ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:899

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:899 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-02-2020 / 200.222.056/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-02-04

Zaaknummer: 200.222.056/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:899

---

Huurachterstand bedrijfsruimte. Is in 2005 tussen partijen een hogere huur afgesproken?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.222.056/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3656907 CV EXPL 14-17519) 
     
     
     
     
       
         arrest van 4 februari 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , handelende onder de naam   Car City [appellant] , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] 
       advocaat: mr. H.J. Griede, kantoorhoudend te Winschoten, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [B] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M. Arnold, kantoorhoudend te Leek. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van  
       24 februari 2015, 3 januari 2017 en 23 mei 2017, die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen, en naar het proces-verbaal van  
       13 april 2016 waarin een bewijsopdracht is gegeven. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 13 juli 2017, gericht tegen het eindvonnis; 
       - het comparitiearrest van 10 oktober 2017. De daarin gelaste comparitie na aanbrengen heeft uiteindelijk geen doorgang gevonden; 
       - de memorie van grieven van 5 juni 2018; 
       - de memorie van antwoord van 17 juli 2018. 
     
     
       2.2 
       
         Vervolgens heeft [appellant] pleidooi verzocht. Kort voor de voor pleidooi bepaalde datum heeft mr. Griede zich ziekgemeld. Daarna is in overleg met partijen een comparitie bepaald voor de enkelvoudige kamer. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op  
         7 januari 2020. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van de comparitie hebben partijen arrest gevraagd op het comparitiedossier, aangevuld met dat proces-verbaal. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Waar gaat het in hoger beroep over? 
     
     
       Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurprijs die [appellant] moet betalen. De vraag die het hof moet beantwoorden is of partijen in 2005 afspraken hebben gemaakt over een hogere huur. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat dit het geval is. 
     
     
     
   
   
     
       4 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten. 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft op 1 mei 1998 een huurovereenkomst gesloten voor bedrijfsruimte, bestemd voor autohandel, gelegen aan de [a-straat 1] te [C] (verder: het bedrijfspand). Verhuurders waren [D] en [E] . De contractuele huurprijs bedroeg hfl 750,- per maand. De huurovereenkomst bevatte een koopoptie voor [appellant] , inhoudende dat hij het bedrijfspand bij voorgenomen verkoop mocht kopen voor hfl 70.000.  
       
     
     
       4.2 
       Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7:a:1624 BW van toepassing verklaard (versie 1996). Deze voorwaarden bevatten een regeling voor huurprijsaanpassing gebaseerd op het prijsindexcijfer. In de huurovereenkomst is ook uitdrukkelijk naar deze regeling verwezen. 
       
     
     
       4.3 
       Op 11 december 1998 heeft [geïntimeerde] het aandeel van [E] in het bedrijfspand geleverd gekregen. Bij notariële akte van 16 juli 2004 heeft hij ook het deel van zijn broer [D] in eigendom verkregen. [appellant] is niet in de gelegenheid gesteld zijn koopoptie uit te oefenen. 
       
     
     
       4.4 
       In 2006 is het bedrijfspand geheel vernieuwd en uitgebreid, waarna het ongeveer twee keer zo groot is geworden. 
       
     
     
       4.5 
       Mr. Poortinga, destijds advocaat van [geïntimeerde] , heeft op 30 maart 2007 aan de toenmalige gemachtigde van [appellant] geschreven dat de huur vanaf 1 januari 2007 € 630,70 per maand bedraagt. 
       
     
     
       4.6 
       
        [appellant] heeft vanaf 2006 tot aan het wijzen van het eindvonnis van de kantonrechter maandelijks € 226,89 aan huur voldaan (het equivalent van hfl 500,-). 
       
     
     
       4.7 
       Op 11 december 2013 heeft mr. Van der Wal, op dat moment de gemachtigde van [geïntimeerde] , [appellant] aangeschreven tot betaling van de huurachterstand. [appellant] heeft daaraan niet voldaan. 
       
       
     
   
   
     
       5 De vordering en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       5.1 
       
        [geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding de betaling gevorderd van een bedrag aan huurachterstand, berekend tot en met oktober 2014 op € 38.223,14 inclusief btw, en daarnaast een veroordeling tot betaling van de huurprijs van € 641,30 per maand (inclusief btw) over de periode nadien. 
       
     
     
       5.2 
       De kantonrechter heeft een comparitie bepaald. Op de comparitie van 13 april 2016 is aan [geïntimeerde] de bewijsopdracht gegeven dat hij met [appellant] in 2005 een nieuwe huurprijs is overeengekomen. Vervolgens zijn vier getuigen gehoord ( [geïntimeerde] , zijn broer [D] , boekhouder [F] en [appellant] ). Naar aanleiding van het beroep op verjaring van [appellant] zijn partijen het eens geworden dat de vordering van [geïntimeerde] is verjaard voor zover deze  betrekking heeft op de periode voor 11 december 2008 (vijf jaar voor de brief van mr. van der Wal van 11 december 2013, genoemd onder rov 3.7). 
       
     
     
       5.3 
       
         Bij tussenvonnis van 3 januari 2017 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] in zijn bewijsopdracht geslaagd geoordeeld en [geïntimeerde] opgedragen een nieuwe berekening over te  leggen, rekening houdende met de verjaring. 
         
          [geïntimeerde] heeft vervolgens zijn eis gewijzigd en de huurachterstand tot en met februari 2017 nader berekend op € 40.398,60. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter dit bedrag toegewezen en [appellant] verder veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huur van € 641,30. 
         
          [appellant] heeft aan dit vonnis voldaan en heeft nadien € 641,30 per maand aan huur betaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van de grieven en de vordering in hoger beroep 
     
     
       6.1 
       
        [appellant] vordert in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van 23 mei 2017 en de veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] in ieder geval een bedrag van € 44.326,05 terug te betalen (inclusief deurwaarderskosten) te vermeerderen met wettelijke rente over € 11.993,58 vanaf 3 en 4 augustus 2017. 
       
       
         
           de omvang van het appel 
         
       
     
     
       6.2 
       
        [geïntimeerde] betoogt dat voor zover [appellant] grieven heeft opgeworpen tegen het tussenvonnis van 3 januari 2017, hij daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat hij in de appeldagvaarding en in het petitum van de memorie van grieven alleen vernietiging van het eindvonnis vraagt. 
       
     
     
       6.3 
       Het hof verwerpt dit verweer. Sedert 1993  is vaste jurisprudentie dat een appellant in het algemeen de vrijheid heeft om bij de nadere omlijning van zijn hoger beroep in zijn memorie van grieven ook bezwaren aan te voeren tegen beslissingen in de aan het beroepen vonnis voorafgaande tussenvonnissen, indien deze nog niet in een eerder appel door hem zijn bestreden. Dit betekent dat het hof in kan gaan op de grieven gericht tegen de bewijswaardering van de kantonrechter in dit tussenvonnis. 
       
       
         
           De koopoptie 
         
       
     
     
       6.4 
       
        [appellant] is, zoals ook op de zitting in hoger beroep is gebleken, vooral verbolgen over het feit dat hij in 2004 niet in staat is gesteld om de koopoptie voor de bedrijfsruimte uit te oefenen. Het hof moet echter vaststellen dat [appellant] geen daarop gebaseerde (tegen)vordering in deze procedure heeft ingesteld. In  grief I  betoogt [appellant] dat het volgens hem verheimelijken van de eigendomsoverdracht in 1998 en 2004 tot gevolg heeft dat [geïntimeerde] in het geheel geen aanspraak meer heeft op enige verhoging van de huurprijs. Het hof volgt [appellant] niet in deze stelling. [appellant] heeft ook niet aangegeven op welke juridische grond hij dit verweer baseert. 
       
       
         
           De huurprijs 
         
       
     
     
       6.5 
       De kernvraag in deze procedure is of in 2005 een nadere, hogere huurprijs tussen partijen is afgesproken. Deze vraag komt aan de orde in  grief II , en deels nog in grief I. In de toelichting op die grief I betoogt [appellant] dat van een verhoging van de huurprijs al geen sprake kan zijn, omdat deze niet in een schriftelijke, nieuwe huurovereenkomst is vastgelegd. Het hof gaat daar niet in mee. Er bestaat geen verplichting om een (gewijzigde) huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Dat in 2005 geen nieuw huurcontract is getekend betekent dan ook niet dat geen hogere huurprijs kan zijn overeengekomen. 
       
     
     
       6.6 
       De bewijslast dat in 2005 een hogere huurprijs is overeengekomen, berust bij [geïntimeerde] , zoals ook de kantonrechter in het proces-verbaal van 13 april 2016 terecht heeft opgenomen. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] na bewijslevering in dit bewijs geslaagd geacht, gelet op de getuigenverklaringen van [geïntimeerde] en zijn broer, in samenhang met een aantal andere omstandigheden. 
       
     
     
       6.7 
        Het hof onderschrijft deze conclusie van de kantonrechter. De verklaring van [geïntimeerde] is de verklaring van een partij-getuige. Deze verklaring heeft een beperkte bewijskracht. Er moet voldoende aanvullend bewijs voorhanden zijn dat sterk genoeg is en zodanig essentiële punten betreft dat dit aanvullende bewijs de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maakt. De verklaring van [geïntimeerde] wordt naar het oordeel van het hof op voldoende punten gesteund door de verklaring van zijn broer. Daarnaast ligt er de brief van zijn toenmalige advocaat Poortinga waarin de hogere huur wordt genoemd, terwijl [appellant] en [F] hebben verklaard zich niets meer te kunnen herinneren over de bijeenkomst in 2005. Dit is geen stellige ontkenning van de juistheid van de verklaringen van de broers [geïntimeerde] . Verder is ook relevant dat het bedrijfspand in 2006 is vervangen door een nieuw pand dat ongeveer tweemaal zo groot was, waarbij voor de hand ligt dat een dergelijke verbouwing gevolgen heeft voor de hoogte van de huur. [appellant] heeft op de zitting bij het hof nog verklaard dat deze vervanging al was overeengekomen in 1998 bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar daarvan blijkt niet uit het huurcontract zoals dat in het geding is gebracht. 
       
     
     
       6.8 
       Grief II treft geen doel. Datzelfde geldt voor  grief IV , waarin [appellant] betoogt dat de kantonrechter in zijn eindvonnis op het tussenvonnis van 3 januari 2017 had moeten terugkomen. 
       
     
     
       6.9 
       
         In de toelichting op grief I heeft [appellant] ook nog aangevoerd dat [geïntimeerde] hem een alternatief had moeten bieden voor de huurhoging. Ook dit betoog treft geen doel. Als [appellant] daarmee doelt op het schenden van de hem verleende koopoptie had het op zijn weg gelegen om, nadat hij kennis had gekregen van de overdracht aan [geïntimeerde] , actie tegen [D] dan wel [geïntimeerde] te ondernemen. [appellant] is, ook nadat hij kennis had gekregen van de brief van mr. Poortinga, het gehuurde blijven gebruiken en hij heeft daarvoor zelfs minder huur betaald dan in 1998 was overeengekomen. Op de zitting in hoger beroep heeft [appellant] nog aangevoerd dat ook [geïntimeerde] na de brief van mr. Poortinga de kwestie van de huurprijs tot de brief 11 december 2013 heeft laten rusten. Volgens [geïntimeerde] was dit het gevolg van zijn veelvuldig verblijf in het buitenland en van de spoorloze verdwijning van mr. Poortinga. Het hof merkt hierover op dat het stilzitten van [geïntimeerde] tot gevolg heeft gehad dat een deel van zijn vordering is verjaard. Het hof ziet geen reden om aan het stilzitten van [geïntimeerde] en het betalingsgedrag van [appellant] verdere consequenties te verbinden ten nadele van [geïntimeerde] . 
         Grief I treft in geen enkel opzicht doel. 
       
       
       
         
           Het bedrag van de huurachterstand 
         
       
     
     
       6.10 
       
         In  grief III  vecht [appellant] de berekening van de huurachterstand aan, uitsluitend op de grond dat hij tot op heden slechts een huur van hfl 750,- per maand is verschuldigd, in euro’s neerkomende op € 340,34. Dat standpunt deelt hof, gelet op het voorgaande, niet. Aangezien [appellant] de berekening verder niet heeft bestreden, faalt ook deze grief. Dat de huur na een eenmalige huurprijsaanpassing nu € 641,30 per maand bedraagt, is verder niet afzonderlijk door [appellant] bestreden. 
         Grief III tref evenmin doel. 
       
       
       
         
           De slotsom  
         
       
     
     
       6.11 
       Aangezien de grieven geen van alle slagen, zal het hof de vonnissen waartegen het hoger beroep zich richt bekrachtigen en [appellant] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat van [geïntimeerde] betreft te begroten op 2 punten overeenkomstig tarief III van het liquidatietarief à € 1.391 per punt. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Groningen van 3 januari 2017 en  
       23 mei 2017; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 2.782,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, H. de Hek  en M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       4 februari 2020. 
     
     
   
   
      HR 22-10-1993,  ECLI:NL:HR:1993:ZC1106 (https://www.navigator.nl/document/id15761993102215099admusp?anchor=id-36b88cb4f297caddd5f66aab6aabacdf) .