ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:422

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:422 Rechtbank Noord-Holland , 23-01-2019 / 6917804 \ CV EXPL 18-3327

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-01-23

Zaaknummer: 6917804 \ CV EXPL 18-3327

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:422

---

Verhuurder heeft aangetoond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik ex art. 7:274 lid 1 sub c BW, nu sprake is van een structurele wanverhouding tussen kosten en opbrengsten. De huurovereenkomst wordt daarom beëindigd over 6 maanden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 6917804 \ CV EXPL  18-3327 (H.K.) 
       Uitspraakdatum: 23 januari 2019 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonende te [woonplaats 1] 
       eiser 
       verder ook te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. J.Th. van Oostrum, advocaat te Alkmaar  
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] en  
     
       2.  [gedaagde 2] 
       beiden wonende te [woonplaats 2] 
       gedaagden 
       verder gezamenlijk ook te noemen: [gedaagden] 
       gemachtigde: mr. C.J. van Beers, advocaat te Alkmaar. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 15 mei 2018 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. 
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie genomen. 
       
     
     
       1.3. 
       Op 15 november 2018 heeft een zitting plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] bij brief van 7 november 2018 nog producties ingezonden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] huurt sinds 2004 een gedeelte van het woonhuis staande en gelegen te [adres] De huur bedraagt al geruime tijd € 328,-- per maand. 
     
     
       2.2. 
       Het door [gedaagden] gehuurde gedeelte van het woonhuis betreft het voorhuis. Het andere gedeelte van het woonhuis wordt aangeduid als het achterhuis. Het voor- en achterhuis vormen één bouwkundig geheel.  
       
     
     
       2.3. 
       Op het bij het woonhuis behorende perceel staat ook nog een andere opstal, aangeduid als het zomerhuis, met nummer [nummer] . 
       
     
     
       2.4. 
       Bij aanvang van de huurovereenkomst werden het achterhuis en het zomerhuis slechts tijdelijk, met name in de vakantieperiodes, gebruikt door (familie van) de toenmalige eigenaresse, mevrouw [naam 1] 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] is sedert 17 oktober 2010 eigenaar van het woonhuis en het zomerhuis. Na de eigendomsverkrijging heeft [eiser] het achterhuis en het zomerhuis aan derden verhuurd, terwijl [gedaagden] de huurder van het voorhuis is gebleven. 
       
     
     
       2.6. 
       In het woonhuis bevindt zich een “hete lucht verwarmingsinstallatie”. Deze installatie werd vanuit het achterhuis bediend. Aan de kant van [gedaagden] (het voorhuis) is deze installatie inmiddels geheel afgedicht, zodat hier geen overlast meer van wordt ondervonden. Het voorhuis wordt verwarmd door middel van een cv-installatie. 
       
     
     
       2.7. 
       Vanaf maart 2011 is er tussen [eiser] en [gedaagden] gecorrespondeerd over onderhoudsproblemen, afrekeningen van energie en over vermindering van de huurprijs wegens beperkt huurgenot. Dit heeft geresulteerd in een procedure bij de kantonrechter te Alkmaar met tussenvonnissen van 13 november 2013, 9 april 2014, 2 juli 2014 en een eindvonnis van 15 april 2015. 
       
     
     
       2.8. 
       In het eindvonnis heeft de kantonrechter [eiser] – onder meer – veroordeeld tot betaling aan [gedaagden] van € 5.946,32 wegens verminderd huurgenot gedurende 18 maanden. Dit verminderd huurgenot hield verband met de omstandigheid dat het in werking stellen van de heteluchtverwarming in het achterhuis had geleid tot ongezonde leefomstandigheden in het voorhuis. De in reconventie door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde werden afgewezen, omdat [gedaagden] op goede gronden, vanaf september 2011, gedurende drie jaar zijn verblijf elders had gezocht; dit leverde geen tekortkoming op aan de zijde van [gedaagden] 
       
     
     
       2.9. 
       Aan de bewoning van het achterhuis en de zomerwoning is door een besluit van de gemeente Bergen van 3 december 2013 een einde gekomen, omdat permanente bewoning op grond van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan.  
       
     
     
       2.10. 
       
         
          [eiser] heeft in september 2015 opdracht gegeven tot een bouwkundige inspectie van het woonhuis, die is op 1 september 2015 uitgevoerd door Hollands Kroon Architectuur (dhr. [naam 2] ) en heeft geleid tot een bouwkundige rapport. De inspecteur geeft aan dat de direct noodzakelijke kosten van herstel aan het woonhuis € 70.760,--, exclusief btw, bedragen en de noodzakelijk kosten op termijn nog eens € 24.000,--, exclusief btw.  
         De totale onderhoudskosten worden door de inspecteur begroot op € 94.760,-- exclusief btw, zijnde € 114.659,60 inclusief btw. Voor onvoorziene werkzaamheden dient nog rekening gehouden te worden met een post van 10%. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 29 mei 2017 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd op grond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW).  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres] zal beëindigen op een door de kantonrechter te betalen datum, met veroordeling van [gedaagden] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin van hen aanwezig personen en zaken, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. 
         Bij brief van 30 december 2009 heeft [eiser] aan [gedaagden] bericht dat hij eigenaar zou worden van de betreffende woning en bij brief van 8 november 2010 heeft [eiser] bevestigd dat hij sinds 17 oktober 2010 eigenaar was. In die laatste brief stelde hij aan [gedaagden] een meer reële huurprijs voor en gaf hij aan dat hijzelf het onderhoud zou gaan uitvoeren. 
         Het woonhuis dateert uit de jaren 50/60 en is niet geïsoleerd. [eiser] heeft in zijn correspondentie telkens aangegeven dat hij voornemens is om het woonhuis (voor- en achterhuis) te verbouwen en te renoveren. Het pand is zeer gedateerd en sloop- en nieuwbouw is de enige economische reële voortzetting. In dit verband verwijst [eiser] naar het deskundigenrapport van Hollands Kroon Architectuur, waaruit blijkt dat de kosten van onderhoud en herstel zeer hoog zijn.  
         
          [eiser] heeft het pand verworven voor een koopsom van € 440.500,-- op basis van een hypotheeklening van € 275.000,--. De recente WOZ-waarde is € 469.000,--.  
         Tegenover de jaarlijkse lasten van ten minste € 10.000,-- staat slechts een huur van € 328,-- per maand. [eiser] lijdt dan ook een aanzienlijk verlies op de exploitatie. Het eigen vermogen van € 200.000,-- dat [eiser] in het pand heeft gestoken, levert geen enkel rendement op. 
         Het aanzienlijk jaarlijks exploitatieverlies duurt nu al zeven jaar en heeft [eiser] ertoe doen besluiten de huurovereenkomst met [gedaagden] op te zeggen wegens het dringende nodig hebben voor eigen gebruik. Sloop en renovatie zijn niet mogelijk met instandhouding van de bestaande huurovereenkomst. Van [eiser] kan niet worden gevergd dat hij de sterk verlieslatende huurovereenkomst met [gedaagden] laat voortduren. 
         
          [gedaagden] staat ongeveer negen jaar ingeschreven als woningzoekende bij SVNK en het moet voor hem mogelijk zijn vervangende woonruimte te verwerven, passend bij zijn inkomen en gezinssamenstelling. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
         
          [gedaagden] betwist de vordering. Hij voert – samengevat – het volgende aan. 
         
          [gedaagden] huurde de woning destijds van de familie [naam 1] . Er was een huur afgesproken van € 320,-- per maand. In de maanden juli, augustus en in de herfstvakantie werden het achterhuis en het zomerhuis verhuurd aan de familie van [naam 1] en aan Duitse toeristen. [gedaagden] zorgde ervoor dat de ‘woningen’ schoon waren en hij nam ook het tuinonderhoud voor zijn rekening. Tevens was [gedaagden] verantwoordelijk voor de ramen en kozijn aan de binnenzijde. 
         
          [gedaagden] betwist dat de woning in een deplorabele staat verkeert. De woning is goed, althans het door [gedaagden] bewoonde voorhuis. Dit voorhuis is grotendeels voorzien van dubbel glas en deels van kunststof kozijnen. Aan de buitenkant ziet het schilderwerk er nog redelijk uit. Aan de binnenzijde beschikt het voorhuis over een eigen cv-installatie en  
       
       
       
         warmwatervoorziening en er is geen sprake van vocht of tocht. [gedaagden] is zeer gehecht aan de woning en de omgeving. Bovendien is de huur betaalbaar. 
         
