ECLI: ECLI:NL:PHR:2010:BM9088

Titel: ECLI:NL:PHR:2010:BM9088 Parket bij de Hoge Raad , 24-09-2010 / 09/02062

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2010-09-24

Zaaknummer: 09/02062

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2010:BM9088

---

Huurrecht. Opzegging huur bedrijfsruimte tijdens eerste termijn door ‘vorige huurder’ heeft te gelden als opzegging door degene die door contractsovername huurder is geworden? (art. 81 RO).

Zaaknr. 09/02062 
       Mr. Huydecoper 
       Zitting van 18 juni 2010 
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       1. [Eiser 1] 
       2. [Eiser 2], 
       eisers tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       de Staat der Nederlanden 
       verweerder in cassatie 
     
     
     Feiten(1) en procesverloop 
     
     1. Het gaat in deze zaak om het volgende: 
     
     - De eisers tot cassatie, [eiser] c.s., hebben per 1 september 2001 een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte gesloten met de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost. Het gehuurde was, zoals uit eenstemmige uitlatingen in de stukken blijkt, bij de verhuur bestemd voor gebruik als kantoorruimte (politiebureau(2))(3). De overeenkomst gold voor vijf jaar (dus: tot 1 september 2006); met een beding dat de overeenkomst met vijf jaar werd verlengd als die niet uiterlijk een jaar voor het einde van de eerste huurtermijn schriftelijk werd opgezegd(4). 
     
     - Het in het gehuurde gehuisveste Recherche Kernteam van de Regiopolitie is na enige tijd onderdeel geworden van het Korps Landelijke Politiediensten (KLPD)(5). De verweerder in cassatie, de Staat, (waarvan het KLPD overigens deel uitmaakt(6)), laat de huisvesting van het KLPD verzorgen door de Rgd., de Rijksgebouwendienst - eveneens onderdeel van de Staat. 
     
     - In februari 2005 is door een briefwisseling een contractsovername tot stand gekomen waardoor de Rgd. als huurder in de plaats trad van de Regiopolitie(7). Daarna hebben uitgebreide onderhandelingen plaatsgevonden tussen de Rgd. en het KLPD/de Regiopolitie(8) aan de ene kant en [eiser] c.s. aan de andere, over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Die onderhandelingen hebben geen resultaat opgeleverd. Op 30 augustus 2005 is door de Regiopolitie een huuropzegging aan [eiser] c.s. gestuurd. 
     
     
       2. In deze procedure vorderen [eiser] c.s. - vooral - verklaringen voor recht die ertoe strekken dat de Rgd. door contractsovername partij bij de huurovereenkomst is geworden en dat, met name omdat de overeenkomst niet tijdig door de huurder, de Rgd., is opgezegd, die overeenkomst met vijf jaar verlengd is en tot 1 september 2011 voortduurt. 
       In het thans in cassatie bestreden arrest heeft het hof naar aanleiding van de argumenten van [eiser] c.s. die ertoe strekten dat de huurovereenkomst niet geldig door de "ware" huurder, de Rgd. was opgezegd, en daarom als verlengd moest worden aangemerkt, geoordeeld dat [eiser] c.s. gezien de context waarin de huuropzegging (door de Regiopolitie) plaatsvond, niet anders konden begrijpen dan dat de opzegging (mede) afkomstig was van de Rgd. en daarom als rechtshandeling van de Rgd. gold. 
     
     
     3. Namens [eiser] c.s. wordt dit oordeel in een tijdig(9) en regelmatig ingesteld cassatieberoep bestreden. Van de kant van de Staat is tot verwerping geconcludeerd. De standpunten van partijen zijn van weerszijden schriftelijk toegelicht. Er is niet gerepliceerd of gedupliceerd. 
     
     Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     
       4. Men wordt af en toe geconfronteerd met strijdpunten waarvan men denkt: alleen juristen zien hier een probleem - voor "gewone" mensen is dat probleem er niet. Dit lijkt mij zo'n geval.  
       Als zo'n geval zich voordoet is er, denk ik, aanleiding voor extra voorzichtigheid: natuurlijk komt het wel voor dat alleszins reële juridische problemen van dien aard zijn, dat die "de leek" ontgaan; maar de gedachte dat het ook wel eens zo zou kunnen zijn dat de juristen hier aan beroepsdeformatie lijden en dat de leken het zo gek nog niet zien, sluipt toch onwillekeurig binnen. 
     
     
     5. Zoals ik al liet blijken, zien leken volgens mij geen enkel probleem in het geschilpunt waar de onderhavige partijen nu in drie instanties over hebben gedebatteerd: het "bedrijfsonderdeel" van een bepaalde contractspartij dat nu juist bij het contract in kwestie betrokken is, wordt organisatorisch bij een andere partij "ondergebracht"; er wordt met de contractuele wederpartij contractsovername overeengekomen, en onderhandeld over voortzetting van het contract. Zowel de "oude" als de "nieuwe" partij neemt uitgebreid aan de onderhandelingen deel - misschien (zie voetnoot 5) omdat de organisatorische ontvlechting nog niet voltooid is. Dan wordt op een bepaald moment een relevante rechtshandeling tot beëindiging van het contract, waar de beide betrokkenen kennelijk mee instemmen, effectief "gedaan"door de "oude" partij(10) - terwijl inmiddels dus een ander de formele contractspartij is geworden. Niemand betwijfelt dat beide betrokkenen de door de rechtshandeling beoogde beëindiging wilden, en ook de contractuele wederpartij begrijpt dat. Wat staat er dan in de weg aan "toerekening" van de relevante rechtshandeling aan die partij, die het werkelijk aan bleek te gaan? 
     
     6. Juridisch kan de uitkomst die "de leek" als min of meer vanzelfsprekend aanvaardt, op verschillende manieren worden onderbouwd. Ik noem als voorbeelden: men kan het a) zo zien dat de opzegging is gedaan door de partij die de betrokkenen aan huurderszijde als de huurder aanmerkten, in dier voege dat "de huurder" (wie dat ook precies mocht blijken te zijn) met instemming van beide betrokkenen opzegde. Men kan ook b) redeneren dat de opzeggende partij voor zichzelf opzegde maar, voor het geval zij niet de huurster bleek te zijn, (mede) namens de andere betrokkene opzegde. Variaties op deze thema's zijn ook denkbaar. 
     
     7. Ik lees het in cassatie bestreden oordeel van het hof - en dan met name rov. 4.7 van het arrest - zo, dat het hof naar (een variatie op) het in de vorige alinea onder a) omschreven stramien heeft geoordeeld: in de gegeven context moest de opzegging worden begrepen als uitdrukking van de wil, aan de kant van de huurder, om de overeenkomst te beëindigen. Omdat [eiser] c.s. wisten/moesten weten dat de opzegging met instemming van de Rgd. plaatsvond en slechts als gevolg van de achteraf onjuist gebleken opvatting aan de kant van de Rgd. c.s. betreffende de contractsovername, door de Regiopolitie werd gedaan, konden [eiser] c.s de opzegging niet anders begrijpen dan als (mede) van de Rgd. afkomstig en dus als mede aan de Rgd. toe te rekenen rechtshandeling. 
     
     
       8. Het komt er dus op neer dat het hof aan de opzegging een ruime uitleg heeft gegeven, waarbij is benadrukt dat [eiser] c.s. naar redelijkheid en billijkheid, en in aanmerking genomen de aan de opzegging voorafgaande contacten, de opzegging slechts in die zin konden opvatten. 
       Daarmee heeft het hof op een correcte manier toepassing gegeven aan wat er bij de uitleg van wilsverklaringen door de rechter te pas komt: beslissende betekenis komt toe aan "alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen."(11). Dat het hof langs die weg de uitkomst heeft bereikt die de juridische leek als min of meer vanzelfsprekend beoordeelt, accentueert dat de beoordeling van het hof ook als (bij uitstek) begrijpelijk mag worden gewaardeerd. 
     
     
     9. De klachten van het middel gaan alle uit van andere lezingen van het oordeel van het hof. Merkt men, zoals ik doe, die lezingen alle als onjuist aan, dan stranden deze klachten daarop. In iets meer detail: 
     
     - Onderdeel 2.1 stoelt vooral op de stelling dat de opzegging in dit geval zou zijn gedaan door een derde en niet door de partij waar het om gaat. Volgens mij heeft het hof geoordeeld dat [eiser] c.s. moesten begrijpen dat de opzegging ertoe strekte, dat de huur door "de huurder" werd opgezegd; en dus, wanneer bleek dat de Rgd. - anders dan bij de opzegging tot uitgangspunt werd genomen - de huurder was, door de Rgd. Zoals al even werd aangestipt is dat, mede aan de hand van de richtlijnen uit het DSM/[...]-arrest, een plausibele uitleg van deze uiting. 
     
     - Zoals ik al aangaf beoordeel ik 's hofs uitleg als goed te begrijpen. De motiveringsklacht van onderdeel 2.2 lijkt mij daarom ongegrond. 
     
     
       - Onderdeel 2.3 lijkt voort te bouwen op de eerdere middelonderdelen. In zoverre is het om dezelfde redenen ongegrond. Voorzover het onderdeel zelfstandig de motivering aanvecht van 's hofs vaststellingen dat [eiser] c.s. ervan uit moesten gaan dat de opzegging de instemming had van de Rgd. en dat de opzeggingsbrief niet door de Rgd. werd ondertekend vanwege de vooropstelling dat de Regiopolitie nog huurder was, stelt het onrealistische eisen aan de motivering. Het in dit verband onder (i) vermelde gegeven ([eiser] c.s. mochten erop vertrouwen dat de Rgd. afstand zou doen van de opzeggingsbevoegdheid) is overigens, anders dan dit onderdeel aanvoert, door het hof in de rov. 4.8 e.v. inhoudelijk onderzocht. Daar komt het hof tot de conclusie dat deze stellingen van [eiser] c.s. feitelijk niet aannemelijk zijn geworden.  
       De twee overigens genoemde gegevens (de Rgd. zou er blijk van hebben gegeven aan een strikte toepassing van de formaliteiten te hechten; en dat het KLPD als gebruikster van het pand in de contacten met [eiser] c.s. betrokken was zou niet verklaren waarom een geste van de (van het KLPD te onderscheiden) Regiopolitie als geschied met instemming van de Rgd. moest worden opgevat(12)) betreffen argumenten van ondergeschikt belang, waarvoor de maxime dat de rechter niet op alle aangevoerde argumenten hoeft in te gaan(13), van toepassing is. Dat in de toenmalige contacten besloten lag dat de uitingen van de kant van de verschillende overheidsinstellingen veelal met instemming van allen plaatsvonden en dat de keuze voor de Regiopolitie als schrijver van de opzegbrief op de door het hof aangewezen (onjuiste) premisse berustte, lijkt mij telkens zo voor de hand liggend, dat een oordeel in die zin al daarom aan de begrijpelijkheidstoets voldoet. 
     
     
     - Onderdeel 2.4 gaat uit van de veronderstelling dat het hof de opzegging van de Regiopolitie heeft beoordeeld als namens de Rgd. gedaan. In mijn lezing van de beslissing van het hof, zie alinea 7 hiervóór, is dat niet het geval. Het hof heeft geoordeeld dat [eiser] c.s. moesten begrijpen dat de opzegging (mede) door de Rgd. werd gedaan (wanneer zou blijken dat deze de huurder was). 
     
     - Voor onderdeel 2.5 geldt ongeveer hetzelfde: hier wordt verondersteld dat het hof toepassing zou hebben gegeven aan de "derogerende werking" van redelijkheid en billijkheid op de voet van art. 6:248 lid 2 BW. Dat is, in mijn lezing van het arrest van het hof, niet zo; en daarmee komt de klacht in de lucht te hangen. 
     
     10. Uit deze beschouwingen vloeit de hieronder vermelde conclusie noodzakelijkerwijs voort. 
     
     Conclusie 
     
     Ik concludeer tot verwerping. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       1 Vooral ontleend aan rov. 4.1.1 - 4.1.7 van het in cassatie bestreden arrest. 
       2 Zie bijvoorbeeld de onweersproken stelling uit alinea 5 van de Memorie van Grieven. 
       3 Dit gegeven is van belang, mede omdat in de schriftelijke toelichting van de kant van [eiser] c.s. (alinea 3.1.7.) een beroep wordt gedaan op art. 7:293 lid 1 BW. Deze wettelijke regeling is echter (alleen) van toepassing op bedrijfsruimte zoals omschreven in art. 7:290 BW. Kantoorruimte valt buiten het toepassingsgebied van deze regeling. Voor opzegging van de huur van kantoorruimte bevat de wet geen bijzondere regels. 
       4 De overeenkomst voorzag ook in verdere verlenging, maar dat doet voor de beoordeling in cassatie niet ter zake. 
       5 Ik heb in het dossier tevergeefs gezocht naar nadere opheldering omtrent de hier blijkbaar bedoelde reorganisatie. Ondanks het - onweersproken - gestelde "opgaan" van dit onderdeel van de Regiopolitie in het KLPD (per 1 januari 2005, zie bijvoorbeeld de pleitnota namens [eiser] c.s. in appel, alinea 5), blijft de Regiopolitie in de loop van deze zaak namelijk, als betrof het een de Regiopolitie aanbelangende kwestie, een rol in de gebeurtenissen spelen. 
       6 Art. 38 e.v. Politiewet. 
       7 Dit was aanvankelijk tussen de partijen omstreden; maar het is blijkens rov. 4.3 van het in cassatie bestreden arrest in dit stadium van het geding geen punt van discussie meer. 
       8 Ik verwijs naar mijn opmerking in voetnoot 5. 
       9 Het in cassatie bestreden arrest is van 10 februari 2009. De cassatiedagvaarding is op 11 mei 2009 uitgebracht. 10 mei 2009 viel op een zondag, zodat de cassatietermijn ingevolge de Algemene Termijnenwet tot 11 mei werd verlengd. 
       10 Soms wordt in de stukken namens [eiser] het standpunt betrokken dat het KLPD (en dus niet de Regiopolitie) de in geschil zijnde huuropzegging zou hebben gedaan (pleitnota in appel, alinea's 17, 20 - 22). Als dat zo zou zijn (maar het hof heeft daarover niets vastgesteld) zou, gezien het bij voetnoot 6 opgemerkte, de huuropzegging wél van een en dezelfde partij, namelijk van de Staat, zijn uitgegaan. Dat suggereert nog een andere weg waarlangs men tot de door het hof juist geoordeelde uitkomst kan komen: na het "opgaan" van het desbetreffende onderdeel van de Regiopolitie in het KLPD, moesten [eiser] c.s. ervan uitgaan dat uitingen van de Regiopolitie als uitingen van het KPLD (en dus van de Staat) moesten worden aangemerkt. Of dit misschien het geval was lijkt mij voor de beoordeling van het te onderzoeken geschilpunt wel van belang - maar in de stukken is hier verder geen aandacht aan besteed. 
       11 HR 20 februari 2004, NJ 2004, 493 m.nt. Du Perron (Pensioenfonds DSM/[...]), rov. 4.5. 
       12 Zie overigens mijn bespiegelingen in voetnoot 10. 
       13 HR 27 november 2009, RvdW 2009, 1403, rov. 4.29; HR 8 mei 2009, JOR 2009, 211, rov. 6.3.4 en 6.4.2.