ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2023:2859

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2023:2859 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 06-09-2023 / 22/00916

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2023-09-06

Zaaknummer: 22/00916

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:2859

---

WOZ 2020. Het hof verwerpt het beroep op artikel 10:3, lid 3, Awb en het beroep op een vormgebrek in de uitspraak van de rechtbank. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en het transactiecijfer van de onroerende zaak zelf. Uit deze drie methoden blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de huurwaarde en kapitalisatiefactor van de onroerende zaak tot stand zijn gekomen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Nummer: 22/00916 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
         , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) “van uiterlijk 3 maart 2022”, nummer SHE 21/237, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven , 
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.  
         De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 
       
     
     
       1.6. 
       
         De zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2]  . 
         Op deze zitting zijn gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld de onderhavige zaak en de zaak met nummer 22/01325. 
       
       
     
     
       1.7. 
       Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende was bij het begin van het belastingjaar 2020 gebruiker van de onroerende zaak, een autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag, uit 1975. Het pand is gerenoveerd in 2015. De onroerende zaak, gelegen op het bedrijventerrein ‘ [bedrijventerrein] ’, heeft twee bouwlagen en een souterrain en een bruto vloeroppervlakte (hierna: BVO) van in totaal 7.220 m². De onroerende zaak omvat op de begane grond een kantoorruimte, een showroom en werkplaats, op de eerste verdieping een kantine, een kantoorruimte en een showroom, en een opslag in het souterrain. Tot de onroerende zaak behoren ook 160 parkeerplaatsen. Tot de onroerende zaak behoren twee kadastrale percelen met een grootte van in totaal 12.105 m². 
       
     
     
       2.2. 
       Op 4 februari 2016 heeft de aandeelhouder van belanghebbende, [aandeelhouder] (hierna: de aandeelhouder), de onroerende zaak gekocht voor € 4.000.000 en is tussen de aandeelhouder en belanghebbende een huurovereenkomst tot stand gekomen. 
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2020 per de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.982.000.  
       
     
     
       2.4. 
       Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport met waardematrix overgelegd, opgemaakt op 3 mei 2021 door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 4.072.000.  
       
     
     
       2.5. 
       In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een verbeterde versie van het in 2.4 bedoelde taxatierapport overgelegd, omdat op pagina 8 van het rapport een aantal getallen met elkaar is verwisseld. De getaxeerde waarde van de onroerende zaak is daarbij niet gewijzigd. 
       
     
     
       2.6. 
       De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarde van de onroerende zaak met de volgende - in Eindhoven gelegen - referentieobjecten onderbouwd:  
       
       
         
           
         
       
       
     
     
       2.7. 
       De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor met de volgende - in Eindhoven gelegen - referentieobjecten onderbouwd: 
       
         
           
         
       
       
       
         Op basis van deze tabel heeft de taxateur de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak vastgesteld op 10,7. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen: 
       
       
         I. Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 10:3, lid 3, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb)? 
         II. Is de uitspraak van de rechtbank in strijd met artikel 8:77, lid 1, onderdeel e, Awb, omdat de uitspraak slechts een uiterlijke uitspraakdatum vermeldt? 
         III. Zijn de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd? 
         IV. Is de WOZ-waarde per de waardepeildatum te hoog vastgesteld? 
       
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en een waarde van de onroerende zaak van € 3.500.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
     
       3.3. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in zijn taxatierapport is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, waaronder het BVO van de onroerende zaak van 7.220 m² in zijn geheel en de metrages voor de te onderscheiden ruimtes in de onroerende zaak afzonderlijk. Het hof ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen en volgt partijen zodoende in de afbakening van het geschil. Wat betreft de huurwaardekapitalisatiemethode spitst het geschil zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gebruikt. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         I. Artikel 10:3, lid 3, Awb 
       
     
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 10:3, lid 3, Awb. De taxateur was volgens belanghebbende betrokken bij zowel de totstandkoming van de WOZ-beschikking en de aanslag als bij de uitspraak op bezwaar. Volgens de heffingsambtenaar is het taxatieverslag dat is overgelegd in de bezwaarfase slechts een toen door de taxateur gemaakte uitdraai uit de software. De taxateur heeft ter zitting bij de rechtbank verklaard dat hij niet betrokken was bij de primaire beschikking.  
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 10:3, lid 3, Awb wordt een mandaat tot het beslissen op een bezwaarschrift niet verleend aan degene die het besluit waartegen het bezwaar zich richt, krachtens mandaat heeft genomen. De strekking van deze bepaling brengt mee dat de heroverweging in de bezwaarschriftprocedure moet geschieden door een ander dan degene die in feite het primaire besluit heeft genomen. Het gaat hier om een essentieel voorschrift bij overtreding waarvan moet worden geoordeeld dat de beslissing op het bezwaarschrift onbevoegd is genomen. 
       
     
     
       4.3. 
       Het hof oordeelt als volgt. Op het rekenblad dat is gevoegd bij het taxatieverslag staat de naam van de taxateur vermeld. Hieraan kan echter niet de gevolgtrekking worden verbonden dat de WOZ-beschikking en de aanslag in feite zijn vastgesteld door de taxateur. Het hof acht aannemelijk dat de taxateur slechts in de bezwaarfase de printer de opdracht heeft gegeven om het taxatieverslag uit te draaien dat ten grondslag heeft gelegen aan de WOZ-beschikking en de aanslag. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur ter zitting bij de rechtbank heeft verklaard dat hij niet betrokken is geweest bij de primitieve beschikking en de uitleg van de heffingsambtenaar ter zitting bij het hof dat op de door belanghebbende bedoelde uitdraai de naam wordt vermeld van degene die de printopdracht geeft.  
       
       
         
           II. Vormgebrek uitspraak rechtbank 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       In de uitspraak van de rechtbank is het volgende opgenomen:  
       
       
         “uitspraak van de meervoudige kamer van uiterlijk 3 maart 2022 in de zaak tussen 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         De uitspraak is in het openbaar geschied op uiterlijk 3 maart 2022.” 
       
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van de rechtbank niet voldoet aan artikel 8:77, lid 1, letter e, Awb, omdat de datum waarop de beslissing is uitgesproken ontbreekt.  
       
     
     
       4.6. 
       De heffingsambtenaar heeft bij de rechtbank het proces-verbaal van de openbaarmakingszitting van 3 maart 2022 opgevraagd, waarin - voor zover van belang - het volgende staat: 
       
       
         “Vandaag zijn binnen de afdeling bestuursrecht de uitspraken gedaan die in dit proces-verbaal zijn vermeld.  
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         21/237 [belanghebbende] /  de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven 
         ongegrond” 
       
       
     
     
       4.7. 
       Een schriftelijke uitspraak moet voorzien zijn van de datum waarop de beslissing is uitgesproken.  De rechtbank heeft in de uitspraak slechts een uiterlijke datum vermeld waarop uitspraak zal worden gedaan. Het hof ziet echter, mede gelet op de gegevens op rechtspraak.nl, de uiterlijke datum die in de uitspraak wordt genoemd en het proces-verbaal van de openbaarmakingszitting, onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan en derhalve onvoldoende aanleiding om de uitspraak van de rechtbank op deze grond te vernietigen. Overigens is niet gesteld of gebleken dat belanghebbende in haar belangen is geschaad.  Op grond van het voorgaande ziet het hof geen aanleiding om de uitspraak van de rechtbank op deze grond te vernietigen. 
       
       
         
           III. Motivering uitspraak op bezwaar en uitspraak van de rechtbank 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende voert aan dat de uitspraken van de rechtbank en van de heffingsambtenaar niet in stand kunnen blijven omdat belanghebbende in die uitspraken niet dan wel onvoldoende inzicht heeft gekregen in de wijze waarop de huurwaarde en de kapitalisatiefactor tot stand zijn gekomen ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. 
       
     
     
       4.9. 
       
         De heffingsambtenaar heeft voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar het taxatieverslag, gedagtekend 16 oktober 2019, aan belanghebbende verstrekt. In het taxatieverslag staat dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Met het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt van welke objectkenmerken hij is uitgegaan en welke waarden hij aan de verschillende ruimtes heeft toegekend. In de e-mail, verzonden op 13 november 2020, waarmee het taxatieverslag naar belanghebbende is gestuurd staat een aantal referentieobjecten waarmee zowel de kapitalisatiefactor als de huurwaarde is bepaald. De heffingsambtenaar heeft bovendien een rekenblad, waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend, aan belanghebbende verstrekt. In de hiervoor genoemde e-mail wijst de heffingsambtenaar ook op het verkoopcijfer van de onroerende zaak.  
         De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar ingegaan op de gronden van het bezwaar waarbij hij tevens uiteenzet waarom hij daarin geen aanleiding ziet om de WOZ-waarde en daarmee de WOZ-beschikking en de aanslag, te verminderen. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voor een beeld van de analyse van de huurwaarde gewezen op een tabel met de huuranalyse van [adres 3] met een huurwaarde van € 58,57 per m2. Voor een beeld van de analyse van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar gewezen op een tabel met de analyse van [adres 4] , waaruit een kapitalisatiefactor 10,7 blijkt. Naar het oordeel van het hof is op grond van het voorgaande geen sprake van een situatie waarin belanghebbende beroep heeft moeten instellen om de onderbouwing van de WOZ-waarde te achterhalen en was de opbouw van deze waarde voldoende inzichtelijk gemaakt. Dat de heffingsambtenaar twee in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten later niet meer als referentieobjecten heeft gebruikt, leidt evenmin tot de conclusie dat de waarde in de bezwaarfase onvoldoende is gemotiveerd. 
         Het hof oordeelt - net als de rechtbank - dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte referentieobjecten te wijzigen. 
       
       
     
     
       4.10. 
       Evenmin kan van de uitspraak van de rechtbank worden gezegd dat het ontbreekt aan inzicht in de opbouw van de waarde waardoor belanghebbende hoger beroep heeft moeten instellen om de onderbouwing van de WOZ-waarde te achterhalen.  
       
       
         
           IV. De WOZ-waarde  
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.12. 
       De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.  De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000  de in de Instructie waardebepaling neergelegde regels in zoverre genuanceerd dat deze slechts als hulpmiddel dienen ter bepaling van de waarde. Indien een andere waarderingsmethode (eveneens) leidt tot een juiste waardering van het te waarderen object, staat niets aan de toepassing van die afwijkende methode in de weg. 
       
     
     
       4.13. 
       De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
       
     
     
       4.14. 
       De heffingsambtenaar geeft aan dat sprake is van een driedelige opbouw van de onderbouwing van de WOZ-waarde, te weten de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en het transactiecijfer van de onroerende zaak zelf. Uit deze drie methoden tezamen blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.  
       
       
         
           Methode 1: de huurwaardekapitalisatiemethode  
         
       
       
     
     
       4.15. 
       In het onder 2.5 bedoelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de waardering van de onroerende zaak de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten (zie onder 2.6). De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van andere vergelijkbare objecten (zie onder 2.7), gedeeld door de huurwaarden die voor die objecten zijn berekend op basis van vorenbedoelde gerealiseerde huurprijzen. 
       
       
         
           De huurwaarde 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 380.629. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 39.200 voor de 160 parkeerplaatsen (€ 245 per parkeerplaats) en € 341.429 voor de opstallen. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de parkeerplaatsen afgeleid uit de analyse van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] , waaruit eenzelfde huurwaarde per parkeerplaats blijkt.  
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbende betwist de juistheid van de huurwaarden voor de opstallen van € 341.429 en de parkeerplaatsen van € 39.200. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de heffingsambtenaar een huurwaarde van in totaal € 366.348 heeft afgeleid uit de huurcijfers van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] en hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       4.18. 
       Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de bewijslast dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de transactiegegevens van de referentieobjecten blijkt een huurwaarde van € 245 per parkeerplaats, die de heffingsambtenaar ook voor de parkeerplaatsen bij de onroerende zaak heeft gehanteerd, waardoor de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde voor de parkeerplaatsen niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem aangedragen referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Beide referentieobjecten zijn, net als de onroerende zaak, autoshowrooms/garages. De onroerende zaak heeft een ouder bouwjaar, te weten 1975, dan de bouwjaren van de referentieobjecten, te weten 1990 en 2006, maar de onroerende zaak is in 2015 gerenoveerd. Door de renovatie is de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de onroerende zaak goed vergelijkbaar met die van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de onroerende zaak en [adres 2] , door de waarde per m2 van de onroerende zaak aanzienlijk lager vast te stellen dan de waarde per m2 van [adres 2] . [adres 3] is vergelijkbaar, omdat dit referentieobject, hoewel kleiner dan de onroerende zaak, een relatief groot BVO heeft. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is.   
       
       
         
           De kapitalisatiefactor 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 10,7 voor de onroerende zaak in het taxatierapport onderbouwd met de referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] (zie 2.7).  
       
     
     
       4.20. 
       Volgens belanghebbende is de kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd, omdat het referentieobject [adres 4] aanzienlijk kleiner is en aanzienlijk afwijkt wat betreft indeling doordat het referentieobject geen opslag en magazijn heeft. Ook is niet duidelijk hoe de kapitalisatiefactor volgt uit deze verkoop, aldus belanghebbende.  
       
     
     
       4.21. 
       Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de bewijslast dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten zijn, net als de onroerende zaak, autoshowrooms/garages en daarmee vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat hij, door uit te gaan van hogere huurwaarden voor de referentieobjecten, rekening heeft gehouden met het verschil in oppervlakte. Het hof acht de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog gelet op de kapitalisatiefactoren van vorenbedoelde referentieobjecten.  
       
       
         
           Methode 2: de vergelijkingsmethode 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       De rechtbank heeft over de ‘matrix vergelijkingsmethodiek’ als volgt geoordeeld (waarin belanghebbende wordt aangeduid als eiser, de heffingsambtenaar als verweerder en de onroerende zaak als het bedrijfsobject): 
       
       
         “18. Verweerder heeft verder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde nog een ‘matrix vergelijkingsmethodiek’ overgelegd, waarin een berekening is gemaakt op basis van de vergelijkingsmethode. Hierbij heeft verweerder de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] geanalyseerd, waarbij de waarden per deelobject zijn bepaald. Op grond van deze methode is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op € 4.783.000. Dit is aanzienlijk hoger dan de vastgestelde waarde van € 3.982.000. Eiseres heeft deze berekening niet inhoudelijk weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank ondersteunt deze berekening de vastgestelde WOZ-waarde.” 
       
       
       
         Het hof acht deze overweging juist en op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne. Ook in hoger beroep heeft belanghebbende de juistheid van de matrix op basis van de vergelijkingsmethode niet betwist.  
       
       
       
         
           Methode 3: het transactiecijfer van de onroerende zaak 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde tevens onderbouwd door het transactiecijfer van de onroerende zaak te indexeren. De onroerende zaak is op 4 februari 2016 gekocht door de aandeelhouder van belanghebbende voor € 4.000.000. De heffingsambtenaar heeft een indexeringspercentage van 20,01% toegepast, onder verwijzing naar de door hem overgelegde tabel Prijsindex Commercieel Vastgoed, waardoor de waarde op basis van deze berekening op 1 januari 2019 € 4.800.509,79 bedraagt. 
       
     
     
       4.24. 
       Belanghebbende geeft aan dat het verkoopcijfer van de onroerende zaak te ver is verwijderd van de waardepeildatum. Het gaat slecht met de automotive branche, waardoor de indexatie te veel lijkt, aldus belanghebbende. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde eerder in de buurt ligt van € 3.500.000. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak op het moment van aankoop. De heffingsambtenaar wijst op de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 maart 2010 , waarin het hof heeft geoordeeld over het verkoopcijfer van dezelfde onroerende zaak:  
       
       
         “4.12. Alhoewel koop in de regel geen huur breekt, is het hof van oordeel dat in dit geval bij de aankoop van de showroom geen vervuiling van de transactieprijs heeft plaatsgevonden, omdat verhuurder de showroom in de staat waarin die zich bij verkoop bevond, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik heeft kunnen nemen en na het moment van verkrijging in feite is gaan verhuren aan zichzelf. Van enige verhuur van het pand wordt in de akte van levering geen melding gemaakt. Uit niets is gebleken dat de bedongen verkoopprijs in positieve zin zou zijn beïnvloed door een eventuele verhuur ten tijde van of voorafgaande aan de verkoop. Belanghebbende heeft ook niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de koper gebonden was aan of uit moest gaan van een eventueel door haar met de vorige eigenaar overeengekomen huurovereenkomst. Dat betekent dat de showroom op de verkoopdatum vrij opleverbaar was en in volle omvang in gebruik kon worden genomen. Dat verhuurder - na de aankoop - de showroom aan belanghebbende is gaan verhuren8, betekent niet dat de showroom in verhuurde staat is verkocht en dat daardoor bij de waardering ten onrechte geen rekening zou zijn gehouden met de verkrijgingsfictie. Daarmee acht het hof de onderbouwing van de waarde van de showroom op basis van het eigen verkoopcijfer, zoals gedaan door de heffingsambtenaar, zonder verdere correcties, aanvaardbaar. 
       
       
       
         Met de volgende voetnoot: 
         8. Zie huurovereenkomst van 4 februari 2016, bijlage C bij het verweerschrift in hoger beroep.” 
       
       
     
     
       4.25. 
       
         Ook in de onderhavige procedure is uit niets gebleken dat de overeengekomen transactieprijs in opwaartse zin zou zijn beïnvloed door een verhuur ten tijde van of voorafgaande aan de verkoop van de onroerende zaak. Het hof ziet daarom net als in bovengenoemde procedure geen reden voor een correctie van de transactieprijs wegens verhuurde staat. Het hof acht het transactiecijfer voorts ook bruikbaar voor de waardebepaling per de waardepeildatum, ondanks dat de transactiedatum (te weten 4 februari 2016) ver van de waardepeildatum (te weten 1 januari 2019) is gelegen. Het hof is van oordeel dat de WOZ-waarde voor het jaar 2020 weliswaar niet meer uitsluitend op het  
         verkoopcijfer van de onroerende zaak kan worden gebaseerd, maar dat desalniettemin het eigen transactiecijfer van de onroerende zaak steun kan bieden aan – en daarmee bij kan dragen aan de onderbouwing van – de vastgestelde waarde voor de Wet WOZ.  Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de onroerende zaak een uniek object is, waardoor het verkoopcijfer van de onroerende zaak de meest betrouwbare waarde weerspiegelt. Niet aannemelijk is voorts geworden dat de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum dusdanig is dat er een neerwaartse correctie op het transactiecijfer moet worden toegepast die leidt tot een lagere waarde dan de beschikte waarde.  
       
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.26. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep ongegrond; 
       
       
         bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.  
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
       E. Royakkers 	W.A.P. van Roij 
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2687, r.o. 8. 
   
   
      Zie artikel 8:77, lid 1, letter e, Awb. 
   
   
      Vgl. Centrale Raad van Beroep 22 maart 2007, ECLI:NL:CRVB:2007:BA1748.  
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.3. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.  
   
   
      Zie ECLI:NL:GHSHE:2020:1034.  
   
   
      Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3372, r.o. 4.8.