ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:8470

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:8470 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-10-2022 / 200.306.198

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-10-04

Zaaknummer: 200.306.198

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:8470

---

Totstandkoming koopovereenkomst percelen grond.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.306.198 
       (zaaknummer Hoge Raad, 16/05372, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 200.129.611, rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, 83478) 
     
     
     
       
         arrest van 4 oktober 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Haanex Beheer B.V. ,  
       gevestigd te Sint Philipsland, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: Haanex, 
       advocaat: mr. W.H. Lindhout, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats1] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.P.M. Borsboom. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep na verwijzing 
     
     
       Het hof heeft in deze zaak op 21 juni 2022 een tussenarrest uitgesproken waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. Die mondelinge behandeling is gehouden op 10 augustus 2022, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. De advocaten hebben de standpunten van de partijen, mede aan de hand van spreekaantekeningen, toegelicht. Het hof heeft uitspraak bepaald op 25 oktober 2022 of zoveel eerder als mogelijk of zoveel later als nodig is.  
     
     
   
   
     
       2 Samenvatting en beslissing  
     
     
       2.1 
       In deze zaak gaat het om de vraag of tussen Haanex en [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot twee aan [geïntimeerde] toebehorende percelen grond inclusief de zich daarop bevindende zaken als paardenbak, verhardingen, bosschages en overige opstallen (hierna: opstallen). Partijen hebben daarover op 30 maart 2010 afspraken gemaakt en deze in een onderhandse akte vastgelegd. Volgens Haanex blijkt uit die akte dat een koopovereenkomst is gesloten. [geïntimeerde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat sprake is van een intentieovereenkomst waarbij over verschillende essentiële zaken nog geen overeenstemming was bereikt. Subsidiair heeft hij zich erop beroepen dat een door hem bedongen ontbindende voorwaarde is vervuld (kort gezegd dat hij zijn paarden op een ander dan op het perceel G [nummer1] stuk grond kon beweiden en stallen).  
       
     
     
       2.2 
       
         Het hof is van oordeel dat op 30 maart 2010 een koopovereenkomst tussen Haanex en [geïntimeerde] tot stand is gekomen met betrekking tot de aan [geïntimeerde] toebehorende percelen grond inclusief de opstallen. Uit de onderhandse akte van 30 maart 2010 (met de daarbij behorende begroting ‘weiland’) in onderlinge samenhang bezien met alle in het geding gebrachte schriftelijke bewijsmiddelen en de getuigenverklaringen blijkt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, het object (de percelen grond) en de datum van levering. Bovendien hebben zij over nadere voorwaarden (recht van overpad en een kettingbeding) een regeling getroffen. Van een intentieovereenkomst is dus geen sprake.  
         Het beroep van [geïntimeerde] op een ontbindende voorwaarde faalt omdat die voorwaarde, anders dan de door Haanex bedongen voorwaarden, niet tussen partijen is overeengekomen.  
         Dit betekent dat het hof het vonnis van de rechtbank zal vernietigen en de vorderingen van Haanex (onder meer tot levering van de percelen) zal toewijzen, zoals hierna vermeld. Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , inhoudende dat Haanex niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, faalt. 
         Het hof zal hieronder uitleggen hoe het tot zijn beslissing is gekomen. 
       
       
       
         
           3.	De motivering van de beslissing in hoger beroep na verwijzing in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel appel 
         
       
       
     
     
       3.1 
       In dit geding na verwijzing dient, met inachtneming van hetgeen de Hoge Raad in het verwijzingsarrest heeft overwogen, (opnieuw) te worden beoordeeld of tussen Haanex en [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot twee aan [geïntimeerde] toebehorende percelen grond inclusief de zich daarop bevindende opstallen. In dat verband zal het bewijs van de door Haanex gestelde koopovereenkomst opnieuw gewaardeerd worden aan de hand van alle in het geding gebrachte schriftelijke bewijsmiddelen en de getuigenverklaringen, in hun onderlinge samenhang bezien.  
       
     
     
       3.2 
       Kort samengevat gaat het om het volgende.  
       
     
     
       3.3 
       
         Tussen [naam1] (statutair bestuurder van Haanex) en [geïntimeerde] heeft op 30 maart 2010 een gesprek plaatsgevonden over onder meer de koop en verkoop van het perceel kadastraal bekend als gemeente Sint Philipsland sectie G nummer [nummer1] (hierna G [nummer1] ) en een strook van 10 meter breed van het perceel sectie G nummer [nummer2] (hierna G [nummer2] ), welke strook inmiddels kadastraal bekend is als perceel sectie G nummer [nummer3] . 
         
          [geïntimeerde] heeft de in dit gesprek tussen partijen gemaakte afspraken op schrift gesteld. Het handgeschreven stuk (hierna: de akte van 30 maart 2010) is daar toen door partijen ondertekend en luidt: 
       
       
       
         “30/3/2010 Overeengekomen 
         Aankoop Grond 1,35 h.a. G [nummer1] 	    125.000 
         Aankoop Grond 116x 10 m. totaal 1160 verschil  1250 
         	(G [nummer2] )		_________				 
         kosten koper 	                           127.500 
       
       
       
         Recht op overpad, op aansluiting 
         
          [adres1]
         
       
       
       
         Kettingbeding eerste jaar 100% telkenmale 
         Per jaar 10% minder afdracht 
       
       
       
         akte Notaris 1 juli 2010 
       
       
       
         Containers opruimen 1 november 2010 
       
       
       
         ontbindende voorwaarden: financiering, toestemming 
       
       
       
         aanleg. pad. 
       
