ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:3449

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:3449 Gerechtshof Amsterdam , 06-12-2022 / 200.291.072/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-12-06

Zaaknummer: 200.291.072/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:3449

---

Wanneer is koopovereenkomst onroerende zaak tot stand gekomen en wat is verkocht? Uitleg overeenkomst. Is verkoper tekortgeschoten? Toepasselijkheid art. 6:58 BW en art. 6:61 BW.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.291.072/01 
     
     
     
       zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/303415 / HA ZA 20-341 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 december 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 25 februari 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 2 december 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden. 
     
     
     
       Bij arrest van 6 april 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     
       Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord; 
     - akte van de zijde van [appellant] , met producties; 
     - antwoordakte. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 50.000,00 aan boete en van € 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met, uitvoerbaar bij voorraad, beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Vaststaande feiten 
       
     
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       ( i)	[appellant] is middellijk bestuurder van de besloten vennootschap [bedrijf 1] B.V. (verder: [bedrijf 1] ). 
       
       
         (ii)	[geïntimeerden] zijn met elkaar gehuwd. Zij zijn vennoten (geweest) van een schoonmaakbedrijf dat was gevestigd aan de [straatnaam 1] 37 te [plaats 1] . 
       
       
       
         (iii)	Het pand waarin voornoemd bedrijf was gevestigd (verder: de onroerende zaak), was eigendom van [geïntimeerden] 
       
       
       
         (iv)	[naam 1] , makelaar bij [bedrijf 2] (verder: [naam 1] ) had vernomen dat [geïntimeerden] voornemens waren de onroerende zaak te verkopen. [naam 1] heeft [appellant] – die hij kende – in oktober 2019 gewezen op de onroerende zaak. 
       
       
       ( v)	Op 25 oktober 2019 heeft [appellant] , samen met [naam 1] als zijn aankoopmakelaar, de onroerende zaak bezichtigd. Namens [geïntimeerden] was hierbij aanwezig [naam 2] , makelaar bij [bedrijf 3] (verder: [naam 2] ). 
       
       
         (vi)	Vervolgens hebben [naam 1] en [naam 2] mondeling, via WhatsApp en per e-mail contact met elkaar gehad. 
       
       
       
         (vii)	Omstreeks 7 november 2019 heeft [naam 2] aan [bedrijf 1] een door [geïntimeerden] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (verder: de vragenlijst) verstrekt. De vragenlijst vermeldt onder meer: 
       
       
       
         “ 1. Bijzonderheden 
         (…) 
         c. Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? 
         ( Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren. )” 
       
       
       
         
          [geïntimeerden] hebben deze vraag met ‘nee’ beantwoord. Verder vermeldt de vragenlijst onder meer: 
       
       
       
         “ 3. Dak(en) 
         (…) 
         b. Heeft u last van daklekkages (gehad)?” 
       
       
       
         
          [geïntimeerden] hebben ook deze vraag met ‘nee’ beantwoord. 
       
       
       
         (viii)	Op 11 respectievelijk 15 november 2019 hebben [geïntimeerden] en [bedrijf 1] een koopakte ondertekend. Deze koopakte vermeldt onder meer: 
       
       
       
         
           “artikel 1 Verkoop en koop 
         
         Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden: 
         (…) 
         - groot: 00 hectare, 00 are, 63 centiare, 
         tegen een koopsom van € 500.000,- (…) 
         (…) 
         
           artikel 4 Eigendomsoverdracht 
         
       
     
     
       4.1. 
       
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 25 november 2019 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris (…). 
         (…) 
         
           artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
         
         (…) 
       
     
     
       6.11. 
       
         Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: NIET VAN TOEPASSING. Koper is door verkoper voldoende in de gelegenheid gesteld het perceel en de opstallen op afmetingen, maten, grootte ed. te controleren. 
         (…) 
         
           artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken 
         
       
     
     
       7.1. 
       De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 2 december 2019 (…) 
     
     
       7.2. 
       
         Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is. 
         (…) 
       
       
       
         
           artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 
         
       
     
     
       11.1 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
         (…) 
       
     
     
       11.3. 
       Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 
       
       
         (ix)	Per e-mail van 19 november 2019 heeft [appellant] aan zijn advocaat geschreven: 
       
       
       
         “Op de [straatnaam 1] viel mij op dat tijdens de bezichtiging ik een dichtgezet stuk zag (zie foto). Ik ging er vanuit dat dat dicht gezette stuk bij de [straatnaam 1] 37 hoorde. Zie afbeelding hieronder, je ziet duidelijk een stukje tuin-3 bij perceel 21. Als ik het perceel opmeet komt dat inderdaad op ongeveer 63m2 uit zoals vermeld in de koopovereenkomst. 
         De actuele situatie schetst wat anders, zie de foto. Het lijkt erop dat mijn stukje tuin-3 door de buurman is overgenomen. Daar ik daar graag ramen wil realiseren is dit dus een onhandig gegeven. Er staat ook verder niets vermeld in de koopakte en ook in het kadaster zie ik geen wijzigingen. Zoals je ziet op de 2e en 3e print screen van ruimtelijke plannen, kost het wegvallen van het stukje tuin-3 aanzienlijke m2. (Ruw vanaf ruimtelijke plannen gemeten zo een 16m2)” 
       
       
       
         (x)	Per e-mail van 20 november 2020 aan [naam 2] heeft [naam 1] geschreven: 
       
       
       
         “Ik heb onderstaande info doorgestuurd gekregen. 
         Er zit een tuin achter het bebouwde deel op de begane grond, deze is groot ca. 16 m2, bebouwd door de achterbuurman. 
         Hoe gaan we hier mee om? 
         Lijkt me verstandig een gesprek te arrangeren met verkoper, koper en ondergetekende op jullie kantoor.” 
       
       
       
         (xi)	Per e-mail van 20 november 2020 heeft [naam 2] onder meer aan [naam 1] geschreven: 
       
       
       
         “In de koopovereenkomst zijn een aantal clausules opgenomen betreffende de grootte van het perceel, pand, e.d. (…) het risico dat het object een andere afmeting heeft dan verwacht ligt bij de koper. Koper heeft vooraf bezichtigd wat hij kocht, zodat hij wist wat hij kocht en hij wist dus dat er geen tuin bij het gekochte hoorde. Verkoper staat op het standpunt dat jouw klant het pand accepteert komende maandag tegen finale kwijting ofwel dat jouw klant de koop annuleert.” 
       
       
       
         (xii)	Op 25 november 2019 was [appellant] voor de overdracht bij de notaris. [geïntimeerden] waren niet aanwezig, maar hadden een volmacht verleend aan de notaris. Namens [geïntimeerden] was tevens [naam 2] aanwezig. De overdracht vond geen doorgang. 
       
       
       
         (xiii)	Bij brief van 25 november 2019 aan [geïntimeerden] heeft de advocaat van [bedrijf 1] verzocht om te bewerkstelligen dat de onroerende zaak leeg, ontruimd en niet in gebruik bij derden aan [bedrijf 1] geleverd zou worden. Bij gebreke daarvan is aanspraak gemaakt op de in de koopakte vermelde boete. 
       
       
       
         (xiv)	Op 27 november 2019 hebben [geïntimeerden] bedrijfsruimte verworven aan de [straatnaam 2] 53 te [plaats 2] . Bij brief van deze datum hebben [geïntimeerden] [bedrijf 1] gesommeerd de koopsom te voldoen en medewerking te verlenen aan de overdracht. 
       
       
       
         (xv)	Bij brief van 9 december 2019 aan [bedrijf 1] heeft de advocaat van [geïntimeerden] de koopovereenkomst namens [geïntimeerden] ontbonden en onder meer aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopsom. 
       
       
       
         (xvi)	[geïntimeerden] hebben de onroerende zaak op 9 december 2019 verkocht aan R. Adriaanse voor een koopsom van € 450.000,00. 
       
       
       
         (xvii)	Op 26 maart 2020 heeft [bedrijf 1] haar (gestelde) vordering op [geïntimeerden] van € 50.000,00 aan boetes gecedeerd aan [appellant] . 
       
       
       
         
           Procedure bij de rechtbank 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 50.000,00 aan boete (met rente), € 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten (met rente) alsmede de proceskosten en de nakosten (met wettelijke rente). [geïntimeerden] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep de vordering afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op. 
       
