ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:10000

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:10000 Rechtbank Noord-Holland , 18-09-2024 / C/15/344354 / HA ZA 23-532

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-09-18

Zaaknummer: C/15/344354 / HA ZA 23-532

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:10000

---

Op een deel van een verkocht en geleverd pand blijkt geen woonbestemming te rusten, maar de bestemming "Tuin 2". Geen sprake non-conformiteit. Geen sprake dwaling. Onvoldoende onderbouwd dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Daarmee wijst rechtbank ook de vorderingen in vrijwaringszaak af.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en in vrijwaring van 18 september 2024 in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/344354 / HA ZA 23-532 van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [plaats], 
       eiseres, 
       advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde 1], 
     
       wonende te [plaats], 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem, 
       2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         MAKELAARSKANTOOR [gedaagde 2] B.V. , 
       gevestigd te [plaats], 
       gedaagde, 
       advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam, 
     
     
     
       en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/15/347874 / HA ZA 24-20 van 
     
     
     
       
         
          [gedaagde 1]
         , 
       wonende te [plaats], 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         MAKELAARSKANTOOR [gedaagde 2] B.V. , 
       gevestigd te [plaats], 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
       
        [gedaagde 1] heeft een pand aan [eiser] verkocht en geleverd. [eiser] spreekt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan omdat op een deel van het pand (het bijgebouw) geen woonbestemming blijkt te rusten, maar de bestemming ‘Tuin 2’ en daarom niet voor wonen gebruikt kan worden. [eiser] zegt allereerst dat [gedaagde 1] haar schade moet vergoeden, omdat het pand hiermee niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Voor zover die vordering niet slaagt vordert [eiser] verlaging van de koopsom, omdat zij bij de aankoop een verkeerde voorstelling van zaken had. [eiser] spreekt ook de verkoopmakelaar ([gedaagde 2]) aan. [eiser] meent dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste mededelingen te doen. [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] als verkopend makelaar in vrijwaring opgeroepen. [gedaagde 2] heeft in de vrijwaringsprocedure een tegenvordering ingesteld. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] af. Zij oordeelt dat het geleverde aan de overeenkomst voldoet, dat er geen sprake is van dwaling en dat onvoldoende is onderbouwd dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld. Daarmee wijst de rechtbank ook de vorderingen in de vrijwaringszaak af. 
     
     
   
   
     
       1 De procedures 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 17 april 2024  
       - de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waarbij de advocaten gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 17 april 2024 
       - de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waarbij mr. Le Roy gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde 1] heeft in 2000 het pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het pand) gekocht. Het pand in het centrum van [plaats] heeft een monumentale status en bestaat uit een hoofdgebouw en een bijgebouw. In het hoofdgebouw hebben [gedaagde 1] en haar echtgenoot geruime tijd een winkel geëxploiteerd. De twee verdiepingen boven de winkel werden als woonruimte gebruikt. Het bijgebouw met zolderverdieping is medio 1900 aangebouwd. [gedaagde 1] heeft het bijgebouw steeds deels als woonruimte gebruikt: in het bijgebouw zat de enige, ook uit 1900 daterende, keuken van het pand. Ook bevond zich hier een badkamer en wc. Achter deze ruimte (door partijen ook wel atelier genoemd) bevonden zich nog twee werkplaatsen en een 18 meter diepe tuin. 
       
     
     
       2.2. 
       Omdat [gedaagde 1] en haar echtgenoot (vanwege hun hoge leeftijd) gingen verhuizen naar een serviceflat zijn zij zich gaan oriënteren op de verkoop van het pand. Voor de verkoop hebben zij als verkoopmakelaar [gedaagde 2] ingeschakeld, die [gedaagde 1] ook bij de aankoop van het pand heeft bijgestaan. 
       
     
     
       2.3. 
       In opdracht van [gedaagde 2] heeft gecertificeerd inmeter [bedrijf 1] op 19 april 2023 een meetrapport opgemaakt. In dit rapport staat onder het kopje “Disclaimer” dat het atelier (18,70 m2) in opdracht van [gedaagde 2] is meegerekend bij de gebruiksoppervlakte (GO) wonen en dat [bedrijf 1] hiervoor geen verantwoordelijkheid neemt. 
       
     
     
       2.4. 
       Het pand is vervolgens in april/mei 2023 in de verkoop genomen. De vraagprijs is bepaald op € 569.000.  
       
     
     
       2.5. 
       Op de site Funda.nl is daarbij een woonoppervlakte van 132 m2 vermeld. In de NVM-stamkaartgegevens en verkoopbrochure is het pand vervolgens, voor zover hier van belang, als volgt beschreven: 
       
       
         
           Charmant woon/winkelhuis (132 m2) met diepe tuin van 18 meter op het zuiden in het meest knusse groene straatje in de Vijfhoek in Hartje [plaats]! 
         
         
           Tot nu is het pand gebruikt als winkel/woonhuis, de bestemming laat echter volledige bewoning toe, mits het natuurlijk aan de moderne eisen voldoet.(…) Er zijn meer woonmeters te realiseren, de zolder boven het atelier heeft een hoogte van 2,58 en is nu niet meegerekend door de eenvoudige staat waarin deze zich verkeert.(…) De zolder boven het atelier biedt mogelijkheden voor extra kamers.(…) 
         
         
           Woonoppervlakte 132m2, dit is inclusief het atelier van 19m2. Overige inpandige ruimte: 46m2 (dit betreft de werkruimten achter het atelier en de zolder boven het atelier) (…). Bestemming: Gemengd-3, hetgeen o.a. wonen, detailhandel, dienstverlening toestaat. (…) 
         
         In de NVM-stamkaartgegevens wordt daarbij aangegeven dat de woonoppervlakte: 132 m2 is, terwijl de verkoopbrochure vermeldt: 
       
       
       
         
           Gebruiksoppervlakte woonfunctie 132 m2.  
         
