ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:13902

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:13902 Rechtbank Noord-Holland , 22-12-2023 / 10757410 \ VV EXPL  23-146

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-12-22

Zaaknummer: 10757410 \ VV EXPL  23-146

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:13902

---

Huur woonruimte. Kort geding. Beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog. Ontruiming toegewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 10757410 \ VV EXPL  23-146 
       Uitspraakdatum: 22 december 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [plaats 1] (Mexico) 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. N. Kooistra 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde 1]  
         
         
          [gedaagde 2]
         
       
       beiden wonende te [plaats 2] 	 
       gedaagden  
       verder te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] 
       gemachtigde: mr. E. Doornbos 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 7 november 2023 gedagvaard.  
     
     
       1.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 november 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per e-mailbericht van 24 november 2023 nog stukken toegezonden.  
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning).  
     
     
       2.2. 
       Wegens verblijf in het buitenland heeft [eiser] verhuurmakelaar NuVerhuren ingeschakeld om de woning (tijdelijk) te verhuren. NuVerhuren heeft in dat kader een advertentie op de website pararius.nl geplaatst. 
     
     
       2.3. 
       Op 18 juli 2017 heeft [gedaagde 2] gereageerd op de advertentie voor de woning. NuVerhuren heeft [gedaagde 2] vervolgens met het oog op een screening gevraagd om diverse documenten met betrekking tot de inkomenspositie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].  
     
     
       2.4. 
       Op 19 juli 2017 heeft [gedaagde 2] aan NuVerhuren per e-mail foto’s van drie op naam van [gedaagde 1] gestelde salarisstroken en een op naam van [gedaagde 1] gestelde arbeidsovereenkomst toegestuurd. Later die dag heeft zij ook een op naam van [gedaagde 1] gestelde werkgeversverklaring toegestuurd. Vervolgens heeft [gedaagde 1] op 21 juli 2017 aan NuVerhuren per e-mail een aantal bankafschriften toegezonden. 
     
     
       2.5. 
       Naar aanleiding van de aangeleverde documenten zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door NuVerhuren aan [eiser] voorgedragen als huurders van de woning. [eiser] heeft hier vervolgens mee ingestemd. 
     
     
       2.6. 
       Op 26 juli 2017 is tussen [eiser] en [gedaagde 1] met betrekking tot de woning een schriftelijke huurovereenkomst (aangeduid als “Huisbewaringsovereenkomst”) tot stand gekomen voor de duur van één jaar.  
     
     
       2.7. 
       Op 31 juli 2017 is de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter beschikking gesteld. Zij zijn daar gaan wonen met hun twee kinderen van op dat moment 5 en 12 jaar oud. De vader van [eiser] treedt op als eerste contactpersoon voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. 
     
     
       2.8. 
       In juli 2019 heeft [eiser] van een buurtbewoner het bericht ontvangen dat de FIOD een inval in de woning heeft gedaan. Hiernaar gevraagd antwoordden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per Whatsapp onder meer dat de FIOD bezig is met een landelijk onderzoek waar zij “ op een of andere manier tussen beland zijn ”.  
     
     
       2.9. 
       In november 2019 heeft de FIOD de vader van [eiser] benaderd met vragen over de tussen [eiser] en [gedaagde 1] gesloten “Huisbewaringsovereenkomst”. De vader van [eiser] heeft de FIOD doorverwezen naar NuVerhuren. Ook heeft hij naar aanleiding van de gebeurtenissen meerdere gesprekken met [gedaagde 2] gehad. 
     
     
       2.10. 
       Eind 2020 heeft een tweede inval van de FIOD plaatsgevonden in de woning. 
     
     
       2.11. 
       Per e-mail van 19 april 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] laten weten dat geen sprake is van een huisbewaringovereenkomst maar een reguliere huurovereenkomst en dat zijn cliënten last hebben van een groot aantal gebreken in de woning.  
     
     
       2.12. 
       Per e-mail van 3 juli 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betoogd dat het huurverhogingsbeding in de overeenkomst als oneerlijk moet worden aangemerkt en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanspraak maken op terugbetaling van alle doorgevoerde huurverhogingen. 
     
     
       2.13. 
       Per brief van 28 juli 2023 heeft [eiser] de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] laten weten dat [eiser] de tussen partijen gesloten overeenkomst vernietigt op grond van (primair) bedrog en (subsidiair) dwaling. In de brief staat onder meer: Cliënt is er vorige week mee bekend geraakt dat zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] op 4 mei 2022 zijn veroordeeld door de meervoudige strafkamer van de rechtbank Noord-Holland onder meer vanwege het plegen van valsheid in geschriften waarbij zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] (hierna in enkelvoud):  “in de periode van 1 juli 2017 tot en met 31 juli 2017 in Nederland, opzettelijk gebruik heeft gemaakt van valse geschriften die bestemd waren om tot bewijs van enig feit te dienen, als waren deze echt, door – een valse werkgeversverklaring van [bedrijf 1] ten aanzien van [medeverdachte] en – valse salarisspecificaties van [bedrijf 1] ten aanzien van [medeverdachte] te versturen aan een verhuurbemiddelaar en die valse stukken te gebruiken als onderbouwing bij het aangaan van een huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de [woonadres]”.  Uit het strafvonnis van [gedaagde 1] volgt bovendien dat tevens bewezen is verklaard dat de valsheid in geschriften ook zag op ‘een valse arbeidsovereenkomst’ en ‘een vals rekeningoverzicht’ welke documenten ook zijn ingezet om de Overeenkomst met cliënt te kunnen sluiten. (…) De aangehaalde strafvonnissen vormen het overtuigende bewijs dat zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 1] zich niet enkel schuldig hebben gemaakt aan diverse strafbare (drugsgerelateerde) feiten, maar zij eveneens cliënt hebben bedrogen (ex artikel 3:44 lid 3 BW), welk bedrog heeft geresulteerd in de totstandkoming van de Overeenkomst. Immers uw cliënten hebben cliënt bewogen de Overeenkomst met [gedaagde 1] aan te gaan door zowel opzettelijke onjuiste mededelingen te doen over de inkomenssituatie en de arbeidsstatus van [gedaagde 1], als door opzettelijk te verzwijgen dat de informatie die aan cliënt was verstrekt niet op waarheid was gebaseerd, terwijl het op hun weg had gelegen dit te vertellen, als door kunstgrepen uit te halen. Cliënt zou de Overeenkomst nimmer hebben gesloten als het bedrog niet had plaatsgehad.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Aan die vordering legt [eiser] – kort weergegeven – ten grondslag dat de “Huisbewaringsovereenkomst” (die telkens met een jaar is verlengd) tot stand is gekomen onder invloed van bedrog dan wel dwaling. Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan over de inkomenssituatie en de arbeidsstatus van [gedaagde 1] waardoor [eiser] is bewogen de huurovereenkomst met [gedaagde 1] aan te gaan. Toen [eiser] hier achter kwam door uitspraken die zijn gemachtigde op rechtspraak.nl had gevonden, heeft hij de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd. Het gevolg van de vernietiging is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder titel in de woning verblijven.  
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten in de eerste plaats dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de vordering. Daarnaast betwisten zij dat [eiser] zich met succes kan beroepen op bedrog en vernietiging van de overeenkomst. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wist [eiser] al meer dan drie jaar dat de aangeleverde documenten onjuist waren. In elk geval was hij er al in 2019 mee bekend dat er “iets” aan de hand was maar gaf hij steeds aan dit niet interessant te vinden “zolang de huur maar wordt voldaan”. Nu [gedaagde 1] zich sinds dit jaar op zijn rechten als huurder beroept, probeert [eiser] volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alsnog snel van hen af te komen. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Indien zou komen vast te staan dat [eiser] terecht een beroep heeft gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst, verblijven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] immers zonder recht of titel in de woning. Van [eiser] hoeft in dat geval niet te worden verwacht dat hij die onrechtmatige toestand laat voortduren totdat door de rechter uitspraak is gedaan in een bodemprocedure. 
       
     
     
       5.2. 
       Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  Bedrog 
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter moet beoordelen hoe aannemelijk het is dat in bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst terecht is vernietigd. 
     
     
       5.4. 
       De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] diverse documenten aan (de makelaar van) [eiser] hebben verstrekt om de inkomenssituatie en arbeidsstatus van [gedaagde 1] aan te tonen. Dat deze documenten vals waren, staat niet ter discussie. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hiervoor ook beiden strafrechtelijk veroordeeld. Door gebruik te maken van die valse documenten hebben zij [eiser] ertoe bewogen de huurovereenkomst met [gedaagde 1] aan te gaan. Daarmee is sprake van bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de overeenkomst vernietigbaar is. 
     
     
       5.5. 
       Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan [eiser] zich echter niet (meer) op vernietiging beroepen omdat hij al meer dan drie jaar afwist van de valse documenten. Aan de vader van [eiser], die als eerste contactpersoon fungeerde, zou zowel na de eerste als de tweede inval van de FIOD zijn uitgelegd wat er aan de hand was. Ook zijn de gebeurtenissen uitvoerig in de media terecht gekomen. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiser] van de situatie zelfs gebruik gemaakt om een huurverhoging te realiseren, door te zeggen dat hij ten aanzien van de gebeurtenissen dan met zijn hand over zijn hart zou strijken.  
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in hun betoog. Zij hebben geen stukken of verklaringen overgelegd die dit scenario aannemelijk maken. Dat het voor [eiser] duidelijk was dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betrokken waren bij een FIOD-onderzoek betekent nog niet dat [eiser] wist dat de documenten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de makelaar hadden gestuurd in strijd met waarheid waren opgemaakt. Vaststaat slechts dat de vader van [eiser] naar aanleiding van de invallen van de FIOD in 2019 en 2020 twee keer met [gedaagde 2] heeft gesproken. Hij heeft echter ter zitting met klem betwist dat in die gesprekken door [gedaagde 2] is gezegd dat de betreffende documenten vals waren. Dat hem dit door de FIOD expliciet is medegedeeld is evenmin gebleken. De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat [eiser] pas werkelijk bekend raakte met het bedrog toen zijn gemachtigde in juli 2023 naar aanleiding van de in het dossier aangetroffen whatsappberichten over de inval van de FIOD de op rechtspraak.nl gepubliceerde uitspraken van 4 mei 2022 vond waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld voor valsheid in geschrifte. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de verjaringstermijn van drie jaar (artikel 3:52 lid 1 sub c BW) pas in juli 2023 is aangevangen. Dat [eiser] zou hebben gezegd dat hij het allemaal niet interessant vond “zolang de huur maar wordt voldaan” is evenmin aannemelijk geworden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal een beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op verjaring of rechtsverwerking in een bodemprocedure dan ook niet slagen.  
     
     
       5.7. 
       Ook andere omstandigheden die een beroep op vernietiging in de weg staan, doen zich naar het oordeel van de kantonrechter niet voor. Dat [eiser] van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] “af wil” omdat zij zich (niet onbegrijpelijk) op hun wettelijke rechten als huurders beroepen is door [eiser] betwist en doet bovendien niets af aan het handelen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. 
     
     
       5.8. 
       Dit alles maakt het hoogst aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eiser] de overeenkomst tussen partijen terecht heeft vernietigd, waardoor deze niet meer bestaat (en ook niet heeft bestaan). In deze procedure kan er daarom van uit worden gegaan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder recht of titel en in de woning verblijven.  Belangenafweging 
     
     
       5.9. 
       Het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij het behoud van een woning is evident, zeker omdat een ontruiming ook impact zal hebben op de kinderen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van thans 10 en (net) 18 jaar. Daar staat echter het belang van [eiser] tegenover om een einde te maken aan de onrechtmatige toestand. Bovendien houden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook een eigen verantwoordelijkheid voor het welzijn van hun kinderen. Gelet op de inkomsten die [eiser] en [gedaagde 1] stellen te hebben, moeten zij in staat worden geacht andere passende woonruimte te vinden. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. Ter voorkoming van een acute noodsituatie voor het minderjarige kind van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal de kantonrechter de ontruimingstermijn stellen op twee maanden na betekening van dit vonnis. Proceskosten 
     
     
       5.10. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] omdat zij ongelijk krijgen.  
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen; 
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	130,57 
         griffierecht	€	86,00 
         salaris gemachtigde	€	1.058,00	,	 
         te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, tot aan de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.4. 
       wijst de voorlopige voorziening voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter