ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:375

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:375 Gerechtshof Amsterdam , 14-01-2025 / 23/188

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-01-14

Zaaknummer: 23/188

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:375

---

WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 23/188 
     
     
       14 januari 2025 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 17 januari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/990 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats] ,  de heffingsambtenaar.  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de Staat  (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 337.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 17 januari 2023 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart het beroep ongegrond; 
       - veroordeelt verweerder tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 364; 
       - veroordeelt de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 636; 
       - veroordeelt verweerder en de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 418,50 en; 
       - draagt verweerder en de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.” 
       
     
     
       1.4. 
       
         Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.  
         De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 25 augustus 2024 een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:  
       
       
         “1. Eiseres is gebruiker van de woning. De woning is een rijwoning uit 1986. De oppervlakte van de woning is 112 m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging/schuur (10 m²) en twee dakkapellen.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:  
     
     
     
       “ Op de zaak betrekking hebbende stukken 
     
     5. Op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient verweerder in beroep de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Verweerder heeft in dit verband onder meer een taxatieverslag en voornoemd waarde-advies overgelegd. Daarmee heeft verweerder in beginsel aan zijn verplichtingen voldaan (zie Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499). Eiseres heeft onvoldoende onderbouwt dat verweerder in het onderhavige geval ook gehouden is iWOZ-kaarten en bouwtekeningen te overleggen (zie HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BA3823 en HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672). De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. 
     
     6. In de eerste plaats ziet de rechtbank, gelet op de toelichting die verweerder heeft gegeven op de door hem geraadpleegde bouwtekeningen van het onderhavig object en de vergelijkingswoningen, geen aanleiding te veronderstellen dat de inhoud dan wel de oppervlakte van die woningen, zoals eiseres heeft gesteld, zodanig afwijken dat dit heeft geleid tot een hogere waarde van de woning dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank tekent hierbij aan dat eiseres geen belang heeft bij nader inzicht in de berekening van de inhoud van de woning om te kunnen controleren of verweerder van de juiste woonoppervlakte is uitgegaan, omdat eiseres met de inhoud van de woning bekend mag worden verondersteld. Overigens gaat verweerder bij de vergelijking van de referentieobjecten en de woning in het waarde-advies uit van vierkante meters en niet van kubieke meters. 
     
     
       
         Waarde van de woning 
       
     
     7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     8. In een geval waarin een woning in de buurt van de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank acht aannemelijk dat het tijdsverloop tussen de datum van aankoop (31 maart 2017) en de waardepeildatum (1 januari 2019) het aankoopcijfer minder goed bruikbaar maakt en volgt dus het daartoe strekkende betoog van verweerder. 
     
     9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Plaats] gelegen rijwoningen zijn uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar, allen gelegen in dezelfde waardegebied ( [#] ) en waarvan de perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen daarom worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. 
     
     10. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waaarde-advies en de bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Anders dan eiseres stelt, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, doelmatigheid, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Eiseres heeft betwist dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gemiddeld (‘3’) op de voorzieningen, maar heeft dit in het licht van hetgeen verweerder heeft aangevoerd niet voldoende onderbouwd. Op de uitstraling van referentieobject [Straat 2] 67 na, welke beoordeeld is met een boven gemiddeld (‘4’) in verband met de uitstraling van de keuken, zijn alle factoren als gemiddeld (‘3’) gekwalificeerd. Anders dan eiseres stelt, heeft verweerder hierdoor een correctie (van 5%) op de gemiddelde vierkante meterprijs van het object in mindering gebracht. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. 
     
     11. Eiseres stelt dat verweerder van een onjuiste oppervlakte van het referentieobject [Straat 2] 65 is uitgegaan. De rechtbank acht het verschil van 3 m² ten opzichte van de verkoopadvertentie van [Straat 2] 65 die eiseres heeft overgelegd te gering om te concluderen dat verweerder van een verkeerde oppervlakte is uitgegaan. Wat betreft het betoog van eiseres dat de prijs per vierkante meter van [Straat 3] 30 zonder verklaring aanmerkelijk hoger is, wijst de rechtbank erop dat deze prijs voortvloeit uit de daadwerkelijk voor dit object betaalde koopsom. De rechtbank tekent hierbij aan dat eiseres de opbouw van de taxatie als zodanig niet heeft betwist. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om in zoverre gevolgen aan het betoog van eiseres te verbinden. 
     
     12. Eiseres heeft ten slotte gesteld dat verweerder niet de toegepaste indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank dat uit de enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, niet kan volgen dat deze onjuist is. De toegepaste indexering is naar het oordeel van de rechtbank eenvoudig af te leiden uit de waardematrix. Eiseres heeft onvoldoende weersproken dat het gebruikte percentage niet correct is. Verweerder heeft ter zitting nog toegelicht dat de indexering berust op een vergelijking tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen van de WOZ-waarden van die referentieobjecten naar de vorige waardepeildatum. Eiseres heeft dit niet weersproken. 
     
     13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. 
     
     14. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. 
     
     
       
         Verzoek om vergoeding van immateriële schade 
       
     
     15. Eiseres heeft verzocht om toekenning van vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek toe omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 5 maart 2020 afgerond twee jaar en elf maanden zijn verstreken. Daarmee is de redelijke termijn met elf maanden overschreden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 1.000. Van de elf maanden overschrijding zijn (afgerond) vier maanden aan de bezwaarfase toe te rekenen en eveneens (afgerond) zeven maanden aan de Staat (minister van Justitie en Veiligheid). Van het bedrag van € 1.000 dient daarom verweerder (4/11 x € 1.000 =) € 364 en de Staat (7/11 x € 1.000 =) € 636 te betalen. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     16. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in deze zaak aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schadevergoeding, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.2). Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) is toe te rekenen zal de vergoeding van dit bedrag op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2 deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Modelmatige waardebepaling  
       
     
     
       5.1. 
       Het betoog van belanghebbende dat de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), volgt het Hof niet. Het Hof verwijst naar rechtsoverwegingen 5.4.5. en 5.5.1 in zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594.  
       
       
       
         
           WOZ-waarde van de woning  
         
       
     
     
       5.2. 
       Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in ro. 6 tot en met 14 van haar uitspraak– zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt voorts als volgt.  
       
     
     
       5.3. 
       Het Hof stelt voorop dat de waardebepaling van de woning door de heffingsambtenaar heeft plaatsgevonden aan de hand van de oppervlaktes van de woning en de referenties, niet aan de hand van de bruto-inhouden. Belanghebbendes klacht dat de bruto-inhouden door de heffingsambtenaar onjuist zijn vastgesteld, kan reeds hierom niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Voorts acht het Hof gelijk de rechtbank (zie onder 6 van de rechtbankuitspraak) aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes voor de woning en de referenties juist zijn. Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende in hoger beroep hieromtrent nader heeft betoogd en wat door de heffingsambtenaar gemotiveerd is betwist, geen aanleiding om anders te oordelen.    
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende heeft met hetgeen hij daartoe heeft aangedragen niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door hem gehanteerde referenties. Uit de door belanghebbende  overgelegde verkoopadvertentie en foto’s van referentie [Straat 2] 67 volgt niet dat de heffingsambtenaar naast de uitstraling hiervan ook de voorzieningen op een bovengemiddeld niveau 4 had behoren te stellen. De voorzieningen op de foto’s zijn naar het oordeel van het Hof niet van een zodanige bijzondere aard. Belanghebbende heeft ter zake van referentie [Straat 2] 65 alleen gewezen op de tekst van de verkoopadvertentie. Eveneens hierin ziet het Hof onvoldoende aanleiding om deze referentie als zijnde bovengemiddeld te waarderen. Belanghebbende heeft zijn standpunt dat nummer 65 veel luxer is niet verder onderbouwd.  
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende heeft [Straat 4] 40, [Straat 5] 53 en [Straat 6] 8 als referenties aangedragen. Het Hof acht deze 3 woningen minder geschikt dan die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt ter bepaling van de waarde van de woning, nu deze woningen – zoals de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld – allen zijn verkocht op erfpachtgrond. Verkopen zonder erfpacht zijn in casu betere onderbouwingen. 
       
     
     
       5.6. 
       Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
     
     
       5.7. 
       Het Hof doet deze uitspraak binnen twee jaar na het instellen van hoger beroep. De redelijke termijn voor de behandeling van de zaak is derhalve in de fase van het hoger beroep niet overschreden. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.8. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     7. Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: