ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:13096

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:13096 Rechtbank Rotterdam , 09-06-2020 / C/10/595721 / KG ZA 20-359

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-06-09

Zaaknummer: C/10/595721 / KG ZA 20-359

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:13096

---

Kort geding, opheffen beslag op bouwrecht, wilsovereenstemming bereikt over verkoop?

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/595721 / KG ZA 20-359 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 9 juni 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats eiser] , 
       eiser, 
       advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ESTATE PROJECTONTWIKKELING NIEUW TONGE B.V. , 
       gevestigd te Nieuwe Tonge, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. G. van der Spek te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiser] en Estate genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 15 mei 2020, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord van 20 mei 2020, met producties; 
         
         
           de pleitnota van [eiser] ; 
         
         
           de pleitnota van Estate; 
         
         
           de Skype-zitting van 26 mei 2020. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Vonnis is bepaald op heden. 
       
       
     
   
   
     
       2. De feiten 
     
       2.1. 
       De gemeente Westvoorne hanteert een gebiedsgerichte toepassing van de zogenaamde Ruimte-voor-Ruimte regeling. Deze regeling is gebaseerd op de provinciale Ruimte-voor-Ruimte regeling zoals opgenomen in de Structuurvisie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte 2014. In het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling mogen onder bepaalde voorwaarden één of meer burgerwoningen worden gebouwd binnen de gemeentegrenzen ter compensatie van de sloop van (agrarische) bedrijfsgebouwen.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] is grondeigenaar en op en nabij zijn perceel, aan/nabij de [adres] te Rockanje, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, Sectie [sectie] nummer [nummer] (hierna: het perceel) is een bedrijf met agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Het perceel is gelegen in een voor toepassing van de Ruimte-voor-ruimte regeling aangewezen gebied.  
       
     
     
       2.3. 
       De gemeente Westvoorne heeft aanleiding gezien om [eiser] in aanmerking te doen komen voor een bouwrecht voor de realisatie van een vrijstaande burgerwoning onder de voorwaarde dat de bedrijfsgebouwen worden gesloopt en medewerking wordt verleend aan wijziging van de bestemming van de saneringslocatie (hierna: het bouwrecht). 
       
     
     
       2.4. 
       Estate is een projectontwikkelaar die onder meer actief is in het ontwikkelen van woningbouwprojecten in de gemeente Westvoorne.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft de heer [persoon A] , werkzaam bij makelaarskantoor Van der Hoek Makelaars B.V. (hierna: [persoon A] ) in oktober 2019 benaderd met de vraag of hij een koper wist voor het bouwrecht. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij e-mailbericht van 4 november 2019 heeft [persoon A] het volgende aan mr. Richel bericht: 
       
       
         
           “Beste heer Richel, 
         
       
       
       
         
           Naar aanleiding van ons gesprek van afgelopen week mail ik u de 2 biedingen die wij hebben ontvangen voor het bouwrecht in Rockanje. Mijn doel was u deze mail afgelopen vrijdagavond te sturen maar ik beschikte niet over uw mailadres.  
         
       
       
       
         
           Bieding 1: 
         
       
       
       
         
           Koopsom bouwrecht: € 150.000,- vrij op naam. 
         
       
       
       -  Start bestemmingsplanprocedure, 10% bankgarantie/waarborgsom; 
       
       -  Onherroepelijk bestemmingsplan (waarbij het benutten van het bouwrecht onherroepelijk is voor de realisatie van 1 vrijstaande woning), betaling volledige koopsom. 
       
       
         
           Bieding 2: 
         
       
       
       
         
           Koopsom bouwrecht: € 180.000,-- vrij op naam 
         
       
       
       -  Waarborgsom 10% 7 dagen na ondertekening koopovereenkomst 
       
       -  Overdracht na wijziging bestemmingsplan (onherroepelijk) voor perceel grond aan de [naam locatie] te Rockanje.  
       
       
         
           Beide partijen staan bij ons bekend als betrouwbare en solvabele partijen die tevens over voldoende lokale marktkennis beschikken. De biedingen zijn echter lager dan de laatste transactie die wij hebben begeleid gezien de tijdsdruk die ermee gemoeid is. Mochten wij de tijd krijgen de vrije markt op te gaan met een verkooptermijn van circa 6 tot 9 maanden is een bedrag van boven de 200k wellicht te realiseren. 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       2.7. 
       Op 4 november 2019 heeft er tussen [persoon A] en [eiser] een telefoongesprek plaatsgevonden waarbij [persoon A] heeft meegedeeld dat er een beter bod was uitgebracht. Bij e-mailbericht van diezelfde dag heeft [persoon A] aan mr. Richel het volgende bericht: 
       
       
         
           “Iet anders. 
         
       
       
       
         
           Koopsom 215k waarvan 15k binnen 7 dagen na ondertekening als waarborgsom rechtstreeks aan verkoper betaald kan worden en 200k binnen 7 dagen na wijziging bestemmingsplan (onherroepelijk). 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Mr. Richel heeft bij e-mailbericht van 4 november 2019 aan [persoon A] het volgende bericht: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Ik begreep dat u deze namiddag [eiser] nog telefonisch hebt gesproken en dat er nu ook een bieding is van € 200.000,-- met een aanbetaling van 10 % bij ondertekening koop? 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Mr. Richel heeft bij e-mailbericht van 5 november 2019 aan [persoon A] voor zover van belang het volgende bericht: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Mijn onderstaande email bevat een fout. Piet vertelde mij zojuist dat het gaat om een bieding van € 200.000,-- en dat € 15.000,-- daarbovenop vooruit kan worden betaald. 
         
         
           (…)”  
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 5 december 2019 heeft mr. Richel de concept koopovereenkomst gemaild aan [persoon A] op diens verzoek. In de koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Artikel 2 Koopsom 
         
       
       
       
         
           De totale koopsom van het Verkochte bedraagt: € 215.000,-- kosten Koper, exclusief 21% btw (…), hierna te noemen “de Koopsom”.  
         
       
       
       
         
           Partijen komen overeen dat de Koopsom als volgt zal worden uitbetaald: 
         
       
       
       
         
           Binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst 
            € 15.000,--, vermeerderd met 21% BTW, op bankrekening …….. ten name van verkoper. 
         
       
       
       
         
           Binnen één maand 
            nadat de noodzakelijke bestemmingswijziging voor het bouwrecht op de Woningbouwlocatie onherroepelijk zal zijn vastgesteld het bedrag van € 200.000, vermeerderd met 21% BTW op bankrekening …….. ten name van verkoper. Als zekerheid voor betaling van de koopsom zal Koper een bankgarantie stellen voor waarborg van de onbetaalde kooppenningen ad € 200.000, vermeerderd met de BTW. 
         
       
       
       
       
       
         
           Artikel 3 Opschortende voorwaarden, tekengeld 
         
       
       
       
         
           De overeenkomst komt tot stand bij ondertekening door Koper en Verkoper, onder de opschortende voorwaarde van het stellen van de bankgarantie uiterlijk 1 maand na de ondertekening van deze akte en betaling door koper aan verkoper van een bedrag van € 15.000,--, vermeerderd met 21% BTW uiterlijk binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst. Het bedrag van € 15.000,-- vermeerderd met de BTW wordt gezien als tekengeld en is in geval van ontbinding of vernietiging of in geval de opschortende voorwaarden niet worden vervuld te allen tijde door koper aan verkoper verschuldigd, behoudens in geval de vernietiging, ontbinding of niet in vervulling gaan is te wijten aan opzet of grove nalatigheid aan de zijde van Verkoper.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
        [persoon A] heeft de koopovereenkomst doorgestuurd aan Estate bij e-mailbericht van 5 december 2019. In dit e-mailbericht schrijft [persoon A] : 
       
       
         
           “fyi 
         
         
           Kadastraal moet nog worden aangepast en kosten koper aanpassen naar von.” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Bij e-mailbericht van 12 december 2019 bericht [persoon A] aan mr. Richel het volgende: 
       
       
         
           “Beste heer Richel, 
         
       
       
       
         
           Bijgaand de reactie van de koper van het bouwrecht. 
         
       
       
       
         
           Het voorstel wat wij eerder zowel mondeling als per mail hebben gedaan is op basis van levering vrij op naam. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Als bijlage bij het e-mailbericht van 12 december 2019 is de concept koopovereenkomst gevoegd, waarbij door of namens Estate de volgende wijzigingen zijn aangebracht, dan wel opmerkingen zijn gemaakt (dikgedrukt en niet cursief weergegeven): 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Artikel 2 Koopsom 
         
       
       
       
         
           De totale koopsom van het Verkochte bedraagt: € 215.000,--  
           V.O.N.  
           kosten Koper, exclusief 21% btw (…) 
           , 
            hierna te noemen “de Koopsom”.  
         
       
       
       
         
           Partijen komen overeen dat de Koopsom als volgt zal worden uitbetaald: 
         
       
       
       
         
           Binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst 
            € 15.000,--,  
           vermeerderd met 21% BTW 
           , op bankrekening …….. ten name van verkoper. 
         
       
       
       
         
           Binnen één maand 
            nadat de noodzakelijke bestemmingswijziging voor het bouwrecht op de Woningbouwlocatie onherroepelijk zal zijn vastgesteld het bedrag van € 200.000,  
           vermeerderd met 21% BTW 
            op bankrekening …….. ten name van verkoper.  
           Als zekerheid voor betaling van de koopsom zal Koper een bankgarantie stellen voor waarborg van de onbetaalde kooppenningen ad € 200.000, vermeerderd met de BTW. 
         
       
       
       
       
       
         
           Artikel 3 Opschortende voorwaarden, tekengeld 
         
       
       
       
         
           De overeenkomst komt tot stand bij ondertekening door Koper en Verkoper, onder de opschortende voorwaarde  
           van het stellen van de bankgarantie uiterlijk 1 maand na de ondertekening van deze akte 
            en betaling door koper aan verkoper van een bedrag van € 15.000,--,  
           vermeerderd met 21% BTW 
            uiterlijk binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst.  
           [Het bedrag van € 15.000,-- vermeerderd met de BTW wordt gezien als tekengeld en is in geval van ontbinding of vernietiging of in geval de opschortende voorwaarden niet worden vervuld te allen tijde door koper aan verkoper verschuldigd, behoudens in geval de vernietiging, ontbinding of niet in vervulling gaan is te wijten aan opzet of grove] ? 
         
         
           nalatigheid aan de zijde van Verkoper.  
         
         
           Bespreekbaar, maar dan na schriftelijke (bevestiging) gemeente maar dit lukt niet binnen 14 dagen. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mailbericht van 17 december 2019 bericht mr. Richel aan [persoon A] het volgende: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Vrij op naam lijkt geen punt, omdat hoogstwaarschijnlijk geen belasting rechtsverkeer verschuldigd is. Heeft uw cliënt een aanwijzing dat dit anders ligt? 
         
       
       
       
         
           Van cliënt begreep ik dat het bouwrecht door cliënt als OB plichtige ondernemer wordt verkregen en hij er dus bij verkoop BTW op moet leggen, die uw cliënte vervolgens weer in aftrek kan nemen. ik zal het ook nog eens navragen bij een specialist OB. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Op 18 december 2019 heeft Estate aan [persoon A] bericht dat de overeengekomen prijs vrij op naam is en dat niet kan worden ingeschat of er BTW op de transactie zit omdat niet duidelijk is of er geleverd wordt vanuit een particulier of een bedrijf. Estate heeft aan [persoon A] te kennen gegeven geen BTW te kunnen verrekenen.  
       
     
     
       2.16. 
       Bij brief van 10 februari 2020 van de heer [persoon B] , namens Estate aan [eiser] bericht hij voor zover van belang het volgende: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Door tussenkomst van uw verkopend makelaar Van der Hoek Makelaars, die uw belangen behartigt, alsmede na optreden van uw advocaat, mr. Richel, als uw gevolmachtigde, bereikten wij begin november 2019 overeenstemming over de (voorwaardelijke) koop en verkoop van het door de gemeente Westvoorne aan u onder voorwaarden toegezegde bouwrecht gerelateerd aan het u in eigendom toebehorende perceel aan/nabij de [adres] te Rockanje, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [sectie] nummer [nummer] .  
         
       
       
       
         
           De overeenstemming die wij over de koop en verkoop van het bouwrecht bereikten is het gevolg van contacten tussen u, de makelaar, uw advocaat en mijzelf, waarbij de afspraken in verschillende e-mails en de conceptkoopovereenkomst zijn vastgelegd.  
         
       
       
       
         
           U hebt na overbrenging door de makelaar van mijn bieding mijn aanbod aanvaard, namelijk de (ver)koop van het bouwrecht tegen betaling van een bedrag van EUR 215.000,-- vrij op naam. Wij kwamen verder overeen dat de koop plaatsvond onder de ontbindende voorwaarde dat het bouwrecht definitief wordt verkregen en door mij kan worden benut op de door mij beoogde woningbouwlocatie aan de [naam locatie] in Rockanje, voor welke locatie de bestemming gewijzigd moet worden, hetgeen voor de koop eveneens als ontbindende voorwaarde geldt. De overdracht van het bouwrecht zou plaatsvinden nadat het bouwrecht definitief is verkregen en de bestemming van de [naam locatie] onherroepelijk zou zijn gewijzigd in ‘wonen’. Zeven dagen na ondertekening van de koopovereenkomst zou ik u EUR 15.000,-- aanbetalen als waarborgsom op de koopsom, terwijl het restant wordt betaald bij overdracht.  
         
       
       
       
         
           Na het bereiken van overeenstemming heeft uw advocaat op 5 december jl. aan uw makelaar een concept koopovereenkomst gezonden die door uw makelaar aan mij is doorgeleid. Ik constateerde in die koopovereenkomst enkele afwijkingen ten opzichte van hetgeen is afgesproken. Daarvan is de belangrijkste, die thans aanleiding geeft tot het schrijven van deze brief, dat in de koopovereenkomst ten onrechte niet was opgenomen dat het bouwrecht vrij op naam wordt gekocht.  
         
       
       
       
         
           Via uw makelaar is aan u en uw advocaat kenbaar gemaakt dat dit niet juist is opgenomen, waarna u hebt aangegeven dat u 21% BTW over de koopsom wenst te ontvangen, zoals in de concept koopovereenkomst was opgenomen. Ik heb hiermee niet ingestemd, omdat dit niet overeenstemt met wat wij begin november hebben afgesproken. Ik heb dit in een telefoongesprek aan uw advocaat reeds kenbaar gemaakt.  
         
       
       
       
         
           Afgezien van het feit dat onzekerheid over het verkrijgen van het bouwrecht inmiddels schade tot gevolg heeft, waarvoor ik u aansprakelijk houdt, betreur ik de huidige situatie enorm. Ik heb, na een eerste bod van EUR 180.000,-- v.o.n., mijn bod aanzienlijk verhoogd en u aangeboden het bouwrecht voor een koopsom van EUR 215.000,-- ‘vrij op naam’ van u te kopen. U bent akkoord gegaan met dit aanbod. De makelaar heeft mij dit recent nog bevestigd.  
         
       
       
       
         
           Het moet u bij het aanvaarden van mijn aanbod duidelijk zijn geweest, temeer daar u zowel door een makelaar als advocaat werd bijgestaan, dat vrij op naam verkopen betekent dat alle bijkomende kosten verbonden aan de overdracht voor rekening van de verkoper (u) komen. eventueel verschuldigde BTW komt hierdoor voor uw rekening. Ik kan overigens niet inschatten of daadwerkelijk BTW verschuldigd is.  
         
       
       
       
         
           Ik verzoek u mij binnen vijf werkdagen na dagtekening van deze brief per e-mail of gewone/aangetekende post te bevestigen dat u het bouwrecht vrij op naam verkoopt en overdraagt (…). 
         
       
       
       
         
           Tevens verzoek ik u binnen voornoemde termijn van vijf werkdagen te bevestigen dat u vervolgens binnen twee weken na dagtekening van deze brief zal overgaan tot het ondertekenen van de definitieve koopovereenkomst (…).” 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Mr. Richel heeft bij brief van 17 februari 2020 namens [eiser] gereageerd op de brief van Estate van 10 februari 2020. Daarin schrijft hij voor zover van belang het volgende: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Dit leidt tot geen andere conclusie, dan dat partijen hebben onderhandeld, maar cliënt bij zijn standpunt is gebleven dat de koopprijs moet worden vermeerderd met BTW en u dat tot nu toe niet hebt willen accepteren.  
         
       
       
       
         
           Uw brief van 10 februari 2020 kan niet anders gelezen worden, dan als een afwijzing van het voorstel van cliënt.  
         
       
       
       
         
           Cliënt heeft er ook geen vertrouwen in dat met u te goeder trouw verder kan worden onderhandeld en wenst de onderhandelingen bij deze af te breken.”  
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Estate heeft op 4 maart 2020 aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd om ten laste van [eiser] conservatoir beslag te leggen op het (voorwaardelijk) bouwrecht zoals door de gemeente Westvoorne verschuldigd is of zal worden aan [eiser] . De voorzieningenrechter heeft op 5 maart 2020 verlof verleend. Het beslag is gelegd op 5 maart 2020. Op 10 maart 2020 heeft Estate aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd om ten laste van [eiser] conservatoir beslag te leggen onder [eiser] tot levering op het (voorwaardelijk) bouwrecht. De voorzieningenrechter heeft op 10 maart 2020 verlof verleend en het beslag is gelegd op 11 maart 2020.  
       
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het ten laste van [eiser] gelegde conservatoir beslag tot levering op (a) het bouwrecht onder de gemeente Westvoorne en (b) het bouwrecht onder [eiser] , opheft, met veroordeling van Estate in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Tijdens het telefoongesprek van 4 november 2019 is door [persoon A] , namens Estate, aan [eiser] geen aanbod gedaan dat de essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevatte. Tijdens het telefoongesprek is geen wilsovereenstemming bereikt met betrekking tot de BTW, omdat hier niet over is gesproken en het voor [eiser] niet duidelijk was wie de bieder was. [persoon A] heeft [eiser] niet geïnformeerd dat Estate ook achter het derde bod zat en dat dit bod net als het tweede bod vrij op naam zou zijn. Mocht het al zo zijn dat op dat moment een geldig aanbod aan [eiser] is gedaan, dan heeft te gelden dat dit aanbod door [eiser] is afgewezen. [eiser] heeft zich nooit willen binden aan een verkoopprijs inclusief BTW en heeft daar ook nooit mee ingestemd. Tussen partijen is dan ook nimmer wilsovereenstemming bereikt over de verkoop van het bouwrecht. De door Estate gepretendeerde vordering is daarom ondeugdelijk, zodat het beslag moet worden opgeheven. [eiser] heeft daarnaast een spoedeisend belang bij het gevorderde omdat hij door het beslag niet verder kan onderhandelen met andere geïnteresseerden en de gemeente Westvoorne heeft aangegeven dat er in 2020 overeenstemming bereikt moet worden met betrekking tot de sanering en de locaties voor de compensatierechten.  
       
     
     
       3.3. 
       Estate concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. Estate voert daartoe het volgende aan. Tussen partijen is op 4 november 2019 (mondeling) overeenstemming bereikt over de koop van het bouwrecht door Estate van [eiser] . Over de essentialia van de overeenkomst, zijnde het object (het bouwrecht) en de prijs (€ 200.000,00 en € 15.000,00) bestond op dat moment overeenstemming. Dat [eiser] later stelt het niet eens te zijn over de BTW-component met betrekking tot de afgesproken prijs maakt niet dat er geen overeenstemming bestond op 4 november 2019. Het maakt slechts dat door de bodemrechter moet worden uitgemaakt wat partijen overeengekomen zijn. Een procedure in kort geding leent zich hier niet voor. Estate heeft daarnaast belang bij de handhaving van de beslagen omdat zij zonder het bouwrecht niet in staat zal zijn om het haar in eigendom toebehorende perceel volledig te verkopen.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
         
       
     
   
   
     4. De beoordeling 
     
       
         
           Het spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       Vooropgesteld zij dat artikel 705 lid 1 Rv de beslagschuldenaar, die in beginsel niet wordt gehoord en die tegen een verleend verlof geen rechtsmiddel kan aanwenden, de mogelijkheid biedt in kort geding opheffing van het beslag te vorderen. Een spoedeisend belang daarbij wordt door de genoemde wetsbepaling niet vereist. In zoverre is zij een lex specialis ten opzichte van artikel 254 Rv. Bovendien vloeit het spoedeisend belang bij het gevorderde voort uit de aard van de vordering. 
       
       
         
           Het materiële toetsingskader 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De voorzieningenrechter kan op grond van artikel 705 Rv een conservatoir beslag op vordering van elke belanghebbende opheffen. De opheffing wordt onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. Volgens vaste rechtspraak ligt het in de eerste plaats op de weg van degene die de opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De kortgedingrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag (Hoge Raad 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105). 
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser] noemt als grondslag voor zijn vordering tot opheffing van het beslag de summierlijke ondeugdelijkheid van het door Estate ingeroepen recht onder meer omdat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het bouwrecht. Estate meent daartegen dat er wel sprake is van overeenstemming omdat partijen het eens waren over de essentialia van de overeenkomst. De kern van het geschil spitst zich toe op de vraag of tussen partijen een (mondelinge) overeenstemming tot stand is gekomen betreffende verkoop van het bouwrecht door [eiser] aan Estate en of de verkoop vrij op naam was of  exclusief BTW. Van (vermoedelijk) doorslaggevend belang daarbij is het telefoongesprek van 4 november 2019. [eiser] stelt dat tijdens dit telefoongesprek nooit is gesproken over een verkoop van het bouwrecht vrij op naam. Daarnaast is volgens [eiser] tijdens dit gesprek de indruk gewekt dat sprake was van een nieuwe anonieme bieder waardoor [eiser] niet heeft kunnen afleiden dat het ging om dezelfde bieder als de bieder die het tweede bod vrij op naam had gedaan, namelijk Estate. Estate heeft deze lezing onderbouwd betwist door een verklaring van [persoon A] over te leggen (productie 1 bij conclusie van antwoord). [persoon A] verklaart op 4 november 2019 telefonisch te hebben medegedeeld aan [eiser] dat Estate bereid was om het bouwrecht te kopen voor een prijs van € 215.000,00 vrij op naam, waarmee [eiser] akkoord is gegaan. Partijen staan aldus lijnrecht tegenover elkaar. Thans kan zonder nader onderzoek of nadere bewijslevering niet worden vastgesteld welke partij ter zake het gelijk aan haar zijde heeft. Dergelijk onderzoek en bewijslevering – waaronder het horen van [persoon A] als getuige – gaan echter het beperkte bestek van dit kort geding te buiten. Bij deze stand van zaken moet dan ook worden geconcludeerd dat [eiser] er in het kader van dit kort geding niet in is geslaagd om de ondeugdelijkheid van de door Estate gepretendeerde vordering aannemelijk te maken.  
       
       
         
           De belangenafweging 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De beoordeling van de opheffingsvordering kan, zoals hiervoor onder 4.2. reeds is overwogen, niet geschieden los van de afweging van de wederzijdse belangen. Beoordeeld moet dus worden of het belang van [eiser] bij opheffing van het beslag zwaarder dient te wegen dan het belang van Estate bij handhaving daarvan. Daartoe wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft aangevoerd dat zijn belang bij de opheffing van het beslag gelegen is in het feit dat hij door het beslag niet kan onderhandelen met andere geïnteresseerden. De voorzieningenrechter kan niet anders dan veronderstellen dat het belang van [eiser] louter financieel van aard is. Mocht in een bodemprocedure anders worden geoordeeld over de rechten van Estate laat zich dat dus vertalen in een recht op schadevergoeding. Het belang van Estate bij handhaving van het beslag is daarentegen evident. Estate heeft het bouwrecht gekocht van [eiser] ter realisatie van een door haar beoogd project op de genoemde locatie. Estate heeft bij de planontwikkeling en de verdeling van het perceel het bouwrecht mede tot uitgangspunt genomen. Het ontbreken van het bouwrecht leidt er toe dat een deel van het perceel niet ontwikkeld kan worden.  
       
     
     
       4.5. 
       De conclusie is dan ook dat het belang van Estate bij handhaving van de beslagen zwaarder weegt dan het belang van [eiser] bij opheffing daarvan. Dat betekent dat vordering strekkende tot opheffing van de conservatoire beslagen wordt afgewezen.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Estate worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	656,00 
       - salaris advocaat	 	980,00 
       Totaal	€ 	1.636,00 
       
     
     
       4.7. 
       De door Estate gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
     
       
   
   
     
       5. De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Estate tot op heden begroot op € 1.636,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2020. 
         2180/676