ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0454

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0454 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-08-2008 / HD 103.004.627

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2008-08-26

Zaaknummer: HD 103.004.627

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0454

---

Ter beoordeling van het hof staat of (1) het gehuurde woonruimte betreft van het type bedoeld in artikel 8a Bhw en -daarvan uitgaande- (2) of, en hoe, het voor de toepassing van dit artikel geschreven monumentenbeleid van de huurcommissie gevolgd en toegepast kan worden.  
         Blijkens het in de procedure (CvR/CvA in conv./reconv.) overlegde kadastrale bericht (naar toestandsdatum 18 augustus 2006) staat het gehuurde sedert 10 mei 2002 in de (openbare) registers aangetekend als beschermd momument als bedoeld in de Monumentenwet 1988. Hiervan uitgaande neemt het hof aan dat het gehuurde moet worden aangemerkt  -overeenkomstig het bepaalde in artikel 8a Bhw- als woonruimte bestaande uit of deel uitmakende van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988 (Stb. 638). Dit artikel 8a Bhw schrijft voor dat het woningwaarderingsstelsel van artikel 5 Bhw toepassing mist en dat de redelijkheidstoets van de huurprijs plaatsvindt met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten.

typ. 
       zaaknr. HD 103.004.627/01 
     
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       sector civiel recht, 
       zevende kamer, van 26 augustus 2008, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       [APPELLANT] 
       wonende te [...],  
       appellant bij exploot van dagvaarding van 18 januari 2007, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       procureur: mr. L.E.J. Jonker, 
     
     
     tegen: 
     
     
       [GEÏNTIMEERDE], 
       wonende te [...], 
       geïntimeerde bij gemeld exploot, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde],	 
       procureur: mr. J.E. Benner, 
     
     
     op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg onder zaak-/rolnummer 404181 / CV 06-4500 gewezen vonnis van 22 november 2006 tussen [appellant] als eiser in conventie en verweerder in reconventie, en [geïntimeerde] als verweerder in conventie en eiseres in reconventie. 
     
     1. Het geding in eerste aanleg  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven, met productie, heeft [appellant] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof -uitvoerbaar bij voorraad- het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zal bepalen dat de maximaal redelijke huurprijs van de woning [...] te Tilburg wordt vastgesteld op een bedrag van € 299,00 per maand vanaf 1 december 2003 tot en met 30 juni 2004, op een bedrag van € 307,37 per maand vanaf 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005, en op een bedrag van € 317,21 per maand vanaf 1 juli 2005 tot en met 30 juni 2006, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     2.2. Bij memorie van antwoord, met productie, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en, kort gezegd, verzocht -voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad- [appellant] niet ontvankelijk te verklaren in het hoger beroep danwel dit af te wijzen, en het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties. 
       
     2.3. Partijen hebben daarna nog een akte respectievelijk antwoordakte genomen. Vervolgens hebben zij de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar voormelde memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
     
     
       4.1.1. Voormelde woning [...] (hierna: het gehuurde) is ingaande 1 december 2003 voor onbepaalde tijd verhuurd aan [geïntimeerde], met een aanvangshuurprijs van  
       € 300,33 per maand, te vermeerderen met een voorschot wegens bijkomende leveringen en diensten ad € 155,50 per maand. In het hoofd van de ter zake opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is "[appellant] Beleggingen" (Postbus [...] te [...]) vermeld als verhuurder.  
     
     
     4.1.2. In artikel 9 van de huurovereenkomst is bepaald dat, totdat verhuurder anders meedeelt, In Loco Beheer als beheerder optreedt, met hetzelfde postadres als voormeld.  
     
     
       4.1.3. De huurcommissie heeft met toepassing van het bepaalde in artikel 11 lid 1, tweede zin, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (herstel)uitspraak gedaan, op 15 februari 2006 (verzonden 28 april 2006), over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie achtte de aanvangshuurprijs per 1 december 2003 ad € 303,33 -kennelijk merken partijen in deze procedure dat bedrag (i.p.v. € 300,33) als aanvangshuurprijs aan- gelet op de puntentelling niet redelijk en zij heeft de (maximale) huurprijs vastgesteld op € 205,79 per maand ingaande 1 december 2003, en -na verhoging met maximaal 3%- op  
       € 211,96 per maand met ingang van 1 juli 2004.  
     
     
     4.1.4. [appellant] kon zich met de uitspraak van de huurcommissie niet verenigen en heeft bij inleidende dagvaarding d.d. 21 juni 2006 op basis van artikel 7:262 BW de kantonrechter verzocht om -kort gezegd- deze uitspraak te vernietigen en de huurprijs te bepalen als hierboven sub 2.1 weergegeven. 
     
     
       4.1.5. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en zich daarbij primair op het standpunt gesteld dat niet [appellant] maar [de medebestuurder] verhuurder is, zodat [appellant] wegens gebrek aan belang niet ontvankelijk verklaard behoort te worden in zijn vordering. Subsidiair heeft [geïntimeerde] de vordering van [appellant] ook op inhoudelijke gronden betwist. 
       Tevens heeft [geïntimeerde] een vordering in voorwaardelijke reconventie ingesteld, voor het geval in conventie wordt vastgesteld dat [appellant] partij is bij de huurovereenkomst en dat (1) de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs ongewijzigd moet worden bevestigd c.q. (2) de huurprijs van het gehuurde wordt verlaagd tot een lager bedrag dan de door [geïntimeerde] betaalde huurprijs gedurende de periode 1 december 2003 tot en met 30 maart 2006.  
     
     
     
       4.1.6. Nadat [appellant] het primaire standpunt van [geïntimeerde] heeft bestreden en verweer heeft gevoerd tegen haar vordering in voorwaardelijke reconventie, heeft de kantonrechter bij vonnis waarvan beroep de vordering van [appellant] in conventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, en bepaald dat op de vordering in voorwaardelijke reconventie niet behoeft te worden beslist.  
       De kantonrechter overwoog daarbij -samengevat en zakelijk weergegeven- dat onvoldoende aannemelijk is dat [appellant] contractspartij is bij de huurovereenkomst, en dat de vordering deswege moet worden afgewezen. 
     
     
     4.1.7. [appellant] kan zich niet met het oordeel van de kantonrechter verenigen en komt daarvan in hoger beroep, met vier grieven die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.  
     
     4.2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep. 
     
     4.2.1. Met deze grieven, in onderling verband beschouwd, brengt [appellant] -zakelijk weergegeven en samengevat- naar voren dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] niet als belanghebbend verhuurder kan worden aangemerkt en, daarvan uitgaande, ten onrechte is gekomen tot een afwijzing van de door [appellant] ingestelde vordering, in plaats van tot een niet ontvankelijk verklaring van [appellant] in die vordering, zonder enige inhoudelijke beoordeling van de door [appellant] gevraagde huurprijsvaststelling (ex artikel 7:262 lid 1 BW). Volgens [appellant] is het appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 BW niet geschreven voor een dergelijke beslissing, althans zijn er gronden voor doorbreking van dit appèlverbod.  
     
     4.2.2. Het hof stelt voorop dat het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW blijkens dat lid van toepassing is op en zich beperkt tot een beslissing als bedoeld in lid 1, te weten een beslissing van de rechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (in casu: vaststelling van de huurprijs van het gehuurde). 
     
     4.2.3. Over dit punt is in het vonnis waarvan beroep naar het oordeel van het hof evenwel geen althans geen deugdelijke en gemotiveerde beslissing genomen. De overwegingen van de kantonrechter beperken zich strikt tot de (ontvankelijkheids)vraag of [appellant] heeft te gelden als wederpartij van [geïntimeerde] bij de huurovereenkomst en derhalve als belanghebbende partij kan worden aangemerkt. Na ontkennende beantwoording van deze vraag is de kantonrechter vervolgens, op die enkele grondslag, in het dictum van zijn beslissing overgegaan tot afwijzing van de vordering van [appellant], zonder deze vordering (tot vaststelling van de huurprijs) ten gronde te hebben onderzocht.  
     
     
       4.2.4. Naar het oordeel van het hof valt deze beslissing  
       - kort gezegd louter een beslissing omtrent de hoedanigheid van [appellant] als contractspartij- buiten het raam van artikel 7:262 BW. Nu het vonnis waarvan beroep geen enkele rechterlijke beoordeling inhoudt van de huurprijs van het gehuurde, kan het niet worden aangemerkt als te zijn uitgezonderd van hoger beroep ex artikel 7:262 lid 2 BW. 
     
     
     4.3. Wie is verhuurder? 
     
     
       4.3.1. Vervolgens ligt ter beantwoording de vraag voor of de kantonrechter terecht tot de bevinding is gekomen dat niet [appellant] maar [de medebestuurder] als contractspartij kan worden beschouwd, en om die reden de door [appellant] gevraagde huurprijsvaststelling moet worden afgewezen. 
       Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking. 
     
     
     4.3.2. In de huurovereenkomst is "[appellant] Beleggingen" aangeduid als verhuurder, zonder enige nadere omschrijving of toevoeging. Naar onbetwist is gesteld is hier geen sprake van een handelsnaam van een in het handelsregister ingeschreven ondernemer of onderneming. Uit de huurovereenkomst zelf valt evenmin af te leiden welke (rechts)persoon of vennootschap achter die aanduiding schuil gaat. Ook op de handtekeningenpagina van de huurovereenkomst is vermelding van de naam van verhuurder achterwege gebleven. De onder "verhuurder" geplaatste handtekening is, naar [geïntimeerde] onbestreden heeft gesteld, die van [de medebestuurder]. Volgens [geïntimeerde] is het ook telkens [de medebestuurder] geweest, op briefpapier van In Loco Beheer, met wie zij heeft gecorrespondeerd, en met wie de contacten plaatsvonden. [appellant] Beleggingen en In Loco Beheer hebben ook hetzelfde post(bus)adres. Zij weet niet beter dan dat [de medebestuurder] verhuurder is, aldus [geïntimeerde].  
     
     
       4.3.3. Daartegenover voert [appellant] het volgende aan. Bij zijn vastgoedbeleggingsactiviteiten bedient hij zich van de naam '[appellant] Beleggingen'. Hij is eigenaar  van het gehuurde en heeft dus als verhuurder daarvan te gelden. [medebestuurder], handelend onder de naam In Loco Beheer, is -zo blijkt ook uit het handelsregister-  
       vastgoedbeheerder, die in opdracht van [appellant] het beheer over -onder andere- het gehuurde voert. In Loco Beheer is in artikel 9 van de huurovereenkomst expliciet aangewezen als beheerder. Tussen [appellant] en [de medebestuurder] is een schriftelijke beheerovereenkomst gesloten, betreffende -onder meer- het gehuurde. [geïntimeerde] heeft, aldus [appellant], niet gesteld dat [de medebestuurder] zich jegens haar als verhuurder in plaats van als beheerder heeft gepresenteerd. Naar [appellant] stelt (en [geïntimeerde] betwist) handelt [de medebestuurder] niet onder de naam In Loco, maar onder de naam [appellant] Beleggingen. [appellant] geeft voorts te kennen dat hij een box 3 belegger is die geen beheerdaden kan verrichten en voor wie inschrijving in het handelsregister geen vereiste is. Bovendien wordt de verschuldigde huur steeds voldaan aan [appellant], via overboeking op een bankrekening te zijnen name. Uit niets blijkt dat een ander dan [appellant] belang heeft bij de huurprijsvaststelling, aldus [appellant]. 
     
     
     
       4.3.4. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. 
       Hetgeen door [geïntimeerde] wordt aangevoerd biedt onvoldoende aanwijzing dat niet [appellant] maar (uitsluitend) [de medebestuurder] als verhuurder kan en mag worden beschouwd. Vast staat dat [appellant] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst eigenaar was, en nog steeds is, van meerdere aan de [...] te [...] gelegen woonappartementen, waaronder het gehuurde. Weliswaar heeft [de medebestuurder] de huurovereenkomst ondertekend, maar gelet op de partijaanduiding in het hoofd van de huurovereenkomst heeft hij dat niet in zijn eigen naam en voor zichzelf gedaan, maar ten name van "[appellant] Beleggingen". [geïntimeerde] was hiermee dan ook bekend. Uit de enkele plaatsing van deze handtekening kan en mag derhalve niet worden afgeleid dat [de medebestuurder] daardoor de contractuele positie van verhuurder verkreeg. Blijkens de in de procedure overgelegde beheerovereenkomst heeft [appellant] ingaande 1 april 2000 aan [de medebestuurder], h.o.d.n. In Loco Beheer, het beheer opgedragen van zijn aan de [...] te [...] gelegen woningen, waaronder het gehuurde, inclusief "(...) het verzorgen van de schriftelijke vastlegging van huurovereenkomsten (...) en het namens opdrachtgever aangaan en ondertekenen hiervan. (...)" (zie beheerovereenkomst, artikel 2 lid 1 sub B 6e streepje). Aangenomen kan derhalve worden dat [de medebestuurder] bij de vastlegging en ondertekening van de huurovereenkomst (alsmede bij de verdere uitvoering daarvan) niet voor zichzelf maar in hoedanigheid van gevolmachtigd beheerder handelde, en dat dit handelen rechtens geldt als handelen van zijn opdrachtgever [appellant].  
     
     
     4.3.5. Gelet op het vorenstaande komt het hof tot de slotsom dat [appellant] verhuurder is en wederpartij bij de huurovereenkomst. Door anders te oordelen heeft de kantonrechter ten onrechte geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [appellant] (in wezen: niet ontvankelijk verklaring van [appellant]), zonder in te gaan op de huurprijsvaststelling zelf. 
     
     4.4. De huurprijs; de vordering in conventie. 
     
     4.4.1. Het hof zal nu overgaan tot de inhoudelijke behandeling van het geschil omtrent de hoogte van de huurprijs. 
     
     4.4.2. De huurcommissie heeft in haar sub 4.1.3 genoemde uitspraak het gehuurde gewaardeerd op een totaal van (afgerond) 51 punten per 1 december 2003, rekening houdend met een verouderingsaftrek van 10 punten, en op een totaal van (afgerond) 61 punten per 1 juli 2004, wegens het vervallen van de verouderingsaftrek per die datum. Dit correspondeert volgens de huurcommissie met een maximale huurprijs(grens) van € 205,79 respectievelijk € 246,14 per maand.  
     
     
       4.4.3. [appellant] stelt dat de huurcommissie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat het appartementengebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt een  monument is en ten onrechte niet het door het (toenmalige) Overleg Voorzitters Huurcommissies d.d. 5 juni 2002 vastgestelde monumentenbeleid heeft toegepast. Doet men dit wel, dan zou volgens [appellant] de verouderingsaftrek voor het gehuurde maximaal 5 punten bedragen en zou, tevens rekening houdend met de aanwezigheid van een gemeenschappelijke tuin (+ 2 punten), de totale puntenwaarde van het gehuurde per 1 december 2003 uitkomen op 57,25. Dit zou  volgens [appellant] corresponderen met een maximale huurprijs per die datum van € 230,-- per maand. Deze huurprijs kan volgens [appellant], vanwege de monumentenstatus, ingevolge het voormelde monumentenbeleid worden verhoogd met een toeslag van 30%, derhalve tot een maandhuurprijs van € 299,-- per 1 december 2003, welke huurprijs na indexering met 3% vervolgens per 1 juli 2004 € 307,97 bedraagt, en per 1 juli 2005 € 317,21. 
       [appellant] verwijst naar een uitspraak van de huurcommissie inzake de in hetzelfde appartementengebouw gelegen woning [adres], waarin de huurcommissie (1) wél, conform het voormelde monumentenbeleid, de vaste toeslag van 30% heeft toegepast, (2) waarin de verouderingsaftrek van 10 punten wél werd gehalveerd tot 5 punten, en (3) waarin de aftrek wegens het ontbreken van privé-buitenruimte werd gecorrigeerd met 2 punten in verband met aanwezigheid van een gemeenschappelijke achtertuin. 
     
     
     4.4.4. [geïntimeerde] stelt daartegenover dat het gehuurde, conform het rapport van voorbereidend onderzoek door de rapporteur van de huurcommissie, gewaardeerd kan worden op 47,25 (afgerond 47) punten per 1 december 2003, respectievelijk 57 punten per 1 juli 2004 (in verband met het vervallen per die datum van de aftrek (van 10 punten) wegens veroudering). Zij erkent dat het gehuurde een rijksmonument is, overigens zonder te erkennen dat het gebouw aan de daarvoor relevante regelgeving voldoet, echter zij betwist dat dit automatisch en dwingend leidt tot voornoemde toeslag van 30% op de huurprijs, nu de in artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) bedoelde kosten ter instandhouding van de monumentale waarde volgens [geïntimeerde] niet aan het onderhavige appartementengebouw zijn besteed en het voormelde monumentenbeleid niet imperatief maar facultatief is. [geïntimeerde] voert verder aan dat, anders dan [appellant] betoogt, in casu geen halvering van de verouderingsaftrek (van 10 punten) kan worden toegepast, nu niet is gebleken dat de daarvoor ingevolge voormeld monumentenbeleid vereiste verbeteringen of groot onderhoud hebben plaatsgevonden aan het pand. Evenmin is er volgens [geïntimeerde] sprake van een gemeenschappelijke achtertuin, zodat daarvoor geen correctie met 2 punten kunnen worden toegekend. Voorts is [geïntimeerde], met voormelde rapporteur, van mening dat in verband met de grootte van het gehuurde (32 m2, kleine woning, niet geschikt voor meer dan één persoon) aftopping van de voor 'woonomgeving' geldende puntenwaarde (van 13) tot 9,75 punten is geïndiceerd. De huurcommissie heeft deze aftopping ten onrechte niet overgenomen, aldus [geïntimeerde]. 
     
     4.4.5. Omtrent het over en weer gestelde met betrekking tot de puntenwaardering overweegt het hof als volgt. 
     
     4.4.6. In zijn voorbereidend onderzoek is voormelde rapporteur tot een puntenwaardering (per 1 december 2003) van in totaal 47,25 punten gekomen, rekening houdend met (a) een aftrek van 10 punten wegens veroudering, en van 5 punten wegens het ontbreken van privé-buitenruimte, alsmede (b) met een correctie (aftopping) van 3,25 punten ten opzichte van de waardering die de woonomgeving ingevolge het puntenboek heeft (13 punten). Uit de rapportage van de rapporteur blijkt niet dat bij de puntenwaardering en de huurprijsbepaling rekening is gehouden met de omstandigheid dat onderhavig appartementengebouw een monument is. 
     
     4.4.7. De huurcommissie zag blijkens haar sub 4.1.3 vermelde uitspraak geen reden voor toepassing van voormelde aftopping en waardeerde het gehuurde per 1 december 2003 op 50,50 punten (47,25 + 3,25), afgerond 51 punten. De huurcommissie hield evenmin rekening met de monumentenstatus van het gehuurde. 
     
     
       4.4.8. Ter beoordeling van het hof staat of (1) het gehuurde woonruimte betreft van het type bedoeld in artikel 8a Bhw en -daarvan uitgaande- (2) of, en hoe, het voor de toepassing van dit artikel geschreven monumentenbeleid van de huurcommissie gevolgd en toegepast kan worden.  
       Blijkens het in de procedure (CvR/CvA in conv./reconv.) overlegde kadastrale bericht (naar toestandsdatum 18 augustus 2006) staat het gehuurde sedert 10 mei 2002 in de (openbare) registers aangetekend als beschermd momument als bedoeld in de Monumentenwet 1988. Hiervan uitgaande neemt het hof aan dat het gehuurde moet worden aangemerkt  -overeenkomstig het bepaalde in artikel 8a Bhw- als woonruimte bestaande uit of deel uitmakende van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988 (Stb. 638). Dit artikel 8a Bhw schrijft voor dat het woningwaarderingsstelsel van artikel 5 Bhw toepassing mist en dat de redelijkheidstoets van de huurprijs plaatsvindt met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. 
     
       
     
       4.4.9. Voor de toepassing van deze maatstaf heeft de huurcommissie landelijk beleid ontwikkeld, neergelegd in de per 1-1-2003 geldende beleidsnotitie "Monumentenbeleid Huurcommissies". Het hof sluit zich aan bij dit beleid. Naar de situatie per 1 december 2003 betekent dit dat, nu het gehuurde een beschermd monument is en zelfstandige woonruimte betreft, de maximale huurprijs(grens) wordt bepaald door het daarvoor geldende woningwaarderingsstelsel (Bhw, bijlage 1A, en de bijbehorende toelichting), zij het met inachtneming van de navolgende bijzonderheden: 
       - de (tot 1 juli 2004 nog toepasselijke) verouderingsaftrek van maximaal 10 punten wordt gehalveerd tot (maximaal) 5 punten, indien er aan het monument groot onderhoud of verbeteringen hebben plaatsgevonden; 
       - de wettelijke bevoegdheid tot aftopping van de waardering woonomgeving wordt in beginsel toegepast bij een woning met een totaal oppervlak van de vertrekken en overige ruimten van minder dan 35 m2; 
       - voor het bepalen van de uiteindelijke maximale huurprijsgrens wordt de bij het puntenaantal behorende huurprijs verhoogd met een vaste toeslag van 30%. 
     
     
     
       4.4.10. Uitgaande van de woningwaardering door de huurcommissie op 50,50 punten, leidt toepassing van voormeld monumentenbeleid in casu tot de volgende correcties op die woningwaardering: 
       1. wel aftopping van de omgevingswaardering met 3,25 punten (=25% van 13 punten), nu de totale vloeroppervlakte van het gehuurde door de rapporteur is gemeten op 32 m2; 
       2. verouderingsaftrek van 5 (in plaats van 10) punten, nu het hof ervan uitgaat dat, zoals ook in voormeld rapport van voorbereidend onderzoek wordt opgemerkt, het monument waarvan het gehuurde deel uitmaakt (in 1970) is gerenoveerd. 
       Het hof ziet geen aanleiding voor een ander oordeel ten aanzien van de gemeenschappelijke tuin, nu [appellant] zijn visie (verhoging met 2 punten) onvoldoende heeft onderbouwd. 
       Een en ander betekent dat het gehuurde per 1 december 2003 gewaardeerd moet worden op 50,50 - 3,25 + 5 = 52,25 punten (afgerond 52 punten), en per 1 juli 2004 (wegens het vervallen van de verouderingsaftrek) op 52 + 5 = 57 punten. 
       De bij een woningwaardering van 52 punten behorende (maximale) aanvangshuurprijs per 1 december 2003  
       (€ 209,83 per maand) wordt verhoogd met een toeslag van 30%. 
     
     
     4.4.11. De per 1 december 2003 geldende huurprijs van het gehuurde bedraagt derhalve € 209,83 + 30% = € 272,78 per maand. 
     
     
       4.4.12. Na toepassing van de maximaal toegestane huurverhoging van 3% per 1 juli 2004 bedraagt de huurprijs vanaf die datum vervolgens € 280,96 per maand. 
       Per 1 juli 2005 bedraagt de huurprijs, na verhoging per die datum met de maximaal toegestane 2,7%, € 288,55 per maand. 
     
     
     4.5. De vordering in reconventie. 
     
     
       4.5.1. Nu de (subsidiaire) vordering van [geïntimeerde] in (voorwaardelijke) reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de huurprijs in rechte wordt vastgesteld op een (hoger dan door de huurcommissie vastgesteld bedrag maar op een) lager bedrag dan door [geïntimeerde] gedurende de periode 1 december 2003 t/m 30 maart 2006 aan verhuurder heeft voldaan, komt het hof thans toe aan deze subsidiaire vordering. 
       [geïntimeerde] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van, kort gezegd, het verschil tussen de door [geïntimeerde] gedurende de periode 1 december 2003 tot 1 april 2006 betaalde huurprijs en de sub 4.4.11 en 4.4.12 genoemde huurprijzen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 27 juni 2006, alsmede buitengerechtelijke kosten ad € 535,40. 
     
     
     
       4.5.2. Gedurende de periode 1-12-2003 t/m 30-6-2004 was [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigd in totaal € 1.909,46, terwijl zij naar onbetwist vaststaat heeft voldaan  
       € 2.123,31; het verschil ad € 213,85 moet aan haar worden terugbetaald. 
       Gedurende de periode 1-7-2004 t/m 30-6-2005 was [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigd in totaal € 3.371,52, terwijl zij naar onbestreden vaststaat heeft voldaan € 3.712,08; het verschil ad € 340,56 moet aan haar worden terugbetaald. 
       Gedurende de periode 1-7-2005 t/m 30-3-2006 was [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigd in totaal € 2.596,95, terwijl zij naar onbetwist vaststaat heeft voldaan € 2.859,21; het verschil ad € 262,26 moet aan haar worden terugbetaald. 
       [geïntimeerde] heeft recht op terugbetaling van een totaalbedrag van € 816,67, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 27 juni 2006 tot aan de dag van betaling. 
     
     
     4.6. Op grond van het hiervoor overwogene zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen en opnieuw recht doen als hierna omschreven. [geïntimeerde] behoort als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de kosten van de beide instanties te dragen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. 
        
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     
       I. 
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, 
     
     
     en, opnieuw rechtdoende: 
     
     bepaalt dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde met ingang van 1 december 2003 een bedrag van € 272,78 per maand bedraagt; 
     
     
       bepaalt dat de per 1 juli 2004 en 1 juli 2005 geldende huurprijs van het gehuurde € 280,96 respectievelijk  
       € 288,55 per maand bedraagt; 
     
     
     veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg gevallen aan de zijde van [appellant] en begroot op € 106,-- aan griffierecht en € 768,-- aan salaris gemachtigde; 
     
     
       II. 
       veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 816,67, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 27 juni 2006 tot de dag van betaling; 
     
     
     
       III. 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van dit hoger beroep gevallen aan de zijde van [appellant], tot op heden begroot op € 251,-- aan griffierecht en € 948,-- aan salaris procureur; 
     
     
     
       IV. 
       verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 26 augustus 2008.