ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:3443

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:3443 Gerechtshof Amsterdam , 19-08-2014 / 200.128.473-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-08-19

Zaaknummer: 200.128.473-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:3443

---

Koopoptie verleend aan onderhuurders van bedrijfsruimte terzake van de daarin gedreven horecoonderneming. Medewerking van de hoofdhuurders aan in de plaatsstelling/contractsovername terzake van de huur van drie appartementen? Hof acht dit laatste bewezen tot op tegenbewijs, bij te brengen door de hoofdhuurders. Toelating tot tegenbewijs.

arrest 
     ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer					: 200.128.473/01 
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 1297956 CV EXPL 11-37555 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2014 
       
     
     
     
       inzake  
     
     
     
   
   
     
       1 
      [APPELLANT SUB 1] en 
     
       2.  [APPELLANT SUB 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [GEÏNTIMEERDE SUB 1] en 
     
       2.   [GEÏNTIMEERDE SUB 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
     
       Partijen worden hierna afzonderlijk [appellant sub 1], [appellant sub 2], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd en gezamenlijk [appellanten] en [geïntimeerden] 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 maart 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter),  van 28 december 2012 gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord; 
     - akte zijdens [appellanten] 
     Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 mei 2014 doen bepleiten, [appellanten] door mr. R.G. Funcke, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerden] door mr. Heeringa voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.  
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis alsmede het tussenvonnis van 6 april 2012 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zoals bij memorie van grieven verwoord zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.  Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [appellanten] hun meer subsidiaire vordering ingetrokken. 
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       
         De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 6 april 2012 onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen.  
         Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende. 
       
       
       
         2.1.1. 
         
            	[geïntimeerden] huren van M. Caransa B.V. (hierna: Caransa) het pand aan het 
           
            [adres]. In dit pand bevindt zich op de begane grond 
           het horecabedrijf [X] (hierna de horecaonderneming). Daarboven bevindt zich 
           een aantal appartementen. 
         
         
       
       
         2.1.2. 
         
            	[geïntimeerden] hebben van Caransa toestemming gekregen om de gehuurde ruimtes 
           onder te verhuren.  
         
         
       
       
         2.1.3. 
         
            	Op 23 mei 2008 hebben [geïntimeerden] en [appellanten] een (onder)huur-overeenkomst gesloten met betrekking tot de horecaonderneming (hierna de huurovereenkomst). De huurprijs bedroeg € 3.500,- inclusief btw per maand. 
           Blijkens artikel 3.2. van de huurovereenkomst zijn in voornoemde huurprijs begrepen de huur van het onroerend goed en een huurvergoeding ter zake van de bedrijfsmiddelen. 
         
         
       
       
         2.1.4. 
          	Artikel 9.1 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer: 
         
         
           
             “Bij ondertekening van deze overeenkomst wordt door verhuurder aan huurder het eerste recht van koop verleend voor hetgeen in deze huurovereenkomst als het gehuurde wordt aangemerkt, met dien verstande dat het zich beperkt tot de roerende zaken. Verwerving van enig onroerend goed staat buiten deze overeenkomst. (...) Tussen partijen is reeds nu voor alsdan een koopsom vastgesteld van € 90.000,=. (...)” 
           
         
         
       
       
         2.1.5. 
         
            	Kort na het sluiten van de huurovereenkomst zijn partijen een “Aanpassing 
           Pachtovereenkomst” (hierna: de allonge) overeengekomen waarin de huurprijs is 
           aangepast naar € 3.750,- inclusief btw en waarin voorts onder meer is bepaald: 
         
         
         
           
             “ 
             Vergunning 
           
         
         
           - Bij het ontvangen van Short-stay vergunning wordt de maandelijkse pachtprijs 
         
         
           
             €3.500,- inclusief 19% omzetbelasting als de Short-stay vergunning in het 1ste  
           
           
             contractjaar wordt ontvangen 
           
         
         
           - Medewerking is verplicht voor het ontvangen van de Short-stay vergunning met de 
         
         
           voorwaarde dat het de handel van het horeaca bedrijf Cave niet belemmerd 
         
         
           - De kosten voor de medewerking van het ontvangen van de Short-stay vergunning 
         
         
           
             zal door de verhuurder worden betaald 
           
           
             Koopsom 
           
         
         
           - De koopsom is in het 1ste contractjaar vastgesteld op € 175.000,- 
         
         
           - De koopsom zal worden aangepast in het 2de en 3de  contractjaar als er geen 
         
         
           
             overname is plaatsgevonden in het eerste contractjaar. 
           
           
             Elk contractjaar zal de koopsom van het 1ste  contractjaar (€ 175.000,-) verhoogd 
           
           
             worden met een bedrag van € 1 500,-” 
           
         
         
       
       
         2.1.6. 
          	In november 2008 is wederom een huurovereenkomst opgesteld en ondertekend ter zake het gehuurde (hierna: “de novemberovereenkomst”) die, behoudens het bepaalde in artikel 9.3, gelijkluidend is aan de onder r.o. 2.1.3 genoemde huurovereenkomst en die door partijen eveneens is gedateerd op 23 mei 2008.  
         
       
       
         2.1.7. 
          	Bij brief van 18 januari 2011 hebben [appellanten] [geïntimeerden] medegedeeld: 
         
         
           
             “Graag refereren wij aan onze mededeling va november 2010, waarbij wij u lieten weten gereed te zijn om het door ons geëxp1oiteerde bedrijf (...) volledig van u over te nemen.  
           
           
             Daarmee lopen we weliswaar vooruit op de met u gemaakte afspraken (zie overeenkomsten van 23 mei 2008), maar dat mag toch geen probleem zijn. 
           
           
             Bij onze afrondende besprekingen terzake dient natuurlijk wel zekerheid door ons te zijn verkregen ten aanzien van huurrechten en plichten jegens de verhuurder/eigenaar (M.Caransa b.v.) …………………… 
           
           
             Eerst dan kunnen wij de voorgenomen verkoop afronden. 
           
           
             Wij nodigen u vriendelijk uit om bij de verhuurder/eigenaar (M.Caransa b.v.) te bewerkstelligen dat wij als huurder op de huurovereenkomst vermeld worden waarna wij de koopovereenkomst zullen laten opmaken. 
           
           
             Gaarne binnen 10 dagen antwoorden.” 
           
         
         
       
       
         2.1.8. 
          	Bij brief van 25 januari 2011 hebben [geïntimeerden] [appellanten] kort gezegd medegedeeld, dat er op 14 januari 2011 een gesprek heeft plaatsgevonden met Caransa inzake de overname van de horecaonderneming en dat zij hierover van Caransa een schriftelijke reactie verwachten, waarover zij [appellanten] zullen informeren. 
         
       
       
         2.1.9. 
          	Bij brief van 27 april 2011 heeft de advocaat van [appellanten] aan Caransa laten weten: 
         
         
           
             “Twee weken geleden spraken we elkaar telefonisch. Het leek mij goed dit nog schriftelijk te bevestigen. 
           
         
         
         
           
             U gaf aan geen bezwaar te hebben tegen een overname van de huurovereenkomst door de heer [appellant sub 1], mits de heer [appellant sub 1] zijn gegoedheid als horeca-ondernemer kan aantonen (…) alsmede indien niet alleen de huurovereenkomst van de horeca overgaat, doch ook de huurovereenkomsten van de bovengelegen appartementen.” 
           
         
         
       
       
         2.1.10. 
         
          [geïntimeerden] hebben niet meegewerkt aan de uitvoering van de koopoptie. 
         
         
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding staat centraal de vordering van [appellanten] om [geïntimeerden] te veroordelen tot medewerking aan de overdracht van de horecaonderneming aan [appellanten], alsmede aan de indeplaatsstelling c.q. contractsovername van de huurovereenkomsten met Caransa tegen betaling van, naar het hof begrijpt, een bedrag van € 175.000,=, met rente en kosten. [appellanten] hebben in dat verband het volgende aangevoerd. Tussen partijen stond reeds in 2008 vast, dat [appellanten] de horecaonderneming wilden kopen, maar zij hadden op dat moment onvoldoende financiële middelen. Vandaar dat een recht van koop is overeengekomen. Na het sluiten van de huurovereenkomst waarvan de koopoptie deel uitmaakt hebben partijen een nadere afspraak gemaakt, te weten dat de koopoptie zich uitstrekt tot de appartementen boven de horecaonderneming en zijn zij daarvoor een totaalprijs van € 175.000,= overeengekomen. Om dit vast te leggen is de allonge tussen partijen opgemaakt.  
       
     
     
       3.2 
       Volgens [geïntimeerden] is de omvang van het gehuurde duidelijk omschreven in artikel 9.1 van de huurovereenkomst; daaruit volgt dat de appartementen niet tot het gehuurde behoren en al helemaal niet tot de koopoptie. Volgens [geïntimeerden] is er geen nadere afspraak gemaakt over de appartementen. Het was de oorspronkelijke wens van [appellanten] om slechts een gedeelte van de overeengekomen koopsom in de huurovereenkomst op te nemen en het resterende gedeelte zwart te betalen. De allonge bevat de werkelijke koopprijs voor de koopoptie. Na het verkrijgen van de short-stay vergunning zou de huurprijs worden verlaagd, omdat [appellanten] gelegenheid zouden bieden voor een ontbijtruimte in de horecaonderneming voor de short-stay gasten van [geïntimeerden] Ook dat wordt in de allonge tot uitdrukking gebracht. [geïntimeerden] hebben er verder op gewezen, dat in de brieven van 18 en 25 januari 2011 ook niet wordt gesproken over de appartementen. [geïntimeerden] zijn inmiddels met [appellanten] in onderhandeling getreden over de koopprijs van de horecagelegenheid plus de appartementen, maar hebben nog geen overeenstemming bereikt over de prijs.  
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft [appellanten] toegelaten te bewijzen dat partijen in 2008 met elkaar zijn overeengekomen dat zij het recht hebben om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor een bedrag van € 175.000,= (vermeerderd met € 1.500,= voor ieder contractsjaar dat de koopoptie later zal worden uitgeoefend) de horecaonderneming, inclusief de huur van het onroerend goed met inbegrip van de bovengelegen appartementen, van [geïntimeerden] te kopen. [appellanten] hebben daarop zichzelf als (partij)getuigen doen horen: in contra-enquête hebben [geïntimeerden] zichzelf als getuigen doen horen. Daarna hebben [appellanten] nog nadere stukken in het geding gebracht. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [appellanten] niet in hun bewijslevering zijn geslaagd en hij heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust komenBarsoum c.s. in dit hoger beroep met drie grieven op. 
       
     
     
       3.4 
       In hoger beroep hebben [appellanten] verduidelijkt, dat nadat de koopoptie omtrent de horeca onderneming was overeengekomen, [geïntimeerde sub 1] [appellanten] heeft benaderd met de vraag of [appellanten] ook een koopoptie zouden willen met betrekking tot het huurcontract van de bovengelegen appartementen. Daarbij liet [geïntimeerde sub 1] weten dat hij bezig was met het aanvragen van een short stay vergunning voor deze appartementen. Partijen hebben toen afgesproken dat [appellanten] € 85.000,= zouden bijbetalen voor de huurcontracten van de bovengelegen appartementen, zodat [appellanten] bij het inroepen van koopoptie in totaal € 175.000,= moesten betalen. Tevens werd de maandelijkse huur van € 3.500,= met € 250,= verhoogd. Na het inroepen van de koopoptie zouden [appellanten] immers de inkomsten van de short stay ontvangen. Daarop is op verzoek van [geïntimeerde sub 1] door [geïntimeerde sub 2] de allonge opgesteld, waarin de tussen partijen gemaakte afspraken zijn opgenomen.  
       
     
     
       3.5 
       Met hun eerste grief richten [appellanten] tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 6 april 2012, dat zij bewijs dienen te leveren van hun stellingen. Volgens hen hebben [geïntimeerden] hun stellingen niet, dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. De grief faalt. Nu [appellanten] in dit geding nakoming vorderen van een overeenkomst met de inhoud als door hen voorgestaan, rust op [geïntimeerden] slechts de verplichting om de juistheid van dat betoog voldoende gemotiveerd te weerspreken. Zij hoeven niet, zoals [appellanten] menen, hun eigen lezing van de feiten nader met bewijsmiddelen te onderbouwen. Ook het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] de stellingen van [appellanten] voldoende gemotiveerd hebben weersproken, zodat de kantonrechter volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv. terecht [appellanten] tot het bewijs van hun stellingen heeft toegelaten. Nu de uitleg van de koopoptie die [appellanten] voorstaan en waarop zij hun vordering tot nakoming baseren door [geïntimeerden] wordt betwist, is van een bevrijdend verweer geen sprake. [appellanten] hebben onvoldoende feiten gesteld die meebrengen, dat de redelijkheid en billijkheid tot omkering van de bewijslast nopen.  
       
     
     
       3.6 
       Met hun tweede grief richten [appellanten] zich tegen de bewijswaardering door de kantonrechter, op grond waarvan is geoordeeld dat de koopoptie niet ook de appartementen omvatte. Het hof overweegt daarover als volgt. 
       
     
     
       3.7 
       Ook in hoger beroep staat de vraag centraal, waarop de koopoptie van [appellanten] voor een bedrag van € 175.000,= betrekking heeft: inclusief de huurcontracten voor de bovengelegen appartementen (lezing van [appellanten]) of uitsluitend de horecaonderneming (lezing van [geïntimeerden]). Volgens vaste jurisprudentie geldt bij de uitleg van mondelinge of schriftelijke overeenkomsten alsmede bij de uitleg van wilsverklaringen en mededelingen die (beoogde) contractspartijen elkaar hebben gedaan en bij de beantwoording van de vraag of en in welke zin een overeenkomst tot stand is gekomen, de Haviltexmaatstaf. Volgens deze maatstaf dient de uitleg niet slechts plaats te vinden op grond van de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.  
       
     
     
       3.8 
       In dat verband stelt het hof vast, dat uit de tekst van de huurovereenkomst van 23 mei 2008 blijkt dat een bedrag van € 90.000,= zou worden betaald voor de horecaonderneming. De vraag is – gezien voornoemde maatstaf – of partijen voor ogen heeft gestaan dat de allonge op deze afspraak een wijziging aanbrengt en zo ja, welke wijziging dat is. Uit de tekst van de allonge blijkt dat de koopsom is vastgesteld op € 175.000,= maar niet waarop de koopsom betrekking heeft.  
       
     
     
       3.9 
       Uit de verklaring van [appellant sub 2] als partijgetuige leidt het hof af dat volgens hem in de allonge een koopsom is vermeld van € 175.000,=, gebaseerd op de horeca-onderneming en de bovenliggende appartementen. In het eerste contract stond een koopprijs van € 90.000,= voor (alleen) het restaurant. Van gedeeltelijke betaling met zwart geld was volgens hem geen sprake. 
       
     
     
       3.10 
        Ook uit de verklaring van [appellant sub 1] als partijgetuige volgt dat nadat de afspraak was gemaakt voor een koopsom van € 90.000,= voor de horecaonderneming (zonder dat een gedeelte zwart zou worden betaald), een nadere afspraak is gemaakt voor koop van de horecaonderneming plus de drie bovengelegen appartementen als short-stay voor € 175.000,=.  
       
     
     
       3.11 
        Deze verklaringen van de beide partijgetuigen stemmen voldoende overeen met hetgeen in de huurovereenkomst en de allonge staat vermeld, alhoewel de appartementen niet in de allonge zijn genoemd. [appellanten] hebben gesteld (en [appellant sub 1] heeft desgevraagd ook als getuige verklaard) dat [appellant sub 1] aan [geïntimeerden] had gevraagd waarom de appartementen niet in de allonge waren genoemd en dat [geïntimeerde sub 1] daarop had geantwoord, dat dat duidelijk genoeg uit de allonge bleek: “In de allonge staat dubbel geprijsd en er staat duidelijk dat het om de short-stay gaat”, aldus [appellant sub 1] in zijn getuigenverklaring. Dit hebben Hussein c.s niet voldoende gemotiveerd bestreden. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat de allonge – onbetwist – door [geïntimeerde sub 2] is opgesteld. Hij heeft dat gedaan in de Nederlandse taal die [appellanten] slechts beperkt machtig zijn: partijen spraken en spreken onderling Arabisch, naar zij ter zitting in hoger beroep hebben verklaard. Verder hebben [geïntimeerden] het betoog van [appellant sub 1] dat en waarom hij de allonge niet eerst aan zijn boekhouder (die de eerste huurovereenkomst had opgesteld) kon voorleggen evenmin gemotiveerd weersproken. Onder deze omstandigheden dienen onduidelijkheden in de allonge – het ontbreken van een nadere specificatie van het voorwerp van het verkochte bij een nagenoeg verdubbeling van de koopprijs - voor risico van [geïntimeerden] te blijven. Om die reden strandt ook het – bij pleidooi in hoger beroep naar voren gebrachte – betoog van [geïntimeerden] dat de tekst van de allonge zich tegen de uitleg van [appellanten] verzet, omdat daarin staat vermeld  “Voorafgaande contracten worden hierdoor niet volledig geannuleerd. Alleen de punten die net zijn beschreven worden aangepast bij de voorafgaande contracten” . 
       
     
     
       3.12 
        Nu huurovereenkomst en de allonge als onvolledig bewijs hebben te gelden, kunnen de verklaringen van [appellanten] als partijgetuigen wel strekken ter aanvulling van dat onvolledige bewijs en aldus (op de voet van artikel 164 lid 2 Rv.) bewijs in het voordeel van [appellanten] opleveren. 
       
     
     
       3.13 
        [geïntimeerde sub 2] heeft als getuige daartegenover verklaard niet meer zeker te weten of over het bedrag van € 175.000,= is onderhandeld in verband met de huurovereenkomst, of in verband met de allonge. Nu [geïntimeerde sub 2] op dit cruciale onderdeel van het geschil tussen partijen niet zeker weet wat is afgesproken, is deze verklaring onvoldoende ter bestrijding van het betoog van [appellanten]   
       
     
     
       3.14 
        [geïntimeerde sub 1] verklaart wel dat van aanvang af een koopprijs van € 175.000,-- voor de horecaonderneming was afgesproken. Dat zulks niet blijkt uit de huurovereenkomst komt volgens hem omdat [appellanten] een deel van de koopprijs zwart wilden betalen, en dus – kennelijk – de hogere prijs niet op schrift wilden hebben. Ook [geïntimeerde sub 2] heeft in laatstgenoemde zin verklaard. [appellanten]  hebben betwist een deel zwart te hebben willen betalen en erop gewezen dat met deze lezing niet verenigbaar is dat [appellanten] enkele weken na het sluiten van de huurovereenkomst ermee instemden de allonge te ondertekenen die [geïntimeerden], naar eigen zeggen om zichzelf te beschermen, hadden opgesteld. Het hof volgt [appellanten] daarin. Zonder nadere toelichting valt immers niet in te zien waarom [appellanten] eind mei 2008 het volledige bedrag van de koopoptie niet op schrift wilden hebben, maar korte tijd later wel. Een verklaring voor die verandering hebben [geïntimeerden], ook na daartoe bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep te zijn uitgenodigd, niet gegeven. Een andere verklaring voor de wijziging (bijna: verdubbeling) in de koopprijs hebben [geïntimeerden] evenmin gegeven. 
       
     
     
       3.15 
        Daar komt bij, dat rond november 2008 op instigatie van Caransa door partijen de novemberovereenkomst is ondertekend. [appellanten] hebben er terecht op gewezen dat indien [geïntimeerden] zichzelf wilden beschermen, zoals zij aanvoeren, het in de rede had gelegen dat zij van die gelegenheid gebruik hadden gemaakt om het volgens hen juiste bedrag van de koopoptie alsnog in de huurovereenkomst op te nemen. Dat dat niet is gebeurd, is te meer een aanwijzing dat de koopoptie in de allonge een ander voorwerp heeft dan uitsluitend het voorwerp van de koopoptie in de huurovereenkomst (de horecaonderneming).  
       
     
     
       3.16 
       Welke exacte betekenis in dit verband toekomt aan het feit dat in de allonge een andere huursom wordt genoemd dan in de pacht/huurovereenkomst vermeld, namelijk € 3.750,=  en waarom die na het verkrijgen van de short-stay vergunning wordt verlaagd tot € 3.500,=, is uit de stellingen van partijen niet geheel duidelijk geworden. Hoe dan ook acht het hof dit onderwerp verder van geen dan wel ondergeschikte betekenis voor de vraag die partijen verdeeld houdt naar de inhoud van de koopoptie.  
       
     
     
       3.17 
        [geïntimeerden] hebben er in eerste aanleg nog op gewezen, dat [appellanten] in hun brief van 18 januari 2011, waarin zij hun uitoefening van de koopoptie bevestigen, wel reppen van de horecaonderneming maar niet van de appartementen. Ook in de navolgende correspondentie wordt uitsluitend over de horecaonderneming gesproken en wordt duidelijk, aldus [geïntimeerden], dat Caransa eerst toestemming zou verlenen als ook de appartementen meegaan. Dit een en ander bevestigt volgens hen dat de koopoptie louter de horecaonderneming omvatte en dat pas na contact met Caransa duidelijk werd, dat ook de appartementen onderdeel van de transactie zouden moeten uitmaken. Hoewel de brief van 18 januari 2011 inderdaad verwijst naar het “door ons [hof: [appellanten]] geëxploiteerd bedrijf” spreekt, volgt daaruit nog niet dat het uitsluitend om de horeca gaat, nu in de brief ook staat vermeld “ Bij onze afrondende besprekingen ter zake dient natuurlijk wel zekerheid door ons te zijn verkregen ten aanzien van huurrechten en plichten jegens de verhuurder/eigenaar (M. Caransa b.v.)”.  
       
     
     
       3.18 
        Ook indien [appellant sub 2] [geïntimeerde sub 1] in een telefoongesprek op 19 juni 2011 € 211.000,= zou hebben geboden voor de koopoptie op het gehuurde plus de appartementen (hetgeen hij betwist) sluit dat niet uit dat partijen daarvoor eerder € 175.000,= waren overeengekomen. Op 19 juni 2011 was immers al duidelijk dat partijen verdeeld waren over de inhoud van de koopoptie.  
       
     
     
       3.19 
       Hussein hebben nog aangevoerd dat een koopoptie voor een geheel pand in Amsterdam voor € 175.000,= per definitie irreëel is omdat dat een wanverhouding oplevert met de exploitatiewaarde van een horecagelegenheid en bovengelegen appartementen. [appellanten] hebben dit standpunt bij pleidooi in hoger beroep voldoende gemotiveerd betwist. Nu [geïntimeerden] niet alleen hebben nagelaten te stellen en inzichtelijk te maken waarom ten tijde van het maken van de afspraak in 2008 een dergelijke wanverhouding bestond maar ook, waarom dat meebrengt dat partijen deze afspraak toen niet kunnen hebben gemaakt, gaat het hof aan hun betoog voorbij. 
       
     
     
       3.20 
       
        [geïntimeerden] hebben voor het eerst bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep nog het standpunt ingenomen dat het voorwerp van de koopoptie niet de huurovereenkomst van de horecaonderneming betrof, maar uitsluitend de horecaonderneming zelf. Dit standpunt staat haaks staat op de overigens door [geïntimeerden] in het geding in eerste aanleg en in hoger beroep ingenomen standpunten. Het hof zal daarom aan dit betoog, als te laat en daarmee strijdig met de goede procesorde, voorbijgaan.  
       
     
     
       3.21 
        De slotsom luidt dat het hof vooralsnog bewezen acht dat de koopoptie van € 175.000,= zowel de huurovereenkomst van de horeca als van de appartementen betreft. [geïntimeerden] zullen worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs, zoals zij hebben aangeboden.  
       
     
     
       3.22 
        Als [geïntimeerden] tegenbewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, zullen de getuigen door de in het dictum te vermelden raadsheercommissaris worden gehoord.  Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor opgave verhinderdata in de periode van september 2014 tot en met december 2014. 
       
     
     
       3.23 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [geïntimeerden] toe tot het leveren van tegenbewijs van de voorshands bewezen stelling dat de tussen partijen overeengekomen koopoptie van € 175.000,= (vermeerderd met € 1.500,= voor ieder contractsjaar dat de koopoptie later zal worden uitgeoefend) zowel de huurovereenkomst van horecaonderneming als de huurovereenkomsten van de bovengelegen appartementen in het pand aan het [adres] betreft; 
     
     
     
       beveelt dat, indien [geïntimeerden] getuigen willen doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. C.C. Meijer, daartoe tot raadsheercommissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerden] uiterlijk bij rolbericht ter rolle van 2 september 2014 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken om een datum voor getuigenverhoren te bepalen, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door [geïntimeerden] voor te brengen getuigen in de periode van september 2014 tot en met december 2014; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.H. Huijzer en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014.