ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2014:693

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2014:693 Rechtbank Noord-Nederland , 14-02-2014 / 2262046 - CV EXPL  13-5897

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2014-02-14

Zaaknummer: 2262046 - CV EXPL  13-5897

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2014:693

---

Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens ongeoorloofde onderhuur althans niet toegestaan gebruik van de brdijfsruimte door derden.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     
     
       Locatie Leeuwarden 
     
     
     
       zaak-/rolnummer: 2262046 \ CV EXPL 13-5897 
     
     
     vonnis van de kantonrechter d.d. 14 februari 2014 
     
     
       inzake 
     
     
     
       de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting  
       
         STICHTING MULTIFUNCTIONEEL CENTRUM SIONSBERG , 
       gevestigd te Dokkum, 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. M. Dijsselhof, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
      [A], 
     wonende te[woonplaats], 
     
     
       en  
     
     
     
      [B], 
     wonende te [woonplaats], 
     
     
       gedaagden, 
       gemachtigde: mr. E.F. van der Goot, 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Sionsberg en [A] c.s., dan wel ieder voor zich [A] dan wel [B] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     - de dagvaarding van 8 augustus 2013 
     - de conclusie van antwoord 
     - het tussenvonnis van 13 september 2013 
     - het proces-verbaal van gehouden comparitie na antwoord van 10 december 2013 
     - de aktes uitlating vonnis van 20 december 2013 
     - de akte na comparitie van Sionsberg 
     - de antwoordakte na comparitie van [A] c.s. 
     
     
       1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
     
   
   
     Motivering 
     
       
         De feiten 
       
       2.1.	In deze procedure kan op grond van hetgeen is gesteld en erkend, dan wel niet gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 
     
     
     
       2.2.	Sionsberg is eigenares van bedrijfsruimte in gebouw De Woudvaart, staande en gelegen aan de Birdaarderstraatweg 80 te Dokkum. 
     
     
     
       2.3.	Sedert 1 april 2013 heeft Sionsberg als verhuurder een gedeelte van voormelde bedrijfsruimte, hier nader aan te duiden als het gehuurde, verhuurd aan Tandartspraktijk De Woudvaart, gevestigd te Birdaarderstraatweg 80G te Dokkum als huurder. De daarvan opgemaakte huurovereenkomst vermeldt dat deze tandartspraktijk als huurder wordt vertegenwoordigd door[A] en [B]. Hierbij is een verwijzing opgenomen naar artikel 8 van de huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst is door Sionsberg getekend op 14 maart 2013 en door [A] en [B] op 8 maart 2013. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: Algemene bepalingen) van toepassing. De door huurder aan verhuurder verschuldigde huurprijs bedraagt thans € 33.400,00 per jaar, derhalve € 2.783,33 per maand. 
     
     
     
       2.4.	Artikel 8.2. van de huurovereenkomst, waarnaar wordt verwezen bij de vermelding van de vertegenwoordiging van de Tandartspraktijk De Woudvaart in de aanhef van de overeenkomst, luidt als volgt: 
     
     
     
       "Dhr. [A] zal zijn deel van de praktijk per 31 december 2013 overdragen aan mw [B]. Door ondertekening van deze overeenkomst geeft mw [B] aan dat zij met ingang van 1 januari 2014 als enige huurder gebonden zal zijn aan deze overeenkomst." 
     
     
     
       2.5.	Artikel 6.1. van de Algemene bepalingen luidt: "Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming." 
     
     
     
       2.6.	Artikel 8.1 van de Algemene bepalingen luidt: "Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of onder te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon." 
     
     
     
       2.7.	Artikel 8.2 van de Algemene bepalingen luidt: "Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen." 
     
     
     
       2.8.	In onder meer de Nieuwe Dockumer Courant is gepubliceerd: "Per 1 juli 2013 gaan de kaakchirurgen van het Medisch Centrum Leeuwarden (hierna: MCL) spreekuren houden in Dokkum. De spreekuren worden gehouden in praktijk Woudvaart, Birdaarderstraatweg 80 in Dokkum, nabij ziekenhuis Sionsberg."  
       2.9.	 Sionsberg heeft [A] c.s. uitgenodigd voor een overleg dat op 3 juli 2013 heeft plaatsgevonden. Sionsberg heeft [A] c.s. op 5 juli 2013 in briefvorm een verslag van dit overleg gestuurd, waarin onder meer is opgenomen: "U bevestigde desgevraagd gedurende een aantal dagdelen in de week ruimte aan deze kaakchirurgen beschikbaar te stellen tegen voldoening van een vergoeding teneinde op die wijze gedurende de dagen dat uw praktijk niet volledig bezet is, extra inkomsten te genereren." 
       Verder vermeldt deze brief onder meer: "Namens de verhuurder, Stichting Multifunctioneel Centrum Sionsberg, bevestig ik u bij deze met deze gang van zaken geen genoegen te nemen. Indien ik niet binnen één week na dit schrijven van u de schriftelijke bevestiging heb ontvangen, dat u op de kortst mogelijke termijn een einde maakt aan het gebruik door de kaakchirurgen van de door u gehuurde ruimten zal ik deze kwestie aan onze juridisch adviseur overhandigen om die maatregelen in gang te zetten die juridisch haalbaar zijn, en mogelijk zijn om een einde te maken aan deze ongewenste situatie." 
     
     
     
       2.10.	[A] c.s. hebben aan deze aanzegging geen gevolg gegeven. 
     
     
     
     
       
         Het standpunt van Sionsberg  
       
       3.1.	Sionsberg vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [A] c.s. om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een boete van € 3.477,- cum annexis met rente en (buitengerechtelijke) kosten. 
     
     
     
       3.2.	Sionsberg beroept zich daarbij op voormelde feiten en stelt voorts dat [A] c.s. in strijd met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst handelt door het gehuurde onder te verhuren aan kaakchirurgen van het MCL, dan wel hen gebruik te laten maken van het gehuurde. Zij wijst er op dat [A] c.s. niet beschikt over haar toestemming, zoals bedoeld in artikel 8.a. van de Algemene bepalingen. 
     
     
     
       
         Het standpunt van [A] c.s. 
       
     
     
     
       4.1.	[A] c.s. verweert zich in de eerste plaats door te stellen dat de partijen die de hiervoor vermelde huurovereenkomst zijn aangegaan onjuist zijn aangeduid. Volgens hem is tandartspraktijk De Woudvaart geen bestaande rechtspersoon en hadden als partijen in de huurovereenkomst moeten zijn vermeld Tandartspraktijk [A] B.V. en De Woudvaart Dental B.V. Dientengevolge stelt [A] c.s. zich op het standpunt dat de verkeerde partijen zijn gedagvaard, zodat Sionsberg niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering. 
     
     
     
       4.2.	Verder voert [A] c.s. aan dat alleen Tandartspraktijk [A] B.V. gedurende twee dagdelen per week aan kaakchirurgen van het MCL zijn twee behandelkamers beschikbaar stelt, tegen een vergoeding van € 1.500,00 per maand, teneinde in haar tandartspraktijk een zo breed mogelijk aanbod van behandeling te kunnen aanbieden. [A] c.s. stelt daarbij dat kaakchirurgen feitelijk ook tandartsen zijn en dat daardoor niet wordt gehandeld in strijd met (de geest van) de vigerende huurovereenkomst. Volgens [A] c.s. past het aanbieden van meerdere specialismes binnen de tandheelkunde in de recente ontwikkeling, waarbij in een tandartspraktijk een compleet pakket van zorg wordt geboden zoals inplantologie, endodontologie, parodontologie, orthodontie, gnathologie, pedodontologie en kaakchirurgie. In dit kader stelt [A] c.s. dat er in feite sprake is van een tweetal huurovereenkomsten, namelijk tussen Tandartspraktijk [A] B.V. en Sionsberg en tussen De Woudvaart Dental B.V. (in welke vennootschap [B] haar praktijk uitoefent) en Sionsberg. Hij beroept zich daarbij op de bestaande praktijk dat beide vennootschappen ieder steeds de helft van het overeengekomen huurbedrag betalen en deze huur ook steeds afzonderlijk in rekening gebracht krijgen. Als er sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten kan een eventuele ontbinding slechts gelden ten aanzien van de huurovereenkomst van [A] en niet ten aanzien van [B]. 
     
     
     
       4.3.	Volgens [A] c.s. vindt het bestuur van de overkoepelende stichting Combinatieholding Ziekenhuis "Nij Smellinghe"/Zorggroep Pasana, zijnde de bestuurder van Sionsberg, de komst van kaakchirurgen uit het MCL, als concurrerend ziekenhuis, ongewenst, maar bemoeit dat bestuur zich ten onrechte met het belang van Nij Smellinghe, in plaats met het belang van Sionsberg. [A] c.s. weigert echter onderdeel te worden van een machtsstrijd tussen ziekenhuis Nij Smellinghe en MCL. 
     
     
     
       4.4.	[A] c.s. betwist ten slotte dat er sprake is van wanprestatie, althans dat deze een ontbinding, alsmede het verbeurdverklaren van de overeengekomen boete rechtvaardigt. Subsidiair verzoekt [A] c.s. deze boete te matigen. Voor zover de kantonrechter de ontbinding wel gerechtvaardigd mocht vinden, dan verzoekt [A] c.s. een terme de grace van twee maanden om te trachten de onderhuur met de kaakchirurgen te beëindigen. 
     
     
     
     
       
         De beoordeling van het geschil 
         
         
       
       5.1.	De kantonrechter merkt in de eerste plaats op dat hij partijen ter gelegenheid van de gehouden comparitie (na antwoord) van partijen in de gelegenheid heeft gesteld nog een akte te nemen om zich uit te laten over het proces-verbaal van die zitting. In plaats daarvan hebben partijen bij akte feitelijk (nog) een conclusie genomen. Waar die conclusie grotendeels een herhaling van de reeds bij dagvaarding en conclusie van antwoord ingenomen standpunten inhoudt, zal de kantonrechter deze buiten beschouwing laten. En dat geldt ook voor zover het in die conclusies vermelde buiten het bestek van de in het proces-verbaal gerelateerde onderwerpen valt. 
     
     
     
       5.2.	Met betrekking tot het door [A] c.s. gedane beroep op niet-ontvankelijkheid overweegt de kantonrechter als volgt. De stelling van [A] c.s. dat in casu sprake is van een onjuiste tenaamstelling van de huurder(s) in de onderhavige huurovereenkomst zal als ongegrond worden gepasseerd. Het feit dat [A] en [B] hun tandartspraktijk ieder voor zich hebben ondergebracht in een besloten vennootschap, stond er niet aan in de weg dat zij als samenwerkende (natuurlijke) personen met Sionsberg een huurovereenkomst zijn aangegaan, waarbij zij hun samenwerking kennelijk hebben aangeduid als Tandartspraktijk de Woudvaart. Indien zij - zoals de stellingname van [A] c.s. kan worden begrepen - de intentie zouden hebben gehad om ieder voor zich met of door middel van de besloten vennootschappen, waarin ieder van hen de eigen tandartspraktijk had ondergebracht, met Sionsberg te contracteren, dan had het voor de hand gelegen dat [A] c.s. op een juiste tenaamstelling van de huurovereenkomst had gestaan, alvorens tot ondertekening van die overeenkomst over te gaan. Nu bovendien in de huurovereenkomst een bijzondere bepaling is opgenomen onder 8.2., namelijk dat de heer [A] zijn deel van de praktijk per 31 december 2013 zal (zou) overdragen aan mevrouw [B] en dat [B] door ondertekening van deze overeenkomst aangeeft dat zij met ingang van 1 januari 2014 als enige huurder gebonden zal zijn aan deze overeenkomst, kan ook daaruit worden afgeleid dat het de bedoeling van [A] c.s. bij deze huurovereenkomst is geweest om als (natuurlijke) persoon met Sionsberg te contracteren en niet als vertegenwoordiger van een besloten vennootschap. Waar [A] c.s. zich voorts nog heeft beroepen op het feit dat de betaling van de huurpenningen werd gedaan door Tandartspraktijk [A] B.V. en De Woudvaart Dental B.V., merkt de kantonrechter op dat daaruit niet de conclusie kan worden getrokken dat deze besloten vennootschappen - enkel door het feit dat deze de huurpenningen betaalden - als huurder(s) moeten worden aangemerkt. Een en ander brengt met zich mee dat [A] c.s. zich tevergeefs beroept op niet-ontvankelijkheid van Sionsberg in haar vordering. 
     
     
     
       5.3.	Nu [A] c.s. vervolgens heeft aangevoerd dat alleen [A] een contractuele relatie is aangegaan met kaakchirurgen van het MCL en niet - tevens - [B], begrijpt de kantonrechter deze stellingname dat volgens [A] c.s. alleen [A] als (natuurlijk persoon) op een mogelijke tekortkoming zou kunnen worden aangesproken en niet ook [B]. Ook deze stellingname snijdt naar het oordeel van de kantonrechter geen hout. Waar [A] en [B] deze huurovereenkomst samen (onder de naam Tandartspraktijk De Woudvaart) zijn aangegaan, zijn zij ook samen gehouden zich aan de contractuele verplichtingen uit de aangegane huurovereenkomst te houden. 
     
     
     
       5.4.	Nu - voortbouwende op voorgaande stellingname van [A] c.s. dat alleen [A] een relatie is aangegaan met genoemde kaakchirurgen - contractueel is vastgelegd dat [B] vanaf 1 januari 2014 de enige huurder is van het gehuurde, roept dat de vraag of met het beëindigen van de huurrelatie tussen [A] en Sionsberg ook de (onderhuur- of gebruiks-)relatie tussen Tandartspraktijk De Woudvaart (lees: thans [B]) en deze kaakchirurgen is geëindigd per 1 januari 2014. Volgens [A] c.s. waren de kaakchirurgen immers alleen in de praktijk(ruimte) van [A] werkzaam. De kantonrechter wenst daarom - alvorens op de vordering tot ontbinding te beslissen - van partijen te vernemen of de huurrelatie met [A] daadwerkelijk is geëindigd en of met het einde van de huurrelatie met [A] ook een einde is gekomen aan het gebruik van de praktijkruimte(s) van [A] (c.s.) door de meergenoemde kaakchirurgen. Indien dat het geval mocht zijn, dan wenst de kantonrechter tevens van Sionsberg te vernemen of zulks aanleiding geeft de vordering te handhaven, te wijzigen of in te trekken. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 14 maart 2014 voor uitlating van partijen als bedoeld in rechtsoverweging 5.4. van dit vonnis; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier. 
     
     
     
     
     
     
       c 28