ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:427

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:427 Gerechtshof Den Haag , 18-03-2025 / 200.329.947/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-03-18

Zaaknummer: 200.329.947/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:427

---

Huurster heeft sociale huurwoning zonder toestemming van verhuurder (mede) door dochter en vier kleinkinderen laten bewonen; ontbinding en ontruiming.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.329.947/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 10213004 CV EXPL 22-36090  
     
     
     
     
       
         Arrest van 18 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellante, 
       advocaat: mr. F. Ergec, kantoorhoudend in Bergen op Zoom, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Woonplus Schiedam , 
       gevestigd in Schiedam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. M.W. Kox, kantoorhoudend in Amsterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellante] en Woonplus. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Deze zaak gaat over een sociale huurwoning die de huurster zonder toestemming van de verhuurder heeft laten (mee)bewonen door haar dochter en vier kleinkinderen. Vraag is of dat een tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming rechtvaardigt. Het hof oordeelt (net als de kantonrechter) van wel. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 5 juni 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 mei 2023; 
         
         
           het arrest van dit hof van 15 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast die op 21 september 2023 is gehouden; 
         
         
           de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling door Woonplus ingediende stukken (H1 t/m H3); 
         
         
           de memorie van grieven van [appellante], met productie 7 (psychische rapportage); 
         
         
           de memorie van antwoord van Woonplus, met bijlagen (t/m H6). 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 30 januari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben de zaak toegelicht, Woonplus mede aan de hand van (overgelegde) pleitaantekeningen. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellante] huurde per 4 augustus 2014 van Woonplus de driekamerwoning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg € 603,19 per maand. In de huurovereenkomst staat dat de woning uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte “ ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin) ”. In de toepasselijke Algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald (in artikel 7.6): “ Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. ”. 
     
     
       3.2 
       De woning is een sociale huurwoning. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Woonplus getoetst of [appellante] daarvoor in aanmerking kwam. Ten behoeve van die toets heeft [appellante] op een formulier ingevuld dat zij een eenoudergezin vormde met één zoon (geboren in 1994). Zij is in 2014 met haar zoon in de woning gaan wonen. In 2016 is de zoon uit huis gegaan. 
     
     
       3.3 
       
        [appellante] heeft de woning vanaf 2020 zonder voorafgaande toestemming van Woonplus (mede) in gebruik gegeven aan haar dochter met haar vier kinderen (hierna: de kleinkinderen). In oktober 2020 heeft Woonplus met [appellante] en haar schoonzoon gesproken naar aanleiding van een melding over onderverhuur van de woning. In dit gesprek kwam (ook) het verblijf van de dochter en kleinkinderen aan de orde. Aan [appellante] is door Woonplus verteld dat de dochter en de kleinkinderen naar hun eigen woning terug moesten. Dat begreep [appellante] toen. 
     
     
       3.4 
       Woonplus heeft nooit schriftelijke toestemming gegeven voor het gebruik van de woning door de dochter en kleinkinderen. Zij zijn wel per 1 augustus 2022 op het adres van de woning ingeschreven in de Basisregistratie Personen. 
     
     
       3.5 
       Naar aanleiding van signalen van woonfraude en eigen constateringen op het adres heeft Woonplus per juni 2022 extern onderzoek laten verrichten naar de woonsituatie in de woning. Bij brief van haar advocaat van 25 oktober 2022 schreef zij aan [appellante]: “ Uit dit onderzoek volgt dat u niet meer uw hoofdverblijf heeft op dit adres. Daarnaast heeft u de woning (…) zonder toestemming van Woonplus in gebruik gegeven aan derden, te weten uw dochter en haar gezin. ” In deze brief heeft Woonplus aan [appellante] verzocht om in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst en om de woning uiterlijk op 30 november 2022 leeg op te leveren. Bij brieven van dezelfde datum heeft Woonplus ook de bewoners verzocht om de woning te verlaten. 
     
     
       3.6 
       
        [appellante] heeft de huurovereenkomst niet beëindigd. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Woonplus heeft [appellante] en haar zoon, dochter en schoonzoon gedagvaard en gevorderd, kort samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [appellante] en de andere gedaagden de woning ontruimen en tot de ontruiming de huurprijs betalen en de proceskosten, en dat [appellante] schadevergoeding betaalt en het bedrag van genoten onderverhuurwinst. 
     
     
       4.2 
       Woonplus heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellante] is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat er volgens Woonplus onder meer uit dat [appellante] de gehuurde woning zonder haar toestemming aan haar dochter en kleinkinderen en ook aan anderen in gebruik heeft gegeven, terwijl in de huurovereenkomst staat dat de woning uitsluitend is bestemd voor gebruik als woonruimte van huurder en haar gezinsleden en dat in gebruik geven aan anderen alleen mag met voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonplus. 
     
     
       4.3 
       
        [appellante] en de schoonzoon hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen. De zoon en dochter zijn niet verschenen.  
     
     
       4.4 
       Bij vonnis van 12 mei 2023 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en haar veroordeeld € 603,19 per maand te betalen tot aan de ontruiming. De kantonrechter heeft de overige vorderingen afgewezen, de proceskosten gecompenseerd en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
     
     
       4.5 
       Op 6 juli 2023 is de woning ontruimd. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft meerdere grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert dat het hof het vonnis vernietigt en Woonplus alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen of die afwijst, met veroordeling van Woonplus in de proceskosten.  
     
     
       5.2 
       Woonplus heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft harerzijds geen grieven gericht tegen de afwijzing van een deel van haar vorderingen. Daarom zijn de afgewezen vorderingen in dit hoger beroep niet meer aan de orde. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Juridisch kader 
     
       6.1 
       
         Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor een geslaagd beroep op ontbinding op grond van artikel 6:265 BW is niet vereist dat de tekortkoming toerekenbaar is. Ook bij niet toerekenbare tekortkomingen, bijvoorbeeld overmacht, is ontbinding mogelijk. Uit het samenstel van de hoofdregel met de ‘tenzij-bepaling’ volgt wel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Het is aan de schuldenaar om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die een beroep op de tenzij-bepaling rechtvaardigen. Bij de afweging in het kader van de tenzij-bepaling kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.  
         
           Bespreking van de grieven 
         
         
           Tekortkoming 
         
       
     
     
       6.2 
       
        [appellante] heeft aangevoerd dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat haar dochter en kleinkinderen tot haar gezin behoorden – mede gelet op de psychische omstandigheden waarin de dochter zich bevond – en ‘ leden van haar gezin ’ op grond van de huurovereenkomst zonder nadere toestemming met haar in de woning mochten wonen (grief 1). 
     
     
       6.3 
       Het hof volgt [appellante] hierin niet. Toen partijen de huurovereenkomst in 2014 sloten, was de dochter al uitgevlogen en gaf [appellante] slechts één zoon als deel van haar eenoudergezin op. Ruim vóór 2020 was de dochter getrouwd, was zij met haar echtgenoot gaan samenwonen en hadden zij een eigen huis gekocht en vier kinderen gekregen. Gelet hierop had de dochter haar eigen gezin en was zij geen lid meer van het gezin van [appellante]. 
     
     
       6.4 
       
        [appellante] heeft voorts aangevoerd dat zij de woning niet onderverhuurde, maar deze aan haar dochter en kleinkinderen slechts gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven en de huurovereenkomst voor mede-bewoning of inwoning geen schriftelijke toestemming eiste (grief 2). Verder woonde haar zoon al jaren niet meer in de woning (grief 3), aldus [appellante]. 
     
     
       6.5 
       Of [appellante] de woning op enig moment tegen betaling onderverhuurde en of [appellante] ook zelf in de woning is blijven wonen, acht het hof voor de beslissing in deze zaak niet relevant, omdat (ten minste) vaststaat dat [appellante] minimaal vijf anderen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming in de woning heeft laten wonen, wat voor Woonplus voldoende grond vormt voor ontbinding.  
     
     
       6.6 
       Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog dat zij de woning slechts  gedeeltelijk  aan anderen in gebruik heeft gegeven en dat dit mocht omdat de huurovereenkomst bepaalde dat de huurder alleen toestemming nodig heeft voor de woning ‘geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan derden in gebruik geven’ en volgens [appellante] dus niet voor de woning ‘gedeeltelijk aan derden in gebruik geven’.  Dit gaat hier reeds niet op vanwege het volgende. Ten eerste kan moeilijk worden gesproken van ‘gedeeltelijk’ in gebruik geven, omdat [appellante] haar dochter en kleinkinderen voor bewoning gebruik liet maken van  alle  ruimten (de dochter en kleinkinderen gebruikten alle slaapkamers; [appellante] sliep naar haar zeggen bij twee kleinkinderen op de kamer). Ten tweede geldt dat, zo de tekst van de huurovereenkomst voor [appellante] al onduidelijk was over het gedeeltelijk in gebruik geven van de woning, [appellante] uit het gesprek met Woonplus in oktober 2020 moet hebben begrepen dat inwoning van haar dochter en kleinkinderen niet was toegestaan, dat Woonplus niet alsnog daarmee instemde en dat Woonplus wilde dat de dochter en kleinkinderen zouden vertrekken. [appellante] begreep dat toen en liet toen weten dat de dochter en kleinkinderen uit de woning zouden gaan. [appellante] mocht in elk geval vanaf dat moment niet (meer) menen dat de huurovereenkomst ervoor ruimte bood (of dat Woonplus accepteerde) dat haar dochter en kleinkinderen het gehuurde jarenlang als hun woning zouden gebruiken. 
     
     
       6.7 
       Omdat [appellante] de woning na 2020 nog wel langdurig heeft laten gebruiken door haar dochter en (in elk geval twee van de vier) kleinkinderen, zonder dat Woonplus haar daarvoor toestemming had gegeven, schoot zij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.  
     
     
       6.8 
       
         Of de zoon van [appellante] na 2018 wel of niet ook (weer) in de woning heeft gewoond, kan, gelet op het voorgaande, in het midden blijven. 
         
           Geen gerechtvaardigd beroep op de tenzij-bepaling 
         
       
     
     
       6.9 
       Zoals hiervóór uiteen is gezet, geeft iedere tekortkoming in de nakoming aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
     
     
       6.10 
       
        [appellante] heeft betoogd dat in haar geval de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Zij voert daartoe – samengevat – aan: 
       
         
           Ten onrechte overweegt de kantonrechter wel dat [appellante] in 2020 was aangesproken op het niet toegestane inwonen en toen aangaf dat haar dochter zou vertrekken, maar houdt hij geen rekening met de vechtscheiding waarin haar dochter daarna terecht was gekomen en de noodzaak voor [appellante] om voor haar suïcidale dochter te zorgen (grief 4). 
         
         
           
            [appellante] wist niet dat zij in gebreke was en door de ontbinding moesten de kleinkinderen terug naar hun vader en kan [appellante] vijf jaar lang geen woning in de regio meer toegewezen krijgen (grief 5). 
         
       
     
     
       6.11 
       Het hof overweegt dat ook in het geval van een vechtscheiding en een ernstige psychische toestand, het zonder toestemming in gebruik geven van een sociale huurwoning aan anderen een tekortkoming is. Door het langdurige gebruik heeft [appellante] vanaf 2020 haar dochter en kleinkinderen, met omzeiling van het systeem waarmee sociale huurwoningen worden verdeeld, in de gelegenheid gesteld om een sociale huurwoning te bewonen. [appellante] wist (in elk geval vanaf oktober 2020) dat Woonplus dat gebruik niet kon accepteren en zij liet toen ook aan Woonplus weten dat haar dochter een andere woning zou zoeken. Desondanks heeft [appellante] het gebruik daarna nog jarenlang toegelaten; zij deed dit zonder dat Woonplus voor de verder voortdurende bewoning toestemming te vragen en zelfs zonder Woonplus ervan op de hoogte te stellen en contact over de (veranderde) omstandigheden met Woonplus te onderhouden. Door met name deze laatste omstandigheden (de lange duur in combinatie met het gebrek aan proactief communiceren en handelen) acht het hof de tekortkoming niet van geringe betekenis, noch van bijzondere aard in de zin van de wet.  
     
     
       6.12 
       Dat [appellante] haar dochter een veilige woonplek wilde geven, is begrijpelijk, maar dat maakt de tekortkoming ook niet van bijzondere aard of geringe betekenis. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat de dochter (jarenlang) niet op een andere plek dan in de woning veilig kon wonen. Dat de dochter suïcidale gedachten had, vormt in dit geval niet zo’n omstandigheid, reeds omdat niet is gebleken dat [appellante] suïcide(gedachten) van haar dochter (alleen) zou kunnen voorkomen door de dochter met kleinkinderen jarenlang in het gehuurde te laten inwonen. Uit de overgelegde medische rapportage, die ziet op de periode van 29 december 2020 tot 31 december 2021, blijkt bijvoorbeeld ook niet dat continue toezicht van [appellante] op haar dochter noodzakelijk is. 
     
     
       6.13 
       
         Tegenover het belang van Woonplus om haar sociale huurwoningen alleen te laten bewonen door woningzoekenden die vanwege hun inkomen op dergelijke woningen zijn aangewezen en die voor toewijzing in aanmerking komen, vormen de omstandigheden rond [appellante], haar dochter en kleinkinderen, onvoldoende rechtvaardiging voor de tekortkoming. Het hof gaat er vanuit dat het verlies van de woning voor [appellante] en haar dochter en kleinkinderen zonder meer bezwaarlijk is. Echter, tegen de achtergrond van de hiervoor vastgestelde tekortkoming en het belang van Woonplus acht het hof dat gegeven niet zwaarwegend genoeg om te oordelen dat de tekortkoming de ontbinding niet kan rechtvaardigen. Dat twee van de vier kleinkinderen na ontbinding van de huurovereenkomst bij hun vader, in plaats van bij hun moeder (de dochter), moesten gaan wonen (de andere twee woonden daar intussen al), bracht niet met zich dat zij geen omgang met hun moeder konden blijven houden en [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan het hof kan aannemen dat de kinderen bij hun vader een minder goed thuis hebben (of daar minder gelukkig (kunnen) zijn).  Dat [appellante] gedurende vijf jaar niet in aanmerking kan komen voor een woning in de regio – wat daar verder van zij (volgens Woonplus kan zij een woning van anderen huren) –, vormt geen omstandigheid die aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staat. [appellante] woont sinds de ontruiming in bij haar vriend en er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat zij daar voorlopig redelijkerwijs niet kan blijven wonen. 
         
           Conclusie, slot en proceskosten 
         
       
     
     
       6.14 
       De conclusie is dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dat de ontbinding met de gevolgen daarvan rechtvaardigt. 
     
     
       6.15 
       
        [appellante] heeft geen concrete stellingen aangevoerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
     
     
       6.16 
       Gelet op al het voorgaande falen de grieven en zal het hof het vonnis bekrachtigen.  
     
     
       6.17 
       
         Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Die kosten begroot het hof op:  
         griffierecht	€ 	783,- 
         salaris advocaat	€ 3.642,-	(3 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 4.603,- 
       
     
     
       6.18 
       Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing . 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 mei 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Woonplus begroot op € 4.603,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;  
       
       
         bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald; 
       
       
         verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. D. Stoutjesdijk en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.