ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:4669

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:4669 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 16-07-2025 / 11201922 \ CV EXPL  24-3485 (E)

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-07-16

Zaaknummer: 11201922 \ CV EXPL  24-3485 (E)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:4669

---

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte (sportschool). Deze huurovereenkomst is voortijdig tot een einde gekomen. Er is een conflict ontstaan over de afwikkeling van de huurovereenkomst. Beide partijen hebben vorderingen tegen elkaar ingesteld.

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Tilburg 
     
     
     
       Zaaknummer: 11201922 \ CV EXPL  24-3485 
     
     
     
       
         Vonnis van 16 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [verhuurder 1]
         ,  
       te [plaats] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [verhuurder 1] , 
       gemachtigde: mr. I.A. van Rooij, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [huurder]
         ,  
       te [plaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [huurder] , 
       gemachtigde: mr. J. Witvoet. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte (sportschool). Deze huurovereenkomst is voortijdig tot een einde gekomen. Er is een conflict ontstaan over de afwikkeling van de huurovereenkomst. Beide partijen hebben vorderingen tegen elkaar ingesteld. 
     
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       
         In reconventie en in reconventie 
       
     
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 27 november 2024 
       - de akte vermeerdering van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie 
       - de e-mail van [huurder] van 27 mei 2025 met als bijlage de door [sportschool 1] B.V. aan [huurder] betekende dagvaarding 
       - de e-mails van [verhuurder 1] van 28 mei 2025 met als bijlagen stukken in het kader van de beslagleggingen 
       - de mondelinge behandeling van 3 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de gemachtigde van [verhuurder 1] spreekaantekeningen heeft overgelegd. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       
         In reconventie en in reconventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [huurder] heeft met ingang van 1 juni 2023 van [verhuurder 1] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats] gehuurd, voor de initiële duur van vijf jaar. [huurder] exploiteerde hierin de [sportschool 2] . 
       
     
     
       3.2. 
       De overeengekomen huurprijs bedraagt € 9.500,- per maand. 
       
     
     
       3.3. 
       
         In de huurovereenkomst is verder, voor zover van belang, het volgende bepaald: 
         “ 4.7  Met het oog op de ingangsdatum heeft de eerste betaling van Huurder betrekking op de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 juli 2023 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag  HUURVRIJ in verband met verbouwing,  waarna de verbouwing van het pand ten baten komt van verhuurder.  
         
           (...) 
         
       
     
     
       6.2 
       
         
           Huurder zal een  
           geen  
           waarborgsom betalen 
           , de complete bedrijfsvoering incl de complete inventaris met een minimale executie waarde van € 30.000,- zullen worden ingezet als borg.  
           (...) 
         
         
           Incentives 
         
       
     
     
       8.1 
       
          In de periode van 1 juni 2023 tot 31 juli 2023 hoeft er geen huur betaald te worden in verband met verbouwingswerkzaamheden die het huurgenot beperken. 
       
     
     
       8.2 
       
         In de periode van 1 augustus 2023 tot 31 december 2023 zal de huurprijs gereduceerd worden naar € 6.500,- per maand. Het overige huurbudget dient de huurder te gebruiken om het pand aan te passen en te investeren in marketingactiviteiten, zodat er nieuwe leden kunnen worden aangetrokken. 
       
     
     
       8.3 
       
         
           In de periode van 1 augustus 2023 tot 1 januari 2024 mag huurder 50% van de huur later betalen. De in totaal € 16.250,- dient uiterlijk in twee delen betaald te worden. Het eerste deel binnen een periode van 6 maanden en het tweede deel binnen een periode van 12 maanden. 
         
         
           (...) 
         
       
     
     
       8.5 
       
         
           Verhuurder zal aanpassingen doen aan het pand ten behoeve van de huurder, hiervoor zal huurder € 60.000,- euro bij aanvang huurperiode aan verhuurder betalen. 
         
         
           (...) 
         
       
     
     
       11.2 
       
          Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde (onder) te verhuren en/of in gebruik te geven. (...) In afwijking van de algemene bepalingen is huurder gehouden aan verhuurder een direct opeisbare boete te betalen ter grootte van € 5.000,- (zegge: vijfduizend euro) bij de eerste constatering van de ongeoorloofde onderhuur of ingebruikgeving (...). ” 
       
     
     
       3.4. 
       Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [huurder] heeft het in artikel 8.5 van de huurovereenkomst genoemde bedrag van € 60.000,- aan [verhuurder 1] betaald. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [huurder] heeft in een gesprek met [verhuurder 1] op 13 december 2023 kenbaar gemaakt de huurovereenkomst voortijdig te willen beëindigen. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 19 december 2023 heeft [verhuurder 1] [huurder] een brief gestuurd over de gevolgen van het niet nakomen van verplichtingen. 
       
     
     
       3.8. 
       
        [huurder] heeft [verhuurder 1] in de brief van 22 december 2023 bericht dat hij er alles aan zal doen om de huurovereenkomst tot en met maart na te komen en dat hij positief tegenover een andere huurder staat. 
       
     
     
       3.9. 
       Op 3 januari 2024 heeft [huurder] de huurovereenkomst met [verhuurder 1] opgezegd tegen 1 februari 2024. 
       
     
     
       3.10. 
       Partijen hebben vervolgens nog met elkaar gecorrespondeerd, onder meer over een mogelijke regeling. Ook heeft [verhuurder 1] in die correspondentie aanspraak gemaakt op de borg. 
       
     
     
       3.11. 
       
        [verhuurder 1] heeft op 24 januari 2024 met betrekking tot de voornoemde bedrijfsruimte een huurovereenkomst gesloten met de heer [verhuurder 2] (hierna: [verhuurder 2] ) met als ingangsdatum 1 februari 2024. [verhuurder 2] exploiteert hierin de sportschool [sportschool 3] . 
       
     
     
       3.12. 
       
        [verhuurder 1] heeft op 14 juni 2024 ten laste van [huurder] conservatoir beslag laten leggen op de woning van [huurder] aan de [adres 2] in [plaats] en diens auto (een Mazda MX-30). 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [verhuurder 1] vordert na wijziging van eis - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van: 
       
         
           primair € 177.680,35, bestaande uit € 78.750,- aan huurachterstand, € 6.479,60 aan contractuele rente, € 5.000,- aan contractuele boete, € 24.200,- aan ontruimingskosten, € 22.717,75 aan bemiddelingskosten en € 40.533,- voor vervanging van de verwarmingsinstallatie. [verhuurder 1] vordert aan huurachterstand subsidiair € 59.750,- en meer subsidiair € 16.250,- en aan ontruimingskosten subsidiair € 19.118,-, 
         
         
           de contractuele rente, althans de wettelijke handelsrente, over € 95.000,-, 
         
         
           de proces- en nakosten. 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen voor zover deze een hoofdsom van € 25.750,- overstijgen en tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring, met veroordeling van [verhuurder 1] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [huurder] vordert: 
       
         
           te verklaren voor recht dat de waarde van de “complete bedrijfsvoering incl. de complete inventaris” minimaal € 30.000,- bedroeg, 
         
         
           te verklaren voor recht dat [verhuurder 1] jegens [huurder] in strijd met de maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid en onrechtmatig heeft gehandeld door zonder recht of titel over de sportschool van [huurder] te beschikken, met veroordeling tot schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente, op te maken bij staat, 
         
         
           veroordeling van [verhuurder 1] om rekening en verantwoording af te leggen ten aanzien van het door [huurder] aan [verhuurder 1] betaalde bedrag van € 60.000,-, met veroordeling om het niet verantwoorde deel terug te betalen, 
         
         
           opheffing van de conservatoire beslagen, 
         
         
           veroordeling van [verhuurder 1] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [verhuurder 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [huurder] in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       
         Einde van de huurovereenkomst 
       
     
     
     
       5.1. 
       Partijen verschillen van mening over het einde van de huurovereenkomst. [verhuurder 1] stelt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 april 2024, dan wel 1 februari 2024. [huurder] stelt dat hij de huurovereenkomst op 3 januari 2024 heeft opgezegd tegen 1 februari 2024. 
       
     
     
       5.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 februari 2024 is geëindigd. [huurder] heeft de huurovereenkomst tegen die datum opgezegd en [verhuurder 1] heeft met die opzegging ingestemd door per 1 februari 2024 een huurovereenkomst te sluiten met [verhuurder 2] . 
       
       
         
           In conventie 
         
       
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [verhuurder 1] vordert aan huurachterstand primair € 78.750,-, subsidiair € 59.750,- en meer subsidiair € 16.250,-. [huurder] erkent de verschuldigdheid van € 16.250,- over augustus 2023 tot en met december 2023, alsmede de huur over januari 2024 van € 9.500,-, dus in totaal € 25.750,-. Het meerdere betwist hij. 
       
     
     
       5.4. 
       
        [verhuurder 1] stelt dat de in de artikelen 4.7, 8.1, 8.2 en 8.3 opgenomen kortingsafspraken zijn komen te vervallen omdat [verhuurder 1] is vertrokken zonder de beoogde investeringen en verbouwingswerkzaamheden uit te voeren of marketingactiviteiten te ontplooien. De kantonrechter volgt hem daarin niet omdat uit de tekst van de huurovereenkomst niet blijkt dat aan de huurkorting een voorwaarde is verbonden en partijen dit ook niet hebben afgesproken. Dit betekent, rekening houdend met de door [huurder] gedane huurbetalingen, dat over de periode tot en met december 2023 nog € 16.250,- is verschuldigd. [huurder] heeft dit ook erkend, net als de huur voor de maand januari 2024. 
       
     
     
       5.5. 
       Hiervoor is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 februari 2024 is geëindigd. [huurder] is vanaf de maand februari 2024 dan ook geen huur meer verschuldigd. 
       
     
     
       5.6. 
       
        [verhuurder 1] heeft op de zitting nog gesteld dat hij door het voortijdig vertrek van [huurder] schade heeft geleden omdat hij een huurkorting heeft moeten geven aan [verhuurder 2] . De kantonrechter oordeelt dat dit niet kan dienen als grondslag voor de gevorderde huurachterstand omdat dit een hele andere vordering betreft. Bovendien heeft [verhuurder 1] niet aangeduid om welk bedrag het gaat en waaruit die korting precies bestaat. 
       
     
     
       5.7. 
       Uit het voorgaande volgt dat [huurder] is gehouden tot betaling van een huurachterstand van € 25.750,-. 
       
       
         
           Contractuele rente 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Over het bedrag van € 25.750,- moet [huurder] de contractuele rente van 1% per maand betalen. Het door [verhuurder 1] gevorderde bedrag van € 6.479,60 aan contractuele rente is berekend over een (aanzienlijk) hoger bedrag. Hierom zal de contractuele rente, waartegen op zichzelf geen verweer is gevoerd, worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
         
           Contractuele boete wegens onderverhuur 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       
        [verhuurder 1] legt aan de door hem gevorderde boete van € 5.000,- ten grondslag dat [huurder] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen door het gehuurde zonder toestemming onder te verhuren, dan wel in gebruik te geven, aan [persoon] . [huurder] betwist dat hij een boete is verschuldigd. 
       
     
     
       5.10. 
       De kantonrechter stelt voorop dat het [huurder] op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen  in beginsel niet was toegestaan om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan een derde. Op de zitting is echter komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat [huurder] een zaal ter beschikking mocht stellen aan [persoon] tegen betaling. Volgens [huurder] is dat wat hij heeft gedaan. Dat verdergaandere afspraken zijn gemaakt, heeft [verhuurder 1] onvoldoende onderbouwd. Dit volgt niet uit de overgelegde app-conversatie tussen hem en [persoon] . Dat betekent dat de gevorderde boete wordt afgewezen. 
       
       
         
           Ontruimingskosten 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Ter onderbouwing van de gevorderde ontruimingskosten stelt [verhuurder 1] dat [sportschool 1] B.V. (hierna: [sportschool 1] ) een vordering had op [huurder] en dat [verhuurder 1] deze vordering via cessie heeft overgenomen. [huurder] betwist de verschuldigd van deze kosten. 
       
     
     
       5.12. 
       Voor toewijzing van de gevorderde ontruimingskosten is - net als voor elke andere civiele vordering - vereist dat een toereikende grondslag wordt genoemd. De kantonrechter stelt vast dat in de processtukken van [verhuurder 1] geen grondslag is genoemd voor de vermeende vordering van [sportschool 1] op [huurder] . Op de zitting heeft [verhuurder 1] , desgevraagd door de kantonrechter naar een grondslag, aangegeven dat hij opdracht heeft gegeven aan [sportschool 1] om het gehuurde te ontruimen, dat het gaat om kosten die zijn gemaakt en dat de vordering is gecedeerd. Daarmee heeft [verhuurder 1] echter nog altijd niet aangegeven op grond waarvan [sportschool 1] recht heeft op betaling van de ontruimingskosten. Deze vordering zal dan ook wegens het ontbreken van een grondslag worden afgewezen. 
       
       
         
           Bemiddelingskosten 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Aan de vordering tot betaling van bemiddelingskosten legt [verhuurder 1] ten grondslag dat [huurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door deze tussentijds op te zeggen. Hierdoor heeft [verhuurder 1] [sportschool 1] moeten inschakelen om een nieuwe huurder te vinden. [huurder] voert gemotiveerd verweer tegen deze vordering. 
       
     
     
       5.14. 
       Vast staat dat partijen per 1 juni 2023 een huurovereenkomst met een initiële duur van vijf jaar hebben gesloten. Ook staat vast dat [huurder] in december 2023 tegen [verhuurder 1] heeft aangegeven dat het hem financieel niet meer ging lukken om de huurovereenkomst na te komen en dat hij deze uiteindelijk tegen 1 februari 2024 heeft opgezegd. De tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst door [huurder] vormt naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming in de nakoming. Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming en op grond van de wet  is [huurder] aansprakelijk voor de schade die [verhuurder 1] hierdoor heeft geleden. [verhuurder 1] heeft zijn schade beperkt door snel een nieuwe huurder te vinden en heeft daarmee voldaan aan zijn verplichting tot schadebeperking. [verhuurder 1] kan de schade die het gevolg is van dit schadebeperkend handelen verhalen op [huurder] . 
       
     
     
       5.15. 
       Dat [verhuurder 1] voor het vinden van een nieuwe huurder een onderneming heeft ingeschakeld waarvan hij zelf (indirect) enig aandeelhouder en bestuurder is, kan zo zijn, maar maakt niet dat het gevorderde bedrag aan bemiddelingskosten niet toewijsbaar is. De kantonrechter oordeelt dat [verhuurder 1] voldoende heeft gesteld dat [sportschool 1] werkzaamheden heeft verricht en waaruit die werkzaamheden hebben bestaan. 
       
     
     
       5.16. 
       Met betrekking tot de hoogte van de gevorderde kosten wordt het volgende overwogen. [verhuurder 1] heeft op de zitting gesteld dat de gebruikelijke courtage van [sportschool 1] twee maanden huur is, wat overeenkomt met 15% van de jaarhuur. Uit de door [verhuurder 1] overgelegde offertes van twee makelaars (producties 12 en 13) volgt dat beide makelaars een courtage van 15% van de jaarhuur vragen. Het gevorderde bedrag van  € 22.717,75 komt de kantonrechter daarom ook niet bovenmatig voor. 
       
     
     
       5.17. 
       De conclusie is dat het gevorderde bedrag aan bemiddelingskosten in beginsel voor toewijzing gereed ligt. 
       
       
         
           Kosten vervanging verwarmingsinstallatie 
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
        [verhuurder 1] legt aan de gevorderde kosten voor vervanging van de verwarmingsinstallatie primair ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming door de verwarmingsinstallatie uit het gehuurde te verwijderen zonder daarvoor een vergelijkbare verwarmingsinstallatie terug te plaatsen. Subsidiair is volgens [verhuurder 1] sprake van een onrechtmatige daad. [huurder] betwist gemotiveerd dat hij is gehouden om deze kosten te betalen. 
       
     
     
       5.19. 
       Niet ter discussie staat dat [huurder] de verwarmingsinstallatie in het gehuurde mocht vervangen maar dat hij wel moest zorgen voor een vergelijkbare installatie. Op de zitting is komen vast te staan dat [huurder] alle radiatoren in het gehuurde heeft verwijderd, dat hij vier airco’s heeft teruggeplaatst en dat in meerdere ruimtes waar eerder radiatoren aanwezig waren, geen airco’s zijn teruggeplaatst. Gelet hierop oordeelt de kantonrechter dat [huurder] geen vergelijkbare verwarmingsinstallatie heeft aangebracht en dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd. Dit levert een toerekenbare tekortkoming op van [huurder] in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen uit de overeenkomst. 
       
     
     
       5.20. 
       
        [verhuurder 1] heeft recht op vergoeding van de schade als gevolg van de gebrekkige oplevering. Volgens vaste rechtspraak moet de (gevolg)schade concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. Uit het door [verhuurder 1] aangedragen arrest van de Hoge Raad van 21 februari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:315) volgt niet dat de Hoge Raad dit uitgangspunt heeft verlaten. In het geval van dat arrest ging het om de begroting van schade door graafwerkzaamheden. Dat is een ander geval dan in deze procedure aan de orde. In dit geval gaat het immers om opleveringsschade. Daarvoor geldt dus onverminderd het uitgangspunt dat de schade concreet moet worden begroot en abstracte begroting van de schade niet aan de orde is. 
       
     
     
       5.21. 
       Uit het voorgaande volgt dat [verhuurder 1] daadwerkelijk kosten moet hebben gemaakt of gaan maken om het opleveringsgebrek te herstellen. Als onbetwist staat vast dat [verhuurder 1] zelf airco’s heeft bijgeplaatst. [verhuurder 1] had daar mogelijk een vergoeding voor kunnen vragen, maar heeft dat niet gedaan. Gevorderd zijn de kosten voor vervanging van de verwarmingsinstallatie. Die kosten heeft [verhuurder 1] echter niet gemaakt. Hij heeft ook onvoldoende onderbouwd dat hij die kosten gaat maken. De kosten voor vervanging van de verwarmingsinstallatie zijn dan ook niet te vorderen als schade. De vordering wordt daarom afgewezen. 
       
       
       
         
           Beroep op verrekening 
         
       
       
     
     
       5.22. 
       
        [huurder] doet als verweer een beroep op verrekening met de goodwill en de waarde van de roerende zaken die zijn vermeld op de door hem overgelegde productie 6. 
       
     
     
       5.23. 
       De wet bepaalt  dat de kantonrechter de vordering van [verhuurder 1] kan toewijzen als het verrekeningsverweer van [huurder] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter doet deze situatie zich hier voor omdat de waarde van de roerende zaken niet eenvoudig kan worden vastgesteld. Over de goodwill is niets gesteld. Het beroep op verrekening wordt daarom gepasseerd. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       Aan huurachterstand wordt dus € 25.750,- toegewezen, te vermeerderen met de contractuele rente, en aan bemiddelingskosten € 22.717,75. 
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       5.25. 
       
        [verhuurder 1] vordert [huurder] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten en heeft daartoe het verzoekschrift met verlof van de voorzieningenrechter en de betekeningstukken van de conservatoire beslagen overgelegd. 
       
     
     
       5.26. 
       Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Niet gebleken is dat de beslagen nietig, onnodig of onrechtmatig waren. De (over)betekeningen hebben tijdig plaatsgevonden. 
       
     
     
       5.27. 
       De beslagkosten worden begroot op (€ 322,17 + € 182,78 + € 98,32 =) € 603,27 aan explootkosten, € 320,- aan griffierecht en € 554,- voor salaris gemachtigde voor het verzoek tot het leggen van conservatoire beslagen, totaal € 1.477,27. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       
        [huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder 1] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 137,38 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 386,00 
               
               
                 (€ 706,00 - € 320,00) 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 1.630,00 
               
               
                 (2 punten × € 815,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.288,38 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 
         
       
       
     
     
       5.29. 
       
        [verhuurder 1] vordert het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [huurder] verweert zich daartegen. Hij stelt dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad onherroepelijke gevolgen kan hebben wanneer [verhuurder 1] het vonnis executeert gelet op de gelegde beslagen, terwijl [huurder] hoger beroep zal willen instellen. De kantonrechter is van oordeel dat dit belang van [huurder] niet opweegt tegen het belang van [verhuurder 1] bij een spoedige betaling van de toegewezen geldsom. De veroordelingen in dit vonnis worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
       
         
           Verklaring voor recht waarde “complete bedrijfsvoering incl de complete inventaris” minimaal € 30.000.- 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       Met betrekking tot de door [huurder] gevorderde verklaring voor recht dat de waarde van de “complete bedrijfsvoering incl. de complete inventaris” minimaal € 30.000,- bedroeg overweegt de kantonrechter het volgende. 
       
     
     
       5.31. 
       Volgens [huurder] hebben partijen met artikel 6.1 van de huurovereenkomst de waarde vastgesteld op minimaal € 30.000,-. [verhuurder 1] betwist dit. De waarde was in de verste verte niet dat bedrag en ook hebben partijen niet bedoeld om de waarde op dat moment vast te stellen op minimaal € 30.000,-. 
       
     
     
       5.32. 
       Om vast te stellen wie er gelijk heeft, is een uitleg van deze bepaling nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst daarvan. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog hebben gezegd en gedaan, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. 
       
     
     
       5.33. 
       Tussen partijen is als zodanig niet in geschil dat artikel 6.1 in de huurovereenkomst is opgenomen ter vervanging van de gebruikelijke borg van drie maanden huur, afgerond € 30.000,-. De kantonrechter is van oordeel dat deze bepaling niet zo moet worden uitgelegd dat daarmee wordt vastgesteld wat de waarde van de complete bedrijfsvoering inclusief de complete inventaris op dat moment was. Hierbij betrekt de kantonrechter de wijze waarop het bedrag van € 30.000,- tot stand is gekomen, maar ook dat [huurder] , zoals hij op de zitting heeft verklaard, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog geen inventaris had gekocht en dat er op dat moment nog geen onderneming was. 
       
     
     
       5.34. 
       Op basis van het door [huurder] als productie 6 overgelegde overzicht en rekening houdend met afschrijving, kan naar het oordeel van de kantonrechter ook niet worden geconcludeerd dat de waarde van de inventaris minimaal € 30.000,- was. 
       
     
     
       5.35. 
       
        [huurder] heeft over de goodwill niets gesteld, maar het ligt niet voor de hand dat deze een substantiële waarde vertegenwoordigde. [huurder] was immers pas net met zijn onderneming begonnen en dat liep niet goed. 
       
     
     
       5.36. 
       Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. 
       
       
       
         
           Verklaring voor recht onrechtmatig beschikken over sportschool en veroordeling tot schadevergoeding  
         
       
       
     
     
       5.37. 
       
        [huurder] vordert verder - samengevat - een verklaring voor recht dat [verhuurder 1] onrechtmatig heeft gehandeld door zonder recht of titel over de sportschool van [huurder] te beschikken en betaling van een schadevergoeding. [verhuurder 1] voert hiertegen verweer. 
       
     
     
       5.38. 
       Ter onderbouwing van de vordering stelt [huurder] in de conclusie van antwoord dat [verhuurder 1] hem volledig buitenspel heeft gezet en de sportschool heeft overgedragen aan [verhuurder 2] . Op de zitting heeft [huurder] aangegeven met “de sportschool” te bedoelen de onderneming en alles wat daartoe behoort zoals het ledenbestand en de inventaris. 
       
     
     
       5.39. 
       Vast staat dat het ledenbestand en de naam van de sportschool van [huurder] niet aan [verhuurder 2] zijn overgedragen. Dat [verhuurder 1] de onderneming van [huurder] aan [verhuurder 2] heeft overgedragen, kan naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet worden geconcludeerd. [verhuurder 1] heeft weliswaar wel over inventaris van [huurder] beschikt, maar dat was gelet op de in artikel 6.1 van de huurovereenkomst opgenomen borgstelling niet zonder recht of titel. 
       
     
     
       5.40. 
       
        [huurder] heeft op de zitting nog gesteld dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om zijn onderneming en spullen te verkopen. Dit aan [verhuurder 1] gemaakte verwijt valt echter niet onder de gevorderde verklaring voor recht. 
       
     
     
       5.41. 
       De conclusie is dat het gevorderde moet worden afgewezen. 
       
       
         
           Het afleggen van rekening en verantwoording over de betaalde € 60.000,- en terugbetaling van het teveel betaalde 
         
       
       
     
     
       5.42. 
       
        [huurder] betwist dat [verhuurder 1] voor € 60.000,- aan aanpassingen heeft verricht en vordert dat [verhuurder 1] hierover rekening en verantwoording aflegt en het teveel betaalde aan [huurder] terugbetaalt. [verhuurder 1] is het hier niet mee eens. 
       
     
     
       5.43. 
       De kantonrechter overweegt het volgende. Anders dan [huurder] kennelijk meent bestaat er geen algemene plicht tot het afleggen van rekening en verantwoording over het door [huurder] aan [verhuurder 1] betaalde bedrag van € 60.000,-. In de huurovereenkomst is een dergelijke verplichting ook niet opgenomen. Voor dit deel van de vordering ontbreekt dan ook een rechtsgrond. 
       
     
     
       5.44. 
       Aan de vordering tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag legt [huurder] allereerst onverschuldigde betaling ten grondslag. Deze grondslag kan niet leiden tot toewijzing van het gevorderde omdat er voor de betaling van € 60.000,- wel een rechtsgrond was, namelijk de huurovereenkomst. Deze rechtsgrond is niet komen te vervallen. Ook als [verhuurder 1] niet aan zijn verplichting zou hebben voldaan - [verhuurder 1] betwist dit -, dan betekent dat niet dat [huurder] onverschuldigd heeft betaald. 
       
     
     
       5.45. 
       
        [huurder] baseert de gevorderde betaling verder op een tekortkoming in de nakoming en stelt daartoe dat [verhuurder 1] het bedrag niet heeft uitgegeven aan het beoogde doel. Als dat al zo is - ook dit heeft [verhuurder 1] betwist -, dan heeft [huurder] daar naar het oordeel van de kantonrechter geen schade door geleden omdat hij het pand sinds februari 2024 niet meer huurt. 
       
     
     
       5.46. 
       De conclusie is dat ook deze vordering wordt afgewezen. 
       
       
         
           Opheffing beslagen 
         
       
       
     
     
       5.47. 
       Het oordeel in conventie brengt mee dat de vordering waarvoor de conservatoire beslagen zijn gelegd niet ondeugdelijk is. Verder is niet gesteld of gebleken dat de beslagen nietig of onnodig zouden zijn. Ook heeft [huurder] geen zekerheid gesteld voor de vordering van [verhuurder 1] . De in wet genoemde opheffingsgronden  doen zich hier dus niet voor. De vordering tot opheffing van de beslagen wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.48. 
       
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat de vorderingen van [huurder] samenhangen met de vorderingen van [verhuurder 1] wordt er voor proceshandelingen in reconventie één punt toegekend (de helft van het puntenaantal in conventie). De proceskosten van [verhuurder 1] in reconventie worden daarom vastgesteld op € 815,- aan salaris gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder 1] te betalen: 
       
         
           € 25.750,- aan huurachterstand over augustus 2023 tot en met januari 2024, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de respectieve vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van volledige betaling, 
         
         
           € 22.717,75 aan bemiddelingskosten, 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [huurder] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.477,27, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 2.288,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       wijst de vorderingen van [huurder] af, 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 815,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. 
       
       
       
         
           In conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,  
       
     
     
       6.7. 
       verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 16 juli 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 11.2 van de huurovereenkomst en artikel 6.1 van de algemene bepalingen. 
   
   
      Artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
   
   
      Zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden 30 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4516. 
   
   
      Artikel 6:136 BW. 
   
   
      Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex). 
   
   
      Artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.