ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:106

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:106 Gerechtshof Amsterdam , 13-01-2022 / BKDH-21/00946 en BKDH-21/00947

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-01-13

Zaaknummer: BKDH-21/00946 en BKDH-21/00947

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:106

---

Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; verschillen met vergelijkingsobjecten; eigen verkoopcijfer.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Zittingsplaats Den Haag 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BKDH-21/00946 en BKDH-21/00947 
     
     
     
     Uitspraak van 13 januari 2022 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 29 oktober 2019, nummers AMS 18/6018 en 18/6250. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] respectievelijk [adres 2] , beide te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 449.000 respectievelijk € 383.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslagen).  
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking voor [adres 1] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en deze beschikking en de daarbij horende aanslag gehandhaafd en het tegen de beschikking voor [adres 2] gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verminderd tot op € 359.000 en de daarbij horende aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is een proceskostenvergoeding toegekend. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: 
       
       
         
           “in de zaak AMS 18/6018 [ [adres 1] ,  
           Hof 
           ] 
         
       
       - verklaart het beroep ongegrond; 
       
       
         
           in de zaak AMS 18/6250 [ [adres 2] ,  
           Hof 
           ] 
         
       
       
         
           verklaart het beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover de waarde van het object [adres 2] voor het kalenderjaar 2018 is vastgesteld op € 359.000,-;  
         
         
           stelt de waarde van dit object voor het kalenderjaar 2018 vast op € 333.000,-; 
         
         
           bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar; 
         
         
           draagt de heffingsambtenaar op het door eiser betaalde griffierecht van  € 46,- aan hem te vergoeden; 
         
         
           veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.024,‑.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 oktober 2021 een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 4 november 2021. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00942, BKDH-21/00943, BKDH-21/00944, BKDH-21/00945, BKDH-21/00981, BKDH-21/00982, BKDH-21/00948 en BKDH-21/00980, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] . Het gaat om een bovenwoning met een woonoppervlakte van 73 m2 op de eerste etage en een secundair woongedeelte van 26 m2 op de vierde etage. 
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 2] . Het gaat om een benedenwoning met een woonoppervlakte van 52 m2. Belanghebbende heeft deze woning op 15 april 2015 gekocht voor € 240.000. 
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van de woningen voor elk van de woningen een “Overzicht taxatiewaarden” (matrix) overgelegd. 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: 
     
     
       “ [adres 1] (AMS 18/6018) 
       (…) 
     
     2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. 
     
     3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 404.000,-. 
     
     4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op é 449.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk de woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
     
     5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.2 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     1. Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
     2 Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
     
     6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 
     - Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning? 
     - Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 
     
     
       
         Modelmatige waardebepaling 
       
     
     
     7. Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2. 
     
     8. Dit betoog van eiser slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor. Een van de modellen die hiervoor kan worden gebruikt, is de vergelijkingsmethode waarbij de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met objecten die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De vergelijkingsmethode is daarom niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. 
     
     
       
         Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 
       
     
     
     9. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar met de woning van eiser wat betreft type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit wordt door eiser ook niet betwist. 
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
       
     
     
     10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en ligging tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser geen rekening gehouden met de aanwezigheid van de drukke weg in de nabijheid van zijn woning en de daarmee gepaard gaande overlast (geluidsoverlast, zwerfafval, fietsen op de stoep). Bovendien is de achterzijde van zijn woning slechts van enkelvoudige beglazing voorzien en staat zijn woning scheef. Volgens eiser zijn de kwaliteit en ligging van zijn woning daarom minder gunstig dan die van de vergelijkingsobjecten. Dit zou een waardedrukkende effect moeten hebben op de WOZ-waarde van zijn woning. 
     
     11. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de overlast van de drukke weg waarop eiser heeft gewezen. Het vergelijkingsobject op het adres [adres 3] is ook aan een drukke weg gelegen. Aangezien de m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning van eiser, vindt de rechtbank het aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de door eiser bedoelde overlast. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd dat de enkelvoudige beglazing en scheefstand van zijn woning een waardedrukkende factor vormen. 
     
     12. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       
         
          [adres 2] (AMS 18/6250) 
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     14. Tijdens deze beroepsprocedure heeft de taxateur meegedeeld dat hij de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 in beroep taxeert op € 333.000,-. Dit is daarmee de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt. Aangezien de heffingsambtenaar de waarde van de woning in beroep lager taxeert, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. 
     
     15. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij ook niet akkoord gaat met een waarde van € 333.000,-. De rechtbank zal daarom in deze uitspraak beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning hiermee niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       
         Schending hoorplicht 
       
     
     
     16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)3 heeft geschonden, omdat hij niet is gehoord over de wijze waarop de erfpachtcorrectie in de bezwaarfase is vastgesteld. 
     3 Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 
     
     17. De rechtbank geeft eiser hierin geen gelijk. In deze zaak heeft een hoorzitting plaatsgevonden op 18 juli 2018. Op 22 juni 2018 heeft in meerdere bezwaarzaken van de gemachtigde van eiser, waaronder het bezwaar van eiser, een hoorzitting plaatsgevonden over de erfpachtcorrectie in het bijzijn van de door de gemachtigde van eiser ingeschakelde deskundigen [B] en [C] . De stelling van eiser dat hij na het verslag van de heffingsambtenaar van 31 augustus 2018 over de hoorzitting van 22 juni 2018 nog een keer gehoord had moeten worden, omdat hij toen pas bekend was met de standpunten van de heffingsambtenaar over de concrete toepassing van de erfpachtcorrectie in deze zaak, slaagt niet. De rechtbank vindt dat dit verslag geen feiten of omstandigheden met zich meebrengen die voor de te nemen uitspraak op bezwaar van aanmerkelijk belang zijn. Bovendien had eiser zijn standpunten op de hoorzitting van 18 juli 2018 reeds naar voren kunnen brengen. Dit heeft eiser ook gedaan aangezien het verslag van deze hoorzitting een weergave van zijn standpunten bevat. De rechtbank vindt dus dat de heffingsambtenaar eiser niet in de gelegenheid hoefde te stellen om opnieuw te worden gehoord. 
     
     
       
         De WOZ-waarde 
       
     
     
     18. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 333.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk de woningen [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
     
     19. Eiser vindt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte niet is gebaseerd op het eigen verkoopcijfer. De woning is op 15 april 2015 verkocht voor € 240.000,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar twee uitspraken van het gerechtshof Den Haag.4 
     4 Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103 en van 
     9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12. 
     20. De rechtbank vindt hier het volgende van. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt. De rechtbank vindt in dit geval dat de verkoopdatum van de woning te ver van de peildatum ligt, namelijk 20 maanden, om bruikbaar te kunnen zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. In de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 9 januari 2019 was sprake van een minder groot tijdsverloop, namelijk een tijdsverloop van 16 maanden. De rechtbank vindt een vergelijking met deze uitspraak dan ook niet opgaan. Ook de verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, waarin sprake was van een tijdsverloop van 22 maanden, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat het in die uitspraak ging om kantoorpanden en niet om woningen. De rechtbank vindt dit een substantieel verschil. Het is immers minder eenvoudig om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden voor kantoorpanden dan voor woningen. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser heeft kunnen onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode. 
     
     21. De rechtbank vindt verder dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, buurt, oppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Gesteld noch gebleken is dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde. Uit de matrix blijkt dat het gemiddelde van de gerealiseerde m2-prijzen van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten (€ 6.032,-) hoger ligt dan de getaxeerde m2-prijs van de woning van eiser (€ 5.965,-). De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in beroep niet te hoog is getaxeerd. De rechtbank zal de waarde dan ook vaststellen op € 333.000,-. 
     
     22. Aangezien het beroep gegrond is, zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die eiser heeft moeten maken. Deze kosten begroot de rechtbank op € 1.024,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1). De kosten in de bezwaarfase zijn door de heffingsambtenaar al vergoed in de uitspraak op bezwaar. Verder dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.” 
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       Voor beide woningen is in geschil of de WOZ-waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.  Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarden en tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Hoorplicht 
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van schending van de hoorplicht en heeft zijn motivering van die stellingname uitsluitend gestoeld op de omstandigheid dat zijns inziens “geen gelegenheid is gegeven om per object op de erfpachtcorrecties te reageren”. Nu is komen vast te staan dat ten aanzien van de onderhavige woningen en de door de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gehanteerde vergelijkingsobjecten geen sprake is van erfpachtcorrecties, behoeft het Hof deze stelling niet te behandelen.  
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       5.2. 
       Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).  
       
     
     
       5.3. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
       
         
           
            [adres 1]
           
         
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de tot de gedingstukken behorende matrix wordt de waarde vastgesteld op € 449.000 onder verwijzing naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle bovenwoningen te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit, ligging en aanwezigheid van een secundair woningdeel (bij de woning) en een berging (bij [adres 5] ) zijn in de matrix opgenomen en tot uitdrukking gebracht in de waardering van de diverse onderdelen. 
       
       
         5.6.1. 
         Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning van belanghebbende staat scheef en heeft eenvoudige voorzieningen en enkel glas aan de achterzijde. De vergelijkingsobjecten zijn beter en luxer. De in de gedingstukken betrokken stelling met betrekking tot de ligging van de woning heeft belanghebbende ter zitting van het Hof laten varen, aangezien hem duidelijk is geworden dat daarmee in de kwalificatie “gemiddeld” voor de factor Ligging reeds (voldoende) rekening is gehouden.  
         
       
       
         5.6.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft voor het primaire woningdeel, ondanks dat dat deel van de woning de grootste hoeveelheid vierkante meters heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, en in het bijzonder ten opzichte van het vrijwel even grote vergelijkingsobject [adres 3] , een beduidend lagere prijs per vierkante meter toegekend (€ 69 per vierkante meter, ten opzichte van respectievelijk € 86, € 97 en € 101 per vierkante meter). Zelfs indien het secundaire woningdeel wordt meegeteld is aan de woning nog de laagste prijs per vierkante meter toegekend (€ 82). Het Hof is van oordeel dat de gedateerde staat, een eventueel gebrek aan onderhoud en de mogelijk bij aankoop van de woning door een koper gewenste dan wel noodzakelijke vervanging van de enkele beglazing aan de achterzijde hiermee ruimschoots worden gecompenseerd. Scheefstand van onroerende zaken komt in [woonplaats] door de veengrond veel voor bij oudere objecten. Niet is gesteld of gebleken dat hierdoor ernstige gebreken aan de woning zijn ontstaan. Scheurtjes zijn voor deze oudere objecten geen bijzonderheid. De nabij gelegen vergelijkingsobjecten hebben een bouwjaar rond dezelfde tijd (zelfs wat ouder), zodat ook voor die objecten scheefstand geldt en de eventuele invloed daarvan in de verkoopprijzen van die objecten is verdisconteerd. Belanghebbende heeft ook in hoger beroep niet (met stukken) onderbouwd dat de staat van de woning een nadere neerwaartse bijstelling in waarde rechtvaardigt in vergelijking met de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen. 
         
       
     
     
       5.7. 
       Het hoger beroep is in zoverre ongegrond. 
       
       
         
           
            [adres 2]
           
         
       
       
         5.8.1. 
         In aanvulling op 5.2 heeft voorts als uitgangspunt te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen, tenzij feiten en omstandigheden aannemelijk worden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Om die reden zal het Hof in dit geval eerst ingaan op het standpunt van belanghebbende dat het eigen aankoopcijfer bepalend moet zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning.  
         
       
       
         5.8.2. 
         Belanghebbende heeft rekening houdend met een correctie vanwege een stijgende markt, de waarde van de woning op de waardepeildatum met toepassing van indexeringscijfers berekend op € 304.000. Het eigen verkoopcijfer komt daarmee overeen met de waarde die is bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het op 15 april 2015 gerealiseerde cijfer te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2017. 
         
       
     
     
       5.9. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat het eigen aankoopcijfer, gecorrigeerd met de waardeontwikkeling, de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum beter weerspiegelt dan de waarde die de Heffingsambtenaar via vergelijking heeft vastgesteld. De aankoop heeft ruim 20 maanden vóór de waardepeildatum plaatsgevonden. De Heffingsambtenaar heeft vergeleken met objecten die tussen zes maanden en twee weken vóór en drie maanden na de waardepeildatum zijn verkocht. Deze objecten zijn wat betreft ligging, type en oppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Met de aanwezigheid van een tuin en een berging (de woning heeft beide, de vergelijkingsobjecten hetzij een tuin dan wel een berging) is rekening gehouden. Voorts is aannemelijk dat de woning, die in april 2015 is gekocht, na de aankoop is opgeknapt, zodat de staat op de waardepeildatum zeker niet slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet geen aanleiding de door de Rechtbank tot € 333.000 verminderde waarde verder naar beneden bij te stellen. 
       
     
     
       5.10. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of voor vergoeding van het griffierecht. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 13 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.