ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2020:2262

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2020:2262 Rechtbank Gelderland , 22-04-2020 / 7954261

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2020-04-22

Zaaknummer: 7954261

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2020:2262

---

Koopovereenkomst woning, dak, (verborgen) gebrek, artikel 6.3 koopovereenkomst

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaakgegevens	7954261 \ CV EXPL  19-9339 \ 42693 \ 28195 
       uitspraak van 
     
     
     
       
         vonnis in verzet 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonende te [woonplaats 1] (gemeente [plaats]) 
       
         eisende partij in verzet  
       
       gemachtigde mr. T. Kroes  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde 1]  en  [gedaagde 2] 
       beiden wonende te [woonplaats 2] 
       
         gedaagde partijen in verzet  
       
       gemachtigde mr. I.A.M. Schemkes 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagden] (mannelijk enkelvoud) genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 7 augustus 2019 en de daarin genoemde processtukken 
       - de brief d.d. 8 oktober 2019 van de zijde van [gedaagden] 
       - het verhandelde ter gelegenheid van de comparitie van partijen van 20 februari 2020. 
       
     
     
       1.2. 
       Het verzet richt zich tegen het door de kantonrechter op 5 juni 2019 tussen [gedaagden] als eisende partij en [eiser] als gedaagde partij bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 7767866 CV EXPL 19-6421 / 38796 CSN. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] koopt van [eiser] de woning aan de [adres woning]. De schriftelijke koopovereenkomst is ondertekend op 17 en 18 mei 2016. De overdracht van de woning vindt plaats op 9 november 2016.  
       
     
     
       2.2. 
       In de schriftelijke koopovereenkomst staat onder meer het volgende: 
       
       
         Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
       
     
     
       6.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
         (…) 
       
     
     
       6.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor permanente bewoning. 
         (…) 
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 10 mei 2017 bericht [gedaagden] per WhatsApp [eiser] over knallende geluiden van het dak.  
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [adviseur] verricht in opdracht van [gedaagden] een inspectie aan het dak van de woning en brengt op 4 mei 2018 verslag uit met, voor zover relevant voor de beoordeling, de volgende inhoud. 
         
           U verzocht mij om een advies en een herstelplan inzake hinderlijke kraak- en knalgeluiden uit het dak van uw woning te [plaats]. Onlangs heb ik de situatie ter plaatse met u en de vorige bewoners besproken, alsmede het dak van binnen en van buiten visueel geïnspecteerd. Onderstaand treft u de bevindingen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Probleem 
         
         
           Het dak produceert geluiden; kraak-, knal-, en plofgeluiden. De geluiden zijn te horen aan binnen- en buitenzijde van het dak. Er is veelal een relatie met warm weer, zonbestraling en windvlagen. De geluiden zijn hinderlijk en er zijn vraagtekens inzake de kwaliteit van het dak. Tevens kunnen de kraak- en knalgeluiden een probleem vormen bij een eventuele, toekomstige verkoop van de woning. 
         
         
           Constateringen 
         
         
           Het dak is op 24 april jongstleden geïnspecteerd en naderhand zijn foto’s van voor het aanbrengen van de gipsplafonds bekeken. De bevindingen zijn als volgt. 
         
         
           A.	De dakelementen zijn op belangrijke punten niet conform de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant gemonteerd (…). De non-conformiteit betreft onder andere de volgende punten: 
         
         
           (…) 
         
         
           B.	De dakelementen zijn direct (zonder vilt o.g.) opgelegd op stalen liggers. 
         
         
           (…) 
         
         
           C.	De tengels van de dakplaten liggen plaatselijk los op de dakplaten. 
         
         
           (…) 
         
         
           D.	De kierdichting tussen de dakelementen vertoont gebreken. 
         
         
           (…) 
         
         
           E.	De dakelementen zijn aan de buitenzijde (onder de dakpannen) niet beschermd tegen de grote schommelingen in temperatuur en relatieve luchtvochtigheid. 
         
         
           (…) 
         
         
           	Kraak- en knalgeluiden 
         
         
           De hiervoor vermelde punten hebben in meer of mindere mate een relatie met de litigieuze kraak- en knalgeluiden. De geluidproductie, het herhaaldelijk kraken en knallen, wijst op schoksgewijze verschuivingen tussen onderdelen van het dak. De verschuivingen worden geïnduceerd door de sterke reactie van spaanplaat op verandering van temperatuur en luchtvochtigheid (i.c. krimpen of uitzetten en/of kromtrekken). Het schokkerige karakter van de verschuivingen wijst op de gebrekkige verbindingen en het directe contact bij de opleggingen.  
         
         
           	Oplossing 
         
         
           	(…) 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Op verzoek van [gedaagden] stelt [bedrijf] een offerte op. In deze offerte is, onder andere, het volgende opgenomen. 
         
           Aan combinatie van werkzaamheden aan binnen- en buitenzijde is mijn inziens niet te ontkomen, omdat een korte inspectie van aan de buitenzijde ernstige schade aan panlatten liet zien. (Deze liggen deels los.) De totale kosten bedragen € 21.100,00 inclusief btw. 
         
         
           Voor het uitvoeren van de werkzaamheden willen wij gebruik maken van de expertise van [adviseur], omdat wij geen garantie kunnen afgeven op de mate van reductie geluid. (…) 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagden] heeft – kort samengevat – in de oorspronkelijke dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 21.000,00.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] stelt dat het dak loskomt door een ondeugdelijke constructie. Uit het onderzoek dat door [adviseur] is uitgevoerd is gebleken van ernstige gebreken aan het dak, aldus [gedaagden]. Primair beroept [gedaagden] zich op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW, nu de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat deze niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst en stukken mocht verwachten. Er is sprake van tekortkoming nu het dak bouwkundige gebreken bevat als gevolg waarvan het gehele dak verschuift, aldus [gedaagden]. [gedaagden] stelt dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade (herstelkosten) als gevolg van het tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair vordert [gedaagden] gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst voor het gedeelte dat [eiser] is tekortgeschoten, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met de door hem geleden schade (herstelkosten). [gedaagden] beroept zich meer subsidiair op dwaling en vordert in plaats van vernietiging een koopprijsvermindering (ter hoogte van de herstelkosten) als wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW. 
       
     
     
       3.3. 
       In het verstekvonnis van 5 juni 2019 is de vordering van [gedaagden] toegewezen.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [eiser] voert alsnog verweer en vordert in verzet dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] ontheft van de veroordeling tegen haar uitgesproken bij het verstekvonnis van 5 juni 2019 en de vordering van [gedaagden] alsnog af te wijzen.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] voert aan dat partijen met artikel 6 van de koopovereenkomst hebben afgeweken van artikel 7:17 BW en dat – kort samengevat – sprake moet zijn van een verborgen gebrek voor een geslaagd beroep op non-conformiteit. Van een (verborgen) gebrek aan het dak is geen sprake, aldus [eiser]. [eiser] voert aan dat zij heeft voldaan aan haar mededelingsplicht en dat [gedaagden] niet heeft aangetoond dat hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht voorafgaand aan de koop van de woning. [eiser] betwist gelet op het voorgaande ook dat zij is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 (sub b) BW is evenmin sprake, aldus [eiser].   
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [eiser] in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen. 
       
     
     
       4.2. 
       Kern van het geschil is de vraag of (het dak van) de woning gebrekkig is en zo ja, voor wiens rekening de kosten voor herstel van dit gebrek komt. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is de hoofdregel neergelegd: [eiser] als verkoper staat niet in voor zichtbare en onzichtbare gebreken. [gedaagden] als koper draagt het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt: de woning zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte voor permanente bewoning. [eiser] staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan: de woning te kunnen gebruiken op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder aantasting van het woongenot. [eiser] staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, tenzij die gebreken aan de koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Het begrip kenbaar is ruimer dan bekend. Ook gebreken die de koper niet kent maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn kenbaar. 
       
     
     
       4.3. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] niet aannemelijk gemaakt dat het dak van de woning zodanig knallende geluiden maakt dat, buiten de gebruikelijke geluiden van een ‘werkend huis’, sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. De aanwezigheid van de knallende geluiden is op zichzelf immers niet onderzocht, maar is door [adviseur] aangenomen. De gestelde geluidsoverlast was aanleiding voor het onderzoek van [adviseur]. Het onderzoek door [adviseur] had als doel om in kaart te brengen hoe de geluiden van het dak konden worden verminderd ( een advies en een herstelplan inzake hinderlijke kraak- en knalgeluiden ). De constateringen van [adviseur] zijn naar het oordeel van de kantonrechter dus niet gericht op de vraag of de huidige staat van de dakconstructie normaal gebruik van de woning belemmert. Dat de constateringen mogelijk leiden tot de conclusie dat onderhoud aan het dak dient te worden gepleegd, maakt niet dat sprake is van een gebrekkig dak. Nog daargelaten dat de dakconstructie ten tijde van de koop van de woning aan [gedaagden] kenbaar had kunnen zijn.  
       
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek aan (het dak van) de woning waarvoor [eiser] verantwoordelijk kan worden gehouden ingevolge de koopovereenkomst. De vorderingen van [gedaagden] zijn, wegens het ontbreken van een feitelijke grondslag, niet toewijsbaar. [gedaagden] zal niet tot bewijslevering worden toegelaten nu hij slechts een algemeen bewijsaanbod heeft gedaan waaraan niet de relevante stelling ten grondslag ligt dat de staat van het dak normaal gebruik van de woning verhindert. De kantonrechter zal het verstekvonnis van 5 juni 2019 vernietigen en de vordering van [gedaagden] alsnog afwijzen. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagden] zal, als de in het ongelijk gestelde procespartij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van de verzetdagvaarding moeten voor rekening van [eiser] blijven als zijnde nodeloos gemaakt.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart het verzet [eiser] gegrond; 
       
     
     
       5.2. 
       vernietigt het tussen partijen gewezen en op 5 juni 2019 uitgesproken vonnis van deze rechtbank onder zaaknummer 7767866 CV EXPL 19-6421 / 38796 CSN; 
       
       
         en beslist opnieuw: 
       
       
     
     
       5.3. 
       wijst de vordering van [gedaagden] af; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze verzetprocedure met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 960,00 aan salaris voor de gemachtigde alsmede in de nakosten van € 120,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op