ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2024:82

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2024:82 Rechtbank Midden-Nederland , 12-01-2024 / 10814823 UV EXPL 23-281 EAdV/51469

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2024-01-12

Zaaknummer: 10814823 UV EXPL 23-281 EAdV/51469

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2024:82

---

Kort geding. Vordering tot ontruiming toegewezen, omdat de kantonrechter het in voldoende mate aannemelijk acht dat de buitengerechtelijke ontbinding (artikel 7:231 lid 2 BW) na burgemeesterssluiting (artikel 13b Opiumwet) in een procedure bij de bodemrechter zal standhouden.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 10814823 UV EXPL 23-281 EAdV/51469 
     
     
     
       
         Kort geding vonnis van 12 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING WOONGOED ZEIST , 
       gevestigd in Utrecht, 
       eiseres,  
       hierna te noemen: SWZ,  
       advocaat: mr. G.J. Scholten,  
     
     
     
       tegen:  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende in [woonplaats] ,  
       gedaagde,  
       hierna te noemen: [gedaagde] ,  
       advocaat: mr. R. van Veen.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding van 8 december 2023 met 6 producties;  
         
         
           de e-mail van 19 december 2023 van mr. Van Veen waarmee 2 producties zijn ingediend; 
         
         
           de e-mail van 28 december 2023 van mr. Van Veen waarmee productie 3 is ingediend. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 29 december 2023 plaatsgevonden. Bij deze behandeling was namens SWZ aanwezig mevrouw [A] (wijkconsulent bij SWZ), bijgestaan door mr. Scholten. Verder was [gedaagde] aanwezig, vergezeld door familieleden en bijgestaan door mr. Van Veen. Namens partijen zijn de standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd en voorgedragen. Verder hebben partijen antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter, fungerend als voorzieningenrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.  
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.  
       
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat deze zaak over? 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt sinds 6 september 2012 van (de rechtsvoorganger van) SWZ de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). [gedaagde] is sinds 1 februari 2019 de enige huurder van de woning.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 26 oktober 2023 heeft de politie een grote hoeveelheid verdovende middelen aangetroffen in een auto die op dat moment op naam van [gedaagde] stond geregistreerd. Naar aanleiding van deze vondst heeft de politie op 26 oktober 2023 de woning doorzocht. Tijdens deze doorzoeking zijn op diverse plaatsen in de woning verdovende middelen aangetroffen. Van deze doorzoeking heeft de politie een bestuurlijke rapportage gemaakt. In deze rapportage staat dat de politie onder andere een totale hoeveelheid van 1957,52 gram aan harddrugs (waaronder amfetamine en MDMA) in de woning heeft aangetroffen. Deze hoeveelheid wordt in het kader van artikel 2 van de Opiumwet als een handelshoeveelheid aangemerkt. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 7 november 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Zeist een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin hij het voornemen heeft geuit de woning te sluiten. In deze brief staat onder andere het volgende:  
         “ Motivering 
         (…) Ik vind het daarnaast ook aannemelijk dat u weet heeft gehad van de aanwezige middelen in de woning. Dit baseer ik op het feit dat u de enige bewoonster bent van de woning en het feit dat u in het verleden eerder bij harddrugs-gerelateerde antecedenten betrokken bent geweest. (…)”  
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij besluit van 10 november 2023 heeft de burgemeester bepaald om de woning met ingang van diezelfde dag voor de duur van vier weken te sluiten. De burgemeester heeft zijn bevoegdheid tot sluiting gegrond op artikel 13b Opiumwet. In dit besluit staat onder meer het volgende:  
         “ Besluit 
         Naar aanleiding van de door mij ontvangen bestuurlijke rapportage van de politie, heb ik besloten om handhavend op te treden en uw woning voor de duur van 4 weken te sluiten. Deze periode van 4 weken vangt aan op vrijdag 10 november 2023 om 15:30 uur en eindigt op vrijdag 8 december 2023 om 15:30 uur.  
       
       
       
         
           Bevindingen bestuurlijke rapportage 
         
         (…) Hieruit is gebleken dat er in de woning de volgende hoeveelheden aanwezig waren:  
       
       
         
           19,81 gram Natrium Bicarbonaat; 
         
         
           595,7 gram Cafeïne;  
         
         
           1913,77 gram Amfetamine;  
         
         
           43,75 gram MDMA.  
         
       
       Uit de hierboven genoemde hoeveelheden concludeer ik dat er een ruime handelshoeveelheid harddrugs (in totaal 1957,52 gram) aanwezig was. (…) 
       
       
         
           Wettelijk kader 
         
         Op grond van artikel 2 van de Opiumwet is het verboden een middel zoals bedoeld in lijst I behorend bij de deze wet te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren of aanwezig te hebben.  
       
       
       
         Amfetamine en MDMA zijn opgenomen in lijst I van de Opiumwet. Verder blijkt uit de Aanwijzing Opiumwet van het Openbaar Ministerie dat een hoeveelheid van meer dan 0,5 gram harddrugs als een handelshoeveelheid verdovende middelen wordt beschouwd.  
         Nu er in uw woning een geruime hoeveelheid (in totaal 1957,52 gram) harddrugs is aangetroffen, handelt u in strijd met artikel 2 van de Opiumwet.  (…) 
         “ Motivering 
         (…) Ik vind het daarnaast ook aannemelijk dat u weet heeft gehad van de aanwezige middelen in de woning. Dit baseer ik op het feit dat u de enige bewoonster bent van de woning en het feit dat u in het verleden eerder bij harddrugs-gerelateerde antecedenten betrokken bent geweest. (…)”  
         (...) 
         
           Bevoegdheid 
         
         Op grond van artikel 13b lid 1 sub a van de Opiumwet ben ik bevoegd tot het opleggen van een last onder bestuursdwang indien in een woning een middel zoals bedoeld in lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. 
       
       
       
         
           Belangenafweging 
         
         Volgens vaste rechtspraak ben ik, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, verplicht om handhavend op te treden tegen een overtreding van een wettelijk voorschrift. Alleen als er bijzondere omstandigheden zijn, kan ik hiervan afzien.  
       
       
       
         Na afweging van alle in het onderhavige geval aanwezige belangen is mij niet gebleken dat er bijzondere omstandigheden bestaan die mij van het opleggen van een last onder bestuursdwang moeten doen afzien. Hoewel ik besef dat u een zeker belang hebt bij voortzetting van de illegale situatie, ben ik van mening dat het algemeen belang voorop staat. Dit betekent dat ik een zwaarder belang geef aan de veiligheid en leefbaarheid van de omgeving.  
       
       
       
         Zoals ik eerder uiteen heb gezet, is algemeen bekend dat de handel in verdovende middelen te relateren is aan ordeverstoringen en andere vormen van criminaliteit. Zeker de handel en bereiding van harddrugs heeft een nadrukkelijke relatie met het criminele milieu. Het vormt daarmee een risico voor de veiligheid en de leefbaarheid. Daarbij komt dat andere bewoners in de directe omgeving mogelijk ongewild geconfronteerd kunnen worden met criminele activiteiten in hun woonomgeving en overlast ondervinden.  
         Ik vind dit onacceptabel en ben daarom van mening dat handhavend optreden in de vorm van het tijdelijk sluiten van uw woning, op zijn plaats is. Het feit dat u hiermee 4 weken geen toegang heeft tot uw woning vind ik niet opwegen tegen het algemeen belang dat gediend is met handhaving. Ik vind het belangrijk dat de veiligheid en leefbaarheid in mijn gemeente wordt gewaarborgd en dat er een signaal aan de samenleving wordt afgegeven dat dergelijke praktijken in mijn gemeente niet worden getolereerd.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Tegen dit besluit heeft [gedaagde] geen bezwaar gemaakt zodat dit besluit onherroepelijk is geworden. 
       
     
     
       2.6. 
       De woning is gedurende voormelde duur van vier weken, met ingang van 10 november 2023 feitelijk gesloten geweest. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 16 november 2023, per e-mail ook naar [gedaagde] gestuurd, heeft SWZ met toepassing van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de huurovereenkomst met [gedaagde] met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden.  
       
     
     
       2.8. 
       
         In de brief van 16 november 2023 staat onder andere het volgende:  
         “ Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst 
         (…) Uiteraard is SWZ zich bewust van het feit dat een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vergaande en ingrijpende gevolgen heeft voor u als huurster van de woning. Dit betekent immers dat u niet slechts tijdelijk geen gebruik kunt maken van de woning, maar dat u de woning definitief dient te verlaten en te ontruimen. Daarbij speelt derhalve het woonbelang van u een belangrijke rol.  
         Tegenover uw woonbelang staan de belangen van SWZ en de andere huurders (omwonenden). SWZ is als toegelaten instelling medeverantwoordelijk voor een prettige en veilige woonomgeving en SWZ dient aan haar huurders het rustig huurgenot te verschaffen. Het zal geen verbazing wekken dat bij omwonenden een gevoel van ontrust en onveiligheid ontstaat op het moment dat een handelshoeveelheid harddrugs wordt gevonden in een huurwoning in de directe nabijheid. Bovendien levert de daarmee gepaard gaande aanloop naar de woning in het algemeen hinder en overlast op. Ook met die belangen dient SWZ rekening te houden. (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst door middel van deze buitengerechtelijke ontbinding. 
       
     
     
       2.10. 
       Nadat op 9 november 2023 tegen [gedaagde] een bevel tot gevangenhouding is verleend, is zij een periode gedetineerd geweest. Op 28 december 2023 heeft de rechtbank MiddenNederland (hierna: de strafrechter) de termijn van het bevel tot gevangenhouding van [gedaagde] verlengd voor een termijn van 45 dagen en de voorlopige hechtenis, onder oplegging van voorwaarden, geschorst (hierna:  het bevel verlenging gevangenhouding). Op diezelfde datum is [gedaagde] de woning weer gaan bewonen. 
       
     
   
   
     
       3 Wat wil SWZ en wat vindt [gedaagde] daarvan? 
     
     
       3.1. 
       SWZ vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
       
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder overgifte van alle sleutels, geheel ter vrije beschikking aan SWZ te stellen;  
         
         
           dan wel een voorlopige voorziening te treffen die de kantonrechter, fungerend als voorzieningenrechter, gerechtvaardigd acht;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Aan de ontruimingsvordering legt SWZ primair het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het BW was SWZ bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De burgemeester heeft namelijk op grond van artikel 13b van de Opiumwet de woning gesloten omdat in de woning gedragingen plaatsvonden die in strijd zijn met artikel 2 van die wet; [gedaagde] heeft in de woning een handelshoeveelheid harddrugs gehouden. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat SWZ niet van deze bevoegdheid gebruik heeft mogen maken. Door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst beëindigd. Sindsdien houdt [gedaagde] de woning zonder recht of titel. Op grond van artikel 5:2 BW is SWZ bevoegd de woning die haar eigendom is, op te eisen. Gelet op het voormelde is aannemelijk dat in een bodemprocedure de rechter een verklaring van recht zal uitspreken dat de huurovereenkomst op 16 november 2023 is beëindigd en [gedaagde] tot ontruiming van de woning zal veroordelen. 
         Subsidiair legt SWZ aan de vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien door in strijd met de bestemming van de woning een handelshoeveelheid harddrugs in de woning te houden. Gezien deze tekortkoming en het niet kunnen slagen van een beroep op de in artikel 6:265 BW neergelegde tenzij-clausule is aannemelijk dat in een bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] tot ontruiming van de woning zal veroordelen. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] is van mening dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Zij betwist het spoedeisend belang van SWZ bij de vordering.  Tegen de primaire grondslag van de vordering voert [gedaagde] het volgende aan. Volgens haar zijn er bijzondere omstandigheden aanwezig die maken dat het gebruik door SWZ van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] voert – kernachtig weergegeven – aan dat zij de drugs alleen voor een derde heeft bewaard en deze niet heeft verhandeld. Volgens haar heeft het voorhanden hebben van deze harddrugs geen overlast veroorzaakt. Er is sprake van een eenmalige fout en er hoeft niet te worden gevreesd voor herhaling. Verder heeft zij altijd aan haar huurverplichtingen voldaan. [gedaagde] is ook gehecht aan de woning. Zij heeft elf jaar in de woning gewoond, die zij enorm heeft verbeterd, en is sociaal diepgeworteld geraakt in de woonwijk. Zij stelt verder dat behoud van de woning essentieel is voor de continuering van de hulp- en zorgverlening van de reclassering.  [gedaagde] is tevens tegen de subsidiaire grondslag van de vordering van SWZ opgekomen.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       4.1. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           Oordeel 
         
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat SWZ van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik mocht maken en acht het in voldoende mate aannemelijk dat deze ontbinding in een procedure bij de bodemrechter zal standhouden, zodat de kantonrechter het gerechtvaardigd acht de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Sinds de buitengerechtelijke ontbinding houdt [gedaagde] de woning immers zonder recht of titel en is SWZ bevoegd haar eigendom op te eisen.  De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
     
     
       4.3. 
       
         Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als SWZ bij die vordering een spoedeisend belang heeft. Daartoe heeft SWZ het volgende aangevoerd. 
         SWZ heeft de huurovereenkomst bij brief van 16 november 2023 ontbonden waarmee  de huurovereenkomst is beëindigd. [gedaagde] is de woning op 28 december 2023, dus na het einde van de burgemeesterssluiting, weer gaan bewonen. De huurovereenkomst was op die datum al beëindigd, zodat [gedaagde] per die datum zonder recht of titel de woning houdt en inbreuk maakt op het eigendomsrecht van SWZ. SWZ heeft een spoedeisend belang om weer over haar eigendom te beschikken. Naar het oordeel van de kantonrechter vloeit het spoedeisend belang van SWZ voort uit de aard van de vordering.  
       
       
     
     
       4.4. 
       In de eerste plaats stelt [gedaagde] met verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 5 april 2016 , dat SWZ geen spoedeisend belang heeft bij de ontruimingsvordering  omdat  de periode van de burgemeesterssluiting al is geëindigd.  Verder stelt [gedaagde] dat er geen gegronde vrees is dat zij zal tekortkomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat: zij de woning inmiddels weer is gaan bewonen en er dus geen leegstand is; zij geen overlast veroorzaakt; zij ingebed is in zorg; en zij haar huur betaalt.  
       
     
     
       4.5. 
       
         De kantonrechter is van oordeel dat uit voormeld arrest niet het oordeel kan worden afgeleid dat een verhuurder geen spoedeisend belang heeft bij een ontruimingsvordering  als  een huurder een woning na het einde van de burgemeesterssluiting weer is gaan bewonen.  In dit arrest was bovendien sprake van een andersoortig feitencomplex op grond waarvan is geoordeeld dat de verhuurder in hoger beroep geen spoedeisend belang  meer  had bij de ontruimingsvordering. In die zaak waren de drugs namelijk gevonden in een kamer van de woning van de huurder die werd gebruikt door de zoon van de huurder. Na het einde van de burgemeesterssluiting was de huurder en niét de zoon weer teruggekeerd naar de woning. Gelet hierop en het tijdsverloop waarin zich kennelijk geen soortgelijke incidenten rondom die woning hebben voorgedaan, was naar het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in hoger beroep geen sprake meer van recidivegevaar. Het door de verhuurder in die zaak gestelde spoedeisend belang – te weten: herhaling van soortgelijk gedrag te voorkomen – werd daarom niet aanwezig geacht. Omdat het feitencomplex in onderhavige zaak (wezenlijk) verschilt van dat in de zaak van het arrest, gaat een vergelijking niet op. Voorts is van belang dat SWZ een ander spoedeisend belang heeft gesteld dan de verhuurder in voormelde zaak waarover het gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld. Het spoedeisend belang van SWZ ziet op het zo spoedig mogelijk weer kunnen beschikken over haar eigendom dat [gedaagde] volgens haar zonder recht of titel houdt. Aan dit spoedeisend belang doet niet af de stelling van [gedaagde] dat er geen gegronde vrees is dat zij zal tekortkomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
         Anders dan [gedaagde] stelt, is in onderhavige zaak wel sprake van recidivegevaar. Uit het besluit van de burgemeester van 10 november 2023 (zie onder randnummer 2.4. van dit vonnis) volgt dat [gedaagde] eerder bij harddrugs-gerelateerde antecedenten betrokken is geweest. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] in reactie op een vraag van de kantonrechter daarover gemeld dat ook in 2019 in de woning verdovende middelen zijn aangetroffen en dat zij daarvoor een taakstraf heeft gehad. Uit het bevel verlenging gevangenhouding (zie onder randnummer 2.10.) volgt bovendien dat de strafrechter het recidivegevaar aanwezig acht. In dit bevel staat namelijk dat het recidivegevaar met de schorsingsvoorwaarden voldoende kan worden ondervangen.  De conclusie blijft dan ook dat SWZ een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering.  
       
       
       
         
           Het verdere juridische kader 
         
       
     
     
       4.6. 
       In dit kort geding moet op basis van wat partijen hebben aangevoerd worden beoordeeld of het voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door SWZ in een bodemprocedure stand zal houden en, zo niet, of het voldoende aannemelijk is dat de rechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst van [gedaagde] . Bij de beoordeling hiervan neemt de kantonrechter in aanmerking dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zodat een zekere terughoudendheid is geboden.  
       
     
     
       4.7. 
       
         Anders dan [gedaagde] meent, is het beoordelen of SWZ de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden niet van declaratoire aard en niet voorbehouden aan de bodemrechter. Het staat de kantonrechter fungerend als voorzieningenrechter vrij om in deze procedure over de rechtmatigheid van het gebruik van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid een voorlopig oordeel te geven. 
         
           Primaire grondslag: buitengerechtelijke ontbinding 
         
       
     
     
       4.8. 
       Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met artikel 2 of artikel 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Uit het doel en de strekking van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat dit artikel geen zelfstandige voorwaarde voor de verhuurder bevat om aan te tonen dat er in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld. 
       
     
     
       4.9. 
       Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2BW volgt dat met de term “gesloten” in voormeld artikellid gedoeld wordt op de feitelijke sluiting van het gehuurde. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluit vereist. 
       
     
     
       4.10. 
       Voor een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet is evenmin vereist dat de openbare orde is verstoord. Vereist is dat in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld. De tekst van artikel 7:231 lid 2 BW brengt dat ook tot uitdrukking door ten aanzien van een sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet te bepalen dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden “ op de grond dat (…) door gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten (…) ”. De openbare orde speelt alleen een rol bij de sluiting op grond van artikel 174a van de Gemeentewet.  
       
     
     
       4.11. 
       
         Voor de beoordeling van de primaire grondslag van vordering van SWZ behoeft dan ook alleen de vraag te worden beantwoord of zij de bevoegdheid had om buitengerechtelijk te ontbinden en, zo ja, of zij terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Hierbij moet niet de “tenzij-clausule” zoals neergelegd in artikel 6:265 lid 1 BW worden toegepast, maar moet worden getoetst of de gebruikmaking van de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst (als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW) door SWZ en de gevorderde ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) opleveren. Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht als bedoeld in artikel 8 van het Verdrag voor de Rechten van de Mens vormt, dient daarnaast beoordeeld te worden of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast. Bij deze belangenafweging moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. 
         
           
           Buitengerechtelijke ontbinding 
         
       
       
       
         
           Ontstaan van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid 
         
       
     
     
       4.12. 
       Vaststaat dat de burgemeester de woning op 10 november 2023 op basis van zijn besluit daartoe heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet vanwege gedragingen in strijd met artikel 2 van de Opiumwet in verbinding met lijst I in de woning. Gelet op dit sluitingsbesluit en de feitelijke sluiting van de woning was SWZ bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De stellingen van [gedaagde] dat zij de drugs alleen in bewaring heeft genomen, hierin niet heeft gehandeld, zij in de buurt geen (drugs)overlast heeft veroorzaakt en steeds aan haar (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan is in het kader van het ontstaan van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid ex artikel 7:231 lid 2 BW niet relevant.  
       
       
         
           Gebruik van de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid 
         
       
     
     
       4.13. 
       Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, zijn naar het oordeel van de kantonrechter de gebruikmaking door SWZ van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst alsook de gevorderde ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.  
       
     
     
       4.14. 
       Vaststaat dat er een hoeveelheid harddrugs in de woning is aangetroffen die de gebruikershoeveelheid ruimschoots overschrijdt en als een handelshoeveelheid kwalificeert. Het enkele  aanwezig hebben  van een handelshoeveelheid harddrugs in het gehuurde is een situatie die SWZ dient te bestrijden. SWZ heeft er belang bij om op te treden tegen harddrugs gerelateerde activiteiten vanuit aan haar huurder ter beschikking gestelde woonruimte. SWZ dient als een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet te waken voor de veiligheid en leefbaarheid in de woonwijken waarin zij woningen verhuurt.   Het is daarbij een feit van algemene bekendheid dat drugs gerelateerde activiteiten overlast en onveiligheid in de woonomgeving kunnen opleveren en (andere vormen van) criminaliteit aantrekken die de leefbaarheid van de buurt in negatieve zin beïnvloeden. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is niet doorslaggevend. SWZ heeft ook gewezen op haar belang om door middel van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en vervolgens revindicatie van haar eigendom, naar haar andere huurders een signaal af te geven dat dergelijke activiteiten niet getolereerd worden. 
       
     
     
       4.15. 
       
         Tegenover deze zwaarwegende belangen van SWZ staat het onmiskenbare belang van [gedaagde] om gebruik te kunnen blijven maken van de woning. Dit belang behoefde SWZ niet te weerhouden van de buitengerechtelijke ontbinding. Hierbij is van belang dat [gedaagde] de in haar woning aangetroffen harddrugs naar eigen zeggen voor een ander in bewaring had genomen en zij dus wetenschap had van de aanwezigheid daarvan in de woning. Haar treft wat betreft het aanwezig hebben van harddrugs in de woning dan ook een verwijt. [gedaagde] heeft zelf haar aanspraak op een sociale huurwoning in gevaar gebracht door harddrugs in haar woning te bewaren. Bovendien was het niet de eerste keer dat [gedaagde] drugs in de woning had. [gedaagde] kan dan ook niet gevolgd worden dat het recidivegevaar is geweken. 
         Voorts overweegt de kantonrechter dat aan de ontbinding van de huurovereenkomst inherent is dat de (voormalig) huurder de woning moet verlaten. Dit is geen bijzondere omstandigheid. Dit kan anders zijn als de huurder een bijzondere binding heeft met de woning. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] elf jaar in de door haar verbeterde woning woont en sociaal diepgeworteld is geraakt in de woonwijk levert geen bijzondere binding met de woning op. 
         Voorts is van belang dat tijdens de mondelinge behandeling [gedaagde] heeft verklaard over een sociaal vangnet te beschikken. Dit vangnet kan [gedaagde] helpen bij het vinden van een andere woonruimte, hetgeen ook mogelijk moet zijn voor [gedaagde] als een 45-jarige, alleenstaande vrouw. Gesteld noch gebleken is dat het voor [gedaagde] niet mogelijk zou zijn om alternatieve huisvesting te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van kamerhuur.  
         
          [gedaagde] stelt verder dat zij belang heeft bij behoud van de woning omdat zij momenteel hulp/zorg van de reclassering krijgt en deze hulp-/zorgverlening niet kan worden gecontinueerd als zij geen dak boven haar hoofd heeft; als zij dakloos wordt kan zij niet meer aan haar verplichtingen jegens de reclassering voldoen. Omdat [gedaagde] deze stelling niet heeft onderbouwd, kan zij niet in deze stelling worden gevolgd. Overigens staat in het bevel verlenging gevangenhouding dat [gedaagde] bij wijziging van haar adres haar nieuwe adres aan de officier van justitie moet doorgeven. Dit verhoudt zich niet met de stelling van [gedaagde] dat het in het kader van het door de strafrechter verplichte contact met/hulp van de reclassering nodig is dat zij in de woning blijft wonen. Dat een andere woonomgeving wellicht meer van [gedaagde] vraagt om in contact te blijven met de reclassering, doet haar belang niet doorslaan in de belangenafweging.  
         
           Termijn 
         
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagde] heeft verzocht om een langere ontruimingstermijn dan veertien dagen zodat zij de mogelijkheid heeft om vervangende woonruimte te vinden. SWZ verzet zich hiertegen.  
       
     
     
       4.17. 
       Gelet op de onderhavige omstandigheden, ziet de kantonrechter geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn te hanteren dan de door SWZ gevorderde veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter wijst het verzoek van [gedaagde] dan ook af. 
       
       
         
           Proceskosten en nakosten 
         
       
     
     
       4.18. 
       
         
          [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van SWZ moet betalen. De proceskosten van SWZ worden begroot op:  
         dagvaarding:		€ 129,73 
         griffierecht:		€ 128,00 
         salaris gemachtigde:	€ 529,00 
         nakosten:		 € 120,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal:			€ 906,73 
       
       
     
     
       4.19. 
       De gevorderde wettelijke rente over de  nakosten  wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
         
           Subsidiaire grondslag 
         
       
     
     
       4.20. 
       Gezien het voorgaande, behoeft de subsidiaire grondslag van de vordering en de stellingen die partijen daarover hebben ingenomen geen bespreking.  
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
     
     
       4.21. 
       SWZ heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden dan wel belangen van [gedaagde] gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] moet voldoen aan de veroordelingen en dat SWZ het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter, recht doende in kort geding, geeft de volgende onmiddellijke voorziening: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SWZ te stellen;  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan SWZ haar proceskosten van € 906,73 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW over de  nakosten  als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2024. 
       
     
   
   
      	Zie artikel 5:2 BW. 
   
   
      	ECLI:NL:GHAMS:2016:1308. 
   
   
      	Vergelijk de arresten van het gerechtshof Den Haag van 19 september 2023 (ECLI:NL:GHDHA:2023:1822, r.o. 5.3) respectievelijk van 1 mei 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:823, r.o. 9.).  
   
   
      	Zie artikel 45 lid 2 onder f van de Woningwet. 
   
   
      	Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3800, r.o. 3.9.).