ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:874

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:874 Gerechtshof Den Haag , 20-05-2025 / 200.349.080/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-05-20

Zaaknummer: 200.349.080/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:874

---

Second opinion-procedure. Aannemingsovereenkomst voor de bouw van twee woningen. Gestelde gebreken en gestelde ongerechtvaardigde verrijking door het ten onrechte afvoeren van schone grond.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.349.080/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 09/647761 / HA ZA 23-452  
     
     
     
     
       
         Arrest van 20 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 2. [appellant 2] , 
     3.  [appellant 3] , 
     4.  [appellant 4] , 
     
       allen wonend in [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. E.C. van Lent, kantoorhoudend in Leiden, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         W.B.M. Wassenaarse Bouwmaatschappij B.V. , 
       gevestigd in Wassenaar, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. P.J. Winkel, kantoorhoudend in Berkel en Rodenrijs. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] , [appellant 4] (tot hier tezamen [appellanten] ) en WMB. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       WBM is een aannemer die voor [appellanten] twee woningen onder één kap heeft gebouwd. [appellanten] heeft tegen WBM geldvorderingen ingesteld op grond van (i) door hem gestelde gebreken aan de woningen en (ii) het ten onrechte afvoeren van schone grond. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. Het hof past op verzoek van partijen de  second opinion -procedure toe en bekrachtigt die afwijzing. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 10 oktober 2024 waarmee [appellanten] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 juli 2024; 
         
         
           het verzoek van partijen om toepassing van de  second opinion -procedure (hierna: de SO-procedure), dat op grond van het Second Opinion Reglement (hierna: SOR) wordt geacht mede te omvatten een memorie van grieven van [appellanten] en een memorie van antwoord van WMB; 
         
         
           het besluit van de rolraadsheer om dat verzoek in te willigen. 
         
       
     
   
   
     
       3 Procedure bij de rechtbank 
     
       3.1 
       
        [appellanten] heeft WMB gedagvaard en gevorderd dat WMB wordt veroordeeld tot, samengevat: (a) het verhelpen van een gebrek in verband met bevestigingspunten in de buitenmuren van de woningen, op straffe van een dwangsom; (b) het verhelpen van een gebrek in verband met het kunnen aanbrengen van een dimbare buitenverlichting, op straffe van een dwangsom; (c) betaling van een bedrag aan [appellant 1] en [appellant 2] en een bedrag aan [appellant 3] en [appellant 4] als vergoeding voor schade aan betontrappen in beide woningen; (d) betaling van een bedrag wegens het ten onrechte afvoeren van schone grond; (e) betaling van een bedrag aan door [appellanten] gemaakte buitengerechtelijke incassokosten; met veroordeling in de proceskosten. 
     
     
       3.2 
       WMB heeft bij incident gevorderd dat de rechtbank zich onbevoegd verklaart omdat partijen arbitrage zijn overeengekomen en afstand hebben gedaan van het recht om zich tot de overheidsrechter te wenden. De rechtbank heeft die vordering bij tussenvonnis van 5 juli 2023 afgewezen. 
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft bij haar bestreden eindvonnis de vorderingen afgewezen en [appellanten] in de kosten veroordeeld. Zij oordeelde daartoe, samengevat, als volgt: (a) de vordering tot het verhelpen van een gebrek in verband met bevestigingspunten in de buitenmuren is te onbepaald om te kunnen worden toegewezen; (b) [appellanten] heeft niet onderbouwd dat partijen hebben afgesproken dat uitsparingen nodig waren voor het aanbrengen van dimbare buitenverlichting; (c) [appellanten] heeft met betrekking tot de gestelde schade aan de betontrappen niet voldaan aan zijn klachtplicht op grond van artikel 6:89 BW; (d) [appellanten] heeft in strijd met artikel 21 Rv nagelaten te vermelden dat [appellant 1] en [appellant 3] de schade die zij hebben geleden als gevolg van het feit dat het te bebouwen terrein vervuilde grond bevatte, hebben gevorderd van de verkoper van dat terrein, en dat de kantonrechter in de rechtbank Den Haag de verkoper heeft veroordeeld om hen schadevergoeding te betalen; deze schending van de waarheidsplicht rechtvaardigt dat de rechtbank deze deelvordering afwijst. De rechtbank is niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van deze vordering. 
     
   
   
     
       4 Vorderingen in hoger beroep 
     
       4.1 
       
        [appellanten] heeft in zijn hogerberoepdagvaarding dezelfde vorderingen ingesteld als in de procedure bij de rechtbank. Zijn verzoek tot het toepassen van de SO-procedure houdt in dat hij als grief aanvoert dat de rechtbank zijn vorderingen ten onrechte heeft afgewezen. 
     
   
   
     
       5 Beoordeling in hoger beroep 
     Bekrachtiging 
     
       5.1 
       WBM heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 5 juli 2023 waarmee de rechtbank haar incidentele vordering tot onbevoegdverklaring heeft afgewezen. De bevoegdheid van de rechtbank staat daarom in hoger beroep niet ter discussie. 
     
     
       5.2 
       Het hof heeft kennis genomen van de stukken in eerste aanleg, zoals opgesomd in r.o. 1.1 van het bestreden vonnis, en van het proces-verbaal van de op 14 februari 2024 door de rechtbank gehouden mondelinge behandeling. Conform artikel 3.6 SOR heeft het hof de zaak vervolgens opnieuw beoordeeld in de stand waarin deze zich met deze stukken bevond. De uitkomst van die herbeoordeling is dat het hof zich verenigt met de overwegingen van de kantonrechter en die tot de zijne maakt.  
     
     
       5.3 
       
         Het hof zal daarom het bestreden vonnis bekrachtigen. Artikel 4.2 SOR bepaalt dat het hof dit niet anders hoeft te motiveren dan door de hiervoor opgenomen verwijzing naar de overwegingen van de kantonrechter.  
         
           Ten overvloede: bijkomende motivering 
         
       
     
     
       5.4 
       
         Daarnaast (en dus ten overvloede) oordeelt het hof als volgt. 
         
           Uitgangspunten 
         
       
     
     
       5.5 
       
         
          [appellant 1] en [appellant 2] enerzijds en [appellant 3] en [appellant 4] anderzijds hebben met WBM een aannemingsovereenkomst gesloten, ieder voor hun woning. Onderdeel van deze overeenkomst was een Beknopte Technische Omschrijving (hierna: BTO) en op die overeenkomsten zijn van toepassing verklaard de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013, in de versie van december 2014 (hierna: AVA 2013). Deze bepalen onder andere het volgende: 
         
           “ 
           Artikel 9: Oplevering en onderhoudstermijn 
           
           1. Het werk geldt als opgeleverd wanneer de aannemer heeft medegedeeld dat het werk gereed is voor oplevering en de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen te ondertekenen opleveringsrapport opgemaakt. (…) 
           
           (…) 
           
           6. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is het werk voor risico van de opdrachtgever. 
         
         
           
           (…) 
         
         
           
           Artikel 16: Aansprakelijkheid van de aannemer 
           
           (…) 
           
           16.3 Aansprakelijkheid na oplevering 
           
           1. Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk.  
           
           2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek:  
           
           a. dat in de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de aannemer aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de opdrachtgever kan worden toegerekend;  
           
           b. dat na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden en waarvan de opdrachtgever aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid, die aan de aannemer kan worden toegerekend.  
           
           3. De rechtsvordering uit hoofde van het in lid 2 sub a bedoelde gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twee jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn.  
           
           4. De rechtsvordering uit hoofde van het in lid 2 sub b bedoelde gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn. Ingeval het in het in lid 2 sub b bedoelde gebrek echter als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt, is de rechtsvordering niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van tien jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn. Een gebrek is slechts dan als een ernstig gebrek aan te merken indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten, dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen.  
         
       
       
     
     
       16.4 
       
         Overige bepalingen  
         
         1. De opdrachtgever is in de gevallen als voorzien in de artikelen 16.1 tot en met 16.3 verplicht de aannemer van het gebrek binnen redelijke termijn na ontdekking mededeling te doen en de aannemer de gelegenheid te geven binnen een redelijke termijn voor diens rekening toerekenbare tekortkomingen en/of gebreken, waarvoor de aannemer aansprakelijk is, te herstellen/op te heffen.” 
         
       
     
     
       5.6 
       Op grond van punt 01.02.11 BTO bedroeg de onderhoudstermijn drie maanden na oplevering. 
     
     
       5.7 
       Met de als bijlage 1 bij de conclusie van antwoord overgelegde opleverrapporten staat vast dat WMB de woningen op 22 november 2019 heeft opgeleverd aan [appellanten] , onder voorbehoud van de in die rapporten vermelde verbeterpunten. Daarmee is de onderhoudstermijn op 22 februari 2020 geëindigd, behalve met betrekking tot die verbeterpunten. 
     
     
       5.8 
       
         
          [appellant 1] en [appellant 2] hebben aan het expertisebureau Lengkeek B.V. (hierna: Lengkeek) opdracht gegeven om te rapporteren over opleverpunten in hun woning. Lengkeek heeft de woning van [appellant 1] en [appellant 2] op 29 september 2021 in aanwezigheid van de directeur van WBM onderzocht en op 21 januari 2022 haar expertiserapport afgerond. 
         (a)  Bevestigingspunten in de buitenmuren 
       
     
     
       5.9 
       
         
          [appellanten] stelt dat bevestigingspunten aan de buitengevels niet deugdelijk zijn verankerd. Het rapport van Lengkeek bevat op dat punt de volgende toelichting: 
         
           “Cliënten informeerden ons dat er geen juiste voorzieningen zijn getroffen door wederpartij om de buitenverlichting, de verwarmingselement/heater en de oplader voor elektrische auto’s aan de buitenmuren te kunnen bevestigen. De buitengevels van de woning zijn opgebouwd uit stucwerk op een ondergrond van harde isolatie. De gestucte isolatieplaten hebben geen draagkracht. Voor de bevestiging van diverse lichtpunten, heater en oplader zijn door wederpartij geen verankeringsvoorzieningen aangebracht aan de constructieve muren achter het stucwerk/isolatiemateriaal. 
         
         
           Cliënten toonden ons de elektrapunten waar momenteel geen lichtbronnen/heater/oplader kunnen worden bevestigd door het ontbreken van een deugdelijke verankering. Het gaat om twee elektrapunten in de zijgevel (van de garage), een elektrapunt ten behoeve van de aansluiting van een verwarmingselement/heater in de tussenmuur naast de pui in de achtergevel en een elektrapunt in de voorgevel. Bovendien zijn de elektrapunten te hoog aangebracht. Voor een beeld van de lichtpunten met ontbrekende lichtbronnen verwijzen wij naar onderstaande foto’s. (…) 
         
       
       
       
       
         
           Bij de buren van cliënten hebben wij waargenomen dat er een buitenkraan naast de voordeur is gesitueerd. Deze buitenkraan is op een correcte wijze aan de muur bevestigd met een verankeringsvoorziening. Naar ons oordeel hadden de bovengenoemde elektrapunten aan de woning van cliënten tevens moeten worden voorzien van een dergelijke verankeringsvoorziening aan de constructie achter het stuc-/isolatiemateriaal. Dat zal naar ons oordeel alsnog dienen te worden aangebracht. (…)” 
         
       
     
     
       5.10 
       
         WBM heeft naar het oordeel van het hof voldoende betwist dat op dit punt sprake is van een gebrek. Zij wijst op een meer- en minderwerkstaat van 30 december 2019 waarop onder regel 54 staat vermeld: “Leveren en plaatsen bevestigingsblokken in de gevelisolatie 20st à € 45.00 = € 900.00”. [appellanten] heeft een tekening van zijn architect in het geding gebracht waarop deze op 22 december 2022 en 16 januari 2023 heeft ingetekend om welke bevestigingspunten het volgens hem zou gaan, maar heeft geen tekening in het geding gebracht waaruit blijkt dat deze door hem gemarkeerde punten deel uitmaken van de twintig punten die partijen als meerwerk waren overeengekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant 1] toegelicht dat WBM de bevestigingspunten weliswaar had aangebracht, maar dat deze niet waren verankerd: 
         
           “Na een onderhoudsperiode werden camera’s opgehangen en toen vielen ze meteen eruit. Bij een aantal kon ik constateren dat ze er niet zijn, terwijl 20 staan in de aannemingsovereenkomst. Ze hadden allemaal verankerd moeten zijn. Op verschillende plekken is dat niet het geval (…)” 
         
         De uitvoerder van WBM heeft daar als volgt op gereageerd: 
         
           “ [D] at klopt niet. Alles is aangebracht op de juiste plek. Het gaat om blokken die met isolatieschuim zijn aangebracht. Dat blok wordt bevestigd in de isolatiemuur. Dus dat kan niet eruit vallen. Er zullen 20 blokken in totaal zijn bevestigd. Dat kan je niet zien, maar op de tekeningen staat waar ze zitten.” 
         
          [appellanten] is hier tijdens de mondelinge behandeling niet op teruggekomen. Daarom is niet komen vast te staan dat de bedoelde bevestigingspunten niet deugdelijk zijn aangebracht. 
       
     
     
       5.11 
       
         Verder heeft [appellant 3] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij drie bevestigingspunten miste, en [appellant 1] dat hij er eerst zes miste en daarna vier. Zij hebben echter niet toegelicht waarom zij het ontbreken van die bevestigingspunten niet redelijkerwijs hadden kunnen opmerken bij de oplevering op 22 november 2019. Daarmee hebben zij niet onderbouwd waarom zij zich op dit punt zouden mogen beroepen op een van de uitzonderingen van artikel 16.3 lid 2 onder a en b AVA 2013 op de hoofdregel van artikel 16.3 lid 1 AVA 2013 dat WBM na de dag van oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. 
         (b)  Uitsparingen voor de dimbare buitenverlichting 
       
     
     
       5.12 
       
        [appellanten] stelt dat WBM uitsparingen heeft dicht gestuukt die in de gevels van de woningen waren aangebracht om daar een dimbare buitenverlichting in aan te brengen. 
     
     
       5.13 
       
         Naar het oordeel van het hof heeft WBM dat voldoende betwist. Het rapport van Lengkeek vermeldt op dit punt slechts: “Wederpartij heeft de uitsparingen ten behoeve van de buitenverlichting dicht gestuct.”. Partijen hebben hierover tijdens de mondelinge behandeling als volgt verklaard: 
         
           “ [appellant 1] : We willen dimbare verlichting, dat is echter niet mogelijk omdat sparingen dicht zijn gestuukt door WBM. 
         
         [Advocaat WBM, hof] : De buitenverlichting zat niet in de opdracht. Ik zie het woord dimbare verlichting nergens in voorkomen, dat is niet overeengekomen. (…) Er is gehandeld conform de elektra tekeningen. Bedrading en verlichting is voor een andere partij. Er is geen duidelijke opdracht met een datum waarop staat aangegeven dat maatregelen moeten worden getroffen op dit punt. (…) 
         [Directeur WBM, hof] : Er zijn bedradingen voor verlichtingen en sparingen aangelegd, daarvoor wordt een klein gaatje gemaakt. Dan komt een stukadoor die alles dicht maakt. Achteraf krijgen we ineens te horen dat dimbare verlichting ontbreekt. (…) 
         
           
            [appellant 1] : Alle sparingen waren weg, dus om die te kunnen aanleggen moest alles open gemaakt worden om nieuwe lichten te kunnen aanbrengen. (…) 
         
         [Directeur WBM, hof] : Er zijn geen sparingen dicht gestuukt. Uitvoerder is daar dagelijks aanwezig geweest, die kan het vertellen. We hebben tekeningen van de architect gevolgd en op grond daarvan is het nooit bekend geweest.”  
         Het hof begrijpt de betwisting van WBM in die zin dat voor de buitenverlichting van de woningen de daarvoor geldende normale gang van zaken is gevolgd, namelijk dat in de buitengevel betrekkelijk kleine uitsparingen worden gemaakt waar een elektrische draad doorheen wordt getrokken en die vervolgens worden dicht gestuukt. WBM had geen instructies ontvangen van [appellanten] om bij de hier te bouwen woningen in grotere uitsparingen te voorzien of om, anders dan gebruikelijk, de normale kleine uitsparingen niet dicht te stuken. Daarmee is niet komen vast te staan dat het dicht stuken van de betrokken uitsparingen een gebrek oplevert. 
       
     
     
       5.14 
       Daar komt bij dat partijen in de opleveringsrapporten van 22 november 2019 geen voorbehoud hebben gemaakt voor de door [appellanten] gestelde uitsparingen. Ook hier geldt dat [appellanten] niet heeft toegelicht waarom hij het door hem gestelde dicht stuken niet redelijkerwijs had kunnen opmerken bij die oplevering, en dus waarom hij zich zou mogen beroepen op een van de uitzonderingen van artikel 16.3 lid 2 onder a en b AVA 2013 op de hoofdregel van artikel 16.3 lid 1 AVA 2013.  
     
     
       5.15 
       
         Bovendien heeft [appellanten] zijn rechtsvordering met betrekking tot dit gestelde gebrek pas ingesteld bij zijn inleidende dagvaarding van 15 mei 2022, dat wil zeggen meer dan twee jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn en dus na de vervaltermijn van artikel 16.3 lid 3 AVA 2013. [appellanten] heeft niet gesteld dat dit gestelde gebrek pas na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden en dat daarvoor daarom niet die vervaltermijn van twee jaar geldt, maar de vervaltermijn van vijf jaar van artikel 16.3 lid 4 AVA 2013. 
         (c)  Betontrappen 
       
     
     
       5.16 
       Tussen partijen staat vast dat uit de punten 32.04 en 32.05 BTO volgt dat in beide woningen betontrappen zouden worden aangebracht met als uitvoering “schoon beton”. Tussen partijen staat ook vast dat de trappen na plaatsing zijn bedekt met houten beschermplaten, dat deze houten platen bij de oplevering op de trappen zijn gelaten omdat de woning daarna nog moesten worden afgebouwd, en dat deze na afloop van die afbouw zijn verwijderd. Partijen verschillen van mening over hoe lang precies na plaatsing van de trappen die houten beschermplaten zijn aangebracht. Beide opleverrapporten van 22 november 2019 bevatten het volgende voorbehoud: 
       
       
         
           “Opnemen van de trap als de houten afdekkingen door de afbouwer worden verwijderd (ntb)” 
         
       
     
     
       5.17 
       
         Lengkeek rapporteert het volgende over de gestelde schade aan de betontrappen: 
         
           “Cliënten informeerden ons dat de trap naar het souterrain tijdens de plaatsing beschadigd is door wederpartij. De wens van cliënten was om de Prefab betontrap in originele staat te behouden voor een industriële look. Wederpartij zou tijdens het inhijsen van de trap geen of te weinig beschermingsvoorzieningen hebben gebruikt, waardoor de betontrap beschadigd is geraakt. Om de beschadigingen weg te nemen hebben cliënten de trap op eigen kosten laten coaten. Bij de buren van cliënten zou de betontrap naar het souterrain tevens in onbewerkte staat worden opgeleverd. Ook die trap is door wederpartij beschadigd. Omdat de buren de trap niet hebben laten coaten, waren de beschadigingen aan de trap bij de buren nog goed waarneembaar voor ons. Voor een beeld van de beschadigingen aan de betontrap naar het souterrain bij de buren van cliënten verwijzen wij naar onderstaande foto's. Cliënten informeerden ons de beschadigingen aan diens betontrap van gelijke aard waren. 
         
       
       
         
           
         
       
       
       
         
           Naar ons oordeel had wederpartij de beschadigingen aan de trap van cliënten moeten repareren. Echter, nu er ter camouflage van de beschadigingen reeds door cliënten een coating op de trap is aangebracht, achten wij een compensatie van die kosten door wederpartij op zijn plaats.” 
         
       
     
     
       5.18 
       
         Degene die de woningen na de oplevering heeft afgebouwd ( [betrokkene] ) heeft in een brief aan WBM als volgt gereageerd op een verzoek van [appellant 1] om te verklaren over schade die hij aan de trappen zou hebben waargenomen op het moment dat de houten beschermplaten van die trappen zijn verwijderd: 
         
           “Het is juist dat ik destijds getuige was van de inspectie van de trappen op schade. Wat duidelijk werd is dat er feitelijk geen sprake was van schade maar ook dat de oppervlakte van de trappen niet direct geschikt was voor onbehandeld gebruik. Maar ik herinner mij ook maar al te goed dat het in beginsel ook niet de bedoeling was om de trappen onbehandeld beton te laten zijn. Ze zouden de één of andere bedekking krijgen. De details daarvan zijn me niet duidelijk geworden maar dat [appellant 1] niet blij was met de staat van de trap onder het “voortschrijdend inzicht”, was wel duidelijk. 
         
         
           Het was mij al snel duidelijk dat de beschermende platen op de trap niet bedoeld was om een bescherming te bieden voor traptreden die onbehandeld gebruikt zouden gaan worden. De trappen zijn er met de opbouw van het huis in geplaatst en moesten natuurlijk beschermd worden tegen vallend puin, gereedschappen en dergelijke. 
         
