ECLI: ECLI:NL:RVS:2022:2737

Titel: ECLI:NL:RVS:2022:2737 Raad van State , 21-09-2022 / 202102639/1/R3

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2022-09-21

Zaaknummer: 202102639/1/R3

Proceduretype: Tussenuitspraak bestuurlijke lus

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2022:2737

---

Bij besluit van 26 november 2020 heeft de raad van de gemeente Eemsdelta, voor zover hier van belang, het bestemmingsplan "Facetplan Cultuurhistorie" vastgesteld. De raad heeft op 26 november 2020 het bestemmingsplan vastgesteld. In de toelichting bij het bestemmingsplan staat dat de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en in het bijzonder het erfgoed wenst te behouden. Er is een inventarisatie gemaakt van het erfgoed in de gemeente. Om de karakteristieke objecten tegen gehele of gedeeltelijke sloop te beschermen, voorziet het bestemmingsplan in een beschermingsregeling door aan die objecten de dubbelbestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" en de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" toe te kennen. Progres is eigenaar van het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl. Op dat perceel staat een voormalige steenfabriek.

202102639/1/R3. 
     Datum uitspraak: 21 september 2022 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in het geding tussen: 
     Progres RE Invest I B.V., gevestigd te Heeze, gemeente Heeze-Leende (hierna: Progres), 
     appellante, 
     en 
     de raad van de gemeente Eemsdelta, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 26 november 2020 heeft de raad, voor zover hier van belang, het bestemmingsplan "Facetplan Cultuurhistorie" (hierna: het bestemmingsplan) vastgesteld. 
     Tegen dit besluit heeft Progres beroep ingesteld. 
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     Progres heeft een nader stuk ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak op zitting behandeld op 11 augustus 2022, waar Progres, vertegenwoordigd door [gemachtigde], en bijgestaan door mr. T.A. Hubregtse, advocaat te Arnhem, en de raad, vertegenwoordigd door mr. T.D. Polak, advocaat te Groningen, en mr. T. Blokzijl, zijn verschenen. [gemachtigde] heeft via een videoverbinding aan de zitting deelgenomen. 
     Overwegingen 
     Inleiding 
     1.       De raad heeft op 26 november 2020 het bestemmingsplan vastgesteld. In de toelichting bij het bestemmingsplan staat dat de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en in het bijzonder het erfgoed wenst te behouden. Er is een inventarisatie gemaakt van het erfgoed in de gemeente. Om de karakteristieke objecten tegen gehele of gedeeltelijke sloop te beschermen, voorziet het bestemmingsplan in een beschermingsregeling door aan die objecten de dubbelbestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" en de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" toe te kennen. 
     2.       Progres is eigenaar van het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl. Op dat perceel staat een voormalige steenfabriek. Aan het perceel is de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" toegekend. Progres is het niet eens met de toekenning van de dubbelbestemming en functieaanduiding aan haar perceel, omdat deze volgens haar onevenredig bezwarend is. Zij heeft daarom beroep tegen het plan ingesteld. 
     3.       Het bestemmingsplan is een aanvulling op de bestemmingsplannen die gelden in de gebieden die zijn opgenomen op de verbeelding. Het bepaalde in deze bestemmingsplannen blijft van toepassing. 
     Voor het perceel van Progres betekent dit dat ingevolge het bestemmingsplan "Delfzijl - Kern West", zoals deels gewijzigd met het bestemmingsplan "Facetplan Delfzijl - Farmsum", ook de bestemming "Bedrijf" en de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 4" op het perceel rusten. 
     Toetsingskader 
     4.       Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. 
     Relevante regelgeving 
     5.       De voor deze uitspraak van belang zijnde regelgeving staat in de bijlage bij deze uitspraak, die onderdeel uitmaakt van de uitspraak. 
