ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2019:9760

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2019:9760 Rechtbank Limburg , 30-10-2019 / C/03/263250 / HA ZA 19-208

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2019-10-30

Zaaknummer: C/03/263250 / HA ZA 19-208

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2019:9760

---

Non-conformiteit, bouwterrein.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       zaaknummer: C/03/263250 / HA ZA 19-208 
     
     
     
       
         Vonnis bij vervroeging van 30 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     
       en 
       2.  [eiseres sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats 1] , 
       eisers,  
       advocaat mr. M.C.G. Nijssen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     2.  [gedaagde sub 2] , 
     
       beiden wonend te [woonplaats 2] , 
       en 
     
     3.  [gedaagde sub 3] , 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats 1] , 
       gedaagden,  
       advocaat mr. S.X.J. Zuidema. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met 24 producties; 
       - de conclusie van antwoord met één productie;  
       - het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 30 augustus 2019, en de daarin genoemde stukken. 
       
     
     
       1.2 
       Tenslotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
       2.1 
       
         De rechtbank gaat, voor zover thans van belang, uit van de volgende vaststaande feiten: 
         a. Het “Evaluatierapport bodemsanering [adres 1] te [plaats] ” van [naam bedrijf] van 5 juni 2009 (productie 4 dagvaarding) houdt in, voor zover relevant: 
         
           “(…) 
         
         
           
            [naam bedrijf] te [vestigingsplaats 2] heeft van de heer [gedaagde sub 1] , namens [gedaagde sub 3] , het verzoek gekregen een bodemsanering milieukundig te begeleiden. Deze bodemsanering heeft plaatsgevonden op het adres [adres 1] te [plaats] . 
         
         
           (…) 
         
         
           De sanering heeft betrekking op het verwijderen van de geroerde bodem c.q. fundatielagen met bouw- en asfaltresten, welke licht verontreinigd zijn met PAK en minerale olie. 
         
         
           Opdrachtgever is voornemens de agrarisch bedrijfsactiviteiten ter plaatse te beëindigen en een viertal nieuwe woningen te realiseren ter plaatse van een gedeelte van de onderzoekslocatie (lees als zijnde nieuwe bouwkavels). (…) 
         
         
           Ten tijde van de aanvang van de saneringswerkzaamheden waren de opstallen gesloopt en van het terrein afgevoerd. (…) 
         
       
     
     
       2.1. 
       
         
           Uitvoering van de sanering en verwerking van de materialen 
         
         
           Uitvoering van de sanering 
         
         
           De saneringswerkzaamheden (lees: sloop gebouwen/erf en ontgravingswerkzaamheden t.b.v. bodemsanering) zijn gestart in het najaar van 2006 en zijn beëindigd medio maart 2007. 
         
         
           In deze periode is met tussenpozen de bebouwing gesloopt en de bodem gesaneerd. Hiervoor zijn de vijf navolgende fases te definiëren (…): 
         
       
       
         1. De sloop van de aanwezige bedrijfsgebouwen; 
       
       
         2. Het saneren van het gebied waar de nieuwe woningen zullen worden opgericht (deelgebied 1); 
       
       
         (…) 
       
       
         2.1.1. 
         
           
             Sloop 
           
           
             In de periode van oktober/november 2006 heeft de sloop plaats gevonden van de aanwezige 
           
           
             bedrijfsgebouwen en de erfverharding. Tevens zijn in die periode de mestkelders en fundamenten verwijderd. 
           
           
             (…) ”. 
         
         
         
           b. Het “Funderingsadvies t.b.v. nieuwbouw woning kavel 1 aan de [adres 1] te [plaats] ” van [naam 1] d.d. 27 juli 2015 (productie 2 dagvaarding) houdt in, voor zover relevant: 
           
             “(…) 
           
         
       
     
     
       5.2 
       
         
           Bodemopbouw 
         
         
           De bodem opbouw kan op basis van de sonderingen en boring door middel van het volgende 
         
         
           lagensysteem worden beschreven: 
         
         
           Toplaag 
         
         
           Vanaf maaiveld wordt tot een niveau van ca. Ref. - 5,0m à - 5,5m een pakket aangetroffen 
         
         
           bestaande uit een menging van leem, klei en zand. De plaatselijk hoge wrijving in de 
         
         
           sondeergrafieken duidt op de aanwezigheid van dunne humeuze klei- en/of veenlagen. In de 
         
         
           toplaag van het pakket wordt puinhoudend materiaal aangetroffen wat duidt op geroerd materiaal met een laagdikte van enkele meters. (…) 
         
         
           Onderlaag 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.0 
       
         FUNDERINGSADVIES 
       
     
     
       6.1 
       
         
           Algemeen 
         
         
           In verband met de dikte van het geroerde pakket in combinatie met een relatief hoge 
         
         
           grondwaterstand is in voorliggend advies een fundering op palen nader uitgewerkt. Een fundering op staal behoord enkel tot de mogelijkheden wanneer de volledige woning wordt onderkelderd (…). 
         
         
           In verband met de aanwezige bebouwing in de directe omgeving en de aanwezigheid van enkele vaste tussenlagen c.q. mogelijk puinhoudend materiaal in de toplaag, komt een trillingsvrij funderingssysteem zoals in de grond gevormde mortelschroefpalen in aanmerking. (…) 
         
         
           Als alternatief hierop is eveneens een fundering middels prefab betonpalen nader uitgewerkt. Hierbij dient rekening te worden gehouden met optredende trillingen gedurende het 
         
         
           installatieproces. Hierbij is een risico op schade/overlast naar de omgeving/belending niet uit te sluiten. Om de trillingen uit de toplaag te beperken kan eventueel worden voorgeboord tot ca. 3,0 m- maaiveld met een avegaar met een diameter die tenminste 50mm kleiner is dan de toegepaste paalafmeting. Indien gekozen wordt voor prefab heipalen kan, indien gewenst, in het kader van een vervolgopdracht een trillingsmonitoring worden uitgevoerd aan de bestaande bouw zodat daadwerkelijk optredende trillingen inzichtelijk gemaakt worden en wanneer noodzakelijk het heiproces kan worden bijgestuurd. (…) 
         
       
     
     
       7.1 
       
         
           Ontgravingen 
         
         
           Bij de ontgravingswerkzaamheden ten behoeve van de funderingen zal het vrijkomende materiaal uit puin, leem, zand, etc. bestaan. Bij eventuele afvoer van de grond van de bouwlocatie zal er rekening moeten worden gehouden dat de benodigde milieukundige verklaringen (…) aanwezig zijn. (…)” . 
       
       
       c. Bij koopovereenkomst van 7 juni 2017 (productie 3 dagvaarding) hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan eisers verkocht een perceel grond, geschatte grootte van circa 11 are en 64 centiare, plaatselijk bekend als [plaats] , [adres 2] (hierna: de kavel) voor € 162.500,-. De kavel maakte deel uit van een perceel waarop door gedaagde(n) een geitenhouderij/boerderij werd gedreven. Uit dit perceel zijn nog twee bouwkavels overgedragen. Een kavel aan [naam 2] en een kavel aan [naam 3] . 
       
       d. Artikel 6 van de koopovereenkomst houdt in, voor zover relevant: 
       
         Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.  
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).  
         
         
           (…)  
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           bouwterrein  
         
         
           (…) ”.  
       
       
       e. De levering van de kavel heeft plaatsgevonden op 10 november 2017. De betreffende notariële akte (productie 5 dagvaarding) vermeldt dat de verkoper is comparant sub 1. Deze comparant sub 1 is [gedaagde sub 3] , vertegenwoordigd door haar directeur [gedaagde sub 1] . Eisers zijn in deze akte aangeduid als comparanten sub 2, zijnde de koper. De akte vermeldt verder, voor zover van belang: 
       
         
           “(…) 
         
         
           De comparanten (…) verklaarden dat tussen verkoper en koper op 7 juni 2017 een schriftelijke overeenkomst is gesloten, waarbij door verkoper aan koper werd verkocht: 
         
         
           De (bouw)kavel, plaatselijk bekend [adres 2] , te [plaats] , (…) groot (ongeveer) elf are en vierenzestig centiare (…) 
         
         
           Ter uitvoering daarvan verklaarde de comparant sub 1 (…) het verkochte, in eigendom te leveren aan de comparanten sub 2, (…) door hen te gebruiken deels als bouwterrein en deels als agrarische grond. 
         
