ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:135

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:135 Gerechtshof Den Haag , 31-01-2023 / 200.299.762/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-01-31

Zaaknummer: 200.299.762/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:135

---

ontbinding huurovereenkomst woning wegens onderhuur en niet gedragen als een goed huurder (veroorzaken lekkage door vet in afvoer)

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.299.762/01 Zaaknummer rechtbank		: 8539133 CV EXPL 20-16730 
     
     
     
     
       
         Arrest van 31 januari 2023 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. A.F.I. Derby, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Woonstad Rotterdam, 
       
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster in hoger beroep, 
       advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Woonstad. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1 
       Woonstad betoogt dat [appellant] de door hem gehuurde woning zonder toestemming heeft onderverhuurd en daarnaast schade heeft veroorzaakt aan onderliggende woningen doordat vanuit zijn woning vet in de afvoer is gegooid, waardoor lekkage is ontstaan. De rechtbank heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [appellant] het gehuurde moet ontruimen en de schade moet vergoeden. Het hof is het met de rechtsbank eens. 
       
       
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 18 juni 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant]; 
         
         
           het tussenarrest van dit hof van 12 oktober 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 januari 2022; 
         
         
           de memorie van antwoord tevens akte vermindering van eis van Woonstad. 
         
       
       
     
     
       2.2 
       Op 1 december 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaat van Woonstad heeft de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij heeft overgelegd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
     
       3.1 ( 
       (De rechtsvoorganger van) Woonstad verhuurde sinds juli 2006 aan [appellant] de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). 
       
     
     
       3.2 
       In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is onder meer bepaald dat: 
       
         
           de huurder het gehuurde als een goed huurder zal gebruiken en onderhouden; 
         
         
           de huurder het gehuurde zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden zal gebruiken en er zijn hoofdverblijf zal hebben; 
         
         
           de huurder niet zonder schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren of in gebruik mag geven aan derden. 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Op 18 november 2019 heeft Woonstad aan Adviesburo Veerkracht (hierna Veerkracht) gevraagd onderzoek te doen naar de woonsituatie in het gehuurde in verband met een vermoeden dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en het gehuurde onderverhuurt. In het rapport van Veerkracht is vermeld dat op 3 december 2019 een buurtonderzoek heeft plaatsgevonden, dat de volgende getuigenverklaringen heeft opgeleverd:  
       
       
         
           “ 
           Getuige 1 
         
         
           (…)  
         
         
           “Ik woon hier ongeveer 8 jaar. U vraagt mij wie er op [het gehuurde] woont. Ik heb geen idee wie daar woont. Ik zie wel mensen, maar dit zijn veel verschillende mensen. Zij lopen met mij naar boven en geven aan dat ze voor [het gehuurde] komen. Ik weet ook niet hoeveel mensen er in de woning wonen.” 
         
       
       
       
         
           Getuige 2 
         
         
           (…) 
         
         
           “Ik woon hier al 45 jaar. U vraagt mij wie er op [het gehuurde] woont. Ik weet niet wie er woont. Het zijn 1 of 2 mannen, maar het zijn niet steeds dezelfde. Er komen steeds andere mensen wonen. Dit wisselt soms per 3 of 6 maanden, maar soms ook een jaar. (…) De eigenaar is een man. (…) Hij komt hier alleen de post ophalen. Ik weet niet hoe lang dit al gaande is, maar wel al een aantal jaar. (…)” 
         
       
       
       
         
           Getuige 3 
         
         
           (…) 
         
         
           “Ik woon hier nu 30 jaar. U vraagt mij wie er op [het gehuurde] woont. Dat zijn 2 Portugese mannen (…). Zij wonen hier nu een jaar. (…) Ik hou het echt niet meer bij. Soms wonen mensen er 1 jaar, soms meerdere jaren, maar soms maar maanden. De oorspronkelijke bewoner is Portugees. (…) Hij heeft er maximaal 1 jaar zelf gewoond. (…) Ik heb geen idee waar hij zelf woont. Hij komt ongeveer eens in de drie maanden de post op(…)halen.(…)” 
         
       
       
       
         
           Getuige 4 
         
         
           (…) 
         
         
           “Ik woon hier ongeveer 35 jaar. U vraagt mij wie er op [het gehuurde] woont. Op dit moment weet ik zeker dat er 1 persoon woont. Ik geloof 2. Ik weet niet hoe lang zij er al wonen. Voor hen woonde er weer andere mensen. Eens in de zoveel tijd zie ik iemand die de post komt ophalen. (…) Ik weet niet of hij de hoofdhuurder is. In de afgelopen jaren hebben er wel steeds andere mensen gewoond. (…)”     
         
