ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2019:3687

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2019:3687 Rechtbank Gelderland , 29-05-2019 / 288989

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2019-05-29

Zaaknummer: 288989

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2019:3687

---

Vervolg op ECLI:NL:RBGEL:2018:5358. Hoofdzaak en vrijwaring. Non-conformiteit woning. Deel tuin hoort niet bij verkochte. Deskundigenonderzoek naar waarde woning in hypothetische situatie en feitelijke situatie ivm vaststellen schade.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 29 mei 2019 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/288989 / HA ZA 15-509 van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats ] , 
       eiser, 
       advocaat mr. B.J.M. van Meer te Arnhem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [naam gedaagde 1 en eiser 1 in vrijwaring] , 
     wonende te [woonplaats ] , 
     2.	 [naam gedaagde 2 en eiser 2 in vrijwaring] , 
     wonende te [woonplaats ] , 
     3.	 [naam gedaagde 3 en eiser 3 in vrijwaring] , 
     
       wonende te [woonplaats ] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. C.P.M. van de Wiel te Utrecht, 
     
     
     
       en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/296414 / HA ZA 16-42 van 
     
     
   
   
     
       1  [naam gedaagde 1 en eiser 1 in vrijwaring] , 
     wonende te [woonplaats ] , 
     2.	 [naam gedaagde 2 en eiser 2 in vrijwaring] , 
     wonende te [woonplaats ] , 
     3.	 [naam gedaagde 3 en eiser 3 in vrijwaring] , 
     
       wonende te [woonplaats ] , 
       eisers, 
       advocaat mr. C.P.M. van de Wiel te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde in vrijwaring 1] , 
     gevestigd te [woonplaats ] , 
     2.	 [gedaagde in vrijwaring 2] , 
     wonende te [woonplaats ] , 
     3.	 [gedaagde in vrijwaring 3] , 
     
       wonende te [woonplaats ] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. N. Poggenklaas te Alkmaar. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagden/eiser in vrijwaring] en [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure in de hoofdzaak 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           het tussenvonnis van 12 september 2018 
         
         
           het aanvullend deskundigenbericht van 23 oktober 2018 
         
         
           de akte uitlating aanvullend deskundigenbericht van [eiser] 
         
         
           de antwoordakte met producties van [gedaagden/eiser in vrijwaring] 
         
         
           de akte uitlating producties van [eiser] 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure in de vrijwaringszaak 
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 12 september 2018 
         
         
           het aanvullend deskundigenbericht van 23 oktober 2018 
         
         
           de akte uitlating aanvullend deskundigenbericht van [gedaagden/eiser in vrijwaring] 
         
         
           de antwoordakte van [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De verdere beoordeling 
     in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 
     
       3.1. 
       
         De rechtbank blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van  
         12 september 2018. In dat tussenvonnis is een nader onderzoek door de deskundige bevolen ter beantwoording van de volgende aanvullende vragen, waarbij is opgemerkt dat de deskundige dient te abstraheren van het (feitelijke) aantal vierkante meters en hij dus ervan dient uit te gaan dat in alle drie de situaties hieronder vermeld onder a, b en c de oppervlakte 925 m2 bedraagt: 
       
       
         
           Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak met de gehele voortuin (siertuin en gazons) en de parkeerstrook, dus inclusief de beheervlakken, (volledig in eigendom), 
         
         
           Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, (tot aan de erfgrens in eigendom), en  
         
         
           Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, waarbij de koper niet het eigendom maar het gebruiksrecht heeft van een deel van de voortuin en de parkeerstrook, dus van de beheervlakken, uitgaande van de in de bruikleenovereenkomst van 7 april 2015 overeengekomen voorwaarden, (tot aan de erfgrens in eigendom en het overige gedeelte in bruikleen)? 
         
         
           Wilt u bij de beantwoording van de vragen a tot en met c motiveren op welke wijze u tot deze waardebepaling bent gekomen? 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         De deskundige heeft in zijn aanvullend deskundigenbericht de vragen als volgt beantwoord: 
         
           Vraag a. 
         
         De marktwaarde per peildatum 20 december 2012 is € 843.000,00. Daarbij is de deskundige ervan uitgegaan dat de totale oppervlakte 925 m2 bedraagt (in plaats van 1.293 m2). De deskundige heeft daarbij, voor zover van belang, nog het volgende verklaard: 
       
       
       
         Dit vergt van ondergetekende dan ook meer een gevoelsmatige benadering met dien verstande dat het object gevoelsmatig beschikt over een grotere tuin (inclusief parkeerplaats) dan het in werkelijkheid heeft. Ondergetekende schat dit gevoel op ca. 20 % als toeslag op de gehanteerde m2-prijs van € 325,=. 
         Op basis van de reeds gehanteerde referenties, komt ondergetekende tot de nadere uitsplitsing: 
       
       
         
           woning met kelder, vrijstaande berging/prieeltje en toebehoren			€  475.000,= 
         
         
           parkeerplaats met toebehoren						€      8.000,= 
         
         
           925m2 ondergrond en tuin (x € 325,=)					€  300.000,= 
         
         
           toeslag van 20% op voormelde grondprijs					 €    60.000,= 
         
         
           totaal								€   843.000,= 
         
       
       
       
         Op basis van het vergelijkingsmateriaal (referentieobjecten) in combinatie met de hierboven nader uitgesplitste benadering, zou gesteld kunnen worden dat de betaalde koopsom hoger ligt dan de marktwaarde. Dit is op zich geen vreemd gegeven. In de praktijk komt het vaker voor dat bij een aankooptraject een advies over de marktwaarde wordt gegeven, waarbij een potentiele koper het onroerende goed zó graag wilt hebben dat deze bereid is meer te betalen dan het gegeven advies. Met het taxeren van de marktwaarde worden deze zogeheten pieken afgevlakt naar een gecorrigeerd gemiddelde. Met een gecorrigeerd gemiddelde wordt bedoeld dat de gemiddelde prijs die afkomstig is uit het referentiemateriaal, gecorrigeerd wordt naar gelang onder andere de ligging, de omvang, het afwerkings- en voorzieningenniveau alsook de wel of niet aanwezige bijgebouwen. 
       
       
       
         
           Vraag b. 
         
         De marktwaarde per peildatum 20 december 2012 is € 775.000,00. Daarbij is de deskundige ervan uitgegaan dat de totale oppervlakte 925 m2 bedraagt.  
         De deskundige heeft daarbij, voor zover van belang, nog het volgende verklaard: 
       
       
       
         Op basis van de reeds gehanteerde referenties, komt ondergetekende in dit geval tot de nadere uitsplitsing:  
       
       
         
           woning met kelder, vrijstaande berging/prieeltje en toebehoren			€  475.000,= 
         
         
           925m2 ondergrond en tuin (x € 325,=)					 €  300.000,= 
         
         
           totaal								€  775.000,= 
         
       
       
       
         In dit geval ligt de erfgrens op zéér korte afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw. Deze situatie heeft met name voor dit type object uit het hogere segment een sterke afwaardering als gevolg. Een dergelijk object met een ruimere (voor)tuin is couranter te noemen in vergelijking tot hetzelfde object met een kleinere (voor)tuin. 
       
       
       
         
           Vraag c. 
         
         De marktwaarde per peildatum 20 december 2012 is € 775.000,00. Daarbij is de deskundige ervan uitgegaan dat de totale oppervlakte 925 m2 bedraagt. 
         De deskundige heeft daarbij, voor zover van belang, nog het volgende verklaard: 
       
       
       
         Zoals reeds genoemd in het eerder opgemaakte deskundigenrapport, heeft de bruikleenovereenkomst naar mening van ondergetekende geen meerwaarde. Dit vanwege het feit dat de overeenkomst van beperkte (korte) duur is en daarbij is deze niet overdraagbaar. Daarnaast kan de grondeigenaar op kosten van de bruiklener tot verwijdering van de aanwezige roerende en/of onroerende zaken overgaan. Dit betreft qua kostenpost een onzekere factor voor in de nabije toekomst en valt naar mening van ondergetekende weg tegen het tijdelijk gebruiksgenot. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [eiser] maakt bezwaar tegen de instructies die de rechtbank aan de deskundige heeft gegeven bij het beantwoorden van de aanvullende vragen a tot en met d. 
         Dit betreft de instructies van de rechtbank met betrekking tot (1) het objectiveren van de waarde in situatie a, waarbij uitgegaan dient te worden van de koopprijs die een redelijk handelend koper bereid zou zijn geweest te betalen, zodat de koopprijs die [eiser] heeft betaald niet als uitgangspunt kan dienen voor de waarde van de onroerende zaak in die situatie (rov. 2.5 van het tussenvonnis van 30 augustus 2017), (2) het abstraheren van het feitelijk aantal vierkante meters, hetgeen inhoudt dat in alle onderscheiden situaties a, b en c dient te worden uitgegaan van een oppervlakte van 925 m2 en (3) een meer intuïtieve benadering van de deskundige bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak in de drie onderscheiden situaties a, b en c, die gestoeld is op zijn ervaring als makelaar met kennis van de waarde van vergelijkbare objecten (rov. 3.7 van het tussenvonnis van 12 september 2018). 
       
       
     
     
       3.4. 
       De rechtbank ziet geen reden om terug te komen op deze instructies. Instructie 1 is nu juist gegeven om eventuele discussie uit te sluiten over de vraag of [eiser] al dan niet scherp heeft onderhandeld over de koopprijs en om een objectieve vergelijking te kunnen maken tussen de waarde van de onroerende zaak in de onderscheiden situaties. De instructies 2 en 3 moeten in onderling verband worden beschouwd. De non-conformiteit van de onroerende zaak zit immers niet in het aantal vierkante meters daarvan, maar in het feit dat [eiser] dacht en mocht denken dat de gehele voortuin inclusief beheersvlakken tot het verkochte behoorde. [eiser] verklaart bovendien dat hij geen reden had om te twijfelen aan de juistheid van het in de verkoopbrochure vermelde aantal vierkante meters van 925 en dat het aantal vierkante meters voor hem irrelevant was omdat hij de door hem bezichtigde woning met tuin kocht, waarvan hij meende de grenzen te kennen. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] en [gedaagden/eiser in vrijwaring] menen dat de deskundige bij de waardering van de onroerende zaak in de situaties a en b ten onrechte is uitgegaan van een grondprijs van € 325,00 per m2 en wijzen erop dat de deskundige in het eerste deskundigenbericht van 16 maart 2018 melding maakt van een onderscheid tussen de grondwaarde in schil 1 van € 325,00 per m2 en de grondwaarde in schil 2 van € 275,00 per m2. In dat deskundigenbericht verklaart de deskundige op pagina 16: 
       
       
         Zoals bij veel vergelijkingsobjecten het geval is, heeft ondergetekende de waarde van de (onder)grond in een  zogeheten schilopbouw geplaatst. Daarmee wordt bedoeld dat de grond onder het hoofdgebouw de hoogste waarde vertegenwoordigt en de schillen daar omheen waarde-technisch een afbouwend karakter hebben. 
         In het geval van het onderhavige object betekent dit dat met name de voorstrook én de achtertuin in de tweede schil zouden liggen. Dit vanwege het feit dat deze gronden zéér kort op de woning zijn gelegen. 
       
       
       
         Op basis van de hiervoor bedoelde schilopbouw, heeft ondergetekende de grondwaarde afgeleid van een aantal referentieobjecten, zoals opgenomen in dit rapport. De gemiddelde grondwaarde komt daarbij uit op het volgende: 
          Grondwaarde in schil 1: ca. € 325,= per m2 
          Grondwaarde in schil 2: ca. € 275,= per m2 
       
       
       
         Bij het doorrekenen van de grondwaarde die betrekking heeft op de onderhavige beheersvlakken met een totale oppervlakte van 368 m2, zou deze oppervlakte een waarde vertegenwoordigen van 368 m2 x € 275,-- = € 101.200,=. Dit is een afgerond bedrag van € 100.000,= (…).Met dit bedrag is dan ook rekening gehouden met de afwaardering van het onderhavige object, indien de betreffende voorstrook (beheersvlakken) niet in de koop zijn inbegrepen. 
       
       
       
         Volgens [eiser] en [gedaagden/eiser in vrijwaring] heeft de deskundige in het aanvullend deskundigenbericht ten onrechte de waarde van de gehele oppervlakte van de onroerende zaak van 925 m2 vastgesteld op basis van de grondwaarde van schil 1 van € 325,00 per m2 en had een deel daarvan vastgesteld moeten worden op basis van de grondwaarde van schil 2 van € 275,00 per m2. [eiser] stelt dat de oppervlakte van de ondergrond onder de woning 143 m2 is en dat uitgaande van de grondwaarde in schil 1 deze dan € 46.475,00 (143 m2 x € 325,00) bedraagt. De overige oppervlakte onbebouwde grond van voor- en achtertuin van de onroerende zaak is 782 m2 en de waarde daarvan, uitgaande van de grondwaarde in schil 2 van € 275,00, bedraagt dan € 215.050,00 (782 m2 x € 275,00), zodat de waarde van de totale oppervlakte van 925 m2 € 261.525,00 (€ 46.475,00 + € 215.050,00), afgerond € 262.000,00 bedraagt, aldus [eiser] . [gedaagden/eiser in vrijwaring] en [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hebben zich bij dat standpunt van [eiser] aangesloten. 
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Nu uit het eerste deskundigenbericht van de deskundige volgt dat er een onderscheid gemaakt dient te worden in de grondprijs uitgaande van een ‘schilopbouw’ en de deskundige in het aanvullend rapport zonder nadere motivering de grondwaarde van de totale oppervlakte van de onroerende zaak vaststelt op basis van de grondwaarde van schil 1, zal de rechtbank de deskundige daarin niet volgen en uitgaan van de berekeningswijze van [eiser] , waarmee [gedaagden/eiser in vrijwaring] en [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hebben ingestemd. 
         Dat betekent dat voor de grondwaarde in de situaties a en b zal worden uitgegaan van € 262.000,00 zoals [eiser] heeft berekend, in plaats van € 300.000,00 zoals de deskundige heeft berekend.   
       
       
     
     
       3.7. 
       Dit heeft ook gevolgen voor de toeslag van 20% op de grondprijs in situatie a. Uitgaande van een toeslag van 20% moet dat € 52.400,00 (20% van € 262.000,00 ) zijn in plaats van € 60.000,00 (20% van € 300.000,00). De rechtbank ziet geen reden om uit te gaan van een toeslag van 40%, zoals [eiser] betoogt en [gedaagden/eiser in vrijwaring] en [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] betwisten. [eiser] gaat er daarbij vanuit dat hij 40% minder oppervlakte grond heeft verkregen. Nu de rechtbank de deskundige heeft verzocht te abstraheren van het aantal vierkante meters, is er geen reden om het percentage vast te stellen naar rato van het aantal vierkante meters dat [eiser] minder heeft verkregen, zoals hij betoogt. De rechtbank zal dan ook in situatie a uitgaan van een toeslag van 20% van € 52.400,00. 
       
     
     
       3.8. 
       
         
          [eiser] betoogt voorts dat de deskundige onvoldoende heeft gemotiveerd hoe hij tot een waarde komt van € 475.000,00 voor de woning met kelder, vrijstaande berging/prieeltje en toebehoren. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport van Van Kessel en Van Gellicum van 6 juli 2015 (productie 7 bij dagvaarding), waarin de waarde van de woning met toebehoren wordt gesteld op € 550.000,00, en het door [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] overgelegde taxatierapport van Van Ekeren Kuiper van 12 oktober 2016 (productie 2 bij de antwoordakte van 19 oktober 2016 van [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] ), waarbij eveneens van een waarde van de woning met toebehoren wordt uitgegaan van € 550.000,00.  
         
          [gedaagden/eiser in vrijwaring] en [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hebben geen commentaar gegeven op de door de deskundige vastgestelde waarde van de woning met toebehoren op € 475.000,00. [gedaagden/eiser in vrijwaring] voert aan dat de waarde uit het ene rapport niet zomaar kan worden ‘overgeheveld’ naar het andere rapport. 
       
       
     
     
       3.9. 
       De rechtbank constateert dat in de taxatierapporten van Van Kessel en Van Gellicum enerzijds en Van Ekeren Kuipers anderzijds weliswaar wordt uitgegaan van een waarde van de woning met toebehoren van € 550.000,00, maar dat die rapporten ieder een andere methodiek hanteren voor het vaststellen van de waarde van de gehele onroerende zaak, waarbij met name de ‘kavelprijzen’ per m2 in discussie zijn, zodat deze taxateurs ieder tot een geheel andere waarde(vermindering) van de onroerende zaak komen. De door de deskundige gehanteerde methodiek is weer een andere dan de methodieken die gehanteerd zijn door ieder van voormelde taxateurs. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning met toebehoren uit die taxatierapporten niet zonder meer overgenomen kan worden en kan worden toegepast op de berekening van de deskundige in het aanvullend deskundigenbericht. De rechtbank heeft verder geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundige vastgestelde waarde van de woning met toebehoren van € 475.000,00, die door hem is bepaald aan de hand van referentieobjecten, zodat de rechtbank daarvan uit zal gaan. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [gedaagden/eiser in vrijwaring] betoogt dat de deskundige de waarde van de parkeerplaats met toebehoren in zijn waardebepaling dubbel heeft meegenomen, één keer tegen een waarde van € 8.000,00 en één keer als onderdeel van de toeslag voor een grotere tuin, inclusief parkeerplaats. [gedaagden/eiser in vrijwaring] meent daarom dat het bedrag van € 8.000,00 in mindering dient te worden gebracht op de waardebepaling door de deskundige. [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] heeft zich bij dit betoog aangesloten. 
       
     
     
       3.11. 
       De rechtbank is van oordeel dat uit het aanvullend deskundigenbericht niet zonder meer volgt dat de deskundige de waarde van de parkeerplaats met toebehoren dubbel heeft meegenomen in de waarde van de onroerende zaak in situatie a. De toeslag is immers een kwantificering van de indruk, die bij een koper is ontstaan ter zake van de omvang van de tuin, inclusief parkeerplaats. De rechtbank zal daarom het bedrag van € 8.000,00 niet in mindering brengen op de door de deskundige bepaalde waarde van de onroerende zaak in situatie a. 
       
     
     
       3.12. 
       De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [eiser] dat de deskundige onvoldoende heeft onderbouwd waarin de discrepantie zit tussen de door hem betaalde koopprijs van € 875.000,00 en de door de deskundige bepaalde lagere waarde in situatie a van € 843.000,00. De rechtbank heeft nu juist met de instructie om voor de waarde van de onroerende zaak in situatie a niet uit te gaan van de door [eiser] betaalde koopprijs, maar uit te gaan van de prijs die een redelijk handelend koper bereid zou zijn geweest voor de onroerende zaak te betalen, beoogd de discussie omtrent ‘gretige kopers’ en/of ‘gretige verkopers’ te vermijden en een objectieve vergelijking mogelijk te maken van de waarde van de onroerende zaak in de situaties a en b.  
       
     
     
       3.13. 
       De rechtbank gaat eveneens voorbij aan het door [eiser] weersproken betoog van [gedaagden/eiser in vrijwaring] dat het onwaarschijnlijk is dat partijen, indien [eiser] van meet af aan had geweten dat de beheersvlakken niet tot het verkochte behoorden, maar dat hij daarvoor een gebruiksrecht zou kunnen verkrijgen, op een veel lagere koopsom waren uitgekomen. Vaststaat dat [eiser] niet heeft verkregen wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hij heeft immers niet het eigendomsrecht verkregen van de beheersvlakken, maar slechts het gebruiksrecht daarvan. De deskundige heeft verklaard dat aan het gebruiksrecht van de beheersvlakken geen (meer)waarde kan worden toegekend, zodat de waarde van de onroerende zaak in situatie b en situatie c hetzelfde is. Volgens de deskundige heeft het gebruiksrecht geen meerwaarde omdat het gebruiksrecht van beperkte duur is en niet overdraagbaar is en omdat de bevoegdheid van de grondeigenaar om op kosten van de bruiklener tot verwijdering van de aanwezige roerende en/of onroerende zaken over te gaan een onzekere toekomstige kostenpost vormt, waartegen  het tijdelijk gebruiksgenot wegvalt. De rechtbank is van oordeel dat de deskundige hiermee een afdoende motivering heeft gegeven dat het gebruiksrecht geen (meer)waarde heeft. Dat betekent dat de schade die [eiser] heeft geleden het verschil is tussen de waarde in situatie a en situatie b (die gelijk is aan de waarde in situatie c). Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade voldoende komen vast te staan. 
       
     
     
       3.14. 
       Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak in situatie a gesteld moet worden op € 797.400,00 (€ 475.000,00 + € 8.000,00 + € 262.000,00 + € 52.400,00) en in situatie b op € 737.000,00 (€ 475.000,00 + € 262.000,00). Het verschil tussen die twee bedragen is de schade die [eiser] heeft geleden doordat hij niet heeft verkregen wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Die schade wordt dan ook vastgesteld op € 60.400,00. 
       
     
     
       3.15. 
       
         
          [eiser] stelt voorts dat hij de volgende schade heeft geleden: teveel betaalde overdrachtsbelasting, kosten van rechtsbijstand door de notaris met betrekking tot de bruikleenovereenkomst, kosten van de erfgrensreconstructie door het kadaster, taxatiekosten, buitengerechtelijke kosten en de rente over voormelde schadeposten.  
         
          [gedaagden/eiser in vrijwaring] heeft een ‘procesvoorstel’ gedaan om eerst de aansprakelijkheid voor de gestelde schade vast te stellen en daarna de gestelde schade te behandelen, waarover [gedaagden/eiser in vrijwaring] zich dan nog nader wenste uit te laten. [gedaagden/eiser in vrijwaring] heeft voorts de gestelde schadeposten summier betwist en aangevoerd dat dit verkapte proceskosten zijn, althans dat deze niet redelijk zijn. [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] heeft de door [eiser] gestelde nadere schadeposten niet weersproken. 
       
       
     
     
       3.16. 
       De rechtbank gaat voorbij aan het ‘procesvoorstel’ van [gedaagden/eiser in vrijwaring] en ziet geen reden om [gedaagden/eiser in vrijwaring] nog in de gelegenheid te stellen zich nader uit te laten over de schadeposten. 
       
     
     
       3.17. 
       De rechtbank zal ter zake van de overdrachtsbelasting € 1.208,00 toewijzen, zijnde 2% over € 60.400,00. De kosten van de notaris van € 3.394,66, de kosten van het kadaster van € 1.155,00 en de kosten van taxatie van € 2.462,35 zijn naar het oordeel van de rechtbank redelijke kosten ter voorkoming/beperking dan wel vaststelling van de schade en komen daarom voor vergoeding in aanmerking. De daarover gevorderde rente zal eveneens, als onweersproken, worden toegewezen. 
       
     
     
       3.18. 
       De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Niet gebleken is dat sprake is van buitengerechtelijke werkzaamheden die meer omvatten dan het verzenden van een enkele sommatiebrief aan [gedaagden/eiser in vrijwaring] van 16 juli 2015, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De gevorderde kosten moeten dan ook worden aangemerkt als kosten ter voorbereiding van de procedure. Deze zijn onderdeel van de proceskosten. 
       
     
     
       3.19. 
       Nu de door [eiser] gevorderde schadevergoeding als na te melden wordt toegewezen, heeft hij geen belang meer bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden/eiser in vrijwaring] toerekenbaar is tekortgeschoten. Die vordering zal daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       3.20. 
       
         In het tussenvonnis van 29 maart 2017 is onder 3.4 reeds overwogen dat [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] jegens [gedaagden/eiser in vrijwaring] toerekenbaar is tekortgeschoten en dat zij daarom aansprakelijk is voor de door [gedaagden/eiser in vrijwaring] ten gevolge daarvan geleden schade. 
         
          [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] wordt daarom veroordeeld tot betaling van hetgeen [gedaagden/eiser in vrijwaring] aan [eiser] moet betalen, inclusief de proceskosten van [gedaagden/eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak. 
       
       
     
     
       3.21. 
       
         
          [gedaagden/eiser in vrijwaring] zal in de hoofdzaak als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de kosten in het incident en de kosten van de deskundige, worden veroordeeld. De kosten in het incident zullen aan de zijde van [eiser] worden begroot op nihil, nu hij zich in het incident heeft gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. 
         Aangezien een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:  
       
       - dagvaardingen	€ 	296,36 
       - griffierecht		1.533,00 
       - deskundige		4.617,97 
       - salaris advocaat	 	4.296,00  (4 punten × tarief € 1.074,00) 
       Totaal	€ 	10.743,33. 
       
     
     
       3.22. 
       De kosten in de hoofdzaak aan de zijde van [gedaagden/eiser in vrijwaring] worden begroot op: 
       - griffierecht		1.533,00 
       - salaris advocaat	 	3.759,00  (3,5 punten × tarief € 1.074,00) 
       Totaal	€ 	5.292,00. 
       
     
     
       3.23. 
       De vordering van [gedaagden/eiser in vrijwaring] in de vrijwaringszaak omvat de veroordeling van [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] tot vergoeding van de proceskosten in de hoofdzaak. De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [gedaagden/eiser in vrijwaring] zijn gekomen, moeten daarom door [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] worden vergoed.  
       
     
     
       3.24. 
       
        [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] zal in de vrijwaringszaak als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank ziet geen reden om [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] te veroordelen in de daadwerkelijk door [gedaagden/eiser in vrijwaring] gemaakte proceskosten. Op grond van vaste jurisprudentie is een dergelijke vordering alleen toewijsbaar indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Van misbruik van procesrecht door [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] is niet gebleken. Dat [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] aanvankelijk in haar conclusie van antwoord niet heeft vermeld dat zij ten tijde van de verkoop wist waar de erfgrens liep en dat toen ook heeft meegedeeld aan [eiser] en dat zij dat pas ter comparitie van partijen heeft meegedeeld, betekent niet zonder meer dat [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] op dit punt onrechtmatig jegens [gedaagden/eiser in vrijwaring] heeft gehandeld. Niet gesteld of gebleken is dat wanneer [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] de juiste informatie in haar conclusie van antwoord aan [gedaagden/eiser in vrijwaring] had verschaft, [gedaagden/eiser in vrijwaring] had afgezien van het (verder) voeren van verweer in de hoofdzaak. In zoverre zal de vordering van [gedaagden/eiser in vrijwaring] worden afgewezen. De kosten aan de zijde van [gedaagden/eiser in vrijwaring] in de vrijwaringszaak worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	113,02 
       - salaris advocaat	 	3.759,00  (3,5 punten × tarief € 1.074,00) 
       Totaal	€ 	3.872,02. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
       4.1. 
       veroordeelt [gedaagden/eiser in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen  betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen: 
       - € 61.608,00 (€ 60.400,00 + € 1.208,00), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 20 december 2012 tot de dag van volledige betaling, 
       - € 3.394,66, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 13 februari 2015 tot de dag van volledige betaling, 
       - € 1.155,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 4 april 2015 tot de dag van volledige betaling, en 
       - € 2.462,35, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 28 juli 2015 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [gedaagden/eiser in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 10.743,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       4.3. 
       veroordeelt [gedaagden/eiser in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden/eiser in vrijwaring] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       4.4. 
       verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in de zaak in vrijwaring 
         
       
     
     
       4.6. 
       veroordeelt [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, om aan [gedaagden/eiser in vrijwaring] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden/eiser in vrijwaring] in de hoofdzaak jegens [eiser] is veroordeeld, waaronder de proceskosten van de hoofdzaak en het incident waarin [gedaagden/eiser in vrijwaring] is veroordeeld, aan de zijde van [eiser] begroot op € 10.743,33 en aan de zijde van [gedaagden/eiser in vrijwaring] begroot op € 5.292,00, 
       
     
     
       4.7. 
       veroordeelt [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de kosten van de vrijwaringszaak, aan de zijde van [gedaagden/eiser in vrijwaring] tot op heden begroot op € 3.872,02, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       4.8. 
       veroordeelt [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gezamenlijke gedaagden in vrijwaring] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       4.9. 
       verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.10. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2019.