ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:6778

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:6778 Rechtbank Midden-Nederland , 15-12-2021 / 9247171 AC EXPL 21-1393

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-12-15

Zaaknummer: 9247171 AC EXPL 21-1393

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:6778

---

Bemiddelingsovereenkomst voor verhuur woning. Schending zorgplicht door makelaar. Zorgplicht strekte mede ter voorkoming risico hennepkwekerij. Bewijsopdracht voor omvang geleden schade.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9247171 AC EXPL  21-1393 MS/1270 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 december 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         B.V. [eiseres] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [eiseres] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: B.E.J. Caminada (Caminada en Van Leeuwen gerechtsdeurwaarders & incasso), 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [gedaagde] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
        [eiseres] heeft een dagvaarding met producties ingediend. 
       
     
     
       1.2. 
       
        [gedaagde] is verschenen op de civiele rolzitting van 9 juni 2021. Hij heeft daar een conclusie van antwoord en een vordering in reconventie met producties ingediend en heeft zijn verweer ook mondeling toegelicht. Hetgeen op deze rolzitting aan de orde is gekomen is vastgelegd in een proces-verbaal en wordt aangemerkt als een aanvulling op de conclusie van antwoord. [gedaagde] heeft hierna nog aanvullende producties ingediend. 
       
     
     
       1.3. 
       
        [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie met producties ingediend.  
       
     
     
       1.4. 
       Op 17 november 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar namens [eiseres] zijn verschenen de heren [A] en [B] , beiden werkzaam bij [eiseres] . Zij hebben zich laten bijstaan door de heer R. van Leeuwen, een kantoorgenoot van B.E.J. Caminada. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Zij hebben op elkaars standpunten kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat in deze zaak uitspraak zal worden gedaan.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met de handel, huur of verhuur van onroerend goed. [eiseres] en [gedaagde] hebben in maart 2019 een overeenkomst gesloten tot het verlenen van diensten bij de verhuur van de woning van [gedaagde] aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). Partijen hebben afgesproken dat [eiseres] voor haar werkzaamheden een tarief van één maand huur exclusief btw (€ 1.500,--) en publiciteitskosten van maximaal € 75,-- exclusief btw bij [gedaagde] in rekening kon brengen.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiseres] heeft in maart 2019 een huurder voor de woning gevonden, de heer [C] . [gedaagde] is begin april 2019 akkoord gegaan met de verhuur van zijn woning aan deze huurder. Vervolgens is tussen [gedaagde] en [C] een huurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [gedaagde] zijn woning met ingang van 15 april 2019 voor de duur van één jaar aan [C] heeft verhuurd.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 16 april 2019 voor de door haar verrichte bemiddeling een factuur gestuurd van € 1.905,75 inclusief btw (hierna ook genoemd: de courtage). [gedaagde] heeft deze factuur niet voldaan. 
       
     
     
       2.4. 
       In december 2019 heeft de politie een hennepkwekerij in de woning van [gedaagde] ontdekt.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] en [C] hebben op 12 december 2019 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is onder meer bepaald dat [C] de woning uiterlijk op 14 december 2019 dient te ontruimen en [gedaagde] toestemming geeft de aan hem toebehorende zaken die zich op of na 15 december 2019 nog in de woning bevinden ten koste van [C] te verwijderen en te vernietigen. [C] erkent aansprakelijkheid voor alle schade die [gedaagde] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van de hennepkwekerij en stemt in met verrekening van de door hem betaalde waarborgsom van € 9.000,-- en de helft van de maandhuur betreffende december 2019 ter hoogte van € 750,-- met de schadevergoedingsvordering van [gedaagde] op [C] . [gedaagde] en [C] zijn in hun vaststellingsovereenkomst geen finale kwijting overeengekomen.ier 
       
       
       
       
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft in februari 2020 een klacht tegen [eiseres] ingediend bij de Raad van Toezicht West van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM (hierna: de Raad van Toezicht), omdat [eiseres] volgens [gedaagde] tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door na te laten voldoende onderzoek te doen naar de huurder die zij had aangedragen. De Raad van Toezicht heeft de klacht van [gedaagde] op 15 oktober 2020 ongegrond verklaard.  
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         de vordering van [eiseres] 
       
     
     
       3.1. 
        vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] om aan haar te voldoen € 2.270,68, bestaande uit € 1.905,75 aan hoofdsom, € 79,07 aan wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot 19 mei 2021 en € 285,86 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 19 mei 2021 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiseres] stelt ter onderbouwing van haar vordering dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten 
         overeenkomst door de factuur van 16 april 2019 van € 1.905,75 inclusief btw, ondanks sommaties, onbetaald te laten. [eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en zij de vordering uit handen heeft moeten geven. 
       
