ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:12427

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:12427 Rechtbank Rotterdam , 26-11-2021 / 9105202 CV EXPL 21-11052

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-11-26

Zaaknummer: 9105202 CV EXPL 21-11052

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:12427

---

kosten t.a.v. investering na eiden huurovereenkomst

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 9105202 CV EXPL 21-11052 
     
     
     
       uitspraak: 26 november 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1.  [eiser 1] , 
     
       
         2. [eiser 2] , 
       beiden wonende in [woonplaats] , 
       eisers, 
       gemachtigde: [naam gemachtigde] te [plaats] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         
       
       , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’, gezamenlijk als ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘ [gedaagde] ’. 
     
     
   
   
     
       1. Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 12 maart 2021, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met één productie; 
         
         
           het tussenvonnis van 21 juni 2021, waarbij een mondelinge behandeling is gelast. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 september 2021. [eiser 1] c.s. zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [persoon A] , bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde] . Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. De gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft hierbij gebruik gemaakt van een pleitnotitie. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.  
       
     
     
       1.3 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2. De vaststaande feiten 
     In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. 
     
     
       2.1 
       
        [eiser 1] c.s. hebben tot 17 juli 2020 als vennoten in de V.O.F. ‘ [naam VOF] ’ een groentespeciaalzaak (hierna: de onderneming) gedreven. Deze groentespeciaalzaak was gevestigd op de [adres] in Rotterdam (hierna: het pand). Hiervoor is tussen [eiser 1] en [gedaagde] met ingang van 9 december 2002 een huurovereenkomst gesloten.  
     
     
       2.2 
       Na aanvang van de huurovereenkomst hebben [eiser 1] c.s. in 2003 het pand ingrijpend verbouwd. Door deze verbouwing is de totale oppervlakte van het pand ongeveer 40 m² vergroot. De kosten voor deze complete uitbouw bedroegen € 50.000,00 exclusief btw. Voorafgaand aan deze verbouwing heeft [eiser 1] met [gedaagde] op 18 augustus 2003 een allonge gesloten, waarin - voor zover van belang - het volgende is afgesproken: 
       
       
         “ (…) d. Bij eventuele tussentijdse beëindiging van het met U gesloten huurcontract waarbij de winkelruimte leeg en ontruimd aan ons zal worden opgeleverd zullen wij U een vergoeding voor bovengenoemde uitbouw betalen op basis van realisatie per 1 januari 2004 waarop er jaarlijks (of gedeelte hiervan) een afschrijvingspercentage van 4% zal worden toegepast.  
       
       
       
         
           e. Bij eventuele tussentijdse beëindiging van het met U gesloten huurcontract waarbij U gebruik maakt van de z.g. indeplaatsstelling betalen wij u Geen vergoeding c.q. geven wij u uitsluitend en alleen een vergoeding indien de dan geldende huur kan worden aangepast op basis van een rendement van 15% op het dan te betalen bedrag.  
         
       
       
       
         
           f. Onderhoud van de uitbouw is gedurende de eerste 25 jaar voor rekening en risico van huurder (…) ”. 
       
       
     
     
       2.3 
       
        [eiser 1] c.s. hebben, in verband met hun voorgenomen beëindiging van de onderneming, op 18 september 2019 de huurovereenkomst opgezegd. Zij hebben voorgesteld de huurovereenkomst te beëindigen per 1 augustus 2020. Daarnaast hebben zij gevraagd om samen naar de mogelijkheden te kijken voor een eventuele indeplaatsstelling.  
       
     
     
       2.4 
       Op 12 november 2019 heeft [gedaagde] , voor zover van belang, als volgt gereageerd: 
       
       
         “ (…) Uw opzegging is voor 1 november 2019 bij ons bekend gemaakt, waardoor u gebruik kunt maken van artikel 3.3 vanuit uw overeenkomst. De overeenkomst loopt nu tot en met 31 oktober 2020. (…) ”. 
       
       
       
         
          [gedaagde] is in deze brief niet in gegaan op het verzoek om in gesprek te gaan over een mogelijke indeplaatsstelling.  
       
       
     
     
       2.5 
       Op 17 juli 2020 hebben [eiser 1] c.s. de onderneming beëindigd. Om de periode vanaf 17 juli 2020 tot 1 november 2020 (einde huurovereenkomst) te overbruggen, hebben [eiser 1] c.s. een onderhuurder voor het pand geregeld. Op 24 juni 2020 heeft [gedaagde] ingestemd met deze onderhuur. In de toestemmingsverklaring is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “ (…) Hierbij verklaren wij u toestemming te verlenen voor de onderhuur van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam. Het vorige is enkel toegestaan aan de eenmanszaak: [naam eenmanszaak] . De goedkeuring geldt zo lang uw huurcontract van kracht is, te weten tot en met 31 oktober 2020. (…) ”.  
       
       
     
     
       2.6 
       Op 2 november 2020 hebben [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] verzocht om over te gaan tot uitbetaling van de eindafrekening. In dit verzoek is, voor zover van belang, het volgende verzocht: 
       
       
         “ Onder verwijzing naar de meegestuurde overeenkomst met betrekking tot de uitbouw van de winkel, verzoek ik u vriendelijk over te gaan tot uitbetaling van de afrekening. Rekening houdend met de realisatie in 2004 en het afschrijvingspercentage van 4% per jaar, is het totale afschrijvingspercentage 68% (4% * 17 jaar). De afschrijving is dus € 50.000,00 * 68% = € 34.000,000. Daarmee resteert een saldo van € 16.000,00. Vermeerderd met BTW is dit € 19.360. (…) ”.  
       
       
     
     
       2.7 
       Omdat een reactie van [gedaagde] uitbleef, hebben [eiser 1] c.s. op 18 november 2020 een herinnering gestuurd. 
       
     
     
       2.8 
       Op 11 januari 2021 heeft [gedaagde] gereageerd, waarbij zij - voor zover van belang - als volgt heeft gereageerd: 
       
       
         “ U verwijst naar de overeenkomst van 17 jaar geleden d.d. 18 augustus 2003. Onder punt d wordt duidelijk omschreven wanneer er een vergoeding moet worden uitgekeerd. Er valt te lezen dat dit louter bij tussentijdse beëindiging is. Dit betekent dat hier op geen enkele wijze een vergoeding schuldig is, daar waar u uw huurovereenkomst heeft opgezegd aan het einde van het huurcontract. Met andere woorden er is geen sprake van tussentijdse beëindiging. 
       
       
       
         
           	Wij gaan dan ook niet over tot uitbetaling van het door u gestelde bedrag. (…) ”.  
       
       
     
     
       2.9 
       In reactie hierop heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. op 20 januari 2020, voor zover van belang, als volgt gereageerd: 
       
       
         “ (…) In reactie op het verzoek van cliënt tot uitbetaling van de afrekening van de uitbouw over te gaan, geeft u in uw brief aan zulks niet te doen, omdat geen sprake zou zijn van tussentijdse beëindiging. U stelt daarbij dat de onderliggende huurovereenkomst zou zijn opgezegd aan het einde van het huurcontract, maar verwijzend naar de opzeggingsbrief van 18 september 2019 en uw bevestiging hierop van 12 november 2019, kan er geen misverstand over bestaan dat wel degelijk sprake is van tussentijdse opzegging en beslist geen afloop van huurcontract c.q. opzegging tegen het einde hiervan. Uw stelling gaat dan ook niet op. De enig mogelijke uitzondering op de vergoedingsplicht aan uw kant zou aan de orde kunnen zijn ingeval van zogenaamde indeplaatsstelling (artikel e), maar aangezien die uitzondering hier evident niet aan de orde is, bent u op grond van artikel d van de overeenkomst zonder meer gehouden tot betaling over te gaan. (…) ”.  
       
       
     
     
       2.10 
       Op 28 januari 2021 is door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] een laatste herinnering gestuurd. 
       
     
     
       2.11 
       Op 8 februari 2021 heeft [gedaagde] op het bericht van 28 januari 2020 als volgt gereageerd: 
       
       
         “ In antwoord op uw schrijven d.d. 28 januari jl delen wij u hierbij mede dat er van tussentijdse beëindiging geen enkele sprake is.  
       
       
       
         
           Er zal dan ook niet overgegaan worden tot uitkering van het door u genoemde bedrag. (…) ”. 
       
       
     
     
       2.12 
       Op 25 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. een conceptdagvaarding naar [gedaagde] gestuurd. In reactie hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] op 2 maart 2021 en 5 maart 2021 gereageerd. In de brief van 5 maart 2021 is, voor zover van belang, als volgt gereageerd: 
       
       
         “ (…) Noch bij gelegenheid van de opzegging noch bij de contacten over de huurovereenkomst met de koper van de onderneming van uw cliënt heeft uw cliënt melding gemaakt van de vordering, die hij nu, als onaangename verassing achteraf, pretendeert te hebben.  
         
           	Cliënte wijst die vordering van de hand. Ter toelichting het navolgende.  
         
       
       
       
         
           	Uw cliënt huurde vanaf 1 november 2002 de bedrijfsruimte (…). 
         
       
       
       
         
           De looptijd van de huurovereenkomst was vijf jaar. Na 1 november 2007 is de overeenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.  
         
       
       
       
         
           Na ingangsdatum van de huurovereenkomst had uw cliënt de wens een uitbouw van de winkel te realiseren. Op 18 augustus 2003 hebben partijen hierover een regeling getroffen.  
         
       
       
       
         
           Overeengekomen is dat bij een eventuele tussentijdse beëindiging van de overeenkomst waarbij de winkelruimte leeg en ontruimd aan cliënte zou worden opgeleverd, er een pro rata vergoeding voor de uitbouw betaald zou worden.  
         
       
       
       
         
           De achterliggende gedachte was dat uw cliënt wilde voorkomen dat cliënte op korte termijn tussentijds de overeenkomst zou beëindigen en vervolgens zou kunnen profiteren van de waarde van de uitbouw door de bedrijfsruimte voor een hoger bedrag aan een derde te verhuren.  
         
       
       
       
         
           De gedachte volgt ook duidelijk uit artikel e. van de overeenkomst van 18 augustus 2003, waarbij uitdrukkelijk wordt bepaald dat er bij een indeplaatsstelling geen vergoeding betaald wordt tenzij de verhuurder daadwerkelijk een hogere huursom kan realiseren als gevolg van de investeringen van uw cliënt.  
         
       
       
       
         
           U cliënt vordert betaling van een bedrag van € 19.360,00 en beroept zich daarbij op de overeenkomst van 18 augustus 2003. 
         
       
       
       
         
           Cliënte kan zich daarmee niet verenigen. De situatie zoals voorzien in bedoelde overeenkomst doet zich namelijk niet voor.  
         
       
       
       
         
           De huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van uw cliënt tegen een contractueel overeengekomen einddatum. Dat is dus geen tussentijdse beëindiging. 
         
       
       
       
         
           (…) Bovendien geldt het volgende. Uw cliënt heeft zijn onderneming verkocht en daarvoor ook de koopprijs ontvangen. Op verzoek van uw cliënt heeft mijn cliënte die verkoop mogelijk gemaakt door een huurovereenkomst aan te gaan met de koper van uw cliënt.  
         
       
       
       
         
           Materieel gezien staat dat gelijk aan een indeplaatsstelling. Echter in plaats van dat de verhuurder profiteert van de uw cliënt (door het ontvangen van een hogere huurprijs dan de prijs die zij zou kunnen ontvangen zonder de uitbouw) is in werkelijkheid het omgekeerde het geval.  
         
       
       
       
         
           Uw cliënt heeft als gevolg van de medewerking van cliënte zijn onderneming kunnen verkopen en in plaats van en hogere huurprijs ontvangt cliënte een lagere huurprijs dan voorheen. (…) ”. 
       
       
     
   
   
     
       3. De vordering 
     
       3.1 
       
        [eiser 1] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 20.328,60, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over een bedrag van € 19.360,00 vanaf 28 januari 2021 tot en met de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van volledige betaling.  
       
     
     
       3.2 
       Aan hun vordering hebben [eiser 1] c.s. - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende ten grondslag gelegd.  
       
       
         3.2.1 
         Gelet op de tussen partijen gesloten overeenkomst van 18 augustus 2003 hebben [eiser 1] c.s. van [gedaagde] te vorderen het restant van de vergoedingsafspraak, met inachtneming van het jaarlijkse afschrijvingspercentage over de periode van 1 januari 2004 tot 1 november 2020 (17 jaar). Nu er sprake is van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van sub d., is [gedaagde] gehouden tot het betalen van een vergoeding. Rekening houdend met de realisatie van de verbouwing in 2004 en het afschrijvingspercentage van 4% per jaar, is het totale afschrijvingspercentage 68% (4%*17 jaar). De afschrijving is dus € 50.000,00 * 68% = € 34.000,00. Daarmee resteert een saldo van € 16.000,00. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de btw, zodat het in het totaal te vorderen bedrag aan hoofdsom € 19.360,00 is. Voor zover er over de opgestelde allonge enige twijfel bestaat, dient die allonge op grond van artikel 6:238 lid 2 BW ten gunste van [eiser 1] c.s. te worden uitgelegd.  
         
