ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:3787

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:3787 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 15-10-2019 / 200.237.338_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-10-15

Zaaknummer: 200.237.338_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:3787

---

Schadestaatprocedure. Vervolg op ECLI:NL:GHSHE:2018:3855.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     zaaknummer 200.237.338/01 
     arrest van 15 oktober 2019 
     in de zaak van  
     
       
        [appellant]
       , 
     wonende te [woonplaats] , 
     appellant, 
     hierna aan te duiden als [appellant] , 
     advocaat: mr. M.A. Berkvens-van Wijk te 's-Hertogenbosch, 
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de holding] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [de holding] , 
       advocaat: mr. F.T. Hiemstra te Middelburg, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 maart 2018 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 13 september 2017 en 3 januari 2018, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [de holding] als eiseres. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/327250 / HA ZA 17-124) 
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnissen. 
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de memorie van antwoord (met één productie, prod. 38). 
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1.1. 	Het gaat in deze zaak om het volgende: 
     
     
       
         
          [geïntimeerde] is projectontwikkelaar en eigenaar van de Plus supermarkt die sinds 1 juni 2016 is gevestigd aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] en die voordien was gevestigd aan [adres 2] aldaar. 
       
       
         
          [appellant] was eigenaar van het tuincentrum Country Garden (verder: Country Garden), gevestigd aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] . 
       
       
         
          [huurder] (verder: [huurder] ) is een neef van [appellant] , die werkzaam was in het bedrijf van zijn oom ( [appellant] ). 
       
       
         Op 28 maart 2015 is tussen [appellant] en [geïntimeerde] een overeenkomst ondertekend, waarin onder meer het volgende is bepaald: “In aanmerking nemende dat: (…) 
       
     
     
       
         
           
            [geïntimeerde] over wenst te gaan tot integrale ontwikkeling en realisatie van het initiatief [adres 1] / [adres 2] / [adres 3] te [vestigingsplaats] ; 
         
       
       
         
           
            [geïntimeerde] bij de gemeente Schouwen-Duiveland kenbaar heeft gemaakt de (PLUS)-supermarkt en de winkel in huishoudelijke artikelen (Mikado) thans gevestigd aan de [adres 2] in [vestigingsplaats] te willen verplaatsen naar de locatie [adres 1] en de winkel Country Garden thans gevestigd aan de [adres 3] te willen verplaatsen naar de locatie [adres 1] ; 
         
       
       
         
           De gemeente Schouwen-Duiveland bereid is de planologische procedure voor de locaties [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in samenhang met een omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand voor de huisvesting van de supermarkt, de Mikado en Country Garden aan de [adres 1] te starten; 
         
       
       
         
           
            [geïntimeerde] met de heer [huurder] een huurcontract is overeengekomen voor de huur van het deel van het te bouwen pand aan de [adres 1] dat bedoeld is voor Country Garden; 
         
       
       
         
           Er in alle voorgesprekken duidelijk is gemaakt dat er na verhuizing van de Country Garden van de locatie [adres 3] naar de locatie [adres 1] op de locatie [adres 3] geen detailhandel meer mogelijk is (…). 
           
           (…) 
         
       
     
     
       Artikel 2. Relatie met de overeenkomst tussen [huurder] en [appellant] en verdere bepalingen. 
       
       2.1 [huurder] heeft een huurcontract met [appellant] voor de huur van het gehele tuincentrum. 
       
       2.2 [appellant] zal alle medewerking verlenen om ‘de vergunning’ welke door de gemeente Schouwen-Duiveland is afgegeven ten behoeve van een tuincentrum aan de [adres 3] te [vestigingsplaats] te laten wijzigen in een vergunning ten behoeve van de exploitatie van een tuincentrum aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] naast de nieuw te bouwen supermarkt door [geïntimeerde] . 
       
       2.3 De heer [huurder] zal het tuincentrum aan de [adres 1] exploiteren. 
       
       (…) 
       
       Artikel 3. Planologische mogelijkheden [adres 3] 
       
       (…) 
       
       3.2. [appellant] zal deze bestemming en de bijbehorende bepalingen niet aanvechten in de planologische procedure. 
       
       3.3. [appellant] zal het gebruik van de gronden in overeenstemming brengen met de bestemming nadat de exploitatie van Country Garden is verplaatst naar de nieuwbouw aan de [adres 1] . 
       
       (…) ”   
       De overeenkomst is mede ondertekend door [huurder] . 
     
        [appellant] heeft zich niet aan voormelde afspraken gehouden. [appellant] is zijn verplichting om zijn onderneming te staken niet nagekomen. 
        [geïntimeerde] heeft hierop besloten haar plannen te wijzigen en het perceel [adres 3] niet meer te betrekken bij de detailhandelsverplaatsing naar de [adres 1] .  In de antwoordnotitie zienswijzen en ambtshalve aanpassingen m.b.t. ontwerpbestemmingsplan ‘Herontwikkeling [adres 2] - [adres 1] - [adres 3] in [vestigingsplaats] ’ (gedeeltelijk overgelegd als prod. 24 [geïntimeerde] ) is daarover onder meer vermeld:  (p.6)  “Bij brief van 8 september heeft { [geïntimeerde] } laten weten dat zij heeft besloten om haar plannen te wijzigen en het perceel [adres 3] niet meer te betrekken bij de detailhandelsverplaatsing naar de [adres 1] . Tussen de initiatiefnemers onderling bestaat er niet langer overeenstemming om ook de Country Garden naar de [adres 1] te verhuizen. Hoewel { [geïntimeerde] } van mening blijft hierover bindende afspraken te hebben gemaakt, verkiezen zij nu de optie om het plan zonder Country Garden door te zetten omwille van de voortgang. Dit houdt in dat het plan in afgeslankte vorm doorgaat. Gelet op de coördinatieregeling die van toepassing is op het bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning voor de [adres 1] , worden zowel het bestemmingsplan als het bouwplan gewijzigd. (..) Belangrijk argument voor { [geïntimeerde] } is dat er een ongewenste en onaanvaardbare vertraging in de procedure en uitvoering met betrekking hun initiatief zou ontstaan. Voor de gemeente is er geen noodzaak aanwezig om de bestaande detailhandelsvestiging aan de [adres 3] te verplaatsen naar de [adres 1] .”  en (p.7 ) De passages en figuren die betrekking hebben op de locatie [adres 3] worden uit dit hoofdstuk verwijderd. Door het vervallen van de bloemen- en plantenwinkel gaat er 638 m2 aan winkelvloeroppervlakte af. Het bruto-oppervlakte van de PLUS supermarkt blijft ten hoogste 1250 m2. Het bruto-vloeroppervlakte voor de overige detailhandel wijzigt en is ten hoogste 1150 m2. Het totale bruto vloeroppervlakte voor de detailhandel bedraagt daarmee ten hoogste 2400 m2. (..)”.  
        In de kennisgeving Bestemmingsplan herontwikkeling [adres 2] - [adres 1] in [vestigingsplaats] en omgevingsvergunning [adres 1] (prod. 29 [geïntimeerde] ) is onder meer vermeld:  “Het bestemmingsplan is op de volgende punten gewijzigd vastgesteld: de verplaatsing van de detailhandel aan de [adres 3] naar de locatie aan de [adres 1] is niet meer opgenomen in het bestemmingsplan. De gronden aan de [adres 3] maken geen deel meer uit van het plangebied, de bouwmogelijkheden van het winkelpand aan de [adres 1] zijn verkleind en de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel – bloemen- en plantenhandel’ is niet meer opgenomen”.  
        [huurder] , die voordien het tuincentrum Country Garden aan de [adres 3] huurde van [appellant] , is vanaf 1 juni 2016 (de openingsdatum van de Plus) een gedeelte van de bedrijfsruimte van Plus gaan huren, ca. 200 m2 buitenruimte, ca. 85 m2 magazijnruimte en ca 30 m2 verkoopruimte. Hij drijft daar een bloemenwinkel. 
        Bij vonnis van 30 november 2016 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op vordering van [geïntimeerde] voor recht verklaard dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen ingevolge de overeenkomst van 28 maart 2015 met [geïntimeerde] . Op grond daarvan heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld tot vergoeding van de door [geïntimeerde] als gevolg van die tekortkoming geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, [appellant] veroordeeld in de proceskosten en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
        [appellant] heeft tegen voormeld vonnis van 30 november 2016 hoger beroep ingesteld. Het hof is er ambtshalve mee bekend dat bij arrest van dit hof van 18 september 2018 dat beroep is verworpen en het vonnis van de rechtbank is bekrachtigd.  
     
     
     
       3.1.2. 	Het onderhavige geding betreft de schadestaatprocedure. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een schadestaat (prod. 1 inl. dagv.) overgelegd die resulteert in een schade van € 91.170,78. Bij akte na tussenvonnis van 11 oktober 2017 heeft zij te kennen gegeven dat de in die staat opgenomen post h ( € 8.431,16 ter zake [architecten en planoloog] architecten en planoloog) dient te worden verminderd met een post van € 657,45 excl. btw, zodat die schadepost nader op € 7.773,71 dient te worden gesteld. 
     
     
     
       3.1.3.	De vordering van [geïntimeerde] beliep, de vermindering van post h in aanmerking genomen,  de volgende schadeposten: 
     
     a. gederfde huurinkomsten ten bedrage van € 187.000,= (omdat in de oorspronkelijke plannen Country Garden gedurende 10 jaren voor een huurprijs van € 385.000,= zou huren en in de nieuwe opzet met [huurder] voor een kleiner oppervlak een huurovereenkomst is gesloten voor een huurprijs over die tien jaar van € 198.000,=; 
     b. kosten juridische bijstand € 20.352,68; 
     c. kosten aanpassing huurcontract € 3.555,25; 
     d. extra kosten constructeur € 2.380,=;   
     e. extra kosten landschapsarchitect € 1.275,=; 
     f.  extra kosten [bouwadviezen] Bouwadviezen € 2.980,=; 
     g. extra kosten stikstofrapportage € 3.850,=; 
     h. extra kosten [architecten en planoloog] architecten en planoloog € 7.773,71; 
     i. aanpassing verkeersrapport € 600,=; 
     j. wettelijke rente € 2.639,74; 
     k. buitengerechtelijke incassokosten (incl. btw) € 1.984,95. 
     Op het totaal bracht [geïntimeerde] een bedrag van € 143.878,= in mindering wegens verminderde bouwkosten (doordat het gebouw kleiner is geworden dan aanvankelijk beraamd). 
     
     
       3.1.4.	In haar tussenvonnis van 13 september 2017 overwoog de rechtbank, kort weergegeven: 
     
     
       
         dat het besluit van [geïntimeerde] tot verkleining van het vloeroppervlak van de Plus-winkel met 638 m2 een rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van [appellant] . De vestiging van een bloemen- en plantenzaak van de oorspronkelijk geplande omvang kon niet doorgaan, omdat [appellant] aan de voorwaarde dat alle detailhandel aan de [adres 3] zou worden gestaakt niet heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft, om toch tijdig voor het komende vakantieseizoen een nieuwbouw aan de [adres 1] te kunnen realiseren, het bouwplan voor de nieuwbouw moeten aanpassen (r.o. 4.2).  
       
       
         dat er daarmee oorzakelijk verband is tussen de gederfde huurinkomsten (ten gevolge van de verhuur van een kleinere bloemenhoek) en de tekortkoming van [appellant] ; dat de verminderde huurinkomsten kunnen worden begroot op € 187.000,= doch [geïntimeerde] zich er nog gemotiveerd en door bescheiden gestaafd over dient uit te laten welke netto winstderving zij dientengevolge heeft (r.o. 4.3.). 
       
       
         dat de extra kosten juridische bijstand voor de posten b. en c. in redelijkheid worden begroot op € 6.000,= excl. btw  (r.o. 4.4). 
       
       
         dat de posten d, e, f en i in causaal verband staan met de tekortkoming van [appellant] en dat de door [geïntimeerde] ter zake gevorderde bedragen voldoende zijn onderbouwd en toewijsbaar zijn (r.o. 4.5). 
       
       
         dat ten aanzien van posten g en h het causaal verband eveneens aanwezig is doch dat [geïntimeerde] die posten nader zal dienen te specificeren (r.o. 4.5). 
       
       
         dat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding en dat de buitengerechtelijke kosten toewijsbaar zijn en de hoogte daarvan zal worden bepaald aan de hand van het bij het eindvonnis vast te stellen schadebedrag (r.o. 4.6).  
       
       
         dat [geïntimeerde] de hoogte van de door haar gestelde besparingen nader diende te onderbouwen (r.o. 4.7). 
       
     
     De rechtbank verwees de zaak naar de rol om [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen om de nadere onderbouwing als gevraagd in de rechtsoverwegingen 4.3, 4.5 en 4.7 te geven.  
     
     
       3.1.5.	Bij het eindvonnis van 3 januari 2018 achtte de rechtbank: 
     
     
       
         voldoende aannemelijk gemaakt dat de netto winstderving ten gevolge van de minder ontvangen huurpenningen gelijk is aan het bedrag van de mindere huur, zodat de schade ten gevolge van de mindere huur kan worden begroot op het gevorderde bedrag van € 187.000,= (r.o. 2.2). 
       
       
         post g voldoende gespecificeerd en toewijsbaar (r.o. 2.3) evenals de tot € 7.773,71 verminderde post h (r.o. 2.4). 
       
       
         de gestelde besparing van bouwkosten ten bedrage van € 143.878,= aangetoond (r.o. 2.5).  
       
     
     De rechtbank kwam daarmee tot een toewijsbare schade van € 67.980,71 en tot een bedrag van € 1.454,81 aan toewijsbare buitengerechtelijke kosten. De rechtbank veroordeelde [appellant] tot betaling van het bedrag van in totaal € 69.435,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2017. [appellant] werd veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg.  
     
     
       3.1.6. 	[appellant] heeft bij de dagvaarding van 28 maart 2018 hoger beroep aangezegd tegen ‘alle vonnissen’ in deze zaak. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven geformuleerd. Hoewel hij in de inleiding van de memorie van grieven stelt dat hij zich niet met de inhoud van het vonnis van 3 januari 2018 kan verenigen, zijn de grieven alle gericht tegen het tussenvonnis van 13 september 2017. Dit blijkt zowel uit de inhoud van de grieven als uit de rechtsoverwegingen waarnaar wordt verwezen (r.o. 4.2, 4.3, 4.4 en 4.5 van het tussenvonnis). Ook in de toelichting laat [appellant] daar geen misverstand over bestaan. Het hof zal het hoger beroep dan ook begrijpen als gericht tegen zowel het tussenvonnis van 13 september 2017 als tegen het eindvonnis van 3 januari 2018 voor zover dat eindvonnis stoelt op de met de grieven bestreden rechtsoverwegingen van het tussenvonnis.  
     
     
     
       3.1.7.	Door [geïntimeerde] is harerzijds geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat de afgewezen onderdelen van haar vordering in dit hoger beroep niet ter beoordeling staan. 
     
     
     
       3.1.8.	[appellant] heeft vier grieven aangevoerd. Alle grieven berusten primair op het standpunt van [appellant] dat de rechtbank ten onrechte een causaal verband heeft aangenomen tussen de aanpassing van het bouwplan door [geïntimeerde] en de hem verweten tekortkoming.  
       De grieven 1 en 2 zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de verkleining van het vloeroppervlak van de nieuwbouw een redelijk en rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van [appellant] en dat tussen het door [geïntimeerde] gestelde bedrag aan huurderving en de wanprestatie van [appellant] een oorzakelijk verband bestaat.  
       In grief 3 komt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 6.000,= ex btw aan extra advocaatkosten. 
       Grief 4 betreft de door de rechtbank als schade toewijsbaar geachte posten d tot en met i.  Het hof zal de grieven deels gezamenlijk bespreken.	 
     
     
     
       3.2.1.	Met de bekrachtiging van het vonnis van 30 november 2016 in de hoofdzaak bij arrest van dit hof van 18 september 2018, is de bij voormeld vonnis door de rechtbank vastgestelde tekortkoming van [appellant] in rechte komen vast te staan.  
     
     
     
       3.2.2.	Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de aanpassing door [geïntimeerde] van de bouwplannen voor de [adres 1] als een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming van [appellant] kan worden beschouwd. In de bouwplannen van [geïntimeerde] voor de [adres 1] was uitgegaan van een verplaatsing van het bedrijf Country Garden van [appellant] van de [adres 3] te [vestigingsplaats] naar de [adres 1] . Daarop was ook het ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling [adres 2] - [adres 1] - [adres 3] gericht. De strekking van de overeenkomst van 28 maart 2015 was dat [appellant] zijn medewerking aan de beoogde verplaatsing zou geven en zich in de planologische procedure niet tegen de voorgenomen bestemmingswijziging van de [adres 3] zou verzetten. Dat laatste heeft [appellant] wel gedaan en duidelijk was dat hij geen medewerking aan de verplaatsing van zijn bedrijf en de daaraan verbonden bestemmingswijziging voor de locatie [adres 3] wilde geven. De plannen van [geïntimeerde] kwamen daarmee in het geding. Zij zouden niet, althans niet binnen een afzienbare termijn kunnen worden gerealiseerd op de in de overeenkomst van 28 maart 2015 voorziene wijze. De rechtbank heeft het terecht een redelijke keuze van [geïntimeerde] geoordeeld dat [geïntimeerde] in die situatie ervoor heeft gekozen om haar plannen in afgeslankte vorm, zonder verplaatsing van Country Garden, te realiseren. Ook al zou [geïntimeerde] ook in het nieuwe ontwerp bestemmingsplan een gebouw van dezelfde omvang hebben kunnen plaatsen, bij gebreke van een concreet vooruitzicht voor het gebruik daarvan (zoals dat er was bij de opzet van een verplaatsing van Country Garden) was heroverweging van het bouwplan realistisch, zakelijk en een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming van [appellant] . Grief 1, waarmee [appellant] het tegendeel betoogt, faalt. 
     
     
     
       3.2.3.	Gelet op het voorgaande faalt ook grief 4 grotendeels. Uit het oordeel dat de aanpassing van de bouwplannen een rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van [appellant] , vloeit voort dat de met de wijziging van het plan samenhangende kosten (aanpassen bouw- en constructietekeningen, nieuwe tekening voor de inrichting van het perceel, een nieuwe berekening op basis van de aangepaste verkeersgegevens ten behoeve de onderzoeken luchtkwaliteit, milieuzonering en geluidsonderzoek) in causaal verband staan met de tekortkoming. In r.o. 4.5 van het vonnis van 13 september 2017 heeft de rechtbank gemotiveerd en onder verwijzing van een aantal door [geïntimeerde] overgelegde producties overwogen dat het bij de posten d tot en met i  gaat om noodzakelijke kosten, kosten voor nadere onderzoeken. Hetgeen [appellant] in de toelichting op grief 4 stelt geeft het hof geen aanleiding voor een ander oordeel. Ook in hoger beroep heeft [appellant] de door de rechtbank toegewezen kosten niet voldoende gemotiveerd betwist. [appellant] gaat wel in op de kosten van [de verzender van de factuur] voor de berekening van de stikstofdispositie die door [de verzender van de factuur] voor een bedrag van € 3.500,= ex btw aan [architecten en planoloog] in rekening zijn gebracht en door [architecten en planoloog] met een opslag van 10%  voor een bedrag van € 3.850,= aan [geïntimeerde] zijn doorbelast, maar het hof ziet niet de door [appellant] gestelde discrepantie tussen de door [geïntimeerde] overgelegde producties 15 en 31. Beide producties betreffen immers het factuurbedrag van € 3.850,= dat door [architecten en planoloog] aan [geïntimeerde] voor de berekening van de stikstofdepositie is doorbelast. Bij productie 31 is alleen de factuur van [de verzender van de factuur] aan [architecten en planoloog] van het bedrag van € 3.500,= bijgevoegd. In productie 15 is bovendien expliciet vermeld dat het een afrekening werk derden (incl.10 % risico- en winstopslag) betrof en dat deze zag op de berekening stikstofdepositie van [de verzender van de factuur] . In de factuur wordt verwezen naar een bijgevoegde specificatie, waarmee kennelijk is gedoeld op de specificatie die bij productie 31 (de factuur [de verzender van de factuur] aan [architecten en planoloog] ) is overgelegd en waarin duidelijk is aangegeven dat deze de aanvulling/ herberekening van de lucht en stikstofdepositie betrof. In die factuur staat vermeld dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden na bevestigingen per e-mail van 23 september 2015 en 9 oktober 2015.   
     
     
     
       3.2.4.	In de toelichting op grief 4 gaat [appellant] verder nog concreet in op de extra kosten [architecten en planoloog] . Onder die kosten bevindt zich een factuur van SMA aan [architecten en planoloog] van 10 september 2015 (prod. 32 [geïntimeerde] ) ten bedrage van € 1.687,95 (incl. btw). Volgens [appellant] had de rechtbank die factuur op het toegewezen bedrag in mindering moeten brengen. Voor dat standpunt voert [appellant] aan dat in de omschrijving van de factuur is vermeld ‘conform prijsopgaaf en opdrachtverlenging per email d.d. 25-07-2014’. Volgens de omschrijving op de factuur gaat het om een tweede termijnbetaling voor ‘werkzaamheden m.b.t. een aanvullend ecologisch onderzoek’. Zonder nadere toelichting van [geïntimeerde] , die ontbreekt, kan er niet vanuit gegaan worden dat het hierbij gaat om aanvullend onderzoek na de aanpassing van het bouwplan in verband met de tekortkoming van [appellant] . In zoverre slaagt grief 4 wel en dient € 1.687,95 in mindering te komen op het door de rechtbank toegewezen bedrag. Verder heeft [appellant] (met uitzondering van de hiervoor besproken factuur) onvoldoende aangegeven welk onderdeel van productie 32 niet toewijsbaar is en waarom. Zodoende heeft [appellant] in hoger beroep de vordering van [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk betwist en faalt de grief in zoverre.  
     
     
     
       3.2.5. 	Grief 3 faalt eveneens. Ook in hoger beroep heeft [appellant] niet gemotiveerd betwist (anders dan bij wege van het hiervoor reeds verworpen verweer) dàt [geïntimeerde] extra advocaatkosten heeft gemaakt om, teneinde de voortgang van de oorspronkelijke plannen niet te laten stranden op de tekortkoming van [appellant] , tot aanpassing van de aanvankelijke plannen voor de herontwikkeling te komen. De ex aequo et bono begroting van de rechtbank van deze kosten, met inbegrip van extra kosten voor de opstelling van een nieuw huurcontract, op een beperkt bedrag van € 6.000,= excl. btw is naar het oordeel van het hof niet bovenmatig en alleszins realistisch, zulks mede gelet op de contacten die met de gemeente moesten plaatsvinden in verband met de wijziging van het ontwerpbestemmingsplan voor de herontwikkeling.   
     
     
     
       3.2.6. 	In de grieven 1 en 2 komt [appellant] op tegen de conclusie van de rechtbank dat op grond van de twee door [geïntimeerde] overgelegde huurovereenkomsten de schade van [geïntimeerde] door minder ontvangen huurpenningen kan worden begroot op een aan [appellant] toerekenbare schade van € 187.000,=.  
     
     
     
       3.2.7	In het tussenvonnis van 13 september 2017 heeft de rechtbank [geïntimeerde] opgedragen nadere inlichtingen te verstrekken over de gederfde huurinkomsten. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij akte na tussenvonnis een nadere toelichting gegeven. [appellant] heeft de gelegenheid gehad te reageren, maar die gelegenheid onvoldoende benut. De rechtbank heeft in het eindvonnis van 3 januari 2018 overwogen dat [appellant] op dit punt geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd. Ook in de toelichting op de grieven gaat [appellant] op dit onderdeel niet, althans onvoldoende in. [appellant] heeft in zijn toelichting op grief 2 nog wel aangevoerd dat er een groter buitengedeelte is gekomen, maar hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit leidt tot een lagere huurderving. Kortom, [appellant] heeft onvoldoende concrete en van een duidelijke motivering voorziene bezwaren aangevoerd tegen de toegewezen post derving van huurinkomsten.  
     
     
     
       3.3.1.	Het gedeeltelijk slagen van grief 4 leidt ertoe dat het eindvonnis waarvan beroep zal worden vernietigd uitsluitend voor zover de factuur van SMA aan [architecten en planoloog] ten bedrage van € 1.687,95 (incl. btw) is toegewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, aan schade alsnog een bedrag van € 67.747,57 toewijzen in plaats van het door de rechtbank onder 3.1 van de beslissing toegewezen bedrag van € 69.435,52. Voor het overige zal het beroepen eindvonnis van 3 januari 2018 worden bekrachtigd. Nu in het dictum van het tussenvonnis van 13 september 2017 geen beslissing is opgenomen die dient te worden vernietigd, zal ook dat vonnis kunnen worden bekrachtigd. 
     
     
     
       3.3.2.	[appellant] dient te worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat hij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
       Het hof: 
       vernietigt het eindvonnis van 3 januari 2018 ten aanzien van de daarin onder 3.1 opgenomen veroordeling, en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
       veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] een schadevergoeding te betalen van € 67.747,57, te vermeerderen met de wettelijke rente van art. 6:119 BW over dat bedrag vanaf 14 februari 2017; 
       bekrachtigt voor het overige het eindvonnis van 3 januari 2018 en het tussenvonnis van 13 september 2017; 
       wijst het meer of anders gevorderde (voor zover niet in de afwijzing van het bekrachtigde deel van het vonnis van 3 januari 2018 begrepen) af; 
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.978,- aan griffierecht en op € 1.959,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, R.J.M. Cremers en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 oktober 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer