ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2012:BY5817

Titel: ECLI:NL:GHSGR:2012:BY5817 Gerechtshof 's-Gravenhage , 11-12-2012 / 200.094.872-01

Gerecht: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2012-12-11

Zaaknummer: 200.094.872-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSGR:2012:BY5817

---

Schadevordering verhuurder tegen student-onderhuurders wegens huurderving door latere ontruiming t.g.v. afwijkende kort-gedingvonnissen en wegens zaakschade t.g.v. afscheidsfeest en jur. bijstandskosten afgewezen.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE     
       Sector Civiel recht 
     
     
     Zaaknummer	: 200.094.872/01 
     
     Zaaknummer rechtbank	: 371545 / HAZA 10-2553  
     
     arrest van 11 december 2012 
     
     inzake 
     
     
       Remo Beheer- en financieringsmaatschappij B.V., 
       gevestigd te Voorburg, gemeente Leidschendam-Voorburg, 
       appellante, 
       hierna te noemen: Remo, 
       advocaat: mr. J.P. van Rossum te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       1) [geïntimeerde sub 1], 
       wonende te [woonplaats], 
       2) [geïntimeerde sub 2], 
       wonende te [woonplaats], 
       3) [geïntimeerde sub 3], 
       wonende te [woonplaats], 
       4) [geïntimeerde sub 4], 
       wonende te [woonplaats], 
       5) [geïntimeerde sub 5], 
       wonende te [woonplaats], 
       6) [geïntimeerde sub 6], 
       wonende te [woonplaats], 
       7) [geïntimeerde sub 7], 
       wonende te [woonplaats], 
       8) [geïntimeerde sub 8], 
       wonende te [woonplaats], 
       9) [geïntimeerde sub 9], 
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden sub 1) t/m 9), 
       hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1 c.s.] en ieder afzonderlijk ook met hun achternaam, 
       advocaat: mr. Th.T.M. van Hemert te Leiden; 
       10) [geïntimeerde sub 10], 
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde sub 10), 
       hierna te noemen: [geïntimeerde sub 10], 
       niet verschenen. 
     
     
     
     
     Het geding 
     
     Bij exploten van 27 juli 2011, hersteld bij exploten van 7 september 2011 betekend aan [geïntimeerde sub 1 c.s.] en van 6 september 2011 betekend aan [geïntimeerde sub 10], is Remo in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 27 april 2011. Op 1 november 2011 is tegen [geïntimeerde sub 10] verstek verleend. Bij memorie van grieven met producties heeft Remo zes grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 1 c.s.] met producties heeft [geïntimeerde sub 1 c.s.] de grieven bestreden. 
     
     Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. 
     
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     1. De door de rechtbank in het vonnis van 27 april 2011 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. 
     
     2. Met inachtneming van hetgeen in hoger beroep in aanvulling daarop is aangevoerd en onweersproken is gebleven, gaat het in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
     
     2.1. Remo is sinds 3 juli 2007 eigenaresse van het pand aan de [A-straat 1] te Leiden (hierna: het pand). Het pand omvat een winkelruimte op de begane grond en een bovenwoning met eigen opgang, bestaande uit drie verdiepingen. Remo heeft het pand aangekocht om te renoveren en elke verdieping te verbouwen tot één appartement bestemd voor de verhuur. Op 4 juni 2007 had Remo daartoe met Fratelli B.V. voor elke verdieping apart een huurovereenkomst gesloten met ingang van 1 juli 2007. 
     
     2.2. De vorige eigenaren van het pand waren de broers [X] (hierna: [X]). In 1984 hadden zij het pand in zijn geheel verhuurd aan Terranova. In de huurovereenkomst werd aan Terranova het recht tot onderverhuur van de bovenwoning verleend. Terranova heeft de bovenwoning onderverhuurd aan studenten van de studentenvereniging Minerva.  
     
     2.3. In 2005 heeft [geïntimeerde sub 1] met een derde de informele vereniging ‘Verening De Mare’ (hierna: de Vereniging) opgericht. Statutaire doelstelling is het waarborgen van de continuïteit van de bewoning van het pand door mannelijke leden van Minerva en het bevorderen van het woongenot. 
     
     2.4. Op 1 januari 2006 heeft Terranova met de Vereniging een (onder)huurovereenkomst gesloten voor de bovenwoning. De Vereniging heeft vervolgens telkens voor (kamer)bewoners voor de bovenwoning gezorgd. 
     
