ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1032

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1032 Gerechtshof Den Haag , 10-05-2023 / BK-22/00658 tot en met BK-22/00664

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-05-10

Zaaknummer: BK-22/00658 tot en met BK-22/00664

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1032

---

Artikel 17 Wet WOZ. Op de zaak betrekking hebbende stukken. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. De waardepeildatum ligt vóór het begin van de coronapandemie en de oorlog in Europa. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade is gelet op de handelwijze van de gemachtigde terecht afgewezen.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00658 tot en met BK-22/00664 
     
     
     
     Uitspraak van 10 mei 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, 
     
       de Heffingsambtenaar, 
       (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juni 2022, nummers SGR 20/7593, 20/7595, 20/7596, 20/7597, 20/7598, 20/7599 en 20/7600.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2020 als volgt vastgesteld (de beschikkingen): 
       - de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 1] : € 191.000; 
       - de woning aan de [adres 2] in [woonplaats 1] : € 169.000; 
       - de woning aan de [adres 3] in [woonplaats 1] : € 216.000; 
       - de onroerende zaak aan de [adres 4] in [woonplaats 2] : 266.000; 
       - de woning aan de [adres 5] in [woonplaats 3] : € 409.000; 
       - de woning aan de [adres 6] in [woonplaats 2] : € 182.000; 
       - de woning aan de [adres 7] in [woonplaats 2] : € 166.000. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslagen). 
       
     
     
       1.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar tegen de aanslagen en beschikkingen ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van vijfmaal € 48, derhalve in totaal een bedrag van € 240. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 20 januari 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. Op 27 maart 2023 heeft belanghebbende per e-mail verzocht om derde-belanghebbenden voor de mondelinge behandeling van de zaken op te roepen. 
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 29 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van de zitting heeft belanghebbende per e-mailbericht van 3 april 2023 nadere informatie ingezonden die ter zitting was toegezegd. Een afschrift hiervan is aan de Heffingsambtenaar gezonden. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is eigenaar van de hiervoor onder 1.1 vermelde onroerende zaken. [adres 1] en [adres 4] betreffen winkels. De overige onroerende zaken betreffen woningen. 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     
       
         De onroerende zaken [adres 1] [woonplaats 1] en [adres 4] [woonplaats 2] 
       
     
     5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar een uitgebreide onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden gegeven. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaken (zaaknummers SGR 20/7593 en SGR 20/7597) met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken zijn eveneens niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor. 
     
     
       6.1 
       De onroerende zaak [adres 1] [woonplaats 1] betreft een winkel met een bruto vloeroppervlak van 63 m² en heeft een dagkeuken/pantry. De vraaghuur van dit object bedraagt op 23 oktober 2020 € 20.280. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 191.000 (huurwaarde € 18.087; € 287/m², kapitalisatiefactor 10,6). Verweerder heeft hierbij gesteld dat de huurwaarde aan de hand van vergelijkbare panden is bepaald en dat hij bij de bepaling van de huurwaarde is uitgegaan van een lagere huurwaarde dan de vraaghuur van het pand zelf (€ 321/m²). Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder verwezen naar vijf referentiepanden, te weten: 
       
         
           Een pand aan de [straat 1] in [woonplaats 1] met een A2-ligging met een oppervlakte van 46 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 314 per m² (april 2017). 
         
         
           Een pand aan de [straat 2] in [woonplaats 1] met een A2-ligging met een oppervlakte van 49 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 345 per m² (maart 2019). 
         
         
           Een pand aan de [straat 1] in [woonplaats 1] met een A2-ligging met een oppervlakte van 70 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 343 per m² (februari 2017). 
         
         
           Een pand aan de [straat 3] in [woonplaats 1] met een A2-ligging met een oppervlakte van 85 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 330 per m² (februari 2018). 
         
         
           Een pand aan de [straat 4] in [woonplaats 1] met een A2-ligging met een oppervlakte van 85 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 330 per m² (juli 2017). 
         
       
       
       
         Deze objecten hebben een fors hogere huurwaarde per m². De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder van een juiste huurwaarde van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan. Hetgeen eiser ter zitting daartegenover heeft gesteld is onvoldoende om uit te gaan van de onjuistheid van de door verweerder gehanteerde huurwaarden. 
       
       
     
     
       6.2 
       Ter onderbouwing van de toegepaste kapitalisatiefactor heeft verweerder de verkoopcijfers van de volgende (winkel)panden overgelegd: 
       
         
           Een pand aan de [adres 8] [woonplaats 1] met een oppervlakte van 66 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 242,71 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,6 (verkoopprijs € 170.000 op 24 december 2018/huur van € 16.019) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 9] [woonplaats 1] met een oppervlakte van 46 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 745,35 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,5 (verkoopprijs € 360.000 op 20 november 2018/huur van € 34.286) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 10] [woonplaats 1] met een oppervlakte van 162 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 519,21 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10, 7 (verkoopprijs € 900.000 op 13 september 2019/huur van € 84.112) gebruikt; 
         
       
       Verweerder heeft hierbij gesteld dat de kapitalisatiefactor binnen de bandbreedte ligt van de verrichtte leegstandanalyse in de gemeente [woonplaats 1] . 
       
       7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de onderbouwing in zijn uitspraak op bezwaar en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten betreffen hetzelfde soort type (bedrijfs)panden en zijn allen gelegen in het centrum van [woonplaats 1] . Bovendien gaat het om referentie-objecten waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gesloten. In vergelijking met de huurwaarde per m² van de referentieobjecten heeft de onroerende zaak [adres 1] de laagste huurwaarde per m² ten opzichte van de gemiddelde huurwaarde per m² van de verhuurde vergelijkbare objecten (€ 332). De kapitalisatiefactor (10,6) is een gemiddelde van de kapitalisatiefactoren van de verkochte vergelijkbare objecten. 
       
     
     
       8.1 
       De onroerende zaak [adres 4] [woonplaats 2] betreft een winkel met een bruto vloeroppervlak van 97m². Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 266.000 (huurwaarde € 26.675; € 275/m², kapitalisatiefactor 10). Verweerder heeft hierbij gesteld dat de huurwaarde aan de hand van vergelijkbare panden is bepaald en dat het pand aan de [adres 4] een hoekligging heeft met een zeer grote etalage en mooie uitstraling. Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder onder meer verwezen naar de volgende referentiepanden: 
       
         
           Een pand aan de [straat 5] in [woonplaats 2] met een A-ligging met een oppervlakte van 75 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 295 per m² (oktober 2017). 
         
         
           Een pand aan de [straat 5] in [woonplaats 2] met een B-ligging met een oppervlakte van 102 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 235 per m² (september 2019). 
         
         
           Een pand aan de [straat 5] in [woonplaats 2] met een A-ligging met een oppervlakte van 157 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 234 per m² (juni 2017). 
         
         
           Een pand aan de [straat 5] in [woonplaats 2] met een A-ligging met een oppervlakte van 228 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 219 per m² (april 2019). 
         
       
       
     
     
       8.2 
       Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak [adres 4] heeft verweerder onder meer verwezen naar de volgende referentieverkopen: 
       
         
           Een pand aan de [adres 11] [woonplaats 2] , met een oppervlakte van 242 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 140,9 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 9,9 (verkoopprijs € 337.500 op 25 juli 2018/huur van € 34.105) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 12] [woonplaats 4] , met een oppervlakte van 195 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 212 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 12,3 (verkoopprijs € 507.000 op 18 mei 2018/huur van € 41.340) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 13] [woonplaats 4] , met een oppervlakte van 318 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 140,1 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 13,5 (verkoopprijs € 600.000 op 25 mei 2018/huur van € 44.563) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 14] [woonplaats 4] , met een oppervlakte van 260 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 83 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 13,9 (verkoopprijs € 300.000 op 3 september 2018/huur van € 21.600) gebruikt; 
         
         
           Een pand aan de [adres 15] te [woonplaats 4] , met een oppervlakte van 183 m², met een gerealiseerd huurcijfer van € 118 per m². Voor de bepaling van de WOZ waarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 15,9 (verkoopprijs € 343.000 op 25 november 2019/huur van € 21.633) gebruikt. 
         
       
       
       
         Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de gemeente leegstandsanalyses uitvoert van soortgelijke objecten met een soortgelijke ligging en dat deze analyse is meegenomen in de bepaling van de kapitalisatiefactor. 
       
       
       9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de onderbouwing in zijn uitspraak op bezwaar en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 4] niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten betreffen hetzelfde soort type (bedrijfs)panden. Bovendien gaat het om referentieobjecten waarvan de huur-en verkooptransacties voldoende dicht op de waardepeildatum zijn gesloten. Met name gelet op de huurwaarde per m² van het referentieobject aan de [straat 5] in [woonplaats 2] met een A-ligging en met een oppervlakte van 75 m² (€ 295/ m²) is de huurwaarde per m² is de huurwaarde per m² van de onroerende zaak [adres 4] (€ 275/ m²) niet te hoog. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder van een juiste huurwaarde van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan. Hetgeen eiser ter zitting daartegenover heeft gesteld is onvoldoende om uit te gaan van de onjuistheid van de door verweerder gehanteerde huurwaarden. Dat verweerder niet de huisnummers van de referentieobjecten heeft genoemd doet hier niet aan af. De kapitalisatiefactor (10) is niet te hoog gelet op met name het verkochte vergelijkingsobject aan de [adres 11] te [woonplaats 2] , maar ook gelet op de overige door verweerder aangevoerde transacties in [woonplaats 4] . De rechtbank acht, gelet op hetgeen verweerder ter zitting heeft toegelicht, aannemelijk dat de door verweerder in aanmerking genomen transacties in [woonplaats 4] voldoende vergelijkbaar zijn met soortgelijke transacties in [woonplaats 2] en dat deze gemeenten voldoende vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft, bij gebrek aan (vergelijkbare) transacties in [woonplaats 2] , de onder 8.2 vermelde transacties in [woonplaats 4] kunnen gebruiken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Hoewel verweerder bij de bepaling van de kapitalisatiefactor bij de referentie-verkopen is uitgegaan van geobjectiveerde huurwaardes gaat de rechtbank ervan uit dat dit reële huurwaardes zijn. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat dit met rondom de waardepeildatum plaatsgevonden transacties onderbouwde huurwaardes zijn. 
       
       
         
           De woning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] 
         
       
       10. Deze woning betreft een bovenwoning met een oppervlakte van 49 m² uit 1920. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 169.000. 
       
     
     
       11.1 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende verkoopgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd: 
       
         
           De bovenwoning aan de [adres 16] [woonplaats 1] , met een oppervlakte van 71 m², transactiedatum 22 november 2018, verkocht voor € 291.500 
         
         
           De bovenwoning aan de [adres 17] [woonplaats 1] , met een oppervlakte van 64 m², transactiedatum 28 juni 2018, verkocht voor € 196.000; 
         
         
           De bovenwoning aan de [adres 18] [woonplaats 1] , met een oppervlakte van 49 m², transactiedatum 21 januari 2019, verkocht voor € 200.000. 
         
       
       
     
     
       11.2 
       Met zijn onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Het betreffen allen woningen in het centrum van [woonplaats 1] . Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 160.000 niet onderbouwd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2020 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 weergegeven. 
       
       
         
           De woning aan de [adres 3] te [woonplaats 1] 
         
         12. Deze woning betreft een bovenwoning met een oppervlakte van 68 m² uit 1920. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 216.000. 
       
       
     
     
       13.1 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning aan de [adres 3] te [woonplaats 1] niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer het volgende verkoopgegevens aangevoerd: 
       
         
           De bovenwoning aan de [adres 19] [woonplaats 1] , met een oppervlakte van 68 m², transactiedatum 1 februari 2019, verkocht voor € 260.000; 
         
         
           De bovenwoning aan de [adres 20] [woonplaats 1] , met een oppervlakte van 71 m², transactiedatum 17 juni 2019, verkocht voor € 285.000. 
         
       
       
     
     
       13.2 
       Met zijn onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Het betreffen allen woningen in het centrum van [woonplaats 1] . Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 202.000 niet onderbouwd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2020 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 weergegeven. 
       
       
         
           De woning aan de [adres 5] te [woonplaats 3] 
         
       
       14. Eiser heeft eerst ter zitting gesteld dat de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 5] te [woonplaats 3] niet op € 409.000 maar minimaal op € 450.000 dient te worden vastgesteld. Eiser heeft hiertoe aangevoerd dat zijn belang is gelegen in het feit dat hij met zijn hypotheek in de problemen raakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met zijn enkele stelling niet aannemelijk gemaakt dat hij daadwerkelijk belang heeft bij een hogere WOZ-waarde en eiser heeft ook overigens de hogere waarde niet, bijvoorbeeld met transacties van vergelijkbare panden rondom de waardepeildatum, aannemelijk gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank dit beroep ongegrond verklaren. 
       
       
         
           De woningen aan de [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats 2] 
         
       
       15. De woning [adres 6] betreft een bovenwoning met een inhoud van ongeveer 163 m3 uit 1920 en heeft een dakkapel. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 182.000. De woning [adres 7] betreft een bovenwoning met inhoud van ongeveer 145 m3 uit 1920 en heeft een dakkapel. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 166.000. 
       
     
     
       16.1 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrixen en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft onder meer het volgende verkoopgegeven ter onderbouwing van de vastgestelde waarden aangevoerd: de bovenwoning aan de [adres 21] te [woonplaats 2] , met een inhoud van ongeveer 298 m3, transactiedatum 11 januari 2019, verkocht voor € 226.000. 
       
     
     
       16.2 
       Met zijn onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarde uit de bij de verkoop van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject behaalde verkoopprijs, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen dit vergelijkingsobject en de woningen. Eiser heeft de door hem voorgestane waarden van € 178.000 ( [adres 6] ) en € 163.000 ( [adres 7] ) niet onderbouwd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2020 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woningen is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 weergegeven. 
       
       17. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet is gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (o)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiser met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, zoals een daadwerkelijke huurvermindering of een leegstandrisico, die invloed zouden kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaken. 
       
       18. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn vóór de hoorzitting aan gemachtigde verstuurd. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiser niet aannemelijk dat de taxatieverslagen niet aan gemachtigde zijn verzonden, nu gemachtigde in vele procedures deze zin standaard opneemt. De taxatiematrixen zijn op 12 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiser. De waarden van de niet-woningen heeft verweerder uitgebreid in de uitspraken op bezwaar onderbouwd. Aan de grief van eiser dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld. 
       
       19. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb[1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 
       
       20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiser kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiser. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt. 
       
       21. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onderhavige onroerende zaken, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren. 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
       22. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 3 maart 2020. 
       De rechtbank doet op 2 juni 2022 uitspraak. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval rekening gehouden moet worden met het feit dat als gevolg van verhinderingen aan de zijde van de gemachtigde van eiser de zaak enige maanden later op zitting is geplaatst dan zonder die verhinderingen zou zijn gebeurd. De rechtbank is van oordeel dat dit voor rekening en risico van eiser moet blijven. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
       23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
       
       
         [1] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151” 
       
       
       
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken te hoog zijn en of de Rechtbank ten onrechte het verzoek om immateriëleschadevergoeding heeft afgewezen. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikkingen, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Derde-belanghebbenden 
       
     
     
     
       5.1. 
       Uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd blijkt niet dat een mogelijke wijziging van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde een derde-belanghebbende rechtstreeks in zijn belang zou kunnen raken en evenmin blijkt daaruit dat die derde-belanghebbende een tegengesteld belang heeft bij de rechterlijke beslissing, zodat er geen aanleiding is om derde-belanghebbenden voor de mondelinge behandeling van de zaken op te roepen. 
       
       
         
           Op de zaak betrekking hebbende stukken / ontbreken hoorverslag 
         
       
       
       
         5.2.1. 
         Belanghebbende heeft in zijn pinpointbrief een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Uit het dossier blijkt dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen dan wel de mogelijkheid tot inzage daarvan gehad.  
         
       
       
         5.2.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft kunnen afzien van het maken van een hoorverslag aangezien gesteld noch gebleken is dat in de uitspraak op bezwaar de door belanghebbende voorafgaand aan de hoorzitting aangevoerde bezwaren onjuist of onvolledig zijn verwoord dan wel dat er tijdens de hoorzitting niet eerder aangevoerde bezwaren zijn aangevoerd en daaruit blijkt wat tijdens het hoorgesprek is besproken.  
         
         
           
             WOZ-waarden 
           
         
         
       
     
     
       5.3. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. 
       
       
         
           
            [adres 1] in [woonplaats 1] en [adres 4] in [woonplaats 2] 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       De Rechtbank heeft terecht en op goede gronden, opgenomen in rechtsoverwegingen 6.1 tot en met 9 van haar uitspraak, geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd en met de door hem overgelegde stukken aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van [adres 1] en [adres 4] niet te hoog zijn vastgesteld. De blote stelling van belanghebbende dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld kan zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet leiden tot een ander oordeel.  
       
       
         
           Woningen 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De Rechtbank heeft terecht en op goede gronden, opgenomen in rechtsoverwegingen 10 tot en met 13.2 en 15 tot en met 16.2 van haar uitspraak, geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met wat hij heeft aangevoerd en met de door hem overgelegde stukken aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] en de woningen gelegen aan de [adres 6] en [adres 7] niet te hoog zijn vastgesteld. 
       
     
     
       5.7. 
       De Rechtbank heeft terecht en op goede gronden, opgenomen in rechtsoverweging 14 van haar uitspraak, geoordeeld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk belang heeft bij een hogere WOZ-waarde van de woning gelegen aan [adres 5] en dat hij de hogere waarde ook  niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
       
         
           Corona / oorlog in Europa 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de voor de onroerende zaken vastgestelde waarden heeft aangevoerd doet  aan het voorgaande niet af. Belanghebbende voert nagenoeg uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten aan en heeft niet toegelicht dan wel geconcretiseerd – zo deze punten in het onderhavige geval al van toepassing zouden zijn – welke invloed deze aspecten op de waardebepaling van de onroerende zaken hebben. Belanghebbende verwijst voorts in zijn pinpointbrief onder meer naar de ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, een nieuwsbrief van Property NL en een aantal correcties door andere gemeentes dan [woonplaats 1] , [woonplaats 3] of [woonplaats 2] , die de plaatselijke belastingdruk in verband met corona met, naar belanghebbende stelt, 40%-75% hebben teruggebracht. Verder verwijst belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, die in dit arrest over een civiele zaak heeft geoordeeld dat de coronapandemie een onvoorzienbare omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden . Voorts verwijst belanghebbende in algemene zin naar de oorlog in Europa als waardeverminderende factor. Aangezien de waardepeildatum (1 januari 2019) in de onderhavige zaken is gelegen vóór het begin van de coronapandemie en het begin van de oorlog in Europa, komt reeds om die reden, wat overigens van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken zij, voor de onderhavige zaken geen betekenis toe aan deze stukken en dit arrest en kan dit op zichzelf niet tot waardeverminderingen voor de onroerende zaken voor het onderhavige tijdvak leiden . 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. 
       
     
     
       5.10. 
       Het bezwaarschrift is op 3 maart 2020 door de Heffingsambtenaar ontvangen en de Rechtbank heeft op 2 juni 2022 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en drie maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met drie maanden overschreden. De Rechtbank heeft de overschrijding van de redelijke termijn toegerekend aan de handelwijze van gemachtigde en geoordeeld dat als gevolg van verhinderingen aan de zijde van de gemachtigde de zaken enige maanden later op zitting zijn geplaatst dan zonder die verhinderingen zou zijn gebeurd. De Rechtbank heeft op grond hiervan het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.  
       
     
     
       5.11. 
       Hetgeen belanghebbende in hoger beroep daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel dan dat van de Rechtbank. De handelwijze van de gemachtigde lijkt erop gericht om de afhandeling van de ingediende bezwaar-, beroep- en hogerberoepschriften zoveel mogelijk te vertragen, onder meer door het veelvuldig en langdurig niet beschikbaar zijn voor de mondelinge behandeling van zaken ter zitting, het indienen van niet onderbouwde beroepen op betalingsonmacht griffierecht, terwijl de gemachtigde redelijkerwijs had moeten beseffen dat deze verzoeken geen kans van slagen hebben, en het verzoeken om derde-belanghebbenden in de procedure te betrekken zonder voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat zij rechtstreeks in hun belang zouden kunnen worden geraakt en waaruit evenmin blijkt dat die derde-belanghebbenden een tegengesteld belang hebben bij de rechterlijke beslissing. Voorts dient de gemachtigde grote hoeveelheden bezwaar- en (hoger)beroepschriften in bij de heffingsambtenaren en de gerechten en stuurt regelmatig al dan niet consistente berichten over zijn verhinderdata, met de mededeling dat gedurende bepaalde periodes geen capaciteit meer bestaat en/of dat de beschikbare tijd beperkt is en de concurrentie groot. Ook betaalt de gemachtigde met grote regelmaat niet het gehele bedrag aan verschuldigde griffierechten, doch slechts een deel daarvan, wat tot vertraging van de afhandeling van de procedure leidt. Een en ander leidt in veel zaken, en zo ook in de onderhavige, tot een behandelingsduur die de redelijke termijn overschrijdt. In dit kader is van belang dat iedere instantie die een aanhangig gemaakte zaak behandelt, over de eigen agenda gaat. Uit de stukken van het geding blijkt niet dat de Rechtbank bij de planning zodanige keuzes heeft gemaakt, dat deze hebben bijgedragen aan de overschrijding van de redelijke termijn in de onderhavige zaak. Tot slot is er geen aanleiding om de redelijke termijn, in afwijking van de jurisprudentie van de Hoge Raad, te verkorten vanwege de mogelijkheid om digitaal zittingen te houden, aangezien dit niet leidt  tot een grotere zittingscapaciteit in vergelijking met fysieke zittingen. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens een overschrijding termijn met een periode van drie maanden derhalve terecht en op goede gronden afgewezen. 
       
     
     
       5.12. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 10 mei 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.