ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2023:7579

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2023:7579 Rechtbank Limburg , 27-12-2023 / 10422818 CV EXPL 23/1212

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2023-12-27

Zaaknummer: 10422818 CV EXPL 23/1212

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2023:7579

---

Verbintenissenrecht; verbintenis uit ander bron dan od of ovkmst; overige verbint. uit ander bron

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer:   10422818 CV EXPL 23/1212 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 27 december 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2] , 
     
       beiden wonende te [woonplaats 1] ,  eisers,  
       advocaat: mr. Ph.W.A.M. van Roy, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , 
     
       beiden wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagden, advocaat: mr. F.E.L. Teerling, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde sub 3] . , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. W.A.M. Rupert. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als [eisers] (beide eisers, enkelvoud), [gedaagde sub 1 en sub 2] (gedaagden 1 en 2, enkelvoud) en [gedaagde sub 3] (gedaagde 3).  
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het vonnis in incident bij vervroeging van 8 maart 2023, 
         
         
           de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1 en sub 2] , met productie, 
         
         
           de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 3] , met producties, 
         
         
           de conclusie van repliek, met producties, 
         
         
           de conclusie van dupliek, van [gedaagde sub 1 en sub 2] , 
         
         
           de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 3] , met producties. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 
       
         
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     
       2.1. 
       
        [eisers] heeft [gedaagde sub 3] als makelaar gevraagd om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woning. De woning is daarop verkocht aan [gedaagde sub 1 en sub 2] . [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, omdat hij zijn financiering niet rond kreeg. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde sub 1 en sub 2] de koopovereenkomst heeft kunnen ontbinden. [eisers] meent van niet en heeft zelf de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. [eisers] maakt daarom aanspraak op vergoeding van de kosten die hij heeft moeten maken voor het inschakelen van een nieuwe makelaar en een advocaat. Ook [gedaagde sub 3] is volgens [eisers] gehouden deze kosten te vergoeden omdat hij niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan.  
       
     
     
       2.2. 
       De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers] af. Volgens de bepalingen van de koopovereenkomst kon [eisers] de koopovereenkomst (nog) niet ontbinden. Het antwoord op de vraag of [gedaagde sub 1 en sub 2] al eerder de overeenkomst had ontbonden kan in het midden blijven. Omdat [eisers] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden kan hij jegens [gedaagde sub 1 en sub 2] geen aanspraak maken op betaling van een boete of schadevergoeding. Van een schending van de zorgplicht door [eisers] is verder geen sprake. 
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
       3.1. 
       
        [gedaagde sub 3] is een makelaarskantoor. De heer [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ) werkt als makelaar bij [gedaagde sub 3] .  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] heeft in het voorjaar van 2021 een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht. Omstreeks augustus 2021 heeft [eisers] aan [gedaagde sub 3] , in de persoon van [naam makelaar] , mondeling opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de woning. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft daarop de woning van [eisers] gekocht voor een bedrag van  € 390.000, waarbij de woning op 1 juni 2022 aan [gedaagde sub 1 en sub 2] zou worden geleverd.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisers] en [gedaagde sub 1 en sub 2] hebben hun afspraken vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst), die zij op 17 en 18 maart 2022 hebben ondertekend. 
       
     
     
       3.5. 
       De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: 
       
       
         
           artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 
         
       
     
     
       11.1 
       
         Indien één of meer partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.   
       
     
     
       11.2 
       
         
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een (…) terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de (…) boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
           
           (…) 
         
         
           
           artikel 15 Ontbindende voorwaarden 
         
       
     
     
       15.1 
       
          Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         
         a. op  
         29 april 2022 
          koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van  
         
         € 390.000,-  
         (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. 
         
         (…) 
         
       
     
     
       3.6. 
       In artikel 15.3 van de koopovereenkomst zijn de voorwaarden uitgewerkt waaraan de mededeling van de koper, dat hij de ontbinding wenst in te roepen wegens het ontbreken van de financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder a., moet voldoen. Onder meer moet de koper dan de volgende stukken overleggen: 
       
         
           het ondertekende aanvraagformulier van de aangevraagde hypotheek;  
         
         
           de inkomensgegevens die ten grondslag liggen aan de aangevraagde hypotheek; 
         
         
           de schriftelijke afwijzingsbrief. 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Op verzoek van [gedaagde sub 1 en sub 2] is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde wat betreft de financiering twee keer verlengd, de laatste keer tot 25 mei 2022. Aan de tweede verlenging van de termijn was als voorwaarde gesteld dat [gedaagde sub 1 en sub 2] een bedrag van € 1.500 aan [eisers] zou voldoen. [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft dit bedrag aan [eisers] betaald. 
       
     
     
       3.8. 
       Bij e-mailbericht van 24 mei 2022 heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] aan [naam makelaar] laten weten dat hij genoodzaakt was de koopovereenkomst te ontbinden vanwege het ontbreken van de benodigde financiering. Bij de e-mail waren twee afwijzingsbrieven gevoegd, één van ING en één van de Rabobank. De overige in 3.6 bedoelde stukken ontbraken. 
       
     
     
       3.9. 
       
        [naam makelaar] heeft [gedaagde sub 1 en sub 2] op 25 mei 2022 laten weten dat hij de mail van 24 mei 2022 had doorgestuurd naar [eisers] en dat hij zou reageren zodra hij een reactie van [eisers] had ontvangen. Deze reactie is uitgebleven. 
       
     
     
       3.10. 
       Op 1 juni 2022 heeft de levering van de woning niet plaatsgevonden. Wel is [eisers] op die datum (vergeefs) bij de notaris verschenen. 
       
     
     
       3.11. 
       Bij brief van 3 juni 2022 heeft (de advocaat van) [eisers] aan [gedaagde sub 1 en sub 2] als volgt bericht: 
       
       
         
           Middels deze brief stelt ik u in gebreke ex 6:82 BW met betrekking tot de koop van het pand (…). 
           
           (…) 
           
           Uw tekortkoming en wanprestatie geven voor cliënt aanleiding om over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming aan uw zijde. Door het verlopen van de fatale termijn op 1 juni 2022 bent u zonder ingebrekestelling krachtens artikel 6:83 sub a BW in verzuim. Hierdoor verbeurt u een terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding (…). Tien procent van de koopsom van onderhavige koopovereenkomst omvat een bedrag ad € 39.000,-. Het door u reeds betaalde bedrag van € 1.500,- zal in mindering worden gebracht, waardoor het openstaande bedrag bestaat uit  
           
           € 37.500,- 
           . 
           
           Hierbij verzoek ik u , voor zoveel als nodig sommeer ik u, om binnen  
           zeven dagen 
            na heden het bedrag ad  
           € 37.500,-  
           te voldoen (…) 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Bij brief van dezelfde datum heeft (de advocaat van [eisers] ) ook [gedaagde sub 3] aansprakelijk gesteld voor het bedrag van € 37.500. Volgens [eisers] was mede door het handelen/nalaten van [gedaagde sub 3] de ontbindende voorwaarde ingeroepen, waardoor schade en gevolgschade was ontstaan. 
       
     
     
       3.13. 
       Bij brief van 10 juni 2022 heeft (de advocaat van) [gedaagde sub 1 en sub 2] betwist een boete verschuldigd te zijn en alsnog de ontbrekende financiële stukken voor het beroep op de ontbindende voorwaarde aan [eisers] doen toekomen. 
       
