ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2022:3515

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2022:3515 Rechtbank Amsterdam , 22-06-2022 / C/13/698321 / HA ZA 21-220

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-06-22

Zaaknummer: C/13/698321 / HA ZA 21-220

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2022:3515

---

Union, een bedrijf dat kantoorruimte verhuurt in project Mahler 4 op de Zuidas, vangt bot in haar zaak tegen Q-park over een parkeerovereenkomst voor parkeerplaatsen in de parkeergarage van Mahler 4.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/698321 / HA ZA 21-220 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de vennootschap naar buitenlands recht  
       
         UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH , 
       gevestigd te Hamburg, Duitsland, 
       eiseres, 
       advocaat mr. R.A. Veldman te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Q-PARK OPERATIONS NETHERLANDS B.V. , 
       gevestigd te Maastricht, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. B.J.H. Blaisse-Verkooyen te Haarlem. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Union en Q-Park genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 23 februari 2021, met producties 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties 
         
         
           het tussenvonnis van 6 oktober 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, die op 18 november 2021 heeft plaatsgevonden. De zittingsaantekeningen en de door de advocaten voorgedragen pleitnotities zijn in het procesdossier gevoegd.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De gemeente Amsterdam heeft in 2002 en 2004 de grond van de zogeheten Zuidas te Amsterdam in erfpacht uitgegeven aan (onder meer) [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). 
       
     
     
       2.2. 
       
        [bedrijf] heeft het Mahler 4 project aan de Zuidas ontwikkeld. Daartoe behoren zeven kantoorgebouwen, een woontoren en de daaronder gelegen Mahler Parkeergarage (hierna: de parkeergarage). 
       
     
     
       2.3. 
       Union is eigenaar van UN Studio in Mahler 4. Zij verhuurt kantoorruimte.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [bedrijf] heeft de parkeergarage in eigendom overgedragen aan Commerz Real  Investmentgesellschaft mbH (hierna: CRI), die de parkeergarage vervolgens in twee fases heeft verkocht aan (rechtsvoorgangers van) Q-Park. Q-Park  was al steeds de beheerder/exploitant. In 2014 heeft Q-Park de parkeergarage verkocht aan Berepf Mahler GmbH & Co. KG (hierna: Berepf). Q-Park bleef de beheerder/exploitant.  
       
     
     
       2.5. 
       
         Op 30 augustus 2007 hebben Union en [bedrijf] een ‘huurovereenkomst parkeerplaatsen alsmede beschikbaarheidsgarantie’ (hierna: de Parkeerovereenkomst) gesloten. De Parkeerovereenkomst is aangegaan voor een eeuwigdurende termijn, ingaande op 18 december 2009, en kan niet worden opgezegd.  
         Verder is in de Parkeerovereenkomst bepaald, voor zover hier relevant: 
       
       
       
         
           “(…) I.  
           HUUROVEREENKOMST 
         
         
           (…) 1.1 Verhuurder [ [bedrijf] , rechtbank] verhuurt aan huurder [Union, rechtbank] en huurder huurt van verhuurder het hierna te noemen aantal parkeerplaatsen (in verhouding tot het metrage van het door huurder van verhuurder gekochte gebouw UN STUDIO (…) in de parkeergarage Mahler 4 (…): 
         
         
           Voorzieningen: 1 parkeerplaats per 100 m² b.v.o. voorzieningen, derhalve (afgerond) 22 parkeerplaatsen (…); 
         
         
           Kantoorruimte: 1 parkeerplaats per 250 m² b.v.o. kantoorruimte, derhalve (afgerond) 101  parkeerplaatsen (…) 
         
         
           derhalve per saldo 123 parkeerplaatsen, de gehuurde parkeerplaatsen hierna tezamen het 
         
         
           ‘ 
           gehuurde 
           ’ genoemd. (…) 
         
       
     
     
       4.1 
       
         De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis per parkeerplaats € 3.150,-- (…) exclusief omzetbelasting en servicekosten, uitgaande van prijspeil 1 april 2007. (…) 
       
     
     
       4.3 
       
         De huurprijs wordt jaarlijks, voor het eerst één jaar na prijspeildatum 1 april 2007, aangepast overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 algemene bepalingen. (…) 
       
