ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8328

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:8328 Rechtbank Noord-Holland , 16-09-2020 / 8322244

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-09-16

Zaaknummer: 8322244

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:8328

---

Huur van unit op overdekte markt. Huurachterstand erkend. Teruglopende omzet. Verhuurder is niet verplicht korting te geven. Het ligt op de weg van de huurder die de huur wil beëindigen, om zich te verdiepen in de manier waarop dat moet.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8322244 \ CV EXPL  20-1597 
       Uitspraakdatum: 16 september 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BEVERWIJKSE BAZAAR B.V. 
       gevestigd te Beverwijk 
       eiseres verder te noemen: Beverwijkse Bazaar 
       gemachtigde: Incassobureau Koning en de Raadt 
     
     
     
       tegen  
       
         
         
          [gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] 
         wonende te [woonplaats] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] 
       procederend in persoon 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Beverwijkse Bazaar heeft bij dagvaarding van 31 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 
       
     
     
       1.2. 
       Nadat aanvankelijk een mondelinge behandeling was bepaald die vanwege de uitbraak van het corona-virus geen doorgang heeft gevonden, heeft Beverwijkse Bazaar schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. Ten slotte heeft Beverwijkse Bazaar nog schriftelijk gereageerd op de door [gedaagde] overgelegde producties, waarna vonnis is bepaald op heden.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Beverwijkse Bazaar exploiteert een (overdekte) markt in Beverwijk.  
     
     
       2.2. 
       Bij schriftelijke overeenkomst van 30 januari 1998 heeft Beverwijkse Bazaar aan [X] verhuurd: een unit met nummer [nummer] in [hal] op het complex van de Beverwijkse Bazaar te Beverwijk. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de verkoop van Turkse specialiteiten, met uitzondering van shoarma. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en vervolgens voor onbepaalde tijd voortgezet. In artikel 8 van de huurovereenkomst is bepaald dat het Huishoudelijk Reglement dat op 23 februari 1993 onder nummer 35/93 is gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Haarlem, deel uitmaakt van de huurovereenkomst.  
     
     
       2.3. 
       In een brief van 9 december 2005 afkomstig van Beverwijkse Bazaar staat dat Beverwijkse Bazaar instemt met het verzoek om voormelde huurovereenkomst op naam van [gedaagde] als enige huurder over te schrijven, zodat met ingang van 1 januari 2006 [gedaagde] als enige huurder zal optreden en alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst zal overnemen. [gedaagde] heeft dit stuk ondertekend.  
     
     
       2.4. 
       De huur bedroeg laatstelijk € 3.160,84 per periode van vier weken, bij vooruitbetaling te voldoen.  
     
     
       2.5. 
       Bij e-mail van 17 februari 2019 heeft Beverwijkse Bazaar aan [gedaagde] geschreven:  (…) Ik heb u aangeboden een korting van 20%, waarbij de huidige 10% betalingskorting komt te vervallen en de 20% ten alle tijden van toepassing is. (…) U heeft aangegeven deze korting onvoldoende te geven waarop u aangaf dat u uw lopende huurcontract dan mogelijk op wilde zeggen. Ik heb gekeken naar uw huidige contract, uw contract is afgesloten op 30 januari 1998, dit betekend dat u een contract heeft voor onbepaalde tijd en deze per jaar opzegbaar is. U kunt als u nu opzegt per 30 januari 2021 de huurovereenkomst beëindigen. (…) 
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 16 juli 2019 heeft [gedaagde] aan Beverwijkse Bazaar laten weten:  (…) Misschien is het u bekend dat in de hal waar mijn horeca-unit gevestigd is, al 4 ondernemingen de tent hebben gesloten. (…) Ik heb u ook gevraagd om de tent te sluiten. Hierop heeft u gereageerd door te zeggen dat ik pas in 2021 kan stoppen. (…) Verder is naast mij een puinhoop. Klanten blijven weg omdat het geen gezicht is. Ik heb al meer dan 30% omzetderving. Daarom vraag ik nogmaals of de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te mogen beëindigen of een korting op de huur van 40%. Ik kan op dit moment de huurachterstand niet betalen wegens omzetderving. Ik verwacht ook niet dat op korte termijn mijn omzet zal stijgen. Ik hoor graag op korte termijn wat u kunt bieden. (…)   
     
     
       2.7. 
       In reactie daarop heeft Beverwijkse Bazaar op 17 juli 2019 aan [gedaagde] laten weten:  (…) Ik wil de afspraak met u maken dat u uw betalingen volgens een vast schema gaat doen. Wanneer u de betalingen weer heeft opgepakt en ook een deel van de achterstand heeft ingelost, wil ik informeren of wij u de korting van 20% alsnog kunnen aanbieden. (…)   
     
     
       2.8. 
       Op 24 september 2019 heeft [gedaagde] aan Beverwijkse Bazaar geschreven:  (…) Ik heb u verzocht om mijn huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen of 50% korting te geven op het huurbedrag. U heeft geen van beiden gedaan. Momenteel heb ik 30% korting op het huurbedrag, maar alsnog heb ik moeite om dit huurbedrag maandelijks te betalen. Daarnaast moest ik de huurachterstand ook aflossen, maar ik kom hier niet aan toe. Ik kan u mededelen dat ik niet in staat ben om mijn huurachterstand in te lopen noch het huurbedrag te betalen. Daarom nogmaals mijn verzoek om de huurovereenkomst per ultimo dit jaar te beëindigen. (…)   
     
