ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:707

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:707 Rechtbank Midden-Nederland , 25-02-2025 / 11508582 UV EXPL 25-19

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-02-25

Zaaknummer: 11508582 UV EXPL 25-19

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:707

---

Deze zaak draait om de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst is ontstaan en zo ja, of deze huurovereenkomst wegens dwaling vernietigbaar is. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat er inderdaad een huurovereenkomst tot stand is gekomen, maar ook dat het beroep op dwaling slaagt. De vordering om de woning of een vergelijkbare woning ter beschikking te stellen wordt daarom afgewezen.

RECHTBANK  
       MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter 
     
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Zaaknummer: 11508582 \ UV EXPL  25-19  MS/1270 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 25 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende in [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. M. Aygün, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING WOONIN ,  
       gevestigd in Utrecht, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Woonin, 
       gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties; 
       - de producties van Woonin; 
       - de aanvullende producties van [eiser] , waaronder een verklaring van zijn broer/mentor; - de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt - de pleitnota van Woonin. 
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
         Deze zaak draait om de vraag of tussen [eiser] en Woonin een huurovereenkomst is ontstaan en zo ja, of deze huurovereenkomst wegens dwaling vernietigbaar is. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat, zoals [eiser] heeft gesteld, er inderdaad een huurovereenkomst tot stand is gekomen, maar ook dat het beroep van Woonin op dwaling slaagt. De vordering van [eiser] om hem de woning of een vergelijkbare woning ter beschikking te stellen wordt daarom afgewezen.  
         
           3.	De achtergrond van de zaak 
         
       
       
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] , geboren op [geboortedatum] 1988, woont bij zijn broer [A] op het adres [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] . Zijn moeder [B] woont daar ook. [eiser] heeft lichamelijke en psychische klachten en beperkingen. Hij is in 2014 onder curatele gesteld, waarbij zijn broer [A] is benoemd als curator. De curatele is bij beschikking van deze rechtbank van 20 maart 2024 omgezet in onderbewindstelling en mentorschap. Daarbij is [C] tot bewindvoerder benoemd en zijn broer tot mentor. Omdat [A] als mentor de belangen van [eiser] behartigt, wordt hierna wanneer [eiser] wordt genoemd ook zijn broer bedoeld voor zover deze namens [eiser] optreedt of is opgetreden.  
       
     
     
       3.2. 
       De moeder van [eiser] heeft eerder van Mitros, de rechtsvoorganger van Woonin, een woning gehuurd op het adres [straat 2] [nummeraanduiding 2] in [plaats] . [eiser] en zijn broer woonden daar toen ook. Een van de kantonrechters van deze rechtbank heeft de huurovereenkomst bij uitspraak van 17 februari 2021 ontbonden wegens langdurige overlast die door [eiser] werd veroorzaakt.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Mitros heeft de moeder en de broer van [eiser] in een e-mail van 23 december 2021 het volgende geschreven:  
         “Vanwege de ontruimingsprocedure op de [straat 2] is er een signalering geplaatst in Woningnet.  
         Deze blijft 3 jaar staan. (…) 
         Als u kandidaat bent voor een woning, kan die woningcorporatie contact opnemen met Mitros. 
         Zij kunnen er zelf voor kiezen of ze u de woning (onder voorwaarden) aanbieden of niet. 
         Zoals u weet biedt Mitros u geen woning aan.” 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [D] (hierna: [D] ), werkzaam bij Buurtteams [.] , heeft Woonin in een e-mail van 6 juni 2024 gevraagd of Woonin kon kijken hoe het stond met de signalering van de moeder van [eiser] . Woonin heeft in een e-mail van 10 juni 2024 het volgende geantwoord: 
         “Mw heeft geen actieve signalering meer bij DAK (voorheen WoningNet. 
         Overigens heeft mw geen eigen inschrijving meer maar staat zij als medeaanvrager bij zoon [A (voornaam)] , met een andere geboortedatum (…). 
         Woonin zal ze, ondanks het vervallen van de signalering, niet meer huisvesten. Wij hebben geen vertrouwen in het onderhouden van een goede huurrelatie.” 
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] heeft (met hulp van derden) in november/december 2024 via WoningNet gereageerd op een woning van Woonin aan het adres [straat 3] [nummeraanduiding 3] in [plaats] . Hij heeft op verzoek van Woonin verschillende documenten aangeleverd en een acceptatieformulier en een inkomensverklaring ingevuld. Op het acceptatieformulier, dat op 4 december 2024 is ondertekend, is vermeld dat zijn woonsituatie ‘inwonend’ is en dat zijn broer en moeder zullen meeverhuizen. 
       
