ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2024:2371

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2024:2371 Rechtbank Noord-Nederland , 19-06-2024 / C/19/143429 / HA ZA 23-39

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2024-06-19

Zaaknummer: C/19/143429 / HA ZA 23-39

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2024:2371

---

Verkoop participaties in closed-end vastgoedfondsen. Onterecht een uitstapvergoeding, verkoopkosten en btw over begeleidingsvergoeding in rekening gebracht? Aanbod en aanvaarding, besluitvormingsproces, 6:238 lid 2 BW en Richtlijn oneerlijke bedingen, onvoorziene omstandigheid?, sprake van onrechtmatig handelen?, 6:193b, c en d BW, 6:233 BW, 6:237 BW, toepassing cao-norm op prospectus.

RECHTBANK Noord-Nederland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Assen 
     
     
     
       Zaaknummer: C/19/143429 / HA ZA 23-39 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 juni 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. T. van Dijken, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 ANNEXUM BEHEER B.V.,  
     
       te Amsterdam, 
       advocaat: mr. F.M.A. 't Hart, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, 2.  SUPERMARKT FONDS NEDERLAND C.V. ,  
       te Amsterdam, 
       advocaat: mr. C. Westerink, 
       gedaagde partij, 
       hierna afzonderlijk te noemen: Annexum en SFN. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding,  - de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie van de zijde van Annexum, 
       - de conclusie van antwoord van de zijde van SFN,  - de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie en akte wijziging c.q. vermeerdering van eis,  - de conclusie van dupliek van de zijde van Annexum, 
       - de conclusie van dupliek van de zijde van SFN. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       
         1. Supermarkt Fonds Nederland  
       
     
     
       2.1. 
       In 2010 heeft [eiser] via Annexum 800 participaties in vastgoedfonds SFN gekocht. SFN was in eerste instantie een maatschap. Bij overeenkomst van 12 oktober 2015 is SFN omgezet in een commanditaire vennootschap (hierna: cv-overeenkomst 2015). Na de omzetting werd [eiser] commanditair vennoot c.q. participant in de cv. 
       
     
     
       2.2. 
       
         In artikel 21 cv-overeenkomst 2015 zijn de voorwaarden geregeld waaronder deze overeenkomst kan worden gewijzigd. In lid 1 van dit artikel is het volgende bepaald:  
         “ (…) Wijziging van Artikel 7 behoeft de toestemming van alle Vennoten, welke toestemming kan worden gegeven op dezelfde wijze als bepaald in Artikel 7 voor (onder andere) de overdracht van Participaties .”  
       
       
       
         In artikel 7 lid 1 cv-overeenkomst 2015 is het volgende bepaald: 
         “ Behoudens (…) is (…) 
         
           b. verandering van de relatieve gerechtigheid tot het Vennootschapsvermogen van de houder(s) van Participaties, waarvan onder meer sprake kan zijn bij overdracht van Participaties aan een (andere) Participant in overeenstemming met dit Artikel 7, uitsluitend mogelijk na verkregen unanieme schriftelijke toestemming - verkregen in een Vergadering (…) - van alle vennoten. ” 
       
       
       
         In artikel 7 leden 2 en 3 van de cv-overeenkomst 2015 is het volgende bepaald: 
         “ 7.2 Participaties zijn uitsluitend met inachtneming van het bepaalde in Artikel 7.1 en 7.2 overdraagbaar. Een Participant zal bij de Beherend Vennoot  [SFN, toevoeging rechtbank]  kenbaar maken zijn participaties, al dan niet gedeeltelijk, over te willen dragen, onder opgave van de naam van degene aan wie hij wenst over te dragen. Indien de Participant geen koper voor zijn Participatie heeft zal de Beherend Vennoot onder de overige Participanten polsen of daar geïnteresseerden voor zijn. (…) 
       
       
     
     
       7.3 (…) 
       
         De Beherend Vennoot dan wel de Beheerder  [Annexum, toevoeging rechtbank]   namens deze brengt voor de overdrachtsprocedure een bedrag van € 250 excl. btw per overdracht in rekening aan de Participant die zijn Participaties wenst over te dragen .”  
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 10 april 2018 heeft Annexum het jaarbericht 2017 van SFN aan de participanten toegezonden. In dit jaarbericht is onder meer het volgende vermeld: 
         “ (…) Om de groep participanten die wil uitstappen te kunnen faciliteren (…) dient de CV overeenkomst daarvoor geactualiseerd en aangepast te worden. (…) 
       
       
       
         
           De participaties worden aangeboden tegen de handelswaarde, te vermeerderen met een instapvergoeding (en 2% emissiekosten). Participanten die willen uittreden ontvangen de handelswaarde verminderd met een uitstapvergoeding. (…) 
         
         
           Op basis van de verwachte goedkeuring van het prospectus in juni kan daarna gestart worden met de herplaatsing. De verwachte handelswaarde per 1 juli 2018 bedraagt € 1.137. (…)  
         
         
           Voor uittredende participanten (…) betekent dit het volgende: 
         
         -  Een uittredende participant ontvangt een bedrag van € 1.068 per participatie. (…) ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij schriftelijke verklaring van 24 april 2018 heeft [eiser] onder meer het volgende verklaard: 
         “ (…) (A) kennis genomen te hebben van het voorgenomen besluit tot het faciliteren van een herplaatsing van bestaande participaties in Supermarkt Fonds Nederland C.V. (…) en de uitgifte van nieuwe participaties in de CV (…) en in dat verband de CV overeenkomst van 12 oktober 2015 (de 2015 Overeenkomst) te wijzigen (…) 
         
           (D) toestemming te geven als bedoeld in artikel 7.1 van de 2015 Overeenkomst aan de toetreding, uittreding en/of vervanging van de participanten in de CV (…) 
         
       
       
       
         In deze verklaring heeft [eiser] Annexum een onherroepelijke volmacht verleend om: 
         “ (…) stem uit te brengen in de vergadering van vennoten als bedoeld in artikel 18 van de 2015 Overeenkomst (de Vergadering) (…) ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 26 april 2018 heeft er een jaarvergadering van participanten in SFN plaatsgevonden. Uit de notulen van deze vergadering volgt dat de vertegenwoordigde participanten - waaronder [eiser] via voormelde volmacht - unaniem hebben ingestemd met het voorstel tot de hiervoor bedoelde wijziging van de cv-overeenkomst 2015.  
       
     
     
       2.6. 
       
         De cv-overeenkomst 2015 is vervolgens in 2018 gewijzigd. In de gewijzigde               cv-overeenkomst (hierna: cv-overeenkomst 2018) is aan artikel 7 een lid 4 toegevoegd. In dit lid is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:  
         
           “Op een door de Beherend Vennoot dan wel de Beheerder vast te stellen tijdstip kan de Beherend Vennoot dan wel de Beheerder namens de Vennootschap het uittreden van Participanten (…) faciliteren en voor de overdracht van de Participaties en de (financiële) afwikkeling daarvan een vergoeding in rekening brengen bij de uittredende Participant (de Uitstapvergoeding) (…) ” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In het “Verkoopformulier Supermarkt Fonds Nederland CV” van 2 februari 2019 heeft [eiser] verklaard dat hij zijn deelname in SFN wenst te beëindigen en zijn participaties wenst te verkopen aan SFN. Met het verkoopformulier heeft [eiser] SFN een inkoopopdracht aan SFN verleend voor zijn participaties.  
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mail van 2 februari 2019 heeft [eiser] het volgende aan Annexum gemeld: 
         “ Nu stuurt u mij de aanbieding om mijn 800 “Supermarkt Fonds Nederland  CV” certificaten te verzilveren. (…) Ondanks dit vooruitzicht ik zou graag van u (voordat ik de handtekening hiervoor zet) een documentje willen zien waarin wij destijds die -6% hebben afgesproken want dat kan ik mij namelijk niet herinneren…. (…) ” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail van 5 februari 2019 heeft [eiser] het verkoopformulier aan Annexum toegezonden.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Bij brief van 8 mei 2019 is namens SFN het volgende aan [eiser] gemeld: 
         “ (…) We zijn verheugd u te kunnen informeren dat het fonds uw totale inkoopopdracht kan honoreren en als volgt zal inkopen: 
         
           800 participaties à € 1.227,00			€ 981.600,00 
         
         
           - 6% uitstapvergoeding				  € 58.896,00 -/- 
         
         
           Totaal uit te keren				€ 922.704,00 (…) ” 
       
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Bij e-mail van 21 juli 2019 heeft [eiser] het volgende aan SFN gemeld: 
         “ (…) Ik schrijf u deze mail omdat ik mij niet kan verenigen dat u 6% administratiekosten aftrekt van de feitelijke terugbetaling. Wij zijn dat vooraf nooit overeengekomen. (…) ” 
       
       
     
     
       2.12. 
       In de hieropvolgende correspondentie blijven partijen verdeeld over de vraag of [eiser] 6% uitstapvergoeding over de verkoopopbrengst van zijn participaties aan Annexum dan wel SFN verschuldigd is. 
       
       
         
           2. Duits Nederlands Supermarkt Fonds 
         
       
     
     
       2.13. 
       Op 22 december 2008 heeft [eiser] zich via Annexum ingeschreven voor                     certificaten in de naamloze vennootschap VBI Winkelfonds N.V. (hierna: VBI). [eiser] heeft in 2008 50 certificaten in VBI verkregen en in 2010 nog eens 40 certificaten. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 18 maart 2010 is [eiser] met VBI overeengekomen dat hij aan VBI twee obligatieleningen zou verstrekken. 
       
     
     
       2.15. 
       
         Medio 2019 heeft er een herstructurering van VBI plaatsgevonden en is VBI omgezet in het Duits Nederlands Supermarkt Fonds (hierna: DNSF). De certificaten van [eiser] in VBI zijn op 10 september 2019 omgewisseld in participaties in DNSF. Bij overeenkomst van 25 september 2019 is [eiser] met VBI en Annexum onder de voorwaarden van het prospectus van 19 juli 2019 overeengekomen dat hij in ruil voor zijn obligatieleningen participaties in DNSF zou verkrijgen. Daarnaast is overeengekomen dat Annexum alle participaties van [eiser] in DNSF zou aanbieden in de emissie die gepland stond in 2019. In artikel 14 van deze overeenkomst (hierna: de aflossingsovereenkomst) is in dat kader onder meer het volgende bepaald: 
         “ [eiser] geeft hierbij opdracht en volmacht aan de Beheerder  [Annexum, toevoeging rechtbank]  om de onder 1) geleverde certificaten namens hem aan te bieden in de emissie voor een bedrag van € 16,50 per participatie, overeenkomstig de procedure die hiervoor is opgenomen in het Prospectus. Deze opdracht tot verkoop omvat mede een volmacht van de verkochte participaties te leveren. De Beheerder draagt zorg voor onverwijlde betaling van de verkoopopbrengst van de participaties aan [eiser] . De Beheerder rekent geen vergoeding voor de uitvoering van deze opdracht. ” 
       
       
     
     
       2.16. 
       
         De emissie die in 2019 zou plaatsvinden, is vroegtijdig afgebroken. In het jaarbericht 2020 van DNSF van 7 april 2021 is ten aanzien daarvan het volgende vermeld: 
         “ Omdat de prognose van de rendementen en de beschreven risico’s in het prospectus, als gevolg van de COVID-19 pandemie achterhaald waren is de emissie gepauzeerd en later definitief beëindigd. (…) ” 
       
       
     
     
       2.17. 
       
         In 2021 heeft DNSF een nieuwe emissie aangekondigd. Annexum heeft [eiser] ten aanzien van deze emissie bij e-mail van 30 november 2021 verzocht om door te geven of hij zijn participaties DNSF (gedeeltelijk) wilde verkopen of wilde aanhouden. Bij deze          e-mail heeft Annexum een verkoopformulier gevoegd, waarop [eiser] zijn keuze kon aangeven. In de e-mail is ten aanzien van de verkoop van participaties onder meer het volgende vermeld: 
         “ (…) Gaat u over tot verkoop dan wordt uw verkoopopdracht afgewikkeld zodra alle benodigde emissiegelden hiervoor zijn opgehaald (…) is de geldende verkoopprijs per participatie (inclusief dividend) € 20,34 (handelswaarde december 2021). De verkoopkosten bedragen 3% over de verkoopprijs per participatie. (…) ” 
       
     
     
       2.18. 
       Op 1 december 2021 heeft [eiser] zijn keuze door middel van het verkoopformulier aan Annexum kenbaar gemaakt. [eiser] heeft in het formulier aangegeven dat hij zijn participaties in DNSF “ Geheel ter verkoop  [wil]  aanbieden ” en heeft dit formulier per e-mail aan Annexum toegezonden. 
       
     
     
       2.19. 
       
         Bij brief van 6 januari 2022 heeft Annexum aan [eiser] gemeld dat de emissie van DNSF succesvol is afgesloten en het met de opbrengst van de emissie mogelijk is om de verkoopopdracht van [eiser] uit te voeren. In de brief is ook het volgende vermeld:  
         “ (…) Dit betekent voor u het volgende: 
         
           Aantal participaties: 66.506,6551 x nominale € 20,34		€ 1.352.745,36 
         
         
           (= handelswaarde conform prospectus) 
         
         
           - 3% verkoopkosten						€ -40.582,36 
         
       
       
       
         
           Totaalbedrag							€ 1.312.163,00 (…) ” 
       
       
     
     
       2.20. 
       
         Bij e-mail van 14 maart 2022 heeft [eiser] het volgende aan Annexum gemeld: 
         “ In aansluiting op de laatste uitbetaling van mijn certificaten van het Duits-Nederlandse Supermarkt fonds heb ik duidelijk aan uw collega (…) uitgelegd dat ik het niet eens ben met de “administratiekosten” en de “uitstap-vergoeding” die u in rekening brengt wanneer een belegger zijn certificaten inlevert. Dit heeft nooit in de brochures gestaan met “speelregels” toen wij destijds deelnamen in de investeringen. (…) ” 
       
       
     
     
       2.21. 
       
         Bij brief van 4 april 2022 heeft Annexum op deze e-mail gereageerd. In deze brief is  brief is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:  
         “ (…) U had uw DNSF participaties verkregen door omwisseling van de twee obligatieleningen die u aan VBI Winkelfonds NV had verstrekt (…). In beide omwisseltransacties heeft u de beheerder opdracht gegeven om uw DNSF participaties te verkopen voor € 16,50 als onderdeel van de 2019 emissie. Deze verkoopopdrachten zijn wegens het staken van de emissie niet uitgevoerd. Daarom hebben wij u in 2021 in de gelegenheid gesteld om een nieuwe verkoopopdracht in te dienen als onderdeel van de emissie 2021. In de brief waarin u werd gevraagd om een keuze te maken staat opgenomen: (…) De verkoopkosten bedragen 3% over de verkoopprijs per participatie (…). Op basis hiervan heeft u een verkoopopdracht verstrekt. Per 31 december zijn uw (…) participaties verkocht (…). Hierbij is 3% verkoopkosten (…) in rekening gebracht overeenkomstig de voorwaarden als vermeld in voornoemd schrijven. De verkoopkosten zijn dus wel degelijk overeengekomen. (…) ” 
       
       
     
     
       2.22. 
       In de hieropvolgende correspondentie blijven partijen verdeeld over de vraag of [eiser] 3% aan verkoopkosten over de verkoopopbrengst van zijn participaties aan Annexum verschuldigd is. 
       
       
         
           3. Zorgveste Deventer 
         
       
     
     
       2.23. 
       
        [eiser] heeft op 16 november 2010 via Annexum zes participaties in vastgoedfonds Zorgveste Deventer (hierna: ZD) gekocht. Deze koop heeft plaatsgevonden onder de voorwaarden van het prospectus van ZD van november 2010 (hierna: het prospectus van ZD). 
       
     
     
       2.24. 
       
         In hoofdstuk 8, paragraaf 6 van het prospectus van ZD is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld: 
         “ (…) Vergoedingen aan Beheerder  [Annexum, toevoeging rechtbank] 
         
           De Beheervergoeding bedraagt 3% (exclusief BTW) van de gefactureerde huur van het Object voor het beheer van het Vastgoedfonds (…) Bij verkoop of herfinanciering van het Object, of in geval van overdracht van Participaties ingeval van een bod op alle Participaties, ontvangt de Beheerder een Begeleidingsvergoeding van 1,25% over de verkoopopbrengst voor de begeleiding van het verkoopproces. (…) ” 
       
       
       
         In hoofdstuk 8, paragraaf 7 van het prospectus van ZD is een overzicht van het geprognosticeerde verkoopresultaat opgenomen. Hierin is vermeld: “ Begeleidingsfee 1,25% ”.	 
       
       
       
         In hoofdstuk 8, paragraaf 9 van het prospectus van ZD is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:  
         “ Voor zover de in dit hoofdstuk genoemde kosten en vergoedingen op grond van de wet onderworpen zijn aan de heffing van BTW, zullen genoemde kosten en vergoedingen worden vermeerderd met 19% BTW. (…) ” 
       
       
     
     
       2.25. 
       
         Bij brief van 15 augustus 2022 is namens [eiser] - voor zover hier van belang - het volgende aan Annexum gemeld: 
         “ Ten tweede lijkt een te hoge begeleidingsvergoeding in rekening te zijn gebracht door Annexum, circa € 12.000,- te veel. Cliënt  [ [eiser] , toevoeging rechtbank]  zou € 3.300,- méér hebben ontvangen als de begeleidingsvergoeding juist was toegepast. (…) ” 
       
       
       
         Namens [eiser] is in deze brief ook betaling gevorderd van onder meer een volgens hem onterecht ingehouden bedrag van € 3.300,00 inzake ZD. 
       
       
     
     
       2.26. 
       
         Bij brief van 23 augustus 2022 is namens Annexum op deze brief gereageerd. In deze brief is vermeld dat Annexum niet voornemens is tot betaling over te gaan van onder meer het door [eiser] gevorderde bedrag inzake ZD. Daarnaast is in de brief onder meer het volgende vermeld: 
         “ (…) U stelt dat de beheerder  [Annexum, toevoeging rechtbank]  ten onrechte 1,51% begeleidingsvergoeding voor de verkoop van het vastgoed in rekening heeft gebracht en dat dit percentage conform prospectus 1,25% zou moeten zijn. De beheerder heeft 1,25% in rekening gebracht, welk bedrag verhoogd is met BTW. Wij verwijzen naar paragraaf 8.9 van het prospectus waar is toegelicht dat de in hoofdstuk 8 beschreven kosten (waaronder de begeleidingsvergoeding) zullen worden vermeerderd met BTW. (…) ” 
       
       
     
     
       2.27. 
       In de hieropvolgende correspondentie blijven partijen verdeeld over de vraag of [eiser] een bedrag van € 3.300,00 aan btw inzake ZD aan Annexum verschuldigd is. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert - na wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. voor recht verklaart dat Annexum toerekenbaar tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen, althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en Annexum aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door [eiser] geleden schade; 
         II. de tussen Annexum en [eiser] op 25 september 2019 gesloten overeenkomst wijzigt in die zin dat in artikel 14 is opgenomen dat Annexum voor de uitvoering van de opdracht tot verkoop van de participaties van [eiser] geen vergoeding rekent; 
         III. SFN en Annexum hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van een bedrag van                           € 58.896,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 juli 2019, althans 15 augustus 2022, althans de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening; 
         IV. Annexum veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 43.882,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 juli 2019, althans               15 augustus 2022, althans de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening; 
         V. Annexum en SFN veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de proceskosten, de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.181,36 en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na het vonnis. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Het gevorderde bedrag van € 58.896,00 ziet op de uitstapvergoeding die Annexum ter zake van SFN bij [eiser] in rekening heeft gebracht. Het gevorderde bedrag van           € 43.882,00 bestaat - naar de rechtbank begrijpt - (afgerond) uit de verkoopkosten die Annexum ter zake van DNSF in rekening heeft gebracht (te weten: € 40.582,36) en de btw die Annexum in rekening heeft gebracht over de begeleidingsvergoeding die [eiser] aan haar heeft betaald inzake ZD (te weten: € 3.300,00). 
       
     
     
       3.3. 
       Aan zijn vorderingen legt [eiser] - samengevat - het volgende ten grondslag. [eiser] stelt dat Annexum ten aanzien van zijn uittreding uit de vastgoedfondsen SFN en DNSF ten onrechte een uitstapvergoeding van 6% (SFN) en verkoopkosten van 3% (DNSF) over de verkoopopbrengst van zijn participaties in rekening heeft gebracht. Ten aanzien SFN stelt [eiser] primair dat de participanten niet op de hoogte waren van de uitstapvergoeding en daarmee niet kunnen hebben ingestemd. Ook was het volgens [eiser] op grond van de cv-overeenkomst 2015 al mogelijk om uit te stappen. Subsidiair stelt [eiser] dat het besluitvormingsproces over de hoogte van de uitstapvergoeding niet rechtsgeldig is en Annexum daarom de uitstapvergoeding niet in rekening had kunnen brengen. Als Annexum al een uitstapvergoeding in rekening had kunnen brengen, zou deze op grond van de cv-overeenkomst 2015 slechts € 250,00 kunnen bedragen, aldus [eiser] . Tot slot stelt [eiser] inzake SFN dat zijn medewerking aan de herstructurering van VBI afhankelijk was van de toezegging van Annexum dat zij investeerders zou vinden om de gehele portefeuille van [eiser] aan over te dragen zonder daarvoor een vergoeding te rekenen. Ten aanzien van DNSF stelt [eiser] primair dat er is overeengekomen dat Annexum potentiële investeerders zou vinden voor de portefeuille van [eiser] , zonder daarvoor een vergoeding te rekenen. Subsidiair doet [eiser] een beroep op onvoorziene omstandigheden. Meer subsidiair stelt [eiser] dat, indien de verkoopkosten wel zouden zijn overeengekomen, het in rekening brengen van deze kosten onrechtmatig is, dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is en/of er sprake is van een nietig en/of onredelijk bezwarend beding. Tot slot legt [eiser] aan zijn vordering inzake ZD ten grondslag dat Annexum geen btw over de door hem betaalde begeleidingsvergoeding in rekening had mogen brengen. Dat er geen btw is verschuldigd, blijkt volgens [eiser] uit (de berekening in) het prospectus van ZD. 
       
     
     
       3.4. 
       Annexum en SFN voeren verweer. Annexum en SFN concluderen - samengevat -, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot ongegrondverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de (na)kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Op het verweer van Annexum en SFN wordt hierna - voor zover nodig - nader ingegaan. 
       
       
         
           in voorwaardelijke reconventie 
         
       
     
     
       3.5. 
       In voorwaardelijke reconventie vordert Annexum om [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan Annexum te voldoen een bedrag van                         € 214.801,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, en met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
     
     
       3.6. 
       Aan haar vordering legt Annexum - samengevat - het volgende ten grondslag. De eis in reconventie wordt alleen ingesteld indien de rechtbank van oordeel is dat artikel                  14 van de aflossingsovereenkomst ook van toepassing is op de tweede emissie van DNSF in 2021. In dat geval stelt Annexum dat [eiser] een te hoge verkoopopbrengst heeft ontvangen van (afgerond) € 3,23 per participatie in DNSF. Tijdens de emissie in 2021 heeft [eiser] zijn participaties immers verkocht voor € 20,34 per participatie. Als artikel 14 van de aflossingsovereenkomst van toepassing is op de emissie in 2021, dan dient ook de in artikel 14 bepaalde verkoopprijs (te weten: € 16,50 per participatie) gehanteerd te worden, aldus Annexum. [eiser] heeft dan geen recht op de in 2021 vastgestelde (hogere) verkoopprijs. Annexum stelt dat zij in dat geval het meerdere boven € 16,50 onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald en vordert daarom (voorwaardelijk) in totaal een bedrag van                 € 214.801,00 van [eiser] . 
       
