ECLI: ECLI:NL:RBZUT:2002:AE1385

Titel: ECLI:NL:RBZUT:2002:AE1385 Rechtbank Zutphen , 28-03-2002 / 35859 HAZA 00-1112

Gerecht: Rechtbank Zutphen

Datum uitspraak: 2002-03-28

Zaaknummer: 35859 HAZA 00-1112

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZUT:2002:AE1385

---

-

RECHTBANK  ZUTPHEN 
     
     
       Rolnummer: 35859 HAZA 00-1112 
       Uitspraak:  28 maart 2002 
     
     
     Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen: 
     
     
       [eiser], in hoedanigheid van vennoot in de vennootschap onder firma Associatie van makelaars en assurantiekantoren [kantoren], 
       wonende te [woonplaats 1], 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       procureur: mr. C.B. Gaaf, 
       advocaat: mr. E.G.J. Hendriksen te [woonplaats 1]  
     
     
     en 
     
     
       1. [gedaagde 1], 
       zonder bekende vaste woon- of verblijfplaats, 
       2. de besloten vennootschap FABRIEKSUITLEVERINGSMAGAZIJN [gedaagde 2] BV 
       gevestigd te [woonplaats 2], 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       procureur: mr. A.J. Zeyl, 
       advocaat: voorheen mrs. R.J. Sark en C.W. Langereis te Arnhem, thans mr. H.E. Schweers te Rotterdam. 
     
     
     Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de laatste twee gezamenlijk ook als [gedaagden] c.s.  
     
     1. Het verloop van de procedure 
     
     
       Dit verloop blijkt uit: 
       - de stukken met betrekking tot de ten laste van [gedaagden] c.s. gelegde beslagen 
       ­ de dagvaardingen d.d. 6 en 7 september 2000 
       ­ de conclusie van eis in conventie 
       ­ de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met producties 
       ­ het vonnis van 5 april 2001 
       ­ het proces-verbaal van de op 18 mei 2001 gehouden comparitie van partijen   
       ­ de akte houdende overlegging producties van de zijde van [gedaagden] c.s. 
       ­ de conclusie van repliek in conventie houdende akte vermeerdering van eis, tevens antwoord in reconventie 
       ­ de conclusie van dupliek in conventie, tevens van repliek in (voorwaardelijke) reconventie houdende vermeerdering van eis in (voorwaardelijke) reconventie 
       ­ de conclusie van dupliek in reconventie.  
     
     
     
     2. De vaststaande feiten  
     
     2.1 [gedaagde 1] was eigenaar van winkelpanden met ondergrond aan de [adres1] nrs. 159, 165, 167 en 169, tevens van nr. 173 (kadastraal bekend gemeente [x], sectie D, nr. 14258), alsmede van het perceel bouwterrein gelegen aan de [adres2] op de hoek van en aan de [adres3]. [gedaagde 2] was eigenaar van het winkelpand met ondergrond aan de [adres1] 171 en 173 (kadastraal bekend gemeente [x], sectie D, nr. 14259). 
     
     
       2.2 [gedaagden] c.s. hebben aan [eiser] omstreeks augustus 1998 een bemiddelingsopdracht verstrekt inzake de verhuur dan wel verkoop van bovengenoemde onroerende zaken. Blijkens de brief d.d. 26 augustus 1998 inhoudende een bevestiging van de opdracht tot bemiddeling heeft [eiser] aan [gedaagden] c.s. de LMV-voorwaarden gestuurd. Aanvankelijk was er sprake van contacten met betrekking tot een een verhuurtransactie met de [V] Groep, die niet het gewenste resultaat hebben gehad. Blijkens de brief van 23 februari 1999 heeft [eiser] een bod ontvangen op de percelen aan de [adres1] en [gedaagden] c.s. in contact gebracht met potentiële kopers. Er zijn onderhandelingen gevoerd. [eiser] heeft een concept 'koopakte bedrijfs onroerend goed'opgesteld met [gedaagden] c.s. als verkoper en [Z] Projectontwikkeling BV, [W] Bouwbedrijf BV en DHL Holding BV gezamenlijk als kopers (hierna ook: de kopers). Deze conceptkoopakte is op 7 juni 1999 ondertekend door [gedaagden] c.s. In deze conceptkoopovereenkomst is in artikel 18 het volgende opgenomen: 
       "Verkoopster verklaart, dat deze overeenkomst tot stand is gekomen via bemiddeling van makelaarskantoor [Y] en [eiser] te [woonplaats 1]. Verkoper verklaart nogmaals accoord te gaan met het betalen van de courtage vermeerderd met B.T.W. één en ander overeenkomstig de tarieven en voorwaarden van de Landelijke Makelaars Vereniging L.M.V. Een voorwaarden- en tarievenboekje is reeds in het bezit van verkoopster." 
     
     
     
       2.3 De LMV-voorwaarden bepalen -voor zover van belang-: 
       "(…) 16. Een opdracht geldt voor onbepaalde tijd, maar eindigt onder meer door: 
       - (…) 
       - intrekking door de opdrachtgever 
       - (…). 
       De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. (…) Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk. (…) Als datum voor beëindiging van de opdracht geldt de datum, waarop de makelaar (…) de schriftelijke mededeling inzake het intrekken (…) ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. Bij beëindiging (…) van de opdracht kunnen kosten in rekening worden gebracht overeenkomstig het bepaalde in artikel 24 e.v. Na het einde van de opdracht kunnen courtageverplichtingen ontstaan overeenkomstig het bepaalde in artikel 17. 
     
     
     17. De opdrachtgever is aan zijn makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt (…). Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht maar (…) deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van de makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. (…) Het voorgaande geldt niet indien ná het einde van de opdracht een soortgelijke opdracht aan een collega-makelaar is verstrekt en deze opdracht op het moment van de totstandkoming nog loopt. 
     
     
       18. (…) Indien een overeenkomst tot stand komt waarin een opschortende of ontbindende voorwaarde is opgenomen, is ook de verschuldigdheid van courtage daarvan afhankelijk, tenzij één of meer van de bij die overeenkomst betrokken partijen deze voorwaarden niet overeenkomstig haar strekking toepassen. 
       (…) 
     
     
     24. Bij intrekking (…) van een opdracht tot het verlenen van diensten aan en/of het adviseren van een opdrachtgever-verkoper of-verhuurder dan is deze opdrachtgever een vergoeding aan de makelaar verschuldigd ter hoogte van 10% van de courtage, passend bij de laatst gehanteerde vraagprijs/-huur, maar ten minste ƒ 350,- bedragend, dan wel een vooraf overeengekomen bedrag. 
     
     2.4 De kopers hebben deze door [eiser] opgestelde conceptkoopakte niet ondertekend, omdat er nog een aantal -onder meer- redactionele bezwaren was. In lid 1 van artikel 16 van de conceptkoopakte was een ontbindende voorwaarde opgenomen ingeval uit het nog uit te voeren bodem- en grondwateronderzoek verontreiniging zou blijken.  
     
     2.5 Bij faxbericht d.d. 12 augustus 1999 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] een factuur ten bedrage van ƒ 196.250,00 exclusief BTW gestuurd inzake makelaarscourtage perceel [adres1] te [x]. Bij brief van 5 november 1999 heeft mr. T.J. van Veen namens [gedaagden] c.s. aan [eiser] laten weten dat geen courtage is verschuldigd omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen door bemiddelingsactiviteiten van [eiser] en vanaf het najaar van 1999 [gedaagden] c.s. geen beroep meer hebben gedaan op [eiser] en door [eiser] geen werkzaamheden meer zijn verricht. 
     
     2.6 De kopers hebben in oktober 1999 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van de conceptkoopakte. Na enige tijd zijn partijen daarbij weer in onderhandeling met elkaar getreden en heeft Klein Zwitserland Vastgoed BV de verdere bemiddeling als makelaar ter hand genomen, waarvoor blijkens de afrekening van de notaris inzake het complex aan de [adres1] te [x] een courtage betaald is ten laste van [gedaagden] c.s. van ƒ 386.303,75. 
     
