ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:1796

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:1796 Rechtbank Rotterdam , 13-03-2020 / 8047247 CV EXPL 19-40233

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-03-13

Zaaknummer: 8047247 CV EXPL 19-40233

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:1796

---

Vorderingen huurder afgewezen. 70% van de huurders heeft ingestemd met de renovatiewerkzaamheden. Het door verhuurder gedane schriftelijke voorstel is, de belangen van partijen daarbij afwegende, als redelijk aan te merken.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8047247 CV EXPL 19-40233 
     
     
     
       uitspraak: 13 maart 2020 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te Rotterdam, 
       eiser,  
       gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting 
       
         STICHTING LAURENS WONEN , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “Laurens”.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 9 september 2020 met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties; 
         
         
           de conclusie van repliek met producties; 
         
         
           de conclusie van dupliek. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter op heden bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       
        [eiser] huurt sinds 1998 een appartement in het flatgebouw [adres] tegen een huurprijs van € 610,- per maand. 
       
     
     
       2.2 
       Het totaal aantal woningen aan de Bertrand Russellplaats is 160. 
       
     
     
       2.3 
       
         In juli 2019 heeft Laurens de informatiebrochure “ Werkzaamheden Bertrand Russell ” onder de bewoners van het flatgebouw verspreid. Hierin staat – voor zover van belang – vermeld: 
         “ Inleiding 
       
       
       
         
           Laurens Wonen gaat investeren in uw woongebouw. Dat betekent dat er zowel binnen uw eigen woning als aan het woongebouw werkzaamheden worden uitgevoerd. 
         
         
           (…) 
         
         
           Communicatie 
         
       
       
       
         
           Persoonlijk contact 
         
         
           Wij willen u zo goed mogelijk begeleiden tijdens de werkzaamheden. Persoonlijk contact vinden wij erg belangrijk. Deze personen zijn er voor u tijdens het proces. 
         
       
       
       
         
           Uw contactpersonen 
           : 
         
         
           (…) 
         
         
           Wij brengen u graag op de hoogte 
         
         
           Naast het persoonlijke contact willen wij u ook actief informeren. 
         
       
       
         
           
             Voor officiële zaken ontvangt u van ons een brief. 
           
         
         
           
             U ontvangt tijdens de werkzaamheden maandelijks een nieuwsbrief. 
           
         
         
           
             U heeft een persoonlijke uitnodiging ontvangen om de modelwoning te bekijken.  
           
         
       
       
         
           (…) 
         
         
           Werkzaamheden 
         
       
       
       
         
           Uw woongebouw is 49 jaar oud en er zijn onderhoudswerkzaamheden nodig. De woningen hebben op dit moment een laag energielabel, wij willen verbeteringen doorvoeren zodat alle woningen het energielabel A behalen. Daarnaast willen we ook investeren om er voor te zorgen dat u ook in toekomst prettig en zelfstandig kunt blijven wonen in uw woning. 
         
       
       
       
         
           De werkzaamheden in het kort 
           : 
         
       
       
         
           
             Vernieuwen van de borstwering achter de nieuwe radiatoren. 
           
         
         
           
             Vernieuwen en aanpassen van de centrale verwarming, inclusief nieuwe radiatoren. 
           
         
         
           
             Verbeteren van de isolatie van het dak. 
           
         
         
           
             Waar nodig herstel van de vloeren in de hal, inclusief nieuwe vloerbedekking. 
           
         
         
           
             Centrale ventilatie ombouwen naar individuele regelbare ventilatie per woning. 
           
         
         
           
             Herstel van het gevel voegwerk. 
           
         
         
           
             Vernieuwen van de riolering 
           
         
         
           
             Het aanbrengen van spouwmuurisolatie. 
           
         
         
           
             Realiseren noodzakelijke brandwerende voorzieningen (o.a. vernieuwen voordeur). 
           
         
         
           
             Vernieuwen balkondeuren bij het trappenhuis. 
           
         
         
           
             Noodzakelijk betonherstel vlucht- en balkonplaten. 
           
         
         
           
             Schilderwerk binnen (buitenkozijn) en buiten. 
           
         
         
           
             Aanbrengen warmtepompboiler met leidingwerk per woning 
           
         
         
           
             Aanbrengen systeempompboiler met leidingwerk per woning. 
           
         
         
           
             Aanbrengen systeemplafond in badkamer en toilet. 
           
         
         
           
             Nieuwe geïsoleerde beglazing HR++. Het glaswerk vervangen we binnen één werkdag. 
           
         
       
       
         
           (…) 
         
         
           Samen investeren in uw woongebouw 
         
         
           (…) 
         
         
           Kosten 
         
         
           Een groot gedeelte betaalt Laurens Wonen, maar het is helaas ook noodzakelijk om een huurverhoging door te berekenen aan onze huurders. 
         
       
       
       
         
           Besparing: 
         
         
           De verbeteringen in uw woning hebben grote invloed op uw energiekosten. Een onafhankelijk partij (IOB) heeft een berekening gemaakt wat u maandelijks zou kunnen besparen. Gemiddeld is dat € 30,24 per woning per maand.  
         
       
       
       
         
           Concrete cijfers: 
         
         
           (…) 
         
         
           De daadwerkelijk kosten zijn afhankelijk van uw woningtype en uw eigen stookgedrag. Gemiddeld is de daadwerkelijke verhoging € 9,42 per maand. Voor dit bedrag krijgt u een woning die past bij het comfort van nu.  
         
         
           (…) 
         
         
           Planning 
           : 
         
       
       
         
           
             In juli 2019 kunt u de modelwoning bezoeken en vragen wij uw akkoord op ons voorstel. 
           
         
         
           
             We hebben de wens om in oktober 2019 te starten met de werkzaamheden. 
           
         
         
           
             Naar verwachten duurt het project in zijn totaliteit 8 maanden. 
           
         
         
           
             U krijgt vooraf een brief, huisbezoek en een persoonlijk gesprek voordat we starten in uw eigen woning. 
           
         
         
           
             De werkzaamheden in uw eigen woning duren ongeveer 4 dagen. 
           
         
         
           
             De gemiddelde werktijd van de werklieden ligt tussen 07.00-16.00 uur.  
           
         
       
       
       
         
           De procedure 
         
         
           De werkzaamheden zijn te verdelen in twee categorieën. 
         
       
       
       
         
           Categorie 1: 
         
         
           Werkzaamheden die nodig zijn voor het behoud van het woongebouw. Deze werkzaamheden worden altijd uitgevoerd. U kunt hier ook geen bezwaar tegen maken. 
         
         
           Categorie 2: 
         
         
           Werkzaamheden die we doen om uw woongebouw te verbeteren. Om deze werkzaamheden uit te kunnen voeren hebben wij uw toestemming nodig.  
         
       
       
       
         
           Wat vindt u? 
         
         
           Om de werkzaamheden in de 2e categorie te kunnen uitvoeren hebben we uw akkoord nodig. Meer dan 70% van de bewoners moet akkoord gaan.  
         
       
       
       
         
           U heeft al een uitnodiging gekregen voor de modelwoning, zodat u zelf kunt bekijken wat het eindresultaat zal zijn. Na uw bezoek aan de modelwoning vragen wij u om kenbaar te maken of u akkoord gaat of niet. 
         
       
       
       
         
           Uitslag en eventueel bezwaar 
         
         
           Na de stemming maken wij de einduitslag aan u bekend. Als blijkt dat meer dan 70% van de bewoners akkoord hebben gegeven dan kunt u eventueel nog bezwaar maken. 
         
       
       
       
         
           Bezwaar maken moet binnen 8 weken zodra de uitslag bekend is. Om bezwaar te maken start u een procedure bij de kantonrechter.(…) 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
         Bij brief d.d. 26 juli 2019 aan de bewoners van Bertrand Russell: 
         “ Ruim 70% van de bewoners is akkoord met de voorgestelde werkzaamheden. Dat betekent dat we de werkzaamheden kunnen uitvoeren zoals deze zijn beschreven in de informatiebrochure .” 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1 
       
         
          [eiser] verzoekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair 
         
         te verklaren voor recht dat Laurens onvoldoende concreet een voorstel heeft gedaan in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW; 
         
           subsidiair 
         
         te verklaren voor recht dat Laurens een niet redelijk voorstel heeft gedaan als opgenomen in de informatiebrochure van Laurens; 
         met veroordeling van Laurens in de kosten van het geding, het salaris van gemachtigde daarbij inbegrepen.  
       
