ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:2504

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:2504 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-06-2017 / AWB - 15 _ 1123

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-06-02

Zaaknummer: AWB - 15 _ 1123

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:2504

---

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 769.750 aannemelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak zoals opgenomen in de beschikking niet te hoog is (€ 788.000). Het Hof legt aan dit oordeel ten grondslag dat de Heffingsambtenaar ter zitting, desgevraagd, verklaard heeft dat hij ten onrechte een perceeloppervlakte van 2.500 m², dat onder de cultuurgrondvrijstelling had dienen te vallen, in de waardering van de onroerende zaak heeft betrokken. Uitgaande van de tussen partijen niet in geschil zijnde waarde van € 7,30 per m², komt het Hof tot het oordeel dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het perceel verlaagd dient te worden met een bedrag van € 18.250. Belanghebbende heeft anderzijds de door haar in hoger beroep verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     
     
       Kenmerk: 15/01123      
     
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  
       
       wonende te [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 7 augustus 2015, nummer AWB 14/4555, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslagen.  
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking (hierna: de beschikking) afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 115 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en toestandsdatum 1 januari 2014, is vastgesteld op een bedrag van € 788.000. Tegelijkertijd met de beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2014 opgelegd. De beschikking en de aanslagen zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.  
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       
         Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.  
         Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze nadere stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 december 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde de heer [A] , verbonden aan [B] B.V. gevestigd te [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D] . 
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.  
       
     
     
       1.7. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaand woonhuis (bouw afgerond in april 2013; inhoud 754 m³), paardenstallen (bouwjaar 1985; aanbouw uit het jaar 2007; oppervlakte (inclusief aanbouw) circa 960 m²), binnenbak (bouwjaar 2002; oppervlakte 1.829 m²), buitenbak (bouwjaar 1985; oppervlakte 600 m²), stacaravan en tuinhuis. Het perceel van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 19.252 m². Het perceel heeft deels een agrarische bestemming en deels een woonbestemming. De Heffingsambtenaar heeft een oppervlakte van 11.669 m² in de waardering van de onroerende zaak betrokken.  
       
     
     
       2.2. 
       
         De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op een door taxateur [D] (hierna: taxateur [D] ) opgesteld taxatierapport. In dit taxatierapport heeft taxateur [D] de waarde van de onroerende zaak op basis van een inpandige en uitpandige opname “na vergelijking met de landelijke agrarische kengetallen en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de landelijke agrarische kengetallen” bepaald op een bedrag van € 788.000. Dit taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van het exterieur van de onroerende zaak en van luchtfoto’s van het perceel. Voorts zijn als bijlagen bij dit taxatierapport afschriften van de pagina’s 35, 85, 127 en 128 van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (versie 1.1, datum 25 juli 2013) (hierna: de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen), waarop kengetallen behorende bij agrarische gebouwen met de omschrijving “Woning vrijstaand (luxe)”, “Stal/nachtverblijf”, “Binnenbak/binnenmanege” respectievelijk “Buitenbak/buitenmanege” vermeld zijn, gevoegd. Als bijlage bij dit taxatierapport is bovendien een afschrift van pagina 45 van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (versie 1.0, datum 22 april 2013) (hierna: de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten), waarop kengetallen voor de waardering van een agrarisch erf per 1 januari 2013 vermeld zijn, gevoegd.  
         Voorts is dit taxatierapport voorzien van een matrix en een grondprijsberekening.  
       
       
     
     
       2.3. 
       Voorts heeft de Heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde, verwezen naar de verkoopprijs van een woning gelegen aan de [adres 2] 24 te [woonplaats] .  
       
     
     
       2.4. 
       In hoger beroep beroept belanghebbende zich ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 650.000 op een door taxateurs [A] en [E] (hierna: taxateurs [AE] ) opgesteld taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak, op basis van een inpandige opname “rekening houdende met de huidige staat, afwerking, gebruiksmogelijkheden en onderliggende grond, enzovoorts, acht slaande op de aan hen bekende prijzen en waarden van soortelijke onroerende zaken”, bepaald op een bedrag van € 650.000. Bij dit taxatierapport is een matrix en beeldmateriaal van zowel het interieur als exterieur van de onroerende zaak gevoegd.  
       
