ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:5631

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:5631 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-07-2023 / 200.321.366

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-07-04

Zaaknummer: 200.321.366

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:5631

---

Huur. Opzegging huurovereenkomst vanwege overlast door huurster en door derden. Toepassing van HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.321.366 
       zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 9424641 
     
     
     
       
         arrest van 4 juli 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         
         die wordt vertegenwoordigd door [naam1] 
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres in de hoofdzaak en gedaagde in het incident, 
       hierna: [de verhuurster]  
       advocaat: mr. S.J. van der Aart 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         
         die woont in [woonplaats2] 
       bij de kantonrechter optrad als gedaagde in de hoofdzaak en eiseres in het incident, 
       hierna: [de huurster]  
       en die in hoger beroep niet is verschenen. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1. 
       
        [de verhuurster] heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht op 1 december 2021 (in het incident) en op 6 juli 2022 (in de hoofdzaak) tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep van 5 oktober 2022 
         
         
           de memorie van grieven 
         
         
           de akte overlegging producties namens [de verhuurster] van 14 maart 2023, met daarbij twee producties. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 17 januari 2023 is verstek verleend tegen [de huurster] . [de verhuurster] heeft het hof gevraagd arrest te wijzen.  
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [de verhuurster] verhuurt een woning aan [de huurster] maar heeft de huur opgezegd vanwege overlast die wordt veroorzaakt. [de huurster] heeft bezwaar tegen de huuropzegging. [de verhuurster] wil een einde aan de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [de verhuurster] heeft bij de kantonrechter in de hoofdzaak gevorderd om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [de huurster] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden. Ook heeft zij een aantal nevenvorderingen ingesteld en gevraagd [de huurster] in de proceskosten te veroordelen.   
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [de verhuurster] in de hoofdzaak afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep van [de verhuurster] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [de verhuurster] voert ook een bezwaar aan (grief) tegen het vonnis van de kantonrechter in het incident, waarbij een vordering van [de huurster] tot afgifte van bepaalde stukken (artikel 843a Rv) is toegewezen. Het hoger beroep heeft tot doel die vordering alsnog te laten afwijzen. 
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         De huurovereenkomst zal eindigen per 1 september 2023 
       
     
     
       3.1. 
       Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst eindigt met ingang van 1 september 2023. Het hof zal eerst ingaan op wat er is gebeurd. Daarna wordt het juridische toetsingskader gegeven en licht het hof de beslissing toe, waarbij de standpunten van partijen aan bod komen. 
       
       
         
           Wat is er gebeurd? 
         
       
     
     
       3.2. 
       
        [de huurster] huurt met ingang van 1 januari 1997 een woning aan de [adres] in [woonplaats2] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. 
       
     
     
       3.3. 
       In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende: `Artikel 17 Huurder moet de woning als een goed huurder gebruiken. Huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en is gehouden de woning behoorlijk en conform de overeengekomen bestemming te bewonen. Huurder zal niet zonder toestemming van de verhuurder de gehele woning onderverhuren, wederverhuren of in gebruik afstaan. Huurder mag geen hinder en overlast aan omwonenden veroorzaken.' 
       
     
     
       3.4. 
       Op 29 juli 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente Utrecht en omwonenden, in het bijzijn van [de huurster] , naar aanleiding van overlastklachten van de omwonenden, met name over bezoekers van de woning. 
       
     
     
       3.5. 
       Bij besluit van 7 september 2020 heeft de gemeente Utrecht aan [de huurster] een gedragsaanwijzing opgelegd om ervoor te zorgen dat bezoekers (waarvan één met naam genoemd) in of buiten de woning geen overlast veroorzaken en om bezoekers die overlast veroorzaken onmiddellijk de toegang tot de woning te ontzeggen. 
       
     
     
       3.6. 
       Bij brief van 3 februari 2021 heeft verhuurster [de verhuurster] de huurovereenkomst met [de huurster] opgezegd tegen 1 september 2021, omdat [de huurster] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. [de huurster] heeft zich bij brief van 10 maart 2021 tegen de opzegging door [de verhuurster] verzet. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Bij besluit van 4 juli 2022 heeft de gemeente Utrecht [de huurster] gedurende tien dagen de toegang tot de woning ontzegd vanwege de aanhoudende overlast en het niet opvolgen van de gedragsaanwijzing. Bij besluit van 14 juli 2022 heeft de gemeente dit huisverbod met 
         achttien dagen verlengd, omdat [de huurster] niet in staat en niet bereid was het overlast gevende gedrag te stoppen. 
       
       
       
         
           Het juridische toetsingskader 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Als een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, bijvoorbeeld door overlast te geven, kan dat reden zijn om de huurovereenkomst op te zeggen (artikel 7:271 lid 4 en 7:274 lid 1 sub a BW). Als een huurder, zoals hier, niet toestemt in de beëindiging, beslist de rechter op een vordering van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij die beslissing beoordeelt de rechter of de ernst van het overlast gevende gedrag de sanctie van beëindiging rechtvaardigt. Als de overlast (vooral) door anderen wordt veroorzaakt, is beslissend of de huurder zich, in het licht van die gedragingen,  zelf  niet als goed huurder heeft gedragen. Of hiervan sprake is, hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Van zo’n verband is in elk geval sprake als de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. 
       
       
         
           De toelichting op de beslissing van het hof 
         
       
       
       
         
           Is er langdurige en ernstige overlast? Ja. 
         
       
     
     
       3.9. 
       In een gesprek met de familie van [de huurster] in augustus 2020 naar aanleiding van de buurtbijeenkomst (zie 3.4.) heeft de gemeente melding gemaakt van bijna vijftig keer in vijf jaar tijd dat de politie betrokken is geweest bij gebeurtenissen in en bij de woning. In bijna driekwart van die gevallen zou volgens de gemeente zijn geconstateerd dat er daadwerkelijk sprake was van overlast of dat [de huurster] onder invloed was of verward overkwam. [de huurster] heeft bij de kantonrechter toegelicht dat veel van deze incidenten plaatsvonden buiten de woning en dat zij daar geen deel van uitmaakte. Ter verdere onderbouwing van de overlast heeft [de verhuurster] verklaringen in het geding gebracht, onder meer van de naaste buren van nr. [nummer1] . Zij verklaren sinds 2017 meermaals meldingen te hebben gedaan bij de politie van geluidsoverlast uit de woning. Op aanraden van de vorige bewoonster en na de eerste weken in het huis hebben zij een voorzetwand geplaatst om de geluidsoverlast te dempen. Ook is er geregeld overlast op straat door bezoekers, die bestaat uit het klepperen met de brievenbus van de woning, het kloppen op de deur en het schreeuwen en roepen om naar binnen te mogen. De voormalig bewoonster van nr. [nummer1] verklaart eerder dan gedacht te zijn verhuisd vanwege de overlast. Volgens haar was er de laatste jaren steeds meer geluid, lawaai en muziek, van [de huurster] en van bezoekers; het laatste half jaar voor de verhuizing bijna elke nacht. Zij heeft ook de politie gebeld. De overbuurman van [adres] [nummer2] verklaart dat het in de weken vóór 21 februari 2023 goed ging, maar dat hij daarvóór jarenlang veel overlast heeft ondervonden door [de huurster] en haar bezoekers, onder andere door het dag en nacht klepperen aan de deur, ruzie op straat en vervuiling. Ook verklaart hij meer dan honderd filmpjes daarvan aan de wijkagent te hebben gestuurd. Daarnaast hebben vijftien buurtbewoners een handtekening gezet onder een verklaring, waaruit volgt dat al jarenlang overlast wordt ervaren onder andere van lawaai door bezoekers van [adres] . Ten slotte blijkt uit het besluit van de gemeente van 7 september 2020 (zie 3.5.) van een tiental concrete incidenten in de periode 2015 tot medio 2020, waarbij de politie de gemelde overlast daadwerkelijk heeft geconstateerd. Geconstateerd werd dat [de huurster] zelf direct bij die overlast was betrokken (bijvoorbeeld op 14 september 2015, 1 juli 2017 en 18 januari 2020) dan wel dat overlast (mede) wordt veroorzaakt door bezoekers die zij toegang tot de woning heeft gegeven (bijvoorbeeld op 25 september 2015, 22 april 2017, 17 september 2019 en 26 mei 2020) en dat de bezoekers vaak bij de politie bekende drugsgebruiker zijn (bijvoorbeeld 17 december 2019, 18 januari 2020 en 30 juni 2020). Het hof constateert daarmee dat er tot de gedragsaanwijzing van 7 september 2020 sprake was van jarenlange ernstige overlast in en om de woning. 
       
     
     
       3.10 
       Die overlast is ook daarna nog doorgegaan, zo blijkt uit de incidenten die aanleiding waren voor het huisverbod dat de gemeente aan [de huurster] oplegde op 4 juli 2022 (zie 3.7.). De gemeente noemde in haar besluit ten minste twintig incidenten in de periode november 2020 tot en met mei 2022 waarbij er melding is gemaakt van overlast. Ook hier betrof het meermaals overlast die [de huurster] zelf veroorzaakte zoals schreeuwen, krijsen, gillen en aan de deur bonken (bijvoorbeeld 12 maart 2021, 25 augustus 2021 en 30 maart 2022) of overlast van bezoekers zoals in huis ruziën, klepperen en schreeuwen (bijvoorbeeld 23 juni 2021, 10 september 2021 en 19 mei 2022), geregeld in de avond of de nacht.  
       
       
         
           Is nog meer overlast te verwachten? Ja. 
         
       
     
     
       3.11. 
       De vraag is vervolgens aan de orde of blijkt dat op dit moment nog overlast bestaat, en zo nee, of er aanwijzingen zijn dat dit duurzaam achterwege zal blijven. Allereerst wordt op grond van het voorgaande vastgesteld dat [de huurster] een deel van de overlast zelf heeft veroorzaakt (schreeuwen, krijsen, op de deur bonken, zowel in huis en op straat), al jaren lang. Onweersproken is dat [de huurster] leidt aan een milde vorm van schizofrenie. Onduidelijk is of zij daarvoor onder behandeling is of daarvoor begeleiding krijgt, terwijl tijdens een eerder behandeltraject wel is gebleken dat dat zou helpen, naar het hof aanneemt ook ter vermindering van de overlast. De familie heeft (onweersproken) verklaard dat [de huurster] eigen keuzes maakt en vasthoudt aan het blijven in de woning, terwijl zelfstandig wonen niet goed lukt. Uit de verklaring van de buren van nr. [nummer1] leidt het hof verder af dat [de huurster] verantwoordelijk kan worden geacht voor muizenoverlast die zij afgelopen winter hebben ervaren. Een door de buren geraadpleegde plaagdierdeskundige verklaart dat de muizen van [adres] moeten komen; onbetwist is verder dat [de huurster] veel eten in het huis en de tuin laat staan. Het hof stelt daarmee vast dat [de huurster] nog tot recent overlast heeft veroorzaakt en dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat zij in de toekomst duurzaam in staat zal zijn overlast achterwege te laten. 
       
     
     
       3.12. 
       
         Daarnaast blijkt uit het voorgaande dat een groot deel van de overlast wordt veroorzaakt door bezoekers. In het gesprek dat de gemeente Utrecht op 23 juni 2022 met [de huurster] had, voorafgaand aan het opleggen van het huisverbod van tien dagen, heeft [de huurster] gezegd niemand meer binnen te zullen laten. Op 5 juli 2022 bleek (bij het uitreiken van het huisverbod-besluit) dat zij toch weer mensen had toegelaten tot haar woning, waaronder één man die zij in april 2022 op advies van de politie nog had uitgezet. De gemeente heeft haar gehoord en voorgehouden ‘ dat gebleken is dat het u niet lukt om de veelal kwetsbare en overlastgevende bezoekers buiten de deur te houden. Daarop antwoordde u: "Dat is makkelijk gezegd, maar moeilijk gedaan". U gaf aan dat u HBO-creatief geschoold bent en dat u opmerkt dat sommige bezoekers lastig hanteerbaar zijn en dat het u niet lukt om deze uit de woning te weren en geen invloed heeft op wie zij vervolgens weer binnenlaten. Daarnaast gaf u aan dat u totaal geen zicht heeft op wat personen rondom uw woning voor een gedrag vertonen en daar ook niet voor verantwoordelijk kan worden gehouden. ’ De gemeente heeft het huisverbod verlengd, met de constatering dat [de huurster] ondanks eerdere maatregelen toch weer mensen toeliet tot de woning waarvan zij wist dat er grote kans bestond dat dit tot overlast leidt. 
         Het hof oordeelt dat, tegen de achtergrond van jarenlange structurele overlast van bezoekers, er geen aanwijzingen zijn dat die overlast voldoende duurzaam door [de huurster] kan worden voorkomen of beëindigd, zoals wel van haar mag worden verlangd. Dat de gemeente op 12 oktober 2021 respectievelijk 22 juni 2022 aan twee bezoekers van de [adres] een gebiedsverbod van drie maanden heeft opgelegd, vanwege veelvuldige overlast in en rond de woning, is onvoldoende om aan te nemen dat [de huurster] de overlast daarmee duurzaam heeft beëindigd.  
       
       
       
         
           Is er zodanig strijd met goed huurderschap dat de huurovereenkomst moet eindigen? Ja. 
         
       
     
     
       3.13. 
       Het eigen overlast gevende gedrag van [de huurster] is in strijd met artikel 17 van de huurovereenkomst en is in strijd met goed huurderschap. Het overlast gevende gedrag van de bezoekers is alleen in strijd met het goed huurderschap van [de huurster] als er voldoende verband bestaat tussen het overlastgevende gedrag en de woning. Al in 2020 constateerde de gemeente dat er een loop van ongewenste bezoekers was ontstaan naar de woning, van bezoekers die overlast veroorzaakten. De verlenging van het huisverbod van [de huurster] in 2022 had voor de gemeente ook expliciet tot doel de loop van drugsverslaafde en overlast gevende bezoekers naar de woning weg te nemen, zo blijkt uit het besluit. Op basis van deze gegevens neemt het hof aan dat er voldoende verband bestaat tussen de overlast en de woning. Overigens blijkt van dat verband ook doordat [de huurster] gelet op de jarenlange toeloop ernstig rekening moest houden met overlast gevend gedrag van haar bezoekers en zij geen maatregelen heeft getroffen om de bezoekers uit de woning te houden of de overlast in en om de woning te voorkomen. Het treffen van deze maatregelen was ook precies waar de gedragsaanwijzing van de gemeente betrekking op had. Blijkbaar lukt dit haar niet. Zowel het eigen overlast gevende gedrag als dat van de bezoekers, waartegen [de huurster] onvoldoende optrad, is van een zodanige aard en omvang en is zodanig structureel, dat de strijd met goed huurderschap moet leiden tot het einde van de huurovereenkomst. Dat geldt ook als moet worden aangenomen dat de gevolgen voor [de huurster] ernstig zijn: na huurbeëindiging zal zij niet of zeer moeilijk alternatieve zelfstandige woonruimte kunnen vinden. De overlast voor de omwonenden was te ernstig en heeft te lang geduurd. 
       
       
         
           Welke einddatum van de huur wordt vastgesteld? 1 september 2023 
         
       
     
     
       3.14 
       Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst op 1 september 2023 zal eindigen. Bij de bepaling van die datum is ermee rekening gehouden dat zowel gemeente als hulpinstantie [naam2] eerder bereid en beschikbaar waren om haar te helpen met langdurige opvang en begeleiding. Dat bleek in juli 2022 ook praktisch mogelijk gedurende het direct intredende huisverbod van (uiteindelijk) 28 dagen. De gemeente schreef bovendien in het besluit van verlenging van het huisverbod op 14 juli 2022: ‘ Bij [naam2] , waar u nu onderdak heeft, bent u in goede handen. Ik heb begrepen dat zij de mogelijkheid hebben u permanent te huisvesten en de juiste begeleiding te bieden.’.  Het hof gaat er daarom vanuit dat [de huurster] per 1 september 2023 in staat zal zijn in elk geval met hulp van gemeente en [naam2] een vorm van huisvesting te vinden. 
       
       
         
           Afwijzing van vordering rond vonnis in incident 
         
       
     
     
       3.15. 
       Het hof wijst de grief van [de verhuurster] over het incidentele vonnis, waarbij zij is veroordeeld tot afgifte van bepaalde documenten aan [de huurster] , af. Bij de kantonrechter heeft [de verhuurster] gesteld geen bezwaar te hebben tegen het overleggen van de gevraagde informatie en is zij daartoe zonder veroordeling overgegaan. In hoger beroep is niet voldoende toegelicht welk belang [de verhuurster] heeft bij alsnog afwijzing van deze vordering.  
       
       
         
           De conclusie 
         
       
     
     
       3.16. 
       Het hoger beroep slaagt grotendeels. Omdat [de huurster] in het ongelijk zal worden gesteld, wordt zij in de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordeeld. Deze veroordeling betekent dat zij ook de na vandaag gemaakte kosten moet vergoeden, zoals bij betekening van dit arrest  en bij een ontruiming. 
     
     
       3.17. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 1 december 2021; 
       
     
     
       4.2. 
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 6 juli 2022 en, opnieuw rechtdoende, stelt het einde van de huurovereenkomst vast op 1 september 2023; 
       
     
     
       4.3. 
       veroordeelt [de huurster] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats2] , met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt op de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, te ontruimen en ontruimd ter vrije beschikking te stellen aan eiseres, zulks met afgifte van de sleutels aan [de verhuurster] en [de huurster] daarbij te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen; 
       
     
     
       4.4 
       
         veroordeelt [de huurster] tot betaling van de volgende proceskosten van [de verhuurster] tot aan de uitspraak van de kantonrechter: 
         € 85 aan griffierecht 
         € 121,39 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding 
         € 374 aan salaris van de advocaat van [de verhuurster] 
         en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en dat als de proceskosten tot aan de uitspraak van de kantonrechter niet op tijd worden betaald, die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente; 
       
       
     
     
       4.5. 
       
         veroordeelt [de huurster] tot betaling van de proceskosten van [de verhuurster] in hoger beroep, tot vandaag begroot op:  
         € 343 aan griffierecht  
         € 127,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding 
         € 1.183 aan salaris van de advocaat van [de verhuurster] (1 procespunt x appeltarief II); 
       
       
     
     
       4.6. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
      HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743. 
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. 
   
   
      Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 februari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1544.