ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:50

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:50 Gerechtshof Amsterdam , 09-01-2024 / 200.311.311/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-01-09

Zaaknummer: 200.311.311/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:50

---

Overeenkomst tot overname van koperspositie, beroep op bedrog, dwaling, toerekenbare tekortkoming. Prioriteitsregel. Niet aannemelijk wordt dat partijen een andere overeenkomst zouden hebben gesloten als de overnemer de werkelijke stand van zaken had gekend. Geen schade.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.311.311/01 
     
     
     
       zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/692294 / HA ZA 20-1098 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. J. Smael te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         URBAN INVESTORS B.V. , 
       gevestigd te Groningen, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en Urban Investors genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Kern van de zaak 
     
     
       1.1. 
       
        [appellante] heeft bij overeenkomst de koperspositie van Urban Investors met betrekking tot een kantorengebouw overgenomen. [appellante] stelt dat deze overeenkomst vernietigbaar is omdat zij bij het sluiten van die overeenkomst is bedrogen door Urban Investors althans daarbij heeft gedwaald. Ook zou Urban Investors schadeplichtig zijn jegens [appellante] , omdat ze in de nakoming van haar verbintenissen uit de overeenkomst is tekortgeschoten althans onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld. In dit standpunt heeft [appellante] tevens aanleiding gevonden om haar contractuele betalingsverplichtingen jegens Urban Investors niet na te komen.  
       
     
     
       1.2. 
       Partijen hebben over en weer vorderingen tegen elkaar ingesteld. De rechtbank heeft Urban Investors in het gelijk gesteld. Daartegen komt [appellante] in dit hoger beroep op.  
       
       
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 26 april 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Urban Investors als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in voorwaardelijke reconventie. 
       
     
     
       2.2. 
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
       - memorie van grieven tevens akte eiswijziging, met producties; 
       - memorie van antwoord, met producties. 
       
     
     
       2.3. 
       De zaak is mondeling behandeld op 17 oktober 2023. Bij die gelegenheid hebben partijen hun stellingen doen toelichten door hun advocaten, aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid heeft Urban Investors tevens aanvullende producties in het geding gebracht. 
       
     
     
       2.4. 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
     
     
       2.5. 
       
         
          [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en  
         – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen in conventie van Urban Investors zal afwijzen en de vorderingen in reconventie van [appellante] , met inachtneming van haar gewijzigde eis, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente.  
         Urban Investors heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.  
       
       
     
     
       2.6. 
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
       
       
     
   
   
     
       3 Feiten en procesverloop 
     
     
       3.1. 
       
         De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 (2.1 tot en met 2.31) de feiten opgesomd die volgens haar tussen partijen vaststaan. Door middel van haar eerste grief komt [appellante] tegen die opsomming van de vaststaande feiten op. Voor zover de grief inhoudt dat de opsomming van de rechtbank onvolledig is, miskent [appellante] dat art. 230 lid 1 onder e Rv slechts vergt dat een vonnis de vaststaande feiten vermeldt die aan de uitspraak ten grondslag liggen. De grief houdt niet in dat de rechtbank deze regel heeft geschonden, zodat ze in zoverre faalt. 
         Voor het overige houdt het hof met de grief rekening in zijn opsomming van de vaststaande feiten hierna, die vanwege de omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep, beknopter kan zijn dan de opsomming van de rechtbank.  
       
       
     
     
       3.2. 
       De volgende feiten, voor zover in hoger beroep nog relevant, staan tussen partijen vast.  
       ( i) [appellante] en Urban Investors investeren in vastgoed.  
       
         (ii) In 2017 hebben de curatoren van het failliete Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. (vertegenwoordigd door Colliers International (hierna: Colliers)) en Urban Investors (aanvankelijk door middel van een zusteronderneming) onderhandelingen aangeknoopt over de verkoop respectievelijk aankoop, al dan niet voor een nader te noemen meester, van het tot de boedel behorende kantorengebouw Da Vinci te Rijswijk. Partijen hebben ter zake een geheimhoudingsovereenkomst gesloten. 
         (iii) Ten tijde van deze onderhandelingen stond het kantorengebouw grotendeels leeg; er waren slechts drie huurders, onder wie Multi Service Holding B.V. (hierna: MSH), die 900 m2 kantoorruimte (met parkeerplaatsen) huurde. De huurovereenkomst met MSH liep nog tot 30 september 2022, maar bevatte een zogenoemde “breakoptie”, die MSH de mogelijkheid bood om de huurovereenkomst al per 1 september 2019 te beëindigen, mits met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. Colliers heeft Urban Investors over deze breakoptie van MSH geïnformeerd. In een door Colliers aan Urban Investors verstrekt verhuuroverzicht (“rentroll”) stond de breakoptie vermeld.   
         (iv) Colliers en Urban Investors hebben overeenstemming bereikt, door Urban Investors bevestigd bij brief van 13 juli 2018. Partijen zijn een koopsom voor het kantorengebouw overeengekomen à € 16 miljoen k.k., 'as is where is'.  
       
       ( v) Medio 2018 heeft MSH aan Colliers kenbaar gemaakt dat zij overwoog haar breakoptie in te roepen, waarna MSH en Colliers onderhandelingen hebben aangeknoopt over de al dan niet voortzetting van hun huurverhouding. Colliers heeft Urban Investors hierover geïnformeerd en haar betrokken bij een aan te bieden tegenvoorstel. 
       
         (vi) Bij (onder meer) e-mail van 30 augustus 2018 heeft MSH de breakoptie daadwerkelijk ingeroepen. Tegelijkertijd heeft ze zich bereid verklaard om te praten over het voortzetten van de huurverhouding. 
         (vii) Bij e-mail van 14 september 2018 heeft Colliers een deel van haar e-mailcorrespondentie met MSH doorgestuurd naar Urban Investors, waaronder de e-mail van MSH van 30 augustus 2018. Op 21 september 2018 hebben Urban Investors, Colliers en MSH gesproken over het al dan niet voortzetten van de huurverhouding. 
         (viii) Medio december 2018 is Urban Investors in onderhandeling getreden met [appellante] , over overname van Urban Investors' positie van (kandidaat)koper van het kantorengebouw. In het kader van een overeengekomen  due diligence -onderzoek heeft Urban Investors op 20 december 2018 informatie over het kantorengebouw aan [appellante] verstrekt, waaronder een verhuuroverzicht. De breakoptie van MSH is daarbij vermeld.  
         (ix) Urban Investors en [appellante] hebben overeenstemming bereikt. In hun overeenkomst van 7 januari 2019 is een aanbrengfee voor Urban Investors voorzien van € 1.000.000 excl. btw, te voldoen in termijnen, die in relatie staan tot de gerealiseerde huuropbrengsten. De overeenkomst geeft Urban Investors verder een aanspraak op 15% van de jaarwinst gedurende tien jaar en op een percentage van de winst bij doorverkoop. [appellante] heeft zich te dier zake verbonden tot transparantie jegens Urban Investors. Verder staat in de overeenkomst ten gunste van [appellante] onder meer (a) dat de totale kostprijs voor het in eigendom verwerven van het kantorengebouw maximaal € 16.550.000 vrij op naam zal zijn en dat het meerdere zal worden afgetrokken van de aanbrengfee, (b) dat de kosten voor de inrichting voor de centrale binnen- en buitenruimte maximaal € 100.000 zal bedragen, (c) dat de kosten voor het verhelpen van de roestvorming aan de luchtbehandelingskasten en overige installaties maximaal € 200.000 bedragen, en (d) dat kosten voor de aanpassingen aan de WKO-installatie ten behoeve van het energieniveau van het gebouw, maximaal € 200.000 bedragen (met een maximale bandbreedte van 25%).  
         De overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat het  due diligence -onderzoek tot bevredigende uitkomstern leidt en geen onjuistheid aantoont met betrekking tot een of meer van de uitgangspunten voorafgaand aan de effectuering van de transactie, van welke uitgangspunten Urban Investors de juistheid heeft gegarandeerd.  
       
       ( x) Bij overeenkomst van 4 maart 2019 hebben de curatoren het kantorengebouw verkocht aan [appellante] of een nader te noemen meester, voor een koopsom van € 16 miljoen, ‘as is, where is’, onder gestanddoening van de lopende (huur)overeenkomsten en onder uitsluiting van elke aansprakelijkheid en vrijwaring. Het kantorengebouw is op 18 maart 2019 geleverd. Volgens de in dat kader opgemaakte nota van afrekening bedroegen de totale kosten voor de verwerving van het kantorengebouw € 16.625.776,34. 
       
         (xi) Bij e-mail van 18 maart 2019 heeft Urban Investors aan [appellante] een factuur gestuurd inzake de eerste termijn van de aanbrengfee. Deze termijn is voldaan. 
         (xii) Nadat [appellante] had vastgesteld dat MSH de huurovereenkomst tegen 31 augustus 2019 had opgezegd, heeft zij bij Urban Investors geklaagd dat deze haar daarover niet had geïnformeerd.  
         (xiii) Om de vervolgtermijn van de aanbrengfee te kunnen vaststellen, heeft Urban Investors bij e-mail van 21 januari 2020 aan [appellante] verzocht om een opgave van de huurinkomsten, de exploitatiekosten, het behaalde resultaat en de investeringen in 2019. [appellante] heeft aan dit verzoek geen gevolg gegeven. 
         (xiv) Bij factuur van 21 april 2020 heeft Colliers namens de curatoren een bedrag van € 110.0516,91 aan servicekosten in rekening gebracht, onder meer met betrekking tot de WKO-installatie in het kantorengebouw. 
         (xv) Bij brief van 31 juli 2020 heeft [appellante] de overeenkomst met Urban Investors vernietigd op grond van dwaling, bedrog en non-conformiteit en verzocht om terugbetaling van de eerste termijn van de aanbrengfee.  
       
       
     
     
       3.3. 
       Urban Investors heeft de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Voor zover in hoger beroep nog relevant, heeft ze gevorderd (kort gezegd) dat [appellante] wordt veroordeeld om een (door [appellante] te bekostigen) registeraccount toegang te geven tot de financiële administratie met betrekking tot het kantorengebouw teneinde de jaarwinsten en huurinkomsten vast te stellen, en om aan Urban Investors de verschuldigde termijnen van de aanbrengfee en percentages van de jaarwinst te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellante] heeft de vorderingen van Urban Investors bestreden. In voorwaardelijke reconventie heeft ze (kort gezegd) gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat ze de overeenkomst met Urban Investors rechtsgeldig heeft vernietigd, op grond van bedrog althans dwaling, dat Urban Investors wordt veroordeeld tot terugbetaling van het betaalde deel van de aanbrengfee, dat voor recht wordt verklaard dat Urban Investors toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen althans onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld, en dat Urban Investors wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat, vermeerderd met wettelijke rente.  
       
     
     
       3.5. 
       De rechtbank heeft de vorderingen van Urban Investors toegewezen en de vorderingen van [appellante] afgewezen. Tegen deze beslissing en de motivering die eraan ten grondslag ligt, komt [appellante] in dit hoger beroep met negen grieven op. Daarvan is de eerste grief hiervoor (rov. 3.1) beoordeeld.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
         Door middel van haar tweede grief (die uiteenvalt in vier subgrieven) voert [appellante] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat [appellante] de overeenkomst met Urban Investors niet rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling althans bedrog.  
         Bij de beoordeling van deze grief staat voorop dat op [appellante] de stelplicht en bewijslast rusten ter zake van haar stelling dat de overeenkomst met Urban Investors vernietigbaar is wegens een wilsgebrek. Hierbij is van belang dat aan de stelplicht van [appellante] strengere eisen kunnen worden gesteld naarmate haar standpunt minder aannemelijk voorkomt.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Het staat vast dat [appellante] heeft kennisgenomen van de breakoptie in de huurovereenkomst met MSH, maar tijdens de onderhandelingen met Urban Investors niet wist dat MSH die breakoptie daadwerkelijk had ingeroepen. Ook staat vast dat Urban Investors tijdens de onderhandelingen met [appellante] wél beschikte over informatie dat MSH haar breakoptie had ingeroepen en dat Urban Investors niet wist of met MSH overeenstemming was bereikt over een nieuwe huurovereenkomst. Urban Investors heeft die informatie niet met [appellante] gedeeld. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van het hof in beginsel dat [appellante] zich beroept op art. 6:228 lid 1 onder b BW. De zogenoemde “prioriteitsregel” (HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383) staat er immers aan in de weg dat Urban Investors – zoals zij niettemin doet (memorie van antwoord onder 33) – ter afwering van het beroep op dwaling aan [appellante] tegenwerpt dat zij niet heeft gevraagd of MSH gebruik had gemaakt van de breakoptie in de huurovereenkomst. Subgrief 2.1 slaagt dus. Daarmee kan in het midden blijven of enig wilsgebrek op schending van de garantie (subgrief 2.2) gestoeld kan worden.  
       
     
     
       4.3. 
       
         Urban Investors heeft tegen [appellante] ’s beroep op dwaling gemotiveerd aangevoerd dat [appellante] de overeenkomst met Urban Investors onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als Urban Investors de bewuste informatie wél met [appellante] had gedeeld en [appellante] dus had geweten dat MSH mogelijk uit het kantorengebouw zou vertrekken. Volgens Urban Investors heeft het voortijdige vertrek van MSH, die  slechts 2,97% van het verhuurbare oppervlak van het gebouw in gebruik had, geleid tot een huurderving van hooguit (in totaal) € 480.000. Urban Investors wijst erop dat [appellante] € 16 miljoen heeft willen betalen voor een vrijwel leegstaand bedrijfspand en dat het al dan niet voortbestaan van de huurovereenkomst met MSH zonder belang was voor de hoogte van de koopsom, waarvan vaststaat dat ze niet-onderhandelbaar was.  
         Door middel van subgrief 2.3 klaagt [appellante] dat de rechtbank – die heeft geoordeeld dat het onderhavige punt geen beoordeling behoeft – ten onrechte haar standpunt heeft gepasseerd dat het voortbestaan van de huurovereenkomst met MSH doorslaggevend was voor de aankoop van het kantorengebouw. [appellante] stelt dat ze de overeenkomst met Urban Investors niet had gesloten als ze had geweten dat de lopende onderhandelingen met MSH mogelijk niet tot een nieuwe huurovereenkomst zouden leiden. De huurovereenkomst met MSH zou een huurstroom van € 200.000 per jaar, een derde van de totale huurstroom, vertegenwoordigen. Door het vertrek van MSH veranderde de beleggingsfactor van 26,6 (mét MSH als huurder)) naar 40 (zonder MSH als huurder), aldus [appellante] . Ze wijst er verder op dat het vertrek van MSH de aantrekkingskracht van het kantorengebouw voor nieuwe huurders zou verlagen en dat Urban Investors zich er zelf voor heeft ingespannen dat MSH als huurder aan zou blijven.  
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het hof worden deze argumenten overtuigend door Urban Investors weerlegd. Volgens haar is een wijziging van de beleggingsfactor van 26,6 (waarbij de koopsom, afgezien van onderhouds- en financieringskosten, na 26,6 jaar is terugverdiend) naar 40 niet relevant, omdat ook een factor van 26,6 niet interessant is voor een vastgoedbelegger die uitgaat van een huurstroom. Voorts voert Urban Investors aan dat het kantorengebouw voor circa 87% leegstond toen ze het kooprecht verwierf, zodat het overgrote deel van de koopsom hoe dan ook voor leegstand zou worden betaald; omdat MSH maar 2,97% van het totale oppervlak huurde, leidde haar vertrek niet tot een wezenlijke toename daarvan. Daarnaast voert Urban Investors aan dat € 16 miljoen een zeer aantrekkelijke prijs was voor het kantorengebouw, wat ze heeft gemotiveerd door een verwijzing naar een schatting van de waarde door een derde partij in september 2018, die uitkwam op € 23 miljoen in de toenmalig staat (met MSH als huurder). Met deze stellingen is voldoende aannemelijk gemaakt dat de aantrekkingskracht van de transactie niet zozeer bestond uit de inkomsten uit lopende huurovereenkomsten maar uit de potentie van het vrijwel leegstaande kantorengebouw, namelijk dat (na inspanningen van de koper) in de toekomst aantrekkelijke huurinkomsten konden worden gerealiseerd, bijvoorbeeld door verhuur aan een of meer grote partij(en). In het licht hiervan acht het hof de stelling van [appellante] dat de huurstroom van € 200.000 per jaar uit de huurovereenkomst met MSH voor haar aankoopbeslissing “doorslaggevend” is geweest, bij gebreke van een nadere toelichting onaannemelijk en onvoldoende onderbouwd. Aangenomen moet dan ook worden dat [appellante] een identieke overeenkomst met Urban Investors zou hebben gesloten als zij had geweten dat MSH haar breakoptie had ingeroepen. Subgrief 2.3 faalt dus, wat impliceert dat de overeenkomst met Urban Investors niet vernietigbaar is wegens dwaling. In het voetspoor hiervan faalt ook het beroep op bedrog.  
       
     
     
       4.5. 
       Overigens faalt het beroep op bedrog ook reeds op een andere grond. Urban Investors heeft gemotiveerd verklaard hoe het heeft kunnen gebeuren dat zij de informatie dat MSH haar breakoptie had uitgeoefend, niet met [appellante] heeft gedeeld Zij heeft uitgelegd dat de e-mail met de aankondiging van de huuropzegging onderaan een veel langere mailstring zat, dat de daadwerkelijke opzeggingsbrief niet was bijgevoegd, dat zij niet wist hoe de onderhandelingen met MSH precies waren afgelopen en dat zij uit de laatste ‘rentroll’ van 22 oktober 2018 die zij van Colliers had ontvangen, had afgeleid dat MSH bleef zitten. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat hierbij opzet van Urban Investors in het spel is geweest. 
       
     
     
       4.6. 
       Subgrief 2.4 heeft betrekking op de stelling van [appellante] dat ze is bedrogen of heeft gedwaald doordat Urban Investors haar mededelingsplicht met betrekking tot de zogeheten WKO-installatie heeft geschonden. Volgens [appellante] was Urban Investors ervan op de hoogte dat er hoge kosten aan deze installatie waren verbonden, en had Urban Investors dat aan [appellante] voor het sluiten van de overeenkomst moeten melden, terwijl ze – volgens [appellante] : in strijd met de waarheid – heeft verklaard dat uit het  due diligence -onderzoek geen bijzonderheden naar voren waren gekomen. [appellante] verwijst hierbij naar een e-mail van Urban Investors aan Colliers van 14 augustus 2018, waarin ze vraagt om een afspraak met de beheerder van het kantorengebouw, om helderheid te krijgen over de daadwerkelijke servicekosten, en naar de reden van de, in het licht van de leegstand, extreme hoogte van de kosten in 2016. 
       
     
     
       4.7. 
       
         Urban Investors heeft deze stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. Zij heeft aangevoerd dat haar vraag aan Colliers een reactie was op een overzicht van de servicekosten dat zij van Colliers had ontvangen, en betrekking had op de kosten in 2016; het had haar verbaasd dat de servicekosten in alleen dat jaar zo hoog waren. Urban Investors heeft bewijs overgelegd dat het overzicht ook was opgenomen in de dataroom die aan [appellante] ter beschikking is gesteld.  
         
          [appellante] heeft deze betwisting niet gemotiveerd weersproken. In het bijzonder heeft zij nagelaten toe te lichten wat Urban Investors haar over de servicekosten verder had moeten meedelen, nu de hoogte van die kosten al bleek uit een document in de dataroom, en waarom de afwijkende hoogte van de servicekosten in 2016 voor haar van belang was bij het aangaan van de overeenkomst met Urban Investors begin 2019. Al met al heeft [appellante] op dit punt onvoldoende gesteld, zodat subgrief 2.4 faalt. 
       
       
     
     
       4.8. 
       Door middel van haar derde grief voert [appellante] aan dat de stellingen waarmee ze haar beroep op dwaling heeft onderbouwd, tot de conclusie leiden dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat Urban Investors niet toerekenbaar is tekortgeschoten of onrechtmatig heeft gehandeld en niet schadeplichtig is.  
       
     
     
       4.9. 
       In verband met het slagen van subgrief 2.1 slaagt de derde grief in zoverre dat de omstandigheid dat Urban Investors niet met [appellante] heeft gedeeld dat MSH haar breakoptie had ingeroepen, tegelijkertijd een toerekenbare tekortkoming van Urban Investors is (HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885). Dat neemt niet weg dat ook met betrekking tot de schade die door de toerekenbare tekortkoming van Urban Investors is veroorzaakt, stelplicht en bewijslast rusten op [appellante] .  
       
     
     
       4.10. 
       
         Bij de beoordeling van de schadevergoedingsvordering van [appellante] strekt tot uitgangspunt de hypothetische situatie waarin Urban Investors [appellante] wel zou hebben geïnformeerd over het feit dat MSH haar breakoptie had ingeroepen en dat er werd onderhandeld over een eventuele nieuwe huurovereenkomst.  
         Anders dan [appellante] doet voorkomen, kan niet worden aangenomen dat zij in die situatie een bedrag is misgelopen ter hoogte van de huur die zij zou hebben ontvangen als MSH haar breakoptie niet had ingeroepen. [appellante] had immers geen korting kunnen bedingen op de niet-onderhandelbare koopsom van € 16 miljoen, ze had geen verhaalsmogelijkheden op de verkoper van het kantorengebouw, en hiervoor is de stelling verworpen dat [appellante] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij had geweten dat MSH haar breakoptie had ingeroepen, nu veeleer aannemelijk is dat ze bij kennis van de juiste stand van zaken de koopovereenkomst met betrekking tot het kantorengebouw onverkort zou zijn aangegaan. 
         Voor zover [appellante] bedoelt te stellen dat zij schade heeft geleden doordat Urban Investors zich tegen de achtergrond van haar tekortkoming onvoldoende heeft ingespannen om voor MSH een alternatieve huurder te vinden, wordt die stelling als onvoldoende geconcretiseerd verworpen. De rechtbank heeft niet aanvaard dat Urban Investors zich jegens [appellante] heeft verplicht om huurders voor het bedrijfspand te zoeken. [appellante] werkt de gestelde verplichting van Urban Investors in hoger beroep niet uit, en hetzelfde geldt voor haar beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ook op dit punt voldoet [appellante] dus niet aan haar stel 
         plicht. De derde grief faalt in zoverre.  
       
       
     
     
       4.11. 
       
         De vierde grief houdt in dat de rechtbank ten onrechte geen korting heeft toegepast op de aanbrengfee van Urban Investors, in verband met het feit dat de investering van [appellante] in de centrale binnen- en buitenruimte van het bedrijfsgebouw het contractueel voorziene maximum van € 100.000 royaal heeft overschreden.  
         Ook deze grief wordt verworpen omdat ze onvoldoende is onderbouwd, in het licht van het gemotiveerde verweer van Urban Investors dat partijen slechts zijn overeengekomen dat Urban Investors op haar fee zou worden gekort als de kosten van  noodzakelijke  investeringen een bedrag van € 100.000 zouden overschrijden. Urban Investors heeft gemotiveerd aangevoerd dat (de rechtbank terecht heeft beslist dat) de investeringen van [appellante] niet noodzakelijk waren en slechts door [appellante] opportuun werden gevonden. Nu de noodzaak van de gestelde investeringen niet alsnog is aangetoond, wordt het standpunt van [appellante] verworpen. Dat Urban Investors [appellante] bij de investering in de centrale binnen- en buitenruimte van het bedrijfsgebouw als het ware ‘carte blanche’ zou hebben gegeven, is een onaannemelijke uitleg van de overeenkomst waarvoor concrete aanknopingspunten ontbreken.  
       
       
     
     
       4.12. 
       Door middel van haar vijfde grief klaagt [appellante] dat de rechtbank haar ten onrechte heeft veroordeeld om een door Urban Investors aan te wijzen en door haar te bekostigen accountant inzage te verstrekken in haar financiële administratie. Deze grief slaagt. [appellante] is contractueel gehouden om Urban Investors informatie over de huuropbrengsten te verstrekken. Pas wanneer Urban Investors, bijvoorbeeld op basis van een controle door een eigen (en door haarzelf te bekostigen) accountant, constateert dat [appellante] de betalingen waartoe zij gehouden is, baseert op gegevens die onjuist zijn respectievelijk ten detrimente van Urban Investors zijn gemanipuleerd, is dat een toerekenbare tekortkoming van [appellante] , die Urban Investors recht geeft op schadevergoeding, waaronder eventuele kosten in de zin van art. 6:96 lid 2 onder b BW. Voorshands is onvoldoende gesteld dat die situatie hier aan de orde is. 
       
     
     
       4.13. 
       De grieven 7-9 hebben geen zelfstandige betekenis. Zij falen gelet op hetgeen hiervoor is overwogen.  
       
     
     
       4.14. 
       Het hof verwerpt het bewijsaanbod van partijen, omdat de resterende stellingen van partijen, indien bewezen, niet kunnen leiden tot een ander oordeel.  
       
     
     
       4.12. 
       
         De slotsom luidt dat de grieven van [appellante] niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis, behoudens in verband met de vijfde grief. Dit laatste neemt niet weg dat [appellante] in beide instanties moet worden aangemerkt als de partij die overwegend in het ongelijk is gesteld, en dat [appellante] dus ook in eerste aanleg terecht is veroordeeld in de kosten van de procedure.  
         Met haar zesde grief keert [appellante] zich tegen de omvang van die proceskostenveroordeling, op de grond dat de vordering van Urban Investors als geformuleerd in het petitum van haar dagvaarding in eerste aanleg, een vordering van onbepaalde waarde is. Dat standpunt is echter onjuist, aangezien die vordering strekt tot betaling van het restant van de aanbrengfee, à € 900.000. De rechtbank is dus terecht uitgegaan van tarief VII van het liquidatietarief.  
       
       
     
     
       4.13. 
       
         De kosten van het hoger beroep zijn als volgt te begroten:  
         Verschotten: € 5.689 
         Salaris: 3 punten à € 5.152 = € 15.456 
         Totaal: € 21.145 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellante] daarbij onder 5.1 en 5.2 is veroordeeld om, op straffe van verbeurte van dwangsommen, aan een door Urban Investors aan te wijzen en door [appellante] te bekostigen registeraccountant inzage te geven in de financiële administratie met betrekking tot het kantorengebouw en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst de vorderingen van Urban Investors op dit punt af;  
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Urban Investors begroot op € 5.689 aan verschotten en € 15.456 voor salaris en op € 173 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, K.A.J. Bisschop en A.C. van Schaick, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.