ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2024:2286

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2024:2286 Rechtbank Amsterdam , 03-04-2024 / C/13/736608 / HA ZA 23-647

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-04-03

Zaaknummer: C/13/736608 / HA ZA 23-647

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:2286

---

Koopovereenkomst met betrekking tot een appartement dat nog moest worden verbouwd - non-conformiteit - geen misbruik van procesrecht - geen verjaring - verzuim - schadevergoeding - concrete en abstracte schadebegroting - minderwerk

RECHTBANK Amsterdam 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zaaknummer: C/13/736608 / HA ZA 23-647 
     
     
     
       
         Vonnis van 3 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. R. Smith te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         DONATELLA ONROEREND GOED B.V. ,  
       gevestigd te Haarlem, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Donatella, 
       advocaat: mr. P.J. de Booij te Almere. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 28 juni 2023 met producties, 
       - het vonnis van 12 juli 2023, waarin is beslist de zaak ter verdere behandeling te verwijzen naar de rechtbank Amsterdam, 
       - de conclusie van antwoord met producties, 
       - het tussenvonnis van 30 augustus 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,  
       - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 november 2023 en de daarin genoemde stukken. De tussen partijen aanhangige zaak met nummer 9305898 \ CV EXPL  21-9382 is gelijktijdig behandeld. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 27 februari 2020 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarmee Donatella het appartemensrecht rechtgevende op, kort gezegd, het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, met tuin en kelder, op het adres [adres 1] aan [eiser] heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst).  
       
     
     
       2.2. 
       Het betrof een nog te realiseren renovatieproject. In het pand zat een restaurant geëxploiteerd door Donatella. De heer [naam] , eigenaar van Donatella, heeft het pand zelf verbouwd tot appartement. Hij heeft daarbij de hulp ingeschakeld van werknemers van het restaurant (die vanwege de coronamaatregelen niet in het restaurant konden werken) en anderen. 
       
     
     
       2.3. 
       Voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst heeft Donatella bij e-mail van 13 januari 2020 aan [eiser] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         “ (…) Levertijd is voor 1 augustus turnkey.(…) ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen: 
       
       
         “ (…) Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt: 
         
           het volgende registergoed: 
         
         
           het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, met tuin en met kelder (…)  
         
         
           Opgave door Verkoper  
         
         
           Artikel 2 
         
         
           Verkoper garandeert: 
         
         
           (…) 
         
         
           g. 1. De aflevering (feitelijke levering) van de Gebruikseenheid vindt plaats bij het 
         
         
           ondertekenen van de Leveringsakte conform het aan deze overeenkomst gehechte bestek 
         
         
           inclusief het door Koper gewenste meer- of minderwerk en deugdelijk afgewerkt.  
         
         
           (…) 
         
         
           Levering 
         
         
           Artikel 9 
         
         
           De Leveringsakte zal worden verleden op 1 augustus 2020, of zoveel eerder of later 
         
         
           als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de Notaris. 
         
         
           Ouderdomsclausule 
         
         
           Artikel 15 
         
         
           Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van het Gebouw, wat betekent dat 
         
         
           de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen 
         
         
           dan bij nieuwe woningen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Verdere bijzondere bepalingen 
         
         
           Artikel 19 
         
         
           (…) 
         
         
           3. Het aan partijen genoegzaam bekende bestek maakt integraal onderdeel uit van deze koopovereenkomst en wordt geacht woordelijk in deze koopovereenkomst te zijn opgenomen. Koper verklaarde een exemplaar van genoemd bestek hebben ontvangen, de bepalingen daarvan te kennen en daarmee akkoord te gaan. Wijzigingen van het bestek kunnen slechts plaatsvinden na raadpleging van en met instemming van Koper. Het in de vorige zin bepaalde is van overeenkomstige toepassing indien tijdens de (ver)bouwwerkzaamheden het voornemen bestaat om af te wijken van het bestek. (…) 
         
         
           4. De prijs voor eventueel door Koper gewenst meer/minderwerk, zoals aangegeven in het aan deze overeenkomst gehechte bestek, wordt opgeteld/afgetrokken bij/van de koopsom. (…) 
         
         
           ALGEMENE BEPALINGEN 
         
         
           Omschrijving leveringsverplichting 
         
         
           Artikel I 
         
         
           (…) 
         
         
           7. De aflevering (feitelijke levering) van de Gebruikseenheid alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de Leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de Gebruikseenheid en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van Koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin de Gebruikseenheid en de eventueel meeverkochte roerende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage. 
         
         
           (…) 
         
         
           Overmacht, risico, verzekeringen 
         
         
           Artikel II 
         
         
           (…)  
         
         
           2. Het risico van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken gaat over bij het ondertekenen van de Leveringsakte. (…) ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Het bestek ziet op de verbouwing van de begane grond op de adressen [adres 2] en [adres 1] van een restaurant naar twee appartementen. In het bestek is onder meer opgenomen: 
       
       
         “ 00. ALGEMENE VOORWAARDEN EN BEPALINGEN 
         
           Algemeen 
         
         -  Alle werken worden uitgevoerd naar de eis van goed en deugdelijk werk. 
         
           (…) 
         
         
           Van toepassing zijnde voorwaarden 
         
         
           (…) 
         
         -  De Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 (U.A.V.) zijn van toepassing. [hierna: UAV, Rb]  
         
           (…) 
         
         
           Korting 
         
         
           Het in paragraaf 42, lid 1 van de UAV bedoelde kortingsbedrag bij te late oplevering bedraagt € 200,= per werkdag. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Technische omschrijving 
     
       
         Deze omschrijving geeft aan op welke wijze uw woning standaard wordt samengesteld en afgewerkt.  
       
       
         (...) 
       
     
     
       3.6 
       
         
           Gevels 
         
         
           De buitengevels worden gerestaureerd /nagelopen (voegwerk ) gereinigd en gehydrofobeert. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       3.10 
       
         
           Beglazing 
         
         
           De gevelramen, -kozijnen en —deuren worden voorzien van HR++ glas volgens de uitgangspunten van de EPC- berekening. (…)  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       3.12 
       
         
           Schilderwerk en Sauswerk 
         
         
           Buitenschilderwerk: 
         
         
           De gevelkozijnen en ramen, deuren en panelen worden handmatig voorzien van de benodigde grondlagen en afgelakt in kleur volgens materialen - en kleurenstaat. (…) 
         
         
           Binnenschilderwerk: 
         
         
           Al het in het zicht komende houtwerk ( m.u.v. het meterschot ) wordt afgeschilderd of gelakt 
         
         
           opgeleverd.(…)  
         
       
       
     
     
       3.14 
       
         
           Wandafwerking 
         
         
           De wanden in de woning worden conform de ruimteafwerkstaat afgewerkt. De wanden worden sauskiaar (glad gestuukt) afgewerkt en daarna voorzien van spuit sauswerk.  
         
