ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:2862

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:2862 Gerechtshof Amsterdam , 06-07-2017 / 16/00134

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-07-06

Zaaknummer: 16/00134

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:2862

---

WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met aanbouw en vrijstaande werkplaats/loods niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat het waterschap feitelijk beheer in de zin van de Uitvoeringsregeling heeft gevoerd over een groter deel van de tot de woning behorende grond dan het door de heffingsambtenaar vrijgestelde deel.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       Kenmerk 16/00134 
     
     
     
       6 juli 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  wonende te [plaats 1] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. A. Bakker), 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 14/3723 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn ,  de heffingsambtenaar,  
       (gemachtigde: mr. A.S. Polder). 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), met dagtekening 31 januari 2014, de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 326.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 mei 2014, de bij de beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 17 februari 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 maart 2016, en nader aangevuld bij faxbericht van 28 april 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Op 12 mei 2017, 1 juni 2017 en 9 juni 2017 zijn van belanghebbende nadere stukken ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt. 
       
     
     
       1.6. 
       Op 30 mei 2017 is van de heffingsambtenaar een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan belanghebbende verstrekt.  
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten  
     
     
       2.1. 
       Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast. 
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een  woning, een vrijstaande werkplaats/loods en een aanbouw woonruimte. De inhoud van de woning is ongeveer 301 m3. De woning heeft dakkapellen. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 609 m2.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de waarde van de woning in geschil op de waardepeildatum 1 januari 2014. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 324.000. Belanghebbende bepleitte aanvankelijk een waarde van € 265.000. Bij brief gedagtekend 9 juni 2017 heeft hij nader geconcludeerd tot een waarde van € 123.000. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen: (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
     
     
     
       
         “Overwegingen 
       
       (…) 
     
     
       2.1. 
       In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. De rechtbank stelt vast dat verweerder blijkens het verweerschrift abusievelijk in de uitspraak op bezwaar heeft vermeld dat de in het taxatieverslag opgenomen verkoopcijfers van woningen zijn bedoeld om inzicht te geven in het marktniveau rondom de waardepeildatum 1 januari 2013. Daar had moeten staan 1 januari 2014 volgens verweerder. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Eiser stelt dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2014 
         maximaal kan worden vastgesteld op € 265.000. Daartoe heeft eiser aangevoerd dat sprake is van enkele waardedrukkende factoren die door verweerder ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 324.000.-. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix. Daarin heeft verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen van drie in de omgeving van de woning gelegen woningen (de vergelijkingsobjecten) vermeld, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] . Daarnaast zijn in een aanvullende matrix ter indicatie de gerealiseerde verkoopprijzen van nog vier in de omgeving van de woning gelegen woningen [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats 1] vermeld, alsmede de door eiser genoemde woning aan de [adres 9] te [plaats 2] .  
       
       
     
     
       2.3. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       2.4. 
       De rechtbank stelt vast dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast liggen de vergelijkingsobjecten in dezelfde Ke-zone (geluidzone) als de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in een mindere staat verkeert dan de vergelijkingsobjecten. Ook is niet in geschil dat sprake is van waardedrukkende factoren, namelijk de aanwezigheid van een loods op het perceel en de afdekking van het perceel met beton. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten dus verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden, gelet op de gemiddelde m3-prijs van de woning (€ 225,-) in verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten (respectievelijk € 429,-, € 351,- en € 519,-). Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de twee laatstgenoemde vergelijkingsobjecten voor respectievelijk € 21.261,- en € 5.870,- boven de getaxeerde waarden zijn verkocht. Verweerder is er daarbij, conform het door eiser gestelde, van uit gegaan dat de kwaliteit/luxe, de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de woning zeer slecht, ver onder gemiddeld zijn, en die van de vergelijkingsobjecten [adres 2] gemiddeld en goed, bovengemiddeld, [adres 3] gemiddeld en slecht, onder gemiddeld, en [adres 4] goed, bovengemiddeld. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de grondwaarde van het perceel bij de woning is vastgesteld door middel van de toepassing van een grondstaffel, geldig voor het specifieke gebied waar de woning is gelegen. Daarbij is ten aanzien van de ligging van de woning in de taxatiematrix aangegeven dat de woning in principe een gemiddelde ligging heeft, maar dat de ligging door de aanwezigheid van asfalt e.d. is afgewaardeerd naar een slechte ligging, zodat ook bij de vaststelling van de grondprijs rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       2.5. 
       Door eiser is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in waarde van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten groter zou moeten zijn. Eiser heeft in dat verband aangevoerd dat de industrieloods op zijn perceel het uitzicht op het [plaats 3] belemmert. Naar verweerder onbetwist heeft gesteld, heeft de woning echter wel een terras aan het water van 55 m2 en een steiger aan de waterzijde. Dat bij de vergelijkingsobjecten de woonkamer niet aan de voorzijde van de woning is gesitueerd, leidt evenmin tot de conclusie dat het verschil in waarde groter zou moeten zijn, nog daargelaten dat door verweerder eveneens onbetwist is gesteld dat de woning aan het [adres 4] eveneens de woonkamer aan de voorzijde heeft en niet aan de tuinzijde. Voor zover eiser heeft gerefereerd aan andere woningen aan het [plek] dan de woning met nummer [adres 4] , stelt de rechtbank vast dat verweerder die woningen niet als vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. 
       
