ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:1194

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:1194 Rechtbank Midden-Nederland , 28-02-2023 / UTR 22/866

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-02-28

Zaaknummer: UTR 22/866

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:1194

---

Beroep op bezwaar. WOZ woning. Ongegrond

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 22/866  
     
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder 
       (vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 ( de beschikking ) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken ( de Wet WOZ ) de waarde op 1 januari 2020 ( de waardepeildatum ) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] ( de woning ), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 658.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting ( de aanslag ). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 658.000.  
     
     
     
       Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
     
     
     
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-kapwoning, gelegen in [woonplaats] . Tot de woning behoren een perceel grond en een berging.  
     
     
       
         Geschil en standpunten van partijen 
       
     
     2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 658.000 te hoog is.  
     3. Eiser stelt zich op het standpunt 
     
       1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is; 
       2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 465.000; 
       3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten. 
     
     
       3.1 
       Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd. 
       - Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut .  
       - Het in het Taxatieverslag  vermelde totale woonoppervlak  van de woning van 246 m² is onjuist. Het werkelijke totale woonoppervlak van de woning is 234 m².  
       
         
           Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning.  
         
         
           Verweerder heeft het gelijkheidsbeginsel geschonden. De vastgestelde waarde van de woning is namelijk hoger dan de vastgestelde waarden van de nagenoeg identieke woningen [adres 6] . De vastgestelde waarde van de woning zou lager moeten zijn dan de vastgestelde waarden van de woningen [adres 6] , omdat de tuinen bij deze woningen op het zuiden liggen terwijl de tuin van de woning van eiser op het noorden ligt.  
         
       
       
     
     
       3.2 
       Eiser heeft zijn tweede standpunt, inhoudend dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 465.000, niet onderbouwd.  
     
     
       3.3 
       
         De onderbouwing van de derde beroepsgrond is hierna onder 14. samengevat. 
         4.	Verweerder stelt zich op het standpunt 
         1e. dat de vastgestelde waarde niet te hoog is;  
         2e. dat hij de door eiser in de bezwaarfase gevraagde, aan verweerder ter beschikking staande gegevens in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt.  
       
       
     
     
       4.1 
       
         Ter onderbouwing van zijn eerste standpunt heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vijf losse opsommingen van gegevens ( het Taxatieoverzicht ). Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning; de vier andere hebben betrekking op woningen die in [woonplaats] zijn gelegen en die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn ( de vergelijkingsobjecten ). Het Taxatieoverzicht is opgesteld door [B] , taxateur, en dateert van 28 maart 2022. 
         Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de  herleidingsgegevens ). Onder de herleidingsgegevens heeft de rechtbank in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld. 
         
           De herleidingsgegevens 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1] (woning) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 5]
                   
                 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde (€) 
               
               
                 658.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 525.000 
               
               
                 550.000 
               
               
                 550.000 
               
               
                 590.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 551.000 
               
               
                 551.000 
               
               
                 558.000 
               
               
                 599.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde grond (€) 
               
               
                 126.742 
               
               
                 147.346 
               
               
                 128.555 
               
               
                 143.242 
               
               
                 228.795 
               
             
             
               
                 Deelwaarde overkapping (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 5.250 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde tuinhuis (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 1.000 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde berging (€) 
               
               
                 6.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 6.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde garage (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 23.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 18.000 
               
               
                 17.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde hoofdgebouw  (€) 
               
               
                 525.258 
               
               
                 380.654 
               
               
                 417.195 
               
               
                 396.758 
               
               
                 353.205 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€) 
               
               
                 2.245 
               
               
                 2.252 
               
               
                 2.344 
               
               
                 2.320 
               
               
                 2.294 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Aanvullende informatie 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   (woning) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 5]
                   
                 
               
             
             
               
                 Datum verkoop- overeenkomst 
               
               
                 -- 
               
               
                 07-02-2019 
               
               
                 19-12-2019 
               
               
                 27-09-2019 
               
               
                 19-09-2019 
               
             
             
               
                 Datum levering 
               
               
                 -- 
               
               
                 29-04-2019 
               
               
                 08-05-2020 
               
               
                 13-11-2019 
               
               
                 02-12-2019 
               
             
             
               
                 Type woning 
               
               
                 twee-onder-een-kap woning 
               
               
                 twee-onder-een-kap villa/landhuis 
               
               
                 twee-onder-een-kap woning 
               
               
                 twee-onder-een-kap woning 
               
               
                 twee-onder-een-kap herenhuis 
               
             
             
