ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:2036

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:2036 Gerechtshof Amsterdam , 19-06-2018 / 200.205.130/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-06-19

Zaaknummer: 200.205.130/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:2036

---

Huurrecht, bevoegdheid om woning te verhuren, geschil over datum beëindiging huurovereenkomst.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.205.130/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 4988454 \ CV EXPL 16-3127 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  19 juni 2018 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. W.H. van Zundert te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.W.J. Hijnen te Beverwijk. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 5 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 6 juli 2016 onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.  
     
     
     
       Bij arrest van 20 december 2016 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 2 maart 2017 heeft plaatsgevonden. Van deze comparitie is proces-verbaal op gemaakt. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte houdende uitlating over produktie(s) overgelegd bij memorie van antwoord en houdende overlegging producties van de zijde van [appellant] ; 
     - antwoordakte van [geïntimeerde] . 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 maart 2018 doen bepleiten, door hun bovengenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
       Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, danwel die vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.  
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil behoudens ten aanzien van de beëindigingsdatum van 30 november 2015. Het hof komt hierop terug bij de bespreking van de grieven. Tegen de overige vastgestelde feiten is geen grief gericht. Deze dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende 
     
     
     
       2.1 
       Tussen partijen is op 1 mei 2014 een huurovereenkomst is gesloten, waarin [geïntimeerde] als verhuurster is vermeld en [appellant] als huurder.  
       
     
     
       2.2 
       De overeengekomen huurprijs bedraagt € 750,- per maand. [appellant] heeft de huur tot en met augustus 2015 voldaan. 
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] heeft in september 2015 geklaagd over lekkage van het toilet. Tussen partijen is afgesproken dat de klusjesman, [A] , zou langskomen ter reparatie terwijl [appellant] op zee was.  
       
     
     
       2.4 
       
        [A] is naar de woning gegaan, en trof daar, tegen de verwachting, iemand in de woning. Hij heeft daarvan melding gedaan aan [geïntimeerde] . Telefonisch heeft [geïntimeerde] [appellant] daarop aangesproken.  
       
     
     
       2.5 
       
        [A] is op 23 september 2015, teruggekeerd naar de woning om de reparatie te verrichten. Daar heeft tussen [appellant] en [A] een handgemeen plaatsgevonden. [appellant] heeft daarvan aangifte gedaan bij de politie. Tot een strafrechtelijke vervolging is het, ook na een artikel 12 Sv-procedure niet gekomen, aangezien de toedracht onduidelijk is gebleven.  
       
     
     
       2.6 
       
        [appellant] heeft de woning verlaten. Hij heeft [geïntimeerde] daarvan rond 1 november 2015 telefonisch op de hoogte gesteld. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van een bedrag van  
         € 1.845,- aan huurtermijnen tot en met november 2015, te vermeerderen met wettelijke rente en een bedrag van € 334,87 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. [appellant] komt met zijn vijf grieven op tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering.  
       
       
     
     
       3.2 
       Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter [geïntimeerde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren, omdat gebleken is dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet [geïntimeerde] maar haar zoon [B] de eigenaar van het gehuurde was. [geïntimeerde] heeft [appellant] hierover onjuist geïnformeerd en die fout kan niet achteraf worden hersteld.  
       
     
     
       3.3 
       
        [geïntimeerde] stelt voorop dat een niet-ontvankelijkheidsverweer in deze fase niet meer kan worden gevoerd. Subsidiair stelt zij dat het door [appellant] aangevoerde niet kan leiden tot niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] , nu die stellingen feitelijk zien op de ontzegging van de vordering van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] wijst op de door haar in het geding gebrachte machtiging van [B] , waaruit blijkt dat zij gemachtigd was om de woning namens hem onder meer te verhuren en daarvoor huurpenningen in ontvangst te nemen. Op basis van deze machtiging heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellant] gesloten.  
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft voorts de overgelegde kopie machtiging tet discussie gesteld en geconcludeerd dat deze pas achteraf is opgemaakt, nadat de woning al weer was verkocht. [geïntimeerde] heeft dit betwist. 
       
     
     
       3.5 
       
         Grief 1 faalt. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst van 1 mei 2014 tussen hen is gesloten. De vordering van [geïntimeerde] is gebaseerd op deze huurovereenkomst.  Met [geïntimeerde] is het hof dan ook van oordeel dat hetgeen [appellant] heeft aangevoerd niet kan leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde] niet ontvankelijk zou moeten worden verklaard.  
         Voor zover [appellant] bedoeld heeft te betogen dat aan [geïntimeerde] geen vorderingsrecht uit de huurovereenkomst toekomt, aangezien zij geen eigenaar van het gehuurde was, faalt dit beroep eveneens. Dat [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen eigenaar van het gehuurde was, brengt op zichzelf niet mee dat zij de woning niet zou kunnen verhuren. Door de huurovereenkomst te sluiten heeft zij zich slechts ten opzichte van [appellant] verbonden het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen. Niet in geschil is voorts dat zij ook daadwerkelijk het gehuurde aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld. Dat, hoe en wanneer [B] haar daartoe gemachtigd heeft is in de relatie tussen [appellant] en [geïntimeerde] niet relevant, zodat de kwestie wanneer de machtiging precies is verleend verder onbesproken kan blijven. 
       
       
     
     
       3.6 
       
         Grief 2 klaagt over de beslissing van de kantonrechter om de comparitie doorgang te laten vinden, ondanks het feit dat [appellant] zich daarvoor had afgemeld wegens ziekte. De kantonrechter zou daarmee een fundamenteel rechtsbeginsel hebben geschonden, namelijk hoor en wederhoor. Volgens [appellant] is het gebruikelijk om in een dergelijk geval de zitting te verdagen.  
         Ook deze grief faalt. Nog daargelaten dat [appellant] nalaat toe te lichten hoe het welslagen van deze grief tot vernietiging van het bestreden vonnis zou kunnen leiden, kan uit de door hem aangevoerde feiten en omstandigheden niet worden afgeleid dat de kantonrechter een rechtsregel of  -beginsel heeft geschonden door de comparitie doorgang te laten vinden. Immers, [appellant] had naar aanleiding van de dagvaarding mondeling verweer gevoerd en stukken overgelegd, waarna de kantonrechter een comparitie van partijen had gelast. Uit de door [appellant] geciteerde telefoonnotitie volgt dat [appellant] vervolgens aan de griffie heeft laten weten dat hij wegens ziekte niet aanwezig kon zijn op de zitting en dat hij hoopte dat de uitspraak in zijn voordeel zou zijn. Expliciet is daarin vermeld dat [appellant] niet om verplaatsing van de zitting had gevraagd. Niet valt in te zien dat de kantonrechter niettemin gehouden was de zitting te verdagen.  
       
       
     
     
       3.7 
       
         Met grief 3 klaagt [appellant] erover dat de vordering van [geïntimeerde] ten onechte is toegewezen, aangezien [appellant] had geklaagd over schending van het huurgenot wegens huisvredebreuk en wegens ernstige lekkage. [appellant] stelt, en biedt te bewijzen aan, dat de echtgenoot van [geïntimeerde] op het politiebureau heeft gezegd dat hij ervoor zou zorgen dat er geen stroom en gas meer geleverd zou worden, hetgeen een inbreuk op de huurrechten van [appellant] betekende.  
         
          [appellant] stelt feitelijk sinds augustus 2015 geen enkel huurgenot meer te hebben gehad, zodat hij na augustus 2015 geen huur meer verschuldigd is. Hij verwijst in dit verband bovendien nog naar artikel 3.6 (het hof begrijpt: 3.5) van de huurovereenkomst, op grond waarvan de huurovereenkomst vervalt bij verlate betaling. 
       
       
     
     
       3.8 
       
        [geïntimeerde] wijst er allereerst op dat artikel 3.5 nietig is wegens strijd met de wettelijke opzegvereisten. Voorts betwist zij dat de lekkage ooit is aangevoerd als reden om de huur vanaf september niet meer te voldoen. Integendeel, met [appellant] is overeengekomen dat hij de huur over september zou voldoen zodra hij zijn ziektewetuitkering zou hebben ontvangen, eind september. Zij betwist uitdrukkelijk dat zij aan [A] opdracht heeft gegeven tot huisvredebreuk en dat zij schuld zou hebben aan het handgemeen tussen [appellant] en [A] . De mededelingen van de heer [geïntimeerde] op het politiebureau worden betwist. Er is ook gewoon voldaan aan de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.9 
       
         Het hof is allereerst met [geïntimeerde] van oordeel dat de huurovereenkomst niet op grond van artikel 3.5 is komen te vervallen. Een dergelijk vervalbeding is strijdig met de dwingendrechtelijke regels voor beëindiging van de huurovereenkomst. 
         De huurovereenkomst was derhalve ook na augustus 2015 geldig.  
         Zelfs al zou [geïntimeerde] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dan ontslaat die tekortkoming [appellant] nog niet van zijn eigen verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vast staat dat hij geen beroep heeft gedaan op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Hij is dan ook gewoon de overeengekomen huurprijs verschuldigd. Wel kan hij zich onder omstandigheden beroepen op opschorting.  
       
       
     
     
       3.10 
       
         Voor het geval de stellingen van [appellant] als een beroep op opschorting moeten worden beschouwd, faalt dat beroep echter. Ook volgens de eigen stellingen van [appellant] heeft [geïntimeerde] , meteen na ontvangst van de klacht over lekkage, maatregelen getroffen om die lekkage te (laten) verhelpen. [geïntimeerde] is op dat punt dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In het midden kan blijven of de echtgenoot van [geïntimeerde] gedreigd heeft de levering van stroom en gas te staken, nu gesteld noch gebleken is dat dit ook daadwerkelijk is gebeurd. 
         Voor zover al moet worden aangenomen dat de huisvredebreuk en het handgemeen door [A] hebben plaatsgevonden op de wijze zoals door [appellant] gesteld, dan kan op grond van de aangevoerde feiten niet worden geconcludeerd dat dit in opdracht van [geïntimeerde] gebeurde, dan wel dat [geïntimeerde] hiervan enig verwijt gemaakt kan worden. Ook dit incident levert derhalve geen wanprestatie van [geïntimeerde] op. 
         
          [appellant] kan zich dan ook niet op een opschortingsrecht beroepen. 
       
       
     
     
       3.11 
       Met grief 4 klaagt [appellant] over de vaststelling van de kantonrechter dat de huurovereenkomst per 30 november 2015 is geëindigd. Opnieuw verwijst [appellant] naar artikel 3.5 van de huurovereenkomst, op grond waarvan de overeenkomst na augustus 2015 zou zijn vervallen. Subsidiair meent hij dat de overeenkomst per 23 september 2015 is geëindigd omdat de heer [geïntimeerde] gezegd zou hebben dat geen plaats meer was voor hem in de woning en dat stroom en gas zou worden afgesloten. [appellant] stelt dat hiermee feitelijk een voorstel tot beëindiging werd gedaan met onmiddellijke ingang. [appellant] zag geen andere mogelijkheid dan de woning te verlaten. De sleutel heeft hij ingeleverd nadat hij zijn spullen uit de woning had verwijderd, op 26 oktober 2015. Meer subsidiair is die laatste datum dan ook de datum van beëindiging. Hieruit volgt immers dat op die datum de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.12 
       
        [geïntimeerde] wijst op verschillende wijzen waarop een huurovereenkomst beëindigd kan worden. Zij betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 augustus 2015. Dat ook [appellant] die mening was toegedaan blijkt uit het feit dat overleg heeft plaatsgevonden over de betaling van de maand september, en dat partijen waren overeengekomen [appellant] die zou voldoen na ontvangst van zijn ziektewetuitkering eind september 2015. Ook na het incident op 23 september 2015 is geen einde gekomen aan de huurovereenkomst. Betwist wordt dat de heer [geïntimeerde] [appellant] te verstaan zou hebben gegeven dat hij de woning onmiddellijk diende te verlaten en dat hij stroom en gas zou laten afsluiten. Vast staat bovendien dat [appellant] pas eind oktober/ begin november de woning heeft ontruimd, de sleutels op de keukentafel heeft achtergelaten en [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat hij was vertrokken. Vast staat ook dat hij tot die tijd het genot heeft gehad van de woning, inclusief gas, stroom en internet. Gelet op de overeengekomen opzegtermijn van een maand zou de huurovereenkomst derhalve nog tot eind december 2015 hebben doorgelopen, maar aanspraak wordt slechts gemaakt op de huurtermijnen tot eind november 2015, aldus nog steeds [geïntimeerde] . 
       
     
     
       3.13 
       
         Als hiervoor reeds overwogen is de huurovereenkomst niet reeds geëindigd door de te late betaling van de huur over september. Evenmin kan op grond van de stellingen van [appellant] worden geconcludeerd dat partijen op 23 september 2015 de overeenkomst hebben beëindigd. Zou al uit de beweerdelijke mededelingen van de heer [geïntimeerde] een voorstel kunnen worden afgeleid tot onmiddellijke beëindiging, hetgeen naar het oordeel van het hof niet het geval is, dan staat in elk geval vast dat [appellant] dat voorstel niet heeft aanvaard. Immers, volgens zijn eigen stellingen heeft hij pas eind oktober de woning verlaten en de sleutels achtergelaten en heeft hij dat daarna telefonisch aan [geïntimeerde] medegedeeld. Partijen twisten over de vraag of deze mededeling eind oktober of begin november plaatsvond. Volgens de eigen stellingen van [appellant] heeft hij in de periode tussen 23 september 2015 en het bewuste telefoontje rond 1 november geen contact meer gehad met [geïntimeerde] . Derhalve kan ook niet worden geconcludeerd dat er overeenstemming is bereikt over beëindiging per eind oktober 2015.  
         Ervan uitgaande dat de telefonische mededeling te gelden heeft als een opzegging, dan is de overeenkomst op zijn vroegst geëindigd per 30 november 2015. Dit brengt mee dat de huur tot en met november 2015 verschuldigd was, hetgeen ook in de beslissing van de kantonrechter ligt besloten. De grief faalt. 
       
       
     
     
       3.14 
       
         Grief 5 klaagt over de toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten. [appellant] ontkent dat er na de sommatiebrief van 25 september 2015 en voor het moment van dagvaarding sommaties zijn verzonden, en dat er schade is geleden.  
         
          [geïntimeerde] stelt daar tegenover dat op 7 respectievelijk 23 maart 2016 sommaties zijn verzonden naar het BRP-adres van [appellant] in [plaats] , zijnde het zelfde adres waar de dagvaarding is betekend. Deze sommatiebrieven zijn ook in het geding gebracht. Hiermee heeft zij voldaan aan de eis met betrekking tot de veertiendagen brief, aldus [appellant] . [appellant] heeft hierop - bij gelegenheid van pleidooi - niet meer gereageerd, zodat het hof ervan uitgaat dat aan de vereisten voor vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Grief 5 faalt. 
       
       
     
     
       3.15 
       
        [appellant] heeft geen feiten te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, zodat zijn bewijsaanbod wordt afgewezen. 
       
     
     
       3.16 
       De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,- aan verschotten en  € 2.277,- 
       voor salaris;  
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2018.