ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:3377

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:3377 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 28-04-2020 / 200.256.851/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-04-28

Zaaknummer: 200.256.851/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:3377

---

Vordering in kortgeding tot betaling van een voorschot op de kosten van versterking die voor renovatie van een boerderij op grond van de NPR 9998 nodig is. Spoedeisend belang ontbreekt. De boerderij is opgenomen op de P50-lijst. De staat zal dan ook op enig moment de versterkingskosten vergoeden. Het is nog wachten op het rapport. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat daarop niet kan worden gewacht. Het beoogde gebruik wijst die richting niet op. Het gaat om een beleggingspand. Het hof is ook overigens van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Op grond van de NPR 9998 bij een verbouw of nieuwbouw te treffen maatregelen zijn in beginsel maatregelen in de zin van artikel 6:184 BW. Keuze verbouw in dit geval niet op voorhand redelijk. Het gaat om een oude boerderij die al vóór de ernstige aardbevingen in het gebied in een zeer slechte staat verkeerde waarvan appellant wetenschap had toen hij de boerderij kocht als beleggingspand. Kosten van versterking bij nieuwbouw zijn lager dan kosten van versterking bij herbouw.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Leeuwarden  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.256.851/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen 125198) 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 28 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. A.A. Westers, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. , 
       gevestigd te Assen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  NAM , 
       advocaat: mr. P.A.Th. Kostwinder, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       In het tussenarrest van 3 december 2019 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 28 februari 2020. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. Aan het slot van de comparitie hebben partijen het hof gevraagd om arrest te wijzen. De zaak is verwezen naar de rol voor arrest. 
       
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 11 februari 2019 onder 2.1 tot en met 2.15 een aantal feiten vastgesteld. [appellant] heeft gegriefd tegen de feitenvaststelling onder 2.11, wat hierna aan de orde zal komen. Daarmee rekening houdend en met wat in hoger beroep is komen vast te staan, gaat het hof uit van de volgende feiten.  
       
     
     
       2.1. 
       
        [appellant] is - via J.W.S. Beheer B.V. - indirect bestuurder van Kwant & Sennema Holding B.V. Kwant & Sennema Holding B.V. was (enig) aandeelhouder van de inmiddels ontbonden vennootschap Kwant & Sennema Vastgoed B.V. (hierna: Kwant & Sennema Vastgoed).  
     
     
       2.3. 
       
         Op 30 september 2011 heeft Kwant & Sennema Vastgoed in eigendom verkregen de boerderij met schuur en (onder)grond te Winsum, voorheen plaatselijk bekend als Winsumerstraatweg 11 en thans bekend als Winsumermeeden 1a te Winsum (hierna: de boerderij). De leveringsakte vermeldt naast een koopprijs van € 179.000,- het volgende, voor zover hier van belang: 
         " Artikel 2 - Feitelijke staat en gebruik van het gekochte 
         
           (…) 
         
         
           2. Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als boerderij/agrarisch object/woonruimte. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.  
         
         
           In dat licht zijn kopers door de makelaar van de verkoper gewezen op het vele achterstallige onderhoud en de bouwkundige gebreken welke het verkochte bezit en het daarmee niet voldoen aan de conformiteitsvereiste. Koper is voldoende in de gelegenheid gesteld om zich van de ernst van deze gebreken te overtuigen en heeft verklaard deze gebreken "op de koop toe te nemen" en te volste te aanvaarden. 
         
         
           Koper heeft afgezien van het uitvoeren van een bouwkundig onderzoek en vrijwaart verkoper volledig van alle aanspraken in welke vorm dan ook, nu en in de toekomst inzake de bouwkundige staat van het gekochte. " 
       
       
       
         Uit - onder meer - een e-mailbericht van [appellant] van 15 maart 2016 blijkt dat de boerderij destijds door Kwant & Sennema Vastgoed is gekocht om deze zo spoedig mogelijk weer door te verkopen.  
       
       
     
     
       2.4. 
       Medio februari 2012 heeft ( [appellant] voor) Kwant & Sennema Vastgoed een sloopvergunning voor de boerderij aangevraagd. De sloopvergunning is in april 2012 verkregen.  
       
     
     
       2.5. 
       
         In het gebied waar de boerderij is gelegen komen aardbevingen voor als gevolg van gaswinning. NAM is als producent van aardgas op grond van artikel 6:177 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) risicoaansprakelijk voor schade die het gevolg is van door gaswinning geïnduceerde aardbevingen. Op 16 augustus 2012 heeft zich op (afgerond)  
         10 kilometer afstand van de boerderij, te weten nabij Huizinge, de tot op heden zwaarste aardbeving voorgedaan. Deze aardbeving had een kracht van 3.6 op de schaal van Richter. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Bij akte van 7 februari 2013 heeft [appellant] de boerderij in eigendom verkregen van Kwant & Sennema Vastgoed. De leveringsakte kent dezelfde bepaling als hierboven is geciteerd en dezelfde koopprijs van € 179.000,-.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [appellant] is in 2013 begonnen met de verbouw en renovatie van de boerderij.  
       
     
     
       2.8. 
       
         
          [appellant] heeft in 2013 en in 2014 bij NAM meldingen gedaan van aardbevingsschade. In opdracht van NAM heeft Octa Adviseurs B.V. (hierna: Octa) op 6 februari 2014 de boerderij onderzocht en zich een oordeel over het ontstaan van de schade aan de boerderij gevormd. In haar rapport van 11 maart 2014 heeft Octa alle door haar geconstateerde gebreken als zogenoemde C-schade gekwalificeerd. De door NAM gehanteerde schadeprotocollen kennen drie classificaties, te weten A-, B- of C-schade, waarbij A-schade ziet op schade die een direct gevolg is van aardbeving(en), B-schade ziet op schade die al aanwezig was voor, maar is verergerd door aardbeving(en) en C-schade ziet op schade die niet zelfstandig in verband kan worden gebracht met aardbevingen.  
         Het rapport van Octa luidt verder, voor zover hier van belang: 
         " Op 6-2-2014 verrichtte ik een bezoek van expertise bij schademelder. Op basis van dit bezoek heb ik mijn oordeel over het ontstaan van de schade gevormd. Schademelder was bij de opname niet aanwezig. Na kennismaking is schademelder weer weggegaan. Schademelder meldde nog wel dat de schade aan de linkerzijde stormschade is. Verder meldde schademelder dat de ruiten door vandalisme zijn gebroken. 
         
           De staat van de boerderij heb ik beoordeeld. Mijn eerste indruk was dat de onbewoonde boerderij er sterk verwaarloosd bij lag. Er is al jaren geen onderhoud gepleegd en de gehele boerderij is sterk verwaarloosd. De aanwezige scheuren zijn meerdere jaren oud. De aanwezige schade heb ik opgenomen. Deze heb ik gekwalificeerd als zijnde niet beving gerelateerd. Diverse bouwdelen staan op instorten. De situatie is dusdanig onveilig dat ik schademelder heb geadviseerd de onveilige delen te laten stutten door een deskundig bedrijf. " 
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [appellant] heeft het advies van Octa opgevolgd en stutten geplaatst. Van de in de schadeprotocollen van NAM opgenomen mogelijkheid van contra-expertise heeft [appellant] uiteindelijk geen gebruik gemaakt.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 6 oktober 2014 is het asbest dak van de boerderij gesaneerd. Op 1 november 2014 zijn juffers, dakhout, dakisolatie en dakpannen geplaatst. 
       
     
     
       2.11. 
       Op 6 december 2014 heeft [appellant] zich gemeld bij NAM in verband met een mogelijk beroep op de zogenoemde nieuwbouwregeling.  
       
     
     
       2.12. 
       In 2015 is de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor aardbevingsbestendig bouwen (hierna: de NPR 9998) vastgesteld.  
       
     
     
       2.13. 
       Medio januari 2016 heeft [appellant] zich voor een bijdrage in de bouwkundige versterking gemeld bij het Centrum voor Veilig Wonen (hierna: het CVW), een uitvoeringsorganisatie van NAM. Het CVW heeft vastgesteld dat niet alle benodigde informatie aanwezig was.  
       
     
     
       2.14. 
       In februari 2017 hebben gesprekken tussen partijen plaatsgevonden op verzoek en onder leiding van de Nationaal Coördinator Groningen (hierna: de NCG).  
       
     
     
       2.15. 
       Partijen zijn overeengekomen dat ingenieursbureau Goudstikker-de Vries B.V. (hierna: Goudstikker-de Vries) in opdracht en voor rekening van NAM zal onderzoeken of bij de voorgenomen renovatie van de boerderij gelet op de vereisten van de NPR 9998 versterkingsmaatregelen nodig zijn en welke dat dan zijn.  
       
     
     
       2.16. 
       
         Goudstikker-de Vries heeft de overeengekomen analyse uitgevoerd en op 4 mei 2018 gerapporteerd. De inleiding van " HOOFDSTUK 2 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN " vermeldt het volgende, voor zover van belang: 
         " Voorliggend document omvat de seismische (controle) berekening van de woning aan de Winsumerstraatweg 11 te Winsum, 9951TK. Het gebouw bestaat momenteel uit enkel een schil van gevels en kapconstructie. Deze dient aardbevingsbestendig te zijn. In de toekomst dient de mogelijkheid daar te zijn een gehele vrije indeling te introduceren met maximaal 2 verdiepingsvloeren. De nieuwe indeling dient op zicht stabiel te worden gemaakt (aardbevingsbestendig). De fundering dient reeds met deze belastingen te worden berekend, zowel horizontaal als verticaal. (…)  " 
       
       
     
     
       2.17. 
       
         Goudstikker-de Vries heeft haar rapport op 7 mei 2018 per e-mailbericht doorgestuurd naar het CVW. Het CVW heeft per e-mailbericht van 14 mei 2018 aan Goudstikker-de Vries laten weten, voor zover relevant: 
         " Wij kunnen de calculatie pas oppakken na ontvangst van alle door Goudstikker aan te leveren gegevens. Kun je me aangegeven wanneer alles bij ons binnen is? " 
       
       
     
     
       2.18. 
       
         Raadgevend Ingenieursbureau Wiertsema & Partners B.V. heeft in opdracht van Goudstikker-de Vries een funderingsadvies uitgebracht, gedateerd 11 oktober 2018. De inleiding van het advies vermeldt het volgende, voor zover hier van belang: 
         " Het funderingsadvies is opgesteld in verband met de voorgenomen nieuwbouw van een boerderij en schuur. In dit rapport wordt ten behoeve van de ontwerpfase, inzicht gegeven in de toelaatbare draagkracht op funderingsniveau en het bijbehorend zettingsgedrag waarbij rekening is gehouden met het mogelijk optreden van geïnduceerde bevingen. " 
       
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 20 juni 2018 heeft NAM een eenmalige vaste vergoeding van € 80.000,- (inclusief BTW) aangeboden aan [appellant] ten behoeve van het verwijderen van de stutten en de daarbij komende kosten. Dat aanbod heeft [appellant] niet geaccepteerd.  
       
     
     
       2.20. 
       
         Op enig moment heeft [appellant] de onderneming BOUWenKUNDIG opdracht gegeven een kostenbegroting voor de renovatie van de boerderij op te stellen. Het rapport van BOUWenKUNDIG van 27 maart 2019 luidt, voor zover hier van belang (waarbij de bedragen exclusief BTW zijn): 
         " Basisplan	 € 	295.346 
         
           	totaal	€		 
           295.346 
         
       
       
       
         
           Versterkings maatregelen	€ 	241.414 
         
         
           Schade herstel	€ 	106.499 
         
         
           Overige kosten 	 
           € 	190.366 
         
         
           	totaal	 
           € 	538.279 " 
       
       
     
     
       2.21. 
       In de uitspraak van 18 november 2019 heeft de Arbiter Bodembeweging de vordering van [appellant] tot vergoeding van de (fysieke) schade aan de boerderij- in de vorm van scheurvorming en verzakking - afgewezen. De Arbiter Bodembeweging heeft geconstateerd dat het enige in het dossier bekende onderzoek naar de oorzaak van de schade het rapport van Octa is waarin de schade aan de boerderij als C-schade is gekwalificeerd. Op grond van dat rapport en het hiervoor in de leveringsaktes van 30 september 2011 en 7 februari 2013 geciteerde over de staat waarin de boerderij verkeerde ten tijde van de aankoop van de eigenaar, heeft de Arbiter Bodembeweging geoordeeld dat het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 6:177a BW is weerlegd.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg in kort geding - samengevat - gevorderd veroordeling van NAM tot betaling, bij wijze van voorschot, van € 420.000,- dan wel een door de voorzieningenrechter vast te stellen bedrag, met veroordeling van NAM in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 11 februari 2019 de vordering van [appellant] afgewezen (hierna: het vonnis).  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling van de grieven en de vordering 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] heeft zeven grieven tegen het vonnis opgeworpen. De grieven strekken ertoe dat het hof het vonnis vernietigt en alsnog de vordering van [appellant] toewijst.  
       
     
     
       4.2. 
       Tijdens de comparitie in hoger beroep is duidelijk geworden dat het [appellant] in hoger beroep alleen nog gaat om vergoeding van de kosten van versterking van de boerderij en niet meer om vergoeding van de kosten van herstel van schade aan de boerderij. Het hof zal zich bij de behandeling van de grieven dan ook tot die kwestie beperken.  
       
       
         
           Juridisch kader 
         
       
     
     
       4.3. 
       
        [appellant] vordert in kort geding een voorschot. De voorzieningenrechter heeft de vordering beoordeeld aan de hand van de algemene maatstaf voor de beoordeling van een geldvordering in kort geding (vlg. rov 4.1. van het vonnis). Het hof stelt voorop dat de voorzieningenrechter van de juiste maatstaf is uitgegaan. Het gaat er om dat vanwege het restitutierisico met betrekking tot de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is en van de eiser mag worden verlangd dat hij naar behoren feiten en omstandigheden aannemelijk maakt die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. Voor de vraag of plaats is voor toewijzing van een dergelijke geldvordering in kort geding zal de rechter dan ook niet alleen moeten onderzoeken of de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico zal hebben te betrekken (HR 30 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6341). Een financiële noodsituatie kan een van de omstandigheden zijn die de eisende partij het vereiste spoedeisende belang kan verschaffen om in kort geding een geldvordering in te stellen. Het daaraan verbonden restitutierisico zal bij de beoordeling van de vraag of de vordering toewijsbaar is als een van de in aanmerking te nemen factoren betrokken dienen te worden (HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE0660).  
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
     
     
       4.4. 
       Tijdens de comparitie in hoger beroep is duidelijk geworden dat de boerderij door de NCG in het kader van de versterkingsoperatie is aangemerkt als behept met een verhoogd risicoprofiel en dat de boerderij is opgenomen op een lijst met woningen, de zogenoemde P50-lijst, om te worden versterkt. De afhandeling van de versterking is overgenomen door de staat en de staat zal dus op enig moment de versterkingskosten vergoeden. Dit is van belang bij de beoordeling van het spoedeisend belang van [appellant] bij zijn vordering. [appellant] heeft tijdens de comparitie verklaard dat de gehele procedure tot versterking vanuit de overheid 1 tot 2 jaar kan duren en dat het in zijn zaak nu wachten is op het daarvoor benodigde rapport. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt dat zijn belang bij de renovatie zo urgent is dat hij daar niet op kan wachten. Die urgentie volgt bijvoorbeeld niet uit het enkele feit dat de stutten rotten. De vordering is ook niet gebaseerd op vervanging van de stutten. Het door [appellant] beoogde gebruik van de boerderij wijst er evenmin op dat de renovatie de procedure van de versterking vanuit de overheid niet af kan wachten. Het gaat om een beleggingspand. De renovatie is er op gericht dat de boerderij meerdere functies kan hebben voor toekomstig gebruik door derden-kopers. Het hof komt gelet op het voorgaande tot de conclusie dat in deze zaak het voor toewijzing van een geldvordering in kort geding vereiste spoedeisend belang ontbreekt. Reeds hierom kan de vordering van [appellant] in kort geding niet worden toegewezen. 
       
     
     
       4.5. 
       Overigens is het hof van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Het hof oordeelt daartoe als volgt.  
       
       
         
           Inhoudelijke beoordeling 
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [appellant] voert aan dat NAM contractueel verplicht is hem de kosten van versterking van de boerderij te vergoeden, primair op grond van een daartoe tussen partijen gemaakte afspraak, subsidiair omdat hij daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen en meer subsidiair op grond van de redelijkheid en billijkheid. 
       
     
     
       4.7. 
       De  eerste grief  keert zich tegen het door de voorzieningenrechter onder de feiten (in rov 2.11) opgenomen oordeel dat partijen het er getuige de reacties over eens zijn dat 
       
         – " " tijdens het gesprek van 5 februari NAM op basis van coulance heeft toegezegd, de kosten voor het maken van een verkennende Trimori analyse met een bijbehorende kostenraming (met betrekking tot het voorhuis)voor haar rekening te nemen ", 
         – "  " Maatregelen beschreven in de analyse door partijen niet gelijkgesteld zullen worden aan het aanvaarden van aansprakelijkheid voor NAM maar gebruikt zullen worden inzichtelijk te krijgen wat de omvang en impact (ook in financiële zin) is van het laten voldoen van de (her)ontwikkeling van het aan de huidige NPR ", 
         – " " NAM vooraf geen enkele toezegging doet over het eventueel leveren van een bijdrage in de kosten van de versterkingsmaatregelen. " 
       
       
     
     
       4.8. 
       De NCG heeft [appellant] en NAM op 20 februari 2018 (onderdeel van productie 6 van de dagvaarding in eerste aanleg) per e-mailbericht verslag gedaan van een gesprek zoals dat die dag had plaatsgevonden. NAM heeft daar bij e-mailbericht van 12 maart 2018 op gereageerd en wel met doorhalingen in en aanvullingen op het gespreksverslag van de NCG. Het hof stelt vast dat het in rov 2.11 van het vonnis weergegeven citaat onderdeel is van de tekst die overblijft na de doorhalingen en aanvullingen van NAM. [appellant] voert aan dat hij deze eenzijdig aangebrachte wijzigingen van NAM niet heeft geaccepteerd. Dit is door NAM niet betwist, waarmee grief I terecht is voorgesteld. Of dit [appellant] baat, hangt er van af of NAM contractueel gehouden is hem de kosten van versterking te vergoeden. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld van niet en daartegen richt zich grief III waarop na de behandeling van grief II wordt ingegaan.  
       
     
     
       4.9. 
       In  grief II  voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter zich tijdens de zitting in kort geding ten onrechte niet heeft laten voorlichten door de heer ing. [B] van Goudstikker-de Vries en evenmin door de adviseur van [appellant] , mevrouw [C] van KAW, die hij beiden naar de zitting had meegenomen.  
       
       
       
       
         Deze grief slaagt niet omdat de voorzieningenrechter in een kort geding niet gehouden is meegenomen getuigen of informanten te horen. Bovendien heeft het hof [appellant] wel de gelegenheid geboden de door hem meegenomen deskundigen een toelichting te laten geven, van welke gelegenheid [appellant] voor wat betreft ing. [B] ook gebruik heeft gemaakt, zodat hij ook geen belang heeft bij deze grief.  
       
       
       
         
           Afspraak tot vergoeding van versterkingskosten 
         
       
     
     
       4.10. 
       Zoals hiervoor al is vermeld keert  grief III  zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat op NAM geen contractuele verplichting rust om [appellant] de versterkingskosten te vergoeden.  Grief IV  borduurt daar op voort. In grief IV voert [appellant] aan dat NAM gelet op die contractuele verplichting niet kon volstaan met het doen van een aanbod van € 80.000,- voor het verwijderen van de stutten en de daarbij komende kosten. Grief IV deelt daarmee het lot van grief III. Over grief III overweegt het hof als volgt.  
       
     
     
       4.11. 
       
         Niet in geschil is dat Goudstikker-de Vries in opdracht en voor rekening van NAM heeft onderzocht of bij de renovatie van de boerderij zoals [appellant] die voor ogen had, gelet op de vereisten van de NPR 9998 versterkingsmaatregelen nodig zijn en welke dat dan zijn. NAM heeft niet betwist dat zij (althans haar uitvoeringsorganisatie CVW) een kostencalculatie zou aanleveren. Tussen partijen is niet in geschil dat zij over deze gang van zaken overeenstemming hebben bereikt na de vraag van [appellant] of naast de door hem gewenste renovatie van de boerderij ook versterkingsmaatregelen nodig zijn waarbij [appellant] NAM heeft verzocht hem die extra kosten te vergoeden. Meer of anders volgt ook niet uit de in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaring van de adviseur van [appellant] , mevrouw [C] van KAW, luidende:  
         	" In één van de eerste mails van de NCG d.d. 13 oktober 2017 staat;  
         
           Bij NAM is het dossier onderzocht en zij willen graag met u en Nationaal Coördinator Groningen onderzoeken of uw zaak tot een bevredigend eind kan worden gebracht. 
         
         
           Vervolgens zijn in de vervolggesprekken tussen NAM, NCG en ons afspraken gemaakt over; 
         
         –  Advies constructeur inzake noodzaak tot versterking en bepaling versterkingsmaatregelen. 
         –  Het opstellen van een bouwkostenraming nadat versterkingsadvies is ontvangen. " 
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [appellant] stelt dat de extra kosten van de versterkingsmaatregelen dus voor rekening van NAM zouden moeten komen. Het hof verenigt zich met de overweging van de voorzieningenrechter dat uit geen van de overgelegde stukken blijkt van een afspraak met de NAM in die zin. [appellant] licht dat ook niet nader feitelijk en/of met stukken toe, terwijl dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van NAM van het bestaan van een dergelijke afspraak, wel op zijn weg had gelegen. Voor nadere bewijslevering is in de procedure in kort geding geen plaats. Een gehoudenheid van NAM om de kosten van versterking van de boerderij te vergoeden, kan in deze kort geding procedure dan ook niet op grond van een daartoe strekkende afspraak worden aangenomen.  
       
       
         
           Gerechtvaardigd vertrouwen 
         
       
     
     
       4.13. 
       
         
          [appellant] voert ook aan dat NAM bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij de kosten van versterking voor haar rekening zou nemen. Of van zulk gerechtvaardigd vertrouwen kan worden gesproken, is afhankelijk van wat partijen tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (vgl. de artikelen 3:33 en 3:35 BW).  
         Op [appellant] rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Voor zover in de stellingen van [appellant] een beroep op het arrest Plas/Valburg ligt besloten, is het hof voorshands van oordeel dat in de gegeven omstandigheden geen sprake is van NAM met [appellant] aangegane onderhandelingen die NAM zonder vergoeding van de versterkingskosten niet had mogen afbreken. 
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hof begrijpt dat [appellant] dat gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend aan de afspraken die partijen hebben gemaakt zoals die hiervoor zijn weergegeven ten aanzien van het in opdracht en voor rekening van NAM inschakelen van Goudstikker-de Vries en de afspraak dat NAM vervolgens een kostenbegroting zou opmaken. Het hof volgt [appellant] daar niet in. De omstandigheid dat NAM op haar kosten een deskundige de renovatieplannen van [appellant] laat doorrekenen op grond van de NPR 9998 en daarvoor ook een kostenbegroting wil laten opstellen, brengt naar het oordeel van het hof (nog) niet mee dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat NAM dan ook die versterkingskosten voor haar rekening zou nemen. Voor het kunnen aannemen van een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen zijn aanvullende feiten en/of omstandigheden nodig, die [appellant] niet heeft gesteld. Daar komt bij dat de tekst van het gespreksverslag van 20 februari 2018 na de doorhalingen en aanvullingen van NAM de zin bevat dat NAM vooraf geen enkele toezegging doet over het eventueel leveren van een bijdrage in de kosten van de versterkingsmaatregelen. Dit door NAM van doorhalingen en aanvullingen voorziene gespreksverslag is ook mevrouw [C] van KAW, de adviseur van [appellant] , toegestuurd. Dat [appellant] deze doorhalingen en aanvullingen niet heeft geaccordeerd doet er niet aan af dat die doorhalingen en aanvullingen geen indicatie vormen dat ( [appellant] heeft mogen begrijpen dat) NAM zich op de door [appellant] bedoelde wijze jegens hem wilde binden. 
       
       
         
           Redelijkheid en billijkheid 
         
       
     
     
       4.15. 
       Bij gebrek aan (gerechtvaardigd vertrouwen in) een overeenkomst op grond waarvan NAM gehouden is om [appellant] de versterkingskosten te betalen valt - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet in te zien waarop het bestaan van zo’n gehoudenheid toch op grond van de redelijkheid en billijkheid zou moeten worden aangenomen. Dit in hoger beroep gedane beroep van [appellant] op de redelijkheid en billijkheid strandt dan ook.  
       
     
     
       4.16. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook in hoger beroep niet aannemelijk is geworden dat op NAM een contractuele verplichting rust om [appellant] de kosten van versterking van de boerderij te vergoeden. Dat NAM bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt of dat de redelijkheid gebiedt tot een dergelijke vergoeding, is voorshands evenmin komen vast te staan. Dit betekent dat de grieven III en IV niet slagen en dat het enkele slagen van grief I niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.  
       
       
         
           Artikel 6:184 BW 
         
       
     
     
       4.17. 
       
        [appellant] baseert zijn vordering verder op artikel 6:184 BW.  Grief V  keert zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellant] geen beroep op artikel 6:184 BW en/of 6:96 BW toekomt en fysieke schade die het gevolg is van door gaswinning geïnduceerde aardbevingen onvoldoende aannemelijk is.  Grief VI  keert zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de uit de leveringsaktes blijkende zeer slechte staat van de boerderij die in de koopprijs is verwerkt vanzelfsprekend niet zonder gevolgen kan blijven bij de beoordeling van de vraag voor welke schade en tot welk bedrag NAM jegens [appellant] aansprakelijk is. 
       
       
         
          [appellant] wijst er op dat uit het in opdracht van NAM tot stand gekomen rapport van Goudstikker-de Vries blijkt dat op grond van de NPR 9998 voor zijn renovatieplannen ten aanzien van de boerderij versterkingsmaatregelen nodig zijn. [appellant] wijst er verder op dat BOUWenKUNDIG de versterkingskosten op € 241.414,- exclusief BTW heeft geraamd, zijnde € 292.111,- inclusief BTW.  
       
       
     
     
       4.18. 
       In haar memorie van antwoord heeft NAM aangevoerd dat binnen de kaders van de gewijzigde Mijnbouwwet de versterkingsoperatie een verantwoordelijkheid is geworden van de staat. Tijdens de comparitie in hoger beroep heeft NAM aangevoerd dat vanaf het in werking treden van artikel 52g lid 3 van de Mijnbouwwet de versterking wettelijk de verantwoordelijkheid van de staat is en dat de staat dus normadressant is. Voor zover NAM daarmee betoogt dat de wijzigingen in de Mijnbouwwet (dus met onmiddellijke ingang) de civiele aansprakelijkheid van NAM uit artikel 6:184 BW, waarvoor [appellant] al een procedure aanhangig heeft gemaakt, gedurende het hoger beroep van deze procedure wegnemen, verwerpt het hof dat betoog. Van een exclusieve bestuursrechtelijke weg voor versterkingsclaims is (nog) geen sprake. Het hof zal daarom [appellant] ’s vordering uit hoofde van artikel 6:184 BW bespreken.  
       
     
     
       4.19. 
       Op grond van artikel 6:184 lid 1 sub a BW vallen onder de schade waarvoor op grond van de artikelen 6:173-182 BW aansprakelijk bestaat, ook de kosten van iedere redelijke maatregel ter voorkoming of beperking van schade door wie dan ook genomen, nadat een ernstige en onmiddellijke dreiging is ontstaan dat schade zal worden veroorzaakt die op grond van die artikelen voor vergoeding in aanmerking komt. Een op artikel 6:184 BW gebaseerde vordering is daarmee toewijsbaar wanneer sprake is van een ernstige en onmiddellijke dreiging en de maatregel redelijk is. Deze redelijkheidseis ziet naar het oordeel van het hof niet alleen op het nemen van de maatregel zelf, maar ook op de daaraan verbonden kosten. De ‘dubbele redelijkheidstoets’ van artikel 6:96 lid 2 sub a BW geldt dus ook voor artikel 6:184 lid 1 sub a BW. Artikel 6:184 lid 1 sub a BW is een uitwerking van artikel 6:96 lid 2 sub a BW. Het gaat er dus om of de te treffen maatregel in het licht van alle omstandigheden redelijk is. Daarbij spelen de aard en de ernst van de dreiging en de daardoor te verwachten schade, de aard van de maatregel (de effectiviteit ervan, de vraag of er een goedkoper alternatief is) en de kosten van de maatregel (mede in verhouding tot de te verwachten schade) een rol. Bij het antwoord op de vraag of sprake is van een redelijke matregel dient niet alleen rekening te worden gehouden met financiële factoren. Ook het voorkomen van overlast, gelegen in een herhaalde confrontatie met schade en de afhandeling daarvan, kan bijdragen aan de conclusie dat het redelijk is een maatregel te treffen. Het hof zal de vordering van [appellant] tegen deze achtergrond beoordelen.  
       
     
     
       4.20. 
       De op grond van de NPR 9998 bij een verbouw of nieuwbouw te treffen maatregelen zijn naar het oordeel van het hof in beginsel maatregelen in de zin van artikel 6:184 lid 1 sub a BW (vgl. het arrest van dit hof van 16 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5849). Het hof verwerpt dan ook het door NAM gevoerde verweer dat geen beroep kan worden gedaan op artikel 6:184 BW reeds wanneer er geen sprake zou zijn van aansprakelijkheid voor de fysieke schade aan de boerderij. In deze specifieke situatie moet er naar het oordeel van het hof evenwel terdege rekening mee worden gehouden dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] geen aanspraak heeft op vergoeding van de ten opzichte van nieuwbouw hogere kosten van versterking van het bestaande gebouw, omdat zijn keuze de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaat. Het hof overweegt in dit kader als volgt.  
       
     
     
       4.21. 
       De keuze van [appellant] om de boerderij te herbouwen lijkt niet op voorhand redelijk. In het algemeen geldt bij zaakschades dat als de herstelkosten hoger zijn dan de waarde van een zaak, de schade maximaal gelijk is aan de waarde van die zaak. Dit is anders wanneer de zaak een onroerende zaak betreft; dan komen deze kosten onder omstandigheden, ook als de herstelkosten hoger zijn dan de waarde(vermindering) van het pand, voor vergoeding in aanmerking (HR 1 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1034, NJ 1995/43). De Hoge Raad heeft in dat arrest in rov. 4.3.1. (onder meer) overwogen: 
       
       
         " Of zulks het geval zal zijn, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de functie van de zaak voor de eigenaar — dient zij voor eigen gebruik (ter bewoning of ter uitoefening van een bedrijf of een beroep) of ter belegging —, de mogelijkheid om — aangenomen dat afbraak en herbouw ter plaatse in verband met de daaraan verbonden kosten in ieder geval niet in aanmerking komen, zoals het hof in het onderhavige geval in r.o. 15 slot, in cassatie onbestreden, heeft geoordeeld — elders een zaak te verwerven die voor wat betreft gebruiksmogelijkheden, ligging, prijs en andere relevante factoren als gelijkwaardig aan de zaak — in onbeschadigde toestand — kan worden beschouwd, alsmede de mate waarin de kosten van herstel in de oude toestand het bedrag van de waardevermindering overtreffen. " 
       
     
     
       4.22. 
       Uit de leveringsaktes van 30 september 2011 en 7 februari 2013 blijkt dat de boerderij eerst voor € 179.000,- door Kwant & Sennema Vastgoed en vervolgens voor dezelfde prijs door [appellant] is gekocht, in beide gevallen in een zeer slechte staat. Ook is al vóór de grote aardbeving nabij Huizinge op 16 augustus 2012 - op (afgerond) 10 kilometer afstand van de boerderij - een sloopvergunning voor de gehele boerderij gevraagd en verkregen. Gelet hierop dient er terdege rekening mee te worden gehouden dat de bodemrechter, net als de Arbiter Bodembeweging, zal oordelen van aardbevingsschade geen sprake is en dat het wettelijke bewijsvermoeden van artikel 6:177a BW is weerlegd. Het deel van grief V dat zich richt tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat fysieke schade door beweging van de bodem als gevolg van de gaswinning onvoldoende aannemelijk is, slaagt dan ook niet. Verder staat vast dat de boerderij een beleggingspand is en dus niet dient ter bewoning of ter uitoefening van een bedrijf. De renovatieplannen van [appellant] voorzien er in dat het pand multifunctioneel herbouwd moet worden in verband met de wensen van een toekomstige koper/gebruiker (en er van binnen dus heel anders uit zal komen te zien dan voor de herbouw). De bouw van een nieuw pand op het perceel is mogelijk. Onder deze omstandigheden kan er niet van worden uitgegaan dat een bodemrechter zal oordelen dat herbouw van het pand in plaats van nieuwbouw een redelijke keuze is. In dit geval vordert [appellant] niet de (hogere) herstelkosten, maar de versterkingskosten. Ter zitting is gebleken dat die kosten bij herbouw van het pand hoger zijn dan indien voor nieuwbouw wordt gekozen. “Hoeveel hoger weten we niet, maar ze zijn hoger.”, heeft ing. [B] van Goudstikker-de Vries gezegd. Niet uitgesloten is dat de bodemrechter in deze situatie zal oordelen dat [appellant] geen aanspraak heeft op vergoeding van de hogere kosten van versterking van het bestaande gebouw, omdat zijn keuze de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaat. [appellant] heeft de hogere kosten voor nieuwbouw van de boerderij niet gevorderd, zodat het hof over een dergelijke vordering niet hoeft te oordelen. De grieven V en VI slagen daarom evenmin.  
       
       
       
       
       
     
     
       4.23. 
       Het hof hecht er aan op te merken dat het voorgaande niet in algemene zin gelding heeft voor oude boerderijen in het aardbevingsgebied. Het betreft hier een bijzonder geval; het gaat hier om een oude boerderij die al vóór de ernstige aardbevingen in het gebied in een zeer slechte staat verkeerde, van welk feit [appellant] wetenschap had toen hij de boerderij kocht als beleggingspand, dus niet om de boerderij zelf te gaan bewonen. 
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1. 
       De grieven I tot en met VI falen, nog daargelaten wat hiervoor over het spoedeisend belang is geoordeeld. Grief VII, die tegen de afwijzing van de vordering is gericht, slaagt evenmin. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.  
       
     
     
       5.2. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
       
       
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van NAM zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€ 5.382,- 
       - salaris advocaat		€ 9.356,- (2 punten x tarief VII, € 4.678,- per punt) 
       
     
     
       5.3. 
       Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld. Verder zal het hof de proceskostenveroordeling als gevorderd uitvoerbaar bij voorraad verklaren.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep: 
     
     
     
       6.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland (locatie Assen) van 11 februari 2019; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, vastgesteld op € 5.382,- voor verschotten en op € 9.356,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4. 
       wijst af het anders of meer gevorderde. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M. Willemse en P.S. Bakker en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 april 2020 door de rolraadsheer.