ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2014:3299

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2014:3299 Rechtbank Midden-Nederland , 30-04-2014 / C/I6/338414 / HA ZA 13-125

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2014-04-30

Zaaknummer: C/I6/338414 / HA ZA 13-125

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:3299

---

koopovereenkomst met verwijzing naar herstelvonnis d.d. 25-06-2014  
         ECLI:NL:RBMNE:2014:3025

VONNIS 
     ________________________________ 
     
     
     
       
         RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
       
     
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       Handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/I6/338414 / HA ZA 13-125 
     
     
     
       
         Vonnis van 30  april 2014 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
        [eiseres]
       
       gevestigd te [vestigingsplaats ], 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. A.P.J. Jacobs te Amsterdam 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde]
         
       
       gevestigd te [vestigingsplaats ], 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. L.A.M. van Kippersluis te Utrecht. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure in conventie en in reconventie 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 26 juni 2013; 
       - de akte aanvulling van eis van [eiseres] van 6 september 2013; 
       - de akte met productie van [eiseres] van 26 september 2013; 
       - de akte met productie van [eiseres] van 1 oktober 2013 met de gecorrigeerde versie van 
       productie 20; 
       - de aanvullende conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie; 
       - het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2013; 
       - de akte na comparitie van [gedaagde] van 13 november 2013; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie tevens antwoordakte van [eiseres] van 
       11 december 2013. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten in conventie en in reconventie 
     
     
       2.1. 
       
         Op 14 december 2004 heeft [eiseres] met [A] 
         (hierna: [A]) een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [A] van [eiseres] 
         twee bebouwde percelen grond en een perceel weiland (hierna: de percelen), gelegen aan de 
         Dorpsstraat in Hazerswoude, kocht. [A] kocht deze percelen voor [gedaagde], die in de 
         koopovereenkomst is aangeduid als "nader te noemen meester". In deze koopovereenkomst 
         is, onder meer, het volgende vastgelegd: 
       
       
       
         
           '"Artikel 14 
         
       
       
         1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare 
       
       
         
           tekortkoming (overmacht)  is  de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij 
         
           ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim  is  in de zin van 
         
           het volgende lid. 
         
       
       
       
         2. indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht 
       
       
         
           dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen  -  daaronder 
         
           begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet doen stellen van een correcte 
         
         
           bankgarantie – is deze  partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus 
         
         
           tussen: 
         
       
       
         a. Uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim  is  na 
       
         
           afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de 
         
         
           dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd  is  van drie promille van 
         
           de koopprijs; of 
         
       
       
         b. De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling 
       
       
         
           van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs, 
         
         
           onverminderd het recht op verdere schadevergoeding. 
         
       
       
       
         3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde 
       
       
         schadevergoeding met rente en kosten. 
       
       
       
         ( . .) 
       
       
       
         5. De notaris zal, na verloop van genoemde termijn van acht dagen: 
       
       
         - indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper 
       
       
         
           zulks wenst, aan verkoper betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een 
         
         
           bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend 
         
         
           zijn; 
         
       
       
         - indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan hem terug betalen, dan wel 
       
       
         de gestelde bankgarantie retourneren. 
       
       
       
         6. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de notaris of de 
       
       
         
           overeenkomst  is  nagekomen, of één van de partijen dan wel of beide partijen tekortschiet(en) 
         
           dan wel tenslotte of hij, notaris zelve, niet kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet, 
         
         
           een en ander met dien verstande dat partijen gedurende een maand nadat de notaris het 
         
         
           vorenstaande schriftelijk heeft verklaard, het recht hebben zich voor beslechting van het geschil 
         
         
           te wenden tot de bevoegde rechter. 
         
         
           Indien de notaris niet kan beoordelen wie van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming, 
         
         
           gaat de notaris, behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen, niet tot 
         
         
           uitbetaling over, totdat tussen partijen bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak  is  komen vast 
         
           te staan, wie van hen toerekenbaar  is  tekortgeschoten. 
       
       
       
         
           Een gestelde bankgarantie dient gedurende die tijd te worden verlengd, bij gebreke waarvan de 
         
         
           notaris verplicht  is  de bankgarantie te innen.  (. . .) “ 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Op 18 februari 2008 zijn [eiseres] en [gedaagde] aanvullingen op de onder 2.1. 
         genoemde koopovereenkomst overeengekomen. Deze afspraken zijn door [gedaagde] 
         vastgelegd in een door partijen ondertekende brief van 3 maart 2008. In deze brief staat, 
         voor zover hier van belang, het volgende: 
       
       
       
         "(. . .) 
         
           In afwijking van de koopovereenkomst van 14 december 2004 nemen wij de gronden af uiterlijk. 30 
         
         
           mei 2008, onafhankelijk van de status van de bouwvergunning en het aantal verkochte woningen.  (. . .) 
       
       
       
         
           Naar aanleiding van overleg over ons bovengenoemd schrijven van  21  februari jl. is de herziene 
         
           koopprijs vastgesteld op  €2.350,000,-- k.k. met de voorwaarde dat in afwijking van de 
         
         
           koopovereenkomst van 14 december 2004 de sloop en saneringskosten volledig voor rekening van 
         
         
           verkoper komen. 
         
       
       
       
         
           Wij nemen de volledige locatie  (. . .)  over voor 8/13 x de herziene koopprijs van €2.350.000,-- k.k. Van  
         
           dit bedrag wordt door koper uiterlijk  15  maart 2008 een bedrag van € 250.000,-- aanbetaald  (. . .)  De 
         
           tweede tranche, groot €1.196.154,--, wordt bij de levering voldaan (dus uiterlijk 30 mei 2008). 
         
       
       
       
         
           Zodra meer dan  8  woningen zijn verkocht en de grondsanering volledig  is  uitgevoerd en 
         
           goedgekeurd wordt per verkochte woning  €  180. 769,--  aan u betaald. totdat de totale koopsom  is 
         
           voldaan.  (. . .) 
       
       
       
         
           Indien na  5  jaar na heden nog niet alle woningen zijn verkocht dan zijn er wat ons betreft twee 
         
           mogelijkheden:  1)  [gedaagde] koopt de resterende kavels voor 50% van de nog openstaande koopsom, of 
         
           2) u koopt de woonrijpe kavels inclusief heiwerk en eventuele begane grondvloer tegen de kostprijs 
         
         
           van [gedaagde]. Als die situatie ontstaan, zal nader overleg plaats vinden.  (. . .)" 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In een brief van 30 mei 2008 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven, voor zover 
         hier van belang: 
       
       
       
         
           "Onlangs bespraken wij de afwikkeling van onze overeenkomst inzake Dorpsstraat 203-211 te 
         
         
           Hazerswoude-Dorp. Voor de volledigheid bevestig  ik  hierbij graag de gemaakte afspraken. 
       
       
       
         
           De levering van de gronden zou uiterlijk 30 mei 2008 plaatsvinden. Echter, omdat de overeenkomsten 
         
         
           met de kopers van de drie woningen nog niet definitief zijn, krijgen wij de benodigde financiering niet 
         
         
           rond.  In verband hiermee hebben wij afgesproken dat de levering tot nader order wordt uitgesteld 
         
       
       
       
         
           Uiteraard zullen wij ons inspannen om zo spoedig mogelijk alsnog de financiering te verkrijgen en 
         
         
           vervolgens de levering te laten plaatsvinden. Wij houden u op de hoogte van de voortgang. In elk 
         
         
           geval zijn wij u erkentelijk voor uw medewerking in deze. (. . .)  “ 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [eiseres] heeft eerst bij brief van 4 juni 2008 en vervolgens bij 
         deurwaardersexploit van 9 juni 2008 [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd de 
         koopovereenkomst binnen 8 dagen alsnog na te komen en gewezen op de in artikel 14 van 
         de koopovereenkomst vastgelegde rechtsgevolgen van verzuim. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In een brief van 10 juni 2008 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiseres] 
         geschreven: 
       
       
       
         
           "Naar aanleiding van de op  9  juni 2008 aan [gedaagde]  (. .. )  per deurwaardersexploit uitgebrachte 
         
           ingebrekestelling hebben wij gisteren telefonisch contact gehad. Tijdens dit telefonisch onderhoud 
         
         
           zijn wij overeengekomen dat het notariële transport alsnog op zeer korte termijn zal plaatsvinden, 
         
         
           namelijk op vrijdag 20 juni 2008 of zoveel eerder als het geld van de financier beschikbaar is. 
         
       
       
       
         
           Voor de goede orde wil ik uitdrukkelijk bevestigen dat u hierdoor akkoord bent met het feit dat de 
         
         
           levering (net) niet binnen de in de ingebrekestelling gestelde termijn van acht dagen plaatsvindt en 
         
         
           derhalve van de aangezegde consequenties geen sprake kan/zal zijn, althans dat u daar geen 
         
         
           aanspraak op kan/zal maken.  (. . .) " 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [gedaagde] heeft op 12 juni 2008 een brief aan [eiseres] geschreven waarin, onder 
         meer, het volgende is opgenomen: 
       
       
       
         
           "In vervolg op mijn schrijven van 10 juni jongstleden bericht ik u dat notariskantoor Jaquet te 
         
         
           Woerden momenteel werkt aan het opstellen van een concept leveringsakte. In dit verband is van 
         
         
           belang dat een tweetal percelen (nummers  
          [kadastraalnummer]  en [kadastraalnummer]) nog niet uw eigendom zijn. 
       
       
       
         
           Vriendelijk doch dringend verzoek ik u notariskantoor Jaquet  (. . .)  onverwijld te informeren over de 
         
           wijze waarop u de levering van deze twee percelen wil laten plaatsvinden.  (. . .)" 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 16 juni 2008 heeft [gedaagde] in vervolg op de onder 2.6. genoemde brief het 
         volgende geschreven aan [eiseres]: 
       
       
       
         .,  Via notariskantoor Jaquet heb ik vernomen dat u tot op heden geen acties hebt ondernomen om de 
         
           percelen [kadastraalnummer] en  
          [kadastraalnummer]  (in mijn vorige schrijven is per abuis [kadastraalnummer] ipv [kadastraalnummer] genoemd) in eigendom te 
         
           verkrijgen. Voor alle duidelijkheid stel ik vast dat u hierdoor niet in staat bent om binnen de gestelde 
         
         
           termijn, opgenomen in de door uzelf uitgebrachte ingebrekestelling, aan uw leveringsverplichting te 
         
         
           voldoen. 
         
         (. . .) " 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Eveneens op 16 juni 2008 heeft [B] medewerker van notariskantoor Jaquet, 
         aan [eiseres] een concept van de akte van levering gezonden en een aantal vragen met 
         betrekking tot de levering aan [eiseres] gesteld. In het concept van de akte van levering is, 
         onder meer, het volgende opgenomen: 
       
       
       
         "(. .. )  Fiscaal regime-overdrachtsbelasting 
         
           Partijen verklaarden, zulks ter berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting: 
         
         
           dat verkoper het verkochte sub  2.  en  3.  heeft verkregen op  *  tweeduizend acht door de inschrijving op 
         
           die datum van een afschrift van gemelde akte van levering bij de Dienst van het Kadaster en de 
         
         
           openbare Registers van een akte van levering op  *  tweeduizend acht voor  *,  notaris te  * ,  te verleden; 
         
           dat de heffingsgrondslag voor de verschuldigde overdrachtsbelasting  *  heeft bedragen; 
         
           dat ten deze een beroep wordt gedaan op het bepaalde in artikel 13 van de Wet op belastingen van 
         
         
           rechtsverkeer;  (. . .)" 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 17 juni 2008 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven dat zij de financiering 
         gereed heeft en per direct in staat is haar verplichting uit hoofde van de overeenkomst na te 
         komen. 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 25 augustus 2008 heeft een deel van de levering plaatsgevonden. In de 
         leveringsakte is vastgelegd welke gedeelten van het verkochte niet zijn geleverd. In de 
         leveringsakte is tevens vastgelegd dat de totale koopprijs € 2.350.000,00 bedraagt, dat 
         hiervan een bedrag van € 1.446.154,00 (€ 250.000,00 + € 1.196.154,00) is voldaan en dat 
         het restant van de koopprijs, te weten een bedrag van € 903.846,00, wordt omgezet in een 
         vordering wegens geleend geld en dat [gedaagde] dit bedrag schuldig is aan [eiseres]. 
       
       
     
     
       2.11. 
       
         In een brief van 22 december 2008 heeft notaris Dirk Jan Blok het volgende aan 
         
          [eiseres] geschreven: 
         
           "Betreft: ontbinding koopovereenkomst Hoogstraat 2,41 en  6  te Haastrecht" 
       
       
       
         
           In aansluiting op ons telefoongesprek van vrijdag jongstleden bevestig ik u het volgende. 
         
       
       
       
         
           Aangezien u uw verplichtingen uit de koopovereenkomst niet kon nakomen,  is  door de verkoper, na 
         
           het doorlopen van en met inachtneming van alle formaliteiten, de koopovereenkomst met betrekking 
         
         
           tot het bovenstaande perceel ontbonden. Tevens heeft de verkoper mij verzocht de waarborgsom uit te 
         
         
           keren. 
         
         
           Zoals U reeds medegedeeld  is  het bedrag van de waarborgsom ter grootte van  150.000,00 euro 
         
           afgelopen vrijdag overgeboekt naar een rekeningnummer ten name van Bleeklust.  (. . .) " 
       
       
     
     
       2.12. 
       
         In een brief van 9 maart 2009 heeft [eiseres] [gedaagde] aangezegd voor 1 april 
         2009 een bedrag van € 580.000,00 te betalen aan boete en schade op grond van niet-nakoming 
         van de koopovereenkomst. 
       
       
     
     
       2.13. 
       
         In een brief van 17 november 2009 namens [A] aan notaris D.L. Jaquet staat, 
         onder meer, het volgende geschreven: 
         "(. . .)  In bovenstaande zaak verzoek ik u aan mij kenbaar te maken op welke datum het geld, 
         
           betrekking hebbende op de koopovereenkomst en de akte van levering die u mij in bovenstaande zaak 
         
         
           op 20 november 2009 deed toekomen, op de (derden)rekening van Jaquet  Notariskantoor 
         
         
           bijgeschreven stond.  (...) .. 
       
       
     
     
       2.14. 
       
         In een gefaxte brief van 3 december 2009 heeft notaris D.L. Jaquet, onder meer, het 
         volgende aan [A] geschreven: 
       
       
       
         "(. .)  Uit de diverse correspondentie herleid ik het volgende: 
       
       
       
         a. 	op 11 juni 2008 ontvang ik van de financier van [gedaagde] de schriftelijke opdracht om de 
       
       
         hypotheekstukken op te maken, benodigd voor de financiële afwikkeling. 
       
       
       
         b. 	Bij het voorbereiden van de stukken constateert mijn medewerker, de heer [B] dat de 
       
       
         
           heer [eiseres] nog moet zorgdragen dat hij de beschikking krijgt over de percelen 
         
         
           nummers [kadastraalnummer] en [kadastraalnummer]. (. . .)" 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
         In reactie op de onder 2.14. genoemde brief wordt namens [A] het volgende aan 
         notaris Jaquet teruggeschreven: 
       
       
       
         "(. . .) 
         
           In reactie op mijn brief/fax gedateerd  17  november 2009 hen ik op  3  december 2009 een fax van u 
         
           ontvangen. De inhoud van deze fax verbaast mij enigszins. In uw fax  gaat u immers niet in op de door 
         
         
           mij gestelde vraag. Ik verzocht u aan mij kenbaar te maken op welke datum het geld, betrekking 
         
         
           hebbende op de koopovereenkomst en de akte van levering die u mij in bovenstaande zaak op 20 
         
         
           oktober 2009 deed toekomen, op derdenrekening bijgeschreven stond. Ik verzoek u alsnog deze vraag 
         
         
           te beantwoorden.  (. . .)" 
       
       
     
     
       2.16. 
       
         In een brief van 17 april 2013 heeft [gedaagde] aan [eiseres], onder meer, het 
         volgende geschreven: 
       
       
       
         "(...)  Zoals reeds door onze advocaat aan u geschreven op  22  februari 2013, hebben wij er voor 
         
           gekozen de onverkochte, woonrijpe kavels, inclusief heiwerk en begane grondvloer tegen de kostprijs 
         
         
           aan u te verkopen. Wij hebben dus gekozen voor optie 2. 
         
         (...) 
         Wij  moeten u dan ook bij deze verzoeken en voor zoveel nodig sommeren de woonrijpe kavels, 
         
           inclusief heiwerk en eventuele begane grondvloer tegen de kostprijs aan te kopen en wel binnen 14 
         
         
           dagen na heden.(. . .)  " 
       
       
     
     
       2.17. 
       
         
          [eiseres] heeft in een brief van 14 mei 2013 het volgende aan [gedaagde] 
         geschreven: 
       
       
       
         "(...)  Van de (aangepaste) koopsom van EUR 2.350.000,- is een bedrag van EUR 903.846.- niet aan 
         
           
            [eiseres] overgemaakt. Blijkens de leveringsakte is dit bedrag omgezet in een geldlening.  (...) 
         
           Als vijf jaar na ondertekening van de aanvullende overeenkomst nog niet (voldoende) zou zijn 
         
         
           afgelost, zouden wij in overleg treden.  ( .. .) 
         
           Omdat elk zicht op aflossing ontbreekt, u geen rente betaalt, de vijfjaarstermijn uit de aanvullende 
         
         
           overeenkomst inmiddels ruimschoots is verstreken en vanwege uw weinig coöperatieve houden in het 
         
         
           algemeen,  
           zeggen wij hierbij de overeenkomst van geldlening per  
           15  
           juli 2013 op. 
         
