ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:6347

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:6347 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 29-06-2021 / 200.275.887

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-29

Zaaknummer: 200.275.887

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:6347

---

Huur bedrijfsruimte. Na afloop huurovereenkomst blijkt werkelijke vloeroppervlakte van gehuurde kleiner dan vermeld in huurovereenkomst. Vordering teruggave van daardoor te veel betaalde huurtermijnen. Sprake van dwaling of wanprestatie? Huurprijsvermindering na afloop van huurovereenkomst? 
       
       Boete wegens onbetaalde huurtermijnen over iedere kalendermaand dat achterstand niet is ingelopen opnieuw verbeurd? 
       
       Boete of schadevergoeding wegens te late oplevering.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.275.887 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, 7513081) 
     
     
     
       
         arrest van 29 juni 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Villa d’Or B.V. , 
       gevestigd te Wageningen, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       hierna: Villa d’Or, 
       advocaat: mr. J.C. Hesen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Nationale Maatschappij tot Restaureren en Herbestemmen van Cultureel Erfgoed B.V. , 
       gevestigd te Amersfoort, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna: BOEi,     
       advocaat: mr. S.T.J. van der Weiden. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 januari 2021 hier over. In dat arrest is een mondelinge behandeling gelast. Deze mondelinge behandeling heeft op eenstemmig verzoek van partijen niet plaatsgevonden.  
     
     
       1.2. 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de door Villa d’Or overgelegde stukken. 
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat deze zaak over? 
     
     
       2.1. 
       Villa d’Or huurde van 1 juni 2014 tot en met 31 mei 2018 de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan de Marconistraat 7 te Venlo (hierna: het gehuurde) van BOEi. In de huurovereenkomst is vermeld dat Villa d’Or het gehuurde zal gebruiken voor de uitoefening van haar bedrijf; het opslaan en tentoonstellen van oude bouwmaterialen en accessoires inclusief de fabricage van meubels. Verder is in de huurovereenkomst vermeld dat het gehuurde een oppervlakte heeft van circa 1.285 m2 en dat de basishuurprijs van het gehuurde € 32.125 per jaar bedraagt, exclusief servicekosten en btw. Uit de huurovereenkomst blijkt verder dat partijen zijn overeengekomen dat Villa d’Or gedurende het eerste jaar slechts de helft van het gehuurde gebruikt en dat de huurprijs en het voorschot op de servicekosten gedurende die periode gehalveerd worden. Volgens de huurovereenkomst behoort tot het gehuurde geen buitenterrein. BOEi heeft tijdens de looptijd van de huurovereenkomst gedoogd dat Villa d’Or het buitenterrein heeft gebruikt als opslagruimte.  
       
     
     
       2.2. 
       In mei 2018 is Villa d’Or verhuisd naar een andere bedrijfsruimte van ongeveer 1.200 m2. Volgens Villa d’Or oogde die bedrijfsruimte veel groter dan de eerder van BOEi gehuurde bedrijfsruimte. Vervolgens heeft Villa d’Or het gehuurde opgemeten en geconstateerd dat de oppervlakte 1.083 m2 omvatte. Die meting vond dus plaats nadat de huurovereenkomst met BOEi geëindigd was.  
       
     
     
       2.3. 
       Villa d’Or heeft bij de kantonrechter in conventie gevorderd BOEi te veroordelen tot terugbetaling aan haar van een bedrag van € 18.937,50 aan huur en de waarborgsom van € 10.689,60, vermeerderd met rente en kosten. Aan de vordering tot terugbetaling van huur heeft Villa d’Or ten grondslag gelegd dat zij met BOEi een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen en dat zij teveel huur heeft betaald, omdat de werkelijke oppervlakte van het gehuurde kleiner was dan tussen partijen is overeengekomen. BOEi heeft bij de kantonrechter betwist dat de oppervlakte van het gehuurde 1.083 m2 bedraagt, een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen en dat Villa d’Or teveel huur heeft betaald. In reconventie heeft BOEi tegenvorderingen ingesteld (betaling van twee maanden huur plus een contractuele boete van € 7.800,- en een contractuele boete van € 5.000,-). 
       
     
     
       2.4. 
       De kantonrechter heeft overwogen dat Villa d’Or geen recht heeft op terugbetaling van de huur. Zij maakt wel terecht aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom van € 10.689,60. Deze waarborgsom kan BOEi echter verrekenen met het in reconventie gevorderde bedrag van € 6.590,42 ter zake van twee onbetaalde huurtermijnen en een gevorderde contractuele boete wegens het niet betalen van die huurtermijnen, welke boete de kantonrechter heeft gematigd tot € 4.500,-. Er resteert na verrekening nog een vordering van BOEi van € 400,82, plus rente, aldus de kantonrechter. De door BOEi gevorderde contractuele boete van € 5.000,- wegens het te laat ontruimen van het gehuurde, althans een bedrag aan schadevergoeding daarvoor, heeft de kantonrechter afgewezen. 
       
     
     
       2.5. 
       Na de procedure bij de kantonrechter hebben partijen het gehuurde gezamenlijk bezocht en opgemeten. Partijen zijn het in hoger beroep erover eens dat de oppervlakte van het gehuurde 1.090,50 m2 bedraagt. Naar aanleiding van deze gezamenlijk vastgestelde oppervlakte van het gehuurde heeft Villa d’Or in principaal hoger beroep haar eis gewijzigd en gevorderd BOEi te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 20.592,69 inclusief 21% omzetbelasting (zonder indexatie) aan teveel betaalde huur en de waarborgsom van € 10.689,60, vermeerderd met rente en kosten. Villa d’Or heeft in hoger beroep ook de (volgorde van de) grondslagen gewijzigd van haar vordering tot terugbetaling van de huur. Zij baseert die vordering in hoger beroep primair op dwaling (artikel 6:228 BW), subsidiair op wanprestatie (artikel 6:74 BW) en meer subsidiair op huurprijsvermindering vanwege de aanwezigheid van een gebrek in het gehuurde (artikel 7:207 BW).         
       
     
     
       2.6. 
       BOEi heeft in incidenteel hoger beroep gevorderd de contractuele boete van € 5.000,- wegens de te late oplevering van het gehuurde alsnog toe te wijzen dan wel subsidiair Villa d’Or te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 3.295,-, althans € 2.174,85.  
       
     
     
       2.7. 
       Het hof zal zowel de vorderingen in het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep afwijzen. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die oordelen is gekomen. 
       
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       
         Overeengekomen huurprijs 
       
     
     
       3.1. 
       
         Villa d’Or stelt dat tussen partijen een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar is overeengekomen. Zij verwijst ter ondersteuning van dat standpunt naar een  
         e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014. In dat e-mailbericht heeft BOEi aan Villa d’Or medegedeeld onder welke voorwaarden zij een huurovereenkomst met Villa d’Or wil aangaan. Ten aanzien van de huurprijs is in het e-mailbericht het volgende vermeld:  “De huurprijs voor de bedrijfsruimte bedraagt € 25,- per m2 per jaar exclusief BTW en exclusief huurderspecifieke investeringen. De oppervlakte is circa 1.285 m2. De huursom bedraagt € 32.125,- per jaar exclusief BTW en exclusief servicekosten.” 
       
       
     
     
       3.2. 
       Tegen die achtergrond is het allereerst van belang om vast te stellen wat partijen precies zijn overeengekomen. Voor de beantwoording van die vraag komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij kan ook van belang zijn hoe partijen zich na het sluiten van die overeenkomst hebben gedragen. 
       
     
     
       3.3. 
       In de huurovereenkomst staat niet dat partijen een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar zijn overeengekomen. In de op 2 juni 2014 ondertekende huurovereenkomst staat in artikel 4.1 “ De basishuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis  € 32.125,-  (…)  (exclusief servicekosten en exclusief BTW ) ”. Uit het e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014 kan niet worden afgeleid dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar zijn overeengekomen. De in het e-mailbericht van 5 maart 2014 door BOEi genoemde huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar maakte deel uit van een breder pakket aan voorwaarden, dat niet in zijn geheel door Villa d’Or is aanvaard. In dat e-mailbericht zijn verder als voorwaarden onder meer een huurtermijn van vijf jaar, een verlengingstermijn van vijf jaar en de huur van de volledige bedrijfsruimte vanaf 1 mei 2014 genoemd. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst is, in afwijking van het e-mailbericht van BOEi van 5 maart 2014, een huurtermijn van twee jaar, een verlengingstermijn van één jaar en de huur van de helft van de bedrijfsruimte voor het eerste jaar afgesproken. Van belang is verder dat tussen het e-mailbericht van 5 maart 2014 en het sluiten van de huurovereenkomst bijna drie maanden zijn verstreken, waarin partijen nader onderhandeld hebben over de huurvoorwaarden. Verder heeft Villa d’Or het gehuurde meerdere keren bezichtigd en volgt uit het proces-verbaal van oplevering van 2 juni 2014 dat Villa d’Or het gehuurde bewust heeft aanvaard. Niet is gebleken dat Villa d’Or tijdens de onderhandelingen en bezichtigingen aan BOEi kenbaar heeft gemaakt dat voor haar de exacte oppervlakte van het gehuurde en een daaraan gekoppelde prijs per vierkante meter van belang waren. Villa d’Or heeft tijdens de bezichtigingen de reële omvang van het gehuurde en de mogelijkheden om in het gehuurde haar bedrijf uit te oefenen voldoende kunnen inschatten. Villa d’Or heeft op geen enkel moment verwezen naar de eerder vermelde prijs van € 25,- per vierkante meter en heeft ingestemd met een huurovereenkomst waarin een vaste huurprijs van € 32.125,- per jaar was vermeld die niet gekoppeld was aan het aantal vierkante meters. Dat partijen de vaste huurprijs hebben gebaseerd op een bedrag van € 25,- per vierkante meter per jaar (de vaste huurprijs bedraagt € 25,- keer de oppervlakte van 1.285 m2), maakt niet dat zij daarmee een prijs per vierkante meter zijn overeengekomen.  
       
       
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       3.4. 
       Villa d’Or baseert haar vordering tot terugbetaling van de huur door BOEi primair op dwaling. Villa d’Or betoogt te hebben gedwaald ten aanzien van de oppervlakte van het gehuurde. Die dwaling is volgens Villa d’Or primair te wijten aan een inlichting van BOEi over de oppervlakte. Villa stelt subsidiair dat zowel zij als BOEi van dezelfde onjuiste veronderstelling ten aanzien van de oppervlakte zijn uitgegaan.   
       
     
     
       3.5. 
       
         Het hof is van oordeel dat van dwaling geen sprake is. 
         Zoals hierboven is overwogen, zijn partijen geen huurprijs van € 25,- per vierkante meter overeengekomen. Villa d’Or heeft het gehuurde meerdere keren bezichtigd en kon zo de afmetingen van het gehuurde vaststellen. Villa d’Or is vervolgens akkoord gegaan met een vaste huurprijs van € 32.125,- per jaar. Volgens het proces-verbaal van oplevering van 2 juni 2014 heeft Villa d’Or verklaard dat bij de oplevering niet is gebleken dat het gehuurde in strijd is met de huurovereenkomst en heeft Villa d’Or het gehuurde in de toenmalige staat aanvaard. In de bij het proces-verbaal van oplevering gevoegde “Staat van bemerkingen” heeft Villa d’Or geen opmerkingen gemaakt over de oppervlakte van het gehuurde. Zoals hierboven is overwogen, heeft Villa d’Or tijdens het eerste jaar slechts de helft van de bedrijfsruimte gehuurd. Villa d’Or had dus kennelijk tijdens het eerste huurjaar niet de volledige oppervlakte van het gehuurde nodig. Verder heeft Villa d’Or pas na afloop van de huurperiode voor het eerst geklaagd over de afwijkende oppervlakte. Ook dat duidt erop dat het Villa d’Or niet om de specifieke oppervlakte van het gehuurde te doen was, maar om de ruimte zoals zij deze bij de bezichtigingen heeft gezien. Als het precieze aantal vierkante meters van doorslaggevend belang was voor Villa d’Or, dan had het op haar weg gelegen de bedrijfsruimte na te meten voor dat zij de huurovereenkomst ondertekende. Die gelegenheid had zij, maar die heeft zij niet benut. Tegenover het bovenstaande heeft Villa d’Or onvoldoende uitgelegd dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet tegen de huurprijs van € 32.125,- per jaar zou zijn aangegaan, maar tegen een lagere huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar vermenigvuldigd met de werkelijke oppervlakte. Maar ook als Villa d’Or wel heeft gedwaald over de oppervlakte van het gehuurde, heeft zij onvoldoende uitgelegd dat het voor BOEi kenbaar was dat Villa d’Or bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten.                
       
       
       
         
           Schadevergoeding wegens wanprestatie 
         
       
     
     
       3.6. 
       Villa d’Or stelt subsidiair dat sprake is van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW en dat zij recht heeft op schadevergoeding, omdat de oppervlakte van het gehuurde afwijkt van de in de huurovereenkomst genoemde oppervlakte. Villa d’Or vordert als schadevergoeding een bedrag van € 20.592,69; dit betreft het bedrag dat volgens Villa d’Or gelet op de afwijkende oppervlakte teveel aan huur is betaald. 
       
     
     
       3.7. 
       Ook op deze grondslag kan de vordering van Villa d’Or tot terugbetaling door BOEi van de huur niet worden toegewezen. Villa d’Or heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waaruit haar schade bestaat. De door Villa d’Or gestelde schade van € 20.592,69 is gebaseerd op haar stelling dat partijen een huurprijs van € 25,- per vierkante meter per jaar zijn overeengekomen en dat die prijs in combinatie met de oppervlakte van het gehuurde doorslaggevend is geweest voor de overeengekomen huurprijs. Die stelling van Villa d’Or is echter niet juist, zoals het hof hierboven heeft overwogen. Partijen zijn geen prijs per vierkante meter overeengekomen, maar een totaalprijs voor het gehuurde. Daarom kan niet worden vastgesteld dat Villa d’Or vanwege de oppervlakte van het gehuurde schade heeft geleden, laat staan dat de schade € 20.592,69 betreft.  
       
       
         
           Huurprijsvermindering 
         
       
     
     
       3.8. 
       Villa d’Or betoogt meer subsidiair dat de omstandigheid dat de in de huurovereenkomst genoemde oppervlakte van het gehuurde onjuist blijkt te zijn, moet leiden tot huurprijsvermindering omdat er volgens Villa d’Or sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.     
       
     
     
       3.9. 
       Het hof overweegt dat het recht op huurprijsvermindering pas ontstaat vanaf de dag dat de verhuurder behoorlijk van het gebrek in kennis is gesteld, of vanaf de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan. In deze zaak staat vast dat Villa d’Or pas na afloop van de huurovereenkomst zelf op de hoogte is geraakt van het bestaan van het door haar gestelde gebrek. BOEi wist totdat zij er door Villa d’Or op werd gewezen niet dat de oppervlakte van het gehuurde in werkelijkheid minder was dan was opgenomen in de huurovereenkomst. Een eventueel recht van Villa d’Or uit hoofde van de verminderde oppervlakte van het gehuurde, is dus ontstaan op een moment dat zij geen verplichting meer had om de huurprijs te betalen. Dan kan ook geen sprake meer zijn van vermindering van die huurprijs. Tegen die achtergrond slaagt het beroep van Villa d’Or op huurprijsvermindering niet. 
       
       
         
           Twee onbetaalde huurtermijnen 
         
       
     
     
       3.10. 
       Vaststaat dat Villa d’Or twee huurtermijnen van in totaal € 6.590,42 niet heeft betaald aan BOEi. Villa d’Or betoogt dat zij deze huurtermijnen niet heeft betaald, omdat BOEi in gebreke zou zijn gebleven met het adequaat en tijdig herstellen van een verzakking van de vloer. Haar schade, dan wel het verminderd huurgenot, begroot Villa d’Or op twee maanden huur. Villa d’Or stelt dat zij aanspraak kan maken op schadevergoeding (ex artikel 7:208 BW dan wel artikel 6:162 BW, al dan niet in samenhang met de artikelen 6:170 en 6:171 BW) of huurprijsvermindering (ex artikel 7:206 lid 3 BW) en beroept zich op verrekening met de twee onbetaalde huurtermijnen. 
       
     
     
       3.11. 
       Het hof overweegt dat op grond van de artikelen 11.6 en 18.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW bij de huurovereenkomst (hierna: de Algemene bepalingen) – die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst – opschorting en verrekening van de huurtermijnen met een vordering van Villa d’Or op BOEi niet mogelijk is.   
       
     
     
       3.12. 
       Villa d’Or heeft geen zelfstandige vordering ingesteld tot betaling door BOEi aan haar van een bedrag gelijk aan twee huurtermijnen. Echter ook in het geval Villa d’Or wel een zelfstandige vordering zou hebben ingesteld, dan zou deze niet kunnen worden toegewezen. Wat betreft het door Villa d’Or gepretendeerde recht op schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW dan wel op grond van artikel 6:162 BW (in samenhang met de artikelen 6:170 en 6:171 BW) geldt dat Villa d’Or haar gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd. Villa d’Or heeft in het geheel niet inzichtelijk gemaakt waarop haar begroting van de schade (namelijk: twee huurtermijnen) is gebaseerd. De enkele stelling van Villa d’Or dat zij langdurig ernstige hinder van de verzakking van de vloer heeft gehad (hetgeen door BOEi wordt betwist) en dat haar huurgenot daardoor is verminderd, is in dit kader onvoldoende. Ten aanzien van artikel 7:208 BW geldt bovendien dat het moet gaan om schade die het gevolg is van het gebrek zelf. Villa d’Or heeft niet onderbouwd dat er in dit geval sprake is van dergelijke gevolgschade. Tot slot geldt dat BOEi in dit verband nog heeft gesteld dat het recht op huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten in artikel 11.6 van de Algemene bepalingen.  
       
       
         
           Boete wegens onbetaalde huurtermijnen 
         
       
     
     
       3.13. 
       Uit het voorgaande volgt dat Villa d’Or de twee huurtermijnen had moeten betalen. In artikel 18.2 van de Algemene bepalingen is de volgende boetebepaling opgenomen voor het geval de huurtermijnen niet (tijdig) worden voldaan:  “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van 300,00 Euro per maand.”  De kantonrechter heeft de door BOEi op grond van deze boetebepaling gevorderde boete van € 7.800,- gematigd tot € 4.500,-. Volgens de kantonrechter heeft BOEi alleen recht op de boete over de maanden maart 2017 tot en met het einde van de huurovereenkomst in mei 2018 (15 maanden x € 300,-).   
       
     
     
       3.14. 
       Villa d’Or heeft haar betoog dat zij geen boete verschuldigd is, omdat dit een onredelijk bezwarend beding zou zijn, onvoldoende onderbouwd. Het enkele door Villa d’Or opgeworpen argument dat zij geen “grote” onderneming is gezien onder andere haar omzet (een en ander volgens haar overeenkomstig de artikelen 6:235 BW, 2:395a en 2:396 BW) is, zonder onderbouwing daarvan, in dit kader onvoldoende. Overige omstandigheden die maken dat het beding gelet op de aard en de inhoud daarvan onredelijk bezwarend is, zijn niet gesteld of gebleken.   
       
     
     
       3.15. 
       Ten aanzien van het betoog van Villa d’Or dat de kantonrechter het boetebeding verkeerd heeft uitgelegd, overweegt het hof als volgt. Wat betreft de hoogte van de verschuldigde boete dient op basis van de tekst van voormeld artikel gerekend te worden met het minimumbedrag van € 300,-. Het bedrag van 2% van de maandelijkse huur blijft immers onder dat minimumbedrag. Het betoog van Villa d’Or dat het boetebeding zo moet worden uitgelegd dat over de twee onbetaald gebleven huurtermijnen niet 15 keer, maar slechts 2 keer een boete van € 300 verschuldigd is, gaat niet op. Volgens de tekst van het beding wordt de hoogte van de boete namelijk ook door de duur van de achterstalligheid bepaald: de boete is “ per (kalender)maand vanaf de vervaldag van dat bedrag ” (de niet betaalde huurtermijn) verschuldigd. Over iedere kalendermaand dat de huurachterstand niet volledig is ingelopen wordt opnieuw een boete van € 300 verbeurd. Bij deze uitleg wordt bovendien tegemoetgekomen aan de functie van de contractuele boete als prikkel tot tijdige huurbetaling. 
       
     
     
       3.16. 
       Ook het beroep van Villa d’Or op matiging van de boete ex artikel 6:94 BW slaagt niet. Villa d’Or heeft dit beroep onvoldoende onderbouwd. Niet is gesteld of gebleken dat onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De contractueel verschuldigde boete is proportioneel aan de betalingsverplichting voor twee maanden huur van Villa d’Or.  
       
       
         
           Waarborgsom  
         
       
     
     
       3.17. 
       De vordering van Villa d’Or in hoger beroep tot terugbetaling door BOEi aan haar van de waarborgsom zal worden afgewezen. BOEi kan deze waarborgsom immers in het geheel verrekenen met de twee achterstallige huurtermijnen en de daarover verschuldigde boete.  
       
       
         
           Bewijsaanbod  
         
       
     
     
       3.18. 
       Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Villa d’Or zullen worden afgewezen, omdat Villa d’Or haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd. Villa d’Or heeft geen specifieke feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Daarom verwerpt het hof het door Villa d’Or in algemene bewoordingen gedane bewijsaanbod. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       3.19. 
       Het betoog van Villa d’Or dat de kantonrechter haar ten onrechte heeft veroordeeld in de proceskosten, is onjuist. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd, omdat beide partijen in ongeveer gelijke mate zowel in het gelijk als in het ongelijk zijn gesteld. Nu het principaal hoger beroep faalt, ziet het hof evenmin aanleiding om BOEi – zoals Villa d’Or vordert – in de kosten van de procedure bij de kantonrechter te veroordelen.  
       
       
         
           Boete of schadevergoeding wegens te late oplevering 
         
       
     
     
       3.20. 
       BOEi heeft in incidenteel hoger beroep gevorderd de contractuele boete wegens de te late oplevering van het gehuurde ex artikel 7 Algemene bepalingen alsnog toe te wijzen dan wel subsidiair een bedrag aan schadevergoeding ex artikel 7:225 BW toe te wijzen. 
       
     
     
       3.21. 
       
         De kantonrechter heeft vastgesteld dat de te late ontruiming uitsluitend betrekking heeft op het buitenterrein. Aan die conclusie heeft de kantonrechter in het vonnis van 5 februari 2020 in overweging 2.14 onder meer het volgende ten grondslag gelegd: 
         
           “ Op 31 juli 2018 schrijft BOEi namelijk aan Villa d’Or:  “Omdat de oplevering op 31 mei heeft plaatsgevonden, heb je inmiddels 2 maanden de tijd gehad. Ik geeft je nog de tijd tot en met vrijdag 10 augustus om het terrein leeg te ruimen (...)”  (productie 16 van BOEi). En op 10 september 2018 schrijft BOEi aan Villa d’Or:  “Tenslotte wijzen wij u e op dat de huurovereenkomst is beëindigd per 31 mei jongstleden. Het buitenterrein is pas afgelopen week leeg en ontruimd opgeleverd (...) Wij houden ons het recht voor huur bij u in rekening te brengen over de maanden dat u het terrein nog in gebruik heeft gehad na het eindigen van de huurovereenkomst .” (eveneens productie 16 van BOEi). Ook uit de foto van productie 15 van BOEi, die BOEi heeft overgelegd als onderbouwing van haar stelling op dit punt, blijkt dat de te late ontruiming uitsluitend ziet op het buitenterrein.” 
       
       
     
     
       3.22. 
       Tegen deze overweging is geen grief gericht, waardoor in hoger beroep ervan uit moet worden gegaan dat de te late ontruiming uitsluitend ziet op het buitenterrein. Het buitenterrein maakt op grond van artikel 9.16 van de huurovereenkomst geen deel uit van het gehuurde. De contractuele boete en artikel 7:225 BW zijn echter alleen van toepassing op het gehuurde (en dus niet op het buitenterrein). Gelet daarop kan de gevorderde contractuele boete dan wel de schadevergoeding niet worden toegewezen. 
       
     
     
       3.23. 
       Bovendien is het hof met de kantonrechter van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat BOEi met een latere ontruiming akkoord is gegaan. De huurovereenkomst en het recht op het gebruik van het buitenterrein zijn op 31 mei 2018 geëindigd. Villa d’Or is niet direct tot (volledige) ontruiming overgegaan. Bij e-mailbericht van 31 juli 2018 heeft BOEi Villa d’Or nog tot en met 10 augustus 2018 de tijd gegeven om tot volledige ontruiming over te gaan. Daarop heeft Villa d’Or bij e-mailbericht van 3 augustus 2018 als volgt gereageerd:  “Ik heb gepland staan om tussen 16 augustus en eind augustus nog een keer langs te gaan, de laatste spullen mee te nemen en afscheid van mijn collega's, cq. buren aldaar te nemen. Voor vrijdag 10 augustus is niet haalbaar.”  BOEi ontkent dat zij met een latere ontruiming akkoord is gegaan. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat uit de hierboven onder r.o. 3.21 genoemde brief van BOEi van 10 september 2018 echter niet blijkt dat BOEi het uitstel concreet heeft geweigerd. Ook heeft BOEi in die brief de boete dan wel de schadevergoeding niet gevorderd of aangezegd. Verder was BOEi al eerder akkoord gegaan met uitstel en was de termijn tot 10 augustus 2018 erg kort. Gelet op de voorgaande omstandigheden mocht Villa d’Or erop vertrouwen dat BOEi akkoord was met de latere oplevering en hoefde zij geen rekening te houden met het verbeuren van een contractuele boete of een vordering tot schadevergoeding na 10 augustus 2018. Daarom kan de gevorderde contractuele boete dan wel schadevergoeding niet worden toegewezen. 
       
       
         
           Bewijsaanbod  
         
       
     
     
       3.24. 
       Het hof verwerpt het door BOEi gedane aanbod om, onder meer door het horen getuigen, bewijs te leveren. BOEi heeft ter onderbouwing van haar vordering van de contractuele boete en de schadevergoeding ten aanzien van de te late oplevering geen specifieke feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1. 
       Zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep falen. Het bestreden vonnis zal zowel in conventie als in reconventie worden bekrachtigd. 
       
     
     
       4.2. 
       Het hof zal Villa d’Or als de in het ongelijk te stellen partij in het principaal hoger beroep in de kosten daarvan veroordelen. De kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van BOEi zullen worden vastgesteld op € 2.071,- voor griffierecht en op € 1.442,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x appeltarief III). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.   
       
     
     
       4.3. 
       Verder zal het hof BOEi als de in het ongelijk te stellen partij in het incidenteel hoger beroep in de kosten daarvan veroordelen. De kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Villa d’Or zullen worden vastgesteld op € 393,50 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (0,5 punt x appeltarief I).  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, van 5 februari 2020; 
     
     
     
       veroordeelt Villa d’Or in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van BOEi vastgesteld op € 2.071,- voor griffierecht en op € 1.442,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt Villa d’Or in de nakosten, begroot op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval Villa d’Or niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       veroordeelt BOEi in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Villa d’Or vastgesteld op € 393,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, L.A. de Vrey en R.G.J. Gehring, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021.  
     
     
   
   
      Haviltex-arrest, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635.