     2.5. Bij vonnis van 29 november 2006 heeft de kantonrechter te Leiden de huurovereenkomst tussen [X] en Terranova ontbonden op grond van stelselmatig te late betaling van de huurpenningen.  
     
     2.6. Bij arrest van 29 februari 2008 heeft dit hof de ontbinding van de huurovereenkomst uit het in 2.5. bedoelde vonnis bekrachtigd. Behalve stelselmatig te late huurbetaling is daartoe volgens dit arrest tevens (zowel zelfstandig als in onderling verband beschouwd met de stelselmatig te late huurbetaling) als grondslag toereikend het als tekortkoming aangemerkte kamersgewijs verhuren van de bovenwoning. In dit arrest is Terranova voorts veroordeeld om het gehele pand voor 1 juni 2008 leeg en ontruimd aan [X] op te leveren. Verder is Terranova in dit arrest veroordeeld tot betaling van schadevergoeding in de vorm van huurderving over de periode 1 december 2006 tot en met juni 2007 op grond van wanprestatie bestaande uit het niet leeg opleveren per datum ontbinding van de huurovereenkomst (€ 19.629,40 vermeerderd met rente), alsmede om aan [X] een bedrag van € 2.804,20 per maand te betalen vanaf 1 juli 2007 tot aan de dag waarop Terranova het pand leeg en ontruimd en vrij van huur aan [X] heeft opgeleverd. 
     
     2.7. De tegen de toenmalige bewoners en/of de Vereniging ingediende verzoeken tot voorlopige voorzieningen tot ontruiming van het pand zijn door de kantonrechter te Leiden niet-ontvankelijk verklaard of geweigerd bij kort-gedingvonnissen van 7 juli 2006 en 14 maart 2007. De vordering van de Vereniging en de toenmalige bewoners met als inzet een verbod tot ontruiming, is toegewezen bij kort-gedingvonnis van 4 juni 2008. Ten slotte is bij kort-gedingvonnis van 18 maart 2009 de vordering van Remo tegen de Vereniging en de toenmalige bewoners tot ontruiming van de bovenwoning afgewezen door de kantonrechter. De inschatting van de voorzieningenrechter was telkens dat mogelijk een beroep op huurbescherming bedoeld in art. 7:269 BW kon worden gedaan door de Vereniging en/of de toenmalige bewoners. 
     
     2.8. Bij (bodem)vonnis van 28 oktober 2009 is op vordering van Remo enerzijds tegen de Vereniging en [geïntimeerde sub 1 c.s.] (met uitzondering van [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en evenmin tegen [geïntimeerde sub 10]) en een aantal derden anderzijds door de kantonrechter voor recht verklaard dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat (omdat de onderhuur gelet op art. 7:269 BW na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst niet is voortgezet, nu de Vereniging geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de kamerbewoners in dit geval als onderhuurders na beëindigde hoofdhuur geen huurbescherming toekomt) en zijn gedaagden in die procedure veroordeeld tot ontruiming van de bovenwoning binnen vier weken na betekening. Aan deze ontruimingsveroordeling is gehoor gegeven en het vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.  
     
     2.9. Voorafgaand aan de ontruiming is op 8 januari 2010 in de bovenwoning een feest gehouden tot in de vroege ochtend van 9 januari 2010.  
     
     2.10. Op 9 januari 2010 heeft Remo aangifte gedaan van vernieling van het pand tijdens het feest. Dit heeft niet geleid tot een strafrechtelijke vervolging. 
     
     2.11. In de bovenwoning was sprake van zeer aanzienlijk achterstallig onderhoud.  
     
     2.12. [geïntimeerde sub 1 c.s.] hebben sinds 1 juli 2007 aan Remo aangeboden huur te betalen, maar dat heeft Remo geweigerd in ontvangst te nemen. 
     
     
       3. Inzet van de onderhavige procedure is (na intrekking van de zaak tegen [geïntimeerde sub 10] door Remo ter comparitie van partijen in eerste aanleg) door Remo van [geïntimeerde sub 1 c.s.] gevorderde schadevergoeding, te weten: 
       - € 60.826,- wegens gederfde huurinkomsten in de periode 1 juli 2007 tot 31 januari 2010; 
       - € 8.925,- wegens de tijdens het afscheidsfeest in het pand veroorzaakte schade; 
       - € 31.563,96 wegens kosten van noodzakelijke juridische bijstand, 
       alles vermeerderd met rente en kosten rechtens. 
       Grondslag voor de gevorderde huurderving is naar de stelling van Remo onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 1 c.s.] door Remo – gelet op de latere bodemuitspraak van 28 oktober 2009: ten onrechte – te houden aan de kort-gedinguitspraken en niet tot ontruiming over te gaan. De grondslag voor de gevorderde schade aan het pand door het feest is onrechtmatig handelen in de vorm van opzettelijke vernieling. Als grondslag voor de vordering tot vergoeding van de kosten van juridische bijstand voert Remo aan dat dit vermogensschade is die zij heeft geleden in de vorm van noodzakelijke kosten door rechtstreeks aan [geïntimeerde sub 1 c.s.] toe te rekenen verwijtbaar handelen.  
     
     
     4. Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank alle vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft het verweer van [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] gehonoreerd, dat zij in hoedanigheid van bestuurder van de Vereniging niet verbonden zijn voor eventuele onrechtmatige daden van de Vereniging, omdat art. 2:30 BW slechts aansprakelijkheid van bestuurders van een informele vereniging voor schulden uit een rechtshandeling mogelijk maakt, niet voor schulden uit onrechtmatige daad. Het oprichten of (bestuurs)lid worden van de Vereniging kwalificeert volgens de rechtbank niet als een onrechtmatige daad en van het sluiten van een niet-bestaande of ongeldige huurovereenkomst is volgens de rechtbank evenmin sprake. Zodoende heeft de rechtbank hoofdelijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] in hun hoedanigheid van bestuurder van de Vereniging afgewezen. De rechtbank heeft verder deels het verweer van [geïntimeerde sub 1 c.s.] gehonoreerd dat met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding in de vorm van huurderving sprake is van gezag van gewijsde, nu deze in het vonnis van 28 oktober 2009 door de kanonrechter te Leiden al is afgewezen. Dat geldt voor alle geïntimeerden op [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] na, omdat zij geen partij waren bij voornoemde procedure die heeft geleid tot de bodemuitspraak van de kantonrechter. Door Remo aan de daarvan afwijkende kort-gedinguitspraken van de kantonrechter te houden, handelen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] gelet op de bodemuitspraak van de kantonrechter volgens het vonnis waarvan beroep in beginsel onrechtmatig. Ook de schadevordering voor huurderving jegens [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] wordt evenwel afgewezen, omdat volgens de rechtbank geen sprake is van causaal verband tussen hun handelen en de gestelde schade. De gevorderde schade als gevolg van het afscheidsfeest wordt afgewezen omdat Remo niet aan haar stelplicht omtrent vernielingen tijdens het feest heeft voldaan. Op dezelfde grond strandt in eerste aanleg de vordering tot vergoeding van kosten van noodzakelijke juridische bijstand.  
     
     4. Ter comparitie van partijen in eerste aanleg heeft Remo de vorderingen tegen [geïntimeerde sub 10] ingetrokken, waarop [geïntimeerde sub 10] verzocht heeft Remo in zijn proceskosten te veroordelen, waartegen Remo geen bezwaar heeft gemaakt. Tegen de veroordeling van Remo in de vervolgens door de rechtbank begrote kosten is grief 1 gericht. Grief 2 ziet op de afwijzing van de gevorderde schadevergoeding op grond van gezag van gewijsde. Grief 3 ziet op r.o. 4.5.1. van het vonnis in eerste aanleg, waarin is overwogen dat Remo heeft nagelaten te onderbouwen waarom het oprichten van de Vereniging onrechtmatig is jegens Remo. Grief 4 richt zich tegen r.o. 4.5.2., waarin is overwogen dat van het sluiten van een niet-bestaande huurovereenkomst niet is gebleken. In r.o. 4.7. van het beroepen vonnis is overwogen dat geen causaal verband bestaat tussen handelen van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] en de gestelde schade. Daar is grief 5 tegen gericht. Grief 6, ten slotte, beoogt de afwijzing van de gestelde schade ten gevolge van het afscheidsfeest te redresseren. Tegen de afwijzing van de post kosten noodzakelijke juridische bijstand in r.o. 4.9. van het vonnis in eerste aanleg is geen grief gericht. 
     
     Grief 1- kostenafspraak met [geïntimeerde sub 10] 
     
     5.1. Tegen [geïntimeerde sub 10] is verstek verleend. Remo stelt in de toelichting op grief 1 dat de partij-afspraak over de door Remo te vergoeden kosten na intrekking van de zaak tegen [geïntimeerde sub 10] ter comparitie van partijen in eerste aanleg door de rechtbank verkeerd is begrepen en dat bedoeld was dat Remo aan [geïntimeerde sub 10] € 219,- zou betalen, hetgeen ook is geschied. Met [geïntimeerde sub 10] is volgens de toelichting afgesproken dat hij in appel geen verweer zou voeren. Bij die stand van zaken zal het vonnis voor wat betreft de betreffende proceskostenveroordeling worden vernietigd. Het door Remo te betalen bedrag zal worden vastgesteld op genoemd bedrag. Overigens begrijpt het hof de gekozen constructie van partijen zo, dat hoewel Remo gelijk krijgt met grief 1, dit niet dient te resulteren in een proceskostenveroordeling ten gunste van Remo in hoger beroep op dit punt, zodat die achterwege zal blijven. 
     
     Grief 2 – schadevergoeding gederfde huurinkomsten 
     
     5.2. Grief 2 slaagt niet. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] zich terecht op gezag van gewijsde van het bodemvonnis van de kantonrechter van 28 oktober 2009 hebben beroepen voor zover het de gevorderde schadevergoeding betreft wegens huurderving, althans voor zover dat de relatie tussen Remo en [geïntimeerde sub 1 c.s.] met uitzondering van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] betreft. Juist is dat de primaire vordering onder 3 ‘tot vergoeding van de schade die Remo door hun toedoen heeft opgelopen en nog zal lijden’ in dat vonnis door de kantonrechter is afgewezen op de gronden uit r.o. 7: ‘De mede door Remo gevorderde schadevergoeding (primair sub 3) wordt afgewezen. Remo heeft haar vordering op geen enkele wijze onderbouwd en heeft ook nagelaten om, zoals zij bij dagvaarding had aangezegd, een begroting van die schade per separate akte over te leggen.’ Als een dergelijke vordering tot schadevergoeding in het onderhavige geding wel ‘handen en voeten’ zou hebben gekregen, dan zou zich ten aanzien van die vordering een situatie bedoeld in HR 19 november 1993, NJ 1994/175 hebben voorgedaan, zodat in deze procedure geen gezag van gewijsde zou mogen worden aangenomen. Evenwel is in de procedure voor de kantonrechter ook een vordering 6 aan de orde geweest met als inzet: ‘De Mare c.s. bij wijze van schadevergoeding hoofdelijk te veroordelen om aan Remo te betalen de huurpenningen, die zij al misloopt vanaf 1 juli 2007’. Die vordering is niet afgewezen op de grond dat Remo zo weinig heeft aangevoerd omtrent die rechtsbetrekking dat de rechter als gevolg daarvan niet in staat was dienaangaande een beslissing te geven (vgl. het genoemde arrest van de Hoge Raad), maar op de gronden verwoord in r.o. 9 van het betreffende vonnis: ‘Nu naar het oordeel van de kantonrechter tussen Remo en de Mare cs geen huurovereenkomst bestaat, heeft Remo ook geen aanspraak op betaling van huur. Bij de bezichtiging is door De Mare cs bovendien onweersproken gesteld, dat zij aan Remo heeft aangeboden de huur te betalen, maar Remo geen huur wil hebben, omdat ze De Mare cs niet als huurder ziet. Dat Remo dus sinds juli 2007 niets heeft ontvangen, heeft ze dus aan zichzelf te wijten.’ Het is precies dèze vordering tot schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten sinds juli 2007 die in de onderhavige procedure door Remo opnieuw van [geïntimeerde sub 1 c.s.] wordt gevorderd. Terecht heeft de rechtbank met betrekking tot deze vordering voor wat betreft het geschil tussen Remo en [geïntimeerde sub 1 c.s.] met uitzondering van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] gezag van gewijsde aangenomen. De beslissing van de kantonrechter betreft immers dezelfde rechtsbetrekking die nu in geschil is. Dat de rechtbank vorderingen 3 en 6 uit het kantongeschil door elkaar zou hebben gehaald, zoals de toelichting op grief 2 aanvoert, wordt dan ook verworpen. In r.o. 4.6. van het vonnis waarvan beroep verwijst de rechtbank terecht naar r.o. 9 van het kantonvonnis. De niet onderbouwde schadevordering is afgewezen naast de vordering die ziet op gemiste huurinkomsten. Dat laatste betreft materieel dezelfde rechtsbetrekking als de post gederfde huurinkomsten in de onderhavige zaak en daarover is door de eerdere rechter inhoudelijk beslist. 
     
     5.3. Dat Remo aan deze vordering thans voor het eerst in hoger beroep (ook) de grondslag ongerechtvaardigde verrijking meegeeft, maakt niet dat daarom niet gesproken moet worden van gezag van gewijsde. Een onrechtmatige daad kan tegelijkertijd ongerechtvaardigde verrijking opleveren en in beide gevallen is een vordering tot schadevergoeding mogelijk. Remo legt ook onder de noemer ongerechtvaardigde verrijking materieel dezelfde schadevergoeding ter beoordeling voor in de vorm van vergoeding door [geïntimeerde sub 1 c.s.] van de gederfde huurpenningen vanaf juli 2007, waarover al afwijzend is beslist door de kantonrechter, zodat ook zo bezien sprake is van gezag van gewijsde. 
     
     Grief 5 – causaal verband [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] 
     
     5.4.  Aangezien [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] geen partij waren in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 28 oktober 2009, is in de relatie tussen hen en Remo volgens de rechtbank in r.o. 4.7. geen sprake van gezag van gewijsde omtrent de beslissing tot afwijzing van de gevorderde huurpenningen vanaf juli 2007. Grief 5, als opgevat door het hof, richt zich tegen de in r.o. 4.7. neergelegde beslissing dat geen causaal verband kan worden aangenomen tussen het handelen van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] en de schade in de vorm van gederfde huurinkomsten, omdat Terranova volgens het arrest van dit hof van 29 februari 2008 het pand pas uiterlijk 31 mei 2008 ontruimd diende te hebben en Terranova aan [X] gederfde huur vanaf 1 juli 2007 tot aan oplevering vrij van huur moest betalen,terwijl niet is weersproken dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] de bovenwoning in 2008 hebben verlaten. Volgens Remo is wel sprake van het vereiste causaal verband en tevens van ongerechtvaardigde verrijking bij [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3]. 
     
     5.5. Grief 5 slaagt niet. Zoals eerder overwogen heeft dit hof bij zijn arrest van 29 februari 2008 de ontruiming gelast per 1 juni 2008 en hoofdhuurder Terranova veroordeeld voor de betaling van de huurpenningen vanaf 1 juli 2007 tot aan de oplevering vrij van huur. Vaststaat dat eerst in januari 2009 feitelijk is ontruimd. Anders dan Remo kennelijk meent (MvG p. 11), is Terranova dus al die tijd aansprakelijk gebleven voor de huurbetaling. Niet is geschil is dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] ruim vóór januari 2009 zijn verhuisd. Niet gesteld of gebleken is dat Terranova door Remo is aangesproken op haar plicht tot betaling van de huur en dat Terranova dit heeft geweigerd en evenmin verhaal bood. In dat licht heeft Remo onvoldoende onderbouwd dat zij huurpenningen heeft misgelopen, nog daargelaten dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] stellen dat door hen bij herhaling is aangeboden de huur te betalen.  
     
     Grief 3 – oprichten/lid worden Vereniging 
     
     5.6. Remo stelt – in ieder geval voldoende eenduidig in hoger beroep – dat het oprichten van de Vereniging is gebeurd om die te gebruiken als gereedschap om gemeentelijke regelgeving te ontduiken en de hoofdverhuurder een rad voor ogen te draaien om daar zelf beter van te worden. Tevens stelt Remo dat Terranova door sluiting van een huurovereenkomst met de Vereniging en door die Vereniging te laten zorgen voor (te veel) kamerbewoners wanprestatie pleegde jegens de verhuurder, waarvan [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4], als breinen achter deze constructie, hebben geprofiteerd na Terranova tot die daad te hebben aangezet, hetgeen onrechtmatig is. Ook in de in de onderhavige procedure overgelegde dagvaarding die leidde tot het bodemvonnis van de kantonrechter van 28 oktober 2009 is dit aangevoerd.  
     
     5.7. Dit is voorwerp van grief 3, die wordt verworpen. Statutair doel van de Vereniging was bevordering van het woongenot en het waarborgen van continuïteit in de bewoning als jongens-Minervahuis. Dat zijn legitieme redenen en in de praktijk van de (verenigings)studentenhuizenverhuur komt dit regelmatig voor, zoals [geïntimeerde sub 1 c.s.] terecht aanvoeren. Dat sprake zou zijn van een onrechtmatig opzetje van [geïntimeerde sub 1 c.s.] om (de rechtsvoorganger van) Remo als verhuurder te dwarsbomen, heeft Remo onvoldoende concreet onderbouwd.Evenals de rechtbank, kan ook het hof niet anders dan constateren dat Remo (andermaal) heeft nagelaten feiten of omstandigheden aan te dragen waaruit de gestelde bedoeling van [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] zou moeten blijken. Enkel profiteren van wanprestatie door Terranova is zonder bijkomende omstandigheden, die onvoldoende concreet zijn gebleken, niet onrechtmatig.  
     
     Grief 4 – niet-bestaande of ongeldige huurovereenkomst? 
     
     5.8. Volgens grief 4 overweegt de rechtbank ten onrechte in r.o. 4.5.2. dat van een niet-bestaande of ongeldige huurovereenkomst niet is gebleken, omdat de kantonrechter nu juist voor recht heeft verklaard dat er geen sprake was van een huurovereenkomst tussen Remo en de Vereniging en/of de toenmalige bewoners, zo begrijpt het hof deze grief. De grief kan op zichzelf niet tot een andere beslissing leiden, nu r.o. 4.5.2. geen dragende overweging is. De betreffende overweging van de rechtbank geeft aan dat de kantonrechter in het vonnis van 28 oktober 2009 niet heeft geoordeeld dat er nooit een huurovereenkomst met de Vereniging heeft bestaan, maar de vraag heeft beantwoord of de onderhuurovereenkomst, gesloten tussen Terranova (op zichzelf bevoegd tot onderverhuur van de bovenwoning) en de Vereniging, bij beëindiging van de hoofdhuur tussen [X] en Terranova is voortgezet met de rechtsvoorganger van Remo. Dat de gegeven verklaring voor recht op die kwestie ziet, zoals de rechtbank overweegt, is op zichzelf juist.  
     
     Grief 6 - vernielingsschade 
     
     5.9.  Het hof stelt voorop dat in confesso is dat er in de bovenwoning in feite sprake was van een volledig uitgewoond pand, waaraan tientallen jaren nauwelijks onderhoud van betekenis is verricht, terwijl de bovenwoning in die tientallen jaren intensief kamersgewijs is bewoond door studenten. In die omstandigheden mag met betrekking tot de gestelde vernielingsschade tijdens het afscheidsfeest – die door [geïntimeerde sub 1 c.s.] concreet gemotiveerd is weersproken, terwijl de politie geen proces-verbaal voor vernieling heeft willen opmaken wegens gebrek aan bewijs daarvoor en de aangifte niet heeft geleid tot strafvervolging – van Remo worden verlangd dat zij deze zo concreet en nauwkeurig mogelijk substantieert. Naar het oordeel van het hof heeft Remo niet aan deze stelplicht voldaan voor wat betreft de vernielingsschade aan drie schouwen en het glas in lood in de schuifdeuren tijdens het afscheidsfeest. Evenals de rechtbank overweegt het hof dat Remo geen voldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] of één of meer van hen tijdens het feest vernielingen hebben aangericht of dat zij op grond van art. 6:166 BW hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gestelde schade. In die omstandigheden wordt niet aan bewijslevering toegekomen, zodat het bewijsaanbod van Remo wordt gepasseerd. Daarop strandt ook grief 6. 
     
     Slot 
     
     5.10. Op de redressering van de proceskostenveroordeling ten laste van Remo ten gunste van [geïntimeerde sub 10] na, zal het vonnis waarvan beroep op grond van het vorenoverwogene worden bekrachtigd. Als hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij zal Remo worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. 
     
     
     Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     6.1. vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 27 april 2011 voor zover daarbij Remo in de proceskosten van [geïntimeerde sub 10] is veroordeeld, 
     
     en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     6.2. veroordeelt Remo in de proceskosten van [geïntimeerde sub 10], tot op deze uitspraak begroot op € 219,-; 
     
     6.3. bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     6.4. veroordeelt Remo in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 1 c.s.] begroot op € 249,- aan verschotten en op € 1.631,- aan salaris advocaat;   
     
     6.5. verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, E.M. Dousma-Valk en  
       G.R.B. van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 december 2012 in aanwezigheid van de griffier.