ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:1243

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:1243 Gerechtshof Den Haag , 05-07-2022 / 200.278.663/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-07-05

Zaaknummer: 200.278.663/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1243

---

Verhuurder vordert betaling van huurachterstand. Huurder vordert in reconventie schadevergoeding wegens beschadiging van goederen door wateroverlast in de kelder van de gehuurde woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.278.663/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 7812591 RL EXPL 19-12904 
     
     
     
       
         Arrest van 5 juli 2022   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. D. Pieterse te Den Haag, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. I.B. Jansse te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1 
       Deze zaak gaat over het volgende. [appellant] heeft een woning gehuurd van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] vordert achterstallige huurtermijnen van [appellant] . [appellant] vordert op zijn beurt schadevergoeding van [geïntimeerde] omdat er wateroverlast in de kelder bij de woning heeft plaatsgevonden en er daardoor spullen van [appellant] zijn beschadigd.  
       
     
     
       1.2 
       Het hof oordeelt in dit arrest, net zoals de kantonrechter, dat [appellant] de achterstallige huurtermijnen moet betalen. [appellant] heeft geen recht op schadevergoeding van [geïntimeerde] wegens wateroverlast omdat de inboedelverzekeraar van [appellant] de schade al heeft vergoed. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij meer schade heeft geleden. 
       
     
   
   
     
       2 Procesverloop 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag ; 
         
         
           het tussen partijen gewezen vonnis van 6 november 2019; 
         
         
           de dagvaarding in hoger beroep van 6 februari 2020 van [appellant] ; 
         
         
           het arrest van dit hof van 7 juli 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 november 2020 en van de voortzetting van de mondelinge behandeling op 15 april 2021;  
         
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       2.2 
       Op 12 mei 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. [appellant] heeft tijdens de zitting nog (op voorhand toegezonden) producties overgelegd.  
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staat onder meer het volgende vast. 
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). In verband met een tijdelijke verhuizing naar het buitenland heeft hij de woning via De Haagsche Makelaar (hierna: de makelaar) te huur aangeboden.  
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft de woning met ingang van 14 juli 2015 van [geïntimeerde] gehuurd. In de door partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst staat dat de overeenkomst betrekking heeft op “ de gestoffeerde woonruimte (…) plaatselijk bekend [adres] ”. [appellant] heeft op grond van de huurovereenkomst een waarborgsom aan [geïntimeerde] betaald.   
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft de woning voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bezichtigd met de makelaar. Hij is toen ook in de kelder van de woning geweest. Direct na aanvang van de huur heeft hij 60 verhuisdozen met spullen in de kelder geplaatst. Vervolgens is hij met vakantie gegaan. Toen hij op 15 augustus 2015 terugkwam van vakantie trof hij water in de kelder aan. Hij heeft dat op 18 augustus 2015 telefonisch gemeld aan de makelaar. 
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft melding gemaakt van schade door de wateroverlast bij zijn inboedelverzekeraar […] B.V. (hierna: de inboedelverzekeraar). De inboedelverzekeraar heeft opdracht verstrekt aan Dekra Experts B.V. (hierna: Dekra) om de schade vast te stellen. 
       
     
     
       3.6 
       Dekra heeft de woning op 19 augustus 2015 bezocht en op 28 augustus 2015 rapport uitgebracht (hierna: het Dekra rapport). Daarin is de schade begroot op € 9.042,-. In het rapport is toegelicht dat de schade wegens ouderdom van de goederen deels is vastgesteld op basis van dagwaarde. 
       
     
     
       3.7 
       De inboedelverzekeraar van [appellant] heeft de door Dekra vastgestelde schade van € 9.042,- aan [appellant] uitgekeerd.  
       
     
     
       3.8 
       Na onderzoek is gebleken dat er sprake is geweest van intredend rioolwater in de kelder als gevolg van een scheur in de inpandige beerput van de woning. [geïntimeerde] heeft herstelwerkzaamheden laten verrichten die begin mei 2016 zijn afgerond.  
       
     
     
       3.9 
       Bij e-mail van 27 februari 2019 heeft [appellant] de makelaar als volgt bericht: 
       
       
         
           “(…) Allereerst is er door jou een (voor)inspectie uitgevoerd van het huis. We hebben ons – zoals je hebt kunnen vaststellen – altijd als goede ‘huisvader’ gedragen.  
         
         
           Ik zou je o.a. daarom graag willen verzoeken onderstaande punten uit te laten voeren. 
         
