ECLI: ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383

Titel: ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383 Gerechtshof Arnhem , 31-01-2012 / 200.094.109/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2012-01-31

Zaaknummer: 200.094.109/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383

---

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na sluiting pand door burgemeester wegens overtreding Opiumwet (art. 7:231 lid 2 BW). Vordering tot ontruiming in kort geding.  
         Niet noodzakelijk is dat besluit tot sluiting definitief is. Verstoring openbare orde is ook geen vereiste.

Arrest d.d. 31 januari 2012 
       Zaaknummer 200.094.109/01 
     
     
     
     
       HET GERECHTSHOF TE ARNHEM 
       Nevenzittingsplaats Leeuwarden 
     
     
     Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       toevoeging, 
       advocaat: mr. P. Buikes, kantoorhoudende te Apeldoorn, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Stichting Woonbedrijf Ieder1, 
       gevestigd te Deventer, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       hierna te noemen: Ieder1, 
       advocaat: mr. A. Eksen, kantoorhoudende te Deventer. 
     
     
     De inhoud van het tussenarrest d.d. 8 november 2011 wordt hier overgenomen. 
     
     Het verdere procesverloop 
     
     In genoemd tussenarrest heeft het hof [appellant] in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de door Ieder1 bij memorie van antwoord overgelegde producties. [appellant] heeft geen akte genomen. Ter rolle van 22 november 2011 is ambtshalve akte van niet dienen verleend. 
     
     
       Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest. 
       De verdere beoordeling 
     
     
     
       Vaststaande feiten 
       1.	Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder a. tot en met h. in het vonnis van 2 augustus 2011 zijn geen grieven gericht. Het hof zal dan ook uitgaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, die met wat verder over de feiten is gebleken op het volgende neerkomen.   
       1.1.	Ieder1verhuurt vanaf 31 oktober 2008 aan [appellant] de zelfstandige woning te [woonplaats] aan de [adres]. De huurprijs bedroeg in augustus 2011 € 526,07 per maand. In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst zijn de door Ieder1 gebruikte huurvoorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 7.3 van die voorwaarden is - samengevat - bepaald dat huurder geen hinder of overlast mag veroorzaken, daaronder begrepen ‘overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel (...)’. 
       1.2.	In het begin van 2011 is bij Ieder1 door omwonenden geklaagd over overlast vanuit en met betrekking tot het gehuurde. De gemelde overlast betrof onder meer geluidsoverlast, onaangepast gedrag en drank- en drugsgebruik door [appellant] en/of zijn bezoekers. 
       1.3.	Ieder1 heeft [appellant] op 1 maart 2011 aangesproken op de door de omwonenden en de door de directie van een naastgelegen basisschool gemelde overlast. Per brief van 1 maart 2011 heeft verhuurster de met [appellant] in dat gesprek gemaakte afspraken bevestigd, die onder meer zagen op het geen inwoning verlenen aan derden, het weren van ongewenste bezoekers en het er voor zorgdragen dat geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm dan ook in, vanuit of rondom het gehuurde.  
       1.4.	Op meldingen van het dealen en het gebruiken van harddrugs in, vanuit en rondom het gehuurde heeft de politie een onderzoek dienaangaande ingesteld, in welk kader het gehuurde op 6 april 2011 door de politie is doorzocht en [appellant] is aangehouden. De te zijner aanzien bevolen voorlopige hechtenis is op 19 mei 2011 opgeheven. 
       1.5.	De heer [verbalisant], werkzaam van regiopolitie IJsselland, heeft in het kader van het onderzoek naar de gedragingen in, vanuit en rondom het gehuurde een zogenaamde ‘bestuurlijke rapportage’ opgesteld, waarin - voor zover relevant - is opgenomen: 
       “I 	Conclusie en Advies 
       Conclusie 
       Vanuit het pand aan de [adres] te [woonplaats] wordt harddrugs en softdrugs verhandeld en gebruikt. Dit veroorzaakt overlast en aantasting van de openbare orde en veiligheid. 
       Advies 
       Het pand door middel van bestuursrechtelijke instrumenten te sluiten, zodat de criminele activiteiten vanuit de woning daadwerkelijk en op korte termijn worden beëindigd. 
     
     
     
       II	 Aanleiding 
       Door het onderzoeksteam Ewijk (…) is onderzoek gedaan naar drugshandel en drugsgebruik rond een woning aan de [adres] te [woonplaats]. Er was informatie dat vanuit de woning harddrugs werd verhandeld en in het pand drugs werd gebruikt, waardoor overlast werd veroorzaakt. 
       Op 6 april 2011 heeft door het onderzoeksteam Ewijk een doorzoeking van het pand aan de [adres] te [woonplaats] plaatsgevonden, waarbij tevens personen zijn aangehouden. 
     
     
     
       III. Onderbouwing 
       Drugshandel 
       Vanuit de woning wordt harddrugs verhandeld en wordt drugs gebruikt. Dit blijkt uit verschillende verklaringen, meldingen van overlast en kan worden geconcludeerd na een doorzoeking van het pand. 
       Omwonenden hebben bij de woningcorporatie overlast door drugshandel gemeld. Echter bij de politie zijn weinig meldingen binnen gekomen, doordat, zo blijkt nu, bewoners bang waren voor represailles. 
       Door verschillende afnemers is verklaard dat zij bij het pand aan de [A-straat] hun drugs kochten en dat er werd gedeald. Dit gebeurt al gedurende 3 jaar. 
       Bij de zoeking zijn verschillende drugs, harddrugs en softdrugs, aangetroffen. Het ging hierbij om een handelsvoorraad. Tevens zijn gebruiksvoorwerpen voor drugsgebruik en drugshandel gevonden: gebruikerspijpjes, spiegeltjes en een weegschaal. 
       Wapenbezit 
       Bij de doorzoeking zijn verschillende wapens gevonden, te weten 1 groot zwaard, 1 klein zwaard, een taser (stroomstootwapen) en een vuurwapen gelijkend voorwerp. 
       Overlast 
       Bij de woningcorporatie zijn verschillende meldingen gekomen van drugsoverlast. Er heeft overleg plaats gevonden tussen de woningcorporatie en de hoofdbewoner (3 maart 2011) waarbij afspraken zijn gemaakt. Daarbij zijn ook de consequenties van het niet houden aan die afspraken nog eens benadrukt. Nu, achteraf blijkt dat bewoners bang waren voor represailles en dat daarom bij de politie geen meldingen werden gedaan. Er was overlast door uit het raam hangen en het openlijk op straat dealen. 
       Situatie ten aanzien van de bewoning 
       De woning is eigendom van Woningcorporatie Ieder1 en werd verhuurd aan 1 persoon. Echter verbleven er naast de hoofdbewoner nog 4 andere personen. Zij sliepen daar iedere nacht en verbleven daar voor langere tijd, zodat het kan worden beschouwd als hun vaste verblijfplaats. Deze medebewoners zijn allen betrokken bij de drugshandel vanuit de woning en gebruiken ook allen harddrugs. 
     
     
     
       IV. Bestuurlijke mogelijkheden 
       (…) 
       V. Maatschappelijke urgentie 
       Aantasting leefomgeving 
       Drugshandel vanuit een woning brengt voor de omgeving overlast met zich mee. Er komen klanten en leveranciers aan de deur, wat de nodige onrust met zich meebrengt. Vanuit de woning wordt ook op straat drugs verhandeld. Bewoners worden hiermee geconfronteerd en ervaren daardoor een gevoel van onveiligheid. Met name wanneer kinderen hiermee worden geconfronteerd. In de directe nabijheid ligt een basisschool. Ouders ervaren het als een ernstige aantasting van de leefomgeving, nu daar drugs wordt verhandeld (en gebruikt). Wanneer vanuit een woning drugs wordt verhandeld, heeft dit vaak een aanzuigende werking op andere criminele figuren en andere criminele activiteiten. Dit blijkt ook uit het aantal medebewoners in het pand, die met name in dit pand hun intrek hebben genomen vanwege drugshandel en drugsgebruik daar. De leefomstandigheden, het woonklimaat, het ‘aanzien’ van de buurt en de veiligheidssituatie worden hierdoor aangetast. 
       Gevaar voor veiligheid van personen 
       (…) 
       Integrale aanpak drugshandel 
       (…)” 
     
     
     
       1.6.	Bij besluit van 3 mei 2011 heeft de burgemeester van Deventer op grond van artikel 13b lid 1  van de Opiumwet de sluiting bevolen van het gehuurde met ingang van 3 mei 2011 voor de duur van drie maanden, daartoe overwegende dat zijns inziens uit het verrichte politieonderzoek is gebleken dat er sprake is geweest van een handel in harddrugs uit de woning en van de aanwezigheid van wapens. 
       1.7.	Tegen dat besluit heeft [appellant] een bezwaarschrift laten indienen. 
       1.8.	In een aan [appellant] gerichte brief met als datum 16 mei 2011 heeft de advocaat van Ieder1 vermeld, voor zover relevant: 
       “(…) 
       Uit een rapportage van Politie IJsselland van 14 april 2011 blijkt dat in en vanuit de woning harddrugs en softdrugs werd verhandeld en gebruikt, hetgeen overlast en een aantasting van de openbare orde en veiligheid veroorzaakte. 
       Mede op basis van dat rapport heeft de burgemeester van Deventer een bevel tot sluiting uitgevaardigd met betrekking tot de woning. De sluiting is gebaseerd op artikel 13b  van de Opiumwet en gaat in op 3 mei 2011 voor de periode van 3 maanden. p grond van artikel 6:267  lid BW in samenhang met artikel 7:231 lid 2  kan cliënte de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien: 
       – door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord; of 
       – door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2  of 3  van de Opiumwet; 
       en het gehuurde om die reden op last van Burgemeester en Wethouders is gesloten. 
       Op grond van het voorgaande ontbindt cliënte hierbij buitengerechtelijk de op 30 oktober 2008 met u gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. 
       (…)” 
       Vervolgens is [appellant] in deze brief gesommeerd om aan een ontruiming van het gehuurde mee te werken, bij gebreke waarvan verhuurster daartoe een kort gedingprocedure zou starten. 
       1.9.	[appellant] heeft vervolgens bestreden dat verhuurster gerechtigd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en heeft geweigerd het gehuurde te ontruimen. 
       1.10.	De meervoudige strafkamer van de rechtbank Zwolle-Lelystad heeft [appellant] in een vonnis van 8 september 2011 veroordeeld tot een deels voorwaardelijke gevangenisstraf van 143 dagen en een taakstraf van 100 uren voor medeplichtigheid aan het misdrijf opzettelijk handelen in strijd met het in artikel 2, onder B, van de Opiumwet, gegeven verbod, meermalen gepleegd, en voor het handelen in strijd met artikel 26, eerste lid, van de wet Wapens en Munitie. De rechtbank achtte onder meer onder meer bewezen dat: 
       “Meer personen op meer tijdstippen in de periode van 01 oktober 2010 tot en met 06 april 2011 te Deventer tezamen en in vereniging met elkaar, althans ieder voor zich, (telkens) opzettelijk heeft/hebben verkocht en of afgeleverd en/of verstrekt aan (onder meer) (…) gebruikers- en/of dealershoeveelheden heroïne en/of cocaïne (…), tot het plegen van welke misdrijven verdachte in de periode van 01 oktober 2010 tot en met 06 april 2011 te Deventer, meermalen, telkens opzettelijk gelegenheid heeft verschaft, door aan die personen zijn (huur)woning, gelegen aan de [adres], ter beschikking te stellen.” 
     
     
     
       Procedure in eerste aanleg 
       2.	Ieder1 heeft [appellant] in kortgeding gedagvaard en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst tussen partijen terecht buitengerechtelijk is ontbonden.  
     
     
     3.	[appellant] heeft verweer gevoerd en enkele reconventionele vorderingen ingesteld, die er kort gezegd toe strekken dat de ontbinding omgedaan wordt gemaakt. De kantonrechter heeft de verweren van [appellant] gepasseerd en de vordering van Ieder1 tot ontruiming toegewezen en de reconventionele vorderingen van [appellant] afgewezen. 
     
     
       Beoordeling van de grieven 
       4.	Met de verschillende grieven komt [appellant] op tegen het (eind)oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Voordat het hof de grieven zal bespreken, zal het eerst in het algemeen ingaan op de geschilpunten tussen partijen over de toewijsbaarheid in kortgeding van een op de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW gebaseerde vordering tot ontruiming.  
     
     
     5.	Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat een op de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW gebaseerde vordering tot ontruiming in kortgeding alleen kan worden toegewezen wanneer in verregaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. De voorzieningenrechter zal dan ook moeten beoordelen of de situatie van artikel 7:231 lid 2 BW zich voordoet. Alleen in die situatie is de verhuurder van een woning immers gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Wanneer Ieder1 de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden, heeft [appellant] de woning zonder recht of titel in gebruik en heeft Ieder1, die uit hoofde van haar taak zorg te dragen voor een redelijke en evenwichtige verdeling van voor verhuur beschikbare woonruimte, een voldoende spoedeisende belang bij haar vordering tot ontruiming.  
     
     6.	[appellant] heeft aangevoerd dat een verhuurder de huurovereenkomst slechts buitengerechtelijk kan ontbinden indien sprake is van een definitieve sluiting van de woning en niet van een tijdelijke sluiting, zoals hier. Artikel 7:231 lid 2 BW maakt geen onderscheid tussen een definitieve en een tijdelijke sluiting. Artikel 174a lid 3 Gemeentewet en artikel 17 lid 2 Woningwet bepalen dat de burgemeester in het besluit de duur van de sluiting bepaalt. Daaruit volgt dat een sluiting in beginsel een beperkte duur en daarmee een tijdelijk karakter heeft. Dat ligt ook voor de hand, omdat een pand daarmee permanent aan ieder gebruik zou worden onttrokken. Dat de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten heeft, betekent dan ook, anders dan [appellant] meent, niet dat Ieder1 niet bevoegd was de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.  
       
     7.	[appellant] heeft ook betoogd dat een verhuurder pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting van de woning onherroepelijk is geworden. Het hof is met het hof Amsterdam (10 januari 2008, LJN BD1151, WR 2008, 58) van oordeel dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW (die het hof  Amsterdam in rechtsoverweging 4.2.2 en 4.2.3 uitgebreid heeft geciteerd) volgt dat met de term “gesloten” in artikel 7:231 lid 2 BW gedoeld wordt op de feitelijke sluiting van het gehuurde. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluit vereist. Met artikel 7:231 lid 2 BW is, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk - en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst -  de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden.  
     
     
       8.	Volgens [appellant] is voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet alleen vereist dat een (onherroepelijk en definitief) besluit tot sluiting is gegeven, maar ook dat komt vast te staan dat de openbare orde is verstoord. Het is aan de verhuurder om dat laatste aan te tonen. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog, omdat het op een verkeerde lezing van artikel 7:228 lid 2 BW berust. Voor een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet is niet vereist dat de openbare orde is verstoord. Vereist is dat een middel als bedoeld in lijst I of II van die wet is verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe in de woning aanwezig is, kortom dat in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld. De tekst van artikel 7:231 lid 2 BW brengt dat ook tot uitdrukking door ten aanzien van een sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet te bepalen dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden “op de grond dat (…) door gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten (…)”. De openbare orde speelt alleen een rol bij de sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet. Dat ligt ook voor de hand omdat die bepaling de burgemeester juist de bevoegdheid geeft om vanwege gedragingen waardoor de openbare orde wordt verstoord een gebouw of erf te sluiten. Dat verstoring van de openbare orde bij een sluitingsbevel op grond van artikel 13b Opiumwet niet is vereist, volgt ook uit de parlementaire geschiedenis betreffende de laatste wijziging van die bepaling. In de memorie van toelichting op de wijziging (Kamerstukken II 2005/06, 30 515, nr. 3. p.2) is onder meer vermeld: 
       “Dit betekent dat de burgemeester voortaan uitsluitend wegens overtreding van de Opiumwet bestuursdwang kan toepassen ten aanzien van illegale verkooppunten, ongeacht of deze in woningen of andere lokalen zijn gevestigd. Bij woningen is dus voor sluiting niet langer verstoring van de openbare orde of vrees daartoe nodig.” 
     
     
     
       9.	Het is niet uitgesloten dat het besluit tot sluiting in de bestuursrechtelijke procedure geen stand houdt. In dat geval is de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk en is de onbindingsverklaring nietig, in die zin dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de overeenkomst (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011, LJN BQ1684 r.o. 3.3.1).  Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, dient de (civiele) rechter zich er dan ook rekenschap van te geven dat het besluit kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Wanneer het besluit onherroepelijk is geworden, kan er in de ontruimingsprocedure tussen verhuurder en huurder uiteraard wel van worden uitgegaan dat een deugdelijke grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding  
       - het besluit tot sluiting, dat dan niet meer aantastbaar is - aanwezig is.  
     
     
     10.	Indien sprake is van een onherroepelijk besluit tot sluiting - en de verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden - dient de rechter, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in de ontruimingsprocedure nog wel te beoordelen of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat kader dient, mede gelet op de uitspraak van het EHRM van 13 mei 2008 inzake McCann/Verenigd Koninkrijk (RvdW 2008, 857) te worden getoetst of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan, waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [appellant]. Indien het sluitingsbesluit nog niet definitief is geworden dient deze belangenafweging ook plaats te vinden. In dat geval komt aan het woonbelang van de huurder groter gewicht toe naarmate onzekerder is of het sluitingsbesluit wel stand zal houden.  
     
     11.	Met inachtneming van wat hiervoor is overwogen, zal het hof de grieven van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter bespreken. 
     
     12.	Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit tot sluiting van de woning niet onherroepelijk hoeft te zijn. In de toelichting op de grief voert hij aan dat een bevel tot tijdelijke sluiting niet volstaat. De grief faalt, gelet op wat hiervoor in rechtsoverweging 6. en 7. is overwogen. 
     
     13.	Grief 2 is gebaseerd op de onjuiste veronderstelling dat voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van een sluitingsbevel ingevolge artikel 13b Opiumwet vereist is dat sprake is van verstoring van de openbare orde. De grief faalt dan ook, gelet op wat in rechtsoverweging 8. is overwogen. 
     
     14.	Grief 3 klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de enkele sluiting voldoende is voor toepassing van de in artikel 7:231 lid 2 BW neergelegde bevoegdheid. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5 van zijn vonnis - terecht - overwogen dat voor buitengerechtelijke ontbinding na een sluitingsbevel ingevolge artikel 13b Opiumwet niet vereist is dat sprake is van verstoring van de openbare orde. Vervolgens heeft de kantonrechter de belangen van [appellant] wel degelijk - en uitdrukkelijk (vgl. de rechtsoverwegingen 6 en 8) - afgewogen tegen die van Ieder1. Niet voor niets beklaagt [appellant] zich in grief 7 over de conclusie van deze belangenafweging. De grief berust dan ook op een (apert) onjuiste lezing van het vonnis van de kantonrechter en faalt om die reden. 
     
     15.	De grieven 4 tot en met 7 komen op tegen (verschillende aspecten van) het oordeel van de kantonrechter dat het belang van Ieder1 bij een spoedige ontruiming ruimschoots opweegt tegen dat van [appellant] bij afwijzing van de vordering. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze om die reden tezamen bespreken.  
     
     16.	Bij de beoordeling van deze grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat [appellant] door de rechtbank strafrechtelijk is veroordeeld voor het gedurende een periode van ruim een half jaar medeplegen van de handel in harddrugs - heroïne en/of cocaïne - in of vanuit zijn woning, welk medeplegen daarin heeft bestaan dat hij anderen de gelegenheid heeft geboden in of vanuit zijn woning te verhandelen. Ieder1 heeft haar stelling, dat [appellant] de gelegenheid heeft geboden de door hem van haar gehuurde woning te gebruiken voor het dealen van (hard)drugs met dit vonnis voldoende onderbouwd. [appellant] heeft deze stelling onvoldoende weersproken. Ofschoon het hof [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld op het strafvonnis te reageren, heeft [appellant] dat niet gedaan. Hij is niet op het vonnis ingegaan en heeft niet, laat staan, gemotiveerd gesteld dat hij ten onrechte strafrechtelijk is veroordeeld. Daarmee heeft hij de stelling van Ieder1, dat vanuit de door hem gehuurde woning gedurende langere tijd is gedeald, onvoldoende weersproken.  
     
     17.	Het hof neemt bij wat hiervoor is overwogen in aanmerking dat het strafvonnis niet op zich staat. Ieder1 heeft haar stelling over het dealen vanuit de door [appellant] gehuurde woning in eerste aanleg ook onderbouwd met de in rechtsoverweging 1.5 aangehaalde bestuurlijke rapportage. Die rapportage is door [appellant] slechts op onderdelen - voor wat betreft de hoeveelheid drugs die bij de doorzoeking is aangetroffen - inhoudelijk weersproken. [appellant] heeft vooral veel algemene kritiek geuit op de rapportage, die volgens hem onvoldoende onderbouwd zou zijn. Hij heeft in dat verband, in de toelichting op grief 5, aangevoerd dat de rapportage niet in overeenstemming is met het dossier in de strafzaak.  Omdat hij, anders dan Ieder1, beschikt over dit dossier, lag het op zijn weg dit dossier in het geding te brengen. Dat heeft hij ten onrechte nagelaten. Dat klemt temeer, nu hij op basis van dit dossier strafrechtelijk is veroordeeld. Het ligt dan ook niet voor de hand dat het dossier op het punt van de handel in drugs vanuit de woning van [appellant] een andere conclusie rechtvaardigt dan die van de bestuurlijke rapportage.  
     
     18.	Het hof stelt vast dat [appellant] in appel geen informatie heeft verstrekt over de door hem aanhangig gemaakte bestuursrechtelijke procedure. Er kan alleen om die reden al niet van worden uitgegaan dat hij in de bestuursrechtelijke procedure in het gelijk is gesteld. Er moet voorshands van worden uitgegaan dat het strafvonnis ook in de bestuursrechtelijke procedure voldoende bewijs oplevert van het handelen in strijd met artikel 2 en 3 Opiumwet, zodat uitgangspunt zal zijn dat de burgemeester in beginsel bevoegd was een besluit tot sluiting te nemen. Dat en waarom de burgemeester desondanks ten onrechte tot sluiting heeft besloten, is gesteld noch gebleken. Als de bestuursrechtelijke procedure nog niet heeft geleid tot een voor [appellant] nadelige beslissing, acht het hof het gelet op wat het hiervoor is overwogen over de inhoud van het strafvonnis in hoge mate aannemelijk dat het besluit tot sluiting van de woning in stand zal blijven. 
     
     
       19.	Bij het antwoord op de vraag of Ieder1 de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden, zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang: 
       a.	[appellant] heeft derden gedurende ruim een half jaar in de gelegenheid gesteld om in c.q. vanuit zijn woning harddrugs te dealen; 
       b.	In de woning van [appellant] zijn bij een doorzoeking op 6 april 2011 harddrugs en een stroomstootwapen aangetroffen. Het hof laat in het midden of de hoeveelheid aangetroffen harddrugs meer is dan een “gebruikershoeveelheid”, zoals Ieder1 stelt, maar [appellant] betwist; 
       c.	[appellant] heeft niet betwist dat hij harddrugs gebruikt; 
       d.	[appellant] heeft evenmin betwist dat hij gedurende langere tijd aan vier harddrugsgebruikers onderdak heeft geboden en dat deze personen in en rond zijn woning harddrugs gebruikten; 
       e.	Ter zitting bij de kantonrechter is gebleken dat [appellant] meent dat het hem vrijstaat in zijn woning voor deze personen en voor andere bezoekers feesten te geven, dat [appellant] zich dan terugtrok in zijn slaapkamer en daardoor geen zicht had op wat zich in de rest van de woning afspeelde; 
       f.	Partijen hebben op 1 maart 2011 (in elk geval) afgesproken dat [appellant] geen inwoning aan derden zou geven en er voor zal zorgen dat geen overlast wordt veroorzaakt in, vanuit of rondom de door hem gehuurde woning. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [appellant] deze afspraken niet is nagekomen; 
       g.	Ieder1 is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Op haar rust onder meer de verplichting bij te dragen aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat de leefbaarheid van een wijk in het geding is wanneer sprake is van de handel in harddrugs, gelet op de daarmee doorgaans gepaard gaande overlast. Met de kantonrechter meent het hof dat Ieder1 dan ook in beginsel gehouden is om zoveel mogelijk medewerking te verlenen aan het (bestuurlijk) optreden tegen deze handel; 
       h.	De woning van [appellant] ligt in de onmiddellijke omgeving van een basisschool. Namens de basisschool is ook geklaagd over overlast vanuit het door [appellant] gehuurde pand. In een door Ieder1 overgelegde schriftelijke klacht van het schoolbestuur is onder meer het volgende vermeld: 
       “(…) 
       De laatste tijd is er steeds meer overlast van mensen die komen van / in relatie staan met het pand [adres]. Met name ’s avonds staan ze op het plein of in het portiek van het [B] te blowen en te handelen. 
       Collega’s voelen zich ’s avonds onveilig op school. Met de schoonmaakster van het [B] heb ik de afspraak gemaakt om ’s ochtends te komen schoonmaken, omdat ze er ’s avonds niet naar binnen durft ivm met de personen die er dan rondhangen. De andere schoonmaakster wil er al helemaal niet meer schoonmaken omdat ze zich onveilig voelt. We vinden ook steeds meer rommel op het plein, waaronder veel wietzakjes en condooms.  (…)” 
       In het licht van het strafvonnis en de bestuurlijke rapportage acht het hof voldoende aannemelijk dat de in de klacht vermelde overlast samenhangt met de aan drugs gerelateerde activiteiten in de woning van [appellant]. Het hof volgt [appellant] dan ook niet in zijn betoog dat de klacht onvoldoende concreet is. Wat het hof onder g. heeft overwogen over de verantwoordelijkheid van Ieder1 voor de leefbaarheid van de buurt, geldt wel in het bijzonder voor de onmiddellijke omgeving van een basisschool; 
       i.	Het is voorshands voldoende aannemelijk dat de verhuurbaarheid van woningen in de omgeving in relevante mate wordt aangetast door de aanwezigheid van een “drugspand”; 
       j.	[appellant] heeft de woning tot april 2011 2,5 jaar gehuurd. Van deze periode kan in elk geval ten aanzien van een half jaar worden vastgesteld dat in de woning is gedeald.  
     
     
     20.	Gelet op deze feiten en omstandigheden weegt het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst onder geen beding op tegen dat van Ieder1 bij de spoedige beëindiging van de huurovereenkomst. Ieder1 heeft er groot belang bij dat op korte termijn een einde komt aan een einde van het gebruik door [appellant] van het pand, nu [appellant] het pand geruime tijd structureel heeft laten gebruiken voor het dealen van drugs en andere drugsgerelateerde activiteiten, met alle nadelige gevolgen van dien voor de woonomgeving, waarvoor Ieder1 verantwoordelijkheid draagt, en de verhuurbaarheid van de andere woningen van Ieder1 in de omgeving. Artikel 7:321 lid 2 BW biedt de verhuurder in een dergelijke situatie juist de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden. Bij dit belang valt het (woon)belang van [appellant] naar voorlopig oordeel van het hof in het niet. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] maar betrekkelijk kort in de woning heeft gewoond en dat Ieder1 hem, door afspraken met hem te maken over het voorkomen van overlast, de gelegenheid heeft geboden zich te beteren, welke gelegenheid [appellant] niet te baat heeft genomen. Dat [appellant] niet zelf heeft gedeald en de overlast (mogelijk) niet (helemaal) zelf heeft veroorzaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Allereerst is voor een ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet vereist dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Bovendien is [appellant] op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die hij in zijn woning heeft toegelaten.  
     
     21.	De slotsom is dat met ruime mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de vordering van Ieder1 tot ontruiming van de woning in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. De grieven falen dan ook.  
     
     
       Conclusie 
       22.	Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten van het appel 
       geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).  
     
     
     De beslissing: 
     
     Het gerechtshof:  
     
     Bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, in kort geding tussen partijen gewezen; 
     
     veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Ieder1 gevallen, op € 649,00 aan verschotten en op € 894,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
     
     verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, H. de Hek en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 31 januari 2012 in bijzijn van de griffier.