ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:4098

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:4098 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-05-2023 / 21/01473

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-05-16

Zaaknummer: 21/01473

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:4098

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer BK-ARN 21/01473 
     uitspraakdatum: 16 mei 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] te [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 augustus 2021, nummer AWB 20/5664, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7327 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 451,64. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met bouwjaar 1973. De inhoud van de woning is ongeveer 361 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 225 m2. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 201.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en staat een waarde voor van primair € 169.000 dan wel subsidiair € 179.000.   
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix opgemaakt op 11 maart 2021 door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 201.524. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Algemene gegevens 
                 
                 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 Item 
               
               
                 
                  [adres1] 7327 
               
               
                 
                  [adres1] 7109 
               
               
                 
                  [adres1] 7325 
                 
               
               
                 
                  [adres1] 7331 
               
             
             
               
                 Prijspeildatum 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1973 
               
               
                 1973 
               
               
                 1973 
               
               
                 1973 
               
             
             
               
                 Woningtype 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
             
             
               
                 
                   Eenheden 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning (m3) 
               
               
                 361 
               
               
                 361 
               
               
                 361 
               
               
                 361 
               
             
             
               
                 Berging/schuur (m3) 
               
               
                 22 
               
               
                 22 
               
               
                 22 
               
               
                 22 
                 12 
               
             
             
               
                 Grond (m2) 
               
               
                 225 
               
               
                 176 
               
               
                 217 
               
               
                 200 
               
             
             
               
                 
                   Waarde per eenheid 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning (€/m3) 
               
               
                 384 
               
               
                 435 
               
               
                 425 
               
               
                 445 
               
             
             
               
                 Berging/schuur (€/m3) 
               
               
                 200 
               
               
                 200 
               
               
                 200 
               
               
                 200 
                 200 
               
             
             
               
                 Grond (€/m2) 
               
               
                 260 
               
               
                 275 
               
               
                 264 
               
               
                 275 
               
             
             
               
                 
                   Totalen 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning (€) 
               
               
                 138.624 
               
               
                 157.035 
               
               
                 153.425 
               
               
                 160.645 
               
             
             
               
                 Berging/schuur (€) 
               
               
                 4.400 
               
               
                 4.400 
               
               
                 4.400 
               
               
                 4.400 
                 2.400 
               
             
             
               
                 Grond (€) 
               
               
                 58.500 
               
               
                 48.400 
               
               
                 57.288 
               
               
                 55.000 
               
             
             
               
                 Economische waarde op waardepeildatum (€) 
               
               
                 201.524 
               
               
                 209.835 
               
               
                 215.113 
               
               
                 222.445 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs (€) 
               
               
                 
               
               
                 216.500 
               
               
                 237.537 
               
               
                 250.007 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
               
               
                 28-03-2019 
               
               
                 14-11-2019 
               
               
                 21-01-2020 
               
             
             
               
                 
                   Waardekenmerken 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Onderhoud 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Kwaliteit 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Uitstraling 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Doelmatigheid 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Redengevend daarvoor acht het Hof de door belanghebbende overgelegde foto’s waarop, onder meer, gebreken aan de schuur, volledig afgebladderd schilderwerk, door houtrot aangetast kozijnwerk, door het weer aangetaste beglazing, gebreken in het voegwerk, schimmelvorming in pleisterwerk en een gedateerde keuken te zien zijn. In het licht van de genoemde gebreken, heeft de heffingsambtenaar zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet aannemelijk gemaakt dat hij bij het bepalen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. De blote stelling dat de gehanteerde prijs per kubieke meter zou resulteren in een ruim € 18.000 lagere WOZ-waarde en daarmee in een investeringsbudget voor een potentiële koper van € 30.000 op basis van de door de heffingsambtenaar genoemde ‘60%-regel’, doet daar niet aan af. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar eveneens een waarde van € 384 per kubieke meter in aanmerking had genomen, terwijl in de daarbij overgelegde taxatiekaart aan de staat van het onderhoud en de voorzieningen een score 3 (gemiddeld) was toegekend. Naar het oordeel van het Hof valt niet in te zien dat, ondanks een lagere staat van onderhoud en voorzieningen, de waarde per kubieke meter gelijk blijft.  
       
     
     
       4.5. 
       Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 169.000, dan wel subsidiair € 179.000, niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. In het licht van de verkoopgegevens van met name object 1 en 2 zoals opgenomen in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, acht het Hof de door belanghebbende overgelegde taxatiematrix daartoe onvoldoende. Daarnaast merkt het Hof op dat belanghebbende, bij het indexeren van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar de waardepeildatum, is uitgegaan van een onjuist uitgangspunt door die indexatie uit te voeren op basis van de transactiedatum in plaats van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       4.6. 
       Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 185.000. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de vastgestelde waarde van de woning naar € 185.000, 
       – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof, 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023. 
     
     
     
     
       De griffier	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 mei 2023. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.