ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2023:4029

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2023:4029 Rechtbank Oost-Brabant , 15-08-2023 / 22/178

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2023-08-15

Zaaknummer: 22/178

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2023:4029

---

WOZ. Winkel in Boxmeer. Het eigen verkoopcijfer van de winkel is niet bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde, omdat de winkel in verhuurde staat is verkocht en de heffingsambtenaar de verkoopprijs niet heeft gecorrigeerd voor de verhuurde staat, noch inzicht heeft geboden hoe het bestaande huurcontract van invloed is geweest op de prijsvorming bij de verkoop van de winkel.  
         Huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen maken ook niet de huurwaarde en de gehanteerde kapitalisatiefactor aannemelijk, zodat de rechtbank de waarde in goede justitie bepaalt. Toekenning van verzoek immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 22/178 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 augustus 2023 in de zaak tussen 
     
   
   
     
      [eiseres] B.V. uit [plaats] , eiseres 
     
       (gemachtigde: [gemachtigde] ),  
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk (voorheen: Boxmeer) , de heffingsambtenaar  
       (gemachtigde: [gemachtigde] ). 
     
     
     
       Als derde-partij neemt aan de zaak deel:  de Staat der Nederlanden  (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1.		In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ -waarde van een winkel aan de [adres] voor het kalenderjaar 2021. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de winkel met de beschikking van 31  januari 2021 vastgesteld op € 568.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting gebruikersheffing 2021 opgelegd. 
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.  
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.		Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruikster van de onroerende zaak aan de [adres] , een winkel die wordt gehuurd door eiseres.  
     
     
     
       2.1. 
       Het bedrijfsobject met bouwjaar 1972 betreft een vestiging van [eiseres] B.V. en heeft een totaal aan vloeroppervlak van 318 m², gelegen op een perceel met een kadastraal oppervlak van in totaal 318 m². Eiseres huurt het bedrijfspand van de eigenaren sedert circa medio 1980.  Beoordeling door de rechtbank 
       
       3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de winkel voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020. 
       
       4. Eiseres vindt dat de waarde € 264.000 moet zijn. Eiseres verwijst voor die laatste waarde naar een Rekenblad Huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) WOZ, zoals dat op 7 mei 2021 is opgesteld door taxateur B. van der Wielen overeenkomstig het rekenblad dat hoort bij de landelijke Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie  (hierna: taxatiewijzer), geldend voor waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een waardematrix. Met die waardematrix, ondersteund met rekenbladen Bruto Kapitalisatiefactor zoals die voorkomen in de taxatiewijzer, en opgesteld op 30 mei 2022 door taxateur N.L. van Domselaar, is de WOZ-waarde (€ 568.000) getaxeerd op € 577.494.  
       
       5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 
       6.  Eiseres heeft allereerst de grootte van het vloeroppervlak van de winkel bestreden. Volgens eiseres volgt uit de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG-registratie) dat het vloeroppervlak 279 m² bedraagt, terwijl de heffingsambtenaar is uitgegaan van een vloeroppervlak van 318 m². 
       
     
     
       6.1. 
       De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het vloeroppervlak is berekend volgens NEN 2580 waarbij, zoals gebruikelijk is bij taxaties van niet-woningen in het kader van de Wet WOZ, is uitgegaan van de buitenmaten van het bedrijfsobject. Er is daarom een bruto vloeroppervlak (BVO) van het object vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verder opgemerkt dat de BAG uitgaat van het netto gebruikersoppervlak. Het verschil tussen het BVO en het netto gebruikersoppervlak wordt volgens de heffingsambtenaar veroorzaakt doordat het netto gebruikersoppervlak wordt berekend aan de hand van de binnenmaten en doordat delen die niet als gebruikersoppervlak worden gebruikt niet worden meegeteld. De heffingsambtenaar heeft aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van de taxatiewijzer omdat daar de waarde van een bedrijfsobject wordt berekend aan de hand van het BVO. Daarnaast komt ook de objectafbakening van de BAG niet altijd overeen met de objectafbakening die moet worden gevolgd volgens de Wet WOZ. 
     
     
       6.2. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding dit standpunt van de heffingsambtenaar voor onjuist te houden. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de door de heffingsambtenaar gehanteerde meetmethode niet tot een onjuiste uitkomst en bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om het BAG-oppervlak of het netto gebruikersoppervlak te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van het bedrijfsobject. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de heffingsambtenaar ook bij de referentieobjecten en daarmee bij de vergelijking met de winkel is uitgegaan van het BVO. De heffingsambtenaar heeft deze meetmethode consequent op alle objecten toegepast. Aan eiseres kan worden toegegeven dat in beginsel van het gebruikersoppervlak zou kunnen worden uitgegaan, maar dit is enkel zinvol als dan ook bij de vergelijking wordt uitgegaan van het gebruikersoppervlakte. Daarbij heeft de heffingsambtenaar op zitting nog toegelicht dat het kadastrale perceel, en zoals ook blijkt uit de luchtfoto, in zijn geheel is bebouwd en daarmee de kadastrale oppervlakte van 318 m² omvat. De rechtbank zal daarom de heffingsambtenaar volgen in de waardeonderbouwing in zoverre daarbij gebruik is gemaakt van een BVO van 318 m². 
       
     
     
       6.3. 
       Voor zover eiseres op zitting stelt dat de heffingsambtenaar vanwege de onduidelijkheid omtrent het metrage van het vloeroppervlak de bouwtekeningen had moeten overleggen, is die beroepsgrond tardief. Eiseres beschikt al vanaf juni 2022 over de waardematrix, inclusief de relevante gegevens van de winkel. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat bij afweging van het belang van eiseres bij een inhoudelijke beoordeling van zijn ingenomen stelling tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, dat laatste belang zwaarder moet wegen. Eiseres had eerder kunnen en ook moeten verzoeken om die informatie. Eiseres handelt hiermee in strijd met de beginselen van goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.  
       
       
         7.		Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens haar ernstige gebruiksbeperkingen ten gevolge van de coronapandemie. Daarbij is volgens haar relevant dat dit winkelpand in 2020 te maken heeft gehad met sluiting dan wel gebruiksbeperkingen. Volgens eiseres had om die reden de WOZ-waarde met minstens 20% moeten worden verminderd. 
       
       
     
     
       7.1. 
       De rechtbank overweegt dat de coronapandemie heel Nederland heeft getroffen. Omdat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de pandemie nog niet (of nauwelijks) was begonnen, kan wat eiseres stelt alleen slagen als er sprake is van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ die tot een waardedaling op de toestandsdatum 1 januari 2021 heeft geleid. De rechtbank is van oordeel dat per object beoordeeld moet worden of hiervan sprake is. De rechtbank stelt vast dat eiseres uitsluitend in algemene zin heeft gesteld dat er sprake zou zijn van zo’n waardedaling voor objecten als dat van eiseres. Eiseres heeft niet gemotiveerd noch onderbouwd met stukken waaruit volgt dat eiseres in de relevante periode specifiek en significant is getroffen door maatregelen als gevolg van het coronavirus en dat dit voor dit object, een kledingwinkel van de Zeeman in Boxmeer, van invloed zou zijn geweest. Dit betekent dat de toestandsdatum 1 januari 2020 is. Voor zover eiseres nog heeft gewezen op andere mogelijke waardedrukkende omstandigheden – daarbij is onder meer gewezen op de opkomst van webwinkels en het online winkelen vanwege de coronapandemie -  merkt de rechtbank op dat de enkele stelling zonder onderbouwing met stukken die daar gewag van maken en de mogelijke waardeinvloed tot uitdrukking brengen niet ertoe leidt dat hier enige consequentie aan moet worden verbonden. Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvan bij deze winkel sprake zou zijn. 8.		Partijen zijn het er over eens dat de waarde van de winkel moet worden bepaald met de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). Bij de HWK-methode worden de huurwaarde en de kapitalisatiefactor afgeleid uit huur- en verkooptransacties van vergelijkbare bedrijfsobjecten. De rechtbank acht met partijen deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van dit winkelpand.	 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
       9. Eiseres voert aan, kort gezegd, dat de waarde van de winkel te hoog is bepaald en zij ook de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet kan volgen.  Eiseres heeft vooral naar voren gebracht dat de eigen verkooptransactie niet bruikbaar is omdat sprake is van een verkoop in verhuurde staat. Eiseres heeft verder gesteld dat de waardeonderbouwing niet te volgen is omdat de huurwaarde niet inzichtelijk is gemaakt met onderbouwende huurcijfers en de vergelijkingsobjecten niet te vergelijken zijn met de winkel. Ook zijn de gebruikte vergelijkingsobjecten niet geschikt voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor.  
       
