ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2023:6309

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2023:6309 Rechtbank Gelderland , 15-11-2023 / C/05/414935

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2023-11-15

Zaaknummer: C/05/414935

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2023:6309

---

Geen overeenkomst tot stand gekomen. Geen overeenstemming over essentialia. Geen schadevergoeding vanwege onrechtmatig afbreken onderhandelingen.

RECHTBANK Gelderland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/414935 / HA ZA 23-57 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 november 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eis.conv./verw.reconv.]
         ,  
       gevestigd te [plaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eis.conv./verw.reconv.] , 
       advocaat: mr. I.C.A. Franken te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [ged.conv./eis.reconv.]
         ,  
       gevestigd te [plaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [ged.conv./eis.reconv.] , 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, mr. M.M. Vink te Amsterdam en mr. D.P. van den Bergh te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 19 april 2023 
       - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 september 2023. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       2.1. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres+plaats] (hierna: het bedrijfspand).  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] huurt sinds 1 september 2019 een gedeelte van het bedrijfspand van [ged.conv./eis.reconv.] . In artikel 12 van de huurovereenkomst is een koopoptie opgenomen. De koopoptie kan worden ingeroepen na afloop van de huurovereenkomst, te weten vanaf 1 september 2024. In artikel 12.7 van de huurovereenkomst staat: “ Een ander gedeelte van de onroerende zaak wordt momenteel door Verhuurder aan derden verhuurd. Huurder is zich ervan bewust dat, indien zij gebruik maakt van haar koopoptie, de rechten en verplichtingen die na overdracht opeisbaar worden uit hoofde van die huurovereenkomst tussen Verhuurder en de andere huurder, op haar (Huurder) overgaan op grond van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek ”.  
       
     
     
       2.3. 
       Een ander deel van het bedrijfspand wordt gehuurd door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). De huidige huurovereenkomst van [bedrijf 1] is aangevangen per 1 januari 2022 en eindigt op 31 december 2032. De huurprijs bedraagt € 15,00 per m2 per jaar. Van 1 juni 2019 tot 31 december 2021 heeft [bedrijf 1] hetzelfde deel van het bedrijfspand gehuurd tegen een prijs van € 30,00 per m2.  
       
     
     
       2.4. 
       Eind 2019 heeft [ged.conv./eis.reconv.] een bedrag van € 165.289,26 exclusief btw aan [eis.conv./verw.reconv.] voorgeschoten, waarvan verbouwingskosten zijn betaald. Hiervan heeft [eis.conv./verw.reconv.] € 38.000,00 terugbetaald.  
       
     
     
       2.5. 
       In maart 2022 heeft [ged.conv./eis.reconv.] twee taxatierapporten van het bedrijfspand per 25 maart 2020 ter beschikking gesteld.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 4 augustus 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] . Partijen hebben toen gesproken over een huurbetalingsachterstand van [eis.conv./verw.reconv.] en de mogelijke verkoop van het bedrijfspand aan [eis.conv./verw.reconv.] . Bij dit gesprek waren in ieder geval aanwezig [betrokkene 1] , directeur-aandeelhouder van [eis.conv./verw.reconv.] (hierna: [betrokkene 1] ), [betrokkene 2] , de deurwaarder van [ged.conv./eis.reconv.] (hierna: [betrokkene 2] ), en [betrokkene 3] , directeur-aandeelhouder van [ged.conv./eis.reconv.] (hierna [betrokkene 3] ).  
       
     
     
       2.7. 
       Partijen hebben ook per e-mail gecommuniceerd over de potentiële (ver)koop van het bedrijfspand. Op 24 augustus 2022 heeft [betrokkene 4] , finance manager van [eis.conv./verw.reconv.] (hierna: [betrokkene 4] ) aan [betrokkene 2] , met [betrokkene 3] , [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 5] van [eis.conv./verw.reconv.] in CC, onder andere ge-e-maild: 
       
       
         “ Namens [betrokkene 1] kan ik bij deze aangeven dat [betrokkene 1] op korte termijn (/begin september) het pand aan de [adres+plaats] , wil kopen voor  € 1.950.000,-- 
         (…)”.  
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 15 september 2022 heeft [eis.conv./verw.reconv.] aan [betrokkene 2] ge-e-maild:  
       
       
         “(…)  Over het gebruik van de parkeerplaatsen heb ik eerlijk gezegd niets kunnen vinden in de overeenkomst van [bedrijf 1] . Wel staat in de overeenkomst bij artikel 1.2 “het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor productie en opslag werkzaamheden”. Het gebruik van de parkeerplaatsen aan de [adres+plaats] wordt niet benoemd en is dan dus ook niet van toepassing. In onze huurovereenkomst staat wel iets beschreven over het gebruik van de parkeerplaatsen, maar aangezien [bedrijf 1] de huur van de opslagruimte en corridor aan de [adres+plaats] heeft opgezegd per 31-12-2022, tijdens ons gesprek bij u op kantoor werd dit aangegeven door de heer [betrokkene 3] en door u bevestigd, zal ik her niet verder op in gaan .” .  
       
       
     
     
       2.9. 
       Later is de correspondentie (ook) verlopen via de advocaten van partijen. Bij brief van 26 september 2022 heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] onder meer het volgende voorstel aan [ged.conv./eis.reconv.] , meer specifiek de heer [betrokkene 3] gedaan: 
       
       
         “ Cliënte is nog steeds bereid haar eerdere aanbod van € 1.950.000,00 gestand te doen indien levering op korte termijn kan plaatsvinden. Dit gezien het feit dat zij belang heeft bij spoedige levering van het object  en ook uw wens is gelet op uw mail  van 20 september jl.  (…) 
       
       
       
         
           Graag verneem ik uiterlijk 30 september a.s. of u akkoord bent met het voorstel ”.  
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 12 oktober 2022 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] een tegenvoorstel gedaan: 
       
       
         “(…)  is cliënte nog wel voor een allerlaatste keer bereid nog een laatste ultiem voorstel te doen aan uw cliënte om een gedeelte van het Gehuurde toch nog te kunnen kopen. 
       
       
       
         
           Cliënte stelt het volgende voor met betrekking tot de koop: 
         
         
           Koopoptie 1 
         
         I.  Uw cliënte koopt het gehuurde zoals staat omschreven in artikel 1.1 van de huurovereenkomst aan de [adres+plaats] , evenals de bedrijfsruimte die thans wordt gehuurd door [bedrijf 1] van circa 2900 m2 (hierna: “koopobject optie 1”); 
         II.  De koopprijs voor koopobject optie 1 bedraagt € 1.950.000,-; 
         III.  De levering zal op  31 december 2022 ; 
         IV.  Het restant van de geleende/voorgeschoten verbouwingskosten ad €127.289,26 ex BTW wordt voldaan voor te tekenen van de koopovereenkomst. De reeds betaalde verbouwingskosten ad € 38.000,- zijn hiervan al afgetrokken. Indien dit bedrag niet (tijdig en volledig) wordt betaald, zal de koopovereenkomst niet tot stand komen; 
         V.  In de koopovereenkomst wordt een ‘as is, where is’- bepaling opgenomen, waarbij een beroep op de artikelen 7:17, 7:23 e.v. BW worden uitgesloten; 
         VI.  De koopovereenkomst zal vanwege de as is, where is’ - clausule slechts beperkte garanties bevatten; 
         VII.  De koopovereenkomst komt tot stand zonder verdere voorbehouden; 
         VIII.  De huurovereenkomst wordt met wederzijds goedvinden op de leveringsdatum beëindigd; 
         IX.  Uw cliënte dient de huurovereenkomst tot aan de leveringsdatum na te leven; 
       
       
       
         
           Koopoptie 2 
         
         X.  Indien uw cliënte niet instemt met het aanbod onder I en II, dan biedt cliënte nog de 
         
           mogelijkheid aan om de gehuurde kantoorruimte van circa 1200 m2 met een gedeelte van de opslag van circa 300 m2 te kopen voor een bedrag van € 1.212.000 (hierna: “koopobject optie 2”), waarbij de voorwaarden onder sub III tot en met IX eveneens gelden. 
         
       
       
       
         
           Cliënte doet bovenstaande voorstellen gestand tot en met 22 oktober 2022, waarna het voorstel komt te vervallen .”. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 27 oktober 2022 heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] aan de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] ge-e-maild: 
       
       
         “ Om tot een oplossing te komen wil cliënte het pand – partijen voldoende bekend – nu kopen onder de volgende condities: 
       
       
         
           
             Kooprijs EUR 2.000.000 k.k. 
           
         
         
           
             Levering zo snel mogelijk via een door de Koper aan te zoeken notaris. 
           
         
         
           
             ‘As is, where is’, dus uitsluitend titelgaranties. Geen overige garanties. 
           
         
         
           
             Koper levert concept koopovereenkomst aan. 
           
         
         
           
             Indien levering niet binnen 2 weken kan plaatsvinden na tekenen van koopovereenkomst, dan zal Koper een waarborgsom van 10% storten binnen 2 weken. Dit als zekerheid tot nakoming en comfort van uw cliënt. 
           
         
       
       
       
         
           Dit  
           finale 
            voorstel staat tot 2 november a.s .”. 
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 2 november 2022 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] op voornoemde e-mail gereageerd: 
       
       
         “ Amice,  
       
       
       
         
           Cliënte is – zoals aangegeven – akkoord met de koopsom van € 2.000.000,-- kosten koper maar de levering moet eind december plaatsvinden. De corridor behoort niet tot het verkochte. Huurverplichtingen moeten tot aan de levering correct worden nagekomen. Hoor graag binnen 2 dagen .”.  
       
       
     
     
       2.13. 
       Vervolgens heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] op 3 november 2022 geantwoord: 
       
       
         “ Amice,  
       
       
       
         
           Dank voor onderstaande e-mail met deze uitgangspunten.  
         
       
       
       
         
           Wel zou het fijn zijn als de levering eerder kan plaatsvinden. Weet jij waarom dit niet mogelijk is? Dit is voor client van groot belang  (…).  
       
       
       
         
           Verder zou ik graag alle huurovereenkomsten ontvangen die op het pand betrekking hebben (behoudens natuurlijk die met cliënte). Ik begreep dat in ieder geval nog één andere partij huurder is van het verkochte .”. 
       
       
     
     
       2.14. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] heeft de huurovereenkomst tussen haar en [bedrijf 1] op 8 november 2022 aan [eis.conv./verw.reconv.] toegezonden. Het betreft de onder 2.3 genoemde huurovereenkomst eindigend op 31 december 2032. Daarop heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] diezelfde dag gereageerd: “(…)  Dank hiervoor. Heb gisteren de koopovereenkomst in concept bij client neergelegd. Alles op basis van ‘as is, where is’ en heb rekening gehouden met de zittende huurder. Hopelijk kan ik hem snel toesturen .”.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 9 november 2022 heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] aan de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] vervolgens, over de ontvangen huurovereenkomst, het volgende gestuurd: 
       
       
         “ Amice,  
       
       
       
         
           Deze huurovereenkomst komt client zeer vreemd voor. In het gesprek dat cliënte hadden bij [betrokkene 2] (voormalige vertegenwoordiger) en de heer [betrokkene 3] in augustus van dit jaar werd mijn cliënte bevestigd dat [bedrijf 1] de huur had  
           opgezegd 
            in 2021 en er uit zou gaan per 31 december 2022. Dat is ook bevestigd per email .”.  
       
       
       
         De e-mail aan [betrokkene 2] van 15 september 2022 (zie onder 2.8) is bij deze e-mail toegevoegd.  
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 17 november 2022 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] aan de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] bericht:  
       
       
         “ Amice, 
       
       
       
         
           In aansluiting op ons telefonisch onderhoud van hedenmiddag het navolgende.  
         
         
           Cliënte stelt allereerst vast dat haar laatste aanbod niet tijdig en volledig door uw cliënte is aanvaardt en daardoor is komen te vervallen enkel door het tijdsverloop (net zoals het voorstel van uw cliënte is komen te vervallen). Daarnaast is er evenmin overeenstemming bereikt nu uw cliënte de voorwaarden – ondermeer omtrent de leveringsdatum - van cliënte niet integraal heeft aanvaard en zelfs een gewijzigd tegenvoorstel omtrent een veel eerdere levering heeft gedaan, welke voor cliënte niet acceptabel is. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen zoals u zelf ook aangeeft in de onderstaande e-mail. 
         
