ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:1950

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:1950 Gerechtshof Den Haag , 05-07-2016 / 200.151.525/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-07-05

Zaaknummer: 200.151.525/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:1950

---

Sociale huurstelsel; strijd met art. 1 Eerste Protocol EVRM?

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.151.525/01 
       Zaak-/rolnummer rechtbank	: C/09/408351/HA ZA 11-2766 
     
     
     
       
         arrest van 5 juli 2016 
       
     
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant], 
     
       hierna ook te noemen: [appellant], 
       wonende te Noordwijk, 
     
     
   
   
     
       2 STICHTING TOT BEVORDERING VAN PARTICULIER HUIZENBEZIT 	“HIPPOS”, 
     
       	hierna ook te noemen: Hippos, 
       	gevestigd te Hilversum, 
     
     
   
   
     
       3 STICHTING PLANTAGEHOEK, 
     
       hierna ook te noemen: Plantagehoek, 
       gevestigd te Hilversum, 
     
     
     
       appellanten, 
       hierna gezamenlijk ook te noemen: [appellanten], 
       advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         DE STAAT DER NEDERLANDEN ,  
       zetelend te Den Haag, 
       hierna te noemen: de Staat, 
       advocaat: mr. J. Bootsma te Den Haag. 
     
     
     
       
         Het geding	 
       
     
     
     
       Bij exploot van 3 maart 2014 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) hebben [appellanten] tegen het bestreden vonnis 39 grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. De Staat heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven en de gewijzigde vordering bestreden. [appellanten] hebben vervolgens een akte genomen, waarin zij zich uitlaten over de door de Staat overgelegde producties en hun eis wijzigen. De Staat heeft hierop gereageerd door middel van een Akte, tevens uitlating wijziging eis, waarin hij onder meer bezwaar maakt tegen de gewijzigde eis. [appellanten] hebben daarna nog een Antwoordakte omtrent bezwaar wijziging van eis in het geding gebracht. Op 18 april 2016 hebben partijen de zaak voor dit hof doen bepleiten (tezamen met de zaak met zaaknummer 200.160.715/01 van Stichting Fair Huur, Hippos, Plantagehoek en Egelinck B.V. tegen de Staat, waarin het hof eveneens  vandaag uitspraak doet) door hun hiervoor genoemde advocaten, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. 
     
     
     
       
         Beoordeling van het hoger beroep 
       
     
     
     
       
         De feiten 
       
     
     
       1.1 
       Het gaat in deze zaak om de implicaties en de toelaatbaarheid van het in Nederland bestaande stelsel van regulering van de verhuur van woningen in de sociale sector. Woningen vallen binnen de sociale sector indien, kort gezegd, de kale aanvangshuur minder dan een jaarlijks aangepast bedrag (in 2016: € 710,68) bedraagt. Voor sociale huurwoningen zijn op basis van de Huurprijzenwet woonruimte de huurprijzen gereguleerd. Deze vorm van regulering komt er op neer dat de maximum huur die een verhuurder in rekening mag brengen gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van een puntenstelsel. De huurprijs bij aanvang mag elk jaar met een jaarlijks door de Staat vastgesteld maximum percentage worden verhoogd. Sociale huurwoningen worden in Nederland voornamelijk verhuurd door woningcorporaties en deels ook door particuliere (dat wil zeggen niet een woningcorporatie zijnde) verhuurders. [appellanten] zijn particuliere verhuurders. Woningcorporaties moeten minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2016) € 35.739.  
       
     
     
       1.2 
       Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet eisen dat een huurder van een sociale huurwoning over een huisvestingsvergunning beschikt. Of een huisvestingsvergunning wordt afgegeven kan afhankelijk worden gesteld van (onder meer) inkomenseisen of van de vraag of de huurder economische of maatschappelijke binding heeft met de desbetreffende gemeente.  
       
     
     
       1.3 
       Voor woningen in het algemeen geldt huurbescherming, hetgeen er op neerkomt dat de huurovereenkomst door de verhuurder slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd en niet dan na tussenkomst van de rechter. 
       
     
     
       1.4 
       
        [appellant] is sinds 12 december 1962 eigenaar van het pand [adres] te Amsterdam. [appellant] heeft dit pand in 1992 gesplitst in appartementen. In 1998 heeft [appellant] het benedenhuis verkocht. In het bovenhuis bevinden zich twee appartementen ([appartement 1] en [appartement 2]) die nog eigendom zijn van [appellant]. [appellant] heeft [appartement 1] verhuurd aan [huurder 1] (hierna: [huurder 1]). [appellant] is met [huurder 1] in een procedure verwikkeld geweest, nadat [appellant] de huur aan hem had opgezegd. Deze procedure is met het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014, NJ 2014, 426 (ECLI:NL:HR:2014:826) in het nadeel van [appellant] geëindigd. Het andere appartement is in gebruik gegeven aan studenten die daarin als anti-kraakwacht wonen en geen huur betalen. 
       
     
     
       1.5 
       Hippos is sinds 15 december 1975 juridisch eigenaar van de woningen [woning 1], [woning 2] en [woning 3] en [woning 4] te Amsterdam. [appellant] is economisch eigenaar van deze woningen. Hippos heeft [woning 1] verhuurd aan [huurder 2] en [woning 4] aan  [huurder 3] (hierna: [huurder 3]). [woning 2] en [woning 3] had [appellant] verhuurd aan [huurder 4], maar aangezien deze laatste is overleden is de huurovereenkomst ontbonden en is de woning te koop gezet. Hippos is met [huurder 3] in een procedure verwikkeld geweest waarin Hippos ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderde. Deze procedure is met het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827 in het nadeel van Hippos geëindigd. 
       
     
     
       1.6 
       Plantagehoek is sinds 15 april 1976 juridisch eigenaar van het appartement [appartement 3]. [appellant] is economisch eigenaar van dit appartement. Plantagehoek heeft het appartement verhuurd aan [huurder 5]. Plantagehoek is met [huurder 5] in een procedure verwikkeld geweest nadat Plantagehoek te kennen had gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen.  
       
     
     
       1.7 
       In zijn arrest van 2 juli 2013 (nr. 27126/11) heeft het EHRM [appellant] en twee anderen in hun klacht, dat het Nederlandse sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: EP), niet-ontvankelijk verklaard omdat deze klacht kennelijk ongegrond is. 
       
     
     
       1.8 
       In het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014 tussen [appellant] en [huurder 1] heeft de Hoge Raad het cassatieberoep van [appellant] tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 april 2012 verworpen. Ook in die procedure stelde [appellant] zich op het standpunt dat het sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 EP. Het hof had die stelling verworpen. De Hoge Raad oordeelde dat, gezien de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013, het hof bij de toepassing van art. 1 EP geen blijk had gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof, dat hetgeen [appellant] ter onderbouwing van zijn stellingen had aangevoerd, onvoldoende was om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd is. 
       
       
         
           Het geschil 
         
       
     
     
       1.9 
       
        [appellanten] vorderen, na eiswijziging bij memorie van grieven, samengevat, dat het hof voor recht verklaart dat de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van (a) de huurprijsbeheersing, (b) de huurbescherming, (c) de Huisvestingswet, (d) de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing alsmede de lokale heffingen en belastingen in strijd zijn met art. 1 EP, althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen ‘decent profit’ ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt. Daarnaast vorderen [appellanten] verklaringen voor recht dat verhuurders van woonruimte recht hebben op een redelijk rendement, dat de leges van € 450 die verhuurders verschuldigd worden indien zij een beroep doen op de Huurcommissie in strijd is met de artt. 6, 13 en 14 EVRM alsmede met de artt. 14 en 26 IVBPR. [appellanten] vorderen voorts verklaringen voor recht dat de Staat jegens hen aansprakelijk is voor de door hen met betrekking tot de door hen verhuurde woningen geleden schade en veroordeling van de Staat tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat. Ten slotte vorderen [appellanten] dat de Staat wordt veroordeeld in de integrale kosten van appellanten met betrekking tot het onderhavig proces, althans in de proceskosten. 
       
