ECLI: ECLI:NL:GHARL:2018:231

Titel: ECLI:NL:GHARL:2018:231 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-01-2018 / 200.222.749/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2018-01-09

Zaaknummer: 200.222.749/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2018:231

---

Huurzaak. Partijen hadden oorspronkelijk de bedoeling om contractuele medehuurders van een woning te worden. De huurovereenkomst is uiteindelijk echter alleen op naam van een van de partijen gezet. Die oorspronkelijke bedoeling van contractueel medehuurderschap is daardoor niet gerealiseerd. Partijen zijn wel beiden gebruikers geworden van de woning en hebben onderling afgesproken de huurlasten te delen. De rechtsverhouding tussen partijen dient dan in beginsel te worden gekwalificeerd als een (onder)huurovereenkomst. Daarop is de dwingendrechtelijke regeling van huuropzegging van toepassing (art.7:271 BW). De onderhuurster heeft de (onder)huur daarom rechtsgeldig kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. De stelling van de (onder)verhuurster dat sprake was van een niet opzegbare duurovereenkomst van onbepaalde tijd dient te worden verworpen. Die stelling verdraagt zich niet met wat over huuropzegging (dwingendrechtelijk) is bepaald.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Leeuwarden  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.222.749/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5714783 / MC EXPL 17-1776) 
     
     
     
       
         arrest van 9 januari 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellante, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       hierna: [appellante] , 
       advocaat: mr. R. Grijpstra, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [B] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. E.M. van Essen. 
     
     
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 december 2017 hier over. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Op 12 december 2017 is een comparitie van partijen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 
     
     
       1.2 
       Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op de voorafgaand aan de comparitie reeds overgelegde gedingstukken, waaraan is toegevoegd het proces-verbaal van de comparitie, en heeft het hof arrest bepaald. Daarna heeft mr. Grijpstra nog een brief toegestuurd met opmerkingen over het proces-verbaal. 
       
     
     
       1.3 
       In het proces-verbaal is opgenomen dat de raadsheer-commissaris ten overstaan van wie de comparitie heeft plaatsgevonden tijdens de comparitie aan partijen heeft meegedeeld dat hij zich zal terugtrekken uit deze zaak om tijdens de comparitie vrijuit over de zaak te kunnen spreken. Partijen hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. Dit vormt een bijzondere omstandigheid waarom die raadsheer-commissaris geen deel uitmaakt van de samenstelling die over deze zaak beslist. 
       
     
     
       1.4 
       De vordering van [appellante] strekt tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis van de kantonrechter te Almere van 2 augustus 2017.  
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het (bestreden) vonnis. Aangevuld met feiten waar in hoger beroep eveneens van kan worden uitgegaan zijn de feiten, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt. 
     
     
       2.2 
       
        [appellante] en [geïntimeerde] zijn (voormalige) vriendinnen van elkaar. In het voorjaar van 2016 waren zij allebei op zoek naar andere woonruimte. [geïntimeerde] was toen al ernstig ziek. 
       
     
     
       2.3 
       
         Op 16 april 2016 hebben [appellante] , [geïntimeerde] en de heer [C] , verhuurder van de woning op het adres [a-straat] 23 te [A] , een handgeschreven document opgesteld en ondertekend waarin onder meer vermeld staat: 
         
           “Zoals afgesproken met mevrouw / [appellante] 
         
         
           en mevrouw / [geïntimeerde] 
         
         
           huren van het adres [a-straat] 23  
         
         
           
            [A]
           
         
         
           * voor het bedrag van (1100,= euro per maand) ex. gas, water etc.  
         
         
           * ook ex. alle soorten belastingen 
         
         
           * Borgsom (€ 1.500,= euro) (zeggen vijftienhonderd euro’s) 
         
         
           * huurcontract wordt getekend per 1-05-2016  
         
         
           maandbedrag 	€ 1100,= (elfhonderd euro’s) 
         
         
           borgsom         	 
           € 1500,= 
            (vijftienhonderd euro’s) 
         
         
           Totaalbedrag 	€ 2600,= 
         
         
            Betaald         	 
           € 1400,= 
            (veertienhonderd) 
         
         
           Nog te betalen 	€ 1.100,= 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor accoord: 
         
         
           
            [C] 	[appellante] 	[geïntimeerde] ” 
         
       
       
     
     
       2.4 
       Op enig moment nadien is een “huurovereenkomst woonruimte” (volgens het door de Raad voor Onroerende Zaken op 30 juli 2003 vastgestelde model) ondertekend door [C] en [appellante] . [geïntimeerde] heeft die overeenkomst niet mede ondertekend. Die huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste periode van een jaar lopend van 1 mei 2016 tot 1 mei 2017. Op die huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huur woonruimte” van toepassing verklaard.  
       
     
     
       2.5 
       Per 1 mei 2016 hebben [appellante] en [geïntimeerde] hun intrek in de woning genomen. Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] aan [appellante] de helft betaalt van de huurprijs, de waarborgsom en de bijkomende kosten. 
     
     
       2.6 
       
        [geïntimeerde] heeft de woning op 22 juni 2016 weer verlaten. Zij is vertrokken naar [B] en is bij haar mantelzorger en (thans ook) partner ingetrokken. Op 15 december 2016 heeft [geïntimeerde] haar (laatst achtergebleven) inboedel uit de woning gehaald.  
       
     
     
       2.7 
       
        [geïntimeerde] heeft berekend tot en met 15 december 2016 voldaan aan haar betalingsverplichtingen jegens [appellante] .  
       
     
     
       2.8 
       Bij brief van 30 december 2016 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [appellante] [geïntimeerde] gesommeerd de huurachterstand van € 825,- (€ 275,- december 2016 en  € 550,- januari 2017) binnen zeven dagen te betalen. Onder verwijzing naar artikel 17.2 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst bericht de gemachtigde aan [geïntimeerde] dat zij als contractuele medehuurder slechts samen met [appellante] de huur kan opzeggen en dat zij tot het einde van het contract aan [appellante] maandelijks het overeengekomen huurgeld verschuldigd blijft.  Artikel 17.2 van de voorwaarden waarnaar in die brief wordt verwezen bepaalt het volgende: 
     
     
       17.2 
       
         Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.  
       
     
     
       2.9 
       De sommatie is herhaald bij brief van 16 januari 2017 door de (huidige) advocaat van [appellante] onder verhoging van het gevorderde bedrag met € 143,- aan kosten voor rechtsbijstand.  
       
     
     
       2.10 
       Bij brief van 23 januari 2017 heeft (de gemachtigde van) [geïntimeerde] gereageerd op de brief van 16 januari 2017 en de sommatie van de hand gewezen.  
       
     
     
       2.11 
       Bij vonnis in kort geding van 10 april 2017 is [geïntimeerde] door de kantonrechter te Almere onder meer veroordeeld om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 1.375,- aan achterstallige huur over de maanden december 2016 tot en met februari 2017 en om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 550,- per maand ter zake huur vanaf de maand maart 2017 zolang de huurovereenkomst voortduurt. In de kern heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat naar haar voorlopig oordeel de rechtsverhouding tussen partijen moet worden beoordeeld als een onderhuurovereenkomst, dat aan een dergelijke overeenkomst pas een einde komt door opzegging, maar dat opzegging niet heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.12 
       
         Bij aangetekende brief van 12 april 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer geschreven: 
         
           “Middels deze brief zegt ondergetekende, [geïntimeerde] met ingang van 12-04-2017 de huur op van de woning op het volgende adres: 
         
         
           
            [a-straat] 23, [A] ”  
         
       
     
     
       2.13 
       
        [appellante] woont nog steeds op het adres [a-straat] 23 te [A] . 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       
        [appellante] heeft in eerste aanleg in conventie, samengevat, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een huurvergoeding van € 550,- per maand vanaf  15 december 2016 tot zolang de overeenkomst voortduurt, te vermeerderen met de helft van de betaalde waterschapsbelasting en afvalstoffenheffing.  
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd en heeft in reconventie, samengevat, gevorderd veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag van primair € 6.543,05, subsidiair € 3.225,- en meer subsidiair € 750,-. [geïntimeerde] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat zij na 22 juni 2016, het moment dat zij de woning heeft verlaten, niet meer gehouden was mee te betalen in de woonlasten, althans niet meer na 15 december 2016, de dag waarop zij de woning heeft ontruimd. Wat zij daarna heeft voldaan aan woonlasten is onverschuldigd betaald en dient door [appellante] terugbetaald te worden. Verder heeft zij recht op terugbetaling van 50% van de borg, zijnde een bedrag van € 750,-. 
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat de rechtsverhouding tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een (onder)huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat, anders dan door [appellante] is betoogd, dus geen sprake is van een "duurovereenkomst voor onbepaalde tijd", zodat kan worden voorbij gegaan aan wat [appellante] in dat verband heeft betoogd. Die overeenkomst is bij aangetekende brief opgezegd op 12 april 2017, waarmee ingevolge de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:271 BW op 1 juni 2017 een einde is gekomen aan die overeenkomst. Berekend tot die datum was [geïntimeerde] aan [appellante] nog een bedrag van € 550,- aan huur verschuldigd (de huur over de maand mei 2017) en de helft van de waterschapsbelasting en afvalstoffenheffing over 2017 (€ 118,45), te vermeerderen met de wettelijke rente over te laat betaalde huurtermijnen. Met betrekking tot de waarborgsom heeft de kantonrechter overwogen dat nu de huurovereenkomst is beëindigd [appellante] aan [geïntimeerde] de betaalde waarborgsom van  € 750,- (de helft van de totale waarborgsom van € 1.500,-) dient terug te betalen.   In het dictum van het vonnis is overeenkomstig beslist onder afwijzing van het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten zowel in conventie als in reconventie.   
       
     
   
   
     
       4 De omvang van het geschil in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft geen incidenteel appel ingesteld van het vonnis van de kantonrechter, zodat in hoger beroep als vaststaand moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] in ieder geval tot 1 juni 2017 gehouden was om aan [appellante] een bedrag te betalen van € 550,- per maand, te vermeerderen met de helft van de bijkomende lasten.  Tijdens de comparitie heeft [appellante] haar vordering in hoger beroep tot partiële vernietiging van het vonnis van de kantonrechter nader toegelicht aldus, dat zij vernietiging vordert van het oordeel dat [geïntimeerde] na 1 juni 2017 geen betalingsverplichtingen meer heeft aan [appellante] en dat de vorderingen van [appellante] ook moeten worden toegewezen over de periode na 1 juni 2017. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat de vordering van [appellante] in hoger beroep in die zin moet worden verstaan, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan.  Centraal staat daarmee in hoger beroep de vraag of [geïntimeerde] de rechtsverhouding tussen partijen door opzegging mocht beëindigen per 1 juni 2017. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vordering 
     
     
       5.1 
       
        [appellante] is van het bestreden vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van twee grieven. 
       
     
     
       5.2 
       In  grief 1  komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de rechtsverhouding tussen partijen dient te worden gekwalificeerd als een (onder)huurovereenkomst en dus niet als een duurovereenkomst.  Volgens [appellante] betreft de onderlinge verhouding van partijen nu juist een duurovereenkomst en kan in het midden blijven of die overeenkomst tevens een (onder)huurovereenkomst vormde. [appellante] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd die gelet op de bedoeling van partijen niet opzegbaar is. Zij beroept zich daarvoor op de handgeschreven verklaring (zie 2.3) en Whats App correspondentie tussen partijen waaruit volgens haar blijkt dat het aanvankelijk de bedoeling was van partijen dat zij beiden voor onbepaalde tijd van de verhuurder zouden huren en de woonlasten zouden delen. Voorts beroept zij zich op het bepaalde in artikel 17 lid 2 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst (zie 2.8) waaruit volgens [appellante] volgt dat een contractuele medehuurder slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst kan beëindigen door opzegging jegens de verhuurder.  
       
     
     
       5.3 
       Deze stellingen van [appellante] komen er in feite op neer dat zij van opvatting is  dat de rechtsverhouding tussen partijen dient te worden beoordeeld als contractuele medehuur, op basis van de tussen [appellante] en [C] gesloten huurovereenkomst.  
       
     
     
       5.4 
       Die opvatting deelt het hof niet. Uit de door partijen en [C] ondertekende handgeschreven verklaring (zie 2.3), bezien in samenhang met daaraan voorafgaande WhatsApp correspondentie en de afspraak tussen partijen om de huurprijs en de bijkomende kosten te delen, kan wel worden afgeleid dat het in eerste instantie de (kennelijke) bedoeling van partijen is geweest om contractuele medehuurders te worden van de woning. Die bedoeling is echter niet gerealiseerd. Uit de stellingen en verklaringen van partijen begrijpt het hof dat zij er om financiële redenen (behoud van uitkeringen en toeslagen) bewust voor hebben gekozen om de huurovereenkomst niet op hun beider naam te zetten, maar alleen op naam van [appellante] , en dat [C] daarmee heeft ingestemd. [geïntimeerde] is daarmee geen contractuele medehuurder geworden. [C] heeft in dit verband ook aan [appellante] bericht dat hij alleen haar als zijn huurder beschouwt en niet ook [geïntimeerde] (zie e-mail van [C] aan [appellante] van 12 januari 2017 gevoegd als bijlage bij prod. 4 bij de inleidende dagvaarding). De rechtsverhouding tussen partijen dient in zijn uitwerking dan in beginsel te worden beschouwd als een (onder)huurovereenkomst, nu overigens is voldaan aan de vereisten daarvoor. Dat die overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd doet daar niet aan af.  
     
     
       5.5 
       Tussen partijen is niet in geschil dat over de duur van die overeenkomst geen afspraken zijn gemaakt en dat [geïntimeerde] de huur per eerste van iedere maand aan [appellante] verschuldigd was.  Uit de (dwingendrechtelijke) regels van artikel 7:271 leden 2 en 5 BW vloeit voort dat die overeenkomst dan opzegbaar was tegen de eerste van de maand met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. Een dergelijke opzegging heeft  plaatsgevonden bij brief van 12 april 2017 tegen 1 juni 2017. Dat die opzegging niet is ondertekend door [geïntimeerde] , zoals [appellante] tijdens de comparitie alsnog heeft aangevoerd, doet aan haar werking niet af. Evenmin doet daar aan af dat de opzegging geen (juiste) opzegtermijn bevat; op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 6 BW geldt een opzegging met een onjuiste opzegtermijn als gedaan tegen de juiste datum. 
       
     
     
       5.6 
       De stelling van [appellante] dat tussen partijen (tevens) sprake is van een duurovereenkomst van onbepaalde tijd die niet opzegbaar is, dient te worden verworpen.  Een dergelijke overeenkomst verdraagt zich niet met wat over opzegging (dwingendrechtelijk) is bepaald in artikel 7:271 BW (zie hiervoor onder 5.5.)   heeft bovendien ook (volstrekt) onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om een dergelijke stelling op te kunnen baseren. Integendeel, heeft [appellante] tijdens de comparitie zelf verklaard dat partijen alleen besproken zouden hebben om met elkaar te overleggen mocht één van hen willen vertrekken.  
       
     
     
       5.7 
       Het hof gaat in het licht hiervan voorbij aan het bewijsaanbod van [appellante] , dat ertoe strekt te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] zou blijven bijdragen aan de huur zolang de huurovereenkomst met [C] voortduurde en dat die afspraak niet opzegbaar was. Die stelling heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Bovendien is die stelling in strijd met dwingend recht, zodat het aanbod ook niet terzake dienend is.  
       
     
     
       5.8 
       Voor zover in de stelling van [appellante] dat tussen partijen (tevens) sprake is van een duurovereenkomst van onbepaalde tijd die niet opzegbaar is, besloten zou liggen dat het in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] zich beroept op de wettelijke regels van opzegging, faalt ook die stelling. [appellante] is haar huurovereenkomst met [C] aangegaan voor een eerste periode van een jaar. [geïntimeerde] heeft gedurende dat jaar aan haar betalingsverplichtingen jegens [appellante] voldaan. [appellante] mocht gelet op het vertrek van [geïntimeerde] in juni 2016 en de (volledige) ontruiming van haar inboedel al in december 2016 toch in redelijkheid niet verwachten dat [geïntimeerde] zelfs na ommekomst van dat jaar nog zou blijven doorbetalen.  Het hof verenigt zich derhalve met het oordeel van de kantonrechter dat op 1 juni 2017 een einde is gekomen aan de huurverhouding tussen partijen. Grief 1 faalt derhalve. 
     
     
       5.9 
       In  grief 2  stelt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij er per 1 juni 2017 alleen voor staat voor wat betreft de betaling van haar woonlasten en dat hij ten onrechte geen antwoord heeft gegeven op haar vraag hoe zij haar woonlasten moet betalen na de datum van beëindiging van de afspraken met [geïntimeerde] .  Die grief faalt; de kantonrechter hoefde op die vraag geen antwoord te geven en het is (inderdaad) aan [appellante] zelf om een oplossing te vinden voor haar woonlasten. 5.10	In de toelichting op de grief komt [appellante] ook nog op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] aan [geïntimeerde] de waarborgsom van € 750,- dient terug te betalen, terwijl de huurovereenkomst nog bestaat en niet vaststaat of er schade is aan het gehuurde. Ook dat onderdeel van de grief faalt.  Het gaat eraan voorbij dat aan de huurverhouding tussen partijen inmiddels al een einde is gekomen. [appellante] heeft verder niet aangevoerd dat [geïntimeerde] tijdens haar bewoning schade heeft toegebracht aan het pand of anderszins geen aanspraak zou hebben op restitutie van de door haar betaalde borg. Mocht aan het einde van de huur tussen [appellante] en [C] , de laatste gronden hebben om de door hem ontvangen waarborgsom niet (geheel) aan [appellante] te restitueren, dan betreft dat gronden die dus in de risicosfeer van [appellante] liggen en die derhalve geen afbreuk doen aan de aanspraak van [geïntimeerde] op restitutie van het door haar betaalde gedeelte van de waarborgsom.  Ook grief 2 faalt derhalve. 
       
     
     
       5.11 
       Voor de goede orde merkt het hof op dat [geïntimeerde] in haar memorie van antwoord nog heeft aangevoerd dat [appellante] na het bestreden vonnis executoriaal (derden)beslag heeft gelegd en dat onder dat beslag inmiddels meer is uitgewonnen dan waartoe [geïntimeerde] (inclusief kosten) is veroordeeld. Die kwestie valt echter buiten het bestek van deze hoger beroep procedure. 
     
   
   
     
       6 
       6.	De slotsom 
     
     
       6.1 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 
       
     
     
       6.2 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 313,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). 
       
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het gerechtshof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 12 december 2017;  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 313,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       9 januari 2018.