ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:1691

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:1691 Rechtbank Noord-Holland , 24-02-2021 / 8531703

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-02-24

Zaaknummer: 8531703

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:1691

---

Huur bedrijfspand. Huurachterstand. Verweer ziet op een lekkage die aan de verhuurder is toe te rekenen, afspraak huurvrije periode en beroep op dwaling.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8531703 \ CV EXPL  20-4257 
       Uitspraakdatum: 24 februari 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de maatschap naar Nederlands recht [eiseres]  
       gevestigd te [vestigingsplaats] 
       eiseres in conventie verweerster in reconventie 
       verder te noemen: de Maatschap 
       gemachtigde: mr. J.P. Groen 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam] 
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde in conventie eiser in reconventie   
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. P.P. Klokkers 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Maatschap heeft bij dagvaarding van 14 mei 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       De Maatschap heeft schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en daarbij haar vordering gewijzigd en vermeerderd en producties overgelegd.  
     
     
       1.3. 
       Op 13 november 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel de Maatschap als [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft de Maatschap bij brief van 6 november 2020 nog stukken toegezonden. Na de zitting heeft de kantonrechter [gedaagde] de gelegenheid geboden om nog te reageren op de akte wijziging/vermeerdering eis van de Maatschap, hetgeen [gedaagde] heeft gedaan bij akte van 20 november 2020.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt met ingang van 1 juni 2019 van de Maatschap de bedrijfsruimte gelegen op [adres] . De huurprijs bij aanvang was € 1.250,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.  
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:   
     
     
       1.1 
       
         Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, groot ca. 77 m2 begane grond plus 1e etage en zolder, (…) gelegen op [adres] (…) 
       
     
     
       1.2 
       
         
           Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 
           
           1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als  
           winkel en woonruimte 
           . 
           
           (…) 
           
           11.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: het bewinkelbaar alsmede bewoonbaar. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       14.5 
       
         De bedrijfsruimte wordt casco verhuurd aan huurder. Huurder is op de hoogte van de staat en aanvaardt het gehuurde in huidige staat. 
       
       
       
         
           Binnen- en buitenzijde van het pand is in goede staat opgedragen (schoon, heel, veilig en voldoet aan de wettelijke eisen).  
           
           (…) 
           
           14.10 Huurder dient zelf zorg te dragen voor het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen voor de exploitatie. 
           
           (…) 
           
           14.13.2 Buitengerechtelijke incassokosten zijn door huurder verschuldigd wanneer verhuurder zich voor de invordering van de hulp een derde heeft verzekerd. De buitengerechtelijke incassokosten worden vastgelegd aan de hand van het vigerende incassotarief van de Nederlandse Orde van Advocaten. 
           
           14.13.3 De gerechtelijke kosten zullen niet beperkt zijn tot de door de rechter toegewezen bedragen aan verschotten en salaris procureur of gemachtigde volgens het liquidatietarief zoals onder andere bedoeld in artikel 57 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, maar zullen omvatten de volledige door verhuurder gemaakte proceskosten, waaronder begrepen de wettelijke door verhuurder te betalen kosten aan salaris en verschotten van zijn advocaat, procureur of gemachtigde.(…) 
           
           14.17 Gehele of gedeeltelijke onderhuur is niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van verhuurder (…) 
           
           14.20 In tegenstelling tot hetgeen vermeld in artikel 13.3 van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (als genoemd in 2.1) dient huurder niet uitsluitend de verhuurder te informeren, maar dient de huurder pas aan te vangen met de verbouwing e.d. na schriftelijk verkregen goedkeuring van de eigenaar/verhuurder. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       
       
         
           2. Huurder dient gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst ervoor zorg te dragen dat er (…) contracten zijn afgesloten voor de levering van gas, elektra en water. Indien de huurder het nalaat deze contracten af te sluiten c.q. te verbreken gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zullen de kosten voor het heraansluiten van de genoemde voorzieningen geheel voor rekening van de huurder komen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In de Algemene Bepalingen staat, voor zover van belang: 
         
           Geschiktheid van het gehuurde 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       2.3 
       
         
           Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. 
         
         
           (…) 
         
         
           (Overheids)voorschriften en vergunningen 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
           Zowel op als na de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (…) 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.3 
       
         
           Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste (…) vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming.  
         
         
           (…) 
         
         
           Veranderingen en toevoegingen door huurder 
         
       
     
     
       13.1 
       
         
           Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde (…) betreffen. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.4 
       
         
           Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in artikel 13.1 behoeft huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.  
         
         
           (…) 
           
           13.7 Indien voor een verandering of toevoeging een vergunning, ontheffing of toestemming van een derde vereist is, zal huurder deze aanvragen en zal huurder zich houden aan alle daarop betrekking hebbende voorschriften. 
           
           (…) 
         
         
           Betalingen 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       25.3 
       
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) 
       
     
     
       2.4. 
       In de periode november 2019 tot en met 22 april 2020 is [gedaagde] namens de Maatschap meermaals aangemaand tot betaling van achterstallige huurpenningen. Per e-mail van 22 april 2019 heeft de deurwaarder [gedaagde] (nogmaals) gesommeerd tot betaling van                € 7.500,00 aan hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten.   
     
     
       2.5. 
       Per 1 juni 2020 is de huurprijs geïndexeerd naar € 1.270,00 per maand. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       De Maatschap vordert – na wijziging en vermeerdering van eis – dat de kantonrechter: I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt; II. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de zijnen/haren en al het zijne/hare en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Maatschap te stellen, met machtiging aan de Maatschap de ontruiming zelf en op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm; III. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap een bedrag van € 10.255,46 te betalen, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie bepaalt; IV. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap uiterlijk op 31 december 2020 een bedrag van  € 1.235,00 te betalen, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie bepaalt; V. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap een bedrag van € 931,55 te betalen vanwege buitengerechtelijke kosten, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie bepaalt; VI. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap te betalen een bedrag van € 5.400,00 aan boetes, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie bepaalt; VII. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap te betalen een bedrag van € 1.270,00 per maand of een gedeelte daarvan aan huur, met ingang van 1 december 2020 totdat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden; VIII. [gedaagde] veroordeelt aan de Maatschap te betalen een bedrag van € 300,00 per maand of een gedeelte daarvan met ingang van 1 december 2020 totdat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden en zolang [gedaagde] niet heeft voldaan aan het bepaalde in III, V en VI hierboven; X. [gedaagde] veroordeelt in de werkelijke proceskosten van de maatschap, die zij begroot op € 2.850,00 althans de kosten die de kantonrechter redelijk acht, althans de kosten volgens het liquidatietarief, de kosten voor de ontruiming daaronder begrepen, met bepaling dat [gedaagde] over de kosten de wettelijke rente verschuldigd is als hij deze kosten niet binnen 14 dagen na het wijzen van dit vonnis voldoet. 
     
     
       3.2. 
       De Maatschap legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van meer dan drie maanden zodat dit op zichzelf al de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Vanwege de huurachterstand vordert de Maatschap ook een boetebedrag van [gedaagde] van € 5.400,00 op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen. Nu tussen partijen is afgesproken dat de huur voor de maanden mei en juni 2020 voor 50% mocht worden opgeschort tot 31 december 2020, vordert de Maatschap de huurachterstand over die maanden van € 1.235,00 vanaf deze datum. 
     
     
       3.3. 
       Ook heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 14.34 lid 2 van de huurovereenkomst door na te laten ervoor te zorgen dat er contracten zijn afgesloten voor de levering van gas, water en licht gedurende de periode dat hij huurt. Ook dit levert (op zichzelf) een grond voor ontbinding op. Daarbij is [gedaagde] gehouden om de opzegboetes ad € 255,46 te betalen. 
     
     
       3.4. 
       Tevens heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de artikelen 13.1 en 13.4 van de Algemene Bepalingen en artikel 14.20 van de huurovereenkomst door een verbouwing te laten uitvoeren aan het gebouw zonder dat daar toestemming voor is gevraagd aan de Maatschap. Daarbij heeft [gedaagde] , nu hij de verbouwing heeft laten uitvoeren zonder de daartoe vereiste omgevingsvergunning ook in strijd gehandeld met artikel 13.7 van de Algemene Bepalingen. Tot slot heeft [gedaagde] geen toestemming gevraagd aan de Maatschap voor het onderverhuren van de woningen terwijl hij daartoe wel was gehouden gelet op artikel 14.17 van de huurovereenkomst. Gelet hierop is [gedaagde] ook op dit punt ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, hetgeen eveneens de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.   
     
     
       3.5. 
       De Maatschap vordert tot slot de buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke proceskosten op grond van respectievelijk artikel 14.13.2 en 14.13.3 van de huurovereenkomst.  
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat er kort nadat de huurovereenkomst was ingegaan forse waterschade ontstond in het gehuurde door een lekkage. Deze lekkage is aan de Maatschap toe te rekenen omdat de dakgoten verstopt waren. Door dit gebrek heeft [gedaagde] in de maanden juni en juli 2019 geen huurgenot van de bedrijfsruimte gehad. Nu partijen een huurvrije periode van twee maanden hadden afgesproken, is het redelijk om deze periode vanwege de lekkage met twee maanden te verlengen.  
     
     
       4.2. 
       Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op dwaling omdat hij de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan of onder andere voorwaarden, als hij had geweten dat verhuur van de woning boven de winkel aan derden pas mogelijk was na bouwkundige wijzigingen. In plaats van vernietiging verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de huurovereenkomst voor [gedaagde] te wijzigen zodanig dat het door hem geleden nadeel wordt opgeheven. [gedaagde] verzoekt in dat kader om te bepalen dat geen huur verschuldigd is over de maanden juni 2019 tot en met januari 2020. Daarnaast is de huurachterstand volgens [gedaagde] lager dan de Maatschap stelt omdat hij de huur over april, mei en juni 2020 wel heeft betaald. Deze achterstand rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Als de huurachterstand toch hoger blijkt te zijn, doet [gedaagde] een beroep op de matigende werking van de redelijkheid en billijkheid. Tot slot is tussen partijen overeengekomen dat de huur over de maanden mei en juni 2020 tijdelijk met 50% zou worden opgeschort tot 31 december 2020, zodat dat deel van de vordering (€ 1.250,00) niet toewijsbaar is. 
     
     
       4.3. 
       De vordering van € 255,46 aan opzegboetes van gas, water en licht wordt als niet verschuldigd en niet onderbouwd betwist. 
     
   
   
     
       5 De tegenvordering  
     
       5.1. 
       
         
          [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de Maatschap veroordeelt: I. tot betaling van schadevergoeding van € 5.000,00 dan wel tot betaling van schadevergoeding ex art. 6:97 BW; in voorwaardelijke reconventie terzake van gederfde huurinkomsten II. tot betaling van schadevergoeding van € 8.100,00 dan wel tot betaling van schadevergoeding ex art. 6:97 BW; 
         III. in de proceskosten. 
       
     
     
       5.2. 
        [gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst ten aanzien van de mogelijkheid tot verhuur van de woning boven de winkel. [gedaagde] heeft daardoor schade geleden omdat hij verbouwingskosten heeft moeten maken. Ter opheffing van dit nadeel vordert [gedaagde] veroordeling van de Maatschap in de verbouwingskosten van € 5.000,00. Voor zover in conventie niet wordt geoordeeld dat op grond van dwaling het op te heffen nadeel bestaat uit huurvermindering over de maanden juni 2019 tot en met januari 2020, vordert [gedaagde] onder II betaling van schadevergoeding wegens derving van huurinkomsten van € 1.350,00 per maand over de periode augustus 2019 tot en met januari 2020. Als gevolg van de eisen van de gemeente en de daaruit voortvloeiende noodzakelijke verbouwing kon [gedaagde] pas vanaf februari 2020 het woongedeelte verhuren.  
     
     
       5.3. 
       De Maatschap betwist de tegenvordering. Voor zover van belang zal daarop worden ingegaan bij de beoordeling.  
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       Vast staat dat sprake is van een huurachterstand maar partijen twisten over de hoogte daarvan.  
     
     
       6.2. 
       
         De Maatschap heeft aangevoerd dat naast de reeds overeengekomen huurvrije periode van juni en juli 2019 feitelijk ook de maand augustus 2019 huurvrij is geweest omdat uit het overzicht van de huurachterstand blijkt dat de eerste huurperiode die bij [gedaagde] in rekening is gebracht de maand september 2019 betreft. [gedaagde] heeft dat niet betwist. De kantonrechter constateert op basis van de door de Maatschap overgelegde producties dat de Maatschap op 2 en 12 augustus 2019 en op 10 oktober en 4 november 2019 wel aanmaningen heeft gestuurd voor de betaling van de factuur van de huur van augustus 2019 maar begrijpt dat de Maatschap die factuur thans niet (langer) vordert. Vast staat dat de huur over de maanden september 2019 tot en met maart 2020 niet is betaald en dat voorafgaand aan de zitting nog een betaling is gedaan van € 1.250,00 in november 2019. Daarmee is de maand september 2019 betaald en staat er in elk geval nog een bedrag van zes keer                € 1.250,00 = € 7.500,00 open.  
         
           Lekkage 
         
       
     
     
       6.3. 
       
        [gedaagde] heeft daar in de eerste plaats tegen aangevoerd dat hij als gevolg van lekkage door verstopte dakgoten in de maanden juni en juli 2019 geen genot van het gehuurde heeft gehad. Volgens [gedaagde] kwalificeert deze lekkage als een gebrek en vordert hij daarom vermindering van de overeengekomen huurprijs tot nihil over de periode 1 juni tot en met 1 september 2019.  
     
     
       6.4. 
       De Maatschap betwist onder meer dat sprake is geweest van een gebrek.  
     
     
       6.5. 
       De kantonrechter constateert dat [gedaagde] weliswaar heeft aangevoerd dat hij vermindering van de huurprijs zal vorderen maar dat hij dat niet daadwerkelijk vordert. Reeds om die reden komt hem geen beroep toe op het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW. Voor zover [gedaagde] daarnaast meent dat het vanwege de lekkage naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de rede zou liggen om de huurvrije periode met twee maanden te verlengen geldt het volgende. [gedaagde] bedoelt daarmee kennelijk een beroep te doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW in die zin dat over een periode van twee maanden geen huur verschuldigd zou zijn. Mede in het licht van het verweer van de Maatschap heeft [gedaagde] dat beroep echter onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] weliswaar aangevoerd dat sprake is van een gebrek omdat hij in juni en juli 2019 geen genot heeft gehad van het gehuurde maar tegenover de betwisting daarvan door de Maatschap heeft [gedaagde] die stelling niet nader onderbouwd, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Reeds gelet daarop gaat de kantonrechter voorbij aan dit verweer van [gedaagde] .  
     
     
       6.6. 
       
         Voor zover [gedaagde] nog heeft aangevoerd dat hij de twee maanden huur van augustus en september 2019 vordert als schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW geldt dat hij geen daartoe strekkende vordering heeft ingediend. Dit verweer kan dan ook verder  onbesproken blijven. 
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       6.7. 
         [gedaagde] heeft ook een beroep gedaan op dwaling en op grond van artikel 6:230 lid 2 BW verzocht om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel te wijzigen in die zin dat zal worden bepaald dat hij pas vanaf februari 2020 huur verschuldigd is. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij op grond van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gecontracteerd. Als hij had geweten dat verhuur van de bovenwoning aan derden pas mogelijk was na bouwkundige wijzigingen aan het gehuurde dan zou hij de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden zijn aangegaan. Volgens [gedaagde] was de verhuur van de woonruimte boven de winkel aan derden een essentieel onderdeel van zijn bedrijfsplan. Hij heeft dat bij het aangaan van de huurovereenkomst ook besproken met de makelaar en iemand van de Maatschap en zij hebben beiden bevestigd dat dat mogelijk was. Uit navraag bij de gemeente bleek vervolgens dat de woning boven de winkel slechts kon worden verhuurd aan derden na het uitvoeren van bouwkundige aanpassingen, aldus [gedaagde] .  
     
     
       6.8. 
        De Maatschap heeft daar onder meer tegenin gebracht dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd op grond waarvan bouwkundige voorzieningen nodig zouden zijn om de bovengelegen woning te mogen verhuren aan derden. Daarnaast betwist de Maatschap dat [gedaagde] bij haar zou hebben aangegeven dat verhuur van de woonruimte aan derden essentieel was voor zijn bedrijfsplan en daarmee voor het betalen van de huur en dat zij zou hebben verklaard dat dit geen enkel probleem zou zijn. De Maatschap heeft juist meegedeeld, en dat is ook in de huurovereenkomst vastgelegd, dat [gedaagde] zelf moest onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor het gebruik dat hem voor ogen stond.   
     
     
       6.9. 
       Op grond van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar. De dwaling is er volgens [gedaagde] in gelegen dat als hij had geweten dat verhuur van de bovenwoning op grond van gemeentelijke regelgeving alleen mogelijk was na het treffen van bouwkundige voorzieningen, hij de huurovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zou zijn aangegaan. Gegeven het verweer van de Maatschap had het op de weg van [gedaagde] gelegen om nader te stellen en onderbouwen op welke grond bouwkundige voorzieningen nodig waren voor de gewenste verhuur aan derden. [gedaagde] heeft dat nagelaten, hij heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de gemeente eisen heeft gesteld en welke dat zijn. Alleen al om die reden valt niet in te zien dat sprake is geweest van dwaling. Daarbij komt dat de Maatschap heeft betwist dat zij dan wel de makelaar namens haar aan [gedaagde] heeft meegedeeld dat verhuur van de bovenwoning aan derden mogelijk was. [gedaagde] heeft weliswaar aangeboden daarvan bewijs te leveren door het laten horen van getuigen maar daar gaat de kantonrechter aan voorbij. Ook al zou komen vast te staan dat door of namens de Maatschap voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is bevestigd dat verhuur van de bovenwoning aan derden mogelijk was dan faalt het beroep op dwaling namelijk ook vanwege de bepalingen in de huurovereenkomst. De Maatschap heeft terecht aangevoerd dat uit artikel 2.3 van de Algemene Bepalingen volgt dat [gedaagde] het gehuurde voor het ingaan van de huurovereenkomst moest inspecteren om na te gaan of het geschikt was of kon worden gemaakt voor de overeengekomen bestemming die hij daaraan wilde geven, waaronder de woonruimte op de bovenverdieping. Daarnaast was hij op grond van artikel 4.1 en 4.3 van de Algemene Bepalingen zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen. Voor zover vergunningen dan wel bouwkundige aanpassingen noodzakelijk waren lag het dan ook op de weg van [gedaagde] zelf om daar onderzoek naar te doen en daarvoor zorg te dragen. Dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst leidt ertoe dat eventuele dwaling ten aanzien van de voorwaarden voor verhuur van de bovenwoning aan derden, voor zover daarvan sprake zou zijn, voor zijn rekening dient te blijven.  
     
     
       6.10. 
       Gezien het voorgaande ontbreekt een grond voor vernietiging op grond van dwaling en dat leidt ertoe dat het verzoek van [gedaagde] om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen niet zal worden gehonoreerd.  
     
     
       6.11. 
       Het voorgaande betekent dat de huur over de maanden oktober 2019 tot en met maart 2019 ad € 7.500,00 dient te worden betaald.  
     
     
       6.12. 
       Ten aanzien van de vordering onder IV geldt dat [gedaagde] niet betwist dat hij               € 1.235,00 aan achterstallige huur over de maanden mei en juni 2020 moet voldoen. Vast staat dat dat bedrag  sinds 1 januari 2021  opeisbaar is.  
     
     
       6.13. 
       
         Uit door [gedaagde] overgelegde bankafschriften blijkt dat hij op 8, 9 en 20 april 2020 respectievelijk € 275,00, 725,00 en € 250,00, derhalve in totaal € 1.250,00 heeft voldaan. De Maatschap heeft dat niet betwist. Dat bedrag dient dan ook in mindering te worden gebracht op hetgeen [gedaagde] aan achterstallige huur verschuldigd is. Op grond van het voorgaande dient [gedaagde] € 7.500,00 + € 1.235,00 -  € 1.250,00=  € 7.485,00  aan achterstallige huur te voldoen, zodat de vorderingen onder III en IV in zoverre zullen worden toegewezen. Door de huur niet geheel te betalen is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.  
         
           Overige gronden 
         
       
     
     
       6.14. 
        Daarnaast heeft de Maatschap gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder toestemming een verbouwing door te voeren. Vast staat dat [gedaagde] een extra voordeur in het gehuurde heeft aangebracht. Naar zijn zeggen was die voordeur noodzakelijk vanwege de bouwkundige eisen die de gemeente stelde aan de verhuur van de bovenwoning aan derden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij daarvoor  mondeling toestemming heeft gevraagd en gekregen van de Maatschap. De Maatschap heeft dat betwist en [gedaagde] heeft zijn stelling verder niet onderbouwd. Bovendien geldt dat in artikel 13.4 van de Algemene Bepalingen is vastgelegd dat deze toestemming schriftelijk dient te zijn en vast  staat dat schriftelijke toestemming ontbreekt. Nu [gedaagde] zonder (schriftelijke) toestemming van de Maatschap bouwkundige wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht, heeft hij gehandeld in strijd met artikel 13.4 van de Algemene Bepalingen. Ook in zoverre is hij tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.  
     
     
       6.15. 
       Volgens de Maatschap is naast het voorgaande sprake van een tekortkoming doordat [gedaagde] de voordeur heeft aangebracht zonder daarvoor de vereiste omgevingsvergunning aan te vragen. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Aldus heeft [gedaagde] eveneens gehandeld in strijd met artikel 13.7 van de Algemene Bepalingen en heeft de Maatschap zich ook in zoverre terecht beroepen op een tekortkoming.  
     
     
       6.16. 
       
         Nu de huurachterstand meer dan drie maanden betreft is deze tekortkoming zodanig ernstig dat niet van de Maatschap kan worden gevergd om deze tekortkoming nog langer te dulden, zodat deze op zichzelf reeds de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. De andere geconstateerde tekortkomingen (r.o. 6.14 en 6.15) dragen daar in serieuze mate aan bij. Volgens [gedaagde] ligt ontbinding niet in de rede ligt vanwege de matigende werking van de redelijkheid en billijkheid omdat door toedoen van de Maatschap de exploitatie van het gehuurde maanden later van start is gegaan dan voorzien en omdat [gedaagde] inmiddels al geruime tijd de huur op tijd betaalt. Dat [gedaagde] niet steeds het genot van het gehuurde heeft gehad is echter niet komen vast te staan, zoals hiervoor al is overwogen (r.o. 6.5). Daarnaast maakt het feit dat [gedaagde] inmiddels vanaf juli 2020 de huur op tijd betaalt de eerdere tekortkomingen ten aanzien van de achterstallige huurbetalingen niet ongedaan. Bovendien is [gedaagde] ook  ten aanzien van de verbouwing van de voordeur tekort geschoten zoals hiervoor is overwogen. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid wordt dan ook verworpen.Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd door de Maatschap, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.  
         
           Opzegboete 
         
       
     
     
       6.17. 
       Ten aanzien van de vordering van € 255,46 aan opzegboetes geldt het volgende. De Maatschap heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] op grond van artikel 14.34 lid 2 van de huurovereenkomst gehouden was om ervoor te zorgen dat er contracten voor gas, water en licht zijn afgesloten gedurende de hele huurperiode maar daar niet aan heeft voldaan. De Maatschap heeft die contracten toen zelf afgesloten om niet afgesloten te worden van gas, water en licht en [gedaagde] verzocht die overeenkomsten over te nemen. Doordat [gedaagde] niet aan dat verzoek heeft voldaan en zelf contracten heeft afgesloten, zijn opzegboetes in rekening gebracht bij de Maatschap die zij nu op [gedaagde] wenst te verhalen. [gedaagde] heeft deze vordering als niet onderbouwd betwist. Dit verweer slaagt. Weliswaar heeft de Maatschap wel met stukken onderbouwd dat een energieleverancier op 2 juni 2020 bij haar € 255,46 in rekening heeft gebracht maar op basis van artikel 14.34 lid 2 van de huurovereenkomst valt niet in te zien waarom deze kosten voor rekening van [gedaagde] zouden komen. Het betreffen immers geen kosten van heraansluiting. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.  
     
     
       6.18. 
       Voor wat betreft de onder V gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, zijn in het onderhavige geval partijen - gedaagde of beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Betalingen die hebben plaatsgevonden na voldoende buitengerechtelijke handelingen worden, voor de berekening van de buitengerechtelijke incassokosten bij de hoofdsom opgeteld zodat de buitengerechtelijke incassokosten worden berekend over een hoofdsom van € 8.750,00, zodat een bedrag van  € 768,00  toewijsbaar isTsemach heeft verzocht om matiging van deze kosten maar daarvoor ziet de kantonrechter geen aanleiding.   
     
     
       6.19. 
       De Maatschap vordert een boete van € 5.400,00 op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen. Daarbij gaat de Maatschap uit van één bedrag van € 300,00 per maand zolang [gedaagde] een achterstand heeft. Over de periode juni 2019 tot en met november 2020 is [gedaagde] volgens de Maatschap dan ook 18 boetes van € 300,00 verschuldigd. [gedaagde] heeft onder verwijzing naar jurisprudentie aangevoerd dat over elke maand achterstallige huur slechts een keer een boete van € 300,00 in rekening mag worden gebracht.  
       
     
     
       6.20. 
       De kantonrechter is van oordeel dat artikel 25.3 zo dient te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand minimaal een bedrag van € 300,00 verschuldigd is aan boeterente. De boete van minimaal € 300,00 per maand is gekoppeld aan de duur van het verzuim en wordt derhalve niet gestapeld. De vordering onder VIII tot veroordeling van [gedaagde] om met ingang van 1 december 2020 elke maand € 300,00 te betalen totdat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden en [gedaagde] de verschuldigde betalingen niet heeft voldaan zal dan ook worden afgewezen. Wel zal ten aanzien van de vordering onder VI het volgende aan boetes worden toegewezen. De huur over de maand september 2019 is te laat voldaan, evenals de huur over de maand april 2020. Daarnaast is de huur over de maanden oktober 2019 tot en met maart 2020 niet voldaan. Dat betekent dat de boete verschuldigd is over acht maanden, zodat een bedrag van acht x € 300,00 =  € 2.400,00  toewijsbaar is.  
       
     
     
       6.21. 
       In totaal zal ten aanzien van de vorderingen onder III, IV, V en VI tezamen dan ook worden toegewezen een bedrag van  € 10.653,00  (€ 7.485,00 + € 768,00 + € 2.400,00). 
       
     
     
       6.22. 
       De vordering onder VII tot betaling van € 1.270,00 per maand vanaf 1 december 2020 tot heden zijnde de datum van ontbinding, is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen.  
       
     
     
       6.23. 
       
         De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. De Maatschap vordert onder X veroordeling in de werkelijke proceskosten op grond van artikel 14.13.3. van de huurovereenkomst. Deze vordering zal in zoverre worden afgewezen. De Maatschap heeft ter onderbouwing van deze vordering een factuur overgelegd van haar advocaat van 30 oktober 2020 van € 2.100,00 die ziet op werkzaamheden die zijn verricht tussen 11 september en 29 oktober 2020 en tevens vordert zij € 750,00 voor het voorbereiden en het verschijnen ter zitting. Dit zijn kosten die betrekking hebben op na de inleidende dagvaarding door de advocaat van de Maatschap verrichtte werkzaamheden waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten. De Maatschap heeft niet gesteld en   onderbouwd dat sprake is van andere werkzaamheden. De proceskosten zullen dan ook worden toegewezen conform het toepasselijke liquidatietarief. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.24. 
       
        [gedaagde] vordert veroordeling van de Maatschap tot betaling van € 5.000,00 aan schadevergoeding. De Maatschap heeft onder meer betwist dat [gedaagde] daadwerkelijk          € 5.000,00 aan kosten heeft gemaakt. [gedaagde] heeft die kosten vervolgens niet nader onderbouwd, zodat deze vordering alleen al daarom zal worden afgewezen. 
     
     
       6.25. 
       Voor zover in conventie niet is geoordeeld dat op grond van dwaling het op te heffen nadeel bestaat uit huurvermindering over de maanden juni 2019 tot en met januari 2020, heeft [gedaagde] onder II betaling gevorderd van schadevergoeding wegens derving van huurinkomsten van € 1.350,00 per maand over de periode augustus 2019 tot en met januari 2020. Nu in conventie niet is geoordeeld dat sprake is van dwaling en daarmee evenmin dat enig nadeel diende te worden opgeheven, begrijpt de kantonrechter dat aan de vervulling van de voorwaarde is voldaan. [gedaagde] vordert dus, zo begrijpt de kantonrechter, alsnog een vergoeding voor de derving van huurinkomsten over de periode dat hij de bovenwoning niet heeft kunnen verhuren. [gedaagde] heeft echter nagelaten daarvoor een grondslag aan te voeren en bovendien heeft [gedaagde] tegenover de betwisting van deze vordering door de Maatschap, nagelaten zijn vordering nader te onderbouwen. Deze zal daarom eveneens worden afgewezen. 
     
     
       6.26. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
       
       
         
           De beslissing 
         
         De kantonrechter: 
       
       
       
         
           de vordering 
         
       
       
     
     
       6.27. 
       ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen; 
     
     
       6.28. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde  aan het adres [adres] , te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en al de zijnen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Maatschap te stellen; 
       
     
     
       6.29. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Maatschap van € 10.653,00;  
     
     
       6.30. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Maatschap van € 1.270,00 per maand of een gedeelte daarvan aan huur vanaf 1 december 2020 tot heden; 
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de Maatschap tot en met vandaag vaststelt op:   dagvaarding					€	  91,81 griffierecht 					€	499,00 salaris gemachtigde		€	746,00; vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       6.31. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.32. 
       
         wijst de vorderingen voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.33. 
       wijst de vorderingen af; 
     
     
       6.34. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de Maatschap worden vastgesteld op een bedrag van € 373,00 aan salaris van de gemachtigde van de Maatschap; vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.35. 
       
         verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter