ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:2058

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:2058 Rechtbank Noord-Holland , 17-03-2021 / C/15/306623 / HA ZA 20-552

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-03-17

Zaaknummer: C/15/306623 / HA ZA 20-552

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:2058

---

Totstandkoming koopovereenkomst perceel grond? Wilsovereenstemming over essentialia bereikt? Opschortende voorwaarde financiering overeengekomen? Zijn aanbetalingen door (potentiële) koper onverschuldigd verricht?

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/306623 / HA ZA 20-552 
     
     
     
       
         Vonnis van 17 maart 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser in conventie, 
       verweerder in reconventie, 
       advocaat mr. M. Wierenga te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         2GETHER SALES B.V. , 
       gevestigd te Broek op Langedijk, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. W. de Vis te Alkmaar. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en 2Gether Sales genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 5 augustus 2020, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 21 oktober 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie; 
         
         
           de brief van 10 december 2020 van mr. Wieringa met producties 47 en 48; 
         
         
           de brief van 11 december 2020 van mr. Wieringa met een herziene productie 48; 
         
         
           de mondelinge behandeling, gehouden op 18 december 2020 en de daar door de advocaten overgelegde spreekaantekeningen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] is psychiater. 2Gether Sales is een onderneming die zich richt op sales en marketing. [XX] is [functie] van 2GetherSales. 
     
     
       2.2. 
       Vanaf medio 2019 hebben partijen contact met elkaar gehad over de verkoop door 2Gether Sales aan [eiser] van een stuk grond van 2.235 m2 aan de [straat] te Heerhugowaard voor een koopsom van € 167.625,- k.k.  
       
     
     
       2.3.	2 
       
         Gether Sales heeft een koopcontract en een “Intentieverklaring betreft koopcontract Hollandse Bouw Maatschappij Middenweg Heerhugowaard” d.d.  
         5 augustus 2019 opgesteld (hierna: de intentieverklaring). De intentieverklaring vermeldt: 
         
           “verkoper heeft verkocht aan koper (…): een perceel aan de [straat] te Heerhugowaard, bekend als kavelnummer (thans onbekend), deel uitmakende van één van de percelen kadastraal bekend gemeente Heerhugowaard sectie S nummer [nr] , ter grootte van circa 2.235 m2 (…).  
         
         
           Verkoper er koper zijn overeengekomen dat verkoper zich zal verplichten voor koper het hiervoor genoemde aangekochte perceel na een periode van minimaal 2 jaar in opdracht van koper door te verkopen voor een bedrag van minimaal € 145 m2.” 
         
       
       
     
     
       2.4.	2 
       Gether Sales heeft een “Verkoopopdracht Betreft koopcontract Hollandse Bouw Maatschappij Middenweg Heerhugowaard” d.d. 12 augustus 2019 opgesteld, met nagenoeg dezelfde tekst als de intentieverklaring. Achter  “een periode van minimaal 2 jaar”  is echter toegevoegd  “en maximaal 3 jaar” .  
       
     
     
       2.5. 
       
         Per e-mail van 27 augustus 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Ik heb vanmiddag de brochure, de getekende koopovereenkomst en de doorverkoop verklaring per post aan jou verzonden. (…) Zodra jij e.e.a. akkoord hebt, laat mij weten dan mail ik de koopovereenkomst naar Appel Notarissen.”  
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Per e-mail van 28 augustus 2019 heeft [eiser] aan [XX] geschreven: 
         
           “(…) ik krijg vandaag een offerte (…) van de ING, De tarieven zijn wat aangepast, Graag de verkoopovereenkomst nog ondertekenen, Ik neem aan dat e.e.a. verder zonder problemen afgehandeld kan worden (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Per e-mail van 30 augustus 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Hierbij de door mij ondertekende verkoopopdracht” . En per e-mail van 31 augustus 2019: 
         
           (…) Wil jij (als mogelijk) de aanbetaling doen?” 
         
         
          [eiser] heeft hierop dezelfde dag aan [XX] geschreven: 
         
           “Heb er wel moeite mee om nu al de aanbetaling te doen terwijl de hypotheek nog niet geregeld is” 
         
         
          [XX] heeft hierop geantwoord: 
         
           “Ik had begrepen dat de hypotheek akkoord was, en dat ik daardoor ook Appel Notarissen opdracht kon geven om aanvang te maken met het opstellen van de stukken. Daar hoort de aanbetaling bij, vandaar. Zullen wij anders maandagmorgen even bellen?” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Per e-mail van 4 september 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “(…) Als ik de grond terugneem van jou is er uiteraard geen commissie te betalen. Voorts is het aan jou om mij de grond terug te verkopen of niet. (…) In elk geval hoeft de overeenkomst niet te worden aangepast.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 11 september 2019 heeft [eiser] een bedrag van € 16.762,50 aan 2Gether Sales overgemaakt met de omschrijving  “aanbetaling” .  
       
     
     
       2.10. 
       
         Per e-mail van 26 september 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Kan jij mij zeggen wat de status nu is? Enig idee wanneer jij de betaling aan Appel Notarissen kan gaan doen?”  
         
         
          [eiser] heeft hierop geantwoord: 
         
           “Gisteren bericht dat ze het geaccepteerd hebben. Dus vandaag de offerte die ik dan ook meteen zal ondertekenen. Wanneer ik dan het geld krijg zal ik vragen. Het lijkt mij wel dat de notaris e.e.a. kan opmaken.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Per e-mail van 1 oktober 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Van Appel Notarissen kreeg ik een alarmerend bericht al zou jij de financiering niet rond krijgen. Maar dat is niet waar. Zowel ABN, ING, CB en Philips Pensioenfonds hebben jouw een financiering aangeboden. En zoals jij mij zelf hebt gezegd, het duurt wat langer maar alles is in orde. (…) Dus het is voor mij geen reden om de koop ongedaan te maken. (…). Dus nogmaals, ik accepteer de annulering niet.” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Per e-mail van 3 oktober 2019 heeft [eiser] samengevat aan [XX] geschreven dat hij dacht dat de financiering rond was en daarom op dringend verzoek van [XX] en uit collegialiteit de aanbetaling heeft gedaan. Als de transactie onverhoopt niet kan doorgaan verwacht hij terugbetaling van de aanbetaling.  
       
     
     
       2.13. 
       
         Per e-mail van 14 oktober 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Vervelend! Het geld had ik nodig om voor jou het grondstuk vrij te maken en de notaris opdracht te kunnen geven door te gaan met het opmaken van de stukken. Je hebt mij meerdere malen aangegeven dat de notaris de stukken in orde kon maken (…). Daar van uitgaande ben ik aan de slag gegaan. Wij hebben de verkoop van “jouw” perceel gestaakt en moeten die dus weer opnieuw ter hand nemen. De gemaakte kosten moet ik nu precies gaan berekenen en zal jou daar in de loop van de week over informeren. Natuurlijk wil ik zaken doen maar dan zal jij je eerst ervan moeten verwittigen dat het ook financieel haalbaar is. (…). Gelukkig hebben wij vorige week alvast 1.235 m2 kunnen verkopen. Ik vraag jou dan ook om toch 1.000m2 af te nemen (tegen dezelfde voorwaarden) waarvan jij dan i.i.g. al € 16.762,50 hebt betaald.”  
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Partijen hebben vervolgens verder met elkaar gesproken en gecorrespondeerd over het afnemen van een deel van de grond. Zo heeft [XX] per e-mail van 18 december 2019 aan [eiser] geschreven: 
         
           “Wil/kan jij aangeven hoeveel m2 jij gaat afnemen en of dit idd voor eind van het lukt? (…)” 
         
         
          [eiser] heeft hierop geantwoord: 
         
           “Helaas heb ik nog geen bericht, maar ik hoop dat ik voor het einde van het jaar de transactie door gaat. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
         Per e-mail van 23 december 2019 heeft [eiser] aan [XX] geschreven: 
         
           “(…) Ik zou dan € 16.700 en € 25.000 en € 20.000 = € 61.700 beschikbaar kunnen hebben, 
         
         
           Hoop wel gauw te weten waar ik aan toe ben”. 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Per e-mail van 24 december 2019 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Aankoopprijs €75000. Als jij nu (incl. 16.700) € 25.000 en € 20.000 betaald (€ 61.700) blijft er nog een schuld over van € 13.300. Dat wil ik wel als lening met jou in orde maken als jij dat dan bv in maart terugbetaald.”  
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
         Per e-mail van 3 januari 2020 heeft [eiser] aan [XX] geschreven: 
         
