ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2024:7791

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2024:7791 Rechtbank Limburg , 30-10-2024 / 9625293 \ CV EXPL  22-169

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2024-10-30

Zaaknummer: 9625293 \ CV EXPL  22-169

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2024:7791

---

Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK  
       LIMBURG 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 9625293 \ CV EXPL  22-169 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 oktober 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie]
         ,  
       te [vestigingsplaats 1] , 
       eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie, 
       hierna (ook) te noemen: ‘ [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] ’, 
       gemachtigde: mr. T.N. Vis, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,  
     
       te [vestigingsplaats 2] , 2.  [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ,  
       te [vestigingsplaats 2] , 
       gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, 
       hierna (ook)  te noemen respectievelijk ‘ [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ’ en ‘ [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ’, 
       gemachtigde: mr. B.M.M. Hepkema. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
       - de dagvaarding - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie - de conclusie van repliek, tevens conclusie van antwoord in reconventie - de conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie 
       - de conclusie van dupliek in reconventie 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2]  huurden van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] bedrijfsruimte in [plaats] aan de [adres 1] en [adres 2] . 
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] is enig aandeelhouder van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] .  
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] exploiteerden in het gehuurde een Anytime Fitness locatie (franchise). 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft bij dagvaarding van 13 augustus 2021 in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstanden gevorderd, welke vorderingen bij vonnis in kort geding van 25 augustus 2021 zijn toegewezen (productie 15 bij dagvaarding. Ontruiming van het gehuurde vond eerst plaats op 22 oktober 2021. 
       
     
     
       2.5. 
       Het Hof heeft bij arrest  van 1 maart 2022 het onder 2.4 aangehaalde vonnis in kort geding bevestigd (productie 48 bij conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie). 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in nakoming van de huurovereenkomsten en onrechtmatig hebben gehandeld ten gevolge waarvan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] schade heeft geleden. Op deze gronden vordert [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         Ten aanzien van gedaagde sub 1 ( [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ) 
       
       
       
         Primair 
         I. de twee huurovereenkomsten tussen eiseres en gedaagde sub 1 aangaande de [adres 1] & [adres 2] – gelet op de opzegtermijnen van één jaar – te ontbinden per 1 november 2022, of zoveel eerder als het gehuurde aan een nieuwe huurder is verhuurd. 
         II. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 39.926,60, zijnde de huurachterstand van gedaagde sub 1 per 1 december 2021, te vermeerderen met de daarna opeisbaar te worden huurpenningen zoals volgt uit de twee huurovereenkomsten, 
         III. te verklaren voor recht dat gedaagde sub 1 aansprakelijk is voor de schade die eiseres heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de onrechtmatige handelingen van gedaagde sub 1. 
         IV. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 54.752,92, uit hoofde van schadevergoeding, zijnde het door derden begrote schadebedrag aan het gehuurde, 
       
       
       
         Subsidiair 
         V. de twee huurovereenkomsten tussen eiseres en gedaagde sub 1 aangaande de [adres 1] & [adres 2] te ontbinden per 31 december 2021, 
         VI. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 39.926,60, zijnde de huurachterstand van gedaagde sub 1 per 1 december 2021, 
         VII. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 54.752,92, uit hoofde van schadevergoeding, zijnde het door derden begrote – deels reeds door eiseres betaalde – schadebedrag aan het gehuurde, 
         VIII. gedaagde sub 1, uit hoofde van schadevergoeding, te veroordelen tot betaling aan eiseres van de misgelopen huurpenningen in de periode tussen de ontbinding van de twee huurovereenkomsten en de datum waarop het gehuurde aan een nieuwe verhuurder is verhuurd 
       
       
       
         Meer subsidiair 
         IX. iedere beslissing ten nemen die de kantonrechter in goed justitie geraden acht, 
       
       
       
       
         Ten aanzien van gedaagde sub 2 ( [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ) 
       
       
       
         Primair 
         X. de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde sub 2 aangaande het achterste gedeelte van de [adres 1] – gelet op de opzegtermijn van één jaar – te ontbinden per 1 november 20122, of zoveel eerder als het gehuurde aan een nieuwe huurder is verhuurd, 
         XI. gedaagde sub 2 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 10.261,73, zijnde de huurachterstand van gedaagde sub 1 per 1 december 2021, te vermeerderen met de daarna opeisbaar te worden huurpenningen zoals volgt uit de twee huurovereenkomsten, 
         XII. te verklaren voor recht dat gedaagde sub 2 aansprakelijk is voor de schade die eiseres heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de onrechtmatige handelingen van gedaagde sub 2, 
       
       
       
         Subsidiair 
         XIII. de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde sub 2 aangaande het achterste gedeelte van de [adres 1] te ontbinden per 31 december 2021, 
         XIV. gedaagde sub 2 te veroordelen tot betaling aan eiseres van € 10.261,73, zijn de huurachterstand van gedaagde sub 1 per december 2021, te vermeerderen met de daarna opeisbaar te worden huurpenningen zoals volgt uit de twee huurovereenkomsten, 
         XV. gedaagde sub 2, uit hoofde van schadevergoeding, te veroordelen tot betaling aan eiseres van de misgelopen huurpenningen in de periode tussen de ontbinding van de twee huurovereenkomsten en de datum waarop het gehuurde aan een nieuwe verhuurder is verhuurd, 
       
       
       
         Meer subsidiair 
         XVI. iedere beslissing te nemen die de kantonrechter in goede justitie geraden acht, 
       
       
       
       
         Ten aanzien van gedaagde sub 1 & 2 ( [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ) 
       
       
       
         Van primair tot subsidiair 
         XVII. gedaagden uit hoofde van de drie huurovereenkomsten en de daarmee verbonden algemene voorwaarden (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling aan eiseres van de door eiseres werkelijk gemaakte (proces/ advocaat)kosten, 
         XVIII. gedaagden (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling aan eiseres van de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn tot aan de voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] voeren gemotiveerd verweer. Voor zover van belang zal de kantonrechter hierna op de standpunten van partijen ingaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] betwisten niet alleen de hoogte van de huurachterstand, zij stellen bovendien dat er tussen partijen een afspraak bestond, zakelijk samengevat inhoudende dat gedaagden in staat zouden worden gesteld hun onderneming aan een derde te verkopen. Zij hadden daartoe ook al een potentiële kandidaat op het oog. 
         In strijd met die gemaakte afspraken heeft [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] desondanks alsnog de ontruiming van het gehuurde op 22 oktober 2021 doorgezet op basis van het kort geding vonnis van 25 augustus 2022. Vervolgens heeft [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in januari 2022 in het gehuurde voor eigen rekening een  sportschool geopend.  [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft daarmee wanprestatie gepleegd, althans onrechtmatig gehandeld, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] . 
         
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] betwisten op deze grond ook de gevorderde huurpenningen vanaf 1 september 2021 alsook de gevorderde toekomstige huurpenningen en de gevorderde kosten van gas en data. Verder stellen zij nimmer in verzuim te zijn geraakt met betrekking tot de oplevering van het gehuurde en betwisten zij de omvang van de gestelde schade. 
         
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] maakt tenslotte ook aanspraak op bepaalde goederen, die aan haar zouden toebehoren. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op hun beurt vorderen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] in reconventie op deze gronden om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           
            [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te gebieden (i) alle goederen die genoemd staan op de lijst van de deurwaarder en die achter zijn gebleven in het gehuurde, alsnog in bezit te stellen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, dan wel (ii) alle noodzakelijke medewerking te verlenen teneinde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] in de gelegenheid te stellen de goederen uit het gehuurde te verwijderen binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn. Dit op straffe van een dwangsom van € 20.000,00 per overtreding te vermeerderen met € 2.500,00 voor iedere dag waarop [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] geen uitvoering geeft aan het voorafgaande en met een maximum van € 100.000,00; 
         
         
           
            [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te gebieden om binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn (i) ex artikel 18.10 van de algemene bepalingen een onafhankelijke deskundige aan te wijzen met als doel het daadwerkelijk door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] verbruikte gas en data (c.q. internet) vergezeld van een vergoedingsstaat, te rekenen vanaf de respectievelijke startdata van de huurovereenkomsten tot 22 oktober 2022 in een rapport verwerken en (ii) dit rapport aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] ter beschikking (doen) te stellen; 
         
         
           Voor recht te verklaren dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] wanprestatie, dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd.  
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] voert gemotiveerd verweer. Voor zover van belang zal de kantonrechter hierna op de standpunten van partijen ingaan. 
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       
         ontbinding huurovereenkomsten, zowel [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] 
       
       
         dagvaarding, petitum onder I respectievelijk X 
       
     
     
       4.1. 
       Als eerste vordert [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] de ontbinding van de huurovereenkomsten  ‘per 1 november 2022, of zoveel eerder als het gehuurde aan een nieuwe huurder is verhuurd’ . Uit de gewisselde stukken komt naar voren dat het gehuurde inmiddels per 1 april 2022 wederom in gebruik c.q. verhuurd is. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] wijzigt haar vorderingen met betrekking tot de huur ook in deze zin (randnummer 81, conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie). Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hebben berust in de ontruiming en de betreffende panden in ieder geval weer per 1 april 2022 in gebruik zijn genomen, is daarmee de facto een einde gekomen aan de huurovereenkomsten. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft om die reden ook geen belang meer bij deze vordering. 
       
       
         
           huurachterstand per 1 december 2021, zowel [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] , alsmede toekomstige huurpenningen tot 1 april 2022 
         
         
           dagvaarding, petitum onder II respectievelijk XI 
         
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] vordert aan huurachterstand tot december 2021 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] een bedrag € 39.926,60 en van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] een bedrag van € 10.261,73, te vermeerderen met de daarna opeisbaar te worden huurpenningen – naar de kantonrechter begrijpt – tot en met maart 2022. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] betwisten deze achterstanden en beroepen zich daarbij slechts op een overzicht, door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zelf als bijlage bij een op 11 oktober 2021 verstuurd bericht. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] stelt daar tegenover dat dit overzicht niet compleet is en slechts werd opgesteld om een minnelijke regeling te beproeven. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] leggen in dit verband slechts schermafdrukken over van een  bankapp  waaruit betalingen in het jaar 2020 moeten blijken (productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie). Uit deze betalingen valt niet op te maken dat de betreffende betalingen allen zijn gekoppeld aan de huur van een bepaalde maand. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] erkent dat weliswaar op 23 augustus 2021, daarmee één dag voor de behandeling in kort geding een bedrag van € 30.000,00 werd betaald, docht verrekend dit kennelijk met contractueel te vorderen rente en kosten in verband met het tekortschieten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] (productie 17 bij inleidende dagvaarding). 
       
       
         
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] voeren daartoe een drietal verweren aan: 
       
       
       a. afspraak 
       
         
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] stellen dat er een afspraak zou zijn gemaakt tussen partijen tijdens een gesprek op 31 augustus 2021, waarbij gedaagden (onder meer) de ruimte zou worden geboden om de onderneming te verkopen aan een potentiële gegadigde. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] verwijzen daartoe naar een brief van hun gemachtigde d,d, 20 september 2021, waarin deze afspraken zouden zijn bevestigd (productie 18 bij dagvaarding). [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zou deze afspraken hebben doorkruist door alsnog de ontruiming van het gehuurde door te zetten op 22 oktober 2021.  
         
          [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] betwist gemotiveerd dat er een dergelijke harde afspraak zou zijn gemaakt. Er is getracht tot een minnelijke regeling te komen, doch [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] bleken niet in staat de huurachterstand aan te zuiveren én een kwartaal vooruit te betalen. Ook is nimmer komen vast te staan dat er daadwerkelijk een potentiële overname kandidaat bestond.  
         Met [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is de kantonrechter van oordeel dat uit de hiervoor aangehaalde brief d.d. 20 september 2021 geen harde afspraken volgen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] waren reeds ernstig in verzuim, hetgeen bevestigd werd door het eerdere ontruimingsvonnis in kort geding. Verder doet de situatie dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] er uiteindelijk voor kiest om per 1 april 2024 voor eigen rekening in het gehuurde een (gelijksoortige) onderneming te starten, niet af aan de nog op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] rustende verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten, door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] vervolgens beperkt tot 1 april 2022. 
       
