ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:2618

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:2618 Gerechtshof Amsterdam , 17-09-2024 / 200.323.191/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-09-17

Zaaknummer: 200.323.191/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:2618

---

Huur woonruimte. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (‘diplomatenclausule’). Mogelijkheid tussentijdse opzegging door huurder.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.323.191/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9821470 CV EXPL 22-5312 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       2.  [appellant 2] , 
       wonend te [plaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. L. Hellinga te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis te Tilburg. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 29 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 oktober 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
     
     
       2.1. 
       
        [appellanten] hebben met ingang van 1 april 2020 de woning aan [straat] 230-H gehuurd van [geïntimeerde] . De overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en liep tot en met 31 maart 2021. De overeenkomst heeft als kop “huurovereenkomst voor bepaalde tijd (diplomatenclausule)”. 
     
     
       2.2. 
       De kale huur bedroeg € 1.900,-- per maand. [appellanten] betaalden daarnaast  € 50,-- per maand voor stoffering en meubilering en € 400,-- per maand aan servicekosten. Deze servicekosten zijn een voorschot voor gas, water, energie, televisie en internet. Daarnaast hebben zij eenmalig een waarborgsom van € 3.900,-- betaald. 
     
     
       2.3. 
       In de considerans van de huurovereenkomst is onder punt b. opgenomen: 
       
       
         Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van  12 maanden  en dat verhuurder voornemens is het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW. 
       
       
     
     
       2.4. 
       In de considerans van de huurovereenkomst is onder punt d. opgenomen: 
       
       
         Dat, indien verhuurder het gehuurde zelf wenst te betrekken op enig moment gelegen ruim na de overeengekomen einddatum van deze huurovereenkomst, deze huurovereenkomst zal worden verlengd met een nader door verhuurder te bepalen termijn, onverminderd het recht van huurder de huurovereenkomst alsdan te beëindigen of op te zeggen, en dat dergelijke verlengingen kunnen worden herhaald. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Onder de punten e., g. en h. in de considerans is opgenomen dat huurder het 
         gehuurde wenst te huren op tijdelijke basis, dat partijen een huurovereenkomst voor 
         bepaalde tijd tot stand wensen te brengen en dat huurder de woonruimte voor de 
         overeengekomen periode wenst te huren. 
       
     
     
       2.6. 
       
         In de considerans onder punt f. is bepaald dat huurder uitdrukkelijk bereid is het 
         gehuurde na ommekomst van de duur van de overeenkomst te verlaten met al het 
         zijne en de zijnen. 
       
     
     
       2.7. 
       Artikel 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende: 
       
     
     
       3.1 
       
         Duur van de huurovereenkomst 
       
       
       
         De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. Verhuurder is voornemens het gehuurde alsdan zelf te betrekken.  
       
       
       
         Indien verhuurder het gehuurde na de einddatum nog niet meteen zal betrekken, zal verhuurder dit uiterlijk 2 maanden voor de overeengekomen einddatum schriftelijk meedelen aan huurder en zal deze huurovereenkomst van rechtswege worden verlengd met een alsdan door verhuurder te bepalen en aan huurder schriftelijk mee te delen termijn (te relateren aan de vermoedelijke nieuwe datum waarop verhuurder voornemens is het gehuurde zelf te betrekken), onverminderd het recht van huurder om de huur te beëindigen door opzegging. 
       
       
       
         Partijen komen overeen dat dergelijke verlengingen kunnen worden herhaald, onverminderd het recht van huurder om de huur te beëindigen door opzegging. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Artikel 3.2 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer dat opzegging door 
         huurder dient te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van één 
         kalendermaand. 
       
     
     
       2.9. 
       
         Volgens artikel 3.4 van de huurovereenkomst, getiteld “Ontruiming”, is huurder 
         gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen al dan niet 
         verlengde huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en 
         zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van 
         verhuurder. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 11 november 2020 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] bericht dat zij de huurovereenkomst wensten op te zeggen tegen 31 december 2020. Hierop is er tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of de huurovereenkomst voor het eerst tegen 31 maart 2021 kon worden opgezegd, of dat tussentijdse opzegging ook mogelijk was. 
     
     
       2.11. 
       
        [appellanten] hebben de huur tot en met december 2020 voldaan. Daarna hebben zij geen huur meer betaald. [geïntimeerde] heeft de waarborgsom onder zich gehouden. Ook heeft er nog geen eindafrekening van het voorschot voor gas, water, energie, televisie en internet plaatsgevonden. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         In deze procedure vorderen [appellanten] in conventie, kort weergegeven, betaling van het bedrag van de door hen betaalde waarborgsom, een bedrag voor de afrekening van servicekosten, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten met rente. [geïntimeerde] vordert in reconventie achterstalllige huur na verrekening van de waarborgsom en de afrekening van servicekosten alsmede de proceskosten. 
         De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en heeft daartoe onder meer overwogen dat de huurovereenkomst voor [appellanten] niet tussentijds opzegbaar was, zodat [appellanten] tot het einde van de overeengekomen huurperiode de huurprijs verschuldigd waren. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Het hof stelt allereerst vast dat [geïntimeerde] in de procedure in hoger beroep is verschenen, zodat de door [appellanten] aangehaalde oproepingsperikelen in zoverre niet meer aan de orde zijn. 
       
