ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2022:2071

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2022:2071 Rechtbank Midden-Nederland , 01-06-2022 / 9416299

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2022-06-01

Zaaknummer: 9416299

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:2071

---

Huur van bedrijfsruimte. Beroep op wijziging huurprijs vanwege coronapandemie en haar gevolgen wordt afgewezen. Huurder heeft onvoldoende onderbouwd dat zij nadeel heeft geleden. Vanwege de bijzondere omstandigheden wordt de ontbinding niet toegewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9416299 UC EXPL  21-6169 JPd/45024 
     
     
     
       
         Vonnis van 1 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiser] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. M. Weij, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde] B.V. , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: ARAG SE Rechtsbijstand. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding, 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, 
         
         
           de akte houdende overleggende producties van [eiser] , ontvangen op 24 december 2021; 
         
         
           de brief van [gedaagde] met aanvullende producties, gedateerd op 29 december 2021; 
         
         
           de brief van [gedaagde] met aanvullende producties, gedateerd op 5 januari 2022; 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 11 januari 2022; 
         
         
           de akte overlegging bescheiden in conventie en reconventie van [gedaagde] ; 
         
         
           de brief van [gedaagde] met een aanvullende productie over boekjaar 2021, gedateerd op 10 februari 2022; 
         
         
           de brief van [gedaagde] met een aanvullende productie, gedateerd op 17 februari 2022; 
         
         
           de antwoordakte tevens houdende akte vermindering eis tevens houdende akte overlegging productie van [eiser] ; 
         
         
           de akte houdende uitlating productie in conventie en reconventie van [gedaagde] , 
         
         
           de antwoordakte van [eiser] .  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt sinds 1 april 2015 van [eiser] de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 6.787,26 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een café/ restaurant. Op 1 februari 2019 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar.  
       
     
     
       2.2. 
       Er is een huurprijsachterstand ontstaan. Op 22 oktober 2020 hebben partijen de volgende regeling bereikt over het verdelen van de coronapijn.  
       
         
           Over de maanden april, mei en juni van 2020 wordt 50% van de huurprijs kwijtgescholden.  
         
         
           De daarna nog bestaande huurachterstand van € 7.024,61 moet [gedaagde] in gelijke delen betalen in de periode januari tot en met december 2021. 
         
         
           Vanaf de maand november 2020 moet de huurprijs volledig worden voldaan.  
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil tussen partijen 3.1.	[eiser] vordert na eisvermindering, kort gezegd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van: 
     - € 10.035,43 € 10.035,43 aan huurachterstand en de huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding  
           vanaf augustus 2021 tot aan ontruiming van het gehuurde,  
     - een bedrag gelijk aan drie maanden huur van € 20.361,78 als voorschot op de      
     
              schadevergoeding vanwege het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst, voor   
              zover die schade de huur over drie maanden te boven gaat nader op te maken bij staat,  
              beide met wettelijke handelsrente, en 
     
     - € 2.100 € 2.100 aan contractuele boetes, € 7.505,31 aan buitengerechtelijke incassokosten en de     
            proceskosten met rente. 
     
     
       3.2. 
       Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet (tijdig) is nagekomen. Met deze tekortkoming heeft [eiser] recht op ontbinding van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd en een eis in reconventie ingesteld. [gedaagde] vordert in reconventie bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd wijziging van de huurovereenkomst voor de periode van 1 november 2020 tot en met 30 juni 2021 door de huurprijs te verminderen met € 11.466,95 en deze huurprijsvermindering en de waarborgsom in mindering te brengen op de huurachterstand, met de verplichting voor [gedaagde] om de waarborgsom binnen 24 maanden weer aan te vullen, en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] legt aan deze vordering ten grondslag dat de coronapandemie en haar gevolgen hebben te gelden als een onvoorziene omstandigheid die meebrengt dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. [gedaagde] verwijzen  naar de hierna in punt 4.2. te bespreken uitspraak van de Hoge Raad en de door de Hoge Raad gegeven richtsnoer over de evenredige verdeling van de pijn van deze onvoorziene omstandigheid (de zogenoemde vastelastenmethode).  
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] voert als verweer in conventie aan betalingen te hebben verricht waardoor de huurachterstand gedeeltelijk is ingelopen. De nog openstaande huurachterstand hoeft zij niet betalen omdat zij recht heeft op huurprijsvermindering. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiser] voert verweer in reconventie met de conclusie dat de vordering moet worden afgewezen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Volgens haar hebben partijen al afspraken gemaakt over de wijze waarop de nadelige gevolgen van de coronapandemie over partijen moeten worden verdeeld. Daarnaast heeft [gedaagde] de voor de vastelastenmethode benodigde financiële gegevens niet volledig overgelegd en [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt schadebeperkende maatregelen te hebben getroffen. Tot slot voert [eiser] verweer tegen de door [gedaagde] gestelde ontvangen TVL, vaste lasten en omzetverlies.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter zal de vordering in conventie en reconventie tezamen behandelen nu deze nauw aan elkaar verwant zijn.  
       
       
         
           Wat is het beoordelingskader? 
         
       
     
     
       4.2. 
       De coronapandemie heeft grote maatschappelijke gevolgen gehad. Door de gedwongen sluiting van horecagelegenheden zijn ondernemers in financiële problemen geraakt. De overheid is hen hierin tegemoetgekomen met regelingen die moesten helpen om onder andere de lopende vaste lasten en personeelskosten te kunnen betalen. Huurders en verhuurders raakten gedurende de overheidsmaatregelen met elkaar in discussie over de vraag wat het niet kunnen gebruiken van de van overheidswege gesloten bedrijfsruimte zou moeten betekenen voor de overeengekomen huurprijs. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad over de kwestie zijn licht laten schijnen in de uitspraak van 24 december 2021 (met als kenmerk: ECLI:NL:HR:2021:1974). Het oordeel van de Hoge Raad luidt als volgt. 
       
       
         4.2.1. 
         De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. 
         
       
       
         4.2.2. 
         Nadeel veroorzaakt door de hiervoor bedoelde omstandigheid, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel die als uitgangspunt heeft te gelden. 
         
       
       
         4.2.3. 
         Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering. 
         
         a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. 
         b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. 
         c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)). 
         d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. 
         
         
           
             Toepassing op de onderhavige vordering 
           
         
       
     
     
       4.3. 
       De huurovereenkomst tussen partijen is gesloten voor 15 maart 2020. [gedaagde] heeft haar caférestaurant met terras door de vanwege de coronapandemie getroffen overheidsmaatregelen maandenlang niet of nauwelijks kunnen exploiteren. Dat levert een onvoorziene omstandigheid op, op grond waarvan de kantonrechter, zoals gevorderd, de huurovereenkomst kan wijzigen en de huurprijs kan bijstellen conform de richtsnoer die de Hoge Raad heeft gegeven. Uitgangspunt is daarbij dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van [gedaagde] als huurder (betaling van de huur) en [eiser] als verhuurder (ter beschikking stelling van het gehuurde) het beste wordt ondervangen door de gevolgen van de overheidsmaatregelen – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL – gelijk te verdelen over partijen. 
       
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter ziet in de feiten en omstandigheden die [eiser] naar voren heeft gebracht reden om de vordering tot wijziging van de huurovereenkomst af te wijzen. Dat wordt als volgt gemotiveerd.  
       
       
         4.4.1. 
         In het onderhavige geval is de huurprijs per maand verschuldigd. De overheidsmaatregelen die golden tijdens de coronapandemie waren ook niet iedere maand het zelfde. Het ligt dus voor de hand ligt om, conform de richtsnoer van de Hoge Raad, de huurprijsvermindering per maand te berekenen. [gedaagde] heeft deze wijze van berekenen niet gevolgd. [gedaagde] heeft zich voor berekening van huurprijsvermindering niet aangesloten bij het tijdvak waarover de huurprijs verschuldigd is (dus per maand) maar bij twee ruimere tijdvakken. Zij heeft de periode van november en december 2020 vergeleken met november en december van 2019 en het eerste kwartaal (hierna: Q1) en het tweede kwartaal (hierna: Q2) van 2021 vergeleken met Q1 en Q2 van 2019.  
         
       
     
     
       4.5. 
       Zelfs indien aangesloten zou worden bij de door [gedaagde] gehanteerde tijdvakken, kan het beroep op huurprijsvermindering niet slagen. Voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering conform de vastelastenmethode ligt het op de weg van huurder om de hiervoor benodigde financiële gegevens aan te leveren en die te onderbouwen. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] de door haar ontvangen TVL en de door haar vanwege de coronapandemie ervaren omzetdaling onvoldoende heeft onderbouwd. Dat motiveert de kantonrechter als volgt.  
       
       
         
           Tegemoetkoming vaste lasten (hierna: TVL) 
         
       
       
         4.5.1. 
         De overheid heeft ondernemingen die tijdens de coronapandemie een omzetdaling ervaren tegemoet willen komen in het betalen van de vaste lasten. Dat heeft de overheid gedaan door financiële steun aan de ondernemer in de vorm van de TVL. De vaste lasten van de ondernemer bleven immers doorlopen terwijl de omzet sterk achterbleef. Om te bereken wat een rechtvaardige verdeling van de coronapijn over huurder en verhuurder is, is de TVL van belang omdat de huurder anders dubbel (door de overheid en de verhuurder) gecompenseerd wordt voor dezelfde kosten. De huurprijs valt immers onder de vaste lasten.  
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde] stelt over de periode november en december van 2021 € 17.499,31 aan TVL te hebben ontvangen en heeft met dat gegeven de huurprijsvermindering berekend. Echter de beschikking waarin de TVL over Q4 van 2020 is bepaald, is niet overgelegd. [gedaagde] heeft ook niet gesteld waarom deze beschikking niet is overgelegd en heeft niet een aanbod gedaan om die alsnog over te zullen leggen. Dat had ze wel moeten doen omdat [eiser] de hoogte van de TVL over Q4 van 2020 betwist. Hierdoor alleen al kan de kantonrechter [gedaagde] niet volgen in haar invulling van de vastelastenmethode over deze periode.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] stelt over Q1 en Q2 van 2022 € 51.239,37 aan TVL te hebben ontvangen. [eiser] heeft de hoogte van de door [gedaagde] ontvangen TVL betwist en onderbouwd aangevoerd dat uit een door haar overgelegd kennelijk gepubliceerd overzicht van Europese Steunverlening volgt dat [gedaagde] alleen al over Q1 van 2021 veel meer, namelijk € 59.305,00 aan TVL heeft ontvangen. Dit zou betekenen dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering omdat zij dan al ruimschoots in haar vaste lasten (waaronder de huurprijs) is gecompenseerd door de overheid. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen dit overzicht van [eiser] , maar enkel, zo begrijpt de kantonrechter, inzichtelijk willen maken dat dit bedrag de optelsom zou zijn van de door haar voorlopig ontvangen TVL over Q1 van 2021, Q2 van 2021 en over 2020. Dit heeft zij onvoldoende inzichtelijk gemaakt. [gedaagde] heeft geen aanvraag of beschikking van de TVL over Q4 van 2020 overgelegd, over Q1 van 2021 heeft zij alleen twee voorlopige beslissingen overgelegd en over Q2 van 2021 enkel een aanvraag. Dit maakt het voor de kantonrechter niet duidelijker wat [gedaagde] aan TVL heeft ontvangen. [gedaagde] heeft ook niet gesteld waarom de definitieve beschikkingen van het UWV niet zijn overgelegd.  
       
     
     
       4.8. 
       De conclusie van de kantonrechter is dat [gedaagde] niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre zij door de overheid gecompenseerd is in het betalen van haar vaste lasten. Dit had wel op haar weg gelegen nu zij een beroep doet wijziging van de huurprijs.  
       
       
         
           Omzetdaling 
           4.9.	Voor het invullen van de vastelastenmethode moet huurder daarnaast de omzetdaling die hij als gevolg van de coronapandemie heeft ervaren stellen en onderbouwen.  
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld door de coronapandemie over november en december 2020 t.o.v. 2019 een omzetdaling van 87% te hebben ervaren en over Q1 en Q2 van 2021 t.o.v. 2019 een omzetdaling van 59%. [eiser] heeft verweer gevoerd stellende dat de omzetdaling niet is veroorzaakt door de als gevolg van de coronapandemie genomen overheidsmaatregelen maar door (kort gezegd) slechte bedrijfsvoering van [gedaagde] . Voorafgaand aan de coronapandemie was [gedaagde] al verlieslatend. Ten opzichte van het jaar 2018 heeft [gedaagde] over 2019 een verlies van 15% geleden in de omzet. [gedaagde] heeft erkend dat het al een tijdje minder goed ging met haar horecabedrijf. De kantonrechter ziet dat ook terug in haar Toekomstvisie waarin [gedaagde] spreekt van teruglopende omzetcijfers en gasten in november 2019.  
       
     
     
       4.11. 
       Daarnaast zijn de door [gedaagde] gehanteerde tijdvakken om de omzetdaling die het gevolg is van de coronapandemie te berekenen niet vergelijkbaar aan elkaar. In 2021 was [gedaagde] namelijk vijf dagen per week open en in 2019 zeven dagen per week. Dit zijn naar het oordeel van de kantonrechter – en volgt daarin het standpunt van [eiser] – niet vergelijkbare tijdvakken. In een maand waarin de horeca maar vijf dagen open is, bedraagt de omzet logischerwijs minder dan in een maand waarin de horeca zeven dagen per week open is. De omzetdaling in 2021 kan daardoor niet volledig te wijten zijn aan de coronapandemie. [gedaagde] heeft deze wijziging in openingstijden niet verwerkt in de berekening van de omzetdaling of van de huurprijsvermindering en ook niet gesteld waarom niet. 
       
     
     
       4.12. 
       Deze omstandigheden leiden ertoe dat het voor de kantonrechter weliswaar aannemelijk is dat [gedaagde] een omzetdaling heeft ervaren maar de kantonrechter kan niet kan concluderen dat het nadeel dat [gedaagde] heeft ervaren in 2020 en 2021 uitsluitend door de onvoorziene omstandigheid (de coronapandemie) is veroorzaakt. [gedaagde] heeft niet voldoende gemotiveerd dat de door [eiser] gestelde omstandigheden van geen belang waren voor de omzetdaling die zij heeft ervaren in 2020 en 2021. Hierdoor kan de coronapijn van [gedaagde] niet zomaar gelijkelijk over partijen verdeeld worden.  
       
       
         
           Tussenconclusie  
           4.13.	Gelet op het voorstaande concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] haar financiële gegevens die noodzakelijk zijn voor een succesvol beroep op wijziging van de huurprijs in de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden conform de vastelastenmethode onvoldoende heeft onderbouwd. Dit leidt ertoe dat niet geconcludeerd kan worden dat sprake is van een dermate ernstige disbalans in het contractuele evenwicht tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht, zodat het beroep op wijziging van de huurovereenkomst niet slaagt. De kantonrechter zal de vordering in reconventie dan ook afwijzen en [gedaagde] in conventie veroordelen om de nog openstaande huurachterstand van € 10.035,43 te betalen. [gedaagde] vraagt in reconventie verrekening van de huurachterstand met de waarborgsom. Dit verweer gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Alleen de verhuurder kan een beroep doen op verrekening van de waarborgsom met een huurachterstand. 
       
       
       
         
           Rechtvaardigt de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst?  
         
       
     
     
       4.14. 
       Vaststaat dat [gedaagde] tekortgeschoten is in haar verplichting om de huurprijs op tijd te betalen en in verzuim is komen te verkeren. Aan de vereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW is dus voldaan. [gedaagde] beroept zich echter op de tenzij-bepaling en stelt dat haar tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Zij verwijst ter onderbouwing daarvan naar de bijzondere omstandigheden van dit geval. Te weten dat de huurachterstand is ontstaan in de periode van de coronapandemie. Zij erkent dat zij weinig vlees op de botten had doordat de resultaten in de jaren ervoor te wensen overlieten, waardoor het wegvallen van inkomen direct gevolgen had voor haar liquiditeit en dus voor de mogelijkheid de huur te kunnen voldoen. Maar zij stelt eind 2019 haar bedrijfsvoering daarom aangepast te hebben en verwacht van die wijziging in de bedrijfsvoering dat er goede resultaten kunnen worden behaald en betaling van de huur in de toekomst geen enkel probleem zal zijn. De achterstand in de betaling van de huur is ook al ingelopen, tot het bedrag dat [gedaagde] wegens de hiervoor besproken huurprijsvermindering meende te mogen verrekenen met de huur. [gedaagde] heeft verwezen naar een bedrijfsplan dat zij op dit punt, op verzoek van de kantonrechter, ter onderbouwing van haar stelling heeft overgelegd. [eiser] meent dat uit dit bedrijfsplan, dat niet voorzien is van een deugdelijk marketingonderzoek en van te vage cijfers, niet kan worden afgeleid dat hij uit mag gaan van goed huurderschap in de toekomst.  
     
     
       4.15. 
       De kantonrechter moet beoordelen of de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om recht te geven op ontbinding van de huurovereenkomst die partijen recent (in 2019) met elkaar zijn aangegaan.  Dat oordeel valt vooralsnog uit in het voordeel van [gedaagde] . De kantonrechter acht namelijk de volgende omstandigheden van het geval van belang en komt tot het oordeel dat die maken dat de tekortkoming van [gedaagde] niet zo zwaar weegt dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de ontstane huurachterstand gerechtvaardigd is.  
       
       
         4.15.1. 
         Partijen hebben op 1 februari 2019 vertrouwen in elkaar uitgesproken en een huurovereenkomst voor 10 jaar gesloten. Het was [eiser] bekend dat [gedaagde] (die eerst onderhuurde van een bierbrouwer) in de periode daarvoor de huur niet altijd op tijd betaalde. Dit heeft hem er niet van weerhouden de huurovereenkomst te sluiten. Dan mag worden verwacht dat niet meteen naar het middel van ontbinding wordt gegrepen bij niet tijdige huurbetaling als er een goede reden is dat de huur niet betaald kan worden en uitzicht bestaat op verbetering. 
         
       
       
         4.15.2. 
         
          [gedaagde] heeft geïnvesteerd in het gehuurde door nieuwe keukenapparatuur en een afzuiginstallatie te installeren en het pand opnieuw te schilderen. Die investering zou ze niet meer terug kunnen verdienen als de huurovereenkomst wordt ontbonden. 
         
       
       
         4.15.3. 
         Hoewel [gedaagde] onvoldoende inzicht heeft gegeven in haar financiële bedrijfsvoering tijdens de coronapandemie en zij daardoor geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, kan wel vastgesteld worden dat [gedaagde] het gehuurde niet ten volle heeft kunnen exploiteren. De overheid heeft financieel bijgesprongen waardoor [gedaagde] mogelijk volledig gecompenseerd is qua vaste lasten, maar dat vangt de gevolgen van een omzetdaling niet op en heeft, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, consequenties voor de liquiditeit van de onderneming die juist bezig was zichzelf opnieuw uit te vinden omdat de resultaten terug liepen. In die zin is de coronapandemie dus ook een factor om rekening mee te houden waar het gaat om het recht de overeenkomst te ontbinden en de manier waarop een verhuurder omgaat met een huurachterstand. Partijen hebben afspraken gemaakt over een verdeling van de pijn betreffende de huur in de periode maart tot en met mei 2020, maar [gedaagde] werd geacht over de periode daarna verdere huurachterstand in te lopen, dus ook in de periode dat de horeca daarna de deuren moest sluiten en er dus niets te verdienen viel. Te voorzien was dat dit tot problemen zou leiden en verwacht had mogen worden dat partijen daarover bij elkaar te rade waren gegaan, om de overeengekomen betalingsregeling betreffende de huurachterstand bij te stellen. 
         
       
       
         4.15.4. 
         Gedurende deze procedure is [gedaagde] steeds verder ingelopen en bedraagt de huurachterstand nu minder dan twee maanden. [gedaagde] stelt die volledig ineens te kunnen voldoen als duidelijk is dat zij geen aanspraak kan maken op huurvermindering. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat zodra dit vonnis bij partijen bekend wordt van een huurachterstand geen sprake meer zal zijn.  
         
       
       
         4.15.5. 
         De kantonrechter deelt de zorg van [eiser] over het toenemende negatieve eigen vermogen van [gedaagde] . Dat roept de vraag op of de gestelde gewijzigde bedrijfsvoering wel de omslag betekent of zal betekenen van een verlieslijdend naar een winstgevend bedrijf. Dat zal de tijd moeten leren. De in punt 4.15.1. tot en met 4.15.4 weergeven omstandigheden maken wat de kantonrechter betreft dat [gedaagde] de kans moet krijgen dat te laten zien. Ervan uitgaande dat [gedaagde] de volledige huurachterstand inclusief rente over de verschenen termijnen per omgaande zal voldoen, zal voor [eiser] de situatie nu niet anders zijn dan die in 2019, toen hij [gedaagde] de kans gaf een bedrijf op basis van de huurovereenkomst te exploiteren.  
         
       
     
     
       4.16. 
       Dit bekent dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Om dezelfde reden zal ook de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen tot aan de dag van ontbinding, gebruiksvergoeding tot ontruiming en schadevergoeding worden afgewezen.  
       
       
         
           Wettelijke rente en boete 
         
       
     
     
       4.17. 
       Uit hoofde van de huurovereenkomst zijn de huurpenningen verschuldigd, uiterlijk op of voor de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiser] maakt aanspraak op betaling van een boete van € 300 per maand op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen vanwege het te laat betalen van de huurprijs. [gedaagde] heeft de huur gedurende zeven maanden (november 2020 tot en met mei 2021) te laat betaald waardoor zij volgens [eiser] een boete € 2.100 moet betalen. [gedaagde] vindt die boete, zeker in combinatie met de hierna te bespreken buitengerechtelijke incassokosten buitenproportioneel. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich beroept op matiging van de boete omdat de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). De kantonrechter is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Door de maatregelen in verband met de coronapandemie is een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor [gedaagde] tijdelijk niet volledig aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Onder verwijzing naar hetgeen in punt 4.15. is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat in dit geval de in rekening gebrachte boete naast de wettelijke handelsrente waar [eiser] aanspraak op maakt, onaanvaardbaar is. De kantonrechter zal de boete daarom matigen tot nihil. De wettelijke handelsrente over de te late huurbetalingen zal als vertragingsschade worden toegewezen. Het aanvangsmoment van de rente zal telkens overeenkomstig de vervaltermijn worden toegewezen over de huurachterstand tot aan de dag van de algehele voldoening, waarbij rekening dient te worden gehouden met tussentijdse debet en credit mutaties. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten 
           4.19.	De door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten komt op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In het onderhavige geval acht de rechtbank echter termen aanwezig om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen, en wel omdat niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van de eisende partij hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook gematigd worden toegewezen, en wel tot de wettelijke staffel, dat in zijn algemeenheid redelijk wordt geacht. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om € 1.275,35 te betalen.  
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [gedaagde] wordt in conventie in de proceskosten veroordeeld nu [eiser] – om de huurachterstand betaald te krijgen – genoodzaakt was deze procedure te beginnen. Omdat de proceskosten in conventie en reconventie nauw aan elkaar verwant zijn worden proceskosten in reconventie gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen. De kosten aan de kant van [eiser] in conventie worden begroot op:  
       - dagvaarding	€	98,52 
       - griffierecht	€	507,00 
       - salaris gemachtigde	€  	1.492,00 	(4 punten x tarief € 373,00) 
       
         Totaal	€	2.097,52 
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen. 
       
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser] vordert de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit betekent dat het instellen van hoger beroep de veroordelingen niet schorst. [gedaagde] heeft als verweer tegen de gevorderde uitvoer bij voorraad verklaring aangevoerd dat een ontruiming voor onomkeerbare gevolgen zou zorgen. Dit verweer gaat nu de vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen niet op. [gedaagde] heeft niet gesteld een ander belang te hebben. Omdat [eiser] wel een belang heeft bij de uitvoer bij voorraad verklaring zal deze worden toegewezen.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie  
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser] : 
       - € 10.035,43 ter zake van opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen tot en met 23 maart 2022, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de onbetaald gelaten en de te laat betaalde huurtermijnen vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van de voldoening; 
       - € 1.275,35 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.097,52, waarin begrepen € 1.492,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf twee dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling ; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       wijs de vordering af; 
       
     
     
       5.4. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen; 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022. 
       
     
   
   
     
       ECLI:NL:HR:2018:1810 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2018:1810&showbutton=true&keyword=Hoge+Raad+24+oktober+2018&keyword=ontbinding+huurovereenkomst)