     
     
       2.6. 
       Uit artikel 15.1, onder h, van het bestemmingsplan “ [naam] .” volgt dat de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor één marktkraambedrijf in categorie 1 van de van deze planregels deel uitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - marktkraambedrijf’. Hieruit volgt dat het standpunt van eiser dat een potentiele koper de loods niet mag gebruiken ten behoeve van een marktkramenbedrijf niet juist is. Niet valt in te zien waarom de loods voor een potentiele koper niet van waarde kan zijn, zodat daar in het kader van de Wet WOZ rekening mee dient te worden gehouden. Anders dan eiser aanvoert volgt uit het bestemmingsplan niet dat de loods door een toekomstige koper moet worden afgebroken en dat het asfalt moet worden verwijderd. De rechtbank verwijst verder naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 maart 2015 (ECLI:NLl:GHAMS:2015:1118), waaruit volgt dat de aan de loods toegekende waarde slechts als deelwaarde fungeert om de eindwaarde inzichtelijk te maken.  
       
     
     
       2.7. 
       Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad. De buren aan [adres 10] en eiser verlenen elkaar over en weer het recht van overpad. Naar het oordeel van de rechtbank is dit recht van overpad niet van invloed op de waarde van eisers woning nu niet gebleken is van een op het erf van eiser rustende en notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid. Ook deze beroepsgrond van eiser faalt. 
       
     
     
       2.8. 
       Eiser voert verder aan dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte vier dakkapellen in aanmerking heeft genomen. De rechtbank volgt dit betoog van eiser niet. Voor het in geschil zijnde jaar moet de waarde op de werkelijke situatie worden bepaald, bestaande uit een woning met vier dakkapellen waarvan er één gezamenlijk is met de buren. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het feit dat er sprake is van een gezamenlijke dakkapel met de buren, moet leiden tot een lagere waarde van zijn woning. 
       
     
     
       2.9. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gezien het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers woning per waardepeildatum 1 januari 2014 alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en heeft hij aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser aangedragen verkooptransacties aan de [adres 9] te [plaats 2] en [adres 11] te [plaats 1] . 
       
       
         3. Het beroep is ongegrond.  
       
       
       
         4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       De rechtbank heeft de wettelijke criteria voor het bepalen van de WOZ-waarde juist weergegeven.  
       
     
     
       5.2. 
       Voordat het aan de behandeling van de individuele stellingen van partijen toekomt, overweegt het Hof dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak de waarde van het object in zijn geheel betreft (zulks met inachtneming van de in art. 17 lid 1 WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Het Hof overweegt voorts, dat de heffingsambtenaar aan de waardebepalende elementen van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, dermate lage factoren c.q. waarden heeft toegekend, dat aannemelijk is dat eventuele oneffenheden op onderdelen (zoals het terras, de loods, de dakkapel, of het aantal aan de kernzone toe te rekenen vierkante meters) niet aan de waardering van de onroerende zaak als geheel afbreuk doen, in die zin dat niet aannemelijk is dat de waarde daarvan te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.3. 
       Partijen herhalen in hoger beroep grotendeels hetgeen zij voor de rechtbank hebben aangevoerd met betrekking tot de waardering op basis van vergelijking met de zogenoemde vergelijkingsobjecten.  
       
     
     
       5.4. 
       De stellingen van belanghebbende zijn, samengevat, de volgende. 
       
       
         
           
            [adres 2] betreft een volledig gerenoveerde woning en heeft geen bedrijfsloodsindustrie op het perceel; dit object is in alle opzichten beter dan de onroerende zaak. 
         
         
           
            [adres 3] (belanghebbende schrijft per abuis “ [adres 12] ”) heeft geen bedrijfsloods en is in alle opzichten beter dan de onroerende zaak.  
         
         
           
            [adres 4] heeft geen loods in de achtertuin; de staat van onderhoud is meer dan goed.  
         
         
           
            [adres 5] heeft vrij uitzicht op het [plaats 3] , de onroerende zaak niet. De onroerende zaak heeft slechts een steiger en geen terras achter de loods. Ten onrechte is de steiger als terras aangemerkt.  
         
         
           
            [adres 6] betreft een vrijstaande woning die meer dan goed is onderhouden.  
         
         
           
            [adres 7] heeft geen werkloods in de achtertuin en is in uitmuntende staat; daarnaast heeft dit object een vrij uitzicht op het [plaats 3] . 
         
         
           
            [adres 8] betreft een verkoopcijfer uit 2010 en heeft vrij uitzicht op het [plaats 3] . 
         
         
           
            [adres 1] is onvergelijkbaar, want trekt een ander type koper. Vergeleken moet worden met woningen die een beduidend lagere grondprijs hebben. 
         
         
           De onroerende zaak is ongunstig ingedeeld. 
         
         
           De rechtbank heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de waardedruk uitgaande van een erfdienstbaarheid. De rechtbank oordeelt dat niet gebleken is van een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid. De rechtbank miskent dat erfdienstbaarheden ook door verjaring tot stand kunnen komen. 
         
         
           Ten onrechte zijn vier dakkapellen bij de onroerende zaak in aanmerking genomen.  
         
       
       
     
     
       5.5. 
       
         In hoger beroep stelt belanghebbende voorts:  
         12. Toepassing van de waarderingsvrijstelling voor waterverdedigingswerken leidt tot een lagere waarde. 
       
       
       
         
           De waardeverschillen 
         
       
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar herhaalt hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd, te weten dat - zoals onder meer blijkt uit de matrix -  met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in meer dan voldoende mate rekening is gehouden. De woningen aan het [adres 5] en [adres 4] hebben een kleinere inhoud dan de onroerende zaak; zij beschikken voorts over fors minder grondoppervlak (nummer [adres 4] heeft niet eens de mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein). Niettemin liggen de verkoopprijzen van beide woningen fors boven de voor de onroerende zaak beschikte waarde. Uit de taxatiematrix blijkt verder, aldus de heffingsambtenaar, dat ook rekening is gehouden met de overige onderlinge verschillen (staat van onderhoud, ongunstige indeling, kosten van de verwijdering van het asfalt en de afvoer van de grond achter in de tuin). Zo is bij de onroerende zaak de laagste m3 prijs gehanteerd en is de grond afgewaardeerd naar een slechte ligging.  
       
     
     
       5.7. 
        Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank over.  
       
       
         
           Het terras 
         
       
     
     
       5.8. 
       Wat betreft het terras stelt de heffingsambtenaar: “Een terras is een open zitplek voorzien van een verharde ondergrond. Dat belanghebbende stelt dat de onderhavige woning alleen over een aanlegsteiger beschikt en geen terras, is derhalve niet juist. Dat het terras in de huidige situatie deels voor opslag wordt gebruikt, doet daar niets aan af”. Hij illustreert deze stelling met een foto. Gelet op de foto en de door partijen ter zitting gegeven toelichting daarop, stelt het Hof vast dat hetgeen partijen verdeeld houdt, de naam betreft van het verharde terrein achter de loods, niet het feit dat achter de loods zich een terrein bevindt. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar aan dat terrein toegekende waarde aannemelijk, of belanghebbende dat gebruikt als terras of niet. 
       
       
         
           De dakkapel 
         
       
     
     
       5.9. 
       Met betrekking tot de dakkapel waarnaar belanghebbende verwijst, stelt de heffingsambtenaar dat deze niet tweemaal in de waardering is meegenomen maar slechts eenmaal. De omstandigheid dat de dakkapel van belanghebbende grenst aan die van de buren, betekent niet dat bij de waardebepaling van de onderhavige woning geen dakkapel mag worden meegenomen. Gelet op de foto van de onroerende zaak en de daarop ter zitting door partijen gegeven toelichting, constateert het Hof dat het wellicht bouwtechnisch gaat om één kapel, maar dat deze kapel door een muur is gescheiden in twee gedeelten. De heffingsambtenaar heeft terecht aan het gedeelte van de kapel dat behoort bij de onroerende zaak een waarde toegekend.  
       
       
         
           De loods en de bestemming 
         
       
     
     
       5.10. 
       Belanghebbende herhaalt in zijn hogerberoepschrift de stelling dat de loods slechts en alleen gebruikt mag worden als marktkraambedrijf en dat een toekomstig koper dit niet mag. De loods is moeilijk bereikbaar en de achtergelegen tuin zal dus door een koper als zodanig worden ingericht; de grond zal daartoe echter moeten worden gesaneerd. Daarom moeten de waarde van de loods en de betonnen vloer in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. De rechtbank heeft deze stelling verworpen, omdat de stelling feitelijk onjuist zou zijn. De rechtbank onderkent in het bestemmingsplan geen belemmering voor een koper om de loods in het kader van een marktkraambedrijf te gebruiken.  
       
     
     
       5.11. 
       De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat, of een koper de loods in het kader van een marktkraambedrijf  mag gebruiken of niet, er in ieder geval geen verplichting bestaat voor een koper om de loods af te breken. Een potentiële koper kan, aldus de heffingsambtenaar, de loods gewoon laten staan en gebruiken. Waarvoor dit gebruikt zal gaan worden is niet relevant voor de waardebepaling. Tevens stelt de heffingsambtenaar: zolang de loods er staat, moet daar een waarde aan worden toegekend.  
       
     
     
       5.12. 
       Het Hof is van oordeel dat het betoog van de heffingsambtenaar, inhoudende dat “zolang de loods er staat, er een waarde aan moet worden toegekend” en dat niet relevant is wat een koper met de loods mag doen, niet noodzakelijkerwijs gebaseerd is op een juiste rechtsopvatting. De toekomstige gebruiksmogelijkheden van de loods kunnen wel degelijk van invloed zijn op de waarde. Men zal zich immers bij de waardering voor de WOZ de vraag moeten stellen wat een potentiële koper (de beste, na de beste voorbereiding van de verkoop) voor de zaak zou willen betalen. Een onroerende zaak met ruime en gunstige gebruiksmogelijkheden zal een hogere prijs genereren dan een onroerende zaak met beperkte of ongunstige mogelijkheden.  
       
     
     
       5.13. 
       Belanghebbende heeft ter zitting zijn stelling genuanceerd en erkend dat geen verplichting bestaat voor een koper om de loods af te breken. Hij stelt echter, dat gezien het uitzicht, het voor de hand ligt dat een koper de loods zal afbreken om van het uitzicht te genieten. 
       
     
     
       5.14. 
       Het gaat bij het vaststellen van de WOZ-waarde om de prijs die de ‘beste’ koper zou bieden. Het Hof acht aannemelijk dat tot de kring van potentiële kopers een persoon behoort die nu juist wel nut en waarde toekent aan de loods. Gelet daarop dient aan de loods een waarde te worden toegekend. Het Hof verwerpt het andersluidende standpunt van belanghebbende. Met inachtneming van het in 5.2 gegeven uitgangspunt, acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde aannemelijk.  
       