     
     
       4.11 
       
         Indien om welke reden dan ook niet alle gehuurde parkeerplaatsen door huurder kunnen worden onderverhuurd aan gebruikers van het gebouw UN STUDIO, is huurder gerechtigd de niet-verhuurde parkeerplaatsen aan te bieden aan verhuurder voor kortlopende flexibele verhuur tegen de alsdan geldende huurprijs voor standaard kantoorabonnementen. Verhuurder is niet verplicht dat aanbod te aanvaarden. Indien verhuurder deze parkeerplaatsen voor een bepaalde periode aanvaardt, vervalt voor deze periode voor de betreffende parkeerplaatsen de betalingsverplichting van huurder aan verhuurder als bedoeld in artikel 4.6. Bij het einde van bedoelde periode herleeft de betalingsverplichting van huurder weer van rechtswege. Indien verhuurder bedoelde parkeerplaatsen niet aanvaardt, heeft huurder het recht de betreffende parkeerplaatsen aan derden te verhuren voor kortlopende flexibele verhuur tegen ten minste de alsdan geldende huurprijs voor standaard kantoorabonnementen. Onder ‘kortlopende flexibele verhuur’ wordt in deze overeenkomst begrepen: zodanige verhuur van parkeerplaatsen dat de huurrelatie met de huurder (c.q. abonnementshouder) kan worden beëindigd met inachtneming van een termijn van maximaal één kalendermaand. (…) 
       
     
     
       9.1 
       
         De onderhavige huurovereenkomst heeft betrekking op niet-gereserveerde parkeerplaatsen (d.w.z. parkeerplaatsen waarvan de locatie in de parkeergarage niet vaststaat). 
       
     
     
       9.2 
       
         Huurder is gerechtigd tot het gebruik van de parkeerplaatsen op werkdagen van 07.00 tot 19.00 uur (…) 
       
     
     
       9.3 
       
         Huurder aanvaardt dat de parkeerplaatsen buiten genoemde tijden door verhuurder c.q. de exploitant van de parkeergarage ter beschikking worden gesteld aan derden. 
       
     
     
       9.4 
       
         
           Gedurende de eerste tien jaar na ingang van de huurtermijn geldt het volgende. Op schriftelijk verzoek van huurder zal maximaal 30% van de parkeerplaatsen (zwerfplaatsen) berekend volgens de norm 1:125 m² b.v.o. kantoorruimte beschikbaar worden gesteld gedurende zeven dagen per week, 24 uur per dag, indien en voorzover de parkeerplaatsen bij aanvang van de huurovereenkomst respectievelijk tijdens de looptijd van deze huurovereenkomst op die ruimere dagen en tijden beschikbaar zijn. De prijs voor deze ruimere beschikbaarheid zal per parkeerplaats per jaar € 3.750,- exclusief omzetbelasting en servicekosten bedragen, prijspeil 1 april 2007, geïndexeerd conform het model ROZ 2003 voor artikel 7:230A BW bedrijfsruimte. (…) 
         
         
           11. Huurder is bevoegd de parkeerplaatsen onder te verhuren c.q. in gebruik te geven aan huurders/gebruikers van het kantoorgebouw UN STUDIO, en in het geval van artikel 4.11, laatste zin, aan derden (d.w.z. niet zijnde huurders/gebruikers van het kantoorgebouw UN STUDIO). 
         
         
           (…) 
         
         
           II ABONNEMENTEN 
         
         
           (…) 12.1 In artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst heeft verhuurder (als verkoper van het gebouw UN STUDIO) aan huurder (als koper van het gebouw) gegarandeerd dat voor de gebruikers van het gebouw, in aanvulling op de door huurder gehuurde parkeerplaatsen op basis van de norm 1:250 m² b.v.o. kantoorruimte, op basis van dezelfde norm eeuwigdurend parkeerplaatsen beschikbaar zijn op basis van abonnementen. 
         
       
     
     
       12.2 
       
         De uitgifte van de abonnementen vindt plaats door verhuurder c.q. de exploitant van de parkeergarage rechtstreeks aan de door huurder aan te wijzen huurders/gebruikers van het kantoorgebouw UN STUDIO. 
       
