ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:3190

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:3190 Rechtbank Oost-Brabant , 06-06-2025 / 24/3976

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-06-06

Zaaknummer: 24/3976

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:3190

---

WOZ. Waardering woning. Eigen verkoopcijfer niet bruikbaar, omdat dit te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd en omdat de woning na aankoop fors is verbouwd. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 24/3976 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser], uit [woonplaats], eiser 
     (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Helmond, de heffingsambtenaar  
     (gemachtigde: mr. S.W.P. Thijssen-Sauvé). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 januari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 485.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 2001. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 138 m², twee aanbouwen van 7 m² respectievelijk 5 m², een dakkapel van 1 m², een aangebouwde garage van 18 m² en een overkapping van 8 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 227 m². 
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
     
     
       3.1. 
       De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 496.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 7 april 2025 is opgesteld door taxateur E. Schellekens-van den Heuvel. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 
       
     
     
       3.2. 
       Eiser vindt dat gelet op het eigen verkoopcijfer van de woning de waarde te hoog is. De heffingsambtenaar vindt dat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is voor de waarde van de woning op die hier aan de orde zijnde waardepeildatum van 1 januari 2023. De woning is allereerst in september 2021 verkocht, ruim twaalf maanden voor en dus te ver verwijderd van de waardepeildatum. Daarnaast is de woning na de aankoop in september 2021 en voor de toestandspeildatum van 1 januari 2024 verbouwd, zodat ook om die reden het verkoopcijfer uit 2021 niet (meer) maatgevend is. Er is in de genoemde tussenliggende periode een aanbouw geplaatst, de voormalige bijkeuken is bij de woning getrokken, de keuken is vernieuwd en er is een tussendeur naar de garage geplaatst. Eiser heeft het gemotiveerde standpunt van de heffingsambtenaar niet weersproken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dan ook dat het verkoopcijfer van de woning uit 2021 niet bruikbaar is voor de waardebepaling op 1 januari 2023. 
       
     
     
       3.3. 
       Eiser heeft in zijn beroepschrift verder de niet onderbouwde stelling ingenomen dat bij de vaststelling van de waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum. Eiser heeft in dit verband geen feiten gesteld en dus niet aan zijn stelplicht voldaan. 
       
     
     
       3.4. 
       Eiser(s gemachtigde) merkt in zijn beroepschrift nog op dat “ er aan Woning Waarderingsmeesters een advies over de waarde [is] gevraagd. Zij hebben mijn cliënt voorzien van advies  (…).” De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee doelt op het door hem in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport dat is opgesteld door taxateur T.G. te Raaij en dat tot een waarde van € 444.000 concludeert. Met dit rapport zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Zo is hierin geen rekening gehouden met de bijgebouwen bij de woning en de vergelijkingsobjecten, is onduidelijk op basis van welke uitgangspunten de gebruikte verkoopcijfers zijn geïndexeerd en is niet inzichtelijk gemaakt met welke staffeling de grondwaarde is bepaald. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van 
       mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. 
     
   
   
      Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).