ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2011:BT8888

Titel: ECLI:NL:GHSGR:2011:BT8888 Gerechtshof 's-Gravenhage , 21-09-2011 / BK-11/00052

Gerecht: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2011-09-21

Zaaknummer: BK-11/00052

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSGR:2011:BT8888

---

Wet WOZ. De beslissing op het bezwaarschrift is niet onbevoegd genomen. De door de Inspecteur aangevoerde panden kunnen dienen als vergelijkingspanden, ook in aanmerking genomen de tussen die panden en het pand van belanghebbende bestaande verschillen. De Inspecteur heeft met de door hem verdedigde waarde in voldoende mate de mogelijke aanwezigheid van betonrot en de daarmee in de toekomst wellicht gemoeide kosten van vervanging en/of reparatie meegewogen. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE 
     
     
       Sector belasting 
       Nummer BK-11/00052 
     
     
     
     Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer d.d. 21 september 2011 
     
     in het geding tussen: 
       
     
       [X] te [Z], hierna: belanghebbende, 
       en 
       de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, hierna: de Inspecteur, 
     
       
     op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 17 december 2010, nummer AWB 09/1698 betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgesteld op € 273.000 (hierna; de beschikking). De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna de aanslag). 
     
     1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar de waarde vastgesteld op € 259.000. 
     
     1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Belanghebbende is tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
       2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van  
       10 augustus 2011, gehouden te Den Haag. De zaak is samen behandeld met de zaken met nummers BK-11/00046 en BK-11/00047. Ter zitting zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     
     Vaststaande feiten 
     
     Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat het volgende vast. 
     
     3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een rijwoning met een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 424 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 186 m². 
     
     3.2. De waarde van de woning is bij beschikking vastgesteld op € 273.000 en aan belanghebbende is een aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 opgelegd naar een heffingsmaatstaf die gelijk is aan die waarde. De vergelijkingspanden die de Inspecteur heeft gehanteerd bij de waardering zijn vermeld in het ‘Taxatieverslag woningen’. De volgende panden zijn in dit taxatieverslag vermeld: 
     
     
       Woning	Inhoud/m³	Oppervlakte/m²	Verkoopdatum	Verkoopprijs	 
       [a-straat 2]	 
       hoekwoning	452	259	03-03-2008	€ 295.000	 
       [a-straat 3] 
       hoekwoning	436	277	28-12-2007	€ 278.000 
       [b-straat 1] 
       hoekwoning	424	400	29-01-2008	€ 280.000 
     
     
     
       3.3. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en bezwaar gemaakt. Bij brief van  
       4 december 2009 heeft de Inspecteur uitspraak op bezwaar gedaan, de waarde nader vastgesteld op € 259.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd. De brief is namens de Directeur Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (hierna: SVHW) ondertekend door de Afdelingshoofd Heffingen, [A]. 
     
     
     3.4. Bij aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar van 13 maart 2007 heeft – voor zover hier van belang dat - het college van burgemeester en wethouder van de gemeente Binnenmaas de directeur van het SVHW aangewezen als gemeenteambtenaar bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en artikel 1, tweede lid van de Wet waardering onroerende zaken voor de heffing van onroerende-zaakbelastingen, en de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken.  
     
     3.5. Bij het maandaatbesluit beslissen op bezwaarschriften van 1 februari 2008 heeft de Directeur SVHW, [B] – voor zover hier van belang- de bevoegdheid tot beslissen op bezwaarschriften, inzake de gemeentelijke belastingen en heffingen gemandateerd aan het Hoofd van de Afdelingen Heffingen. 
       
     
       3.6. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 januari 2010 door  
       ir. [C], WOZ-taxateur. Volgens dit taxatierapport bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 259.000. 
     
     
     
     Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     4.1. Tussen partijen is in geschil of (i) de uitspraak op bezwaar onbevoegd is genomen en of (ii) of de waarde van de woning met € 259.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Inspecteur ontkennend. 
     
     
       4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 200.000, althans een waarde in goede justitie door het Hof te bepalen, 
        – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:  
       - de vergelijkingspanden die in eerste instantie in het taxatieverslag door de Inspecteur zijn gebruikt ([a-straat 3], [b-straat 1] en [a-straat 2]) zijn beter vergelijkbaar met de woning dan de referentiepanden in het taxatierapport aangezien zij in dezelfde wijk liggen en de verkoopdata dichter bij de waardepeildatum liggen. Belanghebbende heeft op basis van de transactieprijzen  van deze vergelijkingspanden de waarde becijferd op € 200.000; 
       - het pand [a-straat 4] kan niet dienen als vergelijkingspand aangezien de verkoopdatum te ver verwijderd is van de peildatum en de verkoopprijs sterk afhankelijk was van de persoonlijke omstandigheden van de koper; 
       - de vloer van de woning bevat  mogelijk betonrot waarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden. Dit is een waardedrukkende factor waarmee rekening moet worden gehouden;  
       - de Inspecteur heeft geen verslag gemaakt van de hoorzitting, en 
       - er is geen sprake van een objectief onafhankelijke taxatie. 
     
     
     4.3. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken 
     
     
     Conclusies van partijen 
     
     5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op ten hoogste € 200.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen. 
     
     5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     Oordeel van de rechtbank 
     
     6.1. De rechtbank heeft onder 2.4.1 en 2.4.2 van het haar uitspraak het volgende overwogen, waarbij voor eiser en verweerder gelezen dient te worden respectievelijk belanghebbende en de Inspecteur: 
     
     
       “ 2.4.1. Met betrekking tot de bevoegdheid van het Hoofd van de afdeling Heffingen van het SVHW om de uitspraak op bezwaar te nemen, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens het door verweerder als bijlage 1 bij het verweerschrift aan de rechtbank ingezonden ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’ heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas bij dat besluit de directeur van het SVHW aangewezen als de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ. De directeur van het SVHW is volgens dit besluit belast met de gemeentelijke heffingen en de uitvoering van de Wet WOZ. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas heeft bij het ‘Aanstellingsbesluit onbezoldigd gemeente-ambtenaar’ van 13 maart 2007 de directeur en het afdelingshoofd heffingen van het SVHW per 1 januari 2007 aangewezen als onbezoldigd gemeenteambtenaar. De directeur van het SVHW heeft vervolgens bij mandaatbesluit van 1 februari 2008 de bevoegdheid om te beslissen op bezwaarschriften gemandateerd aan het Hoofd van de afdeling Heffingen. Op grond van deze besluiten is de aanslag bevoegd vastgesteld en is de uitspraak op bezwaar bevoegd gedaan. 
       Voor zover eiser stelt dat de brieven die hij heeft ontvangen van het SVHW door onbevoegden zijn verzonden, merkt de rechtbank op dat die brieven geen besluiten zijn in de zin van de Wet WOZ. 
     
     
     2.4.2. Voorts was eiser op 1 januari 2009 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan [a-straat 1] te [Z]. Het betreft een rijwoning. De inhoud van de woning is berekend op 185 m³ en de perceeloppervlakte is 424 m². Het bouwjaar van de woning is 1972.  
     
     
       De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. 
       Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen in [Z], referentieobjecten:   
               [c-straat 1], opp.: 154  m², inh: 340 m³, bouwjaar 1978;  
               [d-straat 1], opp.: 135 m², inh: 370 m³, bouwjaar 1974; 
               [e-straat 1], opp.: 135 m², inh: 370 m³, bouwjaar 1974;  
               [f-straat 1], opp.: 193 m², inh: 385 m³, bouwjaar 1978; 
               [a-straat 4], opp.: 207 m², inh: 436 m³, bouwjaar 1972;  
               [d-straat 2], opp.: 135 m², inh: 370 m³, bouwjaar 1974. 
       Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, bouwstijl, bouwjaar, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser.  
     
     
     Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.  
     
     Eiser stelt dat de woning [a-straat 4] te [Z] niet in de vergelijking moet worden gebruikt omdat deze woning ver na de waardepeildatum is verkocht overweegt de rechtbank dat de woning [a-straat 4] op 8 januari 2009 is verkocht. Dit is niet zodanig laat na de waardepeildatum dat de woning niet in de vergelijking kan worden betrokken. De rechtbank komt mede tot dit oordeel, omdat de woning [a-straat 4] goed vergelijkbaar is met de woning van eiser. [a-straat 4] is in dezelfde wijk gelegen, heeft hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser en is wat betreft oppervlakte en inhoud vergelijkbaar.  
     
     Eisers beroepsgrond dat woningen in andere wijken in [Z] niet ter vergelijking kunnen dienen treft geen doel. De rechtbank overweegt in dit verband dat de vergelijkingsobjecten niet identiek behoeven te zijn aan de onroerende zaak. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken. De verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten kunnen te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de waarde dienen. Om die reden is het verweerder toegestaan ook woningen in een ander wijken als vergelijkingsobject te gebruiken voor de WOZ-taxatie van de woning van eiser als in de wijk zelf onvoldoende referentieobjecten voorhanden zijn. Hierbij geldt uiteraard wel als voorwaarde dat de verschillen in de vastgestelde waarde voldoende tot uitdrukking moeten worden gebracht. Dat heeft verweerder gedaan.  
     
     Voor zover eiser stelt dat de woningen die voor het eerst in het taxatierapport zijn vermeld niet voor de vergelijking gebruikt kunnen worden overweegt de rechtbank dat het op grond van vaste jurisprudentie is toegestaan om in de beroepsfase een taxatierapport te overleggen. In dat taxatierapport mogen tevens andere referentieobjecten gebruikt worden dan in het taxatieverslag. 
     
     De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn berekeningen van de waarde van zijn woning op basis van prijzen per vierkante meter grond en per kubieke meter inhoud. Op grond van de Wet WOZ moet de waarde van een woning worden vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De berekening van de waarde van de woning op basis van het optellen van prijzen per vierkante en kubieke meters is in het kader van de Wet WOZ niet mogelijk.  
     
     Dat verweerder aan eiser onvoldoende informatie zou hebben verstrekt, kan, wat hier ook verder van zij, niet leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Nog daar gelaten dat verweerder heeft verklaard niet over een geleidingsgrafiek te beschikken, zou een en ander niet kunnen leiden tot verlaging van de vastgestelde waarde.  
     
     De door eiser geuite twijfel aan de deskundigheid van verweerders taxateur is geenszins gespecificeerd of nader onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet het beroep op dit punt gegrond te achten. Volgens de jurisprudentie, bijvoorbeeld een uitspraak van het Hof Leeuwarden (6 april 2007, LJN: BA2604), kunnen slechts bijzondere omstandigheden aanleiding geven te twijfelen aan de juistheid van een taxatie uitgevoerd door een taxateur in dienst van de gemeente. Van bijzondere omstandigheden is in deze zaak geen sprake. 
     
     Ook hetgeen eiser voor het overige naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder in het bestreden besluit vastgestelde waarden kunnen overtuigen.  
     
     Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de bewijslast is geslaagd en de vastgestelde WOZ-waarde van € 259.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
     
             Het beroep is derhalve ongegrond. ” 
     
     
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     Niet toezenden van het hoorverslag 
     
     7.1 Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat een hoorzitting is gehouden en dat een verslag daarvan hem nimmer heeft bereikt. De Inspecteur heeft dit erkend en gezegd dat dit op een omissie zijnerzijds berust. Desgevraagd heeft belanghebbende ter zitting zich nader op het standpunt gesteld dat hij aan dit gebrek geen processuele gevolgen wil verbinden en van het Hof een inhoudelijk oordeel over overige geschilpunten wenst. Het Hof zal gelet op deze wens van belanghebbende volgen en de overige geschilpunten beoordelen.  
     
     
       Ten aanzien van de bevoegdheid 
       7.2.1. De rechtbank heeft ten aanzien van de vraag of de bestreden beslissing van de Inspecteur door een bevoegde persoon is genomen in 2.4.1 als volgt overwogen, waarbij belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder wordt aangeduid. 
     
     
     
       ”2.4.1. Met betrekking tot de bevoegdheid van het Hoofd van de afdeling Heffingen van het SVHW om de uitspraak op bezwaar te nemen, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens het door verweerder als bijlage 1 bij het verweerschrift aan de rechtbank ingezonden ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’ heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas bij dat besluit de directeur van het SVHW aangewezen als de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet en bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ. De directeur van het SVHW is volgens dit besluit belast met de gemeentelijke heffingen en de uitvoering van de Wet WOZ. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas heeft bij het ‘Aanstellingsbesluit onbezoldigd gemeente-ambtenaar’ van 13 maart 2007 de directeur en het afdelingshoofd heffingen van het SVHW per 1 januari 2007 aangewezen als onbezoldigd gemeenteambtenaar. De directeur van het SVHW heeft vervolgens bij mandaatbesluit van 1 februari 2008 de bevoegdheid om te beslissen op bezwaarschriften gemandateerd aan het Hoofd van de afdeling Heffingen. Op grond van deze besluiten is de aanslag bevoegd vastgesteld en is de uitspraak op bezwaar bevoegd gedaan. 
       Voor zover eiseres stelt dat de brieven die zij heeft ontvangen van het SVHW door onbevoegden zijn verzonden, merkt de rechtbank op dat die brieven geen besluiten zijn in de zin van de Wet WOZ.” 
     
     
     
       7.2.2. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat zowel de vaststelling van aanslag als de uitspraak op bezwaar door een bevoegde persoon is gebeurd en maakt de hiervoor aangehaalde overweging van de rechtbank tot de zijne.  
       7.2.3. In hoger beroep stelt belanghebbende dat de mandatering van de bevoegdheid tot het nemen van beslissingen op bezwaar door de Directeur SVHW in strijd is met artikel 10:3, derde lid van de Awb. Het Hof overweegt hierover als volgt. In artikel 10:3, derde lid van de Awb is bepaald dat mandaat tot het beslissen op een bezwaarschrift niet wordt verleend aan degene die het besluit waartegen het bezwaar richt, krachtens mandaat heeft genomen. Deze bepaling strekt ertoe te waarborgen dat ingeval een bevoegdheid niet door degene aan wie die bevoegdheid is geattribueerd, maar krachtens mandaat namens deze wordt uitgeoefend, in de bezwaarschriftprocedure een zorgvuldige heroverweging van het aldus genomen primaire besluit plaatsvindt (vergelijk Kamerstukken II 1994/95, 23700, nr. 3, blz. 171, en nr. 5, blz. 85 en 86). Deze strekking brengt mee dat ook ingeval degene aan wie een bevoegdheid is geattribueerd, de feitelijke uitoefening van die bevoegdheid al dan niet op grond van een schriftelijk mandaat, overlaat aan een ander, de heroverweging in de bezwaarschriftprocedure moet geschieden door een ander dan degene die in feite het primaire besluit heeft genomen. 
       7.2.4. De Inspecteur heeft aangevoerd dat de behandeling van bezwaarschriften gebeurt door ambtenaren van de afdeling heffingen en dat de oplegging van aanslagen plaatsvindt door ambtenaren van de afdeling bestanden hetgeen betekent dat de twee besluiten niet door dezelfde persoon zijn genomen. Het Hof heeft geen reden om te twijfelen aan de stelling van de Inspecteur en acht geloofwaardig dat de bezwaarprocedure door een ander is geschied dan degene die het primaire besluit heeft genomen. 
       7.2.5. Het vorenstaande houdt in dat het bepaalde in artikel 10:3, derde lid van de Awb is nageleefd en dat de beslissing op het bezwaarschrift niet onbevoegd is genomen. 
     
     
     Ten aanzien van de WOZ-waarde 
     
     7.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     
     7.3.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.6 vermelde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken: 
     
     
       Woning	Inhoud/m³	Oppervlakte/m²	Verkoopdatum	Verkoopprijs 
       [c-straat 1]	340	154	02-04-2007	€ 250.000 
       [d-straat 1]	370	135	29-06-2007	€ 229.000 
       [e-straat 1]	370	135	26-04-2007	€ 225.000 
       [f-straat 1]	385	193	20-08-2007	€ 265.000 
       [a-straat 4]	436	207	8-01-2009	€ 267.500 
       [d-straat 2]	370	135	02-04-2008	€ 222.500 
     
     
     
       7.3.2. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit, staat van onderhoud en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde verkoopprijzen te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur aangevoerde panden kunnen dienen als vergelijkingspanden, ook in aanmerking genomen de tussen die panden en het pand van belanghebbende bestaande verschillen. 
       7.3.3. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met de hiervoor vermelde transactieresultaten van de woningen voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In het bijzonder het verkoopcijfer van [a-straat 4] draagt de conclusie dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       7.3.4. Belanghebbende heeft zich in het verlengde van het hiervoor vermelde op het standpunt gesteld dat de gerealiseerde verkoopprijs van de woning plaatselijk bekend [a-straat 4] niet kan dienen ter ondersteuning van de vastgestelde waarde. De kopers hebben louter op persoonlijke motieven een prijs betaald die boven de marktwaarde lag. De Inspecteur heeft dit standpunt gemotiveerd betwist en verwezen naar de tekst, alsmede doel en strekking van het waardebegrip van de Wet. Het Hof verwerpt het standput van belanghebbende nu de definitie die de wetgever in artikel 17, tweede lid van de Wet is gebaseerd op de prijs die wordt betaald door de beste koper in de markt. Ook in zoverre is het Hof van oordeel dat de bestreden waardebeschikking niet tot een te hoog bedrag is genomen. 
       7.3.5. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat niet kan worden uitgesloten dat de betonnen vloerdelen van de woning onderhavig zijn aan zogenoemde betonrot. Hij heeft daarbij verwezen naar een brief die hij in 2001 van de gemeente heeft ontvangen waarin wordt gewezen op het gebruik van zogenoemde Kwaaitaalvloeren. Daarbij heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat een potentiële koper de mogelijke aanwezigheid van betonrot als negatieve factor tot een bedrag van € 8.000 in zijn koopprijs zal meenemen. Derhalve dient bij de waardevaststelling een aftrekpost ten opzichte van de door de Inspecteur verdedigde waarde in aanmerking te worden genomen, nu deze niet, althans in voldoende mate, in de waardebeschikking is verdisconteerd. De Inspecteur heeft betwist dat in de betonnen vloerdelen betonrot aanwezig is, althans belanghebbende heeft zulks niet met feiten en omstandigheden gestaafd. De brief van de gemeente heeft een algemene strekking en dient ter voorlichting van de eigenaren en/of gebruikers. Dat zich in het concrete geval betonrot voordoet is niet gesteld noch anderszins gebleken. 
       7.3.6. Dienaangaande overweegt het Hof dat de bewijslast dat geen sprake is van een waardrukkende omstandigheid in beginsel op de Inspecteur rust en deze aannemelijk dient te maken dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden. Ook indien een directe noodzaak tot vervanging of reparatie ontbreekt en potentiële gegadigden voor de woning daarom op de waardepeildatum geen rekening houden met de aan de verwijdering en/of reparatie verboden kosten, is het immers niet uitgesloten dat de hoogstbiedende gegadigde bij het uitbrengen van zijn bod niettemin rekening houdt met de aanwezigheid van dat materiaal met het oog op eventuele kosten in de toekomst (vergelijk HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, LJN: BQ7597). 
       7.3.7. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met de door hem verdedigde waarde in voldoende mate de mogelijke aanwezigheid van betonrot en de daarmee in de toekomst wellicht gemoeide kosten van vervanging en/of reparatie heeft meegewogen. Ter staving van zijn oordeel wijst het Hof daartoe op de verkoopprijs van [a-straat 4]. Daarbij gaat het Hof er vanuit dat ook in deze woning mogelijjkerwijs betonrot aanwezig zou kunnen zijn en dat de koper met deze wetenschap de koopsom heeft betaald. Hetgeen ter zitting dienaangaande is aangevoerd, namelijk dat deze informatie door de heer [D] niet aan zijn dochter en schoonzoon (de kopers) is doorgegeven, acht het Hof niet geloofwaardig. 
     
       
     7.4. Belanghebbende heeft nog verzocht de uitspraak van het Hof niet voor publicatie vrij te geven. Het Hof is van oordeel dat in beginsel alle uitspraken dienen te worden gepubliceerd waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat deze een belang heeft dat het concrete geval overstijgt en waarvan mitsdien de kennisname voor de rechtspraktijk van belang is. Daarbij wijst het Hof op artikel 8:79 Awb jo 27g Awr, alwaar is bepaald dat openbaarmaking slechts achterwege blijft indien ook na anonimisering de geheimhouding van persoonlijke en financiële gegevens onvoldoende wordt beschermd en bovendien het belang van de openbaarheid van de rechtspraak niet opweegt tegen dit belang. 
     
     
       7.5.1. Hetgeen belanghebbende noch overigens of anderszins heeft aangevoerd ter schraging van zijn standpunt dat de beschikking en de daarmee corresponderende aanslag tot een te hoog bedrag is vastgesteld, kunnen naar ’s Hofs oordeel niet leiden tot een verlaging van die waarde. Daarbij merkt het Hof op dat de koopsom voor een kavel bouwgrond in de gemeente Strijen en Sint Maarten, uitgegeven in het jaar 2009, daarbij niet relevant zijn.  
       7.5.2. Anders dan belanghebbende heeft gesteld acht het Hof het rapport dat de taxateur die de Inspecteur heeft ingeschakeld in voldoende mate objectief om het rapport en zijn in de gedingstukken verwerkte toelichting daarop als gedingstuk te aanvaarden. Daarbij heeft onverkort te gelden dat de bewijslast dat de waarde van de woning niet op een t ehoog bedrag is vastgesteld onverkort op de Inspecteur rust en voorts het Hof de stukken zelfstandig beoordeeld. 
       7.5.3. Evenmin heeft belanghebbende feiten en/of omstandigheden gesteld dat de Inspecteur in strijd heeft gehandeld met een of meer algemene beginselen van behoorlijk bestuur, noch daargelaten dat belanghebbende niet heeft gekwantificeerd wat daaraan de toe kennen gevolgen voor de hoogte van de waardebeschikking dienen te zijn. 
     
     
     7.6.  Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep faalt. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld. 
     
     
     Proceskosten  
     
     Het Hof acht in hoger beroep geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. 
     
     
     Beslissing 
     
     Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 21 september 2011 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           - de naam en het adres van de indiener; 
           - de dagtekening; 
           - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
           - de gronden van het beroep in cassatie. 
       Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.