ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:3214

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:3214 Gerechtshof Amsterdam , 10-07-2014 / 13/00215

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-07-10

Zaaknummer: 13/00215

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:3214

---

De heffingsambtenaar is ter zake van de aanwezige loze ruimte vanwege de specifieke architectuur van de woning en de staat van onderhoud niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, terwijl voorts een van de vergelijkingsobjecten niet, althans niet zonder rekening te houden met het verschil in uitstraling tussen het vergelijkingsobject en de woning geschikt is als vergelijkingsobject. Belanghebbende maakt met het door hem overgelegde taxatierapport de door hem gestelde waarde niet aannemelijk. Het Hof stelt de WOZ-waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 13/00215 
     10 juli 2014 
     
     
       
         uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X],  te [Z], belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/22 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Gemeente Bergen,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.087.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 18 november 2011, de vastgestelde waarde verlaagd naar €1.066.000. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 14 maart 2013, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2013, aangevuld bij brief gedagtekend 3 december 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 en 1.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, evenals in de overigens op te nemen citaat van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’. 
       
       
         “1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [A-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2011 bij de beschikking van 25 februari 2011 vastgesteld op € 1.087.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak op bezwaar verlaagd naar € 1.066.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Eisers woning is een geschakelde woning die staat op een perceel van 925 m². De woning is gebouwd in 1919 en beschikt over een berging/schuur, garage/berging en een uitbouw.” 
       
     
     
       2.2. 
       Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.  
       
     
     
       2.3. 
       In aanvulling hierop stelt het Hof het volgende vast.  
       
     
     
       2.4. 
       In het taxatierapport opgemaakt door [A], gedagtekend 7 maart 2012, dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg heeft overgelegd (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg), is onder de beschrijving van de woning van belanghebbende opgenomen dat “[h]et geheel (…) in een normale staat van onderhoud [verkeert]” en “een nette indruk [maakt]”. 
       
     
     
       2.5. 
       In het taxatierapport van [A] zijn voorts onder meer de volgende gegevens opgenomen van de woning, alsmede van de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van belanghebbendes woning aangevoerde vergelijkingsobjecten:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 
                  [A-straat 1]
                 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 Geschakeld 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 ca. 1919 
               
             
             
               
                 woning 
               
               
                 575 
               
               
                 m³ 
               
               
                 € 700 
               
               
                 € 
               
               
                 402.500 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 925 
               
               
                 m² 
               
               
                 € 624 
               
               
                 € 
               
               
                 577.500 
               
             
             
               
                 bijgebouw 
               
               
                 berging/schuur 
               
               
                 € 
               
               
                 4.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 garage/berging 
               
               
                 € 
               
               
                 10.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 uitbouw 110 m³ (excl. kelder) 
               
               
                 € 
               
               
                 77.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond 
               
               
                 € 
               
               
                 1.070.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 De woning is 24 augustus 2000 gekocht voor € 862.182,-- 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 
                  [B-straat 1]
                 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 Twee-onder-een-kapwoning 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 ca. 1919 
               
             
             
               
                 woning 
               
               
                 435 
               
               
                 m³ 
               
               
                 € 807 
               
               
                 € 
               
               
                 350.857 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 730 
               
               
                 m² 
               
               
                 € 711 
               
               
                 € 
               
               
                 519.000 
               
             
             
               
                 bijgebouw 
               
               
                 garage 
               
               
                 € 
               
               
                 19.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 berging/schuur 
               
               
                 € 
               
               
                 4.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 hobbyruimte/atelier 100 m³ 
               
               
                 € 
               
               
                 30.000 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond 
               
               
                 € 
               
               
                 922.000 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs  
               
               
                 € 
               
               
                 925.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 30-12-2009 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 staat van de woning is minder, heeft wel meer uitstraling door de aanwezigheid van een rieten kap 
               
             
             
               
                 woning is totaal ca. 250 m³ kleiner 
               
             
             
               
                 de perceeloppervlakte is 195 m² kleiner 
               
             
             
               
                 ligging is vergelijkbaar, maakt ook deel uit van Meerwijk 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 
                  [C-straat 1]
                 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 Twee-onder-een-kapwoning 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 ca. 1935 
               
             
             
               
                 woning 
               
               
                 650 
               
               
                 m³ 
               
               
                 € 625 
               
               
                 € 
               
               
                 406.250 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 331 
               
               
                 m² 
               
               
                 € 658 
               
               
                 € 
               
               
                 217.875 
               
             
             
               
                 bijgebouw 
               
               
                 garage 
               
               
                 € 
               
               
                 15.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 dakkapel 
               
               
                 € 
               
               
                 4.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond 
               
               
                 € 
               
               
                 643.000 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs  
               
               
                 € 
               
               
                 620.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 05-07-2011 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 staat van de woning is vergelijkbaar 
               
             
             
               
                 woning is totaal ca. 35 m³ kleiner 
               
             
             
               
                 de perceeloppervlakte is 594 m² kleiner 
               
             
             
               
                 ligging is minder (andere wijk, drukke weg aan achterzijde) 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 
                  [C-straat 2]
                 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 Twee-onder-een-kapwoning 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 ca. 1932 
               
             
             
               
                 woning 
               
               
                 545 
               
               
                 m³ 
               
               
                 € 765 
               
               
                 € 
               
               
                 416.925 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 446 
               
               
                 m² 
               
               
                 € 585 
               
               
                 € 
               
               
                 261.000 
               
             
             
               
                 bijgebouw 
               
               
                 garage 
               
               
                 € 
               
               
                 23.375 
               
             
             
               
                 
               
               
                 dakkapel 
               
               
                 € 
               
               
                 4.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 hobbyruimte 
               
               
                 € 
               
               
                 33.750 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond 
               
               
                 € 
               
               
                 739.000 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs  
               
               
                 € 
               
               
                 720.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 28-02-2011 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 staat van de woning is beter (in 2005 gemoderniseerd) 
               
             
             
               
                 woning is totaal ca. 140 m³ kleiner 
               
             
             
               
                 de perceeloppervlakte is 479 m² kleiner 
               
             
             
               
                 ligging is minder (andere wijk) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Belanghebbende heeft in eerste aanleg een door Benjamins & Benjamins opgemaakt taxatierapport ingebracht, gedagtekend 3 april 2012, waarin de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2010 is getaxeerd op € 840.000. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport staat, onder meer, het volgende vermeld: 
       
       
         “Fundering: de woning is gefundeerd op staal. Door de opwaartse druk van de kelderbak in combinatie met een ondergrond met relatief veel veen is de woning aan alle kanten gaan zetten en scheuren. Geconcludeerd kan worden dat de woning in de tijd constructief niet goed is gebouwd.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende een brief van de gemeente Bergen van 22 april 2013 overgelegd, met onder meer de volgende inhoud: 
       
       
         “1. Voor het belastingjaar 2011 is een grondprijs toegepast van € 1.200,-/m2. Hierbij is een staffel toegepast, waar per 250 m2 gehalveerd wordt tot 25%. De berekening voor [A-straat 1] is als volgt: 
       
       
       
         250m2 * 1200,- =	€ 300.000,- 
         	250m2 * 600, =	€ 150.000,- 
         	425m2 * 300, = 	   € 127.500,-	 
       
       
       
         	925m2 = € 577.500,- 
       
       
       
         2. Andere woningen aan de [A-straat] hebben in de meerderheid van de gevallen voor 2011 een grondprijs van € 875,-/m2, waarbij gestaffeld wordt per 500 m2.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1.1. 
       De rechtbank heeft in onderdeel 3 van haar uitspraak het volgende overwogen: 
       
       
         “3. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.” 
       
       
     
     
       4.1.2. 
       Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de rechtbank in onderdeel 3 van haar uitspraak een juist uitgangspunt voor de bewijslastverdeling ter zake van de waardering van de woning heeft gehanteerd. Het Hof zal daarom beoordelen of de heffingsambtenaar is geslaagd in het primair van hem te vergen bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.2.1. 
       De rechtbank heeft in onderdelen 4.1 en 4.2 van haar uitspraak het volgende overwogen: 
       
       
         “4.1. Eiser stelt dat de inhoud van zijn woning 503 m³ is en dat verweerder ten onrechte uitgaat van een inhoud van 575 m³. Verweerder voert aan dat de inhoud van eisers woning in de beroepsfase opnieuw is berekend. Hieruit is gebleken dat de woning een inhoud heeft van 575 m³ en dat de uitbouw exclusief kelder (het atelier) een inhoud heeft van 110 m³. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de inhoud van de woning is berekend aan de hand van bouwtekeningen. Overeenkomstig de in de Waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580-norm is verweerder daarbij uitgegaan van brutomaten. Eiser heeft erop gewezen dat diverse muren van zijn woning zijn doorgemetseld en dat verweerder ten onrechte de loze ruimte tussen het dak en het plafond op de eerste verdieping bij de inhoud heeft betrokken. Verweerder heeft hierop verklaard dat opstaande muren die lege ruimtes omsluiten wel buiten de berekening zijn gehouden maar dat iedere woning loze ruimtes heeft, bijvoorbeeld door een schuin dak, die in de berekening van de inhoud wordt meegenomen. De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder; er is geen aanleiding om aan te nemen dat eisers woning meer loze ruimtes heeft dan andere woningen en daardoor ten onrechte te groot wordt geacht. De rechtbank gaat dan ook uit van een inhoud van eisers woning van 575 m³ en van het atelier van 110 m³.” 
       
       
         4.2.2. 
         In het hogerberoepschrift heeft belanghebbende onder meer het volgende aangevoerd.  
         
         
           “Tussen het platte dak van het middenstuk en het plafond bevind zich een loze ruim[t]e van 14 x 4,3 x 0,8 = 48,16 m³. De ruimte is niet toegankelijk en mag, gezien de monumentstatus ook niet toegankelijk worden gemaakt. De constructie staat overigens ook niet toe de ruimte te betreden. De betreffende loze ruimte is door de gemeente volledig meegerekend bij het bepalen van de inhoud van de woning. De rechtbank volgt de toelichting van de gemachtigde van de gemeente, dat iedere woning loze ruimtes heeft bijvoorbeeld door een schuin dak.  
           Die stelling kan naar het oordeel van eiser geen stand houden. Alleen al de grootte van de loze ruim[t], ruim 48 m³ (bijna 8,4% van de totale inhoud) is uitzonderlijk. De rechtbank gaat er bovendien aan voorbij dat de loze ruimte in eisers woning niet toegankelijk is, noch gemaakt mag worden en indien al toegankelijk te maken, niet bruikbaar is.” 
         
         
       
       
         4.2.3. 
         De heffingsambtenaar heeft betwist dat de woning van belanghebbende meer loze ruimte bevat dan andere woningen en heeft aangevoerd dat in de gemeente Bergen van alle woningen de waarde op basis van de bruto-inhoud is bepaald.  
         
       
       
         4.2.4. 
         Ter zitting van het Hof heeft het Hof met partijen de originele bouwtekeningen van de woning bekeken. Op grond van deze tekeningen acht het Hof het aannemelijk dat, vanwege de specifieke architectuur van de woning, deze een specifieke loze ruimte heeft, welke door belanghebbende is geraamd op 48 m3.  De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat daarmee bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. 
         
       
       
         4.2.5. 
         Voor het overige ziet het Hof, gelet op hetgeen daaromtrent in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is vermeld en de daarop verstrekte toelichting, geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar niet van de juiste inhoud van de woning is uitgegaan. 
         
       
       
         4.3.1. 
         Belanghebbende heeft voorts gesteld dat ten onrechte de woning [B-straat 1] als vergelijkingsobject is gebruikt, omdat de desbetreffende verkoop niet overeenkwam met de  marktwaarde. 
         
       
       
         4.3.2. 
         De rechtbank heeft in dit verband in de onderdelen 5.3 en 5.4 van haar uitspraak het volgende overwogen: 
         
         
           “5.3. Eiser stelt dat de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [B-straat 1] niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De woning heeft drie jaar te koop gestaan en is uiteindelijk door een ‘liefhebber’ gekocht voor € 925.000. 
           Verweerder voert aan dat het verkoopcijfer van deze referentiewoning wel bruikbaar is. De transactie voldoet aan de overdrachts- en verkrijgingsficties en uit de analyse blijkt dat voor deze woning € 925.000 is betaald.  
         
         
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank overweegt dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de verkoop van de referentiewoning aan de [B-straat 1] niet een reguliere transactie op de huizenmarkt is geweest. Het gegeven dat deze woning heel lang te koop heeft gestaan, duidt er juist op dat er geen reden is om aan te nemen dat deze woning voor een hogere dan de reële marktwaarde is verkocht. Koop door een ‘liefhebber’ betekent net zo min dat de betaalde prijs niet marktconform is. Deze prijs geeft immers ook in dit geval de prijs weer die de meest biedende gegadigde voor de woning wil betalen. Bovendien is er geen reden om aan te nemen dat er geen reële kopersgroep bestaat voor deze woning. Bij al deze omstandigheden vindt de rechtbank de omstandigheid dat de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.” 
       
       
         4.3.3. 
         De rechtbank heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs van onder meer de referentiewoning aan de [B-straat 1] kon gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning. De rechtbank heeft hieromtrent in 6.1 en 6.2 van haar uitspraak als volgt nader overwogen: 
         
         
           “6.1. Uit het bestreden besluit, samen met het verweerschrift, het taxatierapport van 7 maart 2012 en de nadere toelichting ter zitting, is de rechtbank gebleken dat verweerder zich bij de waardebepaling rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen, waaronder verschillen in inhoud, perceeloppervlak, aan- en bijgebouwen, onderhoudstoestand, uitstraling en ligging. Voorts heeft verweerder in het taxatierapport een toelichting gegeven op de WOZ-waarde aan de hand van een berekening met kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen. Deze berekening is slechts een hulpmiddel, dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft ook hiermee inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. 
         
         
       
     
     
       6.2. 
       De referentiewoning aan de [B-straat 1] en eisers woning liggen in dezelfde wijk. De referentiewoning is twee dagen voor de waardepeildatum verkocht voor € 925.000. Eisers woning heeft 140 m³ meer inhoud en staat op een perceel dat 195 m² groter is. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de referentiewoning meer uitstraling heeft dan eisers woning door de rieten kap maar dat deze woning ten tijde van de verkoop achterstallig onderhoud en gebreken vertoonde. Gelet hierop kan de door eiser gestelde verzakking van zijn woning en de scheurvorming in zijn muren geacht worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. Dat zijn woning in een mindere staat verkeerde dan deze referentiewoning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Dit alles overziend, ziet de rechtbank geen grond om aan te nemen dat de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog is vastgesteld.” 
       
       
         4.3.4. 
         Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de verkoop van de referentiewoning [B-straat 1] niet een reguliere transactie op de huizenmarkt is geweest, met inachtneming van de bijzondere karakteristieken van het desbetreffende object. Tevens is het Hof van oordeel dat deze referentiewoning, zoals ook blijkt uit de door partijen overgelegde foto’s, een geheel andere uitstraling heeft dan de woning. In zoverre is de referentiewoning aan de [B-straat 1] niet, althans niet zonder meer met de woning van belanghebbende vergelijkbaar. 
         
       
     
     
       4.4. 
       Ter zake van de staat van onderhoud van de woning heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld, aan de hand van foto’s en een toelichting in het onder 2.6 van deze uitspraak genoemde taxatierapport van Benjamins & Benjamins, dat sprake is van gebreken met betrekking tot de constructie van de woning en de staat van onderhoud. Het Hof acht deze door belanghebbende gestelde constructieve gebreken voldoende aannemelijk. Anders dan uit onderdeel 6.1 van de uitspraak van de rechtbank volgt en door de heffingsambtenaar is gesteld, blijkt uit de onder 2.4 van deze uitspraak opgenomen passage uit het taxatierapport van [A] niet dat daarmee rekening is gehouden. Van een, zoals is vermeld in het taxatierapport van [A], normale staat van onderhoud kan derhalve niet worden gesproken. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat dit aspect tot uiting komt in een lagere waarde per m3, maar deze stelling vindt, gelet op de ten aanzien van de woning gehanteerde opstalwaarde van € 700 per m3 en substantieel lagere opstalwaarde van het qua omvang nog voldoende vergelijkbare pand [C-straat 1], onvoldoende steun in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie. 
       
       
         4.5.1. 
         Met betrekking tot de door de gemeente gehanteerde grondwaarde van de woning heeft belanghebbende aangevoerd dat deze, in vergelijking met percelen aan de overkant van deze woning, te hoog is vastgesteld.  
         
       
       
         4.5.2. 
         De door de heffingsambtenaar gehanteerde wijze van bepaling van de grondwaarde, door middel van een staffel met afnemende waarde naar mate de oppervlakte toeneemt, acht het Hof een juiste benadering. Uit de onder 2.7 van deze uitspraak opgenomen brief van de gemeente Bergen van 22 april 2013 volgt dat de gemiddelde grondprijs voor de eerste 500 m² grond van het perceel bij de onderhavige woning vrijwel gelijk is aan de grondprijs van de eerste 500 m² grond van de percelen behorende bij de andere woningen aan de [A-straat]. Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende erkend “dat de grondprijs aan de overkant niet zoveel verschilt met die van de onderhavige woningen over het geheel van de staffels bezien”.  
         
       
       
         4.5.3. 
         Naar het oordeel van het Hof is er, mede gelet op hetgeen is vermeld in de brief van de gemeente Bergen van 22 april 2013, geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste grondwaarde is uitgegaan. 
         
       
     
     
       4.6. 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar ter zake van de aanwezige loze ruimte en de staat van onderhoud niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, terwijl voorts het pand [B-straat 1] niet, althans niet zonder rekening te houden met het verschil in uitstraling tussen deze woning en de woning geschikt is als vergelijkingsobject.  
       
       
         4.7.1. 
         Ter zake van de vraag of belanghebbende de door hem gestelde waarde van (naar het Hof begrijpt) € 840.000 tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank in de onderdelen 9.1 en 9.2 van haar uitspraak het volgende overwogen: 
         
         
           “9.1. Eiser stelt dat uit het in zijn opdracht door Benjamins & Benjamins opgestelde taxatierapport van 3 april 2012 blijkt dat de waarde van zijn woning op de waardepeildatum € 840.000 is. 
         
         
       
     
     
       9.2. 
       De rechtbank overweegt dat de getaxeerde waarde van eisers woning in dit rapport weliswaar is berekend aan de hand van de verkoopprijzen van referentiewoningen maar dat het rapport geen inzicht geeft in de verschillen tussen deze referentiewoningen en eisers woning wat betreft de onderhoudstoestand, de uitstraling, het niveau van luxe en de ligging. Dit is in het taxatierapport van verweerder van 7 maart 2012 wel het geval. De woning aan de [B-straat 1] ontbreekt in het rapport als referentiewoning. Als gevolg hiervan kan de rechtbank niet beoordelen of de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in eisers taxatierapport genoemde referentiewoningen. De rechtbank ziet in dit taxatierapport dan ook geen grond om de vastgestelde waarde te hoog te achten.” 
       
       
         4.7.2. 
         Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat het rapport van Benjamins & Benjamins geen inzicht geeft in de verschillen tussen deze referentiewoningen en eisers woning wat betreft de onderhoudstoestand, de uitstraling, het niveau van luxe en de ligging en is van oordeel dat belanghebbende met dat rapport de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.  
         
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de vastgestelde waarde onverklaarbaar afwijkt van de waarde die bij een voorafgaande WOZ-waardering is vastgesteld. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij, nu de waardering voor de WOZ dient te worden gebaseerd op feiten en omstandigheden die zich rond de peildatum hebben voorgedaan. Dat zijn per definitie andere gegevens dan ten tijde van de peildatum van een voorafgaande waardering. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, kan de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van een voorafgaand jaar op zichzelf dan ook geen reden zijn om de vastgestelde waarde onjuist te achten. Bovendien is het, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld, gelet op het gesignaleerde waardeverschil juist zeer wel mogelijk dat de waardering in het eerdere jaar te laag is geweest.  
       
     
     
       4.9. 
       Gelet op het vorenoverwogene, en nu de door partijen overgelegde taxatierapporten onvoldoende basis vormen om – rekening houdend met al de relevant te achten factoren – tot vaststelling van de juiste waarde te komen, ziet het Hof reden om, met inachtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en daaromtrent is overwogen, de waarde van de woning  schattenderwijs en in goede justitie vast te stellen. Het Hof zal daartoe de waarde van de opstal verlagen door rekening te houden met een 48m3 geringere inhoud (op basis van 48 x € 700) en een extra aftrek voor achterstallig onderhoud van € 50.000. Gelet op het verschil in de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarden per m3 is er overigens geen reden om verder rekening te houden met verschillen tussen de woning en het object [B-straat 1]. Een en ander leidt ertoe dat de  waarde van de woning met (afgerond) € 84.000 tot € 982.000 dient te worden verlaagd.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
       
         De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot  € 982.000. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       5.1. 
       Nu het hoger beroep gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel b vermelde kosten van een getuige, deskundige en/of tolk die door een partij is meegebracht, alsmede kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag.  
       
     
     
       5.2. 
       Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit stelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken en met inachtneming van het in Stcr. 18 december 2012, nr. 26039, geformuleerde beleid, het bedrag van deze kosten op (4 uur á € 50 per uur x 1,19 =) € 238. 
       
     
     
       5.3. 
       Nu uit de stukken blijkt dat belanghebbende voor het in behandeling nemen van het beroep € 41 heeft betaald en voor het in behandeling nemen van het hoger beroep € 118 heeft betaald zal het Hof de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van griffierecht tot (€ 41 + € 118 =) € 159. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 990.000; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van    € 238, en 
     - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep    bij de rechtbank) en € 118 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 159 te vergoeden. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 10 juli 2014 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.