       
       
       
         
           Wij wijzen u erop dat u daags daarna het bedrag van de geldlening direct en integraal aan ons 
         
         
           verschuldigd bent en wij sommeren u dit op  16  juli 2013 aan ons te hebben voldaan. Verder zeggen 
         
           wij u hierover de wettelijke rente ex art.  6:  119a BW aan voor elke dag dat u met betaling in gebreke 
         
           blijft·  (. . .)" 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
       3 .1. 	[eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk 
       uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
     
       I)   veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te 
       betalen: 
     
     
     
       A. een bedrag van € 472.350,00 inzake een onmiddellijk opeisbare boete ex art. 14 lid 2 
            koopovereenkomst; 
       B. een bedrag van € 150.000,00 inzake de waarborgsom; 
       C. een bedrag van € 57.495,36 inzake gemaakte rentekosten; 
       D. een bedrag van € 53.040,00 inzake huurkosten; 
       E.  een bedrag van € 4.500,00 inzake rentekosten in verband met de bij de heer Van Dijk 
            afgesloten lening ter hoogte van € 90.000,00; 
       F.  een bedrag van € 3.279,22 inzake advocaat- en deurwaarderskosten; 
       G. een bedrag van € 5.355,00 (inclusief BTW) ter zake de buitengerechtelijke 
            incassokosten; 
       H. de wettelijke rente ex art. 6: 119a BW over alle voornoemde gevorderde bedragen vanaf 
            de dag dat die bedragen verschuldigd zijn, dan wel een rente die de rechtbank 
            gerechtvaardigd acht; 
     
     
     
       2) 
       I.    een verklaring voor recht dat de leningsovereenkomst met [gedaagde] per 15 juli 2013 is 
             opgezegd, dan wel dat de rechtbank - subsidiair - een datum bepaalt waartegen de 
             leningsovereenkomst volgens de rechtbank moet geacht worden te zijn opgezegd; 
       J.   een verklaring voor recht dat gedaagde over de lening de wettelijke rente ex art. 6:119a 
            BW verschuldigd is met ingang van de dag na de datum waartegen is opgezegd; 
       K. veroordeling van [gedaagde] aan [eiseres] de lening van € 903.846,00, vermeerderd met 
            de onder sub J genoemde wettelijke rente, te betalen. 
     
     
     
       3) veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, waaronder de kosten van het 
           conservatoir beslag. 
     
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiseres] heeft aan haar vorderingen onder 1 ten grondslag gelegd dat [gedaagde] is 
         tekortgeschoten in de nakoming van de (aanvullende) koopovereenkomst door niet op 30 
         mei 2008 de door haar gekochte percelen af te nemen, dat [gedaagde] als gevolg hiervan een 
         boete is verschuldigd van 3 promille van de koopprijs voor elke dag dat zij in verzuim heeft 
         verkeerd, en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de overige schade als gevolg van die 
         tekortkoming. 
         Met betrekking tot haar vorderingen onder 2 heeft [eiseres] gesteld dat noch de wet, noch 
         de overeenkomst voorziet in een opzeggingsregeling en dat zij bevoegd is de overeenkomst 
         van geldlening op te zeggen. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft met betrekking tot de 
         vordering 1A tot en met 1H als eerste gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te 
         worden verklaard. Verder heeft zij met betrekking tot deze vorderingen aangevoerd dat zij 
         nooit in verzuim is geraakt en dat [eiseres] bovendien in schuldeisersverzuim verkeerde, 
         waardoor [gedaagde] haar verplichtingen niet kon voldoen. 
         Met betrekking tot de terugbetaling van de geldlening (vordering 2I tot en met 2K) heeft 
         
          [gedaagde] aangevoerd dat opzegging niet mogelijk is. [gedaagde] stelt hiertoe het volgende. 
         Partijen zijn overeengekomen dat de geldlening door [gedaagde] uit de verkoopopbrengsten van 
         de laatste 5 (van de in totaal 13) op de percelen te bouwen woningen zou worden afgelost en 
         dat partijen met die afspraak hebben beoogd [eiseres] risicodragend voor een deel van het 
         project te laten worden. Partijen hebben aan het slot van de aanvullende koopovereenkomst 
         van 3 maart 2008 ook voorzien in de mogelijkheid dat de verkoop van de resterende 5 
         woningen onverhoopt niet zou lukken. In het geval die situatie zich voordoet heeft [gedaagde] 
         na vijf jaar twee keuzemogelijkheden: of [gedaagde] krijgt een korting van 50% op de nog niet 
         betaalde koopsom, of [eiseres] dient de woonrijpe kavels tegen kostprijs van [gedaagde] 
         terug te kopen. Terugbetaling van de geldlening is in strijd met deze afspraken. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
         
          [gedaagde] vordert - na wijziging van eis in de akte na comparitie - bij vonnis, 
         uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiseres] tot 
       
       1. levering van de wel verkochte doch nog niet in eigendom overgedragen percelen grond 
       
         te Hazerswoudedorp als opgenomen in de afgesloten koopovereenkomst en wel in 
         beslagvrije en hypotheekvrije staat, ten tijde van de doorlevering door [gedaagde] aan 
         derden, zulks op straffe van een dwangsom van € 50.000,-- per dag dat [gedaagde] daarmee 
         in gebreke blijft na 7 dagen na betekening van het vonnis, zulks tegen betaling van een 
         door de rechtbank na het voeren van de schadestaatprocedure vast te stellen restant 
         bedrag althans na een op de voet van artikel 6:258 BW nader vastgestelde koopprijs, 
         zijnde nihil althans een bedrag van € 451.923,00 en daarbij vast te stellen als 
         betalingsmoment het moment van (door)levering van de te bebouwen resterende 11 
         bouwkavels en wel pro rato; 
       
       
       2. betaling van schadevergoeding terzake eerder voormeld in de akte van 11 oktober 2013, 
       nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
       3. betaling van € 98.773,77 terzake de sloop- en saneringskosten, verhoogd met de 
       wettelijke handelsrente vanaf 16 juni 2009; 
       
       4. betaling van de proceskosten. 
       
     
     
       3.6. 
       
         
          [gedaagde] heeft aan haar vordering onder 1 nakoming van de aanvullende 
         overeenkomst van 3 maart 2008 ten grondslag gelegd. [gedaagde] beroept zich daarbij op de 
         eerste van de twee genoemde mogelijkheden aan het slot van de brief van 3 maart 2008 (zie 
         2.2.), welke mogelijkheid overigens eerst met een beroep op artikel 6:258 BW nog in haar 
         voordeel dient te worden aangepast. 
         Aan haar schadevordering onder 2 heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat [eiseres] is 
         tekortgeschoten in de nakoming van de als tweede genoemde mogelijkheid in de brief van 3 
         maart 2008, door de percelen niet tegen kostprijs terug te kopen. Aan haar vordering onder 3 
         heeft [gedaagde] nakoming van de aanvullende koopovereenkomst van 3 maart 2008 ten 
         grondslag gelegd, voor zover daarin is opgenomen dat de sloop- en saneringskosten volledig 
         voor rekening van [eiseres] komen. 
       
       
     
     
       3.7. 
       
         
          [eiseres] voert gemotiveerd verweer. Kort samengevat stelt [eiseres] zich op 
         het standpunt dat de twee mogelijkheden die aan het slot van de brief van 3 maart 2003 
         worden genoemd, voor het geval [gedaagde] een of meer van de laatste vijf percelen niet heeft 
         kunnen verkopen, vrijblijvend van aard zijn en niet rechtens afdwingbaar. Verder heeft 
         
          [eiseres] bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de saneringskosten. 
       
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie: de vordering onder 1 
       
     
     
     
       
         ontvankelijkheid 
       
     
     
       4.1. 
       
         
          [gedaagde] voert als verweer aan dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering. 
         Volgens haar heeft notaris Jaquet in een brief van 3 december 2009 aan [eiseres] laten 
         weten dat [gedaagde] niet was tekortgeschoten in de tijdige nakoming van de overeenkomst. 
         Deze verklaring moet volgens [gedaagde] worden gezien als een beoordeling zoals bedoeld in 
         artikel 14 1id 6 van de koopovereenkomst (zie 2.1.). [eiseres] had vervolgens binnen een 
         maand na deze verklaring zich tot de rechter moeten wenden, wat [eiseres] niet heeft 
         gedaan, hetgeen niet-ontvankelijkheid in onderhavige zaak tot gevolg heeft. 
         Volgens [eiseres] zijn partijen met artikel 14 lid 6 van de koopovereenkomst weliswaar 
         overeengekomen dat een notaris eerst bindend advies dient te geven alvorens partijen naar 
         de rechter kunnen gaan, maar heeft artikel 14 lid 6 echter alleen betrekking op de situatie dat 
         de notaris moet beslissen of hij tot uitbetaling overgaat van de bedragen die door de koper, 
         of krachtens een bankgarantie bij hem zijn gestort. 
         
          [eiseres] wordt hierin door de rechtbank gevolgd. Onder verwijzing naar de uitspraak van 
         de rechtbank Arnhem van 8 oktober 2008 (LJN BG0787) wordt het volgende overwogen. 
         Blijkens artikel 14 lid 6 hebben partijen de notaris bij uitsluiting aangewezen om te 
         beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst 
         door één van hen. Voornoemd artikellid moet worden gelezen in combinatie met de overige 
         leden van artikel 14. Dan blijkt dat deze bevoegdheid van de notaris beperkt is tot de situatie 
         waarin hij de door koper gestorte waarborgsom of afgegeven bankgarantie (nog)onder zich 
         heeft, dat wil zeggen, totdat het perceel is geleverd. Ingevolge lid 5 van dit artikel is het 
         gevolg van een eventueel tekortschieten van één van de partijen dat de notaris de 
         verschuldigde boete aan de wederpartij kan uitkeren uit de zich onder hem bevindende 
         waarborgsom of bankgarantie. Indien de notaris niet kan beoordelen welke partij is 
         tekortgeschoten gaat hij - zo volgt uit de tweede zin van lid 6 - niet tot uitbetaling over 
         totdat daarover bij rechterlijke uitspraak is beslist, tenzij partijen (alsnog) gezamenlijk 
         aangeven dat het bedrag aan één van moet worden uitgekeerd. De functie van de notaris in 
         dezen heeft derhalve vooral betrekking op het beheren en zo nodig uitkeren van (een deel 
         van) de gestorte waarborgsom of bankgarantie. Dat de notaris bevoegd is verklaard om 
         zelfstandig te bepalen aan wie moet worden uitgekeerd, is in dat licht niet onbegrijpelijk. 
         Dat zijn rol méér zou omvatten en dat de notaris tevens bevoegd zou zijn om Garen) na de 
         levering te bepalen of één van de partijen is tekortgeschoten in de nakoming van haar 
         verplichtingen, waarbij het geschil mogelijk aan de rechtbank wordt onttrokken, acht de 
         rechtbank en niet juiste en te ruime uitleg van het artikellid. [eiseres] is dan ook 
         ontvankelijk in haar vordering. 
       
       
       
         
           Verzuim 
         
       
     
     
       4.2. 
       
         Tegen de vorderingen van [eiseres] onder 1 heeft [gedaagde] voorts als verweer 
         gevoerd dat zij nooit in verzuim is gekomen en reeds daarom niet aansprakelijk kan worden 
         gesteld voor de door [eiseres] gestelde boete- en schadeposten A tot en met H. Volgens 
         
          [eiseres] is [gedaagde] ter zake de boete (post A) op 17 juni 2008 in verzuim gekomen 
         doordat de levering niet binnen de in de ingebrekestelling van 9 juni 2008 gegeven termijn 
         heeft plaatsgevonden en is [gedaagde] op 30 mei 2008 in verzuim gekomen ter zake de 
         schadeposten (B tot en met H) op grond van artikel 6:83 sub c BW doordat zij zelf had 
         aangekondigd niet op de afgesproken datum van 30 mei 2008 te kunnen leveren. Aan 
         
          [eiseres] kan worden toegegeven dat partijen in artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst 
         in verband met de opeisbaarheid van de boete een specifieke verzuimregeling zijn 
         overeengekomen. Het is dan ook de vraag of [gedaagde] in verzuim is gekomen met betrekking 
         tot de opeisbaarheid van de boete. Aangezien [gedaagde] niet in verzuim kan geraken als sprake 
         is van schuldeisersverzuim, zoals is bepaald in artikel 6:61 lid 2 BW, zal eerst beoordeeld 
         moeten worden of sprake is geweest van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres]. 
       
       
       
         
           Schuldeisersverzuim 
         
       
     
     
       4.3. 
       
         Volgens [gedaagde] is sprake van schuldeiserverzuim omdat zij, toen zij op 11 juni 
         2008 de financiering alsnog had geregeld, de gronden niet kon afnemen van [eiseres] 
         omdat [eiseres] nog geen eigenaar was van twee van de drie over te dragen percelen. 
         Volgens [gedaagde] kon [eiseres] pas op 25 augustus 2008 leveren, omdat zij toen pas de 
         eigendom van alle drie te leveren percelen had verworven. Van een zogenaamde abc-akte is 
         volgens [gedaagde] geen sprake geweest. [gedaagde] stelt ter onderbouwing van het door haar 
         gestelde schuldeisersverzuim verder nog het volgende. Partijen hebben de notariële 
         afwikkeling opgedragen aan notaris Jaquet. [eiseres] heeft nagelaten notaris Jaquet te 
         instrueren een abc-akte op te stellen en hem te informeren op welke wijze [eiseres] haar 
         eigen perceel en de twee nog niet aan haar in eigendom toebehorende percelen kon leveren. 
         
          [gedaagde] heeft [eiseres] hierop gewezen in haar brief van 16 juni 2008 (zie 2.6.). Verder 
         heeft [B] die namens notaris Jaquet belast was met de voorbereiding van de levering, 
         in een brief van 16 juni 2008 aan [eiseres] een aantal vragen gesteld, waaronder de vraag 
         wanneer [eiseres] eigenaar zal worden van de twee van de drie aan [gedaagde] over te dragen 
         percelen. Op 17 juni 2008 (zie 2.8.) had [eiseres] deze vragen nog niet beantwoord. De 
         overdracht betrof een complexe zaak en notaris Jaquet was aangewezen op de volledige 
         medewerking van [eiseres]. [gedaagde] was zelf op 17 juni 2008 in staat tot afname van alle 
         percelen, zo blijkt uit haar brief van diezelfde dag (zie 2.7.). Volgens notaris Jacquet heeft 
         de overdracht pas op 25 augustus 2008 kunnen plaats vinden vanwege de problemen die 
         samenhingen met het feit dat twee van de drie percelen nog niet op naam van [eiseres] 
         stonden. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [eiseres] betwist dat het aan haar te wijten is geweest dat het transport 
         uiteindelijk pas op 25 augustus 2008 heeft plaatsgevonden. Zij voert hiertoe het volgende 
         aan. [gedaagde] was, in tegenstelling tot wat zij in haar brief had geschreven (zie 2.9.), op 17 
         juni 2008 nog helemaal niet gereed voor het transport, nu nergens uit blijkt dat de aan 
         
          [eiseres] te betalen koopsom op de derdenrekening van notaris Jaquet stond 
         bijgeschreven. Jaquet heeft geweigerd te antwoorden op vragen van [eiseres] 
         dienaangaande. Voorts heeft notaris Jaquet op 16 juni 2008 en op 26 juni 2008 concepten 
         van leveringsaktes opgemaakt, met grove fouten. Pas op 20 augustus 2008 is een correct 
         concept geleverd. Dat twee van de drie percelen door middel van een abc-akte zouden 
         worden overgedragen, was alle partijen, de makelaar en de betrokken notarissen bekend en 
         op deze manier is de overdracht op 25 augustus 2008 uiteindelijk ook geschied. Naast 
         notaris Jaquet was in verband met abc-levering ook de eigen notaris van [eiseres], 
         Mr. Biemans-Van Donkelaar, bij de transactie betrokken. In de concept-leveringsakte van 
         16 juli 2008 wordt al vooruitgelopen op de abc-levering en ook op de ontbrekende gegevens 
         die door [B] op 16 juni 2008 bij [eiseres] had opgevraagd. [eiseres] heeft deze 
         gegevens kort nadien aangeleverd. De brieven van [gedaagde] van 12 juni 20 I 6 en 
         16 juni 2008, waarin werd gewezen op het feit dat [eiseres] nog geen eigenaar van twee 
         over te dragen percelen was, zijn niet meer dan een smoes en alleen geschreven ten behoeve 
         van dossieropbouw. 
       
       
     
     
       4.5. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] haar verweer dat [eiseres] in 
         schuldeisersverzuim verkeerde, omdat door nalaten van [eiseres] de levering niet kort na 
         17 juni 2008 heeft kunnen plaatsvinden, onvoldoende onderbouwd. 
         Uit het concept van de akte van levering van 16 juni 2008 (zie 2.8.) blijkt genoegzaam dat 
         partijen toen al de bedoeling hadden om twee percelen door middel van een abc-transactie te 
         leveren. In dit concept is met betrekking tot de percelen die nog niet in eigendom waren van 
         
          [eiseres] onder meer melding gemaakt van artikel 13 van de Wet op belastingen van 
         rechtsverkeer. In dit wetsartikel is, kort gezegd, een overdrachtsbelastingvoordeel 
         opgenomen in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van 
         dezelfde goederen door een ander. Gelet op de beoogde abc-constructie spreekt het dan ook 
         vanzelf dat twee van de drie percelen vóór de daadwerkelijk levering nog niet in eigendom 
         waren van [eiseres] en kan dit niet achteraf tegen [eiseres] worden gebruikt. De 
         constatering van [gedaagde] in haar brieven van 12 juni 2008 en 16 juni 2008 dat twee percelen 
         nog niet in eigendom zijn van [eiseres], zegt dan ook niets. 
         Verder wordt overwogen dat het enkele feit dat door [B], de medewerker van notaris 
         Jaquet een verzoek om informatie is gedaan aan [eiseres] ter afronding van de 
         leveringsakte (zie 2.8.), nog niet maakt dat [eiseres] de levering heeft verhinderd. Het had 
         op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen dat [eiseres] niet aan dit 
         informatieverzoek heeft voldaan of anderszins haar medewerking heeft onthouden en dat 
         hierdoor de transactie pas op 25 augustus 2008 heeft plaatsgevonden. Het ontbreken van een 
         dergelijke onderbouwing klemt te meer nu niet is betwist dat [eiseres] zijn makelaar, de 
         heer W. Smeijers, had gevolmachtigd in het geval de levering alsnog tijdens zijn vakantie in 
         de zomer van 2008 kon worden voltooid, en [eiseres] kennelijk vertraging vanwege zijn 
         afwezigheid wilde voorkomen. 
         Van een gemotiveerde onderbouwing dat sprake is van schuldeisersverzuim is te minder 
         sprake nu onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] op 17 juni 2007 zelf in staat was 
         na te komen. Haar eigen brief (zie 2.9.) kan onvoldoende dienen als onderbouwing voor 
         deze stelling, niet valt immer uit te sluiten dat deze is geschreven met het oog op het 
         verstrijken van de termijn die haar is gegeven om alsnog na te komen. [eiseres] heeft er 
         op gewezen dat [gedaagde] niet heeft aangevoerd dat de koopsom op de derdenrekening van de 
         notaris is gestort, hetgeen [gedaagde] op grond van artikel 3 lid 2 van de koopovereenkomst 
         verplicht was te doen voordat tot levering kan worden overgegaan. [eiseres] heeft, via 
         
          [A], hierover uitdrukkelijk navraag gedaan bij notaris Jaquet (zie 2.13. en 2.15). In de brief 
         van notaris Jaquet van 3 december 2009 (2.14.) in reactie op die vraag, staat weliswaar dat 
         de notaris op 11 juni 2008 van de financier van [gedaagde] de opdracht had gekregen 
         hypotheekstukken op te maken benodigd voor de financiële afwikkeling, maar wordt 
         voorbijgegaan aan de vraag ofhet geld daadwerkelijk beschikbaar was. Overigens kan uit 
         deze brief van 3 december 2009 niet worden afgeleid dat notaris Jaquet aan (de raadsman 
         van) [eiseres] heeft laten weten dat [gedaagde] op 17 juni 2008 niet in gebreke was en dat de 
         vertraging is ontstaan door toedoen van [eiseres], zoals [gedaagde] heeft gesteld. 
         Het verweer dat sprake is geweest van schuldeisersverzuim zal gelet op al het bovenstaande 
         worden verworpen. 
       
       
       
         
           Schuldenaarsverzuim 
         
       
     
     
       4.6. 
       
         Vervolgens is het de vraag of [gedaagde] in verzuim is geraakt. Voorop staat dat 
         
          [eiseres] op 9 juni 2008 overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 lid 2 van de 
         overeenkomst [gedaagde] bij deurwaardersexploot in gebreke heeft gesteld en dat levering niet 
         binnen de aangezegde termijn van 8 dagen heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] had het 
         uitstel op 30 mei 2008 echter in goed overleg plaatsgevonden en was zij verrast dat 
         
          [eiseres] haar een ingebrekestelling zond. Zij stelt verder dat zij meteen na de 
         ingebrekestelling contact heeft gezocht met [eiseres] en nadere afspraken heeft gemaakt, 
         die zij heeft vastgelegd in de brief van 10 juni 2008 (zie 2.5.). Volgens [gedaagde] was hiermee 
         de ingebrekestelling buiten effect gesteld en had [eiseres] [gedaagde] na 20 juni 2008 
         opnieuw in gebreke moeten stellen, aldus [gedaagde]. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van deze 
         zienswijze een schriftelijke verklaring overgelegd van de heer [C], destijds 
         statutair directeur van [gedaagde]. 
       
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [eiseres] betwist dat zij heeft toegezegd dat zij geen aanspraak zou maken op de 
         boetebepaling. Zij stelt dat zij [gedaagde], toen die aangaf de financiering op 30 mei 2008 niet 
         rond te hebben, meteen heeft laten weten dat zij niet blij was dat het transport niet kon 
         plaatsvinden, omdat zij hierdoor niet langer in staat was op 1 juni 2008 een door haar 
         aangekochte herontwikkelingslocatie in Haastrecht, te weten de voormalige wasserij 
         Bleeklust, af te nemen. Volgens [eiseres] was [gedaagde] dan ook helemaal niet verrast door 
         de ingebrekestelling van 9 juni 2008 en zegde zij toe haar best te doen om op 20 juni 2008 
         alsnog na te komen. 
       
       
     
     
       4.8. 
       
         Het verweer van [gedaagde] zal worden verworpen vanwege het volgende. In de brief 
         van 10 juni 2008 wordt door [gedaagde] toegezegd dat binnen enkele dagen, namelijk uiterlijk 
         20 juni 2008, het transport alsnog zou gaan plaatsvinden. Haar opmerking dat [eiseres], 
         vanwege die eventuele korte overschrijding van de termijn waartegen zij in gebreke was 
         gesteld, geen aanspraak kan maken op de rechtsgevolgen van verzuim, moet ook in die 
         context worden bezien. Haar toezegging is achterhaald gebleken, vast staat inmiddels dat 
         eerst op 25 augustus 2008 is geleverd. [eiseres] heeft er voor gekozen niet op deze briefte 
         reageren, mogelijk omdat zij vanwege de toezegging van [gedaagde] in de veronderstelling was 
         dat binnen enkele dagen toch geleverd zou worden. Wat daar ook van zij, uit het enkele feit 
         dat [eiseres] niet op de brief heeft gereageerd, kan [gedaagde] niet afleiden dat [eiseres] 
         ermee heeft ingestemd dat zij in het geheel zou afzien van de door haar aangezegde 
         consequenties en dat zij op een nieuwe ingebrekestellingstermijn mocht rekenen als ook 18 
         juni 2008 of 20 juni 2008 niet zou worden gehaald. Dit had [eiseres] uitdrukkelijk aan 
         haar moeten bevestigen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen hierover duidelijkheid te 
         verkrijgen en het er niet op aan te laten komen tot 25 augustus 2008. 
       
       
     
     
       4.9. 
       
         Daarnaast heeft [gedaagde] in dit kader nog aangevoerd dat op 25 augustus 2008 de 
         verkochte percelen slechts deels zijn geleverd en dat [eiseres] daarom geen aanspraak kan 
         maken op de boetes. Dat niet alle gronden op 25 augustus 2008 zijn geleverd is kennelijk 
         tussen partijen, nadat de koopovereenkomst was gesloten, zo overeengekomen. Partijen 
         hebben de leveringsakte waarin dit is vastgelegd, ondertekend. Door [gedaagde] is niet gesteld 
         dat zij de leveringsakte weliswaar heeft ondertekend, maar dat de leveringsakte 
         verbintenissen bevat - namelijk gedeeltelijke levering van wat zij heeft gekocht - die zij niet 
         heeft gewild. [gedaagde] kan [eiseres] dan ook niet verwijten dat zij vanwege de 
         gedeeltelijke levering de koopovereenkomst niet is nagekomen. 
       
       
       
         
           Hoogte van de boete 
         
       
     
     
       4.10. 
       
         De slotsom is dan ook dat [eiseres] ter zake de boetebepaling op 18 juni 2008 in 
         verzuim is gekomen. Immers, in de ingebrekestelling van 9 juni wordt [gedaagde] 8 dagen 
         gegund om alsnog na te komen. Deze termijn eindigt derhalve op 17 juni 2008. Ingevolge 
         artikel 14 lid 2 sub a kan [eiseres] vanaf 18 juni 2008 tot en met 24 augustus (68 dagen) 
         aanspraak op een boete maken van drie pro mille van de koopprijs per dag, te weten 
         € 7.050,00 per dag (3% van de koopprijs van € 2.350.000,00). De rechtbank ziet geen 
         aanknopingspunt voor het verweer van [gedaagde] dat de boete niet berekend moet worden 
         over de koopprijs, maar over het ten tijde van het transport verschuldigde bedrag. 
         De totale boete komt dan ook neer op een bedrag van € 479.400,00. [eiseres] heeft echter 
         niet meer gevorderd dan € 472.350,00 en dit bedrag is in beginsel toewijsbaar. 
       
       
       
         
           Schadevergoeding naast boete 
         
       
     
     
       4.11. 
       
         
          [eiseres] vordert naast een boete ook een schadevergoeding als gevolg van het 
         niet op de afgesproken datum transporteren van de gronden. In artikel 14 lid 3 van de 
         overeenkomst is bepaald dat de boete in mindering strekt op eventueel verschuldigde 
         schadevergoeding met rente en kosten. 
         De rechtbank ziet geen aanleiding [eiseres] te volgen in haar uitleg dat artikel 14 lid 3 in 
         onderhavige zaak in het geheel niet van toepassing is. Volgens [eiseres] heeft artikel 14 
         lid 3 slechts betrekking op artikel 14 lid 2 sub b, te weten de situatie dat de overeenkomst 
         ontbonden wordt en dat de partij die tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst 10% 
         van de koopprijs aan boete is verschuldigd, onverminderd het recht op verdere 
         schadevergoeding. Als partijen dát hadden bedoeld, dan hadden zij het bepaalde in artikel 
         14 lid 3 eenvoudigweg kunnen toevoegen aan het bepaalde in artikel 14 lid 2 sub b. Volgens 
         de rechtbank is artikel 14 lid 3 dan ook van toepassing op artikel 14 lid 2 sub a, hetgeen in 
         onderhavige zaak aan de orde is. 
       
       
     
     
       4.12. 
       
         Verder wordt - volledigheidshalve - overwogen dat [eiseres] ten aanzien van de 
         schade reeds vanaf 30 mei 2008 aansprakelijk gesteld kan worden. Uitleg van artikel 14 lid 
         1 van de overeenkomst leidt tot het oordeel dat partijen alleen met betrekking tot de boete 
         een specifieke verzuimregeling zijn overeengekomen, die in artikel 14 lid 2 van de 
         overeenkomst is uitgewerkt. Nu voor de aansprakelijkheid van schade als gevolg van 
         wanprestatie geen specifieke regeling is overeengekomen, zal aansluiting worden gezocht 
         bij de verzuimregeling van het Burgerlijk Wetboek. Niet in geschil is dat [gedaagde] aan 
         
          [eiseres] heeft medegedeeld dat zij op 30 mei 2008 de financiering niet rond zou krijgen 
         als gevolg waarvan de levering die datum nog niet zou plaatsvinden, zodat [gedaagde] is 
         tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en zij op grond van artikel 
         6:83 sub c BW in ieder geval op 30 mei 2008 in verzuim is geraakt. 
       
       
     
     
       4.13. 
       
         Hierna zullen de door [eiseres] gestelde schadeposten B tot en met G 
         achtereenvolgens worden besproken. De gevorderde wettelijke handels rente zal aan het slot 
         van de beoordeling worden behandeld. 
       
       
       
         
           B Waarborgsom € 150.000.00 
         
         
          [eiseres] heeft gesteld dat zij een voormalige wasserij heeft gekocht en dat zij de 
         koopsom hiervan niet eerder kon voldoen dan nadat zij de koopsom van [gedaagde] zou 
         ontvangen. Omdat [gedaagde] kort voor 30 mei 2008 had verzocht de overdracht korte tijd uit 
         te stellen, had [eiseres] eveneens tijdelijk uitstel gekregen van de verkoper van de 
         voormalige wasserij, aldus [eiseres]. Omdat het vervolgens veel langer duurde dan enkele 
         dagen voordat [eiseres] de koopsom van [gedaagde] had ontvangen en [eiseres] hierdoor 
         de voormalige wasserij niet kon betalen, heeft de verkoper van de wasserij [eiseres] in 
         gebreke gesteld en vervolgens de koopovereenkomst met betrekking tot de wasserij 
         ontbonden (zie 2.11). De verkoper van de wasserij maakte hierbij aanspraak op de onder de 
         notaris berustende waarborg van € 150.000,00. Volgens [eiseres] is er een causaal 
         verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] om haar tijdig te betalen en het verlies van de 
         waarborgsom. 
       
       
       
         
          [gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat [eiseres] haar nooit heeft verteld dat [eiseres] de 
         koopsom wilde aanwenden om zelf een perceel te kunnen kopen en dat een causaal verband 
         tussen het later opleveren van de percelen die [eiseres] aan [gedaagde] heeft verkocht en het 
         niet kunnen betalen van de aankoopsom van een andere transactie niet is aangetoond. 
         
          [gedaagde] wordt hierin door de rechtbank gevolgd. Nog afgezien van de vraag voor wiens 
         risico en rekening het moet komen dat [eiseres] is betrokken in meerdere grondtransacties 
         die door [eiseres] volledig van elkaar afhankelijk zijn gemaakt, is er geen enkele 
         onderbouwing van de stelling dát [eiseres] de voormalige wasserij niet heeft kunnen 
         afnemen vanwege de uitgestelde levering van de percelen die [eiseres] aan [gedaagde] had 
         verkocht. [eiseres] heeft slechts een brief overgelegd van notaris Blok van 22 december 
         2008 waarin [eiseres] wordt geïnformeerd over het verlies van een waarborgsom. 
         Kennelijk heeft die brief betrekking op de aankoop door [eiseres] van de voormalige 
         wasserij. Maar [eiseres] heeft uiteindelijk op 25 augustus 2008 aan [gedaagde] kunnen 
         leveren en had op die dag de beschikking over de door [gedaagde] te betalen koopsom. 
         
          [eiseres] heeft op geen enkel wijze aangetoond dat zij toen al te laat was met het betalen 
         van de koopsom van de voormalige wasserij. Dat de brief van notaris Blok op 22 december 
         2008 is geschreven is juist een aanwijzing dat er geruime tijd is verstreken tussen de 
         levering die tussen partijen heeft plaatsgevonden en het tijdstip dat [eiseres] haar 
         verplichtingen ter zake de koopovereenkomst van de voormalige wasserij moest nakomen. 
         Kortom, [eiseres] heeft niet aan haar stelplicht voldaan en aan bewijslevering wordt dan 
         ook niet toegekomen. 
       
       
       
         
           C Rente € 57.495,36 
         
         Volgens [eiseres] was de verkoper van de wasserij in eerste instantie bereid uitstel van 
         betaling te verlenen, maar op voorwaarde dat door [eiseres] rente zou worden vergoed. 
         Volgens [eiseres] belopen de rentekosten een bedrag van € 57.495,36 exclusief BTW en 
         is dit aan te merken als schade die direct het gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde]. 
         Met betrekking tot deze vordering is, nog afgezien van het ontbreken van het vereiste 
         causale verband zoals hiervoor reeds is besproken, geen enkele onderbouwing geleverd van 
         de gestelde afspraak over rentekosten. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen. 
       
       
       
         
           D Opslagruimte 
         
         
          [eiseres] heeft gesteld dat zij door het wegvallen van het perceel van de wasserij elders 
         ruimte diende te huren voor opslag van bedrijfsgoederen. De huurkosten van deze opslag 
         zijn opgelopen tot € 53.040,00. Volgens [eiseres] had zij deze kosten niet hoeven betalen 
         als [gedaagde] de koopovereenkomst was nagekomen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt 
         hiervoor hetzelfde als hiervoor bij de bespreking van de rentepost is besproken. Zowel 
         onderbouwing van het gestelde causale verband als van de schadepost ontbreken volledig, 
         zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. 
       
       
       
         
           E Rente over lening Van Dijk 
         
         
          [eiseres] stelt dat zij door de tekortkoming van [gedaagde] een lening heeft moeten afsluiten 
         bij de heer van Dijk van € 90.000,00 met een looptijd van één jaar en dat zij hierover een 
         bedrag van € 4.500,00 aan rente heeft moeten betalen. De rechtbank is van oordeel dat 
         
          [eiseres] heeft nagelaten op enige wijze te onderbouwing dat deze lening is gesloten en 
         dat zij deze lening bovendien heeft moeten sluiten als gevolg van het niet tijdig afnemen van 
         de gronden door [gedaagde]. 
       
       
       
         
           F Advocaten-/deurwaarderskosten 
         
         
          [eiseres] stelt een bedrag van € 3.279,22 aan advocaat- en deurwaarderskosten te hebben 
         gemaakt. Volgens [eiseres] gaat het hier om schade in de zin van artikel 14 lid 1 van de 
         koopovereenkomst en dient [gedaagde] deze aan haar te vergoeden. De rechtbank ziet geen 
         aanleiding advocaatkosten en betekeningskosten door de deurwaarder buiten de 
         proceskostenvergoeding om als schadepost toe te kennen en zal op grond van artikel 
         238 lid 2 Rv de proceskostenvergoeding vaststellen (zie 4.28.). De rechtbank zal overige 
         gerechtsdeurwaarderskosten betrekken bij haar beslissing over de buitengerechtelijke 
         incassokosten onder G. 
       
       
       
         
           G Buitengerechtelijke incassokosten 
         
         
          [eiseres] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. 
         De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in 
         aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan 
         een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) 
         schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze 
         samenstellen van het dossier. 
         
          [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op 
         verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, 
         maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden 
         afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten moet daarom 
         worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Gelet op al het bovenstaande, is niet gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden 
         als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] die er uit bestond dat zij op 30 mei 2008 niet 
         gereed was voor levering. 
       
       
       
         
           Matiging boete 
         
       
     
     
       4.15. 
       
         
          [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht de boete te matigen. Voorop staat dat matiging 
         alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot 
         een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten 
         worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar 
         ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de 
         omstandigheden waaronder het is ingeroepen. . 
         Door [gedaagde] is in dit kader gewezen op de buitensporigheid van de boete ten opzichte van 
         de vertraging en op de omstandigheid dat aan [eiseres] factoren zijn toe te rekenen die de 
         vertraging hebben veroorzaakt. In de enkele omstandigheid dat de schade (€ 0,00) en de 
         boete € 472.350,00 ver uiteenlopen, ziet de rechtbank geen aanleiding de boete te matigen. 
         Dat de vertraging in de levering eveneens aan [eiseres] is toe te rekenen, is onvoldoende 
         door [gedaagde] onderbouwd. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen reeds is overwogen ter 
         zake het niet geslaagde beroep door [gedaagde] op schuldeisersverzuim (zie 4.5.). De slotsom is 
         dat de vordering in conventie onder 1 zal worden toegewezen tot het reeds genoemde bedrag 
         van € 472.350,00. 
       
       
       
         
           Rente over boete 
         
       
     
     
       4.16. 
       
         
          [eiseres] heeft onder H wettelijke handelsrente gevorderd over onder meer de 
         boete. Nu hierboven is komen vast te staan dat [gedaagde] deze boete verschuldigd is, is zij 
         wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de dag dat de boete opeisbaar is geworden. Uit 
         de door partijen overgelegde stukken volgt dat [eiseres] op 9 maart 2009 een 
         ingebrekestelling aan [gedaagde] heeft gezonden wegens het niet betalen van de boete en heeft 
         zij [gedaagde] een termijn tot I april 2009 gegeven om alsnog na te komen. [gedaagde] is dan ook 
         wettelijke handelsrente verschuldigd over een bedrag van € 472.3 50,00 vanaf 1 april 2009. 
       
       
       
         
           In conventie: de vordering onder 2 
         
         
           In reconventie: de vorderingen onder 1 en 2 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       
         De beantwoording van de vraag of [eiseres] de geldleningsovereenkomst mocht 
         opzeggen, hangt samen met de beoordeling van de reconventionele vorderingen 1 en 2. De 
         rechtbank zal de conventionele vordering onder 2 dan ook in samenhang met de 
         reconventionele vorderingen onder 1 en 2 behandelen. 
       
       
     
     
       4.18. 
       
         
          [eiseres] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het indienen van de eis in 
         reconventie door [gedaagde]. 
         De rechtbank heeft tijdens de zitting beslist dat zij met het oog op de goede procesorde af 
         zal wijken van hetgeen is vastgelegd in artikel 137 Rv. Door de rechtbank is immers niet 
         eerder dan in het tussenvonnis van 26 juni 2013 bepaald dat de eisvermeerdering van 
         
          [eiseres], waartegen [gedaagde] bezwaar had gemaakt en waarover een akte-uitwisseling 
         heeft plaatsgevonden, is toegestaan. Vanaf dat moment stond de omvang van het geschil in 
         conventie vast en kon [gedaagde] bepalen of zij een met de eisvermeerdering samenhangende 
         reconventionele eis wenste in te dienen. Zou de rechtbank het indienen van een 
         reconventionele vordering in deze specifieke situatie niet hebben toegestaan, dan zou dit tot 
         gevolg hebben gehad dat [gedaagde] een nieuwe procedure had moeten starten en zou het debat 
         over de betreffende kwestie versnipperd hebben plaatsgevonden. Deze uitkomst heeft de 
         rechtbank met het oog op de goede procesorde onwenselijk geacht. Het beginsel van hoor en 
         wederhoor is bij de beslissing de reconventionele vordering toe te staan, niet geschonden, nu 
         
          [eiseres] werd toegestaan na de comparitie schriftelijk te reageren op de eis in 
         reconventie, van welke mogelijkheid [eiseres] uitgebreid gebruik heeft gemaakt. 
         Bovendien is tijdens de comparitie ook reeds inhoudelijk debat gevoerd over de vordering in 
         reconventie. Voor zover [eiseres] met haar stelling dat zij zich haar rechten ter zake 
         voorbehoudt, heeft willen betogen dat zij nog in de gelegenheid moet worden gesteld zich 
         nader uit te laten over de reconventionele vordering, zal dit, gelet op het bovenstaande, niet 
         worden toegestaan. 
       
       
     
     
       4.19. 
       
         Overwogen wordt voorts dat de reconventionele vordering onder 1 in zoverre 
         onbegrijpelijk is dat daarin van levering van 11 bouwkavels wordt gesproken, terwijl in de 
         conclusie van antwoord tevens eis in reconventie uitgebreid door [gedaagde] is toegelicht dat 
         betaling van de resterende koopsom/aflossing van de lening samenhangt met 5 van 13 nog 
         door te verkopen bouwkavels. Gelet op het hiernavolgende oordeel, is er echter geen 
         noodzaak om hierover verduidelijking te krijgen. 
       
       
     
     
       4.20. 
       
         Waar partijen in de aanvullende koopovereenkomst van 3 maart 2008 nog met 
         elkaar hadden afgesproken dat [gedaagde] het restant van de koopsom (5/13e deel) pas later 
         hoefde te betalen, hebben partijen deze afspraak in de akte van levering zodanig gewijzigd 
         dat het niet-betaalde deel van de koopsom werd omgezet in een geldlening van [eiseres] 
         aan [gedaagde]. 
         Tevens is in de akte van levering vastgelegd dat een deel van de verkochte percelen nog niet 
         is geleverd. Van het perceel kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, [kadastraalnummer] 
         , wordt 1,29 van de in totaal verkochte 3,02 are geleverd en van het aangesloten perceel 
         kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, [kadastraalnummer], wordt 17,94 are van de 
         in totaal verkochte 21,50 are geleverd. In de akte van levering is verder opgenomen dat de 
         niet geleverde gedeeltes van het verkochte ter indicatie van de locatie schetsmatig met 
         schuinarcering zijn aangegeven op een aan de leveringsakte gehechte en door partijen 
         gewaarmerkte situatietekening. In zoverre snijdt het verweer van [eiseres] dat [gedaagde] er 
         niet in is geslaagd te specificeren welke onroerende zaken niet zijn geleverd, geen hout. 
       
       
     
     
       4.21. 
       
         Partijen hebben in de leveringsakte geen expliciete koppeling gemaakt tussen de 
         geldlening en de niet geleverde gronden. Niet duidelijk is of de vijf woonkavels waarvoor 
         de geldleningsovereenkomst is verstrekt, in feite de niet-geleverde percelen zijn, zoals 
         hierboven beschreven. In de leveringsakte is ook overigens niet vastgelegd wanneer en/of 
         op grond van welke voorwaarden [eiseres] alsnog de nog niet geleverde gronden aan 
         
          [gedaagde] dient te leveren en of een eventuele levering samenhangt met de afbetaling van de 
         geldlening. 
       
       
     
     
       4.22. 
       
         De rechtbank begrijpt uit de reconventionele vordering onder I dat [gedaagde] de 
         levering van de tot nu toe niet-geleverde percelen wél koppelt aan betaling door haar aan 
         
          [eiseres] van een nader te betalen bedrag. 
         Kennelijk heeft [gedaagde] hierbij voor ogen dat als de koopprijs door de rechtbank in de 
         koopovereenkomst verlaagd wordt - op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld 
         in artikel 6:258 BW - naar een bedrag tussen € 451.923,00 en nihil, dientengevolge het op 
         grond van de geldleningsovereenkomst door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigde bedrag 
         ook wordt verlaagd naar een bedrag van maximaal € 451.923,00 tot nihil, én dat [gedaagde] 
         deze lening pas hoeft afte lossen, als zij de bouwkavels kan doorleveren aan kopers/derden. 
       
       
     
     
       4.23. 
       
         De vordering onder 2 is met enige moeite - de bewoordingen in het petitum zijn 
         minst genomen vaag - te begrijpen als een vordering geënt op de in brief van 3 maart 2008 
         als tweede genoemde mogelijkheid in het geval de kavels na vijf jaar nog niet zijn 
         doorverkocht. Hierbij stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat nu [eiseres] de onbebouwde 
         percelen niet heeft teruggekocht, [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de 
         aanvullende koopovereenkomst en dat [gedaagde] daarom recht heeft op een schadevergoeding 
         ten hoogte van de waarde van de kavels, inclusief heiwerk en begane grondvloer. 
       
       
       
         
           De brief   3  maart 2008 
       
     
     
       4.24. 
       
         In de brief van 3 maart 2008 zijn aanvullende afspraken ter zake de 
         koopovereenkomst vastgelegd. In zoverre is de brief een aanvullende overeenkomst. Naar 
         het oordeel van de rechtbank zijn de mogelijkheden die aan het slot van die brief worden 
         genoemd, voor het geval [gedaagde] na vijf jaar niet alle woningen heeft verkocht, niet langer 
         juridisch afdwingbaar. Ten tijde van de ondertekening van de brief hadden partijen voor 
         ogen dat [gedaagde] een deel van de koopsom pas later zou voldoen. Daar is de tekst van deze 
         passage op toegeschreven. Dit uitgangspunt is achterhaald geworden ten tijde van de 
         levering, omdat toen is vastgelegd dat de koopsom door [gedaagde] is voldaan, maar dat een 
         deel van de koopsom is gefinancierd door een lening van [eiseres] aan [gedaagde]. Dat de 
         betreffende passage in de brief van 3 maart 2008 hierdoor achterhaald is geworden, wordt 
         nog eens ondersteund door de omstandigheid dat partijen in de definitieve akte van levering 
         weliswaar hebben verklaard dat de afspraken van de brief van 3 maart 2008 blijven gelden, 
         maar vervolgens bij het citeren van die brief (in de akte van levering), de passage over de 
         situatie dat na 5 jaar nog niet alle woningen zijn verkocht, achterwege hebben gelaten. 
         
          [gedaagde] kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet na vijf jaar met een beroep op de 
         afspraken in de brief van 3 maart 2008 van [eiseres] vorderen dat de koopsom verlaagd 
         dient te worden met 50 tot 100%. De koopsom is immers al voldaan. Evenmin kan [gedaagde] 
         
          [eiseres] na vijf jaar [eiseres] verplichten het veelvoudige van de koopprijs in 2008 aan 
         
          [gedaagde] te betalen om de percelen terug te kopen en [eiseres] aansprakelijk stellen voor de 
         schade als [eiseres] hier niet toe overgaat, zoals [gedaagde] nu heeft gedaan in haar vordering 
         onder 2. 
       
       
     
     
       4.25. 
       
         Een en ander laat onverlet dat [gedaagde] uiteindelijk recht heeft op nakoming van de 
         koopovereenkomst, voor wat betreft de levering van het restant van de gekochte percelen. 
         
          [gedaagde] heeft echter onvoldoende gesteld dat de levering reeds nu zonder meer opeisbaar is. 
         
          [gedaagde] heeft in dit kader immers zelf de afbetaling van de lening/koopsom gekoppeld aan 
         de levering. 
         Een dergelijke vordering is, in tegenstelling tot wat [eiseres] heeft aangevoerd, nog niet 
         verjaard. Het betreft immers een vordering van onbepaalde tijd, die pas verjaart na verloop 
         van twintig jaar na aanvang van de dag, volgende op die waartegen de opeising op zijn 
         vroegst mogelijk was. Deze termijn is niet voor 2028 verstreken. 
       
       
       
         
           Opzeggen leningsovereenkomst 
         
       
     
     
       4.26. 
       
         Dan resteert de vraag of [eiseres] de geldleningsovereenkomst in haar brief van 
         14 mei 2013 (zie 2.17) mocht opzeggen. Naar het oordeel van de rechtbank mocht zij dit 
         doen. De kern van een overeenkomst van geldlening is, dat op enig moment de geleende 
         geldsom terugbetaald dient te worden. Ware het anders, dan zou [eiseres] altijd 
         afhankelijk blijven van de inspanningen van [gedaagde] om de woonkavels door te verkopen 
         aan derden en hiermee de geldleningsovereenkomst afte betalen. In theorie kan dan een 
         situatie ontstaan dat de lening helemaal niet meer afgelost gaat worden. Dit is naar het 
         oordeel van de rechtbank in strijd met het uitgangspunt dat een duurovereenkomst die voor 
         onbepaalde tijd is aangegaan en waarin niet is voorzien in opzegging, in beginsel opzegbaar 
         is. Wel is de rechtbank van oordeel dat uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid 
         voortvloeit dat in onderhavige zaak een ruimere opzegtermijn dan twee maanden dient te 
         worden gehanteerd. Een deel van de koopsom is immers omgezet in een geldlening omdat 
         
          [gedaagde] pas in staat was die te voldoen, op het moment dat de percelen door haar 
         doorverkocht zouden worden aan derden. Partijen zijn deze afspraak aangegaan in de 
         verwachting dat binnen enkele jaren de percelen konden worden ontwikkeld en 
         doorverkocht. Partijen hadden dan ook gezamenlijk belang bij een succesvolle uitvoering 
         van het woonproject: [eiseres] vanwege de nog aan haar afte lossen geldlening en 
         
          [gedaagde] in verband met de door haar beoogde winst. Nu - mogelijk vanwege de financiële 
         crisis - de huizenverkoop sterk is achtergebleven bij de verwachtingen die partijen destijds 
         hadden, zal [gedaagde] gelet op deze achtergrond een redelijke termijn gegund moeten worden 
         om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. De rechtbank acht een termijn van een jaar 
         redelijk, hetgeen betekent dat de geldlening vanaf 14 mei 2014 opeisbaar is. Dat zij naast 
         terugbetaling van de geleende geldsom recht heeft op wettelijke rente als schadevergoeding 
         zolang terugbetaling uitblijft, is niet meer dan redelijk en kan niet met een beroep op de 
         beperkende werking van redelijkheid en billijkheid worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.27. 
       
         De slotsom is dat de vordering in conventie onder 2 zal worden toegewezen, te 
         weten betaling door [gedaagde] aan [eiseres] van € 903.846,00, te vermeerderen met de 
         wettelijke rente vanaf 14 mei 2014 en dat de vorderingen in reconventie onder 1 en 2 zullen 
         worden afgewezen. Gelet op deze toewijzing heeft [eiseres] geen rechtens te respecteren 
         belang meer bij de onder 21 en 21 (zie 3.1.) gevorderde verklaringen voor recht, zodat de 
         rechtbank deze niet zal uitspreken. 
       
       
       
         
           In conventie: proceskostenveroordeling 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       
         
          [eiseres] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten 
         worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op: 
       
       - dagvaarding 	 € 		     92,82 
       - griffierecht 			3.715,00 
       - beslagkosten 			   606,28 
       - salaris advocaat   €                         9.633,00 (3 punten x tarief3.21 1.00) 
       Totaal 		  € 	            14.047,10 
       
       
         
           In reconventie: de vordering onder 3 
         
       
       
       
         
           sloop- en saneringskosten 
         
       
     
     
       4.29. 
       
         Dan is het ten slotte de vraag of [eiseres] sloop- en saneringskosten ten hoogte 
         van € 98.773,77 aan [gedaagde] dient te voldoen. [eiseres] betwist niet langer dat [gedaagde] de 
         sanering voor rekening van [eiseres] mocht uitvoeren, maar wel de hoogte van de 
         gestelde kosten. Volgens [eiseres] is zij eerder akkoord gegaan met een offerte van de 
         firma Anton van Dijk Sloopwerken, die € 46.900,00 exclusief BTW zou rekenen. De 
         uiteindelijke saneringskosten zijn verdubbeld en bovendien door een ander bedrijf, te weten 
         Bot en Van der Ham B.V. uitgevoerd. [eiseres] vermoedt, nu zij de onderliggende 
         stukken van de eindfactuur niet kent, dat ook andere saneringskosten in de factuur zijn 
         meegenomen. [eiseres] wil daarom inzage in stortbonnen en facturen van aannemers. 
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde], behoudens tegenbewijs, reeds voldoende 
         aannemelijk gemaakt dat zij een bedrag van € 98.773,77 aan saneringskosten uitsluitend 
         voor de betreffende percelen heeft moeten betalen. Zij heeft een factuur van de firma 
         overgelegd waarin gedetailleerd staat beschreven welke werkzaamheden zijn verricht 
         volgens de oorspronkelijke planning en welke meerwerkzaamheden noodzakelijk zijn 
         geweest. [eiseres] zal daarom worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de 
         voorshands bewezen stelling dat [gedaagde] een bedrag van € 97.436,01 aan Bot en Van der 
         Ham B.V. heeft betaald, uitsluitend ten behoeve van de sloop- en saneringswerkzaamheden, 
         verricht op de percelen aan de Dorpsstraat te Hazerwoude die [eiseres] op 14 december 
         2004 aan [gedaagde] heeft verkocht. 
       
       
     
     
       4.30. 
       
         Indien [eiseres] het tegenbewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke 
         stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. 
         Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in 
         de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te 
         roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor 
         bepalen. 
       
       
     
     
       4.31. 
       
         Partijen moeten bij de getuigenverhoren rechtsgeldig vertegenwoordigd zijn. 
         Indien een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die 
         partij hebben. 
       
       
     
     
       4.32. 
       
         De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als 
         
          [eiseres] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor 
         vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 472.350,00 
         (vierhonderdtweeënzeventig duizend driehonderdvijftig euro), te vermeerderen met de 
         wettelijke handelsrente vanaf 1 april 2009 als bedoeld in art. 6: 119a BW tot de dag van 
         volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] uiterlijk op 13 juli 2014 te betalen een 
         bedrag van € 903.846,00 (negenhonderddrieduizend achthonderdzesenveertig euro), te 
         vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 juli 2014 als bedoeld in art. 6: 119a 
         BW tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.3. 
       
         veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden 
         begroot op € 14.047,10, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 
         veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in  reconventie 
       
       
     
     
       5.6. 
       
         draagt [eiseres] op tegenbewijs te leveren van de voorshands (afdoende) door 
         
          [gedaagde] bewezen stelling dat [gedaagde] een bedrag van € 97.436,01 aan Bot en Van der Ham 
         B.V. heeft betaald, uitsluitend ten behoeve van de sloop- en saneringswerkzaamheden, 
         verricht op de percelen aan de Dorpsstraat te Hazerwoude, die [eiseres] op 14 december 
         2004 aan [gedaagde] heeft verkocht; 
       
       
     
     
       5.7. 
       
         verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 28 mei 2014 teneinde [eiseres] 
         in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze zij bewijs wil leveren; 
       
       
     
     
       5.8. 
       
         bepaalt dat, indien [eiseres] (mede) bewijs wil leveren door middel van 
         schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen; 
       
       
     
     
       5.9. 
       
         bepaalt dat, [eiseres] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, 
         zij op die rolzitting: 
       
       - de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven; 
       - moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de 
       
         getuigen in de drie maanden nadien verhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste 
         vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden; 
       
       
     
     
       5.10. 
       bepaalt dat: 
       - voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend; 
       - indien [eiseres] geen gebruik maakt van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven 
       
         de rechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer 
         mogelijk is; 
       
       - het getuigenverhoor zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, 
       indien bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen zijn vrijgelaten; 
       
     
     
       5.11. 
       
         bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd 
         nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald; 
       
       
     
     
       5.12. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2014.