ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:8393

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:8393 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 04-12-2024 / 23/8971

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-12-04

Zaaknummer: 23/8971

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:8393

---

WOZ-woning. Ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/8971 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juli 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 319.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] , deelgenomen. Belanghebbende heeft op 6 november 2024 laten weten dat hij niet ter zitting zal verschijnen.  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een recreatiewoning (bouwjaar 1995) met een gebruiksoppervlakte van 70 m2, een overkapping en een grondoppervlakte van 169 m2.  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 231.000 is en daarbij heeft hij verwezen naar de aankoop in 2020. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 319.000. 
     
     
     
       3.1. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         De waarde van de woning 
       
     
     
     
       4.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     
     
       
         Aankoopsom 
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt normaliter bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de koopsom en is er geen reden de waarde te bepalen door middel van de vergelijkingsmethode. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van indexering van de door hem op 9 december 2020 betaalde aankoopsom van € 210.000. In de bezwaarfase heeft hij het taxatierapport overgelegd dat op 22 oktober 2020 is opgemaakt door [naam 2] .  
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de woning heeft gekocht van een aan hem gelieerde vennootschap buiten de gebruikelijke markt, dat de verkoopsom is gebaseerd op een waardebepaling in oktober 2020, meer dan een jaar voor de waardepeildatum, en dat de heffingsambtenaar aan de hand van verkoopsommen van min of meer identieke woningen op hetzelfde terrein aannemelijk heeft gemaakt dat de genoemde verkoopsom geen goede onderbouwing kan zijn voor de waarde per 1 januari 2022 en dat er sprake was van een exploderende markt voor recreatiewoningen. Gelet op deze omstandigheden zal de rechtbank uitgaan van de vergelijkingsmethode zoals door de heffingsambtenaar is toegepast. De rechtbank gaat hierna in op de vraag of de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode al dan niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           De vergelijkingsmethode 
         
       
     
     
       4.4. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.5. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
     
     
       4.6. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. 
       
     
     
       4.7. 
       In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 410.330 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 91.330 hoger dan de beschikte waarde van € 319.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] , alle op hetzelfde vakantiepark te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiks- en grondoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.  
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
         
       
     
     
       4.9. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd en zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar waardepeildatum. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning van € 319.000 – met inachtneming van de berekende waarde van € 410.330 – niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
     
     
     
       5.1. 
       Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 4 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op  www.rechtspraak.nl . 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen ” op  www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
   
   
      Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.