ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2022:2063

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2022:2063 Rechtbank Oost-Brabant , 04-05-2022 / C-01-374343 - HA ZA 21-646

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2022-05-04

Zaaknummer: C-01-374343 - HA ZA 21-646

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2022:2063

---

verkoop woning, is de oude woning geschikt om als woning te gebruiken, is er sprake van schending mededelingsplicht, overweging ten overvloede: schade is door eiser niet onderbouwd

vonnis 
     RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Civiel Recht 
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/01/374343 / HA ZA 21-646 
     
     
     
       
         Vonnis van 4 mei 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser, 
       advocaat mr. M.P. Harten te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.F.J.M. van Rooy te Boxtel. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 3 november 2021 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 maart 2022 en de daarin genoemde spreekaantekeningen van mr. Harten. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Partijen hebben op 30 mei 2018 een koopovereenkomst gesloten inhoudende dat [gedaagde] aan [eiser] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) verkoopt, tegen betaling van € 239.500,00 door [eiser] . 
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [gedaagde] had de woning via Facebook te koop aangeboden. Zij vermelde daarbij onder andere: 
         
           “(…) 
         
         
           Totaal gerenoveerd van top tot teen en volledig instap klaar.  
           
         
         
           Door het gehele huis een onderhoudsarme PVC vloer met houtlook, glad gestucte wanden en plafonds. 
         
       
       
       
         
           Gehele benedenverdieping voorzien van vloerverwarming evenals de badkamer. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
         
           “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten’ zijn. 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. (…) 
         
       
       
       
         6.13.1. 
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper." 
         
         
       
     
     
       2.4. 
       De woning is op 18 september 2018 geleverd en [eiser] heeft de woning in oktober 2018 betrokken. 
       
     
     
       2.5. 
       In oktober 2018 heeft [eiser] via WhatsAppberichten [gedaagde] op de hoogte gesteld van door hem geconstateerde gebreken, zijnde schimmel achter de plinten in de aanbouw, lekkage bij het dak van de aanbouw en optrekkend vocht vanuit de vloer.  
       
     
     
       2.6. 
       Vervolgens heeft [eiser] per brief van 27 november 2018 en per brief van 16 januari 2019 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de volgende punten: 
       
         
           lekkage van het platte dak (dak van de aanbouw) en vochtige muren; 
         
         
           scheurvorming in de aanbouw; 
         
         
           stankoverlast; 
         
         
           een lek bij het bad; 
         
         
           het maar beperkt opengaan van de garagedeur. 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] heeft per brief van 26 januari 2019 alle aansprakelijkheid afgewezen. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 3 juni 2019 heeft er – in het bijzijn van [gedaagde] – op verzoek van (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eiser] een deskundigenonderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door de heer ing. B. van Bekkum (hierna: Van Bekkum). 
       
     
     
       2.9. 
       
         In zijn rapport van 19 november 2019 vermeldt Van Bekkum (voor zover hier van belang):	 
         
           “De gebreken zien toe op optrekkend vocht vanuit de fundering en/of via de gevels van de aanbouw met vochtaantastingen aan de onderzijde van de binnenmuren in de aanbouw tot gevolg. 
         
         
           (…) 
         
         
           Uw cliënt wees ons op scheurvormingen in de wanden en het plafond tussen de aanbouw en de bestaande woning/de voormalige achtergevel. Deze scheuren waren tijdens de bezichtiging en de levering van de woning niet aanwezig en zijn nadien ontstaan. 
         
         
           Onzes inziens is er geen sprake van een gebrek maar is de aanbouw nadien iets gezakt vanwege externe omstandigheden. 
         
         
           (…) 
         
         
           De schimmelvorming achter de plinten van de aanbouw is een gevolg van binnentredend vocht/hemelwater via de fundering en/of via de gevels van de aanbouw. Wij meten net boven de plint een vochtpercentage tot 72 %, wat als uitermate hoog kan worden beoordeeld. Circa 20 cm hoger op de wand is sprake van een normaal vochtpercentage van circa 35 %. 
         
         
           (…) 
         
         
           De vochtproblematiek in de aanbouw zal op den duur de wanden en de wandafwerking aantasten. 
         
