ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:4058

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:4058 Rechtbank Midden-Nederland , 03-08-2021 / C/16/524272 / KL ZA 21-169

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-08-03

Zaaknummer: C/16/524272 / KL ZA 21-169

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:4058

---

Ontheffing van de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod met betrekking tot een woning.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
       
     
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Lelystad 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/524272 / KL ZA 21-169 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 3 augustus 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,	 
     
       2.  [eiseres sub 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. L.O. Pentenga te Assen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE ALMERE , 
       zetelend te Almere, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. S.G. Tichelaar te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en de Gemeente Almere genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding (met zestien producties) van [eiser sub 1] c.s.; 
         
         
           de akte overlegging (vier) producties van de Gemeente Almere; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 20 juli 2021; 
         
         
           de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.; 
         
         
           de pleitnota van de Gemeente Almere. 
         
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser sub 1] c.s. heeft bij koopovereenkomst van 17/6 juni 2019 een kavel in [woonplaats] gekocht en bij leveringsakte van 7 augustus 2019 geleverd gekregen van de Gemeente Almere.  
       
     
     
       2.2. 
       Op deze kavel, thans plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats] , heeft  [eiser sub 1] c.s. een woning laten bouwen (hierna: de woning). 
       
     
     
       2.3. 
       Op de koopovereenkomst zijn van toepassing verklaard de  Algemene Verkoopvoorwaarden 2019 van de Gemeente Almere  (hierna: AV 2019).  
     
     
       2.4. 
       In artikel 3.5 AV 2019 is een zelfbewoningsverplichting en een doorverkoopverbod opgenomen: 
       
       
       
         
           
         
       
       
         (…) 
       
       
         
           
         
       
       
         (…) 
       
       
         
           
         
       
       
         
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser sub 1] c.s. heeft zich op 28 maart 2020 op het adres van de woning in [woonplaats] ingeschreven. De tweejaarstermijn met betrekking tot de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod verstrijkt derhalve op 28 maart 2022. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 11 maart 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. een woning in [plaatsnaam] gekocht. Deze woning is op 1 juni 2021 aan hem geleverd. [eiser sub 1] c.s. wil in augustus 2021 zijn intrek in deze woning nemen. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 18 maart 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. bij de Gemeente Almere een verzoek tot ontheffing ingediend van de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod met betrekking tot de woning in [woonplaats] (als bedoeld in artikel 3.5 lid 5 sub a AV 2019). 
       
     
     
       2.8. 
       Op 23 maart 2021 heeft [eiser sub 1] een arbeidsovereenkomst met de Gemeente [plaatsnaam] getekend. [eiser sub 1] is op 1 mei 2021 in dienst getreden (in eerste instantie) voor de duur van één jaar, in de functie van  [functie] . Daarbij dient [eiser sub 1] ook een piketfunctie te vervullen. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 27 maart 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. zijn woning in [woonplaats] te koop aangeboden op Funda. De woning is eind juni 2021 verkocht onder voorbehoud. 
       
     
     
       2.10. 
       De Gemeente Almere heeft op 30 maart 2021 op het ontheffingsverzoek van  [eiser sub 1] c.s. gereageerd en om nadere stukken verzocht. Daarbij schrijft zij verder: 
       
       
         “ Bij voorbaat wijs ik u op het volgende: 
       
       
       
         Onze richtlijnen ter beoordeling van de noodzaak om de woning te verkopen bij een   verandering van werkkring zijn als volgt: 
          Er moet sprake zijn van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor de duur van minimaal 2 jaar. 
          De afstand tussen wonen en werken moet tenminste 125 kilometer zijn of een reistijd van meer dan 90 min (het gaat hier om een enkele reis.) 
         In eerste oogopslag voldoet u niet aan deze voorwaarden, het is dan ook noodzakelijk dat u aantoont, dat door verandering van uw werkkring het redelijk noodzakelijk voor u is om te verhuizen.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 8 april 2021 heeft de Gemeente Almere de verzochte ontheffingen geweigerd. Ook daarna zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser sub 1] c.s. vordert dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad: 
       1.  primair: gebiedt dat de Gemeente Almereaan [eiser sub 1] c.s. de verzochte noodzakelijke ontheffing van de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod verleent vóór de voorgenomen datum van overdacht (uiterlijk 6 september 2021) van de woning; 
       
         
         subsidiair: 
         bepaalt dat dit vonnis in de plaats zal treden van de ontheffing voor de voorgenomen overdracht van de woning; 
       
       
         
           meer subsidiair:  
           verbiedt de Gemeente Almere in of buiten rechte aanspraak te maken op de boete van € 50.000 wegens overtreding van de zelfbewoningsplicht en het verbod tot doorverkoop bij gebreke van verleende ontheffing, en de Gemeente Almere verplicht de met de voorgenomen overdracht van de woning belaste notaris te instrueren geen boete bij [eiser sub 1] c.s. in rekening te brengen en aan de Gemeente Almere af te dragen; 
       
       
       
         
           meer meer subsidiair:  
           in goede justitie noodzakelijke voorzieningen treft; 
       
       2. de Gemeente Almere veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke kosten (begroot op € 1.016,00), de proceskosten en de nakosten (begroot op € 131,00 zonder en € 199,00 met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser sub 1] c.s. stelt ter onderbouwing dat hij op grond van de tekst van artikel 3.5 lid 5 sub a AV 2019 gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat ontheffing zou worden verleend. De Gemeente Almere weigert echter ontheffing te verlenen en komt steeds met nieuwe toetsingscriteria, die niet aan [eiser sub 1] c.s. vooraf kenbaar zijn gemaakt en geen onderdeel vormen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. De handelswijze van de Gemeente Almere is bovendien in strijd met de zorgvuldigheidsplicht, waaraan de Gemeente Almere is gehouden jegens haar inwoners, aldus [eiser sub 1] c.s. 
       
     
     
       3.3. 
       De Gemeente Almere voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de (verdere) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Spoedeisend belang 
       
     
     
     
       4.1. 
       Van een spoedeisend belang van [eiser sub 1] c.s. is voldoende gebleken, aangezien de levering van de woning in [woonplaats] in september 2021 en de verhuizing naar de woning in [plaatsnaam] in augustus 2021 gepland zijn. 
       
       
         
           Ontheffing 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Niet in geschil is dat er sprake is van een zelfbewoningsverplichting en een doorverkoopverbod met betrekking tot de woning in [woonplaats] . De vordering van [eiser sub 1] c.s. strekt (primair) tot het verkrijgen van ontheffing hiervan.  
       
     
     
       4.3. 
       De Gemeente Almere heeft aangevoerd dat het alsnog verlenen van ontheffing van de zelfbewoningsplicht en het doorverkoopverbod geen zin heeft, omdat het doorverkoopverbod reeds is overtreden. De Gemeente Almere heeft daarmee het recht op de in artikel 3.5 AV 2019 genoemde boete bij [eiser sub 1] c.s. te innen. [eiser sub 1] c.s. heeft echter ook in die situatie nog belang bij ontheffing: de Gemeente Almere stelt, zo leidt de voorzieningenrechter af uit haar uitlatingen gedaan tijdens de mondelinge behandeling, het sanctioneren van de niet-nakoming van de verplichting uit artikel 3.5 AV 2019 namelijk (mede) afhankelijk van de uitkomst van dit kort geding. Indien de voorzieningenrechter [eiser sub 1] c.s. gelijk geeft en de Gemeente Almere gelast de ontheffing te verlenen zou de grondslag onder het incasseren van de boete kunnen komen te ontvallen. 
       
     
     
       4.4. 
       De kern van dit geschil draait om de vraag of het aannemelijk is dat de bodemrechter later oordelend zal beslissen dat de Gemeente Almere ontheffing aan [eiser sub 1] c.s. had moeten verlenen op grond van artikel 3.5 lid 5 sub a AV 2019. De voorzieningenrechter neemt daarbij om te beginnen in overweging dat genoemde bepaling weliswaar begint met een zin waarin staat dat de Gemeente Almere ontheffing  kan  verlenen, maar dat daarop een zin volgt die inhoudt dat de ontheffing  wordt  verleend in bepaalde situaties, waaronder die van de verandering van werkkring. De voorzieningenrechter kan de Gemeente Almere dan ook niet volgen, waar zij stelt dat het ter beoordeling van de Gemeente Almere is of aan de voorwaarden voor de ontheffing is voldaan.  De voorzieningenrechter is van oordeel dat het niet aan de Gemeente Almere is om eenzijdig uit te maken of “de Koper” redelijkerwijs uit [woonplaats] dient te verhuizen in verband met de verandering van werkkring. Of van dat laatste sprake is zal afhankelijk zijn van de verhouding tussen partijen en bij de beoordeling dienen dan ook alle omstandigheden van het geval, afgezet tegen de belangen van partijen, betrokken te worden. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter bij de mondelinge behandeling vastgesteld dat, wat er ook zij van het gebruik van interne voorwaarden bij de toetsing van het ontheffingsverzoek (zie r.o. 2.10), de Gemeente Almere zich nu zelf op het standpunt stelt dat, bij het niet voldoen aan die interne voorwaarden, een beoordeling moet plaatsvinden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De voorzieningenrechter zal hierna dan ook alle relevante omstandigheden betrekken bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een verandering van werkkring op grond waarvan redelijkerwijs uit [woonplaats] dient te worden verhuisd. 
       
     
     
       4.5. 
       De voorzieningenrechter stelt allereerst vast dat er sprake is van een verandering van werkkring. [eiser sub 1] is immers per 1 mei 2021 in dienst getreden bij de Gemeente [plaatsnaam] (hierna ook: de werkgever) als [functie] , waarbij hij ook een piketfunctie vervult.  
       
     
     
       4.6. 
       Dan is de vraag of [eiser sub 1] vanwege zijn nieuwe baan redelijkerwijs uit [woonplaats] dient te verhuizen. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hiervan sprake is met als reden de piketdiensten van [eiser sub 1] .  
       
     
     
       4.7. 
       
         De werkgever heeft over deze piketfunctie bij e-mail van 8 april 2021 het volgende geschreven: 
                     “	Het is geen voorwaarde om daarvoor in [plaatsnaam] te wonen, maar een snelle opkomsttijd is wel wenselijk omdat het vaak gaat om het verrichten van handelingen aangaande calamiteiten. Wij hanteren hiervoor als richtlijn ½ uur.” 
       
       
     
     
       4.8. 
       Het verweer van de Gemeente Almere dat de piketdienst (volgens de vacaturetekst) maar een beperkt onderdeel is van de werkzaamheden van [eiser sub 1] , slaagt niet. Ook een klein onderdeel kan immers doorslaggevend zijn, waarbij in aanmerking genomen dient te worden dat deze piketdiensten  gericht zijn op optreden bij (soms ernstige) calamiteiten. Bovendien heeft [eiser sub 1] ter zitting verklaard dat hij deze piketdiensten om de week draait met één andere collega en dat hij soms 2 à 3 meldingen per week krijgt. Het voorgaande heeft de Gemeente Almere niet, in geval niet voldoende betwist. [eiser sub 1] c.s. stelt dat zich tijdens zijn piketdiensten meermalen voorvallen voorgedaan hebben, die een snelle aanwezigheid vergden. Dat heeft de Gemeente Almere evenmin betwist. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser sub 1] stelt dat hij de opkomsttijd van ½ uur vanuit zijn woning in [woonplaats] niet haalt. De Gemeente Almere betwist dat niet, maar heeft routeinformatie aangedragen, waarin staat dat de reistijd tussen de woning van [eiser sub 1] c.s. in [woonplaats] en [plaatsnaam] tussen de 34 en 49 minuten ligt, afhankelijk van de locatie in [plaatsnaam] waar naartoe gereisd wordt.  De voorzieningenrechter kan daar slechts de conclusie aan verbinden dat de hiervoor onder 4.7 genoemde opkomsttijd in sommige gevallen slechts beperkt overschreden wordt. Dat [eiser sub 1] de door de Gemeente [plaatsnaam] genoemde in haar richtlijn genoemde tijd haalt blijkt in ieder geval niet.    
       
     
     
       4.10. 
       Dat de Gemeente [plaatsnaam] als werkgever, zoals de Gemeente Almere aanvoert, geen (harde) eisen heeft gesteld aan de woonplaats en de opkomsttijd en de omstandigheid dat [eiser sub 1] niet gedwongen is om van werk te wisselen, doet hier niet aan af. [eiser sub 1] heeft hierover ter zitting toegelicht dat hij bij de sollicitatie tegen de werkgever heeft gezegd dat hij bereid was om naar [plaatsnaam] te verhuizen en dat de werkgever daar rekening mee heeft gehouden. Nu [eiser sub 1] c.s. binnenkort naar [plaatsnaam] gaat verhuizen, is zijn woonplaats voor zijn werkgever geen probleem (meer). De Gemeente Almere gaat niet zo ver, zo begrijpt de voorzieningenrechter, dat zij vindt dat bij vrijwillige verandering van werkkring “de Koper” geen ontheffing zou kunnen krijgen. De Gemeente Almere heeft vooralsnog echter onvoldoende duidelijk kunnen maken hoe het vrijwillig karakter van de verandering van werkkring een rol moet spelen bij de beoordeling of op grond van die verandering redelijkerwijs verhuisd dient te worden.  
       
     
     
       4.11. 
       De omstandigheid dat [eiser sub 1] c.s. verschillende rechtshandelingen heeft verricht (het sluiten van de arbeidsovereenkomst, het kopen van de woning in [plaatsnaam] en het verkopen van de woning in [woonplaats] ) vóórdat hij ontheffing heeft gevraagd of gekregen, ligt in zijn eigen risicosfeer en is niet doorslaggevend voor de beoordeling van de vraag of [eiser sub 1] c.s. redelijkerwijs uit [woonplaats] moet verhuizen.  
       
     
     
       4.12. 
       De Gemeente Almere heeft gewezen op de achtergrond van de  zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod. Daarmee gaat de Gemeente Almere speculatief handelen met een prijsopdrijvende werking tegen om starters en andere woningzoekenden een (eerlijkere) kans te bieden op de huizenmarkt. Partijen twisten over de vraag of [eiser sub 1] in verband met de verandering van werkkring redelijkerwijs dient te verhuizen. Die vraag bevestigend beantwoorden betekent niet dat [eiser sub 1] c.s. de grond heeft gekocht en de woning heeft laten bouwen om speculatieve redenen. Het enkele feit dat [eiser sub 1] c.s. een financieel voordeel behaalt bij de verkoop van de woning doet daaraan niet af. Van een zwaarwegend belang aan de zijde van de Gemeente Almere dat de voorzieningenrechter af zou moeten laten zien van na te noemen beslissing is geen sprake. 
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op al het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser sub 1] c.s., in het kader van dit kort geding, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij redelijkerwijs uit [woonplaats] dient te verhuizen in verband met de verandering van werkkring.  De voorzieningenrechter gaat dan ook vooralsnog ervan uit dat de bodemrechter, later oordelend, in een bodemprocedure het beroep van [eiser sub 1] c.s. op de ontheffingsbepaling zal honoreren. Dit brengt met zich dat de primaire vordering van [eiser sub 1] c.s. kan worden toegewezen. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Daarnaast vordert [eiser sub 1] c.s. vergoeding van de buitengerechtelijke kosten.  
         Het uitgangspunt van Rapport Voorwerk II is dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s.  voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat sprake is van kosten die betrekking hebben op andere verrichtingen dan die ter instructie en voorbereiding van deze procedure.  
         Het gevorderde bedrag komt overeen met het forfaitaire tarief van het Rapport Voorwerk II en wordt daarom redelijk geacht. De voorzieningenrechter ziet derhalve geen reden tot matiging en wijst het gevorderde bedrag van € 1.016,00 toe. 
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       De Gemeente Almere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	309,00 
       - explootkosten	€	122,19 
       - salaris	 €	1.016,00 
       Totaal	€          1.447,19 
       
     
     
       4.16. 
       De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de hieronder weergegeven wijze. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De voorzieningenrechter 
     
     
     
       5.1. 
       gebiedt de Gemeente Almere aan [eiser sub 1] c.s. de noodzakelijke ontheffing van de zelfbewoningsplicht en het verbod tot doorverkoop te verlenen, zoals omschreven in artikel 3.5 lid 5 sub a AV 2019, vóór de voorgenomen datum van overdracht van de woning (uiterlijk 6 september 2021); 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt de Gemeente Almere tot betaling van € 1.016,00 aan buitengerechtelijke kosten; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de Gemeente Almere in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.447,19; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Gemeente Almere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente Almere niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2021. 
       
     
   
   
     type: FT(MN