ECLI: ECLI:NL:RBROT:2015:9902

Titel: ECLI:NL:RBROT:2015:9902 Rechtbank Rotterdam , 30-12-2015 / 3711967 CV EXPL 14-6032

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2015-12-30

Zaaknummer: 3711967 CV EXPL 14-6032

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2015:9902

---

breakoptie huurovereenkomst, intentie van partijen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 3711967 CV EXPL 14-60325 
     
     
     
       uitspraak: 30 december 2015 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Bershka Nederland B.V., 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres, hierna te noemen: Bershka, 
       gemachtigde: dr.mr. G.M. Kerpestein, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Coltavast Rotterdam B.V., 
       
       gevestigd te Heerhugowaard, 
       gedaagde, hierna te noemen: Coltavast, 
       gemachtigde: mr. S. van der Kamp. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       
         De kantonrechter verwijst daarvoor naar het op 12 juni 2015 gewezen tussenvonnis. 
         In dit tussenvonnis is op grond van de bepalingen van het contract geoordeeld dat niet vaststaat dat partijen een derde break optie na 7 jaar zijn overeengekomen. Bershka is in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat het de bedoeling van partijen is geweest om wel een derde break-optie overeen te komen. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens werden op verzoek van Bershka op 22 september 2015 en op 6 oktober 2015 de heren [D.], [H.], [L.] en [S.] als getuigen gehoord. In contra-enquete werd op 26 oktober 2015 op verzoek van Coltavast de heer [O.] als getuige gehoord. 
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens hebben beide partijen een conclusie na enquete genomen. 
       
     
     
       1.4. 
       De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling  
     
       2.1. 
       
         Uit de verschillende verklaringen blijkt dat alleen de getuigen [H.], namens Bershka, en [O.], namens Joba, de rechtsvoorganger van Coltavast, betrokken zijn geweest bij de onderhandelingen en, zij het zijdelings, bij het opstellen van het contract.  
         De getuige [S.] is niet bij het opstellen van het contract betrokken geweest, maar ook niet bij de onderhandelingen die hebben geleid tot het contract. 
         De andere getuigen hebben bemoeienis gehad met de onderhandelingen, maar niet met de opstelling van het contract. De verklaring van de getuige [D.] wordt door de kantonrechter buiten beschouwing gelaten. Het is aannemelijk dat deze getuige verklaringen heeft afgelegd op verzoek van de getuigen [S.] en [O.] en dat deze verklaringen, die onderling afwijken, vooral zijn ingegeven door de versie van het verhaal die door deze personen op dat moment naar voren zijn gebracht. De getuige geeft er blijk van zelf niet veel meer te weten van wat zich heeft afgespeeld. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Uit de verklaringen die zijn afgelegd wordt duidelijk dat allereerst is voorgesteld een overeenkomst aan te gaan voor de duur van 10 jaar, maar dat dit voorstel door Bershka niet werd geaccepteerd, omdat zij de mogelijkheid wilde hebben om de huur op een eerder moment te kunnen beëindigen. Vervolgens is ter sprake gebracht dat het contract na 5 jaar zou kunnen worden opengebroken en in feite waren partijen het in de kern eens over deze overeenkomst, dan wel een overeenkomst voor de duur van 15 jaar met de mogelijkheid voor Bershka om de huur tussentijds te beëindigen na 5 en na 10 jaar. Op welk moment het contract van een duur van 10 jaar naar een duur van 15 jaar is gegaan is niet duidelijk geworden, maar deze aanpassing is niet van belang voor de te beantwoorden vraag.  
         Ten opzichte van de kern van de gemaakte afspraak bleek er echter een complicerende factor te zijn, omdat ook overeenstemming bestond over een incentive inhoudende dat Bershka de eerste 6 maanden van de huurovereenkomst geen huur verschuldigd zou zijn. 
         Joba wenste een vergoeding (een gedeeltelijke terugbetaling) van deze financiële tegemoetkoming bij aanvang van de huur, voor het geval gebruik zou worden gemaakt van de breakoptie na 5 jaar. Bershka daarentegen wenste geen bedrag te betalen bij gebruikmaking van de eerste breakoptie na 5 jaar.  
         Over deze kwestie is verder onderhandeld en partijen zijn uitgekomen op een breakoptie met twee opties ter keuze van Bershka, te weten ofwel een bedrag terugbetalen, ofwel doorgaan met huren tot en met het zevende jaar van de huur. 
         Partijen zijn het tot zover in grote lijnen met elkaar eens. 
         De vraag is hoe deze afspraak uiteindelijk is uitgewerkt en contractueel is vastgelegd. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Het hiervoor samengevatte verloop van de onderhandelingen is weergegeven door partijen in de processtukken en wordt bevestigd door de getuigen. 
         
