ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:8084

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:8084 Rechtbank Noord-Holland , 07-08-2024 / 10836396 \ CV EXPL  23-8099

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-08-07

Zaaknummer: 10836396 \ CV EXPL  23-8099

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:8084

---

Huurder vordert herstel van gebreken, huurprijsvermindering en (immateriële) schadevergoeding. Gevorderde huurprijsvermindering is deels toewijsbaar. De vordering wordt voor het overige afgewezen.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 10836396 \ CV EXPL  23-8099 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 augustus 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [plaats] , 
       eisende partij, 
       verwerende partij tegen de tegenvordering, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       procederend in persoon 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting,  Stichting Ymere,  
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde partij,  
       eisende partij met een tegenvordering, 
       hierna te noemen: Ymere, 
       gemachtigde: B. Schildwacht  
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       
        [eiser] huurt van Ymere een woning. Zij vordert in deze procedure herstel van gebreken, huurprijsvermindering en (immateriële) schadevergoeding, omdat de woning al geruime tijd gebreken vertoont. Als gevolg daarvan heeft zij verminderd huurgenot. Ymere betwist de gebreken en de schadeposten. De kantonrechter wijst de gevorderde huurprijsvermindering deels toe en wijst de vordering voor het overige af.    
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - dagvaarding van 8 december 2023 met 6 producties;  
     - conclusie van antwoord met ook een eis in reconventie met 2 producties;  
     - de mondelinge behandeling van 11 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurt sinds 16 augustus 2016 van Ymere de woning aan het adres [adres] te [plaats] . De woning is omstreeks 1980 gebouwd.  De huurprijs bedraagt op dit moment € 1.012,10 per maand. Er is sprake van geliberaliseerde huur. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij aanvang van de huurovereenkomst is een opnamestaat gemaakt. Daarin zijn geen bijzonderheden vermeld.  
       
     
     
       2.3. 
       
         
          [eiser] heeft op 30 juni 2023 een brief aan Ymere gestuurd met als onderwerp: “ reparatieverzoek, aansprakelijkstelling + schadeclaim + restitutievordering huur ”.  
         In deze brief worden de volgende gebreken genoemd:  
         
           “(…) 1. Huiskamer: lekkage keuken, scheur vanaf plafond tot vloer in woonkamer, verrotte kozijnen, tuindeur heeft een gat in de onderkant door verrotting. 
         
       
       
         2. Gang: vocht en schimmelvorming boven buitendeur, meterkast schimmel en vocht, de tocht komt door alle kieren en gaten in de woning waardoor de woning altijd steenkoud is c.q. niet warm te krijgen is. Lekkage vanaf boven zichtbaar in de gang op het plafond, wat los laat.  
       
       
         3. Toilet altijd verstopt.  
       
       
         4. Badkamer: schimmelvorming, altijd vochtige ramen ondanks meer dan voldoende ventileren, lekkage die naar de gang beneden loopt en scheur in wasbak.  
       
       
         5. Slaapkamer rechts: vochtige ramen elke ochtend van binnen, de kozijnen zijn verrot en volgens de dakdekker is de dakkapel aan vervanging toe.  
       
       
         6. Slaapkamer 2 en 3 ook met rotte kozijnen, gaten en kieren.  
       
       
         7. Zolder: scheur die overlapt van punt van het dak tot benden, de cv-ketel is al 19 jaar oud en moet volgens de monteur vervangen worden.  
       
       
         8. Verder trilt en kraakt de woning. 
       
       
         9. Schuur: vochtig.  
       
       
         10. De algehele luchtvochtigheid in de woning is steeds boven de norm en de woning is aan het verkrotten. (…)” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Ymere heeft naar aanleiding van voornoemde brief firma KBK Bouwgroep opdracht gegeven om het gehuurde te inspecteren. Firma KBK Bouwgroep heeft op 6 september 2023 het volgende advies gegeven: “Van de woning de buitenschil onderstaande onderdelen herstellen/ vernieuwen;  * Buiten-schilderwerk gevelkozijnen etc. * Daarbij reparatie houtrot en vervangen van de zijwanden van dakkapel.  * Lood herstel cq vervangen bij dakkapel. 
         
           * Enkelglas uitzet ramen vervangen in isolatieglas met ventilatierooster.  
         
       
       
       
         
           Woonkamer-keuken 
         
         
           Herstel van de wanden en daarna sausen  
         
       
       
       
         
           Badkamer  
           
           Kit werk van de doucheput vervangen in 2 componenten afdichting  
           
           Aanvullend ook een camera inspectie van put en riool ter uitsluiting van lekkage.  
           
           Schimmels schoonmaken en plafond sausen met schimmelwerende verf  
           
           Hal 
           
           Herstel plafond geheel sausen 
         
         
           Gat in de vloer meterkast afdichten  
         
       
       
       
         
           
           Zolder 
         
         
           Krimscheuren in de wand repareren  
         
       
       
       
         
           Algemeen  
           
           De woning voorzien van een MV ventilatie  
         
       
       
       
         
           CV installatie wordt opgepakt de oor co-maker Feenstra.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       In het najaar van 2023 heeft de Firma Lenferink in het kader van planmatig onderhoud de kozijnen van het gehuurde vervangen.  
       
     
     
       2.6. 
       KBK bouwgroep heeft in april en mei 2024 (ook) reparties in het gehuurde verricht. In het opleverrapport van 6 mei 2024 staat:   “(…) - Keuken controle vochtmetingen gedaan en wand is droog. Geen lekkage. Wanden zijn daarna nog gesausd - Badkamer, eerste controle doucheput en camera-inspectie gedaan, put en riool zijn in orde. Doucheput ernstig vervuild. Doucheput schoon gemaakt en kitwerk vervangen. Ook inwendige kitvoegen van wandvloer vervangen in de douchehoek - Tweede keer controle 6 mei, doucheput en deksel zijn in orde. Doucheput wel sterk vervuild - Badkamer plafond schimmels etc. verwijderd en plafond opnieuw gesausd - Zolder etage- krimpscheuren in de wand gerepareerd 
       
         - Woning voorzien van mechanische ventilatie afzuiging 
         
         - CV installatie wordt opgepakt door co-maker Feenstra. Wel hebben wij de thermostaat gecheckt 
         
         - CV ketel gecheckt met werking van de thermostaat. Geen ondeugdelijkheden geconstateerd 
         
         - Meterkast nieuwe groepenkast geleverd en gemonteerd volgens opgave en aarding gecheckt. Aarding gecheckt en gemeten en voldoet aan de norm 
       
       
         - Hal beton is hersteld, losse delen verwijderend, wapening schoongemaakt en behandeld. Hal betoon weer herstel met betonreparatie mortel 
         
         - Hal; plafond en wanden opnieuw spack gespoten en daarna alles nog een keer gesausd;  
         
         - Hal; nieuwe rookmelder geplaatst 
         
         - Slaapkamer; ouder lekkage plek zichtbaar. Lekkageplekken geïsoleerd. Gehele plafond en wand opnieuw gesausd 
         
         - Slaapkamer vervangen van twee raamboompjes 
         
         - Badkamer wastafel vervangen 
       
       
         - Voorgevel; enkelgals is vervangen voor isolatieglas met ventilatie roosters; 
         
         - Achtergevel; Alle enkelglas raampjes zijn vervangen voor isolatieglas met ventilatie roosters. (…) 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert – kort samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:  
         I: verklaring voor recht dat Ymere jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en haar schade heeft berokkend, althans dat Ymere ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van haar contractuele en wettelijke verplichtingen;  
         II: veroordeling van Ymere om binnen 4 weken na betekening van het vonnis de in de dagvaarding genoemde gebreken daadwerkelijk en definitief te verhelpen, op straffe van een dwangsom; 
         III: veroordeling van Ymere om primair een gedeelte van de reeds betaalde huur tot 5 jaar terug aan [eiser] te restitueren te begroten op ten minste 40% van de maandelijkse huur of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, subsidiair de geldende huurprijs vanaf januari 2023 te verminderen tot een bedrag van € 500,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag tot aan de dag waarop alle voornoemde gebreken zijn verholpen;  
         IV: veroordeling van Ymere tot betaling van € 7.852,76‬ aan energiekosten, inboedelschade en immateriële schade, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;  
         V: veroordeling van Ymere in de proces- en de nakosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort samengevat - dat zij meerdere malen bij Ymere melding heeft gedaan van gebreken, waarop Ymere niet adequaat heeft gereageerd. Er is onder meer sprake (geweest) van lekkages, tocht, schimmel en vocht. In mei 2024 zijn de gebreken bijna allemaal verholpen. Door de gebreken is [eiser] (ernstig) in haar woongenot geschaad. [eiser] voelt zich niet serieus genomen en zij vindt dat zij hierdoor recht heeft op huurprijsvermindering, (immateriële) schadevergoeding en vergoeding van de energiekosten. 
       
     
     
       3.3. 
       Ymere voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op haar verweer wordt bij de beoordeling ingegaan.  
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Ymere heeft haar tegenvordering tijdens de mondelinge behandeling van 11 juli 2024 ingetrokken, zodat deze geen behandeling meer behoeft.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Verklaring voor recht  
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] heeft allereerst een verklaring voor recht gevorderd dat Ymere jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Ymere betwist dat zij nalatig is gebleven en niet adequaat op de klachten van [eiser] heeft gereageerd. Naar aanleiding van de brief van 30 juni 2023 heeft Ymere KBK Bouwgroep ingeschakeld en KBK Bouwgroep heeft vervolgens in september 2023 het gehuurde geïnspecteerd. Volgens Ymere was dit een redelijke termijn  gezien de vakantieperiode. Van een spoedmelding, die normaliter onmiddellijk wordt opgepakt, was geen sprake. Ymere is verder altijd bereid geweest om reparaties uit te voeren, maar is daarbij ook afhankelijk van derden. KBK Bouwgroep is ook tot herstel overgegaan. [eiser] heeft zelf een paar keer de afspraak voor het uitvoeren van werkzaamheden gewijzigd waardoor het herstel (ook) langer op zich heeft laten wachten.   
       
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [eiser] heeft in het licht van het betoog van Ymere niet voldoende onderbouwd dat Ymere jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Dat het herstel langer op zich heeft laten wachten betekent niet (direct) dat Ymere nalatig is geweest en dat zij haar contractuele en wettelijke verplichtingen heeft geschonden. Een verhuurder moet ook de gelegenheid hebben om klachten van een huurder te onderzoeken en is voor het herstel vaak afhankelijk van (de agenda van) derden. Het is ook niet onrechtmatig dat een woningbouwvereniging er om redenen van efficiëntie en kostenbesparing voor kiest om niet urgente werkzaamheden uit te voeren in het kader van gepland onderhoud van het hele bouwblok waarvan het gehuurde deel uit maakt. Dit gedeelte van de vordering wordt dan ook afgewezen.   
         
           Gebreken  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       In deze procedure is verder in geschil of sprake is van gebreken, en zo ja, of die gebreken hersteld moe(s)ten worden en of die gebreken aanleiding geven tot huurprijsvermindering.  Juridisch kader betreffende gebreken 
     
     
       4.4. 
       Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De staat van het gehuurde moet dus worden vergeleken met die van dezelfde soort huurwoningen die goed onderhouden zijn.  
       
     
     
       4.5. 
       Wanneer sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over ten gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Alleen een substantiële aantasting van het huurgenot kan leiden tot huurprijsvermindering, waarbij geldt dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan tot de genotvermindering.  
       
     
     
       4.6. 
       Het is op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan de huurder om voldoende feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op welke wijze en door welk gebrek zijn huurgenot concreet en substantieel is verminderd.  
       
       
         
           Is sprake van een gebrek? 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] heeft ter onderbouwing van de gebreken verwezen naar de brief van 30 juni 2023. In deze brief staan, samengevat, de volgende klachten:  - lekkages keuken, gang en badkamer en vocht (nummers 1, 2 en 4); - rotte kozijnen (nummers 1, 5 en 6); - tuindeur en cv-ketel (nummers 1 en 7); - (krimp)scheuren (nummers 1 en 7); - schimmelvorming (nummers 2 en 4); - verstopt toilet (nummer 3); - scheur in de wasbak (nummer 4); - trillende en krakende woning (nummer 8); - dakkapel, vochtige schuur en te hoge luchtvochtigheid (nummers 5, 9 en 10).  
     
     
       4.8. 
       Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat alle van de hiervoor genoemde gebreken in april en mei 2024 door KBK Bouwgroep in opdracht van Ymere zijn hersteld, met uitzondering van het toilet en de schuur. Verder trilt en kraakt de woning nog steeds en betwijfelt [eiser] of de lekkage in de hal opgelost is.  
     
     
       4.9. 
       Hierna zal de kantonrechter beoordelen of de voormelde klachten als een gebrek moeten worden beschouwd en zo ja, of deze moeten leiden tot huurprijsvermindering.   
       
       
         
           Ad. 1, 2 en 4: lekkages keuken, gang en badkamer en vocht  
           
         
       
     
     
       4.10. 
       Lekkage is een staat of een eigenschap van het gehuurde waardoor [eiser] niet het huurgenot heeft dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning, ook als het om een oude woning gaat. Uit de foto’s en video’s blijkt dat er verschillende lekkages in het gehuurde waren. De lekkages, waarbij het specifiek gaat om de lekkages in de keuken, hal en de badkamer, zijn dan ook een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en Ymere is daarom verplicht om deze te verhelpen. Ymere heeft aangevoerd dat deze gebreken inmiddels zijn verholpen en verwijst ter onderbouwing naar het opleverrapport van 6 mei 2024. [eiser] heeft dit ook erkend, maar betwijfelt of de lekkage in de gang wel verholpen is.  
       
     
     
       4.11. 
       Ymere heeft tegenover de stelling van [eiser] voldoende toegelicht en onderbouwd dat de lekkage in de hal is verholpen. Zo heeft zij onder meer controles laten uitvoeren en daaruit zijn geen lekkages meer naar voren gekomen. Ymere heeft de plafonds hersteld en opnieuw geschilderd. Van Ymere kan op dit punt niets meer worden verwacht. Mocht op een later moment blijken dat er weer een lekkage is, dan kan [eiser] bij Ymere een reparatieverzoek indienen. Ymere zal dan – zo heeft zij ter zitting aangegeven – opnieuw overgaan tot herstel, waartoe zij overigens ook verplicht is.  
       
       
         
           Ad. 1, 5 en 6: rotte kozijnen  
           
         
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat de kozijnen rot waren. Dit heeft gezorgd voor kou en tocht. Hierbij heeft zij verwezen naar foto’s en video’s. Vast staat dat firma Lenferink tijdens complexmatige onderhoudsbeurt de kozijnen heeft vervangen. Hierdoor staat vast dat de kozijnen niet meer voldeden en dat sprake is geweest van een omstandigheid waardoor [eiser] niet het huurgenot heeft gekregen dat zij als huurder mocht verwachten van een goed onderhouden zaak. Ymere heeft aangevoerd dat het hiervoor genoemde niet als een gebrek kan worden aangemerkt, omdat de kozijnen tijdens de reguliere onderhoudsbeurt zouden worden onderzocht en zo nodig worden hersteld. Dit slaagt echter niet. Dat al was aangekondigd dat de kozijnen zouden worden hersteld, staat los van de vraag of sprake is (geweest) van een gebrek.  
       
       
         
           Ad. 1 en 7: deur naar de tuin en cv-ketel 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiser] heeft verder toegelicht dat de deur naar de tuin stuk was en dat de cv-ketel aan vervanging toe was. Zij verwijst ter onderbouwing naar de foto’s en de video’s.  
       
       
         Uit de foto’s en video’s blijkt dat een gat in de deur zat. Ymere heeft het hiervoor genoemde niet betwist. Aldus staat vast dat sprake is van een gebrek. Tijdens de zitting is gebleken dat de deur inmiddels is hersteld en dat de cv-ketel is vervangen.  
       
       
       
         
           Ad. 1 en 7: (krimp)scheuren  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De krimpscheuren in de woonkamer en op de zolder kunnen ook aangemerkt worden als een gebrek omdat een huurder dergelijke scheuren niet hoeft te verwachten in een goed onderhouden woning. Dit wordt ook niet door Ymere betwist. Ymere voert aan dat de krimpscheuren aan te merken zijn als geringe krimpscheuren die de huurder zelf moe(s)t herstellen. Uit het Besluit kleine herstellingen volgt dat het dichten van kleine krimpscheuren voor rekening van de huurder komt. De krimpscheuren in het gehuurde waren echter zodanig dat deze niet als klein kunnen worden omschreven.  
       
     
     
       4.15. 
       Ymere is dan ook verplicht om deze te herstellen. Uit het opleverdocument blijkt dat Ymere dit inmiddels heeft gedaan. Het is vervolgens – ook op grond van het Besluit Kleine herstellingen – aan [eiser] om de muren te schilderen en/of te behangen ook als de noodzaak daartoe is ontstaan door de krimpscheuren.  
       
     
     
       4.16. 
       
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij betwijfelt of de krimpscheuren zijn hersteld. Uit het opleverrapport blijkt echter dat de krimpscheuren zijn hersteld. Dat de scheuren nog wel zichtbaar zijn (de wand is immers op zolder niet geschilderd), betekent niet dat deze niet zijn hersteld. Zoals hiervoor is overwogen is aan [eiser] om de wanden opnieuw te schilderen en/of te behangen. Ymere heeft ter zitting onbetwist aangevoerd dat zij dit al (gedeeltelijk) voor [eiser] heeft gedaan. De wanden in de keuken zijn door of in opdracht van Ymere geschilderd.  Ad. 2 en 4: schimmelvorming  
       
     
     
       4.17. 
       
        [eiser] heeft verder gesteld dat in de gang, in de meterkast en in de badkamer sprake was van schimmel. Dit blijkt echter niet – althans onvoldoende - uit het door haar overgelegde foto’s en video’s. Los daarvan geldt dat schimmelvorming in beperkte mate zoals in het onderhavige geval niet als een omstandigheid kan worden gezien die ertoe leidt dat [eiser] niet het huurgenot heeft gehad dat zij mag verwachten.  
       
       
         
           Ad. 3: toilet is verstopt   
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Van de Meij heeft weliswaar aangevoerd dat het toilet steeds verstopt is, maar heeft deze klacht niet nader toegelicht of enig bewijsmateriaal (zoals foto’s of video’s) overgelegd. Kennelijk heeft de door Ymere uitgevoerde camera-inspectie van het riool ook niets relevants betreffende het toilet aan het licht gebracht. Hierdoor kan niet worden vastgesteld of sprake is van een gebrek omdat niet kan worden uitgesloten dat de verstopping door [eiser] zelf wordt veroorzaakt. En als dat laatste niet het geval is, kan zonder verdere toelichting die ontbreekt, niet worden vastgesteld of het gestelde gebrek door [eiser] zelf moet worden verholpen omdat de huurder op grond van het Besluit kleine herstellingen het binnenriool moet schoonhouden en ontstoppen, of dat herstel van dit gebrek voor rekening van Ymere komt omdat de verhuurder aansprakelijk is voor het onderhoud van het hoofdriool.  
       