     
     
       1.10 
       De rechtbank heeft de (oorspronkelijke) vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij oordeelde kort gezegd dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)- en huurbeschermingswetgeving in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het in art. 1 EP neergelegde eigendomsrecht, mede gelet op het feit dat er binnen dat stelsel ook voor de verhuurder voldoende waarborgen zijn om zijn rechten veilig te stellen. Ten aanzien van de individuele situaties van [appellanten] overwoog de rechtbank deels dat de beoordeling daarvan thuishoort in individuele rechtszaken die [appellanten] hebben aangespannen of (hebben) kunnen aanspannen, en deels dat een onevenredige en buitensporige last niet is komen vast te staan, mede gelet op de waardeontwikkeling van de desbetreffende appartementen na de aankoop. De stelling van [appellanten], dat de Staat het verbod op discriminatie schendt omdat bij kwalitatief gelijkwaardige woningen zonder redelijke grond onderscheid wordt gemaakt tussen huurprijzen die gebaseerd zijn op oude huurcontracten (afgesloten vóór 1994) en huurprijzen gebaseerd op nieuwe huurcontracten, heeft de rechtbank eveneens verworpen. Volgens de rechtbank wordt dit onderscheid gerechtvaardigd door het belang van rechtszekerheid voor bestaande huurders. 
       
     
     
       1.11 
       
        [appellanten] hebben hun meer subsidiaire eis bij Akte uitlating producties tevens wijziging eis opnieuw aangepast. De Staat heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Aangezien deze eiswijziging voor het oordeel van het hof niet relevant is, zal het hof deze verder buiten beschouwing laten en hoeft het hof niet te beslissen op het bezwaar van de Staat. 
       
       
         
           De grieven 
         
       
     
     
       2.1 
       De kern van het betoog van [appellanten] houdt in dat het sociale huurstelsel, althans onderdelen daarvan, al dan niet in combinatie met andere regelingen zoals de fictieve rendementsheffing, in strijd zijn met art. 1 EP. 
       
     
     
       2.2 
       Tussen partijen is op zichzelf - en terecht - niet in geschil dat de sociale huurwetgeving het ongestoorde genot van de eigendom van verhuurders beperkt en dat dit resulteert in de regulering – niet de ontneming - van hun eigendom. Het hof zal dan ook nagaan of deze vorm van regulering in strijd is met art. 1 lid 2 EP. Dit laatste is afhankelijk van de vraag of (i) deze regulering bij wet is voorzien, (ii) een legitiem doel dient, (iii) noodzakelijk is in een democratische samenleving en (iv) een redelijk evenwicht (  fair balance ) treft tussen het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders. 
       
       
         
           (i) Voorzien bij wet 
         
       
     
     
       2.3 
       
        [appellanten] komen met de grieven 8, 9 en 10 op tegen het oordeel van de rechtbank dat de thans ter discussie gestelde inmenging in het eigendomsrecht voorzien is bij wet. Volgens [appellanten] is dat in de eerste plaats niet het geval, nu de huurprijsgrenzen die zijn vastgelegd in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Urhw) niet, zoals art. 12 Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) bepaalt, hadden mogen worden vastgesteld bij ministeriële regeling, maar uitsluitend bij algemene maatregel van bestuur (amvb), zoals art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) voorschrijft.  
       
     
     
       2.4 
       Dit betoog faalt. Art. 10 Uhw luidt, voor zover thans van belang, als volgt: 
       
       
         	1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de 	waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de 	huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt 	tussen woonruimte waarvan de eigenaar een (…..) energieprestatiecertificaat aan                         huurder heeft verstrekt (…..) en overige woonruimte. 
       
       
       
         	2. Bij ministeriële regeling wordt het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld  	(……). 
       
       
       
         Uit lid 1 van dit artikel volgt dat de nadere regelgeving niet slechts  bij , maar ook  krachtens  amvb kan worden vastgesteld. Deze laatste bepaling zou iedere zin missen, indien de aldus krachtens amvb te geven regels óók slechts bij amvb zouden kunnen worden vastgesteld. In art. 12 Bhw heeft de amvb-wetgever dan ook in overeenstemming met art. 10 lid 1 Uhw kunnen bepalen dat de maximale huurprijsgrenzen bij ministeriële regeling worden vastgesteld en de minister heeft dergelijke regels in de Urhw kunnen voorschrijven. 
       
       
     
     
       2.5 
       
        [appellanten] voeren vervolgens aan dat in de Uhw wel is bepaald dat de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs(wijziging) beoordeelt aan de hand van de krachtens art. 10 Uhw gestelde regels, maar niet dat ook de rechter aan die regels is gebonden. Ook in andere regelgeving is dat niet vastgelegd. Nu de rechter wel bevoegd is op grond van art. 7:262 lid 1 BW uitspraak te doen over de hoogte van de huurprijs, maar daarbij niet aan enig richtsnoer is gebonden, is dit volgens [appellanten] in strijd met het criterium van de wettigheid van art. 1 EP, aangezien de Nederlandse huurprijsregelgeving aldus onvoldoende voorzienbaar is in haar toepassing. Het gaat daarbij volgens [appellanten] meer in het bijzonder om: 
       
       a. a)	de vaststelling van de hoogte van de huurprijs bij huurverhogings- en 	huurverlagingsvoorstellen; 
       
       b)	de tijdelijke vermindering van de huurbetalingsverplichting vanwege de 	aanwezigheid van gebreken; 
       
       c)	de toetsing van de aanvangshuurprijs; 
       
       d)	de vaststelling van de huurverhoging na renovatie; 
       
       e)	de splitsing van all-in prijzen. 
       
     
     
       2.6 
       Ook dit betoog gaat niet op. De normen waaraan de huurprijzen van woonruimte moeten voldoen zijn neergelegd in bindende regelgeving (de Bhw en de Urhw). De rechter, die geroepen is te oordelen over de hoogte c.q. de redelijkheid van de huurprijzen, moet daarbij, mede gezien art. 11 Wet algemene bepalingen, die normen toepassen, ook al is dit laatste niet met zoveel woorden in de wet bepaald. Het enkele feit dat ten aanzien van de huurcommissie met zoveel woorden is bepaald dat deze aan de bedoelde normen gebonden is en dat dit niet ten aanzien van de rechter is gebeurd, rechtvaardigt niet de conclusie dat dit voor de rechter anders ligt. Ook overigens volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de rechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Het spreekt immers voor zich dat de rechter, indien deze op de voet van art. 7:262 BW wordt geroepen te oordelen over het oordeel van de huurcommissie, die toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de huurcommissie heeft toegepast. Hierop wijst ook de wetsgeschiedenis van het in 1979 ingevoerde Huurprijzenwet woonruimte (Tweede Kamer 1976-1977, 14 175, nrs. 3-4 p. 9): 
       
       
         	“Wanneer een der partijen zich met de uitspraak van de huurcommissie niet kan 	verenigen, kan hij zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurprijs vast te 	stellen. Ook de kantonrechter doet dan uitspraak met inachtneming van de regelen die in 	de algemene maatregel van bestuur zijn neergelegd.”  
       
       
     
     
       2.7 
       Bij het voorgaande komt nog dat [appellanten] erkennen dat rechters in de praktijk wel degelijk de in Bhw en Urhw gegeven normen hanteren. Wanneer regels aldus in vaste en duidelijk jurisprudentie zijn vastgelegd hebben deze reeds op die grond een voldoende wettelijke basis in de zin van artikel 1 EP. 
       
     
     
       2.8 
       De grieven 8, 9 en 10 falen. 
       
       
         
           (ii en iii) legitiem doel en noodzakelijk in een democratische samenleving 
         
       
     
     
       3.1 
       
        [appellanten] betwisten terecht niet dat met het systeem van huur(prijs)regulering een legitiem doel, te weten de bescherming van de sociaal zwakkere huurder, wordt nagestreefd. Met de grieven 17 en 18 voeren [appellanten] echter aan (i) dat niet alleen de doelstellingen van het Nederlandse huurstelsel van belang zijn, maar ook de wijze waarop die doelstellingen in regelgeving zijn neergeslagen en de gevolgen van die regelgeving en (ii) dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat met de wettelijke beperkingen om de huurprijs te verhogen de gerechtvaardigde belangen van de huurders worden beschermd. [appellanten] sluiten hierop aan met een betoog dat er op neerkomt dat de (sociale) woningmarkt niet goed functioneert, mede door de huurprijsregulering, en dat de sterke regulering van de huurwoningmarkt niet doelmatig is en tal van negatieve effecten heeft, onder meer het zogenoemde ‘scheefwonen’. Volgens [appellanten] is de vraag dan ook gerechtvaardigd of het algemeen belang eigenlijk (nog) wel is gediend met het huidige stelsel van huur(prijzen)recht, omdat de maatschappij, de verhuurders en een groot gedeelte van de (potentiële) huurders (ook die met lage inkomens) de dupe zijn van het rigide stelsel van huur(prijzen)recht. Daarom mag niet worden volstaan met de overweging dat de Nederlandse huur(prijs)wetgeving een legitiem doel zou nastreven, maar moet ook het (dis)functioneren van het stelsel in de beoordeling te worden betrokken, aldus [appellanten]  
       
     
     
       3.2 
       Voor zover [appellanten] met deze stellingen willen aanvoeren, dat de  huur(prijs)regulering geen geschikt middel is om de daarmee door de Staat nagestreefde doeleinden te bereiken, en daarom niet noodzakelijk is in een democratische samenleving, faalt dit betoog.  De opvatting dat de huur(prijs)regulering een ongeschikt middel is wordt onvoldoende ondersteund door de bronnen waarop [appellanten] zich in de toelichting op de grieven 17 en 18 beroepen. Het hof vindt in die bronnen met name geen steun voor de stelling dat de beoogde bescherming van sociaal economisch zwakkere huurders in het geheel niet is gerealiseerd, hooguit dat aan die bescherming, althans aan de wijze waarop deze in Nederland is vormgegeven, naar de opvatting van sommigen ook nadelen zijn verbonden. Uit de hiervoor aangehaalde uitspraken van de Hoge Raad van 4 april 2014 inzake [appellant] tegen [huurder 1] en Hippos tegen [huurder 3], blijkt dat de verhuurders er in die gevallen niet in zijn geslaagd hun huurders een hogere huur te laten betalen dan wel de huur op te zeggen en dat de door de wetgever beoogde huur(prijs)bescherming in zoverre verwezenlijkt wordt. De huur(prijs)regulering is dus wel degelijk relevant voor het daarmee beoogde doel. [appellanten] voeren nog wel aan dat in Nederland een overschot aan betaalbare huurwoningen bestaat, zodat regulering onnodig zou zijn, maar de Staat heeft daartegen onweersproken ingebracht dat wel degelijk een tekort bestaat aan  beschikbare  betaalbare huurwoningen (omdat te weinig woningen worden gebouwd en te weinig doorstroming van huurders naar duurdere woningen plaatsvindt) en dat om die reden maatregelen met betrekking tot woonruimteverdeling, huurprijzen en huurbescherming nog steeds noodzakelijk zijn.  
       
     
     
       3.3 
       Daarbij komt dat de omstandigheid dat er aan het huidige stelsel mogelijk ook nadelen kleven, bijvoorbeeld voor het functioneren van de huurwoningmarkt, op zichzelf niet betekent dat de bescherming van huurders niet noodzakelijk is in een democratische samenleving. Het gaat in dit geval om wetgeving die sociaal en economisch beleid ten uitvoer brengt. Op dat gebied laat het EHRM de staten een ruime  margin of appreciation  en moet hun oordeel worden gerespecteerd, tenzij dat oordeel kennelijk zonder redelijke grond ( manifestly without reasonable foundation ) is (EHRM 2 juli 2013 inzake [appellanten] t. Nederland, no. 27126/11 § 34; EHRM 28 januari 2014 inzake Bittó e.a. t. Slowakije no. 30255/09 § 96). Ook binnen het Nederlandse rechtssysteem kan ervan uit worden gegaan dat de wetgever beter in staat en sterker gelegitimeerd is om op dit terrein beslissingen te nemen dan de rechter. Het is dan ook aan de wetgever om de afweging te maken of de voordelen van het stelsel opwegen tegen de nadelen die daaraan mogelijk verbonden zijn. Bij die afweging kunnen beleidsmatige en politieke voorkeuren een rol spelen, zoals ook opvattingen die in de loop van de tijd kunnen wijzigen. Het hof is niet tot de overtuiging kunnen komen dat de wetgever in dit geval een keuze heeft gemaakt die kennelijk zonder redelijke grond is, mede in aanmerking nemend dat er van moet worden uitgegaan dat door de huur(prijs)regulering de beoogde bescherming van de sociaal zwakkere huurders op zichzelf wel degelijk gerealiseerd wordt. 
       
     
     
       3.4 
       
        [appellanten] beroepen zich in dit verband nog op het ‘scheefwonen’. Van scheefwonen is sprake indien een sociale huurwoning bewoond wordt door huurders waarvoor die woning niet bedoeld is omdat zij een inkomen hebben dat ligt boven de inkomensgrens om voor sociale huurwoningen in aanmerking te komen. Het gevolg hiervan is volgens [appellanten] dat particuliere verhuurders in vele gevallen hun huurders subsidiëren met onnodig lage huurprijzen en dat de doorstroming wordt verhinderd. Volgens [appellanten] zijn er meer dan voldoende huurwoningen om mensen met lagere inkomens te huisvesten en is de huur(prijs)beheersing van particuliere woningverhuur in feite onnodig, ware het niet dat door het scheefwonen feitelijk onvoldoende woningen voor de eigenlijke doelgroep beschikbaar zijn. Volgens [appellanten] heeft de Staat aan deze situatie bewust niets gedaan, hoewel de problematiek al decennia bekend is, en missen ook de verhuurders wettelijke middelen om hetzij de huurprijs te verhogen hetzij de huurovereenkomst te beëindigen.  
       
     
     
       3.5 
       Dit betoog faalt. Het gaat bij het scheefwonen niet om een fenomeen dat onlosmakelijk samenhangt met het systeem van huur(prijs)bescherming, maar om een effect dat in de praktijk optreedt indien het inkomen van een huurder na verloop van tijd zodanig toeneemt dat hij de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning overschrijdt, maar niet verhuist. Dit betekent op zichzelf niet dat het wettelijk systeem niet meer noodzakelijk is in een democratische samenleving. Het betekent ook niet dat de Staat er nu maar voor zou moeten kiezen om, zoals [appellanten] kennelijk voor ogen staat, in de gevallen waarin scheefhuur optreedt de huurbescherming of de regulering van de huurprijzen los te laten. Zoals hiervoor is geconstateerd beschikt de Staat over een ruime beoordelingsmarge in de keuze van de middelen om het gestelde doel te bereiken. Dit geldt ook voor de middelen die de Staat inzet om ongewenste bijeffecten weg te nemen. De Staat heeft er inmiddels voor gekozen om scheefhuur tegen te gaan door het invoeren van een inkomensafhankelijke huurprijsverhoging, die kan worden opgelegd door de verhuurder. Dit blijft binnen de beleidsvrijheid van de wetgever. Voor zover [appellanten] nog aanvoeren dat aan woningcorporaties ongeoorloofde staatssteun wordt verleend, gaat het hof hieraan voorbij omdat [appellanten] in dit verband geen vordering hebben ingesteld en zij blijkens hun eigen stellingen (Akte uitlating producties tevens wijziging van eis onder 91) ook niet beogen deze staatssteun in dit geding aan de orde te stellen. 
       
     
     
       3.6 
       
         De conclusie is dat het systeem van huur(prijs)bescherming een wettelijke grondslag heeft, een legitiem doel dient, geschikt is om dat doel te bereiken en noodzakelijk is in een democratische samenleving. 
         
           (iv) fair balance 
         
       
     
     
       4.1 
       De vraag of de, in beginsel legitieme en relevante, huur(prijs)bescherming rechtvaardigt dat particuliere verhuurders worden beperkt in het ongestoorde genot van hun eigendom in de mate waarin dat in de praktijk geschiedt, zal het hof behandelen in het kader van de thans te bespreken stelling van [appellanten], dat de Staat geen  fair balance  heeft getroffen tussen het nagestreefde doel enerzijds en de belangen van particuliere verhuurders als [appellanten] anderzijds. Daarbij zal het hof allereerst nagaan of het wettelijk systeem als zodanig, dat wil zeggen op regelgevingsniveau, een fair evenwicht tot stand heeft gebracht. Vervolgens zal het hof onderzoeken of in de individuele situaties van [appellanten] sprake is van een individuele en excessieve last ( individual and excessive burden ). 
       
       
         
           A. treft de huur(prijs)regulering als zodanig een  
           fair balance 
           ? 
         
       
       
     
     
       4.2 
       Het hof zal eerst ingaan op het betoog van [appellanten] in de grieven 1 tot en met 7, dat er op neerkomt dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van regulering door de Staat) geen redelijk rendement ( decent profit ) kan realiseren, reeds meebrengt dat geen  fair balance  bestaat tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder. De rechtbank zou het ontbreken van die mogelijkheid ten onrechte slechts als één van de, tegen het algemeen belang af te wegen, omstandigheden hebben beschouwd, aldus [appellanten] 
       
     
     
       4.3 
       Deze stelling faalt. De opvatting van [appellanten] dat het enkele feit dat een verhuurder van woonruimte (als gevolg van wetgeving) geen  decent profit  kan realiseren, reeds meebrengt dat geen  fair balance  bestaat tussen het algemene belang en de belangen van de verhuurder, vindt geen steun in de rechtspraak van het EHRM. Dit volgt reeds uit het arrest van het EHRM inzake [appellanten] (hiervoor geciteerd), waarin het EHRM ten aanzien van één van de verzoekers overweegt dat, zelfs indien deze een huur ontvangt die niet zijn volledige kosten dekt, dit nog niet betekent dat sprake is van een  individual and excessive burden , aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan.  
       
     
     
       4.4 
       Uit de overige door [appellanten] aangehaalde uitspraken van het EHRM kan geen andere conclusie worden getrokken. Het EHRM heeft in een aantal gevallen geconstateerd dat de klager geen mogelijkheid had om een  decent profit  te realiseren, merendeels in gevallen waarin de huur extreem laag was (bijvoorbeeld tussen € 0 en € 10 per maand, zie Statileo t. Kroatië no. 12027/10 § 138) en mede daaraan de conclusie verbonden dat sprake was van een  individual and excessive burden . Steeds speelden echter ook andere omstandigheden een rol, zoals het feit dat de verhuurders gedwongen werden een huurovereenkomst aan te gaan, althans niet de vrije keuze hadden bij het kiezen van een huurder. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 7 falen. 
       
     
     
       4.5 
       Bij de vraag of een  fair balance  is getroffen is voorts van belang dat, naar tussen partijen ook niet in geschil is, in Nederland reeds sinds (in ieder geval) de Tweede Wereldoorlog een zekere vorm van huurprijsregulering en huurbescherming bestaat, aanvankelijk in de vorm van het Huurprijsbesluit 1940 en het Huurbeschermingsbesluit 1941, vanaf 1950 in de vorm van de Huurwet en vanaf 1979 in de vorm van de Huurprijzenwet woonruimte. Particulieren die na de Tweede Wereldoorlog woonruimte kochten om deze in de sociale sector te verhuren, of reeds verhuurde panden aankochten, wisten dat voor hen beperkingen zouden gelden ten aanzien van de hoogte van de huurprijs en de beëindiging van de huurovereenkomst en zij hadden de gelegenheid deze wetenschap  in de aankoopprijs te verdisconteren. [appellanten] voeren ook niet aan, althans zij onderbouwen onvoldoende, dat zij de thans bestaande situatie niet hadden kunnen voorzien bij het verhuren van de woonruimte. Zo stellen [appellanten] bijvoorbeeld niets over de periodes waarin particuliere verhuurders tot verhuur zijn overgegaan en de verwachtingen die zij toen redelijkerwijs mochten hebben. Voor zover [appellanten] zich in dit verband beroepen op de fictieve rendementsheffing, waardoor de kosten van de verhuurder volgens [appellanten] in één klap substantieel stegen, komt het hof daarop hierna terug.  
       
     
     
       4.6 
       
        [appellanten] voeren wel aan dat de regering vanaf de jaren vijftig heeft ingezet op liberalisatie van de markt voor huurwoningen, dat de wettelijke mogelijkheid daartoe in 1960 werd gecreëerd door een wijziging van de Huurwet, dat de liberalisatie in de periode 1967-1972 ook werd ingezet (met dien verstande dat gemeenten in de Randstad en enkele grote steden nog niet geliberaliseerd waren), maar dat dit beleid vanaf 1973 met de komst van een nieuw kabinet met een sociaaldemocratische signatuur is gewijzigd en uiteindelijk in 1979 met het aannemen van de Huurprijzenwet woonruimte volledig is teruggedraaid. Volgens [appellanten] is de Staat daarmee de expliciet door hem gewekte verwachtingen en gedane toezeggingen niet nagekomen. 
       
     
     
       4.7 
       Het hof kan niet met dit argument meegaan. In de eerste plaats gaat het hier om een beleidswijziging die zich meer dan veertig jaar geleden heeft voorgedaan. Tegen deze achtergrond is de stelling van [appellanten] dat verhuurders ‘vertrouwend op deze toezeggingen en tegen de achtergrond van gewekte verwachtingen’ hebben gehandeld toen zij woningen aankochten of verhuurden in het geheel niet onderbouwd, althans blijkt niet dat deze verwachtingen voor de huidige generatie particuliere verhuurders een rol heeft gespeeld bij de verhuur van woonruimte. Meer in het bijzonder blijkt niet dat de meerderheid van de huidige generatie particuliere verhuurders vóór 1979 of 1973 tot verhuur is overgegaan. Voor zover [appellanten] zich baseren op de beleidswijziging die vanaf 1973 tot 1979 is doorgevoerd zijn bovendien, naar de Staat terecht aanvoert, hun eventuele vorderingen inmiddels verjaard. Daar komt bij dat het feit, dat bestaande wetgeving en beleid worden aangepast als gevolg van wijzigingen in maatschappelijke inzichten en politieke machtsverhoudingen, eigen is aan het functioneren van de democratische rechtsstaat. Burgers moeten daarmee rekening houden en mogen er niet op vertrouwen dat bestaande wetgeving  en beleidsvoornemens tot in lengte van jaren ongewijzigd blijven. Dat de Staat in dit verband jegens de particuliere verhuurders, dan wel jegens [appellanten], specifieke toezeggingen heeft gedaan waaruit zou volgen dat de liberalisering in heel Nederland zou worden doorgevoerd en niet meer zou worden teruggedraaid blijkt niet.  
       
     
     
       4.8 
       
        [appellanten] doen in dit verband ook een beroep op de totstandkomingsgeschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte, in welk kader de minister opmerkte dat verhuurders in de sociale sector een redelijk rendement zouden moeten kunnen halen. Door de regering werd verwezen naar het rendement op staatsleningen met een looptijd van 8 tot 15 jaar, waarvan het rendement toen volgens [appellanten] gemiddeld 8% bedroeg. Dit betoog gaat alleen al niet op omdat [appellanten] niet stellen, laat staan onderbouwen, welk rendement verhuurders in de sociale sector sinds 1979 wel hebben gerealiseerd. Voor zover [appellanten] bedoelen dat verhuurders steeds aanspraak zouden hebben op een rendement van 8%, werpt de Staat terecht tegen dat dit percentage niet los kan worden gezien van de inflatie die in die periode aanmerkelijk hoger was dan thans. Dat en in hoeverre de door particuliere verhuurders behaalde rendementen zich verhouden tot het rendement op staatsleningen door de jaren heen hebben [appellanten] niet inzichtelijk gemaakt. Voor zover [appellanten] ook hier willen zeggen dat particuliere beleggers bij hun beslissing om tot verhuur van sociale huurwoningen over te gaan hebben vertrouwd op de opmerkingen van de regering over het te behalen rendement, ontbreekt overigens ook van deze stelling elke onderbouwing. Niet valt immers aan te nemen dat alle huidige verhuurders of een meerderheid van hen zijn afgegaan op de vóór 1979 gedane mededelingen. 
       
     
     
       4.9 
       Bij de beoordeling of een  fair balance  is getroffen acht het hof voorts van belang dat de vraag, of  tot verhuur van woonruimte zal worden overgegaan volledig aan de eigenaar van dergelijke woonruimte is overgelaten. Ook heeft de verhuurder een aanzienlijke vrijheid bij de vraag aan wie hij zal verhuren. Weliswaar is op grond van de Huisvestingswet, die het voor gemeenten mogelijk maakt regels te stellen omtrent de verdeling van woonruimte, de kring van personen waaruit een verhuurder kan kiezen niet altijd onbeperkt, maar dat dit - op grote schaal - tot concrete problemen leidt is niet aannemelijk geworden. Niet is gesteld of gebleken dat verhuurders door dergelijke regelgeving onredelijk in hun keuzemogelijkheden worden beperkt, bijvoorbeeld doordat zij genoegen moeten nemen met insolvente huurders, of dat zij een ander dan theoretisch - bijvoorbeeld financieel - nadeel lijden als gevolg van de terzake geldende regels. De grieven 19 tot en met 22 falen reeds op deze grond; hetzelfde geldt voor grief 23 voor zover daarin dezelfde stellingen nog eens worden herhaald. Ook na afloop van een huurovereenkomst is de eigenaar geheel vrij om hetzij opnieuw tot verhuur over te gaan hetzij tot verkoop van de woonruimte over te gaan. Dit kan anders zijn indien de verhuurder van plan is de woning leeg te laten staan en deze valt onder een categorie die in die gemeente als schaars is aangemerkt, maar waarom verhuurders woningen zouden willen laten leeg staan is niet duidelijk, althans in zijn algemeenheid niet deugdelijk toegelicht. Ook hier is derhalve onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat verhuurders in een reëel belang worden getroffen. Indien de verhuurder tijdens of na afloop van de huurovereenkomst tot verkoop overgaat komt de eventuele daardoor gerealiseerde winst geheel aan hem ten goede. Het EHRM heeft immers wel geoordeeld dat eigenaar een  “entitlement to derive profits from their property”  heeft, maar niet dat die winst uitsluitend van verhuur afkomstig moet zijn. Winst kan ook worden gerealiseerd bij verkoop van de eigendom. 
       
     
     
       4.10 
       Ook de stelling van [appellanten] dat de wetgever de belangen van de verhuurders in het geheel niet heeft meegewogen bij het ontwerpen van het huidige systeem klopt niet. Uit de volgende voorbeelden blijkt dat wel rekening is gehouden met de belangen van de verhuurder: 
       
       ( i) 	de verhuurder kan de huur jaarlijks verhogen met een maximaal door de 	minister vastgesteld percentage en, tot op zekere hoogte, een gemiste 	huurverhoging inhalen (art. 7:250 lid 3 BW); 
       
       
         (ii)	een verhuurder kan een redelijk voorstel doen tot renovatie en huurverhoging, 	waarover de huurcommissie oordeelt; kan de renovatie niet worden uitgevoerd 	met voortzetting van de huurovereenkomst dan kan, ter beoordeling van de 	rechter, de huurovereenkomst worden opgezegd; 
       
       
       
         (iii)	de vraag in hoeverre in een concreet geval op de verhuurder een herstelplicht 	rust moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het 	geval; daarbij kan, naast andere omstandigheden, de verhouding tussen de 	inkomsten en de lasten uit de huurovereenkomst een rol spelen;  
       
       
       
         (iv)	indien de huurder in gebreke blijft met het voldoen van de huur kan de rechter 	op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden; in de praktijk 	zal een huurachterstand van drie maanden tot ontbinding leiden, waarbij de 	vraag of voor de huurder vervangende woonruimte beschikbaar is geen rol 	speelt; 
       
       
       ( v)	de rechter kan op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen 	wegens dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 onder c BW), mits aannemelijk 	is dat andere passende woonruimte beschikbaar is; onder dringend eigen 	gebruik kan onder omstandigheden ook vallen de wens van de verhuurder tot 	renovatie over te gaan, indien sprake is van een structurele wanverhouding 	tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (HR 26 maart 2010, NJ 	2010, 190); 
       
       
         (vi)	de verhuurder kan in een aantal gevallen bij de aanvang van de huur zelf 	beïnvloeden of hij zijn woonruimte zal verhuren in de sociale sector of niet, 	namelijk indien hij door verbeteringen aan het gehuurde tot stand te brengen het 	puntentotaal zodanig verhoogt dat daar een huurprijs bij hoort die boven de 	sociale huurgrens ligt; 
       
       
       
         (vii)	de wetgever heeft in de loop der jaren in een aantal gevallen de regels voor 	woningwaardering ten gunste van de verhuurder aangepast, zoals 		 	de afschaffing van de verouderingsaftrek en de verhoging van het aantal punten 	indien het gehuurde in een schaarstegebied ligt. 
       
       
     
     
       4.11 
       Het is ook niet zo dat de lasten die verband houden met het sociale huurstelsel volledig of voornamelijk worden afgewenteld op de particuliere verhuurders. De Staat wijst er terecht op dat hij uit de algemene middelen huurtoeslagen (voorheen: huursubsidies) aan huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte verstrekt. Aldus maakt de Staat het mogelijk dat huurders in de sociale sector hogere huren kunnen betalen dan waartoe zij anders in staat zouden zijn geweest en daarvan profiteren de verhuurders uiteindelijk ook. Daar komt bij dat de Staat ook zelf aanzienlijke bijdragen aan de sociale huursector leverde en levert, met name door de woningcorporaties te ondersteunen, zoals [appellanten] ook zelf onderkennen (memorie van grieven onder 317). 
       
