ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8093

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8093 Rechtbank Amsterdam , 06-10-2011 / CV 10-41484

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2011-10-06

Zaaknummer: CV 10-41484

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8093

---

Vordering tot verklaring voor recht van verhuurder studentenwoningen betreffende 1. vaste vergoeding die niet aan de hand van het werkelijk gebruik wordt afgerekend; 2. wettelijke toelaatbaarheid van verwerking van vergoeding voor relatief hoge frictieleegstand in bijkomende kosten; 3. berekening kosten van energie en water; 4. berekening van de kosten van en afschrijving van inventaris; 5. berekening van kosten van reguliere- en mutatieschoonmaak. Kantonrechter oordeelt dat verhuurder gehouden is om op verzoek van huurder een afrekening te verstrekken en meer- en minderkosten zonodig te verrekenen, dat verhuurder geen aanspraak kan maken op leegstands- of reserveringskosten en dat verhuurder kan volstaan met een vaste vergoeding ten aanzien van inventaris en mutatieschoonmaak.

RECHTBANK AMSTERDAM 
       SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM  
       Kenmerk	: CV 10-41484 
       Datum		: 6 oktober 2011 
       113 
     
     
     
     Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van: 
     
     
     
       [eiseres] 
       gevestigd en kantoorhoudende te Delft 
       eiseres 
       nader te noemen [eiseres] 
       gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen 
     
     
     t e g e n:  
     
     
       [gedaagde 1] 
       [gedaagde 2] 
       [gedaagde 3] 
       ieder met onbekende woon- of verblijfplaats 
       gedaagden 
       gemachtigde: mr. H.M. Meijerink 
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     De volgende processtukken zijn ingediend: 
     
     
       -	de dagvaarding van 24 augustus 2010 inhoudende de vordering van [eiseres] 
       -	de conclusie van antwoord van gedaagden 
     
     
     Vervolgens is bij tussenvonnis van 20 januari 2011 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 21 maart  2011 gehouden. Rolvoeging heeft plaatsgevonden met de zaak onder rolnummer CV 10-44523. Op hetzelfde tijdstip is ook gecompareerd in de zaak onder rolnummer CV 10-18994. Vervolgens zijn nog ingediend: 
     
     
       -	de conclusie van repliek van [eiseres] 
       -	de conclusie van dupliek van gedaagden. 
     
     
     Daarna is vonnis bepaald. 
     
     
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
     
     
     Feiten 
     
     
       1.	Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 
       1.1.	[eiseres] is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70 e.v. Woningwet. Zij is gespecialiseerd in de verhuur van wooneenheden aan studenten en heeft woningbezit in Amsterdam, Delft, Den Haag en Leiden. 
       1.2.	[eiseres] verhuurt het merendeel van haar woningen met een zg. campuscontract als bedoeld in art. 7:274 lid 4 sub 3 BW. Een ander deel verhuurt zij met zg. short staycontracten aan studenten en promovendi van buitenlandse afkomst. 
       1.3.	[eiseres] heeft aan ieder van gedaagden woonruimte verhuurd in het complex “[naam complex]” te Amsterdam, op basis van een short staycontract.  
       1.4.	Gedaagden hebben aan de Huurcommissie alhier een verzoek voorgelegd om uitspraak te doen over hun betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende leveringen en diensten (nader: de servicekosten) alsmede een verzoek om uitspraak te doen over een verlaging van het door [eiseres] in rekening gebrachte voorschot op de servicekosten. De verzoeken kwamen inhoudelijk overeen, maar hadden betrekking op uiteenlopende periodes. 
       1.5.	De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan op 17 februari 2010, verzendingsdatum 30 juni 2010. Kort samengevat heeft de commissie geoordeeld dat het reguliere huurprijzenrecht op het gehuurde van toepassing is; de betalingsverplichting van gedaagden is dienovereenkomstig bepaald.  
     
     
     
     Vordering 
     
     
       2.	[eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, op de voet van art. 7:262 BW te bepalen dat de door haar in rekening gebrachte prijs voor de geleverde goederen en diensten voor de verhuurder woonruimte redelijk is, althans te bepalen welk bedrag redelijk is.  
       3.	[eiseres] stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat zij zich de woningnood onder studenten aantrekt. Voor studenten van buitenlandse afkomst die aan uitwisselingsprogramma’s deelnemen, een tijdelijke studie volgen of promoveren is die problematiek nog groter dan voor Nederlandse studenten. Zij dragen vaak geen kennis van de Nederlandse situatie, hebben geen woonduur opgebouwd en beschikken niet over een sociaal netwerk. Bovendien weten de studenten vaak niet hoe zij energie- en internetaansluitingen moeten regelen en loont het niet de moeite om meubilair aan te schaffen. Zij hebben daarom belang bij direct beschikbare, verzorgde woonruimte.  
       4.	Volgens [eiseres] geldt dat belang ook voor de onderwijsinstellingen en voor Nederland als kenniseconomie. Tengevolge van de huisvestingsproblematiek dreigden de instellingen hun doelstellingen ten aanzien van internationalisering niet te halen. Zij hebben daarom afspraken met [eiseres] gemaakt, die erin resulteren dat [eiseres] een aantal wooneenheden reserveert voor buitenlandse studenten. Zij krijgen direct, zonder wachtlijst, woonruimte aangeboden met een hoog serviceniveau, waaronder meubilering en aangesloten voorzieningen. [eiseres] gebruikt daarvoor haar aparte bedrijfsonderdeel [naam bedrijfsonderdeel]; toewijzing vindt plaats via de onderwijsinstelling. 
       5.	[eiseres] stelt deze vorm van verhuur aanvankelijk te hebben gezien als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als omschreven in art. 7:232 lid 2 BW. Zij heeft zich echter kunnen vinden in de uitspraak van 20 mei 2009 van de kantonrechter alhier ([Duwo]/Motazacker, WR 2009, 96) en heeft haar beleid herzien. Zij splitst nu de overeengekomen prijs uit in een huurprijs en een prijs voor de geleverde goederen en diensten, overeenkomstig het reguliere huurprijzenrecht. Volgens [eiseres] wringt de systematiek van de berekening en de afrekening van de bijkomende kosten van deze bijzondere categorie woonruimte echter met de wettelijke regeling. [eiseres] stelt, onder meer door deze procedure, te zoeken naar een weg om haar vorm van short stayverhuur in te passen in het huurrecht. [eiseres] wijst erop dat niet meer dan 0,05% van haar huurders zich tot de huurcommissie heeft gewend. Dat rechtvaardigt niet dat haar exploitatieopzet volledig gewijzigd zou moeten worden. 
     
     
     
     
       6.	[eiseres] benoemt de volgende, samengevatte vraagpunten bij de berekening van de bijkomende kosten. 
       A. Laat de huurwetgeving toe dat met een vaste vergoeding wordt gewerkt, die niet achteraf of periodiek aan de hand van het werkelijke gebruik worden afgerekend? 
       B. In de bijkomende kosten neemt [eiseres] een vergoeding op voor een hogere dan de gebruikelijke frictieleegstand. Is dat wettelijk toelaatbaar, of wordt die vergoeding geacht in de huurprijs te zijn verdisconteerd? 
       C. Berekent [eiseres] de kosten van energie en water op juiste wijze? 
       D. Brengt [eiseres] de kosten van en de afschrijving van de inventaris op juiste wijze in rekening? 
       E. Brengt [eiseres] de kosten van de reguliere- en de mutatieschoonmaak op juiste wijze in rekening? 
       7.	Op de bovengenoemde knelpunten wordt bij de beoordeling verder ingegaan.  
     
     
     
       Verweer 
       8.	Gedaagden voeren, kort samengevat, ten verwere aan dat het wettelijke stelsel van huurprijs- en huurprijsbescherming verfijnd en afgewogen is. De handelwijze van [eiseres] is daarmee in strijd. Gedaagden erkennen het belang van short stayverhuur aan buitenlandse studenten. Zij betwisten echter dat de door [eiseres] beschreven uitvoeringsproblemen zich voordoen of voldoende relevant zijn. Gedaagden hebben er bezwaar tegen dat de servicekosten op een andere wijze worden berekend en afgerekend dan bij “gewone” Nederlandse huurders geschiedt. Niet relevant is hoeveel andere (voormalige) huurders die bezwaren delen. 
       9.	Gedaagden erkennen dat de bovengenoemde vraagpunten de kern van de geschillen vormen. Hun verweren worden in het onderstaande opgenomen en beoordeeld. 
     
     
     
       Beoordeling 
       10.	Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de onderhavige short staywoningen niet te kwalificeren zijn als huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW, in navolging van de in rov. 5 genoemde uitspraak. Dat brengt als uitgangspunt met zich mee dat het reguliere, in Boek 7.4.5.1 BW opgenomen huurprijzenrecht op de overeenkomst van toepassing is. Relevant voor de beoordeling van dit geschil zijn met name de art. 7: 237 lid 3, 7:259 en 7:260 BW.  
       11.	Ad A: voorschot of vaste prijs? 
       Volgens het eerste lid van art. 7:259 BW is de betalingsverplichting van de huurder het ter zake overeengekomen bedrag. Volgens het tweede lid dient de verhuurder aan de huurder op de in het tweede en derde lid genoemde tijdstippen een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. 
       12.	[eiseres] betoogt dat één van de bijzonderheden van short stayverhuur is dat de huur meestal kortdurend is en dat de huurders voor het overgrote deel na de beëindiging van de huur terugkeren naar hun land van herkomst. Het is voor [eiseres] onmogelijk, dan wel kostbaar om eindafrekeningen te versturen, tekorten te innen en overschotten terug te betalen. De huurders zijn gewend om een all-in prijs voor hun huisvesting te betalen. Zij willen vooraf weten waar ze aan toe zijn en wensen hun “out-of-pocketkosten” zo laag mogelijk te houden. Volgens [eiseres] brengt zij een vaste, redelijke vergoeding in rekening, gebaseerd op de werkelijke kosten. De kosten zijn niet gebaseerd op de werkelijke kosten per woning, maar op het gemiddelde van de collectiviteit van short stayhuurders. [eiseres] wil daarop niet verdienen, maar evenmin risico lopen. Een vaste vergoeding is volgens de Hoge Raad (NJ 1998, 129) toegestaan. 
       13.	Gedaagden voeren aan dat het [eiseres] volgens de wet en het genoemde arrest alleen vrij staat om een vaste vergoeding overeen te komen als die lager is dan de werkelijke kosten. Individuele bemetering is mogelijk en het is niet rechtvaardig om een huurder te laten meebetalen aan het verbruik van een ander. Bovendien is in de onderhavige huurcontracten geen vaste en niet- verrekenbare vergoeding opgenomen. In latere contracten is dat wel het geval. 
       14.	Geoordeeld word als volgt.  
       De verplichting tot het verstrekken van een afrekening is van semi-dwingend recht. Het meergenoemde arrest handelde over de situatie waarin de vaste vergoeding lager was dan de nadien gepresenteerde afrekening. De huurder kon zich op de overeenkomst beroepen, nu de wet (die op dit punt niet wezenlijk verschilt van de sinds 2003 geldende regelgeving) alleen de huurdersbelangen beoogt te beschermen. Het arrest biedt dus geen steun voor het standpunt van [eiseres]. De redengeving van de bepaling evenmin: het is de verhuurder niet toegestaan om hogere dan de werkelijk gemaakte bijkomende kosten in rekening te brengen. De huurder moet daarvoor een toetsingsmogelijkheid hebben. 
       15.	De volgende vraag is of redelijkheid en billijkheid tot een ander resultaat moeten leiden, zoals [eiseres] bepleit. [eiseres] heeft een begrijpelijk betoog gegeven over het bijzondere karakter van de short stayverhuur. Dat het opmaken van een overzicht en een afrekening voor een – waarschijnlijk – mondiaal verspreid ex-huurdersbestand veel belastender is dan voor een reguliere populatie, ligt voor de hand. In dat verband is niet zonder belang dat zich maar enkele huurprijsgeschillen hebben voorgedaan bij tienduizenden huurders, zoals onweersproken is gebleven. Dat neemt echter niet weg dat een huurder volgens de wet recht heeft op een berekening van hetgeen hij heeft betaald. Dat (al) de short stayhuurders van [eiseres] daarop geen prijs stellen, is zonder onderbouwing gebleven. 
       16.	[eiseres] heeft de huurcontracten van gedaagden niet in het geding gebracht en evenmin de nieuw gehanteerde overeenkomsten. Zij heeft echter onweersproken gesteld dat zij het in art. 7:259 lid 2 BW bedoelde overzicht wel afgeeft, zij het op expliciet verzoek van de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet [eiseres] daarmee in de specifieke omstandigheden van deze vorm van verhuur aan de op haar rustende verplichtingen. Voor de huurders die niet eigener beweging aanspraak maken op een afrekening heeft het voorschot het karakter van een vaste prijs. De anderen krijgen inzicht in de kosten en hebben de kans die te laten toetsen. [eiseres] zal haar administratie dus zo moeten inrichten dat toetsing mogelijk is. Als het juist is dat het merendeel van de huurders geen prijs stelt op een afrekening, zoals [eiseres] stelt, zal een en ander voor haar ook geen grote belasting betekenen. Het systeem van de wet blijft aldus staan: servicekosten zijn naar hun aard (in meerdere of mindere mate) variabel en een bij de aanvang van de huur overeengekomen betalingsverplichting moet dan ook als voorschot worden gekwalificeerd.  
       17.	In geschil is echter niet alleen óf de huurders kunnen toetsen, maar ook in welke mate zij dat kunnen doen. Het oordeel over de vraag onder A staat dus in verband met dat over de navolgende vragen. 
       18.	B. Leegstand- of reserveringskosten 
       [eiseres] stelt dat de buitenlandse studenten jaarlijks in september arriveren. Zij moet dan woningen voor verhuur gereed hebben, hetgeen met zich meebrengt dat zij in de loop van het jaar  - bijvoorbeeld in mei - vrijkomende woonruimte reserveert. Volgens [eiseres] heeft zij daarom hogere leegstandkosten. Bij reguliere verhuur bedraagt het leegstandspercentage ca. 1%, bij haar short stayverhuur bijna 17%. Bij de vaststelling door de Minister van de huurprijzen van woningen van toegelaten instellingen werd uitgegaan van de stichtingskosten en 2% aan frictieleegstand.  
       19.	Volgens [eiseres] betreffen de kosten echter niet alleen een leegstandvergoeding. Zij verleent de student een dienst, door hem direct na aankomst in Nederland een verzorgde woonruimte aan te bieden. Dat is een vorm van dienstverlening, waarvoor een vergoeding passend is. Onder de noemer van reserveringsvergoeding brengt zij 10% van de leegstandkosten aan de huurder in rekening. Om de huurder niet met een flink bedrag ineens te confronteren, worden ze per maand omgeslagen. [eiseres] wordt er niet beter van; voor de onderwijsinstellingen valt de reservering buiten hun wettelijke taak.  
       20.	Gedaagden voeren aan dat de genoemde kosten niet als servicekosten kwalificeren. Het gaat om derving van huurinkomsten in verband met leegstand, die uit de kale huur gedekt moet worden. [eiseres] handelt niet alleen in het belang van de studenten, maar ook voortvloeiend uit afspraken met de onderwijsinstellingen. Gedaagden wijzen er bovendien op dat leegstand niet gelijk staat aan huurderving. [eiseres] verhuurt van begin september tot eind augustus en de huurders zijn ook huur verschuldigd als zij voortijdig vertrekken. 
       21.	Het verweer van gedaagden wordt gevolgd. [eiseres] benoemt de in rekening gebrachte kosten (ook) als reserveringsvergoeding, maar het gaat in feite om huurderving. Als zich geen huurderving zou voordoen, zou ook geen reserveringsvergoeding worden berekend. Moeilijk valt ook in te zien hoe het reserveren van een woning als een service of dienst kan worden betiteld. De kosten vallen onder het enkele gebruik van het gehuurde als bedoeld in art. 7:258 BW en dienen uit de huurprijs te worden bestreden. 
       22.	[eiseres] wordt niet gevolgd in haar stelling dat de woningwaardering daartoe geen ruimte biedt. Het mag zo zijn dat de Minister de prijs per punt destijds heeft gerelateerd aan de stichting en exploitatie van de woonruimte. Dat uitgangspunt is in de loop van de jaren echter achterhaald. De jaarlijkse maximale huurprijsverhogingen worden eerder door politiek/maatschappelijke overwegingen bepaald en hetzelfde geldt voor de afschaffing van de verouderingsaftrek. De eigen stelling van [eiseres] dat de problematiek is opgelost als de kabinetsplannen voor de invoering van schaarstepunten worden ingevoerd, geeft daaraan ook steun: die plannen zijn volgens de toelichting van de Minister vooral gerelateerd aan krapte op de woningmarkt en bezuinigingsdoelstellingen, niet direct aan tekortschietende rendementen.  
       23.	[eiseres] gaat er voorts aan voorbij dat zij de woningen ook reserveert uit hoofde van een afspraak met de onderwijsinstellingen. Dat die instellingen niet mogen of kunnen bijdragen aan de realisatie van hun belangen, is niet onderbouwd en lijkt bovendien in strijd met het feit dat de Universiteit van Amsterdam met De Alliantie participant is in de verhuur van de short staywoning aan [naam gedaagde], in het dossier onder rolnummer CV 10-18994. Tenslotte is onbesproken gebleven dat leegstand en huurderving niet aan elkaar gelijk behoeven te zijn.  
       24.	C. De berekening van energie en water 
       Het geschil valt uiteen in twee delen: het individuele verbruik in de eigen woonruimte en dat van gas, water en elektra in de gemeenschappelijke ruimten. [eiseres] stelt dat de woningen in gebouw [naam gebouw] individueel zijn bemeterd en die in oudere complexen niet. Individuele meting en afrekening acht zij ten aanzien van short stayhuurders echter praktisch en financieel niet haalbaar, reden waarom zij met vaste bedragen werkt, zowel voor het gebruik in de woonruimte als dat in de gemeenschappelijke ruimten. [eiseres] berekent het totaal van de short staywoningen en stelt jaarlijks een gemiddelde vast, zij het verrekend naar de oppervlakte van de woonruimte. Het verbruik ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte wordt eveneens via omslag berekend. Reguliere studenten ontvangen een individuele afrekening.  
       25.	[eiseres] stelt voorts dat het gebruik van de short stayhuurders gemiddeld hoger ligt dan dat van reguliere huurders. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aanzienlijk meer gestookt, zodat de vaste prijs voor hen voordelig uitpakt. 
       26.	Gedaagden betwisten dat er een objectieve grond bestaat om onderscheid te maken tussen Nederlandse en buitenlandse studenten. Zij bepleiten dat er maar twee mogelijkheden bestaan: hetzij afrekening naar ieders individuele gebruik, hetzij afrekening met een verdeelsleutel waarin alle wooneenheden worden betrokken. Volgens gedaagden kan het verschil tussen het vaste bedrag en het individuele verbruik oplopen tot € 25,00 per maand. 
       27.	Het verweer van gedaagden wordt gevolgd. Uitgangspunt moet zijn dat de werkelijke kosten aan de huurder in rekening worden gebracht, hetzij via gemeten verbruik, hetzij via een zo precies mogelijke omslag of schatting. [eiseres] heeft erkend dat bemetering van het persoonlijke gebruik mogelijk is, zoals ook bij de reguliere bewoners plaatsvindt. Haar argument dat individuele meting en afrekening praktisch en financieel niet haalbaar is, is van onvoldoende gewicht tegenover haar wettelijke verplichtingen. Daarbij wordt het volgende meegewogen.  
       28.	In de eerste plaats wordt het gehuurde aan het einde van de huur geïnspecteerd. Een gelijktijdige opname van de meterstanden is dan geen zware belasting. In de tweede plaats is in rov. 16 geoordeeld dat [eiseres] geen afrekening behoeft te verzenden, anders dan op uitdrukkelijk verzoek van de gewezen huurder, hetgeen volgens [eiseres] alleen sporadisch voorkomt. Zij behoeft de meterstanden dus alleen enige tijd te bewaren en alleen in enkele gevallen in een afrekening te verwerken. In de derde plaats loopt [eiseres] geen groter incassorisico dan thans. Zij mag het voorschot zelf bepalen, bijvoorbeeld op het niveau van het feitelijk verbruik van de short stayhuurders of op een zodanig niveau dat zij geen risico loopt. Aannemelijk is dat eventuele navorderingen lastig te innen zijn, maar dat doet [eiseres] nu ook niet. Bovendien kan zij de borgsom uitwinnen. In de vierde plaats heeft de(zelfde) gemachtigde van De Alliantie in de zaak onder rolnummer CV 10-18994 betoogd dat de energiekosten in dat geval van short stayverhuur zijn verlaagd, omdat de betreffende huurder weinig energie verbruikte. Dat ondersteunt dat differentiatie niet onmogelijk is, al is dat soms bewerkelijker. Dat een beroep van de huurder op het semi-dwingende toetsingsrecht naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan op grond van het bovenstaande niet worden aangenomen.  
       29.	Consequent is dat het verbruik in de gemeenschappelijke ruimten wordt berekend aan de hand van het gehele aantal woningen in het complex, zoals de huurcommissie heeft gedaan. Het gebruik van die ruimten staat voor alle bewoners in gelijke mate open. 
       30.	D. De afschrijving van de inventaris 
       [eiseres] stelt dat zij de woonruimte normaliter kaal, dus zonder behang en ongeschilderd aan de huurder oplevert. De short staywoningen voorziet zij echter van vloerbedekking, wandafwerking en gordijnen, inventaris en een keuken- en lakenpakket. De wand- en vloerafwerking schrijft zij in 10 jaar af, de gewone inventaris in 5 jaar en de laatstgenoemde pakketten worden per mutatie nieuw neergezet. De huurder kan de spullen aan het einde van de huur meenemen en anders worden ze afgedankt. Voor de gehele inventaris wordt een bedrag van € 73,00 per maand in rekening gebracht. 
       31.	Gedaagden voeren aan dat behangen en schilderen onder de normale oplevering van een woning vallen. De huurder dient vervolgens het onderhoud te verzorgen. De plaatsingskosten van apparatuur hebben eveneens van doen met de reguliere verhuur. Voorts betwisten gedaagden de juistheid van de afschrijvingsmethode, die afwijkt van de normen van de Huurcommissie. De afschrijvingstermijn van de keuken- en lakenpakketten is te kort: gedaagden hebben 2 tot 3 jaar in het gehuurde gewoond. [eiseres] doet er beter aan de pakketen te verkopen aan huurders die daarvoor belangstelling hebben. 
       32.	Het verweer wordt niet gevolgd. Onbetwist is dat vloerbedekking en gordijnen niet in de kale huurprijs thuishoren. Voor wandafwerking geldt hetzelfde: dat de verhuurder zonder nadere overeenkomst gehouden is om een woning te behangen dan wel de wanden te schilderen, is niet gebaseerd op de wet, daargelaten dat [eiseres] onbetwist heeft gesteld dat de wandafwerking van een bijzondere kwaliteit is. De afschrijvingstermijn van wand- en vloerafwerking van 10 jaar komt niet onredelijk voor. Dat [eiseres] tegen beperkte kosten gestandaardiseerde keuken- en lakenpakketten aanbiedt, past in haar concept van servicegerichte verhuur. In hun verweer dat Ikea goedkoper is, gaan gedaagden eraan voorbij dat aan de organisatie van de inkoop en de aanbieding voor [eiseres] kosten zijn verbonden. Voorts miskennen zij dat de huurders bij mutatie desgewenst de beschikking over de goederen krijgen.  
       33.	E. De mutatieschoonmaak 
       [eiseres] brengt, naast de reguliere schoonmaakkosten, ook de kosten van de schoonmaak bij mutatie in de servicekosten in rekening. Zij stelt ervan uit te gaan dat de vertrekkende huurder het gehuurde stofschoon oplevert, maar zij acht een eindschoonmaak noodzakelijk, wil de nieuwe huurder een schone woning kunnen betrekken. Het betreft ook een verlening van service aan de nieuwe huurder. [eiseres] brengt de kosten ad € 8,08 per maand onder in de servicekosten. Zij trekt een vergelijking met een vakantiewoning. 
       34.	Gedaagden wijzen op de verplichting van de huurder om het gehuurde in dezelfde staat achter te laten waarin hij het opgeleverd heeft gekregen. Als de huurder dat verzuimt, kan [eiseres] hem daartoe dwingen of de waarborgsom aanspreken. In het systeem van [eiseres] betaalt de nieuwe huurder voor het verzuim van zijn voorganger. De vergelijking met de kortdurende huur van een vakantiewoning gaat niet op. 
       35.	Ook hier wordt het verweer niet gevolgd. [eiseres] maakt onderscheid tussen stofschoon opleveren en een grondige schoonmaak, die de nieuwe huurder in staat stelt het gehuurde zonder nadere inspanning direct te betrekken. Tot het eerste is de huurder op grond van art. 7:224 BW verplicht, tot het tweede niet. Het is dus niet zo dat de nieuwe huurder betaalt voor een nalaten van zijn voorganger. Voorts geldt dat [eiseres] een redelijk belang heeft bij een gestandaardiseerde, administratief eenvoudige aanpak van oplevering van deze woningen, waarin relatief veel mutaties voorkomen.  
       36.	Conclusie 
       Het bovenstaande brengt met zich mee dat [eiseres] gehouden is om op verzoek van de huurder een afrekening te verstrekken en meer- en minderkosten zonodig te verrekenen. Consequentie is dat een ex-huurder die om een afrekening verzoekt, een naheffing zou kunnen krijgen. Op leegstands- of reserveringskosten kan [eiseres] geen aanspraak maken. Ten aanzien van de vergoeding van inventaris en mutatieschoonmaak kan [eiseres] volstaan met een vaste vergoeding. 
       37.	Uit de door partijen overgelegde gegevens kan nu niet worden opgemaakt welke betalingsverplichting gedaagden over de in het geding zijnde perioden hebben, op basis van de bovengenoemde uitgangspunten. [eiseres] wordt in de gelegenheid gesteld om die betalingsverplichting te berekenen. Gedaagden kunnen daarop reageren. De beslissing op dit punt wordt aangehouden.  
     
     
     BESLISSING 
     
     De kantonrechter: 
     
     
       I.	verwijst de zaak naar de rolzitting van 10 november 2011 voor uitlating door [eiseres] als beschreven in rov. 37; 
       II.	houdt de beslissing voor het overige aan; 
     
     
     Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier. 
     
     De griffier	De kantonrechter