ECLI: ECLI:NL:PHR:2024:387

Titel: ECLI:NL:PHR:2024:387 Parket bij de Hoge Raad , 15-03-2024 / 23/02272

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2024-03-15

Zaaknummer: 23/02272

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2024:387

---

Art. 81 lid 1 RO. Goederenrecht. Recht van hypotheek. Erfpacht. Uitleg erfpachtakte.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 23/02272 
       
         Zitting  15 maart 2024 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
        [eiser] , eiser tot cassatie,  advocaat: mr. J. de Jong van Lier, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       1.	Coöperatieve Rabobank U.A.,  
       2.	Rabo Groen Bank B.V.,  hierna gezamenlijk aangeduid als Rabobank c.s., verweerders in cassatie,  advocaat: mr. T.T. van Zanten. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser] respectievelijk Rabobank c.s. 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     Het gaat in deze zaak om de vraag of een woning al dan niet mede onder het hypotheekrecht van de bank is begrepen. In de omschrijving van het object van het hypotheekrecht in de vestigingsakte is van het verhypothekeerde uitgezonderd hetgeen waarop een erfpachtrecht rust op grond van de op dezelfde dag maar voorafgaand gepasseerde erfpachtakte. Zowel rechtbank en hof hebben geoordeeld dat de bedoelde woning inderdaad onder het hypotheekrecht valt (en niet onder het erfpachtrecht). Het cassatiemiddel komt hiertegen met diverse klachten op. Mijns inziens treft geen van die klachten doel en kan de zaak met toepassing van art. 81 RO worden afgedaan. 
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) Bij notariële akte van 21 november 2001 (hierna: de hypotheekakte) hebben de ouders van [eiser] een recht van (eerste) hypotheek verstrekt aan (de rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s., op de aan hen in eigendom toebehorende boerderij, bestaande uit een woonhuis, diverse bijgebouwen, erf en weilanden, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de boerderij). De hypotheekakte houdt, voor zover van belang, het volgende in:  
         ‘De comparanten onder A genoemd verklaarden dat vermelde hypotheek is verleend  (...) op:  Onderpand  l. De boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [a-straat 1] te [plaats] , [gemeente] (...) zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel [sectie 1] , nummer [001] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van het perceel [sectie 2] nummer [002] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op heden verleden voor mij, notaris.’ 
         (ii) Op dezelfde dag heeft een ouder van [eiser] als grondeigenaar aan Agroworld B.V. (hierna: Agroworld) als erfpachter een stuk grond in erfpacht gegeven. [eiser] is bestuurder van Agroworld. In de akte van erfpacht is onder meer het volgende opgenomen:  
         'OMSCHRIJVING OPSTALLEN De opstallen bestaande uit het woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats] , [gemeente] , aanwezig op de hierna onder B omschreven onroerende zaak. Ten gevolge van deze eigendomsoverdracht is een opstalrecht ontstaan voor de verkrijger om dit woonhuis met toebehoren in eigendom te hebben op het perceel grond, gelegen aan de [a-straat] te [plaats] , [gemeente] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie 1] , van nummer [001] , een ter plaatse aangeduid gedeelte groot ongeveer vijftig aren; (...) Grondeigenaar geeft ingevolge een daartoe strekkende overeenkomst onder navolgende bepalingen in erfpacht uit aan de erfpachter, die in erfpacht aanneemt de volgende oppervlakte grond: Een perceel grond, gelegen alsvoren, onder de [gemeente] , ter grootte van ongeveer vijftig aren, uitmakende een gedeelte van het kadastrale perceel [gemeente] , [sectie 1] , nummer [001] ; zoals op aangehechte door partijen gewaarmerkte situatietekening met arcering is aangegeven.' 
         (iii) De voornoemde gewaarmerkte situatietekening met arcering is niet aan de hypotheekakte bij het Kadaster gehecht.  
         (iv) Op 28 maart 2002 is het perceel aan de [a-straat 1] te [plaats] door de ouders van [eiser] aan [eiser] verkocht en geleverd. [eiser] heeft daarmee het gehele perceel met het kadastrale nummer [001] , met uitzondering van het aan Agroworld in erfpacht gegeven deel, in eigendom verkregen. 
         (v) Rabobank c.s. hebben aan [eiser] kenbaar gemaakt dat zij menen dat op het woonhuis aan [a-straat 1] te [plaats] een hypotheekrecht van 21 november 2001 ten gunste van hen rust. 
         (vi) Op enig moment is het perceel met nummer [001] opgedeeld in zeven verschillende kadastrale delen, waaronder nummer [003] met daarop het woonhuis aan de [a-straat 1] te [plaats] . 
         (vii) Van oudsher bevond zich op de in het geding zijnde percelen een boerderijgebouw dat in het verleden in gebruik is geweest als woonhuis van de grootouders van [eiser] en dat als adres had [a-straat 1] te [plaats] . Op enig moment tussen 1981 (volgens [eiser] ) en rond 1995 (volgens Rabobank c.s.) hebben de ouders van [eiser] een nieuw gebouwde woning betrokken en deze aangeduid als [a-straat 1] . De boerderij heeft vanaf 2009 op grond van een nummerbeschikking van de gemeente huisnummer [a-straat 2] gekregen. 
       
     
     
       2.2 
       Bij inleidende dagvaarding van 19 oktober 2020 heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank Amsterdam voor recht verklaart dat Rabobank c.s. geen recht van hypotheek hebben op het perceel kadastraal bekend, [gemeente] , [sectie 1] [003] en het daarop staande woonhuis staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] , met diverse nevenvorderingen.  
     
     
       2.3 
       Bij vonnis van 16 juni 2021  heeft de rechtbank de vorderingen van [eiser] afgewezen.  
     
     
       2.4 
       
         Bij dagvaarding van 15 september 2021 is [eiser] van dat vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Amsterdam. Hij heeft zijn eis gewijzigd en subsidiair gevorderd een verklaring voor recht dat executie van het hypotheekrecht het erfpacht- en opstalrecht onverlet laat, met nevenvorderingen. Bij eindarrest van 28 maart 2023 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.  De dragende overwegingen van dit arrest laten zich, voor zover in cassatie van belang, als volgt samenvatten: 
         a. In de hypotheekakte is het hypotheekobject aangeduid als (onder meer) een ‘woonhuis met kantoren (...) aan en nabij de [a-straat 1] te [plaats] ’, terwijl in de akte – onder verwijzing naar de erfpachtakte – van het hypotheekrecht wordt uitgezonderd het in de erfpachtakte genoemde ‘woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats] ’. Uitleg is nodig om te bepalen of die uitzondering op het hypotheekrecht betrekking heeft op de nieuwe woning of op het oude boerderijgebouw. (onder 3.4) 
         b. Volgens vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van notariële akten aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Akten en uitlatingen van na de datum van de hypotheekakte spelen in beginsel geen rol bij de beantwoording van de vraag of op 21 november 2001 ten gunste van Rabobank c.s. een recht van hypotheek op de nieuwe woning is gevestigd. Bij de uitleg kan acht geslagen worden op de feitelijke omschrijving in de akte en daarbij kan de plaatselijke feitelijke situatie meewegen. (onder 3.5) 
         c. Onbetwist is dat de nieuwe woning onder meer een kantoor omvat. De omschrijving ‘woonhuis met kantoren’ in de hypotheekakte sluit daar beter op aan dan de omschrijving ‘woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur’ in de erfpachtakte. Omgekeerd sluit die laatste omschrijving juist beter aan op de feitelijke eigenschappen van de boerderij ten tijde van vestiging van het hypotheekrecht. (onder 3.6) 
         d. De aanduiding van het adres wijst in dezelfde richting. Van oudsher had het boerderijgebouw het adres [a-straat 1] en de hernummering in [a-straat 2] werd pas na de datum van de hypotheekakte officieel. Dat mogelijk door [eiser] of zijn ouders de nieuwe woning al eerder met [a-straat 1] werd aangeduid doet daar onvoldoende aan af. De nieuwe woning valt bij deze uitleg onder het hypotheekrecht. Dat de hypotheekakte (een uur) later dan de erfpachtakte is gepasseerd, doet aan dit oordeel ook niet af, nu bij deze uitleg de akten niet tegenstrijdig zijn. (onder 3.7) 
         e. De overige argumenten die [eiser] nog aanvoert voor zijn uitleg, brengen het hof niet tot een ander oordeel. (onder 3.8) 
         f. Het vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. (onder 3.11) 
       
     
     
       2.5 
       Bij procesinleiding van 12 juni 2023 heeft [eiser] tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Rabobank c.s. hebben een verweerschrift ingediend dat strekt tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna door [eiser] een dupliek is ingediend. 
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       
         De zes onderdelen van het cassatiemiddel richten zich alle tegen de centrale overwegingen uit het arrest van het hof, in het bijzonder rechtsoverwegingen 3.5, 3.6 en 3.7. Volledigheidshalve citeer ik ook rechtsoverweging 3.8:  
         ‘3.5. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad komt het bij de uitleg van notariële akten aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld over onder meer de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. Akten en uitlatingen van na de datum van de hypotheekakte spelen, gelet op het voorgaande, in beginsel geen rol bij de beantwoording van de vraag of op 21 november 2001 ten gunste van Rabobank c.s. een recht van hypotheek op de nieuwe woning is gevestigd. Bij de uitleg kan acht geslagen worden op de feitelijke omschrijving in de akte en daarbij kan de plaatselijke feitelijke situatie meewegen. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Aan de hand hiervan moet worden beoordeeld of de in de erfpachtakte omschreven zaken die van het hypotheekrecht zijn uitgezonderd de nieuwe woning omvatten of het boerderijgebouw. Het hof betrekt bij de beoordeling dat enerzijds onbetwist is dat, zoals Rabobank c.s. onder verwijzing naar in het geding gebrachte bouwtekeningen hebben gesteld, de nieuwe woning onder meer een kantoor omvat. De omschrijving “woonhuis met kantoren” in de hypotheekakte sluit daar naar het oordeel van het hof beter op aan dan de omschrijving “woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur” in de erfpachtakte. Omgekeerd sluit die laatste omschrijving juist beter aan op de feitelijke eigenschappen van de boerderij ten tijde van vestiging van het hypotheekrecht: hoewel partijen strijden over de vraag hoe het gebouw destijds in gebruik was, is onomstreden dat het van oudsher een boerderij was die uit woonruimte en agrarische bedrijfsruimte bestond. Dat de omschrijving in de hypotheekakte begint met de omschrijving “De boerderij” kan daaraan onvoldoende afdoen, omdat op die plaats in de omschrijving kennelijk wordt gedoeld op de gehele onroerende zaak van de rechtsvoorgangers van [eiser] inclusief alle grond en opstallen, waarna vervolgens wordt omschreven op welk deel daarvan het hypotheekrecht wordt gevestigd.  
       
     
     
       3.7. 
       De aanduiding van het adres wijst in dezelfde richting. Van oudsher had het boerderijgebouw het adres [a-straat 1] en, zoals als onvoldoende gemotiveerd betwist is komen vast te staan, is dit pas na de datum van de hypotheekakte “officieel” veranderd door hernummering naar [a-straat 2] . Tegen die feitelijke achtergrond ligt het meer voor de hand om te concluderen dat met “plaatselijk bekend [a-straat 1] ” in de erfpachtakte werd verwezen naar de boerderij die dit adres van oudsher had en dat met “aan en nabij de [a-straat 1] ” in de hypotheekakte werd verwezen naar de nieuwe woning die naast het oude boerderijgebouw is opgericht. Dat mogelijk door [eiser] of zijn ouders de nieuwe woning al eerder met [a-straat 1] werd aangeduid doet daar onvoldoende aan af. De nieuwe woning valt bij deze uitleg onder het hypotheekrecht. Gelet daarop komt het hof niet toe aan de vraag of Rabobank bij uitleg een beroep mag doen op het kaartje dat als productie 1 bij CvA in het geding is gebracht. Dat, zoals [eiser] heeft betoogd, de hypotheekakte (een uur) later dan de erfpachtakte is gepasseerd doet aan dit oordeel ook niet af, nu bij deze uitleg de akten niet tegenstrijdig zijn. 
       
     
     
       3.8 
       De overige argumenten die [eiser] nog aanvoert voor zijn uitleg, brengen het hof niet tot een ander oordeel. Deels zijn die argumenten gebaseerd op de onjuiste voorstelling dat het oude boerderijgebouw onmogelijk als woonhuis zou kunnen worden aangeduid; onbetwist is immers dat het wel als zodanig in gebruik is geweest. Deels gaan die argumenten voorbij aan het uitgangspunt dat de uitleg in beginsel objectief moet zijn, zodat de gestelde kennis van partijen – zo deze al ten tijde van het passeren van de hypotheekakte bestond – of wat [eiser] er destijds als derde zelf van heeft begrepen, niet tot een andere uitleg kan leiden.’ 
     
     
       3.2 
       Het middel richt geen klachten tegen de formulering van de uitlegmaatstaf die het hof in rechtsoverweging 3.5 voorop heeft gesteld. Dat lijkt mij terecht. Wat het hof op die plaats overweegt, is in overeenstemming met bestendige rechtspraak.  De klachten zien slechts op de wijze waarop het hof de bedoelde maatstaf heeft toegepast.  
     
     
       3.3 
       
         Onderdeel 1  gaat uit van de opvatting dat bij de uitleg van de erfpachtakte geen betekenis kan toekomen aan de inhoud van de hypotheekakte omdat die later is gepasseerd. Het hof zou dit hebben miskend (procesinleiding in cassatie, onder 1.1). De steller van het middel wijst erop dat de verkrijger van het erfpachtrecht bij de latere hypotheekakte geen partij was, dat de inhoud van de latere akte bij het passeren van de eerste akte niet uit de openbare registers of anderszins kenbaar was en dat voor zover de beide rechten onderling onverenigbaar waren het eerste recht (het erfpachtrecht) in rang voorgaat boven het hypotheekrecht (procesinleiding in cassatie, onder 1.2). 
     
     
       3.4 
       Deze klachten berusten op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Het hof heeft beide akten, zowel de erfpachtakte als de hypotheekakte, uitgelegd aan de hand van de in de desbetreffende akte opgenomen omschrijving van het object van het beperkte recht en is tot uitleggingen gekomen volgens welke de nieuwe woning van [eiser] niet onder het erfpachtrecht valt en wel onder het hypotheekrecht (volgens de in de hypotheekakte opgenomen omschrijving ‘woonhuis met kantoren’). Omgekeerd valt de oude woning met bijbehorende gebouwen, in het verleden in gebruik bij de grootouders van [eiser] , volgens het hof wel onder het erfpachtrecht (volgens de in de erfpachtakte opgenomen omschrijving ‘woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur’) en niet onder het hypotheekrecht. Vervolgens heeft het hof geconstateerd dat de akten niet tegenstrijdig zijn, zodat niet meer ter zake doet dat de hypotheekakte een uur later is gepasseerd (laatste zin van rechtsoverweging 3.7). Ook in dit laatste ligt mijns inziens besloten dat het hof de erfpachtakte onafhankelijk van de inhoud van de hypotheekakte heeft uitgelegd. Het hof zag het kennelijk zo dat als de erfpachtakte in verband met de daarin opgenomen omschrijving op zichzelf wel tot een uitleg zou kunnen leiden die strijdig was met de partijbedoeling volgens de hypotheekakte, dán de vraag zou kunnen rijzen of verzoening tussen beide toegelaten is, in de zin dat de inhoud van de hypotheekakte alsnog tot een andere uitleg van de erfpachtakte zou kunnen leiden. Die vraag kwam volgens het hof echter niet aan de orde, omdat zonder strijd tussen beide akten er niets valt te verzoenen. Daarom kon, zo is klaarblijkelijk de gedachtegang van het hof, in het midden blijven of, en zo ja onder welke randvoorwaarden en in welke zin, een ‘verzoenende uitleg’ van beide akten toegelaten zou kunnen zijn.  
     
     
       3.5 
       Ook de overige klachten van het onderdeel stuiten op het voorgaande af. Dat het hof in zijn overwegingen de beide akten en de daarin opgenomen omschrijvingen met elkaar vergelijkt, betekent nog niet dat het de erfpachtakte (mede) aan de hand van de inhoud van de hypotheekakte heeft uitgelegd. Ik lees dat in het arrest van het hof niet. De uitleg door het hof van de erfpachtakte berust op: (1) de omschrijving ‘woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur’ in die akte (die volgens het hof niet goed past bij het nieuwe woonhuis, omdat dit onder meer een kantoor omvat, en juist wel bij de oude woning); (2) de aanduiding ‘plaatselijk bekend [a-straat 1] ’ in de erfpachtakte (die volgens de officiële nummering ten tijde van de akte op de oude woning zag).  
     
     
       3.6 
       Volgens de klachten van  onderdeel 2  had het hof eerst door uitleg van de erfpachtakte moeten vaststellen wat het object van het erfpachtrecht was en mocht het niet beginnen met uitleg van de hypotheekakte, omdat bij de hypotheekakte alle objecten waren uitgezonderd die in erfpacht waren uitgegeven. Volgens de steller van het middel heeft het hof een denkfout gemaakt. 
     
     
       3.7 
       Ik zie er geen bezwaar in om aan de steller van het middel toe te geven dat uitleg van de erfpachtakte en dus vaststelling van het object van het erfpachtrecht inderdaad logischerwijs de eerste stap is. Ook is juist dat het hof in rechtsoverweging 3.6, in ieder geval volgens de volgorde van de daar opgenomen woorden,  als eerste  de in het hypotheekrecht opgenomen omschrijving van de verhypothekeerde zaken onderzoekt en  daarna  de in de erfpachtakte opgenomen omschrijving van de onroerende zaken zoals object van het erfpachtrecht. Waar het hof echter niet de inhoud van de hypotheekakte heeft laten meewerken aan de uitleg van de erfpachtakte doet niet meer ter zake dat een en ander niet in de meest logische volgorde door het hof is opgeschreven. Ook het tweede onderdeel faalt. 
     
     
       3.8 
       
         Onderdeel 3  klaagt dat het hof door relevant te achten dat pas na het passeren van de akten een huisnummerhernummering heeft plaatsgevonden, heeft miskend dat aan een dergelijke posterieure omstandigheid geen enkele betekenis toekomt, ook niet als ‘achtergrond’ van de uitleg. 
     
     
       3.9 
       De klacht verrast omdat zij klaagt over iets wat het hof, volgens de opvatting die de klacht veronderstelt, juist goed heeft gedaan. De klacht veronderstelt dat posterieure omstandigheden bij de uitleg van de akte tot vestiging van een beperkt recht op een registergoed buiten beschouwing moeten worden gelaten. Welnu, dat is precies wat het hof heeft gedaan: het hof heeft de adresaanduiding in de hypotheekakte uitgelegd volgens de officiële nummering ten tijde van die akte en niet volgens de nummering zoals die daarna is geworden. Het hof heeft dus juist niet miskend wat het volgens het onderdeel zou hebben miskend. 
     
     
       3.10 
       Volgens  onderdeel 4  is ‘niet volledig duidelijk’ of het hof heeft gerespondeerd op het betoog van [eiser] omtrent wat geldt als één object (het nieuwe woonhuis) zowel object is van het erfpachtrecht als van het hypotheekrecht. In dat geval geldt volgens de steller van het middel dat het erfpachtrecht hoger in rang is. 
     
     
       3.11 
       Dat het hof niet afzonderlijk op het bedoelde betoog heeft gerespondeerd, is weinig verwonderlijk omdat volgens de uitleg die het hof onderscheidenlijk aan de beide akten heeft gegeven, het geval dat één onroerende zaak zowel object is van het erfpachtrecht als van het hypotheekrecht zich niet voordoet. Volgens de uitleg die het hof aan de erfpachtakte heeft gegeven, valt de nieuwe woning niet onder het erfpachtrecht. Alle klachten van het onderdeel stuiten hierop af. 
     
     
       3.12 
       
         Onderdeel 5  veronderstelt dat het hof in zijn oordeel over de uitleg van de hypotheekakte respectievelijk de erfpachtakte niet heeft betrokken de stelling van [eiser] dat er ten tijde van die akten maar één woonhuis was. De strekking van die stelling is dat daarom met de omschrijving van het object van het erfpachtrecht in de erfpachtakte de nieuwe woning moet zijn bedoeld en dat vervolgens die nieuwe woning niet onder het hypotheekrecht kan vallen, omdat het gedeelte dat in erfpacht was uitgegeven van het hypotheekrecht was uitgezonderd.  
     
     
       3.13 
       Dit onderdeel berust op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Zowel onder 3.6 als onder 3.8 is het hof op de bedoelde stelling ingegaan. Onder 3.6 zegt het hof dat hoewel partijen strijden over de vraag hoe het gebouw destijds in gebruik was, onomstreden is dat het van oudsher een boerderij was die uit woonruimte en agrarische bedrijfsruimte bestond. Hierin ligt besloten dat het hof de bedoelde stelling van [eiser] verwierp. Onder 3.8 zegt het hof nog eens nadrukkelijk dat onjuist is dat het oude boerderijgebouw onmogelijk als woonhuis zou kunnen worden aangeduid, omdat onbetwist is dat het wel als zodanig in gebruik is geweest. Ook onderdeel 5 faalt dus. 
     
     
       3.14 
       
         
           Onderdeel 6  vervolgt met diverse motiveringsklachten. Het is mij niet gelukt om in die klachten iets anders te lezen dan vergeefse herhalingen van zetten. Dat is alleen anders wat betreft motiveringsklacht 6B-(ii) (maar die klacht lijdt aan een ander euvel, zie hierna). Volgens die klacht doet het hof alsof in de omschrijving van het object van het erfpachtrecht er maar één opstal zou zijn, terwijl er volgens die omschrijving juist meerdere opstallen zijn. Vervolgens sluit de klacht af met de zin: 
         ‘Dat zou moeten worden bepaald welk woonhuis het woonhuis is “met achterhuis, machineberging, kapschuur” is dan ook onbegrijpelijk.’ 
       
     
     
       3.15 
       Als ik probeer te vatten wat volgens deze zin in het arrest van het hof onbegrijpelijk is, dan gelukt mij dat niet. Dat in deze omschrijving meerdere opstallen worden aangeduid, neemt mijns inziens niet weg dat er in die omschrijving wel maar één woonhuis wordt genoemd. Ook los daarvan geldt dat uiteraard álle elementen van de omschrijving van het erfpachtrecht van belang zijn, ook het element ‘woonhuis’. Terecht heeft het hof willen bepalen wat met dat element werd bedoeld. Ik houd het erop dat de klacht niet voldoet aan de eisen die aan een deugdelijke cassatieklacht mogen worden gesteld. Zou dat al anders zijn, dan faalt de klacht op inhoudelijke gronden.  
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
   
   
      	Vergelijk het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:749, onder 2.1 t/m 2.6 en 3.3.  
   
   
      	Rb. Amsterdam 16 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3950.  
   
   
      	Hof Amsterdam 28 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:749. 
   
   
      	Sinds HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901,  NJ  2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Eelder Woningbouw) met betrekking tot levering van een onroerende zaak. Zie verder onder meer HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168,  NJ  2004/251 met betrekking tot de vestiging van een erfdienstbaarheid, HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933,  NJ  2011/111 m.nt. ( […] / […] ) met betrekking tot de vestiging van een opstalrecht en HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078,  NJ  2013/522 (De Prinsenwerf) met betrekking tot splitsing in appartementsrechten. Vergelijk wat betreft de literatuur beknopt H.N. Schelhaas & W.L. Valk,  Uitleg van rechtshandelingen in nationaal en internationaal perspectief  (Mon. Pr. nr. 20), 2022/4.3.1 en uitvoerig H.W. Heyman, S.E. Bartels & V. Tweehuysen,  Vastgoedtransacties: Overdracht , 2019/5.5. Vergelijk ook de bijdragen van diverse auteurs in: J.W.A. Biemans e.a. (red.),  Uitleg van notariële akten (Ars Notarius 160) , 2015.  
   
   
      	Procesinleiding in cassatie, p. 11.