       
         
           Wanneer is de koopovereenkomst tot stand gekomen? 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       De eerste grief stelt de vraag aan de orde wanneer de koopovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [geïntimeerden] is tot stand gekomen. Volgens [appellant] valt in de WhatsApp-berichten waarnaar de rechtbank in dit verband verwijst – en met name in het bericht van [naam 1] aan [naam 2] van 31 oktober 2019 – geen aanbod van [bedrijf 1] te lezen dat kort daarop door [geïntimeerden] is aanvaard. De rechtbank heeft ook niet gemotiveerd waaruit die aanvaarding blijkt. Partijen, en met name [geïntimeerden] , hebben voorafgaand aan de totstandkoming van de schriftelijke concept-koopovereenkomst niet de bedoeling gehad zich jegens elkaar te verbinden, wat onder meer blijkt uit het feit dat [geïntimeerden] meerdere uitsluitingen en voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen wensten te zien. Voorts miskent de rechtbank dat de opdracht tot bemiddeling niet meebrengt dat een makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever optreedt, zodat de mededelingen van de makelaars over en weer partijen niet konden binden. Ten slotte miskent de rechtbank dat als al zou worden aangenomen dat met de interacties tussen de makelaars op of omstreeks 31 oktober 2019 een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, met ondertekening van de koopovereenkomst een nieuwe, uitgebreidere rechtsverhouding tussen partijen tot stand is gekomen, aldus (nog steeds) [appellant] . 
       
       
         3.4.1. 
         Bij de beantwoording van de vraag wanneer de koopovereenkomst tussen [bedrijf 1] en [geïntimeerden] is tot stand gekomen – vóór of eerst na de schriftelijke concept-koopovereenkomst – stelt het hof voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW). (vgl. HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352, NJ 2002/60). Daarvan uitgaande oordeelt het hof als volgt. 
         
       
       
         3.4.2. 
         De koopovereenkomst is op of omstreeks 29 oktober 2019 tot stand gekomen. Dit ligt onmiskenbaar besloten in de reeds in eerste aanleg (productie 1 bij conclusie van antwoord) in het geding gebrachte WhatsApp-correspondentie die tussen de makelaars van partijen, [naam 1] en [naam 2] , heeft plaatsgevonden. Uit wat partijen daarin (via hun makelaars) over en weer hebben verklaard hebben partijen, en met name [geïntimeerden] , dit in elk geval in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mogen afleiden. Allereerst volgt uit die correspondentie dat [naam 1] op 24 oktober 2019 aan [naam 2] heeft gevraagd of (kennelijk) een bezichtiging de volgende dag om 16.00 uur paste. Uit het antwoord van [naam 2] op 25 oktober 2019 volgt dat dit het geval was en dat zij elkaar kort daarop ook zouden ontmoeten (“Tot straks.”), wat wordt bevestigd door het antwoord dat [naam 1] daarop diezelfde dag geeft (“Fijn tot vanmiddag”). Dat, zoals [geïntimeerden] hebben gesteld, tijdens die bezichtiging althans diezelfde dag nog een bod is gedaan door [appellant] , vindt bevestiging in het bericht dat daarop van de kant van [naam 1] volgt (“Laat je mij nog weten inzake [straatnaam 1] 37. Mooi onvoorwaardelijk bod toch? Verkocht bord van [bedrijf 3] is prima natuurlijk …”), waarop [naam 2] antwoordt dat hij hierop terug zal komen. Het eerstvolgende WhatsApp-bericht van [naam 1] , op 29 oktober 2019, laat niets aan duidelijkheid te wensen over: [appellant] wil uiterlijk om 17.00 uur die dag weten of [geïntimeerden] akkoord gaan met zijn bod (“ [appellant] wil graag vandaag voor 17.00 uur weten of we tot zaken kunnen komen.”), waarop [naam 2] antwoordt dat hij zijn best zal doen. Uit het eerste daarop volgende bericht van [naam 1] (“Mail al gestuurd?”) volgt dat er kennelijk telefonisch contact is geweest tussen hem en [naam 2] , terwijl uit de berichten die daarop volgen blijkt dat dit bericht positief is geweest voor [appellant] : eerst bericht [naam 2] dat de mail is verstuurd (“Nu in je mb”), waarna de opgestoken duim van de kant van [naam 1] niet anders kan worden begrepen dan dat dit positieve bericht – de aanvaarding door [geïntimeerden] van het bod van [appellant] – is ontvangen. Dit betekent dat de koopovereenkomst op 29 oktober 2019 is tot stand gekomen. Die uitleg wordt bevestigd door wat daarop weer volgt bij WhatsApp-bericht van [naam 2] op 31 oktober 2019: eerst geeft [naam 2] te kennen dat [geïntimeerden] beide transacties (waarmee kennelijk wordt bedoeld: de transactie tussen hen en [appellant] en de transactie van hen betreffende het bedrijfspand te [plaats 2] ) graag bij één notaris willen laten plaatsvinden en vervolgens vraagt [naam 2] welke notaris [appellant] wenst. Feit van algemene bekendheid is dat dit soort vragen – die anders weinig zinvol zijn – eerst aan de orde komt als een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat over die vragen vervolgens overeenstemming is bereikt volgt uit het eerstvolgende bericht van [naam 1] (“Zie het concept graag tegemoet! Goed weekend …”), die daarop de hoofdzaken van de koopovereenkomst, kennelijk om ieder misverstand daarover bij het concipiëren van de koopovereenkomst te voorkomen, nog eens samenvat (“Koopsom 500k kk levering 25-11. as. spullen blijven 1 week er nog in. dus leeg 2-12”). Uit dit laatste volgt eens te meer dat de koopovereenkomst op dat moment reeds tot stand was gekomen en dat het hof de rechtbank dus niet volgt in haar overweging dat het WhatsApp-bericht van [naam 1] aan [naam 2] van 31 oktober 2019 een aanbod bevatte dat vervolgens door [geïntimeerden] is aanvaard. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
          [appellant] heeft gesteld dat op 31 oktober 2019 nog geen overeenkomst tot stand was gekomen omdat mag worden aangenomen dat partijen, althans en in elk geval [geïntimeerden] , die bedoeling niet hadden, nu [geïntimeerden] nog meerdere uitsluitingen en voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen wensten te zien. Het hof verwerpt dit betoog, omdat voor totstandkoming van een overeenkomst voldoende is dat over de hoofdzaken ervan tussen partijen overeenstemming is bereikt, waaraan de omstandigheid dat sommige onderdelen ervan nog nader moeten worden geconcretiseerd geen afbreuk doet. Dit impliceert dat met ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst evenmin, zoals [appellant] stelt, een nieuwe, uitgebreidere rechtsverhouding tussen partijen tot stand is gekomen. Ten slotte volgt het hof [appellant] ook niet in zijn betoog dat eerst bij het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst een (afdwingbare) overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, omdat in dit geval het schriftelijkheidsvereiste niet gold en een mondeling (via makelaars) tot stand gekomen overeenkomst partijen evenzeer bindt. 
         
       
       
         3.4.4. 
         Het voorgaande brengt mee dat  grief 1  faalt. 
         
         
           
             Wat is precies verkocht? 
           
         
         
       
     
     
       3.5. 
       Met zijn tweede grief betoogt [appellant] , kort gezegd, dat de kadastrale aanduiding van het object in de koopovereenkomst veronderstelt dat dat gehele kadastrale perceel wordt geleverd. [appellant] stelt dat volgens de kadastrale aanduiding en omschrijving in die overeenkomst de tuin ook tot het verkochte behoorde, zodat [geïntimeerden] ook verplicht waren die (mede) aan [bedrijf 1] te leveren. Het komt er, al met al, dus op aan hoe de koopovereenkomst tussen partijen moet worden uitgelegd. 
       
       
         3.5.1. 
         Het hof stelt voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214). Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Allereerst kan enkel uit de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst (“het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”) niet worden afgeleid dat de tuin eveneens moest worden geleverd, reeds omdat het woord ‘tuin’ daarin niet voorkomt. Voorts overweegt het hof dat enkel uit de kadastrale aanduiding van het object in de koopovereenkomst evenmin mag worden afgeleid dat het gehele kadastrale perceel (dus: inclusief de tuin) moest worden geleverd. Het (van publiekrechtelijke aard zijnde) Kadaster geeft slechts aan, kort gezegd, wie welke rechten heeft met betrekking tot een bepaald registergoed, maar kan de rechtstoestand met betrekking tot dat goed op onjuiste wijze weergeven. Enkel een kadastrale aanduiding is niet doorslaggevend voor wat moet worden overgedragen. Beslissend voor de vraag wat door [geïntimeerden] aan [bedrijf 1] is verkocht en aan haar moest worden geleverd is wat partijen daaromtrent zijn overeengekomen, waarvoor in dit geval bij uitstek ook buiten de tekst van de koopovereenkomst gelegen omstandigheden van het geval mede van belang zijn.  
         
       
       
         3.5.3. 
         Vaststaat dat tijdens de bezichtiging van de onroerende zaak op 25 oktober 2019 door [appellant] , samen met [naam 1] , de tuin niet is bezocht en daarover evenmin is gesproken met [naam 2] . Voor zover valt na te gaan is eerst bij e-mailbericht van [appellant] aan zijn advocaat van 19 november 2019 die tuin – en [appellant] stelling dat deze tot het verkochte behoorde – aan de orde gesteld, en heeft [naam 1] eerst bij e-mailbericht van 20 november 2019 [naam 2] op de aanwezigheid van de tuin gewezen, waarop [naam 2] bij e-mailbericht van diezelfde dag aan [naam 1] heeft uiteengezet dat deze niet tot het verkochte behoorde (zie hiervoor, r.o. 3.1 sub (ix), (x) en (xi)). Uit deze gang van zaken kan worden afgeleid dat tijdens de bezichtiging voor partijen kennelijk niet duidelijk is geweest dat de tuin onderdeel uitmaakte van de onroerende zaak. Vaststaat dat de koopovereenkomst op basis van die bezichtiging is tot stand gekomen, voordat de tuin ter sprake kwam. Dit wettigt de conclusie dat partijen aan de omschrijving van het verkochte in artikel 1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs slechts de betekenis hebben mogen toekennen dat de verkochte onroerende zaak niet mede de tuin omvatte. Daaraan kan niet afdoen dat [geïntimeerden] in de op 7 november 2019 door [naam 2] aan de koper verstrekte vragenlijst (zie hiervoor, r.o. 3.1. sub (vii)) met ‘nee’ hebben geantwoord op de vraag of de huidige terreinafscheidingen “volgens u” afwijken van de kadastrale eigendomsgrenzen, reeds omdat de koopovereenkomst toen al was gesloten en [appellant] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot het oordeel nopen dat [geïntimeerden] op dat moment die mening niet waren of konden zijn toegedaan. Daaraan voegt het hof toe dat ook artikel 6.11 van de koopovereenkomst aan een andere conclusie in de weg staat, nu daarin onder meer is bepaald dat [appellant] aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen rechten kan ontlenen en bovendien door [geïntimeerden] voldoende in de gelegenheid is gesteld het perceel en de opstallen op afmetingen, maten, grootte e.d. te controleren. 
         
       
       
         3.5.4. 
         Uit het voorgaande volgt dat ook  grief 2  moet worden verworpen. 
         
         
           
             Zijn [geïntimeerden] tekortgeschoten in hun verplichtingen? 
           
         
         
       
     
     
       3.6. 
       Het betoog dat ligt besloten in de derde grief komt erop neer dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] niet zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst omdat zij de tuin niet behoefden mee te leveren. Volgens [appellant] miskent de rechtbank daarmee dat [geïntimeerden] uiteindelijk  in het geheel niet  leverden, omdat zij de onroerende zaak hebben verkocht en, op 9 december 2019, hebben geleverd aan een derde. [geïntimeerden] zijn daarom terecht bij brief van 25 november 2019 in gebreke gesteld, waarbij [bedrijf 1] aanspraak maakte op nakoming alsmede, bij niet nakoming, op de overeengekomen boete, aldus (nog steeds) [appellant] . 
       
       
         3.6.1. 
         Uit wat hiervoor (onder 3.5.3) is overwogen volgt dat [geïntimeerden] verplicht waren aan [bedrijf 1] de onroerende zaak, zonder tuin, te leveren. Slechts in zoverre kon de koopovereenkomst als geldige titel fungeren. Dit betekent dat in het onderhavige geval – waarin het geleverde perceel volgens de omschrijving in de leveringsakte, conform de koopovereenkomst, groter zou zijn dan waarop de koop zag – het meerdere (de tuin) niet zou overgaan, omdat wat de levering van het meerdere betreft een geldige titel zou ontbreken (vgl. HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560). Vaststaat dat [geïntimeerden] op de daarvoor overeengekomen datum van 25 november 2019 bereid waren tot levering van de onroerende zaak zonder tuin, en dat deze dus op grond van de koopovereenkomst kon plaatsvinden. Vaststaat bovendien (volgens de eigen stellingen van [appellant] ) dat [bedrijf 1] op die datum heeft geweigerd om mee te werken aan levering van de onroerende zaak, zonder tuin (zie memorie van grieven onder 7). Een en ander leidt ertoe dat de ingebrekestelling van de kant van [bedrijf 1] bij brief van haar advocaat aan [geïntimeerden] van 25 november 2019 zonder rechtsgevolg is gebleven, omdat deze berustte op vermeende verplichtingen van [geïntimeerden] die niet bestonden. Door de weigering van [bedrijf 1] mee te werken aan levering van de onroerende zaak, zonder tuin, is zij zelf op de voet van artikel 6:58 BW in verzuim geraakt, waardoor [geïntimeerden] krachtens artikel 6:61 BW niet meer in verzuim konden geraken. Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerden] niet zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens [bedrijf 1] . 
         
       
       
         3.6.2. 
         De conclusie is dat  grief 3  evenmin terecht is voorgesteld. 
         
         
         
           
             Waren [geïntimeerden] bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden? 
           
         
         
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellant] betoogt ten slotte met zijn vierde grief dat [geïntimeerden] niet bevoegd waren de koopovereenkomst te ontbinden. Hij stelt dat [geïntimeerden] geen nakoming door [bedrijf 1] wilden, maar van de koopovereenkomst af wilden. Om van die overeenkomst af te komen hebben [geïntimeerden] bij ingebrekestelling de indruk gewekt een regeling te willen treffen, de termijn afgewacht en de overeenkomst vervolgens zonder een voorstel te doen of te reageren op voorstellen van [bedrijf 1] ontbonden. Onder die omstandigheden is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerden] een beroep doen op hun ingebrekestelling, althans op de daarin gestelde termijn, aldus (nog steeds) [appellant] . 
       
       
         3.7.1. 
         De advocaat van [geïntimeerden] heeft bij brief aan [bedrijf 1] van 27 november 2019 deze in gebreke gesteld en gesommeerd mee te werken aan levering van de onroerende zaak (zonder tuin). In die brief is geen enkele aanwijzing te vinden dat [geïntimeerden] een regeling wilden treffen. Uit het e-mailbericht van de advocaat van [bedrijf 1] aan de advocaat van [geïntimeerden] , waarin “twee smaken vanille” worden geschetst, volgt evenmin dat sprake was van een poging tot een regeling, omdat de opties die aan [geïntimeerden] werden voorgelegd hetzij levering van de onroerende zaak inclusief tuin, hetzij betaling van ongeveer 10% van de koopprijs inhielden, een standpunt dat in latere correspondentie niet is prijsgegeven. Wat daarvan ook zij, in elk geval heeft [appellant] onvoldoende gesteld om tot de (ingrijpende) conclusie te (kunnen) komen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] zich op ontbinding van de koopovereenkomst beroepen. Daartoe waren zij dus wel degelijk bevoegd, nu [bedrijf 1] in gebreke was gesteld, binnen de daarvoor gestelde termijn door haar geen medewerking was verleend aan levering en zij dientengevolge in verzuim was geraakt (zie artikel 6:265 lid 2 BW). 
         
       
       
         3.7.2. 
         Het voorgaande brengt mee dat ook  grief 4  faalt. 
         
         
           
             Bewijsaanbod en slotsom 
           
         
         
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellant] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.9. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 772,00 voor verschotten en op € 4.062,00 voor salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.