ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:10333

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:10333 Rechtbank Noord-Holland , 30-08-2023 / C/15/330275 / HA ZA 22-444

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-08-30

Zaaknummer: C/15/330275 / HA ZA 22-444

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:10333

---

Tussenvonnis. Benoeming deskundige. Bepalen marktwaarde perceel.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/330275 / HA ZA 22-444 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 augustus 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser1], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       2.	 [eiser2] , 
       wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. H.J.M. van Schie te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE VELSEN , 
       zetelend te Velsen, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. A. Paternotte te Hoofddorp. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser1] c.s. en de gemeente genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 7 juni 2023 
         
         
           de akte van de zijde van [eiser1] c.s. 
         
         
           de akte uitlaten deskundige de gemeente. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Bij tussenvonnis van 7 juni 2023 heeft de rechtbank aangekondigd dat een deskundigenbericht zal worden gelast en partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen.  
       
     
     
       2.2. 
       De gemeente heeft bij akte (nogmaals) betoogd dat [eiser1] c.s. geen schade hebben geleden doordat de gemeente het plan van [eiser1] c.s. niet direct heeft meegenomen in het bestemmingsplan Velserbroek 2018. Volgens de gemeente komt enkel de daadwerkelijk geleden schade voor vergoeding in aanmerking en dienen [eiser1] c.s. die schade aan te tonen. Daarvoor zou het aanstellen van een deskundige achterwege gelaten kunnen worden. De rechtbank gaat aan dit standpunt voorbij onder verwijzing naar 5.35. e.v. uit het tussenvonnis van 7 juni 2023 en ziet geen aanleiding hierop terug te komen. Er zal dus een deskundige worden benoemd.  
       
     
     
       2.3. 
       Partijen zijn het er over eens dat met één deskundige kan worden volstaan. Over de  persoon van de te benoemen deskundige hebben partijen geen overeenstemming bereikt. [eiser1] c.s. achten van belang dat een te benoemen deskundige ervaring heeft met waardering van (ontwikkel)vastgoed op basis van marktbenadering. [eiser1] c.s. geven de rechtbank in overweging om uit twee door hen voorgestelde deskundigen een keuze te maken. De gemeente geeft er de voorkeur aan dat de rechtbank zelf een deskundige aanwijst, te weten een taxateur met een specialisatie inzake waardebepaling van onroerende zaken die worden ontwikkeld, die is opgenomen in het deskundigenregister van de rechtspraak.  
       
     
     
       2.4. 
       Omdat partijen het niet gezamenlijk eens zijn geworden over de te benoemen deskundige, zal de rechtbank een door haar aangezochte deskundige benoemen. Daartoe heeft de rechtbank meerdere deskundigen benaderd die niet door [eiser1] c.s. waren genoemd, maar geen daarvan heeft de opdracht aanvaard vanwege bekendheid met één van partijen (niet vrijstaan) of omdat de opdracht onvoldoende aansloot bij de aanwezige expertise. Daarop heeft de rechtbank een van de door [eiser1] c.s. aangedragen deskundigen, die (zoals de gemeente ook wenste) eveneens in het deskundigenregister van de rechtspraak vermeld staat, benaderd. De rechtbank heeft de heer [A.], werkzaam als taxateur bij Van Ameyde Waarderingen te Arnhem, bereid gevonden om in deze zaak als deskundige op te treden. Deze taxateur heeft niet eerder gewerkt of gewaardeerd voor [eiser1] c.s. en aan hen gelieerde partijen. 
       
       
         
           Opdracht aan de deskundige 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser1] c.s. stellen de rechtbank voor de waarderingsvraag voor de kavel voor de urban villa in de Soll-positie als volgt te concretiseren in de opdracht: 
       - te waarderen op basis van de marktbenadering uitgaande van (i) marktwaarde en dus (ii)  
       levering en betaling op 1 februari 2019  
       - de marktwaarde te bepalen bij verkoop bij een geldend bestemmingsplan ten behoeve van  
       een urban villa: 
       
         
           i) uitgaande van de bekende bouwregels met een bouwblok van 20 meter bij 20 meter, maximum bouwhoogte van 15 meter (4 woonlagen en één parkeerlaag); 
         
         
           ii) het programma voor de desbetreffende kavel zoals opgenomen in de concept anterieure overeenkomst in 2018 opgesteld door de gemeente, maar dan zonder de vrijstaande woning gelet op de knip in twee percelen. 
         
       
       - als uitgangspunt te nemen de verkoop van de kavel met de mogelijkheid op eigen grond een urban villa te ontwikkelen met ontsluitingsmogelijkheid via de dam met duiker op de [straat].  
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser1] c.s. stellen de rechtbank voor de waarderingsvraag van de restkavel in de Soll-positie uit te gaan van een programma met één vrijstaande woning (eventueel met kapberg als bijzonder bijgebouw), met als uitgangspunt ‘verkoop met gewijzigde bestemming’ en de volgende concretisering: 
       - te waarderen op basis van de marktbenadering uitgaande van (i) marktwaarde en dus (ii)  
       levering en betaling op 1 februari 2019;  
       - de marktwaarde te bepalen bij verkoop bij een geldend bestemmingsplan ten behoeve van  
       een vrijstaande woning uitgaande van de bekende bouwregels voor een bouwblok langs de [weg] met een lengte van 20 meter en diepte van 8 meter en maximale bouwhoogte 10 meter hoog en standaard mogelijkheden voor bijgebouwen.  
       
     
     
       2.7. 
       Verder verzoeken [eiser1] c.s. de rechtbank bij beide kavels voor de Ist-positie de volgende concretisering van de opdracht aan de deskundigen: 
       - bij de waardering uit te gaan van de geldende bestemming per 1 februari 2019 opgenomen  
       in het bestemmingsplan Velserbroek 2018 en dus de later vernietigde woon- en tuinbestemming 
       - te waarderen uitgaande van (i) marktwaarde conform de definitie van het NRVT en dus (ii) 
       levering en betaling op 1 februari 2019 
       - bij de waardering te betrekken de stand van zaken in het gestarte traject voor een  
       postzegelbestemmingsplan zoals o.a. de door de gemeente gehanteerde concept anterieure overeenkomst van 30 augustus 2018.  
       
     
     
       2.8. 
       
         De gemeente verzoekt de rechtbank de volgende uitgangspunten aan de deskundige mee te geven: 
         I. aan de deskundige wordt gevraagd de marktwaarde (conform definitie van het NRVT, IVS en EVS) vast te stellen van de onroerende zaak in de daadwerkelijke (fysieke en juridische) situatie waarin het perceel is verkocht, onder de omstandigheid dat het initiatief voor de urban villa en sociale woningbouw nog niet is meegenomen bij het vaststellen van het bestemmingsplan. De deskundige moet er van uitgaan dat de verkoper gehandeld zou hebben als een bereidwillige verkoper en dat er dus een behoorlijke marketing zou hebben plaatsgevonden, zoals in de definitie van de marktwaarde van het NRVT, IVS en EVS staat omschreven. 
         Bovenstaande maakt dat verkoper alle beschikbare informatie met kopers zal delen, maar tenminste (niet limitatief) de volgende stukken: 
         - correspondentie en gespreksverslagen tussen de gemeente en [eiser1] c.s. 
         - concept anterieure overeenkomst 
         - overige relevante documenten die zich in het procesdossier bevinden.  
         II. de deskundige dient de marktwaarde vast te stellen van de onroerende zaak in de daadwerkelijke (fysieke en juridische) situatie waarin het perceel is verkocht, met als (fictief) uitgangspunt dat het initiatief voor de urban villa en de sociale woningbouw wel al zou zijn meegenomen bij het vaststellen van het bestemmingsplan Velserbroek 2018.  
       
       
     
     
       2.9. 
       
         De rechtbank bepaalt dat de deskundige zal worden opgedragen de marktwaarde  
         van het onderhavige perceel ([adres] met – de in de leveringsakte  van 1 februari 2019 genoemde perceelnummers 4597, 4598 en 4599) per 1 februari 2019 overeenkomstig de definities van het NRVT vast te stellen, dan wel te motiveren waarom de deskundige van die definitie afwijkt. Er dient door de deskundige op de peildatum 1 februari 2019 een marktwaarde te worden vastgesteld voor het perceel als één geheel. De kavel waarop de urban villa is voorzien vormde immers steeds één geheel met de restkavel. De door eisers voorgestelde fictieve splitsing van het perceel ten behoeve van de waardering, volgt de rechtbank dus niet.  
         Bepaald moet worden wat op 1 februari 2019 de marktwaarde van het perceel was in de volgende twee (fictieve) situaties:  
         1) een verkoop van het perceel op 1 februari 2019 tegen zakelijke condities, met inachtneming van de ontwikkelpotentie van het perceel die kenbaar zou zijn gemaakt aan de koper, zoals die ontwikkelpotentie is vastgesteld door de rechtbank in punt 5.39 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 en  
         2) een verkoop van het perceel op 1 februari 2019 tegen zakelijke condities, in de situatie dat het ontwikkelplan van [eiser1] c.s. wél was meegenomen bij het vaststellen van het bestemmingsplan Velserbroek 2018.  
         Voor de invulling van het perceel moet in beide situaties worden uitgegaan worden van de situatie zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018, zoals reeds is overwogen in rechtsoverweging 5.33. van het tussenvonnis van 7 juni 2023.  
       
