ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2021:4259

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2021:4259 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 12-08-2021 / 20_6593, 20_6595, 20_6596, 20_6597, 20_6598, 20_6599

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2021-08-12

Zaaknummer: 20_6593, 20_6595, 20_6596, 20_6597, 20_6598, 20_6599

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2021:4259

---

Voor deze uitspraak is geen samenvatting gemaakt.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Belastingrecht 
     
     
       Zaaknummers: BRE 20/6593, 20/6595, 20/6596, 20/6597, 20/6598 en 20/6599 
     
     
     
       
         Uitspraak van 12 augustus 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen 
         
       
       
         
          [belanghebbende] ,  wonende te [woonplaats] , belanghebbende, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg , verweerder. 
     
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop 
     
     
       1.1 
       
         De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de hierna vermelde onroerende zaken in [plaats] voor het  kalenderjaar 2020  vastgesteld op de hierna vermelde bedragen (vorderingsnummer [vorderingsnummer] ).  
         
          [onroerende zaak 1]			€ 85.000,- 		 
         
          [onroerende zaak 2]	€ 135.000,- 
         
          [onroerende zaak 3]		€ 61.000,-   
         
          [onroerende zaak 4]		€ 95.000,- 
         
          [onroerende zaak 5] 		€ 145.000,- 
         
          [onroerende zaak 6] 			€ 123.000,-   
         In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook (onder meer) de aanslagen onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.  
       
       
     
     
       1.2 
       Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In een uitspraak op bezwaar van 12 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van voormelde objecten en de aanslagen onroerende zaakbelasting 2020 gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3 
       Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.  
       
       
         
          [onroerende zaak 1]			BRE 20/6593  
         
          [onroerende zaak 2]		BRE 20/6595  
         
          [onroerende zaak 3]		BRE 20/6596  
         
          [onroerende zaak 4]		BRE 20/6597  
         
          [onroerende zaak 5]		BRE 20/6598   
         
          [onroerende zaak 6]			BRE 20/6599 
       
       
     
     
       1.4 
       De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5 
       De zaken zijn behandeld op de zitting van 20 mei 2021. Hierbij zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). 
       
       
         Ter zitting zijn de zaken met zaaknummers BRE 20/6594, 20/6600 en 20/6601, betreffende de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1] (2020) en [adres 2] (2019 en 2020), naar mediation verwezen.  
       
       
     
     
       1.6 
       De uitspraaktermijn is met zes weken verlengd. 
       
     
   
   
     
       2 Overwegingen 
     
     
       2.1 
       Belanghebbende is eigenaar van voormelde onroerende zaken. Het betreffen woningen. 
       
     
     
       2.2 
       Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van voormelde woningen in 2020. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende stelt – samengevat – dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat de woningen gerenoveerd moeten worden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
     
     
       2.3 
       De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. 
       
     
     
       2.4 
       De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. 
       
     
     
       2.5 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       2.6 
       De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 1]
           
         
       
       
     
     
       2.7 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 1] in [plaats] (bouwjaar 1919). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 95 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over 2 dakkapellen, een overkapping van 15 m² en is gelegen op een perceel van 149 m². 
       
     
     
       2.8 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot € 70.000,-. Belanghebbende voert daartoe aan dat de woning in slechte staat verkeert en volledig gerenoveerd dient te worden.  
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 85.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatieverslag. 
       
       
     
     
       2.9 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 85.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 85.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.10 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 
         
       
       
     
     
       2.11 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 60.000,- voor achterstallig onderhoud. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 2]
           
         
       
       
     
     
       2.12 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 2] in [plaats] (bouwjaar 1905). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 266 m², inclusief aanbouw. De woning is gelegen op een perceel van 419 m² (waarvan 51 m² openbare weg). 
       
     
     
       2.13 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot minus € 20.000,- (negatief). Daartoe voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het lage voorzieningenniveau en de slechte staat van onderhoud. Er zijn onvoldoende sanitaire voorzieningen en de keuken voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen. Het dak is slecht, lekt en is niet geïsoleerd. Daarbij is het object in 2013–2014 zodanig beschadigd door (graaf)werkzaamheden in en op de openbare weg dat de ingeschatte herstelkosten meer dan € 150.000,- bedragen. Herstel is volgens belanghebbende alleen mogelijk door volledige sloop en nieuwbouw.  
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 135.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatierapport. De heffingsambtenaar bevestigt dat de doelmatigheid, het onderhoud en de kwaliteit van de woning slecht zijn, maar wijst erop dat de taxateur bij het bepalen van de waarde rekening heeft gehouden met een aftrek voor achterstallig onderhoud en constructieve gebreken. 
       
       
     
     
       2.14 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 135.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 135.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.15 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 
         
       
       
     
     
       2.16 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 85.000,- voor achterstallig onderhoud en € 135.000,- voor constructieve gebreken. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 3]
           
         
       
       
     
     
       2.17 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 3] in [plaats] (bouwjaar 1909). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 103 m², inclusief aanbouw. De woning is gelegen op een perceel van 184 m² (waarvan 15 m² openbare weg). 
       
     
     
       2.18 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot € 20.000,-. Daartoe voert hij aan dat het object onbewoonbaar is verklaard en geen inkomsten oplevert, terwijl er wel kosten worden gemaakt.  
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 61.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatieverslag. De heffingsambtenaar bevestigt dat het onderhoud en de kwaliteit van de woning slecht zijn, maar wijst erop dat de taxateur bij het bepalen van de waarde rekening heeft gehouden met een aftrek voor constructieve gebreken. 
       
       
     
     
       2.19 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 61.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 7] , [referentiewoning 8] en [referentiewoning 9] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 61.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.20 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 
         
       
       
     
     
       2.21 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 120.000,- voor constructieve gebreken. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 4]
           
         
       
       
     
     
       2.22 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 4] in [plaats] (bouwjaar 1906). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 91 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een dakkapel en is gelegen op een perceel van 162 m² (waarvan 22 m² openbare weg). Dit pand wordt bewoond door krakers.  
       
     
     
       2.23 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot € 50.000,-. Belanghebbende voert daartoe aan dat de woning in slechte staat verkeert en volledig gerenoveerd dient te worden.  
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 95.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatieverslag. 
       
       
     
     
       2.24 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 95.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 7] , [referentiewoning 9] en [referentiewoning 8] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 95.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.25 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ? 
       
       
     
     
       2.26 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 70.000,- voor de eenvoudige uitvoering van de woning. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 5]
           
         
       
       
     
     
       2.27 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 5] in [plaats] (bouwjaar 1905). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 101 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een berging, een serre en een voorraadkelder en is is gelegen op een perceel van 190 m² (waarvan 17 m² openbare weg). 
       
     
     
       2.28 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot € 80.000,-. Daartoe voert hij aan dat het object door zowel de buren als de laatste bewoners is beschadigd en dat het al ruim vier jaar onbewoond is.  
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 145.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatieverslag. De heffingsambtenaar bevestigt dat de doelmatigheid, het onderhoud en de kwaliteit van de woning matig zijn, maar wijst erop dat de taxateur bij het bepalen van de waarde voor de eenvoudige uitvoering van dit object een correctie heeft toegepast. 
       
       
     
     
       2.29 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 145.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 10] , [referentiewoning 11] en [referentiewoning 12] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 145.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.30 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 
         
       
       
     
     
       2.31 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 55.000,- voor de eenvoudige uitvoering van de woning. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 6]
           
         
       
       
     
     
       2.32 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 6] in [plaats] (bouwjaar 1931). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 93 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een erker en een berging en is gelegen op een perceel van 152 m². 
       
     
     
       2.33 
       
         Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is en bepleit dat deze moet worden verminderd tot € 80.000,-. Daartoe voert hij aan dat het object wordt verhuurd voor slechts € 90,76 per maand. 
         De heffingsambtenaar verdedigt de door hem gestelde waarde van € 123.000,- en verwijst naar het overgelegde taxatieverslag. De heffingsambtenaar stelt dat het vaststellen van de WOZ-waarde niet gebeurt op basis van huurcijfers. De heffingsambtenaar bevestigt dat het onderhoud en de kwaliteit van de woning matig zijn, maar wijst erop dat de taxateur bij het bepalen van de waarde voor de eenvoudige uitvoering van dit object een correctie heeft toegepast. 
       
       
     
     
       2.34 
       De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 123.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 3] , [referentiewoning 13] en [referentiewoning 14] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).  
       
       
         Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 123.000,- niet te hoog is. 
       
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       2.35 
       Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning? 
         
       
       
     
     
       2.36 
       De rechtbank merkt op dat de verkoopdata van twee van de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. Deze referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet bruikbaar.  
       
       
         Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de voor deze woning vastgestelde WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen. Uit het taxatieverslag blijkt dat de WOZ-waarden gemiddeld en landelijk gezien met 8,6% zijn gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet heeft onderbouwd waarom de woning sinds 2019 minder waard geworden zou zijn. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is.  
       
       
       
         
           Tot slot 
         
       
       
     
     
       2.37 
       De stelling van belanghebbende dat de gemeente de renovatie van de woningen heeft geblokkeerd door geen renovatiesubsidies te verlenen in het (verre) verleden, leidt niet tot een inhoudelijk oordeel, aangezien deze stelling buiten de grenzen van het geding gaat in zin van artikel 8:69 van de Awb.  
       
     
     
       2.38 
       Voor het verzoek van belanghebbende om vrijstelling van zijn betalingsplicht met betrekking tot de aanslagen bestaat geen wettelijke grondslag.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       2.39 
       Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2020 van de objecten aan de [onroerende zaak 1] , de [onroerende zaak 2] , de [onroerende zaak 3] , de [onroerende zaak 4] , de [onroerende zaak 5] en de [onroerende zaak 6] in [plaats] , alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zullen ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
       
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
       
       
       
       
         Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van mr. C.F.E.M. Mes, griffier, op 12 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
       
       
       
         De griffier,	De rechter, 
       
       
       
         is niet in de gelegenheid deze uitspraak  
         mede te ondertekenen. 
       
       
       
         Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:  
       
       
       
       
       
         
           Rechtsmiddel 
         
       
       
       
         Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,  
         5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
       
       
       
       
         
           Bijlage 
         
       
       
       
         
           Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) 
         
       
       
       
         Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. 
       
       
       
         Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
       
       
       
         Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).