ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2015:2304

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2015:2304 Rechtbank Overijssel , 13-05-2015 / C-08-143035-HA ZA 13-587

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2015-05-13

Zaaknummer: C-08-143035-HA ZA 13-587

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2015:2304

---

Beroep op schaduwschade bij onteigening niet gehonoreerd

vonnis 
     RECHTBANK OVERIJSSEL 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/08/143035 / HA ZA 13-587 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 mei 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         DE GEMEENTE OMMEN , 
       zetelend te Ommen, 
       eiseres, 
       advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  
      [gedaagde 1], 
     
       wonende te Ommen, 
       gedaagde, 
       niet verschenen, 
     
     2.	 [gedaagde 2] , 
     
       wonende te [woonplaats] (gemeente Ommen), 
       gedaagde, 
       advocaat mr. P.S. Kamminga te Den Haag, 
     
     3. de vereniging 
     
       
         VERENIGING VAN EIGENAARS OMMER APOTHEEK TE OMMEN , 
       zetelende en kantoorhoudende te Ommen, 
       gedaagde, 
       niet verschenen, 
     
     4.	 [interveniënt 1]. , 
     
       gevestigd te Dedemsvaart, 
       interveniënt, 
       advocaat mr. O.P. van der Linden. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagde 1], [gedaagde 2], VVE en [interveniënt 1] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 19 maart 2014 waarbij de onteigening vervroegd is uitgesproken 
         
         
           de brief van [gedaagde 2] van 17 juli 2014 houdende mededeling van de inschrijving van voornoemd vonnis in de openbare registers  
         
         
           het op 25 november 2014 bij de rechtbank gedeponeerde deskundigenrapport van 24 november 2014  
         
         
           de akteverzoeken/de aktes overlegging producties van [gedaagde 2] 
         
         
           de pleidooien op 4 februari 2015 en de ter gelegenheid daarvan door de gemeente, [gedaagde 2] en [interveniënt 1] overgelegde pleitnota’s  
         
       
       - door de deskundigen bij brief van 11 februari 2015 ingediende kostenopgave 
       - de brief van de gemeente van 13 februari 2015. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.        
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank stelt vast dat ten aanzien van [gedaagde 1] reeds bij vonnis van 19 maart 2014 een eindbeslissing is gegeven.    
       
       
     
   
   
     
       2 Inschrijving onteigeningsvonnis 
     
     
       Het onteigeningsvonnis van 19 maart 2014 is op 8 juli 2014 ingeschreven in de openbare registers. 
     
     
     
   
   
     
       3 Het deskundigenrapport en de standpunten van partijen 
     
     
       3.1. 
       
         Van de deskundigen is op 25 november 2014 hun definitief rapport ontvangen.  
         Bij de mondelinge behandeling hebben de deskundigen in verband met de standpunten van [gedaagde 2] hun advies op onderdelen herzien voor zover het deze partij betreft. Ten aanzien van [interveniënt 1] en de VVE is het advies niet gewijzigd. 
         Op een aantal onderdelen kan [gedaagde 2] zich niet verenigen met het deskundigenadvies. Ook [interveniënt 1] kan zich niet in het advies vinden. De standpunten zullen hierna per gedaagde partij worden besproken, waarbij, voor zover nodig, op de onderscheiden standpunten, waaronder ook die van de gemeente, zal worden ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
         
          [gedaagde 2]
         
       
       
       
         
           werkelijke waarde 
         
       
       
       
         4.1.1. 
         De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd onderbouwd hoe zij met een gangbare vergelijkingsmethodiek ter zake van huurwaardereferenties in of nabij het centrum van Ommen tot de door hen gehanteerde economische huurwaarde van afgerond € 350.000,00 bij een netto-vloeroppervlakte van 305 m2 zijn gekomen. De rechtbank acht hier door [gedaagde 2] onvoldoende tegenover gesteld, zodat zij van oordeel is dat het deskundigenadvies in zoverre een juist uitgangspunt bevat. 
         
       
       
         4.1.2. 
         