       
       
         
          [geïntimeerde]  
         
          [naam1] ” 
       
       
     
     
       3.4 
       Naar aanleiding van een, op verzoek van Haanex door [naam2] (hierna: [naam2] ) van De Bakker Makelaardij, opgesteld concept van een koopovereenkomst hebben partijen in het bijzijn van [naam2] en de vader van [naam1] (hierna: [naam3] ) op 8 april 2010 opnieuw met elkaar gesproken. Het naar aanleiding van dat gesprek herziene concept is door [naam2] op verzoek van [geïntimeerde]  toegestuurd aan [naam4] van Knook & Schot Notarissen (hierna: [naam4] ). De e-mail van 13 april 2010 [naam4] aan [naam2] luidt onder meer: 
       
       
         
           “(…) Ik heb de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] /Haanex doorgelezen. Uiteraard wist ik in grote lijnen de bedoeling van partijen al. (…) Je koopovereenkomst ziet er goed uit (…), alleen een paar kleine kanttekeningen (…). Ik zie de getekende koopovereenkomst graag tegemoet . (…)” 
       
       
     
     
       3.5 
       Op 17 juni 2010 heeft notaris [naam5] in het bijzijn van [naam2] getracht te bemiddelen tussen partijen, omdat [geïntimeerde] gebleken was dat hij met de verkoop van de percelen aan Haanex het risico liep het agrarisch karakter van de voor hem resterende grond te verliezen. In een conceptovereenkomst heeft de notaris vervolgens de aldaar door hem voorgestelde en met partijen besproken mogelijke oplossing beschreven. Dat concept is vervolgens door [geïntimeerde] niet geaccepteerd. 
       
     
     
       3.6 
       Een brief van [geïntimeerde] , die op 28 juli 2010 door Haanex is ontvangen, luidt: 
       
       
         “(…)  Ik wil door middel van deze brief laten weten dat wij geen toestemming hebben gekregen van de Gemeente Tholen .  Gezien de ontbindende voorwaarde, zie overeenkomst van 30 maart 2010, doe ik hierop mijn beroep en kan de levering niet plaats vinden.  (…)” 
       
       
     
     
       3.7 
       Haanex heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geaccepteerd en [geïntimeerde] in kort geding betrokken tot levering van genoemde percelen. De voorzieningenrechter in de rechtbank Middelburg heeft bepaald dat [geïntimeerde] medewerking diende te verlenen aan levering van genoemde percelen. De levering heeft vervolgens plaatsgevonden bij akte van 6 juli 2011. 
       
     
     
       3.8 
       Bij arrest van 10 januari 2012 heeft het hof ’s-Gravenhage in kort geding het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd en Haanex veroordeeld tot teruglevering van de gronden. Haanex heeft de gronden vervolgens teruggeleverd bij akte van 8 maart 2012. 
       
     
     
       3.9 
       Haanex heeft in de daarna door haar aanhangig gemaakte bodemprocedure gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot levering aan haar van de in de akte van 30 maart 2010 omschreven gronden met opstallen voor een bedrag van € 126.250,-. Haanex beroept zich erop dat op 30 maart 2010 een koopovereenkomst met [geïntimeerde] tot stand is gekomen. De rechtbank Middelburg heeft bij vonnis van 27 maart 2013 de vorderingen van Haanex afgewezen omdat er volgens haar over de essentialia van de koopovereenkomst zoveel verschillende inzichten bestaan dat niet kan worden gesproken van overeenstemming over een koop. 
       
     
     
       3.10 
       Het hof ‘s-Hertogenbosch heeft bij tussenarrest van 23 december 2014 aan Haanex bewijs opgedragen van haar stellingen. Na bewijslevering heeft het hof bij eindarrest van 26 juli 2016 het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het heeft daartoe geoordeeld dat de onderhandse akte van 30 maart 2010 geen concrete tot verkoop en koop strekkende verklaring bevat en daarom geen dwingend bewijs oplevert van het bestaan van een koopovereenkomst. Volgens het hof kan de akte bij een vrije bewijswaardering evenmin aan dat bewijs bijdragen. Ook de overige bewijsmiddelen, waaronder de verschillende afgelegde getuigenverklaringen, bewijzen volgens het hof niet dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.  
       
     
     
       3.11 
       
         De Hoge Raad heeft bij arrest van 22 december 2017 het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch vernietigd en het geding naar dit hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing. Daartoe heeft de Hoge Raad, kort samengevat, overwogen dat het hof óf bij de eindwaardering van de bewijsmiddelen ten onrechte de akte van 30 maart 2010 geheel van bewijs heeft uitgesloten óf als het hof de akte wel heeft meegewogen bij de bewijswaardering, zijn oordeel dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, ontoereikend heeft gemotiveerd. Dit geldt, aldus de Hoge Raad, met name in het licht  
         van de vaststaande omstandigheden dat de akte van 30 maart 2010 is opgesteld door [geïntimeerde] , door beide partijen is ondertekend, daarin de woorden “overeengekomen” en “aankoop grond” staan, en daarin – zij het summier – een oppervlakte, kadastrale kenmerken, een prijs en een leveringsdatum zijn neergelegd. 
       
