ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1222

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1222 Gerechtshof Den Haag , 27-06-2023 / 200.310.999

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-06-27

Zaaknummer: 200.310.999

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1222

---

koop appartement; niet tijdig geklaagd (artikel 7:23 BW) waardoor niet alleen beroep op non-conforniteit, maar op op dwaling faalt

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.310.999/01 
       Zaaknummer rechtbank	: C/09/608284 / HA ZA 21-220 
     
     
     
     
       
         Arrest van 27 juni 2023 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonend in [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. F.R. Duijn, kantoorhoudend in Zaandam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerster] , 
       
       wonend in [woonplaats 1], 
       verweerster, 
       advocaat: mr. A.H.M. de Jonge, kantoorhoudend in Leusden. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna [appellant] en [verweerster] noemen.  
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] heeft een appartement gekocht van [verweerster] . [appellant] stelt dat het appartement bij de koop al een gebrek had in de vorm van problemen met de schoorstenen, waardoor lekkages en vochtproblemen zijn opgetreden. Hij wil dat [verweerster] de schade die hij hierdoor heeft geleden vergoedt.  
     
     
       1.2 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het hof komt tot dezelfde uitkomst. [appellant] heeft namelijk niet tijdig geklaagd over het gebrek, waardoor niet alleen het beroep op wanprestatie maar ook het beroep op dwaling faalt.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van [appellant] van 19 mei 2022, waarmee hij in hoger beroep is gekomen van de (mondelinge) uitspraak van de rechtbank Den Haag van 23 februari 2022, zoals opgenomen in het proces-verbaal van 2 maart 2022; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord van [verweerster] ; 
         
         
           de producties 19, 20 en 21 van [appellant] .  
         
       
       
     
     
       2.2 
       Op 7 juni 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [verweerster] heeft in 2013 het appartement [adres] (hierna: het appartement) gekocht. In 2014 is een lekkage opgetreden bij het plafond van de woonkamer en slaapkamer. Om het probleem te verhelpen is de schoorsteen gecoat. In januari 2015 heeft [verweerster] opnieuw last gekregen van vochtplekken op het plafond van de woonkamer en slaapkamer. Ook dat had te maken met de schoorstenen. [verweerster] heeft in maart 2015 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. 
     
     
       3.2 
       In februari 2017 heeft [verweerster] het appartement verkocht aan [appellant] voor een koopprijs van € 252.000. Het appartement is op 3 april 2017 aan [appellant] geleverd. 
     
     
       3.3 
       Bij de verkoop heeft [verweerster] een vragenlijst ingevuld en aan [appellant] gegeven. Vraag 61 luidt  “Heeft u last van daklekkages (gehad)?” , vraag 80  “Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op de vloeren en/of wanden?”  en vraag 82  “Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?” . [verweerster] heeft al deze vragen met “nee” beantwoord. 
     
     
       3.4 
       In december 2017 heeft [appellant] vochtdoorslag/schimmelvorming ontdekt aan het plafond en de muur waar de oude schoorsteenkanalen hadden gezeten. Later ontstond ook vochtdoorslag/schimmelvorming in de slaapkamer ter hoogte van de schoorsteen aan de achterzijde.  
     
     
       3.5 
       De gang van zaken met betrekking tot deze problemen is daarna als volgt geweest: 
       
         
           Medio januari 2018 heeft een loodgieter aan [appellant] verteld dat de plekken niet het gevolg waren van lekkages, maar van roetdoorslag van de verwijderde schoorsteenkanalen. 
         
         
           Eind januari 2018 wees de aannemer die een dakterras zou aanleggen erop dat de plekken wel werden veroorzaakt door lekkage.  
         
         
           In maart 2018 zijn herstelwerkzaamheden aan de schoorstenen uitgevoerd.  
         
         
           Omdat bij vochtmetingen bleek dat de plafonds en muren te vochtig bleven, heeft Lekkage Partners op 18 april 2019 een lekdetectie gedaan. Daaruit bleek dat de vochtschade werd veroorzaakt door vochtdoorslag ter plaatse van de schoorstenen. 
         
         
           In juli 2019 heeft een voegbedrijf de schoorstenen gestukt. Later bleek dat daarbij slechts de helft van de schoorstenen was behandeld, en niet de helft van de buren. 
         
         
           Bij vochtmetingen bleek dat de plafonds en muren nog steeds te vochtig waren. 
         
         
           In maart 2020 is de oorzaak van de lekkage/vochtigheid uiteindelijk verholpen.  
         
       
     
     
       3.6 
       Medio maart 2020 heeft [appellant] van een lid van de VvE e-mails uit 2015 ontvangen waaruit bleek dat [verweerster] in 2014 en 2015 last heeft gehad van lekkages die te maken hadden met de schoorsteen. 
     
     
       3.7 
       Per e-mail van 31 maart 2020 heeft [appellant] bij [verweerster] informatie opgevraagd over de eerdere lekkages die in 2014 en 2015 in het appartement hadden plaatsgevonden.  
     
     
       3.8 
       Op 7 april 2020 heeft [appellant] aan [verweerster] geschreven dat [verweerster] heeft nagelaten om [appellant] voorafgaand aan de koop te informeren over de eerdere lekkages en het toen uitgevoerde herstelwerk, en dat [verweerster] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de later bij [appellant] opgetreden lekkages omdat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. 
     
     
       3.9 
       
        [verweerster] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft [verweerster] gedagvaard en gevorderd, samengevat: 
       
       
         
           primair: 
         
       
       
         
           verklaring voor recht dat het appartement niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat [verweerster] jegens [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis; 
         
         
           veroordeling van [verweerster] tot vergoeding van de schade van € 50.393,45, met rente; 
         
       
       
       
         
           subsidiair:	 
         
       
       
         
           verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling; 
         
         
           wijziging van de koopovereenkomst, zodat de koopsom wordt gesteld op € 201.507,55, en veroordeling van [verweerster] tot terugbetaling van € 50.393,45 uit hoofde van onverschuldigde betaling, met rente, althans ( meer subsidiair ) gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst, en veroordeling van [verweerster] tot terugbetaling van € 50.393,45 uit hoofde van onverschuldigde betaling, met rente. 
         
       
     
     
       4.2 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De primaire vordering moet worden afgewezen omdat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd. [appellant] heeft de lekkage in december 2017 ontdekt en wist in ieder geval op 18 april 2019 dat de lekkage werd veroorzaakt door vochtdoorslag bij de schoorsteen. Toch heeft hij pas op 7 april 2020 bij [verweerster] over de lekkage geklaagd en dat is te laat. De op dwaling gebaseerde vorderingen heeft de rechtbank afgewezen omdat [appellant] onvoldoende heeft toegelicht waarom hij de koopovereenkomst niet of op andere voorwaarden zou hebben gesloten als [verweerster] in 2017 had verteld dat er in 2014 en 2015 lekkages waren geweest. [appellant] had ook nog aangevoerd dat sprake is van bedrog omdat [verweerster] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan, maar ook dat heeft de rechtbank verworpen. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat [verweerster] heeft toegelicht dat zij ervan uitging dat de lekkages uit 2014 en 2015 in 2017 niet meer relevant waren omdat deze in 2015 deugdelijk waren hersteld en zij sindsdien geen last meer heeft gehad van lekkages. 
     
   
   
     
       5 Beoordeling in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de beslissing van de rechtbank. Ook het hof komt tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen en licht dat als volgt toe.  
     
     
       5.2 
       Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt over de klachtplicht van de koper het volgende. Een koper kan er geen beroep meer op doen dat het geleverde niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis heeft gegeven. Als aan de zaak een eigenschap ontbreekt die deze volgens de verkoper bezat of als de afwijking betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen maar die hij niet heeft meegedeeld, moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. 
     
     
       5.3 
       Vast staat dat [appellant] in december 2017 heeft ontdekt dat er vochtplekken op de plafonds en muren zaten en dat hij in ieder geval uiterlijk in april 2019 zeker wist (door het rapport van Lekkage Partner) dat de vochtproblemen werden veroorzaakt door gebreken aan de schoorstenen. Ook als april 2019 wordt aangehouden als het moment waarop [appellant] het gebrek heeft ontdekt, geldt dat hij nog een jaar heeft gewacht totdat hij bij [verweerster] heeft geklaagd. Dat is, gelet op de omstandigheden van het geval en de belangen van partijen, te lang. Het hof weegt daarbij zwaar mee dat [verweerster] door het late klagen is geschaad in haar belangen. [appellant] heeft namelijk in juli 2019 werkzaamheden aan de schoorstenen laten uitvoeren en heeft in maart 2020, net voordat hij bij [verweerster] heeft geklaagd, weer werkzaamheden aan de schoorstenen laten verrichten waardoor het probleem definitief was verholpen. Hierdoor is [verweerster] geschaad in haar bewijspositie omdat het hierdoor moeilijk - zo niet onmogelijk - is geworden om haar verweer dat het gestelde gebrek op het moment van verkoop niet aanwezig was te kunnen onderbouwen. 
     
