ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:5531

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:5531 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-06-2021 / 19/01568

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-01

Zaaknummer: 19/01568

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:5531

---

Wet WOZ. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Leeuwarden 
     
     
       nummer 19/01568 
       uitspraakdatum: 1 juni 2021 
     
     
     
       
         Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [X]
          te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 oktober 2019, nummer LEE 19/599, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor  (hierna: de heffingsambtenaar). 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 532.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag in de onroerendezaakbelasting vastgesteld. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bestreden beschikking en aanslag gehandhaafd. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 oktober 2019 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 23 maart 2021 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [B] .  
       
     
     
       1.7 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1934 met een berging, een vrijstaande stenen garage en een carport. De onroerende zaak heeft een woonoppervlak van ongeveer 210 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 905 m². 
     
     
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde naar primair € 453.757 en subsidiair € 462.030 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag in de onroerende-zaakbelasting. 
       
     
     
       3.3 
       De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
       3.4 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017. 
       
     
     
       4.2 
       De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 30 april 2019, opgesteld door [C] , met bijbehorende waardematrix (hierna: de matrix). In het taxatierapport is de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een zestal referentie-objecten: 
       
       - [b-straat] 5 te [Z] , verkocht op 12 mei 2016 voor € 770.000, 
       - [c-straat] 29 te [Z] , verkocht op 16 september 2016 voor € 495.500,  
       - [d-straat] 39 te [Z] , verkocht op 22 januari 2016 voor € 505.000, 
       - [a-straat] 3 te [Z] , verkocht op 2 juli 2018 voor € 712.500,  
       - [b-straat] 4 te [Z] , verkocht op 10 januari 2018 voor € 795.000, 
       - [e-straat] 7 te [Z] , verkocht op 2 februari 2016 voor € 795.000. 
     
     
       4.3 
       Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij – ook eerst in de (hoger)beroepsfase – de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, indien met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentie-objecten aan te dragen. 
     
     
       4.4 
       Belanghebbende heeft aanvankelijk gewezen op [a-straat] 7 te [Z] , het buurpand dat de corresponderende helft van de twee-onder-een-kapwoning vormt waarvan ook de onroerende zaak deel uitmaakt. Van dit door belanghebbende opgevoerde referentie-object zijn evenwel geen (recente) transactiegegevens voorhanden, waarna belanghebbende heeft aangegeven zich niet langer op dit referentieobject te beroepen, zodat het Hof aan dit referentie-object voorbij gaat. 
       
     
     
       4.5 
       Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Anders dan belanghebbende meent, staat de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer er niet aan in de weg dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met de in de matrix opgevoerde referentie-objecten. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar voorts aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.6 
       De grondwaarde, die de heffingsambtenaar in overeenstemming met de gehanteerde grondstaffel heeft vastgesteld op € 278.768,75, of wel € 308 per m², is tussen partijen niet in geschil, nu belanghebbende zich hiermee, blijkens zijn conclusie van repliek, verenigt. 
       
     
     
       4.7 
       Met betrekking tot de referentie-objecten [d-straat] 39 te [Z] en [c-straat] 29 te [Z] heeft belanghebbende gesteld dat deze referentiewoningen deel uitmaken van een aaneengesloten rij huizen, [d-straat] 39 als hoekwoning, [c-straat] 29 als tussenwoning (grenzend aan een inspringende hoekwoning) en behoren dus tot een andere categorie dan de onroerende zaak. Beide referentiewoningen hebben voorts een aanzienlijk kleiner perceeloppervlak (271 m² respectievelijk 331 m²) dan de onroerende zaak (905 m²). Het Hof acht een onderbouwing met de referentie-objecten [b-straat] 4 te [Z] , [b-straat] 5 te [Z] en [a-straat] 3 te [Z] voldoende voor de beschikte waarde. Belanghebbendes grieven met betrekking tot de vergelijkbaarheid van de overige referentie-objecten behoeven daarom geen behandeling. 
       
     
     
       4.8 
       Belanghebbende heeft gesteld dat ten aanzien van de onroerende zaak sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. Ter zake van de kwalificatie van de onroerende zaak in termen van 'doelmatigheid' (3) en 'uitstraling' (3) meent belanghebbende voorts dat zowel de architectonische verminking van de woning door een verbouwing in 1964 als de sterk gedateerde en te vernieuwen indeling een lagere kwalificatie rechtvaardigen (te weten een kwalificatie 2). Hij heeft in dat verband onder meer gewezen op een (vrijstaand) open-haard-blok, aan de voorzijde over de hele lengte voorzien van een groen tegelplateau (40 cm breed, 45 cm hoog) in een naar voren stekende L-vorm die de doorgang naar de achterzijde van de kamer (de oorspronkelijke achterkamer) blokkeert, het overvloedige gebruik van schrootjes (verlaagd plafond in de kamer, plafond van de gang, vier wanden van de kamer en één wand van de gang) alsmede het in 1964 met planken dichttimmeren van de raam- en deurpartij. Voorts is bij de bedoelde verbouwing, naast de werkkamer op de begane grond, een kleine slaapkamer op de eerste verdieping opgeofferd, om daar een tweede badkamer met apart toilet te installeren.  
       
     
     
       4.9 
       
         Blijkens het taxatierapport van de heffingsambtenaar, is de onroerende zaak in het kader van de onderhavige bezwaarprocedure op 26 november 2018 inpandig opgenomen. Het taxatierapport vermeldt ter zake onder meer:  
         “ Zowel het afwerkingsniveau als de onderhoudstoestand van de te waarderen woning is relatief laag. De te waarderen woning is in 1964 verbouwd en daarna hebben er geen verbouwingen of verbeteringen plaatsgevonden. De voorzieningen (keuken, badkamer en toilet) zijn dan ook gedateerd en de te waarderen woning is, op een tweetal ramen in de woonkamer na, voorzien van enkele beglazing. De woonkamer is voorzien van een plafond van kurk, terwijl de kamers op de eerste en tweede verdieping voorzien zijn van zachtboard plafonds. Bovendien is er sprake van achterstallig onderhoud: er is op enkele plaatsen sprake van vochtdoorslag, het dak van de garage is lek en de boeidelen van de garage en carport verkeren in matige conditie. Vanaf maart 2018 is er een start gemaakt met het schilderen van kozijnen en zijn de houten onderdelen van de dakgoot aan de voorzijde in de grondverf gezet. Het kozijn van het toilet is ook rond deze periode vervangen. Het vorige kozijn was volledig rot, hetgeen werd veroorzaakt door lekkage van het bovenliggende balkon. Voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2018 zijn de eventuele waardeverhogende effecten van deze inspanningen uiteraard niet meegewogen. ”. 
       
       
       
         In de matrix is, volgens de heffingsambtenaar, met de staat van onderhoud van de onroerende zaak rekening gehouden door een aftrek van circa 45 % van de waarde van het hoofdgebouw toe te passen, waarbij is uitgegaan van een modelmatige waardering van de onroerende zaak. Dit strookt met de opmerking “Aftrek ivm onderhoud” bij de onroerende zaak in de matrix. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt dat het hoofdgebouw van belanghebbende is getaxeerd op 210 m² x € 1.066 per m², terwijl bij de hiervoor – onder 4.7 – genoemde referentie-objecten is gerekend met een prijs per m² van € 1.790, € 1.992 respectievelijk € 1.448. Deze prijzen per m² van het hoofdgebouw van de referentieobjecten zijn tot stand gekomen op basis van de geanalyseerde (en geïndexeerde) transactiegegevens van die referentieobjecten. Naar het oordeel van het Hof, maakt de matrix deze prijzen per m² voldoende inzichtelijk. Ten aanzien van de prijs per m² van referentieobject [a-straat] 3 te [Z] vermeldt de matrix dat het afwerkingsniveau van dit referentieobject matig is, terwijl ten aanzien het onderhoud is vermeld dat sprake is van achterstallig onderhoud, zodat daarmee in de prijs per m² van het hoofdgebouw van dat referentieobject reeds rekening gehouden is. Naar de taxateur van de heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting van het Hof heeft toegelicht, representeert het verschil tussen de berekende waarde van de hoofdgebouwen van deze referentieobjecten per m² enerzijds en de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak per m² anderzijds, vermenigvuldigd met de oppervlakte van het hoofdgebouw van de onroerende zaak, de waardevermindering van de onroerende zaak ten gevolge van het – tussen partijen niet in geschil zijnde - achterstallige onderhoud van de onroerende zaak. Deze waardevermindering is ten opzichte van het referentieobject [b-straat] 4 te [Z] afgerond € 152.000 ((€ 1.790 -/- € 1.066) x 210 m²) en ten opzichte van het referentieobject [b-straat] 5 te [Z] afgerond € 194.000 ((€ 1.992 -/- € 1.066) x 210 m²). Gelet hierop, is, naar het oordeel van het Hof, de waardevermindering ten gevolge van het achterstallige onderhoud voldoende verdisconteerd. De taxateur heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat de waardevermindering ten gevolge van achterstallig onderhoud niet gelijk gesteld kan worden aan de benodigde kosten van het herstel, maar dat laatstbedoeld bedrag aanzienlijk hoger is. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Dit betekent naar het oordeel van het Hof, dat bij het vaststellen van de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak ruim voldoende rekening is gehouden met de benodigde kosten van herstel. Wat er zij van de opmerkingen van belanghebbende met betrekking tot de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde reken- dan wel wiskundige methoden, is, gelet op het vorenoverwogene, de waardedruk in verband met het achterstallig onderhoud zeker niet tot een te laag bedrag meegenomen. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Hof de herleiding van de geanalyseerde marktgegevens van de hiervoor bedoelde referentieobjecten juist. Overigens benadrukt het Hof dat het bij de waardering van een onroerende zaak niet zo zeer gaat om de som van de geanalyseerde delen, maar veeleer om de waarde van het geheel. 
       
       
     
     
       4.10 
       Wat betreft de ‘uitstraling’ en de ‘doelmatigheid’ van de onroerende zaak ziet het Hof geen aanleiding voor de lagere kwalificatie. Niet alleen zijn de uitstraling en de doelmatigheid van de onroerende zaak subjectief, maar het Hof volgt de heffingsambtenaar ook in zijn stelling dat met een betrekkelijk eenvoudige ingreep en een relatief lage financiële inspanning het aangezicht van de woning aangepast zou kunnen worden. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en  
     
     
     
     
     
     
       mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak,	De voorzitter, 
       te ondertekenen. 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               
             
             
               (P. van der Wal) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.