ECLI: ECLI:NL:RBROT:2014:5758

Titel: ECLI:NL:RBROT:2014:5758 Rechtbank Rotterdam , 09-07-2014 / C/10/422554 / HA ZA 13-414

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2014-07-09

Zaaknummer: C/10/422554 / HA ZA 13-414

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2014:5758

---

Koopovereenkomst woning. Consumentenkoop. Ontbinding. Non-conformiteit. Onderzoekplicht koper. Oneerlijk beding. Ambtshalve toetsing. Het bepaalde in art. 9 van de koopovereenkomst (getiteld ‘Informatieplicht verkoper. Onderzoeksplicht Koper’) dat koper verkoper nimmer zal aanspreken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook, tenzij verkoper is tekort geschoten in zijn informatieplicht is een oneerlijk beding in de zin van art. 3 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG. Schatting schade op grond van art. 6:97 BW.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team Handel 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/422554 / HA ZA 13-414 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 juli 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1], 
     wonende te [woonplaats 1], 
     2.	 [eiser 2] , 
     wonende te [woonplaats 1], 
     3.	 [eiser 3] , 
     wonende te [woonplaats 2], 
     4.	 [eiser 4] , 
     wonende te [woonplaats 1], 
     5.	 [eiser 5] , 
     
       wonende te [woonplaats 1], 
       eisers, 
       advocaat mr. J.G. Plet, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING WOONBRON H.O.D.N. WOONBRON DELFSHAVEN , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.P.M. Borsboom. 
     
     
     
     
       Eisers zullen hierna gezamenlijk als “kopers” worden aangeduid. Afzonderlijk worden zij genoemd “koper 1, koper 2, koper 3, koper 4 en koper 5”. Gedaagde wordt genoemd Woonbron. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 21 augustus 2013; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 9 januari 2014 gehouden comparitie van partijen; 
         
         
           een akte van Woonbron; 
         
         
           een antwoordakte van kopers. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       In 2008 is het pand aan de [adres] (hierna: het pand) te Rotterdam door Woonbron gekocht en aan haar geleverd. Dit pand bestaat uit een winkel op de begane grond (huisnummer [huisnummer 1]) en de boven de winkel gelegen appartementen (hierna: de woningen met huisnummers [huisnummer 2], [huisnummer 3], en [huisnummer 4]).  
       
     
     
       2.2. 
       Woonbron heeft voorafgaand aan de koop Bouwkostenadvies IOB het pand laten inspecteren. Bouwkostenadvies IOB heeft op 29 november 2007 een inspectierapport opgemaakt waarin de door haar geconstateerde gebreken zijn beschreven. In het inspectierapport staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:  
       
       
         Ten aanzien van de  fundering :   
         
           “Waardering		Goed 
         
         
           Waarneembaar		Niet 
         
         
           Gebrek			Geen gebreken geconstateerd in relatie tot de fundering 
         
         
           Advies			Geen 
         
         
           Opmerking inspecteur	Het gebouw vertoont voor zover we hebben kunnen waarnemen geen gebreken in de gevel of constructie welke zouden kunnen duiden op een slechte of matige staat van de fundering”.  
         
       
       
       
         Ten aanzien van de  buitenkozijnen 1e, 2e en 3e etage :  
         
           “Waardering 	Matig 
         
         
           Waarneembaar	Goed (het betreft de voor en achtergevel) 
         
         
           Gebrek	Voor zover waarneembaar 1e verdieping achtergevel 2 stuks ramen verrot. Kozijnonderdorpel + stijldelen aangetast door houtrot. 3e verdieping achtergevel kozijn keuken, deur en 2 tolpramen zijn slecht. Stopverf bij alle ramen is slecht. Al het verfwerk is slecht.  
         
         
           Advies	Bovengenoemde ramen en deur vervangen inclusief het herstellen van hang en sluitwerk. En de door houtrot aagetaste onderdelen. Al het stopverf vervangen. Al het houtwerk in de gevels schilderen.  
         
         
           Opmerking inspecteur	Al het aangetroffen glas is enkelvoudig” 
         
       
       
       
         Ten aanzien van de  afwerking van de wanden op de 1e, 2e en 3e verdieping algemeen : 
         
           “Waardering	Matig/slecht 
         
         
           Waarneembaar	Goed 
         
         
           Gebrek	de wandafwerking van stucwerk zitten vol watervlekken en is slecht van kwaliteit + wanden met zeer grof sierpleisterwerk 
         
         
           Advies	Al het aanwezige stucwerk vervangen, het grove sierpleisterwerk verwijderen en wanden glad afwerken 
         
         
           Opmerking inspecteur	Geen” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Eind 2009 heeft aannemersbedrijf [bedrijf 1] in opdracht van Woonbron bouwkundige werkzaamheden verricht aan het pand. De werkzaamheden hadden aan de binnenzijde van het pand onder andere betrekking op het aanbrengen van voorzetwanden en gipsplaten plafonds.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 30 maart 2010 heeft Woonbron het appartementsrecht [huisnummer 2] aan kopers 1 en 2 verkocht voor een koopprijs van € 99.500,--. Het appartementsrecht is bij notariële akte van 26 mei 2010 overgedragen en door inschrijving aan kopers 1 en 2 geleverd.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 13 april 2010 heeft Woonbron het appartementsrecht [huisnummer 4] aan kopers 4 en 5 verkocht voor een koopprijs van € 104.000,--. Het appartementsrecht is bij notariële akte van 8 juni 2010 overgedragen en door inschrijving aan kopers 4 en 5 geleverd.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 7 juni 2010 heeft Woonbron het appartementsrecht [huisnummer 3] aan koper 3 verkocht voor een koopprijs van € 100.000,--. Het appartementsrecht is bij notariële akte van 29 juni 2010 overgedragen en door inschrijving aan koper 3 geleverd.  
       
     
     
       2.7. 
       De verkoop van de woningen heeft door bemiddeling van Woonbronmakelaars B.V. plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.8. 
       In de koopovereenkomsten van kopers (hierna: de koopovereenkomsten) is – voor zover relevant – het volgende bepaald:  
       
       
         
           “Artikel 5.1 
         
         
           Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 5.3 
         
         
           Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Verkoper heeft het verkochte gebruikt als woning, hetgeen partijen zien als het normale gebruik (…).   
         