       
       
         
           het beroep van [gedaagde] op verrekening en zijn vordering in reconventie 
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] erkent dat hij op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel gehouden is een courtage van € 1.905,75 aan [eiseres] te betalen. Hij wenst de vordering van [eiseres] echter te verrekenen met een schadevergoedingsvordering die hij op [eiseres] stelt te hebben.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] stelt ter onderbouwing van deze vordering dat [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht die voortvloeide uit de tussen partijen gesloten overeenkomt. Hij stelt dat hij als gevolg hiervan schade aan het gehuurde ter hoogte van € 30.630,80 heeft geleden en juridische kosten ter hoogte van € 3.307,10 heeft moeten maken om de huurovereenkomst met [C] te beëindigen. [gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van [eiseres] om deze kosten aan hem te vergoeden, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. 
       
       
         
           het verweer van [eiseres] tegen de vordering in reconventie 
         
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiseres] voert verweer tegen deze tegenvordering en betwist dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht. Zij betwist de hoogte van de schade die [gedaagde] door de gestelde tekortkoming stelt te hebben geleden en betwist ook dat deze schade naar redelijkheid aan de gestelde tekortkoming kan worden toegerekend.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         het toetsingskader 
       
     
     
       4.1. 
       Omdat [gedaagde] niet betwist dat hij op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel gehouden is een courtage van € 1.905,75 aan [eiseres] te betalen, staat alleen de tegenvordering van [gedaagde] waarmee hij de vordering van [eiseres] wenst te verrekenen ter beoordeling. 
       
     
     
       4.2. 
       Partijen zijn het erover eens dat de tussen hen gesloten overeenkomst is aan te merken als een bemiddelingsovereenkomst. Het gaat om een overeenkomst van opdracht en [eiseres] diende daarom op grond van artikel 7:401 BW bij de uitvoering van de overeenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De zorgplicht van een opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst brengt mee dat de bemiddelaar beoordeelt of de kandidaat-huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot de betaling van huur.  
       
       
         
           het standpunt van [eiseres] 
         
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [eiseres] stelt onder verwijzing naar jurisprudentie dat zij als bemiddelend makelaar ter voldoening aan haar zorgplicht op de hoogte diende te zijn van de identiteit van de kandidaat-huurder, zijn beweegredenen en de waarborgen voor nakoming van zijn kant en dat zij aan deze verplichting heeft voldaan. Zij stelt dat zij voldoende onderzoek heeft gedaan naar de huurder door het opvragen van zijn legitimatiebewijs, een werkgeversverklaring, een salarisstrook en een betalingsbewijs en door zijn beweegredenen te onderzoeken en daarbij  navraag te doen bij een zakelijke relatie. Zij verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Raad van Toezicht, die als volgt heeft geoordeeld: 
         “6.	Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende. Uitgangspunt is dat van beklaagde 	mag worden verwacht dat beklaagde voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst 	onderzoek doet naar de identiteit en kredietwaardigheid van de huurder. Hoever zodanig onderzoek 	moet reiken is niet in abstracto te bepalen, maar hangt af van de afspraken tussen de opdrachtgever en 	de verhurend makelaar en de overige omstandigheden van het geval.  
       
       
       7. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde in het hier aan de orde zijnde geval voldoende onderzoek 	gedaan naar de Huurder. Beklaagde heeft het originele legitimatiebewijs van de Huurder ingezien en 	gekopieerd, en een 	werkgeversverklaring, salarisstrook en betalingsbewijs opgevraagd en verkregen. 	Beklaagde heeft verder navraag gedaan bij de beweegredenen van de Huurder bij het aangaan van de 	huurovereenkomst en daarop een concludent antwoord gekregen. Verder heeft beklaagde eigener 	beweging contact opgenomen met één van haar zakelijke relaties, die de Huurder kende en die zich 	positief over de huurder uitliet. In overleg met klager is besloten een hoge waarborgsom te verlangen, 	omdat klager nog maar kort bij de werkgever in dienst was en zijn inkomen, gerelateerd aan de 	huurprijs, aan de lage kant was. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde onder deze 	omstandigheden bij de stand van zaken en tijde van de verhuur in redelijkheid 	kunnen besluiten dat de 	beschikbare stukken en informatie geen aanleiding gaven tot het verrichten van verder onderzoek naar 	de moraliteit van de Huurder.  
       
       8. Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is.” 
       