       
       
     
     
       2.6. 
       In de verkoopbrochure is op de laatste pagina onderaan voorts nog vermeld: 
       
       
         
           Voorbehoud 
         
         
           Deze informatie is door Makelaarskantoor [gedaagde 2] met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief. 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [eiser] heeft het pand op 4 en 5 mei 2023 bezichtigd, bijgestaan door aankoopmakelaars [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) van [bedrijf 2] Makelaars te [plaats]. Aanvankelijk heeft [eiser] een bod gedaan van € 550.000. Vanwege het grote aantal geïnteresseerden, heeft [gedaagde 1] besloten een inschrijving open te zetten. Bij deze inschrijving heeft [eiser] een bod gedaan van € 625.500. In eerste instantie viel de keus van [gedaagde 1] op andere bieders. Nadat deze waren afgehaakt heeft [eiser] desgevraagd aangegeven nog steeds te willen kopen, maar dan voor € 620.000. Dit bod is door [gedaagde 1] aanvaard.  
       
     
     
       2.8. 
       Op 23 mei 2023 hebben in opdracht van [eiser] een architect, een bouwkundige (aannemer) en een taxateur het pand bezichtigd. Daarbij heeft een bouwtechnische keuring plaatsgevonden en is het pand getaxeerd. Vervolgens is opnieuw onderhandeld over de prijs.   
       
     
     
       2.9. 
       Op 24 en 25 mei 2023 hebben [gedaagde 1] en [eiser] een koopovereenkomst getekend, waarbij [gedaagde 1] het pand aan [eiser] heeft verkocht. Daarbij is 1 september 2023 als datum van levering overeengekomen. Naar aanleiding van de bouwtechnische keuring is de koopsom uiteindelijk bepaald op € 600.000.  
       
     
     
       2.10. 
       
         De koopovereenkomst overeenkomst luidt, voor zover hier van belang, verder als volgt: 
         
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
            De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           volledig te renoveren winkel/woonhuis 
           . 
         
         
           (…) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
         
           (…) 
         
         
           artikel 20 Nadere afspraken 
         
         
           De koper is in de gelegenheid gesteld de woning bouwkundig te laten keuren. 
         
         
           Ten gevolge van de resultaten uit deze keuring zijn partijen overeengekomen de koopsom met € 20.000,00 te verlagen tot € 600.000,00. 
         
         
           Koper aanvaardt het pand nu zoals het is en is op de hoogte van het feit dat het pand volledig dient te worden gerenoveerd. 
         
         
           Koper heeft zich voldoende kunnen informeren over het gebruik/bestemming van en de staat waarin het gekochte zich bevindt. 
         
         
           Koper is op de hoogte dat het ateliergedeelte op de begane grond waar de douche en toilet is gesitueerd is opgenomen in de gebruiksoppervlakte wonen alhoewel dit verwarmd noch geïsoleerd is (net zoals de rest van het pand). De verkoper had hier de eettafel staan. 
         
         
           De twee ruimten achter het atelier en boven het atelier zijn benoemd als overige inpandige ruimten. 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
        [eiser] heeft op 28 juni 2023 een aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente [plaats] ingediend voor het herindelen/verduurzamen van het pand. 
       
     
     
       2.12. 
       
         Bij e-mail van 22 augustus 2023 heeft [eiser], voor zover hier van belang, het volgende via haar aankoopmakelaar aan [gedaagde 2] meegedeeld: 
         
           Gisteren bereikte mij het bericht van de gemeente dat het achterhuis geen woonbestemming heeft en dat om die reden de vergunning niet kan worden afgegeven zoals oorspronkelijk ingezet en bedoeld. 
         
         
           Omdat het pand geheel verbouwd moet worden heb ik veel voorwerk moet doen in een aanvraag omgevingsvergunning voor een rijksmonument. 
         
         
           Uit de verkoop brochure is heel duidelijk verwoord dat er 132 woonmeters in het huis zouden zitten. 
         
         
           Tijdens de bezichtigingen is het voor [gedaagde 2]  (Rb: [gedaagde 2])  heel duidelijk geweest wat mijn bedoeling was met het pand en dat het achterhuis incl. zolder verbouwd zou gaan worden als extra woonmeters. 
         
           Daar is nooit een misverstand over geweest. [betrokkene 2] / [betrokkene 1]  (Rb: de aankoopmakelaars van [eiser])  was getuige van dat gesprek. 
         
           Er is vanuit gegaan dat redenerend vanuit de bestemming dat het achterhuis ondergeschikt zou zijn aan het voorhuis maar de gemeente heeft nu aangegeven dat dat niet klopt. 
         
         
           Het blijken geen woonmeters en kunnen niet vergund worden voor wonen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Feitelijk heb ik minimaal 19 meter gekocht als woonbestemming plus de zolder (zou ook woonbestemming kunnen worden) die over de gehele ruimte van de 19 meter loopt plus de keuken. 
         
         
           (…) 
         
         
           Dit is dwaling en ik stel de verkoper en makelaar aansprakelijk voor de schade. 
         
         
           (…) 
         
         
           Mijn doel is te kunnen overdragen op 1 september mits er een serieuze prijsaanpassing kan plaatsvinden. Niemand heeft belang bij een ontbinding en of extra vertraging, noch aan een advocaat, een langdurige bodemprocedure en van beide kanten veel stress en veel kosten. (…) 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
         Op 31 augustus 2023 heeft de door [eiser] ingeschakelde architect het volgende aan [eiser] meegedeeld: 
         
           Bij de aanvraag omgevingsvergunning van 28 juni 2023 voor de [adres] zijn we ervan uit gegaan dat in het achterhuis de bebouwing gesitueerd op de bestemming  
         
         
           Tuin-2 een woonkamer met slaapkamer en badkamer is toegestaan. 
         
         
           De reden hiervoor was dat in het bestemmingsplan is toegestaan ‘bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw’. 
         
       
       
       
         
           Uit bestemmingsplan Vijfhoek: 
         
         
           De voor ‘Tuin-2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
         
       
       
         a. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing; 
       
       
         b. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw; 
       
       
         c. parkeren binnen bebouwing; 
       
       
         d. parkeren, anders dan bedoeld onder c., (…); 
       
       
         e. bijbehorende voorzieningen zoals fietsenberging/cubes, speeltoestellen, en erfafscheidingen. 
       
       
       
         
           Ik heb net telefonisch vernomen van de behandelend ambtenaar van de gemeente [plaats] dat een woonfunctie niet is toegestaan op de bestemming Tuin-2 en de gemeente niet bereid is mee te werken om wonen op dit deel toe te staan. De gemeente zal dit nog schriftelijk bevestigen. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiser] heeft vervolgens de akte van levering niet op de overeengekomen leverdatum (1 september 2023) getekend. [gedaagde 1] heeft [eiser] bij brief van die datum in gebreke gesteld. Met een brief van 5 september 2023 heeft de advocaat van [eiser] onder meer meegedeeld dat [eiser] niet heeft meegewerkt aan de notariële overdracht omdat gebleken is dat een groot deel van de woning (het atelier) niet als woning mag worden gebruikt terwijl het wel als woonoppervlak is aangeboden. Daarbij heeft hij meegedeeld dat [eiser] zal ingaan op de uitnodiging van de notaris voor een gesprek en met haar advocaat zal verschijnen. Hij heeft [gedaagde 1] verzocht om ook (alsnog) in te gaan op de uitnodiging van de notaris voor een gesprek. [gedaagde 1] heeft de uitnodiging van de notaris afgewezen.  
       
     
     
       2.15. 
       Bij e-mail van 5 september 2023 aan [eiser] heeft aankoopmakelaar [betrokkene 1] het volgende aan [eiser] meegedeeld: 
       
       
         
           Zoals ik het mij herinner heeft [gedaagde 2] inderdaad aangegeven dat dat allemaal bij de woning getrokken kan worden volgens het bestemmingsplan. Eigenlijk zoals ze het in de omschrijving van de woning ook heeft geschreven, daarin wekt zij zelfs de indruk dat er naast de 132m2 die zij verkocht, nog meer meters te realiseren zijn.  
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Bij brief van 7 september 2023 heeft de gemeente aangekondigd voornemens te zijn de aanvraag van [eiser] voor een omgevingsvergunning te weigeren. Daarbij heeft de gemeente onder meer het volgende aan [eiser] meegedeeld: 
         
           (…) 
         
         
           Er geldt een negatief planologisch en stedenbouwkundig advies ten aanzien van de voorliggende aanvraag. 
         
       
       
       
         
           Het pand is gelegen aan de [adres], dat valt onder het bestemmingsplan “[wijk]”. Het pand/perceel heeft binnen dit bestemmingsplan een dubbele bestemming, namelijk ‘Gemengd-3’ (artikel 8) en ‘Tuin-2’ (artikel 12). 
         
         
           De voorgestelde aanpassingen in de aanvraag zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan. 
         
         
           Zo wordt de aanbouw, die voorheen dienstdeed als schuur/atelier, omgezet in een zelfstandige woonruimte, wat indruist tegen het bestemmingsplan. 
         
         
           De aanbouw herbergt de intentie om twee woningen te creëren: één in het hoofdgebouw (wat wel in lijn is met het bestemmingsplan) en één in de voormalige schuur/atelierruimte. Hierdoor zou het pand mogelijk door meerdere huishoudens kunnen worden bewoond, wat niet overeenkomt met de huidige éénhuishouden-bestemming. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gewenst toekomstig gebruik 
         
         
           (…) 
         
         
           Gebouw - Achterhuis: 
         
         
           Begane grond: In de bestaande keuken worden de voorbereidingen tbv de werkruimte gemaakt. 
         
         
           Een atelier/woonruimte. 
         
         
           Het deel werkplaats wordt afgebroken, dit is goedgekeurd door erfgoed. 
         
         
           1e verdieping: Slaapruimte met ruime badkamer. 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor het gebouw op bestemming ‘Tuin-2’ worden ook functies genoemd die betrekking hebben op ‘wonen’. Het betreft hier geen bijbehorende bouwwerken of voorzieningen ten dienste van het hoofdgebouw, zoals een berging, fietsenberging of bijkeuken. 
         
         
           Het gaat bij de aanvraag om functies die primair onderdeel zijn van een woonfunctie en daarmee vallen onder de hoofdbebouwing (niet ten dienste van), te weten een slaapkamer en badkamer, maar ook een mogelijke woonruimte op de begane grond. Ze vormen een primair onderdeel van de functie ‘wonen’. We gaan vanuit planologie terughoudend om met het toestaan van dergelijke functies op een ‘Tuin-2’ bestemming. Terughoudendheid heeft o.a. te maken met privacygevoelige functies beschermen tegen inkijk en geluid (wonen/buren), maar hebben ook te maken met ambities te vergroenen/minder verharding. 
         
         
           We adviseren daarom negatief op de aanvraag vanuit planologie 
         
         
           (…) 
         
         
           Hoewel de aanbouw achter het hoofdgebouw [adres] officieel niet voldoet aan het bestemmingsplan en het ontbreken van een vergunning in het bouwarchief, is deze al wel lang geleden gebouwd en is hier nooit eerder op gehandhaafd. Hierdoor kan de aanbouw momenteel beschouwd worden als een integraal onderdeel van de bestaande situatie. Hieruit volgt dat de discrepanties in afmetingen tussen deze aanbouw en het geldende bestemmingsplan in de huidige context als aanvaardbaar beschouwd kunnen worden. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
        [eiser] heeft op 7 september 2023 conservatoir derdenbeslag onder de notaris gelegd op alle gelden die bij onder zich heeft of uit een al bestaande rechtsverhouding mocht verkrijgen van of voor [gedaagde 1].  
       
     
     
       2.18. 
       Bij e-mail van 12 september 2023 aan [eiser] heeft aankoopmakelaar [betrokkene 2] het volgende aan [eiser] meegedeeld: 
       
       
         
           Hierbij bevestig ik dat ik van de verkopende makelaar, mevrouw [gedaagde 2], tijdens de bouwtechnische keuring heb vernomen, dat op het achterhuis en indien gereed gemaakt wordt, op de zolder daarvan een woonfunctie rust. 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       Op 14 september 2023 heeft de overdracht van het pand alsnog plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.20. 
       Met een brief van dezelfde datum heeft [eiser] [gedaagde 2] meegedeeld at zij [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk stelt voor alle schade en kosten die voor [eiser] volgt uit de mededelingen die [gedaagde 2] heeft gedaan en het vertrouwen dat [gedaagde 2] heeft gewekt over het gebruik van het pand.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in de hoofdzaak 
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           
             primair:  hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] € 81.557,22 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
         
         
           
             subsidiair:  hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] € 75.344,81 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
         
         
           hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten en de nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan haar tegen [gedaagde 1] ingestelde vorderingen samengevat ten grondslag dat het pand niet aan de overeenkomst voldoet, in het bijzonder vanwege de mededelingen die (de makelaar van) [gedaagde 1] over het pand heeft gedaan. Het pand beschikt niet over de eigenschappen die [eiser] op grond van de verkoopinformatie mocht verwachten omdat de atelierruimte (het bijgebouw) anders dan haar bij herhaling is voorgehouden niet als woning mag worden gebruikt. [eiser] vordert op die grond van [gedaagde 1] vergoeding van schade en kosten. Subsidiair stelt [eiser] dat aan haar een onjuiste voorstelling van zaken is voorgehouden die aan [gedaagde 1] toerekenbaar is, terwijl voor [gedaagde 1] kenbaar was (of moest zijn) dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken de koop niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. [eiser] vordert op grond van deze door haar gestelde dwaling partiële vernietiging van de koopovereenkomst met het verzoek de koopsom te verlagen met een bedrag gelijk aan de schade inclusief de kosten. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser] legt aan haar tegen [gedaagde 2] ingestelde vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 2] als verkopend makelaar aansprakelijk is omdat zij jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste mededelingen te doen over de woonbestemming van de aangebouwde atelierruimte. Met herhaling en zonder enig voorbehoud, heeft [gedaagde 2] medegedeeld dat volgens de bestemming de gehele woning kan worden bewoond, inclusief de atelieruimte. [gedaagde 2] heeft op eigen initiatief het meetbureau geïnstrueerd om in weerwil van kennelijke twijfel van het meetbureau over de woonbestemming van het atelier expliciet in het meetrapport te vermelden dat de oppervlakte van het atelier als gewone woonmeters aangemerkt moeten worden. Ook na een expliciet daarop gerichte vraag van [eiser], heeft [gedaagde 2] verklaard dat het atelier als woning kan worden gebruikt en dat daar mogelijk nog woonmeters aan kunnen worden toegevoegd, aldus [eiser], die daarbij verwijst naar de verklaringen van haar aankopend makelaars. 
       
     
     
       3.4. 
       Volgens [eiser] zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk voor dezelfde schade, omdat de mededelingen van [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] kunnen worden toegerekend en [gedaagde 2] daarnaast ook zelf onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. [eiser] begroot haar schade primair op een door haar makelaar gegeven voorlopige schatting van het waardeverschil tussen de waarde als onzelfstandig atelier en de waarde als woonruimte (beide na renovatie), plus extra notariskosten, de kosten van de architect en de werkelijke kosten van rechtsbijstand (subsidiair de kosten van rechtsbijstand volgens het liquidatietarief), aldus [eiser]. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Omdat [gedaagde 1] geen bemoeiing heeft gehad met het verkoopproces en het [gedaagde 2] is geweest die de verkoopdocumentatie heeft verzorgd, bij de bezichtigingen aanwezig is geweest en de potentiële kopers te woord heeft gestaan, verzoekt zij om de inhoud van de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] als herhaald en ingelast te beschouwen in haar conclusie van antwoord. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat het geleverde niet aan de koopovereenkomst voldoet. Ook betwisten zij dat er sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken. Voor zover die er wel zou zijn geweest, zou [eiser] ook bij een juiste voorstelling de koop zijn aangegaan, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 2] betwist onrechtmatig te hebben gehandeld. Zij heeft geen onjuiste informatie verstrekt. Ook verwijst zij naar de disclaimer in de verkoopbrochure en zegt zij dat [eiser] met de ondertekening van de koopovereenkomst afstand heeft gedaan van haar rechten nu in artikel 20 van de overeenkomst staat dat koper zich voldoende heeft kunnen informeren over het gebruik/de bestemming van het gekochte. 
       
     
     
       3.6. 
       Ook betwisten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de door [eiser] gestelde schade en zeggen zij dat, voor zover er schade is, die (mede) te wijten is aan [eiser]. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder de nakosten. 
       
     
     
       3.7. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in de vrijwaringszaak 
     In conventie 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde 1] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en gelijktijdig met de beslissing in de hoofdzaak, veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling aan haar van al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak jegens [eiser] mocht worden veroordeeld, inclusief rente en (proces)kosten. Daarnaast vordert zij veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten van de vrijwaringszaak, inclusief de nakosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde 1] legt samengevat aan haar vordering ten grondslag dat, indien en voor zover wordt geoordeeld dat [gedaagde 1] een betaling aan [eiser] verschuldigd is, [gedaagde 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, althans in de daaruit voortvloeiende zorgverplichtingen. [gedaagde 1] heeft zich volledig op de deskundigheid van de makelaar verlaten. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1] in haar vordering, dan wel tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten, waaronder de nakosten.  
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde 2] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
       
         
           een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] ten opzichte van [gedaagde 2] ongerechtvaardigd is verrijkt indien en voor zover [gedaagde 2] gehouden zou zijn om [eiser] schadeloos te stellen dan wel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien [gedaagde 2] enig deel van de schade zou dienen te dragen waarvoor [gedaagde 1] ten opzichte van de koper van de woning aansprakelijk is, en [gedaagde 1] mitsdien gehouden is om [gedaagde 2] te vrijwaren voor de aanspraken van [eiser]; 
         
         
           een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] gehouden is om [gedaagde 2] te vrijwaren voor de aanspraken van [eiser], en haar te veroordelen tot vergoeding aan [gedaagde 2] van al hetgeen waartoe [gedaagde 2] in de hoofdzaak ten opzichte van [eiser] mocht worden veroordeeld, te vermeerderen met de proceskosten van dat geding; 
         
         
           veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten, te vermeerderen met rente en (na)kosten. 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde 2] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Als de rechtbank tot het oordeel zou komen dat [eiser] te veel voor het pand heeft betaald, dan is de conclusie dat [gedaagde 1] te veel heeft ontvangen. Als [gedaagde 2] vervolgens (een deel van) dit verschil moet betalen, raakt [gedaagde 1] verrijkt, terwijl [gedaagde 2] daardoor verarmt, zonder dat daar een rechtvaardiging voor is. Omdat er dan sprake is van ongerechtvaardigde verrijking is [gedaagde 1] gehouden om [gedaagde 2] te vrijwaren voor de eventuele aanspraken van [eiser]. De feitelijke situatie wordt zo dan weer in overeenstemming gebracht met de uitgangspunten van het schadevergoedingsrecht. Ook zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [gedaagde 2] op zou moeten komen voor enig deel van de schade waarvoor eigenlijk [gedaagde 1] dient op te komen, aldus nog steeds [gedaagde 2]. 
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde 1] voert verweer. Zij voert onder meer aan dat [gedaagde 2] haar in deze twijfelachtige positie heeft gebracht, waar [gedaagde 2] juist is ingeschakeld om [gedaagde 1] zorgvuldig bij te staan. [gedaagde 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 2] in haar vorderingen, althans haar deze te ontzeggen of af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten, inclusief de nakosten. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       
         in de hoofdzaak  
       
       
         Geen afstand van recht of rechtsverwerking 
       
     
     
     
       5.1. 
       Als meest verstrekkend verweer voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat [eiser] met de exoneratie in de verkoopbrochure en artikel 20 van de koopovereenkomst afstand heeft gedaan van haar recht om aanspraak te maken op schadevergoeding. Daarbij doen zij een beroep op artikel 6:160 Burgerlijk Wetboek (BW).   
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hierin niet. Op grond van het eerste lid van artikel 6:160 BW gaat een verbintenis teniet door een overeenkomst van de schuldeiser met de schuldenaar, waarbij hij van zijn vorderingsrecht afstand doet. Afstand als hier bedoeld vereist een daarop gerichte wilsovereenstemming van schuldeiser en schuldenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan in artikel 20 van de koopovereenkomst niet worden gelezen dat [eiser] een vordering prijsgeeft. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op wat zij hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten . De letterlijke tekst van de contractsbepaling is daarbij van belang, maar ook wat partijen voorafgaand of bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben besproken. Het artikel zelf houdt slechts de bevestiging in dat [eiser] het pand aanvaardt zoals het is en dat zij zich voldoende heeft kunnen informeren over het gebruik/bestemming en de staat waarin het gekochte zich bevindt. Uit die tekst zelf volgt niet dat [eiser] afstand doet van welke vordering dan ook. Partijen hebben bij de zitting gezegd dat zij voorafgaand aan of bij het sluiten van de koopovereenkomst niet met elkaar gesproken hebben over de tekst en bedoeling van artikel 20 van de koopovereenkomst. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een bredere uitleg te geven aan de betreffende bepalingen dan in het artikel zelf is verwoord. Afstand van recht wordt daarom niet aangenomen. De exoneratieclausule in de verkoopbrochure is een verklaring van [gedaagde 2] naar de lezer. Van een op afstand van een vordering gerichte wilsverklaring van [eiser] is ook daar geen sprake.    
       
     
     
       5.3. 
       Er is ook geen sprake van rechtsverwerking als door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betoogd. Zij zeggen dat [eiser] zich met het ondertekenen van de koopovereenkomst, waaronder artikel 20, heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar recht. Voor het aannemen van rechtsverwerking zijn bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dat van dergelijke bijzondere omstandigheden hier sprake is, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd. Hiervoor is al uiteengezet dat artikel 20 van de koopovereenkomst niet maakt dat [eiser] afstand heeft gedaan van enige vordering. Of het artikel met zich brengt dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen, is verder eerder een kwestie van uitleg van de overeenkomst (zie hierna), dan een vraag van rechtsverwerking. 
       
       
         
           Pand voldoet aan de overeenkomst 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       Het pand dat [eiser] van [gedaagde 1] heeft gekocht bestaat uit (met name) een hoofdgebouw en een bijgebouw (ook wel: de atelierruimte met zolder). Tussen partijen is niet in geschil dat het hoofdgebouw beantwoordt aan de overeenkomst. De kern van het geschil draait om de vraag of het bijgebouw de eigenschappen bezit die [eiser] mocht verwachten. [eiser] vindt van niet omdat er geen woonbestemming rust op het bijgebouw, maar de bestemming ‘Tuin 2’ en er daarmee ook minder woonmeters zijn geleverd dan zij mocht verwachten (non-conform).  
       
     
     
       5.5. 
       Een geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak (in dit geval het pand) niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In de regel mag een koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelingsplichten van de verkoper en onderzoeksplichten van de koper en de overige omstandigheden van het geval.  
       
     
     
       5.6. 
       Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. [eiser] en [gedaagde 2] hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM (2021), waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de onroerende zaak aan de koper zal worden geleverd in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Met deze bepaling, wordt het risico van gebreken, maar ook van de bestemming , in beginsel bij [eiser] gelegd. In artikel 6.3 wordt een uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat [gedaagde 1] namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als “volledig te renoveren winkel/woonhuis” verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop. Met 'kenbare gebreken' wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn 'kenbaar'. 
       
     
     
       5.7. 
       Kort gezegd betekent het voorgaande dat [eiser] [gedaagde 1] (en [gedaagde 2]) alleen aansprakelijk kan houden voor na de koop aangetroffen gebreken als er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als “volledig te renoveren winkel/woonhuis” in de weg staat en [eiser] dat gebrek niet kon of had behoren te weten. Daarbij is van belang dat de mededelingsplicht van de verkoper ten aanzien van geconstateerde gebreken vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat. 
       
     
     
       5.8. 
       In beginsel komt de bestemming van het pand ingevolge van artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst dan ook voor risico van [eiser]. Dit wordt in dit geval nog versterkt door de aanvulling van het model in artikel 20 van de koopovereenkomst, waarin koper – nadat zij een bouwkundig onderzoek en een taxatie heeft laten verrichten – bijgestaan door een aankoopmakelaar verklaart dat zij zich voldoende heeft kunnen informeren over het gebruik/bestemming van het gekochte.  
       
     
     
       5.9. 
       
         Volgens [eiser] is dat hier echter anders. Zij zegt dat mededelingen van [gedaagde 2] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de feitelijke situatie in het bijgebouw maakten dat zij erop mocht vertrouwen dat de atelierruimte (het bijgebouw) voor wonen mocht worden gebruikt en daarmee 132 m2 woonoppervlak had. Zij wijst daarbij onder meer op de stamkaart en de verkoopbrochure, waarin ook staat dat de bestemming volledige bewoning toestaat en dat in artikel 20 van de koopovereenkomst staat dat het ateliergedeelte is opgenomen in de gebruiksoppervlakte wonen. Ook brengt zij naar voren dat het meetrapport, dat in opdracht van [gedaagde 2] is opgemaakt, een totaal gebruiksoppervlak wonen van 131,95 m2 opgeeft, waarbij het atelier in opdracht van [gedaagde 2] is meegerekend bij het woonoppervlak. Daarmee is volgens [eiser] heel expliciet gemaakt dat het atelier als woning is te gebruiken.  
         Daarbij komt nog dat [gedaagde 2] bij de bezichtiging op een daarop gerichte vraag heeft verklaard dat het achterhuis als woning te gebruiken is en dat daar zelfs woonmeters aan toegevoegd kunnen worden. Twee makelaars van [bedrijf 2] die daarbij aanwezig waren hebben schriftelijk bevestigd dat [gedaagde 2] die mededeling heeft gedaan.  
         Het vertrouwen was tenslotte mede gebaseerd op de feitelijke inrichting en op de mededeling dat het atelier ook altijd als woning is gebruikt. De verkoopinformatie en de stamkaart beschrijven dat er in de ruimte een 2e badkamer met wastafel, wc en douche is gesitueerd en artikel 20 van de koopovereenkomst voegt daar nog aan toe dat verkoper in de ruimte “de eettafel had staan”. Door zo uitdrukkelijk te verwijzen naar de feitelijke inrichting, is temeer het vertrouwen gewekt dat sprake is van een echte woonbestemming.   
       
       
     
     
       5.10. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat er sprake is van non-conformiteit. [eiser] heeft geleverd gekregen wat zij mocht verwachten. Zij betwisten dat het bijgebouw niet als woonruimte kan worden gebruikt. [eiser], de architect en de aankoopmakelaars gingen er zelf ook van uit dat dit gebruik mogelijk is. [gedaagde 1] heeft het bijgebouw ook 20 jaar als woonruimte gebruikt. Zij was echter niet bekend met de ambitie van [eiser] om twee zelfstandige woonruimtes in het pand te realiseren, hetgeen wel in strijd is met het geldende bestemmingsplan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nooit een onjuiste of onvolledige voorstelling van zaken aan [eiser] gegeven. [gedaagde 2] heeft [eiser] tijdens de bezichtiging geïnformeerd over de ‘Tuin 2’ bestemming van het bijgebouw. Er is tijdens de bezichtiging expliciet aangegeven dat een omgevingsvergunning nodig is. Daarnaast is [gedaagde 1] op grond van artikel 6.3 en artikel 20 van de koopovereenkomst gevrijwaard van aanspraken van [eiser].  
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van non-conformiteit. In het licht van de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2], heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] zodanige mededelingen hebben gedaan over het gebruik dat – in weerwil van de laatste zin van artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst – [eiser] mocht verwachten dat zowel het hoofdpand als het bijgebouw de bestemming “Wonen” zou hebben. De rechtbank oordeelt dat de passage “ de bestemming laat echter volledige bewoning toe ” in de zin in de NVM-stamkaartgegevens en de verkoopbrochure  “Tot nu is het pand gebruikt als winkel/woonhuis, de bestemming laat echter volledige bewoning toe, mits het natuurlijk aan de moderne eisen voldoet”  gelet op de context in redelijkheid moet worden uitgelegd als mededeling dat het pand ook bewoond kan worden zonder een winkel te exploiteren .  De mededeling in de NVM-stamkaartgegevens en de verkoopbrochure dat er meer woonmeters zijn te realiseren op de zolder boven het atelier en dat de woonoppervlakte 132m2 is, inclusief het atelier, maakt dit niet anders. Deze mededeling ziet op de oppervlakte die voor wonen in gebruik is en gebruikt kan worden en is daarmee niet een-op-een gekoppeld aan de bestemming.  
       
     
     
       5.12. 
       Dat geldt ook voor de gestelde mededeling van [gedaagde 2] tijdens de bezichtiging op een daarop gerichte vraag dat het achterhuis als woning te gebruiken is en dat daar zelfs woonmeters aan toegevoegd kunnen worden. Met deze mededeling is niet gezegd dat op het bijgebouw een woonbestemming rust. Ook uit de verklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] blijkt niet ondubbelzinnig dat [gedaagde 2] heeft verklaard dat op het bijgebouw een woonbestemming rust. Dat [gedaagde 2], zoals hij het zich herinnert, gezegd zou hebben dat een en ander “… allemaal bij de woning getrokken kan worden volgens het bestemmingsplan .”, zoals [betrokkene 1] heeft verklaard, betekent nog niet dat op het bijgebouw een woonbestemming rust. [betrokkene 2] verklaart weliswaar dat [gedaagde 2] gezegd zou hebben  ‘…dat op het achterhuis en indien gereed gemaakt wordt, op de zolder daarvan een woonfunctie rust’ , maar de term woonfunctie betekent niet hetzelfde als de term woonbestemming in publiekrechtelijke zin en is daarmee niet voldoende om de onderzoeksplicht en het risico, zoals dit volgt uit artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst, bij [eiser] weg te nemen. De door [eiser] genoemde feitelijke inrichting is daarvoor ook niet voldoende omdat niet duidelijk is of en in hoeverre deze bij de huidige bestemming “Tuin-2” niet is toegestaan. 
       
     
     
       5.13. 
       Dat het bijgebouw niet de bestemming “wonen” heeft, is dan ook niet voldoende om te oordelen dat het geleverde pand niet de eigenschappen heeft die [eiser] mocht verwachten.   
       
     
     
       5.14. 
       
        [eiser] heeft, in het licht van de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2], onvoldoende onderbouwd dat de huidige bestemming ‘Tuin-2’ van het bijgebouw normaal gebruik van het pand als volledig te renoveren winkel/woonhuis in de weg staat. [eiser] heeft zelfs niet voldoende onderbouwd dat het bijgebouw niet aangewend kan worden als woonoppervlak als beschreven in artikel 20 van de koopovereenkomst (niet verwarmd en niet geïsoleerd). Door [eiser] is niet weersproken dat het bijgebouw al sinds 1900 een keuken heeft. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde 1] het bijgebouw sinds de aankoop van het pand als woonruimte heeft gebruikt, onder meer door een badkamer en wc aan te leggen op de begane grond (die waren er toen niet in het hoofdgebouw) en een eettafel neer te zetten. Dat dit gebruik ook bij de huidige bestemming ‘Tuin 2’ mogelijk is toegestaan, lijkt bevestiging te vinden in de hiervoor bij de feiten geciteerde brief van de gemeente van 7 september 2023. Daarin staat immers:  “Hoewel de aanbouw achter het hoofdgebouw [adres] officieel niet voldoet aan het bestemmingsplan en het ontbreken van een vergunning in het bouwarchief, is deze al wel lang geleden gebouwd en is hier nooit eerder op gehandhaafd. Hierdoor kan de aanbouw momenteel beschouwd worden als een integraal onderdeel van de bestaande situatie.”  Ook is het voornemen van de gemeente om de aanvraag af te wijzen vooral gebaseerd op de door de gemeente geconstateerde intentie in het plan om twee woningen te creëren: één in het hoofdgebouw en één in het bijgebouw, waardoor het pand mogelijk door meerdere huishoudens zou kunnen worden bewoond.  
       
     
     
       5.15. 
       Dat het realiseren van twee zelfstandige woonruimtes, in strijd is met het bestemmingsplan kan [gedaagde 1] niet worden tegengeworpen. Dit valt immers niet onder normaal gebruik van een volledig te renoveren winkel/woonhuis in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en ook in de meest uitgebreide uitleg van de gestelde mededelingen van [gedaagde 2] mocht [eiser] er niet op vertrouwen dat het realiseren van twee zelfstandige woonruimtes mogelijk was. Ook als het bijgebouw onder de bestemming wonen van het hoofdgebouw zou vallen, zou dit niet betekenen dat het toegestaan zou zijn om twee zelfstandige woningen te realiseren. 
       
     
     
       5.16. 
       De rechtbank oordeelt daarom dat het pand bij overdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor een normaal gebruik van een volledig te renoveren winkel/woonhuis als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       5.17. 
       Het voorgaande betekent dat geen sprake is van non-conformiteit. [gedaagde 1] is niet tekortgeschoten tegenover [eiser]. De primaire grondslag van de vordering van [eiser] faalt daarom. 
       
       
         
           Geen dwaling  
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
        [eiser] legt subsidiair aan haar vorderingen dwaling ten grondslag. Zij stelt daartoe dat zij in de veronderstelling was dat zij een pand kocht met meer woonmeters dan daadwerkelijk het geval was en waarvan de waarde dus aanzienlijk lager bleek te zijn dan de betaalde koopsom. De bij [eiser] bestaande veronderstelling is het gevolg van expliciete mededelingen van [gedaagde 2]. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan, aldus [eiser]. 
       
     
     
       5.19. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, zodat dwaling en opheffing van nadeel niet aan de orde is. Zij voeren daartoe de argumenten aan die zij ook ten aanzien van de gestelde non-conformiteit hebben aangevoerd. Dit verweer slaagt.  
       
     
     
       5.20. 
       Zoals volgt uit het hiervoor overwogene is niet gebleken van onjuiste mededelingen door [gedaagde 2] of [gedaagde 1] en [gedaagde 2], waardoor bij [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan. Omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde 1] of [gedaagde 2] in verband met hetgeen zij over een eventuele dwaling wisten [eiser] hadden moeten inlichten en/of dat [gedaagde 1] bij het sluiten van de koopovereenkomst op dit punt van een verkeerde veronderstelling is uitgegaan, is daarmee niet voldaan aan de voorwaarden die de wet stelt voor een geslaagd beroep op dwaling. 
       
       
         
           Geen onrechtmatige daad [gedaagde 2] 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       
        [eiser] heeft ook onvoldoende gesteld om te oordelen dat [gedaagde 2] een onrechtmatige daad tegen [eiser] heeft gepleegd. [eiser] zegt dat [gedaagde 2] haar zorgplicht heeft geschonden door mee te delen dat het bijgebouw als woning is te gebruiken.  
       
     
     
       5.22. 
       
        [gedaagde 2] staat niet in een contractuele relatie tot [eiser]. In de rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagde 2] komt het er daarom op aan of [gedaagde 2] tegenover [eiser] de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar als verkopend makelaar tegenover [eiser] als koper in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht . 
       
     
     
       5.23. 
       Zoals hiervoor uiteengezet is niet komen vast te staan dat [gedaagde 2] [eiser] heeft gezegd dat het bijgebouw de bestemming wonen heeft. Wel heeft [gedaagde 2] de oppervlakte van het bijgebouw betrokken in de woonoppervlakte. Omdat niet gebleken is dat het bijgebouw niet gebruikt mag worden voor (niet-zelfstandige) woondoeleinden, kan dat niet worden aangemerkt als een mededeling die in strijd is met de zorgvuldigheid die [gedaagde 2] tegenover [eiser] in acht moest nemen. 
       
     
     
       5.24. 
       Een en ander leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, bijvoorbeeld ten aanzien van de gestelde schade en verlaging van de prijs, behoeft om die reden geen bespreking.  
       
     
     
       5.25. 
       
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld.  
       
     
     
       5.26. 
       De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.301,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 1.214) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                    178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.907,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.27. 
       De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.837,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 1.214) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                    178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 5.443,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       Omdat de vorderingen in de hoofdzaak niet worden toegewezen, zullen de vorderingen in conventie en in reconventie in de vrijwaringszaak worden afgewezen. De rechtbank ziet aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder hun eigen kosten dragen, nu zij over en weer in het ongelijk zijn gesteld. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak  
       
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,  
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 5.443,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,  
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis in de hoofdzaak in zoverre uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak  
         
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       6.6. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.  Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024. 
       
     
   
   
     ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex-maatstaf) 
   
   
     Vergelijk Hoge Raad 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 
   
   
     Artikel 6:228 BW 
   
   
      Zie Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:HR:2012:BV6162. 
   
   
     type: 299 
     coll: