ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:5430

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:5430 Gerechtshof Amsterdam , 21-12-2017 / 15/00073

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-12-21

Zaaknummer: 15/00073

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:5430

---

Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; wijziging in de zin van art. 18, lid 3, aanhef en onder b, Wet WOZ? WOZ- waarde niet te hoog vastgesteld

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 15/00073 
     
     
     
       21 december 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z] , belanghebbende, 
       gemachtigde: G. Veldhuisen  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 13 januari 2015 in de zaak met kenmerk AMS 14/181 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: WOZ-waarde) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 294.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2013 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van  
         23 december 2013 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 258.000 en dienovereenkomstig de aanslag OZB verlaagd.  
       
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij uitspraak van 13 januari 2015 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist: 
       
       
         “De rechtbank:  
         - verklaart het beroep gegrond;  
         - vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij geweigerd is aan eiser een deskundigenvergoeding toe te kennen; 
         - veroordeelt verweerder tot vergoeding aan eiser van de door eiser in bezwaar gemaakte deskundigenkosten ad € 363; 
         - verklaart het beroep ongegrond voor het overige; 
         - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden; 
         - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 974.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 15/00633 en 16/00095 tot en met 16/00097. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek is heropend en op 14 november 2017 heeft een nadere zitting plaatsgevonden. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 16/00137 tot en met 16/00141 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning plaatselijk bekend als [de woning] te [Z] (hierna: de woning).  
       
       
         2.2.1. 
         De woning is een omstreeks 1899 gebouwde eengezinswoning met zolder en een berging en is grotendeels opgetrokken uit hout. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel is 310 m². Belanghebbende houdt het perceel grond in erfpacht.  
         
       
       
         2.2.2. 
         Aan de woning hebben vanaf 2012 tot in het eerste kwartaal van 2013 ingrijpende restauratiewerkzaamheden plaatsgevonden; onder andere de houten zijwanden en het dak zijn gerenoveerd. Op 1 januari 2013 was – dat is op de zitting van 19 september 2017 bij het Hof zijdens belanghebbende verklaard – vier vijfde deel van de restauratiewerkzaamheden verricht.  
         
       
       
         2.3.1. 
         De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de na bezwaar vastgestelde waarde van € 258.000 van de woning een “Overzicht taxatiewaarden” opgenomen met – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van drie woningen (hierna samen aangeduid als de vergelijkingsobjecten):  
         
         
           
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 1]
                     
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 2]
                     
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 3]
                     
                   
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   1926 
                 
                 
                   1967 
                 
                 
                   1899 
                 
               
               
                 
                   Woonoppervlakte 
                 
                 
                   106 m² 
                 
                 
                   115 m² 
                 
                 
                   138 m² 
                 
               
               
                 
                   Kaveloppervlakte 
                 
                 
                   214 m² 
                 
                 
                   970 m² 
                 
                 
                   673 m² 
                 
               
               
                 
                   Berging 
                   Zolder 
                 
                 
                   € 4.000 
                   - 
                 
                 
                   € 4.000 
                   - 
                 
                 
                   € 4.000 
                   € 8.000 
                 
               
               
                 
                   Transactiedatum 
                 
                 
                   1 november 2011 
                 
                 
                   3 april 2012 
                 
                 
                   2 september 2011 
                 
               
               
                 
                   Transactieprijs 
                 
                 
                   € 420.000 
                 
                 
                   € 425.000 
                 
                 
                   € 525.000 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m² 
                   - Woningdeel 
                   - Kavel 
                 
                 
                   
                   € 2.789 
                   € 558 
                 
                 
                   
                   € 2.329 
                   € 161 
                 
                 
                   
                   € 2.243 
                   € 295 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.3.2. 
         Het [vergelijkingsobject 2] is opgetrokken uit hout. De twee andere [vergelijkingsobjecten 1 en 3] zijn opgetrokken uit steen.  
         
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft in eerste aanleg een zogenoemde waardeverklaring ingebracht, opgemaakt door A.G.M. Barnhoorn Groenendijk, makelaar o.g. RMT (hierna: Barnhoorn), waarin de woning van belanghebbende – na afronding van bovengenoemde restauratiewerkzaamheden – op 7 mei 2013 is gewaardeerd op € 225.000. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Tot de gedingstukken behoort een in eerste aanleg overgelegde verklaring met dagtekening 28 oktober 2014 van [naam persoon] . De verklaring luidt – voor zover hier relevant – als volgt: 
         “Ondergetekende, (…) [naam persoon] (…) 
         verklaart hierbij: 
       
       
       
         sedert d.d. 20-09-2013 eigenaar te zijn van (…) [object 4] (…) 
         Koopsom: € 265.000,- 
       
       
       
         Het object is onderhands aangekocht zonder dat verkoper (vorige eigenaar [naam persoon] ) dit vooraf publiekelijk bekend heeft gemaakt middels bijvoorbeeld advertenties. 
       
       
       
         Het object is na aankoop niet gerestaureerd of zijn er andere onderhoudswerkzaamheden aan verricht, omdat het in een onberispelijke staat van onderhoud verkeerde en nog verkeerd. (…)”  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde Overzicht taxatiewaarden – een WOZ-waarde van € 258.000.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde voor de woning van € 200.000. In hoger beroep voert belanghebbende – kort gezegd – het volgende aan: 
       
       - De woning was op 1 januari 2013 nog niet volledig gerenoveerd. Op 7 mei 2013 heeft Barnhoorn (zie 2.4) de waarde van de woning na afronding van de herstelwerkzaamheden getaxeerd op € 225.000. Rekening houdend met de op 1 januari 2013 nog niet verrichte herstelwerkzaamheden, moet de waarde op € 200.000 worden gesteld, aldus belanghebbende.  
       
       - De woning is vanwege het unieke karakter niet vergelijkbaar met [vergelijkingsobject 2] . De woning is het meest vergelijkbaar met de onder 2.5 vermelde woning [object 4] . Verder wijst belanghebbende in dit verband op een verkooptransactie van de woning [object 5] die in 2012 heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 245.000. 
       
       - De taxateurs van de heffingsambtenaar hebben de woning niet inpandig opgenomen. De woning is op 22 januari 2013 door P.A. Mulders en D. Istek-Arar alleen van de buitenzijde globaal bekeken en daarbij is vastgesteld dat de fundering is weggezakt en de woning scheef staat. Bij een inpandige opname hadden de taxateurs kunnen waarnemen dat door deze scheefstand de oppervlakte aanzienlijk minder was dan bij haaks staande buitenmuren.        
       
       - De oppervlakte van de woning is (los van vorenbedoelde scheefstand) 98,6 m² in plaats van 120 m², waarvan de heffingsambtenaar bij de waardering uit gaat. Belanghebbende (althans zijn gemachtigde) baseert het hem voorgestane oppervlak op zelf met een meetlint verrichte opmetingen en heeft in dat verband verwezen naar een in hoger beroep overgelegde met de hand getekende plattegrond van de woning. 
       
       - De zolder(ruimte) van de woning is niet bruikbaar. Ten onrechte is aan de zolderruimte een waarde van € 8.000 toegekend. 
       
       - Bij de waardering is geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met verschillen in ligging tussen de woning en [vergelijkingsobject 2] . De woning is gelegen direct naast het [sportpark] (waar ook grootschalige jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd) alsook naast een intensief gebruikte verkeersader naar de [snelweg X] , met alle overlast van dien (geluid, milieu, drukte, parkeer). [vergelijkingsobject 2] is daarentegen gelegen in het centrum van het historische dorp [A] op een rustige plek aan het water.  
       
       - Belanghebbende wijst op de voor de jaren 2014, 2015 en 2016 vastgestelde WOZ-waardes van de woning en concludeert dat ook op basis daarvan dat de WOZ-waarde voor onderhavig jaar moet worden vastgesteld op € 200.000.  
       
     
     
       3.4. 
       Tussen partijen is – gelet op het verhandelde ter zitting van 19 september 2017 – niet langer in geschil i) dat geen erfpacht correctie is toegepast, zodat op dit punt geen geschil bestaat, en dat de heffingsambtenaar terecht eenmaal een kostenvergoeding voor bezwaar (rechtsbijstand) heeft toegekend.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Zij heeft daartoe – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist: 
       
       
         “5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
         6. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2012. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. Anders dan eiser stelt, moet de waarde van de woning daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2013 en dus na de restauratie en herstelwerkzaamheden in de loop van 2012 en 2013. Verweerder heeft terecht deze waardevermeerdering door restauratie en herstel meegenomen bij de waardering. Deze beroepsgrond wordt verworpen.  
         (…)  
       
     
     
       8.1. 
       De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser niet vergelijkbaar met de woning vanwege hun bouwkundige aard. Alle vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser goed onderheid, hebben een deugdelijke fundering en zijn opgetrokken in steen. Daarnaast is de woning, in tegenstelling tot de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, direct naast het sportpark gelegen waardoor regelmatig sprake is van geluids-, verkeers- en parkeeroverlast. Eiser heeft gesteld dat op 20 september 2013 de woning aan de [object 4] is verkocht voor een bedrag van € 265.000, terwijl hier sprake is van een vrijstaande woning met een deugdelijke fundering, geheel van steen opgetrokken en in onberispelijke staat.  
     
     
       8.2. 
       Verweerder heeft gesteld dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum 1 januari 2012 zijn verkocht en dat deze verkopen voldoen aan de eisen op grond van de Wet WOZ. Rekening houdend met de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van eiser van € 1.058 en de gemiddelde gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten van € 2.453 is volgens verweerder duidelijk dat rekening is gehouden met verschillen in bouwkundige aard en dat de woning van eiser niet te hoog is gewaardeerd.  
     
     
       8.3. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank zijn [vergelijkingsobjecten 1 en 3] niet goed vergelijkbaar met de woning van eiser omdat beide objecten zijn opgebouwd uit steen, terwijl de woning van eiser grotendeels uit hout is opgetrokken. Deze vergelijkingsobjecten zijn daarom niet bruikbaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.  
         
          [vergelijkingsobject 2] is naar het oordeel van de rechtbank wel vergelijkbaar met de woning van eiser. Deze woning heeft wel een grotere kavel dan de woning van eiser, maar het woningdeel is wat kleiner. Het door eiser genoemde verschil in onderhoudstoestand tussen dit object en de woning is voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere vierkante meterprijs die verweerder heeft gehanteerd voor de woning van eiser (€ 1.058 ten opzichte van € 2.329 voor het woningdeel van het vergelijkingsobject). Wat betreft de gestelde ongunstige ligging van de woning, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er ten opzichte van het vergelijkingsobject voor de woning een waardedruk voortvloeit uit de nabijheid van een sportpark.  
       
     
     
       8.4. 
       
         Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld. De hiertegen gerichte beroepsgrond wordt verworpen. 
         9. Naar aanleiding van de stelling van eiser dat de woning door de taxateur niet inpandig is opgenomen, hetgeen ter zitting namens verweerder is betwist, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens vaste rechtspraak, zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860, is de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Voor zover de woning niet inpandig is opgenomen, kan dat naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet afdoen aan de vastgestelde waarde, reeds omdat eiser niet of onvoldoende heeft gesteld om te onderbouwen dat door het achterwege laten van een inpandige opname de onderhoudstoestand van de woning door verweerder onjuist is ingeschat. De beroepsgrond slaagt niet. 
         (…)” 
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt. 
       
         4.3.1. 
         Het Hof merkt  – evenals de rechtbank – de in 2012 verrichte (en in het eerste kwartaal van 2013 afgeronde) restauratiewerkzaamheden, die, zo is door partijen eenparig verklaard, op 1 januari 2013 voor vier vijfde deel waren voltooid (zie 2.2.2), aan als een wijziging als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. Dit houdt in dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2013 en dat bij de onderhavige waardering aldus rekening wordt gehouden met de tot die datum verrichte restauratiewerkzaamheden. Het Hof acht met de rechtbank aannemelijk dat een restauratie als de onderhavige, die op 1 januari 2013 voor vier vijfde deel was voltooid, een waardevermeerdering met zich brengt.  
         
       
       
         4.4.1. 
         Partijen twisten in hoger beroep over de oppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat de oppervlakte 120 m² is en dat die oppervlakte is gemeten conform de meetinstructies ‘NEN 2850’, welke norm de gemeente voor alle te waarderen objecten hanteert. Belanghebbende stelt daartegenover dat de oppervlakte op basis van een eigen opmeting 98,6 m² is. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat zijn meting niet op enige normering is gebaseerd. 
         
