ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2011:BU4913

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2011:BU4913 Rechtbank 's-Gravenhage , 26-10-2011 / AWB-08_805

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2011-10-26

Zaaknummer: AWB-08_805

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2011:BU4913

---

De in de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag genoemde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40 is slechts bruikbaar bij de toepassing van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel om de bijdrage van grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te berekenen indien de uitgifteprijzen bij verkopen van gronden met dezelfde bestemming als de te waarderen grond tussen onafhankelijke partijen zijn gerealiseerd of rechtstreeks zijn herleid uit verkoopprijzen die onafhankelijke partijen zijn overeengekomen voor vergelijkbare gronden met dezelfde bestemming. Dit is met betrekking tot de in de Nota uitgiftebeleid 2005 vermelde uitgifteprijs niet het geval. Hieraan doet niet af dat het verweerder, naar deze ter zitting heeft gesteld, niet vrijstond bij de bepaling van de waarde van gronden af te wijken van de in de Nota uitgiftebeleid 2005 door de Raad vastgestelde uitgifteprijzen. Verweerder is het bestuursorgaan dat op grond van artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ, met uitsluiting van andere organen, waaronder de Raad, is belast met de uitvoering van de Wet WOZ. De Raad heeft niet de bevoegdheid om algemene regels te geven die bij toepassing van de Wet WOZ in acht moeten worden genomen. Indien de Raad heeft beoogd met de Nota uitgiftebeleid 2005 zodanige regels te geven, zijn deze in strijd met de wet en derhalve in zoverre onverbindend.  
         Eiseres heeft evenmin de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. 
         Beroep gegrond, rechtbank stelt de WOZ-waarde van het park vast op € 2.000.000.

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE 
     
     Sector bestuursrecht 
     
     zaaknummer: AWB 08/805 
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 26 oktober 2011 ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen 
     
     
       [X], gevestigd te [Z], eiseres 
       (gemachtigde: [A]) 
     
     
     en 
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder. 
     
     
     Procesverloop 
     
     Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [B] (hierna: het complex), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 2.850.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersbelasting) voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag). 
     
     Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. 
     
     Bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.  
     
     Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 januari 2008, ontvangen bij de rechtbank op 1 februari 2008, beroep ingesteld. Bij brief van 29 februari 2008 heeft eiseres de gronden van het beroep aangevuld. 
     
     Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. 
     
     Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2009. Aldaar zijn verschenen: Namens eiseres [A]. Namens verweerder [C], bijgestaan door [D]. 
       Op die zitting is het onderzoek geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een compromissoire oplossing van het geschil te beproeven. 
     
     
     Verweerder heeft op 31 maart 2009 een brief aan de rechtbank doen toekomen. 
     
     De rechtbank heeft bij brief van 9 oktober 2009 eiser verzocht om een reactie op deze brief. 
     
     Eiseres heeft op 6 november 2009 een brief aan de rechtbank doen toekomen. 
     
     Bij brief van 11 december 2009 heeft de rechtbank aan partijen nogmaals de mogelijkheid geboden om tot een onderlinge oplossing van het geschil te komen. 
     
     Verweerder heeft op 18 augustus 2011 een brief, met bijlagen, aan de rechtbank doen toekomen. Eiseres heeft op 19 augustus 2011 stukken aan de rechtbank doen toekomen. Deze stukken zijn telkens in afschrift aan de wederpartij gezonden. 
     
     
       De voorzetting van het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2011.  
       Namens eiseres zijn verschenen [A], bijgestaan door [E]. Namens verweerder zijn verschenen [C], [F] en [D].  
     
         
     Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. 
     
     Overwegingen 
     
     
       Feiten 
       Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:  
       1. Het complex bestaat uit: 
       -  clubgebouw, bruto vloeroppervlak 813 m², opgeleverd in 1973 (hierna: clubgebouw 1973); 
       -  clubgebouw, bruto vloeroppervlak 119 m², opgeleverd in 2002 (hierna: clubgebouw 2002);  
       - hockeyveld, oppervlak 5.800  m², gras, opgeleverd in 1975 (hierna: hockeyveld 1975); 
       - hockeyveld, oppervlak 5.800 m², kunstgras (water), opgeleverd in 1985 (hierna: hockeyveld 1985); 
       - hockeyveld, oppervlak 5.800 m², kunstgras (zand), opgeleverd in 1990 (hierna: hockeyveld 1990); 
       - hockeyveld, oppervlak 5.800 m², kunstgras (zand), opgeleverd in 1999 (hierna: hockeyveld 1999 A); 
       - hockeyveld, oppervlak 1.750 m², kunstgras (zand), opgeleverd in 1999 (hierna: hockeyveld 1999 B);` 
       - hockeyveld, oppervlak 11.600 m², kunstgras (zand), opgeleverd in 2005 (hierna: hockeyveld 2005); 
       - overige grond, oppervlak 25.827 m² (hierna: overige grond); 
       - omheiningen, lichtinstallaties enz. (hierna: infrastructuur). 
     
     
     2. Eigenaar van de grond waarop het complex is gelegen is Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer heeft de grond in erfpacht uitgegeven aan de [G]. De  [G] heeft het complex in gebruik gegeven aan eiseres. 
     
     3. Verweerder heeft de beschikking en de aanslag aan eiseres bekend gemaakt door toezending van een "Aanslag-/beschikkingsbiljet" dat luidt, voor zover hier van belang: 
     
     Geschil 
     
     4.1 Verweerder heeft een "Taxatieverslag [B]"(hierna: het Taxatieverslag) overgelegd, dat op 9 januari 2007 is opgemaakt door [G] (hierna: de taxateur). Daarin berekent de taxateur, uitgaande van waarde- en toestandspeildatum 1 januari 2005, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex op (afgerond) € 2.850.000. Deze waarde heeft hij gespecificeerd zoals hierna onder 4.2, 4.3 en 4.4 is aangegeven. 
     
     4.2 Aan de in de linkerkolom genoemde eigendommen heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarden toegekend: 
     
     
       Eigendommen	Bedrag in € 
       Clubgebouw 1973	 148.566 
       Clubgebouw 2002	 107.568	 
       Hockeyveld 1975	14.670	 
       Hockeyveld 1985	52.371 
       Hockeyveld 1990	65.061 
       Hockeyveld 1999 A	145.035	 
       Hockeyveld 1999 B	43.759 
       Hockeyveld 2005	343.395 
       Infrastructuur	192.590 
     
     
     4.3 Aan de in de linkerkolom genoemde grond heeft de taxateur de in de rechterkolom genoemde waarde toegekend: 
     
     
       Grond		Aantal	Prijs per	Bedrag in € 
       		  m²	  m² in €	 
       			(excl. btw)		 
       Clubgebouw 1973	813	165	134.145 
       Clubgebouw 2002	119	165	19.635 
       Hockeyveld 1975	5.800	40	232.000 
       Hockeyveld 1985	5.800	40	232.000 
       Hockeyveld 1990	5.800	40	232.000 
       Hockeyveld 1999	5.800	40	232.000 
       Hockeyveld 1999	1.750	40	70.000 
       Hockeyveld 2002	11.600	40	464.000 
     
     
     4.4 Verder heeft de taxateur aan de overige grond een waarde van € 25.827 en aan de infrastructuur een waarde van € 192.590 toegekend. 
     
     Geschil 
     
     5. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van het complex op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Partijen hebben het geschil toegespitst op de door verweerder bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex voor de hockeyvelden in aanmerking genomen grondwaarde van € 40 per m².  
     
     
       6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de waarde van het complex op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar haar opvatting is de grondwaarde van de hockeyvelden maximaal € 5 per m². Daartoe heeft eiseres - samengevat - het volgende aangevoerd. 
       In het verleden heeft verweerder steeds de door eiseres verdedigde grondwaarde aangehouden. Ook Staatsbosbeheer is bij de bepaling van de erfpachtcanon van deze waarde uitgegaan. Voor 2007 heeft verweerder de grondwaarde met maar liefst 700% verhoogd. Een onderbouwing daarvan heeft verweerder niet gegeven. Het nut dat de [G] en eiseres van het complex hebben is niet groter dan in eerdere jaren. Ook anderszins zijn er geen redenen voor een verhoging van de grondwaarde, behoudens wellicht een aanpassing aan de inflatie. Verweerder knoopt voor de grondwaarde van € 40 per m² aan bij de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag. Daarin staat dat de grondprijs voor sportcomplexen met buitenvelden wordt bepaald op € 40 per m². Dit is een theoretische, nooit op de markt gerealiseerde prijs; ook zijn er geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van sportvelden die een waarde van € 40 per m² ondersteunen. De grondwaarde van de hockeyvelden is niet hoger dan de waarde van grond met een agrarische bestemming. Verweerder heeft ter zake van de sportvelden van sportverenigingen die velden van de gemeente huren, een veel lager bedrag dan € 40 per m² grond in aanmerking genomen. Dat een waarde van € 40 per m² veel te hoog is blijkt ook uit de prijs van € 18,55 per m², die de gemeente in 2007 is overeengekomen met de Stichting Ontwikkeling Stadion (hierna: SOS) bij de verkoop van 21.566 m² grond met een vergelijkbare bestemming.  
     
     
     
       7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij het Taxatieverslag overgelegd. Verder heeft hij -zakelijk weergegeven- het volgende aangevoerd  
       In de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag is de grondprijs voor ongebouwde delen van sportvelden bepaald op € 40 per m². Verweerder dient zich daaraan te houden. Bij de vaststelling van de WOZ-waarden voor eerdere tijdvakken is verzuimd om de grond te waarderen naar de op de desbetreffende peildata door de gemeente Den Haag gehanteerde uitgifteprijzen. Voor 2007 is dit wel gebeurd, wat de grote stijging van de grondwaarde in vergelijking met eerdere tijdvakken verklaard. Er wordt geen onderscheid gemaakt bij de waardering van commerciële en niet-commerciële veldsporten. Van een begunstiging van sportverenigingen die velden van de gemeente huren, is geen sprake.  
     
     
     8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken. 
     
     Beoordeling van het geschil 
     
     9. Tussen partijen is niet in geschil dat het complex een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is en derhalve voor de toepassing van de Wet WOZ en de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1998, zoals deze luidt na de wijziging bij besluit van de Raad van 2 november 2006, als één onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.  
     
     10.  Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid, gelezen in samenhang met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.  
     
     11. De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit betekent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde (vergelijk Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan, uitgaande van deze gedachtegang, niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, oftewel het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak (vergelijk Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30 314, LJN:AA1799). Onder 'eigenaar' dient, mede gelet op artikel 24, derde lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ, in dit verband te worden verstaan degene die aan het begin van het kalenderjaar (in dit geval: 2007) het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (in dit geval: de [G]).  
     
     12. Naar het oordeel van de rechtbank wordt het complex niet in de commerciële sfeer gebezigd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex niet hoger zijn dan de benuttingswaarde. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, is slechts sprake indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN: BQ0421). De stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, laten geen ander oordeel toe dan dat de [G] met de exploitatie van het complex niet, zoals een commerciële belegger, het behalen van een maximaal rendement beoogt, maar zich bij de exploitatie van het complex het maatschappelijke belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel stelt. Het nut dat het sportcomplex de [G] oplevert, bestaat naar het oordeel van de rechtbank uit de verwezenlijking van de zo-even genoemde doelstellingen.  
     
     13. Partijen hebben het geschil toegespitst op de vraag of de door verweerder voor de hockeyvelden in aanmerking genomen grondwaarde van € 40 per m² te hoog is. Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de grond van de hockeyvelden toetst alsof deze grond een afzonderlijk te waarderen object is. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de grond van de hockeyvelden afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van (de overige componenten van) het complex, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van -in dit geval- artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN:AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk uitsluitend de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex.  
     
     14.1 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen hierna onder 14.2 14.3 en 14.4 wordt overwogen. 		 
     
     14.2 Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot het complex behorende, in overweging 4.2 genoemde eigendommen en de infrastructuur. De door verweerder in aanmerking genomen bijdrage van de in overweging 4.2 genoemde eigendommen, de in overweging 4.3 genoemde (onder)grond van de clubhuizen, de infrastructuur en de overige grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde is tussen partijen niet in geschil.  
     
     14.3 Verweerder stelt de waarde van de grond van de hockeyvelden overeenkomstig artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling te hebben bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn (vergelijkingsmethode). Naar het oordeel van de rechtsbank is dit op zich een goede manier om de bijdrage van de grond van de hockeyvelden aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex te berekenen. Verweerder heeft evenwel de door hem berekende waarde van de grond van de hockeyvelden niet, zoals aan de toepassing van de vergelijkingsmethode bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde eigen is, herleid uit tussen onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijzen van gronden met dezelfde bestemming, doch in plaats daarvan de waarde per m² grond gesteld op de in de Nota uitgiftebeleid 2005 van de gemeente Den Haag genoemde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40.  
     
     14.4 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de Nota uitgifteprijzen 2005 vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar bij de toepassing van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel om de bijdrage van grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te berekenen indien de uitgifteprijzen bij verkopen van gronden met dezelfde bestemming als de te waarderen grond tussen onafhankelijke partijen zijn gerealiseerd of rechtstreeks zijn herleid uit verkoopprijzen die onafhankelijke partijen zijn overeengekomen voor vergelijkbare gronden met dezelfde bestemming. Dat dit met betrekking tot de in de Nota uitgiftebeleid 2005 vermelde uitgifteprijs voor het onbebouwde gedeelte van sportcomplexen met buitenvelden van € 40 per m² het geval is, heeft verweerder, tegenover de betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt.  
     
     14.5 Aan het voorgaande doet niet af dat het verweerder, naar deze ter zitting heeft gesteld, niet vrijstond bij de bepaling van de waarde van gronden af te wijken van de in de Nota uitgiftebeleid 2005 door de Raad vastgestelde uitgifteprijzen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder is het bestuursorgaan dat op grond van artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ, met uitsluiting van andere organen, waaronder de Raad, is belast met de uitvoering van de Wet WOZ. De Raad heeft niet de bevoegdheid om algemene regels te geven die bij toepassing van de Wet WOZ in acht moeten worden genomen. Indien de Raad heeft beoogd met de Nota uitgiftebeleid 2005 zodanige regels te geven, zijn deze in strijd met de wet en derhalve in zoverre onverbindend.  
     
     
       15. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank neemt bij dit oordeel het volgende in aanmerking. 
       De door eiseres voorgestane  m²-prijs voor de gronden van de hockeyvelden van € 5 is niet onderbouwd met door onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijzen van vergelijkbare gronden met dezelfde bestemming. Ook anderszins heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat een bedrag van € 5 per m² reëel is. De omstandigheid dat verweerder in het verleden een bedrag van € 5 per m² heeft gebruikt, maakt niet dat verweerder daaraan voor dit kalenderjaar gebonden is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (tot 2007) of kalenderjaar (vanaf 2007) opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die voor eerdere tijdvakken of kalenderjaren aan de onroerende zaak is toegekend. Dat Staatbosbeheer bij de berekening van de erfpachtcanon, naar eiseres stelt, is uitgegaan van een  m²-waarde van circa € 5, heeft geen gevolgen voor de bijdrage van de grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex. Eiseres heeft haar stelling dat verweerder ter zake van de sportvelden van sportverenigingen die de velden van de gemeente huren, een veel lager bedrag dan € 40 per m² grond in aanmerking heeft genomen, tegenover de betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd is onvoldoende om op grond daarvan bij de bepaling van de waarde van het complex uit te gaan van een bedrag van € 5 per m² grond.  
     
     
     
       16.  Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het complex schattenderwijs op € 2.000.000. In het bijzonder neemt de rechtbank bij deze schatting het volgende in aanmerking.  
       Niet in geschil is dat de bijdrage van de in overweging 4 genoemde eigendommen, de infrastructuur, de ondergrond van de clubgebouwen en de overige grond aan de gecorrigeerde vervangingswaarde in totaal (afgerond) € 1,395 miljoen bedraagt. Dit bedrag en de door eiseres genoemde en door verweerder niet weersproken verkoopprijs die de gemeente heeft behaald bij de verkoop van grond met een vergelijkbare bestemming aan SOS, rechtvaardigen de conclusie dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex op de waardepeildatum (afgerond) € 2.000.000 bedraagt. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd leidt de rechtbank voorts af dat de benuttingswaarde van het complex op waardepeildatum niet lager was dan de door haar schattenderwijs bepaalde waarde van  
       € 2.000.000.  
     
     
     17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
     
     
       Proceskosten 
       18. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. 
     
     
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 2.000.000; 
       - vermindert de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 2.000.000;  
       - bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
       - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 285 aan haar vergoedt. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. H. Ollermann, rechters, in aanwezigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.  
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2011. 
     
     
     Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
       Rechtsmiddel 
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag. 
     
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
       1.  - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       d. de gronden van het hoger beroep.