ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:6725

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:6725 Rechtbank Noord-Holland , 26-08-2020 / 8259510 \ CV EXPL 20-169

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-08-26

Zaaknummer: 8259510 \ CV EXPL 20-169

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:6725

---

voorwaarden huurdersorganisatie/bewonerscommissie Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet)

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8259510 \ CV EXPL  20-169 
       Uitspraakdatum: 26 augustus 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting  Stichting Woondiensten Enkhuizen , mede handelend onder de naam Welwonen  
       gevestigd te Enhuizen 
       eiseres 
       verder te noemen: Welwonen 
       gemachtigde: mr. J.J. de Boer 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         de stichting Huurdersstichting Bloemenbuurt Enkhuizen. 
       
       gevestigd te Enkhuizen  
       gedaagde  
       verder te noemen: HSB  
       gemachtigde: mr. P.F.M. Deijkers 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Welwonen heeft bij dagvaarding van 15 november 2019 een vordering tegen “ de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Vereniging Bewonerscommissie Bloemenbuurt Enkhuizen ” (hierna: VBBE) ingesteld. Niet VBBE maar HSB heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       Welwonen heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna HSB een schriftelijke reactie heeft gegeven. Welwonen heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Welwonen is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 eerste lid van de Woningwet. Zij verhuurt in de zogenaamde Bloemenbuurt in Enkhuizen 271 woningen. De Bloemenbuurt bestaat uit een achttal straten die met elkaar gemeen hebben dat ze zijn vernoemd naar bloemen.  
     
     
       2.2. 
       VBBE heeft zich op enig moment bij Welwonen voorgesteld als bewonerscommissie van het complex Bloemenbuurt. VBBE heeft Welwonen gevraagd om, onder meer, een overleg betreffende de plannen van Welwonen voor de Bloemenbuurt. Welwonen is namelijk van plan haar huurwoningen in de Bloemenbuurt of een deel daarvan te vernieuwen.  
     
     
       2.3. 
       Op 25 februari 2019 heeft VBBE een verzoek als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) bij de Huurcommissie ingediend waarin VBBE, kort gezegd, heeft verzocht te worden erkend als huurdersorganisatie dan wel als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet. Welwonen heeft bij de Huurcommissie verweer gevoerd.  
     
     
       2.4. 
       De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 29 juli 2019, verkort en zakelijk weergegeven, geoordeeld dat VBBE niet is te beschouwen als een bewonerscommissie maar wel als huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet. 
     
     
       2.5. 
        Op 6 januari 2020 is HSB opgericht. HSB wordt geacht de activiteiten van VBBE te hebben overgenomen c.q. voortgezet. 
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Welwonen vordert: 
         I. te bepalen dat VBBE geen huurdersorganisatie is in de zin van de Overlegwet; 
         II. te bepalen dat VBBE geen bewonerscommissie is in de zin van de Overlegwet; 
         III. VBBE te veroordelen tot voldoening van de door Welwonen in het kader van de procedure bij de Huurcommissie verschuldigd geworden legeskosten ad € 450,-; 
         IV. VBBE te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder salaris gemachtigde; 
         V. VBBE te veroordelen in de nakosten van dit geding ad € 131,-, te vermeerderen met  
         € 68,- in geval van betekening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat de Huurcommissie ten onrechte heeft geoordeeld dat VBBE is te beschouwen als Huurdersorganisatie. VBBE voldoet niet aan de vereisten die de Overlegwet stelt aan een huurdersorganisatie. Niet duidelijk is welk complex in de zin van de wet VBBE vertegenwoordigt. Zij richt zich bovendien mede op eigenaren van koopwoningen. VBBE heeft niet aangetoond dat zij de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen de gelegenheid geeft te participeren. Niet blijkt dat alle huurders zich bij VBBE kunnen aansluiten en dat VBBE de huurders vertegenwoordigt. Verder heeft VBBE niet aannemelijk gemaakt dat zij namens de huurders van Welwonen in de Bloemenbuurt in overleg kan treden. Bovendien is overleg tot op heden niet mogelijk gebleken omdat, kort gezegd, de vertegenwoordigers van VBBE daarbij weglopen en zij onredelijke eisen stellen. Het een en ander geldt ook voor HSB, zo begrijpt de kantonrechter de stellingen van Welwonen. 
     