       
       
         4.4.2. 
         Het Hof heeft geen aanleiding om aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakte van 120 m² te twijfelen nu de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat deze meting NEN 2850-conform is, welke norm hij voor alle (referentie)objecten hanteert. Naar het oordeel van het Hof verdient een dergelijke consequent toegepaste meetwijze, in het kader van de onderlinge vergelijking, de voorkeur boven het opmeten met de hand zoals belanghebbende dat heeft gedaan. Het Hof gaat daarom uit van een oppervlakte van 120 m². 
         
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de twee uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Naar het oordeel van het Hof vindt de vastgestelde waarde van € 258.000 (na bezwaar) echter voldoende steun in de op 3 april 2012 tot stand gekomen verkoopprijs van € 425.000 van [vergelijkingsobject 2] . Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof [vergelijkingsobject 2] gelet op de houtbouwconstructie, het oppervlak van 105 m² en de ligging aan de [dezelfde weg als de woning] , voldoende vergelijkbaar met de woning. De door belanghebbende in dit verband aangevoerde verschillen in bouwkundige aard: fundering, scheve buitenmuren, onderhoudstoestand, uniciteit en ligging, maakt dit object niet ongeschikt voor vergelijking met de woning. Niet vereist is namelijk dat vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de waardering voldoende rekening houdt met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft in dat kader in hoger beroep zijn stelling herhaald dat de heffingsambtenaar met vorenbedoelde verschillen (zie ook 3.3) tussen de woning en [vergelijkingsobject 2] bij de waardering niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden.  
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof verenigt zich diengaande met het in overweging 8.3 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en maakt de motivering tot de zijne, met uitzondering van hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de bewijslasttoedeling (aan belanghebbende) ter zake van de ongunstige ligging. Dit leidt evenwel niet tot een ander resultaat, nu de heffingsambtenaar, door een vierkantemeterprijs te hanteren van € 1.058 voor de woning, terwijl de (herleide) vierkante meterprijs van [vergelijkingsobject 2] € 2.329 bedraagt, naar ’s Hofs oordeel ook met de verschillen in ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, in voldoende mate rekening heeft gehouden. Met dit vergelijkingsobject heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende heeft ook in hoger beroep gewezen op de waardeverklaring van Barnhoorn (zie 2.4). Deze waardeverklaring brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat het rapport niet een waarde per de peildatum (1 januari 2012) vermeldt, ontbeert het gegevens aan de hand waarvan inzichtelijk wordt gemaakt hoe de verklaarde waarde van € 225.000 op 7 mei 2013 tot stand is gekomen. Het Hof acht hierbij nog van belang dat de makelaar van belanghebbende ter zitting van het Hof van 23 juli 2014 (over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2012) waarvan het proces-verbaal van die zitting behoort tot de gedingstukken, heeft verklaard dat haar niet is gevraagd een taxatierapport op te maken, doch slechts een ‘eenvoudige waardeverklaring’ en dat zij louter de waarde op 7 mei 2013 heeft beoordeeld. 
       
     
     
       4.9. 
       De door belanghebbende aangevoerde verkooptransacties van [object 4] en van [object 5] brengen het Hof evenmin tot een ander oordeel. [object 4] is blijkens de onder 2.5 vermelde (door belanghebbende ingebrachte) verklaring van 28 oktober 2014 verkocht zonder op de huizenmarkt te zijn aangeboden. Een prijs die bij een dergelijke verkoop tot stand komt vertegenwoordigt naar het oordeel van Hof in beginsel niet de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie onderdeel 5 van de rechtbankuitspraak) en kan daarom niet dienen als tegenbewijs. [object 5] is een uit steen opgetrokken woning. Zoals onder 4.5 overwogen is het Hof van oordeel dat uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Reeds daarom kan deze verkoop niet dienen als tegenbewijs.  
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn klacht herhaald dat P.A. Mulders en D. Istek-Arar, beide taxateurs van de gemeente, de woning op 22 januari 2013 niet inpandig hebben opgenomen. Deze klacht faalt, omdat deze geen steun vindt in de verklaringen van de taxateurs zelf, welke verklaringen het Hof geloofwaardig acht. Het Hof verenigt zich ter zake van de klacht overigens met hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 9.  
       
     
     
       4.11. 
       Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor de jaren 2014, 2015 en 2016 overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.  
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling 
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer,  
       B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 21 december 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.