ECLI: ECLI:NL:PHR:2002:AE3383

Titel: ECLI:NL:PHR:2002:AE3383 Parket bij de Hoge Raad , 13-09-2002 / C00/337HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2002-09-13

Zaaknummer: C00/337HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2002:AE3383

---

-

Mr. Hartkamp 
       zitting 3 mei 2002 
       Conclusie inzake nr. C00/337 
     
     
     
       De Staat der Nederlanden 
       tegen 
       [Verweerster] 
     
     
     Edelhoogachtbaar College, 
     
     Feiten en procesverloop 
     
     
       1) In cassatie zijn de volgende feiten van belang. Verweerster in cassatie, [verweerster], opgericht bij akte van 9 januari 1986, heeft in 1986, 1987 of begin 1988 de economische eigendom verkregen van een terrein aan de [a-straat] in de gemeente Groningen.  
       Vanaf 1905 tot eind 1973 is het terrein in gebruik geweest bij de chemische wasserij en ververij [C]. Hiertoe was een hinderwetvergunning verstrekt op 5 april 1905. Gedurende de periode dat het terrein in gebruik was bij [C] is bodem- en grondwaterverontreiniging ontstaan.  
       Vanaf eind 1973 tot eind 1984 is het terrein in gebruik geweest van [E] NV als kantoor- en magazijnruimte. Op 5 november 1984 heeft [...] Aannemersbedrijf [D] het terrein in (juridische) eigendom verkregen. 
       Op 23 april 1985 heeft [verweerster] (oud), in de stukken ook aangeduid als [...] B.V., het terrein in (juridische) eigendom verkregen voor de koopsom van ƒ 245.000,-. Artikel 9 van de desbetreffende notariële akte luidt: "De koper is er mee bekend dat de grond van het verkochte is verontreinigd." 
       [Verweerster] (oud) heeft de economische eigendom van het terrein in 1986, 1987 of begin 1988 overgedragen aan [verweerster]. 
       Milieukundig Ingenieursbureau Argus heeft in juni 1984 en januari 1985 onderzoek ingesteld naar de bodem- en grondwaterverontreiniging en daarover gerapporteerd op 21 en 29 juni 1984(1) aan FGD Bedrijfsmakelaardij BV te Drachten en in april 1985 aan de provincie Groningen. In het rapport van 21 juni 1984 staat onder meer:  
     
     
     "Wij concluderen op basis van de verrichte waarnemingen en de analyse-resultaten dat de bodem (...) plaatselijk in ernstige mate is verontreinigd met aromaten en vluchtige oplosmiddelen, en in beperkte mate verontreinigd door minerale olie. De minerale olie is aromatisch van karakter. Wij menen verder dat nader onderzoek op het terrein noodzakelijk is, gezien de toekomstige bestemming van het terrein en de ernst van de verontreiniging." 
     
     In het rapport van 29 juni 1984 staat onder meer:  
     
     "Wij concluderen dat in het grondwater op het terrein plaatselijk sprake is van ernstige verontreiniging door minerale olie." 
     
     
       In de periode van april 1988 tot eind juni 1988 is het terrein door de provincie Groningen gesaneerd. Daartoe zijn ondermeer damwanden geplaatst en is verontreinigde grond afgegraven en vervangen door schone grond. 
       Na de sanering is op het terrein woningbouw gerealiseerd en is het terrein perceelsgewijs aan de kopers van de woningen verkocht en geleverd. 
     
     
     
       2) Bij exploot van 2 mei 1996 heeft de Staat [verweerster] gedagvaard voor de Arrondissementsrechtbank te Groningen. Zij heeft gevorderd [verweerster] te veroordelen tot betaling van ƒ 325.600,87 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 1996 tot aan de dag van betaling. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [verweerster] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van de Staat. Door het onderzoek en de sanering - waarvan de kosten ten laste zijn gekomen van het Rijk, de provincie en/of de gemeente - die hebben plaatsgevonden nadat [verweerster] de economische eigendom van het terrein had verkregen, is er namelijk een waardestijging van de onroerende zaak opgetreden. Krachtens art. 6:212 BW is [verweerster] verplicht om de door de Staat aldus geleden schade te vergoeden. 
       Aan het redelijkheidsvereiste van art. 6:212 BW is volgens de Staat op de volgende gronden voldaan: 1) op het moment dat [verweerster] het terrein kocht, wist althans behoorde zij te weten dat de grond van het verkochte verontreinigd was; 2) bovendien wist althans behoorde zij te weten dat er ter plaatse een onderzoek in het kader van de Interimwet bodemsanering was verricht en 3) zij wist althans had rekening behoren te houden met de mogelijkheid dat sanering in het kader van de interimwet bodemsanering noodzakelijk zou zijn. 
       [Verweerster] heeft verweer gevoerd en zich erop beroepen dat de vordering van de Staat is verjaard. Voorts heeft zij gesteld 1) dat de waarde van het terrein vóór de sanering hoger was dan door de Staat gesteld; 2) dat zij ten tijde van de koop op grond van de summiere rapportage van Argus wel van enige verontreiniging op de hoogte was, maar niet van de omvangrijke verontreiniging zoals die later is gebleken; 3) dat omdat zij wist dat het Rijk en de gemeente het terrein zouden gaan saneren en gezien de tussen haar en de gemeente Groningen daarover bestaande contacten, voor haar geen reden bestond om bij de prijsbepaling van het terrein rekening te houden met de op dat moment bekende verontreiniging; 4) dat de waarde van het terrein na de sanering mede een gevolg is van het feit dat ter plaatse woningen gebouwd konden worden; 5) dat een deel van de saneringskosten betrekking had op bodem buiten de grenzen van het terrein en derhalve ten behoeve van derden is gemaakt. 
     
     
     
       3) Bij tussenvonnis van 17 april 1998 heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering van de Staat niet is verjaard. De rechtbank heeft [verweerster] (oud) en [verweerster] met elkaar vereenzelvigd. Vervolgens heeft zij geoordeeld dat op het tijdstip waarop [verweerster] de eigendom van het terrein heeft verkregen (23 april 1985), voor een onderneming als [verweerster], werkzaam in de bouw, voldoende duidelijk behoorde te zijn dat verontreiniging van een bedrijfsterrein zoals die blijkt uit de rapportage van Argus van 21 en 29 juni 1984, zeker wanneer het oogmerk bestaat daarop woningen te realiseren, mettertijd tot saneringskosten zou kunnen leiden die zo hoog kunnen zijn dat daardoor het terrein een negatieve waarde vóór sanering verkrijgt. Dat [verweerster] op dat tijdstip desondanks een koopprijs voor het terrein betaalt die marktconform is geweest uitgaande van een niet verontreinigd terrein, dient naar het oordeel van de rechtbank geheel voor rekening van [verweerster] te komen. De rechtbank heeft dan ook geen reden aanwezig geacht deze koopprijs in mindering te brengen op de waarde na sanering ter bepaling van de omvang van de verrijking aan de zijde van [verweerster]. 
       De rechtbank heeft vervolgens vastgesteld dat [verweerster] door de sanering is verrijkt met een bedrag van ƒ 320.000. Aan het bij conclusie van dupliek aangevoerde verweer van [verweerster] dat een deel van de saneringskosten van ƒ 2,3 miljoen zijn aangewend voor saneringswerkzaamheden buiten - want over de grenzen van - het terrein, is de rechtbank voorbijgegaan. 
       Ter beantwoording van de vraag in hoeverre het redelijk is dat de Staat de verrijking van [verweerster] met ƒ 320.000,- (in volle omvang) vergoed krijgt, heeft de rechtbank [verweerster] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden die zouden meebrengen dat [verweerster] met een schadevergoedingsvordering als de onderhavige van de zijde van de Staat geen rekening behoefde te houden. 
     
     
     
       4) [Verweerster] is onder aanvoering van acht grieven tegen het tussenvonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te Leeuwarden. Bij tussenarrest van 23 februari 2000 heeft het hof geoordeeld dat toereikende feiten of omstandigheden ter staving van het oordeel dat [verweerster] en [verweerster] (oud) moeten worden vereenzelvigd, ontbreken. Om na te gaan of niettemin sprake is van een rechtens relevante verrijking van [verweerster] alsmede of het redelijk is zodanige verrijking ten gunste van de Staat af te romen, heeft het hof de Staat in de gelegenheid gesteld om 1) feiten en omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot het oordeel dat de gestelde waardestijging niet aan de eigenares van de grond is toegevallen maar aan [verweerster] als economisch eigenares, en 2) om zich uit te laten over de (vervolg)vraag op welke grondslag het redelijk moet worden geacht om [verweerster] te verplichten tot het afdragen van haar eventuele verrijking aan de Staat, zulks gegeven de omstandigheid dat de Staat niet de eigenares van de grond maar de economisch eigenares heeft gedagvaard. Daarbij is in aanmerking genomen dat de Staat tot dan toe de motivering van bedoelde redelijkheid in het bijzonder had gegrond op de afroming van de verrijking van de grondeigenaar. 
       De Staat heeft zich hierover uitgelaten, waarna [verweerster] heeft geantwoord. 
       Bij arrest van 23 augustus 2000 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van de Staat afgewezen. Ten eerste heeft het hof geoordeeld dat de stelling van de Staat dat [verweerster] als economisch eigenares aangesproken kan worden omdat het begrip verrijking economisch-financieel van aard is, niet aansluit bij het debat van partijen. Het hof heeft in dat kader overwogen dat uit de stellingen van de Staat blijkt dat hij zijn vordering baseert op en motiveert met de verrijking van de eigenaar. Dit wordt versterkt door het feit dat de Staat is uitgegaan van de betaling van een koopsom door de wederpartij in 1985 alsmede van wetenschap van [verweerster] op het moment van de verwerving van de grond in 1985, een tijdstip waarop [verweerster] nog niet bestond. Vervolgens heeft het hof geoordeeld dat de Staat heeft nagelaten concreet inzicht te verschaffen in de (verbintenisrechtelijke) rechtsverhouding tussen [verweerster] en [verweerster] (oud), die zou moeten rechtvaardigen dat [verweerster] wordt aangesproken uit verrijking. Op grond hiervan heeft het hof geoordeeld dat, voor zover er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, niet kan worden vastgesteld of deze verrijking aan [verweerster] (oud) of aan [verweerster] is toegevallen, terwijl evenmin is uit te sluiten dat de verrijking ten dele aan de één en ten dele aan de ander is toegevallen. 
       Ten overvloede is het hof vervolgens ingegaan op de redelijkheid van de afroming op grond van art. 6:212 BW. De Staat heeft volgens het hof nagelaten de redelijkheid van de vordering anders te motiveren dan met een verwijzing naar de wetenschap van de koper van de onroerende zaak op het moment van de verkrijging. Nu [verweerster] niet de juridisch eigenares is van de onroerende zaak, volgt daaruit reeds dat de vordering van de Staat moet worden afgewezen, aldus het hof. 
     
            
     5) De Staat is tijdig van de arresten van het hof in cassatie gekomen. Daartoe heeft hij een middel van cassatie geformuleerd dat bestaat uit twee onderdelen. [Verweerster] heeft geconcludeerd voor antwoord. Vervolgens hebben partijen hun stellingen schriftelijk toegelicht, waarna nog is gere- en dupliceerd. 
            
     Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     
       6) In onderdeel 1 klaagt de Staat over r.o. 12 van het tussenarrest en over r.o. 3-7 van het eindarrest, waarin het hof heeft geoordeeld dat niet als deugdelijke onderbouwing voor de verrijking van [verweerster] kan gelden dat zij ten tijde van de (voltooiing van de) sanering economisch eigenares was van de betrokken zaak en dus ten gevolge van de sanering is verrijkt. Tevens wordt geklaagd over het oordeel van het hof dat onvoldoende inzicht is verkregen in de (verbintenisrechtelijke) rechtsverhouding tussen [verweerster] en [verweerster] (oud), waaraan het hof de consequentie heeft verbonden dat niet kan worden vastgesteld aan wie van hen de verrijking is toegevallen, zodat de vordering van de Staat een toereikende grondslag ontbeert. 
       De Staat neemt in zijn klacht tot uitgangspunt dat in cassatie tussen partijen vaststaat dat [verweerster] economisch eigenares is van de zaak. Vervolgens voert hij aan dat het hof heeft miskend dat de figuur van economische eigendom in het maatschappelijk verkeer in beginsel ziet op een rechtsverhouding tussen de juridisch eigenaar en een ander, waarbij het belang van de betrokken zaak die ander volledig aangaat. Omdat de economisch eigenaar derhalve in beginsel het gehele voor- of nadeel draagt van de waardeverandering van de zaak, komt een waardestijging ten gevolge van de bodemsanering in beginsel geheel ten goede aan de economisch eigenaar. Daar het begrip verrijking blijkens de Notitie ongerechtvaardigde verrijking in verband met bodemsanering (hierna de Notitie) financieel-economisch van aard is, is het niet beperkt tot degene die in een goederenrechtelijke relatie staat tot het perceel. Nu de Staat heeft gesteld dat [verweerster] in haar hoedanigheid van economisch eigenares zonder meer heeft geprofiteerd van de waardestijging ten gevolge van de bodemsanering en [verweerster] niet gemotiveerd heeft aangegeven waarom in het onderhavige geval niet het volledige belang bij de zaak bij haar zou berusten en het hof dit evenmin heeft vastgesteld, berust volgens de Staat het oordeel van het hof op een onjuiste rechtsopvatting of is het onbegrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd. 
       Onderdeel 2 is gericht tegen r.o. 14-16 van het tussenarrest en r.o. 8-9 van het eindarrest, welke overwegingen zijn gewijd aan de vraag of het redelijk is om [verweerster] te verplichten tot het afdragen van haar (eventuele) verrijking aan de Staat. Het oordeel dat dit niet het geval is, geeft volgens de Staat blijk van een onjuiste rechtsopvatting of is onbegrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd. 's Hofs oordeel steunt erop dat de Staat zijn vordering kracht heeft bijgezet met verwijzing naar de Notitie, terwijl hij heeft nagelaten inzichtelijk te maken waarom in dit geval een relatie gelegd kan worden met de wetenschap van de koper op het moment van de verkrijging van (het recht op) de onroerende zaak. Nu de Staat zich niet heeft uitgelaten over de redelijkheid in de onderhavige situatie, waarin [verweerster] niet in enige goederenrechtelijke relatie staat tot de onroerende zaak, kan niet worden gesproken van de verkrijging door [verweerster] in de zin van de Notitie. Om deze reden is er volgens het hof geen grond om de vordering van de Staat toe te wijzen. De Staat voert hiertegen aan dat blijkens de parlementaire geschiedenis en de Notitie art. 75 lid 3 Wbb onmiskenbaar mede ziet op de economische verkrijger en dat de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking dan ook zonder meer kan worden gericht tot de economisch eigenaar. Voorts blijkt uit deze bronnen dat de vordering redelijk wordt geacht indien de economische of juridische verkrijger op het moment van de verkrijging van het (recht op de) onroerende zaak op de hoogte was of had moeten zijn van de bodemverontreiniging. De redelijkheid in het concrete geval is volgens de Staat daarin gelegen dat [verweerster] op het moment van de verkrijging van de economische eigendom van de onroerende zaak van de verontreiniging op de hoogte was, althans moet zijn geweest. 
     
            
     
       7) Bij de behandeling van deze klachten stel ik het volgende voorop.  
       a) Krachtens art. 75 lid 3 Wbb kan de Staat ten laste van het Rijk, een provincie of een gemeente komende kosten van onderzoek en sanering overeenkomstig de regels betreffende ongerechtvaardigde verrijking verhalen op degene die door dat onderzoek of die sanering ongerechtvaardigd wordt verrijkt. In de parlementaire geschiedenis bij dit artikel wordt er uitdrukkelijk op gewezen dat dit artikel, anders dan zijn voorganger art. 21 IBS, ook ziet op anderen dan op hen die de onroerende zaak als (juridisch) eigenaar hebben verkregen of daarvan gebruiker of beperkt gerechtigde zijn. Verhaal is mogelijk op een ieder die ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Als voorbeeld wordt gegeven dat de Staat ook een vordering moet kunnen instellen tegen een projectontwikkelaar die nooit eigenaar van de grond is geweest (Memorie van toelichting, TK 1989-1990, 21556, nr. 3, p. 58). Art. 75 Wbb ziet niet uitsluitend op gevallen van verkrijging door een juridische eigenaar. Op verkrijging van een belang dat is verbonden aan een onroerende zaak kan dit artikel eveneens van toepassing zijn (Notitie ongerechtvaardigde verrijking in verband met bodemsanering, TK 1993-1994, 22727, nr. 11, p. 6-9). 
       b) De in de rechtspraktijk ontstane figuur van economische eigendom is niet scherp omlijnd. In beginsel wordt ervan uitgegaan dat economische eigendom aanwezig is indien de rechtsverhouding tussen de belanghebbende en de eigenaar meebrengt dat het belang van de zaak de belanghebbende volledig aangaat. Dit betekent dat het (goede en kwade) risico van waardeveranderingen voor de economisch eigenaar is; zie onder meer A-G Loeb in zijn conclusie (onder 2) voor HR 10 aug. 1995, NJ 1996, 614 m.nt. MB, W.G. Huijgen, Economische eigendom (1995), p. 2-4, 6-9, 12 en Asser-Mijnssen-De Haan (2001) nr. 483. In een geval waarin het risico van waardedaling voor de eigenaar en het risico van waardestijging voor de belanghebbende was, werd het bestaan van economische eigendom niet aangenomen (HR 29 mei 1957, BNB 1957, 229). Echter, omdat de inhoud van het begrip economische eigendom niet vaststaat, kan degene die zijn vordering grondt op de economische eigendom van de gedaagde er niet mee volstaan aan te geven dat de gedaagde krachtens een rechtsbetrekking met de juridisch eigenaar wordt aangemerkt als economisch eigenaar. Hij moet duidelijk maken welke inhoud deze rechtsbetrekking in het concrete geval heeft. Daaruit kan worden afgeleid welke belangen de economisch eigenaar aangaan en welke niet. Omdat de eiser bij de rechtsbetrekking waaruit de verdeling van de belangen voorvloeit niet zelf partij is, kan hij niet op grond van art. 843a Rv een afschrift of uittreksel vorderen van de daarop betrekking hebbende onderhandse akte. Volgens art. 843a Rv en de jurisprudentie van de Hoge Raad kan dat slechts indien de onderhandse akte ziet op een rechtsbetrekking waarin de eiser of verzoeker of zijn rechtsvoorganger partij is (HR 18 februari 2000, NJ 2001, 259 m.nt. PV, r.o. 4.1.3). Indien de eiser niet kan beschikken over de gegevens waaruit blijkt welk belang de economisch eigenaar bij de zaak heeft, kan het aantonen van het gestelde belang problematisch zijn. Als de economisch eigenaar het gestelde belang bij de zaak betwist, kan van hem dan ook verlangd worden dat hij deze betwisting motiveert door het verstrekken van voldoende feitelijke gegevens teneinde de wederpartij aanknopingspunten te verschaffen voor een eventuele bewijslevering (vgl. over de verhouding tussen art. 843a Rv en deze regel Vranken onder HR 20 september 1991, NJ 1992, 552 onder 6; zie voor de regel zelf laatstelijk HR 23 november 2001, RvdW 2001, 188). Op deze grond kan hij verplicht zijn de onderhandse akte waaruit de inhoud van de rechtsbetrekking tussen hem en de juridisch eigenaar blijkt, over te leggen. Met behulp van deze gegevens kan de eiser trachten aan zijn bewijslast te voldoen ten aanzien van de verdeling van de belangen tussen de juridisch en de economisch eigenaar. 
     
     
     
       8) De verdeling van de belangen tussen de juridisch en de economisch eigenaar kan meebrengen dat een economisch eigenaar verrijkt wordt in de zin van art. 75 Wbb. Of dit zo is, dient in het concrete geval te worden nagegaan. Indien een economisch eigenaar het volledige belang bij de zaak heeft, wordt hij verrijkt indien de zaak waaraan zijn belang verbonden is in waarde stijgt. 
       Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof naar mijn mening terecht heeft geoordeeld dat voor de toepassing van de regeling van ongerechtvaardigde verrijking niet is vereist dat de verrijkte in een goederenrechtelijke relatie staat tot de zaak die de waarstijging heeft ondergaan. Niet begrijpelijk acht ik echter 's hofs oordeel dat er gezien het partijdebat niet voldoende grond is voor toewijzing van de vordering, omdat in dit debat tot uitgangspunt zou zijn genomen dat [verweerster] de juridisch eigenares van de onroerende zaak zou zijn.  
       Het hof heeft dit oordeel beargumenteerd met een verwijzing naar het pleidooi van 30 juni 1999, waarin de Staat heeft gesproken over verwerving met wetenschap van de verontreiniging en over het feit dat de wederpartij in 1985 nog een zekere prijs voor het verontreinigde onroerende goed heeft betaald. Dit oordeel gaat eraan voorbij dat de Staat bij dagvaarding in eerste aanleg [verweerster] heeft aangesproken als economisch eigenares van de onroerende zaak. Ook uit de briefwisseling vóór het uitbrengen van de dagvaarding (prod. 10 bij conclusie van eis) blijkt dat de Staat [verweerster] als economisch eigenares heeft aangesproken. Op deze hoedanigheid heeft de Staat eveneens gewezen in de conclusie van repliek onder 2 en 11 en in de akte van 22 maart 2000. Door bij pleidooi in hoger beroep aan te voeren dat "de wederpartij" in 1985 een zekere prijs voor het verontreinigde onroerend goed heeft betaald, heeft de Staat kennelijk voortgebouwd op de door de rechtbank in haar veroordelende vonnis gebruikte bewoordingen. De rechtbank had [verweerster] en [verweerster] (oud) immers vereenzelvigd en dus [verweerster] aangemerkt als partij die in 1985 juridisch eigenaar was geworden van de onroerende zaak.  
       Nu de Staat [verweerster] vanaf het begin heeft aangesproken in haar hoedanigheid van economisch eigenaar, mag uit de opmerkingen bij pleidooi naar mijn mening niet worden afgeleid dat hij daarmee zijn stellingen in eerste aanleg zou hebben prijsgegeven. De overweging van het hof dat de Staat [verweerster] heeft aangesproken in haar hoedanigheid van juridisch eigenares en dat het partijdebat op die hoedanigheid toegesneden is geweest, is daarom naar mijn mening niet begrijpelijk althans ontoereikend gemotiveerd. 
     
     
     
       9) Ook 's hofs beslissing inzake de vraag of [verweerster] voordeel heeft kunnen genieten op grond van de rechtsverhouding tussen haar en [verweerster] (oud), houdt m.i. in cassatie geen stand. Zoals onder 7 is uiteengezet kan het begrip economische eigendom meebrengen dat het belang van de zaak de belanghebbende volledig aangaat. Dat er bij economische eigendom niet altijd sprake is van precies dezelfde verdeling van belangen en daarmee van risico's, brengt mee dat de eiser dient te stellen en zo nodig te bewijzen dat het in het geding zijnde belang in het concrete geval de gedaagde aangaat. Voor de onderhavige zaak houdt dat in dat de Staat diende te stellen en zo nodig diende te bewijzen dat [verweerster] als economisch eigenares van de zaak het belang van de aan de bodemsanering verbonden waardestijging van de grond aanging. [verweerster] heeft vanaf het begin van de procedure bestreden dat zij is verrijkt (productie 11 bij conclusie van eis; conclusie van antwoord onder 9), maar niet dat het belang van de aan de bodemsanering verbonden waardestijging van de grond verrijking haar aanging. Integendeel, zij heeft betoogd dat zij het perceel grond in eigendom heeft verkregen (conclusie van antwoord onder 9), dat zij daarvoor een koopprijs heeft betaald (memorie van grieven onder 12.3) en dat zij grond aan de kopers van de woningen heeft verkocht en daarvan de opbrengst heeft verkregen (conclusie van antwoord onder 11, conclusie van dupliek onder 7). De geringe opbrengst van de grond staat volgens haar aan verrijking in de weg, niet het feit dat het belang van de aan de bodemsanering verbonden waardestijging van de grond haar niet aangaat. Door te betogen dat de opbrengst van de verkochte grond ten goede van [verweerster] is gekomen, geeft zij aan dat het belang van de waarde van de grond inderdaad bij haar is gelegen. 
       Onder deze omstandigheden is het naar mijn mening onbegrijpelijk dat het hof in zijn tussenarrest heeft overwogen dat vooralsnog onvoldoende feiten en omstandigheden waren gesteld die leiden tot het oordeel dat de veronderstelde waardestijging van het perceel aan [verweerster] als economisch eigenares ten goede zou zijn gekomen. Uit het door partijen gevoerde debat moest immers worden afgeleid dat tussen hen vaststaat dat de veronderstelde waardestijging van het perceel aan [verweerster] als economisch eigenares ten goede komt. Eerst nadat het hof op grond van dit onbegrijpelijke oordeel de Staat in de gelegenheid heeft gesteld feiten en omstandigheden aan te voeren die kunnen leiden tot het oordeel dat de gestelde waardestijging aan [verweerster] als economisch eigenares is toegevallen, heeft [verweerster] zich op niet nader door haar geëxpliceerde specifieke feiten en omstandigheden beroepen waaruit zou voortvloeien dat het belang van een aan de bodemsanering verbonden waardestijging niet bij haar ligt. Hiermee mag echter bij de beoordeling van het toen reeds gewezen tussenarrest van het hof geen rekening gehouden worden. Nu de tegen het tussenarrest gerichte klacht slaagt, heeft dat tot gevolg dat zij, voor zover gericht tegen de op het tussenarrest voortbouwende overwegingen in het eindarrest, eveneens slaagt. 
     
       
     10) Aan de redelijkheid van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking heeft het hof de r.o. 14-17 van zijn tussenarrest en ten overvloede de r.o. 8 e.v. van zijn eindarrest gewijd. In zijn tussenarrest heeft het de Staat in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de grondslag van deze redelijkheid. In zijn eindarrest heeft het geoordeeld dat de redelijkheid aan de vordering ontbreekt omdat de Staat haar niet anders heeft gemotiveerd dan met een verwijzing naar de wetenschap van de koper op het moment van diens verkrijging van de onroerende zaak. Dit oordeel hangt samen met de opvatting van het hof dat de Staat [verweerster] als juridisch eigenaar heeft aangesproken en dat de Staat met het begrip verkrijging zag op verkrijging door de juridische eigenaar. Uit het onder 8 betoogde blijkt dat de aan dit oordeel ten grondslag liggende opvatting van het hof over het processuele debat van partijen mijns inziens onbegrijpelijk is. Reeds om die reden kan het oordeel in cassatie niet in stand blijven. Daarnaast miskent het hof dat het begrip verkrijging tegen de achtergrond van art. 75 Wbb ook ziet op verkrijging van economische eigendom. Het oordeel van het hof dat in een situatie van economische eigendom de redelijkheid van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking niet gelegen kan zijn in de wetenschap van de koper op het moment van zijn verkrijging van (het recht op) de onroerende zaak, getuigt dan ook van een onjuiste, want te beperkte, uitleg van het begrip verkrijging in de zin van art. 75 Wbb. Immers, indien vaststaat dat krachtens de rechtsbetrekking tussen de economisch en juridisch eigenaar het belang van de waarde van de grond berust bij de economisch eigenaar, is er sprake van verkrijging in de zin van art. 75 Wbb. De redelijkheid van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking tegen de economisch eigenaar wordt dan conform de door de Staat gebruikte in art. 75 Wbb bedoelde maatstaf beoordeeld. 
     
     11) Uit het voorgaande vloeit voort dat beide onderdelen van het middel naar mijn mening terecht zijn voorgesteld. 's Hofs arresten moeten worden vernietigd en de zaak dient te worden verwezen voor nader feitelijk onderzoek en de bespreking van de overige verweren van [verweerster].  
            
     Conclusie 
     
     De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden arresten en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing. 
     
     De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 
             
     1 In het vonnis van de rechtbank van 17 april 1998 is ten onrechte vastgesteld dat de rapportage op 21 en 29 juni 1994 heeft plaatsgevonden (zie productie 1 bij conclusie van eis).