     
     
       4.12 
       
        [appellanten] leggen in hun stellingen sterk de nadruk op bepaalde onderdelen van de huur(prijs)regulering die naar hun mening in het nadeel van particuliere verhuurders werken, zoals de problematiek van de ‘huurveteranen’. Voordat het hof op deze aspecten ingaat moet worden opgemerkt dat de omstandigheid dat een bepaalde aspect van het wettelijke systeem, zoals fiscale heffingen of vormen van huur(prijs)bescherming, in het nadeel van de verhuurders is, nog niet meebrengt dat met dit systeem als geheel geen  fair balance  is bereikt. Het gaat er immers niet om of bepaalde onderdelen van dit systeem, geïsoleerd bezien, een  fair balance  tot stand brengen, het gaat er om of het systeem als zodanig daarin is geslaagd. [appellanten] hebben met name op geen enkele manier onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat het wettelijke systeem als zodanig tot gevolg heeft dat particuliere verhuurders in de sociale sector als regel of in de meerderheid van de gevallen al dan niet structureel verlies lijden, geen  decent profit  of  minimal profit  ontvangen, dan wel in een situatie verkeren dat gesproken moet worden van een  individual and excessive burden . De enkele stelling dat het Nederlandse stelsel voor particuliere verhuurders desastreus uitpakt en dat hun marktaandeel is gezakt van 60% in 1947 naar minder dan 10% in 2010, is hiertoe onvoldoende. Die daling kan immers ook andere oorzaken hebben. De Staat heeft er in dit verband onweersproken op gewezen dat particuliere verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet steeds de huurprijs verhogen en dat zij, indien zij dat wel doen, niet in alle gevallen de maximale huurprijs vragen. Ook wijst de Staat er op dat de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging lang niet altijd volledig wordt benut. Ook [appellanten] hebben dat niet steeds gedaan. Deze gegevens wijzen er niet op dat de particuliere verhuurders in de sociale sector structureel verlies lijden. Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat [appellanten] kennelijk niet aanvoeren dat inherent aan het systeem van huurprijsregulering is dat geen redelijke winst kan worden gemaakt, omdat de maximale huurprijs in alle gevallen, bijvoorbeeld ook bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst, onvoldoende is om een rendabele exploitatie te verzekeren. Het hof begrijpt hun stellingen veeleer zo, dat zij bezwaar hebben tegen de omstandigheid dat voor lopende huurovereenkomsten, die in de praktijk moeilijk kunnen worden beëindigd, na verloop van tijd de huurprijs achterblijft bij wat bij een nieuwe huurovereenkomst zou kunnen worden gevraagd, omdat de huurprijs van een lopende huurovereenkomst maar beperkt verhoogd mag worden (zie ook hierna over de problematiek van de ‘huurveteranen’). Dit betekent dat het in wezen om een tijdelijk probleem gaat, dat zich weer kan oplossen indien een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Het feit dat de exploitatie over een bepaalde periode niet of onvoldoende rendabel is zegt dus nog niets over de vraag of dat ook het geval is indien de totale periode waarin de eigenaar de woning verhuurt in de beoordeling wordt betrokken. 
       
     
     
       4.13 
       
        [appellanten] beroepen zich ook op het fenomeen van de ‘huurveteranen’. Daaronder wordt verstaan de situatie dat de huurprijs, ook indien deze jaarlijks met het toegestane maximum percentage wordt verhoogd, na verloop van jaren achterblijft ten opzichte van de maximale huurprijs die bedongen zou mogen worden indien dezelfde woonruimte aan een nieuwe huurder zou worden verhuurd. Dit effect treedt op doordat de huurverhogingen steeds slechts een percentage betreffen van de oorspronkelijke huurprijs, zodat deze achterblijft bij de ontwikkeling van de maximale huurprijs dan wel de markthuurprijs. Volgens [appellanten] gaat het in deze zaak in het bijzonder om dit onredelijke gevolg van de huur(prijs)wetgeving in Nederland. 
       
     
     
       4.14 
       Ook voor het fenomeen ‘huurveteranen’ geldt echter dat het niet aangaat om één voor verhuurders nadelig aspect te benadrukken, maar andere aspecten buiten beschouwing te laten. Het gaat er om of, in het geheel genomen, de Staat een  fair balance  heeft bereikt. [appellanten] hebben met betrekking tot de situatie van particuliere verhuurders te weinig specifieks aangevoerd om die vraag ontkennend te beantwoorden. Dit geldt ook en in het bijzonder voor de gevolgen van het fenomeen van de huurveteranen voor de particuliere verhuurders. [appellanten] erkennen dat niet eenvoudig in kaart is te brengen bij hoeveel huurovereenkomsten en bij welke huurwoningen dit fenomeen precies optreedt. Bij Stichting Fair Huur, die zich specifiek inzet om deze problematiek aan de orde te stellen, zouden zich volgens [appellanten] meer dan 200 deelnemers met meer dan 3000 woningen hebben aangemeld en zou er een steeds langer wordende wachtlijst bestaan. Daarmee is echter onvoldoende gesteld over de omvang van dit fenomeen en over de gevolgen die dit voor de desbetreffende verhuurders heeft. De enkele stelling dat de verschuldigde huur achterblijft bij de actuele maximale huurprijs of de marktprijs is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden dat geen sprake meer is van een  fair balance,  zeker in het licht van de maatschappelijke doelstellingen die met de huurprijswetgeving worden nagestreefd. Het hof voegt hier aan toe dat de discrepantie waartegen [appellanten] opkomen met name wordt veroorzaakt doordat de maximale huur, in het belang van de verhuurders, wordt verhoogd, maar dat deze verhoging alleen niet geldt voor bestaande huurovereenkomsten. Het is dus niet zo dat de Staat de belangen van de verhuurders volledig veronachtzaamt. De Staat heeft slechts besloten om ter eerbiediging van de belangen van de zittende huurders de werking van de verhoging voor lopende huurovereenkomsten uit te stellen tot een nieuwe huurovereenkomst kan worden afgesloten. 
       
     
     
       4.15 
       
        [appellanten] beroepen zich ook nog op de discrepantie die volgens hen zou bestaan tussen de maximaal toegestane huur en de marktprijs, met name in gevallen waarin sprake is van huurveteranen. Naast hetgeen hiervoor al over de huurveteranen is opgemerkt wijst het hof er op dat verhuurders die zich op de sociale woningmarkt begeven, al decennia lang weten of behoren te weten dat zij geen marktprijzen voor hun woningen zullen kunnen vragen. Zij begeven zich immers op een markt waarop de huurprijzen van oudsher vergaand gereguleerd zijn. Het hof is daarom van oordeel dat in het algemeen een vergelijking van de huren in de sociale sector met huren die bij afwezigheid van regulering gevraagd zouden kunnen worden geen goede maatstaf is om aan af te meten of een  fair  balance is getroffen. Dit zou anders kunnen zijn in uitzonderlijke situaties, maar daarvan is in dit geval niet gebleken. Uit een door [appellanten] aangehaald onderzoek van het Centraal Planbureau zou blijken dat de gereguleerde huren 50% lager zijn dan marktconforme huren (memorie van grieven onder 15). Dat acht het hof niet een uitzonderlijk groot verschil. In zoverre verschilt de situatie in Nederland dan ook van de zaken die beslist werd in het arrest van her EHRM inzake Statileo t. Kroatië (hiervoor geciteerd) waarin sprake was van een huur die een factor 25 lager was dan de markthuur (§ 139) en Bittó e.a. t. Slovakije (arrest van 8 januari 2014, nr. 30255/09) waarin de gereguleerde huur tussen de 14-26% van de markthuur bedroeg (§112-113). 
       
     
     
       4.16 
       In hun toelichting op de grieven 11 tot en met 16 voeren [appellanten] nog aan dat bij de totstandbrenging van de Huurprijzenwet woonruimte in 1979 diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn veronachtzaamd. Genoemd worden het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. [appellanten] verliezen echter uit het oog dat het de rechter niet vrijstaat formele wetgeving te toetsen aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Overigens zijn de door [appellanten] in het kader van deze algemene beginselen aan de orde gestelde punten (veronachtzaming van de belangen van verhuurders, strijd met art. 1 EP, de rechtszekerheid, onevenredigheid tussen nadelige gevolgen voor verhuurders en algemeen belang, en gewekte verwachtingen) in het voorgaande al aan de orde gekomen en verworpen. Voor zover [appellanten] zich in dit verband beroepen op strijd met het gelijkheidsbeginsel wegens het verschil in behandeling ten opzichte van woningcorporaties, zal het hof hierop ingaan bij de behandeling van grief 33.  
       
     
     
       4.17 
       
        [appellanten] hebben in hun toelichting op grief 23 onder meer aangevoerd dat door de invoering van de fictieve rendementsheffing en de inkomensafhankelijke verhuurderheffing sprake is van nieuwe lasten en dat de Staat daarmee tijdens het ‘spel’ de regels verandert. Wat [appellanten] hier ‘de regels van het spel’ noemen is democratisch tot stand gekomen wetgeving. Hiervoor heeft het hof er al op gewezen dat de particuliere verhuurders, net als andere burgers, er geen aanspraak op kunnen maken dat de op enig moment bestaande regelgeving niet wordt gewijzigd en dat van specifieke toezeggingen of gewekte verwachtingen in dit geval geen sprake is. Dit neemt niet weg dat nieuwe regelgeving een rol kan spelen bij de vraag of ten aanzien van de particuliere verhuur van sociale woningen sprake is van een  fair balance . [appellanten] hebben echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen van deze nieuwe wetgeving zijn voor de positie van de particuliere verhuurders in de sociale sector. Het beroep op deze wetten moet reeds daarom falen.  
       
     
     
       4.18 
       Het hof merkt ten aanzien van de fictieve rendementsheffing nog het volgende op. Het gaat hier om een algemene fiscale maatregel, ingevoerd bij de Wet inkomstenbelasting 2001, die niet specifiek op verhuurders van woonruimte betrekking heeft. Deze fictieve rendementsheffing, die door de wetgever als een belasting op inkomsten wordt beschouwd, houdt in dat belasting wordt geheven over inkomsten uit beleggingen, waarbij het rendement van die beleggingen forfaitair op 4% wordt gesteld. Vóór 2001 werd inkomstenbelasting (progressief) geheven over de werkelijke inkomsten uit vermogen. De fictieve rendementsheffing is dus in zoverre niet geheel nieuw, dat daarvoor ook al een - anders vormgegeven - belasting op rendement uit vermogen bestond. Tegen deze achtergrond hadden [appellanten] hun stelling dat de nieuwe heffing ‘nieuwe lasten’ meebrengen nader moeten toelichten, maar een dergelijke toelichting ontbreekt. Ook voeren [appellanten] niet aan dat particuliere verhuurders in de sociale sector niet als regel en gemeten over de gehele periode van verhuur, een rendement van 4% of meer realiseren. 
       
     
     
       4.19 
       In hun toelichting op grief 23 verwijzen [appellanten] voor hun stelling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging disfunctioneert naar de ‘Akte houdende vermeerdering en wijziging van eis in eerste aanleg’. Een dergelijke akte is in dit geding echter niet genomen. Het hof gaat verder aan deze stelling voorbij, nu [appellanten] niet aanvoeren en ook niet is gebleken dat de Wet verhuurderheffing op hen van toepassing is. Dat is immers slechts het geval indien een verhuurder meer dan 10 woningen verhuurt en [appellanten] hebben bij pleidooi bevestigd dat zij niet aan die voorwaarde voldoen. Overigens merkt het hof op dat de enkele stelling dat een wet disfunctioneert, nog niet betekent dat die wet ook onrechtmatig is of in strijd met art. 1 EP. 
       
     
     
       4.20 
       Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat het systeem van huur(prijs)regulering als zodanig, dat wil zeggen op regelgevingsniveau, in strijd is met art. 1 EP.  
       
       
         
           B. de positie van [appellanten] - een  
           individual and excessive burden 
           ? 
         
       
       
     
     
       4.21 
       Het hof verwijst in de eerste plaats naar hetgeen hiervoor ten aanzien van de huur(prijs)regulering in het algemene zin is overwogen. De vraag is of de conclusie die daar werd bereikt, namelijk dat niet is aangetoond dat op regelgevingsniveau geen  fair balance  is bereikt, desalniettemin anders moet luiden voor [appellanten], omdat op grond van specifieke omstandigheden ten aanzien van hen sprake is van een  individual and excessive burden . Dat dit laatste het geval is hebben [appellanten] echter onvoldoende onderbouwd. Het hof constateert dat [appellanten] de door hen verworven woningen hebben verhuurd hetzij in verhuurde staat hebben gekocht toen reeds een vorm van huur(prijs)regulering bestond die niet fundamenteel afweek van het huidige stelsel. Van liberalisatie was toentertijd in Amsterdam, waar de woningen van [appellanten] liggen, geen sprake.  
       
     
     
       4.22 
       
        [appellanten] hebben ten aanzien van hun individuele situaties en met name de huuropbrengsten gedetailleerde informatie verschaft in de dagvaarding en wel in het kader van de berekening van de door hen geleden schade, en in beperkte mate ook in bijlage V bij productie 2 bij memorie van grieven (ten aanzien van Hippos 2008 t/m 2013). Het hof is van oordeel dat uit die toch nog summiere gegevens niet kan worden afgeleid dat op hen een  individual and excessive burden  rust. In de eerste plaats is slechts informatie verschaft over een beperkt aantal jaren (2008 tot en met 2010, in het geval van Hippos tot en met 2013), terwijl het naar de stellingen van [appellanten] zelf gaat om langjarige huurovereenkomsten. Aan de gegevens van alleen deze jaren valt geen bevestiging te ontlenen van de stelling van [appellanten] dat zij structureel verlies lijden op de exploitatie van deze woningen. Tegen deze achtergrond acht het hof hetgeen [appellanten] stellen (memorie van grieven onder 33) over de verhouding van de geldende gereguleerde huurprijs van de door hen verhuurde woningen tot de markthuur in (alleen) het jaar 2014 (30-40%) niet doorslaggevend. 
       
     
     
       4.23 
       In de tweede plaats volgt uit de diverse schadeopstellingen dat kosten voor groot onderhoud vrij willekeurig aan één of meerder jaren lijken te worden toegerekend, in plaats dat deze zoals gebruikelijk over een aantal jaren worden gespreid. Zo wordt ten aanzien van [appartement 1] melding gemaakt van een kostenpost van ca. € 25.000, zonder dat duidelijk is of hiervoor reserveringen zijn getroffen en zo nee, waarom niet. Ook ten aanzien van [woning 1], [woning 2] en V en [woning 4] blijkt dat onderhoudskosten uit 2008 en 2010 aan één jaar worden toegerekend, met een voorspelbaar negatief resultaat in dat jaar tot gevolg. Het appartement [appartement 2] heeft [appellant] niet verhuurd, in verband met zijn wens, na het vrijkomen van [appartement 1], een nieuwe indeling tot stand te brengen en de appartementen vervolgens afzonderlijk te verkopen. Van een als gevolg van de huur(prijs)regulering ontstane  individual and excessive burden  blijkt hieruit niet.  
       
     
     
       4.24 
       Voorts staat vast dat [appellant] (ten aanzien van [appartement 1]) en Hippos (ten aanzien van [woning 4]) de jaarlijks toegestane huurprijsverhoging niet steeds hebben toegepast. [appellanten] geven geen inzicht in de hoogte van de huuropbrengsten indien [appellant] en Hippos wel steeds de huur met het toegestane percentage zouden hebben verhoogd. Dat  het achterwege laten van die verhogingen slechts geringe betekenis heeft kan het hof dan ook niet vaststellen, te meer niet nu een eenmaal toegepaste huurverhoging in de volgende jaren doorwerkt. Ook uit de berekening van de Staat (conclusie van antwoord onder 10.2.6) volgt niet zonder meer dat het slechts om een effect van geringe betekenis gaat: bijvoorbeeld € 614,10 in plaats van (€ 6.694,44 : 12 =) € 557, 87 per maand over 2009). Voor zover de huur is achtergebleven door deze niet te verhogen waar dit wel was toegestaan, komt dat uiteraard geheel voor Nobels rekening 
       
     
     
       4.25 
       
        [appellanten] hebben onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat op hen een  individual and excessive burden  rust. 
       
       
         
           C. conclusie ten aanzien van art. 1 EP 
         
       
       
     
     
       4.26 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof zich verenigt met de conclusie van de rechtbank, dat van strijd met art. 1 EP geen sprake is. De grieven tegen het rechtbankvonnis treffen in zoverre geen doel. Voor zover enkele grieven van [appellanten] zich richten tegen onderdelen van het rechtbankvonnis die het hof niet aan zijn oordeel ten grondslag legt, hebben [appellanten] daarbij geen belang en behoeven deze geen afzonderlijke bespreking. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 31 en 34 tot en met 36 falen.  
       
       
         
           Discriminatie - schending van het gelijkheidsbeginsel 
         
       
     
     
       5.1 
       Met de grieven 32 en 33 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank, dat geen sprake is van strijd met het discriminatieverbod. Grief 32 heeft het oog op het verschil tussen de toelaatbare huurprijs voor bestaande huurovereenkomsten en nieuwe huurovereenkomsten. Grief 33 heeft betrekking op het verschil in behandeling tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. [appellanten] beroepen zich in dit verband op art. 14 EVRM, art. 1 Twaalfde Protocol EVRM, art. 26 IVBPR en art. 1 EP. Voor zover [appellanten] in dit verband een beroep doen op schending van art. 1 EP en het ontbreken van een  fair balance  stuit dit af op hetgeen hiervoor is overwogen. 
       
     
     
       5.2 
       In hun toelichting op grief 32 voeren [appellanten] onder meer aan dat het huur(prijzen)recht ten onrechte in overwegende mate door huurdersbelangen is bepaald. Dit betoog gaat niet op. Voor zover de belangen van de verhuurder ondergeschikt zijn gemaakt aan die van de huurder is dat de keuze van de wetgever geweest die geen onredelijke belangenafweging heeft gemaakt. Dit leidt op zichzelf dan ook niet tot een schending van het gelijkheidsbeginsel. Voor zover [appellanten] hier willen aanvoeren dat verhuurders worden gediscrimineerd ten opzichte van huurders, faalt ook dit betoog. Het is immers reeds op het eerste gezicht duidelijk dat verhuurders en huurders zich niet in dezelfde of vergelijkbare posities bevinden. Waarom dat in dit geval anders zou zijn wordt door [appellanten] niet onderbouwd. 
       
     
     
       5.3 
       
        [appellanten] voeren vervolgens aan dat sprake is van ongelijke behandeling tussen verhuurders die aan een bestaande huurovereenkomst zijn gebonden en verhuurders die een nieuwe huurovereenkomst aangaan voor kwalitatief vergelijkbare woonruimte. De eerste verhuurder zit vast aan een lage huur die hij maar beperkt kan verhogen, de tweede verhuurder kan meteen een aanzienlijk hogere huur vragen, in sommige gevallen zelfs een geliberaliseerde huur. De Staat brengt hiertegen onder meer in dat de wetgever in verband met de rechtszekerheid van de zittende huurder heeft mogen besluiten om de mogelijkheid tot huurverhoging bij lopende overeenkomsten te beperken en om de verhuurder bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst meer ruimte te laten bij het bedingen van de huurprijs. 
       
     
     
       5.4 
       Het betoog van [appellanten] stuit af op het andersluidende oordeel van het EHRM in de zaak [appellant] (hiervoor geciteerd) in § 42. Het EHRM overwoog dat zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat verhuurders met een lopende huurovereenkomst en verhuurders die een nieuwe huurovereenkomst afsluiten zich in een relevante gelijke situatie bevinden, het verschil in behandeling gerechtvaardigd wordt door het belang van de bescherming van de huurder. Het hof neemt dit oordeel over, ook in het licht van de  fair balance  die naar het oordeel van het hof ten aanzien van art. 1 EP is bereikt. Het hof merkt daarbij nog op dat het in het recht veelvuldig voorkomt dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, bestaande situaties anders worden behandeld dan nieuwe gevallen. Ook dit rechtvaardigt het gemaakte onderscheid. 
       
     
     
       5.5 
       
        [appellanten] zijn voorts van mening dat een ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. De woningcorporaties ontvangen grote bedragen aan staatssteun en de particuliere verhuurders niet, aldus [appellanten] Het hof is echter met de Staat van oordeel dat tussen de positie van woningcorporaties en die van particuliere verhuurders in de sociale sector relevante verschillen bestaan. Aan de woningcorporaties zijn taken van algemeen economisch belang opgedragen, aan de particuliere verhuurders niet. Woningcorporaties moeten bovendien bij financiële nood van een andere woningcorporatie steun verlenen, zoals in het geval van Vestia inderdaad is gebeurd. Dit alles geldt niet voor de particuliere verhuurders die, zoals hiervoor ook al is geconstateerd, geheel vrij zijn om tot verhuur in de sociale sector over te gaan, in tegenstelling tot woningcorporaties die minimaal 80% van hun woningen in de sociale sector moeten verhuren. Waarom [appellanten] tot verhuur in de sociale sector zouden worden ‘gedwongen’, zoals [appellanten] aanvoeren, is onduidelijk en in ieder geval onjuist. Zij hadden er voor kunnen kiezen te investeren in andere panden die buiten deze sector vallen. Er is dan ook geen sprake van een aan hen opgedragen taak van algemeen economisch belang. Het beroep van [appellanten] op de DAEB-kaderregeling is dan ook ongegrond.  
       
     
     
       5.6 
       De grieven 32 en 33 hebben geen succes. 
       
     
     
       6.1 
       Met grief 37 stellen [appellanten] aan de orde dat de rechtbank ten onrechte geen prejudiciële vragen aan de Hoge Raad heeft voorgelegd. Gezien de arresten van de Hoge Raad van 4 april 2014 in de zaken van [appellant] en Hippos (hiervoor geciteerd), ziet ook het hof echter geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen. De grief faalt. 
       
     
     
       6.2 
       De grieven 38 en 39 hebben ook volgens [appellanten] geen zelfstandige betekenis. Zij delen het lot van de overige grieven. 
       
     
     
       6.3 
       De vordering dat voor recht wordt verklaard dat de leges van € 450 die verhuurders verschuldigd worden indien zij een beroep doen op de Huurcommissie in strijd is met de artt. 6, 13 en 14 EVRM alsmede met de artt. 14 en 26 IVBPR is door [appellanten] in het geheel niet toegelicht. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       7.1 
       Nu alle grieven falen en de vermeerderde eis niet voor toewijzing in aanmerking komt, zal het vonnis van de rechtbank worden bekrachtigd. 
       
     
     
       7.2 
       
        [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
       
         Het hof: 
       
       
       - bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
       
       - wijst af de in hoger beroep gewijzigde eis; 
       
       - veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot heden 	aan de zijde van de Staat begroot op € 5.114,-- voor verschotten en € 2.682,--      	voor salaris van de advocaat, en bepaalt dat de wettelijke rente over deze 	bedragen verschuldigd zal zijn indien deze niet uiterlijk binnen 14 dagen na de dag 	van dit arrest zullen zijn voldaan; 
       
       - verklaart deze proceskostenvergoeding uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, M.A.F. Tan - de Sonnaville en J.H. Gerards en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juli 2016, in aanwezigheid van de griffier.