ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:1089

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:1089 Gerechtshof Amsterdam , 22-03-2016 / 200.179.150/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-03-22

Zaaknummer: 200.179.150/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:1089

---

Huur woonruimte; verboden onderverhuur; speodeisend belang bij ontruiming; geldt ook voor in dit geval schaarse vrije sector woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                                    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I                                                       
     
     
     
       zaaknummer                                                 : 200.179.150/01 SKG  
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/13/591690 / KG ZA 15-971  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 maart 2016   
       
     
     
     
       inzake   
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] ,  
       appellant, 
       advocaat: mr. D.G. Peters te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Amsterdam,                  
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 19 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 september 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen hem als gedaagde en Ymere als eiseres (hierna: het vonnis). De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven. 
     
     
     
       Ymere heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties ingediend.  
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 januari 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.  
       Ymere heeft voorafgaand aan de zitting nog producties in het geding gebracht (A9 t/m A15) alsmede een USB stick met een filmpje dat ter zitting is vertoond. Aan het bezwaar van mr. Peters dat hij deze stukken niet heeft ontvangen, gaat het hof voorbij, nu het stukken betreft die hem bekend zijn uit een tussen dezelfde partijen gevoerd executiegeschil dan wel door of aan [appellant] verstuurde brieven. De door [appellant] eerst ter zitting overgelegde c.q. aan de pleitnota gehechte producties zijn, als te laat ingediend, door het hof geweigerd, met uitzondering van een brief van de Politie Amsterdam d.d. 21 januari 2016 als reactie op een klacht van [appellant] . 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Ymere alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
       2.1 
       De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen. Deze feiten komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende. 
       
       
         2.1.1 
         
           Ymere is eigenaresse van de woning aan het adres [adres 1] 
            (hierna: de woning). Ymere verhuurt de woning in de vrije sector. 
           De woning heeft vier kamers (1 woonkamer en 3 slaapkamers). 
         
         
       
       
         2.1.2 
         
           Ymere heeft de woning met ingang van 3 juni 2013 verhuurd aan [appellant] . 
           Ten tijde van het vonnis bedroeg de huurprijs € 893,42 per maand.   
         
         
       
       
         2.1.3 
         
           In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing 
           zijn is in artikel 6 lid 10 bepaald dat het de huurder verboden is de woning geheel of 
           gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. 
         
         
       
       
         2.1.4 
         
          [appellant] heeft een affectieve relatie met [X] (hierna: [X] ). De politie heeft na een melding van huiselijk geweld op 10 oktober 2014 een bezoek aan de woning gebracht. In het daarvan op 23 oktober 2014 opgemaakte proces-verbaal staat dat de politie in de woning [appellant] , [X] , [A] en [B] heeft aangetroffen. De twee laatstgenoemden hebben aan de politie verklaard dat zij beiden tot eind december 2014 een kamer in de woning (onder)huurden waarvoor zij (in totaal) € 800,-- per maand betaalden. 
         
       
       
         2.1.5 
         Ymere is op 21 mei 2015 telefonisch door een medewerker van Wijksteunpunt Wonen medegedeeld dat zich bij hem twee vrouwen hebben gemeld, [C] (hierna: [C] ) en [D] - naar later blijkt: [D] - (hierna: [D] ), die vertelden dat zij in het verleden samen een kamer van [appellant] in de woning hadden gehuurd. [C] was door [appellant] de toegang tot de woning ontzegd terwijl al haar persoonlijke bezittingen zich nog in de woning bevonden. [D] had de woning enige tijd geleden verlaten, maar zij stelde dat zij haar borg van € 400,-- nooit had teruggekregen. 
         
       
       
         2.1.6 
         
           Ymere heeft [C] en [D] op haar kantoor uitgenodigd voor een gesprek 
           op 27 mei 2015. Tijdens het gesprek, waarbij alleen [C] aanwezig kon zijn, heeft 
           
            [C] verklaard dat zij via de Facebookpagina  [titel]  in contact is gekomen met [X] over de huur van een kamer in de woning. De betreffende conversatie op Facebook heeft zij aan Ymere overhandigd. Zij deelde de kamer met [D] waarvoor zij ieder € 400,-- per maand betaalden. Daarnaast woonde in de woning een Poolse jongen die voor zijn kamer € 550,-- per maand betaalde. [C] heeft een door Ymere opgestelde verklaring ondertekend waarin zij verklaart dat zij op het adres [adres 1] heeft gewoond en daarvoor een bedrag van € 400,-- per maand inclusief en een borg van € 400,-- heeft betaald. 
         
         
       
       
         2.1.7 
         
           
            [C] heeft op 29 mei 2015 de politie gebeld en gemeld dat haar de toegang tot de woning werd ontzegd. De politie is ter plaatse gearriveerd en heeft onder andere met [appellant] gesproken, waarvan een verslag is opgenomen in het van het bezoek opgemaakte proces-verbaal. Daarin staat dat [appellant] tegen de politieambtenaren heeft verklaard dat [C] enige tijd op de woning heeft verbleven maar dat zij weigerachtig was een bedrag van € 80,-- en de sleutels van de woning aan hem te retourneren en dat [C] haar persoonlijke bezittingen pas zou terugkrijgen als zij haar schuld aan [appellant] zou hebben voldaan. De politieambtenaren hebben de woning betreden. Zij hebben in de woning drie ingerichte slaapkamers aangetroffen die volgens [C] in gebruik waren bij haar, [appellant] en een andere persoon, die ook een kamer van [appellant] zou huren. De politie heeft vervolgens met een bovenbuurman gesproken, woonachtig op nummer [huisnummer] . In het proces-verbaal staat dat de bovenbuurman als volgt heeft verklaard: 
           
             “Het is al een tijdje een komen en gaan van verschillende mensen. Soms denk ik wel dat het halve Oostblok wordt opgevangen hier. De buurman en ik hebben wel eens samen gesproken maar ik ken hem verder niet goed. Ik weet wel dal er vaak vreemde mensen over de vloer komen. Een tijd terug heeft de buurman een keer heel erg ruzie gehad met zijn vriendin. Toen is de politie ook ter plaatse  geweest. Nadat die ruzie is geweest gingen de dag daarna twee vrouwen met al hun koffers het huis uit. Tevens heeft de buurman mij ook wel eens geadviseerd dat als ik ooit ga verhuizen ik de woning moest aanhouden en dat hij hem voor mij wel zou willen beheren.” 
           
         
         
       
       
         2.1.8 
         
           In een uitdraai van de gemeentelijke basisadministratie staat dat behalve 
           
            [appellant] sinds 3 juni 2013 de volgende personen op de woning ingeschreven hebben 
           gestaan: 
         
         - [E] van 4 september 2014 tot 22 oktober 2014; 
         - [F] , van 14 juli 2014 tot 22 september 2014; 
         - [G] , van 12 augustus 2013 tot 12 december2013. 
         
       
       
         2.1.9 
         Ymere heeft [appellant] bij brief van 24 juni 2015 verzocht de huurovereenkomst voor de woning op te zeggen door het aan de brief gehechte huuropzeggingsformulier in te vullen. Ymere heeft aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat haar gebleken is dat [appellant] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. 
         
       
       
         2.1.10 
         
           Op 3 juli 2015 heeft ten kantore van Ymere een gesprek plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren een medewerker van Ymere, mr. Brunklaus en [appellant] . In 
           een e-mail van 31 juli 2015 heeft mr. Brunklaus aan [appellant] hetgeen is besproken 
           schriftelijk bevestigd. De e-mail luidt voor zover voor deze procedure van belang als 
           volgt: 
           
             “U vertelde ons dat u mevrouw [C] anderhalf jaar geleden in een discotheek heeft ontmoet, 
           
           
             “Panama”. U vertelde ook dat zij dakloos was en een logeeradres nodig had. Zij heeft ongeveer 2 weken bij u gelogeerd. Dat wil zeggen in mei 2015. Omdat zij verliefd op u was/werd heeft u haar te verstaan gegeven dat zij moest vertrekken. U had haar  80,-- geleend in de vorm van eten etc en u wilde dit van haar terug hebben voordat u mevrouw [C] haar spullen wilde teruggeven. Er woont verder niemand bij u en u verhuurt ook geen kamers. De dame [D] waar mevrouw [C] tegen Ymere over sprak, kent u niet, ook woont er geen (Poolse) man bij u op kamers. Toen wij u vroegen of wij na het gesprek met u naar de woning mochten weigerde u dit. (...)” 
           
         
         
       
       
         2.1.11 
         In twee door [appellant] overgelegde curricula vitae van [C] en [D] staat als adres [adres 2] . 
         
       
       
         2.1.12 
         In een door [appellant] overgelegde, ongedateerde verklaring van de in het proces-verbaal van 29 mei 2015 (zie 2.1.7) genoemde bovenbuurman heeft deze  hetgeen hij tegen de politie heeft verklaard teruggetrokken omdat “ mijn relatie met mijn buren is voor mij belangrijker dan de voortgang van een eventueel zaak of mijn onderbuurman wel of niet onderverhuurt .” 
         
       
       
         2.1.13 
         In een door [appellant] overgelegde ongedateerde verklaring van [E] verklaart deze dat hij af en toe een aantal dagen bij [appellant] logeerde als hij problemen had met zijn vriendin met wie hij samen op een adres in Uilenstede woont. [C] is volgens [E] een vriendin van [appellant] die hij heeft geholpen nadat zijn vriend haar had weggestuurd van haar kamer en zij dakloos was geworden. Volgens [E] heeft [appellant] [C] medio mei 2015 verzocht de woning te verlaten en haar meegedeeld dat zij elkaar niet langer (als vrienden) konden zien, omdat [X] [ [X] , hof] dat niet wil. 
         
       
       
         2.1.14 
         Nadat de voorzieningenrechter bij vonnis van 4 december 2015 in een door [appellant] aangespannen executiegeschil diens vorderingen had afgewezen, is de woning op 9 december 2015 ontruimd. 
         
         
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling  
     
       3.1 
       Bij het bestreden vonnis heeft de  voorzieningenrechter de vorderingen van Ymere  toegewezen en [appellant] - kort gezegd en uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld tot ontruiming van de woning, met veroordeling in de proceskosten. Daartoe heeft de voorzieningenrechter onder meer het volgende overwogen:  
       
       
         “ 4.2. Het is vaste rechtspraak dat indien de verhuurder feiten en omstandigheden stelt die het vermoeden rechtvaardigen dat de woning van de verhuurder door de huurder wordt onderverhuurd, het aan de huurder is om aan te tonen dat hij de woning heeft gebruikt overeenkomstig de daaraan in de huurovereenkomst toegekende bestemming. Met de ten overstaan van Ymere afgelegde verklaring van [C] , de door Ymere overgelegde afschriften van de gesprekken tussen [C] en [X] en de bevindingen van de politie op 10 oktober 2014 en 29 mei 2015 heeft Ymere naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende gesteld om het vermoeden te rechtvaardigen dat [appellant] (een deel van) de woning aan derden heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven. Het is dus aan [appellant] om het tegendeel aannemelijk te maken. 
         
           (…)  
         
       
     
     
       4.5. 
       
         
           De conclusie uit het voorgaande is dat, als al zou moeten worden aangenomen dat [C] en [D] tegenover Wijksteunpunt Wonen en/of Ymere en/of de politie, om welke reden dan ook, hebben gelogen over hun verblijf in de woning, [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning niet (gedeeltelijk) aan anderen heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven. 
         
         
           Voldoende aannemelijk is dat het zonder toestemming van Ymere onderverhuren of in gebruik geven van de woning in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de woning een vrije sector woning betreft maakt dat voorshands niet anders, nu Ymere onbetwist heeft gesteld dat ook voor de betaalbare vrije sector woningen, waartoe de onderhavige woning kan worden gerekend, een wachtlijst bestaat. Op grond van die omstandigheid neemt de voorzieningenrechter een spoedeisend belang aan de zijde van Ymere aan (...) zodat de gevorderde ontruiming jegens [appellant] toewijsbaar is.” 
         
       
       
     
     
       3.2 
       Tegen het vonnis en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met vijf grieven.  
       
     
     
       3.3 
       Met  grief 1  bestrijdt [appellant] dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Volgens hem staat een groot aantal woningen in het complex leeg, zodat er voor Ymere geen enkele reden is om een eventuele bodemprocedure niet af te wachten.  
       
       
         3.3.1 
         
           Naar Ymere onbetwist heeft aangevoerd, was er ten tijde van dit hoger beroep in [straatnaam] geen woning en in de omgeving van [straatnaam] slechts een enkele woning in de vrije sector te huur beschikbaar. Derhalve heeft Ymere voldoende spoedeisend belang de door [appellant] gehuurde woning zo spoedig mogelijk weer in beheer te krijgen om deze aan een daarvoor in aanmerking komende kandidaat woningzoekende in de vrije sector te kunnen verhuren, zonder de uitkomst van een bodemprocedure af te hoeven wachten. Zoals uit het navolgende zal blijken heeft de voorzieningenrechter op goede gronden, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, aannemelijk geoordeeld dat de bodemrechter de vordering van Ymere eveneens zal toewijzen. 
           De grief faalt.   
         
         
       
     
     
       3.2 
       
         Grief 2  is gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat [appellant] heeft erkend dat [G] enige tijd in de woning heeft gewoond en daarmee in strijd met artikel 6 lid 10 van de algemene voorwaarden de woning (gedeeltelijk) aan een derde in gebruik heeft gegeven. Volgens [appellant] heeft de voorzieningenrechter de term “in gebruik geven” onjuist geïnterpreteerd. [appellant] heeft erkend dat [G] tijdelijk in de woning heeft verbleven maar dit is als gast geweest.  
       
       
         3.2.1 
         
           De in hoger beroep betrokken stelling van [appellant] dat hij [G] als gast in de woning heeft ontvangen, valt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet te rijmen met zijn verklaring tijdens pleidooi in eerste aanleg dat [G] in totaal vier maanden ingeschreven heeft gestaan (in de basisadministratie) in verband met de omgang met haar kind in een procedure tegen haar ex en een tijdje maar zeker niet de volle vier maanden in de woning heeft gewoond. Derhalve heeft [appellant] onvoldoende kunnen ontkrachten dat hij (een deel van) de woning aan [G] in gebruik heeft gegeven. 
           De grief faalt eveneens. 
         
         
       
     
     
       3.3 
       Met  grief 3  betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft toegestaan dat Ymere een proces-verbaal van 23 oktober 2014 in het geding heeft gebracht om daarbij vervolgens vast te stellen dat [appellant] onvoldoende verklaring geeft voor de daarin genoemde feiten. [appellant] betwist de inhoud van het proces-verbaal. Hij verwijst daartoe naar door hem overgelegde schriftelijke verklaringen van de op 10 oktober 2014 in de woning aanwezige [X] [ [X] , hof] en [E] dat het proces-verbaal geen juiste weergave is geweest van het politiebezoek. [appellant] heeft bij de politie aangifte gedaan van het valselijk opmaken van voornoemd proces-verbaal. Ook de verklaring van [C] is niet juist; verschillende getuigen kunnen verklaren dat zij slechts korte tijd in de woning heeft verbleven nadat zij een tijd op [huisnummer] heeft gewoond, aldus [appellant] . 
       
       
         3.3.1 
         
           Voor zover [appellant] met deze grief wil betogen dat de voorzieningenrechter ten onrechte belang heeft gehecht aan voornoemd proces-verbaal, slaagt hij daarin niet. De door [appellant] in hoger beroep overgelegde verklaringen van [X] en [E] brengen het hof niet tot een ander oordeel. De verklaring van [X] is in het Spaans  opgesteld en niet vertaald en zal reeds om die reden niet in de beoordeling worden betrokken, terwijl de verklaring van [E] onvoldoende concreet is en/of niet valt te rijmen met de in voornoemd proces-verbaal vastgestelde feiten.  
           De twijfel die [appellant] bij de voorzieningenrechter heeft gezaaid over de gestelde onderverhuur van (een deel van) de woning op het adres [adres 1] aan [C] en [D] , heeft Ymere bij het hof genoegzaam weggenomen. Ymere heeft vooralsnog onbestreden aangetoond dat de woning op het nabij gelegen adres [adres 2] , waarover [appellant] heeft verklaard dat [C] en [D] daar gewoond hebben, tot april 2015 is bewoond door de familie [achternaam] en vanaf 31 augustus 2015 is verhuurd aan [H] . Voorts heeft Ymere ter zitting van het hof een filmpje vertoond dat de familie [achternaam] van de woning [adres 2] heeft gemaakt. Hoewel [appellant] de authenticiteit van het filmpje in twijfel heeft getrokken, blijkt bij vergelijking van het interieur van de op het filmpje getoonde woning met de foto’s die [C] via Facebook van [X] heeft ontvangen en de foto’s die [D] van de woning heeft gemaakt, dat het om twee verschillende woningen gaat. Ter zitting hebben [C] en [D] desgevraagd verklaard dat de foto’s betrekking hebben op [adres 1] en dat zij aldaar hebben gewoond. Aldus heeft [appellant] onvoldoende ontkracht dat hij (een deel van) de woning niet aan [C] en [D] heeft onderverhuurd.  
           De door [appellant] in hoger beroep overgelegde verklaringen (producties 5 en 6)  brengen het hof niet tot een ander oordeel, nu deze onvoldoende onderbouwing vormen voor de stelling van [appellant] dat [C] elders heeft gewoond. 
           De grief faalt. 
         
         
       
     
     
       3.4 
       
         Grief 4  is gericht tegen rov 4.2 van de voorzieningenrechter als hiervoor onder 3.1 geciteerd. De voorzieningenrechter heeft daarbij volgens [appellant] een verkeerde maatstaf aangelegd. Niet [appellant] moet het vermoeden van Ymere dat er wordt onderverhuurd ontkrachten, maar Ymere die stelt dat er wordt onderverhuurd moet deze stelling bewijzen. [appellant] verwijst daartoe naar de door hem overgelegde stukken, waaruit zou blijken dat de woning die [C] zegt te hebben gehuurd een andere is dan die van [appellant] . 
       
       
         3.4.1 
         
           Deze grief heeft geen succes. Naar de voorzieningenrechter op goede gronden heeft overwogen, welke gronden het hof overneemt en tot de zijne maakt, heeft Ymere voldoende feiten en omstandigheden gesteld die het vermoeden rechtvaardigen dat [appellant] de woning heeft onderverhuurd. Volgens vaste rechtspraak is het aan [appellant] als huurder, die (anders dan de verhuurder) weet wat zich in het gehuurde afspeelt, om dit vermoeden te ontkrachten respectievelijk het tegendeel aannemelijk te maken.  
           Gelet op hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen en beslist, is [appellant] er niet in geslaagd het vermoeden van onderverhuur te ontkrachten.  
         
         
       
     
     
       3.5 
       
         Grief 5  is gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat [appellant]  het gerechtvaardigd vermoeden van onderverhuur aan [E] niet heeft kunnen ontkrachten. 
       
       
         3.5.1 
         Gelet op hetgeen het hof hiervoor onder 3.2.1 en 3.3.1 heeft overwogen met betrekking tot het in gebruik geven aan [G] en het onderverhuren aan [C] en [D] van (een deel van) de woning behoeft deze grief geen bespreking meer.   
         
       
     
     
       3.6 
       Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door (een deel van) de woning aan derden in gebruik te geven en/of onder te verhuren zonder toestemming van Ymere. Het is daarom in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. Ymere heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen. gDe voorzieningenrechter heeft de ontruiming derhalve terecht en op goede gronden toegewezen.  
       
     
     
       3.7 
       De slotsom is dat de grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd.  [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 711,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2016.