ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2018:5868

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2018:5868 Rechtbank Noord-Holland , 11-07-2018 / 6595580

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2018-07-11

Zaaknummer: 6595580

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2018:5868

---

Rol vastgoedbeheerder bij vaststellen energie index. Tekortkoming bij nakoming beheersovereenkomst. Matiging schade gederfde huurinkomsten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 6595580 \ CV EXPL  18-406 
       Uitspraakdatum: 11 juli 2018 
     
     
     
       
         Vonnis in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. W.F. Wienen 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       de besloten vennootschap  [gedaagde] Exploitatie B.V. 
       gevestigd te [vestigingsplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. M.N. Mense 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 10 januari 2018 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 11 juni 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van  4 juni 2018 nog stukken toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is van beroep tandarts en drijft een tandartspraktijk. Daarnaast is hij eigenaar van een onroerend goed portefeuille bestaande uit 12 panden in Amsterdam, 1 pand in Duivendrecht, 3 panden in Amstelveen en 9 objecten in Almere. 
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] exploiteert sinds 1986 een onderneming in huurbeheer van zowel woningen als bedrijfsruimten en winkels voor grote en kleine particuliere eigenaren en beleggingsmaatschappijen. 
       
     
     
       2.3. 
       In 1993 heeft [eiser] [gedaagde] benaderd om het beheer van zijn vastgoedportefeuille te gaan verzorgen. De beheersovereenkomst tussen [gedaagde] Projectontwikkeling B.V. en [eiser] is vastgelegd op 2 februari 1993. 
       
     
     
       2.4. 
       
         In de beheersovereenkomst zijn partijen onder meer overeengekomen: “(…)  Beheer: 1. Onder de opdracht van beheer wordt verstaan het ten behoeve van de opdrachtgever verlenen van de volgende diensten met betrekking tot een of meer aan de opdrachtgever toebehorende of onder zijn zeggenschaap staande onroerende goederen: - verzorging van de huurincasso (…) - bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (…) - verzorgen van de betaling van kosten en lasten, (…) - werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen en huurcommissie zaken - verzorging van het onderhoud (…) - verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten - verstrekking van adviezen van eenvoudige aard - het onderhouden van de nodige contacten met de gemeentelijke diensten en bedrijven,  (…) 6. Diensten die uitgaan boven hetgeen in artikel 1 is omschreven, of in verhouding tot de gebruikelijke gang van zaken meer tijd, aandacht of inspanning vergen, zullen additioneel worden berekend op basis van regie of volgens vooraf opgegeven condities. Zulke dienst zijn bijvoorbeeld: 
         
           (…) 
           
           - het voorbereiden, begeleiden en controleren van restauraties, verbeteringswerkzaamheden, verbouwingen en omvangrijke onderhoudswerkzaamheden 
           
           - bemoeienis met overheidsinstanties 
         
       
       
         - (…) 
       
       
         - belangenbehartiging met een specifiek doel of karakter. 
         
         (…) 
         
         Detail afspraken: 
         
         Rapportage: wij zullen per kwartaal financieel en algemeen rapporteren en ten onze kantore een evaluatie bespreking voeren. 
         
         (…) 
         
         Incasso: kosten van externe adviseurs bij incasso en huurzaken vallen buiten onze verplichtingen en zullen alleen na voorafgaand overleg worden aangesteld. (…)”. 
       
       
     
     
       2.5. 
       De zelfstandige woning aan de [a-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) maakt vanaf het begin van de beheersovereenkomst onderdeel uit van de portefeuille.  
     
     
       2.6. 
       Op 31 januari 2015 is de woning geïnspecteerd door [adviseur] van Poly-EM om een maatwerkadvies te geven op het gebied van gebouwgebonden energie-besparingsopties. Deze inspectie heeft geleid tot een Energie Prestatie Advies. Het toegekende energielabel was G. Daarnaast worden drie pakketten maatregelen besproken die na uitvoering daarvan kunnen leiden tot label A, B respectievelijk C. 
     
     
       2.7. 
        [gedaagde] heeft het advies besproken met en toegelicht aan [eiser] . [eiser] heeft vervolgens gekozen voor de uitvoering van het tweede pakket energiebesparende maatregelen, welke na uitvoering daarvan zouden resulteren in toekenning van energielabel B. 
     
     
       2.8. 
       
          De energie besparende maatregelen aan de woning zijn uitgevoerd en op 26 februari 2015 aan [eiser] gefactureerd door [gedaagde] . 2.9. Op 2 maart 2015 is de woning door [gedaagde] B.V. verhuurt aan [huurder 1] en [huurder 2] voor een periode van één jaar en lopende tot en met 29 februari 2016. De overeengekomen huur is € 1.150,00 per maand. In het huurcontract is onder meer opgenomen: “Artikel 11 energieprestatie certificaat 
         
           De woning beschikt over een energielabel B” . 2.10. Op 13 augustus 2015 hebben de huurders van de woning bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. 
       
       
     
     
       2.11. 
       De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft op 21 augustus 2015 energielabel B geregistreerd voor de woning.  
       
     
     
       2.12. 
       De Huurcommissie heeft op 22 september 2015 een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. Op 18 januari 2016 heeft de zitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden en op 8 februari 2016 is de uitspraak aan partijen toegezonden. In haar beoordeling overweegt de Huurcommissie: “(…) De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 120 punten. De rapporteur heeft de rubriek “warmte-isolatie” terecht gewaardeerd met 0 punten, omdat uit controle op de van overheidswege ingerichte website ep-online.nl blijkt dat voor deze woning geen energielabel is afgegeven, zodat de bouwjarentabel gehanteerd moet worden om de energieprestatie (het energielabel) te bepalen. Het bouwjaar van de woning is 1927, waarvoor geen punten worden toegekend, (…) Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 597,02 per maand (…)”. 
     
     
       2.13. 
       
        [eiser] heeft op 29 januari 2016 de beheersovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. [eiser] heeft het volgende geschreven: “Hierbij deel ik mede dat ondergetekende (….) het huurbeheer hierbij schriftelijk en aangetekend per heden opzegt (….) Een en ander volgens de bestaande en overlegde ‘Voorwaarden Financieel en Technisch Beheer’(…)”.   
     
     
       2.14. 
       In deze voorwaarden staat in artikel 9:  “ Aansprakelijkheid :  9.3. Opdrachtnemer is nimmer aansprakelijk voor gederfde winst en/of stagnatieschade, noch voor schade die voortvloeit uit door Opdrachtnemer verstrekte adviezen.  9.4. Onverminderd het gestelde in lid 2 van dit artikel is de eventuele aansprakelijkheid van opdrachtnemer voor haar toe te rekenen tekortkomingen in verband met de uit te voeren werkzaamheden beperkt tot een zodanig bedrag als in redelijke verhouding staat tot de waarde van de tegenprestatie van de Opdrachtgever, zulks echter in ieder geval met een maximum van € 7.500,--. De schade als bedoeld in dit artikel, dient zo spoedig mogelijk, docht uiterlijk binnen vier weken na het ontstaan schriftelijk aan Opdrachtnemer te zijn gemeld, onder opgaaf van kosten.”.  
     
     
       2.15. 
       De huurders van de woning hebben op 19 februari 2016 [gedaagde] verzocht om een bedrag € 7.199,22 aan teveel betaalde huur terug te betalen en zij hebben aangekondigd vanaf 1 maart 2016 de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs te gaan betalen. 
     
     
       2.16. 
       
        [eiser] heeft op 1 april 2016 een vordering ingesteld bij de kantonrechter te Amsterdam om kortgezegd de uitspraak van de Huurcommissie te herzien. Na behandeling op zitting op 13 april 2017 heeft de kantonrechter op 11 mei 2017 vonnis gewezen en daarbij onder meer geoordeeld: “(…) na de wijziging op 1 januari 2015 aangepast. Zelfstandige woningen worden sinds die datum gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van (voorheen) het energielabel. Voorheen bestond voor de bepaling van kwaliteitspunten bij de woningwaardering en de vaststelling van de huurprijs de verplichting om het energielabel te registreren, maar sinds 1 januari 2015 is slechts vereist dat de energie-index is vastgesteld en dan overeenkomstig het bepaalde in rubriek 4 van Bijlage I onder A BHW, te weten volgens de voorschriften bedoeld in (…).  Vast staat dat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen energie-index is vastgesteld, maar dat dit pas in augustus 2015 is gebeurd. [eiser] heeft geen afdoende verklaring gegeven waarom de afgifte van het energielabel 6 maanden op zich heeft laten wachten. (…) Nu [eiser] de energie-index niet tijdig op de wettelijk voorgeschreven wijze heeft laten vaststellen, kan dit niet achteraf worden ‘gerepareerd’. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de energieprestatie moet worden gewaardeerd op 0 punten. (…) De kantonrechter, (…)  I. bepaalt dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs niet redelijk is;  II. stelt de huurprijs van het gehuurde per 1 maart 2015 vast op € 597,02 per maand; (…)”. 2.17. Op 5 oktober 2017 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lager vastgestelde huurprijs. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 26.929,94. Dit bedrag is opgebouwd uit € 7.199,22 aan terugbetaalde huur aan huurder, € 7.249,16 aan proceskosten bij de huurcommissie en de kantonrechter, € 300,00 aan proceskostenveroordeling en € 12.561,56 aan gemiste huuropbrengsten over de periode maart 2016 tot en met december 2017. Daarnaast vordert [eiser] betaling van zijn maandelijkse, toekomstige schade uit de gemiste huuropbrengsten door de lagere huurprijsvaststelling. Ter zitting heeft [eiser] zijn eis ten aanzien van de incassokosten verminderd tot € 4.988,88, zodat het gevorderde bedrag € 24.669,66 bedraagt. 
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst. [gedaagde] heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vastgoedbeheerder mag worden verwacht door een huurovereenkomst aan te gaan namens [eiser] zonder dat er een correcte energie-index was vastgesteld. Omdat [gedaagde] toerekenbaar tekort is gekomen dient [gedaagde] de schade die daardoor is en zal ontstaan te vergoeden. De schade bestaat uit de onder 3.1. vermelde bedragen. Subsidiair heeft [eiser] onrechtmatig handelen van [gedaagde] aan zijn vordering ten grondslag gelegd. 
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert primair aan dat zij niet tekort is gekomen in de nakoming omdat zij niet met [eiser] is overeengekomen dat [gedaagde] de energie-index zou vaststellen of een energielabel zou verzorgen. Wat andere vastgoedbeheerders ter zake doen of wat daarover staat opgenomen op de website van [gedaagde] doet niet ter zake. Het gaat om wat partijen in het onderhavig geval in de beheersovereenkomst hebben afgesproken. Daarbij komt dat [gedaagde] niet bevoegd is tot het vaststellen van een energie-index, dit dient een derde te verzorgen. Overigens voert [gedaagde] aan dat zij bij advies van 31 januari 2015 een energie prestatie advies heeft laten opstellen. De werkzaamheden in dat advies zijn uitgevoerd; aldus had de woning eind februari 2015 minimaal de eigenschappen van een woning met energielabel B.  
     
     
       4.2. 
       Subsidiair voert [gedaagde] aan dat de tekortkoming niet aan [gedaagde] kan worden toegerekend. De huurcommissie en de kantonrechter hebben de regeling omtrent het ontbreken van een energielabel onjuist toegepast. Voor de woning was wel een energie-index vastgesteld, maar overheidsinstellingen hebben fouten gemaakt bij de administratieve afhandeling van de kwestie.   
     
     
       4.3. 
       Meer subsidiair voert [gedaagde] aan dat zij aansprakelijkheid voor schade heeft uitgesloten in de algemene voorwaarden die volgens [gedaagde] van toepassing zijn op beheersafspraken tussen partijen uit 1993. De toepasselijkheid van algemene voorwaarden volgt ook uit de opzeggingsbrief van [eiser] waarin hij deze zelf aanhaalt. Op basis van die algemene voorwaarden is aansprakelijkheid voor gederfde winst uitgesloten en ook de schade voortvloeiende uit adviezen. Subsidiair wordt in de algemene voorwaarden aansprakelijkheid beperkt tot € 7.500,00. Daarbij komt dat [eiser] zijn schade ex de algemene voorwaarden niet tijdig heeft gemeld en niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht. Verder heeft [gedaagde] de door [eiser] gestelde schadeposten betwist. Ten aanzien van de schade bestaande uit de kosten rechtsbijstand voert [gedaagde] aan dat het causale verband tussen de tekortkoming en de schade ontbreekt.  
     
     
       4.3. 
       Verder beroept [gedaagde] zich op eigen schuld aan de zijde van [eiser] omdat [eiser] onvoldoende verweer heeft gevoerd in reconventie in de procedure bij de Amsterdamse kantonrechter en dat verlaging van een waarborgsom geen schade is. 
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] stelt tenslotte dat de schadevordering van [eiser] gematigd dient te worden omdat [eiser] niets heeft ondernomen ter beperking van zijn schade. Daarbij komt dat [eiser] als belegger in woonruimte zich bewust dient te zijn van het risico dat de Huurcommissie huurprijzen lager kan vaststellen dan contractueel is overeengekomen en dat een dergelijke verlaging naar zijn aard voor risico van de eigenaar komt en niet voor risico van de beheerder.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       In deze zaak dient beoordeeld te worden of [gedaagde] zijn verplichtingen uit hoofde van de beheersovereenkomst correct is nagekomen of dat hij daarin te kort is geschoten. Daarbij dient de vraag beantwoord te worden of [gedaagde] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beheerder verwacht had mogen worden. Daarbij komt het onder meer aan op de inhoud en de aard van de opdracht, de grootte van de kans op schade, de kenbaarheid van de risico’s, de hoedanigheid van [eiser] , de mogelijkheid tot en de bezwaarlijkheid van het nemen van maatregelen door [gedaagde] om schade te voorkomen en de omvang van de door [gedaagde] ontvangen provisie. [gedaagde] kan niet stilzitten waar hij behoort te handelen, maar zijn zorgplicht kent ook grenzen.   
     
     
       5.2. 
       Alhoewel het opstellen van een energie-index niet wordt genoemd in de beheersovereenkomst van 1993, mocht het verzorgen van de index naar het oordeel van de kantonrechter en het correct administratief afhandelen daarvan, in de gegeven omstandigheden, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, wel van [gedaagde] worden verwacht. Dat [gedaagde] er niet voor heeft gezorgd dat de vaststelling van de energie-index voor aanvang van de huurovereenkomst op de wettelijke wijze administratief is verwerkt, maakt dat [gedaagde] haar zorgplicht heeft geschonden. Daartoe is het volgende redengevend.  
       
     
     
       5.3. 
       
        [eiser] heeft voor het beheer van zijn vastgoedportefeuille een professionele beheerder, [gedaagde] , ingeschakeld. Partijen werken al lange tijd samen. [gedaagde] en [eiser] hadden wekelijks telefonisch contact over het beheer van de vastgoedportefeuille. Daarnaast ontving [eiser] elk kwartaal een verslag. Gelet op de uitlatingen ter zitting door [gedaagde] verrichtte hij eigenlijk alle werkzaamheden voor [eiser] , inclusief het vertegenwoordigen van [eiser] bij de zittingen van de Huurcommissie, zonder dat [eiser] daarvoor extra vergoedingen was verschuldigd.   
       
     
     
       5.4. 
       In januari 2015 hebben [gedaagde] en [eiser] contact gehad over de verbetering van voorliggende de woning. [gedaagde] heeft in januari 2015 een energieprestatieadvies doen opstellen en dat met [eiser] besproken. [eiser] heeft de keuze gemaakt voor optie 2 uit het energieprestatieadvies. Optie 2 zou volgens het energieprestatieadvies leiden tot energie-index B. [gedaagde] heeft de werkzaamheden van optie 2 doen uitvoeren (en kennelijk op de uitvoering toegezien). [eiser] heeft de factuur die ziet op de werkzaamheden betaald.  
       
     
     
       5.5. 
       Onduidelijk is vervolgens of [gedaagde] het energieprestatieadvies heeft geüpload op de daarvoor bestemde website van de Rijksoverheid. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij dat wel heeft gedaan, maar kan daarvan geen bewijs overleggen. Zij heeft aangevoerd dat men geen ontvangstbevestiging krijgt. Wat hier ook van zij, vaststaat dat eerst op 21 augustus 2015 voor de woning energielabel B is opgenomen in het register van de Rijksoverheid en vaststaat ook dat [gedaagde] niet aan [eiser] heeft gecommuniceerd dat het energielabel voor de woning niet voor de ingangsdatum van de huur op de wettelijk voorgeschreven wijze in het juiste register was geregistreerd. Niet gebleken is dat [gedaagde] met [eiser] heeft gecommuniceerd over de risico’s van het niet opnemen van de index in het daartoe bestemde register. 
       
     
     
       5.6. 
       Doordat [gedaagde] in overleg met [eiser] de energie-index van de woning van niveau G naar niveau B heeft bewerkstelligd door het doen uitvoeren van de energiebesparende maatregelen, mocht ook van haar verwacht worden dat zij dit proces administratief correct zou afronden. Zij had er voor zorg moeten dragen dat de vaststelling van het B-label tijdig –dat is voor aanvang van de huurovereenkomst- in het juiste register werd opgenomen en zij had in het geval hierover bij haar twijfels bestonden moeten verifiëren of de energie-index administratief correct was afgewikkeld. Door dit na te laten heeft [gedaagde] als professionele beheerder haar zorgplicht geschonden.  
       
