ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2010:BN7352

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2010:BN7352 Rechtbank Haarlem , 19-08-2010 / 170729 - KG ZA 10-312

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2010-08-19

Zaaknummer: 170729 - KG ZA 10-312

Proceduretype: Voorlopige voorziening

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2010:BN7352

---

Huurrecht. Verhuur van casco bedrijfsruimte. Onredelijk bezwarend beding. 
         Een bedrijfspand is volgens het huurcontract casco verhuurd. De huurder heeft vervolgens in en aan het gehuurde omvangrijke verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. In de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst staat dat huurder bij vertrek uit het gehuurde geen aanspraak kan maken op vergoeding van door hem gemaakte verbouwingskosten. Daar tegenover staat dat bij vertrek van de huurder de verhuurder de beschikking krijgt over een pand dat door die verbouwing aanzienlijk in waarde zal zijn gestegen, waarmee de verhuurder alsdan zal worden verrijkt. Voorshands moeten de desbetreffende algemene bepalingen als voor de huurder onredelijk bezwarend worden gekwalificeerd. Deze bepalingen zijn om die reden vernietigbaar.

vonnis 
       RECHTBANK HAARLEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 170729 / KG ZA 10-312 
     
     Vonnis in kort geding van 19 augustus 2010 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiseres in conventie], 
       wonende te Monaco, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. P.J. Winkel te Hoofddorp, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       NOT ONLY SUSHI B.V., 
       gevestigd te Haarlem, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       2.	[GEDAAGDE IN CONVENTIE SUB 2], 
       wonende te Haarlem, 
       gedaagde in conventie, 
       advocaat mr. M. Drolsbach te Badhoevedorp. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [eiseres in conventie] en NO Sushi en [gedaagde in conventie sub 2] dan wel gedaagden in conventie tezamen NO Sushi c.s. genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	de dagvaarding 
       -	de mondelinge behandeling 
       -	de pleitnota van [eiseres in conventie] 
       -	de pleitnota van NO Sushi 
       -	de eis in reconventie. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[eiseres in conventie] is eigenaar van het pand aan de Grote Markt 6 te Haarlem. Vanaf 1 mei 2007 heeft [gedaagde in conventie sub 2] het pand van [eiseres in conventie] gehuurd. In een op 1 augustus 2007 overeengekomen allonge bij de huurovereenkomst zijn [eiseres in conventie] en [gedaagde in conventie sub 2] overeengekomen dat NO Sushi als huurder in de plaats treedt van [gedaagde in conventie sub 2], waarbij [gedaagde in conventie sub 2] zich als hoofdelijk medeschuldenaar heeft verbonden voor de vorderingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De huurprijs bedraagt € 8.488,73 per maand.  
     
     
     
       2.2.	Voor zover van belang staat in de huurovereenkomst onder meer: 
       1.2 Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd tenzij in 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 
       1.3 het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte/horecaruimte/bedrijfswoning (souterrain, begane grond en 1e verdieping, hierna te noemen: het bedrijfsgedeelte) en als woning (2e en 3e verdieping, hierna te noemen: het woninggedeelte). 
       […] 
     
     
     
       Voorwaarden 
       2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, […] hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. 
       2.2 De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. 
     
     
     
       2.3.	In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: Algemene Bepalingen) is voor zover van belang onder meer het volgende opgenomen: 
       Casco 
       1. Onder huur als casco wordt verstaan, de huur van de constructieve bouwvloer(en), het/de constructieve plafond(s), de bouwmuren zonder pui(en), doch inclusief de in de bouwmuren aanwezige kozijnen, ramen en deuren, de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, alsmede het (basis) sprinklernet en trappen indien deze door of vanwege verhuurder zijn aangebracht. 
       […] 
     
     
     
       6.13.2.7 Voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen, moeten door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan zijn gemaakt. 
       6.13.2.8 Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. 
       […] 
     
     
     
       Bankgarantie 
       12.3 Ingeval de bankgarantie is aangesproken, zal huurder op eerste verzoek van verhuurder voor een nieuwe bankgarantie, die voldoet aan het gestelde in 12.1 en 12.4, tot het volledige bedrag zorgdragen. 
       […] 
       12.6 Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen, verbeurt huurder aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van € 250,00 oer kalenderdag dat huurder in gebreke blijft nadat huurder per aangetekende brief op het verzuim is gewezen. 
     
     
     […] 
     
     18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.  
     
     2.4.	Bij brief d.d. 11 juni 2010 heeft de advocaat van [eiseres in conventie] aan NO Sushi c.s. meegedeeld dat de bankgarantie is aangesproken vanwege een huurachterstand over de maanden maart, april, mei en juni 2010 voor het maximumbedrag van € 28.443,99. In dezelfde brief is NO Sushi c.s. gesommeerd om uiterlijk 25 juni 2010 een nieuwe bankgarantie met een maximum van € 28.443,99 te verstrekken, bij gebreke waarvan direct opeisbare boetes verbeurd zullen worden. Tevens is NO Sushi c.s. in deze brief gesommeerd om het restant van de huurachterstand over de maanden maart, april, mei en juni 2010 te voldoen en om de reeds verbeurde boetes vanwege de te late betalingen, zijnde € 3.000,00 te voldoen.  
     
     3.	Het geschil in conventie 
     
     
       3.1.	[eiseres in conventie] vordert na vermindering van eis   samengevat - : 
       1.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van          € 22.488,38, zijnde de achterstallige huurachterstand vanaf maart 2010 tot en met augustus 2010; 
       2.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres in conventie], bij vooruitbetaling doch uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand, te betalen een bedrag gelijk aan de huurprijs, thans bedragende € 8.488,73 per maand, de eerste keer voor doch uiterlijk op 1 september 2010, totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd doch uiterlijk tot 1 mei 2012; 
       3.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen om een nieuwe bankgarantie aan [eiseres in conventie] te verstrekken op straffe van een dwangsom; 
       4.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van         € 10.250,-- zijnde de reeds verbeurde boetes ex 12.6 van de algemene bepalingen over de periode vanaf 26 juni 2010 tot en met 5 augustus 2010, zijnde 41 dagen x € 250,--; 
       5.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van         € 3.000,--, zijnde de reeds verbeurde boetes ex bepaling 18.2 van de algemene bepalingen over de periode vanaf maart 2010 tot en met juni 2010; 
       6.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van         € 904,--, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten; 
       7.	voor het geval NO Sushi c.s. niet hoofdelijk binnen tien dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 22.488,38 (bedrag sub 1) aan [eiseres in conventie] hebben betaald en/of NO Sushi c.s. de nieuwe bankgarantie als bedoeld sub 3 niet binnen tien dagen na betekening van dit vonnis hebben verstrekt, NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde te Haarlem aan de Grote Markt 6 te ontruimen, op straffe van een dwangsom en met machtiging van [eiseres in conventie] om voornoemde ontruiming zonodig hoofdelijk op kosten van NO Sushi c.s. te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm der politie en justitie, 
       8.	NO Sushi c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.   
     
     
     3.2.	NO Sushi voert verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
     
     4.	Het geschil in reconventie 
     
     
       4.1.	NO Sushi vordert   samengevat - : 
       1.	bij wege van voorschot op en ter verrekening met de nader in een bodemprocedure vast te stellen vergoeding aan NO Sushi veroordeling van [eiseres in conventie] tot betaling aan NO Sushi van € 65.000,--, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;  
       subsidiair 
       2.	veroordeling van [eiseres in conventie] tot betaling aan NO Sushi van € 65.000,--, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, binnen drie dagen nadat het pand Grote Markt 6 te Haarlem door een ander dan NO Sushi c.s. in gebruik is genomen, ongeacht door welke persoon, ongeacht onder welke titel en ongeacht de aard van dat gebruik; 
       3.	veroordeling van [eiseres in conventie] in de kosten van het geding. 
     
     
     4.2.	[eiseres in conventie] voert verweer.  
     
     4.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       5.	De beoordeling in conventie en in reconventie 
       Vordering sub 1 in conventie 
     
     
     5.1.	Ter zitting is komen vast te staan dat na aftrek van de betaling van een deel van de huurachterstand door middel van de ingeroepen bankgarantie de verschuldigde huurachterstand over de maanden maart tot en met augustus 2010 thans € 22.488,38 bedraagt. NO Sushi c.s. heeft erkend dat zij dit bedrag aan huur nog aan [eiseres in conventie] verschuldigd is. Het gevorderde sub 1 zal derhalve worden toegewezen.  
     
     Vordering sub 2 in conventie 
     
     5.2.	[eiseres in conventie] heeft gevorderd om NO Sushi c.s. te veroordelen tot betaling van de toekomstige huurtermijnen, omdat, zo heeft [eiseres in conventie] aangevoerd, de kans groot is dat NO Sushi c.s. in de nabije toekomst wederom de huur niet tijdig zal betalen.  
     
     5.3.	NO Sushi c.s. heeft daartegen het verweer gevoerd dat de toekomstige huurpenningen nog niet opeisbaar zijn en deze vordering aldus moet worden afgewezen bij gebreke van een spoedeisend belang.  
     
     5.4.	Anders dan NO Sushi c.s. kennelijk meent, kan ook een toekomstige vordering bij wege van voorlopige voorziening in kort geding worden toegewezen indien sprake is van reële vrees tot niet-nakoming. Te dien aanzien is in dit geval van belang dat partijen eerder in een kort geding voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank tegenover elkaar hebben gestaan (zaaknummer 145632 / KG ZA 08-223), omdat NO Sushi c.s. een betalingsachterstand had. Die procedure is beëindigd door middel van een vaststellingsovereenkomst waarbij partijen zijn overeengekomen dat NO Sushi c.s. de huur over april 2008 alsnog zou betalen en dat zij bij vooruitbetaling de huurprijs voor de toekomstige maanden zou betalen. Daarbij mede in aanmerking genomen dat ook de onderhavige procedure het gevolg is van het niet tijdig betalen van de verschuldigde huurpenningen door NO Sushi c.s. en dat NO Sushi c.s. zelf heeft aangegeven dat het tijdig betalen van de huur voor haar problematisch is, is de vrees van [eiseres in conventie] dat ook de toekomstige huurtermijnen niet dan wel niet tijdig betaald zullen worden terecht. Gelet daarop komt ook het gevorderde sub 2 voor toewijzing in aanmerking.  
     
     5.5.	NO Sushi c.s. heeft nog aangevoerd dat als gevolg van een combinatie van de huidige economische malaise en de relatief hoge huurprijs sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [eiseres in conventie] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Voor zover NO Sushi c.s. daarmee heeft bedoeld te betogen dat het gevorderde sub 2 moet worden afgewezen, faalt dat betoog. De mogelijkheid om op grond van de door NO Sushi c.s. in dit verband aangehaalde artikelen 6:258 juncto 6:260 BW de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden is bedoeld voor extreme gevallen van onvoorziene omstandigheden. Het feit dat momenteel sprake is van economische malaise en dat huurprijzen voor vergelijkbare objecten mogelijk lager liggen dan de huurprijs van het onderhavige pand maken deel uit van de gebruikelijke (bedrijfs)risico’s waar een onderneming als NO Sushi mee te maken kan krijgen en zijn derhalve niet te kwalificeren als onvoorziene omstandigheden.     
     
     Vordering sub 3 in conventie 
     
     
       5.6.	[eiseres in conventie] heeft aan het gevorderde ten grondslag gelegd dat NO Sushi c.s. op grond van de artikelen 12.3 en 12.6 van de Algemene Bepalingen verplicht is om op eerste verzoek van [eiseres in conventie] een nieuwe bankgarantie te verstrekken. Gezien de toewijzing van het gevorderde sub 2 heeft [eiseres in conventie] echter geen belang meer bij toewijzing van die vordering. In artikel 12.1 staat: 
       Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie […] ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder. 
       Aldus heeft de bankgarantie tot doel zekerheid te verschaffen voor het geval NO Sushi c.s. hun betalingsverplichtingen als huurders niet nakomen. Door de veroordeling van NO Sushi c.s. om de toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen, beschikt [eiseres in conventie] echter al over een executoriale titel en daarmee over voldoende zekerheid ten aanzien van de te incasseren huurpenningen.  
     
     
     Vordering sub 4 en 5 in conventie 
     
     5.7.	Op het gevorderde sub 4 en 5 zal in het hierna volgende worden beslist.  
     
     Vordering sub 6 in conventie 
     
     5.8.	 [eiseres in conventie] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de voorzieningenrechter de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen. 
     
     Vordering sub 7 in conventie  
     
     5.9.	[eiseres in conventie] heeft de gevorderde voorwaardelijke ontruiming gegrond op de ontstane betalingsachterstand en het feit dat in het verleden ontstane betalingsachterstanden eerst na het instellen van eerdergenoemde procedure en het nadien herhaaldelijk treffen van beslag- en executiemaatregelen werden ingelopen. NO Sushi c.s. heeft zulks niet ontkend. Gegeven de door [eiseres in conventie] geschetste omstandigheden bestaat er voldoende grond om het gevorderde toe te wijzen, onder de voorwaarde dat eerst tot ontruiming mag worden overgegaan indien de huidige huurachterstand als gevorderd sub 1 niet binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres in conventie] zal zijn betaald. Aangezien er geen nieuwe bankgarantie behoeft te worden verstrekt, het gevorderde sub 3 zal immers worden afgewezen, zal dat geen deel uit maken van de voorwaarden waaronder het gevorderde sub 7 zal worden toegewezen.   
     
     5.10.	NO Sushi c.s. heeft terecht betoogd dat de formulering van de vordering een dubbele wijze van reële executie behelst, te weten het verbeuren van een dwangsom én ontruiming met behulp van de sterke arm. Aangezien niet is gebleken van een noodzaak voor een dergelijke tweeledige mogelijkheid van executie zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. Het bewerkstelligen van de ontruiming met behulp van de sterke arm is in beginsel voldoende en zal als zodanig worden toegewezen.  
     
     Vordering in reconventie 
     
     5.11.	Weliswaar heeft NO Sushi c.s. niets aangevoerd tegen de gevorderde ontruiming als zodanig, zij heeft wel betoogd dat [eiseres in conventie] misbruik maakt van de situatie omdat NO Sushi c.s. door een ontruiming gedwongen wordt om de door haar in het pand gedane investeringen achter te laten zonder dat [eiseres in conventie] haar daarvoor een vergoeding geeft. NO Sushi c.s. heeft dan ook gemeend dat zij financieel gecompenseerd dient te worden voor de door haar gedane investeringen en heeft om die reden de reconventionele vordering ingesteld.  
     
     5.12.	[eiseres in conventie] heeft in dat verband verwezen naar het bepaalde in artikel 6.13.2.8 van de Algemene Bepalingen en gesteld dat NO Sushi c.s. wist dat alle veranderingen en toevoegingen die zij in het verhuurde aanbracht een risico voor haar betekenden in het geval de huur tot een voortijdig einde zou komen en zij deze investering niet zou hebben terugverdiend.   
     
     
       5.13.	NO Sushi c.s. heeft daartegen ingebracht dat de Algemene Bepalingen geen deel uitmaken van de huurovereenkomst, maar dat betoog faalt. Zoals weergegeven in 2.2 staat in de door [gedaagde in conventie sub 2] zelf ondertekende huurovereenkomst immers dat daarop de Algemene Bepalingen van toepassing zijn.  
       Subsidiair heeft NO Sushi c.s. zich beroepen op de vernietigbaarheid van de bedingen in 6.13.2.7 en 6.13.2.8 in de Algemene Bepalingen op grond van het bepaalde in artikel 6:233 sub a BW als zijnde onredelijk bezwarend, omdat door de ontruiming ongerechtvaardigde verrijking van [eiseres in conventie] dreigt.  
     
     
     5.14.	  Vast staat dat het pand casco verhuurd is en dat [eiseres in conventie] ervan op de hoogte was dat NO Sushi c.s. daarin een restaurant wilde beginnen. Hoewel partijen twisten over de vraag welke faciliteiten wel en niet in het pand aanwezig waren op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, kan in ieder geval als vaststaand worden aangenomen dat het gehuurde nog niet direct geschikt was voor het gebruik als restaurant en dat NO Sushi c.s. daarvoor nog velerlei aanpassingen en toevoegingen moest doorvoeren. De bepalingen 6.13.2.7 en 6.13.2.8 komen erop neer dat NO Sushi c.s. bij vertrek uit het gehuurde geen enkele aanspraak kan maken op vergoeding van de door haar in dat verband gemaakte kosten. Daar tegenover staat dat [eiseres in conventie] in dat geval de beschikking krijgt over een pand dat door NO Sushi c.s. geschikt is gemaakt als restaurant waardoor het pand in waarde is gestegen, zodat de conclusie geen andere kan zijn dan dat [eiseres in conventie] ongerechtvaardigd verrijkt is. Voornoemde bepalingen uit de Algemene Bepalingen kunnen dan ook voorshands niet anders worden gekwalificeerd dan als onredelijk bezwarend voor NO Sushi c.s., zodat NO Sushi c.s. derhalve terecht heeft betoogd dat deze bepalingen vernietigbaar zijn.   
     
     5.15.	Volgens NO Sushi c.s. vertegenwoordigen de achterblijvende huurdersinvesteringen een waarde van ongeveer € 100.000,-- en komt het door haar gevorderde voorschot op dit bedrag van € 65.000,-- primair voor toewijzing in aanmerking op grond van het bepaalde in artikel 7:308 BW. Dit artikel is echter niet van toepassing op het onderhavige geval, omdat dat ziet op de situatie waarin de huur eindigt door opzegging door de verhuurder en daarvan is geen sprake. Indien ontruiming van het pand zou volgen op grond van de vordering in conventie zou NO Sushi c.s. echter in beginsel wel financieel gecompenseerd moeten worden door [eiseres in conventie] op grond van ongerechtvaardigde verrijking zoals hiervoor in 5.14 is overwogen. Aangezien thans echter nog geen sprake is van daadwerkelijke ontruiming omdat deze voorwaardelijk zal worden toegewezen, is het bestaan van een dergelijke vordering van NO Sushi c.s. op [eiseres in conventie] echter nog geen gegeven. Bovendien valt in deze kortgedingprocedure niet vast te stellen hoe hoog het ongegrond voordeel zal zijn, omdat de huidige waarde van de investeringen niet vaststaat. Daarbij heeft [eiseres in conventie] terecht aangevoerd dat een spoedeisendheid belang bij toewijzing van een voorschot ontbreekt. Mede in aanmerking genomen dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is, ligt het door NO Sushi c.s. gevorderde voorschot thans dan ook niet voor toewijzing gereed. De vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen. 
     
     Vordering sub 4 en 5 in conventie  
     
     5.16.	Het gevorderde sub 4 en 5 betreft de volgens [eiseres in conventie] door NO Sushi c.s. verschuldigde boetes op grond van respectievelijk het niet voldoen aan de verplichting om op grond van de Algemene Bepalingen een nieuwe bankgarantie te stellen en op grond van het bepaalde in artikel 18.2 van diezelfde bepalingen die zien op het niet tijdig betalen van de huurpenningen. Hoewel niet in geschil is dat deze boetes op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zijn geworden, valt niet uit te sluiten dat de rechter in een bodemzaak aanleiding zou zien tot matiging daarvan. Daarbij tevens in aanmerking genomen dat in ieder geval niet onaannemelijk is dat de nog vast te stellen waarde van de investeringen in het pand door NO Sushi c.s. de gevorderde boetebedragen zal overtreffen en er aldus mogelijk sprake is van een substantiële tegenvordering, bestaat er vooralsnog onvoldoende grond voor toewijzing van deze vorderingen.    
     
     Proceskosten in conventie 
     
     
       5.17.	NO Sushi zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€	 87,93 
       - vast recht		805,00 
       - salaris advocaat		816,00 
       Totaal	€ 	1.708,93 
     
        
     Proceskosten in reconventie 
     
     
       5.18.	NO Sushi zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie] worden begroot op: 
       - salaris advocaat 	€	408,00 (factor 0,5 × tarief EUR 816,00). 
     
       
     
       6.	De beslissing 
       De voorzieningenrechter 
     
     
     
       in conventie 
       6.1.	veroordeelt NO Sushi c.s. hoofdelijk om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van € 22.488,38 (tweeëntwintig duizendvierhonderdachtentachtig euro en achtendertig eurocent), 
     
     
     6.2.	veroordeelt NO Sushi c.s. hoofdelijk om aan [eiseres in conventie] bij vooruitbetaling doch uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening – te betalen een bedrag gelijk aan de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs, thans bedragende € 8.488,73 per maand, de eerste keer voor doch uiterlijk op 1 september 2010, totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd doch uiterlijk tot 1 mei 2012, 
     
     6.3.	veroordeelt NO Sushi c.s. hoofdelijk om, indien NO Sushi c.s. binnen tien dagen na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan het onder 6.1 van dit vonnis bepaalde te voldoen, het pand aan de Grote Markt 6 te Haarlem te ontruimen met het hunne c.q. het hare, met medeneming van hun c.q. haar zaken, en onder afgifte van de sleutels aan [eiseres in conventie], 
     
     6.4.	machtigt [eiseres in conventie] om met behulp van de sterke arm van justitie en politie op kosten van NO Sushi c.s. de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien NO Sushi in gebreke blijft aan het onder 6.3 van dit vonnis bepaalde te voldoen, 
     
     6.5.	veroordeelt NO Sushi c.s. hoofdelijk om aan [eiseres in conventie] te betalen een bedrag van         € 904,00 (negenhonderdvier euro) aan buitengerechtelijke incassokosten, 
     
     6.6.	veroordeelt NO Sushi in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie] tot op heden begroot op € 1.708,93, 
     
     6.7.	verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     6.8.	wijst het meer of anders gevorderde af, 
     
     
       in reconventie 
       6.9.	weigert de voorziening, 
     
     
     6.10.	veroordeelt NO Sushi in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie] tot op heden begroot op € 408,00, 
     
     6.11.	verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2010.?