       
     
     
       3.2 
       Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.  
       
     
     
       3.3 
       
        [eiser] betwist allereerst dat 70% van de bewoners van het complex Bertrand Russell akkoord is gegaan met de voorgestelde werkzaamheden en stelt zich op het standpunt dat dit door Laurens dient te worden aangetoond. Opgemerkt wordt daarbij dat veel oudere huurders overrompeld zijn door medewerkers van Laurens en zij de door hen eerder gegeven toestemming later weer hebben ingetrokken. Niet duidelijk gemaakt is daarnaast door Laurens op welke wijze leegstaande woningen “meegeteld” werden bij de vaststelling van het percentage.  
       
     
     
       3.4 
       
        [eiser] is daarnaast van mening dat het voorstel van Laurens niet als redelijk bestempeld kan worden.  
       
       
         3.4.1 
         Daartoe stelt [eiser] allereerst dat het voorstel onvoldoende concreet is, nu niet exact wordt beschreven in de informatiebrochure welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, wat de overlast daarvan zal zijn, wat de duur van de werkzaamheden zal zijn en wat het uiteindelijke resultaat zal zijn. Een voorstel dient door de verhuurder bovendien aan de individuele huurder te worden toegestuurd. Het verspreiden van een informatiebrochure is onvoldoende om vast te stellen dat er een individueel aanbod werd gedaan aan de huurder tot wijziging van de huurovereenkomst. In de brochure wordt voorts geen onderscheid gemaakt tussen de onderhoudswerkzaamheden en verbeterwerkzaamheden, in die zin dat deze afzonderlijk zijn benoemd. De huurder weet dan ook niet tegen welke verbeterwerkzaamheden hij ja of nee moet zeggen. Duidelijk dient te zijn waarmee de huurder instemt. In de informatiebrochure wordt daarnaast slechts gesteld dat “per woningtype” een huurverhoging doorgevoerd zal worden. Ook dat is onvoldoende concreet.  
         
       
       
         3.4.2 
         Te voorzien is daarnaast dat de werkzaamheden te ingrijpend en te langdurig zullen zijn, zodat ernstige gezondheidsschade ontstaat bij [eiser] . [eiser] is kwetsbaar en heeft veel medische behandeling nodig, hetgeen eveneens geldt ten aanzien van andere huurders. Laurens heeft onvoldoende gecommuniceerd en blijft hangen in algemene termen en beschrijvingen.  
         
       
       
         3.4.3 
         Laurens heeft nu al laten weten dat veel wijzigingen aangebracht zullen worden in de aangekondigde plannen. Over de planning kan Laurens niet helder communiceren. [eiser] kan derhalve onmogelijk akkoord geven op een voorstel dat onvoldoende concreet is en waarvan de nadelen, zowel tijdens de werkzaamheden als erna, niet kunnen worden ingeschat bij gebrek aan informatie.  
         
       
       
         3.4.4 
         
          [eiser] is niet in de gelegenheid gesteld om de huurverhoging die aangezegd wordt op juistheid te controleren. Laurens geeft onvoldoende inzicht in de omvang van de berekende huurprijsverhoging. [eiser] heeft geen vertrouwen in een eenzijdig gegeven opdracht op de rekening van besparing van energiekosten. Energieverbruik kan aanzienlijk verschillen afhankelijk van het gedrag van bewoners zodat ook de aangekondigde besparingen zeer uiteenlopend van omvang kunnen zijn. Zonder een deugdelijk inzicht in de berekende huurprijsverhoging kan ook niet beoordeeld worden of sprake is van een redelijk voorstel.  
         
