ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2019:6308

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2019:6308 Rechtbank Midden-Nederland , 22-10-2019 / 8081258 / MV EXPL  19-146

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2019-10-22

Zaaknummer: 8081258 / MV EXPL  19-146

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2019:6308

---

-	Is schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid? Nee 
         -	Is sprake van onderhuur? Ja 
         -	Is sprake van onzelfstandige woonruimte?  
         -	Op grond van artikel 7:261 lid 1 BW daarom geen huurbescherming

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht kantonrechter 
     
     
     
       locatie Almere 
     
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 22 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8081258 / MV EXPL  19-146 van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , wonende te [woonplaats 1] , eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres] , gemachtigde mr. S.H.R. van Heeks, 
       toevoeging: [.] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde mr. S.V. Rutgers. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 3 oktober 2019 
         
         
           de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie 
         
         
           de mondelinge behandeling van 8 oktober 2019 alwaar [eiseres] is verschenen tezamen met haar gemachtigde voornoemd. [gedaagde] is eveneens verschenen met zijn gemachtigde voornoemd 
         
         
           de pleitnota van [eiseres] 
         
         
           de pleitnota van [gedaagde] . 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] zijn voorwaardelijke eis in reconventie tot ontruiming van het gehuurde ingetrokken wegens het ontbreken van een belang daarbij, zodat deze vordering buiten beschouwing zal worden gelaten.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] is eigenaar, tezamen met zijn ex-vrouw, van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”). 
       
     
     
       2.2. 
       Sinds 15 februari 2010 verhuurt [gedaagde] de gehele woning aan de familie [achternaam van A] (hierna: “ [achternaam van A] ”).  
     
     
       2.3. 
       
        [achternaam van A] heeft, om in de kosten van de woning te kunnen blijven voldoen, met instemming van [gedaagde] de zolderkamer ter huur aangeboden op Kamernet.nl.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 26 mei 2018 is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de huur van de zolderkamer in de woning gelegen op de tweede verdieping (hierna: “de studio”). Er is een gezamenlijke entree, hal en trap en medegebruik van de badkamer. [eiseres] heeft een eigen keuken en dakterras ter beschikking.  
       
     
     
       2.5. 
       De huurovereenkomst vermeldt [eiseres] als huurder en [gedaagde] als verhuurder, maar is ondertekend door [A] . De huur is aangevangen op 1 juli 2018 voor de duur van één jaar en is op 1 juli 2019 stilzwijgend verlengd voor onbepaalde tijd.  
       
     
     
       2.6. 
       Voor zover relevant is het navolgende in de huurovereenkomst bepaald: 
       
       
         “ (…) De hoofdbewoners van het pand zijn Dhr [A] en Mevr [B] 
         
           Alle communicatie, opzegging of verlenging van de huur, dient via de hoofdbewoners te verlopen, evenals meldingen van defecten en gebreken.  
         
         
           De opzegtermijn van de huur bedraagt 2 maanden.  
         
         
           (…) 
         
         
           De huur dient per automatische overschrijving te worden voldaan en moet op de eerste van elke maand op de rekening van de eigenaar bijgeschreven te zijn.  
         
         
           De bankgegevens van de eigenaar zijn: [gedaagde]  (…)”. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 21 juli 2019 heeft [achternaam van A] de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 3 augustus 2019.  
       
     
     
       2.8. 
       Per e-mail van 13 augustus 2019 bericht [achternaam van A] het volgende aan [gedaagde] : 
       
       
         “ Geachte heer [gedaagde] ,  
         
           Nu wij al weer bijna 10 jaar met veel plezier aan de [adres] hebben gewoond, gaan wij onze vleugels weer uit slaan. U wilt het huis graag verkopen hetgeen wij begrijpen. De allerbelangrijkste reden is echter, dat onze kamerbewoner ons woongenot in hoge mate verstoort. Daarom zeggen per 1 oktober 2019 de huur van dit adres op. Graag vernemen wij van u wanneer de sleuteloverdracht aan u kan plaats vinden.  
         
         
           (…) ”.  
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij brief van (de gemachtigde van) [gedaagde] van 9 september 2019 is [eiseres] aangeschreven de studio uiterlijk op 30 september 2019 te verlaten.  
       
     
     
       2.10. 
       Vanaf 3 oktober 2019 kan [eiseres] de woning niet meer in.  
       
     
     
       2.11. 
       De woning, waaronder ook de studio met daarin de inboedel van [eiseres] , is inmiddels door [achternaam van A] ontruimd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiseres] vordert: 
         I. om [gedaagde] te veroordelen om de woning aan [eiseres] per direct aan haar ter beschikking te stellen en haar toegang te verlenen op de wijze welke een huurder heeft via de voordeur van de woning; 
         II. om [gedaagde] te veroordelen om er zorg voor te dragen dat [eiseres] ongestoord kan wonen in de woning welke zij van [gedaagde] heeft gehuurd; 
         III. dat [gedaagde] alle eigendommen van [eiseres] tot haar beschikking stelt in de woning en aansprakelijk geacht kan worden indien zulks niet geheel of niet onbeschadigd ter hand wordt gesteld van [eiseres] ; 
         IV. dat, indien [gedaagde] het hierboven genoemde weigert dan wel in gebreke blijft, een dwangsom verbeurt van € 500,00 per dag dan wel dagdeel dat [gedaagde] in deze in gebreke blijft althans een in goede justitie te bepalen bedrag en; 
         V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan haar vordering legt [eiseres] – samengevat– ten grondslag dat er een huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] tot stand is gekomen waarmee zij een zelfstandig recht heeft om voor onbepaalde tijd in het door haar gehuurde deel van de woning te wonen.  De opzegging door [achternaam van A] van 21 juli 2019 aan [eiseres] alsmede de opzegging van de eigen huurovereenkomst van [achternaam van A] met [gedaagde] hebben derhalve geen rechtsgevolgen voor [eiseres] .   
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Vast staat dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [achternaam van A] per 1 oktober 2019 is geëindigd. Partijen zijn verdeeld over de vraag of [eiseres] desondanks het recht heeft om de studio te blijven bewonen. Ter beantwoording van deze vraag dient allereerst beoordeeld te worden of [eiseres] als huurder van [gedaagde] heeft te gelden of van [achternaam van A] , als zijnde onderverhuurder.  
       
       
         
           Huur of onderhuur? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Volgens [gedaagde] is, anders dan [eiseres] stelt, geen sprake van een zelfstandig woonrecht van [eiseres] jegens hem. [eiseres] is namelijk met [achternaam van A] een onderhuurovereenkomst aangegaan, zodat deze als (onder)verhuurder heeft te gelden. [gedaagde] was tot voor kort niet bekend met deze huurovereenkomst die is ondertekend door [achternaam van A] . [achternaam van A] heeft volgens [gedaagde] nimmer opdracht gekregen om hem te vertegenwoordigen noch was hij daartoe op enig andere wijze gerechtigd. Bovendien leent de woning zich, gelet op de gezamenlijke entree en trap dwars door de woning, niet voor separate verhuur van de studio op zolder, zo voert [gedaagde] aan.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] heeft hiertegen ingebracht dat bij haar in ieder geval de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt en dat zij er derhalve op mocht vertrouwen dat [achternaam van A] bevoegd was om [gedaagde] als verhuurder te vertegenwoordigen bij het aangaan van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst vermeldt immers [gedaagde] als verhuurder en de maandelijkse huur werd bovendien rechtstreeks aan [gedaagde] betaald, zo stelt [eiseres] . 
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen. [eiseres] heeft namelijk verklaard dat [achternaam van A] een advertentie op Kamernet.nl heeft gezet voor de studio, dat [achternaam van A] [eiseres] vervolgens heeft uitgenodigd en dat [achternaam van A] de rondleiding door de studio heeft verzorgd. Ook heeft [eiseres] verklaard dat [achternaam van A] haar had medegedeeld dat [achternaam van A] de gehele woning, waaronder dus ook de studio, huurde van [gedaagde] . Hoewel de huurovereenkomst op naam staat van [gedaagde] is deze ondertekend door [achternaam van A] . Ook in de eigen visie van [eiseres] had [achternaam van A] te gelden als haar verhuurder, zo verklaarde zij ter zitting. Van de door [eiseres] gestelde schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid, als bedoeld in artikel 3:61 lid 2 BW, is zodoende geen sprake. [eiseres] heeft immers niet eens aangenomen dat [gedaagde] de verhuurder van de studio was. Gelet op de voornoemde omstandigheden is een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [achternaam van A] tot stand gekomen welke gelet op de huurovereenkomst voor de gehele woning tussen [achternaam van A] en [gedaagde] kwalificeert als onderhuurovereenkomst. Het enkele feit dat de huur voor de studio rechtstreeks door [eiseres] aan [gedaagde] werd betaald, maakt het voorgaande niet anders.  
       
       
         
           Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Nu de huurovereenkomst als onderhuurovereenkomst kan worden aangemerkt, is vervolgens van belang om te beoordelen of sprake is van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte van [eiseres] . 
       
     
     
       4.6. 
       Op grond van artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder. Deze huurbescherming geldt niet bij de huur van onzelfstandige woonruimte.  
       
     
     
       4.7. 
       Vast staat dat [eiseres] geen eigen toegang heeft tot de studio en dat zij gebruik maakte van een met [achternaam van A] gedeelde badkamer. Om de studio op de tweede verdieping te bereiken dient [eiseres] door de keuken, de woonkamer, de hal en de trap van de door [achternaam van A] bewoonde woning te lopen. [eiseres] maakte verder gebruik van het toilet op de eerste verdieping, maar die verdieping was voor het overige in gebruik bij [achternaam van A] . [eiseres] heeft enkel een eigen keuken en dakterras. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte. Dit betekent dat [eiseres] geen huurbescherming toekomt en dat met het eindigen van de huur tussen [gedaagde] en [achternaam van A] de huur met [eiseres] niet door [gedaagde] hoeft te worden voortgezet.  
       
     
     
       4.8. 
       Nu [eiseres] de studio, na het eindigen van de hoofdhuur op 1 oktober 2019, jegens [gedaagde] zonder recht of titel bewoont, zullen haar vorderingen worden afgewezen. Uiteraard heeft [eiseres] wel een belang bij het terugkrijgen van haar inboedel die door [achternaam van A] eigenmachtig en wellicht zelfs onrechtmatig is weggehaald. Echter, dit valt buiten het bestek van deze procedure nu [achternaam van A] geen partij is in deze en door [gedaagde] onbetwist is aangevoerd dat hij niet weet of kan weten waar de inboedel van [eiseres] momenteel door [achternaam van A] is ondergebracht.  
       
     
     
       4.9. 
       
         
          [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde.  
         
           5.	De beslissing 
         
         De kantonrechter: 
       
       
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2019.