ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:310

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:310 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-01-2019 / 200.202.189

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-01-15

Zaaknummer: 200.202.189

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:310

---

Uitleg overeenkomst. Matiging boetes? 
         Hoger beroep van ECLI:NL:RBGEL:2016:4869.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.202.189 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 244004) 
     
     
     
       
         arrest van 15 januari 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [Appellant]
         ,  
       gevestigd te [Woonplaats] , 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: [Appellant] , 
       advocaat: mr. J.F.M. Heuvelmans, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [Geintimeerde 1]
         , voorheen [voormalige BV geïntimeerde 1] , 
       gevestigd te [Woonplaats] , 
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [Geintimeerde 2]
         , 
       gevestigd te [Woonplaats] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       hierna: [Geintimeerde 1] en [Geintimeerde 2] , en gezamenlijk: [Geintimeerden] , 
       advocaat: mr. K. Roordink. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 april 2018 hier over. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop blijkt uit de op 31 oktober 2018 gehouden meervoudige comparitie van partijen, waarbij akte is verleend aan de op voorhand door [Geintimeerden] toegezonden akte overlegging producties en de door [Appellant] toegezonden akte in het geding brengen producties tevens vermeerdering van eis. Op 27 november 2018 heeft [Geintimeerden] een akte uitlating (met betrekking tot de wijziging van eis) genomen. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.27 van het tussenvonnis van 3 december 2014. 
     
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       
         Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. 
         Op 24 april 2004 hebben [Geintimeerden] ( [Geintimeerde 2] en [Geintimeerde 1] ) en [Appellant] een makelaarsovereenkomst gesloten. Daarin is in artikel a bepaald: “ [Geintimeerden] (…) verplicht zich, bij realisering van het bestemmingsplan “ [Project] ” te [Woonplaats] , [Appellant] in te schakelen ten behoeve van de bemiddeling bij de verkoop van minimaal 300 (…) koopwoningen, indien en voorzover het bestemmingsplan “ [Project] ” niet toereikend is wordt dit gecompenseerd in een ander bestemmingsplan”. In artikel b verplichtte [Geintimeerden] zich om ten gunste van [Appellant] ’ recht op verkoopbemiddeling een derdenbeding op te nemen indien en voor zover zij de ontwikkel- en bouwrechten van de in artikel a genoemde bestemmingsplannen zou overdragen. In artikel c werd een vergelijkbare verplichting opgenomen indien en voor zover [Geintimeerden] de gronden in het in artikel a genoemde bestemmingsplan zou overdragen. Met artikel d verplichtte [Geintimeerden] zich om voormelde derdenbedingen bij wijze van kettingbedingen door te geven. Artikel e stelt op niet nakoming van de verplichting die derden- en kettingbedingen op te nemen, verbeurte van een boete van € 100.000 “voor elke gehele of gedeeltelijke overtreding van elke afzonderlijk in artikel b, c en d omschreven verplichting, onverminderd het recht van [Appellant] om (…) volledige door haar geleden en te lijden schade te vorderen”. 
         Op 17 december 2009 heeft [Geintimeerde 1] een koop- en samenwerkingsovereenkomst gesloten met onder andere de gemeente [Woonplaats] , waarbij de gronden in plan [Project] zijn verkocht aan de gemeente, die de kavels bouwrijp moest maken (en daarna zou terugverkopen). Noch in die overeenkomst, noch in de leveringsakte van 28 december 2009 is een derden- en/of kettingbeding opgenomen. De gemeente accepteerde die bedingen niet; zij wilde niet dat [Appellant] als verkoopmakelaar zou optreden. [Geintimeerden] heeft de ontwikkelingsrechten van de gronden in plan [Project] afgestaan aan [Projectontwikkelaar] en [X] . Ook daarbij is geen derden- en/of kettingbeding opgenomen.  
       
       
     
     
       3.2 
       De rechtbank heeft in voormeld tussenvonnis [Geintimeerden] toegelaten te bewijzen dat partijen na de makelaarsovereenkomst een nadere overeenkomst hebben gesloten, waarbij [Appellant] akkoord is gegaan met een compensatieregeling in de vorm van bemiddeling van [Appellant] in door [Geintimeerden] aan te bieden alternatieve projecten. In het eindvonnis van 13 juli 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:4869) heeft de rechtbank geoordeeld dat [Geintimeerden] niet in dat bewijs is geslaagd. De rechtbank heeft verder overwogen dat het feit dat [Appellant] definitief niet zal bemiddelen bij de verkoop van woningen in plan [Project] betekent dat [Geintimeerden] tekort schiet in de nakoming van de makelaarsovereenkomst. De rechtbank heeft wegens schending op 17 en 28 december 2009 van de artikelen c, d en b van de overeenkomst (2 x 3 x € 100.000 =) € 600.000 aan door [Geintimeerden] hoofdelijk verbeurde boetes toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente, de zaak voor de begroting van de te vergoeden schade verwezen naar de schadestaatprocedure en [Geintimeerden] veroordeeld in de buitengerechtelijke, beslag- en proceskosten.  
       
     
     
       3.3 
       
         Na vermeerdering van eis vordert [Appellant] in hoger beroep – kort gezegd – toewijzing van een verklaring voor recht dat [Geintimeerden] courtage dan wel schadevergoeding moet betalen, met veroordeling tot betaling van € 1.082.521 (vermeerderd met btw en wettelijke handelsrente), subsidiair tot betaling van € 516.762 en van 1,85% over de eerste € 114.000 en 1,65% over het meerdere boven € 114.000 van de totale koop-/aanneemsom van iedere woning over iedere woning die na 2 oktober 2017 passeert tot een maximum van 105 woningen (vermeerderd met btw en wettelijke handelsrente). Verder vordert [Appellant] betaling van € 127.885,73 (aan resterende vervallen wettelijke handelsrente min betaalde wettelijke rente over de toegewezen boetes) en (zoals ter comparitie in hoger beroep is verduidelijkt) nogmaals betaling van € 600.000 aan verbeurde boetes (voor andere overtredingen), vermeerderd met wettelijke handelsrente, met veroordeling van [Appellant] in de proceskosten.  
         In het principaal hoger beroep komt [Appellant] op tegen de overwegingen van de rechtbank dat geen courtage maar slechts schadevergoeding toewijsbaar is, dat de kosten die [Appellant] heeft uitgespaard doordat zij (nagenoeg) geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht in mindering moeten worden gebracht op haar schadevergoedingsvordering en dat de door [Geintimeerden] verschuldigde boete eveneens in mindering komt op de door [Appellant] te vorderen schadevergoeding. Verder vordert zij in hoger beroep als gezegd vergoeding van volgens haar nader verbeurde boetes en toewijzing van wettelijke handelsrente over de verschuldigde boetes (in plaats van wettelijke rente). 
         
          [Geintimeerden] komt met het incidenteel hoger beroep op tegen de toegewezen vorderingen. Dat hoger beroep strekt – in hoofdzaak – ten betoge dat de makelaarsovereenkomst zodanig moet worden uitgelegd dat [Appellant] verplicht was om compensatieopdrachten voor plan [Project] te accepteren. Verder richt het incidenteel hoger beroep zich tegen het oordeel dat niet is komen vast te staan dat dat (in ieder geval) op grond van een nadere invulling van de makelaarsovereenkomst is toegestaan en tegen de toewijzing van de boetes. 
       
       
     
     
       3.4 
       
         Het hof zal eerst ingaan op de in hoger beroep door [Geintimeerden] ingenomen stelling dat (zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat) zij de makelaarsovereenkomst ook zou nakomen door [Appellant] bemiddelingsopdrachten in andere plannen dan in plan [Project] te verstrekken, zolang [Appellant] maar het overeengekomen courtage zou kunnen verdienen. Dat zou volgen uit de onder 3.1 aangehaalde artikelen a en b en uit het feit dat [Appellant] in 2006 en 2007 heeft ingestemd met compensatieopdrachten voor tezamen 80 woningen/appartementen (waarvan de verkoopbemiddeling in 2007 en 2008 heeft plaatsgevonden). 
         
          [Appellant] heeft deze stelling gemotiveerd betwist.  
       
       
     
     
       3.5 
       Het hof overweegt als volgt. Zoals uit de tekst van de overeenkomst blijkt (en door [Geintimeerden] wordt erkend) was het de bedoeling van partijen om [Appellant] – ter compensatie van het niet nakomen van een aan [Appellant] toegezegde verkoopbemiddeling in een plan in Tilburg – de verkoopbemiddeling van minimaal 300 te bouwen woningen in het plan [Project] te laten doen. Compensatie in een ander plan dan wel andere plannen zou volgens artikel a in beginsel pas aan de orde komen als er in [Project] onvoldoende woningen zouden worden gebouwd om er 300 te kunnen verkopen. [Geintimeerden] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie rechtvaardigen dat het haar op grond van de overeenkomst desondanks vrijstond om [Appellant] niet te laten bemiddelen in plan [Project] maar in één of meerdere andere plannen. Dat blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst. In artikel a wordt het compensatierecht immers uitdrukkelijk gekoppeld aan de voorwaarde dat en voor zover het plan [Project] niet toereikend is, terwijl de verwijzing in artikel b naar (de mogelijkheid van) meerdere bestemmingsplannen geen afbreuk doet aan die voorwaarde. Het blijkt evenmin uit de instemming door [Appellant] in 2006 en 2007 met compensatieopdrachten (door een aan [Geintimeerden] gelieerde vennootschap) in de projecten [Y] . Voor die projecten zijn separate overeenkomsten getekend, waarin voor de hoogte van de courtage is verwezen naar de makelaarsovereenkomst van 24 april 2004. Partijen gingen er vanuit dat realisatie van plan [Project] pas in 2018-2019 zou plaatsvinden. [Appellant] heeft onbetwist gesteld dat zij, omwille van de mogelijkheid een deel van de verwachte courtage-inkomsten eerder te kunnen realiseren, heeft ingestemd met het verrichten van vervangende verkoopbemiddeling in [Y] . Zeker nu de makelaarsovereenkomst al diende als compensatie voor een eerder onthouden (toegezegde) mogelijkheid van verkoopbemiddeling, valt goed te begrijpen dat [Appellant] hiermee akkoord is gegaan. Die bereidheid en de door [Betrokkene] bij e-mail van 13 juli 2011 geuite bereidheid om vooruitlopend op het project in [Woonplaats] (het plan [Project] , hof) te beginnen in een vervangend project in de regio van [Appellant] , namen de verplichting van [Geintimeerden] om [Appellant] de verkoopbemiddeling in plan [Project] te laten doen nog niet weg. Het betekende alleen dat met [Appellant] te bespreken viel of zij bereid was een deel van de 300 toegezegde [Project] te vervangen door bemiddelingen in anderen plannen. Per aangeboden project kon [Appellant] al dan niet akkoord gaan met een (gedeeltelijke) nadere invulling van de makelaarsovereenkomst. Niet valt in te zien dat en om welke redenen [Geintimeerden] erop mocht vertrouwen dat zij zonder te kort te schieten in plaats van het plan [Project] [Appellant] andere vervangende projecten mocht aanbieden, zoveel en zo versnipperd en qua uiteenlopende woningaard en -prijzen als [Geintimeerden] zou goeddunken en zonder dat in de overeenkomst, die toch al tot compensatie strekte, een eindtermijn was bepaald. 
       
     
     
       3.6 
       Daarmee is aan de orde de vraag of is komen vast te staan dat de compensatiebevoegdheid voortvloeit uit een nadere invulling van de makelaarsovereenkomst. Het hof sluit zich aan bij en verenigt zich met de bewijswaardering van de rechtbank en verwijst naar de rechtsoverwegingen 2.16 tot en met 2.18 van het eindvonnis. [Geintimeerden] heeft ook in hoger beroep geen onderbouwde stellingen ingenomen en/of bewijzen ingebracht die afbreuk doen aan de inzichtelijke en overtuigende motivering van de rechtbank dat [Geintimeerden] niet is geslaagd in het bewijs van een nadere/gewijzigde invulling van de overeenkomst. Het voorgaande betekent dat, zoals de rechtbank onder 2.19 heeft overwogen, [Geintimeerden] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de makelaarsovereenkomst en dus ook dat geen sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [Appellant] . 
       
     
     
       3.7 
       Wat betreft de toegewezen boetes heeft [Geintimeerden] aangevoerd dat de gemeente [Woonplaats] geen ‘derde’ is in de zin van artikel c van de makelaarsovereenkomst omdat de gemeente de bouwrijp gemaakte kavels zou terugverkopen. Het hof passeert dat verweer en verwijst naar rechtsoverweging 2.26 in het bestreden eindvonnis. Vaststaat dat [Geintimeerden] wel heeft geprobeerd het derden- en kettingbeding in haar overeenkomst met de gemeente op te nemen, maar dat de gemeente daar niet aan wilde meewerken; zij wilde [Appellant] niet als verkoopmakelaar laten optreden. [Geintimeerden] wist dus voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met de gemeente (op 17 december 2009) dat zij haar verplichting om voormelde bedingen op te nemen zou schenden. Zij heeft gesteld dat zij daarover op 18 december 2009 contact heeft opgenomen met [Appellant] en dat daarop de afspraak zou zijn gemaakt dat [Appellant] genoegen zou nemen met andere projecten ter compensatie voor plan [Project] , maar deze stelling heeft zij, als overwogen, niet hard weten te maken. De bewuste verkoop van de grond aan de gemeente [Woonplaats] zonder opname van een derden-, ketting- en boetebeding heeft er mede voor gezorgd dat [Appellant] , ondanks haar afspraken in de artikelen b tot en met e, waarmee zij verzekerd zou zijn van het toegezegde recht om (ook bij overdracht van de grond en/of van de ontwikkelings-/bouwrechten) te bemiddelen bij de verkoop van die woningen, niet tot bemiddeling kon overgaan. [Geintimeerden] heeft overigens geen (voldoende duidelijke) grief gericht tegen de overweging dat een bedrag van € 600.000 aan boetes is verbeurd.  
       
     
     
       3.8 
       Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of nader boetes van € 600.000 zijn verbeurd. In hoger beroep stelt dat [Appellant] dat [Geintimeerde 1] grond uit plan [Project] heeft verkocht in juni 2016 en geleverd op 15 juli 2016 aan Aannemersbedrijf [Z] B.V., dat ook daarin in strijd met artikelen b, c en d van de makelaarsovereenkomst geen derden- en kettingbedingen zijn opgenomen, op grond waarvan zij een nadere boete van (2 x 3 x € 100.000 =) € 600.000 heeft verbeurd. Dit is door [Geintimeerde 1] niet (voldoende gemotiveerd) betwist, zodat dit vaststaat. 
       
     
     
       3.9 
       
         
          [Geintimeerden] doet met betrekking tot beide boetebedragen een beroep op matiging, Zij wijst op het feit dat het economisch belang van de makelaarsovereenkomst nog kan worden ingevuld door alternatieve projecten. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de rechtbank (en verwijst naar de overwegingen onder 2.31 van het eindvonnis) dat de omstandigheden van het geval ten aanzien van de eerste verbeurde boetes geen aanleiding geven om die boetes te matigen. 
         Het hof is van oordeel dat dit anders is wat betreft de nadere boetes in verband met de verkoop en levering aan Aannemersbedrijf [Z] . Bij memorie van antwoord heeft [Geintimeerden] onbetwist gesteld dat het gaat om de verkoop en levering van één bouwkavel, waarvoor [Appellant] , als zij de verkoopbemiddeling had gedaan, slechts een courtage van  
         € 1.586,56 in rekening had kunnen brengen. Gelet op de disproportionele verhouding tussen de verbeurde boetes en het economisch belang dat gemoeid is met de overtredingen, mede in het licht van het feit dat reeds € 600.000 aan boetes is verbeurd, terwijl (zoals hierna te overwegen) [Appellant] daarnaast ook haar daadwerkelijke schade vergoed zal krijgen, is het hof van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Nu de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, matigt het hof de boetes die [Geintimeerden] (onweersproken hoofdelijk) heeft verbeurd door de verkoop en levering aan Aannemersbedrijf [Z] tot een bedrag van € 1.586,56, met de wettelijke rente (zie hierover verderop). 
       
       
     
     
       3.10 
       
         
          [Appellant] heeft in hoger beroep voorts gevorderd wettelijke handelsrente toe te wijzen over de verschuldigde boetes (in plaats van wettelijke rente, zoals zij in eerste aanleg had gevorderd en is toegewezen). [Geintimeerden] heeft betwist dat over een boete handelsrente verschuldigd is.  
         Een boete als de onderhavige, bedoeld als een prikkel tot nakoming, verplicht niet tot tijdige betaling van een geldsom (voortvloeiende uit een handelsovereenkomst). Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Slechts de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW is toewijsbaar. 
       
       
     
     
       3.11 
       Ten aanzien van de vraag of de verschuldigde boetes in mindering moeten worden gebracht op de schadevergoedingsverplichting, geldt dat in artikel e van de overeenkomst staat dat boetes zijn verschuldigd “onverminderd het recht van [Appellant] om (…) volledige door haar geleden en te lijden schade te vorderen”. Niet is gesteld of gebleken waarom deze bepaling (waarover niet door partijen is gesproken) een andere betekenis zou toekomen dan de taalkundige betekenis, inhoudende dat de boetes naast de schadevergoeding toewijsbaar zijn. [Geintimeerden] heeft zich nog wel beroepen op artikel 6:92 BW, maar dat artikel is van aanvullend recht en kan geen afbreuk doen aan een duidelijk door partijen overeengekomen bepaling inhoudende dat boete naast schadevergoeding gevorderd kan worden.   
       
     
     
       3.12 
       
        [Appellant] heeft nog wel (primair) betoogd dat zij (naast voormelde boetes) recht heeft op de afgesproken courtage (en subsidiair dat zij recht heeft op schadevergoeding), maar het hof volgt haar niet in haar primaire stelling. Weliswaar staat in artikel 17 van de toepasselijke NVM-voorwaarden dat wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van een der partijen of om een andere reden niet tot uitvoering komt, dit het recht op courtage onverlet laat, maar dit maakt in het onderhavige geval nog niet dat [Geintimeerden] courtage (naast boetes) verschuldigd is. De makelaarsovereenkomst ziet er (met de bepalingen in artikelen b tot en met e) immers op om te verzekeren dat [Appellant] de verkoopbemiddeling in plan [Project] zal kunnen uitvoeren. Met het oog daarop zijn de derden-, ketting- en boetebedingen geformuleerd en is bepaald dat boete verschuldigd is onverminderd het recht op schadevergoeding. Niet is daarin overeengekomen dat boete verschuldigd zou zijn naast het recht op courtage. Boete naast courtage lag ook niet voor de hand omdat niet valt in te zien waarom, ingeval partijen ervan uitgingen dat [Appellant] in elk geval recht had op courtage (en daarmee op de gehele te behalen omzet), er nog een prikkel tot nakoming in de vorm van een boetebeding had moeten worden geformuleerd. De inhoud van de overeenkomst laat zich daarmee niet rijmen met de inhoud van artikel 17 van de algemene voorwaarden. Bovendien worden deze algemene voorwaarden (zo is ter comparitie in hoger beroep verduidelijkt) normaliter gebruikt door makelaars in verhouding tot individuele woningverkopers. Genoemd artikel 17 is dan ook niet geschreven voor makelaarsovereenkomsten als hier aan de orde (en worden – zo is ter comparitie eveneens duidelijk geworden – daar nu ook niet meer voor gebruikt). Voormelde feiten en omstandigheden maken dat [Geintimeerden] niet had hoeven te begrijpen dat zij bij vervreemding van de grond en/of het recht om te ontwikkelen en te bouwen (zoals zij heeft gedaan) rekening moest houden met verschuldigdheid van de afgesproken courtage naast de verschuldigde boetes. Slechts de daadwerkelijke schade kan naast de boetes worden toegewezen. 
       
     
     
       3.13 
       
         Nu [Appellant] op grond van een overeenkomst van 22 juni 2017 alsnog de verkoopbemiddeling van 10 woningen in [Project] heeft verricht en eerder al de verkoopbemiddeling van 80 woningen had gedaan, zal [Geintimeerden] aan [Appellant] de schade moeten vergoeden die [Appellant] lijdt doordat zij 210 woningen minder dan in de makelaarsovereenkomst voorzien, kan bemiddelen.  
         Het hof verwerpt [Geintimeerden] ’ stelling dat [Appellant] haar schade had moeten beperken door akkoord te gaan met verkoop van woningen in vervangende projecten. Zoals reeds is overwogen betrof het plan [Project] al een compensatie van een eerder niet nagekomen toezegging door [Geintimeerden] . Partijen zijn (bij wege van schadebeperking door [Appellant] ) overeengekomen dat [Appellant] de schade van die niet-nakoming kon compenseren door verkopen in plan [Project] . Slechts ingeval plan [Project] niet voldoende woningen zou opleveren om [Appellant] alsnog de 300 verkoopbemiddelingen te laten uitvoeren, kon worden uitgeweken naar andere plannen. Niet gesteld is dat die situatie aan de orde is. Dat [Appellant] de 210 woningen niet heeft kunnen verkopen ligt enkel aan het feit dat [Geintimeerden] er in strijd met de overeenkomst niet voor heeft gezorgd dat [Appellant] de verkoopbemiddeling op zich mocht nemen. Onder die omstandigheden kan niet van [Appellant] verlangd worden dat zij wederom genoegen neemt met andere, grotendeels in tijd en omvang onbepaalde, vervangende projecten. Niet valt in te zien waarom eventuele andere projecten per se in mindering op de onderhavige toezegging zouden moeten komen. Het stond [Appellant] immers vrij om naast [Project] acquisitie te verrichten om andere opdrachten in andere projecten binnen te halen. Al met al heeft [Geintimeerden] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [Appellant] de door [Geintimeerden] in deze procedure genoemde projecten (voor zover al reëel – [Appellant] betwist dat) in het kader van de schadebeperkingsverplichting had moeten uitvoeren.  
       
       
     
     
       3.14 
       
         Wel merkt [Geintimeerden] terecht op dat courtage ingevolge artikel g van de makelaarsovereenkomst pas verschuldigd is bij het passeren van de verschillende koop-/aannemingsovereenkomsten. Vooralsnog is onduidelijk wanneer dat voor alle 210 woningen het geval is. 
         Daarnaast is nog onduidelijk welke besparingen het niet uitvoeren van de verkoopbemiddeling heeft opgeleverd. Daar hebben partijen nog onvoldoende over gedebatteerd, terwijl wel degelijk, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, de kosten die [Appellant] heeft uitgespaard doordat zij (nagenoeg) geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, in mindering moeten worden gebracht op het courtage dat zij had kunnen verdienen. Ter comparitie in hoger beroep heeft [Appellant] verklaard dat zij met het oog op het plan [Project] iemand in dienst had genomen, die inmiddels niet meer bij haar werkt. Welke kostenbesparingen daarmee zijn gemoeid, is niet gesteld. Evenmin is inzichtelijk of en welke kostenbesparingen overigens voortvloeien uit het niet doorgaan van de verkoopbemiddeling [Project] . Bovendien heeft [Appellant] bij akte vermeerdering van eis in hoger beroep (in productie 20) aan de hand van de laatste ontwikkelingen de misgelopen courtage voor 210 woningen becijferd op € 1.082.521 (waar zij eerder voor 220 woningen uitging van  
         € 1.025.000; zie productie 6 bij memorie van grieven). [Geintimeerden] heeft deze vordering, als onvoldoende inzichtelijk en toegelicht, betwist.  
         Het hof ziet in dit alles aanleiding de verwijzing naar de schadestaatprocedure door de rechtbank te bekrachtigen. In die procedure kan de schade die verband houdt met het niet mogen bemiddelen bij de verkoop van 210 woningen in plan [Project] worden begroot.  
       
       
     
     
       3.15 
       Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat de incidentele grieven I en II bij gebrek aan belang geen bespreking behoeven en dat incidentele grieven XII en XIV bij gebrek aan zelfstandige grondslag evenmin bespreking behoeven. Incidentele grief XIII, gericht tegen de toewijzing van beslagkosten, faalt ook omdat het feit dat [Appellant] het beslag zelf had opgeheven (naar aanleiding van een vordering in kort geding tot opheffing ervan) nog niet de conclusie rechtvaardigt dat [Appellant] niet gerechtigd was tot het leggen van beslag, al trof dit geen doel, en dat zij de kosten ervan zelf zou moeten dragen.    
       
     
     
       3.16 
       Nu geen voldoende concrete feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, passeert het hof de bewijsaanbiedingen van partijen. 
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1 
       Het principaal hoger beroep slaagt deels, te weten voor zover het is gericht tegen het oordeel dat de door [Geintimeerden] verschuldigde boete in mindering komt op de door haar verschuldigde schadevergoeding en wat betreft de toewijsbaarheid van de extra verschuldigde boete, gematigd tot € 1.586,56 en met de wettelijke rente. Het incidenteel hoger beroep kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd behoudens voor zover het meer of anders gevorderde is afgewezen. Naast de eerdere veroordelingen zal dus ook de subsidiair gevorderde verklaring voor recht en het bedrag van € 1.586,56, vermeerderd met wettelijke rente, worden toegewezen. 
       
     
     
       4.2 
       Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Geintimeerden] onweersproken  hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
       
       
         De kosten voor de procedure in principaal en incidenteel hoger beroep aan de zijde van [Appellant] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - explootkosten		€      77,75 
       - griffierecht		 € 5.213 
       totaal verschotten		€ 5.290,75 
       - salaris advocaat		€ 11.695 (2,5 punten x appeltarief VII) 
       
     
     
       4.3 
       Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover toewijzen zoals hierna vermeld. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 3 december 2014 en 13 juli 2016, behoudens voor zover daarbij het meer of anders gevorderde is afgewezen, vernietigt het eindvonnis op dit punt en doet in zoverre opnieuw recht; 
     
     
     
       verklaart voor recht dat [Geintimeerden] hoofdelijk schadevergoeding te vermeerderen met wettelijke rente moeten betalen aan [Appellant] en dat de door [Geintimeerden] verbeurde boetes niet in mindering strekken op de schadevergoeding; 
     
     
     
       veroordeelt [Geintimeerden] daarnaast hoofdelijk tot betaling van € 1.586,56 aan [Appellant] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 juli 2016 tot de dag der integrale betaling;  
     
     
     
       veroordeelt [Geintimeerden] hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Appellant] vastgesteld op € 5.290,75 voor verschotten en op € 11.695 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       veroordeelt [Geintimeerden] hoofdelijk in de nakosten, begroot op € 246, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval [Geintimeerden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening tot de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, L.J. de Kerpel-van de Poel en A.L.H. Ernes en is bij afwezigheid van de voorzitter getekend door de oudste rechter en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2019.