         
           • De plafonds (…) graag te laten schilderen. (...) 
         
         
           • Om de ketel door een deskundige te laten beoordelen (…). 
         
         
           • Ik begrijp inmiddels van jou dat de buurvrouw met een proces dreigt ivm de Japanse duizendknoop richting verhuurder. Ik wil graag meewerken aan spoedig verwijdering hiervan. (…) 
         
       
       
       
         
           Verder hebben wij gesproken over betalingen van de huur. De afgelopen 43 maanden heb ik netjes aan al mijn verplichtingen voldaan. (…) Echter is er nu het moment aangebroken dat ik de betaling van de huur vanaf heden opschort. De reden hebben wij uitvoerig besproken en heeft betrekking op lekkage van de kelder. Ik wil hiervoor schadeloos worden gesteld.  
         
       
       
       
         
           -1- 
         
         
           In de eerste plaats is gebleken dat de kelder vanaf aanvang huur zo lek was als een mandje. Er heeft permanent 2- 10 cm water in de kelder gestaan. Ook dit heb jij de tijdens de inspectie d.d. 22 februari jl. zelf vastgesteld. Hierdoor is de kelder de gehele huurperiode niet bruikbaar geweest en wil ik hiervoor worden gecompenseerd. (…)”  
         
       
       
     
     
       3.10 
       De huurovereenkomst is per 1 juni 2019 beëindigd. [appellant] heeft de huur over de maanden februari tot en met mei 2019 van € 2.521,71 per maand, niet betaald. 
       
     
     
       3.11 
       Op 16 oktober 2019 heeft mr. […] , NIVRE-re, werkzaam bij  AansprakelijkheidsExpertises & Consultancy B.V. (hierna: AEC) op verzoek van [appellant] rapport uitgebracht over de door [appellant] geleden schade naar aanleiding van de wateroverlast in de kelder (hierna: het AEC rapport). Daarin is de schade begroot op € 21.594,-, inclusief schade wegens schoonmaakkosten van € 1.106,- en kosten van het inschakelen van rioolbedrijf Zegwaard van € 236,-.  
       
     
   
   
     
       4 Vorderingen en beslissing van de kantonrechter 
     
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en (onder meer) gevorderd (na eisvermeerdering) dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 9.102,23 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2019. Deze vordering heeft betrekking op de huurachterstand, rente en incassokosten (van € 1.369,13) minus de door [appellant] betaalde waarborgsom (van € 2.450,70). [geïntimeerde] heeft ook gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft een tegenvordering (vordering in reconventie) ingesteld en gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 18.680,17 en de proceskosten. Deze vordering heeft betrekking op vergoeding van schade en kosten naar aanleiding van de wateroverlast in de kelder en op terugbetaling van de waarborgsom.  
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen, en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 
     
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis van de kantonrechter. Hij vordert dat het vonnis wordt vernietigd, dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het vonnis heeft betaald. Verder heeft [appellant] zijn oorspronkelijke tegenvordering van € 18.680,- verhoogd tot het bedrag van € 32.906,19, nog te vermeerderen met rente. Deze tegenvordering heeft betrekking op schadevergoeding wegens de wateroverlast in de kelder (€ 21.594,-), huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot (€ 6.480,-), terugbetaling van de waarborgsom (€ 2.450,-) en expertisekosten (€ 2.382,19). 
       
     
     
       5.2 
       
        [appellant] heeft acht grieven tegen het vonnis aangevoerd. Kort gezegd voert [appellant] in hoger beroep het volgende aan: 
       - de feitenvaststelling in het vonnis is onvolledig omdat niet is vastgesteld dat de kelder tot het gehuurde behoorde (grief 1);  
       - de kantonrechter had ook moeten vaststellen dat er niet één gebrek was maar twee; er was volgens [appellant] niet alleen een gebrek aan de riolering/beerput maar ook aan de kelderbak (grief 2); 
       - de kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat [appellant] de huurachterstand heeft erkend en dat hij geen verweer heeft gevoerd tegen de wettelijke rente daarover en de buitengerechtelijke incassokosten (grief 3); 
       - de kantonrechter heeft bovendien ten onrechte overwogen dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is jegens [appellant] omdat de inboedelverzekeraar een bedrag aan [appellant] heeft uitgekeerd (grief 4); 
       - ook is ten onrechte overwogen dat [appellant] zijn stelling dat zijn schade hoger is dan de door de verzekeraar uitgekeerde schade, niet (voldoende) heeft onderbouwd (grief 5); 
       - verder is ten onrechte overwogen dat [geïntimeerde] zich direct heeft ingespannen om de wateroverlast in de kelder op te lossen en dat niet is komen vast te staan dat [appellant] de gehele huurperiode geen gebruik heeft kunnen maken van de kelder (grief 6); 
       - volgens [appellant] moet [geïntimeerde] hem betalen en niet andersom (grief 7); 
       - [appellant] is het tot slot oneens met de proceskostenveroordeling (grief 8). 
       Het hof zal de grieven hierna (in andere volgorde en deels gezamenlijk) beoordelen. 
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling door het hof 
     
     
       6.1 
       De kernvraag in deze zaak is of [geïntimeerde] schade moet vergoeden aan [appellant] wegens de wateroverlast in de kelder. Het hof zal allereerst ingaan op de met grief 1 opgeworpen vraag of de kelder tot het gehuurde behoort. Volgens [geïntimeerde] is dat niet het geval en is hij alleen al daarom niet aansprakelijk voor door [appellant] geleden schade. [geïntimeerde] heeft in dit verband aangevoerd dat:  
       - de kelder niet afzonderlijk is genoemd in de huurovereenkomst en ook niet in de brochure op Funda en het bij aanvang van de huur opgemaakte inspectierapport; 
       - er bij aanvang van de huur nog werkzaamheden in uitvoering waren in de kelder; 
       - de keldertrap ontbrak (er stond slechts een keukentrap), en  
       - de kelderdeuropening was voorzien van veiligheidslinten. 
       
       
         
           Kelder onderdeel van het gehuurde 
         
       
     
     
       6.2 
       
         Naar het oordeel van het hof behoort de kelder tot het gehuurde. In de huurovereenkomst staat dat de huur betrekking heeft op “ de gestoffeerde woonruimte ” aan de [adres] . [geïntimeerde] stelt op zichzelf terecht dat de kelder niet afzonderlijk in de huurovereenkomst is genoemd, maar dat is niet van betekenis omdat geen enkele ruimte afzonderlijk in de huurovereenkomst is genoemd. Nu in de huurovereenkomst in algemene zin is verwezen naar de woonruimte aan de Valkenboslaan 3, mocht [appellant] er redelijkerwijs van uitgaan dat alle tot de woning behorende vertrekken tot het gehuurde behoorden. Bovendien heeft [geïntimeerde] de sleutel van de kelderdeur aan [appellant] ter beschikking gesteld - [geïntimeerde] heeft ter zitting immers verklaard dat de sleutel in de kelderdeur zat. Verder is van belang dat de makelaar de kelder heeft getoond toen [appellant] de woning voorafgaand aan de huur bezichtigde.  
         Ten aanzien van hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd merkt het hof nog op dat de inhoud van de huurovereenkomst bepalend is voor het antwoord op de vraag of de kelder tot het gehuurde behoort, en niet het inspectierapport dat betrekking heeft op de staat (en niet de omvang) van het gehuurde. De keukentrap in de kelder, de werkzaamheden in uitvoering  en het veiligheidslint laten onverlet dat [geïntimeerde] de kelder feitelijk ter beschikking heeft gesteld door het verschaffen van de sleutel van de kelder.  
       
       
     
     
       6.3 
       Gelet op het voorgaande stelt [appellant] op zichzelf terecht dat de kelder tot het gehuurde behoorde. Ook de kantonrechter is daar (impliciet) van uitgegaan, anders was zij niet toegekomen aan de beoordeling van de schade. Grief 1 leidt daarom nog niet tot vernietiging van het vonnis.  
       
       
         
           Omvang schade aan goederen 
         
       
     
     
       6.4 
       Nu het hof tot het oordeel komt dat de kelder onderdeel was van het gehuurde, rijst onder meer de vraag wat de omvang is van de door [appellant] geleden schade wegens wateroverlast in de kelder. Vast staat dat de inboedelverzekeraar een bedrag van € 9.042,- aan schadevergoeding aan [appellant] heeft uitgekeerd. [appellant] stelt dat hij veel meer schade heeft geleden, maar [geïntimeerde] betwist dat.  
       
     
     
       6.5 
       Het hof stelt voorop dat op [appellant] de stelplicht en de bewijslast rust van de hoogte van de door hem geleden schade. [appellant] heeft ten aanzien van die schade drie verschillende schadebegrotingen overgelegd:  
       - de specificatie “waterschade 15 aug 2015” met een opsomming van spullen en de waarde daarvan, in totaal:  € 13.686,95, met een aantal foto’s; 
       - het Dekra rapport waarin de schade is begroot op € 9.042,-; 
       - het AEC rapport waarin de schade is begroot op € 21.594,- (schade aan goederen € 20.252,- + schoonmaakkosten € 1.106,- + kosten rioolbedrijf Zegwaard € 236,-).  
       
         De specificatie “waterschade 15 aug 2015” is opgemaakt door [appellant] zelf, kort na de wateroverlast. [appellant] beroept zich wat betreft de omvang van de gestelde schade echter niet op die specificatie, maar op het AEC rapport. [geïntimeerde] bestrijdt de juistheid van dat rapport en verwijst naar de veel lagere begroting van de schade in het Dekra rapport.  
         Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] de door hem gestelde schade onvoldoende onderbouwd. Het hof licht dit als volgt toe. 
       
       
     
     
       6.6 
       
        [appellant] heeft in de eerste plaats geen enkel aankoopbewijs overgelegd van de diverse beschadigde goederen, zelfs niet van de goederen die volgens hem waardevol zijn. Daardoor ontbreekt ieder inzicht in de aanschafwaarde, de ouderdom en de eventuele specificatie van de goederen.  
       
     
     
       6.7 
       Verder valt op dat AEC haar schadebegroting meer dan vier jaar na het schadevoorval heeft opgesteld, uitsluitend op basis van het door [appellant] opgestelde overzicht en door hem getoonde foto’s die niet bij het rapport zijn gevoegd (zie AEC rapport p. 3, 2e alinea). AEC vermeldt dat de door [appellant] genoemde waarden van zijn goederen  “voor zover mogelijk door ons zijn gecontroleerd en akkoord bevonden” . Het is het hof niet duidelijk hoe AEC de opgaaf van [appellant] zonder aankoopbewijzen en specificaties heeft kunnen controleren. Verder valt op dat eerder door [appellant] genoemde waarden fors zijn verhoogd. Ter verduidelijking van de gebrekkige onderbouwing wijst het hof bij wijze van voorbeeld op de volgende twee posten in het AEC rapport: 
       - de post “mac book air”, 2 stuks, schade volgens AEC: € 4.118,-. Volgens AEC ging het om de “duurste versie” en had [appellant] op beide laptops software geïnstalleerd die hij voor € 700,- per laptop had aangeschaft. Hoe AEC een en ander heeft kunnen verifiëren is niet duidelijk. Op de foto’s die [appellant] in deze procedure heeft overgelegd is niet zichtbaar om welk type laptop het gaat, laat staan dat het de duurste versie zou zijn. De aanschaf van software is daarop vanzelfsprekend ook niet zichtbaar; 
       - de post “laarzen”, schade volgens AEC: € 899,-. De toelichting van AEC luidt:  
       
         
           “cliënt meldde dat hij een (derde) paar laarzen is vergeten op te geven. Hij constateerde dat pas toen hij nog eens alle foto's doornam. Op de foto’s zijn deze laarzen te zien, maar het merk is niet meer te achterhalen. De aanschafwaarde was € 899.”  
         
         Verder is AEC uitgegaan van de nieuwwaarde van de goederen, onder meer omdat die goederen volgens [appellant] een dagwaarde vertegenwoordigden van meer dan 40% van de nieuwwaarde (zie AEC rapport p. 2, 2e alinea). Ook op dit onderdeel is AEC uitsluitend afgegaan op mededelingen van [appellant] terwijl Dekra de beschadigde goederen kort na het schadevoorval heeft gezien en diverse zaken wegens ouderdom heeft begroot op de dagwaarde. Al met al bevat het AEC rapport geen deugdelijke onderbouwing van de gestelde schade, die nog veel hoger is dan [appellant] direct na de wateroverlast had begroot. Het hof gaat daarom voorbij aan het AEC rapport. Het hof schat de schade van [appellant] op € 9.042,-, het bedrag dat is begroot door Dekra. Dekra is immers niet slechts afgegaan op de opgaaf van [appellant] maar heeft de beschadigde goederen ook zelf bezichtigd, direct na de wateroverlast. Bovendien heeft Dekra terecht rekening gehouden met de omstandigheid dat het gaat om schade aan gebruikte goederen.  
       
       
       
         
           Schoonmaakkosten 
         
       
     
     
       6.8 
       
         
          [appellant] heeft ook vergoeding van schoonmaakkosten gevorderd. Volgens [appellant] bedroegen de schoonmaakkosten € 1.106,- en hebben deze betrekking op het inhuren van drie personen (waaronder [appellant] zelf) à € 50,- per uur, de huur van een busje met aanhangwagen, brandstof voor de rit naar de stort en schoonmaakmiddelen (conclusie van antwoord tevens eis in reconventie onder 7d). Ook op dit onderdeel ontbreekt een deugdelijke onderbouwing. Het hof acht op zichzelf wel voldoende aannemelijk dat [appellant] de nodige tijd heeft moeten besteden aan schoonmaakwerkzaamheden (het leegruimen van de kelder) maar dat leidt op zichzelf nog niet tot schade. Meer in het bijzonder valt niet in te zien dat [appellant] wegens schoonmaakwerkzaamheden € 50,- per uur aan zichzelf was verschuldigd en [geïntimeerde] deze kosten zou moeten vergoeden. [appellant] , die werkzaam is als zelfstandig consultant, heeft niet gesteld dat hij opdrachten heeft gemist of niet heeft kunnen uitvoeren door de tijd die hij aan de wateroverlast heeft besteed. Van winst- of inkomstenderving is dus geen sprake.  
         Wat betreft de overige door [appellant] opgevoerde schoonmaakkosten geldt dat betaalbewijzen ontbreken. [geïntimeerde] heeft terecht naar voren gebracht dat op geen enkele wijze valt te controleren dat [appellant] deze kosten heeft gemaakt. Het AEC rapport kan niet als een onderbouwing worden beschouwd omdat dit geheel is gestoeld op verklaringen van [appellant] . Bovendien valt op dat [appellant] geen schoonmaakkosten heeft opgenomen in zijn specificatie “waterschade 15 aug 2015”.  
       
       
     
     
       6.9 
       De kosten van Zegwaard rioolinspectie van € 236,- zijn wel genoegzaam (door middel van een factuur) onderbouwd. Deze komen echter niet voor vergoeding in aanmerking omdat [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij deze al in 2015 heeft vergoed en [appellant] dat niet gemotiveerd heeft weersproken.  
       
     
     
       6.10 
       De conclusie is dat [appellant] niet heeft onderbouwd dat hij méér schade heeft geleden dan het bedrag van € 9.042,-. Aangezien deze schade al door de inboedelverzekeraar van [appellant] is vergoed, heeft [appellant] geen schade die voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking komt. Dat de verzekeraar de schade uit coulance heeft vergoed, zoals [appellant] stelt, doet niet ter zake, want dat neemt niet weg dat de schade van [appellant] al is vergoed. De grieven 4 en 5 falen dus.  
       
     
     
       6.11 
       Nu de schade al is vergoed kan in het midden blijven of sprake is geweest van één gebrek dan wel twee gebreken – het hof zal grief 2 daarom niet bespreken. Ook kan in het midden blijven of [geïntimeerde] op grond van artikel 7:208 BW gehouden was tot vergoeding van de waterschade, zoals [appellant] stelt maar [geïntimeerde] heeft betwist.   
       
       
         
           Huurprijsvermindering wegens niet kunnen gebruiken kelder? 
         
       
     
     
       6.12 
       
         Het hof komt nu toe aan de bespreking van de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering omdat hij de kelder niet heeft kunnen gebruiken.  
         Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder.  
       
       
     
     
       6.13 
       Het hof kan niet vaststellen dat [appellant] , nadat de werkzaamheden aan de beerput begin mei 2016 waren afgerond (zie onder 3.8), nog melding heeft gemaakt van een gebrek. [appellant] heeft gewezen op zijn e-mail van 27 februari 2019 (zie onder 3.9) maar daarin maakt hij alleen melding van werkzaamheden die aan plafonds, de ketel en beplanting moeten worden verricht, niet aan de kelder. Verder vraagt hij om schadeloosstelling wegens de lekkage in de kelder en in dat kader merkt hij op dat er permanent water in de kelder  heeft gestaan . De e-mail bevat daarmee geen behoorlijke kennisgeving van een op dat moment bestaand gebrek aan de kelder dat nog moet worden verholpen.  
       
     
     
       6.14 
       
         Huurprijsvermindering komt gelet op het voorgaande hooguit aan de orde over de periode van 18 augustus 2015 tot mei 2016. Naar het oordeel van het hof volgt uit hetgeen [appellant] heeft gesteld echter niet dat er in die periode sprake is geweest van een vermindering van huurgenot. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat niet ieder ‘wissewasje’ leidt tot vermindering van huurgenot; alleen een substantiële aantasting van het huurgenot leidt tot huurprijsvermindering (MvT,  Kamerstukken II  1997/98, 26089, 3, p.18). Van een substantiële aantasting van het huurgenot is in dit geval geen sprake. Het gaat slechts om het gedurende een beperkte tijd (8,5 maanden) niet kunnen gebruiken van een kelder. Het genot van die kelder was al zeer beperkt gelet op de provisorische toegang via een keukentrap en omdat er nog werkzaamheden in uitvoering waren. Gelet op het totaaloppervlak van de woning van 240 m2 en het relatief kleine oppervlak van de kelder (12 m2) moet worden aangenomen dat [appellant] ook zonder kelder over ruim voldoende opslagruimte heeft kunnen beschikken.  
         Grief 6 faalt dus ook. 
       
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
     
     
       6.15 
       Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] geen schadevergoeding aan [appellant] is verschuldigd zodat [appellant] geen beroep toekomt op verrekening of opschorting van zijn huurverplichtingen. Verder is de waarborgsom al in mindering gebracht op de huurachterstand. Voor zover grief 3 betrekking heeft op de betwisting van de huurachterstand en de wettelijke rente daarover faalt deze grief dan ook. Daaruit volgt dat ook grief 7 moet worden verworpen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       6.16 
       
         Grief 3 heeft ook betrekking op de buitengerechtelijke kosten van € 1.369,13. [appellant] betwist de ontvangst van de door [geïntimeerde] overgelegde drie aanmaningsbrieven van Incassocenter B.V. Hij heeft ook aangevoerd dat Incassocenter B.V. een dubieuze reputatie heeft en dat er kamervragen over deze incassogemachtigde zijn gesteld.  
         Het hof stelt vast dat de aanmaningsbrieven niet aangetekend zijn verstuurd. Het is daarom aan [geïntimeerde] feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de brieven zijn aangekomen (vgl. HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704, NJ 2017/113). Dat heeft [geïntimeerde] niet gedaan en hij heeft ook geen bewijs aangeboden op dit onderdeel. [geïntimeerde] heeft nog wel gesteld dat [appellant] contact heeft gehad met het incassobureau, maar het hof kan uit de overgelegde correspondentie niet afleiden dat dit contact naar aanleiding van (een van) de incassobrieven heeft plaatsgehad. Verder heeft [geïntimeerde] op zichzelf terecht gesteld dat [appellant] de ontvangst van de brieven niet heeft betwist bij conclusie van antwoord, maar dat neemt niet weg dat hij de ontvangst in hoger beroep alsnog kan betwisten en overigens had hij dat ook al gedaan in zijn bij conclusie van antwoord als productie 22 overgelegde e-mail van 14 mei 2019.  
         Grief 3 slaagt dus voor zover deze betrekking heeft op de buitengerechtelijke incassokosten. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van deze kosten alsnog afwijzen en het vonnis in zoverre vernietigen.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       6.17 
       
         De slotsom is dat alleen de grief van [appellant] ten aanzien van de door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke kosten slaagt. [appellant] heeft ook nog een beroep gedaan op dwaling maar dat is niet toegelicht, het hof gaat daaraan dan ook voorbij.  
         De tegenvordering van [appellant] , die in hoger beroep is verhoogd, zal geheel worden afgewezen. [appellant] blijft daarmee de overwegend in het ongelijk gestelde partij en daarom is hij terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. Grief 8 faalt dus ook.  
         	Ook in hoger beroep is [appellant] overwegend in het ongelijk gesteld en daarom zal het hof hem veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.  
       
       
     
     
       6.18 
       Het bewijsaanbod van [appellant] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst van deze procedure leiden. Het wordt om die reden gepasseerd.  
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - vernietigt het vonnis van 6 november 2019 voor zover [appellant] daarbij in conventie is veroordeeld om tegen behoorlijke kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 9.102,23 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 augustus 2019 tot die der algehele voldoening; 
     
     
       en opnieuw rechtdoende, in conventie: 
     
     
     - veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijke kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 7.733,10 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 augustus 2019 tot die der algehele voldoening; 
     
     - bekrachtigt het vonnis van 6 november 2019 voor het overige; 
     
     - wijst af het anders of meer gevorderde; 
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 5.768,- aan salaris van de advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen tot aan de dag van betaling; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, J.E.H.M. Pinckaers  en P. van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022 in aanwezigheid van de griffier.