ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:2342

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:2342 Gerechtshof Amsterdam , 09-08-2022 / 21/01825

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-08-09

Zaaknummer: 21/01825

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:2342

---

WOZ. De heffingsambtenaar verstrekt het taxatieverslag in de bezwaarfase. Het Hof verwerpt de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zijn verplichtingen ingevolge artikel 6:17 Awb, artikel 7:4 Awb en artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is nagekomen. Verwijzing naar ECLI:NL:GHAMS:2022:1433. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 21/01825 
     
     
       9 augustus 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: [A] ), 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 5 november 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/5990 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,  de heffingsambtenaar  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2020, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [A-straat] 48 te [Z] (hierna: onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 192.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.  
         Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. 
       
       
     
     
       1.2 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 oktober 2020, het bezwaar ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 5 november 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 15 december 2021, en nader aangevuld bij faxbericht van 16 december 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten  
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’): 
       
       
         
           “Feiten 
         
         1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een bedrijfswoning en gebouwd in 1993, met een dubbele dakkapel. De woning heeft een inhoud van 425 m³ en een kaveloppervlakte van 300 m².” 
       
       
       
         2.2.Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 192.000 heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een taxatieverslag Woning aan belanghebbende verstrekt. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde een waardematrix overgelegd waarin de gegevens van vier vergelijkingsobjecten ( [A-straat] 165, [A-straat] 37, [B-straat] en [C-straat] ), alle vrijstaande woningen (agrarische bedrijfswoningen) gelegen te [Z] , staan vermeld. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij brief van 3 maart 2020 heeft de gemachtigde namens belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. In het bezwaarschrift heeft de gemachtigde onder meer het volgende geschreven: 
         “Op basis van de ons bekende administratieve gegevens kan WOZ-waarde voor [de onroerende zaak] niet hoger zijn dan € 170.000,00. Deze lagere waarde is gebaseerd op de door de opdrachtgever aan mij verstrekte gegevens en een quick-scan van de WOZ-waarde door een taxateur. (…)  
         Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via taxatieverslagen@previcus.nl. (…) 
         Graag willen wij gehoord worden zoals bepaald in de Algemene Wet Bestuursrecht. (…)” 
       
       
       
         In de nadere motivering van het bezwaar van 29 mei 2020 is nog vermeld: 
       
       
       
         “Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:Nl:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. 
         Ik verzoek u, de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. 
         (…) 
         Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden te verstrekken.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, belanghebbende concludeert tot een waarde van € 170.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:  
     
     
     
       
         “Beoordeling van het geschil 
       
     
     5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     6. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft gesteld dat de woning op een bedrijventerrein ligt en er op dit bedrijventerrein rond de waardepeildatum geen losse woningen zijn verkocht, maar steeds in combinatie met het bijbehorende bedrijf. Niettemin heeft verweerder één vergelijkingsobject gevonden dat wel los van het bedrijfsgedeelte is verkocht. Het betreft [A-straat] 165, welke woning op 13 oktober 2017 is verkocht voor € 205.000, en waarvan de waarde geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019 € 222.225 bedraagt. Weliswaar is de verkoopdatum van deze woning iets langer dan één jaar van de waardepeildatum gelegen, maar de rechtbank acht dat in de gegeven omstandigheden aanvaardbaar. Dat het hier een familietransactie betreft en dat deze transactie daarom volgens eiser niet bruikbaar zou zijn vanwege het afrekenen of doorschuiven van belastingen als ondernemer doet naar het oordeel van de rechtbank in dit geval aan de bruikbaarheid van deze transactie niet af. Zoals dat vaker met een familietransactie het geval is, lijkt de verkoopwaarde van dit vergelijkingsobject in vergelijking met de andere vergelijkingsobjecten hier eerder te laag dan te hoog. Nu eiser een lagere WOZ-waarde bepleit, pakt dat voor hem juist voordelig uit omdat de gemiddelde m2-prijs en m3-prijs daardoor daalt en de WOZ-waarde van de woning hierdoor eerder lager wordt. Het tweede vergelijkingsobject betreft een woning met een bedrijf. Gelet op de in de waardematrix gegeven toelichting is ook de aan die bedrijfswoning toegekende waarde bruikbaar om de waarde van de woning mee te kunnen vergelijken. Blijkens de waardematrix bedraagt de waarde van deze woning € 320.000 en bedraagt de waarde van deze woning geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019 € 319.525. Daarnaast heeft verweerder nog twee vergelijkingsobjecten opgevoerd, geen bedrijfswoningen maar vrijstaande woningen die elders in [Z] zijn gelegen. Weliswaar verschillen deze woningen doordat zij niet op een bedrijventerrein zijn gelegen wat betreft de ligging, maar uit de veel hogere verkoopcijfers wordt wel aannemelijk gemaakt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de mindere locatie van de onderhavige (bedrijfs)woning. 
     
     7. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de op de hem rustende bewijslast geslaagd. 
     
     8. Eiser heeft gesteld dat op het taxatieverslag slechts één referentieobject staat vermeld welke ook nog niet bruikbaar is, terwijl drie vergelijkingsobjecten gebruikelijk zijn. 
     De rechtbank overweegt hierbij dat de woning een tamelijk uniek object is doordat het als losse woning op een bedrijventerrein is gelegen, waardoor er weinig geschikte vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn voor taxatie. In het onderhavige geval kon verweerder bij het geven van de beschikking in redelijkheid dan ook volstaan met het opvoeren van één vergelijkingsobject. Eiser voert in dat kader aan de prijs van het vergelijkingsobject in het taxatieverslag meer dan 35% afwijkt van de waardevaststelling van de woning van eiser. Dat is volgens eiser in strijd met de kwaliteitseisen die blijkens de ‘Waarderingsinstructie 2017’ (verder: de Waarderingsinstructie) aan een taxatieverslag gesteld kunnen worden. De rechtbank overweegt dat de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer een nadere toelichting is op de regels van de Wet WOZ en de op de Wet WOZ gebaseerde uitvoeringsregels. Blijkens de Waarderingsinstructie kan aan deze toelichting geen aanspraak worden ontleend. Er is hier naar het oordeel dan ook geen sprake van strijdigheid met zorgvuldigheidsbeginsel. 
     
     9. Gelet op het hiervoor vermelde karakter van het object vanwege de ligging heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in de bezwaarfase voor de bepaling van de waarde aansluiting mogen zoeken bij het zogenoemde rekenmodel TIOX uit de landelijke taxatiewijzer ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzer), zoals die jaarlijks door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten voor agrarische objecten wordt vastgesteld. In het TIOX model worden aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object (zoals de woning, het erf, de mestkelders, de stallen en bijgebouwen) op basis van kengetallen uit de Taxatiewijzer, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden toegekend en deze deelwaarden worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Nu de onderhavige waardering ook een bedrijfswoning betreft, weliswaar gelegen op een bedrijventerrein, acht de rechtbank de waardering van de woning aan de hand van de Taxatiewijzer in dit geval geen onlogische keuze van verweerder. 
     
     10. Verweerder heeft volgens eiser verzuimd de door eiser in bezwaar gevraagde stukken op verzoek te verstrekken. Eiser heeft daarbij, onder andere gevraagd om inzichtelijk te maken hoe de grondstaffel is opgebouwd en met welke KOUDV- en liggingsfactoren verweerder rekening heeft gehouden bij de woning en referentieobjecten. Dat is volgens eiser in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Het rechtsgevolg dat eiser aan de door hem gestelde normschendingen verbindt, is een gegrond beroep. 
     
     11. Verweerder meent dat de waarderelevante objectgegevens blijken uit zowel het taxatieverslag, dat aan de vereisten van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voldoet, als uit de nieuwe matrix in beroep waardoor het taxatieverslag niet langer van belang is. 
     
     12. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift heeft verzuimd (afschriften van) de gevraagde stukken toe te zenden. 
     
     13. Uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316 maakt de rechtbank op dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken, zoals de grondstaffels, op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week ter inzage had behoren te leggen. 
     
     14. Verweerder heeft gesteld dat de gemachtigde van eiser voorafgaand aan het hoorgesprek en tijdens het hoorgesprek de op de zaak betrekking hebbende stukken kon inzien. De rechtbank ziet geen reden om hieraan te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser dan ook niet benadeeld zodat er geen aanleiding is het beroep om die reden gegrond te verklaren. De rechtbank acht daarbij van belang dat eiser zich heeft laten vertegenwoordigen door een professionele gemachtigde die vele belanghebbenden vertegenwoordigt in bezwaarprocedures tegen vastgestelde WOZ waardes. Van een zodanige gespecialiseerde professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij bekend is met het gegeven dat de op de zaak betrekking hebbende stukken een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen op het kantoor van de heffingsambtenaar. 
     
     15. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven van eiser geen doel treffen. 
     
     16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         De informatievoorziening in de bezwaarfase 
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende stelt ook in hoger beroep dat de heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan het bepaalde in de artikelen 6:17 Awb en 40, lid 2, Wet WOZ omdat de door hem in zijn bezwaarschrift verzochte informatie (zie onder 2.3.) niet is verstrekt door de heffingsambtenaar. Het Hof volgt de rechtbank in haar conclusie dat dit betoog niet slaagt. Daartoe verwijst het Hof naar hetgeen door het Hof in zijn eerdere en bij partijen bekende uitspraak van 15 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1433, is overwogen over de verplichtingen van het bestuursorgaan in de bezwaarfase en de verplichtingen van het bestuursorgaan in de beroepsfase:  
       
       
         “ Artikel 7:4 Awb 
       
       
         5.3.1. 
         Het Hof is op grond van de tekst van artikel 7:4 en 8:42 Awb – in samenhang beoordeeld – en de wetsgeschiedenis van deze bepalingen van oordeel dat de wetgever bewust een onderscheid heeft gemaakt tussen de verplichtingen van het bestuursorgaan in de bezwaarfase en de verplichtingen van het bestuursorgaan in de beroepsfase. Alleen in de beroepsfase is het bestuursorgaan op grond van artikel 8:42 Awb verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken (aan de rechter) toe te zenden. In de bezwaarfase geldt ter zake van diezelfde stukken op grond van artikel 7:4 Awb enkel een inzagerecht. Dit onderscheid blijkt uit de tekst van deze bepalingen; in artikel 7:4, tweede lid, Awb is voorgeschreven dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken “ter inzage worden gelegd”, terwijl in artikel 8:42 Awb is bepaald dat het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken “aan de bestuursrechter zendt”. Gelezen in de context van het gehele artikel 7:4 kan het bepaalde in het vierde lid daarvan slechts zo worden uitgelegd dat een belanghebbende die gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om voorafgaand aan een hoorzitting inzage te nemen in zijn (haar) dossier, tegen vergoeding (een) afschrift(en) kan verkrijgen van (een of meer van) de ter inzage gelegde stukken. In de tekst van het vierde lid komt dit tot uitdrukking in de bewoordingen “deze stukken”, welke terugwijzen naar de in het tweede en derde lid bedoelde, ter inzage gelegde op de zaak betrekking hebbende stukken. 
         
       
       
         5.3.2. 
         Deze interpretatie op grond van tekst en context van artikel 7:4 Awb vindt naar het oordeel van het Hof bevestiging in de wetsgeschiedenis. In de memorie van toelichting bij de Awb wordt immers opgemerkt dat het bestuursorgaan stukken “(…) die aan de beroepsinstantie plegen te worden toegezonden, ook reeds in de bezwaarschriftprocedure voor belanghebbenden ter inzage [dient] te leggen”, terwijl voorts wordt opgemerkt dat “in aansluiting op het inzagerecht” in (het huidige) vierde lid wordt bepaald “dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen” (zie  Kamerstukken II  1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 149). In de memorie van antwoord ( Kamerstukken II 1990/91 , 21 221, nr. 5, p. 98 (r.k.)) is voorts toegelicht dat het inzagerecht is gekoppeld aan de hoorzitting; indien de belanghebbende afziet van het recht te worden gehoord, bestaat in die zaak ook geen verplichting tot terinzagelegging (vgl. HR 7 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE3833, r.o. 3.1). Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt derhalve dat de belanghebbende tijdens het nemen van inzage op verzoek afschriften kan verkrijgen van ter inzage gelegde stukken, maar niet dat de belanghebbende recht heeft op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken, los van de uitoefening van het inzagerecht. 
         
       
       
         5.3.3. 
         Het Hof is van oordeel dat artikel 6:17 Awb niet een zelfstandige verplichting voor het bestuursorgaan bevat om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan de gemachtigde toe te zenden. In de wetsgeschiedenis van deze bepaling is vermeld dat zij de codificatie bevat van een voorheen reeds in de jurisprudentie van de bestuursrechter toegepast beginsel van goede procesorde, inhoudende dat indien een belanghebbende zich laat vertegenwoordigen, de stukken die aan de belanghebbende moeten worden toegezonden, in ieder geval ook aan diens vertegenwoordiger dienen te worden gezonden (zie  Kamerstukken II  1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 136). Indien en voor zover uit hoofde van een andere wettelijke bepaling een toezendingsverplichting geldt, moeten de desbetreffende stukken op de voet van artikel 6:17 Awb in ieder geval ook aan de gemachtigde worden gezonden; artikel 6:17 geldt evenwel niet indien een wettelijke bepaling geen toezending voorschrijft, maar bijvoorbeeld terinzagelegging, zoals dit het geval is bij artikel 7:4 Awb. Artikel 6:17 Awb heeft derhalve slechts betrekking op de vraag  aan wie  de stukken moeten worden toegezonden, niet op de vraag voor  welke stukken  een toezendverplichting geldt. Het Hof wijst in dit verband ook op het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148. 
         
         
           (…) 
         
         
         
           
             Artikel 40 Wet WOZ 
           
         
       
       
         5.3.6. 
         Op grond van de wetsgeschiedenis van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is het Hof van oordeel dat de in deze bepaling opgenomen uitdrukking ‘verstrekt de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ een specifieke strekking heeft, namelijk dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen (of in de bezwaarfase diens gemachtigde, met toepassing van artikel 6:17 Awb), op verzoek een afschrift toegezonden krijgt van het taxatieverslag, opgesteld conform het model-taxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling en – voor woningen – bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 22 februari 2022, nr. 21/00253, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.1-5.5.20. 
         
       
       
         5.3.7. 
         Aangezien de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak in de bezwaarfase aan de gemachtigde (op diens verzoek) het taxatieverslag van de woning heeft toegezonden, welk taxatieverslag de gegevens bevat conform het model-taxatieverslag voor woningen van de Uitvoeringsregeling, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de ingevolge artikel 40 Wet WOZ op hem rustende verplichtingen. 
         
       
       
         5.3.8. 
         
           Indien de belanghebbende (of zijn gemachtigde) van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van het inzagerecht van artikel 7:4, tweede lid, Awb. 
           Ook de bepaling van artikel 7:4 Awb bevat (zoals hiervoor is overwogen) niet een verplichting voor het bestuursorgaan om in de bezwaarfase aanvullende gegevens digitaal ter beschikking te stellen dan wel toe te zenden. De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ niet is nagekomen, wordt derhalve verworpen.” 
         
         
         
           Het Hof merkt op dat ook aan belanghebbende in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar een taxatieverslag is verstrekt en dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage had gelegd. De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zijn verplichtingen ingevolge artikel 6:17 Awb, artikel 7:4 Awb en artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is nagekomen, wordt verworpen. 
         
         
         
           
             Waardering van de onroerende zaak 
           
         
       
     
     
       5.2. 
       
         Het Hof stelt voorop dat:  
         (i) de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken; 
         (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de onroerende zaak op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en 
         (iii) met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak een taxatie van die zaak door een deskundige per waardepeildatum in beginsel een betere benadering geeft van de gezochte waarde dan een waarde die op basis van een (al dan niet regionale) prijsindex wordt afgeleid van de op een aanzienlijke periode van de peildatum verwijderd liggende datum gerealiseerde verkoopprijs van die zaak. 
       
       
     
     
       5.3. 
       
         Hetgeen door de rechtbank is overwogen over de waardering van de onroerende zaak in rechtsoverwegingen 5 tot en met 9 acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof overweegt ten aanzien van het vergelijkingsobject [A-straat] 165 nog dat door de heffingsambtenaar (onbetwist) is gewezen (in het verweerschrift bij het Hof) op het taxatierapport van De Heul Vastgoed uit 2017 waarin onder “samenvatting” een “marktwaarde bedrijfswoning”[is] vermeld van €225.000”. Ook hieruit leidt het Hof af dat ondanks dat sprake is van een familietransactie, deze kan worden gebruikt om de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde te onderbouwen; partijen hebben bij die verkooptransactie kennelijk reden gezien de (markt)waarde nader te laten onderzoeken en vaststellen. Dat [A-straat] 165 op 13 oktober 2017 is verkocht voor een lager bedrag (€ 205.000) doet er niet aan af; zoals de rechtbank terecht opmerkt, pakt een lagere verkoopwaarde van een vergelijkingsobject eerder voordelig uit voor belanghebbende (de gemiddelde m²-prijs en m³-prijs daalt daardoor en dat resulteert uiteindelijk in een lagere WOZ-waarde van de onroerende zaak). Ook hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvoert omtrent de gehanteerde indexering door de heffingsambtenaar slaagt niet; het Hof acht door de heffingsambtenaar in voldoende mate, zij het globaal, aangegeven hoe hij de indexeringspercentages heeft afgeleid. Daarbij wijst het Hof erop dat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie ook hetgeen onder 5.2. is opgenomen.)  
         Voorts constateert het Hof  dat partijen het erover eens zijn  dat er zeer weinig vergelijkbare objecten (bedrijfswoningen) zijn verkocht rond de peildatum; dit biedt meer ruimte voor het in aanmerking nemen van transacties die verder van de peildatum zijn gelegen.  
         Hetgeen door belanghebbende overigens in hoger beroep naar voren is gebracht werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.4. 
       Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 9 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
     
     
     
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.