ECLI: ECLI:NL:RBZLY:2011:BR0257

Titel: ECLI:NL:RBZLY:2011:BR0257 Rechtbank Zwolle-Lelystad , 18-05-2011 / 172883 / HA ZA 10-852

Gerecht: Rechtbank Zwolle-Lelystad

Datum uitspraak: 2011-05-18

Zaaknummer: 172883 / HA ZA 10-852

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZLY:2011:BR0257

---

Onroerend goed-transactie. Wanprestatie. Boete 10%. Meerdere schade (vast te stellen middels schadestaatprocedure) wordt afgewezen.

vonnis 
       RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     Locatie Zwolle 
     
     zaaknummer / rolnummer: 172883 / HA ZA 10-852 
     
     Vonnis van 18 mei 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       BEMOG PROJEKTONTWIKKELING B.V., 
       gevestigd te Zwolle, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. A. Oldengarm te Zwolle, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	[A], 
       wonende te [woonplaats], 
       2.	[B], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie 
       advocaat mr. A. ter Mors te Enschede. 
     
     
     Partijen zullen hierna Bemog en [A], c.q. afzonderlijk [A] en [B], genoemd worden. 
       
     
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 27 oktober 2010 
       - het proces-verbaal van comparitie van 13 januari 2011. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	Bemog drijft een onderneming in projectontwikkeling. [A] heeft een bedrijf in hypotheken, verzekeringen, pensioenen en financiële planning en [B] is advocaat. 
     
     
     2.2.	Bemog - in na te melden overeenkomst aangeduid als: de ondernemer - en [A] als verkrijger hebben een op 13 mei 2008 getekende koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot een perceel grond met bouwnummer [nummer] gelegen in het plan Cröddendijk in de wijk Spikvoorde te [woonplaats] met de daarop in aanbouw zijnde opstallen. De totale koop-/aanneemsom bedroeg EUR 616.431,20. De levering bij notariële akte en de betaling van de koopsom heeft niet plaats gevonden. 
       
     2.3.	Met betrekking tot de levering is in artikel 1 lid 1 van de overeenkomst het volgende bepaald: 
     
     
       De levering (...) zal geschieden (...) ten overstaan van de onder I genoemde notaris, diens plaatsvervanger of opvolger, op een door die notaris te bepalen tijdstip: zo spoedig mogelijk, doch binnen zes weken na het laatste hieronder onder a en b bedoelde tijdstippen: a. wanneer vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op een van de gronden genoemd in de artikelen 8 en 10 van de overeenkomst kan worden ontbonden; alsmede  
       b. wanneer is begonnen met de bouw in de zin van artikel 14 lid 2 van de algemene voorwaarden.     
     
     
     2.4.	De overeenkomst is onder meer aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van gemelde akte een hypothecaire geldlening verkrijgt als in artikel 8 lid 1 sub a nader omschreven. 
     
     2.5.	Artikel 8 lid 5 van de overeenkomst luidt: 
     
     Indien de door de verkrijger geaccepteerde financieringsvoorwaarden niet (meer) door de geldgever worden verlengd en gestand worden gedaan tot en met de datum van levering, dan is de verkrijger verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan te vragen zodra hem de vermoedelijke datum van levering door of namens de ondernemer is medegedeeld. De ondernemer draagt er zorg voor dat de verkrijger deze datum tijdig verneemt. Indien de verkrijger geen nieuwe geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 sub a van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, heeft de verkrijger het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief met bericht "handtekening retour" of telefaxbericht met ontvangstbevestiging. 
     
     2.6.	Artikel 15 van de overeenkomst bepaalt dat daarop van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, versie 1-1-2007, hierna: de algemene voorwaarden. Artikel 22 van deze algemene voorwaarden luidt:  
     
     Indien een der partijen ook na schriftelijke sommatie in gebreke blijft mede te werken aan het verlijden van de akte van levering, terwijl de andere partij aan zijn verplichtingen heeft voldaan, is de nalatige partij aan de andere partij een bedrag als boete verschuldigd gelijk aan tien procent van de koop-/aanneemsom, onverminderd het recht van de niet-nalatige partij de ontbinding van de koop-/aanneemovereenkomst in te roepen of nakoming te verlangen en onverminderd diens recht op aanvullende schadevergoeding. Het inroepen van de ontbinding dient te geschieden bij aangetekende brief met bericht 'handtekening retour' of telefaxbericht met verzendbevestiging. 
     
     
       2.7.	ELQ Hypotheken, hierna: ELQ, heeft een offerte d.d. 26 mei 2008 aan [A] uitgebracht, waarin met betrekking tot de aangevraagde hypothecaire geldlening een nominale rente is vermeld van 7,29% (effectief 7,72). Voorts is ter zake bepaald: 
       Gedragscode Hypothecaire Financieringen (FGH) 
       In Bijlage 2 bij deze offerte is belangrijke informatie opgenomen over de GHF (de "GHF Bijlage"). Daarin wordt uitgelegd dat door de verstrekker van de in deze offerte opgenomen lening wordt afgeweken van regels uit de GHF.  
       (...) 
       Acceptatie en geldigheidsduur 
       Bij acceptatie van deze offerte dient een door aanvrager(s) persoonlijk ondertekend exemplaar uiterlijk op 16 juni 2008 in ons bezit te zijn.  
       Na uw acceptatie wordt deze offerte pas definitief nadat wij schriftelijk aan u hebben bevestigd dat aan alle voorwaarden is voldaan. 
       Hierna is de offerte geldig tot 26 augustus 2008. De overeenkomst van geldlening dient vóór die datum tot stand te komen. 
     
     
     2.8.	Bij brief van 31 juli 2009 heeft Bemog aan [A] als volgt bericht: 
     
     Onderwerp: notariële levering, 
     
     Geachte heer en mevrouw [A],  
     
     De notariële levering van uw nieuwbouwwoning met bouwnummer[nummer] heeft nog niet plaatsgevonden. De termijn hiervoor, als genoemd in artikel 1 van de koop-/ aannemingsovereenkomst is reeds geruime tijd verstreken. 
     
     Omdat wij thans nakoming van de overeenkomst eisen verzoeken wij u per omgaande contact op te nemen met een van de medewerkers van Smalbraak Notarissen te [woonplaats] om een datum voor de overdracht af te spreken. Het kantoor is bereikbaar op telefoonnummer [nummer]. 
     
     Voor de goede orde wijzen wij u nog op artikel 22 van de algemene voorwaarden waarin de consequenties staan omschreven indien u geen gehoor geeft aan ons verzoek. 
     
     Wij vertrouwen er echter op dat de notariële levering op zeer korte termijn, doch uiterlijk [datum] zal plaats vinden. 
     
     
       2.9.	Door BLG Hypotheken, hierna: BLG, is op 20 augustus 2009 onder voorwaarden een geldlening geoffreerd van EUR 600.000,00, welke offerte op 2 september 2009 door [A] ondertekend aan BLG is geretourneerd met de gevraagde cijfermatige onderbouwing inzake het toekomstperspectief van de onderneming van [A].  
       In deze offerte staat onder meer: 
     
     
     Het door u te lenen bedrag in deze offerte is (samen met eventueel reeds lopende hypothecaire leningen op het onderpand) hoger dan verantwoord wordt geacht op basis van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Op basis van deze gedragscode en de door u verstrekte gegevens bedraagt uw maximale leencapaciteit EUR 546.446,00. 
     
     Deze offerte is nadien verlopen. 
     
     2.10.	Bij brief van 28 oktober 2009 heeft Bemog [A] als volgt bericht: 
     
     Geachte heer en mevrouw [A], 
     
     De notariële levering van uw nieuwbouwwoning met bouwnummer [nummer] (...) heeft ondanks ons eerdere verzoek van 31 juli 2009 en ondanks uw toezegging van 1 september 2009 de notariële levering rond [datum] te laten plaats vinden, nog steeds niet plaats gevonden. 
     
     
       Wij geven u nog een laatste kans aan ons verzoek gehoor te geven. 
       Uiterlijk 20 november 2009 dient de notariële akte van levering gepasseerd te zijn bij Smalbraak Notarissen te [woonplaats]. 
     
     
     Indien notariële levering op 20 november 2009 niet heeft plaats gevonden, dan zijn wij genoodzaakt de met u gesloten koop-/aannemingsovereenkomst te ontbinden. Conform artikel 22 van de algemene voorwaarden brengen wij u dan een boete in rekening ter grootte van 10% van de koop-/aanneemsom, ofwel EUR 61.643,12, onverminderd ons recht op aanvullende schadevergoeding.  
     
     2.11.	Bij brief d.d. 9 april 2010 is namens Bemog onder meer het volgende aan [A] bericht: 
     
     Cliënte is u tegemoet gekomen door u verschillende regelingen aan te bieden. Tijdens een bespreking op 27 januari 2010 zijn ten kantore van cliënte een aantal afspraken gemaakt inhoudende dat u financiering zou regelen voor minimaal EUR 600.000,-, dat de notariële levering plaats zou vinden uiterlijk op 20 februari 2010 en het resterende bedrag van de koop-/aanneemsom met de door u verschuldigde rente door cliënte zou worden voorgefinancierd onder een aantal voorwaarden. De brief d.d. 4 februari 2010 waarin deze afspraken zijn bevestigd, is niet door u ondertekend en de regeling is dan ook niet tot stand gekomen. Voor zover er al een regeling tot stand zou zijn gekomen, wordt hierbij de ontbinding van deze regeling ingeroepen nu u deze niet bent nagekomen. (...) 
     
     Bij deze sommeer ik u om de koop-/aannemingsovereenkomst binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief alsnog na te komen en de contractuele boete ten bedrage van EUR 61.643,12 aan cliënte over te maken. 
     
     2.12.	Namens Bemog is bij brief d.d. 21 mei 2010 de ontbinding van de koop-/ aannemingsovereenkomst ingeroepen.  
     
     2.13.	Bemog heeft op 21 mei 2010 ten laste van [A] conservatoir (derden)beslag gelegd op de woning aan de [adres] in [woonplaats] en op de bankrekening bij de ABN AMRO bank. 
     
     
       3.	Het geschil 
       in conventie 
       3.1.	Bemog vordert - samengevat - dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen is ontbonden en de veroordeling van [A] tot betaling van EUR 61.643,12, alsmede de veroordeling van [A] tot betaling van de werkelijk door Bemog geleden schade voorzover deze schade de contractuele boete overstijgt, nader op te maken bij staat, en de veroordeling van [A] in de kosten van het gelegde beslag ad EUR 591,95 alsmede in de proceskosten, inclusief de nakosten. 
     
     
     3.2.	[A] voert gemotiveerd verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       in reconventie 
       3.4.	[A] vordert - samengevat - dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koop- aannemingsovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het type Linde is ontbonden en de veroordeling van Bemog tot betaling van de contractuele boete van EUR 55.900,00, en tot opheffing van de gelegde beslagen alsmede in de proceskosten. 
     
     
     3.5.	Bemog voert gemotiveerd verweer.  
     
     3.6.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       in conventie en in reconventie 
       4.1.	Door Bemog is onweersproken aangevoerd dat [A] haar desgevraagd heeft meegedeeld dat hij wil dat het geschil wordt beslecht door de gewone rechter. Bij gevolg is deze rechtbank ter zake bevoegd. 
     
        
     4.2.	[A] neemt primair het standpunt in dat de overeenkomst van 23 mei 2008 op 4 maart 2010 in onderling overleg is gewijzigd en dat Bemog deze gewijzigde overeenkomst op 21 mei 2010 niet buitengerechtelijk kon ontbinden omdat [A] niet in verzuim was met de nakoming daarvan en dat Bemog dus ook geen aanspraak heeft op betaling van de contractuele boete. Subsidiair betoogt [A] dat Bemog evenmin bevoegd was om de oorspronkelijke overeenkomst te ontbinden. [A] was niet in verzuim i) aangezien hij een beroep heeft gedaan op de ontbindingsmogelijkheid van artikel 8 lid 5 van de overeenkomst en ii) omdat de notaris niet conform artikel 1 lid 1 van de overeenkomst een datum voor de levering heeft bepaald. 
     
     Gewijzigde overeenkomst op 4 maart 2010? 
     
     
       4.3.	De rechtbank verwerpt het standpunt van [A] dat de overeenkomst van 23 mei 2008 op 4 maart 2010 in onderling overleg is gewijzigd. [A] beroept zich dienaangaande op de telefonische aanvaarding bij monde van [B] van het door Bemog gedane aanbod het goedkopere type woning Linde af te nemen op bouwnummer [nummer] (in plaats van het type Elmerinck op bouwnummer [nummer]). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A] deze stelling evenwel onvoldoende onderbouwd.  
       Nog daargelaten het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is het immers, gelet op de uiterst moeizame verloop met betrekking tot de nakoming van de litigieuze overeenkomst, zonder nadere plausibele toelichting die evenwel ontbreekt, volstrekt ongeloofwaardig dat dit beweerdelijk op 2 maart 2010 mondeling gedane aanbod tot wijziging zodanig ongeclausuleerd zou zijn gedaan dat (telefonische) aanvaarding twee dagen later zou leiden tot een rechtens afdwingbare overeenkomst als door [A] gesteld. De door [A] in het geding gebrachte mail van 13 april 2010 (productie 21) kan daaraan niet afdoen. Deze luidt namelijk: Bemog stelde voor een afspraak in te plannen op 2 maart. Bemog gaf aan dat ook zij met grote problemen zitten en het liefst wilde dat wij toch een huis afnamen. We hebben op dat moment afgesproken dat wij zouden proberen een financiering rond te krijgen voor het goedkopere type, namelijk type Linde, kavel [nummer]. Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit geenszins worden afgeleid dat de overeenkomst daadwerkelijk in de door [A] voorgestane zin is gewijzigd. Dat door [A] - zonder succes - is geprobeerd om bij diverse geldverstrekkers een financiering aan te vragen voor een woning type Linde maakt het vorenstaande niet anders. 
     
     
     4.4.	De conclusie van het vorenstaande is dat het desbetreffende verweer van [A] in conventie wordt verworpen en diens daarop gebaseerde vordering in reconventie voor afwijzing gereed ligt. 
     
     Beroep op de ontbindingsmogelijkheid van artikel 8 lid 5 van de overeenkomst? 
     
     4.5.	Vast staat dat [A] geen gebruik heeft gemaakt van de ontbindingsmogelijkheid op grond van artikel 8 lid 1 sub a van de overeenkomst. Dat [A] de offerte van ELQ niet heeft geaccepteerd, staat evenmin ter discussie. Bij gevolg is de situatie niet ingetreden van door [A] geaccepteerde financieringsvoorwaarden die niet (meer) door de geldgever werden verlengd en gestand werden gedaan tot en met de datum van levering, zoals artikel 8 lid 5 van de overeenkomst verlangt. Eerst na ontvangst van de brief van 28 oktober 2009 (geciteerd in rechtsoverweging 2.10) - en derhalve geruime tijd na de in de brief van 31 juli 2009 gestelde termijn van uiterlijk [datum], waarover nader in rechtsoverweging 4.7 en 4.8 - heeft [A] de ondertekende offerte van BLG aan Bemog toegestuurd, waaruit bleek dat onder voorwaarden maximaal EUR 600.000,00 kon worden geleend, hetgeen echter niet voldoende was om de benodigde EUR 676.000,00 te financieren (terwijl over de door Bemog aangeboden alternatieve financiering geen overeenstemming is bereikt). De rechtbank vermag niet in te zien hoe [A] hierop haar stelling kan baseren dat alsnog de ontbinding van de overeenkomst kon worden ingeroepen op grond van artikel 8 lid 5. De rechtbank wijst er in dat verband overigens nog op dat dit beroep alstoen niet daadwerkelijk door [A] is gedaan, zoals blijkt uit de mail van [B] van 13 april 2010, luidende: Zoals reeds aangegeven is art. 8 lid 5 van de overeenkomst wel degelijk van toepassing. Wij hadden ons hierop nog niet beroepen, omdat we nog steeds bezig zijn gestand te doen aan de afspraak van 2 maart jl. 
     
     4.6.	Het beroep op artikel 8 lid 5 van de overeenkomst door [A] treft bij gevolg geen doel. 
     
     Niet conform artikel 1 lid 1 van de overeenkomst een datum voor de levering bepaald? 
     
     4.7.	De rechtbank verwerpt de stelling van [A] dat niet conform artikel 1 lid 1 (weergegeven in rechtsoverweging 2.3) van de overeenkomst een datum voor de levering is bepaald. Daargelaten dat volgens Bemog de notaris [A] al in het najaar van 2008 zou hebben uitgenodigd voor de levering, staat in ieder geval vast dat Bemog bij brief van 31 juli 2009 in niet voor misverstand vatbare bewoordingen aanspraak heeft gemaakt op nakoming door middel van de notariële levering op uiterlijk [datum], op welke tijdstip de overeenkomst niet meer - ook niet ex artikel 8 lid 5, zoals hiervoor overwogen - kon worden ontbonden. [A] kan niet worden gevolgd in zijn standpunt in de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie dat het moment waarop de overeenkomst niet meer op grond van artikel 8 kon worden ontbonden nooit (is) aangebroken aangezien aan [A] c.s. geen conform artikel 1 lid 1 door notaris Smalbraak te [woonplaats] bepaald tijdstip voor de levering is meegedeeld. [A] miskent aldus de kennelijke strekking van de onderhavige regeling, waarbij de kern niet is dat het de notaris zou zijn die het tijdstip van levering bepaalt, maar waarin het draait om de wijze waarop bedoeld tijdstip wordt vastgesteld, te weten binnen zes weken na het laatste hieronder onder a en b bedoelde tijdstippen (waarbij de artikelen 10 en 14 lid 2 in deze procedure geen rol spelen). In overeenstemming daarmee wordt in artikel 8 lid 5 trouwens ook gerept over de vermoedelijke datum van levering die door of namens de ondernemer is medegedeeld. 
     
     4.8.	Op de betreffende inhoud van gemelde brief van 31 juli 2009 waarin het tijdstip van levering aan [A] is medegedeeld, valt al met al niets af te dingen. Door [A] kan bij gevolg - mede gelet op de nadien verzonden sommaties en ingebrekestellingen als in dit vonnis onder de vaststaande feiten weergegeven - niet met succes worden volgehouden dat zij niet in verzuim kan zijn geraakt. Het stond Bemog dus vrij om de overeenkomst te ontbinden, gelijk zij heeft gedaan, zodat de daarop betrekking hebbende vordering wordt toegewezen.  
        
     Beroep op, c.q. matiging van contractuele boete?Verwijzing naar schadestaat-procedure? 
     
     
       4.9.	De rechtbank verwerpt de stelling van [A] dat het beroep op de boete van tien procent van de koop-/aanneemsom als vermeld in artikel 22 van de algemene voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het betreft hier immers een uiterst gangbaar boetebeding en het feit dat de banken naar aanleiding van de val van de Lehman Brothers in september 2008 hun acceptatiebeleid voor hypothecaire financieringen hebben aangescherpt, is een omstandigheid die naar het oordeel van de rechtbank in zoverre voor rekening van [A] komt. De rechtbank wijst er daarbij op dat die aanscherping dateert van na het onbenut laten van de offerte van ELQ die geldig was tot 26 augustus 2008, in welke offerte bovendien werd aangegeven dat werd afgeweken van regels van de GHF, waaruit [A] als deskundige had kunnen afleiden dat zijn leencapaciteit werd overschreden.  
       Ook de overige door [A] in dat verband betrokken stellingen kunnen de conclusie niet dragen dat onderhavig beroep op deze standaard-boetebepaling van tien procent van de koop-/aanneemsom onaanvaardbaarheid is, nu hij betoogt: Bemog wilde coûte-que-coûte voorkomen dat [A] c.s. gebruik zouden maken van de ontbindingsmogelijkheid van artikel 8 lid 5 van de overeenkomst en heeft daarom aan [A] c.s. aangeboden om de woning (gedeeltelijk) te financieren. (...) Zij hebben van deze ontbindingsmogelijkheid echter afgezien omdat Bemog er op aandrong dat de financiering op een andere manier zou worden geregeld waarbij Bemog zich uitdrukkelijk bereid verklaarde om aan de financiering een bijdrage te leveren.  
       Zoals hiervoor overwogen kwam [A] evenwel een dergelijk beroep op artikel 8 lid 5 niet toe en de coulance die Bemog heeft betracht door aan te bieden een gedeelte van de koop-/aanneemsom te financieren kan niet zo worden uitgelegd als [A] in dezen thans doet, te meer niet nu niet is gebleken, anders dan [A] beweert, van een door Bemog daarbij verlangde 'buitensporige' rente (blijkens productie 6: 7%, vergelijk de in rechtsoverweging 2.7 gemelde hogere rentepercentages uit de offerte van ELQ). 
       4.10.	Voor matiging van bedoelde contractuele boete is vanwege van het bepaalde in artikel 6:94 BW slechts reden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt volgens vaste rechtspraak mee dat de rechter pas van die bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.  
       Onder verwijzing naar de in rechtsoverweging 4.9 geschetste omstandigheden alsmede naar hetgeen hierna wordt overwogen, is van een dergelijk buitensporig resultaat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De uit dien hoofde gevorderde EUR 61.643,12 ligt derhalve voor toewijzing gereed. 
     
     
     4.11.	Bemog verwijst voorts naar artikel 22 van de algemene voorwaarden waarin de boete is geregeld die de nalatige partij ([A]) aan de andere partij (Bemog) verschuldigd is, onverminderd diens recht op aanvullende schadevergoeding en zij baseert daarop haar vordering tot vergoeding van deze schade op te maken bij staat. Daarvoor is vereist dat de mogelijkheid van verdere schade - naast de in dezen toe te wijzen boete ad EUR 61.643,12 - aannemelijk is. Volgens Bemog is dat het geval, nu de onderhavige woning inmiddels is verkocht voor slechts EUR 616.000,00 - waardoor Bemog al een schade lijdt van EUR 60.000,00 - en lang leeg heeft gestaan en daarvoor allerlei extra kosten zijn gemaakt. Bovendien heeft deze verkoop alleen tot stand kunnen komen onder de voorwaarde dat Bemog de bestaande woning van de nieuwe koper zou afnemen voor EUR 321.000,00, terwijl Bemog - waarbij zij een beroep doet op de marktomstandigheden van dit moment - verwacht dat deze woning maar kan worden verkocht voor circa EUR 290.000,00. 
     
     4.12.	Naar het oordeel van de rechtbank moet de gevorderde verwijzing naar de schadestaat-procedure worden afgewezen. Voor zover sprake zou zijn van aan [A] toerekenbare schade die uitgaat boven gemeld bedrag ad EUR 61.643,12 acht de rechtbank het namelijk onaanvaardbaar dat dit meerdere ook ten laste van [A] zou kunnen worden gebracht. Tussen partijen is immers in confesso dat bedoeld nadeel - Bemog doet in dit verband ook zelf een beroep op de marktomstandigheden - zijn oorsprong vindt in de effecten van de huidige economische/financiële crisis en de malaise op de huizenmarkt. Dit zo zijnde, gaat het naar het oordeel van de rechtbank niet aan om die nadelige effecten integraal op [A] af te wentelen. Weliswaar heeft [A] een bedrijf in hypotheken, verzekeringen, pensioenen en financiële planning en is [B] van beroep advocaat, dat laat onverlet dat het in dezen gaat om een consumenten-koop, terwijl Bemog hier bedrijfsmatig handelt. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het aldus in het onderhavige geval onaanvaardbaar om de geclaimde aanvullende schade bij [A] in rekening te brengen en het beroep van Bemog op de betreffende contractuele bepaling faalt op die grond. Ook op de voet van artikel 6:109 BW komt de rechtbank tot de slotsom dat eventuele schade boven de boete ad EUR 61.643,12 niet door [A] - die aan gemelde, ten tijde van het aangaan van de overeenkomst onvoorziene, marktomstandigheden part noch deel heeft - doch door Bemog als ondernemersrisico dient te worden gedragen. 
     
     Kostenveroordeling  
     
     
       4.13.	[A] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bemog worden begroot op: 
       - dagvaarding	EUR 	73,89 
       - griffierecht		1.355,00 
       - salaris advocaat		1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00) 
       Totaal	EUR 	3.216,89 
     
     
     4.14.       Bemog vordert [A] te veroordelen in de beslagkosten ad EUR 591,95. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar.  
         
     4.15.	De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een (forfaitair) bedrag van EUR 131,00 aan salaris advocaat zonder dat betekening van het vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend. 
     
     
       4.16.	[A] zal in reconventie eveneens als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bemog worden begroot op: 
       - salaris advocaat	EUR	894,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 894,00) 
       Totaal	EUR 	894,00 
     
     
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     
       in conventie 
       5.1.	verklaart dat de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen is ontbonden, 
     
     
     5.2.	veroordeelt [A] om aan Bemog te betalen een bedrag van EUR 61.643,12 (éénenzestig duizendzeshonderddrieënveertig euro en twaalf eurocent), 
       
     5.3.	veroordeelt [A] in de beslagkosten ad EUR 591,95 (vijfhonderd euro en vijfennegentig eurocent), 
     
     
       5.4.	veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Bemog tot op heden begroot op EUR 3.216,89, vermeerderd met een bedrag van EUR 131,00 voor nakosten, zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van  
       EUR 68,00 indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling zal hebben voldaan en het vonnis om die reden is betekend. 
     
     
     5.5.	verklaart dit vonnis - behoudens wat betreft het bepaalde onder 5.1 - tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     5.6.	wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
       in reconventie 
       5.7.	wijst de vorderingen af, 
       5.8.	veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Bemog tot op heden begroot op EUR 894,00. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2011.