ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2023:1305

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2023:1305 Rechtbank Noord-Nederland , 06-04-2023 / 22/1137, 22/1138 en 22/1139

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2023-04-06

Zaaknummer: 22/1137, 22/1138 en 22/1139

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2023:1305

---

Eiser is eigenaar van een drietal onroerende zaken: twee vrijstaande woningen en een winkelpand met onzelfstandige bovenwoning. Eiser is het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarden. De beroepen zijn ongegrond. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de WOZ-waarden, in het licht van wat eiser heeft gesteld, voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Wel ziet de rechtbank aanleiding voor vergoeding van het griffierecht en de proceskosten, omdat verweerder voor twee objecten niet bij de uitspraak op bezwaar al inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de referenties.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
   
   
     Zittingsplaats Groningen 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummers: LEE 22/1137,  22/1138 en 22/1139  
     
       
       uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 april 2023 in de zaken tussen 
     
   
   
     
       
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, verweerder  
     (gemachtigde: [naam medewerker] ). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 30 december 2021. 
     
     
     
       1.1. 
       Verweerder heeft de waarden van de hieronder genoemde onroerende zaken bij in één geschrift vervatte beschikkingen op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan eiser ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen). 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Zaaknummer  
                 
               
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Waarde  
                 
               
             
             
               
                 LEE 22/1137 
               
               
                 
                  [A-weg] 49 in [plaats] 
               
               
                 € 146.000 
               
             
             
               
                 LEE 22/1138 
               
               
                 
                  [B-straat] 7 in [plaats] 
               
               
                 € 161.000 
               
             
             
               
                 LEE 22/1139 
               
               
                 
                  [B-straat] 9 in [plaats] 
               
               
                 € 115.000 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       1.2. 
       Verweerder heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 21 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken hebben de volgende kenmerken: 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Onroerende zaak 
               
             
             
               
                 Type object 
               
             
             
               
                 Bouwjr 
               
             
             
               
                 Inh./opp. 
               
             
             
               
                 Perceel 
               
             
             
               
                 Overige kenmerken 
               
             
           
           
             
               
                [A-weg] 49 
             
             
               Vrijstaande woning 
             
             
               1921 
             
             
               382 m³ 
             
             
               1.514 m² 
             
             
               Aangebouwde garage (38 m²) 
               2 carports (45 m³ en 30 m²) 
               Aanbouw (14 m²) 
             
           
           
             
               
                [B-straat] 7 
             
             
               Vrijstaande woning 
             
             
               1931 
             
             
               444 m³ 
             
             
               220 m² 
             
             
               Dakkapel (1 m²) 
             
           
           
             
               
                [B-straat] 9 
             
             
               Winkel met woongedeelte 
             
             
               1935 
             
             
               Woning: 351 m³ 
               Winkel: 280 m² 
             
             
               - 
             
             
               Onzelfstandige bovenwoning 
             
           
         
       
     
     
     3. [B-straat] 9 is sinds 1 augustus 2020 in zijn geheel verhuurd tegen een huurprijs van € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar). De huurprijs is onderverdeeld in € 950 voor het winkelgedeelte en € 550 voor het woongedeelte.   
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     4. De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de WOZ-waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 
     
     5. Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal per onroerende zaak beoordelen of verweerder hierin is geslaagd. 
     
     
       
         Toetsingskader van de rechtbank  
       
     
     
     6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     
       
         
          [A-weg] 49 
       
     
     
       7.1. 
       Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, hoe rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoudstoestand en ligging en welke waarde is toegekend aan bijgebouwen. Eiser is van mening dat hij beroep in heeft moeten stellen om alsnog een deugdelijke motivering en inzicht in de waarde opbouw te krijgen.  
       
     
     
       7.2. 
       De rechtbank overweegt als volgt. In de wet  is bepaald dat een beslissing op bezwaar moet berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit zogenaamde motiveringsbeginsel niet geschonden. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar te kennen gegeven dat de vastgestelde WOZ-waarde opnieuw door een taxateur is beoordeeld en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar 3 referentiewoningen genoemd inclusief de objectkenmerken en KOL-factoren. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd hoe de waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen miskent eiser dat een dergelijke verplichting op verweerder rust. Op verweerder rust de verplichting om de eindwaarde aannemelijk te maken en niet om de waarde te specificeren per objectonderdeel. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       8.1. 
       Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging naast een school. Dit brengt volgens eiser veel (fiets)verkeer, (geluids)overlast en parkeerproblemen mee en is daarom een waarde verminderende factor. Ook is de woning omgeven door hoge bomen die slecht zijn onderhouden, wat zorgt voor schaduwwerking, bladafval en vallende takken.  
       
     
     
       8.2. 
       Verweerder heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist. Volgens verweerder ligt de woning aan de beste kant van [plaats] en worden de woningen in dit gedeelte gemiddeld voor een hogere prijs verkocht dan andere woningen in [plaats] . Referentiewoning 2 ligt bovendien in dezelfde straat en ook in de nabijheid van de school.  
       
     
     
       8.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Referentiewoning 2 ligt in dezelfde straat en heeft voor de ligging ook een kwalificatie 4. De rechtbank ziet niet in waarom voor eisers woning een lagere factor moet worden gehanteerd. Het is ook niet aannemelijk dat een potentiële koper een lagere prijs zal willen betalen vanwege de bomen en het groen in de straat. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zelfs als de ligging naar 3 wordt gecorrigeerd – zoals eiser voorstaat, maar door verweerder wordt bestreden – de eindwaarde nog steeds niet te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       9.1. 
       Eiser voert verder aan dat het perceel van de woning veel groter is dan dat van [C-straat] 2 en [D-straat] 68 en dat er onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut.  
       
     
     
       9.2. 
       De rechtbank overweegt dat verweerder in de beroepsfase andere referentiewoningen ten grondslag heeft gelegd aan de waardering dan de referenties waar eiser naar verwijst. In zoverre mist de beroepsgrond feitelijke grondslag. Uit de door verweerder in de beroepsfase overgelegde matrix volgt bovendien dat wel rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De door verweerder gehanteerde vierkante meterprijs van de grond ligt veel lager dan die van referentiewoning 2, terwijl deze in dezelfde straat is gelegen, maar een veel kleiner perceel heeft. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       10.1. 
       Eiser voert ten slotte aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en de doelmatigheid van het perceel. Verweerder heeft deze factoren gekwalificeerd met een 2 (matige toestand).  
       
     
     
       10.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwalificatie van de factoren kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid lager zou moeten zijn dan de door verweerder gehanteerde factoren in het licht van de door verweerder gebruikte referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
       
         11.	Het beroep met betrekking tot de waarde van [A-weg] 49 is ongegrond.  
       
       
       
         
           
            [B-straat] 7 
         
       
     
     
       12.1. 
       Eiser stelt zich op het standpunt dat voor deze onroerende zaak moet worden uitgegaan van toestandspeildatum 1 januari 2021 in plaats van waardepeildatum 1 januari 2020. Op 19 november 2020 is namelijk vergunning verleend voor de bouw van 11 woningen aan de overzijde van de straat met de nodige gevolgen voor de woonomgeving, het uitzicht, verkeersbewegingen en parkeergelegenheid.  
       
     
     
       12.2. 
       De wet  noemt een aantal situaties waarin niet de waardepeildatum van toepassing is maar de toestandspeildatum. Eén van die situaties is als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan geen sprake in het geval van eiser. De omstandigheid dat er vergunning is verleend voor de bouw van 11 woningen en de eventuele waardeverandering die daarmee gepaard gaat, geldt ook voor de andere woningen in de straat en geldt dus niet specifiek voor de woning van eiser. Ook de andere in de wet genoemde situaties doen zich hier niet voor. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van toestandspeildatum 1 januari 2021. De rechtbank zal de waarde van de woning dus beoordelen per waardepeildatum 1 januari 2020. De bouwplannen en de daarmee mogelijk samenhangende gevolgen voor de woonomgeving hebben naar het oordeel van de rechtbank geen invloed op de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020. Op de waardepeildatum was namelijk nog geen vergunning verleend voor de bouw.  
       
     
     
       13.1. 
       Eiser stelt zich verder op het standpunt dat de aanwezige bodemverontreiniging van omliggende percelen van invloed is op de WOZ-waarde en dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden.  
       
     
     
       13.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bodemverontreiniging van omliggende percelen waardedrukkend is voor de woning van eiser. Uit niets is gebleken dat de bodemverontreiniging ook gevolgen heeft voor het perceel van eiser. Verweerder hoefde dus geen rekening te houden met deze omstandigheid. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       14.1. 
       Eiser heeft verder aangevoerd dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten [C-straat] 2, [D-straat] 68 en [E-weg] 12 sterk verschillen van de woning van eiser wat betreft ligging, perceelgrootte, bijgebouwen en specifieke kenmerken. Verweerder heeft volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met deze verschillen. Hetzelfde geldt volgens eiser ten aanzien van de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en de doelmatigheid van het perceel.  
       
     
     
       14.2. 
       De rechtbank overweegt dat verweerder in de beroepsfase andere referentiewoningen ten grondslag heeft gelegd aan de waardering dan de door eiser genoemde referenties. In zoverre mist de beroepsgrond feitelijke grondslag. In beroep heeft verweerder een matrix overgelegd. Uit deze matrix volgt dat en op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwalificatie van de factoren kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid lager zou moeten zijn dan de door verweerder gehanteerde factoren in het licht van de door verweerder gebruikte referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
       
         15.	Ter zitting heeft eiser nog opgemerkt dat de dakkapel zich bevindt boven het trapgat van de zolder en niets anders is dan een raam voor de inval van licht en in die zin dus niet waarde vermeerderend is. De taxateur van verweerder heeft hierover ter zitting opgemerkt dat de dakkapel aanwezig is en zorgt voor extra inhoud en dat er daarom een waarde aan moet worden toegekend. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het oordeel van de taxateur te twijfelen.  
       
       
     
     
       16.1. 
       Eiser heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd. Verweerder heeft volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en hoe rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoudstoestand en ligging.  
       
     
     
       16.2. 
       De rechtbank overweegt als volgt. In de wet  is bepaald dat een beslissing op bezwaar moet berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar geen referenties genoemd als onderbouwing van de vastgestelde waarde. In het taxatieverslag staan wel 3 referenties genoemd, maar daarbij zijn niet de zogenaamde KOL-factoren vermeld. Verweerder heeft daarmee niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Voor eiser was het daarom niet mogelijk om te controleren of de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een motiveringsgebrek. De rechtbank zal dit gebrek passeren  en de uitspraak op bezwaar in stand laten, omdat aannemelijk is dat eiser door het motiveringsgebrek niet in zijn belangen is geschaad. In beroep heeft verweerder namelijk gezorgd voor een matrix waarmee alsnog inzichtelijk is gemaakt hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Eiser heeft alle gelegenheid gehad om daarop te reageren en zich daartegen te verweren. De rechtbank ziet wel aanleiding om verweerder te veroordelen tot het betalen van een vergoeding van de in de beroepsfase gemaakte proceskosten en een vergoeding van het betaalde griffierecht.  
       
       
         17.	Het beroep met betrekking tot de waarde van [B-straat] 7 is ongegrond. 
       
       
       
         
           
            [B-straat] 9 
         
       
     
     
       18.1. 
       Eiser stelt zich op het standpunt dat voor deze onroerende zaak moet worden uitgegaan van toestandspeildatum 1 januari 2021 in plaats van waardepeildatum 1 januari 2020 vanwege enerzijds de nieuwbouwplannen aan de overzijde van de straat en anderzijds de maatregelen ter bestrijding van COVID-19 waardoor er per 1 januari 2021 een gebruiksverbod was voor de winkel wat gevolgen had voor de WOZ-waarde. Eiser heeft in dit verband gewezen op het addendum op de taxatiewijzer van de VNG en het ESBL-memo dat gemaakt is in opdracht van de Waarderingskamer.  
       
     
     
       18.2. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van toestandspeildatum 1 januari 2021 in plaats van waardepeildatum 1 januari 2020. Voor wat betreft het argument met betrekking tot de bouwplannen verwijst de rechtbank naar wat zij onder 12.2. in dat kader heeft overwogen. Voor wat betreft het argument met betrekking tot de COVID-19-maatregelen merkt de rechtbank op dat zij daarin in dit geval geen aanleiding ziet de onroerende zaak te waarderen per toestandspeildatum. Het Addendum taxatiewijzer Algemeen van 9 februari 2021 en het ESBL-memo  maken dit niet anders. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank slechts dat per geval moet worden beoordeeld of de gebruiksbeperkingen hebben geleid tot een (substantiële) waardedaling van de onroerende zaak. De verandering van waarde is namelijk de enige rechtvaardiging om af te wijken van het uitgangspunt van waardering op waardepeildatum. Het moeten sluiten van de winkel in de onroerende zaak van eiser heeft uiteraard gevolgen voor degene die de winkel exploiteert, maar betekent niet noodzakelijk dat het ook gevolgen heeft voor de waarde van de onroerende zaak. Eiser heeft niet onderbouwd dat het moeten sluiten van de winkel gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak, laat staan dat er sprake is geweest van een (substantiële) waardedaling. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
       
         19.	Eiser voert aan dat de aanwezige bodemverontreiniging van omliggende percelen van invloed is op de WOZ-waarde en dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De rechtbank verwijst op dit onderdeel naar wat zij hierover in 13.2. heeft geoordeeld. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
       
       
     
     
       20.1. 
       Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder de waarde van zowel het woon- als het winkelgedeelte te hoog heeft vastgesteld. Voor wat betreft het woongedeelte zijn de referentiepanden die verweerder heeft genoemd volgens eiser beter gelegen, couranter en hebben zij een zelfstandige toegang tot de bovenwoning. De gebruiksmogelijkheden zijn volgens eiser beperkt, omdat de bovenwoning geen zelfstandige ingang heeft en er sprake is van gedeelde nutsvoorzieningen. Voor wat betreft het winkelgedeelte is eiser van mening dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Verweerder is uitgegaan van kengetallen, maar heeft die niet onderbouwd. Volgens eiser moet het opslagrisico 7,5% zijn in plaats van 7% gezien de ligging op een C-locatie omringd door bodemvervuiling. Verder moet het leegstandsrisico volgens eiser 25% zijn in plaats van de door verweerder gehanteerde 12,5%, omdat het pand in de afgelopen 10 jaar 4 jaar heeft leeggestaan.  
       
     
     
       20.2. 
       De rechtbank overweegt dat de waarde van het winkelgedeelte moet worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de toepassing van de HWK-methode moet gerekend worden met een marktconforme huur. In beginsel is daar het eigen huurcijfer het meest geschikt voor, omdat in dat huurcijfer alle bijzonderheden van de onroerende zaak zijn verdisconteerd. Verweerder heeft de waarde vastgesteld met het eigen huurcijfer en een kapitalisatiefactor van 8. Het eigen huurcijfer is tot stand gekomen op 1 augustus 2020. De rechtbank acht het huurcijfer daarom marktconform en bruikbaar. De kapitalisatiefactor heeft verweerder, bij gebrek aan marktgegevens van vergelijkbare objecten, berekend volgens de bottom-up methode. Ter zitting heeft verweerder onbestreden gesteld dat bij de bottom-up berekening rekening is gehouden met het gemiddelde leegstandsrisico in [plaats] . Het leegstandsrisico dat wordt geschat voor een WOZ-taxatie is het "objectieve leegstandsrisico", dat wil zeggen het gemiddelde leegstandsrisico van dit type pand op deze locatie. Daarbij wordt dus niet gekeken naar de daadwerkelijke leegstand van de betreffende onroerende zaak, zoals eiser met zijn standpunt lijkt voor te staan. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt en onderbouwd dat een leegstandrisico van 12,5% (15 maanden per 10 jaar) in elk geval niet te laag is. Eisers stelling dat het opslagrisico te laag is, verwerpt de rechtbank nu ten aanzien van de bodemvervuiling van omringende percelen en de nieuwbouwplannen reeds is geoordeeld dat dit niet van invloed is op de waarde per waardepeildatum (zie 12.2. en 13.2.). Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom het opslagrisico moet worden verhoogd als gevolg van de ligging op een C-locatie. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder, in het licht van wat eiser heeft aangedragen, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het opslagrisico van 7% niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gezien het voorgaande, de waarde van het winkelgedeelte op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       20.3. 
       Ten aanzien van de waarde van de bovenwoning overweegt de rechtbank dat deze in beginsel moet worden bepaald aan de hand van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar. Ter zitting is duidelijk geworden dat er geen marktgegevens beschikbaar zijn van vergelijkbare objecten die op of rond de peildatum zijn verkocht. Verweerder heeft dus aansluiting moeten zoeken bij minder vergelijkbare objecten, in dit geval bij woon-winkelpanden waarvan de bovenwoning wel zelfstandig bewoonbaar is. Verweerder heeft daarbij een dermate grote afslag op de kubieke meterprijs gehanteerd dat de rechtbank aannemelijk acht dat de daarmee vastgestelde waarde de daadwerkelijke waarde van de woning vertegenwoordigt en dat verweerder daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden en gedeelde nutsvoorzieningen. Ten overvloede overweegt dat de rechtbank dat ook als wordt gekeken naar de huurwaarde (wat weliswaar niet de waarderingsmethode is voor woningen, maar voor de rechtbank wel kan dienen als controlemiddel) daaruit de door verweerder berekende waarde volgt en dat ook op grond daarvan aannemelijk is dat dit de reële waarde is. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       21.1. 
       Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd en dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld. Eiser moest wel beroep instellen om alsnog een deugdelijke motivering en inzicht in de waarde opbouw te krijgen.  
       
     
     
       21.2. 
       De rechtbank overweegt als volgt. In de wet  is bepaald dat een beslissing op bezwaar moet berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder voorafgaand aan de bezwaarfase een taxatieverslag opgesteld. In bezwaar is gebleken dat dit taxatieverslag onjuist is, hetgeen verweerder zelf ook bevestigt in de uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft vervolgens echter niet bij de uitspraak op bezwaar een verbeterd taxatieverslag of een matrix overgelegd waaruit eiser kon afleiden hoe verweerder dan wel tot de eindwaarde is gekomen. Voor eiser was het daarom niet mogelijk om te controleren of de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een motiveringsgebrek. De rechtbank zal dit gebrek passeren  en de uitspraak op bezwaar in stand laten, omdat aannemelijk is dat eiser door het motiveringsgebrek niet in zijn belangen is geschaad. In beroep heeft verweerder namelijk alsnog gezorgd voor een matrix en een berekening van de kapitalisatiefactor waarmee alsnog inzichtelijk is gemaakt hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Eiser heeft alle gelegenheid gehad om daarop te reageren en zich daartegen te verweren. De rechtbank ziet wel aanleiding om verweerder te veroordelen tot het betalen van een vergoeding van de in de beroepsfase gemaakte proceskosten en een vergoeding van het betaalde griffierecht. 
       
       22. Het beroep met betrekking tot de waarde van [B-straat] 9 is ongegrond. 
       
       23. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. 
       
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     24. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikkingen en de aanslagen in stand blijven.  
     
     25. Verweerder moet in de zaken 22/1138 en 22/1139 wel het griffierecht aan eiser vergoeden. Dit is 2 x € 50.  
     
     26. Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Deze vergoeding bedraagt € 70,20 voor reiskosten. De rechtbank begroot de lunchkosten in redelijkheid op € 10.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     - verklaart de beroepen ongegrond;  
     - bepaalt voor de zaken 22/1138 en 22/1139 dat verweerder het griffierecht van € 50 (in totaal € 100) aan eiser moet vergoeden; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 80,20.  
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 april 2023. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               w.g. griffier 
             
             
               w.g. rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
      Artikel 7:12, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).  
   
   
      Artikel 18, lid 3, van de Awb.  
   
   
      Artikel 7:12, lid 1, van de Awb.  
   
   
      Met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.  
   
   
      A.W. Schep,  Invloed van coronamaatregelen op WOZ-waardering in 2021 , Rotterdam: Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden, 6 november 2020.  
   
   
      Artikel 7:12, lid 1, van de Awb.  
   
   
      Met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.