ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:576

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:576 Gerechtshof Amsterdam , 12-03-2024 / 200.323.715/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-03-12

Zaaknummer: 200.323.715/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:576

---

Huur woonruimte. Kort geding. Ontruiming wegens ernstige en structurele overlast. Bekrachtiging vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.323.715/01 KG 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 10218753/KG EXPL 22-121 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellante 1] , 
     
       wonend te [woonplaats] , 
       2.  [appellant 2] , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. G.T. Poot te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING INTERMARIS , 
       gevestigd te Hoorn, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. I.M. Sinnige te Hoorn. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] (afzonderlijk: [appellante 1] en [appellant 2] ) en Intermaris genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellanten] hebben een woning gehuurd van Intermaris. Intermaris heeft ontruiming van [appellanten] gevorderd wegens ernstige en structurele overlast. Na de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft Intermaris met instemming van [appellanten] de vordering gewijzigd naar – kort weergegeven – een voorwaardelijke ontruiming. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. [appellanten] komen daartegen op in hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 30 januari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in kort geding in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 12 januari 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Intermaris als eiseres en [appellanten] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 januari 2024 doen toelichten, door hun voornoemde advocaten. Zij hebben verder vragen van het hof beantwoord. [appellanten] hebben nog een productie in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en: 
     
     - primair, de vordering van Intermaris, na eiswijziging en zoals opgenomen in rechtsoverweging 3.1 van het bestreden vonnis, alsnog zal afwijzen; of  
     - subsidiair, de vordering van Intermaris, na eiswijziging en zoals opgenomen in rechtsoverweging 3.1 van het bestreden vonnis, alsnog zal afwijzen ten aanzien van [appellante 1] ; 
     met veroordeling van Intermaris in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente. 
     
     
       Intermaris heeft geconcludeerd dat het hof [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans het vonnis zal bekrachtigen, zo nodig onder verbetering van de gronden, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.5. de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook voor het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellant 2] heeft sinds 11 augustus 2009 een woning gehuurd van Intermaris (hierna: de woning). Sinds 24 juli 2012 is [appellante 1] (vanwege het huwelijk met [appellant 2] ) medehuurder geworden van de woning. 
       
     
     
       3.2. 
       Intermaris heeft sinds 2016 regelmatig klachten ontvangen van bewoners uit de omgeving van [appellanten] over ernstige (geluids)overlast.  
       
     
     
       3.3. 
       
         In de jaren daarna zijn meerdere gesprekken met [appellanten] gevoerd over de 
         overlast, waarbij aanwezig waren de wijkagent en de GGZ. Ook heeft Intermaris [appellanten] drie keer vervangende woonruimte aangeboden, die zij hebben afgewezen. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Op 18 oktober 2022 heeft op verzoek van hulpverleningsorganisatie 1.Hoorn een 
         gesprek plaatsgevonden op het kantoor van Intermaris, waarbij aanwezig waren twee 
         medewerkers van Intermaris, [appellanten] , medewerkers van 1.Hoorn en de wijkagent. 
         Tijdens dat gesprek heeft Intermaris aan [appellanten] voorgehouden dat terugkeren naar de woning geen optie meer was. [appellanten] waren het daarmee eens. Hierbij is ook besproken dat [appellanten] samen met 1.Hoorn een plan van aanpak zouden maken en dat op basis daarvan Intermaris zou beslissen of zij [appellanten] (voor de laatste keer) vervangende woonruimte zou aanbieden of niet. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Intermaris heeft bij brief van 21 november 2022 [appellanten] laten weten geen 
         vervangende woonruimte aan te bieden, omdat er weer een incident had plaatsgevonden. Daarbij heeft Intermaris [appellanten] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst tussen partijen zelf op te zeggen, om een juridische procedure te voorkomen. [appellanten] hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Intermaris heeft [appellanten] op 12 december 2022 gedagvaard tot ontruiming. De mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft plaatsgevonden op 22 december 2022. Bij de mondelinge behandeling is het vonnis bepaald op 12 januari 2023, om [appellanten] de gelegenheid te geven een woningruil te realiseren. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 3 januari 2023 hebben [appellanten] een verzoek tot woningruil bij Intermaris ingediend waarmee zij hebben beoogd te ruilen met een kandidaat in Boxmeer. Deze woning werd verhuurd door verhuurder Mooiland.  
       
     
     
       3.8. 
       Bij e-mail van 9 januari 2023 heeft mr. Sinnige de kantonrechter een overzicht gegeven van de stand van zaken met betrekking tot de poging tot woningruil en na overleg met [appellanten] een eiswijziging ingediend.  
       