       
       
       
         
           Daarbij komt nog eens dat het de laatste week angstvallig stil is geworden aan de zijde van uw cliënte. Ik begrijp nu dat uw cliënte zou zijn overvallen door de verstrekte huurovereenkomst nu uw cliënte ervan is uitgegaan dat [bedrijf 1] per 31 december 2022 weg zou zijn. Daarom wenst uw cliënte andere uitgangspunten voor een eventuele koop te hanteren. Cliënte bestrijdt ten zeerste dat hij onjuiste informatie zou hebben gegeven. Het feit dat een cliënte de huurovereenkomst hangende de onderhandelingen opvraagt impliceert overigens dat uw cliënte van een huurovereenkomst op de hoogte was. Hoe dit ook zij, cliënte heeft niets te verbergen (gehad). Bovendien staat het cliënte vrij om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, nadat de huurder heeft opgezegd. 
         
       
       
       
         
           Hoe nu verder? 
         
       
       
       
         
           Uw cliënte krijgt nog een allerlaatste gelegenheid om uiterlijk voor morgen 17:00 uur het laatste aanbod van cliënte te aanvaarden (zie o.a. mijn mail van 2 november jl.). Het staat uw cliënte volledig vrij om dit aanbod te weigeren, waarna cliënte ook niet verder meer gaat onderhandelen. Een bespreking acht cliënte niet opportuun. Er is in het verleden al zoveel tijd en energie in besprekingen gestoken zonder enige resultaat. ”.  
       
       
     
     
       2.17. 
       In de e-mail van de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] aan de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] van 21 november 2022 staat: 
       
       
         “ Amice,  
       
       
       
         
           Anders dan u stelt, is weldegelijk overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst. Er is overeenstemming over onder meer het object, de prijs en de leveringsdatum. Wat dat laatste betreft is het 31 december 2022 of – indien mogelijk – eerder, zoals verzocht. De overeenstemming blijkt uit de e-mails van 27 oktober, 2 november en 3 november jl. 
         
         (…) 
         
           Bovendien is het van belang dat de overeenkomst ziet op een object waarvan de zittende huurder [bedrijf 1] de huur heeft opgezegd. Zoals uit de eerder toegestuurde documenten blijkt, heeft uw client mijn cliënte geïnformeerd over het op handen zijnde vertrek van huurder [bedrijf 1]  (…)”.  
       
     
     
       2.18. 
       Op 6 december 2022 heeft [eis.conv./verw.reconv.] conservatoir beslag laten leggen op het bedrijfspand. 
       
     
     
       2.19. 
       Bij e-mail van 12 december 2022 heeft [eis.conv./verw.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] gesommeerd onder andere om uiterlijk op 14 december 2022 schriftelijk te bevestigen dat [ged.conv./eis.reconv.] het bedrijfspand uiterlijk op 31 december 2022 aan [eis.conv./verw.reconv.] zal leveren. In die e-mail heeft [eis.conv./verw.reconv.] verder aangegeven dat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 met 2,4% zal stijgen en dat zij bij levering na 31 december 2022 het hogere bedrag aan overdrachtsbelasting op [ged.conv./eis.reconv.] zal verhalen.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       In conventie 
     
     
     
       3.1. 
       
         
          [eis.conv./verw.reconv.] vordert samengevat, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad vonnis: 
         Primair: 
         I. zal verklaren voor recht dat tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan [ged.conv./eis.reconv.] gehouden is om aan [eis.conv./verw.reconv.] het perceel gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als [kad.gegevens] te leveren vrij van rechten van derden waaronder begrepen doch daartoe niet beperkt enig gebruiksrecht van [bedrijf 1] op het perceel tegen betaling door [eis.conv./verw.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] van een koopprijs van € 2.000.000,00 kosten koper exclusief btw; 
         II. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot het leveren aan [eis.conv./verw.reconv.] van het perceel gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als [kad.gegevens] te leveren vrij van rechten van derden waaronder begrepen doch daartoe niet beperkt enig gebruiksrecht van [bedrijf 1] op het perceel tegen betaling door [eis.conv./verw.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] van een koopprijs van € 2.000.000,00 kosten koper exclusief btw; 
         Subsidiair, voor het geval de Rechtbank Gelderland zou oordelen dat tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan [ged.conv./eis.reconv.] gehouden is om aan [eis.conv./verw.reconv.] het perceel gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als [kad.gegevens] te leveren met inachtneming van de rechten van [bedrijf 1] uit hoofde van een tussen [bedrijf 1] en [ged.conv./eis.reconv.] tot stand gekomen huurovereenkomst tegen betaling door [eis.conv./verw.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] van een koopprijs van € 2.000.000,00 kosten koper exclusief btw; 
         III. Zal verklaren voor recht dat [eis.conv./verw.reconv.] heeft gedwaald bij de totstandkoming van die koopovereenkomst; 
         IV. Ter opheffing van de nadelen van de in III. genoemde dwaling ingevolge artikel 6:230 BW de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen door de koopprijs te verminderen tot € 1.086.500,00; 
         V. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot het leveren aan [eis.conv./verw.reconv.] van het perceel gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als [kad.gegevens] te leveren vrij van rechten van derden waaronder begrepen doch daartoe niet beperkt enig gebruiksrecht van [bedrijf 1] op het perceel (bedoeld zal zijn: inclusief de tussen [bedrijf 1] en [ged.conv./eis.reconv.] tot stand gekomen huurovereenkomst) tegen betaling door [eis.conv./verw.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] van een koopprijs van € 2.000.000,00 kosten koper exclusief btw; 
         Zowel primair als subsidiair: 
         VI. [ged.conv./eis.reconv.] zal gebieden om op eerste per aangetekende post verzonden verzoek van [eis.conv./verw.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] , binnen zeven dagen na dagtekening van voornoemd verzoek, onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle benodigde medewerking te verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst waaronder begrepen maar niet daartoe beperkt het leveren van het perceel gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als [kad.gegevens] en het ontvangen van de betaling een en ander zoals opgenomen onder II. en V.; 
         VII. zal bepalen dat als [ged.conv./eis.reconv.] niet aan het gevorderde onder VI. voldoet, het in deze procedure te wijzen vonnis in de plaats treedt van (een deel van) de voor levering benodigde akte, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis in de daartoe bestemde openbare registers; 
         VIII. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 48.000,00 exclusief btw aan overdrachtsbelasting indien de onroerende zaak na 31 december 2022 wordt geleverd; 
         
           Meer subsidiair 
         IX. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 206.533,60 exclusief btw aan verbouwingskosten; 
         
           Primair, subsidiair en meer subsidiair 
         X. [ged.conv./eis.reconv.] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] voert verweer. [ged.conv./eis.reconv.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eis.conv./verw.reconv.] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eis.conv./verw.reconv.] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         In reconventie 
       
       
     
     
       3.4. 
       In reconventie vordert [ged.conv./eis.reconv.] samengevat, dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad vonnis: 
       
       
         
           voorwaardelijk, voor zover de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.] in conventie zullen worden afgewezen, [eis.conv./verw.reconv.] zal veroordelen tot betaling van de verbouwingskosten van € 127.289,26, binnen 8 dagen na het vonnis; 
         
         
           
            [eis.conv./verw.reconv.] zal veroordelen om het conservatoir beslag op de onroerende zaak staande en gelegen te Zevenaar aan de Edisonstaat 82 binnen 1 dag na betekening van het vonnis op te heffen c.q. opgeheven te houden; 
         
         
           
            [eis.conv./verw.reconv.] zal veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten.  
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] voert verweer. [eis.conv./verw.reconv.] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [ged.conv./eis.reconv.] ,  met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [ged.conv./eis.reconv.] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis. 
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       In conventie  
     
     
     
       4.1. 
       Kernvraag van deze zaak is, gelet op de primaire en subsidiaire vorderingen, of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] met betrekking tot het bedrijfspand.  
       
     
     
       4.2. 
       Voor het tot stand komen van een koopovereenkomst is vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia (de hoofdzaken) van de overeenkomst. Overeenstemming hoeft niet uitdrukkelijk plaats te vinden, maar kan ook besloten liggen in een of meer gedragingen (artikel 3:33 in samenhang met de artikelen 3:35 en 3:37 lid 1 BW) en is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. 
       
     
     
       4.3. 
       Tot de essentialia van een koopovereenkomst behoren in ieder geval het object en de koopprijs (artikel 7:1 BW). Daarnaast zijn partijen het eens dat in dit geval ook de leveringsdatum een van de essentialia van de (eventuele) koopovereenkomst is. Ten slotte is de vraag of de lopende huurovereenkomst met [bedrijf 1] onderdeel uitmaakt van het verkochte, ook een van de essentialia van deze overeenkomst. Dat oordeel baseert de rechtbank op het volgende. De huurovereenkomst is nauw verbonden met het object van de koop (het bedrijfspand). De eigenaar van het bedrijfspand heeft, als verhuurder, op grond van de huurovereenkomst immers rechten (bijvoorbeeld op huurbetalingen) en verplichtingen (bijvoorbeeld het ter beschikking stellen van het gehuurde). Bovendien is het gelet op de manier waarop [eis.conv./verw.reconv.] haar primaire vordering I. heeft geformuleerd en haar opstelling in de procedure, voor [eis.conv./verw.reconv.] essentieel dat het bedrijfspand vrij van huur is. De huurovereenkomst van [bedrijf 1] is namelijk ook van invloed op de prijs die [eis.conv./verw.reconv.] bereid is te betalen voor het bedrijfspand, blijkt onder andere uit de vordering van [eis.conv./verw.reconv.] tot aanpassing van de koopprijs wanneer de rechtbank tot het oordeel zou komen dat het bedrijfspand met huurovereenkomst is verkocht (IV).  
       
     
     
       4.4. 
       Het bovenstaande brengt mee dat beoordeeld moet worden of partijen overeenstemming hebben bereikt over de volgende essentialia: het object, de koopprijs, de leveringsdatum en de voorwaarde vrij van huur. De bewijslast daarvan rust op [eis.conv./verw.reconv.] , aangezien zij zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat partijen een overeenkomst met die voorwaarden hebben gesloten.  
       
     
     
       4.5. 
       Vast staat dat partijen hebben onderhandeld over de aankoop door [eis.conv./verw.reconv.] van het bedrijfspand in zijn geheel, met uitzondering van de corridor. Er is derhalve niet in geschil wat het object van de koopovereenkomst is.  
       
     
     
       4.6. 
       Op basis van de e-mails van 27 oktober 2022 (2.11) en 2 november 2022 (2.12) komt de rechtbank tot het oordeel dat partijen daarnaast overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs van € 2.000.000,00 kosten koper exclusief btw. Immers, [eis.conv./verw.reconv.] geeft (via haar advocaat) te kennen dat zij het pand voor deze prijs wil kopen waarop de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] schrijft: “ Cliënte is – zoals aangegeven – akkoord met de koopsom van € 2.000.000,-- kosten koper ”. Ook op dit punt hebben partijen geen tegenstrijdige standpunten ingenomen. 
       
     
     
       4.7. 
       Ten aanzien van de leveringsdatum en de voorwaarde vrij huur is meer discussie tussen partijen. De rechtbank gaat nu eerst in op de leveringsdatum. [eis.conv./verw.reconv.] stelt dat partijen overeenstemming hebben over de levering uiterlijk op 31 december 2022. [ged.conv./eis.reconv.] betwist dat.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] heeft haar stellingen als volgt onderbouwd. [eis.conv./verw.reconv.] heeft reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt het bedrijfspand te willen kopen. Daarom is de koopoptie in artikel 12 van haar huurovereenkomst opgenomen. Op enig moment is de communicatie over de koop/verkoop van het bedrijfspand gaan lopen via de advocaten van partijen. Op 12 oktober 2022 doet [ged.conv./eis.reconv.] een voorstel (2.10), waarin onder andere de leveringsdatum van 31 december 2022 wordt voorgesteld. In haar e-mail van 27 oktober 2022 (2.11) heeft [eis.conv./verw.reconv.] ingestemd met de leveringsdatum 31 december 2022. De advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] heeft in die e-mail aanvullend gevraagd of eerder leveren eventueel tot de mogelijkheden behoorde. Indien het voor [ged.conv./eis.reconv.] niet mogelijk zou zijn om eerder te leveren, dan was 31 december 2022 akkoord, aldus [eis.conv./verw.reconv.] . [eis.conv./verw.reconv.] betoogt dat zij hiermee slechts heeft beproefd of eerdere levering mogelijk is, en geen afwijkend aanbod in de zin van artikel 6:225 BW heeft gedaan. Voor zover het onderzoeken of eerdere levering mogelijk is, al kan worden aangemerkt als een afwijkend aanbod, is het hoogstens een afwijking op ondergeschikte punten, dat op grond van lid 2 van artikel 6:225 BW als aanvaarding geldt.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] voert ter motivering van haar betwisting aan dat zij alleen wilde leveren op 31 december 2022 en dat zij dit ook telkens heeft benadrukt, bijvoorbeeld in de e-mail van 2 november 2022 (2.12). De e-mail van [eis.conv./verw.reconv.] van 3 november 2022 (2.13) kan volgens [ged.conv./eis.reconv.] niet worden gezien als een aanvaarding van het aanbod van [ged.conv./eis.reconv.] met als voorwaarde levering op 31 december 2022, omdat in die e-mail staat: “ Dank voor onderstaande mail met deze uitgangspunten. Wel zou het fijn zijn als de levering eerder kan plaatsvinden ”. ‘Uitgangspunten’ moet worden begrepen als een aanzet tot verder onderhandelen, aldus [ged.conv./eis.reconv.] . [ged.conv./eis.reconv.] wijst ter onderbouwing ook op het feit dat [eis.conv./verw.reconv.] later de nog huurovereenkomsten opvraagt en verder op een e-mail van [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] van 3 november 2022 (productie 10 bij conclusie van antwoord), waarin [betrokkene 1] vraagt of hij die dag in de hal mag kijken met iemand, kennelijk voor een inspectie in het kader van de onderhandelingen. De e-mail van [eis.conv./verw.reconv.] van 3 november 2022 moet als een afwijkend aanbod en dus een verwerping van het aanbod van [ged.conv./eis.reconv.] van 2 november 2022 worden gezien (artikel 6:225 BW). Over de leveringsdatum is [eis.conv./verw.reconv.] in dat (afwijkende) aanbod dermate vaag dat niet aan het bepaalbaarheidsvereiste is voldaan (artikel 6:227 BW), aldus nog steeds [ged.conv./eis.reconv.] .  
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank is van oordeel dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de leveringsdatum van 31 december 2022. [ged.conv./eis.reconv.] heeft de woorden “ Levering zo snel mogelijk ” (2.11) en “ Dank voor onderstaande e-mail met deze uitgangspunten. Wel zou het fijn zijn al de levering eerder kan plaatsvinden ” (2.13) niet mogen begrijpen als een afwijzing van de levering op 31 december 2022. Uit verschillende verklaringen van [eis.conv./verw.reconv.] volgt dat zij het bedrijfspand graag wilde kopen. Zij heeft de koopoptie in de huurovereenkomst laten opnemen, heeft taxatierapporten opgevraagd (2.5) en is meermaals het gesprek aangegaan over de aankoop door haar. Al deze gedragingen van [eis.conv./verw.reconv.] bij elkaar leiden tot het oordeel [ged.conv./eis.reconv.] de woorden “ Dank voor de onderstaande e-mail met deze uitgangspunten ”, moest begrijpen als een acceptatie van de door [ged.conv./eis.reconv.] voorgestelde levering eind december 2022, waarbij eerdere levering wenselijk – doch niet noodzakelijk – zou zijn. Uit de gedragingen van [eis.conv./verw.reconv.] blijkt onvoldoende dat zij het bedrijfspand niet (meer) zou willen kopen als de leveringsdatum 31 december 2022 zou zijn. Dat de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] de mogelijkheden tot eerdere levering heeft beproefd maakt dat niet anders. Van een afwijkend aanbod in de zin van artikel 6:225 BW is geen sprake.  
       
     
     
       4.11. 
       Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of overeenstemming is bereikt over de voorwaarde vrij van huur. In de e-mailwisseling tussen (de advocaten van) partijen is de voorwaarde dat het bedrijfspand vrij van huur is nergens expliciet opgenomen. Het is echter denkbaar dat uit het totaal van gedragingen van partijen, waaronder e-mails en andere verklaringen, toch overeenstemming kan worden afgeleid.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] stelt dat [ged.conv./eis.reconv.] tijdens het gesprek op 4 augustus 2022 aan haar heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst met [bedrijf 1] eind 2022 (definitief) zou eindigen. Ter onderbouwing van die stelling wijst zij op de e-mail van 15 september 2022 aan [betrokkene 2] (2.8), waarop door [ged.conv./eis.reconv.] niet is gereageerd en verder op een door haar als productie 52 overgelegde interne e-mail van [eis.conv./verw.reconv.] van 8 november 2022, waarin [betrokkene 4] tegen andere medewerkers en de advocaat van [eis.conv./verw.reconv.] zijn verbazing over de zojuist door [eis.conv./verw.reconv.] ontvangen huurovereenkomst van [bedrijf 1] uitspreekt. Ook is de ‘nieuwe’ huurovereenkomst van [bedrijf 1] gedateerd op 15 december 2021, zodat [ged.conv./eis.reconv.] haar daar op 4 augustus 2022 over had moeten inlichten. Daarnaast zijn [ged.conv./eis.reconv.] en [bedrijf 1] volgens [eis.conv./verw.reconv.] aan elkaar gelieerd, onder andere omdat [betrokkene 3] directeur-eigenaar van [bedrijf 1] is geweest. [eis.conv./verw.reconv.] spreekt gelet daarop het vermoeden uit dat de ‘nieuwe’ huurovereenkomst met [bedrijf 1] is gesloten om de verkoop van het bedrijfspand aan [eis.conv./verw.reconv.] te frustreren. Daarnaast heeft [eis.conv./verw.reconv.] aangevoerd dat de onderhandelingen over de koopprijs hebben plaatsgevonden op basis van taxaties (2.5) waarbij de ‘nieuwe’ huurvoorwaarden van [bedrijf 1] niet zijn betrokken. Ten slotte heeft [eis.conv./verw.reconv.] het bedrijfspand op 3 november 2022 bezichtigd met een potentiële nieuwe huurder.  
       
     
     
       4.13. 
       
         
          [ged.conv./eis.reconv.] voert aan dat [eis.conv./verw.reconv.] bekend was met de doorlopende huurrelatie tussen [ged.conv./eis.reconv.] en [bedrijf 1] . In haar aanbod van 12 oktober 2022 onder I. (2.10) heeft zij expliciet aangegeven dat [ged.conv./eis.reconv.] huurder is van het bedrijfspand. [eis.conv./verw.reconv.] heeft daarentegen volgens [ged.conv./eis.reconv.] nooit de voorwaarde gesteld dat het bedrijfspand vrij van huur geleverd zou worden. Het voorgaande blijkt onder meer uit de e-mails van 3 november 2022 (2.13) en 8 november 2022 (2.14) van [eis.conv./verw.reconv.] , waarin staat: “ Ik begreep dat in ieder geval nog één andere partij huurder is van het verkochte ” en “ heb rekening gehouden met de zittende huurder. ”. Bovendien heeft [eis.conv./verw.reconv.] volgens [ged.conv./eis.reconv.] tijdens de bezichtiging op 3 november 2022 ook met de heer [betrokkene 6] , managing director van [bedrijf 1] (hierna: [betrokkene 6] ), gesproken. [eis.conv./verw.reconv.] zou toen tegen [betrokkene 6] gezegd hebben dat hij eigenaar zou worden van het pand, waarop [betrokkene 6] zou hebben gereageerd dat hij binnenkort dus een nieuwe huurbaas zou krijgen. Daaruit heeft [eis.conv./verw.reconv.] kunnen afleiden dat [bedrijf 1] niet van plan was om te vertrekken, aldus [ged.conv./eis.reconv.] . Bovendien is in het taxatierapport (2.5) vermeld dat [bedrijf 1] het pand huurt tot 31 december 2024. Tevens vermeldt artikel 12.7 van de huurovereenkomst tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] (2.2), dat bij gebruik van de koopoptie de lopende huurovereenkomsten op [eis.conv./verw.reconv.] zullen overgaan.  
         
          [ged.conv./eis.reconv.] betwist verder dat zij op 4 augustus 2022 heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst met [bedrijf 1] zou eindigen. Er is die dag slechts medegedeeld dat er onderhandelingen waren met [bedrijf 1] over nieuwe huurvoorwaarden. De e-mail van 15 september 2022 is slechts aan deurwaarder [betrokkene 2] gestuurd, [ged.conv./eis.reconv.] en [betrokkene 3] hebben die e-mail nooit ontvangen. Eind augustus 2022 is de herziene huurovereenkomst met [bedrijf 1] gesloten. Deze overeenkomst is met terugwerkende kracht ingegaan per 1 januari 2022. De ondertekende versie was een concept van eind 2021 en [ged.conv./eis.reconv.] en [bedrijf 1] hebben per abuis de datum niet aangepast.  
       
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Doorslaggevend is het antwoord op de vraag of het de wil van [ged.conv./eis.reconv.] was om het bedrijfspand vrij van huur aan [eis.conv./verw.reconv.] te verkopen. Dit wordt door [ged.conv./eis.reconv.] betwist. Daarnaast blijkt uit het feit dat zij de huurovereenkomst met [bedrijf 1] heeft verlengd tot eind 2032 dat zij niet de intentie had om het pand vrij van huur aan [eis.conv./verw.reconv.] te verkopen. Daarmee staat voor de rechtbank voldoende vast dat [ged.conv./eis.reconv.] niet de wil heeft gehad om het bedrijfspand vrij van huur te verkopen. Aangezien [eis.conv./verw.reconv.] het pand wel vrij van huur wilde verkrijgen, was er daarom geen overeenstemming over de essentialia . Niet gebleken is dat [ged.conv./eis.reconv.] op 4 augustus 2022 aan [eis.conv./verw.reconv.] heeft medegedeeld dat de huur door [bedrijf 1] eind 2022 zou eindigen, maar ook als dit wel zou worden vastgesteld, maakt dat het oordeel van de rechtbank niet anders. Het feit dat de huurovereenkomst met [bedrijf 1] na dat gesprek wel verlengd is, weegt zwaarder. Dat maakt het immers onmogelijk voor [ged.conv./eis.reconv.] om vrij van huur te leveren. Dat [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./verw.reconv.] niet heeft geïnformeerd over de hernieuwde huurovereenkomst met [bedrijf 1] is, evenals hetgeen [eis.conv./verw.reconv.] heeft aangevoerd over de relatie tussen [betrokkene 3] en [bedrijf 1] , geen aanwijzing dat [ged.conv./eis.reconv.] het pand vrij huur heeft willen leveren. Voormeld punt past slechts in de subsidiaire stelling van [eis.conv./verw.reconv.] dat zij door toedoen van [ged.conv./eis.reconv.] heeft gedwaald, maar aan dwaling wordt pas toegekomen nadat is vastgesteld dat er een overeenkomst is. De door [eis.conv./verw.reconv.] gestelde relatie tussen [betrokkene 3] en [bedrijf 1] en – in verband daarmee – het vermoeden van [eis.conv./verw.reconv.] dat de ‘nieuwe’ huurovereenkomst met [bedrijf 1] is gesloten om de verkoop van het bedrijfspand aan [eis.conv./verw.reconv.] te frustreren, is mogelijk voorts relevant voor de meer subsidiaire stelling van [eis.conv./verw.reconv.] dat [ged.conv./eis.reconv.] onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken, maar draagt niet bij aan de onderbouwing van de stelling dat sprake is van wilsovereenstemming. Voor zover [eis.conv./verw.reconv.] een beroep heeft willen doen op gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW) geldt het volgende. [eis.conv./verw.reconv.] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij op basis van een verklaring of gedraging van [ged.conv./eis.reconv.] erop mocht vertrouwen dat [ged.conv./eis.reconv.] vrij van huur zou willen leveren. De e-mail van 15 september 2022 is niet aan [ged.conv./eis.reconv.] maar slechts aan [betrokkene 2] gestuurd, zodat [eis.conv./verw.reconv.] uit het uitblijven van een reactie niets kon afleiden omtrent de wil van [ged.conv./eis.reconv.] . Om dezelfde reden, het is geen verklaring of gedraging van [ged.conv./eis.reconv.] , kan ook in het midden blijven wat is gezegd toen [eis.conv./verw.reconv.] [betrokkene 6] tegenkwam tijdens de bezichtiging op 3 november 2022. Ook de interne e-mails van [eis.conv./verw.reconv.] zijn onvoldoende omdat die niet van [ged.conv./eis.reconv.] afkomstig zijn. De e-mail van 12 oktober 2022 vormt daarnaast een omstandigheid waaruit [eis.conv./verw.reconv.] had kunnen afleiden dat [ged.conv./eis.reconv.] niet de wil had om vrij van huur te verkopen. [ged.conv./eis.reconv.] geeft daarin immers aan: “ Uw cliënte koopt het gehuurde  (…)  evenals de bedrijfsruimte  die thans wordt gehuurd door [bedrijf 1] ” (2.10, onderstreping rechtbank). In de taxatierapporten waar [eis.conv./verw.reconv.] naar verwijst, zijn de huidige huurvoorwaarden van [bedrijf 1] weliswaar niet meegenomen, maar er wordt wel rekening gehouden een doorlopende huurovereenkomst tot en met 31 december 2024 van [bedrijf 1] . De taxatierapporten zijn daarom ook onvoldoende voor [eis.conv./verw.reconv.] om er gerechtvaardigd op te kunnen vertrouwen dat [ged.conv./eis.reconv.] vrij van huur wilde verkopen. Verder is de rechtbank van oordeel dat van [eis.conv./verw.reconv.] , die in de onderhandelingen werd bijgestaan door een advocaat, mag worden verwacht dat zij de voorwaarde vrij van huur expliciet benoemd in de onderhandelingen. Zeker omdat zij, zelf ook huurder zijnde, bekend was met het feit dat [bedrijf 1] het andere gedeelte van het pand huurde. De slotsom is dat niet is gebleken dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarde vrij van huur. Dat betekent dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. De primaire vorderingen I. en II. zijn daarmee niet toewijsbaar.  
       
     
     
       4.15. 
       Aan de subsidiaire vorderingen III., IV. en V., die gebaseerd zijn op dwaling, ligt de stelling ten grondslag dat er een overeenkomst is (die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling). [eis.conv./verw.reconv.] heeft dat zelf ook onderkent door in haar vordering de voorwaarde “ voor het geval de Rechtbank Gelderland zou oordelen dat tussen [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] een koopovereenkomst tot stand is gekomen  (…)  met inachtneming van de rechten van [bedrijf 1] ” op te nemen. Nu de rechtbank op basis van het partijdebat tot de conclusie komt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire vorderingen III., IV. en V. en zullen daarnaast ook de vorderingen VI., VII. en VIII. moeten worden afgewezen. In conventie resteert dan de meer subsidiaire vordering, die in het hierna volgende beoordeeld zal worden. 
       
     
     
       4.16. 
       Met deze meer subsidiaire vordering, vordert [eis.conv./verw.reconv.] een schadevergoeding van € 206.533,60 exclusief btw vanwege door haar gemaakte verbouwingskosten. Dit betreft niet de verbouwingskosten die [ged.conv./eis.reconv.] heeft voorgeschoten, maar andere verbouwingskosten die [eis.conv./verw.reconv.] heeft gemaakt. Aan deze vordering legt [eis.conv./verw.reconv.] ten grondslag dat zij deze kosten heeft gemaakt in de veronderstelling dat zij het pand zou verkrijgen. Het afbreken van de onderhandelingen door [ged.conv./eis.reconv.] is volgens [eis.conv./verw.reconv.] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig. [eis.conv./verw.reconv.] verwijst naar Hoge Raad 15 november 1957, ECLI:NL:HR:1957:AG2023 (Baris/Riezenkamp), Hoge Raad 18 juni 1982, en Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 1983/723 (Plas/Valburg) en ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO). Deze jurisprudentie bepaalt kort gezegd dat onderhandelende partijen over en weer rekening moeten houden met elkaars belangen, zodat het afbreken van onderhandelingen onder bepaalde omstandigheden onrechtmatig kan zijn. [ged.conv./eis.reconv.] stelt zich op het standpunt dat het haar vrij stond om de onderhandelingen met [eis.conv./verw.reconv.] af te breken.  
       
     
     
       4.17. 
       In onderhavig geval kan in het midden blijven of [ged.conv./eis.reconv.] onrechtmatig heeft gehandeld. De vordering van [eis.conv./verw.reconv.] is namelijk niet toewijsbaar omdat de gestelde schade, bestaande uit verbouwingskosten, onvoldoende causaal verband heeft met het afbreken van de onderhandelingen. In het overzicht van de verbouwingskosten, door [eis.conv./verw.reconv.] overgelegd als productie 29, is te zien dat veruit het grootste deel van deze kosten is gemaakt in 2019 en de laatste kostenpost in het overzicht dateert van 12 mei 2020. Deze kosten zijn derhalve al ver voordat partijen zijn begonnen met onderhandelingen over de aankoop door [eis.conv./verw.reconv.] gemaakt. Uit de stukken blijkt namelijk dat partijen pas vanaf augustus 2022 regelmatig hebben gesproken over de aankoop van het pand door [eis.conv./verw.reconv.] . Daarvoor is het wellicht al ter sprake gekomen, gelet op de koopoptie, maar van onderhandelen was nog geen sprake, mede omdat de koopoptie pas geldt vanaf september 2024. De verbouwingskosten staan daarom in onvoldoende verband met het (gestelde) onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen, om als gevolg daarvan te worden aangemerkt (artikel 6:98 BW).  
       
     
     
       4.18. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 5.737,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 5.290,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 2.645,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 11.027,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       4.19. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
         In reconventie 
       
       
     
     
       4.20. 
       Nu de vorderingen in conventie niet toewijsbaar zijn, is voldaan aan de voorwaarde die [ged.conv./eis.reconv.] aan haar vordering in reconventie onder 1 heeft verbonden.  
       
     
     
       4.21. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.] voert als verweer dat de nog niet betaalde verbouwingskosten zijn meegenomen in de koopprijs, maar dit verweer kan niet slagen aangezien in conventie is geoordeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ten verwere voert [eis.conv./verw.reconv.] ook aan dat [ged.conv./eis.reconv.] door toewijzing van de vordering ongerechtvaardigd zou worden verrijkt. [eis.conv./verw.reconv.] wijst op de garantstelling door [betrokkene 1] (productie 4 van [ged.conv./eis.reconv.] ), waarin is opgenomen dat “ alle inventaris, aanpassingen en verbouwingen  (…)  worden ingezet als zekerheid en onderpand ”. Daaruit volgt volgens [eis.conv./verw.reconv.] dat zij alleen gehouden is om de verbouwingskosten terug te betalen als zij het pand uiteindelijk verkrijgt, omdat [ged.conv./eis.reconv.] anders als eigenaar profiteert van een verbouwing die zij niet betaald heeft. Daar gaat de rechtbank niet in mee. De garantstelling waarop [eis.conv./verw.reconv.] wijst, is onvoldoende om aan te nemen dat partijen hebben bedoeld af te spreken dat terugbetaling niet plaats zou hoeven vinden als [eis.conv./verw.reconv.] het pand niet zou verkrijgen. Dat kan niet worden afgeleid uit de tekst van de garantstelling of de overeenkomst en verdere feitelijke aanknopingspunten voor die uitleg ontbreken. Het is bovendien onaannemelijk. Als de verbouwingskosten alleen terugbetaald zouden hoeven worden wanneer [eis.conv./verw.reconv.] in de toekomst eigenaar zou worden van het pand, dan ligt het niet in de rede om al afspraken te maken over terugbetalingen in de jaren voor de overdracht. Ten tijde van de garantstelling (eind 2019) lag een aankoop door [eis.conv./verw.reconv.] in de nabije toekomst niet voor de hand. De koopoptie in de huurovereenkomst zou immers pas kunnen worden ingeroepen vanaf 1 september 2024. [eis.conv./verw.reconv.] heeft niet betwist dat zij de voorgeschoten verbouwingskosten aan [ged.conv./eis.reconv.] zou terugbetalen betalen, in eerste instantie door middel van een huurverhoging van € 5.000,00 per maand. De terugbetalingsafspraak staat daarmee vast. Eventuele verrijking van [ged.conv./eis.reconv.] is derhalve niet ongerechtvaardigd, aangezien er een rechtsgrond voor die verrijking is.  
       
     
     
       4.22. 
       
         Bepaald moet worden of de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] opeisbaar is. De hoofdregel is dat een vordering direct opeisbaar is, tenzij een tijd voor de nakoming is bepaald (artikel 6:38 BW). [ged.conv./eis.reconv.] stelt dat [eis.conv./verw.reconv.] maandelijks € 5.000,00 exclusief btw zou terugbetalen, bovenop de huur van € 2.500,00 exclusief btw. Deze maandelijkse aflossingen heeft [eis.conv./verw.reconv.] al een lange tijd niet gedaan, aldus [ged.conv./eis.reconv.] . [eis.conv./verw.reconv.] merkt op dat zij nooit facturen heeft ontvangen voor de aflossingen. Verder voert [eis.conv./verw.reconv.] aan dat partijen weliswaar in eerste instantie hebben gesproken over aflossing door middel van een huurverhoging van € 5.000,00 per maand, maar dat partijen later nadere afspraken hebben gemaakt omtrent de wijze en het moment van terugbetaling van de verbouwingskosten. Het verweer van [eis.conv./verw.reconv.] slaagt. De nadere afspraak waar [eis.conv./verw.reconv.] naar verwijst, houdt in dat [eis.conv./verw.reconv.] vanaf september 2021 de maandelijkse aflossingen zou betalen, per separate factuur. In een gespreksverslag van 21 mei 2021 (productie 40 van [eis.conv./verw.reconv.] ) staat hierover: “ Frank  (Rechtbank: [betrokkene 1] )  stelt voor om het restantbedrag te betalen bij aankoop van het pand. Toon [betrokkene 3] wil graag dat er per maand een bedrag betaald word (t) , dan word (t)  later de koop som voor het pand ook lager. De huur is nu € 2500,- per maand en zou ivm met de verbouwingskosten de huur € 7500,- per maand moeten zijn.  
         
           Door de liquiditeitspositie van [eis.conv./verw.reconv.] is er geen extra aflossing mogelijk tot september. Afgesproken is  (…)  aflossing wordt per separate factuur vanaf september per maand betaald. Betalingen van huur en aflossing zal dan per eind van de maand betaald worden ”.  
         Daarmee staat vast dat partijen zijn overeengekomen dat [eis.conv./verw.reconv.] vanaf september 2021 maandelijks € 5.000,00 exclusief btw verbouwingskosten diende terug te betalen, na ontvangst van een factuur. De vordering van [ged.conv./eis.reconv.] wordt daarom pas opeisbaar nadat zij een factuur heeft gestuurd voor de vanaf september 2021 verstreken termijnen van € 5.000,00 per maand. Nu [eis.conv./verw.reconv.] onbetwist heeft aangevoerd dat zij geen facturen heeft ontvangen, is de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] niet toewijsbaar. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.  
       
       
     
     
       4.23. 
       Wat betreft de vordering tot opheffing van het beslag geldt het volgende. Hiervoor is al overwogen dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. Dit is een reden voor opheffing van het beslag (artikel 705 lid 2 Rv). [ged.conv./eis.reconv.] stelt dat zij belang heeft bij opheffing van het beslag, omdat zij vreest dat zij de schade die ontstaat door een onrechtmatig beslag niet zou kunnen verhalen op [eis.conv./verw.reconv.] . [eis.conv./verw.reconv.] daarentegen heeft niet, althans onvoldoende duidelijk, gesteld welk belang zij heeft bij handhaving van haar beslag ingeval van afwijzing van haar vordering. De rechtbank weegt daarom het belang van [ged.conv./eis.reconv.] bij opheffing van het beslag zwaarder dan dat van [eis.conv./verw.reconv.] bij handhaving daarvan. De rechtbank zal [eis.conv./verw.reconv.] dan ook veroordelen om het beslag op te heffen. De hierbij gevorderde termijn van één dag na betekening van het vonnis komt de rechtbank kort voor, gelet op het feit dat voor de opheffing medewerking van derden vereist is. De rechtbank zal de termijn waarbinnen het beslag moet worden opgeheven daarom stellen op één week na betekening van het vonnis.  
       
     
     
       4.24. 
       Partijen zijn over en weer deels in het (on)gelijk gesteld. De rechtbank zal de proceskosten in reconventie daarom compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       In conventie 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] tot dit vonnis vastgesteld op € 11.027,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 173,00 aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eis.conv./verw.reconv.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 
       
       
       
       
       
         In reconventie 
       
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] om het ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaak staande en gelegen te (6902PK) Zevenaar aan de Edisonstraat 82 binnen 1 week na betekening van het vonnis op te heffen c.q. opgeheven te houden,  
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af,  
       
     
     
       5.6. 
       compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
       
         in conventie en in reconventie 
       
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.K.J. Steketee en in het openbaar uitgesproken 15 november 2023. 
       
       
       
       
         ES/MS