ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:2943

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:2943 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 07-05-2024 / BRE - 21 _ 4495

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-05-07

Zaaknummer: BRE - 21 _ 4495

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:2943

---

WOZ, gecorrigeerde vervangingswaarde, toestandsdatum

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 21/4495  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te Tilburg (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 805.000 (de beschikking). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2021 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).  
       
     
     
       1.2. 
         De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar afgewezen. 
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 voor de eerste keer op zitting behandeld (de eerste zitting). Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] . De rechtbank heeft ter zitting het onderzoek gesloten.  
       
     
     
       1.4. 
       Met partijen is ter zitting afgesproken dat de gemachtigde binnen twee weken na de zitting de rechtbank informeert of de – voor het eerst ter zitting aan de orde gestelde –  objectafbakening nog langer in geschil is. De gemachtigde heeft de rechtbank bij brief, ontvangen door de rechtbank op 27 december 2023, geïnformeerd dat belanghebbende het niet eens is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening. De rechtbank heeft het onderzoek daarom bij brief van 24 januari 2024 heropend en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om op het standpunt van belanghebbende over de objectafbakening te reageren. 
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft bij brief, ontvangen door de rechtbank op 30 januari 2024, gereageerd op het standpunt van belanghebbende over de objectafbakening. De gemachtigde is bij brief van 15 februari 2024 opnieuw in de gelegenheid gesteld om de rechtbank te informeren of de objectafbakening nog langer in geschil is. De gemachtigde heeft bij brief, ontvangen door de rechtbank op 19 februari 2024, aangegeven dat de reactie van de heffingsambtenaar belanghebbende niet heeft overtuigd en dat de objectafbakening nog steeds in geschil is. 
       
     
     
       1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2024 de gegevens van de gebruiker van het object verstrekt. De rechtbank heeft de gebruiker aangemerkt als belanghebbende in de procedure en de gebruiker bij brief van 6 maart 2024 in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij als partij wil deelnemen aan de procedure. De gebruiker heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. 
       
     
     
       1.7. 
       
         De rechtbank heeft het beroep op 2 april 2024 voor de tweede keer op zitting behandeld (de tweede zitting). Belanghebbende, in persoon van haar bestuurder  
         mr. J.J. van ’t Hoff, is op basis van artikel 8:27 en artikel 8:59 van de Awb opgeroepen om ter zitting te verschijnen voor het geven van inlichtingen. Aan de zitting van 2 april 2024 hebben deelgenomen: via een telefonische verbinding belanghebbende, in persoon van haar bestuurder mr. J.J. van ‘t Hoff, en namens de heffingsambtenaar mr. M.D. Niederen en [naam 2] . De gemachtigde heeft voorafgaand aan de zitting een verdagingsverzoek ingediend. Dat verzoek heeft de rechtbank afgewezen (zie onder 4.). De gemachtigde heeft de rechtbank vervolgens ervan in kennis gesteld niet aanwezig te zullen zijn ter zitting.  
       
       
     
     
       1.8. 
       Van het verhandelde op de eerste en de tweede zitting zijn processen-verbaal opgemaakt, die met deze uitspraak worden meegezonden. 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een (kantoor)ruimte van 189 m² op de begane grond en een (kantoor)ruimte van 215 m² op de eerste verdieping. De (kantoor)ruimte op de tweede verdieping ( [adres 1] ) is niet in eigendom van belanghebbende. Het pand staat op een perceel van 625 m². De onroerende zaak was in 2020 in aanbouw en op 1 januari 2021 volledig gereed.  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak en de daarmee verband houdende de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de eerste zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de eerste zitting ingenomen standpunten. Tijdens de tweede zitting is vast komen te staan dat de objectafbakening niet langer in geschil is. De rechtbank laat dat punt in haar beoordeling dan ook buiten beschouwing. 
       
     
     
       2.1. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld .  Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
         
           Vooraf 
         
       
       
       
         
           Afwijzing verdagingsverzoek tweede zitting 
         
       
       
       
         4. De gemachtigde heeft op 14 maart 2024 voor belanghebbende, in persoon van  
         mr. J.J. van ’t Hoff, en zichzelf een verdagingsverzoek ingediend voor de zitting van 2 april 2024 om 10:00 uur. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen op grond van artikel 2:13, eerste lid, van het Procesreglement, omdat het verzoek niet gemotiveerd was.  
       
       
     
     
       4.1. 
       Na afloop van de zitting van 2 april 2024 bleek dat de gemachtigde om 09:30 uur een mail had gestuurd naar de griffie van de rechtbank met de mededeling dat zowel hij als zijn klant “absoluut verhinderd zijn om hedenochtend om 10.00 uur te uwent acte de présence te geven”. De gemachtigde verzoekt hem het proces-verbaal van de zitting na te sturen. De rechtbank heeft in deze mail geen aanleiding gezien om het onderzoek ter heropenen. Belanghebbende heeft, in persoon van haar bestuurder mr. J.J. van ’t Hoff, telefonisch een gedeelte van de zitting bijgewoond.  
       
       
         
           Griffierecht 
         
       
       
       5. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende (een rechtspersoon) voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald. 
       
       
         
           Op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
       6. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar bij zijn brief van 3 februari 2022 en in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door belanghebbende genoemde stukken - “ [kenteken 1] ”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, huurinformatieformulieren, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn geen op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven daarom niet overgelegd te worden. Bovendien is de heffingsambtenaar niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden. 
       
       
         
           Horen 
         
       
       
       7. Belanghebbende stelt dat zij ten onrechte niet is gehoord door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase. Dit is onjuist. Er heeft op 21 juli 2021 een hoorgesprek plaatsgevonden. Het hoorrecht van belanghebbende is dus niet geschonden. De heffingsambtenaar heeft van het hoorgesprek ook een hoorverslag overgelegd. 
       
         Inhoudelijk 
       
       
       
         
           Juridisch kader 
         
       
       
       8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een niet-woning bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie methode, door middel van een vergelijking met referentieobjecten of door middel van de discounted cashflow-methode. In afwijking in zoverre van dat tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. 
       
     
     
       8.1. 
       De gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen.  Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale (geobjectiveerde) bouwkosten ervan, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw. 
       
     
     
       8.2. 
       
         Als uitgangspunt wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald naar de staat en de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft.  De waarde van een onroerende zaak die tussen de waardepeildatum en 1 januari van het jaar waarop de aanslag OZB betrekking heeft wijzigt als gevolg van onder meer bouw, moet echter worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari van het jaar waarop de aanslag OZB betrekking heeft (de toestandsdatum). De waarde wordt wel nog steeds gewaardeerd naar het waardepeil van de verkoopprijzen op de waardepeildatum. Dat komt er in dit geval op neer dat de vervangingswaarde moet worden bepaald naar de staat op de toestandsdatum  
         1 januari 2021.  
       
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
       9. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling primair verwezen naar zijn berekening van de stichtingskosten van de onroerende zaak. In deze berekening is waarde van de onroerende zaak bepaald op € 974.050. De berekening luidt als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Stichtingskosten kantoor 
                 
               
             
             
               
                 Bouwkosten bouwvergunning 
               
               
                 € 966.000 
               
               
                 Bouwvergunning aanvraag bij gemeente Tilburg 
               
             
             
               
                 Installatiekosten 
               
               
                 € 212.520 
               
               
                 22% 
               
               
                 Archetype 
               
               
                 
                  [kenteken 2]
                 
               
             
             
               
                 Bouwplaatskosten /architectkosten /etc. 
               
