ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2025:3272

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2025:3272 Rechtbank Noord-Nederland , 06-05-2025 / 11198585 \ CV EXPL  24-2893

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2025-05-06

Zaaknummer: 11198585 \ CV EXPL  24-2893

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2025:3272

---

Dagvaardingsprocedure. Huur parkeerterrein.  Verhuurder, die dat terrein tot 30 juni 2025 in erfpacht heeft, vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst ook op die datum eindigt. De kantonrechter wijst die vordering toe. Voor een schadevergoeding aan huurder in natura of geld, bestaat geen grond. Het gehuurde parkeerterrein wordt in dit geval aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in artikel 7: 230a BW. Omdat  huurder na afloop van de huurovereenkomst nog  (ten minste) twee maanden ontruimingsbescherming geniet, wordt zij niet veroordeeld tot ontruiming.

RECHTBANK  
       NOORD-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Assen 
     
     
     
       Zaaknummer: 11198585 \ CV EXPL  24-2893 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         NDP INFRA B.V., 
       
       te Emmen , 
       eisende partij in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       hierna te noemen: NDP Infra, 
       gemachtigde: mr. G. Benes, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Q-PARK OPERATIONS NETHERLANDS B.V. ,  
       te Maastricht , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: Q-Park, 
       gemachtigden: mr. Th.S.M. Fraai en mr. S.J. van Leeuwen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       
         In conventie en in reconventie  
       
     
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 3 december 2024, 
       - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende overlegging producties 
        	in conventie en in reconventie, 
       - de brief met productie van de zijde van Q-Park, 
       - de brief van mr. Van Leeuwen, 
       - de mondelinge behandeling van 26 maart 2025, waarvan door de griffier 
        	aantekeningen zijn gemaakt, 
       - de pleitaantekeningen van mr. Fraai en mr. Van Leeuwen. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 Waar de zaak over gaat 
     
     
       NDP Infra verhuurt sinds eind 2001 aan Q-Park een parkeerterrein in Emmen. NDP Infra heeft dat parkeerterrein, P-Zuid , per 1 juli 2000 voor 25 jaar in erfpacht gekregen van de Gemeente Emmen. In de huurovereenkomst tussen NDP Infra en Q-Park is bepaald dat de huurovereenkomst op 30 juni 2025 eindigt en nadien wordt verlengd, tenzij Q-Park deze voordien heeft opgezegd en mits NDP Infra gebruik maakt van haar recht om de erfpachtovereenkomst met de Gemeente Emmen te verlengen.  
       NDP Infra heeft in 2023 aan Q-Park meegedeeld dat de erfpacht niet wordt verlengd en dat Q-Park P-Zuid uiterlijk op 30 juni 2025 moet ontruimen. Q-Park is het daar niet mee eens en vordert voor zover de huurovereenkomst niet wordt verlengd schadevergoeding.  
       De kantonrechter concludeert dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 juni 2025 eindigt en dat Q-Park geen recht heeft op een schadevergoeding. Omdat het gehuurde wordt aangemerkt als een bebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, kan  
       NDP Infra echter niet verlangen dat Q-Park het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimt. Dit wordt hierna toegelicht. 
     
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       NDP Infra is een dochtervennootschap van het Noorderdierenpark B.V. en daarmee onderdeel van het NDP-concern dat in Emmen onder meer het Wildlands AdventureZoo (hierna: Wildlands) exploiteert. Q-Park behoort tot een concern dat zich bezig houdt met de exploitatie van parkeerfaciliteiten. 
       
     
     
       3.2. 
       NDP Infra heeft per 1 juli 2000 van de gemeente Emmen (hierna: de Gemeente) een parkeerterrein aan de Ermerweg 28, 7812 BG in Emmen (hierna: P-Zuid ) in erfpacht gekregen. P-Zuid is een geasfalteerd terrein in de open lucht, waarop zich ongeveer 1.500 parkeerplekken en andere parkeervoorzieningen bevinden en een servicegebouw staat. De erfpachtvoorwaarden zijn neergelegd in een erfpachtakte (hierna: de Erfpachtakte 2000). Daarin is met betrekking tot de aanvang, duur en verlenging van het erfpachtrecht het volgende vermeld: 
       
       
         
           “ 
           Artikel 7: Aanvang en duur van het erfpachtrecht 
         
       
       
         1. 	De uitgifte van het beheergebied in erfpacht geschiedt voor een periode van 25 jaar, gaat in op 1 juli 2000 en eindigt derhalve op 1 juli 2025. (…) 
       
       
         2. 	De erfpachter heeft aan het einde van de erfpacht het recht om de erfpacht te verlengen met een tweede periode van 25 jaar (…). 
       
       
         3. 	Wanneer erfpachter geen gebruik maakt van haar rechten op verlenging van de erfpacht heeft Noorderdierenpark B.V. (…) het recht om de (bloot)eigendom van de grond welke thans in erfpacht wordt uitgegeven, (…) aan te kopen van de gemeente (…)” 
       
       
       
         In artikel 16 is bepaald dat de Gemeente het erfpachtrecht kan opzeggen om redenen van algemeen belang. 
       
       
       
     
     
       3.3. 
       In 2001 is P-Zuid , met toestemming van de Gemeente, door NDP Infra verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) Q-Park. In artikel 1 van de huurovereenkomst staat dat het huurobject ongeveer 1.500 parkeerplaatsen en het zogenaamde servicegebouw omvat. Bijlage 6 bevat een beschrijving van de parkeervoorzieningen en het servicegebouw. 
       
     
     
       3.4. 
       
         Partijen zijn de huurovereenkomst aangegaan tot en met de einddatum van de erfpacht. In de considerans is opgenomen dat NDP Infra P-Zuid in erfpacht heeft gekregen voor de duur van 25 jaar na 1 juli 2000, met een optie op verlenging met nog eens 25 jaar.  
         In artikel 2 is over de duur en verlenging van de huurovereenkomst het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           “ 
           Artikel 2 Duur van de overeenkomst 
         
       
     
     
       2.1. 
       
         Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van drieëntwintig jaren zes maanden en vier dagen, ingaande 28 december 2001 en alzo eindigend op 30 juni 2025. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Na het verstrijken van voornoemde periode van drieëntwintig jaren, zes maanden en vier dagen wordt de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd voor een periode van 5 jaren, (en vervolgens nog eens voor een periode van 5 jaren), tenzij door huurder op rechtsgeldige wijze opzegging heeft plaatsgevonden tegen het einde van de oorspronkelijke overeengekomen, resp. de voor de eerste maal verlengde huurperiode en mits de verhuurder gebruik maakt van haar recht op verlenging van de erfpachtovereenkomst.” 
       
       
       
         In artikel 2a staat dat de Gemeente zich bereid heeft verklaard om de huurovereenkomst voort te zetten voor het geval dat de erfpacht, gedurende de looptijd van de overeenkomst, tussentijds mocht worden beëindigd, anders dan op grond van het algemeen belang. Daarnaast is bepaald dat Noorderdierenpark B.V. de huurovereenkomst zal voortzetten, indien zij gebruik maakt van haar recht om P-Zuid te kopen of om in de rechten van NDP Infra te treden. 
       
       
     
     
       3.5. 
       In 2014 hebben de Gemeente en het NDP-concern, waaronder NDP Infra, een samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK 2014) gesloten. Het doel van de SOK was het vastleggen van afspraken om Wildlands te ontwikkelen en te exploiteren. De Gemeente en NDP Infra hebben in dat kader bij akte (hierna: de Erfpachtakte 2014) het erfpachtrecht en de erfpachtvoorwaarden gewijzigd. Eén van deze wijzigingen betrof de verlenging van de duur van de erfpacht van P-Zuid tot 1 augustus 2062. Die wijziging was mede van belang omdat het NDP-concern, ter verkrijging van de benodigde financiële middelen, ten behoeve van de externe financiers een hypotheekrecht moest vestigen op de percelen die NDP Infra in erfpacht had. Q-Park is niet bij de wijzigingen betrokken geweest en daarover niet geïnformeerd. 
       
     
     
       3.6. 
       In 2019 verkeerde Wildlands financieel in zwaar weer. Bij besluit van 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad van de Gemeente in het kader van een ‘reddingsoperatie’ besloten om de hypothecaire geldleningen aan het NDP-concern over te nemen en aanvullende financiering te verstrekken. In het raadsvoorstel is als één van de voorwaarden voor het verstrekken van leningen genoemd dat de afspraken ten aanzien van P-Zuid worden herzien, met als uitgangspunt dat P-Zuid onderdeel wordt van het gemeentelijk parkeerbeleid. Een andere voorwaarde was dat de governance-structuur aan de voorwaarden van de Gemeente zou worden aangepast. 
       
       
     
     
       3.7. 
       De Gemeente en het NDP-concern hebben op 1 mei 2019 een leningsovereenkomst gesloten. NDP Infra is een van de hoofdelijk schuldenaren. In bijlage 7 bij die overeenkomst zijn de volgende afspraken opgenomen met betrekking tot P-Zuid : 
       
       
         
           Bijlage 7 Overige afspraken 
         
       
       
       
         
           De gemeente Emmen verbindt aan de financiering van Wildlands de volgende voorwaarden met 
         
         
           betrekking tot parkeren P-Zuid : 
         
       
       •  Wildlands verplicht zich er voor te zorgen dat P-Zuid zo spoedig mogelijk onderdeel uit gaat 
       
         maken van het gemeentelijke parkeerbeleid; 
       
       
           (…); 
           Wildlands zal het huidige huurcontract voor het parkeerterrein P-Zuid met Q-Park, dat per 1 juli 2025 afloopt, niet verlengen en evenmin aan een andere partij dan de gemeente 
       
       
         verhuren of overdragen; 
       
       
           (…); 
           Wildlands verleent, indien de gemeente dit wenst, op eerste verzoek van de gemeente medewerking aan het onderbrengen van het parkeerterrein P-Zuid in de gemeentelijke parkeerexploitatie. In dat geval zal de pachtovereenkomst tussen gemeente en Wildlands voor wat betreft P-Zuid worden aangepast en het parkeerterrein P-Zuid weer volledig in eigendom komen van de gemeente Emmen. (…). 
       
       
     
     
       3.8. 
       De Gemeente is in 2020 enig aandeelhouder van Noorderdierenpark B.V. geworden. De aandelen waren voordien in handen van meerdere stichtingen, waarin de Gemeente een wisselende mate van medezeggenschap had. 
       
     
     
       3.9. 
       
         In 2023 hebben de Gemeente en NDP Infra ter uitvoering van de in 2019 gemaakte afspraken, de erfpachtduur van P-Zuid teruggebracht naar de oorspronkelijke datum, 1 juli 2025. In het advies bij het voorstel tot besluitvorming aan de Gemeente is toegelicht dat de huurovereenkomst met Q-Park dezelfde aanvankelijke looptijd als de oorspronkelijke erfpacht heeft en dat Q-Park door de aanpassing niet in een nadeligere positie wordt gebracht dan waarin zij zich in de oude situatie bevond.  
         De Gemeente en NDP Infra hebben de wijziging van de erfpachtduur geëffectueerd met een notariële akte van 14 september 2023 en een herstelakte van 26 september 2023 (hierna: de Erfpachtakte 2023). 
       
       
     
     
       3.10. 
       Per brief van 28 september 2023 heeft NDP Infra Q-Park meegedeeld dat de erfpacht van het parkeerterrein per 1 juli 2025 niet wordt verlengd en dat dit meebrengt dat ook de huurovereenkomst niet wordt verlengd. NDP Infra heeft aan Q-Park gevraagd om te bevestigen dat zij bereid is het gehuurde uiterlijk voor die datum te ontruimen en op te leveren. 
       
     
     
       3.11. 
       Q-Park heeft per brief van 23 februari 2024 meegedeeld het gehuurde niet te verlaten. Zij heeft NDP Infra gesommeerd om het erfpachtrecht binnen vier weken te verlengen en haar standpunt met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst in te trekken. 
       
       
     
     
       3.12. 
       Partijen hebben samen met de Gemeente gesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst. In haar brief van 2 juli 2024 heeft de Gemeente, in reactie op een gespreksverslag van Q-Park, onder meer het volgende aan Q-Park geschreven: 
       
       
         “ 2.	Bij het regie willen voeren hebben wij benadrukt dat dit niet alleen betrekking heeft op de tarieven en hebben duidelijk aangegeven dat de inkomsten voor ons niet de belangrijkste reden zijn en van ondergeschikt belang. Wij hebben aangegeven te handelen vanuit het oogpunt van algemeen belang en daarbij aan de orde gesteld dat de gemeente geen partij is bij de overeenkomst tussen Q-Park en NDP Infra.  (…) 
         
           Voor de gemeente Emmen hebben wij als belangrijke aspecten o.a. genoemd: 
         
         
           • 	Regie op het parkeerbeleid met o.a. eenduidige en uniforme parkeertarieven binnen de gemeente Emmen; 
         
         
           • 	Regie op gronden van de gemeente Emmen in verband met de toekomstige 
         
         
           ontwikkelingen en opgave op het gebied van woningbouw en ruimtelijke ordening van uit het Rijk; 
         
         
           • 	Emco (orgaan gebaseerd op Gemeenschappelijke Regeling Sociale Werkvoorzieningschap) voert in het kader van mensen met beperking tot de arbeidsmarkt voor de gehele gemeente Emmen de parkeerexploitatie uit; (...)” 
         
       
       
       
         De Gemeente heeft de EMCO-groep opdracht gegeven om P-Zuid per 1 juli 2025 te gaan beheren, onder de opschortende voorwaarde dat zij dan over P-Zuid kan beschikken 
       
       
     
     
       3.13. 
       Q-Park heeft zich niet bereid verklaard om P-Zuid uiterlijk op 30 juni 2025 te ontruimen en vrij van gebruik aan NDP Infra op te leveren. NDP Infra en de Gemeente zijn daarna beiden een ontruimingsprocedure gestart. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         NDP Infra vordert bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. Q-Park te veroordelen om P-Zuid uiterlijk op 30 juni 2025 - althans (subsidiair) binnen een andere in goede justitie te bepalen termijn - te verlaten en geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten aan NDP Infra op te leveren, zulks in oorspronkelijke staat als ontstaan na de turn key staat als bedoeld in artikel 7.2 van de huurovereenkomst en met inachtneming van eventuele toestemming van NDP Infra aangebrachte wijzigingen; 
         II. Q-Park te veroordelen om aan NDP Infra een dwangsom te betalen van € 10.000,00 per dag of een gedeelte van een dag dat niet is voldaan aan vordering I, met een maximum van € 750.000,00; 
         III. Q-Park te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Q-Park voert verweer. Q-Park concludeert tot niet-ontvankelijkheid van NDP Infra, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van NDP Infra, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van NDP Infra in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Q-Park vordert, uitsluitend voor zover de huurovereenkomst niet wordt verlengd en alsdan uitvoerbaar bij voorraad, NDP Infra te veroordelen tot vergoeding van de schade die  
         Q-Park lijdt doordat de huurovereenkomst niet tot en met 30 juni 2035 wordt verlengd.  
       
       - 	 Primair  vordert Q-Park vergoeding van genoemde schade in natura ex artikel  
       6:103 BW in die zin dat NDP Infra wordt veroordeeld om Q-Park in ieder geval tot en met 30 juni 2035 huurgenot te verschaffen en het gehuurde tot en met die datum aan Q-Park te verhuren/ter beschikking te stellen gelijk aan de voorwaarden zoals neergelegd in de huurovereenkomst, zulks op straffe van een dwangsom van € 15.000,- per dag dat NDP daarmee in gebreke is. 
       - 	 Subsidiair  vordert Q-Park schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 
       Een en ander met veroordeling van NDP Infra in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten. 
       
     
     
       4.5. 
       
         NDP Infra voert verweer, strekkende tot het niet-ontvankelijk verklaren van Q-Park in haar vorderingen dan wel alle vorderingen van Q-Park af te wijzen, met veroordeling van  
         Q-Park in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Het geschil in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         NDP Infra stelt dat de erfpacht en huurovereenkomst met Q-Park per 1 juli 2025 eindigen. Zij vordert Q-Park te veroordelen om P-Zuid voor die datum te ontruimen en aan haar op te leveren. Q-Park bestrijdt dat de huurovereenkomst afloopt. Zij stelt zich op het standpunt dat NDP Infra in 2014, toen zij met de Gemeente een erfpachttermijn tot 2062 overeenkwam, gebruik heeft gemaakt van haar recht om de erfpacht te verlengen, dat de opschortende voorwaarde voor een verlenging van de huurovereenkomst daarmee in vervulling is gegaan en dat dit achteraf niet meer ongedaan kan worden gemaakt.  
         Verder is tussen partijen in geschil of Q-Park, indien de huurovereenkomst per 1 juli 2025 eindigt, recht heeft op een schadevergoeding in natura dan wel in geld. Tot slot is in debat of  
         Q-Park ontruimingsbescherming geniet. De vorderingen in conventie en in reconventie zullen hierna gezamenlijk worden behandeld. 
       
       
       
         
           Is de Erfpachtvoorwaarde uit artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst vervuld? 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       
         In de huurovereenkomst is bepaald dat deze op eindigt op 30 juni 2025. In  
         artikel 2.2 staat dat deze daarna wordt verlengd,  tenzij  Q-Park de huur tijdig opzegt en  mits  NDP Infra gebruik maakt van haar recht om de erfpachtovereenkomst met de Gemeente te verlengen. Tussen partijen is niet in geschil dat daarmee wordt gedoeld op het recht van NDP Infra dat is vastgelegd in artikel 7.2 van de Erfpachtakte 2000. De vraag is of NDP Infra van dat recht gebruik heeft gemaakt. 
       
       
       
     
     
       5.3. 
       
         In artikel 7.2. van de Erfpachtakte 2000 is vastgelegd dat NDP Infra aan het einde van de erfpacht het recht heeft om deze te verlengen met een tweede periode van 25 jaar. NDP Infra en de Gemeente hebben in 2014, toen dat einde nog niet in zicht was, een nieuwe erfpachtovereenkomst gesloten. Bij die gelegenheid is ook de duur van de erfpacht van  
         P-Zuid verlengd tot 2062. Die aanpassing is er niet gekomen omdat NDP Infra haar recht op verlenging uit de Erfpachtakte 2000 heeft ingeroepen, maar het gevolg van een meerzijdige rechtshandeling met de Gemeente, die mede noodzakelijk was om de benodigde financiering voor Wildlands te kunnen verkrijgen. De looptijd is ook niet met 25 jaar maar met 37 jaar verlengd. Q-Park is niet bij die aanpassing betrokken geweest en daarvan pas op de hoogte geraakt nadat NDP Infra haar in september 2023 meedeelde dat de erfpacht niet werd verlengd en dat de huurovereenkomst daarom zou eindigen. De Gemeente en  
         NDP Infra hadden op dat moment de looptijd van de erfpacht van P-Zuid alweer teruggebracht naar de einddatum die gold toen de huurovereenkomst met Q-Park werd aangegaan, te weten 1 juli 2025. Dat de erfpacht voor P-Zuid dan eindigt, staat niet ter discussie. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat NDP Infra gebruik (heeft ge-)maakt van haar recht om de erfpachtovereenkomst met de Gemeente te verlengen en dat de opschortende voorwaarde voor een verlenging van de huurovereenkomst per 1 juli 2025 is vervuld. 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Q-Park heeft nog een beroep gedaan op artikel 6:23 lid 1 BW waarin is bepaald dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling van een voorwaarde belang had, de vervulling daarvan heeft belet, die voorwaarde als vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. De kantonrechter overweegt dat ook indien dit artikel in het onderhavige geval van toepassing zou zijn, wat NDP Infra bestrijdt, niet kan worden gezegd dat de redelijkheid en billijkheid dat hier vergen. NDP Infra en de andere vennootschappen in het NDP-concern hadden in 2019 de medewerking van de Gemeente nodig om hun financiële problemen het hoofd te bieden en hun activiteiten voort te kunnen zetten. Dat NDP Infra in dat kader akkoord is gegaan met de voorwaarde van de Gemeente dat P-Zuid na 1 juli 2025 niet meer aan Q-Park zou worden verhuurd en op eerste verzoek weer eigendom van de Gemeente zou worden, is te billijken. Hetgeen Q-Park heeft aangevoerd, is onvoldoende om te oordelen dat NDP Infra het belang van Q-Park bij voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs zwaarder had moeten laten wegen dan haar eigen belang om die afspraken met de Gemeente te maken en na te komen. Dat de Gemeente in 2020 (middellijk) enig aandeelhouder van Noorderdierenpark B.V. is geworden en kennelijk ook voor die tijd via een of meer stichtingen enige mate van medezeggenschap in het NDP-concern had, leidt - anders dan  
         Q-Park bepleit - niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
     
       5.5. 
       De conclusie is dat de huurovereenkomst tussen NDP Infra en Q-Park per 1 juli 2025 eindigt.  
       
       
       
         
           Kan Q-Park aanspraak maken op schadevergoeding? 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Q-Park vordert in reconventie schadevergoeding. Q-Park voert daartoe aan - kort gezegd - dat de oorspronkelijke partijbedoeling erop was gericht dat het enkel aan Q-Park zou zijn om te bepalen of de huurovereenkomst per 1 juli 2025 zou worden voortgezet en dat de opschortende voorwaarde slechts in artikel 2.2 is opgenomen om rekening te houden met het feit dat NDP Infra, indien de erfpacht niet zou worden verlengd, na 30 juni 2025 niet in staat zou zijn om P-Zuid aan haar ter beschikking te stellen. Door geen gebruik te maken van haar recht op verlenging van de erfpacht, de in 2014 verlengde erfpachttermijn nadien weer in te korten en Q-Park hierover pas in 2023 te informeren, heeft NDP Infra onzorgvuldig en in strijd met de redelijke belangen van Q-Park gehandeld. Daarmee is aldus Q-Park sprake van (dreigende) wanprestatie, onrechtmatig handelen misbruik van recht en van handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, de wet, de goede zeden of de openbare orde. Q-Park wenst primair een schadevergoeding in natura, in die zin dat huurovereenkomst met NDP Infra wordt verlengd tot 2035. Subsidiair verlangt zij een schadevergoeding in geld, nader op te maken bij staat. NDP Infra heeft een en ander gemotiveerd betwist. 
       
     
     
       5.7. 
       De kantonrechter is van oordeel dat Q-Park geen aanspraak kan maken op een schadevergoeding. De verlenging van de huurovereenkomst wordt in artikel 2.2. van de huurovereenkomst afhankelijk gesteld van de wil van NDP Infra om een aan haar toegekend recht uit te oefenen. De door Q-Park genoemde argumenten en omstandigheden zijn onvoldoende om aan te nemen dat NDP Infra zich bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verbonden om dat recht in te roepen en ervoor te zorgen dat Q-Park P-Zuid tot 2035 zou kunnen blijven huren. Dat NDP Infra de erfpacht onder gunstige financiële voorwaarden met 25 jaar kon verlengen en dat Noorderdierenpark B.V. het recht had om de erfpacht of P-Zuid over te nemen als zij dat niet zou doen, heeft mogelijk verwachtingen bij Q-Park gewekt, maar kan die conclusie niet dragen. Te minder nu in artikel 2a van de huurovereenkomst is geregeld wat er met de huurovereenkomst zou gebeuren als de erfpacht tussentijds zou eindigen, anders dan op grond van het algemeen belang. Dat duidt erop dat bij het aangaan van de huurovereenkomst onder ogen is gezien dat NDP Infra en de Gemeente de looptijd van de erfpacht in onderling overleg zouden kunnen wijzigen. Q-Park heeft althans met die mogelijkheid redelijkerwijs rekening moeten houden. De Gemeente heeft zich in artikel 2a weliswaar verbonden om de huurovereenkomst met Q-Park voort te zetten, maar alleen voor het geval de erfpacht  gedurende de looptijd  van de huurovereenkomst zou eindigen. Dat is hier niet aan de orde: zowel de erfpacht als de huurovereenkomst worden tot de oorspronkelijke einddatum, 1 juli 2025, ‘uitgediend’. Dat NDP Infra de erfpacht niet verlengt, levert daarom geen toerekenbare tekortkoming op. 
       
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter verwerpt ook de stelling van Q-Park dat NDP Infra onrechtmatig dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid, met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, de wet, de goede zeden of de openbare orde heeft gehandeld en/of misbruik heeft gemaakt van recht. Zoals hiervoor overwogen had NDP Infra valide redenen om mee te werken aan een beëindiging van de erfpacht en de huurovereenkomst met P-Zuid per 1 juli 2025 en de kantonrechter ziet niet dat NDP Infra zich in samenwerking met de Gemeente jegens Q-Park onbehoorlijk heeft opgesteld. Q-Park is door het tussentijdse handelen van NDP Infra ook niet in een slechtere positie geraakt dan zij bij het aangaan van de huurovereenkomst had.  
       
       
         Dat NDP Infra niet eerder aan Q-Park heeft meegedeeld dat de erfpacht en daarmee ook de huurovereenkomst per 1 juli 2025 eindigt, leidt niet tot een ander oordeel. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat in artikel 2.4. van de huurovereenkomst een opzegtermijn van 1 jaar is overeengekomen en dat NDP Infra Q-Park ruim voor het verstrijken van die termijn heeft geïnformeerd. Q-Park heeft overigens ook onderbouwd dat zij hierdoor schade heeft geleden. 
       
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op het voorgaande zal de vordering van Q-Park om NDP Infra te veroordelen tot schadevergoeding worden afgewezen. 
       
       
         
           Kan Q-Park aanspraak maken op ontruimingsbescherming? 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Q-Park stelt dat P-Zuid moet worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, zodat zij ontruimingsbescherming geniet. Q-Park voert aan dat zij in een separate procedure een verzoek tot verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn wil indienen, dat de kantonrechter met de mogelijkheid tot het indienen van dit verzoek rekening moet houden en dat zij de vordering tot ontruiming in deze procedure daarom af moet wijzen. NDP Infra meent dat P-Zuid een onbebouwde onroerende zaak is, waarop artikel 7:230a BW niet ziet. 
       
     
     
       5.11. 
       
         Artikel 7:230a BW kent aan huurders van zogenoemde 230a-bedrijfruimte ontruimingsbescherming toe. Voor de beantwoording van de vraag of dat huurregime van toepassing is, is bepalend of P-Zuid kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’. Indien dat het geval is, kan NDP Infra niet van Q-Park verlangen dat zij P-Zuid binnen twee maanden na 30 juni 2025 ontruimt. Q-Park kan in die twee maanden aan de rechter verzoeken om die wettelijke ontruimingstermijn te verlengen.  
         De Hoge Raad heeft in 2014 uitgesproken dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW, als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is daarvoor echter in de regel niet toereikend. De omstandigheid dat een zaak naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’ kan aldus de Hoge Raad worden opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak.  
       
       
     
     
       5.12. 
       P-Zuid is een geasfalteerd parkeerterrein dat is ‘aangelegd’ in de open lucht. Niet in discussie is dat het servicegebouw in de noordwesthoek een voor mensen toegankelijke, overdekte en met wanden omsloten ruimte is. In artikel 1 van de huurovereenkomst (“Object”) wordt het servicegebouw genoemd als onderdeel van de gehuurde parkeervoorzieningen. In bijlage 6 bij die overeenkomst is beschreven waaruit het servicegebouw bestaat, te weten een receptie/beheergedeelte met een bezoekersbalie, werkruimte, keuken, kantine/ontvangstruimte, toilet voor medewerkers, ehbo-ruimte, magazijn en technische ruimte en een sanitair-gebouw met toiletten en een uitstortgootsteen voor chemische toiletten (campers). Het servicegebouw is daarmee dienstbaar aan de kernactiviteit van Q-Park, te weten de verhuur van parkeerplaatsen. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat het servicegebouw als onderdeel van het gehuurde verwaarloosbaar is en dat P-Zuid , waarop volgens bijlage 6 ook andere parkeervoorzieningen zoals afwatering, neerslagbehandel-stations, parkeerapparatuur, hekken en lichtmasten zijn aangebracht, niet kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Dat het servicegebouw maar een klein deel van het terrein beslaat, maakt dat niet anders. 
       
     
     
       5.13. 
       Dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, brengt mee dat de vordering van NDP Infra om Q-Park te veroordelen P-Zuid te ontruimen in deze procedure niet kan worden toegewezen. Het is aan de rechter in de door Q-Park aangekondigde verzoekschriftprocedure en/of de rechter in de ontruimingsprocedure met de Gemeente om te beslissen wanneer Q-Park dat moet doen. 
       
       
         
           De slotsom in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
         De slotsom is dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 juli 2025 eindigt, dat  
         Q-Park geen recht heeft op schadevergoeding en dat vordering van NDP Infra om P-Zuid uiterlijk op 30 juni 2025 te ontruimen moet worden afgewezen. 
       
       
       
         
           De proceskosten in conventie 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Gelet op de uitkomst in conventie (‘de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2025, maar Q-Park kan in de onderhavige procedure niet worden veroordeeld tot ontruiming’), zal de kantonrechter de proceskosten in conventie compenseren. 
       
       
         
           De proceskosten in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       In reconventie zal Q-Park de proceskosten moeten dragen. Gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie, zal voor salaris gemachtigde 1 punt worden gerekend en een tarief van € 950,00. Voor nakosten wordt € 135,00 toegekend, te vermeerderen met de kosten van betekening indien betekening van dit vonnis plaatsvindt. De door NDP Infra gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     1. wijst de vorderingen van NDP Infra af; 
     
     2. compenseert de proceskosten in conventie; 
     
     
     
       
         In reconventie 
       
     
     
     3. wijst de vorderingen tot schadevergoeding van Q-Park af; 
     
     4. veroordeelt Q-Park in de proceskosten in reconventie, tot heden aan de zijde van NDP Infra vastgesteld op € 950,00 aan salaris gemachtigde en € 135,00 aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en te vermeerderen met de kosten van betekening als Q-Park niet tijdig aan die veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
     
     5. veroordeelt Q-Park  tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 4. genoemde proceskosten indien en voor zover betaling daarvan binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis uitblijft; 
     
     6. verklaart de veroordelingen onder 4 en 5 uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken op  
       6 mei 2025. 
     
     
     
     
       353