         
           (…)  
         
       
     
     
       3.25 
       
         
           Bestrating 
         
         
           De tuin en het pad naar de berging en naar de achter toegang in de [locatie] worden voorzien standaard grijze betontegels 30 x 30 cm 
         
         
           (…)  
         
         
           Garantie voor een onderdeel 
         
         -  Voor de volgende onderdelen wordt een garantie verlangd die moet gelden vanaf het gereedkomen van het onderdeel tot aan de oplevering van het werk en in aansluiting daarop gedurende de vermelde periode. De garantie betreft niet alleen het onderdeel, maar ook het herstellen van eventuele vervolgschade, het leveren en monteren.  
         -  Voor een periode van 10 jaar wordt garantie verlangd op: 
         
           de constructies; 
         
         
           de draagconstructie; 
         
         
           de nieuwe gevelkozijnen mcl. beweegbare delen (onder KOMO-keur) en toebehoren; 
         
         
           de nieuwe binnen kozijnen mcl. beweegbare delen (onder KOMO-keur) en toebehoren; 
         
         
           de dakbedekking, op waterdicht zijn, tegen blaas- en plooivorming, scheuren, het 
         
         
           opentrekken van naden, het uitzakken van onder helling aangebrachte bedekkingen en/of 
         
         
           (…) 
         
         -  Voor een periode van 5 jaar wordt garantie verlangd op: 
         
           (…) 
         
         
           het buitenschilderwerk in overeenstemming met de voorwaarden Bedrijfschap 
         
         
           Schilderwerken, tegen het ontstaan van bladders, springen en scheuren van verflagen, verpoederen en verweringsverschijnselen aan het oppervlak, zodat aan het einde van deze periode als goed beschermt werk kan worden aangemerkt. 
         
         
           • het tegelwerk, betreffende het niet loslaten en tegen vochtdoorslag; 
         
         
           • de tegelkit, op goede hechting aan de ondergrond en aan de tegels; 
         
         
           • overige kit- en voegvullingen; 
         
         
           (…) 
         
         -  Voor een periode van 3 jaar wordt garantie verlangd op: 
         
           (…) 
         
         
           • het binnen schilderwerk in overeenstemming met de voorwaarden Bedrijfschap 
         
         
           Schilderwerken, tegen het ontstaan van bladders, springen en scheuren van verflagen, 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       De geplande oplevering van 1 augustus 2020 is niet gehaald. Vanaf 27 september 2020 heeft Donatella aan [eiser] een studio-appartement ter beschikking gesteld.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 25 november en 8 december 2020 heeft een bouwkundige van Huiskeur B.V. (hierna: Huiskeur) in opdracht van [eiser] inspecties uitgevoerd en twee rapporten opgesteld. Daaruit blijkt dat de werkzaamheden nog niet gereed waren en dat het wel uitgevoerde werk gebreken vertoonde.   
       
     
     
       2.8. 
       Op 11 december 2021 heeft de notariële levering plaatsgevonden. In de akte van levering is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “ (…) Artikel 2:  Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat 
         
           (…) 2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden (…) in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt. 
         
         
           Artikel 3:  
           Baten en lasten; risico 
         
         
           Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. (…) ” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Omdat de renovatie op dat moment nog niet gereed was, hebben partijen op diezelfde datum een depotakte gesloten waarin staat: 
       
       
         “ (…) 1. De notaris houdt een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens bij de oplevering van het verkochte geconstateerde gebreken dan wel nog niet gerealiseerde werkzaamheden, een en ander blijkende uit een tweetal opleveringsrapporten de dato 25 november 2020 en 8 december 2020, partijen genoegzaam bekend. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat dit door en voor rekening van partij 1 [Donatella, Rb] wordt verholpen dan wel als nog wordt gerealiseerd dan wel – wat betreft de tekening – wordt aangeleverd. (…) ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       Medio januari 2021 heeft [eiser] haar intrek genomen in de woning.   
       
     
     
       2.11. 
       Na ingebruikname heeft [eiser] een bouwkundige van Woningkeurgroep B.V. (hierna: Woningkeur) drie keer een inspectie laten doen om de kwaliteit van het geleverde werk te beoordelen. Tijdens deze inspecties heeft Woningkeur diverse gebreken geconstateerd die zij heeft vastgelegd in rapporten d.d. 6 februari 2021, 17 april 2021 en 19 juli 2021. Deze rapporten heeft [eiser] telkens aan Donatella doorgezonden.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 20 april 2021 heeft [eiser] - naar aanleiding van het rapport van 17 april 2021 - Donatella gesommeerd om binnen 4 weken over te gaan tot het uitvoeren van de werkzaamheden conform de Technische omschrijving uit het bestek.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiser] heeft geen medewerking verleend aan de uitkering van het depotbedrag aan Donatella. Op 27 mei 2021 is Donatella een procedure gestart tegen [eiser] ter verkrijging van het depotbedrag.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij vonnis van 21 oktober 2021 heeft de kantonrechter van deze rechtbank geoordeeld dat hij onbevoegd is om kennis te nemen van het geschil tussen partijen vanwege een arbitragebeding in de koopovereenkomst. Donatella is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 26 oktober 2021 heeft op verzoek van [eiser] een spoedplaatsopneming plaatsgevonden door de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. In het proces-verbaal van de spoedplaatsopneming heeft het behandelend commissielid verslag gedaan van de staat van de uitgevoerde werkzaamheden.  
       
     
     
       2.16. 
       Bij arrest van 16 mei 2023 heeft het gerechtshof Amsterdam het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de zaak terugverwezen. Het gerechtshof heeft in het arrest onder meer overwogen:  
       
       
         “ (…) De conclusie is dat [eiser] redelijkerwijs heeft begrepen althans heeft kunnen en moeten begrijpen dat de UAV en het daarvan deel uitmakende arbitragebeding niet van toepassing waren tussen Donatella en haarzelf.  
         
           Het verweer dat de koopovereenkomst een gemengde overeenkomst is dan wel als een koop- en een aannemingsovereenkomst moet worden gekwalificeerd waarop voor het deel dat ziet op de aanneming van werk de UAV van toepassing zijn, slaagt niet.(…)  
         
         
           De zaak zal worden verwezen naar de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam om te worden afgedaan met inachtneming van dit arrest. ” 
       
       
     
     
       2.17. 
       Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, heeft [eiser] op 28 juni 2023 ten laste van Donatella conservatoir (derden)beslag gelegd onder Blank notarissen, alsmede op een onroerend goed van Donatella. 
       
     
     
       2.18. 
       In de periode mei tot en met november 2022 heeft [eiser] door derden diverse (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren aan het appartement. De kosten daarvan bedroegen € 76.663,36 inclusief btw.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
         
           voor recht verklaart dat 
         
       
       
         
           Donatella in de nakoming van haar verbintenissen toerekenbaar is tekortgeschoten en aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade, 
         
         
           Donatella aansprakelijk is voor de kosten van conservatoir beslag, 
         
       
       
         Donatella veroordeelt tot betaling van 
       
       
         
           een door de rechtbank te bepalen schadebedrag, althans € 182.807,95 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 2020, 
         
         
           € 2.602,98 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
         
         
           de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat Donatella is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] heeft Donatella in gebreke gesteld, maar de gebreken zijn niet verholpen. Daarom heeft Donatella een deel van de herstelwerkzaamheden inmiddels door derden laten uitvoeren. Deze kosten komen voor rekening van Donatella. Voor wat betreft het herstelwerk dat nog niet is uitgevoerd moet de schade worden begroot. Het gaat om gebreken die ten tijde van de levering kenbaar waren. Daarnaast zijn eter een aantal verborgen gebreken, waaronder de hoge vochtigheidsgraad in de woning door de lekkende lichtstraat en optrekkend vocht uit de kelder. Hierdoor ontstond zwamvorming en was er sprake van afbladderend stuc- en schilderwerk. Ook dient Donatella een korting te verlenen vanwege de te late oplevering op grond van de Technische omschrijving. Verder heeft [eiser] onderzoekskosten moeten maken naar de kwaliteit van de werkzaamheden. Ook de kosten voor onder meer de notaris, makelaar, de verhuizing, het verblijf in het vakantiehuis, de luchtreiniger zijn het gevolg van het tekortschieten van Donatella en komen daarom voor haar rekening. Verder is sprake van minderwerk voor wat betreft de brievenbus en de video-deurbel. De kosten voor het leggen van conservatoir beslag komen op grond van artikel 706 Rv voor rekening van Donatella. Tot slot heeft [eiser] buitengerechtelijke incassokosten gemaakt die Donatella dient te vergoeden. 
       
     
     
       3.3. 
       Donatella voert verweer. Donatella concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] heeft een aantal verschillende grondslagen genoemd voor haar vorderingen. In de kern doet zij evenwel een beroep op non-conformiteit. De rechtbank zal dan ook in de eerste plaats bespreken of het geleverde appartementsrecht beantwoordt aan de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Volgens de wet moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).  
       
     
     
       4.3. 
       Om te bepalen wat [eiser] mocht verwachten, dient te worden vastgesteld wat partijen precies zijn overeengekomen met betrekking tot het appartement.  
       
     
     
       4.4. 
       Bij de uitleg van wat tussen partijen is overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de koopovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 
       
     
     
       4.5. 
       Bijzonder is dat partijen in dit geval een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een appartement dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog grondig moest worden verbouwd. Het appartement dat [eiser] kocht, bestond dus grotendeels alleen op papier. Bij de vraag wat [eiser] mocht verwachten komt daarom veel betekenis toe aan wat op papier staat over de afwerking van het appartement.  
       
     
     
       4.6. 
       De schriftelijke afspraken zijn als gevolg van knip- en plakwerk niet eenduidig. Het hof heeft bij arrest van 16 mei 2023 het standpunt van [eiser] dat de koopovereenkomst gekwalificeerd moet worden als een gemengde overeenkomst dan wel een koop- en aannemingsovereenkomst verworpen en geoordeeld dat de UAV niet van toepassing zijn tussen [eiser] en Donatella. De rechtbank is aan dat oordeel gebonden. De koopovereenkomst en de daaraan gehechte bijlage (het bestek) zijn voor het overige echter wel van toepassing. In de koopovereenkomst is immers bepaald dat het bestek een integraal onderdeel is van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.7. 
       Donatella heeft daarin niet alleen een verplichting tot (notariële) levering van het appartementsrecht op zich genomen. Zij heeft aan [eiser] ook een garantie verstrekt over de staat waaraan het appartement bij levering zou voldoen. In artikel 2 aanhef en sub g. 1 van de koopovereenkomst heeft Donatella aan [eiser] gegarandeerd dat de aflevering (feitelijke levering) van het appartement plaatsvindt conform het bestek en deugdelijk afgewerkt. Het bestek stelt voorop dat alle werken worden uitgevoerd naar de eis van goed en deugdelijk werk. Verderop in het bestek worden in een tiental pagina’s per onderdeel de technische vereisten uitgewerkt (Technische omschrijving) en nadere garanties afgegeven. Samengevat, mocht [eiser] op grond hiervan verwachten dat zij een deugdelijk vernieuwbouwd appartement geleverd zou krijgen, waarin zij direct haar intrek kon nemen. Of zoals in de e-mail van 13 januari 2020 is verwoord: ‘turn-key’.  
       
     
     
       4.8. 
       Omdat de verbouwing ten tijde van de (uitgestelde) levering nog niet gereed was, hebben partijen tevens een depotovereenkomst gesloten, waarin staat dat Donatella alle herstelpunten uit de rapporten van november en december 2020 moet uitvoeren. Indien Donatella deze herstelpunten zou hebben verholpen, dan zou het depotbedrag van € 20.000 aan Donatella worden vrijgegeven.  
       
     
     
       4.9. 
       Donatella betoogt dat haar verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van het uitgevoerde werk niet verder strekt dan de uitvoering van de herstelpunten op grond van de depotovereenkomst. Zij wijst in dit kader onder meer op artikel 3 van de leveringsakte, waarin is bepaald dat het verkochte vanaf de datum van levering voor risico van de koper is. Donatella verbindt hieraan de conclusie dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eiser] is neergelegd. Dit is ten onrechte. Het feit dat het risico (van achteruitgang of tenietgaan, vergelijk artikel 7:10 BW) van het appartementsrecht vanaf de levering bij [eiser] (als de nieuwe eigenaar) ligt, doet niets af aan de garantie die Donatella in de koopovereenkomst aan [eiser] heeft verstrekt over de staat van het appartement. [eiser] heeft in de depotovereenkomst ook geen afstand gedaan van haar aanspraken op Donatella voor eventuele andere gebreken.  
       
     
     
       4.10. 
       Donatella stelt verder dat zij hooguit aansprakelijk is voor wat zij aanduidt als ‘verborgen gebreken’: gebreken die ten tijde van de levering niet zichtbaar waren en, na onderzoek door de koper, niet ontdekt hadden kunnen zijn. Ook dit standpunt gaat niet op. Bij de onderzoeksplicht van de koper op grond van artikel 7:17 BW gaat het om onderzoek ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst en niet om onderzoek op het moment van levering. Toen [eiser] de koopovereenkomst sloot was de verbouwing nog niet begonnen en viel er nog niets te onderzoeken aan de kwaliteit van het werk. Zij kon daarbij slechts afgaan op de Technische omschrijving en de geboden garanties.  
       
     
     
       4.11. 
       Aansprakelijkheid zou volgens Donatella bovendien beperkt zijn tot zeer ernstige gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan. Ook daarin volgt de rechtbank haar niet. Donatella heeft immers gegarandeerd dat het appartement conform het bestek en naar de eis van goed en deugdelijk werk zou worden afgeleverd. Die garantie strekt (veel) verder dan dat het appartement voor bewoning geschikt is. Daarmee reiken ook de verwachtingen die [eiser] van het verkochte mocht hebben verder.  
       
     
     
       4.12. 
       Ten slotte heeft Donatella gewezen op de ouderdomsclausule van artikel 15 van de koopovereenkomst, waarin de koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van het gebouw, “wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.” Ook deze clausule kan Donatella niet baten. De klachten van [eiser] hebben immers geen betrekking op het casco, maar op de verbouwing tot turnkey appartement door Donatella.  
       