     
     
       12.3 
       
         Uitgifte van abonnementen vindt plaats voor de abonnementsprijs voor standaard kantoorabonnementen die op het betreffende moment wordt gehanteerd door de exploitant van de parkeergarage, echter met een maximum gelijk aan de huurprijs (plus servicekosten en BTW) als bedoeld in artikel 4.1 en 9.4 inclusief indexeringen. De abonnementsvergoeding wordt door verhuurder c.q. de exploitant rechtstreeks geïnd bij de betreffende abonnementshouders.  
       
     
     
       13.1 
       
         Indien gedurende de periode dat de onderhavige huurovereenkomst van kracht is, de vraag naar de parkeerabonnementen door de huurders/gebruikers van het gebouw UN STUDIO (in aanvulling op de door huurder van verhuurder gehuurde parkeerplaatsen conform artikel 1.1) (voor de abonnementsprijs conform artikel 12.3) om welke reden dan ook minder is dan 1 parkeerplaats per 250 m² b.v.o. kantoorruimte, is huurder aan verhuurder voor elke mindere parkeerplaats een vergoeding verschuldigd ter grootte van de dan geldende abonnementsprijs conform artikel 12.3, een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 13.2 en 13.3. (…) 
       
     
     
       13.3 
       
         
           Indien om welke reden dan ook de vraag naar parkeerabonnementen door de huurders/gebruikers van het gebouw UN STUDIO (in aanvulling op de door huurder van verhuurder gehuurde parkeerplaatsen conform artikel 1.1.1) op de condities als omschreven in deze overeenkomst minder is dan 1 parkeerplaats per 250 vierkante meter b.v.o. kantoorruimte, heeft huurder het recht om de desbetreffende plaatsen voor een bepaalde periode aan de verhuurder aan te bieden voor aanbieding aan derden voor kortlopende flexibele verhuur. Verhuurder is niet verplicht dat aanbod te aanvaarden. Indien verhuurder deze aanbieding aanvaardt, is huurder de beschikbaarheidsvergoeding als bedoeld in 13.1 voor de betreffende plaatsen en de betreffende periode niet (meer) verschuldigd. Indien verhuurder de betreffende aangeboden plaatsen niet aanvaardt, heeft huurder het recht om voor deze plaatsen door verhuurder abonnementen uit te laten geven aan door huurder aan te wijzen derden (d.w.z. niet zijnde huurder/gebruiker van het gebouw UN STUDIO) voor kortlopende flexibele verhuur. De abonnementen worden in dat geval op aanwijzing van huurder door verhuurder c.q. de exploitant van de parkeergarage rechtstreeks uitgegeven aan de door huurder aan te wijzen derden, voor de prijs conform het bepaalde in 12.3. Het aantal op een betreffend moment aldus uitgegeven abonnementen komt in mindering op het aantal parkeerplaatsen waarover huurder aan verhuurder de beschikbaarheidsvergoeding als bedoeld in 13.1 verschuldigd is. (…) 
         
         
           16. Mocht de onderhavige overeenkomst (gedeeltelijk) niet kwalificeren als een huurovereenkomst, dan laat dat onverlet alle rechten en verplichtingen die voor partijen voortvloeien uit deze overeenkomst. (…)”  
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 31 augustus 2019 hebben Union en Q-Park een ‘voorwaardelijke huurovereenkomst alsmede beschikbaarheidsvergoeding’ (hierna: de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst) gesloten met dezelfde inhoud als de Parkeerovereenkomst en is bedoeld om in de plaats van de Parkeerovereenkomst te treden voor het geval de Parkeerovereenkomst zou eindigen. Artikel 8 van de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst luidt, voor zover hier relevant: 
       
       
         “Bij overdracht van het gehuurde, althans (het erfpachtrecht op) het registergoed waarvan het gehuurde deeluitmaakt (…) is Q-Park (…) verplicht haar rechtsopvolger(s) te binden aan alle bepalingen van deze overeenkomst en de verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst jegens Union Investment aan die derde op te leggen als (…) kettingbeding, en deze ten behoeve van Union Investment te aanvaarden. Indien een der partijen (…) handelt/handelen in strijd met het in dit artikel bepaalde, dan verbeurt de betreffende partij aan de andere partij een direct opeisbare boete van één maal de dan geldende jaarhuurprijs, onverminderd het recht op nakoming en aanvullende schadevergoeding.”  
       
       
     
     
       2.7. 
       Q-Park heeft per 15 maart 2012 de exploitatie van de parkeergarage van [bedrijf] overgenomen.  
       
     
     
       2.8. 
       In 2019 heeft Q-Park de kantoorhuurders van Union een brief gestuurd met de aankondiging dat de prijzen van de parkeerplaatsen werden verhoogd. Bij brief van 2 juli 2019 heeft de beheerder van UN Studio aan Q-Park verzocht de prijsverhoging ongedaan te maken. Q-Park heeft daarop afwijzend gereageerd. 
       
     
     
       2.9. 
       In een tussen Q-Park en Deka Hot Moerdijk GmbH & Co. KG (hierna: Deka), gebruiker van een ander kantoorgebouw en van de parkeergarage, aanhangig gemaakte procedure heeft het hof Amsterdam bij arrest van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:282) samengevat beslist dat Q-Park geen aanspraak kon maken op de beschikbaarheidsvergoeding van Deka.  
       
     
     
       2.10. 
       De beheerder van UN Studio heeft bij brief van 27 mei 2019 aan Q-Park verzocht om terugbetaling van de door haar betaalde beschikbaarheidsvergoeding. Dat heeft Q-Park geweigerd.   
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Union vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kort weergegeven: 
         Ten aanzien van geschil 1: 
       
       a. a) te verklaren voor recht dat Q-Park is tekortgeschoten in de nakoming van de  verplichtingen die voortvloeien uit de artikelen 4.1, 9.4 en 12.3 van de Parkeerovereenkomst; 
       b) veroordeling van Q-Park de schade te vergoeden die Union heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van Q-Park, op te maken bij staat; 
       c) Q-Park te verbieden ten aanzien van de Union-parkeerplaatsen hogere tarieven te factureren dan de op grond van de Parkeerovereenkomst geldende maximale tarieven, op straffe van een dwangsom; 
       d) Q-Park te gebieden ten aanzien van de Union-parkeerplaatsen met terugwerkende kracht per 1 juli 2019 tarieven te factureren die niet hoger zijn dan de op grond van de Parkeerovereenkomst geldende maximale tarieven, op straffe van een dwangsom; 
       Ten aanzien van geschil 2: 
       e) veroordeling van Q-Park tot betaling van € 768.389,82, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
       Ten aanzien van geschil 3:  
       f) veroordeling van Q-Park tot betaling van € 473.851,35, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
       Ten aanzien van geschillen 1, 2 en 3: 
       g) veroordeling van Q-Park in de kosten van deze procedure.  
       
     
     
       3.2 
       Onder ‘geschil 1’ stelt Union dat Q-Park tekortschiet in de nakoming van de Parkeerovereenkomst door aan gebruikers van de Union-parkeerplaatsen hogere tarieven in rekening te brengen dan volgens de gemaakte prijsafspraken is toegestaan. Onder ‘geschil 2’ stelt Union dat zij, net als Deka, jarenlang onverschuldigd een beschikbaarheidsvergoeding heeft betaald voor niet afgenomen abonnementen, terwijl de parkeergarage al die tijd (nagenoeg) vol was, althans volledig door Q-Park werd geëxploiteerd. Onder ‘geschil 3’ stelt Union dat Q-Park bij de overdracht van de (erfpacht) van de parkeergarage aan Berepf Mahler GmbH & Co niet het kettingbeding heeft nageleefd dat in de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst is opgenomen, zodat Q-Park een boete verschuldigd is geworden. 
       
     
     
       3.3 
       Q-Park voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Tussen partijen is terecht niet in geschil dat deze rechtbank internationaal bevoegd is kennis te nemen van de onderhavige vordering en dat daarop Nederlands recht van toepassing is.  
       
       
         
           Geschil 1: tarieven kantoorabonnementen 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Het eerste geschil komt voort uit het feit dat Q-Park de tarieven voor de abonnementhouders heeft verhoogd. Volgens Union is dat in strijd met de Parkeerovereenkomst.  
     
     
       4.3. 
       Beoordeling van dit geschilpunt vergt uitleg van de Parkeerovereenkomst. Daarbij gaat het niet alleen om de bewoordingen daarvan, maar komt ook betekenis toe aan de bedoelingen van partijen. Op dat punt merkt de rechtbank op dat zowel Union als Q-Park oorspronkelijk geen partij was bij de Parkeerovereenkomst – zij zijn beide rechtsopvolger van de eerste contractspartijen – zodat het hier niet gaat om hun bedoelingen, maar om die van de eerste contractspartijen. Ten aanzien daarvan staat vast dat de bedoeling was om het gemeentelijke parkeerbeleid – dat slechts 1 parkeerplaats per 250 m2 kantoorruimte toestond – te omzeilen. Om te bereiken dat de huurders/gebruikers van UN STUDIO 1 parkeerplaats per 125 m2 (het dubbele dus) zouden hebben, werd afgesproken dat er 123 parkeerplaatsen zouden worden gehuurd en daar bovenop 100 parkeerplaatsen in de vorm van op afroep beschikbare kantoorabonnementen werden gegarandeerd.  
       
     
     
       4.4. 
       Feitelijk is (de rechtsvoorganger van) Union nooit 123 parkeerplaatsen gaan huren. In plaats daarvan zijn van aanvang af voor die 123 plekken rechtstreeks kantoorabonnementen uitgegeven aan de huurders van Union. Daar bovenop kwamen dan de maximaal 100 plekken waarvoor, op afroep, ook rechtstreeks kantoorabonnementen werden uitgegeven.  
       
     
     
       4.5. 
       Ten aanzien van de prijs van een parkeerplaats bepaalt de Parkeerovereenkomst het volgende. Voor de 123 gehuurde plekken geldt een (kale) aanvangshuurprijs van € 3.150,= naar prijspeil 1 april 2007 (artikel 4.1). Dit geldt voor huur op werkdagen tussen 07.00 en 19.00 uur (artikel 9.2). Voor de rechtstreeks uitgegeven (maximaal 100) kantoorabonnementen geldt de prijs van een standaard kantoorabonnement zoals die op het betreffende moment wordt gehanteerd door de exploitant van de parkeergarage; deze prijs is echter maximaal gelijk aan de huurprijs als bedoeld in artikel 4.1 inclusief indexeringen (artikel 12.3). Er is dus een duidelijke koppeling gemaakt tussen de gehuurde plekken en de kantoorabonnementen; daartoe wordt in artikel 12.1 ook expliciet verwezen naar de in de koopovereenkomst gegeven garantie dat er bovenop de 123 gehuurde plekken aanvullend abonnementen zouden worden verstrekt. De prijs van beide soorten plekken is gelijk.  
       
     
     
       4.6. 
       Volgens Q-Park bepaalt de Parkeerovereenkomst hiermee alleen tegen welke prijs de abonnementen worden uitgegeven, en staat het haar vrij daarna de prijs te wijzigen. De rechtbank deelt die conclusie niet. De bewoordingen van de Parkeerovereenkomst geven daarvoor – behoudens de daarin overeengekomen verhogingen, zoals indexeringen – geen ruimte. Uit de tekst van de Parkeerovereenkomst en hetgeen bekend is over de totstandkoming ervan, blijkt dat de bedoeling was om voor de eeuwigheid vaste afspraken te maken die erin zouden resulteren dat de kantoorgebruikers zeker konden zijn van parkeerplaatsen voor een vooraf vastgestelde prijs. Evenzeer blijkt dat deze afspraak – behoudens een reeds uitgewerkte voorziening die gold voor de eerste 10 jaar – alleen betrekking heeft op parkeerplaatsen tijdens werkdagen tussen 07.00 en 19.00 uur. Voor alle andere soorten abonnementen – bijvoorbeeld 5x24 uur, 7x12 uur of  pool  – geldt geen vaste prijsafspraak; dit soort abonnementen wordt in de Parkeerovereenkomst – behoudens de genoemde niet meer geldige voorziening – niet genoemd.  
       
     
     
       4.7. 
       Het voorgaande betekent dat Q-Park gehouden is voor de standaard abonnementen (werkdagen tussen 07.00 en 19.00 uur) de in de Parkeerovereenkomst vastgestelde prijs te hanteren. Het standpunt van Q-Park, dat deze afspraak gelet op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid niet meer nagekomen hoeft te worden – omdat de overeengekomen tarieven niet meer stroken met de waarde van de tegenprestatie – wordt niet gevolgd, alleen al omdat Q-Park niet heeft onderbouwd dat de tarieven zodanig zijn dat zij daarop wel verlies moet maken.  
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande betekent echter niet dat het door Union gevorderde verbod om hogere tarieven in rekening te brengen dan de Parkeerovereenkomst toestaat en het gebod om met terugwerkende kracht de tarieven conform de Parkeerovereenkomst te berekenen, toewijsbaar zijn. Vast staat immers dat Q-Park rechtstreeks contracteert met de abonnementhouders. In die relatie staat het Q-Park in beginsel vrij andere tarieven af te spreken dan de in de Parkeerovereenkomst vastgelegde prijzen. De onderhavige procedure biedt geen ruimte om in te gaan op de vraag of individuele abonnementhouders gebonden zijn aan de doorgevoerde prijsverhoging, want daarvoor zou een beoordeling nodig zijn van de met elke abonnementhouder gemaakte afspraken. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat Union optreedt als lasthebber van individuele abonnementhouders.  
       
     
     
       4.9. 
       Conclusie is dat het gevorderde verbod (3.1.c) en gebod (3.1.d) niet toegewezen worden. De onder 3.1.a) gevorderde verklaring voor recht zal ook worden afgewezen. Union heeft in het licht van het voorgaande onvoldoende gesteld welk belang zij zelf bij die vordering heeft. Hetzelfde lot treft de gevorderde schadevergoeding onder 3.1.b), op te maken bij staat. Union heeft slechts gesteld dat zij vermoedt dat huurders vanwege de prijsverhoging overwegen de huur te beëindigen of daartoe reeds hebben besloten, welk vermoeden zij ook na verweer door Q-Park niet verder heeft onderbouwd. Daarmee is niet voldaan aan het criterium voor verwijzing naar de schadestaat dat de mogelijkheid van schade aannemelijk moet zijn.  
       
       
         
           Geschil 2 beschikbaarheidsvergoeding 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Union stelt samengevat dat het arrest inzake Deka/Q-Park meebrengt dat de door haar aan Q-Park betaalde beschikbaarheidsvergoeding onverschuldigd is betaald, zodat Q-Park gehouden is tot terugbetaling daarvan. 
       
     
     
       4.11. 
       Ingevolge de Parkeerovereenkomst betaalt Union voor de niet afgenomen abonnementen (dus als er minder dan 223 parkeerplaatsen worden afgenomen) een beschikbaarheidsvergoeding. Dit betreft een vergoeding voor het op afroep beschikbaar houden van kantoorabonnementen door Q-Park, waarmee Q-Park in haar exploitatie rekening moet houden.   
       
     
     
       4.12. 
       
         In het arrest inzake Deka/Q-Park is geoordeeld dat in dat geval, tegen de achtergrond van de in die zaak vastgestelde feiten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat Q-Park de beschikbaarheidsvergoeding ontving terwijl zij tegelijkertijd de parkeerplaatsen niet beschikbaar hield door die ten volle te benutten in haar exploitatie. Volgens het hof bleek dit uit het door het hof vastgestelde feit dat de parkeergarage permanent (nagenoeg) volledig bezet was. Union heeft gesteld dat dezelfde feiten hier ook spelen, maar zij heeft niet onderbouwd dat bijvoorbeeld de parkeergarage permanent vol was. Met Q-Park is de rechtbank van oordeel dat verwijzing naar het door het hof vastgestelde feit inzake Deka/Q-Park niet volstaat, omdat in elke zaak de beoordeling wordt gemaakt op basis van de in die specifieke zaak gestelde, betwiste of bewezen feiten. Union had dan ook, om aanspraak te kunnen maken op dezelfde behandeling als Deka ten deel is gevallen, concreet moeten stellen dat Q-Park geen parkeerplaatsen beschikbaar hield, bijvoorbeeld door aan te tonen dat de parkeergarage volledig vol was. Niet aannemelijk is dat aan het ‘beschikbaar houden’ alleen zou zijn voldaan als er vaste parkeerplaatsen voor de kantoorhuurders van Union zouden worden gereserveerd. Het gaat immers – onweersproken – om zwerfplekken zodat voor Q-Park geen verplichting bestaat om vaste plekken vast te houden. Aangetoond had moeten worden, ten minste, dat er geen parkeerplaatsen op afroep beschikbaar zouden zijn geweest voor de Union-huurders. Daaraan is niet voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Union bewijs aangeboden dat de parkeergarage permanent volledig bezet was, maar dit aanbod had zij moeten specificeren, temeer nu namens haar later tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat het er niet om gaat of de parkeergarage permanent vol was, maar dat het erom gaat dat Q-Park de beschikbaar te houden parkeerplaatsen in haar exploitatie heeft benut. Het bewijsaanbod is daarmee te weinig specifiek.  
         Het voorgaande leidt ertoe dat Union de beschikbaarheidsvergoeding niet onverschuldigd heeft betaald, zodat de vordering tot terugbetaling daarvan zal worden afgewezen. Nu die vordering op inhoudelijke gronden is afgewezen, behoeft het beroep van Q-Park op (gedeeltelijke) verjaring geen bespreking.  
       
       
       
         
           Geschil 3 kettingbeding 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Union stelt dat Q-Park bij de overdracht van de parkeergarage aan Berepf slechts ten aanzien van het oostelijke deel van de parkeergarage heeft voldaan aan haar verplichting uit artikel 8 van de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst. Ten aanzien van het westelijke deel is echter geen kettingbeding gevestigd, zodat Q-Park de overeengekomen boete is verschuldigd.   
       
     
     
       4.14. 
       
         Q-Park voert het volgende verweer. De Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst is gesloten door Q-Park Exploitatie B.V., welke vennootschap alleen eigenaar is geweest van Parkeergarage fase 1 (het oostelijke deel). Dit betekent dat het kettingbeding in artikel 8 ook alleen verband houdt met het oostelijke deel van de parkeergarage. Bij de overdracht in 2013 van de Parkeergarage Fase 1 aan Q-Park Real Estate Netherlands II B.V. is het kettingbeding nageleefd, net als in 2014 bij de verkoop en levering aan Berepf. Juist is weliswaar dat bij de overdracht van Parkeergarage Fase 2 (het westelijke deel) in 2013 aan 
         Q-Park Real Estate Netherlands II B.V. geen kettingbeding is doorgelegd, maar die vennootschap was ook geen partij bij de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst. De Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst heeft dus nooit betrekking gehad op het westelijke deel. Er is niet voor gekozen om de Voorwaardelijke Parkeerovereenkomst uit te breiden, zodat Q-Park Real Estate Netherlands II B.V. ook geen verplichting opgelegd heeft gekregen om bij voorkoop van Parkeergarage Fase 2 het kettingbeding door te leggen. Q-Park is de gevorderde boete dan ook niet verschuldigd.  
       
       
     
     
       4.15. 
       Tegenover deze uitvoerige uitleg van Q-Park heeft Union tijdens de mondelinge behandeling te weinig gesteld. Vast staat dan ook dat is voldaan aan het kettingbeding dat alleen gold voor Parkeergarage Fase 1, terwijl bij de latere aanleg van Parkeergarage Fase 2 geen kettingbeding is overeengekomen. De gevorderde boete zal dan ook worden afgewezen. Overigens zou de boete maximaal € 3.550,= bedragen, nu Q-Park dat onweersproken heeft voorgerekend.  
       
     
     
       4.16. 
       Op grond van het voorgaande worden alle vorderingen afgewezen. Union zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Q-Park worden begroot op: 
       - griffierecht	€	4.200,00 
       - salaris advocaat	 	7.998,00  (2,0 x tarief € 3.999,00) 
       Totaal	€ 	12.198,00 
       
     
     
       4.17. 
       De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing is vermeld.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Union in de proceskosten, aan de zijde van Q-Park tot op heden begroot op € 12.198,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Union in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Union niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, rechter, bijgestaan door mr. J.P. van der Stouwe, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022.