     
       2.9. 
       Daarop heeft Beverwijkse Bazaar op 4 oktober 2019 aan [gedaagde] bericht:  (…) Gezien de wettelijke bepalingen is het mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen per 04-10-2020. De opzegtermijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bedraagt tenminste 1 jaar. Hieronder leest u hoe u de unit moet opleveren. (…)   
     
     
       2.10. 
       In reactie hierop heeft [gedaagde] op 7 oktober 2019 geschreven:  (…) Naar aanleiding van uw email inzake beëindiging huurcontract per 4 oktober 2020 kan ik niet mee akkoord gaan. Ik kan de huur nu al niet betalen. Derhalve is het voor ons alleen van belang om de huur per 1 januari 2020 te beëindigen. (…)  
     
     
       2.11. 
       Hierop heeft Beverwijkse Bazaar nog aan [gedaagde] aangeboden de huurovereenkomst af te kopen in die zin dat [gedaagde] het gehuurde meteen zou kunnen verlaten tegen betaling van een bedrag gelijk aan de huur tot 4 oktober 2020. Dit voorstel heeft [gedaagde] afgewezen.  
     
   
   
     
       3 De vordering, de grondslag en het verweer 
     
     
       3.1. 
       Beverwijkse Bazaar vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,   [X] veroordeelt om aan Beverwijkse Bazaar te betalen: - het totaalbedrag van € 25.865,19; - te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 19.961,15 gerekend vanaf 31 januari 2020; - te vermeerderen met eventuele (wettelijke) huurverhoging(en) en huurtermijnen voor iedere periode van vier weken of gedeelte van een periode welke [gedaagde] het gehuurde na  24 februari 2020 in gebruik houdt;| B. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, althans ontbonden verklaart; C. [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis vrij van personen en goederen te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Beverwijkse Bazaar te stellen, met machtiging van laatstgenoemde om de bevolen ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen waarbij de kantonrechter de termijn daarvoor zelf bepaalt; D. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van alle kosten die Beverwijkse Bazaar zal dienen te maken die redelijkerwijs voor rekening van [gedaagde] komen, welke direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming; E. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.   
     
     
       3.2. 
       Beverwijkse Bazaar legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Beverwijkse Bazaar verhuurt op grond van een schriftelijke overeenkomst een unit in [hal] van het complex aan [gedaagde] . [gedaagde] is ondanks aanmaningen in gebreke gebleven om de overeengekomen huurprijs tijdig en volledig te voldoen, waardoor een huurachterstand is ontstaan die groter is dan drie maanden huur. Deze huurachterstand is zodanig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Op grond van de algemene voorwaarden die Beverwijkse Bazaar hanteert, is [gedaagde] naast de huurachterstand, incassokosten ad 15% over de achterstallige huur verschuldigd, alsmede rente van 2% per maand.  
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] erkent weliswaar dat hij een huurachterstand heeft, maar voert aan dat hij meerdere malen aan Beverwijkse Bazaar heeft laten weten wegens teruglopende omzet niet meer in staat te zijn de huur tijdig en volledig te voldoen. Beverwijkse Bazaar was niet, althans onvoldoende, bereid om een (kortings)regeling te treffen. Daarop heeft [gedaagde] te kennen gegeven het huurcontract zo snel mogelijk te willen beëindigen, maar Beverwijkse Bazaar heeft hem niet goed geïnformeerd over de (on)mogelijkheden daartoe. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn teruglopende omzet aan Beverwijkse Bazaar te wijten is: [hal] ziet er zodanig slecht uit dat deze hal geen klanten meer trekt en Beverwijkse Bazaar heeft geen moeite gedaan om hierin verbetering aan te brengen.  
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Uitgangspunt is dat tegenover de verplichting van Beverwijkse Bazaar om het gehuurde ter vrije beschikking aan Bektas te stellen, zijn verplichting om de huur volledig en tijdig te betalen staat.  [gedaagde] heeft niet ontkend dat hij tot en met mei 2020 een bedrag van € 29.161,28 aan huur onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] is daarmee tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.  
     
     
       4.2. 
       Het betoog van [gedaagde] dat hij meerdere malen aan Beverwijkse Bazaar heeft laten weten dat hij wegens dalende omzet de huur niet meer kon betalen maar dat Beverwijkse Bazaar niet bereid was hem een korting aan bieden, kan [gedaagde] niet baten. Die omzetdaling valt in de risicosfeer van [gedaagde] en Beverwijkse Bazaar is niet verplicht om korting te geven op de prijs die partijen samen zijn overeengekomen. Overigens heeft Beverwijkse Bazaar wel degelijk een korting aangeboden, maar deze is door [gedaagde] afgewezen.  
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij vanaf februari 2019 te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst per eind 2019 wilde beëindigen. Volgens [gedaagde] heeft Beverwijkse Bazaar eerst mondeling aangegeven dat dit mogelijk was, maar vervolgens schriftelijk laten weten dat de huur pas per 30 januari 2021 kon worden beëindigd. Beverwijkse Bazaar heeft verder nagelaten [gedaagde] er op te wijzen dat hij de huur schriftelijk moest opzeggen.  
     
     
       4.4. 
       Ook dit betoog kan niet leiden tot een ander oordeel. Het ligt op de weg van de huurder die de huur wil beëindigen, om zich te verdiepen in de manier waarop dat moet. Het is niet de verplichting van de verhuurder om de huurder daarover voor te lichten. Uiteraard mag de informatie die een verhuurder de huurder desgevraagd verschaft, niet misleidend zijn. In dit geval heeft Beverwijkse Bazaar in haar email van 17 februari 2019 ten onrechte aan [gedaagde] laten weten dat hij pas tegen 30 januari 2021 de huur kon beëindigen. De wettelijke opzegtermijn bedraagt immers een jaar. Deze foute informatie kan in de gegeven omstandigheden echter niet aan Beverwijkse Bazaar worden tegengeworpen. Reden daarvoor is dat [gedaagde] aanvankelijk kennelijk nog op twee gedachten hinkte: hij wilde ofwel een korting op de huurprijs, ofwel beëindiging van de huur. Partijen hebben over de huurkorting onderhandeld en blijkens de brief van 24 september 2019 heeft [gedaagde] een huurkorting van 30% gekregen. Omdat hij toch nog niet in staat was om de huur te betalen, heeft hij in die brief gevraagd om de huur per eind 2019 te mogen beëindigen. Hoewel ook die brief niet aan alle daaraan te stellen wettelijke vereisten voldoet, heeft Beverwijkse Bazaar deze wel als een opzegging door [gedaagde] aangemerkt en aan [gedaagde] bevestigd dat de huur eindigt per  4 oktober 2020. Nu [gedaagde] niet heeft weersproken dat het gehuurde hem nog tot 4 oktober 2020 ter beschikking staat, is hij tot die datum huur verschuldigd.  
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] heeft ten slotte nog aangevoerd dat [hal] , waarin het gehuurde is gelegen, zich in zodanige staat bevindt dat hij daardoor omzetverlies lijdt. Een deel van de zich in die hal bevindende units staat leeg waardoor er geen klanten meer komen. Beverwijkse Bezaar laat na om door vernieuwing of verbouwing verandering in de situatie te brengen.  
     
     
       4.6. 
       Ook dit betoog faalt. [gedaagde] heeft weliswaar foto’s overgelegd van de hal, maar niet duidelijk gemaakt wanneer die foto’s zijn gemaakt. Daardoor valt niet uit te sluiten dat de foto’s zien op de situatie na het uitbreken van de Corona crisis, terwijl de huurproblemen van [gedaagde] al ruim voordien zijn ontstaan. [gedaagde] heeft verder het verband tussen de staat van de hal en de door hem gestelde omzetdaling onvoldoende nader onderbouwd. Ten slotte heeft hij nagelaten om nader te onderbouwen waarom het vertrek van andere ondernemers uit de hal aan Beverwijkse Bazaar te wijten is en welke concrete maatregelen ter verbetering van de situatie van Beverwijkse Bazaar verlangd mochten worden.  
     
     
       4.7. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen tot betaling van de huurachterstand en tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De vorderingen tot betaling van incassokosten en de wettelijke rente zullen worden afgewezen. Beverwijkse Bazaar heeft deze vorderingen (uitsluitend) gebaseerd op de algemene voorwaarden, stellende dat deze van toepassing zijn. Die toepasselijkheid blijkt echter niet uit de algemene voorwaarden zelf. In de huurovereenkomst, die tot stand is gekomen voordat de algemene voorwaarden bestonden, wordt alleen verwezen naar een huishoudelijk reglement dat niet is overgelegd en waarop Beverwijkse Bazaar ook geen beroep heeft gedaan. Dat de algemene voorwaarden het huishoudelijk reglement hebben opgevolgd (en dat [gedaagde] daarmee heeft ingestemd), is gesteld noch gebleken.  
     
     
       4.8. 
       De vordering tot betaling van redelijke kosten die voortvloeien uit de ontruiming zal eveneens worden afgewezen nu Beverwijkse Bazaar daarvoor geen enkele grondslag heeft aangevoerd.  
     
     
       4.9. 
       Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner/gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. 
     
     
       4.10. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       5 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis vrij van personen en goederen voor zover deze laatste het eigendom van Beverwijkse Bazaar niet zijn, te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Beverwijkse Bazaar te stellen;  
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde]  tot betaling van een bedrag van € 19.961,15 te vermeerderen met een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs voor elke periode van vier weken of gedeelte van zo’n periode waarin [gedaagde] het gehuurde na 24 februari 2020 in gebruik houdt; 
     
     
       5.4. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Beverwijkse Bazaar tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding					€				  89,70 
         griffierecht	€	996,00 
         salaris gemachtigde	€	720,00	(2x € 360,00); 
       
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
       
       
         
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter