ECLI: ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3278

Titel: ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3278 Rechtbank Rotterdam , 27-02-2013 / C/10/407145 / HA ZA 12-694

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2013-02-27

Zaaknummer: C/10/407145 / HA ZA 12-694

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3278

---

Wanprestatie. Vraag of makelaar-taxateur tekort is geschoten bij de opdracht tot taxatie van bedrijfspand. Toelaatbare bandbreedte verkoopwaarde ten opzichte van getaxeerde waarde. Invloed van economische crisis op waarde vastgoed. Wijze waarop het taxatierapport tot stand komt.

vonnis 
       RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
     Afdeling privaatrecht 
     
     Team Handel 
     
     zaaknummer / rolnummer: C/10/407145 / HA ZA 12-694 
     
     Vonnis van 27 februari 2013 
     
     in de zaak van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       PK BEHEER B.V., 
       gevestigd te Utrecht, 
       eiseres, 
       advocaat mr. M.H. Rijntjes te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       1. [gedaagde 1], 
       wonende te Rotterdam, 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [gedaagde 2], 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. M. Jongkind te Rotterdam. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna respectievelijk “PK Beheer”, “[gedaagde 1]” en “[gedaagde 2]” genoemd worden. 
       
     
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	de dagvaarding d.d. 23 juli 2012 en de door PK Beheer overgelegde producties; 
       -	de conclusie van antwoord, met producties;  
       -	het tussenvonnis d.d. 10 oktober 2012, waarbij een comparitie van partijen is bepaald; 
       -	het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 16 januari 2013. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
     
       2.	De feiten 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast: 
     
     
     2.1.	[gedaagde 2] exploiteert een makelaarskantoor dat zich onder meer bezig houdt met het taxeren van onroerend goed. [gedaagde 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 2].  
     
     2.2.	In opdracht van PK Beheer heeft [gedaagde 1] op 13 juni 2006 een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) opgesteld betreffende het bedrijfspand van PK Beheer aan [adres] (hierna: het bedrijfspand). In het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen:  
     
     
       “(…) 1. Doel van de taxatie  
       Opdrachtgever heeft op 31 mei 2006 opdracht verstrekt tot taxatie van het in dit rapport omschreven registergoed om inzicht te verschaffen in de waarde aangaande:  
     
     
     een financieringsaanvraag.  
     
     
       Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting, overdrachtsbelasting etcetera voorzover van  
       toepassing  
       (…) 
        4. Samenstelling/indeling en oppervlakte  
       (…) 
       Globale indeling en beschrijving  
       De begane grond omvat een entree, trapopgang, gang, kantoor, keuken annex pantry, gescheiden dames- en herentoilet, conferentieruimte en bedrijfs- annex magazijnruimte.  
       De eerste verdieping omvat een kantoorruimte, serverruimte, grote open ruimte (thans showroom), koelcel, gescheiden dames- en herentoilet, twee bergruimten waarvan één met cv-opstelling  
       alsmede toegang tot het naastgelegen pand, dat door de huidige gebruiker wordt gehuurd en niet is meegenomen in dit taxatierapport.   
       (…) 
       7. Waardebepaling  
       Uitgangspunt bij de verkoopwaarde is de huurwaarde van het object. Hierop zijn in mindering gebracht de al dan niet geschatte objectgebonden zakelijke lasten. De waarde van de onroerende zaak is vervolgens vastgesteld door kapitalisatie van deze netto-huurwaarde.  
     
     
     
       De kapitalisatiefactor is de reciproque van de te stellen rendementseis en gebaseerd op een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement.  
       (…) 
       Tevens is rekening gehouden met de ontwikkeling van rendementen, inflatieverwachting, renteontwikkelingen, locatiefactoren, objectfactoren en vraag en aanbod.  
     
     
     
       Na het geheel van de tijdens de opname toegankelijke delen van het object in ogenschouw te 
       hebben genomen worden, rekening houdend met stand, ligging, eventueel vergelijkbare onroerende zaken, bouwaard, constructie, onderhoudstoestand, ingewonnen en verkregen alsmede de overige van waarde zijnde factoren, door de makelaar-taxateur aan het object de navolgende waarden toegekend:  
       de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik, per heden, op een bedrag van:  
     
     
     EUR 1.010.000,00  
     
     zegge: Een MILJOEN TIEN DUIZEND EURO  
     
     de executiewaarde vrij van huur en/of gebruik, per heden, op een bedrag van:  
     
     
       EUR 858.000,00  
       zegge: ACHT HONDERD ACHTENVIJFTIG DUIZEND EURO (…)” 
     
     
     
       2.3.	In verband met een herfinanciering dan wel verkoop van het bedrijfspand heeft PK Beheer in 2012 een waardebepaling laten uitvoeren door de heer [A] van [X], die de onderhandse verkoopwaarde van het bedrijfspand mondeling heeft vastgesteld op € 650.000,=. Daarnaast heeft PK Beheer het bedrijfspand laten taxeren door de heer [B] van De MKB Taxateur, die de onderhandse verkoopwaarde van het bedrijfspand bij rapport d.d. 24 april 2012 heeft getaxeerd op  
       € 784.000,=. 
     
     
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	PK Beheer vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de met PK Beheer gesloten overeenkomst van opdracht en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de als gevolg hiervan geleden schade en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door PK Beheer geleden en nog te lijden schade als gevolg van het tekortschieten in de nakoming van voornoemde overeenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet, te vermeerderen met rente en kosten.  
     
     
     3.2.	[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van PK Beheer, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, daaronder begrepen de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover indien niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan de kostenveroordeling wordt voldaan.    
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	De opdracht tot taxatie is een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW.  
     
     
     4.2.	Ter comparitie heeft PK Beheer haar vordering verminderd in die zin dat de vordering tegen [gedaagde 1] is ingetrokken. Tussen partijen is niet meer in geschil dat de overeenkomst van opdracht is gesloten tussen PK Beheer en [gedaagde 2], zodat een eventuele fout van [gedaagde 1] als een tekortkoming van [gedaagde 2] dient te worden aangemerkt waarvoor slechts deze laatstgenoemde aansprakelijk is  
     
     4.3.	Aan de vordering van PK Beheer ligt het standpunt ten grondslag dat [gedaagde 2] jegens PK Beheer tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, namelijk door bij de taxatie uit 2006 niet de zorg in acht te nemen die van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht, en dus aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door PK Beheer geleden en nog te lijden schade. Over deze norm voor de beoordeling van het handelen van [gedaagde 2] verschillen partijen niet van mening. Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat voor zover vast komt te staan dat [gedaagde 2] bij de opstelling van het taxatierapport  onzorgvuldig heeft gehandeld, [gedaagde 2] aansprakelijk is jegens PK Beheer.  
     
     4.4.	PK Beheer stelt dat [gedaagde 2] (in de persoon van [gedaagde 1]) bij de taxatie van het bedrijfspand niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, nu de door [gedaagde 2] getaxeerde waarde van het bedrijfspand niet valt binnen de acceptabel te achten bandbreedte ten opzichte van de werkelijke waarde van het pand, waarbij de taxaties van [X] en De MKB Taxateur als maatstaf voor de werkelijke waarde worden genomen. Daarenboven heeft [gedaagde 2] onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop het getaxeerde bedrag tot stand is gekomen.  
     
     
       4.5.	Ter betwisting heeft [gedaagde 2] het volgende aangevoerd.  
       - Nu de taxatie van [X] slechts mondeling is gedaan en niet (voor derden kenbaar) is onderbouwd, kan van deze taxatie niet worden uitgegaan.  
       -Tussen de taxatie van [gedaagde 1] en De MKB Taxateur zit bijna 6 jaar. In deze zes jaar zijn als gevolg van de kredietcrisis de economische omstandigheden sterk gewijzigd. Het effect van dat tijdsverloop is daarom zeer groot. Op het moment dat [gedaagde 1] het bedrijfspand taxeerde was er sprake van een (zeer) positieve prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt. Het concurrerende aanbod was beperkt en met het bedrijfspand vergelijkbare panden werden vrij gemakkelijk verkocht/verhuurd. De geldverstrekkende instellingen waren ook relatief soepel met het verstrekken van financieringen. Op het moment van de taxatie door De MKB Taxateur was het omgekeerde het geval. De waardedaling die het bedrijfspand heeft doorgemaakt in de periode tussen de taxaties van [gedaagde 2] en De MKB Taxateur is in lijn met de negatieve economische ontwikkeling in diezelfde periode. Bovendien moet rekening worden gehouden met waardedaling van het pand als gevolg van de technische veroudering. Momenteel moet rekening worden gehouden (anders dan destijds) met vervanging c.q. renovatie van de cv-installatie en het dak; het betreft werkzaamheden die nodig zijn omdat het bedrijfspand zelf inmiddels 6 jaar ouder is geworden. Gelet op deze omstandigheden valt het verschil tussen de door [gedaagde 1] en De MKB Taxateur getaxeerde waarden ruim binnen de aanvaardbare bandbreedte.  
     
     
     4.6.	Tegen de achtergrond van de stellingen van partijen over en weer geldt als uitgangspunt bij de beoordeling of een taxateur bij het verrichten van een taxatie de  benodigde zorgvuldigheid in acht heeft genomen, dat geen (taxatie)waarde valt aan te wijzen die onbetwistbaar de juiste is. Gelet op de aard van een taxatie, die altijd tot op zekere hoogte afhankelijk is van inschatting van diverse factoren, moet geaccepteerd worden dat een zekere marge of bandbreedte ten opzichte van de “werkelijke” waarde acceptabel is. Dit uitgangspunt wordt door partijen ook onderkend. Ter comparitie heeft PK Beheer aangegeven dat de maximaal acceptabele bandbreedte 10% tot 20% is. [gedaagde 2] heeft ter comparitie aangegeven dat bij bedrijfsruimtes een bandbreedte van 20% acceptabel is te achten, waarbij het moet gaan om gelijktijdige taxaties.  
     
     4.7.	De rechtbank zal, nu geen verkoop heeft plaatsgevonden, eerst op andere wijze de “werkelijke” waarde, dat wil zeggen de marktwaarde, moeten vaststellen. [gedaagde 2] heeft de taxatie van De MKB Taxateur niet bestreden, zodat de rechtbank bij de verdere beoordeling veronderstellenderwijs uitgaat van een werkelijke waarde op 24 april 2012 van € 784.000,=. Ten opzichte van dit uitgangspunt getuigt de door [gedaagde 2] in 2006 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (€ 1.010.000,=) – zo is ook tussen partijen in confesso – van een afwijking van 22% naar boven.  
     
     4.8.	De vraag die de rechtbank te beantwoorden heeft, is of de hiervoor bedoelde afwijking van 22% binnen de acceptabel te achten bandbreedte valt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 
     
     
       4.9.	De problematiek die zich veelal voordoet bij zaken als de onderhavige en ook hier is dat de waarde geen objectief en onveranderlijk gegeven is. In de rechtspraak wordt breed aangenomen dat een taxatiewaarde die tot 10% naar boven of naar beneden afwijkt van de daadwerkelijke waarde acceptabel is. De bandbreedte is dus in totaal 20% (van 10% onder de waarde tot 10% daarboven). Als er vanuit gegaan wordt dat het bedrag van  
       € 784.000,= de ondergrens is, is € 1.010.000,= een afwijking van 22% naar boven, die (net) buiten de bandbreedte valt die in de rechtspraak als acceptabel wordt aanvaard.  
     
     
     4.10.	De bandbreedte bedoeld in 4.9 ziet echter op gelijktijdige taxaties. In het onderhavige geval is er nog een zeer relevant bijkomend element, namelijk dat tussen de taxatie van [gedaagde 2] en De MKB Taxateur een periode van 6 jaar is verstreken. Het is een feit van algemene bekendheid dat de economische omstandigheden in deze periode sterk zijn verslechterd als gevolg van de zogenaamde kredietcrisis die in 2007 in de Verenigde Staten is begonnen en in 2008 naar Europa is overgeslagen en die tot op heden voortduurt. Deze kredietcrisis is ontstaan in en heeft ernstige gevolgen gehad voor de financiële sector, maar ook andere sectoren, zoals de vastgoedsector, hebben de gevolgen hiervan gemerkt.  
     
     4.11.	[gedaagde 2] heeft betoogd dat gevolgen van de kredietcrisis in de commerciële vastgoedmarkt dusdanig hevig zijn geweest dat een daling in de taxatiewaarde van 22% tussen 2006 en 2012 bij bedrijfspanden als het bedrijfspand in kwestie niet ongewoon is. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagde 2] een aantal rapporten en cijferoverzichten overgelegd en verklaringen van deskundigen op het gebied van het vastgoed. Hierin is ondermeer het volgende opgenomen: 
     
     De ‘CPB Risicorapportage Financiële Markten d.d. 30 mei 2012’, p.27-28:  
     
     
       “3.2 De markt voor commercieel vastgoed  
       De waarde van commercieel vastgoed (kantoor-, winkel- of bedrijfspanden) laat over de hele linie een dalende trend zien. (…) 
     
     
     
       Daarnaast wordt de juiste waardering bemoeilijkt doordat sprake is van een tweedeling in zowel de markt voor kantoor- als die voor winkelpanden. Kwaliteitspanden op de juiste locaties dalen veel minder sterk in waarde dan panden op perifere locaties. De leegstand voor kantoorpanden is circa 13,9 %. (…) Afschrijvingen op kantoren variëren tussen de 18% en 31% in de periode 2008-2011.  
       De tweedeling bij winkelpanden komt vooral tot uiting door leegstand op B-en C-locaties. De vereniging van institutionele vastgoedbeleggers pleit daarom om een deel van deze panden te slopen. De financiële stabiliteit in Nederland is erbij gebaat dat banken hun verlies nemen op hun vastgoedportefeuille en indien nodig hiervoor extra kapitaal aantrekken. Ook kunnen de achterliggende redenen van overaanbod op de kantorenmarkt onderzocht worden. Uiteraard is de afgenomen vraag als gevolg van de economische crisis een van de achterliggende oorzaken van de leegstand op de kantorenmarkt. Een tweede mogelijke oorzaak is de concurrentie tussen gemeenten om nieuwe bedrijven aan te trekken. Dit kan ertoe leiden dat het aanbod van kantoren verder toeneemt. Ook andere factoren zoals de structurele vertraging van de groei van de kantorenvraag en een trage reactie van nieuwbouw op de toegenomen leegstand kunnen een rol spelen.(…)” 
     
     
     Het rapport ‘Overzicht Financiële Stabiliteit, Voorjaar 2012’, van De Nederlandse Bank, p.26-27:  
     
     
       “(…)Commercieel vastgoed  
       Ook de markt voor commercieel vastgoed functioneert stroef. Sinds 2007 loopt leegstand op en dalen prijzen gestaag. Een herstel van de markt wordt behalve door lage economische groei ook bemoeilijkt doordat een flink deel van de leegstand structureel is. Dit geldt voor winkelpanden, maar vooral voor kantoren. Naar schatting 2 tot 4 van de huidige 7 miljoen vierkante meter ongebruikte kantoorruimte staat structureel leeg. De behoefte aan kantoren neemt af door bijvoorbeeld de opkomst van thuiswerken. De ontwikkelingen verschillen wel tussen marktsegmenten: A-locaties kennen nauwelijks problemen, maar naar andere locaties is weinig vraag  
       (…) 
        De ontwikkelingen op de commercieel-vastgoedmarkt brengen risico's met zich mee voor eigenaren, beleggers en financiers. Onder toezicht staande instellingen zijn op verschillende manieren betrokken bij de commercieel-vastgoedmarkt. Banken geven vooral leningen aan vastgoedbedrijven, beleggers en projectontwikkelaars. Zij hebben voor ongeveer EUR 8o miljard aan dergelijke vastgoedleningen in Nederland uitstaan. Het gevaar is dat leningen niet worden terugbetaald en in onderpand gegeven vastgoed in waarde daalt. Verzekeraars en pensioenfondsen beleggen direct in vastgoed of investeren in aan vastgoed gerelateerde producten en de negatieve prijsontwikkeling treft hen direct.  
       Vanwege de diversiteit van commercieel-vastgoedobjecten geven generieke onderzoeken en macrocijfers slechts beperkt inzicht in de risico's voor onder toezichtstaande instellingen. DNB en de AFM zijn daarom een onderzoek gestart om een gedetailleerder inzicht te krijgen in de commercieel vastgoedportefeuilles van banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Als onderdeel van de analyse wordt gekeken naar het risicoprofiel van commercieel-vastgoeduitzettingen en de waardering ervan. Eerste bevindingen van dataonderzoek bij banken laten zien dat de relatieve omvang van de vastgoedfinanciering en de risicokenmerken van de vastgoedportefeuilles van banken flink verschillen. Wel laat een steekproef zien dat ongeveer een kwart van de vastgoedgerelateerde leningen een LTV-ratio heeft van meer dan honderd procent ten opzichte van het onderpand. Dit is extra opvallend omdat de waarderingen deels gedateerd zijn en dus niet de laatste ontwikkelingen op de markt weerspiegelen.(…)” 
     
     
     Een brief d.d. 14 augustus 2012 van Mr. [D] MRCIS, werkzaam bij [Y], aan [gedaagde 2]: 
     
      “(…)In een persbericht van begin dit jaar stelt de IPD dan ook dat de waarderingen van Nederlands beleggingsvastgoed reeds geruime tijd onder druk staan. Uit de door IPD voor de Nederlandse beleggingsvastgoedmarkt verzorgde metingen kan worden opgemaakt dat de deelnemers aan de IPD/ROZ Vastgoedindex sedert eind 2007 significante afwaarderingen hebben doorgevoerd. 
     
     Onderstaand overzicht geeft weer wat dit voor de onderscheidene[] sectoren heeft betekend:   
     
     Afwaardering Nederlands beleggingsvastgoed deelnemers IPD/ROZ Vastgoedindex over de periode ultimo 2007 tot ultimo 2011 
     
     
       			Nominaal		Reëel 
       Winkels 				- 1,3%			- 8,2% 
       Kantoren				- 18,4%			- 24,2% 
       Woningen			- 9,5%			- 15,9% 
       Bedrijfsruimten			- 16,8%			- 22,7% 
     
     
     Toetsing van de gedurende 2011 gerealiseerde verkooptransacties laat zien dat de verkoopprijzen gemiddeld 1,1% hoger liggen dan de per ultimo 2010 voor de betrokken gebouwen opgestelde taxaties. Hieruit blijkt dat de gerapporteerde taxaties in z’n algemeenheid de feitelijke ontwikkelingen op de vastgoedinvesteringsmarkt volgen. Dit is een belangrijke indicator van de kwaliteit van de taxaties die ten grondslag leggen aan de IPD/ROZ Index.(…)”  
     
     4.12.	Tussen partijen staat vast dat de locatie in kwestie geen A1-locatie is, waarvoor wellicht deze trends niet in volle omvang gelden; of het een A2 of een B-locatie is, kan in het midden blijven. De rechtbank acht op grond van de onderbouwing van [gedaagde 2] aannemelijk dat de gevolgen van de kredietcrisis in de commerciële vastgoedmarkt dusdanig hevig zijn geweest dat een daling in de taxatiewaarde van 22% tussen 2006 en 2012 bij bedrijfspanden als het pand in kwestie niet ongewoon is. Immers, de waardedaling van het bedrijfspand en de omvang van die daling is in lijn met de algemene trend zoals die uit de door [gedaagde 2] overgelegde stukken, met name blijkend uit de hiervoor geciteerde passages, naar voren komt. Bijzonder van belang acht de rechtbank daarbij dat de daling van de taxatiewaarde van 22% in het onderhavige geval vrijwel overeenkomt met het afwaarderingspercentage over 2007 tot 2011 met betrekking tot bedrijfsruimten van –22,7% genoemd in de IPD/ROZ Vastgoedindex. PK Beheer heeft in het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde 2] te weinig gesteld, en met stukken onderbouwd, dat tot de conclusie kan leiden dat de kredietcrisis en de gevolgen daarvan voor de commerciële vastgoedsector niet hadden kunnen leiden tot een daling van de getaxeerde waarde van het bedrijfspand met 22%. Daar komt bij, dat zelfs als wordt aangenomen dat dit object minder in waarde is gedaald, niet (behoorlijk gemotiveerd) weersproken is dat de technische veroudering (in het bijzonder de factoren in het slot van 4.5) een drukkende invloed op de waarde zal hebben. Per saldo is het verschil van 22%, gelet op de waardedaling ten gevolge van de economische omstandigheden en de technische veroudering, ruim binnen de in het algemeen acceptabel te achten bandbreedte voor een dergelijke taxatie.   
     
     4.13.	Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde 2] de waarde van het bedrijfspand in 2006 niet in zodanige mate te hoog heeft getaxeerd dat daarop het oordeel gegrond kan worden dat zij niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur. [gedaagde 2] is dus niet tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting uit overeenkomst. Daarmee is de vordering tot vergoeding van de door PK Beheer geleden en nog te lijden schade, en de daarvan afhankelijke nevenvorderingen, niet toewijsbaar. De overige verweren van [gedaagde 2] kunnen gelet hierop in beginsel onbesproken blijven.  
     
     
       4.14.	De rechtbank merkt echter nog het volgende op. Uit zowel de processtukken van PK Beheer als hetgeen namens haar ter comparitie is verklaard, is de rechtbank gebleken dat voor PK Beheer zwaar weegt haar verwijt aan [gedaagde 2] dat niet deugdelijk, met cijfermateriaal en overige relevante bescheiden, is onderbouwd hoe de getaxeerde waarde destijds tot stand is gekomen. Daarnaast vermoedt PK Beheer dat [gedaagde 2] destijds een feitelijk onjuist beeld van het bedrijfspand heeft gehad.  
       Bij de beoordeling of de taxateur zorgvuldig heeft gehandeld bij het opstellen van de taxatie is met name van belang de aanvaardbaarheid van de getaxeerde waarde en niet zozeer de wijze waarop deze waarde tot stand is gekomen. Bedacht dient te worden dat de taxatie niet bedoeld was om een uitputtend beeld van het object te geven, maar om de financier een beeld van de waarde van het object te geven; daar komt bij dat taxaties mensenwerk zijn en geen exacte wetenschap. Dit betekent dat schatting een belangrijk rol speelt bij de totstandkoming van de getaxeerde waarde. Bij de bepaling van de wijze waarop gekomen wordt tot de getaxeerde waarde heeft de taxateur dus een grote beleidsvrijheid. Waardevaststelling op basis van bijvoorbeeld (langjarige) ervaring, vergelijking met soortgelijk onroerend goed of rekenmethodes met vooraf vastgestelde variabelen zijn dus geoorloofd, zolang de taxateur daarbij maar de zorg in acht te neemt die van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Het dient immers een schatting te blijven en geen gok te worden.  
       Dat kan anders zijn als sprake van uitzonderlijke omstandigheden, zoals een specifieke doelstelling van de opdracht die niet is gevolgd, of een opzettelijk onjuiste of volstrekt onbegrijpelijke benadering ter uitvoering van de opdracht. Dat heeft zich in dit geval niet voorgedaan. Het doel van de taxatie was duidelijk en gebruikelijk (financiering) en de uitvoering was evenzeer gebruikelijk; dat bij een bedrijfspand de huurwaarde tot uitgangspunt is genomen, zoals in de toelichting vermeld, is alleszins gebruikelijk.  
       Zelfs als vergissingen zijn gemaakt, doch de getaxeerde waarde (met inachtneming van de bandbreedte) juist is, is PK Beheer niet in enig rechtens relevant belang geschaad.  
     
     
     
       4.15.	PK Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op: 
       - griffierecht	€	575,00 
       - salaris advocaat		904,00 (2,0 punt × tarief € 452,00) 
       Totaal	€ 	1479,00 
     
     
     4.16.	De nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen als hierna vermeld.  
     
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1.	wijst de vorderingen af; 
     
     5.2.	veroordeelt PK Beheer in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     5.3.	veroordeelt PK Beheer in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat PK Beheer niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 
     
     5.4.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2013. 
       2111/106