ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2022:2571

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2022:2571 Rechtbank Overijssel , 07-09-2022 / C/08/279522 / HA ZA 22-118

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2022-09-07

Zaaknummer: C/08/279522 / HA ZA 22-118

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2022:2571

---

Geen dwaling of tekortkoming bij aankoop woning wanneer privacy wordt verminderd doordat achterbuurman dakkapellen plaatst.

vonnis 
     RECHTBANK OVERIJSSEL 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/08/279522 / HA ZA 22-118 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 september 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       2.  [eiser 2] , 
       beiden wonende in [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. L.R. Brendel te Zwolle, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende in [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. O. Çolak te Zwolle. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 25 mei 2022 en de daarin genoemde processtukken 
         
         
           het emailbericht van de rechtbank van 15 juni 2022 met daarin de zittingsagenda 
         
         
           de akte overlegging producties van de zijde van [eiser 1] c.s. 
         
         
           een emailbericht van mr. Brendel van 11 augustus 2022 met productie 41 
         
         
           de  mondelinge behandeling van 16 augustus 2022 alwaar partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn bijgehouden.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Omdat partijen geen regeling hebben getroffen hebben zij vonnis gevraagd.  
       
     
   
   
     
       2 Inleiding 
     
       2.1. 
       
         Kort samengevat is in deze procedure aan de orde of [eiser 1] c.s. gedwaald hebben bij de aankoop van de woning van [gedaagde] of dat er een tekortkoming is, omdat [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde] ten onrechte niet heeft verteld dat de achterbuurman dakkapellen wil plaatsen waardoor de privacy ernstig verstoord wordt. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van dwaling of een grond voor ontbinding of schadevergoeding en zal de vorderingen van [eiser 1] c.s. afwijzen. Daartoe overweegt zij als volgt. 
         
           De feiten 
         
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] was eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de Woning). Hij verhuurde de Woning en was zelf woonachtig in het buitenland.  
       
     
     
       2.3. 
       Het naastgelegen pand aan de [adres 2] was eigendom van de heer [X] . [gedaagde] en [X] zijn in het verleden een ruilverkaveling overeengekomen, op grond waarvan een deel van de achtertuin van [adres 2] bij de Woning werd getrokken. [X] heeft een nieuw pand gebouwd op het achterste deel van beide percelen, [adres 3] .  
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft de Woning te koop gezet. In de verkoopbrochure staat onder meer het volgende:  
       
       
         “Verrassend genoeg hoort ook de kavel achter de woning van het aangrenzende pand bij het aangebodene. Omdat de buren aan deze achterzijde geen ramen hebben, kun je in volledige privacy van je tuin genieten en kijk je vanuit de uitbouw zo de tuin in!” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser 1] c.s. zijn latente woningzoekenden en werden geïnteresseerd toen ze de Woning op Funda zagen staan. Ze hebben de Woning tweemaal bezichtigd. [gedaagde] was daarbij niet aanwezig, de verkopend makelaar wel. 
       
     
     
       2.6. 
       Op de Woning is door meerdere partijen geboden. [gedaagde] heeft het bod van [eiser 1] c.s. ter hoogte van € 461.250,- aanvaard.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 1 december 2021 is de Woning door [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. geleverd. Op 5 december 2021 spraken [eiser 1] c.s. achterbuurman [X] . Hij vertelde over zijn plan om dakkapellen te plaatsen aan de achterzijde van de woning op [adres 3] . Hij had op 13 april 2021 al een vergunningaanvraag ingediend, maar die is niet in behandeling genomen vanwege het ontbreken van gegevens. Op 24 december 2021 heeft hij opnieuw een vergunning aangevraagd, die op 7 april 2022 is verleend. Met de beoogde dakkapellen zal inkijk ontstaan in de (achtertuin van de) Woning.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       Samengevat vorderen [eiser 1] c.s. primair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst wordt vernietigd op grond van dwaling en medewerking aan het terugleveren van de Woning en terugbetaling van de aankoopsom, alsook vergoeding van schade ter hoogte van € 30.503,82. Subsidiair vorderen [eiser 1] c.s. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst wordt ontbonden, en wederom medewerking aan het terugleveren van de woning, terugbetaling van de aankoopsom en schadevergoeding. Meer subsidiair vorderen [eiser 1] c.s. betaling van € 30.000,- vanwege waardevermindering van de Woning en € 30.503,82 voor onverschuldigd gemaakte kosten. [eiser 1] c.s. vorderen in alle gevallen vergoeding van proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen en verweren van beide partijen wordt hierna nader ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De rechtbank begrijpt de vorderingen van [eiser 1] c.s. zo dat zij geen verklaring voor recht vorderen maar vernietiging danwel ontbinding van de koopovereenkomst, omdat niet gebleken is dat zij zelf de vernietiging of ontbinding hebben ingeroepen.  
       