     Beoordeling van het beroep 
     6.       Op het perceel staat een voormalige steenfabriek die in 2006 is getransformeerd in publiek cultureel erfgoed en sinds 2009 is gesloten. Eind 2011, begin 2012 is onderzocht of een andere functie voor de fabriek mogelijk was. In de toelichting bij het bestemmingsplan "Delfzijl - Kern West" dat in december 2011 is vastgesteld, staat dat voor de herinrichting een passend plan is ingediend en dat het bijbehorende Beeldkwaliteitsplan in ontwikkeling is. Volgens de toelichting zal het plan voor de herinrichting daaraan worden getoetst. Dit Beeldkwaliteitsplan, dat uitgaat van een gebruik van de steenfabriek voor modulaire bedrijvigheid, is in oktober 2012 vastgesteld. Daarin staat onder meer dat, om de binnenruimte van het fabrieksgebouw goed te kunnen gebruiken, een groot deel van de oven gesloopt zal moeten worden. Progres heeft de fabriek in november 2016 gekocht. 
     6.1.    In november 2020 is het hier aan de orde zijnde bestemmingsplan vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de plantoelichting is uiteengezet op welke wijze de selectie en waardering van karakteristieke objecten tot stand is gekomen. Er staat dat deskundigen van Libau alle gebouwen die voor 1960 zijn gebouwd, hebben beoordeeld. Dit heeft geleid tot een voorlopige lijst met karakteristieke objecten, die is aangevuld en aangescherpt tijdens een aantal werkgroepbijeenkomsten. Deze werkgroepen bestonden uit belanghebbende organisaties en inwoners met belangstelling voor en kennis van gebouwd erfgoed. Er staat verder dat de aanwijzing tot karakteristiek object navolgbaar, logisch en goed onderbouwd moet zijn. Aan de hand van een wegingssysteem is bepaald of een object al dan niet karakteristiek is. Er heeft op basis van vijf criteria, te weten cultuurhistorische waarde, architectuurhistorische waarde, stedenbouwkundig-landschappelijke en/of ensemble waarde, authenticiteit en zeldzaamheid, een waardering van de onderzochte objecten plaatsgevonden. Op elk van de vijf criteria is bij het onderzoek een score bepaald. Per categorie kunnen de objecten tot drie punten scoren. Een zeer hoge waarde levert drie punten op, een hoge waarde twee punten en een aanwezige waarde één punt. In de rapportage 'Karakteristieke objecten gemeente Delfzijl', die is opgenomen als Bijlage 3 bij de toelichting, zijn de als karakteristiek aangemerkte objecten opgenomen. Ieder object is voorzien van een korte beschrijving en een score ten aanzien van de vijf gehanteerde criteria voor de waardering. 
     In de 'Nota zienswijzen Facetplan Cultuurhistorie Delfzijl' (hierna: de Zienswijzennota) staat dat naar aanleiding van zienswijzen die waren gericht tegen de beoordeling, een andere onafhankelijke deskundige is gevraagd te beoordelen of de desbetreffende panden wel of niet opgenomen dienen te worden als karakteristiek. Dit is gedaan door deskundigen van BügelHajema Adviseurs en uitgevoerd door, waar nodig, locatiebezoeken en controle van de stukken. 
     6.2.    Uit de voor de steenfabriek gemaakte beoordeling door Libau blijkt dat aan de steenfabriek voor drie van de vijf criteria, namelijk de cultuurhistorische waarde, de stedenbouwkundige/ensemble waarde en zeldzaamheid, de maximale score van drie punten is toegekend. Voor de overige twee criteria, de architectuurhistorische waarde en de authenticiteit, is een score van twee punten toegekend. Daarbij is vermeld dat de fabriek een zeldzaam voorbeeld is van een zigzag oven met twaalf kamers en schoorsteen uit 1916. De fabriek is zeer beeldbepalend gelegen aan de Weg naar den Dam. De nadere beoordeling door BügelHajema Adviseurs heeft de beoordeling van Libau niet gewijzigd. 
     7.       Progres betoogt dat, gelet op de voorgeschiedenis van deze zaak, de raad niet meer de vrijheid had om de steenfabriek als karakteristiek object aan te wijzen. Zij voert in dit verband aan dat, ondanks dat er al jaren beleid bestond om karakteristieke panden als zodanig te waarderen en te beschermen in bestemmingsplannen en de fabriek ook steeds als waardevol object is aangemerkt, er bewust voor is gekozen de fabriek niet aan te wijzen als karakteristiek object. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan "Delfzijl - Kern West" en het Beeldkwaliteitsplan blijkt volgens Progres dat de herontwikkeling van de fabriek, gepaard gaand met sloop van de fabriek, werd verkozen boven het behoud van de steenfabriek. Volgens Progres gebruikt de raad de aanwijzing van de steenfabriek als karakteristiek object als redmiddel om de ontwikkeling van het perceel door Progres te blokkeren en is er sprake van onbehoorlijk bestuur. 
     7.1.    De Afdeling volgt Progres niet in haar stelling dat, alleen omdat de steenfabriek niet eerder als karakteristiek object is aangewezen, de raad dit niet alsnog heeft mogen doen. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling voldoende onderbouwd dat veranderde opvattingen over erfgoed, zoals de grotere belangstelling en waardering voor industrieel erfgoed, waartoe de steenfabriek behoort, en gewijzigde regelgeving, zoals de wijziging van artikel 2.9.1 van de Omgevingsverordening 2016, aanleiding hebben kunnen geven steenfabriek alsnog aan te wijzen als karakteristiek object. De Afdeling ziet gelet hierop evenmin aanleiding voor het oordeel dat de raad het plan slechts heeft vastgesteld om de plannen van Progres te blokkeren en dat dit onbehoorlijk bestuur is. 
     Het betoog slaagt niet. Dit laat uiteraard onverlet dat de raad wel deugdelijk moet motiveren dat de steenfabriek een karakteristiek object is en dat deze als zodanig in het bestemmingsplan moet worden aangewezen. De Afdeling zal hierna, in het kader van het betoog van Progres dat de aanwijzing niet voldoende is gemotiveerd, beoordelen of dat de raad daarin is geslaagd. 
     8.       Progres betoogt dat de raad onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de steenfabriek als karakteristiek object moet worden aangewezen. Zij wijst in dit verband op de bouwvallige staat van de fabriek en de omstandigheid dat de fabriek na de aanwijzing geen gebruiksmogelijkheden meer heeft. Progres voert aan dat door de aanwijzing het pand niet kan worden herbestemd tot een voor haar redelijkerwijs te exploiteren functie. Zij voert verder aan dat er geen inspectie in de fabriek heeft plaatsgevonden. Zou dat wel zijn gedaan, dan zou de conclusie zijn geweest dat de fabriek in bouwvallige staat verkeert en aanwijzing als karakteristiek object niet mogelijk of niet zinvol is. Ter onderbouwing van haar betoog heeft Progres rapporten van Tandem van 3 april 2017 en van 12 oktober 2021 overgelegd. 
     8.1.    Tandem heeft in maart 2017 de fabriek geïnspecteerd. In het rapport van april 2017, waarvan uit de stukken blijkt dat de raad hiermee ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan bekend was, is geconcludeerd dat, voor zover van belang, het oorspronkelijke ovengebouw met de zigzag oven zowel constructief als bouwkundig in een slechte staat verkeert. De hoofddraagconstructie laat op een aantal punten zeker te wensen over, de kap is in slechte staat en het metselwerk zit vol met scheurvormingen. In het rapport staat dat het ovengebouw weliswaar architectonische en cultuurhistorische waarde heeft, maar dat op basis van de constructieve en bouwkundige inspectie moet worden geconcludeerd dat hergebruik van de opstallen op het perceel niet snel uitvoerbaar zal blijken. Over het ovengebouw is in dit verband aangegeven dat het, vanwege de aanwezige zigzag oven, ongeschikt is voor herbestemming waar grote, vrij indeelbare vloeroppervlakken gewenst zijn. Daarnaast is vermeld dat bij een eventuele herbestemming rekening moet worden gehouden met aardbevingsbestendig bouwen, waardoor aanpassingen zo aanzienlijk zijn dat de bestaande karakteristieke houtconstructie grotendeels verloren zal gaan. Tandem ziet voor herbestemming twee opties. De eerste optie is herbestemming vanuit het oogpunt van behoud van industrieel erfgoed. Bij een dergelijke publieke functie voor het pand moet rekening worden gehouden met aanzienlijke investeringen om de opstallen te laten voldoen aan de eisen van de tijd (zoals veiligheid en gezondheid) en om deze aardbevingsbestendig te maken. Gezien de zeer hoge investeringen daarvoor en de zeer beperkte gebruiksmogelijkheden vanwege de zigzag oven kan deze optie alleen vanuit een maatschappelijk perspectief worden uitgevoerd. De tweede optie is volgens Tandem sloop van de opstallen en het bestemmen en herinrichten van de locatie. Daarbij kan vanuit cultuurhistorisch besef worden vastgelegd dat met respect naar het verleden nieuwbouw kan plaatsvinden. 
     In het rapport van Tandem van oktober 2021, waarin de resultaten van een inspectie in september 2021 zijn opgenomen, is tot dezelfde conclusies gekomen. Over de staat van het ovengebouw is aanvullend nog vermeld dat in het hoofdgebouw met daarin de zigzag oven inmiddels een gevaarlijke situatie is ontstaan door vallende constructie-onderdelen en kans op instorting. 
     8.2.    De raad is in hoofdstuk 2 van de Zienswijzennota ingegaan op bezwaren die in meerdere zienswijzen tegen het bestemmingsplan zijn aangevoerd. In de paragrafen 2.3 en 2.4 is de raad ingegaan op de bezwaren dat het bestemmingsplan bedrijfseconomische belangen zou aantasten en zou leiden tot waardevermindering van het aangewezen pand en tot hogere kosten. In paragraaf 2.5 is de raad ingegaan op het bezwaar dat het aangewezen pand in een slechte staat verkeert en daarom niet zou moeten worden aangewezen. In hoofdstuk 3 is de raad vervolgens ingegaan op de individuele zienswijzen, waaronder die van Progres. 
     8.3.    De raad is in de Zienswijzennota niet inhoudelijk ingegaan op het betoog van Progres in haar zienswijze dat zij het pand, gelet op onder meer de opzet en indeling als steenfabriek, door de aanwijzing als karakteristiek object geen duurzame invulling kan geven. In reactie op dat betoog heeft de raad slechts volstaan met een verwijzing naar de algemene paragrafen 2.3 en 2.4 van de Zienswijzennota. Aangezien als uitgangspunt geldt dat een toegekende bestemming niet strekt tot een goede ruimtelijke ordening als zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming niet mogelijk is, had de raad inzichtelijk moeten maken of en in hoeverre de toekenning van de dubbelbestemming met de functieaanduiding zinvol gebruik van de gebouwen op het perceel overeenkomstig de ook op het perceel rustende bestemming "Bedrijf" belemmert. Uit het besluit en de Zienswijzennota blijkt niet dat en hoe de raad dit heeft gedaan. Ook op de zitting kon de raad hierover geen duidelijkheid geven. 
