ECLI: ECLI:NL:PHR:2005:AU4524

Titel: ECLI:NL:PHR:2005:AU4524 Parket bij de Hoge Raad , 11-11-2005 / C04/262HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2005-11-11

Zaaknummer: C04/262HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2005:AU4524

---

Huurgeschil over nakoming van een overeenkomst tot de beëindiging van een huurovereenkomst aangaande ambtswoning van een overleden predikant; uitleg beëindigingsovereenkomst, 81 RO.

Zaaknummer: C04/262HR 
       Mr. Huydecoper 
       Zitting van 2 september 2005 
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     
       [eiser 1], 
       [eiseres 2], 
       de gezamenlijke erfgenamen van [betrokkene 1], te weten: 
       - [eiseres 3a]; 
       - [eiser 3b]; 
       - [eiser 3c]; 
       - [eiser 3d] 
       [eiseres 4], en 
       [eiser 5], 
       eisers tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       het kerkgenootschap De Vrije Evangelische Gemeente Zeist, 
       verweerster in cassatie 
     
     
     Feiten en procesverloop(1) 
     
     1) [Betrokkene 2], rechtsvoorganger van [eiser] c.s., de eisers tot cassatie, heeft in 1939 een woning verhuurd aan de verweerster in cassatie, VEG. In de huurovereenkomst is onder andere bepaald dat de woning was bestemd om (door VEG) te worden gebruikt als "woonhuis voor haar predikant (ambtswoning)".  
     
     In 1962 is [betrokkene 3] beroepen tot predikant van VEG. Deze is met zijn gezin in het gehuurde gaan wonen. [Betrokkene 3] is in 1975 met emeritaat gegaan. Hij is de woning ook daarna, tot aan zijn overlijden(2) blijven bewonen. Zijn echtgenote en zoon zijn ook nadien in de woning blijven wonen. 
     
     In 1991 zijn [betrokkene 4], de weduwe van de inmiddels overleden oorspronkelijke verhuurder, en VEG een nadere overeenkomst aangegaan. Die overeenkomst voorzag onder meer in beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, uiterlijk drie jaar na het vooroverlijden(3) van [betrokkene 3]. Artikel 3 van die overeenkomst bepaalt dat in dat geval (namelijk: vooroverlijden van [betrokkene 3]) VEG verplicht is "zich bewijsbaar in te spannen" dat diens weduwe elders woonruimte zal verkrijgen (in ieder geval binnen de resterende huurperiode van drie jaar na het overlijden). 
     
     2) Op grond van deze nadere overeenkomst hebben [eiser] c.s. VEG aangesproken. Zij vorderden onder andere een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 7 december 2001 - drie jaar na het overlijden van [betrokkene 3] - was geëindigd, en een veroordeling van VEG tot ontruiming. Deze vorderingen zijn in het in de eerste aanleg gewezen vonnis toegewezen; in die toewijzing is berust. 
     
     Verder hebben [eiser] c.s schadevergoeding gevorderd. Die vordering betrof de schade als gevolg van het feit dat VEG - ondanks het einde van de huurovereenkomst - de woning niet op 7 december 2001 leeg en ontruimd heeft opgeleverd(4). Deze vordering werd in de eerste aanleg afgewezen op de grond dat, kort gezegd, aan VEG niet kan worden toegerekend dat zij niet aan de ontruimingsverplichting kan voldoen.  
     
     3) [Eiser] c.s. hebben het in eerste aanleg gewezen vonnis op dit punt in appel bestreden; maar het hof heeft dat vonnis, zij het aan de hand van een andere redenering dan de rechter in eerste aanleg, bekrachtigd. 
     
     4) [Eiser] c.s. hebben tijdig(5) en regelmatig cassatieberoep laten instellen. VEG is in cassatie niet verschenen. Het standpunt van [eiser] c.s. is schriftelijk toegelicht.  
     
     Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     5) De klachten van het middel betreffen, zoals voor de hand ligt, de gronden waarop het hof heeft geoordeeld dat de nadere overeenkomst van 1991 (en het daaraan in het vonnis in de eerste aanleg verbonden rechtsgevolg, te weten: veroordeling van VEG tot ontruiming) niet meebrengt/meebrengen dat VEG aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het feit dat geen daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgehad omdat de nabestaanden van [betrokkene 3] de voorheen door VEG gehuurde woning zijn blijven bewonen. 
     
     
       6) Het gaat in deze zaak om huur en verhuur van (zelfstandige) woonruimte, waarbij de huurder, VEG, het gehuurde bevoegdelijk, en met een woonbestemming, heeft onderverhuurd(6). 
       Op een dergelijk geval zijn, naar het op deze zaak nog toepasselijke recht zoals dat vóór 1 augustus 2003 gold(7), de bepalingen van de art. 7A:1623g, 7A:1623i en 7A:1623k BW van toepassing.  
     
     
     
       7) Die bepalingen voorzien er, tot het uiterste bekort, in dat de echtgenoot van een huurder van rechtswege medehuurder is van de door die echtgenoot als hoofdverblijf gebruikte woning (art. 7A:1623g lid 1 BW); dat de medehuurder bij overlijden van de huurder van rechtswege huurder wordt (art. 7A:1623i lid 1 BW); en dat bij het einde van een hoofdhuurovereenkomst van zelfstandige woonruimte, de voor die woonruimte geldende onderhuurovereenkomst tussen de onderhuurder en de aanvankelijke "hoofdverhuurder" wordt voortgezet (art. 7A:1623k lid 1 BW). 
       Alle genoemde bepalingen waren van dwingend recht(8).  
     
     
     
       8) Als gevolg hiervan kon VEG in 1991 niet "beschikken" over de genotsrechten van [betrokkene 3], diens echtgenote, of anderen die dergelijke rechten aan de posities van [betrokkene 3] als huurder of van diens echtgenote als (mede)huurder zouden (kunnen) ontlenen(9). Op de rechten die die personen aan de hand van de genoemde wetsbepalingen geldend zouden (kunnen) maken, viel niet rechtsgeldig af te dingen(10).  
       Het hof is er kennelijk van uit gegaan dat dat de betrokkenen bij het aangaan van de nadere overeenkomst in 1991 ook, althans tot op zekere hoogte, zo voor ogen heeft gestaan; dat valt o.a. uit rov. 4.9 af te leiden(11). Het ligt in de rede dat dat gegeven een belangrijke rol heeft gespeeld bij de uitleg van de rechtsverhouding van partijen, die het hof vervolgens heeft beoordeeld. Het zou voor mij, ware ik tot die uitleg geroepen, ook het nodige gewicht in de schaal leggen; ik vind het daarom allerminst onbegrijpelijk, dat het hof daar kennelijk ook zo over heeft gedacht(12),(13). 
     
     
     9) Dat de consequenties van de eerder genoemde wettelijke regels voor (hoofd)verhuurders hoogst onaangenaam, en onder omstandigheden ook wel "hard" kunnen zijn, ligt in uitgesproken mate in de rede(14). Men kan dan ook niet betwijfelen dat de wetgever zich daarvan bewust is geweest, en dat die consequenties bij de totstandkoming én bij het handhaven(15) van deze regels onder ogen zijn gezien, en op de koop toe zijn genomen(16). Het adagium "lex dura, tamen lex" wordt in de hedendaagse rechtsleer veelal gezien als een door de tijd "ingehaald" relict uit een minder gelukkig verleden - maar in het verband van het dwingendrechtelijke huurrecht lijkt dat adagium toch niet als geheel achterhaald te kunnen worden aangemerkt. 
     