       
         
           Formele verweren 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van de (non-)conformiteit, zal zij twee formele verweren bespreken die Donatella heeft gevoerd. Beide verweren slagen niet.   
       
       
         
           Geen misbruik van procesrecht 
         
       
     
     
       4.14. 
       Donatella heeft aangevoerd dat [eiser] misbruik van procesrecht maakt door het aanhangig maken van deze procedure en dat zij daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De rechtbank volgt Donatella hierin niet. De procedurele gang van zaken is voor beide partijen ongelukkig geweest. Het stond [eiser] echter vrij om deze bodemprocedure te starten. Zij heeft in de dagvaarding ook toegelicht waarom zij daartoe is overgegaan. Van misbruik van procesrecht is geen sprake. Evenmin is er sprake van overlap met de kantonprocedure. Inzet van de kantonprocedure is of [eiser] mee moet werken aan de uitkering van het depotbedrag. In deze procedure gaat het om de vraag of Donatella heeft geleverd conform de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Vordering niet verjaard 
         
       
     
     
       4.15. 
       	Donatella heeft daarnaast een beroep op verjaring gedaan (artikel 7:23 lid 2 BW). Volgens Donatella is de verjaringstermijn van twee jaar gaan lopen vanaf het moment van de ingebrekestelling van 20 april 2021. De dagvaarding in deze procedure is op 28 juni 2023 uitgebracht en daarmee te laat.  
       
     
     
       4.16. 
       Het beroep op verjaring slaagt evenmin. [eiser] heeft terecht gesteld dat de verjaringstermijn is gestuit door de sommatie bij e-mail van 16 december 2021 (productie 62). Bij Donatella kan ook geen redelijke twijfel hebben bestaan of [eiser] nog aanspraak maakte op schadevergoeding. De klachten van [eiser] zijn voortdurend onderwerp van geschil geweest. De vorderingen van [eiser] zijn dan ook niet verjaard.   
       
     
     
       4.17. 
       Donatella heeft overigens geen beroep gedaan op de klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW. Zij heeft niet uiteengezet binnen welke termijn [eiser] over de verschillende gebreken had moeten klagen en in hoeverre zij daaraan heeft voldaan. Een eventuele schending van de klachtplicht kan niet ambtshalve worden beoordeeld. De klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW blijft dan ook buiten beschouwing.  
       
     
     
       4.18. 
       De rechtbank komt nu toe aan de vraag of het appartement voldeed aan wat [eiser] daarvan mocht verwachten.  
       
       
         
           Is sprake van non-conformiteit? 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [eiser] heeft verschillende (bouwkundige) rapporten laten maken om de kwaliteit van het werk te beoordelen en te toetsen aan het bestek. Sinds de levering gaat het om de volgende rapporten:  
       
         
           rapportage bouwkundig onderzoek van Woningkeur van 6 februari 2021;  
         
         
           rapportage bouwkundig onderzoek van Woningkeur van 17 april 2021; 
         
         
           rapportage bouwkundig onderzoek van Woningkeur van 19 juli 2021; 
         
         
           herstelbegroting van Bouwkundig Adviesbureau Kasteelheer (hierna: Kasteelheer) van 9 oktober 2021. 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Daarnaast heeft [eiser] bij verzoekschrift aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (hierna: RvA) verzocht om een spoedplaatsopneming. Deze heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021, in bijzijn van Donatella en haar raadsman. Van de plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt waarin het lid-deskundige van het College van Arbiters van de RvA zijn bevindingen heeft vastgelegd met verwijzing naar de aan het proces-verbaal gehechte foto’s.  
       
     
     
       4.21. 
       Donatella heeft van haar kant geen rapportage ingediend. Evenmin heeft zij verzocht om een eigen deskundige onderzoek te laten doen.  
       
     
     
       4.22. 
       Aan de hand van de bouwkundige rapporten, het proces-verbaal van plaatsopneming en de daarin opgenomen foto’s, kan de rechtbank niet anders dan constateren dat de staat waarin Donatella het appartement aan [eiser] heeft geleverd niet voldeed aan wat [eiser] daarvan mocht verwachten. Op verschillende onderdelen zijn door deskundigen (ernstige) gebreken en tekortkomingen ten opzichte van het bestek geconstateerd. Hierna zal de rechtbank de gestelde gebreken en de verweren van Donatella bespreken.  
       
       
         
           Voorpui 
         
       
     
     
       4.23. 
       Volgens [eiser] is de voorpui niet afgewerkt door Donatella. In het bijzonder was geen voorziening getroffen om capillaire werking (optrekkend vocht) tegen te gaan, waardoor de voorgevel zeer vochtig is geworden.  
       
     
     
       4.24. 
       De rechtbank ziet een onderbouwing van dit gebrek in het rapport van Kasteelheer. Daarin is opgemerkt dat geen rekening is gehouden met afschotten en waterafvoer van de onderdorpel en dat op korte termijn schade zal ontstaan aan de houten pui. Tijdens de spoedplaatsopneming is aan de onderzijde van de binnenzijde van de voordeur bovendien een verhoogde vochtigheid gemeten.  
       
     
     
       4.25. 
       Donatella heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Zij heeft niet betwist dat zij geen deugdelijke waterkering heeft aangebracht. Zij heeft slechts gesteld dat de gevel al aanwezig was in de tijd van het restaurant en dat zij destijds nooit vocht in de voordeur of voorgevel heeft opgemerkt. Dat is onvoldoende, aangezien zij op grond van het bestek ook gehouden was de buitengevel te restaureren (3.6 van de Technische omschrijving). [eiser] mocht dus een deugdelijke gevel verwachten.  
       
     
     
       4.26. 
       De afwerking van de voorpui was dan ook gebrekkig (non-conform).  
       
       
         
           Kelder  
         
       
     
     
       4.27. 
       
        [eiser] stelt verder dat sprake was van een ernstig vochtprobleem in de kelder.  
       
     
     
       4.28. 
       Ook dit gebrek wordt voldoende onderbouwd door de rapporten. Al in het rapport van Woningkeur van 6 februari 2021 wordt gesproken over een vochtprobleem in de kelder. Het stucwerk was toen al aangetast. De ernst van het probleem komt in latere rapporten naar voren. In het rapport van Kasteelheer is hierover opgenomen dat het vocht in de kelder schadelijk is voor het leefklimaat en de bouwconstructie. In het proces-verbaal van spoedplaatsopneming is omschreven dat het stucwerk in de kelder voor een groot deel is losgekomen en opgebold en op andere plekken vochtplekken en verkleuringen vertoont. Met de vochtmeter zijn hoge waarden gemeten.  
       
