ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:4617

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:4617 Rechtbank Noord-Holland , 03-04-2024 / 10584437 CV EXPL 23-4043

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-04-03

Zaaknummer: 10584437 CV EXPL 23-4043

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:4617

---

Huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Huurachterstand. Huurovereenkomst opgezegd of van rechtswege verlengd? Huurprijsvermindering en verhelpen gebreken aan het gehuurde.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
       Afdeling Privaatrecht 
       Sectie Kanton – locatie Haarlem 
     
     
     
       zaak/rolnr.: 10584437 CV EXPL 23-4043 
       datum uitspraak: 3 april 2024 
     
     
   
   
     VONNIS VAN DE KANTONRECHTER  
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [eiser]
     
     
       te [plaats 1], gemeente [gemeente 1] 
       eiser 
       hierna te noemen [eiser] 
       gemachtigde mr. R.P. Groot 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [gedaagde]  
     
       te [plaats 2] 
       gedaagde 
       hierna te noemen [gedaagde] 
       gemachtigde mr. A. Hartland 
     
     
     
   
   
     De procedure 
     
       
        [eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 27 juni 2023. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd en tevens zijn eis gewijzigd.  
       De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 november 2023 een mondelinge behandeling gelast, die heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 1 februari 2024 nog een productie toegezonden. 
     
     
   
   
     De feiten 
     
       
         Met ingang van 1 oktober 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] verhuurd het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats 3] tegen een huurprijs van (volgens de huurovereenkomst) € 950 exclusief btw per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel, dienstverlening en horeca.  
       
       
         In de huurovereenkomst is bepaald: Artikel 3 Termijn 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor een termijn van 1 jaar. De overeenkomst wordt na einde van deze termijn verlengd met een termijn van 2 jaren, tenzij de huurder of de verhuurder ten minste 3 maanden voor het verstrijken van eerdergenoemde termijn van 2 jaren de wederpartij door middel van schriftelijke kennisgeving, zoals bedoeld in lid 4 van dit artikel, meedeelt geen gebruik te maken van het recht tot verlenging met 2 jaren. (…) 4. De schriftelijke kennisgeving dient plaats te vinden door middel van een aangetekend schrijven met bewijs van ontvangst of door een door iedere partij ondertekende verklaring. (…) 
       
       
         In november 2022 hebben partijen via Whatsapp contact met elkaar over een elektricien die in het gehuurde langs zou komen.  
       
       
         In december 2022 klaagt [gedaagde] over lekkages en over kortsluiting als gevolg daarvan. [eiser] vraagt offertes voor dakreparaties. In januari 2023 worden de drie daken van het gehuurde vernieuwd.  
       
       
         Bij brief van 26 januari 2023 houdt [gedaagde] [eiser] aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden door lekkages en door achterstallig onderhoud ten aanzien van de elektra. Hierdoor kon [gedaagde] het gehuurde niet (althans niet volledig) in gebruik nemen waardoor hij omzetverlies heeft geleden. Hij maakt aanspraak op huurprijsvermindering gelijk aan twee maanden huur en verlangt van [eiser] dat de gebreken eind januari 2023 verholpen zijn.  
       
       
         Op 1 februari 2023 wordt de elektra tussen de bovenwoning en de benedenverdieping gescheiden en op 6 februari 2023 wordt een nieuwe groepenkast in het gehuurde geïnstalleerd.  
       
       
         Op 17 maart 2023 klaagt [gedaagde] over een lekkage in de tot het gehuurde behorende keuken. Het water dat in de keuken stroomt is afkomstig van de bovenwoning. 
       
       
         Op 12 april 2023 sommeert [eiser] [gedaagde] tot betaling van achterstallige huur.  
       
       
         Bij aangetekende brief van 5 mei 2023 schrijft [eiser] aan [gedaagde]:  (…) Bij deze de kennisgeving van ontbinding huurovereenkomst. Dit is reeds eerder aan u meegedeeld. U dient het pand voor het einde van deze maand leeg op te leveren. (…) U dient het pand uiterlijk 31-05-2023 leeg op te leveren. (…) In de brief verwijst [eiser] naar de artikelen 13 en 4, leden 1 en 2 van de huurovereenkomst, welke artikelen hij ook citeert.  
       
       
         Bij brief van 13 mei 2023 schrijft [gedaagde] aan [eiser] dat hij vanwege lekkages en gebreken aan de elektriciteitsvoorziening al vijf maanden zijn bedrijf niet kan openen en niet over de volledige ruimte kan beschikken. [gedaagde] verwacht binnen twee weken een schriftelijke reactie waarin [eiser] moet aangeven welke stappen hij zal ondernemen om de gebreken te verhelpen en om [gedaagde] passende compensatie te bieden.  
       
       
         Op 18 juli 2023 vervangt [eiser] de sloten van het gehuurde zodat [gedaagde] daartoe geen toegang meer heeft.  
       