       
     
     
       3.12 
       In deze procedure na verwijzing dient niet alleen de vraag te worden beantwoord of tussen Haanex en [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen (en zo ja, met welke inhoud), maar in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep ook of - zoals [geïntimeerde] (ook) in zijn voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft aangevoerd - Haanex niet-onvankelijk zou moeten worden verklaard in haar vorderingen omdat zij niet beide eigenaren van de percelen grond in rechte heeft betrokken. Haanex had niet alleen [geïntimeerde] maar ook zijn echtgenote [naam6] met wie hij in gemeenschap van goederen is gehuwd – zodat elk van hen eigenaar is van de onverdeelde helft van de percelen grond – in rechte moeten betrekken. Ook het jachtrecht, waarop [geïntimeerde] aanspraak wenst te maken, zal aan de orde komen. 
       
     
     
       3.13 
       Vooropstaat dat de bedoeling van partijen bepalend is voor het al dan niet aannemen van wilsovereenstemming. Uit de akte van 30 maart 2010 (met de daarbij behorende begroting van het weiland) en de in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen en de getuigenverklaringen, in onderling verband bezien, blijkt dat partijen over de essentiële punten vereenstemming hebben bereikt, zodat op dat moment een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Al deze bewijsmiddelen tegen elkaar afwegend komt het hof tot het oordeel dat op 30 maart 2010 tussen Haanex en [geïntimeerde] een (gave) koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat zal hieronder worden uitgelegd. 
       
       
         
           object van koop en de daarbij behorende koopprijs  
         
       
       
     
     
       3.14 
       
         In de onderhandse akte staat vermeld dat partijen over het object van de koopovereenkomst zijn overeengekomen het perceel grond G [nummer1] van 1,35 hectare en een strook grond (116x 10 m) van het perceel G [nummer2] . Voor het eerste stuk moest Haanex een bedrag van € 125.000,- betalen en voor het tweede stuk € 1.250,-. 
         Volgens [geïntimeerde] is er een fout ten aanzien van de prijs van het tweede stuk gemaakt. In plaats van € 1.250,- had er moeten staan € 12.500,-. Het gaat hier om een kennelijke verschrijving vanwege zijn dyslexie waaraan hij niet gehouden mag worden. Ook voor Haanex had dit duidelijk moeten zijn: de strook grond zou dan immers slechts € 1,07 per m2 bedragen terwijl de m2 prijs van het eerste stuk vele malen hoger was, namelijk € 10,77.  
       
       
     
     
       3.15 
       
         Haanex heeft naar voren gebracht dat partijen in eerste instantie voor ogen hadden de aan/verkoop van het perceel G [nummer1] plus een strook van 8 meter breed van het perceel G [nummer2] . Uiteindelijk is een strook van 10 meter in plaats van 8 meter breed overeengekomen omdat [naam1] tijdens het opstellen van de overeenkomst door [geïntimeerde] , bedacht dat hij liever 10 meter had omdat hij dat nodig had voor het aanleggen van een ontsluitingsweg naar de grote weg ten behoeve van (zijn) vrachtwagens. Op dat moment had [geïntimeerde] echter al de overeengekomen prijs van € 125.000,- opgeschreven, te weten de prijs voor het perceel  
         G [nummer1] en een strook van 8 meer breed van het perceel G [nummer2] . Dat is ook de reden waarom aan de overeenkomst is toegevoegd ‘verschil 1250’.  
         Volgens Haanex zijn partijen tot het bedrag van € 1.250,- voor de extra strook van 2 meter breed van het perceel G [nummer2] gekomen aan de hand van de berekening in de ‘begroting weiland’ waarin staat: 
         ‘ Aankoop grond 1,35 h.a. x 55.000	74.250 
         
           Aankoop grond 116x8m= 928	                           5.104’ 
         
         In deze berekening, afkomstig van [geïntimeerde] en aan Haanex op 30 maart 2010 overhandigd, staat een prijs genoemd van € 5.104,- voor de strook grond van perceel G [nummer2] van 8 meter breed. Dat is dus uiteindelijk 2 meter meer geworden. Die 2 meter extra is ¼ meer en ¼ van € 5.104,- is (afgerond) € 1.250,-.  
       
       
     
     
       3.16 
       
        [geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat, als gezegd, er sprake is van een verschrijving. Bovendien heeft hij gesteld dat de ‘begroting weiland’, anders dan Haanex betoogt,  niet  is opgesteld ten behoeve van de aankoop van de twee percelen door Haanex in 2010, maar enkele jaren eerder in 2007. Hij had die berekening opgesteld om voor zichzelf te registeren wat de kosten waren die hij had gemaakt om het perceel G [nummer1] te verwerven en aan te passen om zo sterker te staan tegenover de Gemeente Tholen waarmee hij een geschil had over het verplaatsen van zijn containers (de stallen voor de nachtopvang van de paarden) van het industrieterrein naar het weiland. Hij heeft die berekening op 30 maart 2010 aan [naam1] overhandigd om hem te informeren over de richtprijzen voor de zaken die niet tot de kale grond behoren en waarin Haanex eventueel geïnteresseerd zou zijn, aldus [geïntimeerde] .  
       
     
     
       3.17 
       Het hof volgt Haanex in haar betoog dat de begroting ‘weiland’ door [geïntimeerde] is opgemaakt ten behoeve van de koopovereenkomst en in samenhang met de akte van 30 maart 2010 moet worden gelezen. Dat [geïntimeerde] die begroting al in 2007 zou hebben opgemaakt om sterker tegenover de Gemeente Tholen te staan, strookt niet met de feiten. Immers pas op 8 november 2008 heeft de toezichthouder van de Gemeente Tholen geconstateerd dat [geïntimeerde] illegaal stallen op perceel G [nummer1] had gebouwd, waarna op 11 november 2008 hiervoor een dwangsombesluit is uitgevaardigd. Verder wordt in de akte van levering van 10 juni 2004 van het perceel G [nummer1] als koopprijs een bedrag van € 49.950,- genoemd terwijl in de berekening ‘begroting weiland’ een prijs van € 74.250,- wordt genoemd. Als de berekening inderdaad door [geïntimeerde] zou zijn opgesteld ten behoeve van zijn eigen registratie met betrekking tot het verwerven en aanpassen van het perceel G [nummer1] , dan had het voor de hand gelegen als [geïntimeerde] daarop de juiste koopprijs had vermeld. Het verschil zou hij destijds contant hebben betaald, zo heeft [geïntimeerde] desgevraagd ter zitting toegelicht. [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat het vaker voorkomt dat kopers en verkopers in officiële stukken bij de notaris niet de volledige koopprijs vermelden, maar hij heeft onvoldoende concreet toegelicht, bijvoorbeeld aan de hand van marktprijzen per m2 die in 2004 voor agrarische grond werden betaald, dat dit ook het geval was en dat dit de reden is waarom hij in de begroting weiland het bedrag van € 74.250 (in plaats van € 49.950,-) heeft opgenomen. Ten slotte gaat het in de ‘begroting weiland’ om twee percelen. De berekening kan dus niet alleen zijn opgesteld ten behoeve van perceel G [nummer1] zoals [geïntimeerde] stelt. Het tweede perceel betreft bovendien een strook grond van het perceel G [nummer2] , van welk perceel [geïntimeerde] pas in april 2010 eigenaar is geworden. Ook om die reden is het onwaarschijnlijk dat het overzicht in 2007 is opgesteld.   
       
     
     
       3.18 
       
         Dat Haanex al eerder bezig was met de aankoop van de percelen grond leidt het hof onder meer af uit het feit dat zij op 22 maart 2010 overleg heeft gevoerd met de Gemeente Tholen voor het plaatsen van een dam ‘op een nog te verwerven perceel [nummer1] van de heer [geïntimeerde] ’, zoals blijkt uit het e-mailbericht van 23 maart 2010 van de Gemeente aan Haanex. Het lijkt niet erg waarschijnlijk dat Haanex deze vraag zou hebben gesteld als zij niet eerder dan op 30 maart 2010 met [geïntimeerde] over de mogelijkheid van aankoop van G [nummer1] en een gedeelte van G [nummer2] had gesproken. Ook [naam2] vermeldt in zijn schriftelijke verklaring van 29 november 2011 dat hij op 19 maart 2010 door [naam1] is gebeld met de vraag om hem bij staan in de aankoop van landbouwgrond waarvan [geïntimeerde] eigenaar was.  
         De ‘begroting weiland’ zal dus kort voor de bespreking op 30 maart 2010 door [geïntimeerde] zijn opgesteld en niet al jaren eerder. Dat blijkt ook uit de inhoud van die berekening. Het meest waarschijnlijke scenario is dat de tweede regel uit de begroting ‘ Aankoop grond 116x8m= 928    5.104’  ziet op de strook grond van perceel G [nummer2] die Haanex voor de uitweg naar de grote weg wilde kopen (daar was het haar immers om te doen en niet zozeer om perceel G [nummer1] ). Dat [geïntimeerde] deze tweede regel zou hebben opgenomen omdat hij eerst dat stuk grond van [naam7] in 1990 huurde en in 2004 8 meter grond erbij heeft gekocht ( [naam7] wilde volgens [geïntimeerde] een strook grond van de hand doen) om op die manier rechtstreeks in plaats van via een omweg naar de openbare weg te kunnen, zoals hij desgevraagd op de zitting naar voren bracht, komt het hof minder waarschijnlijk voor. [geïntimeerde] heeft geen kopie van een dergelijke huurovereenkomst overgelegd. Onduidelijk is dus gebleven waarom [geïntimeerde] het onderscheid tussen regel 1  (‘Aankoop grond 1,35 h.a. x 55.000     74.250’)  en regel 2 voor het doel waarvoor de begroting volgens hem was opgesteld - om zich een sterke positie tegenover de Gemeente Tholen te verschaffen - heeft gemaakt en die onduidelijkheid weegt ten nadele van [geïntimeerde] mee bij de beoordeling van de vraag of tussen partijen op 30 maart 2010 een koopovereenkomst tot stand is gekomen.  
       
