ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2024:1434

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2024:1434 Rechtbank Amsterdam , 11-03-2024 / C/13/746426 / KG ZA 24-109

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-03-11

Zaaknummer: C/13/746426 / KG ZA 24-109

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:1434

---

KG; de huurder van winkelruimte in winkelcentrum Amstelveen moet verhuizen naar andere ruimte in het winkelcentrum. Er is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een huurovereenkomst voor nieuwe winkelruimte en beëindigingsovereenkomst voor huidige winkelruimte tot stand gekomen.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/746426 / KG ZA 24-109 MdV/BB 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 11 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de naamloze vennootschap 
       
         UNIBAIL-RODAMCO SE , 
       gevestigd te Amstelveen, 
       eiseres bij dagvaarding van 15 februari 2024, 
       advocaat mr. W. Raas te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         S&S EUROPE B.V. , 
       gevestigd te Hoofddorp, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.C. Pinto te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna URW en S&S worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       Op de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 heeft URW de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. S&S heeft verweer gevoerd. 
       Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend. 
       Ter zitting waren aanwezig: 
       aan de kant van URW: [naam 1] (leasing manager) en [naam 2] (bedrijfsjurist) met mr. Raas; 
       aan de kant van S&S: [naam 3] (indirect bestuurder) en [naam 4] (bedrijfsjurist) met mr. Pinto. 
       Vonnis is bepaald op vandaag. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         URW is eigenaresse van winkelcentrum Stadshart Amstelveen. S&S, een onderneming die kleding verhandelt onder de naam Scotch & Soda, huurt van URW winkelruimte in dit winkelcentrum, te weten aan Rembrandthof nummer 31 en 34 en de Rembrandtweg nummer 37. De op dit moment geldende huurovereenkomst voor deze winkelruimte is in januari 2019 gesloten tussen URW en Scotch & Soda Retail. De huurovereenkomst is voor 10 jaar aangegaan met als ingangsdatum 1 juli 2021.  
         Scotch & Soda Retail is op 20 maart 2023 failliet verklaard, waarna de huurovereenkomst bij overeenkomst tot contractsoverneming van 21 juni 2023 is overgegaan op S&S. 
       
       
     
     
       2.2. 
       In de periode rond de contractsoverneming hebben partijen ook onderhandeld over het verplaatsen van de S&S winkel naar een andere plek binnen het winkelcentrum, gelegen aan Rembrandthof 12. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 15 juni 2023 zijn partijen voor de locatie aan Rembrandthof 12 een  head of terms  (HoT) aangegaan. In de HoT hebben partijen onder andere het volgende vastgelegd: 
       
         
           a) het gaat om de winkelunit in het winkelcentrum Stadshart Amstelveen aan Rembrandthof 12 met een oppervlakte van 230,73 m2; 
         
         
           b) het gehuurde zal worden gebruikt ten behoeve van de verkoop van kleding en accessoires in de zin van de Scotch & Soda formule; 
         
         
           c) de huurtermijn bedraagt 10 jaar met ingang van 9 januari 2024, waarna de huurovereenkomst van rechtswege eindigt; 
         
         
           d) de minimale jaarhuurprijs is € 250.000,00, met een jaarlijkse huurprijsindexatie in januari; 
         
         
           e) de periode van 9 januari 2024 tot en met 8 september 2024 is huurvrij; 
         
         
           f) de fit out bijdrage (de door URW te betalen bijdrage ten behoeve van de inrichting) bedraagt € 50.000,00; 
         
         
           g) de waarborgsom bedraagt (ongeveer) drie maanden huur; 
         
         
           h) S&S heeft een breakoptie na 5 jaar, waarbij een opzegtermijn van 12 maanden geldt. 
         
       
       
         In de HoT is verder, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen: 
         
           ‘This agreement is not concluded on the side of the Lessor until after approval has been obtained from the Management Board of the Lessor and the Lessor has legally signed the final Lease Agreement. 
         
         
           By signing this proposal: 
         
       
       
         
           
             Lessee commits to a Lease Agreement under the conditions as set out in this proposal and 
           
         
         
           
             Lessee commits to signing of the Lessor’s standard Lease Agreement  Template (with the option for changes if approved by both Parties). Independently from the above the agreement is also conditioned to the approval of the Lessees Board of Directors that should be delivered until the mid of July 2023. After that date (if not advised otherwise) the Lessee commits to this agreement.’ 
           
         
       
       De HoT is aan de zijde van S&S ondertekend door [naam 3] , de CEO van S&S. 
       
