ECLI: ECLI:NL:RBROT:2009:BK2863

Titel: ECLI:NL:RBROT:2009:BK2863 Rechtbank Rotterdam , 30-09-2009 / 303062 / HA ZA 08-691

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2009-09-30

Zaaknummer: 303062 / HA ZA 08-691

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2009:BK2863

---

Aankoop beleggingspanden. Beroepsfout taxateur. Onrechtmatig handelen door de bestuurders van verkoper.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     Sector civiel recht 
     
     Zaak-/rolnummer: 303062 / HA ZA 08-691 
     
     Uitspraak: 30 september 2009 
     
     VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van: 
     
     
       1.	[eiser sub 1], 
       2.	[eiseres sub 2], 
       beiden wonende te [woonplaats 1], 
       eisers, 
       advocaat mr. J.A.M. van de Sande, 
     
     
     - tegen - 
     
     
       1.	[gedaagde sub 1] 
       (voorheen handelend onder de naam JMS Beaufort B.V.), 
       gevestigd te Rotterdam, 
       2.	[gedaagde sub 2], 
       wonende te [woonplaats 1], 
       3.	[gedaagde sub 3], 
       zonder bekende woon- en/of verblijfplaats binnen en buiten Nederland, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. G.A.S. van Randwijck, 
     
     
     
       4.	[gedaagde sub 4], 
       wonende te [woonplaats 2], 
       5.	[gedaagde sub 5], 
       zonder bekende woon- en/of verblijfplaats binnen en buiten Nederland, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. J.P.M. Borsboom. 
     
     
     Eisers worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiser sub 1]” en “[eiseres sub 2]” en gezamenlijk als “[eisers]” Gedaagden sub 1 tot en met 3 worden hierna aangeduid als respectievelijk “[gedaagde sub 1]”, “[gedaagde sub 2]” en “[gedaagde sub 3]”, dan wel gezamenlijk als “[gedaagden]”. Gedaagden sub 4 en 5 worden hierna gezamenlijk aangeduid als “[gedaagde sub en 5]”. 
     
     
     
       1	Het verloop van het geding 
       De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
       - dagvaarding d.d. 5 december 2007 en de door [eisers] overgelegde producties; 
       - conclusie van antwoord aan de zijde van [gedaagden], met productie; 
       - conclusie van antwoord aan de zijde van [gedaagde sub en 5], met productie; 
       - conclusie van repliek, met producties; 
       - conclusie van dupliek aan de zijde van [gedaagden]; 
       - conclusie van dupliek aan de zijde van [gedaagde sub en 5], met productie. 
     
     
     
       2	De vaststaande feiten 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast: 
     
     
     
       2.1 Op 29 april 2003 hebben [eisers] met [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisers] van [bedrijf 1] de woning aan het [adres 1] te [woonplaats 3] hebben gekocht voor een bedrag ad € 218.000,-. 
       In deze overeenkomst is een bepaling opgenomen op grond waarvan de overeenkomst kan worden ontbonden indien [eisers] niet voor 28 mei 2003 een toezegging hebben verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 239.800,-. 
     
     
     
       2.2 Op of omstreeks 8 mei 2003 is aan [gedaagde sub 1] de opdracht verstrekt om voormeld pand aan het [adres 1] te taxeren. De taxatie is uitgevoerd door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2]. Zij hebben op 16 mei 2003 een rapport uitgebracht, waarin de volgende waardes staan vermeld: 
       - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 220.000,- 
       - executiewaarde vrij van huur en gebruik € 193.500,-.  
     
     
     
       2.3 Op 2 mei 2003 hebben [eisers] met [bedrijf 1] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisers] van [bedrijf 1] de woning aan de [adres 2] te [woonplaats 3] hebben gekocht voor een bedrag ad € 218.000,-. 
       In artikel 15 van deze overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien [eisers] niet voor 22 mei 2003 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 239.800,-. 
     
     
     
       2.4 Op of omstreeks 9 mei 2003 is aan [bedrijf 2] de opdracht verstrekt om voormeld pand aan de [adres 2] te taxeren. De taxatie is uitgevoerd door [gedaagde sub 2]. Hij heeft op 16 mei 2003 een rapport uitgebracht, waarin de volgende waardes staan vermelde: 
       - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 218.000,-  
       - executiewaarde vrij van huur en gebruik € 193.500,-.  
     
     
     
       2.5 Op 6 mei 2003 heeft [eiser sub 1] met [bedrijf 1] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser sub 1] van [bedrijf 1] de woning aan de [adres 3] te [woonplaats 3] heeft gekocht voor een bedrag ad € 218.000,-. 
       In artikel 15 van deze overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien [eiser sub 1] niet voor 28 mei 2003 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 239.800,-. 
     
     
     
       2.6 Op of omstreeks 9 mei 2003 is aan [gedaagde sub 1] de opdracht verstrekt om voormeld  
       pand aan de [adres 3] te [woonplaats 3] te taxeren. De taxatie is uitgevoerd door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2]. Zij hebben op 16 mei 2003 een rapport uitgebracht, waarin de volgende waardes staan vermeld: 
       - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 218.000,- 
       - executiewaarde vrij van huur en gebruik € 193.500,-.  
     
     
     
       2.7 Op of  omstreeks 8 mei 2003 is aan [gedaagde sub 1] de opdracht verstrekt om het pand aan de [adres 4] te [woonplaats 3] te taxeren. De taxatie is uitgevoerd door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2]. Zij hebben op 16 mei 2003 een rapport uitgebracht, waarin de volgende waardes staan vermeld: 
       - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 240.000,- 
       - executiewaarde vrij van huur en gebruik € 213.000,-.  
     
     
     
       2.8 Op 12 mei 2003 heeft [eiser sub 1] met [bedrijf 1] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser sub 1] van [bedrijf 1] voormelde woning aan de [adres 4] te [woonplaats 3] heeft gekocht voor een bedrag ad € 239.000,-. 
       In artikel 15 van deze overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien [eiser sub 1] niet voor 31 mei 2003 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 262.900,-. 
     
     
     2.9 In elk van voormelde taxatierapporten staat vermeld dat het doel van de taxatie is om inzicht verstrekken in de aarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van een (hypothecaire) geldlening bij een nog nader te bepalen geldverstrekkende instantie. Voorts staat in elk van deze rapporten dat het betreffende pand leeg is en onbewoond wordt opgeleverd. 
     
     2.10 [eisers] hebben geen gebruik gemaakt van de in de koopovereenkomsten opgenomen financieringsvoorbehouden. Zij hebben de koopsommen voldaan en de panden zijn door [bedrijf 1] aan hen geleverd. 
     
     2.11 [gedaagde sub 4 en 5] zijn de feitelijke bestuurders van [bedrijf 1] De naam van [bedrijf 1] is inmiddels gewijzigd in [bedrijf 3] 
     
     
     
       3	Het geschil 
       De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan eisers te vergoeden de door hen geleden en te lijden schade, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet, met hoofdelijk veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding. 
     
     
     Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan hun vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd: 
     
     Ten aanzien van [gedaagden]  
     
     3.1 De uitgevoerde taxaties zijn ondeugdelijk en geven geen reële voorstelling van zaken omtrent de waarden. [gedaagden] hebben de betreffende panden op een onaanvaardbare wijze te hoog gewaardeerd. De panden hadden als beleggingsobject getaxeerd moeten worden. Bovendien stonden twee van de panden niet leeg, maar waren verhuurd. [gedaagden] hebben niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Zij zijn primair jegens [eisers] toerekenbaar te kort geschoten en subsidiair hebben zij onrechtmatig gehandeld. Zij zijn derhalve gehouden om de door [eisers] ter zake geleden althans te lijden schade te vergoeden.  
     
     3.2 [eisers] zouden niet, althans niet onder de afgesproken voorwaarden een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de in het geding zijnde panden. Bovendien zouden [eisers] niet in aanmerking zijn gekomen voor een hypothecaire geldlening zodat zij minst genomen zich konden bevrijden van de koopovereenkomsten door zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde van non-financiering. Door de desbetreffende panden niet op de juiste waarden te taxeren, hebben [eisers] geen inzicht gehad in de daadwerkelijke waarden van de panden. 
     
     Ten aanzien van [gedaagde sub en 5] 
     
     3.3 [eisers] zijn door [gedaagde sub en 5] bij het voeren van de onderhandelingen en het aangaan van de vastgoedtransacties op het verkeerde been gezet. De panden zijn alle door [eisers] aangekocht met het doel deze te verhuren aan particulieren, waarbij [eisers] is voorgespiegeld dat de huuropbrengsten de hypotheekrente zou overstijgen, waarna [eisers] in de waan zijn gelaten dat zij door deze investering extra inkomsten zouden genereren. [gedaagde sub 4 en 5] hebben mitsdien jegens [eisers] onrechtmatig gehandeld en zij zijn gehouden de door [eisers] geleden en te lijden schade te vergoeden.  
     
     3.4 Als tussenpersonen hebben [gedaagde sub en 5] aangeboden de hypotheekaanvragen te regelen voor [eisers] Later is gebleken dat deze hypotheekaanvragen zijn gedaan voor het voorkomende geval dat [eisers] de panden zelf wensten te bewonen. [gedaagde sub 4 en 5] waren ervan op de hoogte dat [eisers] de panden wilden verhuren. Desalniettemin hebben zij de panden valselijk laten taxeren en verkeerde hypotheekaanvragen gedaan. 
     
     3.5 De aansprakelijkheid van [bedrijf 1] dient doorbroken te worden omdat deze rechtspersoon slechts is ingezet om persoonlijke aansprakelijkheid te voorkomen. [gedaagde sub 4 en 5] kunnen op die grond verantwoordelijk worden gehouden voor de omstandigheid dat de betreffende rechtspersoon in de nakoming van de overeenkomst tekort is geschoten. [gedaagde sub 4 en 5] kan een ernstig persoonlijk verwijt worden gemaakt doordat zij welbewust panden hebben verkocht welke in een bouwkundig slechte staat verkeerden en aan [eisers] geen mededelingen hieromtrent hebben gedaan. Voorts hebben zij [eisers] in verbinding gebracht met hun broer en zijn zakenpartner voor de financiële afwikkeling, onder de toezegging dat “alles in orde zou komen”. Tussen hen bestond een samenwerkingverband. [gedaagde sub 4 en 5] hebben [eisers] welbewust in dwaling gebracht, dan wel misbruik gemaakt van omstandigheden.  
     
     Ten aanzien van de schade 
     
     3.6 [eisers] hebben herstelwerkzaamheden aan de panden moeten verrichten om aanschrijvingen van de gemeente Rotterdam te vermijden dan wel die aanschrijvingen ‘eraf’ te krijgen. 
     
     3.7 De panden zijn niet leeg opgeleverd. Bestaande huurders betaalden niet of bijzonder weinig huur. 
     
     3.8 [eisers] zijn in een strijd verwikkeld met de hypotheekverstrekkers. In de hypotheekovereenkomsten is bepaald dat de panden louter voor eigen bewoning dienen. Dit houdt in dat de verstrekkers van de hypothecaire geldleningen thans een reden hebben om de hypothecaire geldleningen op te zeggen en over te gaan tot executoriale verkoop van de panden. Verkoop van de panden tegen de daadwerkelijke waarde (in het licht van de hypothecaire verplichtingen) betekent een zodanige financiële strop voor [eisers] dat zij deze zonder compensatie nimmer te boven zullen komen. 
     
     Het verweer van zowel [gedaagden] als [gedaagde sub en 5] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] in de kosten van het geding. Zij hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het kader van de beoordeling – voor zover nodig – zal worden ingegaan. 
     
     
     4	De beoordeling 
     
     De vordering jegens [gedaagden] 
     
     
       4.1 De rechtbank stelt voorop dat een taxateur bij het uitvoeren van een taxatie de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Indien de taxateur dit nalaat, is er in beginsel sprake van een beroepsfout en dient hij de schade die het gevolg is van deze beroepsfout te vergoeden. 
       De rechtbank merkt voorts op dat [eisers] weliswaar hebben betwist dat zij rechtstreeks de opdracht aan [gedaagde sub 1] hebben gegeven, doch uit de stellingen van partijen kan worden afgeleid dat de ten processe bedoelde taxatierapporten wel in hun opdracht zijn opgemaakt. [eisers] hebben in de dagvaarding immers gesteld dat zij de betreffende panden hebben laten taxeren door [gedaagden] en zij hebben ook de desbetreffende facturen voldaan. 
     
     
     4.2 Vast staat dat [gedaagden] de ten processe bedoelde taxaties hebben opgemaakt met het doel deze te gebruiken bij het aanvragen van een hypothecaire geldlening. Vast staat voorts dat in deze taxaties in strijd met de waarheid staat vermeld dat de desbetreffende panden leeg en onbewoond worden opgeleverd. Hierdoor waren de taxaties geschikt om te dienen voor het aanvragen van een hypothecaire geldlening voor de panden als ware deze bestemd om voor eigen gebruik te dienen. Het is een feit van algemene bekendheid dat geldinstellingen over het algemeen bereid zijn een hogere hypothecaire geldlening te verstrekken en onder gunstigere voorwaarden indien deze dient voor de aanschaf van een eigen woning dan indien deze dient voor de aanschaf van een beleggingspand. Partijen gaan hier ook vanuit. 
     
     
       4.3 Uit de stellingen van [eisers] volgt dat de bedoelde panden door [eisers] dan wel [eiser sub 1] zijn aangekocht met het doel deze te verhuren aan particulieren (zie hiervoor onder 3.3). [eisers] hebben de stelling van [gedaagden] dat in alle koopaktes, hypothecaire stukken en transportaktes staat vermeld dat het desbetreffende pand als eigen woning zal worden gebruikt niet betwist, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. Vast staat derhalve dat deze stukken in strijd met de waarheid zijn opgemaakt en dat ook bij het aanvragen van de hypothecaire geldlening een valse voorstelling van zaken is gegeven, waardoor de betreffende financieringsinstellingen in de waan zijn gebracht dat het zou gaan om een financiering van een eigen woning. 
       [eisers] hebben gesteld dat zij hiervan niet op de hoogte waren, nu zij niet zelf de hypothecaire aanvragen hebben verzorgd. De rechtbank acht het echter hoogst onwaarschijnlijk dat [eisers] hiervan niet op de hoogte waren. [eisers] hebben zelf gesteld dat zij vlak voor onderhavige transacties vier andere panden bedoeld voor de verhuur hadden aangekocht. Zij waren derhalve geen volstrekte leken op het gebied van investeringen in onroerend goed. Daar komt bij dat [eiser sub 1] leraar is en derhalve geacht moet worden gemiddeld geïnformeerd te zijn. Voorts kan de rechtbank zich niet aan de indruk onttrekken dat [eisers] in onderhavige procedure geen volledige openheid van zaken hebben gegeven over de juiste gang van zaken bij het aanvragen van de hypothecaire geldleningen. Op dit punt zijn hun stellingen weinig feitelijk en concreet. Aangenomen moet toch worden dat zij zelf hun handtekeningen hebben gezet onder de desbetreffende papieren. [eisers] hebben niet aangegeven hoe dit precies is gegaan en hoe het kan dat zij daarbij niet hebben gezien dat in de desbetreffende stukken onjuiste informatie stond vermeld. Indien uit het voorgaande al niet afgeleid zou moeten worden dat [eisers] zelf bij het aanvragen van de hypothecaire geldlening een valse voorstelling van zaken hebben gegeven, kan in ieder geval als vaststaand aangenomen worden dat zij hiervan wel op de hoogte waren, althans hadden moeten zijn. 
     
     
     
       4.4 Bij de aanvraag van een hypothecaire geldlening dient een taxatierapport van het desbetreffende pand overgelegd te worden. Indien de financieringsinstelling in de waan wordt gebracht dat het gaat om een pand dat bestemd is voor eigen gebruik, is het noodzakelijk een taxatierapport over te leggen dat dit ondersteunt. In ieder geval kan dan geen taxatierapport overgelegd worden waarin de waarde van het pand als beleggingsobject staat vermeld. Gezien hetgeen onder 4.3 is overwogen, gaat de rechtbank er vanuit dat [eisers] taxatierapporten nodig hadden die de door hen dan wel ten behoeve van hen gedane hypotheekaanvragen ondersteunden. Weliswaar hebben [eisers] gesteld dat zij door middel van de taxaties een juist inzicht in de waarden van de desbetreffende panden wensten te verkrijgen, doch de rechtbank gaat, gezien hetgeen hiervoor onder 4.3 is overwogen aan deze stelling voorbij. Drie van de vier taxaties zijn ook pas opgemaakt nadat de koopovereenkomsten reeds waren gesloten. 
       Door het opmaken van de ten processe bedoelde taxaties hebben [gedaagden] derhalve precies gedaan wat [eisers] van hen verwachtten, te weten een taxatierapport dat kon dienen als ondersteuning van de ingediende hypotheekaanvraag. In deze taxatierapporten stond ook duidelijk in strijd met de waarheid vermeld dat de panden leeg en onbewoond worden opgeleverd. [eisers] hadden dit kunnen en moeten opmerken. 
       [gedaagden] hebben betwist dat zij wisten dat [eisers] de panden als beleggingsobjecten wilden gebruiken. Dit geschilpunt tussen partijen kan echter in het midden blijven, nu uit het voorgaande volgt dat ook als vast zou komen te staan dat [gedaagden] niet hebben gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht door in de taxatierapporten niet te vermelden dat de desbetreffende panden als beleggingspand dienden en op die basis de waardes te bepalen, zij niet jegens [eisers] zijn tekort geschoten in hun verplichtingen dan wel onzorgvuldig jegens hen hebben gehandeld. [eisers] hebben immers precies die rapporten gekregen die zij wilden en nodig hadden ten behoeve van de hypotheekaanvragen. 
     
     
     
       4.5 [eisers] hebben niet gesteld dat de in de taxatierapporten vermelde waardes vrij van huur en gebruik onjuist zijn. Indien zij dit wel hebben beoogd te stellen, hebben ze deze stelling onvoldoende onderbouwd. Ter onderbouwing van hun stelling dat [gedaagden] de waardes van de panden te hoog hebben gewaardeerd, hebben [eisers] taxatierapporten van de desbetreffende panden overgelegd opgemaakt door [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4]). [bedrijf 4] heeft deze panden echter alleen als beleggingsobject gewaardeerd en zijn rapporten geven geen inzicht in de waarde van de panden vrij van huur en gebruik. 
       Ook indien ervan uitgegaan wordt dat [gedaagden] de waardes vrij van huur en gebruik van de panden te hoog hebben gewaardeerd, kan dit niet tot aansprakelijkheid van [gedaagden] jegens [eisers] leiden. [eisers] mochten en konden er onder de hiervoor onder 4.3 en 4.4 vermelde omstandigheden niet op vertrouwen dat de taxatierapporten een juist inzicht in de waardes van de betreffende panden zouden geven. 
     
     
     4.6 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eisers] jegens [gedaagden] voor afwijzing gereed ligt. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. 
     
     De vordering jegens [gedaagde sub en 5] 
     
     4.7 De rechtbank merkt allereerst op dat partijen stellen dat [eisers] niet alle panden van [bedrijf 1] hebben gekocht, maar een aantal ook van [bedrijf 5] In geen van de overgelegde stukken wordt [bedrijf 5] echter als verkoper vermeld, zodat de rechtbank er vanuit gaat dat [eisers] alle panden van [bedrijf 1] hebben gekocht. 
     
     
       4.8 Voor zover [eisers] hun vordering jegens [gedaagde sub en 5] hebben gebaseerd op wanprestatie, kan deze grondslag niet tot toewijzing van de vordering leiden, nu [eisers] de koopovereenkomsten niet zijn aangegaan met [gedaagde sub en 5] doch met [bedrijf 1]. 
       Vastgesteld dient derhalve te worden of [gedaagde sub en 5] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld. 
     
     
     
       4.9 [eisers] hebben allereerst gesteld dat [gedaagde sub en 5] onrechtmatig hebben gehandeld doordat zij hen bij het voeren van de onderhandelingen en het aangaan van de vastgoedtransacties op het verkeerde been hebben gezet. [eisers] hebben echter geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd, die indien juist, tot dit oordeel kunnen leiden. De algemene stelling dat [gedaagde sub en 5] de afgelopen jaren een groot aantal panden hebben opgekocht en met hoge winsten hebben doorverkocht, waartoe de huizenprijzen met behulp van valse en (welbewust) ondeugdelijke taxatierapporten op een niet reële c.q. onrechtmatige wijze hoger werden voorgesteld dan zij in werkelijkheid zijn, is daartoe onvoldoende concreet. Ditzelfde geldt voor de stelling dat tegen [gedaagde sub en 5] strafrechtelijke onderzoeken zijn geëntameerd en voor de door [eisers] in het geding gebrachte krantenberichten. De relatie tussen deze stellingen en de krantenberichten enerzijds en onderhavige casus anderzijds wordt door [eisers] niet dan wel onvoldoende toegelicht. 
       [eisers] hebben ter onderbouwing enkel gesteld dat hen is voorgespiegeld dat de huuropbrengsten de hypotheekrente zouden overstijgen, waardoor zij door de investering extra inkomsten zouden genereren. Gesteld noch gebleken is echter dat dit niet het geval is geweest. [eisers] hebben niets gesteld omtrent de door hen gegenereerde inkomsten uit de verhuur van de aangekochte panden. Zij hebben in ieder geval niet gesteld dat zij in de afgelopen jaren verliezen hebben geleden. Zij hebben ook geen stukken overgelegd waaruit een en ander zou kunnen worden afgeleid. Evenmin is gesteld dat zij in de afgelopen jaren niet aan de hypotheekverplichtingen konden voldoen, zodat aangenomen dient te worden dat de huuropbrengsten in ieder geval voldoende waren om de hypotheekrente op te brengen. De rechtbank gaat mitsdien aan onderhavige stelling van [eisers] voorbij. 
     
     
     4.10 [eisers] hebben voorts gesteld dat [gedaagde sub en 5] de panden valselijk hebben laten taxeren en verkeerde hypotheekaanvragen hebben gedaan. Zoals hiervoor onder 4.3 reeds overwogen, zijn de stellingen van [eisers] weinig feitelijk en concreet. Door hen wordt weinig tot niets gesteld over de feitelijke gang van zaken. Door hen is niet aangeven hoe het mogelijk is dat zij niet hebben gezien dat de taxaties en hypotheekaanvragen in strijd met de waarheid waren opgemaakt. Indien derhalve al juist is dat dit geregeld is door dan wel op instigatie van [gedaagde sub en 5], hetgeen [gedaagde sub en 5] overigens betwisten, moet worden aangenomen dat [eisers] hiervan op de hoogte waren dan wel hadden moeten zijn. Indien dat het geval is, kan er van onrechtmatig handelen van [gedaagde sub en 5] jegens [eisers] geen sprake zijn. 
     
     
       4.11 Tot slot hebben [eisers] gesteld dat [gedaagde sub en 5] hen bewust in dwaling hebben gebracht, dan wel misbruik hebben gemaakt van omstandigheden. Van welke omstandigheden misbruikt zou zijn gemaakt is niet gesteld, zodat de rechtbank aan deze stelling als onvoldoende onderbouwd voorbij gaat. 
       De dwaling zou hieruit hebben bestaan dat [gedaagde sub en 5] welbewust panden hebben verkocht welke in een bouwkundig slechte staat verkeerden en dit [eisers] niet hebben medegedeeld en voorts door de toezegging dat “alles in orde zou komen”. Uit hetgeen hiervoor onder 4.8 is overwogen, volgt dat [eisers] jegens [gedaagde sub en 5] geen beroep op dwaling toekomt, nu [eisers] de koopovereenkomsten betreffende de panden niet met hen is aangegaan maar met [bedrijf 1]. De rechtbank begrijpt deze stellingen van [eisers] aldus, dat zij menen dat ook op deze gronden [gedaagde sub en 5] onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld. De rechtbank is echter van oordeel dat [eisers] ook deze stellingen onvoldoende met feiten en omstandigheden hebben onderbouwd. Zij geven geen inzicht in de omstandigheden waaronder de ten processe bedoelde koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen, hoe de onderhandelingen met [bedrijf 1] dan wel [gedaagde sub en 5] zijn verlopen, welke mededelingen aan hen zijn gedaan, welk onderzoek naar de staat en de waarde van de panden [eisers] zelf hebben verricht etc. [eisers] hebben mitsdien onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien juist, tot het oordeel kunnen leiden dat zij door [gedaagde sub en 5] zijn misleid, waardoor deze onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld. [eisers] hebben nog gesteld dat [gedaagde sub en 5] professionele vastgoedhandelaren zijn, doch dit feit is op zichzelf onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Verder hebben [eisers] gewezen op gedragingen van [gedaagde sub en 5] na de afwikkeling van de onderhavige koopovereenkomsten, doch deze gedragingen kunnen niet tot het oordeel leiden dat [gedaagde sub en 5] bij het tot stand komen van de overeenkomsten onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld op welke stelling de vordering van [eisers] is gebaseerd.  
     
     
     4.12 Uit het voorgaande volgt dat ook de vordering jegens [gedaagde sub en 5] voor afwijzing gereed ligt. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. 
     
     
     5	De beslissing 
     
     De rechtbank, 
     
     wijst af de vordering van [eisers] jegens alle gedaagden; 
     
     veroordeelt [eisers] in de proceskosten, welke tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] worden bepaald op € 254,- aan vast recht, en op € 904,- aan salaris voor de advocaat en aan de zijde van [gedaagde sub en 5] eveneens worden bepaald op € 254,- aan vast recht en op € 904,- aan salaris voor de advocaat; 
       
     
     verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege.  
     
     
     
     
       Uitgesproken in het openbaar. 
       204/106