     
     
       3.6. 
       Woonin heeft de bewindvoerder in een e-mail van 5 december 2024 gevraagd of zij akkoord is met het aangaan van een huurovereenkomst voor de [straat 3] [nummeraanduiding 3] met een bruto huur van € 881,42. De bewindvoerder heeft in een e-mail van dezelfde dag gereageerd dat dit akkoord is. Zij heeft in een andere mail laten weten dat [A] het huurcontract mag tekenen.  
       
     
     
       3.7. 
       Woonin heeft [eiser] in een e-mail van 9 december 2024 de huurovereenkomst toegestuurd. In deze mail staat onder meer het volgende: 
       
       
         “Beste meneer [eiser] , 
         Gefeliciteerd met uw nieuwe woning! Hierbij ontvangt u uw huurovereenkomst. We vragen u deze te ondertekenen voordat u uw sleutels ontvangt.  
         Op 16 december om 09:00 uur krijgt u uw sleutels. U wordt verwacht in de nieuwe woning op bovenstaande datum en tijdstip. 
         Na ID-controle ontvangt u de sleutels van de woning. 
         Wat moet u doen voordat u uw sleutels kunt krijgen? 
         Het is belangrijk dat u de volgende acties doet vóór uw afspraak om de sleutels te krijgen. 
       
       
       
         U heeft uw huurovereenkomst digitaal ondertekend. Graag zelf de handtekening plaatsen en GEEN fotohandtekening uploaden. Kies de optie TEKEN. Wij verzoeken u vriendelijk NIET de optie UPLOADEN of TYPEN te gebruiken. 
         U heeft de beginnota overgemaakt op onze rekening.”  
       
       
     
     
       3.8. 
       De bewindvoerder heeft Woonin in een e-mail van 10 december 2024 laten weten dat zij [A] opdracht heeft gegeven dat hij mag ondertekenen en dat de beginnota is betaald. De bewindvoerder heeft hiervan een betaalbewijs, gedateerd op 9 december 2024, bijgevoegd.  
       
     
     
       3.9. 
       
        [D] heeft met een e-mail van 12 december 2024 om 14:56 uur de getekende huurovereenkomst aan Woonin gestuurd.  
       
     
     
       3.10. 
       Woonin heeft de bewindvoerder in een e-mail van dezelfde dag om 15:40 uur laten weten dat zij de woningaanbieding intrekt omdat zij geen vertrouwen heeft in een goede huurrelatie met [eiser] , zijn broer en zijn moeder vanwege zijn negatieve woonverleden bij Woonin.  
       
     
     
       3.11. 
       De gemachtigde van [eiser] heeft zich in een e-mail van 6 januari 2025 tegenover Woonin op het standpunt gesteld dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen en heeft Woonin gesommeerd hem te bevestigen dat de woning binnen 7 dagen ter beschikking van [eiser] wordt gesteld.  
       
     
     
       3.12. 
       Woonin heeft in een e-mail van 14 januari 2025 laten weten dat zij de woning niet aan [eiser] ter beschikking zal stellen en heeft de woning met ingang van 15 januari 2025 aan iemand anders verhuurd.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         De vordering 
       
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert - kort samengevat - Woonin op straffe van een dwangsom te veroordelen om de woning aan de [straat 3] [nummeraanduiding 3] in [plaats] , dan wel een vergelijkbare, alternatieve woning, geheel en onvoorwaardelijk aan hem in gebruik te geven en ter beschikking te stellen.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] stelt ter onderbouwing van zijn vorderingen dat er tussen hem en Woonin een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen en vordert nakoming van deze huurovereenkomst. 
       
       
         
           Het verweer 
         
       
     
     
       4.3. 
       Woonin voert verweer. Zij stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen omdat hij onder bewind is gesteld. Daarnaast betwist Woonin dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Mocht dit naar het oordeel van de kantonrechter toch het geval zijn, dan doet Woonin een beroep op dwaling.  
       
       
         
           Ontvankelijkheid 
         
       
     
     
       4.4. 
       Woonin stelt dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat hij onder bewind is gesteld. Volgens Woonin kan [eiser] daardoor niet zelf als procespartij optreden, maar kan uitsluitend zijn bewindvoerder dit doen. 
       
     
     
       4.5. 
       In artikel 1:441 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. Omdat alle goederen van [eiser] onder bewind zijn gesteld, vallen ook de rechten die [eiser] kan ontlenen aan de huurovereenkomst die volgens hem met betrekking tot de woning tot stand is gekomen onder het bereik van het bewind. De bewindvoerder heeft er echter in een brief van 27 januari 2025 mee ingestemd dat [A] als mentor van [eiser] namens deze een kortgedingprocedure jegens Woonin instelt. Gelet op deze instemming kan [eiser] in deze procedure ondanks de onderbewindstelling zelfstandig procederen en is hij ontvankelijk in zijn vorderingen. 
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
     
     
       4.6. 
       Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vordering in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 
       
       
         
           Spoedeisendheid 
         
       
     
     
       4.7. 
       