       
         
           het standpunt van [gedaagde] 
         
       
     
     
       4.4. 
        stelt zich op het standpunt dat [eiseres] niet aan haar zorgplicht heeft voldaan, omdat zij heeft volstaan met het opvragen van documenten en daar geen nader onderzoek naar heeft gedaan. Dit mocht volgens [gedaagde] echter wel van [eiseres] worden verwacht. [gedaagde] wijst in dit verband op hetgeen [eiseres] op haar website vermeldt, namelijk:  “Uiteraard verricht [eiseres] een grondig antecedentenonderzoek en garanderen wij u een keurige huurder voor uw woning.”   heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij eerder een slechte ervaring heeft gehad met een huurder die een valse naam had opgegeven en de huur niet goed betaalde. Om te voorkomen dat zoiets nog eens zou gebeuren, heeft hij [eiseres] als bemiddelend makelaar ingeschakeld. Hij stelt dat hij [A] over deze eerdere slechte ervaring heeft verteld. Dit is door [A] bevestigd. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] stelt dat de werkgeversverklaring al na een snelle blik om nader onderzoek vroeg om valsheid in geschrifte uit te kunnen sluiten. [gedaagde] wijst erop dat geen proeftijd is overeengekomen, maar het dienstverband direct bij aanvang voor onbepaalde tijd is aangegaan, wat hoogst ongebruikelijk is. De hoogte van het vaste salaris (€ 49.440,-- bruto per jaar exclusief vakantiebijslag) gecombineerd met de leeftijd van [C] (22) is ook opmerkelijk, zeker als dan ook 6 maanden borg kan worden betaald. De naam van de leidinggevende wordt op twee verschillende manieren geschreven, namelijk [D (achternaam)] [D (voornaam)] en [voorletter] . [D (achternaam)] . Zijn 06-nummer dat op de werkgeversverklaring staat vermeld is buiten gebruik. Onderzoek door middel van Google wijst uit dat de werkgever [onderneming 1] een callcenter in [plaats 2] is. Dit is volgens de Kamer van Koophandel een eenmansbedrijf met één werknemer. Op hetzelfde adres van dit bedrijf onderin een flatgebouw bevinden zich nog drie bedrijven. De arbeidsovereenkomst is op vrijdag 1 maart 2019 ingegaan en de werkgeversverklaring is op 4 maart 2019 opgesteld, waarna [C] zich op 14 maart 2019 heeft ingeschreven bij [eiseres] . Daaruit is volgens [gedaagde] op te maken dat dit met voorbedachten rade is gedaan. [gedaagde] wijst er verder op dat er maar één loonstrook in het dossier zit in plaats van drie en dat de verklaring van de zakelijke relatie van [eiseres] over [C] pas op 10 september 2020, dus lang na de beëindiging van de huurovereenkomst is opgesteld. Aangezien [C] nooit eerder een woning had gehuurd, vraagt [gedaagde] zich af hoe uit deze verklaring kon worden geconcludeerd dat [C] een goede huurder was.  
       
       
         
           de reactie van [eiseres] 
         
       
     
     
       4.6. 
        betwist dat zij in het kader van haar bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst nader onderzoek had moeten doen. Het enkele feit dat zij op haar website al dan niet aangeeft een antecedentenonderzoek te verrichten en een keurige huurder aan te dragen brengt volgens [eiseres] geen resultaatsverbintenis met zich. Zij kon geen zekerheid afgeven over eventuele handelingen van [C] na het intreden van de huurovereenkomst en heeft zich hier ook op geen enkele wijze toe verplicht. In overleg met [gedaagde] is een grotere waarborgsom dan gebruikelijk in de huurovereenkomst opgenomen omdat [C] niet volledig voldeed aan de inkomenseis. Het risico dat de huur niet kon worden betaald werd hiermee afgedekt. [eiseres] betwist dat het telefoonnummer van de leidinggevende van [C] destijds buiten gebruik was en dat sprake is geweest van voorbedachte rade van [C] dan wel zijn werkgever. Het feit dat de werkgever een eenmanszaak is, er geen proeftijd is overeengekomen, [C] kort na indiensttreding bij de werkgever een huurwoning zocht en er een verschrijving in de werkgeversverklaring staat, doet hier niet aan af.  
       
       
         
           de beoordeling 
         
       
     
     
       4.7. 
       Voor de beantwoording van de vraag of [eiseres] aan haar zorgplicht heeft voldaan, is het eerst nodig vast te stellen wat het doel van het door haar te verrichten onderzoek was en welke risico’s daarbij moesten worden betrokken. Voor zover [eiseres] stelt dat het onderzoek alleen tot doel had om de kredietwaardigheid van [C] vast te stellen, volgt de kantonrechter haar hierin niet. Gezien de vermelding op haar website  “Uiteraard verricht [eiseres] een grondig antecedentenonderzoek en garanderen wij u een keurige huurder voor uw woning.”  mocht [gedaagde] verwachten dat [eiseres] zich bij haar onderzoek naar de antecedenten van [C] niet zou beperken tot zijn kredietwaardigheid. Het risico dat in een gehuurd pand een hennepkwekerij wordt ingericht is dermate actueel dat [eiseres] ook daar bij haar onderzoek rekening mee moest houden. Zij had in dat kader alert moeten zijn op de mogelijkheid van valsheid in geschrifte, omdat dit een sterke aanwijzing is voor gedrag dat ook in andere opzichten onrechtmatig is.  
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter stelt vast dat de inhoud van de opgevraagde werkgeversverklaring een aantal opvallende kenmerken heeft die kunnen leiden tot twijfel over de juistheid van deze verklaring. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat het ongebruikelijk is om bij het sluiten van een arbeidsovereenkomst geen proeftijd overeen te komen maar meteen een dienstverband voor onbepaalde tijd. Het vaste salaris van [C] bij indiensttreding was gezien zijn leeftijd ook erg hoog. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat werknemers bij callcenters erg veel kunnen verdienen. Dit vormt zonder nadere onderbouwing van de specifieke kenmerken van de markt waarin [onderneming 1] opereert en de werkervaring van [C] , waarover [eiseres] niets heeft gesteld, echter geen bevredigende verklaring voor zijn hoge vaste salaris. Verder trekt de verschillende benaming van de leidinggevende ( [D (voornaam)] [D (achternaam)] dan wel [D (achternaam)] [D (voornaam)] ) de aandacht. Dit had [eiseres] aanleiding moeten geven tot nader onderzoek naar het dienstverband om valsheid in geschrifte in de werkgeversverklaring zo veel mogelijk uit te kunnen sluiten. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] dit heeft gedaan.  
       
     
     
       4.9. 
       
         
          [eiseres] stelt wel navraag te hebben gedaan bij een zakenrelatie omtrent de persoon van [C]  .  [eiseres] heeft ter onderbouwing van deze stelling een e-mail van 10 september 2020 in het geding gebracht van de heer [E] , die als vastgoed manager werkzaam is bij [onderneming 2] B.V. in [plaats 1] . [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat [E] [C] in de privésfeer van verjaardagen kende. [E] verklaart in deze e-mail als volgt: 
         “ [C] was op korte termijn op zoek naar een woning voor hemzelf en z’n vriendin. [C (voornaam)] kende ik al jaren, altijd een nette jongen en zeer beleefd. 
         Destijds werkte hij in een kleding/schoenen winkel in [plaats 2] , zeer gedreven en gepassioneerd over z’n werk. 
         Vanuit mijn oogpunt een goede en degelijk persoon.” 
       
       
     
     
       4.10. 
       Deze informatie die [E] volgens [eiseres] destijds - kennelijk mondeling - over [C] aan haar heeft verstrekt, was gelet op de opvallende kenmerken van de werkgeversverklaring echter onvoldoende om van een nader onderzoek naar dit dienstverband af te kunnen zien. De kantonrechter is daarom - anders dan de Raad van Toezicht - van oordeel dat [eiseres] niet aan haar zorgplicht heeft voldaan en in dat opzicht niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. Zij is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.  
       
     
     
       4.11. 
       Indien [eiseres] destijds nader onderzoek naar [onderneming 1] had verricht door het vestigingsadres van [onderneming 1] te googelen en informatie over [onderneming 1] bij de Kamer van Koophandel in te winnen, was duidelijk geworden dat, zoals [gedaagde] door middel van stukken heeft laten zien, [onderneming 1] een callcenter in [plaats 2] is, dat dit volgens informatie van de Kamer van Koophandel een eenmansbedrijf met één werknemer is en dat zich op hetzelfde adres nog drie andere bedrijven bevinden. De kantonrechter acht het aannemelijk dat, indien [eiseres] [gedaagde] destijds van deze bevindingen op de hoogte had gesteld, dit voor [gedaagde] dusdanige twijfel had opgeleverd aan de juistheid van de werkgeversverklaring en daarmee aan de moraliteit van [C] dat hij de huurovereenkomst niet had gesloten. 
       
     
     
       4.12. 
       Nu de zorgplicht van [eiseres] mede strekte ter voorkoming van het risico dat in de woning een hennepkwekerij zou worden ingericht, is er voldoende causaal verband tussen de schending van de zorgplicht door [eiseres] en de door [gedaagde] gevorderde schade. Of alle schadeposten ook in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan de tekortkoming door [eiseres] zal per schadepost moeten worden beoordeeld. 
       
       
         
           de omvang van de schade  
         
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van zijn vordering tot schadevergoeding op de volgende schadeposten: 
       
         
           kosten van ontruiming en reiniging van de woning van € 4.755,13; 
         
         
           kosten voor het herstel van de gaten in de plafonds en overige timmerwerken van € 1.782,90; 
         
         
           kosten voor herstel schilderwerk van € 7.408,47; 
         
         
           kosten voor herstel van de vloeren van € 6.413,--; 
         
         
           kosten voor herstel van de tuin van € 2.021,30;  
         
         
           gederfde huur van € 7.500,--; 
         
         
           energiekosten van € 750,--; 
         
         
           juridische kosten om de huurovereenkomst te beëindigen van € 3.307,10. 
         
       
       Dit is in totaal € 33.937,90. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiseres] betwist de omvang van de door [gedaagde] gestelde schade en stelt dat [gedaagde] deze schade onvoldoende heeft onderbouwd. Ten aanzien van de gederfde huur stelt [eiseres] dat geen sprake kan zijn van misgelopen huurinkomsten vanaf januari 2020, omdat [gedaagde] zijn woning in januari 2020 te koop heeft gezet en deze in februari 2020 heeft verkocht. [eiseres] stelt ook dat de door [C] betaalde waarborgsom van € 9.000,-- in mindering moet worden gebracht op de schade . 
       
     
     
       4.15. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de waarborgsom inderdaad in mindering dient te worden gebracht op de door [gedaagde] geleden schade. Voor de gevorderde vergoeding voor gederfde huur (en daarmee ook voor de energiekosten) geldt dat tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] de woning medio maart 2020 aan een derde heeft geleverd, waardoor de gederfde huur niet 5 maanden maar 2,5 maand bedraagt. Dit komt neer op een bedrag van € 3.750,--. De over die periode door [gedaagde] betaalde energiekosten van € 150,-- per maand zullen gelet hierop niet € 750,-- maar € 375,-- bedragen.  
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagde] heeft de kosten van ontruiming en reiniging van de woning en de juridische kosten door middel van facturen onderbouwd, maar heeft ten aanzien van de andere kosten voor herstel slechts offertes overgelegd. Nu op [gedaagde] de stelplicht en de bewijslast rust voor de omvang van de door hem geleden schade en [eiseres] de door [gedaagde] gestelde schade betwist, zal de kantonrechter [gedaagde] het bewijs hiervan opdragen. De kantonrechter wijst [gedaagde] er daarbij op dat alleen de schade voor vergoeding in aanmerking komt die in een rechtstreeks en niet te ver verwijderd verband staat met de geconstateerde tekortkoming van [eiseres] . Voor zover kosten zijn gemaakt voor de verkoop van de woning die bij een normale verhuur van deze woning ook  gemaakt zouden zijn, komen die dus niet voor vergoeding in aanmerking.   
       
     
     
       4.17. 
       Indien [gedaagde] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient hij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [gedaagde] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient hij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen. 
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde] moet bij de getuigenverhoren in persoon en [eiseres] rechtsgeldig vertegenwoordigd aanwezig zijn. Indien een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben. 
       
     
     
       4.19. 
       De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 30 minuten zal duren. Als [gedaagde] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld. 
     
     
       4.20. 
       Partijen hebben overigens tijdens de mondelinge behandeling een schikking beproefd. Indien dit tussenvonnis aanleiding is voor partijen alsnog tot een schikking te komen, dan is dat vanzelfsprekend mogelijk. Partijen kunnen dan op de hierna te noemen rolzitting beiden laten weten dat zij een regeling hebben getroffen en doorhaling van de zaak vragen.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       draagt [gedaagde] het bewijs op van de omvang van de schade die hij als gevolg van de hennepkwekerij stelt te hebben geleden; 
       
     
     
       5.2. 
       verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 12 januari 2022 teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze hij bewijs wil leveren; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat, indien [gedaagde] (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, hij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen; 
       
     
     
       5.4. 
       bepaalt dat, indien [gedaagde] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, hij op die rolzitting: 
       - de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven; 
       - moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen  in de drie maanden nadien  verhinderd zijn; hij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden; 
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat: 
       - voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend; 
       - indien [gedaagde] geen gebruik maakt van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven de rechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is; 
       - het getuigenverhoor zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, indien bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen zijn vrijgelaten; 
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald; 
       
     
     
       5.7. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021.