       
       
       
         
           Artikel 5.13 
         
         
           De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten en omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.  
         
       
       
       
         
           Artikel 9 informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper 
         
         
           Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). (…) Koper verklaart verkoper nimmer te zullen aanspreken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook, tenzij verkoper is tekort geschoten in zijn informatieplicht.  
         
       
       
       
         
           Artikel 18 Algemene ouderdomsclausule  
         
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning is gebouwd in periode 1900-1940, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Verkoper staat niet in voor de algehele bouwkundige staat inclusief leidingen in installaties. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in 5.2 van de koopovereenkomst omschreven gebruik. Dit betekent dat verkoper in principe niet is aan te spreken op verborgen gebreken. Het is daarom belangrijk dat uzelf, als koper, onderzoek verricht en het is eenmaal normaal gebruik dat een woning van een bepaalde leeftijd, door het gebruik en tijdsverloop slijtage (=gebreken) vertoont. Dit onderzoek kunt u laten verrichten door een deskundige. Een bouwkundige keuring kunt u aanvragen bij bouwkundig bureau naar keuze.  
         
       
       
       
         
           Artikel 19 Niet bewonersclausule 
         
         
           Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld om een bouwkundige inspectie uit te voeren.  
         
       
       
     
     
       2.9. 
       De kopers zijn in hun hoedanigheid van appartementseigenaren van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [huisnummers 1, 2, 3 en 4] te Rotterdam (hierna: de VvE). Woonbron is als eigenaar van het winkelpand aan de [huisnummer 1] eveneens van rechtswege lid van de VvE. Beheerder van de VvE is [persoon 1] (hierna: de beheerder).  
       
     
     
       2.10. 
       Ten tijde van de VvE vergadering van 22 november 2010 heeft [persoon 2] (hierna: [persoon 2]) namens Woonbron melding gemaakt van funderingsproblemen in het blok van de [straat] met huisnummers 200 tot 240. In de notulen van de VvE vergadering van 22 november 2010 wordt onder het kopje  “funderingsproblemen”  het volgende vermeld:  “Dit zou eventueel een aanleiding kunnen zijn om onderzoek te laten doen in het blok van 188. Maar naar verwachting zal de gemeente Rotterdam deze onderzoeken misschien wel laten doen”.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 10 mei 2011 heeft [bedrijf 2] in opdracht van de VvE onderzoek gedaan naar het pand. In het inspectierapport staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:  
       
       
         
           “ 
           Geconstateerde gebreken: 
         
         
           Voorgevel: Verticale scheuren aan de linkerzijde zichtbaar zeer breed aan de bovenzijde en steeds smaller wordende naar begane grond; dit kan duiden op verzakking van de fundering! Ook het stucwerk is binnen een jaar tijd losgetrokken links boven, een dilatatie ontbreekt hier.  
         
       
       
       
         
           Algemeen: De liggende delen van de kozijnen zijn zeer slecht geschilderd vele kale delen zijn zichtbaar hier behoren 3 lagen verf op te zitten op een goede ondergrond.  
         
       
       
       
         
           Advies voor de VvE: een funderingsonderzoek i.v.m. scheurvorming is wenselijk (…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 16 mei 2011 heeft de beheerder per e-mail de kopers en [persoon 2] van Woonbron een verslag gezonden van de bouwkundige inspectie verricht door [bedrijf 2]. De beheerder heeft de kopers en [persoon 2] verzocht akkoord te geven voor het laten uitvoeren van nader onderzoek. Verder vermeldt de beheerder in zijn e-mail dat  “(…) verder onderzoek moet uitwijzen of dit de definitieve oplossing is” .  
       
     
     
       2.13. 
       
         Op 15 juli 2011 heeft de beheerder Woonbron per brief aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten van de in de brief genoemde gebreken. In de brief staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:  
         
           “Bij aankoop zijn de kopers volledig gevrijwaard tegen de aanwezigheid van verborgen gebreken. Inmiddels heeft zich het volgende voorgedaan: 
         
         
           Reeds in september 2010 heeft in de gevel scheurvorming plaatsgevonden en is pleisterwerk afgevallen. Dit is gemeld aan (…), de verkopende makelaar van Woonbron, die hier overigens tot op heden niet op heeft gereageerd. De ontstane oude scheuren bleken (provisorisch) te zijn dichtgezet en het pleisterwerk slechts aangeheeld. Ten tijde van de aankoop was dit niet waarneembaar. Ook de binnenmuren bleken recent te zijn voorzien van rachelwerk en gipsplaten, zodat ook hierin inspectie op scheurvorming niet mogelijk was. Het schilderwerk, ten tijde van de aankoop, er nog fris en kwalitatief goed uitziend, blijkt nu reeds af te bladderen. Naar onze mening gebreken welke ten tijde van de aankoop hadden behoren te zijn medegedeeld.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Op 29 juli 2011 heeft Woonbron per brief aan de VvE medegedeeld dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de herstelkosten en niet bereid is gemaakte kosten te vergoeden. De klacht ten aanzien van het schilderwerk zal met de aannemer worden bekeken. Verder wordt in de brief puntsgewijs een reactie gegeven op de in de brief van 15 juli 2011 genoemde punten:  
         
           “1. In september 2010 is scheurvorming in de gevel geconstateerd en doorgegeven aan [persoon 3], makelaar, die daar niet op heeft gereageerd:  
         
         
           
            [persoon 3] geeft aan dat er tijdens bezichtiging van de woningen de kopers de scheuren in lateien en gevel hebben gezien. Er is volgens hem in oktober 2010 alleen een klacht binnengekomen over de elektrapunten in de hal.  
         
         
           2. Oude scheuren zijn provisorisch dichtgezet en pleisterwerk aangeheeld: 
         
         
           We zijn het niet met dit oordeel eens. Na aankoop van de panden heeft Woonbron door het IOB Bouwkostenadvies een rapport laten opmaken voor de noodzakelijke werkzaamheden. Aan de hand daarvan heeft architectenbureau “marge” een bestek en werkomschrijving gemaakt, dat is uitgevoerd door [bedrijf 1]. Deze werkzaamheden zijn alle aantoonbaar met rapporten. Er is dus absoluut geen sprake van oplapwerk. 
         
         
           3.Ook de binnenmuren blijken recent te zijn voorzien van rachelwerk en gipsplaten, zodat inspectie op scheurvorming niet mogelijk was: 
         
         
           De gipswanden zijn geplaatst om extra isolatie aan te brengen en leidingen weg te werken. Er was geen sprake van scheurvorming dat weggewerkt zou moeten worden”.    
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Tijdens de VvE vergadering van 20 september 2011 is besloten dat er een uitgebreid onderzoek naar de fundering zal plaatsvinden.  
       
     
     
       2.16. 
       Op 15 november 2011 heeft de Funderingswinkel in opdracht van de VvE een funderingsonderzoek uitgevoerd aan de [adres] te Rotterdam. Volgens het door de Funderingswinkel opgestelde rapport was het doel van het funderingsonderzoek:  	het vaststellen van de kwaliteit (of het functioneren) van de bestaande fundering en 	het vaststellen van de daarbij behorende funderingstechnische handhavingstermijn. 	Dit is de periode waarbinnen de fundering op de huidige wijze onder gelijkblijvende 	omstandigheden zal blijven functioneren zonder dat herstelmaatregelen nodig zijn.  
       
       
       
       
         Op pagina 12 van het rapport (samenvatting en conclusie) staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:  
         
           “De voorgevel laat ter plaatse van de aansluiting tussen pand 186 en 188 scheurvorming zien, welke over de gehele hoogte van het pand loopt. Pand 188 scheurt hier los van pand 186. De scheurvorming kan in dit stadium voor gevaarlijke situaties zorgen. De bovenzijde van de kolom op de 2e verdieping en delen van de latei op de 3e verdieping kunnen afbreken en naar beneden vallen. Deze situatie dient op korte termijn veilig gesteld te worden!  
         
       
       
       
         
           De geconstateerde scheefstanden, gemeten aan de hand van een lintvoeg- en vloerveldwaterpassing laten zien dat het pand aan de rechter voorzijde de grootste zakking ondervindt. De lintvoegwaterpassing gemeten over 5 panden laat zien dat ter plaatse van pand nummer 188 een zakking optreedt, welke zich doorzet over de gehele bouweenheid naar de linkerzijde.  
         
       
       
       
         
           De gemeten scheefstanden van het pand kunnen worden beoordeeld als zijnde “matig”.  
         
         
           (…) 
         
         
           Aanbevolen wordt om de voorgevel op zeer korte termijn te herstellen en te verbinden met de bouwmuren en over te gaan op funderingsherstel. Dit funderingsherstel kan gezocht worden in het opheffen van de negatieve kleef of het aanbrengen van een nieuwe fundering. Opgemerkt dient te worden dat de eerste optie geotechnisch een complex verhaal is en grote invloed heeft op de openbare ruimte”.   
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
         Op 10 juli 2012 heeft de Funderingswinkel een vervolgonderzoek uitgevoerd en naar aanleiding hiervan medio september 2012 een aanvullend deskundigenrapport opgesteld. In dit aanvullende rapport staan de aard en de begrote kosten van de herstelwerkzaamheden beschreven. De kosten van de herstelwerkzaamheden zijn begroot op € 113.287,79 inclusief BTW, te vermeerderen met overige kosten ad € 11.340,00. In totaal komen de kosten neer op  
         € 124.627,79 inclusief BTW.  
       
       
     
     
       2.18. 
       De totale kosten die de Funderingswinkel voor de door haar uitgevoerde onderzoeken   in november 2011 en in juli 2012 in rekening heeft gebracht, bedragen € 4.629,10.  
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 24 januari 2013 hebben kopers, Woonbron in gebreke gesteld en gesommeerd vóór 31 januari 2013 schriftelijk te bevestigen dat Woonbron de gebreken zal herstellen. Voorts vermeldt de brief – kort gezegd – dat bij het uitblijven van een reactie de koopovereenkomsten zijn vernietigd dan wel ontbonden.   
       
     
     
       2.20. 
       In opdracht van Triant VvE Beheer heeft Gemeentewerken Rotterdam van oktober 2012 tot en met oktober 2013 zakkingsmetingen en lintvoegmetingen uitgevoerd aan vier bouwblokken grenzend aan de [straat] en de [straat 2], waaronder ook het pand aan de [adres]. De meetgegevens zijn uitgewerkt door [bedrijf 3] te Bergschenhoek en neergelegd in haar rapport van 29 oktober 2013. Het rapport vermeldt – voor zover relevant – het volgende:  
       
       
         
           “Conclusie  
         
         
           Vanwege de bekendheid met het type funderingen aan de [straat] is de verwachting dat de oorzaak van het funderingsprobleem is gelegen aan overbelasting op de funderingspalen als gevolg van zakkende grond en dat het naar alle waarschijnlijkheid niet zal liggen aan paalrot dat als gevolg van droogstand optreedt. Vooralsnog kan van de panden waarvan de zakkingssnelheid minder dan 1 mm/per jaar bedraagt worden gesteld dat de handhavingstermijn meer dan 30 jaar bedraagt. Uitzondering hierop zijn de panden waarbij scheurvorming is geconstateerd en de panden waarbij de zakking van de belendingen meer dan 1 mm/jaar bedraagt.  
         
       
       
       
         
           Advies 
         
         
           De panden met hun belending, waarbij de zakking gelijk meer dan 1 mm/jaar bedraagt zullen selectief moeten worden beschouwd wat daarvan de handhavingstermijn zal zijn.  
         
       
       
       
         
           Met nadruk wordt geadviseerd de zakking van de meetbouten minstens 2x per jaar op te laten nemen, zodat per pand de zakkingssnelheid nauwkeuriger kan worden bepaald. De zakkingssnelheid is van essentieel belang bij het bepalen van de hoeveelheid panden die te zijner tijd wel of niet moeten worden voorzien van een nieuwe fundering”.  
         
       
       
     
     
       2.21. 
       
         In opdracht van Borsboom&Hamm advocaten heeft [bedrijf 3] op  
         29 augustus 2013 een lintvoegmeting uitgevoerd aan de [straat] 144 t/m 196. Borsboom&Hamm advocaten heeft [bedrijf 3] gevraagd de meetresultaten van de lintvoegmeting en de zakkingsmetingen zoals zij in de periode oktober 2012 tot en met oktober 2013 heeft verricht (zie r.o. 2.20) te interpreteren en dit te betrekken bij het funderingsvraagstuk van de [adres]. Het op 21 januari 2014 door [bedrijf 3] opgestelde rapport heeft – voor zover relevant – de volgende inhoud:  
       
       
       
         
           “Relatie zakking, hoekverdraaiing, scheurvorming en funderingshout 
         
         
           De panden [straat] 192 en hoger zakken (of zijn gezakt) ten opzichte van de panden 188 en lager, hierdoor is er inmiddels een onderlinge hoekverdraaiing van gemiddeld 1/180 opgetreden. Deze hoekverdraaiing heeft tot gevolg dat er in de bovenste bouwlagen (dak) forse trekspanning in het gevelmetselwerk optreedt dat onherroepelijk leidt tot scheurvorming en aan de onderzijde van het pand (bouwblok) een verhoogde drukspanning in de funderingsbalk optreedt en daarbij ook een extra belasting op de palen veroorzaakt. Uiteindelijk voorkomen de stabiele funderingspalen van pand 188 dat deze panden verder of harder zakken. In het rapport van de Funderingswinkel d.d. 15 november 2012  (moet zijn 2011; toevoeging rechtbank)  is opgemerkt dat het funderingshout is doorgeperst. Verondersteld wordt dat hiermee ingeperst wordt bedoeld. Deze inpersing is naar alle waarschijnlijkheid het gevolg van de verhoogde belasting op de palen.  
       
       
       
         
           Conclusie 
         
         
           De oorzaak van de scheurvorming bij het pand [adres] wordt vooralsnog verklaard doordat de panden 192 en hoger gelijkmatig zakken en de panden 188 en lager minder zakken. Hierbij wordt opgemerkt dat het onwaarschijnlijk wordt geacht dat de opgetreden type scheurvorming met de aantasting van het funderingshout te maken heeft. Indien kan worden uitgesloten dat het funderingshout is doorgeperst zoals in het rapport van de Funderingswinkel d.d. 15 november 2012  (moet zijn 2011; toevoeging rechtbank)  is opgemerkt, blijkt dat het pand [straat] een stabiele fundering heeft, maar de scheurvorming voornamelijk wordt veroorzaakt door het zakken van de belendingen [straat] 192 en hoger.  
       
       
       
         
           Aanbevelingen 
         
         
           Zolang de panden 192 en hoger nog zakken wordt aanbevolen in het pand de situatie bouwkundig te laten beoordelen en zonodig maatregelen te laten nemen om te anticiperen op een doorgaande scheurvorming en de daaraan gekoppelde constructieve aspecten”.    
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Kopers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair: 
         
       
       
         
           te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten zijn vernietigd, althans deze te vernietigen, althans te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten zijn ontbonden, althans deze te ontbinden; 
         
         
           Woonbron te veroordelen tot betaling aan: 
         
       
       
         a) kopers 1 en 2 de koopsom van het appartementsrecht [huisnummer 2] ad € 99.500,--, vermeerderd met kosten koper ad € 9.891,40 en investeringen ad € 5.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente over het totaalbedrag van € 114.391,40 vanaf 15 februari 2013, althans de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         b) koper 3 de koopsom van het appartementsrecht [huisnummer 3] ad € 100.000,--, vermeerderd met kosten koper ad € 7.207,51 en investeringen ad € 5.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente over het totaalbedrag van  
         € 112.207,51 vanaf 15 februari 2013, althans de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         c) kopers 4 en 5 de koopsom van het appartementsrecht [huisnummer 4] ad € 104.000,--, vermeerderd met kosten koper ad € 7.515,40 en investeringen ad € 5.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente over het totaalbedrag van € 116.515,40 vanaf 15 februari 2013, althans de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
           subsidiair: 
         
       
       3. Woonbron te veroordelen om binnen twee maanden, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, de gebreken ten aanzien van de appartementsrechten [adres] b, c en d zonder kosten voor kopers en met inachtneming van de rapporten van de Funderingswinkel te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 15.000,-- per dag dat Woonbron hiermee in gebreke blijft; 
       
         meer subsidiair: 
       
       4. Woonbron te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 124.627,79, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
         primair, subsidiair en meer subsidiair: 
       
       5. Woonbron te veroordelen tot betaling van de kosten van de deskundigenonderzoeken c.q. deskundigenrapporten ad € 4.629,10, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       6. Woonbron te veroordelen tot betaling van een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten ad € 3.513,72, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       7. Woonbron te veroordelen tot betaling van de proceskosten alsmede de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       
         Kopers hebben – samengevat – aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd:  
         Primair stellen kopers dat de koopovereenkomsten zijn vernietigd c.q. te vernietigen wegens dwaling dan wel bedrog. Woonbron had kopers voor het sluiten van de koopovereenkomsten moeten inlichten over de herstelwerkzaamheden die [bedrijf 1] aan de woningen heeft verricht en over het bestaan van funderingsproblemen aan de panden van de [straat]. Indien kopers hiervan op de hoogte waren geweest hadden zij de koopovereenkomsten niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, gesloten. Kopers achten het niet uitgesloten dat Woonbron in strijd met haar mededelingsplicht het bestaan van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden en/of funderingsproblemen opzettelijk heeft verzwegen.  
         Voorts stellen kopers dat de koopovereenkomsten zijn ontbonden c.q. te ontbinden omdat Woonbron is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomsten. Volgens kopers beantwoorden de woningen niet aan de overeenkomst (non-conformiteit). Woonbron had kopers moeten mededelen dat in opdracht van Woonbron herstelwerkzaamheden aan de woningen zijn verricht en dat er sprake is van funderingsproblemen bij de panden van de [straat].  
         Nu de koopovereenkomsten zijn vernietigd dan wel ontbonden is Woonbron gehouden om de koopprijs van de woningen aan kopers te betalen alsmede een vergoeding voor de kosten koper en voor de kosten verband houdend met de door kopers uitgevoerde investeringen/verbeteringen aan de keuken, vloeren en muren van de woningen.  
         Subsidiair stellen kopers dat de woningen niet beantwoorden aan de koopovereenkomsten, zodat Woonbron de gebreken aan de woningen dient te herstellen. 
         Meer subsidiair is Woonbron op grond van wanprestatie en onrechtmatige daad aansprakelijk voor de met herstel van de gebreken gemoeide kosten.  
         Primair, subsidiair en meer subsidiair stellen kopers schade te hebben geleden in de vorm van de kosten van de deskundigenonderzoeken/rapporten en van de buitengerechtelijke kosten, dat door Woonbron dient te worden vergoed.  
       
       
     
     
       3.3. 
       Woonbron stelt zich op het standpunt dat de vorderingen dienen te worden afgewezen en heeft daartoe primair, subsidiair en meer subsidiair, naar de rechtbank begrijpt, het volgende aangevoerd: 
       
         
           er is geen sprake van non-conformiteit nu de woningen aan de overeenkomst beantwoorden als bedoeld in artikel 7:17 BW;  
         
         
           kopers hebben niet voldaan aan hun klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 BW;  
         
         
           de bepalingen in de koopovereenkomst (artikel 5.1, 5.3, 9, 18 en 19) staan aan een beroep op non-conformiteit in de weg; 
         
         
           e gestelde gebreken zijn niet dermate ernstig dat de ontbinding van de koopovereenkomsten wordt gerechtvaardigd; 
         
         
           r is geen sprake van dwaling of bedrog. De dwaling van kopers is niet te wijten aan een inlichting van Woonbron dan wel een schending van een mededelingsplicht door Woonbron. Woonbron heeft geen feiten verzwegen om kopers te bewegen woningen te kopen. Voorts is het beroep op dwaling contractueel uitgesloten (artikel 18 en 19 van de koopovereenkomst).  
         
         
           de buitengerechtelijke vernietiging is zonder effect gebleven, nu de koopovereenkomst betrekking heeft op een registergoed en Woonbron niet in de vernietiging heeft berust; 
         
         
           De vordering tot terugbetaling van de kosten koper dient te worden afgewezen, nu de kosten koper niet aan Woonbron zijn betaald.  
         
         
           De vordering tot betaling van de door kopers verrichte verbeteringen aan de woningen dienen te worden afgewezen, nu wordt betwist dat kopers keukens hebben aangebracht.  
         
         
           De vordering tot herstel van de gebreken alsmede de vordering tot vergoeding van de schade ex artikel 6:74 en 6:162 BW dient te worden afgewezen, nu er geen noodzaak is tot herstel;  
         
         
           Nu de hoofvorderingen niet kunnen worden toegewezen, geldt dit eveneens voor de nevenvorderingen (kosten deskundigenonderzoeken/rapporten, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente); 
         
         
           De uitvoerbaarverklaring bij voorraad dient te worden afgewezen omdat gelet op de financiële situatie van kopers het risico aanwezig is dat de door Woonbron betaalde bedragen na appel niet meer kunnen worden gerestitueerd.   
         
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Kopers stellen dat de woningen, gelet op de geconstateerde gebreken, niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden en verbinden daar primair als rechtsgevolg aan de ontbinding of de vernietiging van de koopovereenkomsten. Woonbron betwist deze stelling en voert daartoe aan dat:  
       
         
           de eventuele gebreken aan de fundering, de gevel, lateien en schilderwerk niet in de weg staan aan het normale gebruik van de woningen;  
         
         
           kopers, gelet op de ouderdom van de woningen en het advies van Woonbron hun onderzoeksplicht hebben verzaakt; 
         
         
           Woonbron niet heeft gehandeld in strijd met haar mededelingsplicht;  
         
         
           ten tijde van de koop geen sprake was van gebreken. 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het gaat hierbij om de eigenschappen die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.  
       
     
     
       4.3. 
       Kopers stellen dat de woningen meerdere ernstige gebreken vertonen. Er is sprake van scheurvorming in de gevel en lateien, problemen met de fundering alsmede van afbladderende verf en afgevallen pleisterwerk. Ter comparitie hebben kopers toegelicht dat zij nu ook scheurvorming in de muren, plafonds en kitwerk hebben geconstateerd. Volgens kopers gaan de ramen en deuren niet meer goed open en dicht en zitten er ratten in de kelder. Woonbron heeft betwist dat er sprake is van funderingsproblemen met het pand. De aanwezigheid van de andere door kopers gestelde gebreken heeft Woonbron niet betwist, zodat vaststaat dat de woningen die gebreken vertonen. De vraag of er eveneens sprake is van een gebrek in de fundering van het pand kan, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, in het midden blijven. In het vervolg zal als wordt gesproken over gebreken worden gedoeld op de gebreken die, zoals hiervoor overwogen, vaststaan.   
       
     
     
       4.4. 
       Partijen twisten over de vraag of voornoemde gebreken al dan niet aan het normale gebruik van de woningen in de weg staan. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Voor het normale gebruik van een woning is vereist dat ramen en deuren kunnen worden geopend en kunnen worden gesloten, dat er geen ratten in de kelder zitten, dat er geen pleisterwerk van de muren en plafonds afvalt en dat er geen scheuren zitten in de muren, de plafonds en het kitwerk. Voorts wordt overwogen dat ook de scheurvorming in de gevel en het gebrek in de lateien aan het normale gebruik van de woningen in de weg staan. Onder gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan, dient ook te worden begrepen gebreken die onmiddellijk gevaar voor de directe leefomgeving kunnen opleveren. Dat hiervan sprake is, volgt uit het rapport van de Funderingswinkel: “ de scheurvorming kan in de gevel in dit stadium voor gevaarlijke situaties zorgen. De bovenzijde van de kolom op de 2e verdieping en delen van de latei op de 3e verdieping kunnen afbreken en naar beneden vallen. Deze situatie dient op korte termijn veilig gesteld te worden!”  
       
     
     
       4.5. 
       Nu geoordeeld is dat de gebreken aan het normale gebruik van de woningen in de weg staan, dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of kopers de afwezigheid van deze gebreken niet behoefden te betwijfelen. Volgens Woonbron hadden kopers de afwezigheid van de gebreken, gelet op de ouderdom van de zaak, wel moeten betwijfelen en in ieder geval een inspectieonderzoek moeten laten verrichten. Door dit niet te doen hebben kopers hun onderzoeksplicht verzaakt, aldus Woonbron. Voorts waren kopers volgens Woonbron ten tijde van de koop bekend met de scheurvorming in de gevel, omdat zij hierop tijdens de bezichtigingen door de makelaar zijn gewezen.  
       
     
     
       4.6. 
       Juist omdat de woningen waren gerenoveerd en omdat de woningen, zoals kopers ter comparitie hebben gesteld, er tijdens de bezichtigingen “gelikt” uitzagen, hoefden kopers daarin geen aanleiding te zien om nader onderzoek te laten verrichten. Een inspectieonderzoek had kopers ook niet geholpen omdat het bij de meeste gebreken gaat om zichtbare gebreken, waarvan door Woonbron niet is betwist dat deze gebreken pas na de koop zijn ontstaan. Ten aanzien van de na de koop geconstateerde scheuren in de muren en plafonds staat vast dat deze zich achter de gipsplaten bevonden, waardoor zij ook tijdens een inspectieonderzoek niet hadden kunnen worden opgemerkt. Van het verzaken van de onderzoeksplicht door kopers is derhalve geen sprake. Dat kopers tijdens de bezichtigingen van de woningen door de makelaar op de hoogte zouden zijn gesteld van de scheurvorming in de gevel, hebben kopers betwist, zodat de bekendheid met dit gebrek door kopers niet vast is komen te staan. Kopers hadden de afwezigheid van deze gebreken derhalve niet behoeven te betwijfelen. In tegendeel het had juist, nu Woonbron op de hoogte was van de gebreken die de woningen hadden voor dat zij werden gerenoveerd, op de weg van Woonbron gelegen om kopers van die gebreken op de hoogte te stellen. De onbekendheid met die gebreken kan in ieder geval niet aan kopers worden tegengeworpen.   
       
     
     
       4.7. 
       Aan de stelling van Woonbron dat kopers niet hebben aangetoond dat ten tijde van de koop sprake was de hierboven genoemde gebreken wordt voorbijgegaan. Volgens vaste jurisprudentie sluit de omstandigheid dat een gebrek pas na de koop ontstaat niet uit dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoord op grond dat de koper niet behoefde te verwachten dat het desbetreffende gebrek binnen een bepaalde tijd na de koop zou ontstaan.  
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op het voorgaande bezitten de woningen niet de eigenschappen die de kopers op grond van de overeenkomsten mochten verwachten.  
       
     
     
       4.9. 
       Woonbron heeft nog als verweer gevoerd dat kopers er geen beroep meer op kunnen doen dat de woningen niet aan de overeenkomst beantwoorden omdat kopers, Woonbron eerst bij brief van 15 juli 2011 in kennis hebben gesteld van de scheurvorming in de gevel. Dit is niet binnen bekwame tijd, aldus Woonbron. Woonbron heeft ter comparitie gesteld dat zij als gevolg van het late klagen de woningen niet eerder heeft kunnen inspecteren en monitoren. Voorts hebben kopers volgens Woonbron geen voortvarendheid betracht in het onderzoek naar de fundering, nu dit onderzoek pas in november 2011 heeft plaatsgevonden. Kopers betwisten dat zij niet binnen bekwame tijd Woonbron in kennis hebben gesteld van de gebreken, dan wel dat zij geen voortvarendheid hebben betracht bij het laten uitvoeren van het funderingsonderzoek door de Funderingswinkel.  
       
     
     
       4.10. 
       Volgens het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, LJN BP8991, NJ 2013/5 (Ploum/Smeets II) moet, in het geval dat er geen sprake is van een consumentenkoop, de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. De koper mag aan een deskundige opdracht geven om naar de gebreken onderzoek te doen, mits de koper hierbij handelt met de voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, van hem mogen worden verwacht. In hoeverre de belangen van de verkoper daarbij al dan niet zijn geschaad is daarbij in belangrijke mate mede bepalend. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd.  
       
     
     
       4.11. 
       Volgens artikel 7:5 BW wordt onder een consumentenkoop verstaan: de koop met betrekking tot een  roerende  zaak (…), die wordt gesloten door een verkoper die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en een koper, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van een consumentenkoop is in deze gevallen geen sprake omdat de koop geen betrekking heeft op roerende maar op onroerende zaken.  
       
     
     
       4.12. 
       Op grond van de hierna gemelde feiten en omstandigheden wordt geoordeeld dat Woonbron binnen bekwame tijd in kennis is gesteld van de gebreken. Woonbron heeft kopers ten tijde van de VvE vergadering van 22 november 2010 op de hoogte gesteld van funderingsproblematiek in de straat. Het is kopers toen duidelijk  geworden dat de scheurvorming mogelijk het gevolg zou kunnen zijn van problemen met de fundering van hun pand. Zij hebben vervolgens deskundigenonderzoek laten verrichten naar de scheurvorming. Toen uit het deskundigenrapport van mei 2011 bleek dat een funderingsonderzoek werd geadviseerd, is Woonbron bij brief van 15 juli 2011 in kennis gesteld van de tot dan toe geconstateerde gebreken. Dit is binnen bekwame tijd, nu een koper de uitslag van een deskundigenonderzoek zelfs mag afwachten alvorens hij verkoper ervan in kennis stelt dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoord. Dat geen voortvarendheid zou zijn betracht in het onderzoek naar de fundering valt niet te begrijpen, nu het onderzoek heeft plaatsgevonden binnen enkele maanden nadat de deskundige de VvE had geadviseerd om funderingsonderzoek te laten verrichten. Bovendien had Woonbron, als zij had gewild, een en ander kunnen bespoedigen, nu zij als lid van de VvE betrokken was bij de besluitvorming over het funderingsonderzoek. Voorts valt niet in te zien op welke wijze Woonbron in haar belang zou zijn geschaad, nu Woonbron heeft aangevoerd dat Woonbron Makelaardij B.V. reeds bij de verkoop van de woningen op de hoogte was van de scheurvorming en Woonbron eveneens degene is geweest die kopers heeft geattendeerd op funderingsproblemen in de straat. Woonbron had dus voldoende gelegenheid om de woningen eerder te inspecteren en te monitoren. Het verweer dat op grond van artikel 7:23 BW geen beroep meer kan worden gedaan op non-conformiteit faalt derhalve.  
       
     
     
       4.13. 
       
         Het verweer van Woonbron dat de artikelen 5.1, 5.3, 9, 18 en 19 in de koopovereenkomsten aan een beroep op non-conformiteit in de weg staan, slaagt evenmin.  
         Partijen hebben bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik maken van een standaardakte is niet de bedoeling van de opstellers van de standaardakte van belang maar de bedoeling van de contracterende partijen. Blijkens vaste jurisprudentie behelst artikel 5.1 van de standaard NVM-koopakte een exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken, die wordt ingeperkt door artikel 5.3. Artikel 5.3 geeft een garantie voor normaal gebruik, behalve voor de afwezigheid van het normale gebruik belemmerende gebreken die aan de koper kenbaar zijn. Dit brengt mee dat kopers nog wel een beroep kunnen doen op non-conformiteit als de gebreken aan het normale gebruik van de woning in de weg staan en niet kenbaar voor kopers waren. Nu in r.o. 4.4. reeds is overwogen dat de genoemde gebreken aan het normale gebruik van de woningen in de weg staan en in ieder geval met betrekking tot de gebreken anders dan de scheurvorming in de gevel vast is komen te staan dat deze gebreken ten tijde van de koop niet kenbaar waren voor kopers, kunnen kopers een beroep doen op non-conformiteit.  
       
       
     
     
       4.14. 
       De bedingen neergelegd in de artikelen 9, 18 en 19 dienen eveneens in het licht van de in artikel 5.3 afgegeven garantie dat de woningen geschikt zijn voor normaal gebruik te worden gelezen. De stelling dat geen beroep meer kan worden gedaan op non-conformiteit omdat artikel 9 elk beroep op non-conformiteit uitsluit, dient te worden verworpen omdat het nimmer de bedoeling van kopers kan zijn geweest om elk beroep op non-conformiteit uit te sluiten.  
       
     
     
       4.15. 
       
         Ten overvloede wordt overwogen dat de koopovereenkomsten vallen onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn), nu er sprake is van overeenkomsten tussen een verkoper, die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroepsactiviteit (Woonbron) en consumenten (kopers). Volgens het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 dient ambtshalve te worden getoetst of een contractueel beding dat binnen de werkingssfeer van de Richtlijn valt, oneerlijk is. Artikel 3 lid 1 van de Richtlijn definieert een onredelijk beding als volgt: 
         
           Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd, indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.  
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Artikel 9 van de koopovereenkomsten is een oneerlijk beding. Artikel 9 is een door de makelaar in de drie koopovereenkomsten opgenomen bepaling, waarover niet afzonderlijk door partijen is onderhandeld. De in artikel 9 neergelegde verklaring dat  koper verkoper nimmer zal aanspreken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook, tenzij verkoper is tekort geschoten in zijn informatieplicht,  levert een onevenwichtigheid op ten nadele van kopers. Immers door deze bepaling wordt de in artikel 5.3 van de koopovereenkomsten door Woonbron afgegeven garantie dat de woningen de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik gefrustreerd ten nadele van kopers. Nu sprake is van een oneerlijk beding, dient dit beding te worden vernietigd.  
       
     
     
       4.17. 
       Nu de woningen niet de eigenschappen bezitten die de kopers op grond van de overeenkomsten mochten verwachten, is Woonbron tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomsten. Voorts staat vast dat Woonbron niet heeft gereageerd op de in de ingebrekestellingsbrief d.d. 24 januari 2013 genoemde uiterste datum van 31 januari 2013, zodat Woonbron in verzuim verkeert. Uit de brief van 24 januari 2013 volgt ook dat kopers de koopovereenkomsten bij het uitblijven van een reactie van Woonbron hebben ontbonden. Kopers hebben de koopovereenkomsten buitengerechtelijk kunnen ontbinden, nu de aard van de gebreken de volledige ontbinding rechtvaardigt. De gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden is dus toewijsbaar.  
       
     
     
       4.18. 
       Vervolgens is de vraag welke rechtsgevolgen aan de ontbindingen moeten worden verbonden. Ingevolge artikel 6:271 BW bevrijdt de ontbinding de partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover deze reeds zijn nagekomen, blijft de rechtsgrond voor deze nakoming in stand, maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Dit brengt mee dat kopers verplicht zijn tot teruglevering van de woningen in de staat waarin zij zich bij ontvangst bevonden. Woonbron is verplicht tot terugbetaling van de betaalde koopsommen exclusief kosten koper, nu deze laatste bedragen niet door Woonbron zijn ontvangen. De vordering tot terugbetaling van de betaalde koopsommen zal derhalve worden toegewezen.  
       
     
     
       4.19. 
       Voorts vorderen kopers vergoeding van de schade die zij, naar zij stellen, als gevolg van de ontbinding hebben geleden. Het gaat daarbij volgens kopers om de kosten koper, de kosten van de verrichte investeringen aan de woningen en de kosten van het door de Funderingswinkel uitgevoerde deskundigenonderzoek alsmede het aanvullende deskundigenonderzoek.  
       
     
     
       4.20. 
       Wordt een overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden dan is op grond van artikel 6:277 BW de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Hiervoor is wel vereist dat de tekortkoming aan in dit geval Woonbron kan worden toegerekend. De verschuldigde schadevergoeding wordt gevonden door vergelijking van twee denkbare vermogenssituaties: enerzijds die welke zou zijn voortgevloeid uit een in alle opzichten onberispelijke nakoming, anderzijds die welke zou resulteren uit een ontbinding zonder schadevergoeding, na afwikkeling van de daaruit voorvloeiende restitutieplichten.  
       
     
     
       4.21. 
       Woonbron heeft gesteld dat zij van de gebreken niet op de hoogte was. Voor zover Woonbron hiermee heeft bedoeld te stellen dat een tekortkoming haar niet kan worden toegerekend, gaat die stelling niet op. Een tekortkoming bestaande in een gebrek van een verkocht product komt in beginsel voor rekening van de verkoper, ook als deze het gebrek kende noch behoefde te kennen. Voorts heeft Woonbron blijkens artikel 5.3 van de koopovereenkomst de garantie gegeven dat de woningen de eigenschappen bezitten die voor het normale gebruik nodig zijn. Het tekort schieten daarin komt dus voor rekening en risico van Woonbron. De tekortkoming kan Woonbron derhalve worden toegerekend.  
       
     
     
       4.22. 
       Woonbron heeft niet betwist dat kopers als gevolg van de ontbinding schade hebben geleden in de vorm van de betaalde kosten koper. Dat deze kosten aan derden zijn betaald en niet aan Woonbron doet daar niet aan af. Deze kosten zijn derhalve toewijsbaar.  
       
     
     
       4.23. 
       
         Woonbron heeft niet betwist dat kopers investeringen hebben gedaan in hun woningen. Zij heeft wel de hoogte van het door kopers gestelde bedrag van € 5.000,-- per woning betwist. Woonbron voert daartoe aan kopers geen keukens hebben aangebracht. Kopers hebben hun stelling dat zij keukens hebben aangebracht daarop niet nader onderbouwd, zodat niet is vast komen te staan dat kopers keukens hebben aangebracht in de woningen. De vordering, zal voor zover zij betrekking heeft op de keukens, worden afgewezen. Nu Woonbron niet heeft betwist dat kopers investeringen hebben gedaan in de vloer en de muren, kan de vordering op deze punten worden toegewezen. Kopers hebben de kosten niet gespecificeerd, waardoor de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechtbank kan in dat geval op grond van artikel 6:97 BW de schade schatten. De geleden schade in verband met de investeringen in de vloeren en de muren wordt geschat op  
         € 2.000,- per woning. De vordering is derhalve tot het bedrag van € 2.000,- per woning toewijsbaar.  
       
       
     
     
       4.24. 
       Ten aanzien van de kosten gemaakt in verband met het door de Funderingswinkel verrichte funderingsonderzoek heeft Woonbron betwist dat kopers degene zijn die schade hebben geleden. Nu kopers niet hebben weersproken dat deze kosten niet door hen zijn betaald, zullen de gevorderde kosten ad € 4.629,10 worden afgewezen.  
       
     
     
       4.25. 
       
         Het voorgaande brengt mee dat ten aanzien van kopers 1 en 2 in totaal een bedrag van € 111.391,40 (€ 99.500,-- + € 9.891,40 + € 2.000,--) toewijsbaar is. Ten aanzien van koper 3 is in totaal een bedrag van € 109.207,51 (€ 100.000,-- + € 7.207,51 + € 2.000,--) toewijsbaar en ten aanzien van kopers 4 en 5 zal in totaal een bedrag van € 113.515,40  
         (€ 104.000,-- + € 7.515,40 + € 2.000,--) worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over deze totaalbedragen is vanaf 15 februari 2013 eveneens toewijsbaar, nu deze datum door Woonbron niet is weersproken.  
       
       
     
     
       4.26. 
       Woonbron heeft niet betwist dat kopers buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt. Kopers maken aanspraak op de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Vastgesteld wordt dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten is afhankelijk van de in totaal toegewezen hoofdsom. Nu in totaal een hoofdsom van € 334.114,51 (€ 111.391,40 + € 109.207,51 + € 113.515,40) toewijsbaar is, zal met inachtneming van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten opgenomen wettelijke tarief, een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 3.445,57 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag, zal nu dit door Woonbron niet is betwist, vanaf de dag der dagvaarding eveneens worden toegewezen.  
       
     
     
       4.27. 
       Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van kopers worden tot op heden begroot op € 5.167,82 (te weten: € 75,00 aan griffierecht, € 92,82 aan explootkosten en € 5.000,-- aan salaris voor de advocaat, te weten 2,5 punten x tarief € 2.000,--). De gevorderde nakosten, alsmede de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal, nu dit door Woonbron niet is betwist, zoals hierna vermeld, worden toegewezen.  
       
     
     
       4.28. 
       Ten aanzien van de door kopers gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad ex artikel 233 Rv, die door Woonbron wordt bestreden, wordt als volgt overwogen. Bij beoordeling van een vordering ex artikel 233 Rv dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist.  
       
     
     
       4.29. 
       Vermoed wordt dat kopers het vereiste belang bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad hebben. Woonbron heeft daartegenover aangevoerd dat er, gelet op de financiële situatie van kopers, mogelijk sprake kan zijn van een restitutierisico op het moment dat het gerechtshof het vonnis van de rechtbank zou vernietigen. Nu zonder nadere toelichting die ontbreekt niet valt in te zien hoe er sprake kan zijn van een restitutierisico als Woonbron de woningen krijgt teruggeleverd en Woonbron het door haar aangevoerde restitutierisico niet heeft geconcretiseerd zal de weging van de belangen in het voordeel van kopers uitvallen. Dit betekent dat het verweer van Woonbron wordt verworpen en het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de tussen Woonbron en kopers gesloten koopovereenkomsten met betrekking tot de appartementsrechten, plaatselijk bekend [huisnummers 1, 2, 3 en 4] te Rotterdam buitengerechtelijk zijn ontbonden; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Woonbron om aan kopers 1 en 2 te betalen een bedrag van € 111.391,40, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 februari 2013 tot de dag van volledige betaling en bepaalt dat de betaling gelijktijdig dient plaats te vinden met de levering van het appartementsrecht [huisnummer 2] te Rotterdam door kopers 1 en 2 aan Woonbron; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Woonbron om aan koper 3 te betalen een bedrag van € 109.207,51, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 februari 2013 tot de dag van volledige betaling en bepaalt dat de betaling gelijktijdig dient plaats te vinden met de levering van het appartementsrecht [huisnummer 3] te Rotterdam door koper 3 aan Woonbron; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Woonbron om aan kopers 4 en 5 te betalen een bedrag van € 113.515,40, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 februari 2013 tot de dag van volledige betaling en bepaalt dat de betaling gelijktijdig dient plaats te vinden met de levering van het appartementsrecht [huisnummer 4] te Rotterdam door kopers 4 en 5 aan Woonbron; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Woonbron om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan kopers te betalen een bedrag van € 3.445,57 als vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van kopers tot op heden begroot op € 5.167,82, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, waarvan € 69,62 aan explootkosten, na ontvangst van een daartoe strekkend betalingsverzoek van de griffie moet worden voldaan aan de griffier door overmaking op rekeningnummer  NL25RBOS0569990688  ten name van rechtbank Rotterdam onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt Woonbron in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Woonbron niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 
       
     
     
       5.8. 
       verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordelingen 5.2 tot en met 5.8 uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op  
         9 juli 2014 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         type: 2655 
         coll: 2294