ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:1713

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:1713 Gerechtshof Amsterdam , 07-06-2022 / 200.286.686/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-06-07

Zaaknummer: 200.286.686/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1713

---

Wilsovereenstemming over essentialia huurovereenkomst? 
         art. 6:217 BW, art. 3:33 BW, art. 3:37 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.286.686/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 88211847 CV EXPL 19-25364 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juni 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [plaats A] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [plaats A] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. H.K.P. Ex te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 15 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 28 juli 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met een productie. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 april 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld. Onder 18 van de memorie van grieven veronderstelt [appellant] dat de rechtbank met het citeren van de e-mail van 21 november 2019 heeft beoogd weer te geven dat [appellant] zijn rechten op de 1e verdieping zou hebben prijsgegeven. Deze veronderstelling mist feitelijke grondslag. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten komen, met correctie van een kennelijke verschrijving, neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Met betrekking tot de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) gelegen op de begane grond van het pand aan de [A-straat] 35 te [plaats A] (hierna: het pand) is op 19 januari 2006 een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan tussen de vennootschap onder firma [A] als huurder en [B] B.V. als verhuurder.  
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] exploiteert in het gehuurde een disco. 
       
     
     
       2.3 
       De eigendom van het pand is nadien overgegaan op [C] B.V. (hierna: [C] ). 
       
     
     
       2.4 
       Op 16 augustus 2013 is een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [C] als verhuurder en [appellant] (handelend onder de naam [A] ) als huurder (hierna: de huurovereenkomst). 
       
     
     
       2.5 
       Het pand en het naastgelegen pand op nummer 37 (hierna samen: de panden) zijn gesplitst in appartementsrechten. Op 31 december 2013 zijn [geïntimeerde] , zijn echtgenote en hun vier kinderen eigenaar geworden van deze appartementsrechten, waaronder het gehuurde.  
       
     
     
       2.6 
       In een e-mail van 18 november 2015 van de toenmalige adviseur van [appellant] (mr. [J] , hierna: [J] ) aan [appellant] en [geïntimeerde] staat onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           Ik heb zojuist terugkoppeling gehad van mijn brandveiligheidsdeskundige en deze geeft aan wel mogelijkheden te zien. In principe kan binnen een afstand van 30 meter volstaan worden met één uitgang. Afhankelijk van o.a. de breedte van de uitgang moet dan bekeken worden hoeveel mensen er in het pand mogen. Grove inschatting is dat er met de huidige deuren dan 200 mensen in zouden kunnen. In dat geval moeten er wel enige aanpassingen aan de deuren worden gemaakt.  
         
         
           Dat betekent dat er wellicht toch mogelijkheden zijn om de toiletgroep naar boven te verplaatsen.  
         
         
           Wat dat betreft moeten jullie er denk ik eerst uit zien te komen hoe om te gaan met de compensatie voor de bovenruimte, die mogelijk ook verband kan houden met de fundering die tzt moet worden vernieuwd.  
         
         
           Komen jullie daaruit dan kan ik [D] een offerte laten maken ivm de brandveiligheid (…). 
         
       
       
     
     
       2.7 
       In een e-mail van 23 november 2015 heeft [J] aan [geïntimeerde] (met [appellant] in de cc) onder meer het volgende bericht: 
       
       
         
           Ik heb vorige week even contact gehad met [K]  [ [appellant] , hof]  gehad hierover, en ik dacht dat het wellicht handig was eerst te praten over de compensatie voor het eventuele gebruik voor (een gedeelte van) de 1e verdieping. Als jullie daar niet uit gaan komen dan hoeft er ook niet een heel plan opgetuigd te worden. 
       
       
     
     
       2.8 
       In een e-mail van 29 november 2015 heeft [geïntimeerde] aan [J] onder meer het volgende medegedeeld: 
       
       
         
           Je hebt absoluut gelijk. Alvorens een hoop tijd hieraan besteed wordt is ’t idd belangrijk  dat [K] ik ‘t eerst eens zijn over de financiën.  
         
         
           Ik heb [K] hier afgelopen week (woensdagmiddag ter plaatse) over gesproken & het volgende is besproken. 
         
         
           De achterste (nog te formeren) 3slaapkamerwoning op de 1ste etage kan/mag [K] huren voor € 1.725,- pm 
         
         
           De voorste (nog te formeren) 2slaapkamerwoning op de 1ste etage kan/mag [K] huren voor  € 1.250,- pm. 
         
         
           Ik ga akkoord met het gebruik/omzetting van 1 van deze 2 woningen naar Horeca / toiletten t.b.v. [K] , mits (zoals ook al eerder aangegeven) dit niet de voortgang van mijn eigen plannen m.b.t. de overige woningen kan frustreren/vertragen of anderszins.  
         
         
           
            [K] heeft vanuit financiële overweging aangegeven dat zijn voorkeur uitgaat naar de voorste woning op 1 hoog, waarbij ik denk dat dit gunstiger is voor de vluchtweg eisen, daar deze korter wordt omdat men (via een interne trap naar beneden) gelijk a/d voorgevel staat.  
         
         
           Ook heb ik met [K] besproken bereid te zijn, de toekomstige huurder de (door jou geopperde) niet-meet-verklaring standaard mee te nemen in de huurcontracten, wat onverlet laat dat hij natuurlijk wel aan de wettelijke geluidsisolatie normen dient te voldoen. E.e.a. dus puur & alleen ter voorkoming dat er zich weer querulanten voor compensatie (red: chantage) gaan melden bij [K] .  
         
         
           Laat maar weten welke vervolgstappen je zou willen nemen. 
         
       
       
     
     
       2.9 
       In alle genoemde e-mails staat in de aanhef ‘ [A] /Gemeente [plaats A] Centrum (uitbreiding horecazaak)’ als onderwerp vermeld.  
       
     
     
       2.10 
       In een e-mail van 8 februari 2016 van [geïntimeerde] aan de interieurbouwer van [appellant] ( [E] ) staat onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           Ik ben er morgenochtend zeker bij.  
         
         
           Al is ’t maar om [K] bij te staan in z’n teleurstelling die hij vanmorgen had, toen ik hem mededeelde dat het plan van de toiletten naar 1hg een waterhoofd plan betreft & ik om meerdere redenen niet zie zitten: 
         
         
           (…) 
         
       
       
         - 6) Voorts ligt mijn vergunningsaanvraag m.b.t. de bovenwoningen thans op een haar na klaar om afgestempeld te worden&kan dit ‘toiletten-op-1hg” plan daar niet meer tussengeschoven worden. 
       
       
         - 7) Naast extra leges/architect kosten etc. kost dit bovenal weer een paar maanden tot makkelijk een half jaar vertraging/huurderving van 13 woningen die ik ondertussen niet kan verhuren. 
       
       
         - 8) & dan heb ik ’t nog niet eens over [K] z’n eigen omzet derving i.v.m. uitloop v/d verbouwing hierdoor & zijn veel hogere verbouwing & exploitatie (huur voor 1hg) kosten (welk surplus hij m.i. redelijkerwijs nooit zal terugverdienen, maar dat laatste is niet aan mij) 
       
       
     
     
       2.11 
       In een e-mail van 9 februari 2016 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde architect aan een door [appellant] ingeschakelde adviseur onder meer het volgende laten weten: 
       
       
         
           Ingevolge ons telefonisch onderhoud inzake de te gebruiken tekeningen kan ik U mede delen, dat het alternatief van twaalf woningen met horecatoiletten en gemeenschappelijke fietsenstalling t.p.v. de eerste verdieping definitief van de baan is.  
         
         
           Opdrachtgever houdt onverkort vast aan het plan voor dertien woningen, e.e.a. volgens de tekeningenschets, U gemaild 23 januari jl.; hedenochtend is de knoop doorgehakt in samenspraak met de uitbater van de begane grond horeca [A] .  
         
       
       
     
     
       2.12 
       Op 26 juli 2016 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [plaats A] (hierna: de gemeente) aan [geïntimeerde] een omgevingsvergunning afgegeven voor de realisering van 13 appartementsrechten in de panden. 
       
     
     
       2.13 
       Bij e-mail van 16 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] verzocht de twee appartementen op de eerste verdieping aan [appellant] ter beschikking te stellen per 15 november 2019 en daarvoor huurovereenkomsten ter beoordeling aan [appellant] toe te zenden.  
       
     
     
       2.14 
       
        [geïntimeerde] heeft in een e-mail van 21 november 2019 aan de gemachtigde van [appellant] bericht dat hij geen gehoor geeft aan de sommatie omdat tussen partijen niet is overeengekomen dat [appellant] een van de woningen op de eerste verdieping van het pand zou gaan huren. 
       
     
     
       2.15 
       In een schriftelijke verklaring van [F] van 12 mei 2020 staat onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           Ik ben ervan getuigen geweest dat de eigenaar (…) [geïntimeerde] , van de woning aan de [A-straat] 35-I voor, (…) heeft beloofd aan [K] . Dat wanneer de woning op de eerste etage klaar is de woning voor [K] is. [geïntimeerde] heeft in mijn bijzijn verklaard dat hij ongeveer 4m2 zal afnemen van [A] om de trap te verbreedden en in ruil hiervan [K] de woning op de eerste verdieping mogen huren en [A] kopen. 
         
       
       
     
     
       2.16 
       
         In een schriftelijke verklaring van [G] van 12 mei 2020 staat onder meer het volgende vermeld:  
         
           Hierbij verklaar ik (…) dat ik heb gehoord de woning op de eerste verdieping verhuurd zal worden aan (…) [appellant] . Dit (…) is mij verteld in het bijzijn van [H] . Ook heeft hij mij op papier blauwdrukken laten zien van hoe de verdeling gaat worden tussen de zaak en de woning. 
         
       
       
     
     
       2.17 
       In een schriftelijke verklaring van [I] van 14 mei 2020 staat onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           Ondergetekende is in 2017 door (…) [appellant] geconsulteerd in verband met een akoestisch onderzoek. Ondergetekende heeft [I] Acoustics gevraagd onderzoek te doen naar de geluidsbelasting ten gevolge van de exploitatie van zijn dancing. (…) Het onderzoek heeft meerdere maanden in beslag genomen onder andere doordat de verbouwing van de etage vlak boven [A] aan de voorzijde van het pand als opslag voor de verbouwing dienst deed en pas als laatste zou worden afgebouwd. Hierbij is steeds het uitgangspunt geweest dat deze woning als dienstwoning betrokken zou worden door de exploitant van [A] . Tijdens het akoestisch onderzoek is ook telefonisch contact geweest met [geïntimeerde] , eigenaar van het pand. Deze was op dat moment nog bezig met verbouwingen aan de diverse kamers en appartementen in het pand en gesproken is over isolatiemogelijkheden van de betreffende ruimte aan de voorzijde op de eerste verdieping. Met [geïntimeerde] is besproken dat de woningen op de eerste etage boven [A] , vanwege geluidsbelasting vanuit de dancing, dienst zouden doen als dienstwoning voor de eigenaar van [A] respectievelijk ruimte was voor horeca/toiletten en dat deze niet voor andere vormen van verhuur geschikt zou zijn. Uit ons ter beschikking gestelde correspondentie tussen [geïntimeerde] en [J] van Meester Advocaten blijkt dat deze afspraken ook zijn bevestigd en daarbij ook al de bedragen voor de betreffende ruimten zijn vermeld.  
         
         
           Ook is gesproken over passende geluidsisolatie van de vloeren en wanden van deze ruimten. Dat zou verder worden afgestemd wanneer de afbouw (…) daarvan aanstaande was. 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           voor recht wordt verklaard dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] met betrekking tot de eerste etage van het pand een huurovereenkomst tot stand is gekomen op basis van de huurprijzen die in de emailbevestiging van [geïntimeerde] van 29november 2015 staan vermeld; 
         
         
           
            [geïntimeerde] wordt veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de appartementen op de eerste etage van het pand aan [appellant] ter beschikking te stellen onder overhandiging van de sleutels, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,--; 
         
         
           
            [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten.  
         
       
       
     
     
       3.2 
       Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de woningen op de eerste verdieping van het pand recent zijn opgeleverd en dat, zoals uit het e-mailverkeer tussen partijen blijkt, [appellant] deze woningen mocht huren tegen de daarin genoemde prijzen, al dan niet met een eventuele mogelijkheid een van de appartementen gedeeltelijk om te bouwen naar een toiletgroep. De reden voor deze afspraken was volgens [appellant] dat hij grip wilde krijgen op eventuele overlastklachten van toekomstige bewoners van de eerste verdieping vanwege de op de begane grond door hem geëxploiteerde disco. De tekst van de e-mail van 29 november 2015 is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar en op basis daarvan is over de essentialia van de te sluiten overeenkomst overeenstemming bereikt, zoals ook blijkt uit drie verklaringen van derden. [geïntimeerde] heeft ten onrechte geweigerd de woningen op de eerste verdieping aan hem ter beschikking te stellen, aldus [appellant] .   
       
     
     
       3.3 
       
        [geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] gemotiveerd betwist en het volgende aangevoerd. De vorderingen hadden tegen alle eigenaars, dus ook tegen zijn echtgenote en kinderen, ingesteld moeten worden. Verder ging het overleg tussen partijen over de mogelijkheid een toiletgroep op de eerste verdieping voor [A] te realiseren en niet over het voorkomen van overlastklachten. Uit de e-mail van 29 november 2015 blijkt dat [geïntimeerde] akkoord was met de omzetting van een van de twee woningen naar een toiletruimte indien dit niet de voortgang van zijn eigen plannen zou vertragen of frustreren en verder dat weliswaar over huurprijzen is gesproken, maar niet dat daarover bindende afspraken zijn gemaakt. De mededeling van [geïntimeerde] op 8 februari 2016 dat hij afzag van het verplaatsen van de toiletgroep maakte een einde aan de onderhandelingen. De achterste woning op de eerste verdieping is al in december 2016 opgeleverd en verhuurd, zonder dat [appellant] daartegen heeft geprotesteerd, aldus [geïntimeerde] .   
       
     
     
       3.4 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en heeft daartoe het volgende overwogen. Het verweer van [geïntimeerde] dat de vorderingen tegen alle eigenaars ingesteld hadden moeten worden, gaat niet op, omdat [appellant] ervan mocht uitgaan dat [geïntimeerde] bij het maken van afspraken over de renovatie van het pand mede namens de overige eigenaren handelde. De vraag of tussen partijen een huurovereenkomst ter zake de twee woningen op de eerste verdieping van het pand tot stand gekomen is, moet worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer. Uit de e-mail van 29 november 2015 volgt niet dat tussen partijen overeenstemming bestond over de essentialia. Deze e-mail kan mogelijk als aanbod worden beschouwd, maar van een aanvaarding daarvan, in die e-mail of in de contacten voorafgaand en volgend daarop, blijkt niet. Evenmin blijkt dat het de bedoeling was van partijen dat [appellant] de woningen op de eerste verdieping van het pand mocht huren ter beheersing van de geluidsoverlast. Uit het mailverkeer voor 29 november 2015 volgt dat gesproken is over gebruik van (een gedeelte van) de eerste verdieping van het pand ten behoeve van de verplaatsing van de toiletgroep en de compensatie daarvoor en uit het mailverkeer van na 29 november 2015 dat [geïntimeerde] dat plan gemotiveerd heeft afgeblazen. Ook de door [appellant] overgelegde verklaringen leveren onvoldoende onderbouwing op voor de stelling dat tussen partijen overeenstemming is bereikt. Een relatie tussen een eventuele toezegging van [geïntimeerde] in het bijzijn van de opstellers en de e-mail van 29 november 2015 noch de huurvoorwaarden kunnen daaruit worden opgemaakt, aldus de kantonrechter.   
       
     
     
       3.5 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zeven grieven op. Met de eerste zes grieven legt [appellant] de vraag, of tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de te sluiten huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand, in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal deze grieven in verband met hun onderlinge samenhang gezamenlijk behandelen.    
       
     
     
       3.6 
       Voordat de grieven aan de orde (kunnen) komen, zal het hof echter - in verband met de devolutieve werking van het appel - eerst het verweer van [geïntimeerde] (moeten) beoordelen dat de vorderingen mede tegen zijn echtgenote en kinderen ingesteld hadden moeten worden. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] ervan kon en mocht uitgaan dat [geïntimeerde] handelde namens de overige eigenaren, aangezien hij zowel ten aanzien van het gehuurde als met betrekking tot de renovatie van de eerste verdieping van het pand steeds als (enig) contactpersoon voor [appellant] heeft gefungeerd. Dit verweer van [geïntimeerde] gaat daarom niet op.  
       
     
     
       3.7 
       Naar aanleiding van de grieven van [appellant] overweegt het hof als volgt. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter met juistheid heeft overwogen dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding en dat de vraag of hier tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand, moet worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer.  
       
     
     
       3.8 
       Het hof is van oordeel dat uit de e-mail van 29 november 2015 niet volgt dat er op dat moment overeenstemming bestond over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand, zoals [appellant] stelt. In deze e-mail worden weliswaar de huurprijzen genoemd van de op de eerste verdieping te realiseren woningen, maar uit deze e-mail blijkt ook dat het huurobject niet beide woningen betrof en dat het huurobject nog niet definitief vaststond omdat [appellant] dienaangaande een keuze moest maken. Immers, na de alinea waarin de huurprijzen zijn weergegeven, schrijft [geïntimeerde] dat hij akkoord gaat met omzetting van een van de woningen naar een toiletgroep ten behoeve van [appellant] onder de voorwaarde dat zijn eigen renovatieplan daardoor geen vertraging oploopt en dat [appellant] hem heeft laten weten dat zijn voorkeur uitgaat naar de voorste woning. [geïntimeerde] voegt daar dan nog aan toe dat hij denkt dat dit ook gunstiger is voor de vluchtwegeisen omdat men dan via een interne trap direct aan de voorgevel staat. Gelet hierop heeft [appellant] de e-mail van 29 november 2015 slechts kunnen en mogen opvatten als een voorwaardelijk aanbod om ter plaatse van een van de woningen op de eerste verdieping een toiletgroep te laten realiseren en (alleen) die ruimte dan te huren tegen de in deze e-mail genoemde huurprijzen. 
       
     
     
       3.9 
       Deze uitleg vindt ook bevestiging in de e-mails van 18 november 2015 en 23 november 2015 van mr. [J] , die aan de e-mail van 29 november 2015 vooraf gingen. Die beide e-mails gaan over de eventuele mogelijkheid om op de eerste verdieping een toiletgroep te realiseren ten behoeve van [A] en de compensatie die [appellant] in dat geval aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn. Dat het overleg tussen partijen (alleen) daarover ging en niet (ook) over de huur van de woningen op de eerste verdieping als zodanig, blijkt eveneens uit de onderwerpregel van de e-mails van 18 november 2015, 23 november 2015 en 29 november 2015, waarin als onderwerp ‘ [A] / Gemeente [plaats A] Centrum (uitbreiding horecazaak) vermeld staat.  
       
     
     
       3.10 
       Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn stelling dat het voorwaardelijke aanbod van [geïntimeerde] vervolgens door hem is aanvaard. [appellant] heeft in dit verband allereerst gewezen op e-mailcorrespondentie tussen hemzelf en mr. [J] en op de omstandigheid dat hij na de e-mail van 29 november 2015 interieurbouwer [E] en brandveiligheidsexpert [D] heeft ingeschakeld. Een aanvaarding vereist echter een daartoe strekkende verklaring van [appellant] die [geïntimeerde] heeft bereikt, en dat blijkt daaruit niet. [appellant] heeft verder nog aangevoerd dat mr. [J] [geïntimeerde] op 10 december 2015 ervan op de hoogte heeft gesteld dat [appellant] de juistheid van de afspraken van 29 november 2015 heeft bevestigd, maar dit is door [geïntimeerde] betwist en op geen enkele manier door [appellant] onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Ook de stelling van [appellant] dat hij het aanbod in het najaar van 2019 heeft aanvaard, gaat niet op. Het hof is van oordeel dat de mededeling op 8 en 9 februari 2016 van [geïntimeerde] dat hij afzag van de verplaatsing van de toiletgroep naar de eerste verdieping, te beschouwen is als een herroeping van zijn voorwaardelijke aanbod. Daarna kon dit voorwaardelijke aanbod dus niet meer door [appellant] worden aanvaard. 
       
     
     
       3.11 
       Anders dan [appellant] stelt, volgt uit de omstandigheid dat mr. [J] aan [geïntimeerde] een niet-meetverklaring heeft toegestuurd en dat [geïntimeerde] nadien de huurders in het pand niet-meetverklaringen heeft laten ondertekenen, niet dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand. Weliswaar komt in de e-mail van 29 november 2015 de mogelijkheid om in de huurovereenkomsten met huurders in het pand een niet-meetverklaring te laten ondertekenen aan de orde, maar van enig verband tussen die mogelijkheid enerzijds en het voorwaardelijke aanbod van [geïntimeerde] anderzijds, blijkt niet.  
       
     
     
       3.12 
       Dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand, blijkt evenmin uit de door [appellant] overgelegde verklaringen van [F] , [G] en [I] . De verklaringen van [F] en [G] zien slechts op één, niet nader omschreven, woning op de eerste verdieping van het pand en vermelden niet wanneer, waar en onder welke voorwaarden een van de woningen op de eerste verdieping van het pand door [geïntimeerde] aan [appellant] is toegezegd. [I] verklaart verder weliswaar dat hij telefonisch met [geïntimeerde] heeft gesproken, maar niet dat tijdens dat telefoongesprek de gestelde overeenstemming over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot de twee woningen op de eerste verdieping van het pand aan de orde is gekomen. Integendeel, hij verwijst dienaangaande in zijn verklaring (alleen) naar de e-mailwisseling tussen [geïntimeerde] en mr. [J] . Dat tijdens het telefoongesprek tussen [I] en [geïntimeerde] zou zijn besproken dat de eerste verdieping van het pand dienst zou doen als dienstwoning en horeca/toiletten vanwege de geluidsbelasting vanuit het gehuurde, is niet te rijmen met het feit dat [I] volgens zijn verklaring pas in 2017 is ingeschakeld door [appellant] , terwijl [geïntimeerde] het plan om de toiletgroep eventueel naar de eerste verdieping te verplaatsen al op 8 en 9 februari 2016 had afgeblazen.   
       
     
     
       3.13 
       De uitleg dat de e-mail van 29 november 2015 slechts een voorwaardelijk aanbod bevatte met betrekking tot een van de beide woningen op de eerste verdieping van het pand en dat dit voorwaardelijke aanbod op of omstreeks 9 februari 2016 door [geïntimeerde] is herroepen, vindt ten slotte bevestiging in de omstandigheid dat uit niets blijkt dat [appellant] gedurende de periode tussen 9 februari 2016 en het najaar van 2019 aanspraak heeft gemaakt op nakoming van de gestelde afspraken over de huur van de twee woningen op de eerste verdieping van het pand. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat hij meende dat de woningen in het pand tijdens de renovatie alleen als anti-kraak in gebruik werden gegeven en niet mochten worden verhuurd, alsmede dat de renovatie pas in november 2019 was afgerond, maar dit is door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken en staat overigens ook niet in de weg aan een aanspraak zoals hiervoor bedoeld.  
       
     
     
       3.14 
       Op grond van het voorgaande is het hof met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. Daarop stuiten de eerste zes grieven af. Aan bewijslevering komt het hof dan niet toe. De zevende grief bevat geen zelfstandige klachten, maar bouwt voort op de eerdere grieven en behoeft daarom evenmin afzonderlijke bespreking 
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Het hoger beroep heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in  appel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. J.C.W. Rang en mr. D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.