ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8781

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:8781 Rechtbank Noord-Holland , 23-09-2020 / 8496310

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-09-23

Zaaknummer: 8496310

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:8781

---

Koopovereenkomsten onder invloed van oneerlijke handelspraktijk, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand gekomen?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8496310 \ CV EXPL  20-1866 
       Uitspraakdatum: 23 september 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RDW Vastgoed B.V.  
       
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       verder te noemen: RDW 
       gemachtigde: mr. R. Muurlink 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. G.G. Bekkering 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       RDW heeft bij dagvaarding van 24 april 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       Op 24 augustus 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 13 juli 2020 nog stukken toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       RDW houdt zich bezig met de aan- en verkoop van (landbouw)grond voor speculatieve doeleinden.  
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] heeft in 2015 een stuk grond in Amstelveen als investering aangekocht. Deze koopovereenkomst en ook de daarna gesloten koopovereenkomsten betreffende de aankoop van percelen grond kwam tot stand via telefonische verkoop. [gedaagde] heeft in de periode van 2015 tot en met 2019 in totaal 17 percelen, waaronder twee via RDW, aangekocht voor een totaalbedrag van € 668.727,00.   
     
     
       2.3. 
       Tussen RDW en [gedaagde] is op 28 maart 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen dat betrekking heeft op landbouwgrond in [plaats 1] (kadastraal bekend [kadastrale gegevens] tegen een koopprijs van € 21.000,00. De grond is op 24 mei 2019 geleverd. 
     
     
       2.4. 
       De koopovereenkomst van 28 maart 2019 luidt, voor zover van belang, als volgt: “Artikel 5. 	Feitelijke levering, staat van het gekochte 5.1		(…) 5.4		Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als potentieel maar uitdrukkelijk niet  			door verkoper gegarandeerde ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-,  			industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis. 5.5		Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een  			eventuele toekomstige bestemmingswijziging. 5.6		Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in  			de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al  			dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook  			niet aanspreken.  Artikel 6.		Juridische levering 6.1		(…) 6.3		Partijen zijn ermee bekend dat het onderhavige registergoed onderdeel uit kan maken  			van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en  			koper stemmen hiermee in en realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende  			en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige  			transactie. (…) Artikel 7.		Verklaringen verkoper 7.1		(…) 7.6		Verkoper heeft het registergoed uitsluitend gebruikt als agrarische grond. (…) 7.14		Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een  			eventuele toekomstige bestemmingswijziging. 7.15		Verkoper heeft koper gewezen op het feit dat deze transactie buiten het AFM-toezicht  			valt en/of daarvoor ook geen prospectus en vergunningsplicht kent. (…) Artikel 8.		Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper. Verkoper staat ervoor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden aangebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk: a.			de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende  			verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor  			zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn); b.			die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen.  (…) Artikel 11.		Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 11.1		(…) 11.2.	Indien één van de partijen, na aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld,  			gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar  			verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de l dan niet  			subsidiaire keus tussen: a. 		(…) b.			De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en  			betaling van een onmiddellijke opeisbare boete te vorderen van dertig procent van de  			koopprijs. (…)” 
     
     
       2.5. 
       De akte van levering van 24 mei 2019 luidt, voor zover van belang, als volgt: “(…) EXTRA VERKLARINGEN VAN KOPER Artikel 6  Koper verklaart ermee beend te zijn (aan hem door de verkoper meegedeeld): 1. 	dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering. 2.		dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit. (…) 5.		het huidige bestemmingsplan welke is te raadplegen bij de gemeente waar het  		registergoed gelegen is; 6.		dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingsplanwijzigingen van het  		verkochte zodat er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een  		bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden; 7. 	dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gerealiseerd  		in het verleden geen garanties geven voor de onderhavige locatie; Koper heeft vrij toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed. VRIJWARING BEOOGD GEBRUIK Artikel 7 1.		Verkoper verklaart dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaart  		voorts geen enkele garantie te geven aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt  		voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaart geen enkele  		garantie te geven dat de bestemming van het verkochte ook wordt gewijzigd in een  		andere dan een agrarische bestemming. 2.		Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper  		hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van  		het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, alsdan niet op grond van  		een bestemmingsplanwijziging. 3.		Met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan, heeft  		de koper een zelfstandige onderzoeksplicht. (…)” 
     
