ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2020:6952

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2020:6952 Rechtbank Amsterdam , 16-12-2020 / 8747571 EA VERZ 20-664

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-16

Zaaknummer: 8747571 EA VERZ 20-664

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:6952

---

overeenkomst horeca exploitatie golfclub, kwalificatie, geen huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, geen voor het publiek toegankelijk lokaal, exploitatie hoofzakelijk gericht op leden, 230a-bedrijfsruimte, belangenafweging in voordeel huurder

RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8747571  EA VERZ 20-664 
       beschikking van:  16 december 2020 
       func.:  904 
     
     
     
   
   
     beschikking van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [verzoekster] 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats 1] 
       verzoekster 
       nader te noemen: [verzoekster] 
       gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
   
   
     
      [verweerder] h.o.d.n. [handelsnaam] 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats 2] 
       verweerder 
       nader te noemen: [verweerder] 
       gemachtigde: mr. C.M. Malipaard 
     
     
     
   
   
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       
        [verzoekster] heeft op 3 september 2020 een verzoekschrift met producties ex artikel 7:291 lid 2 jo 7:291 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.  
     
     
     
       
        [verweerder] heeft een verweerschrift tevens voorwaardelijk tegenverzoek ex artikel 7:230a lid 1 BW met producties ingediend. 
       Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 23 november 2020. Namens [verzoekster] verschenen de heren [naam 1] en [naam 2] (beiden bestuurslid), vergezeld door de gemachtigde. [verweerder] is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote, zijn dochter en de gemachtigde. Beide partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende producties ingebracht ( [verzoekster] bijlagen 1 t/m 11 en [verweerder] productie 22). Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.  
     
     
     
       Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.   
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
       
     
     
   
   
     Uitgangspunten 
     
     
       1. Uitgegaan wordt van het volgende. 
     
     
       1.1. 
       
        [verzoekster] is een besloten vereniging en exploiteert een golfclub. De activiteiten van de club worden - op een golfleraar en clubmanager na - georganiseerd door de leden op vrijwilligersbasis. Een lid van [verzoekster] dient te beschikken over een golfvaardigheidsbewijs (hierna: GVB) van de Nederlandse Golffederatie (hierna: NGF).  
     
     
       1.2. 
       
        [verweerder] exploiteert een cateringbedrijf. 
     
     
       1.3. 
       De golfbaan met opstallen aan het [adres] te [plaats] huurt [verzoekster] van NS Vastgoed B.V. (hierna: NS). De initiële huurovereenkomst tussen [verzoekster] en NC liep tot en met 31 december 2020 maar is inmiddels verlengd tot in ieder geval 2022.  
     
     
       1.4. 
       Partijen hebben in juni 2013 een ‘overeenkomst horeca’ (hierna: de overeenkomst’) met elkaar gesloten. In de overeenkomst is het volgende bepaald, voor zover hier van belang: Opdracht  
     
     
       1.1 
       
         
          [verzoekster] geeft opdracht aan opdrachtnemer, die dat aanvaardt, de horecaexploitatie te verzorgen ten behoeve van de leden van de [naam vereniging] aan het [adres] te [plaats] dan wel de leden van [verzoekster] .   
         (…) 
       
     
     
       1.3 
       
         Opdrachtnemer heeft voor de uitoefening van zijn opdracht het recht van het gebruik van de bar, keuken met terras, kelder, clubzaal met terras en vergaderpaviljoen met terras, indien gewenst met de daarin aanwezige keukeninventaris, apparatuur en overige aanwezige inventaris (…) 
         
           Duur, verlenging en beëindiging 
         
       
     
     
       2.1 
       Deze overeenkomst wordt aangegaan per 1 oktober 2013. 
     
     
       2.2. 
       
         Deze overeenkomst heeft een looptijd van 7 jaren en 3 maanden en eindigt derhalve op 31 december 2020. 
         (…)       
       
     
     
       2.4 
       Indien het aantal cateringfee betalende leden daalt beneden 300 kan elk van partijen met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden de overeenkomst opzeggen. [verzoekster] deelt desgevraagd aan opdrachtnemer mede hoeveel cateringfee betalende leden er zijn. Indien [verzoekster] de overeenkomst opzegt op deze gronden zal zij door middel van een afschrijving sheet de investering door opdrachtnemer (als vermeld in art. 13.1 en 13.20) borgen.  
     
     
       2.5 
       
         Deze overeenkomst eindigt in ieder geval bij beëindiging van de activiteiten van [verzoekster] op de huidige locatie.  
         (…)  
         
           Vergoeding, belasting 
         
       
     
     
       3.1 
       Terzake de opdrachtverlening is [verzoekster] geen loon of anderszins een vergoeding verschuldigd aan opdrachtnemer, aangezien deze de horecaexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert. Terzake het gebruik van de faciliteiten als in art. 1.3 genoemd is opdrachtnemer een vergoeding aan [verzoekster] verschuldigd ter grootte van 35 duizend euro (€ 35.000,00) per kalenderjaar ter vermeerderen met omzetbelasting. 
     
     
       3.2 
       In het eerste kalenderjaar volgend op het kalenderjaar dat de omzet vermeerderd met omzetbelasting 205 duizend euro (€ 205.000,-) of meer bedraagt (…) zal de jaarlijkse huur als vermeld in art. 3.1 worden verhoogd met 2,5 duizend euro (€2.500,-) per kalenderjaar, gedurende 4 opeenvolgende jaren. (…) 
     
     
       3.3. 
       
         De huurprijs zoals vermeld in art. 3.1. zal worden verhoogd met 5 duizend euro (€ 5.000,-) vermeerderd met omzetbelasting in het kalenderjaar volgend op het eerste kalenderjaar waarin de opdrachtnemer een omzet realiseert voortvloeiende uit deze overeenkomst, van 235 duizend euro (€235.000,-). De verhogingen van de huurprijs als vermeld onder 3.2 blijven van kracht ook zodra art. 3.1 in werking treedt.  
         (…) 
         
           Openingstijden 
         
       
     
     
       7.1 
       Het clubhuis is geopend op alle dagen, inclusief zon- en feestdagen, behoudens door het bestuur te treffen maatregelen in verband met bijzondere (weers)omstandigheden.  
     
     
       7.2 
       De openingstijden van de horeca zijn van 8:30 uur ’s-ochtends, tot ’s-avonds één uur na zondondergang, of zolang er gasten zijn in het vergaderpaviljoen, clubhuis, de baan, of op de driving range.  
     
     
       7.3 	(…) 
       Het staat de opdrachtnemer vrij de bar en keuken in de winterperiode te sluiten indien de baan en driving range gesloten zijn en er geen leden (meer) aanwezig zijn.  
     
     
       7.4 
       Opdrachtnemer is ermee bekend en verenigt zich ermee dat op wedstrijd- en competitiedagen een eerdere opening en/of latere sluiting dan de in de voorgaande artikelleden genoemde tijden kunnen zijn geboden. (…)  	 
     
     
       1.5. 
       In 2018 is er een procedure tussen partijen aanhangig geweest bij de rechtbank te Amsterdam. Die is uiteindelijk geschikt.  
     
     
       1.6. 
       Bij brief van 20 mei 2020 heeft [verzoekster] de overeenkomst met [verweerder] - voor zoveel nodig - opgezegd tegen 31 december 2020.  
     
     
       1.7. 
       Bij brief van haar gemachtigde van 16 november 2020 heeft [verzoekster] voor zover nodig de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2020.  
     
   
   
     Verzoek 
     
     2. [verzoekster] verzoekt de kantonrechter  primair  om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar  verzoek ex art 7:291 lid 2 jo lid 3 BW omdat er geen goedkeuring van artikel 2.2, 2.4 en 2.5 van de overeenkomst (zie 1.4) nodig is en  subsidiair  om die bedingen goed te keuren.  
     3. [verzoekster] legt aan haar  primaire  verzoek ten grondslag dat geen sprake is van huur althans niet van 290-bedrijfsruimte. Partijen hebben volgens [verzoekster] uitdrukkelijk gekozen voor een overeenkomst van opdracht, waarin de opdracht aan [verweerder] centraal staat. De horecafaciliteiten op het terrein hebben een ondergeschikte functie omdat het golfen centraal staat. In een eerdere procedure bij de rechtbank Amsterdam heeft [verweerder] ook niet als verweer gevoerd dat niet de rechtbank maar de kantonrechter bevoegd was. In ieder geval is geen sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 1 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte) omdat de exploitatie van de horeca op de golfclub gericht is op [verzoekster] en haar leden en dus een besloten karakter heeft. Daarmee valt de overeenkomst onder het regime van artikel 7:230a BW (hierna: 230a-bedrijfsruimte). Ter onderbouwing van haar  subsidiaire  verzoek stelt [verzoekster] dat de rechten van [verweerder] niet wezenlijk worden aangetast door de bedingen 2.2, 2.4 en 2.5 in de overeenkomst (zie 1.4). Partijen hebben bij aanvang van de overeenkomst bewust gekozen voor een aan de initiële huurovereenkomst met NS gekoppelde vaste termijn van zeven jaar en drie maanden en beide partijen hebben baat bij de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Ook grondt [verzoekster] haar verzoek op de stelling dat de maatschappelijke positie van [verweerder] in vergelijking met die van [verzoekster] niet zodanig is dat hij in redelijkheid de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW behoeft. [verweerder] is een professionele partij met twee vestigingen, terwijl [verzoekster] een vrijwilligersorganisatie is, aldus [verzoekster] .  
   
   
     Verweer  
     4. [verweerder] voert aan dat er wel degelijk sprake is van een huurovereenkomst - ter onderbouwing waarvan hij verwijst naar artikel 3.1 en 3.2 van de overeenkomst (zie 1.4), waarin ook uitdrukkelijk wordt gesproken van ‘huur’ - en wel van de huur van 290-bedrijfsruimte. Er is van begin af aan gefocust op een intensievere exploitatie van het clubhuis ten opzichte van de vorige uitbater en dit speelt een overheersende rol. Omdat de financiële situatie van [verzoekster] slecht was, is er gezocht naar een uitbater die bereid was flink te investeren. De exploitatie van de horeca kreeg een heel ander en open karakter. Partijen hebben het clubhuis vanaf de aanvang van de overeenkomst als een voor het publiek toegankelijk lokaal beschouwd en de wijze van gebruik zo uitgedragen en toegepast. Ook niet-leden kunnen in het restaurant ‘ [naam restaurant] ’ komen eten en vergaderen in het paviljoen van de golfclub. Het paviljoen stond aanvankelijk leeg en de serre, het paviljoen terras en de tuinkamer met terras zijn gerealiseerd in 2016 en 2017 op kosten van [verweerder] . De feitelijke inrichting straalt ook uit dat sprake is van een restaurant en niet van een clubhuis waar alleen leden welkom zijn. Afgezien van het secretariaat en een commissiekamer is het clubhuis open voor publiek. [verweerder] opent en sluit iedere dag met beveiligingsbedrijf G4S Security Services B.V. (hierna: G4S), het golfterrein is niet afgesloten met een hek of slagboom en bij de afslag aan de openbare weg wordt reclame voor het restaurant gemaakt. De tijden waarop wordt geopend en gesloten komen niet overeen met die als genoemd in artikel 7 van de overeenkomst (zie 1.4) en het is [verweerder] die de prijzen voor de drank en het eten bepaalt. [verweerder] beschikt over een openbare horecavergunning van de gemeente, die op 3 september 2019 is verlengd tot 3 september 2024. De gemeente heeft de horeca ook altijd beschouwd als openbaar restaurant. [verweerder] heeft enorme investeringen gedaan, die nog niet zijn afgeschreven, en heeft ook personeel in dienst. Een langdurige exploitatie is altijd de bedoeling geweest, aldus [verweerder] . 
     5. Concluderend is er volgens [verweerder] sprake van 290-bedrijfsruimte huur en dient het primaire verzoek van [verzoekster] te worden afgewezen. [verweerder] verzoekt de kantonrechter ook het subsidiaire verzoek van [verzoekster] af te wijzen omdat hij de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW wel behoeft. De door [verzoekster] gestelde wanverhouding in maatschappelijke positie wordt betwist en met de afwijkende bedingen worden zijn rechten wezenlijk aangetast.  
   
   
     Voorwaardelijk tegenverzoek 
     
     
       6. Voor zover de kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van 290-bedrijfsruimte huur, erkent [verweerder] dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte. [verweerder] verzoekt de kantonrechter voor dat geval  primair  hem niet-ontvankelijk te verklaren omdat [verzoekster] in haar brief van 20 mei 2020 (zie 1.5) de ontruiming niet rechtsgeldig heeft aangezegd. Daarmee is niet voldaan aan artikel 7:230a lid 1 BW en is de daarin genoemde twee maanden termijn niet gaan lopen.  Subsidiair  stelt [verweerder] zich op het standpunt dat zijn belangen bij voortgezet gebruik na 31 december 2020 zwaarder wegen dan de belangen van [verzoekster] bij beëindiging. [verweerder] moet zijn investeringen nog terugverdienen en zijn personeel aan het werk houden.     
     
   
   
     Beoordeling  
     7. De kantonrechter ziet aanleiding de verzoeken gezamenlijk te bespreken.  
     
     
       
         Is sprake van huur?  
       
     
     
     8. [verzoekster] wordt niet gevolgd in haar stelling dat geen sprake zou zijn van huur. Niet bepalend is de naamgeving die partijen hebben gekozen (‘overeenkomst horeca’ - zie 1.4), de omstandigheid dat in de overeenkomst het woord ‘huur’ wordt gebruikt en evenmin het feit dat [verweerder] zich in de eerdere procedure (zie 1.5) niet op de onbevoegdheid van de rechtbank heeft beroepen.  
     
     9. Ingevolge artikel 7:201 lid 1 BW is er sprake van huur indien een zaak of een gedeelte daarvan door een verhuurder aan een huurder in gebruik is gegeven tegen een tegenprestatie.  
     
     10. Nu vaststaat dat [verzoekster] de door haar van NS gehuurde bar, keuken, kelder, clubzaal en vergaderpaviljoen in gebruik heeft gegeven aan [verweerder] (zie artikel 1.3 onder 1.4) en dat [verweerder] daarvoor een tegenprestatie betaalt in de vorm van de in artikel 3 van de overeenkomst omschreven vergoeding, is voldaan aan de wettelijke definitie voor een huurovereenkomst. Dat de overeenkomst ook kenmerken van een overeenkomst van opdracht heeft doet hier aan niet af. De aan [verweerder] opgedragen exploitatie hangt steeds samen met de huur van de opstallen en (gemotiveerd) gesteld noch gebleken is dat het huurelement ondergeschikt is. Voorts is hierbij van belang dat de exploitatie van de horecafaciliteiten voor rekening en risico van [verweerder] komt en dat [verzoekster] daarvoor geen vergoeding aan [verweerder] betaalt. 
     
     
       
         Gaat het om 290-bedrijfsruimte? 
       
     
     
     11. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Bij de beantwoording van die vraag is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.  
     
     12. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is die krachtens overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een restaurant- of cafébedrijf, als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW, maar wel of is voldaan aan het in dat artikellid genoemde vereiste dat in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.  
     
     13. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan dat vereiste niet voldaan omdat de horecaexploitatie hoofdzakelijk gericht is op leden van [verzoekster] . Dit blijkt niet alleen uit artikel 1.1 van de overeenkomst, waarin is bepaald dat de opdracht uitsluitend leden betreft (zie 1.4), maar ook uit de in artikel 7.1 t/m 7.4 van de overeenkomst opgenomen openingstijden die afhankelijk zijn gesteld van de mogelijkheid om te golfen. [verweerder] heeft daar tegenin gebracht dat partijen daar willens en wetens van zijn afgeweken, maar dit blijkt niet uit de door [verweerder] overgelegde stukken. Integendeel, zoals [verzoekster] heeft opgemerkt staat in de overgelegde sheets met vragen, die [verweerder] voorafgaand aan de samenwerking door [verzoekster] zijn gesteld, op de vraag  “Hoe zie jij de afhankelijkheid/samenwerking tussen de Horeca en de club?”  het volgende antwoord van [verweerder] :  “Horeca en club zijn onafscheidelijk van elkaar” . Dit duidt dus juist op een besloten karakter. Ook de overgelegde omzetgegevens van de vorige uitbater en de foto’s kunnen de stellingen van [verweerder] niet dragen. Uit de omzetgegevens kan hooguit worden afgeleid dat het de bedoeling was dat [verweerder] een hogere omzet zou genereren dat de vorige uitbater en uit de foto’s dat [verweerder] de meubels en inrichting heeft gemoderniseerd. Dat is iets anders dan dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst een open karakter van de horecafaciliteit hebben beoogd. De reclame die voor het restaurant wordt gemaakt bij de afslag en op internet is op zich een aanwijzing voor het door [verweerder] gestelde open karakter, maar kan ook gericht zijn op de leden zelf en legt tegenover het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal.  
     
     14. Dat de wijze waarop partijen uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven duidt op een beoogd open karakter van de horecafaciliteit is evenmin komen vast te staan. Alhoewel [verzoekster] heeft erkend dat er niet uitsluitend leden bij de door [verweerder] geëxploiteerde horeca kwamen, heeft zij toegelicht dat de niet-leden met name ‘buitenstaanders’ betroffen. Dat zijn golfers die over een GVB moeten beschikken en aangesloten zijn bij de NGF (zie 1.1.). Anders dan [verweerder] heeft aangevoerd, ontneemt de aanwezigheid van die niet-leden het besloten karakter van de horecaexploitatie niet. Dit is anders voor niet-golfers, waarvan [verweerder] onder verwijzing naar sociale media berichten heeft gesteld dat die ook naar de door hem geëxploiteerde horeca kwamen. [verzoekster] heeft dit op zich niet ontkend maar heeft met een beroep op de door [verweerder] overgelegde omzetcijfers betoogd dat het een ondergeschikt deel betreft. [verweerder] heeft dit niet gemotiveerd weersproken en het tegendeel blijkt ook niet uit de cijfers. Het overgrote deel van de omzet (circa 42%) is afkomstig van de post ‘Leden Kas [verzoekster] ’, terwijl [verzoekster] heeft betwist dat de overige posten grotendeels aan externen kunnen worden toegeschreven. [verweerder] heeft ter zitting erkend dat de omzet van het onderdeel ‘Restaurant’ (circa 16%) alleen in de winter hoofdzakelijk extern wordt gerealiseerd en heeft niet inzichtelijk gemaakt welk deel van de onderdelen ‘Verhuur Paviljoen/Tuinkamer’ (circa 27%) en ‘Events/Park&Dine’ (circa 16%) van niet-leden afkomstig is, laat staan of dit golfers of niet-golfers zijn. Nu het [verweerder] is die over die omzetgegevens beschikt, had dit wel op zijn weg gelegen. Bij gebrek aan onderbouwing moet er aan de stelling van [verweerder] dat zijn horeca-exploitatie qua uitvoering hoofdzakelijk een open karakter had voorbij worden gegaan en wordt ervan uitgegaan dat deze overwegend een besloten karakter had.   
     
     15. Bovendien heeft [verzoekster] ter zitting toegelicht dat zij [verweerder] diverse keren heeft moeten aansporen dat hij zich hoofdzakelijk bleef richten op de leden/golfers. Volgens [verzoekster] is dit ook onderwerp van geschil geweest in de procedure bij de rechtbank Amsterdam in 2018 (zie 1.5). Dit laatste heeft [verweerder] betwist, maar wat daar ook van zij, [verzoekster] heeft haar standpunt voldoende onderbouwd aan de hand van door haar overgelegde correspondentie. [verzoekster] heeft onder meer gewezen op de opzeggingsbrief van 20 mei 2020 (zie 1.6) en op een e-mailwisseling tussen [verzoekster] en de gemachtigde van [verweerder] van 29 november 2016. In de opzegginsbrief staat:  “Kernpunt van het probleem is dat de prioriteit in jouw dienstverlening niet bij de [verzoekster] ligt”  en in de e-mailwisseling schrijven partijen:  [verzoekster] :  “We zijn het er over eens over het uitgangspunt dat de horeca ten dienste staan van de Club en niet andersom. Ik verwoord dat altijd door te zeggen dat het primaat in de relatie bij de Club ligt. Dat sluit ook aan bij wat er in de overeenkomst staat.” Gemachtigde [verweerder] :  “Dat is juist en wordt ook zodanig door [naam 3] onderkend.”  
     Mogelijk was het de bedoeling van [verweerder] om de horeca-exploitatie een minder gesloten karakter te geven, uit deze stukken blijkt dat [verzoekster] daar nooit mee heeft ingestemd, laat staan dat dit van meet af aan haar bedoeling zou zijn geweest.  
     
     16. Nu, zoals hiervoor uitgelegd, de horeca-exploitatie in overwegende mate op de leden van [verzoekster] en andere golfers gericht is, heeft dit een besloten karakter en is van een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en daarmee van 290-bedrijfsruimte geen sprake. Er behoeven dus ook geen bedingen ex artikel 7:291 BW te worden goedgekeurd.    
     
     
       
         Of is het 230a-bedrijfsruimte? 
       
     
     
     
       17. Omdat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch 290-bedrijfsruimte is, kwalificeert het gehuurde - partijen zijn het daar ook over eens - als 230a-bedrijfsruimte. 
       17. [verweerder] heeft betoogd dat de in artikel 7:230 a lid 1 BW genoemde termijn voor indiening van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn niet is gaan lopen omdat [verzoekster] de ontruiming in de brief van 20 mei 2020 (zie 1.5) niet heeft aangezegd, maar kan daarin niet worden gevolgd. In de brief staat:  “Wij zeggen voor zoveel nodig dan ook de overeenkomst op tegen 31 december 2020. Uiterlijk op die datum zal ook de oplevering plaats moeten vinden.”  Naar het oordeel van de kantonrechter kan [verweerder] die laatste zin redelijkerwijs niet anders hebben begrepen dat daarmee de ontruiming door [verzoekster] werd aangezegd. Dat [verzoekster] die woorden niet letterlijk bezigde, doet hier niet aan af.   
     
     
     19. [verzoekster] heeft aangevoerd dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen omdat twee van de verplichte afwijzingsgronden van artikel 7:230a lid 4 BW zich voordoen, te weten onbehoorlijk gebruik van het gehuurde en wanbetaling. Dat van een van beide sprake is, heeft [verzoekster] in deze procedure onvoldoende over het voetlicht weten te brengen. [verzoekster] beroept zich op een overgelegde enquête en stelt dat de horeca van [verweerder] onder de maat is, maar dat is iets anders dan onbehoorlijk gebruik. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat het lastig samenwerken is met [verweerder] , zoals uit de verklaring van de heer [naam 4] blijkt. Ook de gestelde wanbetaling is in deze procedure onvoldoende komen vast te staan, waarbij wordt meegewogen dat [verweerder] heeft aangevoerd dat zijn omzet vanwege de coronacrisis ernstig is teruggelopen.   
     
     20. Derhalve komt het aan op de belangenafweging van artikel 7:230a lid 4 BW. De kantonrechter overweegt dat de belangen van [verweerder] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dat die van [verzoekster] bij voortzetting van het gebruik. Daarbij hecht de kantonrechter met name belang aan de door [verweerder] gestelde investeringen die nog niet zijn afgeschreven. [verzoekster] heeft aangevoerd dat [verweerder] die investeringen buiten haar om heeft gedaan en dat hij zonder toestemming van [verzoekster] of NS wijzigingen heeft aangebracht. [verzoekster] heeft deze stelling echter onvoldoende gemotiveerd. Evenmin heeft zij onderbouwd dat alle investeringen door [verweerder] zouden kunnen worden meegenomen naar een alternatieve locatie. De kantonrechter weegt eveneens de financiële positie van [verweerder] mee die onder druk staat door corona, alsmede de omstandigheid dat [verzoekster] op dit moment niet snel een andere uitbater zal weten te vinden. Het belang van [verzoekster] bij beëindiging van het contract is met name gelegen in de mindere samenwerking met [verweerder] . Dit belang weegt niet tegen de belangen van [verweerder] op, hetgeen overigens niet betekent dat [verweerder] zich niet aan de wensen van de club dient te conformeren. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn met een jaar verlengen.   
     
     21. De kantonrechter ziet in het feit dat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld aanleiding om de proceskosten te compenseren. 
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         Ten aanzien van het verzoek van [verzoekster] 
       
     
     
     
       verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek tot goedkeuring ex artikel 7:291 BW; 
       
       
         
           Ten aanzien van het tegenverzoek van [verweerder] 
         
       
       
     
     
       verlengt de ontruimingstermijn tot 31 december 2021; 
       
       
         
           Ten aanzien van alle verzoeken  
         
       
       
     
     
       wijst het meer of anders verzochte af; 
       
     
     
       
         compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt.  
         Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.