          [eiser] kocht de woning op 17 oktober 2010 in verhuurde staat voor € 440.500,--. Hij wist wat hij kocht en heeft daarvoor een passende prijs betaald. Het was niet waarschijnlijk dat [eiser] de woning zelf wilde gaan bewonen, omdat hij een aanzienlijke hoeveelheid vastgoed in de dorpskern van Groet bezit. Hij woont daar in een gerenoveerde boerderij met een WOZ-waarde van € 880.000,--. 
         Ofschoon [eiser] het huurrecht van [gedaagden] respecteerde, heeft hij zich ten opzichte van [gedaagden] gedragen op een wijze die [gedaagden] als pesterij heeft ervaren. Mede hierdoor heeft [gedaagden] drie jaar lang elders moeten wonen en is een procedure voor de kantonrechter gevoerd, waarin op 15 april 2015 eindvonnis is gewezen en [gedaagden] grotendeels in het gelijk is gesteld. Vervolgens heeft [eiser] diverse malen geprobeerd om van de huurovereenkomst met [gedaagden] af te komen door een vergoeding aan te bieden als werd meegewerkt aan beëindiging van de huurovereenkomst. 
         
          [gedaagden] betwist dat de woning voor [eiser] onrendabel is geweest. In de beginperiode heeft [eiser] ook het achterhuis en het zomerhuis verhuurd. In een periode van drie jaar heeft hij op die manier in totaliteit € 125.208,-- aan huur ontvangen. Hij had dit op zijn hypotheekschuld kunnen aflossen. Ook bestaat de mogelijkheid om het achterhuis en zomerhuis te benutten voor een legale Bed & Breakfast verhuur.  
         Het had op de weg van [eiser] gelegen om [gedaagden] alternatieve, gelijkwaardige woonruimte aan te bieden. Deze alternatieven zijn niet of nauwelijks voorhanden, mede in verband met de bereikbaarheid van de school van de dochter van [gedaagden] , te weten de Vrije School in Bergen. Ook had [eiser] ervoor kunnen kiezen [gedaagden] uit te kopen. De woning was in 2010 zonder huurders circa € 180.000,-- meer waard in onverhuurde staat en op dit moment is dat verschil zelfs € 382.500,--.  
         Het belang van [gedaagden] , bij behoud van de woning, weegt zwaarder dan het belang van [eiser] om de woning in ontruimde staat aan groot onderhoud te kunnen onderwerpen c.q. in onverhuurde staat door te verkopen. 
         De vordering van [eiser] dient daarom te worden afgewezen. Mocht de vordering worden toegewezen, dan verzoekt [eiser] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [gedaagden] vordert – na wijziging van eis ter zitting – bij wijze van tegenvordering, voorwaardelijk voor het geval de kantonrechter de vordering in conventie (deels) toewijst, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] veroordeelt tot betaling van: a)		een verhuiskostenvergoeding aan [gedaagden] ex art. 7:220 lid 5 BW van € 10.000,--, 
         		althans een vergoeding als door de kantonrechter in goede justitie te bepalen; 
       
       b)		betaling van een bedrag van € 382.500,--, althans € 209.500,-- aan [gedaagden] , zijnde de schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking ex art. 6:212 BW als gevolg van beëindiging van de huurovereenkomst, althans een vergoeding als door de kantonrechter in goede justitie te bepalen; 
       c)		een bedrag van € 550,-- per maand aan [gedaagden] , voor de duur van vijf jaar na het eindigen van de huurovereenkomst ter compensatie van de huurprijs van enigszins vergelijkbare vervangende woonruimte, althans een huurcompensatie als door de kantonrechter in goede justitie te bepalen; 
       d)	de proceskosten. 
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [gedaagden] legt aan de tegenvordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. 
         De verzochte verhuiskostenvergoeding ad € 10.000,-- is redelijk, omdat deze minimaal te zijn het door de minister vastgestelde minimum van € 5.993,-- op grond van art. 7:220 lid 5 BW en art. 7:220 lid 6 BW. 
         De schadevergoeding ad € 382.500,-- betreft het bedrag waarmee [eiser] ongerechtvaardigd wordt verrijkt bij verkoop van de woning; het betreft verschil tussen de verhuurde en onverhuurde staat. In ieder geval is de verrijking € 209.500,--, zijnde het verschil tussen de aankoopprijs in verhuurde staat en de huidige waarde in onverhuurde staat. 
         Een bedrag van € 550,-- per maand voor de duur van vijf jaar is nodig als compensatie va de huidige huurprijs en de te betalen huurprijs voor vergelijkbare vervangende woonruimte. Hierbij is mede van belang dat [gedaagden] moet rondkomen van de WIA-uitkering van de heer Kaaij van € 1.400,-- per maand. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [eiser] betwist de tegenvordering (deels) en stelt hiertoe het volgende. 
         
          [eiser] verzet zich niet tegen de verzochte verhuiskostenvergoeding van € 10.000,--. 
         Wel verzet [eiser] zich tegen de gevorderde schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking, nu van een dergelijke verrijking geen sprake is. Hetzelfde standpunt neemt [eiser] in ten aanzien van de gevorderde huurcompensatie. Hier is geen grondslag en/of onderbouwing voor aangevoerd. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Op het overigens door partijen aangevoerde zal de kantonrechter – voor zover nodig – bij de beoordeling ingaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           de vordering 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       
        [eiser] heeft als grondslag voor zijn vordering aangevoerd het dringend nodig hebben van de woning voor eigen gebruik. Vanwege ouderdom van het pand en onrendabele exploitatie is sloop en nieuwbouw volgens hem de enige mogelijkheid voor een rendabele exploitatie. Om die reden heeft [eiser] de beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd met ontruiming van het gehuurde. 
       
     
     
       5.3. 
       
         Art. 7:274 lid 1 onder c van het BW bepaalt in dit verband het volgende. 
         
           “De rechter kan de vordering slechts toewijzen: 
         
         
           (…) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (…) andere passende woonruimte kan verkrijgen.” 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       In de eerste plaats dient te worden overwogen, dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan – in dit geval sloop en nieuwbouw – geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een  structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten , kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie – waaronder ook te verstaan sloop gevolgd door nieuwbouw – zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 
       
     
     
       5.5. 
       Het bestaan van een dergelijke structurele wanverhouding tussen kosten en opbrengsten leidt niet zonder meer tot het oordeel dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Er mag ook rekening worden gehouden met een waardestijging van het verhuurde, zoals deze zich na verwerving ervan door de verhuurder heeft voorgedaan. De vraag is daarom aan de orde of aan het in stand houden van de woning voor [eiser] zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd. 
       
     
     
       5.6. 
       
         Het is aan [eiser] als verhuurder om zoveel mogelijk te concretiseren en duidelijk te maken – met financiële onderbouwing – waarom bij het achterwege blijven van de renovatiewerkzaamheden sprake is (of zal zijn) van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten.  
         Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] aan zijn stelplicht voldaan. Onbetwist is door hem aangevoerd, dat hij in de huidige situatie aan jaarlijkse lasten minimaal  
         € 10.000,-- kwijt is, waartegenover een huuropbrengst staat van slechts een huur van € 3.936,-- per jaar (€ 328,-- per maand). Weliswaar mag de waardestijging van de verhuurde woning worden meegenomen in de afweging, maar onbetwist is door [eiser] gesteld dat de onderhavige woning alleen tegen zeer hoge kosten is te renoveren. Hiervoor wordt verwezen naar het door hem overgelegde deskundigenrapport van Hollands Kroon Architectuur (dhr. [naam 2] ), waaruit blijkt dat de noodzakelijke herstelkosten van de woning (voor- en achterhuis) € 70.760,--, exclusief btw bedragen. Op termijn bedragen de totale kosten € 94.760,--, exclusief btw (€ 114.659,60 inclusief btw), waarbij nog gen rekening is gehouden met een post onvoorzien van 10%.  
         Mede gelet op het feit dat het niet waarschijnlijk is dat [gedaagden] in staat zal zijn een structureel hogere huur te betalen – het gezin met twee kinderen moet rondkomen van een uitkering van € 1.400,-- per maand – is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is onderbouwd dat de huidige exploitatie van het verhuurde ernstig verliesgevend is en op de langere termijn niet kan worden voortgezet. Dat exploitatie van het achterhuis en de zomerwoning voor een rooskleuriger beeld zou kunnen zorgen, is gemotiveerd betwist door [eiser] . Hierbij is van belang dat het verbod van de gemeente om permanente bewoning toe te staan een rendabele exploitatie ernstig bemoeilijkt, zo heeft [eiser] betoogd. De stelling dat het achterhuis geschikt zou kunnen worden gemaakt voor de exploitatie van een Bed & Breakfast is gemotiveerd betwist, want dan zou [eiser] er zelf moeten gaan wonen. Ook is gemotiveerd betwist, dat het zomerhuis rendabel zou kunnen worden gemaakt als opslagruimte. 
       
       
     
     
       5.7. 
       
         Onbetwist is gebleven dat de situatie voor [eiser] in het begin rooskleuriger was, omdat op dat moment ook de zomerwoning en het achterhuis werden verhuurd voor elk € 800,-- per maand, waarop de stookkosten in mindering moeten worden gebracht. 
         In zijn pleitnota becijfert de gemachtigde van [eiser] het verschil tussen de opbrengsten en kosten op een bedrag van tenminste € 50.000,-- negatief, gerekend over de achterliggende periode van acht jaar. Niet, althans onvoldoende betwist is de stelling van [eiser] dat, zelfs rekening houdend met de huuropbrengst in het verleden, het verlies van € 50.000,-- hiermee niet wordt goedgemaakt, ook niet als rekening wordt gehouden met de huidige, hogere WOZ-waarde. Bovendien moet ook rekening gehouden worden met de door [eiser] te betalen hypotheeklasten, verzekeringskosten en andere eigenaarslasten. Zo betaalt hij aan onroerendzaakbelasting een bedrag van € 529,97 per maand (€ 7.104,-- per jaar). 
       
       
     
     
       5.8. 
       
         Gelet op het vorenstaande, heeft [eiser] aangetoond het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Echter, voor toewijzing van de vordering is op grond van voormeld wetsartikel tevens van belang dat de [gedaagden] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Hiertoe wordt het volgende overwogen. 
         Vaststaat dat [gedaagden] ongeveer negen jaar als woningzoekende staat ingeschreven en dat in de directe omgeving voldoende geschikte woonruimte voorhanden is, zij het (misschien) niet in de gemeente Bergen. Deze inschrijvingstermijn is dusdanig lang, dat het voor [gedaagden] mogelijk moet zijn om op niet al te lange termijn elders woonruimte te vinden. Dit kan bijvoorbeeld in Alkmaar zijn, zoals door [eiser] aangevoerd, omdat Alkmaar qua woonplaats als reëel alternatief moet worden aangemerkt. Vanuit Alkmaar is de Vrije School in Bergen goed bereikbaar. [gedaagden] heeft ter zitting toegegeven dat hij tot nu toe geen pogingen heeft ondernomen om geschikte alternatieve woonruimte te vinden. 
       
       
     
     
       5.9. 
       
         De conclusie van het vorenstaande moet zijn, dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is. Het verbod genoemd in art. 7:274 lid 5 sub b BW – de opvolgend eigenaar mag de eerste drie jaar de huur niet opzeggen – kan [eiser] thans niet meer worden tegengeworpen. 
         De kantonrechter acht het redelijk aan [gedaagden] een ontruimingstermijn toe te staan tot 1 augustus 2019, zodat [gedaagden] de gelegenheid heeft om andere passende woonruimte te zoeken en eventueel een urgentieverklaring hiervoor aan te vragen. 
       
       
     
     
       5.10. 
       De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, mede gelet op de verleende ontruimingstermijn. Er is bovendien onvoldoende grond aangevoerd om een uitvoerbaarverklaring achterwege te laten. 
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       
         Ar. 7:275 BW bepaalt, dat de rechter die een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en e BW toewijst, een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.  
         
          [gedaagden] heeft ten aanzien van deze post een bedrag gevorderd van € 10.000,--. Nu [eiser] zich bereid heeft verklaard dit bedrag te voldoen, zal deze vordering worden toegewezen. Nu [eiser] heeft toegezegd dit bedrag te zullen betalen, behoeft aan hem geen termijn te worden gesteld om zijn vordering in te trekken, zoals de wet bepaalt. 
       
       
     
     
       5.12. 
       
         
          [gedaagden] vordert voorts € 382.500,--, althans € 209.500,-- uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking ex art. 6:212 BW. Dit artikel bepaalt, dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De kantonrechter is met [eiser] van oordeel, dat deze vordering niet is onderbouwd door [gedaagden] De gestelde verrijking is het gevolg van een vonnis dat wordt gewezen na afweging van wederzijdse belangen. Voor een verrijking is nodig dat [gedaagden] dan voor dat bedrag zou zijn benadeeld. Niet is aangegeven in hoeverre [gedaagden] door deze verrijking wordt benadeeld. Het verschil in waarde van de woning tussen verhuurde en onverhuurde voldoet in dit geval niet als deugdelijke grondslag, hetgeen ook geldt voor het ter zitting aangevoerde argument dat de verarming bestaat uit het verlies van huurrecht. Het verlies van huurrecht is immers geen aantasting van iemands vermogen. 
         Ook ten aanzien van de gevorderde huurcompensatie voor vijf jaar is de kantonrechter met [eiser] van oordeel, dat hier geen deugdelijke grondslag en/of onderbouwing voor is gegeven. Deze beide posten worden daarom afgewezen. 
       
       
       
         
           de vordering en de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Gelet op de aard van de procedure zijn er termen aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren als na te melden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] op uiterlijk 1 augustus 2019 en veroordeelt [gedaagden] uiterlijk op die datum de woning te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin van hem aanwezig personen en zaken; 
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] een verhuiskostenvergoeding te betalen ter grootte van een bedrag van € 10.000,--; 
       
       
         
           de vordering en de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4. 
       wijst af het over en weer meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter