ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:1795

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:1795 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 26-03-2025 / 420865 HA ZA 24-156

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-03-26

Zaaknummer: 420865 HA ZA 24-156

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:1795

---

Vonnis op tegenspraak. Meervoudige kamer. Ambtshalve (art. 25 Rv) rechtsgrond ingevuld: wanprestatie (art. 6:74 BW). Beroepsaansprakelijkheid notaris. Akte van cessie. Omzetting eerdere verpanding. Voorwaardelijke vorderingen; nabetalingsverplichtingen. Eiser maakt twee verwijten. Enerzijds onvoldoende onderbouwd gesteld dat er schade is geleden door gestelde fout (geen waarschuwing). Anderzijds onvoldoende blijk van fout; niet gesteld wat notaris méér had moeten doen. Afwijzing vorderingen. Ter zitting forse eisvermindering; schending art. 21 Rv. Proceskostenveroordeling o.b.v. hoogte vordering in dagvaarding.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant 
   
   
     Civiel recht  
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Zaaknummer: C/02/420865 / HA ZA 24-156 
   
   
     
       Vonnis van 26 maart 2025  
     
   
   
     in de zaak van: 
   
   
     
       
        [eiseres] B.V. ,  
     te [plaats 1] , 
     eisende partij, 
     hierna te noemen: [eiseres] , 
     advocaat: mr. T.M. ten Velde, 
   
   
     tegen 
   
   
     
       
        [gedaagde] B.V. ,  
     te [plaats 2] , 
     gedaagde partij, 
     hierna te noemen: [gedaagde] , 
     advocaat: mr. P.H. Kramer en mr. E. Jagt. 
   
   
     
       De zaak in het kort 
     
   
   
     Deze zaak gaat over de akte van cessie die [gedaagde] in opdracht van [eiseres] op 18 maart 2014 heeft opgemaakt. Daarin gaat het om de overdracht van twee voorwaardelijke vorderingen “4A” en “4B” door [verkoper] en [B.V.] aan [eiseres] op [koper] (later [overnemer koper] ) uit hoofde van nabetalingsverplichtingen. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] hierbij beroepsfouten gemaakt waardoor [eiseres] schade heeft geleden. Zij vordert vergoeding van die schade die zij aanvankelijk heeft begroot op € 1.286.295,00 maar tijdens de zitting heeft verminderd tot € 945.373,76. De rechtbank wijst de vorderingen af. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij ten aanzien van vordering 4A schade heeft geleden door een beroepsfout van [gedaagde] en ten aanzien van vordering 4B dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt. [eiseres] krijgt ongelijk en moet dus de proceskosten betalen. Hoe dit oordeel van de rechtbank tot stand is gekomen, wordt toegelicht in paragraaf 4 van dit vonnis.  
   
   
     
       Leeswijzer  
     
   
   
     Eerst wordt in paragraaf 1 kort opgesomd welke stappen er in deze procedure zijn gezet tot het moment van deze uitspraak. Daarna wordt in paragraaf 2 een aantal feiten vermeld die de rechtbank belangrijk vindt voor de beoordeling van de zaak. In paragraaf 3 wordt kort samengevat wat de vordering van [eiseres] precies inhoudt. Zoals vermeld wordt in paragraaf 4 uitgelegd hoe het oordeel van de rechtbank tot stand is gekomen. De uiteindelijke beslissing is vermeld in paragraaf 5 van dit vonnis. 
   
   
     1.	De procedure 
   
   
     1.1.	Hoe de procedure is verlopen blijkt uit: 
   
   - de inleidende dagvaarding van 8 maart 2024 met (4) producties, 
   - de conclusie van antwoord met (7) producties, 
   - het tussenvonnis van 2 oktober 2024, 
   - de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij [eiseres] haar vordering heeft verminderd,  
   - de kopieën van de hypotheekakte van 19 juli 2002 en de akte van 12 augustus 2002 (met betrekking tot een cessie van 19 juli 2002), die door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd, 
   - de spreekaantekeningen van mr. Jagt.  
   
     1.2.	Vervolgens is vonnis bepaald.  
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] is een projectontwikkelaar.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] is een middelgroot notariskantoor. mr. [notaris 2] , notaris, is verbonden aan dit kantoor.  
       
       
         
           ten aanzien van [perceel 1] (vordering 4A):  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Bij notariële akte van levering van  11 januari 2002  is door [verkoper] B.V. (hierna: [verkoper] ) aan [koper] C.V. (hierna: [koper] ) een perceel grond, gelegen in [plaats 3] (hierna: [perceel 1] ), in eigendom overgedragen.  
     
     
       2.4. 
       In de akte is (onder “koopprijs en kwijting”) een nabetalingsverplichting van  € 14,75 per centiare opgenomen voor het geval er  vóór of uiterlijk op 1 januari 2020  een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging zou plaatsvinden; het gaat om een voorwaardelijke vordering (hierna ook: nabetalingsverplichting #2). Het eventueel te betalen bedrag wordt geïndexeerd op basis van 2,5% per jaar, gerekend vanaf 1 januari 2003.  
     
     
       2.5. 
       In de akte is voorts (onder 7) een kettingbeding opgenomen dat inhoudt dat (onder andere) deze nabetalingsverplichting uitdrukkelijk aan eventuele rechtsopvolgers moet worden opgelegd.  
       
     
     
       2.6. 
       In de akte is verder (onder 8) vermeld dat koper ( [koper] ) ermee bekend is dat [verkoper] (verkoper) tegenover de toenmalige verkoper ( [toenmalige verkoper] ) “eveneens een nabetalingsverplichting heeft”. Deze reeds bestaande verplichting van fl. 20,00 per centiare zal komen te vervallen wanneer een bestemmingsplanwijziging door de Provincie Noord-Brabant tot stand komt  nà 1 april 2021  (hierna ook: nabetalingsverplichting #1).   
       
     
     
       2.7. 
       Bij notariële akte van  15 april 2003  is door [koper] een recht van hypotheek verstrekt aan [verkoper] , tot zekerheid van de voorwaardelijke vordering ten aanzien van [perceel 1] . In de akte is bepaald dat tussen partijen overeengekomen is dat de koopprijs zal worden verhoogd met een bedrag van € 14,75 per centiare voor dàt gedeelte van het verkochte ten aanzien waarvan “vóór of op uiterlijk  een april tweeduizend een en twintig ” een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.8. 
       Zowel de akte van 11 januari 2002 als de akte van 15 april 2003 is verleden door mr. [notaris 3] , die niet verbonden is (geweest) aan [gedaagde] .  
       
     
     
       2.9. 
       Bij notariële akte van levering van  15 september 2008  is de eigendom van [perceel 1] door [koper] overgedragen aan [overnemer koper] B.V. (hierna: [overnemer koper] ), waarbij ook nabetalingsverplichting #2 is opgelegd vanwege het kettingbeding. Deze akte is verleden door mr. [notaris 4] , die verbonden was aan [gedaagde] . [eiseres] was hier niet bij betrokken.  
       
     
     
       2.10. 
       Het voorgaande ziet er schematisch als volgt uit:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   12-7-2001 
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   11-1-2002 
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   15-9-2008 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   [toenmalige verkoper]  
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                   [verkoper] 
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                   [koper]  
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                   [overnemer]  
                 
               
             
           
         
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Eigendom  [perceel 1]  
                 +  
                 Nabetalings- verplichting #1 
               
               
                 Eigendom  [perceel 1] 
                 +  
                 
                   Nabetalings- 
                   
                   verplichting #2 
                 
                 met kettingbeding +  
                 Vermelding  nabetalingsver- plichting #1 
               
               
                 Eigendom 
                 [perceel 1] 
                 +  
                 
                   Nabetalings- 
                   
                   verplichting #2 
                 
                 met kettingbeding +  
                 Vermelding  nabetalingsver- plichting #1 
               
             
           
         
       
       
       
       
         
           ten aanzien van [perceel 2] / vordering 4B:  
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij notariële akte van levering van  19 juli 2002  zijn door [B.V.] B.V. (hierna: [B.V.] ) aan [koper] percelen grond, gelegen in [plaats 4] , gemeente [plaats 3] (hierna: [perceel 2] ) in eigendom overgedragen.  
       
     
     
       2.12. 
       In de akte is een nabetalingsverplichting opgenomen voor het geval er vóór of uiterlijk op 1 januari 2027 een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging zou plaatsvinden; het gaat om een voorwaardelijke vordering (hierna ook: nabetalingsverplichting #3). Het eventueel te betalen bedrag wordt geïndexeerd op basis van 2,5% per jaar, gerekend vanaf  1 januari 2003.  
     
     
       2.13. 
       Op dezelfde dag, 19 juli 2002, heeft [koper] bij notariële akte een recht van hypotheek verstrekt aan [B.V.] , tot zekerheid van de voorwaardelijke vordering van [B.V.] op [koper] .  
     
     
       2.14. 
       Ook is op die dag bij notariële akte een deel van € 545.398,00 van de voorwaardelijke vordering door [B.V.] gecedeerd aan [persoon 1] en [persoon 2] (hierna samen: [overnemers B.V.] ).  
       
     
     
       2.15. 
       Alle akten van 19 juli 2002 zijn verleden door mr. [notaris 3] . 
       
     
     
       2.16. 
       Bij notariële akte van levering van  15 september 2008  is de eigendom van [perceel 2] door [koper] overgedragen aan [overnemer koper] , waarbij ook nabetalingsverplichting #3 is opgelegd vanwege het kettingbeding. De akte is verleden door mr. [notaris 4] . [eiseres] was hier niet bij betrokken.  
       
     
     
       2.17. 
       Schematisch ziet het voorgaande er als volgt uit:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   19-2-2002 
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   15-9-2008 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   
                     
                       
                     
                   
                   (1)  
                 
               
               
                 
                   [koper] 
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                   [overnemer] 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Eigendom [perceel 2] 
               
               
                 
               
               
                 Eigendom  [perceel 2] 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 + Nabetalings- 
               
               
                 
               
               
                 + Nabetalings- 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                         verplichting #3 
                   met kettingbeding 
               
               
                 
               
               
                 
                   verplichting #3  met kettingbeding 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   [B.V.]  
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                   
                     
                   
                 
               
               
                 
                   
                     
                       
                     
                   
                   (2)  
                 
               
               
                 
                   [overnemers] 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                       Cessie deel  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                       (€ 545.398,00) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
         
           ten aanzien van beide percelen:  
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Bij notariële akte van  20 september 2013  zijn de voorwaardelijke vorderingen op [koper] door [verkoper] en [B.V.] in (stil) pand gegeven aan en als zodanig aanvaard door [eiseres] . Het pandrecht diende tot zekerheid voor de terugbetaling van wat [verkoper] en [B.V.] verschuldigd waren/werden uit een rekening-courantverhouding met [eiseres] . De akte is verleden door mr. [notaris 1] , die niet verbonden is (geweest) aan [gedaagde] .  
       
     
     
       2.19. 
       
        [eiseres] heeft vervolgens aan [gedaagde] opdracht gegeven om een akte van cessie op te stellen die in de plaats moest komen van de hiervoor genoemde verpanding. De voorwaardelijke, door hypotheekrecht verzekerde, vorderingen op [koper] zijn bij notariële akte van  18 maart 2014  door [verkoper] en [B.V.] als verkopers overgedragen aan [eiseres] als koper.  
       
     
     
       2.20. 
       De voorwaardelijke vordering ten aanzien van [perceel 1] bedroeg in totaal  € 1.057.132,50 maar een deel daarvan à € 650.448,56 was in 2003 al gecedeerd aan een derde ( [toenmalige verkoper] ; zie r.o. 2.6 en 2.10). Voor het restant van de vordering van  € 406.683,94 (ongeïndexeerd) (hierna ook: vordering 4A) bedroeg de door [eiseres] verschuldigde koopprijs € 503.785,92.  
       
     
     
       2.21. 
       De voorwaardelijke vordering ten aanzien van [perceel 2] (hierna ook: vordering 4B) was ten tijde van de cessie € 1.154.556,25 (ongeïndexeerd), waarvoor de door [eiseres] verschuldigde koopprijs € 1.430.224,15 bedroeg.  
       
     
     
       2.22. 
       De koopprijs van zowel vordering 4A als vordering 4B is door [eiseres] voldaan door verrekening met wat [verkoper] respectievelijk [B.V.] (in rekening-courantverhouding) verschuldigd was aan [eiseres] .  
     
     
       2.23. 
       De akte van cessie van 18 maart 2014 is verleden door mr. [notaris 2] , die verbonden is aan [gedaagde] . De heer [bestuurder van eiseres] , enig bestuurder van [eiseres] , en als zodanig rechtsgeldig vertegenwoordiger van [eiseres] , was hierbij fysiek aanwezig.  
       
     
     
       2.24. 
       Het bestemmingsplan ten aanzien van [perceel 1] is gewijzigd in de periode tussen  1 januari 2020 en 1 april 2021.  
       
     
     
       2.25. 
       Het bestemmingsplan ten aanzien van [perceel 2] is ook reeds en dus vóór 1 januari 2027 gewijzigd. Op 13 januari 2022 is er door [eiseres] ter voldoening van vordering 4B een bedrag van € 950.079,24 ontvangen van [overnemer koper] via de derdengeldenrekening van [gedaagde] .  
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer   
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert, na vermindering van eis, kort samengevat, om [gedaagde] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van ten eerste  € 465.229,00 (vordering 4A) en ten tweede € 480.144,76 (vordering 4B), ofwel in totaal  € 945.373,76, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       De genoemde vermindering van eis betreft vordering 4B ( [perceel 2] ). [eiseres] heeft haar vordering op dit punt tijdens de mondelinge behandeling verminderd met het verschil tussen het van [overnemer koper] ontvangen bedrag van € 609.158,00, genoemd in de dagvaarding, en de daadwerkelijke betaling van € 950.079,24, genoemd ter zitting. Dit komt neer op een bedrag van € 340.921,24. Vordering 4B bedraagt daardoor € 480.144,76 in plaats van € 821.066,00 zoals genoemd in de dagvaarding.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist de stellingen van [eiseres] en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       4.1. 
       Hoewel dit niet uitdrukkelijk door [eiseres] genoemd is, gaat de rechtbank er ambtshalve (artikel 25 Rv) van uit dat [eiseres] haar vorderingen baseert op wanprestatie (artikel 6:74 BW). Voor een geslaagd beroep daarop is vereist dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eiseres] , en dat [eiseres] daardoor schade heeft geleden. Tot slot moet [gedaagde] in verzuim zijn. Omdat [gedaagde] in dit geval wordt aangesproken op een beroepsfout, dat wil zeggen een fout bij de uitoefening van de functie van notaris, moet bij de beoordeling diens zorgplicht in acht worden genomen. Dit betekent dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming indien de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris.  
       
       
         
           ten aanzien van vordering 4A / [perceel 1] :  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Ten aanzien van vordering 4A die ziet op [perceel 1] komt de rechtbank tot de conclusie dat [eiseres] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat zij schade heeft geleden vanwege de door haar gestelde beroepsfout van [gedaagde] , terwijl [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat daarvan sprake is. De vordering van [eiseres] wordt op dit punt dus afgewezen. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht, waarbij eerst de standpunten van partijen uiteengezet worden.  
       
       
         
           
            [eiseres] vordert schade vanwege een beroepsfout van [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] heeft ten aanzien van [perceel 1] een bedrag van € 465.229,00 gevorderd vanwege schade. [eiseres] heeft gesteld dat in de akte van cessie van  18 maart 2014 is vermeld dat [verkoper] een vordering (4A) heeft en overdraagt van € 406.683,94, toen € 665.229,00 inclusief indexering, indien het bestemmingsplan ten aanzien van [perceel 1]  wijzigt  voor 1 april 2021 . Het bestemmingsplan is voor die datum gewijzigd, waarna [eiseres] de schuldenaar (inmiddels [overnemer koper] ) heeft aangesproken op diens nabetalingsverplichting #2. Toen is echter gebleken dat in de akte van levering van  15 september 2008 tussen [koper] en [overnemer koper] was bepaald dat nabetalingsverplichting #2  na 1 januari 2020  zou vervallen. Kortom, in de akte van cessie van 18 maart 2014 staat een andere datum dan in de akte van levering van 15 september 2008. [eiseres] heeft daarom uiteindelijk met [overnemer koper] een schikking van € 200.000,00 getroffen. Het misgelopen bedrag van € 465.229,00 moet door [gedaagde] vergoed worden. [gedaagde] had immers moeten weten dat er een verschil bestaat tussen de akten waar het gaat om de vervaldatum van nabetalingsverplichting #2, en [gedaagde] had [eiseres] hiervoor moeten waarschuwen. [eiseres] had dan ofwel de vordering van € 665.229,00 gewoon kunnen innen, ofwel [eiseres] zou van de koop van de vordering hebben afgezien, aldus [eiseres] .  
       
       
         
           
            [gedaagde] betwist dat [eiseres] schade heeft geleden door een beroepsfout van haar zijde 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] voert aan dat zij door [eiseres] is gevraagd om een akte van cessie op te stellen waarmee (onder andere) [verkoper] de (voorwaardelijke) vordering 4A zou overdragen aan [eiseres] . Deze cessie kwam in de plaats van de verpanding die tussen genoemde partijen al bestond. [gedaagde] heeft voor de over te dragen verplichtingen gekeken naar de onderliggende hypotheekakte van 15 april 2003 en in die akte stond als vervaldatum van nabetalingsverplichting #2 vermeld: 1 april 2021.  Als [eiseres] zou worden gevolgd in haar stellingen en van de koop (cessie) afgezien zou hebben, dan is het maar de vraag of zij enige (terug)betaling van [verkoper] zou hebben ontvangen. [verkoper] stond er in de herinnering van [gedaagde] namelijk financieel niet goed voor. [eiseres] heeft nu wel een bedrag van € 200.000,00 ontvangen van [overnemer koper] . [gedaagde] betwist dat [eiseres] in een betere positie zou hebben verkeerd zónder de cessie. [eiseres] heeft ook niet onderbouwd dat zij de vordering zou hebben kunnen innen als de verschillende data/nabetalingsverplichtingen waren opgemerkt door [gedaagde] . Ook als het verschil tussen de akten was opgemerkt, dan zou dat verschil nog hebben voortbestaan. [overnemer koper] zou zich immers zeer waarschijnlijk op het standpunt hebben gesteld – zoals ook in de procedure richting [eiseres] – dat de vervaldatum van de nabetalingsverplichting 1 januari 2020 moest zijn. [eiseres] zou dan juist met lege handen hebben gestaan, aldus [gedaagde] .  
       
       
       
         
           De rechtbank wijst vordering 4A af; er is onvoldoende blijk van schade voor [eiseres] 
         
       
     
     
       4.5. 
       Belangrijk voor de beantwoording van de vraag of [eiseres] de gestelde schade heeft geleden, is het feit dat in de akte van cessie van 2014 is verwezen naar de akte van levering van 11 januari 2002 en dat in die akte twee data genoemd zijn: 1 januari 2020 en  1 april 2021. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank, met partijen, geconstateerd dat het om twee  verschillende  nabetalingsverplichtingen gaat, in dit vonnis aangeduid als #1 en #2 (zie r.o. 2.4, 2.6 en 2.10).  
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard niet eerder te hebben gezien dat er verschillende data genoemd werden en dat er twee verschillende nabetalingsverplichtingen waren. De leveringsakte van 11 januari 2002 is enkel bekeken om te controleren of er een titel was. Belangrijk(er) was de hypotheekakte van 15 april 2003 omdat het in 2014 ging om de overdracht van een (voorwaardelijke) vordering. Als de notaris het wel had gezien, dan had hij het benoemd en in het kader van zijn zorgplicht als notaris ook moeten benoemen. Niet uit te sluiten valt dat [gedaagde] had moeten zien dat er twee data/nabetalingsverplichtingen genoemd waren. Dit laat echter onverlet dat [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat er schade is geleden door de gestelde beroepsfout van [gedaagde] . De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.  
       
     
     
       4.7. 
       De onderliggende gedachte van [eiseres] bij haar vordering van € 465.229,00 moet zijn, althans zo begrijpt de rechtbank, dat [eiseres] hoe dan ook een bedrag van  € 665.229,00 van [overnemer koper] zou hebben ontvangen. Door [eiseres] wordt dan (impliciet) gesteld dat de juiste vervaldatum van nabetalingsverplichting #2 (vordering 4A) 1 april 2021 is. Tegelijkertijd is tijdens de mondelinge behandeling door [eiseres] uitdrukkelijk verklaard dat 1 april 2021 niet de juiste datum is, althans dat zij niet weet wat de juiste datum moet zijn. Kortom, [eiseres] heeft hierover geen duidelijk standpunt ingenomen, wat voor haar rekening en risico komt. De rechtbank zal hieronder beide data (hypothetisch) als uitgangspunt nemen.  
       
     
     
       4.8. 
       
         Als uitgegaan zou moeten worden van 1 januari 2020 als vervaldatum van nabetalingsverplichting #2, dan geldt dat er hoe dan ook geen schade geleden is door [eiseres] . Vast staat immers dat het bestemmingsplan in kwestie is gewijzigd  na  die datum. Nabetalingsverplichting #2 was dan vervallen vóórdat het bestemmingsplan wijzigde.  
         Als uitgegaan zou moeten worden van 1 april 2021, dan geldt ten eerste dat in de akte van cessie van [gedaagde] de juiste datum vermeld is. Bovendien geldt dan dat onvoldoende onderbouwd is gesteld door [eiseres] dat zij schade heeft geleden door een fout van [gedaagde] . Die fout zou erin bestaan dat [gedaagde] [eiseres] niet heeft gewaarschuwd dat in akten uit het verleden (mogelijk) een andere datum staat.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Uit niets blijkt dat [eiseres] een bedrag van € 665.229,00 zou hebben ontvangen, als zij wèl was gewaarschuwd door [gedaagde] ; dat er in de leveringsakte van  11 januari 2002 twee data, althans nabetalingsverplichtingen staan, en/of dat in de leveringsakte van 15 september 2008 een andere datum staat (1 januari 2020) dan in de hypotheekakte van 15 april 2003 (1 april 2021) waarop de akte van cessie van 18 maart 2014 is gebaseerd. Een inningsbevoegdheid ontstaat niet door (het ontbreken van) een waarschuwing. Volgens [eiseres] zou er dan onderzoek zijn verricht, maar niet duidelijk is wat dat onderzoek dan ingehouden zou hebben en vooral waartoe, dat wil zeggen tot welk financieel (beter) resultaat, dat zou hebben geleid. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eiseres] dat er in geval van een waarschuwing overleg mogelijk was geweest. Niet duidelijk is wat dat overleg dan zou hebben ingehouden, met wie dat zou zijn gevoerd en wat dat op financieel vlak zou hebben opgeleverd. Er was bovendien al sprake van een verpanding. [eiseres] heeft echter verklaard dat zij niet weet wat zij daarmee zou hebben gedaan, indien er geen cessie had plaatsgevonden.  
       
     
     
       4.10. 
       Hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld en ook uitdrukkelijk daarover is bevraagd ter zitting, heeft [eiseres] geen deugdelijke onderbouwing gegeven. [eiseres] maakt een te grote en vooral ook hypothetische sprong. Zij miskent dat zij in 2014 een  voorwaardelijke  vordering overnam en daarmee niet per se een zekerheid in het kader van de rekening-courantverhouding, maar juist een onzekerheid; het was immers nog maar de vraag òf de betreffende bestemmingsplannen zouden wijzigen en er nabetaald zou moeten worden.  
       
     
     
       4.11. 
       Kortom, onvoldoende onderbouwd gesteld en ook niet gebleken is dat [eiseres]  door  het ontbreken van de gewenste waarschuwing nu schade heeft geleden. Anders gezegd, een causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de gevorderde schade ontbreekt. In het midden kan daarom verder blijven welke datum nu de juiste datum is.  
       
       
         
           ten aanzien van [perceel 2] / vordering 4B:  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Ten aanzien van vordering 4B die ziet op [perceel 2] komt de rechtbank tot de conclusie dat [eiseres] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt, terwijl [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat daarvan sprake is. De vordering van [eiseres] wordt dus ook op dit punt afgewezen. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht, waarbij eerst de standpunten van partijen uiteengezet worden.  
       
       
         
           
            [eiseres] stelt dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt  
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiseres] heeft gesteld dat de beroepsfout van [gedaagde] ten aanzien van [perceel 2] inhoudt dat ten onrechte de  gehele  vordering van [B.V.] is gecedeerd in de akte van cessie van 18 maart 2014. De koopprijs voor de vordering bedroeg € 1.430.224,15. Het was echter niet mogelijk om de gehele vordering van € 1.154.556,25 te cederen, omdat een deel daarvan à € 545.398,00 al was gecedeerd aan [overnemers B.V.] . Dit bleek uit kadastrale gegevens. [eiseres] heeft van [overnemer koper] maar een deel uitgekeerd gekregen, meer specifiek een – bij nader inzien geïndexeerd – bedrag van € 950.079,24. [gedaagde] had kunnen en moeten weten dat er een gebrek kleefde aan de akte van cessie en is daarom schadeplichtig, aldus [eiseres] .  
       
       
         
           
            [gedaagde] betwist dat haar een verwijt kan worden gemaakt  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         
          [gedaagde] betwist dat haar in dit kader een beroepsfout kan worden verweten. [gedaagde] mag vertrouwen op wat partijen verklaren over de te cederen vordering. Het lag in dit geval op de weg van [B.V.] om te vermelden dat een deel al was gecedeerd aan een ander dan [eiseres] . Daarnaast was er al een pandakte tussen partijen waarin ook de gehele vordering is benoemd. Deze akte is door [gedaagde] als uitgangspunt gebruikt en dat mocht ook. De opdracht van [eiseres] aan [gedaagde] hield immers in dat de verpanding werd “omgezet” in een cessie. [gedaagde] heeft bovendien het Kadaster geraadpleegd, maar daarin stond de cessie aan [overnemers B.V.] niet separaat en niet direct kenbaar vermeld, aldus [gedaagde] .   
         
           De rechtbank wijst vordering 4B af; er is onvoldoende blijk van een beroepsfout van [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank overweegt dat [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de opdracht aan [gedaagde] inhield dat de verpanding moest worden omgezet in een cessie. [eiseres] verklaarde daarbij ook dat zij niet weet van wie en welke stukken [gedaagde] daarvoor heeft ontvangen. Vast staat wel dat aan [gedaagde] is meegedeeld dat de volledige vordering van € 1.154.556,25 werd gecedeerd. Dit bedrag is ook genoemd in de hypotheekakte van 19 juli 2002 tussen [koper] en [B.V.] en in de akte van verpanding van  20 september 2013. Op deze akten heeft [gedaagde] de akte van cessie van 18 maart 2014 gebaseerd. Niet althans onvoldoende gesteld, noch gebleken is dat [gedaagde] reden had om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Er bestond al een afspraak tussen partijen ( [B.V.] en [eiseres] ) die enkel omgezet hoefde te worden naar een andere vorm van zekerheid en waarover partijen het tegenover de notaris ook eens waren. Het is in deze gegeven omstandigheden niet aan [gedaagde] om na te gaan of de al bestaande afspraak wel mogelijk is. [gedaagde] heeft de gegevens opgezocht die nodig waren voor het uitvoeren van haar opdracht: het omzetten van de verpanding in een cessie. Ter zitting is door [eiseres] ook verklaard dat de akte van cessie overeenkomt met dat wat zij met [B.V.] overeengekomen was.  
       
     
     
       4.16. 
       Daarnaast heeft [gedaagde] het Kadaster geraadpleegd. In het bericht was een vermelding  “overige aard” zichtbaar. [gedaagde] heeft onweersproken verklaard dat dit meestal te maken had met naamswijzigingen van banken, bijvoorbeeld vanwege een fusie. Een (globale) lezing van het betreffende kadastrale bericht gaf zodoende ook geen aanleiding om verder onderzoek te doen (om daarop “door te klikken”).  
     
     
       4.17. 
       
        [eiseres] heeft niet gesteld wat [gedaagde] méér had moeten doen, althans om welke reden [gedaagde] (meer) op haar hoede had moeten zijn. Hierbij wordt benadrukt dat de partijen die op 18 maart 2014 voor de notaris zijn verschenen – beiden vertegenwoordigd door haar bestuurder in persoon –  eensluidend tegenover hem verklaarden de volledige vordering te willen cederen. Door [B.V.] is blijkens de akte eveneens verklaard dat zij over die vordering kon beschikken.  
       
     
     
       4.18. 
       Kortom, [gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis, noch in haar zorgplicht tegenover [eiseres] . Dat er een jarenlange zakelijke relatie bestond tussen partijen, en daardoor mogelijk een vertrouwensband, maakt niet dat de zorgplicht van de notaris verder reikte dan anders. [gedaagde] had niet méér hoeven onderzoeken dan zij heeft gedaan. De vordering wordt op dit punt dus afgewezen.  
       
       
         
           
            [eiseres] heeft artikel 21 Rv geschonden 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       De overige stellingen van partijen leiden niet tot een ander oordeel en blijven daarom verder onbesproken. Omdat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen bij gebrek aan een causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de gevorderde schade respectievelijk een tekortkoming, komt de rechtbank dus ook niet toe aan een beoordeling van de gestelde schade.  Wel geldt dat de rechtbank het onbegrijpelijk acht dat [eiseres] bij het instellen van haar vordering (4B) is uitgegaan van een betaling van € 609.158,00, terwijl – zo bleek tijdens de mondelinge behandeling – die betaling van [overnemer koper] via [gedaagde] in werkelijkheid € 950.079,24 bedroeg èn al dateerde van 13 januari 2022 èn eenvoudig was op te zoeken door raadpleging van de digitale bankgegevens van [eiseres] . Dit is een verschil van ruim € 340.000,00 en maakt dat er sprake is van een grove schending van artikel 21 Rv door [eiseres] ; haar verplichting om alle feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Als deze verplichting niet wordt nageleefd dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht. In dit geval worden de vorderingen al volledig afgewezen, dus in zoverre heeft de schending van artikel 21 Rv geen verderstrekkende gevolgen.  
       
     
     
       4.20. 
       Bij de proceskostenveroordeling van [eiseres] zal wel worden uitgegaan van de hoogte van de vordering zoals deze in de dagvaarding is ingesteld. Aanvankelijk bedroeg vordering 4B volgens [eiseres] € 821.066,00 en kwam het totaal (met vordering 4A) uit op een bedrag van € 1.286.295,00. De tarieven die bij dit bedrag horen zijn hoger dan de tarieven die zouden zijn gehanteerd als [eiseres] direct van het juiste bedrag was uitgegaan. Dit gegeven komt voor rekening en risico van [eiseres] .  
       
       
         
           
            [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       Omdat [eiseres] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dit betekent dat zij haar eigen kosten en de kosten van [gedaagde] moet vergoeden. Zoals hiervoor is overwogen worden de proceskosten van [gedaagde] , uitgaande van de hoogte van de vorderingen in de dagvaarding, begroot op:  
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 115,22 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 9.825,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 8.714,00 
               
               
                 (2 punten × € 4.357,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 18.832,22 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 18.832,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers, mr. Sterk en mr. De Graauw en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.