ECLI: ECLI:NL:GHARL:2014:8070

Titel: ECLI:NL:GHARL:2014:8070 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 21-10-2014 / 200.122.637-01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2014-10-21

Zaaknummer: 200.122.637-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2014:8070

---

Pacht wordt als gevolg van wetswijziging per 1 september 2007 huur woonruimte. Dit is in het verleden door partijen, maar ook door grondkamer en pachtkamer niet onderkend. Thans dient met inachtneming van die bijzonderheid, met inachtneming van het feit dat het gehuurde met inbreng van eigen arbeid door de huurder werd opgericht, en met inachtneming van het gegeven dat de gehuurde woning nog niet is voltooid, een aanvangshuurprijs te worden vastgesteld. Redelijkheid en billijkheid. Geliberaliseerde woonruimte; puntensysteem.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.122.637/01 
       (zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle 604109 CV EXPL 12-2350) 
     
     
     
     
       
         arrest van de eerste kamer van 21 oktober 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. P.H. Rappa, kantoorhoudend te Hardenberg, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde], 
       
       gevestigd te [woonplaats], 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.T. Fuller, kantoorhoudend te Zwolle. 
     
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 7 mei 2013 hier over.  
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       In dit tussenarrest heeft het hof een zogenoemde comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 14 juni 2013; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken. 
       
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop van de procedure is als volgt: 
       - de memorie van grieven,  
       - de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep, met een productie, 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met een productie, 
       - een akte van [appellant], met een productie,    
       - een antwoordakte van [geïntimeerde], met producties. 
     
     
       1.3 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
     
       1.4 
       
         De vordering van [appellant] in principaal appel luidt: 
         “ Dat het Uw gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, moge behagen met een uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest: 
         
           I. 
         
         
           het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad (…) d.d. 4 december 2012, waarvan beroep, te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerde af te wijzen; 
         
         
           II. 
         
         
           met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties, eveneens voor zoveel mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. ” 
       
       
     
     
       1.5 
       
         In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] gevorderd: 
         “ (…) de uitspraak van de kantonrechter d.d. 4 december 2012 te vernietigen, in die zin dat in het dictum onder 1 de pachtprijs per 1 september 2007 zal worden gesteld op € 1.054,97 per maand, althans op een bedrag als Uw hof in goede justitie zal vermenen te behoren, en dat in het dictum sub 3 [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, en dat het vonnis voor het overige wordt bekrachtigd, met veroordeling van [appellant] in de kosten. ” 
       
       
     
     
       1.6 
       
        [geïntimeerde] heeft bij haar laatste akte drie producties in het geding gebracht. Het hof zal deze stukken buiten beschouwing laten, nu [appellant] er niet meer op heeft kunnen reageren. 
       
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
       2.1 
       Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken. 
     
     
       2.2 
       Tussen de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde], [de gravin] (hierna ook: de gravin), en [appellant] is na het overlijden van de toenmalige pachter in de zomer van 1989 overeengekomen dat [appellant] in gebruik zou krijgen een boerderij (erf, woonhuis, stallen, gebouwen en weiland) aan [adres], groot 3.24.40 ha.  
     
     
       2.3 
       
         Omdat over die mondeling gemaakte afspraken op enig moment onduidelijkheid bestond, hebben partijen daarover geprocedeerd. Dat heeft geleid tot het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem van 26 juni 2001, waarbij de pachtovereenkomst schriftelijk is vastgelegd.  
         De kern van die overeenkomst is dat [appellant] het huisperceel met ingang van 1 oktober 1989 en de bijbehorende grond vanaf 1 oktober 1990 voor de duur van twaalf jaar pacht voor een prijs die per 1 januari 2000 fl. 3.000,- per jaar bedroeg, met vermelding van het volgende: “ bij de hoogte van de pachtprijs is rekening gehouden met de door de pachter te verrichten werkzaamheden zoals hierna te vermelden onder “bijzonder beding”:   
         
           (…) 
         
         
           - bijzonder beding: overeengekomen is dat de pachter de bestaande opstallen op het huisperceel zal afbreken en vervangen door nieuw te bouwen opstallen. Daarbij komen de kosten van het materiaal (met voor het woonhuis een limiet van fl. 100.000,-, door [appellant] vrijelijk te besteden binnen het vastgestelde bouwplan) voor rekening van de verpachtster en die van alle arbeid voor rekening van de pachter. ” 
       
     
     
       2.4 
       
         
          [appellant] heeft de bestaande opstallen op het huisperceel afgebroken en daarop een nieuwe gerealiseerd. Ter bestrijding van de bouwkosten deed [appellant], daartoe gemachtigd, opnames van een ten name van (de rechtsvoorgangster van) [geïntimeerde] gestelde bankrekening. Aan deze gang van zaken is op enig moment een eind gekomen.  
         De door [appellant] opgerichte opstal wordt door hem gebruikt maar de woning is niet volgens plan afgebouwd en ook thans nog niet gereed.  
       