       
         
           Het beroep op dwaling 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser 1] c.s. voeren drie redenen aan voor vernietiging van de koopovereenkomst. Zij stellen dat [gedaagde] een onjuiste mededeling heeft gedaan, omdat in de verkoopbrochure is vermeld dat er volledige privacy is in de achtertuin terwijl de achterbuurman dakkappellen gaat plaatsen waardoor rechtstreeks zicht op de achtertuin ontstaat. Daarnaast stellen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] ten onrechte heeft verzwegen dat de achterbuurman dakkapellen wilde plaatsen. En tot slot stellen [eiser 1] c.s. dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling. [eiser 1] c.s. doen daarmee een beroep op alle drie de in artikel 6:228 lid 1 BW genoemde dwalingsgronden. 
     
     
       4.3. 
       Het beroep van [eiser 1] c.s. op de onjuiste mededeling (artikel 6:228 lid 1 sub a BW) gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op, alleen al omdat vaststaat dat de dakkapellen op het moment van de verkoop en levering van de Woning niet gerealiseerd of vergund waren, zodat op dat moment in ieder geval sprake was van de door [eiser 1] c.s. gestelde ‘volledige privacy’. Daarnaast geldt dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat met de hiervoor geciteerde vermelding in de verkoopbrochure is bedoeld dat de bewoners van [adres 2] geen zicht hebben op de tuin van de Woning. Bij de ruilverkaveling hebben [gedaagde] en [X] namelijk afgesproken dat aan de achterzijde van [adres 2] geen ramen zouden komen, zodat ‘de buren aan deze achterzijde’ geen zicht hebben op de achtertuin van de Woning. [eiser 1] c.s. hebben dat ook zo begrepen, zo volgt uit hun toelichting tijdens de mondelinge behandeling.  
       
     
     
       4.4. 
       Voor het beroep van [eiser 1] c.s. op de tweede dwalingsgrond geldt het volgende. 
       
     
     
       4.5. 
       Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar, als de wederpartij in strijd met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Vereist is daarom onder meer dat [gedaagde] wist van de plannen van de achterbuurman tot de bouw van dakkapellen en dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat die kennis van belang was voor [eiser 1] c.s. 
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde] wist van de bouwplannen, omdat de achterbuurman hen zelf heeft verteld dat hij het tegen [gedaagde] had gezegd. Ze overleggen een emailbericht waarin de achterbuurman het volgende verklaart: 
       
       
         “Ik zou uiteenzetten, wat ik heb gezegd over de verbouwing plannen tegen de buren.  
         Ik heb de bewoners van de [adres 2] en [adres 1] in meerdere keren in kennis gesteld van het feit dat ik voornemens was te gaan verbouwen, vanwege mijn wens om te gaan samenwonen met mijn partner. 
         Dat ik aan beide kanten over de hele zijde dakkapellen zou gaan plaatsen en dat dit ook conform bestemmingsplan mogelijk is. Ik heb hier over gesproken met [gedaagde] en ook met zijn vader die vaker langskomt bij de woning van [gedaagde] . (…) Later heb ik ook de buurman aan de [straatnaam 1] gesproken.” 
       
       
       
         Het gesprek tussen de achterbuurman en [gedaagde] zou ongeveer twee jaar geleden hebben plaatsgevonden, lichtten [eiser 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling toe. Daarnaast stellen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] zelf heeft toegegeven dat hij wist van de bouwplannen, omdat hij in een telefoongesprek dat [eiser 1] c.s. met [gedaagde] voerden in december 2021 zei: ‘ja eigenlijk wist ik het ook wel en had ik het je wellicht ook moeten vertellen’.  
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] betwist dat hij wist van het plan van de achterbuurman om dakkapellen te plaatsen. Hij stelt dat hij alleen telefonisch contact heeft gehad met de achterbuurman over de erfgrens, kort voorafgaand aan het verkooptraject van de Woning. Ook zijn vader en de huurders zouden bij navragen hebben gezegd dat zij niet hebben gehoord van de verbouwplannen van de achterbuurman. [gedaagde] heeft ter onderbouwing een verklaring overgelegd van zichzelf, die voor zover van belang als volgt luidt:  
       
       
         “Eind vorig jaar werd ik door de familie [eiser 1] aangesproken dat ik de plannen van de achterbuurman mbt dakkapellen zou hebben verzwegen. Ik wist tot dat moment niet van die plannen en heb ook niks verzwegen. Ik woon en werk in het buitenland en ik heb twee keer contact gehad met de buurman maar dat ging toen over de afscheiding op de erfgrens. 
         (…) 
         Ik had nog nooit van de dakkapellen van de buurman gehoord, totdat de [eiser 1 c.s.] daarover bij mij had geklaagd.” 
       
       
       
         Ook heeft [gedaagde] een emailbericht overgelegd van zijn vader, waarin die verklaart:  
       
       
       
         “Toen ik in september 2021 bij jouw huis in de tuin aan het werk was kwam de buurman bij mij met de mededeling dat hij zijn uitgeleende strookje grond van jou terug wilde hebben. (…) Hij vertelde ook dat hij nog druk met zijn eigen huis bezig was. Hij noemde het vervangen van de vloer, maar ik heb hier niet verder op gereageerd want het herstel van de strook grond had voor mij prioriteit. 
         Je vroeg mij of de buurman iets verteld heeft over dakkapellen, daarover heb ik hem niet gehoord.” 
       
       
       
         Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij in het buitenland woont en dat het drie á vier jaar geleden is dat hij oog in oog met de achterbuurman gesproken heeft, zodat de verklaring van de buurman niet juist kan zijn. Over het telefoongesprek met [eiser 1] c.s. in december 2021 heeft [gedaagde] toegelicht dat hij zijn achterbuurman niet wilde afvallen en daarom gezegd heeft dat de achterbuurman wel eens iets kan hebben laten vallen, maar dat hij dat niet heeft geregistreerd.  
       
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Vooropgesteld moet worden dat het aan [eiser 1] c.s. is om voldoende gemotiveerd te stellen dat [gedaagde] wist van de plannen van de achterbuurman om dakkapellen te plaatsen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] c.s. dat onvoldoende hebben gedaan. Zij stellen wel dat de achterbuurman het aan [gedaagde] verteld zou hebben, maar die stelling is onvoldoende duidelijk gelet op het verweer van [gedaagde] dat hij in het buitenland woont en de afgelopen drie jaar – op een enkel telefoontje over de erfgrens na – geen persoonlijk contact had met de achterbuurman. Wanneer en wat de buurman concreet aan [gedaagde] verteld zou hebben, is daarom onvoldoende toegelicht. Dit is temeer van belang, omdat voor een geslaagd beroep op dwaling ook nodig is dat [gedaagde] moet hebben geweten dat wat hij wist van belang was om bij de verkoop aan [eiser 1] c.s. te vermelden.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser 1] c.s. stellen in het kader van dat kenbaarheidsvereiste dat privacy in de tuin de Woning uniek maakte en een ‘unique selling point’ van de Woning was. Zij stellen dat [gedaagde] moet hebben geweten dat dit voor hen van belang was, omdat zij meermalen bij de bezichtigingen aan de makelaar vragen hebben gesteld over inkijk via naastgelegen panden.  
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] betwist dat privacy een essentiële eigenschap van de Woning is en voert aan dat de Woning gelegen is in een woonwijk met buren en andere huizen en gebouwen. Daarnaast heeft hij van de makelaar begrepen dat het [eiser 1] c.s. juist ging om de aanbouw en de mogelijkheid om daar een slaapvertrek van te maken, alsmede om de mogelijkheid om hun camper op eigen terrein te parkeren. De makelaar heeft niet gemerkt dat privacy een belangrijk punt was voor [eiser 1] c.s. als kopers, aldus [gedaagde] . [gedaagde] onderbouwt dat met een emailbericht van de makelaar, waarin zij verklaart:  
       
       
         “Wat ik nog weet is dat ze laaiend enthousiast waren over de woning. Ik kan me vooral hem nog herinneren, zij hield zich wat meer op de achtergrond.  
         Ze zagen alleen maar mogelijkheden en vertelden hoe ze zelf in hun huidige huis (maar ook in hun boerderij daarvoor) altijd bezig zijn/aan het aanpakken waren. Dat zouden ze hier ook doen. Niets leek hen te veel. Hun belangrijkste aandachtspunt was de aanbouw aan de achterzijde. Deze wilden ze met een aannemer helemaal aanpakken. 
         (…) 
         Op 05 oktober ben ik bij de kopers langs geweest voor een waardebepaling voor hun eigen woning. Toen gaven ze aan heel blij te zijn met de [adres 1] . Met name omdat hier ruimte is voor het plaatsen van de camper. Dit was niet meer mogelijk bij hun huidige woning aan de [straatnaam 2] . Ze hadden eerder al getest aan de [adres 1] of dit mogelijk was.” 
       
       
     
     
       4.11. 
       De rechtbank is van oordeel dat de stellingen van [eiser 1] c.s. gelet op de betwisting van [gedaagde] en de verklaring van de makelaar onvoldoende zijn. Vaststaat dat, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, de Woning in een woonwijk staat en dat, zoals [eiser 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling hebben toegelicht, via de naastgelegen woning aan de [adres 4] reeds inkijk mogelijk is. Ook indien [eiser 1] c.s. tijdens de bezichtigingen vragen hebben gesteld over deze inkijk en inkijk via andere panden, is dat gelet op de verklaring van de makelaar kennelijk niet opgevat als een belangrijk aandachtspunt. Nu de rechtbank hiervoor heeft vastgesteld dat de vermelding in de verkoopbrochure slechts ziet op het ontbreken van inkijk via het naastgelegen pand [adres 2] , is door [eiser 1] c.s. onvoldoende duidelijk gemaakt dat [gedaagde] wist of moet hebben geweten dat privacy in de achtertuin van de Woning voor hen van essentieel belang was bij de aankoop van de Woning en dat de verbouwplannen van de achterbuurman daarom (indien [gedaagde] daarvan af wist) vermeld moesten worden. Aan bewijslevering op dit punt wordt daarom niet toegekomen, net zo min als op het punt van de wetenschap van [gedaagde] omtrent de plannen voor het plaatsen van de dakkappellen. Het beroep van [eiser 1] c.s. op de tweede dwalingsgrond gaat daarom niet op. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben in hun spreekaantekeningen gesteld dat sprake is van wederzijdse dwaling. Dat standpunt hebben zij niet nader toegelicht. De rechtbank gaat daar daarom zonder inhoudelijk beoordeling aan voorbij. Het beroep op dwaling slaagt dus niet. Dit betekent dat de primaire vorderingen van [eiser 1] c.s. niet toewijsbaar zijn.  
       
       
         
           Het beroep op ontbinding 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Subsidiair doen [eiser 1] c.s. een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming daarvan nu hij privacy in de achtertuin zou hebben gegarandeerd en die garantie door de verbouwplannen van de achterbuurman niet wordt nagekomen. De garantie is gegeven in de hiervoor geciteerde opmerking in de verkoopbrochure, aldus [eiser 1] c.s. 
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank volgt het standpunt van [eiser 1] c.s. niet, alleen al omdat, zoals hiervoor is overwogen, de opmerking in de verkoopbrochure ziet op de afwezigheid van inkijk door de bewoners van [adres 2] en daaraan wordt voldaan. Een garantie dat in het algemeen inkijk van buren afwezig is, kan hierin niet worden gelezen. Een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] kan dan ook niet worden vastgesteld, zodat zowel de gevorderde ontbinding als schadevergoedingen zullen worden afgewezen.  
       
       
         
           Conclusie en kosten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       De vorderingen van [eiser 1] c.s. zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       4.16. 
       Omdat [eiser 1] c.s. in deze procedure in het ongelijk worden gesteld, worden zij veroordeeld in de proceskosten. De nakosten worden begroot zoals in het dictum wordt vermeld. De verdere proceskosten aan de kant van [gedaagde] worden als volgt begroot:  
       
       
         Griffierecht		€ 2.277,-  
         Advocaatkosten 		€ 6.428,- (zijnde: 2 punten (conclusie van antwoord en  mondelinge behandeling) maal  € 3.214,- per punt)  
       
       
       
         Totaal 			€ 8.705,- 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af;  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, in de zin dat als de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, en begroot deze aan de zijde van [gedaagde] tot op heden op € 8.705,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na vandaag tot de dag van volledig betaling;  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. hoofdelijk in de nakosten, in de zin dat als de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, en begroot deze op 163,-, te vermeerderen met € 85,- indien het vonnis wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na vandaag tot de dag van volledig betaling; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.