ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2013:8000

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2013:8000 Rechtbank Noord-Nederland , 12-12-2013 / 563878 - CV EXPL  12-11324

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2013-12-12

Zaaknummer: 563878 - CV EXPL  12-11324

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2013:8000

---

Huurrecht: vaststelling kale huurprijs, opmaken eindafrekening servicekosten. Het stevig aanspreken van huurder op overlast (het loslaten van ratten in gemeenschappelijke keuken) levert geen gebrek op in het huurgenot.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling privaatrecht 
     
     
       Locatie Groningen 
     
     
     
       Zaak\rolnummer: 563878 \ CV EXPL  12-11324 
     
     
     
       Vonnis d.d. 12 december 2013  
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [naam], 
       
       wonende te [plaatsnaam],  
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie,  
       hierna [A] te noemen, 
       gemachtigde mr. K.B. Spoelstra, advocaat te Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de vennootschap onder firma "[naam]",  
       
       h.o.d.n. Beter Huren Vastgoed, 
       gevestigd te [plaatsnaam], [adres], 
       alsmede haar vennoten 
       
         
          [vennoot 1]
         , wonende te [plaatsnaam], 
       en 
       
         
          [vennoot 2]
         , wonende te [plaatsnaam] 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie,  
       hierna te noemen respectievelijk BHV, [vennoot 1] en [vennoot 2], alsook tezamen BHV. 
       gemachtigde mr. R. Skála, advocaat te Haren. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 24 januari 2013 
       - de conclusie van antwoord in reconventie 
       - de akte overlegging producties aan de zijde van BHV 
       - de comparitie van partijen, gehouden op 4 april 2013, waarvan aantekeningen is gehouden 
       - de akte uitlating/overlegging producties, tevens aanpassing van eis aan de zijde van BHV 
       - de antwoordakte tevens vermeerdering van eis aan de zijde van [A] 
       - de akte van BHV 
       - de antwoordakte van [A] 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan: 
     
     
     
       2.1. 
       
        [A] heeft per 15 september 2011 via BHV een kamer gehuurd in het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam]. Dit pand behoort in eigendom toe aan [vennoot 1] en [vennoot 2].  
       
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en door partijen ondertekend, aan de zijde van de verhuurder ondertekend door BHV " vertegenwoordigd door haar directeur [vennoot 1], hierbij handelend als mondeling lasthebber voor [vennoot 2]". 
       
     
     
       2.3. 
       
         In een door [A] op 6 september 2011 ondertekende principeovereenkomst is vermeld dat de huur tot stand is gekomen door bemiddeling van BHV.  
         In deze overeenkomst is voorts opgenomen dat naast de huur voor de eerste maand verschuldigd zijn: een waarborgsom van € 425,- en een bemiddelingsvergoeding van € 425,-, vermeerderd met € 80,75 BTW, welke bedragen door [A] zijn voldaan. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst betreft het gehuurde: de onzelfstandige woonruimte (de kamer K1) alsmede de tot gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimtes en voorzieningen, zoals de entree, keuken, balkon, badkamer en toilet.  
         De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, lopende van 15 september 2011 tot en met 31 augustus 2012, met een optie van nog 12 maanden. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         De tussen partijen overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 450,- is, blijkens het huurcontract, als volgt samengesteld: 
         	a. kale huurprijs			€ 265,00 
         	b. servicekosten			€ 100,00 
         	c. overige privaatrechtelijke kosten	€   60,00 
         De servicekosten omvatten de vergoeding voor gas, water, elektriciteit; de beheers- en administratiekosten (5% van de bruto huurprijs) alsmede de internetaansluiting. 
         De overige privaatrechtelijke kosten omvatten o.m. de vergoeding voor het gebruik van keukenapparatuur, boiler c.a., stoffering en schoonmaakkosten van de galerij. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         De huurovereenkomst is beëindigd per 1 mei 2012.  
         In een door huurder en verhuurder ondertekende overeenkomst d.d. 18 april 2012 is het volgende opgenomen: 
         
           Huurder zegt de huur op per 1 mei 2012 van de [adres 1] en zal er voor zorgdragen dat de kamer leeg en schoon zal zijn en  
           voor 
            1 mei 2012 de sleutels zal overhandigen aan de verhuurder of de beheerder. 
         
         
           Verhuurder gaat akkoord met de huuropzegging (..) en zal geen aanspraak maken op de komende huurperiodes die volgens het contract zijn bepaald tot 31 augustus 2012. 
         
         Het hiervoor onderstreepte woord " voor " in het overgelegde huurcontract is doorgehaald; onder dit woord is handgeschreven opgenomen " op eind middag ". 
       
       
     
     
       2.7. 
       Aansluitend heeft [A] per 1 mei 2012 een kamer betrokken in het pand [adres 2] te [plaatsnaam], welk pand in eigendom toebehoort aan [naam]. 
       
       
     
     
       2.8. 
       Door een omissie heeft [A] de huurpenningen voor de maanden mei en juni 2012 (in totaal € 850,-) ten behoeve van de [adres 1] aan BHV voldaan . 
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij brief van 12 juni 2012 heeft [vennoot 2] aan [A] een eindafrekening gestuurd met betrekking tot de huur van [adres 1]. Daarbij heeft hij aangegeven niet over te zullen gaan tot restitutie van de waarborgsom, onder verwijzing naar artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Daarin is opgenomen dat bij opzegging van de huurovereenkomst binnen 12 maanden, de waarborgsom niet wordt terugbetaald. 
         Op de teveel betaalde huur (zie 2.8) is door [vennoot 2] een gespecificeerd bedrag van  
         € 491,95 in mindering gebracht en het restant van € 358,05 aan [A] gerestitueerd. 
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij uitspraak van 27 juli 2012 van de Huurcommissie is het verzoek van [A] tot huuraanpassing afgewezen en beslist dat de aanvangshuur van € 265,- per maand niet wijzigt. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering in conventie 
     
     
       3.1. 
       
        [A] vordert -na wijziging van eis- kort samengevat: 
       
       
         I. 	 de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een bedrag van  
         € 2.229,93, vermeerderd met de wettelijke rente; 
         II. 	 een huurprijsvermindering van € 50,- per maand en de veroordeling van gedaagden tot betaling van een bedrag van € 400,- wegens gederfd huurgenot, althans onrechtmatig handelen; 
         III. 	 veroordeling van gedaagden tot het verstrekken van een uitgesplitst overzicht van de servicekosten en inzage in de onderliggende stukken, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,- per maand met een maximun van € 630,-; 
         IV.	 toetsing van de aanvangshuurprijs; 
         V. 	 vernietiging van de principeovereenkomst van 6 september 2011 op grond van bedrog, althans misbruik van omstandigheden; 
         VI. 	 veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Gedaagden voeren verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna per onderdeel worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De vordering in reconventie 
     
     
       4.1. 
       Eisers vorderen -na wijziging van eis- kort samengevat: 
       
       
         I. 	 te verklaren voor recht dat [A] zich niet als goed huurder heeft gedragen 
          a. aan de [adres 1] respectievelijk  
          b. aan de [adres 2] ; 
         II.	 [A] te veroordelen tot betaling van de volgende bedragen: 
          a. een schadevergoeding van € 850,- wegens leegstand [adres 1] 
          b. een schadevergoeding van € 2 .820,-  wegens  huurcompensatie van de huurders    
          van de [adres 1]; 
          c. een schadevergoeding van  € 3.400,- wegens  huurcompensatie van de huurders   
          van de [adres 2]; 
       
       
       
         d. een bedrag van € 346,50 wegens huurachterstand [adres 2], vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten; 
         III.	[A] te veroordelen om zich te laten uitschrijven van het adres [adres 1] en haar spullen en post op te halen op straffe van een dwangsom. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Gedaagde voert verweer. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna per onderdeel worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van het geschil 
     
     
       
         In conventie  
       
     
     
     
       5.1. 
       Gelet op de onderlinge samenhang zal de beoordeling van de afzonderlijke vorderingen op onderdelen gezamenlijk worden behandeld.  
       
     
     
       5.2. 
       
