ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:1302

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:1302 Gerechtshof Den Haag , 28-05-2019 / 200.181.716-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-05-28

Zaaknummer: 200.181.716-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:1302

---

uitleg opzegging huurovereenkomst

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.181.716/01 Rolnummer rechtbank	: 3509483 RL EXPL 14-31243 
     
     
     
   
   
     Arrest van 28 mei 2019 
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
   
   
     Duin Vastgoed B.V., 
     
       statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Den Haag, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: Duin Vastgoed, 
       advocaat: mr. R.P.E. Halfens te Nieuwegein, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Toptech Uitzendbureau B.V., 
     
       statutair gevestigd te Soest en kantoorhoudende te Den Haag, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: Toptech, 
       advocaat: mr. H.J. Hulsbergen te Hoofddorp. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Duin Vastgoed is tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 juli 2015, door de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Den Haag, gewezen tussen partijen. Bij arrest van 19 januari 2016 heeft het hof een comparitie van partijen gelast voor één raadsheer. Deze is niet gehouden, omdat partijen daarvan af hebben gezien. Duin Vastgoed heeft een memorie van grieven tevens akte wijziging eis ingediend met vijf grieven en een eiswijziging. Toptech heeft memorie van antwoord genomen en incidenteel appèl ingesteld (met een productie), houdende een grief en vermeerdering van haar vordering. Duin Vastgoed heeft hierop bij memorie van antwoord in incidenteel appèl gereageerd. Vervolgens hebben beide partijen een pleitnota overgelegd. Daarna zijn de processtukken overgelegd en is arrest bepaald. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       1.	De door de rechtbank in het vonnis onder 2 vastgestelde feiten zijn niet bestreden. Ook het hof neemt die tot uitgangspunt. Met in achtneming daarvan en van de door partijen overgelegde stukken, zoals de contractuele bepalingen, waarop zij een beroep doen, staan de volgende feiten vast. 
     
     
     
       1.1 
       Duin Vastgoed exploiteert en verhuurt onroerend goed. 
       
     
     
       1.2 
       Toptech is een uitzendbureau voor technisch personeel. Zij heeft in 2002 uit de failliete boedel van Toptech Uitzendbureaus B.V. onder meer haar naam overgenomen in het kader van een doorstart. Dit gefailleerde uitzendbureau had vanaf eind januari 2002 tot aan haar faillissement een huurovereenkomst met Duin Vastgoed ter zake bedrijfsruimte aan de Motorenweg 5 te Delft (hierna: de huurovereenkomst uit 2002). 
       
     
     
       1.3 
       
         In september 2004 hebben Duin Vastgoed als verhuurder en Toptech als huurder de 'Huurovereenkomst Kantoorruimte' ondertekend (hierna: de huurovereenkomst uit 2004). Hierin staat onder meer: 
         “ 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte van circa 229 m2 met 6 parkeerplaatsen op eigen terrein hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen aan de Motorenweg 5 U te Delft, in het bedrijfsverzamelgebouw genaamd "Boston House"  
         
           (…) 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 31,5 maanden, ingaande op 1 juli 2004 en lopende tot en met 14 februari 2007. 
       
     
     
       3.2 
       
         Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voorgezet voor een aansluitende periode van telkens 60 maanden. 
       
     
     
       3.3 
       
         
           Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.8 
       
         
           Per betaalperiode van 3 kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: de huurprijs (…) het voorschot (…) omzetbelasting (…) totaal € 10.130,83 ” 
         Tevens zijn in deze huurovereenkomst de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van toepassing verklaard. Daarin en in de huurovereenkomst zelf was de verplichting opgenomen dat de huurder een bankgarantie aan verhuurder zou afgeven. 
       
       
     
     
       1.4 
       Op 17 september 2004 heeft de ING Bank - in opdracht van Toptech - zich ten bedrage van € 10.130,83 garant gesteld voor hetgeen Toptech op grond van de huurovereenkomst uit 2004 aan Duin Vastgoed verschuldigd zal zijn (hierna: de bankgarantie). 
       