       
       
         gas en data 
       
       Bij conclusie van antwoord stellen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] dat  ten aanzien van elektra en gas partijen niets zijn overeengekomen  (randnummer 8.10 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie). [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] reageert hier uitgebreid op in de randnummers 66 tot en met 77 en productie 55 bij conclusie van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie, waarbij zij de gemaakte afspraken en de wijze van doorbelasten uitlegt. Bij conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie (onder randnummer 6) persisteren [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] bij hun betwisting. Gezien de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gegeven toelichting hadden [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] echter niet met deze (herhaling van een) blote betwisting kunnen volstaan. De kantonrechter zal daar dan ook aan voorbijgaan. 
       
       
         advocaatkosten  
       
       Onderdeel van de vorderingen betreffen ook de kosten van de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] ingehuurde advocaat. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] verwijst daartoe naar de contractuele bepalingen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] betwisten dit eerst bij conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie. Zij achten deze kosten  exorbitant  hoog en zij verzoeken die kosten te matigen. Niet alleen is dit verweer tardief gevoerd, bovendien ontbreekt enige onderbouwing, zodat de kantonrechter ook hier aan voorbij zal gaan. 
       
       
         
           verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van hun onrechtmatige handelingen 
         
         
           dagvaarding, petitum onder III en XII 
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft deze vorderingen in het geheel niet onderbouwd, zodat deze reeds om die reden zullen worden afgewezen. 
       
       
         
           veroordeling [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot betaling van een bedrag van € 54.752,92 uit hoofde van schadevergoeding, zijnde het door derden begrote schadebedrag aan het gehuurde 
         
         
           dagvaarding, petitum onder IV 
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] voert aan dat bij aanvang van de huurovereenkomsten nimmer een  beschrijving van het gehuurde  is opgemaakt (ex art. 7:224 BW). Daarnaast voert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] aan dat er weliswaar een vooropname heeft plaatsgevonden (nog voor ontruiming), doch dat zij nadien niet (conform  de contractuele route)  in gebreke zou zijn gesteld en dus niet in verzuim zijn geraakt (randnummer 8.11 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie). Bovendien - zo stellen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] – dient eerst te worden vastgesteld welke  entiteit  – de kantonrechter begrijpt welke gedaagde – voor welk aandeel aansprakelijk is te houden.  
       
     
     
       4.6. 
       Dat laatste passeert de kantonrechter reeds nu de vordering tot schadevergoeding alleen tegen gedaagde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] is ingesteld. Verder volgt uit art. 7:224 BW dat een huurder verplicht is het gehuurde bij einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst op te leveren, bij gebreke waarvan huurder reeds vanaf die datum in verzuim raakt. 
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter volgt het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, waardoor, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt dat het gehuurde in dezelfde staat is opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst. Uit de foto’s bij het proces verbaal van de deurwaarder d.d. 22 oktober 2021 (productie 26 bij dagvaarding), afgezet tegen de eveneens door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] aangeleverde foto’s van de situatie voor het aangaan van de huurovereenkomsten, volgt evenwel naar het oordeel van de kantonrechter dat er wel degelijk sprake is van schade. De kantonrechter kan deze echter niet baseren op de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in het geding gebrachte offerte van de aannemer (productie 37 bij dagvaarding), waarbij verder elke toelichting ontbreekt. Bovendien wordt alleen daadwerkelijk betaalde schade (facturen) toegewezen. De kantonrechter zal de schade daarentegen schatten op een bedrag van € 15.000,00, daarbij eveneens rekening houdende met het herstel van airco en verwarmingsinstallaties. 
       
       
         
           hoofdelijke veroordeling werkelijk gemaakte (proces/ advocaat)kosten 
         
         
           dagvaarding, petitum onder XVII 
         
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter wijst deze vordering af, nu deze bedragen kennelijk reeds grotendeels  zijn opgenomen in de gevorderde huurachterstand (als berekend in productie 17 bij dagvaarding) en verder elke onderbouwing ontbreekt. 
       
       
         
           kostenveroordeling 
         
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] worden begroot op: 
       
       
         
           dagvaarding	€	113,49 
         
         
           griffierecht	€	1.384,00 
         
         
           salaris gemachtigde 	€	1.744,00 (2 x € 872,00) 
         
         
           
             nakosten	€    135,00  
           
         
       
       totaal 	€	‭‭3.376,49‬‭‬‬‬‬‬‬‬‬‬ 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
       
         
           afgifte roerende zaken 
         
         
           conclusie van eis in reconventie onder a. 
         
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] vordert in reconventie afgifte  van alle goederen die genoemd staan op de lijst van de deurwaarder en die zijn achtergebleven in het gehuurde (productie 26 bij dagvaarding).  Op deze lijst staan de volgende roerende zaken vermeld: 
       
       
         -	de tussenwand/ kast bij de ingang 
         -	alle vloeren, zijnde de laminaat. de geluiddempende krachtvloeren paars en zwart 
         -	alle klinken en hang en sluitwerk binnen 
         -	alle plafonds 
         -	de 2 sauna’s 
         -	alle wandbekleding 
         -	de luchtzuiveringsinstallatie 
         -	de zonnebank 
         -	de toiletgroepen 3 x incl. wastafels, toiletborstels 
         -	alle douchekoppen met sensoren 
         -	alle spiegels in het “oude” en het “nieuwe” krachthok 
         -	de grote hanglampen  
       
       
       
         
          [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] stelt daar gemotiveerd tegenover zelf eigenaar te zijn van deze goederen, enerzijds omdat het haar eigen investeringen betreffen bij het verhuren aan een vorige huurder (eveneens franchisenemer van Anytime Fitness) en zij in de betreffende huurovereenkomsten de eigendom heeft voorbehouden, anderzijds door natrekking (als onderdeel van de onroerende zaak). Verder stelt [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] een ‘overname lijst’ zou hebben vervalst, die volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] behoorde bij een koopovereenkomst met de vorige franchisenemer en daarmee vorige huurder, (randnummers 48 e.v. conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie). Los daarvan was deze vorige huurder ook niet bevoegd (want geen eigenaar) om deze goederen over te dragen aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , aldus [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] .  
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] reageert niet inhoudelijk op deze stellingname, anders dan dat zij aangeeft dat de overnamelijst wel degelijk origineel zou zijn en dat zij de door of namens [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gedane investeringen betwist. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] biedt aan dit te bewijzen. De kantonrechter gaat hier echter aan voorbij. Het is immers aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] om te bewijzen dat zij eigenaar is van de genoemde roerende zaken. In dat licht had zij niet kunnen volstaan met blote betwistingen van de onderbouwde stellingen van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft daarmee niet voldaan aan de op haar rustende stelpicht ter zake, zodat de kantonrechter niet meer toekomt aan een bewijsopdracht. 
       
       
         
           benoeming deskundige ex art. 18:10 algemene bepalingen ter bepaling van daadwerkelijk verbruik gas en data 
         
         
           conclusie van eis in reconventie onder b. 
         
       
     
     
       4.12. 
       De bepaling waarop [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] zich baseren in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden (art 18:10; productie 16 bij dagvaarding) ziet op de situatie dat een verbruiksmeter niet of onjuist functioneert. Dat is hier niet gesteld door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] . [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] geeft gemotiveerd en onderbouwd aan dat het verbruik van gas wordt gemeten door middel van (functionerende) hoofd- en tussenmeters. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft dit verder niet bestreden. De betreffende bepaling ziet tenslotte ook niet op het verbruik van ‘data’ De vordering wordt dan ook afgewezen. 
       
       
         
           verklaring voor recht dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] wanprestatie, dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd .  
         
           conclusie van eis in reconventie onder c 
         
       
     
     
       4.13. 
       Uit de rechtsoverweging in dit vonnis  in conventie  onder randnummer 4.3. a. volgt dat deze vordering  in reconventie  wordt afgewezen. 
       
       
       
         
           kostenveroordeling 
         
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] worden begroot op € 1.744,00 (2 x € 872,00) aan salaris gemachtigde. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot betaling aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] van een bedrag van € 39.926,60, zijnde de huurachterstand (vermeerderd met kosten) per 1 december 2021, te vermeerderen met de daarna opeisbaar geworden huurpenningen tot en met maart 2022 (betreffende [adres 1] en [adres 2] te [plaats] ); 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot betaling aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] van een bedrag van € 15.000,00 aan schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering van het gehuurde; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] tot betaling aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] van een bedrag van € 10.261,73, zijnde de huurachterstand per 1 december 2021, te vermeerderen met de daarna opeisbaar geworden huurpenningen tot en met maart 2022 (betreffende het achterste gedeelte van de [adres 1] te [plaats] ); 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € ‭‭3.376,49‬, ‬, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn tot aan de voldoening;‬‬‬‬‬‬ 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.744,00;‬ 
       
     
     
       5.9. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.