ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:4553

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:4553 Rechtbank Rotterdam , 17-01-2025 / 11107329 CV EXPL 24-12794

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-01-17

Zaaknummer: 11107329 CV EXPL 24-12794

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:4553

---

Herstelwerkzaamheden na oplevering woning

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 11107329 CV EXPL 24-12794 
     
     
     
       datum uitspraak: 17 januari 2025 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Stichting QuaWonen , 
       vestigingsplaats: Bergambacht, 
       eiseres, 
       gemachtigde: Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders, 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       woonplaats: Rozenburg, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. C.S. Winter. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘QuaWonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 19 april 2024, met bijlagen; 
         
         
           het antwoord, met bijlagen; 
         
         
           de brief van QuaWonen, met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 5 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens QuaWonen haar gemachtigde [persoon] en [gedaagde] met haar gemachtigde mr. C.S. Winter. 
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     Wat is de kern? 
     
     
       2.1. 
       
         
          [gedaagde] huurde vanaf 11 februari 2016 een woning van QuaWonen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst op 7 augustus 2023 opgezegd. Volgens QuaWonen heeft [gedaagde] de woning op 12 september 2023 beschadigd en vies opgeleverd, waardoor QuaWonen verschillende herstelwerkzaamheden moest laten uitvoeren. QuaWonen eist daarom € 3.820,80 aan herstelkosten. QuaWonen eist ook € 96,- aan gebruikersvergoeding voor de dagen die [gedaagde] de woning extra tot haar beschikking heeft gehad (tussen de geplande einddatum van 7 september 2023 en de uiteindelijk opleverdatum van 12 september 2023). Verder eist QuaWonen rente en kosten. [gedaagde] betwist dat zij nog iets aan QuaWonen moet betalen. [gedaagde] moet van de kantonrechter in totaal € 1.458,86 aan QuaWonen betalen. Dit bedrag bestaat uit € 1.138,76 aan herstelkosten, € 96,- aan gebruikersvergoeding en € 224,10 aan buitengerechtelijke incassokosten. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de beslissing is. 
         
           
            [gedaagde] moet een deel van de herstelkosten vergoeden 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] moet een deel van de geëiste herstelkosten vergoeden. [gedaagde] heeft de woning niet volledig schoon en zonder schade opgeleverd. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om eventuele gebreken aan de woning zelf te herstellen, omdat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, maar dat verweer wordt verworpen. Hoewel vaststaat dat op 12 september 2023 alleen een eindinspectie heeft plaatsgevonden, is de kantonrechter van oordeel dat gelet op de feiten en omstandigheden in deze zaak het niet aan QuaWonen kan worden tegengeworpen dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.3. 
       Vast staat dat [gedaagde] de huur heeft opgezegd met ingang van 7 september 2023. Ook staat vast dat [gedaagde] de afspraak die partijen hadden ingepland op 24 augustus 2023 voor de voorinspectie heeft afgezegd omdat zij ziek was. Hoe vervelend het ook was voor [gedaagde] dat zij ziek was en dat daarom de voorinspectie niet kon doorgaan, QuaWonen kon hier niets aan doen. [gedaagde] heeft pas op 31 augustus 2023, dus na een week, weer contact opgenomen met QuaWonen, terwijl de huurovereenkomst zou eindigen op 7 september 2023. Dat het op zo’n korte termijn niet meer is gelukt om een afspraak voor een voor- en eindinspectie in te plannen is, gelet op deze omstandigheden, niet aan QuaWonen toe te rekenen. Dat er afspraken voor een voorinspectie waren ingepland op 6 en/of 7 september 2023 blijkt niet uit de overgelegde stukken. 
       
     
     
       2.4. 
       QuaWonen stelt dat de woning bij oplevering de volgende schade had: 
       
         
           Er waren stickers/plakfolie op de kozijnen in de slaapkamer en woonkamer/keuken en de binnendeur van de tuin. 
         
         
           Er waren twee beschadigde stompe deuren. 
         
         
           Het keukenblok was zwaar beschadigd. 
         
         
           De huisvuilcontainer was nog vol. 
         
         
           De woning was zwaar vervuild. 
         
         
           Er waren achtergebleven lampen. 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       De kantonrechter zal hierna per post beoordelen of [gedaagde] de woning goed heeft opgeleverd. Het gaat er daarbij steeds om of de woning bij het einde van de huur nog in dezelfde of een vergelijkbare staat was als bij aanvang van de huur. Op grond van artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder namelijk verplicht om de woning weer in dezelfde staat aan de verhuurder terug te geven. Voor zover [gedaagde] dat niet heeft gedaan moet zij de schade die QuaWonen daardoor lijdt, vergoeden. Schade die is ontstaan door normaal gebruik of slijtage komt echter voor rekening van de verhuurder.  
       
     
     
       2.6. 
       De kantonrechter gaat bij de berekening van de herstelkosten die [gedaagde] aan QuaWonen moet vergoeden uit van de tarieven zoals die in de folder  “U gaat verhuizen”  van QuaWonen staan vermeld. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij het niet eens is met de hoogte van de bedragen die QuaWonen in rekening brengt voor de verschillende werkzaamheden, omdat QuaWonen in die folder lagere tarieven hanteert. Volgens QuaWonen zijn de in die folder genoemde tarieven slechts een indicatie van de kosten en is het uiteindelijke bedrag afhankelijk van de specialist die QuaWonen inschakelt. In de folder van QuaWonen staat: “Als het niet gelukt is om de woning schoon op te leveren, hanteert QuaWonen de volgende tarieven (incl. BTW):”. Uit deze tekst blijkt niet dat de tarieven slechts indicatief zijn. [gedaagde] mocht daarom van deze tarieven uitgaan. 
       
       
         
           Het verwijderen van stickers en plakfolie 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op de foto’s van de eindinspectie zijn op verschillende plaatsen stickers of stukken plakfolie te zien. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat bij het weghalen nog wat folie bleef plakken. QuaWonen heeft voor het verwijderen van stickers en plakfolie in totaal € 586,74  in rekening gebracht, terwijl in de folder bij “Stickers, plakplastic en dergelijke verwijderen” staat “€ 85,- per woning / € 10,- per deur / € 10,- per raam”. Uit het eindcontrolerapport blijkt dat er voor zes stickers/stukken plakfolie kosten in rekening zijn gebracht. De kantonrechter wijst daarom € 60,- toe. 
       
       
         
           Het vervangen van twee stompe deuren 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Op de foto’s van de eindinspectie is te zien dat twee stompe deuren beschadigd zijn. [gedaagde] heeft erkend dat haar ex-vriend schade heeft veroorzaakt aan de deur van de slaapkamer en dat geprobeerd is de schade te repareren. Volgens [gedaagde] was de deur van de woonkamer in dezelfde toestand als aan het begin van de huurovereenkomst. In de door QuaWonen overgelegde opnamestaat die aan het begin van de huurovereenkomst met [gedaagde] is opgesteld staat echter dat de woning en het sanitair geen schade of gebreken vertonen. Daarmee staat vast dat de beschadigingen aan de deuren niet al bij aanvang van de huur aanwezig waren. De beschadigingen die op de foto’s zijn te zien vallen ook niet onder schade die is ontstaan door normaal gebruik of slijtage. QuaWonen heeft voor het vervangen van twee stompe deuren in totaal € 710,44  in rekening gebracht, terwijl in de folder bij “Vervangen stompe deur met hang- en sluitwerken” staat “€ 233,- per deur”. De kantonrechter wijst daarom € 466,- toe. 
       
       
         
           Het vervangen van het keukenblok 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       QuaWonen heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom het gehele keukenblok vervangen moest worden en waarom dit voor rekening van [gedaagde] moet komen. In het overzicht van bouwbedrijf Bakker Arkel B.V. staat weliswaar dat er tegels los zijn en dat de keuken zwaar beschadigd is, maar [gedaagde] betwist dat er iets mis was met de keuken. Volgens haar was de keuken nog in goede staat en heeft zij deze schoon en netjes opgeleverd. Op de foto’s van de eindinspectie is een kleine beschadiging aan een keukendeurtje en vlekken op de bodem van het gootsteenkastje te zien. [gedaagde] betwist dat de schade aan het keukendeurtje door haar is veroorzaakt en over de vlekken op de bodem van het gootsteenkastje heeft zij aangevoerd dat deze het gevolg zijn van een lekkage die QuaWonen heeft moeten verhelpen. QuaWonen heeft voor het vervangen van het keukenblok € 1.847,45 in rekening gebracht. De kantonrechter wijst dit deel van de eis af.  
       
       
         
           Het leegmaken van de huisvuilcontainer 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de huisvuilcontainer nog vol was. QuaWonen heeft voor het leegmaken van de huisvuilcontainer € 185,76 in rekening gebracht. [gedaagde] heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist. De kantonrechter wijst daarom dit bedrag toe. 
       
       
         
           Het schoonmaken van de woning 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op de foto’s van de eindinspectie is te zien dat de woning niet schoon is. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook aangegeven dat zij nog van plan was om met de hulp van twee mannen de woning verder schoon te maken, maar dat de twee mannen haar in de steek hebben gelaten. Daaruit blijkt dat [gedaagde] zelf de woning ook nog niet schoon (genoeg) vond. QuaWonen heeft voor het schoonmaken van de woning € 445,63 in rekening gebracht, terwijl in de folder bij “Woning schoonmaken, zwaar vervuild” staat “€ 387,- per woning”. De kantonrechter wijst daarom € 387,- toe.  
       
       
         
           Het verwijderen van lampen en het aanbrengen van een kroonsteentje 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] betwist niet dat er nog enkele lampen in de woning hingen. QuaWonen heeft voor het verwijderen van twee lampen en het aanbrengen van twee kroonsteentjes € 44,58 in rekening gebracht, terwijl in de folder bij “Lampen verwijderen en kroonsteentje aanbrengen” staat “€ 20,- per stuk”. De kantonrechter wijst daarom € 40,- toe.  
       
       
         
           
            [gedaagde] moet de gebruikersvergoeding betalen 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [gedaagde] moet de geëiste gebruikersvergoeding van € 96,- betalen. Vast staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd met ingang van 7 september 2023, maar dat zij uiteindelijk tot en met 12 september 2023 gebruik heeft kunnen maken van de woning. Uit wat partijen hebben aangevoerd blijkt dat [gedaagde] de einddatum wilde uitstellen. [gedaagde] heeft dus langer gebruik kunnen maken van de woning dan oorspronkelijk was afgesproken. [gedaagde] moet dan ook voor het gebruik van de woning betalen. 
       
       
         
           
            [gedaagde] moet incassokosten betalen 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 224,10 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen. 
       
       
         
           
            [gedaagde] moet rente betalen 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       De rente wordt toegewezen over € 1.234,76 vanaf de dag van dagvaarding. QuaWonen heeft namelijk voor dit bedrag genoeg gesteld waaruit volgt deze rente moet worden betaald en [gedaagde] heeft dat niet betwist.  
       
       
         
           Geen oneerlijke bepalingen 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
       
       
         
           De proceskosten worden gecompenseerd 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
         
           Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat QuaWonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.   
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       3.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan QuaWonen te betalen € 1.458,86 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.234,76 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald; 
       
     
     
       3.2. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       3.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.4. 
       wijst al het andere af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken. 
         26975 
       
     
   
   
      € 293,37 (kozijnen alle slaapkamers) + € 195,58 (kozijn woonkamer/keuken) + € 97,79 (binnendeur tuin) 
   
   
      € 355,22 (deur slaapkamer) + € 355,22 (deur woonkamer)