         De kantonrechter stelt vast dat blijkens het huurcontract [vennoot 2] als verhuurder heeft te gelden, terwijl de huur tot stand is gekomen door bemiddeling van BHV, die bij monde van haar directeur [vennoot 1] als lasthebber voor [vennoot 2] optreedt en voorts als beheerder fungeert.  
         De kantonrechter stelt tevens vast dat partijen bij de wederzijdse vorderingen -zowel in conventie als in reconventie- geen onderscheid hebben gemaakt tussen de vennootschap onder firma [naam] en haar vennoten en terzake ook geen verweer hebben gevoerd, zodat de kantonrechter partij BHV als wederpartij van [A] zal aanmerken. De kantonrechter betrekt daarbij dat [vennoot 2] en [vennoot 1] gezamenlijk eigenaar zijn van het verhuurde pand aan de [adres 1], alsook gezamenlijk participeren in voormelde vennootschap. 
       
       
     
     
       5.3. 
       Als belangrijkste geschilpunt heeft [A] gesteld dat zij voor haar kamer aan de [adres 1] te veel huur heeft betaald, zodat zij het teveel betaalde als onverschuldigde betaling terugvordert. Dit geschil valt uiteen in verschillende onderdelen, die onderstaand per onderdeel zullen worden beoordeeld. 
       
       
         
           a.	verschuldigde kale huurprijs 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Vast staat dat partijen bij aanvang een kale huurprijs zijn overeengekomen van  
         € 265,- per maand. [A] heeft deze aanvangshuur -overigens volgens de ontvangstbevestiging pas op 21 februari 2012 en derhalve mogelijk niet binnen de wettelijke termijn van 6 maanden- ingevolge het bepaalde in artikel 7: 249 BW ter toetsing aan de Huurcommissie voorgelegd.  
         Dit verzoek is bij uitspraak van 27 juli 2012 afgewezen, welke beslissing op 29 augustus 2012 aan partijen is verzonden.  
         
          [A] verzoekt thans alsnog toetsing van die aanvangshuur door de kantonrechter.  
       
       
     
     
       5.5. 
       
         De kantonrechter stelt vast dat [A], conform het bepaalde in artikel 7: 262 BW, tijdig haar vordering ter toetsing aan de kantonrechter heeft voorgelegd. 
         
          [A] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte geen feitelijk onderzoek heeft gedaan naar de woonruimte, maar is afgegaan op de mededeling van de verhuurder, dat de nieuwe huurder weigerde aan een dergelijk onderzoek mee te werken, en geen gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot het binnentreden van de woning (artikel 40 UHW). 
         Uit de processtukken is de kantonrechter gebleken dat de onderzoeker van de Huurcommissie tot twee maal toe tevergeefs ter plaatse is geweest om de woonruimte te inspecteren, welke omstandigheid -in elk geval het laatste bezoek op 1 mei 2012- uiteindelijk voor rekening en risico van [A] is gebracht.  
         
          [A] heeft de obstructie van het laatste bezoek aan BHV toegeschreven, maar vast staat dat de huurovereenkomst van [A] op 1 mei 2012 reeds was geëindigd en dat zij de Huurcommissie daarvan niet in kennis heeft gesteld. Dat het [A], blijkens de beëindigingovereenkomst van 18 april 2012, was toegestaan om de sleutels in de middag van 1 mei 2012 in te leveren, maakt dit niet anders.  
         De kantonrechter kan in de gegeven omstandigheden billijken dat de Huurcommissie het exclusieve woonrecht van de opvolgende bewoner heeft gerespecteerd en niet is overgegaan tot de zware maatregel van een gedwongen toegang tot de woning. De kantonrechter betrekt daarbij de door deze huidige huurder van de kamer ingediende verklaring.  
         De kantonrechter ziet -mede gelet op deze verklaring- geen aanleiding om over te gaan tot het doen van een eigen onderzoek ter plaatse of om een nader onderzoek door de Huurcommissie te gelasten, maar zal afgaan op de terzake ingebrachte stukken. 
       
       
     
     
       5.6. 
       
         De kantonrechter constateert dat beide partijen een eigen puntenberekening van de kamer hebben ingebracht. Voor een deel is de puntentoekenning van partijen identiek; op een aantal onderdelen is dat niet het geval. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. 
         Voor wat betreft de oppervlakte van de kamer gaat de kantonrechter uit van de maatgeving van de verhuurder, nu deze maatgeving is gepreciseerd en onderbouwd met een maatgeving en puntentelling van de voorgaande en de huidige bewoner van de kamer. Dat geldt ook voor de maatgeving van de gemeenschappelijke ruimten (niet alleen de keuken, zoals [A] bepleit) en beschikbaarheid van een berging, een en ander met foto's verduidelijkt. 
         Alles bijeen leidt dit tot een totaal van 133 punten met een, blijkens de in de periode 2011/2012 geldende Circulaire Huurprijsbeleid, maximale huurprijs van € 249,15 per maand. Deze huurprijs ligt ook in lijn met de huurprijzen, die in 2008 en 2009 aan de voorgangers van [A] in rekening zijn gebracht (resp.€ 225,- en € 231,- per maand). 
         Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kale aanvangshuurpijs van € 265,- die met [A] per 15 september 2011 is overeengekomen, te hoog was. Dat BHV tot een hogere huur gerechtigd was vanwege de verhoudingsgewijs lage servicekosten ontgaat de kantonrechter, aangezien BHV bij het afrekenen van deze kosten uitgaat van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Wel verstaat de kantonrechter dit verweer van BHV om de afrekening servicekosten ook bij de beoordeling te betrekken. Nu [A] in de vorm van een vordering tot het specificeren van de in rekening gebrachte servicekosten in feite het zelfde vordert, zal de kantonrechter hierna op dit onderdeel afzonderlijk ingaan. 
         De kantonrechter zal derhalve uitgaan van een maandelijkse kale huurprijs van € 249,15, zodat over de periode 15 september 2012 tot 1 mei 2013 aan kale huur verschuldigd was een bedrag van € 1.868,63. Uitgaande van een betaling van (7.5 x € 265,-) € 1.987,50 heeft [A] mitsdien aan kale huur een bedrag van  € 118,87  te veel betaald. 
       
       
       
         
           b.	 servicekostenafrekening 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de huurder een maandelijks bedrag van € 100,- servicekosten dient te voldoen voor -kort gezegd- energie, internet en beheerskosten (zie 2.5). Gelet op de in de algemene huurvoorwaarden opgenomen verrekenbevoegdheid verstaat de kantonrechter dit bedrag als een voorschotbedrag, op basis waarvan aan de hand van een jaarlijks te verstrekken overzicht tot verrekening wordt overgegaan. 
     
     
       5.8. 
       
         Bij akte heeft BHV een servicekostenoverzicht 2011/2012 verstrekt met onderliggende bescheiden. [A] heeft dit overzicht en de onderliggende stukken als zodanig niet betwist. De kantonrechter zal zich bij de opgave richten op de hiervoor omschreven servicekosten aangezien de afrekening en naheffing op overschrijding van deze posten is gebaseerd. (zie ook de sub 2.9 aangehaalde brief van 12 juni 2012 met verrekenposten). 
         Uit dit door BHV opgestelde overzicht blijkt dat de feitelijke kosten van nutsvoorzieningen, internet (zie posten 1, 2, 3, 11) vermeerderd met de beheerskosten (post 7) in de referteperiode tezamen een maandelijks bedrag per bewoner van € 128,23 (€ 94,82 + €3,02 + € 13,34 + € 16,45 + €0,60) bedroegen, waarmee genoegzaam is aangetoond dat de in rekening gebrachte servicekosten van € 100,- per maand zijn overschreden. Alleen al de energienota van € 4.551,63 voor 4 personen overstijgt met een maandelijkse bijdrage van  
         € 94,82 al de door [A] in haar eigen berekening opgenomen bijdrage voor servicekosten exclusief administratiekosten van maandelijks € 78,75.  
         Het voorgaande leidt tot de slotsom dat BHV bij de eindafrekening servicekosten nog een door [A] bij te betalen bedrag van  € 211,72  toekwam. (7.5 x € 28,23).  
         Dit bedrag zal in mindering worden gebracht op het hiervoor berekende bedrag wegens teveel betaalde huur. 
       
       
       
         
           c.	(overige) verrekende bedragen 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat [A] na beëindiging van de huurovereenkomst nog een bedrag van € 850,- terzake van (2 maanden) huur heeft voldaan. Ook het recht van [A] op restitutie van dit bedrag staat niet ter discussie.  
         BHV heeft evenwel een bedrag van € 491,95 op deze teruggave in mindering gebracht, als volgt gespecificeerd: 
       
       a. luxaflex		€   56,85 
       b. deurslot		€ 100,45 
       c. schoonmaakkosten	€ 175,- 
       d. sleutel		€   25,- 
       e..afvalstoffenheffing	€   57,20 
       f. naheffing gas/electra	€   77,45 
       
        [A] betwist de verschuldigdheid van elk van deze bedragen.  
       
     
     
       5.10. 
       
         De kantonrechter oordeelt over deze posten als volgt: 
         ad a. luxaflex 
         
          [A] heeft niet betwist dat de luxaflex in haar kamer na oplevering beschadigd was. Zij stelt evenwel dat dit al zo was bij aanvang van de huur. Gesteld noch gebleken is evenwel dat [A] daarvan melding heeft gemaakt, hetgeen van haar mocht worden verwacht op grond van de huurvoorwaarden, nu daarin is opgenomen dat de kamer in goede staat is aanvaard. Bewijs van de beschadiging bij aanvang huur heeft [A] niet aangeboden. Het door BHV in rekening gebrachte bedrag, waarbij ook rekening is gehouden met afschrijving,  acht de kantonrechter marktconform. 
         ad b. deurslot		 
         Niet weersproken is dat [A] op 1 mei 2012 het slot van de voordeur van het pand [adres 1] heeft geforceerd, zoals blijkt uit het overgelegde proces-verbaal van aangifte en foto. BHV heeft daarmee haar schade genoegzaam aangetoond. 
         ad c. schoonmaakkosten	€ 175,- 
         
          [A] heeft de noodzaak tot de schoonmaak betwist. De door BHV overgelegde foto's, tonen echter het tegendeel. Ook de verklaringen van de medebewoners van [A] spreken wat dat betreft boekdelen. Daaruit blijkt dat de kamer van [A] en haar aandeel in de gemeenschappelijke ruimten, mede door de door haar in strijd met de huurovereenkomst gehouden ratten, minst genomen aan een stevige poetsbeurt toe waren. [A] heeft de foto's niet betwist. Voorzover [A] nog heeft gesteld dat zij op 1 mei had willen opruimen, gaat de kantonrechter daaraan voorbij nu, zoals hiervoor reeds is geoordeeld, de huurovereenkomst tussen partijen reeds op die dag was geëindigd. De afspraak dat [A] de sleutel in de middag van 1 mei mocht inleveren,  rechtvaardigt niet de conclusie dat de verplichting om de kamer ontruimd en schoon op te leveren tot dat tijdstip opschoof. [A] was bovendien al in het weekend daarvoor verhuisd. De door BHV gespecificeerde schoonmaakkosten mogen derhalve aan [A] in rekening worden gebracht. 
         ad d. sleutel		 
         Niet betwist is dat [A] bij de beëindiging van de huurovereenkomst haar kamersleutel niet heeft ingeleverd, zodat zij het bij huurovereenkomst terzake overeengekomen boetebedrag verschuldigd is. 
         ad e. afvalstoffenheffing 
         De huurovereenkomst maakt bij de specificatie van de in rekening te brengen servicekosten geen melding van de afvalstoffenheffing, zodat de kantonrechter er van uit gaat dat partijen de doorbelasting van deze heffing niet zijn overeengekomen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat het om een  forfaitair (vast) bedrag gaat, zodat -wanneer deze post wel in de servicekosten zou zijn begrepen- het logisch zou zijn geweest deze post als voorschot te belasten en niet volledig bij wege van naheffing aan de huurders in rekening te brengen  De heffing komt daarom niet voor verrekening in aanmerking. 	 
         ad f. naheffing gas/electra 
         De verrekeningsbevoegdheid van deze post is reeds hiervoor onder 5.7 en 5.8 beoordeeld. 
       
       
     
     
       5.11. 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat BHV op de eindafrekening, naast de afrekening servicekosten zoals in 5.7 en 5.8 separaat verwerkt, op het teveel betaalde bedrag van € 850,- voor de posten a t/m d tot een bedrag van  € 357,30  in mindering mocht brengen.  
       
       
         
           d.	restitutie waarborgsom 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       
         Partijen strijden verder over de vraag of de door [A] betaalde waarborgsom bij einde huur aan haar moet worden terugbetaald. Met BHV is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst hierover duidelijkheid biedt, in die zin dat artikel 3.4. bepaalt dat de waarborgsom niet wordt terugbetaald wanneer binnen 12 maanden wordt opgezegd.  
         De beëindigingovereenkomst is in dit verband ook duidelijk, namelijk dat [A] de huurovereenkomst per 1 mei 2012 opzegt en dit is binnen 12 maanden.  
         Dat BHV haar daartoe zou hebben gedwongen, is de kantonrechter niet gebleken.  
         
          [A] heeft die stelling ook niet (voldoende) onderbouwd, dan wel de vernietiging van die overeenkomst gevorderd.  
         Voorzover [A] in haar vordering tot terugbetaling van de door haar onverschuldigd betaalde huur rekening heeft gehouden met de restitutie van de waarborgsom gaat de kantonrechter dan ook daaraan voorbij. 
       
       
       
         
           e.	vernietiging principeovereenkomst 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       
        [A] vordert voorts nog de vernietiging van de op 6 september 2011 tussen partijen gesloten principeovereenkomst (zie hiervoor 2.3.), om welke reden zij in haar vordering wegens onverschuldigde betaling een bedrag van € 450,- met € 80,75 BTW heeft opgenomen. [A] stelt dat haar ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht, nu BHV zowel als bemiddelaar als eigenaar optrad. Aan [A] zij toegegeven dat [vennoot 1], als directeur van BHV met betrekking tot deze huurovereenkomst "met twee petten op" handelde, nu hij in privé tevens eigenaar was van het pand. Anderzijds is onbetwist dat BHV een onderneming is die zich bovenal met kamerbemiddeling en beheer van kamerverhuur bezighoudt. In die hoedanigheid is zij -naar haar onweersproken stelling- ook door [A] benaderd en is haar een kamer aangeboden. Dat de overeenkomst door bedrog en/of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen blijkt uit het voorgaande niet. 
       
       
         
           f. 	gederfd huurgenot 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
         
          [A] heeft tot slot [vennoot 1] en/of [vennoot 2] intimiderend gedrag verweten op basis waarvan zij huurvermindering vordert, althans schadevergoeding tot een bedrag van € 400,-.  
         Toewijzing van deze vordering op basis van artikel 7:207 BW stuit evenwel reeds af op het feit dat het verwijt, voor zover het al is geconcretiseerd, niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, hoe ruim dit begrip ook mag worden opgevat.  
         De  kantonrechter begrijpt uit de schriftelijk aangetekende sommatie van 13 maart 2012 van [vennoot 1] en [vennoot 2] dat [A] werd aangesproken op de overlast die zij haar medebewoners bezorgde (door het houden van ratten als huisdier, zulks in strijd met de huurovereenkomst en (loslopend in de keuken) tot schrik van haar medebewoners, alsmede haar verplichting om de gemeenschappelijke ruimten schoon te houden/maken). De kantonrechter wil een dergelijk (al dan niet stevig) aanspreken op gedrag niet opvatten als een gebrek waarmee het huurgenot van [A] is gederfd.  
         Voorzover [A] haar vordering heeft onderbouwd met het optreden van [vennoot 2], zoals beschreven in het proces-verbaal, heeft dit slechts betrekking op een incident in april 2012. Dit feit kan de vordering van een huurvermindering voor de duur van de gehele huurperiode niet dragen. 
         Voor een onrechtmatig handelen heeft [A] haar vordering volstrekt onvoldoende onderbouwd. 
       
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       
         Concluderend wordt de vordering sub IV toegewezen en de kale huurpijs vastgesteld op € 249,15 per maand.  
         De vordering sub I wordt toegewezen tot een bedrag van  € 41,80,  als resultante van de navolgende verrekening:  
         -Wegens teveel betaalde huur komt [A] toe een bedrag van € 118,87 (zie 5.6.), vermeerderd met het pro-resto bedrag wegens de ten onrechte betaalde huur over de maanden mei/juni € 491,95 (= € 850,- minus het al terugbetaalde bedrag van € 358,05) ,  
         samen een bedrag van  € 610,82.  
         -Voor verrekening door BHV komt in aanmerking een bedrag van € 211,72 wegens naheffing servicekosten, vermeerderd met de schadeposten onder 5.9 opgesomd en toegewezen tot een bedrag van € 357,30, tezamen  € 569,02. 
       
       
     
     
       5.16. 
       
         De vorderingen sub II en V worden gelet op het hiervoor overwogene afgewezen.  
         Dat geldt ook voor de vordering sub III  nu, door de overgelegde stukken, bij deze vordering geen belang meer bestaat. 
       
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       De vorderingen Ib, IIc en IId hebben betrekking op de door [A] gehuurde kamer aan de [adres 2] te Groningen. Deze vorderingen worden afgewezen nu BHV noch eigenaar, noch verhuurder is van dit pand. De door BHV overgelegde beheers- overeenkomst is ontoereikend om haar als procesvertegenwoordiger van Poelman te beschouwen. BHV is mitsdien niet-ontvankelijk in die vorderingen. 
       
     
     
       5.18. 
       De vorderingen sub III beschouwt de kantonrechter als reeds ter gelegenheid van de comparitie afgedaan. 
       
     
     
       5.19. 
       De schadevergoeding wegens leegstand (vordering IIa) strandt op hetgeen partijen hebben afgesproken in de beëindigingovereenkomst van partijen van 18 april 2012. Daarin is namelijk expliciet bepaald dat verhuurder afziet van huur over de resterende periode. Het komt de kantonrechter voor dat een vordering tot leegstand daarmee evenzeer is komen te vervallen. De vordering wordt mitsdien afgewezen. 
       
     
     
       5.20. 
       
         Daarmee resteert de gevorderde verklaring voor recht dat [A] zich aan de [adres 1] niet heeft gedragen als goed huurder en dat BHV uit dien hoofde een schadevergoeding toekomt wegens aan de huurders toe te kennen huurcompensatie ten belope van een bedrag van € 2.820,-. 
         BHV heeft deze schadeclaim bij nadere akte gebaseerd op het onrechtmatig handelen van [A] jegens haar, nu [A] door haar (wan)gedrag aan haar medebewoners overlast en mitsdien schade heeft veroorzaakt en BHV om die reden (mogelijk) genoodzaakt is om tot huurcompensatie aan de huurders over te gaan.  
         BHV heeft evenwel niet gesteld dat zij ook daadwerkelijk tot huurcompensatie is (moest) over(ge)gaan, zodat zij de door haar gestelde schade niet heeft onderbouwd. Daar komt bij dat BHV niet heeft weersproken dat de algemene voorwaarden van de met haar gesloten huurovereenkomsten een exoneratie bevatten "voor de gevolgen van een feitelijk stoornis in het huurgenot door derden" (artikel 4).  
         Waar gelet op het voorgaande de vordering tot schadevergoeding wegens overlast wordt afgewezen, ontbeert naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht op dit punt ieder belang. 
       
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       Nu beide partijen over en weer op onderdelen in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, zodat partijen ieder de eigen kosten dragen. 
       
       
         
           BESLISSING  
         
       
       
       
         De kantonrechter: 
       
       
       
         
           In conventie  
         
       
       
       
         veroordeelt gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [A] van een bedrag van  € 41,80, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
       
         verklaart eisers niet ontvankelijk in hun vorderingen sub Ib, IIc en IId; 
       
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
       
         
           In conventie en in reconventie 
         
       
       
       
         compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr.  E.J. Oostdijk, kantonrechter, en op 12 december 2013 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         typ: ejo  
         coll: