ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2017:1066

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2017:1066 Gerechtshof Den Haag , 21-03-2017 / BK-16/00411

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2017-03-21

Zaaknummer: BK-16/00411

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:1066

---

In het principaal hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij is tevens in geschil tot welk bedrag de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet (hierna: de waarderingsuitzondering) van toepassing is

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-16/00411 
   
   
     Uitspraak d.d. 21 maart 2017 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
       en 
       
         de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) , de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende en het incidenteel hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 7 september 2016, nummer ROT 16/1020, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 288.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenwaard (hierna: de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46.  
       
     
     
       1.4. 
       De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 268.000, bepaald dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd, bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 46 vergoedt en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 742 te betalen aan belanghebbende. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124.  
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord. 
       
     
     
       2.4. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 februari 2017. Aldaar is de Heffingsambtenaar verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast: 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een schuur van 100 m2, een stal van 194 m2 en een mestkelder van 75 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 462 m3 en de oppervlakte van de percelen grond (inclusief ondergrond van de woning) bedraagt ongeveer 9.468 m2, te weten perceel [A] à 115 m2 , perceel [B] à 528 m2, perceel [C] à 2.400 m2 : alle gelegen onder en nabij de woning en de bijgebouwen, perceel [D] à 860 m2 en perceel [E] à 5.565 m2: beide grasland. De woning is gelegen aan een dijk.  
       
     
     
       3.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [F] , registermakelaar en taxateur en gedagtekend 14 april 2016 (hierna: het taxatierapport). Tot het taxatierapport behoort een matrix. 
       
       
     
   
   
     De Keur 
     
     
       4.1. 
       De Rechtbank heeft de Keur van het Waterschap Rivierenland 2009 op het onderhavige geschil van toepassing geacht. Het Hof is echter van oordeel dat de Keur van het Waterschap Rivierenland 2014 van toepassing is, omdat de in dit geding aan de orde zijnde beschikking en aanslag betrekking hebben op het belastingjaar 2015 en laatstvermelde Keur (hierna: de Keur) met ingang van 1 januari 2015 in werking is getreden. Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de in dit geding toepasselijke waardepeildatum in dit verband geen betekenis heeft. 
       
     
     
       4.2. 
       De Keur houdt, voor zover hier van belang, het volgende in: 
       
     
   
   
     "Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen 
     
   
   
     Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen 
     
       In deze keur wordt verstaan onder: 
       (…) 
       
         b. beschermingszone:  aan een waterstaatswerk grenzende zone die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat werk voorschriften en beperkingen kunnen gelden;  
       (…) 
       
         g. legger:  als bedoeld in artikel 5.1 van de Wet of in artikel 78 tweede lid van de Waterschapswet;  
       
         h. ondersteunend kunstwerk:  kunstwerken die van belang zijn voor de taakuitoefening van het waterschap, voor de waterkering of voor het functioneren van de waterhuishouding; 
       (…) 
       
         k. profiel van vrije ruimte:  de ruimte als vastgelegd in de legger ter weerszijden van, boven en onder een waterstaatswerk of een toekomstig waterstaatswerk die naar het oordeel van de beheerder nodig is voor toekomstige verbeteringen; 
       (…) 
       
         m. waterkering:  kunstmatige hoogte, natuurlijke hoogte of gedeelte daarvan, of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben;  
       (…) 
       
         o. waterstaatswerk:  oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger is aangegeven;  
       (…) 
     
     
   
   
     Artikel 1.2 Verplichtingen  
     
       1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden.  
       (…) 
     
     
   
   
     Hoofdstuk 2 Beheer en onderhoud van waterstaatswerken 
     
   
   
     § 1 Onderhoudsplichtigen 
     
   
   
     Artikel 2.1 Onderhoudsplichtigen 
     
       1. Onderhoudsplichtig zijn degenen die in de legger ingevolge de Waterschapswet of in artikel 2.12 van deze keur tot het verrichten van gewoon of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen.  
       2. Onderhoudsplichtigen van waterstaatswerken zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatswerk overeenkomstig zijn functie.  
     
     
   
   
     § 2 Onderhoud van waterstaatswerken (door derden) 
     
   
   
     Artikel 2.2 Gewoon onderhoud aan waterkeringen 
     De onderhoudsplichtigen van waterkeringen dragen te allen tijde zorg voor een goede toestand van de waterkeringen door onder andere het bestrijden van schadelijk wild, met uitzondering van muskus- en beverratten, en van schadelijke begroeiingen, het herstellen van beschadigingen en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering 
     
   
   
     Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen 
     
       1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger ingevolgde de Waterwet bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie. 
       2. Buitengewoon onderhoud mag niet worden uitgevoerd in de periode van 15 oktober tot 1 april. 
     