         
           (…) 
         
         
           Onzes inziens staan de gebreken een normaal gebruik van de woning niet in de weg. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Vervolgens heeft de destijds gemachtigde van [eiser] bovengenoemde rapportage op 14 juli 2020 naar [gedaagde] doorgestuurd met een begeleidende brief waarin zij onder andere schrijft (citaat inclusief schrijf- en typfouten): 
       
       
         
           “Recent heeft cliënt dat er stucwerk van de muur tussen de woonkamer en de gang viel. Met een vochtmeter heeft cliënt geconstateerd dat de muur een verhoogd vochtpercentage geeft en ook de woonkamervloer bleek vocht te bevatten. (…) 
         
         
           Dit deed cliënt vermoeden dat de door u, althans in uw opdracht gerealiseerde vloer in de woonkamer op een ondeugdelijke manier is geplaatst, althans dat deze gebrekkig is. 
         
         
           Dit heeft ertoe geleid dat cliënt in de kelder stenen heeft weggekapt om inzicht te krijgen op de betonvloer. Het is cliënt gebleken, en zo kunt u ook zien op bijgevoegde foto’s, dat de betonvloer rechtstreeks op het zand is gestort. Er is geen folie en evenmin isolatie aangebracht voordat het beton gestort werd. 
         
         
           Op basis van dit gebrek beschikt de door u verkochte onroerende zaak niet over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik ervan als woonhuis. Het gebrek leidt tot vocht dat een negatieve invloed heeft op de gezondheid. Middels deze weg stel ik u formeel aansprakelijk voor de reeds geleden en nog te lijden schade van cliënt. 
         
         
           (…) 
         
         
           Los van deze punten verwijst cliënt naar het bijgaande expertiserapport van het eerdere onderzoek. Uit het rapport blijkt dat er op dat moment dat ook al vocht in andere(!) muren aanwezig was. De oorzaak van dit vocht werd destijds gewijd aan een andersoortig gebrek maar u zult begrijpen dat dit wellicht in een ander daglicht is komen staan door de recente constatering.  
         
         
           Cliënt zal ook hiervan een herbeoordeling vragen indien de vloer wordt opgenomen.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 19 augustus 2020 heeft er – in het bijzijn van [gedaagde] – een vervolgonderzoek door Van Bekkum plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.12. 
       In zijn rapportage van 8 oktober 2020 schrijft Van Bekkum: 
       
       
         
           “In de woonkamer zijn stucwerkaantastingen zichtbaar net boven de vloer. 
         
         
           Het stucwerk komt los en brokkelt af en de metalen hoeknaalden op de buitenhoeken vertonen roestaantastingen. (…) 
         
         
           Wij hebben ons onderzoek vervolgd met het uitvoeren van vocht indicatiemetingen (…)  
           
           Aan de hand van deze metingen constateren wij uiterst hoge vochtwaardes in de woning net boven de vloer met waardes tot 94 digit. Ter vergelijk, op circa 60 cm hoogte meten wij normale vochtwaardes van ca. 29 digit. 
           
           Deze waardes wijzen op een extreem hoog vochtgehalte aan de onderzijde van de wanden. Gezien de afname van de waardes naar gelang hoger op de wanden wordt gemeten, is het onzes inziens een gegeven dat er sprake is van optrekkend vocht uit de vloer. (…) 
           
           Uw cliënt heeft een gat gemaakt in de kelder waardoor de onderzijde van de vloer in de woning zichtbaar en bereikbaar is. Daarbij constateren wij dat de woning een deugdelijke begane grondvloer ontbeert.  
         
         
           (…)  
         
         
           De woning is onzes inziens behept met een ernstig gebrek, waardoor niet alleen schade aan de vloer en de wanden ontstaan, maar er is onzes inziens ook sprake van een gezondheidsrisico. Een te vochtige leefomgeving is een broedplaats van schimmels, bacteriën en andere organismen.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Vervolgens heeft op 18 januari 2021 – in het bijzijn van [eiser] en Van Bekkum – op verzoek van [gedaagde] , de heer Kempkens van TechnoConsult een contra-expertise uitgevoerd. 
       
     
     
       2.14. 
       
         In zijn rapportage van 12 februari 2021 heeft Kempkens geconcludeerd: 
         
           “Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: 
         
         a)  Aan de hand van de meetresultaten wordt opgemaakt dat in de wanden van de woonkamer/keuken in enige mate sprake is van optrekkend vocht. Over het algemeen wordt een gering verhoogde vochtgraad vastgesteld (tot 80 digits). Lokaal wordt een hogere vochtgraad vastgesteld. 
         b)  In het oorspronkelijke gedeelte van de woning is enkel lokaal sprake van schade c.q. onthechting/holklank van de wandafwerking. Schimmel, uitbloei en/of corrosie aan het wandoppervlak is hierbij niet vastgesteld. 
         c)  Aan de achterzijde van de woonkamer c.q. de aanbouw is sprake van uitbloei aan de onderzijde van de wand/dagkanten en corrosie van een stucprofiel/hoekbeschermer. 
         d)  Opgemaakt wordt dat de vochtproblematiek in de aanbouw van de woonkamer anders van aard is dan bij het oorspronkelijke gedeelte van de woning; beoordeeld wordt dat de lokale vochtklachten in de aanbouw voornamelijk gevolg zijn van externe factoren c.q. vochthuishouding aan de buitenzijde. 
         e)  De constructievloer van de begane grond betreft een (stamp)betonnen vloer. Inherent aan de leeftijd van de woning (59 jaar) is deze op een zandpakket aangebracht; hieraan zijn geen aanpassingen/verbeteringen uitgevoerd. 
         f)  De situatie omtrent de (binnen)wanden is vanaf de realisatie nauwelijks tot niet gewijzigd. Het toepassen van een meer afsluitende vloer, zoals gebruikelijk naar huidige maatstaven, kan hebben bijgedragen aan een (geringe) toename van optrekkend vocht. Dit geldt eveneens voor het toepassen van (meerdere) lagen coating op wanden, waardoor het verdampen van optrekkend vocht mogelijk wordt belemmerd/beperkt. 
         g)  Aangenomen wordt dat voorheen vocht via de vloer en wanden in de woning terecht kwam. Als gevolg van de bouwwijze wordt dit niet als (technisch) gebrek beoordeeld. Door het wijzigen van de vloeropbouw c.q. het aanbrengen van vloerverwarming en een dampremmer zal vocht zich meer via de wanden verplaatsen. Dit wordt niet beschouwd als (technisch) gebrek en heeft niet tot nauwelijks geleid tot schade. 
         h)  Beoordeeld wordt dat er een dampremmer (alufoam) onder de cementgebonden dekvloer aanwezig is. De invloed van een dunne laag coating op de begane grondvloer wordt niet van belang geacht.” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Partijen hebben naar aanleiding van de deskundige rapportages nog overleg met elkaar gehad, maar zijn niet tot een oplossing gekomen. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert na vermindering van eis, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
         Primair:  
       
       a. betaling door [gedaagde] van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2020; 
       Subsidair:  
       
          te bepalen dat [gedaagde] aan [eiser] een woning heeft verkocht die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst; 
          [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst met vergoeding van de herstelwerkzaamheden en aanvullende schadeposten; 
          te bepalen dat [gedaagde] aan [eiser] de schade moet vergoeden die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid; 
       
       Meer subsidair:  
       
          betaling van [gedaagde] van een door de rechtbank vast te stellen schadevergoeding vanwege na de levering van de woning gemanifesteerde gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan; 
          te bepalen dat [gedaagde] aan [eiser] de schade moet vergoeden die [eiser] heeft geleden door betaling van een te hoge koopprijs van de woning en de schade die [eiser] nog zal lijden, inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid; 
       
       Primair, subsidiair en meer subsidiair:  
       betaling van de proceskosten en nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat er sprake is van een vochtprobleem in de woning resulterend in schimmel, scheuren in de muren en afbrokkelend stucwerk, wat een gebrek is dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij van de vochtproblemen geweten moet hebben en dit niet heeft medegedeeld ten tijde van de verkoop. [gedaagde] moet de schade die [eiser] door de vochtproblemen lijdt vergoeden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaart dat hij de woning ondertussen heeft verkocht, zodat er van herstelkosten voor [eiser] geen sprake meer is. De desbetreffende koper van de woning is voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte gesteld van de door [eiser] aanwezig geachte gebreken aan de vloer. [eiser] heeft toegelicht dat zijn verkopend makelaar heeft verklaard dat de woning zonder gebreken € 25.000,00 meer zou hebben opgeleverd. [eiser] stelt daarom dat dit zijn schade is en heeft op de zitting zijn eis gewijzigd in die zin dat hij primair betaling van € 25.000,00 vordert. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Te meer nu de woning bijna 60 jaar oud is en er in die tijd aan het bouwen van woningen minder (kwaliteits)eisen werden gesteld onder andere voor het weren van vocht en de isolatie van de woning. Zij wijst daarbij op de ouderdomsclausule zoals onder 2.3. geciteerd. Daarnaast betwist zij haar mededelingsplicht te hebben geschonden. [gedaagde] stelt nooit last te hebben gehad van vochtproblemen in de periode dat zij de woning bewoonde. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij de woning ongeveer drie maanden eerder heeft verkocht en dat de levering van de woning drie weken na de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. De koper is op de hoogte van de, in de visie van [eiser] , aanwezige gebreken aan de begane grond vloer en is voornemens deze hele vloer te verwijderen en een nieuwe vloer aan te brengen die aan de hedendaagse bouwnormen voldoet. De rechtbank leidt hieruit af dat het gelasten van een deskundigenbericht in deze zaak geen optie (meer) is.    
       
       
         
           Is er sprake van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat?  
         
       
     
     
       4.2. 
       De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de gestelde gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank vindt van niet. Zij licht dat hieronder toe. 
       
     
     
       4.3. 
       Het eerste deskundigerapport van Van Bekkum ziet op gebreken bij de aanbouw. Daarvan concludeert Van Bekkum al, als partijdeskundige van [eiser] , dat de problemen een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan. 
       
       
         De tweede rapportage ziet op nieuwe gebreken die [eiser] pas heeft geconstateerd nadat hij al ruim 1,5 jaar in de woning woonde. Het is aan [eiser] om te stellen en onderbouwen dat deze gebreken dusdanig ernstig zijn dat zij het normale gebruik van de woning belemmeren. Dat heeft hij onvoldoende gedaan. [eiser] stelt dat er hele stukken stucwerk van de muren afbrokkelen en dat er sprake is van schimmel die zijn gezondheid aantast, maar dit wordt weersproken door [gedaagde] en ook Kempkens van TechnoConsult constateert dit niet. Kempkens concludeert dat enkel lokaal sprake is van enige schade. Schimmel heeft Kempkens niet vastgesteld. Bovendien constateert Kempkens dat een bepaalde mate van vochtproblemen inherent zijn aan de leeftijd van de woning en dat de aanpassing aan de vloer die [gedaagde] heeft aangebracht niet tot nauwelijks tot schade heeft geleid. Het lag dan ook vervolgens op de weg van [eiser] om zijn stelling nader te onderbouwen, met name nu de woning verkocht is en de verkoper omvangrijke   verbouwingswerkzaamheden zal gaan uitvoeren, zodat het gelasten van een deskundigenonderzoek geen optie meer is. Onder deze omstandigheden ligt het op de weg van [eiser] om zijn standpunten goed toe te lichten en te onderbouwen. De overgelegde foto’s waarop op één foto schimmel achter de plinten bij de aanbouw te zien is en op één foto een (beperkt) stuk losgekomen stucwerk is onvoldoende om te concluderen dat er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Weliswaar constateren beide deskundigen dat er sprake is van optrekkend vocht in de wanden, en de genoemde foto’s laten ook de (beperkte) consequenties hiervan zien, maar de rechtbank leidt uit de toelichtingen van de deskundigen af dat het gaat om een  geringe  mate van optrekkend vocht dat valt binnen hetgeen [eiser] van de woning mag verwachten. De woning is bijna 60 jaar oud en een bepaalde mate van vochtproblemen is bij oudere woningen een algemeen bekend probleem. Dat ook [eiser] , die geen leek is op het gebied van vloerconstructies, hiermee bekend was blijkt uit het feit dat hij op de zitting heeft verklaard ervan op de hoogte te zijn dat in de tijd van de bouw van de woning er geen isolatielaag onder de betonvloer werd aangebracht.  
       
       
     
     
       4.4. 
       Voor zover [eiser] heeft willen stellen dat hij ervan uit mocht gaan dat [gedaagde] de vloerconstructie had aangepast naar de huidige maatstaven, omdat in de Facebookadvertentie wordt gesproken over ‘volledig gerenoveerd’, overweegt de rechtbank dat zij dat standpunt niet volgt. [gedaagde] heeft de vloer aan de oppervlakte gewijzigd toen zij zelf in 2013 de woning betrok. Dat een nieuwe bewoner een woning aanpast aan zijn of haar  eigen wensen en dat daarbij ook wijzigingen aan de vloer worden doorgevoerd is niet ongebruikelijk.  De enkele omstandigheid echter dat [gedaagde] de tegelvloer heeft vervangen door een vloer met vloerverwarming en een PVC-deklaag, leidt er niet toe dat zich niet meer met succes kan beroepen op de clausule in artikel 6.13.1 van de verkoopovereenkomst (kort samengevat: de woning is meer dan 30 jaar oud, zodat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen). 
       
       
         Dat [gedaagde] de constructie van de woning zou hebben aangepast naar de huidige moderne bouwmaatstaven volgt niet uit de advertentie. [gedaagde] benoemt alleen dat er een onderhoudsarme PVC vloer en vloerverwarming is aangebracht. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] anderszins de indruk heeft gewekt dat er sprake is geweest van een vernieuwing van de (isolatie van de) gehele vloerconstructie. Hier mocht [eiser] dan ook niet zonder meer van uitgaan. Integendeel, partijen hebben juist een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen en daarmee benadrukt dat de woning oud is en wellicht niet aan de hedendaagse bouwnormen voldoet. 
       
       
     
     
       4.5. 
       De conclusie is dat het vochtprobleem in de woning geen gebrek is die het normaal gebruik van de woning in de weg staat. 
       
       
         
           Heeft [gedaagde] haar mededelingsplicht geschonden? 
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiser] stelt subsidiair dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [eiser] moet [gedaagde] geweten hebben dat er een vochtprobleem was en heeft zij dit met opzet willen verhullen door de muren vlak voor de verkoop te stuken en te verven.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] betwist dat zij in de vijf jaren dat zij in de woning heeft gewoond (2013-2018) last heeft gehad van optrekkend vocht of schimmelvorming. Verder stelt zij dat het stuc- en verfwerk is gedaan toen zij de woning betrok in 2013 en niet vlak voor de verkoop. Ook de stelling van [eiser] dat zij hoge stookkosten moet hebben gehad wordt door [gedaagde] betwist en met een afschrift van haar eindnota over 2017/2018 onderbouwd (productie 11 en 12 bij conclusie van antwoord).  
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Uit de door [gedaagde] overgelegde gegevens van haar gasverbruik volgt niet dat [gedaagde] hogere stookkosten had dan gemiddeld. De stelling van [eiser] , inhoudende dat [gedaagde] de woning heeft drooggestookt, zodat vochtproblemen voor hem verborgen zouden blijven, wordt dan ook niet gevolgd. [eiser] heeft tegenover de stelling van [gedaagde] dat zij de muren van haar woning alleen vlak na de aankoop door haar, dus in maart 2013, heeft gestukt en geschilderd, niets meer aangevoerd. Verder acht de rechtbank van belang dat [eiser] zelf pas ruim anderhalf jaar nadat hij de woning geleverd had gekregen de gestelde vochtproblemen heeft ontdekt. Dat [gedaagde] voordat zij de woning verkocht op de hoogte was van vochtproblemen is dan ook niet vast komen te staan.   
       
       
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       4.9. 
       Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en er ook geen sprake is van schending van een mededelingsplicht door [gedaagde] . [eiser] kan dan ook geen aanspraak maken op vergoeding van geleden schade of herstelkosten.  
       
       
         
           Ten overvloede:  
          [eiser]
            heeft de schade niet onderbouwd 
         
       
     
     
       4.10. 
       Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de gestelde schade door [eiser] niet, althans onvoldoende is onderbouwd. Niet eerder dan op de zitting heeft [eiser] desgevraagd verklaard dat hij de woning heeft verkocht. [eiser] hoeft dan ook geen kosten te maken om de door hem gestelde vochtproblemen op te lossen en de schade te herstellen. [eiser] heeft vervolgens gesteld dat zijn verkopend makelaar heeft verklaard dat de woning zonder vochtproblemen € 25.000,00 hoger zou hebben opgebracht. Deze kale stelling is door [gedaagde] betwist en door [eiser] verder niet onderbouwd. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] verliest deze rechtszaak. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de kant van [gedaagde] worden begroot op: 
       
       - griffierechten	€	    952,00 
       - salaris gemachtigde	 €	   2.228,00  (2 punten x tarief € 1.114,00) 
       Totaal	 €	3.180,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] begroot op € 3.180,00; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart de veroordeling onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. N.W.A. Stegeman-Kragting en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.