       
       
         
           De aan de deskundige te stellen vragen 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser1] c.s. verzoeken de rechtbank de volgende aanvullende vragen aan de deskundige te stellen: 
       - onderschrijft de deskundige de door de rechtbank voorgestane ruimtelijke invulling van het  
       restperceel met een vrijstaande woning als redelijkerwijze te verwachten invulling, zo niet wat vindt de deskundige zelf de redelijkerwijze aan te nemen invulling en heeft dat invloed op de waardering? 
       
         
           wat voor een type koper acht deskundige de meest gerede partij om de restkavel te kopen? 
         
         
           Wat voor een type koper acht deskundige de meest gerede partij om de kavel voor de  
         
       
       urban villa te kopen?  
       - zijn er eventuele bijzonderheden die de deskundige wil vermelden maar waar niet specifiek  
       naar is gevraagd?  
       
     
     
       2.11. 
       De rechtbank overweegt ten aanzien van de door [eiser1] c.s. geformuleerde vragen het volgende. Voor de invulling van het restperceel, kan door de deskundige worden volstaan met de uitgangspunten zoals door de rechtbank geformuleerd in punt 5.33 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 (zie ook punt 2.9 hiervoor) terwijl bovendien het perceel als geheel moet worden gewaardeerd, omdat moet worden uitgegaan van een verkoop van het gehele perceel per datum 1 februari 2019 in twee situaties, zie ook punt 2.9 hiervoor.   
       
     
     
       2.12. 
       De gemeente verzoekt de rechtbank de volgende vragen aan de deskundige te stellen: 
       
         
           op welk bedrag begroot u uw kosten die gemoeid zijn met deze opdracht? 
         
         
           bent u van mening dat een zakelijk en redelijk handelend eigenaar die van plan is in het 
         
       
       onderhavige geval vastgoed te verkopen reeds op 1 februari 2019 tot verkoop zou overgaan, of zou een redelijk en zakelijk handelend verkoper wachten tot het bestemmingsplan is vastgesteld c.q. onherroepelijk is geworden? 
       - beschermt de door de gemeente geschonden norm tegen het verschil van de marktwaarde  
       op peildatum 1 februari 2019 zonder en met de vastgestelde wijziging van het bestemmingsplan?  
       - wat was op de peildatum 1 februari 2019 het verschil tussen de marktwaarden, met  
       inachtneming van de uitgangspunten zoals hiervoor onder punt 2.8 staan vermeld? 
       - welke handelingen zou een redelijk en zakelijk handelend verkoper verricht kunnen  
       hebben, of hebben moeten nalaten, om de schade zoveel mogelijk te beperken? 
       - hebben [eiser1] c.s. vertragingsschade geleden in de periode 1 november 2018 tot 1  
       februari 2019? 
       - indien [eiser1] c.s. vertragingsschade heeft geleden, welk deel van deze  
       vertragingsschade is toe te rekenen aan het niet op 1 november 2018 maar op 29 juni 2022 vaststellen van het bestemmingsplan? 
       
     
     
       2.13. 
       De rechtbank merkt ten aanzien van de door de gemeente geformuleerde vragen het volgende op. Deze gaan grotendeels voorbij aan de bindende eindbeslissingen die opgenomen staan in het tussenvonnis van 7 juni 2023, terwijl de opgenomen vragen geen reden geven om op die beslissingen terug te komen. Het is verder niet aan de deskundige om een oordeel te geven over de relativiteit van de geschonden norm of schadebeperkend handelen. De rechtbank heeft verder in punt 5.38 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 al overwogen en beslist dat van vertragingsschade geen sprake is, zodat die niet door de deskundige hoeft te worden begroot.  
       
     
     
       2.14. 
       Met inachtneming van hetgeen partijen omtrent de aan de deskundige voor te leggen vragen overigens naar voren hebben gebracht, zullen de in het dictum vermelde vragen aan de deskundige ter beantwoording worden voorgelegd. 
       
       
         
           Overige 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       In het vorige tussenvonnis is al aangekondigd dat partijen ieder de helft van het totale voorschot voor de deskundige ter griffie moeten deponeren.  
       
     
     
       2.16. 
       De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.  
       
     
     
       2.17. 
       Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.  
       
     
     
       2.18. 
       Na het deskundigenbericht zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich daarover uit te laten.  
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         de deskundige en de te beantwoorden vragen 
       
     
     
     
       3.1. 
       beveelt als gevolg van het bepaalde onder 5.39. van het tussenvonnis van 7 juni 2023 en met inachtneming van het overwogene in punt 2.9 van dit vonnis een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen: 
       
       
         
           Wat was de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers 4597, 4598 en 4599, met inachtneming van de ontwikkelpotentie van dit perceel, zoals die is vastgesteld in punt 5.39 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 en uitgaande van de invulling van het perceel zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018?  
         
         
           Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht?  
         
         
           Uitgaande van de hypothetische situatie dat in 2018 een bestemmingsplanwijziging, waarbij het ontwikkelplan van [eiser1] c.s. zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt, wat was dan de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers 4597, 4598 en 4599? 
         
         
           Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht?  
         
         
           Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       benoemt tot deskundige: 
       
       
         
           De heer [A.] 
         
         , 
       
       
       
         
           het voorschot 
         
       
     
     
       3.3. 
       bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende: 
       - de deskundige dient  binnen drie weken  na de datum van deze beslissing een begroting van  
       de kosten op te geven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten 
       
         
           de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen 
         
         
           partijen kunnen desgewenst  binnen twee weken  na dagtekening van de brief van de griffie  
         
       
       schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting 
       - indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de  
       kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag 
       - indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij  
       afzonderlijke rechterlijke beslissing, 
       
     
     
       3.4. 
       bepaalt dat partijen ieder de helft van het voorschot voor de deskundige  binnen twee weken  na ontvangst van een nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak dienen over te maken op het daarop vermelde rekeningnummer, onder vermelding van ‘voorschot deskundigenrapport’ en het zaak- en rolnummer, 
       
     
     
       3.5. 
       draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot, 
       
       
         
           het onderzoek  
         
       
     
     
       3.6. 
       bepaalt dat partijen een kopie van hun procesdossier in afschrift aan de deskundige dienen te doen toekomen, 
       
     
     
       3.7. 
       bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats, 
       
     
     
       3.8. 
       bepaalt dat de deskundige binnen twee weken nadat hij het bericht heeft gekregen dat het voorschot is gedeponeerd met partijen een afspraak moet hebben gemaakt voor een datum en tijdstip respectievelijk periode waarin het onderzoek zal plaatsvinden en die datum of periode aan de rechtbank moet hebben doorgegeven, tenzij een dergelijke afspraak vanwege de aard van het onderzoek naar het oordeel van de deskundige niet nodig is, 
       
     
     
       3.9. 
       wijst de deskundige er op dat: 
       - de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad  
       deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie), 
       - de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het  
       voorschot dient aan te vangen, 
       - de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met  
       de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,  
       
     
     
       3.10. 
       bepaalt dat partijen i) nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, ii) de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en iii) de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek, 
       
     
     
       3.11. 
       bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis en van het tussenvonnis van 7 juni 2023 aan de deskundige zal toezenden, 
       
       
         
           het schriftelijk rapport  
         
       
     
     
       3.12. 
       draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,  
       
     
     
       3.13. 
       wijst de deskundige er op dat:  
       - uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is  
       gebaseerd, 
       - de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de  
       gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden, 
       
     
     
       3.14. 
       bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren, 
       
       
         
           overige bepalingen 
         
       
     
     
       3.15. 
       bepaalt dat de zaak op de rol zal komen voor conclusie na deskundigenbericht op een termijn van vier weken na ontvangst ter griffie van het rapport, 
       
     
     
       3.16. 
       draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken  
       
     
     
       3.17. 
       verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       3.18. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg, mr. E. Jochem en mr. P.R. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023. 
       
       
     
   
   
     type: 1589 
     coll: