ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2021:7235

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2021:7235 Rechtbank Gelderland , 03-03-2021 / 8950020

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2021-03-03

Zaaknummer: 8950020

Proceduretype: Voorlopige voorziening

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2021:7235

---

Vonnis ex art. 223 Rv. Huur bedrijfsruimte. Lekkages. Toewijzing voorschot op achterstallige huurpenningen.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaakgegevens	8950020 \ VV EXPL  20-185 \ 512 \ 636 
       uitspraak van 3 maart 2021 
     
     
     
       
         vonnis ex artikel 223 Rv 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap [eisende partij] 
       
       gevestigd te [plaats] 
       
         eisende partij   
       
       gemachtigde mr. G.E. Hamer   
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap [gedaagde partij] h.o.d.n. [handelsnaam] 
       
       statutair gevestigd te [plaats] , kantoorhoudend te [plaats] 
       
         gedaagde partij   
       
       gemachtigde mr. M.M. Hazewinkel  
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [eisende partij] en [eisende partij] genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 22 december 2020 met producties 
       - de conclusie van antwoord van 27 januari 2021 met producties 
       - de brief met aanvullende producties van [eisende partij] , ontvangen op 2 februari 2021 
       - de mondelinge behandeling van 5 februari 2021 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisende partij] exploiteert een machinefabriek waarin zij geavanceerde computergestuurde machines heeft staan die, onder meer, gietijzeren werktuigen en onderdelen kunnen produceren.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eisende partij] heeft op 20/21 juni 2019 met [betrokken bedrijf 1] B.V. (onderdeel van [betrokken bedrijf 2] ) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfs- en kantoorruimte met buitenterrein aan de [adres+plaats] (hierna: het gehuurde). Op grond van deze huurovereenkomst huurt zij het gehuurde met ingang van 1 november 2019 voor de duur van tien jaar voor een huurprijs van € 32.770,83 per maand, te voldoen vóór of op de eerste van de maand (hierna: de huurovereenkomst). De huurprijs is, na indexering, met ingang van 1 november 2020 verhoogd naar € 33.319,58 per maand. Vóórdat [betrokken bedrijf 1] verhuurder werd, huurde [eisende partij] het gehuurde van [betrokkene 3] . 
       
     
     
       2.3. 
       In de huurovereenkomst staat (onder meer): 
       
       
         “OVERWEGENDE 
          (…) 
          Huurder huurt het Gehuurde reeds op basis van een huurcontract d.d. 17 januari 2008, met expiratie per 31 december 2019. Huurder is derhalve bekend met het Gehuurde en zal het Gehuurde in de huidige staat doorhuren 
          (…) 
          Verhuurder zal voor haar rekening zorgdragen voor de (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak, e.e.a. in overleg met de Huurder met als uitgangspunt de door huurder aangeleverde offerte d.d. 7 november 2017. (…)” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Daarin staat onder meer: 
       
       
         Aansprakelijkheid  
       
     
     
       
     
     
       
     
     
       10.3 
       Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.  
     
     
       10.4 
       
         Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:  
         - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;  
         - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;  
         -indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;  
         - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;  
         -indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 10 april 2020 heeft [eisende partij] een verzoek tot huurverlaging gedaan in verband met het effect van de coronamaatregelen op haar omzet. Op 17 april 2020 is zij met [betrokken bedrijf 1] overeengekomen dat zij in de maanden mei en juni 2020 50% van de huursom mocht betalen en dat zij het niet betaalde gedeelte van 50% in de maanden september en oktober 2020 weer zou inhalen. 
       
     
     
       2.6. 
       Met ingang van 24 april 2020 heeft [eisende partij] het gehuurde gekocht van [betrokken bedrijf 1] . Alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn daarmee overgegaan op [eisende partij] . [betrokken bedrijf 2] heeft [eisende partij] op 30 april 2020 een bericht gestuurd van deze overname.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van 9 juni 2020 heeft de heer P. [betrokkene 1] van [eisende partij] het volgende geschreven aan mevrouw [betrokkene 2] , Asset Manager van [eisende partij] (met kopie aan [betrokken bedrijf 1] ): 
       
       
         “Dan zijn er afspraken gemaakt met [betrokken bedrijf 1] (zie onderstaande mail en bijlage) die blijkbaar niet bekend zijn bij de nieuwe eigenaar. Het gaat om het volgende: 
         - verschuiving van een deel van de huurbetaling (…) 
         - de verbeteringen aan het pand (zie onder ‘overwegingen’ van het getekende huurcontract). 
         Wij zouden het op prijs stellen als wij zaken goed afstemmen en dat de verplichtingen die zijn aangegaan door [betrokken bedrijf 1] worden bekend gemaakt bij de nieuwe eigenaar en dat deze afspraken worden nagekomen. Wij zullen daarvoor een planning moeten maken, zodat deze verbeteringen asap kunnen worden doorgevoerd.” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 12 juni 2020 heeft mevrouw [betrokkene 2] voornoemd (hierna: [betrokkene 2] ) namens [betrokken bedrijf 2] / [eisende partij] met de heer [betrokkene 1] voornoemd (hierna: [betrokkene 1] ) een rondgang gemaakt door het gehuurde. Daarbij zijn (oude) lekkages aan het dak geconstateerd. [betrokkene 1] heeft toen gemeld dat de werkzaamheden aan het dak nog niet waren uitgevoerd zoals overeengekomen met [betrokken bedrijf 1] . Dezelfde dag nog heeft [betrokkene 2] het volgende aan [betrokkene 1] gemaild:  
       
       
         “Via deze weg willen wij bevestigen dat wij in de stukken zullen nagaan wat de staat is van het pand, denk hierbij aan het dak, installaties, brandveiligheid, schilderwerk etc. Mocht hiervoor geen informatie voorhanden zijn dan zullen wij een zogenoemde 0-meting laten uitvoeren. 
         (…) 
         Uiteraard is het van belang dat de zaken zoals contractueel overeengekomen met [betrokken bedrijf 1] voor rekening en risico van [betrokken bedrijf 1] worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de rondgang door de hal heeft dit met name betrekking op de verschillende dak lekkages (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 17 augustus 2020 heeft als gevolg van regen een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde. Het productieproces moest daardoor worden gestaakt. [eisende partij] heeft [eisende partij] hiervan meteen op de hoogte gesteld. Bij e-mailbericht van 18 augustus 2020 heeft [betrokkene 1] aan (onder meer) [eisende partij] onder andere het volgende geschreven: 
       
       
         “(…) Deze ochtend hebben wij na de eerste schoonmaakwerkzaamheden van gisterenmiddag en gisterenavond een voorlopige inventarisatie kunnen maken van de schade. Onze fabriek is in de middensector volledig tot stilstand gekomen. Dat betekent dat 7 machines niet kunnen draaien (het plafond boven deze machines blijft lekken en machines moeten afgedekt blijven om verdere schade te voorkomen). De meetkamer (met zeer kostbare fijngevoelige apparatuur) kan niet meer adequaat functioneren. Dat betekent een minimale directe schade aan productieverlies van € 25.000,- per dag. Daarnaast moeten wij nog de directe schade aan (elektrische systemen van) de machines inventariseren. (….) 
         