     
     
       2.5. 
       
         Voorts heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak van € 650.000 verwezen naar de verkoopcijfers van panden gelegen aan de [adres 3] 25 te [woonplaats] (verkoopdatum 28 oktober 2013), het [adres 4] 4 te [F] (verkoopdatum 2 september 2014), de [adres 5] 5 te [G] (verkoopdatum 22 december 2014), de [adres 6] 29 te [G] (verkoopdatum 19 september 2013), de [adres 7] 22 te [H] (verkoopdatum 29 maart 2013), de [adres 8] 90 te [J] (verkoopdatum 23 januari 2013), de [adres 9] 18 te [K] (verkoopdatum 10 september 2014) en de [adres 10] 7 te [L] (verkoopdatum 11 december 2013).   
         Belanghebbende heeft voorts ter onderbouwing van de waarde van € 650.000 verwezen naar de vraagprijzen van diverse, in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland gelegen, (agrarische) panden.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van de onroerende zaak van                   € 650.000. De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 769.750.  
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte een perceeloppervlakte van 2.500 m² bij de waardering van de onroerende zaak betrokken heeft. Voorts heeft zij ter zitting verklaard dat dit perceel bedrijfsmatig ten behoeve van de paardensport wordt geëxploiteerd, waardoor de cultuurgrondvrijstelling uit artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ ook op dit stuk grond toegepast zou moeten worden. De Heffingsambtenaar heeft, desgevraagd, bevestigd dat het desbetreffende stuk grond onder de cultuurgrondvrijstelling dient te vallen, maar dat dit ten onrechte niet gebeurd is. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat deze grond tegen een tarief van € 7,30 per m² in de beschikking begrepen is. Desgevraagd, heeft belanghebbende verklaard dat zij dit tarief niet betwist. Nadat belanghebbende ter zitting is voorgehouden dat voor de waardering van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 de toestandsdatum 1 januari 2014 relevant is, heeft belanghebbende, uitdrukkelijk en zonder voorbehoud, de grief ingetrokken dat de verbouwing van de onroerende zaak nog niet afgerond was op de toestandsdatum. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting bevestigd dat het door taxateurs [AE] opgestelde taxatierapport uitgaat van waardepeildatum 1 januari 2013.  
         Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij de door hen in de van hen afkomstige stukken aangevoerde standpunten. 
       
       
     
     
       3.5. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 650.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.  
       
     
     
       3.6. 
       De Heffingsambtenaar concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar. De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 dient naar zijn mening nader vastgesteld te worden op een bedrag van € 769.750, waarbij de aanslagen dienovereenkomstig verminderd dienen te worden. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van deze onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald (artikel 18, lid 2, van de Wet WOZ). In het onderhavige geval is de waardepeildatum 1 januari 2013. Op grond van artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ wordt in de situatie waarin de onroerende zaak, in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, onder andere wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, de waarde echter bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In het onderhavige geval wordt, gelet op het afronden van de bouw van het woonhuis in april 2013, de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2014.  
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde van woningen voor de Wet WOZ bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.  
       
     
     
       4.4. 
       Op de Heffingsambtenaar rust, gelet op de betwisting door belanghebbende, de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.5. 
       De Heffingsambtenaar stelt zich met betrekking tot de waardering van de onderhavige onroerende zaak op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak, mede in verband met het feit dat er relatief weinig agrarische objecten in de omgeving van de onroerende zaak worden verkocht en deze objecten zeer van elkaar verschillen, het beste bepaald kan worden aan de hand van Taxatiewijzers. In deze Taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die bepaald zijn aan de hand van transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.  
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende stelt zich in dit kader op het standpunt dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste waarderingsmethode, waarbij de waarde van de onroerende zaak bepaald wordt aan de hand van Taxatiewijzers, onvoldoende de prijs benadert die door de meestbiedende koper voor de onroerende zaak besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat door gebruikmaking van de door haar bepleite vergelijkingsmethode deze prijs beter benaderd zou kunnen worden.  
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof stelt voorop dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat, gelet op het ontbreken van voldoende bruikbare referentieobjecten binnen de gemeente Valkenswaard , gebruik van de Taxatiewijzer geschikt is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Het Hof legt aan dit oordeel mede ten grondslag dat ook belanghebbende verklaard heeft dat zich in de gemeente Valkenswaard slechts weinig agrarische bedrijven bevinden. De verwijzing door belanghebbende naar de verkoopprijzen van panden aan de [adres 3] 5 te [woonplaats] , het [adres 4] 4 te [F] , de [adres 5] 5 te [G] , de [adres 6] 29 te [G] , de [adres 7] 22 te [H] , de [adres 8] 90 te [J] , de [adres 9] 18 te [K] en de [adres 10] 7 te [L] doet aan dit oordeel niet af. De verwijzing naar deze panden, die grote verschillen qua ligging vertonen en waarvan alleen het pand aan de [adres 3] 5 in de gemeente [woonplaats] ligt, versterkt juist het beeld dat er nauwelijks bruikbare referentiepanden in de gemeente Valkenswaard voorhanden zijn. Gelet op het ontbreken van voldoende bruikbare referentieobjecten die rond de waardepeildatum 1 januari 2013 zijn verkocht, kan gebruik van de Taxatiewijzer, waaraan transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland ten grondslag liggen, niet op voorhand worden afgewezen.  
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat taxateur [D] in diens taxatierapport voor de waardering van het woonhuis terecht aansluiting heeft gezocht bij de waarden uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met de omschrijving “Woning vrijstaand (luxe)”. De Heffingsambtenaar heeft, mede gelet op het feit dat taxateur [D] de onroerende zaak zowel inpandig als uitpandig heeft opgenomen en in de onroerende zaak een vrij dure keuken is geplaatst, aannemelijk gemaakt dat het woonhuis tot het luxere segment van de agrarische bedrijfswoningen gerekend moet worden. De blote stelling van belanghebbende dat het woonhuis een eenvoudige bedrijfswoning is doet aan dit oordeel niet af. Voorts komt het Hof ook met betrekking tot de paardenstallen, binnenbak en buitenbak tot de conclusie dat taxateur [D] bij de waardering van deze opstallen aansluiting heeft gezocht bij de juiste kengetallen. 
       
     
     
       4.9. 
       Voorts heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat taxateur [D] de waarde van het woonhuis, zoals deze volgt uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, gecorrigeerd heeft in verband met de specifieke objectkenmerken van dit woonhuis die afwijken van de gemiddelde objectkenmerken van de woonhuizen waarop de kengetallen in voormelde Taxatiewijzer gebaseerd zijn. Hierbij valt te denken aan oppervlakte, aard, uitstraling en ligging. Uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen volgt, zonder toepassing van dergelijke correcties, een prijs per m² van het woonhuis van € 447. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardering van het woonhuis, blijkens de tot het taxatierapport van taxateur [D] behorende matrix, echter een prijs van € 400 per m² gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat, mede bezien in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, de Heffingsambtenaar, gelet op de hiervoor vermelde goed onderbouwde matrix en de hierop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het woonhuis zoals deze volgt uit voornoemde Taxatiewijzer, mede gelet op voornoemde correcties, niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.10. 
       De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het grote verschil tussen de waarden per m² zoals deze volgen uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de door taxateur [D] gehanteerde waarden, naar het oordeel van het Hof voorts aannemelijk gemaakt dat taxateur [D] voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand, oppervlakte en ligging van de tot de onroerende zaak behorende binnen- en buitenbak.  
       
     
     
       4.11. 
       
         Hetzelfde heeft naar het oordeel van het Hof te gelden voor de waardering van de paardenstallen. De Heffingsambtenaar heeft gesteld correcties toegepast te hebben in verband met de kwaliteit van de bij de bouw van betreffende paardenstallen gebruikte materialen, in verband met het feit dat desbetreffende paardenstallen op de toestandsdatum nog niet voltooid waren en in verband met de aanwezigheid van asbest in een deel van de paardenstallen. Belanghebbende heeft dit niet betwist. 
         Het Hof is van oordeel dat, mede bezien in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardering van de paardenstallen voldoende rekening heeft gehouden met de specifieke objectkenmerken en de waarde van de paardenstallen niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       
     
     
       4.12. 
       Voorts komt het Hof op grond van de stukken van het geding, waaronder beeldmateriaal van het tuinhuis, tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het tuinhuis en de stacaravan niet dermate versleten zijn dat aan deze objecten lagere waarden dan € 1.750 respectievelijk € 15.000 toegekend hadden dienen te worden.  
       
     
     
       4.13. 
       Met betrekking tot de waardering van het perceel van de onroerende zaak stelt het Hof voorop dat de Heffingsambtenaar dit perceel gewaardeerd heeft overeenkomstig de kengetallen voor de waardering van een agrarisch erf, zoals deze voor de regio waarin de onroerende zaak ligt, volgen uit de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op hetgeen belanghebbende in dit licht heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat deze grondstaffel passend is voor de waardering van het perceel van de onroerende zaak.  
       
     
     
       4.14. 
       Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar, desgevraagd, verklaard dat hij ten onrechte een perceeloppervlakte van 2.500 m², dat onder de cultuurgrondvrijstelling had dienen te vallen, in de waardering van de onroerende zaak heeft betrokken. Uitgaande van de tussen partijen niet in geschil zijnde waarde van € 7,30 per m², komt het Hof tot het oordeel dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het perceel verlaagd dient te worden met een bedrag van € 18.250.  
       
     
     
       4.15. 
       Belanghebbende heeft in de procedure een door taxateurs [AE] opgesteld taxatierapport overgelegd (zie onder 2.4). Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak mede op de berekening in het desbetreffende taxatierapport, waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald op een bedrag van € 650.000. Het Hof is van oordeel dat dit taxatierapport echter niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde, aangezien in dit taxatierapport onvoldoende inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze de waarde van de onroerende zaak tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft zich ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak daarnaast beroepen op de verkoopprijzen en vraagprijzen van diverse panden. Het Hof stelt voorop dat vraagprijzen van panden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, aangezien dit geen referentiepanden betreffen die omstreeks de waardepeildatum van 1 januari 2013 zijn verkocht. Naar het oordeel van het Hof kunnen ook de verkoopprijzen van de referentiepanden waarnaar belanghebbende verwijst niet dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, aangezien belanghebbende onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt of en in hoeverre bij de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met de verschillen tussen betreffende referentiepanden en de onroerende zaak.  
       
     
     
       4.16. 
       Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar, wat er ook zij van de verwijzing naar de verkoopprijs van het pand dat gelegen is aan de [adres 2] 24 te [woonplaats] , de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 769.750 aannemelijk gemaakt heeft, maar, gelet op het oordeel dat is opgenomen onder 4.14, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak zoals opgenomen in de beschikking niet te hoog is.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een bedrag van € 769.750 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk            € 123 te vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de kosten van het bezwaar  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar. 
       
     
     
       4.20. 
       In artikel 7:15, lid 2 en lid 3 van de Awb is bepaald dat de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan worden vergoed uitsluitend als (1) daar door belanghebbende om wordt verzocht en (2) het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In artikel 7:15, lid 3 van de Awb is bepaald dat (1) het verzoek moet worden gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar beslist en (2) het bestuursorgaan op het verzoek beslist bij de uitspraak op het bezwaar. 
       
     
     
       4.21. 
       De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op het bezwaar  – zoals is voorgeschreven in artikel 7:15, lid 3 van de Awb – beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar en dit verzoek afgewezen. 
     
     
       4.22. 
       Uit het overwogene onder 4.5. tot en met 4.16. volgt, dat de Heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ten onrechte de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen niet heeft verminderd. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.23. 
       Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht op 2 (punten) x € 246 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 492.  
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.25. 
       Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990, voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van              € 18,30, is in totaal € 1.008,30.  
       
     
     
       4.26. 
       Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 990, voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van                    € 18,30, is in totaal € 1.008,30. 
       
     
     
       4.27. 
       Voorts stelt het Hof de vergoeding voor de taxatiekosten, conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op een bedrag van € 242 (4 uur à € 50 per uur, vermeerderd met 21% omzetbelasting). 
       
     
     
       4.28. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.  
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
       - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       - verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar; 
       - stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 vast op een bedrag van € 769.750 en vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;  
       - gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt; 
       - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 492; en 
       - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.258,60. 
     
     
     
       Aldus gedaan op 2 juni 2017 door  A.J. Kromhout, voorzitter, M. Harthoorn en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van  
       J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.