ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:6049

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:6049 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 24-09-2024 / 23/529 t/m 23/532

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-09-24

Zaaknummer: 23/529 t/m 23/532

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6049

---

Wet Woz. Waardevaststelling diverse onroerende zaken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummers BK-ARN 23/529 t/m 23/532 
       uitspraakdatum: 24 september 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       en het incidentele hoger beroep van 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 13 februari 2023, nummers UTR 21/1693 t/m 21/1696, ECLI:NL:RBMNE:2023:536. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van meerdere onroerende zaken, tezamen met de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing, verenigd in een aanslagbiljet, per waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:   
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Zaaknummer Rechtbank 
                 
               
               
                 
                   Zaaknummer Hof  
                 
               
               
                 
                   Object  
                 
               
               
                 
                   Vastgestelde waarde beschikking  
                 
               
             
             
               
                 UTR 21/1693 
               
               
                 BK-ARN 23/529 
               
               
                 
                  [adres1] 6 
               
               
                 € 407.000 
               
             
             
               
                 UTR 21/1694 
               
               
                 BK-ARN 23/530 
               
               
                 
                  [adres2] 259  
               
               
                 € 188.000 
               
             
             
               
                 UTR 21/1695 
               
               
                 BK-ARN 23/531 
               
               
                 
                  [adres2] 259 BS 
               
               
                 € 330.000 
               
             
             
               
                 UTR 21/1696 
               
               
                 BK-ARN 23/532 
               
               
                 
                  [adres3] 38 
               
               
                 € 307.000  
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar wel aanleiding gezien om de heffingsambtenaar en de Staat (het Ministerie van Justitie en Veiligheid; hierna: de Staat) te veroordelen tot vergoeding van immateriële schade (respectievelijk € 55 en € 45). De Rechtbank heeft geen vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft naar aanleiding hiervan een schriftelijke zienswijze ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateurs.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
        [adres1] 6 te [plaats1] is een in 1930 gebouwde bovenwoning, met een gebruiksoppervlak van 90 m².  
       
     
     
       2.2. 
       
        [adres2] 259 te [plaats1] is een in 1960 gebouwd winkelpand met een gebruiksoppervlak van 110 m², volledig in gebruik als praktijkruimte.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [adres2] 259 BS te [plaats1] is een in 1926 gebouwde bovenwoning, met een gebruiksoppervlak van 113 m².  
       
     
     
       2.4. 
       
        [adres3] 38 te [plaats1] is een ca. 1900 gebouwd café / restaurant met een gebruiksoppervlak van 166 m², verdeeld over een restaurant van 81 m², een opslag van 51 m², en een werkruimte van 34 m².  
       
     
     
       2.5. 
       De Rechtbank heeft bij uitspraak van 13 februari 2023 het beroep ongegrond verklaard, maar aanleiding gezien de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen tot betaling van een bedrag van – in totaal – € 100 in verband met geleden immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn met elf maanden. De Rechtbank heeft geen aanleiding gezien om een vergoeding van proceskosten en griffierecht toe te kennen. Daartoe heeft de Rechtbank overwogen dat op grond van artikel 8:94, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) geen griffierecht is verschuldigd voor het verzoek om immateriële schadevergoeding en dat aan de (gemachtigde van) belanghebbende geen proceskostenvergoeding toekomt, vanwege de geringe werkzaamheden die hij in verband met dat verzoek heeft verricht.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum juist is vastgesteld, of de Rechtbank het juiste bedrag aan vergoeding van immateriële schade – vanwege een overschrijding van de redelijke termijn – heeft toegekend en of de Rechtbank terecht geen vergoeding van proceskosten en griffierecht heeft toegekend. Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend.  
       
     
     
       3.2. 
       Daarnaast heeft belanghebbende, evenals voor de Rechtbank, verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zijn incidenteel hoger beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.  
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende heeft zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen, behalve de algemene stellingen over:  
       
         
           de toepassing van een coronakorting; 
         
         
           de verplichting om een berekening aan de hand van de ‘bottom-up’-methode aan te leveren.  
         
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Toetsingskader 
       
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn.  Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
       
     
     
       4.3. 
       Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.4. 
       Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.  Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
       
         
           
            [adres1] 6 – 23/529 
         
       
     
     
       4.5. 
       Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door [naam5] (taxateur) opgestelde taxatiematrix, gedagtekend 24 november 2021. In deze matrix wordt aan de hand van vier vergelijkingsobjecten – [adres4] 309A, [adres5] 25BS, [adres6] 29B en [adres7] 97BS – geconcludeerd tot een waarde van € 407.000.  
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat uit de – door de heffingsambtenaar overgelegde – iWOZ-rapporten volgt dat voor de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten [adres5] 25BS en [adres7] 97BS van een onjuist gebruiksoppervlak is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft evenwel ter zitting van het Hof toegelicht dat de in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakten uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen afkomstig zijn, hetgeen naar ’s Hofs oordeel – en door belanghebbende niet betwist – een betrouwbaardere bron is dan de op verkoopadvertenties gebaseerde iWOZ-databank. Nu belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd anders dan door verwijzing naar de iWOZ-gegevens en het Hof in het dossier geen verdere aanknopingspunten ziet om aan de in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakten te twijfelen, wordt voor de beoordeling van de vastgestelde waarde uitgegaan van de juistheid van de gehanteerde afmetingen. 
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De objecten [adres5] 25BS en [adres6] 29B zijn in het bijzonder geschikt om als vergelijking te dienen. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, in de [plaats1] binnenstad gelegen bovenwoningen, met een nagenoeg gelijk gebruiksoppervlak (85 m² en 89 m² versus 90 m²) en van een nagenoeg gelijk bouwjaar (beide 1928 versus 1930) als de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is – door belanghebbende onbetwist – van gemiddelde secundaire objectkenmerken uitgegaan voor de onroerende zaak en [adres5] 25BS, alsmede voor [adres6] 29B, met uitzondering van het voorzieningenniveau dat als ‘eenvoudig’ is aangemerkt.   
       
     
     
       4.8. 
       Bij herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopsom van de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde eenheidsprijs van € 4.603,50/m², terwijl voor de onroerende zaak met € 4.522/m² is gerekend. Ook de gemiddelde eenheidsprijs van de (meest vergelijkbare) referentieobjecten [adres5] 25BS en [adres6] 29B, ligt hoger dan waarmee voor de onroerende zaak is gerekend (€ 4.527/m²), nog daargelaten dat in die gemiddelde eenheidsprijs geen correctie is toegepast voor het eenvoudige voorzieningenniveau van [adres6] 29B. Met deze verschillen in eenheidsprijs tussen de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aantoonbaar voldoende rekening gehouden met verschillen tussen deze objecten, zodat aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de aanwezigheid van een balkon of dakterras – zoals het geval is bij de vergelijkingsobjecten – een waarde van tussen de € 4.000/m² en € 5.000/m² vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte slechts € 500/m² hiervoor gerekend, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft deze stelling evenwel op geen enkele wijze onderbouwd, zodat deze naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk is. Nu uit de taxatiematrix en de daarop door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting volgt dat de gehanteerde € 500/m² in lijn met gerealiseerde marktgegevens ligt, ziet het Hof geen aanleiding om daaraan te twijfelen.    
       
     
     
       4.10. 
        Ook belanghebbendes stelling over afnemend grensnut doet niet af aan het oordeel van het Hof, aangezien deze evenmin is onderbouwd. Bovendien volgt uit de gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten [adres5] 25BS en [adres6] 29B – die over een nagenoeg gelijk gebruiksoppervlak als de onroerende zaak beschikken – dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zodat ook overigens geen aanleiding bestaat om belanghebbendes stelling aannemelijk te achten.    
       
       
         
           
            [adres2] 259 – 23/530 
         
       
     
     
       4.11. 
       Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde, wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door [naam4] (taxateur) van 10 september 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 188.000. In deze matrices zijn – voor zover relevant – de volgende gegevens opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Huurtransacties (matrix 1) 
                 
               
             
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
               
               
                 
                   Gbo 
                 
               
               
                 
                   Huur/m² 
                 
               
               
                 
                   Huurprijs 
                 
               
               
                 
                   Datum ovk 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 250 
               
               
                 1930 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 140 m² 
               
               
                 € 171 
               
               
                 € 23.940 
               
               
                 01-03-2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 268 
               
               
                 1930 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 97 m² 
               
               
                 € 186 
               
               
                 € 18.000 
               
               
                 01-04-2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 273A 
               
               
                 1996 
               
               
                 Winkel  
               
               
                 100 m² 
               
               
                 € 170  
               
               
                 € 17.000 
               
               
                 01-03-2018 
               
             
           
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Kooptransacties (matrix 2) 
                 
               
             
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
               
               
                 
                   Gbo 
                 
               
               
                 
                   Getaxeerde huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Verkoopprijs 
                 
               
               
                 
                   Factor 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 101 
               
               
                 1920 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 200 m² 
               
               
                 € 32.600 
               
               
                 € 377.000 
               
               
                 11,6 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 287B 
               
               
                 1950 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 65 m² 
               
               
                 € 9.958 
               
               
                 € 137.000 
               
               
                 13,8 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 383 
               
               
                 ca. 1900 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 115 m² 
               
               
                 € 15.410 
               
               
                 € 164.000 
               
               
                 10,6 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), met uitzondering van [adres2] 101, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden zijn alle in gebruik als winkel, met een voldoende vergelijkbaar gebruiksoppervlak (tussen 65 m² en 140 m² versus 110 m²) en gelegen op korte afstand van de onroerende zaak. Ook zijn de referentiepanden uit een voldoende vergelijkbare bouwperiode. Dat het feitelijk gebruik van de referentiepanden afwijkt van de onroerende zaak – die als praktijkruimte wordt gebruikt – doet niet af aan de vergelijkbaarheid daarvan, aangezien voor de vergelijkbaarheid relevant is wat de gebruiksmogelijkheden van het pand zijn en niet waarvoor het feitelijk wordt gebruikt (verkrijgingsfictie). Het Hof acht de gebruiksmogelijkheden van de referentiepanden, namelijk als winkel, gelet op de mogelijkheden van gebruik die uit het bestemmingsplan voortvloeien, voldoende vergelijkbaar met die van de onroerende zaak.  
       
     
     
       4.13. 
       Het referentieobject [adres2] 101 acht het Hof minder geschikt, gezien het afwijkende gebruiksoppervlak en het feit dat het een lagere ligging aan de [adres2] ten opzichte van het stadscentrum heeft, hetgeen – zo is door de heffingsambtenaar niet betwist – een mindere ligging is en dus tot een lagere waarde leidt. Dit brengt met zich dat het Hof dit referentiepand bij de beoordeling van de vastgestelde waarde buiten beschouwing laat. 
       
     
     
       4.14. 
        Uit de referentiepanden valt een gemiddelde huurwaarde van € 175,67/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12,2 ter herleiden, terwijl bij de woning van een huurwaarde van € 173/m² en een kapitalisatiefactor van 9,9 is uitgegaan. Met dit verschil in huurwaarde (€ 2,67/m²) en kapitalisatiefactor (2,3) heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden. Ook belanghebbendes betoog dat voor de kelder bij het vergelijkingsobject [adres2] 383 (groot 26 m²) met een te lage waarde is gerekend   (€ 45/m²), brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor de kelder rekening is gehouden met een lagere eenheidsprijs vanwege de mindere doelmatigheid en ligging van dit referentieobject, aangezien het een relatief smal pand is dat – ten opzichte van het stadscentrum – hoger op de [adres2] is gelegen. Het Hof acht deze – door belanghebbende onweersproken – toelichting aannemelijk. 
       
     
     
       4.15. 
       Het vorenstaande brengt met zich dat naar het oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook het overige dat belanghebbende aanvoert leidt niet tot een andersluidend oordeel.  
       
       
         
           
            [adres2] 259BS – 23/531 
         
       
     
     
       4.16. 
       Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door [naam5] (taxateur) opgestelde taxatiematrix, gedagtekend 14 december 2021. In deze matrix wordt aan de hand van vier vergelijkingsobjecten – [adres2] 443A BS, [adres2] 504, [adres2] 536 en [adres2] 299 BSA – geconcludeerd tot een waarde van € 330.000.  
       
     
     
       4.17. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De objecten [adres2] 443 A BS en [adres2] 504 zijn in het bijzonder geschikt om als vergelijking te dienen, vanwege het nagenoeg gelijke gebruiksoppervlak (119 m² en 108 m² versus 113 m²) en bouwjaar (1919 en 1931 versus 1926) alsmede de – door belanghebbende onbetwiste – gelijke score voor secundaire objectkenmerken. De verkoop van [adres2] 443 A BS heeft exact vier maanden na (1 april 20219) en die van [adres2] 504 binnen minder dan één maand voor de waardepeildatum plaatsgevonden (13 december 2018), zodat de objecten ook in dat opzicht bijzonder geschikt zijn om als referentiepand te dienen.   
       
     
     
       4.18. 
       Uit de verkoopsom van deze vergelijkingsobjecten valt een gemiddelde eenheidsprijs van € 3.112,50/m² te herleiden, terwijl voor de onroerende zaak met € 2.920/m² is gerekend. Ook wanneer de andere, qua gebruiksoppervlak kleinere, vergelijkingsobjecten [adres2] 536 en [adres2] 299 BSA (respectievelijk 93 m² en  90 m²), worden betrokken in de berekening, volgt een gemiddelde eenheidsprijs die hoger ligt dan waarmee voor de onroerende zaak is gerekend (€ 3.184,25/m²).  
       
     
     
       4.19. 
       In het verschil van € 192,50/m² ten opzichte van de meest geschikte vergelijkingsobjecten (zie 4.17.), heeft de heffingsambtenaar zonder meer voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar ’s Hofs oordeel is daarmee aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook belanghebbendes stelling over de waardering van balkons en dakterrassen, brengt het Hof – op de gronden als vermeld onder rechtsoverweging 4.9. – niet tot een andersluidend oordeel, nog daargelaten dat bij de onroerende zaak eveneens een dakterras aanwezig is.  
       
       
         
           
            [adres3] 38 – 23/532 
         
       
     
     
       4.20. 
       Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door [naam4] (taxateur) van 10 september 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 307.000. In deze matrices zijn – voor zover relevant – de volgende gegevens opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Huurtransacties (matrix 1) 
                 
               
             
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
               
               
                 
                   Gbo 
                 
               
               
                 
                   Huur/m² 
                 
               
               
                 
                   Huurprijs 
                 
               
               
                 
                   Datum ovk 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 21 
               
               
                 - 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 170 m² 
               
               
                 € 382 
               
               
                 € 65.000 
               
               
                 01-11-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres8] 3 
               
               
                 1972 
               
               
                 Café / restaurant 
               
               
                 771 m² 
               
               
                 € 86 
               
               
                 € 66.660 
               
               
                 01-10-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres9] 15 
               
               
                 ca. 1900 
               
               
                 Café / restaurant 
               
               
                 160 m² 
               
               
                 € 150 
               
               
                 € 24.000 
               
               
                 01-11-2018 
               
             
           
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Kooptransacties (matrix 2) 
                 
               
             
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
               
               
                 
                   Gbo 
                 
               
               
                 
                   Getaxeerde huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Verkoopprijs 
                 
               
               
                 
                   Factor 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres10] 4 
               
               
                 ca. 1900 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 176 m² 
               
               
                 € 51.128 
               
               
                 € 800.000 
               
               
                 15,6 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 27 
               
               
                 1950 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 407 m² 
               
               
                 € 67.540 
               
               
                 € 1.199.000 
               
               
                 17,8 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 54 
               
               
                 ca. 1900 
               
               
                 Café / restaurant 
               
               
                 173 m² 
               
               
                 € 29.095 
               
               
                 € 519.000 
               
               
                 17,8 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.21. 
        Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), met uitzondering van [adres8] 3 en [adres3] 27, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden zijn – evenals de onroerende zaak – in het centrum van [plaats1] gelegen en afkomstig uit circa 1900 . Bovendien beschikken de panden over een vergelijkbaar gebruiksoppervlak als de onroerende zaak (tussen 160 m² en 176 m² versus 166 m²). 
       
     
     
       4.22. 
       De panden [adres8] 3 en [adres3] 27 zijn minder geschikt om als referentie te dienen, vanwege het grote verschil in gebruiksoppervlak (respectievelijk 771 m² en 407 m² versus 166 m²) en bouwjaar (1972 en 1950 versus circa 1900). Dit brengt met zich dat het Hof deze referentiepanden bij beoordeling van de vastgestelde waarde buiten beschouwing laat.  
       
     
     
       4.23. 
       Uit de referentiepanden valt een gemiddelde huurwaarde van € 266/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 16,7 te herleiden, terwijl voor de onroerende zaak met een (gemiddelde) huurwaarde van € 161/m² en een kapitalisatiefactor van 11,5 is gerekend. Met dit verschil in huurwaarde (€ 105/m²) en kapitalisatiefactor (5,2) heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak. Ook wanneer het Hof belanghebbende zou volgen in de stelling dat de onroerende zaak vanwege de (toen nog aankomende) coronacrisis slechts met andere cafés / restaurants kan worden vergeleken – wat er verder van die stelling ook zij – komt het Hof niet tot een ander oordeel. Uit de referentiepanden [adres9] 15 en [adres4] 54 – beide in gebruik als café / restaurant – is immers een nagenoeg gelijke huurprijs en een hogere kapitalisatiefactor te herleiden, zodat ook dan aannemelijk is dat er voldoende rekening is gehouden met bestaande verschillen.  
       
     
     
       4.24. 
       Het vorenstaande brengt met zich dat naar oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
         
           Algemene stellingen 
         
       
     
     
       4.25. 
       Belanghebbende heeft in algemene bewoordingen aangevoerd dat vanwege de coronacrisis dient te worden uitgegaan van de toestandspeildatum en dat de heffingsambtenaar gehouden was om een berekening aan de hand van de ‘bottom-up’-methode over te leggen.  
       
     
     
       4.26. 
       Deze stellingen brengen het Hof niet tot een andersluidend oordeel. Op waarde- noch toestandspeildatum was sprake van corona, zodat geen aanleiding bestaat om de peildatum te verleggen.  Ook overigens ziet het Hof daar geen aanleiding voor, nu corona een voor de gehele vastgoedmarkt geldende, algemene omstandigheid is, zodat niet is voldaan aan het wettelijke vereiste dat sprake moet zijn van een omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt, zoals neergelegd in artikel 18, lid 3 en onder c, van de Wet WOZ.  
       
     
     
       4.27. 
       Verder merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de vastgestelde waarde, binnen het kader van de wet, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaken die aangemerkt zijn als ‘niet-woning’, gekozen voor een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals in artikel 4, lid 1 en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan. Anders dan belanghebbende betoogt, was de heffingsambtenaar niet gehouden om die waarden (ook) aan de hand van de ‘bottom-up’-methode te onderbouwen. De hogerberoepsgronden slagen niet. 
       
       
         
           Immateriële schade, proceskosten en griffierecht in eerste aanleg 
         
       
     
     
       4.28. 
       Belanghebbende heeft zowel in het bezwaarschrift als in het beroepschrift verzocht om een vergoeding van immateriële schade, indien de redelijke termijn voor het afdoen van de zaak wordt overschreden. Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank ten onrechte als uitgangspunt gehanteerd dat een bedrag van € 50 aan immateriële schadevergoeding per half jaar overschrijding van de redelijke termijn dient te worden toegekend.  
       
     
     
       4.29. 
       Op grond van het in het kader van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en Bpm, ingevoerde artikel 30a, lid 3, van de Wet WOZ, kent de rechter een immateriële schadevergoeding van € 50 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden toe. Volgens artikel IV, aanhef en onder b, van die wet, treedt die wet in werking met ingang van 1 januari 2024, met dien verstande dat vernoemd artikel 30a, lid 3, voor het eerst toepassing vindt op vergoedingen voor overschrijding van de redelijke termijn waarvan de termijn aanvangt na de inwerkingtreding.  
       
     
     
       4.30. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de redelijke termijn in het onderhavig geval is aangevangen vóór 1 januari 2024. Het Hof ziet – mede vanwege het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024  – geen aanleiding om van het voornoemde overgangsrecht af te wijken, zodat in het onderhavig geval € 500 aan immateriële schadevergoeding per half jaar overschrijding dient te worden toegekend. Het Hof stelt de immateriële schadevergoeding, vanwege een overschrijding van de redelijke termijn met elf maanden, vast op een bedrag van € 1.000. De overschrijding is deels toerekenbaar aan de heffingsambtenaar en deels aan de Staat, zodat zij ieder een deel van de schadevergoeding dienen te vergoeden. Van dit bedrag dient de heffingsambtenaar 6/11 deel te betalen (€ 545) en de Staat 5/11 deel (€ 455). Gelet op de Beleidsregel van de Minister Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 20.210, ziet het Hof ervan af de Staat in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.  
       
     
     
       4.31. 
       Voorts stelt belanghebbende dat ten onrechte geen vergoeding van proceskosten en griffierecht is toegekend, vanwege de toekenning van de voornoemde immateriële schadevergoeding. 
       
     
     
       4.32. 
       In de omstandigheid dat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend, dient tevens een vergoeding van proceskosten te worden toegekend.  Het Hof oordeelt dat aan belanghebbende voor de beroepsfase – overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht – een proceskostenvergoeding wordt toegekend, waarbij het Hof uitgaat van een wegingsfactor ‘zeer licht’ (0,25).  De proceskostenvergoeding voor de beroepsfase moet daarom worden vastgesteld op € 218,75 (1 punt (verzoekschrift) x wegingsfactor 0,25 x € 875). De heffingsambtenaar en de Staat dienen, ieder voor een helft, deze kosten te vergoeden. 
       
     
     
       4.33. 
       Daarnaast dient aan belanghebbende het in eerste aanleg betaalde griffierecht van € 49 te worden vergoed, nu het verzoek van belanghebbende – zo is tussen partijen niet in geschil – is gedaan voor 31 mei 2024 en op die datum de redelijke termijn in beroep reeds was overschreden.  De heffingsambtenaar en de Staat dienen, ieder voor een helft, het griffierecht te vergoeden.  
       
       
         
           Immateriële schadevergoeding in hoger beroep 
         
       
     
     
       4.34. 
       Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift wederom een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is op 21 februari 2023 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof binnen twee jaar op het hoger beroep nadat het is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       5.1. 
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dienen de heffingsambtenaar en de Staat, ieder voor een helft, het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 te vergoeden.  
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof heeft belanghebbende in het gelijk gesteld wat betreft de door de Rechtbank vastgestelde vergoeding van immateriële schade en de niet toegekende vergoeding van proceskosten en griffierecht. De heffingsambtenaar en de Staat dienen daarom, ieder voor een helft, de kosten te vergoeden die belanghebbende in verband met het hoger beroep heeft moeten maken. Deze kosten worden overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 875 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,5  x € 875). 
       
     
     
       5.3. 
       Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden die belanghebbende in verband met het door de heffingsambtenaar ingediende incidentele hoger beroep heeft moeten maken. De heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep ter zitting van het Hof weliswaar ingetrokken, maar daar doet er niet aan af dat belanghebbende bij brief van 31 oktober 2023 een schriftelijke zienswijze heeft ingediend, waarvoor volgens het voornoemde Besluit een kostenvergoeding aan belanghebbende dient te worden toegekend. Het Hof stelt deze kosten vast op € 218,75 (1 punt (schriftelijke zienswijze) x wegingsfactor 0,25 x € 875).   
       
     
     
       5.4. 
       Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend wat betreft de beslissingen over de vergoeding van immateriële schade, proceskosten en griffierecht, 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de helft van de proceskosten van belanghebbende, vermeerderd met de volledige kosten ten aanzien van het incidenteel beroep, vastgesteld op € 765,63,  
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade van € 545, 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de helft van het door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht, vastgesteld op € 92,50,  
     - veroordeelt de Staat tot vergoeding van de helft van de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 546,88,  
     - veroordeelt de Staat tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade van € 455  
     - veroordeelt de Staat tot vergoeding van de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht, vastgesteld op € 92,50,  
     - wijst het verzoek tot vergoeding van in hoger beroep geleden immateriële schade af.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de	De raadsheer, 
       uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
       J. Hollander	J.M.W. van de Sande 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 25 september 2024 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2. 
   
   
      Zo ook [adres3] 21 volgens www.wozwaardeloket.nl.  
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:457, r.o. 2.3.2. 
   
   
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.2.1.  
   
   
      Vgl. Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.1. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.4.3. 
   
   
      Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 augustus 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5335, zie onder 1.2. en onder b.