ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2021:763

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2021:763 Rechtbank Overijssel , 19-02-2021 / 8930051 \ CV EXPL  20-5957

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2021-02-19

Zaaknummer: 8930051 \ CV EXPL  20-5957

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2021:763

---

Huurprijsvermindering bedrijfsruimte op grond van onvoorziene omstandigheden (Corona virus).

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Enschede 
     
     
       Zaaknummer	: 8930051 \ CV EXPL  20-5957  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 19 februari 2021  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.	 [eiseres sub 2] , wonende te [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen [Eiser c.s.] , 
       gemachtigde: mr. F. Atto, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap  COFFEE FELLOWS BENE B.V. , gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen Coffee Fellows, 
       gemachtigde: mr. K.K.B. Kögging. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties, 
       - de van de zijde van [Eiser c.s.] overgelegde aanvullende producties, 
       - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van Coffee Fellows, 
       - de mondelinge behandeling via Skype, 
       - de pleitaantekeningen van [Eiser c.s.] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Tussen partijen staat vast dat [Eiser c.s.] aan Coffee Fellows verhuurt het winkelpand aan de Marktstraat 14 te Enschede, voor een huurprijs van € 4.893,37 per maand, inclusief btw. 
       
     
     
       2.2. 
       Tevens staat vast dat Coffee Fellows de huur over de maanden november en december 2020 voor de helft (€ 2.446,69) niet heeft voldaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie en in reconventie 
     
     
       3.1. 
       
        [Eiser c.s.] vordert Coffee Fellows te veroordelen tot betaling van deze achterstand van € 4.893,37 en tot betaling van de (volledige) huur van € 4.893,37 per maand voor de duur dat de huurovereenkomst nog voortduurt, met veroordeling van Coffee Fellows in de proceskosten. Coffee Fellows pleegt met het niet (volledig) betalen van de huur wanprestatie. [Eiser c.s.] heeft zeer hoge hypotheeklasten voor het winkelpand, die hij moet voldoen, en de huurinkomsten zijn de enige inkomsten voor hem en zijn gezin. Het verzoek van Coffee Fellows om huurkorting heeft [Eiser c.s.] afgewezen omdat hij zich dit financieel niet kan veroorloven. [Eiser c.s.] is tijdens de gedeeltelijke sluiting van de horeca in het voorjaar van 2020 Coffee Fellows al meer dan ruimschoots financieel tegemoetgekomen, toen is een bedrag van € 11.293,32 aan achterstallige huur kwijtgescholden. Een dergelijke ruimhartigheid of andere kwijtschelding of vermindering van (reeds betaalde) huur kan niet nogmaals van [Eiser c.s.] gevergd worden. De vordering in reconventie, die hier op ziet, moet dan ook worden afgewezen. Voor wat betreft de eerste corona golf in het voorjaar van 2020 kan gesteld worden dat deze een onvoorziene omstandigheid was, maar dat kan niet, althans in mindere mate, worden gesteld terzake de tweede corona golf waarin we thans zitten, deze was immers in het voorjaar al uitgebreid voorspeld door de deskundigen. 
       
     
     
       3.2. 
       Coffee Fellows heeft in conventie geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en in reconventie heeft zij gevorderd dat de voorzieningenrechter de betalingsverplichting van de huur schorst: 
       - voor de helft van de huurprijs voor het gehuurde over de periode van 16 maart 2020 tot      1 juni 2020 (met terugwerkende kracht) en over de periode van 14 oktober 2020 voor zolang de algehele sluiting van de horeca gerelateerd aan de coronacrisis voortduurt, alsmede over eventuele toekomstige perioden van hernieuwde aan de coronacrisis gerelateerde sluiting van de horeca; 
       - voor een kwart van de huurprijs voor het gehuurde over de periode van 1 juni 2020 tot      14 oktober 2020 en voor eventuele toekomstige perioden waarin geen sprake is van algehele sluiting van de horeca, maar wel de 1,5 meter afstandsnorm, of enige andere afstandsnorm, al dan niet in combinatie met eventuele andere beperkende maatregelen gerelateerd aan de coronacrisis. [Eiser c.s.] dient daarbij in de proceskosten te worden veroordeeld.  
       Kort samengevat heeft Coffee Fellows hiertoe aangevoerd dat, vanwege het coronavirus en de in dat verband van overheidswege afgekondigde maatregelen, geen ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst door [Eiser c.s.] gevorderd kan worden. Gelet op de lijn die daarover inmiddels in de jurisprudentie is ontstaan ligt het voor de hand dat de bodemrechter, de pijn (het financiële nadeel) zal verdelen over de contractspartijen, zoals door Coffee Fellows in reconventie is gevorderd.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door partijen gestelde, aanwezig. De kantonrechter dient te beoordelen of de over en weer ingestelde vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorzieningen zoals deze zijn gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil van partijen. 
       
