ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2016:5640

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2016:5640 Rechtbank Noord-Holland , 15-06-2016 / 4570542 \ CV EXPL  15-10169

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2016-06-15

Zaaknummer: 4570542 \ CV EXPL  15-10169

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2016:5640

---

Huurovereenkomst betreffende kantoorruimte voor drie jaar. Verhuurder ontvangt de huuropzegging twee dagen te laat. Beroep verhuurder op verlenging met vijf jaar in gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billlijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW).

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 4570542 \ CV EXPL  15-10169 
       Uitspraakdatum: 15 juni 2016 
     
     
     
       
         Vonnis in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de stichting [eiseres]  
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] 
       eiseres 
       verder te noemen: [eiseres] 
       gemachtigde: mr. R. Vissink 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Veduta Vastgoed B.V.,  
     
       statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Overveen, gemeente Bloemendaal  
       verder te noemen: Veduta  
       
         2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Cobraspen Beheer B.V. 
         statutair gevestigd en kantoorhoudende te Overveen, gemeente Bloemendaal verder te noemen: Cobraspen gedaagden 
       gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
      [eiseres] heeft bij dagvaarding van 26 oktober 2015 een vordering tegen  Veduta en Cobraspen ingesteld. Veduta en Cobraspen hebben schriftelijk geantwoord.  Op 20 april 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] bij brief van  12 april 2016 nog producties toegezonden.  
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseres] is een organisatie die zorg en ondersteuning biedt aan mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking.  
       
     
     
       2.2. 
       Veduta is een onderneming die zich bezig houdt met handel en exploitatie van onroerend goed. De bedrijfsactiviteiten van Cobraspen bestaan onder meer uit het  beheren van onroerend goed. Veduta en Cobraspen zijn aan elkaar gelieerd en houden  kantoor op hetzelfde adres.   
     
     
       2.3. 
       Veduta heeft met ingang van 1 juli 2013 voor een periode van drie jaar aan  [eiseres] verhuurd de kantoor/-praktijkruimte ter grootte van 367 m² op de 2e etage van het pand ‘ [naam pand] ’ aan [a-straat] .  Cobraspen fungeert als beheerder voor Veduta.  
     
     
       2.4. 
       Artikel 3.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat de overeenkomst na het verstrijken van de periode van drie jaar wordt voortgezet voor een aansluitende periode van telkens vijf jaar. Artikel 3.3 bepaalt dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste  12 maanden. Artikel 3.4 bepaalt dat opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven. 
     
     
       2.5. 
       
        [betrokkene] , werkzaam bij KPMG, heeft in de Controleverklaring van de onafhankelijke accountant in het Jaardocument 2014 van [eiseres] geschreven: […]  Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op punt 1.1.4.1 op pagina 9 in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteengezet is dat [eiseres] in 2014 een negatief operationeel resultaat heeft behaald en dat zij voor haar voortbestaan afhankelijk is van haar huisbankier en het Waarborgfonds voor de Zorg. Deze condities, samen met andere omstandigheden […], duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van [eiseres] . […]  
     
     
       2.6. 
       
        [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de initiële huurperiode van drie jaar. De opzeggingsbrief is gedateerd op 25 juni 2016 en geadresseerd aan Cobraspen.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 8 juli 2015 heeft Cobraspen [eiseres] meegedeeld niet met de opzegging in te stemmen omdat:  “[…] er niet is voldaan aan een tweetal voorwaarden, welke voortvloeien uit het vigerende huurcontract:  - De opzegging heeft ons niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven bereikt; - De opzegging is te laat gedaan; wij hebben op 2 juli jl. de opzegging per reguliere post ontvangen. Contractueel is bepaald dat deze uiterlijk op 30 juni jl. bij ons binnen had moeten zijn.[…]” 
     
     
       2.8. 
       Op 21 juli 2015 heeft [eiseres] in reactie aan Cobraspen geschreven: […] Wij begrijpen goed dat u van ons verwacht dat wij de huur conform de bepalingen van het huurcontract opzeggen. U kon niet weten dat er in de postbezorging iets is misgegaan. Wij verkeerden in de veronderstelling dat onze brief aangetekend en op tijd aan u overhandigd was. Pas met uw brief van 8 juli jl. bleek ons dat dit niet zo was. Anders hadden we veel eerder contact met u opgenomen. Op grond van het vorenstaande verzoeken wij u uw standpunt inzake de rechtsgeldigheid van de huuropzegging op te schorten zodat er ruimte ontstaat voor overleg tussen ons. […] 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert (samengevat) dat de kantonrechter: primair  voor recht verklaart dat de huurovereenkomst eindigt op 30 juni 2016; subsidiair  voor recht verklaart dat [eiseres] is ontheven van haar verplichting het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken en dat zij gerechtigd is het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder onder te verhuren; primair en subsidiair  Veduta en Cobraspen hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente. 
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Veduta zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging. Ter onderbouwing hiervan voert [eiseres] - kort weergegeven - het volgende aan.  
       
     
     
       3.3. 
       Het was Cobraspen en Veduta bekend dat [eiseres] het gehuurde maar drie jaar zou gebruiken. Ook tijdens de huur hebben partijen regelmatig contact gehad, waarbij  [eiseres] het uitgangspunt dat de huur na drie jaar zou eindigen steeds heeft bestendigd.  
     
     
       3.4. 
       
        [eiseres] heeft de opzeggingsbrief tijdig opgemaakt, ondertekend en voor bezorging aan Paswerk afgegeven. Paswerk is een sociale werkvoorziening voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. [eiseres] maakt voor de postbezorging gebruik van Paswerk. Dit sluit aan bij haar missie en kernwaarden. Paswerk heeft een leerwerkbedrijf voor postbezorging. Paswerk blijkt de brief pas op 30 juni 2015 aan TNT te hebben gegeven. TNT heeft de brief op 2 juli 2015 bij Cobraspen bezorgd. De keuze van [eiseres] om haar post via Paswerk te laten bezorgen heeft ertoe geleid dat de opzegging Cobraspen twee dagen te laat heeft bereikt. [eiseres] meent dat de onbedoelde en nadelige gevolgen van die keuze moeten worden betrokken bij de beoordeling van haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.   
     
     
       3.5. 
       Ten gevolge van de hervormingsmaatregelen van het kabinet op het gebied van de   (langdurige) zorg is de financiële situatie van [eiseres] zo ernstig verslechterd, dat moet worden gevreesd voor haar voortbestaan. Uit de  jaarstukken over 2014 blijkt dat [eiseres] in dat jaar een verlies heeft geleden van € 7 miljoen. Er is leegstand en onderbezetting van het vastgoed van [eiseres] en er bestaat een bezettingsrisico bij de huurcontracten. De noodzaak om in te grijpen is groot. Op 28 april 2015 heeft  [eiseres] een plan gepresenteerd om haar bedrijfsvoering en resultaten te verbeteren. Hierin staat onder meer dat op vastgoed moet worden bezuinigd. Dit noodzaakt tot het buiten gebruik stellen van twee in 2016 te sluiten kantoorlocaties en twee dagbestedingslocaties. Eén van de kantoorlocaties is [naam pand] . De personele bezetting is daar met meer dan de helft gekrompen. De nog resterende werknemers en de behandelruimtes worden elders ondergebracht. 
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       Veduta en Cobraspen betwisten de vordering. Zij voeren hiertoe het volgende - kort weergegeven - aan.  
     
     
       4.2. 
       
        [eiseres] kan niet in haar vordering worden ontvangen, omdat er (mogelijk) een andersluidende dagvaarding bij de rechtbank is aangebracht dan het exploot van dagvaarding dat aan Veduta en Cobraspen is betekend.  
     
     
       4.3. 
       Aangezien Cobraspen geen partij is bij de huurovereenkomst, dient de vordering jegens haar reeds om die reden te worden afgewezen.  
     
     
       4.4. 
       Dat de opzegging niet bij exploot of per aangetekend schrijven is gedaan doet niet ter zake, nu Veduta heeft erkend dat zij de opzegging op 2 juli 2015 heeft ontvangen.  Wel is relevant dat de opzegging Veduta te laat heeft bereikt, zodat de huurovereenkomst op grond van artikel 3 is verlengd met vijf jaar.  
     
