ECLI: ECLI:NL:GHARL:2017:5670

Titel: ECLI:NL:GHARL:2017:5670 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-07-2017 / 200.213.431/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2017-07-04

Zaaknummer: 200.213.431/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2017:5670

---

Anders dan de voorzieningenrechter, acht het hof de vordering tot ontruiming van de gehuurde woning toewijsbaar, nu voldoende aannemelijk is dat geïntimeerde op grote schaal en structureel vanuit zijn woning heeft gedeald. 
         De op een boetebeding uit de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst gebaseerde vordering van de verhuurder is niet toewijsbaar, nu het hof niet onaannemelijk acht dat de bodemrecht er het beding als een oneerlijk beding zal aanmerken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.213.431/01  
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5728014 / CV EXPL 17-1632)  
     
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 4 juli 2017  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Stichting De Vissers,  
       
       gevestigd te Leeuwarden,  
       appellante,  
       in eerste aanleg: eiseres,  
       hierna:  De stichting , 
       advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide, kantoorhoudend te Leeuwarden,  
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         ,  
       wonende te [woonplaats] ,  
       geïntimeerde,  
       in eerste aanleg: gedaagde,  
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       niet verschenen. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
       1.1 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna: de voorzieningenrechter) van 8 maart 2017.  
       
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
       2.1 
       
         Het verloop van de procedure in hoger beroep is als volgt: 
         -	de appeldagvaarding van 29 maart 2017 met grieven (met producties);  -	de verstekverlening  -	de conclusie van eis.  
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens heeft de Stichting de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
     
       2.3 
       De vordering van de Stichting in hoger beroep strekt ertoe dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt en haar vordering alsnog toewijst, met veroordeling van  [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
       3.1 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
     
     
       3.2 
       Met ingang van 27 oktober 2014 verhuurt de Stichting de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] tegen een huurprijs van laatstelijk € 713,07 per maand. De huurovereenkomst is vastgelegd in een huurcontract van 27 oktober 2014 dat is ondertekend door [geïntimeerde] en Estatia Vastgoed Beheer namens de Stichting. In artikel 2.1 van het huurcontract worden de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte”, vastgesteld op 30 juli 2003 en bij de rechtbank Den Haag gedeponeerd (hierna: de algemene voorwaarden), op de huurovereenkomst van toepassing verklaard. Op de laatste bladzijde van het huurcontract is vastgelegd dat [geïntimeerde] een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen. Op die bladzijde heeft hij een handtekening geplaatst ter bevestiging van de ontvangst van de algemene voorwaarden.   
     
     
       3.3 
       In artikel 11 van het huurcontract is onder meer bepaald: “Bijzondere bepalingen (…) t) Huurder (…) garandeert verhuurder dat aanwezige personen in het gehuurde geen overlast veroorzaken. u) Het is huurder niet toegestaan om in het gehuurde zaken te bewaren, gebruiken of te verbouwen, zoals bijvoorbeeld hennep, wiet of alles wat wordt gezien als hard- of softdrugs. v) Huurder (…) garandeert verhuurder het gehuurde als een goed huurder te gebruiken.” 
     
     
       3.4 
       In artikel 13 van de algemene voorwaarden is onder meer bepaald: “ Bescherming woonklimaat (…) 13.3 Het is huurder niet toegestaan: (…) c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. 13.4 Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen. (…) 13.6 Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.” In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden is bepaald: “Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”  
     
     
       3.5 
       Op 5 januari 2017 heeft er in de woning een politie-inval plaatsgevonden, waarbij de politie de voordeur van de woning heeft geforceerd. De woning is doorzocht en daarbij zijn harddrugs gevonden, te weten zes wikkels met heroïne en 1 brokje cocaïne, alsmede twee weegschalen en een gebruikte basepijp.  
     
     
       3.6 
       In een brief van 6 januari 2017 aan [geïntimeerde] heeft de beheerder namens de Stichting melding gemaakt van de inval en van het aantreffen van de drugs in de woning. Om die reden wordt in de brief de huurovereenkomst ontbonden, [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de door de Stichting geleden en nog te lijden schade en gesommeerd de woning binnen 14 dagen leeg op te leveren.  
     
     
       3.7 
       In een brief van 13 januari 2013 heeft de advocaat van de Stichting [geïntimeerde] gesommeerd de woning uiterlijk op 20 januari 2017 te ontruimen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen. 
     
     
       3.8 
       In een brief van 18 januari 2017 heeft de burgemeester van Leeuwarden [geïntimeerde] meegedeeld dat hij het voornemen heeft de woning tijdelijk te sluiten voor de duur van zes maanden. In de brief is onder meer het volgende vermeld: “ Bevindingen politie Op 5 februari 2017  [het hof leest: 5 januari 2017]  heeft de politie uw woning doorzocht. De aanleiding hiervoor was dat er al gedurende lange tijd klachten waren, over het dealen van drugs vanuit de woning. De politie heeft een afnemer van drugs “afgevangen” en een dealer die drugs kwam brengen aangehouden. Vervolgens heeft de doorzoeking van uw woning plaatsgevonden. Hierbij heeft de politie het volgende aangetroffen: -	6 wikkels met bruin poeder (vermoedelijk) heroïne -	1 brokje wit (vermoedelijk) cocaïne -	twee weegschalen -	1 gebruikt base pijpje De politie zal de aangetroffen nog onderzoeken om zodoende de aard van de stoffen definitief vast te stellen. De politie geeft verder aan dat er sprake is van een handelshoeveelheid.  (…) Voornemen tijdelijke sluiting Gelet op de aangetroffen hoeveelheid drugs, is naar mijn mening sprake van een ernstige situatie als bedoeld in onze beleidsregels Opiumwet. (…) Een sluiting van de woning voor een periode van 6 maanden wordt noodzakelijk geacht om de rol van de woning in de drugshandel ongedaan te maken.” 
     
     
       3.9 
       In een brief van 17 maart 2017 heeft de burgemeester van Leeuwarden aan [geïntimeerde] , die via zijn advocaat een zienswijze had ingediend op het voornemen tot woningsluiting, meegedeeld dat hij heeft besloten de woning met ingang van 28 maart 2017 om 16.30 uur gedurende zes maanden te sluiten. De bijlage bij de brief bevat een uitgebreide toelichting. Deze toelichting komt overeen met een door de politie, eenheid Noord-Nederland, Basisteam A6 Leeuwarden, opgestelde "bestuurlijke rapportage, op 16 maart 2017 opgemaakt op ambtseed- en belofte. In de bijlage (en in de bestuurlijke rapportage), is onder meer het volgende vermeld: “Bevindingen politie Op basis van informatie van de wijkagent en verschillende meldingen gedaan bij het Meldpunt Overlast Leeuwarden, waarin melding werd gemaakt van het vermoeden van drugshandel door de bewoner van het adres [adres] , werd een onderzoek ingesteld. De informatie bij de wijkagent bestond, kort weergegeven, uit meldingen van de verhuurder van de woning, meldingen van buurtbewoners en in het bedrijfsprocessensysteem vastgelegde meldingen. Hierbij werd aangegeven dat dagelijks meerdere personen de woning [adres] voor korte duur zouden bezoeken. Tevens bleek uit de in het bedrijfsprocessensysteem vastgelegde meldingen dat ambtshalve bekende gebruikers verklaarden drugs te kopen van de bewoner van het Adres [adres] . Door de wijkagent is een interventie gepleegd om de drugsoverlast te stoppen. Dit heeft niet geleid tot het gewenste effect, waarna door de Criminaliteit Interventiegroep (hierna: CIG) een onderzoek werd ingesteld.  Informatie van de wijkagent (…) Melding bij de wijkagent door een bewoner van de [straat] dat een in de straat woonachtige gebruiker van harddrugs, heroïne, zijn drugs zou kopen bij [geïntimeerde] . (…) Melding bij de wijkagent door een bewoner van [straat] dat er nog steeds gedeald wordt door de bewoner van [adres] en dat bezoekers via de door de bewoner [geïntimeerde] geopende voor- en achterdeur vrij in en uit kunnen lopen. Tevens zou er sprake zijn van diefstallen door bezoekers van [geïntimeerde] . Onderzoek CIG (…) Door medewerkers van het CIG werd een onderzoek ingesteld naar de bewegingen rond de woning [adres] . Tijdens het onderzoek zagen zij dat een persoon voor korte tijd binnenging in de woning [adres] . Kort na vertrek uit de woning werd deze persoon staande gehouden. Bij de persoon werd een envelopje, met daarin, naar eigen zeggen, een gebruikershoeveelheid heroïne aangetroffen. De persoon verklaarde deze heroïne zojuist te hebben gekocht in de woning [adres] , van de bewoner [geïntimeerde] . De persoon verklaarde voor tien euro heroïne te hebben gekocht en ongeveer tussen tien en vijftien keer heroïne bij [geïntimeerde] te hebben gekocht. Tevens werd waargenomen dat een andere persoon voor korte tijd de woning [adres] bezocht. Deze persoon werd door de verbalisanten herkend als een persoon met meerdere antecedenten op het gebied van de Opiumwet. De persoon werd niet staande gehouden. (…) Door een medewerker van het CIG werd waargenomen dat een ambtshalve bekende gebruiker contact had met de bewoner van de [adres] , direct voor de woning. Tevens werd waargenomen dat een onbekende persoon kort contact had met de bewoner. Eén van beide personen werd in verband met een ander onderzoek gehoord door het crimeteam van Leeuwarden. Hierbij verklaarde deze persoon dat vanuit de woning aan [straat] gehandeld wordt in harddrugs en dat het een komen en gaan is van gebruikers bij de woning. (…) Door medewerkers van het CIG werd waargenomen dat een persoon voor korte duur, ongeveer twee minuten, een bezoek bracht aan de woning [adres] . Uit onderzoek bleek deze persoon in het bedrijfsprocessensysteem geregistreerd te staan als harddruggebruiker. Tevens werd waargenomen dat een persoon een bezoek van 1 minuut aan de woning bracht. Deze persoon werd staande gehouden. Bij de persoon werd een envelopje met daarin een gebruikershoeveelheid heroïne aangetroffen. De persoon verklaarde voor 10 euro heroïne te hebben gekocht van [geïntimeerde] . De persoon verklaarde dat dit de vierde keer in twee maanden was dat hij heroïne kocht van [geïntimeerde] . (…) Door medewerkers van het CIG werden na een kort bezoek aan de woning [adres] , afzonderlijk, twee personen staande gehouden. Bij één van die personen werd een hoeveelheid drugs, meer dan een gebruikershoeveelheid, aangetroffen. De persoon verklaarde in de woning te zijn geweest, maar geen drugs te hebben gekocht of verkocht. Hij verklaarde, kort weergegeven, in opdracht van een niet genoemde persoon, drugs te vervoeren en daar een vergoeding voor te ontvangen. De andere persoon verklaarde, kort weergegeven, drugs te hebben gekocht van de bewoner [geïntimeerde] en daar ter plaatse te hebben gebruikt. De persoon verklaarde tussen de 50 en 100 keer heroïne van [geïntimeerde] te hebben gekocht. “(…) Test door Team Forensische Expertise en Nederlands Forensisch Insituut (…) Uit deze test blijkt dat de aangetroffen wikkels met een bruto gewicht van 2,23 gram en een netto gewicht van 1,10 gram positief getest zijn als zijnde heroïne. Het aangetroffen brokje heeft een bruto gewicht van 0,8 gram en is positief getest als zijnde cocaïne. (…)”  
       
     
   
   
     
       4 De procedure en de beslissing in eerste aanleg 
     
       4.1 
       De Stichting heeft [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard. Zij heeft ontruiming van de woning gevorderd en betaling door [geïntimeerde] van een aantal bedragen, te weten € 2.907,33 aan schade vanwege de politie-inval, betaling van de huur vanaf maart 2017 tot aan de datum van ontruiming van de woning, betaling van € 1.000,- incassokosten, betaling van een boete van € 5.000,-, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. 
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. De kern van zijn verweer is dat de bij hem aangetroffen drugs bestemd zijn voor eigen gebruik en dat hij geen drugs verkoopt vanuit zijn woning. [geïntimeerde] bestrijdt dan ook dat hij toerekenbaar tekortschiet in de verplichtingen uit de huurovereenkomst dan wel dat zijn tekortkoming, mede in het licht van het in artikel 8 EVRM, ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Ook voert hij aan dat de woning niet gesloten is. Er is slechts een voornemen tot sluiting, maar dat voornemen zal niet geëffectueerd kunnen worden omdat een beslissing tot sluiting in strijd is met het geldende beleid. [geïntimeerde] bestrijdt ook dat de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden is of op korte termijn ontbonden zal worden. Ook betwist hij de verschuldigdheid van de door de Stichting gevorderde bedragen.  
     
     
       4.3 
       De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid drugs in de woning een tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, maar dat deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt indien de drugs inderdaad bestemd zijn voor eigen gebruik, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd. Volgens de voorzieningenrechter heeft de Stichting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] vanuit de woning dealt, dat sprake is van overlast en dat zij [geïntimeerde] op de overlast heeft aangesproken. De voorzieningenrechter neemt ook in aanmerking dat [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat hij een afkickprogramma volgt en dat hij om die redenen geen drugs meer aanwezig heeft in de woning.  De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen, met veroordeling van de Stichting in de kosten.   
       
     
   
   
     
       5 Het spoedeisend belang 
     
       5.1 
       Het hof, dat ambtshalve dient te beoordelen of in hoger beroep sprake is van een spoedeisend belang, is met de voorzieningenrechter van oordeel dat de Stichting, gelet op de aard (en voor wat betreft de geldvorderingen: de hoogte) van de vorderingen, een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming van de woning, doorbetaling van de huur tot aan het moment van de ontruiming en de vergoeding van de door haar geleden schade. Nu deze vorderingen voldoende spoedeisend zijn om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in dit geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten en de contractuele boete kan worden beslist (vgl. Hoge Raad 15-06-2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522). 
       
     
   
   
     
       6 De bespreking van de grieven 
     
       6.1 
       Het hof stelt voorop dat in appel, terecht, niet ter discussie staat dat, zoals de voorzieningenrechter heeft overwogen, een vordering tot ontruiming in kort geding pas toewijsbaar is indien de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar verwachting zal worden uitgesproken, hetgeen in beginsel het geval zal zijn als er sprake is van een dusdanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat een ontbinding gerechtvaardigd is. Met de  grieven I tot en met V  komt de Stichting op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat van een dusdanig ernstige tekortkoming in dit geval geen sprake is. De grieven hangen met elkaar samen en zullen door het hof tezamen worden behandeld.  
     
     
       6.2 
       Uit de in rechtsoverweging 3.9 aangehaalde door de politie opgestelde bijlage/bestuurlijke rapportage, waarover de voorzieningenrechter nog niet kon beschikken, volgt dat [geïntimeerde] op grote schaal, en niet incidenteel maar structureel, vanuit de woning heeft gedeald. De politie heeft diverse meldingen ontvangen van buurtbewoners, inhoudende dat dagelijks meerdere personen de woning kort bezoeken. Die meldingen komen overeen met de observaties van medewerkers van het CIG-team van de politie. Bovendien hebben medewerkers van dat team verschillende personen staande gehouden, die kort tevoren in de woning harddrugs van [geïntimeerde] hadden gekocht of naar de woning hadden vervoerd. Enkelen van hen verklaarden meerdere malen harddrugs te hebben gekocht in de woning.  De in het rapport neergelegde bevindingen vinden steun in de door de Stichting bij de appeldagvaarding overgelegde  schriftelijke meldingen van overlast vanwege drugshandel door medehuurders en/of buurtbewoners. De medehuurders / buurtbewoners geven aan dat dagelijks meerdere personen (soms aangeduid als "ongure figuren", "enge mensen" of "junks') korte bezoeken brengen aan de woning en spreken het vermoeden uit dat deze personen drugs kopen van [geïntimeerde] . 
     
     
       6.3 
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep verstek laten gaan, zodat de bevindingen in de bestuurlijke rapportage en in de schriftelijke meldingen onweersproken zijn gebleven en het hof daarvan zal uitgaan. Het hof volgt [geïntimeerde] dan ook niet in het door hem in eerste aanleg gevoerde, en door de kantonrechter gehonoreerde, verweer dat hij niet dealt, maar alleen zelf drugs gebruikt en dat de in zijn woning aangetroffen harddrugs voor zijn eigen gebruik waren.    
     
     
       6.4 
       Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] door structureel vanuit de woning harddrugs te verkopen ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet alleen heeft hij gehandeld in strijd met het contractuele verbod harddrugs in zijn woning te bewaren, ook heeft hij door vanuit de woning harddrugs te verkopen, in strijd met het contract, overlast veroorzaakt. De verkoop leidde er immers toe dat de woning, en daarmee de woonomgeving, veelvuldig werd bezocht door harddrugsgebruikers. Los daarvan heeft [geïntimeerde] door de woning te gebruiken ten behoeve van de verkoop van harddrugs zijn verplichting om zich ten aanzien van de gehuurde woning als een goed huurder te gedragen geschonden. 
     
     
       6.5 
       Gelet op het ernstige en structurele karakter van de tekortkoming ziet het hof in hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd over zijn persoonlijke omstandigheden geen enkele grond voor de gedachte dat in dit geval de tekortkoming gezien haar aard of betekenis de ontbinding, met de onmiskenbaar ernstige gevolgen daarvan voor [geïntimeerde] niet zou rechtvaardigen. In dit verband overweegt het hof dat [geïntimeerde] met zijn beroep op artikel 8 EVRM miskent dat het in die bepaling vastgelegde recht op respect van de woning niet de strekking heeft dat de verhuurder van een woning niet kan overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst met en ontruiming van een huurder die ernstig tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, zeker niet wanneer deze huurder, zoals in dit geval, met zijn tekortschieten inbreuk maakt op het woonrecht van anderen die overlast van hem moeten ondervinden.   
     
     
       6.6 
       De slotsom is dat het hof, anders dan de voorzieningenrechter, van oordeel is dat een vordering tot ontbinding in een bodemprocedure met een grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de woning inmiddels, anders dan in eerste aanleg, op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet is gesloten, zodat de ontbinding van de overeenkomst ook buiten rechte kan geschieden (artikel 7:231 lid 2 BW).  
     
     
       6.7 
       De sluiting van de woning heeft wel tot gevolg dat de woning tot 28 september 2017 niet gebruikt mag worden, noch door [geïntimeerde] noch door de Stichting (of een eventuele nieuwe huurder). Het hof ziet hierin aanleiding de vordering tot ontruiming toe te wijzen per 30 september 2017. Bij de gevorderde machtiging de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen heeft de Stichting geen belang, nu de regeling van de ontruiming in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering daarin ook zonder deze machtiging al voorziet. 
     
     
       6.8 
       De grieven I tot en met V slagen dan ook.  
     
     
       6.9 
       Met  grief VII  komt de Stichting op tegen afwijzing door de voorzieningenrechter van de diverse geldvorderingen. De Stichting wijst er in de toelichting terecht op dat de voorzieningenrechter deze afwijzing, die niet (zonder meer) voortvloeit uit de afwijzing van de vordering tot ontruiming, niet van een motivering heeft voorzien.  
     
     
       6.10 
       Het hof stelt voorop dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten onderzoeken of de vordering van de eisende partij voldoende aannemelijk is, maar ook of een spoedeisend belang bestaat (hetgeen het hof hiervoor reeds heeft vastgesteld), terwijl hij bij de afweging van de belangen van de partijen mede (als één van de voor toewijsbaarheid in aanmerking te nemen factoren) het restitutierisico zal hebben te betrekken. Ten aanzien van het restitutierisico overweegt het hof dat het geen reden heeft om aan te nemen dat van een relevant risico sprake is, zodat ter beoordeling resteert of de verschillende vorderingen voldoende aannemelijk zijn. Het hof zal dat voor de verschillende vorderingen nagaan. 
     
     
       6.11 
       De Stichting vordert allereerst betaling van de huur tot aan het moment van ontruiming. Deze vordering, waartegen geen verweer is gevoerd, is toewijsbaar. Het hof merkt daarbij op dat het enkele feit dat [geïntimeerde] als gevolg van de sluiting van de woning geen gebruik kan maken van de woning niet aan toewijzing van deze vordering in de weg staat, nu deze situatie het gevolg is van zijn eigen handelen en in de verhouding tot de Stichting voor risico van [geïntimeerde] dient te komen. 
       
     
     
       6.12 
        De Stichting vordert ook vergoeding van een bedrag van € 2.907,33 voor door haar gemaakte kosten om de schade aan de woning vanwege de politie-inval te vergoeden. Dat bij de politie-inval schade is ontstaan, dat de Stichting deze schade heeft hersteld en dat daarmee een bedrag van € 2.907,33 gemoeid was, heeft [geïntimeerde] niet bestreden. Het hof zal daarvan dan ook uitgaan. Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW is de huurder aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door harddrugs te dealen vanuit de woning, heeft het hof hiervoor reeds overwogen. Dat de politie de woning is binnengevallen vanwege het dealen van harddrugs vanuit de woning, staat niet ter discussie. Naar het oordeel van het hof is het verband tussen de schade aan de woning, ontstaan bij de politie-inval, en het tekortschieten door [geïntimeerde] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gelet op hetgeen hiervoor is overwogen voldoende aannemelijk. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in diens betoog dat nu een ingebrekestelling ontbreekt geen sprake is van verzuim en dat de vordering om die reden dient te stranden. De vordering van de Stichting op grond van artikel 7:218 lid 1 BW strekt tot schadevergoeding en op grond van artikel 6:83 sub b BW treedt ten aanzien van een dergelijke verbintenis het verzuim zonder ingebrekestelling in indien de verbintenis niet terstond wordt nagekomen. De vordering is dan ook toewijsbaar.  
     
     
       6.13 
       De Stichting vordert verder een bedrag van € 5.000,- op grond van het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden. Het hof stelt vast dat het boetebeding in de algemene voorwaarden alleen betrekking heeft op het tekortschieten door de huurder in zijn verplichtingen en niet op het tekortschieten van de verhuurder, terwijl de algemene voorwaarden geen bepaling bevatten, waarin het tekortschieten van de verhuurder wordt gesanctioneerd met de verschuldigdheid van een boete. Bovendien geldt de boete voor iedere tekortkoming, ongeacht aard en ernst, en laat de verschuldigdheid van de boete de aanspraken van de verhuurder op nakoming en schadevergoeding onverlet.  
       
     
     
       6.14 
       Nu sprake is van een contractuele relatie tussen een consument ( [geïntimeerde] ) en een bedrijfsmatig optredende partij (de Stichting), terwijl gesteld noch gebleken is dat over het boetebeding tussen partijen afzonderlijk is onderhandeld valt het boetebeding onder de werking van de Richtlijn oneerlijke bedingen (EU Richtlijn 93/13). Nu voorts naar objectieve maatstaven van een kernbeding geen sprake is zal het hof, dat ambtshalve beoordelen of sprake is van een oneerlijk beding is in de zin van de EU Richtlijn 93/13. Blijkens HR 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:773, zal de bodemrechter daartoe dienen na te gaan of door het boetebeding een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ tussen de uit de overeenkomst van partijen voortvloeiende rechten en verplichtingen wordt veroorzaakt ten nadele van de consument, met name doordat als gevolg van dit beding diens uit de wettelijke bepalingen voortvloeiende rechtspositie in daartoe voldoende ernstige mate wordt aangetast. Daarbij kan van belang zijn of door dat beding een onevenredig hoge vergoeding wordt opgelegd aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt. Gezien de onder 6.13 opgesomde omstandigheden is het Hof als voorzieningenrechter van oordeel dat niet onaannemelijk is dat de bodemrechter het boetebeding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn kwalificeert, hetgeen de grondslag aan dit deel van de vordering van de Stichting zou doen ontvallen. 
     
     
       6.15 
       De vordering betreffende de boete is dan ook onvoldoende aannemelijk. Het hof laat dan nog daar dat de Stichting onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] gedurende 200 dagen zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet is nagekomen.  
     
     
       6.16 
       De Stichting heeft, ten slotte, ook betaling van een bedrag van € 1.000,- aan incassokosten (bedoeld zal zijn buitengerechtelijke kosten) gevorderd. Uit de toelichting op de vordering in de inleidende dagvaarding volgt dat deze betrekking heeft op de pogingen buiten rechte tot ontbinding en ontruiming te komen. De Stichting baseert deze vordering op artikel 20.3 van haar algemene voorwaarden, waarin - overigens in lijn met artikel 6:96 lid 2 BW - wordt bepaald dat partijen aanspraak hebben op vergoeding van de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die het gevolg zijn van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij.  
     
     
       6.17 
       Het hof stelt vast dat, zoals de Stichting zelf ook aangeeft, de vordering geen betrekking hebben op de incassering van een uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom, niet zijnde een verbintenis tot schadevergoeding. Op de vordering is artikel 241 Rv. dan ook van toepassing. Nu de Stichting niet duidelijk heeft gemaakt op welke buitengerechtelijke werkzaamheden de vordering betrekking heeft, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat het geen werkzaamheden betreft die onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen, zodat haar vordering op grond van artikel 241 Rv. niet toewijsbaar is. Het hof laat dan nog daar dat de Stichting ook niet heeft aangegeven hoeveel tijd met de werkzaamheden gemoeid is geweest en welk tarief is gehanteerd, zodat ook niet aannemelijk is geworden dat sprake is van redelijke kosten.  
     
     
       6.18 
       Ook deze vordering is onvoldoende aannemelijk. 
     
     
       6.19 
       De slotsom is dat grief VII gedeeltelijk slaagt. 
     
     
       6.20 
       Met  grief VI  komt de Stichting op tegen de beslissing over de proceskosten. Nu de Stichting op de meeste geschilpunten in het gelijk is gesteld en haar vordering grotendeels zijn toegewezen, dient niet zij maar [geïntimeerde] de proceskosten te dragen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 grief, tarief II). De grief slaagt dan ook. 
     
     
       6.21 
       De slotsom is dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter zal vernietigen en de hiervoor toewijsbaar geachte vorderingen van de Stichting alsnog zal toewijzen. 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep: vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter, en opnieuw rechtdoende: 
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om de woonruimte aan de [adres] , met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt, per 30 september 2017 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de Stichting te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; 
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om de huurtermijnen vanaf de maand maart 2017 tot en met de datum van de ontruiming aan de Stichting te voldoen, telkens vanaf de eerste van de maand waarop de huurtermijn opeisbaar wordt, en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de opeisbaarheid tot aan het tijdstip van voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de Stichting van een bedrag van € 2.907,33; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van de Stichting gevallen: - voor de procedure in eerste aanleg op € 214,31 aan verschotten en op € 400,- voor salaris gemachtigde; - voor de procedure in hoger beroep op € 813,31 aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. J.H. Kuiper en mr. G. van Rijssen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       4 juli 2017.