       
       
       
         Het rapport vermeldt verder dat medewerkers van Veerkracht op 23 december 2019 een onaangekondigd bezoek hebben afgelegd aan het gehuurde. In het rapport is daarover het volgende opgenomen: 
       
       
       
         
           “Na te hebben aangebeld werd er opengedaan door een man. Hierop hebben we ons voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons bezoek uitgelegd. Via google translate hebben we het gesprek gevoerd. Op ons verzoek mochten we binnenkomen en in de woning hebben we verder met elkaar gesproken. We hadden te maken met 2 Portugese mannen die ieder € 300 per maand betalen aan huur. De spanning liep op omdat voor de onderhuurders niet duidelijk (…) [was] wie wij waren en ze wilden ons gijzelen omdat wij van de Belastingdienst zouden zijn. Uitgelegd dat we van de woningcorporatie waren en vervolgens werd de huurder gebeld en die gaf aan tot middernacht aan het werk te zijn. Hij gaf telefonisch aan dat we de woning moesten gaan verlaten en dat we nog zouden horen van zijn advocaat. Hierop hebben we de 2 mannen bedankt voor hun medewerking en zijn we weggegaan.” 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Na meldingen van omwonenden van het gehuurde over lekkage heeft het bedrijf Van Velden Rioleringsbeheer Rotterdam B.V. in opdracht van de huisaannemer van Woonstad op 26 juni 2020 een onderzoek uitgevoerd. In het rapport dat door Van der Velden Rioleringsbeheer is opgesteld is als conclusie het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “Na aanleiding van de lekkages bij de bewoners is door Van der Velden Rioleringsbeheer Rotterdam B.V. een onderzoek uitgevoerd.  
         
       
       
       
         
           Vanaf het dakterras van huisnummer [het gehuurde] hebben wij de leiding ontstopt, tijdens deze werkzaamheden kwam er een groot brok vetresidu naar boven. Middels een freesmachine hebben wij de leiding gereinigd om hierna met een duwcamera de leiding te inspecteren. Tijdens deze inspectie hebben wij geconstateerd erg vervuild is met vetresiduen, zowel de camera als de frees gaat circa 4 meter de leiding in. Tijdens de werkzaamheden hebben wij geconstateerd dater geen noodoverstort op de dakterrassen van [het gehuurde] en [adres 2] aanwezig is.” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
     
       4.1 
       Woonstad vorderde na vermeerdering van eis, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang: 
       a. 	ontbinding van de huurovereenkomst; 
       b. 	ontruiming van het gehuurde; 
       c.	veroordeling van [appellant] om aan Woonstad de maandelijkse huurprijs te betalen voor elke maand dat het gehuurde nog niet ontruimd is opgeleverd, met wettelijke rente; 
       d.	veroordeling van [appellant] tot betaling aan Woonstad van € 311,94 per maand aan misgelopen huurharmonisatie vanaf maart 2020 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde heeft; 
       e.	veroordeling van [appellant] om aan Woonstad te betalen € 859,10 aan onderzoekskosten; 
       f.	veroordeling van [appellant] tot betaling aan Woonstad van een schadevergoeding van € 6.402,45, met wettelijke rente; 
       g.	[appellant] te veroordelen in de proceskosten, inclusief de nakosten. 
       
     
     
       4.2 
       Woonstad heeft aan die vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] heeft in strijd met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst gehandeld door niet zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en het gehuurde onder te verhuren. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder heeft [appellant] volgens Woonstad onrechtmatig gehandeld doordat hij de huur niet heeft opgezegd terwijl hij niet in het gehuurde woonde. Woonstad lijdt hierdoor schade: als zij het gehuurde opnieuw zou verhuren, zou zij namelijk een huurprijs van € 758,69 kunnen vragen terwijl [appellant] € 446,75 betaalt, waardoor Woonstad maandelijks een bedrag van € 311,94 misloopt. Ook vordert Woonstad op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW vergoeding van de kosten van € 859,10 van het onderzoek van Veerkracht. Daarnaast is [appellant] aansprakelijk voor schade veroorzaakt door lekkage aan de lager gelegen woningen aan de Van Speykstraat 22, 24B en 24D, die ook eigendom zijn van Woonstad. [appellant] was verplicht om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en heeft dat niet gedaan: hij is aansprakelijk voor gedragingen, te weten het weggooien van vet in de afvoer, van degenen die het gehuurde hebben gebruikt. De daarmee verband houdende onderzoekskosten en herstelkosten, totaal € 6.402,45, komen voor rekening van [appellant], aldus nog steeds Woonstad.  
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 
       
       
     
   
   
     
       5 De vorderingen in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Zijn bezwaren houden in hoofdlijnen in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat voldoende vaststaat dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en het gehuurde onderverhuurt, en dat hij aansprakelijk is voor de lekkageschade. [appellant] vordert dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van Woonstad alsnog afwijst. Omdat het gehuurde inmiddels (op 20 mei 2021) is ontruimd, vordert hij ook dat Woonstad hem het gehuurde aanbiedt of een soortgelijke huurwoning, als het aanbieden van het gehuurde blijvend onmogelijk zou zijn. 
       
     
     
       5.2 
       Woonstad heeft in hoger beroep haar vordering op [appellant] terzake van misgelopen huurharmonisatie (vordering d) verminderd. [appellant] betaalde op het laatst € 446,75 aan huur. Na de ontruiming heeft Woonstad het gehuurde verhuurd voor een bedrag van € 633,25 per maand, dus een bedrag van € 186,50 (en niet € 311,94) per maand meer. Woonstad vordert als schade € 186,50 per maand vanaf maart 2020 tot en met juni 2021. Dit komt neer op (16 maanden x € 186,50 =) € 2.984,--.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
     
       
         Hoofdverblijf en onderhuur 
       
     
     
     
       6.1 
       Woonstad heeft haar stelling dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde hield en dat hij het gehuurde onderverhuurde onderbouwd met de bevindingen van Veerkracht. Het rapport van Veerkracht bevat vier verklaringen van omwonenden die alle in dezelfde richting wijzen, te weten dat er iedere keer verschillende mensen in het gehuurde wonen en dat de oorspronkelijke bewoner af en toe de post komt ophalen. Woonstad heeft nader toegelicht dat haar bekend is wie deze getuigen zijn, maar dat hun namen niet zijn opgenomen in het rapport om hen te beschermen en dat de verklaringen onafhankelijk van elkaar zijn afgelegd. Het verslag van het huisbezoek biedt volgens Woonstad een verdere onderbouwing: het rapport vermeldt dat twee mannen in het gehuurde werden aangetroffen die verklaarden dat zij ieder € 300,-- per maand aan huur betalen.  
       
     
     
       6.2 
       Hiertegenover heeft [appellant] het volgende ingebracht. [appellant] woonde wel degelijk zelf in het gehuurde. Hij ontving vaak familiebezoek. Hij heeft wel eens tijdelijk onderdak geboden aan familie en vrienden, maar hij heeft niet onderverhuurd. Verder betoogt hij dat hij in onmin leefde met buren, zodat hun verklaringen niet geloofd moeten worden. De twee mannen die tijdens het huisbezoek zijn aangetroffen zijn een neef en een kennis van hem die de Nederlandse taal niet machtig zijn en zij hebben volgens [appellant] niet tegenover medewerkers van Veerkracht verklaard dat zij huur betaalden. Ten slotte kan het rapport van Veerkracht niet kloppen, omdat de pagina’s zijn gedateerd op 23 november 2019, terwijl de getuigenverklaringen en het huisbezoek pas daarna in december 2019 hebben plaatsgevonden, aldus nog steeds [appellant]. 
       
     
     
       6.3 
       Het hof overweegt als volgt. Woonstad heeft haar stelling dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en zijn woning onderverhuurde afdoende gestaafd met de in het rapport van Veerkracht opgenomen getuigenverklaringen en verslag van het huisbezoek. Het was vervolgens aan [appellant] om zijn tegengestelde standpunt voldoende te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Zo heeft [appellant] geen stukken of verklaringen van (andere) omwonenden en/of familieleden (die volgens [appellant] vaak op bezoek kwamen) overgelegd waaruit kan volgen dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning had. Evenmin heeft hij bijvoorbeeld verklaringen van de twee mannen overgelegd waaruit volgt dat zij niet tegenover medewerkers van Veerkracht hebben verklaard dat zij huur betaalden. Ten aanzien van de gestelde onmin met buren heeft [appellant] niet gespecificeerd met welke buren hij dan in onmin leefde en wat daar de aanleiding voor was. Wat betreft de datering van het rapport heeft Woonstad uitgelegd dat de datum van 23 november 2019 de datum is waarop het administratief vooronderzoek werd gestart, waarna op 3 december 2019 een buurtonderzoek en op 23 december 2019 een huisbezoek heeft plaatsgevonden, en dat de eerste datum van 23 november kennelijk aan de onderzijde van het rapport is blijven staan. Het hof is met Woonstad van oordeel dat dit nog niet maakt dat het rapport geen juiste weergave is van de bevindingen van de medewerkers van Veerkracht. De conclusie is dat [appellant], tegenover de onderbouwde stelling van de zijde van Woonstad, onvoldoende heeft ingebracht.  
       
     
     
       6.4 
       Het voorgaande betekent dat ook volgens het hof is komen vast te staan dat [appellant] niet zijn hoofverblijf in het gehuurde had en het gehuurde heeft onderverhuurd. Dat brengt mee dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd was, en dat [appellant] huur moest blijven betalen tot en met de maand waarin de ontruiming zou plaatsvinden. 
       
     
     
       6.5 
       
        [appellant] heeft in de memorie van grieven de hoogte van het door Woonstad gevorderde maandelijkse bedrag van aan misgelopen huurharmonisatie betwist. In de memorie van antwoord heeft Woonstad het maandelijks misgelopen bedrag aan huurharmonisatie naar beneden bijgesteld van € 311,94 naar € 186,50 (zie hiervoor bij 5.2). [appellant] heeft dat bedrag vervolgens niet meer betwist. Het hof zal het door Woonstad gevorderde bedrag toewijzen.  
       
     
     
       6.6 
       
        [appellant] heeft ook de door Veerkracht in rekening gebrachte onderzoekskosten van € 859,10 betwist, maar het hof verwerpt dat bezwaar. Woonstad heeft als productie 21 bij de inleidende dagvaarding de factuur van Veerkracht overgelegd, met daarop de aan het onderzoek bestede tijd met uurtarieven. Uit het rapport zelf blijkt welke werkzaamheden door Veerkracht zijn verricht (o.a. buurtonderzoek en huisbezoek). Het hof is van oordeel dat de uurtarieven redelijk zijn en dat Woonstad voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het onderzoek bestede tijd (volgens de factuur: in totaal 10 uur) in verhouding staat tot de verrichte werkzaamheden.   
       
       
         
           Lekkageschade  
         
       
       
     
     
       6.7 
       Woonstad heeft de volgende toelichting gegeven bij de lekkageschade. Vanaf het hoger gelegen balkon van de [adres 2] is hemelwater naar beneden gestroomd naar het balkon van het lager gelegen appartement [adres 1] (het gehuurde). Dat water kon niet worden afgevoerd via de hemelwaterafvoer van het gehuurde, omdat die afvoer verstopt was door harde vetresten die daarin zaten. De keukenafvoer van het gehuurde is gekoppeld aan de hemelwateraanvoer, en ook daarin zijn vetresten aangetroffen. Vanwege de verstopping van de hemelafvoer van het gehuurde stroomde het water vanaf het balkon van het gehuurde weg via de gevelconstructie. Dit heeft heftige lekkages veroorzaakt bij lager gelegen appartementen met als gevolg waterschade in die appartementen. [appellant] is volgens Woonstad aansprakelijk voor de lekkageschade, omdat vanuit zijn appartement vet in de afvoer is gegooid. Woonstad heeft als onderbouwing het bij 3.4 aangehaalde rapport van Van der Velden Rioleringsbeheer overgelegd. 
       
     
     
       6.8 
       Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat hij aansprakelijk is voor de lekkageschade. Hij betwist dat de verstopping in de hemelwaterafvoer is veroorzaakt door vet dat vanuit het gehuurde in de afvoer is gegooid. Hij voert aan dat het mogelijk is dat het hemelwater dat vanaf het hoger gelegen appartement [adres 2] naar beneden stroomde vervuild was en dat dat vervuilde water de verstopping heeft veroorzaakt. Daarnaast kunnen volgens [appellant] bladeren de oorzaak van de verstopping zijn geweest. Tijdens het pleidooi heeft [appellant] verder nog aangevoerd dat schilders mogelijk verfresten in de afvoer hebben laten vallen. [appellant] heeft verder aangevoerd dat het ontbreken van een noodoverstort mede oorzaak is van de schade. Woonstad had een noodoverstort moeten aanbrengen en door dat niet te doen is de gestelde schade de eigen schuld van Woonstad, aldus [appellant]. 
       
     
     
       6.9 
       Het hof overweegt als volgt. Tegenover de onderbouwing van Woonstad heeft  [appellant] de door hem aangevoerde alternatieve oorzaken van de verstopping onvoldoende aannemelijk weten te maken. Uit het rapport van Van der Velden Rioleringsbeheer blijkt dat bij de ontstopping van de leiding vanaf het dakterras van het gehuurde een groot brok vetresidu naar boven is gekomen en de leiding erg vervuild is met vetresiduen. Daarnaast heeft [appellant] niet weersproken dat de keukenafvoer is aangesloten op de hemelwaterafvoer en dat in de keukenafvoer ook vetresten zijn aangetroffen. Dat alles strookt niet met de theorie dat bladeren de oorzaak van de verstopping waren en evenmin met de (veronder)stelling dat vervuild hemelwater dat afkomstig was van het hoger gelegen appartement de oorzaak was. Dat het aangetroffen brok vet afkomstig zou zijn van verfresten is evenmin aannemelijk, temeer omdat Woonstad heeft gesteld dat de door haar ingeschakelde schilders alleen verf gebruiken op waterbasis, en niet op oliebasis. Het hof is van oordeel dat afdoende is komen vast te staan dat de verstopping in de afvoer van het gehuurde is veroorzaakt door vet dat door [appellant] en/of gebruikers/onderhuurders van het gehuurde vanuit het gehuurde in een van de afvoeren is gegooid. 
       
     
     
       6.10 
       Vaststaat dus dat de lekkage niet zou hebben plaatsgevonden als de afvoer van het gehuurde niet verstopt was geweest als gevolg van vet dat daarin was gegooid. Het gooien van vet in een afvoer is een gedraging die maakt dat [appellant] (die ook verantwoordelijk is voor gedragingen van gebruikers/onderhuurders van het gehuurde) zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Het hof oordeelt dat hoewel een overstort de door Woonstad gestelde lekkageschade wellicht (deels) had kunnen voorkomen, het ontbreken van een overstort, tegenover de verstopping van de afvoer als gevolg van het weggooien van vet daarin, niet is aan te merken als een aan Woonstad toe te rekenen omstandigheid die de schade mede heeft veroorzaakt zoals bedoeld in artikel 6:101 BW. Dit geldt temeer nu Woonstad ter zitting heeft verklaard dat woningen uit die tijd in de regel geen overstort hebben, terwijl bovendien een overstort niet bedoeld is als alternatief voor een verstopte leiding maar alleen om te dienen als overstort bij zeer overvloedige regenval. 
       
     
     
       6.11 
       Het verweer van [appellant] dat aan het rapport van Van der Velden Rioleringsbeheer in zijn geheel geen waarde kan worden gehecht omdat de gedane aanbevelingen op pagina 4 van het rapport ontbreken, gaat ook niet op. Woonstad heeft aangevoerd - en [appellant] heeft daarna niet weersproken - dat er onder het kopje “aanbevelingen” niets was opgenomen en dat er dus geen delen van het rapport ontbreken.  
       
     
     
       6.12 
       Het rapport van Van Velden Rioleringsbeheer van 26 juni 2020 vermeldt dat zij onderzoek heeft verricht “naar aanleiding van lekkages bij de bewoners”. Woonstad heeft de schade voor de herstelwerkzaamheden aan de lager gelegen appartementen nader onderbouwd met stukken van de aannemer van 15/16 juli 2020. Ook de onderzoekskosten van Van Velden Rioleringsbeheer zijn onderbouwd. Hiertegenover vormt de enkele bewering van [appellant] in hoger beroep dat “niet is aangetoond dat een causaal verband zou bestaan tussen de gestelde schade en de verstopte hemelwaterafvoer van het gehuurde” een onvoldoende betwisting. Dat bezwaar slaagt dus niet. 
       
     
     
       6.13 
       Het voorgaande betekent dat de door [appellant] aangevoerde bezwaren tegen de toewijzing van lekkageschade niet slagen.  
       
       
         
           Slot 
         
       
       
     
     
       6.14 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] faalt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, met uitzondering van de veroordeling tot betaling van de misgelopen huurharmonisatie. Met betrekking tot dat laatste zal het hof [appellant] veroordelen in overeenstemming met de door Woonstad verminderde eis. 
       
     
     
       6.15 
       
        [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure in hoger beroep. 
       
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     -  vernietigt  het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021,  maar alleen voor zover  [appellant] daarin is veroordeeld om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 311,94 per maand aan misgelopen huurharmonisatie vanaf maart 2020 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend; 
     
     
       
         en in zoverre opnieuw rechtdoende : 
     
     
     - veroordeelt [appellant] tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 2.984,-- aan misgelopen huurharmonisatie; 
     
     -  bekrachtigt  het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021  voor het overige ; 
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonstad begroot op € 772,-- aan griffierecht en € 3.342,-- aan salaris voor de advocaat (3 punten x tarief II); 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af wat partijen meer of anders hebben gevorderd. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, D. Aarts en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.