ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:691

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:691 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 28-01-2020 / 200.251.141/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-01-28

Zaaknummer: 200.251.141/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:691

---

Uitleg van overeenkomst bij koop van een casco pand. Vraag voor wiens rekening de aansluitkosten van de nutsvoorzieningen komen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.251.141/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL18.120) 
     
     
     
     
       
         arrest van 28 januari 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. J.H. Tuit, kantoorhoudend te Almere, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [A] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. D.Y. Li, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep   
     
     
       1.1 
       In het tussenarrest van 29 januari 2019 heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 8 april 2019. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken. Het verdere verloop blijkt uit de memorie van grieven en de memorie van antwoord. Vervolgens heeft [appellant] de processtukkenstukken aan het hof gestuurd en heeft het hof beslist dat opnieuw arrest wordt gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       
         
          [appellant] was enkele jaren geleden eigenaar van een leegstaand kantoorpand aan de [a-straat] in [A] . Hij wilde daarin appartementen en commerciële ruimten realiseren. [geïntimeerde] wilde twee van de commerciële ruimten kopen om daarin een restaurant te exploiteren. Partijen hebben daartoe een door hen op 26 oktober 2016 ondertekende koopovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is bepaald dat [appellant] voor zijn rekening zorg draagt voor het aanbrengen van een meterkast met aansluitingen voor elektra, stadsverwarming, internet/telefonie en water. Ook is bepaald dat daarnaast een leveringsovereenkomst en aannemingsovereenkomst met de aannemer Veluwezoom Verkerk Bouw (VVB) zou worden opgesteld, waarin enkele uitgebreidere voorwaarden en overige tussen partijen gemaakte afspraken zouden worden vastgesteld: "Alle overeenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en aan elkaar gelieerd." VVB heeft vervolgens, op  
         20 december 2016, met Housing Design & Development (HD&D) een aannemingsovereenkomst gesloten.  
       
       
     
     
       2.2 
       In een technische omschrijving van het project van 14 juli 2016 staat dat de aansluitkosten voor stadsverwarming, water, elektriciteit, riolering, telefonie en CAI voor rekening van 'verkrijger' zijn: "De aansluitkosten zijn niet in de koopsom begrepen. In de commerciële ruimtes worden loze meterkasten aangebracht waarin e.e.a. door derden kan worden gemonteerd. (...) De commerciële ruimtes worden casco opgeleverd zonder elektrische installatie.”  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en de beslissing van de rechtbank 
     
     
       3.1 
       Op 17 juli 2017 heeft HD&D 'meerwerk' aan [geïntimeerde] 'bevestigd' inzake de aansluitingen van de nutsbedrijven tot een totaal van € 32.833,-. [appellant] heeft veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling aan hem van dit meerwerk en € 1.103,33 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de procesinleiding en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. De rechtbank heeft die vordering afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Het hoger beroep strekt ertoe dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft betaald. 
       
       
     
   
   
     
       4 Thematische bespreking van de grieven 
     
     
       
         De onderbouwing van de vordering 
       
     
     
     
       4.1 
       
        [appellant] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat de kosten van de door hem te realiseren aansluiting op de nutsvoorzieningen voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. Die aansluiting was namelijk niet bij de koop inbegrepen. Subsidiair beroept [appellant] zich op ongerechtvaardigde verrijking en zaakwaarneming. 
       
       
         
           De beoordeling van deze onderbouwing 
         
       
       
     
     
       4.2 
       Beide partijen zijn het erover eens dat [appellant] de aansluiting wel moest verzorgen. Het standpunt van [appellant] komt erop neer dat hij die opdracht heeft kunnen afleiden uit het feit dat de aansluiting niet bij de koop was inbegrepen, en dat [geïntimeerde] de voor de aansluiting relevante capaciteit heeft doorgegeven - een en ander in combinatie met de e-mailcorrespondentie die tussen partijen is gevoerd. Volgens [geïntimeerde] echter, maakte de aansluiting onderdeel uit van de koopovereenkomst. 
       
       
     
     
       4.3 
       Het hof stelt vast dat de correspondentie waar [appellant] naar verwijst juist draaide om de vraag of de aansluitkosten in de koop waren begrepen, en dat [geïntimeerde] (ook bij monde van zijn adviseur [B] ) erin heeft volhard dat dat het geval is. Daaraan kan [appellant] dus geen argument ontlenen. Dat geldt ook voor de feitelijke gang van zaken. Die is immers niet strijdig met de afspraak waar [geïntimeerde] zijn verweer op baseert: in de loop van 2017 werd de oplevering van de appartementen opgehouden door de discussie over de kosten van de aansluiting. [geïntimeerde] heeft [appellant] toen geschreven dat het hem verstandig leek om minimaal 'standaard' aansluitingen voor de horeca te nemen. De aan te houden ampèrewaarden en kW-waarden zijn daarna kennelijk aan [appellant] doorgegeven. Dat is in overeenstemming met het in de koopovereenstemming omschreven gebruik van de appartementsrechten als 'horecabedrijf/restaurant'.  
       
     
     
       4.4 
       
         Bij de beantwoording van de vraag of afzonderlijk opdracht aan [appellant] is gegeven tot het verzorgen van de aansluitingen van de nutsbedrijven komt het er dus op aan of de aansluitingen al in de koop waren inbegrepen. [appellant] , die zijn vordering erop baseert dat dat niet het geval was, beroept zich op de technische omschrijving van  
         14 juli 2016. Daar staat dat immers met zoveel woorden in. Naar het oordeel van het hof is echter onvoldoende onderbouwd dat deze bepalingen onderdeel van de koopovereenkomst zijn gaan uitmaken. Die overeenkomst is weliswaar 'onlosmakelijk verbonden' met de later gesloten aanneemovereenkomst tussen HD&D en VVB, maar - zoals de rechtbank al heeft overwogen - in die overeenkomst ontbreekt een verwijzing naar deze technische omschrijving. De status van dat document blijft dus onduidelijk. Bovendien laat de tekst van de koopovereenkomst zelf geen ruimte voor het standpunt van [appellant] : de opleverstaat is casco, waarbij partijen zijn overeengekomen dat [appellant] tevens voor zijn rekening zorgt voor het aanbrengen van een meterkast met aansluitingen voor elektra etc. Zelfs als dat strijdig zou zijn met een eerder opgemaakte, op de overeenkomst van toepassing verklaarde technische beschrijving (wat dus niet is onderbouwd), dan nog zou die beschrijving de bepaling uit de overeenkomst zelf alleen onder bijzondere omstandigheden terzijde kunnen schuiven. Een dergelijke omstandigheid is niet het feit dat voor dezelfde prijs meer is overeengekomen dan in de technische beschrijving en de  oorspronkelijke  prijsbepaling nog het uitgangspunt was (toen het nog de bedoeling was dat [geïntimeerde] de verbouwing zelf zou laten uitvoeren). Evenmin kan hiervoor steun worden gevonden in de  na de koop  in concept opgestelde aannemingsovereenkomst van 18 november 2016 tussen [geïntimeerde] en VVB - ook niet als daarin wel is verwezen naar de technische beschrijving. Die overeenkomst is immers niet tot stand gekomen; de aanneming is uiteindelijk in opdracht van HH&D uitgevoerd door VVB. Bij gebrek aan een deugdelijke nadere onderbouwing moet de vordering hierop stranden voor zover die is gebaseerd op een door [geïntimeerde] gegeven opdracht. 
       
       
     
     
       4.5 
       Bovendien heeft [geïntimeerde] bestreden dat de gevorderde kosten voor rekening van [appellant]  zijn gekomen, terwijl die stelling niet met stukken is onderbouwd of aannemelijk gemaakt. In tegendeel. De kosten zijn op enig moment door HD&D aan [geïntimeerde] in rekening gebracht, en kennelijk niet aan [appellant] . Dat laatstgenoemde die kosten desalniettemin aan HD&D heeft voldaan, wordt slechts gesuggereerd, maar nergens onderbouwd. Wel is een akte van cessie in het geding gebracht van een vordering van HD&D op [geïntimeerde] ter zake van die kosten, maar dat ondersteunt juist het verweer van [geïntimeerde] . Als [geïntimeerde] de opdracht tot het totstandbrenging van aansluitingen aan HD&D heeft opgedragen, dan ondergraaft dat immers de stelling dat hij dezelfde opdracht aan [appellant] heeft gegeven. De cessie heeft in deze procedure verder geen betekenis, omdat aan de vordering niet de stelling ten grondslag is gelegd dat [geïntimeerde] aan HD&D een opdracht heeft gegeven. 
     
     
       4.6 
       Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking of zaakwaarneming mist in het licht van het voorgaande een deugdelijke onderbouwing. 
       
     
     
       4.7 
       De vordering dient meer in het algemeen te stranden, omdat de stellingen van [appellant] gemotiveerd zijn bestreden, omdat ze niet al op voorhand vaststaan, en omdat er slechts in algemene termen bewijs van is aangeboden. 
       
       
         
           Tot slot 
         
       
       
     
     
       4.8 
       De grieven bevatten geen stellingen die hiervoor niet zijn besproken, en die wel tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Verdere bespreking van de grieven is daarom niet nodig. [appellant] zal ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (tariefgroep III, 2 punten). 
       
       
       
         
           De beslissing 
         
       
       
       
         Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland  in Almere van  14 september 2018 en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep. Tot aan deze uitspraak worden die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 2.782,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.  
       
       
       
         Het gerechtshof veroordeelt [appellant] ook tot betaling van € 157,- aan nakosten. Dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- als [appellant] binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak niet heeft voldaan, en betekening heeft plaatsgevonden. 
       
       
       
         Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. R.E Weening en mr. I.F. Clement en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
         28 januari 2020.