         
           Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte verklaarde de comparant sub 1, (…) dat verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. (…) 
         
         
           BIJZONDERE BEPALINGEN 
         
         
           Elke aansprakelijkheid van verkoper jegens koper, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, voor eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van de gehele onroerende zaak wordt uitgesloten. Tevens vrijwaart koper verkoper voor alle aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, die uit de aanwezigheid van bodem- en/of grondwatervervuiling in de onroerende zaak kan voortvloeien.” . 
       
       
       f. Het als productie 16 bij dagvaarding overgelegde “Memo” van [naam 1] van 1 juni 2018 houdt in, voor zover relevant: 
       
         “ Aanvullend advies paalfundering 
         
           T.a.v.  
         
         
           Dhr. [eiser sub 1] 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor de nieuwbouw van de woning op kavel 1 aan de [adres 2] te [plaats] is door ons bureau in 2015 grondonderzoek uitgevoerd en een funderingsadvies uitgebracht voor mortelschroefpalen met een paalpuntniveau van Ref. -7,0 m en Ref. -10,5 m. (…) 
         
         
           Op basis van dit advies is door de constructeur een palenplan gemaakt voor mortelschroefpalen rond 400 mm met een paalpuntniveau van Ref. -7,0 m en een maximale paalbelasting van ca. 260 kN. 
         
         
           Tijdens de uitvoering van de paalfundering bleek dat een aantal palen ondiep gestrand zijn. Dit betreft de palen nr. 3, 6, 14, 15, 19 en 21 van het palenplan van Adviesbureau Cordewener projektnr. 37145 tek. 00la 2017. 
         
         
           Uit nader onderzoek door opdrachtgever bleek er in de ondergrond nog beton aanwezig te zijn, afkomstig van oude kelders van voormalige bebouwing. Dit is de reden waarom de palen zijn gestrand. Navraag door opdrachtgever bij de buren (links, kavel 2) leverde op dat ook daar bij het boren van de mortelschroefpalen 1 paal op de betonplaat is gezet. Op dit moment is het niet exact bekend tot waar de betonplaat aanwezig is, wat de diktes zijn en of er nog sprake is van opstaande kelder- en/of tussenwanden . 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1.1 
       
         Eisers vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. voor recht verklaart dat gedaagden toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst respectievelijk leveringsakte met betrekking tot het aan eisers geleverde perceel aan de [adres 2] te [plaats] ; 
         II. voor recht verklaart dat gedaagden jegens eisers onrechtmatig hebben gehandeld op de gronden zoals vermeld in de dagvaarding; 
         III. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan eisers ad € 58.265,92, vermeerderd met de wettelijk rente met ingang van 7 juni 2017, althans 27 maart 2018, althans 15 mei 2018, althans met ingang van de dag van dagvaarding; 
         IV. bepaalt dat de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt gewijzigd, in de zin, dat de koopovereenkomst wordt vastgesteld op € 142.500,- met hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot terugbetaling van € 20.000,- aan eisers, danwel een in goede justitie te bepalen bedrag;  
         V. gedaagden op voorhand veroordeelt in de nakosten van € 131,- dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, van € 199,- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening (zoals de rechtbank “vordering” leest). 
       
       
     
     
       3.1.2 
       Eisers voeren hiertoe aan dat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst van de kavel het funderingsadvies van [naam 1] van 27 juli 2015 (productie 2 dagvaarding) kenden. Zij hadden dit advies ontvangen van een derde die een belendende kavel had gekocht van gedaagde(n). Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het perceel, hebben eisers ontvangen het rapport van [naam bedrijf] (zie rov. 2.1 sub a). Pas dan komen zij aan de weet dat het perceel waarvan de door hun gekochte kavel deel uitmaakt, door gedaagde(n) is gesaneerd. Uit niets blijkt echter dat zij niet zouden kunnen bouwen zoals zij wilden. Bij het boren van de 22 geplande funderingspalen in maart 2018 door het door eisers ingeschakelde bedrijf Nederfund, kan Nederfund zes palen niet plaatsen. Op een diepte van (ongeveer) 2.80 meter (zie proces-verbaal van comparitie) loopt Nederfund vast op een harde laag. [gedaagde sub 1] wordt in kennis gesteld en hij verschijnt op de bouwplaats. [gedaagde sub 1] zegt dan dat ter plaatse nog een vloer van een voormalige mestkelder in de grond zit (nr. 13, tweede alinea dagvaarding). Ook bij de bouw van een woning op de buurkavel, gekocht door [naam 2] , zijn, aldus [gedaagde sub 1] dan, problemen geweest met het boren van palen. Eisers graven een proefsleuf op de kavel en treffen een betonnen plaat aan op ongeveer twee meter diepte. Bij het graven komt water omhoog met een onbekende zwarte naar olie ruikende substantie. Uit uiteindelijk door [gedaagde sub 1] pas in mei 2018 afgegeven tekeningen blijkt dat [gedaagde sub 1] , toen hij nog boerde, een mestkelder op de kavel heeft gebouwd. Dit alles heeft geleid tot vertraging van de bouw en in plaats van de zes palen die niet konden worden geschroefd, zijn zeven industriepalen ingebracht. Hierbij moest andere, duurdere apparatuur worden gebruikt.   
       
     
     
       3.2 
       Gedaagden voeren aan dat uit de leveringsakte blijkt dat de [gedaagde sub 3] kennelijk heeft verkocht (nr. 3 conclusie van antwoord). Zij zijn verder van mening dat eisers, gelet op hetgeen zij al wisten ten tijde van de koop, onvoldoende onderzoek hebben gedaan. Zo blijkt onder meer uit het rapport van [naam 1] van 27 juli 2015 (zie rov. 2.1 sub b), dat in de toplaag van de kavel puinhoudend materiaal was aangetroffen. Gedaagden erkennen dat zij wisten dat [naam 1] een rapport had uitgebracht en dat dit rapport heien adviseerde (randnr. 22 conclusie van antwoord). De heidetails kenden zij echter niet. Gelet op dat advies van [naam 1] hadden eisers verder onderzoek moeten doen. Eisers hebben tussen de datum koop en datum levering een bouwplan opgemaakt. Zij wisten dus al voor de levering waar de 22 heipalen zouden komen. Zij hadden toen meteen onderzoek moeten laten doen of het mogelijk was om op die 22 punten die heipalen ook te plaatsen. Dat onderzoek hebben zij niet gedaan. Gedaagden zijn verder van mening dat met ander en beter materiaal de betreffende zes palen wel hadden kunnen worden geheid. De bouwvertraging had in elk geval niet zo lang geduurd als Nederfund al het juiste materiaal op de heiplek had gehad. [gedaagde sub 1] heeft ter plekke niet meer gezegd dan dat er misschien iets van de afgebroken boerderij is achtergebleven; hij wist niet wat er in de grond zat en voor gedaagden staat nog steeds niet vast dat sprake is van een betonplaat in de grond. De kavel is, aldus gedaagden, geschikt voor bouwterrein, ook al zou puin in de grond zitten (randnrs. 23 en 58 conclusie van antwoord). Zij hebben niet gegarandeerd dat ongeveer 10 meter diep zou kunnen worden geheid. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     wie zijn partij 
     
     
       4.1 
       In de koopovereenkomst zijn als verkopers vermeld [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in persoon en [gedaagde sub 1] heeft in persoon ondertekend. Als kopers zijn in die koopovereenkomst vermeld [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en zij beiden hebben de koopovereenkomst ondertekend. In de processtukken is niet vermeld dat andere personen dan deze vier bij de koopovereenkomst zijn betrokken of dat tijdens onderhandelingen ooit de naam “ [gedaagde sub 3] ” is gevallen. De koopovereenkomst is dan ook gesloten tussen deze vier personen. [gedaagde sub 2] heeft die overeenkomst weliswaar niet ondertekend, maar heeft niet betwist partij te zijn geweest bij de onderhandelingen en het sluiten van die overeenkomst. Nu ondertekening van een overeenkomst als de onderhavige geen vormvereiste is, heeft te gelden dat de koopovereenkomst is gesloten tussen deze vier natuurlijke personen.  
       
     
     
       4.2 
       Uit hetgeen partijen blijkens het proces-verbaal van comparitie toen hebben aangevoerd blijkt dat geen van de vier natuurlijke personen zich bewust is geweest van het feit dat in de leveringsakte niet [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn aangeduid als verkopers, maar [gedaagde sub 3] Waar geen van de partijen deze naams- en functiewisseling heeft gezien, kan niet worden gezegd dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet langer als verkoper hebben te gelden. Anders geformuleerd: gelet op het volledig ontbreken van wetenschap en besef bij de vier natuurlijke personen omtrent de posities van verkoper en eigenaar die leverde, kan het niet anders dan dat alleen de notaris heeft gezien dat de verkopers in de koopovereenkomst niet konden leveren omdat de kavel eigendom was van [gedaagde sub 3] De notaris heeft, zo moet in dit geding worden geconcludeerd gelet op hetgeen partijen hebben verklaard - waarbij de notaris dus niet is gehoord - op eigen houtje en zonder instructie de eigenaar van de kavel ook de verkoper van de kavel gemaakt. Gedaagden stellen in dit verband in randnr. 37 conclusie van antwoord dat de notaris het probleem dat verkopers niet eigenaars waren, heeft opgelost. Aan dit zelfstandige notariële optreden kan niet als rechtsgevolg worden verbonden dat geacht moet worden dat een andere partij verkoper is geworden noch dat de eigenaar de verkoopzijde van de koopovereenkomst heeft overgenomen; de daarvoor vereiste wilsverklaring(en) van partijen ontbreken. Anders gezegd: een derde kan niet zelfstandig de identiteit van een contractspartij wijzigen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de verkopers blijven en moeten instaan voor de verplichtingen die de verkoper op zich heeft genomen. [gedaagde sub 3] is de eigenaar die heeft geleverd en die moet instaan voor de verplichtingen die de leverende partij blijkens de leveringsakte op zich heeft genomen.  
       
       
         
           garantie/non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       4.3 
       Eisers voeren aan dat gedaagden hebben gegarandeerd dat de kavel kon worden gebruikt als bouwterrein én dat sprake is van non-conformiteit omdat in de kavel op ruim 2,5 meter diepte een betonnen plaat lag, vermoedelijk een keldervloer van een mestput. Deze grondslag brengt met zich dat eerst moet worden vastgesteld wat partijen hebben bedoeld met “bouwterrein”. Hierbij wordt uitgegaan van het door gedaagden betwiste feit dat eisers bij het heien op ruim 2,5 meter diepte zijn gestuit op een betonplaat. 
       
       
         4.4.1 
         Koopovereenkomst noch akte van levering definiëren dit begrip “bouwterrein”. Partijen hebben niet gesteld dat er bij de onderhandelingen is gesproken over wat zij bedoelen met “bouwterrein”. Ook verder hebben partijen niet enig feitelijk handvat gegeven voor toepassing van de zogenaamde “Haviltex-formule” voor de uitleg van dit woord “bouwterrein”. Uit de dagvaarding gelezen in samenhang met het door eisers op de comparitie aangevoerde valt te halen dat eisers van mening zijn dat met “bouwterrein” is bedoeld grond zonder betonplaat. Niet relevant is, aldus eisers kennelijk, of met de ene heimethode (schroeven) niet door die plaat heen kan worden geheid terwijl met een andere, zwaardere en duurdere methode wel door die plaat heen kan worden geheid. Tijdens de comparitie hebben eisers verklaard dat als iets als “bouwterrein” wordt verkocht, dit betekent dat er volgens het bestemmingsplan op mag worden gebouwd.  
         
       
       
         4.4.2 
         Het woord “bouwterrein” moet in elk geval worden onderscheiden van het woord “bouwrijp”. Dat laatste woord betekent dat het terrein kant en klaar is om te worden bebouwd. Dat in een door [naam 4] opgemaakt verslag d.d. 30 januari 2019 van een bespreking op 14 mei 2018 (productie 14 dagvaarding) de woorden “bouwrijpe grond” zijn vermeld, maakt dit niet anders, alleen al niet omdat deze bespreking plaats vond ver na de overdracht van de kavel. Een “bouwterrein” daarentegen hoeft nog niet zodanig kant en klaar te liggen dat meteen met feitelijke bouwwerkzaamheden kan worden aangevangen. Een bouwterrein moet wel bestemd zijn om te worden bebouwd en dient ook geschikt te zijn om daarop te bouwen. Vergelijk ook het sinds 1 januari 2017 geldende art. 11 lid 4 Wet OB 1968. Dit lid vier omschrijft een bouwterrein als volgt: ‘ Onder een bouwterrein als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen .’ De net gebruikte woorden “bestemd” en “geschikt” betekenen niet zonder meer dat geen enkele hindernis meer mag bestaan, maar het moet wel mogelijk zijn om het terrein te bebouwen. De aanwezigheid van een betonplaat brengt niet mee dat de kavel niet kan worden bebouwd. Die bebouwing heeft ook plaatsgevonden. Eisers hebben hierbij alleen zwaarder (hei)materiaal moeten gebruiken dan hun bedoeling was. Het feit dat het plan om lichter (hei)materiaal te gebruiken niet uitgevoerd heeft kunnen worden, maakt echter niet dat geen sprake is van bouwterrein. Van belang hierbij is nog dat is gesteld noch gebleken dat de vervolgens gebruikte heimethode voor de 6 (7) resterende heipalen buitengewoon speciaal was. Voor zover de vordering dan ook is gegrond op garantie en/of non-conformiteit wordt deze afgewezen. 
         
         
           
             mededelingsplicht 
           
         
         
       
       
         4.5.1 
         Volgens eisers hebben gedaagden verder hun mededelingsplicht geschonden. Gedaagden hadden voor het sluiten van de koopovereenkomst moeten vertellen dat er omvangrijke sloop- en saneringswerkzaamheden zijn verricht. Zij hadden verder moeten vertellen (i) dat er verontreiniging was achtergebleven in de vorm van (delen van) een mestkelder, (ii) dat [naam 2] , de eigenaar van een naastgelegen kavel problemen heeft gehad met het aanbrengen van funderingspalen en (iii) dat de gekochte kavel gebruiksbeperkingen kende.  
         
         
           4.5.2.1	De betreffende sanering heeft plaatsgevonden ongeveer tien jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst, want, zo is vermeld in het rapport van [naam bedrijf] (rov. 2.1 sub a) begonnen in 2006 en geëindigd in 2007. Dit is zolang voor het sluiten van de koopovereenkomst op 7 juni 2017 dat niet meer kan worden gezegd dat gedaagden actief hadden moeten vermelden dat sprake was van gesaneerde grond.   
         
         
         
           4.5.2.2	Naast het hiervoor in rov. 4.5.2.1 overwogene heeft te gelden dat eisers hebben verklaard in mei 2017 van een andere kaveleigenaar te hebben ontvangen het rapport van [naam 1] van 27 juli 2015. Zij kenden dit rapport dus voordat de koopovereenkomst op 7 juni 2017 werd gesloten. In dat rapport wordt in elk geval drie keer vermeld dat sprake is van puinhoudende grond (zie rov. 2.1 sub b). Met name de passage in dat rapport “ In de toplaag van het pakket wordt puinhoudend materiaal aangetroffen wat duidt op geroerd materiaal met een laagdikte van enkele meters”  had voor eisers aanleiding moeten zijn om zo al niet de conclusie te trekken dat mogelijk sprake was van gesaneerde grond, om in elk geval nader door te vragen als het voor hun van belang was om te weten dat sprake was van gesaneerde grond. Ook om deze reden faalt de stelling dat gedaagden voor het sluiten van de koopovereenkomst hadden moeten vertellen dat er omvangrijke sloop- en saneringswerkzaamheden zijn verricht. 
         
         
         
           4.5.2.3	Tenslotte hebben eisers naar eigen zeggen op 7 augustus 2017, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van de kavel aan hun op 10 november 2017, het rapport [naam bedrijf] (rov. 2.1 sub a) ontvangen. Dit rapport, aldus eisers in nr. 8 dagvaarding, vormde geen aanleiding om onregelmatigheden in de bodem te vermoeden en eisers hebben niet op dat rapport gereageerd door verder onderzoek te doen. Dit leidt tot de conclusie dat als de verkopers voor de verkoop onder afgifte van het rapport [naam bedrijf] hadden gezegd dat sprake was van gesaneerde grond, eisers dit voor kennisgeving hadden aangenomen. Ook om deze reden faalt het beroep op de stelling dat gedaagden voor het sluiten van de koopovereenkomst hadden moeten vertellen dat er omvangrijke sloop- en saneringswerkzaamheden zijn verricht. 
         
         
         
           4.5.3.1	Voor zover [eisers] hebben willen stellen dat gedaagden in het kader van “verontreiniging in de grond” moesten vertellen dat er (delen van) een mestkelder in de grond zat/zaten, blijkt niets dat met “verontreiniging in de grond” andere verontreiniging is bedoeld dan verontreinigingen met of door vloeistoffen of metalen als kwik, lood, enz. Een (deel van een) mestkelder valt naar normaal spraakgebruik niet onder “verontreiniging in de grond”. Alleen al om die reden hoefden gedaagden niet te vertellen dat er verontreiniging was achtergebleven in de vorm van (delen van) een mestkelder.  
         
         
         
           4.5.3.2	Naast hetgeen hiervoor onder 4.5.3.1 is geoordeeld, staat niet voldoende vast dat gedaagden wisten dat een (deel van een) mestkelder bij de sanering in de grond was achtergebleven. Dat valt in elk geval niet af te leiden uit de – overigens betwiste (zie randnr. 42 conclusie van antwoord) – opmerking van [gedaagde sub 1] die ter plekke zou hebben gezegd dat er nog een vloer in de grond zit. Die opmerking, zo die al komt vast te staan, kan immers evenzogoed zijn gemaakt op grond van een ter plekke logisch gemaakte gevolgtrekking van een ex-eigenaar die weet wat allemaal is geruimd of geruimd zou moeten zijn. Voor zover bewijs van de betreffende stelling is aangeboden, wordt dit als niet relevant gepasseerd. 
         
         
       
       
         4.5.4 
         Gedaagden hoefden eisers niet te vertellen dat [naam 2] , de eigenaar van een naastgelegen kavel, problemen heeft gehad met het aanbrengen van één funderingspaal. Gesteld noch gebleken is dat gedaagden de oorzaak daarvan kenden én dat die oorzaak, bezien in het licht dat het slechts één paal van meerdere betrof, zodanig was dat bij de bouw van alle andere kavels bij het heien rekening moest worden gehouden met serieuze en extra kosten vragende heiproblemen.  
         
       
       
         4.5.5 
         Eisers hebben onvoldoende concrete “gebruiksbeperkingen” genoemd. Om die reden wordt hun stelling gepasseerd dat gedaagden hun had moeten meedelen dat de gekochte kavel gebruiksbeperkingen kende.  
         
       
       
         4.5.6 
         Dit alles leidt tot de conclusie dat gedaagden hun spreekplicht niet hebben geschonden. 
         
         
           
             afrondend 
           
         
         
       
     
     
       4.6 
       Gelet op al het vorenstaande kan worden voorbijgegaan aan de stelling van eisers dat sprake is van gebruiksbeperkingen en waardeverminderingsschade omdat eisers in geval van verkoop moeten meedelen dat er een betonplaat in de grond zit. Er bestaat immers geen grondslag gelet op de inhoud van de overeenkomst en de akte van levering om deze beweerdelijke gebreken/beperkingen af te wentelen op gedaagden. 
       
     
     
       4.7 
       Dit alles betekent dat het gevorderde moet worden afgewezen met veroordeling van eisers in de kosten van dit geding. Die kosten worden aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.992,- aan griffierecht en € 2.148,- (twee punten tarief IV) voor salaris advocaat. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       5.1 
       wijst het gevorderde af; 
       
     
     
       5.2 
       veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure, voor zover gerezen aan de zijde van gedaagden begroot op € 4.140,-; 
       
     
     
       5.3 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2019.