     
     
       1.5 
       
         Op 11 februari 2008 hebben partijen 'Allonge nummer 1' getekend (hierna: de eerste allonge). Deze vermeldt onder meer: 
         “	 Allonge nummer 1  
         
           Overeenkomst behorende bij de huurovereenkomst gesloten tussen  […partijen…]  met betrekking tot de kantoorruimte gelegen aan de Motorenweg 5 U - V te Delft. (…)  
         
           In aanmerking nemende dat: 
         
         a.  tussen huurder en verhuurder een huurovereenkomst bestaat voor de kantoorruimte gelegen aan de Motorenweg 5 U - V te Delft tegen de voorwaarden en condities zoals opgenomen in de op 15 februari 2002 gedateerde huurovereenkomst met bijlagen, (…) 
         b.  huurder en verhuurder voornemens zijn om de huidige kantoorruimte uit te breiden met unit S; 
         c.  huurder voornemens is de kantoorruimte te huren tegen dezelfde voorwaarden en condities als overeengekomen in de huurovereenkomst genoemd onder a; 
         d.  (…) 
         
            Partijen zijn het navolgende overeengekomen:  
         
         1.  Huurder huurt met ingang van 01 december 2007 de kantoorruimte met een oppervlak van circa 108 m2 gelegen aan de Motorenweg 5-S te Delft. ” 
       
       
     
     
       1.6 
       
         Op 2 februari 2011 hebben partijen een tweede 'Allonge' getekend (hierna: de tweede allonge). Hierin staat onder meer dat partijen overeenkomen: 
         “ (….) als aanvulling op het huurcontract voor unit U van de Motorenweg 5 te Delft, getekend door bovenstaande contractanten in september 2004: 
         1)  Vanaf 14 februari 2012 zal het huurcontract, in afwijking op artikel 3.2 van het onderhavige contract, worden verlengt met 1 jaar en 16 dagen zodoende lopend tot 1 maart 2013. Na het verstrijken van de genoemde periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van telkens 12 maanden.  
         2)  Tevens zal per 14 februari 2012, als afwijking op artikel 3.3 van het onderhavige contract de beëindiging van deze overeenkomst plaats vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden. ”  
       
       
     
     
       1.7 
       
         Op 4 april 2013 heeft Duin Vastgoed een herinnering gestuurd voor de betaling van drie facturen, waarvan er twee zagen op de huurovereenkomst ter zake van units U en V en één op die van unit S. Op 15 april 2013 heeft Toptech naar Duin Vastgoed gereageerd op die herinnering met onder meer het volgende: 
         “ De openstaande posten zijn (…) niet akkoord. Per 1 januari zijn de contracten voor de huur van het pand aan de motorenweg 5U verlengd op voorwaarde van een korting op het tarief van 10%. ” 
       
       
     
     
       1.8 
       
         Bij aangetekende brief van 17 april 2013 (hierna: de opzeggingsbrief) heeft Toptech aan Duin Vastgoed als volgt bericht:  
         “ (…)  Hierbij willen wij de met u gesloten huurovereenkomst betreffende pand Motorenweg 5-U per direct opzeggen met inachtneming van de afgesproken opzegtermijn.  Verlenging van het huurcontract overwegen wij slechts indien de huurprijs wordt verlaagd met 50%.  (…) ” 
       
       
     
     
       1.9 
       
         Bij brief van 6 mei 2013 heeft Toptech aan Duin Vastgoed het volgende geschreven: 
         “ Betreft: opzegging huurovereenkomst pand Motorenweg 5-U te Delft (…) Wij willen u eenmalig het hiernavolgende voorstel doen. Wij zijn bereid de huidige huurovereenkomst te verlengen voor de duur van één jaar, telkens te verlengen met één optiejaar tegen een huurprijs voor units U en V incl. servicekosten van Eur 17.767,24 (50%) op jaarbasis en voor unit S incl. servicekosten van Eur 8.108,34 op jaarbasis, ingaande per 1 juni 2013 met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Alle overige bepalingen uit de huidige huurovereenkomst blijven onverminderd van kracht. Indien u zich kunt verenigen met bovenstaand voorstel verzoeken wij u zo spoedig mogelijk een gewijzigde huurovereenkomst, dan wel allonge toe te zenden. In een andere geval houden wij onverkort vast aan de door ons reeds toegestuurde huuropzegging. 
         
           (…) ” 
       
       
       
         
           Vorderingen bij de kantonrechter en vonnis 
         
       
       
     
     
       2.1 
       Toptech heeft bij de kantonrechter, na wijziging van eis, gevorderd (kort gezegd):  primair  een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst, inclusief de meegehuurde units V en S, is geëindigd met ingang van 1 maart 2014,  subsidiair  ontbinding van de huurovereenkomst althans wijziging van de gevolgen van de overeenkomst en  voorts  een verbod voor Duin Vastgoed om de bankgarantie te gebruiken en een gebod om deze te retourneren (met boete c.q. dwangsom) en een veroordeling van Duin Vastgoed tot terugbetaling van € 2.719,59 met rente, met buitengerechtelijke kosten en proceskosten. 
       
     
     
       2.2 
       Duin Vastgoed heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens haar heeft Toptech bij brief van 17 april 2013 alleen de huur van unit-U opgezegd en niet ook die van unit-V en unit-S. Duin Vastgoed heeft in  reconventie  gevorderd, voorwaardelijk (voor het geval alleen de huurovereenkomst van unit-U is opgezegd en die van unit-V en unit-S zijn blijven bestaan), betaling van de onbetaalde huurpenningen en van schadevergoeding wegens diverse werkzaamheden, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, een boete van € 300,- per maand, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Toptech heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
     
     
       2.3 
       De kantonrechter heeft in conventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst inclusief de meegehuurde units V en S, is geëindigd met ingang van 1 maart 2014. Aan Duin Vastgoed is verboden om van de bankgarantie gebruik te maken en is geboden deze te retourneren, beide op straffe van een dwangsom. Voorts is Duin Vastgoed veroordeeld tot betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, met rente vanaf de dag der dagvaarding, en van de proceskosten (met rente bij niet tijdig betalen). Het bedrag van € 2.719,59 hoeft zij niet terug te betalen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De vorderingen van Duin Vastgoed in reconventie zijn afgewezen. 
       
     
     
       2.4 
       De kantonrechter overwoog daartoe – zeer kort weergegeven – dat partijen niet consequent zijn geweest in de aanduiding van de gehuurde units (zij gebruikten soms de term ‘Motorenweg 5-U’ ter aanduiding van alle drie de units), zodat Duin Vastgoed er niet van uit mocht gaan dat de brief van 17 april 2013 enkel tot opzegging van unit-U strekte. Zij had nader onderzoek moeten doen naar de strekking van de opzegging. Duin Vastgoed hoeft geen geld terug te betalen, omdat Toptech heeft erkend dat zij in elk geval een gedeelte van wat ze terugvordert wel verschuldigd was en zij onduidelijk heeft gelaten hoeveel dan overblijft voor terugbetaling. 
       
       
       
         
           Grieven en vorderingen in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.1 
       Duin Vastgoed heeft twee grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst voor alle drie de units per 1 maart 2014 is geëindigd.  Grief 1  richt zich tegen het oordeel dat Duin Vastgoed de opzeggingsbrief niet mocht opvatten als opzegging van de huur van alleen unit-U. Volgens Duin Vastgoed komt haar wel bescherming op grond van artikel 3:35 BW toe.  Grief 2  betreft de huurbeëindiging. Omdat er discrepantie is tussen de wil en de verklaring van Toptech is er geen rechtshandeling tot stand gekomen en is de huur niet opgezegd zodat die voor alle units niet beëindigd is. De huur van unit-V en van unit-S is voorzover vereist later opgezegd tegen 1 maart 2015, die voor unit-U loopt dus nog door, aldus Duin Vastgoed. Met de  derde grief  keert Duin Vastgoed zich tegen de veroordeling inzake de bankgarantie. Omdat de huurovereenkomst niet (volledig) is geëindigd, was er geen verplichting om deze te retourneren.  De vierde grief  betreft de buitengerechtelijke kosten. Met  grief 5  komt Duin Vastgoed op tegen het afwijzen van haar eis in voorwaardelijk reconventie. Zij wijzigt die eis in hoger beroep, aldus dat zij thans onvoorwaardelijk vordert de vernietiging van het vonnis en opnieuw rechtdoende: 
       
         
           afwijzing van de vorderingen van Toptech en terugbetaling van het ter uitvoering van het vonnis reeds betaalde bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente, 
         
         
           betaling van de achterstallige huur tot op heden voor unit-U en van de achterstallige huur over 1 maart 2014 - 1 maart 2015 voor unit-V (€ 21.082,87) en voor unit-S (€ 23.186,24), vermeerderd met de contractuele boete van € 300,- per unit per maand dat te laat is betaald en met de wettelijke handelsrente,  
         
         
           betaling van € 3.081,56 wegens belastingen en servicekosten, met de wettelijke handelsrente, 
         
         
           betaling van € 1.760,67 ter zake van werkzaamheden in verband met schade en verzuim onderhoud/keuringen, met de wettelijke handelsrente,  
         
         
           betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten in beide instanties met nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.2 
       Toptech heeft de grieven bestreden. Zij heeft haar incidentele grief gericht tegen de afwijzing van de terugbetalingsvordering. In hoger beroep heeft zij die vordering gewijzigd en nader gespecificeerd. Duin Vastgoed heeft de vordering gemotiveerd bestreden. 
       
       
       
         
           De reikwijdte van de opzeggingsbrief 
         
       
       
     
     
       4.1 
       Het hof zal eerst beoordelen of Toptech de huur voor alle drie de units heeft opgezegd per 1 maart 2014. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
       
     
     
       4.2 
       Partijen hebben in 2004 één huurovereenkomst gesloten voor unit-U en unit-V tezamen (de huurovereenkomst genoemd onder 1.3), de gehuurde kantoorruimte is aangeduid als één object tegen één huurprijs. Een eventuele opzegging van deze overeenkomst zal dus in beginsel (behoudens nadere aanduiding, die hier ontbreekt) zien op zowel unit-U als unit-V. In 2008 hebben partijen nog een huurovereenkomst gesloten, namelijk voor unit‑S (het overeengekomene genoemd onder 1.5; de kantoorruimte werd uitgebreid). Deze huurovereenkomst voor unit‑S hebben zij toen zelf beschouwd als een verlengstuk van de (ene) huurovereenkomst van de kantoorruimte gelegen aan de Motorenweg 5 U  V (een ‘allonge’, met dezelfde voorwaarden en condities). Omdat zij het zelf als een verlengstuk zagen, zou naar het oordeel van het hof toen, in 2008, door beide partijen onder een opzegging van “ de met u gesloten huurovereenkomst betreffende pand Motorenweg 5-U ” zijn begrepen dat het een opzegging betrof van de hele huurovereenkomst inclusief nadere voorwaarden en (verleng)stukken, en dus ook inclusief de huur uit de allonge betreffende unit-S. 
       
     
     
       4.3 
       Hetgeen Duin Vastgoed aanvoert komt erop neer, dat dat rond april 2013 niet meer zo moest worden begrepen. Het was immers voor Toptech duidelijk dat het mogelijk was de units afzonderlijk te huren. Er was sinds de aanvang van de huur steeds aan Toptech gesplitst gefactureerd voor de units U en V en voor unit-S. Op 28 juni 2012 had Toptech aan Duin Vastgoed geschreven dat zij moest beslissen of zij doorgaat met het huren pand Motorenweg 5u en 5v. Bij brief van 6 mei 2013 heeft Toptech over de huurprijs voor units U en V en voor unit S geschreven. Toptech maakte dus zelf rond april 2013 (ook) onderscheid tussen de verschillende units. Duin Vastgoed kon dan niet anders dan er redelijkerwijs van uitgaan dat met de aanduiding ‘Unit U’ in de opzeggingsbrief ook enkel en alleen unit-U werd bedoeld, aldus Duin Vastgoed. 
       
     
     
       4.4 
       Dit betoog gaat niet op. In de opzeggingsbrief van 17 april 2013 wordt nergens gerept over opzegging van de huurovereenkomst betreffende unit-U (of unit U) of van één unit. Opgezegd wordt de huurovereenkomst betreffende een pand, waarbij het pand is aangeduid als “ pand Motorenweg 5‑U ”. Over de verschillende units in dat pand (of verschillende huurovereenkomsten) wordt niets geschreven.  Bovendien volgt kort daarop – en ruim vóór aanvang van de bij tweede allonge overeengekomen opzegtermijn van tenminste 6 maanden – de brief van 6 mei 2013. Daarin heeft Toptech over de “ opzegging huurovereenkomst pand Motorenweg 5-U te Delft ” geschreven dat zij bereid is die huurovereenkomst te verlengen. Er moeten dan wel andere huurprijzen komen (anders houdt zij vast aan de reeds verzonden huuropzegging). Toptech doet daarop een voorstel voor andere prijzen voor units U  en  V  en  unit S en zij meldt nog dat dan de overige bepalingen uit de huidige huurovereenkomst van kracht blijven (zie 1.9). Kortom: volgens deze brief kan alles in de huidige huurovereenkomst van kracht blijven behalve de prijzen voor alle drie de units. Dit schrijven laat redelijkerwijs geen andere uitleg toe dan dat Toptech met “ huurovereenkomst pand Motorenweg 5-U ” de huur van alle drie de units bedoelt en dat zij met de eerdere opzegging van “ de huurovereenkomst betreffende pand Motorenweg 5-U ” haar huur van alle drie units heeft opgezegd. 
       
     
     
       4.5 
       Ook het schrijven van 15 april 2013 (zie onder 1.7) wijst erop dat Toptech alle gehuurde units zal bedoelen met ‘pand aan de Motorenweg 5U’. In haar brief van die datum laat Toptech immers aan Duin Vastgoed weten dat ze zich verzet tegen de facturen voor alle drie de units aan de Motorenweg omdat er korting op de huurcontracten van “ het pand aan de motorenweg 5U ” is bedongen. 
       
     
     
       4.6 
       Dat het gedrag van Toptech volgens Duin Vastgoed paste bij een onderneming die het zwaar had en probeerde te bezuinigen, terwijl het tijdens de kredietcrisis gebruikelijk was om de hoeveelheid gehuurde meters terug te brengen, maakt niet dat de huuropzegging van Toptech slechts een gedeelte van de gehuurde kantoorruimte en niet het gehele gehuurde betrof. De opzeggingsbrief van Toptech zelf is immers duidelijk, zeker in het licht van de brief van 6 mei 2013 en ondanks dat de opzegging nog specifieker geformuleerd had kunnen zijn. Dat Duin Vastgoed er destijds niet bij stilgestaan heeft dat Toptech met de aanduiding “huurovereenkomst pand Motorenweg 5-U” niet alleen de (deel)overeenkomst betreffende unit‑U bedoelde, kan zij dus niet aan Toptech tegenwerpen. 
       
     
     
       4.7 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomsten/allonges tussen Duin Vastgoed en Toptech betreffende unit-U, unit-V en unit-S in het pand Motorenweg 5 te Delft, zijn beëindigd per 1 maart 2014. De grieven 1 en 2 van Duin Vastgoed zijn ongegrond. 
       
       
       
         
           Bankgarantie 
         
       
       
       
         5.	Duin Vastgoed heeft haar derde grief, inzake de bankgarantie, gebaseerd op het niet geëindigd zijn van de huurovereenkomst. Uit het voorgaande volgt dat de huur wel beëindigd is. Daarom is ook deze grief ongegrond. 
       
       
       
       
         
           Financiële aanspraken 
         
       
       
     
     
       6.1 
       
         Met grief 4 bestrijdt Duin Vastgoed dat zij een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten aan Toptech verschuldigd is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat deze kosten alleen kunnen worden gemaakt indien een geldvordering is ingesteld en bovendien zijn er geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht danwel is alleen werk gedaan waarvoor artikel 237 Rv een vergoeding pleegt in te houden.  
         Toptech heeft vervolgens concreet naar voren gebracht dat zij Duin Vastgoed in gebreke heeft moeten stellen voor het niet retourneren van de bankgarantie en dat haar advocaat in maart 2014, in juli 2014 (meermalen) en in september 2014 (meermalen) brieven/e-mails heeft opgesteld en aan Duin Vastgoed gestuurd teneinde de bankgarantie retour te krijgen en zonodig nogmaals de huur te beëindigen. 
       
       
     
     
       6.2 
       Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Buitengerechtelijke kosten zien op de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (art. 6:96 lid 2 BW). Bij het betaald zijn van alle huur en het eindigen van de huurovereenkomst, diende Duin Vastgoed de bankgarantie te retourneren. Uit hetgeen Toptech heeft aangevoerd, blijkt dat zij getracht heeft Duin Vastgoed te bewegen aan die verplichting te voldoen en dat zij pas een half jaar later, nadat bleek dat Duin Vastgoed niet buiten rechte de bankgarantie zou retourneren, tot dagvaarding is overgegaan. Daarmee is voldoende naar voren gekomen dat Toptech kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening van de verplichting buiten rechte, die voor vergoeding tot het door de kantonrechter toegewezen bedrag in aanmerking komen. Gelet op hetgeen Toptech (onbetwist) over de werkzaamheden heeft gesteld, gaat het niet om slechts een of enkele geschriften die tevens dienen ter instructie van de zaak of om voorbereiding van de gedingstukken of om werk waarvoor anderszins de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten. De grief slaagt niet. 
       
       7. Met grief 5 en de eiswijziging maakt Duin Vastgoed aanspraak op achterstallige huur, boetes wegens te late huurbetalingen, belastingen en servicekosten en een schadevergoeding. Tevens vordert zij zelf buitengerechtelijke kosten. Toptech maakt daartegenover met haar grief en eiswijziging – naast voornoemde buitengerechtelijke kosten – aanspraak op een terugbetaling van belastingen en servicekosten. Deze grieven en vorderingen zal het hof thans gezamenlijk beoordelen. 
       
       8. Omdat vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 maart 2014 is beëindigd, is Toptech voor de periode(s) na 1 maart 2014 geen verdere betalingen uit huurovereenkomst verschuldigd. Dat betekent dat de vorderingen van Duin Vastgoed die zien op huurbetalingsverplichtingen van na 1 maart 2014 en de boetes, moeten worden afgewezen. 
       
       9. Duin Vastgoed heeft € 1.760,67 gevorderd ter zake van schade aan unit S en V. Dit heeft Duin Vastgoed echter na betwisting ervan door Toptech niet meer voldoende (concreet) onderbouwd, zodat het hof eraan voorbij moet gaan. 
       
     
     
       10.1 
       Duin Vastgoed heeft voor de huurperiode tot 1 maart 2014 betalingen gevorderd van € 3.081,56 voor belastingen en servicekosten. Daarna, bij memorie van antwoord in incidenteel appel, heeft Duin Vastgoed gemotiveerd gesteld dat indien moet worden aangenomen dat de huur met ingang van 1 maart 2014 is geëindigd, ter zake hiervan aan Toptech € 2.266,33 te veel aan kosten in rekening is gebracht. Daartegenover, zo heeft Duin Vastgoed aangevoerd, was voor de huur in januari en februari 2014 in totaal € 10.436,49 verschuldigd, terwijl Toptech daarvoor slechts € 8.995,56 heeft betaald (dus € 1.440,93 te weinig). Per saldo resteert daarom € 2.266,33 minus € 1.440,93 = € 825,40 aan Toptech terug te betalen, aldus Duin Vastgoed. 
       
     
     
       10.2 
       Toptech betwist niet (langer) dat het bedrag dat zij onverschuldigd heeft betaald, de som van € 2.266,33 beloopt. Zij betwist ook niet (langer) dat zij voor de huur van de drie units in januari en februari 2014 € 10.436,49 verschuldigd was. Zij betwist wel dat zij daarvoor slechts € 8.995,56 heeft betaald, omdat zij (zo stelt zij) ‘vele betalingen’ aan Duin Vastgoed heeft gedaan. Het hof acht de onderbouwing van ‘vele betalingen gedaan’, na een huurperiode van bijna tien jaar voor drie units, onvoldoende om vast te stellen dat Toptech meer dan € 8.995,56 voor de huur van januari en februari 2014 heeft voldaan. Indien Toptech meent dat zij meer of anders aan Duin Vastgoed heeft betaald dan Duin Vastgoed heeft berekend, had zij gespecificeerd kunnen aangeven welke betalingen zij voor de huur van januari en februari 2014 (dan wel voor het hele eerste kwartaal van 2014) aan Duin Vastgoed heeft voldaan. Nu Toptech dat heeft nagelaten, acht het hof onvoldoende betwist dat zij slechts € 8.995,56 heeft betaald. Er resteert dienaangaande dus nog € 1.440,93. Per saldo krijgt Toptech dus € 825,40 terug, vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd. 
       
       
         11.	Voor betaling van boetes of buitengerechtelijke incassokosten door Toptech aan Duin Vastgoed is geen grond. Immers, Toptech had de huur opgezegd en voldoende betaald.  
       
       
       
       
         
           Slot 
         
       
       
     
     
       12.1 
       Het voorgaande betekent dat het hoger beroep van Duin Vastgoed ongegrond is. Het hof zal het vonnis bekrachtigen, behalve voor zover in conventie ‘het meer of anders gevorderde’ is afgewezen. Duin Vastgoed dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep. 
       
     
     
       12.2 
       De grief van Toptech in incidenteel appel slaagt in zoverre, dat haar subsidiaire vordering moet worden toegewezen. Haar primaire vordering wordt afgewezen, op de gronden zoals hiervoor aangegeven onder 10. Omdat beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof bepalen dat ieder de eigen kosten van het incidentele appel dient te dragen. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       in het principaal en in het incidenteel hoger beroep: 
     
     
     - bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie en in reconventie van de kantonrechter, gewezen tussen partijen op 9 juli 2015, behalve voor zover in conventie het meer of anders gevorderde is afgewezen, vernietigt het vonnis (slechts) in zoverre  en opnieuw recht doende: 
     
     - veroordeelt Duin Vastgoed tot betaling aan Toptech van € 825,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2015 en  
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde;  
     
     - veroordeelt Duin Vastgoed in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van Toptech tot op heden begroot op € 1.952,- voor griffierecht en € 3.918,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening, en compenseert de proceskosten in het incidenteel appel in die zin dat elke partij daarvan de eigen kosten draagt; 
     
     - verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A. Dupain en A.A. Muilwijk-Schaaij en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 mei 2019 in aanwezigheid van de griffier.