ECLI: ECLI:NL:GHARL:2014:1165

Titel: ECLI:NL:GHARL:2014:1165 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 18-02-2014 / 200.069.004

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2014-02-18

Zaaknummer: 200.069.004

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2014:1165

---

Strekking optiebeding, zoals opgenomen in allonge van 25 maart 1987

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN     
     
     
       locatie Arnhem  
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.069.004 
       (zaaknummer Hoge Raad 08/02927) 
       (zaaknummer rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht 193698) 
     
     
     
       
         arrest van de derde kamer van 18 februari 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [appellante] B.V. ,  
       gevestigd te [vestigingsplaats appellante], 
       appellante, 
       hierna: [appellante], 
       advocaat: mr. S.V.M. Stevens, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [geïntimeerde] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats geïntimeerde], 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. A.J. van Bergen. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 maart 2012 (hierna ook: het tussenarrest na verwijzing) hier over. 
     
     
       1.1 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       - processen-verbaal van getuigenverhoor van 21 augustus 2012 en 3 december 2012;  
       - proces-verbaal van (tegen)getuigenverhoor van 11 april 2013; 
       - memorie na enquête; 
       - antwoord-memorie na enquête; 
       - akte houdende uitlating producties. 
       
     
     
       1.2 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       
         In het tussenarrest na verwijzing heeft het hof [appellante] in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat de huurprijsbepaling in het optiebeding er tevens toe strekte, dat geen nadere huurprijsvaststelling kon worden gevorderd (zie rechtsoverweging 2.10 van het tussenarrest na verwijzing). 
         Voor het geval [appellante] in dat bewijs niet zou slagen, heeft het hof [appellante], uit praktische overwegingen, reeds in het tussenarrest na verwijzing tevens in de gelegenheid gesteld (nader) te bewijzen dat bij het inroepen van de optie in 1994 de afspraak is gemaakt dat vanaf dat moment tot aan 28 februari 2014 de huurprijs niet anders dan gecorrigeerd voor inflatie zou worden verhoogd (zie rechtsoverweging 2.11 van het tussenarrest na verwijzing).  
       
       
     
     
       2.2 
       Teneinde het bedoelde bewijs te leveren, heeft [appellante] op 21 augustus 2012  [getuige 1], volgens zijn verklaring statutair directeur van [rechtsvoorgangster appellante] tot het moment van overdracht van aandelen aan [appellante] B.V. (hierna: [getuige 1]), en [getuige 2], volgens zijn verklaring voorheen in dienst bij [geïntimeerde] en daar belast met de algemene leiding gedurende anderhalf  jaar (hierna: [getuige 2]), zomede op 3 december 2012 [getuige 3], volgens haar verklaring voormalig aandeelhouder en statutair directeur van [rechtsvoorgangster appellante] (hierna: [getuige 3]), als getuigen doen horen. [geïntimeerde] heeft op 11 april 2013 [getuige 4], volgens zijn verklaring voormalig chef de bureau bij [geïntimeerde] (gedurende 40 jaar), in het tegengetuigenverhoor als getuige doen horen. 
       
     
     
       2.3 
       Bij memorie na enquête stelt [appellante] voorop dat het hof haar de hiervoor onder 2.1 bedoelde bewijsopdrachten ten onrechte zou hebben gegeven. De enkele vaststelling dat een optiebeding een huurprijsafspraak inhoudt, leidt naar haar mening tot de conclusie dat het desbetreffende beding een van artikel 7:303 BW afwijkend beding omvat. Dit hoeft, zo betoogt zij, door partijen niet nog eens (expliciet) in het optiebeding te worden opgenomen. 
       
     
     
       2.4 
       
         Voor zover [appellante] het hof met haar onder 2.3 bedoelde betoog vraagt terug te komen op zijn onder 2.1 bedoelde beslissingen, overweegt het hof als volgt.  
         Zoals het hof in het tussenarrest na verwijzing (onder 2.6) heeft overwogen, kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
         Naar de  tekst  van het optiebeding zou vanaf 1 maart 2004 als huurprijs gelden het ten opzichte van de huurprijs tot 1 maart 2004 overeenkomstig (de indexeringsformule van) artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst vastgestelde bedrag, dat jaarlijks per 1 maart opnieuw zou worden vastgesteld (zie rechtsoverweging 2.8 van het tussenarrest na verwijzing). 
         Omdat [geïntimeerde] de door [appellante] gestelde  strekking  van de onderhavige bepaling in het optiebeding – dat geen nadere huurprijsvaststelling kon worden gevorderd – gemotiveerd had betwist, rustte de bewijslast daarvan op [appellante] (zie de rechtsoverwegingen 2.9 en 2.10 van het tussenarrest na verwijzing). 
         Met de woorden ‘de huurprijsbepaling in het optiebeding’ voorkomend in rechtsoverweging 2.10 van het tussenarrest na verwijzing heeft het hof, zoals verder uit dat arrest blijkt, natuurlijk niet op de uitkomst van die bewijslevering vooruit willen lopen. In zoverre berust het hiervoor onder 2.3 bedoelde betoog van [appellante] op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. 
       
       
     
     
       2.5 
       Gelet op het voorgaande ziet het hof geen aanleiding op zijn hiervoor onder 2.1 bedoelde beslissingen in het tussenarrest na verwijzing terug te komen. Dit berust naar het oordeel van het hof niet op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag.  
       
     
     
       2.6 
       Het hof waardeert het bewijsmateriaal als volgt. 
       
     
     
       2.7 
       
         Op de vraag wat er in 1987 bij het sluiten van de allonge in verband met de huurprijs  nou precies is afgesproken heeft [getuige 1] als getuige, voor zover relevant, bij herhaling verklaard dat de essentie was dat de huurprijs gelijk zou blijven. Er was door de huurder flink geïnvesteerd; deze wilde zekerheid  hebben de investering te kunnen uitsmeren. Daarom werd de optie overeengekomen de huur over de periode van 2004 - 2014 te kunnen voortzetten. Die optie kon door de huurder worden opgeroepen en dan zouden dezelfde huurvoorwaarden en dezelfde huurprijs gelden; de huurprijs wel met de indexering. Het was zeker ook de bedoeling dat er geen nadere huurprijsvaststelling gevorderd zou kunnen worden, aldus de getuigenverklaring van [getuige 1].  
         Het desbetreffende overleg werd, aldus [getuige 1], bij de brouwerij aanvankelijk alleen met [persoon 1] en later, in een vorm van overdracht, ook met [persoon 1] en diens opvolger [persoon 2] gevoerd. Ook toen is volgens de verklaring van [getuige 1] gesproken over de verlengingsoptie. De essentie was steeds dat de huurprijs dezelfde zou blijven, behoudens indexering. 
       
       
     
     
       2.8 
       Ten aanzien van de bedoeling van partijen met betrekking tot de huurprijs in 1987 moest getuige [getuige 2] volgens diens verklaring het antwoord schuldig blijven, omdat hij daar niet bij is geweest. Wel verklaarde hij, voor zover relevant, onder meer dat [persoon 2] hem op de hoogte heeft gesteld van het feit dat [getuige 1] veel investeringen had gedaan en daarom voor een langere periode huur had mogen krijgen en dat hem, [getuige 1], was bevestigd een optie voor tien jaar erna, die hij mocht lichten als hij dat wilde en dat dan geen sprake zou zijn van wijziging van de huur behoudens de indexering. [getuige 2] bevestigt dat [getuige 1] om aan de geluidseisen te voldoen grote investeringen had gedaan door een box in het pand aan te brengen. 
       
     
     
       2.9 
       
         
          [getuige 3] ten slotte heeft als getuige die grote investeringen voor f. 800.000,- door [getuige 1] en voor f. 100.000,- door [geïntimeerde] en een latere borgtocht van [geïntimeerde] eveneens voor  
         f. 100.000,- bevestigd en op de vraag hoe het zat met de huurprijs, voor het geval de optie zou worden ingeroepen, geantwoord als volgt: 
       
       
       
         ‘Het zat wel in de pen dat wij gebruik zouden maken van die optie omdat wij ([getuige 1] en ik) in 2014 beiden [leeftijd] jaar zouden worden. Je investeert zo veel en dat wil je dan natuurlijk ook kunnen terugverdienen. Daarom is ook afgesproken de prijs door te zetten met de indexering en de huurprijs verder niet te verhogen. De situatie was in zoverre gelijk aan die toen [rechtsvoorgangster appellante] het huurcontract van [bedrijf 1] overnam. Ook toen is de huurprijs zo doorgezet met alleen de indexering.’ 
       
       
     
     
       2.10 
       
         Tegenover deze verklaringen heeft [getuige 4] in het tegengetuigenverhoor, voor zover relevant, onder meer verklaard dat de meeste contracten bij de brouwerij door hem werden opgesteld. Dat was in principe zijn taak. Hij deed dat bijna altijd zelf, dus niet met een externe jurist. Dit werd door hem zowel gedaan nadat hij bij gesprekken aanwezig was geweest, als in loutere opdracht van de directie. Hij is zeker wel bij een aantal gesprekken geweest dit huurcontract aangaande. Ook het aanhangsel bij de huurovereenkomst is volgens zijn verklaring door [getuige 4] opgesteld, na voorafgaande gesprekken, waarvan hij er één, alleen met [persoon 2] ([persoon 1] was toen al met pensioen) heeft bijgewoond. 
         Wat betreft de achtergrond van het aanhangsel verklaarde [getuige 4] dat deze was gelegen in verbouwingen. Er was veel verbouwd en gefinancierd, naar hij uit verslaglegging in het dossier afleidde door [getuige 1] voor f. 640.000,- en door [geïntimeerde] voor f. 100.000,- en daarin stond voorts een bedrag van f. 150.000,- als nog te betalen. Het was enigszins uit de hand gelopen. Volgens hem is [geïntimeerde] nog verzocht om een lening, maar hij dacht niet dat deze  toen door [geïntimeerde] was verstrekt. Volgens [getuige 4] is er wel een bankgarantie gegeven. Bij omvangrijke financiering vroeg de bank, aldus [getuige 4], of er genoeg tijd was om de lening terug te verdienen en daaruit kwam de vraag naar het aanhangsel voort. 
         In de stukken, die [getuige 4] in het bedrijfsdossier had aangetroffen, stond volgens zijn verklaring niets over de prijs waartegen huurverlenging in voorkomend geval (het was een optie) zou plaatsvinden. In zijn aanwezigheid is over de huurprijs in verband met die allonge niet gesproken.  
       
       
     
     
       2.11 
       
         Uit de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 3] blijkt duidelijk dat in geval het optiebeding werd ingeroepen, de huurprijs zou worden ‘doorgezet’ met de indexering en zonder verdere verhoging. Dit tegen de achtergrond van de omvangrijke investeringen die door de huurder werden verricht en moesten worden terugverdiend. [getuige 2] werd volgens zijn verklaring door [persoon 2], in de contacten die hij met hem had, dienovereenkomstig geïnformeerd.  
         Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, staat de getuigeverklaring van [getuige 2] ten overstaan van het hof niet op gespannen voet met diens verklaring ten overstaan van het hof  ’s-Hertogenbosch dan wel diens schriftelijke verklaring van 28 juni 2005. In laatstbedoelde verklaringen uitte hij zich omtrent de inhoud van het optiebeding in gelijke zin. Voorts maakte hij in zijn getuigenverklaring ten overstaan van het hof ‘s-Hertogenbosch gewag van de bekrachtiging van de desbetreffende afspraken door [persoon 2]. Dat hij daarbij niet tevens vermeldde dat [persoon 2] zelf hem dienaangaande had geïnformeerd, maakt zijn verklaring nog niet ongeloofwaardig. Uit die verklaring blijkt ook niet dat hem op dat punt toen naar de herkomst van zijn wetenschap is gevraagd. 
         Ook het ontbreken van de vermelding van de desbetreffende afspraken in de brief van [geïntimeerde] aan [rechtsvoorgangster appellante] van 26 mei 1994 leidt het hof niet tot een ander inzicht. De verklaring daarvoor van [getuige 2] dat deze voor beide partijen expliciet duidelijk waren en dat het in die brief met name ging om enige commerciële kwesties waarover irritaties waren gerezen, acht het hof niet ongeloofwaardig. Daarbij komt dat volgens bedoelde brief het eerder gevestigde optiebeding expliciet gestand werd gedaan. Deze uitleg komt in feite ook overeen met de verklaring van [getuige 4] met betrekking tot die brief (zie blad 5 daarvan). 
       
       
     
     
       2.12 
       
         De verklaringen van [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3], in onderling verband en samenhang beschouwd, brengen het hof tot de conclusie dat [appellante] in het opgedragen (primaire) bewijs is geslaagd. De daartegenoverstaande verklaring van [getuige 4] doet daaraan onvoldoende af. Deze luidt overeenkomstig eerstbedoelde verklaringen waar het de achtergrond van het optiebeding betreft. Wat betreft de huurprijs tijdens de periode waarop de optie betrekking heeft, verklaart [getuige 4] slechts dat in de stukken, die hij in het bedrijfsdossier had aangetroffen, niets stond over de prijs waartegen huurverlenging in voorkomend geval  zou plaatsvinden. Voorts verklaart hij dat in zijn aanwezigheid over de huurprijs in verband met de allonge niet is gesproken. Dat in de aanwezigheid van [getuige 4] niet over de huurprijs in verband met die allonge is gesproken, is niet bepalend, nu hij, naar uit de getuigenverklaringen, waaronder die van hemzelf, naar voren komt, niet bij alle gesprekken daarover aanwezig is geweest. Met zijn verklaring dat in de stukken, die hij in het bedrijfsdossier had aangetroffen, niets stond over de prijs waartegen huurverlenging in voorkomend geval zou plaatsvinden, geeft Van [getuige 4] geen toelichting op de strekking van de in rechtsoverweging 2.8 (slot) van het tussenarrest na verwijzing bedoelde tekst van de allonge.  
         Wat betreft de producties 10 en volgende van [geïntimeerde] bij antwoord-memorie na enquête voorts: het feit dat in de desbetreffende correspondentie niet is verwoord dat de huurprijs niet zou worden verhoogd, is, zoals [appellante] ook betoogt (zie haar akte houdende uitlating producties onder 3 en 4), te verklaren door het in die tijd toepasselijke artikel 7A:1632a BW, dat huurprijsaanpassing niettegenstaande de bedoelde afspraak mogelijk maakte.  
         Aan het geschilpunt omtrent het tijdstip van inroeping van het optierecht ten slotte (in het voorjaar van 1994, zoals [appellante] voorstaat en het hof ’s-Hertogenbosch heeft aangenomen, of bij brief van 12 februari 1996, zoals [geïntimeerde] verdedigt) komt voor de strekking van het optiebeding geen beslissende betekenis toe.  
       
       
     
     
       2.13 
       Het voorgaande brengt mee dat het hof [appellante] in haar primaire bewijsopdracht geslaagd acht. Gelet op hetgeen in het tussenarrest na verwijzing reeds is geoordeeld, leidt dit ertoe dat het subsidiaire verweer van [appellante], betrekking hebbend op de bewijswaardering van het hof ’s-Hertogenbosch als in dat tussenarrest onder 2.2 bedoeld, niet aan de orde hoeft te komen, en dus evenmin de bewijslevering ter zake. 
       
     
     
       2.14 
       De stellingname van [geïntimeerde] dat de desbetreffende prijsafspraak tussen [geïntimeerde] en [rechtsvoorgangster appellante], indien bewezen, in de verhouding tussen [appellante] en [geïntimeerde] niet geldt, omdat deze door de akte van indeplaatsstelling is achterhaald, heeft het hof in het tussenarrest na verwijzing (onder 2.15) reeds van de hand gewezen. Kort samengevat oordeelde het hof dat in de akte van indeplaatsstelling niet valt te lezen dat [appellante] afzag van het door haar ingeroepen verweer dat [geïntimeerde] die bevoegdheid eerder had prijsgegeven. 
       
     
     
       2.15 
       
         Naar het hof uit de antwoord-memorie na enquête onder III begrijpt, vraagt [geïntimeerde] het hof  terug te komen op zijn desbetreffende beslissing. 
         Zij voert daartoe onder meer aan dat tussen partijen weliswaar in het kader van de onderhandelingen over de indeplaatsstellingsovereenkomst, die plaatsvonden in 1999, niet over de huurprijs is gesproken, maar wel in 1996 en 2003 en 2004. Bovendien betwist [geïntimeerde] dat [appellante] een voorziening trof in de koopovereenkomst aandelen [rechtsvoorgangster appellante], gelet op de onzekerheid waarin zij verkeerde gegeven het voornemen van [geïntimeerde] omtrent het vragen van huurprijswijziging: de bedoelde koopovereenkomst dateert immers van 20 april 1995 terwijl de gesprekken in 1996 plaatsvonden. Wat betreft feiten en omstandigheden die haar uitleg van de bewuste bepaling (artikel 4) in de akte van indeplaatsstelling ondersteunen,voert zij met name aan dat zij voorwaarden en condities heeft gesteld en dat die zijn geaccepteerd. De tekst van die bepaling is naar haar mening volslagen helder. De bewijslast van een andere lezing van artikel 4 dan zij voorstaat, rust op [appellante], subsidiair dient [geïntimeerde] in staat gesteld te worden tot bewijs van de uitleg die zij aan die bepaling geeft. 
       
       
     
     
       2.16 
       Het hof komt niet terug van zijn bindende eindbeslissing in rechtsoverweging 2.15 van het tussenarrest na verwijzing. Van een onjuiste juridische of feitelijke grondslag blijkt niet.   
       
     
     
       2.17 
       
         Het voorgaande leidt ertoe dat grief 1 tegen het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 28 december 2005 slaagt. Het als gevolg van de devolutieve werking van het appel opnieuw aan de orde gekomen verweer van [geïntimeerde] als hiervoor onder 2.14 bedoeld faalt. De grieven 2 en 3, de deskundige huurprijsvaststelling betreffende, zijn niet meer aan de orde (zie rechtsoverweging 2.3 van het tussenarrest na verwijzing). Grief 4 slaagt voor wat betreft de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde], waartegen deze zich richt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerde] zal worden afgewezen.  
         De door [appellante] bij memorie van grieven ingestelde restitutievordering van € 128.284,50 komt voor toewijzing in aanmerking, behoudens de daarin opgenomen rentecomponent van  € 3.886,12, die, naar [geïntimeerde] onbestreden heeft aangevoerd door [appellante] niet is betaald. Het totaalbedrag ad € 124.398,38 zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  16 januari 2006, zoals door [appellante] onbetwist is gevorderd. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Slotsom 
     
     
       3.1 
       Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [geïntimeerde] moet worden afgewezen. 
       
     
     
       3.2 
       De restitutievordering van [appellante] zal tot een bedrag van € 124.398,38 worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2006. 
       
     
     
       3.3 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties (rechtbank en hoven) veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:  
       
       - salaris advocaat		€ 1.200,- (2 punten x tarief volgens staffel salarissen in rolzaken sector kanton)  
       Totaal		€  1.200,- 
       
       
         De kosten voor de procedure in hoger beroep ten overstaan van het hof  
         ’s-Hertogenbosch en – na verwijzing – ten overstaan van het hof  
         Arnhem-Leeuwarden aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - explootkosten		€        71,32 
       - griffierecht		 €      248,-  
       subtotaal verschotten		€      319,32 
       - salaris advocaat		 €   9.786,-  (6 punten (max.) x tarief IV à € 1.631) 
       Totaal		€ 10.105,32 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep na verwijzing: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht  
       van 28 december 2005 en doet opnieuw recht; 
     
     
     
       wijst het door [geïntimeerde] gevorderde af; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot restitutie aan [appellante] van een bedrag van € 124.398,38, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2006; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.200,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep ten overstaan van het hof ’s-Hertogenbosch en – na verwijzing – ten overstaan van het hof Arnhem-Leeuwarden vastgesteld op € 319,32 voor verschotten en op € 9.786,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, A.W. Steeg en C.J.H.G. Bronzwaer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2014.