ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2013:6359

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2013:6359 Rechtbank Noord-Holland , 26-06-2013 / 579643

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2013-06-26

Zaaknummer: 579643

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2013:6359

---

Huur bedrijfsruimte. Geen sprake van structurele wanbetaling, dus ontbinding en ontruiming afgewezen. Er is geschil over de hoogte van de door huurder te betalen servicekosten. Om die reden wordt de gevorderde contractuele rente afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
       Afdeling Privaatrecht  
       Sectie Kanton - locatie Haarlem 
     
     
     
       zaak/rolnr.: 579643 \ CV EXPL  12-14290 
       datum uitspraak: 26 juni 2013 
     
     
   
   
     VONNIS VAN DE KANTONRECHTER  
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap [eiser] 
       
       te [adres] 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 
       hierna te noemen [eiser] 
       gemachtigde mr. M.W.H. Kleijn 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de Stichting Stichting Fit 4 Family 
       
       te Beverwijk 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 
       hierna te noemen Stichting Fit 4 Family 
       gemachtigde mr. J. Jong 
     
     
   
   
     In conventie en in reconventie 
     
   
   
     De procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding van 26 oktober 2012, met producties,  
       
       
         de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties, 
       
       
         het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 27 februari 2013 uitgesproken tussenvonnis, 
       
       
         de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 24 april 2013 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van [eiser] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden conclusie van antwoord in reconventie met producties. 
       
     
     
   
   
     De feiten 
     
       
         Sedert 21 september 1988 huurt [eiser] van de besloten vennootschap De Broodvakman B.V. (hierna: De Broodvakman) een bedrijfscomplex aan de Laan Van Meerestein 12D te Beverwijk, bestaande uit de begane grond van ongeveer 341 m² en de 1e verdieping van ongeveer 413 m² (hierna: de bedrijfsruimte). 
       
       
         
          [eiser] verhuurt in onderverhuur de bedrijfsruimte aan Stichting Fit 4 Family.   
       
       
         De onderverhuur tussen partijen is ingegaan op 1 januari 2009 voor de duur van 2 jaar en vier maanden, dus tot en met 30 april 2011. 
       
       
         Vervolgens is de onderhuurovereenkomst voortgezet voor een periode van 5 jaar, dus tot en met 30 april 2016. De huurprijs bedraagt thans € 2.023,12 inclusief omzetbelasting per maand. 
       
       
         Stichting Fit 4 Family gebruikt de bedrijfsruimte voor het geven van advies en het begeleiden op het gebied van sport, opvoeding, kinderopvang en integratie gehandicapten. 
       
       
         Artikel 4.6 van de door partijen ondertekende onderhuurovereenkomst bepaalt het volgende: 
       
     
     “De vergoeding die Onderhuurder verschuldigd is voor de door of vanwege de Onderverhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.” 
     Artikel 5.1 van de door partijen ondertekende onderhuurovereenkomst bepaalt het volgende: 
     
       
         “Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: 
       
       
         - gas, water en elektra via tussenmeters, tenzij directe aansluiting mogelijk is.” 
       
     
     
        Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn tevens van toepassing de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de Algemene Bepalingen). 
        De Algemene Bepalingen bevatten onder meer het volgende: 
     
     
       
         “16.1 (…) Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en/of verhuurder als onderdeel van de overeengekomen leveringen en diensten hiervoor zorg draagt. (…) 
       
       
         16.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. (…) 
       
       
         16.4 Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. 
       
       
         (…) 
       
       
         16.5 Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. (…) 
       
       
         16.11 Verhuurder is, behoudens in geval van ernstige nalatigheid of grove schuld, niet aansprakelijk voor enige schade die het gevolg is van het niet functioneren dan wel de niet behoorlijke leverantie van de hiervoor bedoelde voorzieningen en diensten. Evenmin zal huurder in dergelijke gevallen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering en/of verrekening met enige betalingsverplichting. (…)  
       
       
         18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 
       
     
     Bij brief van 21 januari 2011 heeft [eiser] het volgende aan Stichting Fit 4 Family geschreven: 
     
       
         “Onlangs hebben wij bij u de meterstanden opgenomen voor gas en elektra. 
       
       
         Hierbij ontvangt u de servicekostenafrekening (…) 
       
       
         Om in de toekomst dit soort grote afrekeningen te voorkomen is het voor beide partijen wenselijk om een maandelijks voorschotbedrag in rekening te brengen. Gezien de hoogte van het huidige bedrag willen wij voorstellen om maandelijks € 650,- euro voorschot servicekosten in rekening te brengen. 
       
       
         De facturen met betrekking tot dit voorschot treft u voor het jaar 2011 bij deze brief. 
       
       
         (…)” 
       
     
     
        De bij het schrijven van 14 januari 2011 gevoegde factuur wegens servicekosten voor de periode van 12 november 2008 tot en met 7 januari 2011 vermeldt een totaalbedrag van € 14.419,99 inclusief omzetbelasting.  
        Per e-mailbericht van 18 maart 2011 te 15:41 uur heeft Stichting Fit 4 Family het volgende aan [eiser] geschreven: 
     
     “Terugkomend op ons onderhoud van 18 januari jl. aangaande een betalingsvoorstel “servicekostenafrekening”, stel ik voor dit, en zoals in ons onderhoud te hebben aangegeven, in 12 maandelijkse termijnen te voldoen. (…)” 
     In antwoord daarop heeft [eiser] bij e-mailbericht van 18 maart 2011 te 16:23 uur het volgende aan Stichting Fit 4 Family geschreven: 
     
       
         “Wij willen dit graag voor het einde van het jaar afronden. 
       
       
         Mijn voorstel is dan ook om de 12 termijnen met terugwerkende kracht vanaf 1 januari te laten starten. 
       
       
         Dit betekent 1x een betaling van 4 termijnen per april gevolgd door 8 enkele betalingen. (…)” 
       
     
     Op 8 april 2011 te 15:48 uur heeft Stichting Fit 4 Family in antwoord op het onder m vermelde e-mailbericht via e-mail het volgende aan [eiser] geschreven: 
     “Excuus voor de vertraging. Wij gaan akkoord met voorbehoud van rechten. Wij zullen z.s.m. zorg dragen voor de betalingen. (…)” 
     
   
   
     In conventie 
     
   
   
     De vordering 
     
      [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
     
       de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en Stichting Fit 4 Family zal veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen, zulks binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, subsidiair binnen een in goede justitie te bepalen termijn; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen om aan [eiser] te betalen € 16.795,41, subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente vanaf 15 oktober 2012 tot datum van algehele voldoening; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen om aan [eiser] te betalen de werkelijk verbruikte energiekosten vanaf oktober 2012 tot het moment van algehele ontruiming; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis -dan wel een andere, in goede justitie te bepalen termijn- over te gaan tot betaling van de werkelijk door [eiser] gemaakte advocaatkosten tot datum vonnis dan wel subsidiair tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten berekend conform rapport Voorwerk II ten bedrage van € 952,00 inclusief omzetbelasting dan wel -meer subsidiair- een in goede justitie te bepalen bedrag; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen tot betaling van € 2.023,12 per maand of een gedeelte van een maand over de periode vanaf datum beëindiging huurovereenkomst tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst, waarop in mindering strekt de door [eiser] gedurende die periode feitelijk ontvangen huurpenningen van derden terzake verhuur van de bedrijfsruimte, een en ander te vermeerderen met de contractuele rente vanaf de vervaldatum van de te verschijnen maandelijkse huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening voor het geval Stichting Fit 4 Family in gebreke mocht blijven deze bedragen te voldoen; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis -dan wel een andere, in goede justitie te bepalen termijn- aan [eiser] te betalen de huurpenningen vanaf de dag der dagvaarding tot het moment van algehele ontruiming; 
     
     
       Stichting Fit 4 Family zal veroordelen in de overige kosten van het geding, met inbegrip van het griffierecht, alsmede de nakosten die (ervan uitgaande dat er geen vordering in reconventie wordt ingesteld) worden begroot op € 131,00 voor zover [eiser] niet tot betekening behoeft over te gaan, danwel indien betekening van het vonnis plaatsvindt een bedrag van € 199,00. 
       
       
         
          [eiser] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd: 
         Stichting Fit 4 Family schiet ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst betaalt Stichting Fit 4 Family de huurpenningen vrijwel stelselmatig te laat. Er is sprake van structurele wanbetaling. Stichting Fit 4 Family heeft de huurpenningen over de maanden januari 2012 en februari 2012 deels onbetaald gelaten. 
         Stichting Fit 4 Family is in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de servicekostenafrekening tot en met januari 2011. 
         Op 8 april 2011 kwamen partijen overeen dat Stichting Fit 4 Family de openstaande servicekosten in twaalf maandelijkse termijnen zou gaan aflossen. Stichting Fit 4 Family is die betalingsregeling niet nagekomen. De eindafrekening is nog immer niet geheel voldaan. 
         
          [eiser] maakt aanspraak op de contractuele boete van artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen. 
         Thans is Stichting Fit 4 Family het volgende aan [eiser] verschuldigd: 
       
       
         
           deels onbetaald gelaten huur januari 2011	€        31,86 
         
         
           eindafrekening 12 november 2008 tot en met 7 januari 2011	€   3.595,01 
         
         
           deels onbetaald gelaten huur februari 2011	€   1.547,00 
         
         
           voorschot servicekosten maart 2011	€      773,50 
         
         
           voorschot servicekosten april 2011	€      773,50 
         
         
           voorschot servicekosten mei 2011	€      773,50 
         
         
           voorschot servicekosten november 2011	€      773,50 
         
         
           voorschot servicekosten december  2011	€      773,50 
         
       
       
         teveel betaald	 -€          9,00 
         subtotaal	€   9.032,37 
         boete ex artikel 18.2: januari 2011 tot en met oktober 2012	€   6.600,00 
         wettelijke handelsrente tot en met 15 oktober 2012	 €   1.163,04 
         totaal		€ 16.795,41 
         nog te vermeerderen met verdere rente vanaf 15 oktober 2012 
         Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft Stichting Fit 4 Family [eiser] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven. [eiser] heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten. Stichting Fit 4 Family dient deze kosten ingevolge de Algemene Bepalingen dan wel ingevolge artikel 6:96 lid 2 sub c BW aan [eiser] te voldoen. Primair vordert [eiser] op grond van artikel 25 van de Algemene Bepalingen betaling van de werkelijk door [eiser] gemaakte buitengerechtelijke kosten. Subsidiair vordert [eiser] betaling van deze kosten conform het rapport Voorwerk II, te weten een bedrag van € 952,00 inclusief omzetbelasting. 
         Voorts is Stichting Fit 4 Family de wettelijke handelsrente verschuldigd geworden.  
       
       
     
   
   
     Het verweer 
     Stichting Fit 4 Family betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:  
     
     
       
         Wateroverlast 
       
       Boven de door Stichting Fit 4 Family gehuurde bedrijfsruimte bevinden zich vier appartementen. In 2010 is Stichting Fit 4 Family meermalen geconfronteerd met zeer aanzienlijke lekkage die veroorzaakt bleek te worden door de slechte staat van onderhoud van het platte dak boven die genoemde vier appartementen. 
       Bij brieven van 14 juli 2010 en 20 juli 2010 heeft Stichting Fit 4 Family De Broodvakman gewezen op de lekkage en heeft zij De Broodvakman aansprakelijk gesteld voor de schade die op € 35.000,00 werd begroot. 
       Het kinderdagverblijf is gedurende een periode van acht maanden met regelmaat geteisterd door wateroverlast. 
       In plaats van dat er een oplossing kwam voor de wateroverlast, werd op instigatie van De Broodvakman door [eiser] de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2016. 
     
     
     
       
         Huurachterstand 
       
       Er bestaat geen huurachterstand. De huur en de voorschotten servicekosten zijn op tijd voldaan.  
       Het geschil tussen partijen heeft niets te maken met betalingsmoraal en/of betalingsonmacht van Stichting Fit 4 Family, maar met een inhoudelijk geschil over de nog openstaande termijnen van de servicekosten en de aanspraak van Stichting Fit 4 Family op vergoeding van de door haar geleden schade. 
       De huur over de maand februari 2011 is geheel voldaan. 
     
     
     
       
         Afrekening servicekosten 
       
       Met betrekking tot de servicekosten beroept Stichting Fit 4 Family zich primair op het bepaalde bij artikel 7:259 BW: op verval van recht moet de afrekening servicekosten binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder worden gezonden. 
       Subsidiair beroept Stichting Fit 4 Family zich op artikel 16.5 van de Algemene Bepalingen, waarin wordt bepaald dat het overzicht inzake de afrekening van de servicekosten binnen veertien maanden na het vorige overzicht moet zijn ingediend. Dit zou betekenen dat in ieder geval de afrekening over 2008 komt te vervallen. 
       Stichting Fit 4 Family heeft bezwaar gemaakt tegen de afrekening servicekosten, omdat kennelijk ook door derden gebruik wordt gemaakt van de stroom via de tussenmeter van Stichting Fit 4 Family. 
       Door een onjuiste installatie betaalt Stichting Fit 4 Family al jarenlang stroomkosten voor elektra die zij niet zelf afneemt. 
       
        [eiser] is als verhuurder verantwoordelijk voor een deugdelijke installatie en aansprakelijk voor de door Stichting Fit 4 Family geleden schade wegens het ontbreken van die deugdelijke installatie. 
       Stichting Fit 4 Family kan (nog) niet aantonen wat de omvang van de afname door derden is geweest. Zij verzoekt de kantonrechter de geleden schade bij wijze van voorschot te begroten op € 750,00 per jaar, hetgeen na een huurperiode van vijf jaren neerkomt op € 3.750,00. 
     
     
     
       
         Boete 
       
       Nu Stichting Fit 4 Family niets verschudligd is, is zij vanzelfsprekend ook geen boete verschuldigd. 
     
     
     
       
         Buitengerechtelijke incassokosten 
       
       
        [eiser] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden meer hebben bedragen dan die ter (de kantonrechter leest:) instructie van de zaak. Er is in ieder geval geen grondslag tot vergoeding van de integrale buitengerechtelijke kosten. 
     
     
     
       Indien Stichting Fit 4 Family nog enig bedrag verschuldigd is, rechtvaardigt de omvang daarvan niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte. 
       Subsidiair verzoekt Stichting Fit 4 Family haar een terme de grace te verlenen. 
     
     
   
   
     In reconventie: 
     
   
   
     De vordering 
     Stichting Fit 4 Family vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] zal veroordelen tot betaling van de door Stichting Fit 4 Family gelden schade ten bedrage van € 35.000,00, eventueel onder aftrek van hetgeen in conventie verrekend is, althans betaling van het schadebedrag dat de kantonrechter in goede justitie zal vaststellen, alsmede betaling van € 3.750,00 als voorschot op de schadevergoeding ten gevolge van door derden afgenomen elektra, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. 
     
     
       Stichting Fit 4 Family heeft naast haar verweer in conventie het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd: 
       De schade ten gevolge van de wateroverlast bedraagt € 27.701,05. 
       Daarnaast heeft Stichting Fit 4 Family voor een bedrag van € 7.298,95 omzet- en imagoschade geleden ten gevolge van de wateroverlast. 
       Voorts maakt Stichting Fit 4 Family ten titel van voorschot aanspraak op vergoeding van € 3.750,00 ter zake van door derden afgenomen elektra. 
     
     
   
   
     Het verweer 
     
      [eiser] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan. 
     
   
   
     De beoordeling 
     
   
   
     In conventie 
     
       1. 
       Er is geen sprake van een structurele wanbetaling en/of een achterstand in de huurbetalingen die ontbinding van de onderhuurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt. Gebleken is immers dat het enige bedrag dat niet correct aan huur is betaald, neerkomt op het verschil ad € 31,86 tussen de huur in december 2010 en de geïndexeerde huur per januari 2011. Per abuis heeft Stichting Fit 4 Family eenmalig nog het oude huurbedrag overgemaakt. Dit bedrag zal als erkend worden toegewezen. 
       
     
     
       2. 
       Ook de achterstand in de betalingen ter zake van de servicekosten rechtvaardigt geen ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte. Er bestaat immers een verschil van inzicht in de juistheid van de door [eiser] in rekening gebrachte kosten, terwijl Stichting Fit 4 Family zich overigens op verrekening met door haar gestelde schade beroept. 
       
     
     
       3. 
       De gevorderde ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte en de daarop betrekking hebbende nevenvorderingen worden op grond van het vorenstaande afgewezen. 
       
     
     
       4. 
       
         Het beroep van Stichting Fit 4 Family op artikel 7:259 BW kan geen stand houden. Het is juist dat genoemd artikel bepaalt dat de verhuurder elk jaar uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een overzicht aan de huurder moet verstrekken, maar het niet naleven daarvan leidt niet tot verval van recht. Het onbenut laten verstrijken van die periode kan hooguit gevolgen hebben voor de in rekening te brengen rente.  
         
          [eiser] vordert zelf al geen rente vanaf 12 november 2008 maar vanaf  
         1 januari 2011, zodat geen aanleiding bestaat de renteberekening in verband met het tijdsverloop aan te passen. 
       
       
     
     
       5. 
       Ook het beroep van Stichting Fit 4 Family op het bepaalde bij artikel 16.5 van de Algemene Bepalingen faalt. Dit artikel is immers van toepassing aan het einde van de huur, waarvan in deze zaak nog geen sprake is. 
       
     
     
       6. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is geen grondslag aanwezig voor toewijzing van de gevorderde boete. Aan het geschil tussen partijen ligt namelijk een verschil van inzicht in de juistheid van het bedrag van de servicekosten ten grondslag, terwijl Stichting Fit 4 Family zich beroept op verrekening met door haar gestelde schade. 
       
     
     
       7. 
       Artikel 8.4 van de onderhuurovereenkomst bepaalt dat Stichting Fit 4 Family zelf op eigen kosten alle bouwkundige voorzieningen moet aanbrengen en daarin nutsvoorzieningen moet doen aanbrengen. Daarom verwerpt de kantonrechter het verweer van Stichting Fit 4 Family, inhoudende dat [eiser] als verhuurder verantwoordelijk is voor een deugdelijke installatie en aansprakelijk is voor de door Stichting Fit 4 Family geleden schade wegens het ontbreken van die deugdelijke installatie. 
       
     
     
       8. 
       Voorts is op grond van het bepaalde bij artikel 16.11 is [eiser] “ behoudens in geval van ernstige nalatigheid of grove schuld, niet aansprakelijk voor enige schade die het gevolg is van het niet functioneren dan wel de niet behoorlijke leverantie van de hiervoor bedoelde voorzieningen en diensten.” 
       
     
     
       9. 
       Tevens bepaalt artikel 16.11 van de Algemene Bepalingen dat Stichting Fit 4 Family in dergelijke gevallen geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en/of verrekening met enige betalingsverplichting. 
       
     
     
       10. 
       Gelet op artikel 16.11 van de Algemene Bepalingen verwerpt de kantonrechter ook dit verweer van Stichting Fit 4 Family. Stichting Fit 4 Family heeft immers niets gesteld over de vereiste ernstige nalatigheid en/of grove schuld aan de zijde van [eiser]. 
       
     
     
       11. 
       Stichting Fit 4 Family heeft overigens geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde voorschotbedragen 
       
       
     
     
       12. 
       Op grond van het vorenstaande zal de vordering ter zake van de betaling van de servicekosten worden toegewezen.  
       
     
     
       13. 
       Zoals uit het vorenstaande blijkt, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van structurele wanbetaling door Stichting Fit 4 Family. Deze structurele wanbetaling vormt ook de grondslag voor de gevorderde werkelijke advocaatkosten. Die vordering zal daarom als ongegrond worden afgewezen.  
       
     
     
       14. 
       
        [eiser] heeft subsidiair € 952,00 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Stichting Fit 4 Family heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist. In deze procedure is voldoende gesteld of gebleken dat de door of namens [eiser] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden toegewezen conform rapport Voorwerk II in verhouding tot het uiteindelijk aan [eiser] toe te wijzen bedrag. Daarom wordt ter zake van deze kosten € 700,00 exclusief omzetbelasting toegewezen. 
       
     
     
       15. 
       Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
   
   
     In reconventie 
     De vordering ter zake van waterschade 
     
       16. 
       De door Stichting Fit 4 Family gestelde lekkage is in de verhouding tot [eiser] geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De lekkage heeft zich immers volgens de stelling van Stichting Fit 4 Family voorgedaan door een slecht dak van de appartementen die boven de bedrijfsruimte zijn gelegen. [eiser] is evenwel geen eigenaar van deze appartementen. De lekkage moet daarom worden gezien als een feitelijke stoornis door derden, te weten: het mogelijk achterwege laten van voorzieningen door de eigenaar van de appartementen ter voorkoming van lekkage. Stichting Fit 4 Family zal die eigenaar (de Broodvakman) voor schadevergoeding moeten aanspraken. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens door derden afgenomen elektra 
         
       
     
     
       17. 
       Deze vordering moet worden afgewezen op de gronden die in conventie al zijn vermeld bij de verwerping van het op deze vordering betrekking hebbende verweer. 
       
     
     
       18. 
       Stichting Fit 4 Family zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
       
         In conventie: 
       
       Veroordeelt Stichting Fit 4 Family om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 9.732,37, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente berekend over € 9.032,37 vanaf de vervaldata van de facturen tot aan de dag der algehele voldoening. 
     
     
     
       Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
     
     
     
       Wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
   
   
     In reconventie: 
     Wijst de vordering af. 
     
     
       Veroordeelt Stichting Fit 4 Family in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Fit 4 Family tot op heden vastgesteld op € 800,00 wegens salaris gemachtigde. 
     
     
     
       Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.