          [betrokken bedrijf 2] was en is bekend met dit ernstige gebrek van het pand, heeft nagelaten passende maatregelen te nemen (er zijn zelfs geen concrete acties uitgezet tot het doen van de nodige reparaties) en heeft daarmee een aanzienlijk risico genomen op het volstrekken van ernstige schade (…) en is aansprakelijk voor alle schade. Wij zullen deze schade verhalen op [betrokken bedrijf 2] . (…) 
         Wij gaan ervan uit dat [betrokken bedrijf 2] geen huur wenst te ontvangen van een pand dat door ernstig achterstallig onderhoud en ontijdige maatregelen van [betrokken bedrijf 2] het feitelijke gebruik van het verhuurde pand onmogelijk is geworden, de (gevolg)schade voor de huurder zeer groot is en de schade bij het uitblijven van passende acties van de zijde van de verhuurder alsmaar zal toenemen in de tijd(…)” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eisende partij] heeft [betrokken bedrijf 3] , technisch beheerder (hierna: [betrokken bedrijf 3] ), ingeschakeld om de situatie ter plaatse op te nemen en de meest noodzakelijke herstelwerkzaamheden in gang te zetten. [betrokken bedrijf 3] heeft [eisende partij] op 18 augustus 2020 gemaild over de te nemen stappen en de te verrichten werkzaamheden. Als tijdelijke oplossing zijn er vervolgens reparaties en aanpassingen verricht aan onder meer de dakgoten, de afvoer en de lichtstraten en zijn er noodoverstorten geplaatst / vergroot. 
       
     
     
       2.11. 
       Bij e-mailbericht van 3 september 2020 heeft [eisende partij] het volgende aan [eisende partij] geschreven: 
       
       
         “Zoals besproken is het goed om je op de hoogte te houden van voortdurende lekkages. Het begon weer een beetje te regenen en te lekken. (…) Zie daarvoor bijgevoegde foto’s. Het pand lekt op meer dan 15 plekken! Als er weer een stevige bui komt vrees ik het ergste….” 
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 28 oktober 2020 is opnieuw melding gemaakt van een lekkage. Tussen partijen is vervolgens veelvuldig gecorrespondeerd over de (eventuele) aansprakelijkheid van [eisende partij] voor de door [eisende partij] geleden schade als gevolg van de lekkage(s).  
       
     
     
       2.13. 
       
        [eisende partij] heeft [eisende partij] vervolgens verzocht en gesommeerd om de achterstallige huur te betalen. 
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mail van 13 november 2020 heeft [eisende partij] aan [eisende partij] bericht dat zij de huurbetalingen pas zal hervatten zodra de schade, die naar haar mening het directe gevolg is van voortdurende ernstige gebreken aan het gehuurde, volledig is gecompenseerd. 
       
     
     
       2.15. 
       
        [eisende partij] heeft bij dagvaarding van 22 december 2020 een bodemprocedure aanhangig gemaakt (bij deze rechtbank bekend onder zaaknummer 8945971 CV 20-12035) waarin zij van [eisende partij] de betaling van de volledige huurachterstand, vermeerderd met de contractuele boeterente en de incassokosten vordert, alsmede betaling van de toekomstige huurtermijnen.  
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [eisende partij] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij] te veroordelen: 
       a.  primair : om aan haar, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, bij wijze van voorschot het bedrag van € 148.291,86 te betalen (75% van € 197.722,50), met ingang van  
       1 januari 2021 te vermeerderen met de maandelijkse betaling van € 24.989,69 (75% van de toekomstige huurtermijnen) en met 75% van de eventuele indexering, indien [eisende partij] met de tijdige betaling daarvan in gebreke mocht blijven totdat eindvonnis in de bodemprocedure is gewezen; 
       
           subsidiair : om aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag bij wijze van voorschot te betalen, maandelijks te vermeerderen met de betaling van een bedrag indien [eisende partij] met de tijdige betaling van de toekomstige huurpenningen in gebreke mocht blijven, welk(e) bedrag(en) door de kantonrechter in goede justitie worden vastgesteld; 
          om aan haar de kosten van deze procedure te betalen.   
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisende partij] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eisende partij] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst door de huur vanaf juli 2020 niet volledig en vanaf september 2020 helemaal niet meer te betalen. Van haar kan niet worden gevergd dat zij de uitspraak in de bodemprocedure afwacht, omdat de huurachterstand maandelijks toeneemt en [eisende partij] kenbaar heeft gemaakt voorlopig geen huur te zullen betalen. [eisende partij] stelt daarom een spoedeisend belang te hebben bij betaling van, primair, een voorschotbedrag van 75% van de huidige huurachterstand, te vermeerderen met betaling van een voorschot van 75% van de lopende huurtermijnen en, subsidiair, een door de kantonrechter te bepalen voorschotbedrag, totdat eindvonnis in de bodemprocedure is gewezen. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [eisende partij] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij voert, kort samengevat, aan dat niet is voldaan aan de voorwaarde(n) voor toewijzing van de gevorderde provisionele voorziening. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna – voor zover van belang – nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Op grond van het bepaalde in artikel 223 lid 1 Rv kan tijdens een aanhangig geding iedere partij vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. Een voorlopige voorziening als hier bedoeld kan pas worden gevorderd indien en nadat de bodemprocedure aanhangig is gemaakt, terwijl de incidentele vordering moet samenhangen met de vordering in de hoofdzaak. De kantonrechter stelt vast dat ten aanzien van de onderhavige incidentele vordering aan deze criteria wordt voldaan, zodat [eisende partij] kan worden ontvangen in haar vordering. 
       
     
     
       4.2. 
       Voor de vraag of plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in het kader van een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 223 Rv moet de kantonrechter, net als in een kort geding procedure, onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is en of daarbij een (spoedeisend) belang bestaat, terwijl bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico wordt betrokken. 
       
     
     
       4.3. 
       Uitgangspunt in het onderhavige geding is dat [eisende partij] op basis van de huurovereenkomst verplicht is de maandelijkse huur te voldoen. Vast staat dat [eisende partij] de huurpenningen over de maanden mei tot en met augustus 2020 telkens voor de helft heeft voldaan en vanaf september 2020 tot en met december 2020 in het geheel niet heeft voldaan. [eisende partij] heeft onweersproken gesteld dat de huurachterstand over die periode in totaal € 197.722,50 bedraagt. Ter zitting heeft [eisende partij] verklaard bereid te zijn om met ingang van 1 februari 2021 de betaling van 80% van de lopende maandelijkse huurtermijnen te hervatten. Dat brengt mee dat de kantonrechter de door [eisende partij] gevorderde huurbetaling vanaf die datum zal toewijzen tot een voorschotbedrag van 80% van de maandelijkse huur.  
       
     
     
       4.4. 
       
         Dan resteert ter beoordeling of [eisende partij] voldoende (spoedeisend) belang heeft bij het gevorderde voorschotbedrag van € 148.291,86 over de huurachterstand tot en met december 2020, te vermeerderen met een voorschot terzake de huur over januari 2021 van  
         € 24.989,69 (75% van de maandelijkse huurtermijn).  
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [eisende partij] voert aan dat zij haar betalingsverplichting over die periode geheel heeft mogen opschorten en verrekenen met de schade die zij heeft geleden door de lekkage in het gehuurde op 17 augustus 2020. Zij heeft die schade eind september 2020 voorlopig geïnventariseerd op € 295.652,96 en zal in de bodemprocedure een vordering tot schadevergoeding instellen. Zij voert aan dat de lekkage van 17 augustus 2020 een gebrek aan het gehuurde oplevert waarvan zij [eisende partij] op de hoogte heeft gesteld en voor de schade waarvan zij [eisende partij] aansprakelijk houdt. Ook voert zij aan dat [eisende partij] , vanwege de expliciet in de huurovereenkomst opgenomen bepaling over vernieuwing van het dak door verhuurder, al vanaf het aangaan/overnemen van de huurovereenkomst op de hoogte was of had moeten zijn van lekkages aan het dak en dat [eisende partij] is tekortgeschoten in de contractuele verplichting om het dak te renoveren, zoals opgenomen in de huurovereenkomst. De gevorderde provisionele voorziening moet worden afgewezen, omdat [eisende partij] haar vordering, tegenover dit verweer, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt en omdat [eisende partij] daar geen spoedeisend belang bij heeft. Volgens [eisende partij] kan de uitkomst van de bodemprocedure worden afgewacht. 
       
     
     
       4.6. 
       
         
          [eisende partij] betwist dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde waarvoor zij verantwoordelijk kan worden gehouden en op grond waarvan [eisende partij] haar huurbetalingsplicht mocht opschorten dan wel verrekenen. Mocht er al sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde op 17 augustus 2020 waardoor [eisende partij] schade heeft geleden, dan verwijst [eisende partij] naar artikel 10.3 van de algemene bepalingen (hierna: het exoneratiebeding), waarin is opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening.  
         Van de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen opgesomde uitzonderingen is volgens [eisende partij] geen sprake.  
         Zij stelt daartoe dat zij het gebrek aan het dak, als daarvan al sprake is, bij het aangaan/overnemen van de huurovereenkomst op 24 april 2020 niet kende en ook niet had behoren te kennen. Zij stelt dat uit de offerte van 7 november 2017, waarnaar in de huurovereenkomst wordt verwezen, niet blijkt van een gebrek aan het dak, maar slechts van (op termijn) uit te voeren dakrenovatiewerkzaamheden. De vorige eigenaar van het gehuurde, [betrokken bedrijf 1] , heeft niet aan haar meegedeeld dat sprake was van een gebrek aan het dak, aldus [eisende partij] . Ook stelt zij dat uit de in het kader van de overname op 27 maart 2020 door Arcadis uitgevoerde technische ‘due diligence’ niet bleek van een gebrek aan het dak; volgens de deskundige zou het dak over 6 à 7 jaar moeten worden vernieuwd. Volgens [eisende partij] heeft [betrokken bedrijf 1] zelfs met [eisende partij] afgesproken dat het dak toch niet vernieuwd hoefde te worden. Dat er onderhoudswerkzaamheden dienden te worden verricht aan het dak, betekent niet dat sprake is van een gebrek, in elk geval niet vóór 17 augustus 2020. [betrokken bedrijf 1] heeft haar desgevraagd per mail van 9 juni 2020 nog meegedeeld dat [eisende partij] aan het gehuurde geen werkzaamheden meer hoefde uit te voeren (en [betrokken bedrijf 1] ook niet). Haar vordering is daarom voldoende aannemelijk en van haar behoeft niet te worden verwacht dat zij de uitspraak in de bodemprocedure afwacht, aldus [eisende partij] . Het is nog maar de vraag of zij de huurachterstand dan nog op [eisende partij] kan verhalen. Zij stelt dus voldoende (spoedeisend) belang te hebben bij deze provisionele vordering.  
       
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat er in elk geval op 17 augustus 2020 sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW lid 2 aan het dak van het gehuurde. Ook staat vast dat [eisende partij] daardoor schade heeft geleden, ondanks het feit dat [eisende partij] kort daarna diverse (nood)maatregelen heeft getroffen om de lekkage te verhelpen. [eisende partij] betwist weliswaar met een beroep op het exoneratiebeding elke aansprakelijkheid voor die schade, maar indien het gaat om gebreken die [eisende partij] bij het aangaan van de huurovereenkomst (24 april 2020) kende of behoorde te kennen, dan moet dit exenoratiebeding, zoals [eisende partij] heeft aangevoerd, op grond van artikel 7:209 BW en artikel 10.4 van de algemene bepalingen buiten toepassing worden gelaten. De vraag is dus of [eisende partij] het gebrek aan het dak bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.  
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter had [eisende partij] door de onder r.o. 2.3. geciteerde overweging in de huurovereenkomst over de (gedeeltelijke) vernieuwing van het dak door de verhuurder, alert moeten zijn op eventuele gebreken aan het dak, zeker nu [betrokken bedrijf 1] , oorspronkelijke partij bij deze huurovereenkomst – van wie zij het gehuurde heeft gekocht en de huurovereenkomst heeft overgenomen – slechts korte tijd (nog geen 6 maanden) eigenaar is geweest van het gehuurde. [eisende partij] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij met [betrokken bedrijf 1] op enig moment na het aangaan van de huurovereenkomst heeft afgestemd dat geen verdere werkzaamheden aan het dak nodig zouden zijn. Dit komt de kantonrechter voorshands oordelend ook onaannemelijk voor, gelet op het feit dat [eisende partij] al in 2017 een offerte heeft aangevraagd voor de renovatie van het dak en dat de bewuste bepaling in de huurovereenkomst met [betrokken bedrijf 1] op verzoek van [eisende partij] is opgenomen omdat zij in de tijd dat [betrokkene 3] eigenaar van het gehuurde was ook al te maken had met lekkages aan het dak. [eisende partij] kan zich daarom, voorlopig geoordeeld, niet verschuilen achter haar stelling dat zij het bestaan van gebreken aan het dak niet kende of behoorde te kennen; als zij bij overname van de huurovereenkomst alerter was geweest en navraag had gedaan naar het hoe en waarom van deze bepaling, had zij op de hoogte kunnen zijn van de achtergrond van deze bepaling en eerdere lekkages aan het dak. Haar beroep op het exoneratiebeding (en verrekenverbod) slaagt daarom vooralsnog niet. Op 9 en 12 juni 2020 is zij voorts in elk geval door [eisende partij] op de hoogte gesteld van achterstallig onderhoud aan het dak en eerdere lekkages en heeft [eisende partij] haar erop gewezen dat [betrokken bedrijf 1] de in de overeenkomst opgenomen gedeeltelijke vernieuwing van het dak niet had uitgevoerd. Hoewel [eisende partij] inmiddels – naar haar stelling vervroegd – is gestart met de gefaseerde, algehele renovatiewerkzaamheden aan het dak van het gehuurde, is voldoende gebleken dat er ook na 17 augustus 2020 nog lekkages hebben plaatsgevonden (op 3 september 2020 en op 18 oktober 2020) en is, voorlopig geoordeeld, voldoende aannemelijk dat [eisende partij] in de bodemprocedure (een deel van) de door haar geleden schade zal kunnen verhalen op [eisende partij] . 
       
     
     
       4.9. 
       Gelet op het voorgaande en het onder r.o. 4.2. genoemde toetsingskader in deze procedure, maar ook het onder r.o. 4.3. genoemde uitgangspunt, te weten de huurbetalingsverplichting, is de kantonrechter van oordeel dat [eisende partij] , in afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure, haar vordering slechts gedeeltelijk aannemelijk heeft gemaakt, althans dat zij slechts een spoedeisend belang heeft bij gedeeltelijke toewijzing van haar vordering. Met afweging van de belangen van partijen en met inachtneming van het restitutierisico, zal de kantonrechter, bij wijze van voorschot, betaling door [eisende partij] van 50% van de totale huurachterstand  tot en met januari 2021 toewijzen. Tot en met december 2020 komt dit neer op € 98.861,25 (50% van het in de dagvaarding onder 5 gespecificeerde bedrag van € 197.722,50). Voor januari 2021 is dit voorschot € 16.659,79 (50% x € 33.319,58). [eisende partij] zal dus worden veroordeeld om, bij wijze van voorschot, € 115.521,04 aan [eisende partij] te betalen. Deze veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kantonrechter ziet geen aanleiding het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zoals [eisende partij] heeft gevorderd. Dat sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [eisende partij] is in het geheel niet onderbouwd. Ook wordt om die reden geen aanleiding gezien om aan de uitvoerbaar bij voorraadverklaring op de voet van artikel 233 lid 3 Rv de voorwaarde te verbinden dat [eisende partij] tot een door de kantonrechter te bepalen bedrag zekerheid stelt. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. 
       
     
     
       4.10. 
       Partijen worden beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         rechtdoende als voorzieningenrechter 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [eisende partij] om aan [eisende partij] , bij wijze van voorschot, te betalen een bedrag van € 115.521,04, zijnde de helft van de achterstallige huurpenningen tot en met januari 2021, te vermeerderen met een voorschot gelijk aan 80% van de maandelijkse huur vanaf 1 februari 2021, voor zover [eisende partij] met de betaling daarvan in gebreke blijft, totdat eindvonnis in de bodemprocedure is gewezen; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2021.