ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:806

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:806 Gerechtshof Amsterdam , 03-03-2015 / 200.097.490/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-03-03

Zaaknummer: 200.097.490/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:806

---

Huur woonruimte/recreatiewoning; huurder verzoekt gemeente om gedoogstatus voor permanente bewoning recreatiewoning; vooraankondiging gemeente tot ongedaanmaking illegale bewoning; huurder en verhuurder hebben hiertegen zienswijze ingediend; huurder wacht procedure niet af en vertrekt uit het gehuurde; schadevordering huurder jegens verhuurder ten gevolge van gedwongen verhuizing afgewezen, nu hij procedure bij gemeente niet heeft afgewacht; vordering verhuurder tot betaling achterstallige huurpenningen toegewezen.

arrest  
     ________________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM  
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II                                                      
     
     
     
       zaaknummer                                  : 200.097.490/01                                                
     
     
     
       rolnummer rechtbank Amsterdam: 1222073 CV EXPL 11-600                              
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 maart 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant], 
     
       2.  [appellante],  
       beiden wonend te [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. R.P. Seger te Loenen aan de Vecht, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],                
       geïntimeerde, advocaat: mr. J. Th. Van Oostrum te Alkmaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Appellanten worden hierna gezamenlijk [appellant] (enkelvoud) genoemd en geïntimeerde [geïntimeerde]. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 26 oktober 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 27 juli 2011 (hierna: het vonnis) van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend :  
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord; 
     - akte reactie memorie van antwoord; 
     - antwoordakte. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd – kort samengevat – tot vernietiging van het vonnis, afwijzing van het in conventie gevorderde, toewijzing van het in reconventie gevorderde en veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] uit hoofde van het vonnis heeft voldaan met de wettelijke rente daarover, met beslissing over de proceskosten, alles  uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.a tot en met 1.j een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, aangevuld met enkele andere niet in geschil zijnde feiten. 
       
     
     
       2.2 
       In  grief 1  klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter niet aan het feitencomplex heeft toegevoegd dat [geïntimeerde] (naar het hof begrijpt) in 2006 aan [appellant] heeft meegedeeld dat [appellant] gewoon in de woning kon blijven wonen, terwijl de kantonrechter, aldus [appellant], blijkens rov 3.6 wel van dit feit is uitgegaan en dus tot een ander eindoordeel had moeten komen. Met zijn grief miskent [appellant] dat ingevolge artikel 230 lid 1 sub e Rv de rechter niet meer feiten in zijn vonnis behoeft te vermelden dan waarop zijn beslissing rust. In zoverre faalt deze grief. Het hof zal, waar nodig, hetgeen [appellant] in de toelichting op deze grief heeft aangevoerd in zijn beoordeling van de tweede grief betrekken. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       
         3.1.1 
         
          [appellant] heeft in 1994 de woning aan de [adres] te [plaats] gehuurd (hierna: het gehuurde), van de vader van [geïntimeerde]. Na diens overlijden heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst voortgezet. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 685,--. 
         
       
       
         3.1.2 
         In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om door de huurder als woonruimte te worden gebruikt. [appellant] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 1.179,83 aan (de vader van) [geïntimeerde] betaald. 
         
       
       
         3.1.3 
         In februari 2005 heeft [appellant] bij de gemeente Wijdemeren een aanvraag gedaan voor een zogenaamde ‘persoongebonden gedoogstatus’ op grond van een door deze gemeente vastgesteld gedoogbeleid voor onrechtmatige (permanente) bewoning van recreatiewoningen. 
         
       
       
         3.1.4 
         Burgemeester en wethouders van Wijdemeren (hierna: de gemeente) hebben bij brief van 14 februari 2006 laten weten het verzoek niet in behandeling te zullen nemen, omdat het betreffende pand niet de bestemming recreatiewoning heeft, maar onderdeel is van een perceel dat de bestemming ‘Recreatieve doeleinden C (jachthavens)’ heeft, waarop recreatiewoningen niet zijn toegestaan. 
         
       
       
         3.1.5 
         Als reactie op deze brief heeft [geïntimeerde] bij brief van 17 maart 2006 de gemeente verzocht om (onder anderen) [appellant] alsnog voor een gedoogstatus in aanmerking te laten komen. 
         
       
       
         3.1.6 
         
          [appellant] heeft een omvangrijke huurachterstand laten ontstaan. 
         
       
       
         3.1.7 
         
          [geïntimeerde] heeft [appellant] herhaaldelijk gesommeerd om tot betaling van de  huurachterstand over te gaan. In de periode tot en met augustus 2010 was de huurachterstand opgelopen tot een bedrag van € 5.715,--. 
         
       
       
         3.1.8 
         
           Bij brief van 30 september 2010 heeft het hoofd van de afdeling Ruimtelijke en 
           Economische Ontwikkeling van de gemeente aan [appellant] laten 
           weten: 
           
             “De volgende overtreding is geconstateerd; u woont samen (...) permanent in een niet voor bewoning bestemd bijgebouw. (...) Ik ben daarom van plan het college van burgermeester en wethouders voor te stellen u een last onder dwangsom op te leggen. Dit houdt in dat wij u 
           
           
             zullen opdragen om de overtreding (gebruik in strijd met het bestemmingsplan) ongedaan te maken. Als u dit niet binnen de gestelde termijn doet moet u een geldsom (dwangsom) betalen. Voordat hierover een definitief besluit wordt genomen, wordt u in de gelegenheid gesteld uw zienswijze (reactie) kenbaar te maken. (...) 
           
           
             Voorgenomen besluit 
           
           
             De gemeente is van plan u aan te schrijven (...), om de illegale bewoning van het bijgebouw ongedaan te maken. U kunt dit voorkomen door het gebruik in strijd met het bestemmingsplan ongedaan te maken vóór 1december 2010. (...) 
           
           
             Als het college een definitief besluit heeft genomen over de oplegging van een last onder dwangsom, krijgt u 6 
           
           
             weken de tijd om de overtreding ongedaan te maken. Deze termijn noemen we de begunstigingstermijn en gaat in op de dag na verzending van ons definitieve besluit. Als u de overtreding niet binnen deze termijn ongedaan heeft gemaakt, moet u een dwangsom (geldsom) betalen. 
           
           
             Zienswijze 
           
           
             Wij bieden u de gelegenheid om, binnen twee weken na dagtekening van deze brief uw zienswijze(mening) naar voren te brengen.(…)” 
           
         
         
       
       
         3.1.9 
         
           Bij brief van 12 oktober 2010 heeft de gemeente een kopie van de voormelde brief 
           aan [geïntimeerde] doen toekomen. 
         
         
       
       
         3.1.10 
         
          [appellant] heeft bij brief van 14 oktober 2010 en [geïntimeerde] bij brief van 20 oktober 2010 een gemotiveerde zienswijze tegen de vooraankondiging van 30 september 2010 ingediend. 
         
       
       
         3.1.11 
         
          [appellant] heeft bij brief van 5 november 2010 aan [geïntimeerde] laten weten dat hij de (bezwaar)procedures niet wenst af te wachten en dat hij zich in verband met de aanzegging van de gemeente genoodzaakt ziet het gehuurde uiterlijk 1 december 2010 te verlaten. [appellant] heeft voorts bericht dat hij [geïntimeerde] aansprakelijk stelt voor alle schade die hij tengevolge van de gedwongen verhuizing lijdt en zal lijden, dat deze schade hoger zal zijn dan de reeds vervallen en nog te vervallen huurtermijnen tot het moment van de verhuizing en dat hij een beroep doet op compensatie van de huurvordering met de schadevordering. 
         
       
       
         3.1.12 
         De advocaat van [appellant] heeft bij brief van 20 januari 2011 aan de gemeente laten weten dat [appellant] het gehuurde heeft verlaten. 
       
     
     
       3.2 
       In conventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter [appellant] zal veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2011 (€ 9.140,--) en € 833,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente alsmede tot betaling van de proceskosten. 
       
     
     
       3.3 
       In reconventie heeft [appellant] voor zover in dit hoger beroep van belang gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de schade die hij door de gedwongen verhuizing heeft geleden, in totaal € 12.181,65 aan verhuis- en herinrichtingskosten en waardeloos geworden investeringen, vermeerderd met de wettelijke rente alsmede tot betaling van de proceskosten. 
       
     
     
       3.4 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie (onder verrekening van de door [appellant] betaalde waarborgsom) toegewezen en de reconventionele vordering van [appellant] tot betaling van schade wegens verhuiskosten en gedane investeringen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vier grieven. 
       
     
     
       3.5 
       Het hof stelt voorop dat ook in hoger beroep tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst per 1 februari 2011 is geëindigd en partijen evenmin van mening verschillen over de omvang van de huurachterstand. 
       
     
     
       3.6 
       Met  grief 2  komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij geen recht heeft op schadevergoeding omdat hij eerst het resultaat van de procedure bij de gemeente had moeten afwachten. Volgens [appellant] kon hij, indien de gemeente de bedenkingen van [appellant] en [geïntimeerde] naast zich neer zou leggen, een last onder dwangsom tegemoet zien waarbij hij de keus had een dwangsom te verbeuren of als dakloze door het leven te moeten gaan. Hij kon dus eenvoudigweg niet anders dan zo snel mogelijk andere woonruimte zoeken en zodra hij een sociale huurwoning in Bussum had gevonden, een huurovereenkomst sluiten, aldus [appellant]. [geïntimeerde] heeft [appellant], die van meet af aan in de veronderstelling is geweest dat hij een woning bewoonde die permanent bewoond mocht worden, schade toegebracht in de vorm van verhuis- en herinrichtingskosten door hem na andersluidende signalen van de gemeente te verzekeren dat er niets aan de hand was en dat hij, [geïntimeerde], over alle vergunningen beschikte, aldus nog steeds [appellant]. 
       
       
         3.6.1Het hof stelt vast dat [appellant] ook in hoger beroep geen verklaring heeft gegeven voor het feit dat hij, na op 14 oktober 2010 een gemotiveerde zienswijze te hebben ingediend tegen de vooraankondiging van de gemeente met betrekking tot onrechtmatige bewoning, al op 5 november 2010 aan [geïntimeerde] heeft laten weten de (bezwaar)procedures niet af te wachten en zich genoodzaakt te zien het gehuurde uiterlijk 1 december 2010 te verlaten. Aangezien het niet ging om een definitieve aanschrijving maar om een vooraankondiging van de gemeente, waartegen ook [geïntimeerde] als eigenaar een zienswijze had ingediend, valt niet in te zien waarom voor [appellant] een onverwijlde noodzaak tot verhuizen en aansprakelijkheidstelling van [geïntimeerde] bestond en hij niet in staat was eerst de uitkomst van deze procedure af te wachten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] in ieder geval sinds de brief van de gemeente van 14 februari 2006 ervan op de hoogte was dat het gehuurde officieel niet voor bewoning was bestemd, dat [geïntimeerde] betwist tegenover [appellant] of de gemeente te hebben verklaard over alle benodigde vergunningen te beschikken en voorts dat in de stellingen van [geïntimeerde] besloten ligt een betwisting van de stelling van [appellant] dat hem in 2006 door [geïntimeerde] zou zijn meegedeeld dat hij gewoon in de woning kon blijven wonen. Tevens hecht het hof er belang aan dat [geïntimeerde] zich met zijn verzoek aan de gemeente van 17 maart 2006 heeft inspannen om te bewerkstelligen dat [appellant] een gedoogstatus zou worden verleend. Mede gelet op de omstandigheid dat [appellant] het gehuurde al sinds 1994 feitelijk bewoonde, kan niet worden gezegd dat toewijzing van zijn vordering, net als de uitkomst van de procedure, waarin [geïntimeerde] en [appellant] zienswijzen hebben ingediend, bij voorbaat kansloos was. Bovendien bleek uit de brief van de gemeente van 30 september 2010 dat eerst een definitief besluit zou worden genomen en dat daarna 6 weken de tijd zou worden gegeven om aan dat besluit te voldoen. Gelet op een en ander heeft de kantonrechter de vordering tot schadevergoeding terecht afgewezen. De grief faalt. 
       
       
     
     
       3.7 
       
         Grief 3  is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] sowieso geen aanspraak kan maken op vergoeding van door hem gedane investeringen in het gehuurde en de tuin omdat gesteld noch gebleken is dat deze met medeweten dan wel toestemming van [geïntimeerde] zijn gedaan. Volgens [appellant] heeft hij zijn voorgenomen werkzaamheden besproken met [geïntimeerde], die daar nooit bezwaar tegen heeft gemaakt en derhalve stilzwijgend zijn toestemming heeft gegeven. Het gaat daarbij niet om een  vordering die is gebaseerd op artikel 7:216 BW, waarvan de kantonrechter blijkbaar is uitgegaan, maar om een vordering tot vergoeding van schade ten gevolge van misleiding, waardoor uitgaven zijn gedaan die zonder misleiding achterwege zouden zijn gebleven, aldus [appellant].   
       
       
         3.7.1 
         De grief faalt. Uit hetgeen het hof onder 3.6.1 heeft overwogen, volgt dat van misleiding door [geïntimeerde] niet kan worden gesproken, zodat daarin geen grondslag voor schadevergoeding is gelegen. In het licht van het voorgaande  kan [appellant] ook anderszins geen aanspraak maken op vergoeding van door hem gedane investeringen in het gehuurde en de tuin.  Daar komt bij dat op grond van artikel 7:216 lid 3 BW [appellant] als huurder slechts aanspraak kan maken op vergoeding indien het geoorloofde veranderingen en toevoegingen in het gehuurde betreft en [geïntimeerde] als verhuurder hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt. Aangezien ook in hoger beroep niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] toestemming heeft verleend voor de door [appellant] gedane investeringen, kan van geoorloofde veranderingen en toevoegingen geen sprake zijn. De vraag of [geïntimeerde] door deze investeringen is verrijkt, hetgeen deze bestrijdt, kan daarmee in het midden blijven. 
         
       
     
     
       3.8 
       Met  grief 4  komt [appellant] op tegen de toewijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Volgens [appellant] betreffen de werkzaamheden slechts de door [geïntimeerde] zelf geschreven brieven van 14 juni 2010,    13 juli 2010, 23 juli 2010 en 24 augustus 2010, welke werkzaamheden van dusdanig geringe betekenis zijn dat deze geacht moeten worden te zijn begrepen in een eventueel toe te wijzen proceskostenveroordeling.      
       
       
         3.8.1 
         Als uitgangspunt voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten geldt dat het op de weg van [geïntimeerde] ligt te stellen en te specificeren dat kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het moet daarbij gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] voornoemde brieven ter inleiding van deze procedure  zelf  heeft geschreven, zodat het hof concludeert dat [geïntimeerde] geen buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt die, naast de gebruikelijke proceskostenveroordeling, voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Het feit dat, naar [appellant] niet heeft betwist, de advocaat van [geïntimeerde] de (enkele) sommatiebrief van 13 december 2010 heeft geschreven leidt in het licht van voormeld uitgangspunt niet tot een ander oordeel. De grief slaagt. 
         
       
     
     
       3.9 
       
         De slotsom is dat de vierde grief slaagt en de overige grieven falen. Het vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] op dit onderdeel alsnog afwijzen en hem veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het vonnis aan buitengerechtelijke incassokosten aan [geïntimeerde] heeft voldaan. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd, derhalve ook ten aanzien van de kostenveroordeling. [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
         Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit geen betrekking heeft op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst dit onderdeel van de vordering van [geïntimeerde] alsnog af; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, tot (terug)betaling aan [appellant] van al hetgeen laatstgenoemde op grond van het vonnis aan buitengerechtelijke incassokosten heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van betaling tot aan de dag van terugbetaling;  
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris; 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2015.