          [H.] verklaart daarover: “ Het onderhandelingsresultaat heeft deze beide belangen (kantonrechter: Inditex wilde geen boete verschuldigd zijn bij een tussentijdse beëindiging en verhuurder wilde financieel worden gecompenseerd voor de investering bij het begin van de huur) in evenwicht gebracht en wel op de volgende wijze. Bij een breek na 5 jaar zou Bershka een boete betalen van  
         
           € 175.000,--. Na een breek na 7 jaar zou Bershka geen boete verschuldigd zijn. De mogelijkheid om na 10 jaar te breken, zonder boete, bleef bestaan ”. 
         
          [L.] verklaart daar over: “ Uiteindelijk is er uitgekomen dat het contract wel tussentijds kon worden verbroken na 5 jaar met een boete, na 7 jaar zonder boete en na 10 jaar zonder boete.” 
         
          [O.] verklaart daar, samengevat, over dat het oorspronkelijke voorstel van 10 jaar huur door Bershka werd geaccordeerd, mits er een break zou komen na 5 jaar en dat Joba een tegenvoorstel deed om dan de incentive voor de helft terug te betalen, waarna het tegenvoorstel kwam om in de break de mogelijkheid op te nemen om niet te hoeven terugbetalen, maar twee jaar te moeten “doorwinkelen”, zonder terugbetalingsverplichting. Daarmee is de rechtsvoorganger van Coltavast akkoord gegaan, aldus deze getuige. 
       
       
     
     
       2.4. 
       De kantonrechter heeft eerder vastgesteld dat de hier bedoelde afspraken zo in het contract zijn vastgelegd dat daarin is opgenomen dat de eerste breakoptie (na vijf jaar) twee opties kent te weten: een terugbetaling dan wel twee jaar langer huren (dus in totaal 7 jaar). In het contract is niets bepaald over een opzegtermijn die in acht moet worden genomen bij het kiezen voor de tweede optie, waardoor het contract zo moet worden gelezen dat uiterlijk in het vierde jaar moet worden opgezegd om gebruik te kunnen maken van de breakoptie en dat vervolgens nog drie jaar moet worden gehuurd, wanneer gekozen wordt voor de optie om niet terug te moeten betalen. 
     
     
       2.5. 
       
         Vervolgens is het de vraag of partijen hebben bedoeld te contracteren zoals is gebeurd of dat zij hebben bedoeld om een derde break optie, na 7 jaar, met een opzegtermijn van een jaar, dus uiterlijk in het zesde jaar, overeen te komen. 
         Om dat kunnen beoordelen wordt met de volgende omstandigheden rekening gehouden. 
       
       
       
         2.5.1. 
         
           Op 6 september 2007 blijkt UMW Holding, het kantoor waarvoor getuige [O.] werkzaam was en is, een brief te hebben gestuurd aan getuige [H.], de makelaar namens Bershka. Waar het de break optie betreft is in deze, in de Engelse taal gestelde brief, door getuige [O.] als intentieverklaring aangeduid, voorgesteld om twee break opties overeen te komen, waarbij de eerste break optie na vijf jaar twee opties kent. In deze brief is ook een opzegtermijn opgenomen van ten minste 12 maanden voorafgaand aan de twee break opties, dus na 5 en na 10 jaar. 
           In de Engelse tekst van de uiteindelijk getekende huurovereenkomst is de tekst van de intentieverklaring taalkundig verbeterd. De tekst die ziet op de opzegtermijn is inhoudelijk niet gewijzigd, maar dat geldt niet voor de tekst die ziet op de  tweede optie  bij de eerste break optie. 
           De tekst in de intentieverklaring: “the first break-option will be earliest possible after 7 years, starting from the date of delivery(..)” 
           De tekst in de huurovereenkomst:”the first break-option will, instead of 5 years after the commencement date of the lease, be possible after a period of 7 years after the commencement date of the lease” . 
           De kantonrechter stelt vast dat de tekst is aangepast, maar dat niet alleen sprake is van een taalkundige aanpassing. De tekst in de huurovereenkomst is ook duidelijker dan die in de intentieverklaring, nu in de huurovereenkomst niet alleen is opgenomen dat de eerste optie op zijn vroegst na 7 jaar kan worden uitgeoefend, maar ook dat dat is in de plaats van na 5 jaar.  
           De Nederlandse tekst van de huurovereenkomst is gelijk aan de Engelse tekst: ”de eerste breakoptie zal i.p.v. 5 jaar na huuringangsdatum, voor het eerst mogelijk zijn na een periode van 7 jaar na huuringangsdatum.” 
         
         
       
       
         2.5.2. 
         Getuige [H.] heeft verklaard dat hij heeft onderhandeld, maar dat hij niet betrokken is geweest bij het opstellen van het huurcontract. Hij verklaart dat onderhandeld is over de breakopties teneinde het belang van Bershka (geen boete) en het belang van Coltavast (compensatie voor de incentive) in evenwicht te brengen. Hij herinnert zich dat onderhandeld is over breakopties na 5 jaar en na 7 jaar. Hij veronderstelt dat verwarring kan zijn ontstaan over de vraag of het om twee of drie break opties zou gaan. Getuige [H.] benadrukt in zijn verklaring dat Bershka nimmer een opzegtermijn van meer dan 12 maanden wenst te accepteren en hij verklaart dat met een langere opzegtermijn nooit akkoord zou zijn gegaan. [H.] verklaart ook dat het een vergissing moet zijn wanneer in het huurcontract niet is opgenomen dat bij het gebruikmaken van de breakoptie na 7 jaar geen opzegtermijn van 12 maanden is opgenomen. Hij verklaart dat voor elke breakoptie een opzegtermijn van 12 maanden zou moeten gelden. Tenslotte verklaart getuige [H.] dat het niet is wat partijen dachten af te spreken, wanneer in het contract zou staan dat al na 4 jaar een keuze zou moeten worden gemaakt tussen breken met boete na 5 jaar of breken na 7 jaar zonder boete. Tenslotte verklaart hij dat in de onderhandelingen duidelijk was dat wij niet na 4 jaar zouden hoeven beslissen over het einde van de overeenkomst na 7 jaar. 
         
       
       
         2.5.3. 
         Getuige [L.] is alleen bij de onderhandelingen betrokken geweest en hij verklaart dat het zijn taak is om ervoor te zorgen dat er ook tussen 5 jaar en 10 jaar een tussentijdse beëindiging mogelijk wordt. Hij verklaart ook dat het beleid van Inditex (de moeder van Bershka) is om nooit een langere opzegtermijn dan 12 maanden te accepteren. 
         
       
       
         2.5.4. 
         Getuige [O.] verklaart betrokken te zijn geweest bij de onderhandelingen. Hij verklaart dat eigenlijk nooit over de opzegtermijn wordt onderhandeld en ook verklaart hij dat een opzegtermijn van 12 maanden gebruikelijk is. 
         
       
       
         2.5.5. 
         
           De kantonrechter komt op grond van de onder 2 besproken verklaringen en de in het geding gebrachte teksten tot het oordeel dat partijen hebben beoogd een mogelijkheid te creëren om niet alleen na 5 jaar met een boete, maar ook na 7 jaar zonder boete, de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Daarbij is, zo oordeelt de kantonrechter, niet uitdrukkelijk stilgestaan bij de bepaling die op de opzegtermijn ziet. 
           De getuigen [H.] en [L.] zijn op dat punt heel duidelijk. Bershka zal nimmer een opzegtermijn van meer dan 12 maanden accepteren. Getuige [O.] stelt dat een opzegtermijn van 12 maanden gebruikelijk is en hij voegt daar aan toe dat in de onderhandelingen daarover eigenlijk nooit wordt gesproken. In het licht van deze verklaringen is dan niet aannemelijk dat Bershka de bedoeling heeft gehad om zich te binden aan een bepaling die van haar verlangt dat zij in het vierde jaar moet beslissen over een beëindiging van de overeenkomst na 7 jaar. Dat is feitelijk een opzegtermijn van 3 jaar en gelet op de verklaringen, is het weinig aannemelijk dat Bershka een dergelijk lange en ongebruikelijke termijn zou hebben willen accepteren. 
           De tekst van de overeenkomst blinkt niet uit door duidelijkheid.  
           Na lezing van de intentiebrief en het horen van de getuigen, komt de kantonrechter verder tot het oordeel dat de tekst van de overeenkomst ook kan worden gelezen in die zin dat er inderdaad drie mogelijkheden zijn om tussentijds te beëindigen: 
         
         
           
             De derde mogelijkheid bestaat na tien jaar. 
           
           
             De eerste mogelijkheid bestaat na 5 jaar, maar kent een boete. 
           
           
             De tweede mogelijkheid bestaat na 7 jaar en daarvoor geldt, evenals voor de eerste en derde mogelijkheid, dat een opzegtermijn van 12 maanden in acht moet worden genomen.  
           
         
         Mogelijkheid c. komt immers, gelet op de tekst van de overeenkomst,  in de plaats van  mogelijkheid b. en dat betekent dat ook de opzegbepaling die ziet op mogelijkheid b. in plaats daarvan gaat zien op mogelijkheid c. 
         
       
       
         2.5.6. 
         De kantonrechter stelt voorts vast dat beide partijen op deze wijze hun belang dienen. Bershka heeft de gewenste drie mogelijke breakopties, inclusief een opzegtermijn van ten hoogste 12 maanden. Coltavast heeft een financiële compensatie bij een break na 5 jaar of een financiële compensatie doordat 7 jaar wordt gehuurd. Niet is gesteld of gebleken dat Coltavast een belang heeft bij een opzegtermijn van langer dan 12 maanden, laat staan 36 maanden, wanneer de huur na 7 jaar eindigt. Gelet op de verklaringen kan ook niet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest een zo lange, feitelijke, opzegtermijn te hanteren.  
         
       
     
     
       2.6. 
       
         Gelet op het hiervoor overwogene is Bershka er in geslaagd te bewijzen dat het de intentie is geweest om de overeenkomst ook na 7 jaar te kunnen beëindigen met in achtneming van een opzegtermijn van 12 maanden voor de einddatum. Bershka heeft deze termijn in acht genomen. 
         De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen.  
       
       
     
     
       2.7. 
       Coltavast wordt in het ongelijk gesteld en om die reden belast met de kosten van het geding. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     de kantonrechter 
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Bershka en Coltavast met betrekking tot het gehuurde aan de Lijnbaan 52/hoek Stadhuisplein 41-43 te Rotterdam als gevolg van opzegging door Bershka per 12 december 2015 tot een einde is gekomen; 
     
     
     
       veroordeelt Coltavast tot betaling aan Bershka van de kosten van het geding welke kosten tot op dit moment worden vastgesteld op € 77,52 voor de dagvaarding, op € 115,-- voor het griffierecht en op € 1.800,-- (4,5 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Bershka; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       401