ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:193

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:193 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-01-2016 / 200.154.134_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-01-26

Zaaknummer: 200.154.134_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:193

---

Koop oude woning met aanbouw, waarbij ten tijde van koop al scheuren in de gevel zichtbaar waren. Verkoper heeft in een contractueel beding eventueel aansprakelijkheid ter zake gebreken aan de fundering uitgesloten. Koper spreekt enkele jaren na de koop en levering toch de verkoper aan ter zake gebreken aan de fundering. Vordering afgewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.154.134/01 
     
     
     
       
         arrest van 26 oktober 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. L.V. Claassens te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
     3.  [geïntimeerde 3] , wonende te [woonplaats] , 
     4.    [geïntimeerde 4] , 
     
             wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] , 
       advocaat: mr. J.J.H. Siebelt te Best, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 24 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 5 maart 2014, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden c.s.] als gedaagden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  C/01/266209, rolnr. HA ZA 13-539) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 2 oktober 2013. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met eiswijziging; 
       
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met producties; 
       
       
         de akte van [appellant] ; 
       
       
         de antwoordakte van [geïntimeerden c.s.] 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
          De vader van [geïntimeerden c.s.] heeft in 1991 de woning aan de [adres] te [plaats] gekocht en in eigendom verkregen. Op enig moment zijn [geïntimeerden c.s.] eigenaar geworden van de woning. 
          De woning is gebouwd in of omstreeks 1936. Op enig moment nadien is een aanbouw gerealiseerd aan de achterzijde van de woning. 
          [geïntimeerden c.s.] hebben de woning (naar het hof begrijpt: in of omstreeks de eerste helft van 2008) te koop aangeboden. 
          [appellant] heeft belangstelling getoond voor de aankoop van de woning en hij heeft de woning in verband daarmee bezichtigd (naar het hof begrijpt in of omstreeks juni 2008). Ten tijde van die bezichtiging waren in de gevels van de woning diverse scheuren zichtbaar. 
          In opdracht van [appellant] heeft taxateur [taxateur] de woning geïnspecteerd en over de woning een taxatierapport van 2 juli 2008 uitgebracht. Volgens het gestelde in onderdeel C van dit rapport heeft deze taxatie plaatsgevonden ter verkrijging van een financiering voor de aankoop van de woning. Onderdeel I van het taxatierapport heeft betrekking op de onderhoudstoestand van de woning. Aldaar staat sub a onder meer het volgende: 
       
       
         “Er zijn diverse scheuren in de gevels geconstateerd. Zakking van fundering heeft ooit plaatsgevonden. Huidige eigenaar meldt dat dit verholpen is door het bijstoren  (hof: bedoeld is kennelijk bijstorten)  van beton in de fundering. Indien wenselijk nader te rechercheren.” 
       
          Bij door [appellant] op 10 juli 2008 en namens [geïntimeerden c.s.] op 12 juli 2008 ondertekende koopovereenkomst hebben [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] de woning verkocht voor een koopsom van € 150.000,-- kosten koper. 
          In de koopovereenkomst (NVM Koopakte bestaande eengezinswoning) staan onder meer de volgende bepalingen: 
       
       
         “5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
       
     
     
       
     
     
       5.3 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als : Woonhuis. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.” 
         
       
        Artikel 22 van de koopovereenkomst bevat een “Oudheidsclausule” met de navolgende tekst: 
       
         
           “Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkocht object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. 
         
         
           Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de electriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”  
         
       
       
          De levering van de woning door [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] heeft plaatsgevonden op 30 juli 2008. Bij die gelegenheid heeft de notaris de inhoud van de koopovereenkomst met partijen besproken. Ook artikel 22 van de koopovereenkomst is daarbij aan de orde geweest. 
          [appellant] heeft de woning verhuurd aan derden. 
          [appellant] heeft in 2013 opdracht gegeven aan Ingenieursbureau [ingenieursbureau] om een grondonderzoek uit te voeren rondom de woning. [ingenieursbureau] heeft over haar bevindingen een rapport van 23 april 2013 uitgebracht. In dat rapport staat onder meer het volgende: 
       
       
         
           “2.3 Projectomschrijving 
         
         
           Het pand aan de [adres] is volgens opgave gebouwd in 1936. Het betreft een op staal gefundeerd pand. 
         
         
           In een later stadium is aan de achterzijde een uitbouw gerealiseerd (…)  
         
       
         In het buitenmetselwerk zijn diverse forse scheuren waarneembaar (…) 
     
     
       5.2. 
       
         
           Oorzaak scheurvorming 
         
         
           De bebouwing is gesitueerd ter plaatse van een sterk heterogene bodemopbouw. 
         
         
           (…) 
         
         
           Door deze verschillen in bodemopbouw en het verschil in aanlegniveau van de fundering wordt verwacht dat te grote zettingen en zettingsverschillen zijn ontstaan met scheurvorming als gevolg.” 
         
       
       
          Bij brief van 25 april 2013 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerden c.s.] aansprakelijk gesteld voor, kort gezegd, gebreken aan de fundering van de woning. [geïntimeerden c.s.] hebben betwist aansprakelijk te zijn.  
          [appellant] heeft als productie 2 bij de memorie van grieven enkele ongenummerde pagina’s (kennelijk de eerste, de tweede en de laatste pagina) overgelegd van een inspectierapport van 25 november 2014, opgesteld door dhr. [inspecteur] , alsmede enkele kennelijk bij dat rapport behorende bijlagen. Op de eerste bladzijde staat onder meer dat de woning is gebouwd in 1936 en dat rond 1940 de loop van de [loop] is gerioleerd langs de rechterzijgevel van de woning. Op de tweede bladzijde staat onder meer dat de meest voor de hand liggende oorzaak voor de verzakkingen en scheuren te vinden is in de oorspronkelijke stroom van de [loop] , die is gerioleerd langs de woning maar oorspronkelijk veel breder is geweest. Ook is hier vermeld dat veel panden in deze omgeving te maken hebben gehad met scheuren en/of verzakkingen. Op de laatste bladzijde staat onder meer dat de grondkwaliteit bij de achteraanbouw van de woning niet de vereiste kwaliteit heeft welke verwacht wordt om het gewicht van de bouwconstructie te kunnen dragen. 
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van: 
         
            een hoofdsom van € 131.890,-- inclusief btw, ter zake de kosten van herstel van de gebrekkige fundering van de woning; 
            € 2.474,45 ter zake de kosten van het rapport van [ingenieursbureau] ; 
            € 1.788,-- ter zake buitengerechtelijke kosten; 
         
         een en ander vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten zoals omschreven in de dagvaarding. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.  
         
            [appellant] heeft in 2012 geconstateerd dat oude scheuren in de woning zijn verergerd en dat nieuwe scheuren zijn ontstaan. Uit onderzoek naar de oorzaak daarvan is gebleken dat de slechte fundering van de woning en met name de slechte fundering van de aanbouw bij de woning de oorzaak is van de verzakking van de woning en de scheurvorming. De woning heeft hierdoor niet de eigenschappen die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, terwijl [geïntimeerden c.s.] dat wel hebben gegarandeerd in artikel 5.3 van de koopovereenkomst. [geïntimeerden c.s.] zijn dus tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zij moeten aan [appellant] de schade vergoeden die hij door die tekortkoming heeft geleden.  
            Bovendien heeft [appellant] gedwaald omdat hij er op grond van mededelingen van de zijde van [geïntimeerden c.s.] vanuit is gegaan dat er in het verleden weliswaar een verzakking van de fundering is geweest, maar dat die verholpen was door het bijstorten van beton in de fundering. Gebleken is echter dat de oorzaak van de verzakking niet adequaat is weggenomen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [appellant] de overeenkomst niet op dezelfde voorwaarden zijn aangegaan. 
         
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het tussenvonnis van 2 oktober 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.2.5. 
         
           In het eindvonnis van 5 maart 2014 heeft de rechtbank, kort weergegeven, als volgt geoordeeld. 
           
            [geïntimeerden c.s.] zijn ingevolge het bepaalde in artikel 22 van de koopovereenkomst alleen aansprakelijk voor schade als gevolg van een gebrek in de fundering, als zij de kwaliteit van de fundering hebben gegarandeerd. De door [appellant] gestelde uitlating van de zijde van [geïntimeerden c.s.] dat een verzakking van de fundering door het bijstorten van beton is verholpen, is niet een dergelijke garantie maar betreft slechts het verstrekken van informatie terwijl niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerden c.s.] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al wisten dat het probleem niet was verholpen. 
           Op grond van deze kort weergegeven oordelen heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
         
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert nu, kort gezegd: 
         
            een verklaring voor recht dat [geïntimeerden c.s.] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden schade; 
            hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van schadevergoeding aan [appellant] , op te maken bij staat; 
         
         met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. Deze eiswijziging is toelaatbaar. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [appellant] heeft vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van 5 maart 2014. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het toewijzen van zijn gewijzigde vorderingen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.  
         
         
           
             Is sprake van een tekortkoming van [geïntimeerden c.s.] in de nakoming van de koopovereenkomst? 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         
          [appellant] heeft zich in de memorie van grieven op het standpunt gesteld dat hij in november 2012 heeft geconstateerd dat de scheuren aan de woning in omvang waren toegenomen en dat nieuwe scheuren waren ontstaan. Volgens [appellant] wordt deze scheurvorming met name veroorzaakt door een ondeugdelijke fundering van de aanbouw aan de achterzijde van de woning. Volgens [appellant] heeft de woning hierdoor niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn, zodat [geïntimeerden c.s.] tekort geschoten zijn in de nakoming van de door hen in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie dat de woning die eigenschappen wel zou bezitten. 
         
       
       
         3.4.2. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben als verweer onder meer aangevoerd dat in artikel 22 van de koopovereenkomst hun aansprakelijkheid voor gebreken aan de fundering is uitgesloten. De rechtbank heeft dat verweer gehonoreerd. [appellant] is daar met zijn grieven tegen opgekomen. 
         
       
       
         3.4.3. 
         Het hof stelt in verband daarmee het volgende voorop. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het genoemde lid 2 bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 
         
       
       
         3.4.4. 
         Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat in de artikelen 5.1 en 5.3 een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Volgens de heersende leer bevat artikel 5.1 van het NVM-model de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. Volgens de heersende leer wordt in artikel 5.3 echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van art. 5.1 gemaakt. Met art. 5.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de vierde volzin van art. 5.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. 
         
       
       
         3.4.5. 
         In het onderhavige geval hebben de partijen in artikel 22 van de koopovereenkomst een bepaling opgenomen waardoor de werking van artikel 5.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. In artikel 22 staat immers, kort gezegd en voor zover thans van belang, dat [geïntimeerden c.s.] niet instaan voor de funderingen (tenzij zij de kwaliteit daarvan hebben gegarandeerd) en dat bouwkundige kwaliteits-gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Naar de letter genomen volgt uit deze bepaling dat [geïntimeerden c.s.] niet aansprakelijk zijn voor verzakkingen en scheurvorming als gevolg van gebreken aan de fundering, tenzij zij de kwaliteit van de fundering hebben gegarandeerd. 
         
       
       
         3.4.6. 
         
          [appellant] heeft in de memorie van grieven aangevoerd dat artikel 22 van de koopovereenkomst alleen betrekking heeft op euvels die uitsluitend een gevolg zijn van de ouderdom van de woning en niet op euvels die een andere oorzaak hebben (zoals een ondeugdelijke fundering). Het hof overweegt daarover het volgende. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Er is niet gesteld of gebleken dat de partijen over de tekst van artikel 22 hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. Naar het oordeel van het hof bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door [appellant] bepleite beperkte uitleg van artikel 22 van de overeenkomst. In dat artikel staat onomwonden dat de verkoper (tenzij hij de kwaliteit daarvan gegarandeerd heeft) niet instaat voor de funderingen, alsmede dat bouwkundige kwaliteits-gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot gebreken die uitsluitend veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt naar het oordeel van het hof ook niet voor de hand. Dat de bepaling is getiteld “Oudheidsclausule” doet daar niet aan af. 
         
       
       
         3.4.7. 
         Hieruit volgt dat het hof [appellant] ook niet volgt in zijn stelling dat artikel 22 van de overeenkomst alleen betrekking heeft op de woning zelf en niet op de aanbouw, omdat de aanbouw minder oud is dan de woning zelf. Het hof tekent hierbij aan dat [geïntimeerden c.s.] gemotiveerd hebben gesteld dat de aanbouw gerealiseerd is vóórdat hun vader de woning in 1991 in eigendom verkreeg. [appellant] heeft dat niet gemotiveerd betwist, zodat voor het hof tot uitgangspunt dient dat de aanbouw al aanwezig was toen de vader van [geïntimeerden c.s.] de woning in 1991 kocht. In de gegeven omstandigheden is er onvoldoende aanleiding om de aanbouw van het bepaalde in artikel 22 van de overeenkomst uit te zonderen en [geïntimeerden c.s.] , in weerwil van de bewoordingen van artikel 22, wèl aansprakelijk te achten voor gebreken aan de fundering van de aanbouw, die al gerealiseerd was voordat hun vader de woning in 1991 in eigendom verwierf. 
         
       
       
         3.5.1. 
         
          [appellant] heeft in de memorie van grieven subsidiair, voor het geval het hof de door [appellant] bepleite uitleg van artikel 22 van de overeenkomst niet zou volgen, aangevoerd dat van de zijde van [geïntimeerden c.s.] aan taxateur [taxateur] is meegedeeld dat er in het verleden weliswaar sprake is geweest van zakking van fundering, maar dat dit is verholpen door het bijstorten van beton in de fundering. Volgens [appellant] moet dit worden opgevat als een door [geïntimeerden c.s.] aan [appellant] gegeven garantie in de zin van artikel 22 dat de fundering van goede kwaliteit zou zijn. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden c.s.] uitdrukkelijk hebben betwist dat een dergelijke mededeling door of namens hen is gedaan aan de taxateur. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat de mededeling namens [geïntimeerden c.s.] aan de taxateur is gedaan, draagt hij de bewijslast van die stelling. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het hof is echter evenals de rechtbank van oordeel dat bewijslevering achterwege kan blijven. Het hof overweegt daartoe het volgende. [appellant] heeft niet de stelling van [geïntimeerden c.s.] betwist dat de taxateur niet heeft gesproken met [geïntimeerden c.s.] maar met de heer [echtgenoot van geintimeerde 3] , zijnde de echtgenoot van [geïntimeerde 3] (geïntimeerde sub 3). Indien [echtgenoot van geintimeerde 3] de gestelde uitlating al zou hebben gedaan, hetgeen is betwist, betreft dat een uitlating die niet is gedaan door een van de verkopers zelf en die niet gedaan is aan de koper zelf. [appellant] heeft vervolgens ingestemd met de tekst van de koopovereenkomst, inclusief het genoemde artikel 22. Enige garantie van de zijde van [geïntimeerden c.s.] tegenover [appellant] met betrekking tot de kwaliteit van de fundering is in de koopovereenkomst niet opgenomen. [appellant] heeft daar kennelijk niet op aangedrongen. Daar komt bij dat niet gesteld of gebleken is dat het taxatierapport, waarin de beweerdelijke uitlating van de heer [echtgenoot van geintimeerde 3] is opgenomen, destijds aan [geïntimeerden c.s.] ter hand is gesteld. Onder deze omstandigheden hoefde voor [geïntimeerden c.s.] niet duidelijk te zijn dat [appellant] aanspraak wilde maken op een garantie met betrekking tot de fundering. Als [appellant] in zoverre van het bepaalde in artikel 22 had willen afwijken althans een dergelijke garantie had willen bedingen, had hij dat aan [geïntimeerden c.s.] duidelijk moeten maken en een desbetreffende garantie in de koopovereenkomst moeten laten opnemen, althans daarover duidelijke afspraken moeten maken met [geïntimeerden c.s.] Er is niet gesteld of gebleken dat dit heeft plaatsgevonden. 
         
       
     
     
       3.6. 
       Het voorgaande voert tot de conclusie dat de gestelde voortschrijdende scheurvorming als gevolg van een gebrekkige fundering niet als tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan [geïntimeerden c.s.] kan worden tegengeworpen. Artikel 22 van de koopovereenkomst staat daaraan in de weg. In zoverre verwerpt het hof de grieven van [appellant] . 
       
       
         
           Met betrekking tot het beroep op dwaling 
         
       
       
       
         3.7.1. 
         
          [appellant] heeft in de memorie van grieven voorts aangevoerd dat hij gedwaald heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst, omdat hij is afgegaan op de door hem gestelde mededeling van [echtgenoot van geintimeerde 3] aan de taxateur dat er in het verleden weliswaar sprake is geweest van zakking van de fundering, maar dat dit is verholpen is door het bijstorten van beton in de fundering. Volgens [appellant] zou hij, als hij ervan op de hoogte zou zijn geweest dat de problemen niet waren opgelost, de koopovereenkomst niet op dezelfde voorwaarden hebben gesloten. 
         
       
       
         3.7.2. 
         Het hof stelt voorop dat [appellant] weliswaar gesteld heeft dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst, maar dat hij geen vernietiging van de koopovereenkomst wegens die gestelde dwaling heeft gevorderd. Evenmin heeft [appellant] het hof verzocht de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door de gestelde dwaling geleden nadeel te wijzigen op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW. Kennelijk meent [appellant] eenvoudigweg dat aan hem vanwege de door hem gestelde dwaling een schadevergoeding toekomt. Het slagen van een beroep op dwaling brengt echter niet automatisch mee dat de wederpartij van de dwalende jegens de dwalende schadeplichtig is. Daarvoor moet een specifieke rechtsgrond aanwezig zijn (vgl. HR 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3765). Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat die rechtsgrond niet gevonden kan worden in enige tekortkoming van [geïntimeerden c.s.] in de nakoming van de koopovereenkomst. Over een andere rechtsgrond die tot schadeplichtigheid kan leiden, heeft [appellant] niets gesteld. Reeds om deze reden kunnen de stellingen van [appellant] over dwaling hem niet baten en kunnen de grieven ook in zoverre geen doel treffen. 
         
       
       
         3.7.3. 
         Daar komt bij dat een beroep op dwaling ingevolge artikel 6:228 lid 2 BW geen doel kan treffen als de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Het door [geïntimeerden c.s.] gevoerde verweer houdt onder meer in dat dit in het onderhavige geval aan de orde is. Dat verweer slaagt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in het onderhavige geval: 
         
            door [appellant] scheuren zijn waargenomen bij de bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst; 
            [appellant] ermee bekend was dat de woning oud was; 
            [appellant] er door artikel 22 van de koopovereenkomst mee bekend was dat [geïntimeerden c.s.] niet wilden instaan voor de kwaliteit van de fundering en dat zij hun eventuele aansprakelijkheid daarvoor wilden uitsluiten; 
            in het taxatierapport het laten uitvoeren van nader onderzoek naar de fundering in overweging werd gegeven. 
         
         
          [appellant] had bij deze stand van zaken dus alle aanleiding om: 
         
            nader onderzoek te laten doen naar de staat van de fundering, of 
            een uitdrukkelijke garantie te bedingen met betrekking tot de staat van de fundering, of 
            te weigeren om in te stemmen met artikel 22 van de koopovereenkomst. 
         
         Dat [appellant] geen van deze mogelijkheden heeft benut brengt mee dat een eventuele dwaling aan zijn zijde over de kwaliteit van de fundering op de voet van artikel 6:228 lid 2 BW voor zijn rekening moet worden gelaten. Dat geldt ook indien [echtgenoot van geintimeerde 3] (niet zijnde een van de verkopers) aan taxateur [taxateur] (niet zijnde de koper) zou hebben meegedeeld dat problemen door het verzakken van de fundering door het bijstorten van de fundering zouden zijn opgelost. Bewijslevering over die gestelde mededeling kan dus niet tot een andere uitkomst van de onderhavige procedure leiden. 
         
       
       
         3.7.4. 
         
           Ten overvloede wijst het hof er nog op dat op de tweede bladzijde van het rapport van Van Grootel onder “03)  Bevindingen” sub d) het volgende is opgenomen: 
           
             “Na ontvangst van de bestaande bouwkundige tekeningen (…) is mij opgevallen dat er in het verleden een riolering langs de rechterzijgevel is aangelegd, als doorvoer van de [loop] . De bestaande fundering is hierbij ongeveer 2,5 m1 verdiept, onder de bestaande fundering aangelegd.” 
           
           Voor zover dit het “bijstorten van beton in de fundering” betreft waarvan de taxateur melding heeft gemaakt in zijn rapport van 2 juli 2008, doet dat geen afbreuk aan hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen.   
         
         
         
           
             Conclusie 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         De grieven van [appellant] stuiten op het voorgaande af. Het hof zal het vonnis van 5 maart 2014 daarom bekrachtigen. 
         
       
       
         3.8.2. 
         Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad en vermeerderd met nakosten en wettelijke rente zoals door [geïntimeerden c.s.] gevorderd.  
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer  C/01/266209 en rolnummer HA ZA 13-539 tussen partijen gewezen vonnis van 5 maart 2014; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] op € 308,-- aan griffierecht en op € 1.341,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze kostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.C.M. Hendriks-Jansen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 januari 2016. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer