ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2009:BL7299

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2009:BL7299 Gerechtshof Amsterdam , 13-10-2009 / 104.004.635

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2009-10-13

Zaaknummer: 104.004.635

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2009:BL7299

---

financieringsvoorwaarde, wel of niet voldaan?

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       Nevenzittingsplaats Arnhem 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
       zaaknummer 104.004.635 
       (zaaknummer rechtbank 220800) 
     
     
     arrest van de tweede civiele kamer van 13 oktober 2009 
     
     inzake 
     
     
       1. [appellant sub 1], 
       wonende te [woonplaats], 
       2. [appellante sub 2], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, 
     
     
     tegen: 
     
     
       1. [geïntimeerde sub 1], 
       2. [geïntimeerde sub 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer. 
     
     
     
     1.	Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     1.1	Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 27 januari 2009. Ingevolge dat tussenarrest heeft op 12 juni 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft de raadsman van [geïntimeerden] bij brief van 5 juni 2009 de producties 1-3 aan het hof en de wederpartij toegezonden. Het van de comparitie opgemaakte proces-verbaal bevindt zich, evenals genoemde brief met producties, in afschrift bij de stukken.  
     
     1.2	Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof wederom arrest bepaald. 
     
     2.	De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     2.1	Het hof verwijst naar en volhardt bij zijn tussenarrest van 27 januari 2009 (hierna ook: het tussenarrest) en de daarin onder 4.3 omschreven, in deze zaak toe te passen uitlegmaatstaf. In dit arrest heeft het hof met het oog op de uitleg van (artikel 16 leden 1 en 3 van) de koopovereenkomst een comparitie van partijen gelast en [geïntimeerden] opgedragen voorafgaand daaraan de onder 4.4 en 4.5 omschreven stukken aan het hof en de wederpartij toe te zenden.  
     
     2.2	Artikel 16 lid 1, aanhef en sub b, houdt in dat de overeenkomst door de koper kan worden ontbonden indien deze uiterlijk op 3 juli 2006 geen (aanbod voor een) hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende instelling tegen gebruikelijke rente en voorwaarden voor soortgelijke hypothecaire geldleningen heeft verkregen. De zinsnede “zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan of een rentepercentage niet hoger dan %, bij de volgende hypotheekvorm” is doorgehaald. Artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst, luidende “Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen”, is in algemene bewoordingen gesteld. Deze bepaling legde (ook) op [geïntimeerden] een inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te verrichten teneinde de financiering rond te krijgen. Naar gangbaar spraakgebruik bracht deze verplichting mee dat zij serieus moesten proberen een voor hen acceptabele financiering te verkrijgen. Zouden [geïntimeerden] hierin zijn tekortgeschoten, dan zouden zij worden geacht zelf de vervulling van de voorwaarde te hebben teweeggebracht, hetgeen in beginsel zou meebrengen dat zij zich niet op die vervulling zouden kunnen beroepen, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen (arttikel 6:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek). Naar [appellanten] moesten begrijpen, hing de mogelijkheid voor [geïntimeerden] tot verkrijging van financiering echter niet alleen af van de van [geïntimeerden] redelijkerwijs te vergen inspanningen tot verkrijging daarvan, maar ook van hun financiële omstandigheden. De stelplicht en, na de gemotiveerde betwisting daarvan, ook de bewijslast ter zake van het voldaan hebben aan bedoelde inspanningsverplichting rusten op [geïntimeerden], die zich immers beroepen op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde. 
     
