ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:11000

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:11000 Rechtbank Den Haag , 26-10-2022 / AWB - 20 _ 7709

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-10-26

Zaaknummer: AWB - 20 _ 7709

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:11000

---

Behoud object bij woningvoorraad weegt zwaarder dan onttrekking tbv toeristisch verblijf

RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: SGR 20/7709 
     
     
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2022 in de zaak tussen 
     
     Stichting Trustee Paternotte, te Wassenaar, eiseres 
     (gemachtigde: mr. V. Kortenbach), 
     
     
       en 
     
     
     het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder 
     (gemachtigde: E. Veldman). 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij besluit van 30 oktober 2019 heeft verweerder geweigerd aan eiseres een onttrekkingsvergunning te verlenen.  
     
     
     
       Bij besluit van 21 november 2019 heeft verweerder aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd. 
     
     
     
       Bij besluit van 14 januari 2020 heeft verweerder een nieuwe last onder dwangsom opgelegd en het besluit van 21 november 2019 ingetrokken. 
     
     
     
       Bij besluit van 29 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2022. 
       Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Waar gaat deze zaak over? 
       
     
     
     1. Eiseres is sinds 23 januari 2015 eigenaar van een voormalige zolder van een appartement, dat na splitsing is hernummerd in [straat] [huisnummer] (hierna: het object). Op 19 juni 2019 en 11 juli 2019 hebben inspecteurs van de Haagse Pand Brigade geconstateerd dat het object werd verhuurd aan toeristen voor kort verblijf. Op 4 september 2019 heeft eiseres verzocht om een onttrekkingsvergunning. Zij wil het object gebruiken voor short stay/logies. Verweerder heeft dit geweigerd en heeft een last onder dwangsom opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening 2019 . Eiseres is het hier niet mee eens.  
     
     
       
         Wat heeft verweerder beslist? 
       
     
     
     2.  Volgens verweerder was sprake van woonruimte en was een onttrekkingsvergunning vereist. Verweerder heeft vastgesteld dat in 2016 vier personen gedurende 7 maanden in de BRP stonden ingeschreven op het adres. Hieruit blijkt dat het object feitelijk als woning gebruikt kan worden. Ook voldoet de daglichttoetreding aan de normen van het Bouwbesluit. Dat op het pand de bestemming “Gemengd I” rust en daar ook de functie “hotel” onder valt, doet er niet aan af dat een vergunning kan worden geweigerd. Verweerder heeft meer belang gehecht aan het behoud van schaarse woonruimte, vanwege de groei van de Haagse bevolking in combinatie met beperkte mogelijkheden voor het toevoegen van woonruimte. [straat] [huisnummer] ligt niet in een toeristisch kerngebied. Aangezien het object is verhuurd voor kort verblijf, zonder dat een onttrekkingsvergunning is verleend, was sprake van een overtreding. Omdat verweerder de situatie niet wilde legaliseren moest hij handhavend optreden. Daarom heeft hij eiseres op straffe van een dwangsom de verplichting opgelegd om de verhuur te beëindigen. Volgens verweerder was geen sprake van short stay, waarbij het gaat om kortdurend wonen voor een periode van 1 tot 4 maanden. Uit het inspectierapport blijkt namelijk dat het object veelal voor de duur van een week aan toeristen werd verhuurd.  
     
     
       
         Wat vindt eiseres in beroep? 
       
     
     
     3. Eiseres voert aan dat het object sinds de bouwkundige splitsing in 2015 onafgebroken is verhuurd voor short stay. Het adres heeft onder meer de bestemming “hotel”. Verweerder heeft haar, ondanks dat zij contact hadden over de transformatie van het object tot short stay appartement, in 2005 niet gewezen op de noodzaak om een onttrekkingsvergunning aan te vragen. Het is niet uitgesloten dat de vergunning in 2015 zou zijn verleend. Het appartement heeft nooit tot de woningvoorraad behoord. Het is onjuist dat in 2016 sprake is geweest van 7 maanden bewoning. Als dat al zo zou zijn geweest dan was dat in een periode dat verweerder nog niet kenbaar had gemaakt wat hij onder short stay verstond. Pas met de brief van 23 mei 2017 werd duidelijk dat verweerder een periode van maximaal 4 maanden hanteerde als termijn voor short stay. De bewoning vóór deze brief kan haar niet verweten worden. Na dit moment is het object niet meer voor een langere periode dan 4 maanden verhuurd. Eiseres heeft ook gewezen op de uitspraak van deze rechtbank van 24 juni 2022 , waarin is bepaald dat geen onttrekkingsvergunning was vereist voor een woning boven het goedkope segment. Eiseres stelt dat het object nooit heeft behoord tot de bestaande goedkopere woonruimtevoorraad, zodat geen onttrekkingsvergunning was vereist. Verder stelt eiseres dat het object wel in een toeristisch kerngebied ligt, zodat aan haar belang bij een onttrekkingsvergunning meer waarde had moeten worden toegekend dan aan het belang van het behoud van de woningvoorraad.  Desgevraagd heeft eiseres verklaard dat zij niet langer eigenaar is van het object. 
     
     
     
     
     
     
       
         Wat is het oordeel van de rechtbank? 
       
     
     
     
       
         Vergunningplicht 
       
     
     
     4. De rechtbank overweegt dat de stelling van eiseres dat zij geen onttrekkingsvergunning nodig heeft, omdat de vergunningplicht in de Huisvestingsverordening onvoldoende is gemotiveerd, niet slaagt. De rechtbank wijst op de uitspraak van deze rechtbank van 26 april 2022.  Hierin is overwogen dat de gemeenteraad voldoende heeft aangetoond dat er een zodanige schaarste bestaat aan zelfstandige koopwoningen in het goedkope en middensegment in de gemeente Den Haag dat een omzettingsvergunningplicht een noodzakelijk en geschikt middel is om in te grijpen in de woningvoorraad. Naar het oordeel van de rechtbank is deze uitspraak ook van toepassing op de onttrekkingsvergunningplicht. Tussen partijen is niet in geschil dat het object in het middensegment valt. De uitspraak waar eiseres naar verwijst leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank heeft in die uitspraak overwogen dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat de vergunningplicht geldt voor andere dan goedkope woonruimte, dus voor het middensegment en dure segment, op het moment van de overtreding op 20 augustus 2018.  Anders dan de uitspraak van 26 april 2022 ziet die uitspraak op de Huisvestingsverordening 2015-2019. De rechtbank is, onder verwijzing naar de uitspraak van 26 april 2022, van oordeel dat op het moment van de gestelde overtreding door eiseres op 19 juni 2019 en 11 juli 2019 de onttrekkingsvergunningplicht voor het middensegment voldoende was gemotiveerd. 
     
     5. Dat op het object de bestemming “Gemengd I” rust met de functie “hotel” maakt niet dat geen onttrekkingsvergunning vereist was. Zoals verweerder heeft gesteld is het bestemmingsplan een ruimtelijk ordeningsinstrument en geen instrument voor beheer van de woningvoorraad. Ook heeft eiseres de stelling dat het object in 2016 niet voor 7 maanden is verhuurd niet onderbouwd. Gelet hierop staat vast dat het object geschikt is als woonruimte. Dat het object, nadat bekend was geworden wat verweerder onder short stay verstond, niet langer dan vier maanden is verhuurd, maakt niet dat het object niet tot de woningvoorraad behoorde. Eiseres had eerder een aanvraag voor een onttrekkingsvergunning moeten indienen, maar heeft dat niet gedaan. Dat komt voor haar rekening en risico. Gesteld noch gebleken is dat eiseres heeft gevraagd of een onttrekkingsvergunning nodig was en verweerder stelt dat hij nooit een expliciete toezegging heeft gedaan dat een onttrekkingsvergunning voor het object niet nodig was. 
     
     
       
         De weigering van de onttrekkingsvergunning 
       
     
     
     6. Verweerder heeft de aanvraag om een onttrekkingsvergunning kunnen weigeren.  Verweerder mocht meer gewicht toekennen aan het behoud van de woningvoorraad. Verweerder heeft hierbij in aanmerking kunnen nemen dat het object niet ligt in een toeristisch kerngebied. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat het object ligt tussen de toeristische kerngebieden Scheveningen Haven en Scheveningen Bad.  
     
     
       
         De last onder dwangsom 
       
     
     
     7. Nu aan eiseres geen vergunning is verleend, was verweerder bevoegd aan haar een last onder dwangsom op te leggen. Eiseres heeft niet weerlegd dat het object is verhuurd voor kort verblijf aan toeristen en daarmee aan de woningvoorraad werd onttrokken.  
     
     
       
         Wat is de conclusie van deze uitspraak? 
       
     
     
     8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen onttrekkingsvergunning krijgt en dat de last onder dwangsom in stand blijft. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van mr. M. de Graaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022. 
     
     
     
     
     
     
       griffier						rechter 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening. 
   
   
      Vanwege overtreding van artikel 21 sub a van de Huisvestingswet en artikel 5:2 onder b van de Huisvestingsverordening 2019. 
   
   
      ECLI:NL:RBDHA:2022:6118. 
   
   
      ECLI:NL:RBDHA:2022:410 . 
   
   
     Volgens de rechtbank is dit voldoende onderbouwd in de Algemene toelichting op de Huisvestingsverordening 2019 bezien in samenhang met de Woonagenda 2019-2023. Hieruit blijkt dat de druk op de Haagse woningmarkt groot is en dat de schaarste aan zelfstandige koopwoningen zich vooral voordoet in het goedkope segment (dit betrof blijkens de tabel op pagina 7 van de Woonagenda 2019-2023 een koopprijs tot € 191.000,-) en het middensegment (dit betrof blijkens genoemde tabel een koopprijs tussen € 161.000,- en € 265.000,-) van de woningmarkt.  
   
   
      De Woz-waarde was € 257.000,- op 1 januari 2020. 
   
   
      De rechtbank heeft geoordeeld dat uit de algemene passage uit de toelichting op de Huisvestingsverordening 2015 - 2019 onvoldoende blijkt waarom de schaarste aan goedkope woningen ook noodzaakt tot het onttrekkingsvergunningplichtig maken van (middel)dure woningen. De rechtbank overweegt dat het beleid en de rapporten waar verweerder naar verwijst, grotendeels zien op de periode van na de door verweerder aangenomen overtreding. De rapporten die wel op de relevante periode betrekking hebben zijn volgens de rechtbank onvoldoende overtuigend voor de toenmalige aanwijzing van alle woonruimten als onttrekkingsvergunningplichtig.