     8.4.    De raad is in de Zienswijzennota, behalve met de algemene opmerking in paragraaf 2.5 dat een slechte (onderhouds)staat van een pand niet betekent dat het pand alleen om die reden niet als karakteristiek object mag worden aangewezen, ook niet ingegaan op het betoog van Progres in haar zienswijze dat de constructieve en bouwkundige staat van de fabriek zodanig is dat aanwijzing van de fabriek als karakteristiek object niet zinvol is. Hoewel de raad bekend is met het rapport van Tandem uit 2017 en in de Zienswijzennota heeft erkend dat uit de tweede, vanaf de weg uitgevoerde beoordeling door BügelHajema Adviseurs is gebleken dat de onderhoudstoestand van de fabriek geleidelijk achteruit gaat, heeft hij bij zijn onderzoek naar de karakteristieke waarde van de fabriek ten onrechte volstaan met een beoordeling van de buitenkant van het pand. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling daarom niet inzichtelijk gemaakt dat ondanks de slechte staat van het pand de door de raad genoemde karakteristieke waarden van zo'n betekenis zijn dat het pand tegen gehele of gedeeltelijke sloop moet worden beschermd. Voor zover de raad op de zitting er in dit verband op heeft gewezen dat in artikel 8.4.2, onder b, van de planregels is bepaald dat het bevoegd gezag onder voorwaarden een omgevingsvergunning voor het (gedeeltelijk) slopen van het pand kan verlenen, heeft de raad niet inzichtelijk gemaakt waarom een nader afwegingsmoment voor dit pand noodzakelijk is. 
     8.5.    Gelet op het voorgaande heeft de raad het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, voor zover daarmee de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" aan het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl is toegekend, niet op zorgvuldige wijze voorbereid en niet deugdelijk gemotiveerd. Wat Progres voor het overige heeft aangevoerd over de motivering van de raad om het pand aan te wijzen als karakteristiek object hoeft in deze tussenuitspraak geen bespreking. 
     Conclusie 
     9.       Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad opdragen om met inachtneming van de overwegingen 8.3 en 8.4 binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak: 
     - alsnog inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van de aanwijzing van de voormalige steenfabriek als karakteristiek object voor het gebruik van de gebouwen op het perceel, gelet op de ook op het perceel rustende bestemming "Bedrijf"; 
     - alsnog inzichtelijk te maken wat de bouwtechnische staat is van die gebouwen; en 
     - te bezien of het besluit van 26 november 2020, voor zover daarmee de bestemming "Waarde - Ruimtelijke kwaliteit" met de functieaanduiding "specifieke vorm van waarde - karakteristiek object" aan het perceel Weg naar den Dam 1 in Delfzijl is toegekend, in het licht van het voorgaande wel of niet in stand kan blijven en zo nodig een gewijzigd of nieuw besluit te nemen. 
     De raad dient de Afdeling en de Progres de uitkomst mee te delen en een eventueel gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mee te delen. Indien het nieuwe of gewijzigde besluit inhoudt dat de voormelde bestemming en functieaanduiding op het perceel wordt gehandhaafd, hoeft afdeling 3.4 van de Awb bij de voorbereiding van dat besluit niet te worden toegepast. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     draagt de raad van de gemeente Eemsdelta op: 
     - om binnen 16 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van rechtsoverweging 9 de daar omschreven gebreken te herstellen; 
     - de Afdeling en Progres RE Invest I B.V. de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken. 
     Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. B.J. Schueler en mr. A.J.C. de Moor-van Vugt, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier. 
     w.g. Van Ettekoven 
     voorzitter     
     w.g. Pieters 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 21 september 2022 
     473 
       
     BIJLAGE 
       
     Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 
     Artikel 2.9.1 
     1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het aardbevingsgebied en een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied gelegen buiten het aardbevingsgebied, stelt regels ter bescherming van de hoofdvorm van de karakteristieke en beeldbepalende gebouwen. 
     2. De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in ieder geval een verbod om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een karakteristiek gebouw geheel of gedeeltelijk te slopen. 
     3. Het in het tweede lid bedoelde vergunningstelsel bevat in ieder geval een toetsingscriterium op grond waarvan een omgevingsvergunning niet kan worden verleend zonder dat is onderzocht of zinvol hergebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere, uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, passende functie objectief gezien mogelijk is al dan niet na het treffen van voorzieningen aan het gebouw. 
     4. Het tweede lid is niet van toepassing voor zover het sloop betreft: 
     a. ten behoeve van gewoon onderhoud en herstel; 
     b. van inpandige delen van een gebouw; 
     c. ten behoeve van het uitvoeren van destructief onderzoek; 
     d. die noodzakelijk is ter voorkoming van instortingsgevaar en daarbij sprake is van een acute bedreiging van de veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing en andere maatregelen het instortingsgevaar niet kunnen voorkomen; of 
     e. van gebouwen die op grond van de Erfgoedwet of gemeentelijke erfgoedverordening zijn beschermd. 
     Bestemmingsplan "Facetplan cultuurhistorie" 
     Artikel 8.1 
     De voor 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' bestemde gebieden zijn mede bestemd voor het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten waaronder wordt begrepen: 
     […]; 
     b. de stedenbouwkundige, landschappelijke en/of architectonische waarden en/of ruimtelijk-visuele waarden van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object'. Meer informatie over de achtergronden en de beoordeling van het object is beschikbaar via www.delfzijl.nl/karakteristiek en de rapportage 'Karakteristieke objecten gemeente Delfzijl', opgenomen in Bijlage 3 bij de toelichting. Deze informatie maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan. 
     Artikel 8.4.1 
     a. […]; 
     b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' mogen gebouwen en delen van gebouwen niet zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gesloopt worden. 
     Artikel 8.4.2 
     a. […]. 
     b. Karakteristiek object 
     1. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.4.1 onder b wordt voor gebouwen en delen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' uitsluitend verleend indien: 
     a. sprake is van een algemeen belang waarvoor het karakteristieke gebouw moet wijken; of, 
     b. wordt aangetoond dat zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de  geldende bestemming of een andere, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening, passende bestemming objectief gezien niet mogelijk is en het belang van de vergunningaanvrager bij sloop van het gebouw in redelijkheid dient te prevaleren boven het cultuurhistorisch belang bij behoud ervan. 
     De aanvrager van een omgevingsvergunning dient daartoe een rapport van een onafhankelijke deskundige te overleggen, dat ingaat op: 
     •       de bouwkundige en gebruikstechnische staat van het gebouw; 
     •       de mate waarin het gebouw geschikt is of door het treffen van voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor zinvol (her)gebruik overeenkomstig de geldende bestemming of een andere, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening, passende bestemming; of, 
     c. de karakteristieken van het gebouw niet langer aanwezig zijn en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kunnen worden hersteld; of, 
     d. het delen van een gebouw betreft die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt; of 
     e. het delen van een gebouw betreft die wel als karakteristiek zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige karakteristieke delen. 
     2. Het overleggen van een deskundigenrapport als bedoeld in lid b onder 1 sub b is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders uit andere beschikbare informatie afdoende blijkt dat sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden. 
     3. In het geval dat sloop van volledige gebouwen op grond van het gestelde in lid b onder 1 sub b of c mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van: 
     a. een plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode; 
     b. een planning van de sloop en herinrichting. 
     4. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.4.1 onder b wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld. In de omgevingsvergunning zal een voorschrift worden opgenomen waarin de termijn waarbinnen de herinvulling gereed moet zijn, wordt vastgelegd. 
     5. Indien burgemeester en wethouders het voornemen hebben om een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.4.1 onder b te verlenen, wordt een deskundige op het gebied van stedenbouw, landschapsarchitectuur en cultuurhistorie om een schriftelijk advies gevraagd. 
     Artikel 8.4.3 
     Het gestelde onder 8.4.1 is niet van toepassing voor zover het sloop betreft: 
     a. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woningen en bij bedrijfsgebouwen die gebouwd zijn na 1 januari 1950 of die niet behoren tot de oorspronkelijke bebouwing; 
     b. ten behoeve van gewoon onderhoud en herstel; 
     c. van inpandige delen van een gebouw; 
     d. ten behoeve van het uitvoeren van destructief onderzoek; 
     e. die noodzakelijk is ter voorkoming van instortingsgevaar en daarbij sprake is van een acute bedreiging van veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing en andere maatregelen het instortingsgevaar niet kunnen voorkomen; 
     f. van gebouwen waarvoor reeds een sloopvergunning voor het slopen van het volledige bouwwerk is verleend.