ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2025:1788

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2025:1788 Rechtbank Gelderland , 26-02-2025 / C/05/439578 / HA ZA 24-411

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2025-02-26

Zaaknummer: C/05/439578 / HA ZA 24-411

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2025:1788

---

Tekortkoming koopovereenkomst. Gebrekkige kelderfundering belemmert normaal gebruik als woning. Beroep op klachtplicht en ouderdomsclausulen slagen niet.

RECHTBANK Gelderland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/439578 / HA ZA 24-411 / 58879 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       advocaat: mr. V.W.J.H. Kobossen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 2.  [gedaagde 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] , 
       advocaat: mr. M.M.F. Starmans. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 20 november 2024 
       - het bericht van 3 januari 2025 met productie(s) van [gedaagden] - de mondelinge behandeling van 15 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 21 september 2018 heeft [eiseres] van [gedaagden] de benedenwoning aan [adres 1] gekocht. De koopovereenkomst is (deels) opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst vermeldt, voor zover relevant: 
       
       
         
           “ 
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
            De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.  
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 22 Ouderdomsclausule 
         
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat dit pand meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe panden. Derhalve is koper in de gelegenheid gesteld om de woning bouwkundig te keuren. Koper heeft hier gebruik van gemaakt. 
           ”  
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Voorafgaand aan de koop heeft [eiseres] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. In het rapport staat vermeld dat de woning is voorzien van voorzetwanden en dat daardoor de binnenzijde van het muurwerk niet of zeer beperkt te inspecteren is. Ook staat vermeld dat de fundering niet visueel te inspecteren is.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 16 november 2018 heeft de eigendomsoverdracht van de woning plaatsgevonden. Kort na de eigendomsoverdracht heeft [eiseres] schimmelvorming geconstateerd aan de voorzijde van de kelder.  
       
     
     
       2.4. 
       Begin 2021 is (de aannemer van) [eiseres] begonnen met het gedeeltelijk verbouwen van de kelder aan de achterzijde van de woning. Na verbouwing van de achterzijde van de kelder is [eiseres] begonnen met het zelf opknappen van de voorzijde van de kelder. 
       
     
     
       2.5. 
       In november 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagden] een bericht gestuurd over schimmelvorming in de kelder en hebben partijen hierover enkele berichten gestuurd.  
       
     
     
       2.6. 
       Bij e-mail van 3 december 2021 heeft [eiseres] [gedaagden] geïnformeerd over gebreken die zij heeft geconstateerd in de kelder. De e-mail vermeldt, onder meer: 
       
       
         
           Onderkelderen woning 
         
         
           Enige tijd geleden heb ik [gedaagde 1] , toevoeging rechtbank] telefonisch laten weten dat ik begonnen ben aan het onderkelderen van de woning. De bestaande kelder aan de voorzijde wilde ik intact laten en alleen de achterzijde verdiepen.  
         
       
       
       
         
           Recent ben ik begonnen met de kelder aan de voorzijde verder op te knappen; er stond nog een voorzetwand van stenig materiaal tegen de voorgevel en het houten kozijn was volledig verrot. Deze wilde ik vervangen en op het maken van nieuwe geïsoleerde plafonds na, zou deze ruimte intact blijven. Bij het nader bekijken van de wand van de voorgevel (die door het verwijderen van de voorzetwand nu in het zicht is) viel het op dat de onderzijde van de gevelwand vochtig was en de mortel zo zacht als pasta. Het lijkt erop dat de fundering is verdiept met gasbeton blokken, een niet-constructief en poreus materiaal. Zodoende heb ik ontdekt at de kelder onvakkundig/gebrekkig is verdiept. Ik heb hierover contact met [gedaagde 1] opgenomen per WhatsApp en daarbij ook foto’s van de schimmel gestuurd. Ik heb aangegeven dat ik graag meer duidelijkheid van jullie zou krijgen over de fundering, aangezien dit mij niet is gemeld bij de aankoop. Ik ben hier heel erg van geschrokken en vrees voor de gevolgen die dit voor mij zowel financieel heeft, als op voor de gevolgen op de leefbaarheid en veiligheid van de woning.  
         
       
       
       
         
           Gebrek 
         
         
           Het voorgaande betekent dat een woning een constructief gebrek heeft en waarschijnlijk rondom aan de voorzijde opnieuw gefundeerd zal moet worden. Op dit moment ben ik met een deskundige bezig om te onderzoeken of en wat de omvang van de schade is en op welke wijze e.e.a. hersteld zal moeten worden. Zodra hier meer over duidelijk is, zal ik jullie nader informeren. 
         
         
           (…)”  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       In dezelfde e-mail van 3 december 2021 heeft [eiseres] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 18 december 2021 heeft de door [eiseres] ingeschakelde deskundige [bedrijf 1] . de kelder onderzocht. Het rapport van [bedrijf 1] van 11 mei 2022 vermeldt, onder meer:  
       
       
         
           “1.	Is er sprake van een gebrekkige fundering? 
         
         
           Ja, er is sprake van een gebrekkige fundering vastgesteld aan de voorgevel van de woning (zie figuur 5). Hierbij wordt duidelijk aangemerkt dat de kelderwand tot de funderingsconstructie behoort. De cellenbeton laag ter plaatse van de voorgevel wordt blootgesteld aan grondwater. In de oorspronkelijke achtergevel is ook een cellenbeton laag te zien (zie figuur 8) Deze wordt echter niet meer aan grondwater blootgesteld. Aannemelijk is dat de onderste laag in de woningscheidende wand ook uitgevoerd zou kunnen zijn in een laag cellenbeton, ook deze laag wordt niet blootgesteld aan grondwater, omdat bij de buren ook een kelder gesitueerd is.  
         
       
       
       
         
           Het gebruikte funderingsmateriaal is niet voldoende drukvast, watervast en bestand tegen de fysische, chemische en biologische invloeden uit de grond, het grondwater en het zakwater. Ernstige aantasting met verzakkingen en zelfs instortingsgevaar is te verwachten of reeds gedeeltelijk aanwezig. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         2.	Hoe lang is de fundering al gebrekkig?  
       
       
         Tijdens het realiseren van de keldermuur. De fundering is daarmee aangepast. Gelet op de leeftijd van de woning, is dit een gemetselde fundering. Deze is deels verjongd, en een keldermuur is aan binnenzijde voor het peilmetselwerk geplaatst. De aanlegdiepte is eveneens verdiept om voldoende stahoogte in de kelder te verkrijgen. 
       
       
       
         3.	Wat is de oorzaak van het gebrek? 
       
       
         Het onderste deel van de keldermuur is uitgevoerd in cellenbeton blokken. Deze cellenbeton blokken zijn niet geschikt voor natte toepassingen onder de grond. (…).” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij brief van 19 mei 2022 zijn [gedaagden] namens [eiseres] gesommeerd om aansprakelijkheid voor de gebrekkige fundering te erkennen en binnen 15 dagen na dagtekening van de brief over te gaan tot betaling van € 16.922,00 aan kosten voor herstel. 
       
     
     
       2.10. 
       
        [gedaagden] hebben de aansprakelijkheid bij brief van 22 juni 2022 afgewezen.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 23 april 2023 heeft [bedrijf 2] een offerte uitgebracht voor het herstellen van de fundering voor € 35.250,00 inclusief btw.  
       
     
     
       2.12. 
       Vervolgens is [eiseres] gestart met het definitief herstellen van de kelderfundering. 
       
     
     
       2.13. 
       Partijen (en hun gemachtigden) hebben in de periode 2021 – 2024 gecorrespondeerd over het geschil. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 28 juni 2024 is namens [eiseres] een dagvaarding uitgebracht.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert - samengevat - [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 35.802,49 vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Ter onderbouwing stelt [eiseres] dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door, in strijd met de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, de woning te leveren met gebreken in de kelderfundering die normaal gebruik van de woning in de weg staan. Deze gebreken waren voor [eiseres] niet kenbaar en hadden ook niet kenbaar kunnen zijn. [gedaagden] hadden kennis (moeten hebben) van deze gebreken en hadden dit aan [eiseres] moeten mededelen. Als gevolg van deze tekortkoming heeft [eiseres] schade geleden, bestaande uit € 35.250,00 aan herstelkosten en € 552,49 aan kosten voor het inschakelen van een deskundige. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 500,00 en wettelijke rente. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] zijn primair van mening dat de woning ten tijde van de aflevering geen gebreken vertoonde die in de weg staan aan een normaal gebruik als woning. Daarnaast voeren zij aan dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd (in de zin van artikelen 7:23 en 6:89 BW) en wijzen zij op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst als gevolg waarvan het ontbreken van een of meer eigenschappen van de woning voor een normaal gebruik volgens [gedaagden] voor rekening en risico van [eiseres] komt. Verder betwisten [gedaagden] dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij niet bekend waren met het gebrek.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         
          [eiseres] heeft niet te laat geklaagd  
       
     
     
     
       4.1. 
       Het meest vergaande verweer van [gedaagden] is dat [eiseres] te laat over de gestelde gebreken heeft geklaagd. [eiseres] heeft blijkens appverkeer in 2019 al geconstateerd dat er schimmelvorming in de kelder was, maar heeft pas in november 2021 hierover voor het eerst bij [gedaagden] geklaagd.  
       
       
         
           Het toetsingskader: de klachtplicht 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW moet een koper binnen bekwame tijd nadat hij de non-conformiteit van de woning heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, de verkoper daarvan in kennis stellen . Deze klachtplicht strekt ertoe de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. De vraag of de koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de woning, kan niet in algemene zin worden beantwoord. De koper dient, ter beantwoording van de vraag of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt: (a) het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten; en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. Het onder (a) bedoelde onderzoek dient, gelet op de belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper. De lengte van de onder (b) bedoelde termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. 
       
     
     
       4.3. 
       Uit het voorgaande volgt niet dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich tegenover de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit laat evenwel onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van grotere omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of indien hij een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper om zich daarop te beroepen. 
       
     
     
       4.4. 
       Het ligt op de weg van [eiseres] te stellen en, bij voldoende betwisting, te bewijzen dat en wanneer zij heeft geklaagd. Het is vervolgens aan [gedaagden] om te stellen en, bij voldoende betwisting, te bewijzen dat daarmee niet tijdig is geklaagd. 
       
       
         
           
            [eiseres] heeft binnen bekwame tijd na ontdekking geklaagd  
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank constateert dat er een aanzienlijke tijd heeft gezeten tussen het constateren van de schimmelvorming en het informeren van [gedaagden] hierover. [eiseres] heeft dit verklaard door aan te geven dat zij de schimmelvorming in eerste instantie weet aan het feit dat de schimmel zich bevond in de kelder, wat een vochtige ruimte was. Zij heeft toen zelf de schimmelvorming aangepakt. Volgens [eiseres] is haar pas bij het opknappen van de voorzijde van de kelder (eind 2021) duidelijk geworden dat er meer aan de hand was dan schimmelvorming in een vochtige kelder en is toen pas gebleken dat een ondeugdelijke kelderfundering de oorzaak van de schimmelvorming kon zijn. Nadat zij een gemetselde voorzetwand verwijderde, werd zichtbaar dat de onderkant van de gevelwand vochtig was en de mortel zacht. De rechtbank begrijpt zodoende dat [eiseres] niet de schimmelvorming maar de ondeugdelijke kelderfundering als gebrek aan haar vordering ten grondslag legt. De gebrek is door [eiseres] eind 2021 ontdekt en vervolgens heeft zij in december 2021 hierover bij [gedaagden] geklaagd. Dat is nog voordat de door [eiseres] ingeschakelde deskundige de kelder had onderzocht en de ernst en de oorzaak van de gebreken had geconstateerd. Daarmee heeft [eiseres] binnen bekwame tijd geklaagd. Van schending van de klachtplicht is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. 
       
     
     
       4.6. 
       Daarbij komt dat niet is gebleken dat [gedaagden] enig nadeel hebben ondervonden door het tijdstip van klagen van [eiseres] . [gedaagden] hebben dit wel gesteld, maar zij hebben onvoldoende concreet aangegeven waaruit het door hen gestelde nadeel dan precies heeft bestaan. Zij hebben gesteld dat zij benadeeld zijn in hun bewijspositie, doordat zij niet meer kunnen aantonen hoe de kelder er uit zag tijdens of kort na de levering. De rechtbank volgt dit standpunt van [gedaagden] niet. Partijen zijn het erover eens dat de kelderfundering niet zichtbaar was ten tijde van de bezichtiging en de eigendomsoverdracht. Dit wordt ook bevestigd in het rapport van de bouwkundige keuring, waarin is vermeld dat de woning is voorzien van voorzetwanden, waardoor de binnenzijde van muurwerk niet of zeer beperkt was te inspecteren. Het standpunt van [gedaagden] dat zij nadeel hebben ondervonden doordat de schade is toegenomen door het tijdsverloop vanwege de progressieve aard van schimmel/vochtproblemen, wordt evenmin gevolgd. [eiseres] onderbouwt haar schade aan de hand van de offerte van [bedrijf 2] voor het herstellen van de onder metselde fundering met gasbeton. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat deze kosten van herstel zijn toegenomen door het tijdsverloop. Mogelijk dat de schimmelvorming wel is toegenomen over tijd, maar dat is niet waarop de herstelkosten betrekking hebben. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat [gedaagden] enig nadeel hebben ondervonden van het tijdsverloop. Het beroep van [gedaagden] op de schending van de klachtplicht door [eiseres] slaagt niet. 
       
       
         
           De woning is niet geschikt voor normaal gebruik  
         
       
       
       
         
           Het toetsingskader: normaal gebruik als woonhuis 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       De vraag is of [gedaagden] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verbintenissen doordat de woning, meer in het bijzonder de kelder, niet beantwoordt aan de overeenkomst. Volgens [eiseres] beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst, omdat deze niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan. [eiseres] verwijst daarbij naar artikel 6.3. van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.8. 
       Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die (deels) is opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Dat geldt in elk geval voor de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst. Deze artikelen bevatten volgens vaste rechtspraak en de heersende leer in de literatuur een regeling die afwijkt van de in artikel 7:17 BW (niet dwingend) neergelegde regeling. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper na de levering het risico van die gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar taalgebruik wordt verstaan.  Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van bestendigheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd.  
       
     
     
       4.9. 
       Volgens artikel 6.3. staan [gedaagden] in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren, voor zover deze gebreken [eiseres] niet kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van een koper. Ook gebreken die een koper niet kende maar die (wel) zouden zijn ontdekt indien het onderzoek was verricht dat redelijkerwijs van een koper mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Hiertegenover staat de mededelingsplicht van [gedaagden] als verkoper. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen. Over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen. 
       
     
     
       4.10. 
       Omdat [eiseres] zich op de rechtsgevolgen beroept van de door haar gestelde gebreken, moet zij bewijzen dat die gebreken aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning en dat die gebreken aan een normaal gebruik daarvan in de weg staan én dat ze voor [eiseres] niet kenbaar waren. Als daaraan is voldaan, is niet van belang of [gedaagden] die gebreken kenden. Ook als dat niet het geval is, zijn zij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk. 
       
       
         
           Gebrekkige kelderfundering belemmert normaal gebruik als woning 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Volgens [eiseres] is er sprake van een gebrekkige kelderfundering, omdat het gebruikte materiaal in de kelderwand (cellenbeton ook wel gasbeton genoemd) niet geschikt is als fundering in de kelder, waar het wordt blootgesteld aan (grond)water. [eiseres] onderbouwt dit met het deskundigenrapport van [bedrijf 1] . Volgens [eiseres] gaat het om een verborgen gebrek dat al bestond ten tijde van de levering en dat het normale gebruik van de woning belemmert.  
       
     
     
       4.12. 
       Uit het door [eiseres] overgelegde deskundigenrapport blijkt dat de kelderfundering is verjongd en uitgediept. De gemetselde fundering is verlengd en uitgevoerd in cellenbeton. Uit het rapport blijkt dat cellenbeton ongeschikt is om als fundering te dienen. Daarmee is er sprake van een ondeugdelijke fundering. [gedaagden] ontkennen veranderingen in de kelder te hebben aangebracht en gesteld noch gebleken is dat [eiseres] de fundering zelf heeft verlengd. Deze ondeugdelijke fundering was dus al aanwezig op het moment van de eigendomsoverdracht.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank is van oordeel dat de aard van de gebrekkige kelderfundering maakt dat de woning ten tijde van de levering niet geschikt was voor normaal gebruik in de zin van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Dat zoals door [gedaagden] is aangevoerd de kelder door hen tussen 2007 en 2018 zonder problemen als slaapkamer is gebruikt, maakt dit niet anders. Ook het gegeven dat [eiseres] sinds 2018 de woning als zodanig heeft kunnen gebruiken, betekent niet dat de woning wél de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. De conclusie van de deskundige is immers dat ernstige aantasting met verzakkingen en zelfs instortingsgevaar te verwachten of al gedeeltelijk aanwezig is als gevolg van het gebruik van ongeschikt materiaal in de vernieuwde kelderfundering. Voor zover [gedaagden] zich op het standpunt stellen dat het rapport van [bedrijf 1] niet kan dienen ter onderbouwing van het gebrek, omdat zij niet zijn uitgenodigd voor het onderzoek door [bedrijf 1] , gaat de rechtbank hieraan voorbij. [gedaagden] hebben de conclusies uit het rapport ten aanzien van de ongeschiktheid van de kelderfundering niet inhoudelijk bestreden. [gedaagden] hebben verder geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op een conceptversie van het rapport van [bedrijf 1] . Ook hebben zij niet verzocht om een eigen deskundige langs te mogen sturen om zelf de kelderfundering te laten onderzoeken. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik. 
       
     
     
       4.14. 
       Aangezien niet is gesteld of gebleken dat het gebrek [eiseres] kenbaar was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, brengt het voorgaande mee dat [gedaagden] in beginsel zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden. Of [gedaagden] die gebreken kenden en nagelaten hebben daarvan mededeling te doen, doet in zoverre dan ook niet ter zake. Ook als zij de gebreken niet kenden, zijn zij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk.  
       
       
         
           Ouderdomsclausule brengt niet mee dat gebreken voor rekening en risico van [eiseres] komen 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagden] wijzen op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst en voeren aan dat het eventueel ontbreken van eigenschappen van de woning voor een normaal gebruik op grond van die bepaling voor rekening en risico van [eiseres] komt. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in deze opvatting en licht dit als volgt toe. 
       
     
     
       4.16. 
       In artikel 22 van de koopovereenkomst hebben partijen een bepaling opgenomen waarin van artikel 6.3. wordt afgeweken. De strekking van deze bepaling moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt. Daarbij is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Vast staat dat partijen niet hebben onderhandeld over de inhoud van artikel 22. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van het artikel, gezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst. 
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagden] hebben niet onderbouwd waarom de ouderdomsclausule ertoe leidt dat de gebrekkige kelderfundering voor rekening en risico van [eiseres] moet komen. Uit de bewoordingen van artikel 22 volgt slechts dat [eiseres] verklaart ermee bekend te zijn dat het pand meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe panden. De ouderdomsclausule vermeldt verder alleen nog dat de koper in de gelegenheid is gesteld om de woning bouwkundig te keuren en dat hiervan gebruik is gemaakt. Het artikel bevat verder geen exoneratie van aansprakelijkheid ten aanzien van gebreken als gevolg van ouderdom of een andere afwijking van de afspraak uit artikel 6.3. Verder blijkt uit het rapport van [bedrijf 1] dat de kelderfundering op enig moment – wanneer is volgens de deskundige onduidelijk – deels is verjongd en dat de kelder is verdiept, waarbij ongeschikt funderingsmateriaal is gebruikt in het onderste (nieuwe) deel van de fundering. [gedaagden] hebben weliswaar in algemene bewoordingen weersproken dat de kelder in de periode dat [gedaagde 1] in de woning heeft gewoond en de vorige eigenaar van de woning zou zijn aangepast, maar dit betekent niet dat de kelderfundering niet voor die tijd is aangepast. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien waarom de ouderdomsclausule ertoe zou leiden dat de gebrekkige kelderfundering voor rekening en risico van [eiseres] komt. Het uitgangspunt van artikel 6.3. is immers dat [gedaagden] als verkopers hebben gegarandeerd dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik. Nu dit als gevolg van de gebrekkige kelderfundering niet zo blijkt te zijn, zijn [gedaagden] van rechtswege in verzuim en zijn zij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk. 
       
     
     
       4.18. 
       De conclusie is dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Aangezien de vordering tot vergoeding van de schade al kan worden toegewezen op grond van deze tekortkoming, zal de rechtbank het beroep van [eiseres] op schending van de mededelingsplicht onbesproken laten.  
       
       
         
           
            [gedaagden] moeten een schadevergoeding betalen van € 35.802,49  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [eiseres] heeft gesteld en met een gespecificeerde offerte van [bedrijf 2] onderbouwd dat de herstelkosten € 35.250,00 bedragen. Daarnaast vordert [eiseres] vergoeding van de kosten voor het inschakelen van een deskundige van € 552,49.  
       
       
         
           Kosten van herstel 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [gedaagden] bestrijden de offerte van [bedrijf 2] die [eiseres] opvoert ter onderbouwing van de herstelkosten. Volgens [gedaagden] ziet de factuur op het volledig onderkelderen van de woning en niet slechts op de herstelkosten van de gebrekkige kelderfundering. Ter zitting hebben zij toegelicht dat dit blijkt uit de hoeveelheid zand dat volgens de offerte afgevoerd wordt en de werkzaamheden die zien op de tussenmuur en het halletje.  
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiseres] heeft ter zitting nader toegelicht dat alle in de offerte van [bedrijf 2] opgenomen werkzaamheden herstelwerkzaamheden zijn. Er is niet meer zand weggehaald dan noodzakelijk was om de fundering goed te herstellen. Het herstellen van de fundering heeft een halve meter nodig plus het storten van de vloer. Volgens [eiseres] is er geen sprake van waardevermeerdering door bijvoorbeeld meer inhoud van de kelder, maar is er gezorgd dat de totale fundering zichtbaar en bereikbaar was voor het herstelwerk. Om het zand weg te kunnen halen, is de tussenwand met de kelder van de buren verwijderd. Dat de opgenomen werkzaamheden noodzakelijk waren voor het herstel van de fundering, blijkt ook uit de beschrijving van de werkzaamheden in de offerte. Verder heeft [eiseres] nog toegelicht dat de door [eiseres] geplande onderkeldering van de achterzijde van de kelder door een aannemer al in het eerste deel van 2021 was afgerond. Aangezien de voorzijde van de woning al onderkelderd was toen zij de woning kocht, was [eiseres] slechts van plan om de voorzijde van de kelder zelf op te knappen. Pas op dat moment kwam de gebrekkige fundering van het uitgediepte deel van de kelder aan het licht. Daarnaast heeft [eiseres] toegelicht dat de kosten van herstel een stuk hoger zijn dan in eerste instantie door de deskundige [bedrijf 1] begroot doordat [bedrijf 1] slechts rekening heeft gehouden met het herstel van de kelderfundering aan de kant van de voorgevel. Het cellenbeton is bij het uitdiepen van de kelder echter rondom de gehele kelder gebruikt. Doordat de voorzijde van de kelder van de woning als gevolg van het uitdiepen lager ligt dan de kelderfundering van de aangrenzende woningen, kwamen ook deze wanden met cellenbeton in aanraking met (grond)water. Dit had tot gevolg dat niet alleen de kelderfundering aan de kant van de voorgevel vervangen moest worden, maar ook een deel van de funderingswanden die grenzen met de aangrenzende woningen van de buren. Ten aanzien van een eerder door [eiseres] opgevraagde offerte van een aannemer die bij brief van 19 mei 2022 aan [gedaagden] is meegezonden, heeft [eiseres] toegelicht dat het ging om een eerste kostenraming. Vervolgens heeft de aannemer zich teruggetrokken omdat de werkzaamheden veel ingrijpender bleken.  
       
     
     
       4.22. 
       Een en ander is door [gedaagden] niet inhoudelijk weersproken. [gedaagden] noemen in hun verweer nog de aftrek “nieuw voor oud”, waarmee op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst rekening moet worden gehouden. [gedaagden] hebben echter nagelaten hun stellingen op dit punt te concretiseren en te onderbouwen.  
       
     
     
       4.23. 
       De conclusie is dat [eiseres] de herstelkosten genoegzaam heeft onderbouwd en het gevorderde bedrag van € 35.250,00 aan herstelkosten toewijsbaar is.  
       
       
         
           Kosten van deskundige [bedrijf 1] 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De rechtbank zal ook het bedrag van € 552,49 ter zake van de kosten van het onderzoek door [bedrijf 1] toewijzen. Zoals hiervoor is overwogen, zijn [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zijn zij aansprakelijk voor de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden. [eiseres] heeft met de factuur van [bedrijf 1] van 25 januari 2022 voldoende onderbouwd dat deze kosten betrekking hebben op het onderzoek dat [bedrijf 1] op 18 december 2021 heeft uitgevoerd en waarover [bedrijf 1] in haar rapport van 11 mei 2022 heeft gerapporteerd. Het betreft hier redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komen. 
       
       
         
           
            [gedaagden] moeten de buitengerechtelijke incassokosten van € 500,00 betalen 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       
        [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van €500,00. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De rechtbank stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van het gevorderde bedrag is lager dan de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit en worden geacht redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar. 
       
       
         
           Slotsom en proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.26. 
       Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - herstelkosten 
               
               
                 € 
               
               
                 35.250,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - kosten deskundige 
               
               
                 € 
               
               
                 552,49 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - buitengerechtelijke kosten 
               
               
                 € 
               
               
                 500,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 36.302,49 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.27. 
       De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen over het bedrag € 35.802,49 (kosten van herstel en van de deskundige) zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
     
       4.28. 
       
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 135,97 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.572,00 
               
               
                 (2 punten × € 786,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.210,97 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.29. 
       Dit vonnis wordt, zoals [eiseres] vordert, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 35.802,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiseres] van € 500,00 voor buitengerechtelijke kosten, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 3.210,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr N. van der Meer Mohr en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025. 
       
       
       
     
   
   
      Artikel 7:23 lid 1 BW. 
   
   
      Hoge Raad 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1077 
   
   
      Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593 
   
   
      HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.