ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:2680

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:2680 Rechtbank Amsterdam , 22-04-2025 / 11585600

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-04-22

Zaaknummer: 11585600

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:2680

---

Kort geding. Ontruiming woning. Hoofdverblijf niet in de woning; huurder verblijft als sinds begin 2023 bij Cordaan ivm revalidatie. Is thans rolstoelgebonden. Woning niet geschikt voor rolstoelgebruik. Huurder heeft minimaal 10 maanden de woning onderverhuurd. Woning wordt gebruikt voor criminele drugsactiviteiten. Huurder heeft geen toezicht gehouden. Geen goed huurder. Strijd mer de huurovereenkomst en met de algemene voorwaarden.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter 
     
     
     
       Zaaknummer: 11585600 \ KK EXPL  25-148 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 22 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         WONINGSTICHTING ROCHDALE ,  
       te Amsterdam, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: Rochdale, 
       gemachtigde: mr. M. van den Oord, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde] .o.d.n. [handelsnaam] 
     
       in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [betrokkene] , 
       te [vestigingsplaats] , 
       gemachtigden mrs. F.R.G Keijzer en A.J.C. Boogaards, en  
       
         2.  HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF IN EEN GEDEELTE DAARVAN , plaatselijk bekend als [adres] , 
     
     
     
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde] dan wel [betrokkene] , en zij die verblijven in de onroerende zaak of in een gedeelte daarvan. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaardingen van 13 maart 2025; 
       - de publicatie van de dagvaarding in het Parool van 21 maart 2025 
       - productie 12 van de kant van Rochdale 
       - de conclusie van antwoord van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 8 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       Bij de mondelinge behandeling zijn namens Rochdale verschenen [naam 1] en [naam 2] , medewerkers Rechtmatig Wonen alsmede de gemachtigde. [betrokkene] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigden, alsmede [naam 3] , kantoorgenoot van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter stelt vast dat zij die verblijven in de onroerende zaak of in een gedeelte daarvan plaatselijk bekend als [adres] behoorlijk zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling, maar niet zijn verschenen, zodat aan hen verstek wordt verleend.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [betrokkene] huurt sinds 9 mei 2019 de woning aan de [adres] van Rochdale. Het betreft een sociale huurwoning. De huurprijs bedraagt thans (inclusief servicekosten) € 634,48 per maand. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [betrokkene] staat sinds 19 september 2019 onder beschermingsbewind. Bewindvoerder is (thans) [gedaagde] te [vestigingsplaats] .  
       
     
     
       2.3. 
       Sinds begin 2023 verblijft [betrokkene] bij zorginstelling Cordaan, om medische redenen. Hij is sedertdien rolstoelgebonden. 
       
     
     
       2.4. 
       Op 16 februari 2023 treft de wijkbeheerder een persoon aan in de woning, die verklaart te huren en huur te betalen aan [betrokkene] . 
       
     
     
       2.4. 
       Op 10 mei 2023 werd tijdens een huisbezoek een man aangetroffen in de woning. Deze man wenste geen verklaring al te leggen.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 11 juli 2023 heeft Rochdale contact opgenomen met de bewindvoerder, die verklaarde dat [betrokkene] elders revalideerde in verband met een hersenbloeding.  
       
     
     
       2.6. 
       Uit het proces verbaal van 7 augustus 2023 van de politie volgt dat Accuraat Begeleid wonen de woning van [betrokkene] sinds 1,5 jaar huurt en dat zij betalingsbewijzen hebben van huurbetalingen aan [betrokkene] . Op 10 augustus 2023 heeft Accuraat bevestigd dat er inderdaad iemand op de woning verblijft.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 24 februari 2024 hebben twee toezichthouders van de [gemeente] de woning bezocht. Zij troffen niet de huurder aan, wel een aantal werkmannen die de woning helemaal aan het opknappen waren. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 25 maart 2024 heeft een toezichthouder van de [gemeente] geconstateerd dat de woning leeg staat. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 17 juni 2024 mailt de wijkbeheerder aan Rochdale dat de woning nog steeds leeg staat. Er is een extreem vervuilde tuin; deze staat vol met vuilniszakken.  
       
     
     
       2.10. 
       Tijdens een huisbezoek op 7 augustus 2024 werd niemand aangetroffen. Omwonenden verklaren dat er veel aanloop is van onbekende personen maar dat de huurder niet wordt gezien. 
       
     
     
       2.11. 
       Op 19 september 2024 brachten twee toezichthouders van de [gemeente] een bezoek aan de woning. Zij hoorden dat er mensen binnen waren, maar werden niet binnengelaten. Die dag brachten zij ook een bezoek aan [betrokkene] bij zorginstelling Cordaan aan de [locatie] . [betrokkene] verklaarde sinds april 2023 bij Cordaan te verblijven maar dat er zeker geen andere mensen op de woning verblijven. Hij heeft ‘gezeur’ met bureau WMO in verband met het rolstoelgeschikt maken van de woning. 
       
     
     
       2.12. 
       Bij e-mailbericht van 31 oktober 2024 is aan de bewindvoerder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen in verband met het niet hebben van hoofdverblijf op de woning door [betrokkene] , dan wel het in gebruik geven van de woning aan derden. 
       
     
     
       2.13. 
       Tijdens een huisbezoek op 23 december 2024 treffen medewerkers van Rochdale een man in de woning, niet [betrokkene] , die verklaart dat hij [betrokkene] kent, dat deze er niet is, en dat hij in de woning heeft overnacht en dat wel vaker doet. Buurtbewoners verklaren dat [betrokkene] wel wordt gezien, maar dat hij er niet slaapt. Het is al maanden lang een komen en gaan van allerlei verschillende personen in en uit de woning. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 23 december 2024 heeft [betrokkene] het kantoor van Rochdale bezocht. Hij zou wel weer terug naar de woning willen maar deze moet worden aangepast via het WMO, in verband met zijn rolstoel. Drie deuren moeten worden aangepast en in de badkamer moet een muurtje worden verwijderd.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 2 januari 2025 heeft [betrokkene] telefonisch contact gehad met een medewerker Rechtmatig Wonen van Rochdale en verteld dat hij weer drie dagen op de woning slaapt. 
       
     
     
       2.16. 
       Op 14 januari 2025 wordt de bewindvoerder nogmaals aangeschreven met het verzoek de huur van de woning op te zeggen.     
       
     
     
       2.17. 
       Bij brief van 13 februari 2025 wordt de bewindvoerder door Rochdale gesommeerd in die zin dat [betrokkene] de woning vóór 1 april daadwerkelijk moet bewonen dan wel dat de huur per 1 april 2025 moet worden opgezegd. 
       
     
     
       2.18. 
       Bij aangetekende brief (en per gewone post) worden ‘mogelijke bewoners van de woning aan de [adres] ’ gemaand de woning te verlaten uiterlijk op 31 maart 2025, waarna een dagvaarding tot ontruiming zal volgen.  
       
     
     
       2.19. 
       Uit de bestuurlijke rapportage van 18 maart 2025 van  de politie volgt dat de woning van 7 tot en met 12 maart in de nachtelijke uren werd bezocht door verschillende personen, maar niet door [betrokkene] . Op 12 maart 2025 heeft een doorzoeking plaatsgevonden. In de woning werden zaken aangetroffen die wijzen op drugsgerelateerde criminele activiteiten; er werden bivakmutsen aangetroffen, diverse handschoenen, drie walkietalkies, 51 buisjes met vloeistof (vermoedelijk GHB). Uit een strafrechtelijk onderzoek komt naar voren dat in de woning in december 2024 een blok cocaïne aanwezig is geweest. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Woningstichting Rochdale vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] alsmede betaling van een bedrag van € 634,48 per maand vanaf 1 april 2025 totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Rochdale wordt gesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Woningstichting Rochdale legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door de woning niet (meer) te bewonen en zijn hoofdverblijf elders te hebben, en door de woning aan derden in gebruik te geven dan wel aan derden te verhuren, handelt [betrokkene] in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, en handelt [betrokkene] tevens niet als goed huurder (art. 7:213 BW). De ‘derden’ die zich in de woning  bevinden, verblijven daar zonder recht of titel. Het spoedeisend belang is mede gegeven door de signaalwerking richting andere bewoners/huurders en de noodzaak van een spoedige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. Rochdale is een toegelaten instelling van volkshuisvesting. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Rochdale, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Rochdale, met veroordeling van Rochdale in de kosten van deze procedure. Subsidiair vordert zij dat ontruimd wordt onder de voorwaarde dat passende vervangende woonruimte wordt aangeboden en aanvaard; meer subsidiair dat de kantonrechter bepaalt dat aan [betrokkene] een tweede kans contract wordt aangeboden en de vordering ontruiming dus enkel voorwaardelijk toe te wijzen.    
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert het volgende aan. Er is geen sprake van een spoedeisend belang. Rochdale stelt dat zij weet dat de woning al sinds 2023 niet (meer) bewoond wordt zodat niet valt in te zien dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure niet zou kunnen afwachten. Daarnaast heeft [betrokkene] wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning. Hij is vanwege een noodzakelijke langdurige revalidatie tijdelijk opgenomen geweest in een zorginstelling, en is bezig zijn woning rolstoelgeschikt te maken hetzij met behulp van de WMO hetzij op eigen kosten. Hij verblijft thans drie dagen (en nachten) per week op de woning. Zijn intentie is steeds geweest terug te keren naar de woning. Er is geen sprake (geweest) van ‘onderhuur’ en hij heeft de sleutel ook nooit afgegeven aan derden.  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming, zoals in deze zaak aan de orde is. 
       
     
     
       4.2. 
       Nu gedaagden sub 2, kortweg: zij die verblijven in de woning, niet zijn verschenen en aan hen verstek is verleend, zal de vordering ten aanzien van hen volledig worden toegewezen nu deze de kantonechter niet onjuist of onrechtmatig voorkomt.  
       
     
     
       4.3. 
       In het geval sprake is van verboden onderhuur al dan niet in combinatie met gebruik van de woning voor criminele activiteiten is het voor een verhuurder van belang snel te kunnen handelen door te ontruimen. Dat heeft ook een ontmoedigende werking voor andere huurders. Bovendien moet Rochdale als toegelaten instelling van volkshuisvesting toezien op rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woonruimte en moet zij zo snel mogelijk de vrijgekomen woonruimte kunnen toewijzen aan een woningzoekende. Daarmee is haar spoedeisend belang gegeven.  
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [betrokkene] zijn hoofdverblijf niet langer in de woning, nu hij al sinds begin 2023 permanent verblijft bij Cordaan, de woning maanden leeg heeft gestaan en verbouwd is, en vast is komen te staan dat in ieder geval voor een periode van tien maanden hij de woning heeft onderverhuurd aan Accuraat Begeleid wonen.  Dat hij steeds de intentie heeft gehad terug te keren naar de woning doet daar niet aan af. Ook zijn verblijf op de woning thans, gedurende 3 dagen en nachten zoals [betrokkene] stelt, betekent niet dat hij zijn hoofdverblijf weer heeft in de woning, nu dat nog steeds betekent dat hij meestentijds (vier dagen per week van de zeven) niet op de woning verblijft.  
       
     
     
       4.5. 
       Overigens is dit gestelde recente verblijf op de woning niet komen vast te staan. In ieder geval verbleef [betrokkene] in de periode van 7 tot en met 12 maart 2025 niet op de woning (zie 2.19.)   
       
     
     
       4.6. 
       Wel is vast komen te staan dat hij de woning voor een periode van in ieder geval tien maanden heeft onderverhuurd, zonder toestemming van Rochdale. Ter zitting is door de bewindvoerder erkend dat door Accuraat Begeleid wonen over tien maanden huurbetalingen zijn gedaan aan [betrokkene] . Voorts is vast komen te staan dat meerdere keren diverse onbekende personen in de woning zijn aangetroffen en dat er criminele drugsgerelateerde activiteiten hebben plaatsgevonden en dat de tuin extreem vervuild was. Dat betekent dat [betrokkene] gedurende langere tijd geen toezicht heeft gehouden op de woning.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [betrokkene] heeft daardoor gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (art. 3) en uit de algemene voorwaarden (artt. 8.3 en 8.7). Tevens heeft hij zich niet als goed huurder gedragen (art.7:213 BW). Deze tekortkomingen acht de kantonrechter dusdanig ernstig, dat zij naar alle waarschijnlijkheid in een bodemprocedure zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming van de woning vooruitlopend daarop kan worden toegewezen.  
       
     
     
       4.8. 
       Nu de vordering tot ontruiming wordt toegewezen komt de kantonrechter niet meer toe aan de subsidiaire en meer-subsidiaire vorderingen van de kant van [gedaagde] .  
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde] is als bewindvoerder de formele procespartij (Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Om die reden wordt de veroordelingen (zie hieronder)  jegens haar uitgesproken.  
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 144,47 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 340,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 543,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.094,97 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.11. 
       De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] alsmede zij die verblijven in de woning of in een gedeelte daarvan om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Rochdale zijn, en de sleutels af te geven aan Rochdale, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] tot betaling aan Rochdale van een bedrag van € 634,68 per maand voor elke ingegane maand dat [betrokkene] vanaf 1 april 2025 de woning aan het adres [adres] onder zich houdt tot dat de woning geheel ter vrije beschikking aan Rochdale is gesteld,  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] alsmede zij die verblijven in de onroerende zaak of in een gedeelte daarvan, hoofdelijk in de proceskosten van € 1.094,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] en zij die verblijven in de onroerende zaak of in een gedeelte daarvan niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025. 
       
       
       
       
         47653