ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:6335

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:6335 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 11-08-2020 / 200.229.608/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-08-11

Zaaknummer: 200.229.608/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:6335

---

Verkoop van gronden, erfpacht. Na bewijsvoering staan de door koper gestelde afspraken vast. Een ook overeengekomen opschortende voorwaarde (het beschikbaar houden van een erfkavel) staat echter aan nakoming in de weg. Het handhaaft zijn bindende eindbeslissing daarover.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.229.608/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 166968) 
     
     
     
     
       
         arrest van 11 augustus 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. C.E. van der Wijk, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] B.V., 
       
       gevestigd te [B] , 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. R. de Vries, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep   
     
       Naar aanleiding van het tussenarrest van 10 december 2019 zijn op 6 maart 2020               [C] , [appellant] , adviseur [D] en de vriendin van [appellant] , [E] , als getuigen gehoord. Van die verhoren (de enquête) is een verslag gemaakt  
       (het proces-verbaal). Daarna hebben beide partijen zich in een memorie over de getuigenverhoren uitgelaten. Het hof heeft vervolgens beslist dat weer arrest wordt gewezen. 
     
     
   
   
     
       2 De beoordeling van de getuigenverklaringen  
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       2.1 
       Het hof heeft [geïntimeerde] bewijs opgedragen van de stelling dat met [appellant] overeenstemming is bereikt over de verkoop van perceel 1872 en over de omvang van het perceel rond de boerderij. De vraag of zij in dat bewijs is geslaagd, zal het hof hierna bespreken. Daaraan gaan enkele algemene overwegingen vooraf over de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen. 
       
       
         
           De voorgeschiedenis 
         
       
       
     
     
       2.2 
       
        [D] heeft verklaard dat hij in 2014-2015 werd benaderd door de familie [appellant] om hen bij te staan vanwege de opzegging van de financiering door de Rabo: "Ik heb daarna samen met [F] , die van de Rabo was gekomen, geprobeerd hem te helpen. Voordat [geïntimeerde] in beeld kwam, zijn een aantal andere trajecten bewandeld. Ik heb bijvoorbeeld met de wethouder van de gemeente gesproken over de vraag of zij de grond van [appellant] wilden kopen, maar daar was geen geld voor. [appellant] was bij deze gesprekken aanwezig. Uiteindelijk heb ik [geïntimeerde] benaderd en is hem de koop aangeboden van eigendommen van [appellant] zelf, van zijn zus en de erfpachtpositie van [appellant] . Bij zijn zus ging het om ruim zeven hectare grond."  
       
     
     
       2.3 
       De verklaring van [C] sluit hier op aan: "Over deze verkoop ben ik door [D] gebeld. Ik heb dat initiatief zelf niet genomen. [D] heeft mij verteld dat voor mij al meerdere mensen waren benaderd voor de verkoop van deze gronden. Er was haast bij, want deze mensen zaten in de problemen omdat de bank het krediet had opgezegd en faillissement dreigde, ook voor de zus van meneer [appellant] . Ze moesten dus snel zien te verkopen en ik moest snel beslissen. Ik heb gezegd dat ik wel interesse had en heb een afspraak gemaakt om het te bespreken, dat was een soort intakegesprek. Tijdens dit gesprek heb ik gezegd dat ik belangstelling voor de grond had, en daarna is er mailverkeer geweest." 
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant] zelf ten slotte, heeft bevestigd dat de bank indertijd geld van hem terug wilde ("dan moet je wat") en dat hij daarvoor [D] in de arm heeft genomen.  
       
       
         
           De rol van [D] , [G] en [E] , en de betekenis van de correspondentie 
         
       
       
     
     
       2.5 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat hij zijn bemiddelaar, [D] , geen volmacht heeft verleend om een koopovereenkomst met [geïntimeerde] te sluiten, en dat hij die schijn ook niet heeft gewekt. [D] was dus slechts een bode van [appellant] , en heeft hem of zijn zus volgens [appellant] om die reden niet kunnen binden. Ook zijn zus en zijn vriendin zouden hem niet hebben kunnen binden. Daarnaast beroept [appellant] zich op schending van een onderzoeksplicht. 
       
     
     
       2.6 
       Bij de beoordeling van dit verweer stelt het hof voorop dat [G] geen partij bij de gestelde overeenkomst is. Daarom is niet van belang of [D] haar heeft kunnen binden. Hierna zal blijken dat ook niet van belang is of [E] dat kon.  
       
     
     
       2.7 
       Wat de gestelde onderzoeksplicht betreft: het hof ziet niet in dat (waarom, en in welke zin) een verplichting om te informeren naar de eigendomsverhoudingen ten aanzien van het perceel van [G] aan de totstandkoming van de gestelde afspraken in de weg zou kunnen staan. Los van de vraag of een onderzoeksplicht dat effect in het algemeen kan hebben, geldt in dit geval dat [geïntimeerde] ervan op de hoogte was dat [appellant] een perceel van zijn zus verkocht. Daaraan staat op zichzelf geen rechtsregel in de weg. Waarom hij niet heeft mogen aannemen dat de levering daarvan met een ABC-constructie kon plaatsvinden, ziet het hof niet in. Dat is eens temeer niet het geval, omdat hem op 23 november 2015 door [D] is  
       
       
         meegedeeld dat [appellant] ook dat perceel 'wil en kan verkopen'. Daarop volgde op  
         9 december dat jaar de mededeling van [D] dat was besloten 'nu toch (…) alles van de hand te doen'.  
       
       
     
     
       2.8 
       Waar het om gaat bij de rol die [D] heeft gespeeld, is dat [appellant] van meet af aan op de hoogte was van de mededelingen die [D] aan [geïntimeerde] heeft gedaan, omdat hij steeds CC in de desbetreffende correspondentie is betrokken, en dat dat ook voor [geïntimeerde] duidelijk was. Op geen enkel moment heeft [appellant] aanleiding gezien wat voor correctie dan ook maar te geven op de mededelingen die [D] aan [geïntimeerde] deed. Ook als [D] slechts de bode van [appellant] was, heeft [geïntimeerde] uit deze gang van zaken mogen begrijpen dat die mededelingen de instemming van [appellant] hadden. Hetzelfde geldt voor de mededelingen die [geïntimeerde] aan [D] heeft gedaan: ook daarvan was [appellant] steeds onmiddellijk op de hoogte, en ook daarvoor geldt dat elke reactie of correctie van de zijde van [appellant] ontbreekt. Wat de inhoud van de correspondentie betreft, volgt het hof de rechtbank, die concludeert dat [geïntimeerde] er op grond daarvan zondermeer van heeft mogen uitgaan dat [appellant] alle percelen aan hem kon en wilde verkopen en leveren. Het hof voegt daaraan toe dat op grond van de afgelegde getuigenverklaringen (zie hierna) ook aannemelijk is dat de uitlatingen van [D] in die correspondentie de instemming van [appellant] hadden.  
       
     
     
       2.9 
       
         Uitgangspunt is dat [geïntimeerde] op 11 december 2015 een bod heeft gedaan en dat op  
         15 december 2015 werd geantwoord dat dit bod in beginsel akkoord was, als [appellant] nog enig land bij zijn woning kon verkrijgen. Ook in de bijeenkomst van partijen in januari 2016 heeft [appellant] dat niet bestreden. De voorwaarde met betrekking tot dit huisperceel wordt hierna besproken, evenals de vraag of hiermee ook overeenstemming was bereikt over de verkoop van de grond van [G] . Daarbij zal met name de betekenis worden besproken van de mededeling van [D] op 13 januari 2016 dat de zus (toch) niet aan een oplossing meewerkte. 
       
       
     
     
       2.10 
       Voor een goed begrip merkt het hof daarbij vooraf op dat het geen reden heeft te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de door [D] afgelegde verklaring omdat is afgesproken dat eventuele courtage door [geïntimeerde] zou worden betaald. De afspraak die daarover is gemaakt, en waarover [D] steeds duidelijk is geweest, wijst niet op enige vooringenomenheid van deze getuige, net zo min als dat het geval zou zijn geweest als de courtage voor rekening van [appellant] zou zijn gekomen. 
       
       
         
           Het perceel van de zus van [appellant] (perceel 1872) 
         
       
       
     
     
       2.11 
       Volgens [D] was vooraf al duidelijk dat de zus van [appellant] schriftelijk toestemming had gegeven voor de verkoop aan haar broer van haar grond voor € 100.000,-: "Zij heeft dat geschreven in een emotionele brief aan de accountant, die ik ook in de voorbereiding weer heb gelezen. Die toezegging is daarna steeds uitgangspunt geweest bij de besprekingen en de gemaakte afspraken."  
       
     
     
       2.12 
       Naar eigen zeggen ging ook [appellant] bij de onderhandelingen uit van 'het recht van eerste koop' van de grond van zijn zus. Toch heeft hij als getuige verklaard [geïntimeerde] nooit de toezegging te hebben gedaan dat hij de grond van zijn zus zou (door)verkopen, ook niet in een oriënterend gesprek op 1 december 2015. Zij wilde daar volgens hem namelijk niet aan meewerken. Volgens [appellant] heeft hij [geïntimeerde] die dag zelfs helemaal niet gesproken, maar pas later, in januari 2016. Dat laatste verklaart ook zijn vriendin, [E] . In dit gesprek is volgens haar niet gesproken over de percelen van de zus, [G] . 
     
     
       2.13 
       Dat de zus van [appellant] aan deze verkoop uiteindelijk inderdaad niet wilde meewerken, staat niet ter discussie. Voor het overige zijn de verklaringen van [appellant] en zijn vriendin op dit punt echter ongeloofwaardig. Om te beginnen heeft hij een deel van de grond van zijn zus bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gearceerd om aan te geven welk deel hij als huiskavel wilde behouden. Daar zou hij geen reden voor hebben gehad als de verkoop van grond van zijn zus helemaal niet aan de orde is geweest. Bovendien: zoals gezegd, is volgens de eigen adviseur van [appellant] uiteindelijk de koop aangeboden van eigendommen en de erfpachtrechten van [appellant] , alsmede van het eigendom van zijn zus. [D] daarover: " [geïntimeerde] heeft 550.000,- euro geboden voor het totaal en daar was [appellant] mee akkoord. Dit bedrag was opgesplitst in de verschillende onderdelen van wat werd verkocht. Het eerste gesprek dat hierover is gevoerd tussen [geïntimeerde] , mijzelf en [appellant] was aftastend. Het was namelijk een vrij complexe materie." Dit sluit aan bij de e-mail van 9 december 2015. [D] refereert daarin aan dit eerste gesprek en merkt op dat besloten was alles van de hand te doen tegen vraagprijzen van € 40.000,- per ha (1872), € 125.000,- (1908 en 1911) en een waarde in goed overleg aan de hand van het erfpachtcontract (1906 en 1909).  
       
     
     
       2.14 
       In eerste instantie leek de zus van [appellant] daaraan te willen meewerken, zoals blijkt uit de e-mail die daarop op 11 december volgde. Volgens [D] ontstonden over de onderlinge afrekening tussen [appellant] en zijn zus echter problemen. Daar doelt zijn collega [F] op, wanneer hij in een e-mail van 7 januari 2016 schrijft dat de zus een voorstel niet heeft geaccepteerd. In zijn eigen mail van 13 januari bouwde [D] daarop voort. Enerzijds schrijft hij dat de verkoop definitief tot stand is gekomen, anderzijds constateert hij dat de zus heeft meegedeeld niet mee te werken aan een oplossing. [D] daarover in zijn getuigenverklaring: "Hoe dan ook, kwaadschiks of goedschiks, [appellant] had het geheel aan [geïntimeerde] verkocht voor 550.000,- euro en daar is op zich geen verandering in gekomen. Vanwege de problemen met de zus heb ik wel aan [geïntimeerde] gevraagd of hij bereid was € 100.000,- euro voor te schieten om de zus eventueel uit te kunnen kopen." 
       
     
     
       2.15 
       Opnieuw sluit de verklaring van [D] aan bij die van [C] : "Al in het eerste gesprek is de grond van de zus van [appellant] aan de orde gekomen. [D] vertelde dat hij daarover afspraken had met de zus van [appellant] . Ik denk dat zij een bedrag heeft genoemd dat zij zou moeten krijgen en dat zij dan afstand zou doen van de grond. Het klopt niet dat ik er op heb aangedrongen deze grond te kopen; het was [D] die dat namens [appellant] heeft aangeboden. (…) het kan kloppen dat die eerste afspraak bij [appellant] op 1 december 2015 plaatsvond. (…) De totale afspraak, zoals die eerder al was gemaakt, is in stand gebleven. Ik heb dus een koopovereenkomst gesloten voor alles, ook de grond van [G] . De koopsom daarvoor is gesplitst in verband met haar positie. Op alle afzonderlijke onderdelen is een waarde geplakt."  
       
     
     
       2.16 
       Die waardes zijn door [D] genoemd in zijn mail van 9 december 2015. Wat hij daarin schrijft, stemt overeen met het bod van [geïntimeerde] van € 550.000,- voor het geheel en de opsplitsing van dat bedrag in het concept van de koopovereenkomst die 28 januari 2016 aan [D] is gestuurd: € 150.000,- voor 1906/1909; € 100.000,- voor 1908/1911 en € 300.000,- voor 1872 (7,5 ha x € 40.000). [geïntimeerde] verklaart dat [D] hem inderdaad heeft gevraagd een aanbetaling te doen op de totale koopsom om de zus alvast te kunnen betalen, omdat ze daar een afspraak mee hadden. 
       
     
     
       2.17 
       In haar e-mail van 12 februari 2016 schrijft [E] dat het perceel van de zus in een later stadium komt, maar dat ook dat wel verkocht gaat worden. Dat is niet strijdig met het voorgaande. Met de gebruikte bewoordingen kan zij hebben gedoeld op de  verkoop  van de zus aan [appellant] , ze kan ook hebben bedoeld dat de  levering  aan [geïntimeerde] later zou plaatsvinden. In haar getuigenverklaring heeft ze daar geen duidelijkheid over verschaft. Dat ze heeft gedoeld op  verkoop  door [appellant] aan [geïntimeerde] , heeft zij als getuige niet verklaard. Zij heeft wel verklaard dat over het perceel van de zus helemaal niet is gesproken. Die verklaring was aanleiding om de e-mail een aantal keer aan haar voor te lezen met de vraag wat zij heeft bedoeld te zeggen. Zij antwoordt dan: "Je doet op zo’n momentje je best om dingen goed op te schrijven, en er staat ontiegelijk veel druk op. Er staan ook wel een paar voorwaarden in."  
       
     
     
       2.18 
       
         Deze reactie draagt eerder bij aan de geloofwaardigheid van de verklaringen van [D] en [C] dan aan die van [E] (en, in haar kielzog: die van [appellant] ).  
         Het hof kent wel betekenis toe aan wat [E] aan het slot van haar verklaring opmerkt: "Als [D] een mail stuurde die in kopie ook aan mij werd toegezonden, dan las ik die wel en dan printte ik zo’n mail uit. Ik besprak die mails met [appellant] ." Het hof gaat ervan uit dat dat wel juist is, en stelt opnieuw vast dat uit die mails blijkt dat [D] is uitgegaan van aanbod en aanvaarding die [appellant] in deze procedure bestrijdt en van een eerste bespreking daarover in december 2015. Als de uitgangspunten van [D] onjuist zouden zijn geweest, en die bespreking helemaal niet zou hebben plaats gehad (wat hij bij de rechtbank overigens wel heeft erkend), dan had het in de rede gelegen dat [appellant] de inhoud van de mededelingen van [D] zou tegenspreken. Zoals het hof al constateerde, heeft hij dat nooit gedaan. 
       
       
       
         
           De huiskavel 
         
       
       
     
     
       2.19 
       Ook over de afspraken die ten aanzien van de huiskavel zijn gemaakt, kan na de getuigenverhoren in redelijkheid geen twijfel meer bestaan. [D] heeft er het volgende over verklaard: "Bij [het eerste] gesprek is volgens mij het stukje grond dat [appellant] rond zijn boerderij wilde houden niet aan de orde geweest. Ik denk eerder dat dat in het tweede gesprek gebeurde. Wat ik mij kan herinneren, is dat [appellant] bij de boerderij in totaal ongeveer anderhalf hectare wilde houden, inclusief dat strookje. U toont mij de plattegrond die is aangehecht bij het proces-verbaal van de vorige zitting. We hebben het volgens mij over het stukje dat op die tekening enkel is gearceerd. Wat het dubbel gearceerde deel betreft: ik heb indertijd nog wel aan [appellant] voorgesteld dat hij zou kunnen proberen weer een deel terug te kopen op het moment dat hij daar de middelen voor zou hebben. Op het verzoek van [appellant] heeft [geïntimeerde] indertijd welwillend gereageerd. Ik heb me er zelf niet erg mee bezig gehouden. [geïntimeerde] wilde in ieder geval wel aan het verzoek tegemoetkomen als de eigenaar, ASR, daar het groene licht voor zou geven. (…) Het origineel van de kopie van de plattegrond die u mij zojuist liet zien, heb ik bij mij. Ik laat u zien dat op de achterkant daarvan staan: ‘+/- 1.4 HA bij de woning’. Dat heb ik indertijd zelf tijdens de bespreking opgeschreven."  
       
     
     
       2.20 
       Volgens [C] is het huisperceel in het eerste gesprek al wel aan de orde gekomen: " [appellant] , die bij dit gesprek aanwezig was, heeft gezegd dat hij graag een stukje grond rond zijn boerderij wilde houden. Het ging daarbij om een strook: hij wilde zijn eigen grond van 1 hectare uitbreiden tot ongeveer 1,5 hectare. Ik heb de eigenaar van die grond, ASR, indertijd gebeld en heb gesproken met [H] . Zijn reactie was dat hij wel zaken met mij wilde doen, maar dat hij gezien het verleden van [appellant] met die partij liever geen zaken wilde doen. Over dit stukje grond is nooit onderhandeld, omdat ik meteen heb toegezegd aan dat verzoek mee te zullen werken. Op de vorige zitting heb ik aangegeven hoe groot die strook volgens mij ongeveer was. Ik weet niet of ik het toen precies goed heb ingetekend, maar het was ongeveer een halve hectare om het erf van [appellant] heen, op de grond van ASR." 
       
     
     
       2.21 
       Ook volgens [appellant] is (in januari 2016) besproken dat hij een stuk grond rond de boerderij wilde houden: " [geïntimeerde] wilde dat op een later moment regelen, als de verkoop verder rond was. Ik heb gezegd dat dat niet de bedoeling was. Hij heeft dat daarna een beetje weggepraat. Over welk deel van de grond ik het toen had, heb ik op de vorige zitting aangegeven. Afspraken zijn er bij dit overleg niet over gemaakt." 
       
