ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:4271

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:4271 Gerechtshof Amsterdam , 25-10-2016 / 200.176.053/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-10-25

Zaaknummer: 200.176.053/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:4271

---

Huur woonruimte. Is verhuurder tekortgeschoten in nakoming van Sociaal Plan ten behoeve van sloop en nieuwbouw?  
       
       Wet: artikel 7:220 lid 4 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.176.053/01  
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 3399990/CV EXPL 6862-14   
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2016 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]  en 
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. J. Jong te Zaandam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING PARTEON , 
       gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna het echtpaar [appellanten] en Parteon genoemd. 
     
     
     
       Het echtpaar [appellanten] is bij dagvaarding van 9 juli 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter), van 9 april 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen het echtpaar [appellanten] als eisende partij en Parteon als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Het echtpaar [appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.  
       Parteon heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt.  
     
     
     a. Het echtpaar [appellanten] heeft vanaf 1990 van de rechtsvoorgangster van Parteon gehuurd de woning aan de [adres 1] . 
     
     b. Bij brief van 12 september 2007 heeft Parteon aan het echtpaar [appellanten] bericht dat de de gehuurde woning medio april 2008 zou worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouwwoningen. 
     
     c. Ten behoeve van de sloop is in februari 2005 een Sociaal Plan opgesteld. In dit 
     
       Sociaal Plan is onder meer het volgende opgenomen:  
       (pag. 1)  Wij streven ernaar dat alle woningen medio 2007 leeg zijn. Dan begint de sloop, gevolgd door de start van de nieuwbouw. 40% van de huurwoningen zal in de betaalbare (subsidiabele) voorraad teruggebouwd worden. Dit betekent dat 40% van de terug te bouwen 
       
         nieuwbouw een nettohuur heeft tot  € 499,92 (prijspeil juli 2004). Een gedeelte hiervan valt in de kernvoorraad. Dit betekent een huur tot € 375,- (prijspeil juli 2004) Saenwonen levert een inspanningsverplichting om ca. zeven eengezinswoningen in de kernvoorraad op te nemen. In dit Sociaal Plan op maat omschrijven wij de afspraken die gemaakt zijn voor de bewoners van de [naam straat 1] van wie de woning wordt gesloopt. (...) 
       
       (pag. 2)  Uitgangspunt bij de herhuisvesting is dat het huishouden met een stadsvernieuwingsurgentie gelijkwaardige vervangende woonruimte aangeboden wordt, waarbij zoveel als mogelijk en redelijk is met de wensen uit het huisbezoek rekening gehouden zal worden. (...) 
       (pag.3)  Wat zijn de mogelijkheden tot herhuisvesting? 
     
     1. Het huishouden met stadsvernieuwingsurgentie kiest voor terugkeer in een nieuw te bouwen huur- of koopwoning op de oude plek. Dit laatste betekent dat het huishouden, in afwachting van de oplevering van de nieuwbouw  
     
       a. kiest voor een andere woning, maar geeft hierbij aan terug te willen keren naar de vervangende nieuwbouw. Het huishouden behoudt dus het recht van terugkeer. 
     
     
       b. kiest voor een wisselwoning voor de periode tussen verlaten oude woning en oplevering van de nieuwbouw. 
     
     2. Het huishouden met stadsvernieuwingsurgentie kiest definitief voor een andere woning in de Rosmolenwijk of ergens anders in Zaanstad of Wormerland. Als de bewoner kiest voor een andere woning dan blijft zij het recht behouden om bij de eerste toewijzing, terug te keren naar de nieuwbouw.(...).  
     
     d. Bij brief van 26 september 2007 heeft Parteon vanwege de sloop van de door het echtpaar [appellanten] gehuurde woning de huurovereenkomst met het echtpaar [appellanten] opgezegd per 1 april 2008. 
     
     e. Bij brief van 18 oktober 2007 heeft het echtpaar [appellanten] Parteon het volgende bericht:  Ons woning wordt in april 2008 gesloopt en wij hebben eerder aangegeven terug te willen keren naar de eengezins koop woning met zolder van de nieuwbouw. Wij willen in aanmerking komen voor een wisselwoning (met 4 slaapkamers) in dezelfde buurt. 
     
     f. Bij brief van 9 november 2007 heeft het echtpaar [appellanten] aangegeven akkoord te gaan met de huuropzegging. Het echtpaar [appellanten] is in 2008 vervangende woonruimte voor korte duur aangeboden aan het adres [adres 2] . 
     
     g. Bij brief van 24 december 2009 heeft het echtpaar [appellanten] aan Parteon onder meer het 
     
       volgende bericht:  
       
         Nu willen wij reageren op onze keuze aan u duidelijk maken dat, wij nog steeds in aanmerking willen komen voor de hoekwoning type A1 bnrs. 120 als huurder. 
       
     
     
     h. In de door partijen getekende huurovereenkomst van 28 november 2011 zijn partijen overeengekomen dat familie [appellanten] van Parteon met ingang van 28 november 2011 de woonruimte aan het adres [adres 3] zal huren tegen een 
     huurprijs van € 650,= per maand. 
     
     i. Bij brief van 5 december 2011 heeft het echtpaar [appellanten] Parteon onder meer het volgende bericht:  
     
       
         Onlangs hebben wij een huurovereenkomst getekend voor de woning aan de [adres 3] . Deze woning hebben wij toegewezen gekregen in verband met de stadsvernieuwingsproject in de Rosmolen wijk. Ondanks onze bezwaren op de hoogte van de huurprijs hebben wij helaas geen medewerking uwerzijds ontvangen voor het bijstellen van de huurprijs naar het bedrag dat enige tijd gelden met ons ons is afgesproken middels het ‘Sociaal Plan op maat voor de bewoners van de [naam straat 1] ’ (...) In het voornoemde Sociaal Plan is met ons afgesproken dat wij voor de nieuwe woningen slechts de oude huurprijs en de inflatiekosten zouden moeten betalen. De huurprijs voor de kernvoorraad bedraagt tot € 375,00, aldus het Sociaal Plan. (...) Ik verzoek u nogmaals vriendelijk de 
       
       
         gemaakte afspraken - mede op grond van het Sociaal Plan - zo spoedig mogelijk doch 
       
       
         binnen een maand na te komen.  
       
     
     
     j. Bij brief van 19 juli 2013 heeft de gemachtigde van het echtpaar [appellanten] Parteon onder 
     
       meer het volgende bericht:  
       
         In het kader van de sloop en nieuwbouw van het complex woningen maakte cliënten aanspraak op een woning uit de kernvoorraad voor een huursom van € 375,00 per maand. Cliënten kregen echter beiden een veel duurdere woning op een andere locatie aangeboden met de aanzegging dat, indien zij aanbod zouden weigeren, hen geen nieuw aanbod zou worden gedaan en zij de tijdelijke huisvesting dienden te verlaten. Cliënten hebben destijds bezwaar tegen deze gang van zaken aangetekend, doch hebben ter zake niets van u mogen 
       
       
         vernemen. Cliënten zijn van mening dat Parteon jegens hen tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van het Sociaal Plan. Cliënten wensen de deswege door hen geleden schade vergoed zien worden in die zin dat voor de later aangeboden woningen alsnog met terugwerkende kracht een huur van € 375,00 per maand zal worden vastgesteld.  
       
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vordert het echtpaar [appellanten] voor recht te verklaren dat het op grond van het Sociaal Plan in aanmerking diende te komen voor een woning uit de zogenaamde kernvoorraad met een huur van maximaal € 350,= per maand, te bepalen dat het echtpaar [appellanten] vanwege nalatigheid aan de zijde van Parteon voor de huidige woonruimte met ingang van 1 december 2011 een huur verschuldigd is van € 375,= per maand en Parteon te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen het echtpaar [appellanten] vanaf 1 december 2011 onverschuldigd aan haar heeft voldaan en in de kosten van het geding. Parteon heeft deze vorderingen bestreden en bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen integraal afgewezen. Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust komt het echtpaar [appellanten] op met drie grieven. 
       
     
     
       3.2 
       
         Grief I  is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het echtpaar [appellanten] onvoldoende heeft ingebracht tegen de stelling van Parteon dat het door de crisis niet is gelukt woningen onder de kernvoorraad te laten vallen. In de toelichting op de grief voert het echtpaar aan dat het steeds te kennen heeft gegeven te willen terugkeren naar de [naam straat 1] , meer specifiek naar de hoekwoning type A1 en op grond van zijn anciënniteit daarvoor zeker in aanmerking heeft moeten komen. Het echtpaar [appellanten] meent dat het op de weg van Parteon als verhuurder ligt duidelijkheid te verschaffen over de door haar gehanteerde criteria. 
       
       
         3.2.1 
         De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat op Parteon een inspanningsverplichting rustte om zeven te bouwen eengezinswoningen in de kernvoorraad te laten vallen. Tegen deze kwalificatie als (slechts) een inspanningsverplichting (en dus niet een resultaatsverbintenis) heeft het echtpaar [appellanten] geen grief aangevoerd. De motivering van het oordeel van de kantonrechter dat Parteon niet in de nakoming van die inspanningsverbintenis is tekort geschoten, is weliswaar met grief I bestreden, maar het echtpaar [appellanten] heeft die bestrijding niet op  ter zake dienende wijze toegelicht, zodat aan die bestrijding voorbij moet worden gegaan; ook het hof is niet gebleken dat Parteon niet aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan.  
         
       
       
         3.2.3 
         De toelichting op de grief gaat over een geheel andere kwestie, namelijk de wens van het echtpaar [appellanten] terug te keren naar de [naam straat 1] . Nog daargelaten dat Parteon, zonder dat daarop door het echtpaar [appellanten] op enige wijze is ingegaan, heeft aangevoerd dat het echtpaar [appellanten] juist uitdrukkelijk de wens heeft geuit een woning te betrekken in de [naam straat 2] , is het hele betoog over terugkeer naar de [naam straat 1] in dit geding zonder betekenis, omdat het niet in enig (voor het hof begrijpelijk) verband staat met de door het echtpaar [appellanten] ingestelde vorderingen, die alle betrekking hebben op de hoogte van de huurprijs van hun woning aan de [naam straat 2] . Dat betoog kan daarom niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. 
         
       
       
         3.2.4 
         Op het voorgaande strandt de eerste grief. 
         
       
     
     
       3.3 
       
         Grief III  houdt in dat de kantonrechter heeft miskend dat andere oud-bewoners van de [naam straat 1] wel elders buiten de [naam straat 1] huurwoningen tegen een lage huurprijs zijn aangeboden en dat het echtpaar [appellanten] ten onrechte niet op gelijke wijze is behandeld. 
       
       
         3.3.1 
         De door het echtpaar [appellanten] gehuurde woning is een eengezinshoekwoning met vijf kamers, zoals het echtpaar wenste. Niet is betwist dat de huur van die woning door Parteon is afgetopt om de woning nog in de sociale woningvoorraad te laten vallen. Uit het falen van de eerste grief vloeit voort dat geen aanspraak bestond op een woning met een huur van maximaal € 375,=  per maand (prijspeil 2004). Uit de stellingen van het echtpaar [appellanten] blijkt voorts niet dat de woningen van de huurders [A] en [B] die ter vergelijking zijn genoemd, eveneens eengezinshoekwoningen zijn met vijf kamers. Dat alleen al maakt dat niet kan worden vastgesteld dat de huurders [A] en [B] als ex-bewoners van de [naam straat 1] anders zijn behandeld dan het echtpaar [appellanten] . Daarbij komt dat niet valt in te zien op welke grond het echtpaar [appellanten] aanspraak zou kunnen maken op een zelfde mate van aftopping van de huur als [A] en [B] kennelijk hebben gekregen. Dat Parteon een ongeoorloofde vorm van onderscheid heeft gemaakt, is het hof niet gebleken. Ten overvloede merkt het hof nog op dat ook hier geldt dat niet duidelijk is hoe het standpunt van het echtpaar [appellanten] , indien juist, tot toewijzing van de ingestelde vorderingen zou kunnen leiden. De door de huurders [A] en [B] betaalde huurbedragen zijn immers veel hoger dan het door het echtpaar Zager bepleite bedrag van € 350,= of € 375,= per maand.   
         
       
       
         3.3.2 
         Ook de derde grief is derhalve tevergeefs voorgedragen.  
         
       
     
     
       3.4 
       Met  grief II  bestrijdt het echtpaar [appellanten] de overweging van de kantonrechter dat Parteon voldoende gemotiveerd heeft betwist dat het echtpaar [appellanten] onder druk is gezet om de huurovereenkomst te ondertekenen. Het echtpaar biedt uitdrukkelijk bewijs aan van de stelling dat het door Parteon onder druk is bewogen de woning aan de [naam straat 2] te aanvaarden. Die druk zou erin hebben bestaan dat te kennen is gegeven dat weigering van het aanbod met zich zou brengen dat het echtpaar al zijn aanspraken op een woning zou verliezen. 
       
       
         3.4.1 
         Hiervoor is geconcludeerd dat het echtpaar [appellanten] geen aanspraak kon maken op een woning met een huur van ten hoogste € 375,= per maand en evenmin op een mate van aftopping van de huur die hoger is dan die is aangeboden. Dit een en ander brengt met zich dat aan het echtpaar [appellanten] een passend aanbod is gedaan. Ook als juist zou zijn dat door Parteon te kennen is gegeven dat verwerping van dat aanbod tot verlies van rechten zou leiden, kan derhalve niet worden geoordeeld dat door Parteon oneigenlijke druk zou zijn uitgeoefend. Bovendien geldt ook hier weer dat niet valt in te zien hoe het argument van het echtpaar [appellanten] , als dat juist zou zijn, tot toewijzing van de ingestelde vorderingen zou kunnen leiden.  
         
       
       
         3.4.2 
         Grief II faalt dus eveneens. 
         
       
     
     
       3.5 
       Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt het echtpaar [appellanten] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten zoals gevorderd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt het echtpaar [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Parteon begroot op € 1.937,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2016.