ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:5270

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:5270 Rechtbank Midden-Nederland , 04-10-2023 / UTR 22/1044, UTR 23/2306 t/m UTR 23/2342

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-10-04

Zaaknummer: UTR 22/1044, UTR 23/2306 t/m UTR 23/2342

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:5270

---

Wet WOZ (niet-woningen). WOZ-waarde winkels, horecagelegenheid en een transformatorhuisje. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
   
   
     Zittingsplaats Utrecht 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummers: UTR 22/1044, UTR 23/2306, UTR 23/2308, UTR 23/2309, UTR 23/2310, UTR 23/2311, UTR 23/2312, UTR 23/2313, UTR 23/2314, UTR 23/2315, UTR 23/2316, UTR 23/2317, UTR 23/2318, UTR 23/2319, UTR 23/2320, UTR 23/2321, UTR 23/2322, UTR 23/2323, UTR 23/2324, UTR 23/2325, UTR 23/2326, UTR 23/2327, UTR 23/2328, UTR 23/2329, UTR 23/2330, UTR 23/2331, UTR 23/2332, UTR 23/2333, UTR 23/2334, UTR 23/2335, UTR 23/2336, UTR 23/2337, UTR 23/2338, UTR 23/2339, UTR 23/2339, UTR 23/2340, UTR 23/2341 en UTR 23/2342 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2023 in de zaken tussen 
   
     
       
      [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar) 
     (gemachtigde: A. Teunisse ). 
     
     
       Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: 
       
         de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming). 
       
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogtes van de WOZ-waardes van de hieronder vermelde in [gemeente] gelegen onroerende zaken.  
     
     
     
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes vastgesteld van de navolgende onroerende zaken. De waardes zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en gelden voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Met deze waardevaststellingen zijn aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd voor het belastingjaar 2021. De WOZ-waardes zijn daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.  
     
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres  
               
             
             
               
                 Waarde  
               
             
             
               
                 Zaaknummer 
               
             
           
           
             
               
                [adres 1]
               
             
             
               € 2.722.000 
             
             
               UTR 22/1044 
             
           
           
             
               
                [adres 2]
               
             
             
               € 542.000 
             
             
               UTR 23/2306 
             
           
           
             
               
                [adres 3]
               
             
             
               € 291.000 
             
             
               UTR 23/2308 
             
           
           
             
               
                [adres 4]
               
             
             
               € 279.000 
             
             
               UTR 23/2309 
             
           
           
             
               
                [adres 5]
               
             
             
               € 746.000 
             
             
               UTR 23/2310 
             
           
           
             
               
                [adres 6]
               
             
             
               € 2.483.000 
             
             
               UTR 23/2311 
             
           
           
             
               
                [adres 7]
               
             
             
               € 349.000 
             
             
               UTR 23/2312 
             
           
           
             
               
                [adres 8]
               
             
             
               € 291.000 
             
             
               UTR 23/2313 
             
           
           
             
               
                [adres 9]
               
             
             
               € 1.085.000 
             
             
               UTR 23/2314 
             
           
           
             
               
                [adres 10]
               
             
             
               € 734.000 
             
             
               UTR 23/2315 
             
           
           
             
               
                [adres 11]
               
             
             
               € 1.049.000 
             
             
               UTR 23/2316 
             
           
           
             
               
                [adres 12]
               
             
             
               € 47.000 
             
             
               UTR 23/2317 
             
           
           
             
               
                [adres 13]
               
             
             
               € 178.000 
             
             
               UTR 23/2318 
             
           
           
             
               
                [adres 14]
               
             
             
               € 288.000 
             
             
               UTR 23/2319 
             
           
           
             
               
                [adres 15]
               
             
             
               € 291.000 
             
             
               UTR 23/2320 
             
           
           
             
               
                [adres 16]
               
             
             
               € 1.443.000 
             
             
               UTR 23/2321 
             
           
           
             
               
                [adres 17]
               
             
             
               € 3.550.000 
             
             
               UTR 23/2322 
             
           
           
             
               
                [adres 18]
               
             
             
               € 614.000 
             
             
               UTR 23/2323 
             
           
           
             
               