       
         
           Het recht van overpad 
         
       
     
     
       5.15. 
       Uit het arrest Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33.212, ECLI:NL:HR:1998:AA2572 volgt dat met de woorden “de volle en onbezwaarde eigendom” wel is bedoeld de invloed van op een onroerende zaak rustende zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal uit te schakelen, maar niet de invloed van op het goed rustende erfdienstbaarheden. In het wettelijk stelsel voor de onroerendezaakbelastingen past het, aldus de Hoge Raad, om als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel een daarmee gelijk te stellen verplichting, aan te houden, of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daarmee de waarde ervan beperkt wordt. Dat is het geval bij verplichtingen die, los van de persoon van de eigenaar, werking hebben tegenover derden.  
       
     
     
       5.16. 
       Wat betreft het recht van overpad heeft de rechtbank beslist, dat nu geen sprake is van een bij notariële akte gevestigd recht, geen sprake is van een (goederenrechtelijke) erfdienstbaarheid. Belanghebbende erkent dat de erfdienstbaarheid niet bij akte is gevestigd, maar stelt dat deze door verjaring is verkregen. 
       
     
     
       5.17. 
       Erfdienstbaarheden kunnen door verjaring worden verkregen. Een dergelijke verkrijging is alleen mogelijk indien degene die zich op de verjaring beroept, bewijst dat hij gedurende ten minste twintig jaren bezit van de erfdienstbaarheid had. Een enkele afspraak tussen buren dat zij over en weer het recht hebben onder bepaalde voorwaarden van elkaars terrein gebruik te maken, is daartoe onvoldoende. Bezit van een erfdienstbaarheid doet zich pas voor, wanneer uit feitelijke omstandigheden naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen.  
       
     
     
       5.18. 
       Belanghebbende heeft aangevoerd, dat hij en de bewoners van [adres 10] elkaar, over en weer, al meer dan 20 jaar het recht van overpad verlenen. Ter zitting heeft hij deze stelling toegelicht en uitgelegd dat, kort gezegd, zijn vader destijds afspraken omtrent het recht van overpad had gemaakt met de buurman, dat over de inhoud van die afspraken onduidelijkheden zijn ontstaan, dat de buurman de omvang van die rechten heeft betwist,  en dat de rechten van een eventuele koper van de onroerende zaak hoogst onzeker zijn. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat door verjaring een erfdienstbaarheid (in goederenrechtelijke zin, met werking tegenover derden) tot stand is gekomen. Dientengevolge dient er bij de waardering geen rekening mee te worden gehouden. 
       
       
         
           De waarderingsvrijstelling voor waterverdedigingswerken 
         
       
     
     
       5.19. 
       In hoger beroep doet belanghebbende voorts een beroep op de waarderingsvrijstelling voor waterverdedigingswerken van artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 2, lid 1, aanhef en f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling). Artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling luidt:  
       
       
         “Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: 
         (…) 
         f. waterverdediging- en waterbeheersingwerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning”. 
       
       
     
     
       5.20. 
       Belanghebbende betoogt, dat de woorden “die worden beheerd door” ruim moeten worden gelezen; het zou gaan om alle terreinen waarover het bevoegde orgaan een beheerstaak heeft, ongeacht of die beheerstaak daadwerkelijk wordt uitgeoefend. Hij stelt te kunnen volstaan met het overleggen van een landkaart uit de legger van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht, waarop staat aangegeven dat de onroerende zaak zich bevindt in de zogenoemde kernzone, de binnenbeschermingszone en de buitenbeschermingszone. De omstandigheid dat het hoogheemraadschap niet in alle zones werkzaamheden verricht is, zo stelt hij, niet van belang; waar het om gaat, is dat het hoogheemraadschap onderhoudswerkzaamheden in al die zones mag verrichten, en aan hem, belanghebbende, een verbod tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden mag opleggen. Daarom moet zijn onroerende zaak, met uitzondering van de ondergrond van de woning, voor zover die binnen deze zones is gelegen, van de waardering worden uitgezonderd. De bewijslast dat, en in hoeverre, de waarderingsvrijstelling niet van toepassing is, ligt, aldus belanghebbende, op de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.21. 
       Het Hof verwerpt belanghebbendes betoog. Uit het arrest Hoge Raad, 4 maart 2016, 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364 volgt dat het in voormelde bepaling opgenomen vereiste van ‘beheer’ zich uitstrekt tot dat deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. De Hoge Raad heeft hier het oog op het  feitelijk  besteden van zorg; het Hof had immers in die zin geoordeeld en dat oordeel werd door de Hoge Raad juist bevonden. Belanghebbende, die zich op de vrijstelling beroept, draagt de bewijslast ter zake.  
       
     
     
       5.22. 
       De heffingsambtenaar stelt, dat belanghebbende slechts in algemene zin een beroep doet op algemeen (via het internet) verkrijgbaar materiaal omtrent het bestaan van (regels betreffende) waterverdedigingswerken, maar dat hij niets aanvoert waaruit blijkt dat omtrent het  feitelijk beheer  door de verantwoordelijke publiekrechtelijke rechtspersoon. De heffingsambtenaar heeft evenwel zelf, per e-mail, contact gezocht met het beherend waterschap, althans de organisatie die namens het waterschap beheerstaken verricht. Namens het waterschap heeft die organisatie medegedeeld dat het waterschap beheerswerkzaamheden alleen in de zogenoemde kernzone uitvoert. De heffingsambtenaar heeft de e-mailwisseling in kopie ingebracht. Het Hof ziet geen reden om aan de betrouwbaarheid van deze mailwisseling te twijfelen, of om anderszins de mailwisseling als bewijs buiten beschouwing te laten.  
       
     
     
       5.23. 
       In de mailwisseling wordt vanwege het waterschap onder meer geschreven, dat indien werkzaamheden door het waterschap moeten worden verricht op percelen van bewoners langs de dijk, daartoe altijd afspraken worden gemaakt. Deze afspraken worden steeds schriftelijk vastgelegd. Mocht een bewoner niet akkoord gaan – hetgeen vrijwel niet voorkomt – dan kan het waterschap een gedoogplicht opleggen.  
       
     
     
       5.24. 
       Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat belanghebbende, die de bewijslast draagt, niet aannemelijk heeft gemaakt, door het overleggen van schriftelijke afspraken of anderszins, dat het waterschap feitelijk beheerswerkzaamheden verricht buiten de zogenoemde kernzone.  
       
     
     
       5.25. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij al rekening heeft gehouden met de voor de kernzone geldende waarderingsvrijstelling. Het gaat om een oppervlakte van 30 m2, die in de taxatiematrix onder de noemer “water” is vrijgesteld. Hij legt in hoger beroep een kaart over, waarop de kernzone is gemarkeerd; hij heeft vervolgens het vrijgestelde gedeelte ruimer getrokken (op 2,1 meter van de waterkant). Belanghebbende stelt, onder overlegging van een berekening behorende bij het pand van “een perceel verderop” (pleitnota, pagina 2) dat het zou gaan om een oppervlakte van 35 m2. Het Hof volgt echter de berekening van de heffingsambtenaar, nu die betrekking heeft op de onroerende zaak zelf, en niet op een “perceel verderop”. De stelling van belanghebbende dat de lijnen van de zones doorlopen en geen reden is aan te nemen dat die de berekening bij hem anders zou moeten uitpakken dan de berekening van het “perceel verderop”, acht het Hof onvoldoende. Het Hof voegt hieraan toe, dat een verschil van 5 m2, gelet op de in 5.2 gegeven maatstaf, van te verwaarlozen betekenis is als het gaat om de waardering van de onroerende zaak als geheel.  
       
     
     
       5.26. 
       Het Hof komt aldus tot het oordeel, dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het waterschap het feitelijke beheer in de zin van de Uitvoeringsregeling heeft gevoerd over een groter deel van de tot de onroerende zaak behorende grond dan het door de heffingsambtenaar vrijgestelde deel. Dientengevolge is er bij de waardering in voldoende mate rekening (30m2  vrijgesteld volgens taxatiematrix) mee gehouden.  
       
       
         
           Overige stellingen 
         
       
     
     
       5.27. 
       Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd (waaronder zijn diepe teleurstelling dat de heffingsambtenaar niet zou hebben meegewerkt aan het bereiken van een oplossing), leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.28. 
       Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, F.J. P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 6 juli 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.