ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:3731

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:3731 Gerechtshof Amsterdam , 13-12-2022 / 22/00348

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-12-13

Zaaknummer: 22/00348

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:3731

---

In hoger beroep is alleen nog in geschil of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde terecht een erfpachtcorrectie heeft toegepast. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is nog in geschil of de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie op de juiste wijze heeft bepaald.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/348  
     
     
       13 december 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende,  
       (gemachtigde: [A] ) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 22 april 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/172 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 
       (gemachtigde: mr. H. Oderkerk ).  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij medebelanghebbendebeschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (hier: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 21 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 (hierna: WOZ-waarde) vastgesteld op € 696.500 (hierna: de WOZ-beschikking).  
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 29 december 2021 het bezwaar ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 mei 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het Hof heeft op 10 oktober 2022 een nader stuk ontvangen van belanghebbende.  
       
     
     
       1.6. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
         
           2. Feiten 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft onder het kopje “De aanleiding voor deze procedure” de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): 
       
       
         “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-een-kapwoning met een dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer 217 m² en de oppervlakte van de kavel  208 m². 
       
       
       2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 638.000,-. Eiser heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. 
       
       3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde eveneens een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport bevat gegevens van verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen, namelijk [A-straat] 17, [A-straat] 52 en  [A-straat] 9. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.” 
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       In hoger beroep is alleen nog in geschil of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde terecht een erfpachtcorrectie heeft toegepast. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is nog in geschil of de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie op de juiste wijze heeft bepaald.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft, voor zover nog van belang in hoger beroep, met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist: 
     
     
     
       “ Erfpachtcorrectie 
     
     12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie heeft toepast bij de drie vergelijkingsobjecten. Eiser wijst er allereerst op dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit vergelijkingsobject zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot een lagere erfpachtcorrectie en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 
     13. De rechtbank stelt vast dat de berekening van de erfpachtcorrectie door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk is bevonden.  Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad.  Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.  De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. 
     14. Eiser voert verder aan dat hij op 29 september 2020 een aanbieding van de gemeente [Z] heeft ontvangen waarin de erfpachtcanon vanaf 2051 op € 41.000,- per jaar zal worden bepaald. Kijkend naar de matrix en de erfpachtberekening die zich in het dossier bevindt, dan wordt voor het vergelijkingsobject [A-straat] 52 vanaf 2052 uitgegaan van een erfpachtcanon van meer dan € 97.000,- per jaar. Omdat de WOZ-waarde van de woning nog niet definitief is vastgesteld, is dat een omstandigheid waarmee de heffingsambtenaar rekening dient te houden. Eiser heeft in dat verband gewezen op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ en op het arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 waaruit volgens eiser volgt dat zolang een waarde nog niet definitief is vastgesteld alle waardebepalende data moeten worden meegenomen. 
     15. Volgens de heffingsambtenaar gaat het hier om een recente afspraak tussen eiser en de gemeente waarmee de heffingsambtenaar in deze procedure - waar het gaat om de vaststelling van de WOZ-waarde over het belastingjaar 2015 - geen rekening hoeft te houden. 
     16. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ de waarde wordt vastgesteld naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, als een onroerende zaak voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.  
     17. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet slaagt. Aan de voorwaarde voor toepassing van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ is in dit geval niet voldaan. Er is geen sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de woning geldende bijzondere omstandigheid nu eerst recent een overeenkomst is gesloten over de erfpacht. Ook de conclusies die eiser trekt uit het door hem genoemde arrest van de Hoge Raad volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht voor de waardebepaling van de woning van eiser, drie vergelijkingsobjecten gekozen waarvan de transactie binnen een jaar voor of na de waardepeildatum van 1 januari 2014 ligt. Omdat die vergelijkingsobjecten niet in volle onbezwaarde eigendom zijn verkregen, maar zijn gelegen op erfpacht, heeft de heffingsambtenaar de correctie toegepast die gold op de waardepeildatum. Dat eiser voor zijn woning inmiddels een lagere canon heeft afgesproken maakt dat niet anders. 
     18. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de aanname dat een erfpachtcorrectie dient te worden toegepast omdat de transactieprijs van een woning op erfpacht lager zou zijn dan van een woning die in volle eigendom wordt verkregen niet klopt. Eiser heeft de eigenaren van de vergelijkingsobjecten benaderd en hen gevraagd of zij bereid waren geweest om het bedrag dat de heffingsambtenaar als erfpachtcorrectie in de matrix heeft opgenomen te betalen om de woning in volle eigendom te verkrijgen. Daarop hebben de drie eigenaren verklaard dat het feit dat de woning op erfpacht is gelegen geen rol heeft gespeeld bij de aankoop en dat zij niet bereid waren geweest om dat bedrag extra voor de woning te betalen. 
     19. Volgens de heffingsambtenaar is er - ondanks de verklaringen die eiser heeft ingebracht - een onmiskenbaar onderscheid tussen volle eigendom en een erfpachtsituatie en dient daar rekening mee te worden gehouden. 
     20. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     21. In de memorie van toelichting bij de algemene regels inzake de waardering van ontroerende zaken (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, p. 44) ) is artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ als volgt toegelicht: 
     “Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” 
     22. Gelet op het bovenstaande moet de onderhavige woning worden gewaardeerd als ware er sprake van eigen grond en niet van erfpachtgrond. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd, aldus de Memorie van Toelichting hierboven. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de omstandigheid dat de individuele eigenaren van de vergelijkingsobjecten zich - zo blijkt uit hun verklaringen - niet hebben laten leiden door het feit dat zij hun woning niet in volle eigendom hebben verkregen, niet dat de erfpachtcorrectie hier niet op juiste wijze door de heffingsambtenaar is toegepast. Ook deze grond slaagt niet. 
     Conclusie 
     23. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. 
     24. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Standpunten belanghebbende 
       
     
     
       5.1.1. 
       Het primaire standpunt van belanghebbende houdt in dat in het geheel geen erfpachtcorrectie mag worden toegepast. De heffingsambtenaar heeft verzuimd een marktonderzoek te verrichten waarin hij had moeten nagaan of, en zo ja in hoeverre, de kopers van de vergelijkingsobjecten bij de aankoop rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een woning op in erfpacht uitgegeven grond. Belanghebbende wijst er op zelf zo’n onderzoek te hebben verricht door het afnemen van interviews bij de kopers van de vergelijkingsobjecten. Uit de afgelegde verklaringen – waarvan een aantal op schrift in geding is gebracht – blijkt volgens belanghebbende dat bij de aankoop van de woning geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat sprake is van erfpacht.  
       
     
     
       5.1.2. 
       Subsidiair luidt belanghebbendes standpunt dat de heffingsambtenaar de door hem toegepaste systematiek voor erfpachtcorrectie niet had mogen gebruiken aangezien daarop veel kritiek is gekomen hetgeen in juli 2019 heeft geleid tot een ander correctiesysteem. Belanghebbende duidt daarbij op verschillen tussen het oude en nieuwe correctiesysteem. Volgens belanghebbende is er geen deugdelijke motivering voor de aanname dat ook bij een afkoop van de erfpachtcanon voor meer dan de 25 jaar vanaf de waardepeildatum nog een erfpachtcorrectie dient plaats te vinden. Dit maakt volgens belanghebbende onderdeel uit van het oude systeem. Belanghebbende acht de toegepaste systematiek dan ook niet ‘zorgvuldig’, ‘reëel’ of ‘anderszins goed verdedigbaar’ en distantieert zich van de daarover gewezen jurisprudentie. Belanghebbende verwerpt het oude systeem omdat de daarbij gedane contantewaardeberekening van de canon op teveel aannames wordt gebaseerd. Verder wijst belanghebbende erop dat bij de vergelijkingsobjecten in de onderhavige zaak, anders dan die in andere zaken waarin ook jurisprudentie is gewezen, sprake is van afkoop van erfpacht. Ook zijn in die andere zaken de kopers van de vergelijkingsobjecten niet geïnterviewd zoals wel is gedaan door belanghebbende in de onderhavige zaak. Daarbij komt volgens belanghebbende - zoals zijn gemachtigde in de stukken heeft verwoord en zoals is overgenomen door de rechtbank in haar uitspraak -, dat de erfpachtcorrectie niet meer zou kunnen bedragen dan de canon van € 41.000 die belanghebbende is aangeboden in het kader van de overstapregeling. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde dit bedrag bijgesteld naar € 4.100 en daarbij gewezen op de door de gemeente [Z] in het kader van een aanbod voor eeuwigdurende erfpacht vastgestelde jaarlijkse canon. Tot slot benadrukt belanghebbende dat het belang van een zorgvuldige vaststelling van de WOZ-waarde voor hem is gelegen in de aangeboden overstapregeling. 
       
       
         
           Standpunten heffingsambtenaar 
         
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist. Hij kan zich geheel vinden in de uitspraak van de rechtbank.  
       
       
         
           Oordeel Hof 
         
       
       
         5.3.1. 
         Ten aanzien van belanghebbendes primaire standpunt acht het Hof het oordeel van de rechtbank juist alsmede de gronden waarop het berust in de onderdelen 20 tot en met 22 van haar uitspraak, en maakt deze tot de zijn. Aangezien de verkoopgegevens van de drie vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, dient de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd te worden. Daaraan doet niet af dat de kopers van de vergelijkingsobjecten, – naar het Hof uit hun schriftelijke verklaringen afleidt – zich bij de aankoop niet hebben gerealiseerd dat sprake was van in erfpacht uitgegeven grond, of daarmee geen rekening hebben willen houden omdat de erfpacht voor lange tijd al was afgekocht. Deze verklaringen maken als zodanig ook niet inzichtelijk of de waarde van grond in volle eigendom niet hoger is dan van in erfpacht uitgegeven grond; de prijs in de markt voor woningen op grond in volle eigendom wordt immers niet (alleen) bepaald door de kopers van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende gaat er ook aan voorbij dat hij niet juridisch eigenaar is van de grond, niet of minder profiteert van de grondwaardestijging en een jaarlijks canonbedrag verschuldigd is. Wat dit laatste betreft zal een hogere canon in het verschiet liggen in geval een thans lopend erfpachtcontract niet eeuwigdurend is afgekocht. Aangezien niet is gebleken dat in het onderhavige geval sprake is van de eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon, zal de afkoop een tijdelijk karakter hebben. Daarom is de heffingsambtenaar er terecht van uitgegaan dat nog een (erfpacht)correctie op de transactieprijzen diende plaats te vinden om te voldoen aan het voorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ ten einde de waarde te kunnen bepalen van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat erfpachters gebruikmaken van de hen aangeboden overstapregeling, hetgeen ook door belanghebbende wordt overwogen, acht het Hof – anders kennelijk dan belanghebbende – mede indicatief voor het bestaan van een verschil tussen de waarde van grond in volle eigendom en van grond uitgegeven in erfpacht.  
         
         
           5.3.2.1. Het subsidiaire standpunt van belanghebbende wordt tevens verworpen; het Hof acht op dit punt het oordeel van de rechtbank juist alsmede de gronden waarop het berust als overwogen in de onderdelen 12 tot en met 17 van haar uitspraak, en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt daar het volgende aan toe.  
         
         
         
           5.3.2.2. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de hem aangeboden overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling.  
         
         
         
           5.3.2.3. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft op te komen tegen deze uitspraken, wijst het Hof erop dat de tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond zijn verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940).  
         
         
         
           5.3.2.4. Het Hof heeft in zijn voormelde uitspraken nog geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 van [B] en [C] (ook wel: Ortec-rapport) en met de opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast. Dit geldt ook voor de verwijzing door belanghebbende naar een matrix met verkopen (vóór en na 1 juli 2019) in de [B-straat] . Zowel het rapport van 19 september 2019 als de verkopen in de [B-straat] leiden het Hof niet tot een ander oordeel, noch belanghebbendes beroep op het daarop gebaseerde nieuwe systeem van de gemeente [B-straat] . Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in r.o. 4.4.5. tot en met 4.4.8. van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, 19/00600, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, alsmede bij zijn uitspraken van 24 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4117 (r.o. 5.4.1. tot en met 5.4.6.) en 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674 (r.o. 5.12.1 tot en met 5.12.4). 
           De cassatieberoepen tegen de beide laatst vermelde uitspraken zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard in Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1517, respectievelijk Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1491. Daaraan zijn toegevoegd dat het Hof in het Ortec-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof acht, mede uit een oogpunt van gelijke behandeling – het betreft in het geval van belanghebbende de WOZ-waarde voor het jaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 – aangewezen de erfpachtcorrectie te berekenen zoals dat – naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – steeds is gedaan voor andere gevallen betreffende dat jaar.  
         
         
         
           5.3.2.5. Belanghebbende heeft nog het standpunt ingenomen dat de erfpachtcorrectie tot een rechtvaardiger uitkomst zou leiden indien deze zou worden bepaald op het bedrag aan jaarlijks te betalen canon dat hem in het kader van de overstapregeling is aangeboden. Het Hof verwerpt dit standpunt reeds omdat het bedrag zou staan voor een jaarlijkse canonbetaling bij eeuwigdurende erfpacht en niet voor het bedrag dat staat voor een aangenomen afkoop van een geïndexeerde canonverplichting over een in de tijd eindigend erfpachtrecht. Indien belanghebbende tevens bedoeld heeft te stellen dat het hem geboden bedrag zou moeten worden gebruikt als grondslag voor het berekenen van de afgekochte toekomstige canonverplichting voor de erfpachtcorrectie, dan wordt dit standpunt eveneens verworpen. Immers op het in het kader van de overstapverplichting geboden canonbedrag zijn door de gemeente kortingen toegepast waardoor het bedrag niet bruikbaar is als grondslag voor de berekening van de erfpachtcorrectie. Daar komt bij dat het aangeboden canonbedrag geen verband houdt met erfpachtrechten die betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten, en die derhalve kunnen afwijken van het huidige en toekomstige erfpachtrecht van belanghebbende.  
         
         
         
           5.3.2.6. Het Hof overweegt voorts dat op de heffingsambtenaar de verplichting rust aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, en derhalve niet zozeer afzonderlijke waarde-aspecten. In dit geval merkt de gemachtigde van belanghebbende weliswaar terecht op dat de berekende erfpachtcorrecties een verhoging van de transactieprijzen laten zien van gemiddeld ongeveer € 85.000. Het Hof constateert echter dat in de herleiding naar de WOZ-waarde deze erfpachtcorrecties nog maar voor ca € 25.000 tot uitdrukking komen wegens een naar beneden bijgestelde m2-prijs voor het woninggedeelte. Dit leidt het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en in een juiste verhouding staat tot de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten.  
         
         
         
           
             Slotsom 
           
         
       
     
     
       5.4. 
       De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, N. Djebali en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van S.M.P. Harinandansingh als griffier. De beslissing is op 13 december 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
   
   
      Zie de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. 
   
   
      Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939. 
   
   
      Aldus het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.2.15 van de hierboven genoemde uitspraak. 
   
   
      Zie het arrest van 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:477.