ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2009:BK7637

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2009:BK7637 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 08-12-2009 / HD 103.005.952

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2009-12-08

Zaaknummer: HD 103.005.952

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2009:BK7637

---

Afgebroken onderhandelingen

zaaknr. HD 103.005.952 
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       sector civiel recht, 
       vierde kamer, van 8 december 2009, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap AANNEMERSBEDRIJF [X.] B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats],  
       appellante bij exploot van dagvaarding van 26 november 2007, 
       advocaat: mr. C.M. van der Corput, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE [gemeentenaam], 
       zetelende te [zetel], 
       geïntimeerde bij gemeld exploot,  
       advocaat: mr. J.P.F.W. van Eijck, 
     
     
     op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 31 oktober 2007 tussen appellante - [X.] - als eiseres en geïntimeerde – de gemeente - als gedaagde. 
     
     1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 156504/HA ZA 06-223)  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vordering. 
     
     2.2. Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden. 
     
     2.3. Op 24 september 2009 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [X.] door mr. I.A.W. van den Broek en de gemeente door mr. V.E.W.M. van Wijmen. Ieder van hen heeft een pleitnota overgelegd. 
     
     
       2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
       3. De gronden van het hoger beroep 
     
     
     Met de grieven is het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd. Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     
       4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
       a. [X.] is aannemer en ontwikkelt zo nu en dan als projectontwikkelaar door haar aangekochte of aan haar ter beschikking gestelde onroerende zaken. 
       b. In deze procedure gaat het om de ontwikkeling van de onroerende zaak aan de [perceel 1.]te [dorpsnaam]. Het betrof een oud klooster c.q. pastorie, een gemeentelijk monument, gelegen naast de historische kerk van [dorpsnaam], de Sint Laurentiuskerk.  
       c. [X.] heeft in 1998 contact met de gemeente opgenomen over die ontwikkeling. Op aanraden van de gemeente heeft [X.] de stedenbouwkundige [Y.] ingeschakeld. Op 4 januari 1999 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [X.] en een ambtenaar van de gemeente. [Y.] heeft schetsontwerpen gemaakt die met de gemeente zijn besproken.  
       d. In de loop van 1999 is van de zijde van de gemeente de mogelijkheid geopperd om het perceel van de gemeente gelegen aan de [perceel 2.] in de plannen te betrekken. In een brief van de gemeente aan [X.] van 11 januari 2000 is vermeld dat als verkoopprijs van dat perceel geldt de prijs die in de gemeente [gemeentenaam] door de gemeenteraad voor woningbouw is vastgesteld, te weten f 325,- exclusief btw per m2. Nadrukkelijk wees de gemeente er daarbij op dat deze brief niet gezien kon worden als een aanbieding, waarbij zij mededeelde dat een definitief aanbod mede afhankelijk zou zijn van plaatselijke ontwikkelingen en immer onder voorbehoud van goedkeuring gemeenteraad. 
       e. In de daaropvolgende periode vond geregeld overleg plaats tussen [X.] en de gemeente over de mogelijke ontwikkeling van de onroerende zaak. De gemeente deed voorstellen met betrekking tot samenwerking met derden, het inschakelen van een andere stedenbouwkundige en een andere architect. In de loop van 2003 vonden gesprekken plaats tussen [X.] en de Stichting Bernardus Wonen. De architect van die stichting werd bij de plannen betrokken. De gemeente schakelde een derde stedenbouwkundig bureau in, die een stedenbouwkundige visie betreffende de locatie omgeving Laurentiuskerk [dorpsnaam] op schrift stelde.  
       f. Op 8 december 2003 zond [X.] de gemeente een aantal inrichtingsvarianten ter beoordeling. De gemeente reageerde daarop per brief van 13 april 2004. Hierin staat onder meer het volgende: 
       “Wij hebben kennis genomen van de inrichtingsvarianten (…) die mogelijk ten grondslag zouden kunnen liggen aan de realisering van een woningbouwproject van 36 woningen (…). 
       De door u voorgestelde inrichtingsvarianten zijn naar onze mening goed inpasbaar binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden, maar verdienen uiteraard nog veel uitwerking om goed te kunnen beoordelen of het project haalbaar is.  
       (…) 
       Vooruitlopend op die uitwerking zijn wij reeds gestart met een zogenaamde quickscan naar de technische en beleidsmatige randvoorwaarden die gelden voor de uitvoering van dit woningbouwproject. 
       (…) 
       Onderdeel van de quickscan is de beoordeling van het plan op het gebied van cultuurhistorie en archeologie, welke het initiatief kunnen beïnvloeden. 
       (…) 
       Op basis daarvan hebben wij besloten dat medewerking aan uw plannen in het vooruitzicht gesteld wordt onder de voorwaarde dat van uw zijde ingestemd wordt met het aangaan van een inspanningsverplichting die gericht is op het behoud van het gemeentelijk monument. 
       (…) 
       Om tot een goede integrale ontwikkeling van het gebied ten zuiden van de Laurentiuskerk te kunnen komen achten wij het van belang dat de kavel die gelegen is aan de [perceel 2.] in eigendom is van de gemeente, betrokken wordt en onderdeel uit gaat maken van de genoemde projectlocatie waarvoor een inrichtingsvariant is opgesteld. Wij hebben dan ook besloten om deze kavel aan u te gunnen en hierover nadere prijsafspraken te maken. 
       (…)” 
       g. De besprekingen tussen [X.] en de gemeente werden voortgezet. Per brief van 26 oktober 2004 schreef het college van B&W van de gemeente aan [X.] onder meer het volgende: 
       “Na een afweging van alle bekend zijnde gegevens hebben wij in onze vergadering van 18 oktober 2004 besloten dat op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige visie van december 2003 een bouwplan kan worden ontwikkeld waarbij naast de reeds gestelde randvoorwaarden (…) als uitgangspunt geldt dat zoveel als mogelijk het v.m. zusterklooster aan de [perceel 1.]behouden dient te blijven doch in ieder geval de voorgevel. In laatstgenoemd geval wordt de mogelijkheid van façadebouw door ons gemeentebestuur als aanvaardbaar geacht. 
       Het programma voor de woningbouwlocatie is gericht op het ontwikkelen van 36 woningen, waarvan een 30-tal in de vorm van appartementen en 6 zogenaamde grondgebonden woningen. 
       (…)” 
       h. Op 13 december 2004 heeft [X.] een presentatie van haar plannen gegeven aan de gemeente, waarbij zij maquettes van twee varianten toonde. Bij brief van 28 december 2004 verzocht de gemeente aan [X.] een van die varianten uit te werken in een conceptbouwplan. In de brief is ook vermeld dat de gemeente een globale prijscalculatie had gemaakt voor de verwerving van haar grond aan de [perceel 2.], ca. 1.037 m2, waarbij de prijsindicatie € 518.631,75 (excl. omzetbelasting, incl. btw) bedroeg. [X.] reageerde daarop per brief van 11 februari 2005 met de mededeling dat de prijs uitonderhandeld zou moeten worden. 
       i. Bij brief van 13 april 2005 herhaalde de gemeente de eerdergenoemde prijsindicatie. Zij nodigde [X.] uit, een concept- bouwplan in te dienen dat zou kunnen worden voorgelegd aan welstandszorg Noord-Brabant. Zij deelde daarbij mede dat zij niet langer gehouden was aan haar aanbod van het perceel aan de [perceel 2.] indien [X.] niet tijdig een uitgewerkt conceptbouwplan aanleverde dat afgestemd was op en uitvoering gaf aan het standpunt van de gemeente. 
       j. Op 31 mei 2005 heeft [X.] een concept bouwplan ingediend bij de gemeente. Blijkens een brief van de gemeente van 2 juni 2005 betrof het een schetsplan voor 35 appartementen, 11 woningen en een parkeerkelder. Per brief van 18 juli 2005 berichtte de gemeente aan [X.] dat de welstands- alsmede de monumentencommissie van mening waren dat het plan niet voldeed aan redelijke eisen van welstand. Uit het advies van de welstandscommissie bleek dat de commissie van oordeel was dat de maat van het project het dorpse karakter van [dorpsnaam] oversteeg. Verder had de commissie bezwaren tegen de vormgeving van de raampartijen, waarbij zij aantekende dat de samenhang in de raampartijen evenals een opbouw in de hoogte, inspelend op de kenmerkende traditionele gevel karakteristiek, niet verloren diende te gaan. De commissie oordeelde voorts dat de restzone tussen de te handhaven gevel en de achterliggende gevel van de nieuwbouw te weinig functionele betekenis had. De commissie adviseerde de woningen of delen van de woningen daadwerkelijk met deze gevel te verbinden en te bezien of de overgang tussen de te handhaven gevel en de nieuwbouw aan de voorzijde niet geleidelijker kon worden vormgegeven. De gemeente verzocht [X.] gewijzigde/aanvullende tekeningen/stukken in te dienen, waarbij rekening zou worden gehouden met de door de commissies gemaakte opmerkingen. 
       k. [X.] heeft herziene plannen ingediend op 12 en 29 september 2005. Bij brief van 18 oktober 2005 heeft de gemeente de gespreksnotitie van de bespreking van de plannen door de welstandscommissie aan [X.] toegezonden. Beide commissies gingen niet akkoord met de plannen. In de gespreksnotitie van de welstandscommissie is een vijftal onderwerpen besproken. Met betrekking tot het hergebruik van de pastorie merkte de commissie op: 
       “De opzet van het plan met een omvangrijke serre in de goot roept naar de mening van de commissie in deze omgeving geen acceptabel beeld op. De commissie adviseert om het bestaande gebouw veel meer als uitgangspunt te nemen voor het appartementengebouw en deze opgave niet alleen te zien als het maken van een overgang tussen een nieuwbouw appartementencomplex en een monumentale gevel die daar hinderlijk voor staat.” 
       l. [X.] heeft nieuwe plannen ingediend op 20 oktober 2005 en 1 november 2005. Deze plannen zijn besproken in de gecombineerde vergadering van de welstandscommissie en de monumentencommissie op 9 november 2005. Uit het verslag daarvan, dat is toegezonden aan [X.] bij de brief van de gemeente van 23 november 2005, blijkt dat is opgemerkt dat het plan nauwelijks was aangepast. Volgens de monumentencommissie was het plan onacceptabel, om het historische monumentale beeld te behouden zou men het pand tot achter de schoorstenen dienen te handhaven. Alleen de gevel is volgens deze commissie niet genoeg om het plan te dragen. Het advies van de welstandscommissie houdt onder meer het volgende in: 
       “De commissie is van mening dat met het nu voorliggende plan, waarbij alleen de voorgevel van de voormalige pastorie gehandhaafd blijft, het plan onvoldoende past in de historische karakteristiek van [dorpsnaam]. Wezenlijke kenmerken van de historische bebouwing zoals de relatie tussen gevel en kap zijn in dit plan niet terug te vinden. Het plan maakt daardoor een geamputeerde indruk. Het plan in deze opzet, waarbij de nieuwbouw geen betekenisvolle verbinding met de bestaande pastorie vormt en de gevel van de pastorie eerder belemmerend dan een bijdrage aan de kwaliteit van de nieuwbouw vormt is storend. 
       (…) 
       Al eerder is door de commissie aangegeven dat de omvang van het project in haar optiek de maat en schaal van [dorpsnaam] overstijgt. 
       (…)  
       Hoewel de architect in het gesprek aangaf dat hij nog een reactie op de eerdere adviezen van de commissie had, verwacht de commissie niet, mede gelet op de summiere reacties in voorgaande stadia, dat die zodanig substantieel zullen zijn dat daarop een positief advies zou kunnen worden gegeven.” 
       m. De gemeente schreef [X.] per brief van 23 november 2005 onder meer: 
       “Gelet op het zeer duidelijke advies van beide commissies en gezien de mate van voortgang en de wijze waarop de plannen tot op heden zijn uitgewerkt naar aanleiding van eerder uitgebrachte adviezen, zijn wij tot de conclusie gekomen, dat het huidige plan nooit zal voldoen aan redelijke eisen van welstand en aan de eisen van monumentenzorg.(…) Tevens is ons gebleken dat het plan in steeds mindere mate een goede vertaling in zich heeft van de stedenbouwkundige randvoorwaarden die zijn vastgelegd voor dit gebied.  
       (…) 
       Wij hebben dan ook niet het vertrouwen dat de huidige conceptplannen zullen resulteren in een stedenbouwkundig en welstandshalve aanvaardbaar en realiseerbaar bouwplan. (…) U wordt derhalve niet meer verzocht om op basis van de uitgebrachte adviezen een aangepast conceptplan in te dienen. 
       Het vorenstaande betekent dat wij de afspraken over het gunnen van de percelen aan de [perceel 2.] (…) ter discussie hebben gesteld en geen enkele reden meer zien dat deze percelen onderdeel uit gaan maken van een realiseerbaar bouwplan, dan wel onderdeel gaan vormen van een integrale ontwikkeling die kan voldoen aan het stedenbouwkundig plan voor het gebied. 
       Wij hebben dan ook besloten ons niet langer te houden aan die gemaakte afspraken, waarbij in beginsel deze gronden voor verwerving zijn aangeboden ten behoeve van de woningbouwontwikkeling op de locatie [perceel 1.]/[perceel 2.]. Wij zullen dan ook geen verdere onderhandelingen met u voeren over het aanbieden van deze kavel en aangezien u op onze eerdere aanbiedingen met prijsindicaties niet inhoudelijk gereageerd heeft, is er naar onze mening dan ook geen sprake van een acceptatie van een aanbod. 
       (…)” 
     
     
     4.2. [X.] heeft zich op het standpunt gesteld dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten jegens haar dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Er zijn volgens haar door de gemeente onvoorwaardelijke toezeggingen aan haar gedaan, namelijk het gunnen van het perceel aan de [perceel 2.] en het toezeggen van medewerking tot een bouwplan ten behoeve van woningbouw voor het perceel van [X.] inclusief de grond aan de [perceel 2.]. Volgens [X.] is een overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Mocht dat niet het geval zijn dan waren de onderhandelingen tussen partijen over een overeenkomst in een zodanig stadium gekomen, dat het afbreken van die onderhandelingen in strijd met de goede trouw moet worden geacht, daar partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. Daarom vorderde [X.] bij dagvaarding van 27 januari 2006 primair dat de gemeente zou worden veroordeeld tot medewerking aan de plannen van [X.], althans te komen tot overeenstemming over een financieel haalbaar bouwplan, subsidiair dat de gemeente zou worden veroordeeld tot schadevergoeding. 
     
     4.3. Na verweer van de gemeente heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [X.] moeten begrijpen dat de gemeente slechts met haar in onderhandeling wilde treden en niet meer. Een overeenkomst is volgens de rechtbank niet bereikt, ook niet met betrekking tot de gunning van het perceel aan de [perceel 2.]. Die gunning is volgens de rechtbank afhankelijk gesteld van de voorwaarde dat [X.] aanvaardbare plannen zou ontwikkelen. Ook de in de primaire vordering besloten vordering tot dooronderhandelen achtte de rechtbank niet toewijsbaar, het stond de gemeente vrij de onderhandelingen af te breken. De rechtbank oordeelde tot slot dat onder deze omstandigheden [X.] ook geen aanspraak toekomt op schadevergoeding. 
     
     
       4.4. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.  
       [X.] stelt zich primair op het standpunt dat tussen haar en de gemeente een overeenkomst is tot stand gekomen.  
     
     
     4.4.1. Voor totstandkoming van een overeenkomst zijn een aanbod en een aanvaarding van dat aanbod noodzakelijk. Het hof is van oordeel dat [X.] niet voldoende heeft onderbouwd dat daarvan sprake is. Partijen zijn gedurende ongeveer zeven jaar met elkaar in contact geweest over de ontwikkeling van de locatie rond de Laurentiuskerk. Tussen hen heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden over aan woningbouw op die plaats te stellen eisen. Door [X.] zijn schetsplannen ingediend, studies uitgevoerd en inrichtingsvarianten opgesteld. De plannen dienden steeds te worden bijgesteld in verband met de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Eind 2003/begin 2004 werden de plannen concreter en in haar brief van 13 april 2004 stelde de gemeente medewerking aan de plannen van [X.] in het vooruitzicht, waarbij tevens door de gemeente werd aangegeven dat zij het voor een goede integrale ontwikkeling van het gebied van belang achtte dat het perceel aan de [perceel 2.] bij de projectlocatie zou worden betrokken. Uit die brief en ook uit het verloop van de verdere contacten tussen partijen blijkt dat op dat moment nog geen sprake was van concrete overeenstemming tussen [X.] en de gemeente. Zo was nog onduidelijk wat met het gemeentelijk monument zou moeten gebeuren. Pas in oktober 2004 gaf de gemeente te kennen dat het wat haar betreft acceptabel was indien alleen de gevel zou blijven staan. Eind 2004 diende [X.] twee nieuwe inrichtingsvarianten in en gaf de gemeente een indicatie voor de vraagprijs voor het perceel aan de [perceel 2.]. Die prijs werd door [X.] niet aanvaard. In het voorjaar van 2005 werd [X.] verzocht een bouwplan in te dienen. Tot die tijd wist de gemeente niet hoe [X.] haar plan wilde uitwerken en bestond met name nog geen enkele duidelijkheid over het uiterlijk van het te bouwen complex. Pas in 2005 diende [X.] haar concept bouwplan in, waarover geen overeenstemming werd bereikt. Ook op dat moment stonden de essentialia van de overeenkomst niet vast en daarover bestond dus nog geen overeenstemming. 
     
     4.4.2. Het hof onderschrijft ook het oordeel van de rechtbank dat de gemeente niet onvoorwaardelijk aan [X.] heeft toegezegd dat haar het perceel aan de [perceel 2.] zou worden gegund. Weliswaar heeft de gemeente in haar brief van 13 april 2004 met betrekking tot haar toezegging niet met zoveel woorden een voorbehoud gemaakt, maar die passage dient te worden uitgelegd in de context van de gehele brief. Duidelijk is dat de gemeente in haar brief een verband legt tussen de integrale ontwikkeling van de projectlocatie en verkoop van het perceel aan de [perceel 2.] aan [X.]. Ook in 2000 was dat reeds aan de orde gekomen, zoals vermeld in 4.1. sub d. Die bedoeling van de gemeente is nog eens onderstreept in haar brief van 13 april 2005, weergegeven in 4.1. onder i. Ook voor [X.] was het kenbaar dat de toezegging van de gemeente werd gekoppeld aan overeenstemming over de ontwikkeling van de projectlocatie. 
     
     4.4.3. Evenmin is sprake van een onvoorwaardelijke toezegging van de gemeente om mee te werken aan een plan van [X.]. De gemeente heeft wel de intentie daartoe gehad, maar steeds duidelijk te kennen gegeven dat daarbij aan haar voorwaarden moest worden voldaan. 
     
     4.4.4. Nu geen overeenstemming tussen partijen is tot stand gekomen, is de vordering tot medewerking aan de plannen van [X.] niet toewijsbaar. 
     
     4.5. Subsidair stelt [X.] dat de onderhandelingen tussen haar en de gemeente in een zodanig stadium waren geraakt dat het de gemeente niet meer vrij stond die onderhandelingen af te breken. 
     
     4.5.1. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Het gaat hier om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf (HR 12-08-2005, NJ 2005/467). 
     
     4.5.2. Het hof is van oordeel dat [X.] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een overeenkomst met de gemeente in elk geval tot stand zou komen. Partijen streefden daar wel naar, maar in de loop van hun contacten, zoals weergegeven in 4.1., bleek dat hun visies niet overeen kwamen. De gemeente heeft in de loop van de jaren steeds kenbaar gemaakt dat voor de ontwikkeling van de locatie bij de Laurentiuskerk aan diverse voorwaarden moest worden voldaan en zij heeft aan [X.] ook duidelijk gemaakt welke voorwaarden dat waren. Van belang hierbij is dat pas in 2005 de plannen van [X.] daadwerkelijk tot ontwikkeling kwamen. De gemeente wenste realisatie van een kleinschalig project van 36 woningen. [X.] ontwierp een plan voor 46 woningen, omdat het volgens haar anders, mede vanwege de noodzakelijk bouw van een parkeerkelder, financieel niet haalbaar zou zijn. De gemeente wenste dat de karakteristieke uitstraling van het gemeentelijk monument zoveel mogelijk in stand zou blijven. [X.] stelt dat de gemeente slechts eiste dat de gevel van het monument zou worden gehandhaafd. Het enkele feit dat de gemeente te kennen had gegeven dat handhaving van de monumentale gevel voldoende was, betekent echter niet dat iedere tekening waarbij de gevel als façade bleef staan aan de eisen van de gemeente zou voldoen. In de loop van 2005 heeft de gemeente door toezending van de rapporten en adviezen van haar commissies, zoals weergegeven in 4.1. sub j tot en met l, duidelijk aangegeven wat volgens haar aan het ontwerp van [X.] ontbrak, namelijk een samenhang tussen de monumentale gevel en de nieuwbouw en een zodanige overgang tussen die twee dat het karakteristieke beeld van het klooster visueel enigszins bewaard zou blijven. Aan die wensen van de gemeente is [X.] in het geheel niet tegemoet gekomen.  
     
     4.5.3. Op geen enkele wijze is gebleken dat de gemeente de indruk heeft gewekt dat [X.] hoe dan ook tot ontwikkeling van die locatie in staat zou worden gesteld. Gezien de langdurige voor-geschiedenis en het feit dat [X.] voor de ontwikkeling van het perceel aan de [perceel 1.] afhankelijk is van de gemeente, zou het de gemeente weliswaar gesierd hebben als zij in november 2005 een en ander nog eens duidelijk met [X.] zou hebben besproken en haar nog éénmaal in de gelegenheid zou hebben gesteld met aangepaste plannen te komen, maar het hof acht het niet onaanvaardbaar dat de gemeente in november 2005 die stap niet meer heeft gezet. Het hof constateert dat de gemeente [X.] in 2005 drie maal in de gelegenheid heeft gesteld een bouwplan in te dienen, waarbij zij na de eerste en tweede keer aangaf in welke opzichten de ingediende plannen niet voldeden. Ondanks die aanwijzingen werd het bouwplan niet substantieel aangepast. In die omstandigheden valt te begrijpen dat de gemeente niet meer de hoop koesterde dat [X.] alsnog met een ontwerp zou komen dat aan haar eisen voldeed. Van haar kon niet worden verlangd dat zij nog meer rekening hield met de belangen van [X.]. Evenals de rechtbank is het hof dan ook van oordeel dat de gemeente de onderhandelingen in deze omstandigheden mocht afbreken. Ook de vordering tot schadevergoeding is dus niet toewijsbaar. 
     
     4.6. De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     veroordeelt [X.] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de gemeente begroot op € 300,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris van de advocaat; 
     
     verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Brandenburg, Huijbers-Koopman en Deurvorst en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 december 2009.