     
       2.7 In de koopovereenkomst die uiteindelijk namens verkoper en kopers is ondertekend te Ede op 1 september 2000, bepaalt artikel 21 het navolgende: 
       "1. Partijen verklaren dat de onderhavige overeenkomst tussen hen is gesloten ter oplossing van een tussen hen bestaand geschil omtrent de verkoop en koop van het verkochte. De onderhavige overeenkomst treedt in de plaats van alle met betrekking tot het verkochte eerder gemaakte afspraken, zowel mondeling als schriftelijk overeengekomen. (…)" 
     
     
     3. De vordering in conventie 
     
     3.1 [eiser] vordert na vermeerdering van eis dat de rechtbank [gedaagden] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van ƒ 226.921,88 inclusief BTW te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 september 2000 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de beslagkosten.  
     
     
       3.2 [eiser] legt aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag. 
       Door bemiddeling van [eiser] is met betrekking tot de aan [gedaagden] c.s. toebehorende percelen aan de [adres1] te [x] een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagden] c.s. als verkopers en [Z] Projectontwikkeling BV, [W] Bouwbedrijf BV en DLH Holding BV gezamenlijk als kopers. Op grond van de tussen [gedaagden] c.s en [eiser] gesloten bemiddelingsopdracht, waarvan de LMV-voorwaarden onderdeel van uitmaken, is [gedaagden] c.s. krachtens artikel 17 van deze voorwaarden courtage aan [eiser] verschuldigd ten bedrage van ƒ 226.921,88. [gedaagden] c.s. zijn in verzuim, omdat [eiser] uit uitlatingen van [gedaagden] c.s. heeft moeten afleiden dat [gedaagden] c.s. zullen tekortschieten in hun betalingsverplichting. Ter verzekering van zijn vordering heeft [eiser] conservatoir beslag laten leggen op een aantal onroerende zaken van [gedaagden] c.s. 
     
     
     4. Het verweer in conventie 
     
     4.1 [gedaagden] c.s. concluderen dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van het geding. 
     
     
       4.2 [gedaagden] c.s. voeren de navolgende verweren aan. 
       Op grond van het ondeugdelijk presteren van [eiser] hebben [gedaagden] c.s. de opdracht mondeling in de zomer van 1999 ingetrokken, hetgeen mr. T.J. van Veen, advocaat, bij brief van 5 november 1999 namens [gedaagden] c.s. heeft bevestigd.  
       Primair stellen [gedaagden] c.s. zich op het standpunt dat zij geen courtage zijn verschuldigd aan [eiser], omdat de overeenkomst van april 1999 door de kopers is ontbonden en de uiteindelijk in september 2000 met kopers gesloten transactie tot stand is gekomen met behulp van een nieuwe makelaar, terwijl deze transactie als op zich zelf staand moet worden gekwalificeerd. 
       Subsidiair zijn [gedaagden] c.s. van oordeel dat op grond van de vaststaande feiten met betrekking tot de intrekking van de opdracht en de artikelen 16 en 24 van de LMV-voorwaarden [eiser] nimmer op een hoger bedrag aanspraak kan maken dan ƒ 22.692,19 inclusief BTW. Verschuldigdheid van dit bedrag kan alleen worden aangenomen als de intrekking van de opdracht niet voortkwam uit toerekenbare tekortkomingen van de zijde van [eiser]. In verband met de wanprestatie van [eiser] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als hij zijn courtageaanspraken geldend kan maken. De stelling van [eiser] dat hij aanspraak kan maken op de courtage omdat hij de uiteindelijke kopers heeft aangedragen, vindt geen steun in de LMV-voorwaarden, terwijl van een van deze voorwaarden afwijkende aparte overeenkomst niet is gebleken. 
     
     
     5. De vordering in voorwaardelijke reconventie 
     
     5.1 [gedaagden] c.s. vorderen na vermeerdering van eis dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting ten titel van voorschot op de door [gedaagden] c.s. geleden schade te betalen een bedrag gelijk aan het bedrag tot betaling waarvan [gedaagden] c.s. in conventie zullen zijn veroordeeld, vermeerderd met de in die veroordeling opgenomen bedragen aan rente en kosten, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. 
     
     
       5.2 [gedaagden] c.s leggen aan hun vorderingen de vaststaande feiten en de navolgende stellingen ten grondslag. 
       Het voorwaardelijk karakter van de reconventionele vordering bestaat hierin dat [gedaagden] c.s. jegens [eiser] alleen aanspraak maken op betaling van schadevergoeding voor zover zij in conventie tot betaling van enig bedrag -daaronder begrepen rente en kosten- aan [eiser] worden veroordeeld. 
       Door het handelen/nalaten van [eiser] zijn [gedaagden] c.s. in een zeer nadelige positie jegens kopers verzeild geraakt. [eiser] dient de schade als gevolg van zijn toerekenbare tekortkomingen aan [gedaagden] c.s. te vergoeden. 
     
     
     6. Het verweer in reconventie  
     
     6.1 [eiser] concludeert dat de rechtbank [gedaagden] c.s. niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hen deze zal ontzeggen met hun veroordeling in de kosten van het geding 
     
     
       6.2 [eiser] voert de navolgende verweren aan. 
       Dat de onroerende zaken pas in een later stadium zijn geleverd met door [gedaagden] c.s. gestelde vertragingsschade, hebben [gedaagden] c.s. aan zichzelf te wijten. [eiser] betwist dat de uiteindelijke verkoopcondities ongunstiger zijn uitgepakt voor [gedaagden] c.s., dat [gedaagden] c.s. andere deskundigen heeft moeten inschakelen met de daarmee samenhangende kosten en dat de in het algemeen onvoldoende onderbouwde schadeposten in oorzakelijk verband zouden staan met de door [eiser] betwiste wanprestatie van zijn zijde. 
     
     
     7. De beoordeling van het geschil 
       
     
       In conventie 
       7.1 Nadat aanvankelijk [gedaagden] c.s. zich op het standpunt hadden gesteld dat er geen bemiddelingsopdracht aan [eiser] was verstrekt, hebben zij hun processuele houding bij conclusie van dupliek in conventie gewijzigd en de stelling ingenomen dat er wel een bemiddelingsopdracht was verstrekt aan [eiser], maar dat deze bij brief van 5 november 1999 was ingetrokken. [eiser] heeft bij de conclusie van dupliek in reconventie onder meer deze stellingen van [gedaagden] c.s. betwist. Hoewel strikt genomen nog enkel de reconventie aan de orde was, zullen deze stellingen van [eiser] om proceseconomische redenen in aanmerking worden genomen in de conventie, omdat anders [eiser] alsnog in conventie in de gelegenheid gesteld had moeten worden zich uit te laten over de nieuw ingenomen stellingen van [gedaagden] c.s., terwijl [eiser] zijn conclusie van dupliek in reconventie begint met te stellen dat wat hij in de conclusie van dupliek in reconventie aanvoert tevens geacht wil worden te hebben aangevoerd in conventie. 
     
     
     
       7.2 Kernpunt van het geschil tussen partijen is de vraag of en zo ja, welk bedrag aan courtage dan wel vergoeding [gedaagden] c.s. aan [eiser] zijn verschuldigd. Deze vraag dient beoordeeld te worden in het licht van de gang van zaken, zoals deze zich vanaf 23 februari 1999 heeft afgespeeld. Op deze datum heeft [eiser] aan [gedaagden] c.s. laten weten een bod te hebben ontvangen van potentiële kopers voor het complex aan de [adres1] te [x]. Op 19 maart en 19 april 1999 zijn in dit kader besprekingen gevoerd waarbij partijen aanwezig zijn geweest. Naar aanleiding van de laatste bijeenkomst heeft [eiser] een concept koopakte bedrijfs onroerend goed opgesteld, die op 7 juni 1999 door [gedaagden] c.s. voor akkoord is ondertekend. De kopers hebben deze akte niet willen tekenen, omdat zij het niet volledig eens waren met een aantal bepalingen. Blijkens de overgelegde correspondentie hebben vervolgens advocaten voor de verkopers en voor de kopers zich bezig gehouden met het opstellen van een koopakte die de goedkeuring van alle partijen kon hebben. Bij brief van 23 juli 1999 laat dhr [A] van ABF&Partners bv aan [eiser] weten dat er nog een aantal "laatste loodjes" zijn. Op 12 augustus 1999 stuurt [eiser] aan [gedaagde 1] per fax een rekening inzake makelaarscourtage voor het complex aan de [adres1] te [x] ten bedrage van ƒ196.250,- exclusief BTW. In september en oktober 1999 zet de discussie over de tekst van de koopakte zich voort, alsmede de discussie over de omvang van de verontreiniging van het complex en de daarvoor benodigde onderzoeken. Bij brief van 19 oktober 1999 schrijft de advocaat van kopers aan de advocaat van [gedaagden] c.s. -voor zover van belang- het volgende:  
       "(…) Ter vermijding van misverstanden: mijn telefoontje aan u van vrijdagmiddag jl. kan niet anders uitgelegd worden dan dat cliënten een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Het onderzoeksrapport is onvolledig in hun ogen. Cliënten achten, zo deelde ik mede, de risisco's m.b.t. de vervuilde grond te groot.(…)" 
       Met betrekking tot de door [eiser] ingediende rekening heeft de advocaat van [gedaagden] c.s. aan [eiser] bij brief van 5 november 1999 -voor zover van belang- het volgende geschreven:   
       "(…) 3. Gebleken is, dat u zich op het standpunt stelt, dat u ten deze als makelaar voor de verkopende partij c.q. client hebt opgesteld en dat u recht kunt doen gelden op provisie. Cliente heeft u, mede naar aanleiding van de door u aan haar toegezonden factuur, reeds laten weten dit standpunt niet te delen. 
       4. (…), is ten deze in elk geval van belang, dat als gevolg van deze bemiddeling geen overeenkomst tot stand is gekomen. Ik wees u er reeds op, dat de door u opgestelde overeenkomst nimmer door de kopers is ondertekend. Ook van een latere ondertekening van andere overeenkomsten (gemaakt door derden) is geen sprake geweest. Er is derhalve in dit opzicht geen koopovereenkomst tot stand gekomen, zodat reeds op deze grond geen recht op provisie bestaat. 
       5. Er hebben tussen partijen gedurende de afgelopen maanden nog wel uitvoerige onderhandelingen plaatsgevonden. In het kader daarvan zijn door u geen werkzaamheden verricht. (…) 
       7. U hebt de eerder door u aan cliente toegezonden factuur gepresenteerd als een "pro forma-factuur". Deze brief wordt aan u geschreven teneinde te voorkomen, dat eventueel achteraf door uw kantoor alsnog aanspraak zou worden gemaakt op provisie. Ik ga er vanuit u hiermede voldoende te hebben ingelicht. (…)" 
     
     
     7.3 Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] c.s. houdt in dat, nu met behulp van bemiddeling door een nieuwe makelaar een geheel op zich zelf staande koopovereenkomst is gesloten, nadat door een beroep op de ontbindende voorwaarde in de conceptkoopakte van [eiser] deze koopovereenkomst is ontbonden, er op grond van artikel 17 slotzin LMV-voorwaarden geen courtage is verschuldigd. Hiertegen heeft [eiser] onder meer aangevoerd dat niet vaststaat dat [gedaagden] c.s. een nieuwe makelaar hebben ingeschakeld en dat Klein Zwitserland Vastgoed BV kennelijk wel bemiddelt in onroerende zaken maar niet geldt als collega-makelaar in de zin van artikel 17 LMV-voorwaarden.  
     
     7.4 [eiser] baseert zijn recht op courtage op artikel 17 van de LMV-voorwaarden. Hieromtrent wordt het volgende overwogen. Courtage is toch verschuldigd volgens deze bepaling als de totstandgekomen overeenkomst, in casu de koopovereenkomst inzake de Lage Bothoffstraat, niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. Ook als de overeenkomst tot stand komt na het einde van de opdracht maar de totstandkoming verband houdt met dienstverlening van de makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht, is courtage verschuldigd. [eiser] heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat de overeenkomst tot stand is gekomen tussen de partijen die hij bij elkaar heeft gebracht. Terecht is aangevoerd dat het feit dat de onderhandelingen over de koopovereenkomst zich vervolgens tussen de advocaten van partijen hebben afgespeeld, niet in de weg staat aan de verschuldigdheid van courtage.  
     
     
       7.5 Het beroep op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst door de kopers was ingegeven door het feit dat op dat moment de risico's zich onvoldoende lieten beoordelen en men zich wat meer tijd wilde verschaffen. Uit het feit dat men later de onderhandelingen weer heeft gestart en uiteindelijk tot een koopovereenkomst is gekomen, brengt mee dat het beroep van [gedaagden] c.s. op de ontbindende voorwaarde waaraan ook het recht op courtage is gebonden, niet kan slagen. Dat het om een op zich zelf staande koopovereenkomst zou gaan die geen verband houdt met de concept koopakte zoals door [eiser] opgesteld, wordt weerlegd door artikel 21 van de tussen [gedaagden] c.s. en de kopers op 1 september 2000 gesloten en namens koper en verkoper ondertekende koopovereenkomst. Artikel 21 bepaalt: 
       "1. Partijen verklaren dat de onderhavige overeenkomst tussen hen is gesloten ter oplossing van een tussen hen bestaand geschil omtrent de verkoop en koop van het verkochte. De onderhavige overeenkomst treedt in de plaats van alle met betrekking tot het verkochte eerder gemaakte afspraken, zowel mondeling als schriftelijk overeengekomen. Elke eventueel eerder overeengekomen ontbindende of opschortende voorwaarde wordt geacht te zijn uitgewerkt." 
     
     
     7.6 Met betrekking tot het verweer van [gedaagden] c.s. dat een tweede makelaar is ingeschakeld nadat de opdracht aan [eiser] was ingetrokken, heeft [eiser] aangevoerd dat Klein Zwitserland Vastgoed BV geen collega-makelaar is in de zin van artikel 17 LMV-voorwaarden en dat een vennootschap niet de hoedanigheid van makelaar kan hebben.  
     
     7.7 Omtrent voorgaande stellingen van [eiser] heeft [gedaagden] c.s. zich nog niet kunnen uitlaten. Derhalve zullen [gedaagden] c.s. in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte op dit punt uit te laten.  
     
     
       7.8 Mocht op grond van artikel 17 LMV-voorwaarden aan [eiser] geen courtage verschuldigd zijn, omdat Klein Zwitserland Vastgoed BV gekwalificeerd moet worden als collega-makelaar als vorenbedoeld, dan dient de vraag aan de orde te komen of [eiser] recht heeft op vergoeding uit hoofde van artikel 24 LMV-voorwaarden, omdat de brief van 5 november 1999 aan [eiser] aangemerkt moet worden als intrekking van de bemiddelingsopdracht. 
       Vooropgesteld wordt dat het enkele feit dat de term 'intrekking' niet wordt gebruikt in de brief niet meebrengt dat er geen sprake kan zijn van een brief die de strekking heeft dat de opdracht aan [eiser] wordt ingetrokken. Bij de uitleg van deze brief komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. [eiser] neemt het standpunt in dat de brief slechts handelt over de verschuldigdheid van de in rekening gebrachte courtage. Dit is een te beperkte uitleg van de brief. Aangegeven wordt dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen, hetgeen klopt voor het moment dat de brief is geschreven. Onder 5 vermeldt de brief dat er in de laatste maanden geen werkzaamheden meer door [eiser] zijn verricht. Dit strookt met de overgelegde correspondentie. Nu de brief eindigt met in niet mis te verstane termen dat de brief (mede) dient om te voorkomen dat aanspraak op provisie gemaakt kan worden, heeft [eiser] hieruit moeten afleiden dat geen prijs meer werd gesteld op verdere werkzaamheden van zijn kant. Naar zijn strekking is de brief derhalve op te vatten als een intrekking namens [gedaagden] c.s. van de bemiddelingsopdracht aan [eiser]. 
     
     
     7.9 [gedaagden] c.s. hebben nog aangevoerd dat van verschuldigdheid van courtage geen sprake kan zijn als de intrekking het gevolg is van toerekenbare tekortkomingen van de zijde van [eiser]. Deze voorwaarde is niet in de LMV-voorwaarden opgenomen. Of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming door [eiser] bij de uitvoering van de opdracht, is relevant voor de vraag of [eiser] jegens zijn opdrachtgever schadeplichtig is, maar leidt niet tot de conclusie dat er geen verschuldigdheid van courtage is. Hoogstens kan verdedigd worden dat de verschuldigde courtage kan worden verrekend met een door [eiser] verschuldigde schadevergoeding ter zake van een toerekenbare tekortkoming. Deze vraag is onderwerp van de reconventionele vordering en zal in dat kader worden beantwoord. 
     
     2.10 Bovenstaande brengt mee dat, als komt vast te staan dat [gedaagden] c.s. geen courtage zijn verschuldigd op grond van artikel 17 LMV-voorwaarden, [gedaagden] c.s. een vergoeding is verschuldigd aan [eiser] berekend volgens de maatstaf van artikel 24 van de LMV-voorwaarden. Terecht heeft [eiser] aangevoerd dat uitgangspunt dient dat te zijn de vraagprijs op het moment van intrekking van de opdracht. Deze bedroeg ƒ 12.500.000,-, en niet het bedrag van ƒ 12.250.00 zoals [gedaagden] c.s. aan hun berekening ten grondslag leggen, zodat een vergoeding ten bedrage van ƒ 23.059,38 (€ 10.463,89) inclusief BTW verschuldigd is. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf datum dagvaarding.  
     
     
       In  reconventie 
       7.11 Nu de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld in vervulling zal gaan, zal reeds de vordering in reconventie worden beoordeeld. 
     
     
     
       7.12 Grondslag voor de vordering is de door [gedaagde 1] gestelde toerekenbare tekortkomingen van [eiser] bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst. [gedaagden] c.s. hebben gesteld dat hiervan vooral vertragingsschade het gevolg is geweest, doordat de onroerende zaken pas in een veel later stadium geleverd konden worden en onder condities die voor [gedaagde 1] veel ongunstiger waren. 
       [eiser] heeft de tekortkomingen, de schade en het causaal verband tussen tekortkomingen en schade betwist.  
     
     
     7.13  Blijkens de overgelegde correspondentie tussen de advocaten van de verkopers en de kopers is de bodemverontreiniging het "hete hangijzer" geweest. Mede gelet op het door [eiser] terzake gestelde valt zonder nadere onderbouwing zijdens [gedaagden] c.s. die ontbreekt, niet in te zien hoe de vertraging die hierdoor is ontstaan in de totstandkoming van de koopovereenkomst, aan [eiser] kan worden toegerekend. Derhalve ontbreekt het causaal verband tussen de gestelde vertragingsschade en de gestelde tekortkomingen van [eiser].  
     
     
       In conventie en in reconventie 
       7.14 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Het bovenstaande leidt tot na te melden beslissing. 
     
     
     
     De beslissing 
     
     De rechtbank, rechtdoende, 
     
     In conventie 
     
     draagt [gedaagden] c.s. op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 7.7, waartoe de zaak wordt verwezen naar de rol van 2 mei 2002; 
     
     bepaalt dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoord-akte te reageren; 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     In voorwaardelijke reconventie 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 maart 2002 
     
     St/Ht