ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2025:2135

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2025:2135 Rechtbank Noord-Nederland , 28-05-2025 / C/18/237451 / HA ZA 24-197

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2025-05-28

Zaaknummer: C/18/237451 / HA ZA 24-197

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2025:2135

---

De koper van een appartementsrecht spreekt de projectontwikkelaar en de aannemer aan tot vergoeding van schade. Aan de koper is door de projectontwikkelaar bevestigd dat er een appartement gerealiseerd zou worden met een plafondhoogte van ruim 3 meter, terwijl er door de aannemer een plafondhoogte van ruim 2,60 meter is gerealiseerd. Volgens de koper drukt de lagere plafondhoogte de waarde van het appartement en zijn de projectontwikkelaar en de aannemer aansprakelijk voor deze schade. De vordering van de koper wordt afgewezen.

RECHTBANK Noord-Nederland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Zaaknummer: C/18/237451 / HA ZA 24-197 
     
     
     
       
         Vonnis van 28 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser sub 1],  
     
       te [woonplaats], 2.  [eiser sub 2] ,  
       te [woonplaats], 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiseressen] (in mannelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. F. Dijkslag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [bouwbedrijf] BOUW B.V.,  
     
       te [vestigingsplaats], 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [bouwbedrijf], 
       advocaat: mr. A.C. Winter, 
     
   
   
     
       2 
       2. VASTGOED GRONINGEN PROJECTONTWIKKELING B.V.,  
     
       te Groningen, 
       gedaagde partij, 
       hierna  te noemen: VGP, 
       advocaat: mr. M. Dijsselhof. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 4 december 2024, 
       - de akte indiening producties van VGP d.d. 27 februari 2025, 
       - de akte wijziging eis van [eiseressen] d.d. 5 maart 2025, 
       - de mondelinge behandeling van 17 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen zijn allemaal verschenen op de mondelinge behandeling, vergezeld van hun advocaten. De advocaten hebben allemaal gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak en de beslissing 
     
     
       2.1. 
       
        [eiseressen] heeft een appartementsrecht (hierna: het appartement) gekocht van LPB Vastgoed B.V. (hierna: LPB). Het betrof een door [bouwbedrijf] nieuw te bouwen appartement. Voorafgaand aan de koop heeft [eiseressen] veelvuldig contact gehad met VGP, de projectontwikkelaar. VGP heeft hierbij aan [eiseressen] bevestigd dat het appartement een plafondhoogte van 3050 mm zou hebben, terwijl er door [bouwbedrijf] een plafondhoogte gerealiseerd is van 2610 mm. [eiseressen] vordert in deze procedure een schadevergoeding van VGP en van [bouwbedrijf], omdat de waarde van het gerealiseerde appartement een stuk lager zou zijn door de lagere plafondhoogte. 
       
     
     
       2.2. 
       De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseressen] af. [bouwbedrijf] is niet schadeplichtig, omdat de onjuiste mededeling van VGP niet aan [bouwbedrijf] toegerekend kan worden en [bouwbedrijf] om die reden geen verbintenis op zich heeft genomen om een appartement met een plafondhoogte van 3050 mm te realiseren. VGP heeft weliswaar een onrechtmatige daad gepleegd, die haar ook kan worden toegerekend, maar omdat het niet aannemelijk is dat er schade is ontstaan door de onrechtmatige daad hoeft VGP geen schadevergoeding te betalen.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       In 2017 heeft LPB een landgoed met daarop aanwezig gebouwencomplex aan de [gebouwencomplex] in eigendom gekregen. Het betreft het zogenaamde [rijksmonument], een in 1933 gebouwd rijksmonument. 
       
     
     
       3.2. 
       VGP heeft voor LPB werkzaamheden verricht als projectontwikkelaar om in het gebouwencomplex 27 appartementen te realiseren, waarbij een aantal appartementen in een zogenaamde optopping op het bestaande bouwwerk gebouwd zouden worden. Codex Architectuurstudio in Groningen (hierna: de architect) is ingeschakeld voor het ontwerp en [bouwbedrijf] is door VGP benaderd voor het verrichten van de bouwwerkzaamheden. [verkopend makelaar] Makelaars Zuidlaren en Verver Jet Winters zijn als verkopend makelaar ingeschakeld.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiseressen] heeft veelvuldig met VGP gecorrespondeerd over de aankoop van één van de appartementen in de optopping. Op 28 januari 2022 heeft [eiseressen] een e-mailbericht naar VGP gestuurd met de volgende inhoud: 
       
       
         
           “Hoe hoog is het plafond vanaf de vloer gerekend? Klopt het dat dit 3,05 mtr. is?” 
         
       
       
       
         
          [directeur 1], directeur van VGP (hierna: [directeur 1]), antwoordde diezelfde dag: 
       
       
       
         
           “Conform de door mij gestuurde doorsnede is de vrije hoogte tussen plafond en vloer inderdaad 3.050 mm” 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Op 15 februari 2022 heeft [directeur 1] een e-mailbericht naar [eiseressen] gestuurd met een viertal bijlagen. Het e-mailbericht had de volgende inhoud:  
       
       
         
           “Beste [eiser sub 1],  
         
       
       
       
         
           In de bijlage vind je de volgende documenten: 
         
         
           (…) 
         
         -  Geveltekeningen van de optopping. (…)” 
       
       
     
     
       3.5. 
       Op de betreffende geveltekeningen is zichtbaar dat de plafondhoogte 2600 mm is. Op de tekening staat de tekst: “ Wijziging: extra maatvoering t.b.v. hoogtes optopping ” en: “ Laatste wijzigingsdatum 30-10-2020 ”. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 1 april 2022 is de koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 25 april 2022 vond er een gesprek plaats tussen [eiseressen], VGP en [bouwbedrijf] waarbij [bouwbedrijf] aan [eiseressen] heeft verteld dat de plafondhoogte 2610 mm zou bedragen. Op diezelfde dag heeft [eiseressen] het volgende e-mailbericht naar VGP gestuurd: 
       
       
         
           “(…) Eenmaal thuis direct gekeken of ik er echt naast zat mbt de hoogte van het plafond.  
         
         
           In de doorsnede van de architect staat duidelijk, dat de maat tussen vloer en plafond 3.050 mm is. En dat geeft de woning veel meer charme / cachet, zowel van binnen als van buiten. Dat is ook goed te zien op de geveltekeningen (slanke ramen). Tekeningen die [bouwbedrijf] ook heeft en waarop zij hun calculaties gebaseerd hebben.  
         
       
       
       
         
           Onze vraag aan jou is hoe dit nu oplossen? Want wij hebben een appartement gekocht met een bepaalde inhoud en dus m3-prijs. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Op 26 april 2022 heeft VGP als volgt gereageerd: 
       
       
         
           “Inzake de vrije hoogte van de optoppingen het volgende. De vrije hoogte bedraagt 2610 mm. Nu is de grote vraag hoe het komt dat jij een tekening van mij hebt ontvangen waarop een andere vrije hoogte staat. Ik heb de architect hiernaar gevraag aangezien ik van hem de eerder verstrekte gegevens had ontvangen. De tekening die jij van mij hebt ontvangen betreft het Definitieve Ontwerp. Op het Definitieve Ontwerp is later een wijziging van de vrije hoogte naar 2610 doorgevoerd naar aanleiding van opmerkingen van de Monumentencommissie/welstand dat zij de optoppingen meer “gedrukter” wilde hebben om zo de horizontaliteit van het gebouw beter te benadrukken. Hier is onze architect het mee eens. Kortom, wij hebben vervolgens een vergunning ontvangen voor de optoppingen met een vrije hoogte van 2610 mm. Per abuis heeft dus de architect het DO naar mij gemaild ipv de vergunningsstukken.  
         
       
       
       
         
           Op basis van de definitieve vergunningsstukken heeft [bouwbedrijf] haar bouwprijs gebaseerd en hebben wij ook onze VON prijzen gebaseerd. Een hoger plafond voelt ruimtelijker aan maar de huidige plafondhoogte van 2610 mm doet geen afbreuk aan de waarde en het woongenot van de optoppingen. Daarnaast scheelt het jullie weer extra kosten aan wandafwerkingen en gordijnen……… 
         
       
       
       
         
           Ik vind het uiterst vervelend dat het zo gelopen is maar kan het niet mooier maken dan het is. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Op 26 april 2022 heeft [eiseressen] als volgt op het e-mailbericht van VGP gereageerd: 
       
       
         
           “(…) Budgettair is een plafond hoogte van 2610 mm voor ons beter, maar esthetisch gezien niet en dat is voor ons leidend. Ik schat in dat we het te accepteren hebben. Maar het is wel jammer. 
         
       
       
       
         
           De minder positieve emotie, die hierdoor nu ontstaat, zal hopelijk door positieve ervaringen in het lopende proces en later door ons woongenot verdwijnen.  
         
       
       
       
         
           Daar heb ik vertrouwen in. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Op 9 mei 2022 is de akte van levering gepasseerd bij de notaris. Ook de koopsom is op die datum volledig voldaan. 
       
     
     
       3.11. 
       Op 12 november 2022 heeft [eiseressen] het volgende e-mailbericht naar [directeur 2], directeur van [bouwbedrijf], gestuurd: 
       
       
         
           “(…) Eerder hebben wij u om een compensatie gevraagd voor de lagere interne vrije hoogte van ons appartement. De lagere hoogte heeft namelijk een grote impact op de bouwsom. Wij menen hier recht op te hebben daar aan ons voor tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst een appartement verkocht is met een vrije hoogte van 3.050 mm. Na tekenen blijkt de vrije hoogte echter 2.610 mm te zijn. 
         
       
       
       
         
           Uit onderzoek van de vergunningsstukken, welke door de gemeente Tynaarlo op 18 mei 2021 zijn “afgestempeld”, blijkt dat de interne vrije hoogte 2.600 mm is. [bouwbedrijf] heeft haar berekeningen gebaseerd heeft op deze vergunningsstukken. [bouwbedrijf] heeft ons niet verkeerd voorgelicht en correct gehandeld. Ons verzoek aan u voor compensatie was dus niet correct. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Bij brieven van 14 december 2022 heeft [eiseressen] VGP en [bouwbedrijf] aansprakelijk gesteld voor de schade die zou zijn ontstaan als gevolg van de waardedaling van het appartement door de lagere plafondhoogte.  
       
     
     
       3.13. 
       Het appartement is op 23 november 2023 aan [eiseressen] opgeleverd.  
       
     
     
       3.14. 
       Van Ameyde Taxateurs & Rentmeesters (hierna: Van Ameyde) heeft van [eiseressen] opdracht gekregen om de hoogte van de waardedaling door de lagere plafondhoogte vast te stellen. Deze is op 26 april 2024 door haar vastgesteld op € 50.000,00.   
       
     
     
       3.15. 
       Aequalitas | Rentmeesters en taxateurs (hierna: Aequalitas), een door LPB ingeschakelde taxateur, heeft in haar rapport van 23 september 2024 geconcludeerd dat geen sprake is van een waardedaling door de lagere plafondhoogte.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eiseressen] vordert, na vermindering van eis, dat [bouwbedrijf] en VGP bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseressen] van een bedrag van  
       € 50.000,00, inclusief btw, althans een in goede justitie door de rechtbank vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van oplevering, dan wel vanaf 26 mei 2024, dan wel vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening.  
       2. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseressen] van een bedrag van €2.446,80, zijnde de buitengerechtelijke kosten ex art. 6:96 lid 2 sub b BW; 
       3. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [eiseressen] van een bedrag van € 1.542,75, zijnde de buitengerechtelijke kosten ex art. 6:96 lid 2 sub c BW; 
       
       
         met veroordeling van gedaagde tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 178,00 zonder betekening en verhoogd met € 92,00 in geval van betekening, een en ander te voldoende binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [bouwbedrijf] en VGP voeren afzonderlijk verweer. [bouwbedrijf] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseressen] in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseressen], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
     
     
       4.3. 
       VGP concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseressen] in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseressen], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
        [eiseressen] maakt aanspraak op betaling van een schadevergoeding door [bouwbedrijf] en VGP, omdat de plafondhoogte van het appartement dat aan hem is geleverd lager is dan wat was afgesproken, althans dan hij had mogen verwachten. De vordering op [bouwbedrijf] is primair gebaseerd op artikel 6:74 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en subsidiair op artikel 6:228 lid 1 sub a BW. De vordering op VGP is gebaseerd op artikel 6:162 BW. Omdat de juridische grondslag per gedaagde verschilt, zal eerst worden geoordeeld over de mogelijke aansprakelijkheid van [bouwbedrijf] en vervolgens over de mogelijke aansprakelijkheid van VGP. 
       
       
         
           Is [bouwbedrijf] aansprakelijk? 
         
       
     
     
       5.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat VGP op 28 januari 2022 ten onrechte aan [eiseressen] heeft bevestigd dat de plafondhoogte van het appartement 3050 mm zou worden.  
       
     
     
       5.3. 
       
        [eiseressen] heeft zich jegens [bouwbedrijf] op het standpunt gesteld dat VGP voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst is opgetreden als vertegenwoordiger van [bouwbedrijf], dan wel dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Dit maakt – aldus [eiseressen] – dat de onjuiste mededeling van VGP over de plafondhoogte van het appartement te beschouwen is als een mededeling van [bouwbedrijf] en dat [bouwbedrijf] door die mededeling de verbintenis op zich heeft genomen om een appartement te realiseren met een plafondhoogte van 3050 mm. [bouwbedrijf] is volgens [eiseressen] tekortgeschoten in de nakoming van deze verbintenis door een appartement te realiseren met een plafondhoogte van 2610 mm. Deze tekortkoming maakt [bouwbedrijf] - wederom volgens [eiseressen] -schadeplichtig.  
       
     
     
       5.4. 
       Voor zover er geen sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming beroept [eiseressen] zich op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW. [eiseressen] stelt dat zij door de onjuiste mededeling van VGP - die aldus [eiseressen] dus is toe te rekenen aan [bouwbedrijf] - is uitgegaan van een verkeerde veronderstelling over de te realiseren plafondhoogte. [eiseressen] wenst geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar een opheffing van het nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.  
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank stelt vast dat er geen aanleiding is om de vordering jegens [bouwbedrijf] toe te wijzen als er geen sprake is van vertegenwoordiging of schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Niet gebleken is dat [bouwbedrijf] - de mededeling van VGP buiten beschouwing latende - een verbintenis op zich heeft genomen om een plafondhoogte van 3050 mm te realiseren of dat [bouwbedrijf] hierover een onjuiste mededeling heeft gedaan aan [eiseressen] De rechtbank moet om die reden ten eerste vaststellen of VGP als vertegenwoordiger van [bouwbedrijf] is opgetreden of dat een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Partijen verschillen hierover van mening. 
       
       
         
           Het is niet aannemelijk geworden dat sprake is van volmachtverlening 
         
       
     
     
       5.6. 
       Omdat [eiseressen] zich op de rechtsgevolgen beroept van zijn stelling dat VGP namens [bouwbedrijf] verplichtingen aan mocht gaan, rusten de stelplicht en de bewijslast op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) op hem. [eiseressen] zal dus voldoende feiten moeten stellen waaruit volgt dat er sprake is van vertegenwoordiging. Hij heeft in dat kader gesteld dat er sprake is van een volmacht in de zin van artikel 3:60 BW. Een dergelijke volmacht kan op grond van artikel 3:61 lid 1 BW uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend. Er geldt voor een volmachtverlening geen vormvereiste 
       
     
     
       5.7. 
       De rechtbank oordeelt dat [eiseressen] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. De stelling van [eiseressen] dat VGP van [bouwbedrijf] een volmacht heeft gekregen is door [bouwbedrijf] en VGP namelijk gemotiveerd betwist. [bouwbedrijf] heeft in haar conclusie van antwoord betwist dat zij een volmacht aan VGP heeft gegeven en [directeur 1] heeft ter zitting verklaard dat VGP alleen van LPB een volmacht heeft gekregen en niet van [bouwbedrijf]. In het licht van deze betwisting had van [eiseressen] een onderbouwing van haar stelling verwacht mogen worden, maar deze onderbouwing heeft hij niet gegeven. De rechtbank zal dan ook aannemen dat VGP niet op basis van een volmacht namens [bouwbedrijf] is opgetreden. 
       
       
         
           Het is ook niet aannemelijk dat sprake is van een schijn van vertegenwoordigings-bevoegdheid 
         
       
     
     
       5.8. 
       De vraag die vervolgens aan de orde komt, is of sprake is van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid in de zin van artikel 3:61 lid 2 BW. De stelplicht en de bewijslast rusten ook hier op [eiseressen] Uit de wettekst vloeit voort dat [eiseressen] in dit kader feiten en omstandigheden moet aanvoeren die de conclusie rechtvaardigen dat hij redelijkerwijs  mocht aannemen  dat door [bouwbedrijf] een toereikende volmacht was verleend aan VGP. Hij moet vervolgens stellen dat hij op grond van die feiten en omstandigheden  daadwerkelijk heeft aangenomen  dat een toereikende volmacht was verleend aan VGP. Het gerechtvaardigd vertrouwen dat een volmacht is verleend hoeft [eiseressen] niet per definitie te ontlenen aan verklaringen of gedragingen van [bouwbedrijf]. Het gerechtvaardigd vertrouwen kan ook voortvloeien uit feiten en omstandigheden die voor risico van de [bouwbedrijf] komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van volmachtverlening kan worden afgeleid. 
       
     
     
       5.9. 
       
        [eiseressen] heeft in dit kader het standpunt ingenomen dat VGP feitelijk de rol van een (verkopend) makelaar op zich heeft genomen. [eiseressen] heeft in dit kader onweersproken gesteld dat er eenmaal een bezichtiging is geweest met de ingeschakelde verkopend makelaar. Na die bezichtiging werd de interesse van [eiseressen] serieus en werd VGP het enige aanspreekpunt voor [eiseressen] De verkopend makelaar verdween toen uit beeld. Pas na het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst - die door VGP aan [eiseressen] is voorgelegd - had [eiseressen] voor het eerst contact met [bouwbedrijf].  
       
     
     
       5.10. 
       De rechtbank oordeelt dat deze feiten niet tot de conclusie leiden dat [eiseressen] mocht aannemen dat door [bouwbedrijf] een volmacht is verleend aan VGP. Ook als VGP feitelijk de rol van (verkopend) makelaar op zich heeft genomen - wat door [bouwbedrijf] is bestreden - in die zin dat aan VGP dezelfde eisen gesteld mogen worden, is niet duidelijk waarom [eiseressen] mocht aannemen dat er door [bouwbedrijf] een volmacht zou zijn verleend aan VGP. Een makelaar treedt in de regel immers op als bode en niet als vertegenwoordiger.  In bijzondere omstandigheden kan dit anders zijn , maar gesteld noch gebleken is dat dergelijke bijzondere omstandigheden hier aan de orde zijn.  
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank oordeelt dat – gelet op wat [eiseressen] ter zake heeft gesteld – niet kan worden vastgesteld dat VGP als vertegenwoordiger van [bouwbedrijf] is opgetreden of dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Dit leidt tot het oordeel dat de mededeling van VGP niet kan worden toegerekend aan [bouwbedrijf], dat er op [bouwbedrijf] geen verbintenis rustte om een plafondhoogte van 3050 mm te realiseren en dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming in de zin van artikel 6:74 BW. [bouwbedrijf] kan op deze rechtsgrond dan ook niet aangesproken worden tot betaling van een schadevergoeding. 
       
     
     
       5.12. 
       Omdat de mededeling van VGP niet kan worden toegerekend aan [bouwbedrijf] en [bouwbedrijf] zelf geen onjuiste mededeling heeft gedaan aan [eiseressen] is er geen sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Er is dan ook geen rechtsgrond om [bouwbedrijf] te veroordelen tot opheffing van het eventuele nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.  
       
     
     
       5.13. 
       Dit betekent dat de vordering van [eiseressen] tegen [bouwbedrijf] zal worden afgewezen. 
       
       
         
           
            [eiseressen] heeft een eventueel recht ook verwerkt 
         
       
     
     
       5.14. 
       De rechtbank overweegt ten overvloede nog dat de vordering van [eiseressen] tegen [bouwbedrijf] ook was afgewezen als de vertegenwoordiging of schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid wel was aangenomen. De rechtbank had dan namelijk moeten oordelen over het beroep van [bouwbedrijf] op rechtsverwerking en dit beroep zou zijn gehonoreerd.  
       
     
     
       5.15. 
       Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is immers nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Tijdsverloop alleen is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken. 
       
     
     
       5.16. 
       Dit gerechtvaardigd vertrouwen heeft [eiseressen] gewekt met zijn e-mailbericht van 12 november 2022. In dit e-mailbericht heeft hij expliciet aan [bouwbedrijf] bevestigd dat de aanneemsom gebaseerd was op de plafondhoogte van 2600 mm, dat [bouwbedrijf] correct heeft gehandeld en dat het verzoek om compensatie om die reden niet correct was. Door deze mail had [bouwbedrijf] niet meer hoeven rekenen op een vordering van [eiseressen]  heeft nog aangevoerd dat hij kort nadien, op 14 december 2022, [bouwbedrijf] aansprakelijk heeft gesteld, maar dit kan hem niet baten. Op 12 november 2022 was de rechtsverwerking al een feit en hier kon [eiseressen] niet eenzijdig op terugkomen.  
       
       
         
           Is VGP aansprakelijk? 
         
       
     
     
       5.17. 
       
        [eiseressen] heeft zich jegens VGP op het standpunt gesteld dat VGP onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. De onjuiste mededeling over de plafondhoogte op 28 januari 2022 moet volgens [eiseressen] worden aangemerkt als een handelen in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid in de zin van artikel 6:162 lid 2 BW. VGP zou om die reden schadeplichtig zijn jegens [eiseressen] VGP heeft bestreden dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseressen]  
       
       
         
           VGP heeft onrechtmatig gehandeld 
         
       
     
     
       5.18. 
       Om vast te kunnen stellen of VGP schadeplichtig is, moet dan ook worden vastgesteld of VGP in strijd met een (ongeschreven) norm heeft gehandeld door het doen van de onjuiste mededeling over de plafondhoogte. In dit kader moet eerst worden vastgesteld wat [eiseressen] van VGP als projectontwikkelaar had mogen verwachten en vervolgens of VGP in strijd met deze norm heeft gehandeld. 
       
     
     
       5.19. 
       In de processtukken heeft [directeur 1] gesteld dat hij uitsluitend of in hoofdzaak als een doorgeefluik heeft gefungeerd, in de zin dat VGP vragen van (aspirant)kopers doorstuurde naar derden (bijvoorbeeld de aannemer of de architect) en dat hij de antwoorden van deze derden weer naar de (aspirant)koper stuurde. Deze stelling suggereert dat de rol van VGP beperkt was.  
       
     
     
       5.20. 
       Uit de door partijen overgelegde stukken en uit hetgeen [directeur 1] ter zitting verder heeft verklaard, blijkt echter dat de rol van VGP in werkelijkheid veel groter was. Op basis hiervan kan worden vastgesteld dat VGP feitelijk de spil was in het gehele project. VGP vertegenwoordigde LPB, de eigenaar van het vastgoed. In die hoedanigheid sloot VGP de koopovereenkomsten met de kopers. VGP onderhield ook voor de ondertekening van de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst de contacten met aspirant-kopers. Daarnaast werd de aannemer - [bouwbedrijf] - door VGP geselecteerd, waarbij VGP de aannemingsovereenkomsten opstelde voor [bouwbedrijf]. Tevens was VGP aanwezig bij de gesprekken over de vergunningverlening met de monumentencommissie en was VGP betrokken bij de prijsstelling van de appartementen. VGP was met andere woorden nauw betrokken bij vrijwel alle relevante aspecten van de ontwikkeling van het project. 
       
     
     
       5.21. 
       Belangrijk voor de rechtbank is vervolgens dat VGP het enige aanspreekpunt was voor aspirant-kopers. [bouwbedrijf] heeft ter zitting verklaard dat zij pas na ondertekening van de aannemingsovereenkomst in contact trad met de kopers en dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling was dat aspirant-kopers al voor het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst met haar in contact zou treden. [eiseressen] was dus tot het moment van ondertekening van de aannemingsovereenkomst afhankelijk van de informatie die zij van VGP kreeg.  
       
     
     
       5.22. 
       Van VGP mocht om die reden een bepaalde mate van zorgvuldigheid worden verwacht jegens [eiseressen] Concreet had [eiseressen] van VGP mogen verwachten dat hij juiste informatie van VGP zou ontvangen en dat de door hem gestelde vragen correct beantwoord zouden worden. Gelet op haar rol binnen het project moet VGP daartoe ook zonder meer in staat worden geacht.  
       
     
     
       5.23. 
       Tussen partijen staat vast dat VGP op 28 januari 2022 aan [eiseressen] heeft bevestigd dat de plafondhoogte 3050 mm zou worden. Door [eiseressen] is in dit kader onweersproken gesteld dat de vergunningstekeningen - waarop de plafondhoogte was vastgesteld op 2600 mm - al in mei 2021 zijn ‘afgestempeld’ door de gemeente Tynaarlo. Hiermee staat vast dat VGP op 28 januari 2022 onjuiste informatie aan [eiseressen] heeft verstrekt. Dit betekent dat er sprake is van een normschending door VGP. Door haar handelen heeft VGP in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid gehandeld en heeft zij onrechtmatig gehandeld jegens [eiseressen] Dat VGP op 15 februari 2022 een tekening aan [eiseressen] heeft verstrekt waarop de juiste plafondhoogte was vermeld maakt dit niet anders, omdat zij deze tekening zonder waarschuwende tekst – als onderdeel van een e-mailbericht met nog drie andere bijlagen – heeft doorgestuurd naar [eiseressen]  
       
       
         
           Het onrechtmatige handelen kan aan VGP worden toegerekend 
         
       
     
     
       5.24. 
       De vervolgvraag is of dit onrechtmatige handelen aan VGP kan worden toegerekend. [eiseressen] heeft in dit kader gesteld dat [directeur 1] wist of behoorde te weten dat een plafondhoogte van 2610 mm gerealiseerd zou worden en dat VGP verwijtbaar heeft gehandeld door dit niet aan [eiseressen] te melden. Om die reden is er volgens [eiseressen] sprake van schuld.   
       
     
     
       5.25. 
       VGP heeft betwist dat zij bewust onjuiste informatie heeft verstrekt op 28 januari 2022. VGP heeft aangevoerd dat er sprake was van een vergissing en dat zij ook uitging van een plafondhoogte van 3050 mm, omdat de architect dit aan haar had bevestigd. Om die reden zou geen sprake zijn van toerekenbaarheid op grond van schuld en zou de fout ook niet op grond van de wet of de verkeersopvattingen voor rekening van VGP komen. 
       
     
     
       5.26. 
       De rechtbank oordeelt dat er sprake is van toerekenbaarheid. Dat VGP bewust onjuiste informatie heeft gedeeld is niet gebleken. [eiseressen] heeft in zijn dagvaarding gesteld dat [directeur 1] op 25 april 2022 verbaasd reageerde toen in een gesprek tussen VGP, [bouwbedrijf] en [eiseressen] door [bouwbedrijf] werd verteld dat de plafondhoogte 2610 mm zou worden.  Daaruit volgt dat [directeur 1] op dat moment ook nog rekende op een plafondhoogte van 3050 mm en dat zij niet bewust onjuiste informatie heeft gedeeld. Van VGP had echter – gelet op haar rol in de ontwikkeling – verwacht mogen worden dat zij in januari 2022 op de hoogte was van de gewijzigde plafondhoogtes van de appartementen in de optopping. De onjuiste mededeling aan [eiseressen] valt haar om die reden te verwijten. Bovendien werkte de architect die de onjuiste informatie aan VGP verstrekte voor haar en komt de fout om die reden voor haar risico. Dit betekent dat de fout toerekenbaar is aan VGP. 
       
       
         
           Het is onvoldoende aannemelijk dat sprake is van schade en een causaal verband 
         
       
     
     
       5.27. 
       De vervolgvraag is of [eiseressen] schade heeft geleden en of de eventuele schade is veroorzaakt door het onrechtmatige handelen van VGP (het causaal verband). [eiseressen] heeft gesteld dat dit het geval is. Hij heeft een rapport laten opstellen door Van Ameyde, die heeft geconcludeerd dat het appartement met de huidige plafondhoogte van 2600mm € 775.000,00 waard is en dat het appartement met een plafondhoogte van 3000mm € 825.000,00 waard zou zijn. De schade is om die reden door Van Ameyde vastgesteld op € 50.000,00.   
       
     
     
       5.28. 
       VGP heeft betwist dat er sprake is van schade en heeft aangevoerd dat de berekeningswijze van de deskundige van [eiseressen] niet juist is, omdat de schade vastgesteld zou moeten worden door een vergelijking te maken tussen de situatie zoals die nu is met de situatie die zich zou hebben voorgedaan als het gestelde onrechtmatig handelen van VGP wordt weggedacht. VGP heeft daarnaast betwist dat sprake is van een waardedaling door de lagere plafondhoogte en heeft dit standpunt onderbouwd met een rapport van Aequalitas. Die heeft geconcludeerd dat de lagere plafondhoogte geen effect heeft op de waarde van het appartement. 
       
     
     
       5.29. 
       De rechtbank overweegt dat de vraag of er schade is ontstaan die in een causaal verband staat met de onrechtmatige daad van VGP moet worden vastgesteld door vergelijking van enerzijds de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan, en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven.  Dit betekent concreet dat ingeschat moet worden of [eiseressen] het appartement had gekocht als hij op 28 januari 2022 van VGP had vernomen dat de plafondhoogte geen 3050 mm zou worden, maar 2600 mm en zo ja, voor welk bedrag hij het dan had gekocht. De stelplicht en bewijslast rusten ter zake op [eiseressen] 
       
     
     
       5.30. 
       
        [eiseressen] heeft ter zitting verklaard dat de lagere plafondhoogte geen aanleiding voor hem zou zijn geweest om van de koop af te zien, maar dat hij dan wel verder had onderhandeld over de prijs. [eiseressen] heeft in dit kader onweersproken gesteld dat hij na onderhandelingen met VGP het appartement voor € 790.000,00 heeft kunnen aankopen en dat dit € 10.000,00 minder is dan de vraagprijs. Ook heeft [eiseressen] onweersproken gesteld dat er kosteloos een tweede badkamer gerealiseerd is in het appartement. Hiermee heeft [eiseressen] duidelijk willen maken dat er onderhandelingsruimte was bij de aankoop van het appartement. Volgens [eiseressen] had de lagere plafondhoogte hem nog meer onderhandelingsruimte gegeven. [eiseressen] heeft niet concreet gesteld voor welk bedrag hij het appartement dan had willen en kunnen aankopen.  
       
     
     
       5.31. 
       VGP heeft betwist dat de lagere plafondhoogte tot (aanvullende) onderhandelingsruimte had geleid, omdat de aanneemsom was gebaseerd op de gerealiseerde plafondhoogte van 2610 mm en die prijs vaststond. Het verlagen van de koopprijs was voor VGP – als vertegenwoordiger van LPB – ook geen optie, omdat een verlaging van de koopprijs ook gevolgen zou hebben voor de prijs van het andere appartement dat zich in de optopping bevond. Ook dit appartement had namelijk een plafondhoogte van 2610 mm en was nog niet verkocht.  
       
     
     
       5.32. 
       De rechtbank overweegt dat [eiseressen] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij verder had willen onderhandelen als hij voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst op de hoogte was geraakt van de lagere plafondhoogte. De rechtbank acht echter niet aannemelijk dat VGP bereid was geweest om vanwege de plafondhoogte in te stemmen met een lagere prijs, omdat de aanneemsom al was gebaseerd op een plafondhoogte van 2610 mm. De plafondhoogte had [eiseressen] met andere woorden geen argument gegeven om een lagere prijs te kunnen bedingen. Het is daarom aannemelijk dat het nu door [eiseressen] bereikte onderhandelingsresultaat – de korting van € 10.000,00 en een gratis tweede badkamer – voor [eiseressen] ook het maximale resultaat was geweest als hij direct juist was geïnformeerd door VGP over de plafondhoogte.  De rechtbank acht het vervolgens aannemelijk dat [eiseressen] het appartement ook in die situatie voor de overeengekomen prijs had willen kopen. Uit het e-mailbericht dat [eiseressen] op 26 april 2022 naar VGP stuurde, blijkt immers dat [eiseressen] de lagere plafondhoogte heeft willen accepteren en dat dit voor hem niet zo’n wezenlijk aspect was dat hij van de koop had willen afzien.  
       
       
         
           De vordering van [eiseressen] is niet toewijsbaar 
         
       
     
     
       5.33. 
       Dit leidt tot het oordeel dat de door [eiseressen] jegens VGP gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is, omdat onvoldoende aannemelijk is dat er als gevolg van de onrechtmatige daad van VGP schade is ontstaan. VGP heeft dus wel onrechtmatig gehandeld jegens [eiseressen], maar het is niet gebleken dat deze onrechtmatige daad [eiseressen] in een slechtere positie heeft gebracht. Het is namelijk aannemelijk dat [eiseressen] het appartement voor dezelfde prijs had gekocht als hij correct over de plafondhoogte was geïnformeerd door VGP.  
       
     
     
       5.34. 
       Omdat de vordering tot vergoeding van schade zowel tegen [bouwbedrijf] als tegen VGP is afgewezen, is er geen aanleiding om de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b en sub c BW toe te wijzen. Ook deze vorderingen worden derhalve afgewezen.  
       
       
         
           
            [eiseressen] wordt in de proceskosten veroordeeld 
         
       
     
     
       5.35. 
       
        [eiseressen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [bouwbedrijf] en VGP worden begroot op: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.889,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2 punten × € 1.214,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 5.495,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.36. 
       De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseressen] af, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiseressen] hoofdelijk in de proceskosten van VGP, ter hoogte van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,  
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten van [bouwbedrijf], ter hoogte van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,  
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Veenema en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025. 
       
     
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 19 februari 2010, NJ 2010/115 (ING/Bera).  
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 9 augustus 2002, NJ 2002/543. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284, r.o. 3.5. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574, r.o. 4.2. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 6 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:18.