ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2011:BV0700

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2011:BV0700 Rechtbank Haarlem , 07-12-2011 / 178792 / HA ZA 11-264

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2011-12-07

Zaaknummer: 178792 / HA ZA 11-264

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2011:BV0700

---

Betreft de verkoop van een pand, waarna de koper nalatig blijft de koopsom te voldoen. Vervolgens vordert verkoper betaling van verbeurde boetes op grond van de NVM-koopovereenkomst. Blijkens de overeenkomst dient koper in gebreke te zijn gesteld alvorens die boetes verschuldigd te worden. De door de notaris aan de koper verzonden brief kan niet als ingebrekestelling worden aangemerkt. De contractuele boetes zijn niet verschuldigd, wel dient koper de door verkoper geleden schade op grond van artikel 6:74 BW te vergoeden.

vonnis 
       RECHTBANK HAARLEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 178792 / HA ZA 11-264 
     
     Vonnis van 7 december 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       [A], 
       wonende te Zandvoort, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. S.M. Balkema, 
     
     
     tegen 
     
     
       [B], 
       wonende te Zandvoort, 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. F.L. Oudshoorn. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 20 april 2011 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2011. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[A] heeft op 24 juni 2009 samen met [C], [D] en [E] (hierna gezamenlijk: verkopers) een koopovereenkomst gesloten met [B] ten aanzien van het bedrijfspand met naastgelegen woning aan de [adres 1 en 2] te Zandvoort (hierna: het pand). [A] heeft met haar ex-echtgenoot een hotel en restaurant in het pand geëxploiteerd.  
     
     
     2.2.	Partijen zijn een koopprijs van EUR 1.050.000,00 voor het pand overeengekomen. Er was sprake van een onderverdeling van de koopsom, inhoudende dat het gedeelte aan de [adres 1] gewaardeerd is op een bedrag van EUR 425.000,00 en het gedeelte aan de [adres 2] op EUR 625.000,00. In eerste instantie zou de levering van het pand plaatsvinden op 1 september 2009. 
     
     2.3.	In de op schrift gestelde koopovereenkomst van 24 juni 2009 is onder meer het volgende vastgelegd: 
     
     
       Artikel 3 Eigendomsoverdracht 
       3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 september 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen […] 
     
     
     
       artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom 
       4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 31 juli 2009 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 105.000,--, zegge EENHONDERDENVIJFDUIZEND EURO. […] 
       4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1. genoemde bedrag in handen van de notaris […] 
     
     
     
       artikel 13 Ingebrekestelling, ontbinding 
       13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.  
       13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 105.000,- zegge EENHONDERDENVIJFDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.  
       13.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag der nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 13.1 gestelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.  
       […] 
     
     
     
       artikel 19 Ontbindende voorwaarden 
       19.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:  
       […] 
       b. op 24 juli 2009 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van: koopsom + k.k.- geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto maandlast dan p.m. of een rentepercentage niet hoger dan % bij de volgende hypotheekvorm: Tegen bij grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden; 
       […]  
       De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de tweede werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. 
       Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.  
       […] 
     
     
     2.4.	Bij faxbericht van 19 augustus 2009 heeft de makelaar van [B] voor zover van belang het volgende aan de makelaar van verkopers medegedeeld: 
     
     Koper, [B], […], moet ondanks maximale inspanningen, een beroep doen conform art. 19.1.b ( voorbehoud verkrijgen financiering koopsom + k.k.), op de ontbindende voorwaarden t.a.v. zijn aankoop van de [adres 1 en 2] Zandvoort. 
     
     
       Wij zullen u binnen enkele dagen de 2 afwijzingsbrieven overhandigen inzake de financieringsaanvraag. 
       […] 
     
     
     2.5.	Verkopers en [B] hebben vervolgens op 2 september 2009 een overeenkomst gesloten die als volgt schriftelijk is vastgelegd: 
     
     
       Aanvulling op koopovereenkomst (van 24.06.2009)  
       [adres 1 en 2] te Zandvoort 
     
     
     Nadat de koopovereenkomst in een eerder stadium door koper is ontbonden, komen verkoper en koper het volgende nader overeen: 
     
     Verkoper verstrekt aan koper:  
     
     
       - 	Voorbehoud van verkrijgen van financiering van koopsom + k.k. (€ 1.050.000,-- +  
       k.k.), tot en met uiterlijk 15 september 2009; 
     
     
     
       Onder de navolgende condities:  
       -	Waarborgsom / bankgarantie van 10 % van koopsom te verstrekken, binnen 3  
       werkdagen na definitief verkrijgen financiering;  
       -	Levering op 15 oktober 2009.  
     