     
     
       2.5 
       
         Op 24 oktober 2007 heeft [geïntimeerde] de grondkamer verzocht om de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. Na bezichtiging en taxatie heeft de grondkamer Oost bij beschikking van 26 februari 2009 de pachtprijs ingaande 1 oktober 2007 bepaald op  
         € 12.133,- per jaar. Daarbij is rekening gehouden met de door [appellant] ingebrachte arbeid, door middel van een aftrek van 40% van de gebruikswaarde van de paardenstallen en 50% van de pachtwaarde van de woning. [appellant] heeft tegen deze beschikking beroep ingesteld bij de Centrale Grondkamer, maar bij beschikking van 9 juli 2009 heeft de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer Oost bevestigd.  
       
     
     
       2.6 
       
        [appellant] heeft niet aan de beschikking voldaan en is in plaats daarvan de oude pachtprijs van fl. 3.000,- oftewel € 1.361,34 per jaar blijven betalen. 
     
     
       2.7 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellant] vervolgens op 28 januari 2010 in rechte betrokken door, uitgaande van de door de grondkamer vastgestelde jaarlijkse pachtprijs van € 12.133,-,  bij de pachtkamer van de rechtbank Zwolle-Lelystad betaling van de achterstallige pacht en voorts ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte te vorderen. 
     
     
       2.8 
       Dat heeft geresulteerd in een eindvonnis van die pachtkamer van 5 april 2011, waarbij – samengevat – de vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen, onder overweging dat het vasthouden aan de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     
       2.9 
       
         
          [geïntimeerde] kon zich met dat oordeel niet verenigen en heeft daartegen hoger beroep ingesteld. Bij arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem van 14 februari 2012 is het vonnis van 5 april 2011 en het voorafgaande tussenvonnis vernietigd. De pachtkamer van het hof heeft daarbij overwogen dat als gevolg van veranderde wetgeving (te weten: het vervallen van de Pachtwet en het in werking treden van de artikelen 7:311 e.v. BW) vanaf  
         1 september 2007 van een pachtovereenkomst geen sprake is, omdat partijen nooit hebben beoogd dat [appellant] de in gebruik gegeven percelen voor bedrijfsmatige landbouw zou benutten. Naar het oordeel van de pachtkamer van het hof bestaat vanaf die datum een huurovereenkomst, om welke reden het zich, opnieuw rechtdoende, onbevoegd heeft verklaard en de zaak heeft  verwezen naar de kantonrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en de beoordeling in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       
         
          [geïntimeerde] heeft naar aanleiding van voormelde verwijzing haar eis ten overstaan van de kantonrechter te Zwolle opnieuw geformuleerd en gevorderd - samengevat – de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te wijziging door de huurprijs van het gehuurde per  
         1 september 2007 vast te stellen op € 1.054,97 per maand dan wel een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag, jaarlijks te indexeren (op de voor geliberaliseerde huur gebruikelijke wijze dan wel, indien een huurprijs op een bedrag beneden de liberalisatiegrens wordt vastgesteld, deze per 1 september 2008 en de daaropvolgende jaren te wijzigen met de maximaal toegestane percentages), vermeerderd met wettelijke rente en verminderd met de door [appellant] reeds betaalde € 1.361,34 per jaar. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd en zich daarbij – samengevat – op het standpunt gesteld dat voor wat zijn tegenprestatie betreft nog altijd van de in 1989 tussen hem en de gravin gemaakte afspraken moet worden uitgegaan.  
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft, nadat ingevolge tussenvonnis van 22 mei 2012 een comparitie van partijen had plaatsgevonden, bij het bestreden vonnis van 4 december 2012, onder compensatie van proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad: 
       - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gewijzigd in die zin, dat de huurprijs per 1 september 2007 wordt vastgesteld op € 527,49 per maand, te vermeerderen met de wettelijke toegestane huurverhogingen per 1 september 2008 van 1,6%, 1 september 2009 van 2,5%, 1 september 2010 van 1,2%, 1 september 2011 van 1,3% en 1 september 2012 van 2,3%; 
       - [appellant] tot betaling van de aldus vast te stellen huurprijzen veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 28 januari 2010 over de alstoen bestaande huurachterstand en met de wettelijke rente over de per 1 februari 2010 vervallen huurtermijnen vanaf de eerste dag van elke opvolgende maand tot de dag van de voldoening, het een en ander verminderd met hetgeen door [appellant] reeds is betaald. 
     
     
       3.4 
       
         Daaraan ligt samengevat de volgende motivering ten grondslag. 
         De kantonrechter heeft allereerst overwogen dat in rechte tot uitgangspunt moet worden genomen dat ingevolge het hiervoor onder 2.3 vermelde arrest van 26 juni 2001 tussen partijen een pachtprijs geldt van fl. 3.000,- per jaar, en voorts dat aan de herziening van de pachtprijs per 1 oktober 2007 door de grondkamer geen betekenis toekomt aangezien tussen partijen vanaf 1 september 2007 een huurovereenkomst bestaat. Bij de vaststelling van de per die datum geldende huurprijs heeft de kantonrechter vervolgens betrokken dat [appellant] in redelijkheid geen ongewijzigde handhaving van het in 2001 vastgestelde bedrag kan verlangen, terwijl ook de benadering van [geïntimeerde] (die de huur uitgaande van het op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte gebaseerde puntenstelsel berekende op 236 punten oftewel € 1.054,97 per maand) niet voldoet, omdat daarbij geen rekening wordt gehouden met de eigen arbeid van [appellant]. De kantonrechter heeft vervolgens het door [geïntimeerde] berekende bedrag tot uitgangspunt genomen en daarop vanwege eigen arbeid een correctie van 50% toegepast. Vervolgens heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurprijs daarmee per 1 september 2007 uitkomt op € 527,49 per maand. Aangezien dit bedrag beneden de alstoen geldende liberalisatiegrens ligt heeft de kantonrechter de jaarlijkse verhogingen ook met dien verstande bepaald.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 De grieven en de beoordeling in hoger beroep  
     
     
       4.1 
       
         
          [appellant] heeft bij memorie van grieven in principaal hoger beroep negen grieven geformuleerd. Met deze grieven legt hij het geschil aangaande de hoogte van de huurprijs in volle omvang aan het hof voor. De kantonrechter heeft de huurprijs naar zijn overtuiging te hoog vastgesteld. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief geformuleerd. Ook deze betreft de hoogte van de huurprijs, die naar haar overtuiging in eerste aanleg juist op een te laag bedrag werd bepaald. 
         De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 
       
       
     
     
       4.2 
       Bij zijn na de memorie van antwoord in incidenteel appel nog ingediende akte heeft [appellant] nog naar voren gebracht dat de overeenkomst door de pachtkamer van het hof bij arrest van 14 februari 2012 ten onrechte als huurovereenkomst is gekwalificeerd. Nog daargelaten het gezag van gewijsde van die uitspraak, is het hof van oordeel dat [appellant] hiermee op niet toegestane wijze, namelijk met voorbijgaan aan de in art. 347 lid 1 Rv. besloten liggende “twee-conclusieregel”, een nieuwe grief opwerpt zonder dat daarvoor een rechtvaardigingsgrond is verstrekt (vgl. ECLI:NL:HR:2009:BI8771). Het hof zal er in het navolgende dan ook van uitgaan dat de rechtsverhouding tussen partijen per 1 september 2007 als huur van woonruimte moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       4.3 
       
         Het hof stelt, gelijk ook de kantonrechter heeft gedaan, bij de beoordeling voorop dat [appellant], gelet op het daartoe strekkende arrest d.d. 26 juni 2001 van de pachtkamer van het hof, vanaf januari 2000 een pachtprijs van fl. 3.000,- (zijnde het equivalent van  
         € 1.361,34) per jaar verschuldigd was.  
         
          [appellant] heeft betoogd dat dit bedrag voor hem levenslang gold. 
         Het hof zal hem daarin niet volgen. Zelfs als door de gravin iets anders is toegezegd, dient hetgeen de pachtkamer aldus heeft vastgesteld als tussen partijen geldend te worden aangemerkt. Daardoor geldt nu de uitspraak van de pachtkamer tot 2007 als vastgelegde pachtovereenkomst. De stelling van [appellant] dat de pachtkamer van het hof daarbij wel onder ogen heeft gezien dat zijn tegenprestatie levenslang moest blijven gelden maar de contractsduur noodgedwongen tot twaalf jaren heeft beperkt wordt gepasseerd, reeds omdat het bewuste arrest voor een gewenste langere fixatie van de pachtprijs geen enkele aanwijzing bevat. Gelet op de bij dat arrest vastgestelde ingangsdatum van de overeenkomst van 1 oktober 1989, behoorde een herziening van de overeenkomst vanaf oktober 2001 tot de mogelijkheden. [appellant] had er, uitgaande van het bestaan van een pachtovereenkomst, dus op bedacht moeten zijn dat [geïntimeerde] daartoe de grondkamer zou benaderen en dat de hoogte van zijn tegenprestatie daarbij niet buiten schot zou blijven. 
       
       
     
     
       4.4 
       
         Als gevolg van de veranderde regelgeving was de overeenkomst op het moment dat de pachtprijs door de grondkamer werd herzien echter van kleur verschoten: naar oud recht was, zoals de pachtkamer van het hof bij haar onbevoegdverklaring ook uiteen heeft gezet, volgens de vaste rechtspraak van de pachtkamer van het Arnhemse hof onder pacht te verstaan vruchttrekking met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis. Het per 1 september 2007 (met onmiddellijke werking) geldende nieuwe recht neemt van die ruime opvatting van de pacht afstand door in art. 7:312 BW de eis te stellen dat de landbouw bedrijfsmatig wordt uitgeoefend. Deze wijziging heeft tot gevolg dat na de inwerkingtreding van het nieuwe recht overeenkomsten om baat die niet tot dat gebruik strekken niet (meer) als pachtovereenkomsten maar als huurovereenkomsten dienen te worden gekwalificeerd.  
         De complicatie die zich in dit geval voordoet is dat deze juridische wending in 2007 niet alleen door partijen is gemist, maar dat vervolgens ook de grondkamer, de Centrale Grondkamer en de pachtkamer te Zwolle er geen gevolgen aan hebben verbonden. Voor zover het hof uit de gedingstukken kan opmaken zijn partijen er pas in de loop van 2011 van doordrongen geraakt dat hun rechtsverhouding mogelijk door een ander regime werd beheerst dan zij al die jaren hebben gedacht.  
       
       
     
     
       4.5 
       
         De vraag die in dit hoger beroep voorligt is hoe de huurprijs in het aldus ten aanzien van de pacht-/huurprijs ontstane vacuüm moet worden ingevuld.  
         Gelet op de bijzondere voorgeschiedenis, die niet alleen in de vorenbesproken juridische wending is gelegen, maar ook in het gegeven dat het gehuurde hier met eigen inbreng van de huurder werd gerealiseerd, zal het antwoord op die vraag in belangrijke mate moeten worden gevonden in de redelijkheid en billijkheid, waardoor de partijverhouding mede wordt beheerst. 
       
       
     
     
       4.6 
       
         Gelet op de wetswijziging was per 1 september 2007 sprake van huur van woonruimte. Aangezien de enkele inwerkingtreding van titel 5 van Boek 7 BW niet meebrengt dat de prijs wordt gewijzigd (vgl. art 69 onder c Ow), gold daarbij op dat moment een huurprijs van € 1.361,34 (de oude fl. 3.000,- ) per jaar oftewel € 113,45 per maand.   
         Doordat [geïntimeerde] het verkeerde pad heeft gekozen, is deze huurprijs per oktober 2007 niet herzien, terwijl daarvoor, zoals hiervoor onder 3.4 is overwogen, op dat moment wel ruimte bestond en [appellant] per 1 oktober 2007 ook met een herziening rekening diende te houden. Dat dit in een verhoging van het tot op dat moment jarenlang niet gewijzigde bedrag zou uitmonden, is evident.  
         De grondkamer heeft een nieuwe prijs vastgesteld, echter gelet op het gegeven dat geen sprake was van pacht maar van huur kan die prijs niet op de voet van art. 7:326 BW als tussen partijen geldend worden aangemerkt. Gelet op het gegeven dat bij de herziening van een pachtprijs wezenlijk andere normen gelden dan bij de verhoging van de huurprijs van woonruimte bestaat er naar het oordeel van het hof ook uit het oogpunt van redelijkheid en billijkheid geen aanleiding om bij die door de grondkamer vastgestelde prijs aan te sluiten. De huurprijs per 1 oktober 2007 dient dus langs andere lijnen te worden vastgesteld. Gelet op de kwalificatie huur ligt het naar 's hofs oordeel voor de hand om bij de bepaling van de aanvangshuurprijs aan te sluiten bij hetgeen in geval van huur van zelfstandige woonruimte te doen gebruikelijk is en daarop vervolgens, gelet op de bijzonderheid dat [appellant] de woning zelf heeft opgericht, een correctiefactor vanwege de inbreng van eigen arbeid toe te passen. Het hof kan zich dan ook in de door de kantonrechter op dit punt gekozen benadering vinden.  
       
       
     
     
       4.7 
       Tegen de door de kantonrechter vervolgens gehanteerde correctiefactor voor eigen arbeid van 50% is van beide zijden bezwaar gemaakt. Het hof ziet evenwel ook op dit punt geen aanleiding om anders te oordelen, nu uit de hiervoor onder 2.5 bedoelde beslissing van de grondkamer Oost blijkt dat [appellant] daar voor wat het woonhuis betreft in 2009 zelf op aandrong en [geïntimeerde] daar indertijd klaarblijkelijk mee akkoord is gegaan. Het feit dat aan die beslissing van de grondkamer uiteindelijk geen betekenis toekomt doet niet af aan het gegeven dat partijen het op dat moment over die correctiefactor eens zijn geworden. Bij gebreke van andere zinvolle aanknopingspunten houdt het hof die verhouding dan ook voor redelijk.   
       
     
     
       4.8 
       Naar het oordeel van het hof is het niet redelijk om in dit geval aan te sluiten bij huurprijzen voor niet-geliberaliseerde woonruimte, hoewel de tot 1 september 2007 geldende tegenprestatie beneden de liberalisatiegrens lag. Het bepaalde in art. 7:247 aanhef en onder b BW staat daar naar 's hofs oordeel aan in de weg. De huurovereenkomst heeft immers betrekking op een woning die op of na 1 juli 1989 werd opgericht. Het gegeven dat het bouwwerk feitelijk niet volledig is voltooid, doet daar niet aan af. Uit de stukken leidt het hof af dat aan de afspraken die [appellant] in de zomer van 1989 met de gravin maakte, een concreet (bouw-)plan voor een compleet nieuwe woning ten grondslag heeft gelegen. Dat dit plan niet inhield dat er vóór 1 oktober 2007 een voltooid huis zou zijn opgericht, is gesteld noch gebleken. Hoewel [appellant] het bouwtempo in hoge mate in eigen hand had, kan zonder nadere toelichting naar 's hofs oordeel in redelijkheid niet worden volgehouden dat met een bouwperiode van bijna 18 volle jaren rekening diende te worden gehouden. Dat betekent dat de situatie ten tijde van wetswijziging in 2007 zó was, dat alle partijen in redelijkheid van een voltooide woning uit mochten gaan. Daarmee is op dat moment sprake van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning die op of na 1 juli 1989 tot stand is gekomen. Om die reden kan in dit geval niet worden teruggegrepen op het huurprijsstelsel voor niet-geliberaliseerde huur.  
       
     
     
       4.9 
       
         Gelet op het voorgaande dient aansluiting te worden gezocht bij de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte en het daarbij te hanteren puntensysteem. 
         Ten aanzien van de door [geïntimeerde] bepleite puntentelling voor de woonruimte heeft [appellant] aangevoerd dat deze in zijn geval tot een oneerlijke uitkomst leidt, omdat het puntensysteem de woonruimte enkel en alleen op basis van de afmetingen van de ruimten in de woning waardeert, terwijl de woning in dit geval nog vele gebreken heeft omdat [appellant] deze door toedoen van [geïntimeerde] niet heeft kunnen afbouwen.  
         Het feit dat de woning nog niet af is, komt naar het oordeel van het hof echter voor rekening van [appellant] zelf en kan niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen. Gelet op zijn met de gravin gemaakte afspraken was [appellant] er zelf verantwoordelijk voor dat op het terrein een nieuw huis werd verwezenlijkt. Zijn contractspartner zou daarvoor  ten hoogste  fl. 100.000,- fourneren: eventuele meerkosten zouden dus voor rekening van [appellant] zijn. De afgesproken bijdrage was naar [appellant] en de gravin op dat moment inschatten klaarblijkelijk voldoende om het bouwplan te kunnen realiseren. Dat dat bouwplan niet in een voltooide woning voorzag, is - zoals hiervoor reeds werd overwogen - gesteld noch gebleken. [appellant] heeft de regie over de verbouwing volledig zelf gevoerd, zodat hij niet alleen het tempo van de bouw maar ook de inzet van de ter beschikking gestelde middelen geheel in eigen hand had.  
         
          [appellant] heeft zijn stelling dat [geïntimeerde] hem de toegezegde fl. 100.000,- niet ter beschikking heeft gesteld naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. De bewijzen van kasopnames die hij daartoe heeft overgelegd kunnen niet de conclusie dragen dat [geïntimeerde] de geldkraan voortijdig heeft dichtgedraaid. Ook voor het overige heeft hij geen stukken overgelegd waaruit die conclusie volgt. Het hof acht het gelet op deze omstandigheden redelijk om ten aanzien van de woning van het door [geïntimeerde] gestelde puntentotaal uit te gaan, zoals de kantonrechter ook heeft gedaan.  
         Gelet op het door [geïntimeerde] (als productie 1 bij conclusie na verwijzing in eerste aanleg) overgelegde puntenformulier levert dit 218 punten op.  
       
       
     
     
       4.10 
       
         Waar het om de aan de woonomgeving toe te kennen waarde gaat, snijdt het bezwaar van [appellant] echter wel hout. Op dat punt kan naar het oordeel van het hof niet zonder meer van de door [geïntimeerde] gestelde waarderingspunten worden uitgegaan. Op het vorenbedoelde puntenformulier wordt  (bij de vragen 14 en 15) naar plus- en minpunten van de woonomgeving gevraagd. Extra punten krijgt een woning bijvoorbeeld wanneer er bepaalde voorzieningen (zoals scholen, winkels) in de omgeving zijn. Minpunten krijgt een woning bijvoorbeeld bij geluidshinder of bodemverontreiniging. 
         
          [geïntimeerde] staat hier een waardering van 18 pluspunten voor, onder vermelding van " fraaie vrije ligging, veel groen in de omgeving ". Een aftrek wegens minpunten is naar haar oordeel niet aan de orde. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt naar het oordeel van het hof evenwel niet in te zien dat een en ander recht doet aan de hier te beoordelen concrete situatie. Van die door [geïntimeerde] gehanteerde puntenwaardering kan daarom niet worden uitgegaan.   
         Dat de woonsituatie als (zeer) landelijk moet worden aangemerkt, is evenwel duidelijk. Het hof acht het dan ook bepaald niet uitgesloten dat de woonomgeving het puntentotaal zou moeten beïnvloeden. De stukken bieden het hof echter onvoldoende aanknopingspunten om tot een waardering van de door [geïntimeerde] opgevoerde pluspunten te komen, terwijl ook het zicht op eventuele minpunten op dit vlak ontbreekt. 
         Het hof zal [geïntimeerde] daarom in de gelegenheid stellen om zich op dit punt nader uit te laten, waarna [appellant] daarop zal kunnen reageren. Partijen dienen hun standpunten daarbij zoveel mogelijk met bewijsstukken te illustreren. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1 
       Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich nader uit te laten omtrent de bij de vaststelling van de per 1 oktober 2007 geldende aanvangshuurprijs in acht te nemen punten voor woonomgeving, zoals hierna in het dictum vermeld.  
       
     
     
       5.2 
       
         Voor het overige zal het hof iedere beslissing aanhouden.  
         
           6.	De beslissing 
         
       
       
       
         Het gerechtshof: 
       
       
       
         verwijst de zaak naar de rol van  dinsdag 18 november 2014  teneinde [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen om zich, zoveel mogelijk onder overlegging van bewijsstukken, nader uit te laten omtrent de bij de vaststelling van de per 1 oktober 2007 geldende aanvangshuurprijs in acht te nemen punten voor woonomgeving, zoals in rechtsoverweging 4.10 bedoeld;  
       
       
       
         verstaat dat [appellant] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld om bij antwoordakte te reageren; 
       
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 oktober 2014.