     
     
       3.7. 
       
        [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert - samengevat -, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de voorwaardelijke eis in reconventie van Annexum, met veroordeling van Annexum in de kosten in reconventie, te vermeerderen met de nakosten.  
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen en verweren van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       
         1. SFN 
       
     
     
     
       
         Primair: introductie uitstapvergoeding van 6% 
       
     
     
       4.1. 
       Niet in geschil is dat [eiser] uit SFN wilde treden, door zijn participaties te verkopen aan SFN. [eiser] stelt dat hij de uitstapvergoeding van 6% over de verkoopopbrengst daarvan, die Annexum/SFN in dat kader in rekening heeft gebracht, niet verschuldigd is. Primair stelt [eiser] dat de participanten er voor of op het moment van de jaarvergadering op 26 april 2018 niet van op de hoogte hadden kunnen zijn dat er een uitstapvergoeding van 6% zou worden geïntroduceerd. [eiser] wijst erop dat de uitstapvergoeding niet eerder dan in het nieuwe prospectus van 12 januari 2019 is bekendgemaakt. De rechtbank oordeelt als volgt. In dat verband hebben Annexum en SFN terecht aangevoerd dat in het jaarbericht 2017 is vermeld dat de participanten die wensten uit te treden, de handelswaarde van hun participaties zouden ontvangen verminderd met een uitstapvergoeding. Daarnaast is de verwachte hoogte van de handelswaarde per 1 juli 2018 vermeld en het bedrag dat een uittredende participant per participatie zou ontvangen. Het verschil tussen deze twee bedragen is (omgerekend) 6%. [eiser] heeft niet betwist dat hij het jaarbericht 2017 (voor de jaarvergadering op 26 april 2018) heeft ontvangen. [eiser] kon er in ieder geval voor de jaarvergadering mee bekend zijn dat hij voor zijn participaties de handelswaarde per 1 juli 2018 verminderd met een uitstapvergoeding van (omgerekend) 6% zou ontvangen. [eiser] heeft via een volmacht ook ter vergadering ingestemd met de wijziging van de cv-overeenkomst 2015 om uittreding mogelijk te maken, terwijl hij op dat moment kon en had moeten weten onder welke voorwaarden dit doorgevoerd zou worden. Daarom gaat ook de stelling van [eiser] , dat hij in zijn e-mail van 2 februari 2019 duidelijk heeft gemaakt dat hij het niet eens was met de uitstapvergoeding en Annexum en SFN er daarom niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat hij ermee instemde, niet op. Dit geldt ook voor de stelling van [eiser] dat hij - later - onder protest akkoord zou zijn gegaan met de uitstapvergoeding omdat hij niet anders kon dan verkopen. [eiser] was immers akkoord gegaan en dat hij achteraf zegt het niet eens te zijn met de uitstapvergoeding, kan gelet daarop niet voor rekening van Annexum en SFN komen.  
       
     
     
       4.2. 
       Daarnaast gaat ook de stelling van [eiser] dat Annexum de participanten onder het mom van facilitering van uittreding hebben willen binden aan een uitstapvergoeding terwijl dit al mogelijk was, niet op. [eiser] wijst er in dat verband op dat het, onder de voorwaarde dat alle participanten zouden toestemmen, al mogelijk was om participaties over te dragen. De rechtbank is van oordeel dat deze mogelijkheid een andere wijze van verkoop van participaties (en daarmee uittreding) betreft dan de regeling die is geïntroduceerd in de cv-overeenkomst 2018. Niet in geschil is immers dat SFN een “closed-end” vastgoedfonds is. Dit houdt in dat SFN in beginsel geen participaties inkoopt op verzoek van haar participanten. Dit bracht met zich dat uittreden vóór de wijziging van de cv-overeenkomst 2015 alleen mogelijk was als voor alle participaties van een participant een koper werd gevonden. [eiser] had echter geen koper om al zijn participaties aan over te dragen, maar wilde uittreden door al zijn participaties aan SFN ter inkoop aan te bieden. Deze mogelijkheid van uittreding is (pas) geïntroduceerd met de invoering van artikel 7 lid 4 van de cv-overeenkomst 2018.  
       
     
     
       4.3. 
       Het voorgaande maakt dat de primaire stelling van [eiser] niet kan slagen.  
       
       
         
           Subsidiair: besluitvormingsproces  
         
       
     
     
       4.4. 
       Subsidiair stelt [eiser] dat de besluitvorming over de hoogte van de uitstapvergoeding niet rechtsgeldig zou zijn, omdat niet alle participanten met de wijziging van artikel 7 cv-overeenkomst 2015 hebben ingestemd. Daarom zou Annexum de uitstapvergoeding niet in rekening kunnen brengen, aldus [eiser] . De rechtbank is van oordeel dat voornoemd artikel echter niet voorschrijft dat  alle  participanten zouden moeten instemmen met een dergelijke wijziging. Het artikel stelt de eis van unanieme schriftelijke toestemming, verkregen in een vergadering van alle vennoten (participanten). Daarbij geldt een vereiste vertegenwoordiging van ten minste 50% van het vennootschapsvermogen ter vergadering. Niet in geschil is dat ten minste 50% van het vennootschapsvermogen ter vergadering vertegenwoordigd was en dat de aanwezige participanten unaniem hebben ingestemd met de wijziging. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de besluitvorming daarom aan de daarvoor bepaalde eisen en is de besluitvorming aldus rechtsgeldig. [eiser] heeft dus ongelijk. 
       
     
     
       4.5. 
       Ook de stelling van [eiser] , dat als hij al een uitstapvergoeding aan Annexum verschuldigd is, deze slechts € 250,00 zou bedragen (artikel 7.3 cv-overeenkomsten 2015 en 2018), gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Annexum wijst er terecht op dat deze vergoeding aan Annexum toekomt voor de overdrachtsprocedure ten aanzien van overdracht van participaties aan een koper, niet zijnde Annexum (zie artikel 7.2 cv-overeenkomsten 2015 en 2018). Deze situatie is, zoals hiervoor reeds is overwogen, niet aan de orde. Tot slot stelt [eiser] dat hij zijn medewerking aan de herstructurering van VBI in DNSF afhankelijk had gesteld van de toezegging van Annexum dat zij investeerders zou vinden voor de gehele portefeuille zonder daarvoor kosten in rekening te brengen. [eiser] heeft deze (blote) stelling echter niet nader onderbouwd, terwijl Annexum deze stelling gemotiveerd heeft betwist. Annexum wijst erop dat deze toestemming nergens uit blijkt. Nu een nadere onderbouwing van de zijde van [eiser] ontbreekt, zal de rechtbank voorbijgaan aan zijn stelling op dit punt. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de vorderingen van Woldering ten aanzien van zijn participaties in SFN zullen worden afgewezen. 
       
       
         
           2. DNSF 
         
       
     
     
       4.7. 
       Partijen zijn ten aanzien van de participaties van [eiser] in DNSF verdeeld over de vraag of Annexum terecht een bedrag van 3% aan verkoopkosten over de verkoopopbrengst van de participaties van [eiser] heeft ingehouden. Bij de beantwoording van deze vraag stelt de rechtbank het volgende voorop. Vaststaat dat Annexum [eiser] bij e-mail van 30 november 2021 heeft verzocht door te geven of hij zijn participaties in DNSF wilde verkopen en dat [eiser] vervolgens de opdracht heeft gegeven al zijn participaties ter verkoop aan te bieden. Dit laatste heeft [eiser] immers gedaan met zijn e-mail van 1 december 2021. In de e-mail van 30 november 2021 is vermeld dat Annexum bij verkoop over de verkoopopbrengst 3% aan verkoopkosten per participatie in rekening zou brengen bij [eiser] . Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] deze verkoopkosten daarmee in beginsel aan Annexum verschuldigd. Conform artikel 6:217 BW komt een overeenkomst namelijk tot stand door aanbod en aanvaarding. [eiser] heeft het aanbod dat Annexum hem in de e-mail van 30 november 2021 heeft gedaan en waarvan de verkoopkosten onderdeel uitmaakten aanvaard en vervolgens zijn de participaties ook verkocht. In het navolgende zal de rechtbank beoordelen of de stellingen van [eiser] het voorgaande anders kunnen maken. 
       
     
     
       4.8. 
       Primair stelt [eiser] dat is afgesproken dat hij kosteloos uit DNSF zou kunnen treden. Allereerst volgt dit volgens [eiser] uit het prospectus van VBI en de obligatieovereenkomsten, waarin is opgenomen dat [eiser] na ommekomst van zijn beleggingshorizon van zeven tot tien jaar kosteloos zou kunnen uittreden, aldus [eiser] . Deze “belofte” geldt volgens [eiser] ook voor de emissie van 2021. Ditzelfde geldt voor het recht op kosteloze uittreding vastgelegd in artikel 14 aflossingsovereenkomst. Ook dit artikel geldt volgens [eiser] voor de emissie van 2021. Tot slot stelt [eiser] dat hem ten aanzien van artikel 14 aflossingsovereenkomst een beroep toekomt op artikel 6:238 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 5 Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Gelet daarop zou een redelijke uitleg van de aflossingsovereenkomst met zich meebrengen dat artikel 14 ook zou gelden voor de latere, niet voorziene emissie van 2021, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank overweegt dat ook al zouden voornoemde stellingen van [eiser] slagen, dit alsnog niet tot het oordeel zou kunnen leiden dat [eiser] de verkoopkosten van 3% niet verschuldigd is. Ondanks dat [eiser] ervan op de hoogte was (of kon zijn) dat Annexum 3% verkoopkosten in rekening zou brengen, heeft hij het aanbod van Annexum tot verkoop van zijn participaties immers aanvaard. Zowel de e-mail van Annexum van 30 november 2021, waarin de 3% verkoopkosten zijn vermeld, als de daaropvolgende aanvaarding van [eiser] bij e-mail van 1 december 2021, zijn duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. De redenen waarom [eiser] thans stelt niet gebonden te zijn aan deze aanvaarding, vallen daarmee niet te rijmen. Daarbij weegt de rechtbank ook mee dat [eiser] niet onder voorbehoud heeft aanvaard of anderszins bij aanvaarding aan Annexum kenbaar heeft gemaakt dat hij het niet eens was met de 3% verkoopkosten. De rechtbank ziet gelet op het voorgaande dan ook geen aanleiding om de stellingen van [eiser] ten aanzien van voornoemde “belofte” en artikel 14 van de aflossingsovereenkomst te beoordelen.  
       
     
     
       4.10. 
       Hoewel het beroep van [eiser] op artikel 6:238 lid 2 BW en de Richtlijn ook op grond van het voorgaande strandt, overweegt de rechtbank ten aanzien daarvan ten overvloede als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de “contra proferentem” regel van artikel 6:238 lid 2 BW en artikel 5 van de Richtlijn hoe dan ook niet van toepassing. Daarbij merkt de rechtbank op dat deze artikelen (in beginsel) enkel van toepassing zijn op consumenten.  Los van de vraag of [eiser] als zodanig valt aan te merken, faalt een beroep op deze artikelen echter omdat artikel 14 aflossingsovereenkomst een beding betreft dat geen algemene voorwaarde is en dat [eiser] zelf heeft bedongen. Artikel 6:238 lid 2 BW ziet enkel op algemene voorwaarden, maar artikel 14 aflossingsovereenkomst voldoet niet aan de definitie van een algemene voorwaarde. Het is immers geen beding dat is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen (artikel 6:231 onder a BW). Artikel 14 aflossingsovereenkomst betreft ook geen beding dat onder artikel 5 van de Richtlijn valt, omdat die richtlijn ziet op bedingen waarover niet is onderhandeld.  In dit geval heeft [eiser] onderhandeld: hij heeft zelf bedongen dat hij voor de opdracht in het kader van de geplande emissie in 2019 geen kosten aan Annexum verschuldigd zou zijn. Het gevolg van het voorgaande is dat [eiser] - los van de vraag of hij als consument aan te merken valt - hoe dan ook geen beroep toekomt op artikel 6:238 lid 2 BW en artikel 5 van de Richtlijn. 
       
     
     
       4.11. 
       Subsidiair stelt [eiser] dat er sprake is geweest van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. In dat kader heeft [eiser] zijn eis voorwaardelijk vermeerderd, in die zin dat indien artikel 14 aflossingsovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de participaties in DNSF slechts voor € 16,50 per participatie kosteloos zouden worden aangeboden, deze overeenkomst gewijzigd dient te worden. De overeenkomst dient volgens [eiser] zo gewijzigd te worden, dat in artikel 14 wordt opgenomen dat Annexum voor de uitvoering van de opdracht tot verkoop van participaties van [eiser] geen vergoeding rekent (zie ook het gevorderde in r.o. 3.1, onder II.). De emissie van 2019 heeft volgens [eiser] vanwege de coronapandemie, maar op initiatief van Annexum, niet plaatsgevonden en dit kan niet voor zijn rekening komen, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.12. 
       Vooropgesteld wordt dat de rechter op vordering van een partij de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De onvoorziene omstandigheid is volgens [eiser] gelegen in de coronapandemie. Beide partijen zijn ervan uitgegaan dat de geplande emissie in 2019 doorgang zou vinden en zij hadden de aflossingsovereenkomst op andere voorwaarden gesloten indien zij de coronapandemie destijds hadden kunnen voorzien, aldus [eiser] .  
       
     
     
       4.13. 
       Naar het oordeel van de rechtbank kan ook deze subsidiaire stelling van [eiser] het voorgaande niet anders maken. Ook al zou er sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid (en artikel 14 aflossingsovereenkomst in dat verband zou moeten worden gewijzigd), dan staat hoe dan ook vast dat [eiser] het aanbod van Annexum uitdrukkelijk en zonder voorbehoud nadien heeft aanvaard (r.o. 4.10.). Daarom kan ook de subsidiaire stelling van [eiser] niet slagen. De rechtbank zal ook de (subsidiaire) voorwaardelijke vermeerdering van eis gelet op het voorgaande afwijzen. 
       
     
     
       4.14. 
       Ten overvloede wijst de rechtbank er in dit kader nog op dat een beroep op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW, in dit geval hoe dan ook door artikel 6:258 lid 2 BW wordt geblokkeerd. Dit artikellid bepaalt dat een wijziging van de overeenkomst niet in overeenstemming is met de redelijkheid en billijkheid wanneer de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich daarop beroept. De rechtbank overweegt in dat kader dat de oorsprong van het niet doorgaan van de emissie in 2019 niet is gelegen in de coronapandemie, maar in het feit dat er te weinig belangstelling was. Deze situatie zou zich ook zonder coronapandemie voorgedaan hebben. Naar het oordeel van de rechtbank komt het risico van een dergelijke situatie voor rekening van [eiser] . Annexum wijst er terecht op dat dit volgt uit het prospectus van 19 juli 2019. Daarin is immers opgenomen dat indien de opbrengst van de aanbieding van participaties onvoldoende is om de verkoopopdracht (volledig) uit te voeren, de voormalig obligatiehouder als participant betrokken blijft bij DNSF. 
       
     
     
       4.15. 
       Meer subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat het in rekening brengen van de 3% verkoopkosten ongeldig c.q. onrechtmatig is, omdat:  
       ( a) Annexum onrechtmatig heeft gehandeld bij de totstandkoming van de vermeende verkoopopdracht/ -overeenkomst; 
       ( b) het beroep van Annexum op de verschuldigdheid van de verkoopkosten in de gegeven omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid; en/of 
       ( c) er sprake is van een nietig en/of onredelijk bezwarend beding. 
       
       
         
           Onrechtmatig handelen en strijd met redelijkheid en billijkheid 
         
       
     
     
       4.16. 
       Ten eerste stelt [eiser] dat Annexum onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld omdat zij de (bijzondere) zorgplicht die zij heeft tegenover participanten, heeft geschonden. Zonder nader te concretiseren welke zorgplicht er om welke reden zou zijn geschonden, zou een onderdeel van deze zorgplicht zijn dat Annexum participanten voorafgaand aan hun investering zou moeten informeren over de kosten die daarmee gepaard gaan, aldus [eiser] . In dit geval is [eiser] niet enkel niet geïnformeerd over de verkoopkosten, maar is ook uitdrukkelijk afgesproken dat hij kon uittreden na afloop van zijn beleggingshorizon, aldus [eiser] .  
       
     
     
       4.17. 
       Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze stelling van [eiser] niet op. Ten eerste is [eiser] wel degelijk voorafgaand aan de investering (het moment van het geven van de verkoopopdracht) geïnformeerd over de 3% verkoopkosten. Dit is immers vermeld in de e-mail van Annexum van 30 november 2021 op grond waarvan [eiser] de verkoopopdracht aan Annexum heeft verstrekt. Daarnaast heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat de stellingen van [eiser] , dat de afspraken rondom zijn beleggingshorizon en artikel 14 aflossingsovereenkomst zouden meebrengen dat hij kosteloos zou kunnen uittreden tijdens de emissie in 2021, falen. Dat partijen een andere (uitdrukkelijke) afspraak zouden hebben gemaakt waaruit zou volgen dat zij zijn overeengekomen dat [eiser] na afloop van de beleggingshorizon kosteloos zou kunnen uittreden, is gesteld noch gebleken. Los daarvan hadden dergelijke afspraken echter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van aanbod en aanvaarding, het oordeel van de rechtbank niet anders gemaakt.  
       
     
     
       4.18. 
       Ten tweede stelt [eiser] dat Annexum zich niet kan beroepen op de bestreden akkoordverklaring met de verkoopkosten in de verkoopopdracht. Volgens [eiser] heeft Annexum hem - in strijd met de geldende afspraken - enkel de keuze gegeven om te kunnen verkopen na betaling van niet-overeengekomen verkoopkosten. Ook heeft Annexum ten onrechte de indruk gewekt dat [eiser] hiertoe verplicht was. Hiermee handelt Annexum niet alleen in strijd met haar zorgplicht (en dus onrechtmatig), maar ook in strijd met de in acht te nemen goede trouw en redelijkheid en billijkheid, aldus [eiser] . Annexum betwist dat zij [eiser] niet zou kunnen houden aan zijn akkoordverklaring en wijst erop dat de verkoopkosten van 3% zijn overeengekomen. 
       
     
     
       4.19. 
       Naar het oordeel van de rechtbank gaat ook deze stelling van [eiser] niet op. Bij de stelling dat Annexum [eiser] in strijd met geldende afspraken enkel de keuze zou hebben gegeven om te kunnen verkopen na betaling van de verkoopkosten, gaat [eiser] er ook van uit dat er geldende afspraken zouden zijn op basis waarvan hij kosteloos zou kunnen uittreden. Hiervoor is reeds geoordeeld dat als er al sprake zou zijn van dergelijke afspraken, deze de aanvaarding door [eiser] van het aanbod van Annexum om te verkopen tegen 3% verkoopkosten, niet anders kunnen maken. Reeds daarom kan ook deze stelling niet slagen. De aanvullende stelling van [eiser] dat Annexum zich had moeten onthouden van het in rekening brengen van de verkoopkosten en [eiser] had moeten aanbieden om zich zonder kosten uit DNSF terug te trekken, gaat om diezelfde reden niet op. Ook bij die stelling gaat [eiser] er ten onrechte van uit dat hij op basis van afspraken het recht had om kosteloos uit te treden. Dat Annexum er volgens [eiser] op zijn minst duidelijk en begrijpelijk op had moeten wijzen dat hij door het tekenen van de verkoopopdracht onverkort en definitief afstand zou doen van zijn  recht  op kosteloze uittreding, zoals dat eerder was overeengekomen, kan ook niet het geval zijn. Dit recht had [eiser] immers niet (meer).  
       
     
     
       4.20. 
       Tot slot stelt [eiser] in dit verband dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikelen 6:193b jo. 6:193c BW en artikel 6:193d BW. In dat kader stelt de rechtbank voorop dat de regeling omtrent oneerlijke handelspraktijken enkel van toepassing is op consumenten.  In het geval [eiser] al als consument aangemerkt zou kunnen worden, is er naar het oordeel van de rechtbank hoe dan ook geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in de voornoemde artikelen. [eiser] onderbouwt zijn stelling door erop te wijzen dat Annexum de indruk zou hebben gewekt dat hij gehouden zou zijn om een vergoeding van 3% te betalen. Volgens [eiser] heeft Annexum deze indruk ten onrechte gewekt, omdat de vergoeding niet rechtsgeldig is overeengekomen en niet bij het aangaan van de investering (het moment van geven van de verkoopopdracht) is vermeld. De rechtbank overweegt dat [eiser] er ook bij deze stellingen aan voorbijgaat dat hij (i) in de e-mail van 30 november 2021 is geïnformeerd dat de verkoopvergoeding in rekening zou worden gebracht en vervolgens (ii) op basis van deze e-mail de verkoopopdracht heeft gegeven aan Annexum. Aldus is er niet alleen sprake van een rechtsgeldige overeenkomst, maar is [eiser] daaraan voorafgaand ook geïnformeerd over de voorwaarden. Op grond daarvan kan er geen sprake zijn van een oneerlijke handelspraktijk. 
       
     
     
       4.21. 
       Omdat de stellingen van [eiser] op grond van het voorgaande niet op kunnen gaan, is van onrechtmatig handelen door Annexum geen sprake. Om diezelfde reden is de verschuldigdheid van de verkoopkosten ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.  
       
       
         
           Nietig en/of onredelijk bezwarend beding 
         
       
     
     
       4.22. 
       Tot slot is er volgens [eiser] niet onderhandeld over de eenzijdig bepaalde verkoopkosten van 3% en zijn deze enkel vermeld in het begeleidende schrijven (te weten: de e-mail van Annexum van 30 november 2021). [eiser] stelt dat hij niet anders kon dan “tekenen bij het kruisje”, onder de voorwaarde dat er 3% aan verkoopkosten zouden worden ingehouden. Volgens [eiser] is deze voorwaarde daarom onredelijk bezwarend en vernietigbaar in de zin van artikel 6:233 BW. Gelet op het beroep van [eiser] op voornoemd artikel, begrijpt de rechtbank de stelling van [eiser] zo, dat hij stelt dat de voorwaarde ten aanzien van de verkoopkosten kwalificeert als een algemene voorwaarde  (in de zin van artikel 6:231 en verder BW). 
       
     
     
       4.23. 
       De rechtbank stelt voorop dat een algemene voorwaarde op grond van artikel             6:233 BW vernietigbaar is als deze onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Onder het begrip “algemene voorwaarde” wordt volgens artikel 6:231, aanhef en onder a BW verstaan: een beding dat is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van een beding dat de kern van de prestaties aangeeft, voor zover dit beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd. Indien er dus sprake is van een kernbeding, is geen sprake van een algemene voorwaarde en is vernietiging op grond van artikel 6:233 BW niet mogelijk.  
       
     
     
       4.24. 
       Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad moet het begrip kernbeding, mede gelet op de ontstaansgeschiedenis van artikel 6:231, aanhef en onder a BW, zo beperkt mogelijk worden opgevat, waarbij als vuistregel kan worden gesteld dat kernbedingen veelal zullen samenvallen met de essentialia zonder welke een overeenkomst, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid van de verbintenissen, niet tot stand komt.  Nu het in dit geval gaat om een voorwaarde die van invloed is op de omvang van de uiteindelijke uitkering van de verkoopopbrengst aan een participant zoals [eiser] , is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van een kernbeding. Dit betekent dat toetsing en vernietiging op grond van artikel 6:233 BW en verder in beginsel niet mogelijk is. Deze uitzondering voor kernbedingen is volgens artikel 6:231 aanhef en onder a BW echter beperkt tot bedingen die duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.  Van belang is daarvoor niet alleen dat het kernbeding uit grammaticaal oogpunt juist is geformuleerd, maar ook dat het kernbeding dermate begrijpelijk moet zijn dat - in dit geval - [eiser] een bewuste afweging kan maken of hij zich aan het beding wil verbinden. De concrete werking van het beding moet transparant zijn, zodat de economische gevolgen van het beding moet kunnen worden overzien.  Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de voorwaarde ten aanzien van de verkoopkosten aan de eis van duidelijkheid en begrijpelijkheid. In de e-mail van 30 november 2021 is immers duidelijk en begrijpelijk geformuleerd dat de verkoopkosten 3% over de verkoopprijs per participatie bedragen. [eiser] had op basis van de tekst van voornoemde e-mail de economische gevolgen die de voorwaarde voor hem zou hebben, kunnen overzien. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dan ook dat er sprake is van een rechtsgeldig kernbeding. 
       
     
     
       4.25. 
       Tot slot heeft [eiser] aanvullend nog een beroep gedaan op artikel 6:237 onder             b en i BW. [eiser] heeft zijn beroep op artikel 6:237 onder b BW onderbouwd door erop te wijzen dat de voorwaarde ter zake van de verkoopkosten de verplichting van Annexum om [eiser] te voorzien van een kosteloze uitstapmogelijkheid beperkt. Volgens [eiser] bestaat deze verplichting op grond van de reeds eerder gesloten overeenkomst(en) met Annexum inzake VBI/DNSF. [eiser] heeft zijn beroep op artikel 6:237 onder i BW onderbouwd door erop te wijzen dat de verkoopkosten in strijd met eerder gemaakte afspraken in rekening zijn gebracht. De rechtbank overweegt in dat kader ten eerste dat artikel 6:237 onder b en i BW zien op consumenten. Als [eiser] al aangemerkt zou kunnen worden als consument, gaat het beroep dat hij op voornoemd artikel heeft gedaan hoe dan ook niet op. De rechtbank overweegt dat [eiser] er, gelet op de onderbouwing van zijn stelling, ook ten aanzien van artikel 6:237 onder b en i BW ten onrechte van uitgaat dat hem een beroep toekomt op eerder gemaakte afspraken. Als [eiser] al als consument aangemerkt zou kunnen worden, komt hem gelet daarop dan ook geen beroep toe op artikel 6:237 onder b en i BW. 
       
       
         
           Conclusie 
         
         De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de vorderingen van Woldering ten aanzien van zijn participaties in DNSF zullen worden afgewezen. 
       
       
       
         
           3. ZD 
         
       
     
     
       4.26. 
       
        [eiser] stelt dat er geen btw over de begeleidingsvergoeding inzake zijn participaties in ZD verschuldigd is en vordert daarom een bedrag van € 3.300,00 van Annexum. Annexum voert hiertegen verweer en voert primair aan dat [eiser] deze vordering niet heeft opgenomen in zijn gewijzigde petitum. Omdat het bedrag niet in dit petitum is vermeld en dus niet is gevorderd, is zij het bedrag ook niet verschuldigd, aldus Annexum. De rechtbank begrijpt dit verweer van Annexum zo, dat zij zich op het standpunt stelt dat [eiser] niet-ontvankelijk verklaard dient te worden in zijn vordering inzake ZD. De rechtbank zal eerst dit verweer van Annexum beoordelen, nu zij niet aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering toekomt indien dit verweer van Annexum slaagt. 
       
       
         
           Ontvankelijkheid 
         
       
     
     
       4.27. 
       Bij de beoordeling van dit verweer stelt de rechtbank voorop dat het voorschrift dat de dagvaarding een duidelijk en bepaald petitum moet bevatten, ertoe strekt dat het voor een gedaagde voldoende duidelijk moet zijn wat beoogd wordt zodat hij zich daartegen kan verdedigen. In het verlengde hiervan hoeft de rechtbank een vordering niet buiten beschouwing te laten om de enkele reden dat deze niet in het petitum staat vermeld, of te algemeen is omschreven. Als uit de dagvaarding voldoende duidelijk wordt dat de eisende partij een bepaalde vordering heeft willen instellen en de gedaagde partij zich daartegen dus ook voldoende heeft kunnen verweren, dan kan de rechtbank alsnog tot een inhoudelijke beoordeling van die vordering komen. De gedaagde is dan immers niet in zijn verdediging geschaad. 
       
     
     
       4.28. 
       Naar het oordeel van de rechtbank was het voor Annexum op basis van de omschrijving van het geschil duidelijk wat de omvang van de vordering van [eiser] inzake ZD was. Daarnaast was deze vordering wel opgenomen in het petitum van de dagvaarding (als onderdeel van het gevorderde onder II.), terwijl [eiser] zijn vordering ten aanzien van ZD ook later niet heeft gewijzigd. De vordering is kennelijk abusievelijk niet (duidelijk) in het gewijzigde petitum opgenomen, hoewel de rechtbank begrijpt dat [eiser] met zijn vordering, weergegeven in r.o. 3.1. onder IV., kennelijk ook heeft bedoeld dat deze vordering van € 43.882,00 de vordering inzake ZD omvat. Los van de vraag of dit voor Annexum voldoende duidelijk had moeten zijn, heeft Annexum zowel bij antwoord als bij dupliek verweer gevoerd tegen deze vordering. De rechtbank stelt dan ook vast dat zij hoe dan ook niet in haar verdediging is geschaad. [eiser] is dan ook ontvankelijk in zijn vordering en de rechtbank zal overgaan tot de inhoudelijke beoordeling daarvan. 
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiser] stelt dat hij de overeenkomst met Annexum inzake ZD is aangegaan onder de voorwaarden van het prospectus van ZD. In het prospectus van ZD is een berekening van de verkoopprognose weergegeven (hoofdstuk 8, paragraaf 7) en hieruit volgt dat over de daarin opgenomen begeleidingsvergoeding geen btw wordt gerekend, aldus [eiser] . Ook uit het deel van het prospectus van ZD dat betrekking heeft op de begeleidingsvergoeding (naar de rechtbank begrijpt, hoofdstuk 8, paragraaf 6), valt volgens [eiser] niet op te maken dat deze vergoeding exclusief btw is. Annexum betwist dat er geen btw verschuldigd is over de begeleidingsvergoeding en verwijst naar hoofdstuk 8, paragraaf 9 van het prospectus van ZD. De afspraak die is gemaakt en hetgeen aan participanten is voorgehouden, is dat btw in rekening zal worden gebracht indien btw verschuldigd is, aldus Annexum. Annexum wijst erop dat [eiser] ten aanzien van de dienstverlening ook niet betwist dat btw verschuldigd is. Dat in de verkoopprognose niet expliciet staat vermeld dat btw verschuldigd is, maakt het voorgaande volgens Annexum niet anders. 
       
     
     
       4.30. 
       De rechtbank stelt allereerst vast dat niet in geschil is dat [eiser] en Annexum de overeenkomst inzake ZD van 16 november 2020 hebben gesloten onder de voorwaarden als vermeld in het prospectus van ZD. De voorwaarden in het prospectus van ZD maken aldus onderdeel uit van de tussen [eiser] en Annexum gesloten overeenkomst. [eiser] legt het prospectus van ZD ten aanzien van de eventuele verschuldigdheid van btw over de begeleidingsvergoeding echter op een andere manier uit dan Annexum. De rechtbank overweegt dat het prospectus van ZD moet worden uitgelegd aan de hand van de cao-norm (zie voor toepassing van deze norm op andere geschriften dan collectieve arbeidsovereenkomsten onder meer HR 23 maart 2001, nr. C 99/054, NJ 2003, 715, r.o. 3.4. e.v.). Vaststaat immers dat tussen partijen niet is onderhandeld over de inhoud van het prospectus van ZD en het prospectus bedoeld is om jegens een onbepaald aantal derden - participatiehouders - te worden toegepast. Bij toepasselijkheid van de cao-norm moet de bedoeling van de contracterende partijen naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Dat wil zeggen dat de uitleg van een bepaling wordt gebaseerd op objectief kenbare gegevens, zoals de tekst van de relevante bepalingen of andere objectief vast te stellen factoren. Toepassing van de cao-norm leidt echter niet tot een louter taalkundige uitleg. Bij de uitleg zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 
       
     
     
       4.31. 
       Toepassing van de cao-norm leidt naar het oordeel van de rechtbank tot het volgende. De rechtbank stelt vast dat er ten aanzien van de begeleidingsvergoeding in hoofdstuk 8, paragraaf 6 van het prospectus van ZD enkel een percentage van 1,25% is vermeld, zonder de aanduiding of dit percentage inclusief of exclusief btw is. [eiser] wijst er terecht op dat er ten aanzien van een andere vergoeding genoemd in hoofdstuk 8, paragraaf 6, de “beheervergoeding”, wel duidelijk is vermeld dat deze vergoeding exclusief btw is. Naar het oordeel van de rechtbank valt in dit kader niet in te zien waarom [eiser] ten aanzien van de begeleidingsvergoeding, die kort daarna in diezelfde paragraaf wordt vermeld, had moeten begrijpen dat ook die vergoeding exclusief btw zou zijn. Nu dit bij de ene vergoeding wel expliciet is vermeld en bij de andere vergoeding niet, kan de enkele (zeer) algemene vermelding in hoofdstuk 8, paragraaf 9 over eventuele verschuldigdheid van btw op grond van de wet, Annexum niet baten. Niet valt immers in te zien waarom zij, ondanks de vermelding in deze paragraaf, ten aanzien van de beheervergoeding wel heeft vermeld dat deze vergoeding exclusief btw is en ten aanzien van de begeleidingsvergoeding niet. Daarbij komt dat niet in geschil is dat ook uit de in hoofdstuk 8 vermelde verkoopprognose niet volgt dat btw over de begeleidingsvergoeding wordt gerekend. De (enkele) stelling van Annexum dat dit slechts een prognose is en geen afspraak tussen partijen, maakt het voorgaande niet anders. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien waarom het feit dat er “slechts” sprake is van een prognose, mee zou brengen dat er niet vermeld hoeft te worden dat btw verschuldigd is. 
       
       
         
           Conclusie en gevolg 
         
       
     
     
       4.32. 
       Naar het oordeel van de rechtbank brengt de toepassing van de cao-norm met zich dat de uitleg van [eiser] ter zake van de btw over de begeleidingsvergoeding gevolgd moet worden. De overeenkomst tussen partijen dient dan ook zo uitgelegd te worden, dat niet is overeengekomen dat [eiser] btw over de begeleidingsvergoeding verschuldigd is. [eiser] heeft primair gesteld dat de btw terugbetaald dient te worden op grond van onverschuldigde betaling c.q. ongerechtvaardigde verrijking (artikelen 6:203 lid 2 c.q. 6:212 BW). De rechtbank stelt vast dat nu [eiser] de btw heeft betaald, zonder dat daaraan een rechtsgrond ten grondslag ligt, er sprake is van onverschuldigde betaling. Een rechtsgrond ontbreekt immers, nu de betaling van de btw door [eiser] als niet-overeengekomen dient te worden beschouwd. Dit betekent dat Annexum het door [eiser] betaalde bedrag aan btw aan [eiser] terug dient te betalen op grond van onverschuldigde betaling.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.33. 
       De slotsom op grond van het voorgaande is dat de vordering van [eiser] ten aanzien van SFN jegens Annexum en SFN en de vordering van [eiser] ten aanzien van DNSF zullen worden afgewezen. De vordering van [eiser] ten aanzien van ZD zal worden toegewezen, inclusief de gevorderde wettelijke rente vanaf 15 augustus 2022 (te weten: de datum van het versturen van de eerste aanmaning waarin de vordering ten aanzien van ZD wordt vermeld). 
       
     
     
       4.34. 
       Nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser] (mogelijk) meer of andere schade dan de gevorderde schade heeft geleden als gevolg van het handelen van Annexum, heeft [eiser] geen belang bij de door hem in r.o. 3.1. onder I. gevorderde verklaring voor recht, zodat de rechtbank die vordering zal afwijzen. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       4.35. 
       
        [eiser] heeft de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Omdat in totaal een hoofdsom van € 3.300,00 toewijsbaar is, zal met inachtneming van het in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten opgenomen wettelijke tarief, een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 455,00 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis. 
       
       
         
           Proceskostenveroordeling  
         
       
     
     
       4.36. 
       
        [eiser] zal, als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in conventie, worden veroordeeld in de proceskosten. Ten aanzien van Annexum heeft daarbij te gelden dat zij in de conclusie van haar conclusie van antwoord zowel veroordeling van [eiser] in de “ nakosten van het geding ” als (verderop tweemaal) van de “ (na)kosten ” vordert. De rechtbank begrijpt dit onderdeel van de conclusie zo, dat Annexum hiermee aanspraak heeft willen maken op zowel de proceskosten als de nakosten.  
       
     
     
       4.37. 
       De proceskosten van Annexum worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 5.737,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 3.858,00 
               
               
                 (2 punten × € 1.929,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 173,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) + 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 9.768,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
       
     
     
       4.38. 
       De proceskosten van SFN worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.837,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2 punten × € 1.214,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 + 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 5.443,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.39. 
       De door Annexum en SFN gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis. 
       
       
         
           in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       4.40. 
       Annexum heeft de vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de aflossingsovereenkomst zo zou worden uitgelegd, dat artikel 14 ook van toepassing zou zijn op de emissie van DNSF in 2021. Gelet op hetgeen de rechtbank in conventie heeft geoordeeld, treedt deze voorwaarde niet in vervulling. Daarom hoeft de vordering in reconventie niet beoordeeld te worden. 
       
     
     
       4.41. 
       De rechtbank stelt de proceskosten in voorwaardelijke reconventie aan de zijde van [eiser] tot vandaag vast op € 1.214,00 aan salaris gemachtigde en € 178,00 aan nakosten. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt Annexum tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Annexum tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 455,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Annexum ten bedrage van € 9.768,00 en in de proceskosten van SFN ten bedrage van € 5.443,00 plus - enkel ten aanzien van Annexum - te vermeerderen met de kosten van betekening van € 90,00 als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als bedoeld in r.o. 5.3., met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
       
       
         
           in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       stelt vast dat de vordering niet hoeft te worden beoordeeld, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt Annexum in de proceskosten van [eiser] ten bedrage van                                 € 1.214,00 aan salaris gemachtigde en € 178,00 aan nakosten, 
       
     
     
       5.9. 
       verklaart de proceskostenveroordeling als bedoeld in r.o. 5.8. uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.B. Soppe en in het openbaar uitgesproken op                19 juni 2024. 
       
       
     
   
   
      Ten aanzien van artikel 6:238 lid 2 BW volgt dit uit het feit dat dit artikellid ziet op overeenkomsten als bedoeld in de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Laatstgenoemde artikelen zien (enkel) op consumenten. 
   
   
      Zie aanhef en artikel 3 van de Richtlijn. 
   
   
      Pagina 126, zesde alinea, van het prospectus van DNSF van 19 juli 2019. 
   
   
      Zie onder meer: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5566 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 augustus 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:7520. 
   
   
      HR 19 september 1997, NJ 1998, 6, HR 21 februari 2003, NJ 2004, 567, r.o. 3.4.2 (Weevers Stous/Stichting Parkwoningen Hoge Weide; m.nt. J. Hijma). 
   
   
      De rechtbank betrekt de vraag of [eiser] als consument kan worden aangemerkt, niet bij haar beoordeling. Dat alleen duidelijke en begrijpelijke kernbedingen van de toetsing van artikel 6:233 BW e.v. zijn uitgezonderd, geldt echter ook in het geval dat geen sprake is van een overeenkomst met een consument (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26470, 3, p. 2). 
   
   
      HvJ EU 23 april 2015, ECLI:EU:C:2015:262 (Van Hove). 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 15 november 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0413, NJ 1992,74 m.nt. H.J. Snijders en tevens, onder meer, gerechtshof Den Haag 24 november 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2174, r.o. 3.10 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2233, r.o. 4. 
   
   
      HR 17 september 1993, nr. 15064, NJ 1994, 173, HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427 (DSM/Fox), r.o. 4.2. tot en met 4.5.