         
           De oppervlakte van de treden vertoonde gangbare sporen van productie: De plaatsen waar het beton gegoten is en nog wat andere gietsporen. Volgens mij normaal voor het oorspronkelijke doel. Ik heb destijds wijselijk mijn mond gehouden.” 
         
       
     
     
       5.19 
       WBM betwist dat zij de trappen heeft beschadigd. Het hof volgt haar daarin.  
       
         5.19.1 
         Wat de woning van [appellant 1] en [appellant 2] betreft volgt uit het rapport dat Lengkeek niet zelf beschadigingen aan de betontrappen heeft kunnen waarnemen, maar daarvoor is afgegaan op de verklaringen van [appellant 1] en [appellant 2] zelf. Deze hebben daar geen ander bewijs voor aangedragen. Als er al beschadigingen zijn geweest, dan waren deze ten tijde van de inspectie door Lengkeek, zoals deze schrijft, niet meer waarneembaar want gecamoufleerd. De aanname dat de trappen in de woning van [appellant 1] en [appellant 2] dezelfde beschadigingen zullen hebben gehad als die in de woning van [appellant 3] en [appellant 4] levert geen voldoende onderbouwing op. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant 1] verklaard dat hij foto’s heeft als bewijs: “Op 24 april en op 22 mei 2019 waren de trappen niet bedekt. Pas op 13 juni is de trap bedekt. Uit foto’s blijkt dat vooraf geen schade was.” En iets later: “Er waren stukken uitgebrokkeld.” [appellant 1] en [appellant 2] hebben echter geen foto’s van die data in het geding gebracht en de foto’s in het rapport van Lengkeek (die van de trappen van [appellant 3] en [appellant 4] zijn) laten geen uitgebrokkelde stukken zien. 
       
       
         5.19.2 
         Wat de woning van [appellant 3] en [appellant 4] betreft wijst WBM er terecht op dat de in het rapport van Lengkeek weergegeven foto’s geen beschadigingen laten zien, maar normale betongietsporen. Dit wordt ook bevestigd door [betrokkene] .  
       
       
         5.19.3 
         Voor beide woningen geldt dat de afbouwer heeft verklaard aanwezig te zijn geweest bij het verwijderen van de platen en toen geen schade heeft waargenomen. 
       
     
     
       5.20 
       
         Wat de trappen in de woning van [appellant 1] en [appellant 2] betreft komt daar bij dat uit de rapportage van Lengkeek blijkt dat [appellant 1] en [appellant 2] hun trap ten tijde van de inspectie (29 september 2021) al hadden laten coaten. Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW en, in dit geval, artikel 16.4 lid 1 AVA 2013, mochten [appellant 1] en [appellant 2] de kosten daarvan alleen op WBM verhalen als zij WBM op de hoogte hadden gebracht van dat gestelde gebrek en haar de gelegenheid zouden hebben gegeven om het binnen een redelijke termijn zelf te (laten) herstellen. Die ingebrekestelling hebben zij echter pas daarna gestuurd, op 23 december 2022. 
         (d)  Gestelde schade wegens het ten onrechte afvoeren van schone grond 
       
     
     
       5.21 
       
        [appellanten] stelt dat WBM zonder noodzaak en zonder meerwerkopdracht 400m3 aan schone grond heeft afgevoerd. Hij wijst daarvoor naar punt 12.03 BTO, dat bepaalt: “De af te graven grond behoeft niet te worden afgevoerd en kan op het resterende gedeelte van het perceel verspreid en geëgaliseerd worden aangebracht”. Hij vordert daarom een bedrag bestaande uit (i) de waarde van die grond en (ii) het totaal aan in verband met de betrokken grondverplaatsing in rekening gebracht meerwerk. 
     
     
       5.22 
       
         Naar het oordeel van het hof voert WBM terecht aan dat partijen alsnog (in afwijking van 12.03 BTO) zijn overeengekomen dat 400m3 zou worden afgevoerd. WBM heeft een begroting in het geding gebracht van 5 september 2018 waarvan zij onweersproken heeft aangevoerd dat deze onderdeel uitmaakt van de aannemingsovereenkomsten van 19 september 2018, en waarin als post 12.03 een verrekenbare post is opgenomen voor de afvoer van 250m3 aan overtollige grond, à € 12,- per m3. WBM heeft daarnaast onweersproken aangevoerd dat: - in verband met de grote souterrains en garages veel grond moest worden afgegraven;  - partijen er bij het opstellen van die begroting vanuit zijn gegaan dat het betrokken perceel zou bestaan uit schone grond; - deze grond na het begin van de werkzaamheden ernstig vervuild bleek te zijn met grote hoeveelheden puinresten; en - er op het betrokken perceel geen ruimte was om de vervuilde en/of in verband met de souterrains en garages afgegraven grond in depot te zetten. Dat de grond ernstig vervuild was blijkt ook uit door WBM overgelegde foto’s. WBM wijst terecht op artikel 15 lid 3 AVA 2013, waarin kort gezegd is bepaald dat de opdrachtgever aansprakelijk is voor de gevolgen voor de uitvoering van het werk indien na het sluiten van de aannemingsovereenkomst blijkt dat het bouwterrein verontreinigd is. WBM wijst er ook op dat zij dat meteen heeft gemeld tijdens de eerste bouwvergadering, die op 28 februari 2019 is gehouden: 
         
           “Blijkt veel puinresten in de grond te zitten waardoor er meer grond afgevoerd moet worden ( 400m3 i.p.v. de berekende 250m3).  
           
           Gezien de aanwezige vervuiling zullen de stortkosten waarschijnlijk hoger worden als de opgenomen post van € 3000,= 
           
           Ook vanwege de slechte kwaliteit van de grond zal er ook nog een nader te bepalen hoeveelheid schone aardegrond benodigd zijn om het terrein op te hogen”. 
         
       
     
     
       5.23 
       Wat de waarde van de afgevoerde grond betreft wijst WBM terecht op punt 01.02.21 BTO, dat bepaalt dat uit het werk komende oude bouwstoffen in principe niet van waarde zijn voor de opdrachtgever. [appellanten] heeft niet toegelicht waarom in dit geval van deze hoofdregel zou moeten worden afgeweken, waardoor tussen partijen vaststaat dat eventueel afgevoerde grond voor hem niet van waarde is. Het hof wijst er in dat verband ook op dat [appellanten] niet heeft gesteld dat het maaiveld van het betrokken perceel bij oplevering van de woningen lager was dan bij aanvang van de bouwwerkzaamheden. 
     
     
       5.24 
       Daar komt voor beide componenten van deze deelvordering bij dat sprake kan zijn van dubbeltelling met de betalingsveroordeling in het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 7 april 2022 in het geschil tussen enerzijds [appellant 1] en [appellant 3] en anderzijds de derde die het betrokken perceel aan [appellanten] heeft verkocht. In dat geschil hebben [appellant 1] en [appellant 3] vergoeding gevorderd van de schade die zij hebben geleden als gevolg van het feit dat de derde hen een zwaar met puin vervuild perceel heeft verkocht. De kantonrechter heeft in die procedure een deskundige benoemd die een grondbalans heeft opgesteld. Op grond van het bericht van deze deskundige heeft de kantonrechter de verkoper van de grond veroordeeld om € 15.623,37 (met rente) te betalen aan [appellant 1] en [appellant 3] . Met zijn grondbalans heeft de deskundige weliswaar gerapporteerd dat WBM zonder reden 400m3 schone grond heeft afgevoerd, maar het had desondanks op de weg van [appellanten] gelegen om de rechtbank niet alleen op dit vonnis te wijzen, maar ook om haar in te lichten over de verhouding tussen de daar aan de orde zijnde vorderingen en de onderhavige deelvordering, en om inzichtelijk te maken dat en waarom daarbij geen sprake is geweest van dubbeltelling. 
     
     
       5.25 
       
         Op grond van artikel 2.7 SOR komt het hof niet toe aan een bewijsopdracht.  
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.26 
       Het hoger beroep faalt. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen en [appellanten] als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten, die ingevolge artikel 4.4 SOR beperkt zijn tot het door WBM betaalde griffierecht van € 2.175,-, vermeerderd met € 178.- aan nasalaris. 
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 juli 2024; 
       
       
         veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van WMB begroot op € 2.353,-;  
       
       
         bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens aan hem wordt betekend, hij de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, M.E. Honée en K.T.M. Stöpetie, raadsheren, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.