ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:3116

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:3116 Rechtbank Rotterdam , 10-04-2020 / KTN-7899695_10042020

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-04-10

Zaaknummer: KTN-7899695_10042020

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:3116

---

Einde bedrijfshuur. Gedeeltelijke toewijzing van vordering huurder tot betaling van door verhuurder getrokken bankgarantie.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 7899695 CV EXPL 19-29709 
     
     
     
       uitspraak: 10 april 2020 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         Permanento Industrial Components B.V. ,  
       gevestigd te Raamsdonksveer, 
       eiseres, 
       verweerster in reconventie, 
       gemachtigde: mr. P.J. van den Boogaard, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       eiser in reconventie, 
       gemachtigde: mr. H.H.M. de Jongh. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “Permanento” en “ [gedaagde] ”. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 4 juli 2019, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; 
         
         
           de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie; 
         
         
           de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties; 
         
         
           de conclusie van dupliek in reconventie. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       
         Op grond van een huurovereenkomst heeft Permanento van [gedaagde] gehuurd de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] . De laatst geldende huurprijs bedroeg € 9.032,96 per maand exclusief 21% btw. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van juli 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen). Op grond van artikel 12.1 van de Algemene Bepalingen en artikel 6 van de huurovereenkomst heeft Permanento een bankgarantie van € 29.670,- afgegeven aan [gedaagde] .  
         In de bankgarantie is onder meer opgenomen dat de bank verklaart zich garant te stellen voor al hetgeen huurder ingevolge de huurovereenkomst of een eventuele verlenging daarvan (ten laste van huurder komende schadevergoedingen daaronder begrepen) of wegens voor huurder verrichte diensten aan verhuurder verschuldigd zal worden. 
       
       
     
     
       2.2 
       
         Bij brief van 20 juni 2014 aan beheerder [naam bedrijf] heeft Permanento meegedeeld voormelde huurovereenkomst per omgaande te willen opzeggen. Bij  
         e-mailbericht van 23 juni 2014 heeft [naam 1] van [naam bedrijf] aan Permanento meegedeeld dat de huurovereenkomst loopt tot en met 31 oktober 2018 en dat de opzegging wordt beschouwd als een opzegging tegen die datum. Daarbij is Permanento verzocht begin september 2018 contact op te nemen om een afspraak te maken voor inspectie in verband met de oplevering van de bedrijfsruimte.  
       
       
     
     
       2.3 
       Op 27 september 2018 heeft een voorinspectie van de bedrijfsruimte plaatsgevonden.  Bij e-mailbericht van 28 september 2018, met fotobijlage, heeft [naam 1] - verkort en zakelijk weergegeven - bevestigd wat bij de voorinspectie besproken is over hoe de bedrijfsruimte diende te worden opgeleverd en welke werkzaamheden Permanento daarvoor diende te verrichten voor haar rekening, waaronder het verwijderen van een voor het bedrijfspand staand transformatorhuisje. Daarbij is meegedeeld dat de eindinspectie en  oplevering zal worden gedaan door [naam 2] van [naam makelaar] en dat aan hem de sleutels kunnen worden overhandigd. 
       
     
     
       2.4 
       
         Op 17 december 2018 heeft de eindoplevering plaatsgevonden. Bij e-mailbericht van  
         20 december 2018 heeft [naam 2] - verkort en zakelijk weergegeven - dat aan Permanento bevestigd en meegedeeld dat naar zijn mening alle punten van de vooroplevering zijn hersteld, met uitzondering van het transformatorhuisje dat nog diezelfde maand zal worden verwijderd door Permanento. Dat laatste is niet gebeurd. 
       
       
     
     
       2.5 
       Medio maart 2019 heeft [gedaagde] de bankgarantie getrokken.  
       
     
     
       2.6 
       Bij e-mailbericht van 22 maart 2019 is - verkort weergegeven - van de zijde van Permanento aan [naam 1] bericht dat de bankgarantie zonder grond getrokken is en dat het betreffende bedrag dient te worden gerestitueerd, met bevestiging binnen 48 uur. 
       
     
     
       2.7 
       In reactie hierop heeft [naam 1] bij e-mailbericht van 25 maart 2019 - verkort weergegeven - geschreven dat Permanento niet heeft voldaan aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat niet correct is opgeleverd, doordat het transformatorhuisje nog niet is verwijderd en dat zelfs gebleken is dat de benodigde stukken voor het verwijderen van het huisje niet zijn ingediend, wat niet veel vertrouwen geeft dat Permanento zich inspant om dit zo spoedig mogelijk te regelen. Daarom is er voldoende grond om de bankgarantie aan te spreken, mede gezien de kosten voor het verwijderen van het transformatorhuisje en de eventuele schade die [gedaagde] lijdt omdat de verhuur van de bedrijfsruimte wellicht wordt gefrustreerd doordat het transformatorhuisje nog niet is verwijderd. Bij separaat e-mailbericht van diezelfde datum heeft [naam 1] , onder verwijzing naar het e-mailbericht van [naam 2] van 20 december 2018, meegedeeld dat de overige punten inderdaad zijn opgelost, maar dat het transformatorhuisje nog niet is verwijderd, terwijl dat in de maand december 2018 zou worden gedaan.  
       
     
     
       2.8 
       Bij e-mailbericht van 29 maart 2019 is - verkort weergegeven - van de zijde van Permanento gesommeerd het bedrag van de getrokken bankgarantie terug te storten. Daarbij is meegedeeld dat aanspraak wordt gemaakt op rente en buitengerechtelijke incassokosten. 
       
     
     
       2.9 
       Bij e-mailbericht van 2 april 2019 heeft [naam 1] - verkort weergegeven - meegedeeld dat het pand inmiddels weer is verhuurd en dat met de huurder is afgesproken dat het transformatorhuisje zal worden verwijderd. Daarbij is vermeld dat, als dit langer duurt dan aangegeven, het risico bestaat hierop te worden aangesproken door de huurder. Voorts is meegedeeld dat het bedrag van de bankgarantie zal worden voldaan, zodra Permanento aan haar verplichtingen heeft voldaan en het gehuurde correct is opgeleverd.  
       
     
     
       2.10 
       Bij e-mailbericht van 5 april 2019, met een fotobijlage, heeft [naam 2] - verkort en zakelijk weergegeven - aan Permanento meegedeeld dat met betrekking tot het bedrijfspand gebleken is dat gaten in de daken zijn gedicht op ondeugdelijke en incomplete wijze, dat het sleutelsysteem incompleet is, dat er schroeven in de voorgevel zitten, en dat al deze zaken worden hersteld met het geld van de bankgarantie. 
       
     
     
       2.11 
       Bij e-mailbericht van 30 april 2019 is - verkort weergegeven - van de zijde van Permanento aan [naam 1] meegedeeld dat het transformatorhuisje medio mei 2019 verwijderd zal zijn. Voorts is in verband met de door [naam 2] vermelde extra kosten meegedeeld dat Permanento ontkent dat zaken niet in orde zouden zijn, dat de veronderstelde gebreken dateren van na de eindinspectie, en dat gelet hierop Permanento niet hiervoor aansprakelijk is, zodat van verrekening met de bankgarantie geen sprake kan zijn en Permanento onverminderd directe terugbetaling daarvan verlangt.  
       
     
     
       2.12 
       Permanento heeft de verwijdering van het transformatorhuisje op 17 mei 2019 gerealiseerd. Op 20 mei 2019 is gesommeerd het bedrag van de bankgarantie aan haar te voldoen. 
       
     
     
       2.13 
       Bij brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 23 mei 2019 is aan de gemachtigde van Permanento - verkort weergegeven - meegedeeld dat Permanento, na verrekening van de bankgarantie met misgelopen huur en gemaakte kosten, nog € 43.618,37 verschuldigd is aan [gedaagde] en dat Permanento wordt gesommeerd dit bedrag voor 1 juni 2019 te voldoen, waarna aanspraak wordt gemaakt op rente. Van de zijde van [gedaagde] zijn nog facturen verstrekt aan Permanento ter zake verrichte werkzaamheden, met een gezamenlijk beloop van € 7.803,87. 
       
     
     
       2.14 
       In reactie hierop heeft de gemachtigde van Permanento bij brief van 12 juni 2019 - verkort weergegeven - iedere vorm van aansprakelijkheid van Permanento afgewezen en is [gedaagde] gesommeerd het bedrag van € 29.670,- van de bankgarantie, alsmede € 461,71 aan wettelijke rente en € 1.296,76 aan buitengerechtelijke incassokosten binnen twee dagen te betalen, waarbij rechtsmaatregelen zijn aangekondigd. 
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil  
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       3.1 
       Permanento vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan haar van € 29.670,- aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke (handels) rente daarover vanaf 13 april 2019 althans vanaf 15 juni 2019, tot aan de dag van algehele voldoening, en € 1.296,76 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.  
       
     
     
       3.2 
       Aan die vordering legt Permanento - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - ten grondslag dat [gedaagde] ten onrechte de door haar gestelde bankgarantie heeft getrokken, omdat zij niet tekortgeschoten is, althans omdat zij ter zake van gebreken aan het gehuurde niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim heeft verkeerd. Daarnaast bestrijdt Permanento dat [gedaagde] schade heeft geleden door de aanwezigheid van het transformatorhuisje en als dat wel het geval is geweest dan had het op zijn weg gelegen om die schade te beperken door het huisje zelf te (laten) verwijderen. Voorts heeft [gedaagde] het geld van de bankgarantie niet mogen verrekenen met de kosten voor herstel van gebreken die na de eindoplevering zijn geconstateerd, waarbij bovendien betwist wordt dat er gebreken zijn geweest. Door de bankgarantie zonder deugdelijke grond te trekken is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van op hem rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst tussen partijen. Daarom vordert Permanento betaling van het volledige bedrag van de bankgarantie ten belope van € 29.670,- plus rente en daarnaast € 1.296,76 aan buitengerechtelijke incassokosten. 
       
     
     
       3.3 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Permanento in de proceskosten en de nakosten.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4 
       
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Permanento te veroordelen aan hem te betalen € 9.126,52, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 mei 2019, althans vanaf 10 september 2019, tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Permanento in de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       3.5 
       Aan die vordering legt [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat Permanento de aan haar verhuurde bedrijfsruimte niet tijdig, want later dan de einddatum van 31 oktober 2018, en niet deugdelijk, want met gebreken, heeft opgeleverd. Hierdoor is Permanento tekortgeschoten in de nakoming van op haar rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst en in verzuim komen te verkeren. [eiser] is gerechtigd geweest de bankgarantie te trekken en het aldus ter beschikking gekregen bedrag te verrekenen met door hem gemaakte buitengerechtelijke kosten ad. € 3.626,31, verschenen rente tot 23 mei 2019 ad. € 41,64, een bedrag gelijk aan twee en een halve maand huur met btw ad. € 27.324,70, en de kosten die zij heeft moeten maken om de gebreken te herstellen ad. € 7.803,87. In totaal gaat het om € 38.796,52 waarvan na verrekening met het bedrag van de bankgarantie van € 29.670,-, nog € 9.126,52 resteert te voldoen door Permanento, te vermeerderen met rente.  
       
     
     
       3.6 
       Permanento betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.  
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
     
     
       3.7 
       De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken. 
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie  
       
     
     
       4.1 
       Niet is in geschil dat tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte heeft bestaan, die door opzegging is geëindigd per 31 oktober 2018. 
       
     
     
       4.2 
       Vastgesteld wordt dat Permanento de onder 2.1 vermelde bedrijfsruimte op die datum niet deugdelijk ter beschikking heeft gesteld van [gedaagde] , omdat zij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet overeenkomstig de artikelen 10.1.1 t/m 10.1.4 van de Algemene Bepalingen heeft opgeleverd. Zodoende is zij vanaf die datum in verzuim komen te verkeren wat betreft de oplevering ervan. 
       
     
     
       4.3 
       Het transformatiehuisje was in opdracht van Permanento voor het bedrijfspand neergezet ten behoeve van haar bedrijfsvoering en Permanento was verantwoordelijk voor het tijdig (laten) verwijderen. Vaststaat dat op 17 december 2018 de eindoplevering van het bedrijfspand heeft plaatsgevonden, maar dat het transformatiehuisje toen niet was verwijderd. Daarmee is Permanento verwijtbaar in verzuim gebleven tot 17 mei 2019.  
       
     
     
       4.4 
       In verband met dit verzuim van Permanento heeft [gedaagde] op goede gronden de bankgarantie uitgewonnen. Daarbij is mede van belang dat [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat Permanento toen nog steeds niet alle benodigde stappen had gezet om verwijdering van het transformatorhuisje te realiseren en dat ondanks herhaalde verzoeken van de zijde van [gedaagde] een concreet bericht van Permanento over de datum dat het transformatiehuisje daadwerkelijk zou worden verwijderd uitbleef, zodat de verwachting reëel was dat Permanento het erbij zou laten zitten en [gedaagde] dit zelf zou moeten bewerkstelligen. Daarvoor zou zij geld nodig hebben, hetgeen voldoende grond is geweest om de bankgarantie uit te winnen, die bij uitstek voor dit soort situaties is bedoeld. 
       
     
     
       4.5 
       Uiteindelijk is het toch Permanento geweest die gezorgd heeft voor verwijdering van het transformatorhuisje en de daarmee verband houdende kosten voor haar rekening heeft genomen, zodat deze niet in mindering hebben gestrekt op het bedrag van de bankgarantie.  
       
     
     
       4.6 
       Wel heeft [gedaagde] met de uitgewonnen bankgarantie kunnen verrekenen een bedrag gelijk aan twee maanden huur, want zij heeft de bedrijfsruimte tot eind december 2018 niet tot haar beschikking gehad voor verhuur.  
       
     
     
       4.7 
       Anders wordt geoordeeld ten aanzien van de periode na december 2018, want de aanwezigheid van het transformatiehuisje is geen beletsel geweest, althans heeft geen beletsel hoeven te zijn om de bedrijfsruimte vanaf januari 2019 te verhuren aan een andere huurder en de daarmee gemoeide huurpenningen te incasseren. Feitelijk heeft het transformatiehuisje ook niet in de weg gestaan aan de verhuur, nu uit productie 7 van [gedaagde] blijkt dat hij op 1 april 2019 een huurovereenkomst is aangegaan met een andere huurder ingaande 1 mei 2019. Er is om die reden geen goede grond geweest om een bedrag gelijk aan een maand huur voor de maand april 2019 te verrekenen met de bankgarantie. 
       
     
     
       4.8 
       Er is evenmin goede grond geweest om de gemaakte kosten in verband met de werkzaamheden aan de bedrijfsruimte, waarvan eerst in april 2019 mededeling aan Permanento is gedaan, te verrekenen met de bankgarantie. Ten aanzien hiervan geldt namelijk dat op 27 september 2018 een voorinspectie en op 17 december 2018 een eindoplevering van de bedrijfsruimte heeft plaatsgevonden, bij welke gelegenheden namens [gedaagde] terzake deskundigen (zijn beheerder en een makelaar) zijn opgetreden, die - als er toen gebreken waren, wat wordt betwist - hadden kunnen constateren dat de betreffende werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden door en op kosten van Permanento en haar daarop hadden kunnen wijzen. Dat dit toen niet is niet gebeurd, maakt dat de gevolgen daarvan voor rekening dienen te blijven van [gedaagde] . Mede gelet op de herhaalde mededelingen richting Permanento (zie 2.4 en 2.7), dat alle punten waren opgelost met uitzondering van de transformatiehuisje, heeft Permanento er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat er in verband met de oplevering geen kosten meer in rekening zouden worden gebracht, afgezien van kosten in verband met het verwijderen van het transformatie-huisje, als zij dat niet zelf zou doen. 
       
     
     
       4.9 
       
         Het vorenstaande in de kern samengevat leidt tot de volgende slotsom. [gedaagde] heeft met het bedrag van € 29.670,- mogen verrekenen een bedrag gelijk aan twee maanden huur inclusief 21% btw, te weten € 21.859,76 (2 x € 9.032,96 x 1,21), waarna een bedrag van  
         € 7.810,24 van de bankgarantie overbleef. Dat bedrag had hij aan Permanento moeten uitbetalen. Dat is ten onrechte niet gebeurd. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan Permanento, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,  zij het niet vanaf 13 april 2019, omdat Permanento toen de door haar te verrichten werkzaamheden nog niet had uitgevoerd. De rente wordt daarom zoals subsidiair gevorderd toegewezen vanaf 15 juni 2019. 
       
       
     
     
       4.10 
       Het door Permanento gevorderde bedrag van € 1.296,76 aan buitengerechtelijke kosten, welke vordering niet is onderbouwd wordt afgewezen, gelet op de hoogte van de  toe te wijzen hoofdsom en omdat de na het verschuldigd worden van genoemd bedrag van  € 7.810,24 nog verrichte (geringe) werkzaamheden het gevorderde bedrag niet rechtvaardigen en daarmee gemoeide kosten worden beschouwd als voorbereidingen voor de te voeren procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden.  
       
     
     
       4.11 
       Kortom, het in conventie gevorderde wordt grotendeels afgewezen en het in reconventie gevorderde wordt geheel afgewezen. 
       
     
     
       4.12 
       De proceskosten worden gecompenseerd op de wijze zoals hieronder vermeld, nu beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld. 
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
       veroordeelt [gedaagde] om aan Permanento tegen kwijting te betalen € 7.810,24, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW daarover vanaf  
       15 juni 2019 tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in reconventie 
       
       wijst het gevorderde af; 
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
       bepaalt dat ieder van de partijen de eigen proceskosten draagt. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       465