       
     
     
       3.19 
       Het hof gaat er dus van uit dat de akte van 30 maart 2010 onlosmakelijk is verbonden met de ‘begroting weiland’. Verder volgt het hof het betoog van Haanex over de kooprijs van de extra 2 meter brede strook grond van € 1.250,- (zie 3.15, hierboven) omdat die uitleg het hof logisch voorkomt terwijl dat niet van de uitleg van [geïntimeerde] kan worden gezegd. Dit betekent dat aan Haanex verkocht is het perceel G [nummer1] en een strook van 10 meter van perceel G [nummer2] voor een totaalbedrag van € 127.500,-. Het hof merkt hierbij op dat partijen de koopprijs kennelijk op dit bedrag hebben afgemaakt. Dat de bedragen bij elkaar opgeteld tot een andere som leiden, doet er niet aan af. 
       
     
     
       3.20 
       
         Dat partijen op 30 maart 2010 overeenstemming hebben bereikt over de essentiële punten die nodig zijn voor een perfecte koopovereenkomst blijkt ook uit de getuigenverklaring van [naam1] . [naam1] verklaart dat hij [geïntimeerde] op 30 maart 2010 had bezocht naar aanleiding van eerdere afspraken over de koop van de grond. Eerder hadden zij een prijs afgesproken van € 100.000,- maar [geïntimeerde] wilde die prijs aangepast hebben. Hij had op een A4-tje uitgerekend hoeveel het hem gekost had om het land waarop de paarden liepen in te richten zoals het ingericht was. Hij had uitgerekend dat die ton te weinig was en zij zijn toen aan de hand van dat A-tje een bedrag van €125.000,- overeengekomen en [geïntimeerde] wilde ook een kettingbeding hebben.  
         Vervolgens bedacht [naam1] dat 8 meter misschien wel wat smal was voor de weg en hebben zij 10 meter afgesproken. Voor die extra 2 meters is een prijs van € 1.250,- afgesproken. [geïntimeerde] en hij hebben toen concreet afgesproken dat zij op 1 juli bij de notaris zouden passeren en dat de containers uiterlijk op 1 november zouden zijn verwijderd, aldus [naam1] .   
         Uit deze verklaring blijkt naar het oordeel van het hof dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de prijs, de leveringsdatum en over welke gronden zouden worden verkocht. Dat laatste vloeit voort uit het door [naam1] genoemde A4-tje en uit de nadere prijsbepaling van de extra 2 meter.  
         Deze getuigenverklaring, die onderhevig is aan de beperking van artikel 164 lid 2 Rv, wordt ondersteund door die van [naam2] . Hoewel [naam2] niet aanwezig was bij het gesprek op 30 maart 2010, legt zijn verklaring over wat hij over de bespreking op 8 april 2010 (waarbij hij zelf, [naam1] , [naam3] en [geïntimeerde] aanwezig waren en die werd gehouden naar aanleiding van een door [naam2] opgestelde conceptovereenkomst) heeft gezegd, naar het oordeel van het hof gewicht in de schaal ( [naam2] heeft eerder in soortgelijke zin een schriftelijke verklaring afgegeven). [naam2] verklaart dat hij bij [geïntimeerde] heeft geverifieerd of er wilsovereenstemming was over de verkoop en dat hij daarop van [geïntimeerde] een positief antwoord heeft gekregen. Wel gaf [geïntimeerde] aan dat er een kettingbeding in moest komen. [naam2] heeft toen de handgeschreven afspraken geverifieerd en toen de koopovereenkomst doorgenomen, onder andere in verband met de bestuursdwang. [geïntimeerde] heeft toen tegen hem gezegd dat hij de aanvullende bedingen in de koopovereenkomst akkoord vond als [naam4] dat ook zou vinden. 
         Uit deze verklaring blijkt volgens het hof dat er wilsovereenstemming over de verkoop was en dat [geïntimeerde] alleen over de aanvullende bedingen nog het consent van [naam4] (de notarisklerk van notaris [naam5] ) wilde. In dat verband acht het hof ook de e-mail van [naam4] aan [naam2] van 13 april 2010 van belang waarin hij schrijft dat hij de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Haanex heeft doorgelezen en dat hij uiteraard al in grote lijnen de bedoeling de bedoeling van partijen wist. Het ligt voor de hand dat hij daarover door [geïntimeerde] is geïnformeerd.  
         Hoewel de verklaring van [naam8] (medewerker van Haanex en broer van [naam1] ) ziet op de periode geruime tijd na 30 maart 2010 draagt zijn verklaring bij aan de overtuiging dat partijen eind maart 2010 overeenstemming over de verkoop van de percelen grond hadden bereikt. [naam8] heeft verklaard dat [geïntimeerde] tegen hem heeft gezegd dat hij de grond weliswaar aan Haanex had verkocht, maar dat Haanex de gronden niet zou krijgen omdat hij ze nodig had om andere plannen te realiseren. Dit heeft hij later nog een keer  tegen hem gezegd, aldus [naam8] .  
       
       
     
     
       3.21 
       
         De verklaring van [geïntimeerde] leidt het hof niet tot een andere conclusie. [geïntimeerde] verklaart dat toen [naam1] hem zei dat hij zijn grond wilde kopen, hij heeft gezegd dat hij eerst de problemen met de paarden moest oplossen, dat hij straks de eerste is en dat het 
         € 125.000,- moest kosten. Toen bleek dat [naam1] 10 meter nodig had voor zijn uitweg heeft [geïntimeerde] hem gezegd dat hij niets aan het weiland zou hebben en dat hij dan ook een strook van het perceel van [naam7] moest hebben en dat die strook €12.500,- moest kosten. Verder verklaart [geïntimeerde] dat hij dyslectisch is en dat hij het niet goed heeft opgeschreven. Toen [naam1] hem vroeg of hij er niet iets op papier van kon zetten, heeft hij dat gedaan onder de mededeling dat dit pas zou gelden als hij toestemming zou hebben om de paarden te verplaatsen.  
         Getuige [getuige1] (medewerkster van [geïntimeerde] ) heeft min of meer in dezelfde zin verklaard.  
         Getuige [getuige2] (medewerker van [geïntimeerde] ) kan zich weinig herinneren en is dermate vaag dat ook die verklaring weinig gewicht in de schaal legt.  
       
       
     
     
       3.22 
       De verklaringen van [geïntimeerde] , [getuige1] en [getuige2] weerleggen onvoldoende de inhoud van de akte van 30 maart 2010 en de overige hiervoor in 3.15 tot en met 3.20 vermelde feiten en omstandigheden en de getuigenverklaringen die in deze rechtsoverwegingen zijn besproken.  
       
       
         
            Kale grond of grond met opstallen 
         
       
       
     
     
       3.23 
       
         Een volgend punt is of partijen alleen de kale grond (stelling [geïntimeerde] ) of de grond inclusief paardenbak, bosschages, afrasteringen, hekwerk, toegangspoorten, windsingels, waterput, buitenkast elektra en overige opstallen (de opstallen) maar exclusief de containers (stelling Haanex) zijn overeengekomen. 
         Een redelijke uitleg van de akte van 30 maart 2010 in samenhang met de ‘begroting weiland’ brengt mee dat partijen de bedoeling hebben gehad naast de gronden de opstallen, met uitzondering van de containers (‘containers opruimen 1 november 2010’), tot het gekochte te laten behoren. Volgens de eigen stelling van [geïntimeerde] heeft hij [naam1] de begroting overhandigd met het oog op de aankoop van de gronden in verband met de relevante richtprijzen. Hieruit blijkt ook dat het zijn bedoeling was de gronden met opstallen te verkopen. Anders dan [geïntimeerde] betoogt brengt het enkele feit dat op de begroting een totaalbedrag wordt genoemd van ruim € 146.000,- nog niet mee dat hij gronden én opstallen niet zou hebben willen verkopen voor het uiteindelijk bedrag van circa € 125.000,-. Haanex heeft in dit verband gesteld dat zij eerst een (voor gronden en opstallen) prijs van  
         € 100.000,- heeft genoemd, dat [geïntimeerde] als tegenbod ruim €146.000,- heeft genoemd en dat partijen uiteindelijk op € 125.000,- zijn uitgekomen (en naderhand kwam er € 1.250,- bij). [geïntimeerde] heeft zelf gesteld dat hij steeds het bedrag van € 125.000,- heeft genoemd. Daarbij is niet gebleken dat hij de opstallen buiten de koop wilde houden.   
         Bovendien ligt dit op grond van de wet (artikel 5:20 BW) voor de hand: de eigendom van de grond bevat beplanting en gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd (precies de zaken waarover het hier gaat).  
       
       
       
       
       
       
         
           Leveringsdatum  
         
       
       
     
     
       3.24 
       Partijen zijn in de akte van 30 maart 2010 een leveringsdatum van 1 juli 2010 overeengekomen. Anders dan [geïntimeerde] stelt, kan met de daarin opgenomen bepaling ‘akte Notaris 1 juli 2010’ in redelijkheid niet worden bedoeld ‘een door de notaris op te stellen koopovereenkomst’. Het ligt immers niet voor de hand waarom gewacht zou moeten worden met het ondertekenen van een door een notaris opgestelde koopovereenkomst als die overeenkomst al op 30 maart 2010 is gesloten en door beide partijen is ondertekend.  
       
       
         
           Tussenconclusie: gave overeenkomst 
         
       
       
     
     
       3.25 
       
         Wat hiervoor is overwogen leidt tot de tussenconclusie dat tussen Haanex en [geïntimeerde] op 30 maart 2010 een (gave) koopovereenkomst is gesloten en dat [geïntimeerde] gehouden is die na te komen. Over essentiële punten hebben partijen op 30 maart 2010 overeenstemming bereikt: het object van de koopovereenkomst (met oppervlakte en kadastrale kenmerken), de koopprijs en de leveringsdatum.Van een intentieovereenkomst die de basis moest vormen voor eventuele contractsonderhandelingen (standpunt [geïntimeerde] ) is geen sprake. Niet gebleken is over welke punten partijen nog zouden moeten onderhandelen. [geïntimeerde] heeft verder weliswaar nog gesteld dat het voor [naam1] kenbaar moest zijn dat [geïntimeerde] zich nog niet wilde binden, maar onderbouwt dat verder onvoldoende, anders dan door te verwijzen naar een door hem opgenomen ontbindende voorwaarde waarover hierna meer.  
         Verder acht het hof het voor het aannemen van een koopovereenkomst van belang dat [geïntimeerde] zelf de akte heeft opgesteld, dat beide partijen die akte hebben ondertekend en dat in die akte de bewoordingen ‘overeengekomen’ en ‘aankoop grond’ zijn neergelegd. 
       
       
       
         
           ontbindende voorwaarde   
         
       
       
     
     
       3.26 
       
        [geïntimeerde] stelt zich subsidiair op het standpunt dat indien een koopovereenkomst zou worden aangenomen, die overeenkomst inmiddels is ontbonden omdat hij een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde waaronder de koopovereenkomst is aangegaan. De ontbindende voorwaarde hield in het verkrijgen van toestemming van de Gemeente Tholen om zijn paarden, die op 30 maart 2010 op het perceel G [nummer1] werden gestald en beweid, op het perceel G [nummer2] /G [nummer4] te stallen en te beweiden. Volgens [geïntimeerde] heeft hij dit voorbehoud op 30 maart 2010 ook met zoveel woorden aan [naam1] laten weten, hetgeen door [naam1] wordt betwist.  
       
     
     
       3.27 
       
         Het betoog van [geïntimeerde] gaat niet op. In de akte van 30 maart 2010 is over de ontbindende voorwaarden het volgende opgenomen:  
         ‘ ontbindende voorwaarden: financiering, toestemming 
         
           aanleg  pad .’ 
         Volgens [geïntimeerde] heeft Haanex als ontbindende voorwaarden laten opnemen (i) dat zij de financiering rond kreeg en (ii) dat zij van de Gemeente Tholen een vergunning zou krijgen voor de aanleg van het door haar gewenste pad naar de grote weg. Zelf heeft hij als ontbindende voorwaarde de toestemming van de Gemeente om zijn paarden elders onder te brengen opgenomen. Volgens [geïntimeerde] bestrijken de woorden ‘toestemming 
         aanleg pad.’ dan ook twee ontbindende voorwaarden waarbij ‘toestemming’ ziet op (zijn) voorwaarde dat hij toestemming van de Gemeente zou krijgen zijn paarden elders te weiden en waarbij ‘aanleg pad’ de voorwaarde is van Haanex dat zij een vergunning van de Gemeente voor het aanleggen van het pad naar de grote weg zou krijgen.  
         Naar het oordeel van het hof dient de ‘toestemming aanleg pad.’ gelezen te worden als één ontbindende voorwaarde van Haanex gericht op de vergunning voor het pad. Dit blijkt uit de opbouw van de akte: eerst is opgenomen wat [geïntimeerde] wil (‘recht op overpad, op aansluiting [adres1] ”, ”kettingbeding eerste jaar 100% telken male per jaar 10% minder afdracht” en “ containers opruimen 1 november 2010”) en daarna wat de wens is van Haanex (“ontbindende voorwaarde: financiering, toestemming aanleg pad”).  
         Bovendien heeft [geïntimeerde] zelf tijdens de zitting van het eerste kort geding op 10 februari 2011 verklaard dat hij op moment van sluiten van de overeenkomst niet wist dat aan de toestemming van de Gemeente om zijn paarden elders te stallen nadere voorwaarden zouden worden verbonden. Als [geïntimeerde] niet wist dat hij de verkochte percelen grond nodig zou hebben voor die toestemming, dan ligt het niet voor de hand dat hij op 30 maart 2010 hierover een voorbehoud heeft willen maken. In het licht van deze duidelijke aanwijzingen dat partijen deze ontbindende voorwaarde niet zijn overeengekomen, heeft [geïntimeerde] onvoldoende omtrent verklaringen en gedragingen van partijen gesteld op basis waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat [geïntimeerde] erop heeft mogen vertrouwen dat zo’n ontbindende voorwaarde wel is overeengekomen.  
       
       
       
         
           overige bedingen  
         
       
       
     
     
       3.28 
       
         Partijen twisten nog over de ingangsdatum van het kettingbeding, het meerwaardebeding en het jachtrecht.  
         Ten aanzien van het kettingbeding, waarin een regeling is getroffen over verdeling van een surplus bij doorverkoop van het perceel door Haanex, overweegt het hof dat van een ingangsdatum van 1 juli 2010 (de overeengekomen transportdatum) moet worden uitgegaan, met als gevolg dat het kettingbeding inmiddels is geëxpireerd (per 1 juli 2020). [geïntimeerde] had op 1 juli 2010 de gronden (met opstallen) aan Haanex moeten leveren. Tegen die achtergrond is het niet redelijk dat het kettingbeding - ten behoeve en ten gunste van [geïntimeerde] - door toedoen van [geïntimeerde] pas zou ingaan op de datum van de (hierna te bepalen) uiteindelijke levering.   
         Hetzelfde geldt voor het meerwaardebeding dat [geïntimeerde] met mevrouw [naam9] op 14 januari 2010 is overeengekomen, dat de verdeling van een surplus bij bestemmingswijziging van het perceel betreft en dat een looptijd heeft van 10 jaar na levering aan [geïntimeerde] (op 1 april 2010). Mocht dat beding al tussen partijen zijn overeengekomen (het beding is niet in de akte van 30 maart 2010 opgenomen maar wel in de akte van levering van 6 juli 2011), dan is dat beding inmiddels ook per 1 juli 2020 geëxpireerd.  
         
          [geïntimeerde] wenst nog, voor het geval hij tot nakoming wordt veroordeeld, een zo uitgebreid mogelijk jachtrecht op de percelen grond. Haanex betwist dat zij met [geïntimeerde] (of met [naam10] ) een jachtrecht is overeengekomen. [geïntimeerde] heeft het bestaan van een dergelijke afspraak onvoldoende onderbouwd, zodat het hof aan het beroep van [geïntimeerde] op een jachtrecht voorbij gaat.  
       