     
     
       2.22 
       Het hof acht niet van belang of dit onderwerp op de eerste of de tweede bijeenkomst is besproken, nu die bespreking op zichzelf wel vaststaat. Uit de verklaringen wordt duidelijk dat het ging om ongeveer 1,5 ha grond, die in ieder geval deels van ASR was, en niet (ook) om de grond van de zus van [appellant] die hij op de mondelinge behandeling heeft gearceerd. Die arcering is immers strijdig met zijn uitgangspunt dat de grond van zijn zus helemaal niet te koop is aangeboden. Het hof verwijst ter zake nog naar de conclusie van antwoord onder 43, waar ook wordt beweerd dat deze 1,5 ha (wat minder is dan het perceel dat door [appellant] is gearceerd) deels eigendom was van de zus. Waar [appellant] dus vage, tegenstrijdige en om die reden ongeloofwaardige verklaringen aflegt, zijn [D] en [geïntimeerde] er duidelijk over dat aan de wensen van [appellant] tegemoet zou worden gekomen als ASR eraan zou meewerken dat [appellant] nog erfpachtrecht zou houden van (een deel van) de huiskavel. Zoals gezegd, is aannemelijk dat het daarbij ging om circa 1,5 ha, en dat die kavel althans deels door ASR in erfpacht was uitgegeven. Ongeacht welk deel eigendom van ASR ook was: aan de uitvoering van de wensen van [appellant] moest deze eigenaar meewerken. Die medewerking is echter niet verleend, en is volgens [geïntimeerde] zelfs geweigerd. Dat brengt het hof bij de bindende eindbeslissing die hierover al is gegeven. 
       
       
         
           Het hof handhaaft zijn bindende eindbeslissing over de huiskavel 
         
       
       
     
     
       2.23 
       Het hof heeft overwogen dat de vordering tot levering van de percelen en erfpachtrechten bij gebrek aan medewerking van ASR nog niet opeisbaar is geworden en dat daarom van verzuim van [appellant] ten tijde van de ingeroepen ontbinding geen sprake was. Dat betekent volgens het hof dat [geïntimeerde] de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst (perceel 1872) niet heeft kunnen inroepen en dat de desbetreffende vordering en de daaraan gekoppelde schadevordering niet kunnen worden toegewezen. In zijn laatste memorie vraagt [geïntimeerde] op die beslissing terug te komen. Dat is alleen mogelijk als bijzondere omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat het hof aan de beslissing zou zijn gebonden. Buiten zulke uitzonderingsgevallen kan een dergelijke eindbeslissing alleen door aanwending van een bij de wet aangegeven rechtsmiddel worden bestreden. 
       
     
     
       2.24 
       Wat [geïntimeerde] nu aanvoert, is dat [appellant] pas in zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel een beroep heeft gedaan op de opschortende voorwaarde dat ASR toestemming zou geven voor het gebruik van de huiskavel. Volgens [geïntimeerde] heeft het hof miskend dat dat te laat is (in strijd met de zogenaamde twee-conclusie-regel). Dat is onjuist: de rechtbank heeft voor recht verklaard dat een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft een oordeel uitgesproken over de beschikkings(on)bevoegdheid van [appellant] ten aanzien van de desbetreffende percelen. In de memorie van grieven is [appellant] daar tegen opgekomen. Op dat moment bestond voor hem geen aanleiding een beroep te doen op een opschortende voorwaarde. De noodzaak daartoe kwam pas op nadat in het incidenteel appel een beroep op ontbinding werd gedaan: als een opschortende voorwaarde aan de verplichting tot nakoming in de weg stond, zou die vordering moeten stranden, evenals de daaraan verbonden vordering tot vermindering van de koopsom en betaling van schade.  
       
     
     
       2.25 
       
        [geïntimeerde] heeft daarnaast bestreden  dat  sprake is van de opschortende voorwaarde waar [appellant] zich op beroept, en waarvan die partij volgens hem de bewijslast draagt. Het hof zou hebben miskend dat dit verweer van [appellant] niet is onderbouwd. Uit de getuigenverklaringen blijkt volgens [geïntimeerde] juist dat het niet om een harde voorwaarde ging. Ook dat is onjuist: het hof heeft zijn oordeel gebaseerd op het debat dat tot dat moment was gevoerd, en heeft daartoe onder meer verwezen naar de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep van [geïntimeerde] onder 59. Daar voert [geïntimeerde] aan dat het behoud van een stuk grond (de voorwaarde) niet in het concept van de koopakte is opgenomen. Bestreden wordt daar niet dat die voorwaarde was overeengekomen; onder 58 erkent [geïntimeerde] juist dat de details omtrent het huisperceel niet konden worden afgekaart omdat ook de grondeigenaar bij die besprekingen betrokken diende te zijn (het hof leest: dat deze moest instemmen). In 59 bepleit [geïntimeerde] vervolgens slechts dat de omissie bij het opstellen van het concept niet tot gevolg heeft dat een al tot stand gekomen overeenkomst van tafel zou zijn. Ook in onderdeel 8 van deze memorie gaat [geïntimeerde] er zelf van uit dat [appellant] 1,5 ha bij zijn woning wilde behouden, dat dat stukje grond in het erfpachtgedeelte zat, en dat grondeigenaar ASR bij de besprekingen daarover betrokken diende te zijn. [appellant] heeft dat terecht als een opschortende voorwaarde geduid. Over het bestaan (en het nog niet vervuld zijn) van deze voorwaarde, bestond naar het oordeel van het hof ten tijde van het wijzen van het vorige arrest dus geen discussie. De afgelegde getuigenverklaringen vormen geen reden om daarop terug te komen. [D] merkt weliswaar op dat het niet om een harde voorwaarde bij de verkoop ging ( [appellant] had op dat moment geen keus), maar dan nog kan het als voorwaarde aan de orde zijn geweest. Er hoefde ook niet hard over te worden onderhandeld, omdat [geïntimeerde] volgens dezelfde [D] (en overigens ook volgens [geïntimeerde] zelf) aan dat verzoek wilde tegemoetkomen als ASR groen licht zou geven. 
       
     
     
       2.26 
       Het hof komt dan ook niet terug op het oordeel dat de vordering tot gedeeltelijke ontbinding en verlaging van de koopsom en de aan de ontbinding gekoppelde vordering tot betaling van schadevordering (artikel 6:277 BW) niet kunnen worden toegewezen. De consequentie daarvan is, dat noch de grieven van [appellant] (waarin de overeenkomst wordt bestreden) noch die van [geïntimeerde] (waarin de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst wordt bepleit) tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. 
       
     
   
   
     
       3 De conclusie 
     
     
       3.1 
       Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en de vorderingen voor het overige afwijzen. [appellant] respectievelijk [geïntimeerde] zullen in het principaal respectievelijk het incidenteel hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partijen tot betaling van de proceskosten worden veroordeeld (in het principaal hoger beroep tariefgroep VII, 3 punten; in het incidenteel hoger beroep tariefgroep VI, 0,5 punt). 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland in Groningen van  
       7 juni 2017 en veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep. Tot aan deze uitspraak worden die kosten aan de kant van [geïntimeerde] vastgesteld op € 716,- aan verschotten en op € 14.034,- aan salaris. Deze kosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na de datum van dit arrest. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
     
     
     
       Het hof veroordeelt [appellant] ook tot betaling van € 157,- aan nakosten. Dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- als [appellant] niet heeft betaald binnen veertien dagen na aanschrijving en betekening van deze uitspraak. Als na die aanschrijving en betekening niet is betaald, dan worden deze kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
     
     
     
       Het hof veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep. Tot aan deze uitspraak worden die kosten aan de kant van [appellant] vastgesteld op nihil aan verschotten en op € 1.959,50,- aan salaris; 
     
     
     
       Ten aanzien van de proceskostenveroordeling is deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad. Wat verder is gevorderd, wordt afgewezen. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.P.M. ter Berg en S.E. Vlaanderen-Schüttenhelm, en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2020.