       
         In een door [gedaagde] aangespannen kort geding veroordeelt de voorzieningenrechter [eiser] bij vonnis van 3 augustus 2023 om [gedaagde] toegang tot het gehuurde te verlenen en te blijven verlenen en tot verdere nakoming van de huurovereenkomst. Ook wordt [eiser] veroordeeld om het noodherstel te plegen dat nodig is om de lekkage in de keuken voorlopig te verhelpen.   
       
       
         Op 9 augustus 2023 zet [eiser] een afvoerputje in de vloer van de badkamer van de bovenwoning dicht.  
       
       
         Op 1 september 2023 beroept [gedaagde] zich voor wat betreft zijn huurbetalingsverplichting op opschorting. Daartoe voert hij aan dat hij geen bewijs heeft ontvangen van het herstel van de lekkage in de keuken, dat de elektra nog steeds niet veilig is, dat de ijzeren steunbalk in het dak niet is afgedekt, dat het toegezegde duurzame en volledige herstel van het dak niet is uitgevoerd en dat sprake is van schade aan het gehuurde door schimmelvorming, natte muren en plafond.  
       
       
         Op 31 januari 2024 heeft ZNEB Expertise en Taxatie B.V. met medewerking van beide partijen een rapport opgesteld met als doel:  Het verkrijgen van inzicht met betrekking tot de omvang en de oorzaak van de vermeende gebreken een gehuurde, de staat van het herstelwerk van gebreken en de gevolgschade aan het gehuurde en de eigendommen van [gedaagde].  Het rapport is opgesteld op basis van door beide partijen overgelegde stukken en foto’s, door hen gegeven mondelinge toelichting en een opname in het gehuurde. Het rapport is toegespitst op vier door [gedaagde] benoemde gebreken, te weten: a) ondeugdelijke elektra, b) stalen balk, c) daklekkages, d) lekkage in keuken.  
       
       
         In het rapport staat over de elektra: (…) Wij verwijzen aangaande het geschilpunt omtrent de kwaliteit en gebreken aangaande de elektrotechnische installatie in de door [gedaagde] gehuurde ruimtes op de begane grond naar de rapportage van AIBB (…). AIBB heeft de elektrotechnische installatie getoetst aan het vigerende Bouwbesluit 2012, bestaande bouw waarbij in afdeling 6.2 eisen worden gesteld aan elektriciteits-, gas- en warmtevoorzieningen (tenzij niet aanwezig). (…) Uit de rapportage van AIBB, paragraaf 6.1.1. blijkt dat de elektrotechnische installatie in het gehuurde op meerdere punten niet voldoet. Aangaande de recent aangebrachte meterkast zijn de navolgende opmerkingen te maken als afwijkingen van de NEN1010: (…) Uit de rapportage van AIBB, paragraaf 6.2.1. blijkt voorts dat de elektrotechnische installatie in het gehuurde op meerdere punten niet voldoet. Aangaande de bestaande bekabeling vanaf de recent aangebrachte meterkast zijn de navolgende opmerkingen (niet limitatief) te maken welke worden betiteld als gebreken: (…)  In hoofdzaak was de elektrische installatie als door [eiser] aan [gedaagde] geleverd reeds niet deugdelijk, waarbij tevens de niet gerealiseerde aansluitingen in de nieuwe meterkast in de winkelruimte niet voldoen aan de eisen van de NEN1010. Waarbij zoals blijkt uit het antwoord onder onderzoeksvraag 1, punt a, de nieuw in opdracht van [gedaagde] aangebrachte aansluiting eveneens niet voldoet. (…)  Ja, er is sprake van causaal verband tussen het handelen dan wel nalaten van [eiser] aangaande de bestaande ondeugdelijke elektrische installatie en nieuwe meterkast (…). De onjuist aangebrachte aansluiting bij de afzuigkap in de nieuwe keuken en de inzet van diverse verlengsnoeren (niet zijnde de bestaande verlengsnoeren boven plafonds) achten wij niet te wijten aan [eiser] en zullen gelet daarop door ons niet verder worden behandeld in dit rapport. (…) Nee , de elektrische installatie is door ons als ondeugdelijk gekwalificeerd zoals omschreven in de beantwoording van de onderzoeksvragen 1 t/m 3, punt a. De elektrische installatie die toehoort aan het gehuurde is derhalve nog niet naar behoren hersteld. (…)  
       
       
         Ten aanzien van de stalen balk staat in het rapport: (…) De door [gedaagde] bedoelde stalen balk was gepositioneerd boven het verlaagde plafond bij de overgang van ruimte C naar ruimte E (…). Er was geen elektra gemonteerd aan de stalen balk. Bij aanraken van de stalen balk werd geen spanning gevoeld. Het niet zijn afgeschermd van de stalen balk zien wij vanuit elektrotechnisch oogpunt niet als gebrek. (…) Zie het antwoord op onderzoeksvraag 1 en 2, punt b alwaar staat genoteerd dat er aangaande de stalen balk boven het verlaagde plafond geen gebreken zijn geconstateerd. (…) Inzake de niet afgewerkte stalen balk zien wij geen redenen om dit als gebrek te betitelen in het licht van de elektrotechnische installatie zoals omschreven in de beantwoording van de onderzoeksvraag 1, punt b.  
       