     
   
   
     § 3 Onderhoud aan kunstwerken (door derden) 
     
   
   
     Artikel 2.4 Onderhoud ondersteunende kunstwerken en werken 
     
       1. De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken of werken die in, op, aan of boven waterkeringen of de beschermingszone zijn aangebracht en mede een waterkerende functie hebben, zijn verplicht deze waterkerend te houden.  
       2. De middelen bestemd tot afsluiting van kunstwerken dienen door de onderhoudsplichtigen in goede staat te worden onderhouden en zo vaak als dat door het bestuur nodig wordt geoordeeld, dient de goede werking te worden getoond. Het waterkerend houden betreft zowel de instandhouding als het functioneren van het werk. 
     
     
   
   
     § 4 Onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen(door derden) 
     
       
         Artikel 2.5 Gewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen 
       
       1. De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot het daaruit verwijderen van begroeiingen en afval die schadelijk zijn voor het functioneren van het oppervlaktewaterlichaam. 
       2. De onder het eerste lid vermelde onderhoudsplichtigen zijn tevens verplicht tot het herstellen van beschadigingen aan oevers en tot het onderhouden van begroeiingen, dienstig aan de waterhuishoudkundige functies van het oppervlaktewaterlichaam.  
     
     
   
   
     Artikel 2.6 Buitengewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen 
     De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger ingevolge de Waterwet bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie. 
     
   
   
     Artikel 2.7 Onderhouds- en ontvangstplicht ten aanzien van bermsloten 
     
       1. Bij het onderhoud aan de bij de legger aangewezen bermsloten worden alle specie en maaisel op de tegenover de weg liggende gronden gedeponeerd. 
       2. Indien er zich omstandigheden voordoen waarbij het, gezien het feitelijke gebruik van de tegenover de weg liggende gronden, in redelijkheid niet mogelijk is om de specie en het maaisel op de in het vorige lid bedoelde wijze te deponeren, dan worden alle specie en maaisel gebracht op de wegberm. In dat geval zijn de eigenaren van de tegenover de weg liggende gronden verplicht alle specie en maaisel binnen 30 dagen van de bermen te verwijderen.  
       3. De leden 1 en 2 zijn alleen van toepassing op buiten de bebouwde kom gelegen bermsloten andere dan rijks- en provinciale wegen en voor zover niet bij vergunning anders is bepaald. 
     
     
   
   
     § 5 Onderhoud aan kunstwerken (door derden) 
     
       
         Artikel 2.8 Onderhoud ondersteunende kunstwerken en werken 
       
       De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken en werken dienen de ondersteunende kunstwerken en werken die in, op, aan of boven de oppervlaktewaterlichamen zijn aangebracht en die een waterhuishoudkundige of mede een waterhuishoudkundige functie hebben, te onderhouden. 
     
     
   
   
     § 6 Overige gebodsbepalingen 
     
       
         Artikel 2.9 Afrasteringen 
       
       De eigenaren of gebruikers van gronden die gebruikt worden voor het houden van dieren, en die zijn gelegen op of nabij waterstaatswerken, zijn verplicht op of langs hun gronden een voldoende veekerende afrastering te hebben en te houden.  
     
     
   
   
     Artikel 2.10 Ondersteunende kunstwerken waaronder coupures en sluizen 
     De onderhoudsplichtigen van de in waterkeringen voorkomende ondersteunende kunstwerken waaronder coupures en sluizen dragen zorg dat deze op eerste aanzegging door het bestuur terstond worden gesloten. 
     
   
   
     Artikel 2.11 Stuwen 
     De eigenaren van stuwen, dan wel andere onderhoudsplichtigen van stuwen, zijn verplicht het door het bestuur bepaalde stuwpeil in te stellen en in stand te houden. 
     
     
       (...) 
     
     
   
   
     Hoofdstuk 7 Overgangs- en slotbepalingen 
     
       (…) 
       
         Artikel 7.2 Legger 
       
       De leggers die vóór inwerkingtreding van deze keur zijn gemaakt, bevatten nog het begrip ‘kernzone’. Omdat het begrip ‘kernzone’ in deze keur is vervangen door het begrip ‘waterstaatswerk’ is deze overgangsbepaling opgenomen, zodat het begrip ‘kernzone’ in reeds bestaande leggers zijn betekenis houdt en de daaraan verbonden gebruiksbeperkingen in stand blijven." 
     
     
     
       4.3. 
       De toelichting op de Keur houdt, voor zover hier van belang, het volgende in: 
       
       
         	“A. Algemene toelichting 
       
       
       
         
           Hoofdstuk 3 Handelingen in watersystemen 
         
         (…) 
         Bij waterstaatswerken zijn drie verschillende zones te onderscheiden, namelijk het waterstaatswerk zelf, de beschermingszone en het profiel van vrije ruimte. De beschermingszone heeft als doel de bescherming van het waterstaatswerk en het profiel van vrije ruimte tevens de toekomstige verbetering van het waterstaatwerk. Het profiel van vrije ruimte kan bij alle waterstaatwerken worden vastgelegd en niet alleen bij waterkeringen. Vóór vastlegging van dit profiel moet de noodzaak ervan goed onderzocht en onderbouwd worden.  
         De drie zones worden vastgelegd op de legger, bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet. Deze legger (Waterwet) wordt in de praktijk vaak gecombineerd met de onderhoudslegger (Waterschapswet). De legger op grond van de Waterwet geeft de reikwijdte weer van de verbodsbepalingen uit hoofdstuk 3. Het verbodsregime per zone is in hoofdstuk 3 opgenomen.”  
       
     
     
       4.4. 
       In de Keur van het Waterschap Rivierenland 2009 werden naast het waterstaatswerk keurzones onderscheiden, te weten de kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone. Deze zijn in die Keur als volgt gedefinieerd: ‘de zone behorend tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn.’ 
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     5. De Rechtbank heeft het volgende overwogen: 
     
     
       "3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  
       Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714). 
       In de systematiek van de Wet WOZ is het aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast te stellen en, ook gelet op wat [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te beargumenteren, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. 
     
     
     
       4. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 288.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.  
     
     
     
       4.1. 
       De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken wat die prijs zou zijn. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de drie best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.  
       
     
     
       4.2. 
       
         Met het taxatierapport van [F] van 14 april 2016 en hetgeen [de Heffingsambtenaar] ter zitting heeft aangevoerd, voldoet [de Heffingsambtenaar] daar niet aan.  
         Op 25 mei 2016 heeft het Gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHDHA:2016:1607) ten aanzien van het belastingjaar 2014 voor de onroerende zaak, waarbij onder meer is overwogen dat de kernzone en de beschermingszone deel uitmaken van een waterverdedigingswerk en in beheer zijn bij het Waterschap. Voor die zones is daarom de waarderingsuitzondering van toepassing en dat de waarderingsuitzondering derhalve van toepassing is op 2.639 m². 
         Met de uitkomst van voormelde uitspraak van het Hof heeft [de Heffingsambtenaar] geen dan wel onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank ziet geen aanleiding de uitspraak van het Hof voor onjuist te houden. Dat [de Heffingsambtenaar] dit anders ziet doch geen rechtsmiddelen tegen voornoemd arrest heeft aangewend, doen daar verder niet aan af.  
       
       
       
         5. [Belanghebbende] maakt de voorgestane waarde van ten hoogste € 101.000,- evenmin aannemelijk. De door [belanghebbende] bepleitte waarde is niet conform de Wet WOZ vastgesteld. Voor de Wet WOZ is bepalend dat de WOZ waarde wordt onderbouwd door bijvoorbeeld een ten behoeve van de WOZ-waardering uitgevoerde taxatie, waarbij gebruik wordt gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare objecten alsmede rekening houdend met voornoemde uitspraak van het Hof. 
       
       
       
         6. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom zelf vast op € 268.000,-. Deze waarde is -uitgaande van de overwegingen van het Hof en door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde waardes- als volgt berekend: 
         Waarde woning € 32.660,- 
         Waarde grond: 
         Eerste 150 m² à € 465,- € 69.750,- 
         Volgende 350 m² à € 195,- € 68.250,- 
         Volgende 500 m² à € 90,- € 45.000,- 
         Rest 5.829 m² à € 9,- € 52,461,- 
         Totaal € 268.121,- 
         Daarbij merkt de rechtbank op dat zij van de waarde van de opstal uitgaat, zoals deze is opgenomen in de uitspraak van het Hof à € 32.660,-. De rechtbank ziet niet in dat, zonder dat er aanpassingen zijn verricht, de waarde van de opstal thans wordt gesteld op € 124.885,-." 
       
       
       
     
   
   
     Geschil en standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       6.1. 
       In het principaal hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij is tevens in geschil tot welk bedrag de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet (hierna: de waarderingsuitzondering) van toepassing is. 
       
     
     
       6.2. 
       In het incidenteel hoger beroep is in geschil: 
       ( a)	op welke delen van de onroerende zaak de waarderingsuitzondering van toepassing is, en 
       ( b)	of de Rechtbank bij de bepaling van de waarde van de woning (lees: het hoofdgebouw) is uitgegaan van de juiste waardepeildatum. 
       
     
     
       6.3. 
       Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       6.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 139.000 (= € 32.660 (waarde woning) + € 46.500 (100 m2 ondergrond woning à € 465 per m2) + € 60.561 (6.729 m2 grasland à € 9 per m2)). 
       
     
     
       6.5. 
       De Heffingsambtenaar concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Waarderingsuitzondering  
       
     
     
     
       7.1. 
       De Heffingsambtenaar betoogt in het incidenteel hoger beroep dat de Rechtbank de waarderingsuitzondering ten onrechte niet slechts heeft toegepast op het waterverdedigingswerk zelf, maar tevens op de grond die gelegen is in de binnenbeschermingszone.  
       
     
     
       7.2. 
       De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364, BNB 2016/96 geoordeeld dat uit artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ en artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de URUOW in onderlinge samenhang beschouwd, volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, lid 1, letter f, de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten, met uitzondering van de tot dat verdedigingswerk behorende delen van de onroerende zaak die dienen als woning. In een zodanig geval mag niet buiten aanmerking worden gelaten de waarde van de onderdelen van een onroerende zaak die niet tot het waterverdedigingswerk behoren, aldus de Hoge Raad. 
       
     
     
       7.3. 
       Gelet op voormeld arrest en op de omstandigheid dat de hier van toepassing zijnde Keur, anders dan de Keur van 2009, het onderscheid in keurzones (te weten: kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone) niet kent, is het betoog van de Heffingsambtenaar juist. De waarderingsuitzondering is van toepassing op de onderdelen van de onroerende zaak die behoren tot het waterverdedigingswerk (de dijk), met uitzondering van de daartoe behorende delen die dienen als woning. De Heffingsambtenaar heeft - door belanghebbende onvoldoende gemotiveerd bestreden - gesteld dat in totaal 763 m2  van de tot de woning behorende percelen grond tot het waterverdedigingswerk behoort, zijnde 439 m2 van perceel [C] en 324 m2 van perceel [B] . Nu belanghebbende - door de Heffingsambtenaar onbestreden - heeft gesteld dat het Waterschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam en dat het Waterschap op dit gedeelte van het perceel feitelijk beheer uitvoert door het plegen van buitengewoon onderhoud en de bestrijding van bever- en muskusratten, moet worden geoordeeld dat de waarderingsuitzondering van toepassing is op 763 m2, gelijk ook bij de vaststelling van de beschikte waarde is geschied. Het betoog van de Heffingsambtenaar dat aangezien het onderhoud en de bestrijding van bever- en muskusratten plaatsvindt op verzoek van belanghebbende, dit onvoldoende is om te kunnen spreken van feitelijk beheer door het Waterschap, kan niet als juist worden aanvaard. 
       
     
     
       7.4. 
       Belanghebbende betoogt in het principaal hoger beroep terecht dat de Rechtbank bij de bepaling van de waarde van de grond waarop de waarderingsuitzondering van toepassing is ten onrechte de functie die het betreffende perceel grond heeft niet in aanmerking heeft genomen (zie Hof Den Haag 31 mei 2016, nummers BK-15/00366 en BK-15/00381, ECLI:NL:GHDHA:2016:2113 en ECLI:NL:GHDHA:2016:2110). 
       
       
         
           Waarde woning 
         
       
       
     
     
       7.5. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).  
       
     
     
       7.6. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
     
     
       7.7. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. Het taxatierapport en de matrix bevatten op verschillende punten tegenstrijdigheden, zoals op het punt van de onderhoudstoestand en bouwkundige staat, de bij de waardering van het grasland in aanmerking genomen vierkante meterprijs, de kwaliteit van de ligging en de aanwezigheid van asbest. Aangezien de Heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd geen plausibele verklaring voor de drie eerstgenoemde tegenstrijdigheden heeft kunnen geven en deze aspecten van niet te verwaarlozen invloed zijn op de waarde, kunnen het taxatierapport en de matrix niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde dienen. 
       
     
     
       7.8. 
       Belanghebbende is evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, omdat belanghebbende daarbij naar volgt uit rechtsoverweging 7.3 ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de waarderingsuitzondering van toepassing is op 2.639 m2 grond. Bovendien heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat aan de schuur, de stal en de mestkelder geen waarde kan worden toegekend.  
       
     
     
       7.9. 
       Nu beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken zal het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014, met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen en hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie vaststellen op € 280.000.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       7.10. 
       Gelet op het hiervoor overwogene is zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep gegrond en behoeft het incidenteel hoger beroep voor het overige geen bespreking. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       8.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 992 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift en 1 punt voor de schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. 
       
     
     
       8.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behalve voor zover deze betrekking heeft op de proceskosten en het griffierecht;  
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 280.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 992; 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 124 aan griffie-recht te vergoeden. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, voorzitter en mrs. E.M. Vrouwenvelder en H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 21 maart 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.