                [adres 19]
               
             
             
               € 1.562.000 
             
             
               UTR 23/2324 
             
           
           
             
               
                [adres 20]
               
             
             
               € 651.000 
             
             
               UTR 23/2325 
             
           
           
             
               
                [adres 21]
               
             
             
               € 554.000 
             
             
               UTR 23/2326 
             
           
           
             
               
                [adres 22]
               
             
             
               € 1.360.000 
             
             
               UTR 23/2327 
             
           
           
             
               
                [adres 23]
               
             
             
               € 483.000 
             
             
               UTR 23/2328 
             
           
           
             
               
                [adres 24]
               
             
             
               € 914.000 
             
             
               UTR 23/2329 
             
           
           
             
               
                [adres 25]
               
             
             
               € 699.0000 
             
             
               UTR 23/2330 
             
           
           
             
               
                [adres 26]
               
             
             
               € 837.000 
             
             
               UTR 23/2331 
             
           
           
             
               
                [adres 27]
               
             
             
               € 2.592.000 
             
             
               UTR 23/2332 
             
           
           
             
               
                [adres 28]
               
             
             
               € 761.000 
             
             
               UTR 23/2333 
             
           
           
             
               
                [adres 29]
               
             
             
               € 588.000 
             
             
               UTR 23/2334 
             
           
           
             
               
                [adres 30]
               
             
             
               € 794.000 
             
             
               UTR 23/2335 
             
           
           
             
               
                [adres 31]
               
             
             
               € 1.683.000 
             
             
               UTR 23/2336 
             
           
           
             
               
                [adres 32]
               
             
             
               € 526.000 
             
             
               UTR 23/2337 
             
           
           
             
               
                [adres 33]
               
             
             
               € 725.000 
             
             
               UTR 23/2338 
             
           
           
             
               
                [adres 34]
               
             
             
               € 946.000 
             
             
               UTR 23/2339 
             
           
           
             
               
                [adres 35]
               
             
             
               € 791.000 
             
             
               UTR 23/2340 
             
           
           
             
               
                [adres 36]
               
             
             
               € 407.000 
             
             
               UTR 23/2341 
             
           
           
             
               
                [adres 37]
               
             
             
               € 20.000 
             
             
               UTR 23/2342 
             
           
         
       
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waardes en daarop gebaseerde aanslagen van bovenstaande onroerende zaken gehandhaafd.   
     
     
     
       Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.  
     
     
     
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport. 
     
     
     
       Op 6 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar een gewijzigde versie van het taxatierapport ingediend.  
     
     
     
       Het beroep is behandeld op de online zitting van 12 juni 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn A. Teunisse en taxateur [A] verschenen.  
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Het geschil 
       
     
     1. De onroerende zaken zijn gelegen op de [locatie] in [gemeente] . Partijen zijn het niet eens over de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.  
     
     
       
         Het algemeen beoordelingskader 
       
     
     2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaken aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaken te beoordelen. 
     
     3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de laatste versie van het taxatierapport die de heffingsambtenaar op 6 juni 2023 heeft overgelegd. In deze versie zijn anders dan in de vorige versie de onroerende zaken [adres 27] en [adres 37] betrokken in de taxatie. Voor het overige wijkt het taxatierapport niet af van de eerdere versie.   
     
     
       
         De coronacrisis 
       
     
     4. Eiseres heeft in het algemeen voor al haar onroerende zaken aangevoerd dat  
     bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis.  
     
     5. De beroepsgrond slaagt niet. Op de waardepeildatum (1 januari 2020) was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaken van eiseres geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaken dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis, al dan niet door een coronakorting toe te passen.  
     
     
       
         
          [adres 37]  
       
     
     6. De onroerende zaak aan de [adres 37] betreft een transformatorhuisje met het bouwjaar 2002 en heeft een bruto vloeroppervlak van 34 m². 
     
     7. Eiseres stelt primair dat de aanslag ten onrechte is opgelegd, omdat de kadastrale perceeloppervlakte 0 m² is, waardoor zij daarvan geen eigenaar kan zijn. Subsidiair stelt eiseres dat de waarde € 0,- is, omdat het transformatorhuisje gelet op het bouwjaar 2002 en de levensduur van 18 jaar volledig is afgeschreven.  
     
     8. De enkele blote stelling van eiseres dat zij niet de eigenaar is van het transformatorhuisje, is voor de rechtbank geen aanleiding om eraan te twijfelen dat de heffingsambtenaar terecht eiseres als eigenaar heeft aangemerkt. Op het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd staat vermeld dat het transformatorhuisje is gelegen op het perceel met de kadastrale aanduiding sectie [kadasternummer] . De heffingsambtenaar heeft ook een plattegrond overgelegd waarin het perceel inclusief nummer is ingetekend en op een andere plattegrond is de ligging van de objecten van eiseres binnen de percelen te zien. Op het perceel [kadasternummer] is niet alleen de onroerende zaak [adres 37] gelegen, maar zijn ook de onroerende zaken [adres 17] , [adres 26] , [adres 38] , [adres 27] , [adres 39] , [adres 40] en [adres 28] gelegen. Dat zijn onroerende zaken waarvan eiseres niet de eigendom betwist. Dat eiseres niet ook eigenaar zou zijn van [adres 37] en het daarop gelegen transformatorhuisje vindt de rechtbank niet waarschijnlijk. Nu eiseres pas in beroep en voor het eerst op de zitting ontkent eigenaar te zijn, had naar het oordeel van de rechtbank ook geen verdere onderbouwing van de heffingsambtenaar wat betreft de eigendomssituatie kunnen worden verlangd. De rechtbank begrijpt dat eiseres’ stelling dat de perceeloppervlakte 0 m² is, is gebaseerd op het taxatieverslag waarop bij de oppervlakte 0 m² staat vermeld. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat mogelijk door een automatiseringstechnische fout de perceeloppervlakte als 0 m² staat weergegeven. Daarnaast volgt uit het feit dat het transformatorhuisje 34 m² is, dat er een perceel van 34 m² onder is gelegen. Dat kan de rechtbank volgen. De enkele vermelding van 0 m² grond in het taxatieverslag vormt onvoldoende aanleiding om eraan te twijfelen dat het perceel 34 m² groot is. Er staat immers eveneens in het taxatieverslag vermeld dat het object 34 m² groot is. Vervolgens staat bij de opbouw van de taxatieonderdelen ook nog vermeld dat de grond bij de niet-woning 34 m² is.  
     
     9. Verweerder heeft de waarde van [adres 37] ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het transformatorhuisje. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en de rechtbank volgt partijen daarin.   
     
     10. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de WOZ-waarde is  - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor zijn eigenaar heeft. 
     
     11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
     
     12. De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van het transformatorhuisje bepaald op € 14.577,-. De heffingsambtenaar heeft om te waarde te bepalen aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer nutsvoorzieningen van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) die geldt voor waardepeildatum 1 januari 2021. Hij is daarbij uitgegaan van het archetype Z210T300 (Groot prefab station meer dan 1260 kVA). Dat de Taxatiewijzer nutsvoorzieningen en het daarin genoemde archetype Z210T300 als richtsnoer voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak kan worden gebruikt is door eiseres niet betwist en geeft volgens de rechtbank ook geen blijk van een onjuiste opvatting. In de Taxatiewijzer nutsvoorzieningen wordt voor lokale transformatorstations afgeweken van de doorgaans gehanteerde rekenmethode voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde, door voor de archetypes een standaard eindwaarde exclusief de grondwaarde te hanteren, ongeacht de leeftijd van het object. Voor het type Z210T300 wordt uitgegaan van een standaard opstalwaarde van € 14.576,-. Daarin zijn een correctie van 45% voor technische veroudering en een functionele correctie verdisconteerd. Het subsidiaire standpunt van eiser dat de waarde € 0,- had moeten zijn gezien de levensuur van het transformatorhuisje volgt de rechtbank evenmin nu de exacte levensduur niet ter zake doet. De rechtbank vindt gelet op het voorgaande aannemelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 14.577,- voor het transformatorhuisje niet te hoog is.  
     
     13. Over de gehanteerde grondwaarde van € 5.678,- (€ 167 per m²) heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze is gebaseerd op de gronduitgifteprijs die binnen de gemeente geldt voor maatschappelijke voorzieningen. De rechtbank kan dit volgen, mede nu eiseres geen gronden heeft gericht tegen de grondwaarde en de onderbouwing daarvan. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde niet te hoog is vastgesteld.  
     
     14. Op grond van wat onder 8, 12 en 13 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van onroerende zaak aan de [adres 37] niet te hoog is vastgesteld.  
     
     
       
         De onroerende zaken van eiseres aan de [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] en [straat 5] 
       
     
     
     15. De onroerende zaken zijn winkel- en horecapanden gelegen op de [locatie] , waarvan eiseres de eigenaresse is.  
     
     16. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken bepaald aan de hand van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). Partijen zijn het erover eens dat de waardes van de onroerende zaken kunnen worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en de rechtbank volgt partijen daarin.  
     
     17. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waardes een taxatierapport overgelegd. Daarin is de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaken vastgesteld op 10,0, aan de hand van een bottom-up berekening. Bij een bottom-up berekening wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. De gehanteerde huurwaardes onderbouwt de heffingsambtenaar met de gerealiseerde huurcijfers van drie van eiseres’ eigen onroerende zaken waarvan de waardes hier in geschil voorliggen. Dat zijn [adres 16] (jaarhuur van € 164.419, gerealiseerd op 1 april 2018), [adres 19] (jaarhuur van € 208.819, gerealiseerd op 1 oktober 2019) en [adres 15] (jaarhuur van € 43.250, gerealiseerd op 29 september 2020). Daarnaast is de jaarhuur van [adres 41] als referentie gehanteerd voor de huurwaarde (jaarhuur van € 51.300, gerealiseerd op 1 mei 2019). Verder heeft de heffingsambtenaar ter illustratie van de waardes van de onroerende zaken gewezen op de verkoopcijfers (per vierkante meter) van een vijftal in [gemeente] gelegen onroerende zaken ( [adres 42] , [adres 43] , [adres 44] , [adres 45] en [adres 46] ).  
     
     18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. De rechtbank legt haar oordeel hierna uit.   
     
     
       
         De huurwaardes van de onroerende zaken 
       
     
     19. De heffingsambtenaar heeft voor vrijwel al eiseres’ onroerende zaken dezelfde huurwaarde gehanteerd van € 99 per m² voor de begane grond, en van € 49 per m² voor de entresols van de onroerende zaken, indien deze aanwezig is. Hij heeft toegelicht dat hij voor een uniforme waardering heeft gekozen omdat de onroerende zaken in hetzelfde winkelcentrum zijn gelegen. De rechtbank ziet dat bij [adres 1] , [adres 12] , [adres 17] en [adres 27] afwijkende huurwaardes per m² zijn gehanteerd. Bij [adres 1] is in plaats van een huurwaarde van € 99 per m² een huurwaarde van € 96 per m² gehanteerd voor de begane grond. Daarover heeft de taxateur toegelicht dat het een verschrijving betreft. Verder heeft hij toegelicht dat bij [adres 12] is uitgegaan van een hogere huurwaarde per m² van € 120, omdat het anders dan de andere onroerende zaken een horecagelegenheid is. Voor [adres 27] en [adres 17] zijn afwijkende lagere huurwaardes gehanteerd (€ 49 per m² respectievelijk € 89, € 79, € 49 per m2), omdat het de grootste onroerende zaken zijn. Daarbij is aldus de heffingsambtenaar [adres 27] met een huurwaarde van € 49 nog aan de voorzichtige kant gewaardeerd.  
     
     20. De rechtbank vindt op basis van de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten in het taxatierapport, aannemelijk dat de huurwaardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.  
     
     21. Voor [adres 15] , [adres 16] en [adres 19] geldt dat zij een eigen huurcijfer hebben dat als referentie heeft kunnen dienen voor de huurwaarde. De eigen huurcijfers vormen volgens de rechtbank de beste indicatie voor de huurwaarde. Door eiseres is ook niet is betwist dat de jaarhuurcijfers van de eigen onroerende zaken geschikt zijn ter onderbouwing van de waardes. Omdat de gehanteerde huurwaardes lager zijn dan de eigen jaarhuurcijfers vindt de rechtbank aannemelijk dat niet is uitgegaan van een te hoge huurwaarde.  
     
     22. Ook wat betreft eiseres’ andere onroerende zaken kan de rechtbank de onderbouwing van de huurwaardes volgen. Referentieobject [adres 16] betreft een onroerende zaak met een oppervlakte op de begane grond van 1.274 m² en een entresol van 699 m². De gemiddelde gerealiseerde huurprijs per m² is € 83 (herrekend) terwijl de andere referentieobjecten niet over een entresol beschikken. De gemiddelde gerealiseerde huurprijzen per m² van deze referentieobjecten zonder entresol zijn € 102, € 170 respectievelijk € 102 per m². Op basis van deze gemiddelde gerealiseerde huurprijzen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de huurwaardes te hoog zijn vastgesteld. Met uitzondering van [adres 12] , [adres 17] en [adres 27] is de begane grond, waaraan de heffingsambtenaar de hoogste waarde toekent, van alle onroerende zaken gewaardeerd op € 99 per m² en daarmee in lijn met de gemiddelde gerealiseerde huurprijzen. Daar komt bij dat voor de onroerende zaken van eiseres die een entresol hebben, een lagere waarde per m² voor de entresols van € 49 is gehanteerd. De rechtbank vindt aannemelijk dat met de lagere gehanteerde huurwaardes voor [adres 17] en [adres 27] in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in grootte tussen deze onroerende zaken en de referentieobjecten. Wat betreft [adres 12] kan de rechtbank gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar dat [adres 12] anders dan de andere onroerende zaken een horecagelegenheid is, volgen dat daarvoor een hogere huurwaarde is gehanteerd van € 120 per m². Niet is gebleken dat de gemiddelde huurprijs van € 120 per m² waarvan bij de horecagelegenheid is uitgegaan, in een onjuiste verhouding staat tot deze gerealiseerde huurprijzen. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding voor de conclusie dat de huurwaardes te hoog zijn vastgesteld. De stelling van eiseres dat de huurwaarde per m² voor al haar onroerende zaken € 49 zou moeten bedragen is niet onderbouwd en daarmee onvoldoende om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaardes.   
     
     
       
         De kapitalisatiefactor 
       
     
     23. De kapitalisatiefactoren van 10,0 voor de onroerende zaken zijn vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Op het rekenblad staat de peildatum 1 januari 2019 vermeld in plaats van de peildatum waarop de waarde in geschil is, 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft daarover desgevraagd verklaard dat dit een schrijffout is en dat de berekening ziet op waardepeildatum 1 januari 2020. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling vanuit, ook omdat eiseres dit verder niet heeft weersproken.  
     
     24. Door eiseres is niet betwist dat de kapitalisatiefactoren aan de hand van een bottom-up berekening kunnen worden bepaald. Wel voert zij aan dat de kapitalisatiefactor 9,0 zou moeten en dat het leegstandsrisico van 15% niet is onderbouwd. 
     
     25. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het leegstandsrisico van 15% ziet op leegstand van structurele aard. De leegstand (de rechtbank begrijpt het risico van frictieleegstand en van aanvangsleegstand) is al grotendeels verwerkt in het opslagrisico. De leegstand op de [locatie] is de afgelopen jaren is afgenomen tot bijna nihil. Dit kan volgens hem mede worden verklaard door de verlaging van de parkeertarieven naar € 2 per dag. Hij licht toe dat de inschatting van het leegstandsrisico van 15% nog aan de hoge kant is.  
     
     26. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bottom-up berekening en de toelichting daarop, het leegstandsrisico van 15% voldoende heeft onderbouwd en aannemelijk heeft gemaakt dat het leegstandsrisico niet te laag is vastgesteld en daarmee de kapitalisatiefactor niet te hoog. Uit het taxatierapport blijkt dat het leegstandsrisico van 15% correspondeert met een inschatting van de leegstand van 9 maanden voor een periode van 5 jaar. Eiseres heeft verder geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt, op basis waarvan de inschatting van het leegstandsrisico over een periode van 5 jaar meer dan 9 maanden zou moeten zijn. Daarom en omdat eiseres geen andere gronden heeft gericht tegen de berekening van de kapitalisatiefactor, is er geen aanleiding voor het oordeel dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         Andere eigenaren, huurders en/of gebruikers  
       
     
     27. Eiseres voert aan dat de rechtbank ten onrechte andere eigenaren, huurders en/of gebruikers van het object niet in de gelegenheid heeft gesteld om als partij aan het geding deel te nemen. 
     
     28. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat andere eigenaren, huurders en/of gebruikers van de onroerende zaak niet zijn aangeschreven door de rechtbank dateert van na de datum van de uitspraak op bezwaar. Alleen al daarom kan wat eiseres aanvoert niet tot vernietiging van die uitspraak leiden. Met de beantwoording van de vraag of belanghebbende partijen wel of niet hadden moeten worden betrokken in de procedure is bovendien niet het belang van de eisende partij gediend, maar de belangen van die eventuele derde partijen. 
     
     
       
         De immateriële schadevergoeding 
       
     
     29. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.   
     
     30. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 
     
     31. Voor behandeling van een zaak als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, wordt een periode van twee jaar als redelijk gezien, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen.  Naar het oordeel van de rechtbank doet zich in deze zaak zo’n bijzondere omstandigheid voor omdat de gemachtigde van eiseres een onnodige vertraging in de beroepsprocedure heeft veroorzaakt door net als in veel (al dan niet alle) beroepszaken , een kansloos beroep op betalingsonmacht te doen. De gemachtigde van eiseres heeft op 12 april 2022 een verzoek tot uitstel van betaling van het griffierecht in verband met betalingsonmacht gedaan. Vervolgens heeft de rechtbank op 25 april 2022 aan de gemachtigde van eiseres gevraagd om binnen een week het beroep op de betalingsonmacht te onderbouwen met stukken of gegevens, waaruit blijkt dat eiseres niet in staat is om het griffierecht te voldoen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen van eiseres. Op 24 mei 2022 heeft de rechtbank het verzoek om uitstel van betaling van het griffierecht afgewezen en de gemachtigde van eiseres wederom in de gelegenheid gesteld om het griffierecht binnen vier weken te betalen. Het griffierecht is uiteindelijk op 21 juni 2022 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond twee maanden. Deze vertraging is aan de gemachtigde van eiseres toe te rekenen. De redelijke termijn wordt daarom verlengd met afgerond twee maanden. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 3 maart 2021 ontvangen. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar en twee maanden gelet op de datum van de uitspraak met (naar boven afgerond) 6 maanden is overschreden. De rechtbank hanteert als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden.  Eiseres heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 50,-.  
     
     32. De overschrijding van de redelijke termijn is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die afgerond 10 maanden over de behandeling van de bezwaren heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die afgerond 20 maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan). Daarom zal de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 33,33 moet vergoeden en de Staat € 26,67.  
     
     33. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.  De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.  
     
     
       
         Het griffierecht 
       
     
     34. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden. 
     
     35. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. 
     
     
       
         De kosten voor rechtsbijstand 
       
     
     36. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in haar proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
     
     37. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om proceskosten in beroep afwijzen. 
     
     38. Voor de beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding hoefde de gemachtigde van eiseres vrijwel geen werkzaamheden te verrichten, en uit de processtukken blijkt dat hij dat ook niet heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedure over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij haar uitspraak van 21 december 2022. 
     
     
     
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
     
     - verklaart het beroep ongegrond; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 33,33; 
     -veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 26,67. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2023. 
     
     
     
     
       
         		De rechter is verhinderd  
       
       
         					de uitspraak te ondertekenen 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
     
     
     
       Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.   
     
     
   
   
      Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.  
   
   
      ECLI:NL:HR:2016:252 
   
   
      De rechtbank verwijst naar wat zij daarover heeft opgemerkt in de uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2562, r.o. 21.  
   
   
      Zie de uitspraak van de rechtbank van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.  
   
   
      Zie de Beleidsregel van de minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 (Staatscourant 2014, 20210).  
   
   
      ECLI:NL:RBMNE:2022:5547.