     
       5.4 
       
        [appellant] heeft ook in hoger beroep aangevoerd dat hij niet eerder hoefde te klagen dan hij heeft gedaan, omdat hij er pas medio maart 2020 achter kwam dat [verweerster] in 2014 en 2015 lekkages heeft gehad die verband hielden met de schoorstenen. Hij kwam er toen ook achter dat [verweerster] in 2015 opdracht heeft gegeven tot het uitvoeren van beperkte herstelwerkzaamheden, waarmee zij is afgeweken van zowel een deskundig advies als van een eerdere aanschrijving van de gemeente. Zij heeft dit alles niet gemeld. [appellant] realiseerde zich dus medio maart 2020 pas dat het probleem al aanwezig moest zijn geweest op het moment van verkoop, en dat hij door [verweerster] op het verkeerde been was gezet. Daarom heeft hij in alle redelijkheid tijdig geklaagd, aldus nog steeds [appellant] .  
     
     
       5.5 
       Dat argument faalt. Uit artikel 7:23 lid 1 BW volgt immers dat zelfs als de klacht betrekking zou hebben op feiten die [verweerster] als verkoper kende of behoorde te kennen en niet heeft meegedeeld, de klachttermijn ook dan begint te lopen op het moment dat [appellant] het gebrek (lekkage als gevolg van schoorsteenproblemen) heeft ontdekt. Dat [appellant] eerst heeft gedacht dat de problemen “nieuw” waren en dat hij pas in maart 2020 heeft bedacht dat hij [verweerster] daarvoor mogelijk zou kunnen aanspreken, komt voor zijn rekening en risico: ook dan blijft overeind dat hij juridisch gezien eerder had moeten klagen. Overigens gaat het betoog dat [verweerster] is afgeweken van een deskundig advies niet op. [verweerster] heeft drie bedrijven om een offerte gevraagd. Onvoldoende gesteld en gebleken is dat het bedrijf waar [appellant] op doelt meer deskundigheid bezat dan het bedrijf dat [verweerster] heeft gekozen. Evenmin gaat op het argument dat [verweerster] de reparaties niet in overeenstemming met de aanschrijving heeft laten uitvoeren. De werkzaamheden naar aanleiding van de aanschrijving waren namelijk al uitgevoerd voordat [verweerster] het appartement kocht en [verweerster] beschikte over een vrijwaring van de gemeente.  
     
     
       5.6 
       Voor zover [appellant] aanvoert dat hij tijdig heeft geklaagd omdat hij zijn klachten direct aan de VvE heeft gemeld, miskent hij dat hij het appartement niet van de VvE heeft gekocht.  
     
     
       5.7 
       Omdat [appellant] te laat heeft geklaagd, kan hij er geen beroep meer op doen dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordde. Al om deze reden moet de primaire vordering van [appellant] worden afgewezen. 
     
     
       5.8 
       Het te late klagen van [appellant] betekent dat ook de vorderingen die zijn gegrond op dwaling moeten worden afgewezen. Het onbenut laten verstrijken van de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde klachttermijn staat immers ook in de weg aan een vordering op grond van dwaling die is gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden rechtvaardigen dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (Hoge Raad 29 juni 2007 ECLI:NL:HR:2007:AZ7617). Daarvan is hier sprake. 
     
     
       5.9 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof de uitspraak van de rechtbank bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.  
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 23 februari 2022, zoals opgenomen in het proces-verbaal van 2 maart 2022; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot nu toe begroot op € 783 aan griffierecht en € 6.471 aan kosten voor de advocaat, en in de nakosten, begroot op € 173 aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 90 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;  
       
       
         verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, A.M. Voorwinden en A.J. Swelheim en is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023 in aanwezigheid van de griffier.