ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2019:9593

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2019:9593 Rechtbank Den Haag , 27-08-2019 / 7553474   RL EXPL 19-4522

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2019-08-27

Zaaknummer: 7553474   RL EXPL 19-4522

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2019:9593

---

Bemiddelingsovereenkomst, dienen van ‘twee heren’, verjaring, bewijsvermoeden.

RECHTBANK DEN HAAG  
     
     
       Zittingsplaats ’s-Gravenhage   
     
     
     
       MLJ 
       Zaak-/rolnummer: 7553474   RL EXPL 19-4522 
       27 augustus 2019 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser] , 
         wonende te [woonplaats] ,  eiser, 
       gemachtigde: [naam gemachtigde] ,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , [naam eenmanszaak] 
         wonende te [woonplaats] ,  gedaagde, 
       gemachtigde: mr. drs. E.R. Weegenaar. 
     
     
     
       Eiser wordt hierna aangeduid als “ [eiser] ” en gedaagde wordt aangeduid als “ [gedaagde] ”. 
     
     
   
   
     
       1 Procedure 
     
     
       1.1 
       De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 12 februari 2019 met producties;  
         
         
           de conclusie van antwoord van 4 april 2019 met producties; 
         
         
           de akte inbrengen producties van 3 juni 2019 van de zijde van [eiser] met producties. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Op 11 juni 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij [eiser] in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde,  [naam gemachtigde] (Florijn incasso). Namens [gedaagde] is zijn gemachtigde mr. drs. E.R. Weegenaar verschenen, vergezeld door de heer [betrokkene 1] (toehoorder en voormalig kantoorgenoot van [gedaagde] ). Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       
        [eiser] was in 2013 op zoek naar woonruimte en heeft daarom op een woning gereageerd gelegen aan de [adres] te [plaats] , hierna “de woning” die werd aangeboden via de website van [gedaagde] . [eiser] heeft aan [gedaagde] een bemiddelingsvergoeding betaald van € 907,50 (inclusief BTW) welke op 14 februari 2013 is gefactureerd.  
       
     
     
       2.2 
       Op 18 februari 2013 is een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten met de heer [betrokkene 2] , hierna “verhuurder”. 
       
     
     
       2.3 
       
        [eiser] heeft op enig moment [gedaagde] verzocht om terugbetaling van de betaalde bemiddelingskosten. Op 19 oktober 2016 en 2 november 2016 zijn sommaties verzonden van of via de incassogemachtigde van [eiser] . 
       
     
   
   
     
       3 Vordering, grondslag en verweer 
     
     
       3.1 
       
        [eiser] vordert dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] , veroordeelt tot betaling van:  
       
         
            € 907,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2013, dan wel vanaf 27 oktober 2016 (datum einde termijn terugvordering), dan wel vanaf de datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; 
         
         
           € 136,13 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met 
         
       
       de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot en met de dag van algehele voldoening; 
       
         
           de kosten van het geding, het salaris van de gemachtigde van [eiser] daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente indien [gedaagde] de kosten niet binnen 7 dagen na datum vonnis aan [eiser] heeft voldaan.  
         
         
           de nakosten begroot op het in kantonzaken geldende bedrag ter hoogte van een half salarispunt van het in de hoofdzaak toegewezen salaris in rolzaken met een maximum van € 100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen van 14 dagen te rekenen vanaf de bedoelde termijn van voldoening. 
         
       
       
     
     
       3.2 
       Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat tussen [eiser] en [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat de uit hoofde van deze overeenkomst betaalde bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald en daarom aan hem moeten worden terugbetaald. Ten eerste stelt [eiser] hiertoe dat sprake was van “het dienen van twee heren” als bedoeld in 7:417 BW, omdat [gedaagde] optrad als lasthebber voor zowel [eiser] (huurder) als voor verhuurder. [eiser] beroept zich daarbij onder meer op de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099).  [eiser] geeft aan dat hij geen andere mogelijkheid had om de woning te huren dan de bemiddeling van [gedaagde] te accepteren. Daarnaast beroept [eiser] zich erop dat sprake is van een onredelijk voordeel in de zin van 7:264 lid 2 BW. De door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden staan niet in verhouding tot de daarvoor betaalde vergoeding. Verder maakt [eiser] aanspraak buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en nakosten, omdat [gedaagde] in verzuim was en [eiser] de vordering  ter incasso uit handen heeft moeten geven. De daaraan verbonden kosten dienen voor rekening te komen van [gedaagde] .  
       
     
     
       3.3 
       
         
          [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .  Het verweer komt er samengevat op neer dat geen sprake is van een courtagebeding en indien wel sprake zou zijn van een courtagebeding, de vordering van [eiser] is verjaard, omdat hij niet tijdig de vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst heeft ingeroepen. De brieven die zijn verzonden door [eiser] waren te laat en konden volgens [gedaagde] bovendien niet worden gezien als een buitengerechtelijke vernietigingshandeling, omdat in de brief voor [gedaagde] niet voldoende kenbaar is gemaakt dat [eiser] de overeenkomst wenste te vernietigen. Ten aanzien van het beroep van [eiser] op 7:264 BW stelt [gedaagde] eveneens dat de vordering is verjaard en voert [gedaagde] daarnaast aan dat de verrichte kosten wel degelijk in het belang van [eiser] als huurder waren en dat de berekende kosten derhalve niet onredelijk waren. Daartoe is ter zitting ook aangeven dat [gedaagde] geen kosten heeft gerekend aan verhuurder. 
         4.  Beoordeling 
       
       
     
     
       4.1 
       De kantonrechter stelt voorop dat er tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. Er geldt voor de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst geen vormvereiste. Tussen partijen staat vast dat er door [gedaagde] op 14 februari 2013 aan [eiser] bemiddelingskosten zijn gefactureerd met als omschrijving: “courtage” tezamen met de betaling van de borgsom voor de woning.  Bovendien stelt [gedaagde] zelf diverse werkzaamheden te hebben verricht voor huurder en waren deze werkzaamheden gericht op het totstandbrengen van een overeenkomst tussen [eiser] en verhuurder. In beginsel zijn de bemiddelingskosten door [eiser] dan ook niet onverschuldigd betaald.  
       
     
     
       4.2 
       Dit is anders als sprake is van de situatie dat [gedaagde] ook een overeenkomst heeft gesloten ter zake van bemiddeling met de verhuurder van de woning en dus sprake is van dubbele lastgeving als bedoeld in 7:417 lid 4 BW. Dan had [gedaagde] geen bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Indien sprake is van een afwijkende afspraak op grond waarvan ten onrechte bemiddelingskosten worden gevorderd is dit beding vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Of sprake is van een schriftelijk overeengekomen courtagebeding is daarbij niet van belang. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat deze vordering is verjaard. De kantonrechter zal, als het meest verstrekkende verweer, eerst de verjaring beoordelen. 
       
       
         
           Verjaring 
         
       
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter is van oordeel dat de vordering op grond van 7:417 lid 4 BW is verjaard.  De vordering tot vernietiging van het afwijkende beding moet op grond van artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder d BW binnen drie jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen aan de belanghebbende ten dienste is komen te staan, worden ingesteld. De factuur ter zake van de bemiddelingskosten is op of op omstreeks 14 februari 2013 betaald. Pas in de brief van 19 oktober 2016 wordt voor het eerst aanspraak gemaakt op terugbetaling van de betaalde bemiddelingskosten. Van andere stuitingshandelingen is niet gebleken, derhalve is de verjaringstermijn verstreken en de vordering verjaard. 
       
     
     
       4.4 
       De vordering is echter tevens gebaseerd op 7:264 BW. Indien sprake is van door [gedaagde] genoten onredelijk voordeel als bedoeld in dat artikel, leidt dat tot nietigheid van dit beding en zijn dus de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald. Een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling verjaart op grond van artikel 3:309 BW na een termijn van 5 jaar. Uitgaande van voornoemde factuurdatum en dat is erkend dat de brieven van 19 oktober 2016 en 14 november 2016 zijn ontvangen, is de verjaring tijdig gestuit. Dat de in de brieven niet expliciet is genoemd dat [eiser] de overeenkomst wil vernietigen doet daar niet aan af, aangezien uit de strekking en inhoud van de brief duidelijk is dat [eiser] het er niet mee eens is dat aan hem bemiddelingskosten zijn doorbelast, dat het beding dat strekt tot betaling van bemiddelingskosten volgens hem nietig is en dat er volgens hem sprake is van onverschuldigde betaling, zodat voor [gedaagde] duidelijk was of had moeten zijn dat [eiser] zijn aanspraken nog geldend wilde maken.  
       
       
       
       
         
           	Dienen van twee heren 
         
       
       
     
     
       4.5 
       Voor het beantwoorden van de vraag of sprake is van een onredelijk voordeel dient eerst eveneens te worden beoordeeld of sprake is van het dienen van twee heren in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW. In principe dient [eiser] te stellen en voor zover nodig te bewijzen dat er (tevens) een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en de verhuurder van de woning. Dat is anders indien er sprake is van een situatie zoals in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:3099). In die procedure was sprake van een werkwijze die erop neerkomt dat een tussenpersoon de aspirant-verhuurder en huurder van elkaar afschermt, waardoor de tussenpersoon het onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder tussenkomst van de tussenpersoon met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Daardoor wordt de huurder die in de aangeboden woonruimte is geïnteresseerd, in een positie gebracht waarin hem praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan de bemiddeling van de tussenpersoon te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst waaronder het (niet schriftelijk vastgelegde) courtagebeding. De Hoge Raad oordeelt dat in een dergelijke situatie tussen de tussenpersoon en de aspirant-verhuurder een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 (https://www.navigator.nl/document/openCitation/%20idf850d0068c82077a690f4e0c6f9c15f6) BW tot stand komt. Er geldt dan een bewijsvermoeden op grond waarvan (in beginsel) al sprake is van een bemiddelingsovereenkomst met verhuurder als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde.  
       
     
     
       4.6 
       
        [eiser] stelt dat zich een situatie heeft voorgedaan zoals omschreven in het arrest van de Hoge Raad. [eiser] heeft zich ingeschreven via de website om het woningaanbod te kunnen bekijken, heeft gereageerd op de woning, waarna een bezichtiging heeft plaatsgevonden. Het contact heeft daarbij steeds plaatsgevonden via [gedaagde] . Uit de door [eiser] als productie 6 overgelegde mailcorrespondentie blijkt dat de bemiddelingskosten voor het ondertekenen van de huurovereenkomst moesten worden betaald. De werkzaamheden zijn volgens [eiser] hoofdzakelijk in het belang van verhuurder geweest en de kosten die aan [eiser] zijn gerekend staan niet in verhouding tot de verrichtte werkzaamheden. [gedaagde] stelt dat hij enkel passende woonruimte heeft gezocht voor huurder en niet optrad voor verhuurder. Hij heeft ook ten behoeve van huurder gehandeld, bijvoorbeeld omdat hij de bezichtiging van de woning regelde. Door [gedaagde] is niet betwist dat de woning van verhuurder via zijn website werd aangeboden, maar [gedaagde] stelt dat hij daarvoor geen geld van verhuurder heeft ontvangen.  
       
     
     
       4.7 
       Zoals hiervoor al is aangegeven maakt het voor de vraag of er een bemiddelingsovereenkomst bestaat tussen de bemiddelaar en de verhuurder niet uit of de woning “ om niet” op de website van de bemiddelaar is geplaatst of dat er geen loon door de verhuurder is betaald. Het regelen van een bezichtiging is bovendien evenzeer in het belang van de verhuurder als de huurder, aangezien dit ertoe moet leiden dat de huurder de woning zal gaan huren. De kantonrechter is van oordeel dat uit het gestelde en de overgelegde stukken volgt dat ook aan de andere voorwaarden zoals genoemd in het arrest van de Hoge Raad is voldaan, namelijk dat [eiser] en de verhuurder van de woning van elkaar afgeschermd zijn geweest. Er was geen mogelijkheid om rechtstreeks, zonder tussenkomst van [gedaagde] , met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Bovendien was een voorwaarde dat de bemiddelingsvergoeding werd betaald. Daardoor is [eiser] die in de aangeboden woonruimte geïnteresseerd was, in een positie gebracht waarin hem praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste stond dan de bemiddeling van [gedaagde] te accepteren en daarbij dus ook de bemiddelingskosten die bij het sluiten van de huurovereenkomst in rekening zijn gebracht. In de e-mailcorrespondentie tussen 14 en 16 februari 2013 met [gedaagde] wordt overigens ook expliciet gesproken over “de courtage”, zodat er ook een schriftelijke afspraak aan de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ten grondslag ligt. Het voorgaande betekent dat het bewijsvermoeden zoals genoemd in het arrest van de Hoge Raad van toepassing is. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om te worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.  
       
     
     
       4.8 
       Hieruit volgt dat er sprake is van dubbele lastgeving is in de zin van 7:417 lid 4 BW. In het voornoemde arrest van de Hoge Raad is bepaald dat het bedingen van loon bij [eiser] een niet redelijk voordeel oplevert voor [gedaagde] zoals bedoeld in artikel 7:264 BW. Het overeengekomen beding tot betaling van de bemiddelingskosten is daarmee nietig en de betaalde bemiddelingskosten zijn onverschuldigd betaald. Dat er geen schriftelijk beding is opgesteld of in de huurovereenkomst is opgenomen, maakt dat niet anders. De vordering van [eiser] zal worden toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente zullen als onweersproken en gegrond op de wet worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf het verstrijken van de betaaldatum in de eerste ingebrekestelling, derhalve vanaf 27 oktober 2016. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing   
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 907,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2016 tot aan de dag van algehele betaling; 
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 136,13 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten; 
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten welke aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak zijn begroot op € 574,07 waarvan € 240,00 aan salaris van de gemachtigde en bepaalt dat dit bedrag binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 60,00 aan nasalaris, voor zover [eiser] daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag van voldoening, en verder, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van voldoening; 
       
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 augustus 2019.