ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2025:3050

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2025:3050 Rechtbank Overijssel , 13-05-2025 / 11339006 \ CV EXPL  24-3611

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2025-05-13

Zaaknummer: 11339006 \ CV EXPL  24-3611

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:3050

---

Deze zaak gaat over gebreken aan de woning die eiser van gedaagde heeft gekocht. Van de gebreken aan het dak heeft de kantonrechter in het tussenvonnis geoordeeld dat dat geen gebreken zijn die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning zoals partijen dat zijn overeengekomen. Eiser heeft ook gesteld dat de riolering van de woning niet was aangesloten op de gemeentelijke riolering en dat dat niet was wat hij van de woning mocht verwachten. In het tussenvonnis van 1 april 2025 heeft de kantonrechter eiser in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat de makelaar heeft medegedeeld dat de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering.

RECHTBANK  
       OVERIJSSEL 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       Zaaknummer: 11339006 \ CV EXPL  24-3611 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende in [woonplaats 1], 
       eisende partij, hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: mr. A. Engels, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende in [woonplaats 2], 
       gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. T.J.J. Kuiper. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het tussenvonnis van 1 april 2025; - de akte van [eiser] van 9 april 2025; - de akte van [gedaagde] van 14 april 2025. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 Inleiding 
     
     
       2.1. 
       Deze zaak gaat over gebreken aan de woning die [eiser] van [gedaagde] heeft gekocht. Van de gebreken aan het dak heeft de kantonrechter in het tussenvonnis geoordeeld dat dat geen gebreken zijn die in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning zoals partijen dat zijn overeengekomen. [eiser] heeft ook gesteld dat de riolering van de woning niet was aangesloten op de gemeentelijke riolering en dat dat niet was wat hij van de woning mocht verwachten. In het tussenvonnis van 1 april 2025 heeft de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat de makelaar heeft medegedeeld dat de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering. 
       
       
     
   
   
     
       3 De verdere beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In zijn akte heeft [eiser] het volgende aangevoerd. Op 2 augustus 2021 heeft [eiser] de koopovereenkomst en bijlagen (waaronder de eerste ondertekende vragenlijst waarop niet is ingevuld of de woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering) van [makelaar] ontvangen. Daarop is de volgende e-mailcorrespondentie gevolgd, zo blijkt uit de overgelegde e-mails: 
       
       
         
          [eiser]: 
         
           “In de vragenlijst Deel B is trouwens antwoord op vraag 3c overgeslagen.  
         
         
           Heeft dat nog een reden?”  
         
       
       
       
         De makelaar heeft daarop geantwoord:  
         
           “Het kan zijn dat sommige vragen niet ingevuld zijn als een verkoopster bijvoorbeeld het antwoord niet weet. 
         
         
           Ik zie dat er wel meer vragen overgeslagen zijn.” 
         
       
       
       
         
          [eiser]: 
         
           “Snap ik! 
         
         
           Maar die 3c is wel een hele relevante vraag waar ik nog wel benieuwd naar ben.” 
         
       
       
       
         De makelaar: 
         
           “Ik heb nog een ingevulde lijst gevonden en daar is het met nee beantwoord. Zie bijlage. Daarnaast is het ook meegenomen in de bouwkundige keuring.” 
         
       
       
       
         De vragenlijst die [eiser] bij deze laatste e-mail van de makelaar heeft ontvangen, is de vragenlijst waarop bij vraag 8c is aangegeven dat de woning is aangesloten op het gemeentelijk riool. Volgens [eiser] mocht hij de antwoorden op deze tweede vragenlijst opvatten als een mededeling van de makelaar, dan wel van [gedaagde]. Als de laatste vragenlijst niet de juiste vragenlijst was, kan dat hem niet worden tegengeworpen, aldus [eiser]. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij nadere vragen heeft gesteld over de aansluiting op de riolering, laat staan dat de makelaar daarover een mededeling heeft gedaan. Uit de hiervoor weergegeven correspondentie blijkt namelijk niet dat deze correspondentie over de aansluiting van de riolering ging. 
         De vraag in de vragenlijst die over de aansluiting van de riolering gaat is vraag 8c. In de oorspronkelijke, ondertekende vragenlijst bij de koopovereenkomst waren zowel vraag 3c als vraag 8c niet ingevuld. [eiser] vraagt niet naar vraag 8c, maar naar vraag 3c. De kantonrechter is van oordeel dat uit de correspondentie duidelijk blijkt dat de makelaar de vraag als een vraag over vraag 3c heeft opgevat. De makelaar schrijft ook:  ‘daar is het met  nee  beantwoord.’  Vraag 3c is in de tweede vragenlijst inderdaad met ‘ nee ’ beantwoord.  
         Daarentegen is vraag 8c in de tweede vragenlijst met ‘ ja ’ beantwoord. [eiser] mocht dan ook niet verwachten dat de makelaar hiermee een mededeling deed over vraag 8c, de vraag over de riolering. De conclusie dat de makelaar een mededeling heeft gedaan over de riolering kan daarom niet worden gevolgd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dan ook onvoldoende onderbouwd dat hij uit deze correspondentie heeft mogen opmaken dat de makelaar een mededeling heeft gedaan over de aansluiting van de riolering op de gemeentelijke riolering. 
         Dat in de tweede vragenlijst de vraag over de aansluiting van de riolering wel bevestigend is beantwoord, doet daaraan niet af. Er is daarmee nog geen sprake van een mededeling van de makelaar of [gedaagde] waar [eiser], in het licht van de in het tussenvonnis genoemde omstandigheden (de ouderdom van de woning in combinatie met de vermelding van de aanwezigheid van een beerput en het initieel niet invullen van vraag 8c over de riolering) zomaar vanuit mocht gaan. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Voor zover [eiser] in zijn akte nog heeft gesteld dat [gedaagde] bij de bezichtiging heeft gezegd dat de woning op het riool was aangesloten, heeft [eiser] die (nieuwe) stelling te laat aangevoerd. De kantonrechter gaat daarom aan die stelling voorbij. 
       
     
     
       3.4. 
       De kantonrechter komt tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de makelaar, dan wel [gedaagde], heeft medegedeeld dat de riolering van de woning was aangesloten op de gemeentelijke riolering. Zoals hiervoor en in het tussenvonnis is overwogen, had de ouderdom van de woning in combinatie met de vermelding van de aanwezigheid van een beerput en het niet invullen van vraag 8c over de riolering, voor [eiser] aanleiding moeten zijn om nader onderzoek naar de riolering te doen. Het ontbreken van een aansluiting op de gemeentelijke riolering is in dit geval dan ook geen gebrek dat in de weg staat aan het gebruik van de woning zoals partijen dat zijn overeengekomen. De vordering tot betaling van de kosten van herstel van de riolering zullen worden afgewezen. 
       
     
     
       3.5. 
       Zoals in het tussenvonnis reeds is beslist, wordt ook de vordering tot betaling van de herstelkosten van de lekkage, het dakbeschot en de draagbalk afgewezen. In het verlengde daarvan worden ook de nevenvorderingen afgewezen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
     
     
       3.6. 
       
         
          [eiser] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. Deze worden begroot op: 
         salaris gemachtigde	€ 1.015,00 (2,5 punt x tarief € 406,00) 
         nakosten		 €    135,00 
         totaal			€ 1.150,00 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       4.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.150,00; 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025. (SB)