     
       10) De uitleg van de overeenkomst uit 1991 die [eiser] c.s. in deze zaak verdedigen, komt er in de kern op neer dat de nadelen waarmee de wetgever [eiser] c.s. in hun hoedanigheid van hoofdverhuurders heeft belast, voor een belangrijk deel voor rekening van VEG zouden komen: VEG zou althans de geldelijke gevolgen van het feit dat het wel eens onmogelijk zou kunnen blijken om de nabestaanden van [betrokkene 3] tot huurbeëindiging/ontruiming te bewegen, voor haar rekening (moeten) nemen. 
       Het is natuurlijk denkbaar dat partijen iets dergelijks overeen komen - maar het ligt nu niet meteen voor de hand dat een partij als VEG dat inderdaad beoogt te doen; en al helemaal niet wanneer die partij, zoals in de gedingstukken was aangevoerd, weet heeft van het bestaan van "huurbescherming", en partijen (beide) voorzien zouden zijn van deskundige (juridische) bijstand(17). Ook die gegevens hebben, naar in de rede ligt, het hof bij de gevraagde beoordeling beïnvloed; en ook dat lijkt mij begrijpelijk. 
     
     
     11) Met de zojuist besproken gegevens voor ogen zal het niet verbazen dat ik de klachten van het middel, die er vooral toe strekken dat het hof op ontoereikende gronden tot een andere uitleg heeft besloten dan die, die ik in de vorige alinea in een eigen parafrase heb weergegeven, als ondoeltreffend beoordeel. Ik licht dat nader toe: 
     
     
       12) In onderdeel 1 A en B (evenals in onderdeel 1 D sub 1) wordt vooral verdedigd dat het feit dat in de eerste aanleg een verplichting van VEG tot ontruiming is aangenomen en een veroordeling van die strekking is uitgesproken (waartegen in appel niet was opgekomen), met de door het hof gevonden uitkomsten onverenigbaar zou zijn. Dat lijkt mij om (tenminste) twee redenen niet juist: 
       - In de eerste plaats was namens [eiser] c.s. in de appelinstantie niet aangevoerd dat aan de in de eerste aanleg uitgesproken veroordeling tot ontruiming betekenis zou toekomen voor de vraag of VEG jegens [eiser] c.s. schadeplichtig was. Het stond het hof daarom niet vrij aan dit gegeven wèl de thans in cassatie verdedigde betekenis toe te kennen(18); of althans rustte er op het hof geen plicht om zich in die mogelijkheid te verdiepen. 
       - Daarnaast geldt dat de (kanton)rechter in de eerste aanleg de beslissing dat VEG tot ontruiming verplicht was, in aanzienlijke mate had geclausuleerd. In rov. 4.3 van het vonnis in de eerste aanleg wordt overwogen - daar komt het op neer - dat de mate waarin aan de ontruimingsverplichting uitvoering kan worden gegeven, afhankelijk is van de vraag of de nabestaanden van [betrokkene 3] op huurrechten aanspraak kunnen en willen maken; en in rov. 4.9 wordt expliciet overwogen dat [eiser] c.s. geen aanspraak kunnen maken op ontruiming met voorbijgaan aan de rechten van de nabestaanden van [betrokkene 3]. Als men de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot ontruiming met inachtneming van deze clausuleringen leest, kan de van de kant van [eiser] c.s. verdedigde consequentie daar ook niet op worden gebaseerd. 
     
     
     
       13) Middelonderdeel 1 C verdedigt een redenering die met die van onderdelen 1 A en 1 B vergelijkbaar is, ditmaal op grond van het feit dat de overeenkomst van 1991 in art. 2 een ongeclausuleerde ontruimingsverplichting lijkt in te houden, terwijl art. 3 - in de van de kant van [eiser] c.s. verdedigde lezing: daarnaast - een inspanningsverplichting omschrijft. 
       Ook voor dit argument geldt, dat daarop in de feitelijke instanties geen beroep is gedaan. Ik meen dat dat niet voor het eerst in cassatie kan gebeuren. 
       Daarnaast miskent het argument dat de overeenkomst van 1991, louter tekstueel benaderd, (inderdaad) voor verschillende uitleg vatbaar is, afhankelijk van welke van de daarin geformuleerde, en in bepaalde lezingen onderling niet geheel met elkaar verenigbare, verplichtingen men voorop stelt. Het hof stond voor de taak om die overeenkomst uit te leggen. De in zo'n geval vereiste beoordeling geldt als een (in overwegende mate) feitelijke, die in cassatie slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst(19). (Ook) om de in alinea's 6 t/m 10 hiervóór besproken redenen vind ik de uitleg van het hof plausibel, en dus het tegendeel van onbegrijpelijk. 
     
     
     14) Onderdeel 1 D bestempelt de zo-even bedoelde uitleg van het hof wèl als onbegrijpelijk; maar volgens mij dus op ondeugdelijke gronden. De aldaar onder a) en b) gebezigde argumenten stuiten erop af dat het hof kennelijk, en met recht, de bepalingen van de overeenkomst van 1991 in hun onderlinge samenhang heeft beschouwd, en heeft getracht daarvan de (redelijkerwijs door partijen te begrijpen) zin vast te stellen. Het onder c) aangevoerde argument neemt ten onrechte tot uitgangspunt dat de daar bedoelde uitleg een zeer voor de hand liggende is. Om de in alinea's 6 t/m 10 hiervóór besproken redenen valt op die stelling het nodige af te dingen; en ik gaf al als mijn mening te kennen dat de daar besproken aspecten het hof bij zijn uitleg zullen hebben beïnvloed. Daarmee is het hof volgens mij ruimschoots binnen de aan de "feitenrechter" toekomende beoordelingsmarge gebleven. 
     
     
       15) Onderdeel 1 E veronderstelt dat het hof wèl een tekortkoming aan de kant van VEG heeft aangenomen (maar die tekortkoming als niet-toerekenbaar heeft beoordeeld). Ik denk dat de beslissing van het hof niet op die manier moet worden gelezen, en dat de lezing die dit middelonderdeel in de eerste volzin omschrijft de juiste is. Daarmee ontvalt de grond aan de verschillende argumenten uit de sub-paragrafen van dit onderdeel. 
       Voorzover de slotalinea van middelonderdeel 1 E ertoe strekt, nogmaals de door het hof gevonden uitleg van de nadere overeenkomst van 1991 aan te vechten, lijkt ook het daar aangevoerde mij niet aanvaardbaar. Het feit dat partijen zich er destijds, in 1991, rekenschap van gaven dat met de aanspraken van (de nabestaanden van) [betrokkene 3] op bescherming uit hoofde van huurrecht rekening moest worden gehouden - met inbegrip van de sub c) en d) van dit middelonderdeel vermelde "variaties op dit thema" -, kan er zeer wel toe bijdragen dat men het als onaannemelijk beoordeelt, dat VEG destijds het risico dat hierin besloten lag voor haar rekening heeft genomen, of dat [eiser] c.s. de overeenkomst redelijkerwijs in die zin mochten verstaan. Zoals ik in de alinea's 6 - 10 hiervóór heb aangegeven, ligt in de rede dat het hof zich inderdaad mede door gedachten van deze strekking heeft laten leiden. Dat is noch rechtens onjuist noch onvoldoende begrijpelijk. 
     
     
     
       16) Onderdeel 2 A bouwt voort op de onderdelen die ik eerder ongegrond heb genoemd; ik denk daarvan dus hetzelfde. 
       Onderdeel 2 B verdedigt een redenering die ik graag als ingenieus kwalificeer, maar die volgens mij niet behoort op te gaan. 
       Allereerst voert het onderdeel aan dat VEG niet zou hebben gesteld dat causaal verband ontbreekt tussen het niet-bewerkstelligen van de ontruiming van [betrokkene 5] (de zoon van [betrokkene 3]) en het niet (kunnen) bewerkstelligen van lege oplevering van de woning drie jaar na het overlijden van [betrokkene 3] (in verband met het feit dat diens weduwe, tevens medehuurster, de bewoning had voortgezet). Daarom zou het hof zich buiten het kader van de rechtsstrijd hebben begeven, door dit gegeven wel in zijn oordeel te betrekken. 
     
     
     
       17) Het is juist dat VEG geen stellingen van de bedoelde strekking heeft aangevoerd.  
       Ik begrijp de overweging waartegen deze klacht gericht is - rov. 4. 12 - echter zo, dat het hof daar constateert dat namens [eiser] c.s. niet was aangevoerd dat hun schadevordering (ook) door de aan VEG verweten niet-ontruiming van [betrokkene 5] alléén gedragen kon worden. (Ook) die constatering is juist: inderdaad is namens [eiser] c.s. niets dergelijks gesteld.  
       Ik denk dat het hof daaraan de consequentie kon verbinden, dat er inderdaad geen verband (gesteld) is tussen de in dit opzicht beweerde tekortkoming van VEG, en de gestelde schade.  
     
     
     18) Dat kon het hof met eens te meer reden doen, omdat het "prima facie" onaannemelijk is dát er een verband als hier verondersteld zou (kunnen) bestaan. [Eiser] c.s. verweten VEG dat die niet had gezorgd voor ontruimde oplevering per 8 december 2001. Met betrekking tot het feit dat er geen ontruiming van [betrokkene 5] bijna drie jaar eerder was bewerkstelligd, springt dan bepaald niet in het oog, dat dat relevant verband zou houden met de gestelde wanprestatie in december 2001, of met de beweerde schadelijke gevolgen van die wanprestatie. De in het oordeel van het hof besloten liggende gedachte dat het op de weg van [eiser] c.s. had gelegen om, wilden zij hierover toch een oordeel van de rechter vernemen, nader te onderbouwen dat er in dit opzicht relevant causaal verband bestond, lijkt mij daarom bepaald plausibel. 
     
     
       19) Daarmee is gegeven dat ik ook de tweede klacht uit dit middelonderdeel als niet aannemelijk beoordeel. Die klacht berust erop dat het in de context zoals die ten processe was gebleken, wèl voor de hand lag dat er causaal verband zou bestaan tussen de gevorderde schade en het enkele feit dat (ook) ontruiming van [betrokkene 5] in de weken na het overlijden van diens vader (in 1998) achterwege was gebleven; en dat dus nadere motivering zou behoeven, waarom van het tegendeel uitgegaan zou mogen worden.  
       Namens VEG was steeds aangevoerd (en namens [eiser] c.s. was in het geheel niet bestreden) dat de weduwe [betrokkene 6] niet bereid was de woning te verlaten. Er was voor het hof geen enkele aanleiding om zich - ambtshalve - te verdiepen in de mogelijkheid dat dat misschien anders zou zijn geweest, wanneer het mogelijk zou zijn gebleken om haar zoon [betrokkene 5] in 1998 - of later - tot ontruiming te bewegen. Integendeel - had het hof dát gedaan, dan zou een klacht over miskenning van de grenzen van de rechtsstrijd op dat punt, mij bepaald niet kansloos toeschijnen. 
     
     
     20) Met het oog op de zojuist gegeven beschouwingen meen ik in het midden te kunnen laten, of het hof (overigens) de ruimte zou hebben gehad om bijwege van gevolgtrekking uit de ten processe gebleken gegevens, te oordelen dat causaal verband tussen de niet-ontruiming van [betrokkene 5] en de gestelde schade onaannemelijk was(20). 
     
     21) Geen van de klachten van het middel lijkt mij daarom gegrond.  
     
     Conclusie 
     
     Ik concludeer tot verwerping 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       1 Zie voor een meer uitgebreide weergave het in cassatie bestreden arrest, rov. 4.1 tot en met 4.5. Zie ook het vonnis uit de eerste aanleg van 13 november 2002, rov. 2.1 tot en met 2.8 (waarbij ik opmerk dat rov. 2.3 in appel werd bestreden). 
       2 Op 7 december 1998. 
       3 Daarmee wordt bedoeld: als [betrokkene 3] eerder zou overlijden dan zijn echtgenote. 
       4 In de schriftelijke toelichting namens [eiser] c.s. wordt meegedeeld dat de weduwe van [betrokkene 3] (die, zoals al aangestipt, in de woning was blijven wonen) op 12 augustus 2004 is overleden. Intussen woont de zoon van [betrokkene 3] nog altijd ter plaatse. Deze zou aanspraak maken op voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:268 BW. 
       5 De cassatiedagvaarding is van 27 augustus 2004, het arrest van 27 mei 2004. 
       6 Dat blijkt uit de in cassatie niet bestreden vaststellingen uit de rov. 4.8 en 4.14 van het arrest a quo (de verwijzing naar art. 7A:1623k BW in de laatstgenoemde rechtsoverweging maakt, voorzoveel nog nodig, duidelijk dat het gehuurde als zelfstandige woning is aangemerkt).  
       Ik wijs er op dat [eiser] c.s. in appel - met veel nadruk - hadden verdedigd dat (althans) de rechtsverhouding tussen hen en VEG niet als huur en verhuur van woonruimte, maar als huur betreffende een zgn. "dienstwoning" moest worden beoordeeld. (Ware dat juist, dan zou inderdaad een andere beoordeling van, met name, de rechtspositie van [betrokkene 3] en diens huisgenoten denkbaar zijn geweest, zie bijvoorbeeld HR 30 mei 1986, NJ 1986, 659, rov. 3.2). Dit standpunt heeft het hof echter blijkens, onder andere, de aangehaalde rov. als niet-aannemelijk beoordeeld. 
       7 Zie daarvoor art. 205 van de Overgangswet Nieuw BW; in de schriftelijke toelichting wordt overigens met recht opgemerkt dat het sedert 1 augustus 2003 geldende recht geen voor deze zaak relevante verschillen inhoudt, vergeleken met het "oude" recht. 
       8 Men vindt dat niet met zoveel woorden in de (toenmalige) wet. Ook de huidige wet, waarin in art. 7:266, 7:268 en 7:269 BW regels van dezelfde inhoud staan, bepaalt dit niet uitdrukkelijk; maar de Parlementaire Geschiedenis stelt buiten twijfel, dat dat de bedoeling is. De wetgever gaat er van uit dat bepalingen die niet alleen contractspartijen betreffen maar (ook) derden (zoals hier het geval is), al daardoor dwingendrechtelijk zijn, Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 9.  
       9 Daarbij is dan vooral te denken aan verdere huisgenoten, die ingevolge de toenmalige art. 7A:1623h en 7A:1623i BW (zie thans art. 7:267 en 7:268 BW) onder bepaalde omstandigheden aanspraken op rechten als (mede)huurder geldend konden maken. 
       10 Dat VEG gronden zou hebben (gehad) om op haar initiatief tot een beëindiging van de huurverhouding met ds. (en/of Mevrouw) [betrokkene 6] of dier nabestaanden te komen, is in de feitelijke instanties namens [eiser] c.s. niet aangevoerd (VEG heeft wel het tegendeel beweerd). Gezien de zeer beperkte ruimte die art. 7A:1623e BW in dit opzicht bood (en die art. 7:274 BW, met enkele ondergeschikte verschillen ten opzichte van de "oude" bepaling, thans biedt), is hoogst onaannemelijk dat daarvan sprake zou (kunnen) zijn. 
       11 Wat namens VEG bij Memorie van Antwoord bijvoorbeeld onder nrs. 16, 17, 32, 33, 40 en 56 was aangevoerd kan ook geredelijk tot de slotsom leiden dat partijen over en weer in 1991 met de problemen met betrekking tot de rechten van [betrokkene 3] c.s. als (mede)huurders rekening hielden; hetzelfde geldt voor de vaststellingen in rov. 4.9 van het vonnis uit de eerste aanleg (met name: de verwijzing naar de brief van VEG van 10 juli 1991), in zoverre in appel niet bestreden. 
       12 In HR 14 juni 1996, NJ 1996, 729 m.nt. PAS, ging het over de uitleg van de aan een huurovereenkomst inherente ontruimings- en opleveringsverplichting in een geval waarin zelfstandige woonruimte die van het gehuurde deel uitmaakte, bevoegdelijk was onderverhuurd. De uitleg die erin uitmondde dat het niet leeg opleveren van de woning - ook in dat geval was het de gewezen (hoofd)huurder onmogelijk om lege oplevering te bewerkstelligen - geen wanprestatie opleverde, werd in rov. 4.5 als feitelijk en (niet on)begrijpelijk beoordeeld. 
       13 In overeenkomstige zin: Makkink (die in deze zaak als cassatieadvocaat voor [eiser] c.s. optreedt - ik vermeld dat alleen ter vermijding van mogelijk misverstand), noot bij Rechtbank Rotterdam 12 september 1996, WR 1998, 9. 
       14 Dat is dan ook in de literatuur herhaaldelijk naar voren gebracht; ik noem, als meest uitgesproken exponent, Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, o.a. p. 277 - 279 en p. 286 - 289. In NJB 2003, p. 1940 e.v., heb ik zelf wat kritische opmerkingen geplaatst. Zie voor een illustratief "praktijkgeval" HR 28 januari 1994, NJ 1994, 422, rov. 3.4.  
       15 Bij de invoering van titel 4 van boek 7 in 2003, is onder ogen gezien of niet tegemoet moest worden gekomen aan bepaalde als "hard" aangemerkte consequenties van de destijds bestaande regels, die in de nieuwe wetsbepalingen gehandhaafd zouden worden. De regering heeft de suggesties van die strekking van de hand gewezen, zie Kamerstukken II 1999 - 2000, 26 089, nr. 6, p. 48 - 52; en het debat hierover is daarna verstomd. 
       16 Met de kanttekening, dat "verzachting" aan de hand van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid binnen bepaalde, maar bepaald niet ruime grenzen mogelijk is, zie o.a. HR 20 januari 1989, NJ 1989, 322, rov. 3.1. Dat is echter in deze zaak niet aan de orde. 
       17 Dat er aan de kant van VEG ook van juridisch deskundige bijstand sprake was, is overigens door [eiser] c.s. gesteld, maar door VEG betwist. Het hof heeft dit in het midden gelaten. 
       18 Ik denk namelijk dat het hier een gegeven betreft dat de partij die zich daarop wil beroepen, als feitelijke grondslag voor haar vordering (of verweer) zal moeten aanduiden; zie o.a. HR 3 juni 2005, NJ 2005, 324 m.nt. JBMV, rov. 3.3.1; HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 92, rov. 3.4. Ten overvloede geldt nog, dat in cassatie niet wordt geklaagd dat het hof heeft nagelaten, ambtshalve de (rechts)gronden aan te vullen (een klacht die ik intussen, zoals zojuist al bleek, niet als gegrond zou beoordelen).  
       19 Bijvoorbeeld HR 17 september 2004, NJ 2005, 169 m.nt. JHS, rov. 3.3.2 en 3.3.3; HR 12 maart 2004, rechtspraak.nl LJN nr. AO 0970, rov. 3.3; HR 10 oktober 2003, NJ 2004, 22, rov. 3.4 (waar het gaat over polisvoorwaarden).  
       20  Zie over dit weerbarstige onderwerp bijvoorbeeld Tjong Tjin Tai, TCR 2002, p. 29 e.v. (i.h.b. par. 5); HR 24 september 2004, NJ 2004, 672, rov. 3.5.1; HR 21 december 2001, NJ 2002, 283, rov. 3.4.2.