ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:1938

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:1938 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 23-06-2020 / 200.256.994_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-06-23

Zaaknummer: 200.256.994_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1938

---

Huur bedrijfsruimte. Gebreken aan het pand niet komen vast te staan. Substantiëringsplicht.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.256.994/01 
     
     
     
       
         arrest van 23 juni 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [de Holding] Holding B.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       verder: [appellante] , 
       advocaat: mr. A. van Wanrooij te Tilburg, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] (België), 
       geïntimeerden, 
       verder in enkelvoud: [geintimeerde] , 
       advocaat: mr. M.C.A.M. van der Meer te Tilburg (onttrokken), 
     
     
     
       als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 14 mei 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer/rolnummer 6757868 CV EXPL 18-1556 tussen partijen gewezen vonnis van 3 oktober 2018. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 14 mei 2019; 
       
       
          het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 2 juli 2019, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt; 
       
       
         de akte uitlaten voortprocederen van [appellante] van 1 oktober 2019; 
       
       
         de memorie van grieven van [appellante] van 10 december 2019 met producties en eiswijziging; 
       
       
         onttrekking door de advocaat van [geintimeerde] op 3 maart 2020, voor wie zich geen andere advocaat heeft gesteld. 
       
     
     Door [geintimeerde] is geen memorie van antwoord genomen. [appellante] heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 14 mei 2019 en de stukken van de eerste aanleg. 
     
   
   
     
       6 De verdere beoordeling 
     
     
       6.1 
       Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende: 
       
         
           
            [appellante] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 23 mei 2017 met ingang van 1 juni 2017 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor de duur van vijf jaar verhuurd aan [geintimeerde] tegen een huurprijs van € 2.000,= per maand en met een waarborgsom van € 6.000,=. In de overeenkomst is opgenomen dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als magazijn voor het opslaan van diverse soorten goederen. Op de overeenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015). Bij de aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. 
         
         
           
            [geintimeerde] heeft de huur over de eerste vijf maanden en de waarborgsom, in totaal € 16.000,=, aan [appellante] betaald. 
         
         
           Bij brief van 5 december 2017 heeft [geintimeerde] bij [appellante] geklaagd over een aantal gebreken aan het gehuurde en haar verzocht deze te verhelpen. Als gebreken werden hierin genoemd lekkages aan dak en zijwanden, verstopping van de riolering en ondeugdelijke verwarming. Blijkens een daarop gestelde aantekening is de brief op 7 december 2017 verzonden. 
         
         
           Bij brief van 6 februari 2018 heeft de gemachtigde van [appellante] [geintimeerde] aangeschreven over de huurachterstand over de maanden november 2017 tot en met februari 2018 en hem gesommeerd tot betaling daarvan, met rente, boete en kosten in totaal € 10.227,61. Dit bedrag is niet betaald. 
         
         
           Bij brief van 26 februari 2018 heeft de advocaat van [geintimeerde] onder verwijzing naar diens brief van 5 december 2017 afwijzend gereageerd op de sommatie van [appellante] en voorgesteld afspraken te maken over beëindiging van de huurovereenkomst. Dit heeft niet tot een regeling geleid.  
         
       
       
     
     
       6.2 
       
         Bij dagvaarding van 19 maart 2018 heeft [appellante] de onderhavige procedure tegen [geintimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellante] dat [geintimeerde] door sinds november 2017 geen huur meer te betalen tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond daarvan vorderde [appellante] in eerste aanleg in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, en tot betaling van het bedrag van € 10.227,61 met rente en van € 2.000,= per maand aan huur/schadevergoeding. 
         
          [geintimeerde] heeft deze vorderingen bestreden. Volgens [geintimeerde] is hij in zijn verdediging geschaad doordat [appellante] in de dagvaarding niet is ingegaan op de verweren van zijn kant. Volgens [geintimeerde] heeft [appellante] daardoor niet aan haar substantiëringsplicht voldaan en dient [appellante] daarom  niet-ontvankelijk verklaard te worden in haar vordering althans dient dit gevolgen te hebben voor de proceskostenveroordeling. Volgens [geintimeerde] vertoonde het gehuurde gebreken (lekkages, verstopte riolering, ondeugdelijke verwarming) waardoor het niet geschikt was voor het beoogde gebruik. De overeenkomst dient daarom volgens [geintimeerde] op grond van dwaling vernietigd te worden, dan wel ontbonden te worden op grond van wanprestatie van de kant van [appellante] , zodat haar vorderingen in conventie niet toewijsbaar zijn. In reconventie vorderde [geintimeerde] , samengevat,  primair  vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling en  subsidiair  ontbinding ervan op grond van wanprestatie, een en ander met veroordeling van [appellante] tot (terug)betaling van € 10.000,= aan betaalde huurtermijnen € 6.000,= aan betaalde waarborgsom en tot betaling van € 39.511,44 aan schadevergoeding c.q. huurprijsvermindering. 
         
          [appellante] heeft niet van antwoord in reconventie geconcludeerd.  
       
       
     
     
       6.3 
       
         Bij tussenvonnis van 6 juni 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 21 augustus 2018 heeft plaatsgevonden. 
         Bij eindvonnis van 3 oktober 2018 heeft de kantonrechter in conventie [appellante] vanwege het niet voldoen aan haar substantiëringsplicht niet-ontvankelijk verklaard en in reconventie de  primaire  vordering van [geintimeerde] grotendeels als onbetwist toegewezen. [appellante] is in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten. 
       
       
     
     
       6.4 
       Tegen de gedeeltelijke afwijzing van zijn vordering in reconventie heeft [geintimeerde] niet (incidenteel) geappelleerd zodat diens vordering in dit hoger beroep alleen aan de orde is voor zover deze door de kantonrechter is toegewezen.  
       
     
     
       6.5 
       
         
          [appellante] heeft in hoger beroep haar vordering in conventie gewijzigd, zodat deze thans luidt, samengevat: 
         een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden per 1 april 2019 is beëindigd; 
         hoofdelijke veroordeling van [geintimeerde] om aan [appellante] te voldoen: 
       
       
         
           de huurpenningen/gebruiksvergoeding over de periode 1 november 2017 tot en met 31 maart 2019 ten bedrage van € 34.000,=, althans een gebruiksvergoeding over de periode 1 november 2017 tot en met 26 maart 2019 ten bedrage van € 33.677,42, een en ander met de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldata; 
         
         
           de contractuele boete ad € 5.100,=; 
         
         
           een bedrag van € 166,38 met de wettelijke rente, uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
         
         
           een bedrag van € 1.058,75 met de wettelijke rente, uit hoofde van schadevergoeding; 
         
         
           de proceskosten in beide instanties met de wettelijke rente. 
         
       
       Tegen deze eiswijziging heeft [geintimeerde] geen processueel bezwaar aangevoerd. Ook het hof acht de eiswijziging niet ontoelaatbaar, zodat in het hierna volgende van de aldus gewijzigde eis zal worden uitgegaan. 
       
     
     
       6.6 
       
        [appellante] heeft tegen het eindvonnis van 3 oktober 2018 zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot toewijzing van haar vorderingen in conventie zoals in hoger beroep gewijzigd en tot afwijzing van de vorderingen van [geintimeerde] in reconventie. Met deze grieven heeft [appellante] het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd.  
       
     
     
       6.7 
       
         
          [geintimeerde] woont in België, zodat het geschil internationale aspecten heeft. Partijen hebben zich hier niet over uitgelaten. De kantonrechter is impliciet uitgegaan van de bevoegdheid van de Nederlandse rechter en van toepasselijkheid van Nederlands recht.  
         Met betrekking tot de rechtsmacht overweegt het hof het volgende. Het gaat in deze zaak om de uitvoering van een huurovereenkomst van een onroerende zaak in Nederland. De Nederlandse rechter is hierin bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 van de herschikte EEX-Verordening van 12 december 2012 (nummer 1215/2012).  
         Verder dient te worden beoordeeld welk recht van toepassing is in deze zaak. De bepaling van het toepasselijk recht dient plaats te vinden aan de hand van de Rome I-Verordening van 17 juni 2008 (nummer 593/2008). Bij gebreke van een rechtskeuze is op grond van artikel 4 lid 1 sub c) van de Rome I-Verordening van toepassing het recht van het land waar het gehuurde is gelegen. Aangezien de gehuurde bedrijfsruimte is gelegen in Nederland, is in deze zaak Nederlands recht van toepassing. 
       
       
     
     
       6.8 
       Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellante] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen in conventie op de grond dat [appellante] , hoewel bekend met het verweer van [geintimeerde] daarover in de dagvaarding niets heeft vermeld. Dit verweer was aan [appellante] bekend uit de aangetekend verzonden brieven van/namens [geintimeerde] van 5 december 2017 en 26 februari 2018, zodat door hierover niets te vermelden niet is voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 Rv, aldus rechtsoverweging 4.1 van het vonnis.  
       
     
     
       6.9 
       Volgens [appellante] waren partijen ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in overleg over een betalingsregeling voor de huurachterstand, zodat zij ervan mocht uitgaan dat de eerder opgeworpen bezwaren achterhaald waren. Daarnaast was de wijze waarop die dagvaarding is opgesteld geheel een aangelegenheid van de deurwaarder geweest, zodat het niet vermelden van verweer van de wederpartij volgens [appellante] haar niet kan worden verweten.     
       
     
     
       6.10 
       Het hof overweegt hierover het volgende. Vast staat dat [appellante] heeft nagelaten in de dagvaarding verweren van [geintimeerde] op te nemen, al dan niet met de vermelding dat die verweren inmiddels achterhaald zouden zijn, indien zij meende dat dit het geval was. Daarbij is niet van belang in hoeverre dit aan de deurwaarder heeft gelegen. Dat is een aangelegenheid tussen [appellante] en haar gemachtigde. [geintimeerde] staat daar buiten. Ten aanzien van de gestelde schending van artikel 111 lid 3 Rv doordat [appellante] heeft nagelaten de tegen de eis aangevoerde verweren in de dagvaarding te vermelden, geldt dat dit voorschrift niet op straffe van nietigheid is voorgeschreven. Voor een zo vergaande sanctie op het overtreden van dit voorschrift als niet-ontvankelijkverklaring bestaat evenmin aanleiding. Haar eigen vordering heeft [appellante] in ieder geval voldoende onderbouwd, zodat zij in zoverre aan haar substantiëringsplicht heeft voldaan.  
       
     
     
       6.11 
       Ten aanzien van dit gebrek in de dagvaarding is ook niet gebleken dat [geintimeerde] onredelijk in haar belangen is geschaad. [geintimeerde] stelt dat hij nu heeft moeten gissen naar de reactie van [appellante] op zijn verweren, maar uit de conclusie van antwoord in conventie/conclusie van eis in reconventie blijkt dat de standpunten van [appellante] voor [geintimeerde] voldoende duidelijk zijn geweest om op de vorderingen [appellante] in conventie te reageren en zelf zijn met die verweren overeenkomende vorderingen in reconventie in te stellen. Het hof ziet daarom om in dit geval geen reden om op die grond aan de schending van artikel 111 lid 3 Rv consequenties te verbinden, ook niet in de sfeer van de proceskosten zoals [geintimeerde] subsidiair bepleitte.  
       
     
     
       6.12 
       De conclusie is dat grief I slaagt, zodat de vorderingen van [appellante] in conventie alsnog inhoudelijk aan de orde te dienen te komen. De vorderingen van [geintimeerde] in reconventie zijn door de kantonrechter vrijwel geheel toegewezen op de grond dat deze onbetwist zijn gebleven doordat [appellante] voorafgaande aan de comparitie van partijen geen conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen, zoals bepaald in het tussenvonnis van 6 juni 2018. Het hoger beroep dient mede om omissies uit de eerste aanleg te herstellen. [appellante] heeft daarvan gebruik gemaakt door in haar memorie van grieven de vorderingen van [geintimeerde] gemotiveerd te betwisten. Hiermee betwist [appellante] tevens het verweer van [geintimeerde] tegen haar vorderingen in conventie. Het verweer van [geintimeerde] tegen de vorderingen van [appellante] is een bevrijdend verweer waarvan stelplicht en bewijslast op [geintimeerde] rusten. Het betreft dezelfde feitelijke kwesties als waarop zijn vorderingen in reconventie zijn  gebaseerd. Op deze kwesties hebben de grieven II tot en met VI betrekking; deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       6.13 
       De feitelijke grondslag van verweer c.q. vorderingen van [geintimeerde] is gelegen in de drie gebreken die hij met zijn brief van 5 december 2017 aan [appellante] kenbaar heeft gemaakt (lekkages aan dak en zijwanden, verstopping van de riolering en ondeugdelijke verwarming). Dat hij daar eerder al mondeling melding van heeft gemaakt is door [geintimeerde] wel gesteld maar niet met enig concreet gegeven onderbouwd, zodat het ervoor gehouden moet worden dat de brief van 5 december 2017 de eerste omschrijving van zijn klachten inhoudt. [appellante] heeft daarbij overigens aangetekend dat partijen elkaar op 5 december 2017 hebben gesproken en dat daarbij een (niet nagekomen) betalingsregeling voor de huurachterstand is afgesproken. Daarmee is volgens haar de inhoud van de brief, die op 7 december 2017 is verzonden, niet te rijmen. De eerste daarop volgende klacht dateert van 15 februari 2018, toen de advocaat van [geintimeerde] reageerde op de sommatie van de gemachtigde van [appellante] met een herhaling van de eerder geuite klachten. Deze correspondentie is hiervoor in rechtsoverweging 6.1 vermeld. Het verloop ervan, zoals hiervoor geschetst, is door [geintimeerde] niet betwist. De drie gestelde gebreken komen hierna achtereenvolgens aan de orde. 
       
       
         
           lekkages aan dak en zijwanden 
         
       
     
     
       6.14 
       
        [geintimeerde] heeft zijn stelling dat het gehuurde ongeschikt was om als magazijnruimte gebruikt te worden vanwege ernstige wateroverlast door lekkages in eerste aanleg onderbouwd met een aantal foto’s waarop natte vloeren, kapotte plafondplaten en een groot aantal emmers voor de opvang van water te zien zijn. [appellante] heeft in hoger beroep betwist dat de wateroverlast die op die foto’s te zien is het gevolg is van gebreken aan het dak of andere onderdelen van het gebouw.  
       
     
     
       6.15 
       
         Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [appellante] onder meer overgelegd een rapportage van dakdekkersbedrijf [dakdekkersbedrijf] Coatings BV van 16 februari 2019, die het volgende inhoudt: 
         
           Op 6 februari 2019 hebben we het dak geïnspecteerd en vastgesteld dat de dakafwerking craquelévorming toont en aan renovatie toe is. Om uit te sluiten dat door condensering vochtinwerking in de onderliggende ruimte kan zijn veroorzaakt zijn op meerdere punten dakmonsters gemaakt. Uit deze inspecties is vast komen te staan dat ónder de dakafwerking géén vochtinwerking is te constateren, hetgeen deze mogelijke veroorzaker van vochtplekken aan de interieurzijde uitsluit. 
         
         
           Naar aanleiding van de uitgevoerde inspecties en vervolginspecties is ons inziens de oorzaak van de extreem vele vochtplekken niet te koppelen aan een gebrekkige dakafwerking. De hoeveelheid en verspreiding in oppervlak van de vochtplekken is niet meteen bouwkundig te achterhalen. Wel kunnen we hierin de oorzaak: dakafwerking uitsluiten. In hoeverre er vochtinwerkingen zijn ontstaan door externe factoren, ís niet vast te stellen of uit te sluiten. 
         
         
           Op donderdag 15 februari hebben wij het dak aan de [adres] , na renovatie van het gehele dak opgeleverd. 
         
         De tweede alinea van deze rapportage is ook de conclusie van een rapport van expertise van Bouwinspecteurs.nl ( [Groep] Groep BV) van 28 februari 2019. Dit rapport bevat de bevindingen van een onderzoek op 23 januari 2019 naar de oorzaak van vochtplekken in het gebouw. Als bevindingen van dit onderzoek is in het rapport onder meer opgenomen dat wel oude/opgedroogde vochtplekken zijn waargenomen maar dat vochtmetingen van de vloerafwerking en de plafondafwerking geen verhoogd vochtgehalte aangeven. Met betrekking tot het dak komen de bevindingen die in het rapport zijn vermeld overeen met de eerste alinea van de rapportage van [dakdekkersbedrijf] Coatings BV. Herstelkosten zijn niet van toepassing. Het rapport is voorzien van een groot aantal foto’s van de situatie zoals deze is aangetroffen. Bouwinspecteurs.nl heeft hiervoor bij factuur van 5 februari 2019 een bedrag van € 453,75 en bij factuur van 18 februari 2019 een bedrag van € 605,=, in totaal € 1.058,75, aan [appellante] in rekening gebracht.   
       
     
     
       6.16 
       
        [geintimeerde] heeft de inhoud van beide rapportages niet bestreden, zodat van de juistheid ervan uitgegaan dient te worden. Gesteld noch gebleken is dat de situatie ter plaatse ten tijde van deze onderzoeken verschilde van de situatie in de periode waar de klachten van [geintimeerde] betrekking hebben. De rapportages komen erop neer dat het gehuurde geen bouwkundige gebreken vertoont die een verklaring kunnen bieden voor de door [geintimeerde] gestelde wateroverlast binnen het gebouw. Verder heeft [appellante] schriftelijke verklaringen overgelegd van [getuige 1] van Makelaardij [makelaardij] van 4 september 2019 en van [getuige 2] van 12 september 2019. Zij verklaren dat er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen sprake was van lekkages in het gebouw en dat zij bij een bezoek op 15 januari 2019 enkel een paar kleine vochtplekjes hebben waargenomen. Ook deze verklaringen zijn onbetwist gebleven.  
       
     
     
       6.17 
       Met deze producties heeft [appellante] de stellingen van [geintimeerde] over de lekkages en de daaruit voortvloeiende ondeugdelijkheid van het gehuurde weerlegd, zodat daarin geen voldoende grondslag is gelegen voor het verweer van [geintimeerde] in conventie en diens vorderingen in reconventie. 
       
       
         
           verstopping riolering 
         
       
     
     
       6.18 
       
        [geintimeerde] heeft aangevoerd dat als gevolg van verstopping van de riolering het gehuurde niet aan zijn gerechtvaardigde verwachtingen voldeed. Naar aanleiding hiervan heeft [appellante] aangevoerd dat zij als vervolg op de bespreking op 5 december 2017 aan Rioolreinigings- en ontstoppingsbedrijf [de vof] vof opdracht heeft gegeven de verstopping te verhelpen. Die opdracht is op 13 december 2017 uitgevoerd en bij factuur van 15 december 2017 aan [appellante] in rekening gebracht. De factuur ten bedrage van € 166,38 is door [appellante] betaald. Deze kosten komen volgens [appellante] op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder, omdat het de taak van de huurder is om verstoppingen te (doen) verhelpen.  
       
     
     
       6.19 
       
        [geintimeerde] heeft dit relaas van [appellante] niet bestreden, zodat van de juistheid ervan uitgegaan dient te worden. Voor zover de verstopping van de riolering op zich genomen al kan worden aangemerkt als een voldoende grondslag voor het verweer van [geintimeerde] in conventie en diens vorderingen in reconventie, is deze door [appellante] hiermee weerlegd.  
       
       
         
           verwarming 
         
       
     
     
       6.20 
       
        [geintimeerde] heeft aangevoerd dat de verwarming in het gehuurde ondeugdelijk was doordat de radiatoren en de thermostaat niet naar behoren functioneerden. Daardoor was het gebouw niet goed bruikbaar als magazijn voor de goederen die [geintimeerde] daarin wilde opslaan. [appellante] heeft dit standpunt betwist. Volgens [appellante] dient ervan uitgegaan te worden dat de installatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in orde was en viel het onderhoud en herstel van onder meer deze installatie op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst onder de verplichtingen van de huurder. 
       
     
     
       6.21 
       Het hof stelt vast dat [geintimeerde] over de ondeugdelijkheid van de verwarming enkel heeft gesteld dat deze alleen aan of uit kon en dat hij dit verder niet nader heeft onderbouwd, ook niet met bescheiden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is geen proces-verbaal van oplevering als bedoeld in artikel 3.1. tweede (vol)zin van de Algemene bepalingen (ROZ 2015) van het gehuurde opgemaakt, zodat het ervoor gehouden dient te worden dat de verwarmingsinstallatie op dat moment deugdelijk functioneerde, behoudens tegenbewijs van de kant van [geintimeerde] . Dat tegenbewijs is door hem niet geleverd. Ook overigens heeft [geintimeerde] het relaas van [appellante] niet bestreden, zodat deze aangelegenheid niet kan gelden als een voldoende grondslag voor het verweer van [geintimeerde] in conventie en diens vorderingen in reconventie. 
       
       
         
           algemeen 
         
       
     
     
       6.22 
       Bij het voorgaande neemt het hof nog in aanmerking de schriftelijke verklaring van [getuige 3] van november 2019 die in de periode van 1998 tot eind 2016 werkzaam is geweest voor de vorige huurder van het gebouw. Hij verklaart daarin dat er in die tijd nooit lekkages, vochtproblemen of problemen met de verwarming in het pand zijn geweest, en dat hij zich niet kan vinden in de beschuldiging dat zij toen de riolering verstopt zouden hebben. Toen hun huurovereenkomst afliep, was daar niets mee aan de hand, aldus deze verklaring. Door [geintimeerde] is deze verklaring niet bestreden zodat van de juistheid ervan uitgegaan dient te worden. Deze verklaring houdt een bevestiging in van het standpunt van [appellante] dat het gehuurde aan de overeenkomst beantwoordde. 
       
       
         
           conclusie verweer/vorderingen [geintimeerde] 
         
       
     
     
       6.23 
       Een en ander leidt tot de slotsom dat het verweer van [geintimeerde] in conventie en diens vorderingen in reconventie feitelijke grondslag missen, zodat de grieven II tot en met VI slagen en het vonnis van 3 oktober 2018 niet in stand kan blijven. Zowel voor de primair gevorderde vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling als voor de subsidiair gevorderde ontbinding van de overeenkomst op grond van wanprestatie bestaat onvoldoende grondslag. Dat geldt ook voor het meer subsidiaire beroep van [geintimeerde] op onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid waarvoor dezelfde feitelijke grondslag is aangevoerd. Door [geintimeerde] zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, op grond van de devolutieve werking van het appel aan de orde gekomen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Voor bewijslevering is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig. De vorderingen van [geintimeerde] in reconventie worden geheel afgewezen. 
       
       
         
           vorderingen [appellante] 
         
       
     
     
       6.24 
       Wat betreft de vorderingen van [appellante] in conventie gaat het om haar vorderingen zoals in hoger beroep gewijzigd (hiervoor in rechtsoverweging 6.5 samengevat). Allereerst is de vraag wanneer de huurovereenkomst is beëindigd. Beide partijen gaan ervan uit dat dit het geval is op het moment dat [geintimeerde] de sleutels bij [appellante] heeft ingeleverd. Bij de sleutels zat een op 22 december 2018 gedateerde kerstkaart. Volgens [geintimeerde] heeft hij de sleutels op die datum in de brievenbus bij het huisadres van de heer [eigenaar van de holding] gedeponeerd; volgens [appellante] heeft hij de sleutels met die kaart eerst op 26 maart 2019 ontvangen. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [appellante] een e-mailwisseling van 7/8 januari 2019 tussen de advocaten van partijen overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de sleutels op dat moment nog niet waren overhandigd. [geintimeerde] heeft deze producties en de conclusie die [appellante] daaraan verbindt niet bestreden, zodat het ervoor gehouden moet worden dat de sleutels niet reeds op 22 december 2018 zijn ingeleverd maar eerst op 26 maart 2019. De advocaat van [appellante] heeft bij brief van 27 maart 2019 aan de advocaat van [geintimeerde] de inlevering van de sleutels eerder die week bevestigd. [geintimeerde] heeft naar aanleiding hiervan bij brief van 1 april 2019 laten weten dat de sleutels 22 december 2018 zijn ingeleverd, maar daarvan geen bewijs geleverd of aangeboden. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 26 maart 2019 als beëindigd heeft te gelden. 
       
     
     
       6.25 
       Uitgaande van 26 maart 2019 als beëindigingsdatum is de gevorderde verklaring voor recht, die verder niet is betwist, toewijsbaar. Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van het bedrag van € 2.000,= per maand over de periode van 1 november 2017 tot en met 26 maart 2019 als de datum waarop de huurovereenkomst is beëindigd, in totaal € 33.677,42. Voor betaling van de huur over de rest van maart 2019 heeft [appellante] geen grond aangevoerd. [appellante] vordert primair de wettelijke handelsrente over de achterstallige betalingen. Nu gesteld noch gebleken is dat [geintimeerde] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf kan de huurovereenkomst niet worden aangemerkt als een handelsovereenkomst zoals vereist voor toepassing van artikel 6:119a BW. De subsidiair gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zal daarom worden toegewezen.  
       
     
     
       6.26 
       In eerste aanleg heeft [geintimeerde] in zijn conclusie van antwoord in conventie de verschuldigdheid van de contractuele boete gemotiveerd bestreden. In haar memorie van grieven is [appellante] hier niet op ingegaan maar heeft volstaan met een herhaling van dit onderdeel van haar vordering. Daarmee heeft [appellante] dit onderdeel onvoldoende onderbouwd zodat het niet voor toewijzing in aanmerking komt. 
       
     
     
       6.27 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep vergoeding gevorderd van het bedrag van € 166,38 dat zij heeft betaald in verband met het verhelpen van de verstopping van de riolering, zoals in het voorgaande besproken. [geintimeerde] heeft de post niet bestreden, zodat deze kan worden toegewezen. 
       
     
     
       6.28 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep vergoeding gevorderd van het bedrag van € 1.058,75 dat haar door Bouwinspecteurs.nl voor het uitgevoerde onderzoek in rekening is gebracht, zoals in het voorgaande vermeld. [geintimeerde] heeft de post niet bestreden, zodat deze kan worden toegewezen. 
       
       
         
           conclusie vorderingen [appellante] 
         
       
     
     
       6.29 
       De vorderingen van [appellante] in conventie, zoals in hoger beroep gewijzigd, zijn op grond van voorgaande overwegingen grotendeels toewijsbaar en worden voor het overige afgewezen. In het dictum van dit arrest wordt dit nader omschreven.  
       
       
         
           proceskosten 
         
       
     
     
       6.30 
       De zevende en laatste grief van [appellante] betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Deze grief slaagt ook, aangezien [geintimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij dient te worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.   
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het eindvonnis van 3 oktober 2018 waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden per 26 maart 2019 is beëindigd; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [appellante] : 
     
     
       
         de huurpenningen over de periode 1 november 2017 tot en met 26 maart 2019 ten bedrage van € 33.677,42; 
       
       
         een bedrag van € 166,38 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
       
       
         een bedrag van € 1.058,75 uit hoofde van schadevergoeding, 
       
     
     
       deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover, te rekenen vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de voldoening; 
       veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellante] 
       in eerste aanleg begroot op: 
     
     
       
         € 107,61 aan kosten dagvaarding,  
       
       
         € 476,= aan griffierecht en  
       
       
         € 300,= aan salaris gemachtigde in conventie, en 
       
       
         € 150,= aan salaris gemachtigde in reconventie, 
       
     
     en in hoger beroep begroot op: 
     
       
         € 135,= aan kosten dagvaarding,  
       
       
         € 2.020,= aan griffierecht en 
       
       
         € 2.782,= aan salaris advocaat, 
       
     
     al deze bedragen te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na de datum van dit arrest tot aan de voldoening; 
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, H.K.N. Vos en M.J. Pesch en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juni 2020. 
     
     
     
       			griffier						rolraadsheer