ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:1183

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2015:1183 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-04-2015 / 13-00945

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2015-04-02

Zaaknummer: 13-00945

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:1183

---

WOZ. Woonboerderij. Op de onroerende zaak rust zowel een woon- als een agrarische bestemming. De agrarische bestemming kan met een kleine aanpassing van het bestemmingsplan gewijzigd worden in een woonbestemming.  
         Hof: in het algemeen heeft een agrarische bestemming een waardedrukkend effect. Nu het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de bestaande agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming, kan niet worden gezegd dat van de agrarische bestemming een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dat hier rekening mee moet worden gehouden. 
         Omdat de gebezigde referentieobjecten anders dan de onroerende zaak alleen een woonbestemming hebben, kunnen zij niet dienen ter onderbouwing van de WOZ waarde. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Waarde in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer   
     Kenmerk: 13/00945 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende],  
       
       wonende te [woonplaats], 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       
         en het incidentele hoger beroep van  
       
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Breda, 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 24 juli 2013, nummer AWB 12/7597, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar 
       
     
     
     
       betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 283 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 934.000. Tevens is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (eigenarenbelasting) voor het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 november 2012 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 850.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en hem gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.  
         Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep bij het in 1.5 genoemde schrijven beantwoord.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft bij schrijven van 4 april 2014, ingekomen bij het Hof op 9 april daaropvolgend, gerepliceerd. Een afschrift hiervan is aan de Heffingsambtenaar gezonden.  
       
     
     
       1.6. 
       De zitting heeft plaatsgehad op 24 november 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde de heer [A], tot bijstand vergezeld van mevrouw [B], taxateur te [C], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D], tot bijstand vergezeld van de heer [E], taxateur. 
       
     
     
       1.7. 
       Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft ieder van de partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.8. 
       Het Hof heeft aan het slot van deze zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.9. 
       Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       
         Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woonboerderij met een loods/schuur en een inpandig atelier, ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente [F], sectie [--], nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3], [nummer 4], [nummer 5] en [nummer 6], ter grootte van 53.095 m². Van de totale oppervlakte is 2.500 m2 meegetaxeerd. 
         De woonboerderij is oorspronkelijk gebouwd omstreeks 1926 en gerenoveerd omstreeks 2007-2008. De schuur is gebouwd omstreeks 1991. De inhoud van de woonboerderij is 1.187 m3 en van het inpandig atelier 486 m3. De oppervlakte van de schuur is 294 m2. In het vigerende bestemmingsplan is de woning aangemerkt als bedrijfswoning. Op de onroerende zaak rust zowel een woon- als een agrarische bestemming. De agrarische bestemming kan met een kleine aanpassing van het bestemmingsplan gewijzigd worden in een woonbestemming. 
         In 2001 is de milieuvergunning voor het gehele melkveebestand ingetrokken, waardoor er op het onroerende zaak bedrijfsmatig geen vee meer mag worden gestald. 
       
       
     
     
       2.2. 
       De woonboerderij is traditioneel gebouwd, met een schilddak (voorhuis) en een zadeldak (achterhuis), gedekt met pannen en voorzien van 7 dakkapellen. De daken zijn geïsoleerd, de ramen zijn grotendeels voorzien van dubbel glas. De kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het pand is goed. Het object is gesitueerd aan de rand van [G], gemeente [woonplaats], tussen de [a-straat] enerzijds en de [A00] en de [H] anderzijds. De ligging is aan een eigen verharde weg, uitkomend op de [a-straat]. Aan dit pad liggen nog vier panden, de onroerende zaak ligt op het eind ervan. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Ten laste van het gedeeltelijk mee te taxeren perceel [--] [nummer 1] is een erfdienstbaarheid gevestigd om te komen van en te gaan naar de [a-straat].  
         Voorts zijn de percelen [--] [nummer 3], [--] [nummer 1] en [--] [nummer 6] belast met een opstalrecht voor nutsvoorzieningen van [J] BV en is perceel [--] [nummer 1] belast met een zakelijk recht ten behoeve van [K] NV en met twee zakelijke rechten ten behoeve van [L]. 
         Op de percelen [--] [nummer 2], [--] [nummer 4] en [--] [nummer 5] rusten geen zakelijke rechten. 
         Behoudens een gedeelte van perceel [--] [nummer 1] ter grootte van 2.500 m2 betreffen dit perceel en de andere percelen cultuurgrond die als zodanig is vrijgesteld. 
       
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft de onroerende zaak via een akte van ruiling en levering van 1 mei 2007 verkregen van de gemeente [woonplaats]. De gemeente [woonplaats] heeft daarbij een registergoed van belanghebbende verkregen met een waarde van € 1.260.000. In de notariële afrekening is ter zake van de overdrachtsbelasting een waarde/heffingsmaatstaf van de onroerende zaak gehanteerd van € 470.500. De onroerende zaak is na aankoop verbouwd, deze verbouwing is afgerond in juni 2008. De bouwleges voor die verbouwing zijn berekend over een bedrag van € 208.000.  
       
     
     
       2.5. 
       Ter onderbouwing van de door hem in beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 934.000, heeft de Heffingsambtenaar een niet gedateerd taxatierapport van mevrouw [M] overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 gesteld op € 1.284.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 bouwjaar 
               
               
                 grootte 
               
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 verkoopprijs 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 1,  
                 
                  [N]
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1803, renovatie 2004 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1.240 m³ 
                 13.665 m² 
                 waarvan 10.865 m2 
                 grasland 
               
               
                 30 oktober 2009 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 € 1.400.000 
                 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 7  
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 1939 
                 
               
               
                 801 m³ 2.280 m²  
               
               
                 27 mei 2010 
                 
               
               
                 € 1.385.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 305  
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 1925 
                 
               
               
                 444 m³ 3.155 m² 
               
               
                 5 december 2011 
                 
               
               
                 € 830.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [e-straat] 10 
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 1928 
                 
               
               
                 1.069 m³ 1.621 m² 
               
               
                 15 februari 2012 
                 
               
               
                 € 920.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [f-straat] 24 
                 
                  [N]
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1974 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 735 m³ 4.840 m² 
                 waarvan 3.610 m2 
                 grasland 
                 
               
               
                 2 september 2011 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 € 825.100 
                 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [g-straat] 3 
                 
                  [N]
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1977 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1.089 m³ 4.710 m² waarvan 2.510 m2 
                 grasland 
               
               
                 7 oktober 2010 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 € 675.100 
                 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 42 
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 1933 
                 
               
               
                 612 m³ 940 m² 
               
               
                 2 februari 2011 
                 
               
               
                 € 630.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [h-straat] 10 
                 
                  [P]
                 
               
               
                 1850 
                 Renovatie 1991 
               
               
                 1.059 m³ 12.145 m² 
               
               
                 5 maart 2010 
               
               
                 € 884.871 
               
             
           
         
       
       
       
         Al deze objecten zijn gelegen in de gemeente [woonplaats]. In de van dit rapport deel uitmakende matrix is aan de uitstraling en de ligging van alle objecten het cijfer 3 toegekend, inhoudende dat uitstraling en ligging vergelijkbaar zijn met de uitstraling en ligging van de onroerende zaak. Het taxatierapport bevat gegevens, waaronder foto’s, van de onroerende zaak en van de referentieobjecten. 
       
       
     
     
       2.6. 
       In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een matrix van de heer [E], taxateur, overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is berekend op € 934.000. In deze matrix zijn de eerdergenoemde referentieobjecten [b-straat] 1, [d-straat] 305, [f-straat] 24, [g-straat] 3 en [h-straat] 110 opgenomen. De taxateur heeft hieraan toegevoegd de door belanghebbendes taxateur, mevrouw [B], als makelaar/taxateur verbonden aan [Q] BV te [C], aangevoerde referentieobjecten [i-straat] 4 en 5 te [woonplaats]. In deze matrix wordt, in afwijking van de door haar vermelde gegevens, aangegeven dat het object [i-straat] 4 is getransporteerd op 24 april 2012, is verkocht voor € 400.000 en een inhoud heeft van 720 m3 en dat het object [i-straat] 5 een inhoud heeft van 716 m3.  
       
     
     
       2.7. 
       Aan de hand van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen heeft de heer [E] de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 als volgt gewaardeerd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 inhoud 
               
               
                 waarde per m³/m² 
               
               
                 waardeonderdeel 
               
             
             
               
                 woning + atelier 
               
               
                 1.187 + 486 m³ 
               
               
                 € 320 per m³ 
               
               
                 € 535.000 
               
             
             
               
                 vrijstaande schuur/loods (2002) 
               
               
                 294 m² 
               
               
                 € 120 per m² 
               
               
                 € 35.000 
               
             
             
               
                 grond bij woonhuis en vrijstaande schuur 
               
               
                 4.000 m² 
               
               
                 € 70 per m² 
               
               
                 € 280.000 
               
             
             
               
                 totaal waarde agrarisch object 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 850.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport van 7 oktober 2013 van mevrouw  [B], overgelegd. Zij heeft aangegeven dat de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2011 € 664.000 is. De door mevrouw [B] gehanteerde referentieobjecten zijn:  
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 bouwjaar 
               
               
                 grootte 
               
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 verkoopprijs 
               
             
             
               
                 
                  [i-straat] 4 
                 
                  [woonplaats]
                 
                 
               
               
                 
                 1930 
                 
               
               
                 750 m³ 8.820 m² 
                 
               
               
                 1 augustus 2013 
                 
                 
               
               
                 € 395.000 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [i-straat] 5  
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 1600 
                 
               
               
                 1.550 m³ 17.275 m²  
               
               
                 11 maart 2013 
                 
               
               
                 € 450.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [j-straat] 147  
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                 
               
               
                 610 m³ 750 m² 
               
               
                 2 januari 2012 
                 
               
               
                 € 132.000 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In incidenteel hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde € 934.000 bedraagt. Ter ondersteuning van deze door hem bepleite waarde heeft de Heffingsambtenaar zich beroepen op de in 2.6 genoemde matrix.  
       
     
     
       2.10. 
       In Artikel 5. Agrarisch gebied onder 5.2 Beschrijving in hoofdlijnen van het bestemmingsplan buitengebied van de gemeente [woonplaats], wordt in hoofdlijnen beschreven op welke wijze met het plan de doeleinden, die ingevolge artikel 5.1. aan deze gronden zijn toegekend, worden nagestreefd. 
       
       
         Paragraaf III. Wonen, luidt – voor zover hier van belang -: 
       
       
       
         ‘1. Een verdere verdichting van de woonfunktie in het buitengebied wordt niet wenselijk geacht. Op dit uitgangspunt bestaat de volgende uitzondering: 
       
       a. met toepassing van het in artikel 18. bepaalde, kan de verbouw van boerderijen tot      burgerwoningen mogelijk worden gemaakt, mits: 
       
             - het aantal woningen niet wordt vermeerderd, behoudens een woningsplitsing in ten        hoogste 2 woningen, uitsluitend indien: 
              + (…) 
              + de betreffende agrarische bedrijfswoning gelegen is in een reeds bestaande          woningkluster of lintbebouwing. Deze betreffen: (…) [a-straat] 181 – 356.’ 
       
       
     
     
       2.11. 
       Ingaande 20 februari 2011 is de milieuvergunning voor het gehele veebestand ingetrokken, zodat er bedrijfsmatig geen vee meer mag worden gestald. Het object is gelegen in een agrarisch gebied met kernrandligging. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de vraag welke de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum is. 
       
       
         Belanghebbende bepleit een waarde van € 664.000 exclusief de waarde van de cultuurgronden ten bedrage van € 200.500, derhalve een waarde van € 463.500. De Heffingsambtenaar is primair van oordeel dat de waarde € 934.000 bedraagt. Subsidiair is hij van oordeel dat de door de Rechtbank op € 850.000 vastgestelde waarde op basis van de berekening als agrarisch object, niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht, maar daaraan geen nieuwe argumenten toegevoegd.  
         Belanghebbende heeft bij deze gelegenheid te kennen gegeven dat [b-straat] 1 en [f-straat] 24 objecten met een woonbestemming zijn die iedere burger kan kopen. Het is niet juist dat er op eenvoudige wijze een andere bestemming aan een object kan worden gegeven. De erfdienstbaarheid is gewaardeerd op nihil. 
       
       
       
         De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat er op de onroerende zaak een woonbestemming en een agrarische bestemming rusten en dat het in de gemeente [woonplaats] niet ongebruikelijk is dat een woning met agrarische bestemming is omgezet in een woning met een woonbestemming. In 20 tot 30 gevallen is dat gebeurd. Er mag geen veehandel meer terug komen. Wel mag vee worden ingeschaard, hetgeen vanaf bijna het begin gebeurt. 
         Er rust een agrarische bestemming op maar het is makkelijk om de bestemming gewijzigd te krijgen. De waardedrukkende invloed van de agrarische bestemming is niet zo erg hoog. Het object ligt tegen [G] aan, het is warme grond met een verwachtingswaarde. De mogelijkheid dat de woonkern wordt uitgebreid, kan niet worden uitgesloten. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 463.500 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moet deze waarde worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar deze prijs dient te worden bepaald 1 januari 2011 is. 
       
     
     
       4.2. 
       Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar beroept zich op de in 2.2 genoemde matrix en ter ondersteuning daarvan op de gegevens van zeven referentieobjecten. De onroerende zaak is beschreven in het in 2.5 genoemde taxatierapport en in dit taxatierapport zijn ook de gegevens van de referentieobjecten [b-straat] 1, [d-straat] 305, [f-straat] 24, [g-straat] 3 en [h-straat] 110 opgenomen. 
       
     
     
       4.4. 
       
         In zijn rapport heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar te kennen gegeven dat de uitstraling en de ligging van de referentieobjecten gelijk is aan die van de onroerende zaak en dat het onderhoud van [g-straat] 3 en [h-straat] 10 redelijk is in vergelijking met de onroerende zaak. Het zijn woonboerderijen of vrijstaande woningen. 
         
          [i-straat] 4 en [i-straat] 5 zijn eveneens vrijstaande woonboerderijen. 
       
       
       
         
           Waardedrukkende factoren 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met waardedrukkende factoren, in het bijzonder de op de onroerende zaak rustende zakelijke rechten en de omstandigheid dat als gevolg van de op de onroerende zaak rustende agrarische woon/bedrijfsbestemming de kopersmarkt beperkt is tot agrarische ondernemers. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Met betrekking tot de op de onroerende zaak rustende bestemming overweegt het Hof het volgende. 
         Belanghebbende stelt dat de bestemming van de onroerende zaak sedert 1997, het laatst van kracht geworden bestemmingsplan, onveranderd is gebleven, namelijk agrarische bestemming en dat de woning een bedrijfswoning van het type woonboerderij is. De Heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat het object alleen als woonboerderij wordt gebruikt, dat het bijgebouw hobbymatig wordt gebruikt en dat er geen melkvee wordt  gehouden. Er wordt geen agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Ingaande 20 februari 2011 is de milieuvergunning voor het gehele veebestand ingetrokken en er zal geen milieuvergunning meer worden verleend. Voorts heeft hij aangevoerd dat de agrarische bestemming makkelijk is te wijzigen in een woonbestemming, dat deze procedure hoogstens drie tot vier maanden in beslag neemt en dat in 20 tot 30 gevallen daadwerkelijk zo’n bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden.  
       
       
     
     
       4.7. 
       Vaststaat dat de onroerende zaak een woonboerderij is mét agrarische bestemming. Uit de onder 2.10 gedeeltelijk geciteerde passages uit het bestemmingsplan leidt het Hof af dat de onderhavige agrarische bedrijfswoning (een boerderij) kan worden verbouwd tot burgerwoning, nu deze is gelegen in het in het bestemmingsplan aangegeven woningcluster of lintbebouwing. 
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft een agrarische bestemming in het algemeen een waardedrukkend effect. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de bestaande agrarische bestemming binnen overzienbare tijd betrekkelijk eenvoudig te wijzigen in een woonbestemming. Gelet hierop kan in het onderhavige geval niet worden gezegd dat van de agrarische bestemming een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dat hier rekening mee moet worden gehouden. 
       
     
     
       4.9. 
       
         Belanghebbende voert aan dat de ligging nabij de rijksweg A [00] en de [H] en de gevestigde zakelijke rechten een negatief effect hebben op de waarde van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van de rijksweg A [00] en de daarachter gelegen hogesnelheidslijn en met de zakelijke rechten. Wat de ligging betreft heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de vergelijkbare ligging van de referentieobjecten ten opzichte van de rijksweg en de hogesnelheidslijn.. De zakelijke rechten rusten voornamelijk op de vrijgestelde cultuurgrond en zijn voor het overige verdisconteerd in de waarde per vierkante meter. 
         
           Cultuurgrondvrijstelling 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende stelt voorts dat geen rekening is gehouden met de cultuurgrondvrijstelling en hij concludeert dat de WOZ waarde met het bedrag van de vrijstelling dient te worden verminderd. Het Hof kan hem hier niet in volgen. In het onder 2.5 vermelde taxatierapport wordt melding gemaakt van 49.866 m2 cultuurgrond en uit de daarbij horende matrix blijkt dat deze cultuurgrond niet in aanmerking is genomen. Deze grief faalt.   
       
       
         
           Referentieobjecten 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar gebezigde referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat deze een woonbestemming hebben, terwijl de onroerende zaak een woon- én agrarische bestemming heeft. De in hoger beroep door de Heffingsambtenaar ingebrachte matrix kan evenmin dienen ter onderbouwing van de waarde, nu daarin niet inzichtelijk is gemaakt hoe de aan enig referentieobject ontleende gegevens zijn herleid naar de waardering van de onroerende zaak. Dat nauwelijks of geen verkopen van woningen met een dubbele bestemming voorhanden zijn, maakt dit niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.12. 
       Nu de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag eveneens ontkennend en overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       4.13. 
       Belanghebbende gaat bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde ervan uit dat wettelijke gebruiksbeperkingen als gevolg van de agrarische bestemming van de onroerende zaak de kring van potentiële kopers beperkt tot agrarische ondernemers. Ter illustratie wijst hij daarbij op een uitspraak van de Raad van State van 25 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1268. Zoals het Hof in 4.8 heeft overwogen, kan in het onderhavige geval niet worden gezegd dat van de agrarische bestemming een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dat hiermee rekening moet worden gehouden.  Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. 
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in het economische verkeer van het pand per 1 januari 2011 in goede justitie vaststellen op € 850.000.  
       
     
     
       4.15. 
       Voor zover belanghebbende zich beroept op de waarde die voor voorafgaande tijdvakken aan de onroerende zaak is toegekend, verwerpt het Hof dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter.  
       
     
     
       4.16. 
       Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De slotsom is dat het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond zijn en dat de uitspraak van de Rechtbank, met verbetering van gronden als hiervoor vermeld, dient te worden bevestigd. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond, en 
       
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
     
     
       Aldus gedaan op 2 april 2015 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, P.C. van der Vegt en J.W. Verstraate, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.