     
       2.3	De raadsman van [geïntimeerden] heeft bij brief van 5 juni 2009 de volgende stukken aan het hof en aan [appellanten] toegezonden: 
       - een originele brief van de Rabobank Noord Gooiland aan [geïntimeerden] van 25 februari 2009, waarin wordt bevestigd dat (mevrouw [A] namens) deze bank naar aanleiding van persoonlijk contact van [geïntimeerden] met haar op 1 juli 2006 de financieringsaanvraag van [geïntimeerden] voor het pand [adres] heeft afgewezen, met als bijlage een overzicht van verstrekte en gehanteerde gegevens van [geïntimeerden] (productie 1); 
       - een fotokopie van een loonstrook van Muller over periode nummer 06 van het jaar 2006, en een fotokopie van een loonstrook van [geïntimeerde sub 1] over juni 2006 (productie 2); 
       - een fotokopie van een brief van de ABN AMRO-bank aan [geïntimeerden] van 13 februari 2009, waarin wordt bevestigd dat de (als productie 4 bij de conclusie van antwoord gevoegde) maximale hypotheekberekening op basis van inkomen d.d. 10 oktober 2006 een berekening betreft uit de systemen van ABN AMRO Bank (productie 3). 
     
     
     
       2.4	Ter comparitie in hoger beroep hebben [geïntimeerden], voor zover hier van belang, als volgt verklaard: 
       - direct na het tekenen van de koopovereenkomst [op 16 juni 2006, hof] zijn zij naar de ABN AMRO-bank geweest om een financiering rond te krijgen, waartoe zij aan die bank [het hof begrijpt: op 20 juni, zie tussenarrest onder 3.2] de onder 2.3 bedoelde loonstroken en de gegevens van hun lopende hypotheek hebben overgelegd (p.v. onder 3); 
       - nadat duidelijk werd dat de ABN AMRO-bank geen financiering zou verlenen [hetgeen de bank [geïntimeerden] bevestigde bij brief van 29 juni 2006, productie 2 bij akte d.d. 1 november 2006, hof], hebben [geïntimeerden] contact opgenomen met de Postbank, die hen telefonisch al mededeelde dat zij geen financiering konden krijgen (onder 3); 
       - op 21 juni heeft geïntimeerde sub 1 (hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1]) contact opgenomen met [B] (makelaar optredend voor [appellanten]) en hem medegedeeld dat [geïntimeerden] geen financiering konden krijgen. [B] heeft [geïntimeerde sub 1] toen verwezen naar [C] [[D], hof] (onder 4); 
       - [C] heeft [geïntimeerden] een uitdraai met berekeningen gegeven waaruit bleek dat [geïntimeerden] € 15.000,-- eigen geld moesten inbrengen, maar dat geld hadden zij niet. Daarnaast was een probleem dat het niet mogelijk was bij de betrokken financier (ZwitserLeven) een overbruggingskrediet te krijgen (onder 5); 
       - vervolgens zijn zij op zaterdag 1 juli naar de Rabobank gegaan, die die dag op afspraak open was. Ook aan deze bank hebben zij de onder 2.3 bedoelde loonstroken overgelegd. Op de vraag van de bank of zij nog andere schulden hadden, hebben [geïntimeerden] ontkennend geantwoord. De Rabobank heeft nog diezelfde dag aan [geïntimeerden] laten weten dat zij geen financiering konden krijgen (onder 3). 
     
     
     2.5	De raadsman van [geïntimeerden] heeft ter comparitie in hoger beroep voor zover hier van belang verklaard (onder 1) dat de door [geïntimeerden] overgelegde loonstroken betrekking hebben op een periode van vier weken, dit in reactie op de opmerking ter zitting van de raadsman van [appellanten] (onder 3) dat hij in twijfel trekt of de onder 2.4 bedoelde loonstroken inderdaad aan de bank zijn verstrekt nu het loonstroken over de maand juni zijn en het maar de vraag is of die stroken toentertijd al beschikbaar waren. 
     
     2.6	[appellanten] hebben ter comparitie in hoger beroep voor zover hier van belang verklaard (onder 2) van hun makelaar te hebben begrepen dat hij inderdaad op 21 juni met [geïntimeerde sub 1] heeft gesproken, dat tijdens dat telefoongesprek is gezegd dat [geïntimeerden] problemen hadden om de financiering rond te krijgen en dat die makelaar [geïntimeerden] toen heeft verwezen naar [C]. 
     
     
       2.7	De raadsman van [appellanten] heeft ter comparitie in hoger beroep voor zover hier van belang verklaard: 
       - dat de op de onder 2.4 bedoelde loonstroken opgenomen lonen niet corresponderen met de in de berekening van de Rabobank vermelde lonen (onder 3); 
       - te betwijfelen of het overleggen van twee loonstroken voldoende is, nu een bank toch meer zou vragen (onder 4). 
     
     
     2.8	 Als door [geïntimeerden] gesteld en door [appellanten] erkend dan wel niet (voldoende gemotiveerd) weersproken staat tussen partijen vast dat [geïntimeerden] bij drie geldverstrekkers (ABN AMRO, Postbank en Rabobank) tijdig maar tevergeefs hebben getracht een financiering te verkrijgen, dat zij tijdig (op 21 juni 2006) de makelaar van [appellanten] hebben verwittigd dat het hen niet lukte een financiering te verkrijgen, dat deze [geïntimeerden] toen een contact ([C] [D]) aan de hand heeft gedaan via hetwelk [geïntimeerden] nog een nieuwe poging tot financiering konden ondernemen, dat [geïntimeerden] deze poging inderdaad hebben ondernomen maar dat ook deze op niets is uitgelopen. De betwisting door [appellanten] (pleitnota in hoger beroep onder 5) dat de Postbank een financieringsaanvraag van [appellanten] heeft afgewezen ziet eraan voorbij dat [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij op basis van de door hen telefonisch aan de Postbank verstrekte gegevens niet eens in aanmerking kwamen voor een gesprek met een hypotheekadviseur (verklaring [geïntimeerden] ter comparitie in eerste aanleg onder 3), zodat het niet tot een financieringsaanvraag kon komen. 
     
     2.9	[appellanten] hebben voorts betwist (pleitnota in hoger beroep onder 6) dat [geïntimeerden] vóór 3 juli 2006 een aanvraag tot financiering hebben ingediend bij de Rabobank. [geïntimeerden] hebben echter de onder 2.3 genoemde originele brief van de Rabobank Noord Gooiland van 25 februari 2009 overgelegd, waarin wordt vermeld dat [geïntimeerden] op 1 juli 2006 persoonlijk contact hebben gehad met een medewerkster van die bank over hun financ[adres]. [appellanten] hebben ter comparitie in hoger beroep deze in de brief van 25 februari 2009 genoemd feiten niet (gemotiveerd) betwist, zodat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerden] op 1 juli 2006 bij genoemde bank een financieringsaanvraag voor het door hen van [appellanten] gekochte pand hebben ingediend. 
     
     2.10	Anders dan [appellanten] betogen (onder meer in de pleitnota houdende repliek onder 7), doet de hypothecaire lening die [geïntimeerden] (volgens hun eigen verklaring ter comparitie in eerste aanleg onder 10: ter hoogte van € 302.000,--) in 2007 hebben weten te verwerven ter financiering van een andere, naderhand door [geïntimeerden] gekochte woning, in deze procedure niet ter zake. Daarmee is immers nog niet gegeven dat de hier aan de orde zijnde vraag of [geïntimeerden] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting ter zake van het verkrijgen van een hypothecaire lening ter financiering van de woning die zij van [appellanten] hadden gekocht, positief moet worden beantwoord. Denkbaar is immers (en [geïntimeerden] hebben zulks ook aangevoerd) dat de financiële positie van [geïntimeerden] in de tussentijd (ongeveer een half jaar) zodanig is verbeterd dat deze het aangaan van de lening van € 302.000,-- wel toeliet. 
     
     2.11	De verklaring van de raadsman van [appellanten] ter comparitie in hoger beroep omtrent het verschil tussen het loon, vermeld in de loonstroken, en de in de berekening van de Rabobank vermelde lonen, kan [appellanten] niet baten. [geïntimeerden] hebben immers ter comparitie in eerste aanleg (onder 4) verklaard dat de Rabobank niet bereid was [geïntimeerde sub 1]’ jaarlijkse provisie als vaste salariscomponent op te nemen en dat zij evenmin bereid was de wekelijks door Muller gewerkte vier extra uren als vaste salariscomponent op te nemen. Hiertegenover had het op de weg van [appellanten] gelegen, voldoende gemotiveerd aan te geven dat de zojuist aangehaalde verklaring van [geïntimeerden] geen steek houdt. [appellanten] hebben dit echter nagelaten. 
     
     2.12	De verklaring van de raadsman van [appellanten] ter comparitie in hoger beroep dat hij betwijfelt of het overleggen van twee loonstroken voldoende is, nu een bank toch meer zou vragen, kan [appellanten] evenmin baten. Hier wordt er immers aan voorbijgezien dat het aan de betrokken bank is te bepalen welke gegevens zij nodig acht ter beoordeling van een aanvraag van particulieren van de hypothecaire financiering van een woning. Voorts is niet gesteld of gebleken dat (één van) de door [geïntimeerden] benaderde banken hun financieringsaanvraag hebben afgewezen op de grond dat [geïntimeerden] niet alle door de bank gevraagde gegevens op tafel zouden hebben gelegd. 
     
     2.13	Met betrekking tot de in het tussenarrest onder 3.3 respectievelijk 3.4 genoemde offertes van ZwitserLeven van 26 juni 2006 respectievelijk 5 juli 2006 overweegt het hof als volgt, waarbij wordt daargelaten of deze offertes (hetgeen volgens [appellanten] het geval is) of niet (hetgeen volgens [geïntimeerden] het geval is) [geïntimeerden] hebben bereikt. De omstandigheid dat [geïntimeerden] niet één van deze beide offertes hebben geaccepteerd kan hen niet met succes worden tegengeworpen ten betoge dat zij niet zouden hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting ter zake van het verkrijgen van een hypothecaire financiering. De offerte van 26 juni 2006 is slechts geldig tot 24 september 2006 terwijl de in de koopovereenkomst voorkomende transportdatum 1 november 2006 is. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank in het vonnis van 29 augustus 2007 onder 4.10 dat de offerte van 26 juni 2006 niet passend was omdat [geïntimeerden] vóór 24 september 2006 niet zouden beschikken over de woning waarop het recht van hypotheek moest worden gevestigd. [appellanten] hebben nog aangevoerd (hetgeen door [geïntimeerden] is bestreden) dat de transportdatum in overleg met [geïntimeerden] is vervroegd naar 26 september 2006. Dit helpt [appellanten] echter niet, nu ook deze laatste datum valt na 24 september 2006 en daarmee buiten de geldigheidsduur van de eerste offerte van ZwitserLeven van 26 juni 2006. De in de memorie van grieven onder 34 genoemde bedoeling van [appellanten] de woning op 24 september 2006 te leveren, die volgens hen echter niet kon worden verwezenlijkt doordat [geïntimeerden] niet bij de notaris kwamen opdagen, wordt niet ondersteund door de aldaar genoemde productie 4 bij de akte overlegging producties, welke productie immers een akte inzake non-comparitie van [geïntimeerden] op 26 september 2006 behelst. Wat de offerte van 5 juli 2006 betreft heeft te gelden dat deze is uitgebracht na de in de koopovereenkomst genoemde uiterste datum voor het verkrijgen van financiering van 3 juli 2006; om die reden moet deze offerte buiten beschouwing blijven bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerden] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. 
     
     2.14	Op grond van het onder 2.2-2.13 overwogene is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om de nodige activiteiten te verrichten teneinde de financiering rond te krijgen, zoals bedoeld in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst. 
     
     2.15	Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [geïntimeerden] tevens hebben voldaan aan het ook in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst opgenomen vereiste dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen goed gedocumenteerd dient te geschieden bij aangetekende brief met bericht handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. 
     
     2.16	Vast staat dat de ontbinding door [geïntimeerden] niet op één van de onder 2.15 omschreven wijzen is geschied. Niet gesteld of gebleken is echter dat de mondeling door [geïntimeerden] aan de voor [appellanten] optredende makelaar [B] uitgebrachte ontbindingsverklaring [appellanten] niet tijdig heeft bereikt. Daarmee hebben [appellanten] geen belang meer bij de inachtneming van (één van) de in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst voorgeschreven vormen. [geïntimeerden] hebben dit artikellid immers mogen opvatten (hetgeen [appellanten] behoorden te begrijpen) als een (bewijs)beding dat hen ([geïntimeerden]) beoogde te beschermen. Daarbij zou niet passen dat de niet-inachtneming van (één van) de in het beding genoemde vormvereisten aan de beschermde partij zou kunnen worden tegengeworpen terwijl de wederpartij ([appellanten]) niet heeft aangevoerd dat de ontbindingsverklaring hen niet tijdig heeft bereikt of dat zij op enige andere wijze nadeel hebben ondervonden van die niet-inachtneming. 
     
     2.17	Vervolgens dient te worden besproken de opvatting van [appellanten] dat de ontbindingsverklaring niet voldoende gedocumenteerd is geschied zoals bedoeld in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst, nu bij het uitbrengen van de ontbindingsverklaring door [geïntimeerden] slechts één, niet door stukken onderbouwde, afwijzing aan de makelaar van [appellanten] is overhandigd. Bij de beoordeling hiervan dient te worden bedacht dat artikel 16 lid 3 in algemene termen is gesteld (“goed gedocumenteerd”). Zo wordt niet (zoals in de praktijk wel voorkomt) een bepaald aantal afwijzingen geëist (bijvoorbeeld twee); evenmin wordt gespecificeerd welk(e) type(n) stuk(ken) dient dan wel dienen te worden overgelegd (bijvoorbeeld (alleen) een afwijzingsbrief of daarnaast ook de aan de afwijzende financier bij de financieringsaanvraag ter beschikking gestelde aanvraag en/of gegevens).  
     
     2.18	[appellanten] preciseren hun onder 2.17 weergegeven opvatting aldus (memorie van grieven onder 14) dat voor een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarde van financiering vereist was dat [geïntimeerden] ook de gegevens overlegden die zij de bank hadden verstrekt, dat zij meldden hoeveel zij wilden lenen, voor welke hypotheekvorm zij hadden gekozen, of zij een overbruggingskrediet hadden aangevraagd en waarom de bank de financieringsaanvraag heeft afgewezen, opdat [appellanten] zich er op korte termijn een beeld van konden vormen of [geïntimeerden] aan hun uit artikel 16 lid 3 voortvloeiende inspanningsverplichting ter zake van het verkrijgen van financiering hadden voldaan. Het hof deelt deze (aldus gepreciseerde) opvatting van [appellanten] niet: [geïntimeerden] behoefden niet te begrijpen dat uit het (zoals onder 2.17 is overwogen) in algemene termen geformuleerde beding voor hen zo specifieke en zo ver gaande verplichtingen voorvloeiden; [appellanten] mochten redelijkerwijs niet verwachten dat [geïntimeerden] het beding in de thans door [appellanten] voorgestane zin zouden (moeten) opvatten. Ook wordt bedoelde opvatting van [appellanten] niet gesteund door de toelichting bij artikel 16 van de (NVM-model)koopakte, zoals deze door [geïntimeerden] in de conclusie van antwoord onder 32 wordt aangehaald: de koper die de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen moet in ieder geval een afschrift van de afwijzing van de financiering meesturen (deze afwijzing is in casu persoonlijk aan de verkopende makelaar overhandigd, aldus [geïntimeerden]); [appellanten] hebben dit onderdeel van het verweer van [geïntimeerden] onweersproken gelaten. Evenmin kan voor de visie van [appellanten] naar het oordeel van het hof steun worden ontleend aan het gangbare spraakgebruik, dat bij de uitleg van het onderhavige beding tot uitgangspunt moet worden genomen (tussenarrest onder 4.3). 
     
     2.19	Naar aanleiding van de stelling van [appellanten] dat zij zich er op korte termijn een beeld van moesten kunnen vormen of [geïntimeerden] hadden voldaan aan hun verplichting zich voldoende in te spannen teneinde een financiering te verkrijgen, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerden] hebben in hun pleitnota onder 10 aangevoerd dat de verkoper, indien hij dat wenst, nadere inlichtingen omtrent de afwijzing(en) kan verzoeken. [appellanten] hebben dit in hun pleitnota, houdende repliek, onvoldoende gemotiveerd betwist. De raadsman van [geïntimeerden] heeft tijdens de comparitie in hoger beroep onweersproken gesteld dat de makelaar van [appellanten] [geïntimeerden] niet heeft medegedeeld welke bescheiden hij nog wilde zien, ook niet op 3 juli 2006 (de dag dat [geïntimeerden] mondeling aan de makelaar van [appellanten] verklaarden dat zij zich beriepen op de ontbindende voorwaarde ter zake van de financiering). Voorts is in de brief aan [geïntimeerden] van de toenmalige raadsvrouwe van [appellanten] van 6 juli 2006 evenmin om bedoelde nadere onderbouwing verzocht; in die brief is juist het standpunt ingenomen dat de termijn om een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud te doen inmiddels was verstreken en dat [geïntimeerden] de overeenkomst daarom moesten nakomen. Ook in de brieven van de toenmalige raadslieden van [appellanten] van 20 juli 2006 (productie 3 bij memorie van grieven) en van 2 en 11 oktober 2006 (respectievelijk producties 11 en 12 bij akte houdende overlegging producties van 1 november 2006) is niet verzocht om nadere onderbouwing van het beroep van [geïntimeerden] op het financieringsvoorbehoud. In zoverre mist de opmerking van [appellanten] in de pleitnota houdende repliek bij punt 10 (p. 3) dat [appellanten] regelmatig om nadere onderbouwing hebben gevraagd feitelijke grondslag. Het had in de opvatting van [appellanten] dat zij zich er op korte termijn een beeld van moesten kunnen vormen of [geïntimeerden] hadden voldaan aan hun verplichting zich voldoende in te spannen teneinde een financiering te verkrijgen, voor de hand gelegen dat zij zich, op korte termijn nadat zij kennis hadden gekregen van het beroep van [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarde ter zake van financiering, tot [geïntimeerden] hadden gewend met een verzoek om nadere onderbouwing van dat beroep van [geïntimeerden], zodat dezen daaraan (zo mogelijk nog binnen de termijn van twee werkdagen na 3 juli 2006) hadden kunnen voldoen. Dit hebben [appellanten] evenwel nagelaten. Nadat [appellanten] in de onderhavige procedure alsnog hadden verzocht om nadere onderbouwing van het beroep van [geïntimeerden] op het financieringsvoorbehoud, hebben [geïntimeerden] daaraan voldaan. Het hof verwijst naar (onder meer) de processen-verbaal van de in eerste aanleg en in hoger beroep gehouden comparities van partijen.  
     
     2.20	Het onder 2.17-2.19 overwogene brengt mee dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan het vereiste van een goed gedocumenteerde inroeping van het financieringsvoorbehoud.  
     
     2.21	Op grond van hetgeen onder 2.2-2.20 is overwogen, is het hof met de rechtbank van oordeel dat het beroep van [geïntimeerden] op het financieringsvoorbehoud slaagt en dat voor toewijzing van de vordering van [appellanten] geen plaats is. De grieven falen. Aan het bewijsaanbod van [appellanten] wordt niet toegekomen, nu de stellingen van [appellanten], ook indien zij zouden worden bewezen, niet tot toewijzing van het door hen gevorderde kunnen leiden. Het bestreden vonnis van 29 augustus 2007 zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. 
     
     De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 29 augustus 2007;  
     
     veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 3.474,-- voor salaris van de procureur en op € 850,-- voor griffierecht; 
     
     verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, H.L. van der Beek en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 oktober 2009.