       
         Over de daklekkages staat in het rapport: (…) Blijkens de aan ons overgelegde bescheiden en verklaringen van partijen hebben er in de ruimtes onder de platte daken 1 t/m 3 lekkages plaatsgevonden. Wij stelden ter plaatse geen noemenswaardige schades vast aan wanden en/of de dakconstructie, waarbij wij opmerken dat in geval een lekkage als getoond middels bijlage A, foto A3 t/m A5 niet van dien aard is dat schimmelvorming achter voorzetwanden als gevolg van deze lekkages is te verwachten. Wel stelden wij in de plafondplaten van de verlaagde plafonds van de ruimtes E t/m H in totaal 7-tal plafondplaten vast met leksporen (…) [eiser] gaf te kennen dat deze geen bericht van [gedaagde] had ontvangen dat de aangeleverde plafondplaten onvoldoende waren. Aan de bovenzijde van de dakvlakken stelden wij vast dat de platte daken geheel waren voorzien van nieuwe dakbedekking. (…) Volgens opgaaf van [gedaagde] had deze sinds januari 2023 geen lekkages vanuit het dak meer waargenomen. (…)  Dat ter plaatse onder de platte daken lekkages hebben plaatsgevonden, hetgeen aanleiding was tot het aanbrengen van de nieuwe dakbedekkingen aldaar, wordt door [eiser] erkend. In combinatie met de aan ons getoonde beelden achten wij daarmee ook bevestigd dat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de platte daken met lekkages tot gevolg. (…) Aan ons zijn geen nog aanwezige daklekkages getoond. Daarbij zij alle platte daken boven het door [gedaagde] gehuurde voorzien van nieuwe dakbedekking. Wij stelden los van de waarnemingen aangaande de in zijn geheel opnieuw met bitumen bedekte platte daken nog wel enkele verbeterpunten vast om eventuele lekkageproblematiek in de toekomst te voorkomen: (…)  Nee, los van de onder onderzoeksvraag 1, punt c genoemde 7-tal plafondplaten met vochtplekken hebben wij geen lekkageschades vastgesteld als gevolg van de daklekkages. (…) 
       
       
         Ten slotte staat over de lekkage in de keuken in het rapport: (…) Wij stelden vast dat het vloerputje in de badkamer boven de bestaande keuken ten tijde van onze expertise vrij gebruikt kon worden. (…) Bij het wegnemen van het deksel was gelet op het zichtbaar niet aanwezig zijn van water in de buitenste ring zichtbaar dat het putje (…) reeds geruime tijd niet was gebruikt voor de afvoer van water. Met goedbevinden van beide partijen goten wij in de afvoer van het putje circa 1,5 liter water (…). Na afloop daarvan werden in de bestaande keuken onder de badkamer druppende geluiden waargenomen komende vanaf het verlaagde plafond boven het aanrechtdeel links van de gootsteen (…). Bij het oplichten van een plafondplaat werd zichtbaar dat water omlaag drupte vanaf de pvc riolering onder het vloerputje tot op de bovenzijde van de plafondplaat (…) en vanuit daar door een licht afschot van de plafondplaten richting het aanrecht ter hoogte van de gootsteen verplaatste om via de naden van de plafondplaten omlaag te druppen. (…) Van [eiser] ontvingen wij later de melding dat het vloerputje op 9 januari 2024 wederom dicht gemaakt was (…).  De lekkage in de bestaande keuken relateren wij aan een niet waterdicht aangesloten vloerputje/riolering zoals deze was aangebracht in dan wel ten dienste voor de bovenwoning. (…) In de bestaande keuken was zichtbaar sprake van vochtinwerking rondom de gootsteen, zowel in het aanrechtblad (…) als ter plaatse van de fronten (…) en de corpussen (…). In welke mate bepaalde aantastingen van de keuken door vocht reeds aanwezig waren hebben wij gelet op de beperkte kwaliteit van het beeldmateriaal bij aanvang huur niet kunnen vaststellen, maar dat er sprake was van enige schade aan tenminste het aanrechtblad is zichtbaar bij inzoomen (…).  
       