     
     
       3.14. 
       Ook (de verzekeraar van) [gedaagde sub 3] heeft afwijzend gereageerd op de aansprakelijkstelling. 
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vordert, na wijziging van eis: 
       
         
           te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1 en sub 2] niet aan de voorwaarden van de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst heeft voldaan, waarmee [gedaagde sub 1 en sub 2] toerekenbaar is tekort geschoten jegens [eisers] en daarom schadevergoeding moet betalen; 
         
         
           te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 3] aansprakelijk is voor het ernstig en verwijtbaar tekort schieten in zijn nakoming en zijn zorgplicht van zijn verbintenis met [eisers] , waarvan de totale schade € 20.834,88 bedraagt, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag; 
         
         
           
            [gedaagde sub 1 en sub 2] en [eisers] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 20.834,88 aan [eisers] , vermeerderd met rente; subsidiair: 
         
         
           
            [gedaagde sub 3] te veroordelen tot betaling van € 20.834,88 aan [eisers] , vermeerderd met rente; 
         
       
       een en ander met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1 en sub 2] en [gedaagde sub 3] in de proceskosten en eventuele nakosten. 
       
     
     
       4.2. 
       Daartoe stelt [eisers] het volgende. [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft onvoldoende gedocumenteerd een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan, waardoor aan deze voorwaarde niet is voldaan en hij gehouden was de koopovereenkomst na te komen. Door het verstrijken van de fatale termijn op 1 juni 2022 is [gedaagde sub 1 en sub 2] zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt. [eisers] kon daarom de koopovereenkomst ontbinden en heeft recht op betaling van  € 37.500, te weten de contractuele boete van 10% van de koopprijs, verminderd met het bedrag dat [gedaagde sub 1 en sub 2] al heeft betaald. [eisers] beperkt zijn vordering echter tot een bedrag van € 20.834,88. Dit bedrag bestaat uit de volgende schadeposten: - € 870 aan opstartkosten nieuwe makelaar; 
       - € 7.414,88 aan courtagekosten nieuwe makelaar; 
       - € 12.550 aan werkelijke juridische kosten.  
       
        [gedaagde sub 3] is naast [gedaagde sub 1 en sub 2] hoofdelijk aansprakelijk voor dit bedrag. [gedaagde sub 3] heeft namelijk zijn zorgplicht jegens [eisers] geschonden, als gevolg waarvan [eisers] schade heeft geleden. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde sub 1 en sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren – ieder voor zich – verweer. 
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         
          [eisers] heeft de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden 
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter is van oordeel dat – ook als tot uitgangspunt wordt genomen dat [gedaagde sub 1 en sub 2] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekwam – [eisers] op 3 juni 2022 niet rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft kunnen ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend. 
       
     
     
       5.2. 
       
         Volgens artikel 11.1 kan de wederpartij van de nalatige partij de koopovereenkomst ontbinden, als een partij, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
         Artikel 11.2 van de koopovereenkomst bepaalt dat ontbinding van de koopovereenkomst slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling.  
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde sub 1 en sub 2] wijst er terecht op dat hij – na het verstrijken van de afgesproken leveringsdatum – nooit tot nakoming van de koopovereenkomst is aangesproken. In de brief van [eisers] van 3 juni 2022 is – zonder voorafgaande ingebrekestelling – al de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete. [eisers] heeft daarmee over het hoofd gezien dat hij – voordat hij tot ontbinding zou kunnen overgaan – [gedaagde sub 1 en sub 2] op grond van de koopovereenkomst de gelegenheid had moeten bieden om binnen een termijn van 8 dagen alsnog de koopovereenkomst na te komen. Dat heeft [eisers] niet gedaan. Weliswaar stelt [eisers] in zijn brief van 3 juni 2022 dat hij [gedaagde sub 1 en sub 2] in gebreke stelt met betrekking tot de verkoop van de woning, maar hij laat na [gedaagde sub 1 en sub 2] een termijn voor correcte nakoming te bieden.  
     
     
       5.4. 
       Van een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 11 van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake geweest. Aan de stelling van [eisers] dat [gedaagde sub 1 en sub 2] door het verstrijken van een fatale termijn op 1 juni 2022 al in verzuim was geraakt, komt in dit verband geen betekenis toe. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1 en sub 2] op de afgesproken datum voor de levering (1 juni 2022) de woning niet heeft afgenomen, betekent nog niet dat [eisers] zonder meer al vanaf die datum tot ontbinding van de koopovereenkomst mocht overgaan. Over het recht op ontbinding hebben partijen in de koopovereenkomst nadere afspraken gemaakt, waaraan ook [eisers] is gebonden. 
       
     
     
       5.5. 
       Bij dit alles is niet van belang dat [gedaagde sub 1 en sub 2] op 24 mei 2022 bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde niet alle stukken heeft overgelegd die volgens de koopovereenkomst waren vereist. Ervan uitgaande dat [gedaagde sub 1 en sub 2] door dit na te laten geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekwam, blijft overeind dat voor de vraag of [eisers] recht op de contractuele boete dan wel schadevergoeding heeft alleen maar relevant is of [eisers] zelf de overeenkomst heeft kunnen ontbinden. Dat is hoe dan ook niet het geval. Het antwoord op de vraag of [gedaagde sub 1 en sub 2] rechtsgeldig een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan kan daarmee in het midden blijven. 
       
     
     
       5.6. 
       
         Het feit dat [gedaagde sub 1 en sub 2] op 24 mei 2022 zijn beroep op de ontbindende voorwaarde (nog) niet had voorzien van alle benodigde bewijsstukken betekent verder niet dat [gedaagde sub 1 en sub 2] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] . Hooguit zou dit betekenen dat aan [gedaagde sub 1 en sub 2] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekwam en dat hij gehouden was de koopovereenkomst na te komen. Tot nakoming van zijn verplichting de woning af te nemen is hij – zoals hiervoor al is opgemerkt – niet aangesproken. Overigens valt ook niet in te zien dat het niet op de juiste wijze inroepen van de ontbindende voorwaarde tot enige schade voor [eisers] heeft geleid. De verklaring voor recht die [eisers] vordert is dus niet toewijsbaar. 
         
           de vorderingen jegens [gedaagde sub 1 en sub 2] worden afgewezen 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       De vorderingen van [eisers] jegens [gedaagde sub 1 en sub 2] zullen gelet op het voorgaande worden afgewezen. Omdat [eisers] de overeenkomst niet heeft ontbonden kan hij geen aanspraak maken op betaling van de boete, zoals bedoeld in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Evenmin bestaat aanleiding voor het toekennen van een schadevergoeding aan [eisers] .   
       
     
     
       5.8. 
       Dit betekent dat de overige verweren van [gedaagde sub 1 en sub 2] geen bespreking meer behoeven. 
       
       
         
           
            [gedaagde sub 3] heeft geen zorgplicht geschonden 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Ook de vorderingen van [eisers] jegens [gedaagde sub 3] zullen worden afgewezen. Van een schending van de zorgplicht die op [gedaagde sub 3] rust is geen sprake. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. 
       
     
     
       5.10. 
       Vooropgesteld wordt dat [gedaagde sub 3] als makelaar heeft bemiddeld bij de verkoop van de woning aan [gedaagde sub 1 en sub 2] . Aan de stelling van [eisers] dat [gedaagde sub 3] zichzelf partij heeft gemaakt bij de koopovereenkomst wordt voorbijgegaan. [eisers] heeft niet toegelicht waarop hij dit standpunt baseert en ook overigens niet toegelicht wat hij hiermee wil zeggen.  
       
     
     
       5.11. 
       Als opdrachtnemer van [eisers] diende [gedaagde sub 3] de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Volgens [eisers] heeft [gedaagde sub 3] dit niet gedaan omdat: 
       
         
           
            [gedaagde sub 3] drie keer heeft ingestemd met verlenging van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde; 
         
         
           
            [eisers] pas bij de notaris op 1 juni 2022 vernam dat [gedaagde sub 3] de afspraak voor de levering had afgezegd omdat de verkoop ontbonden zou zijn; 
         
         
           
            [gedaagde sub 3] [eisers] had moeten waarschuwen dat hij geen financiële stukken van [gedaagde sub 1 en sub 2] had gezien of dat dat het verkrijgen van de benodigde financiering onmogelijk zou zijn; 
         
         
           door het handelen/nalaten van [gedaagde sub 3] de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is ingeroepen. 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Al deze verwijten aan het adres van [gedaagde sub 3] gaan niet op.  
       
       
         
           a. het verlengen van de ontbindende voorwaarde  
           
         
       
     
     
       5.13. 
       Niet valt in te zien dat het aan [gedaagde sub 3] is te wijten dat het verkoopproces lang heeft geduurd. [gedaagde sub 3] heeft – onweersproken – toegelicht dat de termijn van de ontbindende voorwaarde telkens (te weten twee en niet drie keer) na overleg van [gedaagde sub 3] met [eisers] met instemming van [eisers] is verlengd. [eisers] is steeds door [gedaagde sub 3] op de hoogte gesteld van de correspondentie van [gedaagde sub 3] hierover met [gedaagde sub 1 en sub 2] en heeft nooit laten weten het (toch) hiermee niet eens te zijn. De ontvangst van het bedongen bedrag van € 1.500 voor de tweede verlenging heeft [eisers] ook – zonder protest – aan [gedaagde sub 3] bevestigd. Terecht wijst [gedaagde sub 3] er verder op dat het verlengen van de termijn in het belang van [eisers] was, omdat daarmee de kans bleef bestaan dat [gedaagde sub 1 en sub 2] zijn financiering nog zou kunnen regelen. Daarbij is de geplande leveringsdatum steeds onveranderd gebleven. Bij repliek heeft [eisers] nog gesteld dat hij zich geïntimideerd heeft gevoeld door [naam makelaar] , maar aan deze stelling gaat de kantonrechter voorbij. [gedaagde sub 3] betwist dat [naam makelaar] op enige wijze druk heeft uitgeoefend op [eisers] en [eisers] onderbouwt zijn stelling verder ook niet. 
       
       
         
           b. de afspraak bij de notaris 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Vast staat dat [eisers] , nadat [naam makelaar] hem van het beroep op de ontbindende voorwaarde op de hoogte had gesteld, niets meer van zich heeft laten horen. [naam makelaar] heeft naar eigen zeggen ook geen gehoor gekregen bij [eisers] toen hij probeerde contact hierover op te nemen. [gedaagde sub 3] betwist verder gemotiveerd – aan de hand van bewijsstukken – dat hij aan de notaris heeft laten weten dat de koop was ontbonden; ook heeft hij geen afspraak bij de notaris gemaakt. [eisers] heeft zijn stellingen op dit punt daarna niet meer herhaald, zodat daaraan wordt voorbijgegaan. 
       
       
         
           c. het waarschuwen voor de onmogelijkheid van financiering 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Ten onrechte veronderstelt [eisers] dat het tot de taak van de makelaar behoort om de financiële gegoedheid van een potentiële koper te onderzoeken. Hiertoe is hij – los van het feit dat dit niet zijn expertise is – ook niet goed in staat, omdat het doorgaans om vertrouwelijke gegevens gaat, die een koper niet zonder meer zal verstrekken. [eisers] kan [naam makelaar] ook niet verwijten dat hij op dit punt meer inspanning had moeten betrachten. [naam makelaar] heeft wel enig onderzoek naar de gegoedheid van [gedaagde sub 1 en sub 2] gedaan, maar meer inspanning kon niet van hem worden verwacht. [naam makelaar] heeft – zoals [gedaagde sub 3] onweersproken stelt – bij de hypotheekbemiddelaar van [gedaagde sub 1 en sub 2] navraag gedaan naar de financiële positie van (de onderneming van) [gedaagde sub 1 en sub 2] en de kans dat zijn hypotheekaanvraag zou worden goedgekeurd. Deze heeft daarop gemeld dat het geen eenvoudige kwestie was, maar dat hij wel degelijk kansen zag dat de aanvraag zou worden goedgekeurd. Dit heeft [naam makelaar] aan [eisers] laten weten, die vervolgens het bod van [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft geaccepteerd.  
       
       
         
           d. het niet rechtsgeldig inroepen van de ontbindende voorwaarde 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       De kantonrechter begrijpt niet wat [eisers] [gedaagde sub 3] in dit opzicht verwijt. [gedaagde sub 3] voert – onweersproken – aan dat [naam makelaar] , nadat [gedaagde sub 1 en sub 2] een beroep op de ontbindende voorwaarde had gedaan, [eisers] erop heeft gewezen dat niet alle daarvoor vereiste documenten waren aangeleverd en hem heeft geadviseerd om juridische bijstand in te schakelen. Aan [gedaagde sub 1 en sub 2] heeft hij bericht dat hij zijn mail had doorgestuurd aan [eisers] en zou reageren als hij van [eisers] een reactie had gekregen (zie 3.9). Deze reactie van [eisers] is uitgebleven. Niet valt in te zien dat [naam makelaar] hiermee niet overeenkomstig zijn zorgplicht heeft gehandeld. 
       
       
         
           overige verwijten aan het adres van [gedaagde sub 3] 
         
       
     
     
       5.17. 
       Bij repliek heeft [eisers] nog op een aantal punten onvrede over de houding van [naam makelaar] (‘intimiderend, bot, onverschillig’) geuit en gesteld dat [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1 en sub 2] elkaar goed kenden. Hij onderbouwt zijn stellingen op dit punt verder niet en [gedaagde sub 3] betwist deze. Nu [eisers] hieraan verder ook geen rechtsgevolg verbindt, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. 
       
       
         
           de vorderingen jegens [gedaagde sub 3] worden afgewezen 
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
         Slotsom van dit alles is dat op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagde sub 3] , dan wel [naam makelaar] , niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. De vorderingen jegens [gedaagde sub 3] zullen dan ook worden afgewezen. Aan de vraag of [eisers] door het optreden/nalaten van [gedaagde sub 3] enige schade heeft geleden komt de kantonrechter dus niet toe.  
         
           proceskosten, geen vergoeding volledige proceskosten van [gedaagde sub 1 en sub 2] 
         
       
       
     
     
       5.19. 
       Omdat [eisers] in het ongelijk wordt gesteld zal hij de proceskosten (inclusief de nakosten) van [gedaagde sub 1 en sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten vergoeden. Voor een vergoeding van de volledige proceskosten van [gedaagde sub 1 en sub 2] , zoals [gedaagde sub 1 en sub 2] verzoekt, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Een verplichting tot vergoeding van de volledige proceskosten kan slechts in buitengewone omstandigheden worden aangenomen. Daarvan is hier onvoldoende gebleken. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen van [eisers] door het instellen van een evident ongegronde vordering is geen sprake.   
       
     
     
       5.20. 
       De proceskosten worden voor zowel [gedaagde sub 1 en sub 2] als [gedaagde sub 3] begroot op: 
       
         
           salaris advocaat	€ 1.058 (2 punten tarief III) 
         
         
           nakosten 		 €    132      totaal		€ 1.190. 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       
        [gedaagde sub 3] heeft verzocht om de wettelijke rente over de proceskosten toe te wijzen en om de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit is toewijsbaar zoals in de beslissing is vermeld.  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 en sub 2] begroot op  € 1.190 en aan de zijde van [gedaagde sub 3] begroot op € 1.190, beide bedragen te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan deze veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisers] ook de kosten van betekening betalen; 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde sub 3] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart de veroordeling in de proceskosten van [gedaagde sub 3] uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                 Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.