ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1982

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1982 Gerechtshof Amsterdam , 16-07-2024 / 200.310.582/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-07-16

Zaaknummer: 200.310.582/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1982

---

VvE. Afrekening servicekosten. Verrekening. Hoogte uitkering verkoopopbrengst executoriale verkoop appartementsrecht. Verhaal executiekosten deurwaarder op schuldenaar

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.310.582/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 9013082 / CV EXPL 21-828 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2024 
       
       
         bij vervroeging 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [plaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1.  [VvE] , 
     gevestigd te Haarlem, 
     2.  VVE BEHEER HAARLEM B.V. , 
     
       gevestigd te Heemstede, 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna respectievelijk [appellant] , de VvE en VvE Beheer genoemd. De laatste twee worden gezamenlijk aangeduid als de VvE c.s. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 23 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 24 november 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie enerzijds en de VvE c.s. als gedaagden in conventie en de VvE als eiseres in reconventie anderzijds. 
     
     
     
       Tegen de VvE c.s. is verstek verleend.  
     
     
     
       
        [appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend.  
     
     
     
       
        [appellant] heeft arrest gevraagd.  
     
     
     
       Op 29 augustus 2023 heeft zich alsnog een advocaat voor de VvE c.s. gesteld en is het verstek gezuiverd. Op de rol van 7 november 2023 hebben de VvE c.s. een memorie van antwoord genomen.   
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van [appellant] zal toewijzen en die van de VvE c.s. zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 
     
     
     
       De VvE c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep. 
     
     
     
       
        [appellant] en de VvE c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.  
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] was eigenaar van een appartementsrecht in het appartementengebouw ‘ [plaats 2] ’ (hierna: het appartement). 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] is bij vonnis van 8 mei 2019 (hierna: het vonnis uit 2019) veroordeeld tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.022,42. Van deze hoofdsom maakte deel uit een achterstand servicekosten per 3 april 2019 ten bedrage van € 2.569,99.  
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] was over de periode van mei tot en met november 2019 een bedrag van € 1.089,83 aan service- en stookkosten aan de VvE verschuldigd en heeft daarvan € 909,14 betaald. 
       
     
     
       2.4 
       Op 17 juni 2019 heeft de VvE een bedrag van € 187,61 aan overschot stookkosten 2018 boekhoudkundig met de achterstand van [appellant] verrekend. 
       
     
     
       2.5 
       Het appartementsrecht is op grond van het vonnis uit 2019 door middel van een executieveiling verkocht en eind november 2019 overgedragen aan een derde partij. 
       
     
     
       2.6 
       In verband met de executieveiling heeft de behandelend notaris (hierna: de notaris) op 21 november 2019 een bedrag van € 1.923,99 aan de door de VvE ingeschakelde deurwaarder betaald.  
       
     
     
       2.7 
       De notaris heeft bij brief van 25 november 2019 aan [appellant] bericht dat de koper een deel van de vordering van de VvE op [appellant] had voldaan, namelijk een bedrag van € 1.923,99, bestaande uit de achterstallige servicekosten 2018 en 2019. In december 2019 heeft Boeder Incasso een betalingsbevel aan [appellant] uitgebracht (hierna: het betalingsbevel). In de specificatie hierbij (met nummer 21807167) staat vermeld dat een bedrag van € 456,01 aan “overige kosten” bij de schuld van [appellant] is opgeteld. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten: 
       
       
         
           23-05-2019 info BRP betekening (overige kosten) 			   2,04 
         
         
           18-06-2019 opheffing beslag OZ (overige kosten) 	         		 63,84 
         
         
           19-06-2019 info BRP overbetekening (overige kosten) 			   2,04 
         
         
           19-06-2019 registratie DBR (overige kosten) 				   2,01 
         
         
           26-06-2019 info BRP aanwijzing notaris (overige kosten) 		   2,04 
         
         
           26-06-2019 info BRP overbetekening (overige kosten) 			   2,04 
         
         
           06-12-2019 voorbereiden veiling (overige kosten) 	       	            382,00 
         
       
       
     
     
       2.8 
       
         Op 3 december 2019 heeft de deurwaarder op verzoek van de VvE executoriaal derdenbeslag onder de notaris gelegd voor een totaalbedrag van € 3.294,02, bestaande uit: 
         een hoofdsom per 30 april 2019 van 					€  3.022,42  
         proceskosten van 							€    798,75 
         rente over de hoofdsom van 						€      54,39 
         nakosten								€    105,00 
         betekening								€      95,29 
         executiekosten							€    966,43 
         rente										€      54,39 
         overige kosten		 						€      71,69 
         subtotaal:								€ 5.114,25		 
         waarop in mindering is gebracht:  
         door de deurwaarder ontvangen bedrag van	€ 1.923,99  
         en het door de VvE verrekende bedrag van	 €    187,61  
         
           €  2.111,60 
         
         subtotaal:								€  3.002,65										 
         vermeerderd met: 
         kosten van proces-verbaal van derdenbeslag en			€    207,54 
         kosten van betekening en afwikkeling van het beslag incl. btw 	 €      83,83  
         in totaal								€  3.294,02 
       
       
     
     
       2.9 
       De notaris heeft op 5 december 2019 het bedrag van € 3.294,02 aan de deurwaarder overgemaakt. 
       
     
     
       2.10 
       De deurwaarder heeft in totaal € 2.187,11 aan de VvE doorbetaald.  
       
     
     
       2.11 
       
        [appellant] heeft van Ista, de energie- en gasleverancier van [plaats 2] , een afrekening stookkosten ontvangen. Deze afrekening ziet op de periode 1 januari 2019 tot en met 5 december 2019 en bedraagt € 338,64 door [appellant] te ontvangen en door de VvE te verrekenen. 
       
     
     
       2.12 
       De VvE heeft voor het appartement ook een afrekening van Ista ontvangen die ziet op de periode van 1 januari 2019 tot en met 6 december 2019 (dus een dag langer) en bedraagt € 324,33 door [appellant] te ontvangen en door de VvE te verrekenen. 
       
     
     
       2.13 
       Ista heeft daarnaast een bedrag van € 1.335,08 voor kosten van dienstverlening in het jaar 2019 aan de VvE gefactureerd, bestaande uit: 
       
       
         
           Omschrijving 				Aantal		Prijs		Bedrag in EUR 
         
         
           Verwarming	(1) 
         
         
           Objecttarief				          1		62,80 		     62,80 
         
         
           Modemtarief				          1		96,86		     96,86 
         
         
           Deelnemertarief			        21		  5,31		   111,51 
         
         
           Radiografische warmtekostenverdeler  	      109		  7,00		   763,00 
         
         
           Errorlisting				        20		  3,46		     69,20 
         
         
           Totaal Verwarming (1)						             1.103,37 
         
       
       
       
         Vermeerderd met BTW bedraagt het totaalbedrag van de factuur € 1.335,08. Hiervan is € 61,19 aan [appellant] in rekening gebracht. 
       
       
     
     
       2.14 
       De VvE heeft na verrekening een bedrag van € 37,51 aan [appellant] overgemaakt. 
       
     
     
       2.15 
       Op 8 en 14 mei 2020 heeft de gemachtigde van [appellant] VvE Beheer en op 26 mei 2020 de VvE gesommeerd het volledige bedrag van € 338,64 (zie 2.11 hierboven) aan [appellant] uit te betalen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de VvE c.s. worden veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag van € 3.394,93, vermeerderd met rente en gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten. Hij heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de VvE ten onrechte niet het volledige overschot stookkosten 2019 aan hem heeft uitgekeerd en daarnaast meer uit de verkoopopbrengst van het appartement heeft ontvangen dan waarop zij recht had.  
       
     
     
       3.2 
       De VvE c.s. hebben bestreden dat de VvE nog iets aan [appellant] verschuldigd is. In reconventie heeft de VvE gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van een bedrag van € 112,34, nakosten en een bedrag van € 605,00 aan juridische en begeleidingskosten van VvE Beheer.  
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter berekend dat [appellant] niets meer van de VvE te vorderen heeft, maar juist nog een bedrag van € 10,97 aan de VvE moet betalen. De vordering van de VvE is tot dat bedrag toegewezen. Het over en weer meer of anders gevorderde is afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de kosten van het geding in conventie, de kosten van het geding in reconventie zijn gecompenseerd. 	 
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] komt tegen het oordeel van de kantonrechter op met vijf grieven, genummerd 1, 2, 4, 5 en 6.  
       
       
         
           Ontvankelijkheid [appellant] in zijn vordering tegen VvE Beheer 
         
       
       
     
     
       3.5 
       De kantonrechter heeft [appellant] ontvankelijk geacht in zijn vordering tegen VvE Beheer. In hoger beroep betoogt VvE Beheer dat [appellant] onvoldoende belang heeft bij het instellen van een rechtsvordering tegen haar en dus in zoverre niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het hof volgt dit betoog niet. De rechtbank heeft de proceskostenveroordeling mede ten gunste van VvE Beheer uitgesproken. Dit betekent dat [appellant] voldoende belang heeft bij het instellen van zijn vordering tegen VvE Beheer en daarin ontvankelijk is. 
       
       
         
           Grief 1  
         
       
       
     
     
       3.6 
       In eerste aanleg heeft [appellant] zijn stelling dat hij te weinig uit de verkoopopbrengst heeft ontvangen, onder meer doen steunen op het betoog dat de deurwaarder ten onrechte het hiervoor onder 2.10 genoemde bedrag van € 456,01 bij de schuld van [appellant] heeft opgeteld. Volgens [appellant] bestond voor het in rekening brengen van die overige kosten geen rechtsgrond. De kantonrechter heeft [appellant] slechts gedeeltelijk in dit betoog gevolgd, namelijk voor een bedrag van € 71,69, zijnde het bedrag aan overige kosten dat hiervoor onder 2.8 is vermeld.  
       
     
     
       3.7 
       Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte geen acht heeft geslagen op het hogere bedrag aan overige kosten dat in de specificatie bij het betalingsbevel is vermeld. Ondanks een erkenning van de VvE dat voor dit bedrag geen rechtsgrond bestaat en tegenstrijdige stellingen van de VvE nadien, is de kantonrechter zelf gaan rekenen. Dit ten onrechte, aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.8 
       De VvE heeft gewezen op de specificatie bij het betalingsbevel, waaruit volgt is uiteindelijk bij de schuld van [appellant] € 456,01 aan overige kosten opgeteld. Uit die specificatie blijkt dat deze kosten zijn uitgesplitst (zie hiervoor onder 2.7). De posten ‘info BRP betekening’, ‘opheffing beslag OZ’, ‘info BRP overbetekening’, ‘registratie DBR’, ‘info BRP aanwijzing notaris’, ‘info BRP overbetekening’ en ‘voorbereiden veiling’ hebben betrekking op deurwaarderskosten gemaakt ten behoeve van de executie van het vonnis uit 2019. Gelet op het bepaalde in de artikelen 434a, 474 en 480 Rv kan de deurwaarder ook deze kosten op de schuldenaar verhalen. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat vast staat dat het appartementsrecht van [appellant] executoriaal geveild is. Met het voorgaande is de rechtsgrond gegeven voor het in rekening brengen van die overige kosten, die ook executiekosten betreffen, aan [appellant] . [appellant] heeft bovendien niet aangevoerd dat de hoogte van deze deurwaarderskosten onjuist is. Daarbij komt dat [appellant] niet heeft weersproken dat deze kosten zijn veroorzaakt doordat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens de VvE heeft voldaan. VvE Beheer heeft [appellant] bij brief van 2 mei 2019 erop gewezen dat hij in dat geval alle incassokosten en rente moet betalen. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat die kosten niet voor zijn rekening komen. De grief faalt.  
       
     
     
       3.9 
       Opmerking verdient nog dat de VvE c.s. niet hebben gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de VvE € 71,97 onterecht heeft doorberekend. Dit brengt mee dat dit oordeel van de kantonrechter, wat daar ook van zij, in stand blijft. 
       
       
         
           Grief 2 
         
       
       
     
     
       3.10 
       
         Uit het voorgaande vloeit voort dat de VvE na de verrekening van het overschot stookkosten 2019 geen schuld had aan [appellant] en dat de VvE het bedrag van € 338,64, anders dan [appellant] steeds heeft betoogd, terecht heeft verrekend. 
         Met zijn tweede grief voert [appellant] daarnaast aan dat hem ten onrechte 1/20ste van de hiervoor onder 2.13 vermelde factuur in rekening is gebracht. Voor de algemene dienstverlening door Ista behoefde volgens [appellant] in het verleden nooit afzonderlijk te worden betaald. In ieder geval valt niet in te zien waarom deze kosten in gelijke delen over de twintig eigenaren zijn omgeslagen, in plaats van volgens de breukdelen in artikel 23 van het Modelreglement 1973, aldus [appellant] .  
       
       
     
     
       3.11 
       De grief faalt. De VvE c.s. hebben in hoger beroep aangevoerd dat deze kosten in artikel 17 onder h van het Modelreglement 1973 expliciet als gemeenschappelijke kosten worden benoemd. Volgens die bepaling komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat. [appellant] heeft niet gesteld dat de splitsingsakte een afwijkende regeling bevat. De kosten van Ista hebben blijkens de factuur betrekking op kosten die volgens genoemde bepaling in het Modelreglement 1973 voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Daarmee is de rechtsgrond gegeven voor het afzonderlijk in rekening brengen van deze kosten. Daarnaast is het aan [appellant] om te stellen wat het breukdeel van zijn appartementsrecht was en, in het verlengde daarvan, toe te lichten wat de gevolgen voor hem zouden zijn als de kosten in breukdelen in plaats van in gelijke delen over de eigenaren zouden zijn omgeslagen. Omdat hij dit heeft nagelaten, heeft [appellant] op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan. 
       
     
     
       3.12 
       In de toelichting op de tweede grief heeft [appellant] zich nog erover beklaagd dat de VvE hem tegenwerkt bij het opvragen van bewijzen van en via Ista over zijn energiegebruik in eerdere jaren. Aangezien niet duidelijk is wat de relevantie daarvan is voor deze procedure gaat het hof aan deze klachten voorbij.  
       
       
         
           Grieven 4, 5 en 6 
         
       
       
     
     
       3.13 
       In het verlengde van haar oordeel dat de VvE [appellant] niets meer was verschuldigd, heeft de kantonrechter ook de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. Omdat ook in hoger beroep is gebleken dat [appellant] geen vordering heeft op de VvE, faalt ook deze grief. 
       
     
     
       3.14 
       
        [appellant] maakt aanspraak op de wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op het voorgaande heeft ook deze grief geen succes.  
       
     
     
       3.15 
       Met zijn laatste grief komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter over de proceskosten. In het licht van het voorgaande faalt ook deze grief.  
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       3.16 
       De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE c.s. begroot op € 783,00 aan verschotten en € 858,00 voor salaris. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, M.E. Hinskens-van Neck en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.