     
       4.5. 
       Voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is geen ruimte. Het was voor Veduta niet voorzienbaar dat [eiseres] de huurovereenkomst al tegen het einde van de eerste huurperiode wilde beëindigen. [eiseres] heeft voldoende alternatieven om haar financiën op orde te krijgen. Veduta is een kleine partij in vergelijking met [eiseres] . Indien Veduta een beroep op de contractuele opzegtermijn wordt ontzegd, zijn de financiële gevolgen voor haar onevenredig groot. Veduta zal in de huidige markt niet snel een nieuwe huurder kunnen vinden. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Tijdens de zitting is vastgesteld dat zowel partijen als de kantonrechter beschikken over dezelfde processtukken en producties. Dat mogelijk ook een andere versie van de dagvaarding bij de rechtbank is aangebracht, zoals Veduta en Cobraspen hebben gesteld, doet dan ook niet ter zake. [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.  
     
     
       5.2. 
       Uit de huurovereenkomst volgt dat deze is gesloten tussen [eiseres] als huurder en Veduta als verhuurder. Cobraspen treedt uitsluitend op als beheerder.  [eiseres] heeft Cobraspen dus ten onrechte in deze procedure betrokken.  De kantonrechter zal [eiseres] veroordelen in de proceskosten van Cobraspen, zij het dat die kosten worden begroot op nihil, omdat Veduta en Cobraspen gezamenlijk en bij monde van dezelfde gemachtigde een identiek verweer hebben gevoerd.  
     
     
       5.3. 
       In deze zaak gaat het er, kort gezegd, om of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Veduta zich beroept op  de overeengekomen opzegtermijn van twaalf maanden (artikel 6:248 lid 2 BW). Het woord ‘onaanvaardbaar’ impliceert dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het terzijde stellen van een contractueel beding. In deze zaak dient een afweging te worden gemaakt tussen enerzijds de mate waarin Veduta in haar belangen wordt geschaad doordat  zij de opzegging twee dagen te laat heeft ontvangen en anderzijds de mate waarin  [eiseres] in haar belangen wordt geschaad indien de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan alleen slagen indien tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat.  
     
     
       5.4. 
       
        [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar standpunt allereerst gesteld dat het Veduta van meet af aan althans tijdig (vóór 30 juni 2015) voldoende duidelijk was dat de huurovereenkomst tegen het einde van de initiële duur zou worden opgezegd. Veduta heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens Veduta was er eerder sprake van dat  [eiseres] na verloop van tijd meer vierkante meters zou gaan huren.  De kantonrechter is van oordeel dat de stelling van [eiseres] geen steun vindt in de correspondentie tussen partijen, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. Evenmin heeft [eiseres] , desgevraagd, ter comparitie feitelijk kunnen onderbouwen dat zij in een later stadium aan Veduta in voldoende mate kenbaar heeft gemaakt dat de huurovereenkomst na drie jaar niet zou worden voortgezet. Dit betekent dat de kantonrechter niet in rechte kan vaststellen dat Veduta tijdig op de hoogte was van het voornemen of de wens van [eiseres] om de overeenkomst tegen 30 juni 2015 op te zeggen. De kantonrechter zal die stelling dan ook passeren.  
     
     
       5.5. 
       In confesso is dat Veduta de opzeggingsbrief op donderdag 2 juli 2015 heeft ontvangen in plaats van dinsdag 30 juni 2015, zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst. Het belang van Veduta bij de opzegtermijn van twaalf maanden is om tijdig te weten dat zij op zoek zal moeten gaan naar een nieuwe huurder. Gelet op de zeer minimale overschrijding van de opzegtermijn kan niet worden geconcludeerd dat Veduta in dat belang daadwerkelijk is geschaad. Hieraan kan naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende afdoen dat het, zoals Veduta heeft gesteld, in de huidige marktomstandigheden moeilijk zal zijn een nieuwe huurder te vinden, met de mogelijke financiële consequenties van dien.  
     
     
       5.6. 
       Daartegenover staat het belang van [eiseres] bij het eindigen van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft in dat verband gesteld dat een verlenging  van de huurovereenkomst, gelet op haar zorgelijke financiële situatie, zeer nadelig voor  haar zal zijn. Veduta heeft de toelichting daarop van [eiseres] (zoals weergegeven onder 3.5) ter zitting onweersproken gelaten. Dat geldt ook voor de stukken  die [eiseres] ter onderbouwing van haar financiële situatie heeft overgelegd, waaronder de expliciete waarschuwing van de externe accountant dat er gerede twijfel bestaat over haar continuïteit, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van deze stelling van [eiseres]  
     
     
       5.7. 
       Om haar voortbestaan te waarborgen is [eiseres] overgegaan tot reorganisatie. Zij stelt dat zij als gevolg van deze reorganisatie genoodzaakt was de huurovereenkomst op te zeggen. Veduta heeft echter betoogd dat [eiseres]  ook andere keuzes kan maken om haar financiële situatie op orde te krijgen. Zo kan zij  de huurovereenkomst voor de kantoorruimte aan de [b-straat] in Haarlem opzeggen of onroerend goed verkopen, aldus Veduta.  
     
     
       5.8. 
       
        [eiseres] heeft in reactie hierop aangevoerd dat zij de huurovereenkomst voor de [b-straat] wel heeft voortgezet, omdat zij met de verhuurder van dat pand - anders dan met Veduta - nieuwe, flexibele afspraken heeft kunnen maken. Zo is de huurprijs van dat pand substantieel verlaagd en kan de desbetreffende huurovereenkomst vanaf januari 2017 per maand worden opgezegd op een termijn van zes maanden. Veduta was enkel bereid tot overleg over een nieuwe huurperiode van vijf jaar. Daar komt bij dat het gehuurde aan de [b-straat] gunstiger is gelegen. Verkoop van onroerend goed kan de financiële situatie ook verbeteren, maar het onroerend goed dat daarvoor in aanmerking komt is een incourant, monumentaal pand met een verzekerde waarde van € 8 miljoen. Verkoop daarvan is moeilijk en zeker niet op korte termijn te realiseren, aldus [eiseres] .   
     
     
       5.9. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Veduta de nadere toelichting van  [eiseres] op haar besluit om de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte  aan de [a-straat] niet te continueren, onvoldoende weersproken. De kantonrechter acht de wijze waarop [eiseres] aldus invulling geeft aan de noodzaak om te bezuinigen op (onder meer) de huisvestingskosten in de gegeven omstandigheden begrijpelijk en redelijk. Aannemelijk is derhalve dat de beëindiging van de huurovereenkomst met Veduta een noodzakelijk onderdeel is van de reorganisatie  die [eiseres] in gang heeft gezet om haar voortbestaan te redden.   
     
     
       5.10. 
       Op grond van het voorgaande, en daarbij in aanmerking nemende dat [eiseres] een organisatie is met een belangrijke maatschappelijke functie, wier activiteiten bovendien gefinancierd worden met subsidie van de overheid en met wettelijk budget voor aanvaardbare kosten, zoals bedoeld in de Zorgverzekeringswet, kan naar het oordeel van de kantonrechter worden vastgesteld dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de mate waarin Veduta in haar belang wordt geschaad doordat zij de huuropzegging (slechts) twee dagen te laat heeft ontvangen en de mate waarin [eiseres] in haar belang wordt geschaad indien zij verplicht is het gehuurde nog vijf jaar lang te blijven huren.  In dit licht bezien moet het beroep van Veduta op nakoming van artikel 3 van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dit betekent dat de kantonrechter de primaire vordering zal toewijzen.  
       
     
     
       5.11. 
       De kantonrechter laat buiten beschouwing dat de oorzaak van de te late bezorging  van de opzeggingsbrief is gelegen in de keuze van [eiseres] om de postbezorging via Paswerk te laten lopen. Dat Paswerk de bezorgopdracht niet correct heeft uitgevoerd komt voor risico van [eiseres] .  
     
     
       5.12. 
       De proceskosten aan de kant van [eiseres] komen voor rekening van Veduta, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt Veduta ook veroordeeld tot betaling van  € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres]  worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst d.d. 1 juli 2013 tussen Veduta  als verhuurder en [eiseres] als huurder met betrekking tot de  kantoor-/praktijkruimte op de 2e etage aan [a-straat] eindigt  per 30 juni 2016;  
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt Veduta tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] en stelt deze tot en met vandaag vast op € 603,42, te weten: 
         dagvaarding	€	87,42 
         griffierecht	€	116,00 
         salaris gemachtigde	€	400,00	 
         vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt Veduta tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiseres] worden gemaakt 
       
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de kant van Cobraspen en stelt deze tot op vandaag vast op nihil; 
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis, voor zover het ziet op de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp, kantonrechter en op 15 juni 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter