ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2022:7265

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2022:7265 Rechtbank Limburg , 21-09-2022 / C/03/305445 / HA ZA 22-236

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2022-09-21

Zaaknummer: C/03/305445 / HA ZA 22-236

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2022:7265

---

Civiel recht. Vrijwaringsincident. Geschil tussen kopers en verkopers van een pand. Kopers stellen voor het sluiten van de koopovereenkomst niet geïnformeerd te zijn over het feit dat de kamerverhuurvergunning was verlopen. Verkopers stellen die informatie verstrekt te hebben aan de verkoopmakelaar. Rechtbank verleent toestemming aan verkopers om verkoopmakelaar in vrijwaring op te roepen.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/305445 / HA ZA 22-236 
     
     
     
       
         Vonnis in incident van 21 september 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 1] , 
     wonende te [woonplaats 1] , 
     2.	 [eiseres in de hoofdzaak, verweerster in het incident sub 2] , 
     wonende te [woonplaats 1] , 
     3.	 [eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 3] , 
     
       wonende te [woonplaats 2] , 
       eisers in de hoofdzaak, 
       verweerders in het incident, 
       advocaat mr. C.L.C. O'Connor te Nijmegen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 3] , 
       2.	 [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident sub 2] , 
       wonende te [woonplaats 4] , 
       gedaagden in de hoofdzaak, 
       eisers in het incident, 
       advocaat mr. R.J. Kwaak te Elst Gld. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] en [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaardingen van 18 mei 2022 met de producties 1 tot en met 21 
         
         
           de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met één productie  
         
         
           de conclusie van antwoord in het incident ex artikel 210 Rv. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald in het incident. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Het college van burgemeester en wethouders van [plaats] heeft bij besluit van  5 januari 2015, op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening [plaats] 2014, een kamerverhuurvergunning met een looptijd van vijf jaar verleend, voor het gebruik van het pand aan de [adres 1] te [plaats] ten behoeve van kamergewijze verhuur voor maximaal 9 personen / 9 kamers (productie 4, laatste bijlage, dagvaarding). In het besluit van 5 januari 2015 is te lezen dat bij het verlopen van de looptijd van vijf jaar de vergunning van rechtswege vervalt en dat na verloop van die vijf jaar een nieuwe aanvraag en toetsing dient plaats te vinden. 
       
     
     
       2.2. 
       Partijen zijn eind 2020 met elkaar in onderhandeling getreden over de mogelijke koop door [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] van het voornoemde pand van [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] (verder te noemen: het pand). De kooponderhandelingen verliepen via de aankoopmakelaar van [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] (de heer [naam aankoopmakelaar] ) en de verkoopmakelaar van [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] (de heer [naam verkoopmakelaar] van [handelsnaam] ). Partijen hebben de koopovereenkomst (hierna te noemen: de koopovereenkomst) in december 2020 gesloten en [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] hebben het pand op  31 december 2020 aan [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] geleverd. Op dat moment zaten er (kamer)huurders in het pand.  
       
     
     
       2.3. 
       
         In de koopovereenkomst zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen: 
         
           “5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke 
         
         
           eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor 
         
         
           kamerverhuur & bewoning. 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 31 december 2020 onder 
         
         
           gestandhouding van de door verkoper aan koper aangeleverde lijst met 
         
         
           huurovereenkomsten welke door koper gestand worden gedaan. 
         
         (...) 
       
     
     
       10.1. 
       
         
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht 
         
         
           dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze 
         
         
           overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige 
         
         
           deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een 
         
         
           schriftelijke verklaring aan de nalatige. 
         
       
     
     
       10.2. 
       
         
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande 
         
         
           ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare 
         
         
           tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder 
         
         
           rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 36.500,00 EURO verbeuren, 
         
         
           zegge ZESENDERTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO onverminderd het recht op 
         
         
           aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De [naam aankoopmakelaar] (de aankoopmakelaar) heeft bij e-mail van 12 mei 2021 de [naam verkoopmakelaar] (de verkoopmakerlaar) - kort gezegd - gevraagd of hij wist dat de kamerverhuurvergunning was verlopen toen het pand werd verkocht. De [naam verkoopmakelaar] heeft die vraag bij antwoord e-mail van 12 mei 2021 beantwoord met “ nee ” (productie 5 dagvaarding).  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] hebben bij e-mail van 28 mei 2021 en brieven van 6 juli 2021 en  10 augustus 2021 [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] in de gelegenheid gesteld het pand terug te kopen voor de aankoopprijs plus gemaakte kosten (producties 6, 8 en 10 dagvaarding).  
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] hebben op 4 oktober 2021, via hun advocaat, de advocaat van [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] laten weten dat zij de koopovereenkomst deugdelijk zijn nagekomen en dat zij niet akkoord gaan met - kort gezegd - (terug)levering van het pand (productie 11 dagvaarding). 
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 21 december 2021 heeft de gemeente Kerkrade per brief het volgende bericht aan [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] (productie 14 dagvaarding): 
         “  Op grond van artikel 2:75 e.v. van de Algemene Plaatselijke Verordening 
         
           gemeente Kerkrade 2021 (hierna: APV) is het verboden een kamerverhuurpand te 
         
         
           exploiteren dan wel een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige 
         
         
           woonruimten, tenzij de eigenaar van de woning ten tijde van de inwerkingtreding 
         
         
           van de APV beschikte over een kamerverhuurvergunning. Wij hebben 
         
         
           geconstateerd dat u niet over een kamerverhuurvergunning beschikt. De laatstelijk 
         
         
           voor dat pand verleende vergunning is door de toenmalige eigenaar opgezegd in 
         
         
           januari 2016. Indien er sprake is van kamerverhuur in uw pand, handelt u in strijd 
         
         
           met de voornoemde bepalingen uit de APV. U kunt de APV terugvinden op 
         
         
           www.overheid.nl alwaar deze is gepubliceerd. 
         
         
           Gelet op het vanaf 2020 in de APV en planologische regelgeving opgenomen 
         
         
           algemeen verbod kan geen sprake meer zijn van het verlenen van een vergunning 
         
         
           tot het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf in pand [adres]. 
         
         
           Wij verzoeken u de nodige maatregelen te treffen om aan de overtreding van de 
         
         
           APV een einde te maken. Bij gebreke hiervan waarschuwen wij u reeds voor 
         
         
           mogelijke verdere bestuursrechtelijke maatregelen, waaronder een last onder 
         
         
           dwangsom.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] hebben op 13 januari 2022 respectievelijk 24 februari 2022 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden althans vernietigd (producties 15 en 18 dagvaarding), onder aanzegging van (terug)levering van het pand en terugbetaling van de betaalde koopsom door [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] 
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] betwisten dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst althans dat er een grond bestaat voor vernietiging van die overeenkomst (productie 16 dagvaarding). 
       
     
   
   
     
       3 De vordering in de hoofdzaak 
     
       3.1. 
       
         Omdat - kort gezegd - [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] niet aan de sommaties van [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] hebben voldaan, vorderen [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden (indien mogelijk hoofdelijk) veroordelen: 
         
           primair  en  subsidiair : 
       
       i.  i)  om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van de door eisers betaalde koopprijs ad € 365.000,- en afname van het perceel plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats] , met kadastrale omschrijving [kadasternummer] , waaronder het verrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat gedaagden niet naar behoren aan deze veroordeling voldoen en voorts onder de bepaling dat indien gedaagden nalaten hun medewerking te verlenen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van gedaagden die nodig is om aan deze veroordeling te voldoen; 
       
         
           ii)  tot betaling aan eisers van de contractuele boete van € 36.500,- zoals opgenomen in artikel 10.2 van de koopovereenkomst; 
         
           iii)  tot vergoeding van de door eisers geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad  € 10.201,15; 
         
           iv)  tot betaling aan eisers van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
         
           meer subsidiair: 
         
       
       i.  i) tot terugbetaling van de door eisers betaalde koopprijs ad € 365.000,- uit hoofde van onverschuldigde betaling en afname van het perceel plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats] , met kadastrale omschrijving [kadasternummer] , 
       
         
           ii)  tot vergoeding van de door eisers geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad € 10.201,15; 
         
           iii)  tot betaling aan eisers van € 31.413,69 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking; 
         
           in alle gevallen:  
         
         tot betaling aan eisers van de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met rente. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering en de beoordeling in het incident 
     
       4.1. 
       
         
          [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] vorderen dat hen wordt toegestaan hun verkoopmakelaar, de heer  [naam verkoopmakelaar] , h.o.d.n. [handelsnaam] , kantoorhoudende aan de [adres 2] te [plaats] , in vrijwaring in de hoofdzaak op te roepen.  
         
          [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] stellen - samengevat - dat de [naam verkoopmakelaar] als verkoopmakelaar alle contacten en onderhandelingen met de (vertegenwoordigers van) [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] heeft gevoerd. Hij heeft volgens [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] nagelaten om [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] te informeren over het feit dat ten tijde van de verkoop van het pand de kamerverhuurvergunning reeds was verlopen. De [naam verkoopmakelaar] was daarvan wel op de hoogte gesteld door [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] Doordat de kamerverhuurvergunning is verlopen en kennelijk niet kan worden verlengd, kunnen [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] het pand niet (legaal) gebruiken voor kamerverhuur en hebben [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] de koopovereenkomst ontbonden. Indien in de hoofdzaak op grond van die omstandigheid zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] van de koopovereenkomst, dient de [naam verkoopmakelaar] de (toewijsbare) schadevordering van [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] aan [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] te vergoeden. De [naam verkoopmakelaar] heeft [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] in dat geval immers niet gewezen op de verlopen kamerverhuurvergunning, terwijl hij als verkoopmakelaar van [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] daartoe wel gehouden was. De [naam verkoopmakelaar] heeft zich dan niet als een redelijk bekwaam en handelend makelaar gedragen en is tekortgeschoten in het uitvoeren van de door [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] aan hem verleende opdracht betreffende de verkoop van het pand [adres 1] te [plaats] . [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] stellen dat zij gelet hierop er belang bij hebben de [naam verkoopmakelaar] vanwege een regresvordering in vrijwaring te mogen oproepen. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] refereren zich aan het oordeel van de rechtbank. 
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat de incidentele vordering moet worden toegewezen, nu de aangevoerde en niet weersproken gronden die vordering kunnen dragen. 
       
     
     
       4.4. 
       Gelet op de aard van het incident compenseert de rechtbank de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
       5.1. 
       staat toe dat de heer [naam verkoopmakelaar] , h.o.d.n. [handelsnaam] , kantoorhoudende aan de [adres 2] te [plaats] , door [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] wordt gedagvaard tegen de terechtzitting van  2 november 2022 , 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
       
         
           in de hoofdzaak  
         
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  2 november 2022  voor conclusie van antwoord aan de zijde van [gedaagden in de hoofdzaak, eisers in het incident] 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken.  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         Type: CM