     
     
       2.4. 
       Naast de HoT is er een beëindigingsovereenkomst opgesteld voor de huidige locatie van S&S, met als beëindigingsdatum 29 februari 2024. In de beëindigingsdatum is onder andere de opschortende voorwaarde opgenomen dat URW en S&S een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot de winkelunit aan Rembrandthof 12. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij e-mail 6 oktober 2023 heeft [naam 4] , de bedrijfsjurist van S&S, aan URW het volgende geschreven: 
         
           ‘Ik hecht de laatste versies van Eric  ( [naam 2] , de bedrijfsjurist van URW, vzr.)  (van dinsdag 3 oktober) aan in deze correspondentie zodat we het overzicht behouden van onze laatste discussiepunten. Wat mij betreft zijn de stukken gereed, mits onderstaande 2 punten nog worden verwerkt: 
         
           Nieuwe huurovereenkomst 
         
       
       1.  Artikel 7.1.4: graag ook “, or under applicable law” verwijderen. (…) 
       
       
         
           Beëindigingsovereenkomst bestaande unit 
         
       
       -  Overweging c: de beoogde ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is 8 januari (niet 9 januari). 
       
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mail van 12 oktober 2023 heeft [naam 4] het volgende aan URW geschreven: 
         
           ‘Dank voor de finale stukken.  
         
         
           (…) 
         
         
           
            [naam 5]  (MD Nederland, Duitsland en Oostenrijk van S&S, vzr.)  heeft de timing van de sleuteloverdracht (bestaande en nieuwe unit) nogmaals gevalideerd, intern en met de uitvoerende partijen, en deze tijdslijn is (nog steeds) akkoord. 
         
           Dat betekent dat de stukken finaal en gereed zijn en we tot digitale ondertekening kunnen overgaan. 
         
         
           Zie onderstaande gegevens van de ondertekenaar namens S&S Europe B.V. 
         
         
           
            [naam 3]
           
         
         
           (…)’ 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij e-mail van 16 oktober 2023 heeft [naam 4] het volgende aan URW geschreven: 
         
           ‘Even ter check wanneer jullie de finale set ter digitale ondertekening verwachten rond te sturen? 
         
         
           Dan laat ik onze CEO weten dat e.e.a. zijn kant op komt en getekend kan worden.’ 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mail van 2 november 2023 heeft URW een laatste versie van de huurovereenkomst met daarin nog een wijziging aan S&S toegestuurd. 
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij e-mail van 7 november 2023 heeft [naam 4] het volgende aan URW geschreven: 
         
           ‘Deze laatste wijziging, ook al last-minute, is wat ons betreft akkoord. 
         
         
           Dan nog even het volgende: gisteren begrepen wij intern dat ons fit-out budget significant is gestegen, onder meer vanwege (nieuwe) vereisten die door Unibail worden opgelegd. Verder hebben wij begrepen wij dat de units rondom onze winkel nog leeg staan (hebben nieuwe huurders al getekend?) en worden we geconfronteerd met verbouwingen om ons heen. Deze nieuwe omstandigheden kwamen voor ons intern, ook voor onze CEO, als een verrassing dus men is intern nu eerst aan het uitzoeken wat er precies is afgestemd en welke (financiële) impact deze nieuwe omstandigheden op onze business case en budget  heeft en willen daarna graag in gesprek met jullie voordat we onze lease tekenen.’ 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 1 december 2023 hebben partijen een gesprek gehad over de renovatie aan het winkelcentrum. 
       
     
     
       2.11. 
       Bij e-mail van 4 december 2023 heeft URW aan [naam 4] gevraagd of de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst nog moet worden aangepast en medegedeeld dat zij die week alles wil afronden. 
       
     
     
       2.12. 
       Bij e-mail van eveneens 4 december 2023 van [naam 3] heeft S&S het volgende aan URW geschreven: 
       
       
         
           
         
       
       
         
           
         
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 15 december 2023 van haar advocaat heeft URW op de e-mail van [naam 3] van 4 december 2023 gereageerd en S&S gesommeerd tot ondertekening van de huurovereenkomst en beëindigingsovereenkomst over te gaan. 
       
     
     
       2.14. 
       Partijen hebben vervolgens getracht om in onderling overleg tot een oplossing te komen, maar zijn daar niet in geslaagd. 
       
     
     
       2.15. 
       
         Bij e-mail van 26 januari 2024 van [naam 3] heeft S&S zich definitief teruggetrokken en daarbij het volgende geschreven: 
         
           ‘Wij hebben de business case aangepast en opnieuw doorgerekend aan de hand van ons gesprek, de huidige (markt)omstandigheden en omzetverwachtingen. Deze verwachtingen liggen lager dan aanvankelijk verwacht, want we konden deze baseren op de huidige omzet trend in al onze winkels in Nederland en net als de hele fashion retail markt is die negatief. Daarnaast zijn de loonkosten gestegen door de recente verhoging van het minimum lonen, welke medio dit jaar verder zullen stijgen. Dit zou zorgen voor een winkel met een significant verlies per jaar. Gezien de onzekere financiële situatie waar ons bedrijf op dit moment in zit door de lagere omzetten van de afgelopen maanden is het voor ons niet verantwoord om deze verplichting inclusief de benodigde capex uitgave aan te gaan. Dit gaat te zwaar drukken op onze liquiditeit. Als relatief kleine retail organisatie die recent nog is doorgestart kunnen we ons niet committeren aan een verlieslatend project. 
         
         
           Vanuit de gesprekken begrepen we dat de huidige winkel wellicht verhuurd gaat worden aan een andere partij. Wij zouden dit jammer vinden en zouden graag blijven, maar indien dit jullie voorkeur heeft kunnen we meewerken aan een overdracht van de unit.’ 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Bij brief van 22 februari 2024 van haar advocaat heeft S&S de HoT buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling (artikel 6:228 BW) dan wel misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). 
         
           3.	Het geschil 
         
       
       
     
     
       3.1. 
       URW vordert samengevat: 
       
         
           S&S op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 7 dagen na dit vonnis over te gaan tot rechtsgeldige ondertekening van de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde huurovereenkomst; 
         
         
           S&S op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 7 dagen na dit vonnis uitvoering te geven aan de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, inhoudende dat: i) S&S dient over te gaan tot het inrichten en afbouwen van de winkelunit gelegen te Rembrandthof 12 te Stadshart Amstelveen conform het bepaalde in artikel 13 tot en met 16 van de huurovereenkomst; en ii) het gehuurde uiterlijk binnen 3 maanden na dit vonnis behoorlijk en volledig moet worden ingericht en afgebouwd conform de overeengekomen bestemming, te weten een winkel in kleding en accessoires conform de formule van Scotch & Soda, moet worden geëxploiteerd en open gehouden moet worden voor het winkelend publiek conform de in artikel 16.1 deel B van de huurovereenkomst opgenomen openingstijden; 
         
         
           S&S op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 7 dagen na dit vonnis over te gaan tot rechtsgeldige ondertekening van de als productie 3 bij dagvaarding overgelegde huurbeëindigingsovereenkomst; 
         
         
           S&S te veroordelen om binnen 7 dagen na dit vonnis uitvoering te geven aan de tussen partijen gesloten huurbeëindigingsovereenkomst, inhoudende dat: i) S&S de winkelunit gelegen te Rembrandthof 31, 34 en 37 te Stadshart Amstelveen aan URW oplevert in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering; 
         
         
           S&S te veroordelen om aan URW een bedrag van € 2.500,00 dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke (incasso)kosten te voldoen; 
         
         
           S&S te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       S&S voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
         Tussen partijen is in geschil of tussen hen overeenkomsten tot stand zijn gekomen die ertoe leiden dat S&S haar winkel in haar huidige winkelunit in winkelcentrum Stadshart Amstelveen moet verplaatsen naar een andere winkelunit. 
         Vaststaat dat partijen daar in de periode rond het faillissement van S&S Retail en de contractsoverneming door S&S over hebben onderhandeld en dat deze onderhandelingen in ieder geval hebben geleid tot de ondertekening op 15 juni 2023 van de HoT. Ook is er voor de huidige huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst opgesteld. 
         Volgens URW is met de HoT een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen voor de winkelunit aan Rembrandthof 12 die vervolgens nader is ingevuld en vastgelegd in een nog te ondertekenen huurovereenkomst volgens het model van URW. Verder is volgens URW met de totstandkoming van de nieuwe huurovereenkomst de beëindiging van de huidige huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden.  
         S&S betwist dat met de HoT een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens haar was het niet meer dan een vertrekpunt voor onderhandelingen, die uiteindelijk niet hebben geleid tot een huurovereenkomst. Voor zover daar anders over wordt gedacht heeft zij de HoT buitengerechtelijk vernietigd met een beroep op dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Het antwoord op de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst en beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, in die zin dat doorslaggevend is wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden mochten afleiden. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 
     
     
       4.3. 
       Allereerst is hier tussen partijen een HoT tot stand gekomen. Anders dan S&S heeft aangevoerd kan worden aangenomen dat met deze HoT tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia voor een huurovereenkomst. De HoT bevat niet alleen wat het gehuurde betreft en wat de huurprijs en huurperiode is, maar nog veel meer. Dat het hier gaat om de huur van een locatie in een winkelcentrum waarbij gehuurd wordt op basis van een omzethuur met een ondergrens, maakt dat niet anders. Verder volgt uit de tekst van de HoT ondubbelzinnig dat S&S met het ondertekenen ervan zich heeft gecommitteerd aan i) een huurovereenkomst op de voorwaarden zoals genoemd in de HoT en ii) tot het ondertekenen van de standaard huurovereenkomst van URW. De enige voorwaarden die in de HoT aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn gesteld zijn goedkeuringen van de directie van URW en de ‘board of directors’ van S&S, waarvoor S&S tot medio juli 2023 de tijd heeft gekregen en waarna zou gelden: ‘Lessee commits to this agreement’. Daarmee had S&S een maand de tijd om zich te bedenken, hetgeen zij niet heeft gedaan. De HoT is bovendien aan de zijde van S&S ondertekend door [naam 3] die zelfstandig bevoegd is om de vennootschap te binden. 
     
     
       4.4. 
       Daarnaast is van belang dat partijen na ondertekening van de HoT ook daadwerkelijk hebben toegewerkt naar een definitieve huurovereenkomst. Uit de stukken volgt dat partijen uitgebreid hebben gecorrespondeerd over de nadere invulling van de huurovereenkomst. Het ging daarbij niet meer om de essentialia zoals in de HoT vastgelegd, maar uitsluitend om een uitwerking daarvan in een overeenkomst conform de standaard door URW gebruikte huurovereenkomst. Partijen hebben zelfs afgesproken om op de voet van artikel 7:291 lid 2 en 3 BW een verzoekschrift bij de kantonrechter in te dienen om goedkeuring te krijgen voor in de huurovereenkomst opgenomen afwijkende bedingen. Uit de overgelegde stukken blijkt verder dat verschillende versies van de huurovereenkomst tussen partijen over en weer zijn gegaan en dat uiteindelijk de laatste versie, met daarin nog een kleine wijziging, op 2 november 2023 door URW aan S&S is gestuurd. S&S heeft op die laatste wijziging bij e-mail van [naam 4] van 7 november 2023 een akkoord gegeven. Die overeenkomst is overgelegd als productie 10 bij dagvaarding. Gelet op de verdere inhoud van de e-mail van [naam 4] van 7 november 2023 kan worden aangenomen dat er op dat moment bij S&S wel nog twijfels waren over de gevolgen voor haar van de renovatie van het winkelcentrum en de kosten van de inrichting van haar nieuwe winkel, maar zoals URW terecht naar voren heeft gebracht stond dat los van de huurovereenkomst als zodanig. Op 1 december 2023 hebben partijen hier nog wel over gesproken maar de zorgen van S&S zijn daarbij kennelijk niet weggenomen waarna S&S op 4 december 2023 aan URW heeft laten weten niet tot ondertekening van de huurovereenkomst over te gaan. 
       
     
     
       4.5. 
       Al met al heeft S&S de gehele periode na ondertekening van de HoT in juni 2023 tot 4 december 2023 gehandeld alsof zij haar winkel zou verplaatsen van haar huidige plek naar Rembrandthof 12. Nergens uit blijkt dat zij op enig moment een slag om de arm heeft gehouden of de indruk heeft gewekt dat er ten aanzien van de essentialia nog twijfels waren. Dat zij nog geen inzicht had in hoe de pui eruit zou moeten komen te zien waardoor zij geen compleet kostenplaatje kon maken, kan in ieder geval aan de totstandkoming van de huurovereenkomst niet in de weg staan. Als de pui zo belangrijk voor S&S was geweest dan had het op haar weg gelegen om dat voorafgaand aan de totstandkoming van de HoT aan de orde te stellen en daarover bepalingen in de HoT op te laten nemen. Dat is niet gebeurd. S&S heeft bovendien zelf meermaals aangedrongen op het ondertekenen van de finale stukken. Dat dit gebeurde door de bedrijfsjurist van S&S maakt niet dat daaraan geen waarde kan worden gehecht, nu voldoende aannemelijk is geworden dat de CEO van S&S ( [naam 3] ) bij het gehele proces intensief betrokken is geweest. Ten slotte is van belang dat S&S een professionele partij is in de huur van bedrijfsruimte. 
     
     
       4.6. 
       Gelet op het voorgaande wordt voorshands geconcludeerd dat tussen partijen een huurovereenkomst voor Rembrandthof 12 tot stand is gekomen. Dat het niet tot een ondertekening van de laatste versie van de huurovereenkomst is gekomen is daarbij niet relevant. 
       
     
     
       4.7. 
       
         S&S heeft zich verder op het standpunt gesteld dat zij de overeenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. In dit verband heeft S&S naar voren gebracht dat de HoT aan haar is opgedrongen op een moment dat zij nog niet kon overzien wat het faillissement en de doorstart voor haar voor gevolgen zouden hebben. URW wist volgens S&S dat zij met haar rug tegen de muur stond en het verlies van de winkel in het Stadshart Amstelveen niet kon riskeren. Bovendien heeft URW een onjuiste voorstelling van zaken gegeven met als doel om S&S tot ondertekening te bewegen. Volgens S&S was zij nooit tot ondertekening overgegaan, althans niet onder deze voorwaarden, als zij had geweten van de slechte staat van de nieuwe locatie en de noodlijdendheid van het winkelcentrum. S&S verwacht dat zij nog voor minstens € 300.000,00 aan de nieuwe winkel moet gaan verbouwen, hetgeen volgens haar niet in verhouding staat tot de overeengekomen fit out bijdrage van € 50.000,00. URW heeft een en ander gemotiveerd weersproken. 
         De voorzieningenrechter is met URW van oordeel dat nergens uit blijkt dat S&S op enig moment door URW onder druk is gezet of onjuist is geïnformeerd. In dit verband is relevant dat S&S een professionele partij is die bij de contractsoverneming na het faillissement van S&S Retail is bijgestaan door de curator van S&S Retail en diverse adviseurs. Uit de overgelegde correspondentie blijkt in het geheel niet dat gedurende de onderhandelingen voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst tot contractsoverneming en de HoT van enige druk sprake is geweest. Ook blijkt nergens uit dat S&S op basis van een verkeerde voorstelling van zaken de HoT is overeengekomen. Daarbij is van belang dat S&S al jaren is gevestigd in het winkelcentrum en zij de nieuwe locatie kende. Ter zitting heeft [naam 3] desgevraagd bevestigd de nieuwe locatie te hebben bezichtigd. Daarnaast blijkt nergens uit dat URW S&S iets heeft voorgehouden, onjuiste mededelingen heeft gedaan en/of enige toezegging heeft gedaan over de staat van de locatie. Gelet hierop is niet aannemelijk dat het beroep van S&S op de vernietiging van de HoT kans van slagen heeft. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Dat geldt ook voor het beroep van S&S op onvoorziene omstandigheden die volgens S&S na ondertekening van de HoT aan het licht zijn gekomen en die maken dat zij niet aan de HoT kan worden gehouden. Het zou daarbij volgens S&S gaan om de omstandigheid dat, ondanks dat zij er herhaaldelijk om heeft gevraagd, het nog steeds niet duidelijk is hoe het winkelcentrum en de winkelruimte op de nieuwe locatie eruit gaan zien en de omstandigheid dat de gehele retailmarkt onder druk is komen te staan door gestegen loonkosten en energiekosten in combinatie met substantiële jaarlijkse indexeringen door verhuurders. 
         De voorzieningenrechter volgt URW in haar standpunt dat de door S&S opgevoerde omstandigheden niet ertoe kunnen leiden dat aan de HoT geen uitvoering hoeft te worden gegeven. Kennelijk verwacht S&S hoge kosten voor de verbouwing te moeten maken die niet (volledig) gedekt zullen worden door de overeengekomen fit out bijdrage en verwacht zij een (verdere) vermindering van haar omzet. Dat zijn echter omstandigheden waarmee zij vooraf rekening had kunnen/moeten houden. Het had op haar weg gelegen om van te voren te (laten) onderzoeken wat haalbaar voor haar was. Bovendien kan van S&S als professionele retailpartij worden verwacht te kunnen inschatten hoe de nieuwe winkel eruit zal komen te zien en wat dat ongeveer zal gaan kosten. 
       
       
     
     
       4.9. 
       
         Al met al lijkt het erop dat S&S het bij nader inzien niet rendabel vindt om naar de andere plek te verhuizen. Dit beeld wordt bevestigd in de e-mail van 26 januari 2024 van S&S aan URW (zie onder 2.15). Ter zitting heeft S&S zelfs verklaard liever helemaal uit het winkelcentrum te verdwijnen dan te moeten verhuizen naar Rembrandthof 12. Wat daar ook van zij, S&S heeft geen gegronde reden gegeven voor het niet hoeven nakomen van de HoT. Dat zij ten tijde van de totstandkoming van de HoT een rooskleuriger beeld van haar financiële situatie had dan uiteindelijk het geval is maakt niet dat zij zich niet aan de HoT hoeft te houden. 
         Dat betekent dat S&S zowel tot ondertekening en nakoming van de huurovereenkomst voor de winkelruimte aan Rembrandthof 12 moet overgaan als tot ondertekening en nakoming van de beëindigingsovereenkomst voor haar huidige winkelruimte.  
         URW heeft terecht aangevoerd dat de beëindigingsovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de nieuwe huurovereenkomst. Dat betekent dat het alleen tot een beëindiging van de huidige huurovereenkomst kan komen als uitvoering wordt gegeven aan de nieuwe huurovereenkomst. Een vertrek uit het winkelcentrum, dat S&S liever wil dan met haar winkel verhuizen, is op dit moment dan ook niet aan de orde.  
         URW heeft er bovendien (een spoedeisend) belang bij dat S&S gelijktijdig met haar vertrek uit haar huidige winkel (waar Nike in zal komen) haar intrek neemt in de winkelruimte op de nieuwe locatie. Het is immers voor de uitstraling en het succes van een winkelcentrum belangrijk dat deze (zoveel mogelijk) met winkels is gevuld. 
       
       
     
     
       4.10. 
       
         Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen onder 3.1 sub A tot en met D worden toegewezen, met dien verstande dat de ingangsdatum in de huurovereenkomst en de beëindigingsdatum in de beëindigingsovereenkomst naar 1 april 2024 worden gewijzigd. Deze ter zitting door URW voorgestelde datum, waar S&S niets tegenin heeft gebracht, wordt redelijk geacht.  
         De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd. 
       
       
     
     
       4.11. 
       De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. URW heeft niet aangetoond dat de door haar gemaakte kosten andere zijn dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak, waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding insluiten. 
       
     
     
       4.12. 
       S&S zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van URW worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	112,37 
       - griffierecht		688,00 
       - salaris advocaat		1.107,00 
       - nakosten	 	178,00  	(plus de verhoging zoals vermeld in de   			beslissing) 
       
         Totaal	€ 	2.085,37 
         te vermeerderen  met de wettelijke rente. 
         Het voor rekening van S&S komende bedrag aan griffierecht wordt beperkt tot het griffierecht voor een zaak met een vordering van onbepaalde waarde, omdat de door URW gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt S&S om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot rechtsgeldige ondertekening van de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde huurovereenkomst, waarbij de ingangsdatum wordt gewijzigd in 1 april 2024, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt S&S om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, inhoudende dat: i) S&S dient over te gaan tot het inrichten en afbouwen van de winkelunit gelegen te Rembrandthof 12 te Stadshart Amstelveen conform het bepaalde in artikel 13 tot en met 16 van de huurovereenkomst; en ii) het gehuurde uiterlijk binnen 3 maanden na de betekening van dit vonnis, behoorlijk en volledig ingericht en afgebouwd conform de overeengekomen bestemming, te weten een winkel in kleding en accessoires conform de formule van Scotch & Soda te exploiteren en open te houden voor het winkelend publiek conform de in artikel 16.1 deel B van de huurovereenkomst opgenomen openingstijden, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt S&S om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot rechtsgeldige ondertekening van de als productie 3 bij dagvaarding overgelegde huurbeëindigingsovereenkomst, waarbij de beëindigingsdatum wordt gewijzigd in 1 april 2024, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt S&S om aan URW een dwangsom te betalen van € 1.000,00 per dag dat S&S niet voldoet aan de veroordelingen onder 5.1 en/of 5.2 en/of 5.3, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt S&S om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan de tussen partijen gesloten huurbeëindigingsovereenkomst, inhoudende dat: i) S&S de winkelunit gelegen te Rembrandthof 31, 34 en 37 te Stadshart Amstelveen aan URW oplevert in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering, 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt S&S in de proceskosten van € 2.085,37 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening indien S&S niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis moet worden betekend,  
     
     
       5.7. 
       veroordeelt S&S in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 
       
     
     
       5.8. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2024. 
       
     
   
   
     type: BPWB 
     coll:  MA