ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:11656

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:11656 Rechtbank Den Haag , 02-08-2023 / C/09/634294 HA ZA 22-728

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-08-02

Zaaknummer: C/09/634294 HA ZA 22-728

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:11656

---

Totstandkoming koopovereenkomst. Niet kan worden vastgesteld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team Handel 
     
     
     
     
       Zaaknummer: C/09/634294 / HA ZA 22-728 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 augustus 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
          te [vestigingsplaats] , 
       eisende partij, 
       advocaat: mr. M.R. Ruygvoorn te Utrecht , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
          te [plaats 1] , 
       gedaagde partij, 
       advocaat: mr. M.W.J. Ariëns te Haarlem. 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding van 17 augustus 2022, met producties 1 tot en met 20; 
         - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 17; 
         - de processen-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van 12 april 2022; 
         - de processen-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van 24 juni 2022; 
         - de akte wijziging eis, tevens akte in het geding brengen producties 21 en 22; 
         - het tussenvonnis van 15 maart 2023 waarmee de mondelinge behandeling is bevolen; en 
         - de mondelinge behandeling van 15 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het griffiedossier zijn gevoegd. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is een zelfstandige private investeerder in vastgoed. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] is de eigenaar van het recht van erfpacht van twee percelen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectieletter] , nummers [nummer 1] en [nummer 2] (hierna gezamenlijk: het perceel). 
       
     
     
       2.3. 
       
        [betrokkene] is een onderneming die zich bezighoudt met het bemiddelen in de aan- en verkoop van vastgoed. De heren [Naam 1] en [Naam 2] zijn beiden werkzaam bij [betrokkene] . [betrokkene] en [gedaagde] hebben op 26 april 2018 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. [betrokkene] heeft [gedaagde] geadviseerd over de ontwikkeling en de verkoop/verhuur van zijn perceel. [betrokkene] heeft in overleg met [gedaagde] een bord met te koop/te huur op het perceel geplaatst en een brochure met te koop/te huur opgesteld. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] heeft in 2021 van [betrokkene] de brochure ontvangen waarin het perceel ‘te koop/te huur’ werd aangeboden.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft bij e-mail van 26 februari 2021, gericht aan [Naam 1] van [betrokkene] , een bod gedaan op het perceel: 
       
       
         
           “Het doet ons deugt een voorstel te mogen uitbrengen op het perceel aan de [adres] . Graag zouden wij de kavel verwerven om bedrijfsunits op te realiseren. Wij verzoeken je onderstaand voorstel met je opdrachtgever te bespreken. 
         
       
       
       
         
           KOOPSOM 
         
         
           Wij zijn bereid een bedrag van € 1.050.000 (zegge: één miljoen vijftigduizend euro) te betalen voor het erfpachtrecht van het perceel. 
         
       
       
       
         
           OPLEVERING 
         
         
           Verkoper levert het verkochte aan koper ‘as is’ op. Leeg, ontruimd en vrij van huur en gebruiksrechten. Wij gaan uit van levering met een schoongrondverklaring. 
         
       
       
       
         
           FISCALITEIT 
         
         
           Het object wordt verkocht met omzetbelasting daar het bouwgrond betreft. 
         
       
       
       
         
           VOORBEHOUD 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           TRANSPORTDATUM 
         
         
           Datum in overleg. Koper kan snel afnemen. 
         
       
       
       
         
           NOTARIS 
         
         
           Notariskeuze koper: [Notariskantoor] te [plaats 2] . 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 4 maart 2021 hebben [gedaagde] , zijn echtgenote (hierna: [de echtgenote] ), [Naam 2] en [Naam 1] een bespreking gehad in het kantoor van [betrokkene] in [plaats 4] (hierna: het gesprek).  
       
     
     
       2.7. 
       
