ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2022:2397

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2022:2397 Rechtbank Oost-Brabant , 10-06-2022 / 21/1048 en 21/2317

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2022-06-10

Zaaknummer: 21/1048 en 21/2317

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2022:2397

---

WOZ. Twee bedrijfsobjecten in Oss, een horeca-object en een hotel. De heffingsambtenaar vermindert de aanslag OZB ten aanzien van het horeca-object tot nihil vanwege een gewijzigde objectafbakening. Beroep in zoverre gegrond. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde van het hotel op grond van de Taxatiewijzer Hotels, aan de hand van de HWK-methode en op basis van gemiddelde kamerprijzen. De heffingsambtenaar slaagt met geen van deze onderbouwingen in zijn bewijslast. Beroep met betrekking het hotel ook gegrond. De rechtbank bepaalt waarde van het hotel in goede justitie. Toekenning van verzoek immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummers: SHE 21/1048 ( [adres] ) en SHE 21/2317 ( [adres] (WOZ 2 Hotel) 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 10 juni 2022 in de zaak tussen 
     
     
      [bedrijf] B.V., te [plaatsnaam] , eiseres 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,  
     (gemachtigde: O.H. Harmsen). 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij afzonderlijke beschikkingen van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2020 de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] en [adres] (WOZ 2 Hotel), beide te [plaatsnaam] , vastgesteld. De WOZ-waarden zijn, per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 3.332.000 respectievelijk € 1.292.000. In dit aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing van beide onroerende zaken voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 16 maart 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot  [adres] is geregistreerd onder zaaknummer SHE 21/1048 en het beroep met betrekking tot [adres] (WOZ 2 Hotel) onder zaaknummer SHE 21/2317.  
     
     
     
       Bij brief van 13 juni 2021 heeft de heffingsambtenaar ambtshalve besloten de aanslag met betrekking tot de OZB gebruikersheffing van de onroerende zaak [adres] te verminderen met € 6.933,89.  
     
     
     
       De heffingsambtenaar heeft bij brief van 10 november 2021 een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       Partijen hebben nadere stukken ingediend.  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft via een beeldverbinding (Skype) plaatsgevonden op 7 april 2022. Partijen hebben daar zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. 
       De rechtbank heeft na de sluiting van het onderzoek ter zitting van eiseres (ongevraagd) een brief ontvangen.  
     
     
     
       In overeenstemming met artikel 2.16, derde lid, van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2021, zijn deze stukken wel in het dossier gevoegd, maar door de rechtbank geheel buiten beschouwing gelaten.  
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
       Eiseres, een besloten vennootschap, is vanaf 1 mei 2019 gebruiker (huurder) van beide onroerende zaken. Eigenaar is onder meer [bedrijf] BV. De onroerende zaak [adres] is een café/bar/restaurant. [adres] (WOZ 2 Hotel) is een hotel/motel, gelegen in de buurt van het stadion van [naam voetbalclub] , en heeft als bouwjaar 2016.  
     
     
     
       
         Geschil en beoordeling 
       
     
     
     1. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de waarden van de onroerende zaken [adres] en [adres] (WOZ 2 Hotel) per waardepeildatum 1 januari 2019. 
     
     
       
         
          [adres] (SHE 21/1048) : 
     
     
     2. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep heeft toegelicht dat hij met zijn schrijven van 13 juni 2021 ambtshalve de aanslagen OZB gebruikersheffing (en de daarmee samenhangende aanslag rioolheffing) van de onroerende zaak [adres] heeft verminderd tot nihil omdat sprake is geweest van een gewijzigde objectafbakening op basis van het huurcontract. Eiseres heeft de juistheid van deze verklaring niet bestreden en de rechtbank volgt de heffingsambtenaar dan ook in die verklaring.  
     
     3. Het bedrag van de aanslagen in verband met [adres] is met de vermindering dus nihil geworden. De rechtbank overweegt dat een dergelijke vermindering volgens vaste rechtspraak (zie het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4147) op één lijn moet worden gesteld met een vernietiging van de aanslag. Aangezien daarmee niet langer een geschil bestaat over de aanslag OZB voor deze onroerende zaak en de daarbij behorende WOZ-beschikking, kan de bestreden uitspraak voor wat betreft [adres] niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op [adres] vernietigen. Ook zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. Omdat eiseres na de (ambtshalve) vernietiging van de aanslagen geen belang meer heeft met het door haar daartegen ingediende bezwaar zal de rechtbank het bezwaar niet-ontvankelijk verklaren.  
     
     4. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte kosten in bezwaar en beroep op de aan het eind van deze uitspraak weergegeven wijze.  
     
     
     
     
     
       
         
          [adres] (WOZ 2 Hotel) (SHE 21/2317) 
       
     
     
     5. In geschil is daarmee enkel nog de waarde van [adres] (WOZ 2 Hotel) die per waardepeildatum 1 januari 2019 is vastgesteld op € 1.292.000. De rechtbank duidt de onroerende zaak hierna verder aan met: het hotel. 
     
     6. Het hotel omvat 1.104 m² hotelkamers op de begane grond, 1.104 m² hotelkamers op de eerste verdieping en een loopbrug van 56 m². Voor zover eiseres de betreffende objectkenmerken op de zitting heeft bestreden volgt de rechtbank haar daarin niet, nu eiseres op geen enkele wijze haar standpunt dat het aantal kamers en aantal m² niet klopt heeft onderbouwd. De rechtbank ziet evenmin reden tot het laten opstellen van een taxatie van het hotel door een onafhankelijke door de rechtbank te benoemen taxateur, zoals eiseres op de zitting heeft gesuggereerd, omdat de rechtbank in het licht van hetgeen eiseres eerst ter zitting heeft gesteld niet twijfelt over de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de onroerende zaak door eiseres wordt gehuurd en dat niet valt in te zien dat zij niet kan beschikken over de juiste objectkenmerken en maatvoering van het hotel.  
     
     7. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar – na een eerdere onderbouwing van de waarde met zijn taxatierapport van 4 november 2021 – de waarde nogmaals heeft berekend, en nu conform het rekenblad dat hoort bij de landelijke Taxatiewijzer Hotels, deel 25, geldend voor waardepeildatum 1 januari 2019. Dit betreft in deze zaak een vorm van huurwaardekapitalisatie (HWK) op basis van normomzet en omzetgegevens. Deze berekening heeft geleid tot een getaxeerde waarde van € 2.322.000, zoals opgenomen in de door S.A. van Eck opgestelde aanvullende taxatie, die door de heffingsambtenaar is overgelegd op 1 maart 2022. De heffingsambtenaar wenst de WOZ-waarde primair te onderbouwen met de getaxeerde waarde volgens dit rekenblad.  
     
     8. Subsidiair verwijst de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het genoemde taxatierapport van 4 november 2021, dat is opgesteld door taxateur S.A. van Eck en gecontroleerd door G.D. Staal, taxateur. Hierbij is eveneens de HWK-methode gehanteerd, waarvoor in dit geval gebruik is gemaakt van drie onderbouwende verkoopcijfers en twee onderbouwende huurcijfers. Dit leidt tot een getaxeerde waarde van (afgerond) € 2.102.000.  
     
     9. De heffingsambtenaar wijst ter ondersteuning van de WOZ-waarde zoals op de zitting is toegelicht, ook naar de waarde op basis van de gemiddelde kamerprijzen. Hij heeft hierbij op basis van de diverse transactieprijzen over de jaren 2016 tot en met 2020 van hotels van hotelketen [hotel naam] een gemiddelde transactieprijs per kamer berekend van € 74.391,03. Uitgaande van de verkoop met de laagste prijs leidt dit voor het onderhavige hotel met 60 kamers eveneens tot een ondersteuning van de WOZ-waarde.  
     
     10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verder toegelicht dat de WOZ-waarde weliswaar is bepaald per 1 januari 2019, maar naar de toestand op 1 januari 2020. De reden hiervoor is dat in juli 2019 na een interne verbouwing van het hotel op de tweede verdieping nog hotelkamers zijn opgeleverd. De heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat in zijn aanvullende taxatie van 1 maart 2022 als gevolg van een verschrijving ‘1 januari 2019’ als toestandsdatum is vermeld, maar dat bedoeld is: ‘1 januari 2020’.  Eiseres heeft bevestigd dat na 1 juli 2019, dus na de waardepeildatum 1 januari 2019, nieuwe hotelkamers zijn opgeleverd. Ook uit de van de onroerende zaak overgelegde huurovereenkomst blijkt dat op 1 juli 2019 hotelkamers (23 stuks) zijn opgeleverd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar volgen in de gegeven toelichting dat de waarde van het  hotel dient te worden bepaald per waardepeildatum 1 januari 2019, maar naar de staat van het hotel op de toestandsdatum  1 januari 2020, en dat dit ook geldt voor de door de heffingsambtenaar ingediende nadere taxatie van 1 maart 2022. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur ook in zijn eerder uitgebrachte taxatierapport van 4 november 2021 is uitgegaan van de toestandsdatum  1 januari 2020.  
     
     11. Ook eiseres wenst uit te gaan van de 1 januari 2020 als toestandsdatum. De reden die eiseres daarvoor noemt is dat op die wijze rekening kan worden gehouden met de coronapandemie als waardeverminderende factor. Aangezien er op 1 januari 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis en de daarmee gepaard gaande maatregelen, laat staan op de waardepeildatum 1 januari 2019, ziet de rechtbank geen aanleiding om hiermee als waardebepalende factor rekening te houden. Zoals besproken zal de rechtbank wel uitgaan van 1 januari 2020 als toestandsdatum. Gezien het voorgaande ziet de rechtbank geen reden om zich uit te laten over de vraag of sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, aanhef en derde lid onder c van de Wet WOZ. 
     
     12. Eiseres heeft op de zitting een waarde bepleit ter hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde minus 40% vanwege gebruiksverlies over de afgelopen jaren. Zij bepleit daarmee een waarde van € 775.200. 
     
     13. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. 
     
     
       
         Onderbouwing van de WOZ-waarde 
       
     
     
     14. De rechtbank zal de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de waarde bespreken. Zoals gezegd wenst de heffingsambtenaar de waarde in de eerste plaats te onderbouwen aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels (HWK-methode op basis van normomzet en omzetgegevens) (a.), in de tweede plaats aan de hand van de HWK-methode (b.) en tot slot op basis van gemiddelde kamerprijzen (c.).  
     
     
       
         Ad (a.)Waardepaling op grond van de Taxatiewijzer Hotels  
       
     
     15. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers, en daarmee ook de Taxatiewijzer Hotels, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan de waarde in het economische verkeer voor dit soort objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een concreet geval, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. 
     
     16. Bij de HWK-methode volgens de Taxatiewijzer Hotels wordt door middel van een rekenmodel de huurwaarde bepaald aan de hand van een eveneens modelmatig berekende omzet. Hierbij dient te worden getoetst aan omzetgegevens over meerdere jaren.  
     De heffingsambtenaar heeft in dat verband aangevoerd dat hij niet beschikt over (voldoende) omzetgegevens van het hotel en dat eiseres deze ook niet heeft verstrekt. Hierdoor is een berekening op basis van werkelijke omzetgegeven niet mogelijk, aldus de heffingsambtenaar. Niettemin heeft hij aan de hand van de wel bekende beperkte omzetcijfers een berekening opgesteld, die leidt tot een getaxeerde waarde van € 2.322.000. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar aan de hand van het rekenblad de taxatie toegelicht. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank ook met de gegeven toelichting, de totstandkoming van de getaxeerde waarde op basis van de Taxatiewijzer Hotels niet inzichtelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de taxatie berust op zeer beperkte en zeer beperkt toegelichte omzetgegevens. Bovendien wordt in de Taxatiewijzer Hotels het belang benadrukt van een toetsing aan concrete omzetgegevens over enkele jaren van het te waarderen object. Hieraan heeft de heffingsambtenaar niet voldaan. Dat het hotel vrij nieuw is waardoor alleen omzet over 2018 en 2019 beschikbaar is, leidt niet tot een ander oordeel. Het is immers aan de heffingsambtenaar om de waarde aannemelijk te maken. Dat de heffingsambtenaar in beroep niet aan de door hem gewenste informatie van eiseres kon komen, leidt evenmin tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar had in een veel eerder stadium een poging kunnen en behoren te doen om de door hem benodigde informatie te verzamelen. In dit geval heeft de heffingsambtenaar zonder de rechtbank hierover te informeren en hiervoor toestemming te vragen, een informatiebeschikking aan eiseres doen toekomen. Dat is in dit geval te laat en in strijd met de goede procesorde, alleen al omdat eiseres tegen een informatiebeschikking een rechtsmiddel behoort te kunnen aanwenden. Verder is het in strijd met de rechtspraak van de Hoge Raad (HR) om buiten de rechter om, bewijsmateriaal te vergaren.  Met de waardebepaling op grond van de Taxatiewijzer Hotels heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het hotel dus niet aannemelijk gemaakt.  
     
     
       
         Ad (b.)Waardebepaling aan de hand van de HWK-methode 
       
     
     17. In het door verweerder gebruikte taxatierapport van 4 november 2021 is voor de waardering van het hotel de HWK-methode gebruikt, waarbij allereerst de huurwaarde van het hotel is bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door, in dit geval, de getaxeerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode (eveneens) bruikbaar ter bepaling van de waarde van het hotel. De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwende huurcijfers gebruik gemaakt van het eigen huurcijfer, en van het huurcijfer van [adres] (café/bar/restaurant). Voor de onderbouwende verkoopcijfers zijn de cijfers gebruikt van [adres] (een hotel van dezelfde keten als het onderhavige hotel), [adres] en [adres] .  
     18.  Voor de bruikbaarheid van de waardebepaling is onder meer van belang dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten (die de basis vormen voor de gebruikte huur- en verkoopcijfers) voldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak.  
     
       Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gebruikte huurcijfers echter niet goed bruikbaar. Daartoe heeft de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer gehanteerd, zonder dat  hij inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot het in de taxatie gehanteerde huurcijfer is gekomen. Het andere gehanteerde huurcijfer betreft een (onvergelijkbaar) café/bar/restaurant met een veel kleiner oppervlak dan dat van het hotel. Daarnaast zijn ook de door de heffingsambtenaar gebruikte verkooptransacties niet geschikt om te dienen als onderbouwing. De verkooptransactie van [adres] betreft de verkoop in verhuurde staat van een tot hotel verbouwd gerenoveerd voormalig klooster en dat is minder goed vergelijkbaar met het onderhavige nieuw gerealiseerde hotel te [plaatsnaam] . Voor de verkooptransacties van [adres] en [adres] geldt dat het in beide gevallen niet gaat om hotels, maar om een café/bar/restaurant, waarbij [adres] ook een woning heeft. Beide objecten hebben bovendien sterk van het onderhavige hotel afwijkende bouwjaren en hebben een vloeroppervlak dat veel kleiner is dan dat van het hotel. De objecten wijken naar het oordeel van de rechtbank zodanig af van de onderhavige onroerende zaak (een hotel), dat de transactiecijfers ervan niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank niet van het tegendeel kunnen overtuigen.  
       Gelet op die onbruikbaarheid van de cijfers, kan de getaxeerde waarde met de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie van 4 november 2021 niet worden onderbouwd. De rechtbank zal vanwege deze conclusie niet ingaan op wat verder door partijen is gesteld over de met deze taxatie samenhangende berekening.  
     
     
     
       
         Ad (c.) onderbouwing op basis van gemiddelde kamerprijzen 
       
     
     19. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het mogelijk is op basis van feitelijk verkochte hotels een transactieprijs per kamer te bepalen. Vervolgens kan op basis van het aantal kamers van het betreffende hotel beoordeeld worden of de waarde die hieruit volgt aansluit bij de waardering conform het rekenblad Taxatiewijzer Hotels. De rechtbank is van oordeel dat ook deze onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde niet slaagt. De heffingsambtenaar heeft volstaan met het verstrekken van een overzicht van verkopen van hotels van de hotelketen van [hotel naam] over de jaren 2016 tot en met 2020. Met het overzicht is echter volstrekt geen inzicht verstrekt in deze onderbouwende verkopen en op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Zonder nadere toelichting en onderbouwende gegevens, die ontbreken, kan dit niet dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, of – zoals de heffingsambtenaar stelt – van de op grond van de Taxatiewijzer Hotels getaxeerde waarde.  
     
     
       
         Conclusie  
       
     
     
     20. De heffingsambtenaar is er daarmee niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Eiseres heeft voor de door haar bepleite waarde van € 775.2000 en de in dat kader gestelde waardevermindering van 40% op de WOZ-waarde geen enkele onderbouwing gegeven, zodat ook deze waarde niet aannemelijk is gemaakt.  
     21.  Daarom ziet de rechtbank aanleiding om ook het beroep met betrekking tot [adres] (WOZ 2 Hotel) gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar (ook) in zoverre te vernietigen en het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestand op 1 januari 2020, in goede justitie vast op € 1.190.000. De heffingsambtenaar zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB overeenkomstig die waarde te verminderen. 
     22.  Omdat het beroep voor beide zaaknummers gegrond is, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht (1 maal € 360) dient te vergoeden. 23.	De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 2.056 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 269 en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1. 
     
     
       
         Het verzoek om immateriële schadevergoeding 
       
     
     
     24. Eiseres heeft in haar beroepschrift verzocht om toekenning van een schadevergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting daaraan toegevoegd dat de rechtspraak door de coronacrisis gedwongen is geweest gebruik te maken van digitale middelen, waardoor de redelijke termijn eerder verkort zou kunnen worden naar anderhalf jaar of zelfs één jaar.  
     
     25. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt heeft te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd . De maatregelen rond het coronavirus kunnen zo’n bijzondere omstandigheid vormen. De rechtbanken zijn in 2020 enige maanden gesloten geweest en zittingen werden verdaagd. In deze zaak is het beroepschrift van eiseres echter ontvangen in het voorjaar van 2021. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding voor verlenging van de termijn van 2 jaar. Voor het verkorten van deze termijn, zoals de gemachtigde van eiseres heeft betoogd ziet de rechtbank evenmin een (rechts-)grond. 
     
     26. Het bezwaarschrift van eiseres is op 3 maart 2020 ingediend, waarna op 16 maart 2021 door de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar is gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 10 juni 2022. Dit betekent dat de procedure ongeveer 27 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met drie maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, wat betekent dat eiseres een vergoeding toekomt van € 500. 
     
     27. De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van drie maanden geheel moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.  De rechtbank heeft binnen anderhalf jaar uitspraak gedaan. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is met ongeveer zes maanden overschreden, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak doet na afloop van de voor bezwaarprocedures gebruikelijke termijn van zes weken. Dat betekent dat het verzoek om vergoeding van de immateriële schade wordt toegewezen en dat de heffingsambtenaar een bedrag van € 500 aan immateriële schade aan eiseres dient te vergoeden. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep met betrekking tot de zaaknummers SHE 21/1048 en 21/2317 gegrond; 
       
       
         vernietigt de bestreden uitspraak; 
       
     
     
       
         verklaart in zaak SHE 21/1048 het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk; 
       
       
         stelt in de zaak SHE 21/2317 de waarde van [adres] (WOZ 2 Hotel) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 1.190.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruikersheffing overeenkomstig die waarde; 
       
       
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056; 
       
     
     
       
         draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 500. 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 10 juni 2022. 
     
     
     
     
     
       griffier											voorzitter		 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.  
     
   
   
      Zie bijvoorbeeld het arrest van 24 april 2015 van de HR, ECLI:NL:HR:2015:3601:1141 
   
   
      Zie het arrest van de HR van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752. 
   
   
      Zie het arrest van de HR van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      Zie eveneens het arrest van de HR van 19 februari 2016.