     
     
       3.3. 
       Met de eerste twee grieven komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als een tussenhuurovereenkomst met diplomatenclausule die in de eerste huurperiode van  1 april 2020 tot en met 31 maart 2021 niet tussentijds door [appellanten] kon worden opgezegd. [appellanten] , zo begrijpt het hof, betogen met grief 1 in de kern dat de huurovereenkomst weliswaar een overeenkomst met diplomatenclausule is, maar dat sprake is van samenloop met een tijdelijke woonruimtehuurovereenkomst in de zin van art. 7:271 lid 1 BW (de versie die gold tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024). Vanwege die samenloop konden [appellanten] , nu de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging niet uitdrukkelijk is uitgesloten, de huurovereenkomst tussentijds opzeggen. [appellanten] stellen met grief 2 dat door [geïntimeerde] kennelijk een bepaald model huurovereenkomst is gebruikt en dat daaruit onder meer een bepaling is geschrapt, waarin de mogelijkheid voor de huurder om tussentijds op te zeggen expliciet is uitgesloten.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Het hof oordeelt net als de kantonrechter dat het in deze zaak aankomt op de uitleg van de overeenkomst. Daarbij gaat het niet slechts om de taalkundige uitleg, doorslaggevend is welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  
         Bij deze uitleg spelen de verschillende door de kantonrechter benoemde omstandigheden een rol: [geïntimeerde] ging voor een jaar naar het buitenland, zij wilde gedurende haar verblijf in het buitenland inkomsten uit verhuur van haar woning ontvangen, zij wilde daarna kunnen terugkeren in haar woning en, indien haar verblijf langer zou duren dan de voorziene periode van een jaar, zou zij de huurovereenkomst willen verlengen. [appellanten] hebben onvoldoende bestreden dat zij dit alles wisten. De huurovereenkomst sluit daar ook op aan doordat daarboven de kop “diplomatenclausule” staat, doordat in de considerans onder verwijzing naar artikel 7:274 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt verwezen naar de wens van [geïntimeerde] om in de woning terug te keren, en doordat de ontruiming na afloop van de huurperiode uitdrukkelijk is bedongen.  
         
          [appellanten] hebben op hun beurt niet (gemotiveerd) gesteld dat zij aan [geïntimeerde] hebben laten weten dat zij in de eerste huurperiode de huurovereenkomst tussentijds wilden kunnen opzeggen en dit is ook niet gebleken. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         De tekst van artikel 3.1 van de huurovereenkomst verwijst in een eerste alinea naar de overeengekomen duur van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 1.5, te weten van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2021.  
         In een volgende separate alinea is de mogelijkheid van een door [geïntimeerde] eenzijdig te bepalen verlenging genoemd. In dezelfde volzin is het recht van huurder op tussentijdse opzegging vermeld, terwijl deze mogelijkheid elders in de overeenkomst daarvoor niet wordt genoemd. Artikel 3.2 bepaalt vervolgens hoe opzegging dient plaats te vinden.  
       
       
     
     
       3.6. 
       De tekst, in samenhang met de voor partijen over en weer kenbare achtergrond, brengt mee dat [appellanten] de huurovereenkomst zo hebben moeten begrijpen dat tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging gedurende de eerste periode niet mogelijk was, terwijl die opzegging wel mogelijk was gedurende de eventuele, door [geïntimeerde] eenzijdig te bepalen verlenging van de huurovereenkomst. Dat er op die manier verschil is gemaakt tussen de eerste en de verlengde huurperiode is ook niet onlogisch, omdat uit artikel 3.1 volgt dat [geïntimeerde]  eenzijdig  de duur van de verlenging kon bepalen, terwijl de duur van de eerste periode tussen partijen was  overeengekomen . Het was dan ook zeer goed denkbaar dat [appellanten] niet voor de gehele door [geïntimeerde] te bepalen periode aan de huurovereenkomst zouden willen worden verbonden. De in de bepaling betreffende de verlenging genoemde tussentijdse opzegging loste dat op. Dat ook in de considerans de mogelijkheid van opzegging slechts in verband met de verlenging wordt genoemd, benadrukt dat partijen de tussentijdse opzegging alleen zijn overeengekomen voor de eventuele verlenging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.7. 
       In het midden kan blijven of [geïntimeerde] een bepaald model huurovereenkomst heeft gebruikt en daaruit een expliciete uitsluiting van de omstreden opzeggingsmogelijkheid heeft geschrapt. [appellanten] hebben immers niet gesteld dat zij dit ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wisten, zodat dit ook niet kan bijdragen aan hetgeen zij ten aanzien van de inhoud van de huurovereenkomst hebben moeten begrijpen. 
       
     
     
       3.8. 
       Aldus concludeert het hof dat [appellanten] hebben moeten begrijpen dat zij de huurovereenkomst gedurende de periode tot en met 31 maart 2021 niet konden opzeggen. De grieven stuiten daarop af.  
       
     
     
       3.9. 
       Grief 3 kan gelet op het falen van de grieven 1 en 2 evenmin slagen.  
       
     
     
       3.10. 
       Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellanten] Zoals uit het voorgaande blijkt, hebben [appellanten] hun stellingen onvoldoende concreet toegelicht, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen. 
       
     
     
       3.11. 
       De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,-- aan verschotten en € 858,-- voor salaris en op € 178,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C. Toorman en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.