        [Naam 1] heeft diezelfde dag een e-mail aan [eiser] verzonden. Daarin staat: 
       
       
         
           “Heren, zoals net besproken is de familie akkoord met jullie voorstel met de volgende opmerkingen: 
         
       
       
       
         1. levering OG uiterlijk 1 oktober of zoveel eerder in overleg; 
       
       
         2. [betrokkene] levert de diverse milieu onderzoeken aan (medio 2019). Mocht er toch gewenst zijn om een aanvullend onderzoek in te stellen zijn de kosten voor [eiser] . [betrokkene] zoekt de onderzoeken (en verklaringen) op en zal deze asap aan [eiser] verstrekken.” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Vervolgens heeft [eiser] op 6 maart 2021 de volgende e-mail aan [Naam 1] verzonden: 
       
       
         
           “Zoals reeds telefonisch gemeld zijn wij erg te spreken over het feit dat de familie akkoord is met ons voorstel. De uiterlijke levering op 1 oktober is zoals aangekondigd voor ons akkoord. Zullen wij de koopovereenkomst laten opstellen door [Notariskantoor] ? Bedankt tot zover.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [Naam 1] heeft diezelfde dag per e-mail het volgende aan [eiser] bericht: 
       
       
         
           “[…] de familie is akkoord met [Notariskantoor] om daar de koopovereenkomst te laten opstellen.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser] heeft per e-mail van 17 maart 2021 de conceptkoopovereenkomst naar [Naam 1] gestuurd. [Naam 1] heeft deze conceptkoopovereenkomst op 18 maart 2021 naar [gedaagde] doorgestuurd. In de begeleidende e-mail heeft [Naam 1] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         
           “Het belangrijkste is dat de overeenkomst door jullie fiscalist cq accountant getoetst moeten of het op deze wijze ingestoken kan worden ivm de fiscale positie: het OG is in privé eigendom of nog op de zaak. Graag vernemen wij van uw adviseurs in deze hoe zij hier tegen aan kijken en te komen met eventuele tekstvoorstellen. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Vwb uw wens om de eerste maanden via een huurovereenkomst en daarna tot een koopovereenkomst te komen, dat hebben wij in overleg met jullie nog niet ingebracht. Het voorstel is om dit pas te doen op het moment dat de koop ovk voor beide partijen akkoord is.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
        [eiser] heeft op 27 maart 2021 een e-mail naar [Naam 1] verzonden met daarin onder meer het volgende: 
       
       
         
           “Het leek ons goed om nog te resumeren naar aanleiding van ons telefoongesprek van gisteren. We hebben in het gesprek begrepen dat de gesloten koopovereenkomst fiscale implicaties heeft voor [gedaagde] . Je mag [gedaagde] mededelen dat wij ervoor open staan om constructief mee te denken over de best mogelijke oplossing voor zijn fiscale vraagstuk. 
         
       
       
       
         
           Ondertussen werken we onverminderd toe naar de levering (…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Vervolgens heeft [Naam 1] op 1 april 2021 een e-mail met de volgende inhoud aan [eiser] verstuurd: 
       
       
         
           “Zoals aangegeven in het gesprek van 26 maart 2021 heeft de [gedaagde] aangegeven dat het terrein te huur is. Dit heb ik vervolgens aan jullie doorgegeven. 
         
         
           Na telefonisch overleg met de [gedaagde] als ook met zijn fiscaal adviseur, hebben beide heren bevestigd niet tot verkoop te willen overgaan. De [gedaagde] biedt het perceel dan ook niet te koop aan. Is een alternatieve verkenning voor jullie interessant om voor een langere periode dan gebruikelijk een huurovereenkomst met de [gedaagde] aan te gaan? 
         
       
       
       
         
           Dit houdt dan ook in dat de door jullie in werking gezette activiteiten voor eigen rekening en risico plaats vinden.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of er een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. Dit geschil hebben partijen aan de voorzieningenrechter voorgelegd, bekend onder zaaknummer C/09/611918 / KG ZA 21-459. Dit heeft geleid tot de uitspraak van 28 juni 2021, waarin de vorderingen van [eiser] zijn afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert na eiswijziging – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           
            [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan de overdracht en levering van het recht van erfpacht van het perceel; 
         
         
           te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van [gedaagde] , als [gedaagde] niet meewerkt; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om te moeten toestaan dat op basis van dit vonnis de overdacht en levering van het perceel plaatsvindt, op straffe van een dwangsom; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot de proceskosten, waaronder de nakosten en de beslagkosten.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] de verplichtingen uit de door hen gesloten koopovereenkomst moet nakomen. Op 4 of uiterlijk 6 maart 2021 is – door tussenkomst van [betrokkene] – een koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] tot stand gekomen. Partijen hebben wilsovereenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. [eiser] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] haar aanbod heeft aanvaard, onder meer op basis van de verklaringen die [betrokkene] in de mailtjes van 4 en 6 maart 2021 namens [gedaagde] aan haar heeft gedaan.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist dat hij met [eiser] een koopovereenkomst heeft gesloten. Hij stelt dat [Naam 1] ten onrechte aan [eiser] heeft doorgegeven dat hij het aanbod zou hebben aanvaard. [betrokkene] wist dat hij het perceel niet wilde verkopen, vanwege voor hem nadelige fiscale gevolgen. [gedaagde] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
     
       I.  Inleiding en beoordelingskader 
     
     
     
       4.1. 
       De rechtbank moet in deze zaak de kernvraag beantwoorden of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen is. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (6:217 BW). De aanvaarding vindt plaats door middel van een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard (artikel 3:33 BW).  
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] heeft vier concrete indicaties aangedragen waaruit zou moeten blijken dat [gedaagde] haar aanbod tot koop van het perceel – door tussenkomst van [betrokkene] die in dezen als ‘bode’ heeft opgetreden – heeft aanvaard (artikel 6:217 en artikel 3:33 BW). Deze indicaties zijn gelegen  in: 
       
         
           het bord op het perceel; 
         
         
           de inhoud van de brochure; 
         
         
           het gesprek tussen [gedaagde] en [betrokkene] ; en 
         
         
           de e-mailwisseling tussen [betrokkene] en [eiser] . 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Mocht desondanks het standpunt van [gedaagde] dat van een aanvaarding geen sprake was worden gevolgd, dan vindt [eiser] dat zij op basis van dezelfde feiten, omstandigheden, verklaringen en gedragingen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] het aanbod heeft aanvaard (artikel 3:35 BW). 
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] heeft de feiten en omstandigheden die [eiser] aan haar stelling dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen betwist. Dit betekent dat [eiser] op grond van artikel 150 Rv haar stellingen dat [gedaagde] het aanbod wel degelijk heeft aanvaard, of dat [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de koopovereenkomst door wilsovereenstemming tot stand is gekomen, van een onderbouwing moet voorzien. Dit heeft [eiser] gedaan door [Naam 1] en [Naam 2] als getuigen te laten horen tijdens een voorlopig getuigenverhoor en stukken in het geding te brengen. In de contra-enquête van dit voorlopig getuigenverhoor zijn [gedaagde] en [de echtgenote] als getuigen gehoord. De rechtbank zal alle door [eiser] en [gedaagde] aangehaalde verklaringen dienen te wegen. Hierbij wordt opgemerkt dat als na weging van alle feiten, omstandigheden, verklaringen en gedragingen, nog onduidelijkheden bestaan over het feitelijk verloop, dit voor rekening en risico komt van degene die de stelplicht heeft. In deze procedure is dat [eiser] .  
       
     
     
       4.5. 
       Over de waardering van de verklaringen van de getuigen wil de rechtbank nog het volgende opmerken. [eiser] heeft ter toetsing van de betrouwbaarheid van de getuigenverklaringen een scenario geschetst waarin [gedaagde] het perceel door tussenkomst van [betrokkene] wilde verkopen. [gedaagde] zou het aanbod via [Naam 1] als doorgeefluik hebben geaccepteerd. Echter nadat [gedaagde] bekend werd met de fiscale gevolgen van de verkoop zou hij een draai hebben gemaakt en probeerde hij onder de koopovereenkomst uit te komen. [gedaagde] schetst daarentegen een alternatief scenario, namelijk dat [betrokkene] graag wilde dat [gedaagde] het perceel zou verkopen en dat [Naam 1] en [Naam 2] de uitlatingen van [gedaagde] in het licht van deze wens – mogelijk te sterk – in hun eigen voordeel hebben geïnterpreteerd.  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank overweegt dat beide scenario’s in beginsel even waarschijnlijk kunnen zijn en dat in het dossier geen harde aanknopingspunten zitten om aan het scenario van [eiser] een groter gewicht toe te kennen dan aan het scenario van [gedaagde] . De scenario’s kunnen derhalve geen rol spelen bij de toetsing van de betrouwbaarheid van de verklaringen van de getuigen. De rechtbank zal de verklaringen van de getuigen dan ook dienen te beoordelen dienen aan de hand van verklaringen van andere getuigen en schriftelijke stukken in het dossier.  
       
     
     
       4.7. 
       Hierna zal de rechtbank de verschillende door [eiser] opgevoerde indicaties beoordelen, te weten de tekst ‘te koop/te huur’ op het bord en in de brochure, de aanleiding en inhoud van het gesprek en de e-mailcorrespondentie tussen [betrokkene] en [eiser] . 
       
       
       
         II.  Het bord en de brochure 
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] wijst ter ondersteuning van haar stelling dat [gedaagde] wel degelijk zijn perceel wilde verkopen naar het bord dat op het perceel stond en de brochure. Op het bord en de brochure was de tekst ‘te koop/te huur’ vermeld. De tekst sluit volgens [eiser] aan op de verklaringen van [Naam 1] en [Naam 2] dat [gedaagde] het perceel wilde verkopen. [Naam 1] heeft verklaard dat hij het bord en de brochure in samenspraak met [gedaagde] heeft opgesteld. Dit is door [gedaagde] bevestigd. De keuze om zowel ‘te koop’ als ‘te huur’ erop te zetten is gemaakt om meer gegadigden voor de huur van het perceel te trekken. Het bord en de brochure dateren uit 2018.  
       
     
     
       4.9. 
       Naar oordeel van de rechtbank kan op basis van de tekst ‘te koop/te huur’ op het bord en in de brochure niet worden afgeleid dat [gedaagde] het perceel in 2021, drie jaar later, alleen nog maar wilde verkopen en niet meer wilde verhuren wat hij tot in 2021 heeft gedaan. Net zo goed dat uit het bord en de brochure ook niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] alleen wilde verhuren. Het bord en de brochure bieden dan ook geen (doorslaggevende) ondersteuning van de stelling dat [eiser] er daarom op mocht vertrouwen dat [gedaagde] het perceel aan haar wilde verkopen. Bovendien houdt de wil om het perceel te willen verkopen (en/of verhuren) nog niet in dat ook de wil aanwezig is dat het perceel aan een specifieke koper, in dit geval [eiser] , verkocht (of verhuurd) wordt.  
       
       
       
         III.  Het gesprek 
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde] haar aanbod tijdens het gesprek heeft aanvaard en dat [gedaagde] [betrokkene] heeft geïnstrueerd de aanvaarding van het aanbod aan [eiser] door te geven. Tussen partijen is niet in geschil dat het gesprek heeft plaatsgevonden in het kantoor van [betrokkene] in [plaats 4] . Bij dit gesprek waren [gedaagde] , [de echtgenote] , [Naam 2] en [Naam 1] aanwezig. [gedaagde] en [de echtgenote] hebben ergens tijdens dit gesprek bloemen aan [Naam 1] en [Naam 2] gegeven. Tijdens het gesprek hebben [Naam 2] en [Naam 1] verteld dat [eiser] het perceel wilde kopen. [Naam 2] en [Naam 1] hebben het bod van [eiser] toegelicht met informatie die op een beeldscherm getoond is. Geen van deze niet in geschil zijnde elementen kunnen dienen als een onderbouwing van de stelling van [eiser] , net zo goed dat deze elementen de stellingen van [eiser] kunnen weerleggen. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij tijdens het gesprek het aanbod tot aankoop van het perceel heeft aanvaard. Meer in het bijzonder zijn partijen het niet eens over: 
       i.	de aanleiding en het doel van het gesprek; 
       
         ii.	de bespreking van het aanbod van [eiser] en de reactie van [gedaagde] daarop; en 
         iii.	wat de onderliggende betekenis was van de door [gedaagde] gegeven bloemen. 
       
       
       
         De verschillende elementen van het gesprek worden hierna beoordeeld: 
       
       
       ( i)  Aanleiding gesprek 
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank kan aan de hand van de getuigenverklaringen niet vaststellen wat voorafgaand aan het gesprek tussen [Naam 2] en [Naam 1] enerzijds en [gedaagde] anderzijds is uitgewisseld over de aanleiding en het doel van het gesprek. [eiser] heeft gesteld dat haar bod de aanleiding was van het gesprek. De getuigenverklaringen van [Naam 1] en [Naam 2] bevestigen volgens [eiser] dit standpunt. [gedaagde] stelt echter dat het gesprek werd gehouden omdat er twee potentiële nieuwe huurders waren. Met deze boodschap zou hij door [betrokkene] gevraagd zijn om naar [plaats 4] te komen.   
       
     
     
       4.13. 
       Om te kunnen bepalen wat de aanleiding voor het gesprek is, is van belang welke informatie [Naam 1] voorafgaand aan het gesprek met [gedaagde] heeft gedeeld. De rechtbank kan echter niet vaststellen welke informatie voorafgaand aan het gesprek is uitgewisseld. [Naam 1] heeft verklaard dat hij het aanbod van [eiser] een dag later, dus 27 februari 2021, per e-mail naar [gedaagde] heeft doorgestuurd. [gedaagde] heeft aangevoerd deze e-mail niet te hebben ontvangen. Nu [eiser] de betreffende e-mail niet in het geding heeft gebracht kunnen de verklaringen van [Naam 1] noch [gedaagde] worden getoetst. Verder heeft [Naam 2] verklaard dat [gedaagde] een conceptkoopovereenkomst had meegenomen naar het gesprek. Ook dit wordt betwist door [gedaagde] , die hiervoor ook verwijst naar de verklaring van zijn vrouw. Nu het door [eiser] gestelde e-mailbericht dat voorafgaand aan het gesprek naar [gedaagde] is gestuurd, en waarin een conceptovereenkomst, althans het aanbod van [eiser] , zou zijn gevoegd, niet in de procedure is gebracht, kan de rechtbank de verklaringen van [Naam 2] enerzijds en [gedaagde] en [de echtgenote] anderzijds, niet inhoudelijk toetsen. 
       
     
     
       4.14. 
       Bij deze stand van zaken blijft onduidelijk wat de aanleiding voor het gesprek geweest is en welke informatie [betrokkene] hierover met [gedaagde] gedeeld heeft. Zoals overwogen in 4.4 dient deze onduidelijkheid voor rekening van [eiser] te komen. 
       
       
         (ii)  Inhoud gesprek 
       
       
     
     
       4.15. 
       Partijen zijn het erover eens dat het bod van [eiser] aan de orde is gekomen tijdens het gesprek. De vraag is hoe concreet het bod is besproken en of [gedaagde] het bod toen heeft aanvaard. [eiser] stelt dat, op basis van de getuigenverklaringen, het bod uitgebreid is besproken, [gedaagde] het bod heeft aanvaard en [gedaagde] is zelfs akkoord gegaan om de conceptkoopovereenkomst door [Notariskantoor] te laten opstellen. [gedaagde] betwist dit en stelt dat hij niet lang over het bod wilde praten omdat hij het perceel niet wilde verkopen vanwege de fiscale consequenties. Volgens [gedaagde] was [betrokkene] op de hoogte van de fiscale consequenties want zij zouden hem in januari 2021 hebben geholpen bij het beantwoorden van vragen van BDO over dit punt.  
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat uit de getuigenverklaringen van zowel [Naam 1] als [Naam 2] niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] het bod tijdens het gesprek ondubbelzinnig heeft aanvaard. Zij hebben slechts verklaard dat [gedaagde] ‘verheugd’ (aldus [Naam 1] ) en ‘blij’ (aldus [Naam 2] ) reageerde op het bod. Geen van deze getuigen heeft verklaard dat [gedaagde] heeft ingestemd met het bod. Wel heeft [Naam 1] verklaard dat [gedaagde] tijdens het gesprek akkoord was om de conceptovereenkomst door [Notariskantoor] te laten opstellen. Deze afspraak is door [betrokkene] bij e-mail van 6 maart 2021 bevestigd aan [eiser] . Hieruit zou opgemaakt kunnen worden dat [gedaagde] het aanbod tijdens het gesprek heeft aanvaard. [gedaagde] ontkent echter stellig. [gedaagde] is niet als geadresseerde meegenomen in de e-mail van 6 maart. Bij gebrek aan nadere schriftelijke stukken zijn de tegenstrijdige verklaringen niet te verder te toetsen. Ook deze onduidelijkheid komt voor rekening van [eiser] . [eiser] is er niet in geslaagd om aan te tonen dat [gedaagde] tijdens het gesprek het bod van [eiser] heeft aanvaard. De verklaringen van [Naam 1] en [Naam 2] , mede gelet op de stellige betwisting van [gedaagde] , leggen daarvoor onvoldoende gewicht in de (weeg)schaal om het als vaststaand te kunnen aannemen.  
       
     
     
       4.17. 
       In het partijdebat is de wetenschap van [betrokkene] over de fiscale gevolgen van de verkoop van het perceel uitvoerig aan de orde geweest. Deze kennis is bij deze stand van de beoordeling niet relevant bij de beantwoording van de kernvraag of [gedaagde] tijdens het gesprek het bod van [eiser] heeft aanvaard, omdat het geen onderbouwing vormt voor de stellingen van [eiser] . Nu de rechtbank van oordeel is dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] het aanbod van [eiser] heeft aanvaard, behoeft dit onderdeel geen nadere bespreking.  
       
       
         (iii)  Betekenis van de door [gedaagde] gegeven bloemen 
       
       
     
     
       4.18. 
       De rechtbank is van oordeel dat uit de overhandiging van de bloemen geen bevestiging – en overigens ook geen weerlegging – van de stelling van [eiser] volgt. [Naam 1] en [Naam 2] hebben verklaard dat zij de bloemen als bedankje voor de verkoop van het perceel hebben gekregen. Volgens [gedaagde] gaf hij de bloemen als bedankje voor het advies over een kwestie met een voormalig huurder en de hulp bij het beantwoorden van vragen van BDO. In de getuigenverklaringen is de overhandiging van de bloemen dus aangevoerd ter bevestiging van de verklaring over de inhoud van het gesprek. Nu echter niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tijdens het gesprek heeft ingestemd met het aanbod, kunnen de verklaringen over de reden voor de overhandiging van de bloemen niet tot een andere conclusie leiden.  
       
       
       
         IV.  De e-mailwisseling tussen [betrokkene] en [eiser] 
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [eiser] mocht op basis van de e-mails van [betrokkene] op 4 en 6 maart 2021 er niet van uitgaan dat [gedaagde] haar aanbod had aanvaard. [gedaagde] is geen geadresseerde van de e-mailberichten en verder blijkt ook niet dat [gedaagde] betrokken is geweest bij of op de hoogte was van de e-mailberichten. [eiser] en [gedaagde] hebben nooit direct contact met elkaar gehad. De communicatie verliep uitsluitend via [betrokkene] . [gedaagde] is daarom niet gebonden aan uitlatingen van [betrokkene] in de e-mailberichten. Volledigheidshalve wordt nog overwogen dat [eiser] zich in deze procedure uitdrukkelijk op het standpunt heeft gesteld dat [betrokkene] niet als vertegenwoordiger van [gedaagde] heeft opgetreden en dat [gedaagde] dus ook niet via een schijn van vertegenwoordiging(sbevoegdheid) gebonden is aan de uitlatingen van [betrokkene] in voormelde e-mailberichten. 
       
       
       
         V.  Conclusie 
       
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank concludeert dat [eiser] haar stelling dat [gedaagde] het aanbod tijdens het gesprek heeft aanvaard onvoldoende feitelijke onderbouwing heeft kunnen geven. Dit geldt evengoed voor de stelling dat [eiser] hierop heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde] nu deze stelling op hetzelfde feitencomplex gebaseerd is. Hieruit volgt dan ook dat niet kan worden vastgesteld dat er een koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] tot stand is gekomen en de vorderingen van [eiser] tot medewerking aan de overdracht van het perceel en de daarmee samenhangende vorderingen moeten worden afgewezen nu een titel hiertoe ontbreekt. 
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 314,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - kosten getuigen 
               
               
                 € 
               
               
                 0,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.093,00 
               
               
                 (3,50 punten × € 598,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.407,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.22. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.407,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 163,00 aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 
       - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op  
         2 augustus 2023.