           “(…) Ik kan dan ook de € 20.000 betalen. De rest 13.300 euro kan ik eind februari (…) over maken. De afspraak die wij hebben gemaakt wil ik wel als aanhangsel bij de notariële acte toegevoegd zien. (…) ” 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       
         Per e-mail van 26 januari 2020 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Je ziet (…) dat ik er alles aan doe om jou teadviseren en helpen waar nodig. Ondertussen is er weer een tijd overheen gegaan en nog steeds is de 1000 m2 niet afgenomen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       Op 27 januari 2020 heeft [eiser] een bedrag van € 25.000,- aan [XX] overgemaakt met de omschrijving:  “in zake deelbetaling HHW sectie S nummer [nr] circa 1000m2”  en op 19 februari 2020 een bedrag van € 15.000,- met de omschrijving:  “deelbetaling HHW sectie S nummer [nr] circa 1000m2” . 
       
     
     
       2.20. 
       
         Per e-mail van 28 februari 2020 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Wij zijn u tegemoet gekomen op elke mogelijke manier. Sinds augustus 2019 (…) hebben wij op uw verzoek het aantal metrages naar beneden gebracht, u uitstel van betaling verleend en een verkoopgarantie gegeven. (…) Desondanks blijft u manipuleren en de afspraken veranderen. Nu stelt u voor dat wij u een terugkoopverklaring geven (…) Daar wilt u ook een extra prijs voor betalen zo stelt u. Wij zullen uw voorstel in beraad nemen (…).”  
         
       
       
     
     
       2.21. 
       
         Per e-mail van 2 maart 2020 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Wat betreft de door u gevraagde terugkoopverklaring heb ik deze in concept toegevoegd. Zoals u kunt zien heb ik niet de prijs (zoals u aangaf) aangepast maar wel de metrages waar het gaat om de terugverkoop verklaring. U heeft nu de keuze welke variant u wilt 1) of 2+3.” 
         
         
          [eiser] heeft hierop geantwoord: 
         
           “je voorstel in goede orde ontvangen, ik wil er rustig over nadenken” 
         
       
       
     
     
       2.22. 
       
         Per e-mail van 20 maart 2020 heeft [XX] aan [eiser] geschreven: 
         
           “Hierbij de aangepaste stukken waarmee jij en ik akkoord zijn gegaan. Wat mij betreft blijft dat dus onveranderd, Misschien dat wij nog over het aantal meters kunnen praten ipv 2.235m2 naar 1.750m2. Prijs € 90m2 k.k. MET een terugverkoopverklaring. Deze zal niet in de akte worden opgenomen maar wel gezamenlijk ondertekenen bij de notaris en als bijlage worden aangemerkt. Ik merk daarbij op dat er wel een maximum periode van 5 jaar zal gelden. Daarna vervalt de overeenkomst. (…)” 
         
         
          [eiser] heeft hierop geantwoord:  
         
           “je maakt er nu echt een potje van (…) Over 90 euro en een maximum van 5 jaar daar is nooit sprake van geweest en al helemaal niet dat de overeenkomst dan zou vervallen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       
         Per -mail van 21 maart 2020 heeft [eiser] aan [XX] geschreven: 
         
           “[XX], ik vroeg je om een nieuw voorstel te doen betreffende de koop van 750 m2 (…) die zou je geven (…).”  [XX] heeft hierop geantwoord:  
         
           “Aankoop van 750m2 is geen sprake. De overeenkomst is aangegaan voor 2.235 m2. Dinsdag zal ik verder aangeven wat mijn definitieve voorstel wordt.”  
         
       
       
     
     
       2.24. 
       
         Per e-mail van 23 maart 2020 heeft [eiser] aan [XX] geschreven: 
         
           “Ik heb besloten om niet te wachten op je finaal voorstel en af te zien van de koop.” 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       Bij brief van 24 maart 2020 aan [eiser] heeft de advocaat van 2Gether Sales samengevat geschreven dat tussen partijen op 5 augustus 2019 een schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen en nakoming daarvan gevorderd.  
       
     
     
       2.26. 
       De advocaat van [eiser] heeft daarna per e-mail een aantal malen om een ondertekende koopovereenkomst verzocht, waarop de advocaat van 2Gether Sales heeft geschreven dat hoewel er geen ondertekende overeenkomst is, tussen partijen overeenstemming over de koop is bereikt.  
       
     
     
       2.27. 
       
         Bij brief van 19 mei 2020 aan de advocaat van 2Gether Sales heeft de advocaat van [eiser] samengevat geschreven dat geen sprake is van een perfecte koopovereenkomst en haar gesommeerd tot terugbetaling binnen 1 week van het betaalde bedrag van  
         € 56.762,50 en vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer in conventie 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. primair: voor recht verklaart dat er geen koopovereenkomst tussen 2Gether Sales en [eiser] tot stand is gekomen; 
         subsidiair: een tussen 2Gether Sales en [eiser] geldende overeenkomst vernietigt en/of voor recht verklaart dat 2Gether Sales onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld; 
         II. 2 Gether Sales veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 56.762,50; 
         III. 2Gether Sales veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen de wettelijke rente berekend vanaf de respectievelijke betaaldata tot aan de dag van volledige betaling; 
         IV. 2Gether Sales veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.342,63; 
         V. 2Gether Sales te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de genoemde termijn voor voldoening; 
         VI. 2Gether Sales te veroordelen in de nakosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de genoemde termijn voor voldoening. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat tussen partijen geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Op aandringen van 2Gether Sales heeft [eiser] een totaalbedrag van € 56.762,50 onverschuldigd betaald. De koop van 2.235 m2 grond was voor [eiser] definitief van de baan toen hij de financiering daarvoor niet rond kreeg. Vervolgens heeft 2Gether Sales hem verzocht om in plaats daarvan 1.000 m2 af te nemen, waarover partijen verder hebben onderhandeld. Voor zover de rechtbank zal oordelen dat er wel een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, dient deze te worden vernietigd wegens bedrog, dwaling, althans misbruik van omstandigheden en misleidende reclame.    
       
     
     
       3.3.	2 
       Gether Sales voert verweer. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie 
     
       4.1.	2 
       
         Gether Sales vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         primair: 
         I. [eiser] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis mee te werken, onder meer door het tekenen van alle benodigde stukken, aan de levering van het perceel grond ter grootte van 2.235 m2, gelegen aan/nabij de [straat] te Heerhugowaard, kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard, sectie S, nummer [nr] , en verder met bepaling dat indien [eiser] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking heeft verleend, het vonnis zo nodig op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de akte van levering, althans in dit verband iedere voorziening die de rechtbank geraden voorkomt; 
         II. [eiser] veroordeelt tot betaling van het restant van de koopsom van  
         € 110.862,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 april 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; 
         subsidiair 
         III. [eiser] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis mee te werken, onder meer door het tekenen van alle benodigde stukken, aan de levering van het perceel grond ter grootte van 1.000 m2, gelegen aan/nabij de [straat] te Heerhugowaard, kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard, sectie S, nummer [nr] , en verder met bepaling dat indien [eiser] niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking heeft verleend, het vonnis zo nodig op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de akte van levering, althans in dit verband iedere voorziening die de rechtbank geraden voorkomt; 
         IV. [eiser] veroordeelt tot betaling van het restant van de koopsom van  
         € 18.237,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; 
          zowel primair als subsidiair 
         V. [eiser] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na aanschrijving, en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten tot aan de dag van algehele voldoening.  
       
     
     
       4.2.	2 
       Gether Sales legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [eiser] deze dient na te komen.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser] voert verweer. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     in conventie en in reconventie 
     
       5.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
       
     
     
       5.2. 
       
         In geschil is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.  
         Volgens 2Gether Sales is dit het geval, aangezien partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia: (primair) aankoop door [eiser] van een stuk grond van 2.235 m2, gelegen aan/nabij de [straat] te Heerhugowaard, voor een koopprijs van  
         € 167.625,- k.k., levering drie weken na ondertekening van de koopovereenkomst. Het doorverkopen van de grond voor € 145,- per m2 behoort niet tot de essentialia, aangezien [eiser] hierover pas is begonnen nadat overeenstemming was bereikt. Niettemin heeft 2Gether Sales zich in de intentieverklaring verplicht om de grond door te verkopen voor  
         € 145,- per m2.  
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [eiser] betwist dat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de inhoud van de schriftelijke koopovereenkomst en over de essentialia. Aan de eis van objectieve bepaalbaarheid van het onderwerp van de koopovereenkomst is niet voldaan. Bij de niet ondertekende koopovereenkomst was een door 2Gether Sales misleidend “intentieverklaring” genoemde side letter gevoegd. Hierin staat dat 2Gether Sales zou zorgen voor doorverkoop voor een minimale prijs van € 145,- per m2. Aangezien partijen over de inhoud van de doorverkoopgarantie geen overeenstemming hebben bereikt, heeft [eiser] de intentieverklaring niet ondertekend. Bovendien zijn partijen overeengekomen dat [eiser] de grond zou afnemen onder de opschortende voorwaarde van financiering met een hypothecaire lening. Deze voorwaarde is niet vervuld. 
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank overweegt dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan.  Een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen. Dit voorstel dient ten minste de voornaamste punten (essentialia) van de beoogde overeenkomst te bevatten. Vereist is dat de verbintenissen van partijen bepaalbaar zijn.  De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Of een dergelijke wilsverklaring een aanvaarding inhoudt, moet worden bepaald aan de hand van de wilsvertrouwensleer. Bij de beoordeling van de vraag of onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten komt het er verder aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. 
       
