ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2013:3151

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2013:3151 Rechtbank Amsterdam , 29-05-2013 / 1360075 - HA EXPL  12-212

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-05-29

Zaaknummer: 1360075 - HA EXPL  12-212

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2013:3151

---

Precontractuele dwaling; schending informatieplicht verkoper (De Alliantie) jegens koper nieuwbouwwoning door niet te melden dat bezwaarprocedures liepen tegen verleende bouwvergunning.

vonnis 
   
     RECHTBANK AMSTERDAM 
   
   
     Afdeling privaatrecht 
   
   
     Zaaknummer en rolnummer: 1360075 \ HA EXPL  12-212 
     Uitspraak: 29 mei 2013 
   
   
     
       Vonnis van de kantonrechter 
     
     in de zaak van: 
   
   
     
      [eiseres], 
     wonende te [plaats], 
     eiseres, 
     nader te noemen [eiseres], 
     gemachtigde mr. P.R. Rojer te Amsterdam, 
   
   
     t e g e n  
   
   
     De stichting 
     Stichting De Alliantie, 
     gevestigd te Hilversum, 
     gedaagde, 
     nader te noemen De Alliantie, 
     gemachtigde mr. J.B. Sans Prieto te Utrecht. 
   
   
     
       VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
   
   
     De volgende processtukken zijn ingediend: 
   
   
     
       de dagvaarding van 19 juni 2012 inhoudende de vordering van [eiseres], met producties, 
     
     
       de incidentele conclusie van De Alliantie tot oproeping in vrijwaring van Makelaardij [naam 5] Projecten B.V. met één productie, 
     
     
       de akte uitlating incidentele conclusie houdende oproeping in vrijwaring van [eiseres], 
     
     
       het tussenvonnis van 24 oktober 2012, inhoudende de toewijzing van de incidentele vordering van De Alliantie, 
     
     
       de conclusie van antwoord van De Alliantie, met één productie. 
     
   
   
     Ingevolge het tussenvonnis van 16 januari 2013 heeft op 26 april 2013 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan en de daarin genoemde andere stukken bevinden zich bij de stukken.  
   
   
     Daarna is vonnis bepaald. 
   
   
     
       GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     
       Feiten en omstandigheden 
     
   
   1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 
   
     1.1 	In 2006 heeft de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) De Alliantie geselecteerd voor de ontwikkeling van het project [adres] te [plaats]. 
   
   
     1.2 	Bij besluit van 26 februari 2008 heeft de gemeente aan De Alliantie vrijstelling verleend voor het bouwen van vierentwintig woningen en negenenveertig appartementen op het perceel [adres]. Op 3 maart 2008 heeft de gemeente de bouwvergunning eerste fase verleend.  
   
   
     1.3 	Tegen de besluiten van 26 februari 2008 en 3 maart 2008 is bezwaar gemaakt door omwonenden.  
   
   
     1.4 	Bij besluit van 13 augustus 2009 heeft de gemeente aan De Alliantie wederom vrijstelling verleend voor het bouwen van vierentwintig woningen en negenenveertig appartementen op het perceel [adres].  
   
   
     1.5 	Bij besluit van 14 augustus 2009 heeft de gemeente de bezwaren tegen de besluiten van 26 februari 2008 en 3 maart 2008 gegrond verklaard en deze besluiten gedeeltelijk herroepen. Tegen dit besluit van 14 augustus 2009 is door de omwonenden beroep ingesteld.  
   
   
     1.6 	Op 20 november 2009 heeft [eiseres] met De Alliantie een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht [adres] met bouwnummer 67 te [plaats] (hierna: de koopovereenkomst). Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende:  
   
   
     “(…) 
     
       NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING/VERLENING VAN DE ERFPACHT 
     
     
       Artikel 1. 
     
     		De akte van levering/verlening van het recht van erfpacht van het verkochte zal: 
     		(…) 
     c.	wanneer de laatste van de in artikel 17 vermeld opschortende voorwaarden in vervulling is gegaan; 
     worden verleden ten overstaan van (…) Trip notarissen te [plaats] (…) 
   
   
     INFORMATIEPLICHT VERKOPER, ONDERZOEKSPLICHT KOPER 
     
       
         Artikel 11. 
       
       		Verkoper staat er voor in aan koper, met betrekking tot het verkochte, die 			informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter 		kennis van koper behoort te worden gebracht.  
       		Koper aanvaardt uitdrukkelijk: 
       a. dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). 
       b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. (…) 
     
     
   
   
     OPSCHORTENDE VOORWAARDEN 
     Artikel 17. 
     
       1. 
       
         Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende 				voorwaarden dat binnen zes maanden na ondertekening van deze 				overeenkomst door de koper: 
         			a.	voor het onderhavige bouwplan een onherroepelijke 					bouwvergunning is verleend; 
         			(…) 
         			c.	het bewijs van planacceptatie door Stiwoga is ontvangen. 
       
     
     
       2. 
       Op het niet in vervulling gaan van de onder 1 genoemde 					voorwaarden kan uitsluitend verkoper een beroep doen. 			(…)” 
       
       
         1.7 
         In de verkoopbrochure die [eiseres] heeft ontvangen, gedateerd november 2009, staat, voor zover thans van belang, het volgende:  
         
         
           “(…) 
           		Een appartement kopen doet u waarschijnlijk niet dagelijks. Omdat het bovendien 		om grote bedragen gaat en een belangrijke stap in uw leven is, vinden we het van 		groot belang helder te zijn over de gebruikelijke procedures en voorwaarden bij 		de koop van een nieuwbouwappartement. We adviseren dit gedeelte van de 			brochure met aandacht te lezen, om zo eventuele verassingen uit te sluiten. (…) 
         
         
         
           De procedure koop- en aannemingsovereenkomst 
           
             De koop- en de aannemingsovereenkomst 
           
           		Op het moment dat u kiest voor de koop van het appartement, sluit u met de 			Alliantie Ontwikkeling een koopovereenkomst voor het appartementsrecht (…) 
         
         
         
           
             Opschortingsdatum 
           
           		In de koop- en aannemingsovereenkomst worden doorgaans een aantal 			opschortende voorwaarden opgenomen. Dat is de datum waarop wij verwachten, 		dat aan de voorwaarden is voldaan om met de bouw te kunnen beginnen. Rond de 		opschortingsdatum ontvangt u van ons bericht of de opschortende voorwaarden 		zijn vervuld. Zijn de opschortende voorwaarden vervuld, dan is de koop- en 			aannemingsovereenkomst bindend. Zijn deze voorwaarden niet vervuld, dan 			stellen we u een nieuwe opschortingsdatum voor. (…)” 
         
         
       
       
         1.8 
         Op 2 februari 2010 heeft [naam 1] van De Alliantie aan [eiseres] een brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Hiermee delen wij u (…) mee dat voor uw woning in project [adres] reeds 		eerder een bewijs van planacceptatie door Stiwoga is ontvangen.  
         
         
         
           		Daarmee voldoen wij aan de opschortende voorwaarden zoals gesteld in artikel 		17.1 van de koopovereenkomst (…).  
         
         
         
           		U kunt voor nadere informatie over het verlijden van de leveringsakte contact 			opnemen met Trip Notarissen te [plaats]. (…)” 
         
         
       
       
         1.9 
         Op 8 februari 2010 heeft [naam 1] van De Alliantie aan [eiseres] een brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Op 2 februari 2010 ontving u van ons (…) een brief over het voldoen aan de 			opschortende voorwaarden (…). 
         
         
         
           		Echter nu blijkt niet aan alle opschortende voorwaarden te zijn voldaan.  
           		De bouwvergunning is wel verleend, maar omdat de zienswijze procedure bij de 		gemeente [plaats] over de bestemmingsplanwijzigingen niet is afgehandeld, kan 		deze nog niet als onherroepelijk worden beschouwd.  
         
         
         
           Er zijn al enkele kopers die een afspraak hebben gemaakt met Trip Notarissen te 		[plaats]. Zij zullen door Trip benaderd worden om de afspraak uit te stellen. (…)” 
         
         
       
       
         1.10 
         Op 9 februari 2010 heeft [eiseres] een aanvraag ingediend voor een 	eigenwoningbijdrage, die zij nodig had om bij de Rabobank een hypotheek te 	kunnen verkrijgen.  
         
       
       
         1.11 
         Op 3 maart 2010 heeft [naam 1] van De Alliantie aan [eiseres] een 	brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Op 8 februari ontving u van ons (…) een brief over het nog niet voldoen aan de 		opschortende voorwaarden zoals gesteld in artikel 17.1 van de koopovereenkomst 		(…) en over het nog niet onherroepelijk zijn van de bouwvergunning.  
           		De bouwvergunning 2e fase is wel verleend, maar het eerdere bezwaar op de 			bouwvergunning eerste fase en de vrijstelling op het bestemmingsplan is nog niet 		geheel afgehandeld.  
         
         
         
           		Met deze brief willen wij u informeren over de vervolgstappen die de Alliantie 		Ontwikkeling zal ondernemen.  
         
         
         
           		Begin april zal er een zitting plaatsvinden bij de rechtbank waar het beroep tegen 		de bouwvergunning en vrijstelling zal worden behandeld. (…) Indien de 			rechtbank meent dat de bouwvergunning terecht is verleend en het beroep 			ongegrond verklaart, kunnen de bezwaarmakers nog in hoger beroep gaan (…). 		Doen zij dit niet, dan zal de bouwvergunning onherroepelijk worden. (…) Als de 		rechtbank de bezwaarmakers in het gelijk stelt, of indien de bezwaarmakers in 			hoger beroep gaan tegen de uitspraak van de rechtbank, zullen wij u informeren 		over de vervolgstappen.  
           		(…)” 
         
         
       
       
         1.12 
         Bij beschikking van 4 maart 2010 is aan [eiseres] een eigenwoning-	bijdrage van € 77,04 per maand toegekend.  
         
       
       
         1.13 
         Op 29 maart 2010 heeft [naam 1] van De Alliantie aan [eiseres] 	een brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Op 2 maart 2010 hebben wij u reeds bericht dat er tegen de aan ons verleende 			bouwvergunning bij de rechtbank beroep is ingediend. Dit heeft tot gevolg dat de 		bouwvergunning na afloop van de met u overeengekomen termijn van 6 maanden 		(nog) niet onherroepelijk is. In dit kader zijn wij bereid om de termijn genoemd in 		artikel 17 van de Koopovereenkomst met 6 maanden te verlengen.  
           		(…) 
           		Wij verzoeken u één exemplaar van deze brief voor akkoord te ondertekenen en 		binnen 14 dagen aan ons retour te zenden. (…)” 
         
         
       
       
         1.14 
         Op 5 juli 2010 heeft [naam 2] van De Alliantie aan [eiseres] een brief 	geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Velen van u hebben besloten om door het tekenen van de allonges ‘aan boord te 		blijven’. (…) Voor de koper die de allonges niet getekend heeft, betekent dit dat 		de koopovereenkomst (….) niet tot stand zijn gekomen. De koper is dan niet meer 		gebonden aan de woning en deze zal door de makelaar opnieuw in de verkoop 			worden gebracht. (…)” 
         
         
       
       
         1.15 
         
           Bij brief van 12 juli 2010 heeft [eiseres] gereageerd op de brief van  
           	De Alliantie van 5 juli 2010. In deze brief schrijft [eiseres], voor zover thans van 	belang, het volgende:  
         
         
         
           “(…) 
           		Ik heb nooit een bevestiging van u ontvangen dat ik een door mij ondertekende 		kopie van uw schrijven van 29 maart ondertekend aan u heb doen toekomen, 			waardoor de termijn genoemd in artikel 17 van de Koopovereenkomst met 6 			maanden zou zijn verlengd. (…) 
           		[Ik] refereer (…) naar een telefoongesprek tussen mijn vader, dhr [naam 3] en 		de heer [naam 1] van de Alliantie. (…) De heer [naam 1] gaf aan dat de 		bouw was gestart naar aanleiding ontvangst van vergunning voor het bouwbestek, 		terwijl de eerstgenoemde vergunning [ voor het mogen bouwen in het gebied, rb ] 		nog niet door de gemeente was afgegeven. Juist die vergunning blijkt nu het 			probleem. (…) 
         
         
         
           		De start van de bouw (op 4 januari 2010) is aan mij bevestigd in een schrijven dd 		8 januari 2010 van [naam 4] Bouw BV. 
           		Na het geven van het startsein van de bouw ben ik persoonlijk verplichtingen 			aangegaan. (…) [Ik] stel (…) u hierbij aansprakelijk en wens (…) een volledige 		schadevergoeding te ontvangen mocht de bouw dit jaar niet meer kunnen 			aanvangen. (…)” 
         
         
       
       
         1.16 
         Op 28 oktober 2010 heeft [naam 2] van De Alliantie aan [eiseres] een 	brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Er is voor de Alliantie nu geen aanleiding de koop- en aannemingsovereenkomst 		vóór het einde van de vervaltermijn te verbreken. Wij zullen u echter ook geen 			tweede verlengingsvoorstel doen. Dat betekent dat, als de uitspraak te lang op 			zich laat wachten, er met ingang van de vervaldatum geen overeenkomst meer 			bestaat tussen u en de Alliantie (…). Tenzij u zelf aangeeft dat u uw koop- en 			aanneemovereenkomst wilt verlengen. (…)” 
         
         
       
       
         1.17 
         Per brief van 8 november 2010 heeft [eiseres] De Alliantie verzocht de 	koopovereenkomst te verlengen.  
         
       
       
         1.18 
         Bij uitspraak van 6 december 2010 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad 	het beroep van de omwonenden gegrond verklaard.  
         
       
       
         1.19 
         Op 14 december 2010 heeft [naam 2] van De Alliantie aan [eiseres] een 	brief geschreven, waarin – voor zover thans van belang – het volgende staat: 
         
         
           “(…) 
           		Per brief van 8 november jl. verzoekt u ons tot verlenging van de koop- en 			aanneemovereenkomsten met een periode van drie maanden. Per brief van 28 			oktober jl. hebben wij u deze mogelijkheid geboden. Tot vorige week zouden wij 		daar positief op gaan reageren.  
           Echter, op 6 december jl. heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad uitspraak gedaan op het beroep van de omwonenden (…). De rechtbank heeft het beroep van de omwonenden gegrond verklaard, de beslissing op bezwaar vernietigd en de gemeente opgedragen opnieuw op de bezwaren van de omwonenden te besluiten met inachtneming van de uitspraak.  
         
         
         
           Voor u betekent dit dat wij de koopovereenkomst niet zullen verlengen. Gelet op de uitspraak van de rechtbank zal de bouwvergunning naar verwachting namelijk niet binnen drie maanden onherroepelijk worden. Derhalve hebben wij besloten ons te beroepen op de opschortende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 17 van de koopovereenkomst (…). De koopovereenkomst is niet van kracht geworden. (…)” 
         
         
       
       
         1.20 
         Op 21 juli 2011 heeft de gemachtigde van [eiseres] een brief geschreven aan De Alliantie, waarin, voor zover thans van belang, het volgende staat: 
         
         
           	“(…) 
           Hierbij ontbind ik namens cliënte [ [eiseres], rb ] de tussen partijen bestaande koop- en aannemingsovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst en het verzuim van De Alliantie daaromtrent. (…)”	 
         
         
         
           
             Vordering en verweer 
           
         
         
       
     
     
       2. 
       
         
          [eiseres] vordert:  
         a. een verklaring voor recht dat De Alliantie haar informatieplicht heeft geschonden en dientengevolge haar precontractuele verplichtingen jegens [eiseres] heeft geschonden; 
         b. een verklaring voor recht dat  
         (primair) de koopovereenkomst is ontbonden, dan wel  
         (subsidiair) dat De Alliantie onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door haar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet te informeren over de lopende juridische procedures; 
         Voorts vordert [eiseres] dat De Alliantie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van: c. € 15.379,04 aan hoofdsom; d. € 2.306,86 aan buitengerechtelijke incassokosten (15% van de hoofdsom); e. de proceskosten van [eiseres]. 
       
       
     
     
       3. 
       
        [eiseres] stelt kort gezegd dat De Alliantie haar informatieverplichting jegens [eiseres] heeft geschonden door haar niet te informeren over de lopende procedures tegen de bouwvergunning voordat zij de koopovereenkomst sloot. Als [eiseres] op de hoogte was geweest van het – als gevolg van de bezwaarprocedures – reële risico dat de bouwvergunning niet onherroepelijk zou worden, en daarmee dat de overeenkomst niet van kracht zou worden, dan had zij de koopovereenkomst niet gesloten. Bovendien heeft De Alliantie de koopovereenkomst met [eiseres] ten onrechte niet verlengd. Als gevolg daarvan en van het niet informeren heeft [eiseres] schade geleden die bestaat uit premie van de anticiperend op de koop door haar afgesloten overlijdensrisicoverzekering, verlies van koopsubsidie en afsluitprovisie voor een nieuwe hypotheek.  
     
     
       4. 
       De Alliantie voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat op haar geen informatieplicht rustte ten aanzien van de lopende bezwaarprocedures ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [eiseres]. De Alliantie kon op dat moment nog niets zeggen over of er een onherroepelijke bouwvergunning zou komen en wanneer dat zou zijn. De Alliantie kon slechts speculeren omtrent de uitkomst van de procedures en dat zij dat niet heeft gedaan, kan haar niet worden tegengeworpen. [eiseres] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (impliciet) op de hoogte van het risico dat er geen onherroepelijke bouwvergunning was, vanwege de in de koopovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde. Bovendien is informatie over lopende bezwaar- en beroepprocedures openbaar. Omdat niet is voldaan aan die opschortende voorwaarde waren er op 21 juli 2011, de datum waarop [eiseres] de koopovereenkomst stelt te hebben ontbonden, helemaal geen verbintenissen meer tussen partijen. Er is dan ook geen grond voor een aanspraak op schadevergoeding. Tot slot betwist De Alliantie dat sprake is van een tekortkoming van haar zijde, alsmede dat sprake zou zijn van onrechtmatige daad. De voorlichting omtrent het project [adres] en over de koopovereenkomst werd namens De Alliantie onder andere door Makelaardij [naam 5] Projecten B.V. (hierna: de makelaar) verzorgd. Om die reden heeft De Alliantie de makelaar in vrijwaring gedagvaard.   
       
       
         
           Beoordeling 
         
       
       
     
   
   
     Verlenging koopovereenkomst 
     
       5. 
       Tussen partijen staat vast dat de koopovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is aangegaan en dat deze voorwaarde niet is vervuld. Dat betekent dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen. Gesteld noch gebleken is dat De Alliantie belang had bij de niet-vervulling, of dat De Alliantie de vervulling heeft belet, zodat geen sprake is van een situatie als bedoel in artikel 6:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit heeft tot gevolg dat geen sprake kan zijn van een ontbinding van de koopovereenkomst. Dat De Alliantie de koopovereenkomst met [eiseres] niet heeft verlengd, maakt dit niet anders. Er bestond voor De Alliantie immers geen contractuele verplichting om de koopovereenkomst te verlengen. Aldus strandt de grondslag van de vordering van [eiseres] voor zover die ziet op het niet verlengen van de koopovereenkomst door De Alliantie. 
       
       
         
           Schending informatieplicht 
         
       
     
     
       6. 
       In feite komt het standpunt van [eiseres] erop neer dat zij heeft gedwaald ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Immers, als De Alliantie [eiseres] had ingelicht over de lopende bezwaar- en beroepsprocedures, dan stelt [eiseres] dat zij de koopovereenkomst met De Alliantie niet had gesloten. Op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering draagt [eiseres] de bewijslast van die stelling. Nu De Alliantie deze stelling van [eiseres] echter niet heeft betwist, zal de kantonrechter als vaststaand aannemen dat [eiseres] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij zou zijn ingelicht over de lopende bezwaar- en beroepsprocedures.  
       
     
     
       7. 
       Zoals reeds overwogen is de koopovereenkomst als gevolg van het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde nooit van kracht geworden. Voor zover de vordering van [eiseres] ziet op de ontbinding van de koopovereenkomst, is deze derhalve niet toewijsbaar. Dit laat echter onverlet het beroep van [eiseres] op onrechtmatig handelen van De Alliantie in de periode voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens [eiseres] had De Alliantie haar voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst moeten informeren over de destijds lopende bezwaarprocedures tegen de bouwvergunning. [eiseres] stelt dat zij aan de makelaar heeft gevraagd of zij zich zorgen moest maken over de opschortende voorwaarde en dat deze tegenover haar de verwachting heeft uitgesproken dat alles in orde zou komen.  
       
     
     
       8. 
       De Alliantie erkent dat zij niet aan [eiseres] heeft meegedeeld dat er bezwaarprocedures liepen, maar stelt dat [eiseres] informatie daarover had kunnen inzien bij de gemeente.  
       
     
     
       9. 
       Anders dan De Alliantie is de kantonrechter van oordeel dat de enkele omstandigheid dat informatie over bezwaarprocedures openbaar is en in te zien bij de gemeente, nog niet met zich brengt dat De Alliantie daarover niets diende mee te delen aan potentiële kopers. Te meer nu is gebleken dat op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst op 20 november 2009 niet alleen reeds bekend was dat er door omwonenden bezwaren waren ingediend, maar dat deze bezwaren op dat moment ook al waren gehonoreerd en er zelfs al door de omwonenden beroep was ingesteld tegen het besluit van de gemeente waarin de besluiten van 26 februari 2008 en 3 maart 2008 deels waren herroepen. Dit in aanmerking nemend had het – mede in het licht van het bepaalde in artikel 11 van de koopovereenkomst – naar het oordeel van de kantonrechter naar geldende verkeersopvattingen op de weg van De Alliantie gelegen om [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst te infomeren over de lopende bezwaar- en beroepsprocedures. Dat de uitkomst van die procedures niet te voorspellen is, doet hieraan niet af. Voorts geldt dat De Alliantie op zichzelf niet heeft betwist dat de makelaar aan [eiseres] heeft gezegd dat zij zich geen zorgen hoefde te maken. Als juist is, zoals de heer [naam 2] van De Alliantie ter comparitie heeft verklaard, dat door de makelaar tegen [eiseres] is gezegd dat de mogelijkheid bestond dat er bezwaar zou worden gemaakt, dan geldt dat deze mededeling gezien de feitelijke stand van zaken niet juist was. Indachtig de stand van de bezwaarprocedures (ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de fase van beroep aanhangig bij de rechtbank) acht de kantonrechter deze gang van zaken verwijtbaar. De kantonrechter volgt De Alliantie niet in haar stelling dat mededelingen van haar makelaar niet aan De Alliantie kunnen worden tegengeworpen. Mede in het licht van haar eigen stelling dat de voorlichting ten aanzien van het project [adres] en de koopovereenkomst namens De Alliantie onder andere door haar makelaar werd verzorgd, is dit standpunt niet houdbaar. De makelaar moet immers worden aangemerkt als niet ondergeschikte hulppersoon als bedoeld in artikel 6:171 BW. De kantonrechter acht het niet informeren van [eiseres] omtrent de bezwaarprocedures in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en de vorderingen van [eiseres] zijn daarom, voor zover deze zijn gegrond op het onrechtmatig handelen van De Alliantie, toewijsbaar.  
       
       
         
           Schade 
         
       
     
     
       10. 
       Aangezien de koopovereenkomst als gevolg van het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde nooit van kracht is geworden, is, zoals hiervoor reeds overwogen, ontbinding van de overeenkomst niet aan de orde. Datzelfde geldt voor een eventuele vernietiging op grond van dwaling. Dat neemt niet weg dat [eiseres] schade kan hebben geleden als gevolg van het feit dat zij de koopovereenkomst in eerste instantie onder een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan. Nu de kantonrechter de vordering van [eiseres] op grond van onrechtmatige daad toewijsbaar acht, komt voor vergoeding in aanmerking de schade die [eiseres] lijdt of heeft geleden als gevolg van het aangaan van de overeenkomst. [eiseres] dient in de positie te worden gebracht waarin zij bij een juiste voorstelling van zaken zou hebben verkeerd.  
       
     
     
       11. 
       
         
          [eiseres] vordert vergoeding van de volgende schadeposten van De Alliantie: 
         a. premie overlijdensrisicoverzekering 
         b. verlies van koopsubsidie 
         c. afsluitprovisie van een nieuwe hypotheek 
       
       
       
         
           Ad a. 
         
       
     
     
       12. 
        In de brief die voorafgaand aan de comparitie van partijen door de gemachtigde van De Alliantie aan de rechtbank is toegestuurd, heeft De Alliantie betwist dat [eiseres] een overlijdensrisicoverzekering uitsluitend ten behoeve van de hypotheek heeft afgesloten. De kantonrechter volgt De Alliantie niet in dit verweer. Uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt voldoende dat de overlijdensrisicoverzekering die is afgesloten, onderdeel uitmaakte van de hypotheek. De stelling van De Alliantie dat [eiseres] profijt heeft gehad van de verzekering, doordat zij gedurende de looptijd ervan ook aanspraak had op de dekking en ze dus feitelijk geen schade heeft geleden, passeert de kantonrechter bij gebreke van een nadere toelichting. Het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 172,04 zal worden toegewezen.  
       
       
         
           Ad b . 
       
     
     
       13. 
       De Alliantie betwist dat [eiseres] aanspraak kan maken op deze schadepost. De kantonrechter overweegt als volgt. Aan [eiseres] was een subsidie ten behoeve van de aankoop van de woning toegewezen. Als gevolg van het feit dat de koop niet is doorgegaan zal [eiseres] die subsidie niet ontvangen. Zij kan voor de alternatieve woning die zij heeft gekocht geen subsidie ontvangen, omdat, zoals zij onbetwist heeft gesteld, het koopsubsidieplafond was bereikt en aanvragen na 29 maart 2010 niet in behandeling werden genomen. De schade is derhalve rechtstreeks het gevolg van het onrechtmatig handelen van De Alliantie. Subsidiair heeft De Alliantie gesteld dat misgelopen koopsubsidie in elk geval niet meer dan voor een periode van vijf jaar als schade kan worden aangemerkt, aangezien de koopsubsidie slechts voor de duur van vijf jaar is toegewezen, waarna een nieuwe aanvraag zou kunnen worden gedaan. [eiseres] erkent dat de koopsubsidie na vijf jaar wordt heroverwogen. Nu [eiseres] voorts niet nader heeft toegelicht dat zij in de tien opvolgende jaren eveneens aanspraak had kunnen maken op de koopsubsidie, ziet de kantonrechter aanleiding, om de vordering van [eiseres] ten aanzien van de misgelopen koopsubsidie toe te wijzen tot een bedrag van € 4.622,40 (vijf jaar x twaalf maanden à € 77,04). 
       
       
         
           Ad c . 
       
     
     
       14. 
       De Alliantie verweert zich tegen deze post door te stellen dat de omstandigheid dat de bank de afsluitprovisie van een tweede hypotheek niet kwijtscheldt niet in causaal verband staat met het niet doorgaan van de koop van de woning. De gemachtigde van [eiseres] heeft ter gelegenheid van de comparitie toegelicht dat de afsluitprovisie voor de tweede hypotheek door de bank in rekening is gebracht vanwege het annuleren van de eerste hypotheek. De kosten die met het annuleren gemoeid waren, zijn bij wijze van afsluitprovisie voor de tweede hypotheek aan [eiseres] in rekening gebracht. In wezen is de schadepost dan ook de kosten van de annulering van de eerste hypotheek. Die kosten zou [eiseres] niet hebben gemaakt indien zij de oorspronkelijke overeenkomst en de daarmee samenhangende hypothecaire lening niet had afgesloten. Nu De Alliantie deze post verder niet nader heeft betwist, zal de kantonrechter de gevorderde kosten van € 1.340,00 voor de afsluitprovisie toewijzen.  
       
     
     
       15. 
       
         In totaal zal derhalve als hoofdsom worden toegewezen:  
         €    172,04 
         € 4.622,40 
         
           € 1.340,00 
         
         € 6.134,44 
       
       
       
         
           Kosten 
         
       
     
     
       16. 
       
        [eiseres] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.  heeft niet of onvoldoende gesteld, gespecificeerd en/of onderbouwd dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en/of moeten worden aangemerkt als buitengerechtelijke kosten, reden waarom de kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De kantonrechter zal dit onderdeel van de vordering afwijzen. 
     
     
       17. 
       Voor zover de door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen zal deze niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de aard van de beslissing zich daartegen verzet 
     
     
       18. 
       Bij deze uitkomst van de procedure wordt De Alliantie als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres]. 
       
     
     
       19. 
       In het vonnis in incident waarin het De Alliantie is toegestaan de makelaar in vrijwaring op te roepen, is de beslissing omtrent de proceskosten van het incident aangehouden tot de eindbeslissing in de hoofdzaak. Aangezien het de eigen keuze was van De Alliantie om de makelaar in vrijwaring op te roepen, kunnen de door De Alliantie in het kader van het vrijwaringsincident gemaakte kosten niet ten laste van [eiseres] worden gebracht. [eiseres] heeft zich in het incident gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. De Alliantie wordt derhalve veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] in het incident, welke worden begroot op nihil, nu [eiseres] te dien aanzien geen kosten heeft gemaakt.  
       
       
       
         
           BESLISSING 
         
       
       
       
         De kantonrechter: 
       
       
       
         verklaart voor recht dat De Alliantie onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door haar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet te informeren over de lopende juridische procedures; 
       
       
         veroordeelt De Alliantie tot betaling aan [eiseres] van € 6.134,44 aan hoofdsom 
         
       
       
         veroordeelt De Alliantie in de proceskosten in de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op: griffierecht		€     437,00  explootkosten		€       90,64  salaris gemachtigde	 €     500,00  (2 punten x tarief € 250,00)  totaal			€  1.027,64 inclusief eventueel verschuldigde btw; 
         
       
       
         verklaart dit vonnis onder II en III uitvoerbaar bij voorraad; 
         
       
       
         wijst het meer of anders gevorderde af. 
         
         
           Aldus gewezen door mr. G.H. Marcus, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 mei 2013 in tegenwoordigheid van de griffier. 
         
         
         
         
         
           De griffier							De kantonrechter