ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:6139

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:6139 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-10-2024 / 23/1033

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-10-01

Zaaknummer: 23/1033

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6139

---

Wet Woz. Waardevaststelling restaurant en bedrijfswoning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 23/1033 
       uitspraakdatum: 1 oktober 2024  
     
     
     
       
         Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       en het incidentele hoger beroep van  de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 februari 2023, nummer UTR 22/3778. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 153 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 796.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft op 4 september 2023 pro forma incidenteel hoger beroep ingesteld en dit op 12 september 2023weer ingetrokken. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en taxateur [naam3] . 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand restaurant met een oppervlakte van 204 m2, verschillende magazijnen van in totaal 178 m2, een parkeerterrein van 750 m2 alsmede een bedrijfswoning van 177 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       De bedrijfswoning wordt gebruikt binnen de onderneming van belanghebbende. 
       
     
     
       2.3. 
       De onroerende zaak is op 10 februari 2020 door belanghebbende gekocht voor € 800.000. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en bepleit een waarde van € 629.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend en staat de beschikte waarde voor. 
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende het verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn op de grond dat de redelijke termijn voor de gecombineerde bezwaar- en beroepsfase korter dan twee jaar zou moeten zijn uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.   
       
     
     
       4.3. 
       Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.   
       
       
     
     
       4.4. 
       Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
     
     
       4.5. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 11 januari 2023, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurkapitalisatiemethode op € 793.000 getaxeerd. In het taxatieverslag is met betrekking tot de onroerende zaak de volgende berekening opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Onderdelen 
               
               
                 Bouw 
                 jaar 
               
               
                 Opper 
                 vlakte 
               
               
                 PPE/ huurwaarde m2 
               
               
                 Huur 
                 waarde 
               
               
                 Kap. factor 
               
               
                 Waarde onder- 
                 deel 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 
               
               
                 177 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 €217.710 
               
             
             
               
                 Restaurant/Bar/ 
                 Cafetaria 
               
               
                 
               
               
                 204 m2 
               
               
                 € 150 
               
               
                 € 30.600 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 367.200 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 
               
               
                 21 m2 
               
               
                 € 75 
               
               
                 € 1.575 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 18.900 
               
             
             
               
                 Extra grond (restgrond) 
               
               
                 
               
               
                 750 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 101.250 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 2001 
               
               
                 12 m2 
               
               
                 € 75 
               
               
                 € 900 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 10.800 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 
               
               
                 120 m2 
               
               
                 € 45 
               
               
                 € 5.400 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 64.800 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 
               
               
                 15 m2 
               
               
                 € 50 
               
               
                 €  750 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 9.000 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 
               
               
                 10 m2 
               
               
                 € 35 
               
               
                 € 350 
               
               
                 12,0 
               
               
                 € 4.200 
               
             
             
               
                 Vastgestelde waarde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 793.000 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
         Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn de volgende kooptransacties opgenomen in de taxatiematrix. 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 Soort 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Opper 
                 vlakte 
               
               
                 Huur 
                 waarde 
               
               
                 Prijs 
                 (transactie datum) 
               
               
                 Kap.fact. 
               
             
             
               
                 Object 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1900 
               
               
                 559 m2 
               
               
                 € 38.915 
               
               
                 € 800.000 
                 (10-2-2020) 
               
               
                 12,4 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 295  
                 
                  [plaats1]  
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1938 
               
               
                 595 m2 
               
               
                 € 100.162 
               
               
                 € 1.440.000 
                 (1-12-2021) 
               
               
                 14,1 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 101 [plaats2] 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 2010 
               
               
                 867 m2 
               
               
                 € 131.580 
               
               
                 € 2.100.000 
                 (28-10-2021) 
               
               
                 15,7 
               
             
             
               
                 
                  [adres4]  
                  492   
                 
                  [plaats3]
                 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 ca 1885 
               
               
                 265 m2 
               
               
                 € 36.450 
               
               
                 € 610.000 
                 (18-12-2019) 
               
               
                 13,1 
               
             
           
         
       
       
       
         Ter onderbouwing van de huurwaarde zijn de volgende huurtransacties opgenomen: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 Object 
                 type 
               
               
                 Bouw 
                 jaar 
               
               
                 Opper vlakte 
               
               
                 Getax-eerde huur-waade  
                 Per m2 / jaar 
                 
               
               
                 Gereali-seerde 
                 huursom 
               
               
                 Gemid-delde 
                 Huur-prijs 
               
               
                 trans. 
                 datum 
               
             
             
               
                 Object 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1900 
               
               
                 559 m2 
               
               
                 € 102 
                 € 38.915 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 295 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1938 
               
               
                 595 m2 
               
               
                 
               
               
                 € 100.000 
               
               
                 € 168 
               
               
                 1-4-2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres5] 23 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1920 
               
               
                 215 m2 
               
               
                 
               
               
                 € 58.500 
               
               
                 € 272 
               
               
                 1-7-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres6] 2 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 2018 
               
               
                 229 m2 
               
               
                 
               
               
                 € 61.360 
               
               
                 € 268 
               
               
                 1-8-2020 
               
             
             
               
                 
                  [adres7]
                 
               
               
                 Horeca 
               
               
                 1900 
               
               
                 227 m2 
               
               
                 
               
               
                 € 33.000 
               
               
                 € 145 
               
               
                 1-4-2018 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte eenheidsprijs voor het restaurant/bar/cafetaria gedeelte (€ 150) en kapitalisatiefactor (12,0) liggen ruim onder de gemiddelde eenheidsprijs (€ 213) en gemiddelde kapitalisatiefactor (14,3) van de door hem gebruikte referentieobjecten. Met de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiefactoren. In dit oordeel weegt het Hof mee dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 793.000) in lijn ligt met het eigen verkoopcijfer van het object zoals dat volgens de onweerspreken verklaring van de heffingsambtenaar op 10 februari 2021 – dus vlakbij de waardepeildatum – tussen onafhankelijke derden is tot stand gekomen (€ 800.000). Dit onderschrijft dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       
         
           Referentieobjecten 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig heeft verklaard dat door hem de meest geschikte referentieobjecten zijn gebruikt en belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd door referentieobjecten in te brengen die naar zijn oordeel beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten de best beschikbare referentieobjecten zijn. 
       
       
         
           Waardering afzonderlijke onderdelen 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen afzonderlijke waarde heeft toegekend aan de keuken van de onroerende zaak en dat de aan de bedrijfswoning toegekende waarde te laag is. In het licht van hetgeen is overwogen onder 4.4 en 4.5 volgt het Hof belanghebbende niet in deze stelling. 
       
       
         
           Corona 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is omdat door de coronacrisis de huuropbrengsten lager zijn en er meer leegstand is. Belanghebbende, die ter onderbouwing van dit standpunt wijst op de notitie ‘Handreiking waarderen naar de toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen’ van de VNG en een artikel van de website van de gemeente Amsterdam waarin een waardeverlaging wegens Corona wordt bepleit, staat zoals ter zitting van het Hof door de gemachtigde van belanghebbende gesteld, een waardeafslag wegens corona voor van 20%. 
       
     
     
       4.10. 
       Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gemotiveerd betoogd dat uit marktgegevens van na het verschijnen van de notitie van de VNG niet is gebleken dat de uitbraak van het coronavirus in 2020  heeft geleid tot waardedalingen van horeca-objecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op de in de matrix opgenomen transacties van de referentieobjecten [adres3] 101 en [adres2] 295 waaruit niet blijkt van een waardedaling wegens corona. Nu dit gemotiveerde betoog van de heffingsambtenaar ter zitting niet is betwist, ziet het Hof in de stelling van belanghebbende, voor zover al geconcludeerd kan worden dat zoals gesteld door belanghebbende de uitbraak van corona voor horecaondernemingen een bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ, geen aanleiding om te komen tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden voor zover de heffingsambtenaar de huurcontracten en verkoopaktes van de door hem ter onderbouwing van de waarde gebruikte transacties niet heeft overgelegd.  
       
     
     
       4.12. 
       De betreffende stukken behoren naar het oordeel van het Hof niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42, lid 1, Awb, nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken heeft verklaard dat die stukken niet zijn gebruikt; met de van het dossier deel uit makende koop- en huurinformatieformulieren en huurcontracten alle stukken te hebben overgelegd die hem bij het vaststellen van de waarde ter beschikking stonden. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024. 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       J.W.J. de Kort	J.M.W. van de Sande 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2.