ECLI: ECLI:NL:PHR:2010:BO3526

Titel: ECLI:NL:PHR:2010:BO3526 Parket bij de Hoge Raad , 24-12-2010 / 09/03127

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2010-12-24

Zaaknummer: 09/03127

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2010:BO3526

---

Koop perceel grond met campingbedrijf. Strekking ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst; absolute zekerheid koper tegen risico vrijstellings-/herzieningsprocedures ten aanzien van bestemmingsplan? Bedoeling van partijen. Uitleg. Feitelijke waardering. (art. 81 RO).

09/03127  
       mr. D.W.F. Verkade 
       Zitting 5 november 2010  
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     
       1) [Eiseres 1], en 
       2) [Eiseres 2], 
       eiseressen tot cassatie 
     
     
     tegen  
     
     
       [Verweerster], 
       verweerster in cassatie.  
     
     
     1. Inleiding  
     
     1.1. Eiseressen tot cassatie worden hierna doorgaans - gezamenlijk - aangeduid als [eiseres] c.s. en afzonderlijk als [eiseres 1] en [eiseres 2]. Verweerster in cassatie wordt hierna aangeduid als [verweerster].  
     
     1.2. Partijen hebben gecontracteerd over de koop/verkoop van een groot perceel grond, waarop een, door koper [verweerster] op te vijzelen, campingbedrijf is gevestigd (en een naastgelegen woonhuis).  
     
     1.3. Het geschil betreft de uitleg van een in de tussen partijen gesloten koopovereenkomsten opgenomen ontbindende voorwaarde. Koper [verweerster] betoogt - samengevat en anders dan verkopers [eiseres] c.s. - dat het beding de strekking had de koper absolute zekerheid te verschaffen tegen (in elk geval) het risico van vrijstellings-/herzieningsprocedures ten aanzien van het geldende bestemmingsplan. Het hof heeft geoordeeld dat [verweerster] in het bewijs dat het beding die strekking had, is geslaagd en zij zich dus terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. In cassatie wordt - vanuit verschillende invalshoeken - over dat oordeel geklaagd.  
     
     1.4. De klachten kunnen m.i. niet tot cassatie leiden. Vragen, die beantwoording behoeven in de het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling (in de zin van art. 81 Wet RO) heb ik niet aangetroffen.  
     
     2. Feiten(1) 
     
     2.1. Op 29 november 2005 heeft [eiseres 1] haar woning c.a. aan de [a-straat 1] te [plaats] en heeft [eiseres 2] (bestuurd door [eiseres 1]) haar onroerende zaak aan de [a-straat 2] aldaar (waarop een campingbedrijf) voor respectievelijk € 700.000,00 en € 1.844.500,00 verkocht aan [verweerster]. Volgens de beide koopakten zijn deze overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden.  
     
     2.2. In de akte van verkoop [eiseres 2] - [verweerster] is in artikel 8 lid 3 de navolgende ontbindende voorwaarde opgenomen:  
     
     'Indien de Gemeente Losser niet binnen twee maanden na ondertekening van deze akte goedkeuring verleent aan het plan van de koper met betrekking tot de ontwikkeling van het gekochte, het plaatsen van 124 chalets met een grootte van 60 m2 + 10% en dat de huidige exploitatievergunning overdraagbaar is van verkoper op koper, zal deze overeenkomst worden ontbonden, zonder dat de ene partij ten laste van de andere partij een boete of schadevergoeding verschuldigd is.' 
     
     2.3. Deze ontbindingstermijn is verlengd tot uiterlijk 29 april 2006, en vervolgens nog eens tot 4 juni 2006.  
     
     2.4. Bij brief van 16 augustus 2006 heeft (mr. J.J. Paalman namens) [verweerster] aan [eiseres 2] Bericht dat zij in verband met artikel 8 lid 3 van de koopovereenkomst afzag van de koop omdat allesbehalve vaststond dat zij haar plan (plaatsing van 124 chalets met een oppervlakte van 66 m2) zou kunnen realiseren.  
     
     2.5. [Verweerster] is vervolgens bij brief van 5 september 2006 gesommeerd om uiterlijk 21 september 2006 medewerking te verlenen aan effectuering van de koopovereenkomsten, in die zin dat de akte van eigendomsoverdracht van het verkochte onder betaling van de overeengekomen koopsommen ten overstaan van de in de overeenkomsten aangewezen notaris wordt gepasseerd. 
     
     3. Procesverloop  
     
     3.1. [Eiseres] c.s. hebben [verweerster] bij exploot van 8 november 2006 gedagvaard voor de rechtbank Almelo. De vorderingen van [eiseres] c.s., zoals gewijzigd bij akte na comparitie en appelexploot, luiden, hoofdzakelijk, dat [verweerster] wordt veroordeeld tot:  
     
     
       primair: binnen twee weken na betekening van het in dezen te wijzen arrest uitvoering te geven aan de tussen partijen op 29 november 2005 gesloten koopovereenkomsten, in het bijzonder haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het passeren van de transportakte (welke zien op de eigendomsoverdracht van de door [verweerster] van [eiseres] c.s. gekochte onroerende zaken) ten overstaan van notaris C.W. van der Eijk, kantoorhoudende te Maasdriel, of een door hem aan te wijzen zaakwaarnemer, en zulks onder gelijktijdige betaling van de tussen partijen overeengekomen koopsommen, namelijk ten gunste van [eiseres 1] € 700.000,- en ten gunste van [eiseres 2] € 1.844.500,-, een en ander met de wettelijke rente vanaf 21 september 2006 tot aan de dag van de eigendomsoverdracht, en zulks op straffe van verbeurte van een door [verweerster] bij niet nakoming aan [eiseres] c.s. te verbeuren dwangsom van € 10.000,- per dag;  
       subsidiair: aan [eiseres 1] te voldoen een bedrag van € 700.000,- en aan [eiseres 2] te voldoen een bedrag van € 1.844.500,- een en ander met de wettelijke rente vanaf 21 september 2006(2).  
     
     
     3.2. Aan hun vordering hebben [eiseres] c.s. kort samengevat ten grondslag gelegd dat de tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan. [Verweerster] beroept zich uitsluitend op het eerste gedeelte van de in artikel 8 lid 3 van de overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. Anders dan [verweerster] stelt, heeft de gemeente echter nadrukkelijk kenbaar gemaakt dat zij aan het plan (van [verweerster]) goedkeuring verleent(3).  
     
     3.3. [Verweerster] heeft de vordering van [eiseres] c.s. gemotiveerd bestreden. Zij heeft - onder meer - aangevoerd dat uit de concept-brief van de Gemeente van 25 april 2006 kan worden opgemaakt dat de overdraagbaarheid van de exploitatievergunning geen probleem hoeft op te leveren, maar dat de brief met betrekking tot de voorgenomen plannen van [verweerster] met het terrein onzekerheden bevat. [Verweerster] heeft betoogd dat zij niet voor of uiterlijk 29 april 2006 van de Gemeente zekerheid heeft verkregen met betrekking tot de door haar voorgenomen plannen op het (aan te kopen) perceel. De clausule dat de Gemeente hiervoor goedkeuring moest verlenen, dient - volgens [verweerster] - aldus te worden verstaan dat zij absolute zekerheid daaromtrent wilde hebben. Nu daarvan geen sprake is, heeft zij zich terecht beroepen op de ontbindende voorwaarde(4).  
     
     3.4. Op 20 maart 2007 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden.  
     
     3.5. Bij tussenvonnis van 22 augustus 2007 heeft de rechtbank [verweerster] opgedragen te bewijzen dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst met [eiseres 2] haar bedoeling was dat zij absolute zekerheid zou krijgen dat de Gemeente goedkeuring zou verlenen aan het plan van [verweerster] om op het terrein minimaal 124 chalets met een oppervlakte van in elk geval 66 m2 te plaatsen en dat [verweerster] geen genoegen zou willen nemen met een goedkeuring door de Gemeente onder voorbehoud van allerlei nog nu of in de toekomst te voeren vrijstellings-/herzieningsprocedures en dat [verweerster], indien daarvan zou blijken, de ontbindende voorwaarde zou kunnen inroepen. 
     
     3.6. Na getuigenverhoren heeft de rechtbank in haar eindvonnis van 4 juni 2008 geoordeeld dat het bewijs was geleverd en dat de ontbindende voorwaarde was vervuld. De rechtbank heeft bij dat vonnis de vordering afgewezen en [eiseres] c.s. veroordeeld in de proceskosten.  
     
     3.7. [Eiseres] c.s. zijn in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Arnhem. [Verweerster] heeft de grieven bestreden.  
     
     3.8. Bij arrest van 21 april 2009 heeft het hof [eiseres] c.s. niet ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank van 17 januari 2007. Het hof heeft voorts de vonnissen van de rechtbank van 22 augustus 2007 en 4 juni 2008 bekrachtigd. Het hof heeft hiertoe - onder meer - het volgende overwogen:  
     
     
       '4.6 Indien de door [verweerster] in haar plan voorziene chalets geen tot voortbeweging bestemde as-, wiel- en disselconstructie hadden, dan was volgens de Gemeente in die brieven [van 25/27 april 2006 en 20/30 juni 2006, toev. A-G] een bouwvergunning vereist. Plaatsing van de chalets zou op basis van het geldende bestemmingsplan niet zijn toegestaan. Konden de chalets echter wel als een kampeermiddel worden aangemerkt, dan zou de Gemeente boven een oppervlakte van 60 m2 voor de door [verweerster] verlangde oppervlakte van 66 m2 een binnenplanse vrijstelling moeten verlenen onder de in artikel 37 van het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen flexibiliteitsbepaling. In beide gevallen zouden dus besluiten nodig zijn, waardoor de weg werd geopend naar procedures volgens de Algemene wet bestuursrecht.  
       De grieven 1, 2 en 4, eerste onderdeel falen.  
     
     
     [...] 
     
     4.8 Anders dan [eiseres] c.s. aanvoeren, houdt de bewijsopdracht niet in dat [verweerster] de ontbindende voorwaarde volgens de overeenkomst pas zou kunnen inroepen indien zou blijken van vrijstellings-/herzieningsprocedures, maar reeds indien goedkeuring van de gemeente daaraan onderworpen zou (kunnen) zijn. Hun bewijsaanbod (in de memorie van grieven sub 94) dat de gemeentelijke goedkeuring in de brief van 25/27 april 2006 niet afhankelijk is gesteld van procedures, doet daarom niet ter zake.  
     
     [...] 
     
     
       4.12 Volgens de getuigenverklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2], makelaar van [eiseres] c.s., wilde [verweerster], naar haar mededelingen bij de onderhandelingen, kopen als zij de chalets met een oppervlakte van 66 m2 zeker en meteen kon bouwen met een definitieve en onherroepelijke toestemming van de Gemeente en zonder langdurige en kostbare procedures. Dat was volgens beiden de strekking van de ontbindende voorwaarde. Ook aan het eind van de ontbindingstermijn was die zekerheid nog steeds niet gewaarborgd. Hetgeen [betrokkene 1] heeft geconcludeerd over de vervulling van de ontbindende voorwaarde, is niet van belang. Dat blijkt namelijk al uit de hiervoor besproken correspondentie van de Gemeente.  
       [...]  
       Op de getuigenverklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] sluit [betrokkene 3]s partijgetuigenverklaring aan: hij heeft steeds tegen de verkopers gezegd dat hij geen enkele procedure wilde voeren en absolute zekerheid verlangde. [...]  
       De getuigenverklaring van [betrokkene 4] bevat onvoldoende feitelijk houvast voor zijn conclusie dat de lezing van [verweerster] de juiste is. [...]  
       Volgens de getuigenverklaring van [betrokkene 5] strekte de ontbindende voorwaarde ertoe dat [verweerster] een oppervlakte van 60 m2 plus 10% "wilde kunnen realiseren"; meer heeft hij daarover niet verklaard.  
       De getuigenverklaringen van [eiseres 1], [betrokkene 6] en [betrokkene 7] bevatten verder niets over de strekking van de overeengekomen ontbindende voorwaarde en doen aan het bewijsmateriaal toe noch af.  
       [...]  
       Al met al oordeelt het hof, mét de rechtbank, [verweerster] met de getuigenverklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2], aangevuld met die van [betrokkene 3] (met inachtneming van voormeld criterium), geslaagd in het bewijs van de strekking van de ontbindende voorwaarde. De getuigenverklaring van [betrokkene 5], echtgenoot van [eiseres 1] en als zodanig medebelanghebbende, is te mager om dat te ontzenuwen.  
       De bandopnames van diverse telefoongesprekken (producties 2, 5 en 9 bij antwoordconclusie na enquête) laat het hof buiten beschouwing nu [eiseres] c.s., ondanks hun subgrieven, geen (sub-)grief hebben gericht tegen rov. 9 van het eindvonnis, volgens welke deze telefoongesprekken geen ander licht op de zaak werpen.  
       [...] 
     
     
     4.13 Onder grief 5 stellen [eiseres] c.s. aan de orde dat [verweerster] zich onvoldoende heeft ingespannen om de ontbindende voorwaarde niet in vervulling te doen gaan en zich daarom daarop niet mag beroepen.  
     
     
       4.14 Hierover oordeelt het hof als volgt.  
       Ook indien [verweerster], zoals [eiseres] c.s. verlangen, tijdig bij de Gemeente een plan had ingediend, een vergunning had aangevraagd, om vrijstelling had verzocht en de afspraken met en mededelingen en/of toezeggingen van de Gemeente goed had vastgelegd, dan nog had [verweerster] daarmee de voor haar essentiële en door de ontbindende voorwaarde te waarborgen zekerheid niet verkregen dat zij geen procedures zou behoeven te voeren. [...]'  
     
     
     3.9. [Eiseres] c.s. hebben tegen het arrest van het hof - tijdig(5) - beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten. Vervolgens heeft [verweerster] nog gedupliceerd.  
     
     4. Bespreking van het cassatiemiddel  
     
     4.1. Het middel is opgebouwd uit zes onderdelen.  
     
     4.2. Onderdeel 1.1 richt zich tegen 's hofs oordeel in rov. 4.12 'dat [verweerster] is geslaagd in het bewijs van de strekking van de ontbindende voorwaarde'. Het onderdeel klaagt dat uit 's hofs oordeel niet voldoende duidelijk blijkt welke uitleg het hof aan de ontbindende voorwaarde geeft. Wanneer de ontbindende voorwaarde (alleen) zou kunnen worden ingeroepen als de goedkeuring van de Gemeente onderworpen zou (kunnen) zijn aan vrijstellings- en/of herzieningsprocedures, is dat immers iets heel anders dan wanneer die ontbindende voorwaarde reeds vervuld zou zijn als er enigerlei procedure (waaronder procedures volgens de Awb) tegen de toestemming van de Gemeente open zou (kunnen) staan.  
     
     4.3. Het onderdeel is vergeefs voorgesteld. Het hof overweegt in rov. 4.8 - in cassatie op zich niet bestreden - dat de bewijsopdracht inhoudt dat [verweerster] de ontbindende voorwaarde volgens de overeenkomst zou kunnen inroepen indien de goedkeuring van plannen van [verweerster] door de gemeente onderworpen zou (kunnen) zijn aan vrijstellings- of herzieningsprocedures. Waar het hof - na weging van de verschillende verklaringen van getuigen in de rov. 4.9 tot en met 4.12 - in rov. 4.12 heeft geoordeeld dat [verweerster] in dat bewijs is geslaagd, is de door het hof gegeven uitleg aan de ontbindende voorwaarde voldoende duidelijk. Het hof heeft voorts - in rov. 4.6 - geoordeeld dat de door [verweerster] gewenste toestemming van de Gemeente (zonder vrijstellings- of herzieningsprocedure) niet mogelijk was. Zouden de chalets niet als kampeermiddel kunnen worden aangemerkt, dan zou voor de chalets van [verweerster] een bouwvergunning zijn vereist waarvoor het geldende bestemmingsplan geen ruimte bood. Dit impliceert aanpassing van het bestemmingsplan. Zouden de chalets wél als kampeermiddel kunnen worden gekwalificeerd, dan zou de Gemeente - in verband met de gewenste oppervlakte van 66 m2 - vrijstelling moeten verlenen. Daarmee is voldaan aan de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen (en naar door [verweerster] is bewezen, ook bedoeld) in de overeenkomst. Anders dan waar het onderdeel kennelijk van uitgaat, volgt uit de overweging van het hof dat in beide gevallen (zowel in het geval van herziening van het bestemmingsplan als in het geval dat vrijstelling moet worden verleend) de weg wordt geopend naar procedures volgens de Awb, niet dat het hof heeft geoordeeld dat reeds aan de ontbindende voorwaarde is voldaan wanneer enigerlei procedure tegen de toestemming van de Gemeente open zou (kunnen) staan.  
     
     4.4. Onderdeel 1.2 gaat ten onrechte uit van de lezing dat het hof heeft geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen zodra de goedkeuring van de Gemeente onderwerp zou kunnen zijn van enigerlei procedure en faalt derhalve aanstonds. Het oordeel van het hof houdt immers in dat de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen wanneer de goedkeuring van de plannen van [verweerster] door de Gemeente onderworpen zouden (kunnen) zijn aan vrijstellings- of herzieningsprocedures.  
     
     4.5. Onderdeel 1.3 bevat de klacht dat indien het hof heeft geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde alleen kan worden ingeroepen indien de goedkeuring van de Gemeente onderworpen zou (kunnen) zijn aan vrijstellings- en/of herzieningsprocedures, zonder nadere toelichting - die ontbreekt - onbegrijpelijk is waarom het hof in rov. 4.6 het betoog van [eiseres] c.s. heeft verworpen dat de ontbindende voorwaarde niet in vervulling is gegaan. In het verlengde daarvan is voorts onbegrijpelijk - aldus het onderdeel - waarom het hof in rov. 4.14 oordeelt dat de ontbindende voorwaarde ook bij maximale inspanning van [verweerster] hoe dan ook zou zijn vervuld. Uit 's hofs oordeel wordt niet duidelijk waarom de goedkeuring van de Gemeente in alle gevallen onderworpen zou zijn aan vrijstellings- en/of herzieningsprocedures, aldus nog steeds de klacht.  
     
     4.6. De klacht faalt. Uit het oordeel van het hof in rov. 4.6 - dat voortbouwt op rov. 4.5 - volgt dat binnen het bestaande bestemmingsplan plaatsing van kampeermiddelen (in de zin van het bestemmingsplan) mogelijk is met een oppervlakte van maximaal 60 m2. De Gemeente was bereid voor de oppervlakte van 66 m2 vrijstelling te verlenen. Indien de chalets als kampeermiddel zouden worden aangemerkt, zou - gelet op de plannen van [verweerster] - deze vrijstelling dus nodig zijn. Wanneer de chalets evenwel niet als kampeermiddel (in de zin van het bestemmingsplan) zouden kunnen worden aangemerkt - daarvoor is, samengevat, vereist dat de chalets mobiel zijn - zou een bouwvergunning nodig zijn, waarvoor het geldende bestemmingsplan geen ruimte bood. In beide gevallen kon dus de door [verweerster] gewenste 'onvoorwaardelijke' toestemming - derhalve toestemming zonder vrijstellings- of herzieningsprocedures - door de Gemeente niet worden verstrekt. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering(6).  
     
     4.7. Het voorgaande geldt evenzeer voor het oordeel van het hof in rov. 4.14 dat de ontbindende voorwaarde ook bij maximale inspanning van [verweerster] hoe dan ook zou zijn vervuld. Plaatsing van de door [verweerster] gewenste chalets zou immers nog steeds met zich brengen dat de Gemeente ofwel het bestemmingsplan zou moeten herzien (waardoor ook kampeermiddelen waarvoor een bouwvergunning is vereist zouden worden toegestaan) ofwel vrijstelling zou moeten verlenen (in verband met de gewenste oppervlakte). Naar het oordeel van het hof is het juist de mogelijkheid van deze procedures die [verweerster] door de ontbindende voorwaarde heeft willen uitsluiten.  
     
     4.8. Ook onderdeel 2 richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 4.12 dat [verweerster] is geslaagd in het bewijs van de strekking van de ontbindende voorwaarde.  
     
     4.9. In onderdeel 2.1 wordt betoogd dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, wanneer het heeft miskend dat voor het antwoord op de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze mochten toekennen aan de ontbindende voorwaarde en wat zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten, alle (bijzondere) omstandigheden van het geval van belang zijn. Het hof had derhalve niet alleen de inhoud van de getuigenverklaringen in zijn oordeel moeten betrekken, maar ook (een deel van) de volgende gezichtspunten: de tekst van de ontbindende voorwaarde en de wijze van totstandkoming daarvan, de aard en de omvang van de transactie en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke interpretaties van de ontbindende voorwaarde zouden leiden.  
     
     4.10. Indien de rechter, teneinde de inhoud van een overeenkomst te kunnen vaststellen, de bedoeling van partijen moet opsporen, is hij vrij in de keuze van de middelen die hij daartoe wil bezigen(7). Wanneer het mogelijk is een gemeenschappelijke partijbedoeling vast te stellen, geniet zulks de voorkeur. Dit zal evenwel niet steeds het geval zijn. Soms stemt de overeenkomst, zoals zij door uitleg wordt vastgesteld, niet volledig overeen met hetgeen (beide) partijen hebben bedoeld(8). De wijze waarop de rechter te werk moet gaan bij het uitleggen van een overeenkomst, is niet door de wetgever geregeld. Hij kan - met name bij het opsporen van de bedoeling van partijen - met allerlei feiten en omstandigheden (gezichtspunten) rekening houden. Indien hij dit nodig oordeelt, kan de rechter omtrent het bestaan van feiten en omstandigheden waaruit de bedoeling van partijen kan blijken, getuigenbewijs gelasten. De rechter is voorts niet verplicht bij zijn uitleg andere dan door partijen over en weer naar voren gebrachte gezichtspunten in zijn overwegingen te betrekken(9).  
     
     4.11. De rechtbank had [verweerster] opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat de bedoeling van de ontbindende voorwaarde was dat deze reeds kon worden ingeroepen indien de goedkeuring van de gemeente onderworpen zou (kunnen) zijn aan vrijstellings- of herzieningsprocedures. Waar het hof, evenals de rechtbank, op basis van de in dit verband afgelegde getuigenverklaringen heeft geoordeeld dat [verweerster] in dat bewijs is geslaagd, terwijl - naar het oordeel van het hof - hetgeen door [eiseres] c.s. is aangevoerd onvoldoende is om het door [verweerster] geleverde bewijs te ontzenuwen, heeft het hof - kennelijk - verschillende gezichtspunten in zijn oordeel betrokken. Het hof heeft aldus niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven. De waardering van de verschillende feiten en omstandigheden is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt en kan in cassatie slechts op begrijpelijkheid worden getoetst.  
     
     4.12. In dit verband voert onderdeel 2.2 nog aan dat het hof zijn oordeel onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd in het licht van de (essentiële) stellingen van [eiseres] c.s. Zij verwijzen in dit verband naar stellingen in de antwoordconclusie na enquête onder § 6-14, 17-20, 26, 34, 45 en 63 (p. 15 en sub g), de memorie van grieven onder § 19 en 74, en de akte na comparitie (tevens wijziging van eis), p. 4, alsmede de antwoordakte na comparitie, onder § 1-11.  
     
     
       4.13. Vooropgesteld moet worden dat het hof niet gehouden is op alle stellingen van partijen in te gaan(10). Voorts moet van alle door [eiseres] c.s. genoemde stellingen gezegd worden dat het hof hetzij daarop voldoende ingegaan hetzij daaraan voorbij kon gaan, omdat het geen essentiële stellingen betreft. Zo is bijvoorbeeld het onder (ii) bedoelde betoog dat [verweerster] zich er bij het opstellen van de ontbindende voorwaarde bewust van was dat bij het indienen van een bezwaarschrift alsnog 'de formele weg' gevolgd zou moeten worden, niet relevant, omdat het hof niet de mogelijkheid van 'enigerlei procedure' als ontbindende voorwaarde heeft aangenomen, maar 'slechts' de mogelijkheid van het voeren van een vrijstellings- of wijzigingsprocedure. Met betrekking tot de onder (iii) bedoelde stelling dat het gaat om professionele transacties hebben [eiseres] c.s. niet aangegeven waar deze in de processtukken terug te vinden is. Bovendien valt - zonder nadere toelichting - niet in te zien dat deze enkele stelling - uitgaande van de juistheid daarvan - zou leiden tot een ander oordeel. Zulks geldt temeer nu het hof - in cassatie niet bestreden - heeft geoordeeld dat [verweerster] ten tijde van de aankoop niet beschikte over een bovengemiddelde kennis en deskundigheid met betrekking tot juridische aspecten van planologische en/of bestuursrechtelijke procedures(11). De stellingen waarnaar wordt verwezen onder (iv)(12) strekken ten betoge dat volgens [eiseres] c.s. [verweerster] geen absolute zekerheid wenste, hetgeen volgens het hof juist wel zo is. [Eiseres] c.s. verwijzen in dit verband naar de getuigenverklaring van [betrokkene 2], maar daarop heeft het hof zijn oordeel mede gebaseerd. Ook de stelling waarnaar verwezen onder (v) is niet essentieel. Ten slotte is het hof - anders dan de klacht onder (vi) betoogt - wél ingegaan op de stelling van [eiseres] c.s. dat het door [verweerster] geleverde bewijs wordt ontkracht door verslagen van diverse telefoongesprekken. Het hof overweegt ten aanzien hiervan in de eennalaatste volzin van rov. 4.12 dat het 'de bandopnamen van diverse telefoongesprekken (producties 2, 5 en 9 bij antwoordconclusie na enquête) buiten beschouwing [laat] nu [eiseres] c.s., ondanks hun subgrieven, geen (sub-)grief hebben gericht tegen rov. 9 van het eindvonnis, volgens welke deze telefoongesprekken geen ander licht op de zaak werpen.' 
       De stellingen in onderdeel 2.2 onder (i), ten slotte, kunnen [eiseres] c.s. niet baten in het licht van de onder 4.3 aangegeven gronden waarop (ook) onderdeel 1.1 strandt.  
     
     
     4.14. Onderdeel 3 richt zich tegen rov. 4.6 van het arrest. 's Hofs oordeel dat uit de brief van de Gemeente blijkt dat een bouwvergunning vereist was indien de door [verweerster] in haar plan voorziene chalets geen tot voortbeweging bestemde as-, wiel- en disselconstructies hadden, is - volgens het onderdeel - onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Het hof heeft kennelijk geoordeeld dat kampeermiddelen blijkens de brief van de Gemeente(13) een oppervlakte van ten hoogste 60 m2 mogen hebben, tenzij het (sta)caravans zijn in welk geval zij groter mogen zijn. Bovendien valt - aldus nog steeds de klacht - zonder nadere motivering niet in te zien hoe de stelling van de Gemeente dat zij bereid is per kampeermiddel een oppervlakte toe te staan van 66 m2 verenigbaar is met het feit dat kampeermiddelen een oppervlakte van ten hoogste 60 m2 zouden mogen hebben.  
     
     4.15. Het onderdeel gaat uit van een verkeerde lezing van 's hofs arrest en is derhalve vergeefs voorgesteld. Het hof heeft niet geoordeeld dat stacaravans - anders dan de overige kampeermiddelen - een oppervlak van meer dan 60 m2 mogen hebben. Het hof heeft uit de brieven van de Gemeente kennelijk afgeleid dat de chalets van [verweerster], indien deze geen tot voortbeweging bestemde as-, wiel- en disselconstructie hadden, niet worden aangemerkt als kampeermiddel in de zin van het bestemmingsplan, in welk geval voor de plaatsing daarvan een bouwvergunning is vereist (waarvoor het geldende bestemmingsplan geen ruimte bood). Het hof heeft voorts geoordeeld dat - wanneer de chalets wél als kampeermiddel kunnen worden aangemerkt - de Gemeente op grond van het bestemmingsplan een vrijstelling zou moeten verlenen voor het gewenste oppervlakte van 66 m2. Deze vrijstelling kan (kennelijk) verleend worden op grond van de in artikel 37 van het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen flexibiliteitsbepaling. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.  
     
     4.16. Onderdeel 4 is gericht tegen rov. 4.8 waarin het hof heeft geoordeeld dat de bewijsopdracht zo moet worden uitgelegd dat [verweerster] de ontbindende voorwaarde reeds zou kunnen inroepen indien de goedkeuring van de Gemeente aan vrijstellings- en/of herzieningsprocedures onderworpen zou (kunnen) zijn. Het daarop volgende oordeel van het hof dat het bewijsaanbod van [eiseres] c.s. dat de gemeentelijke goedkeuring niet afhankelijk is gesteld van procedures, niet ter zake doet, is - volgens het onderdeel - innerlijk tegenstrijdig, althans vloeit daar niet logisch uit voort.  
     
     4.17. Het onderdeel faalt. Uit het oordeel van het hof in (rov. 4.5 en) rov. 4.6 volgt dat - ook binnen het bestaande bestemmingsplan - gemeentelijke goedkeuring voor de plannen van [verweerster] steeds afhankelijk was van een herzienings- of vrijstellingsprocedure. Wanneer de chalets worden aangemerkt als kampeermiddel, zou vrijstelling moeten worden verleend in verband met de gewenste oppervlakte van 66 m2. Zouden de chalets niet als kampeermiddel worden aangemerkt, dan was voor de plaatsing daarvan een bouwvergunning nodig, waarvoor het bestemmingsplan geen ruimte bood(14). Waar de ontbindende voorwaarde door [verweerster] reeds kon worden ingeroepen wanneer de goedkeuring van de Gemeente voor de plannen van [verweerster] onderworpen zou kunnen zijn aan een vrijstellings- of herzieningsprocedure en - naar het hof heeft vastgesteld - voor het plaatsen van chalets van 66 m2 ofwel aanpassing van het bestemmingsplan (derhalve een herzieningsprocedure) ofwel een vrijstellingsprocedure is vereist, doet het bewijsaanbod van [eiseres] c.s. op dit punt niet ter zake. Dit oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk.  
     
     4.18. Overigens volgt een en ander ook uit de brief van de Gemeente van 25/27 april 2006(15). Hierin is - onder meer - het volgende opgenomen: 
     
     
       '[...]  
       Wellicht ten overvloede wijzen wij u erop dat voor de plaatsing van de in de exploitatievergunning opgenomen kampeermiddelen een bouwvergunning is vereist. Het geldende bestemmingsplan Buitengebied laat echter niet toe dat bouwvergunning wordt verleend voor de kampeermiddelen zoals die in de exploitatievergunning zijn opgenomen.  
     
     
     [...] 
     
     Wij hebben u eerder al aangegeven dat wij onder de in het Streekplan Overijssel 2000+ opgenomen voorwaarden bereid zijn het bestemmingsplan te herzien ten behoeve van de plaatsing van kampeermiddelen met een oppervlakte van maximaal 60 m2. De oppervlakte van 60 m2 is met het oog op het provinciale beleid terzake op dit moment het maximaal haalbare. Met gebruikmaking van de flexibiliteitsbepalingen in een nieuw op te stellen bestemmingsregeling zou in de praktijk medewerking kunnen worden verleend aan de plaatsing van kampeermiddelen met een oppervlakte van circa 70 m2. Wij zijn bereid een dergelijke herzieningsprocedure te starten.  
     
     Binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan Buitengebied zijn wij bereid om een exploitatievergunning te verlenen voor de plaatsing van kampeermiddelen met een oppervlakte van maximaal 60 m2. De oppervlakte van 60 m2 is met het oog op het provinciale beleid terzake op dit moment het maximaal haalbare. Indien dat noodzakelijk mocht zijn voor en goede bedrijfsvoering zijn wij bereid vrijstelling te verlenen tot een maximale oppervlakte van 66 m2. Een dergelijke exploitatievergunning kan worden verleend als de gemeenteraad middels de vaststelling van een verordening hiervoor de wettelijke basis heeft gecreëerd. Indien het met het oog op het komende kampeerseizoen noodzakelijk mocht zijn om op korte termijn over een dergelijke vergunning te kunnen beschikken, zijn wij bereid om vooruitlopend op het van kracht worden van de verordening een exploitatievergunning te verlenen.'  
     
     4.19. Onderdeel 5 klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting indien het zijn oordeel - in rov. 4.12 - dat [eiseres] c.s. geen grief hebben gericht tegen rov. 9 van het eindvonnis van de rechtbank erop heeft gebaseerd dat [eiseres] c.s. niet expliciet heeft gesteld dat het oordeel van de rechtbank in rov. 9 van zijn eindvonnis niet in stand kan blijven. Exacte aanduiding van rechtsoverwegingen die bestreden worden, is immers niet noodzakelijk. Vereist is slechts - aldus de klacht - dat uit de memorie van grieven voldoende blijkt op welke gronden de appellant meent dat de bestreden uitspraak onjuist is. Voor zover het hof niet van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, is zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd, aldus de klacht. De klacht spitst zich toe op de - ook al in het kader van onderdeel 2.2 aangehaalde - voorlaatste deeloverweging in rov. 4.12, dat het hof 'de bandopnamen van diverse telefoongesprekken (producties 2, 5 en 9 bij antwoordconclusie na enquête) buiten beschouwing [laat] nu [eiseres] c.s., ondanks hun subgrieven, geen (sub-)grief hebben gericht tegen rov. 9 van het eindvonnis, volgens welke deze telefoongesprekken geen ander licht op de zaak werpen.'  
     
     4.20. Een appellant dient zijn bezwaren tegen de bestreden uitspraak voldoende duidelijk naar voren te brengen. Grieven behoeven niet aan bepaalde vormvereisten te voldoen, maar uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk blijken op welke gronden appellant meent dat de bestreden uitspraak onjuist is. Het formuleren van expliciete, genummerde grieven is niet noodzakelijk, maar wanneer appellant volstaat met een doorlopend betoog waarin hij uiteenzet welke bezwaren hij tegen de bestreden uitspraak heeft, ligt het op de weg van het hof zelf de grieven te formuleren die het daarin leest. Datzelfde is het geval wanneer appellant in de toelichting op de grieven, nadere grieven verbergt. De door het hof aan dit betoog gegeven uitleg geldt in cassatie als feitelijk(16). Appellant moet aan de wederpartij en aan de rechter duidelijk maken op welke gronden hij vernietiging van de bestreden uitspraak wenst(17). Onder omstandigheden kan appellant de grondslag van zijn eis in hoger beroep voldoende omschrijven door te volstaan met een herhaling van hetgeen door hem ter zake in eerste aanleg was gesteld. Of dit het geval is, is afhankelijk van de vraag of voor geïntimeerde en de appelrechter aldus wel voldoende duidelijk is welke bezwaren appellant precies tegen de uitspraak waarvan beroep heeft(18).  
     
     4.21. De rechtbank heeft in rov. 3 geoordeeld dat [verweerster] is geslaagd in het haar opgedragen bewijs. In de rov. 4.1 tot en met 4.6 heeft de rechtbank aangegeven op welke passages uit de getuigenverklaringen zij dat oordeel baseert. Aansluitend heeft de rechtbank in de rov. 6 t/m 9 overwogen dat - en waarom - de in de contra-enquête afgelegde getuigenverklaringen en de in rov. 9 bedoelde bandopnamen van telefoongesprekken niet tot een ander oordeel leiden. Waar het geheel van de klachten onder grief 3 zich richtte tegen het oordeel van de rechtbank dat [verweerster] geslaagd was in het haar opgedragen bewijs, en waar de onderscheiden grieven 3A t/m 3H telkens gedetailleerde klachten richtten tegen desbetreffende (deel-)overwegingen van de rechtbank, is het niet onbegrijpelijk dat het hof in de memorie van grieven geen grief gelezen heeft tegen het oordeel van de rechtbank over de bandopnamen van de telefoongesprekken, waaraan niet afdoet het in het onderdeel aangehaalde algemene 'verzoek' van [eiseres] c.s. om 'het door [verweerster] gepresenteerde bewijsmateriaal en het door appellanten ingebrachte bewijs opnieuw te waarderen en te wegen'. Het onderdeel is derhalve vergeefs voorgesteld.  
     
     4.22. Zie ik het wel, dan vormen de onderdelen 6.1 en 6.2 in wezen een herhaling van de klachten van onderdeel 1.3.  
     
     4.23. Onderdeel 6.1 richt zich tegen rov. 4.14 van het arrest van het hof. Hierin ligt besloten - aldus het onderdeel - dat aan de ontbindende voorwaarde is voldaan zodra de toestemming van de Gemeente gedurende de ontbindingstermijn onderworpen zou kunnen zijn aan verdere procedures. Dat oordeel is volgens de klacht onvoldoende gemotiveerd gelet op de (essentiële) stelling van [eiseres] c.s. dat de ontbindende voorwaarde slechts zou kunnen worden ingeroepen wanneer [verweerster] op het tijdstip dat de ontbindingstermijn afliep niet de door haar beoogde zekerheid zou zijn verkregen.  
     
     4.24. Het onderdeel faalt. Het hof heeft in rov. 4.8 - in cassatie op zich niet bestreden - geoordeeld dat de bewijsopdracht aan [verweerster] inhield dat zij de ontbindende voorwaarde reeds zou kunnen inroepen indien de goedkeuring van de Gemeente (voor de plannen van [verweerster]) onderworpen zou (kunnen) zijn aan vrijstellings- of herzieningsprocedures. In rov. 4.12 heeft het hof geoordeeld dat [verweerster] is geslaagd in het bewijs van die strekking van de ontbindende voorwaarde. In rov. 4.4 t./m 4.6 heeft het hof - in cassatie niet of niet met succes bestreden - overwogen dat en waarom de Gemeente haar goedkeuring daadwerkelijk afhankelijk heeft gesteld van vrijstellings- en/of herzieningsprocedures. Tegen die achtergrond is de overweging van het hof dat [verweerster], ook indien zij tijdig bij de Gemeente een plan had ingediend, een vergunning had aangevraagd etc., niet de zekerheid had verkregen dat zij geen procedures zou behoeven te voeren, niet onbegrijpelijk. De acties die mogelijk eerder door [verweerster] ondernomen hadden kunnen worden, doen immers niet af aan de omstandigheid dat voor haar plannen in ieder geval een vrijstellings- of herzieningsprocedure zou zijn vereist. Het oordeel van het hof behoefde ook niet nader te worden gemotiveerd.  
     
     4.24. Onderdeel 6.2 gaat er ten onrechte van uit dat het hof van oordeel was dat aan de ontbindende voorwaarde is voldaan indien de toestemming van de Gemeente bij het einde van de ontbindingstermijn onderworpen zou kunnen zijn aan (enige) verdere procedure(s) en is reeds daarom vergeefs voorgesteld. Uitgangspunt van het hof is immers dat aan de ontbindende voorwaarde is voldaan zodra de toestemming van de Gemeente onderworpen zou kunnen zijn aan vrijstellings- of herzieningsprocedures en dat daarvan sprake was heeft het hof vastgesteld in rov. 4.4-4.6.  
     
     5. Conclusie 
     
     Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     Advocaat-Generaal i.b.d. 
     
     
       1 Ontleend aan het - ten deze niet bestreden - arrest van het hof onder 4.2, en wat betreft nr. 2.5 aan het vonnis van de rechtbank van 17 januari 2007 onder 1 sub j.  
       2 Vgl. het op dit punt niet bestreden arrest onder 2.1, ook voor de daar vermelde nevenvorderingen.   
       3 Vgl. tussenvonnis rechtbank d.d. 17 januari 2007 onder 2.2.2.  
       4 Vgl. het op dit punt niet bestreden arrest onder 4.3.  
       5 De cassatiedagvaarding is op 20 juli 2009 uitgebracht.  
       6 Het hof is hiermee ook voldoende ingegaan op de stellingen in de memorie van grieven waarnaar [eiseres] c.s. verwijzen.  
       7 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* (2010), nr. 377.  
       8 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* (2010), nrs. 362 en 363.  
       9 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* (2010), nr. 377.  
       10 Asser Procesrecht/Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie (2005), nr. 122.  
       11 Rov. 4.10  
       12 Antwoordconclusie na enquête § 8-13 en 34 en de antwoordakte na comparitie onder § 5.  
       13 Bedoeld worden de brieven van de Gemeente van 25/27 april 2006 en 20/30 juni 2006, welke door het hof - deels - worden weergegeven in rov. 4.5.  
       14 Alsdan zou derhalve op dat punt herziening van het bestemmingsplan nodig zijn.  
       15 Te vinden als productie bij comparitie d.d. 20 maart 2007 en als productie 2 bij Akte na comparitie tevens wijziging van eis.  
       16 Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-Van Gent (2009), nr. 117.  
       17 H.J. Snijders en A. Wendels, Civiel appel (2009), nr. 168.  
       18 Snijders en Wendels, a.w., nr. 169.