     
     
       4.29. 
       Donatella heeft weliswaar betwist dat de kelder vochtig was ten tijde van de levering, maar heeft die betwisting onvoldoende weten te onderbouwen. Donatella heeft slechts gesuggereerd dat sprake kan zijn geweest van bouwvocht. Dat zou echter niet verklaren waarom ten tijde van de spoedplaatsopneming, bijna een jaar na afronding van de bouw, de kelder nog altijd zeer vochtig was. Verder heeft Donatella als verweer gevoerd dat de kelder niet in de Technische omschrijving is genoemd en daarom is geleverd met basisafwerking (stucwerk en vloerafwerking). Dat laat echter onverlet dat [eiser] bij een vernieuwbouwd appartement niet hoefde te verwachten dat de kelder zodanig vochtig was dat deze schadelijk is voor het leefklimaat en de bouwconstructie.  
       
     
     
       4.30. 
       De rechtbank merkt ook het vochtprobleem in de kelder dus aan als gebrek.  
       
       
         
           Binnenwanden slaap- en woonkamer 
         
       
     
     
       4.31. 
       Volgens [eiser] was de kwaliteit van de binnenwanden en slaapkamer zeer slecht. De bestaande wanden waren vochtig als gevolg van optrekkend vocht uit de kelder en ongelijkmatig gestuukt, waardoor het niet mogelijk was om deze te handhaven of opnieuw te stuken.  
       
     
     
       4.32. 
       In de Technische omschrijving staat vermeld dat de wanden glad gestuukt afgewerkt worden. Uit de rapporten blijkt dat hieraan niet is voldaan. In het rapport van Woningkeur van 6 februari 2021 is opgemerkt dat meerdere wanden niet vlak zijn, dat de afwijking duidelijk zichtbaar is en dat de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd zoals omschreven in de Technische omschrijving. Uit het proces-verbaal van spoedplaatsopneming blijkt dat dit gebrek nadien niet is hersteld. Onder randnummers 44 tot en met 46 van het proces-verbaal staat vermeld dat het stucwerk in de gehele woning ongelijkmatig is, met zichtbare streepvorming/halen en dat het stucwerk op plaatsen ‘uitbuikt’ en los zit.  
       
     
     
       4.33. 
       Donatella heeft aangevoerd dat de kwaliteit van het stucwerk geen opleverpunt was in het rapport van 8 december 2020. Dat doet echter niet af aan de latere constatering van dit gebrek in de genoemde rapporten, met foto’s. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat het geleverde stucwerk van onvoldoende kwaliteit was.  
       
     
     
       4.34. 
       Uit het proces-verbaal van spoedplaatsopneming blijkt verder dat vocht in de wanden is gemeten (randnummer 46). Dit probleem kwam ook eerder al aan het licht in het rapport van Woningkeur van 17 april 2021 (foto 8). Donatella heeft de metingen niet betwist, maar stelt dat het vocht in de wanden een gevolg is van een lekkage bij de bovenburen in februari 2021. De rechtbank volgt Donatella daarin niet. Donatella heeft onvoldoende onderbouwd dat een eenmalige lekkage in februari 2021 ruim een half jaar later (de spoedplaatsopneming was op 26 oktober 2021) nog altijd zulke hoge vochtwaarden zou kunnen verklaren. Namens [eiser] is daar tijdens de zitting bovendien tegenovergesteld dat bij de spoedplaatsopneming is geconstateerd dat het optrekkend vocht betrof omdat de vochtwaarden aan de onderkant van de wanden hoger waren dan aan de bovenkant. De rechtbank neemt daarom als vaststaand aan dat het vocht in de wanden het gevolg was van het vochtprobleem in de kelder en niet van een eenmalige lekkage bij de bovenburen. 
       
     
     
       4.35. 
       Conclusie van het voorgaande is dat de binnenwanden van het appartement gebrekkig waren.   
       
       
         
           Lichtstraat  
         
       
     
     
       4.36. 
       
        [eiser] stelt verder dat de lichtstraat onjuist is gemonteerd, waardoor een lekkage in de woning is ontstaan.  
       
     
     
       4.37. 
       Dit gebrek wordt ondersteund door zowel de rapporten van Woningkeur en Kasteelheer als door de bevindingen in het proces-verbaal van spoedplaatsopneming. Uit deze stukken kan worden afgeleid dat de afwerking en montage van de lichtstraat niet deugdelijk waren en dat daardoor een lekkage is ontstaan. Ten tijde van de spoedplaatsopneming werd bovendien ter plaatse van de lichtstraat condens waargenomen, schimmel- en algenvorming geconstateerd en een hoge vochtigheid gemeten.  
       
     
     
       4.38. 
       Donatella heeft erop gewezen dat het opleverrapport van 8 december 2020 ten aanzien van de lichtstraat als enige opleverpunt noemt dat het dak van de lichtstraat niet is afgetimmerd. Dat doet echter niets af aan de gebreken die nadien aan het licht zijn gekomen. Daarnaast heeft Donatella aangevoerd dat de lekkage niet te wijten is aan de lichtstraat maar veroorzaakt is door de bovenburen. Deze stelling valt echter niet te verenigen met de rapporten van Woningkeur en Kasteelheer en de observaties en vochtmetingen tijdens de spoedplaatsopneming. De verweren van Donatella worden dan ook verworpen.  
       
     
     
       4.39. 
       Daarmee staat vast dat ook de lichtstraat gebrekkig was.  
       
       
         
           Elektra 
         
       
     
     
       4.40. 
       
        [eiser] stelt dat het door Donatella uitgevoerde elektrawerk bij regen uitviel en volkomen verroest is als gevolg van de hoge vochtigheid in de woning.  
       
     
     
       4.41. 
       
         Uit de door [eiser] overgelegde foto’s (productie 28) blijkt dat de elektra inderdaad roestvorming vertoonde. Donatella heeft op deze foto’s niet gereageerd. Evenmin heeft zij betwist dat de elektra bij regen uitviel. Zij heeft volstaan met de opmerking dat een en ander niet in het opleverrapport van 8 december 2020 stond. Zoals al eerder opgemerkt, doet dit niet ter zake. [eiser] mocht een appartement verwachten waarvan de elektra ook bij regen werkt en deze niet binnen een half jaar is aangetast door roest. Ook hier geldt dat de rechtbank geen ondersteuning ziet voor de stelling dat deze problemen slechts het gevolg zouden zijn van de lekkage bij de bovenburen.  
         
           Berging 
         
       
     
     
       4.42. 
       
        [eiser] stelt dat de berging op verschillende punten niet beantwoordde aan hetgeen zij daarvan op grond van de Technische omschrijving mocht verwachten. De fundering ontbrak, de borstwering ontbrak, de berging was deels uitgevoerd met onbehandeld hout en de dakbedekking was niet deugdelijk uitgevoerd.  
       
     
     
       4.43. 
       Donatella heeft niet betwist dat de berging afweek van de Technische omschrijving. Zij heeft erop gewezen dat de berging geen opleverpunt was. Verder heeft zij aangevoerd dat [eiser] de berging in september 2020 in gebruik heeft genomen en later heeft gesloopt. Dat is haar eigen keuze geweest en moet daarom voor haar rekening komen, aldus Donatella.  
       
     
     
       4.44. 
       De rechtbank constateert dat in het opleverrapport van november 2020 wel degelijk gebreken aan de berging benoemd zijn. Ook in de bouwkundige rapporten die na de levering zijn opgemaakt zijn diverse gebreken aan de berging geconstateerd. Het feit dat [eiser] op een later moment heeft besloten de berging te verwijderen, doet er niet aan af dat de berging die Donatella heeft geleverd niet voldeed aan wat [eiser] daarvan mocht verwachten.  
       
       
         
           Terreininrichting (tegels)  
         
       
     
     
       4.45. 
       Evenmin heeft Donatella betwist dat de tuin en het pad naar de berging niet zijn betegeld met standaard 30x30cm grijze betontegels, zoals bepaald in de Technische omschrijving.  
       
       
         
           Kelderluik, hek en toegangstrap 
         
       
     
     
       4.46. 
       Ook dit gebrek is door Donatella niet betwist. Het ontbreken van een hekwerk en een trap naar de kelder stond al in het opleverrapport van 8 december 2020 vermeld. Uit de latere rapporten blijkt dat de toegang tot de kelder ook nadien niet is afgerond.  
       
       
         
           Beglazing bovenlicht ter plaatse van de ventilatie 
         
       
     
     
       4.47. 
       Uit het proces-verbaal van de spoedplaatsopneming blijkt dat het bovenlicht ter plaatse van de ventilatie enkel glas is. Op grond van de Technische omschrijving zouden alle gevelramen worden voorzien van HR++ glas. Ook ten aanzien van dit raam is dus sprake van non-conformiteit.  
       
       
         
           Natuurstenen vloer en vloerverwarming  
         
       
     
     
       4.48. 
       Volgens [eiser] heeft Donatella de natuurstenen vloer ondeskundig aangelegd. Tegels met beschadigingen zijn met vulwerk aangeheeld. Bovendien ontbreekt de vloerverwarming in de hal.  
       
     
     
       4.49. 
       Beide punten zijn door Donatella niet betwist. Ter zitting is door de heer [naam] nog wel verklaard dat [eiser] hem had aangegeven dat ze geen vloerverwarming meer wilde in de gang. Die stelling is echter op geen enkele wijze onderbouwd en volgt ook niet uit de correspondentie in het dossier. De rechtbank gaat aan die stelling dan ook voorbij.  
       
       
         
           Voeg- en kitwerk 
         
       
     
     
       4.50. 
       
        [eiser] stelt dat Donatella de natte ruimtes, het toilet en de badkamer, slecht heeft gekit dan wel kitwerk ontbreekt en dat Donatella dit niet heeft opgelost. Donatella heeft dit niet betwist, zodat de rechtbank aanneemt dat het voeg- en kitwerk gebrekkig is.  
       
       
         
           Houten opstap 
         
       
     
     
       4.51. 
       Als onbetwist neemt de rechtbank verder aan dat de houten opstap die door Donatella was geplaatst loszat en doorboog. Ook een trapleuning ontbrak.   
       
       
         
           Het buitenschilderwerk en houtwerk 
         
       
     
     
       4.52. 
       Ten slotte richten de klachten van [eiser] zich op het buitenschilderwerk en het houtwerk.  
       
     
     
       4.53. 
       Uit het proces-verbaal van de spoedplaatsopneming volgt dat een deel van de deuren, raamstijlen en kozijnen niet is afgelakt. Het lakwerk dat wel is aangebracht is plaatselijk schraal en vertoont ‘zakkers’.  
       
     
     
       4.54. 
       Donatella heeft de hiervoor beschreven staat van het schilderwerk niet weersproken. Zij heeft slechts gesteld dat deze klachten niet in het opleverrapport stonden. Dit doet echter niet af aan de verplichting die op haar rustte een appartement te leveren waarvan het schilderwerk naar de eisen van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd. Uit het proces-verbaal van de spoedplaatsopneming blijkt dat zij aan deze verplichting niet heeft voldaan.  
       
       
         
           Verzuim 
         
       
       
     
     
       4.55. 
       Bij brief van 20 april 2021 heeft [eiser] Donatella in gebreke gesteld en haar een termijn van vier weken gegeven voor herstel. Vast staat dat de hierboven genoemde gebreken niet binnen de gestelde termijn zijn hersteld.  
       
     
     
       4.56. 
       Donatella heeft aangevoerd dat de ingebrekestelling van 20 april 2021 niet op alle van de hiervoor genoemde gebreken betrekking had. Dat is op zichzelf juist. Zo zijn de problemen met de voorpui en de elektra pas nadien aan het licht gekomen. De rechtbank is echter van oordeel dat op grond van de redelijkheid en billijkheid niet van [eiser] verlangd hoefde te worden dat zij ook voor deze gebreken Donatella nog apart gelegenheid voor herstel zou bieden. De discussie over de kwaliteit van het geleverde speelde al maanden. Donatella heeft daarin het standpunt ingenomen dat zij haar werkzaamheden naar behoren had uitgevoerd. Zij was bovendien op de hoogte van de problemen met de voorpui en de elektra, aangezien deze zijn besproken bij de spoedplaatsopneming waarbij Donatella aanwezig was. Donatella heeft op geen enkel moment aangeboden deze problemen op te lossen.  
       
     
     
       4.57. 
       Donatella is dan ook in verzuim. Dat betekent dat zij in beginsel verplicht is de schade die [eiser] heeft geleden te vergoeden. Hierna zal de rechtbank bepalen welke schade dat is.  
       
       
         
           Schade 
         
       
       
     
     
       4.58. 
       
        [eiser] maakt onderscheid tussen drie soorten schade: kosten van reeds uitgevoerd herstel (€ 76.663,36), schade in verband met gebreken die (nog) niet zijn hersteld (€ 39.643,15) en overige kosten (€ 21.636,21). [eiser] heeft in de dagvaarding en de akte wisselende bedragen en berekeningen genoemd. De rechtbank gaat uit van de bedragen die zijn opgenomen in het overzicht van productie 60 overeenkomstig de overgelegde facturen.  
       
     
     
       4.59. 
       Met het gemaakte onderscheid heeft [eiser] haar schade deels concreet (wat heeft het herstel gekost) en deels abstract (wat zou herstel kosten) begroot. De rechtbank merkt vooraf op dat deze wijze van schadebegroting ten opzichte van de volledig abstracte schadebegroting door Kasteelheer (opgesteld voordat enig herstel was uitgevoerd) lager uitvalt. Kasteelheer had de totale kosten van herstel immers begroot op € 157.499,31, waar [eiser] nu een bedrag van (76.663,36 + 39.643,15 + 21.636,21) € 137.942,72 vordert.  
       
       
         
           Uitgevoerd herstel 
         
       
       
     
     
       4.60. 
       Niet in geschil is dat [eiser] in 2022 in totaal voor € 76.663,36 aan kosten heeft gemaakt voor (herstel)werkzaamheden aan het appartement. Zij heeft de betreffende offertes en facturen aan de processtukken gehecht.  
       
     
     
       4.61. 
       Ten aanzien van een aantal posten heeft Donatella aangevoerd dat deze kosten te hoog of niet noodzakelijk waren. Deze stelling heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding om te veronderstellen dat [eiser] aanzienlijke kosten zou hebben gemaakt voor het vervangen van de voorpui en de lichtstraat als dat niet noodzakelijk was geweest. Donatella heeft haar stelling ook niet ondersteund met deskundigenrapportages of andere stukken. Het bedrag van € 76.663,36 is dan ook toewijsbaar als schadevergoeding voor het uitgevoerd herstel.  
       
       
         
           Niet uitgevoerd herstel 
         
       
       
     
     
       4.62. 
       Deze schadepost ziet op die gebreken die [eiser] uit een oogpunt van kosten of om andere redenen (nog) niet heeft laten herstellen. Deze schade kan in beginsel abstract worden begroot. De rechtbank zal hierna per gebrek de gestelde schade beoordelen.  
       
       
         - Berging  
       
     
     
       4.63. 
       Onbetwist is dat [eiser] de berging na levering aanvankelijk in gebruik heeft genomen. De gebreken aan de berging heeft [eiser] niet laten herstellen. Zij heeft de berging vervolgens laten slopen. Niet gebleken is dat de sloop noodzakelijk was vanwege de gebreken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [eiser] heeft gekozen voor een andere inrichting van haar achtertuin. Bij die situatie past niet een abstracte schadevergoeding gebaseerd op de geschatte kosten (€ 13.267,11) van uitvoerig herstel van de destijds geconstateerde gebreken. De rechtbank wijst dit deel van de vordering af.  
       
       
         - Terreininrichting (tegels)  
       
     
     
       4.64. 
       
        [eiser] vordert als schadevergoeding voor het ontbreken van de toegezegde tegels in de tuin een bedrag van € 6.050,- Dit komt de rechtbank sterk bovenmatig voor. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom met het leggen van een paadje met standaard grijze betontegels een dergelijk bedrag gemoeid zou zijn. De rechtbank begroot deze schadepost schattenderwijs op € 250,-.  
       
       
         - Kelderluik, hek en toegangstrap 
       
     
     
       4.65. 
       Als compensatie voor het ontbreken van een kelderluik, hek en toegangstrap vordert [eiser] een bedrag van € 7.538,30. De rechtbank is van oordeel dat ook deze schadepost onvoldoende is onderbouwd. Vast staat dat Donatella begin december 2020 heeft toegezegd de kosten van de keldertrap zoals geoffreerd door Huijboom te vergoeden. Dit betrof een bedrag van € 2.432,10. Donatella heeft de verschuldigdheid van dit bedrag erkend. De vordering wordt tot dit bedrag toegewezen.  
       
       
         - Natuurstenen vloer en vloerverwarming  
       
     
     
       4.66. 
       Vast staat dat een aantal tegels was beschadigd en dat de vloerverwarming in de gang ontbrak. Bij dagvaarding had [eiser] hier een bedrag van € 11.844,21 voor gevorderd. In het gewijzigde overzicht (productie 60) komt deze post echter niet terug. De rechtbank zal deze post om die reden buiten beschouwing laten.  
       
       
         - Houten opstap  
       
     
     
       4.67. 
       Voor de houten opstap geldt hetzelfde. Bij dagvaarding had [eiser] hiervoor een bedrag van € 937,75 gevorderd. In het gewijzigde overzicht (productie 60) komt deze post niet meer terug.  
       
       
         - Schilderwerk 
       
     
     
       4.68. 
       Vast staat dat de kwaliteit van het schilderwerk te wensen overliet. De gevorderde schadevergoeding is echter gebaseerd op een volledige schilderbeurt van voorgevel, achtergevel, interieur en kelder voor een bedrag van € 9.714,49. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat dit noodzakelijk is om de gebreken (zakkers en op plaatsen schraal in de lak) in het schilderwerk te herstellen. De rechtbank zal de schade schattenderwijs begroten op een bedrag van € 2.500,-  
       
       
         - Overige schadeposten  
       
     
     
       4.69. 
       De overige schadeposten vindt de rechtbank voldoende onderbouwd en toewijsbaar. Het gaat om de volgende bedragen:  
       - beglazing bovenlicht ter plaatse van de ventilatie : € 314,60 
       - voeg- en kitwerk: € 698,17 
       
     
     
       4.70. 
       Als schadevergoeding voor het niet-uitgevoerd herstel acht de rechtbank in totaal dus een bedrag van (250 + 2.432,10 + 2.500 + 314,60 + 698,17) = € 6.194,87 toewijsbaar.  
       
       
         
           Overige kosten 
         
       
       
     
     
       4.71. 
       
        [eiser] vordert ten slotte een bedrag van € 21.636,21 aan overige kosten. Die kosten vallen uiteen in de kosten van bouwkundige rapportages, financieringskosten, kosten van verhuizing en vervangende woonruimte en diverse kosten.  
       
       
         - Kosten rapportages 
       
     
     
       4.72. 
       De gevorderde kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 2, sub b, BW voor vergoeding in aanmerking voor zover het  noodzakelijk was om voor de vaststelling van de aansprakelijkheid en de hoogte van de geleden schade deskundige bijstand in te roepen en voor zover de daarvoor gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.  
       
     
     
       4.73. 
       De kosten van Huiskeur komen niet voor vergoeding in aanmerking. [eiser] heeft deze kosten gemaakt nog voordat het appartement was geleverd. [eiser] had deze kosten dus ook gemaakt als Donatella niet tekort was geschoten.  
       
     
     
       4.74. 
       De kosten van Woningkeur komen evenmin voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten heeft [eiser] weliswaar na de oplevering gemaakt maar nog voordat Donatella in verzuim verkeerde.  
       
     
     
       4.75. 
       De kosten van Kasteelheer (€ 2.359,50) moeten wel door Donatella worden vergoed. Deze kosten zijn gemaakt nadat Donatella in verzuim verkeerde. Aangenomen kan worden dat de deskundige bijstand van Kasteelheer noodzakelijk was om de hoogte van de geleden schade vast te stellen en dat de opgevoerde kosten redelijk zijn.  
       
     
     
       4.76. 
       De kosten voor de spoedplaatsopneming (€ 6.349,48) blijven echter voor rekening van [eiser] . Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de arbitrageprocedure die naderhand is ingetrokken. De plaatsopneming was niet noodzakelijk voor de vaststelling van de aansprakelijkheid en de hoogte van de geleden schade. Het betrof geen deskundigenonderzoek maar diende er slechts toe om de feitelijke situatie van dat moment vast te leggen, in aanwezigheid van beide partijen bij de arbitrage.  
       
       
         - Kosten financiering 
       
     
     
       4.77. 
       Niet betwist is dat [eiser] een hypothecaire lening heeft moeten afsluiten om het noodzakelijk herstel te kunnen betalen. Zij heeft met stukken onderbouwd dat zij daarvoor € 3.637,03 aan kosten heeft gemaakt. Deze kosten had zij niet hoeven maken als Donatella het appartement in de overeengekomen staat aan [eiser] had geleverd. Deze schadepost komt voor vergoeding in aanmerking.  
       
       
         - Kosten verhuizing en vervangende woonruimte 
       
     
     
       4.78. 
       Ook heeft Donatella niet betwist dat [eiser] ten behoeve van de herstelwerkzaamheden haar huisraad heeft moeten verhuizen en stallen en zelf tijdelijk elders heeft moeten wonen. De kosten daarvan (€ 4.592,60) heeft zij met stukken onderbouwd en kunnen als schade worden toegerekend aan Donatella.  
       
       
         - Diverse kosten 
       
     
     
       4.79. 
       Ten slotte vordert [eiser] kosten voor een luchtreiniger en een factuur van DDN montage. Donatella heeft de verschuldigdheid van deze kosten betwist. Tegenover die betwisting heeft [eiser] deze schadeposten onvoldoende onderbouwd. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.  
       
       
         
           Totaal toewijsbare schadeposten 
         
       
       
     
     
       4.80. 
       Op grond van het voorgaande bedraagt het totale schadebedrag dat Donatella zal moeten vergoeden: 
       
       
         
           Uitgevoerd herstel:		€ 76.663,36 
         
         
           Niet uitgevoerd herstel:	 	€ 6.194,87 
         
         
           Overige kosten:			€ 10.589,13 
         
         
           Totaal 				€ 93.447,36 
         
       
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
     
     
       4.81. 
       
        [eiser] maakt verder aanspraak op € 2.602,98 aan buitengerechtelijke incassokosten voor onder meer de begeleiding en het bijwonen van de spoedplaatsopneming. 
       
     
     
       4.82. 
       Donatella betwist gehouden te zijn tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kosten zijn niet gespecifieerd en de kosten voor de begeleiding en het bijwonen van de plaatsopneming en ter voorbereiding van een procedure vallen daar niet onder. Bovendien is geen sprake van een 14-dagen brief, aldus Donatella.  
       
     
     
       4.83. 
       De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank stelt ook vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht door het versturen van een sommatiebrief op 16 december 2021. Voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is namelijk niet relevant  welke  incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht zodat in beginsel een enkele brief voldoende is (zie ECLI:NL:HR:2014:1405, r.o. 3.6). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief van € 2.068,46. 
       
       
         
           Wettelijke rente  
         
       
       
     
     
       4.84. 
       
        [eiser] vordert ook wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum van de notariële levering, te weten 11 december 2020. Donatella meent dat wettelijke rente slechts kan worden toegekend over enig toe te kennen bedrag vanaf de vaststellingsdatum.  
       
     
     
       4.85. 
       De wettelijke rente loopt vanaf het moment dat de verbintenis opeisbaar is. De rechtbank zal de wettelijke rente daarom toewijzen vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van voldoening. Op 20 april 2021 heeft [eiser] Donatella 4 weken de tijd gegeven om over te gaan tot herstel. Dit betekent dat Donatella vanaf 19 mei 2021 in verzuim is geraakt. De gevorderde wettelijke rente over € 93.447,36 zal vanaf die dag worden toegewezen.  
       
       
         
           Kortingsbedrag wegens te laat opleveren 
         
       
       
     
     
       4.86. 
       Naast de hiervoor besproken schadevergoeding vordert [eiser] een korting omdat de woning te laat is geleverd. Op grond van de koopovereenkomst had de woning 1 augustus 2020 aan [eiser] geleverd moeten worden. De notariële levering heeft echter pas op 11 december 2020 plaatsgevonden. Op grond van bepalingen in het bestek maakt [eiser] aanspraak op een kortingsbedrag van € 200,00 per dag, te weten in totaal € 19.000,00.  
       
     
     
       4.87. 
       Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. In het bestek is opgenomen: ‘het in paragraaf 42, lid 1 van de UAV bedoelde kortingsbedrag bij te late oplevering bedraagt € 200,=’. Zoals het gerechtshof heeft geoordeeld zijn de UAV niet van toepassing tussen [eiser] en Donatella. In dat licht bezien mocht [eiser] aan de genoemde bepaling niet de verwachting ontlenen dat zij aanspraak zou kunnen maken op een bedrag van € 200,- voor iedere dag dat de notariële levering later dan 1 augustus 2020 zou plaatsvinden. Overigens blijkt ook nergens uit dat zij die verwachting daadwerkelijk had. Noch bij de levering, noch bij het aangaan van de depotakte heeft [eiser] aanspraak gemaakt op een kortingsbedrag.  
       
       
         
           Minderwerk 
         
       
       
     
     
       4.88. 
       
        [eiser] vordert ten slotte vergoeding van minderwerk voor wat betreft een brievenbus en een video-deurbel. Deze onderdelen waren opgenomen in de Technische omschrijving, maar zijn niet uitgevoerd. [eiser] begroot de omvang van het minderwerk op € 2.000.   
       
     
     
       4.89. 
       Dit onderdeel van de vordering wordt eveneens afgewezen. Volgens de koopovereenkomst kan meer- of minderwerk niet worden uitgevoerd zonder schriftelijke prijsopgave van de aannemer en schriftelijke opdracht van de opdrachtgever. Vervolgens wordt het minderwerk bij levering verrekend met de koopsom. Een en ander is niet gebeurd, zodat van minderwerk in de zin van de koopovereenkomst geen sprake is. Eventueel zou sprake kunnen zijn van non-conformiteit, maar dat heeft [eiser] aan dit deel van haar vordering niet ten grondslag gelegd.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.90. 
       Donatella is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - dagvaarding 
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
                 € 
               
               
                 132,42 
                 1.963,00  
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 1.214,00) 
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 €  
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 5.015,42 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       4.91. 
       
        [eiser] vordert tot slot een verklaring voor recht dat Donatella aansprakelijk is voor de kosten van het door haar gelegde conservatoir beslag.  
       
     
     
       4.92. 
       Uitgangspunt van de wet (artikel 706 Rv) is dat de kosten van het beslag voor rekening van de beslagene komen. Dit is slechts anders indien deze kan aantonen dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig is. Uit de beoordeling in dit vonnis blijkt dat laatstgenoemde situatie zich hier niet voordoet.  
       
     
     
       4.93. 
       De rechtbank begrijpt de vordering aldus dat [eiser] wenst te zien dat Donatella wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar gemaakte kosten van het beslag. Die vordering zal worden toegewezen. De rechtbank begroot de beslagkosten aan de hand van de in geding gebrachte beslagstukken als volgt:  
       
       
         
           verschotten:		€ 749,44 
         
         
           griffierecht: 		€ 314,00 
         
         
           
             salaris advocaat: 	€ 1.214,00 (1 punt, tarief IV) 
           
         
       
       Totaal			€ 2.277,44 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat Donatella in de nakoming van haar verbintenissen toerekenbaar tekort is geschoten en aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Donatella tot betaling aan [eiser] van: 
       
         
           € 93.447,36, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf 19 mei 2021 tot de dag van volledige betaling, 
         
         
           € 2.068,46 aan buitengerechtelijke kosten, 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Donatella in de proceskosten van € 5.015,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Jansen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet Donatella € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,    
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Donatella in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.277,44, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af,  
       
     
     
       5.6. 
       verklaart de (betalings)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema, rechter, bijgestaan door mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Vrugt op 3 april 2024.