       
     
     
       3.5 
       Op zichzelf heeft [eiser] geen bezwaar tegen uitvoering van onderhoudswerkzaamheden, zij het dat Laurens een wel zeer optimistische schatting van de duur van de uit te voeren werkzaamheden geeft. De praktijk leert dat ingrijpende werkzaamheden als voorgesteld aan [eiser] , altijd tot vertraging van weken zo niet maanden leidt. Laurens geeft hierover onvoldoende duidelijkheid c.q. is veel te optimistisch op grond waarvan het voorstel niet redelijk geacht moet worden.  
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
       4.1 
       Laurens verzoekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de vorderingen van [eiser] af te wijzen en [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Laurens.  
       
     
     
       4.2 
       In juli 2019 heeft Laurens de informatiebrochure “ Werkzaamheden Bertrand Russell ” onder haar bewoners verspreid waarin de bewoners op de hoogte zijn gesteld van de uit te voeren werkzaamheden. Het betreft een mix van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De werkzaamheden zijn duidelijk omschreven op pagina 5 van de brochure. Op pagina 8 is voorts te lezen dat de bewoners zijn uitgenodigd om de modelwoning, welke zich bevindt in de flat, te bezichtigen, zodat zij het eindresultaat van de werkzaamheden kunnen zien. In het geval er vragen zijn bij de bewoners dan kunnen deze voorts worden gesteld aan de in de brochure vermeld staande contactpersonen. Laurens heeft daarnaast een brief onder haar bewoners verspreid waarin de meest gestelde vragen over de werkzaamheden worden beantwoord. Op 26 juli 2019 heeft Laurens de bewoners van de flat een brief gestuurd waarin zij haar huurders ervan op de hoogte heeft gesteld dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met de voorgestelde renovatiewerkzaamheden. Uit het door Laurens als productie 5 overgelegde proces-verbaal, opgesteld door een notaris, volgt dat 133 van de 160 bewoners van het complex hebben verklaard dat zij akkoord gaan met de werkzaamheden uit de informatiebrochure. Derhalve 83,1% van de huurders is akkoord met het voorstel van Laurens.  
       
     
     
       4.3 
       Ten aanzien van de in de brochure vermeld staande werkzaamheden “waar nodig herstel van de vloeren in de hal, inclusief nieuwe vloerbedekking”, “herstel van het gevelvoegwerk”, “vernieuwen van de riolering”, “realiseren noodzakelijke brandwerende voorzieningen”, “noodzakelijk betonherstel vlucht- en balkonplaten”, “schilderwerk binnen (buitenkozijn) en buiten” en “vernieuwen balkondeuren bij het trappenhuis”, geldt dat deze werkzaamheden zijn aan te merken als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Niet relevant is dan ook of ten aanzien daarvan een redelijk voorstel is gedaan, nu [eiser] deze werkzaamheden onvoorwaardelijk dient te gedogen.  
       
     
     
       4.4 
       De in de brochure vermeld staande werkzaamheden “vernieuwen van de borstwering achter de nieuwe radiatoren”, “vernieuwen en aanpassen van de centrale verwarming, inclusief nieuwe radiatoren”, “verbeteren van de isolatie van het dak”, “centrale ventilatie ombouwen naar individuele regelbare ventilatie per woning”, “het aanbrengen van spouwmuurisolatie”, “aanbrengen warmtepompboiler met leidingwerk per woning”, “aanbrengen systeemplafond in badkamer en toilet” en “nieuwe geïsoleerde beglazing HR++”, kunnen als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW worden aangemerkt. Alleen voor deze werkzaamheden is dus relevant of een redelijk voorstel is gedaan.  
       
     
     
       4.5 
       Laurens is van mening dat zij [eiser] een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW heeft gedaan en dat hij de renovatiewerkzaamheden dient te gedogen. Laurens heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.  
       
       
         4.5.1 
         Artikel 7:220 lid 2 BW vereist enkel dat een schriftelijk voorstel wordt gedaan. Anders dan [eiser] stelt, is daarbij niet relevant of dit in een persoonlijke brief dan wel via en informatiebrochure wordt gedaan. Voornoemde bepaling stelt evenmin de voorwaarde dat een voorstel voldoende concreet moet zijn, doch slechts dat het voorstel redelijk moet zijn. Laurens is niettemin van mening dat haar voorstel wel degelijk concreet was, nu in de brochure duidelijk melding van de werkzaamheden wordt gemaakt, zowel de brochure en nieuwsbrief melding maakt van de duur van de werkzaamheden en in de brochure ook staat vermeld dat de werkzaamheden zijn te verdelen in twee categorieën. [eiser] had daarnaast voor wat betreft het resultaat van de werkzaamheden de modelwoning kunnen bezichtigen en heeft voorts voldoende gelegenheid gehad om vragen te stellen indien dingen onduidelijk waren voor hem.  
         
       
       
         4.5.2 
         Uit de door Laurens overgelegde stukken volgt dat 70% van de bewoners van het complex hebben ingestemd met de renovatiewerkzaamheden, zodat het voorstel op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt vermoed redelijk te zijn. Intrekking van de instemming door bewoners van het complex, indien daarvan sprake is, heeft niet tijdig ex artikel 3:37 lid 5 BW plaatsgevonden, zodat een eventuele intrekking geen werking heeft. [eiser] heeft alleen maar niet onderbouwde stellingen naar voren gebracht en heeft het vermoeden, inhoudende dat sprake is van een redelijk voorstel, onvoldoende weerlegd.  
         
       
       
         4.5.3 
         De belangen van Laurens bij de uit te voeren renovatiewerkzaamheden zijn groot. De renovatiewerkzaamheden zijn gericht op het verduurzamen van het gehuurde. Laurens is aangesloten bij Aedes, die zich op haar beurt heeft aangesloten bij het “ convenant energiebesparing huursector ”. In dit convenant heeft Aedes zich tot doel gesteld er voor te zorgen dat de totale huurwoningvoorraad voor 2020 gemiddeld minimaal energielabel B heeft. Laurens wil bijdragen aan het bereiken van deze doelstelling door middel van de geplande werkzaamheden. Laurens wil haar huurders daarnaast energiezuinigere woningen aanbieden. De huurders zullen hierdoor lagere energielasten hebben en een beter wooncomfort. Ten aanzien van de door [eiser] gestelde belangen geldt dat de werkzaamheden op een dusdanige manier zullen worden uitgevoerd dat de overlast daarvan voor de huurder beperkt is. Onduidelijk is welke gezondheidsschade [eiser] zou kunnen oplopen door het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. Met betrekking tot de huurverhoging geldt daarnaast dat daaromtrent in de brochure wel degelijk duidelijkheid is gegeven. Een huurprijsverhoging staat aan de redelijkheid van een voorstel bovendien niet in de weg. Door Laurens kan immers een oordeel van de huurcommissie over de huurprijsverhoging worden gevraagd indien daarover tussen partijen geen overeenstemming wordt bereikt. Een akkoordverklaring met de renovatiewerkzaamheden houdt niet tevens een akkoordverklaring voor de huurverhoging in. Naast de omstandigheid dat de door Laurens geschatte duur voor het uitvoeren van de werkzaamheden niet te optimistisch is, valt niet in te zien waarom een zeer optimistische inschatting van de duur van de renovatiewerkzaamheden tot het oordeel zou leiden dat geen sprake is van een redelijk voorstel.   
         
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1 
       
        [eiser] heeft binnen acht weken na de door Laurens bij brief d.d. 26 juli 2019 gedane kennisgeving, inhoudende dat meer dan 70% van de huurders van het complex met de voorgestelde werkzaamheden heeft ingestemd, Laurens gedagvaard. [eiser] is dan ook ontvankelijk in zijn vordering.   
       
     
     
       5.2 
       In de door Laurens als productie 2 overgelegde informatiebrochure “ Werkzaamheden Bertrand Russell ”, welke door [eiser] in juli 2019 ook is ontvangen, staat op pagina 5 een opsomming van werkzaamheden vermeld. Bij conclusie van antwoord heeft Laurens in de randnummers 16 en 24 voornoemde werkzaamheden onderverdeeld in dringende werkzaamheden respectievelijk renovatiewerkzaamheden. [eiser] heeft hiertegen als zodanig geen verweer gevoerd, zodat van de juistheid van de door Laurens gemaakte kwalificatie van de werkzaamheden in het hiernavolgende zal worden uitgegaan. 
       
     
     
       5.3 
       Ten aanzien van de werkzaamheden die als dringende werkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd, geldt ingevolge het bepaalde in artikel 7:220 lid 1 BW dat de huurder daartoe gelegenheid dient te geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Deze werkzaamheden behoeven dan ook geen bespreking hier. 
       
     
     
       5.4 
       Met betrekking tot de renovatiewerkzaamheden geldt ingevolge de wet het volgende. In artikel 7:220 lid 2 is bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatiewerkzaamheden en daartoe aan de huurder een, gelet op de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk (schriftelijk) voorstel doet. Daarnaast bepaalt lid 3 dat indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen betreft, het in lid 2 bedoelde voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.  
       
       
       
     
     
       5.5 
       
         Laurens heeft gesteld dat meer dan 70% van de bewoners van het complex hun akkoord voor uitvoering van de renovatiewerkzaamheden hebben gegeven. Voorgaande is door [eiser] betwist. Op grond het door Laurens overgelegde proces-verbaal van de notaris  
         d.d. 4 oktober 2019 staat naar het oordeel van de kantonrechter echter voldoende vast dat 133 van de 160 bewoners van het complex met de werkzaamheden hebben ingestemd. De omstandigheid, inhoudende dat er mogelijk bewoners zijn die nadien hun instemming weer hebben ingetrokken, maakt dit niet anders. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:37 lid 5 BW geldt immers dat een verklaring kan worden ingetrokken, maar alleen door een tweede verklaring die de geadresseerde eerder dan of gelijktijdig met de eerste verklaring bereikt. Op het moment dat de eerste verklaring, die niet meer is gewild, bij de geadresseerde is aangekomen heeft deze haar werking en kan deze verklaring niet meer worden ingetrokken. In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat de verklaringen waarmee de gegeven instemming is ingetrokken Laurens eerder dan of gelijktijdig met de verklaring, inhoudende dat zij hebben ingestemd met de werkzaamheden, hebben bereikt. De gegeven instemmingen met de werkzaamheden hebben dan ook hun werking. Voorgaande leidt ertoe dat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn. Hiertegen staat tegenbewijs open. Het ligt daarbij op de weg van de huurder om onderbouwd te stellen dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. Daarvoor kan hij alle omstandigheden van het geval aanvoeren.  
       
       
     
     
       5.6 
       Uitgangspunt van de renovatieregeling is dat de verhuurder begint met het doen van een (redelijk) schriftelijk voorstel aan de huurder. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder (en eventuele onderhuurders) en die van de verhuurder. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder.  
       
     
     
       5.7 
       Door Laurens is terecht opgemerkt dat de wet slechts vereist dat een voorstel redelijk is alsmede dat dit voorstel schriftelijk wordt gedaan. Geenszins vloeit uit de wet voort, de voorwaarde dat het voorstel per individuele brief aan de huurder dient te worden gedaan, alsmede dat het voorstel ‘concreet’ dient te zijn. Het onvoldoende concreet zijn van een voorstel maakt daarnaast nog niet per definitie dat een voorstel niet redelijk is. In dat verband wordt voorts nog opgemerkt dat het door Laurens gedane voorstel naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk als voldoende concreet kan worden aangemerkt. Immers de informatiebrochure maakt melding van de precieze werkzaamheden, vermeldt de reden van de werkzaamheden, een begroting van de te verwachten huurverhoging per woningtype, de planning en de te doorlopen procedure. Daarnaast is [eiser] in de gelegenheid gesteld een modelwoning te bezichtigen, vragen te stellen en heeft hij nog een nieuwsbrief met nadere informatie ontvangen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Laurens voldoende concrete informatie, alsmede mogelijkheden om informatie te verkrijgen, aan [eiser] heeft aangeboden. Indien een en ander nog onduidelijk was voor [eiser] , had hij daarover dan ook zelf nog informatie kunnen inwinnen. Van [eiser] mag, te meer gelet op hetgeen door Laurens is aangeboden, op dit gebied wel enige inspanning worden verlangd en niet dat hij slechts achterover leunt.  
       
     
     
       5.8 
       
         De overige door [eiser] naar voren gebrachte bezwaren, maken naar het oordeel van de kantonrechter, de door Laurens geschetste belangen daarbij in aanmerking nemende, evenmin dat geoordeeld kan worden dat het voorstel van Laurens niet redelijk is te noemen.  
         
          [eiser] heeft onder meer aangevoerd dat te voorzien is dat de werkzaamheden te ingrijpend en langdurig zullen zijn, zodat ernstige gezondheidsschade zal ontstaan bij [eiser] . Laurens heeft een uitgebreide toelichting gegeven op de uit te voeren renovatiewerkzaamheden, de daaraan te besteden tijd, alsmede de (beperkte) overlast voor [eiser] die de werkzaamheden met zich mee zullen brengen. [eiser] heeft hier, hoewel dit wel op zijn weg lag, onvoldoende tegenover gesteld om dit te weerleggen. Evenmin heeft [eiser] toegelicht op welke wijze ernstige gezondheidsschade door de werkzaamheden zal worden veroorzaakt. Voorgaande is dan ook geenszins aannemelijk geworden.  
         Hoewel juist is dat Laurens in de informatiebrochure ten aanzien van de lijst met te verrichten werkzaamheden niet per onderdeel heeft gespecificeerd of deze door haar als dringende werkzaamheden dan wel als renovatiewerkzaamheden worden gekwalificeerd, hetgeen voor de volledigheid en duidelijkheid wel op haar weg had gelegen, maakt dit gebrek naar het oordeel van de kantonrechter op zich zelf genomen nog niet dat het voorstel ten aanzien van [eiser] daarom als niet redelijk kan worden aangemerkt. Dit, nu alle werkzaamheden in de brochure wel duidelijk zijn omschreven, alsmede dat is toegelicht dat, en op basis waarvan, de werkzaamheden zijn onder te verdelen in twee categorieën. Aan [eiser] zijn voorts voldoende mogelijkheden geboden om nadere informatie te verkrijgen indien het een en ander voor hem nog onduidelijk was.  
         Dat de door Laurens gemaakte inschatting van de duur van de werkzaamheden te optimistisch is, is door Laurens gemotiveerd betwist en door [eiser] op geen enkele wijze onderbouwd, anders dan “dat de praktijk dit leert”. Voorgaande is dan ook niet komen vast te staan. Nog daargelaten dat dit op zichzelf genomen nog niet tot de onredelijkheid van het voorstel leidt.  
         Ten aanzien van de huurverhoging is door Laurens naar het oordeel van de kantonrechter in haar brochure voldoende duidelijkheid gegeven door de huurprijsverhoging per woningtype weer te geven alsmede wat de energiebesparing zal zijn. Vanzelfsprekend geldt daarbij dat deze energiebesparing mede afhankelijk is van het gedrag van de betreffende huurder zelf.  
         Een eventuele discussie ten aanzien van de redelijkheid van de huurprijsverhoging staat daarnaast aan het redelijk achten van het voorstel niet in de weg. In het geval wordt geoordeeld dat een renovatievoorstel redelijk is, leidt dit er immers slechts toe dat de huurder de renovatie moet gedogen, maar niet dat de huurovereenkomst overeenkomstig het redelijke voorstel is gewijzigd en evenmin dat het voorstel is aanvaard. Het staat [eiser] dan ook nog steeds vrij om zich te wenden tot de huurcommissie of de kantonrechter om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de hogere huurprijs.   
         Voorgaande tezamen leidt tot het oordeel dat zowel de primair als subsidiair gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. 
       
       
     
     
       5.9 
       
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       wijst de vordering af; 
     
     
     
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Laurens vastgesteld op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       495