     
       3.3. 
       HSB betwist de vordering. HSB voert aan – samengevat – dat zij als rechtsopvolger van VBBE weldegelijk een huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet is en aan alle wettelijke vereisten voldoet. Zo zijn alle bestuursleden van HSB gekozen door de huurders van woningen in de Bloemenbuurt. HSB informeert de huurders en houdt enquêtes onder de huurders. Daarnaast houdt HSB vergaderingen waarin alle huurders welkom zijn en inspraak hebben. HSB voldoet aan de representativiteitseis. Zij heeft contactpersonen in de buurt. Inmiddels zijn er contactpersonen voor zes van de acht straten. 109 huurders hebben HSB gemachtigd om hun belangen te behartigen. Zij vertegenwoordigen meer dan 40 procent van de huurwoningen van Welwonen.  
     
     
       3.4. 
       Anders dan Welwonen stelt, vindt HSB het overleg juist wel constructief. Het lijkt er echter op dat Welwonen geen tegenspraak van HSB duldt. Welwonen heeft zelf een HuurdersAdvies Raad (HAR) in het leven geroepen en die heeft zij, met uitsluiting van anderen, als gesprekspartner van zichzelf aangewezen. Daarmee heeft Welwonen haar wettelijke plichten en verantwoordelijkheden afgeschoven. Medewerking en antwoord op vragen van HSB, informatie over onderzoeken en metingen worden door Welwonen en door de HAR stelselmatig geweigerd. De HAR is te beschouwen als verlengstuk van Welwonen. De belangen van de huurders zijn door de HAR echter niet geborgd. De HAR heeft verschillende petten op. Zo is de HAR een huurdersorganisatie en vertegenwoordiger van huurdersbelangen, maar ook als enige participant van de wijkvernieuwing in de Bloemenbuurt. Dat laatste is echter niet aan de huurders van Welwonen bekendgemaakt. Welwonen en de HAR geven misleidende informatie aan de huurders door te stellen dat de HAR weldegelijk onafhankelijk is. De HAR heeft thans maar twee leden zodat niet gewaarborgd is dat zij voldoende draagvlak heeft bij de huurders van de 2300 huurwoningen van Welwonen. De HAR voert haar taken niet goed uit. De HAR geniet de bevoegdheden die de Overlegwet aan een huurdersorganisatie verleent zonder zelf te voldoen aan de vereisten voor het zijn van een huurdersorganisatie. Niet de HAR maar HSB moet daarom als enig bevoegde huurdersorganisatie voor de Bloemenbuurt te worden beschouwd.  
     
     
       3.5. 
       
         HSB vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter: 
         I. Welwonen, veroordeelt om de door haar in het leven geroepen huurdersorganisatie onder de naam HAR te (doen) ontbinden; 
         II. bepaalt dat HSB door Welwonen als enige bevoegde huurdersorganisatie op wijkniveau voor het project Bloemenbuurt zal worden erkend; 
         III. Welwonen veroordeelt tot het toekennen van de door HSB gevraagde en te vragen vergoeding(en) voor de door HSB te maken onkosten. 
       
     
     
       3.6. 
        Welwonen voert verweer tegen de tegenvordering. Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden teruggekomen.  
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
         
           Vereniging Bewonerscommissie Bloemenbuurt Enkhuizen of Huurdersstichting Bloemenbuurt Enkhuizen 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Welwonen heeft een vordering ingesteld tegen de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Vereniging Bewonerscommissie Bloemenbuurt Enkhuizen. Vervolgens heeft HSB daarop gereageerd en een tegenvordering ingesteld. HSB, opgericht op 6 januari 2020, heeft daarbij gesteld de rechtsopvolger van de Vereniging Bewonerscommissie Bloemenbuurt Enkhuizen te zijn. Weliswaar is Welwonen in de kop van haar processtukken HBBE als procespartij blijven vermelden, maar zij heeft inhoudelijk geen bezwaar gemaakt tegen deze verandering van de procespartij. Integendeel, zij noemt de wederpartij in haar processtukken verder “HSB”, de afkorting van Huurdersstichting Bloemenbuurt Enkhuizen. Welwonen heeft ook niet aangevoerd dat HSB geen tegenvordering zou kunnen instellen omdat zij geen procespartij is. De kantonrechter heeft er daarom voor gekozen om HSB als procespartij te beschouwen. Omdat de eerste vordering van Welwonen zich ook richt tegen het oordeel van de Huurcommissie, zal de kantonrechter die vordering beschouwen als betrekking hebbend op zowel VBBE als HSB.  
     
     
       4.3. 
       
         Het gaat in deze zaak in de kern om de formele vraag of VBBE en HSB als huurdersorganisatie en HSB als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet zijn te beschouwen. De relevante passages uit de Overlegwet luiden als volgt: 
         “ Artikel 1  
       
       
         1	In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:  
       
       
         (…) 
       
       
         c.	wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen;  
       
       
         (…) 
       
       
         f.	huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:  
       
       
         
           1°.	van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;  
         
         
           2°.	die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;  
         
         
           3°.	die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en  
         
         
           4°.	die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;  
         
       
       
         g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2° tot en met 4°.  
       
       
         
           (…) 
         
         
           Artikel 2a  
         
         
           (…) 
         
       
       
         2	Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden. 
       
       
         (…) ” 
       
     
     
       4.4. 
       Voor de vraag of HBBE en/of HSB is te beschouwen als huurdersorganisatie moet dus vaststaan: 
       
         
           dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; 
         
         
           dat HBBE/HSB de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling; 
         
         
           dat HBBE/HSB ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en  
         
         
           dat HBBE en/of HSB alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor HBBE de belangen behartigde en HSB de belangen behartigt, in de gelegenheid stelde/stelt om zich bij haar aan te sluiten. 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
         Gelet op het bepaalde in artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is het aan HSB om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij (of HBBE) een huurdersorganisatie dan wel een bewonerscommissie is de zin van de Overlegwet is. Zij is immers de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten. De kantonrechter zal de hiervoor genoemde voorwaarden langslopen.  
         
           Huurdersorganisatie? 
         
       
     
     
       4.6. 
       Omdat VBBE kennelijk opgehouden is te bestaan, staat daarmee vast dat VBBE op dit moment niet voldoet aan de vereisten die de Overlegwet aan een huurdersorganisatie stelt. In zoverre dient de de beslissing van de Huurcommissie te worden vernietigd. Dat zij in het verleden voldeed aan de vereisten voor een huurdersorganisatie, is niet gebleken. Met name is niet gebleken dat zij voldeed aan de gestelde voorwaarden. Kortheidshalve verwijst de kantonrechter naar hetgeen hij hierover in het hiernavolgende constateert over HSB. Wat nu geldt voor HSB gold in het verleden voor VBBE.  
     
     
       4.7. 
       Evenmin gebleken is dat HSB voldoet aan de vereisten die de Overlegwet aan een huurdersorganisatie stelt. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
     
     
       4.8. 
       Eerst het bestuur van HSB (voorwaarde 1). Niet gebleken is dat het bestuur van HSB wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt. De statuten van HSB bepalen namelijk dat de bestuurders van de stichting wordt benoemd door het bestuur (artikel 4 lid 2 van de statuten). Weliswaar dient het bestuur voorafgaand aan de benoeming in overleg te treden met de huurders c.q. bewonerscommissie(s), maar die kunnen slechts een advies of een niet-bindende voordracht uitbrengen. Daardoor is niet voldaan aan het vereiste dat het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de huurders die de stichting vertegenwoordigt. Daaraan voegt de kantonrechter nog toe dat de statuten (artikel 4 lid 7) bepalen dat ook tot bestuurder kunnen worden benoemd huurders van  voormalige  woningen in eigendom van of in beheer bij verhuurder. Daardoor kan het bestuur bestaan uit anderen dan de huurders die de stichting vertegenwoordigt.  
     
     
       4.9. 
       HSB kan daarom niet worden beschouwd als huurdersorganisatie. Ten overvloede, omdat HSB wellicht in de toekomst haar statuten zal aanpassen, zal de kantonrechter de andere genoemde voorwaarden ook langslopen.  
     
     
       4.10. 
       Wel voldaan heeft HSB aan het vereiste onder 2. Zo staat vast, Welwonen heeft dat onvoldoende betwist, dat HSB de huurders via de website van HSB, nieuwsbrieven en sociale media op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen, bijvoorbeeld door het houden van enquêtes, betrekt bij haar standpuntbepaling.  
     
     
       4.11. 
       Uit hetgeen HSB heeft aangevoerd blijkt echter niet dat zij voldoet aan het vereiste onder 3. Weliswaar wordt er jaarlijks een vergadering gehouden, maar dat HSB tijdens die vergaderingen verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt, is niet gebleken uit hetgeen HSB heeft aangevoerd. HSB heeft slechts uitnodigingen voor die vergaderingen overgelegd. Notulen van de gehouden vergaderingen met daarin (onder meer) verslag van het besprokene ontbreken.  
     
     
       4.12. 
       
         Tenslotte het vereiste onder 4. HSB heeft een groot aantal stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij contact zoekt met de huurders in de Bloemenbuurt. In die stukken vraagt HSB, onder meer, aan huurders om deel te nemen in een groep huurders die fungeert als klankbord voor het bestuur van HSB. Afgezien van hetgeen de kantonrechter heeft opgemerkt over de benoeming van bestuursleden, blijkt niet dat er beperkingen zijn voor huurders om zich “aan te sluiten” bij HSB. In zoverre voldoet HSB daarmee aan voorwaarde 4. 
         
           Bewonerscommissie 
         
       
     
     
       4.13. 
       De volgende vraag is of HSB is te beschouwen als een bewonerscommissie. Een bewonerscommissie is een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex. Daarnaast moet de commissie voldoen aan de onder onderdeel f, onder 2 tot en met 4 genoemd vereisten van artikel 1 lid 1.  
     
     
       4.14. 
       Met de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat HSB niet kan worden beschouwd als een bewonerscommissie. Gebleken is namelijk – en HSB erkent dit ook – dat HSB optreedt als vertegenwoordiger van huurders uit acht complexen. Weliswaar liggen al die complexen in de Bloemenbuurt maar, zoals de Huurcommissie terecht constateert, overstijgt de belangenbehartiging door HSB daarmee het individuele complexniveau, waardoor HSB niet kwalificeert als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet.  
     
     
       4.15. 
       Daar voegt de kantonrechter nog het volgende aan toe. In artikel 2a lid 2 van de Overlegwet is bepaald dat een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden. Volgens Welwonen is dat het geval omdat HSB is begonnen als “anti-sloopclub” en hebben de eisen die HSB vervolgens aan Welwonen heeft gesteld niets te maken met overleg. Bovendien is niet duidelijk wat de mening is van de huurders die door HSB worden vertegenwoordigd, aldus Welwonen. HSB heeft daartegen, onder meer, aangevoerd dat zij een klankbordgroep heeft opgezet met vertegenwoordigers uit zes van de acht complexen. Bovendien hebben 109 huurders (meer dan 40 procent van alle huurwoningen) HSB gemachtigd om hun belangen te behartigen.  
     
     
       4.16. 
       Weliswaar kan worden aangenomen dat HSB zich richt tot alle huurders in alle acht complexen, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat HSB in het overleg met Welwonen namens de bewoners van huurwoningen in de betreffende complexen kan optreden. Dat bewoners van huurwoningen van zes van de acht complexen hebben plaatsgenomen in de klankbordgroep van HSB is daarvoor onvoldoende. Niet alleen omdat er twee complexen niet in die klankbordgroep vertegenwoordigd zijn. HSB heeft namelijk ook niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze zij met de adviezen van de klankbordgroep omgaat en in hoeverre de door (het bestuur van) HSB uitgedragen standpunten in het overleg met Welwonen de standpunten zijn van de bewoners van de respectieve complexen. Zoals hiervoor al geconstateerd, heeft HSB ook nagelaten, bijvoorbeeld, notulen van vergaderingen over te leggen.  
     
     
       4.17. 
       Dat HSB door de bewoners van meer dan 40 procent van de huurwoningen is gemachtigd hen te vertegenwoordigen, maakt dat niet anders. Uit de door HSB overgelegde lijsten blijkt niet meer dan dat de betreffende personen akkoord gaan met de op die lijst voorgedrukte tekst: “ De vereniging Bewonerscommissie Bloemenbuurt Enkhuizen is bezig met het uitzoeken of de procedures en wetgevingen wel goed gevolgd worden door WelWonen. Staat u erachter dat de bewonerscommissie onpartijdig en onafhankelijk uw belangen behartigd en o.a. deze zaken voor u uitzoekt? ” Niet blijkt hieruit wat het standpunt is van de betreffende bewoners en in hoeverre dat standpunt aansluit bij het standpunt dat HSB inneemt in de overleggen met Welwonen. Nog daargelaten dat HSB niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar standpunten op complexniveau representatief zijn voor de standpunten van de aldaar wonende bewoners van huurwoningen.  
     
     
       4.18. 
       
         De conclusie is dat de beslissing van de Huurcommissie moet worden vernietigd en dat de kantonrechter oordeelt dat HSB geen huurdersorganisatie en ook geen bewonerscommissie is. De tegenvordering van HSB dat HSB als enige bevoegde huurdersorganisatie op wijkniveau voor het project Bloemenbuurt wordt erkend, wordt reeds om die reden afgewezen.  
         
           Leges Huurcommissie 
         
       
     
     
       4.19. 
       
         Uit het voorgaande vloeit voort dat HSB zich ten onrechte heeft gewend tot de Huurcommissie. HSB dient daarom de door Welwonen betaalde leges ten bedrage van € 450,- aan Welwonen te vergoeden. Voor zover HSB zich er op beroept dat zij niet op de hoogte was van bepaalde formaliteiten die de Overlegwet stelt, en dat het aan Welwonen te verwijten is dat zij HSB niet voldoende heeft voorgelicht, miskent HSB daarmee dat zij zelf onderzoek dient te doen naar verplichtingen die de wet stelt aan de hoedanigheid van een huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie.  
         
           Verbod HAR 
         
       
     
     
       4.20. 
       Dan de door HSB gevorderde ontbinding van HAR. Die vordering wordt afgewezen. In de eerste plaats omdat HAR een rechtspersoonlijkheid bezittende stichting is en HSB niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke grond Welwonen bevoegd zou zijn de ontbinding van die rechtspersoon te bewerkstelligen.  
     
     
       4.21. 
       Daar komt bij dat HSB geen redenen heeft genoemd waarom HAR zou moeten worden ontbonden. Haar bezwaren richten zich slechts op de rol van HAR als overlegpartner van (eerst binnen en nu buiten) Welwonen. Om dat te laten stoppen is ontbinding van HAR geen noodzaak. Daar komt bij dat uit hetgeen HSB heeft aangevoerd niet blijkt dat het bestaan van HAR en/of het feit dat Welwonen zich door HAR laat adviseren over haar beleid, waaronder dat betreffende de Bloemenbuurt, kwalificeert als onrechtmatig handelen van Welwonen tegenover HSB. Het staat Welwonen vrij zich door derden te laten adviseren over haar beleid, zolang zij daarmee haar verplichtingen jegens wettelijke overleg- en inspraakpartners zoals bijvoorbeeld vastgelegd in de Overlegwet blijft nakomen.  
     
     
       4.22. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Welwonen zal toewijzen en de tegenvordering van HSB zal afwijzen. 
     
     
       4.23. 
       
         De proceskosten komen voor rekening van HSB, omdat zij ongelijk krijgt. Wegens de samenhang tussen de vordering van Welwonen en de tegenvordering, zal de kantonrechter de proceskosten betreffende de tegenvordering aan de zijde van Welwonen begroten op 1 punt wegens kosten gemachtigde.  
         
           Tenslotte 
         
       
     
     
       4.24. 
       Deze zaak gaat over de formele kant van overleg tussen huurders en de verhuurder. Dat HSB thans niet kwalificeert als huurdersorganisatie of bewonerscommissie neemt niet weg dat zij dat mogelijk in de toekomst wel doet en dat zij dan alsnog aanspraak kan maken op de rechten uit de Overlegwet. De kantonrechter constateert dat partijen elkaar de nodige verwijten maken. Binnen het kader van dit geding is niet te achterhalen wie daarin gelijk heeft. Wat daarvan ook zij; indien HSB alsnog zou kwalificeren als huurdersorganisatie of bewonerscommissie dienen beide partijen de kaders van de wet in de gaten dienen te houden. Een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag een luis in de pels zijn. Echter, van HSB mag worden verwacht dat zij op de hoogte is van de beperkingen die de wet geeft en dat zij daar ook naar handelt.  
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       vernietigt de beslissing van de Huurcommissie van 29 juli 2019 gegeven in zaaknummer WOHV 079 en bepaalt dat VBBE en HSB niet zijn te beschouwen als huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet; 
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat HSB geen bewonerscommissie is in de zin van de Overlegwet; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt HSB tot voldoening van de door Welwonen in het kader van de procedure bij de Huurcommissie verschuldigd geworden legeskosten ad € 450,-; 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt HSB tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van HSB tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding				€	103,58 griffierecht					€	124,00 salaris gemachtigde	€	360,00	(2 punten); 
     
     
       5.5. 
       	veroordeelt HSB tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Welwonen worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       5.7. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       5.9. 
       
         veroordeelt HSB tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Welwonen worden vastgesteld op € 180,00 wegens kosten gemachtigde. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter