ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:1603

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:1603 Rechtbank Oost-Brabant , 24-03-2025 / 24/1017

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-03-24

Zaaknummer: 24/1017

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:1603

---

WOZ-waarde woning. Informatiebeschikking. Sanctie van omkering en verzwaring van bewijslast (de bewijslast-sanctie) is in dit geval niet proportioneel. Bewijslastverdeling wijzigt daarom niet. Heffingsambtenaar heeft waarde niet aannemelijk gemaakt. Beroep gegrond. Waarde schattenderwijs vastgesteld. Vergoeding pkv en griffierecht. Onduidelijkheid over hoorzitting komt voor rekening heffingsambtenaar.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 24/1017 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser], uit [woonplaats], eiser 
     (gemachtigde: [naam]), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, de heffingsambtenaar  
     (gemachtigde: mr. A.G. Hendriks). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ -waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats]. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 555.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar onder andere ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en de daarop gebaseerde aanslag. 
       
     
     
       1.3. 
       Met een e-mail van 13 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar eiser verzocht om binnen twee weken na ontvangst van deze e-mail de gevraagde informatie te verstrekken over de woning.  
       
     
     
       1.4. 
       Omdat een reactie van eiser hierop uitbleef, heeft de heffingsambtenaar op 16 augustus 2023 een informatiebeschikking verzonden aan eiser. Eiser heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt.  
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 27 december 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.  
       
     
     
       1.6. 
       Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.7. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
     
     
       1.8. 
       De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar ,  bijgestaan door taxateur E. Lammers. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1978. De woning beschikt over een aangebouwde garage en een dakkapel. Tot de woning behoort een perceel grond. 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022. 
     
     4. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 555.000) van de woning in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten. Eiser vindt dat de waarde € 429.000 moet zijn en verwijst naar het in bezwaar overgelegde woningwaarderapport. 
     
     5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij moet de rechtbank ook meewegen wat eiser daartegen heeft aangevoerd. 
     
     
       
         De informatiebeschikking 
       
     
     
     6. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase met een e-mailbericht van 13 juli 2023 eiser verzocht om binnen twee weken na ontvangst van deze e-mail informatie te verstrekken over de inpandige en uitpandige staat van de woning. Nadat een reactie van eiser op deze e-mail uitbleef, heeft de heffingsambtenaar op 16 augustus 2023 een informatiebeschikking genomen waarin eiser nogmaals in de gelegenheid is gesteld de eerder gevraagde informatie te verstrekken. Eiser heeft hierop niet gereageerd. Hij heeft ook geen bezwaar gemaakt tegen de informatiebeschikking. 
     
     7. Het voorgaande betekent dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. Het gevolg hiervan is dat op grond van artikel 27e, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR), sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast (de bewijslast-sanctie). 
     
     8. De rechtbank acht de bewijslast-sanctie in dit geval niet proportioneel. De heffingsambtenaar heeft in de e-mail van 13 juli 2023 gevraagd naar feiten en omstandigheden die van belang kunnen zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. Het enkel niet verstrekken van de gevraagde informatie vindt de rechtbank echter onvoldoende om direct daaropvolgend een informatiebeschikking te nemen, gelet op de aard van de gevraagde informatie, te weten de inpandige en uitpandige staat van de woning en de rechtsgevolgen die aan de informatiebeschikking kleven op grond van artikel 27e, eerste lid, van de AWR indien geen opvolging aan de informatiebeschikking wordt gegeven. De gewijzigde bewijslastverdeling staat naar het oordeel van de rechtbank, zonder bijkomende omstandigheden, niet in redelijke verhouding tot de gevraagde informatie. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank dat op grond van de normale regels van de bewijslastverdeling  het niet aanleveren van informatie door eiser bij de beoordeling of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld voor risico van eiser komt.  
     
     9. Het voorgaande betekent dat de bewijsverdeling in deze zaak niet wijzigt en dus dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de beschikte waarde niet te hoog is. 
     
     
       
         De WOZ-waarde van de woning 
         10.	Eiser vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hij voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de aanwezigheid van schimmelvormig, het slecht onderhouden (buiten)schilderwerk, de slechte kozijnen, de matig tot slecht geïsoleerde staat van de woning en de aanwezigheid van enkel glas. Daarnaast voert de heffingsambtenaar aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken en badkamer.  
     
     
     11. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde in het taxatieverslag in bezwaar en in de uitspraak op bezwaar onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten in [woonplaats], namelijk [adres], [adres] en [adres]. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de waardeopbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft in het taxatieverslag de woning en de drie vergelijkingsobjecten genoemd met de objectonderdelen, de oppervlakte ervan, de KOUDV-factoren  en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar in aanvulling hierop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten genoemd. De m²-prijzen van de objecten en de grond worden niet genoemd, evenmin als de waarden van de objectonderdelen. Hoe de heffingsambtenaar op basis van deze drie vergelijkingsobjecten met de geïndexeerde verkoopprijzen (zo begrijpt de rechtbank de WOZ-waarden in de uitspraak op bezwaar) van € 609.000, € 624.000 en € 605.000 tot de WOZ-waarde van de woning van € 555.000 is gekomen, wordt niet toegelicht. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar bij de waardebepaling rekening te hebben gehouden met de mindere staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning, maar of en op welke wijze hij dat heeft gedaan blijkt in het geheel niet uit de uitspraak op bezwaar.  
     
     12. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.  
     
     
     
     
       
         De door eiser bepleite waarde  
       
     
     
     13. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     14. Eiser heeft in bezwaar een woningwaarderapport overgelegd ter onderbouwing van een waarde van € 429.000. De rechtbank komt tot de conclusie dat dit rapport niet de benodigde toetsbare en verifieerbare gegevens bevat waarmee inzichtelijk wordt gemaakt hoe tot de daarin getaxeerde waarde is gekomen. De waarde van € 429.000 is hiermee dus niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft de door hem bepleite lagere waarde ook niet op een andere manier aannemelijk gemaakt. 
     
     
       
         Conclusie over de waarde 
       
     
     
     15. Omdat geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 490.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak. 
     
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     16. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. 
     
     17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser vergoeden. Ook krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten in bezwaar en beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.133 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647 en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1 en 1 punt voor het bijwonen van de regiezitting met een waarde van € 25 per punt ). Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten vergoeden van het namens eiser opgestelde taxatierapport. De rechtbank gaat voor de vergoeding van dit rapport uit van 2 uur, omdat uit het taxatierapport niet is gebleken dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft de kosten niet bestreden. De rechtbank stelt het bedrag vast op € 128,26 (2 uur x € 53 + 21% BTW). De totale proceskosten komen daarmee uit op € 3.261,26. 
     
     18. Eiser heeft in bezwaar verzocht om te worden gehoord en heeft op de zitting bij de rechtbank expliciet gevraagd om een proceskostenvergoeding vanwege een hoorzitting in de bezwaarfase. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting desgevraagd verklaard dat niet daadwerkelijk een hoorzitting heeft plaatsgehad, maar een schriftelijke hoorzitting. Dat blijkt volgens hem uit het door de gemachtigde van eiser ingezonden stuk met als titel ‘Verslag hoorzitting’ dat (enkel) een schriftelijk aanvulling op het bezwaarschrift betreft. De rechtbank kan dit niet rijmen met dat in de uitspraak op bezwaar zonder enig voorbehoud is opgenomen dat op 8 juni 2023 een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden. De gemachtigde van de heffingsambtenaar kon hiervoor op de zitting geen verklaring geven. Het is aan de heffingsambtenaar om ervoor te zorgen dat de uitspraak op bezwaar de juiste informatie bevat. De onduidelijk die bestaat over de hoorzitting dient voor rekening van de heffingsambtenaar te komen. De rechtbank ziet daarom reden het verzoek van eiser om een proceskostenvergoeding vanwege een hoorzitting toe te wijzen.  
     
     19. De rechtbank wijst erop dat het griffierecht en de proceskostenvergoeding rechtstreeks aan een op naam van eiser gestelde bankrekening moeten worden betaald. 
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
       
       
         stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 490.000 en vermindert de voor dat kalenderjaar opgelegde aanslag OZB overeenkomstig die waarde; 
       
       
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser van € 3.261,26; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht van € 51 vergoedt. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 24 maart 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. 
     
     
     
   
   
      Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). 
   
   
      Zie Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.-4.2.3. 
   
   
      De afkorting KOUDV staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen. 
   
   
      Zie rechtbank Oost-Brabant 26 juni 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:2937, r.o. 15.1. 
   
   
      Artikel 30a, vierde lid van de Wet WOZ.