       10. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de heffingsambtenaar te kort schiet in zijn onderbouwing van de waarde van de winkel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 
       
         Eigen verkoopcijfer van de winkel 
         10.1.	De heffingsambtenaar heeft op zitting opgemerkt dat de waarde van de winkel primair wordt onderbouwd met het eigen verkoopcijfer van de winkel. De winkel is namelijk op 26 april 2019 verkocht. De taxateur heeft dat verkoopcijfer geanalyseerd en die transactie bij uitstek geschikt bevonden als onderbouwing van de beschikte waarde. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daar niet in. 
       
     
     
       10.2. 
       Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat een eigen verkoopprijs, gerealiseerd binnen een jaar voor de waardepeildatum, bij uitstek geschikt is als onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft daarbij terecht in dit geval het verkoopcijfer gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds (voor onderhoud en verbetering) in de VvE en dat bedrag in mindering gebracht op de verkoopprijs. Wat betreft de indexering heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat uit de marktanalyse is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijzen van bedrijfsobjecten stabiel zijn geweest en de indexering in dit geval weinig invloed heeft voor de correctie van de verkoopprijs. De rechtbank kan dit volgen, omdat te verwachten is dat in een licht stijgende markt een opwaartse correctie voor de indexering aan de orde zou zijn geweest en het niet hanteren van die correctie in zoverre niet nadelig voor eiseres is. Dat neemt niet weg dat de heffingsambtenaar de rechtbank er niet van heeft kunnen overtuigen dat het verkoopcijfer van de winkel bruikbaar is.  
       
     
     
       10.3. 
       Uit de vaste rechtspraak van de Hoge Raad  volgt namelijk dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Dit wil niet zeggen dat een dergelijk transactiecijfer zonder meer buiten beschouwing moet blijven, maar in dat geval moet de heffingsambtenaar er rekening mee moet houden dat het transactiecijfer van een in verhuurde staat verkocht referentieobject niet één-op-één bruikbaar is. Hij moet dan inzichtelijk maken op welke manier hij daarmee rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.  
       
     
     
       10.3. 
       
         De winkel is in verhuurde staat verkocht, terwijl uit moet worden gegaan van de fictie dat het object vrij van verhuur is verkocht. Dat betekent dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van dit verkoopcijfer, maar dat een correctie nodig is. Op zitting heeft de heffingsambtenaar mondeling toegelicht dat een correctie voor de verhuurde staat in dit geval niet nodig is omdat sprake is van een bijzondere markt voor transacties aan de [adres] in Boxmeer. Deze toelichting, zonder onderbouwende stukken, acht de rechtbank onvoldoende. Dat zou namelijk tot gevolg hebben dat de koop in verhuurde staat geen enkel voordeel oplevert ten opzichte van een koop van een niet-verhuurd pand. Uit de stukken en op grond van de toelichting op zitting is gebleken dat de ingang van het huurcontract 1982 (dan wel 1987) is geweest, en dat het huurcontract nog vijf jaar door loopt. De heffingsambtenaar heeft de leveringsakte niet overgelegd, terwijl op hem de bewijslast rust van de door hem verdedigde waarde. Dit betekent dat hij de informatie en de gegevens die hij gebruikt heeft voor zijn waardebepaling aan het dossier moet toevoegen en die op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aan de rechtbank had moeten toezenden. Het is voor eiseres en de rechtbank nu onduidelijk op welke wijze de verkoop tot stand is gekomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat het eigen verkoopcijfer niet kan worden gehanteerd als onderbouwing van de waarde omdat de heffingsambtenaar de onderbouwende stukken niet heeft overgelegd en de verkoopprijs niet heeft gecorrigeerd voor de verhuurde staat, noch inzicht heeft geboden hoe het bestaande huurcontract van invloed is geweest op de prijsvorming bij de verkoop van de winkel. De rechtbank laat dit verkoopcijfer daarom buiten beschouwing. 
         
           HWK-methode 
           11.1.	Subsidiair heeft de heffingsambtenaar op zitting gewezen op zijn onderbouwing van de waarde van de winkel door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Hij heeft daarvoor de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] , en [adres] , alle te [plaats] gebruikt, voor zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van de rechtbank schiet ook die onderbouwing van de heffingsambtenaar tekort. 
       
     
     
       11.2. 
       De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de huurwaarde heeft afgeleid uit de drie bovengenoemde vergelijkingsobjecten. Uit de waardematrix en op grond van de toelichting op zitting volgt dat bij [adres] sprake is van een huurcontract dat is ingegaan in 1982 dan wel 1987. De huurtransactie van [adres] is volgens de waardematrix gerealiseerd op 4 april 2012. Tussen het afsluiten van de huurcontracten en de waardepeildatum is daarmee zodanig veel tijd verstreken, dat hieruit geen enkele zinvolle indicatie is af te leiden voor de huurwaarde van die objecten op 1 januari 2020. [adres] heeft bovendien in totaal een BVO van 1234 m² zodat ook om die reden getwijfeld moet worden aan de vergelijkbaarheid met de winkel met een BVO van 318 m². Daar komt nog bij dat [adres] in gebruik is bij [naam] als supermarkt. Dit vergelijkingsobject wijkt daarmee op significante objectonderdelen af van de winkel in geschil. Ook de gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op zitting erkend dat deze huurtransactie niet goed bruikbaar is, maar is toegevoegd omdat geen andere transacties voor handen waren. Deze twee huurtransacties zijn dus niet bruikbaar. Daarmee resteert enkel [adres] als huurtransactie voor de huurwaarde. Het BVO is bijna de helft van die van de winkel. In de waardematrix noch in het verweerschrift is uiteen gezet hoe uit deze huurtransactie van dit object met een veel kleiner BVO de huurwaarde van de winkel valt af te leiden. De rechtbank merkt verder op dat de heffingsambtenaar bij zijn toelichting van de huurgegevens op zitting wel melding heeft gemaakt van huurinlichtingenformulieren maar die niet heeft verstrekt. De rechtbank kan met eiseres de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten, inclusief [adres] , niet verifiëren en evenmin vaststellen of al dan niet sprake is van incentives en andere correcties. Tenslotte heeft de heffingsambtenaar enkel gekozen voor huurtransacties die zijn gerealiseerd voor de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft daarmee, gelet op de gemotiveerde betwisting door eiseres, ook niet aannemelijk gemaakt of met de coronapandemie - als al sprake is van een waarderelevante invloed die daar van uitgaat - en zo ja, op welke wijze rekening is gehouden bij de bepaling van de huurwaarde. 
       
     
     
       11.3. 
       Uit de gedingstukken van de heffingsambtenaar en op grond van wat hij heeft toegelicht ter zitting, volgt dat de heffingsambtenaar vervolgens zijn kapitalisatiefactor van 10,26 ook met de hiervoor genoemde verkooptransacties heeft onderbouwd. Zoals is overwogen in rechtsoverwegingen 10.2. en 10.3 is het eigen verkoopcijfer van de winkel aan [adres] niet bruikbaar, en dat geldt ook voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Van [adres] is geen verkoopcijfer beschikbaar. De heffingsambtenaar heeft namelijk de gehanteerde kapitalisatiefactor van dit object afgeleid uit een bottom-up berekening zoals die voorkomt in de taxatiewijzer. Dat is geen bruikbaar gegeven in het geval de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor top-down onderbouwt aan de hand van marktgegevens. [adres] betreft geen bruikbare referentie zoals hiervoor in rechtsoverweging 11.2 is overwogen, omdat het object niet vergelijkbaar is met de winkel, en ook hier sprake is van een verkoop in verhuurde staat die bovendien is gerealiseerd in 2012. Verder ontbreken onderbouwende gegevens, bijvoorbeeld een leveringsakte. Uit deze gegevens valt op geen enkele wijze de gehanteerde kapitalisatiefactor af te leiden.  
       
     
     
       11.4. 
       Voor zover de heffingsambtenaar nog een berekening via de bottom-up methode heeft ingebracht overweegt de rechtbank dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar is zoals volgt uit rechtsoverwegingen 11.1 tot en met 11.4 er al niet in geslaagd de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor te onderbouwen. Ten aanzien van de bottom-up-berekening overweegt de rechtbank dat gebruik wordt gemaakt van bandbreedtes, waarbij een wijziging in die bandbreedtes bij sommige onderdelen tot kleine verschuivingen, maar bij bepaalde andere onderdelen (vooral het leegstandrisico en de risico-opslag) weer juist tot grote verschuivingen kan leiden voor de bepaling van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De bottom-up-methode is daarmee naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde factoren moeten worden geschat.  
       
     
     
       11.5. 
       Op zitting is gebleken dat het geschil wat betreft deze berekening zich heeft toegespitst op het te hanteren leegstandsrisico. In de discussie over dat percentage verliezen partijen echter uit het oog verloren dat de vaststelling van zo’n percentage moet worden onderbouwd. Gegevens over de leegstand dan wel een leegstandsanalyse voor bedrijfsobjecten in de gemeente Boxmeer dan wel meer concreet in de omgeving van [adres] ontbreken. Zonder die gegevens valt geen aanvaardbare conclusie te trekken over het leegstandrisico. De rechtbank kan daarmee het gehanteerde leegstandsrisico niet verifiëren noch op zijn juistheid beoordelen. Dan valt voor de rechtbank evenmin de kapitalisatiefactor via de bottom-up berekening op zijn juistheid te toetsen. 
       
     
     
       11.6. 
       Eiseres heeft in beroep verwezen naar het door haar ingebrachte Rekenblad HWK-methode WOZ van taxateur Van der Wielen. De rechtbank overweegt dat eiseres hiermee de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan de door eiseres ingebrachte bottom-up berekening kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis toe. Eiseres hanteert namelijk in haar berekening een huurwaarde van € 30.786, maar heeft geen enkel onderbouwend en verifieerbaar gegeven ingebracht die dit ondersteunt. De enkele verwijzing naar de gehanteerde taxatiewijzer als onderbouwing van de door eiseres verdedigde kapitalisatiefactor is onvoldoende. Daarvoor geldt, zoals ook al is overwogen in rechtsoverweging 11.4 dat de gehanteerde cijfers bij de bottom-up berekening hun grondslag vinden in bandbreedtes. De keuzes die eiseres maakt binnen die bandbreedtes zijn niet beredeneerd uiteen gezet noch onderbouwd. Dat heeft ook te gelden voor de corona correctie van 8,3% die eiseres in de bepaling van de exploitatielasten van de bottom-up-  berekening heeft opgenomen. Het is de rechtbank onduidelijk waar dat percentage op gebaseerd is. 
       
       
         
           Conclusie over de waarde 
         
       
       
     
     
       11.7. 
       Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] in goede justitie vast op € 500.000.  
       
       
         
           Het verzoek om immateriële schadevergoeding 
         
       
       
       
         12.		Eiseres heeft op zitting verzocht om toekenning van een vergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil.  
       
       
     
     
       12.1. 
       Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak doet . De redelijke termijn is in deze zaak aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift op 16 februari 2021, zodat bij het doen van deze uitspraak op 15 augustus 2023 sprake is van een overschrijding. De heffingsambtenaar heeft zich op zitting er niet tegen verzet dat de rechtbank overeenkomstig vaste rechtspraak daarvoor een schadevergoeding toekent. 
       
     
     
       12.2. 
       De rechtbank zal daarom een vergoeding toekennen. Dat neemt niet weg dat de rechtbank oog heeft voor de recente jurisprudentie van een steeds groter wordend aantal rechtbanken in eerste aanleg  waarbij het forfaitaire bedrag van € 500 per zes maanden (en afgerond naar boven) dat de hoogste bestuursrechters toepassen als te grofmazig wordt ervaren. Ook de rechtbank constateert dat het onder andere in WOZ-geschillen vaak om een zodanig gering financieel belang gaat dat in geen verhouding staat tot de hoogte van schadevergoeding die daartegenover staat. Ook betwijfelt de rechtbank of de belastingplichtige, die in procedures die gevoerd worden door no cure no pay-bureaus vrijwel volledig buiten beeld is vanwege de werkwijze van deze bureaus, op enig moment spanning en frustratie ondervinden. De rechtbank wordt echter geconfronteerd met de vaste lijn van de Hoge Raad  waarbij onder meer spanning en frustratie wordt verondersteld en waarbij ook de appelrechter in WOZ-zaken van de rechtbank, het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ervoor kiest de Hoge Raad te volgen in deze uitgezette lijn in de jurisprudentie. In het geval dat de rechtbank zou afwijken van deze lijn loopt ze daarmee het risico dat een hoger beroep tegen deze uitspraak zonder meer tot gevolg zal hebben dat daarmee alsnog eiseres haar gelijk zal halen inzake de (hoogte van de) schadevergoeding en dat bovendien nog meer proceskostenvergoeding tot gevolg zal hebben. Dat wil de rechtbank voorkomen. De rechtbank zal daarom de Hoge Raad volgen in de vaste rechtspraak omtrent immateriële schadevergoeding. Wel acht de rechtbank het zeer wenselijk dat het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch en de Hoge Raad zich uit laten over de vragen die zijn ontstaan in de rechtspraak over de hoogte van de immateriële schadevergoedingen. 
       
     
     
       12.3. 
       Het bezwaarschrift van eiseres is op 16 februari 2021 ontvangen door de heffingsambtenaar, waarna op 9 december 2021 de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 15 augustus 2023 .  Dit betekent dat de procedure bijna 30 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met bijna zes maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden, wat betekent dat eiseres in totaal een vergoeding toekomt van € 500. De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van bijna zes maanden zowel aan de bezwaarfase als de beroepsfase moet worden toegerekend. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover die meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is (naar boven afgerond)  met bijna vier maanden overschreden, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, eerste lid, van de Awb geldende termijn van zes weken. De termijnoverschrijding in de beroepsfase is iets meer dan een maand. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de bezwaar- als aan de beroepsfase moet worden toegerekend, wordt de veroordeling tot vergoeding van de schade naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend, uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat.  Dat betekent dat, om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid, de heffingsambtenaar 2/3 deel van € 500 dient te vergoeden, dus € 333,33 en de Staat 1/3 deel van € 500, dus € 166,67. 
     
   
   
     
       Conclusie en gevolgen 
     
     
       13.1. 
       Het beroep is gegrond. Eiseres krijgt dus gelijk in haar opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn. Het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding wordt ook toegewezen. 
       
     
     
       13.2. 
       Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het griffierecht (€ 360) moet worden vergoed. 
     
     
       13.3. 
       Ook ziet de rechtbank aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres in de bezwaar- en beroepsfase. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2023, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296 en in beroep een waarde van € 837. Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en is verschenen op de hoorzitting. Ook heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en heeft hij aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De wegingsfactor van de zaak is 1.  
       
     
     
       13.4. 
       Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, Staatscourant 2018, 28796, stelt de rechtbank de kosten die eiseres voor het opstellen van het taxatierapport in beroep heeft gemaakt, en door de heffingsambtenaar niet zijn weersproken, vast op € 136 (2 x € 68), zonder BTW. Het betreft hier een taxatie van een courante niet-woning waarbij niet inpandig is opgenomen. De rechtbank gaat ervan uit dat eiseres de BTW in vooraftrek kan brengen, zodat geen aanleiding voor een vergoeding daarvan bestaat. 
       
     
     
       13.5. 
       
         De vergoeding bedraagt voor de bezwaarfase € 592, voor de beroepsfase € 1674,  
         € 136 voor de taxatiekosten en daarmee in totaal € 2402. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
     
     - verklaart het beroep gegrond;  
     - vernietigt de bestreden uitspraak; 
     - stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2021, vast op € 500.000 en  	vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig die waarde; 
     - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
     - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan eiseres moet vergoeden; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2402 aan proceskosten aan  	eiseres;  
     - wijst het verzoek om schadevergoeding toe; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van 		immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 333,33; 
     - veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot 	het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 166,67. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van  
       drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 augustus 2023. 
     
     
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd								rechter 
       de uitspraak te ondertekenen.												 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
   
   
     
       Informatie over hoger beroep 
     Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
   
   
      Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) 
   
   
     Te vinden op: www.wozdatacenter.nl onder Taxatiewijzers 2020, onder deel 24 (Huurwaardekapitalisatie). 
   
   
      Hoge Raad, 24 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 en Hoge Raad, 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514. 
   
   
      Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      Zie bijvoorbeeld: rechtbank Midden-Nederland, 21 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2022:5547, rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31 maart 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1939, rechtbank Den Haag, 18 april 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:5422 en rechtbank Rotterdam, 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163. 
   
   
      Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 r.o. 3.9.1 
   
   
      Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292. 
   
   
      Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 r.o. 3.11.1 en 3.11.2 en Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292.