          [gedaagde 2] heeft de aftrekpost achterstallig onderhoud betwist. Zijns inziens bestaat hiervoor geen aanleiding, enerzijds niet omdat dit terug te voeren is tot de onteigeningsdreiging, die anderszins reeds de waarde drukt en de waarde op deze wijze twee keer verlaagd wordt, anderzijds niet omdat uitgegaan moet worden van fictieve aankoop ten behoeve van sloop door de gemeente, met het oog waarop onderhoud zinledig was dan wel de gemeente voor lagere sloopkosten heeft geplaatst. [gedaagde 2] beroept zich hier mede op artikel 39 van de onteigeningswet. 
         
       
       
         4.1.3. 
         
           De rechtbank volgt de deskundigen in hun benadering dat artikel 39 van de onteigeningswet niet in de weg staat aan het in negatieve zin bij de waardebepaling betrekken van de (achterstallige) staat van onderhoud van een object, zeker niet waar het achterstallig onderhoud betreft, dat volgens [gedaagde 2] is te herleiden tot een periode van twaalf jaren voorafgaande aan de onteigening. Het verrichten van normaal onderhoud – waarvan de deskundigen zijn uitgegaan bij hun aftrekpost – en daarmee op peil houden van (de waarde van) een pand – kan niet worden aangemerkt als een verandering die kennelijk tot stand is gebracht om de schadeloosstelling te verhogen, zeker niet over een tijdsbestek als in dit geval aan de orde is. Een achterwege laten van onderhoud kan bovendien bezwaarlijk als een verandering met een doel als genoemd worden aangemerkt.  
           Achterstallig onderhoud is een gevolg van een keuze om aan een object geen onderhoud te plegen. Goed onderhoud komt de waarde van een onroerende zaak ten goede.  
           Het argument van [gedaagde 2] dat normaal onderhoud zinledig zou zijn geweest, heeft hij geplaatst in de context van zijn standpunt dat bij deze onteigening een langdurige schaduwwerking (van twaalf jaren) aan de orde zou zijn (geweest). Dit standpunt vormt hierna nog onderwerp van bespreking, maar dit daargelaten acht de rechtbank het achterwege laten van normaal onderhoud gedurende zodanig lange tijd geen omstandigheid die bij de waardebepaling niet in aanmerking zou moeten worden genomen.   
           Het standpunt dat het achterstallige onderhoud niet ten laste van [gedaagde 2] gebracht zou moeten worden, waar dit voor rekening kwam van de VVE, acht de rechtbank door de deskundigen correct weerlegd, nu niet gebleken is dat voor het onderhoud substantieel geldmiddelen ten behoeve van het onderhoud ter beschikking zijn gesteld aan de VVE en gereserveerd, waarin in het positieve geval een waardeverhogende omstandigheid zou zijn gelegen.  
         
         
       
       
         4.1.4. 
         Als nieuw bezwaar tegen het deskundigenadvies heeft [gedaagde 2] tegen de waardebepaling aangevoerd, dat in dit geval niet te hanteren is de benadering van de deskundigen dat hier sprake is van een situatie waarin er gebruikelijk rekening mee wordt gehouden dat de investering voor een koper/belegger kosten koper  mee brengt, die in mindering gebracht moeten worden. De gemeente is immers koper en gedraagt zich niet als een “normale” belegger, aldus [gedaagde 2]. De rechtbank acht dit standpunt door de deskundigen terecht weersproken met de vaststelling dat– in het licht van artikel 40d van de onteigeningswet – moet worden uitgegaan van (het handelen van) een willekeurige, redelijk handelende koper, in welke benadering de aftrek wel heeft te gelden. 
         
       
       
         4.1.5. 
         Als belangrijkste bezwaar tegen de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling heeft [gedaagde 2] naar voren gebracht het niet in de schadeloosstelling betrekken van de  schade, veroorzaakt door de vooruitgegane “schaduw” van de onteigening, enerzijds in verband met vermogensschade, anderzijds in verband met inkomensschade.  
         
       
       
         4.1.6. 
         De deskundigen hebben de waarde van het pand van [gedaagde 2] bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, met inachtneming van het bestaande gebruik als winkel met appartementen, een en ander conform de bestemmingsplannen. Zij hebben de waardering gedaan naar peildatum, uitgaande van vrije verhandelbaarheid van het object op die datum. Evenals dat het geval moet zijn wat betreft de bestemmingsplannen en de daaraan ten grondslag liggende werkplannen, hebben de deskundigen daarbij eveneens geabstraheerd van een onteigeningsdreiging voor zover die het gevolg zou zijn van de aan de bestemmingsplannen voorafgegane ontwikkelingsplannen. 
         
       
       
         4.1.7. 
         
           
            [gedaagde 2] is van mening dat onder omstandigheden aanleiding kan bestaan om bij het bepalen van de waarde rekening te houden met gevolgen van de onteigening, zoals reeds ondervonden vóór de onteigening zelve. Zijns inziens biedt artikel 40b lid 3 van de onteigeningswet daartoe een mogelijkheid. De rechtbank begrijpt het standpunt van [gedaagde 2] aldus dat hij in dit verband aanleiding ziet om van een hogere economische huurwaarde uit te gaan met het oog op het langdurig tijdsverloop gedurende welke van een onteigeningdreiging sprake is geweest. Hij refereert hierbij tevens aan het in de loop der jaren dalend verloop van de aanbiedingen van de gemeente.  
           De deskundigen hebben in dit verband opgemerkt dat wat betreft het tijdsverloop sprake is geweest van een vastgoedmarkt met een neerwaartse beweging en navenant gewijzigde marktomstandigheden. [gedaagde 2] relateert evenwel de nadelige gevolgen van het tijdsverloop voor de huurwaarde aan een onteigeningsdreiging, hetgeen zijn inziens mee moet brengen dat deze nadelige invloed moet worden weggedacht. 
         
         
       
       
         4.1.8. 
         De deskundigen hebben de waarde van het pand bepaald aan de hand van de waarde van vergelijkbare panden. Daar speelde niet de dreiging van onteigening. Indien die dreiging in het geval van [gedaagde 2] al een waarde drukkend effect zou hebben gehad, dan is dat effect reeds geëcarteerd door de wijze van waardebepaling door de deskundigen. 
         
       
       
         4.1.9. 
         De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] er niet in is geslaagd zodanige bijzondere omstandigheden aan te voeren, op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat de werkelijke waarde van het object naar een andere maatstaf moet worden bepaald dan die van artikel 40b lid 2 van de onteigeningswet. Zij volgt in dezen derhalve het deskundigenadvies. 
         
         
           
             Bijkomende schade/inkomensschade 
           
         
         
       
       
         4.1.10. 
         
           Wat betreft de inkomensschade, die de deskundigen in hun advies niet aanwezig hebben geacht, heeft [gedaagde 2] zijn standpunt ter zake van schaduwschade gebaseerd op een beperking waarvoor hij zich geplaatst heeft gezien wat betreft de verhuurmogelijkheden gelet op de ophanden zijnde onteigening.  
           
            [gedaagde 2] noemt in dit verband het vertrek van de apotheek in samenhang met de ontwikkelingsplannen van de gemeente. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat hij zich al vanaf 2002 geconfronteerd heeft gezien met voornemens van de gemeente tot ontwikkeling van nieuwbouw ter plaatse. Eerst in 2013 is de gerechtelijke onteigeningsprocedure gestart. 
           De uitzonderlijk lange periode waarin de druk van herontwikkeling en daarmee samenhangende onteigening zich heeft doen gevoelen – twaalf jaren – is, zo betoogt [gedaagde 2], van een zodanige betekenis dat het recht op volledige schadeloosstelling op de voet van de onteigeningswet, in samenhang met het bepaalde bij artikel 1 Eerste Protocol EVRM meebrengt, dat aanspraak bestaat op het in de schadeloosstelling betrekken van schaduw- schade. De onteigeningsdreiging heeft zich volgens [gedaagde 2] lang doen gevoelen, ondanks dat eerst in 2010 sprake was van een raadsbesluit ter zake, waarbij [gedaagde 2] ook het vertrek van de Aldi in 2009 betrekt. 
           De deskundigen hebben [gedaagde 2] de toekenning van schaduwschade – bij wijze van  
           inkomensschade – onthouden en dat, kort gezegd, gemotiveerd met de stelling dat artikel 40 van de onteigeningswet geen grondslag kan zijn voor schade zoals geclaimd, aangezien zodanige schade geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van de zaak c.q. van de onteigening. 
         
         
       
       
         4.1.11. 
         