       
         
           Ad. 4: scheur in de wasbak  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
         Nog daargelaten dat een scheur in de wasbak op vele manieren kan ontstaan (en dus ook door toedoen van de huurder zelf) is uit de door [eiser] overgelegde foto’s en video’s niet gebleken dat sprake was van een scheur. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een gebrek. Overigens heeft KBK Bouwgroep in het kader van het planmatig onderhoud een nieuwe wasbak geplaatst.  
         
           Ad. 8: de woning trilt en kraakt   
         
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [eiser] heeft verder gesteld dat de woning trilt en kraakt. Dit is (met name) het geval als er een vrachtwagen of bus door de straat rijdt. Dit kan niet als een gebrek dat door Ymere zou moeten worden hersteld, worden gezien. Het trillen en kraken (voor zover daarvan al sprake is) hangt, naar mag worden aangenomen, samen met de ligging van het gehuurde, de wijze van gebruik van de straat waaraan het gehuurde ligt en de leeftijd van de woning.  
       
       
         
           Ad. 5, 9 en 10: dakkapel, schuur vochtig en de algehele luchtvochtigheid in de woning is boven de norm   
           
         
       
     
     
       4.21. 
       Ter onderbouwing van deze gebreken heeft [eiser] uitsluitend verwezen naar haar brief van 30 juni 2023. Uit de door haar overgelegde foto’s en video’s kunnen deze gebreken niet worden afgeleid. Hierdoor kan, mede in het licht van de betwisting door Ymere, niet worden vastgesteld of sprake is van door Ymere te herstellen gebreken in de zin van artikel 7:204 BW.  
       
     
     
       4.22. 
       Samengevat kunnen als gebreken worden aangemerkt: - lekkages keuken, gang en badkamer en vocht; - rotte kozijnen; - deur naar de tuin en cv-ketel; - (krimp)scheuren. 
     
     
       4.23. 
       
         Vast staat dat deze gebreken inmiddels zijn hersteld. De overige klachten van [eiser] kwalificeren niet als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Omdat de klachten waarvan is vastgesteld dat deze als gebrek moeten worden gezien, inmiddels zijn verholpen zal de vordering tot het uitvoeren van herstel worden afgewezen.  
         
           Heeft [eiser] recht op huurprijsvermindering?  
         
       
       
     
     
       4.24. 
       
        [eiser] vordert de huurprijsvermindering tot 5 jaar terug. Zij heeft niet (voldoende) toegelicht waarom van die datum moet worden uitgegaan. Uit artikel 7:207 BW volgt dat de huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde ingaat op de dag waarop de huurder van de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop de gebreken reeds in voldoende mate bekend waren om tot maatregelen over te gaan. Uit de in deze procedure overgelegde stukken volgt dat [eiser] bij brief van 30 juni 2023 over meerdere specifieke gebreken bij Ymere heeft geklaagd en haar heeft gesommeerd om tot herstel over te gaan. Dat sprake is geweest van eerdere meldingen heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd.  Gelet op het voorgaande kan een huurprijsvermindering in ieder geval niet zien op de periode voorafgaande aan 30 juni 2023.  
       
     
     
       4.25. 
       Volgens Ymere is er geen recht op huurprijsvermindering omdat niet vast staat dat sprake is (geweest) van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Verder zijn de klachten van [eiser] grotendeels verholpen en komen zij, op grond van het Besluit kleine herstellingen ook deels voor rekening van [eiser] . Van een substantiële vermindering van het huurgenot is volgens Ymere ook geen sprake. Voor zover een huurprijsvermindering toegekend zou worden, dient deze te worden beperkt tot de periode 30 juni 2023 tot 11 januari 2024, de datum waarop de werkzaamheden aan de binnenzijde van het gehuurde afgerond hadden kunnen zijn als [eiser] daaraan zou hebben meegewerkt.  
       
     
     
       4.26. 
       Hiervoor is reeds beslist dat sprake is geweest van meerdere gebreken (zie rechtsoverweging 4.22). Deze zijn, zeker wanneer ze in samenhang worden beschouwd, van dien aard dat sprake is geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot zodat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. De kantonrechter volgt Van de Meij niet in haar betoog dat sprake is van gebreken als bedoeld in categorie C en bepaalt de huurprijsvermindering op 10%. Deze vermindering is in overeenstemming met het verminderde huurgenot dat [eiser] als gevolg van de gebreken heeft gehad. [eiser] heeft bij brief van 30 juni 2023 geklaagd over de betreffende gebreken. Blijkens het opleverrapport van KBK Bouwgroep van 6 mei 2024 zijn die hersteld. Gelet op de datum van dit rapport gaat de kantonrechter er van uit dat dit herstel kort voordien is afgerond. Dat betekent dat de huurprijsvermindering geldt over de periode 30 juni 2023 tot 1 mei 2024, een periode van 10 maanden. De huurprijsvermindering bedraagt, uitgaande van de per 1 juli 2023 geldende netto huur van € 1.005,37 per maand, € 100,54 per maand.  
       
       
         
           Moet Ymere een factuur van Vattenfall betalen?   
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
        [eiser] heeft verder van Ymere een bedrag van € 1.852,76 aan energiekosten gevorderd. Hierbij heeft [eiser] toegelicht dat zij door onder meer de tocht in het gehuurde méér moest stoken om het gehuurde op een aangename temperatuur te krijgen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Ymere wordt dit gedeelte van de vordering  afgewezen. Ymere heeft terecht aangevoerd dat niet is gebleken welk aandeel [eiser] zelf heeft gehad in het verbruik dat tot deze factuur heeft geleid. Er kunnen verschillende oorzaken aan de hogere energierekening ten grondslag liggen, zoals de gestegen energieprijzen en het weer. Het had op de weg van [eiser] gelegen om hierover meer informatie te verschaffen. Dit heeft zij niet gedaan.   
       
       
         
           Moet Ymere de inboedelschade betalen? 
           
         
       
     
     
       4.28. 
       
        [eiser] heeft ook inboedelschade gevorderd. De vordering van [eiser] wordt afgewezen omdat zij dit gedeelte van de vordering – nog daargelaten het antwoord op de vraag of de schade toerekenbaar is aan Ymere – onvoldoende heeft onderbouwd. Er zijn door haar geen facturen en dergelijke in het geding gebracht waar de schade uit blijkt.  
       
       
       
       
       
         
           Moet Ymere immateriële schadevergoeding betalen? 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiser] vordert tot slot immateriële schadevergoeding van € 3.000,00 voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de gebreken. Hiertegen heeft Ymere onder meer aangevoerd dat [eiser] niet in haar persoon is aangetast en dat het causaal verband ontbreekt. Op grond van artikel 6:106 BW kan een benadeelde ( [eiser] ) aanspraak maken op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding als de aansprakelijke persoon (Ymere) het oogmerk had om zodanig nadeel toe te brengen of als de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is geschaad. Dat Ymere de bedoeling had om [eiser] schade toe te brengen is niet gesteld of gebleken en ligt ook niet voor de hand. Dat [eiser] (of haar gezinsleden) als gevolg van de gebreken aan de woning lichamelijk of geestelijk letsel hebben opgelopen, is door haar onvoldoende onderbouwd. Een verklaring van een arts ontbreekt. Weliswaar is aannemelijk dat de gestelde gebreken ergernis en ongemak hebben veroorzaakt, maar dat is op zich zelf onvoldoende om de gevorderde immateriële schadevergoeding toe te wijzen. De vordering tot betaling van een schadevergoeding van  € 3.000,00 zal daarom worden afgewezen.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.30. 
       Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       bepaalt dat de huurprijs vanaf 30 juni 2023 tot 1 mei 2024 wordt verminderd met  € 100,54 per maand;  
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;  
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;  
       
     
     
       5.4. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024. 
       
       
       
       
         De griffier 								De kantonrechter