     
     Indien het koper wederom niet lukt om deze financiering rond te krijgen, betaalt koper aan verkoper binnen 15 dagen na afwijzing / ontbinding, een bedrag van € 5.000,-- ter compensatie voor het verstrekte geduld.  
     
     2.6.	Op 1 oktober 2009 heeft de notaris aan [B] in een aangetekende brief voor zover van belang het volgende medegedeeld:  
     
     onderwerp: ingebrekestelling 
     
     Geachte heer [B], 
     
     
       Aangezien door u niet is voldaan aan uw verplichting tot het storten van een waarborgsom danwel het stellen van de bankgarantie voor een bedrag van € 105.000,00 conform het bepaalde in artikel 4. van de koopovereenkomst, met eerste datum 31 juli 2009, na verlenging 14 augustus 2009, stel ik u thans hierbij op verzoek van verkoper in gebreke. 
       Ik raad u aan zo snel mogelijk aan uw verplichtingen te voldoen door storting van de waarborgsom op onze derdengeldenrekening […].  
     
     
     Met betrekking tot de financiële en juridische gevolgen van deze ingebrekestelling verwijs ik u naar het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst. […] 
     
     2.7.	[B] heeft op of omstreeks 20 oktober 2009 een bedrag van EUR 65.000,00 aan de notaris overgemaakt. 
     
     2.8.	Het pand is uiteindelijk niet geleverd aan [B]. 
     
     
       2.9.	Op 16 april 2010 is het pand aan een derde verkocht tegen een koopprijs van  
       EUR 1.050.000,00. 
     
     
     2.10.	Administratiekantoor Jorna heeft [A] bij brief van 19 januari 2011 geschreven: 
     
     
       Ingevolge Uw verzoek heb ik een prognose gemaakt van de gemiste omzet over de periode van 18 oktober 2009 tot en met 16 april 2010 van v/h [hotel] te Zandvoort. De cijfers over de jaren 2006 tot en met 2008 vormden de basis voor de berekening van de brutomarge. Deze brutomarge wordt gevonden door de som van de omzet exclusief omzetbelasting, verminderd met de inkoopwaarde van de omzet.  
       Deze brutomarge bedroeg over voornoemde periode € 77.627..00. 
       De volgende onkostenposten liepen door over deze periode  
       […] 
       Totaal 					     € 34.455.00 
       […] 
     
     
     
       3.	Het geschil 
       in conventie 
       3.1.	[A] vordert   samengevat – primair: veroordeling van [B] tot betaling van EUR 240.219,43 vermeerderd met rente en kosten en subsidiair: veroordeling van [B] tot betaling van EUR 86.173,67, vermeerderd met rente en kosten.  
     
     
     3.2.	[B] voert verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       in reconventie 
       3.4.	[B] vordert   samengevat –  
       1. een verklaring voor recht dat [B] geen boetes aan [A] verschuldigd is geworden of heeft verbeurd en dat de notaris onder wie de waarborgsom berust gehouden is over te gaan tot afgifte hiervan aan [B], en 
       2. veroordeling van [A] tot het verlenen van medewerking tot afgifte of vrijgave van de waarborgsom door de notaris onder wie de waarborgsom rust op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00 per dag.  
     
     
     3.5.	[A] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       in conventie 
       4.1.	Primair vordert [A] de in artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst (2.3) overeengekomen boete ter hoogte van EUR 105.000,00 en (een gedeelte van) de in artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van drie promille van de koopprijs. [A] voert hiertoe aan dat [B] niet aan zijn verplichtingen, voortvloeiende uit de koopovereenkomst heeft voldaan, doordat hij niet voor de overeengekomen data financiering van de koopprijs heeft verkregen en de gehele waarborgsom heeft gestort en voorts niet op de overeengekomen datum medewerking heeft verleend aan de levering van het pand, tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. 
     
     
     4.2.	[B] voert aan dat de koopovereenkomst waarop [A] een beroep doet (2.3), door hem bij brief van 19 augustus 2009 is ontbonden, zodat [A] geen beroep toekomt op de in die koopovereenkomst vermelde boeteclausules. De overeenkomst van 2 september 2009 (2.5) betreft een geheel nieuwe overeenkomst welke in de plaats is gekomen van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 en geen aanvullende overeenkomst zoals door [A] wordt gesteld, aldus [B].  
     
     
       4.3.	De vraag of partijen op 2 september 2009, na de ontbinding door [A] van de koopovereenkomst, een ‘nieuwe’ dan wel een ‘aanvullende’ koopovereenkomst hebben gesloten, dient te worden beoordeeld aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf.  
       Dit betekent dat de betekenis van de omstreden overeenkomst dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hoewel de uitleg (dus) niet dient plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de overeenkomst is gesteld, is deze in praktisch opzicht vaak wel van groot belang. 
       Gelet op de tekst van de overeenkomst van 2 september 2009 “Aanvulling op koopovereenkomst (van 24.06.2009)” en “Nadat de koopovereenkomst in een eerder stadium door koper is ontbonden, komen verkoper en koper het volgende nader overeen” (curs. Rb) alsmede gelet op de summiere inhoud van deze overeenkomst, zo worden alleen al partijen in de overeenkomst niet geduid, is de rechtbank van oordeel dat de overeenkomst van 2 september 2009 als een aanvullende overeenkomst dient te worden beschouwd. Partijen zijn mitsdien gebonden aan de (overige) bepalingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst van 24 juni 2009. Dit betekent dat met het sluiten van de overeenkomst van 2 september 2009 hetgeen in artikel 13 van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 is bepaald omtrent het verschuldigd worden van contractuele boetes, niet is komen te vervallen. De afspraak dat indien het wederom niet lukt om de financiering rond te krijgen, koper aan verkoper binnen 15 dagen na afwijzing/ontbinding een bedrag van EUR 5.000,00 ter compensatie voor het verstrekte geduld betaalt, zoals neergelegd in de overeenkomst van 2 september 2009, is dan ook niet in de plaats gekomen van hetgeen in artikel 13 van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 is bepaald. 
     
     
     4.4.	[B] heeft voorts aangevoerd dat aan de vereisten van artikel 13 van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 niet is voldaan en om die reden geen aanspraak kan worden gemaakt op de overeengekomen boetes, nu hij niet in gebreke is gesteld zoals bepaald in het eerste lid van dat artikel. Volgens [B] kan de brief van de notaris van 1 oktober 2009 (2.7) niet als zodanig worden beschouwd, nu in die brief geen termijn is gesteld waarbinnen alsnog diende te worden nagekomen. 
     
     
       4.5.	In artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst is (onder meer) bepaald dat ontbinding op grond van tekortkoming slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling. Vervolgens is bepaald dat bij ontbinding van de overeenkomst, de wederpartij terstond een boete van EUR 105.000,00 verbeurt. In artikel 13 lid 3 in samenhang met artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst is (onder meer) bepaald dat de nalatige partij na afloop van de termijn van acht dagen na ingebrekestelling een boete verbeurt van drie promille van de koopprijs. De rechtbank is met [B] van oordeel dat de brief van 1 oktober 2009 (2.7) niet als een ingebrekestelling in de zin van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 kan worden aangemerkt, nu [B] in die brief niet wordt gesommeerd om binnen acht dagen zijn verplichtingen na te komen. Ook naar de letter van artikel 6:82 lid 1 Burgerlijk Wetboek dient een ingebrekestelling een termijn voor de nakoming te bevatten. Wat dat betreft kent de brief van 1 oktober 2009 alleen het “aanraden” door de notaris van [B]  “zo snel mogelijk aan uw verplichtingen te voldoen.”  
       [A] heeft erop gewezen dat in de brief wordt verwezen naar artikel 13 van de koopovereenkomst en dat in dat artikel een termijn van acht dagen wordt genoemd, zodat die termijn wel degelijk onderdeel uitmaakt van de brief. De rechtbank verwerpt die stelling nu de brief vermeldt dat met betrekking tot de financiële en juridische gevolgen van de ingebrekestelling wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst. Hierin kan niet gelezen worden dat (ook) met betrekking tot het stellen van een termijn wordt verwezen naar dat artikel. Nu [B] niet in overeenstemming met het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst van 24 juni 2009 in gebreke is gesteld, en die ingebrekestelling in dat artikel wel als vereiste wordt gesteld teneinde de in dat artikel overeengekomen boetes te verbeuren, kan [A] geen aanspraak maken op die boetes. De primaire vordering zal dan ook worden afgewezen. 
     
     
     4.6.	Subsidiair vordert [A] de door haar geleden schade op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Door [B] is niet betwist dat hij is tekort gekomen in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting om het pand geleverd te krijgen tegen betaling van de overeengekomen prijs. Ook is door [B] op zichzelf niet betwist dat hij om die reden gehouden is de schade die [A] hierdoor heeft geleden, te vergoeden. Door [B] is aangevoerd dat het verzuim eerst in januari 2010 is ingetreden, omdat de verkopers hem tot dat moment uitstel hadden verleend en pas toen bleek dat nakoming niet meer mogelijk was. De rechtbank verwerpt die stelling. Uit de aanvulling op de koopovereenkomst blijkt dat de verkopers met [B] waren overeengekomen dat levering van het pand zou plaatsvinden (uiterlijk) op 15 oktober 2009. Uit de stellingen van [B] volgt niet dat tussen hen een nieuwe datum was overeengekomen waarop het pand zou worden geleverd. De afgesproken leveringsdatum kan dus worden aangemerkt als een fatale termijn, zodat [B] dan ook met ingang van 16 oktober 2009 in verzuim raakte. Dat de verkopers [B] alsnog in gelegenheid wilden stellen om zijn verplichtingen na te komen, maakt niet dat daarmee het verzuim zou zijn opgeheven. 
     
     
       4.7.	[A] stelt voor een bedrag aan EUR 81.041,00 schade te hebben geleden. Dit bedrag is als volgt opgebouwd. Volgens [A] is over de periode tussen 16 oktober 2009, de dag met ingang van welke [B] in verzuim verkeerde, en 16 april 2010, de dag waarop het pand aan een derde is geleverd, voor een bedrag aan EUR 34.455,00 aan kosten gemaakt ten behoeve van het pand en het zich daarin bevindende hotel. Daarnaast is over die periode sprake van gederfde winst voor een bedrag van EUR 77.627,00. Omdat de bedrijfsvoering van het in het pand gevestigde hotel, ten behoeve van de overdracht van het pand aan [B] werd stopgezet over de genoemde periode, is sprake van gederfde winst, welke schade is geleden als gevolg van de tekortkoming van [B], aldus [A]. Deze twee bedragen komen opgeteld tot een bedrag van EUR 112.082,00 exclusief BTW en EUR 133.377,58 inclusief BTW. Omdat [A] het hotel samen met haar ex-echtgenoot exploiteerde, vordert zij de helft van dit bedrag, zijnde EUR 68.541,00 inclusief BTW. 
       Daarnaast vordert [A] een bedrag van EUR 12.500,00 omdat bij de tweede koopovereenkomst van 16 april 2010 tussen de verkopers onderling een verdeling van de koopsom is overeengekomen, welke voor [A] nadeliger was dan bij de verdeling van de koopsom naar aanleiding van de koopovereenkomst met [B]. 
     
     
     4.8.	De rechtbank is van oordeel dat de over de periode van 16 oktober 2009 tot en met 16 april 2010 ten behoeve van het pand en het zich daarin bevindende hotel, gemaakte kosten, schade vormen als gevolg van de tekortkoming van [B], welke voor vergoeding in aanmerking komen. Deze kosten zouden immers niet zijn gemaakt indien [B] de overeenkomst correct zou zijn nagekomen. [B] heeft erop gewezen dat een bedrag van EUR 3.000,00 aan kosten ziet op een betaling aan Pot Jonker Advocaten, dat die kosten niet zijn gemaakt ten behoeve van het pand dan wel het hotel en bovendien proceskosten betreffen, welke in een eventuele proceskostenveroordeling worden meegenomen. Dit is door [A] niet betwist, zodat dit bedrag in mindering zal worden gebracht op de gemaakte kosten. Nu de gemaakte kosten voor het overige niet inhoudelijk zijn betwist en voorts niet is betwist dat daarover BTW is verschuldigd, zal de rechtbank een bedrag van EUR 31.455,00 + 19% BTW (= EUR 37.431,45) : 2 = EUR 18.715,73 toewijzen. 
     
     4.9.	Ten aanzien van de gevorderde gederfde winst overweegt de rechtbank als volgt. Teneinde de door [A] geleden schade vast te kunnen stellen, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie dat [B] correct zou zijn nagekomen en de situatie waarin sprake is van de tekortkoming aan de zijde van [B] zoals thans aan de orde. Indien [B] correct zou zijn nagekomen zou het pand (uiterlijk) op 15 oktober 2009 aan hem zijn geleverd tegen betaling van de koopprijs. In die situatie zou geen sprake zijn geweest van behaalde winst uit de exploitatie van het door [A] en haar ex-echtgenoot geëxploiteerde hotel dat in het pand was gevestigd. Ook in de situatie die ontstond als gevolg van de tekortkoming van [B] is geen sprake geweest van behaalde winst. Dit betekent dat de door [A] gevorderde gederfde winst geen schade betreft die is geleden als gevolg van de tekortkoming van [B]. Om die reden zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen. 
     
     4.10.	Ter toelichting op het gevorderde bedrag van EUR 12.500,00 heeft [A] het volgende naar voren gebracht. Bij de eerste verkoop van het pand, aan [B], is tussen de verkopers onderling overeengekomen dat het deel van het pand van [A] en haar ex-echtgenoot tegen een bedrag van EUR 625.000,00 zou worden overgedragen. Ten tijde van de tweede verkoop op 16 april 2010, wenste mede-verkoper [C] een bedrag van EUR 25.000,00 meer te ontvangen, gelet op de verstreken periode. Omdat [A] belang had bij een snelle verkoop gelet op de nijpende financiële situatie, is zij er akkoord mee gegaan dat zij en haar ex-echtgenoot een bedrag van EUR 600.000,00 zouden ontvangen voor hun deel van het pand, zodat [C] een bedrag van EUR 25.000,00 meer zou ontvangen voor haar deel. Nu [A] en haar ex-echtgenoot als gevolg van die onderlinge afspraken een bedrag van EUR 25.000,00 minder ontvingen bij de verkoop op 16 april 2010 dan zij hadden ontvangen bij de verkoop van het pand aan [B], vordert [A] de helft van dat bedrag, zijnde EUR 12.500,00 als schade ontstaan door de tekortkoming van [B]. [B] heeft betwist dit bedrag verschuldigd te zijn, omdat het gaat om een interne afspraak tussen de verkopers, waar [B] buiten staat. 
     
     4.11.	Uit de stellingen van [A] volgt niet dat de afspraken die tussen de verkopers onderling zijn gemaakt naar aanleiding van de tweede verkoop van het pand op 16 april 2010, het noodzakelijke gevolg waren van het feit dat de verkoop aan [B] geen doorgang had gevonden. Ook blijkt (zonder nadere toelichting) niet om welke andere redenen de gestelde schade in zodanig verband staat met de tekortkoming van [B] dat die schade als een gevolg van die tekortkoming aan [B] kan worden toegerekend. Om die reden zal de rechtbank dit deel van de vordering afwijzen. 
     
     4.12.	[A] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. [B] betwist gehouden te zijn deze kosten te vergoeden, nu geen omschrijving is gegeven van de werkzaamheden, geen opgave is gedaan van het met die werkzaamheden gemoeide aantal uren en het gehanteerde uurtarief. Gelet op die betwisting zijn de gevorderde buitengerechtelijk kosten onvoldoende onderbouwd en gespecificeerd, zodat de vordering tot vergoeding daarvan wordt afgewezen. 
     
     4.13.	De rechtbank zal de wettelijke rente niet toewijzen vanaf 16 oktober 2009, zoals gevorderd, nu de rente over de toegewezen schadepost eerst opeisbaar is vanaf het moment dat de schade geacht moet worden te zijn geleden. Uit de stellingen van [A] kan dat moment niet worden afgeleid, zodat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding. 
     
     4.14.	In de omstandigheden dat slechts een gering gedeelte van de vordering van [A] wordt toegewezen en [B] als gevolg van de hoogte van de door [A] ingestelde vordering een aanzienlijk hoger bedrag aan griffierecht heeft moeten betalen dan wanneer [A] het wel toewijsbare bedrag van haar vordering zou hebben gevorderd, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. 
        
     
       in reconventie 
       4.15.	Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, kan de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen voor zover deze luidt dat [B] geen boetes aan [A] verschuldigd is geworden. Nu [B] wel een (ander) bedrag aan schadevergoeding verschuldigd is, kan niet voor recht worden verklaard dat de notaris onder wie de waarborgsom berust, gehouden is tot afgifte hiervan aan [B]. Om dezelfde reden dient de vordering om [A] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de afgifte van de waarborgsom door de notaris, te worden afgewezen. 
     
     
     4.16.	Gelet op het feit dat in reconventie slechts een ondergeschikt deel van de vordering zal worden toegewezen en gelet op de verregaande samenhang met het geschil in conventie, zal de rechtbank in reconventie op gelijke wijze als in conventie de proceskosten compenseren. 
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     
       in conventie 
       5.1.	veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van € 18.715,73 (achttienduizendzevenhonderdvijftien euro en drieënzeventig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 4 februari 2011 tot de dag van volledige betaling, 
     
     
     5.2.	verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     5.3.	wijst het meer of anders gevorderde af, 
     
     
       in reconventie 
       5.4.	verklaart voor recht dat [B] geen boetes aan [A] verschuldigd is geworden althans heeft verbeurd, 
     
     
     5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af, 
     
     in conventie als in reconventie 
     
     5.6.	compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. van den Bos, mr. A.J. van der Meer en mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.?