ECLI: ECLI:NL:PHR:2017:51

Titel: ECLI:NL:PHR:2017:51 Parket bij de Hoge Raad , 03-02-2017 / 16/02504

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2017-02-03

Zaaknummer: 16/02504

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2017:51

---

Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht. Ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens huurachterstand. Tekortkomingen verhuurder?

Zaaknr:	16/02504  
       	 mr. W.L. Valk 
     Zitting:	3 februari 2017	 
     
      Conclusie inzake: 
     
     
      [eiser]
     
     
     tegen 
     
     Metterwoon Vastgoed B.V. 
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser] respectievelijk Metterwoon. 
     
     
     
       Deze zaak betreft de (gebrekkige) nakoming van de tussen partijen sinds 28 jaar bestaande huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. [eiser] heeft een huurachterstand laten ontstaan, maar stelt dat ook Metterwoon in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten en beroept zich in dat verband onder meer op opschorting en verrekening. Volgens [eiser] is Metterwoon niet voldoende opgetreden tegen een overlast veroorzakende rookgasafvoer van de onderbuurman van [eiser] en heeft Metterwoon bovendien niet voldaan aan haar verplichting om de schoorsteen jaarlijks te vegen. In cassatie gaat het over de kwestie van de rookgasafvoer (onderdeel I), over die van het vegen van de schoorsteen (onderdeel II) en over de toewijzing door het hof van de vordering van Metterwoon tot ontbinding van de huurovereenkomst (onderdeel III). 
     
     
   
   
     
       1 Feiten en procesverloop 
     
       1.1. 
       In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
       
         1.1.1. 
         
          [eiser] huurt van Metterwoon het appartement aan de [a-straat 1] te [woonplaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 459,07 per maand.  
       
       
         1.1.2. 
         
           Artikel 1 van de bijzondere bepalingen behorende bij de huurovereenkomst houdt in: 
           ‘De onder “Betalingsverplichting” genoemde voorschotheffing betreft de volgende door verhuurder te verlenen leveringen en diensten: 
           (…) 
           f. Het vegen van de schoorsteenkanalen; 
           (…)’ 
         
       
       
         1.1.3. 
         Op 27 januari 2014 is de schoorsteen op het adres [a-straat 1] in opdracht van Metterwoon geveegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Bij dagvaarding van 14 augustus 2013 heeft Metterwoon ten overstaan van de rechtbank ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gevorderd, met veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 1.580,29 aan achterstallige huur, vermeerderd met € 459,07 per maand vanaf september 2013 en enkele nevenvorderingen.  
     
     
       1.3. 
       
         
          [eiser] heeft verweer gevoerd tegen de ingestelde vorderingen in conventie en heeft in reconventie, zakelijk weergegeven, gevorderd dat Metterwoon wordt veroordeeld tot: 
         1. beëindiging van de overlast die de afvoerpijp veroorzaakt, op straffe van een dwangsom van € 250,— voor iedere week dat zij nalatig blijft om aan de veroordeling te voldoen, 
         2. betaling van € 1.500,— voor het niet nakomen van de contractuele verplichting tot het vegen van de schoorsteen en  
         3. voor het geval in conventie het beroep op verrekening wordt verworpen, betaling van € 15.000,— wegens langdurige blootstelling aan afvoergas. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft bij vonnis van 2 mei 2014 de vorderingen in conventie toegewezen en in reconventie afgewezen.  
     
     
       1.5. 
       
         Tegen dit vonnis is [eiser] in hoger beroep gekomen, waarop het hof bij arrest van 26 januari 2016 het vonnis van de rechtbank heeft bekrachtigd. Zakelijk weergegeven heeft het hof daartoe het volgende overwogen.  
         a. Uit het door Metterwoon overgelegde overzicht van huurbetalingen blijkt dat [eiser] een huurachterstand heeft laten ontstaan die op de dag van dagvaarding € 1.580,29 bedroeg. [eiser] diende zijn stelling dat het overzicht onjuist is nader te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan (rechtsoverweging 3.2).  
         b. De door [eiser] gestelde overlast van de rookgasafvoer van zijn onderbuurman, wonende in het appartement [a-straat 2], is geen gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW omdat er sprake is van een feitelijke stoornis in de zin van art. 7:204 lid 3 BW. Tussen Metterwoon en de onderbuurman bestaat geen contractuele band, zodat Metterwoon niet aansprakelijk gehouden kan worden voor het feit dat zij niet optreedt jegens de overlastveroorzaker (rechtsoverweging 3.4). 
         c. Voor zover er op Metterwoon met betrekking tot het oplossen van deze feitelijke stoornis al een inspanningsverplichting rustte, heeft zij hieraan voldaan (rechtsoverweging 3.4).  
         d. Metterwoon heeft de schoorsteen inmiddels laten vegen en daarbij zijn geen verstoppingen of andere belemmeringen geconstateerd. Zonder verdere onderbouwing, die ontbreekt, kan dan ook niet worden aangenomen dat een eventuele verzaking van de verplichting om de schoorsteen te vegen daadwerkelijk tot schade of verminderd huurgenot voor [eiser] heeft geleid (rechtsoverweging 3.4).  
         e. Nu geen sprake is van onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie aan de zijde van Metterwoon, strandt de vordering tot vergoeding van schade reeds op die grond en kan van verrekening noch opschorting sprake zijn (rechtsoverweging 3.4).  
         f. Iedere tekortkoming geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om tot ontbinding over te gaan, tenzij de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt (rechtsoverweging 3.6).  
         g. De door [eiser] aangevoerde omstandigheden zijn niet van dien aard dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is, waarbij de omstandigheid dat [eiser] stelt de huurachterstanden inmiddels te hebben ingelopen de tekortkoming in het verleden niet ongedaan maakt (rechtsoverweging 3.7).  
       
     
     
       1.6. 
       Bij dagvaarding van 21 april 2016 is [eiser] – tijdig – in cassatie gekomen van het arrest van het hof. Aan Metterwoon is verstek verleend. [eiser] heeft afgezien van de mogelijkheid om zijn standpunt schriftelijk te laten toelichten.  
     
   
   
     
       2 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       2.1. 
       
         Het  eerste onderdeel  richt zich tegen de volgende delen van rechtsoverweging 3.4 van het arrest van het hof, zoals blijkt uit de aanhaling  onder I.1  van het middel:  
         ‘(…) Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat de bewoner van [a-straat 2] eigenaar is van het appartement en dat tussen Metterwoon en de bewoner van [a-straat 2] geen contractuele band bestaat. Dat betekent dat Metterwoon niet aansprakelijk gehouden kan worden voor het feit dat zij niet optreedt jegens de overlastveroorzaker. Het is aan [eiser] zélf om maatregelen te nemen en van de eigenaar van het appartement [a-straat 2] te eisen het rookafvoerkanaal zodanig te (ver)plaatsen dat hij geen overlast meer ondervindt.  
         Voor zover [eiser] zijn vordering stoelt op onrechtmatige daad of wanprestatie oordeelt het hof als volgt.  
         Metterwoon heeft onbetwist gesteld dat zij: i) een onderzoek heeft laten instellen naar de juiste plaatsing van de rookgasafvoer en ii) de klacht van [eiser] onder de aandacht van de VvE heeft gebracht (en de VvE heeft verzocht maatregelen te nemen tegen de eigenaar van [a-straat 2]) maar dat de VvE zich bij meerderheid op het standpunt heeft gesteld dat het rookafvoerkanaal volgens de gestelde voorwaarden en regelgeving is geplaatst. Gelet hierop heeft Metterwoon – voor zover al zou moeten worden aangenomen dat er sprake is van een inspanningsverplichting van Metterwoon – deze naar het oordeel van het hof niet geschonden. Van Metterwoon kan niet, zoals door [eiser] is aangevoerd, worden verwacht dat zij het besluit van de vergadering van de VvE aanvecht. 
         (…) Nu geen sprake is van onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie aan de zijde van Metterwoon strandt de vordering tot vergoeding van (immateriële) schade reeds op die grond en kan van verrekening noch opschorting sprake zijn.’ 
       
     
     
       2.2. 
       Het valt niet mee om uit te maken wat het eerste onderdeel van het middel precies wil betogen. Ik begrijp het zo dat volgens de steller van het middel het hof op grond van de optelsom van het beginsel van goed verhuurderschap (waarop [eiser] uitdrukkelijk een beroep had gedaan ) en art. 6:199 lid 1 BW had moeten oordelen dat Metterwoon haar inspanningen met betrekking tot de rookgasafvoer had moeten vervolgen door het besluit van de VvE in rechte te bestrijden, en dat het hof in dat verband hetzij in de stellingen van [eiser] een beroep op zaakwaarneming had moeten lezen, hetzij art. 6:199 lid 1 BW ambtshalve had moeten toepassen. Deze klachten gaan om verschillende redenen niet op. 
     
     
       2.3. 
       Zaakwaarneming is volgens art. 6:198 BW het zich willens en wetens op goede grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen. Metterwoon ontleende haar bevoegdheid om ten aanzien van de rookgasafvoer te handelen aan haar hoedanigheid van eigenaar (en lid van de VvE) van het appartement [a-straat 1]. Reeds daarom meen ik dat van zaakwaarneming geen sprake kan zijn, zodat aan toepassing van art. 6:199 lid 1 BW niet wordt toegekomen.  
     
     
       2.4. 
       
         Zou Metterwoon al als zaakwaarnemer in de zin van art. 6:199 lid 1 BW moeten worden gekwalificeerd, dan geldt dat de beslissing van het hof niet onverenigbaar is met art. 6:199 lid 1 BW, volgens welke de zaakwaarnemer verplicht is bij de waarneming de nodige zorg te betrachten en de begonnen zaakwaarneming voort te zetten, voor zover dit redelijkerwijs van hem kan worden verlangd. Het hof heeft immers overwogen dat voor zover op Metterwoon een inspanningsverplichting rustte, zij aan die verplichting heeft voldaan en dat van Metterwoon niet kon worden verwacht dat zij het besluit van de vergadering van de VvE in rechte zou aanvechten. Dat wordt allemaal niet anders wanneer we de eventuele kwalificatie als zaakwaarneming optellen bij de gehoudenheid tot goed verhuurderschap.  
         Terzijde: die gehoudenheid heeft – anders dan goed huurderschap (art. 7:213 BW) – geen uitdrukkelijke wettelijke basis, maar kan worden beschouwd als een alternatieve formulering voor wat de eisen van redelijkheid en billijkheid van een verhuurder vergen (art. 6:248 lid 1 BW).  
       
     
     
       2.5. 
       Het middel voert onder 1.4 nog aan dat de beslissing van het hof ‘destemeer’ onjuist is omdat Metterwoon aan een deskundige opdracht had gegeven om onderzoek te doen en daarover te rapporteren en Metterwoon zich naar aanleiding daarvan tot de VvE had gewend. Mijns inziens is dat niet overtuigend. Het hof heeft een en ander niet onbegrijpelijk aldus gewaardeerd dat Metterwoon zich wel degelijk voor [eiser] heeft ingespannen en daarin niet verder behoefde te gaan dan ze is gegaan.  
     
     
       2.6. 
       Voor zover het middel onder I.4 ervan uitgaat dat het hof heeft beslist dat op Metterwoon in het geheel geen inspanningsverplichting rust, mist het feitelijke grondslag. Het hof heeft in het midden gelaten of op Metterwoon een inspanningsverplichting rustte en heeft geoordeeld dat als dat al zo zou zijn, Metterwoon aan die verplichting heeft voldaan.  
     
     
       2.7. 
       Ten overvloede nog het volgende. Lang niet alle stellingen waarop het middel zich onder I.2 beroept, zijn in die vorm in de feitelijke instanties door [eiser] ingenomen. De stelling dat Metterwoon een professionele verhuurder is die bekend geacht mag worden te zijn met de toepasselijke verplichtingen, regels en procedures, komt in de gedingstukken van de feitelijke instanties niet voor; in ieder geval ontbreekt een vindplaats daarvan in de cassatiedagvaarding. Voor de stelling dat Metterwoon, kort gezegd, aan [eiser] heeft toegezegd zijn belangen te behartigen, is als vindplaats de eerste alinea van de schriftelijke reactie van [eiser] van 13 februari 2014 (in eerste aanleg) genoemd. Daar is een dergelijke stelling echter niet te lezen. In plaats daarvan lees ik dat Metterwoon heeft toegezegd dat de kwestie van de rookgasafvoer geagendeerd zou worden (naar mag worden aangenomen: op een vergadering van de VvE) en dat er daarover een stemming zou volgen. Dat dit daadwerkelijk is gebeurd, is door het hof vastgesteld in rechtsoverweging 3.4 en wordt in cassatie niet bestreden. Voor de stelling dat Metterwoon het besluit van de VvE in rechte had moeten bestrijden om de reden dat zij eerder een deskundige had ingeschakeld en naar aanleiding daarvan zich tot de VvE had gewend, vermeldt het middel weer geen vindplaats. 
     
     
       2.8. 
       Onderdeel 1 bevat ten slotte onder 1.5 (slot) nog de klacht dat ’s hofs oordeel onbegrijpelijk is op de grond dat door Metterwoon geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd waaruit kan blijken dat Metterwoon zich van haar verbintenis heeft gekweten en in het bijzonder niet waarom van Metterwoon niet verwacht mag worden om het besluit van de VvE aan te vechten, terwijl zulke feiten en omstandigheden door het hof ook niet zijn vastgesteld.  
     
     
       2.9. 
       Het middel gaat aldus uit van een opvatting omtrent de verdeling van de stelplicht (en bewijslast) die evident onjuist is. [eiser] heeft zich beroepen op de rechtsgevolgen van een door haar beweerde tekortkoming van Metterwoon, welke tekortkoming door Metterwoon is betwist. Op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv rustte daarom op [eiser] de stelplicht ter zake van de feiten en omstandigheden waaruit zowel het bestaan en de inhoud van de verbintenis als het tekortschieten van Metterwoon zou kunnen volgen. De stelplicht ten aanzien van dit punt rustte dus niet op Metterwoon. 
     
     
       2.10. 
       Gelet op het voorgaande, slaagt het eerste onderdeel niet.  
     
     
       2.11. 
       
         Het  tweede onderdeel  is gericht tegen het volgende deel van rechtsoverweging 3.4:  
         ‘(…) Aan het verwijt van [eiser] dat Metterwoon in strijd met de huurovereenkomst heeft nagelaten het schoorsteenkanaal te vegen gaat het hof voorbij nu Metterwoon gesteld en (met een factuur van een schoorsteenvegersbedrijf) onderbouwd heeft dat zij het schoorsteenkanaal heeft laten vegen, waarbij geen verstopping of enig andere belemmering is geconstateerd. Dat betekent dat, zonder verdere onderbouwing die ontbreekt, niet kan worden aangenomen dat een eventuele verzaking van de verplichting om de schoorsteen te vegen daadwerkelijk tot schade of verminderd huurgenot voor [eiser] heeft geleid in de zin dat hij zijn huis niet kon verwarmen. Nu er geen sprake is van onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie aan de zijde van Metterwoon strandt de vordering tot vergoeding van (immateriële) schade reeds op die grond en kan van verrekening noch opschorting sprake zijn. (…)’ 
       
     
     
       2.12. 
       Het onderdeel betoogt dat het hof rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk heeft beslist op het beroep van [eiser] op zijn opschortingsrecht. Bij lezing en herlezing van het onderdeel lees ik daarin niet dat het zich ook richt tegen de beslissing van het hof op het door [eiser] in de feitelijke instanties gevoerde verrekeningsverweer. Weliswaar spreekt het onderdeel enkele malen terloops van ‘wanprestatie’, maar steeds in één adem met opschorting, terwijl het woord ‘verrekening’ niet valt. Ik lees in het onderdeel evenmin dat het zich richt tegen de afwijzing van de vordering in reconventie tot veroordeling van Metterwoon tot betaling van € 15.000,— ter vergoeding van immateriële schade. Bij het hof heeft [eiser] namelijk betoogd dat hij, doordat hij zijn kachel niet heeft kunnen gebruiken, in een sociaal isolement is geraakt en daarom op grond van art. 6:106 lid 1 sub b BW aanspraak kan maken op vergoeding van immateriële schade. Deze boude stellingname krijgt in het middel geen vervolg.  
     
     
       2.13. 
       Opschorting is een verweermiddel dat naar zijn aard een tijdelijk karakter draagt: het kan worden ingeroepen in afwachting van nakoming door de wederpartij, dan wel van schadevergoeding of ontbinding.  Zoals Brunner het zei in zijn annotatie bij het bekende arrest Droog/Bekaert:  ‘Een opschortingsrecht staat uitstel toe, maar niet afstel.’ Voor zover [eiser] in afwachting van nakoming een beroep op een opschortingsrecht heeft gedaan, is dat recht (verondersteld dat aan de vereisten voor het bestaan ervan op zichzelf is voldaan) geëindigd toen Metterwoon het schoorsteenkanaal alsnog heeft laten vegen. Voor zover [eiser] in afwachting van schadevergoeding een beroep op een opschortingsrecht heeft gedaan, geldt dat het hof in conventie het verrekeningsverweer heeft verworpen en de vordering in reconventie tot vergoeding van immateriële schade heeft afgewezen, zonder dat het middel zich daartegen richt. Ten slotte, [eiser] heeft zijn beroep op een opschortingsrecht ook niet gedaan in afwachting van een door hem te initiëren ontbinding. (Iets anders is dat Metterwoon ontbinding heeft gevorderd, waartegen [eiser] zich heeft verzet.) 
     
     
       2.14. 
       Uit het voorgaande volgt dat het beroep op een opschortingsrecht door het hof terecht is verworpen, wat er ook zij van de door het hof voor zijn beslissing gebezigde gronden. Het tweede onderdeel kan dus niet tot cassatie leiden. 
       
         2.14.1. 
         Ter zijde nog het volgende. De door het tweede onderdeel gebrekkig aangevallen rechtsoverweging 3.4 van het arrest van het hof, munt niet uit in overtuigingskracht. Met een beroep op artikel 1 aanhef en onder f van de bijzondere bepalingen bij de huurovereenkomst (zie onder 1.1.2) heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat op Metterwoon de verplichting rustte om periodiek de schoorsteen te laten vegen.  Metterwoon heeft dat gemotiveerd betwist.  Volgens haar is de betekenis van de bepaling slechts dat zij opdracht  kan  geven tot het vegen van de schoorsteen en in dat geval de kosten via de servicekosten aan [eiser] als huurder kan doorbelasten. Van een verplichting is volgens Metterwoon geen sprake. Het hof heeft in het midden gelaten of Metterwoon een verplichting tot het doen vegen van de schoorsteen heeft verzaakt, wat zowel volgt uit de formulering ‘een eventuele verzaking van de verplichting om de schoorsteen te vegen’ als uit de omstandigheid dat het hof de kwestie af heeft gedaan op het ontbreken van schade.  
       
       
         2.14.2. 
         Zoals het middel onder II.2 vermeldt, heeft [eiser] in de feitelijke instanties onder meer aangevoerd dat het ‘brandgevaarlijk’ is om een verwarming te gebruiken als de schoorsteen waarop die verwarming is aangesloten niet is geveegd en dat hij dáárom de verwarming al die jaren niet heeft kunnen gebruiken. Met wat in rechtsoverweging 3.4 is overwogen (kort gezegd: omdat bij gelegenheid van het vegen van de schoorsteen op 27 januari 2014 geen verstopping of enige andere belemmering is geconstateerd, had [eiser] nader moeten motiveren waarom hij zijn huis niet kon verwarmen), heeft het hof op die stelling niet adequaat gerespondeerd.  
       
       
         2.14.3. 
         In verband met deze zwakte in de motivering van ’s hofs arrest, heb ik mij de vraag gesteld of er aanleiding bestaat voor een meer welwillende lezing van het tweede onderdeel van het middel, in die zin dat ik uit het terloopse gebruik van de term ‘wanprestatie’ alsnog zou afleiden dat het middel toch ook ’s hofs oordeel over het door [eiser] gevoerde verrekeningsverweer aanvalt. Zou ik de overtuiging hebben dat aan [eiser] werkelijk onrecht is gedaan, dan zou ik voor een dergelijke lezing van het middel mogelijk wel hebben kunnen voelen. Die overtuiging heb ik echter niet. Ik vermeldde hiervoor al dat Metterwoon gemotiveerd heeft betwist dat op haar een verplichting rustte om de schoorsteen te vegen, waarbij Metterwoon zich beriep op een rapport van het secretariaat van de huurcommissie.  Ook kan men zich in gemoede afvragen of het geloofwaardig is dat [eiser] zijn verwarming jarenlang ongebruikt heeft gelaten  omdat  Metterwoon de schoorsteen niet had laten vegen, terwijl het [eiser] niet meer dan enkele tientallen euro’s zou hebben gekost om dit vegen zelf te doen uitvoeren. In verband met dit laatste valt ook nauwelijks serieus te nemen de gedachte dat opschorting van de verbintenis tot betaling van de huur tot een bedrag van € 1.580,29  (zijnde ruim driemaal het bedrag van de maandelijkse huurtermijn) door de niet-nakoming van de veronderstelde verplichting van Metterwoon werd gerechtvaardigd. Mij dunkt dat er aldus verschillende goede gronden bestonden om de stellingen van [eiser] met betrekking tot het niet-vegen van de schoorsteen te passeren (veel overtuigender dan de daarvoor door het hof gebezigde grond) en dat [eiser] dus niet werkelijk onrecht is aangedaan. Met het voorgaande is ook gezegd dat een welwillende lezing van het middel als hiervoor bedoeld, [eiser] mijns inziens uiteindelijk niets zou opleveren, omdat na cassatie en verwijzing waarschijnlijk dezelfde beslissing zou volgen (zij het met een betere motivering).   
       
     
     
       2.15. 
       
         Het  derde onderdeel  is gericht tegen rechtsoverweging 3.7 van het arrest van het hof en dan met name tegen de beslissing op het verweer van [eiser] dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof heeft in die overweging en de daaraan voorafgaande overweging als volgt overwogen:   
         ‘3.6 Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. 
       
       
     
     
       3.7 
       Naar het oordeel van het hof zijn de door [eiser] aangevoerde omstandigheden niet van dien aard dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Het feit dat [eiser] al achtentwintig jaar van Metterwoon huurt en dat hij bijna de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt is daartoe niet voldoende. Een huurachterstand van ruim drie maanden is fors. En ook indien ervan uitgegaan moet worden dat [eiser] de huurachterstand heeft verrekend met het tegoed aan servicekosten (ad € 282,68), dan nog acht het hof de achterstand niet zo gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Daar komt nog bij dat uit de betalingsoverzichten die Metterwoon heeft overgelegd is af te leiden dat [eiser] gedurende een langere periode debetstanden van diverse omvang heeft laten ontstaan. [eiser] stelt verder nog dat hij de huurachterstanden inmiddels (nagenoeg) heeft ingelopen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming (op tijd betalen) dan ook niet meer mogelijk. Grief 3 faalt ook.’ 
     
     
       2.16. 
       Bij de bespreking van dit onderdeel dient voorop te worden gesteld dat het antwoord op de vraag of de ernst van de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt feitelijk van aard is, zodat de juistheid van dat oordeel in de regel in cassatie niet kan worden onderzocht.  Daaraan ligt mede de gedachte ten grondslag dat de feitenrechter beter dan de Hoge Raad (en het Parket) in staat is om de ernst van de tekortkoming af te zetten tegen het woonbelang van de huurder. 
     
     
       2.17. 
       Onder A bouwt het onderdeel deels vergeefs voort op de onderdelen I en II. Voor het overige, in  subonderdeel III.A.3 en III.A.4 , betoogt het onderdeel dat ‘de in de tweede grief geformuleerde verweren’ (waarbij de steller van het middel klaarblijkelijk het oog heeft op de kwesties van de rookgasafvoer en het vegen van de schoorsteen) ook in het kader van de derde grief essentiële stellingen zijn en door het hof kenbaar hadden moeten worden meegewogen, óók als het beroep van [eiser] op ‘wanprestatie en/of opschorting’ faalde.  
     
     
       2.18. 
       
         Bij de beoordeling van deze klacht moet worden bedacht dat [eiser] zich in zijn toelichting op zijn derde grief had beperkt tot de volgende zin: 
         ‘[eiser] stelt dat hetgeen hiervoor onder Grief 1 en 2 weergegeven hierbij als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd op basis waarvan [eiser] stelt dat er sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard, te weten een zeer geringe huurachterstand die het gevolg is geweest van de wanprestatie en de onrechtmatige daad aan de zijde van Metterwoon.’ 
         Aldus werd door [eiser] de nadruk gelegd op het bestaan van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad aan de zijde van Metterwoon. Volgens het hof was daarvan nu juist geen sprake. Ook dunkt mij alleszins begrijpelijk dat het hof niet mee is gegaan in de stelling dat sprake was van ‘een zeer geringe huurachterstand’. Mij dunkt dat in het licht van de zeer summiere toelichting op grief 3, de motivering van het hof volstond. Het subonderdeel faalt dus. 
       
     
     
       2.19. 
       In de  subonderdelen III.B.3 en III.B.4  (III.B.1 en III.B.2 ontbreken) wordt geklaagd dat het oordeel van het hof over de gevolgen van het inlopen van de huurachterstanden rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Daarbij verwijst het onderdeel naar de overweging van het hof in rechtsoverweging 3.6 dat bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, de rechter ook rekening moet houden met eventuele omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. 
     
     
       2.20. 
       Het door het hof zelf geformuleerde uitgangspunt dat de rechter ook rekening dient te houden met omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming heeft het hof niet miskend. Het hof heeft immers de stelling van [eiser] dat hij de huurachterstanden inmiddels (nagenoeg) had ingelopen bij de beoordeling betrokken en inhoudelijk beoordeeld, maar is tot de slotsom gekomen dat deze stelling er niet toe leidt dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Dat is niet onbegrijpelijk,  waarbij moet worden opgemerkt – zoals ook in het oordeel van het hof besloten ligt – dat niet alleen het niet betalen van de huur een tekortkoming oplevert, maar ook het niet tijdig betalen ervan. 
     
     
       2.21. 
       
         Subonderdeel III.C.5 (III.C.1 tot en met III.C.4 ontbreken)  klaagt dat ’s hofs overweging dat de door [eiser] aangevoerde omstandigheden niet van dien aard zijn dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is, van een onjuiste rechtsopvatting getuigt. De gestelde feiten en omstandigheden moeten immers in hun onderling verband en samenhang worden beoordeeld en niet als afzonderlijke gebeurtenissen. Bovendien moet getoetst worden aan het bepaalde in art. 6:2 BW, in die zin dat (ik citeer het middel) ‘de tussen [eiser] [en Metterwoon] geldende rechtsregel niet van toepassing [is] omdat deze in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is’.  
     
     
       2.22. 
       Het eerste gedeelte van de klacht mist feitelijke grondslag, nu de door [eiser] gestelde feiten en omstandigheden door het hof in onderling verband en samenhang zijn beschouwd. Dit blijkt uit de eerste volzin van rechtsoverweging 3.7, waarin het hof in algemene zin oordeelt over alle door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden. Dat het hof in het vervolg van rechtsoverweging 3.7 de verschillende feiten en omstandigheden ook afzonderlijk bespreekt om uit te leggen waarom deze onvoldoende gewicht in de schaal leggen, is terecht, omdat het hof anders noodzakelijk in algemeenheden zou zijn blijven steken.  
     
     
       2.23. 
       Dat op enig moment in feitelijke instanties door [eiser] een beroep is gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid blijkt niet uit de cassatiedagvaarding, zodat de daarop betrekking hebbende klacht reeds daarop afstuit. Overigens wordt ook niet duidelijk gemaakt wélke rechtsregel de klacht voor ogen heeft, zodat de klacht ook in die zin niet aan de daaraan te stellen vereisten voldoet. In het licht van de rechtspraak van uw Raad, volgens welke voor de werking van de redelijkheid en billijkheid bij de toepassing van de uitzondering van art. 6:265 lid 1 BW slechts beperkte ruimte is opengelaten  – naar ik begrijp omdat een toetsing aan redelijkheid en billijkheid in het algemeen niets zal kunnen toevoegen aan de toetsing zoals die op grond van de uitzondering van art. 6:265 lid 1 BW reeds plaatsvindt – was een nadere uitwerking van de klacht te meer noodzakelijk. 
     
     
       2.24. 
       
         Subonderdeel III.C.6  betreft grotendeels een herhaling van zetten ten opzichte van de voorgaande subonderdelen en behoeft in zoverre geen afzonderlijke bespreking. Voor zover het middel klaagt dat het hof heeft nagelaten om de periode waarover de huurachterstand is ontstaan, de omvang van de huurachterstand, de verrekening met het tegoed aan servicekosten en de nabetalingen in 2014 in zijn oordeel te betrekken, mist het feitelijke grondslag, nu al deze omstandigheden in rechtsoverweging 3.7 aan de orde komen.  
     
     
       2.25. 
       Ook  subonderdeel III.C.7  is een alternatieve verpakking van hiervoor reeds ondeugdelijk bevonden klachten en behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.  
     
     
       2.26. 
       Gelet op het voorgaande faalt het middel in al zijn onderdelen. Ik geef uw Raad in overweging om de zaak met toepassing van art. 81 Wet RO af te doen.  
     
   
   
     
       3 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
   
   
      	Vergelijk rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.4 van het arrest van het hof van 26 juni 2016. De feiten door het hof vastgesteld onder 2.3 en 2.4 zijn door mij in deze weergave weggelaten, nu het belang van deze feiten in cassatie beperkt is. Deze feiten worden bovendien in rechtsoverweging 3.4 van het hof nogmaals (maar uitgebreider) genoemd en komen dan ook terug bij de weergave van die rechtsoverweging bij de bespreking van onderdeel I. Ik voegde 1.1.2 en 1.1.3 toe in verband met onderdeel 2 van het middel. 
   
   
      	Zie de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie onder 4.  
   
   
      	C.A. Streefkerk, Opschortingsrechten, Mon. BW B32b, nr. 11.1 en 26.4. Vergelijk ook Asser/Sieburgh 6-I 2016/270: een opschortingsrecht is de bevoegdheid om de nakoming van de schuldenaar om de nakoming van zijn verbintenis uit te stellen.  
   
   
      	HR 19 februari 1988, NJ 1989/343, m.nt. C.J.H. Brunner (Droog/Bekaert). Vergelijk HR 21 februari 1992, NJ 1992/337 (Xerox/Proexport). 
   
   
      	Conclusie van antwoord onder 8; reactie op proces-verbaal 13 februari 2014 onder 6; memorie van grieven, toelichting op grief 2. 
   
   
      	Conclusie van antwoord in reconventie onder 3; memorie van antwoord onder 35-38.  
   
   
      	Memorie van antwoord onder 35 e.v. en productie 5 (in het bijzonder blad 5) bij die memorie.	 
   
   
      	De betalingsachterstand op de dag van de inleidende dagvaarding. Zie arrest van het hof onder 3.2. 
   
   
      	HR 7 mei 1976, ECLI:NL:HR:1976:AB9773, NJ 1977/83; HR 10 juni 1988, ECLI:NL:HR:1988:AC1503, NJ 1988/873 m.nt. P.A. Stein (Land van Rode/Kever). 
   
   
      	Vergelijk de conclusie van A-G Langemeijer onder 2.4 voor HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1040, WR 2005/24. De zaak is door uw Raad afgedaan met toepassing van art. 81 Wet RO.  
   
   
      	Vergelijk de conclusie van A-G Wissink onder 3.10 voor HR 12 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1455, RvdW 2016/822 en die van A-G Langemeijer onder 2.4-2.7 voor HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1040, WR 2005/24. Beide zaken zijn door uw Raad afgedaan met toepassing van art. 81 Wet RO.  
   
   
      	HR 4 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4728, NJ 2000/562 m.nt. J.B.M. Vranken ([...]/[...]) onder 3.4 (vijfde alinea).