ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:336

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:336 Rechtbank Overijssel , 17-01-2024 / C/08/296678 / HA ZA 23-191

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-01-17

Zaaknummer: C/08/296678 / HA ZA 23-191

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:336

---

Gedaagden hebben een recht van opstal van een perceel met woning aan eisers verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het opstalrecht in 2048 voor het eerst kan worden herzien. Die datum bleek niet te kloppen, het opstalrecht kan voor het eerst in 2040 worden herzien. Eisers zijn van mening dat gedaagden niet kunnen leveren wat zij hebben verkocht. Daarom hebben zij de koopovereenkomst ontbonden. In deze procedure vragen zij onder andere een verklaring voor recht dat die ontbinding terecht was en maken zij aanspraak op de contractuele boete.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/296678 / HA ZA 23-191 
     
     
     
       
         Vonnis van 17 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] ,  
     
       wonende te [woonplaats 1] , 2.  [eiseres] ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [eisers] , 
       advocaat: mr. D. Warnink 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       wonende te [woonplaats 3] ,  2.  [gedaagde 2] ,  
       wonende te [woonplaats 4] , 
       gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] , 
       advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding, uitgebracht op 1 mei 2023,  - de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie,  - de brief van 29 juni 2023, waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - de conclusie van antwoord in reconventie, 
       - nadere producties aan de kant van [eisers] , 
       - nadere producties aan de kant van [gedaagden] , 
       - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
       - spreekaantekeningen van beide kanten. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Inleiding en korte samenvatting 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] hebben een recht van opstal van een perceel met woning aan [eisers] verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat het opstalrecht in 2048 voor het eerst kan worden herzien. Die datum bleek niet te kloppen, het opstalrecht kan voor het eerst in 2040 worden herzien. [eisers] zijn van mening dat [gedaagden] niet kunnen leveren wat zij hebben verkocht. Daarom hebben zij de koopovereenkomst ontbonden. In deze procedure vragen zij onder andere een verklaring voor recht dat die ontbinding terecht was en maken zij aanspraak op de contractuele boete. De rechtbank zal deze vorderingen toewijzen en zal hieronder uitleggen hoe zij tot dat oordeel is gekomen. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagden] hebben in november 2022 hun recht van opstal van het perceel met woning aan de [adres] (hierna: het opstalrecht) te koop gezet.  
       
     
     
       3.2. 
       Naar aanleiding van de verkoopadvertentie hebben [eisers] contact opgenomen met de verkoopmakelaar, de heer [naam] van [makelaar] (hierna: de makelaar), met een vraag over het opstalrecht. Bij e-mail van 22 november 2022 heeft de makelaar (onder meer) het volgende bericht naar [eisers] gestuurd: 
       
       
         
           “(…) Duur van het recht van opstal is 50 jaar, ingegaan in 1998, deze loopt nog tot 2048 (…)” 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [eisers] hebben vervolgens een afspraak gemaakt om de woning te bezichtigen. Per e-mail van 22 november 2022 heeft de makelaar deze afspraak bevestigd en heeft hij twee bestanden meegestuurd; een verkoopbrochure en een pdf-bestand genaamd ‘recht van opstal’. In de vragenlijst behorend bij de verkoopbrochure is vermeld dat het opstalrecht niet eeuwigdurend is en dat de einddatum 2048 is. Het pdf-bestand ‘recht van opstal’ betrof een kopie van de pagina’s 4 tot en met 8 van de notariële akte van levering van 2 juni 1998 (hierna: de akte van 1998). 
       
     
     
       3.4. 
       Partijen hebben op 21 december 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het opstalrecht. De koopprijs bedroeg € 520.000,00. In de koopovereenkomst is 15 februari 2023 vermeld als leveringsdatum. Over de toepasselijke opstalvoorwaarden is in de koopovereenkomst vermeld:  “Zie akte Hyp4 dl 10004 nr 41 reeks Zwolle” . Verder is over het opstalrecht in de koopovereenkomst vermeld: “ Het recht van opstal is tijdelijk en loopt tot en met 1 juni 2048. Het recht van opstal kan voor het eerst worden herzien per 1 juni 2048” .  
       
     
     
       3.5. 
       Artikel 5.1 van de koopovereenkomst bepaalt – kort gezegd – dat [eisers] een waarborgsom van € 52.000,00 aan [gedaagden] moeten voldoen. [eisers] hebben daaraan voldaan. Verder bevat lid 2 van artikel 11 van de koopovereenkomst een boeteclausule. Deze boeteclausule houdt – kort gezegd – in dat indien de koopovereenkomst door een toerekenbare tekortkoming in de nakoming wordt ontbonden, de partij die tekort is geschoten een boete van 10% van de koopsom aan de andere partij verschuldigd is.  
       
     
     
       3.6. 
       Enkele dagen voor ondertekening van de koopovereenkomst is het concept daarvan met bijlagen aan partijen toegezonden. Als bijlage bij de conceptkoopovereenkomst was een kopie van de (gehele) akte van 1998 gevoegd. Bij deze akte van 1998 is het opstalrecht destijds geleverd aan [gedaagde 1] . In de akte van 1998 is onder meer vermeld: 
       
       
         Op pagina 4 en 5: 
         
           “Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar na te melden titel van aankomst, waarin woordelijk staat vermeld: 
         
         
           Artikel 1. 
         
         
           Het recht van opstal strekt om op de met het recht van opstal belaste grond een woning met bijgebouwen in eigendom te hebben tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding (…) 
         
         
           Artikel 3. 
         
         
           1.Het opstalrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd, ingaande heden. Na verloop van een tijdvak van vijftig jaren is de gemeente echter te allen tijde bevoegd het recht op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. 
         
         
           (…) 
         
         Op pagina 9: Titel 
         
           Het verkochte werd door de verkoper in eigendom verkregen door de overschrijving ten hypotheekkantore te Zwolle op één augustus negentienhonderdnegentig in deel 6678 nummer 65 van een afschrift van een akte houdende uitgifte in opstal met overname opstallen op éénendertig juli negentienhonderdnegentig verleden voor genoemde notaris (…)” 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Daaruit volgt dat de gemeente Kampen bij notariële akte van 31 juli 1990 het destijds gevestigde opstalrecht aan de rechtsvoorganger van [gedaagden] heeft geleverd. In de akte staat dat het opstalrecht voor onbepaalde tijd wordt gevestigd en dat de gemeente Kampen na verloop van een tijdvak van vijftig jaren te allen tijde bevoegd is het opstalrecht op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. 
       
     
     
       3.8. 
       Na het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eisers] de woning laten taxeren. Dat hebben [eisers] gedaan in verband met een financieringsaanvraag bij Rabobank voor de verbouwing van de woning. Naar aanleiding van het taxatierapport is het de Rabobank gebleken dat het om een opstalrecht gaat dat al in 2040 kan worden opgezegd door de grondeigenaar. Rabobank heeft de financieringsaanvraag daarom geweigerd.  
       
     
     
       3.9. 
       Bij brief van 24 januari 2023 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en gesommeerd om de koopovereenkomst integraal na te komen door een opstalrecht te leveren dat loopt tot 1 juni 2048. 
       
     
     
       3.10. 
       Bij brief van 16 februari 2023 aan [gedaagden] hebben [eisers] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.  
       
     
     
       3.11. 
       
        [gedaagden] hebben in een kortgedingprocedure bij deze rechtbank nakoming van de koopovereenkomst door [eisers] gevorderd. Bij vonnis van 11 april 2023 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen. 
       
     
     
       3.12. 
       
        [eisers] hebben op 20 april 2023 conservatoir beslag laten leggen op het woonhuis met opstalrecht van [gedaagden] tot verzekering van verhaal van een bedrag van € 67.600,00. 
       
     
     
       3.13. 
       Bij brief van 21 april 2023 hebben [gedaagden] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en hebben zij [eisers] gesommeerd de contractuele boete te betalen.  
       
     
     
       3.14. 
       Op 9 juni hebben partijen een depotovereenkomst gesloten waarin zij kort gezegd zijn overeengekomen dat [eisers] het conservatoir beslag zullen opheffen en dat [gedaagden] een bedrag van € 67.600,00 in depot laten staan in afwachting van de uitkomst van deze procedure.  
       
     
     
       3.15. 
       
        [gedaagden] hebben het opstalrecht met woning op 22 juni 2023 aan derden verkocht. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vorderen - samengevat - een verklaring voor recht dat [eisers] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, veroordeling van [gedaagden] tot medewerking aan het vrijgeven van het depot van € 52.000,00, op straffe van een dwangsom tot een maximum van € 52.000,00, en te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van die medewerking wanneer [gedaagden] die medewerking niet nakomen en het maximale bedrag aan dwangsommen is verbeurd. Verder vorderen [eisers] de wettelijke rente over de waarborgsom van € 52.000,00, veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de contractuele boete van € 52.000,00, vermeerderd met wettelijke rente, en een bedrag van € 1.295,00 aan kosten van verhaal, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de beslagkosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagden] voeren verweer.  
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagden] vorderen – kort samengevat – hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van de contractuele boete van € 52.000,00 en een bedrag van € 1.295,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente, als ook veroordeling tot betaling van de kosten van het depot, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eisers] voeren verweer. 
       
     
     
       4.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie hierna samen beoordeeld. 
       
       
         
           De kern van de zaak 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       In deze zaak zijn beide partijen overgegaan tot (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst. Daardoor draait deze zaak in de kern om de vraag of een van partijen is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, en als dat het geval is of de wederpartij om die reden de koopovereenkomst mocht ontbinden en aanspraak kan maken op de (volledige) contractuele boete. 
       
       
         
           Wat partijen zijn overeengekomen ten aanzien van het opstalrecht 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Partijen zijn verdeeld over wat zij in het kader van het opstalrecht precies met elkaar zijn overeengekomen. [eisers] hebben aangevoerd dat zij niet anders konden en mochten verwachten dan dat zij een opstalrecht kochten dat voor het eerst zou kunnen worden opgezegd in het jaar 2048. Volgens [gedaagden] is er sprake van een kenbare verschrijving en hadden [eisers] kunnen en moeten weten dat het opstalrecht voor het eerst in 2040 zou kunnen worden herzien.  
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat partijen onderling zijn overeengekomen dient te worden beantwoord via uitleg aan de hand van de in de rechtspraak van de Hoge Raad ontwikkelde Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf komt er kort gezegd op neer dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet alleen de tekst van belang is, maar het aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle feiten en omstandigheden van het geval van belang, zoals de verklaringen en gedragingen van partijen over en weer en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden.  
       
     
     
       5.5. 
       Voor de uitleg van de overeenkomst is ten eerste de letterlijke tekst van de koopovereenkomst van belang. In artikel 1.3 is uitdrukkelijk bepaald dat het recht van opstal loopt tot en met 1 juni 2048 en dat recht voor het eerst kan herzien per 1 juni 2048. Alle partijen, waaronder [gedaagden] , hebben deze koopovereenkomst ondertekend. Deze tekst kan op grond van een taalkundige uitleg niet anders worden begrepen dan dat de koopovereenkomst betrekking heeft op een opstalrecht dat loopt tot en met 1 juni 2048. 
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagden] hebben aangevoerd dat bij de uitleg van de overeenkomst niet moet worden uitgegaan van de taalkundige betekenis van de tekst van artikel 1.3, omdat partijen over en weer moesten begrijpen en verwachten dat het opstalrecht voor het eerst kon worden opgezegd in 2040. Nu [gedaagden] stelt dat de overeenkomst anders moet worden uitgelegd dan uit de tekst lijkt te volgen, is het aan hen om voldoende omstandigheden aan te voeren waaruit een andere uitleg volgt. In dat kader hebben [gedaagden] gewezen op de tekst van de akte van 1998, die medio december 2022 is meegezonden als bijlage bij de te ondertekenen koopovereenkomst. Daaruit blijkt op pagina 9 dat de termijn van 50 jaar in 1990 is aangevangen. In combinatie met de artikelen 1 en 3 had het [eisers] duidelijk moeten zijn dat het opstalrecht al in 1990 was aangevangen en dus in 2040 afliep, aldus [gedaagden] Deze omstandigheid is echter onvoldoende om van een andere uitleg uit te gaan. Vaststaat immers dat [eisers] op 22 november 2022 alleen de pagina’s 4 tot en met 8 van die akte hebben ontvangen en dat daaruit de aanvangsdatum van het opstalrecht niet blijkt. Verder waren [eisers] door de e-mail van de makelaar van 22 november 2022 en de inhoud van de vragenlijst, die bij de verkoopbrochure was gevoegd, al eerder op het spoor van het jaar 2048 gezet, zodat zij geen reden hadden om te twijfelen aan het jaartal dat in artikel 1.3 van de koopovereenkomst wordt genoemd. Daarin wordt immers ook het jaar 2048 genoemd. Hoewel de uitlatingen van een makelaar in beginsel niet aan de opdrachtgever, zoals in dit geval [gedaagden] , kunnen worden toegerekend, zijn deze wel van invloed geweest op hetgeen [eisers] in redelijkheid mochten verwachten. Daar komt bij dat het jaartal 2048 in het artikel 1.3 tweemaal wordt genoemd, zodat onwaarschijnlijk is dat daarbij (tweemaal) een typefout is gemaakt. Waarschijnlijker is dat beide partijen in de veronderstelling verkeerden dat het opstalrecht tot medio 2048 liep. Dit strookt ook met de verklaring van [gedaagden] er zitting, dat zij niet over de (aanvang van de) termijn van het opstalrecht hebben nagedacht, en dat zij niet beter wisten dan dat zij het opstalrecht dat in hun bezit was, aan [eisers] zouden overdragen. [gedaagden] hebben dus ook niet gesteld dat zijzelf wel van het jaartal 2040 uitgingen. Dat [eisers] gelet op de akte van 1998 hadden kunnen weten dat het opstalrecht in 2040 afliep, zoals [gedaagden] hebben aangevoerd, maakt niet dat er geen wilsovereenstemming tot stand is gekomen over het opstalrecht als in de koopovereenkomst is bepaald. Bij de beoordeling van de inhoud van de overeenkomst gaat het er immers om wat partijen hebben afgesproken, niet over de vraag wat partijen hadden kunnen of moeten weten. 
       
     
     
       5.7. 
       Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de overeenkomst anders moet worden uitgelegd dan wat uit de letterlijke tekst volgt. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een opstalrecht dat voor het eerst kon worden herzien in 2048.  
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       De overeenkomst bepaalt dat [gedaagden] een opstalrecht moeten leveren dat voor het eerst kan worden herzien in 2048. Partijen zijn het erover eens dat het opstalrecht dat betrekking heeft op het perceel met woning aan de [adres] voor het eerst kan worden herzien in 2040. Dat betekent dat [gedaagden] iets hebben verkocht wat zij niet kunnen leveren. Daardoor schieten [gedaagden] tekort bij de nakoming van hun verplichting uit de koopovereenkomst. [eisers] hebben [gedaagden] bij brief van 24 januari 2023 in gebreke gesteld. [gedaagden] hebben het overeengekomen recht van opstal niet alsnog kunnen leveren, zodat er aan de kant van [gedaagden] verzuim is opgetreden.  
       
       
         
           Mochten [eisers] het aangeboden alternatief weigeren?  
         
       
       
     
     
       5.9. 
       
        [gedaagden] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij aan [eisers] een passend of zelfs beter alternatief hebben geboden voor het overeengekomen opstalrecht. Door dit alternatief te weigeren zijn [eisers] volgens [gedaagden] in schuldeisersverzuim geraakt. 
     
     
       5.10. 
       
         De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [gedaagden] dat zij een beroep doen op artikel 6:86 BW. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Uit artikel 6:86 BW volgt dat een schuldenaar zijn verzuim kan zuiveren door alsnog deugdelijk na te komen, onder betaling van de tijdens het verzuim verschuldigd geworden schadevergoeding en kosten. Niet gesteld of gebleken is dat het aanbod van [gedaagden] aan de in dit wetsartikel genoemde vereisten voldeed. Het aanbod hield immers niet in dat [gedaagden] alsnog het overeengekomen opstalrecht zouden leveren en evenmin dat [gedaagden] betaling van kosten en schadevergoeding hebben aangeboden. [eisers] mochten dit aanbod dan ook weigeren en zijn daardoor niet in schuldeisersverzuim komen te verkeren. 
         Dat het aanbod zoals door [gedaagden] is aangevoerd een beter alternatief behelsde, wat overigens door [eisers] gemotiveerd is betwist, maakt dit oordeel niet anders.  
       
       
       
         
           Ontbinding van de koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Gelet op het voorgaande waren [eisers] gerechtigd om de koopovereenkomst op grond van artikel 11.1 van de koopakte buitengerechtelijk te ontbinden. In conventie zal de rechtbank de verklaring voor recht daarom toewijzen.  
       
     
     
       5.12. 
       Voor de reconventie betekent dit dat van een toerekenbare tekortkoming door [eisers] geen sprake is. Een ontbinding door [gedaagden] en/of een door [eisers] te betalen contractuele boete, kan daardoor evenmin aan de orde zijn. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           De waarborgsom 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Gelet op het voorgaande is de vordering tot het vrijgeven van de waarborgsom toewijsbaar. Door de ontbinding ontstaan immers ongedaanmakingsverplichtingen (artikel 6:271 BW). De gevorderde dwangsom is ook toewijsbaar. Ook zal de rechtbank bepalen dat dit vonnis in de plaats zal treden van de toestemming tot het vrijgeven van de waarborgsom indien [gedaagden] aan die veroordeling geen gehoor aan geven en het maximum aan dwangsommen verbeurd is. 
       
       
         
           Verschuldigdheid van de contractuele boete 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Nu niet gesteld of gebleken is dat er sprake is van overmacht aan de kant van [gedaagden] , zijn [gedaagden] op grond van artikel 11.2 de door [eisers] gevorderde boete van € 52.000,00 in beginsel verschuldigd. 
       
       
         
           Matiging  
         
       
       
     
     
       5.15. 
       
        [gedaagden] hebben aangevoerd dat de contractuele boete op grond van artikel 6:94 BW moet worden gematigd. Dit verweer beoordeelt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       5.16. 
       De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, inhoudende dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze terughoudendheid dient de rechter eveneens te betrachten in geval van de koop en verkoop van een woning tussen particulieren (vgl. HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). 
       
     
     
       5.17. 
       Het beroep op matiging wordt verworpen. Daarvoor is het volgende van belang. Bij het sluiten van de koopovereenkomst wisten [gedaagden] welke verplichtingen zij aangingen en welke financiële gevolgen daaraan verbonden waren. Daarbij is ook de aard van de overeenkomst, zijnde een gebruikelijke NVM-koopakte met daarin een eveneens gebruikelijke boeteclausule van 10% van de koopprijs, relevant. Dit geldt temeer nu [gedaagden] in het verkoopproces werden bijgestaan door een makelaar. Daarnaast is van belang dat uit de facturen van mr. Warnink blijkt dat [eisers] aanzienlijke advocaatkosten hebben gemaakt nadat de herzieningsdatum voor het opstalrecht niet overeen bleek te komen met de inhoud van de koopovereenkomst. Hieruit volgt dat [eisers] , anders dan [gedaagden] hebben betoogd, wel degelijk schade hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van [gedaagden]  
       
     
     
       5.18. 
       Dat toewijzing van de volledige boete voor [gedaagden] tot onaanvaardbare financiële gevolgen zal leiden is door [gedaagden] wel gesteld, maar gelet op de betwisting daarvan door [eisers] , onvoldoende onderbouwd. Hier gaat de rechtbank dan ook aan voorbij. Dat geldt ook voor de door [gedaagden] gestelde eigen schuld aan de kant van [eisers] Nu hiervoor is vastgesteld dat wilsovereenstemming is bereikt over het opstalrecht tot en met 1 juni 2048, is van eigen schuld geen sprake. [gedaagden] hebben verder nog aangevoerd dat [eisers] een schadebeperkingsplicht hadden en dat zij niet aan die plicht hebben voldaan doordat zij het aanbod van [gedaagden] tot het vestigen van een nieuw opstalrecht hebben afgewezen. Ook hier gaat de rechtbank niet in mee. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen mochten [eisers] het aanbod van [gedaagden] weigeren.  
       
     
     
       5.19. 
       De rechtbank is van oordeel dat gegeven de hiervoor genoemde omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, er geen sprake is van een situatie waarbij de billijkheid klaarblijkelijk een matiging van de boete eist. Gelet hierop zal de vordering van [eisers] tot veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 52.000,00 worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal ook worden toegewezen, nu er aan de kant van [gedaagden] sprake is van verzuim in de betaling van een geldsom en tegen de wettelijke rente door [gedaagden] verder geen verweer is gevoerd.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       
        [eisers] maken aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt daarnaast overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
       
       
         
           Eindconclusie 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       De vorderingen van [eisers] in conventie worden toegewezen. Gelet hierop zullen de vorderingen van [gedaagden] in reconventie worden afgewezen.  
       
       
         
           De proceskosten en beslagkosten 
         
       
       
     
     
       5.22. 
       
        [gedaagden] zijn de partijen die in conventie en in reconventie ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld: 
       - kosten dagvaarding 		     € 	                138,34 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 €  
               
               
                 1.301,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 3.549,00 
               
               
                 (3,00 punten × € 1.183,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.988,34 
               
               
                 
                 
               
             
           
         
       
     
     
       5.23. 
       
        [eisers] vorderen [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 768,54 voor kosten deurwaardersexploten en € 1.183,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 1.183,00), totaal € 1.951,54. 
       
     
     
       5.24. 
       De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat [eisers] de koopovereenkomst tussen partijen van 21 december 2022 rechtsgeldig hebben ontbonden, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 52.000,00, welk depotbedrag staat op de kwaliteitsrekening van notaris Het Notarieel in Kampen, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 1.000,00 per dag, een deel daaronder begrepen, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hieraan niet voldoen, met een maximum van € 52.000,00, 
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de hiervoor onder punt 6.2. genoemde medewerking indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun medewerking niet verlenen en zij het maximum aan dwangsommen hebben verbeurd, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de waarborgsom van € 52.000,00, met ingang van 24 februari 2023, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 52.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 24 februari 2023, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.295,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.951,54, 
       
     
     
       6.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       wijst de vorderingen af, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.10. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.988,34, 
       
     
     
       6.11. 
       verklaart dit vonnis, met uitzondering van hetgeen beslist onder punt 6.1, 6.8. en 6.9, uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024. (wv)