           De rechtbank overweegt dat de inkomensschade er in zou moeten zijn gelegen dat [gedaagde 2] huurinkomsten heeft gemist omdat zijn eigendom niet meer tegen een normale marktwaarde te verhuren zou zijn geweest. Daarbij heeft [gedaagde 2] niet onderbouwd welke omvang en opbouw de schaduwschade zou moeten hebben.  
           Algemene veronderstellingen van [gedaagde 2] dat diverse bedrijven zeer geïnteresseerd zouden zijn geweest om zijn object te huren (tegen een steeds dalende huur), maar daarvan zouden hebben afgezien door de gemeentelijke plannen, acht de rechtbank niet gestaafd met feiten, maar bovenal is het niet aannemelijk te achten dat het verlies aan interesse te wijten is geweest aan een onteigeningsdreiging. Het besluit van de gemeenteraad uit 2010 dat strekt tot onteigening is voorafgegaan door een lange(re) periode waarin niet meer bestond dan een ontwikkelingsvisie van de gemeente, waaruit weliswaar volgde dat de gemeente ter plaatse iets anders voorstond, maar een reële onteigeningsdreiging was daarmee nog niet aan de orde. Ontwikkelingsvisies met een langere looptijd acht de rechtbank geen uitzonderlijkheid. 
         
         
       
       
         4.1.12. 
         
           De rechtbank acht het onaannemelijk dat het vertrek in 2003 van de apotheek als huurder van het object rechtstreeks samenhing met toen bekend geworden ontwikkelingsplannen van de gemeente, die eerst een decennium later door een concreet onteigeningsvoornemen gevolgd zijn. In dit verband acht de rechtbank door [gedaagde 2] niet weersproken hetgeen de gemeente hieromtrent heeft aangevoerd, inhoudende dat het vertrek van de apotheek als huurder niet als een gevolg van onteigeningsdreiging heeft te gelden, maar als achtergrond had dat het gebouw toentertijd niet voldeed aan de specifieke eisen die aan een zelf medicijnen producerende apotheek gesteld werden en de apotheker met het oog daarop noodzakelijke investeringen niet in dit pand wilde plegen. 
           
            [gedaagde 2] heeft zijn eigendom in 2006 verhuurd aan [interveniënt 1] tot en met 31 juli 2009 tegen een jaarhuur van € 42.500,00 exclusief btw. Deze huurovereenkomst is verlengd tot en met 31 juli 2014. Sedert 1 april 2014 is de huurbetaling gestopt. 
           De rechtbank acht niet onderbouwd dat met deze huurprijs een huurprijs onder de marktwaarde aan de orde was. Evenmin heeft de rechtbank onderbouwd gezien op welke gronden bij aanvang van de huurovereenkomst aan [interveniënt 1] voor de eerste periode een vermindering van de huur is toegestaan van € 12.500,00 exclusief btw per jaar. De rechtbank acht dan ook niet aangetoond dat in een toen nog niet aan de orde zijnd voornemen tot onteigening aanleiding zou hebben gelegen voor het reeds van aanvang af verlagen van de huurprijs ten opzichte van de overeengekomen, marktconforme, huur volgens het afgesloten contract. 
         
         
       
       
         4.1.13. 
         
           De rechtbank overweegt dat de onteigeningswet met het zeer restrictieve criterium van artikel 40 in beginsel geen ruimte biedt voor vergoeding van schaduwschade. Slechts in het uitzonderlijke geval dat maatstaven van redelijkheid en billijkheid nopen tot afwijking van dit criterium zou [gedaagde 2] in aanmerking kunnen komen voor vergoeding van schaduwschade. In de omstandigheden van dit geval, die volgens [gedaagde 2] zouden moeten zijn gelegen in de lange duur van de onteigeningsdreiging, waarop gezien het vorenstaande valt af te dingen, acht de rechtbank onvoldoende grond gelegen om [gedaagde 2] daartoe gerechtigd te achten 
           Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de winkel in het pand volgens het bestemmingsplan kon blijven bestaan en dat (gevolgen van) herontwikkeling een zeker ondernemersrisico inhoudt.   
         
         
       
       
         4.1.14. 
         De rechtbank komt dus tot de slotsom dat toekenning van een vergoeding wegens inkomensschade in verband met de door [gedaagde 2] gevorderde schaduwschade niet aan de orde is. 
         
       
       
         4.1.15. 
         Ter zake van de aan [gedaagde 2] te vergoeden kosten wegens gemeentelijke en waterschapslasten hebben de deskundigen ter zitting met instemming van partijen een bedrag van € 600,00 begroot. Zij hebben hun berekening van de schadeloosstelling in zoverre aangepast, waar eerder ter zake andere bedragen waren geraamd. 
         
       
       
         4.1.16. 
         
           Wat betreft de wederbeleggingskosten heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde 2] geen redelijk belang heeft om opnieuw in een onroerende zaak te beleggen, in aanmerking genomen dat van de schadeloosstelling vanwege financiering van het onteigende pand een bedrag resteert waarmee een veilige wederbelegging in een onroerende zaak niet reëel is te achten. 
           De rechtbank acht door de deskundigen gemotiveerd onderbouwd dat [gedaagde 2] een redelijk  belang bij wederbelegging moet worden toegedacht en zij acht te dien aanzien onvoldoende (nader) aangevoerd waarom dit anders zou zijn. 
         
         
       
       
         4.1.17. 
         De rechtbank acht onvoldoende onderbouwd door de gemeente dat de door de deskundigen aan [gedaagde 2] in verband met wederbelegging toegelegde kosten wegens hypotheekadvies en –bemiddeling (afsluitprovisie) ad € 3.300,-- aanzienlijk zouden moeten worden verlaagd. 
         
       
       
         4.1.18. 
         
          [gedaagde 2] heeft niet gesteld dat hij belastingschade heeft geleden, maar acht in het denkbare geval dat hiervan sprake zal blijken te zijn, vergoeding van die schade nodig. De deskundigen achten het ontstaan van belastingschade niet uitgesloten in verband met vermogensheffing in box 3. Ter zitting hebben de gemeente en [gedaagde 2] elkaar op dit onderdeel gevonden met de in dit vonnis vast te leggen overeenkomst die ertoe strekt, dat, voor zover op grond van haar beoordeling en berekening de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) tot belastingschade oordeelt, beide partijen de alsdan berekende omvang hiervan zullen aanvaarden en de gemeente deze schade dienovereenkomstig aan [gedaagde 2] vergoedt.  
         
       
       
         4.1.19. 
         Op grond van de vorenstaande overwegingen komt de rechtbank tot het eindoordeel dat de aan [gedaagde 2] toe te kennen schadeloosstelling dient te worden begroot overeenkomstig de berekening van de deskundigen op grond van hun advies, zoals dat naar aanleiding van de standpunten van partijen op onderdelen ter zitting is aangepast. De uiteindelijke berekening, zoals door de deskundigen met pen gewijzigd, is ter zitting aan [gedaagde 2] en de gemeente uitgereikt en ook aan dit vonnis gehecht. 
         
       
       
         4.1.20. 
         De rechtbank zal de schadeloosstelling van [gedaagde 2] derhalve bepalen op (afgerond) € 388.800,00, eventueel te vermeerderen met blijkende belastingschade van [gedaagde 2] in verband met de wederbelegging van de schadeloosstelling. 
         
         
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [interveniënt 1]
         
       
       
       
         4.2.1. 
         
           De deskundigen hebben in hun advies aangegeven dat [interveniënt 1] geen schade heeft geleden die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Op de peildatum had [interveniënt 1] de bedrijfs-/winkelruimte in het onteigende perceel (de begane grond) niet in gebruik. Voor vergoeding van schaduwschade achten de deskundigen geen plaats. 
           Ter zitting heeft [interveniënt 1] deze beoordeling door de deskundigen bestreden. 
         
         
       
       
         4.2.2. 
         
           
            [interveniënt 1] heeft aangevoerd dat om in het van [gedaagde 2] gehuurde pand rendabel te kunnen ondernemen omzet van een stunthandel, partyverhuur, een ijssalon (van een derde) en een vuurwerkhandel nodig was. Als gevolg van signalen vanuit de gemeente van de op handen zijnde onteigening is de (kortstondige) verhuur aan de ijssalon in 2006 niet bestendigd en heeft [interveniënt 1] van (bouwkundige) investeringen in de vuurwerkhandel afgezien. [interveniënt 1] heeft aangevoerd dat er sinds 2006 contacten zijn geweest met de gemeente over de op handen zijnde onteigening, die zich naar zijn zeggen kenmerkten door een afwijzende houding wat betreft schadeloosstelling. Investeren onder het huurcontract achtte [interveniënt 1] niet raadzaam. Hij heeft hieraan de conclusie verbonden om zijn onderneming(en) te verhuizen naar Dedemsvaart. De hierdoor optredende structureel lagere opbrengsten dienen hem vergoed te worden. 
           Vanaf juni 2010 dreef [naam] als onderhuurder een antiekhandel in het pand tegen een maandhuur van € 1.500,00. 
         
         
       
       
         4.2.3. 
         
           In ieder geval dient volgens [interveniënt 1] schade vergoed te worden omdat [naam] onder zware druk van de gemeente is uitgekocht met een “vertrekpremie” van € 6.000,00 en per 1 maart 2013 de huur heeft opgezegd en is vertrokken. De gemeente heeft [interveniënt 1] hiermee zonder overleg voor een voldongen feit geplaatst, zo heeft [interveniënt 1] betoogd. 
           Als gevolg hiervan is volgens haar sprake geweest van een huurderving van € 24.000,00 over de periode van 1 maart 2013 tot 7 juli 2014. [interveniënt 1] zag toen geen mogelijkheid meer en het had volgens haar geen zin meer om nog exploitatiemogelijkheden c.q. onderhuurders voor het pand te zoeken. Daarmee is als gevolg van handelen van de gemeente Ommen vanaf 1 maart 2013 een schade aan door haar aan [gedaagde 2] betaalde huur van € 40.000,-- gemoeid. 
         
         
       
       
         4.2.4. 
         De constatering van de deskundigen dat er geen bedrijf meer in het pand was gevestigd doet dus volgens [interveniënt 1] geen recht aan de situatie, aangezien dit gegeven te wijten is geweest aan de gemeente. Die heeft geweigerd de huurverplichting over te nemen, reden waarom geen overeenstemming met de gemeente is bereikt, aldus [interveniënt 1]. 
         
       
       
         4.2.5. 
         Eerder heeft [interveniënt 1] in zijn nota voor deskundigen uiteengezet dat zijn schade als gevolg van de onteigening, bepaald aan de hand van in het onteigeningsrecht gebruikelijke schadecomponenten, € 543.000,00 bedraagt, zijnde winstderving en kosten. Dit bedrag dient wegens een dubbeltelling wel te worden verminderd met € 24.000,00 dan wel met € 40.000,00. [interveniënt 1] is van mening dat eerstgenoemd bedrag als schaduwschade voor vergoeding aan hem in aanmerking komt op grond van artikel 40 van de onteigeningswet. 
         
       
       
         4.2.6. 
         
          [interveniënt 1] vordert in ieder geval vergoeding van het nadeel door handelen, willens en wetens gericht op het ernstig beschadigen van zijn positie, door de gemeente, mede omvattende het uitkopen van onderhuurder [naam]. Deze schade moet volgens [interveniënt 1] op € 40.000,00 worden gesteld.  
         
       
       
         4.2.7. 
         De rechtbank stelt vast dat al hetgeen [interveniënt 1] heeft aangevoerd niet wegneemt dat deskundigen terecht van het ontbreken van enige exploitatie in het onteigende object zijn uitgegaan. Schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening is dan ook niet aan de orde.  
         
       
       
         4.2.8. 
         De rechtbank begrijpt het standpunt van [interveniënt 1] dat deze stelt dat hij geen rendabele exploitatiemogelijkheden heeft weten te vinden voor het door hem gehuurde pand en dat dit eigenlijk al vanaf de aanvang van de huur in 2006 het geval is. Hij wijt dit aan een “vijandelijke” opstelling en dito handelen jegens hem door de gemeente, hetgeen hij met name toespitst op de ondervonden huurderving door het vertrek van onderhuurder [naam].  
         
       
       
         4.2.9. 
         
           De rechtbank is van oordeel dat de door [interveniënt 1] als schaduwschade gevorderde schade op de voet van artikel 40 van de onteigeningswet niet voor vergoeding in aanmerking komt. 
           Evenals dat ten aanzien van [gedaagde 2] geldt, heeft ook [interveniënt 1] kennelijk ontwikkelingsplannen van de gemeente vereenzelvigd met een concrete aanstaande onteigening, waarvan evenwel (nog) niet kon worden gesproken. 
         
         
       
       
         4.2.10. 
         
           Afgezien hiervan is de rechtbank van oordeel dat de gestelde schade ook anderszins niet kan worden geduid als een direct en onontkoombaar gevolg van de onteigening. De huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en [interveniënt 1] is gesloten op 1 mei 2006, zijnde tevens de huuringangsdatum. Voor een huur voordien – [interveniënt 1] heeft als startdatum 2004/2005 genoemd – acht de rechtbank geen aanwijzing gevonden. De ontwikkelingsvisies van de gemeente dateren van 2003 en 2005. [interveniënt 1] heeft gesteld dat de contacten met de gemeente in 2006 zijn begonnen. 
           Naar het oordeel van de rechtbank heeft het besluit van [interveniënt 1] om dit pand te huren dan ook eigenlijk van meet af aan een context gehad, die achteraf weliswaar door [interveniënt 1] is betiteld als een schaduw van de onderhavige onteigening, maar die veeleer als betreffende een risicoaanvaarding in het ondernemerschap heeft te gelden, waarbij kennelijk ondanks die context c.q. het gestelde vooruitzicht op onteigening bepaalde ondernemersbeslissingen zijn genomen. Ook beslissingen omtrent het al dan niet voortzetten van eigen ondernemingen in het pand moeten zo geacht worden te hebben gelegen in de risicosfeer van een ondernemer, genomen in het vooruitzicht van komende ontwikkelingen rondom het pand. Dit geldt des te meer, waar de rechtbank vaststelt dat [interveniënt 1], ondanks de gefaalde exploitatievormen, de huurovereenkomst onverkort heeft doen voortzetten na de eerste huurperiode die op 31 juli 2009 eindigde. Bij het gestelde ontbreken van (feitelijk en/of uitzicht op) reële exploitatievormen onder invloed van de door [interveniënt 1] aangevoerde omstandigheden had opzegging van de huur in de rede gelegen. De huur door [naam] is eerst later na de verlenging van het huurcontract aan de orde gekomen. 
         
         
       
       
         4.2.11. 
         
           Het komt de rechtbank voor dat [interveniënt 1] genoegdoening zoekt in het zijns inziens  voortijdig  – een huurovereenkomst is evenwel niet in het geding gebracht – verlies van [naam] als onderhuurder, dat hij toeschrijft aan onbehoorlijk handelen van de gemeente. 
           In het midden latend of en in hoeverre wat betreft het vertrek van [naam] mogelijk sprake is geweest van onbehoorlijk handelen (“dreiging”), is de rechtbank van oordeel dat op deze grond in elk geval de met het vertrek van deze huurder gestelde schade niet als direct en rechtstreeks gevolg van de onteigening moet worden aangemerkt. 
         
         
       
       
         4.2.12. 
         
           De rechtbank overweegt ook hier dat de onteigeningswet met het zeer restrictieve criterium van artikel 40 in beginsel geen ruimte biedt voor vergoeding van schade als betoogd. Slechts in het uitzonderlijke geval dat maatstaven van redelijkheid en billijkheid nopen tot afwijking van dit criterium zou [interveniënt 1] in aanmerking kunnen komen voor vergoeding van schaduwschade. In hetgeen zij heeft aangevoerd, acht de rechtbank onvoldoende grond gelegen om [interveniënt 1] daartoe gerechtigd te achten. 
           Dit brengt mee dat de rechtbank geen aanleiding ziet om van het deskundigenadvies af te wijken en dus geen schadeloosstelling zal bepalen voor [interveniënt 1]. 
         
         
       
     
     
       4.3. 
       
         VVE 
       
       
       
         Wat betreft de VVE volgt de rechtbank het deskundigenadvies en zij zal voor de VVE geen een schadeloosstelling bepalen. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten deskundige en juridische bijstand  
     
     
       5.1. 
       
        [gedaagde 2] heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van zijn kosten van rechtsbijstand tot het bedrag van € 23.222,45 inclusief kantoorkosten en btw, zulks met inachtneming van bereikte overeenstemming tussen [gedaagde 2] en de gemeente over een ondergeschikte correctie en de instemming van de gemeente met genoemd bedrag De gemeente zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld. 
       
     
     
       5.2. 
       De gemeente heeft bezwaar gemaakte tegen de door [gedaagde 2] ingebrachte declaratie ter zake van de kosten van deskundige bijstand, waarvan hij betaling vordert. Met de haars inziens zeer hoge declaratie van de ingeschakelde deskundige Overwater als gevolg van exorbitant veel geschreven uren, acht de gemeente niet voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets. Zij verzoekt de rechtbank deze kosten te matigen. 
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank acht het bezwaar van de gemeente steekhoudend. De deskundige van [gedaagde 2] heeft 125,75 uren in rekening gebracht. Hoewel het uurloon van de deskundige haar niet onredelijk voorkomt, acht de rechtbank zonder nadere toelichting dit aantal geschreven uren niet zonder meer redelijk. Zij zal het aantal uren dan ook terugbrengen tot 60, hetgeen inclusief kantoorkosten en btw een bedrag oplevert van € 13.594,35, tot vergoeding waarvan de gemeente zal worden veroordeeld. 
       
     
     
       5.4. 
       
         Wat betreft de kosten van juridische en deskundige bijstand, waarop [interveniënt 1] aanspraak maakt is de rechtbank van oordeel dat de kosten van de architect ad € 2.975,00 niet voor vergoeding in aanmerking komen vanwege een te ver verwijderd dan wel ontbrekend causaal verband tussen deze kosten en de onteigening.  
         De aanspraak op een aanvullende vergoeding van de kosten van juridische bijstand in de vorm een niet gespecificeerd “p.m.-bedrag” ad € 3.000,00 kan uit de aard  niet aan de dubbele redelijkheidseis worden getoetst, zodat deze post niet voor vergoeding in aanmerking komt. Dit geldt eveneens ten aanzien van de overgelegde algemene, niet gespecifieerde facturen van Est!beheer B.V. en die van Esdoorngroep.  
         De rechtbank zal de kosten van juridische bijstand van [interveniënt 1] als niet bestreden door de gemeente bepalen op € 13.875,11 inclusief het door hem betaalde griffierecht. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       6.1. 
       bepaalt het bedrag van de door de de gemeente aan [gedaagde 2] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van 19 maart 2014 vervroegd uitgesproken onteigening op € 388.800,- (driehonderd achtentachtigduizend achthonderd euro),  
       
     
     
       6.2. 
       bepaalt dat indien en voor zover de stichting SAOZ, daartoe ingeschakeld door [gedaagde 2], belastingschade vaststelt en berekent voor [gedaagde 2] in verband met de kosten van wederbelegging van de schadeloosstelling, de schadeloosstelling als bedoeld in de beslissing onder 6.1 wordt vermeerderd met het bedrag van de alsdan door SAOZ berekende belastingschade, 
       
     
     
       6.3. 
       
         veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde 2] te betalen aan schadeloosstelling een  
         bedrag van € 83.800,- (drieëntachtigduizend achthonderd euro), vermeerderd met een rente van 2,5 % per jaar over dit bedrag vanaf 8 juli 2014 tot de datum van dit vonnis, 
       
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde 2] te betalen het bedrag van de belastingschade als bedoeld in de beslissing onder 6.2, zulks na overlegging door [gedaagde 2] aan de gemeente van de daartoe strekkende berekening van de stichting SAOZ, 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde 2] te betalen de kosten van deskundige en juridische bijstand ten bedrage van € 36.816,80 (zesendertig duizend achthonderd en zestien euro en tachtig eurocent) inclusief btw, vermeerderd met het door [gedaagde 2] voldane griffierecht ad € 1.474,00, 
       
     
     
       6.6. 
       bepaalt geen schadeloosstelling voor [interveniënt 1], 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt de gemeente om aan [interveniënt 1] te betalen de kosten van juridische   bijstand ten bedrage van € 13.785,11 (inclusief griffierecht), 
       
     
     
       6.8. 
       bepaalt geen schadeloosstelling voor de VVE, 
       
     
     
       6.9. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, in totaal vastgesteld op € 32.635,28 inclusief btw, 
       
     
     
       6.10. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de griffier gedane en te verrichten bekendmakingen in deze procedure, na ontvangst van een desbetreffende factuur van het Landelijk Dienstencentrum Rechtspraak te Utrecht, 
       
       
       
       
       
     
     
       6.11. 
       wijst aan de Stentor/editie, Vechtdal-Hardenberg, als het nieuwsblad waarin overeenkomstige artikel 54 onteigeningswet een uittreksel van dit vonnis door de griffier geplaatst dient te worden. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.B. Cornelissen, mr. J.A.O.M. van Aerde en mr. H.C. Moorman en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.