit bedrag en de totale koopprijs, afgezet tegen het feit dat [eiser 1] en [eiser 2] bijna € 200.000 meer hebben geboden dan de vraagprijs, hebben zij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij, als ze wel van de gebrekkige badkamer hadden geweten een lagere prijs hadden geboden. 
       
     
     
       4.22. 
       Daarnaast geldt dat [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben onderbouwd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten – of hadden moeten weten – van de lekkage in de badkamer en/of dat schade door een gebrek aan de badkamer niet is gedekt onder de opstalverzekering van de VvE omdat zij de badkamer door een eigen aannemer hebben laten plaatsen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ontkend van beide punten op de hoogte te zijn geweest. De kantonrechter kan niet vaststellen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat wisten. Dan kan van hen ook niet worden verwacht dat zij [eiser 1] en [eiser 2] daarover inlichten.  
       
     
     
       4.23. 
       De tussenconclusie is dat ook het beroep op dwaling van [eiser 1] en [eiser 2] wordt verworpen, zodat de meer subsidiaire vordering ook wordt afgewezen. 
       
       
         
           kosten van de procedure 
         
       
     
     
       4.24. 
       De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] worden afgewezen. Zij zullen daarom worden veroordeeld tot het betalen van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op:  
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 812,00 
               
               
                 (2 punten × € 406,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 947,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] tot het betalen van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf veertien dagen na hierboven bedoelde aanschrijving tot de dag van voldoening, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, kantonrechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2024. 
       
     
   
   
      Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
   
   
      Artikel 6:74 lid 2 BW. 
   
   
      Artikel 6:82 en 6:83 BW en bijvoorbeeld ECLI:NL:PHR:2015:1883. 
     
   
   
      Artikel 6:228 lid 1 onder b en onder c en 6:230 BW.