ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:3180

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:3180 Gerechtshof Amsterdam , 04-08-2015 / 200.157.562/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-08-04

Zaaknummer: 200.157.562/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:3180

---

Huur van restaurant in 'first class business hotel' is na enkele maanden aan een ander overgedragen. Tekortkomingen zijn voldoende naar zwaarwegend voor ontbinding overeenkomst en ontruiming binnen zes maanden.

arrest 
     ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer					: 200.157.562/01 
     
     
     
       zaak/rolnummers rechtbank Amsterdam	: CV 13-25264 en CV 13-24195 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 augustus 2015 
       
     
     
     
       inzake  
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [appellante]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats 1] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. R.G. Meester te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gemeente [gemeente] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellante] is onder aanvoering van grieven bij dagvaarding van 2 oktober 2014 (met producties) in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 juli 2014, in de zaken met bovenvermelde rolnummers gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. Op de eerst dienende dag heeft [appellante] van grieven gediend overeenkomstig de appeldagvaarding. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties ingediend. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 juni 2015 doen bepleiten, [appellante] door mr. Meester voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Kerpestein voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft geconcludeerd, onder verandering van haar eis, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar primaire dan wel haar (voor het eerst in appel geformuleerde) subsidiaire vordering zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellante] haar ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.   
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De grieven 1 tot en met 5 richten zich tegen deze feitenvaststelling. Het hof zal daarmee rekening houden. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen deze derhalve ook het hof als uitgangspunt, zulks met dien verstande dat in overweging 1.2 in de eerste volzin voor “1 september 2004” moet worden gelezen “1 september 2003”. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, [geïntimeerde] de feiten neer op het volgende. 
       
       
         2.1.1. 
          	[appellante] huurt een belangrijk deel van de panden aan het [straat 1] en [straat 2] te [plaats 1] voor de exploitatie van een “first class business hotel”.  
         
       
       
         2.1.2. 
          	Bij schriftelijke (onder)huurovereenkomst van 1 september 2003 (hierna: de huurovereenkomst) heeft [appellante] aan [geïntimeerde] Nederland BV i.o. in onderhuur gegeven de casco benedenverdieping (bedrijfsruimte, inclusief keuken en opslagruimte in kelder) van de panden aan het [straat 1] en [straat 2] te [plaats 1] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2003 en aangegaan voor de duur van vijf jaar met verlenging van steeds vijf jaar totdat de huurovereenkomst wordt opgezegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.3 van de huurovereenkomst.  De aanvangshuurprijs is gesteld op € 10.833,33 exclusief btw per maand (€ 130.000,= exclusief btw per jaar). De huurprijs bedraagt thans € 17.660,64 exclusief btw per maand.  
         
       
       
         2.1.3. 
          In onderdeel F van de considerans van de huurovereenkomst staat onder meer: 
         
         
           
             
              [appellante] huurt het hotel – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – op haar beurt van een hoofdverhuurder. In de hoofdhuurovereenkomst is bepaald dat het hotel uitsluitend mag worden gebruikt als “first class business hotel” met bijbehorende restauratieve voorzieningen, in die zin dat [appellante] het hotel conform de gehanteerde standaards van gelijke of vergelijkbare hotels in hetzelfde marktsegment dient te gebruiken. Deze kwaliteitsstandaards gelden eveneens voor [geïntimeerde] [  [geïntimeerde] ; hof] . [geïntimeerde] zal haar zaak exploiteren conform de standaards zoals deze ook gelden, ten tijde van het opstellen van het contract, in hotel [bedrijf 2] in [plaats 2] . Niet nakoming van de onderhavige huurovereenkomst kan namelijk ernstig toerekenbaar tekortschieten van [appellante] jegens de hoofdverhuurder opleveren met alle gevolgen van dien. Hiervan is [geïntimeerde] zich bewust. Wijzigingen in het gehuurde/kwaliteitsstandaards die [appellante] wenst/dient door te voeren, worden in goed overleg met [geïntimeerde] doorgenomen en doorgevoerd. [geïntimeerde] zal hier in alle redelijkheid aan mee werken. Blijft [geïntimeerde] hierna in gebreke, dan levert dit een grond op voor onmiddellijke beëindiging van dit huurcontract, onverminderd het recht van [appellante] op volledige schadevergoeding. Als bijlage zijn de meeste recente (GAP) kwaliteitsstandaards bijgevoegd. 
         
         
       
       
         2.1.4. 
          	De huurovereenkomst bepaalt onder meer: 
         
       
     
     
       1.3 
       
         Het gehuurde zal door of vanwege [geïntimeerde] uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als “Deli-restaurant” onder de handelsnaam “ [geïntimeerde] ”. [geïntimeerde] verplicht zich om gedurende de looptijd van dit huurcontract het gehuurde te (blijven) gebruiken conform de kwaliteitsstandaards van het hotel, alsmede conform de standaards, die worden gehanteerd voor horecavoorzieningen in gelijke of vergelijkbare hotels in hetzelfde marktsegment als [appellante] . 
       
       
       
     
     
       8.2 
       
         Tijdens de openingstijden van het gehuurde is [geïntimeerde] gehouden voor de leverantie van drank- en etenswaren (alsmede daaraan gerelateerde dienstverlening, zoals bijv. roomservice en het verstrekken van drank- en etenswaren in de conferentieruimtes) aan hotelgasten, zo hierom wordt verzocht. [appellante] verleent [geïntimeerde] het recht tot levering van drank- en etenswaren (en daaraan gerelateerde dienstverlening) (behoudens de minibars) van dit contract, welke dienstverlening/leveranties te allen tijde naar behoren en overeenkomstig de uitstraling van het hotel dienen te worden uitgevoerd. [geïntimeerde] verbindt zich voor haar producten/dienstverlening prijzen te zullen berekenen, die niet in ongunstige zin afwijken van prijzen, zoals in horecabedrijven in soortgelijke hotels in Nederland worden berekend, en zullen in onderling overleg met [appellante] worden vastgesteld. [appellante] zal deze goedkeuring niet op onredelijke gronden weigeren. (…) 
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       8.4 
       
         
          [geïntimeerde] dient zorg te dragen voor een goede, ordentelijke en bij de uitstraling van het hotel passende bedrijfsvoering, alsmede voor een ordelijke gang van zaken in het gehuurde, alsmede in het kader van de verlening van roomservice dan wel andersoortige dienstverlening. [geïntimeerde] zal haar personeel dienovereenkomstig instrueren. Voorts dient [geïntimeerde] het gehuurde te allen tijde schoon te houden. 
       
       
     
     
       8.5 
       
         Het is [geïntimeerde] niet toegestaan reclame uitingen aan te brengen op, aan of in het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van of namens [appellante] (behoudens het gebruik van het bestaande “Olio” bord aan de voorkant van het hotel). In ieder geval dienen de reclame uitingen bij de door het hotel gehanteerde kwaliteitsstandaards en uitstraling te passen, alsmede te allen tijde voldoen aan toepasselijke regelgeving.(…) 
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       8.7 
       
         Het personeel van [geïntimeerde] dient vakkundig en representatief (onder meer: nette bedrijfskleding) te zijn. [geïntimeerde] en haar personeel dienen zich tot genoegen van [appellante] te gedragen tegenover gasten en bezoekers van het hotel en overige in het hotel werkzame personen, alsmede zich te onthouden van overlast in welke vorm dan ook. 
       
       
     
     
       8.8 
       
         
          [geïntimeerde] verklaart zich te onderwerpen aan alle in het hotel door of namens [appellante] uitgevaardigde of nog uit te vaardigen voorschriften en aanwijzingen, die het gebruik van het gehuurde en het door [geïntimeerde] te realiseren kwaliteitsniveau in het hotel betreffen. [appellante] zal bij nieuwe voorschriften en aanwijzingen rekening houden met de aard van het bedrijf van [geïntimeerde] . Met bestaande voorschriften verklaart [geïntimeerde] zich bekend. (…) 
       
       
       
         2.1.5. 
          	Bij het sluiten van de huurovereenkomst werd [geïntimeerde] vertegenwoordigd door haar directeur en eigenaar [persoon 1] . [persoon 1] was als kok onder meer werkzaam geweest bij sterrenrestaurant [bedrijf 1] en was in samenwerking met hotel “ [bedrijf 2] ” in [plaats 2] het concept “ [geïntimeerde] ” gaan exploiteren. 
       
       
         2.1.6. 
          	Enkele maanden na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [persoon 1] zijn aandelen in [geïntimeerde] verkocht aan [persoon 2] Holding B.V. (eigendom van [persoon 2] ) en [bedrijf 4] (eigendom van [persoon 2] ). Van deze aandelenoverdracht is [appellante] niet (vooraf) op de hoogte gesteld. [persoon 2] en [persoon 2] exploiteren onder meer een pizzeria en grillrooms in het centrum van Amsterdam.  
         
       
       
         2.1.7. 
          	[geïntimeerde] exploiteert het gehuurde onder de naam “ [naam] ”. Het gehuurde is zowel bereikbaar via het hotel als vanaf het Damrak en [geïntimeerde] richt zich zowel op hotelgasten als op het algemene publiek. 
         
       
       
         2.1.8. 
          	In een door [geïntimeerde] aangevangen kortgedingprocedure zijn partijen mediation overeengekomen. In het kader van die mediation hebben partijen op 5 juli 2012 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de considerans van die overeenkomst staat onder meer: 
         
         
           
             V.	Uitgangspunt voor deze oplossing is in 2003 tussen partijen gesloten huurovereenkomst bedrijfsruimte. Partijen beogen met een oplossing duidelijke afspraken te maken voor hun samenwerking en de kwaliteit in het kader van deze huurovereenkomst. Het is uitdrukkelijk niet de intentie van partijen om van de inhoud van genoemde huurovereenkomst af te wijken of afspraken te maken die voor deze huurovereenkomst in de plaats komen. 
           
         
         
         
           Het onderwerp van het geschil is in de vaststellingsovereenkomst gedefinieerd als “Naleving huurovereenkomst, inclusief de samenwerking (met name kwaliteitseisen en financiële haalbaarheid)”. In de vaststellingsovereenkomst zijn onder meer de volgende afspraken gemaakt: 
         
         
         
           
             “ 
             Ontbijtprijs 
           
         
         
           a.		Partijen stellen één prijs vast voor het door [geïntimeerde] te verzorgen ontbijt. Deze ontbijtprijs geldt voor de hotelgasten van [appellante] die bij [geïntimeerde] daadwerkelijk het ontbijt gebruiken; 
         
         
         
           b.		De ontbijtprijs die [geïntimeerde] mag berekenen wordt per 1 augustus 2012 vastgesteld op € 14,50 per ontbijt. Deze prijs loopt in ieder geval tot en met 31 december 2013; 
         
         
         
           c. 	Indien [geïntimeerde] gedurende één jaar na 1 augustus 2012 binnen de “Market Matrix, hoofdstuk restaurant”, tot de top 5 behoort van de “ Swissôtel Hotels & Resorts, regio Europe & America’s”, is [appellante] bereid om redelijkerwijs mee te denken over een verhoging van de afgesproken ontbijtprijs en de vaststelling van deze verhoogde prijs voor een nieuwe periode. Deze stijging van de ontbijtprijs kan nooit meer dan 10% zijn; 
         
         
         
           d. 	[geïntimeerde] betaalt [appellante] voor de hotelgasten van [appellante] die bij [geïntimeerde] het ontbijt gebruiken een bedrag van € 1,25 ter compensatie van de door [appellante] te betalen commissiekosten en als stimulans voor [appellante] om zo veel mogelijk ontbijten voor [geïntimeerde] te verkopen (“kick back fee”) (…)  
         
         
         
           
             Kwaliteitsnorm Ontbijt en Restaurant 
           
         
         
         
           e.		De tussen partijen in hun huurovereenkomst van 2003 afgesproken kwaliteitsnorm voor het ontbijt en het restaurant en andere door [geïntimeerde] in het kader van deze overeenkomst aan [appellante] en haar hotelgasten te leveren “drank- en etenswaren (en daaraan gerelateerde dienstverlening)” (in onder meer overweging E., F. en artikelen 1.3, 8.2 en 8.4 van deze huurovereenkomst) wordt door partijen aldus geconcretiseerd dat [geïntimeerde] erkent dat zij aan de tussen partijen geldende huurovereenkomst moet voldoen met betrekking tot de kwaliteit en de Standards van [appellante] Hotels & Resorts, en dat zij er mee bekend is dat zij in dat kader meerdere malen per jaar wordt getoetst; 
         
         
         
           f.		De kaders voor de LQA- en QB-toets zijn als  
           bijlage 1 
            aan deze overeenkomst gehecht; 
         
         
         
           g.	 	[appellante] voorziet [geïntimeerde] telkens van een kopie van de uitgevoerde LQA-toets en QB-toets en overlegt  zo nodig met [geïntimeerde] over de score en eventuele aanpassingen die nodig zijn om de kwaliteit op het tussen partijen afgesproken niveau te brengen; 
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           i.		De Standards voor alle Food & Beverage is vastgelegd in de Corporate Standard Practice Instructions F&B van [appellante] Hotels & Resorts ( 
           bijlage 3 
           ); 
         
         
         
           j.		[geïntimeerde] geeft per direct opdracht aan Bureau de Wit om tot een hygiëne-en kwaliteitsanalyse te [geïntimeerde] met betrekking tot het restaurant en de keuken en deze te laten uitvoeren en rapporteren vóór 31 juli 2012. Deze opdracht zal inclusief anonieme toets-momenten zijn. [geïntimeerde] zal de uitslag van deze toets-momenten direct delen met [appellante] . Vervolgens zal in de toekomst één keer per jaar (in het midden van het jaar) een zelfde hygiëne- en kwaliteitsanalyse gedaan worden in opdracht van [geïntimeerde] . De uitslag van deze analyse wordt door [geïntimeerde] steeds direct gedeeld met [appellante] .* 
         
         
         
           
             *  [handgeschreven - opm. hof]  nav Buro de Wit aan/opmerkingen krijgt [geïntimeerde] één maand om dit te corrigeren 
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Communicatie en informatie 
           
         
         
         
           o. 	[geïntimeerde] en [appellante] hebben via hun Management Team of bedrijfsleiding wekelijks overleg met elkaar – gedurende minimaal 30 minuten – over  operationele aangelegenheden die hun samenwerking betreffen; 
         
         
         
           p.  	[geïntimeerde] en [appellante] voorzien elkaar steeds van de informatie die nodig is voor een goede uitvoering van de huurovereenkomst en deze vaststellingsovereenkomst. Een klacht door een gast geuit aan de receptie van [appellante] wordt steeds direct gecommuniceerd met [geïntimeerde] ; 
         
         
         
           
             Reclame-uitingen 
           
         
         
         
           q.		[appellante] staat toe dat er maximaal één bestaand bord met neonlichting aan de gevel kan hangen ( 
           bijlage 5 
           ) en [geïntimeerde] haalt vóór 31 juli alle overige uitingen waar “grill” op staat weg. Ook de televisie wordt uit het raam weggehaald. De twee borden waar het menu op staat worden vervangen door één kwalitatief bord met het menu erop. Het is [geïntimeerde] bekend dat het “proppen” op straat door personeel van [geïntimeerde] absoluut niet mag; 
         
         
         
           
             Opslag 
           
         
         
         
           r. 	De vriezer onder de trappen bij de personeelsliften wordt door [geïntimeerde] weggehaald en deze ruimte komt ter beschikking van [appellante] . De vries- en koelinstallaties direct naast de elektrakast worden tevens weggehaald; 
         
         
         
           
             BHV 
           
         
         
         
           s.		[geïntimeerde] zorgt ervoor dat er uiterlijk 31 juli 2012 minimaal twee personeelsleden van [geïntimeerde] per shift aanwezig zijn met een geldig BHV-certificaat, inclusief een AED-training; 
         
         
         
           t.		[geïntimeerde] zorgt dat er uiterlijk 31 juli 2012 een werkend AED-apparaat in het restaurant aanwezig is; 
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
       
       
         2.1.9. 
          	Bij e-mail van 2 augustus 2012 heeft [persoon 6] van [geïntimeerde] aan [persoon 5] van [appellante] onder meer laten weten: 
         
         
             (…) 
             Bureau de Wit is ingeschakeld deze neemt met mij contact op om een afspraak te maken. Een keurmeester zal na het maken van de afspraak langs [geïntimeerde] om alles door te nemen. De keurmeester zal dan gelijk een controle uitvoeren. 
             (…) 
             Televisie is weggehaald, de menukaart word vervangen als de andere menukaart van de drukkerij komt. De neonreclame word is weggehaald. 
             De vriezer naast de elektrakast is weg, de vriezer onder de trap wordt weggehaald als de andere vriezer geïnstalleerd is.(…) 
             6 personeelsleden hebben BHV, 2 andere gaan in september als de nieuwe cursussen van Paraat weer op het internet staan. 
             AED is besteld deze zal binnen 2 weken opgehangen zijn in het restaurant. 
             Standaards van het [appellante] word heel hard aan gewerkt, alles wat we kunnen implementeren word direct gedaan. Aantal aanpassingen zoals jam loopt uit omdat we nog een voorraad in het magazijn hebben.(…). 
         
         
       
       
         2.1.10. 
         Bij e-mail van 9 augustus 2012 heeft Arends van [appellante] aan [persoon 2] en [persoon 6] van [geïntimeerde] laten weten: 
         
         
           
             Jullie gaven mij aan dat vandaag een kennismakingsgesprek met Bureau de Wit zal plaatsvinden. Het contract is al wel getekend, zo vertelde je. Jullie konden mij niet aangeven hoeveel keer per jaar Bureau de Wit langskomt. Jij, [persoon 3] , gaf mij aan dat wij maar één rapportage per jaar ontvangen, ongeacht hoe vaak Bureau de Wit langskomt. (…) 
           
           
             Wanneer de vriezer onder de trap verwijderd zal worden wisten jullie nog niet. Vandaag zullen jullie mij laten weten wanneer dit gebeurd. 
           
           
             (…) 
           
           
             Het AED-apparaat is binnen en wordt zondag opgehangen, zo gaven jullie mij aan. (…) 
           
         
         
       
       
         2.1.11. 
         Op 9 augustus 2012 heeft Bureau de Wit een onderzoek uitgevoerd bij [geïntimeerde] . De behaalde score was 29%, de minimumnorm is 80%. Het rapport vermeldt dat er een zware tekortkoming is vastgesteld en dat dit een aftrek van 20% oplevert. 
         
       
       
         2.1.12. 
         Bij e-mail van 20 augustus 2012 heeft [persoon 6] , General Manager van [appellante] aan [persoon 2] en [persoon 6] van [geïntimeerde] een overzicht gegeven van de op 16 augustus 2012 besproken punten. Daarin staat onder meer:  
         
         
           
             
               Jullie gaven aan dat het AED-apparaat op zondag 12 augustus is opgehangen. Namens [appellante] heb aangegeven dat dit te laat is: deze zou er al op 31 juli moeten hangen. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
           
             
               De standards zijn (in ieder geval) voor wat betreft de ontvangstprocedure en het ontbijt nog niet geheel door jullie doorgevoerd. Zo is er bijvoorbeeld nog geen ontvangstdesk waar gegevens van de gast gechecked worden en van alwaar de gast naar zijn tafel wordt gewezen en geplaceerd. Ook de nieuwe borden [geïntimeerde] nog, een en ander is (zo gaven jullie aan) met de drukker besproken, nieuwe zaken worden besteld en de cereals worden in kartonnen verpakking aangeboden in plaats van potten. Ook met de jam zijn jullie nog bezig en de Birchermuesli wordt nog niet geserveerd. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
           
             
               Jullie gaven aan een kennismakings gesprek met Bureau de Wit te hebben gehad. Er is een abonnement afgesloten voor 6 bezoeken per jaar. De resultaten van die bezoeken zullen allemaal overhandigd worden aan [appellante] Amsterdam. Zoals eerder door Olga in mijn afwezigheid aangegeven diende er voor 31 juli 2012 een toetsmoment kwaliteits- en hygiëne analyse te hebben plaatsgevonden (zie mediationovereenkomst). Graag ontvang ik nog deze week van jullie een kopie van de rapportage.   
             
           
           
             
               (…) 
             
           
           
             
               Jullie gaven aan [appellante] een kopie van de BHV- certificaten te zenden voor 20 augustus. Helaas hebben wij deze nog niet ontvangen. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
         
         
       
       
         2.1.13. 
         Bij e-mail van 25 augustus 2012 heeft [persoon 6] van [appellante] aan [persoon 2] en [persoon 2] van [geïntimeerde] een overzicht gegeven van de op donderdag (kennelijk: 23 augustus) besproken punten. Daarin staat onder meer: 
         
         
           
             
               Donderdag ochtend en Vrijdag ochtend ben ik bij het ontbijt geweest. Het viel mij op dat er nog steeds niet aan alle standaards wordt voldaan, ondanks dat we dit al meer keren met jullie hebben besproken. Ik denk daarbij aan de sparkling wine, cereals, het beleg, de aanduiding van de producten, etc. Ook viel het mij op dat personeelsleden sommige gasten niet opmerkten, begroetten, laat staan dat ze geplaceerd werden. Dit is uiteraard wel de bedoeling en ook de standard voor [appellante] . Ondanks dat je mij aangaf ermee bezig te zijn, merk ik nog op dat ook de ontvangstdesk er nog steeds niet is. Dit is niet volgens de gemaakte afspraken. 
             
           
           
             
               Voor wat betreft Bureau de Wit gaf je aan dat ze nog niet bij jullie zijn langs geweest voor een hygiëne- en kwaliteitsanalyse. Volgens jou kan Bureau de Wit dit jaar nog 3 keer [geïntimeerde] er volgend jaar ook 3 keer. Echter, zoals besproken was uitdrukkelijk afgesproken dat Bureau de Wit al voor 31 juli 2012 een hygiëne- en kwaliteitsanalyse had moeten opstellen. Aan mijn eerdere verzoek deze week nog een hygiëne- en kwaliteitsanalyse toe te zenden kunnen jullie niet voldoen. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
           
             
               De door ons ontvangen BHV-certificaten zijn helaas niet volledig. Volgens de door ons ontvangen certificaten is er maar één personeelslid op dit moment BHV gecertificeerd, 3 andere personeelsleden hebben slechts een deel van de benodigde kwalificaties behaald.(…) 
             
           
         
         
       
       
         2.1.14. 
         Bij aangetekend verzonden brief en exploot van 30 augustus 2012 heeft [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 september 2013, wegens slecht huurderschap c.q. slechte bedrijfsvoering, dringend eigen gebruik en de in art. 7:296 lid 3 BW bedoelde belangenafweging, daartoe onder meer aanvoerend:   
         
         
           
             Wij waren (…) zeer verbaasd enige maanden na het aangaan van de huurovereenkomst (en de samenwerking met de heer [persoon 1] ) te vernemen dat de aandelen van [geïntimeerde] waren overgenomen en de directie was vervangen. Sindsdien bent u gezamenlijk bestuurder. 
           
           
             (…) 
           
           
             Al vanaf de overname ontstonden er problemen over de uitstraling van de onderneming en de kwaliteit van de leveranties en dienstverlening. Reeds op 13 december 2004, derhalve zeer kort na de overname, heeft er een bespreking tussen ons plaatsgevonden over de verbetering van de samenwerking, de kwaliteit en het serviceniveau. 
           
         
         
         
           
             Helaas bleken de problemen niet opgelost en ontstonden steeds meer discussies over de kwaliteit van de service en leveranties. In april 2005 hebben we bijvoorbeeld wederom uitgebreide besprekingen gehad over de kwaliteit. (…) Afgesproken werd om de kwaliteit van de service en leveranties te verbeteren. In 2006 is zelfs een actieplan opgesteld en ook in de jaren daarna heeft [appellante] continue moeten wijzen op het naleven van de kwaliteitsnormen uit de onderhuurovereenkomst. Keer op keer schond u deze normen. 
           
           
             (…) 
           
           
             Voornoemde situatie bereikt haar apotheose tijdens het – door nota bene u gestarte – kort geding over o.a. de ontbijtprijzen. (…) Vanwege het belangrijke samenwerkingselement in de overeenkomst, heeft de rechter partijen tijdens de zitting gevraagd of zij over dit onderwerp mediation wensten (…) Wij hebben hierop aangegeven bereid te zijn u een laatste kans te geven. Hierop zijn wij een langdurig, kostbaar en zorgvuldig mediationtraject ingegaan (…). Dit heeft tot duidelijke afspraken over de samenwerking en kwaliteit met expliciete termijnen geleid, die in de op 5 juli 2012 ondertekende vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen. 
           
         
         
         
           
             De afgelopen weken hebben wij, ondanks de vele gesprekken die wij hebben gevoerd, tot onze grote spijt evenwel moeten constateren dat u wederom tussen ons gemaakte afspraken met voeten trad. Een aantal voorbeelden (zonder volledig te zijn): 
           
         
         
           
             
               U voldoet qua ontbijt nog steeds niet aan onze Standards (die aan de mediationovereenkomst gehecht zijn). Dit blijkt uit meerdere rapportages van mystery guests die we ook met u bespraken; 
             
           
           
             
               Wij hebben, ondanks herhaalde verzoeken, geen hygiëne- en kwaliteitsanalyse van Bureau de Wit van u ontvangen, laat staan vóór de gestelde termijn van 31 juli 2012; 
             
           
           
             
               Uw roomservice voldoet niet aan onze Standards, zoals blijkt uit de rapporten van de mystery guests; 
             
           
           
             
               U heeft niet binnen de afgesproken termijn van 31 juli 2012 de overtollige neonborden en menuborden alsmede de televisie verwijderd; 
             
           
           
             
               U heeft er niet voor gezorgd dat er per shift minimaal twee personeelsleden over een geldig BHV-certificaat, inclusief AED-training beschikken. Sterker nog, binnen uw volledige personeelsbestand beschikt er slechts één persoon hierover. Laat staan, dat dit binnen de afgesproken termijn van 31 juli 2012 is gelukt. 
             
           
         
         
       
       
         2.1.15. 
         Bij e-mail van 1 oktober 2012 heeft [persoon 6] van [appellante] aan [persoon 2] van [geïntimeerde] een overzicht gegeven van de op vrijdag 28 september 2012 besproken punten. Daarin staat onder meer: 
         
         
           
             
               Aangegeven is dat er nog steeds niet wordt voldaan aan de Standaards van [appellante] . [persoon 3] gaf aan dat volgens hem aan alle standaards wordt voldaan. Hij ontvangt graag van [appellante] een lijst met punten die niet in orde zijn. Harold geeft aan dat nakoming van de standards de verantwoordelijkheid is van [geïntimeerde] . [persoon 3] heeft alle standaards tot in detail. Bovendien heeft [appellante] al eerder aangegeven (bijvoorbeeld ontbijt een procedure roomservice) welke punten nog verbeterd moeten worden een en ander samen met Olga en Albert. [geïntimeerde] kan zelf zien wat in orde is en wat niet. Albert geeft ook voortdurend feedback over wat er niet in orde is. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
           
             
                Op de vraag of Bureau de Wit al een kwaliteitsbezoek heeft uitgevoerd antwoord [persoon 3] dat tot nu toe alleen een contract is getekend. Er hebben nog geen checks plaatsgevonden. 
             
           
         
         
       
       
         2.1.16. 
         Op 3 oktober 2012 heeft Bureau de Wit weer een onderzoek uitgevoerd. Blijkens het desbetreffende rapport is de behaalde score 46%. Er werd een zware tekortkoming vastgesteld, hetgeen een aftrek opleverde van 20%.  
         
       
       
         2.1.17. 
         Bij e-mail van 26 oktober 2012 heeft [persoon 6] van [appellante] aan [persoon 2] van [geïntimeerde] een overzicht gegeven van de op 19 oktober 2012 besproken punten. Daarin staat onder meer: 
         
         
           
             
               
                [persoon 3] heeft tijdens het gesprek bijgesloten rapport (2 pagina’s) van Bureau de Wit overhandigd. Marcel en [persoon 3] gaven aan dat op 9 oktober de eerste controle is uitgevoerd. Hiervoor was er alleen een kennismakingsgesprek met Bureau de Wit geweest. Er zijn van 5 producten een monster genomen en alle 5 hadden een ‘goed’ als score, zo gaf [persoon 3] aan. Marco bevestigt dat dit het eerste kwaliteitscontrolebezoek is geweest. 
             
           
           
             
               Op 15 oktober hebben 4 personeelsleden van [geïntimeerde] hun BHV diploma behaald (…)  
             
           
           
             
               In november moeten nog een aantal personeelsleden een herexamen maken/doen voor B.H.V. 
             
           
           
             
               (…) 
             
           
         
         
       
       
         2.1.18. 
         Bureau de Wit heeft de score van haar rapport van 3 oktober 2012 nadien herzien en gewijzigd in 86%. De verdere rapporten van Bureau de Wit laten achtereenvolgens de volgende scores zien: 
         
         
           
             
             
             
               
                 
                   
                     11 februari 2013  
                   
                 
                 
                   
                     85% 
                   
                 
               
               
                 
                   
                     16 april 2013  
                   
                 
                 
                   
                     95% 
                   
                 
               
               
                 
                   
                     18 juni 2013  
                   
                 
                 
                   
                     89%  
                   
                 
               
               
                 
                   
                     2 september 2013  
                   
                 
                 
                   
                     91% 
                   
                 
               
               
                 
                   
                     24 oktober 2013  
                   
                 
                 
                   
                     93%  
                   
                 
               
               
                 
                   
                     23 december 2013  
                   
                 
                 
                   
                     91% 
                   
                 
               
               
                 
                   
                     10 februari 2014  
                   
                 
                 
                   
                     66% 
                   
                 
               
               
                 
                   
                     7 april 2014  
                   
                 
                 
                   
                     89%  
                   
                 
               
               
                 
                   
                     2 september 2014 
                   
                 
                 
                   
                     62%  
                   
                 
               
               
                 
                   
                     21 oktober 2014  
                   
                 
                 
                   
                     89% 
                   
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.1.19. 
          In het rapport van 3 juni 2015 van Allegro INN ovations dat in opdracht van [appellante] is opgemaakt staat onder meer: 
         
         
           
             Op basis van eigen waarneming, aangevuld met de ter beschikking gestelde rapportages van diverse mystery visits, waaronder die van het zeer gerenommeerde Leading Quality Assurance, kom ik tot de conclusie dat [naam] in haar bedrijfsvoering in het geheel niet voldoet aan de eisen die gesteld mogen worden aan de f&b outlet behorend bij een first class business hotel. Zowel in product (spijs en drank), omgeving (interieur en sfeer) als in gedrag (technische en sociale vaardigheden van medewerkers) wordt dit niveau niet behaald. De door LQA gehanteerde norm dat een hotel dat de bovenkant van de markt bedient tenminste 80% moet scoren, is een algemeen aanvaarde internationale kwaliteitsnorm.  
           
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In deze zaak heeft [appellante] (in de zaak met nummer CV 13-25264) gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden alsmede (in de zaak met nummer CV 13-24195) gevorderd dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt, in beide zaken met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming, met rente en kosten. Volgens [appellante] is [geïntimeerde] niet alleen voorafgaand aan de vaststellingsovereenkomst maar ook nadien op tal van onderdelen ernstig en structureel tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst (zoals op onderdelen geconcretiseerd in de vaststellingsovereenkomst) en heeft [geïntimeerde] die tekortkomingen ondanks daarop bij herhaling te zijn aangesproken, niet hersteld. [geïntimeerde] heeft op haar beurt betwist te zijn tekortgekomen en heeft - samengevat - aangevoerd dat eventuele wanprestaties door tegenwerking van [appellante] zijn veroorzaakt. In dat verband heeft [geïntimeerde] zich op schuldeisersverzuim aan de zijde van [appellante] beroepen. Volgens haar is het [appellante] om de zeer winstgevende exploitatie van het restaurant van [geïntimeerde] te doen en is [appellante] daarom doende om een dossier tegen haar op te bouwen met beweerde wanprestaties. 
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding afgewezen. Hij overwoog – zeer kort samengevat – dat de ten processe gebleken klachten in het licht van de omstandigheden van het geval onvoldoende waren om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Aan de beoordeling van de door [appellante] gebruikte opzeggingsgronden kwam de kantonrechter niet toe, omdat hij oordeelde dat partijen in artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat alleen [geïntimeerde] de huurovereenkomst kan opzeggen. Tegen deze oordelen en de gronden waarop deze berusten komt [appellante] in hoger beroep met twintig grieven op.   
       
     
     
       3.3 
       Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [appellante] medegedeeld dat de kantonrechter de twee zaken gevoegd heeft, zodat sprake is van één vonnis. Ook [geïntimeerde] is die mening toegedaan. Alle producties kunnen volgens partijen derhalve zowel in verband met de gevorderde ontbinding als de opzegging door het hof worden gebruikt. Desgevraagd heeft [appellante] bevestigd dat de ontbindingsvordering voorop staat en dat de opzeggingsvordering als subsidiair moet worden beschouwd zodat, indien de ontbinding wordt toegewezen, aan een beslissing over de opzegging niet wordt toegekomen. 
       
     
     
       3.4 
       Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. De kennelijk strekking van de grieven (voor zover niet op de feitenvaststelling gericht) is in de eerste plaats dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde ontbinding heeft afgewezen, nu de ernst van de voortdurende wanprestatie van [geïntimeerde] de ontbinding rechtvaardigde. Daarover overweegt het hof als volgt. 
       
     
     
       3.5 
       Nadat tussen partijen onenigheid was gerezen, o.a. over de naleving van de door [appellante] gestelde kwaliteitseisen, hebben partijen een mediationtraject gevolgd en vervolgens de vaststellingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst behelst blijkens haar considerans geen nadere afspraken inzake de huurovereenkomst, maar beoogt die overeenkomst op onderdelen te verduidelijken. Daartoe is een aantal concrete afspraken gemaakt waaraan soms een einddatum is verbonden. Tevens zijn de kwaliteitsstandaards die [geïntimeerde] diende na te leven en de modellen aan de hand waarvan die naleving wordt getoetst, als bijlage 3 respectievelijk 1 aan de vaststellingsovereenkomst gehecht en door beide partijen geparafeerd. Daarmee moet voor [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest waaraan zij zich had te houden.  
       
     
     
       3.6 
       Uit de e-mail van [geïntimeerde] van 2 augustus 2012 volgt dat zij heeft erkend een deel van de bij de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken niet te zijn nagekomen. Zo heeft zij niet: 
       
         
           de menukaarten vervangen door één kwalitatief bord met het menu erop (onderdeel q); 
         
         
           Bureau de Wit direct opdracht gegeven om tot een hygiëne en kwaliteitsanalyse te [geïntimeerde] en deze vóór 31 juli 2012 te laten rapporteren. (onderdeel j); 
         
         
           de vriezer onder de trap weggehaald (onderdeel r); 
         
         
           ervoor gezorgd dat uiterlijk 31 juli 2012 minimaal twee personeelsleden van [geïntimeerde] die per shift aanwezig zijn een geldig BHV-certificaat hebben, inclusief een AED-training (onderdeel s); 
         
         
           ervoor gezorgd dat uiterlijk 31 juli 2012 een werkend AED-apparaat in het restaurant aanwezig was (onderdeel t).  
         
       
       Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] de vaststellingsovereenkomst, en daarmee de huurovereenkomst, niet (geheel) is nagekomen.  
       
     
     
       3.7 
       Daarbij komt, dat uit de hiervoor onder rov 2.1.10, 2.1.12, 2.1.13, 2.1.15 en 2.1.17 aangehaalde e-mails volgt, dat [geïntimeerde] [appellante] onjuist heeft voorgelicht over de rapportages door Bureau de Wit. Zij heeft allereerst [appellante] niet eigener beweging op de hoogte gesteld van het feit dat op 9 augustus 2012 een onderzoek door Bureau de Wit heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft tijdens het pleidooi in hoger beroep bij monde van haar manager M. [persoon 6] aangevoerd dat Bureau de Wit de rapportage van 9 augustus 2012 mondeling als een “nulmeting” heeft bestempeld en [geïntimeerde] het als een rapport voor intern gebruik beschouwde, in welke omstandigheid zij aanleiding zag om [appellante] niet van dit rapport op de hoogte te stellen. Het hof constateert dat Bureau de Wit het betreffende rapport nergens als een nulmeting aanduidt. Ook in de vaststellingsovereenkomst wordt niet gesproken over een nulmeting. Doch ook al ware dat anders, dan mocht van [geïntimeerde] niettemin verwacht worden dat zij het onderzoek, en de uitslag daarvan, aan [appellante] zou meedelen. De vaststellingsovereenkomst bepaalt immers met zoveel woorden dat [geïntimeerde] de uitslag van toets-momenten direct met [appellante] moet delen. [geïntimeerde] heeft niet alleen over het onderzoek van 9 augustus 2012 gezwegen, maar bovendien - blijkens de e-mails van 2.1.12 en 2.1.13 - in vergaderingen met [appellante] in strijd met de waarheid gezegd dat er alleen een contract was getekend en dat er nog geen onderzoek had plaatsgevonden. Daarmee is zij op ernstige wijze nalatig geweest in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst. 
       
     
     
       3.8 
       Datzelfde oordeel geldt voor de gang van zaken met betrekking tot het onderzoek dat op 3 oktober 2012 door Bureau de Wit plaatsvond. Uit het besprekingsverslag van 26 oktober 2012 blijkt dat [geïntimeerde] [appellante] niet (laat staan direct) de - ongunstige score - van 46% heeft medegedeeld en in de vergadering van 19 oktober 2012 ook niet het volledige rapport heeft verstrekt, doch slechts de twee voor haar gunstige bladzijden (gedateerd 9 oktober 2012) die uitsluitend het monsteronderzoek betreffen. [appellante] is er door zelf contact op te nemen met Bureau de Wit pas achter gekomen dat het rapport onvolledig was en dat er een eerder rapport was, namelijk dat van 9 augustus 2012. 
       
     
     
       3.9 
       
        [geïntimeerde] heeft in algemene termen betoogd dat [appellante] in de notulen die zij maakte van de vergaderingen met [geïntimeerde] de feiten heeft verdraaid, maar dat betoog is onvoldoende om ervan uit te gaan dat de inhoud van de hiervoor weergegeven e-mails met betrekking tot de rapporten Bureau de Wit onjuist zijn, nu [geïntimeerde] de bovenvermelde gang van zaken niet heeft bestreden en destijds ook niet tegen de inhoud van die e-mails heeft geprotesteerd. M. Schreeven heeft namens [geïntimeerde] ook ter zitting in hoger beroep erkend dat de rapporten zijn achterhouden.   
       
     
     
       3.10 
       Aan het voorgaande doet niet af dat Bureau de Wit heeft toegelicht dat het eerste rapport met betrekking tot de inspectie op 3 oktober 2012 deels op onvolledige gegevens was gebaseerd (een wel aanwezige map is abusievelijk niet ingekeken), waardoor achteraf bezien geen sprake bleek van een ernstige tekortkoming en op andere onderdelen een goedkeurende verklaring kon worden gegeven, zodat de nieuwe totaalscore op 86% uitkwam. Evenmin is relevant dat partijen in de vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken dat [geïntimeerde] een maand de tijd heeft om correcties aan te brengen om door Bureau de Wit geconstateerde gebreken te herstellen. Het verwijt dat hier in het bijzonder aan [geïntimeerde] wordt gemaakt is immers niet dat de rapporten ongunstig waren, maar dat zij die (ongunstige) rapporten in strijd met de krachtens de vaststellingsovereenkomst op haar rustende verplichting heeft verzwegen en daarover bovendien bij herhaling onjuiste informatie aan [appellante] heeft verstrekt. Dat [geïntimeerde] dat heeft gedaan kort nadat partijen ter beëindiging van hun (jarenlange) geschillen een mediationtraject hebben gevolgd en een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, laat het hof daarbij zwaar meewegen.  
       
     
     
       3.11 
       
        [geïntimeerde] verweert zich met een beroep op schuldeisersverzuim als bedoeld in artikel 6:58 BW. Zij baseert dat (in het bijzonder) op door haar gestelde nalatigheid van [appellante] om de onder o. van de vaststellingsovereenkomst formuleerde afspraak na te [geïntimeerde] . In dat verband heeft zij verwezen naar een e-mail van [appellante] van 9 november 2012 waarin [appellante] schrijft “Ons wekelijkse werkoverleg willen wij graag tot aan het kortgeding per e-mail laten plaatsvinden”. Daargelaten of [appellante] met het te kennen geven van deze wens toerekenbaar zou zijn tekortgekomen (hetgeen niet in de rede ligt; [appellante] was immers niet weigerachtig te overleggen) kan dat reeds geen schuldeisersverzuim meebrengen, omdat die wens pas enkele weken nadat [geïntimeerde] haar verplichtingen niet was nagekomen werd geuit. Dat die nakoming zou zijn verhinderd omdat [appellante] na 9 november 2012 het wekelijkse overleg tijdelijk per mail wilde laten plaatsvinden, is ongerijmd.  
       
     
     
       3.12 
       Andere feiten en omstandigheden die meebrengen dat de onder rov. 3.6 tot en met 3.8 bedoelde tekortkomingen niet aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend, zijn niet dan wel onvoldoende gesteld noch gebleken.  [geïntimeerde] is voor deze tekortkomingen zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt, omdat de termijn voor nakoming was verstreken, dan wel omdat de aard van de tekortkoming meebrengt dat geen ingebrekestelling nodig is.  Deze tekortkomingen acht het hof (anders dan [geïntimeerde] lijkt te menen) op zichzelf reeds voldoende zwaarwegend om de vordering van [appellante] tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen.  
       
     
     
       3.13 
       Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] daarnaast (ook) na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst de overeengekomen Standards onvoldoende nageleefd. Zij heeft in dat verband onder meer verwezen naar de door haar als productie 73 in eerste aanleg overgelegde rapportages van (mystery guests) van LQA en QB vanaf augustus 2012.   
       
     
     
       3.14 
       Uit het onder F van de huurovereenkomst overwogene volgt dat het naleven van de door [appellante] gehanteerde kwaliteitsstandaards (hierna: de Standards) als een wezenlijk onderdeel van de huurovereenkomst moet worden beschouwd. Dat is in onderdeel e. van de vaststellingsovereenkomst nogmaals tot uitdrukking gebracht. Ook het feit dat [appellante] ervoor heeft gekozen de Standards als bijlage aan die overeenkomst te hechten en elke bladzijde te laten paraferen door [geïntimeerde] , duidt daarop.  
       
     
     
       3.15 
       Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] de overeengekomen Standards ook na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst onvoldoende heeft nageleefd, stelt het hof voorop dat [geïntimeerde] in haar onder 2.1.9 aangehaalde e-mail aangeeft dat zij hard werkt aan implementatie van de Standards, maar daarin nog niet geheel is geslaagd. Zij erkent daarmee dus de Standards (nog) niet (geheel) na te leven. Ook uit de in 2.1.12 en 2.1.13 weergegeven e-mails blijkt dat kort na de vaststellingsovereenkomst de niet-naleving van de Standards tijdens vergaderingen met [appellante] concreet is besproken.  Dat deze verslagen in dit opzicht onjuist zijn, zoals [geïntimeerde] lijkt te betogen, is onaannemelijk in het licht van de erkenning van [geïntimeerde] dat nog niet geheel aan de Standards was voldaan en ook overigens door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. 
       
     
     
       3.16 
       Uit de als productie 73 overgelegde LQA-rapportages, die strekken tot toetsing van de naleving van de overeengekomen Standards, blijkt voorts dat de in het rapport van Allegro genoemde norm van 80% in geen van de gevallen waarover is gerapporteerd is gehaald. In het overgrote deel van de gevallen wordt een lager percentage gescoord dan het door general manager [persoon 6] tijdens het pleidooi in hoger beroep genoemde absolute minimum van 65%. [geïntimeerde] heeft tijdens het pleidooi in hoger beroep gesteld dat de LQA-toetsen een vertekend beeld geven, omdat geen correctie voor “not applicable” heeft plaatsgevonden. Dat standpunt is verder niet concreet toegelicht en evenmin op enigerlei wijze onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. De QB-scores zijn volgens [geïntimeerde] evenmin betrouwbaar omdat de controleurs (mystery guests) geen onbekenden zijn maar door [appellante] bewust zijn gestuurd om [geïntimeerde] in diskrediet te brengen. Voor hetgeen zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd (het rapport van 18 mei 2014, waarbij de mystery guest de naam van een werknemer noemde die op die datum niet meer bij [geïntimeerde] in dienst was) bestaan echter alternatieve verklaringen (zoals het gebruik van het naambordje door een andere collega). Zeker in het licht van de toelichting op haar werkwijze die QB Hospitality op haar werkwijze heeft gegeven (productie N bij appeldagvaarding) volstaan de beweringen van [geïntimeerde] hoe dan ook niet om de inhoud van alle QB-rapporten die zijn uitgebracht geheel in twijfel te trekken. Het hof leidt uit het voorgaande dan ook af dat [geïntimeerde] is tekortgekomen in het naleven van de Standards.  
       
     
     
       3.17 
       
        [appellante] kan ook ter zake van het niet-naleven van de Standards geen schuldeisersverzuim worden verweten nu, als overwogen, het voor haar duidelijk moet zijn waar zij zich aan had te houden en bij de naleving van de Standards niet van de medewerking van [appellante] afhankelijk was. Dat [appellante] gedurende een of meer periodes minder, of op een andere wijze, overleg heeft willen voeren dan in een wekelijkse fysieke vergadering - hetgeen moet worden bezien in het licht van de aanstaande rechtszaak en de toegenomen spanningen tussen partijen - maakt dat niet anders. [geïntimeerde] klaagt erover dat [appellante] haar de zogenaamde Market Metrix Reviews heeft onthouden ( [appellante] bestrijdt het) maar ontvangst van die (door [geïntimeerde] bij pleidooi in hoger beroep overigens als ongeloofwaardig en onjuist bestempelde) gegevens is geen vereiste om aan de schriftelijk vastgelegde Standards te kunnen voldoen.  
       
     
     
       3.18 
       
        [geïntimeerde] kan niet worden gevolgd in haar standpunt dat met de handgeschreven aanvulling op de vaststellingsovereenkomst (als onder j gedaan) een generieke ingebrekestellingstermijn van een maand is overeengekomen voor alle klachten die haar bedrijfsvoering betreffen. Uit deze tekst en de plaats daarvan in de vaststellingsovereenkomst blijkt duidelijk dat de termijn van een maand geldt voor door Bureau de Wit geconstateerde gebreken. Ook voor het niet-nakomen van de Standards na de vaststellingsovereenkomst was verder geen (nadere) ingebrekestelling nodig, omdat [appellante] geen gelegenheid onbenut heeft gelaten om mondeling en schriftelijk op de naleving van deze voortdurende verplichting aan te dringen.  
       
     
     
       3.19 
       Volgens [geïntimeerde] verhindert de lage ontbijtprijs die zij hotelgasten in rekening moet brengen het realiseren van de door [appellante] gewenste kwaliteit. Te dien aanzien heeft echter te gelden dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst met het hanteren van die prijs én met het navolgen van de Standards akkoord is gegaan. De hoogte van die prijs kan zij [appellante] dan ook niet tegenwerpen en evenmin kan zij van [appellante] verlangen dat deze alsnog met een prijsaanpassing instemt. [geïntimeerde] zal in dat verband haar eigen ondernemersrisico moeten dragen. Het betoog dat [appellante] [geïntimeerde] tegenwerkt door een (te) hoge ontbijtprijs van haar te vergen stuit hierop af. Overigens is onaannemelijk dat louter de lage ontbijtprijs het naleven van de Standards in de weg staat, nu [geïntimeerde] zelf haar exploitatie van [naam] als profijtelijk kenschetst.  Dat [geïntimeerde] nog anderszins door [appellante] is tegengewerkt moet als onvoldoende gesubstantieerd van de hand worden gewezen.  
       
     
     
       3.20 
       
        [geïntimeerde] meent dat [appellante] niet werkelijk wil dat [geïntimeerde] aan haar Standards voldoet, hetgeen zou volgen uit de e-mail van [appellante] van 23 oktober 2012, waarin haar general manager [persoon 6] schrijft: “erg vervelend om te lezen dat jullie het gelijk aanpassen en dus  volgens jullie  [curs. hof] eigenlijk voldoen aan alle standards”. Zowel uit het gecursiveerde gedeelte als uit het verdere verloop van de e-mail blijkt echter genoegzaam dat [persoon 6] wenst dat [geïntimeerde] aan de Standards voldoet maar van mening is dat dat al jaren niet het geval is. Uit de proceshouding van [appellante] heeft het hof verder niets anders kunnen opmaken dan dat naleving van de Standards voor haar van wezenlijk belang was en is en dat zij voortdurend op de naleving van de Standards heeft aangedrongen. 
       
     
     
       3.21 
       Dat [appellante] jegens [geïntimeerde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld is niet gebleken. Op verzoek van partijen heeft het hof kennisgenomen van de als productie GG door [appellante] overgelegde USB-stick met video-opnames van een vijftal vergaderingen van [appellante] en [geïntimeerde] in 2015. Uit die opnames blijkt een sterk verslechterde verhouding tussen partijen, hetgeen gelet op de duur van de geschillen tussen de betrokkenen niet bevreemdt. Het hof heeft echter niet kunnen vaststellen dat [appellante] zich heeft schuldig gemaakt aan provocaties, intimidaties of tegenwerking. Haar optreden tijdens deze vergaderingen kan evenmin als slecht verhuurderschap worden gekwalificeerd.  
       
     
     
       3.22 
       Volgens [geïntimeerde] zit er een duidelijke positieve ontwikkeling in haar  bedrijfsvoering, draait zij hoge omzetten en zijn haar klanten tevreden. Ook als dat het geval is, kan daaruit niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] thans zodanig aan de door [appellante] gestelde eisen (zoals de Standards) voldoet dat het ontbinden van de huurovereenkomst een onevenredige sanctie zou vormen op de gepleegde wanprestatie, die niet kan worden ongedaan gemaakt. De bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep door [appellante] in het geding gebrachte producties, zoals productie T (constateringen door een deurwaarder op 29 mei 2015), en de verschillende e-mails van [appellante] waar zij op naleving aandringt, geven er blijk van dat de Standards nog immer niet voldoende worden nageleefd.  
       
     
     
       3.23 
       De slotsom luidt dan ook dat de grieven slagen voor zover deze waren gericht tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding. Deze vordering zal alsnog worden toegewezen, omdat [appellante] daarbij voldoende belang heeft. Dat zij niet in concreto heeft gesteld een zeker bedrag aan schade te hebben geleden, maakt dat niet anders. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Bij bespreking van de grieven die betrekking hebben op de opzeggingsvordering bestaat geen belang meer, omdat deze vordering door [appellante] als subsidiaire vordering is aangeduid, en mede gelet op de hierna onder 3.26 te bespreken kostenveroordeling in zaak CV 13-24195. 
       
     
     
       3.24 
       De gevorderde ontbinding zal per de datum van dit arrest worden uitgesproken. [appellante] heeft ter zitting in hoger beroep te kennen gegeven dat een ontruimingstermijn tussen drie en zes maanden voor haar werkbaar is. Daarin ziet het hof aanleiding de ontruimingstermijn op zes maanden na betekening van dit arrest stellen.  
       
     
     
       3.25 
       Hetgeen [geïntimeerde] in eerste aanleg of thans in appel meer of anders heeft aangevoerd kan niet tot andere oordelen leiden dan hierboven gegeven. [geïntimeerde] heeft voorts geen voldoende concreet bewijs aangeboden van feiten die, indien bewezen, tot andere oordelen zouden leiden, zodat het hof aan haar bewijsaanbiedingen voorbij gaat.  
       
     
     
       3.26 
       
        [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg, voor zover betrekking hebbend op zaak CV 13-25264, alsmede de kosten van het hoger beroep. Het hof ziet aanleiding in de zaak CV 13-24195 geen kostenveroordeling uit te spreken. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep,  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       ontbindt de tussen partijen bestaande (onder)huurovereenkomst met betrekking tot na te melden bedrijfsruimte; 
     
     
     
       beveelt [geïntimeerde] om binnen zes maanden na betekening van dit arrest het gehuurde, zijnde de horecabedrijfsruimte te Amsterdam aan het [straat 1] en [straat 2] , met het hare en de haren te ontruimen en, onder afgifte van sleutels, ter algehele en vrije beschikking van [appellante] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] haar ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg tot op heden in de zaak met nummer CV 13-25264 aan de zijde van [appellante] begroot op € 192,48 aan verschotten en € 400,= voor salaris en in hoger beroep op € 788,52 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2015.