ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2020:1885

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2020:1885 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 15-04-2020 / C/02/298769 / HA ZA 15-299

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2020-04-15

Zaaknummer: C/02/298769 / HA ZA 15-299

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2020:1885

---

Schadeloosstelling onteigening Hedwigepolder, eliminatie, overheidswerk, reconstructie, bodembestanddelen, opsplitsen in deelgebieden, bereik art. 50 Ow

vonnis  
     RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
       Handelsrecht 
       
         Middelburg 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/02/298769 / HA ZA 15-299 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN ECONOMISCHE ZAKEN) , 
       zetelend te 's-Gravenhage, 
       eiser, 
       advocaten voorheen mr. M. Rus-van der Velde en mr. M. Heerings, thans mr. J.S. Procee en mr. M.G. Nielen te ’s-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         [gedaagde] , 
       wonende te [plaats], Zwitserland, 
       gedaagde, 
       advocaten mr. J.F. de Groot en voorheen mr. A. de Snoo, thans mr. R.R. Oudijk te Amsterdam, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         [interveniënt] , 
       wonende te [plaats], België, 
       interveniënt, 
       advocaat mr. W.M. Bijloo te Middelharnis. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de Staat, [gedaagde] en [interveniënt] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         het tussenvonnis van 8 juni 2016 - de akte van 15 januari 2020, houdende depot deskundigenrapport - de akte houdende producties van de zijde van [gedaagde] 
       
       
         de akte overlegging producties van de zijde van [interveniënt] - de akte overlegging producties van de zijde van de Staat - het B-formulier van 20 februari 2020 van de zijde van [interveniënt] met productie 27 - de akte kostenstaat van de zijde van [gedaagde] - het B-formulier van 25 februari 2020 van de zijde van [interveniënt] met producties 28 en 29 - de aanvullende rapportage van de deskundigen d.d. 26 februari 2020 - het e-mailbericht van mr. Van Heijst van 17 maart 2020 met opgave deskundigenkosten - het e-mailbericht van mr. Procee van 3 april 2020 met reactie op de opgave van de kosten van de rechtbankdeskundigen. Bij beschikking van deze rechtbank van 9 maart 2015 heeft de rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), ir. H. Leonard en ir. A.C.M. Schimmel tot deskundigen benoemd. Op 26 mei 2015 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden. De deskundigen hebben de onroerende zaken op 28 september 2015 nader opgenomen in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs en de rechter-commissaris. Bij beschikking van 6 december 2016 is ir. H. Leonard als deskundige vervangen door ing. J.L. Scheffer. Op 8 mei 2018 hebben de deskundigen de onroerende zaken in het bijzijn van partijen nogmaals opgenomen. In verband met het overlijden van de heer Schimmel is in zijn plaats bij beschikking van 27 februari 2019 mr. H.J.A. van Hoogmoed tot deskundige benoemd. De deskundigen hebben op 7 maart 2019 nogmaals de onroerende goederen en de directe omgeving daarvan opgenomen. Mr. Van Heijst heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Namens de Staat is daarop gereageerd bij brief van 4 november 2019, namens [gedaagde] bij brief van 4 november 2019 en namens [interveniënt] bij brief van 4 november 2019. 
       
     
     Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 15 januari 2020 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd.  De zaak is bepleit op 2 maart 2020, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.  
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
     
       
         A. Algemeen 
       
     
     
     
       2.1. 
       Bij vonnis van 8 juni 2016 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken:   
       
         
           (grondplannummer 3) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie U, nummer 19, Terrein (natuur), ter grootte van 13.90.71 hectare, 
         
         
           (grondplannummer 4) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 237, Terrein (natuur), ter grootte van 00.23.83 hectare, 
         
       
       (grondplannummer 8) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 197, Bedrijvigheid (industrie) erf-tuin, ter grootte van 20.77.40 hectare, - (grondplannummer 11) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 199, Wonen terrein (akkerbouw), ter grootte van 38.68.85 hectare, - (grondplannummer 12) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 179, Wegen, ter grootte van 01.82.85 hectare, - (grondplannummer 14) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 195, Wonen, terrein, (akkerbouw), ter grootte van 37.50.90 hectare, - (grondplannummer 15) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 181, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 25.36.50 hectare, - (grondplannummer 18) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 233, Bedrijvigheid (nutsvoorziening), ter grootte van 00.00.14 hectare, - (grondplannummer 20) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 182, Wegen, ter grootte van 00.72.25 hectare, - (grondplannummer 21) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 204, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 23.71.75 hectare, - (grondplannummer 23) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 232, Wegen, ter grootte van 02.05.36 hectare, - (grondplannummer 24) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 208, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 29.19.35 hectare, - (grondplannummer 25) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 184, Wegen, ter grootte van 00.71.15 hectare, - (grondplannummer 26) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 202, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 27.29.30 hectare, - (grondplannummer 30) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 207, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 53.67.75 hectare, - (grondplannummer 31) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 200, Terrein (akkerbouw), ter grootte van 23.44.80 hectare, - (grondplannummer 32) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 189, Wonen terrein (akkerbouw), ter grootte van 00.82.30 hectare,  - (grondplannummer 33) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X, nummer 190, Wonen erf-tuin, ter grootte van 00.16.70 hectare, - (grondplannummer 37) het gehele perceel, kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie X nummer 2, Bouwwerken-waterwerken, ter grootte van 04.99.00 hectare. 
     
     
       2.2. 
       Tegen het onteigeningsvonnis is door [gedaagde] cassatieberoep ingesteld. Dit cassatieberoep is door de Hoge Raad bij arrest van 5 januari 2018 verworpen. Het onteigeningsvonnis is op 8 februari 2018 ingeschreven in de openbare registers. 
       
     
     
       2.3. 
       
         De onteigening van de Hertogin Hedwigepolder (verder: Hedwigepolder) is daarmee definitief. De rechtbank moet nu oordelen over de schadeloosstelling van de voormalige eigenaar [gedaagde] en de pachter [interveniënt]. Ingevolge artikel 40 Onteigeningswet (Ow) moet de schadeloosstelling een volledige vergoeding zijn voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Voor de bepaling van de schadeloosstelling is de dag waarop het vonnis van de onteigening is ingeschreven bepalend. De peildatum is dus 8 februari 2018. Over de schadeloosstelling voor [gedaagde] en [interveniënt] heeft de commissie van deskundigen gerapporteerd. 
         
           Planologie 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 21 december 2005 is tussen het Koninkrijk der Nederlanden en het Vlaams Gewest het Verdrag gesloten “betreffende de uitvoering van de ontwikkelingsschets 2010 Schelde-estuarium” (verder: het Verdrag). Dit Verdrag is gesloten ter uitvoering van de door de respectievelijke regeringen van de verdragsluitende partijen op 17 december 2004 en op 11 maart 2005 vastgestelde besluiten van de Ontwikkelingsschets 2010 Schelde-estuarium. Artikel 1 van het Verdrag vermeldt als doel het verzekeren van de tenuitvoerlegging van een aantal projecten en werken ten behoeve van de evenwichtige en duurzame ontwikkeling van het Schelde-estuarium en het optimaliseren van met name de veiligheid, de toegankelijkheid en de natuurlijkheid. Partijen zijn onder meer verplicht de vaargeul te verruimen (art. 3 lid 1) en een intergetijdengebied te ontwikkelen in de Hedwigepolder en het noordelijk deel van de Prosperpolder (art. 3 lid 2b). 
     
     
       2.5. 
       
         De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor wordt onteigend, wordt gevormd door het Rijksinpassingsplan “Hertogin Hedwigepolder” (verder: het rijksinpassingsplan). Dit plan is op 10 februari 2014 vastgesteld door de staatssecretaris van Economische Zaken en de minister van Infrastructuur en Milieu. Bij uitspraak van 12 november 2014 (nr. 201402491/1) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) de tegen dit rijksinpassingsplan ingestelde beroepen verworpen. Daarmee is dit rijksinpassingsplan per 12 november 2014 onherroepelijk geworden.  
         Het plangebied van het rijksinpassingsplan heeft een oppervlakte van circa 485 ha. Binnen dit gebied zijn aan de gronden de onderscheiden bestemmingen “Natuur-estuariene natuur”, “Groen” en “Water” toegekend, met voorts dubbelbestemmingen “Waterstaat-waterkering”, “Waarde-Natura 2000”, “Waarde-archeologie 1”, “Waarde-archeologie 3” en “Waarde-archeologie 4”. Daarnaast is sprake van een gebiedsaanduiding “vrijwaringszone-radar” over alle gronden.  
         Voorheen gold voor de Hedwigepolder het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Hulst, als vastgesteld door de raad van deze gemeente op 16 mei 2013. Dit bestemmingsplan was ten tijde van de vaststelling van het rijksinpassingsplan reeds in werking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Dit bestemmingsplan is met de uitspraak van de Afdeling van 2 april 2014 (nr. 20137352/1/R2) alsnog onherroepelijk geworden.  
         Het grootste gedeelte van de gronden in de Hedwigepolder was in dit bestemmingsplan bestemd als “Agrarisch met waarden-Natuur- en landschapswaarden”. Gronden met deze bestemming mochten onder meer gebruikt worden ten behoeve van een duurzame agrarische bedrijfsuitoefening, agrarisch gebruik en het behoud en/of herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden en kenmerken. Daarnaast was een gedeelte van de gronden bestemd als “Natuur” en waren er drie locaties met de bestemming “Wonen”. De waterkerende zeedijk was in dit bestemmingsplan bestemd als “Waterstaatswerk”.  
         Het bestemmingsplan “Buitengebied” (2013) verving de bestemmingsplannen “Hulst Buitengebied Noord”, zoals vastgesteld in 2005 en “Hulst Buitengebied Zuid”, zoals vastgesteld in 1996. Eigendomsverkrijging 2.6.	[gedaagde] is op 26 mei 1997 eigenaar geworden van de onroerende zaken. Hij heeft de onroerende zaken toen overgenomen van zijn vader, die de onroerende zaken eerder had geërfd van zijn vader. [gedaagde] was op de peildatum 49 jaar oud, heeft de Belgische nationaliteit, woont met zijn gezin in [plaats] (Zwitserland) en is werkzaam als directeur van een familiebedrijf in de grond- en baggersector in België. 
       
       
       
         
           Wijze van gebruik 
           
         
       
     
     
       2.7. 
       
         De onroerende zaken betreffen 19 (gehele) kadastrale percelen met een gezamenlijke oppervlakte van 305.10.89 ha. De onroerende zaken vormen samen met enkele dijkpercelen de Hedwigepolder. Deze polder is gelegen in het oostelijk deel van Zeeuws-Vlaanderen, en grenst aan de noordoostzijde aan de Westerschelde, aan de zuidoostzijde aan de Prosperpolder (in België), aan de zuidwestzijde aan de Prosperpolder (in Nederland) en aan de noordwestzijde aan het natuurgebied Het Verdronken Land van Saeftinghe.  
         De Hedwigepolder omvat een aaneengesloten agrarisch gebied, omringd door een dijk, met in dat gebied enkele verspreid liggende woningen en natuurgronden, inclusief wegen en watergangen. Buitendijks ligt aan de noordwest-, noord- en noordoostzijde voorts een strook slikken en schorren. 
       
     
     
       2.8. 
       De ter onteigening aangewezen onroerende zaken worden als volgt ingedeeld: 
       1. ondergrond en erf van 5 gebouwde objecten  
          (Engelbertstraat 1, 2, 3, 5 en Lignestraat ong.)	2.91.50 ha 2. gronden en voorzieningen voor polosport	7.50.00 ha 
       3. ( voormalige) buitenhaven	0.23.83 ha 
       4. cultuurgronden, ingericht voor agrarisch gebruik                                                    257.06.90 ha 
       5. dijkgronden	4.99.00 ha 
       6. gronden, ingericht voor natuur/bos/water	13.17.20 ha 
       7. wegen, inclusief laanbeplanting	5.31.61 ha 
       8. slikken/schorren							13.90.71 ha 9. nutsvoorzieningen	  						 00.00.14 ha totaal									             305.10.89 ha 
       
       
         
           Zakelijke rechten 
         
       
     
     
       2.9. 
       Van de negentien percelen waren drie percelen (de kadastrale percelen X 233, X 189 en X 190) belast met een zakelijk recht van opstal. Vier percelen (de kadastrale percelen X 179, X 232, X 200 en X 2) waren belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet privaatrecht.  
       
       
         
           Pachtrechten 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Een substantieel deel van de onroerende zaken was ten tijde van de tervisielegging van de onteigeningsstukken (geheel of gedeeltelijk) verpacht aan derden.  
         [gedaagde] heeft - naar aanleiding van de bekendmaking van het voornemen van de Staat om over te gaan tot onteigening van de onroerende zaken - middels een dagvaarding d.d. 10 juli 2014 bij de pachtkamer van deze rechtbank tegen alle (25) pachters een vordering tot ontbinding van de lopende pachtovereenkomsten ingesteld. Aan deze vordering heeft [gedaagde] mede ten grondslag gelegd dat hij zelf de inmiddels niet-agrarische bestemming van deze gronden wilde gaan realiseren. Bij vonnis van de pachtkamer van 24 april 2015 is deze vordering grotendeels afgewezen; alleen de gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomst met [p1] is toegewezen, terwijl de beslissing inzake de gevorderde ontbinding van de pachtovereenkomsten met [p2 en 3] werd aangehouden.  
         Bij vonnis van 30 oktober 2015 is ook de vordering tot ontbinding van laatstgenoemde pachtovereenkomst afgewezen. Door [gedaagde] is hoger beroep tegen beide vonnissen ingesteld bij het pachthof in Arnhem. 
       
       
       
         
           Inzake de pachtrechten van [p2 en 3] 
         
       
     
     
       2.11. 
       
         Bij arrest van het pachthof van 27 december 2016 heeft het hof de beide vonnissen, voor zover gewezen tussen [gedaagde] en [p2 en 3], vernietigd en alsnog de tot dan toe bestaande pachtovereenkomst (met betrekking tot 15.16.29 ha cultuurgrond) ontbonden op grond van artikel 7:376 BW (onbevoegde onderverpachting) met veroordeling van [p2 en 3] tot ontruiming van het gepachte uiterlijk op 1 maart 2017. De deskundigen gaan er in hun rapport van uit dat deze gronden per peildatum onverpacht waren.  
         
           Inzake de pachtrechten van de overige (23) pachters 
           2.12.	Bij arrest van 1 mei 2018 heeft het pachthof het vonnis van de rechtbank in de procedure tussen [gedaagde] en de overige pachters (met uitzondering van [p1] en [p2 en 3]) bekrachtigd. Tegen dit arrest is geen cassatieberoep ingesteld. De betreffende gronden hebben per peildatum te gelden als verpachte gronden en zijn ook als zodanig door de deskundigen bij het bepalen van de schadeloosstelling voor [gedaagde] in aanmerking genomen. 
       
       
       
         
           Inzake de pachtrechten van [interveniënt] en [X] 
         
       
     
     
       2.13.	[ 
       interveniënt] was ten tijde van de dagvaarding regulier pachter van 2 percelen van [gedaagde], te weten:  
       - een gedeelte van 05.50.00 ha van het kadastrale perceel, Gemeente Hulst, sectie X nr. 202, 
       - een gedeelte van 03.06.33 ha van het kadastrale perceel, Gemeente Hulst, sectie X nr. 200. 
       
       
         In verband met de onderhavige onteigeningsprocedure heeft [interveniënt] begin 2015 in een afzonderlijke procedure bij de pachtkamer van deze rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat hij daarnaast ook nog pachter was van een drietal andere percelen van [gedaagde], te weten: 
       
       - een gedeelte van 2.97.00 ha van het kadastrale perceel, Gemeente Hulst, sectie X, nr. 200; 
       - een gedeelte van 2.00.00 ha van het kadastrale perceel, Gemeente Hulst, sectie X, nr. 200, en 
       - een gedeelte van 2.58.12 ha van het kadastrale perceel, Gemeente Hulst, sectie X, nr. 202. 
       Deze procedure had [interveniënt] ingesteld tegen zowel [gedaagde] als de heer A.J.L.M. [X] (hierna: [X]), nu volgens deze beide partijen niet [interveniënt], maar [X] pachter was van deze 3 percelen.  
       
       
         Bij vonnis van 27 november 2015 heeft de pachtkamer: - voor recht verklaard dat de pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel van 2.97.00 ha reeds op 31 maart 2015 was geëindigd; - een reguliere pachtovereenkomst vastgelegd tussen [gedaagde] en [interveniënt] met betrekking tot de genoemde gedeelten van de percelen X 200 (2.00.00 ha) en X 202 (2.58.12 ha), tezamen groot 4.58.12 ha. 
         [gedaagde] en [X] hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. In deze hoger beroepsprocedure is door het pachthof nog geen einduitspraak gedaan.  De deskundigen gaan in het kader van de onderhavige procedure vooralsnog uit van de rechtstoestand zoals deze per peildatum bestond op grond van het vonnis van de pachtkamer van 27 november 2015 en dus van het bestaan van een reguliere pachtovereenkomst tussen [gedaagde] en [interveniënt] met betrekking tot genoemde 4.58.12 ha.  Naar aanleiding van een verzoek daartoe van de Staat en [gedaagde] hebben de deskundigen een alternatieve berekening gemaakt van de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling in geval op de peildatum de pachtovereenkomst tussen [gedaagde] en [interveniënt] geacht moet worden rechtsgeldig te zijn ontbonden.  
       
       
       
         
           Resumé inzake pachtrechten 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Met inachtneming van het bovenstaande zijn de deskundigen in hun rapport uitgegaan van het bestaan van de navolgende pachtrechten/-arealen: 
       
       
         Pachtrechten ten tijde van de tervisielegging volgens partijen		214.75.57 ha 
         (= incl. [p1], [p2 en 3] en [X])			 
         
           minus : 
       
       - pacht [p1]					   		     2.00.00 ha 
       - pacht [p2 en 3]                                                                                      15.16.29 ha 
       - pacht [X]							     4.58.12 ha 
       - correctie inzake pacht [p5]					     0.10.00 ha 
       
         plus : 
       - pacht [interveniënt]                                                                                       4.58.12 ha 
       totaal verpacht areaal per peildatum                                                                197.49.28 ha 
       
       
         
           Hypotheekrechten 
           2.15.	Op de onroerende zaken - met uitzondering van de percelen met grondplannummer 3, 4, 18 en 23 - rustte een recht van hypotheek van ABN AMRO Bank N.V. te Amsterdam.  
       
       
       
         
           Rechthebbenden op schadeloosstelling/derdenbelanghebbenden 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       De Staat heeft meegedeeld dat met alle rechthebbenden die op de peildatum een zakelijk recht van opstal of een zakelijk recht krachtens de Belemmeringenwet privaatrecht hadden overeenstemming is bereikt over de aan ieder van hen toekomende schadeloosstelling. De rechtbank gaat daarvan uit.	 
       
     
     
       2.17. 
       Voorts heeft de Staat meegedeeld met alle pachters overeenstemming te hebben bereikt over de aan ieder van hen toekomende schadeloosstelling, met uitzondering van: 
       - [ X], die stelt pachter te zijn van een deel van de kadastrale percelen X 200 en X 202, met  
       een totale oppervlakte van 4.58.12 ha; 
       - [ [interveniënt], die stelt pachter te zijn van een deel van de percelen X 200 en 202, met een totale oppervlakte van 13.14.45 ha (waaronder de oppervlakte van 4.58.12 ha, waarvan ook  [X] stelt pachter te zijn). 
       
       
         
           [X]  heeft geen vordering tot tussenkomst ingesteld. Voor zover aan hem als pachter een schadeloosstelling in verband met de onderhavige onteigening toekomt zal deze moeten worden toegewezen en uitgekeerd aan [gedaagde], ter doorbetaling aan [X]. Voor zover  [X] op de peildatum geen pachtrechten had met betrekking tot genoemde oppervlakte van 4.58.12 ha komt hem geen schadeloosstelling toe in verband met de onderhavige onteigening. Voor zover aan hem een voorschot op enige schadeloosstelling is toegekend zal [X] dit voorschot aan de Staat moeten terugbetalen.  
       
       
       
         De deskundigen gaan ervan uit dat aan  [interveniënt]  het pachtrecht toekomt met betrekking tot de gehele genoemde oppervlakte van 13.14.45 ha (derhalve inclusief de genoemde 4.58.12 ha). In verband met de onteigening van deze gronden komt aan [interveniënt] een schadeloosstelling toe. 
         [interveniënt] heeft een vordering tot tussenkomst ingesteld. Bij vonnis van deze rechtbank d.d. 17 juni 2015 is deze vordering toegewezen en is [interveniënt] in deze procedure toegelaten als tussenkomende partij. Daarmee heeft [interveniënt] een eigen/zelfstandig recht op schadeloosstelling. Op deze schadeloosstelling zal nader worden ingaan onder onderdeel C. 
       
       
     
     
       2.18. 
       De hypotheekhouder (ABN AMRO Bank NV) is niet in de procedure tussengekomen, zodat zij geen aanspraak kan maken op toekenning/uitbetaling aan haar van enig deel van de schadeloosstelling voor [gedaagde]. 
       
     
     
       2.19. 
       Voorts is niet gebleken van andere natuurlijke of (rechts-)personen met een eigen recht op schadeloosstelling.  
       
       
       
         
           B. Schadeloosstelling [gedaagde]  
           
         
       
     
     
       2.20. 
       In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 14.778.425,00.  
       
     
     
       2.21. 
       Namens de Staat is aan [gedaagde] laatstelijk als schadeloosstelling aangeboden een bedrag van € 16.384.750,00 + p.m. Daarbij is ervan uitgegaan dat het onteigende op de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan voortzetting van het op de peildatum bestaande gebruik van de onroerende zaken (en met de agrarische gronden grotendeels in verpachte staat). Voorts is uitgegaan van (een gedeeltelijke) reconstructie van de op het onteigende aanwezige bebouwing c.a. door aankoop van een boerderij met circa 50 ha bijbehorende landbouwgrond). Door de Staat is verder, na het onherroepelijk worden van het onteigeningsvonnis, - als bijkomend aanbod - het voortgezet gebruik om niet aangeboden tot 5 oktober 2018.  
       
     
     
       2.22.	[ 
       
         gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat de schadeloosstelling moet worden gebaseerd op complexwaarde. De schadeloosstelling wordt door [gedaagde] begroot op € 90.650.00,00 + p.m. Subsidiair stelt [gedaagde] dat de schadeloosstelling op basis van verwachtingswaarde  € 50.000.000,00 + 3x p.m. dient te bedragen. Meer subsidiair, op basis van bijzondere geschiktheid van de polder voor het werk waarvoor is onteigend, op basis van bestaand gebruik als landgoed, op basis van gebruik als beleggingsobject en op basis van bestaand gebruik/voorgaande bestemming dient de schadeloosstelling volgens [gedaagde] te worden begroot op € 25.847.628,00 + 4x p.m. Bij de laatste waardering is [gedaagde] uitgegaan van een volledige reconstructie van alle op het onteigende aanwezige bebouwing en alle gronden. 
         Voor alles stelt hij dat de rechtbank voor de bepaling van de schadeloosstelling in redelijkheid niet de regels van de Onteigeningswet kan toepassen alsof er sprake is van een onteigening als alle andere.  Bij alle waardebenaderingen heeft [gedaagde] verder aanspraak gemaakt op vergoeding van een/zijn aandeel in het voordeel dat de Staat geniet in verband met de bijzondere geschiktheid van (delen van) het onteigende voor het realiseren van het werk waarvoor is onteigend, en het vrijkomen van (onwinbare) bodembestanddelen bij de uitvoering van het werk op het onteigende. 
       
       
     
     
       2.23. 
       De deskundigen hebben in hun rapport de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling als volgt begroot: - waarde onteigende				€ 17.500.000,00 - vergoeding bijzondere geschiktheid/   vrijkomende bodembestanddelen			€   1.810.040,00 - waardevermindering overblijvende			    n.v.t. - bijkomende schade				€   1.609.000,00   * belastingschade				 	     p.m.     totaal						€ 20.919.040,00 + p.m.  nog te vermeerderen met deskundigenkosten en rente. 
     
     
       2.24. 
       De rechtbank zal de nadere uitwerking van de standpunten van [gedaagde] en de Staat en de bevindingen van de deskundigen steeds voor zover relevant per te behandelen onderdeel aanhalen. 
     
     
       2.25. 
       De rechtbank stelt voorop dat ingevolge artikel 40a Ow de waarde van het onteigende moet worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen verder de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen. 
       
       
         
           Het algemene beroep van [gedaagde] op de redelijkheid 
         
       
       
     
     
       2.26.	[ 
       
         gedaagde] heeft in verband met de toepassing van de bepalingen uit de Onteigeningswet een beroep gedaan op de redelijkheid. Hij stelt dat een benadering van de schadeloosstelling alsof sprake is van een volstrekt normale onteigening geen recht doet aan de bijzonderheid van de zaak. Het gaat om een onteigening van ongekende omvang van één particulier, die is voorafgegaan door een stevig maatschappelijk en politiek debat. Het werk waarvoor wordt onteigend is ongekend vanwege de bijzondere aard en omvang, zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 5 januari 2018 heeft overwogen. 
         [gedaagde] heeft het verband gelegd tussen de ligging van de Hedwigepolder ten opzichte van de haven van Antwerpen. Hij stelt dat het Verdrag tussen de Vlaamse Overheid en Nederland is gesloten in het bijzonder belang van de haven van Antwerpen. Daarom is de onteigende grond meer waard. In de toekomst zal de haven van Antwerpen verder in de richting van de Hedwigepolder uitbreiden en daarvoor de grond in één of andere vorm nodig hebben. De haven kan aan de rechter Scheldeoever niet meer uitbreiden als gevolg van de grens tussen Nederland en België. Uitbreiding aan de linkeroever ligt daarom voor de hand. [gedaagde] stelt dat zijn overgrootvader de polder destijds heeft gekocht en daarbij dit voordeel voor ogen had.  
       
       
     
     
       2.27. 
       De rechtbank gaat aan dit algemene beroep op de redelijkheid voorbij. Zij stelt voorop dat in beginsel op grond van de redelijkheid niet in het algemeen een andere interpretatie van de Onteigeningswet voor [gedaagde] kan gelden, dan voor iedere andere onteigende. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog als volgt.  Het Verdrag van 2005 kent (art. 1) drie doelen: veiligheid, toegankelijkheid en natuurlijkheid. De veiligheid is de bescherming tegen water, de toegankelijkheid betreft de verruiming dan wel verdieping van de Westerschelde en de natuurlijkheid ziet op natuurherstel en natuurcompensatie.  Het Verdrag heeft dus een grotere reikwijdte dan alleen de toegankelijkheid waar [gedaagde] van uit gaat. De haven van Antwerpen profiteert alleen indirect doordat grotere schepen de haven altijd kunnen bereiken dankzij de vergrote diepgang van de Westerschelde.  De uitbreiding van de haven van Antwerpen wordt letterlijk begrensd door de landsgrens tussen Nederland en België. [gedaagde] stelt zelf dat de haven op de rechter Scheldeoever is gegroeid tot aan de landsgrens en dat de haven dus op de linkeroever moet uitbreiden. Die uitbreiding zal zich dan logischerwijs ook beperken tot de landsgrens. Het is aannemelijk dat de haven van Antwerpen baat heeft bij de uitvoering van het Verdrag, waartoe dus onder meer behoort de ontpoldering van de Hedwigepolder. Dat maakt nog niet dat de Hedwigepolder als een geheel is te beschouwen met de haven van Antwerpen en dat het daarom redelijk is een hogere schadeloosstelling vast te stellen.  Gesteld noch gebleken is dat er een min of meer concreet uitbreidingsplan is van de haven van Antwerpen en dat de Hedwigepolder daarin een rol speelt. De landsgrens zou daar ook een obstakel voor zijn. Bij zijn beroep op de redelijkheid stelt [gedaagde] dat iedere waardeverhoging van zijn grond in veelvoud doorwerkt gezien de onteigende oppervlakte. Relatief gezien geldt dat echter voor iedere onteigende partij. De rechtbank begrijpt dat de onteigening van deze polder die al generaties in eigendom is van de familie [gedaagde], ingrijpend is. Deze emotionele kant van de onteigening is echter op basis van de wet niet op geld waardeerbaar. 
       
     
     
       2.28. 
       Bij de beoordeling zal de rechtbank verder de volgorde van het rapport van de commissie van deskundigen aanhouden. 
       
       
         
           Eliminatie (art. 40c Ow) 
         
       
       
     
     
       2.29. 
       Op grond van art. 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met de voordelen of nadelen teweeggebracht door 1. het werk waarvoor wordt onteigend; 2. overheidswerken die in verband staan met dat werk; 3. plannen voor de werken onder 1. en 2. bedoeld.  
       
     
     
       2.30. 
       De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het rijksinpassingsplan. Dit planologisch besluit is niets anders dan de juridisch-planologische onderbouwing van een al bestaand concreet plan voor dat werk. Dit bestaande concrete plan is te vinden in de hierboven genoemde Ontwikkelingsschets en in het Verdrag. Ook partijen en deskundigen zijn het daarover eens. De rechtbank overweegt daarbij dat als het rijksinpassingsplan wordt geëlimineerd niet, zoals [gedaagde] stelt, het ‘grotere plan’ dat wordt gevormd door de haven van Antwerpen resteert. Uit de stellingen van [gedaagde] blijkt niet dat er zo’n plan is en dat de onteigende grond daarvan dan deel zou uitmaken. 
       
     
     
       2.31.	[ 
       gedaagde] heeft verder aangevoerd dat het werk waarvoor wordt onteigend niet kan worden geëlimineerd, omdat het geen overheidswerk is, gezien ook de interpretatie daarvan door de Hoge Raad. Hij stelt daartoe dat de Vlaamse Waterweg N.V. die verantwoordelijk wordt voor de uitvoering van het project, geen overheidsrechtspersoon is als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW en daar evenmin mee kan worden gelijkgesteld. Deze vennootschap is een vennootschap naar publiek recht, maar kan naar Belgisch recht niet als overheidsvennootschap worden gekwalificeerd. De vennootschap kent ook de mogelijkheid dat natuurlijke personen of private rechtspersonen aandeelhouder zijn.  Het project wordt dus niet uitgevoerd door de Nederlandse Staat, maar door de private onderneming De Vlaamse Waterweg N.V.  Verder komen de uitvoering van het werk en de grondverwerving niet voor rekening en risico van de Nederlandse overheid.  [gedaagde] wijst erop dat uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat het begrip ‘overheidswerk’ restrictief moet worden uitgelegd. 
       
     
     
       2.32. 
       De Staat stelt dat de discussie in verband met de vraag of sprake is van een ‘overheidswerk’ alleen relevant is als het werk waarvoor wordt onteigend wordt gerealiseerd door een ‘private marktpartij’. Hier is dat duidelijk niet het geval, nu de ontpoldering wordt gerealiseerd door de Staat in samenwerking met het Vlaams Gewest. Los daarvan, realiseert de Staat, in onteigeningsrechtelijke zin, het werk en niet het Vlaams Gewest. De verplichtingen uit het Verdrag rusten op de Staat. De Staat heeft een deel van de taken uitbesteed aan het Vlaams Gewest. De Vlaamse Waterweg N.V. besteedt op haar beurt aan en laat het werk uitvoeren door een aannemer. Nederland draagt echter de verantwoordelijkheid (risico) en een deel van de kosten. Als al moet worden aangenomen dat De Vlaamse Waterweg N.V. verantwoordelijk is voor het werk, dan nog is sprake van een ‘overheidswerk’, gelet op de ratio van de beperking van de definitie daarvan, namelijk dat een publiekrechtelijke rechtspersoon (en niet een privaatrechtelijke rechtspersoon) verantwoordelijk moet zijn voor het werk. Ook aan dat vereiste is voldaan, aangezien De Vlaamse Waterweg N.V. een agentschap is met publiekrechtelijke grondslag. 
     
     
       2.33. 
       De deskundigen stellen zich op het standpunt dat het werk strikt genomen gelet op art. 2 lid 1 en 2 BW, geen overheidswerk is. Het werk wordt uitgevoerd door c.q. in opdracht en voor rekening van de Vlaamse overheid, althans een agentschap van deze overheid, te weten De Vlaamse Waterweg N.V. Het werk wordt door de Vlaamse overheid uitgevoerd op Nederlands grondgebied en op eigendommen van de Nederlandse Staat. De uitvoering berust op een Verdrag tussen Nederland en het Vlaams Gewest en kan uitsluitend geschieden met instemming van de Staat. Daarom kan in zoverre toch gesproken worden van een uitvoering van het werk ‘door’ c.q. voor rekening en risico van de Staat, aldus de deskundigen. 
     
     
       2.34. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. Eliminatie van het werk is alleen aan de orde als er sprake is van een overheidswerk. Volgens de Hoge Raad is dat een werk dat volledig en uitsluitend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van een rechtspersoon als bedoeld in art. 2:1 lid 1 BW. In strikte zin wordt bij deze onteigening niet voldaan aan deze eis. De Vlaamse Waterweg N.V. die het project uitvoert, is geen vennootschap naar Nederlands recht in de zin van genoemd artikel. De bijzondere omstandigheden van dit geval maken dat de rechtbank van oordeel is dat desondanks is voldaan aan het vereiste van ‘overheidswerk’.  De ontpoldering van de Hedwigepolder is vastgelegd in het Verdrag. In dat verdrag worden in hoofdstuk II de verplichtingen van de verdragspartijen vastgelegd. Onder meer is in art. 4 van dat hoofdstuk bepaald dat Nederland en Vlaanderen in onderlinge overeenstemming de gezamenlijke planontwikkeling voor de grensoverschrijdende projecten en werken bepalen. In art. 7 van het Verdrag is opgenomen welke kosten voor rekening van welke overheid komen. Vlaanderen en Nederland betalen ieder een deel van de kosten. Gesteld noch gebleken is dat anders wordt gehandeld dan de verdragspartijen hebben afgesproken. Er is dus sprake van een afspraak tussen twee overheden met een taakverdeling. 
         De werken worden uitgevoerd door De Vlaamse Waterweg N.V. Uit het onderzoek van de deskundigen blijkt dat dit een vennootschap is naar Belgisch publiek recht waarvan de aandelen op de peildatum in handen waren van de Vlaamse overheid. De Vlaamse Waterweg N.V. is dus geen private onderneming. 
         De werken die uitgevoerd moeten worden, hebben een bijzondere aard en achtergrond. In de procedure tot onteigening waarbij de vraag aan de orde kwam of [gedaagde] de werken zelf mocht realiseren, heeft de Hoge Raad overwogen dat de Staat vanwege die bijzondere aard en achtergrond, aan de wens van [gedaagde] tot zelfrealisatie voorbij mocht gaan. De uit te voeren werken zijn typisch overheidswerken door de aard ervan en kunnen niet worden uitgevoerd door een particulier. Vruchtbare landbouwgrond wordt afgegraven voor natuurdoeleinden en dijken, die in het algemeen belang zijn aangelegd, worden verlegd.  
         Het gaat om grote infrastructurele werken. Deze worden uitgevoerd door De Vlaamse Waterweg N.V. aan beide zijden van de grens tussen Nederland en België/Vlaanderen. Het project is grensoverschrijdend en kan aan de Nederlandse kant alleen met instemming van de Staat worden uitgevoerd.  
         Zoals hiervoor is overwogen draagt de Staat een deel van de kosten. Het onteigende blijft, nadat het werk is uitgevoerd, in handen van de Staat. Er zijn geen voordelen die toevallen aan een particulier.  De rechtbank is op grond van deze aspecten in onderlinge samenhang bezien van oordeel dat het om een overheidswerk gaat, ook al wordt het uitgevoerd door De Vlaamse Waterweg N.V. 
       
     
     
       2.35. 
       
         Uit het voorgaande volgt dat zowel het werk waarvoor wordt onteigend, de ontpoldering, als het plan voor dat werk, het rijksinpassingsplan, bij het bepalen van de schadeloosstelling zal worden weggedacht.  
         
           Complexwaarde (art. 40d Ow) 
         
       
       
     
     
       2.36. 
       
         Gelet op het voorgaande komt de rechtbank aan een beoordeling van het primaire standpunt van [gedaagde] dat de schadeloosstelling moet worden gebaseerd op complexwaarde niet toe.  
         
           Verwachtingswaarde  
         
       
       
     
     
       2.37. 
       De stellingen van [gedaagde] over de redelijkheid om ook de uitbreiding van de haven van Antwerpen tot aan de landsgrens bij de boordeling te betrekken, zien ook op de verwachtingswaarde. De Staat heeft betwist dat er een verwachtingswaarde is.  De deskundigen zijn nagegaan of er op de peildatum sprake was van zodanig concrete en reële verwachtingen ten aanzien van toekomstige ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken onroerende zaken zijn gelegen, dat deze verwachtingen in het vrije economische verkeer een kenbare invloed hebben op de waarde van de onroerende zaken in dat gebied. Zij hebben vastgesteld dat bij alle Belgische plannen voor uitbreiding van de haven van Antwerpen de grens tussen Nederland en België een harde grens is. Zij overwegen dat het vanuit Nederlands perspectief niet snel denkbaar is dat Nederland de uitbreiding van de haven op Nederlands grondgebied mogelijk zou maken. Voor zover zij hebben kunnen nagaan is vanuit Nederlandse zijde nooit het plan opgevat de agrarische functie van de Hedwigepolder te wijzigen in een meer lucratieve functie. Zij overwegen verder dat er ook geen sprake is van enige ‘natuurlijke’ verwachtingswaarde, die enkel het gevolg is van een gunstige ligging van de Hedwigepolder ten opzichte van de haven van Antwerpen. “Zo min als agrarische gronden langs bijvoorbeeld een Rijksweg aan die enkele ligging een hogere waarde ontlenen vanwege de enkele mogelijkheid dat deze gronden ‘ooit’ in de toekomst in beeld kunnen komen voor een meer lucratieve ontwikkeling (bijvoorbeeld de ontwikkeling van een bedrijventerrein langs die rijksweg) zo min ontleende de Hedwigepolder aan enkel zijn ligging aan de Westerschelde reeds een hogere waarde”. Ten slotte overwegen de deskundigen dat niet gebleken is dat er vanuit de markt een kenbare belangstelling heeft bestaan voor de aankoop van gronden in de Hedwigepolder met het oog op een mogelijke toekomstige meer ‘lucratieve’ functiewijziging. De rechtbank sluit zich bij die bevindingen aan en voegt daar nog aan toe dat een eventuele andere bestemming van de Hedwigepolder ten behoeve van de haven van Antwerpen alleen met behulp van de Nederlandse overheid mogelijk zou zijn geweest. Die medewerking zou niet waarschijnlijk zijn, gelet ook op de weerstand die er de afgelopen jaren is geweest tegen het ontpolderingsbesluit. Daarbij komt dat [gedaagde] zijn stelling over de verwachtingswaarde niet concreet heeft gemaakt. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan wat [gedaagde] stelt over de verwachtingswaarde en neemt de conclusie van de deskundigen over. Waarde bij voortzetting bestaand gebruik  
       
     
     
       2.38. 
       De deskundigen hebben in hun rapport eerst de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op basis van voortzetting van het op de peildatum bestaande gebruik van deze zaken (zoals dat krachtens het overgangsrecht bij het rijksinpassingsplan had kunnen worden voortgezet). Vervolgens hebben zij bezien of een waardering van alle onroerende zaken samen als respectievelijk landgoed of beleggingsobject tot een hogere waarde voor de onroerende zaken leidt. De rechtbank volgt deze systematiek van waardering. 
       
       
         
           Waarde vijf gebouwde objecten 
           2.39.	In de Hedwigepolder stonden per peildatum vijf gebouwde objecten plaatselijk bekend als Engelbertstraat 1, 2, 3, 5 en Lignestraat ongenummerd, met verschillende woningen, bijgebouwen, erf en ondergrond. De deskundigen hebben de waarde van deze objecten per peildatum vastgesteld op basis van diverse referentietransacties. 
       
       
       
         
           Waarde object Engelbertstraat 1 
         
       
     
     
       2.40. 
       
         Dit object betreft het perceel kadastraal Gemeente Hulst, sectie X nr. 189 met een oppervlakte van 8.230 m². Op dit perceel stond op de peildatum een kleine, eenvoudige woning met één aangebouwde en één losse schuur. Voor het overige bestond het uit ondergrond, erf/tuin en weiland, aldus de deskundigen. 
         Met betrekking tot dit object was een recht van opstal verleend tot 1 oktober 2026 aan [gerechtigde 1] tegen een retributie van (laatstelijk) € 590,40 per jaar. 
         Op de peildatum stond de woning leeg. Met [gerechtigde 1] heeft de Staat reeds overeenstemming bereikt over de aan haar toekomende schadeloosstelling. 
         Aan [gedaagde] komt in verband met de onteigening van dit object een schadeloosstelling toe als bloot eigenaar van de bij dit object behorende gronden.  
       
       
     
     
       2.41. 
       
         De deskundigen gaan bij de waardering uit van 2.000 m² opstalgebonden grond (ondergrond woning, erf en tuin) en 6.230 m² bijbehorend weiland. De waarde van deze gronden in onbelaste staat hebben de deskundigen op basis van een aantal referentietransacties per peildatum vastgesteld op € 187.300,00.  
         Volgens de deskundigen is de waarde van het blote eigendom van de betrokken gronden te stellen op de som van (de contante waarde van) het totaal van de nog te ontvangen jaarlijkse retributies tot aan het einde van de looptijd van het opstalrecht en (de contante waarde van) de per peildatum geschatte vrije waarde van de betrokken gronden bij het einde van het opstalrecht. De deskundigen hebben daarbij gerekend met een gemiddelde rentevoet (inclusief inflatie) voor de nog resterende periode tot 1 oktober 2026 van 3,25%.  
         Aldus hebben de deskundigen de waarde van het blote eigendom van perceel X 189 per peildatum gesteld op: 
       
       - contante waarde nog te ontvangen retributies:  
       € 590,40 x factor 7,6961, d.i.                                                    €     4.543,78 
       - contante waarde nog te ontvangen grond bij einddatum: € 187.300,00 x factor 0,7498, d.i.                                              € 140.437,54 
       totaal		                                                                     € 144.981,32 
       
     
     
       2.42. 
       De rechtbank ziet geen reden anders te oordelen en volgt het advies van de deskundigen op dit punt. De deskundigen hebben de stelling van [gedaagde] dat zij bij de berekening zijn uitgegaan van een te hoog percentage voor de rekenrente gemotiveerd weersproken. Volgens [gedaagde] zou een percentage van 2%, zoals dat wordt gehanteerd bij beleggingen in agrarische objecten beter passen, aangezien hij geen kosten had en gelet op de ligging van de objecten. De deskundigen hebben toegelicht dat in het land wordt gerekend met een rentevoet van 3,5%. In het door de deskundigen gehanteerde percentage is de omstandigheid dat [gedaagde] geen lasten heeft verdisconteerd. Het argument ten aanzien van de ligging is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Voor zover de Staat de waarde van dit object betwist is deze betwisting onvoldoende onderbouwd. De rechtbank stelt de waarde van de woning Engelbertstraat 1 per peildatum vast op € 144.981,32. Waarde object Engelbertstraat 2 (inclusief buitendijkse haven) 
     
     
       2.43. 
       
         Dit object betreft - voor wat betreft de woning c.a. Engelbertstraat 2 - een gedeelte van het perceel kadastraal Gemeente Hulst, sectie X nr. 199 met een oppervlakte van 1.15.00 ha en - voor wat betreft de (voormalige) buitenhaven - het perceel Gemeente Hulst sectie X nummer 237 met een oppervlakte van 2.383 m². 
         Op het (onverpachte) deel van het perceel X 199 stond op de peildatum een, volgens de deskundigen, karakteristieke vrijstaande woning met een vrijstaande dubbele garage en een schuur. Dit perceelgedeelte bestond voor het overige uit ondergrond, erf en tuin en weiland. 
         De woning was op de peildatum bij [gedaagde] in gebruik als recreatiewoning. De schuur en bijbehorend weiland werden door hem gebruikt voor het hobbymatig houden van enkele stuks vee. 
         Het perceel X 237 vormde op de peildatum onderdeel van de buitendijks gelegen schorren, die met eb en vloed gedeeltelijk onder water staan. In dit perceel lag voorheen een geul, die bij de familie [gedaagde] in gebruik was als buitenhaven bij de woning, die tot aan de aanleg van de buitendijk ter plaatse heeft gestaan. Sindsdien is de betreffende geul grotendeels dichtgeslibd en zijn van de haven enkel nog enkele (steigers/palen) zichtbaar. 
       
       
     
     
       2.44. 
       
         Voor wat betreft deze buitenhaven gaan de deskundigen ervan uit dat hieraan enige waarde toekomt, door hen bepaald op € 20.000,00, in combinatie met de woning Engelbertstraat 2. Zij overwegen daarbij dat voor sommige gegadigden voor deze woning de mogelijkheid om te kunnen beschikken over een buitenhaven nabij deze woning enige toegevoegde waarde zal bieden (waarbij wel rekening moet worden gehouden met de kosten van de werkzaamheden, die nodig zullen zijn om de buitenhaven weer toegankelijk/bruikbaar te maken). 
         Met inachtneming van het bovenstaande en de beschikbare referentiegegevens stellen de deskundigen de waarde van de woning c.a. Engelbertstraat 2 inclusief de buitenhaven per peildatum vast op € 525.725,00. 
       
       
     
     
       2.45. 
       
         De rechtbank is met de Staat van oordeel dat aan het object Engelbertstraat 2 ten onrechte een ‘extra waarde’ van € 20.000,00 is toegekend vanwege de aanwezigheid van de buitendijkse haven. Het is niet aannemelijk dat een redelijk handelend koper voor de haven in de staat waarin deze zich op de peildatum bevond, en die door partijen niet wordt betwist, alsmede gelet op de planologische drempels die bestonden om de haven weer bruikbaar te maken, € 20.000,00 zou betalen. De deskundigen hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de locatie in verband met de aanwezigheid van de haven een zekere (verwachtings)waarde vertegenwoordigde. De rechtbank ziet overigens geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen. De stelling van [gedaagde] dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de unieke ligging en de omgeving van de opstallen, is onvoldoende onderbouwd, althans leidt zonder nadere toelichting niet tot een hogere waardering. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat de door [gedaagde] aangehaalde transacties niet een op een vergelijkbaar zijn met onderhavig object, omdat die transacties luxere objecten betreffen.  Voor zover de Staat overigens de waarde van dit object betwist is deze betwisting onvoldoende onderbouwd.  De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt en stelt de waarde van de woning c.a. Engelbertstraat 2 per peildatum vast op € 505.725,00.  
         
           Waarde object Engelbertstraat 3 
           
         
       
     
     
       2.46. 
       
         Dit object betreft het perceel kadastraal Gemeente Hulst, sectie X nr. 190 met een oppervlakte van 1670 m². Op dit perceel stond op de peildatum een - zoals de deskundigen omschrijven - kleine, eenvoudige woning met een aangebouwde garage en schuur. Voor het overige bestond het uit ondergrond, erf en tuin. 
         Met betrekking tot dit object was een recht van opstal verleend tot 1 oktober 2026 aan [gerechtigde 1 en 2], ieder voor de onverdeelde helft, tegen een retributie van (laatstelijk)  € 393,60 per jaar. De woning werd laatstelijk door de opstalhouders verhuurd aan wijlen [huurder 1], maar was per peildatum onverhuurd, onbewoond en leeg. Met [gerechtigde 1 en 2] heeft de Staat reeds overeenstemming bereikt over de aan hen toekomende schadeloosstelling.  
         Aan [gedaagde] komt in verband met de onteigening van dit object een schadeloosstelling toe als bloot eigenaar van de bij dit object behorende gronden.  
       
       
     
     
       2.47. 
       
         De deskundigen gaan bij de waardering uit van 500 m² opstalgebonden grond (ondergrond, erf en tuin) en 1.170 m² bijbehorend weiland. De waarde van deze gronden in onbelaste staat stellen de deskundigen per peildatum op € 108.500,00. De waarde van het blote eigendom van de betrokken gronden hebben de deskundigen op dezelfde wijze bepaald als de waarde van het object Engelbertstraat 1. De deskundigen hebben ook hierbij gerekend met een gemiddelde rentevoet (inclusief inflatie) voor de nog resterende periode tot 1 oktober 2026 van 3,25%.  
         Aldus stellen de deskundigen de waarde van het blote eigendom van perceel X 190 per peildatum op: 
       
       - contante waarde nog te ontvangen retributies:  
       € 393,60 x factor 7,6961, d.i.                                                        €   3.029,18 
       - contante waarde nog te ontvangen grond bij einddatum: 
       
         € 108.500,- x factor 0,7498, d.i.                                                    € 81.353,30 
         totaal                                                                                              € 84.382,48 
       
       
     
     
       2.48. 
       De rechtbank ziet geen reden anders te oordelen en volgt het advies van de deskundigen op dit punt. Zij verwijst daarbij naar hetgeen onder r.o. 2.42. is overwogen omtrent de hoogte van de door de deskundigen gehanteerde rentevoet en het bezwaar van [gedaagde] daartegen.  Voor zover de Staat de waarde van dit object betwist is deze betwisting onvoldoende onderbouwd. De rechtbank stelt de waarde van de woning Engelbertstraat 3 per peildatum vast op € 84.382,48. 
       
       
         
           Waarde object Engelbertstraat 5 
         
       
       
     
     
       2.49. 
       
         Dit object betreft een deel van het perceel kadastraal Gemeente Hulst, sectie X nr. 195 met een oppervlakte van 2.250 m². Op dit perceelgedeelte stond op de peildatum een woning met diverse bijgebouwen (paardenstal, incl. wijnkelder, duivenhokken, schuur). Voor het overige bestond dit perceelgedeelte uit ondergrond, tuin/erf en bijbehorend weiland. 
         Deze woning was reeds lang gesplitst in twee delen: in het linkerdeel bevond zich een kleine beheerderswoning, die door [gedaagde] langjarig als dienst-/beheerderswoning was verhuurd aan [huurder 2]. Het rechterdeel van deze woning was ingericht en bij [gedaagde] in gebruik als gastenverblijf.  
       
       
     
     
       2.50. 
       
         Volgens de deskundigen ligt het, gelet op de beperkte huurbescherming die geldt bij een dienstwoning, in de rede om bij dit object uit te gaan van de waarde in onverhuurde staat (ook partijen zijn hiervan uitgegaan). 
         Met inachtneming hiervan en de beschikbare referentiegegevens stellen de deskundigen de waarde van deze woning c.a. per peildatum vast op een bedrag van € 334.110,00. 
       
     
     
       2.51. 
       De rechtbank ziet geen reden anders te oordelen en volgt het advies van de deskundigen op dit punt. Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat bij de waardering van dit object onvoldoende rekening is gehouden met de unieke ligging en de omgeving en dat sprake was van een dubbele woning, als gevolg waarvan het object volgens hem een hogere waarde vertegenwoordigt, hebben de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat de ligging en de omgeving zijn verdisconteerd in de prijs. Gelet daarop heeft [gedaagde] zijn stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd.  Voor zover de Staat de waarde van dit object betwist is deze betwisting onvoldoende onderbouwd.  De rechtbank stelt de waarde van het object Engelbertstraat 5 per peildatum vast op  € 334.110,00.  
       
       
         
           Waarde object Lignestraat ongenummerd (inclusief poloterrein/-voorzieningen) 
           
         
       
     
     
       2.52. 
       
         Dit object betreft - voor wat betreft het object Lignestraat ongenummerd - het onverpachte deel van het perceel kadastraal Gemeente Hulst, Sectie X nr. 197 met een oppervlakte van 5.500 m² en - voor wat betreft het poloterrein - het onverpachte deel van het perceel kadastraal Gemeente Hulst sectie X nummer 195 met een oppervlakte van 75.000 m². 
         Op het perceel Lignestraat ongenummerd stond op de peildatum een kleine, volgens de deskundigen, eenvoudige woning, een tweede woning/gastenverblijf, een tweetal paardenstallen, een houthok en een hondenhok. Voor het overige bestond dit perceelsgedeelte uit ondergrond, erf (deels voorzien van erfverharding) en weiland/bosgrond. 
         Dit object was op de peildatum in gebruik bij [gedaagde] voor de uitoefening van zijn hobby, de beoefening van de paardenpolosport.  
         Ten behoeve van deze hobby had [gedaagde] per peildatum tevens in gebruik een gedeelte van het perceel Hulst X 195, waarop een poloterrein was ingericht, bestaande uit een tweetal speelvelden (hoofd- en bijterrein). Deze speelvelden bestonden uit geëgaliseerd en gedraineerd grasland.	 Het object Lignestraat ongenummerd had voorheen een agrarische bestemming zonder relevante bebouwingsmogelijkheden (geen bouwvlak). De aanwezige bebouwing is - naar het oordeel van de deskundigen - reeds tientallen jaren geleden gebouwd (het bouwjaar van de woning is naar schatting 1955) en kennelijk steeds onder het overgangsrecht van de opvolgende bestemmingsplannen gehandhaafd, aldus de deskundigen.  
         De deskundigen achten het aannemelijk - gelet op de reeds lang aanwezige bebouwing, de ligging en het gebruik in de afgelopen jaren - dat de gemeente desgevraagd bereid zou zijn geweest om aan dit object een positieve woonbestemming dan wel een agrarische bestemming toe te kennen (met daarbij een mogelijkheid om paarden als hobby dan wel bedrijfsmatig te houden). 
         De waarde van dit object hebben de deskundigen met inachtneming van deze verwachting bepaald. De deskundigen hebben voorts aangenomen dat de kring van gegadigden voor de aankoop van het poloterrein als zodanig gering zou zijn geweest, en een eventuele gegadigde slechts een beperkte opslag op de agrarische waarde van de betreffende gronden zal willen betalen.  
         Met inachtneming hiervan en de beschikbare referentiegegevens stellen de deskundigen de waarde van dit object inclusief het poloterrein c.a. per peildatum vast op € 999.360,00. 
       
     
     
       2.53. 
       
         De rechtbank ziet geen reden anders te oordelen en volgt het advies van de deskundigen op dit punt. De deskundigen hebben naar aanleiding van de stelling van [gedaagde] dat dit object te laag is gewaardeerd, ter gelegenheid van het pleidooi voldoende toegelicht dat voor het perceel alleen een agrarische bestemming geldt en dat de huizen en de paardenboxen eenvoudig van opzet zijn. Zij hebben dienovereenkomstig gewaardeerd. Gelet hierop heeft [gedaagde] zijn stelling omtrent de te lage waardering onvoldoende onderbouwd.    De rechtbank zal de waarde van dit object inclusief het poloterrein c.a. per peildatum vaststellen op € 999.360,00. 
         
           W aarde agrarische gronden 
       
       
     
     
       2.54. 
       De deskundigen zijn van oordeel dat de waarde van de onverpachte agrarische gronden ter plaatse van het onteigende gesteld kan worden op € 9,00 per m². Zij baseren zich daarbij op vergelijkingstransacties, in combinatie met de door partijen aangeleverde referentietransacties. 
       
     
     
       2.55.	   [ 
       gedaagde] stelt zich op het standpunt dat een waarde van € 9,50 per m² representatief zou zijn, mede omdat de lijst van 25 referentietransacties die de deskundigen hebben opgenomen niet minder dan zes transacties bevat met een prijs boven de € 90.000,00 per ha. Bij drie transacties werden rond de peildatum in het meest vergelijkbare Hulst zelfs prijzen van respectievelijk € 103.000,00, € 100.000,00 en € 96.593,00 betaald. Een grondwaarde van  € 9,00 per m² is daarmee te laag, aldus [gedaagde].  De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat zij bij de waardering van de grond zijn uitgegaan van een gewogen gemiddelde. Volgens de deskundigen kunnen niet alleen de transacties tegen de hoogste prijzen in aanmerking worden genomen.  
       
     
     
       2.56. 
       De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. De deskundigen hebben een systeem gehanteerd dat gebruikelijk is bij de waardering van grond. De rechtbank is van oordeel dat uitgegaan moet worden van een gewogen gemiddelde prijs per m². Van de 25 referentietransacties die de deskundigen bij hun beoordeling hebben betrokken, zijn er (slechts) drie waarbij de waarde van de grond uitkomt op een hoger bedrag dan € 9,00 per m². Daar tegenover staan zes transacties in Hulst waarbij de grondprijs lager is dan € 8,00 per m².     [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat in het deskundigenrapport het aantal hectares verpachte respectievelijk onverpachte grond niet correct is vermeld. Dit is door de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi gemotiveerd weersproken, waarop [gedaagde] zijn stelling op dit punt niet langer heeft gehandhaafd.  Met inachtneming van het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de grond, voor zover deze op de peildatum niet was verpacht op 64.39.43 ha à € 9,00/m², te weten € 5.795.487,00. 
       
     
     
       2.57. 
       De deskundigen hebben de waarde van de regulier verpachte gronden gewaardeerd op  € 4,75 per m². Zij hebben daarbij in aanmerking genomen dat in de markt per peildatum gewoonlijk wordt uitgegaan van een pachtdruk tussen 50 en 60%, onder meer afhankelijk van de leeftijd van de pachter, de looptijd van de pachtovereenkomst en de pachtprijs.  De Staat stelt dat uitgegaan dient te worden van de door de Belastingdienst gehanteerde norm van 60% en een door hem overgelegde referentietransactie. Volgens de Staat bedraagt de waarde voor verpachte grond € 4,25 per m².  De deskundigen hebben toegelicht dat de waarde in de markt veelal wordt afgerond, dan wel aangepast aan de plaatselijke omstandigheden. Zij hebben dienovereenkomstig, mede op basis van de hen bekende referentietransacties, de waarde bepaald. Uitgaande van de norm van 60% zou de waarde in verpachte staat volgens de deskundigen € 5,40 per m² bedragen. Die waarde blijkt volgens de deskundigen niet uit het beeld van de referentietransacties.  [gedaagde] heeft naar aanleiding van het conceptrapport gesteld dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat een deel van de pachters per peildatum geen opvolger had en dat de gronden daarom hoger gewaardeerd moeten worden. De deskundigen hebben naar aanleiding hiervan in hun definitieve rapport nader toegelicht dat er per peildatum slechts één pachter was, ouder dan 70 jaar, die geen opvolger had. Volgens de deskundigen heeft dit, gelet op de omvang van diens areaal, - kort gezegd - geen invloed op de gemiddelde pachtprijs.  
     
     
       2.58. 
       De rechtbank ziet, mede gelet op de nadere toelichting door de deskundigen, geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt en stelt de waarde van de grond, voor zover deze op de peildatum verpacht was op 192.67.47 ha à € 4,75/m², te weten  € 9.152.048,25.    
       
       
         
           Waarde dijkgronden 
         
       
     
     
       2.59. 
       De deskundigen stellen de waarde van de dijkgronden in de polder in onverpachte staat per peildatum op € 1,50/m² en in verpachte staat op € 1,00/m². Zij gaan daarbij uit van een opgave van het Waterschap Scheldestromen omtrent aankoop van betreffende gronden in dit gebied.  De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt, mede gelet op het feit dat hieromtrent door partijen niets is gesteld. De rechtbank zal de waarde van de onteigende dijkgronden per peildatum vaststellen op: - 0.17.19 ha in onverpachte staat à € 1,50/m², d.i.	 €   2.578,50 - 4.81.81 ha in verpachte staat à € 1,00/m², d.i.	€ 48.181,00 	 Waarde gronden ingericht voor natuur/bos/water 
       
     
     
       2.60. 
       Van deze gronden bestaat het grootste deel uit bos. De deskundigen stellen de waarde van deze gronden, bij gebrek aan geschikte referentietransacties, op basis van hun kennis en ervaring per peildatum op € 1,50/m².   De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt, mede gelet op het feit dat hieromtrent door partijen niets is gesteld. De rechtbank zal de waarde van de onteigende ‘natuurgronden’ per peildatum vaststellen op: - 13.17.20 ha à € 1,50/m², d.i. 	€ 197.580,00 
       
       
         
           Waarde wegen en bomenopstand 
         
       
       
     
     
       2.61. 
       
         Een deel van de wegen in de polder - met name een deel van de Engelbertstraat - was op de peildatum eigendom van de gemeente. De overige wegen waren eigendom van [gedaagde], maar waren grotendeels openbaar. De deskundigen stellen de waarde van deze wegen als in het land volgens hen gebruikelijk per peildatum op € 1,00/m² .  
         De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt, mede gelet op het feit dat hieromtrent door partijen niets is gesteld. De rechtbank zal de waarde van de onteigende gronden voor wegen per peildatum vaststellen op: 
         - 5.31.61 ha à € 1,00/m², d.i.			€ 53.161,00 
       
     
     
       2.62. 
       Langs de wegen in de polder en met name langs de Engelbertstraat en de Hedwigestraat, stond per peildatum een groot aantal volgroeide bomen (hoofdzakelijk populieren). Deze bomen stonden op de gronden, die op de peildatum eigendom waren van [gedaagde]. De deskundigen hebben de bomen laten tellen en inventariseren en deskundig advies ingewonnen ten aanzien van de netto-opbrengst van het hout na rooien. Rekening houdend met de relatief grote hoeveelheid hout en de (veronderstelde) wens van een redelijk handelend eigenaar om na het rooien van de bomen weer nieuwe bomen langs de wegen aan te planten, schatten de deskundigen de waarde van de aanwezige bomen per peildatum (en per saldo) op afgerond € 90.000,00. De Staat stelt zich op het standpunt dat aan geen van de bomen in de polder zelfstandig een waarde toekomt, aangezien de eventuele meerwaarde van de bomen wegvalt tegen de nadelige effecten van de bomen op het overblijvende (schaduwwerking) en het onderhoud aan bomen en wegen. 
     
     
       2.63. 
       De rechtbank volgt de Staat hierin niet. De deskundigen hebben toegelicht dat populieren gewoonlijk juist langs wegen worden geplant mede met het oog op de daarmee te realiseren houtopbrengst, als gevolg waarvan grotere aantallen volgroeide populieren een substantiële waarde vertegenwoordigen. De rechtbank kan zich vinden in het oordeel van de deskundigen dat in het algemeen de aanwezigheid van bomen langs de wegen niet tot een waardevermindering van eventuele aanliggende landbouwgronden leidt, tenzij sprake is van een uitzonderlijke schaduwwerking. In dat geval heeft dat effect op de waarde van de grond, niet op de waarde van het hout. De deskundigen hebben voorts voldoende gemotiveerd dat bij de waardering/prijsvorming van het ‘vrijkomende hout’ gewoonlijk geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld de kosten van onderhoud van de bomen en/of van de naastgelegen wegen. De rechtbank sluit zich daarbij aan.  Met inachtneming van het voorgaande ziet de rechtbank geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen de waarde van de aanwezige bomen per peildatum vast te stellen op  € 90.000,00. 
       
       
         
           Waarde slikken/schorren 
         
       
       
     
     
       2.64. 
       
         De deskundigen gaan er, bij gebrek aan bruikbare referentietransacties, van uit dat deze slikken en schorren niet of nauwelijks economisch of praktisch nut voor een eigenaar hebben. Met inachtneming hiervan schatten zij de waarde van de slikken en schorren per peildatum op € 0,50/m². De Staat kan zich vinden in de door de deskundigen geschatte waarde, maar stelt dat ten aanzien van de berekende oppervlakte ten onrechte de oppervlakte van de buitenhaven (perceel Hulst X 237 met een oppervlakte van 2382 m²) buiten beschouwing is gelaten.   
         De rechtbank schaart zich achter dit standpunt van de Staat, gelet op hetgeen zij omtrent de waarde van de buitenhaven onder r.o. 2.45. heeft overwogen. De rechtbank ziet overigens geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. Zij zal de waarde van de slikken en schoren per peildatum vaststellen op: - 13.90.71 ha + 2382 m² in onverpachte staat à € 0,50, d.i. 	€ 70.726,50.  
         
           
           Waarde ondergrond nutsvoorzieningen 
         
       
       
     
     
       2.65. 
       Tot de polder behoort een perceel (kadastraal X 233) met een oppervlakte van 14 m² als ondergrond van een elektriciteitshuisje (nutsvoorziening). De deskundigen stellen de waarde van deze grond, uitgaande van een gemengde bestemming voor deze ondergrond, per peildatum op € 10,00/m². De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt, mede gelet op het feit dat hieromtrent door partijen niets is gesteld.  De rechtbank zal de waarde van dit onteigende perceel per peildatum vaststellen op: - 14 m² à € 10,00, d.i.					€ 140,00.  Conclusie waarde onteigende op basis van voortgezet gebruik 
       
     
     
       2.66. 
       Resumerend stelt de rechtbank de waarde van het onteigende per peildatum 8 februari 2018 vast op: 
       - bloot eigendom grond Engelbertstraat 1 			€	144.981,32 
       - woning c.a. Engelbertstraat 2 				€	505.725,00 
       - bloot eigendom grond Engelbertstraat 3			€	  84.382,48  
       - woning c.a. Engelbertstraat 5				€	334.100,00 
       - woning + poloterrein Lignestraat ong.			€	999.360,00 
       - overige gronden c.a.  
       
         * agrarische gronden onverpacht	€ 	5.795.487,00 
         * agrarische gronden verpacht	€	9.152.048,25 
         * dijkgronden onverpacht	€ 	2.578,50 
         * dijkgronden verpacht	€	48.181,00 
         * gronden natuur/bos/water	€	197.580,00 
         * wegen	€	53.161,00 
         * bomenopstand	€ 	90.000,00 
         * slikken/schorren	€ 	70.726,50 
         * ondergrond nutsvoorziening	 €	140,00 
         				€           15.409.902,25 
         totaal			€          17.478.451,05 
         in de markt door partijen af te ronden op 		€		17.500.000,00 
       
       
       
         
           Waarde als landgoed 
         
       
       
     
     
       2.67.	[ 
       
         gedaagde] heeft aangevoerd dat de ‘polder’ (de onroerende zaken samen) zowel op basis van de ligging als op basis van de inrichting kwalificeert als een landgoed (in de zin van ‘een uitgestrekt en aaneengesloten eigendom van uitzonderlijke klasse en kwaliteit’). Afgezien van het feit dat [gedaagde] niet heeft gesteld wat het gevolg van deze kwalificering zou moeten zijn voor de waarde van de grond in de polder, hebben de deskundigen in hun rapport voldoende toegelicht dat gewoonlijk in de markt aan een landgoed met name een hogere waarde wordt toegekend indien sprake is van een karakteristiek (hoofd-)huis op het landgoed en de betrokken gronden bijdragen aan het karakteristieke voorkomen daarvan. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat daarvan bij de Hedwigepolder geen sprake is. Ook overigens blijkt volgens de deskundigen in de markt niet dat partijen voor het samenstel van gronden en gebouwde objecten zoals dat in de polder aanwezig was een hogere waarde toekennen dan de waarde van de afzonderlijke onderdelen/objecten.  Voor zover [gedaagde] stelt dat de deskundigen zich bij hun benadering teveel hebben gericht op de klassieke kenmerken van een landgoed en voorbij zijn gegaan aan het naar zijn zeggen zeldzaam karakteristiek voorkomen van de Hedwigepolder als één fysiek geheel dat natuur in zich bergt, dat fungeerde als buitenverblijf waarop onder meer de ruimte-intensieve polosport kon worden beoefend en waar ruimte bestond voor uitgestrekte vergezichten, hebben de deskundigen gemotiveerd toegelicht dat zij bij de waardering van de verschillende onderdelen met deze karakteristieke kenmerken rekening hebben gehouden. Gelet daarop heeft [gedaagde] zijn stelling op dit punt onvoldoende nader onderbouwd. De rechtbank oordeelt op grond van het voorgaande dat het onteigende geen hogere waarde (dan de waarde op basis van voortgezet gebruik) ontleent aan een waardering van het geheel als landgoed.  
         
           
           Waarde als beleggingsobject  
         
       
       
     
     
       2.68. 
       Door [gedaagde] is verder gesteld dat ‘de polder’ als één aaneengesloten geheel van verpachte en onverpachte gronden een aantrekkelijk beleggingsobject vormt voor partijen die streven naar beleggingen voor een langere termijn. Volgens [gedaagde] leidt dit tot een hogere waarde voor het geheel dan de optelsom van de afzonderlijke gronden en objecten in de polder. De deskundigen zijn, met [gedaagde], van mening dat een groot aaneengesloten geheel van verpachte en onverpachte gronden voor enkele grote marktpartijen een aantrekkelijk beleggingsobject kan vormen. Volgens de deskundigen is echter niet gebleken dat dit gegeven op zichzelf (in de markt) leidt tot een hogere prijs/waarde voor het samenstel van de betreffende gronden dan de marktwaarde van de afzonderlijke gronden. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben de deskundigen nader toegelicht dat de mix van deels bebouwde, deels verpachte en deels onverpachte grond maakt dat grote beleggers niet snel voor de aankoop van dit areaal kiezen, althans niet voor een hogere prijs. De rechtbank sluit zich aan bij de argumentatie en het advies van de deskundigen op dit punt. Zij voegt daaraan toe dat het een belegger in het algemeen te doen is om het rendement van de grond. Dat rendement wordt vooral behaald door de gronden te verpachten. Bij een zeer groot areaal zal er niet een pachter zijn, maar verschillende, zoals ook de situatie was in de Hedwigepolder. Voor het behalen van het rendement maakt het niet uit als pachters op verschillende locaties zitten, zodat het niet nodig is te beschikken over een groot aaneengesloten geheel van gronden.   De rechtbank oordeelt derhalve dat het onteigende geen hogere waarde (dan de waarde op basis van voortgezet gebruik) ontleent aan een waardering van het geheel als beleggingsobject.  
     
     
       2.69. 
       Met inachtneming van het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van alle onteigende gronden c.a. per peildatum 8 februari 2018 vast op (afgerond) € 17.500.000,00. 
       
       
         
           Voordelen in verband met bijzondere geschiktheid voor de aanleg van het werk en/of door vrijkomende bodembestanddelen 
         
       
       
     
     
       2.70. 
       In geval van eliminatie van de plannen en het werk waarvoor wordt onteigend, moet bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende rekening worden gehouden met het voordeel dat de onteigenaar mogelijk geniet bij en door de aanleg van het werk waarvoor wordt onteigend. Dat voordeel kan zijn gelegen in de bijzondere geschiktheid van het onteigende voor de aanleg van dat werk en/of in de aanwezigheid van winbare of onwinbare bodembestanddelen. In deze zaak zou discussie kunnen ontstaan over wie dat voordeel, voor zover daar sprake van is, geniet, aangezien de kosten van de uitvoering van het werk deels worden gedragen door de Vlaamse overheid. De Staat, [gedaagde] en de deskundigen gaan ervan uit dat het de Staat als onteigenaar is aan wie deze mogelijke voordelen moeten worden toegerekend. De rechtbank sluit zich hierbij aan.   
       
     
     
       2.71. 
       Van bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het realiseren van het werk waarvoor wordt onteigend is sprake als de onteigenaar daardoor bij de uitvoering van dat werk kosten bespaart. De onteigende komt dan een toeslag toe op de waarde van de onteigende zaak, omdat in het commerciële verkeer een hogere prijs zal worden betaald voor een zaak die voor het verwezenlijken van een bepaald doel door de koper al geschikter is, dan andere, soortgelijke zaken die gewoonlijk voor dat doel worden verworven. De koper zal zijn doel met minder kosten kunnen bereiken. 
       
     
     
       2.72. 
       Uit het voorgaande volgt dat de bijzondere geschiktheid aanwezig moet zijn in de zaak zelf, voordat van het werk of de onteigening sprake is. De verwachting van [gedaagde] dat de polder bij instroming van het water van de Westerschelde door de ligging bijzonder geschikt zal zijn als baggerspecieberging kan dan ook alleen al op die grond niet als voordeel gelden wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende. Voor zover de polder geschikt wordt als baggerspecieberging, is dat een eigenschap die ontstaat als gevolg van de ontpoldering. Pas dan kan het water van de Westerschelde de - voormalige - polder met het getij in- en uitstromen. De polder zoals die is voor de onteigening en voor uitvoering van het werk, bezit die eigenschap niet. De omstandigheid dat de polder op een gunstige plaats aan de rivier ligt en daardoor - na ontpoldering - mogelijk meer zand en/of slib zal vasthouden dan een polder die elders aan de rivier is gelegen, maakt dat niet anders. Het doel van de onteigening is niet het aanleggen van een baggerspecieberging. Voor zover al ten gevolge van de ontpoldering in de toekomst op kosten van het baggeren van de Westerschelde kan worden bespaard, maakt dit gevolg de polder niet geschikter voor het bereiken van het beoogde doel van de ontpoldering, herstel van de natuur. 
       
     
     
       2.73. 
       Van het onteigende maakt deel uit de Prosper Zeedijk, voor zover die op Nederlands grondgebied ligt (verder: de Prosper Zeedijk). Beoordeeld moet worden of het onteigende vanwege de aanwezigheid van de Prosper Zeedijk een bijzondere geschiktheid heeft voor het werk waarvoor is onteigend. Voor die beoordeling is het bestek van het uit te voeren werk doorslaggevend. Dat de vaststelling van dit bestek dateert van na de peildatum, zoals [gedaagde] stelt, maakt dit niet anders. Uit het bestek blijkt dat de Prosper Zeedijk blijft liggen en dat aan de zijde waar de rivier inkomt een nieuwe dijk wordt aangelegd als primaire waterkering. Daarbij wordt de nieuwe dijk vrijwel geheel naast/tegen de Prosper Zeedijk gelegd (zie bijlage 1 en 2 bij de brief van de Staat aan de rechter-commissaris van 13 mei 2019). De Prosper Zeedijk had vóór de onteigening niet de functie van primaire waterkering en is daarvoor door zijn zwakke grondsamenstelling ook niet geschikt. Hij wordt niet in de nieuwe dijk opgenomen en levert in dat opzicht dus geen besparing op van benodigde grond. Wel wordt op een beperkt gedeelte van het dijktraject, ter hoogte van de aansluiting met het resterende deel van de Sieperdadijk, een deel van het talud van de nieuwe dijk over een deel van het talud van de Prosper Zeedijk gelegd. De besparing die dit mogelijk oplevert wordt teniet gedaan door de kosten van het opvullen van de ruimte tussen de twee dijken op het andere, grotere deel, van het dijktraject, waardoor in het landschap bezien vanuit de landzijde, een meer glooiend effect wordt bereikt. Een en ander blijkt uit de dwarsdoorsneden van de dijk in het bestek. Dat de Prosper Zeedijk niet wordt afgegraven, maar blijft liggen, waardoor er vanaf de landzijde gezien een meer natuurlijke glooiing in het landschap ontstaat, dan wanneer de nieuw aan te leggen dijk ineens oprijst in het landschap, houdt niet in dat het onteigende een bijzondere eigenschap of geschiktheid heeft voor het werk waarvoor wordt onteigend. Uit niets blijkt dat een dijk als de Prosper Zeedijk zou worden opgericht, als die niet al aanwezig was. Voor het te realiseren plan heeft deze dijk geen bijzondere functie en levert deze geen voordeel op voor de Staat, dat met [gedaagde] moet worden verrekend. De rechtbank sluit zich aan bij de conclusie van de deskundigen dat de aanwezigheid van de Prosper Zeedijk geen waardevermeerdering inhoudt, die met [gedaagde] moet worden gedeeld.  
       
     
     
       2.74. 
       Het onteigende kan ook een hogere waarde hebben, doordat er bruikbare bodembestanddelen aanwezig zijn. Dit kunnen winbare of onwinbare bodembestanddelen zijn. Winbare bodembestanddelen zijn bodembestanddelen die ook door de eigenaar, de onteigening weggedacht, zouden kunnen en mogen worden gewonnen. Daarvan is hier geen sprake. Het gaat in deze zaak alleen om onwinbare bodembestanddelen, dat wil zeggen bodembestanddelen die vrijkomen door de aanleg van het werk, waarvoor wordt onteigend en waar voor de winning - de onteigening weggedacht - geen vergunning zou zijn verleend. Onwinbare bodembestanddelen kunnen bodembestanddelen betreffen die door de onteigenaar te gelde kunnen worden gemaakt dan wel door de onteigenaar in het werk of elders kunnen worden hergebruikt.  
       
     
     
       2.75. 
       Als het gaat om bodembestanddelen die te gelde kunnen worden gemaakt, kan de waarde worden gelijkgesteld aan het voordeel waarop een willekeurige eigenaar mag rekenen die de bodembestanddelen wil en mag uitgraven en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, gelet op de verkoopprijzen en de kosten van het winnen. Als het gaat om bodembestanddelen die de onteigenaar kan hergebruiken, kan de waarde worden gelijkgesteld aan het voordeel dat de onteigenaar kan realiseren in de vorm van een besparing van de kosten van aankoop en transport. Daarbij is uitgangspunt dat aan de onteigende toekomt de helft van het voordeel dat voor de onteigenaar voortvloeit uit de aanwezigheid van die bodembestanddelen, met als maximum de marktwaarde daarvan.  
       
     
     
       2.76. 
       Bij het bepalen van het voordeel voor de onteigenaar moet rekening worden gehouden met de kosten die een redelijk exploitant moet maken voor het winnen van die bodembestanddelen uit de onteigende gronden, rekening houdend met de door de onteigenaar voorgestane wijze van uitvoering van het werk inclusief de planning en fasering daarvan. Geen rekening mag worden gehouden met kosten die geen betrekking hebben op het winnen van de bodembestanddelen, maar slechts op de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend. 
       
     
     
       2.77. 
       De deskundigen hebben voor de beoordeling van de vraag of er voordelen zijn door vrijkomende bodembestanddelen, het onteigende opgesplitst in drie deelgebieden en per deelgebied onderzocht of de Staat een voordeel geniet. Zij hebben een onderscheid gemaakt tussen de binnengronden van de polder, de Prosper Zeedijk en de slikken en schorren buitendijks. Bij het afgraven van de slikken en schorren buitendijks komt een zeer grote hoeveelheid slib vrij dat in enige mate is verontreinigd en niet elders economisch rendabel kan worden hergebruikt. Uit de Prosper Zeedijk komen geen bodembestanddelen vrij. Uit de binnengronden van de polder komen in grote hoeveelheden kernmateriaal, zandhoudende klei, vette grond/klei, aanvulmateriaal en graszoden vrij, die kunnen worden hergebruikt in het werk en teelaarde, die elders kan worden hergebruikt. De deskundigen concluderen dat er sprake is van grote verschillen tussen de gehanteerde deelgebieden. Onder verwijzing naar de arresten van de Hoge Raad inzake Maastricht-Aachen Airport (ECLI:NL:HR:2018:485 en 486) overwegen zij dat er daarom reden is bij de berekening van het voordeel niet uit te gaan van de gemiddeld in alle tot het gehele onteigende behorende gronden aanwezige hoeveelheid bodembestanddelen, maar van aanwezige bodembestanddelen in ieder deelgebied apart. 
       
     
     
       2.78. 
       De Staat verzet zich tegen het opsplitsen van het onteigende in deelgebieden. De Staat stelt dat de bodembestanddelen vrijkomen door de realisatie van het werk, bestaande uit afgraving van een deel van de polder, doorsteken van de bestaande primaire dijk en afgraven van buitendijks slib. Volgens de Staat moet deze combinatie van activiteiten in haar totaliteit worden beschouwd om te bezien of de Staat een voordeel geniet door het vrijkomen van de bodembestanddelen. Dit is in zijn visie niet het geval, omdat de kosten voor het, voor de realisatie van het werk noodzakelijke, afvoeren van het verontreinigde slib de potentiële opbrengst van de bodembestanddelen overstijgt. De Staat stelt dat de deskundigen in de arresten van de Hoge Raad inzake Maastricht-Aachen Airport geen aanleiding hebben kunnen zien het onteigende voor het bepalen van een mogelijk voordeel op te splitsen in deelgebieden. 
       
     
     
       2.79. 
       De rechtbank overweegt dat het onteigende in dit geval een gebied betreft van uitzonderlijk grote omvang met één eigenaar. De door de deskundigen onderscheiden deelgebieden binnen het onteigende, de binnengronden van de polder, de Prosper Zeedijk en de slikken en schorren buitendijks zijn onderling onvergelijkbaar ten aanzien van de aanwezigheid van bodembestanddelen. Dat is niet in geschil. In de situatie waarin deze deelgebieden aan verschillende eigenaren zouden toebehoren en het geheel als complex zou worden onteigend, zouden de waardeverschillen ten gevolge van de aanwezigheid van bodembestanddelen niet worden geëlimineerd, omdat het gaat om waardeverschillen die niet samenhangen met de aan de gronden gegeven bestemmingen. In het normale economisch verkeer redelijk handelende kopers en verkopers zouden bij de bepaling van de koopprijs van het gehele gebied rekening houden met de bijzondere kenmerken van ieder deelgebied, waaronder de aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen. Daarbij zouden zij niet hebben gekozen voor een gemiddelde (doorsnee)prijs voor het hele gebied, maar zouden zij onderscheiden prijzen zijn overeengekomen per deelgebied. Het is dan ook redelijk per deelgebied na te gaan of de vrijkomende bodembestanddelen een voordeel opleveren, dat met [gedaagde] moet worden verrekend. Het niet onderscheiden in deelgebieden op grond van ieders bijzondere hoedanigheid zou leiden tot een toerekenen van kosten op het te berekenen voordeel op een wijze die onevenredig ten goede zou komen aan de Staat. Alleen de Staat zou profiteren van het feit dat hij door de aanwezigheid van de bodembestanddelen het werk kan realiseren tegen lagere kosten. Dit zou geen recht doen aan het beginsel dat  - ondanks de eliminatie van het werk waarvoor wordt onteigend - waardevermeerdering op grond van door dat werk vrijkomende bodembestanddelen ook ten goede moet komen aan de onteigende.  
       
     
     
       2.80. 
       Zowel partijen als de deskundigen gaan voor de inschatting van de volumes en soorten vrijkomende bodembestanddelen per peildatum uit van de gegevens in de Notitie van de Vlaamse Waterweg N.V. van 3 april 2018 met bijlagen. De rechtbank heeft geen aanleiding hiervan af te wijken en zal deze gegevens ook tot uitgangspunt nemen.  
       
     
     
       2.81. 
       Ten aanzien van het deelgebied ‘de Prosper Zeedijk’ geldt dat, zoals hiervoor onder r.o. 2.73. is overwogen, deze dijk bij de uitvoering van het werk blijft liggen, zodat daaruit geen bodembestanddelen vrijkomen, waaruit een te verrekenen voordeel van de Staat voortvloeit. 
       
     
     
       2.82. 
       In het deelgebied ‘buitendijkse slikken en schorren’ wordt een grote hoeveelheid slib ontgraven. Het slib is verontreinigd. Volgens de deskundige van [gedaagde] valt de verontreiniging in milieuklasse B, zodat het slib nog voor bepaalde projecten kan worden hergebruikt. De kosten van het ontgraven van dat slib zullen echter ook volgens de deskundige van [gedaagde] aanmerkelijk zijn. Met de deskundigen is de rechtbank op grond daarvan van oordeel dat het slib niet economisch rendabel kan worden ontgraven, zodat de Staat geen met [gedaagde] te verrekenen voordeel uit dit deelgebied zal behalen. [gedaagde] heeft geen berekening van zijn deskundige overgelegd waaruit anders blijkt. Het voordeel waarover de deskundige van [gedaagde] schrijft, betreft slib dat na de ontpoldering, mogelijk neerdaalt in het gebied en in de toekomst wellicht gewonnen kan worden. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Voor zover daar al voordeel uit behaald zou kunnen worden, is dat geen voordeel dat de Staat geniet bij en door de aanleg van het werk waarvoor wordt onteigend. De rechtbank verwijst naar haar overweging op dit punt onder r.o. 2.72. 
     
     
       2.83. 
       Het derde deelgebied betreft de binnengronden van de polder. Hieruit komen in totaal (afgerond) 585.700 m3 bodembestanddelen vrij, waarvan 548.600 m3 herbruikbaar in het werk en 37.100 m3 herbruikbaar elders. Van de totale oppervlakte van de binnengronden van de polder behoorde voor de onteigening 99% toe aan [gedaagde]. Aangezien de bodembestanddelen min of meer gelijkmatig verspreid in de grond voorkomen, moet  99% van het te behalen voordeel met [gedaagde] worden verrekend. De deskundigen hebben het voordeel voor de Staat in hun definitieve rapport in navolging van de door hen met goedvinden van de Staat en [gedaagde] ingeschakelde deskundige Van der Stoel, vastgesteld op € 3.656.648,00 (opbrengsten € 5.990.340,00 minus winningskosten  € 2.333.692,00). Zij adviseren de helft van 99% daarvan, dat is € 1.810.040,00, toe te delen aan [gedaagde]. Dit bedrag is lager dan de marktwaarde van de vrijkomende bodembestanddelen, welke zij in navolging van de deskundige Van der Stoel stellen op  € 1.902.084,00. 
       
     
     
       2.84. 
       De Staat merkt op dat ten onrechte de kosten van het afgraven van het buitendijkse slib niet bij de berekening van het voordeel zijn betrokken. Het voordeel zou dan negatief zijn. De Staat stelt dat de essentie van onwinbare bodembestanddelen is dat zij vrijkomen door uitvoering van het totale werk en niet door de uitvoering van zelfstandige onderdelen daarvan. Bij de berekening van de marktwaarde zijn alle kosten relevant waarmee een redelijk handelend eigenaar die - zonder de onteigening - de bodembestanddelen gaat winnen ook rekening zal houden.  
       
     
     
       2.85. 
       De rechtbank gaat aan deze stellingen voorbij. Zij verwijst naar haar overweging onder r.o. 2.79., waarin zij motiveert waarom in dit geval moet worden uitgegaan van drie deelgebieden. Het gevolg van de opdeling in deelgebieden is dat voor het deelgebied ‘binnengronden van de polder’ tegenover de waarde van de daaruit vrijkomende bodembestanddelen de kosten worden gezet die verband houden met de winning van die bodembestanddelen. De kosten van het afgraven van het buitendijkse slib houden geen verband met de winning van die bodembestanddelen. Dit zijn kosten die uitsluitend verband houden met de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend en moeten dan ook buiten beschouwing worden gelaten. 
       
     
     
       2.86. 
       De Staat stelt verder dat het niet aangaat bovenop de agrarische waarde een meerwaarde wegens onwinbare bodembestanddelen te vergoeden, terwijl bij de bepaling van die meerwaarde geen rekening wordt gehouden met die agrarische waarde als kostenpost, dan wel met de vermindering van de waarde ten gevolge van de winning. Bovendien moet volgens de Staat rekening worden gehouden met de kosten voor het pachtvrij maken van de gronden. Een redelijk handelend koper zou de bodembestanddelen met inachtneming van deze kostenposten niet rendabel kunnen winnen. 
       
     
     
       2.87. 
       De rechtbank gaat hier eveneens aan voorbij. Het gaat in dit geval om onwinbare bodembestanddelen in grond waarop een agrarische bestemming rust zonder zicht op een meer lucratieve bestemming. De winning van die bodembestanddelen sluit een rendabel agrarisch gebruik, waaronder begrepen het verpachten van de grond, uit. De eigenaar en daarmee de redelijk handelend koper, heeft niet de keuze de gronden hetzij aan te wenden voor het winnen van die bodembestanddelen, hetzij voor agrarisch gebruik. Aangezien er geen optie is voor dan wel zicht bestaat op een meer lucratieve bestemming, waarbij de bodembestanddelen kunnen worden ontgraven, is het niet juist de agrarische waarde, de waardevermindering ten gevolge van het winnen en/of de kosten van het pachtvrij maken van de grond als kostenposten bij het berekenen van het voordeel wegens de aanwezigheid van de bodembestanddelen te betrekken. Ten aanzien van de kosten van het pachtvrij maken geldt bovendien nog dat deze al zijn verdisconteerd in de bij de bepaling van de agrarische waarde in aanmerking genomen pachtdruk. [gedaagde] ontvangt minder voor de verpachte percelen grond. Als bij de berekening van het voordeel wegens vrijkomende bodembestanddelen de kosten van het pachtvrij maken zouden worden meegenomen, zouden deze kosten bij [gedaagde] dubbel in rekening worden gebracht. 
       
     
     
       2.88. 
       De Staat stelt ten slotte dat de deskundigen een te hoge waarde voor het kernmateriaal hebben genomen. Ter zitting is door de deskundigen in reactie daarop toegelicht dat de waarde van kernmateriaal in de markt een enorme bandbreedte kent. Het hangt sterk af van vraag en aanbod van het moment, wat in de markt voor kernmateriaal wordt betaald. De rechtbank neemt de door de deskundigen gehanteerde waarden over (verkoopprijs € 3,60/aankoopprijs € 4,50 per m³). Het bij akte door de Staat ter gelegenheid van het pleidooi op 2 maart 2020 overgelegde overzicht van transacties van de Vlaamse Waterweg N.V. geeft geen aanleiding deze waarden aan te passen. Dit overzicht bevestigt de toelichting van de deskundigen dat de bandbreedte op de markt groot is. De daarop genoemde prijzen voor kernmateriaal fluctueren van € 2,00 tot € 7,30 per m3. De prijzen van de deskundigen zitten ongeveer in het midden van deze range. Uit het overzicht blijkt niet welke prijs op de peildatum kon worden verkregen. Er wordt verwezen naar twee transacties in 2011, een in 2016, een in 2017 en een in 2018. Nu niet blijkt dat de waarden die door de deskundigen tot uitgangspunt zijn genomen niet juist kunnen zijn, heeft de rechtbank geen aanleiding deze terzijde te schuiven. Zij sluit zich hierbij aan. 
       
     
     
       2.89.	[ 
       gedaagde] stelt dat de deskundigen onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt of/in hoeverre de door hen in aanmerking genomen winningskosten ad € 2.333.692,00 slechts ten behoeve van de winning van de bodembestanddelen worden gemaakt. Kosten van ontgraving die hoe dan ook als onderdeel van het werk zullen moeten worden gemaakt, komen niet voor vergoeding in aanmerking. 
       
     
     
       2.90. 
       
         De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] stelt dat alleen de kosten die ten behoeve van de winning van de bodembestanddelen worden gemaakt in mindering kunnen strekken op de opbrengst van de bodembestanddelen ter berekening van het voordeel uit de aanwezigheid van die bodembestanddelen. Dat standpunt is niet juist. Zoals de rechtbank al heeft overwogen onder r.o. 2.76. komen alleen die kosten niet in aanmerking, die uitsluitend met de uitvoering van het werk te maken hebben en geen verband houden met de winning van de bodembestanddelen. Bij de beoordeling of ter zake van de vrijkomende bodembestanddelen een vergoeding toekomt aan de onteigende, moet worden nagegaan hoe groot het voordeel zou zijn waarop een willekeurige eigenaar die de bodembestanddelen zou willen en mogen winnen en op economisch verantwoorde wijze zou exploiteren, zou mogen rekenen, gelet op de verkoopprijzen en de met het winnen gemoeide kosten. Dat de met het winnen te maken kosten tevens kosten zijn ten behoeve van de uitvoering van het werk, leidt niet tot eliminatie van die kosten.   
         De deskundigen zijn voor het bepalen van de winningskosten uitgegaan van de bevindingen van eerder genoemde deskundige Van der Stoel. Deze heeft de kostenopgave van de Vlaamse Waterweg N.V. geverifieerd. Zowel deze kostenopgave (bijlage 17 tot en met 20 bij het rapport van de deskundigen) als de memo van Van der Stoel (bijlage 16 - in deze definitieve versie van de memo zijn de reacties van [gedaagde], de Staat en hun partijdeskundigen op de eerste versie van de memo van 1 juli 2019 verwerkt; deze reacties zagen niet op de in aanmerking genomen winningskosten) maakte deel uit van het conceptrapport van de deskundigen. [gedaagde] en zijn partijdeskundige De Brabandere hebben deze bevindingen toen niet betwist. Ook komen zij niet met een andere berekening van de winningskosten. Deze kosten nu, bij pleidooi, nog ter discussie stellen bij gebrek aan wetenschap, is te laat. De rechtbank gaat er vanuit dat de opgegeven kosten ten bedrage van € 2.333.692,00 de kosten zijn die verband houden met de winning van de bodembestanddelen.  
         Dit betekent dat in dit geding vaststaat dat een willekeurige eigenaar de in de onteigende binnengronden van de polder aanwezige bruikbare bodembestanddelen, de onteigening weggedacht, slechts zou kunnen winnen door het afgraven van de gronden tegen deze kosten, zodat deze kosten bij beantwoording van de vraag of de bodembestanddelen het onteigende meerwaarde verlenen, in aanmerking worden genomen.  
       
       
     
     
       2.91.	[ 
       gedaagde] maakt verder bezwaar tegen de verdeling van het voordeel bij helfte. Hij meent dat de bijzondere geschiktheid van de polder voor het opslaan van slib uit de Westerschelde, de omstandigheid dat hij het werk zelf had kunnen realiseren en de bodembestanddelen zelf had kunnen winnen, alsmede de redelijkheid redenen zijn uit te gaan van een andere verdeling. [gedaagde] acht het niet redelijk dat de Staat aan [gedaagde] een lager bedrag als schadeloosstelling behoeft te betalen, terwijl het Vlaams Gewest op grond van het Verdrag van 2005 het volledige voordeel geniet.  
       
     
     
       2.92. 
       De rechtbank passeert het eerste argument. Zoals hiervoor onder r.o. 2.72. is overwogen is, voor zover de polder al bijzonder geschikt zou zijn voor het opslaan van slib uit de Westerschelde, dat geen factor die leidt tot waardevermeerdering van het onteigende. Niet valt in te zien op grond waarvan deze factor wel zou moeten leiden tot een andere verdeling van het voordeel wegens vrijkomende bodembestanddelen uit de binnengronden van de polder. 
       
     
     
       2.93. 
       
         Ook het tweede argument voor een andere verdeling van het voordeel gaat niet op. Los van de vraag of [gedaagde] het werk waarvoor is onteigend zelf in technische zin had kunnen uitvoeren, heeft de Hoge Raad, zoals al overwogen onder r.o. 2.34., in zijn arrest tussen partijen van 5 januari 2018 overwogen dat de Staat voorbij mocht gaan aan de wens van [gedaagde] tot zelfrealisatie vanwege de bijzondere aard en achtergrond van de aan te leggen werken. Dit is dus een gepasseerd station. [gedaagde] mocht het werk niet zelf realiseren en loopt uit dien hoofde dan ook geen exploitatiewinst mis.  
         Vast staat dat [gedaagde], de onteigening weggedacht, niet over zou mogen gaan tot het winnen van de bodembestanddelen. Zoals eerder overwogen onder r.o. 2.74. betreft het in dit geval onwinbare bodembestanddelen. [gedaagde] had niet de keuze de binnengronden van de polder anders dan uitgaande van de agrarische bestemming te exploiteren. De grondslag voor de vergoeding waarover het nu gaat is te voorkomen dat de eliminatie van het werk waarvoor is onteigend onredelijk uitpakt, omdat de Staat voordeel geniet wegens de aanwezigheid van de bodembestanddelen die vrijkomen met het realiseren van het werk. Het is redelijk dat [gedaagde] in dit voordeel meedeelt. Dit voordeel behoort niet geheel aan de Staat toe te vallen. De grondslag voor die vergoeding is dus een geheel andere, dan dat [gedaagde] door het werk waarvoor is onteigend de beschikking over de bodembestanddelen verliest en daardoor exploitatiewinst misloopt.  
       
       
     
     
       2.94.	[ 
       gedaagde] kan evenmin worden gevolgd in de onderbouwing van zijn stelling dat een verdeling bij helfte niet redelijk is. De Staat is de onteigenende partij en wordt, zoals onder r.o. 2.70. is overwogen, ook door partijen aangemerkt als de partij die het voordeel geniet. Dat de Staat de helft van het voordeel aan [gedaagde] moet vergoeden, terwijl dit voordeel feitelijk geheel door de Vlaamse Waterweg N.V. als de uitvoerder van het werk wordt genoten, regardeert de Staat en is in de relatie de Staat [gedaagde] niet van belang. Niet valt in te zien op grond waarvan [gedaagde] het volledige voordeel van de Staat zou moeten incasseren, terwijl de Staat - in de visie van [gedaagde] - geen enkel voordeel geniet.  
     
     
       2.95. 
       
         De rechtbank stelt het aandeel voor [gedaagde] in het voordeel wegens de aanwezigheid van vrijkomende bodembestanddelen vast op € 1.810.040,00. 
         
           Waardevermindering overblijvende 
         
       
       
     
     
       2.96.	[ 
       
         gedaagde] maakt aanspraak op een bedrag van € 35.000,00 wegens “waardedaling buiten de polder gelegen grond door verbreken eenheid”.  De deskundigen zijn van mening dat er geen reden is voor toekenning van enige vergoeding wegens waardevermindering overblijvende. Zij overwegen daarbij dat alle gronden/onroerende zaken van [gedaagde] in de Hedwigepolder zijn onteigend. [gedaagde] heeft niet aangegeven welke 'buiten de polder gelegen grond' op de peildatum een eenheid vormde met deze gronden/onroerende zaken, en waaruit deze 'eenheid' bestond.  
         Volgens opgave van het kadaster was [gedaagde] op de peildatum niet alleen eigenaar van de gronden/onroerende zaken in de Hedwigepolder, maar - deels samen met zijn zuster - tevens (mede-)eigenaar van een groot aantal andere percelen agrarische grond in Zeeuws-Vlaanderen, met een totale oppervlakte van ruim 265 ha. De deskundigen overwegen dat, voor zover zij hebben kunnen vaststellen, (ook) deze percelen worden beheerd/geëxploiteerd als onderdeel van het (privé-)vermogen van [gedaagde] door middel van verpachting aan derden, zodat er in zoverre sprake is van enig juridisch en functioneel verband tussen deze gronden en de gronden/onroerende zaken van [gedaagde] in de Hedwigepolder. Volgens de deskundigen is echter niet gebleken dat dit verband zodanig hecht is dat het verlies van de eigendom van de gronden in de Hedwigepolder per peildatum een negatieve invloed heeft gehad op de waarde van zijn (aandeel in) overige gronden in Zeeuws-Vlaanderen.  De Staat kan zich vinden in de conclusie van de deskundigen op dit punt, maar legt daaraan ten grondslag dat er in dit geval onvoldoende juridisch en functioneel verband is tussen het onteigende en de overige gronden van [gedaagde] in Zeeuws-Vlaanderen om te kunnen spreken van ‘het overblijvende’. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er een zodanig verband is tussen de onteigende grond en de overige andere grond die hij met zijn zuster in eigendom heeft dat die laatstgenoemde grond als ‘overblijvende’ kan worden gekwalificeerd. De aanspraak op vergoeding van waardevermindering wordt dan ook afgewezen.  Bijkomende schade 
       
     
     
       2.97. 
       De deskundigen gaan er bij de begroting van de bijkomende schade van uit dat [gedaagde], gelet op zijn positie en achtergrond, de onroerende zaken (zowel die in de Hedwigepolder als die in het overige deel van Zeeuws-Vlaanderen), voor zover hij die niet zelf in gebruik had, als duurzame belegging aanhield/aanhoudt. 
     
     
       2.98. 
       
         Van de onroerende zaken in de Hedwigepolder had [gedaagde] op de peildatum circa 9.42.50 ha grond inclusief de zich daarop bevindende opstallen aan de Engelbertstraat 2 (woning, c.a.), 5 (gastenverblijf en stallen, inclusief wijnkelder) en Lignestraat ongenummerd (stallen, woning en gastenverblijf) zelf in gebruik, vooral voor recreatieve doeleinden ('weekendverblijf') en voor de uitoefening van de polosport door hemzelf, zijn gezin en zijn gasten. 
         De deskundigen hebben geconstateerd dat [gedaagde] (met zijn gezin) de polosport intensief op wedstrijdniveau beoefent, en daarvoor in de polder ook substantiële investeringen heeft gedaan in gebouwen (gastenverblijven, stallen) en voorzieningen (polovelden), en verder in materieel (vrachtwagens/trailers) en paarden. Daarmee kan deze hobby/sport volgens de deskundigen worden beschouwd als een integrerend bestanddeel van het leven van [gedaagde] en zijn gezin en ligt het volgens hen in de rede dat [gedaagde] financieel in staat wordt gesteld om elders vergelijkbare voorzieningen te realiseren.  
       
     
     
       2.99. 
       
         Ten aanzien van de overige gronden in de polder, die [gedaagde] op de peildatum niet zelf in gebruik had maar als (duurzame) belegging aanhield, ligt volgens de deskundigen de vraag voor of een redelijk handelend eigenaar van een dergelijk beleggingsobject - bij verlies van dit object - opnieuw in soortgelijke gronden zal herbeleggen, en zo ja, of hij dit zal doen door aankoop van een vergelijkbare polder (met een vergelijkbare oppervlakte agrarische gronden, enkele gebouwde objecten/woningen en een vergelijkbare relatief grote oppervlakte niet-rendabele, natuurgronden) of dat hij zal volstaan met de vervangende aankoop van een of meer - al dan niet aaneengesloten - blokken van uitsluitend rendabele agrarische gronden. Deze keuze zal volgens de deskundigen vooral bepaald worden door (de verwachtingen ten aanzien van) de beschikbaarheid binnen afzienbare tijd van vergelijkbare polders en/of gronden in de markt, en voorts de eventuele meerkosten die gemoeid zullen zijn bij de aankoop en het beheer van een hele polder (inclusief enkele gebouwde objecten en onrendabele natuurgronden) ten opzichte van de kosten van aankoop van uitsluitend rendabele agrarische percelen, en daarmee door het verschil in het te verwachten rendement op de te verrichten herinvestering. 
         Volgens de deskundigen is gebleken dat vergelijkbare polders beperkt beschikbaar zijn. Gelet daarop is de kans dat [gedaagde] binnen afzienbare tijd in staat zal zijn om op de markt een vergelijkbare polder (inclusief adequate vervangende objecten voor privégebruik) aan te kopen uiterst klein. Zij gaan er vanuit dat een redelijk handelend eigenaar/belegger in de positie van [gedaagde] niet uitsluitend zal wachten tot een zo kleine kans zich zal voordoen. In plaats daarvan zal hij volgens hen eveneens overwegen om over te gaan tot de afzonderlijke aankoop van een object dat geschikt is of geschikt kan worden gemaakt voor privégebruik (inclusief de uitoefening van de polosport) en daarnaast de aankoop van een zoveel mogelijk vergelijkbare oppervlakte agrarische gronden. Daarbij zal hij volgens de deskundigen niet bij voorbaat uitsluiten om - reeds in verband met de geringe rendementsverwachting - af te zien van de vervanging van de overige onderdelen van de polder (zijnde de overige gebouwde objecten, de natuur- en dijkgronden en de wegen).  2.100.	[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de deskundigen ten onrechte het opsplitsen van de aankoop van een gedeelte voor privégebruik en de aankoop van vervangende landbouwgrond tot uitgangspunt hebben genomen bij de beoordeling van de bijkomende schade. Volgens [gedaagde] moet worden uitgegaan van een reconstructie waarin hij een aaneengesloten stuk polder koopt in het oostelijk gebied van Zeeuws-Vlaanderen, welk stuk hij - al dan niet stapsgewijs - kan uitbreiden om tot integrale vervanging van de Hedwigepolder te komen. Hij voert daartoe aan dat niet alleen het uitoefenen van de polosport moet worden beschouwd als een integrerend bestanddeel van de levenswijze van hem en zijn gezin, maar ook “het kunnen recreëren in een groot eigen gebied met een mooi huis met alle voorzieningen, water, weidsheid en polomogelijkheden, en het voor een deel zelf toezicht uitoefenen op het gebruik van de landbouwgronden”.  
       
       
       
         2.101.	De rechtbank oordeelt als volgt. Zoals reeds is overwogen is het uitgangspunt van de Onteigeningswet dat een onteigende volledig schadeloos wordt gesteld. Volledig wil zeggen iedere schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening (art. 40 Ow). In geval van onteigening van een door de onteigende bewoonde woning met toebehoren moet de schadeloosstelling de eigenaar in de gelegenheid stellen zich een woongenot te verwerven dat gelijkwaardig is aan het woongenot dat voor hem aan de onteigende woning was verbonden. Daarbij moeten de levenswijze en persoonlijke omstandigheden van de onteigende in aanmerking worden genomen. De vraag wat een gelijkwaardig woongenot is dient op zakelijke basis en naar objectieve maatstaven te worden beantwoord, waarbij affectieve factoren buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat de door [gedaagde] aangedragen omstandigheden (het kunnen recreëren in een groot eigen gebied en het voor een deel zelf toezicht uitoefenen op het gebruik van de landbouwgronden) niet als integrerend bestanddeel van zijn levenswijze kunnen worden aangemerkt, in die zin dat hij het wegvallen daarvan niet hoeft te aanvaarden. Hoewel de rechtbank, zoals reeds is overwogen, begrijpt dat de onteigening van de polder die al generaties lang in eigendom is van de familie [gedaagde] zeer ingrijpend is, kan deze subjectieve emotie van [gedaagde] geen aanleiding geven tot een recht op schadeloosstelling op de grondslag van integrale vervanging van de Hedwigepolder.  Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen bij de begroting van de bijkomende schade naar objectieve maatstaven terecht onderscheid gemaakt tussen het deel van het onteigende dat [gedaagde] zelf in gebruik had voor recreatieve doeleinden en de uitoefening van de polosport en het deel dat hij verpachtte aan derden. De deskundigen hebben overigens gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] in de door hen uitgewerkte variant zelf toezicht kan blijven uitoefenen op het gebruik van de landbouwgronden. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt over en maakt dit oordeel tot het hare. 
         
           
           Vervanging privé objecten [gedaagde] 
           
         
         2.102.	De deskundigen gaan ervan uit dat [gedaagde] - redelijk handelend - ter vervanging van de bij hem in privé gebruik zijnde woning, overige gebouwen en voorzieningen ten behoeve van de uitoefening van de polosport een vervangend (woon-)object zal aankopen in Zeeuws-Vlaanderen, dat tenminste bestaat uit c.q. geschikt is te maken tot een woning voor hem in privé, een tweede woning/gastenverblijf (voor tenminste circa 10 personen), stallen, schuren en uitloopmogelijkheden voor circa 30 paarden en het bijbehorende materieel, alsmede tenminste 7,5 ha bijbehorende agrarische grond ten behoeve van de aanleg van een poloterrein, bestaande uit twee speelvelden. In de polder hadden deze onderdelen tezamen een waarde van circa € 1,5 mln.  
         De deskundigen overwegen dat dergelijke objecten schaars zijn in de markt. Zij hebben bij hun waardering een referentieobject, [adres, plaats], in aanmerking genomen. Dit object stond op de peildatum (al geruime tijd) te koop voor een vraagprijs van € 4,5 mln. k.k. en bestond uit een woning met gastenverblijf (met een inhoud van circa 1400 m³), een aantal bijgebouwen/schuren ten behoeve van een melkveebedrijf alsmede 39.57.44 ha bijbehorende (en aaneengesloten gelegen) agrarische grond. De deskundigen overwegen dat bij een waarde van deze agrarische gronden van € 8,50/m², in de vraagprijs voor de overige onderdelen van dit object kennelijk wordt uitgegaan van een vraagprijs van circa € 1,2 mln. 
       
       
       
         2.103.	De deskundigen zijn er voorts vanuit gegaan dat [gedaagde] diverse aanpassingen aan een dergelijk object zal moeten verrichten waaronder het geschikt maken voor de polosport, door onder meer: 
       
       
         
           de woning op te knappen c.q. aan te passen aan de wensen van [gedaagde]; 
         
         
           een van de bijgebouwen aan te passen c.q. te verbouwen tot tweede woning/gastenverblijf; 
         
         
           in een van de bijgebouwen 30 paardenboxen te installeren, met bijbehorende voorzieningen; 
         
         
           9100 m² van de bijbehorende agrarische grond in te richten als paardenwei ten behoeve van de uitloop van de paarden;  
         
         
           7,5 ha van de bijbehorende agrarische grond/grasland te egaliseren, te voorzien van drainage en daarop twee polovelden aan te leggen; 
         
         
           de bestemming van deze onderdelen van het object te laten wijzigen in overeenstemming met het beoogde gebruik.   
         
       
       
         
           2.104.	In verband met de ligging ‘aan huis’ van de overige agrarische gronden bij een dergelijk object gaan de deskundigen ervan uit dat [gedaagde] de volledige zeggenschap over (het gebruik van) deze gronden zal willen behouden, en daarom deze gronden zelf zal willen (laten) exploiteren, en dus niet zal verpachten aan derden. 
         Met inachtneming van het bovenstaande begroten de deskundigen de investering, die [gedaagde] in verband met deze reconstructie zal moeten doen, op een totaalbedrag van  (€ 4.351.949,00 + € 106.625,00  rechtbank: na aanpassing ter zitting  =) € 4.458.574,00.  
         2.105.	Volgens de deskundigen zal [gedaagde] de kosten in verband met deze herinvestering geheel kunnen voldoen uit het voor hem als gevolg van deze onteigening vrijkomende kapitaal. 
         Bij deze herinvestering zal [gedaagde] er volgens de deskundigen rekening mee moeten houden dat een deel van de aanpassingskosten (ter gelegenheid van het pleidooi aangepast van  € 81.625,00 tot een bedrag van € 106.625,00) ‘onrendabel’ zal zijn. Deze onrendabele aanpassingskosten komen voor integrale vergoeding in aanmerking, aldus de deskundigen.  
       
       
       
         2.106.	De Staat heeft gesteld dat de deskundigen bij de berekening van de investering voor een vervangend privé object onvoldoende rekening hebben gehouden met het feit dat het te vervangen (woon-)object niet het hoofdverblijf van [gedaagde] betrof, maar diens vakantiewoning waar hij slechts een beperkt deel van het jaar vertoefde. Volgens de Staat heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat en waarom de beoefening van de polosport (in de polder) moet worden gezien als een integraal bestanddeel van zijn levenswijze. 
       
       
       
         2.107.	De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen dat uit de aard en omvang van de faciliteiten die [gedaagde] in de Hedwigepolder had voor het uitoefenen van de polosport, de daarmee gemoeide investeringen en exploitatiekosten en de intensiteit en het (wedstrijd-) niveau waarmee [gedaagde] en zijn gezin deze sport beoefenen, genoegzaam blijkt dat de uitoefening van deze sport een integrerend bestanddeel van de leefwijze van [gedaagde] en zijn gezin uitmaakt. Daarbij vormde het woongenot van de (tweede) woning van [gedaagde] in de polder een onderdeel van deze leefwijze. Dit rechtvaardigt naar zakelijke en objectieve maatstaven dat [gedaagde] in staat wordt gesteld om elders deze ‘leefwijze’ voort te zetten en daartoe weer - zoveel mogelijk op één locatie - over de daarvoor benodigde faciliteiten te beschikken (waaronder een woning, gastenverblijf, stallen, twee polovelden en overige paardenweiden).  
         2.108.	De rechtbank neemt het advies van de deskundigen ten aanzien van de vervanging van de privé objecten van [gedaagde] over. Zij verwijst daarbij naar haar overwegingen onder r.o. 2.43., 2.44., 2.45., 2.52. en 2.53. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien, of dat zij hun kennis en ervaring of regels van het schadeloosstellingsrecht dienaangaande onjuist hebben toegepast. 
       
       
       
         
           Vervanging agrarische en/of overige gronden 
         
       
       
       
         2.109.	Bij een veronderstelde aankoop van het object [adres] (met een oppervlakte van 39.57.44 ha) hebben de deskundigen bezien hoe een redelijk handelend eigenaar in de positie en omstandigheden van [gedaagde] redelijkerwijs zijn overige gronden in de polder (met een oppervlakte van 305.10.89 ha – 39.57.44 ha = 265.53.45 ha) zal vervangen. 
         Zij hebben daarbij 3 varianten overwogen, te weten: -  variant 1 : aankoop binnen vijf jaar van een vergelijkbare polder, met zoveel mogelijk een vergelijkbare oppervlakte, inrichting, bestemming en verdeling van verpachte en onverpachte, en agrarische en niet agrarische gronden. Hiermee is volgens de deskundigen een investering gemoeid van € 14.451.616,66; -  variant 2 : aankoop elk jaar - gedurende in totaal vijf jaar - van een evenredig deel (20%) van alleen agrarische gronden met zoveel mogelijk een vergelijkbare verdeling van verpachte en onverpachte gronden. Hiermee is volgens de deskundigen een investering gemoeid van  € 13.406.298,44;  -  variant 3 : aankoop binnen drie jaar van alleen een vergelijkbare oppervlakte onverpachte agrarische gronden, die dan vervolgens door [gedaagde] worden verpacht of in erfpacht worden uitgegeven. Hiermee is volgens de deskundigen een investering gemoeid van € 15.339.879,66.  
       
       
       
         2.110.	De deskundigen hebben aan de hand van deze varianten de daarmee gemoeide kosten en het inkomensnadeel voor [gedaagde] concreet berekend. Zij concluderen, na afweging van de verschillende varianten tegen elkaar, dat variant 3 in de markt het meest kansrijk is. Zij achten het aannemelijk dat een redelijk handelend eigenaar in de positie van [gedaagde] zal kiezen voor die variant, mede gelet op het feit dat het verschil in financiële gevolgen relatief beperkt is.     
       
       
       
         2.111.	De Staat maakt bezwaar tegen deze wijze van berekenen. Hij stelt dat het onjuist is om voor een duurzame belegging concrete schade te berekenen die ontstaat bij de aankoop van een specifiek object. Volgens de Staat komen bij een duurzame belegging naast de werkelijke waarde alleen wederbeleggingskosten in aanmerking (indien herinvestering in onroerend goed redelijk wordt geacht). Daarbij gaat het om ‘in redelijkheid niet te vermijden kosten’. De door de deskundigen gekozen variant 3 vereist een grotere investering zonder dat het rendement stijgt. Bovendien gaan de deskundigen de omvang van de wederbeleggingskosten ver te buiten, aldus de Staat. Daarnaast komt volgens de Staat de tijdelijke inkomensschade niet voor vergoeding in aanmerking. Subsidiair, indien de variantenbenadering wel wordt gevolgd, stelt de Staat dat [gedaagde] er bij variant 3 aanzienlijk op vooruit gaat, aangezien hij in staat wordt gesteld om gronden in volledige eigendom te verwerven. De deskundigen houden ten onrechte geen rekening met dit vermogensvoordeel. Er bestaat volgens de Staat geen rechtvaardiging voor dit voordeel, te meer niet nu variant 3 niet de enige optie is om een gelijkwaardige belegging te verkrijgen. De Staat verzoekt de deskundigen dit voordeel alsnog aannemelijk te maken of hierin reden te zien voor variant 1 te kiezen.   
       
       
       
         2.112.	De rechtbank oordeelt als volgt. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat de Staat in verband met de wijze van schadeberekening uitgaat van 2 opties; reconstructie of wederbelegging. Volgens de deskundigen kan echter in onderhavige onteigening niet onverkort een van beide berekeningsmethoden worden toegepast. Zij hebben nader gemotiveerd dat enerzijds de Hedwigepolder niet strikt bedrijfsmatig door [gedaagde] werd geëxploiteerd, terwijl evenmin louter sprake was van belegging. Er moet volgens de deskundigen daarom een middenweg worden gekozen, die zij aanduiden als een “hybride vorm”. Dit is volgens de deskundigen van belang voor de wijze van reconstructie. Zij hebben gezocht naar een mengvorm, waarbij zij zijn uitgegaan van de beschikbaarheid in de markt. Zij hebben beoordeeld wat een redelijk handelend eigenaar in een vergelijkbare positie zou doen.       De rechtbank neemt, mede gelet op deze nadere toelichting, het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. Gegeven de bijzondere situatie is het redelijk een middenweg te kiezen die zo dicht mogelijk bij de feitelijke oude situatie ligt: een deel was privé gebruik en een deel belegging. De stelling van de Staat dat bij een duurzame belegging naast de werkelijke waarde alleen wederbeleggingskosten in aanmerking komen slaagt niet. Het uitgangspunt van een vergelijkbaar beleggingsobject houdt niet per definitie in dat er geen inkomensschade kan zijn.  Ten aanzien van de subsidiaire stelling van de Staat hebben de deskundigen overwogen dat hun keuze voor variant 3 primair voortvloeit uit hun inschatting dat de aankoop van vervangende agrarische gronden volgens deze variant het meest kansrijk is. De rechtbank ziet geen reden af te wijken van dit advies van de deskundigen, nu dit advies geacht wordt tot stand te zijn gekomen op basis van de kennis en ervaring van de deskundigen.      
       
       
       
         
           Inkomens-/financieringsschade 
           
         
         2.113.	Uitgaande van de aankoop van vervangende grond in variant 3 berekenen de deskundigen de inkomens- en financieringsschade als volgt, waarbij de rechtbank rekening houdt met de verhoging van het bedrag aan onrendabele top zoals door de deskundigen ter zitting geadviseerd: 
         Vervangende investeringen door [gedaagde]:						 
       
       - aankoop vervangende privé objecten [gedaagde]	€   4.458.574,00 
       - aankoop vervangende agrarische gronden 	 € 15.339.879,66 
       totale investering 		€ 19.798.453,66 
       
       
         Bij deze investering is als ‘onrendabel’ integraal aan [gedaagde] te vergoeden: - onrendabele aanpassingskosten vervangende woning plus gastenverblijf 	€     106.625,00 
       
       
       
         Daarmee resteert voor [gedaagde] te financieren:  - totale investering 	  € 19.798.453,66 minus - (afzonderlijk te vergoeden) onrendabele top	   €      106.625,00 
         		  € 19.691.828,66 
       
       
       
         2.114.	De deskundigen concluderen dat [gedaagde] voor de financiering van dit bedrag in elk geval als (vrijkomend) kapitaal beschikbaar heeft de vergoeding voor de waarde van het onteigende ad € 17.500.000,00. Daarnaast kan [gedaagde] als gevolg van de onderhavige onteigening aanspraak maken op een vergoeding wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende (in de vorm van het vrijkomen van onwinbare bodembestanddelen) ad  € 1.810.040,00. Volgens de deskundigen is deze vergoeding niet aan te merken als vrijkomend kapitaal dat door [gedaagde] moet worden benut ter financiering van de vervangende investering. Deze vergoeding ziet volgens hen niet op kapitaal dat voorheen door [gedaagde] in de onteigende gronden was geïnvesteerd: de betreffende bodembestanddelen waren immers voor [gedaagde] ‘onwinbaar’. De vergoeding was ook niet anderszins verbonden met de exploitatie van deze gronden, zodat deze onwinbare bodembestanddelen in zoverre hebben te gelden als een zelfstandig vermogensbestanddeel, dat ook niet voor vervanging in aanmerking komt, aldus de deskundigen. Volgens de deskundigen sluit deze benadering ook aan bij het bijzondere karakter dat de vergoeding van de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid volgens de Hoge Raad heeft.  
         2.115.	Daarmee resteert volgens de deskundigen voor [gedaagde] te financieren: 
       
       - investeringsbedrag			€ 19.691.828,66 
       minus - voor [gedaagde] vrijkomend kapitaal	 € 17.500.000,00 resteert voor [gedaagde] te financieren	€   2.191.828,66 
       
       
         De totale (periodieke) kosten in verband met deze financiering bedragen volgens de deskundigen:  -  2.191.828,66  à 4% jaar x factor 10, d.i.	€      876.731,46 
         d.i. contant naar de peildatum 	€      826.670,10 
       
       
       
         2.116.	De Staat stelt zich op het standpunt dat de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid is aan te merken als vrijkomend kapitaal, waarvan [gedaagde] de renteopbrengsten kan verrekenen met de rentelasten die verbonden zullen zijn aan de financiering van de vervangende investering. 
         Volgens de Staat komt het voordeel van de vrijkomende bodembestanddelen toe aan hetzelfde vermogen als het vermogen ten behoeve waarvan de vervangende gronden worden verworven en is daarmee voldaan aan de voorwaarden voor verrekening van de voor- en nadelen vanwege de onteigening. Het bijzondere karakter van de vergoeding voor onwinbare bodembestanddelen maakt dit niet anders, aldus de Staat. Een vergelijking met de situatie waarbij het voordeel van onwinbare bodembestanddelen niet verrekend wordt/mag worden met een vergoeding voor de waardevermeerdering van het overblijvende gaat volgens de Staat niet op. In die situatie staat de Hoge Raad verrekening niet toe omdat dan (vermogens)schade onvergoed zou blijven, hetgeen niet het geval is bij verrekening van een jaarlijks terugkomend voordeel (rente over vrijkomend kapitaal) met een jaarlijks terugkerend nadeel (rente over benodigde financieringsbedrag).   
       
       
       
         2.117.	De rechtbank overweegt als volgt. Het buiten beschouwing laten van de vergoeding voor het aandeel van de onteigende in het voordeel voor de onteigenaar is in lijn met de ratio voor het toekennen van die vergoeding, de redelijkheid en de billijkheid. Deze grondslag rechtvaardigt dat een onteigende met deze vergoeding in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest.  Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat die grondslag ook rechtvaardigt dat een eventueel inkomensvoordeel in de vorm van rente-inkomsten over deze vergoeding aan de onteigende wordt gelaten.  Het zou onredelijk zijn indien de onteigende de (rente over de) vergoeding wegens bijzondere geschiktheid moet verrekenen met de rente over de financiering, terwijl de Staat “vrijelijk” over zijn deel van die vergoeding kan beschikken. 
       
       
       
         2.118.	De deskundigen overwegen verder dat [gedaagde] gedurende de periode dat hij nog geen vergelijkbare oppervlakte heeft gevonden inkomsten zal derven.  Zij begroten deze tijdelijke inkomensschade als volgt: -  derving pachtinkomsten Hedwigepolder 197.49.28 ha à  € 678,08/jaar, d.i. 				€ 133.915,11 -  derving opbrengsten onverpachte gronden Hedwigepolder 34.71.99 ha à € 2.500,00/jaar, d.i. (afgerond) 			 €   87.000,00 totaal per jaar						€ 220.915,11 
       
       
       
         Met deze inkomensschade van [gedaagde] gedurende de periode van aankoop van de vervangende agrarische gronden dient in hun visie verrekend te worden het voordeel dat [gedaagde] gedurende dezelfde periode geniet vanwege het feit dat hij nog niet het gehele vrijkomend kapitaal kan benutten voor de herinvestering in vervangende agrarische gronden, en daardoor rente-inkomsten over dat vrijkomende kapitaal zal kunnen genieten. Deze verrekening leidt volgens de deskundigen per saldo tot een inkomensschade (contant naar de peildatum) van € 179.323,25. 
       
       
       
         2.119.	[gedaagde] stelt dat de deskundigen de inkomensschade te laag hebben ingeschat, gelet op de huidige lage rentestand, waardoor nauwelijks sprake zal zijn van vervangende rente-inkomsten van het (tijdelijk) beschikbaar vrijkomende kapitaal, en het feit dat de deskundigen zijn uitgegaan van de pachtinkomsten in 2015 en voorbij zijn gegaan aan de stijging van de pachtprijzen nadien tot de peildatum. Voorts stelt [gedaagde] dat in variant 3 nog enige extra tijd zal verstrijken tussen het moment dat de vervangende gronden in onverpachte staat kunnen worden aangekocht en deze gronden vervolgens daadwerkelijk verpacht zijn, gedurende welke periode hij pachtinkomsten zal derven.   
       
       
       
         2.120.	De rechtbank overweegt dat [gedaagde], gelet op de omvang van zijn vermogen, in staat moet worden geoordeeld een rendement op dat vermogen te halen van 0,2%, het door de deskundigen gehanteerde percentage.  Ten aanzien van de pachtprijzen overweegt de rechtbank dat de deskundigen gemotiveerd hebben toegelicht dat zij zijn uitgegaan van de meest recente gegevens die [gedaagde] beschikbaar heeft gesteld. Daarnaast is volgens hen de regionorm voor de pachtprijzen sinds 2015 aanzienlijk gedaald. Voorts hebben zij gemotiveerd toegelicht dat zij bij hun keuze voor de duur van de periode van inkomstenderving reeds van een gemiddelde periode van aankoop van de gronden zijn uitgegaan. [gedaagde] heeft naar aanleiding van deze toelichting zijn stelling op dit punt niet nader onderbouwd. Mede gelet daarop en nu het advies van de deskundigen op dit punt de rechtbank juist voorkomt, volgt de rechtbank het oordeel van de deskundigen op dit punt en maakt dit tot het hare.   2.121.	De deskundigen hebben de tijdelijke inkomensschade van [gedaagde] per saldo begroot op € 826.670,10 + € 71.881,40, d.i. 		€ 898.551,50. Daarbij zijn zij ervan uitgegaan dat [gedaagde] geen voordeel had wegens voortgezet gebruik om niet van de onteigende gronden tussen de peildatum 8 februari 2018 en 5 oktober 2018. De Staat kan zich daar niet in vinden. Hij stelt dat hij in maart 2018 aan [gedaagde] een redelijk aanbod heeft gedaan tot het voortgezet gebruik in de vorm van een concept bruikleenovereenkomst. Dat [gedaagde] dit aanbod niet heeft aanvaard komt voor zijn eigen rekening en risico. [gedaagde] heeft erkend dat hij de gronden tot juli 2018 heeft gebruikt en bovendien zijn de gebouwen en gronden pas opgeleverd op 5 september 2018. [gedaagde] heeft daarmee wel voordeel gehad, aldus de Staat. 
       
       
       
         2.122.	De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt en maakt dit oordeel tot het hare. De deskundigen hebben nader toegelicht dat het feitelijk gebruik door [gedaagde] van de gronden ook reeds feitelijk in de loop van het oogstjaar 2018 is gestaakt. De stelling dat het niet tot stand komen van een bruikleenovereenkomst voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen is door de Staat onvoldoende onderbouwd. Overigens valt ook niet in te zien welk reëel voordeel [gedaagde] in die korte periode had kunnen behalen, mede gelet op het feit dat de pachtovereenkomsten per de peildatum waren ontbonden door de onteigening. De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt.      
       
       
       
         
           Bijkomende schadeposten in verband met vervanging privé objecten 
         
       
       
       
         2.123.	In verband met de vervanging van de privé objecten van [gedaagde] dient volgens de deskundigen redelijkerwijs rekening te worden gehouden met de navolgende bijkomende schadeposten:  -  gebouwen met ondergrond en erf: * aankoopkosten (overdrachtsbelasting en notaris en makelaar) 		€ 101.000,00 * hypotheek- en taxatiekosten					€   10.000,00 * bodemonderzoek						€   10.000,00 - circa 37 ha agrarische grond: * aanpassingskosten					  	€   14.800,00 * aanloop- en stagnatiekosten					€     5.550,00 
         * verhuis- en wederinrichtingskosten: 
       
       - Engelbertstraat 2 	€ 25.000,00 
       - Engelbertstraat 5	€ 20.000,00 
       - opstallen Lignestraat ong. 	 € 20.000,00  
       
         
           	€    65.000,00 
         
         		€ 206.350,00 - aandeel in heffingen 2018	€     1.850,00 
       
       - onrendabele aanpassingskosten gebouwen	 € 106.625,00 
       
         totaal	€ 314.825,00 
         2.124.	De Staat stelt zich op het standpunt dat de deskundigen bij de vervanging van de privé objecten ten onrechte voorbij zijn gegaan aan het feit dat de woning aan de Engelbertstraat 2 een tweede woning van [gedaagde] betrof.  Subsidiair betwist de Staat de omvang van de door de deskundigen begrote schadeposten, met name de aankoopkosten, de kosten voor bodemonderzoek en de aanloop- en stagnatiekosten. 
       
       
       
         2.125.	De rechtbank verwijst met betrekking tot de stelling van de Staat omtrent de tweede woning naar hetgeen zij heeft overwogen onder r.o. 2.107. Ten aanzien van de subsidiaire stelling van de Staat overweegt de rechtbank dat de deskundigen hun berekening voldoende hebben gemotiveerd en dat niet is gebleken dat zij van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien, of dat zij hun kennis en ervaring of regels van het schadeloosstellingsrecht dienaangaande onjuist hebben toegepast. De rechtbank zal de bijkomende schade in verband met de vervanging van de privé objecten vaststellen op € 314.825,00.  Bijkomende schadeposten in verband met vervanging agrarische gronden 
       
       
       
         2.126.	In verband met de vervanging van de agrarische gronden dient volgens de deskundigen redelijkerwijs rekening te worden gehouden met de navolgende bijkomende schadeposten: - aankoopkosten (notaris en makelaar)	€ 245.000,00 - hypotheek/taxatiekosten	€   15.000,00 - bodemgesteldheidsonderzoek	€     5.000,00 - aanpassingskosten grond	€    93.200,00 - aanloop- en stagnatiekosten	€      5.250,00 - (extra) administratie- en accountantskosten	€    15.000,00 - (extra) beheerkosten	 €      2.000,00 		€  398.450,00 aandeel in heffingen	 €    22.150,00 totaal		€  420.600,00 
       
       
       
         2.127.	De Staat betwist de omvang van de door de deskundigen begrote schadeposten en verwijst naar hetgeen hij daaromtrent ten aanzien van de bijkomende schadeposten in verband met de vervanging van de privé objecten heeft gesteld. 
         2.128.	De rechtbank verwijst naar hetgeen zij daaromtrent onder 2.125. heeft overwogen. Wel merkt zij op dat in de optelling een fout is gemaakt. De bijkomende schadeposten bedragen opgeteld € 380.450,00 plus € 22.150,00, dit is € 402.600,00. 
         De rechtbank zal de bijkomende schade in verband met de vervanging van de agrarische gronden op dit bedrag vaststellen. 
         
           
           Schadeloosstelling gronden [p2 en 3] 
         
       
       
       
         2.129.	De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen onder r.o. 2.10., 211. en 2.12.  Bij arrest van het Pachthof van 27 december 2016 heeft het hof de tot dan toe bestaande pachtovereenkomst (met betrekking tot 15.16.29 ha cultuurgrond) ontbonden op grond van artikel 7:376 BW (onbevoegde onderverpachting) met veroordeling van [p2 en 3] tot ontruiming van het gepachte uiterlijk op 1 maart 2017.  De deskundigen overwegen dat niet is gebleken dat de betreffende gronden nadien nog (tot aan de datum van onteigening) opnieuw door [gedaagde] aan derden zijn verpacht en gaan er bij het vaststellen van de schadeloosstelling voor [gedaagde] van uit dat deze gronden per peildatum onverpacht waren.  
       
       
       
         2.130.	De Staat stelt dat het instellen van de ontbindingsvordering tegen [p2 en 3] geldt als een verandering tot stand gebracht na de tervisielegging van de onteigeningsstukken (10 juli 2014) en dat deze aldus op grond van artikel 39 Ow vermoed wordt uitsluitend tot stand te zijn gebracht om een hogere schadeloosstelling te krijgen. Volgens de Staat betrof dit geen noodzakelijke of normale verandering die aansloot bij de aard en de wijze van het gebruik van de onroerende zaak op het moment van tervisielegging, nu de grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst blijkens het vonnis van de pachtkamer van 30 oktober 2015 al sinds omstreeks 2002 aan de orde was en [gedaagde] daartegen dus veel eerder had kunnen optreden, maar hiermee gewacht heeft tot na de datum van tervisielegging van de onteigeningstukken. 
       
       
       
         2.131.	De rechtbank overweegt dat, nog los van het feit dat uit de vonnissen van de pachtkamer noch uit het arrest van het pachthof blijkt dat [gedaagde] zelf al ruim voor de tervisielegging van de onteigeningstukken wist van de onderverpachting door [p2 en 3],   de dagvaarding tot ontbinding op dezelfde dag is uitgebracht als die van de tervisielegging, dus niet daarna. [gedaagde] heeft dus niet gewacht met optreden tegen [p2 en 3] tot na de tervisielegging.    Daarnaast is het bewerkstelligen van de ontbinding van de pachtovereenkomst in geval van toerekenbare tekortkoming een normale in de bedrijfsvoering passende actie van een verpachter. Uit het bovenstaande blijkt dat niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] de ontbinding van de pachtovereenkomst heeft gevorderd met het oog op een hogere schadeloosstelling.   De deskundigen gaan terecht uit van de grond in onverpachte staat.   
       
       
       
         
           Belastingschade 
         
       
       
       
         2.132.	De deskundigen hebben gerapporteerd bij gebrek aan voldoende financiële gegevens (nog) niet te kunnen adviseren omtrent eventueel door [gedaagde] te lijden belastingschade. Zij hebben deze post vooralsnog opgenomen als p.m. [gedaagde] stelt dat hij waarschijnlijk geen belastingschade zal leiden in Nederland, maar mogelijk wel in Zwitserland. Hij heeft ter gelegenheid van het pleidooi verzocht, in geval eindvonnis wordt gewezen, de Staat te veroordelen om aan [gedaagde] te voldoen het bedrag van de belastingschade wegens onteigening, zoals dat nader door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam bindend zal worden vastgesteld. 
       
       
       
         2.133.	De Staat heeft hiertegen geen verweer gevoerd.  
       
       
       
         2.134.	De rechtbank gaat ervan uit dat, indien en voor zover [gedaagde] als gevolg van de onderhavige onteigening belastingschade zou lijden, de Staat zal aanbieden te betalen en [gedaagde] zal aanvaarden het bedrag dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onderhavige onteigening, zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. De rechtbank zal deze schadepost daarom opnemen als p.m. post. 
       
       
       
         2.135.	Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank de bijkomende schade van [gedaagde] in verband met onderhavige onteigening per peildatum begroten op: - inkomens-financieringsschade 	€   898.551,50 - vervanging privé objecten	€   314.825,00 - vervanging agrarische gronden	€   402.600,00 - OZB en waterschapslasten	€     24.000,00 - schadeloosstelling [p2 en 3] 	              nihil - belastingschade	               p.m. totaal		€ 1.639.976,50 afgerond		€ 1.640.000,00 
       
       
       
         
           Conclusie schadeloosstelling [gedaagde]  
           2.136.	Het totaalbedrag van de aan [gedaagde] verschuldigde schadevergoeding is derhalve € 20.950.040,00, welk bedrag als volgt is opgebouwd: 
       
       - waarde onteigende	€ 17.500.000,00 - vergoeding wegens bijz. geschiktheid/vrijkomende bodembestanddelen	€   1.810.040,00 - waardevermindering overblijvende	                 nihil - bijkomende schade	€  1.640.000,00 
       - belastingschade                                                                                                                  p.m. totaal		€ 20.950.040,00 + p.m. nog te vermeerderen met deskundigenkosten en rente. Rente 
       
       
         2.137.	De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de datum van ontvangst van het voorschot en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 0,5% per jaar. Nu partijen hieromtrent niets hebben gesteld en dit percentage naar het oordeel van de rechtbank een marktconforme rente op de peildatum is, zal de rechtbank dit percentage overnemen. Deze rente dient te worden betaald over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum van onderhavig vonnis. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.   De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. 
       
       
       
         
           Vergoeding deskundigenkosten  
           
         
         2.138.	[gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten: 
         
           A-categorie 
         
       
       - ( i) declaraties Houthoff inzake onteigeningsprocedure:		€ 643.611,71  na aanpassing door [gedaagde] ter zitting 
       - ( ii.a) declaraties Verhagen inzake onteigeningsprocedure:		€ 150.153,51 
       - ( ii.b) declaraties Verhagen inzake pachtprocedure:			€   12.038,90 
       - ( iii) declaraties Mieras Juridisch Advies inzake onteigeningsprocedure:	€ 207.912,00 
       - ( iv) declaratie mr. Harbers inzake de pachtprocedure:			€   96.203,53 
       - ( v) declaratie Van der Feltz inzake onteigeningsprocedure 
         (waarvan € 15.705,35 inzake opinie mr. Sluysmans)			€   32.875,02 
       - ( vi) declaratie Overwater en Steenhuijs:				€   20.328,00 
       - ( vii) declaratie Svasek inzake bijzondere geschiktheid			€     1.800,00 
       
       
         Voor de nog niet gedeclareerde kosten tot en met pleidooi rekent [gedaagde]: 
       
       - p.m.-kosten Houthoff:						€   55.000,00 
       - p.m.-kosten Verhagen:						€     4.250,00 
       - p.m.-kosten Mieras Juridisch Advies:				€     6.000,00 
       
       
         
           B-categorie	 
         
       
       - ( i) declaraties Houthoff inzake de cassatieprocedure onteigeningsvonnis:	€ 111.795,14 
       - ( ii) declaraties Houthoff inzake het RIP:				€ 466.421,67 
       - ( iii) declaraties Svasek, Tauw en URS inzake het RIP:			€ 161.776,47 
       - ( iv) declaraties Verhagen overige adviezen: 				€   21.112,08 
       - ( v) declaraties Houthoff inzake Europees recht, het lobbydossier en 
        EHRM-procedure:						€ 354.304,45 
       - ( vi) declaraties Mieras Juridisch Advies en ZLTO:			€ 910.200,27 
       - ( vii) declaratie mr. Den Hollander: 					€   73.008,41 
       - ( viii) declaratie E-connection					€     4.180,00 
       - ( ix) declaraties Van der Feltz:					€     5.580,80 
       - ( x) declaraties ingeschakelde derden vermeld in par. 2.14 akte:		€ 121.174,11 
       
         2.139.	De A-categorie heeft volgens [gedaagde] betrekking op kosten rechtsbijstand en andere deskundige bijstand die in redelijkheid zijn gemaakt vóór en tijdens het onteigeningsgeding. Het gaat om kosten gemaakt ter voorbereiding op en tijdens de (administratieve en civiele) onteigeningsprocedure die volgens vaste rechtspraak voor vergoeding in aanmerking komen. 
         De B-categorie betreft kosten die in redelijkheid zijn gemaakt in het kader van de onteigeningsprocedure. Deze dienen volgens [gedaagde] eveneens integraal te worden vergoed. 
       
       
       
         2.140.	De Staat verzet zich tegen vergoeding van een deel van de in de A-categorie opgevoerde kosten en verzet zich integraal tegen vergoeding van de in de B-categorie opgevoerde kosten. 
       
       
       
         2.141.	De rechtbank overweegt het volgende. Op grond van artikel 50 Ow komen de kosten  van het proces in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Daaronder vallen ook pre-processuele kosten. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen van de onteigende met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank, voor zover deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk zijn (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets).  
         2.142.	Voor de door [gedaagde] opgevoerde kosten in de A-categorie leidt dat tot het volgende: 
         ad (i)	Het spreekt voor zich dat [gedaagde] voor de onteigeningsprocedure rechtsbijstand heeft ingeroepen van een gespecialiseerd advocatenkantoor en dat verschillende aan dit kantoor verbonden advocaten advieswerkzaamheden hebben verricht. De gedeclareerde kosten komen voor vergoeding in aanmerking, indien het gaat om werkzaamheden met betrekking tot de onteigeningsprocedure en mits de omvang van de kosten redelijk is. De Staat heeft zich verzet tegen een deel van de opgevoerde kosten, omdat die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure. Het gaat dan om kosten in verband met adviezen/procedures over de WOB, de AWB, artikel 843a Rv, pachtprocedures, het inpassings- en bestemmingsplan en de cassatieprocedure. Het gaat daarbij volgens de Staat om een bedrag van € 118.117,90 ex btw. [gedaagde] heeft de hoogte van dat bedrag niet bestreden en evenmin specifiek toegelicht waarom deze kosten wel betrekking hebben op de onteigeningsprocedure. Voorts meent de Staat dat er buitensporig veel uren zijn gaan zitten in het bestuderen van documenten, besprekingen en correspondentie en dat daarom nog een bedrag van € 75.000,00 in mindering moet worden gebracht op de totaal in rekening gebrachte kosten.  
       
       
       
         2.143.	De rechtbank overweegt als volgt. De kosten die betrekking hebben op de gevoerde cassatieprocedure komen niet voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten vallen volgens vaste rechtspraak immers niet onder artikel 50 Ow. In het verlengde daarvan is [gedaagde], na verwerping van zijn cassatieberoep, in de kosten van het geding in cassatie veroordeeld. De kosten van pachtprocedures die [gedaagde] heeft gevoerd, hebben geen betrekking op de onteigening en komen daarom evenmin onder artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking. De pachtprocedure kent daarvoor een eigen regime. Met betrekking tot de overige door de Staat genoemde kosten voor adviezen/procedures had het op de weg van [gedaagde] gelegen toe te lichten waarom die kosten betrekking hebben op deze onteigeningsprocedure. Bij gebreke daarvan zal de rechtbank deze kosten, tot het door de Staat berekende en door [gedaagde] niet bestreden bedrag van € 118.117,90, niet in aanmerking nemen.  
         Dat er veel uren zijn besteed aan het bestuderen van documenten, besprekingen en correspondentie is inherent aan een onteigeningszaak van deze aard en omvang, waaraan over meerdere jaren door verschillende medewerkers van het door [gedaagde] ingeschakelde advocatenkantoor is gewerkt. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de kosten van rechtsbijstand verder bij te stellen. Dat betekent dat de kosten van rechtsbijstand worden bepaald op een bedrag van € 525.493,81. 
       
       
       
         2.144.	ad (ii.a) Het is redelijk dat [gedaagde] in verband met de onteigeningsprocedure naast rechtsbijstand van een advocatenkantoor de bijstand van een taxateur heeft ingeschakeld. De Staat heeft bezwaar gemaakt tegen de omvang van de in rekening gebrachte kosten in verband met de onteigeningsprocedure. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van € 150.153,51 verspreid over een periode van vijf jaren, mede gelet op de aard en omvang van de onteigening, redelijk zijn.  
       
       
       
         2.145.	ad (ii.b) De kosten van de taxateur die betrekking hebben op de pachtprocedures komen niet voor vergoeding in aanmerking. Die hebben immers geen betrekking op de onteigeningsprocedure.  
         2.146.	ad (iii) De Staat heeft terecht aangevoerd dat de facturen van Mieras Juridisch Advies zijn gericht aan DC Industrial N.V. en dus kennelijk niet ten laste van [gedaagde] komen. Reeds om die reden komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking. Voor zover de kosten voor rekening van [gedaagde] komen en betrekking hebben op de onteigeningsprocedure, doorstaan de kosten niet de dubbele redelijkheidstoets. De rechtbank ziet niet in waarom het redelijk is dat [gedaagde] naast een gespecialiseerd advocatenkantoor Mieras Juridisch Advies heeft ingeschakeld. Dat zou dan moeten zijn vanwege zijn (aanvullende) specialistische kennis en kunde, maar die is gesteld noch gebleken. De grotendeels niet gespecificeerde facturen van Mieras Juridisch Advies geven zo weinig inzicht in het omvangrijke aantal opgevoerde uren en de dito kosten dat niet kan worden vastgesteld of de hoogte daarvan redelijk is. Voor zover Mieras Juridisch Advies heeft gefungeerd als liaison tussen [gedaagde] en zijn overige adviseurs is het niet redelijk die kosten bij de Staat in rekening te brengen.    
       
       
       
         2.147.	ad (iv) De declaraties van mr. Harbers inzake de pachtprocedures hebben geen betrekking op de onteigeningsprocedure en vallen derhalve niet onder artikel 50 Ow. De pachtprocedure kent voor de (proces)kosten een eigen regime. 
       
       
       
         2.148.	ad (v) De declaraties van Van der Feltz advocaten hebben deels betrekking op advieswerkzaamheden in de periode 2007 tot en met 2019. Gedeclareerd is aan Zandzuig- en Transportbedrijf Versloot B.V. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, kan niet worden vastgesteld dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] als onteigende komen. Evenmin blijkt uit de specificatie van de werkzaamheden dat de advieswerkzaamheden betrekking hebben op de onteigening. Dit deel van de opgevoerde kosten komt niet voor vergoeding in aanmerking. 
         De declaraties met betrekking tot de opinie (welke overigens gericht zijn aan Houthoff advocaten) heeft ontegenzeggelijk betrekking op de onteigeningsprocedure. Indien deze kosten ten laste van [gedaagde] als onteigende komen, is echter de vraag of het redelijk is dat hij (lees: Houthoff) bijstand van dit kantoor heeft ingeroepen. [gedaagde] heeft zich immers al van (rechts)bijstand voorzien door inschakeling van een gespecialiseerd advocatenkantoor. Het stond [gedaagde] (Houthoff) vanzelfsprekend vrij daarnaast een specialist te benaderen voor een opinie naar aanleiding van het concept-rapport van de deskundigen, maar het is naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk die kosten “gezien de aard der zaak en om het risico van zaakblindheid uit te sluiten” ten laste van de Staat te brengen. Daarvoor heeft [gedaagde] nu juist een gespecialiseerd kantoor ingeschakeld dat meerdere advocaten op de zaak heeft gezet. Ook deze kosten komen derhalve niet ten laste van de Staat. 
       
       
       
         2.149.	ad (vi) De declaratie van Overwater en Steenhuijs heeft betrekking op werkzaamheden in 2015 betreffende “de externe review taxatierapport de Staat inzake Hedwigepolder”. In die periode en daarna heeft [gedaagde] eveneens Verhagen als taxateur ingeschakeld. De vraag is of het redelijk is deze kosten op te voeren naast de kosten voor werkzaamheden van taxateur Verhagen. De specificatie van de declaratie van Overwater en Steenhuijs en de toelichting daarop geven geen inzicht in de precieze aard van de werkzaamheden en de noodzaak van het inschakelen van Overwater en Nieuwenhuijs naast taxateur Verhagen. Onder die omstandigheden is het niet redelijk om deze kosten ten laste van de Staat te brengen.  
       
       
       
         2.150.	ad (vii) De factuur van Svasek is gericht aan DC Industrial zodat niet is vast te stellen dat dit kosten betreffen van [gedaagde]. Daarbij komt dat deze kosten kennelijk betrekking hebben op onderzoek naar het functioneren van de ontpolderde Hedwigepolder als baggerspecieberging. Daarvan is reeds overwogen dat dit geen doel van de onteigening is, zodat de kosten van het onderzoek daarnaar niet als kosten van de onteigening voor vergoeding in aanmerking komen.  
         2.151.	Voor de nog niet gedeclareerde kosten tot en met pleidooi kunnen de p.m.-kosten Houthoff à € 55.000,00 en de p.m.-kosten Verhagen à € 4.250,00 als redelijke kosten ten laste van de Staat worden gebracht. Om dezelfde redenen als hiervoor in 2.146. onder ad (iii) overwogen, is het niet redelijk de p.m.-kosten van Mieras Juridisch advies ten laste van de Staat te brengen. 
       
       
       
         2.152.	Met betrekking tot de door [gedaagde] opgevoerde kosten in de B-categorie overweegt de rechtbank het volgende:  
         ad (i) De kosten van de cassatieprocedure in verband met declaraties van Houthoff voor rechtsbijstand tot het bedrag van € 111.765,14 komen niet voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten vallen zoals hiervoor al is overwogen volgens vaste rechtspraak immers niet onder artikel 50 OW.  
       
       
       
         2.153.	ad (ii) De declaraties Houthoff inzake het RIP van in totaal € 466.421,67 zijn zonder uitzondering gericht aan DC Dredging p/a Mieras Juridisch Advies te Kapelle. Bij gebreke van een nadere toelichting gaat de rechtbank ervan uit dat die kosten dus niet voor rekening van [gedaagde] als onteigende komen. Voor zover deze kosten wel voor rekening van [gedaagde]  komen geldt dat die hooguit ten laste van de Staat kunnen worden gebracht in het geval het gaat om kosten voor werkzaamheden ter zake het beroep op zelfrealisatie. In de declaraties worden de werkzaamheden omschreven als juridische werkzaamheden inzake “Verdieping van de Westerschelde”. Of en in hoeverre de juridische werkzaamheden betrekking hebben op het rijksinpassingsplan, in het bijzonder het beroep dat [gedaagde] in de administratieve fase heeft gedaan op zelfrealisatie, in welk geval de daarmee gemoeide kosten van rechtsbijstand, mits redelijkerwijs gemaakt en binnen redelijke omvang voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen (zie ECLI:NL:HR:2018:1694), kan de rechtbank aan de hand van de bij de declaraties behorende specificaties niet vaststellen. De kosten komen derhalve niet ten laste van de Staat. 
       
       
       
         2.154.	ad (iii) Hetzelfde geldt voor de declaraties Svasek, Tauw en URS inzake het RIP voor een totaalbedrag van € 161.776,47. De facturen zijn gericht aan respectievelijk DC Dredging B.V., t.a.v. mr. ir. J.L. Mieras, DC Industrial N.V t.a.v. [gedaagde] en DC Dredging t.a.v. mr. ir. J.L. Mieras. Specificatie van de verrichte werkzaamheden ontbreekt in zijn geheel. Of en in hoeverre deze werkzaamheden betrekking hebben op het beroep van [gedaagde] op zelfrealisatie in de administratieve fase, kan de rechtbank niet vaststellen. Ook deze kosten komen niet ten laste van de Staat. 
       
       
       
         2.155.	ad (iv) De declaraties Verhagen overige adviezen van in totaal € 21.112,08 zijn deels gericht aan B.V. Smidschor te Sint Jansteen en deels aan [gedaagde] en hebben blijkens de omschrijving in de declaraties betrekking op de waardebepaling van de gronden in de Hedwigepolder ten behoeve van box 3, maar ook op de taxatie van “eigendommen zuster” en taxatie van percelen in de gemeenten Hulst en Axel. Zonder nadere toelichting, welke niet is gegeven, valt niet in te zien waarom deze kosten, naast de reeds in de A-categorie opgevoerde kosten, voor vergoeding op grond van artikel 50 Ow in aanmerking komen.  
       
       
       
         2.156.	ad (v t/m x) Evenmin valt in te zien waarom deze overige in de B-categorie opgevoerde kostenposten op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen, nu niet blijkt dat het hierbij gaat om kosten met betrekking tot de onteigeningsprocedure. Voor de declaraties van Houthoff inzake advisering Europees recht, het lobbydossier en de EHRM-procedure is dat evident. Die kosten komen, zoals ook de kosten van een cassatieprocedure niet onder het regime van artikel 50 Ow vallen, naar het oordeel van de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking. Bij de overige opgevoerde kosten (declaraties/facturen Mieras/ZLTO, Den Hollander, E-connection, Van der Feltz, Arcas, Artefact, Bureau Waardenburg, Ecosa, Ekelmans & Meijer, Flybe, Friedberg, Holland International Kenneth Pey, Koch, Stibbe, Studio Betje & Wolff, ThreeTwoOne, West 8 en Windt Le Grand) kan de rechtbank bij gebreke van een deugdelijke specificatie niet vaststellen dat de betreffende werkzaamheden betrekking hebben op de onteigeningsprocedure. Wat verder opvalt is dat een groot aantal van de declaraties en facturen gericht zijn aan DC Dredging, DC Industrial N.V., Zandzuig & Transportbedrijf Versloot, ZLTO, B.V. Smidschor en Mieras Juridisch advies. Zonder nadere toelichting, welke [gedaagde] niet heeft gegeven, kan evenmin worden vastgesteld of dit kosten zijn die voor rekening van [gedaagde], als onteigende, komen. De kosten van Bosselaar en Strengers lijken betrekking te hebben op advisering in de administratieve fase, de cassatieprocedure en de EHRM-procedure en kunnen dus zonder toelichting waaruit blijkt dat dit anders is, evenmin worden gebracht onder de kosten als bedoeld in artikel 50 Ow.  
       
       
       
         2.157.	De rechtbank oordeelt het begrijpelijk dat [gedaagde] zich op alle fronten heeft ingespannen en kosten noch moeite heeft gespaard om de onteigening te voorkomen. Echter, noch die omstandigheid, noch het door [gedaagde] gestelde unieke karakter van deze onteigening, legt voldoende gewicht in de schaal om de opgevoerde kosten, in de door hem zelf benoemde B-categorie, te scharen onder de kosten van het proces die op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. Voor een (verdere) uitbreiding van het bereik van artikel 50 Ow op grond van de redelijkheid, zoals [gedaagde] voorstaat, zijn naar het oordeel van de rechtbank in het onteigeningsrecht geen aanknopingspunten te vinden. Nu de door [gedaagde] in de B-categorie gedeclareerde kosten niet onder het bereik van artikel 50 Ow vallen, komt de rechtbank aan de dubbele redelijkheidstoets (is inschakeling van deskundige bijstand redelijk en is de omvang van de in rekening gebrachte kosten redelijk) niet toe. 
       
       
       
         2.158.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat als kosten met betrekking tot de onteigening ten laste van de Staat komen: 
       
       - de declaraties  Houthoff inzake de onteigeningsprocedure tot een bedrag van   €  525.493,81 
       - de declaraties Verhagen inzake de onteigeningsprocedure tot een bedrag van   €  150.153,51 
       - p.m.-kosten Houthoff						         €   55.000,00 
       - p.m.-kosten Verhagen						          €     4.250,00  
       totaal 								         € 734.897,32 
       
       
         
           
           C. Schadeloosstelling [interveniënt] 
         
       
       
       
         2.159.	In het onteigeningsvonnis is het aan [interveniënt] te betalen voorschot op de schadeloosstelling in verband met de onteigening van:  - een gedeelte van 05.50.00 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 202 en 
       
       - een gedeelte van 03.06.33 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 200 bepaald op € 296.420,00 (90% van het door de Staat aangeboden bedrag van € 329.356,00).  2.160.	De aan [interveniënt] te betalen schadeloosstelling is door de deskundigen in hun rapport begroot op: - in verband met de onteigening van 8.56.33 ha gepachte grond: conform de overeenkomst met de Staat (2015) 			€ 329.356,00 - in verband met de onteigening van 4.58.12 ha gepachte grond: * bijkomende schade						€ 179.314,00 * belastingschade							                p.m. totaal								€ 508.670,00 + p.m. nog te vermeerderen met deskundigenkosten en rente. 
       2.161.	Namens de Staat is aan [interveniënt] laatstelijk in verband met de onteigening van de twee laatstgenoemde perceelgedeelten (met een gezamenlijke oppervlakte van 4.58.12 ha) aangeboden een bedrag van € 163.253,00 + p.m. als schadeloosstelling. De Staat is ervan uitgegaan dat [interveniënt] op peildatum nog pachter was van de navolgende onroerende zaken van [gedaagde] in de Hedwigepolder: 
       - een gedeelte van 05.50.00 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 202; 
       - een gedeelte van 03.06.33 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 200; 
       - een gedeelte van 02.00.00 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 200; 
       - een gedeelte van 02.58.12 ha van het kadastrale perceel gemeente Hulst, sectie X nr. 202. 
       
         De Staat stelt dat hij reeds in 2015 overeenstemming heeft bereikt met [interveniënt] over de schadeloosstelling die hem als pachter toekomt in verband met de (toen nog: voorgenomen) onteigening van de eerste twee hiervoor genoemde perceelgedeelten, zodat volgens de Staat uitsluitend nog door de rechtbank de schadeloosstelling moet worden vastgesteld die [interveniënt] als pachter toekomt in verband met de onteigening van de laatste twee genoemde perceelgedeelten.  
         Aan [interveniënt] is voorts door de Staat als bijkomend aanbod aangeboden om het gebruik van de onteigende gronden (om niet) voort te zetten tot 5 oktober 2018. [interveniënt] heeft dit aanbod aanvaard. 
       
       
       
         2.162.	[interveniënt] stelt dat hij op de peildatum pachter was van de hiervoor onder r.o. 2.161. genoemde vier perceelgedeelten. [interveniënt] heeft niet betwist dat met de Staat eerder reeds overeenstemming is bereikt over de aan hem als pachter toekomende schadeloosstelling in verband met de onteigening van de eerste twee genoemde perceelgedeelten, maar heeft (toch) uitdrukkelijk verzocht om de algehele en volledige schadeloosstelling in verband met de onteigening van de vier perceelgedeelten vast te stellen. 
         Namens [interveniënt] is vervolgens echter alleen nog de schadeloosstelling in verband met de onteigening van de laatste twee perceelgedeelten (met een gezamenlijke oppervlakte van 4.58.12 ha) begroot, laatstelijk op een bedrag van € 262.213,29 + p.m. 
       
       
       
         2.163.	[interveniënt] was op de peildatum 49 jaar oud en exploiteerde een gemengd akkerbouw- en mestkuikenbedrijf vanaf zijn huiskavel aan de [straat, plaats] (België).  
         Op deze huiskavel (oppervlakte 0.80.00 ha) staat de woning van [interveniënt] (inclusief garage en zwembad), een loods (vloeroppervlakte plm. 750 m², voor de opslag van aardappelen), twee kippenstallen c.a. (totale vloeroppervlakte plm. 2000 m², voor het mesten van plm. 37.000 kuikens) en een grote werkschuur (vloeroppervlakte plm. 525 m², voor het stallen van materieel en opslaan van producten). 
       
       
       
         2.164.	 Volgens [interveniënt] beschikte hij daarnaast op de peildatum over in totaal circa 25 ha agrarische grond, deels in eigendom (circa 4,5 ha) en deels in pacht (circa 20,5 ha), verspreid gelegen in Zeeuws-Vlaanderen in een straal van circa 15 km rond zijn huiskavel. Op deze gronden teelde [interveniënt] met name consumptieaardappelen, korrelmais en granen.  
         Op de peildatum pachtte [interveniënt] de hiervoor onder r.o. 2.161. genoemde vier perceelgedeelten van [gedaagde] in de Hedwigepolder, met een totale oppervlakte van 13.14.45 ha.  De twee laatstgenoemde perceelgedeelten, met een gezamenlijke oppervlakte van 4.58.12 ha, waren laatstelijk bij [interveniënt] in gebruik voor akkerbouw. Het betrof kwalitatief goede gronden met een adequate ontsluiting en afwatering. De afstand van de huiskavel tot deze beide percelen bedroeg circa 3 km.   
         
           2.165.	De deskundigen zien, nu tussen de Staat en [interveniënt] onbetwist is dat zij op de peildatum reeds (onvoorwaardelijk) overeenstemming hadden bereikt over de aan [interveniënt] toekomende schadeloosstelling in verband met de onteigening van de eerste twee genoemde perceelgedeelten (met een gezamenlijke oppervlakte van 8.56.33 ha) geen redelijke grond om dit deel van de schadeloosstelling voor [interveniënt] anders dan conform die overeenkomst vast te stellen. Zij zien geen aanleiding om over dit deel van de schadeloosstelling nog nader te adviseren. Zij hebben daarom advies uitgebracht over de aan [interveniënt] toekomende schadeloosstelling in verband met de onteigening van de laatste twee genoemde perceelgedeelten (met een gezamenlijke oppervlakte van 4.58.12 ha).   
       
       
       
         2.166.	De deskundigen gaan er voor wat betreft deze beide perceelgedeelten van uit dat deze per peildatum regulier verpacht waren aan [interveniënt]. Zij overwegen daartoe het volgende. Volgens het vonnis van de pachtkamer van 27 november 2015 gold deze pachtovereenkomst ingaande 1991 voor onbepaalde tijd met een overeengekomen pachtprijs van (omgerekend)  € 873,53 per ha. Deze pachtovereenkomst is nadien nog op verzoek van [gedaagde] getoetst door de Grondkamer. Bij beschikking van 7 december 2017 is de looptijd van de pachtovereenkomst gewijzigd in de wettelijke duur van 6 jaar. Rekening houdend met het Pachtprijzenbesluit 2017 gaan de deskundigen per peildatum voor deze gronden uit van een pachtprijs van € 538,06 per ha. 
         
           Percelen 
           2.167.	De rechtbank stelt voorop dat [interveniënt] en de Staat met betrekking tot de perceelgedeelten van 05.50.00 ha en van 03.06.33 ha zoals hiervoor in r.o. 2.161. vermeld (de percelen A) overeenstemming hebben bereikt over de schadeloosstelling. [interveniënt] heeft toch uitdrukkelijk verzocht om bij de vaststelling van de schadeloosstelling ook deze twee percelen te betrekken, maar heeft vervolgens enkel nog de schadeloosstelling begroot van de perceelgedeelten van 02.00.00 ha en van 02.58.12 ha, zoals hiervoor in r.o.2.161. vermeld (de percelen B). De rechtbank zal, nu tussen de Staat en [interveniënt] overeenstemming bestaat over de schadeloosstelling van de percelen A, de schadeloosstelling voor die percelen dienovereenkomstig vaststellen en hieronder de schadeloosstelling voor de percelen B beoordelen.  
       
       
       
         
           Pacht 
           
         
         2.168.	De eerste vraag die de rechtbank daarbij moet beantwoorden is of deze percelen op de peildatum (8 februari 2018) door [interveniënt] van [gedaagde] werden gepacht. Vaststaat dat de pachtkamer van deze rechtbank bij vonnis van 27 november 2015, voor zover hier van belang,  tussen [gedaagde] en [interveniënt] met betrekking tot de percelen een reguliere pachtovereenkomst  heeft vastgelegd, waarna de Grondkamer Zuidwest de pachtovereenkomst op 7 december 2017  heeft gewijzigd in de wettelijke duur van 6 jaar en heeft goedgekeurd. Vaststaat eveneens dat [interveniënt] op de peildatum pachter was van deze percelen en dat de pachtovereenkomst tussen [gedaagde] en [interveniënt] als gevolg van de inschrijving van het onteigeningsvonnis op deze datum is ontbonden. De omstandigheid dat [gedaagde] tegen -onder meer- het vonnis van de pachtkamer van deze rechtbank van 27 november 2015 hoger beroep heeft ingesteld bij de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem - Leeuwarden en in die nog lopende procedure thans een verklaring voor recht vordert dat, als de onteigening niet zou hebben plaatsgehad, de tussen [gedaagde] en [interveniënt] bestaand hebbende pachtovereenkomst als gevolg van tekortschieten van [interveniënt] met ingang van datum arrest zou zijn ontbonden, leidt niet tot een ander oordeel. Ook in het geval van toewijzing van die vordering bestond op de peildatum tussen [gedaagde] en [interveniënt] immers een pachtovereenkomst en is die overeenkomst ontbonden door de inschrijving van het onteigeningsvonnis. De rechtbank gaat er derhalve van uit dat [interveniënt] op de peildatum (regulier) pachter was en in die hoedanigheid als gevolg van de onteigening recht heeft op een schadeloosstelling.  
         
           Reconstructie 
           
         
         2.169.	De rechtbank dient de aan [interveniënt] toekomende schadeloosstelling zelfstandig te bepalen en in dat verband, uitgaande van de situatie per peildatum, te onderzoeken wat een redelijk handelend ondernemer/agrariër zou doen indien hij zijn bedrijf niet op het onteigende kan voortzetten. Daarbij betrekt de rechtbank vanzelfsprekend de standpunten van partijen en het advies van de deskundigen. Zowel [interveniënt] als de Staat gaat bij de vaststelling van schadeloosstelling wegens het verlies van de pachtgronden uit van ‘reconstructie’ door middel van de aankoop van vervangende agrarische grond elders. Ook de deskundigen achten dat een redelijk uitgangspunt. De rechtbank ziet geen aanleiding daarover anders te oordelen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals door de deskundigen is vastgesteld, [interveniënt] op de peildatum fulltime in zijn bedrijf, een gemengd akkerbouw- en mestkuikenbedrijf, werkzaam was en hij voor zijn inkomen volledig op de resultaten van zijn bedrijf was aangewezen. Onder die omstandigheden en mede gelet op de leeftijd van [interveniënt] op de peildatum, zal een redelijk handelend ondernemer er voor kiezen het verlies van pachtgronden te compenseren door de aankoop of pacht van gronden elders. Nu de deskundigen eveneens hebben vastgesteld dat op de agrarische grondmarkt in Zeeuws-Vlaanderen niet of nauwelijks gronden in pacht worden aangeboden, zal [interveniënt] zijn aangewezen op de aankoop van vervangende grond. 
         
           Prijs 
           
         
         2.170.	De deskundigen hebben als zoekgebied waarbinnen [interveniënt] vervangende grond zou kunnen aankopen deels de gemeente Hulst en deels de gemeente Hontenisse (bedoeld zal zijn het gebied van de voormalige gemeente Hulst en het gebied van de voormalige gemeente Hontenisse, nu de gemeente Hontenisse in 2003 is opgegaan in de gemeente Hulst) in aanmerking genomen. Op grond van referentietransacties hebben de deskundigen de grondprijs van onverpachte grond in het gebied van de (voormalige) gemeente Hulst bepaald op € 9,00 per m² en in het gebied van de (voormalige) gemeente Hontenisse op € 8,50 per m², die laatste prijs te vermeerderen met een premie ‘uit handen breken’ van € 0,50 per m². De rechtbank ziet in de stelling van [interveniënt] dat de deskundigen een te lage grondprijs aanhouden geen aanleiding af te wijken van de door de deskundigen begrote bedragen. Omdat als gevolg van het beperkte aanbod van agrarische grond in het gebied van de (voormalige) gemeente Hulst [interveniënt] volgens de deskundigen meer zekerheid heeft dat hij vervangende grond zal kunnen aankopen in het gebied van de (voormalige) gemeente Hontenisse (thans ook de gemeente Hulst) ligt het voor de hand van aankoop in dat gebied uit te gaan. De rechtbank zal de deskundigen daarin volgen. Dat betekent dat de rechtbank bij de aankoop van vervangende grond uit zal gaan van een grondprijs van € 8,50 per m² en een premie ‘uit handen breken’ van € 0,50 per m². 
       
       
       
         
           Financieringsschade 
           
         
         2.171.	De aankoop van vervangende grond leidt voor [interveniënt] tot inkomensschade. Hij zal zijn investering in vervangende grond immers moeten financieren. De deskundigen kenmerken het bedrijf van [interveniënt] gelet op de aard en omvang als financieel kwetsbaar en houden daarom bij financiering (met een looptijd van 10 jaar) rekening met een rente van 5%. De rechtbank ziet geen aanleiding van dat advies af te wijken en zal derhalve bij financiering ook uitgaan van een rentepercentage van 5%. Dat leidt, rekening houdend met een prijs per m² van € 8,50, de besparing van de pachtsom over de resterende pachtperiode en het eigenaarsdeel van de waterschapslasten, zoals door de deskundigen berekend, tot de volgende opstelling: 
       
       
       
         investering in vervangende grond 4.58.12 ha à € 8,50,-- per m²		€ 389.402,00 
       
       
       - te financieren tegen 5% per jaar					€   19.470,10 
       - minus besparing pachtsom per jaar (à € 538,06 per ha)			€     2.464,96   
       - plus eigenaarsdeel waterschapslasten (à € 36,30 per ha)		 €        166,30   
       
         totaal per jaar							€   17.171,44 
         totaal (kapitalisatiefactor 8)						€ 137.371,00 
       
       
         
       
       
         
           Omrijschade 
           
         
         2.172.	Bij aankoop van vervangende grond in de voormalige gemeente Hontenisse gaan de deskundigen uit van een ligging daarvan binnen 13 km van de huiskavel van [interveniënt], zodat hij per rit met de auto of tractor naar de vervangende grond (heen en terug) 20 km meer moet rijden. De deskundigen berekenen de omrijschade auto (kosten auto en persoon) op een bedrag van € 371,80 per jaar en de omrijschade tractor (kosten tractor, werktuig en man) op een bedrag van € 1.550,00 per jaar, in totaal derhalve € 1.921,80 per jaar. Met toepassing van een kapitalisatiefactor 8 berekenen de deskundigen de totale omrijschade op een bedrag van             € 15.374,00. De rechtbank neemt dit advies over en zal de omrijschade daarom vaststellen op dit bedrag. De rechtbank ziet geen aanleiding dit bedrag te verminderen met de helft, zoals door de deskundigen wordt geadviseerd, omdat [interveniënt] de onteigende pachtgronden slechts beperkt zelf gebruikte. [interveniënt] heeft ter zitting toegelicht dat hij wegens privé omstandigheden voor de pachtgrond gedurende een relatief korte periode (van 2012 tot en met 2014) gebruik heeft moeten maken van loonwerkers en dat hij de pachtgronden toen zelf minder frequent heeft bezocht. Vanaf 2015 exploiteert hij zijn landbouwbedrijf weer volledig zelfstandig. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende komen vast te staan dat die door [interveniënt] geschetste periode waarin hij de pachtgronden door omstandigheden minder frequent bezocht zich per peildatum nog voordeed.  
       
       
       
         
           Bijkomende schade 
           
         
         2.173.	De bijkomende schade begroten de deskundigen op:  
       
       - premie ‘uit handen breken’ (4.58.12 ha à € 0,50 per m²)		€  22.906,00 
       - kosten notaris + makelaar (2% van € 389.402,00) 			€    7.788,04 
       - kosten bodemonderzoek en bemesting (à € 450,00 per ha)		€    2.061,54 
       - kosten accountant, teeladvies etc.					 €    1.500,00 
       totaal (afgerond)							€  34.256,00 
       
       
         De rechtbank ziet geen aanleiding van dit advies van de deskundigen af te wijken. 
       
       
       
         
           Belastingschade 
         
       
       
       
         2.174.	De deskundigen hebben (nog) niet geadviseerd omtrent eventueel door [interveniënt] te lijden belastingschade. Zij hebben deze post vooralsnog opgenomen als p.m. [interveniënt] heeft de deskundigen naar aanleiding van het conceptrapport verzocht voor de beoordeling van eventuele belastingschade een Belgische en een Nederlandse fiscalist te raadplegen. 
       
       
       
         2.175.	De Staat heeft hiertegen geen verweer gevoerd.  
       
       
       
         2.176.	De rechtbank gaat ervan uit dat, indien en voor zover [interveniënt] als gevolg van de onderhavige onteigening belastingschade zou lijden, de Staat zal aanbieden te betalen en [interveniënt] zal aanvaarden het bedrag dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onderhavige onteigening, zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. De rechtbank zal deze schadepost daarom opnemen als p.m. post. 
         
           Schadeloosstelling 
           
         
         2.177.	De aan [interveniënt] toekomende schadeloosstelling als gevolg van de onteigening van de 2 perceelgedeelten gezamenlijk groot 4.58.12 ha bedraagt derhalve: 
       
       - inkomensschade (financieringsschade + omrijschade)			€ 152.745,00 
       - bijkomende schade						€   34.256,00 
       - belastingschade							 €              p.m.  
       
         totaal								€ 187.001,00 + p.m. 
         nog te vermeerderen met deskundigenkosten en rente. 
         Daarbij komt de schadeloosstelling in verband met de onteigening van de percelen A waarover partijen overeenstemming hebben bereikt ten bedrage van € 329.356,00. In totaal komt aan [interveniënt] dus toe een bedrag van € 516.357,00 + p.m.   
         2.178.	De Staat heeft nog aangevoerd dat de schadeloosstelling geconsigneerd zou moeten worden, indien de rechtbank [gedaagde] volgt in zijn standpunt dat [interveniënt] geen pachter was. Nu de rechtbank heeft vastgesteld (zie r.o. 2.168.) dat de onteigende percelen B door [interveniënt] op de peildatum werden gepacht en het dus zeker is dat de schadeloosstelling aan [interveniënt] toekomt, is voor consignatie geen plaats. 
       
       
       
         
           Rente 
         
       
       
       
         2.179.	De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de datum van ontvangst van het voorschot en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 0,5% per jaar. Nu partijen hieromtrent niets hebben gesteld en dit percentage naar het oordeel van de rechtbank een marktconforme rente op de peildatum is, zal de rechtbank dit percentage overnemen. Deze rente dient te worden betaald over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum van onderhavig vonnis. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.   De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [interveniënt] over de vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.  
         
           Vergoeding deskundigenkosten 
           
         
         2.180.	[interveniënt] maakt aanspraak op de volgende kosten: 
       
       
         
           kosten Toine de Bakker						€    30.551,67 
         
         
           kosten eerste advocaat [interveniënt]					€    10.566,05 
         
         
           kosten Den Hollander Advocaten onteigeningsprocedure		€    32.977,93 
         
         
           kosten Den Hollander Advocaten pachtprocedure			€    52.971,97 
         
       
       2.181.	Zoals de rechtbank heeft overwogen onder r.o. 2.141. komen op grond van artikel 50 Ow de kosten van het proces in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Daaronder vallen ook pre-processuele kosten. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen van de onteigende met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank, voor zover deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets).  
       
       
         2.182.	De kosten van de pachtprocedure komen niet op grond van art. 50 Ow voor vergoeding in aanmerking. De pachtprocedure speelt tussen [interveniënt] en [gedaagde]. De Staat is daarbij geen partij. [interveniënt] stelt weliswaar dat de pachtprocedure een direct gevolg is van de onteigeningsprocedure, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover dat standpunt al juist is, volgt daaruit niet dat de kosten van de pachtprocedure kosten zijn in de zin van art. 50 Ow. Deze grondslag kan er dan ook niet toe leiden dat [interveniënt] vergoeding van de kosten van de pachtprocedure van de Staat kan claimen. De rechtbank zal daarom, mede gelet op het verweer van de Staat op dat punt, eerst nagaan welk deel van de declaraties die door [interveniënt] in het geding zijn gebracht betrekking heeft op de pachtprocedure. 
       
       
       
         2.183.	Dat geldt in ieder geval voor de declaraties van Den Hollander Advocaten tot het gestelde bedrag van € 52.971,97. Deze zien volgens eigen opgave van [interveniënt] op de pachtprocedure. Deze kosten kan hij niet ten laste van de Staat brengen.  
       
       
       
         2.184.	Volgens de Staat hebben de kosten die [interveniënt] heeft gemaakt voor inschakeling van taxateur De Bakker deels betrekking op de pachtprocedure en deels op de onteigeningsprocedure. De Staat schat in dat de helft van de declaraties van De Bakker betrekking heeft op de onteigeningsprocedure en is bereid € 15.275,84 van de taxatiekosten te vergoeden. 
       
       
       
         2.185.	[interveniënt] stelt in reactie daarop dat maximaal een kwart van de werkzaamheden van zijn taxateur moeten worden toegerekend aan de pachtprocedure, zodat driekwart van het bedrag van € 30.551,67 door de Staat aan hem moet worden vergoed. 
       
       
       
         2.186.	De rechtbank overweegt als volgt. De kostenopgave van De Bakker is niet onderverdeeld in kosten voor de onteigeningsprocedure en kosten voor de pachtprocedure. [interveniënt] en de Staat maken allebei een schatting. Het ligt echter in de eerste plaats op de weg van [interveniënt] zijn vordering te onderbouwen. Nu hij dat niet heeft gedaan en de rechtbank ook niet op andere wijze kan vaststellen dat de schatting van [interveniënt] meer voor de hand ligt dan die van de Staat, houdt de rechtbank het ervoor dat de helft van de opgevoerde kosten van De Bakker betrekking heeft op de pachtprocedure, zodat hij € 15.275,84 als kosten van de onteigeningsprocedure op grond van art. 50 Ow ten laste van de Staat kan brengen.  
       
       
       
         2.187.	De Staat acht zowel het inschakelen door [interveniënt] van een gespecialiseerde advocaat, als het bedrag ad € 32.977,93 aan declaraties van Den Hollander Advocaten redelijk. Nu de Staat zich niet heeft uitgelaten over de kostenopgave van de eerste advocaat van [interveniënt] tot het bedrag van € 10.566,05 en noch de inschakeling van deze advocaat noch de hoogte van deze kosten de rechtbank onredelijk voorkomt, zal de rechtbank de vergoeding voor [interveniënt] ter zake advocaatkosten tot aan het pleidooi op 2 maart 2020 vaststellen op € 43.543,98.  
       
       
       
         2.188.	Mr. Bijloo heeft voorafgaand aan het pleidooi in zijn akte overlegging producties een inschatting gemaakt van de kosten in verband met het pleidooi. Deze behelzen 28 uren á  € 295,00 vermeerderd met 6% kantoorkosten, dus € 8.755,60. 
         De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi de raming van mr. Bijloo van 28 uren redelijk geacht. Hij gaat er daarbij van uit dat het gaat om gezamenlijke kosten van mr. Bijloo en De Bakker. [interveniënt] heeft weliswaar ter gelegenheid van het pleidooi geen nadere specificatie overgelegd van de werkelijke kosten in verband met het pleidooi, maar nu de Staat zich op het standpunt heeft gesteld dat deze kosten redelijk zijn, en de hoogte van deze kosten ook de rechtbank niet onredelijk voorkomt, zal de rechtbank de vergoeding voor [interveniënt] ter zake advocaatkosten in verband met het pleidooi op 2 maart 2020 vaststellen op € 8.755,60.  Gelet op de opmerking van de Staat over de kosten van De Bakker en nu daaromtrent door [interveniënt] niets nader is gesteld, worden de eventuele kosten van De Bakker in verband met het pleidooi geacht in dit bedrag te zijn begrepen.     
       
       
       
         2.189.	De slotsom is dan ook dat aan [interveniënt] een vergoeding voor deskundige bijstand ex art. 50 Ow zal worden toegekend van € 67.575,42.  
       
       
       
       
         
           D. Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen 
         
       
       
       
         2.190.	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 374.809,57 (incl. btw). De Staat heeft meegedeeld geen bezwaar te hebben tegen deze kostenopgave. Hij zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de zaak tegen [gedaagde] 
       
     
     
     
       3.1. 
       stelt het bedrag van de te dezer zake door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 20.950.040,00 + p.m., 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] te betalen het bedrag waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 6.171.615,00, vermeerderd met een rente van 0,5% per jaar daarover vanaf 8 februari 2018 tot 15 april 2020, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 april 2020 tot aan de dag der voldoening,  
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 734.897,32 ter zake van kosten van juridische en deskundige bijstand en € 285,00 ter zake van griffierechten, in de zaak tegen [interveniënt]  3.4.	stelt het bedrag van de te dezer zake door de Staat aan [interveniënt] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 516.357,00 + p.m., 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt de Staat om aan [interveniënt] te betalen het bedrag waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 219.937,00, vermeerderd met een rente van 0,5% per jaar daarover vanaf 8 februari 2018 tot 15 april 2020, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 april 2020 tot aan de dag der voldoening,  
       
     
     
       3.6. 
       veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [interveniënt] begroot op € 67.575,42 ter zake van kosten van juridische en deskundige bijstand en € 285,00 ter zake van griffierechten, 
       
       
         
           in de zaken tegen [gedaagde] en [interveniënt] 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: de Provinciale Zeeuwse Courant, 
     
     
       3.8. 
       veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 374.809,57 (incl. btw), 
       
     
     
       3.9. 
       
         verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.   
         
           Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit, mr. H.A. Witsiers, 
         en mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2020. 
       
     
   
   
     FM