         Woonin stelt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, omdat hij op dit moment nog in een huurwoning van Portaal woont en met urgentie op andere woningen kan reageren. [eiser] heeft toegelicht dat zijn huidige woning niet passend is.  
         De woning is namelijk niet gelijkvloers en dit is vanwege de lichamelijke beperkingen van hemzelf en zijn moeder wel nodig. De woning aan de [straat 3] is wel gelijkvloers. Woonin heeft tijdens de mondelinge behandeling naar aanleiding van een vraag van de kantonrechter verklaard dat zij ervan uitgaan dat de urgentie is toegekend omdat [eiser] vanwege zijn medische situatie een gelijkvloerse woning nodig heeft. De kantonrechter vindt gelet hierop dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. 
       
       
       
         
           Er is een huurovereenkomst tot stand gekomen 
         
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] stelt dat tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat 3] tot stand is gekomen. Hij voert hiertoe aan dat Woonin in de voorfase heeft bevestigd dat de woning definitief aan hem is toegewezen en op 9 december 2024 een aanbod heeft gedaan door zonder voorbehoud een huurovereenkomst aan hem te sturen die Woonin al had ondertekend. Hij heeft dit aanbod aanvaard door de huurovereenkomst te ondertekenen en op 12 december 2024 om 14:56 uur per e-mail aan Woonin te retourneren. Woonin heeft 44 minuten hierna geprobeerd de woningaanbieding te herroepen, maar dat kon toen niet meer omdat op grond van artikel 6:219 lid 2 BW een aanbod niet meer kan worden herroepen als het al is aanvaard.  
       
     
     
       4.9. 
       Woonin stelt dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat zij de huurovereenkomst op 12 december 2024 al vóór 10:00 uur had geannuleerd in Signrequest, de digitale omgeving waarbinnen [eiser] de huurovereenkomst digitaal moest tekenen. Mevrouw [E] , [functie] bij Woonin (hierna: [E] ) heeft die dag om 13.44 uur de bewindvoerder gebeld en een bericht op de voicemail ingesproken. Zij heeft daarbij aangegeven dat Woonin de woningaanbieding intrekt en heeft de bewindvoerder verzocht haar terug te bellen. Zij heeft de bewindvoerder daarna om 14:06 uur nog een e-mail gestuurd met het verzoek haar terug te bellen over [eiser] . De bewindvoerder heeft [E] om 15:51 uur teruggebeld. [E] heeft toen aangegeven dat het aanbod werd ingetrokken. Doordat de huurovereenkomst in Signrequest was geannuleerd, was het niet meer mogelijk de huurovereenkomst via Signrequest te accepteren. Er verschijnt dan een melding dat de aanbieding is ingetrokken. [D] heeft in plaats daarvan de huurovereenkomst per e-mail geretourneerd, terwijl zij op grond van de hiervoor in 3.4 geciteerde e-mail wist dat Woonin geen woning wilde aanbieden aan [eiser] en zijn familie.  
       
     
     
       4.10. 
       
         Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan in het midden blijven hoe laat Woonin haar aanbod op 12 december 2024 precies heeft ingetrokken - wat daar verder ook van zij -, omdat de huurovereenkomst al eerder tot stand is gekomen. Woonin heeft [eiser] met haar e-mail van 9 december 2024, waarmee zij de (door haar ondertekende) huurovereenkomst aan de bewindvoerder heeft gestuurd, een aanbod gedaan om een huurovereenkomst aan te gaan. De bewindvoerder heeft dit aanbod in de in 3.8 genoemde 
         e-mail van 10 december 2024 in feite al namens [eiser] aanvaard door Woonin mee te delen dat zij [A] opdracht had gegeven de huurovereenkomst te ondertekenen en dat de beginnota was betaald. Het factuurbedrag was blijkens het betaalbewijs al op 9 december 2024 overgemaakt. De kantonrechter vindt het gelet hierop aannemelijk dat de huurovereenkomst al op 10 december 2024 tot stand is gekomen, ondanks het feit dat de schriftelijke vastlegging daarvan toen nog niet namens [eiser] was ondertekend. Er geldt geen schriftelijkheidsvereiste voor een overeenkomst als deze.  
       
       
       
         
           Het beroep op dwaling slaagt 
         
       
     
     
       4.11. 
       Woonin stelt zich op het standpunt dat, als er inderdaad sprake is van een huurovereenkomst, deze vernietigbaar is omdat van haar kant sprake is geweest van dwaling. Zij stelt in dit verband onder meer dat [eiser] wist dat zij geen woning meer aan hem en zijn familie wilde aanbieden. Zij was er niet op bedacht dat [eiser] ook zelf zou kunnen reageren op woningen. [eiser] had moeten melden dat hij en zijn familie in 2021 zijn ontruimd wegens overlast en dat op dit moment sprake is van een aanzienlijke huurachterstand bij Portaal. Omdat [eiser] op het acceptatieformulier had aangegeven dat hij inwonend is, is er geen verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder gevraagd en is hij niet door Woonin gescreend. Zijn reactie op de woning is er daarom ‘doorheen geslipt’, aldus Woonin.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] betwist dat sprake is van rechtsgeldige dwaling bij Woonin. Hij stelt dat hij niet wist dat Woonin niet met hem wilde contracteren. Hij heeft alle gevraagde informatie aan Woonin verstrekt en heeft geen inlichtingen verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken gaven. Op het acceptatieformulier is duidelijk aangegeven wat zijn huidige woonadres is, dat hij inwonend is en wie de meeverhuizende personen zijn. Er is ook aangegeven dat hij in het verleden als inwoner in de huurwoning van Mitros aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] heeft gewoond. Woonin heeft nooit om een verklaring van goed huurderschap gevraagd. Zij heeft de informatie die hij heeft aangeleverd gecontroleerd en goed bevonden en hem vervolgens de woning aangeboden. Het lag op de weg van Woonin om hem nadere vragen te stellen, wat Woonin niet heeft gedaan. Woonin kan daarom niet in redelijkheid volhouden dat zijn reactie op de woning ‘erdoorheen is geslipt’, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.13. 
       In artikel 6:228 lid 1 onder b BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het aannemelijk dat het beroep van Woonin op vernietiging van de huurovereenkomst in een bodemprocedure op die grond zal slagen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. 
       
     
     
       4.14. 
       De moeder van [eiser] heeft in het verleden een woning gehuurd van Mitros. Deze huurovereenkomst is in 2021 ontbonden omdat [eiser] langdurig overlast veroorzaakte. Naar aanleiding hiervan is er op WoningNet een signalering van 3 jaar geplaatst, waardoor de familie [achternaam van eiser en  A] in die periode niet op sociale huurwoningen in de regio Utrecht kon reageren. Deze signalering gold ook voor woningen van andere sociale verhuurders. Mitros heeft [A] en zijn moeder hiervan in een e-mail van 23 december 2021 op de hoogte gesteld en heeft daarbij ook te kennen gegeven dat Mitros hen geen woning meer zal aanbieden. Woonin heeft in een e-mail van 10 juni 2024 aan [D] nog eens herhaald dat zij hen (de kantonrechter begrijpt dat bedoeld is: de moeder en haar zoons) ondanks het vervallen van de signalering niet meer zal huisvesten. Dit was in reactie op een vraag van [D] hoe het met de signalering stond. [eiser] heeft niet weersproken dat [D] dit namens zijn familie had gevraagd, zodat moet worden aangenomen dat [eiser] hiervan door [D] op de hoogte is gesteld. [eiser] heeft ook niet weersproken dat Mitros/Woonin meerdere keren mondeling heeft aangegeven dat zij hem en zijn familie geen woning meer zal aanbieden, zoals door Woonin is aangevoerd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiser] wist dat Woonin geen huurovereenkomst met hem en zijn familie wilde aangaan. 
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiser] heeft toch op een woning van Woonin gereageerd. Woonin heeft hem deze woning zonder meer toegewezen. Omdat [eiser] wist dat Woonin geen huurovereenkomst met hem wilde aangaan, had het hem duidelijk moeten zijn dat er bij Woonin sprake was van een vergissing. Hij had Woonin daarom moeten wijzen op zijn woonverleden bij Mitros en moeten vragen of men bereid was de beslissing geen woning meer aan zijn moeder, broer en hem aan te bieden, te heroverwegen. [eiser] heeft gelijk als hij stelt dat Woonin zelf beter had moeten controleren of zij hem inderdaad de woning wel wilde aanbieden, maar omdat [eiser] wist dat Woonin hem geen woning meer wilde aanbieden weegt de mededelingsplicht van [eiser] hier zwaarder dan de onderzoeksplicht van Woonin.  
       
       
         
           De vordering wordt afgewezen. 
         
       
     
     
       4.16. 
       De kantonrechter vindt het gelet hierop, voorlopig oordelend, aannemelijk dat een bodemrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen omdat de huurovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling. De gevorderde voorlopige voorziening om de woning dan wel een vergelijkbare woning aan [eiser] ter beschikking te stellen, wordt daarom afgewezen.  
       
       
         
           Kosten 
         
       
     
     
       4.17. 
       Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025. 
       
       
       
     
   
   
      Zie ook Gerechtshof Leeuwarden 13 april 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM1464.