     
     
       5.7. 
       
        [gedaagde] heeft zich ter afwering van haar aansprakelijkheid voor de schade beroepen op haar algemene voorwaarden (vgl. de feiten sub 2.14). [eiser] heeft primair betwist dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn en subsidiair gesteld dat de bedingen waarop [gedaagde] zich beroept onredelijk bezwarend zijn.  
       
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter oordeelt dat uit de brief van 29 januari 2016 van [eiser] waarin hij de beheersovereenkomst met [gedaagde] opzegt “ Een en ander volgens de bestaande en overlegde ‘Voorwaarden Financieel en Technisch Beheer”  kan worden afgeleid dat [eiser] de gelding van de voorwaarden heeft aanvaard. Zijn primaire stelling faalt mitsdien. 
       
     
     
       5.9. 
       Voor de beantwoording van de vraag of de bedingen waarop [gedaagde] zich beroept onredelijk bezwarend zijn moet eerst worden beoordeeld of [eiser] als consument moet worden gekwalificeerd. Ondanks de omstandigheid dat [eiser] eigenaar is van meerdere beleggingspanden, moet [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter als consument worden beschouwd. [eiser] drijft immers een tandartspraktijk en in de relatie met [gedaagde] handelt [eiser] voor doeleinden die buiten zijn beroepsactiviteit vallen. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen 9.3 en 9.4 waarop [gedaagde] zich beroept onredelijk bezwarend zijn op grond van de artikelen 6: 237 sub f en 6: 236 sub g BW, zodat de aansprakelijkheid van [gedaagde] niet op grond van de algemene voorwaarden uitgesloten of beperkt is. 
       
     
     
       5.10. 
       Vervolgens moet worden beoordeeld of de tekortkoming (in redelijkheid) aan [gedaagde] kan worden toegerekend. De tekortkoming bestaat eruit dat na de werkzaamheden in januari 2015 en voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet een gecertificeerde adviseur (opnieuw) de index heeft vastgesteld en daarvan een rapport heeft uitgebracht, zodat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat  er bij aanvang van de huurovereenkomst geen energie-index is vastgesteld, maar dat dit pas in augustus 2015 is gebeurd . Aan het ter comparitie gedane bewijsaanbod van [gedaagde] dat ‘ de spullen zijn geüpload door [gedaagde] en dat het vervolgens maanden duurde voordat het label werd afgegeven’  wordt daarom voorbijgegaan. Vaststaat immers dat [gedaagde] het label niet tijdig op de wettelijke wijze heeft doen vaststellen en dit –zoals de kantonrechter ook heeft geoordeeld- niet achteraf kan worden gerepareerd.  
       
       
         
           Het gevorderde sub I 
         
       
     
     
       5.11. 
       Bij de toerekening spelen de aard van de aansprakelijkheid, de aard van de schade, de voorzienbaarheid van de schade en de aard van de normschendende gedraging een rol. Met betrekking tot de normschendende gedraging van [gedaagde] overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] een groot deel van de werkzaamheden die van hem op grond van de overeenkomst verwacht mochten worden correct heeft verricht. [gedaagde] heeft in overleg met [eiser] ervoor zorg gedragen dat energiebesparende maatregelen aan de te verhuren woning van [eiser] werden verricht. [gedaagde] heeft in overleg met [eiser] de huurprijs bepaald. [gedaagde] heeft voor [eiser] de procedure bij de Huurcommissie gevoerd, zonder dat [gedaagde] daarvoor een additionele vergoeding naast de reguliere vergoeding van 5% van de huurprijs heeft ontvangen. Het enige dat [gedaagde] heeft nagelaten is de kwestie tijdig op correcte administratieve wijze af te hechten. Daaruit is relatief grote vermogensschade ontstaan. De schade bestaat uit het verschil tussen de door de Huurcommissie en door de kantonrechter redelijke geachte huur van 597,02 en de door [eiser] en [gedaagde] oorspronkelijk bepaalde huur ter hoogte van € 1.150,-. De schade staat niet in verhouding tot de geringe vergoeding die [gedaagde] voor haar werkzaamheden ontving. Deze schade viel naar het oordeel van de kantonrechter ook redelijkerwijs niet te verwachten. De huurders van de woning – een jong stel met een dubbel inkomen- beschikten immers over een woning die feitelijk aan de vereisten voor energielabel B voldeed. Vaststaat immers dat vanaf de aanpassingen in januari 2015 tot aan de vaststelling in het register op 21 augustus 2015 geen veranderingen/verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden. Dat de huurders zich in deze omstandigheden als nog tot de Huurcommissie hebben gewend is verrassend.    
       
     
     
       5.12. 
       Gelet op voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat een redelijke toerekening met zich brengt dat [gedaagde] niet de gehele sub I door [eiser] gevorderde schade dient te vergoeden. De kantonrechter zal [gedaagde] ex aequo en bono veroordelen tot vergoeding van 50% van de schade, waarbij ten aanzien van de vanaf 1 maart 2016 vervallen huurtermijnen heeft te gelden dat de vergoeding van de gemiste huuropbrengsten jaarlijks, gestaffeld telkens met 10% afneemt. Dit betekent dat over de gemiste huuropbrengsten over de periode 1 maart 2017 – 31 december 2017 [gedaagde] 40% van de schade heeft te vergoeden, en zo verder. Verder wordt afgetrokken de (verlaging van de) waarborgsom ter hoogte van € 567,98, omdat dat geen schade betreft. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd komen –behoudens het hierna overwogene- ook de kosten rechtsbijstand c.a. voor vergoeding in aanmerking. Had [gedaagde] immers niet onzorgvuldig gehandeld dan had [eiser] niet hoeven procederen. Dit betekent dat [gedaagde] wegens terugbetaalde huur aan de huurders 50% van € 7.199,22 en wegens incasso- en proceskosten 50% van  € 5.288,88, verminderd met € 567,98 dient te betalen. De vergoeding wegens gemiste huuropbrengsten zal worden toegewezen zoals hierna vermeld. 
       
       
         
           Het gevorderde sub II 
         
       
     
     
       5.13. 
       De door [eiser] gevorderde verdere schade wegens gederfde huurinkomsten vanaf  1 januari 2018 zal overeenkomstig hetgeen hiervoor is overwogen worden toegewezen, te weten 40% van het verschil tussen de op grond van artikel 18 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte geïndexeerde huurprijs van € 1.150,-- en de door de Huurcommissie en kantonrechter redelijk geachte geïndexeerde huurprijs van € 597,02 over de periode tot 1 maart 2018, 30% over de periode van 1 maart 2019 tot 1 maart 2020, 20% over de periode 1 maart 2020 tot 1 maart 2021 en 10% over de periode 1 maart 2021 tot 1 maart 2022.  
     
     
       5.14. 
       
         De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.  6. De beslissing	 
         De kantonrechter: 
       
       
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 5.676,07, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;  
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag ter grootte van 50% van het verschil tussen de op grond van artikel 18 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte geïndexeerde huurprijs van € 1.150,-- en de door de Huurcommissie en kantonrechter redelijk geachte geïndexeerde huurprijs van € 597,02 over de periode 1 maart 2016 tot 1 maart 2017, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; 
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag ter grootte van 40% van het verschil tussen de op grond van artikel 18 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte geïndexeerde huurprijs van € 1.150,-- en de door de Huurcommissie en kantonrechter redelijk geachte geïndexeerde huurprijs van € 597,02 over de periode 1 maart 2017 tot 31 december 2017, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening; 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen, maandelijks, telkens nadat [eiser] [gedaagde] een factuur daartoe - voorzien van een kopie van de huurfactuur aan [huurder 1] en [huurder 2] - en zolang de huurovereenkomst van 2 maart 2015 met [huurder 1] en  [huurder 2] , althans met een van hen, voortduurt, een bedrag te betalen gelijk aan 40% van het verschil tussen de op grond van artikel 18 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte geïndexeerde huurprijs van € 1.150,= en de door de huurcommissie en rechtbank redelijk geachte en geïndexeerde huurprijs van 597,02 over de periode tot 1 maart 2018, een bedrag ter grootte van 30% van verschil over de periode van 1 maart 2019 tot 1 maart 2020, een bedrag ter grootte van 20% van het verschil over de periode 1 maart 2020 tot 1 maart 2021, en een bedrag ter grootte van 10% van het verschil over de periode 1 maart 2021 tot 1 maart 2022, telkens te betalen binnen zeven dagen na ontvangst van de factuur; 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op: dagvaarding				€	102,74 griffierecht 				€	476,00 salaris gemachtigde	€	500,00; 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.7. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter