ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ5727

Titel: ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ5727 Gerechtshof 's-Gravenhage , 05-12-2012 / BK-12/00517

Gerecht: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2012-12-05

Zaaknummer: BK-12/00517

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ5727

---

Wet WOZ. Waarde vrijstaande woning met aanbouw en berging in goede justitie vastgesteld. Vergoeding taxatiekosten.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE 
     
     
       Sector belasting 
       Nummer BK-12/00517 
     
     
     
     Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 5 december 2012 
     
     in het geding tussen: 
       
     
       [X] te [Z], hierna: belanghebbende, 
       en 
       de heffingsambtenaar van de gemeente Boskoop, hierna: de Inspecteur, 
     
       
     op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 22 mei 2012, nummer AWB 11/1482, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag. 
     
       
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 585.000. 
     
     1.2. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2011 aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde woning, een aanslag in de onroerendezaak-belasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 585.000 (hierna: de aanslag). 
     
     1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 513.000. 
     
     1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 489.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten in de bezwaarfase tot een bedrag van € 436 en veroordeeld in de proceskosten in de beroepsfase tot een bedrag van € 874 en hem gelast het betaalde griffierecht van € 41 aan belanghebbende te vergoeden.  
     
     
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     Vaststaande feiten 
     
     Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 
     
     3.1. Belanghebbende is eigenaar van een woning, staande en gelegen op het kadastrale perceel […], plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z]. De woning is in 1930 gebouwd. Het betreft een vrijstaande woning met aanbouw en berging. De oppervlakte van het perceel is 864 m², waarvan 208 m2 betrekking heeft op een recht van overpad dan wel uit water bestaat. De inhoud van de woning bedraagt circa 608 m³ (inclusief aanbouw). Tevens is er een berging van 15 m3. 
     
     3.2. Namens de gemeente is de woning op 7 december 2011 getaxeerd door ir. [A] op een waarde van € 513.000. 
     
     3.3. Op 9 mei 2011 heeft mr. [B], in opdracht van [C] BV, de woning getaxeerd op € 445.000. Aan het verrichten van deze taxatie heeft hij drie uren besteed en een bedrag van € 285,60 (3 x € 80 x 1,19) in rekening gebracht. 
     
     
     Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     
       4.1. In geschil zijn de volgende vragen: 
       1. Heeft de rechtbank fundamentele procesrechtelijke regels geschonden door het taxatierapport dat namens belanghebbende is overgelegd buiten beschouwing te laten? 
       2. Is de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld? 
       3. Heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten ter zake van het opstellen van een taxatierapport? 
     
     
     4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken. 
     
     
     Conclusies van partijen 
     
     5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 430.000 dan wel € 463.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. Belanghebbende meent voorts recht te hebben op vergoeding van de taxatiekosten tot een bedrag van € 285,60. 
     
     5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     Oordeel van de rechtbank 
     
     6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid. 
     
     “2.4.1. Eiser was op 1 januari 2011 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan de [a-straat 1] te [Z]. Het betreft een vrijstaande woning met aanbouw en berging. 
     
     De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
     
     Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt in de Wet WOZ dus van een overdrachtsfictie en een verkrijgingsfictie uitgegaan. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. 
     
     In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw op de waardepeildatum dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken (referentieobjecten) op de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij de gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. 
     
     De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak rust op verweerder. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
     
     
       Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten: 
       - [a-straat 1], opp.: 850 m², inh: 485 m³, bouwjaar: 1935; 
       - [b-straat 1], opp.: 795 m², inh: 478 m³, bouwjaar: 1927; 
       - [c-straat 1], opp.: 750 m², inh: 540 m³, bouwjaar: 1925. 
       Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is, in weerwil van hetgeen door eiser is betoogd, van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging, bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser. 
     
     
     Tussen partijen is niet in geschil dat op een gedeelte van eisers perceel een recht van overpad is gevestigd. Verweerder stelt dat met deze omstandigheden rekening is gehouden nu de taxateur bij het taxeren de oppervlakte van de grond waarop het recht van overpad is gevestigd niet bij de waardebepaling heeft betrokken. Volgens eiser zou een aftrek van € 18.270,- van de waarde in verband met het recht van overpad gerechtvaardigd zijn. Uit de matrix van het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat op basis van de referentieobjecten een prognosewaarde van € 535.747,- kan worden vastgesteld. Nu de WOZ-waarde is vastgesteld op € 510.000,- is de rechtbank van oordeel dat met het recht van overpad voldoende rekening is gehouden. 
     
     2.4.2. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft eiser in beroep een taxatierapport van [D] overgelegd. 
     
     
       Volgens inmiddels vaste jurisprudentie van deze rechtbank (zie bijvoorbeeld de uitspraken van 11 november 2011, LJN BU4918, 2 december 2011, LJN BU8235, en 8 mei 2012, AWB 11/1484) dient een taxatierapport buiten beschouwing te worden gelaten als blijkt dat de taxateur een rechtstreeks financieel belang heeft bij de uitkomst van de procedure. 
       Ter zitting is komen vast te staan dat de nota, met daarin begrepen de kosten van de werkzaamheden van de door [C] ingeschakelde lokale taxateur, alsmede de kosten voor rechtsbijstand, pas door eiser aan [E] behoeft te worden voldaan indien sprake is van een toewijzende uitspraak. Ter zitting is door de heer [F] namens eiser toegelicht dat [C] de rekening van de lokale makelaar alleen doorbelast aan [E] en dat er alleen betaling plaatsvindt, zowel aan [C] als aan de lokale makelaar, indien er een toewijzende uitspraak is. 
       Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de werkzaamheden voor het door de lokale makelaar opgestelde taxatierapport zijn verricht op basis van ‘no cure no pay’. Deze makelaar heeft immers ook een rechtstreeks financieel belang bij de uitkomst van de procedure. De aanwezigheid van dit belang verdraagt zich niet met het voorschrift van artikel 8:34, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat een deskundige verplicht is zijn opdracht onpartijdig te vervullen. Dit kan anders zijn indien uit het overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting duidelijk blijkt dat ondanks de geschetste omstandigheden van het geval sprake is vaneen kenbaar objectiveerbare expertise van de taxateur die de ontstane schijn van partijdigheid wegneemt, bijvoorbeeld omdat diens taxatierapport heeft bijgedragen aan de onderbouwing van de uiteindelijk vastgestelde waarde. In de onderhavige zaak is dit evenwel gesteld noch gebleken. 
     
     
     Nu het door eiser overgelegde taxatierapport buiten beschouwing moet worden gelaten, komt de rechtbank tot het oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     2.4.3. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is evenwel onvoldoende gebleken dat de taxateur van verweerder bij het taxeren van de waarde van eisers woning het gedeelte van het perceel dat uit water bestaat buiten beschouwing heeft gelaten dan wel welke waarde hij aan dat deel van het perceel heeft toegekend. Voorts is door eiser ter zitting onweersproken gesteld dat sprake is van een souterrain, hetgeen een lagere vierkante meter en kubieke meter prijs vertegenwoordigt. Zoals blijkt uit het verhandelde ter zitting was verweerder van de aanwezigheid van het souterrain niet op de hoogte en heeft hij met deze omstandigheid dan ook geen rekening gehouden. 
     
     Aangezien door partijen ten aanzien van vorenstaande geen indicatie is gegeven welk bedrag in mindering moet worden gebracht op de waarde van de woning, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 489.000,-. 
     
     2.4.4. De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat verweerder de in het taxatierapport voor de woning aangegeven waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt, behoudens het gestelde in 2.4.3. Gelet hierop is het beroep gegrond. 
        
     2.4.5. Ten aanzien van de vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. 
     
     
       Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij zich niet langer verzet tegen de inmiddels vaste jurisprudentie van deze rechtbank dat in de regel wegingsfactor 1 moet worden gehanteerd voor proceshandelingen in bezwaar en beroep in WOZ-zaken. 
       Gelet hierop is het beroep ook op dit punt gegrond. 
     
     
     2.4.6. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zelf in de zaak voorzien door de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, de beschikking van 28 februari 2011 te wijzigen in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 489.000,- en de aanslag te verminderen tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 489.000,-. Tevens stelt de rechtbank, zelf voorziend, de kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase vast op € 436,- (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 218,- bij een wegingsfactor 1). Voorts bepaalt de rechtbank dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. 
     
     2.5. Voorts ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden begroot op € 874,- (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- bij een wegingsfactor 1). 
     
     De verzochte vergoeding van taxatiekosten wordt in het licht van hetgeen is overwogen in 2.4.2. niet toegekend. 
     
     2.6. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.” 
     
     
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     Waarde van de woning 
     
     7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
     
     7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer het onder 3.2 vermelde taxatierapport in het geding gebracht. Blijkens dit rapport is het object gewaardeerd aan de hand van een vergelijking van het object met andere (min of meer) vergelijkbare woningen, waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd omstreeks de waardepeildatum: [a-straat 1], [b-straat 1] en [c-straat 1] te [Z]. Op basis van de verkoopprijzen van deze woningen heeft de taxateur een gemiddelde prognose waarde van de woning bepaald op € 535.747. De waarde is volgens het taxatierapport vervolgens als volgt vastgesteld: 
     
     
       Kavel (656 m2)		€ 284.000 
       Opstal (ca 608 m3)	€ 225.000 
       bergingen		€     4.000 
       Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1-1-2010	€ 513.000 
     
     
     7.3. Blijkens het verweerschrift in hoger beroep conformeert de Inspecteur zich aan de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 489.000. De Inspecteur heeft geen nieuw taxatierapport overgelegd. 
     
     
       7.4. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt het onder 3.3 vermelde taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door de heer mr. [B], werkzaam bij [D], in opdracht van [C] BV, taxateurs makelaars bouwkundigen te [Q]. De opname en inspectie ten behoeve van deze taxatie heeft plaatsgevonden op  
       29 april 2011. Deze taxatie is voorzien van een taxatiekaart met drie vergelijkingspanden: [c-straat 2], [c-straat 1] en [b-straat 1] te [Z]. In deze taxatie wordt een waarde berekend van € 445.000. In de taxatiekaart worden verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging aangegeven. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende twee aangepaste taxatiekaarten overgelegd, waarbij naast bovenvermelde drie vergelijkingspanden, ook het pand [d-straat 1] te [Z] is betrokken. De eerste taxatiekaart in hoger beroep houdt afzonderlijk rekening met het feit dat voor zover het perceel uit water bestaat, daaraan een afzonderlijke waarde moet worden toegekend. De tweede taxatiekaart rekent een gelijke waarde toe aan de vierkante meters water als de overige grond. Volgens deze taxatiekaarten bedraagt de waarde in het economische verkeer € 430.754 respectievelijk € 426.370. 
     
     
     7.5. Het Hof is van oordeel dat het enkele feit dat zowel belanghebbendes gemachtigde als de voor de taxatie ingeschakelde vennootschap [C] BV werken op basis van “no cure no pay”, niet betekent dat geen sprake is van een onpartijdig deskundigenrapport. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Rechtbank dit taxatierapport niet buiten beschouwing heeft kunnen laten zonder kennis te nemen van de inhoud daarvan. 
     
     7.6. De Inspecteur heeft afgezien van het gestelde omtrent de vergoeding van de kosten voor het taxatierapport, geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht, op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd zou zijn dat de taxateur over onvoldoende deskundigheid beschikt dan wel anderszins niet vanuit zijn professionele deskundigheid het taxatierapport heeft opgesteld. Het Hof ziet dan ook geen reden om het taxatierapport buiten beschouwing te laten. 
     
     
       7.7. In het taxatierapport van de Inspecteur zijn de gerealiseerde overdrachtsprijzen van de vergelijkingsobjecten op de onderscheidene transactiedata - voor zover nodig - door indexatie bijgesteld naar de waardepeildatum. Aan elk vergelijkingsobject zijn vervolgens meer- of minderwaarden toegekend vanwege verschillen in inhoud, kaveloppervlakte en de aanwezigheid van bijgebouwen (garage/berging) ten opzichte van de woning van belanghebbende. Deze per object vastgestelde meer- of minderwaarden zijn bij de naar de waardepeildatum bijgestelde overdrachtsprijzen opgeteld/afgetrokken, wat leidt tot een "prognosewaarde" van de in geschil zijnde woning. Volgens de Inspecteur is dit de waarde “die dit object zou moeten hebben ten opzichte van het vergelijkende object op de prijspeildatum 1-1-2010 na waardering van verschillen”. De gemiddelde "prognosewaarde" op basis van de vergelijkingspanden bedraagt € 535.747. De woning is per de waardepeildatum vervolgens getaxeerd op € 513.000. 
       Bij een taxatie aan de hand van vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, bepalen de prijzen per m² en m³ de mate waarin verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorklinken in de hiervoor genoemde meerwaarden en uiteindelijk in de hoogte van de vast te stellen waarde van de woning. Nu de inhoud en oppervlakte van de woning aanzienlijk afwijken van de gekozen vergelijkingsobjecten, zijn de gehanteerde prijzen per m²/m³ meer van belang ten opzichte van de situatie dat er minimale verschillen zijn voor wat betreft inhoud en kaveloppervlakte. 
       De Inspecteur heeft € 300 per m³ in aanmerking genomen ten aanzien van verschillen in inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten. Zonder een (begin van) een onderbouwing, die ook desgevraagd tijdens de zitting niet kon worden gegeven, is de hoogte van dit bedrag naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk geworden. Dat geldt ook voor de gehanteerde grondstaffel. Weliswaar is bij de vergelijking telkens hetzelfde bedrag van € 300 per m³, dan wel voor de grond, telkens dezelfde grondstaffel gebruikt, maar dit neemt niet weg dat een willekeurige prijs per m³ respectievelijk m² kan leiden tot een willekeurige waardebepaling. Tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaan immers op het punt van de inhoud en kaveloppervlakte aanzienlijke verschillen. Evenmin blijkt uit dit taxatierapport in hoeverre rekening is gehouden met verschillen in met name kwaliteit, onderhoud en ligging. Het Hof acht niet aannemelijk dat dit voor alle panden hetzelfde is. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 
     
     
     
       7.8. Het taxatierapport van belanghebbende berust eveneens op een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de gerealiseerde verkoopprijzen allereerst zijn herleid naar waardes op de peildatum. Vervolgens is de waarde van de woning bepaald op basis van een berekening van de stichtingskosten die zijn afgeleid uit gepubliceerde normen. Na het in aanmerking nemen van waardes voor bergingen, garages e.d., wordt vervolgens de grondwaarde als restpost bepaald. De aldus bepaalde inhoudsprijzen en oppervlakteprijzen worden gecorrigeerd als gevolg van verschil in volume of oppervlakte, en verschil ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging. Daarna wordt een gemiddelde prijs met m3 en m2 bepaald, dat wordt toegepast op de woning. Aldus heeft de taxateur een waarde van € 430.000 dan wel € 426.000 berekend. 
       Het Hof is van oordeel dat onvoldoende inzicht is gegeven in de wijze waarop de waarde van de opstallen is bepaald. Voorts heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van belanghebbendes woning dermate minder is dan de vergelijkingspanden dat een liggingsfactor 6 gerechtvaardigd zou zijn. 
       Het Hof is dan ook van oordeel dat ook belanghebbende de door hem verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     
     7.9. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof in goede justitie de waarde van de woning vast op € 465.000. 
     
     Proceskostenvergoeding 
     
     7.10. Het Hof is van oordeel dat het feit dat belanghebbendes gemachtigde werkt op basis van “no cure no pay” niet aan een veroordeling van de proceskosten in de weg staat (Hoge Raad 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281). Aangezien het beroep gegrond is verklaard, is het Hof van oordeel dat de rechtbank ten onrechte de Inspecteur niet heeft veroordeeld in de redelijkerwijs gemaakte taxatiekosten. 
     
     7.11. In zijn arrest van 13 juli 2012, 11/02035, LJN BX0904, BNB 2012/256*, heeft de Hoge Raad overwegingen gewijd aan de hoogte van de kostenvergoeding voor het uitbrengen van een taxatierapport. Het arrest bevat de volgende slotoverweging:  
     
     “4.3.12. De vaststelling van de hoogte van de vergoeding voor een taxatieverslag blijkt in de praktijk in procedures over de toepassing van de Wet WOZ regelmatig aanleiding te geven tot geschillen. In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, is het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven. Deze zullen zich, gelet op hetgeen hiervoor (...) is overwogen, moeten richten naar de aard van de te taxeren objecten.” 
     
     
       7.12. In aansluiting op dit arrest zullen de hoven voor een uniforme toepassing bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren: 
       - voor woningtaxaties: € 50; 
       - voor taxaties van courante niet-woningen: € 65. 
       Het aantal uren wordt gesteld op: 
       - voor niet-inpandige woningtaxaties op 2; 
       - voor woningtaxaties met inpandige opname op 4. 
       Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak. 
       In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting. 
     
     
     7.13. Vaststaat dat in de onderhavige zaak de taxateur drie uren heeft besteed aan het opmaken van het taxatierapport en dienovereenkomstig drie uren in rekening heeft gebracht. Het Hof zal om die reden het aantal uren op drie stellen. Het Hof ziet in de voorliggende procedure geen reden om overigens af te wijken van de hiervoor weergegeven richtlijn. De kosten van het te vergoeden bedrag stelt het Hof dan ook op 3 x € 50 is € 150, vermeerderd met 19 percent omzetbelasting, uitkomende op € 178,50. Het Hof zal de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vaststellen op € 614,50 (€ 436 + € 178,50). 
     
     7.14. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is. Beslist dient te worden als volgt.  
     
     
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       8. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstaand voor het Hof (2 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)).  
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed. 
     
     
     
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof:  
       - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing inzake de proceskosten in beroep en beslissing inzake het griffierecht, 
       - vernietigt de uitspraken op bezwaar, 
       - wijzigt de beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 465.000, 
       - vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde, 
       - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de bezwaarfase, vastgesteld op € 614,50, 
       - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de procedure in hoger beroep, vastgesteld op € 874, 
       - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 115 aan griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. T.A. Gladpootjes, mr. B. van Walderveen en mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op  
       5 december 2012 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           - de naam en het adres van de indiener; 
           - de dagtekening; 
           - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
           - de gronden van het beroep in cassatie. 
       Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.