ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:3401

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:3401 Gerechtshof Amsterdam , 10-12-2024 / 200.336.551/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-12-10

Zaaknummer: 200.336.551/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:3401

---

Huur bedrijfsruimte. Kort geding. Huurtermijnen tot wederverhuur. Voorschot herstelkosten

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.336.551/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 10681570 \ KG EXPL 23-110 KB 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 december 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [plaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [plaats 2] , Spanje, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. F.E. Olberts te Utrecht. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Partijen hebben een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten voor een periode van vijf jaar. Huurder stelt dat de huurovereenkomst na twee jaar met wederzijds goedvinden is beëindigd, maar deze stelling is weersproken door de verhuurder.  Verhuurder heeft in kort geding schadevergoeding gevorderd bestaande uit betaling van de huurtermijnen tot het einde van de huurovereenkomst, energiekosten, makelaarskosten en een vergoeding voor herstel van schade aan de bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft drie huurtermijnen toegewezen en heeft de overige huurtermijnen afgewezen in verband met de op verhuurder rustende schadebeperkingsplicht. De gevorderde energiekosten en makelaarskosten zijn toegewezen en de overige vorderingen zijn afgewezen. Verhuurder komt hiertegen met succes in hoger beroep. Het hof wijst de huurtermijnen toe tot het moment dat de bedrijfsruimte weer is verhuurd en wijst geschatte herstelkosten toe. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 17 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 september 2023 van de kantonrechter in kort geding in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met productie 1; 
     - memorie van antwoord met producties 1 tot en met 8. 
     
     
       
        [appellant] heeft de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 laten toelichten door mr. Afriyieh, voornoemd, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [geïntimeerde] is niet verschenen.  
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met rente. Ter zitting heeft [appellant] zijn vordering ten aanzien van de huurtermijnen beperkt tot de periode tot 1 oktober 2024.  
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties met rente. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       3.1. 
       De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2.1. tot en met 2.7. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die aannemelijk zijn geworden komen de feiten neer op het volgende. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] is eigenaar van de bedrijfsruimte op het adres [straat] 121 te [plaats 1] (hierna: de bedrijfsruimte). [appellant] heeft de bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] verhuurd voor de periode van 1 augustus 2021 tot en met 31 juli 2026. 
       
     
     
       3.3. 
       In de huurovereenkomst wordt als huurder genoemd “ [geïntimeerde] .(…) handelend onder de naam [bedrijf] ”. 
       
     
     
       3.4. 
       De kale huurprijs bedroeg met ingang van 2022 € 1.450,00 per maand. 
       
     
     
       3.5. 
       Op 8 juni 2023 heeft [geïntimeerde] [appellant] laten weten dat hij per 1 september 2023 gaat emigreren naar Spanje.  
       
     
     
       3.6. 
       De bedrijfsruimte is op of rond 1 september 2023 ontruimd. Per 1 juni 2024 heeft [appellant] 40% van de bedrijfsruimte aan een derde verhuurd. Per 1 oktober 2024 heeft [appellant] ook de overige 60% aan een derde verhuurd.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding bestaande uit gederfde huurinkomsten van in totaal € 52.500,00 alsmede € 1.799,71 aan achterstallige energiekosten, beide vermeerderd met de wettelijke handelsrente, en de hoogte van zijn totale vordering ten behoeve van de beslagkosten vast te stellen op € 67.860, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten.  
       
     
     
       4.2. 
       Bij akte vermeerdering van eis heeft [appellant] daarnaast gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 2.900,00 incl. btw, althans een in goede justitie door de rechtbank vast te stellen bedrag, en tot betaling van € 998,25 voor makelaarskosten. 
       
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] ten aanzien van de huurinkomsten toegewezen tot een bedrag van € 4.350,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en deze vordering voor het overige afgewezen op grond van de op [appellant] rustende schadebeperkingsplicht. De vordering tot betaling van achterstallige energiekosten en de vordering tot betaling van € 998,25 voor makelaarskosten heeft de kantonrechter geheel toegewezen, de overige vorderingen zijn afgewezen en de proceskosten tussen partijen zijn gecompenseerd.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog volledig toewijzen van zijn vorderingen. 
       
     
     
       5.2. 
       Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] als huurder moet worden aangemerkt en niet zijn B.V., zoals ook de kantonrechter heeft geoordeeld. [geïntimeerde] voert aan dat dit oordeel onjuist is. Met de kantonrechter concludeert het hof dat [geïntimeerde] in de door hem ondertekende huurovereenkomst als huurder is genoemd. Een B.V. wordt daarin niet genoemd, noch een nummer daarvan uit de Kamer van Koophandel. Dat in een eerder Whatsapbericht staat vermeld “we zijn een BV”, doet daaraan onvoldoende af. Dit is te meer het geval omdat [geïntimeerde] er tegenover de gemotiveerde betwisting van een en ander door [appellant] geen steekhoudende verklaring voor geeft dat hij de huurovereenkomst heeft getekend terwijl hij zelf en niet een B.V. daarin als huurder wordt vermeld. Het hof laat daarbij in het midden of [geïntimeerde] tegen dit onderdeel van het vonnis een voldoende als zodanig herkenbare (incidentele) grief heeft gericht. 
       
     
     
       5.3. 
       In hoger beroep is niet aannemelijk geworden dat, zoals [geïntimeerde] stelt, tussen partijen een beëindigingsovereenkomst is gesloten. De stellingen van [geïntimeerde] daarover zijn niet concreet genoeg, De verklaring van [naam] , waar [geïntimeerde] naar verwijst ter onderbouwing van zijn stelling, is eveneens te vaag, terwijl [appellant] op zijn beurt deze stelling gemotiveerd heeft betwist en ter zitting uitvoerig heeft toegelicht hoe een en ander is gelopen. Kort gezegd komt de toelichting van [appellant] er op neer dat hij niet heeft ingestemd met voortijdig vertrek van [geïntimeerde] uit het gehuurde, noch met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Uit dit alles kan het hof niet opmaken dat op enig moment een beëindigingsovereenkomst is gesloten. Gelet op dit oordeel kan ook op dit punt in het midden blijven of [geïntimeerde] tegen dit onderdeel van het vonnis een voldoende als zodanig herkenbare (incidentele) grief heeft gericht. 
       
     
     
       5.4. 
       
         De eerste grief van [appellant] is gericht op de hoogte van het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan gederfde huurtermijnen. Na toelichting door [appellant] ter zitting  is voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] ondanks de nodige inspanningen van zijn kant het gehuurde pas per 1 juli 2024 voor 40% en per 1 oktober 2024 voor 100% aan derden heeft verhuurd. [appellant] heeft zijn vordering ter zitting dienovereenkomstig verlaagd. Dat [appellant] het gehuurde voordien nog enkele keren ter beschikking heeft gesteld aan derden, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, is juist maar doet aan het bovenstaande niet af omdat ter zitting aannemelijk is geworden dat dit slechts voor korte tijd en om niet geschiedde en geen afbreuk deed aan de inspanningen van [appellant] om het gehuurde opnieuw te verhuren. Gelet op de onzekerheid of [geïntimeerde] de nog verschuldigde huurtermijnen zou gaan voldoen had [appellant] ook alle belang bij die inspanningen. 
         Het hof zal gelet op een en ander ter zake van gederfde huurtermijnen van 1 september 2023 tot  juli 2024 (tien huurtermijnen van € 1.450,00) € 14.500.00 toewijzen. Voor de periode van 1 juli 2024 tot 1 oktober 2024 zal het hof 60% van € 4.350,00 (drie huurtermijnen), derhalve € 2.610,00, toewijzen. In totaal zal € 17.110,00 ter zake van huurtermijnen worden toegewezen. De grief slaagt in zoverre. 
       
       
     
     
       5.5. 
       Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering in verband met herstel van door [geïntimeerde] aangebrachte schade aan het gehuurde. [appellant] heeft ook in hoger beroep het door hem gevorderde bedrag onvoldoende toegelicht: hij heeft geen offerte of factuur van een aannemer overgelegd. Wel is uit zijn verdere toelichting ter zitting voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] zelf herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, ook al heeft hij geen bonnetjes of facturen van materiaal, waarover hij zou moeten kunnen beschikken, overgelegd. Gelet op de aard en omvang van de werkzaamheden zoals deze door [appellant] zijn toegelicht, is vooralsnog voldoende aannemelijk dat de herstelkosten in ieder geval € 500,00 bedragen, zodat het hof dit bedrag bij wijze van voorschot zal toewijzen. 
     
     
       5.6. 
       De derde grief betreft de beslagkosten. Omdat de vorderingen van [appellant] (deels) worden toegewezen, zal het hof de in hoger beroep gevorderde kosten van het beslag ad € 92,67 kunnen toewijzen. Het beslag is niet onnodig gelegd, omdat niet uitgesloten kan worden dat [geïntimeerde] eigenaar van de motor is. De grief slaagt aldus. 
     
     
       5.7. 
       
         Het slagen van de eerste drie grieven leidt er toe dat het hof het vonnis zal vernietigen voor zover [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van drie huurtermijnen en voor zover de vordering ter zake van de kosten van herstel van het gehuurde zijn afgewezen. [geïntimeerde] zal alsnog worden veroordeeld tot betaling van € 17.110,00 ter zake van huurtermijnen en € 500,00 ter zake van herstelkosten. Het hof ziet geen aanleiding om over de proceskosten in eerste aanleg anders te beslissen dan de kantonrechter, zodat de vierde grief van [appellant] faalt. De proceskosten van het hoger beroep komen gelet op de uitkomst daarvan voor rekening van [geïntimeerde] . 
         Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
       
       
       - explootkosten	€ 121,73 
       - griffierecht	€ 798,00 
       - beslagkosten         €   92,67 
       - salaris advocaat	€ 4.426,00 (tarief € 2.213,00, 2 punten) 
       Totaal	€ 5.438,40 
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van drie huurtermijnen en voor zover de vordering terzake van de kosten van herstel van het gehuurde zijn afgewezen; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 17.110,00 aan gederfde huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 500,00 terzake van voorschot herstelkosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 5.438,40; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.J.R. Brons en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.