               
                 Locatie 
               
               
                 
                  [locatie 1]
                 
               
               
                 
                  [locatie 1]
                 
               
               
                 
                  [locatie 2]
                 
               
               
                 
                  [locatie 3]  
               
               
                 
                  [locatie 3]
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1990 
               
               
                 1991 
               
               
                 1990 
               
               
                 1986 
               
               
                 1990 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 in woonwijk met groen-strook aan de voorzijde 
               
               
                 naast kantoor-gebouw en achterzijde ligt aan de rondweg 
               
               
                 midden in woonwijk met groenstrook aan de voorzijde van de woning 
               
               
                 midden in woonwijk met groenstrook aan de voorzijde van de woning 
               
               
                 midden in woonwijk met aan voorzijde een waterpartij met groen 
               
             
             
               
                 Uitstraling/type 
               
               
                 nette woning 
               
               
                 nette woning 
               
               
                 nette woning 
               
               
                 nette woning 
               
               
                 nette woning 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal  
               
             
             
               
                 Kaveloppervlak (m2) 
               
               
                 238 
               
               
                 331 
               
               
                 245 
               
               
                 312 
               
               
                 355 
               
             
             
               
                 Oppervlakte hoofdgebouw (m2) 
               
               
                 234 
               
               
                 169 
               
               
                 178 
               
               
                 171 
               
               
                 154 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 van (m2) 
               
               
                 tot (m2) 
               
               
                 €/m2 
               
             
             
               
                 0 
               
               
                 60 
               
               
                 1.344 
               
             
             
               
                 61 
               
               
                 250 
               
               
                 259 
               
             
             
               
                 251 
               
               
                 400 
               
               
                 216 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld: 
               
             
             
               
                  uitstekend 
               
               
                 zo goed als nieuw 
               
             
             
               
                 goed 
               
               
                 op peil 
               
             
             
               
                 voldoende 
               
               
                 niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn 
               
             
             
               
                 matig 
               
               
                 onderhoud op korte termijn noodzakelijk 
               
             
             
               
                 slecht 
               
               
                 achterstallig onderhoud  
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning en de vergelijkingsobjecten is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Trend 2019 
               
               
                 5,50% 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.2 
       
         Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn tweede standpunt het volgende opgemerkt. 
         Eiser stelt dat in de bezwaarfase is verzocht om de opbouw van de kavelwaarde en om de taxatiekaart met daarin vermeld de KOUDV+L-factoren , maar dat aan dit verzoek is voorbijgegaan, zowel op de hoorzitting als in de uitspraak op bezwaar. Er bestaat geen verplichting om voor KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. In het Taxatieoverzicht zijn omschrijvingen van de ligging en kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning en de vergelijkingsobjecten gegeven. Daarmee heeft verweerder zijns inziens voldoende rekenschap gegeven van de betekenis van deze kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De grondstaffels en de gehanteerde indexeringspercentages heeft verweerder per e-mail aan eiser verstrekt.  
         
           Beoordeling 
         
         
           De vastgestelde waarde van de woning 
         
       
       5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen ( de marktwaarde ). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding .  
       6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 658.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 465.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt. 
       7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt tewerk gegaan. 
       
         De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd ( de tussentijdse waardeontwikkeling ).  
         Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs ( de gecorrigeerde verkoopprijs ) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.  
         Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject ( het hoofdgebouw ) is gedeeld door het aantal m² gebruiksoppervlakte van dat hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m² van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m² van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs. 
         Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m² oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten niet betwist. 
       
       8. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen, de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.  
       De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen  van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij zijn dan ook niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikt. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.  
       9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.  
       
         Verweerder heeft waarde van de woning onderbouwd met behulp van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De woning en de vergelijkingsobjecten zijn in de periode 1986 tot en met 1991 gebouwde twee-onder-een-kapwoningen. De vergelijkingsobjecten zijn in 2019 verkocht. Met de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in het tijdsverloop tussen verkoopdata en de waardepeildatum is rekening gehouden door de verkoopsommen te corrigeren op basis van de in het Taxatieoverzicht vermelde “trend” in de waardeontwikkeling  (zie onder 4), toegepast naar tijdsgelang.  
         De woning en één vergelijkingsobject ( [adres 2] )zijn gelegen in dezelfde woonwijk; de andere vergelijkingsobjecten liggen in andere woonwijken van [woonplaats] . De grondkavels van de vergelijkingsobjecten variëren van 238 m2 tot 312 m2.  De deelwaarden van de grond zijn bepaald aan de hand van  de in het Taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel (zie onder 4).  
         De door verweerder aan de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (bergingen, garages, een oberkapping en een tuishuis/blokhut) toegekende deelwaarden zijn tussen partijen niet in geschil; de rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze deelwaarden.  
         In het Taxatieoverzicht worden voor vier hiervóór niet genoemde kenmerken (uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen) aan de woning en de vergelijkingsobjecten kwalificaties toegekend. Deze kwalificaties zijn voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk (uitstraling/type: nette twee-onder-een-kapwoning, bouwkundige kwaliteit: voldoende, staat onderhoud: voldoende en voorzieningen: normaal).  
         De taxateur van verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende kwalificaties geen invloed hebben gehad op de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (zie onder 8); de rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen.  
         Voorts acht de rechtbank van belang dat de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijs per m² gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning – dat is de woning exclusief grond en apert in de waardering betrokken gebouwde delen – van € 2.245 iets lager is dan de door verweerder berekende rekenprijzen per m² gebruiksoppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten  ( [adres 2] : € 2.252, [adres 3] : € 2.344, [adres 4] : € 2.320 en [adres 5] : € 2.294).  
       
       10. Aan het onder 9 gegeven oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. 
       
         Eiser neemt het standpunt in dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de ‘wet van het afnemend grensnut’. In de onderbouwing van waarde van de woning is deze ‘wet’ met name van belang voor de berekening van de deelwaarde van de grond. Daarvoor is een grondstaffel gebruikt met (bandbreedten van) rekenprijzen die stapsgewijs afnemen naarmate het aantal m2 oppervlak van de grond toeneemt. Eiser heeft de in grondstaffel vermelde (bandbreedten van) de rekenprijzen per m2 grond niet betwist. Ook anderszins heeft de rechtbank geen reden om aan (de bandbreedten van) de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel te twijfelen. 
         Gelet op wat hiervoor is overwogen, is wat eiser over de ‘wet van het afnemend grensnut’ heeft aangevoerd onvoldoende om op grond daarvan het onder 9 gegeven oordeel te heroverwegen.  
         Eiser stelt zich op het standpunt dat volgens Taxatieverslag  het totale oppervlak van de woning van 246 m² is. Naar de opvatting van eiser is dit aantal m2 te hoog; het werkelijke totale oppervlak van de woning is volgens eiser 234 m². Het door eiser gesignaleerde verschil tussen het door eiser in het Taxatieoverzicht gelezen oppervlak van de woning van 246 m2 en het door eiser genoemde oppervlak van 243 m2, is het oppervlak van de berging van 12 m2. Eiser bestrijdt niet dat het oppervlak van de woning exclusief berging 243 m2 is en dat het oppervlak van de berging 12 m2 is. Dus bestaat het door eiser gesignaleerde verschil niet. Over niet bestaande verschillen hoeft de rechtbank geen oordeel te geven. 
         Eiser neemt het standpunt in dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij bij het beroepschrift foto’s van de woning gevoegd. Het gaat om een aantal in- en uitpandige opnames van bepaalde delen van de woning. Deze opnames zijn volgens de rechtbank onvoldoende om op grond daarvan te concluderen de onderhoudstoestand van de woning matig is, zoals eiser stelt. Voor een huis, dat – zoals de woning – zo’n 30 jaar vóór de waardepeildatum is gebouwd, is er geen reden om te twijfelen aan de kwalificatie ‘voldoende’ die in het Taxatieoverzicht voor de onderhoudstoestand van de woning is gebruikt. Bewijs dat aanleiding zou kunnen zijn om de onderhoudstoestand toch als ‘matig’ te kwalificeren, heeft eiser niet geleverd.  
         Met betrekking tot het standpunt van eiser dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank het volgende. 
         Eiser heeft dit standpunt gebaseerd op de zogeheten  meerderheidsregel , die inhoudt dat wanneer in een meerderheid van de met de belanghebbende vergelijkbare gevallen, anders dan in het geval van de belanghebbende, een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, er sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel . Voor de toepassing van de meerderheidsregel is, als het gaat om de vergelijking van de vastgestelde waarde van een woning met de vastgestelde waarden van andere panden, vereist dat die andere panden identiek zijn aan de woning waarvan de waarde in geschil is, in die zin dat de verschillen tussen deze panden en de woning verwaarloosbaar zijn . Eiser dient aannemelijk te maken dat de door hem genoemde panden aan dit vereiste voldoen. Dat heeft hij niet gedaan. Hij heeft juist onderstreept dat er een belangrijk verschil is tussen de woning en de panden ten aanzien waarvan naar zijn opvatting een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven ( [adres 6] ), te weten dat de tuinen bij deze panden op het zuiden liggen terwijl de tuin van de woning van eiser op het noorden ligt. Van de door eiser gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel is dan ook geen sprake.  
       
       11. Gelet op wat onder 5 tot en met 10 is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 658.000 niet te hoog is.  
       
         De door eiser verdedigde waarde van de woning 
       
       12. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 658.000 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 465.000 (zie onder 6). 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       13. Naar de rechtbank begrijpt legt eiser aan zijn derde beroepsgrond, die inhoudt dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, ten grondslag dat: 
       a.  verweerder niet heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de waardebepaling gemaakte keuzes  en gebruikte gegevens en aannames betreffende de KOUDV-factoren en de liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten; 
       b. verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de metrages en de deelwaarden van de onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten.  
       14. Volgens eiser had verweerder de ad a. genoemde informatie in de bezwaarfase vóór de hoorzitting aan hem moeten verstrekken. Dat heeft verweerder, hoewel eiser hem in de bezwaarfase uitdrukkelijk om deze informatie heeft gevraagd, volgens eiser niet gedaan 
       Doordat deze informatie aan eiser is onthouden, heeft hij niet kunnen controleren en zo nodig betwisten hoe verweerder tot de vastgestelde waarde is gekomen. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende. 
       
       15. Naar onder 8 is overwogen heeft de taxateur van verweerder onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten niet zijn gekwantificeerd omdat zij niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Verweerder heeft, met andere woorden, bij de waardebepaling geen gebruik gemaakt van de door eiser aan verweerder gevraagde (taxatiekaart met) KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Aangezien het verstrekken aan eiser van niet bij de waardebepaling gebruikte KOUDV-en liggingsfactoren niet bijdraagt aan de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames, was verweerder niet gehouden om eiser in bezwaar (een taxatiekaart met daarin) de KOUDV-en liggingsfactoren te verstrekken.  
       In zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.  
       16. Naar de rechtbank begrijpt, neemt eiser het standpunt in dat hij,  doordat verweerder hem in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de metrages en de deelwaarden van de onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten, beroep heeft moeten instellen om dat inzicht te krijgen. Dienaangaande  overweegt de rechtbank het volgende. 
       In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de volgende gegevens over de woning en drie vergelijkingsobjecten opgenomen: 
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Woning 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]  
               
               
                 
                  [adres 7] [woonplaats] 
               
             
             
               
                 Soort woning 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
               
                 2^1-kap 
                 villa/landhuis 
               
               
                 2^1-kapwoning 
               
               
                 2^1-kap 
                 villa/landhuis 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 1990 
               
               
                 1991 
               
               
                 1990 
               
               
                 1993 
               
             
             
               
                 bijgebouwen 
               
               
                 2x dakkapel 
                 berging/schuur 
                 aanbouw  
                 serre 
                 dakopbouw 
               
               
                 garage 
                 aanbouw  
               
               
                 overkapping 
                 berging/schuur 
                 aanbouw  
                 dakopbouw 
               
               
                 dakkapel 
                 dakterras 
                 tuinhuis/blokhut 
                 garage 
               
             
             
               
                 oppervlakte 
               
               
                 138 m2 
               
               
                 141 m2 
               
               
                 140 m2 
               
               
                 137 m2 
               
             
             
               
                 grondoppervlakte 
               
               
                 238 m2 
               
               
                 331 m2 
               
               
                 245 m2 
               
               
                 236 m2 
               
             
             
               
                 onderhoud 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 voorzieningen 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 verkoopdatum 
               
               
                 -- 
               
               
                 29-04-2019 
               
               
                 08-05-2020 
               
               
                 03-04-2019 
               
             
             
               
                 verkoopprijs 
               
               
                 -- 
               
               
                 € 525.000 
               
               
                 € 550.000 
               
               
                 € 545.000 
               
             
           
         
       
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze informatie inzicht gegeven in de metrages en de deelwaarden van de onderdelen van de woning en de door verweerder in de uitspraak op bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Dit zou niet anders zijn als de rechter zou oordelen dat de gegevens op basis waarvan de uitspraak op bezwaar is gedaan, niet juist zijn en/of de beslissing in de uitspraak op bezwaar niet kunnen dragen. Ook de omstandigheid dat verweerder in beroep met een ten opzichte van het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar aangepaste en verder uitgewerkte onderbouwing van de vastgestelde waarde is gekomen, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het staat verweerder immers vrij om zich in beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht, ook als deze gronden afwijken van de gronden waarvan verweerder zich in de fase van de primaire besluitvorming en/of de bezwaarfase heeft bediend. Tenslotte acht de rechtbank in dit verband van belang dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in het Taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar voldoet aan de wettelijke voorschriften betreffende de onderbouwing van de vastgestelde waarde in een taxatieverslag .  
         Ook in zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.  
         
           Slotsom 
         
       
       17. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.  Er is geen reden voor toekenning aan eiser van een vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het bezwaar en/of het beroep gemaakte kosten. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023. 
     
     
     
     
       
         						De rechter is verhinderd deze								uitspraak te ondertekenen 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
                  rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Bent u het niet eens met deze uitspraak? 
     Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. 
     
     
   
   
      De ‘wet van het afnemend grensnut’ is de door H.H. Gossen halverwege de 19e eeuw geformuleerde stelling dat het marginale nut van een eenheid (hier: m2 oppervlakte) afneemt naarmate het aantal eenheden groeit.  
   
   
      Het Taxatieverslag is het in de bestuurlijke fase vervaardigde document waarin de heffingsambtenaar de taxatie ten behoeve van de belanghebbenden onderbouwt (zie artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (UBOUW), artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW) en bijlage 4 bij de URIW). 
   
   
      De gemachtigde van eiser stelt in punt 7 van het beroepschrift dat in het Taxatieverslag staat “welke inhoud verweerder hanteert voor [de] onderhavige woning” en dat deze inhoud niet juist is. In het Taxatieverslag zijn echter geen gegevens over  de inhoud  van (de gebouwde delen van) de woning vermeld. Wel bevat het Taxatieverslag gegevens over  de oppervlakten  van de gebouwde delen van de woning. Halverwege punt 7 van het beroepschrift stapt de gemachtigde van eiser zonder verdere toelichting van de betwisting van de inhoud van de gebouwde delen van de woning over op de betwisting van “het totale woonoppervlak van 246 m2” van de woning. De rechtbank neemt daarom aan dat de in punt 7 van het beroepschrift geformuleerde stelling niet de inhoud betreft, maar de in het Taxatieverslag vermelde oppervlakten van het hoofdgebouw, dat is de woning zonder de grond en zonder de apart in het Taxatieverslag genoemde gebouwde delen (138 m2), twee dakkapellen (2 m2 per stuk), de berging/schuur aangebouwd (12 m2), de serre (32 m2), de aanbouw woonruimte (16 m2) en de dakopbouw (44 m2).  
   
   
      De rechtbank gebruikt de term “hoofdgebouw” als aanduiding van de woning of het vergelijkingsobject zonder de grond en zonder de in het Taxatieoverzicht apart genoemde gebouwde delen van de woning. 
   
   
      De afkorting “KOUDV+L” staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging.  
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Het Taxatieverslag is het in de bestuurlijke fase vervaardigde document waarin de heffingsambtenaar de taxatie ten behoeve van de belanghebbenden onderbouwt (zie artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (UBOUW), artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW) en bijlage 4 bij de URIW). 
   
   
     HR 17 juni 1992, nr. 26777, ECLI:NL:HR:1992:ZC5015 ( [website 1] ), BNB 1992/294 en HR 17 juni 1992, nr. 27048, ECLI:NL:HR:1992:BH8123 ( [website 2] ), BNB 1992/295. 
   
   
      HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298. 
   
   
      Artikel 20 lid 2 van de Wet WOZ, artikel 6 van de het Uitvoeringsbesluit onderbouwing waardebepaling Wet WOZ en artikel 6 alsmede bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