ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:4002

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:4002 Gerechtshof Amsterdam , 05-09-2017 / 16/00123

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-09-05

Zaaknummer: 16/00123

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:4002

---

WOZ-waarde van een woning; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       Kenmerk 16/00123 
     
     
     
       5 september 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/310 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 219.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 3 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep daartegen ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft bij brief van 30 juni 2017 een nader stuk ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met een inhoud van ongeveer 325 m³. De woning is gelegen op de tweede verdieping van een appartementencomplex (gebouwd in 2006) en heeft een berging en parkeerplaats in de parkeerkelder van het appartementencomplex.   
       
       
         2.2.1. 
         Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een ‘waardematrix’, die ter zitting bij de rechtbank is aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 219.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vijf vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende gegevens: 
         
         
           
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                     Adres 
                   
                 
                 
                   
                     Transactiedatum 
                   
                 
                 
                   
                     Verkoopprijs 
                   
                 
                 
                   
                     Inhoud 
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [vergelijkingsobject 1]
                   
                 
                 
                   16 mei 2012 
                 
                 
                   € 252.000 
                 
                 
                   325 m³ 
                 
               
               
                 
                   
                    [vergelijkingsobject 2]
                   
                 
                 
                   13 september 2013 
                 
                 
                   € 186.500 
                 
                 
                   240 m³ 
                 
               
               
                 
                   
                    [vergelijkingsobject 3]
                   
                 
                 
                   16 mei 2012 
                 
                 
                   € 179.000 
                 
                 
                   245 m³ 
                 
               
               
                 
                   
                    [vergelijkingsobject 4]
                   
                 
                 
                   10 juni 2013 
                 
                 
                   € 160.000 
                 
                 
                   210 m³ 
                 
               
               
                 
                   
                    [vergelijkingsobject 5]
                   
                 
                 
                   19 november 2012 
                 
                 
                   € 170.000 
                 
                 
                   240 m³ 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.2.2. 
         De vergelijkingsobjecten zijn alle appartementen gelegen in hetzelfde appartementencomplex waarin de woning is gelegen of in het naastgelegen appartementencomplex (gebouwd in 2003). De vergelijkingsobjecten hebben alle een berging en een parkeerplaats in de parkeerkelder van het desbetreffende appartementencomplex.  
         
       
       
         2.2.3. 
         Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en voornoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging, gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3), behalve bij [vergelijkingsobject 2]: daar is voor wat betreft kwaliteit uitgegaan van een bovengemiddelde kwaliteit (factor 3/4).  
         
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft een ‘ Waardebepaling-WOZ Contra Expertise ’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 25 februari 2014. De waarde van de woning is daarin ‘ met een peildatum van Kwartaal 4, 2013 ’ getaxeerd op € 203.010, mede op basis van (verkoop)gegevens van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [vergelijkingsobject 2].  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld op € 219.000.  
       
     
     
       3.2. 
       
         Belanghebbende bepleit – mede onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde waardebepaling – een waarde van € 203.000. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op de marktontwikkelingen en verkochte referentieobjecten. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling een overzicht overgelegd van alle transacties vanaf 2012 tot en met het eerste kwartaal 2017 van woningen gelegen in de [A] en [B] te [Z]. Daarbij heeft hij de verkoopprijzen geïndexeerd naar het eerste kwartaal van 2017.  
         Belanghebbende klaagt over het feit dat de heffingsambtenaar rekent met m³ in plaats van  m² prijzen, hetgeen niet alleen ongebruikelijk is maar belanghebbende ook benadeelt, in het bijzonder in vergelijking met de [vergelijkingsobject 1] te [Z]. Laatstgenoemd object is aan de andere zijde van het complex gelegen en kijkt niet, zoals de woning, uit op het goederenafgiftepunt van de plaatselijke Albert Heijn. De heffingsambtenaar heeft niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Voor de waarde moet aansluiting worden gezocht bij het deskundigenrapport van makelaar Broekman. 
       
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar voert in hoger beroep aan dat het deskundigenrapport van makelaar Broekman niet geschikt voor vaststelling WOZ-waarde, omdat daarin de indexatie plaatsvindt aan de hand van een algemeen stijgings-/dalingspercentages van de NVM. Deze percentages niet zijn toegespitst op de lokale situatie. De woning beschikt, anders dan de [vergelijkingsobject 4], over een privé balkon. Dat is een waarde verhogende factor. Belanghebbende rekent met m² prijzen die zijn overgenomen van Funda. Maar die maten worden niet altijd op dezelfde wijze berekend en kunnen daarom niet dienen als basis voor de gezochte waarde. Tot slot voert de heffingsambtenaar aan dat de woning een groter type is binnen het complex en dat de woningen aan de [B] een eenvoudiger bouwstijl hebben dan de woningen aan de Wenderlaarstraat. De woningen aan de [B] zijn voorts kleiner en beschikken slechts over één slaapkamer. De woning is bezichtigd op 19 juni 2014. Daarbij is geconstateerd dat de woning netjes is afgewerkt en zeer goed is onderhouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de WOZ-waarde). 
       
     
     
       4.2. 
       De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft. 
       
     
     
       4.3. 
       Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling – die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – bevatten (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hieraan doet niet af dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.  
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:  
       
       
         “6. Verweerder heeft in de ter zitting aangevulde matrix in totaal 5 vergelijkingsobjecten genoemd, te weten [vergelijkingsobject 1] en 70 en [vergelijkingsobject 4], 47 en 51, alle te [Z]. De rechtbank constateert dat de inhoud van de referentiepanden [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] in de opgaves van verweerder (matrix) en eiseres (stamkaarten) verschillen. Op grond van de onduidelijkheid over de inhoud van deze objecten, laat de rechtbank deze buiten beschouwing.  
         7. De door de rechtbank geschikt geachte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] en 47 zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning, zij het dat de rechtbank uitgaat van de verkoopcijfers zoals die op de transactiedatum zijn gerealiseerd en niet van de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs voor zover ze van elkaar verschillen.  
         8.Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan.” 
       
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt. 
       
     
     
       4.6. 
       De klacht van belanghebbende dat hij benadeeld is door het feit dat de gemeente de waarde van de woning berekent op basis van m³ prijzen, wordt verworpen. Indien een gemeente de waarde consequent bepaalt aan de hand van m³ prijzen, kan van de door belanghebbende gestelde benadeling geen sprake zijn, behoudens gevallen waarin de woning een afwijkende bouw of ongebruikelijk hoge plafonds heeft. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Het Hof stelt vast dat voor de woning in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is gerekend met een m³ prijs van € 625/m³, terwijl voor de vergelijkingsobjecten is gerekend met m³ van respectievelijk € 675, € 705 en € 635. Het Hof acht op grond daarvan, mede gelet op de zeer goed vergelijkbare referentieobjecten, niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar aldus van een te hoge m³ prijs/waarde is uitgegaan.  
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning – anders dan de op nr. 120 gelegen buurwoning – uitkijkt op het goederenafgiftepunt van Albert Heijn. Ter zitting is namens de heffingsambtenaar verklaard dat bedoeld afgiftepunt vanuit de woning inderdaad zichtbaar is, doch alleen staande. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op het feit dat voor de woning is gerekend met een prijs van € 625/m³ en voor de buurwoning op nummer 120 met een prijs van € 675/m³. Het Hof is van oordeel dat aldus voldoende rekening is gehouden met het gestelde mindere uitzicht.  
       
     
     
       4.8. 
       Terecht heeft de rechtbank overwogen dat deze conclusie onverlet laat dat belanghebbende feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Belanghebbende wijst daartoe op de waardebepaling van taxateur P.A.J. Broekman. De rechtbank heeft ter zake als volgt overwogen:  
       
       
         	‘9. Het voorgaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiseres wijst daartoe op de waardebepaling van taxateur P.A.J. Broekman. Nu het door eiseres overgelegde taxatierapport een waardebepaling per het vierde kwartaal van 2013 geeft, kan dit niet dienen ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres heeft onder verwijzing naar de prijsindex voor Noord-Kennemerland van de NVM gesteld dat de waarde per 1 januari 2013 2% lager ligt dan de in de waardebepaling getaxeerde waarde, maar een indexering aan de hand van cijfers van de NVM over de algemene prijsontwikkeling van de woningmarkt in de regio Noord Kennemerland zegt niets over de prijsontwikkeling van deze specifieke woning. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hiermede niet is geslaagd in de onderbouwing van haar grief dat de waardering van de woning te hoog is.’ 
       
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank is ook in zoverre op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. Het Hof neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne. Onder deze omstandigheden komt het Hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de methode die ten grondslag ligt aan het rapport van taxateur P.A.J Broekman, geschikt is voor onderbouwing van de gezochte waarde. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.10. 
       Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.  
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van  
       mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 september 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.