ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:7092

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:7092 Rechtbank Noord-Holland , 28-06-2023 / 10159040 \ CV EXPL 22-4945

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-06-28

Zaaknummer: 10159040 \ CV EXPL 22-4945

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:7092

---

Vordering VvE op beheerder afgewezen. De VvE heeft onvoldoende aangetoond dat de beheerder is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tot dienstverlening. Ook heeft de VvE niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 10159040 \ CV EXPL  22-4945 BL 
       Uitspraakdatum: 28 juni 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
        [VvE]  
       gevestigd te [plaats 1] 
       eiseres 
       verder te noemen: de VvE 
       gemachtigde: mr. A. Heilig 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
        [gedaagde]  
       gevestigd te [plaats 2]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. H. van Lingen 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       De VvE vordert diverse betalingen van de beheerder, omdat de beheerder gedurende de periode dat de beheerder werkzaamheden voor de VvE heeft verricht, niet zou hebben voldaan aan de contractueel overeengekomen verplichtingen en een onvoldoende overdracht zou hebben gedaan aan de opvolgende beheerder. De kantonrechter wijst de vordering op alle onderdelen af. De VvE heeft onvoldoende aangetoond dat de beheerder is tekortgeschoten in de nakoming van de dienstverleningsovereenkomst en heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat sprake is van onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking. 
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De VvE heeft bij dagvaarding van 10 oktober 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 31 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De VvE en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben de VvE en [gedaagde] bij brieven van 15 mei 2023 respectievelijk 17 mei 2023 nog stukken toegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       De VvE besteedt haar beheerswerkzaamheden uit aan professionele derden. Medio 2016 heeft de VvE het contract met de toenmalige beheerder, Domein Vastgoedadvies, opgezegd per 1 januari 2017. 
     
     
       2.2. 
       In die transitieperiode heeft [gedaagde] (advies)werkzaamheden verricht voor de VvE. De directeur/eigenaar van [gedaagde] [naam 1] is de zoon van de toenmalige voorzitter van de VvE. 
     
     
       2.3. 
       Op 30 juli 2016 hebben partijen een ‘Overeenkomst van Dienstverlening’ ondertekend. In die overeenkomst is bepaald dat [gedaagde] voor minimaal een jaar de functie van beheerder zal uitvoeren, bestaande uit de onderdelen Administratief beheer, Bouwkundige inspectie en Administratieve afhandeling bij verkoop, tegen vaste bedragen per onderdeel. Daarnaast is een uurtarief vastgesteld voor overige werkzaamheden.  
     
     
       2.4. 
       Vanaf 2017 heeft [gedaagde] de overeengekomen vaste bedragen voor de beheerwerkzaamheden per kwartaal gefactureerd. Deze facturen zijn door de VvE betaald. 
     
     
       2.5. 
       Naast de hiervoor genoemde kwartaalfacturen heeft [gedaagde] op 24 april 2017 een bedrag van € 2.477,48 aan de VvE gefactureerd op basis van het overeengekomen uurtarief, voor het samenstellen van de boekhouding over het derde en vierde kwartaal van 2015 alsmede heel 2016. Ook deze factuur is door de VvE betaald. 
     
     
       2.6. 
       Op 22 december 2017 hebben partijen opnieuw een ‘Overeenkomst van Dienstverlening’ ondertekend. Deze is inhoudelijk gelijk aan de overeenkomst van 30 juli 2016, met uitzondering van de looptijd, die is bepaald op drie jaar vanaf 1 januari 2018.  
     
     
       2.7. 
       In een brief van 29 november 2019 heeft [gedaagde] de overeenkomst opgezegd tegen 31 december 2020. 
     
     
       2.8. 
       In februari 2021 hebben partijen gecorrespondeerd. De VvE heeft toen geklaagd over (met name) de manier waarop [gedaagde] het beheer heeft overgedragen aan haar opvolger [naam 3] .  
     
     
       2.9. 
       Op 15 april 2022 heeft de advocaat van de VvE een brief aan [gedaagde] gezonden. Daarin stelt de VvE zich op het standpunt dat [gedaagde] met de factuur van 24 april 2017 dubbel heeft gedeclareerd, dat [gedaagde] tijdens haar beheer van 2017 tot en met 2020 niet al haar taken heeft uitgevoerd, dat zij het beheer slordig en onvolledig aan [naam 3] heeft overgedragen, en dat [gedaagde] de kosten bij verkoop van een appartement ten onrechte aan de VvE in rekening zijn gebracht in plaats van aan de verkopende eigenaar. Daarbij schrijft de advocaat dat de verwijten en schade nog geconcretiseerd zullen worden, en dat daarover op een termijn van enige weken of maanden een nader bericht aan [gedaagde] zal volgen. 
     
     
       2.10. 
       Vervolgens is bij brief van 21 september 2022 de conceptdagvaarding met producties aan [gedaagde] gestuurd. Onder verwijzing naar die stukken heeft de VvE [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk op 6 oktober 2022 een bedrag van € 15.902,97 te betalen. 
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan, waarna de VvE op 10 oktober 2022 tot dagvaarding is overgegaan. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       De VvE vordert dat de kantonrechter – samengevat – voor recht verklaart dat de VvE een bedrag van in totaal € 8.792,81 (onderdeel A en D) onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald, althans dat [gedaagde] hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt, althans dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot (terug)betaling van dit bedrag aan de VvE. Verder vordert de VvE verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en/of dat [gedaagde] ter zake ongerechtvaardigd is verrijkt, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 7.110,16 (onderdeel B, C en E) als schadevergoeding. Daarnaast vordert de VvE een bedrag van € 1.130,18 voor buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke (handels)rente. 
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering gemotiveerd.  
     
     
       3.3. 
       Op de standpunten van partijen wordt – voor zover relevant – hierna bij de beoordeling nader ingegaan. 
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft gedurende ruim vier jaar (beheer)werkzaamheden voor de VvE verricht. Aan die werkzaamheden liggen schriftelijke overeenkomsten ten grondslag. Met ingang van 2021 heeft [gedaagde] de overeenkomst beëindigd.  
     
     
       4.2. 
       Op de zitting heeft de VvE aangevoerd dat de overeenkomsten met [gedaagde] zijn gesloten zonder goedkeuring van de ALV, en dat dit in strijd met artikel 38 van het Modelreglement ‘lijkt te zijn’. Het betreffende Modelreglement is niet nader geduid en niet overgelegd. Ook heeft de VvE geen juridische consequenties verbonden aan deze stelling. De kantonrechter zal de standpunten van de VvE die verband houden met het ontbreken van goedkeuring van de ALV passeren, zoals op de zitting al is meegedeeld. De overeenkomsten zijn namens de VvE ondertekend, op 30 juli 2016 door de voorzitter, secretaris, penningmeester, een bestuurslid en de technische commissie en op 22 december 2017 door de voorzitter, penningmeester en de technische commissie. Op basis van die overeenkomsten heeft [gedaagde] daadwerkelijk werkzaamheden voor de VvE verricht en het gaat in deze procedure om de manier waarop [gedaagde] dit werk heeft uitgevoerd. De vordering van de VvE zal dus inhoudelijk worden beoordeeld. 
     
     
       4.3. 
       
         De VvE vordert een hoofdsom van in totaal € 15.902,97. In de dagvaarding is deze vordering uitgesplitst in onderdelen A tot en met E. Bij die onderverdeling zal de kantonrechter aansluiten. De vordering van de VvE wordt afgewezen en daarover wordt het volgende overwogen. 
         
           A. De factuur van [gedaagde] van 24 april 2017 
         
       
     
     
       4.4. 
       De VvE vordert (terug)betaling van € 2.477,48. Dit is het bedrag dat [gedaagde] op 24 april 2017 aan de VvE heeft gefactureerd. Vast staat dat de VvE deze factuur destijds heeft betaald, na accordering door de penningmeester. Voor het eerst in een brief van 15 april 2022, bijna vijf jaar later, heeft (de advocaat van) de VvE geprotesteerd tegen deze factuur. De VvE meent dat [gedaagde] dubbel heeft gedeclareerd voor hetzelfde werk, namelijk het opstellen van de jaarrekening van 2016, waarvoor de VvE ook via de termijnfacturen uit 2017 aan [gedaagde] heeft betaald.  
     
     
       4.5. 
       
         Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de VvE niet binnen een redelijke termijn heeft geklaagd over de factuur. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde] dezelfde werkzaamheden dubbel heeft gefactureerd. [gedaagde] erkent dat zij de jaarstukken van 2016 heeft opgesteld, dat dit regulier beheerwerk betreft en dat de VvE daarvoor heeft betaald via de termijnfacturen. Maar de factuur van 24 april 2017 ziet volgens [gedaagde] op iets anders. Die factuur heeft betrekking op extra werk, bestaande uit het omzetten van de gebroken boekjaaradministratie naar een kalenderjaarboekhouding, aldus [gedaagde] . Dit strookt met de omschrijving van de werkzaamheden zoals vermeld op de factuur. Tussen partijen is niet in geschil dat de boekhouding die [gedaagde] van Domein heeft overgenomen was ingericht op basis van een gebroken boekjaar. [gedaagde] stelt dat zij de boekhouding heeft omgezet op basis van een afzonderlijk besluit daartoe van het bestuur van de VvE, dat is besproken in de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dit standpunt vindt steun in de notulen van de ALV van 25 april 2017. Daarin staat onder punt 6 (Verandering looptijd boekjaar) uitdrukkelijk dat in overleg met het bestuur is besloten om de boekhouding, die tot dat moment liep van 1 juli tot 31 juni, in overeenstemming met de statuten te brengen. Dit onderbouwt het standpunt van [gedaagde] dat sprake is van extra werkzaamheden, net als het feit dat [gedaagde] deze heeft gefactureerd op basis van het overeengekomen uurtarief voor werk dat niet valt onder de reguliere beheertaken. In de overeenkomst is omschreven welke taken de administratief beheerder heeft, waaronder het opstellen van de financiële stukken zoals de exploitatierekening, de begroting en de balans (de jaarstukken). Het omzetten van de boekhouding is daarbij niet genoemd en niet zonder meer onder een van de omschreven taken te scharen. De enkele stelling van de VvE op de zitting dat [gedaagde] niet in strijd met de statuten mag werken, is onvoldoende om te kunnen aannemen dat het omzetten van de boekhouding valt onder de overeengekomen reguliere administratieve beheertaken. 
         
           B. Niet uitgevoerd administratief beheerwerk 
         
       
     
     
       4.6. 
       De VvE vordert € 503,40 (6 uur à € 83,90) als schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] , of op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De VvE stelt daarvoor dat [gedaagde] in 2020 niet aanwezig is geweest bij twee ledenvergaderingen terwijl zij daartoe wel contractueel is verbonden, en dat voor een vergadering inclusief voorbereiding en uitwerking gemiddeld 3 uur staat. 
     
     
       4.7. 
       De VvE heeft gelijk waar zij stelt dat het notuleren van de ALV op grond van de overeenkomst tot de reguliere beheertaken van [gedaagde] behoort, waarbij partijen zijn uitgegaan van twee ledenvergaderingen per jaar. In 2020 heeft één ALV plaatsgevonden, namelijk op 20 oktober. De voorjaarsvergadering is niet doorgegaan in verband met de coronapandemie. Verder staat vast dat [gedaagde] de ALV op 20 oktober 2020 niet heeft genotuleerd. Op de zitting is vastgesteld dat de overige overeengekomen werkzaamheden rondom die vergadering, zoals het opstellen van de agenda, het uitwerken van de notulen tot een verslag en de verspreiding daarvan onder de leden, wel door [gedaagde] zijn uitgevoerd. Daarmee is het (niet nader gespecificeerde) gedeelte van de vordering dat ziet op die voorbereiding en uitwerking niet toewijsbaar.  
     
     
       4.8. 
       In de dagvaarding beroept de VvE zich ter onderbouwing van haar schadevordering op een e-mail van 12 december 2019, waarin [naam 1] meedeelt dat hij niet meer bij de komende ledenvergaderingen aanwezig zal zijn. Voor zover de VvE bedoelt dat dit een mededeling is waaruit zij heeft moeten afleiden dat [gedaagde] in de nakoming van haar verbintenis zou tekortschieten waardoor het verzuim zonder ingebrekestelling zou zijn ingetreden , kan de VvE hierin niet worden gevolgd. [naam 1] heeft weliswaar meegedeeld dat hij niet meer zal notuleren, maar daarbij heeft hij uitdrukkelijk aangeboden een notulist in te huren voor twee vergaderingen in 2020 als het bestuur daaraan hecht.  
     
     
       4.9. 
       De eerste vergadering die vervolgens plaatsvond was op 20 oktober 2020. Voorafgaand daaraan heeft de voorzitter van de VvE in een e-mail van 19 oktober 2020 aan [naam 1] gevraagd:  “Zou jij ons iets kunnen laten weten over de notulist (…)?”  In reactie daarop schrijft [naam 1] dat er geen notulist komt. Zijn zus, die voor hem zou waarnemen, vindt het gezien de coronaomstandigheden onverantwoord, omdat de groep als iedereen komt groter is dan de toegestane 30, aldus [naam 1] . Daarop schrijft de voorzitter van de VvE dat hij het niet als een risico ziet, en  “Dat er geen notulist komt vind ik erg jammer, aangezien jij altijd naar het contract wijst. Nouja, wij bedenken daar wel iets op” . Nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] op het punt van het notuleren was op dat moment nog mogelijk. Om op een later moment aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding, had het op de weg van de VvE gelegen om in de e-mailwisseling voorafgaand aan de vergadering duidelijk te maken dat zij nakoming van [gedaagde] verwachtte. Dit heeft zij niet gedaan. In dit licht bezien heeft de VvE onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat [gedaagde] in verzuim is geraakt, of anderszins is voldaan aan de wettelijke vereisten voor schadevergoeding wegens wanprestatie. 
     
     
       4.10. 
       
         De VvE heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij minder werkzaamheden voor de ALV heeft verricht. Partijen hebben een vast tarief van € 8.810,91 per jaar afgesproken voor het administratief beheer. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de VvE dit jaartarief voor 2020 volledig aan [gedaagde] heeft betaald. In de overeenkomst is omschreven welke taken [gedaagde] tegenover dit tarief moet verzorgen, waaronder werkzaamheden rondom de ledenvergadering. Daarbij hebben partijen twee ledenvergaderingen per jaar als uitgangspunt genomen. Voor het geval in afwijking van dit uitgangspunt meer of minder vergaderingen in een jaar worden gehouden vermeldt de overeenkomst niets. In het voorjaar van 2020 heeft geen ALV kunnen plaatsvinden door omstandigheden die niet aan [gedaagde] zijn toe te rekenen. In oktober 2020 heeft [gedaagde] , in verband met de coronamaatregelen, er zelf voor gekozen om niet fysiek aanwezig te zijn op de ALV, waardoor zij haar taak om tijdens die vergadering te notuleren niet heeft uitgevoerd. Daarmee kan weliswaar worden vastgesteld dat bepaalde taken niet of minder zijn uitgevoerd, maar dit brengt nog niet mee dat [gedaagde] daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt. Partijen hebben immers een vast bedrag afgesproken voor een diversiteit aan werkzaamheden, waarbij geen koppeling is gemaakt tussen het verschuldigde tarief en de tijd die [gedaagde] aan de diverse taken besteedt. [gedaagde] voert terecht aan dat het werk kan meevallen en kan tegenvallen. Het risico dat het bij de ene taak gunstig uitpakt terwijl een andere taak juist meer tijd kost, is als het ware verdisconteerd in de vaste prijs. De VvE heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen vaststellen dat en tot welk bedrag [gedaagde] daadwerkelijk is verrijkt doordat in het voorjaar van 2020 geen ALV heeft plaatsgevonden en niet is genotuleerd tijdens de ALV in oktober 2020. Daarbij is ook van belang dat dit notuleren slechts een klein onderdeel is van het takenpakket van de administratief beheerder. Voor zover sprake zou zijn van enige verrijking dan heeft de VvE onvoldoende duidelijk gemaakt waarom deze geen rechtvaardiging kan vinden in de overeenkomst.  
         
           C. Niet uitgevoerd bouwkundig inspectiewerk 
         
       
     
     
       4.11. 
       In de overeenkomst is bepaald dat [gedaagde] de bouwkundige inspectie verzorgt, bestaande uit het jaarlijks bouwkundig inspecteren van het complex, het maken van het verslag en het bijwerken van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Voor deze taken is een tarief afgesproken van € 1.090,87 per jaar. De VvE stelt dat [gedaagde] deze werkzaamheden nooit heeft uitgevoerd, zodat zij vier keer het jaartarief heeft betaald zonder daar iets voor terug te krijgen. De VvE vordert daarom een bedrag van € 4.363,48 als schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] of wegens ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij de bouwkundige inspectiewerkzaamheden naar behoren heeft uitgevoerd, niet in verzuim is geraakt en dat de VvE niet tijdig heeft geklaagd. 
     
     
       4.12. 
       Hoewel de VvE in haar pleitnota ook aanvoert dat [gedaagde] geen MJOB zou hebben opgesteld, is op de zitting duidelijk geworden dat [gedaagde] in 2017 wel een MJOB heeft laten maken, die ziet op de periode tot 2027. Dit is door de secretaris van de VvE erkend. Verder staat in de door [gedaagde] overgelegde notulen van de ALV die is gehouden op 16 april 2019 onder punt 10 dat de beheerder de MJOB heeft toegelicht, dat de werkzaamheden mooi in de pas lopen met de MJOB, dat de daken van de garageboxen in 2019 toe zijn aan reparatie, dat in het licht van de verduurzamingswens van het bestuur gekeken zal worden of een sedumdak een optie is en dat op 11 juni de dak inspectie zal plaatsvinden. De actuele stand van zaken is dus in ieder geval in 2019 in de ALV besproken. Op de zitting heeft [naam 1] toegelicht dat hij jaarlijks aan de hand van de MJOB bekeek wat er moest gebeuren en dat hij dit besprak met (de technische man van) het bestuur van de VvE. Verder stelt [gedaagde] dat zij jaarlijks een controleronde deed (eerst samen met [naam 2] , later met de technische commissie en in 2019/2020 alleen) en daarnaast inspecties uitvoerde naar aanleiding van klachten of opmerkingen. Ter onderbouwing van haar standpunt geeft [gedaagde] een opsomming van verrichte werkzaamheden met bijgevoegde producties , en verwijst naar eerdergenoemde notulen van 16 april 2019, waarin staat dat tijdens de rondvraag is gevraagd of de gebouwinspectie al was gedaan, waarop is geantwoord dat die later in het jaar zou plaatsvinden. Hieruit blijkt dat de ALV ermee bekend was dat [gedaagde] het complex jaarlijks inspecteerde. 
     
     
       4.13. 
       De VvE heeft tegenover dit onderbouwde standpunt van [gedaagde] onvoldoende aangevoerd, zodat niet is gebleken dat [gedaagde] is tekortgeschoten in het actueel houden van de MJOB of in de uitvoering van het bouwkundig inspecteren als zodanig. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] op deze punten in gebreke is gesteld. Wel kan worden vastgesteld dat [gedaagde] de bouwkundige inspecties alleen mondeling met (het bestuur van) de VvE heeft besproken en geen jaarlijks schriftelijk inspectieverslag heeft gemaakt. Maar de VvE heeft [gedaagde] ook niet gesommeerd om dit te doen. [gedaagde] is op dit punt dus niet in verzuim geraakt, zodat de VvE geen aanspraak kan maken op schadevergoeding. 
     
     
       4.14. 
       
         Subsidiair baseert de VvE ook deze vordering op ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde] . Zoals hiervoor is vastgesteld heeft [gedaagde] wel degelijk bouwkundige inspectiewerkzaamheden verricht die ten goede zijn gekomen aan de VvE. Voor zover [gedaagde] in zekere mate is verrijkt doordat de VvE het vaste tarief heeft betaald en [gedaagde] geen schriftelijke verslagen heeft gemaakt, heeft de VvE niet gespecificeerd waaruit deze verrijking concreet bestaat. Ook op deze grondslag is de vordering dus niet toewijsbaar. 
         
           D. De kosten voor de administratieve afhandeling bij verkoop 
         
       
     
     
       4.15. 
       In geval van verkoop van een appartement door een eigenaar (en daarmee een nieuw lid van de VvE) heeft [gedaagde] de administratieve afhandeling daarvan verzorgd, bestaande uit het verstrekken van gegevens aan de notaris en/of de makelaar, inschrijving in de ledenlijst van de VvE en het verstrekken van de notulen van de laatste ALV en het huishoudelijk reglement aan het nieuwe lid. Voor die werkzaamheden heeft de VvE in de periode van 2017 tot en met 2020 een door [gedaagde] gefactureerd bedrag van in totaal € 6.315,33 betaald. De VvE stelt dat sprake is van onverschuldigde betaling, omdat voor haar geen verplichting tot betaling van die kosten bestaat. [gedaagde] had deze kosten in rekening moeten brengen aan de vertrekkende eigenaren, aldus de VvE. Daarbij beroept de VvE zich erop dat in de overeenkomst staat:  “Deze kosten zijn voor de verkoper van het appartement, maar dit dient nog wel te worden meegedeeld in de vergadering en te worden genotuleerd.” 
     
     
       4.16. 
       De VvE vordert (terug)betaling van € 6.315,33, primair op grond van onverschuldigde betaling. Daarvan is echter geen sprake. In de overeenkomst tussen partijen is immers uitdrukkelijk bepaald dat [gedaagde] eerdergenoemde administratieve afhandeling  voor de VvE  kan verzorgen voor € 317,32 per verkoop. [gedaagde] voert terecht aan dat zij heeft gecontracteerd met de VvE en niet met de verkopende appartementseigenaren. Voor de VvE bestaat dus wel degelijk een contractuele verplichting tot betaling van de kosten. 
     
     
       4.17. 
       Anders dan de VvE lijkt te betogen, leidt de hiervoor geciteerde zin in de overeenkomst tussen partijen niet tot een betalingsverplichting van de individuele verkopende eigenaar tegenover [gedaagde] . Daarvoor is een overeenkomst tussen die eigenaar en [gedaagde] nodig, of een rechtsgeldig besluit van (een orgaan van) de VvE waaruit die betalingsverplichting voor de betreffende eigenaar(s) voortvloeit. Zo’n overeenkomst is er niet, en niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] als beheerder bevoegd is tot het nemen van een besluit in de hiervoor bedoelde zin. Ook kan niet zonder meer worden aangenomen dat het op de weg van [gedaagde] lag om het voornemen van (het bestuur van) de VvE om de administratieve kosten bij verkoop voor rekening van de verkopende eigenaar te laten komen, ter besluitvorming voor te leggen aan de ALV. Volgens [naam 1] was dit ook niet wat de VvE wilde. In dit verband is van belang dat de betreffende zin ook al in de (gelijkluidende) beheerovereenkomst tussen de VvE en Domein Vastgoedadvies uit 2009 stond, dat [naam 1] op de zitting heeft verklaard dat de VvE de betreffende kosten al die tijd zelf voor haar rekening heeft genomen, net als de kosten voor de naambordjes voor nieuwe bewoners, en dat (het bestuur van) de VvE nooit kenbaar heeft gemaakt dat zij de kosten daadwerkelijk wilde gaan doorbelasten. Dit is door de VvE niet gemotiveerd weersproken. 
     
     
       4.18. 
       
         De VvE voert nog aan dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde] , dan wel dat [gedaagde] schadeplichtig is wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Deze grondslagen zijn door de VvE niet of nauwelijks toegelicht en niet concreet gemaakt. De VvE heeft op zichzelf niet betwist dat [gedaagde] de in de overeenkomst omschreven werkzaamheden heeft verricht en daarvoor het afgesproken vaste tarief heeft gefactureerd. Zoals hiervoor is vastgesteld bestond voor [gedaagde] geen contractuele verplichting om de administratiekosten door te belasten aan de verkopende eigenaar, zodat in dat opzicht geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Andere verwijten ten aanzien van de uitvoering van deze werkzaamheden zijn niet gesteld of gebleken. 
         
           E. Extra kosten door een gebrekkige overdracht aan [naam 3] 
         
       
     
     
       4.19. 
       De VvE vordert een bedrag van € 2.243,28 wegens extra kosten die zij stelt te hebben gemaakt doordat [gedaagde] het beheer gebrekkig zou hebben overgedragen aan haar opvolger. [gedaagde] betwist ook deze vordering gemotiveerd. De VvE stelt niet wat er precies niet goed is gegaan. Zij verwijst daarvoor slechts naar een e-mail van [naam 3] van 12 september 2022, die [naam 3] op verzoek van de VvE ten behoeve van deze procedure heeft geschreven. Verder geeft de VvE geen enkele toelichting op het gevorderde bedrag en onderbouwt niet waaruit haar schade bestaat. [naam 3] verklaart weliswaar dat zij in het kader van de overdracht ongebruikelijk veel werkzaamheden heeft moeten verrichten, waarvoor zij uren aan de VvE in rekening heeft gebracht, maar ook [naam 3] specificeert de gevorderde kosten niet en noemt geen enkel bedrag. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld dat de VvE schade heeft geleden als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] bij de overdracht van het werk.  
     
     
       4.20. 
       
         Hetzelfde geldt voor de subsidiaire grondslag van deze vordering. Doordat de VvE haar standpunt onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd blijkt niet op welke wijze [gedaagde] ongerechtvaardigd verrijkt zou zijn. Het aanbod van de VvE op de zitting om de vordering op dit punt alsnog te specificeren is te laat gedaan en wordt daarom gepasseerd. De VvE had dit eerder kunnen en moeten doen. 
         
           De conclusie 
         
       
     
     
       4.21. 
       De door de VvE gevorderde hoofdsom wordt op alle onderdelen afgewezen. Dit betekent dat ook de buitengerechtelijke incassokosten en rente niet toewijsbaar zijn. 
     
     
       4.22. 
       
         Daarmee kan ten aanzien van de vorderingen zoals besproken onder B tot en met E in het midden blijven of de VvE tijdig heeft geklaagd, en kan het beroep van de VvE op de vernietigbaarheid van het beding in de algemene voorwaarden van [gedaagde] (betreffende een klachttermijn van 5 dagen) onbesproken blijven. 
         
           De proceskosten 
         
       
     
     
       4.23. 
       De proceskosten komen voor rekening van de VvE, omdat zij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       5 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 792,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .  
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
     
   
   
      Zoals bedoeld in artikel 6:83, aanhef en onder c, van het Burgerlijk Wetboek (BW) 
   
   
      Zie de conclusie van antwoord, punt 23