ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:1929

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:1929 Gerechtshof Amsterdam , 29-05-2018 / 16/00146

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-05-29

Zaaknummer: 16/00146

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:1929

---

Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 16/00146 
       29 mei 2018 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: mr. S. Hartog,  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 24 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/584 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de Woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 339.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van  
         24 december 2014 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 325.000, en de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.  
       
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij de uitspraak van 24 februari 2016 (verzonden op 1 maart 2016) als volgt op het beroep van belanghebbende beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eisers’ respectievelijk ‘verweerder’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 317.000; 
       - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van  
       € 317.000; 
       - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; 
       - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 12; 
       - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.” 
       
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 11 april 2016 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2018. Belanghebbende is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. drs. K.J. Smit, bijgestaan door J. Cramer (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de Woning. 
       
     
     
       2.2. 
       De Woning is een vrijstaande woning met een rieten dak en drie dakkapellen. De Woning heeft een aangebouwde schuur/berging (ook met een rieten dak). De inhoud van de Woning is (inclusief dakkapellen) 247 m³. De oppervlakte van de grond bij de Woning is in totaal 645 m².  
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de Woning (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 325.000 aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van drie objecten, te weten [object 1], [object 2] en [object 3], alle gelegen in [Z] (hierna tezamen ook aangeduid als: de vergelijkingsobjecten).  
       
     
     
       2.4. 
       Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar overlegde taxatiematrix (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg) en daarop zijn van de vergelijkingsobjecten vermeld de object-specifieke kenmerken, de verkoopdata, de verkoopprijzen, de (herleide) kubiekemeterprijzen en de grondwaardes. Deze taxatiematrix wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd en is als bijlage 1 aan de uitspraak gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       
         In geschil is of de WOZ-waarde van € 317.000 van de Woning op de waardepeildatum  
         1 januari 2013 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van € 245.000.  
       
       
     
     
       3.2. 
       In geschil is voorts of belanghebbende aanspraak kan maken op een integrale proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist: 
     
     
     
       “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     6. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 325.000. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object 1], [object 2] en [object 3], alle te [Z]. 
     7. De in de taxatiematrix van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning is herleid. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder met de taxatiematrix een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke- en vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft daarmee echter wel laten zien dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de grootte, de ligging en de onderhoudstoestand. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
     8. Het door eiser genoemde object [object 4] te [Z] is verkocht op 4 augustus 2009 en daarmee te ver van de waardepeildatum om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen. Van de overige door eiser genoemde vergelijkingsobjecten zijn geen verkoopcijfers beschikbaar. Vergelijking met de voor die objecten vastgestelde WOZ-waarden en/of niet gerealiseerde verkoopprijzen miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt – gelet op het hiervoor in onderdeel 5 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ – een directe vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan een onderlinge vergelijking van WOZ-waarden of een vergelijking met vraagprijzen. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt. 
     9. Eiser betwist een aantal uitgangspunten waar verweerder dit jaar bij de waardering van is uitgegaan. Zo behoren de dakkapellen tot de woning en is in de procedure voor de rechtbank over de WOZ-waarde 2013 de inhoud van de woning inclusief dakkapellen vastgesteld op 247 m³. Verweerder heeft dit toen geaccepteerd, maar heeft nu de dakkapellen weer apart gewaardeerd. Daarnaast is in de procedure over het voorgaande jaar de inhoud van de berging op 31 m³ en niet op 35 m³ vastgesteld, zoals verweerder aanvoert. De aan de berging toe te rekenen waarde bedraagt € 6.114, aldus nog steeds eiser. 
     Tegenover deze gemotiveerde betwisting door eiser heeft verweerder de waardevaststelling van de woning op deze punten onvoldoende onderbouwd. De enkele betwisting van hetgeen eiser in dit kader heeft aangevoerd, zonder daarbij aan te geven op welke gegevens verweerder zich baseert, is daartoe onvoldoende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook de door hem voorgestane waarde van de woning in zoverre niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal voor de vaststelling van de inhoud van de woning en de waardering van de berging en de dakkapellen uitgaan van de uitgangspunten welke de rechtbank in de procedure over de WOZ-waarde voor het jaar 2013 heeft gehanteerd. 
     10. Verweerder is bij de waardering van de woning voor de jaren 2011 en 2012 uitgegaan van één vaste vierkantemeterprijs voor het gehele perceel. In de daaropvolgende procedure over die jaren heeft het gerechtshof Amsterdam ten behoeve van de waardering van de grond het perceel verdeeld in een aan de opstal toe te rekenen deel en een ‘extra’ gedeelte, waarbij aan de aan de opstal toegerekende vierkantemeters een hogere vierkantemeterprijs is toegekend dan aan de overige vierkantemeters.  
     
       Verweerder heeft in het onderhavige jaar geen onderscheid gemaakt tussen al dan niet aan de opstal toe te rekenen grond, Anders dan in de zaken over de waarde voor de jaren 2011 en 2012, heeft verweerder in de onderhavige zaak echter verklaard bij de waardering van de grond een glijdende staffel te hebben gebruikt, volgens welke staffel de gemiddelde vierkantemeterprijs daalt naarmate het te waarderen oppervlak groter is. Door eiser is daarnaast niet bestreden het standpunt van verweerder dat het gehele perceel uitsluitend ten behoeve van de opstal wordt gebruikt.  
       Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat de door eiser voorgestane splitsing naar gebruik dit jaar toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de grond niet te hoog vastgesteld en ligt deze in lijn met de andere door verweerder genoemde percelen. Deze hebben weliswaar een kleiner oppervlak, maar hiermee is voldoende rekening gehouden met de hieraan toegekende hogere gemiddelde vierkantemeterprijzen. Met de in aanmerking genomen grondprijs heeft naar het oordeel van de rechtbank verweerder tevens voldoende rekening gehouden met de verminderde doelmatigheid van het perceel. De rechtbank merkt hierbij nog op dat de door verweerder in deze zaak gehanteerde vierkantemeterprijs voor de grond ruim 11% lager ligt dan die door de rechtbank in de zaak over de WOZ-waarde 2013 - tegen welke uitspraak eiser niet in hoger beroep is gegaan - is gehanteerd en bijna 30% lager ligt dan waar het gerechtshof in de zaken over de jaren 2011 en 2012 voor de aan de opstal toegerekende grond van uit is gegaan.  
     
     11. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van achterstallig onderhoud aan de woning. Eiser heeft evenwel geweigerd een makelaar/taxateur namens verweerder ten behoeve van de waardevaststelling de woning inpandig te laten opnemen. Onder deze omstandigheden heeft verweerder in de door hem overgelegde matrix voor het onderhoud van de woning een factor 3 (gemiddeld) kunnen toekennen.  
     Verweerder heeft erkend dat de toestand van het rieten dak van de woning slecht is. Verweerder heeft aan de woning een gemiddelde m³-prijs van € 390, aan de vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 1] gemiddelde m³-prijzen van achtereenvolgens € 438 en € 526, en aan het naderhand afgebroken object [object 3] een waarde van € 325 per m³ toegekend. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde m³-prijs voor de woning ten opzichte van de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van het rieten dak. 
     12. Voor wat betreft eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van de economische crisis is de rechtbank van oordeel dat, voor zover zich een waardedruk voordoet, dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ook deze verkoopprijzen zullen in dat geval immers zijn beïnvloed door de economische crisis. Dit is derhalve geen reden de waarde van de woning te verlagen. 
     13. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een of meer andere tijdvakken aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer, al dan niet opeenvolgende, tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Dit geldt te meer nu de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2013 tot stand is gekomen mede op basis van een tussen partijen uitsluitend voor dat jaar gesloten compromis over de grondprijs en de oppervlakte en de waarde van de berging. Deze beroepsgrond faalt derhalve. 
     14. Voor zover eiser zich met hetgeen hij aanvoert beroept op een schending van het gelijkheidsbeginsel door verweerder, overweegt de rechtbank het volgende. Eiser zelf heeft over de door hem in dit verband genoemde gelijke gevallen [objecten 5, 6 en 7] opgemerkt dat de staat van onderhoud van deze objecten veel beter is dan dat van de woning en dat zij veel luxueuzer zijn uitgevoerd dan de woning. Onder die omstandigheden is er volgens de rechtbank geen sprake van gelijke dan wel goed vergelijkbare gevallen, en faalt deze grond. 
     15. Artikel 40 van de Wet WOZ staat verweerder niet toe meer gegevens te verstrekken over de referentieobjecten dan het waardegegeven. Het waardegegeven is niet gelijk aan de opbouw van de onderdelen van een object, maar het waardegegeven is de WOZ-waarde van een object. De Waarderingskamer (Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling deel III) heeft ten aanzien van woningen bepaald dat wat betreft artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ voldoende aan de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer aan een belastingplichtige op diens verzoek de volgende waardegegevens worden verstrekt:  
     - van drie vergelijkbare woningen in de directe omgeving; 
     - van drie woningen uit een andere categorie niet vergelijkbare woningen; 
     - van drie woningen op een andere locatie in de gemeente. 
     Met de aan eiser verstrekte gegevens heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde van de woning nader onderbouwd en gespecificeerd en hiermee in voldoende mate voldaan aan het gestelde in artikel 40 van de Wet WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank verplichtte de Wet WOZ, noch enige andere bepaling verweerder meer te overleggen dan hij gedaan heeft. 
     16. Nu de rechtbank beide partijen niet volgt in hun standpunten over de waardering van de woning, zal zij de waarde hiervan zelf in goede justitie vaststellen als volgt: 
     
       waarde woning na bezwaar 			€ 325.000 
       af: lagere waarde schuur: 
       € 17.500 -/- (31 m²/35 m² * € 17.500) 	€ 2.000 
       af: waarde dakkapellen volgens verweerder 
       (behoren tot de inhoud van de woning) 	€ 6.000	+ 
       € 8.000	-/- 
       € 317.000 
     
     17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal het beroep gegrond worden verklaard.  
     Proceskosten 
     18. Eiser heeft een bedrag van € 29.164,05 aan schadevergoeding van verweerder gevorderd. Het gaat hierbij om de kosten voor procesvoering over de WOZ-waardes van de woning vanaf 1 januari 1999. Eiser noemt hierbij met name advocaatkosten, taxatiekosten, administratiekosten, vervoerskosten en verletkosten door het missen van werkdagen als zelfstandige. Hiertoe voert hij aan dat verweerder de WOZ-waarde van de woning ieder jaar te hoog vaststelt waardoor eiser elk jaar, nu voor de tiende keer, een procedure over de waarde van de woning tegen verweerder moet voeren. Verweerder weigert steeds gevolg te geven aan eerdere uitspraken van de rechtbank en het gerechtshof. Door deze handelwijze van verweerder ondervindt bij financieel nadeel, aldus nog steeds eiser. 
     19. De rechtbank begrijpt dit verzoek aldus dat eiser hiermee uitsluitend een vergoeding wenst van door hem in de onderhavige procedure en in de procedures over eerdere jaren door hem gemaakte proceskosten welke in die procedures niet zijn vergoed, en niet om vergoeding voor andere door hem geleden schade in verband met deze procedures. De rechtbank zal daarom de gestelde geleden schade beoordelen op basis van een mogelijk recht op proceskostenvergoeding in deze zaak. 
     20. Voor zover de gevorderde schadevergoeding betrekking heeft op in procedures over eerdere jaren gestelde geleden schade, is dit naar het oordeel van de rechtbank geen geschilpunt dat in deze zaak aan de orde kan komen. Artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht geeft een exclusieve regeling voor de vergoeding van in de bezwaar- en beroepsfase gemaakte proceskosten. Buiten dit artikel kan geen vergoeding van deze kosten worden gevorderd, ook niet voor zover het proceskosten betreft die in het verleden niet op grond van genoemd artikel zijn vergoed of de vergoeding op een hogere dan de forfaitaire vergoeding gaat (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 21 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1636). 
     21. Voor zover eisers verzoek moet worden beschouwd als een verzoek om een integrale proceskostenvergoeding voor de waardevaststelling voor het jaar 2014, wordt het afgewezen. Een integrale kostenvergoeding kan alleen worden toegekend als sprake is van bijzondere omstandigheden. Daarvan is sprake indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een (de) daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden. Voorts is dit mogelijk indien sprake van (ernstige) schendingen van het zorgvuldigheidsbeginsel.  
     Naar het oordeel van de rechtbank doet zich in casu geen van deze situaties voor. De door eiser beschreven handelwijze van verweerder kan - mede gelet op de weigering van eiser om een inpandige taxatie door verweerder toe te staan - niet als onzorgvuldig worden aangemerkt, laat staan dat sprake zou zijn van in verregaande mate onzorgvuldig handelen door verweerder. Gezien het oordeel van de rechtbank over de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder geen standpunt tegen beter weten in gehandhaafd. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding zouden kunnen zijn om van de forfaitaire bedragen af te wijken, is de rechtbank evenmin gebleken. De enkele omstandigheid dat de taxatie van verweerder aanzienlijk afwijkt van de door eiser voorgestane waarde of dat de waarde van de woning in bezwaar of beroep wordt verlaagd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat sprake is van een situatie als hiervoor bedoeld. Eiser heeft geen omstandigheden gesteld die nopen tot het vaststellen van een proceskostenvergoeding anders dan volgens het forfaitair tarief. 
     22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten, te weten reiskosten, stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, op basis van openbaar vervoer, tweede klasse, vast op € 12. De overige door eiser in de procedure over dit jaar opgevoerde kosten komen op grond van genoemd Besluit niet voor vergoeding in aanmerking en/of is onvoldoende duidelijk geworden waarop deze geclaimde kosten betrekking hebben, hetgeen aan vergoeding van deze kosten in de weg staat.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       5.2. 
       
         De door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix concludeert tot een waarde van € 325.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het inbrengen van die matrix in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat de waarde van de Woning voor het belastingjaar 2014 (naar de waardepeildatum 1 januari 2013) vastgesteld kan worden op ten minste € 317.000 (tot welk bedrag de rechtbank de vastgestelde waarde heeft verminderd). 
         Daarbij acht het Hof van belang dat de taxateur zijn waardering heeft onderbouwd aan de hand van verkoopsommen van vergelijkbare woningen, hij rekening heeft gehouden met geconstateerde verschillen qua ligging en onderhoud en dit tot uitdrukking heeft gebracht door (in dit geval) voor de waarde per m3 van de Woning een verhoudingsgewijs lage waarde aan te houden en ook voor de grond rekening te houden met een verhoudingsgewijs lage waarde per m2. Voorts merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar met de door hem verstrekte gegevens voldoende inzicht heeft gegeven in zijn waardebepaling wat betreft zowel de Woning als de daarbij behorende grond. De door belanghebbende verlangde nadere specificaties zijn hiertoe niet benodigd. 
       
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank heeft de waarde van de Woning nader vastgesteld op € 317.000, rekening houdend met de door belanghebbende gestelde grootte van de Woning en de schuur. Het Hof heeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen reden die waarde nog lager vast te stellen.    
       
     
     
       5.4. 
       
         Belanghebbende heeft in zijn hoger beroep gesteld - zakelijk weergegeven - dat er in onvoldoende mate rekening is gehouden met achterstallig onderhoud en de conditie van de rieten kap. Het Hof overweegt dat ter zitting is komen vast te staan dat belanghebbende om hem moverende redenen een inpandige opname van de Woning heeft geweigerd en dat de afwezigheid hiervan derhalve voor rekening en risico van belanghebbende komt.  
         De heffingsambtenaar heeft ten gevolge hiervan slechts een inschatting van de onderhoudsstatus van de Woning kunnen maken. Die inschatting is naar het oordeel van het Hof in redelijkheid geschied en komt het Hof ook niet onaannemelijk voor. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat de waarde van de Woning per m3, zoals opgenomen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar, verhoudingsgewijs laag is.     
       
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de Woning voorts nog verwezen naar de WOZ-waarden van enige buurpanden zoals vastgesteld voor het jaar 2014, te weten [objecten 5, 6 en 7] alsmede [object 4], alle te [Z]. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de kavels van die buurpanden veel kleiner zijn dan de kavel van de Woning en dat reeds daarom de waarde van de Woning hoger is. De voor de hiervoor bedoelde buurpanden vastgestelde waarden bieden derhalve geen steun aan het standpunt van belanghebbende dat de Woning slechts € 245.000 waard is, maar geven naar het oordeel van het Hof veeleer steun aan het standpunt van de heffingsambtenaar. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt om dezelfde reden. 
       
     
     
       5.6. 
       De rechtbank heeft verder met juistheid geoordeeld dat bij de waardering van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de gevolgen van de economische crisis (zie de rechtbankuitspraak onder 12.) en zij heeft eveneens met juistheid geoordeeld dat voor de beoordeling van deze waardering slechts van belang is of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals dat volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Aan de verhouding tussen voor twee of meer, al dan niet opeenvolgende tijdvakken vastgestelde waarden van de woning komt geen zelfstandige betekenis toe. Voor zover het hoger beroep tegen die oordelen is gericht, faalt het eveneens. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.7. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het hoger beroep op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht.  
       Voorts bevestigt het Hof het oordeel van de Rechtbank inzake de veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en het beroep. Dit oordeel is juist en op goede gronden genomen. Ook naar oordeel van het Hof bestaan er geen redenen voor de toekenning van een integrale kostenveroordeling in die fasen, zoals belanghebbende bepleit. 
     
     
     
       Voor wat betreft het verzoek van de heffingsambtenaar tot veroordeling van belanghebbende in de kosten vanwege een kennelijk onredelijk gebruik van het procesrecht overweegt het Hof als volgt. Niet althans onvoldoende aannemelijk is geworden dat belanghebbende niet in redelijkheid tot uitoefening van zijn bevoegdheid tot het instellen van bezwaar en (hoger) beroep heeft kunnen komen. Het Hof benadrukt dat slechts bij uitzondering mag worden aangenomen dat belanghebbende op een zo buitensporige wijze gebruik heeft gemaakt van zijn wettelijke bevoegdheden daartoe dat hem een kennelijk onredelijk gebruik kan worden tegengeworpen. De omstandigheid dat een belastingplichtige in procedures over een reeks van andere jaren waarin eveneens aan de orde was of de waarde van een onroerende zaak niet te hoog was vastgesteld niet of niet ten volle in het gelijk is gesteld, brengt niet mee dat het hem niet meer vrij zou staan die vraag met betrekking tot een ander jaar – waarin hij opnieuw geconfronteerd is met een zijns inziens onjuiste waarde – wederom aan de belastingrechter voor te leggen. Van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht is dan ook geen sprake, waaraan niet afdoet dat de feiten die belanghebbende aan zijn standpunt ten grondslag legt niet – of slechts in geringe mate – afwijken van hetgeen hij in eerdere procedures naar voren heeft gebracht. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, F.J.P.M . Haas en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 29 mei 2018 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.