       
     
     
       3.29 
       De conclusie uit het voorgaande is dat het principaal hoger beroep van Haanex slaagt.  
       
     
     
       3.30 
       
         In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep komt het hof toe aan de vraag of Haanex, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat Haanex niet alleen [geïntimeerde] maar ook zijn echtgenote met wie hij in gemeenschap van goederen is getrouwd in de procedure had moeten betrekken. 
         
          [geïntimeerde] is de contractspartij van Haanex (en niet ook de echtgenote van [geïntimeerde] ) en om die reden hoefde Haanex alleen [geïntimeerde] tot nakoming aan te spreken. Het feit dat [geïntimeerde] in gemeenschap van goederen is getrouwd betekent niet dat Haanex ook beide eigenaren tot levering van die goederen had moeten aanspreken. Dit volgt uit de bestuursregeling van artikel 1:97 BW. 
         Het voorwaardelijk ingesteld incidenteel beroep van [geïntimeerde] faalt. 
       
       
     
   
   
     
       4 Slotsom 
     
     
       4.1 
       
         De slotsom luidt dat het principaal hoger beroep van Haanex slaagt en dat het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] faalt. Het vonnis van de rechtbank Zeeland-West- Brabant, zittingsplaats Middelburg, van 27 maart 2013 zal moeten worden vernietigd. De vorderingen van Haanex, zoals na wijziging van eis weergegeven in de memorie van grieven tevens akte wijziging van eis en in het oproepingsexploot van 21 januari 2022, zullen alsnog worden toegewezen, zoals hierna vermeld.  
         Wat betreft haar vordering onder III oordeelt het hof dat de (terug)levering door Haanex achteraf onnodig is gebleken en de met die levering samenhangende kosten voor rekening van [geïntimeerde] komen. Het arrest van het hof ‘s-Gravenhage van 10 januari 2012 in kort geding waarbij Haanex is veroordeeld tot teruglevering is door de uitspraak van dit hof immers terzijde gesteld.  
         Het hof zal de door Haanex gevorderde verklaring voor recht toewijzen en de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen (vordering IV).  
       
       
     
     
       4.2 
       
         
          [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide procedures worden veroordeeld. De kosten voor de eerste aanleg worden aan de zijde van Haanex vastgesteld op € 575,- voor griffierecht, op € 278,99 voor beslagkosten, op € 76,17 voor kosten exploot en op € 4.263,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op € 76,71 en € 103,33, tezamen € 180,04 voor explootkosten, op € 683,- voor griffierecht, op € 450,- voor kosten getuigen en op € 4.456,- (4 punten x tarief II) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in het incidenteel hoger beroep begroot op nihil. 
         Als niet weersproken zal ook de wettelijke rente over genoemde bedragen worden toegewezen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       Het hof, recht doende in het principaal en in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep: 
     
     
     
       5.1 
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, van 27 maart 2013 en doet opnieuw recht; 
       
     
     
       5.2 
       veroordeelt [geïntimeerde] op kosten van [geïntimeerde] aan Haanex te leveren de gronden als omschreven in de akte van 30 maart 2010, zijnde het perceel gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] , sectie G, nummer [nummer1] en het perceel gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] , sectie G, nummer [nummer3] , inclusief paardenbak, bosschages, afrasteringen, hekwerk, toegangspoorten, windsingels, waterput, buitenkast elektra en overige opstallen en exclusief de containers voor een bedrag van € 127.500,-, binnen 12 weken na betekening van dit arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5000,- per dag dat [geïntimeerde] in gebreke is aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van € 300.000,-; 
       
     
     
       5.3 
       
         bepaalt dat het kettingbeding als omschreven in de koopovereenkomst van  
         30 maart 2010 is ingegaan op 1 juli 2010 en is geëindigd op 1 juli 2020; 
       
       
     
     
       5.4 
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Haanex van een bedrag van 
         € 8.903,20 ter zake van de kosten betreffende de levering van 8 maart 2012, te 
         vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2012 tot aan de dag van algehele voldoening; 
       
       
     
     
       5.5 
       
         verklaart voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de 
         nakoming van de overeenkomst d.d. 30 maart 2010 en schadeplichtig is, 
         en veroordeelt [geïntimeerde] de schade te vergoeden die Haanex als 
         gevolg daarvan heeft geleden en lijdt, nader op te maken bij staat; 
       
       
     
     
       5.6 
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Haanex van een bedrag van 
         € 410,14 ter zake van beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag van algehele voldoening; 
       
       
     
     
       5.7 
       
         veroordeelt [geïntimeerde] om al hetgeen Haanex ter uitvoering van het 
         bestreden vonnis en van het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 26 juli 2016 aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan Haanex terug te betalen, 
         vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag 
         van algehele voldoening; 
       
       
     
     
       5.8 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Haanex wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 575,- voor griffierecht, op € 278,99 voor beslagkosten, op € 76,17 voor kosten exploot en op € 4.263,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op € 180,04 voor explootkosten, op € 683,- voor griffierecht, op € 450,-  voor kosten getuigen en op € 5.013,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in het incidenteel hoger beroep begroot op nihil, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; 
       
     
     
       5.9 
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.10 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en I.A. Katz-Soeterboek en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022.