     
     
       3.9. 
       De toenmalige advocaat van [appellanten] heeft bij e-mail van 9 januari 2023 medegedeeld dat [appellanten] akkoord zijn met de afspraken zoals neergelegd in de hiervoor onder 3.8. genoemde e-mail van mr. Sinnige.  
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellanten] hebben de woning op 2 februari 2023 verlaten.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure bij de kantonrechter  
       
     
     
     
       4.1. 
       Intermaris heeft bij de kantonrechter gevorderd – samengevat en na eerdergenoemde eiswijziging – veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis, als een of meer van de navolgende situaties zich voordoet: 
       a. Mooiland heeft niet binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis 
       
         onherroepelijke toestemming gegeven voor verhuizing van [appellanten] naar de woning 
         in Boxmeer en [appellanten] hebben het gehuurde niet binnen zeven dagen na 
         ommekomst van die termijn verlaten; 
       
       b. Mooiland heeft binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis aan [appellanten] laten weten dat zij niet met de ruil instemt en [appellanten] hebben niet binnen veertien dagen na die mededeling van Mooiland, het gehuurde leeg en ontruimd aan Intermaris opgeleverd; 
       c. [appellanten] hebben het gehuurde, ondanks verkregen instemming van Mooiland met de woningruil, niet binnen zes weken na het te wijzen vonnis leeg en ontruimd aan Intermaris opgeleverd; 
       d. de ruilkandidaat uit Boxmeer laat schriftelijk aan Intermaris weten dat zij zich als 
       ruilkandidaat terugtrekt en [appellanten] hebben het gehuurde niet binnen zeven dagen nadien, leeg en ontruimd aan Intermaris opgeleverd; 
       e. [appellant 2] vertoont zich op de het adres van de woning en/of zoekt contact met omwonenden, op welke wijze dan ook. 
       Intermaris heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] sinds 2016 ernstige en structurele overlast veroorzaken en zich daarmee niet als goede huurders hebben gedragen.  
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter heeft de eiswijziging toegestaan en de (voorwaardelijke) vordering tot ontruiming toegewezen. De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat partijen kennelijk met elkaar in overleg zijn getreden en dat [appellanten] de eiswijziging niet hebben weersproken. De vordering tot ontruiming is toewijsbaar, nu deze ook naar haar aard spoedeisend is en niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, aldus de kantonrechter.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vijf grieven op. 
       
       
         
           De eiswijziging 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Het hof ziet aanleiding de eerste en tweede grief gezamenlijk te bespreken. Deze zijn in de kern gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] de eiswijziging niet hebben weersproken en dat de ontruimingsvordering daarom voor toewijzing gereed ligt. [appellanten] betogen dat zij met hun instemming met de eiswijziging hun verweer tegen de initiële ontruimingsvordering van Intermaris niet hebben ingetrokken. Dat verweer is onverminderd gehandhaafd en van toepassing op de gewijzigde eis van Intermaris. De kantonrechter had daarom de gewijzigde ontruimingsvordering – zeker gelet op het inhoudelijke verweer van [appellanten] – inhoudelijk moeten beoordelen, aldus [appellanten]  
       
     
     
       4.5. 
       Uit het proces-verbaal van de zitting bij de kantonrechter blijkt dat de kantonrechter van zins was de ontruimingsvordering van Intermaris toe te wijzen. De kantonrechter heeft namelijk vastgesteld dat het “zo niet langer kan” en dat er moet worden gezocht naar een goede oplossing. In de aanloop naar de zitting hebben partijen vergevorderde gesprekken gevoerd over een woningruil. De kantonrechter heeft voorgesteld alles in het werk te stellen om de woningruil door te zetten. In dat licht hebben [appellanten] zich niet langer verzet tegen de vordering van Intermaris en zijn zij akkoord gegaan met de afspraken zoals vervat in de eiswijziging. Dit betekent echter niet dat [appellanten] hun inhoudelijke verweer hebben ingetrokken. In zoverre is de eerste grief terecht voorgedragen. Voor de kantonrechter bestond echter geen aanleiding meer om een inhoudelijk oordeel te geven. De ontruiming was namelijk een onderdeel van de gemaakte afspraken en [appellanten] hebben zich daarmee akkoord verklaard. Dit neemt niet weg dat zij daarvan in hoger beroep terug kunnen komen. [appellanten] kunnen dus – anders dan Intermaris stelt – worden ontvangen in het hoger beroep. Het hof merkt in dit verband, ten overvloede, op dat het de duidelijkheid ten goede zou zijn gekomen als de tussen partijen gemaakte afspraken in een proces-verbaal waren neergelegd en niet in een vonnis.  
       
     
     
       4.6. 
       Het voorgaande brengt met zich dat het hof inhoudelijk zal beoordelen of de ontruiming gerechtvaardigd is, zoals door [appellanten] in hoger beroep aan de orde gesteld in grieven 3 tot en met 5.  
       
       
         
           Overlast  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Het hof is van oordeel dat de gestelde overlast voldoende aannemelijk is geworden. Intermaris heeft de overlast toegelicht en onderbouwd met foto’s en concrete overlastmeldingen van buren. Daaruit volgt, onder meer, dat de buren zich al langere tijd – sinds 2016 – onveilig en bedreigd voelen en niet meer prettig wonen in de buurt. De buren verklaren dat [appellant 2] zeer agressief gedrag vertoont, hen intimideert en met enige regelmaat omwonenden en hun bezoek vanuit het niets fysiek aanvalt. De buren hebben daarvan meermalen aangifte bij de politie gedaan. Die aangiftes zijn overgelegd. De buren hebben ook geluidsoverlast gemeld door langdurig geschreeuw van [appellante 1] en de kinderen en huiselijk geweld tussen [appellant 2] en [appellante 1] . Vanwege het huiselijk geweld is [appellant 2] ook op 10 oktober 2022 door de politie uit de woning gehaald, waarbij hij de toegelopen omwonenden heeft bedreigd. [appellanten] hebben de gestelde overlast niet, althans onvoldoende weersproken. [appellanten] hebben slechts gesteld dat het gedrag van [appellant 2] door de buren is uitgelokt omdat zij hem hebben gepest en geïntimideerd. [appellanten] hebben deze stelling echter op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Zij hebben ter zitting weliswaar gezegd dat zij dit bij de wijkagent hebben gemeld, maar hebben nagelaten dit verder aan te tonen. Evenmin is gebleken dat [appellanten] hiervan melding hebben gemaakt bij Intermaris of dat zij hiervan aangifte hebben gedaan. Daarnaast hebben [appellanten] enkele meldingen van geweld betwist, zonder hieraan enige onderbouwing ten grondslag te leggen. In het licht van de uitvoerig onderbouwde standpunten van Intermaris, volstaat dit niet.  
       
       
         
           Ontruiming gerechtvaardigd  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] ernstige en structurele overlast hebben veroorzaakt. Om te beoordelen of het gedrag van [appellanten] moet leiden tot ontruiming van de woning, moet naast het belang van Intermaris ook dat van [appellanten] worden afgewogen. De vordering van Intermaris tot ontruiming kan worden toegewezen als (i) het belang van Intermaris zwaarder weegt dan dat van [appellanten] én (ii) dit belang de gevraagde voorziening – ontruiming – rechtvaardigt. Het hof is van oordeel dat dit het geval is. Dit wordt hierna toegelicht. 
       
     
     
       4.9. 
       Volgens [appellanten] is de ontruiming niet gerechtvaardigd. [appellanten] hebben actief hulpverlening gezocht en [appellant 2] staat voor zijn gedrag onder behandeling van GGZ. Verder voeren [appellanten] aan dat verhuurder Mooiland geen toestemming heeft gegeven voor de beoogde woningruil omdat zij het door de kantonrechter gewezen vonnis beschouwt als een negatieve verhuurdersverklaring. [appellanten] hebben, nadat zij de woning hebben verlaten, een aantal weken bij de ouders van [appellant 2] verbleven en huren momenteel een woning van een particuliere verhuurder. Deze huurovereenkomst eindigt op 1 maart 2024. De veroordeling tot ontruiming in eerste aanleg, het feit dat [appellanten] geen woningruil meer kunnen bewerkstelligen en de negatieve verhuurdersverklaring van Intermaris van 22 december 2022 maken dat [appellanten] vrijwel geen enkele kans maken op een nieuwe huurwoning en dus steeds van tijdelijke verblijfplaats moeten wisselen. Dit komt vooral de kinderen niet ten goede, zij hebben belang bij een stabiele en rustige woonomgeving. In dat kader doen [appellanten] een beroep op artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). Artikel 3 IVRK bepaalt dat de belangen van het kind bij alle maatregelen betreffende kinderen een eerste overweging moeten vormen. Daarnaast voeren [appellanten] aan dat de ontruiming jegens [appellante 1] niet gerechtvaardigd is omdat de ontruimingsvordering van Intermaris voornamelijk is ingegeven door het gedrag van [appellant 2] . [appellante 1] valt persoonlijk geen verwijt te maken van de ontstane overlast, aldus [appellanten] 
       
     
     
       4.10. 
       Tegenover de belangen van [appellanten] en hun kinderen staan de belangen van Intermaris en in het verlengde daarvan ook de belangen van de omwonenden, onder wie andere huurders van Intermaris, die klachten hebben geuit. Deze huurders hebben recht op rustig huur- en woongenot. Ook zij hebben kinderen en ook met de belangen van die kinderen moet rekening worden gehouden. Deze rechten en belangen van de omwonenden en hun kinderen zijn ernstig geschonden door het gedrag van [appellanten] Dat [appellant 2] inmiddels hulp heeft gezocht voor zijn gedrag, doet daaraan niet af, al was het alleen maar omdat niet inzichtelijk is gemaakt dat hiermee een werkelijke en blijvende gedragsverandering is bereikt.  
       
     
     
       4.11. 
       Het hof acht het aannemelijk dat de ontruiming uit de woning (ook) voor de minderjarige kinderen van [appellanten] (negatieve) gevolgen zal hebben. De belangen van deze kinderen spelen dan ook een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dit betekent echter niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. Een vordering tot ontruiming zal bijvoorbeeld niet kunnen worden toegewezen als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor het kind zou leiden. Dat die situatie zich hier voordoet is echter niet gebleken. Het hof onderkent dat geregeld verhuizen voor de kinderen van [appellanten] onwenselijk kan zijn, maar dit levert nog geen acute noodtoestand voor hen op. Bovendien staat vooralsnog niet vast dat [appellanten] ook daadwerkelijk vaak zullen moeten verhuizen. Verder weegt mee dat Intermaris de nodige inspanningen heeft verricht om ontruiming voor het gezin te voorkomen. Zo heeft Intermaris drie maal – tevergeefs – vervangende woonruimte aangeboden aan [appellanten] , is er hulpverlening voor het gezin ingeschakeld en zijn er meerdere gesprekken gevoerd met [appellanten] in het bijzijn van de wijkagent en hulpverleners. Dit heeft echter geen einde gemaakt aan de ernstige overlast en het geweld.  
       
     
     
       4.12. 
       Anders dan [appellanten] stellen, is ook [appellante 1] verantwoordelijk voor de overlast. Artikel 12 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden bepaalt:  Huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimte bevinden . Aan die regel heeft [appellante 1] zich niet gehouden en daarmee heeft ook zij zich niet als een goed huurder gedragen. Uit de bewijsstukken in het dossier moet minst genomen worden afgeleid dat [appellante 1] ernstig rekening had te houden met de gedragingen van [appellant 2] waarover door de buren is geklaagd. Van enige werkelijke poging van [appellante 1] om die gedragingen te voorkomen is het hof niet gebleken. Overigens heeft een deel van de overlastklachten betrekking op eigen gedragingen van [appellante 1] . Daarnaast is gebleken dat Intermaris meermaals aan [appellante 1] heeft laten weten dat zij bereid zou zijn om alleen aan haar vervangende woonruimte aan te bieden, op voorwaarde dat de echtscheiding met [appellant 2] in gang zou zijn gezet. Zo lang [appellant 2] en [appellante 1] gehuwd zijn, blijft [appellant 2] immers medehuurder en kan hem de toegang tot de woning niet ontzegd worden. Hoewel door de hulpverlening op echtscheiding is ingezet in het kader van het huiselijk geweld, zijn [appellant 2] en [appellante 1] nog steeds samen.  
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat het belang van Intermaris en met name de belangen van de omwonenden die overlast, agressie, intimidatie en geweld hebben ervaren, zwaarder moeten wegen dan het belang van [appellanten] om in de woning te blijven wonen. Het hof acht het dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemzaak zal worden beslist dat [appellanten] zijn tekortschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming terecht is toegewezen, ook – gelet op hetgeen hiervoor in 4.12 is overwogen – jegens [appellante 1] . Het hof gaat daarbij ervan uit dat Intermaris haar toezegging zal nakomen om aan [appellante 1] vervangende woonruimte aan te bieden als een echtscheidingsprocedure in gang wordt gezet.  
       
       
         
           Slotsom en kosten  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hoger beroep van [appellanten] heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Intermaris begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.D. Coumou, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.