               
                 € 173.880 
               
               
                 18% 
               
               
                 Bouwkostenboekje 
               
               
                 
               
             
             
               
                 BTW 
               
               
                 € 284.004 
               
               
                 21% 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Grondkosten 
               
               
                 € 121.000 
               
               
                 
               
               
                 Aankoop 
               
               
                 24-12-2019 
               
             
             
               
                 Stichtingskosten kantoor 
               
               
                 € 1.757.404 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Verdeling 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 € 1.139.633 
               
               
                 404 
               
               
                 m² 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 € 400.609 
               
               
                 219 
               
               
                 m² 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 623 
               
               
                 m² totaal 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Beschikte waarde 
               
               
                 € 805.000 
               
               
                 21% 
               
               
                 € 974.050 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Oordeel van de rechtbank 
         
       
       
       10. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan van de juiste uitgangspunten. De heffingsambtenaar heeft immers de aan de onroerende zaak toerekenbare waarde van de grond vermeerderd met de aan de onroerende zaak toerekenbare totale (geobjectiveerde) bouwkosten van de opstallen. De heffingsambtenaar heeft deze bedragen terecht volledig meegenomen in zijn berekening, aangezien de bouw op de toestandsdatum (1 januari 2021) was afgerond en het voortgangspercentage van de bouw dus 100% betreft. Gesteld noch gebleken is dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde bedragen niet naar het prijspeil op de waardepeildatum zijn berekend.   
       
     
     
       10.1. 
       De berekening van de stichtingskosten door de heffingsambtenaar resulteert in een  vervangingswaarde van € 1.139.633. Dat is ruim meer dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde (€ 805.000). Zelfs indien de rechtbank ervan uitgaat dat belanghebbende de omzetbelasting ter zake van de vervangingskosten in het kader van de toepassing van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kan brengen en die omzetbelasting bij het vaststellen van de vervangingswaarde daarom buiten beschouwing moet blijven , is de gecorrigeerde vervangingswaarde (€ 974.050) nog steeds hoger dan de beschikte waarde (€ 805.000). Dat betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB als uitgangspunt niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       10.2. 
       Belanghebbende bepleit nog dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie (gebruiksbeperkingen), wat dient te leiden tot een correctie en dus een waardevermindering van de onroerende zaak. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet. In het kader van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde spelen gebruiksbeperkingen in dit geval geen enkele rol.  
       
     
     
       10.3. 
       Andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet de waarde weergeeft, zijn namens belanghebbende ter zitting niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn  
         
       
       
       
         11. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
       
     
     
       11.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 10 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 7 mei 2024.  
     
     
       11.2. 
       De rechtbank constateert dat het handelen van de gemachtigde heeft geleid tot vertraging van de procedure. De gemachtigde heeft immers in eerste instantie het griffierecht niet betaald en een beroep op betalingsonmacht gedaan, zonder dat beroep te onderbouwen. Dit heeft geleid tot een vertraging van enkele maanden. De gemachtigde heeft bovendien tijdens de eerste zitting en in de brief van 18 december 2023 feitelijk onjuiste informatie verstrekt over de objectafbakening.  De tijd die verloren is gegaan door de heropening van het onderzoek en het op verzoek van de gemachtigde houden van een tweede zitting telt de rechtbank op bij de redelijke termijn voor de afdoening van deze procedure.  
       
     
     
       11.3. 
       Al met al is de redelijke termijn in deze procedure met ongeveer 6 maanden overschreden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over het handelen van de gemachtigde, acht de rechtbank het onwaarschijnlijk dat er aan zijde van belanghebbende (een rechtspersoon) enige stress is geweest vanwege de duur van deze beroepsprocedure. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en wijst het verzoek om immateriëleschadevergoeding af.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en daarmee de aanslag OZB in stand blijft. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep ongegrond; 
       
       
         wijst het verzoek om schadevergoeding af.  
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 7 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
      Artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. 
   
   
     Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Vgl. de conclusie van Advocaat-Generaal M.R.T. Pauwels van 20 oktober 2023, ECLI:NL:PHR:2023:943. 
   
   
      De gemachtigde heeft immers meerdere keren aangegeven dat belanghebbende alleen de begane grond van het pand in eigendom heeft.