ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:1950

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:1950 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 21-06-2022 / 200.295.632_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-06-21

Zaaknummer: 200.295.632_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:1950

---

Een beroep op wederzijdse dwaling kan niet slagen indien de wederpartij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden, het zogenaamde kenbaarheidsvereiste. Ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat beide partijen bij het sluiten van de allonge bij de koopovereenkomst hebben gedwaald ten aanzien van de (onmiddellijke) noodzaak van sanering, hebben appelanten - gezien de inhoud van de allonge en de overige communicatie tussen partijen - niet behoeven te beseffen en was voor hen niet kenbaar dat een daadwerkelijke (en onmiddellijke) sanering van het grondstuk alvorens tot nieuwbouw werd overgegaan voor de vader van geïntimeerden het springende punt was en dat in het andere geval de vader van geïntimeerden de allonge bij de koopovereenkomst niet met appelanten zou hebben willen sluiten. Er is hier niet voldaan aan het kenbaarheidsvereiste.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.295.632 
       (zaaknummer rechtbank Oost-Brabant, 8671786) 
     
     
     
       
         arrest van 21 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] ,  
     
       en 
       2.  [appellante] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       hierna: [appellanten] , 
       advocaat: mr. P. Koeslag, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       en 
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       wonende te ’ [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: eisers, 
       hierna: [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. D.C.M.H. Vielvoye (voorheen: [advocaat]), 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 8 oktober 2020 en 4 maart 2021 die de kantonrechter (rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch) heeft gewezen.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 1 juni 2021 met grieven en met producties, 
       - de memorie van antwoord met producties, 
       - een akte van [appellanten] , 
       - een antwoordakte van [geïntimeerden] . 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1 
       In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan.  
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerden] zijn broer en zus en samen de erfgenamen wan hun vader [persoon A] (hierna: [persoon A] ).  
       
     
     
       3.3 
       
         
          [persoon A] heeft in 2017 besloten zijn huis aan de [adres] 
          te [plaats] , te verkopen. Op de vragenlijst voor de 
         verkoop van een onroerende zaak heeft [persoon A] de vraag of de grond, voor zover 
         bekend, verontreinigd is (1.3.) ontkennend beantwoord. 
       
       
     
     
       3.4 
       
         Op 5 mei 2017 heeft [persoon A] een koopovereenkomst gesloten met [appellanten] . 
         De koopsom bedroeg € 457.000,00. In de overeenkomst is onder artikel 24 de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen: 
       
       
       
         
           “(….) artikel 24. Bodemonderzoek  
         
         
           Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 31 mei 2017 uit een (verkennend) bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van verontreiniging als gevolg dat door koper geen bouwvergunning voor het oprichten van een nieuwe woning * kan worden verkregen  
         
       
       
       
         
           * zonder sanering (…)” 
         
       
       
     
     
       3.5 
       NIPA milieutechniek B.V. (hierna NIPA) heeft in opdracht van [appellanten] een verkennend bodemonderzoek verricht en op 30 mei 2017 gerapporteerd. In haar rapport heeft zij geadviseerd een nader onderzoek te laten plaatsvinden naar de omvang van de bodemverontreiniging. 
       
     
     
       3.6 
       Naar aanleiding van dit aanvullende onderzoek heeft NIPA op 9 juni 2017 aan de makelaar van [appellanten] ( [[Y]] Makelaars te Rosmalen) bericht:  
       
       
         
           “(…) Uit de aanvullende analyse blijkt dat in twee van de acht monsters een sterk verhoogd gehalte aan zink aanwezig is. Deze grond kent gebruiksbeperkingen. Als deze grond vrij zal komen bij de bouw, dan zal de grond afgevoerd moeten worden naar een reiniger. 
         
       
       
       
         
           Als deze resultaten bij de gemeente worden aangeleverd bij een bouwaanvraag, zal om een nader bodemonderzoek worden gevraagd. Vastgesteld dient te worden wat de omvang van de verontreiniging is. Indien blijkt dat de omvang van de verontreiniging meer dan 25 m3 zal zijn, geldt een saneringsplicht. (….)” 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
         Partijen zijn hierna met elkaar in overleg gegaan. Bij e-mail van 19 juni 2017 heeft de 
         makelaar van [persoon A] ( [[X]] Makelaars te 's-Hertogenbosch) aan de makelaar van [appellanten] geschreven: 
       
       
       
         
           “(….) We hebben met partijen de volgende aanvullende afspraken gemaakt: 
         
       
       
       
         1.	Koper laat een aanvullend bodemonderzoek uitvoeren om vast te stellen of het een vereiste is om een sanering uit te voeren alvorens gemeente ’s-Hertogenbosch een milieuvergunning afgeeft voor het oprichten van een nieuw woonhuis; 
       
       
         2.	Hiervoor wordt de ontbindende voorwaarde inzake bodemonderzoek verlengd tot en met uiterlijk dinsdag 11 juli 2017; 
       
       
         3.	Indien uit voormeld onderzoek blijkt dat saneren niet noodzakelijk is, wordt de koopovereenkomst definitief en zal er binnen een week alsnog worden geleverd / afgenomen; 
       
       
         4.	Indien uit voormeld onderzoek blijkt dat saneren wel noodzakelijk is, gaan koper en verkoper opnieuw in onderhandeling om te proberen of ze het opnieuw eens kunnen worden aangaande de voorwaarden; (….) 
       
       
         6.	Het rapport van het onderzoeksbureau Nipa te Oss dient mede een opgave te bevatten van de verwachte kosten van een eventuele sanering. (…)” 
       
       
     
     
       3.8 
       NIPA heeft in haar (voorlopige) aanvullende rapport (abusievelijk nog gedateerd op 30 mei 2017) geconcludeerd dat: 
       
       
         
           “(….) de toplaag plaatselijk matig tot sterk verontreinigd is met zink. In oostelijke richting is de verontreiniging nog niet geheel in kaart gebracht. Op basis van de huidige resultaten is duidelijk dat ter plaatse sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond).  (…) 
         
         
           Indien ter plaatse nieuwbouw plaats zal vinden, zal ook verontreinigde grond worden geroerd. Alvorens tot de bouw over te kunnen gaan, dient de bodem gesaneerd te worden. (…)”  
         
       
       
     
     
       3.9 
       De kosten voor de sanering zijn door NIPA in haar offerte van 3 juli 2017 geraamd op € 20.977,50. 
       
     
     
       3.10 
       Partijen en hun makelaars zijn vervolgens opnieuw met elkaar in overleg getreden en hebben op 14 juli 2017 een allonge opgesteld en ondertekend. Hierin is, zover relevant, het volgende vastgelegd: 
       
       
         
           “(…) 
           
           preambule 
           : 
         
       
       
         1.	Op respectievelijk 3 mei 2017 en 5 mei 201 7 hebben verkoper en koper een koopakte getekend waarin de gesloten koopovereenkomst is vastgelegd (….). 
       
       
         2.	Uit recente bodemonderzoeken, welke in opdracht van koper zijn uitgevoerd op het verkochte, is vastgesteld dat er sprake is van verontreiniging. Indien koper nieuwbouw wenst te plegen, dient er van overheidswege een sanering plaats te vinden.  
       
       
       
         
           Partijen verklaren nader over te zijn gekomen 
           : 
         
       
       
         1.	Koper aanvaart het verkochte in de huidige staat met de aanwezige bodemverontreiniging; 
       
       
         2.	De benodigde en / of gewenste sanering van de grond is voor risico en rekening van koper; 
       
       
         3.	Ter compensatie van toekomstige kosten voor sanering van de verontreinigde grond vergoedt verkoper aan koper een bedrag gelijk aan € 14.000,- (…); 
       
       
         4.	Voormeld bedrag ter compensatie wordt verrekend met de koopsom zodat deze uitkomt op € 443.000,00 (….); 
       
       
         5.	Alle in de koopakte vermelde voorbehouden zijn uitgewerkt zodat de koopakte door partijen niet meer kan worden ontbonden; 
       
       
         6.	De akte van levering zal worden gepasseerd op 19 juli 2017. (…)” 
       
       
     
     
       3.11 
       Op 18 juli 2017 hebben [appellanten] het definitieve aanvullende rapport van NIPA ontvangen. Hierin staat onder meer:  
       
       
         
           “(…) De omvang van de sterke verontreiniging wordt ingeschat op 100 m3. Daarbij is nog minimaal 70 m3 grond matig verontreinigd met zink. Derhalve is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond). Indien ter plaatse nieuwbouw plaats zal vinden, zal ook verontreinigde grond worden geroerd. Alvorens tot de bouw over te kunnen gaan, dient de bodem gesaneerd te worden. Bij een bodemsanering dient de verontreiniging te worden ontgraven of dienen de contactrisico's te worden weggenomen. Het bebouwen en verharden van de verontreinigde bodem wordt derhalve ook als saneringsmaatregel gezien. In principe kan de sanering zich beperken tot de bouwlocatie, omdat de bodem daar geroerd dient te worden in verband met de bouw. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.12 
       De overdracht van de woning van [persoon A] aan [appellanten] heeft op 19 juli 2017 plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.13 
       
         
          [appellanten] hebben na de overdracht (in samenspraak met een architect) de plaats van de nieuwbouw op het perceel bepaald en opnieuw NIPA ingeschakeld. In haar rapport, versie 2 van 19 december 2017, heeft NIPA geconcludeerd: 
         
           
           “(…) Derhalve is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging (meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond). Uit de risicobeoordeling blijkt dat de verontreiniging in de tuin geen onaanvaardbaar risico met zich meebrengt en hoeft derhalve niet met spoed gesaneerd te worden. De verontreiniging wordt door de gemeente echter wel kadastraal aangetekend. De toekomstige bouwcontour is buiten de interventiewaardecontour gelegen. De aangetoonde verontreiniging vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde nieuwbouw. Indien in de toekomst graafwerkzaamheden uitgevoerd zullen worden binnen de interventiewaardecontour, moet dit als een sanerende handeling worden beschouwd. Hiervoor dient eerst een melding bij het bevoegd gezag te worden ingediend (BUS-melding); (…)” 
         
       
       
     
     
       3.14 
       
         
          [appellanten] hebben op 19 december 2017 een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze vergunning is op 23 maart 2018 verleend. Het huis van [persoon A] is vervolgens gesloopt en er is door [appellanten] op het perceel een nieuwe woning gerealiseerd. De woning is gebouwd buiten de interventiewaardecontour en zonder dat er sanering heeft 
         plaatsgevonden. 
       
       
       
         
           4.	Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg (hoofdelijke) veroordeling gevorderd van [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 14.794,40, te vermeerderen met de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd de vernietiging van de onder 3.10 vermelde allonge op grond van art. 6:228 lid 1, sub c BW (wederzijdse dwaling). Op die grondslag heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis van 4 maart 2021 de vordering van [geïntimeerden] toegewezen.    
       
     
     
       4.2 
       
        [appellanten] zijn met vijf grieven van dit vonnis in hoger beroep gekomen en hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af zal wijzen, met veroordeling tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] aan [geïntimeerden] hebben voldaan en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       De grieven 1 tot en met 3 lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. [appellanten] stellen met deze grieven opnieuw de vraag aan de orde of aan [geïntimeerden] een beroep op vernietiging van de allonge van 14 juli 2017 toekomt op grond van wederzijdse dwaling. Volgens [geïntimeerden] zijn partijen de verlaging van de koopsom in de allonge met een bedrag van € 14.000,00 overeengekomen, uitsluitend omdat zij op dat moment meenden dat [appellanten] voorafgaand aan nieuwbouw van overheidswege verplicht zou worden om de bodem te saneren. Partijen gingen volgens [geïntimeerden] beiden van een onjuiste voorstelling van zaken uit, te weten verplichte grondsanering, nu is gebleken dat [appellanten] op het perceel met vergunning een woning hebben gerealiseerd buiten de interventiewaardecontour en zonder dat sanering hoefde plaatst te vinden. [appellanten] hebben dit ook in hoger beroep betwist.  
       
       
         
           wederzijdse dwaling 
         
       
       
     
     
       5.2 
       Volgens art. 6:228 lid 1, aanhef en onder c, BW is een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Op grond van artikel 6:228 lid 2 kan vernietiging van een overeenkomst niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.  	 
       
     
     
       5.3 
       In dit geval dienen [geïntimeerden] – nu zij zich ter vernietiging van de allonge van 14 juli 2017 op wederzijdse dwaling beroepen - te stellen en zo nodig te bewijzen dat de allonge tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, dat deze bij een juiste voorstelling van zaken niet onder de daarin genoemde voorwaarden zou zijn gesloten en dat [appellanten] van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Het is vervolgens aan [appellanten] om bij wege van verweer tegen het dwalingsberoep te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet hadden behoeven te begrijpen dat [geïntimeerden] daardoor van het sluiten van de overeenkomst onder genoemde voorwaarden zou worden afgehouden, met andere woorden, dat de relevantie van de dwaling ook bij een juiste voorstelling van zaken voor hen niet kenbaar zou zijn geweest (HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1136).  
       
     
     
       5.4 
       
         Een beroep op wederzijdse dwaling kan niet slagen indien de wederpartij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden, het zogenaamde kenbaarheidsvereiste.   
         Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellanten] dat zij van mening zijn dat zij niet hebben hoeven begrijpen dat [geïntimeerden] de allonge van 14 juli 2017 niet zouden hebben gesloten, indien partijen wisten dat saneren niet (onmiddellijk) noodzakelijk zou zijn geweest in verband met de bouw van de woning van [appellanten] . [appellanten] hebben in dit verband aangevoerd dat uit de tekst van de allonge blijkt dat zij een compensatie zijn overeengekomen in relatie tot de bodemverontreiniging (punt 26 e.v. van de memorie van grieven). Er is volgens hen immers onder punt 1 van de allonge opgenomen dat de koper het verkochte aanvaardt in de huidige staat met de aanwezige bodemverontreiniging en partijen zijn daarbij onder punt 3 van de allonge in redelijkheid tot elkaar gekomen over het vergoeden van € 14.000,- ter compensatie van toekomstige kosten voor sanering van verontreinigde grond (punt 29 van de memorie van grieven). Partijen zijn niet overeengekomen dat de grond direct gesaneerd diende te worden in het kader van de verbouwing, aldus [appellanten] . De allonge van 14 juli 2017 vermeldt onder punt 2 vervolgens dat het gaat om een benodigde en/of gewenste sanering van de grond. Deze is voor risico en rekening van de koper (punt 30 en 45 van de memorie van grieven). Daarbij was het aan [appellanten] om te bepalen of de sanering gewenst en/of benodigd was. Sanering van de ernstige verontreiniging is en blijft ook verplicht. [appellanten] mogen niet in de tuin graven en bij een eventuele verkoop van het perceel zal een toekomstige koper de grond mogelijk moeten saneren.  
       
       
     
     
       5.5 
       Het hof overweegt dat partijen in de allonge weliswaar onder punt 2 van de preambule hebben opgenomen dat uit recente bodemonderzoeken blijkt dat sprake is van verontreiniging en dat indien koper nieuwbouw wenst te plegen er van overheidswege een sanering dient plaats te vinden, maar dat zij in de overige afspraken onder punt 1 en 2 hebben opgenomen dat [appellanten] het verkochte in de huidige staat met de aanwezige bodemverontreiniging aanvaarden en dat de  benodigde en/of gewenste  (onderstreping hof) (en niet: verplichte, van overheidswege vereiste) sanering van de grond voor rekening en risico van de koper komt. Onder punt 3 wordt vervolgens gesproken over een compensatie voor  toekomstige kosten  (onderstreping hof) voor sanering van de verontreinigde grond. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] hieruit in onderling verband en samenhang gelezen redelijkerwijs mogen afleiden (artt. 3:33- 3:35 BW) dat partijen het er enerzijds over eens waren dat weliswaar sprake was van verontreinigde grond die gesaneerd moest worden en dat [appellanten] deze grond als zodanig zouden aanvaarden, maar dat anderzijds de keuze om binnen of buiten de interventiewaardecontour te bouwen en al dan niet daadwerkelijk tot sanering over te gaan, direct of in de toekomst, vanaf dat moment bij [appellanten] lag. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] voldoende onderbouwd gesteld dat op grond van de bewoordingen van de allonge voor hen niet kenbaar was dat [geïntimeerden] - als zou blijken dat een sanering op dat moment (nog) niet benodigd of gewenst was - daardoor van het sluiten van de overeenkomst zouden zijn afgehouden. [geïntimeerden] hebben tegenover het gemotiveerde standpunt van [appellanten] onvoldoende aangevoerd dat [appellanten] de allonge niet in de door hen voorgestelde zin hebben mogen begrijpen en dat zij hadden moeten weten dat zij bij een juiste voorstelling van zaken van het sluiten van de overeenkomst zouden hebben afgezien.  
       
     
     
       5.6 
       De verklaring van de aankoopmakelaar [persoon B] bevestigt dat in de allonge is afgesproken dat [appellanten] het verkochte met de aanwezige bodemverontreiniging hebben aanvaard en dat de  “benodigde en/of gewenste sanering!”  voor hun rekening en risico zou komen. Zij kregen daarvoor een compensatie van € 14.000,- op de koopsom voor terug. [appellanten] zouden de risico’s en de kosten op zich nemen, of er nou benodigd of gewenst gesaneerd zou worden. De verkoopmakelaar [persoon C] heeft weliswaar in zijn verklaring aangevoerd dat de bijdrage van € 14.000,- slechts is besproken in het kader van de benodigde sanering, maar dit verklaart niet waarom vervolgens in de allonge is opgenomen dat het om een  benodigde en/of gewenste  (onderstreping hof) ging. Indien [geïntimeerden] van mening waren dat de bijdrage alleen betaald zou worden indien er daadwerkelijk (onmiddellijk) verplicht gesaneerd zou moeten worden en het niet bedoeld was de keuze aan [appellanten] te laten binnen of buiten de interventiewaardecontour te bouwen en al dan niet daadwerkelijk tot sanering over te gaan, had het voor de hand gelegen dit expliciet in de allonge op te (laten) nemen.  
       
     
     
       5.7 
       Ook uit de tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de allonge gevoerde correspondentie, en met name de e-mail van 19 juni 2017 (zoals weergegeven onder 3.7) komt niet naar voren dat voor [appellanten] kenbaar zou moeten zijn dat alleen zou worden gesproken over een bijdrage saneringskosten, indien er daadwerkelijke (en onmiddellijk) verplicht zou moeten worden gesaneerd. Onder punt 1 van de door partijen gemaakte aanvullende afspraken staat dat er een aanvullend onderzoek zal worden uitgevoerd om vast te stellen of het een vereiste is om een sanering uit te voeren alvorens de gemeente een milieuvergunning afgeeft voor het oprichten van een nieuw woonhuis, maar deze extra kwalificatie komt niet meer terug in de overige afspraken. Onder punten 3 en 4 wordt slechts gesproken over de situatie dat saneren wel en de situatie dat saneren niet noodzakelijk blijkt te zijn. Tussen partijen staat vast dat uit de door NIPA uitgevoerde onderzoeken is gebleken dat sprake is van vervuilde grond, die moet worden gesaneerd. Partijen verschillen slechts van mening over de vraag of deze grond ook moest worden gesaneerd alvorens een milieuvergunning van de gemeente kon worden verkregen voor de bouw van een nieuw woonhuis. Naar het oordeel van het hof mochten [appellanten] deze afspraken aldus begrijpen dat toen uit het nadere rapport van NIPA bleek dat er sprake was van verontreiniging die gesaneerd moest worden, dit reden was om op grond van punt 4 van de afspraken nader met [persoon A] in overleg te treden. Uit dit overleg zijn vervolgens de in de allonge opgenomen afspraken gevolgd.  
       
     
     
       5.8 
       Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat, indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat beide partijen bij het sluiten van de allonge hebben gedwaald ten aanzien van de (onmiddellijke) noodzaak van sanering, [appellanten] gezien de inhoud van de allonge en de overige communicatie tussen partijen, niet behoefden te beseffen en voor hen niet kenbaar was dat een daadwerkelijke (en onmiddellijke) sanering van het grondstuk alvorens tot nieuwbouw werd overgegaan voor [persoon A] het springende punt was en dat in het andere geval [persoon A] de allonge niet met [appellanten] zou hebben willen sluiten.  
       
     
     
       5.9 
       Op grond van het voorgaande slaagt het beroep van [geïntimeerden] op vernietiging van de allonge op grond van wederzijdse dwaling niet. Van een rechtsgeldige vernietiging is daarom geen sprake. De allonge is tussen partijen nog van kracht.  
       
     
     
       5.10 
       
        [geïntimeerden] hebben zich in de memorie van antwoord, in het geval het hof het beroep op wederzijdse dwaling niet zou honoreren, subsidiair beroepen op onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW) en meer subsidiair op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).  
       
       
         
           onverschuldigde betaling 
         
       
       
     
     
       5.11 
       Het hof gaat aan het beroep van [geïntimeerden] op onverschuldigde betaling voorbij, aangezien [geïntimeerden] hun beroep in het geheel niet van een deugdelijke onderbouwing hebben voorzien.  
       
       
         
           redelijkheid en billijkheid  
         
       
       
     
     
       5.12 
       Het hof verwerpt het beroep van [geïntimeerden] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Volgens [geïntimeerden] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellanten] een beroep doet op de in de allonge gemaakte afspraken op grond waarvan [geïntimeerden] verplicht zijn bij te dragen in kosten die [appellanten] – naar achteraf is gebleken – in het geheel niet heeft hoeven maken. Niet alleen is in de allonge tussen partijen afgesproken dat de  benodigde en/of gewenste sanering  voor risico van de koper is, en daarmee naar het oordeel van het hof de keuze om al dan niet binnen of buiten de interventiewaardecontour te bouwen en al dan niet daadwerkelijk tot sanering over te (moeten) gaan, vanaf het sluiten van de allonge bij [appellanten] zou liggen. Maar bovendien is nog altijd niet uitgesloten dat [appellanten] (of een eventuele koper na hen) in de toekomst alsnog saneringskosten zullen moeten maken. Mochten [appellanten] ooit een aanbouw willen realiseren die wel in de interventiewaardecontour is gelegen of de tuin willen (laten) aanleggen, zullen zij naar moet worden aangenomen alsnog saneringskosten moeten betalen. Uit de brief van [geïntimeerden] van 14 januari 2020 blijkt dat [geïntimeerden] zelf ook van mening waren dat als er in de toekomst nog daadwerkelijk gesaneerd zou worden, [appellanten] weer recht op het afgesproken bedrag van €14.000,- zouden hebben (“ Ik bood op dat moment nog aan om het geld dan vooralsnog terug te storten aan [persoon D] en mij, om dan het geld weer aan u te geven op het moment dat der DAADWERKELIJK gesaneerd gaat worden ”). Tegen deze achtergrond hebben [geïntimeerden] onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellanten] zich op de afspraken uit de allonge beroept. 
       
       
         
           bewijs 
         
       
       
     
     
       5.13 
       Aan de bewijsaanbiedingen wordt voorbijgegaan omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1 
       De grieven 1 tot en met 3 slagen. De grieven 4 en 5 behoeven geen verdere bespreking. Het bestreden vonnis van 4 maart 2021 zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen.   
       
     
     
       6.2 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op: 
       - griffierecht		€ nihil 
       - salaris advocaat		€ 1.126,00 (2 punten x tarief II € 563,00) 
       
       
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - explootkosten		€    107,70 
       - griffierecht		 €    772,00 
       totaal verschotten		€    879,70 
       - salaris advocaat		€ 1.180,50 (1,5 punten x tarief II € 787,00) 
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 
       ’s-Hertogenbosch) van 4 maart 2021 en doet opnieuw recht; 
     
     
     
       wijst de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] uit hoofde van het vonnis van 4 maart 2021 aan [geïntimeerden] hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.126,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 879,70 voor verschotten en op € 1.180,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en J.K.B. van Daalen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer