ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:1906

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:1906 Rechtbank Rotterdam , 03-03-2021 / C/10/602071 / HA ZA 20-772

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-03-03

Zaaknummer: C/10/602071 / HA ZA 20-772

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:1906

---

Beroepsaansprakelijkheidszaak tegen notarissen in verband met medewerking verlenen aan levering van onroerend goed van erven aan derde partij. Vordering wordt afgewezen in verband met het ontbreken van een eerdere overeenkomst tussen eiseres en erven.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/602071 / HA ZA 20-772 
     
     
     
       
         Vonnis van 3 maart 2021 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         JLB BEDRIJFSOBJECTEN B.V. , 
       gevestigd te Capelle aan den IJssel, 
       eiseres, 
       advocaat mr. Z.B. Gyömörei te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [naam gedaagde 1]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1] , 
     
     2.	 [naam gedaagde 2] , 
     wonende te [woonplaats gedaagde 2] , 
     3.	 [naam gedaagde 3] , 
     
       wonende te [woonplaats gedaagde 3] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Eiseres zal hierna JLB genoemd worden, gedaagden gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk [naam gedaagde 1] , [naam gedaagde 2] respectievelijk [naam gedaagde 3] . 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 28 juli 2020, met producties 1-13; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties 1-4;  
         
         
           de brief van de rechtbank van 9 oktober 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de spreekaantekeningen van JLB; 
         
         
           de spreekaantekeningen van [gedaagden] ; 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 2 februari 2021; 
         
         
           de brief van mr. Gyömörei van 18 februari 2021 met opmerkingen over het proces-verbaal; 
         
         
           de e-mail van mr. Van Oijen van 18 februari 2021 in reactie op voornoemde brief van mr. Gyömörei.   
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       Op 11 augustus 2019 is op negentigjarige leeftijd overleden [naam erflater] (hierna: [naam erflater] ). Erfgenamen van [naam erflater] zijn [naam erfgenaam 1] (hierna: [naam erfgenaam 1] ), [naam erfgenaam 2] en [naam erfgenaam 3] (hierna gezamenlijk: de erven). [naam gedaagde 2] en [naam erfgenaam 1] zijn benoemd tot executeur inzake de nalatenschap van [naam erflater] .  
       
     
     
       2.2. 
       Ten tijde van zijn overlijden was [naam erflater] eigenaar van de volgende drie percelen grond (hierna: de drie percelen): 
       
       
         Perceel 1 
         Locatie: [locatie 1] 
         Kadastraal bekend: [perceel 1] , groot 950 m2. 
       
       
       
         Perceel 2 
         Locatie: [locatie 2] 
         Kadastraal bekend: [perceel 2] , groot 3.690 m2. 
       
       
       
         Perceel 3 
         Locatie: [locatie 3] 
         Kadastraal bekend: [perceel 3] , groot 2.130 m2. 
       
       
       
         Het gaat hier om een boerderij met opstallen. 
       
       
     
     
       2.3. 
       In 2018 heeft een relatie van JLB, [naam 1] , belangstelling getoond in aankoop van de drie percelen. Aanvankelijk was er contact met [naam erflater] , na zijn overlijden verliep dit contact aanvankelijk met [naam erfgenaam 1] . 
       
     
     
       2.4. 
       Bij e-mail van 1 november 2019 heeft [naam 1] namens JLB een bod op de drie percelen uitgebracht voor een bedrag van € 940.000,00. Dit bod werd niet aanvaard. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 9 december 2019 is overeenstemming bereikt door JLB en de erven over een prijs voor de drie percelen van € 1.000.000,00. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 20 januari 2020 heeft een bespreking plaatsgehad op het kantoor van [naam gedaagde 2] tussen [naam 1] , [naam erfgenaam 1] en [naam gedaagde 2] ter bespreking van de voorwaarden van de koopovereenkomst van de drie percelen. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van 28 januari 2020 om 15:26 uur aan [naam 1] en [naam erfgenaam 1] (met kopie (cc) aan de heren [naam 2] en [naam 3] , directeuren van JLB) heeft [naam gedaagde 2] het volgende bericht: 
       
       
         “Geachte heren, 
       
       
       
         Naar aanleiding van ons onderhoud van vorige week maandag heeft [naam erfgenaam 1] de zaken 
         besproken met de andere erfgenamen. 
         Op zich kunnen de erfgenamen zich vinden in uw bod en de voorwaarden. Zij kunnen zich echter niet 
         vinden in: 
         -de datum van levering, deze dient uiterlijk 2 maart 2020 plaats te vinden; 
         -de waarborgsom, dit dient 10% van de koopsom te zijn, uiterlijk te voldoen zes weken na de 
         ondertekening van de koopovereenkomst; 
         -het vooraf opruimen van het terrein, de ontruiming mag pas plaats vinden na de juridische 
         levering. 
       
       
       
         Ik verzoek u vriendelijk dit met elkaar te overleggen en of u bereid bent de levering onder de door de 
         erfgenamen gewenste condities plaats te laten vinden. 
       
       
       
         Mocht u behoefte hebben aan overleg dan verneem ik dat graag. U kunt hier uiteraard ook contact over opnemen met [naam erfgenaam 1] .” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 30 januari 2020 heeft [naam gedaagde 2] een bespreking gehad met één of meer vertegenwoordigers van JLB. 
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail van 31 januari 2020 om 17:09 uur aan [naam 2] (met kopie (cc) aan [naam erfgenaam 1] , [naam 1] en [naam 3] ) heeft [naam gedaagde 2] het volgende bericht: 
       
       
         “Geachte heren, 
       
       
       
         Naar aanleiding van uw voorstel deze week, aangaande de termijnen en waarborgsom heeft [naam erfgenaam 1] contact met mij opgenomen 
       
       
       
         Hij heeft een en ander besproken met de erfgenamen. De erfgenamen wensen onverkort vast te houden aan het eerdere voorstel: 
       
       - de datum van levering, deze dient uiterlijk 2 maart 2020 plaats te vinden; 
       - de waarborgsom, dit dient 10% van de koopsom te zijn, € 100.000,00, te voldoen uiterlijk twee 
       weken na de ondertekening van de koopovereenkomst; 
       - de ontruiming van het terrein mag pas plaats vinden na de juridische levering. 
       
       
         Ik verzoek u vriendelijk dit met elkaar te bespreken. De erfgenamen horen graag zo spoedig mogelijk van u of u aan hun voorstel wenst te voldoen. Zij hebben aangegeven zeer sterk te overwegen om de 
         onderhandelingen anders te beëindigen. 
       
       
       
         In afwachting van uw bericht, verblijf ik”.  
       
       
     
     
       2.10. 
       Deze e-mail heeft [naam 2] bij e-mail van 31 januari 2020 om 17:38 uur als volgt beantwoord: 
       
       
         “Geachte heer [naam gedaagde 2] , 
       
       
       
         Wij gaan met dit voorstel akkoord. Echter, en dat lijkt ons niet meer dan redelijk, dat de leveringstermijn wordt gesteld op maandag 16 maart 2020. 
       
       
       
         Mag ik u verzoeken de concept koopovereenkomst overeenkomstig naar ons toe te sturen. 
         Gaarne zouden wij aanstaande woensdag in het bezit worden gesteld van de sleutels van de woning/boerderij dan wel op een andere wijze toegang krijgen tot het pand aangezien wij dan een taxatie van de onroerende zaken laten uitvoeren. 
       
       
       
         In het vertrouwen u hiermede toereikend geïnformeerd te hebben en in afwachting van uw reactie”.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 3 februari 2020 om 16:09 uur heeft [naam erfgenaam 1] de volgende e-mail verzonden aan [naam 2] , [naam gedaagde 2] en [naam 1] : 
       
       
         “Geachte heren [naam 2] en [naam 1] , 
       
       
       
         Na beraad met de erven en [naam gedaagde 2] delen wij u mee dat wij hebben besloten geen overeenkomst met u aan te gaan. 
       
       
       
         Wij wensen daar geen verdere toelichting op te geven. 
         Kortheidshalve delen we u mee dat (ondermeer) onderstaande redenen hebben meegewogen in deze beslissing: 
       
       
         
           Na diverse(!) pogingen is het niet gelukt om onvoorwaardelijk overeenstemming te bereiken over de door ons gestelde en van belang zijnde voorwaarden; 
         
         
           U bent reeds medegedeeld door [naam gedaagde 2] dat wij als erven overwegen om de onderhandelingen te beëindigen. 
         
         
           Voor ons waren het essentiële voorwaarden die we genoemd hebben; 
         
         
           Het proces is niet naar onze zin verlopen en heeft tot frustratie bij meerdere van de erven geresulteerd; 
         
         
           Het vertrouwen is hierdoor geschaad; 
         
       
       
       
         Onze aanbieding wat daaraan voorafging is daarmee ook ingetrokken. 
         Een koopovereenkomst met u - met of zonder bedenktijd van zijde koper of verkoper - zal ook niet worden opgesteld. 
       
       
       
         Wij wensen ook geen nadere gesprekken te voeren, en zullen de notaris hiertoe ook verzoeken geen gesprekken met u te hebben of houden over deze zaak. 
         Het proces is niet naar onze tevredenheid verlopen. 
       
       
       
         Het verzoek om deze week een taxatie uit te voeren is vanzelfsprekend dan ook niet meer relevant en niet akkoord onzerzijds. 
       
       
       
         Tezamen met de erven en [naam gedaagde 2] zijn we tot deze beslissingen gekomen. 
       
       
       
         Wij vertrouwen erop u hiermee te hebben geïnformeerd. 
       
       
       
         Met vriendelijke groet, 
       
       
       
         
          [naam erfgenaam 1] , testamentair executeur. 
         Mede namens de erven en [naam gedaagde 2] ”. 
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 3 februari 2020 zijn de drie percelen door de erven verkocht aan ZeeLandGoed Planontwikkeling B.V. (hierna: Zeelandgoed).  
       
     
     
       2.13. 
       Op 6 februari 2020 heeft de advocaat van JLB de erven per brief gesommeerd de drie percelen aan haar te leveren.  
       
     
     
       2.14. 
       Op 11 februari 2020 heeft ten overstaan van kandidaat-notaris [naam 5], waarnemer van [naam gedaagde 3] , de levering plaatsgehad van de drie percelen aan Zeelandgoed. 
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
       3.1. 
       JLB vordert  samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:   
       
       
         I. voor recht te verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig jegens JLB hebben gehandeld; 
         II [gedaagden] , voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot het vergoeden van de schade, zijnde een bedrag van € 530.000,00, althans [gedaagden] te veroordelen tot het vergoeden van de schade die JLB heeft geleden, lijdt of nog zal lijden door het onrechtmatig handelen van [gedaagden] , zoals vast te stellen door de rechtbank na advies van een aan te wijzen deskundige; 
         III. [gedaagden] te veroordelen tot het vergoeden van buitengerechtelijke incassokosten ad € 6.234,60; 
         IV. [gedaagden] te veroordelen tot het vergoeden van de kosten van de deskundige 
         
          [naam 4] ; 
         V. [gedaagden] te veroordelen tot het vergoeden van de wettelijke rente over het bedrag van de schade, vanaf 11 februari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding, 
         althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot aan de dag van algehele 
         betaling; 
         VI. met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten legt JLB – samengevat – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [gedaagden] hebben onrechtmatig jegens JLB gehandeld doordat zij medewerking hebben verleend aan de totstandkoming en uitvoering van een koopovereenkomst die is gesloten tussen de erven en Zeelandgoed. Het stond de erven niet vrij deze koopovereenkomst met Zeelandgoed aan te gaan omdat er al een koopovereenkomst tussen de erven en JLB tot stand was gekomen met betrekking tot de drie percelen.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van JLB, althans tot afwijzing van haar vordering, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van JLB in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, zulks met bepaling dat over het bedrag van de proceskostenveroordeling wettelijke rente verschuldigd is met ingang van veertien (14) dagen na de datum van het vonnis.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       4.1. 
       JLB heeft verschillende juridische grondslagen aangevoerd op grond waarvan [gedaagden] volgens haar aansprakelijk moeten worden gehouden voor door JLB misgelopen winst inzake de drie percelen. Al deze grondslagen zijn gebaseerd op het bestaan van een overeenkomst tussen JLB en de erven met betrekking tot de drie percelen. De rechtbank zal zich dan ook eerst buigen over de vraag of die overeenkomst inderdaad is gesloten nu dit door [gedaagden] gemotiveerd wordt betwist. 
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (artikel 3:33 in samenhang met de artikelen 3:35 en 3:37 lid 1 BW). Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Partijen dienen in ieder geval overeenstemming te hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Beslissend is dus niet of zij nog over één of meer ondergeschikte, opengebleven punten onderhandelen. Tot de essentialia van een overeenkomst behoren in elk geval die onderwerpen die de kern van de prestatie raken, zonder overeenstemming waarover een overeenkomst niet geacht kan worden te bestaan. Wat nu precies als de essentialia van de overeenkomst moeten worden beschouwd is mede afhankelijk van de aard van de overeenkomst en de bedoeling van partijen. In dat verband is ook van belang wat naar de mening van partijen als essentieel moet worden beschouwd, voor zover die mening bij de wederpartij bekend was of redelijkerwijs bekend kan worden verondersteld. 
       
     
     
       4.3. 
       De datum van levering van een onroerend goed, in dit geval de drie percelen, behoort in beginsel tot de essentialia van een overeenkomst en gesteld noch gebleken is dat dit in deze zaak anders is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat JLB en de erven al enige tijd onderhandelden over de leveringsdatum en dat dit, getuige de in 2.7 en 2.9 geciteerde e-mails, één van de laatste drie punten was waar JLB en de erven nog overeenstemming over moesten bereiken. [gedaagden] heeft tijdens de zitting ook onbestreden gesteld dat de leveringsdatum voor de erven een cruciaal punt was en dit is ook als zodanig benoemd in de e-mail van [naam erfgenaam 1] van 3 februari 2020 (zie 2.11). Nu de leveringsdatum een essentieel onderdeel was van de te sluiten koopovereenkomst tussen JLB en de erven en daarover op 31 januari 2020, op het moment van verzending van de e-mail door [naam gedaagde 2] (zie 2.9), nog geen overeenstemming was bereikt tussen JLB en de erven, was er op dat tijdstip in ieder geval nog geen sprake van een overeenkomst tussen die partijen. De rechtbank passeert dan ook de andersluidende stelling van JLB. 
       
     
     
       4.4. 
       Het is vervolgens de vraag of JLB en de erven overeenstemming hebben bereikt over de leveringsdatum  na  verzending van de e-mail door [naam gedaagde 2] op 31 januari 2020. Volgens JLB is dit wel het geval. JLB stelt in dit kader dat [naam 2] van JLB het aanbod van de erven met zijn onder 2.10 genoemde e-mail onverkort heeft geaccepteerd. In deze e-mail heeft [naam 2] verzocht het koopcontract toe te sturen. [naam 2] heeft opgemerkt dat het hem redelijk lijkt dat de leveringstermijn wordt gesteld op maandag 16 maart 2020. Dit is geen afwijzing van het aanbod en ook geen voorbehoud maar niet meer dan een verzoek om de leveringstermijn alsnog op 16 maart 2020 te stellen, aldus JLB. Dat laat de totstandkoming van een overeenkomst onverlet, aldus nog steeds JLB. [gedaagden] betwist gemotiveerd dat er, na ontvangst van de e-mail van [naam 2] , wilsovereenstemming bestond tussen de erven en JLB over de leveringsdatum. De door [naam 2] gebruikte formulering kan volgens [gedaagden] niet anders worden beschouwd dan als een van het aanbod afwijkende voorwaarde c.q. als een voorbehoud. Er is zeker geen (vrijblijvend) verzoek in te lezen want woorden van die strekking komen niet voor in het e-mailbericht, aldus [gedaagden]  beroepen zich in dit kader ook op artikel 3:35 BW en stellen dat de erven de mededeling in het e-mailbericht van 31 januari 2020 over de leveringsdatum niet hebben opgevat en ook niet op hoefden te vatten als een verzoek. De erven hebben dit, daarentegen, beschouwd als de (zoveelste) nieuwe voorwaarde van JLB, aldus [gedaagden]  
     
     
       4.5. 
       De rechtbank volgt [gedaagden] in hun verweer dat er, gelet op de e-mail van JLB van 31 januari 2020, geen wilsovereenstemming was bereikt tussen JLB en de erven over de leveringsdatum. De rechtbank kan hetgeen JLB in die e-mail over de leveringsdatum heeft geschreven, te weten “ Echter, (...), dat de leveringstermijn wordt gesteld op maandag 16 maart 2020 ”, niet anders opvatten dan als een afwijzing van het voorstel van de erven dat de leveringsdatum uiterlijk 2 maart 2020 moest plaatsvinden en als een nieuw voorwaarde dat de leveringstermijn daarentegen op 16 maart 2020 moest worden gesteld. Dat JLB deze nieuwe voorwaarde niet zo stellig bedoelde, zoals zij in deze procedure aanvoert, kan haar niet baten, nu JLB haar wil met de e-mail van 31 januari 2020 heeft geuit. De erven mochten afgaan op de inhoud van de e-mail, welke inhoud zij redelijkerwijs als een afwijzing van hun aanbod mochten beschouwen. Dit geldt temeer nu [naam gedaagde 2] JLB er in zijn e-mail van 31 januari 2020 op had gewezen dat de erven graag snel horen of JLB “ aan hun voorstel wenst te voldoen ” en dat de erven “ hebben aangegeven zeer sterk te overwegen om de onderhandelingen anders te beëindigen ”. Vanwege deze waarschuwing van [naam gedaagde 2] moest JLB er beducht op zijn dat een niet volledig ongeclausuleerde acceptatie van het voorstel van de erven als afwijzing van (één van de door hen) gestelde voorwaarden kon worden beschouwd. Ingevolge artikel 3:35 BW kan JLB zich er, gelet op de inhoud van haar e-mail van 31 januari 2020 en daarenboven nog gelet op de door [naam gedaagde 2] gegeven waarschuwing, dan ook niet met succes op beroepen dat haar e-mail van 31 januari 2020 haar wil niet juist weergaf en de erven deze e-mail niet als een afwijzing van de leveringsdatum mochten begrijpen.  
       
     
     
       4.6. 
       Met het afwijzen door JLB van het door de erven gedane voorstel over de leveringsdatum op 31 januari 2020 ontbrak er wilsovereenstemming tussen de erven en JLB over een essentieel punt van de koopovereenkomst. Er is op 31 januari 2020 dus geen overeenkomst tussen die partijen tot stand gekomen. Tussen JLB en [gedaagden] is niet in geschil dat de erven zich door middel van de e-mail van 3 februari 2020 vervolgens hebben teruggetrokken uit de onderhandelingen met JLB.  
       
     
     
       4.7. 
       Nu er geen overeenkomst is gesloten tussen JLB en de erven over de drie percelen, ontberen de vorderingen van JLB op [gedaagden] een feitelijke grondslag op grond waarvan zij kunnen worden toegewezen. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.   
       
     
     
       4.8. 
       JLB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	4.131,00 
       - salaris advocaat	 	6.428  (2 punten × tarief VII € 3.214) 
       Totaal	€ 	10.559 
       
     
     
       4.9. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt JLB in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 10.559, vermeerderd met de nakosten van € 157 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat JLB niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2021. 
       
       
       
         2054/901