       
         De conclusie in het rapport is als volgt: (…) Gelet op het bovenstaande dienen wij vast te stellen dat het door [gedaagde] van [eiser] gehuurde op de door ons benoemde onderdelen bouwkundig/installatietechnisch niet voldeed, lees als gevolg van de staat van de platte daken hebben er zich lekkages voorgedaan (punt c) en heeft een wateruitstroom vanuit het vloerputje/riolering van de bovenwoning tot in de bestaande keuken plaatsgevonden (punt d). Alsook was de elektrische installatie bij aanvang van de huurperiode ondeugdelijk (punt a).  Een gebrek aangaande de stalen balk (punt b) hebben wij niet vastgesteld.  De in opdracht van [eiser] uitgevoerde herstellingen aangaande de elektrische installatie (…) zijn door ons als onvoldoende en ondeugdelijk gekwalificeerd. Zo ook bleek de aansluiting van het vloerputje/riolering van de bovenwoning niet gedegen hersteld ten tijde van onze expertise en menen wij te moeten opmerken dat de recent opnieuw beplakte platte daken diverse verbeterpunten kennen. (…)  
       
     
   
   
     De vordering 
     
      [eiser] vordert – na wijziging van eis – (samengevat) dat de kantonrechter: - primair verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig door [eiser] is opgezegd tegen 1 oktober 2023 en subsidiair deze ontbonden verklaart althans ontbindt;  - [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde; - [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 10.638,00 ter zake huur c.q. gebruikersvergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid; - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.066,47 ter zake van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid; - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 4.271,70 ter zake van juridische kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid; - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 999,00 per maand vanaf 1 maart 2024 tot aan het tijdstip waarop hij het gehuurde heeft ontruimd en verlaten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der verschuldigdheid; - [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.  
     
     
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst voor één jaar die hij op 5 mei 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 is geëindigd en [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Voor zover dit betoog niet slaagt, voert [eiser] aan dat [gedaagde] ondanks aanmaningen over de maanden januari tot en met augustus 2023 helemaal geen huur heeft betaald en over de maanden september tot en met december 2023 slechts de helft van de huur heeft betaald. Ook de huur over januari en februari 2024 is onbetaald gelaten. Daarmee is [gedaagde] zodanig ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding gerechtvaardigd is en daarmee ook de ontruiming van het gehuurde. De huurachterstand moet [gedaagde] alsnog betalen. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en juridische kosten baseert [eiser] op artikel 13 van de huurovereenkomst.  
     
     
   
   
     Het verweer 
     
      [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat van een rechtsgeldige opzegging door [eiser] geen sprake is, waardoor de huurovereenkomst is verlengd tot vijf jaar. Verder voert [gedaagde] aan dat sprake is van zodanig ernstige gebreken aan het gehuurde dat het gehuurde niet of slechts gedeeltelijk te gebruiken is.  Ondanks sommaties heeft [eiser] nagelaten deze gebreken te herstellen. In dat verband beroept [gedaagde] zich voor wat betreft de huurbetalingsverplichting op opschorting, de “tenzij-bepaling” inzake ontbinding en schuldeisersverzuim.  
     
   
   
     De tegenvordering 
     
      [gedaagde] vordert (samengevat) dat de kantonrechter: - voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen is verlengd voor vijf jaren en dus doorloopt tot 1 oktober 2027; - [eiser] veroordeelt tot herstel van de gebreken en bepaalt dat [eiser] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis daarmee moet zijn aangevangen en [gedaagde] moet hebben voorzien van een concrete planning op straffe van een dwangsom; - de huurprijzen voor de periode 1 oktober 2022 tot 1 september 2023 met terugwerkende kracht vaststelt op nihil voor de periodes dat [gedaagde] het gehuurde in het geheel niet kon exploiteren en voor de helft voor de periode dat hij het gehuurde gedeeltelijk kon gebruiken;  - [eiser] veroordeelt tot betaling van € 2.130 ter zake van huurprijsvermindering; - de huurprijs vanaf 1 september 2023 vaststelt op € 480 per maand tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld; - verklaart voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden en te lijden schade en [eiser] veroordeelt tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat; - [eiser] veroordeelt in de proceskosten.  
     
     
       
        [gedaagde] voert hiertoe aan hetgeen hij als verweer tegen de vordering van [eiser] heeft aangevoerd. De ernstige gebreken zijn op grond van artikel 7:207 BW reden voor vermindering van de huurprijs met 100% voor de periode waarin [gedaagde] helemaal geen huurgenot had en 50% voor de periode waarin hij verminderd huurgenot had. Verder heeft [gedaagde] schade geleden als gevolg van de gebreken. Die gebreken bestonden al bij het aangaan van de huurovereenkomst en [eiser] wist daarvan of had daarvan moeten weten. Daarom komt de schade als gevolg van die gebreken op grond van artikel 7:208 BW voor zijn rekening. Ten slotte is [gedaagde] over de periode waarin [eiser] de sloten van het gehuurde had veranderd, helemaal geen huur verschuldigd.  
     
     
   
   
     Het verweer tegen de tegenvordering [eiser] betwist de tegenvordering. Hij voert daartoe aan dat de huur door opzegging is geëindigd en dus niet doorloopt tot 1 oktober 2027. Voor wat betreft de gestelde gebreken voert [eiser] aan dat deze niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kunnen worden aangemerkt, althans dat herstel heeft plaatsgevonden. Er is dus geen reden voor vermindering van de huurprijs, nog daargelaten dat huurprijsvermindering in de huurovereenkomst is uitgesloten. Omdat de gestelde gebreken al zijn hersteld, vervalt de grondslag voor de vordering tot herstel van gebreken. Daarom is [eiser] ook niet aansprakelijk voor de schade als gevolg van gebreken die [gedaagde] stelt te hebben geleden. De schade is verder onvoldoende onderbouwd en het causaal verband ontbreekt. [eiser] beroept zich ten slotte op de in de huurovereenkomst opgenomen exoneratie. [eiser] erkent dat [gedaagde] geen huur hoeft te betalen over de periode waarin hij geen toegang had tot het gehuurde wegens het vervangen van de sloten.  
     
     
     
     
     
   
   
     De beoordeling 
     
   
   
     De vordering 
     
     
       
         Rechtsgeldige opzegging?  
       
     
     
     
       Als eerste zal de vordering die ziet op opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] worden behandeld. Het komt hierbij aan op de uitleg van de brief van [eiser] van 5 mei 2023. Daarin wordt het woord “opzegging” niet gebruikt, maar gaat het om ontbinding van de huurovereenkomst. De reden hiervoor was blijkens de verwijzing naar artikel 13 van de huurovereenkomst dat [gedaagde] de huur al enige tijd niet had betaald. Verder staat in de brief dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 31 mei 2023 moet hebben ontruimd, zodat de overeengekomen opzegtermijn van drie maanden niet in acht is genomen. Op 27 juni 2023 heeft de deurwaarder namens [eiser] [gedaagde] gedagvaard, waarbij uitsluitend ontbinding van de huurovereenkomst is gevorderd en geen beroep is gedaan op opzegging of de brief van 5 mei 2023. Gelet op deze omstandigheden kan de brief van 5 mei 2023 niet gelden als een beroep op opzegging en is de huurovereenkomst daardoor niet geëindigd.  
     
     
     
       
         Ontbinding huurovereenkomst 
       
     
     
     
       Daarmee komt het beroep van [eiser] op ontbinding van de huurovereenkomst aan de orde. Omdat het gaat om een bedrijfsruimte die moet worden gebruikt voor horecadoeleinden, zijn de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing. Een dergelijke overeenkomst kan uitsluitend door de rechter worden ontbonden als het gaat om een tekortkoming. Vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand van € 10.638 heeft laten ontstaan, hetgeen gelijk staat aan tenminste tien maanden huur. Een dergelijke tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gelet op de verdere omstandigheden van het geval de ontbinding en al haar gevolgen niet rechtvaardigt of het beroep van [gedaagde] op opschorting en/of huurprijsvermindering slaagt.  
     
     
     
       
         Gebreken 
       
     
     
     
       Het verweer van [gedaagde] is gebaseerd op een viertal door hem gestelde gebreken. Van een gebrek is sprake als door een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, het gehuurde aan de huurder niet het genot verschaft dat een huurder mag verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Als sprake is van een gebrek, is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder dat gebrek te verhelpen. Verder kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige huurprijsvermindering vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven of waarop het gebrek voldoende bekend was om tot maatregelen over te gaan. Er moet dan wel sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot. Ten slotte moet de verhuurder de door een gebrek veroorzaakte schade vergoeden als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had.  
     
     
     
     
       Voor wat betreft de door [gedaagde] gestelde gebreken geldt het volgende.  - Elektra: [gedaagde] heeft vanaf het ingaan van de huur meerdere malen geklaagd over kortsluiting. In oktober 2022 is [eiser] langs geweest met een elektricien, maar dat heeft er niet toe geleid dat het probleem werd opgelost. In februari 2023 is de elektra tussen de bovenwoning en het gehuurde gescheiden en is een nieuwe groepenkast geïnstalleerd. Nadien heeft [gedaagde] niet meer over kortsluiting geklaagd.  Uit het rapport van ZNEB volgt dat de elektrische installatie van meet af aan ondeugdelijk was, althans niet voldeed aan de toepasselijke NEN-normen. Volgens de deskundige voldoet de installatie op meerdere punten nog steeds niet en is herstel op korte termijn noodzakelijk. Enkele punten hiervan komen voor rekening van [gedaagde]. Niet gebleken is dat de ondeugdelijke elektra schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt.  - Stalen balk: naar aanleiding van het bezoek van de elektricien in oktober 2022 heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat de stalen balk wegens het ontbreken van een beschermkap stroom zou kunnen geleiden. Uit het rapport volgt dat de stalen balk geen gebrek vormt. Van enige schade die daardoor is ontstaan, is niet gebleken.  - Daklekkages: [gedaagde] heeft in december 2022 geklaagd over lekkages aan het dak, [eiser] heeft daarop onderzoek laten instellen en offertes aangevraagd voor herstelwerkzaamheden. In januari 2023 is de gehele dakbedekking vervangen. Uit het rapport volgt dat er nog verbeterpunten zijn om lekkages in de toekomst te voorkomen. [gedaagde] heeft na januari 2023 niet meer geklaagd over lekkages aan het dak. Uit het rapport volgt verder dat de daklekkage geen schade aan het gehuurde heeft opgeleverd, anders dan plafondplaten met vochtkringen waarvoor [eiser] nieuwe exemplaren aan [gedaagde] heeft geleverd.   - Lekkage in keuken: [gedaagde] heeft op 17 maart 2023 geklaagd over lekkage in de keuken. De oorzaak hiervan bleek een afvoerputje in de vloer van de badkamer van de bovenburen te zijn. Pas nadat [eiser] hiertoe in kort geding was veroordeeld, heeft hij het putje afgedicht. Uit het rapport is gebleken dat hij dat niet goed had gedaan, waarna hij in januari 2024 het putje nogmaals heeft laten dicht zetten. De lekkage heeft voor enige schade aan de keuken gezorgd (vochtinwerking bij gootsteen, fronten en corpussen). Gesteld noch gebleken is dat dezelfde lekkage zich na 17 maart 2023 nogmaals heeft voorgedaan.  
     
     
     
       
         Stalen balk 
       
     
     
     
       Uit het voorgaande volgt dat de stalen balk nooit een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geweest zodat daarin ook geen reden voor huurprijsvermindering is gelegen. De elektra, de daklekkages en de lekkage in de keuken kunnen wel als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW worden aangemerkt. 
       
         
         Lekkage dak  
         
       
       Voor wat betreft de lekkage aan het dak geldt dat [gedaagde] hierover heeft geklaagd in december 2022 en dat herstel eind januari 2023 heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft hiervoor een huurkorting van één maand gegeven. Dat [gedaagde] door deze daklekkage zodanig in zijn huurgenot is geschaad dat hij aanspraak kan maken op een grotere huurkorting, is niet aannemelijk geworden. Van schade aan het gehuurde als gevolg van de daklekkages is evenmin gebleken anders dan zeven verkleurde plafondplaten, waarvoor [eiser] vervangende platen heeft geleverd.  
     
     
     
     
     
       
         Lekkage keuken 
       
     
     
     
       Ten aanzien van de lekkage in de keuken geldt dat sprake is geweest van een eenmalig incident. De huurder van de bovenwoning heeft verklaard dat hij een emmer water via het afvoerputje heeft laten wegstromen, wat leidde tot de lekkage bij [gedaagde]. Hij heeft dat daarna nooit meer gedaan. [gedaagde] heeft na 17 maart 2023 ook niet meer geklaagd over een soortgelijke lekkage. Hoewel het tot augustus 2023 heeft geduurd voordat [eiser] het putje heeft dicht gezet en hoewel achteraf is gebleken dat die reparatie nog niet afdoende was, kan niet worden gezegd dat het defecte afvoerputje tot een substantiële vermindering van het huurgenot heeft geleid. De lekkage in de keuken kan dus niet tot vermindering van de huurprijs leiden. Uit het rapport volgt dat sprake is geweest van enige schade aan de gootsteen en de keukenkastjes, maar [gedaagde] heeft die schade niet verder geconcretiseerd of gekwantificeerd. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de koelvitrine door de lekkage kapot is gegaan, maar ook die schade heeft hij niet verder onderbouwd dan uitsluitend door overlegging van enkele foto’s waaruit de gestelde schade niet valt op te maken. Ten aanzien van de winkelvoorraad die volgens [gedaagde] verloren is gegaan, ontbreekt ook iedere verdere onderbouwing. Deze schade kan alleen daarom al niet worden toegewezen. Daar komt nog bij dat uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd niet volgt dat het gebrek betreffende het putje aan [eiser] is toe te rekenen (er van uitgaande dat het gebrek pas na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan) of dat [eiser] hiervan op de hoogte was of moest zijn of bij het aangaan van de huur te kennen heeft gegeven dat dit gebrek zich niet voordeed (er van uitgaande dat het gebrek al bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was).  
     
     
     
       
         Elektra 
       
     
     
     
       Voor wat betreft de elektra geldt dat de installatie al bij het aangaan van de huurovereenkomst ondeugdelijk was. [gedaagde] heeft al meteen na het ingaan van de huurovereenkomst meerdere keren geklaagd over kortsluiting. De scheiding van de elektra voor de bovenwoning en het gehuurde en de installatie van de nieuwe groepenkast lijken het probleem van de kortsluitingen wel te hebben opgelost, maar blijkens het rapport vertoont de elektrische installatie nog zodanige gebreken dat de veiligheid op sommige punten in het geding is en spoedig herstel noodzakelijk is. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. De huurprijs zal daarom worden verminderd met 10% per maand vanaf de aanvang van de huur tot het moment dat dit gebrek is verholpen . Dat door de gebrekkige elektra schade is ontstaan aan het gehuurde, is gesteld noch gebleken zodat er geen grond is voor vergoeding van schade.  
     
     
     
       
         Omzetderving 
       
     
     
     
       
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij door de gebrekkige elektra en de verschillende lekkages het gehuurde niet of maar gedeeltelijk kon exploiteren. De omzetderving die hij daardoor heeft geleden, komt volgens hem voor rekening van [eiser]. Omdat hij die schade nog niet kan kwantificeren, vordert [gedaagde] deze schade nader op te maken bij staat.  
       Deze vordering kan niet slagen. Uit het voorgaande blijkt immers al dat geen van de hiervoor genoemde gebreken hebben gemaakt dat [gedaagde] het gehuurde vanaf de aanvang van de huur tot op heden helemaal niet of maar deels kon gebruiken.  Bovendien is de aansprakelijkheid van [eiser] voor dergelijke schade in de huurovereenkomst uitgesloten. Dat [eiser] van de daklekkages, de elektra en de lekkage in de keuken een ernstig verwijt kan worden gemaakt, waardoor hij zich niet op de uitsluiting van de aansprakelijkheid kan beroepen, is niet gebleken. [eiser] heeft immers naar aanleiding van klachten van [gedaagde] herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en daarbij moeten vertrouwen op de deskundigheid van de door hem ingeschakelde vaklieden. Weliswaar kan [eiser] wel worden verweten dat hij het probleem met het afvoerputje niet snel heeft opgepakt, maar omdat die lekkage een eenmalig incident was, kan niet worden gezegd dat [gedaagde] hierdoor in zijn verdere gebruiksmogelijkheden is geschaad.  
     
     
     
       
         Sloten vervangen 
       
     
     
     
       Wat [eiser] wel kan worden verweten is dat hij de sloten van het gehuurde heeft vervangen zodat [gedaagde] geen toegang meer had tot het gehuurde. Over periode waarin dat het geval was, is [gedaagde] geen huur verschuldigd. [eiser] heeft dat erkend en daarmee rekening gehouden bij de berekening van de huurachterstand. De over die periode gemiste omzet komt niet voor rekening van [eiser]: [gedaagde] was maanden voordien al gestopt met de exploitatie van het gehuurde, hetgeen voor zijn eigen rekening en risico komt.  
     
     
     
       
         Conclusie huurachterstand 
       
     
     
     
       De conclusie van het voorgaande is dat de door [eiser] gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen, met dien verstand dat deze met 10% zal worden verminderd tot € 9.574,20. Dat betekent dat de huurachterstand nog steeds zodanig groot is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter ziet in alle omstandigheden die zich in deze hebben voorgedaan wel aanleiding om [gedaagde] nog een terme de grâce van een maand te gunnen. Dit houdt in dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden indien [gedaagde] binnen een maand na betekening van dit vonnis de vastgestelde huurachterstand alsnog volledig aan [eiser] betaalt.  
     
     
     
       De door [eiser] gevorderde huurpenningen vanaf 1 maart 2024 van (na indexatie) € 999,00 per maand, te vermeerderen met wettelijke rente zijn in zoverre toewijsbaar dat op deze huurprijs een korting geldt van 10% tot het moment dat het gebrek aan de elektriciteitstoevoer deugdelijk is hersteld; 
       
         Buitengerechtelijke incassokosten 
       
       
         
        [eiser] vordert € 1.066,47 aan buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassohandelingen zijn verricht. [eiser] heeft de incassokosten gebaseerd op een huurachterstand van € 10.638,00. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op € 9.574,20. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van het wettelijk tarief dat hoort bij dat bedrag, te weten € 1.032,99.  
     
     
     
       
         Juridische kosten en proceskosten 
       
     
     
     
       Verder vordert [eiser] € 4.271,70 ter zake van “juridische kosten”. [eiser] beroept zich daarbij op artikel 13 van de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder in geval van een procedure tussen partijen in verband met de huurovereenkomst alle door verhuurder gemaakte proceskosten dient te betalen, indien hij daarbij geheel of in de hoofdzaak in het ongelijk wordt gesteld, ook voor zover deze proceskosten een proceskostenveroordeling volgens de daarbij gebruikelijke tarieven overtreffen. [gedaagde] heeft gemotiveerd verzocht deze kosten af te wijzen althans te matigen.  
       De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] naast “juridische kosten” ook de “kosten van dit geding” vordert. Kennelijk wenst [eiser] naast de werkelijke proceskosten ook nog een vergoeding van de proceskosten op grond van gebruikelijke tarieven. Dat is dubbelop. Daar komt bij dat [eiser] zijn “juridische kosten” onder meer heeft onderbouwd met twee facturen van de deurwaarder waarop invorderingskosten in rekening worden gebracht. Die kosten vallen echter onder de hiervoor toegewezen buitengerechtelijke incassokosten. Ook in dit opzicht is de vordering van [eiser] dubbelop. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de vordering tot betaling van € 4.271,70 aan “juridische kosten” af te wijzen en [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij, te veroordelen in de proceskosten volgens de gebruikelijke tarieven. 
       
         
         De tegenvordering 
       
     
     
     
       
         Huurprijsvermindering en herstel gebrek  
         
       
       De tegenvordering zal worden toegewezen in die zin dat voornoemde 10% huurprijsvermindering wegens de ondeugdelijke elektra zal worden toegekend tot het moment dat dit gebrek is hersteld. In het geval [gedaagde] de volledige huurachterstand binnen een maand na betekening van dit vonnis alsnog betaalt heeft [gedaagde] immers belang bij herstel van dit gebrek. [eiser] zal daarom ook, zoals door [gedaagde] verzocht, worden veroordeeld om dit gebrek te verhelpen. Als prikkel tot nakoming zal een dwangsom worden opgelegd als na te melden.  
       
         
         Verlenging huurovereenkomst   
         
       
       In het geval [gedaagde] de volledige huurachterstand binnen een maand na betekening van dit vonnis alsnog betaalt, heeft [gedaagde] ook belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is verlengd met vijf jaar en derhalve doorloopt tot 1 oktober 2027. De kantonrechter stelt ten aanzien van die vordering voorop dat de hiervoor onder de feiten onder “b.” weergegeven bepaling uit de huurovereenkomst niet uitblinkt in duidelijkheid. Wel is voldoende gebleken dat de kennelijke bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst voor de duur van één jaar te sluiten met de mogelijkheid deze te verlengen met twee jaar. Een dergelijke verlenging is op grond van het strikte wettelijke systeem ten aanzien van artikel 7:290-bedrijfsruimte echter niet mogelijk. Omdat [eiser] – zoals hiervoor is geoordeeld – de overeenkomst evenmin per 1 oktober 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd, geldt analoog aan artikel 7:292 jo 7:301 BW dat tussen partijen een huurovereenkomst voor vijf jaar tot stand is gekomen. De kantonrechter zal dan ook voor recht verklaren dat de huurovereenkomst is verlengd tot vijf jaar, derhalve tot 1 oktober 2027; 
     
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     
     
       Nu partijen in reconventie over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.  
     
     
   
   
     De beslissing 
     
       De kantonrechter: 
       
         in conventie 
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 9.574,2‬0 (aan huurachterstand tot en met februari 2024 minus 10%) te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van de algehele voldoening;  
     - ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats 3], gemeente [gemeente 2], aan het adres [adres], te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen onder opgave van de sleutels, indien [gedaagde] niet binnen één maand na betekening van dit vonnis voldoet aan bovengenoemde veroordeling tot betaling van de huurachterstand tot en met februari 2024; 
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.032,99 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 juni 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening; 
     -  veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 999,00 per maand vanaf 1 maart 2024 tot aan het tijdstip dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten, met dien verstande deze maandelijkse huurprijs met 10% wordt verminderd tot het moment dat het gebrek aan de elektriciteitstoevoer deugdelijk is hersteld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag van de algehele voldoening; 
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen: 
     
       dagvaarding	€	133,76 
       griffierecht	€	244,00 
       salaris gemachtigde	€	812,00 (€ 406,00 x 2) nakosten	€	135,00 
     
     
     - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening; 
     
     - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
       
         in reconventie 
       
     
     
     - verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is verlengd tot vijf jaren en derhalve doorloopt tot 1 oktober 2027 (tenzij [gedaagde] niet tijdig voldoet aan de veroordeling in conventie tot betaling van de huurachterstand en de huurovereenkomst is ontbonden); 
     
     
     
     - veroordeelt [eiser] tot het plegen van herstel van de ondeugdelijke elektriciteitstoevoer (onder overlegging van bewijsstukken van het herstel) en bepaalt dat [eiser] binnen zes weken na betekening van dit vonnis moet zijn aangevangen met de herstelwerkzaamheden  en [gedaagde] moet hebben voorzien van en concrete planning voor deze herstelwerkzaamheden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag waarop [eiser] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 2.500,00, (met dien verstande dat deze veroordeling niet geldt als [gedaagde] niet tijdig voldoet aan de veroordeling in conventie tot betaling van de huurachterstand en de huurovereenkomst is ontbonden); 
     
     - stelt de huurprijs vanaf 1 oktober 2022 vast op 90% van de verschuldigde huurprijs tot het moment dat het hierboven vermelde gebrek is hersteld;  
     - bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt 
     
     - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.