     
     
       4.2. 
       Onder verwijzing naar hierover reeds gewezen jurisprudentie (Gerechtshof Amsterdam d.d. 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, Rechtbank Amsterdam d.d. 3 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5583, en Rechtbank Overijssel d.d.            11 december 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:4215) zijn partijen het grotendeels eens over het juridische kader. Dat kader is dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW moet worden beschouwd, dat partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd en van elkaar over en weer ook niet mochten verwachten dat dit wel het geval is, en dat bij het bepalen van hoe de pijn (het financiële nadeel) over partijen moet worden verdeeld, gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval. [Eiser c.s.] heeft nog gesteld dat de tweede corona golf, waarin we thans zitten, niet, of in mindere mate, moet worden gezien als onvoorziene omstandigheden, maar ook voor de tweede corona golf geldt dat partijen deze omstandigheid destijds niet in hun huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Het gaat om het moment van het sluiten van de overeenkomst, niet of tijdens de pandemie voorspeld kan worden of bepaalde omstandigheden wijzigen. Dat partijen hierover tijdens de pandemie andere, aanvullende huurafspraken hebben gemaakt, is niet gebleken. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [Eiser c.s.] heeft onder verwijzing naar de hierna te noemen feiten en omstandigheden aangevoerd dat hij zich een huurkorting als door Coffee Fellows gevraagd, niet kan veroorloven. Omgekeerd heeft Coffee Fellows onder verwijzing naar feiten en omstandigheden aangevoerd dat uitgegaan moet worden van een redelijke huurkorting op de huurprijs van 50% dan wel 25%, zoals zij in reconventie heeft gevorderd. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [Eiser c.s.] heeft gesteld dat hij Coffee Fellows in het voorjaar al ruimschoots financieel is tegemoetgekomen. Toen is volgens [Eiser c.s.] een bedrag van € 11.293,32 aan achterstallige huur kwijtgescholden. Deze stelling is door Coffee Fellows in een ander daglicht geplaatst. Coffee Fellows ontving vanuit het niets van [Eiser c.s.] additionele facturen voor huur over de jaren 2017, 2018 en 2019, voor een bedrag van € 13.310,00. Over deze jaren zou te weinig huur in rekening zijn gebracht. Vervolgens kwam op 15 maart 2020 de eerste lockdown en hebben partijen onderhandeld over huurkorting. Uiteindelijk is als schikking de helft van de huurachterstand over de jaren 2017, 2018 en 2019 betaald en is een eenmalige korting van 50% op de huurprijs voor de maanden april en mei 2020 verleend, onder de voorwaarde dat vanaf 1 juli 2020 weer de volledige huur zou worden voldaan. De door [Eiser c.s.] gestelde financiële tegemoetkoming ligt dus genuanceerder, aldus Coffee Fellows. 
       
     
     
       4.5. 
       
         Volgens [Eiser c.s.] kan Coffee Fellows een beroep doen op uitgebreide steunmaatregelen van de overheid terwijl [Eiser c.s.] dat niet kan. Coffee Fellows is bovendien een internationaal miljoenenbedrijf terwijl de huurinkomsten voor het gezin [Eiser c.s.] de enige inkomsten zijn. De financiële verhoudingen zijn volgens [Eiser c.s.] scheef. 
         Coffee Fellows heeft hierover gesteld dat zij geen internationaal miljoenenbedrijf is. Zij is vanuit het niets in Nederland met de formule gestart. Het is een eigen juridische onderneming met eigen rapportages en dergelijke. De onderneming kan de hand niet ophouden in Duitsland. Coffee Fellows is een relatief kleine onderneming met 6 panden in Nederland en zij heeft niet veel vlees op de botten. De steunmaatregelen zijn volstrekt onvoldoende. Coffee Fellows krijgt van de overheid ongeveer 20% van de huur gecompenseerd. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         
          [Eiser c.s.] heeft een overzicht van inkomsten en uitgaven in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat [Eiser c.s.] aan maandelijkse inkomsten heeft een bedrag van € 6.044,11 (zijnde € 4.044,11 huur van Coffee Fellows en € 2.000,00 verhuur van studentenkamers boven het pand) en diverse uitgaven tot een bedrag van € 5.288,54 per maand. 
         Coffee Fellows heeft eveneens haar financiële positie toegelicht. Over 2020 heeft zij een verlies geleden van tonnen, voor de vestiging in [woonplaats] een halve ton. De bank heeft Coffee Fellows onder bijzonder beheer gesteld. Coffee Fellows is bereid om haar financiële cijfers met [Eiser c.s.] te delen. De omzet van Coffee Fellows in [woonplaats] is nu, met alleen “Coffee to go” ongeveer 20% van de gebruikelijke omzet. De omzet in november en december was  
         € 7.000,00 à € 8.000,00, bij vaste lasten van zo’n € 10.000,00. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Naast deze omstandigheden hebben partijen voor de andere partij suggesties aangedragen om aan meer inkomen of vermogen te komen. Zo zou Coffee Fellows, andere, bijvoorbeeld delivery-activiteiten moeten ondernemen om meer inkomsten te genereren en zo heeft Coffee Fellows omgekeerd gewezen op mogelijkheden voor [Eiser c.s.] om aan inkomen of vermogen te komen. De suggesties van de één zijn door de ander in het kader van dit geding voldoende weersproken in die zin dat er geen sprake is van het dermate onbenut laten van een kans, dat dit gevolgen zou moeten hebben voor de in dit kort geding vast te stellen verdeling van het financiële nadeel. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter constateert dat partijen er tot 1 november 2020 met elkaar uitgekomen zijn na een huurkorting en een schikking in het voorjaar, die is gesloten op de voorwaarde dat Coffee Fellows vanaf 1 juni 2020 weer volledig de huur zou betalen.     Coffee Fellows heeft vanaf dat moment ook de volledige huur betaald, tot 1 november 2020. In kort geding ziet de kantonrechter geen aanleiding om bij wijze van voorlopig oordeel met terugwerkende kracht een huurvermindering over al betaalde huur bij wijze van schorsing toe te wijzen, voor zover dat juridisch al kan. 
       
     
     
       4.9. 
       Voor de periode vanaf 1 november 2020 overweegt de kantonrechter het volgende. Ter zitting heeft de kantonrechter al opgemerkt dat er geen reden is te twijfelen aan de door partijen aangevoerde financiële cijfers. Gelet op die cijfers, de steun van de overheid voor Coffee Fellows gedurende de lockdown en de omzet die Coffee Fellows tijdens de lockdown genereert, ongeveer 20% van normaal, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, bij een oordeel over het geschil, tot enige huurvermindering zal komen. De kantonrechter schat in dit geval in dat de bodemrechter zal komen tot een huurkorting van 30% ingaande november 2020, zolang de huidige lockdown duurt. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in dit kort geding al een voorlopig oordeel te geven over de periode na deze lockdown, omdat de omstandigheden, op grond waarvan voor die volgende periode een verdeling moet worden vastgesteld, thans nog niet voldoende bekend zijn, qua overheidssteun, omzet e.d. 
       
     
     
       4.10. 
       Gelet hierop zijn beide vorderingen slechts deels in kort geding toewijsbaar. In conventie is toewijsbaar 20% van de nog niet door Coffee Fellows betaalde huur over de maanden november en december 2020 en 70% van de overeengekomen huur vanaf               1 februari 2021, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lockdown periode, zolang deze lockdown periode (sluiting van de horeca) doorloopt. Deze vordering zal worden toegewezen als volgt. 
       
     
     
       4.11. 
       In reconventie is gelet hierop toewijsbaar een huurverlaging van 30%, ingaande       1 november 2020, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lockdown periode, zolang deze lockdown periode doorloopt. 
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op het feit dat beide partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd, zowel in conventie als in reconventie. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing in kort geding 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       In conventie: 
     
     
     
       I 	Veroordeelt Coffee Fellows om aan [Eiser c.s.] over de maanden november en december 2020 nog te betalen 20% van de maandelijkse huurprijs en vanaf 1 februari 2021 70% van de huurprijs van € 4.893,37, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lock down periode, zolang deze lock down periode doorloopt. 
     
     
     
       II	Compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
     
     
     
       III	Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad 
     
     
     
       IV	Wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       In reconventie: 
     
     
     
       V	Schorst de betalingsverplichting voor 30% van de huurprijs over de maanden november en december 2020 en vanaf 1 februari 2021, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lock down periode, zolang deze lock down periode doorloopt. 
     
     
     
       VI	Compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
     
     
     
       VII	Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad 
     
     
     
       VIII	Wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2021.