ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9641

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9641 Gerechtshof Amsterdam , 08-05-2012 / 200.087.891-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-05-08

Zaaknummer: 200.087.891-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9641

---

Huur woonruimte. Is onderhoudsverplichting van huurder bij overgang van de eigendom als onderdeel van de huurovereenkomst mee overgegaan? Komt gezag van gewijsde toe aan weergave van feiten in eerder arrest tussen partijen?

8 mei 2012 (bij vervroeging) 
     
     
     
       GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     ARREST 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       1.	[ APPELLANT sub 1 ], 
       2.	[ APPELLANT sub 2 ], 
       beiden wonende te [ M ], gemeente [ B ],    
       APPELLANTEN, 
       advocaat: mr. S.M. van Luijk te Utrecht, 
     
     
     
     t e g e n 
     
     
     
       1.	[ GEÏNTIMEERDE sub 1 ], 
       2.	[ GEÏNTIMEERDE sub 2 ], 
       beiden wonende te [ M ], gemeente [ B ],  
       		GEÏNTIMEERDEN, 
       		advocaat: mr. J.Th. van Oostrum te Alkmaar. 
     
     
     
     1. Het geding in hoger beroep 
     
     Bij dagvaarding van 18 mei 2011 zijn appellanten, [ Appellanten ], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 24 februari 2011, in deze zaak onder zaaknr./rolnr. 478708/CV EXPL 10-6352 gewezen tussen hen als eisers in conventie/verweerders in reconventie en geïntimeerden, [ Geïntimeerden ], als gedaagden in conventie/eisers in reconventie. 
     
     Bij memorie hebben [ Appellanten ] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [ Geïntimeerden ] hoofdelijk zal veroordelen om aan [ Appellanten ] te voldoen de somma van € 26.419,02, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot de voldoening, met hun  hoofdelijke veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties.   
     
     Na een aktewisseling over de ontvankelijkheid van het hoger beroep in verband met de appeltermijn is op de rol van 21 februari 2012 tegen [ Geïntimeerden ] akte van niet dienen van memorie van antwoord verleend.  
     
     Op 3 april 2012 hebben partijen de zaak door hun advocaten doen bepleiten. De advocaten hebben hun pleitnotities overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.  
       
     Ten slotte is arrest gevraagd.  
     
     
     2. De feiten  
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder 1 tot en met 4 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Die feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.  
       [ Geïntimeerde sub 1 ] huurt sinds 1983 het pand [ adres ] te [ plaatsnaam ], dat in ieder geval gedeeltelijk als woning in gebruik is. Thans zijn [ Geïntimeerden ] (mede)huurders en [ Appellanten ] verhuurders. Bij aanvang van de huur was het gehuurde nog eigendom van de vader van [ Geïntimeerde sub  1 ], die een schildersbedrijf had, waar [ Geïntimeerde sub  1 ] als bedrijfsleider in dienst was. 
       ii. Het gehuurde is een monument en is grotendeels uit hout opgetrokken. Tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en zijn vader is destijds afgesproken dat [ Geïntimeerde sub 1 ] het buitenschilderwerk zou verrichten, met gebruikmaking van door zijn vader ter beschikking gestelde verf en personeel. Nadat [ Geïntimeerde sub 1 ] in 1994 het schilders¬bedrijf van zijn vader had overgenomen, is dat in 1996 gefailleerd. Na het overlijden van de vader van [ Geïntimeerde sub 1 ] in 2001 heeft [ Appellant sub 1 ] het gehuurde in 2003 gekocht van de moeder van [ Geïntimeerde sub 1 ]. Sinds 1990 werd er nauwelijks nog groot onderhoud, waaronder buitenschilderwerk, verricht. 
       iii. In een geschil tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Appellant sub 1 ] over het uit te voeren groot onderhoud, zonder het buitenschilderwerk, heeft dit hof op 22 maart 2007 beslist dat die werkzaamheden voor rekening van [ Appellant sub 1 ] kwamen. Vervolgens heeft [ Appellant sub 1 ] die werkzaamheden laten verrichten. In het arrest van 22 maart 2007 is aandacht besteed aan de tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en zijn vader gemaakte afspraak over het buitenschilderwerk in het kader van de vraag of was bewezen dat zij hadden afgesproken dat het algehele groot onderhoud voor rekening van [ Geïntimeerde sub 1 ] kwam. Die vraag beantwoordde het hof ontkennend.  
       iv. Bij arrest van 25 mei 2010 heeft dit hof de door [ Geïntimeerden ] voor het gehuurde aan [ Appellanten ] te betalen huurprijs met ingang van 1 juli 2007 vastgesteld op € 673,53 per maand. In rechtsoverweging 2.3.6. van dat arrest is verwezen naar het arrest van 22 maart 2007. Volgens die overweging is [ Appellant sub 1 ] bij dat arrest veroordeeld tot het verrichten van het achterstal¬lige onderhoud, met uitzondering van het buitenschilderwerk “waarvan is komen vast te staan dat [ Geïntimeerde sub 1 ] dit voor eigen risico zou (laten) doen”.  
     
     
     
     3. Beoordeling 
     
     3.1 In dit geding vorderen [ Appellanten ] dat [ Geïntimeerden ] worden veroordeeld tot betaling van € 26.419,02 met rente ter zake van door [ Appellanten ] bekostigd buitenschilderwerk. Aan deze vordering leggen [ Appellanten ] ten grondslag dat [ Geïntimeerden ] op grond van de huurovereenkomst verplicht zijn het buitenschilderwerk te (doen) verrichten. In oorspronkelijke reconventie vorderen [ Geïntimeerden ] een verklaring voor recht dat zij niet gehouden zijn het buitenschilderwerk te (laten) verrichten. 
     
     3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van [ Appellanten ] afgewezen en de vordering van [ Geïntimeerden ] toegewezen.   
     
     3.3 [ Appellanten ] hebben hun stelling dat [ Geïntimeerden ] verantwoordelijk zijn voor het buitenschilderwerk primair doen steunen op de vermelding in het arrest van 25 mei 2010 dat van het buitenschilderwerk “is komen vast te staan dat [ Geïntimeerde sub 1 ] dit voor eigen risico zou (laten) doen”. Volgens [ Appellanten ] heeft die overweging tussen partijen gezag van gewijsde gekregen, nu van het arrest van 25 mei 2010 geen cassatieberoep is ingesteld. Tegen de verwerping van dit betoog door de kantonrechter zijn de grieven I en II gericht. 
     
     3.3.1 Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat de vraag voor wiens rekening het buitenschilderwerk komt, in het geding dat heeft geleid tot het arrest van 25 mei 2010 geen onderdeel uitmaakte van de rechtsstrijd, zodat overweging 2.3.6 van dat arrest geen bindende kracht heeft gekregen tussen [ Appellanten ] en [ Geïntimeerden ], omdat die niet de rechtsbetrekking in geschil betreft, als bedoeld in artikel 236 lid 1 Rv. Hieraan kan worden toegevoegd dat overweging 2.3.6 een weergave behelst van de destijds in die zaak tussen partijen vaststaande feiten, waaraan hoe dan ook geen bindende kracht toekomt. Bindende kracht komt immers alleen toe aan beslissingen. 
     
     3.3.2 Aan het voorgaande doet niet af dat het hof in het arrest van 25 mei 2010 de door [ Geïntimeerden ] te betalen huurprijs heeft vastgesteld. Hoewel goed voorstelbaar is dat bij de vaststelling van de te betalen huurprijs een rol is weggelegd voor de verdeling van de onderhoudsverplichtingen over de contractspartijen, heeft het hof in werkelijkheid in het arrest van 25 mei 2010 zijn vaststelling van de huurprijs op geen enkele wijze op die verdeling gestoeld, maar geheel en al op de tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en zijn vader gemaakte prijsafspraak met betrekking tot het woongedeelte en de taxatie ten behoeve van een fiscaal aanvaardbare verdeling van de huurlasten in een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte.  
        
     3.3.3 De grieven I en II falen derhalve. 
     
     3.4 De kantonrechter heeft geoordeeld dat de afspraak tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en diens vader niet zonder meer is aan te merken als een verplichting uit de huurovereenkomst die op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW ook jegens de opvolgende verhuurder moet worden nagekomen. Daarvoor zou ten minste nodig zijn, dat die verplichting aantoonbaar was verdiscon¬teerd in de huurprijs. Daarvan was volgens de kantonrechter echter niet gebleken; het was kennelijk slechts een praktische, puur persoonlijke afspraak tussen vader en zoon, die niet valt los te zien van het door vader destijds uitgebate schildersbedrijf, waarvan [ Geïntimeerde sub 1 ] bedrijfsleider was. Deze overwegingen bestrijden [ Appellanten ] met hun grief IV. 
     
     3.4.1 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter vastgesteld, zonder dat daartegen een grief is gericht, dat de afspraak tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en zijn vader inhield dat [ Geïntimeerde sub 1 ] het buitenschilderwerk zou verrichten met gebruikmaking van door zijn vader te beschikking gestelde verf en met de hulp van diens personeel. Omdat [ Geïntimeerde sub 1 ] bedrijfsleider was in het bedrijf van zijn vader kwam deze afspraak erop neer dat [ Geïntimeerde sub 1 ] geen eigen tijd of eigen geld in het buitenschilderwerk hoefde te steken, maar slechts moest zorgen dat dat schilderwerk werd gedaan, een taak die goed paste bij zijn werk als bedrijfsleider. Voor de vader van [ Geïntimeerde sub 1 ] had deze regeling het voordeel dat hij slechts de kosten van de verf hoefde te dragen; de personeelsleden verrichtten het schilderwerk in leegloopuren, zoals blijkt uit de verklaring van de ex-echtgenote van [ Geïntimeerde sub 1 ], waarop [ Appellanten ] zich hebben beroepen.  
     
     3.4.2 De moeder van [ Geïntimeerde sub 1 ] heeft in haar door [ Appellanten ] overgelegde schriftelijke verklaring vermeld dat bovenom¬schreven afspraak was gemaakt omdat de huur niet zodanig (hoog) was dat daaruit ook nog eens alle lasten konden worden betaald. Dit verband tussen de hoogte van de huurprijs en de afspraak over het buitenschilderwerk heeft zij blijkens de overgelegde verklaring van Actus Notarissen ook bij het passeren van de akte tot levering van het pand aan [ Appellanten ] gelegd. Dat enkele verband brengt - wat daarvan overigens ook zij nu [ Geïntimeerden ] de juistheid van de verklaring van mevrouw [ Geïntimeerde sub 2 ] hebben betwist - echter niet met zich dat de afspraak onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen de te betalen huurprijs en aldus als onderdeel van de huurovereen¬komst op [ Appellanten ] is overgegaan. Daarvoor is die afspraak immers te zeer ingegeven door de feiten en omstandigheden ten tijde van het maken van die afspraak, waaronder de familierelatie en de dienstbetrekking van [ Geïntimeerde sub 1 ]. Niet goed valt in te zien op welke wijze [ Geïntimeerden ] onder de huidige gewijzigde omstandigheden invulling kunnen geven aan datgene waartoe [ Geïntimeerde sub 1 ] zich jegens zijn vader had verplicht, namelijk de coördinatie van het buitenschilderwerk. Cöordinatie is ook niet wat [ Appellanten ] thans van [ Geïntimeerden ] eisen. Zij maken er aanspraak op dat [ Geïntimeerden ] dat schilderwerk zelf verrichten of op hun eigen kosten laten verrichten met door [ Appellanten ] geleverde verf, iets waartoe zij in de oude situatie niet gehouden waren. Met juistheid heeft de kantonrechter dan ook overwogen dat het slechts een praktische en puur persoonlijke afspraak tussen en vader en zoon betrof, die niet was los te zien van het door de vader destijds uitgebate schildersbedrijf, waarvan [ Geïntimeerde sub 1 ] bedrijfsleider was. 
     
     3.4.3 Aan de karakterisering als praktische en puur persoonlijke afspraak staat niet in de weg dat [ Geïntimeerde sub 1 ] na zijn overname van het schildersbedrijf en ook na het faillissement van het schildersbedrijf zelf buitenschilder¬werk aan het gehuurde heeft uitgevoerd. Het enkele feit dat de gebruikte verf in die periode voor rekening van [ Geïntimeerde sub 1 ] zelf kwam toont immers al aan dat de gang van zaken na de overname niet simpelweg als een nakoming van de eerder gemaakte afspraak kan worden beschouwd. Daar komt nog bij dat tussen partijen in confesso is dat na 1990 nauwelijks nog groot onderhoud, inclusief buitenschilderwerk, is verricht. Evenmin is het oordeel gerechtvaardigd dat door de handelwijze na de overname zonder bijkomende impliciete of expliciete medede¬lingen, waarover niets is gesteld, een afspraak van een nieuwe inhoud tussen [ Geïntimeerde sub 1 ] en zijn vader tot stand is gekomen.  
     
     3.4.4 Hetgeen de weduwe van [ D ], die de bedrijfsleider was vóór [ Geïntimeerde sub 1 ], heeft verklaard over de inhoud van de gebruiksovereenkomst tussen de vader van [ Geïntimeerde sub 1 ] en het echtpaar [ D ], is voor de beoordeling van de huurovereenkomst van [ Geïntimeerden ] niet van belang. Het feit dat mevrouw [ vrouw van D ] haar overleden echtgenoot en zichzelf als “gebruikers van het pand” aanduidt en niet als huurders maakt overigens aannemelijk dat (ook) de overige voorwaarden voor het gebruik niet gelijk zijn geweest aan die in de huurovereenkomst van [ Geïntimeerde sub 1 ]. 
     
     3.4.5 De brief die ARAG Rechtsbijstand op 17 januari 2005 namens [ Geïntimeerden ] heeft gezonden, waarin [ Geïntimeerden ] de bereidheid uitspraken tot het verrichten van het buitenschil¬der¬werk, moet worden geïnterpreteerd met inachtneming van de context waarin die brief is geschreven. Partijen hadden destijds met elkaar een geschil over de vraag wie het gehele groot onderhoud moest verrichten. In het kader van de onderhandelingen daarover is door [ Geïntimeerden ] een voorstel gedaan. Het geschil was daarmee echter niet uit de wereld, nu [ Appellanten ] niet bereid was het overige groot onderhoud te verrichten (hetgeen heeft geleid tot het arrest van 22 maart 2007). Met hun voorstel hebben [ Geïntimeerden ] niet de  verplichting op zich genomen in het vervolg altijd voor het buitenschilderwerk zorg te dragen. Ook komt aan het gebruik door de gemachtigde van [ Geïntimeerden ] van de zinsnede “overeenkomstig de indertijd gemaakte afspraak”, gegeven hetgeen tussen partijen vast staat over de daadwerkelijke inhoud van de afspraak tussen vader en zoon [ Geïntimeerde sub 1 ], geen bijzondere betekenis toe.    
     
     3.4.6 Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat de aanspraken op grond van de tussen vader en zoon [ Geïntimeerde sub 1 ] gemaakte afspraak over het buitenschilderwerk bij de eigendomsovergang niet als deel van de huurovereenkomst op [ Appellanten ] zijn overgegaan. De vraag of die afspraak gegeven de contractuele bestemming van het gehuurde – woonruimte en/of bedrijfsruimte – toelaatbaar is, behoeft dus geen beantwoording. Grief IV is tevergeefs voorgedragen. 
        
     3.5 De grieven III, V en VI bouwen voort op het onjuiste uitgangspunt dat het buitenschilderwerk de verantwoordelijk¬heid van [ Geïntimeerden ] is. Zij delen het lot van de hiervoor reeds behandelde grieven. 
     
     3.6 Geen van de grieven heeft succes. Het bestreden vonnis moet daarom worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moeten [ Appellanten ] de kosten van het hoger beroep dragen.   
     
     
     4. Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het bestreden vonnis;  
     
     verwijst [ Appellanten ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ Geïntimeerden ] gevallen, op € 284,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. Oranje en E.J.H. Schrage en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 8 mei 2012.