ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:5216

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:5216 Gerechtshof Amsterdam , 09-12-2014 / 200.136.093-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-12-09

Zaaknummer: 200.136.093-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:5216

---

geen non-conformiteit of dwaling bij koopovereenkomst café/jongerencentrum wegens niet kunnen voldoen aan akoustische eisen gemeente Castricum.Zie ook ECLI:NL:GHAMS:2015:2840.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 					: 200.136.093/01 
     
     
     
       zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland 	: C/14/132686/HA ZA 11-618 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
         
         wonende te [woonplaats] , 
       appellant in het principaal appel, 
       tevens geïntimeerde in het incidenteel appel, 
       advocaat: mr. B.G. Baljet te Velsen-Zuid, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         de stichting STICHTING MEERGRANEN, 
         
         gevestigd te Castricum, 
       geïntimeerde in het principaal appel, 
       tevens eiseres in het incidenteel appel, 
       advocaat: mr. T.Q. de Booys te Amsterdam. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna achtereenvolgens [appellant] en Meergranen genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 10 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 14 november 2012 en 24 juli 2013, hersteld bij vonnis van 11 september 2013, onder bovengenoemd nummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Meergranen als eiseres. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel; 
     - memorie van antwoord in het incidenteel appel. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Meergranen zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten, alsmede terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het eindvonnis heeft voldaan aan Meergranen.  In het incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Meergranen, eveneens met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Meergranen heeft in het principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten met nakosten.  In het incidenteel appel heeft Meergranen gevorderd als weergegeven in haar memorie, uitvoerbaar bij voorraad, eveneens met beslissing over de proceskosten, met nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 14 november 2012 onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn - met uitzondering van het vermelde onder 2.11 en 2.17 - in hoger beroep niet in geschil en dienen in zoverre derhalve ook het hof als uitgangspunt.  Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, gaat het om het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
         Meergranen is op 22 februari 2010 door de vereniging Vrienden van De Bakkerij 
         (hierna: VVDB) opgericht voor de aankoop van een pand dat dienst zou kunnen doen als jongerencentrum /cultureel poppodium in Castricum. 
       
       
     
     
       2.2 
       VVDB is in 2003 opgezet door vrijwilligers van De Bakkerij, een jongerencentrum dat sinds 1974 gevestigd was aan het [adres] in Castricum. Toen De Bakkerij in 2004 gesloten werd, heeft VVDB de culturele activiteiten van De Bakkerij onder dezelfde naam en in hetzelfde pand voortgezet. Enkele jaren later heeft VVDB het pand aan het Bakkerspleintje door sloop alsnog moeten verlaten. VVDB heeft vervolgens financiering gezocht voor de aankoop van een vervangende locatie. 
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] was eigenaar van het pand [adres] , kadastraal bekend als [nummer] en [nummer] (hierna: het pand). Op de bovenverdieping van het pand bevinden zich twee woningen. 
       
     
     
       2.4 
       
         
          [appellant] heeft gedurende zestien jaar onder de naam 'Café Me Tante’ op de begane 
         grond van het pand een café geëxploiteerd. [appellant] had voor deze exploitatie een vergunning, die op gezette tijden is vernieuwd. In het café heeft [appellant] ook regelmatig, meer dan één keer per maand, liveoptredens georganiseerd of doen organiseren. Daarnaast heeft [appellant] maandelijks een zogeheten jamsessie gehouden en éénmaal per maand een discoavond georganiseerd. Voor deze optredens en evenementen heeft [appellant] geen kennisgeving van incidentele festiviteiten gedaan bij de gemeente, zoals bedoeld in art. 4:3 APV Castricum. 
       
       
     
     
       2.5 
       
         VVDB was bekend met de door [appellant] uitgeoefende exploitatie. Zo heeft VVDB in 
         het tijdvak van 25 mei 2008 tot en met 30 januari 2010 in totaal elf liveoptredens in Café Me Tante georganiseerd. 
       
       
     
     
       2.6 
       
         Partijen zijn eind maart 2009 in onderhandeling getreden over aankoop van het 
         pand, met het daarin gevestigde café, door VVDB. Daarbij heeft VVDB duidelijk gemaakt dat zij beoogde het pand te exploiteren als poppodium, bedoeld voor circa 70 liveoptredens per jaar. Zij wilde daartoe een aanbouw realiseren en had daartoe subsidie aangevraagd bij de provincie Noord-Holland. Doorgang van de aanbouw was afhankelijk van de beslissing op die aanvraag. VVDB heeft [appellant] laten weten dat zij het pand wilde gebruiken voor liveoptredens zolang de aanbouw niet gerealiseerd zou zijn. [appellant] heeft bevestigd dat dit mogelijk zou zijn. 
       
       
     
     
       2.7 
       
         Nadat duidelijk was geworden dat de koop financieel gesteund zou worden door de 
         Rabobank en de gemeente, is op 21 november 2009 tussen VVDB en [appellant] ten aanzien van het pand een voorlopige koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarin is VVDB de mogelijkheid gegeven haar rechten en verplichtingen over te dragen aan een 
         beheersstichting of een nader te noemen meester. 
       
       
     
     
       2.8 
       
         Omdat partijen er niet in slaagden binnen de in de voorlopige koopovereenkomst 
         voorziene termijn de onderhandelingen af te ronden, hebben zij die overeenkomst in 
         onderling overleg ontbonden. Na die ontbinding hebben zij met elkaar verder onderhandeld. VVDB heeft in deze periode Meergranen opgericht, die het pand in eigendom zou verwerven en het vervolgens aan VVDB zou verhuren. 
       
       
     
     
       2.9 
       
         
          [appellant] heeft het pand in 1999 laten verbouwen. In het kader van die verbouwing 
         heeft hij een akoestisch prognoserapport laten opstellen. Bij een akoestisch 
         prognoserapport wordt niet uitgegaan van de huidige situatie maar van de situatie na de verbouwing, indien deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het bestek dat de adviseur ter beschikking heeft. In dit rapport zijn de resultaten van een akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevels en de geluidafstraling van het pand naar omliggende panden beschreven en is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “5. CONCLUSIE 
         
         
           Voor de beoordeling van de geluidniveaus is uitgegaan van een geluidnorm op de gevels van woningen van derden van 30 dB(A). Dit is 50 dB(A) etmaalwaarde minus 10 dB vanwege de nachtperiode en minus 10 dB als straffactor vanwege muzieklawaai. 
         
         
           Uit de resultaten van de geluidberekeningen blijkt dat op de twee waarneempunten aan de voorzijde, de [adres] , aan de gestelde geluidsnorm kan worden voldaan. Zelfs als de gehele constructie van de voorgevel, door de wijze van aanbrengen, een wat minder geluid wering zal halen kan aan de norm worden voldaan. 
         
         
           De geluidbelasting op de twee waarneempunten naast de inrichting voldoet niet aan de gestelde norm. Dit wordt met name veroorzaakt door de geluidsuitstraling van het dakvlak en de relatief korte afstand tussen de inrichting en de naast gelegen woningen. De geluidbelasting kan eventueel verder worden beperkt door langs de randen van het platte dak een geluidscherm te plaatsen waardoor vanuit de twee woningen geen direct zicht is op dit platte dak en de daarin aangebrachte lichtkoepels. 
         
         
           De hier berekende geluidwering van, met name de bouwkundige constructie aan de voorzijde, is een puur theoretische benadering. De totale constructie is dermate complex dat de effectiviteit van de geluidwering sterk afhankelijk is van de wijze van aanbrengen en de degelijkheid en duurzaamheid van de te gebruiken materialen. Bij de bouw dient op een correcte uitvoering en gebruik van de materialen te worden toegezien. Met name dient er extra aandacht te zijn voor de details, de kierdichting en aansluitingen. Indien voldoende zorgvuldigheid wordt betracht zal de gewenste minimale geluidwering worden bereikt.” 
         