     
     
       5.5. 
       Het gaat hier om de verkoop van een stuk grond, niet om een woning. Bij een dergelijke verkoop kunnen aanbod en aanvaarding in beginsel in elke vorm en dus ook mondeling plaatsvinden. Het schriftelijkheidsvereiste geldt hier niet.  [eiser] meent (onder meer) dat er geen wilsovereenstemming is ontstaan omdat 2Gether Sales mondeling overeengekomen zaken niet schriftelijk wilde vastleggen. Dit staat echter niet aan de totstandkoming van een overeenkomst in de weg. 
       
     
     
       5.6. 
       Beoordeeld moet worden of partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Tot de essentialia van een overeenkomst behoren in elk geval die onderwerpen die de kern van de prestatie raken. In dit geval in ieder geval de koopsom en het moment van levering. 
       
     
     
       5.7. 
       Volgens [eiser] is niet voldaan aan de eis van objectieve bepaalbaarheid van het onderwerp van de koopovereenkomst. Aan de concept koopovereenkomst is weliswaar een kavelplan gehecht, maar uit niets blijkt welk deel van kavel sectie S nummer [nr] [eiser] zou kopen. 2Gether Sales betwist dit. Dat het perceel nog niet in afzonderlijke percelen is gesplitst, doet aan de bepaalbaarheid van het onderwerp niet af.  
       
       
         
           2.235 m2 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Het object van de koopovereenkomst behoort tot de essentialia. Vast staat dat [eiser] in eerste instantie 2.235 m2 grond zou kopen, gelegen aan de [straat] te Heerhugowaard, kadastraal bekend als gemeente Heerhugowaard, sectie S, nummer [nr] en dat deze specifieke gegevens [eiser] bekend waren. [eiser] heeft tijdens de uitvoerige communicatie met 2Gether Sales op geen enkel moment aangekaart dat hem onduidelijk was welk deel van dit stuk grond hij zou kopen. Dat is ook niet ongebruikelijk, aangezien het hier om een stuk grond ging, dat voor [eiser] slechts een beleggingsobject was. De rechtbank is daarom van oordeel dat voor [eiser] een specifiekere bepaling van de grond niet essentieel was.   
       
     
     
       5.9. 
       Volgens [eiser] behoort tevens tot de essentialia een terugkoopgarantie waarover partijen geen overeenstemming hebben bereikt. [eiser] stelt dat hij 2Gether Sales vanaf het begin duidelijk heeft gemaakt dat hij de garantie wilde hebben dat het perceel  binnen  2, maximaal 3 jaar zou worden verkocht. 2Gether Sales betwist dat het doorverkopen van de grond voor € 145,- per m2 tot de essentialia behoort, (mede) aangezien [eiser] hierover pas is begonnen nadat al overeenstemming bestond en hij niet duidelijk heeft gemaakt dat dit voor hem essentieel was.   
       
     
     
       5.10. 
       De garantie zoals door [eiser] omschreven komt niet overeen met de intentieverklaring. Hierin staat immers dat 2Gether Sales de grond na een periode van minimaal 2 jaar (en maximaal 3 jaar) zou doorverkopen. 2Gether Sales heeft de intentieverklaring op 27 augustus 2019 aan [eiser] gestuurd. Gezien zijn standpunt had het op de weg van [eiser] gelegen om in zijn e-mail van 28 augustus 2019 te vermelden dat de inhoud hiervan niet overeenstemde met de voor hem essentiële garantie. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Integendeel, [eiser] heeft geantwoord dat hij verwachtte dat een en ander kon worden afgehandeld. Ook uit de correspondentie daarna blijkt niet dat [eiser] aan 2Gether Sales heeft gemeld dat een terugkoop binnen 2, maximaal 3 jaar voor hem essentieel was. Dit leidt tot het oordeel dat een garantie zoals door [eiser] omschreven niet tot de essentialia behoort. 
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank concludeert dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia voor een koopovereenkomst met betrekking tot de koop van 2.235 m2 grond.  
       
     
     
       5.12. 
       
        [eiser] stelt dat hij het stuk grond van 2.235 m2 zou afnemen onder de opschortende voorwaarde dat hij dit zou kunnen financieren met een hypothecaire lening. Omdat die voorwaarde niet is vervuld, is volgens hem geen overeenkomst tot stand gekomen. 2Gether Sales betwist dat partijen deze voorwaarde zijn overeengekomen. Voor zowel dit wel het geval zou zijn, geldt dat [eiser] haar meermaals heeft medegedeeld dat de financiering rond was.  
       
     
     
       5.13. 
       De rechtbank ziet in de correspondentie tussen partijen voldoende aanknopingspunten die erop wijzen dat partijen de koopovereenkomst met betrekking tot 2.235 m2 grond hebben gesloten onder de voorwaarde dat [eiser] de grond met een hypothecaire lening zou kunnen financieren. [eiser] heeft in diverse e-mails aan 2Gether Sales gerefereerd aan een dergelijke financiering. Hoewel dit gezien haar standpunt voor de hand had gelegen, heeft 2Gether Sales in reactie op die e-mails nooit aangegeven dat een financiering geen rol speelde. Daarentegen heeft 2Gether Sales nadat [eiser] aangaf de financiering ondanks eerdere andersluidende berichten toch niet rond te krijgen, hem in de e-mail van 14 oktober 2019 (zie hiervoor onder 2.13) verzocht om 1.000 m2 af te nemen in plaats van 2.235 m2. 2Gether Sales heeft daarin verwezen naar gemaakte kosten, maar zij heeft geen aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot 2.235 m2 grond. Integendeel, 2Gether Sales heeft geschreven dat zij reeds 1.235 m2 aan een derde had verkocht en partijen hebben daarna verder onderhandeld over het afnemen door [eiser] van 1.000 m2. Het betoog van 2Gether Sales dat het afnemen van 1.000 m2 in plaats van 2.235 m2 slechts een voorstel uit coulance betrof dat is komen te vervallen, zodat [eiser] alsnog 2.235 m2 dient af te nemen, kan de rechtbank met het voorgaande niet rijmen. Dat de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening wel is vervuld, heeft 2Gether Sales in het licht van de door [eiser] overgelegde afwijzingen onvoldoende onderbouwd. De rechtbank concludeert dat de opschortende voorwaarde niet is vervuld, zodat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.   
       
       
         
           1.000 m2 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
         
          [eiser] stelt dat partijen zich bij gebrek aan overeenstemming in de precontractuele onderhandelingsfase bevonden toen hij 2Gether Sales op 23 maart 2020 meedeelde de onderhandelingen over een koopovereenkomst voor 1.000 m2 grond af te breken. Dat 2Gether Sales zich hiervan bewust was blijkt volgens hem uit de e-mails van  
         2 maart 2020 en 20 maart 2020, waarin nog volop wordt onderhandeld over het aantal af te nemen vierkante meters en de essentialia. 2Gether Sales stelt zich op het standpunt dat partijen op 27 januari 2020 overeenstemming hebben bereikt over de koop van 1.000 m2 grond. [eiser] heeft diezelfde dag een bedrag van € 25.000,- overgemaakt en op 19 februari 2020 een bedrag van € 15.000,-. 
       
       
     
     
       5.15. 
       
         De rechtbank oordeelt dat uit de correspondentie tussen partijen niet blijkt dat zij  wilsovereenstemming hebben bereikt over de koop van 1.000 m2 grond. De e-mails van  
         27 januari 2020 waarnaar 2Geher Sales verwijst gaan enkel over door [eiser] aan 2Gether Sales te betalen bedragen. Hoewel het totaal van deze bedragen wellicht te herleiden is tot de koopprijs voor 1.000 m2 grond, bevatten deze e-mails geen aanvaarding door [eiser] van een aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot 1.000 m2 grond.  
         Voor zover 2Gether Sales heeft bedoeld te stellen dat uit het feit dat [eiser] deze betalingen heeft verricht een dergelijke aanvaarding kan worden afgeleid, geldt het volgende. In de e-mail van 20 maart 2020 (hiervoor geciteerd onder 2.22) schrijft [XX] aan [eiser] dat de stukken waarmee partijen akkoord zijn gegaan wat hem betreft onveranderd blijven, maar heeft hij tevens voorgesteld dat partijen misschien nog over het aantal af te nemen vierkante meters kunnen praten, namelijk over 1.750 m2 in plaats van 2.235 m2. Bovendien is de prijs die tot dat moment steeds € 75,- per m2 bedroeg, bij dat voorstel € 90 per m2 geworden. Op 21 maart 2020 schrijft [XX] bovendien dat van aankoop van 750 m2 geen sprake is en dat de overeenkomst is aangegaan voor 2.235 m2. Tevens vermeldt hij dat hij dinsdag een definitief voorstel zal doen.  
         Dit alles wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat partijen nog steeds, althans opnieuw, met elkaar in onderhandeling waren en dat er geen perfecte koopovereenkomst bestond.     
       
       
     
     
       5.16. 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.  
       
     
     
       5.17. 
       Aangezien tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, zijn de door [eiser] overgemaakte bedragen onverschuldigd betaald. De vordering tot terugbetaling is toewijsbaar.   
       
     
     
       5.18. 
       
        [eiser] heeft over de door hem onverschuldigd betaalde bedragen wettelijke rente gevorderd vanaf de data waarop de betalingen zijn verricht. 2Gether Sales was bij de ontvangst van de betalingen echter niet te kwader trouw.  Daarom is zij pas wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment van verzuim. Gelet op de ingebrekestelling van 19 mei 2020 en de daarin genoemde termijn van 1 week, is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 27 mei 2020.  
       
     
     
       5.19. 
       
         
          [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 2Gether Sales betwist deze vordering en voert aan dat niet is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets. Aangezien [eiser] gesommeerd werd door de advocaat van 2Gether Sales, acht de rechtbank het redelijk dat ook hij een advocaat heeft ingeschakeld om incassomaatregelen te nemen. Daarmee is voldaan aan de eerste redelijkheidstoets van artikel 6:96 BW.  
         De advocaat van [eiser] heeft 2Gether Sales vervolgens tot betaling gesommeerd. Volgens artikel 6:96 lid 5 BW in samenhang met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten geldt voor een vordering als de onderhavige dat de schuldenaar een genormeerde vergoeding verschuldigd is ongeacht de aard en omvang van de verrichte incassohandelingen (overigens gaat het hier niet om een enkele sommaties, maar om een uitgebreide brief van acht bladzijden, waarin de standpunten worden besproken). Het gevorderde bedrag van € 1.342,63 is in overeenstemming met het in voornoemd besluit bepaalde tarief, zodat ook aan de tweede redelijkheidstoets is voldaan. Het bedrag is toewijsbaar. 
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       Bij deze uitkomst van de procedure zal 2Gether Sales worden veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op:  
       - dagvaarding	€	   106,47 
       - griffierecht		   937,00 
       - salaris advocaat		 2.228,00  (2,0 punten × tarief € 1.114,00) 
       Totaal		€ 	3.271,47 
       
       
         De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar. 
       
       
     
     
       5.21. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.22. 
       Gelet op hetgeen in conventie is geoordeeld, zal de vordering in reconventie worden afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.23. 
       
         Bij deze uitkomst van de procedure zal 2Gether Sales in de proceskosten worden veroordeeld. Wegens samenhang met de zaak in conventie begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op € 1.770,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief  
         € 1.770,- voor de conclusie van antwoord in reconventie). 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat er geen koopovereenkomst tussen 2Gether Sales en [eiser] tot stand is gekomen, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt 2Gether Sales om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 56.762,50 (zesenvijftigduizend zevenhonderd tweeënzestig euro en vijftig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 mei 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,  
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt 2Gether Sales om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 1.342,63 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt 2Gether Sales in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.271,47 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt 2Gether Sales in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat 2Gether Sales niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       6.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       wijst de vordering af, 
       
     
     
       6.8. 
       veroordeelt 2Gether Sales in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.770,-,  
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de veroordelingen. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2021. 
       
     
   
   
      Artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW) 
   
   
     Artikel 6:227 BW 
   
   
      Artikel 7:2 BW 
   
   
      Artikel 6:205 BW 
   
   
     type: CHL 
     coll: LJS