ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2019:3810

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2019:3810 Rechtbank Midden-Nederland , 13-03-2019 / 7197258

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2019-03-13

Zaaknummer: 7197258

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2019:3810

---

Huurprijzenrecht, puntentelling, WOZ-waarde, renovatie.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7197258 UC EXPL  18-10014 CS/30362 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 maart 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     1. de commanditaire vennootschap 
     
       Het Vliegend Hert C.V. , 
     2. de stichting 
     
       
         Stichting Eindhoven2Stay , 
       beide gevestigd in Eindhoven, 
       verder ook te noemen Het Vliegend Hert, 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. T. Delmée, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       Wonend in [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Hoe deze procedure is verlopen, blijkt uit het volgende: 
       - de dagvaarding die op 3 september 2019 bij [gedaagde] is bezorgd; 
       - het schriftelijk antwoord; 
       - de repliek van Het Vliegend Hert; 
       - de dupliek van [gedaagde] .  
       
     
     
       1.2. 
       De rechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.  
       
       
     
   
   
     
       2 Het geschil en de beoordeling daarvan 
     
     
       
         Waar gaat het om? 
       
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] en Het Vliegend Hert hebben op 8 februari 2018 een huurovereenkomst met elkaar gesloten voor woonruimte. Het gaat in deze zaak om de vraag wat een redelijke huurprijs is voor het appartement dat [gedaagde] van Het Vliegend Hert huurt. Op verzoek van [gedaagde] heeft de Huurcommissie hierover in juli 2018 een uitspraak gedaan, waar Het Vliegend Hert het niet mee eens is.  
     
     
       2.2. 
       Voor de waardering van een woning geldt de regeling in artikel 10 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, hierna UHW, uitgewerkt in het Besluit Huurprijzen Woonruimte, hierna BHW. In artikel 5 BHW staat dat de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaatsvindt volgens het in bijlage I onder A bij het Besluit opgenomen waarderingsstelsel, waarin het puntenstelsel is opgenomen.  
       
     
     
       2.3. 
       In de waardering van de Huurcommissie waren er drie onderdelen waar Het Vliegend Hert tegen opkomt: 
       
         
           Bij onderdeel 5 (keuken) is de inbouw koel-vriesinstallatie niet meegenomen. De keuken had volgens Het Vliegend Hert gewaardeerd moeten worden op 11 punten. 
         
         
           Bij onderdeel 9 (WOZ-waarde) is de woning gewaardeerd op het minimum van € 41.816,00, wat neerkomt op 16 punten. De WOZ-waarde van het gehuurde is € 97.650,00 en moet dus volgens Het Vliegend Hert gewaardeerd worden op 35 punten. 
         
         
           Bij onderdeel 10 (renovatie) is de woning gewaardeerd op 0 punten, terwijl het gehuurde is gerenoveerd voor € 49.000,00 en daarom volgens Het Vliegend Hert gewaardeerd moet worden op 9,8 punten. 
         
       
       
       
         
           De keuken 
         
       
     
     
       2.4. 
       Volgens Het Vliegend Hert had de keuken gewaardeerd moeten worden op 11 punten. Uit de overgelegde stukken blijkt echter niet op hoeveel punten de keuken nu gewaardeerd is. Het Vliegend Hert heeft namelijk alleen het “Rapport van onderzoek” van twee pagina’s overgelegd waarop het totaal aantal punten (102 punten) is vermeld. Het Vliegend Hert heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt hoe dat aantal van 102 punten is berekend. Op zichzelf had van Het Vliegend Hert verwacht mogen worden dat zij de onderliggende documenten meteen in het geding gebracht had. Omdat de kantonrechter Het Vliegend Hert toch nog in de gelegenheid zal stellen om de hierna te bespreken informatie in het geding te brengen, mag Het Vliegend Hert ook deze berekening van het aantal punten nog in het geding brengen. Daarbij kan Het Vliegend Hert nader toelichten waarom er volgens haar 11 punten moet worden gerekend voor de keuken. In de nu overgelegde stukken is dat niet nader toegelicht. Er staat alleen maar dat de koel-/vriesinstallatie niet is meegenomen. Daaruit is niet af te leiden hoeveel punten er nu aan de keuken zijn toegerekend en hoeveel punten er volgens Het Vliegend Hert aan deze koel-/vriesinstallatie toegerekend moeten worden.  
       
       
         
           De WOZ-waarde 
         
       
     
     
       2.5. 
       De volgende vraag die partijen verdeeld houdt, voor wat betreft de voor de puntentelling van belang zijnde WOZ-waarde, is deze: moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde die op 9 mei 2018 (ná aanvang van de huurovereenkomst) voor het gehuurde is vastgesteld (tegen waardepeildatum 1 januari 2017) of moet deze buiten beschouwing blijven en van de minimumwaardering worden uitgegaan?  
       
     
     
       2.6. 
       Onder 9.1 van de genoemde bijlage I onder A bij het BHW staat beschreven dat er punten voor de WOZ-waarde worden opgenomen. Hierbij wordt aangesloten op “ de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een jaarlijks geïndexeerde minimumwaarde  (van op dit moment € 44.284,00”. Uit artikel 11 lid 4 UHW volgt dat de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de woonprijs wordt beoordeeld  naar de toestand zoals deze was op de datum van ingang van de huurovereenkomst .  
       
     
     
       2.7. 
       Uit de geldende regelgeving volgt niet dat de WOZ-waarde alleen meegenomen mag worden als deze al voor aanvang van de huurovereenkomst vaststaat. Het gaat immers om de  toestand  van de woning op die dag, en uit niets blijkt dat die is gewijzigd tussen de datum van ingang van de huurovereenkomst en die waarop de WOZ-waarde is vastgesteld (overigens met een waardepeildatum vóór aanvang van de huurovereenkomst). De uitspraken waar [gedaagde] naar heeft verwezen, zien op een andere situatie. Daarin is er ook tijdens de procedure nog geen WOZ-beschikking die voor het vaststellen van de huurprijs gebruikt kon worden waar geen WOZ-beschikking was aangevraagd voor het gehuurde maar alleen voor het complex waar dat gehuurde onderdeel van was als geheel.   
       
     
     
       2.8. 
       Het Vliegend Hert heeft het document waaruit de WOZ-waarde van het gehuurde blijkt, niet meegestuurd. Om de stellingen van Het Vliegend Hert te kunnen verifiëren, wil de kantonrechter dit document wel inzien. Het Vliegend Hert zal daarom in de gelegenheid gesteld worden om dit document alsnog in het geding te brengen.  
       
     
     
       2.9. 
       Hierbij speelt nog het volgende. In onderdeel 9 van bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte is geregeld op welke manier de WOZ-waarde wordt meegewogen bij het vaststellen van het aantal punten van een huis. Onder 9.2 staat dat er tenminste 40 punten voor de WOZ-waarde worden meegeteld als een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015 tot en met 2019 en het aantal punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 van die bijlage 110 of meer is. Deze regel geldt volgens de toelichting ook als sprake is van een verbouwing waarop artikel 5.6 vierde lid van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is. De kantonrechter vraagt Het Vliegend Hert daarom om in haar akte aan te geven of hier sprake van is.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       3.1. 
       stelt Het Vliegend Hert  in de gelegenheid bij akte op de rolzitting van  woensdag 3 april 2019 : 
       a. het document in het geding te brengen waaruit de WOZ-waarde van het gehuurde blijkt; 
       b. de documenten in te dienen waarin de berekening van de huurcommissie staat (met de puntentelling); Het Vliegend Hert kan hierbij toelichten op welke manier zij het aantal punten voor de keuken heeft berekend; 
       c. antwoord te geven op de vraag of het totaal aantal punten van onderdelen 1 tot en met 8 en 12 uitkomt op 110 punten of meer en, zo ja, of op de verbouw die heeft plaatsgevonden artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is; 
       
     
     
       3.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier mr. C.S. Schür in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2019.