       
       
     
     
       2.10 
       
         VVDB heeft [appellant] in februari 2010 gevraagd of hij voornoemd akoestisch rapport 
         voorhanden had. [appellant] heeft dat ontkend en VVDB verwezen naar de gemeente, onder mededeling dat die het wel zou hebben omdat het destijds een voorwaarde was geweest voor de aangevraagde bouwvergunning. 
       
       
     
     
       2.11 
       Op 9 april 2010 heeft de provincie Noord-Holland aan B&W van de gemeente Castricum bericht dat aan de Bakkerij een subsidie van € 300.000,-- voor realisatie van de uitbouw van het pand zal worden verstrekt. 
       
     
     
       2.12 
       
         Medio mei 2010 heeft VVDB een melding in de zin van het Activiteitenbesluit 
         gedaan bij de Milieudienst Regio Alkmaar (hierna: de MRA), een voor de gemeente Castricum werkzame uitvoerende instantie voor milieuzaken.  
       
       
     
     
       2.13 
       
         Partijen hebben op 19 mei 2010 een definitieve koopovereenkomst gesloten. 
         Overeengekomen is dat Meergranen het pand, alsmede de zich daarin bevindende 
         roerende zaken en goodwill koopt voor een bedrag van € 675.000,--, kosten koper. 
         In dit geding zijn de volgende bepalingen in de koopovereenkomst relevant: 
         
           "Artikel 2 
         
         
           Verkoper garandeert: 
         
         
           (...) 
         
         
           Het verkochte is uitsluitend gebruikt als bedrijfspand ingericht als café met 1 bovenwoning en 1 bedrijfsruimte. 
         
       
       
       
         
           Artikel 3 
         
         
           Verkoper staat ervoor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de 
         
         
           geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt. 
         
       
       
       
       
         
           Artikel 5 
         
         
           De verkoper verklaart tot slot: 
         
         
           a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. 
         
         
           (...) 
         
       
       
       
         
           Artikel 6 
         
         
           Koper verklaart: 
         
         
           a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. 
         
         
           (...) 
         
         
           c. Hij is voornemens het verkochte te verhuren en te laten gebruiken als poppodium waar tevens andere sociaal culturele activiteiten plaats kunnen vinden.” 
         
       
       
     
     
       2.14 
       De dag na het sluiten van de definitieve koopovereenkomst heeft Meergranen [appellant] opnieuw verzocht om een exemplaar van het akoestisch rapport. [appellant] heeft Meergranen toen opnieuw laten weten dat hij niet meer over het rapport beschikte en haar opnieuw doorverwezen naar de gemeente. 
       
     
     
       2.15 
       Kort nadien heeft de MRA via de gemeente de beschikking gekregen over het akoestisch rapport. Zij heeft Meergranen op 25 mei 2010 laten weten dat het akoestisch rapport onvoldoende was en dat een nieuw akoestisch onderzoek geboden was om een geldige melding in de zin van het Activiteitenbesluit te doen. Meergranen heeft [appellant] op 26 mei 2010 op grond van deze informatie in gebreke gesteld en verzocht de levering op te schorten. 
       
     
     
       2.16 
       
         
          [appellant] heeft Meergranen laten weten hier niet mee akkoord te gaan en heeft haar 
         gesommeerd mee te werken aan het transport. Om de verbeurte van boetes te voorkomen, heeft Meergranen op 14 juni 2010 onder protest meegewerkt. 
       
       
     
     
       2.17 
       
         Direct na de levering heeft Stichting Meergranen het pand verhuurd aan VVDB 
         en heeft zij door Het GeluidBuro B.V. een onderzoek laten doen naar de geluidsisolatie van het pand. Van dit onderzoek zijn twee rapporten opgemaakt, beide gedateerd 22 september 2010. In het hoofdrapport is onder meer het volgende vermeld: 
         
            “Op 13 juli 2010 is een bezoek gebracht aan het bedrijf. Tijdens dit bezoek heeft de opdrachtgever de gewenste representatieve bedrijfssituatie toegelicht en zijn geluidmetingen verricht in het pand en in de directe omgeving. De metingen en berekeningen zijn verricht volgens de ‘Handleiding meten en rekenen industrielawaai’, zoals in het Activiteitenbesluit staat voorgeschreven. In het onderzoek zijn de grenswaarden uit artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit gehanteerd, te weten:  
         
         
           - Een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 50, 45 en 40 dB(A) op de gevels van geluidgevoelige gebouwen in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode; 
         
         
           - Een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 35, 30 en 25 dB(A) in in- en aanpandige gevoelige gebouwen in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. 
         
         
           Uit het onderzoek blijkt dat in het bestaande bedrijfsgedeelte van het pand, in de huidige bouwkundige situatie gemiddeld (Laeq) 77 dB(A) muziekgeluid toelaatbaar is in de maatgevende nachtperiode. Hierbij is het spectrum voor popmuziek toegepast. Deze waarde is inclusief de correctie voor muziekgeluid van 10 dB(A) en geldt bij gesloten ramen en deuren. Dit geluidniveau 
         
         
           is met behulp van een aantal relatief eenvoudige ingrepen te verhogen naar 80 tot 85 dB(A)hetgeen aansluit bij een deel van de activiteiten van de Bakkerij. 
         
         
           Wij adviseren het geplande poppodium in de uitbouw aan de achterzijde te situeren waarbij bij de bouw reeds geluidwerende voorzieningen getroffen kunnen worden. Deze voorzieningen zullen in een vervolg onderzoek nader bepaald en uitgewerkt moeten worden.” 
         
       
       
       
         In het aanvullend rapport is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “Het onderhavige rapport vormt een aanvulling op het onderzoek en omvat de geluidwerende voorzieningen ten einde het voorste (bestaande) gedeelte van het pand te isoleren. 
         
         
           Uit het genoemde onderzoek blijkt dat in het pand in de huidige bouwkundige situatie gemiddeld (LAeq) 77 dB(A) muziekgeluid toelaatbaar is in de maatgevende nachtperiode. Hierbij is het spectrum voor popmuziek toegepast. Deze waarde is inclusief de correctie voor muziekgeluid van 10 dB(A) en geldt bij gesloten ramen en deuren. Het toelaatbare geluidsniveau sluit hiermee niet 
         
         
           aan bij de gewenste exploitatie van het bedrijf. 
         
         
           Gezien de bouwkundige constructies en de nabijheid van woningen van derden is de verwachting dat het maximaal haalbare geluidsniveau na het treffen van voorzieningen circa 90 dB(A) zal zijn. 
         
         
           1-liervoor zijn ‘zware’ geluidwerende voorzieningen noodzakelijk. Bij dit niveau zal het vrijwel niet mogelijk zijn om bandjes te laten spelen, het niveau is wel toereikend voor een café met luide muziek.” 
         
         De rapporteurs schatten de daarmee gemoeide kosten op ca 60.000,--. 
       
       
     
     
       2.18 
       
         Op 28 oktober 2010 heeft een overbuurman van het pand, de heer [A] 
         (wonend aan de [adres] ) een verzoek tot handhaving van de 
         geluidnormen bij de gemeente Castricum ingediend. Nadat de burgemeester van 
         Castricum dit verzoek op 3 februari 2011 heeft afgewezen, is [A] op 16 maart 
         2011 (tijdig) in bezwaar gekomen.  
       
       
     
     
       2.19 
       Op 30 juni 2011 heeft Het GeluidBuro een derde rapport uitgebracht (prod. 19 akte d.d. 27 juni 2012 Meergranen). In dit rapport is vermeld dat de inmiddels door VVDB getroffen maatregelen niet meer dan 1dB(A) verbetering hebben opgeleverd. De rapporteurs herhalen dat voor een significante verbetering de in het eerder opgemaakte rapport van 22 september 2010 beschreven maatregelen noodzakelijk zijn.  
       
     
     
       2.20 
       Op 1 augustus 2012 is het bezwaar van [A] gegrond verklaard en heeft de gemeente Castricum bij VVDB aangekondigd handhavend op te zullen treden door het vaststellen van ‘maatwerkvoorschriften’. 
       
     
     
       2.21 
       Op 13 maart 2013 is in opdracht van [appellant] een akoestisch onderzoeksrapport opgesteld door ir. J.F.C. Kupers (prod. XIV akte [appellant] 20 maart 2013). 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         In de onderhavige procedure heeft Meergranen gevorderd, kort samengevat, dat voor recht wordt verklaard dat het door [appellant] geleverde pand niet beantwoordt aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en dat [appellant] aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade. Voorts heeft Meergranen gevorderd verwijzing naar de schadestaatprocedure, dan wel toewijzing van een bepaald bedrag aan schade. De rechtbank heeft de gevorderde verklaringen voor recht toegewezen en voor wat betreft de schade de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure. 
         Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het principaal appel van [appellant] . 
         Het incidenteel appel van Meergranen is gericht tegen enkele overwegingen van de rechtbank in het tussenvonnis van 14 november 2012, alsmede tegen de beslissing van de rechtbank om de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen. Meergranen vordert primair toewijzing van een schadebedrag van € 107.470,68, met rente, en subsidiair verwijzing naar de schadestaatprocedure. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Het eerste deel van  grief 1 in het principaal appel  is gericht tegen r.o. 2.11 van het tussenvonnis, waarin de rechtbank heeft vastgesteld dat de MRA medio mei 2010 aan VVDB heeft gemeld dat een akoestisch onderzoek vereist is, maar dat een eerder rapport toereikend zou zijn. [appellant] heeft aangevoerd dat hem niet duidelijk is waar deze vaststelling vandaan komt, omdat in het e-mailbericht van de MRA juist in duidelijke bewoordingen staat dat het akoestisch rapport  geen  waarde meer heeft. In haar memorie van antwoord heeft Meergranen volstaan met een verwijzing naar haar stellingen op dit punt in eerste aanleg, maar de juistheid niet onderbouwd. Het hof zal dit feit dan ook niet als vaststaand aannemen, zoals blijkt uit de hiervoor vermelde feitenvaststelling.  
         Meergranen heeft niet bestreden dat de feitenvaststelling onder 2.17 van het tussenvonnis niet geheel juist is, waarmee ook het tweede deel van de grief slaagt. Het hof heeft daarmee rekening gehouden bij de vaststelling van de feiten (zie bij punt 2.18, 2.19 en 2.20). 
       
       
     
     
       3.3 
       Bij  grief 2 in het principaal appel  maakt [appellant] bezwaar tegen de weergave door de rechtbank in r.o. 4.4 van het tussenvonnis, waarin is vermeld: 'Dat de destijds door zijn aannemer uitgevoerde bouwkundige maatregelen niet geheel overeenstemden met de aanbevelingen in het akoestisch rapport was hem niet bekend (...)'. In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat hij heeft aangegeven dat hij niet beter weet dan dat de aanbevelingen uit het akoestisch rapport volledig zijn uitgevoerd. Gelet op deze toelichting, is het het hof niet duidelijk wat [appellant] met deze grief wil bereiken. De kern van zijn stellingen op dit punt is, zo begrijpt het hof, dat hij ervan uitging dat de door de aannemer uitgevoerde maatregelen destijds volledig en in overeenstemming met de aanbevelingen in het akoestisch rapport zijn uitgevoerd. Ook de rechtbank heeft de stellingen van [appellant] zo begrepen, zo leidt het hof af uit de bestreden vonnissen. De grief faalt bij gebrek aan belang. 
       
     
     
       3.4 
       
         Bij  grief 3 in het principaal appel  voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat sprake is van non-conformiteit doordat [appellant] een pand heeft geleverd met een zodanige geluidsisolatie dat in het café maximaal 77 dB(A) geluid kon worden geproduceerd, terwijl Meergranen mocht verwachten dat in het café tot 90 dB(A) geluid kon worden geproduceerd. In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat hij nooit enig geluidsniveau heeft gegarandeerd en dat ook niet over geluidsnormen is gesproken tijdens de onderhandelingen. [appellant] heeft louter gegarandeerd dat het pand is gebruikt als café en dat hem niet bekend is dat het huidig gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat ge- of verbouwd is zonder de vereiste vergunningen. In de nakoming van deze garanties is hij niet tekort geschoten. 
         Bij  grief 1 in het incidenteel appel  maakt Meergranen bezwaar tegen de overweging van de rechtbank, dat er geen sprake is van non-conformiteit op grond van bijzonder gebruik bij de overeenkomst voorzien. Volgens Meergranen was [appellant] bekend met het bijzonder gebruik als poppodium en heeft hij daarmee ingestemd; daarmee is dit gebruik in de overeenkomst verdisconteerd.  
       
       
     
     
       3.5 
       
         Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te behandelen. 
         Op grond van art. 7:17 BW diende het pand de eigenschappen te bezitten die de koper, Meergranen, op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Meergranen mocht verwachten dat het pand de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 
         In het onderhavige geval is in artikel 2 van de koopovereenkomst door verkoper gegarandeerd dat het is gebruikt als 'bedrijfspand ingericht als café' (met bovenwoning en bedrijfsruimte). Op grond hiervan mocht Meergranen verwachten dat het pand geschikt was voor het gebruik als café. Voorts is in artikel 6, aanhef en sub c van de koopovereenkomst bepaald dat koper het gekochte wil gaan (laten) gebruiken als poppodium. Gelet op deze bepaling mocht Meergranen in beginsel verwachten dat het pand geschikt was om gebruikt te worden als poppodium; hier is immers sprake van een bijzonder gebruik dat in de overeenkomst is voorzien, zodat Meergranen mocht verwachten dat het pand daarvoor geschikt was. 
       
     
     
       3.6 
       
         De vraag is echter wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst precies voor ogen heeft gestaan bij  het gebruik als poppodium . Kennelijk gaat het om het ten gehore (laten) brengen van live-muziek in het café. [appellant] heeft hierbij verwezen naar de wijze waarop hij dit placht te doen in de tijd dat hij het café zelf exploiteerde. Volgens [appellant] , zo heeft hij ter comparitie bij de rechtbank verklaard, was toen sprake van 40 tot 50 en later 20 tot 30 live-optredens per jaar. (Overigens werden deze optredens in de periode van 25 mei 2008 tot 30 januari 2010 georganiseerd door VVDB.) Volgens [appellant] zijn die live-optredens echter niet te kwalificeren als een poppodium. Indien Meergranen de exploitatie van het café had voortgezet op de wijze waarop hij dat deed, zo stelt [appellant] , was er nooit een probleem ontstaan. Volgens [appellant] heeft Meergranen de exploitatie op andere wijze ter hand genomen. [appellant] stelt, zo begrijpt het hof, dat het gaat om meerdere live-optredens per week, en dat dat gebruik als poppodium betekent (memorie van antwoord incidenteel appel punt 15). De verantwoordelijk wethouder heeft verklaard dat daarvoor strengere regels gelden. Verder stelt [appellant] dat hij er vanuit ging dat sprake zou zijn van een voorcafé, met aan de achterzijde een (te realiseren aanbouw) zaal voor concerten. Daarvoor is door Meergranen ook subsidie aangevraagd. Het was te verwachten dat live-optredens in het voorcafé, in combinatie met het ontbreken van een goed deurbeleid, tot geluidsoverlast zouden leiden, aldus [appellant] . 
         Meergranen stelt daarentegen dat het gebruik van poppodium impliceert dat het pand geschikt is voor de wettelijk vereiste geluidsproductie voor poppodia, te weten 95-115 dB(A). Daarbij gaat zij er vanuit, zo begrijpt het hof, dat de live-optredens in het voorcafé konden plaatsvinden, zoals dat voorheen ook het geval was. Doordat in de overeenkomst is voorzien in het gebruik als poppodium, is gegarandeerd dat de geluidsisolatie zodanig was dat aan het daarvoor vereiste geluidsnivo kon worden voldaan, zo meent Meergranen. Meergranen voert in dit verband voorts aan dat door [appellant] specifieke opmerkingen en toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot de kwaliteit van de geluidsisolatie. Zo zou [appellant] meerdere malen gezegd hebben dat de geluidsisolatie van het pand bijzonder goed was en dat Meergranen haar activiteiten in het pand zou kunnen uitvoeren. Ook wijst Meergranen erop dat zij € 75.000,-- betaald heeft voor overname van de goodwill van het café, hetgeen bij haar de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat zij op gelijke basis het gebruik van het café kon voortzetten, derhalve als café met poppodium. 
       
       
     
     
       3.7 
       Het hof wenst door partijen nader te worden voorgelicht over wat partijen precies voor ogen heeft gestaan bij het gebruik als 'poppodium' bij het aangaan van de overeenkomst. Daarbij kan voorts van belang zijn de wijze waarop [appellant] het café met live-optredens organiseerde, de wijze waarop Meergranen dat thans doet en eventuele verschillen daartussen. De feitelijke wijze van exploitatie is met name van belang nu partijen het erover eens zijn, zo begrijpt het hof, dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tussen partijen niet specifiek gesproken is over geluidsnormen. Dit brengt mee dat niet te snel kan worden aangenomen dat [appellant] (impliciet) een bepaalde geluidsnorm heeft gegarandeerd. Het hof zal hiertoe een comparitie van partijen gelasten. 
       
     
     
       3.8 
       Het hof overweegt in dit verband nog dat het standpunt van Meergranen dat [appellant] het akoestisch rapport uit 1999 heeft achtergehouden of bewust geen mededelingen heeft gedaan over de inhoud van het akoestisch rapport aan Meergranen, niet wordt gevolgd. Er zijn onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit is af te leiden dat dit het geval is geweest. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank hierover in r.o. 4.6 van het tussenvonnis heeft overwogen. 
     
     
       3.9 
       Het hof wenst voorts te vernemen wat de schade van Meergranen nu precies behelst en of inmiddels geluidsisolerende maatregelen zijn genomen. Ook kan Meergranen het hof bij die gelegenheid informeren over de stand van zaken met betrekking tot de door haar aan de achterzijde te realiseren aanbouw (zie r.o. 2.17). Meergranen heeft verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, maar dat laat onverlet dat het hof enig inzicht in haar schade wenst te verkrijgen, mede met het oog op de mogelijkheid dat partijen een minnelijke regeling treffen. Ook dit wenst het hof te onderzoeken op de comparitie.  
       
     
     
       3.10 
       Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       gelast een comparitie van partijen, teneinde inlichtingen te verkrijgen over de punten genoemd in r.o. 3.7 en 3.9, alsmede tot het beproeven van een minnelijke regeling; 
     
     
     
       benoemt daartoe mr. R.H. de Bock als raadsheer-commissaris; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellant] daartoe uiterlijk op 6 januari 2015 de verhinderdata van alle partijen en hun raadslieden opgeeft aan het hof in de maanden februari, maart en april 2015; 
     
     
     
       houdt elke nadere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en R.H. de Bock, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2014.