       
       
         3.2.2 
         Omdat [eiser 1] c.s. [gedaagde] op 28 januari 2021 in gebreke hebben gesteld, is [gedaagde] vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd. Omdat het gaat om de zakelijke verhuur van een winkelruimte vorderen [eiser 1] c.s. primair de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente.  
         
       
       
         3.2.3 
         Door de wanbetaling van [gedaagde] zagen [eiser 1] c.s. zich genoodzaakt hun vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke incassokosten te maken. De gemaakte kosten van € 968,60 komen op grond van artikel 6:96 lid 5 BW voor rekening van [gedaagde] . Verder is [gedaagde] , gelet op het feit dat de betalingstermijn van acht dagen is verstreken na het versturen van de herinneringsbrief, over deze vergoeding de wettelijke (handels)rente verschuldigd.  
         
       
     
   
   
     
       4. Het verweer 
     
       4.1 
       Het verweer van [gedaagde] strekt tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen, dan wel bij toewijzing van de vorderingen dit te doen zonder dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard, dan wel aan de uitvoerbaarheid verklaring de voorwaarde te verbinden dat [eiser 1] c.s. zekerheid stellen tot het bedrag van de veroordeling, althans tot een door de kantonrechter te bepalen bedrag, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis.  
       
     
     
       4.2 
       
        [gedaagde] legt hier - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende aan ten grondslag. 
       
       
         4.2.1 
         Allereerst betwist [gedaagde] dat [eiser 2] partij is bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst van 9 december 2002 en de allonge van 18 augustus 2003 zijn gesloten tussen [gedaagde] en [eiser 1] . [eiser 2] heeft dan ook geen vordering op [gedaagde] en treedt ten onrechte op als eisende partij. [eiser 2] moet dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard, dan wel haar vordering tegenover [gedaagde] moet worden afgewezen.  
         
       
       
         4.2.2 
         
          [gedaagde] erkent dat voor het pand tussen partijen in de periode van 1 november 2002 tot en met 31 oktober 2020 een huurovereenkomst heeft bestaan. In dit pand dreef [eiser 1] een groentespeciaalzaak. Relatief kort na de start van de huurovereenkomst heeft [eiser 1] aan [gedaagde] verzocht om een ingrijpende verbouwing c.q. wijziging aan het pand te mogen uitvoeren; hiervoor heeft [gedaagde] toestemming verleend. Het betrof een project dat geheel op initiatief en ook geheel ten behoeve en ten gunste van [eiser 1] werd uitgevoerd. Na het afronden van de verbouwing is [eiser 1] geen extra huur gaan betalen. Daar tegenover stond dat [gedaagde] geen extra onderhoudsverplichtingen zou krijgen als gevolg van de aanbouw. [eiser 1] zou op zijn beurt willen voorkomen dat hij van zijn uitbouw niet had kunnen profiteren als de huurovereenkomst op korte termijn zou eindigen. [eiser 1] wilde in dat geval een vergoeding krijgen voor de kosten die hij had gemaakt. Ook wilde [eiser 1] een vergoeding ontvangen als er sprake zou zijn van een indeplaatsstelling, waarbij [gedaagde] (als gevolg van de uitbouw) een hogere huur zou ontvangen.  
         
       
       
         4.2.3 
         Voor wat betreft de tijdelijke huurtermijn betwist [gedaagde] dat deze door het sluiten van de allonge is verlengd of gewijzigd van 5 jaar naar 25 jaar, noch is er bedoeld om een termijn van 25 jaar af te spreken waarbinnen de vergoedingsregeling zou gelden. Volgens [gedaagde] bestaat er op grond van de allonge alleen op grond van sub d en sub e een recht op vergoeding. Geen van de andere clausules biedt een grondslag voor een vergoeding ten behoeve van [eiser 1] . Volgens [gedaagde] is er op dit moment geen sprake van een vergoedingsrecht op één van deze twee gronden.  
         
       
     
     
       4.3 
       Nu de hoofdvorderingen dienen te worden afgewezen, liggen ook de nevenvorderingen voor afwijzing gereed. Voor zover geoordeeld wordt dat de hoofdvordering wel wordt toegewezen, betwist [gedaagde] dat zij de wettelijke handelsrente verschuldigd is. De allonge die verbonden is aan de huurovereenkomst moet niet worden gekwalificeerd als een handelsovereenkomst, zodat alleen de wettelijke rente eventueel verschuldigd zou zijn. Verder betwist [gedaagde] dat de buitengerechtelijke incassokosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Tot slot moet een eventueel toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Bij een toewijzend vonnis zal [gedaagde] immers in hoger beroep gaan. Gelet op het feit dat [eiser 1] geen inkomsten meer geniet nu hij zijn onderneming heeft verkocht en het op dit moment voor [gedaagde] niet duidelijk is of er voldoende verhaal zal zijn als de veroordeling niet in stand zou blijven, meent [gedaagde] dat aan een onverhoopte uitvoerbaarverklaring bij voorraad op de voet van artikel 233 lid 3 Rv de voorwaarde moet worden verbonden dat door [eiser 1] tot een door de kantonrechter te bepalen bedrag zekerheid wordt gesteld.  
       
     
     
       4.4 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       5. De beoordeling van de vordering 
     
     
       
         ontvankelijkheid van [eiser 2] 
       
     
     
       5.1 
       Aan hun vordering hebben [eiser 1] c.s. de huurovereenkomst van 9 december 2002 en de allonge van 18 augustus 2003 ten grondslag gelegd. Deze overeenkomsten zijn gesloten tussen [eiser 1] en [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 2] dit desgevraagd bevestigd.  
       
     
     
       5.2 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser 2] , nu zij geen partij is geweest bij de twee overeenkomsten die ten grondslag liggen aan de door [eiser 1] c.s. ingediende vorderingen, niet-ontvankelijk is in haar vordering.  
       
       
       
       
         
           de vordering van [eiser 1] 
         
       
     
     
       5.3 
       Het geschil tussen [gedaagde] en [eiser 1] spitst zich allereerst toe op de vraag hoe de allonge op de huurovereenkomst van 18 augustus 2003 moet worden uitgelegd. Deze uitleg moet plaatsvinden aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat niet alleen moet worden gekeken naar de zuiver taalkundige uitleg van de schriftelijke overeenkomst, maar dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.  
       
     
     
       5.4 
       Het is niet gesteld of gebleken dat partijen bij het opstellen, dan wel sluiten van deze allonge juridische bijstand hebben gehad. De kantonrechter weegt wel mee dat [gedaagde] de allonge heeft opgesteld en dat zij van de verhuur van bedrijfsruimtes haar beroeps- en bedrijfsactiviteit maakt, zodat een eventuele onduidelijkheid in de allonge voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Verder constateert de kantonrechter dat de in de allonge onder sub d. en sub e. vermelde zinsneden “ Bij eventuele tussentijdse beëindiging ” zuiver taalkundig voor meerderlei uitleg vatbaar zijn. Echter, gelet op hetgeen in de allonge onder sub f. is opgenomen - in het bijzonder de daarin vermelde periode van 25 jaar - en hetgeen in de allonge onder sub d. is opgenomen - in het bijzonder het afschrijvingspercentage van 4% per jaar, hetgeen 100% afschrijving in 25 jaar inhoudt -, is de kantonrechter van oordeel dat met “ tussentijdse beëindiging ” is bedoeld beëindiging voordat een periode van 25 jaar na het aangaan van de huurovereenkomst is verstreken. De bedoeling van partijen, zoals deze naar het oordeel van de kantonrechter uit de allonge blijkt, was er immers op gericht, dat de door [eiser 1] gedane investering van € 50.000,00 (excl. btw) door [gedaagde] zou worden terugbetaald, in die zin dat het bedrag dat zou moeten worden betaald bij beëindiging van de huur, met een percentage van 4% per jaar zou afnemen, zodat na 25 jaar geen bedrag meer verschuldigd zou zijn. 
       
     
     
       5.5 
       Het voorgaande brengt mee dat [eiser 1] bij beëindiging van de huurovereenkomst binnen 25 jaar nadat die huurovereenkomst is aangegaan, op grond van sub d. van de allonge recht heeft op betaling van een vergoeding van het bedrag van € 50.000, te verminderen met 4% per jaar vanaf 1 januari 2004 zodat het totale afschrijvingspercentage in 2021, 68% (4%*17 jaar) bedraagt, te weten € 34.000,00, zodat nog een te betalen saldo van € 16.000,00(excl. btw) resteert.  
       
     
     
       5.6 
       Het verweer van [gedaagde] dat sprake is geweest van indeplaatsstelling wordt verworpen. Uit de onvoldoende gemotiveerd weersproken gelaten stellingen van [eiser 1] blijkt immers dat de opvolgend huurder niet door middel van een indeplaatsstellingsovereenkomst huurder is geworden, maar op basis van een zelfstandige huurovereenkomst met [gedaagde] . Sub e. van de allonge is dan ook niet van toepassing. 
       
     
     
       5.7 
       Ook het verweer van [gedaagde] dat geen sprake is van waardevermeerdering van het pand wordt verworpen. Uit sub e. van de allonge volgt immers dat in het geval van indeplaatsstelling een aanpassing van de huur met 15% zal plaatsvinden, hetgeen blijkens de inhoud van die allonge enkel verband kan houden met de door [eiser 1] gedane investering en de ten gevolge van die investering verhoogde waarde van het pand. De omstandigheid dat de opvolgend huurder vooralsnog een lagere huur betaalt dan [eiser 1] deed, maakt dit - gelet op de huidige coronacrisis en de daaraan gerelateerde huurkorting die [gedaagde] aan de opvolgend huurder heeft toegekend - niet anders. 
     
     
       5.8 
       Tot slot wordt ook het verweer verworpen dat geen sprake zou zijn van een tussentijdse beëindiging en dat het pand bij het einde van de huurovereenkomst niet leeg en ontruimd aan [gedaagde] is opgeleverd. Zoals hiervoor onder 5.4 en 5.5 al is overwogen, is in dit geval sprake van een “tussentijdse beëindiging” indien de huurovereenkomst binnen 25 jaar na het aangaan daarvan zou worden beëindigd (ongeacht de vraag wie van partijen deze beëindiging zou initiëren). Dat het pand niet leeg en ontruimd is opgeleverd, is het gevolg van de omstandigheid dat de opvolgend huurder - met toestemming van [gedaagde] - voorafgaande aan de eigen huurovereenkomst al in het pand was getrokken en dat gedurende één maand heeft ondergehuurd van [eiser 1] . Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan dan niet gevergd worden het pand leeg op te leveren (om de dag erna weer exact hetzelfde in te richten), zodat dit ook niet tot de conclusie kan leiden dat [eiser 1] enkel op grond daarvan geen recht zou hebben op betaling van de door [gedaagde] aan hem verschuldigde vergoeding. 
       
     
     
       5.9 
       Voor wat betreft de wettelijke rente wordt als volgt overwogen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, blijkt dat er sprake is van een handelstransactie. Het betreft immers een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte tussen twee rechtspersonen. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW is dan ook toewijsbaar.  
       
     
     
       5.10 
       
        [eiser 1] maakt verder aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hij heeft voldoende toegelicht en onderbouwd buitengerechtelijke werkzaamheden te hebben verricht, die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Voor de hoogte van de toewijsbare vergoeding zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Het gevorderde bedrag van € 968,60 is daarmee in overeenstemming en zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over deze vergoeding zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser 1] deze kosten al aan zijn gemachtigde heeft betaald. 
       
     
     
       5.11 
       Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven. 
       
     
     
       5.12 
       
        [gedaagde] heeft verzocht dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [eiser 1] heeft zich hiertegen verzet. Op grond van artikel 233 lid 1 Rv kan de rechter, indien dit wordt gevorderd, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Noch de wet, noch de aard van de zaak verzet zich tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Degene die vraagt om een beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, moet daarbij een belang hebben. Uit vaste rechtspraak volgt dat dit belang in beginsel gegeven is als aanspraak wordt gemaakt op betaling van een geldsom. Tegen die achtergrond wordt overwogen dat [gedaagde] zijn belang bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis, met de enkele stelling dat enig bedrag niet op [eiser 1] zou zijn te verhalen, onvoldoende heeft onderbouwd. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring wordt daarom toegewezen. 
       
     
     
       5.13 
       
         Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser 1] veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen als onder de beslissing staat vermeld, nu de proceskostenveroordeling daarvoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
         
       
     
   
   
     6. De beslissing 
     
       
         De kantonrechter: 
       
       
       
         verklaart [eiser 2] niet-ontvankelijk in haar vordering; 
       
       
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 19.360,00 (incl. btw) aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119a BW vanaf 28 januari 2021 tot en met de dag van volledige betaling; 
       
       
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 968,60 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten; 
       
       
       
         veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op € 592,81 aan verschotten en € 996,00 aan salaris voor de gemachtigde, een en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening; 
       
       
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken op een openbare terechtzitting.  
         44485