ECLI: ECLI:NL:PHR:2010:BN6385

Titel: ECLI:NL:PHR:2010:BN6385 Parket bij de Hoge Raad , 22-10-2010 / 09/01701

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2010-10-22

Zaaknummer: 09/01701

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2010:BN6385

---

Overeenkomstenrecht. Totstandkoming ruilovereenkomst  met betrekking tot aan partijen in eigendom toebehorende percelen grond? Precontractuele fase; schadevergoeding verschuldigd wegens afbreken onderhandelingen? (81 RO)

09/01701 
       Mr. E.B. Rank-Berenschot 
       Zitting: 3 september 2010 
     
     
     CONCLUSIE inzake: 
     
     
       [Eiser],  
       eiser tot cassatie, 
       advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens, 
     
     
     tegen: 
     
     
       Gemeente Purmerend, 
       verweerster in cassatie, 
       advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. 
     
     
     Deze zaak betreft de vraag of een ruilovereenkomst is totstandgekomen met betrekking tot aan partijen in eigendom toebehorende percelen grond, althans de onderhandelingen tussen partijen in een zodanig vergevorderd stadium waren gekomen dat het verweerster in cassatie (hierna: de gemeente) niet vrijstond deze af te breken zonder vergoeding aan eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) van de door hem geleden schade.  
     
     1. Feiten en procesverloop 
     
     
       1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(1): 
       (i) [Eiser] is eigenaar van twee aan de [a-straat] te [plaats] gelegen percelen (hierna gezamenlijk ook: het perceel [a-straat]). De bestemming van deze percelen is ingevolge het op 28 februari 1995 onherroepelijk goedgekeurde bestemmingsplan "West 1990" gewijzigd in woningbouw.  
       (ii) [Eiser] heeft de percelen destijds in eigendom verworven van [A] B.V., welke vennootschap aldaar een sloop- en afvalverwerkingsbedrijf uitoefende. [Eiser] verhuurt het perceel [a-straat] op 1 december 1995 voor een periode van vijf jaar aan [B] B.V. (hierna: [B]), welk bedrijf krachtens een gedoogbeschikking van de provincie Noord-Holland mag werken op de vergunning van [A] B.V., mits [B] tijdig een nieuwe vergunningaanvraag indient.  
       (iii) Op aanvraag van [eiser] verleent de provincie op 18 oktober 1995 aan [C] B.V. een vergunning, die in verband met bedenkingen van de gemeente is beperkt tot een periode van vijf jaar. Deze vergunning wordt vervolgens op verzoek van de gemeente bij uitspraak van de Voorzitter van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 juni 1996 geschorst en uiteindelijk bij uitspraak van de Raad van State van 25 juni 1999 vernietigd.  
       (iv) In het kader van de inmiddels ter verwezenlijking van het bestemmingsplan gestarte minnelijke verwerving van de gronden door de gemeente komen besprekingen op gang tussen de gemeente en de directeur van [B], [betrokkene 1]. Tijdens een gesprek op 24 september 1998 geeft de gemeente een door haar opgestelde concept-ruilovereenkomst (hierna: conceptovereenkomst I) aan [betrokkene 1]. In dit concept is - kort samengevat - vastgelegd dat [B] het perceel [a-straat] aan de gemeente zal overdragen in ruil voor een op het industrieterrein Baanstee-Oost gelegen perceel grond (hierna: perceel Baanstee-Oost). 
       (v) In een gesprek op 14 oktober 1998 met de gemeente geeft [eiser] aan zelf met de gemeente te willen onderhandelen. Vervolgens komen onderhandelingen op gang tussen de gemeente en [eiser], mede via [eiser]' gemachtigden [betrokkene 2 en 3]. Bij brief van 31 mei 1999 bericht de gemeente aan [eiser] dat zij constateert dat geen minnelijke overeenstemming zal worden bereikt en dat zij zich genoodzaakt ziet de onteigeningsprocedure te starten.  
       (vi) Tussen de gemeente en [eiser] komen opnieuw onderhandelingen op gang. Op 3 februari 2000 vindt een bespreking plaats, waarbij namens de gemeente (in het verslag aangeduid als GP) aanwezig zijn [betrokkene 4 t/m 6] en namens [eiser] [betrokkene 2 en 3]. In het van de zijde van [eiser] opgemaakte besprekingsverslag staat:  
       "(..) In de afgelopen maanden kon geen accoord met [eiser] worden bereikt over de grondruil. (..) De GP stelt [betrokkene 3] en [betrokkene 2] de vraag of de ruilovereenkomst zoals deze is opgesteld voor [betrokkene 1] ondertekend zal worden, zonder een accoord over de ontstane schadepost. [Betrokkene 3] en [betrokkene 2] geven aan dat [eiser] het voornemen heeft de grondruil met de GP te voltooien en derhalve de ruilovereenkomst zal ondertekenen. De GP geeft vervolgens aan dat in dat geval [eiser] alsnog de ruilovereenkomst van [betrokkene 1] krijgt aangeboden, hetgeen betekent dat zij het aanbod van 4 maart 1999 gestand houdt. De GP stelt zich echter wel op het standpunt dat ten aanzien van de bestemming van het perceel in de Baanstee-Oost, een specifieke bestemming (afvalrecycling) dient te worden aangegeven in de ruilovereenkomst. [Betrokkene 4] geeft aan dat de reden hiervan is gelegen in het feit dat de GP een tekort aan grond heeft in de Baanstee-Oost. De GP heeft een wachtlijst van bedrijven die grond in de Baanstee willen aankopen van de GP, maar deze heeft reeds alle beschikbare grond uitgegeven. De GP stelt dat het niet toestaat dat [eiser] van deze huidige marktsituatie profiteert. Tevens geeft [betrokkene 5] aan dat de GP diverse malen door derden is benaderd inzake het perceel in de Baanstee-Oost. De GP stelt zich op het standpunt dat de grond in de Baanstee-Oost alleen mag worden gebruikt ten behoeve van een afvalrecyclingbedrijf. De GP wenst om die reden het opgestelde businessplan te vermelden in de ruilovereenkomst. [Betrokkene 2] zegt thans geen bezwaren te zien met betrekking tot het noemen van het businessplan in de ruilovereenkomst, daar het voornemen aanwezig is een recyclingbedrijf op te starten. (..)" 
     
     
     
       (vii) Tijdens een bespreking op 10 maart 2000 geeft [eiser] aan van mening te zijn dat hij recht heeft op een vergoeding in verband met het opschorten dan wel opschuiven van de grondruil. Voorts blijkt uit het door hem van deze bespreking opgemaakte verslag dat hij voornemens is de grondruil te voltooien en dat in de op te stellen overeenkomst de op 3 februari 2000 overeengekomen aanpassingen moeten worden opgenomen alsmede de in het verslag genoemde voorwaarden. In dit verslag staat verder nog vermeld:  
       "[Betrokkene 2] vraagt [betrokkene 5] (vertegenwoordiger van de gemeente) om de achtergrond van het opnemen van het businessplan in de ruilovereenkomst. [Betrokkene 5] geeft aan dat het opnemen van het businessplan in de ruilovereenkomst dient om een redelijke zekerheid te verkrijgen dat de grond in de Baanstee-Oost niet direct wordt doorverkocht en dat een dergelijke zekerheid nodig is om toestemming van de gemeenteraad te verkrijgen." 
     
     
     
       (viii) Naar aanleiding van de met [betrokkene 2] en [betrokkene 3] gevoerde besprekingen stuurt de gemeente bij brief van 30 maart 2000 aan [eiser] een concept ruilovereenkomst (hierna: conceptovereenkomst II). In artikel 19 van deze conceptovereenkomst wordt het [eiser] uitdrukkelijk verboden op het te verkrijgen perceel een zogenoemd bedrijfsverzamelgebouw te bouwen, in welke vorm dan ook.  
       (ix) Na toezending van conceptovereenkomst II ontspint zich een discussie tussen de gemeente en [eiser] omtrent het in artikel 19 opgenomen bouwverbod. Daarop volgt een briefwisseling en vindt een aantal besprekingen plaats (onder meer op 12 september 2000). Bij brief van 12 oktober 2000 stuurt de gemeente nadere informatie inzake het verbod op de bouw van bedrijfsverzamelgebouwen en een aangepaste ruilovereenkomst met het verzoek deze ondertekend vóór 1 november 2000 retour te zenden. In een brief van 21 november 2000 herhaalt de gemeente op verzoek van [eiser] schriftelijk de door de gemeente gehanteerde definitie van het begrip 'bedrijfsverzamelgebouw' en stelt zij dat, gelet op de gehanteerde definitie, het ontwikkelen van bedrijfsruimte voor de markt ten behoeve van verkoop en/of verhuur niet is toegestaan op de aan [eiser] aangeboden kavel. Voorts staat in de brief:  
       "Eerder is 1 oktober 2000 als deadline gehanteerd, welke datum is overschreden om u desgevraagd opnieuw van informatie te voorzien. Nu er in onze beleving geen relevante informatie meer verstrekt kan worden, die tot meer inzicht zou kunnen leiden, geven wij u tot en met 31 december 2000 de gelegenheid in te stemmen met de u eerder aangeboden overeenkomst. Als wij vóór 1 januari 2001 de u eerder aangeboden overeenkomst niet onvoorwaardelijk ondertekend hebben ontvangen, gaan wij er van uit dat u geen prijs stelt op deze u aangeboden bedrijfsgrond en acht de gemeente Purmerend zich vrij daarover met derden in onderhandeling te gaan." 
     
     
     
       (x) [Eiser] heeft conceptovereenkomst II niet vóór 1 januari 2001 getekend aan de gemeente geretourneerd.  
       (xi) Het gemeentebestuur wenst niet meer over te gaan tot een grondruil met [eiser], gezien de waardevermeerdering van het perceel Baanstee-Oost ten opzichte van het perceel [a-straat]. De gemeente is inmiddels formeel de onteigeningsprocedure met betrekking tot het perceel [a-straat] gestart.  
     
     
     
       1.2 [Eiser] dagvaardt de gemeente voor de rechtbank Haarlem en vordert, na eiswijziging, onder meer - zakelijk samengevat - de gemeente te veroordelen: primair tot medewerking aan ondertekening van conceptovereenkomst II, zonder art. 19; subsidiair tot dooronderhandelen over conceptovereenkomst II, en meer subsidiair tot vergoeding van schade op te maken bij staat. De vorderingen van [eiser] worden door de gemeente gemotiveerd betwist. 
       Bij vonnis van 19 januari 2005 wijst de rechtbank de vorderingen van [eiser] af.  
     
     
     
       1.3 [Eiser] komt van dit vonnis in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam en vordert, na eiswijziging in hoger beroep, de gemeente te veroordelen: primair tot ondertekening en uitvoering van conceptovereenkomst I; subsidiair tot ondertekening en uitvoering van conceptovereenkomst II met weglating van het in art. 19 opgenomen verbod een bedrijfsverzamelgebouw te bouwen; meer subsidiair tot ondertekening en uitvoering van conceptovereenkomst II onder vaststelling van een beperktere definitie van het begrip bedrijfsverzamelgebouw, waardoor het [eiser] wel is toegestaan delen van zijn onroerend goed tijdelijk te verhuren aan derden; meer meer subsidiair tot dooronderhandelen met [eiser] omtrent de redactie van art. 19; meer meer meer subsidiair tot ondertekening en uitvoering van conceptovereenkomst II; telkens op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag voor iedere dag dat de gemeente in gebreke blijft, en meest subsidiair tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade op te maken bij staat.  
       Bij arrest van 23 december 2008 bekrachtigt het hof het bestreden vonnis. Het hof overweegt daartoe onder meer het volgende. 
     
     
     1.3.1 Naar het oordeel van het hof kan [eiser] geen aanspraak maken op ondertekening en uitvoering door de gemeente van conceptovereenkomst I, nu uit de vastgestelde feiten en omstandigheden volgt dat ten aanzien van conceptovereenkomst I tussen [betrokkene 1] en de gemeente geen ruilovereenkomst is tot stand gekomen en van contractsoverneming door [eiser] van de op naam van [B] gestelde conceptovereenkomst I op de voet van art. 6:159 BW derhalve geen sprake kan zijn (rov. 3.6). 
     
     
       1.3.2 In het kader van de vraag (rov. 3.8) of de gemeente in art. 19 van conceptovereenkomst II het door [eiser] gewraakte verbod tot het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw heeft kunnen en mogen opnemen, komt het hof tot de conclusie dat, anders dan [eiser] stelt, dit verbod voor [eiser] niet onverwacht kan zijn gekomen (rov. 3.8.4). Het hof overweegt in dat verband in rov. 3.8.1 t/m 3.8.2:  
       "3.8.1 (..) Uit de inhoud van het (..) verslag van de bespreking van 3 februari 2000 blijkt duidelijk dat het standpunt van de gemeente is dat op het perceel Baanstee-Oost dat aan [eiser] in het kader van de grondruil ter beschikking zou worden gesteld een specifieke bestemming - namelijk afvalrecycling - dient te worden gegeven, dat de grond alleen mag worden gebruikt ten behoeve van een afvalrecyclingbedrijf, dat de gemeente om die reden het businessplan in de overeenkomst wenste op te nemen en dat de gemeente niet wenste dat de grond zou worden doorverkocht.  
       3.8.2 [Eiser] heeft nog verwezen naar blz. 36 en 38 van het in artikel 19 van conceptovereenkomst II genoemde businessplan. Daar staat in het hoofdstuk "Omzet-, kosten en winstprognose" een passage, waarin wordt gesproken over de mogelijkheid om het gedeelte van het perceel, dat niet wordt gebruikt, te verhuren en staat voorts vermeld dat geïnventariseerd wordt in hoeverre bedrijfsruimte kan worden ontwikkeld op dat gedeelte van het perceel. Op grond van de verwijzing naar dit businessplan in artikel 19 van conceptovereenkomst II heeft [eiser] er evenmin op mogen vertrouwen dat hij op het perceel Baanstee-Oost een bedrijfsverzamelgebouw zou mogen ontwikkelen. Uit de van de zijde van de gemeente gegeven toelichting waarom zij deze verwijzing wilde opnemen - zoals die volgt uit de van de zijde van [eiser] opgestelde verslagen van de vergaderingen van 3 februari 2000 (..) en 10 maart 2000 (..) - was het ook voor [eiser] voldoende duidelijk, dat de gemeente die verwijzing uitsluitend heeft opgenomen met als doel om zekerheid te krijgen dat het perceel Baanstee-Oost (..) alleen zou worden gebruikt ten behoeve van een afvalrecyclingbedrijf en om een redelijke zekerheid te krijgen dat het perceel Baanstee-Oost niet onmiddellijk zou worden doorverkocht, dan wel dat [eiser] zou profiteren van de schaarste aan grond op het industrieterrein Baanstee-Oost. Een en ander ligt ook voor de hand omdat het aan de grondruil ten grondslag liggende motief de verplaatsing van het afvalrecyclingbedrijf was. De stelling, dat de gemeente het standpunt dat het verboden was tot het oprichten van een bedrijfsverzamelgebouw over te gaan plotseling en in strijd met de mondelinge overeenkomst tussen partijen is gaan innemen, heeft [eiser] dan ook onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het hof komt aan een bewijsopdracht aan [eiser] op dit punt dan ook niet toe." 
     
     
     
       Voorts neemt het hof in rov. 3.9 in aanmerking dat [eiser] conceptovereenkomst II niet vóór 1 januari 2001 ondertekend heeft geretourneerd aan de gemeente en dat daarmee het aanbod van de gemeente tot het sluiten van conceptovereenkomst II is komen te vervallen. [eiser] heeft er dus niet op kunnen en mogen vertrouwen dat tussen partijen alsnog een overeenkomst tot stand zou komen. Duidelijk is, aldus het hof, dat daarmee de onderhandelingen tussen partijen zonder resultaat ten einde zijn gekomen en dat niet meer gesproken kan worden van afgebroken onderhandelingen. 
       Volgens het hof volgt uit het vorenstaande dat [eiser] evenmin aanspraak kan maken op ondertekening en uitvoering van conceptovereenkomst II (rov. 3.10). 
     
     
     
       1.3.3 In rov. 3.11 oordeelt het hof voorts dat de gemeente niet veroordeeld kan worden tot (door)onderhandeling omtrent de redactie van art. 19: 
       "Partijen hebben een en andermaal onderhandeld (zelfs nog na het pleidooi in eerste aanleg) en zij zijn niet tot elkaar kunnen komen. De gemeente heeft bij gelegenheid van het hoger beroep aangegeven thans ook niet meer te willen onderhandelen en de onteigeningsprocedure te willen voltooien. Het is begrijpelijk dat de gemeente het, gelet op haar publieke taak, thans niet meer financieel verantwoord acht om over te gaan tot een grondruil van het perceel [a-straat] tegen het perceel Baanstee-Oost. Immers dit laatste perceel is, aldus de gemeente, aanmerkelijk in waarde is gestegen ten opzicht van het perceel [a-straat]. Deze waardestijging heeft [eiser] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep niet weersproken." 
     
     
     1.3.4 In rov. 3.13 oordeelt het hof tenslotte dat er geen grond is om de gemeente tot enige schadevergoeding te veroordelen; gelet op hetgeen is overwogen omtrent de onderhandelingen tussen [eiser] en de gemeente, kan, aldus het hof, niet geoordeeld worden dat de gemeente op enig moment heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid en/of de goede trouw die zij in het kader van de onderhandelingen jegens [eiser] in acht had te nemen, zodat het uitblijven van een overeenkomst voor rekening en risico van [eiser] dient te blijven.  
     
     1.4 [Eiser] is van het arrest van het hof tijdig in cassatie gekomen met twee middelen. De gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [Eiser] heeft nog gerepliceerd. 
     
     2. Beoordeling van het cassatieberoep 
     
     2.1 Middel 1 bevat verschillende ongenummerde klachten. 
     
     
       2.1.1 In de eerste plaats wordt geklaagd (vgl. cassatiedagvaarding onder 9) over onbegrijpelijkheid van het oordeel van het hof in rov. 3.8.2 dat [eiser] zijn stelling, inhoudende dat de gemeente plotseling en in strijd met de mondelinge overeenkomst tussen partijen het standpunt is gaan innemen dat het verboden was tot het oprichten van een bedrijfsverzamelgebouw over te gaan, onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Het middel verwijst daartoe naar een aantal door [eiser] in de memorie van grieven ingenomen stellingen, als aangehaald en kort samengevat weergegeven in de cassatiedagvaarding onder 6.  
       De klacht voldoet niet aan de daaraan ex art. 407 lid 2 Rv te stellen eisen; de verwijzing naar de in de cassatiedagvaarding onder 6 weergegeven stellingen volstaat niet, nu het middel verzuimt toe te lichten in welk opzicht deze stellingen het bestreden oordeel onbegrijpelijk doen zijn c.q. welke overweging(en) in de door het hof in rov. 3.8.1 en rov. 3.8.2 aan zijn oordeel ten grondslag gelegde motivering in het licht van welke stelling onbegrijpelijk moet(en) worden geoordeeld. Met de verwijzing naar de stelling dat er tijdens de bespreking van 3 februari 2000 mondelinge overeenstemming is bereikt (vgl. memorie van grieven onder 21, 22, 31, 35, 61 en 62), ziet het middel er overigens aan voorbij dat het hof in rov. 3.8.1 uit het van deze bespreking opgemaakte verslag heeft afgeleid dat de gemeente toen al als standpunt innam dat het perceel Baanstee-Oost alleen mocht worden gebruikt ten behoeve van een afvalrecyclingbedrijf. Het middel bestrijdt deze door het hof aan het besprekingsverslag gegeven uitleg niet. Voorts bevatten de door het middel aangehaalde passages in hoofdzaak slechts de blote stelling dát (in 1999 alsmede later op 3 februari 2000) een mondelinge overeenkomst is totstandgekomen, evenwel zonder verdere onderbouwing. De in de memorie van grieven onder 46 en 47 (vgl. de verwijzing naar deze passage onder 6 sub 10 van de cassatiedagvaarding) gegeven motivering dat de reeds in 1999 bereikte overeenstemming kan worden afgeleid uit het in een brief van de gemeente van 4 februari 1999 gedane verzoek aan [betrokkene 1] tot ondertekening van de bij deze brief gevoegde ruilovereenkomst, heeft het hof kennelijk - en niet onbegrijpelijk - onvoldoende geacht in het licht van het verweer van de gemeente (vgl. bijv. pleitnota in hoger beroep, p. 4-5), inhoudende, onder meer, dat in de vanaf oktober 1998 met [eiser] gevoerde onderhandelingen door [eiser] steeds weer nieuwe voorwaarden werden gesteld waarmee de gemeente niet akkoord is gegaan en wat uiteindelijk heeft geleid tot de brief van de gemeente van 31 mei 1999 (vgl. hiervoor onder 1.1 sub (v)), waarin de gemeente constateert dat tussen partijen geen minnelijke overeenstemming is bereikt en waarin wordt aangekondigd dat de onteigeningsprocedure aanhangig zal worden gemaakt. Het middel verwijst niet naar andere passages in de gedingstukken waarin door [eiser] een nadere motivering van zijn stelling wordt gegeven. Dat [eiser] voorts heeft betoogd dat tussen partijen in ieder geval een rompovereenkomst is tot stand gekomen, doet evenmin af aan de begrijpelijkheid van de door het hof aan zijn bestreden oordeel ten grondslag gelegde motivering. Immers, [eiser] heeft onder 70 van zijn memorie van grieven (vgl. de verwijzing naar deze passage onder 6 sub 15 van de cassatiedagvaarding) zelf betoogd dat de inhoud van de beweerdelijke rompovereenkomst geen betrekking heeft op de redigatie van artikel 19, "waarbij met name wordt gedoeld op de opname van het verbod tot realisatie van bedrijfsverzamelgebouwen en de zeer ruime definiëring van dit begrip door de gemeente".  
     
     
     2.1.2 De tweede klacht (vgl. cassatiedagvaarding onder 10) acht onbegrijpelijk het oordeel van het hof in rov. 3.8.3 dat [eiser] ook geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie zouden kunnen wettigen dat de gemeente het door haar in haar brieven van 12 oktober 2000 en 21 november 2000 weergegeven beleid jegens hem onjuist heeft toegepast. Deze klacht treft hetzelfde lot als de eerste klacht; de enkele verwijzing naar de in de cassatiedagvaarding onder 6 aangehaalde stellingen is onvoldoende om de klacht in behandeling te kunnen nemen. De verwijzing aan het slot van de cassatiedagvaarding onder 10 naar de door [eiser] ingenomen stelling dat sprake was van een mondelinge overeenkomst althans van een rompovereenkomst, baat het middel niet om dezelfde redenen als uiteengezet in het kader van de eerste klacht.  
     
     
       2.1.3 De rechtsklacht en motiveringsklacht onder 11 van de cassatiedagvaarding kunnen niet in behandeling worden genomen; niet wordt toegelicht tegen welke rechtsoverwegingen deze klachten zijn gericht. Voorts geldt ook ten aanzien van deze klachten dat de enkele verwijzing naar een reeks van passages in de memorie van grieven (vgl. voetnoot 11 van de cassatiedagvaarding) onvoldoende is om de klachten in behandeling te kunnen nemen; hetzelfde geldt voor de vermelding in noot 11 dat voor de betekenis van genoemde paragrafen zij verwezen naar de toelichting aan het begin van het middel. Zonder expliciete vermelding van de overwegingen die op juistheid c.q. begrijpelijkheid worden bestreden en van de stellingen in het licht waarvan de bestreden overwegingen onbegrijpelijk moeten worden geoordeeld, voldoet de klacht niet aan de daaraan ex art. 407 lid 2 Rv te stellen eisen. 
       De klachten missen overigens feitelijke grondslag voor zover zij het hof verwijten te hebben miskend dat in geval van overeenstemming op hoofdpunten een zogenaamde rompovereenkomst of overeenkomst op hoofdlijnen tot stand is gekomen, wat er overigens ook zij van de juistheid van de rechtsopvatting die aan de rechtsklacht verder ten grondslag ligt; in de overwegingen van het hof in rov. 3.8 t/m 3.10 ligt immers besloten dat partijen bij gebreke van overeenstemming over de gebruiksbestemming van het door [eiser] te verkrijgen perceel, geen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdpunten van hetgeen zij wensten te bereiken. Dat er onder omstandigheden een verplichting tot dooronderhandelen kan bestaan, heeft het hof evenmin miskend. Het hof heeft deze vraag - gelet op de vorderingen van [eiser] (als weergegeven onder 1.3) - toegespitst op de redactie van art. 19 in conceptovereenkomst II; vgl. rov. 3.11 (geciteerd hiervoor onder 1.3.3).  
     
     
     2.1.4 Ook de rechtsklacht en motiveringsklacht onder 12 van de cassatiedagvaarding voldoen niet aan de eisen; niet duidelijk wordt tegen welke overwegingen/oordelen deze klachten zijn gericht. Voorts bouwen deze klachten rechtstreeks voort op de onjuiste veronderstelling die aan de klachten onder 11 van de cassatiedagvaarding ten grondslag ligt, te weten dat partijen overeenstemming op hoofdlijnen zouden hebben bereikt. De klachten missen eveneens feitelijke grondslag voor zover zij ervan uitgaan dat de gemeente door het verbieden van de bouw van bedrijfsverzamelgebouwen een onredelijke eis of onredelijke voorwaarde is gaan stellen; in rov. 3.8.1 t/m rov. 3.8.4 ligt besloten het kennelijk oordeel van het hof dat hiervan geen sprake is. Het middel klaagt niet dat dít oordeel onbegrijpelijk is, althans licht niet toe tegen de achtergrond van welke stellingen dit oordeel onbegrijpelijk moet worden geoordeeld. De algemene verwijzing naar de passages in de memorie van grieven in voetnoot 13 van de cassatiedagvaarding is hiertoe ontoereikend.  
     
     2.1.5 De motiveringsklacht onder 13 van de cassatiedagvaarding kan evenmin tot cassatie leiden. Anders dan het middel doet voorkomen heeft [eiser] in feitelijke instanties niet gesteld dat 'het beleid van de gemeente' - (daargelaten dat onduidelijk is welk beleid door het middel wordt bedoeld)(2) - in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, althans is een stelling van deze strekking niet te lezen in de passages in de memorie van grieven (te weten onder 60 t/m 64) waarnaar het middel verwijst. De wel door [eiser] - en passant in de memorie van grieven onder 64 - ingenomen stelling, te weten dat de door de gemeente gestelde voorwaarde ten aanzien van de bouw van bedrijfsverzamelgebouwen in strijd is met het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, is door het hof kennelijk als onvoldoende uitgewerkt en gemotiveerd gepasseerd. In rov. 3.8.3 overweegt het hof immers dat [eiser] ook geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie zouden kunnen wettigen dat de gemeente het door haar in haar brieven van 12 oktober 2000 en 21 november 2000 weergegeven beleid jegens hem onjuist heeft toegepast. Voorts is het hof, voor wat betreft jegens [eiser] opgewekte verwachtingen, in rov. 3.8.2 tot het oordeel gekomen dat [eiser] er, gelet op hetgeen tijdens de vergaderingen van 3 februari 2000 en 10 maart 2000 is besproken, niet op heeft mogen vertrouwen dat hij op het perceel Baanstee-Oost een bedrijfsverzamelgebouw zou mogen ontwikkelen. Een en ander brengt mee dat het middel, voor zover het betoogt dat het hof over de bewuste stellingen van [eiser] geen oordeel zou hebben gegeven, feitelijke grondslag mist.  
     
     2.1.6 De motiveringsklacht onder 14 van de cassatiedagvaarding bouwt voort op de voorgaande klachten en kan reeds om die reden niet tot cassatie leiden, nog daargelaten dat hetgeen ter onderbouwing wordt aangevoerd niet begrijpelijk is en overigens, naar het voorkomt, hier en daar berust op onjuiste lezing van het arrest van het hof.  
     
     2.1.7 De klachten onder 15 van de cassatiedagvaarding bestrijden tenslotte tevergeefs de verwerping door het hof in rov. 3.14 van [eiser]' bewijsaanbod in hoger beroep; zij bevatten geen zelfstandige toelichting en bouwen (kennelijk) voort op hetgeen het middel in het kader van de voorgaande klachten heeft aangevoerd, zodat zij het lot daarvan delen, nog daargelaten dat het middel eraan voorbijziet dat het hof blijkens rov. 3.14 in aanmerking heeft genomen dat het door [eiser] gedane bewijsaanbod (inhoudende een aanbod tot getuigenbewijs) in algemene bewoordingen is gesteld en het aanbod kennelijk eveneens onvoldoende gespecificeerd heeft geacht.  
     
     2.1.8 De bestrijding van rov. 3.11 en rov. 3.13 onder 16 en 17 van de cassatiedagvaarding bouwt eveneens voort op de hiervoor besproken klachten en mist derhalve zelfstandige betekenis. 
     
     
       2.2 Middel 2 klaagt dat het hof in rov. 3.7 de vraag naar het onrechtmatig handelen van de gemeente door in bezwaar en beroep te gaan tegen de aan [C] B.V. verleende vergunning ten onrechte in het midden heeft gelaten op de grond dat dit beweerdelijke onrechtmatig handelen nog niet meebrengt dat de gemeente rechtens verplicht kan worden met [eiser] een overeenkomst tot grondruil te sluiten.  
       Naar het kennelijke oordeel van het hof heeft [eiser] zijn vorderingen niet tevens - in aanvulling op de (pre)contractuele grondslag - zelfstandig gegrond op het onrechtmatig handelen van de gemeente bestaande in het aantekenen van bezwaar en beroep tegen de door de provincie aan [C] B.V. verleende vergunning (vgl. hiervoor onder 1.1 sub (iii)). Het hof heeft de betreffende stellingen - zo volgt ook uit rov. 3.4 - kennelijk aldus opgevat dat zij door [eiser] zijn aangevoerd ter verklaring van het feit dat hij destijds niet tot ondertekening van conceptovereenkomst I is overgegaan. Deze aan het hof voorbehouden uitleg van de gedingstukken is niet onbegrijpelijk. In de toelichting op grief 2 (memorie van grieven onder 18) voert [eiser] aan dat de rechtbank aan bedoeld onrechtmatig handelen in ieder geval de conclusie had moeten verbinden dat de later door [eiser] gestelde nadere voorwaarde tot verkrijging van een tegemoetkoming in de daardoor bij hem ontstane schade een alleszins redelijke voorwaarde was, waaromtrent door de gemeente serieus onderhandeld had moeten worden en welke voorwaarde voor de gemeente geen reden had mogen vormen om de onderhandelingen af te breken. Het had, aldus [eiser], eerder in de rede gelegen indien de gemeente de discussie omtrent de verschuldigdheid van een dergelijke schadevergoeding had verplaatst naar de periode na het sluiten van de overeenkomst, in welk kader een separate civielrechtelijke procedure uitkomst had kunnen bieden. Uit deze stellingen volgt niet dat [eiser] de schade als gevolg van het beweerdelijk onrechtmatig handelen van de gemeente heeft betrokken op het uitblijven van de totstandkoming van een overeenkomst als zodanig en daarvoor een vergoeding in natura wenste. Uit de gedingstukken blijkt ook niet dat de gemeente de stellingen van [eiser] in die zin heeft opgevat en dat partijen op dit punt een debat hebben gevoerd. Bij deze stand van zaken geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is het evenmin ontoereikend gemotiveerd. Hierop stuit de rechtsklacht - die uitgaat van de onjuiste lezing dat, kort gezegd, het hof zou hebben miskend dat schadevergoeding ook kan bestaan in een plicht tot meewerken aan de totstandkoming van een overeenkomst (vgl. onder 24 van de cassatiedagvaarding) - alsmede de motiveringsklacht van het middel af. Het middel bevat niet meer of andere voor behandeling in aanmerking komende klachten.  
     
     
     3. Conclusie 
     
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de  
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     A-G  
     
     
       1 Vgl. rov. 2.1 t/m 2.2.27 van het arrest van het hof van 23 december 2008 in verbinding met rov. 2 sub a t/m e van het vonnis van de rechtbank van 19 januari 2005. 
       2 Waarschijnlijk wordt gedoeld op het besluit van het College van B&W van 6 januari 1998, in welk besluit de gemeente nadere criteria heeft ontwikkeld voor de selectie van gegadigden voor vestiging op het industrieterrein Baanstee-Oost (vgl. rov. 2.2.21 arrest hof).