     
       2.6. 
       Op 2 september 2019 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen dat betrekking heeft op landbouwgrond in [plaats 1] (kadastraal bekend [kadastrale gegevens] tegen een koopprijs van € 14.000,00. Partijen zijn een uiterlijke leveringsdatum van 21 januari 2020 overeengekomen.  
     
     
       2.7. 
       De onder 2.4. uit de koopovereenkomst van 28 maart 2019 geciteerde bepalingen staan ook vermeld in de koopovereenkomst van 2 september 2019. 
     
     
       2.8. 
       RDW heeft op 13 februari 2019 (de kantonrechter begrijpt dat dit 13 februari 2020 moet zijn) [gedaagde] schriftelijk in gebreke gesteld wegens het niet nakomen van zijn verplichting uit de koopovereenkomst van 2 september 2019.  
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft op 19 februari 2020 aan RDW onder andere als volgt bericht: “(…) De afgelopen dagen heb ik iemand laten zoeken op internet naar informatie over de ontwikkelingen in de gemeente [plaats 2] . Er zijn geen plannen voor ontwikkeling getraceerd. (…) Voorlopig blijft het agrarische grond.  Mondeling is door u aan mij aangegeven dat verkoop van de grond te verwachten was in maart volgend jaar, ofwel maart 2021. Dat blijkt nu niet te kloppen. Uitgaande van bovenstaande situatie stel ik u voor beide contracten te beëindigen en mij  € 21.000,- verhoogd met notariskosten terug te betalen waarbij ik dan uiteraard de grond weer aan u dan wel een ander koper lever.  (…)”  
     
     
       2.10. 
       RDW heeft de koopovereenkomst van 2 september 2019 bij brief van 26 februari 2020 ontbonden en daarbij aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 4.200,00.  
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] heeft de boete niet betaald aan RDW.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       RDW vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I.		voor recht verklaart dat RDW de koopovereenkomst die op 2 september 2019 tussen  		partijen tot stand is gekomen en betrekking heeft op de koop en verkoop van een perceel  		landbouwgrond plaatselijk bekend nabij de Veertweg te [plaats 1] , kadastraal  		bekend [kadastrale gegevens] , gedeeltelijk groot ca 0,020 ha,  		oftewel 200 m², als weergegeven op de aangehechte kavelkaart, terecht  		buitengerechtelijk heeft ontbonden op 26 februari 2020; II.	[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan RDW van € 4.200,00 binnen acht dagen na  		betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 februari  		2020; III.	[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf  		veertien dagen na betekening van het vonnis. 	  
     
     
       3.2. 
       RDW legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit deze koopovereenkomst. Daarom heeft RDW na een ingebrekestelling de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete. Verder stelt RDW dat [gedaagde] regelmatig (landbouw)gronden als investering aanschaft en dat zij [gedaagde] op de risico’s verbonden aan deze speculatieve investeringen, die bovendien op haar website staan vermeld, heeft gewezen. Ook staan deze risico’s in de aan [gedaagde] verstrekte stukken (brochure, koopovereenkomst, concept leveringsakte en begeleidend schrijven van de notaris). De verkochte gronden worden geselecteerd, omdat RDW denkt dat deze gronden potentie hebben, bijvoorbeeld vanwege hun ligging. De toekomst moet vervolgens uitwijzen of een waardevermeerdering zal plaatsvinden van de aangekochte gronden door doorverkoop op termijn aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. Een exacte termijn valt daarbij niet aan te geven. De aangekochte percelen in Amstelveen zijn in ieder geval doorverkocht voor een aanzienlijk hogere prijs dan de aanschafprijs. 
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] vertrouwde op informatie die hem telefonisch werd verstrekt. Gezien zijn gebrekkige kennis van het internet, zijn hoge leeftijd en het overlijden van zijn echtgenote was [gedaagde] een makkelijk slachtoffer voor onder andere RDW. In een periode van 16 maanden heeft [gedaagde] via verschillende vastgoedmaatschappijen, waaronder RDW, zijn gehele vermogen geïnvesteerd in grond. Ook RDW benaderde [gedaagde] telefonisch en vertelde hem dat de gemeente [plaats 2] vergevorderde ontwikkelingsplannen had en dat verkoop binnen twee tot drie jaar zou plaatsvinden met een flinke winst. In augustus 2019 benaderde RDW [gedaagde] opnieuw en werd gezegd dat op hem een verplichting rustte extra grond aan te kopen. [gedaagde] werd onder druk gezet. Omdat hij toen geen geld meer had, is een leveringsdatum in de toekomst afgesproken. Hieruit blijkt dat RDW wist van de financiële situatie van [gedaagde] en dat hij afhankelijk was van de opbrengst uit verkopen van andere stukken grond. Uiteindelijk heeft verkoop van grond in Amstelveen in april 2020 plaatsgevonden. Een check door RDW of [gedaagde] bekend was met de risico’s heeft niet plaatsgevonden. Contacten verliepen telefonisch of per e-mail. Ook de notaris heeft [gedaagde] niet gesproken, zodat niet is gecontroleerd of [gedaagde] de inhoud van koopovereenkomst en leveringsakte had begrepen. Inmiddels is hem duidelijk dat de meeste gemeentes op korte dan wel middellange termijn geen ontwikkelingsplannen hebben en dat de aangekochte percelen, behoudens de percelen in Amstelveen die op korte termijn zullen uitkeren, waardeloos zijn geworden. Het ging [gedaagde] juist om een investering met weinig risico’s en een uitkeringstermijn van maximaal vijf jaar.  Het handelen van RDW moet volgens [gedaagde] worden aangemerkt als een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193i sub c BW dan wel als bedrog of misbruik van omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 BW. 
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de overeenkomst van 28 maart 2019 vernietigt op grond waarvan RDW de grond moet terugnemen en  € 21.000,00 moet terugbetalen. [gedaagde] vordert verder veroordeling van RDW in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis. Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, omdat deze niet is getekend door een vertegenwoordigingsbevoegde van RDW en hij beroept zich verder op de gronden die hij als verweer tegen de vordering van RDW heeft aangevoerd.  
     
     
       4.3. 
       RDW betwist de tegenvordering. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
     
     
       5.2. 
       
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomsten van 28 maart 2019 en 2 september 2019 onder invloed van een oneerlijke handelspraktijk, bedrog en misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen en daarom moeten worden vernietigd.  
     
     
       5.3. 
       Ter zitting heeft [gedaagde] over de wijze waarop de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen - voor zover van belang - als volgt verklaard. [gedaagde] heeft bij vijf verschillende vastgoedbedrijven grond gekocht en is hiervoor praktisch steeds telefonisch benaderd. [gedaagde] heeft tijdens deze gesprekken niet gezegd dat hij niet gebeld wilde worden. Hij heeft met medewerkers van RDW, maar ook met directeur [naam] gesproken. Tijdens de gesprekken met RDW in het kader van de eerste aankoop is toegezegd dat de gronden vanwege de ontwikkelingsplannen van de gemeente [plaats 2] binnen twee tot drie jaar zouden kunnen worden doorverkocht. Daarbij is als datum waarop er “wat zou kunnen gaan gebeuren” eind 2021 en ook een verkoopprijs genoemd. [gedaagde] heeft vervolgens gevraagd dit schriftelijk te garanderen, maar RDW weigerde dat. [gedaagde] begreep dat wel en had er vertrouwen in, zodat hij besloten heeft tot koop. De koopovereenkomst die hem een paar dagen later werd toegezonden heeft hij uitgeprint, gelezen, ondertekend, ingescand en teruggestuurd. Ook de concept leveringsakte heeft [gedaagde] gelezen en begrepen. [gedaagde] heeft geen informatie ingewonnen bij of overleg gepleegd met derden, zoals het Kadaster of de gemeente. [gedaagde] ging volledig uit van de aan hem door RDW verstrekte informatie. Over de bepalingen in de koopovereenkomst dacht [gedaagde] dat RDW zich daarmee veilig probeerde te stellen. Desgevraagd was [gedaagde] bekend met het speculatieve element van de aankopen en dat het ging om agrarisch grond, maar is hij tijdens de telefoongesprekken niet gewezen op de risico’s. Bij de aankoop van het tweede perceel was aanvankelijk sprake van een vervelend telefoongesprek met een medewerker van RDW die [gedaagde] onder druk zette om zijn landbouwgrond uit te breiden omdat er anders dingen mis zouden lopen. [gedaagde] heeft vervolgens door middel van een e-mail van 19 augustus 2019 zijn ongenoegen hierover kenbaar gemaakt. [naam] heeft hierop contact met [gedaagde] opgenomen en deze corrigeerde naar tevredenheid van [gedaagde] wat er eerder was voorgevallen. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] toch besloten tot aankoop over te gaan. Op basis van hoe de eerdere aankoop was verlopen, had hij er vertrouwen in. Het voorstel van RDW was hetzelfde als het voorstel met betrekking tot het eerste perceel. Omdat [gedaagde] nog wachtte op uitbetalingen uit de verkoop van zijn gronden in Amstelveen, heeft hij voorgesteld de levering op te schuiven in tijd. [gedaagde] wilde liever investeren met geld dat vrij zou vallen uit de verkoop van andere gronden dan met eigen geld. 
     
     
       5.4. 
       
        [naam] van RDW heeft ter zitting verklaard dat in zijn algemeenheid eerst een medewerker van RDW telefonisch contact opneemt met een potentiële koper. Een nieuwe klant spreekt [naam] vervolgens ook altijd zelf en in dat gesprek wijst hij op de potentie en de ligging van de aangeboden grond en de aan de transactie verbonden risico’s. In het gesprek dat [naam] met [gedaagde] heeft gevoerd is geen vragenlijst gebruikt; uit informatie van het Kadaster bleek dat [gedaagde] al transacties had gesloten voor meer dan een half miljoen en [gedaagde] zei daarover zelf dat het voor hem gesneden koek was en dat het vergeleken met eerdere aankopen om een kleine aankoop ging. [gedaagde] gaf dus de indruk goed te weten wat hij deed. Daarbij heeft RDW ook in alle stukken nog eens op de risico’s gewezen. RDW zal nooit informatie verstrekken over de termijn waarop de grond zal worden doorverkocht en daarbij een prijs noemen. Dat is immers nog niet bekend. RDW loopt op mogelijke toekomstige ontwikkelingen vooruit en winst kan ook pas op langere termijn worden behaald. Grond waarvan op voorhand bekend is dat dit op korte termijn voor veel geld zal worden verkocht, zal RDW uiteraard niet verkopen. Er zit een speculatief element in de transactie. In dit geval zat de potentie van de grond in de ligging daarvan naast een woonwijk in aanbouw. De woningen in die woonwijk waren door middel van loting verkocht. RDW heeft aan [gedaagde] niet aangegeven dat sprake zou zijn van vergevorderde ontwikkelingsplannen van de gemeente. De gemeente is doorgaans ook terughoudend in het verstrekken van dergelijke informatie om haar positie niet te benadelen. Oneerlijke handelspraktijk 
     
     
       5.5. 
       Ter zitting heeft [gedaagde] de grondslag van zijn vordering aangevuld met een beroep op een oneerlijke handelspraktijk. Anders dan RDW is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aldus niet zijn vordering ongeoorloofd heeft aangevuld. [gedaagde] heeft hiermee niet de grondslag van de vordering verlaten; al in de dagvaarding heeft hij de hieraan ten grondslag liggende feiten gesteld. Bovendien is de kantonrechter op grond van artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gehouden de rechtsgronden aan te vullen. Dat betekent dat de kantonrechter het beroep van [gedaagde] op een oneerlijke handelspraktijk zal beoordelen. 
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] onderbouwt zijn beroep op een oneerlijke handelspraktijk als volgt. [gedaagde] staat in het bel-me-niet-register geregistreerd en is desondanks telefonisch benaderd door RDW, zodat reeds daarom sprake was van een agressieve handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193i sub c BW. Ook heeft RDW misleidende en foute informatie verstrekt over de risico’s, de potentie en het prijsvoordeel (artikel 6:193c sub b en d BW). Indien hiervan sprake is, is de overeenkomst tot stand gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk. Dit is onrechtmatig.  
       
     
     
       5.7. 
       De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op een oneerlijke handelspraktijk niet slaagt. In de eerste plaats is niet gebleken van hardnekkig en ongewenst aandringen per telefoon door RDW. Integendeel, de telefoongesprekken gaven [gedaagde] een dusdanig vertrouwen dat hij tot aankoop van het eerste perceel grond overging. [gedaagde] heeft nooit bezwaar gehad of gemaakt tegen de gang van zaken of gezegd hiervan niet gediend te zijn. Integendeel, [gedaagde] heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat hij met betrekking tot de aankoop van het eerste perceel geen klachten had over de manier waarop het ging. Hoewel [gedaagde] heeft gesteld dat hij zich ten aanzien van het tweede perceel aanvankelijk onder druk gezet voelde, heeft hij tevens verklaard dat dit werd gecorrigeerd na een telefoongesprek met [naam] persoonlijk. Dit gesprek gaf hem een dusdanig vertrouwen dat hij tot aankoop van het tweede perceel is overgegaan. Het enkele feit dat de aankoop grotendeels telefonisch is gegaan, maakt dit geen oneerlijke handelspraktijk.  
     
     
       5.8. 
       Van verstrekte informatie die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden is evenmin gebleken. Het enkele feit dat tegen [gedaagde] is gezegd dat het grond betrof met aantoonbare potentie, is niet misleidend. [gedaagde] erkent verder dat RDW geen garantie aan hem wilde geven en, voor zover juist zou zijn dat [gedaagde] in de telefoongesprekken niet dan wel onvoldoende is gewezen op de risico’s, is hij hierop in ieder geval in de aan hem verstrekte stukken gewezen en staan deze risico’s ook op de website van RDW. Desgevraagd heeft [gedaagde] verklaard dat hij de daarop betrekking hebbende bepalingen had begrepen. Hij wist van de risico’s en het speculatieve element, maar had er vertrouwen in. Hij heeft daar zelf ook over verklaard dat hij misschien te makkelijk of te naïef is geweest. Hoe dat ook zij, dat maakt niet dat van misleiding sprake is. Ook de stelling dat [gedaagde] niet is gewezen op een aanbiedingsplicht, overlegplicht en kettingbeding, alsmede dat sprake was van een zogenaamde ABC-transactie kan [gedaagde] in dit verband niet baten. In de aan hem verstrekte stukken, die [gedaagde] heeft gelezen en begrepen, staat dit duidelijk vermeld.  
     
     
       5.9. 
       Uit de beschikbare stukken, waaronder de e-mail van 19 februari 2020, en de verklaring van [gedaagde] ter zitting blijkt dat de reden om van de koopovereenkomst af te willen niet is gelegen in de wijze waarop de koop tot stand is gekomen, maar in het feit dat er geen verder uitstel van betaling voor de levering van het tweede perceel werd gegeven. Daarbij was [gedaagde] uit ingewonnen informatie bij de gemeente gebleken dat er op korte termijn geen plannen waren voor ontwikkeling van de percelen, zodat [gedaagde] geen winst binnen een afzienbare termijn zou realiseren, terwijl hij dat wel had verwacht. Het lijkt er dus op dat [gedaagde] achteraf bezien spijt had van zijn aankopen, omdat deze niet leidden tot het gewenste resultaat op korte termijn. Dat is echter een omstandigheid die niet voor rekening van RDW kan worden gebracht.  Bedrog 
     
     
       5.10. 
       Voor een geslaagd beroep op bedrog is onder meer noodzakelijk dat degene die een (gebleken) onjuiste mededeling heeft geuit, dit willens en wetens heeft gedaan om te misleiden. Volgens [gedaagde] heeft RDW opzettelijk een onjuiste mededeling gedaan, namelijk de toezegging over de telefoon dat eind 2021 verkocht zou kunnen gaan worden tegen een bepaalde opbrengst. RDW heeft gemotiveerd betwist dat deze mededeling is gedaan, zoals hierboven onder 5.4 weergegeven. RDW kan geen garanties geven en gemeenten doen geen uitspraken over de vraag of gebieden in de toekomst tot ontwikkeling komen. Daarin zit het speculatieve element. In het licht van de gemotiveerde betwisting heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld. Bovendien heeft [gedaagde] ter zake geen bewijsaanbod gedaan. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] (opzettelijk) onjuist is geïnformeerd.  
       
     
     
       5.11. 
       Daarbij neemt de kantonrechter tevens in aanmerking dat [gedaagde] tegelijkertijd heeft verklaard dat hij tijdens het telefoongesprek met RDW heeft gevraagd om een schriftelijke garantie te verstrekken, maar dat dit werd geweigerd en dat hij dit ook wel begreep. [gedaagde] begreep dus dat de aankoop van agrarische grond speculatief was en dat er geen garantie was op waardevermeerdering op (korte) termijn. Dit is ook uitdrukkelijk opgenomen in koopovereenkomsten, die [gedaagde] voorafgaand aan ondertekening heeft gelezen en begrepen. Daaruit valt op te maken dat hij zich bewust was van het risico, maar er welbewust voor heeft gekozen om tot aankoop over te gaan. In de conceptleveringsakte zijn de risico’s nog eens herhaald en deze bepalingen heeft [gedaagde] eveneens gelezen. [gedaagde] heeft desgevraagd verklaard dat hij wist van het speculatieve karakter en hij geen garantie had op een bestemmingsplanwijziging en waardestijging, maar dat hij vertrouwde op mededelingen over de telefoon zonder informatie bij derden in te winnen of zelfstandig onderzoek te doen naar de aan te kopen percelen. Dat laatste mocht wel van [gedaagde] worden verwacht, te meer nu deze onderzoeksplicht ook in de stukken tot uitdrukking komt. De verwachtingen die [gedaagde] blijkbaar had, moeten dan ook voor zijn rekening blijven.  
     
     
       5.12. 
       Bij het voorgaande betrekt de kantonrechter bovendien dat niet is onderbouwd dat de kans op waardevermeerdering in het geheel niet aanwezig zou zijn. Dat bij de huidige herziening van het bestemmingsplan de bestemming agrarisch blijft, heeft dat immers niet zonder meer tot gevolg. Soms gaat het om een langetermijninvestering en het voorlopig handhaven van de huidige bestemming zegt (nog) niets over toekomstplannen van de gemeente.  
     
     
       5.13. 
       
        [gedaagde] heeft met betrekking tot de aankoop van het tweede perceel nog aangevoerd dat hij zich onder druk gezet voelde, omdat hem werd voorgehouden dat de uitbreiding van zijn grond verplicht was. Hieraan wordt voorbij gegaan, gelet op de gemotiveerde betwisting door RDW en de verklaring van [gedaagde] ter zitting dat één en ander tijdens het gesprek met [naam] was gecorrigeerd. Hij ging vervolgens welbewust over tot aankoop van het tweede perceel. 
     
     
       5.14. 
       Van bedrog is onder voornoemde omstandigheden geen sprake.  Misbruik van omstandigheden 
     
     
       5.15. 
       Van misbruik van omstandigheden is evenmin sprake. Weliswaar heeft [gedaagde] een hoge leeftijd, maar niet is gebleken dat hij niet bij volle verstandelijke vermogens de koopovereenkomsten heeft gesloten. Ook is onvoldoende van de gestelde onervarenheid gebleken. [gedaagde] heeft juist bij RDW de indruk gewekt dat hij wist wat hij deed, hij had immers al meerdere percelen grond gekocht en in ieder geval één daarvan met een aanzienlijke winst verkocht. Drie andere percelen zullen op korte termijn ook met winst worden verkocht.  
     
     
       5.16. 
       
        [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat zijn financiële situatie dusdanig was dat RDW hem ervan moest weerhouden tot aankoop over te gaan, nog daargelaten dat van RDW niet behoeft te worden verwacht daar zelfstandig onderzoek naar te doen. RDW heeft daarover onweersproken gesteld dat in het gesprek dat [naam] met [gedaagde] heeft gevoerd hem is voorgehouden dat hij kan afzien van de aankoop, maar dat [gedaagde] zelf graag tot aankoop van het tweede perceel wilde overgaan en dat op zijn verzoek een uitgestelde betaling is overeengekomen, omdat hij wilde betalen met de opbrengst uit andere grond.  Conclusie 
     
     
       5.17. 
       De conclusie is dat het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de twee koopovereenkomsten niet slaagt. Ook de stelling van [gedaagde] dat de eerste koopovereenkomst niet rechtsgeldig door RDW is ondertekend, wat is betwist, wordt gepasseerd. Aan deze overeenkomst is uitvoering gegeven, de koopprijs is betaald en de grond is geleverd.  
     
     
       5.18. 
       De tegenvordering zal daarom worden afgewezen. 
     
     
       5.19. 
       
        [gedaagde] heeft niet betwist dat RDW bevoegd was de tweede koopovereenkomst te ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op hem rustende verplichting tot betaling van de koopprijs, zodat hij in beginsel de gevorderde contractuele boete is verschuldigd.   
     
     
       5.20. 
       
        [gedaagde] verzoekt de contractuele boete te matigen. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262 en HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207).  
     
     
       5.21. 
       Het is aan [gedaagde] concrete omstandigheden te stellen die maken dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dit heeft hij onvoldoende gedaan. Het verzoek tot matiging faalt alleen al daarom. De gevorderde boete van € 4.200,00 is dan ook toewijsbaar. 
     
     
       5.22. 
       Gelet op het verzuim en de gegeven betalingstermijn van 72 uur in de brief van 26 februari 2020 zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van 1 maart 2020.  
     
     
       5.23. 
       De proceskosten ten aanzien van de vordering en de tegenvordering komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang worden de proceskosten in de zaak van de tegenvordering op nihil begroot. De wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals gevorderd. 
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat RDW de koopovereenkomst die op 2 september 2019 tussen  partijen tot stand is gekomen en betrekking heeft op de koop en verkoop van een perceel  landbouwgrond plaatselijk bekend nabij de [adres] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens] gedeeltelijk groot ca 0,020 ha, oftewel 200 m², als weergegeven op de aangehechte kavelkaart, terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden op 26 februari 2020; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan RDW binnen acht dagen na betekening van het vonnis van € 4.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf  1 maart 2020 tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van RDW tot en met vandaag vaststelt op:   dagvaarding	€	85,09 griffierecht	€	499,00 salaris gemachtigde	€	480,00; 
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af; 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.7. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor RDW worden vastgesteld op nihil.   Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
         De griffier		De kantonrechter