ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:6367

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:6367 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-07-2023 / 22/01687

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-07-25

Zaaknummer: 22/01687

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:6367

---

Waardevaststelling woning. Proceskosten.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer BK-ARN 22/01687 
     uitspraakdatum: 25 juli 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de gemeente Nijmegen  (hierna: heffingsambtenaar) 
     
     
     
       en het incidentele hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 juni 2022, nummer AWB 21/5672, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 30 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand per 1 januari 2021, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 394.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 831,73. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.518 en de heffingsambtenaar opgedragen om het betaalde griffierecht van € 49 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft verweer gevoerd. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft gereageerd op het incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende (hierna: gemachtigde), bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .  
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2020 opgeleverde hoekwoning met aanbouw en berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 461 m³, die van de aanbouw ongeveer 36 m³ en die van de berging/schuur ongeveer 15 m³. Het perceel is 169 m² groot. Belanghebbende heeft de onroerende zaak (grond en opstal) verkregen op grond van een op 14 mei 2019 gesloten koop/aannemingsovereenkomst voor een bedrag van € 325.500 vrij op naam (v.o.n.). Volgens de akte van levering van 14 mei 2019 bedraagt de koopsom voor het perceel grond dat onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak € 136.710 inclusief 21% omzetbelasting. Volgens een opgave van belanghebbende aan de gemeente is daarnaast € 20.500 betaald voor de aanleg van een keuken en een badkamer. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij beschikking met dagtekening 27 februari 2021 is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 394.000. 
       
     
     
       2.3. 
       Bij brief van 17 maart 2021 is door gemachtigde tegen de waardevaststelling bezwaar gemaakt, daarbij heeft gemachtigde onder andere verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij bericht van 19 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar de ontvangst van het bezwaarschrift bevestigd en een taxatieverslag met bijbehorende taxatiekaarten aan gemachtigde verzonden. 
       
     
     
       2.5. 
       Voor zover in dit kader van belang bevatten de taxatiekaarten de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 TAX-waarde 
               
               
                 WOZ-waarde 
               
               
                 Opp. 
               
               
                 Inh. 
               
               
                 Eenh. 
               
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 30 
               
               
                 394.063 
               
               
                 394.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 169 
               
               
                 
               
               
                 550 
               
               
                 87.725 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 461 
               
               
                 658 
               
               
                 303.338 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 15 
               
               
                 200 
               
               
                 3.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 246 
               
               
                 357.100 
               
               
                 357.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 20 
               
               
                 200 
               
               
                 4.000 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 138 
               
               
                 
               
               
                 550 
               
               
                 75.900 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 462 
               
               
                 600 
               
               
                 277.200 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 315 
               
               
                 365.655 
               
               
                 365.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 13 
               
               
                 200 
               
               
                 2.600 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 470 
               
               
                 594 
               
               
                 279.180 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 155 
               
               
                 
               
               
                 550 
               
               
                 83.875 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 24 
               
               
                 372.698 
               
               
                 372.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 432 
               
               
                 594 
               
               
                 256.608 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 192 
               
               
                 
               
               
                 550 
               
               
                 94.050 
               
             
             
               
                 Dakkapel 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 4.500 
               
               
                 4.500 
               
             
             
               
                 Aanbouw woonruimte 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 36 
               
               
                 415 
               
               
                 14.940 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 13 
               
               
                 200 
               
               
                 2.600 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij brief van 1 april 2021 heeft gemachtigde het bezwaar aangevuld. De grieven in bezwaar zijn door gemachtigde als volgt gemotiveerd:  
         “(…) 
         Één van de drie referentiepanden is, gelet op inhoud, perceeloppervlakte, ligging en bouwtype, een goede vergelijking. Echter het transactiecijfer van dit betreffende referentiepand onderbouwt duidelijk een lagere waarde voor het onderhavige object. Wij zijn derhalve van mening dat de waarde van onderhavig object te hoog is vastgesteld. 
       
       
       
         De referentiepanden waarmee u de vastgestelde waarde onderbouwt zijn niet bruikbaar. De referentiepanden zijn van een geheel andere ligging. Volgens de waarderingsinstructie paragraaf 3.1.1. moeten referentiepanden een gelijkwaardige ligging hebben om de vastgestelde waarde goed te onderbouwen. Bij gebrek aan onderbouwende marktcijfers van gelijkwaardige ligging, kan er gekozen worden voor onderbouwende marktcijfers van afwijkende ligging. Derhalve verzoeken wij om een hertaxatie op basis van een onderbouwing met vergelijkbare ligging. Indien dit niet mogelijk is verzoeken wij u, met betrekking tot de onderbouwingen met een afwijkende ligging, aan te geven op welke wijze hiermee rekening is gehouden. 
       
       
       
         Zoals hierboven aangegeven dient u bij de waardevaststelling rekening te houden met alle waardebeïnvloedende gegevens. De ligging van het onderhavige object brengt zeer veel verkeersoverlast met zich mee en dit heeft een negatief effect op de waarde van het onderhavige object. Hier is echter niet of nauwelijks rekening mee gehouden bij het vaststellen van de waarde van het onderhavige object. 
       
       
       
         Het onderhavige object heeft een matige ligging, daar sprake is van geluidsoverlast. Er zijn weinig tot geen geluidswerende onderdelen tussen het onderhavige object en de bron van het geluid. Met de specifieke ligging en de overlast die door de ligging ondervonden wordt, is door u onvoldoende rekening gehouden waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. 
       
       
       
         Het onderhavige object is gelegen op een perceel waarbij het perceel niet optimaal bruikbaar is. Door dat de brandgang op het perceel in eigendom is maar niet privé gebruikt kan worden door belanghebbende, ben ik van mening dat de grondwaarde niet correct is vastgesteld. De vierkante meters van de brandgang, bij de woning worden ook door omwonenden gebruikt en dat deel dient dan ook als mandelig perceel aangemerkt te worden. De vierkante meters van de brandgang moeten daarom buiten de waardering van het onderhavig object worden gelaten. (…)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij bericht van 7 juli 2021 heeft gemachtigde gereageerd op de gehouden hoorzitting. Voor zover in dit kader van belang luidt de inhoud als volgt: 
         	“(…) 
         Conform de overeengekomen afspraken doen wij u hierbij bijgaand schrijven toekomen met daarin (nogmaals) de punten, in de meeste gevallen puntsgewijs en met steekwoorden genoteerd, welke tijdens de gehouden hoorzitting zijn toegelicht en ingebracht in de procedure. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Belastingplichtige: [belanghebbende] 
         Adres(sen): 
         
          [adres1] 30 [woonplaats] WOZ-waarde: € 394.000,00 Ons voorstel in bezwaar: € 311.000,00 
       
       
       
         		(…) 
       
       
       
         1. Brandgang van 22 m² (vierkante meters) dient opgenomen te worden als Erfdienstbaarheid, daar deze niet als eigendom gebruikt mag worden 
         2. [adres2] 246 en [adres3] 315 (taxatieverslag) liggen op grote afstand van het onderhavige, zijn dus niet bruikbaar. 
         3. [adres4] 24 (taxatieverslag) is vergelijkbaar qua inhoud, maar in verhouding onderbouwt deze een lagere waarde 
         4. Op ongeveer 500 meter afstand van het onderhavige object liggen een spoorweg en een N-weg (N325), dit zorgt voor overlast.  
         Aan te dragen referenties ter onderbouwing lagere waarde 
         Verzoek tot qegevens aan gemeente ter onderbouwing vastgestelde waarde: 
         NIEUW WAARDEVOORSTEL: zie taxatierapport, indien geen rapport aanwezig:  € 381.000,00 (…)” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         In de uitspraak op bezwaar volgt na de opsomming van de grieven in bezwaar de beantwoording daarvan door de heffingsambtenaar. De uitspraak op bezwaar luidt voor zover in dit kader relevant als volgt: 
         (…) 
         Ik heb besloten de WOZ-waarde te handhaven. Dit betekent dat ook de aanslag onroerende zaakbelasting gehandhaafd blijft. Hieronder leg ik uit waarom. 
       
       
       
         Uw grieven: 
         1. U geeft aan dat bij de waardebepaling van een object uitgegaan dient te worden van de waarde in het economische verkeer zoals aangegeven in artikel 17, tweede lid van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). De waarde in het economische verkeer dient onafhankelijk van de oude waarde te worden vastgesteld. Tijdens de oorspronkelijke taxatie dient de Wet WOZ en de geldende jurisprudentie in acht genomen te worden. Daarbij dient ook de waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling te worden gevolgd. Indien hiervan af wordt geweken verzoekt u dit, gelet op het gelijkheidsbeginsel, mede te delen in de uitspraak. 
         2. U geeft aan dat de woningen waarmee de woning is vergeleken, gezien de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren zoals bouwjaar, grootte, perceelgrootte maar ook de kwaliteit, luxe, staat van onderhoud en de ligging, niet goed vergelijkbaar zijn met de woning en onvoldoende tot uiting komen in de vastgestelde waarde. U noemt tijdens de hoorzitting de [adres2] 246 en [adres3] 315 en u geeft aan dat deze woningen niet bruikbaar zijn, daar zij op grote afstand van onderhavig object liggen. De woning aan de [adres4] 24 is vergelijkbaar qua inhoud, maar onderbouwt in verhouding een lagere waarde. 
         3. U geeft aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. U merkt hierbij op dat er sprake is verkeers- en geluidsoverlast door een nabijgelegen spoorweg en een drukke doorgaande weg. 
         4. U geeft aan dat de brandgang van 22 m² opgenomen dient te worden als erfdienstbaarheid, daar deze niet als eigendom gebruikt mag worden en waardoor het perceel niet optimaal bruikbaar is. 
         5. U geeft aan dat de waarde van de woning niet meer dan € 381.000, - moet zijn. 
         6. U verzoekt om vergoeding van de gemaakte kosten. 
         7. U geeft aan gehoord te willen worden. 
       
       
       
         Beantwoording van uw grieven: 
         1. Naar aanleiding van uw verzoek dat indien de gemeente wenst af te wijken van de vigerende jurisprudentie en de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling dit in deze uitspraak te vermelden, kan ik u melden dat de gemeente hiervan niet afwijkt. Ook wordt bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de voorgaande WOZ-waarde. 
         2. Woningen zijn bijna nooit exact gelijk aan elkaar. Wel kunnen verschillende woningen met elkaar worden vergeleken. Voor de waardebepaling wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Bijvoorbeeld met een verschil in bouwjaar, inhoud, kwaliteit, onderhoud, deelobjecten of grondoppervlakte en ligging. De woningen waarmee de woning is vergeleken hebben voldoende overeenkomsten en liggen in goed vergelijkbare wijken in [woonplaats] . De woning aan de [adres4] 24 is een oudere woning, bouwjaar 2013 en de woningen in deze straat/wijk hebben lagere verkoopcijfers dan de woningen in de [adres1] . Wij onderbouwen dit met de volgende verkopen: [adres4] 20 verkocht in mei 2020 voor  € 377.500,- met 430m³ inhoud en 135m² grond. [adres4] 39 verkocht in juli 2019 voor € 367.500,- met 408m³ inhoud en 210m² grond en [adres4] 40 verkocht in juni 2019 voor € 382.000,- met 468m³ inhoud en 198m² grond. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
         3. De vergelijkbare verkochte woningen hebben een soortgelijke ligging en zijn gelegen in dezelfde stadswijk nabij doorgaande wegen en openbaar vervoer. Dit verschilt dus niet van de onderhavige woning en dit aspect is derhalve voldoende verdisconteerd in de betaalde verkoopprijs van de vergelijkbare verkochte woningen. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
         4. Na controle blijkt dat de vergelijkbare woningen ook met erfdienstbaarheid te maken hebben en dit voldoende verdisconteerd is in de betaalde verkoopprijs van de vergelijkbare verkochte. Op basis van deze grief is gebleken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
         5. Voor de waardebepaling wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarde die u noemt is gelet op deze verkoopcijfers te laag en geeft niet goed de waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 weer. 
         6. Ik heb uw bezwaar ongegrond verklaard. In de wet staat dat u alleen voor kostenvergoeding in aanmerking komt als een bezwaar gegrond wordt verklaard. Daarom wijs ik uw verzoek om kostenvergoeding af. 
         7. U bent gehoord in het kader van uw bezwaar. Tijdens de hoorzitting heeft u uw bezwaar nader toegelicht. De door u genoemde punten zijn verwerkt in de uitspraak op uw bezwaar. (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Tot het dossier behoort een taxatierapport met dagtekening 25 januari 2022, opgesteld door [naam4] in opdracht van de heffingsambtenaar. Hoofdstuk 5.3. “Taxatieopbouw object en vergelijkbare objecten” van dit taxatierapport luidt als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Algemene gegevens 
                 
               
             
             
               
                 item 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 adres 
               
               
                 
                  [adres1] 30 
               
               
                 
                  [adres5] 27 
               
               
                 
                  [adres6] 22 
               
               
                 
                  [adres2] 246 
               
             
             
               
                 prijspeildatum 
               
               
                 01-01-2020 
               
               
                 01-01-2020 
               
               
                 01-01-2020 
               
               
                 01-01-2020 
               
             
             
               
                 Woningtype 
               
               
                 hoekwoning 
               
               
                 hoekwoning 
               
               
                 hoekwoning 
               
               
                 hoekwoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2020 
               
               
                 2014 
               
               
                 2015 
               
               
                 2017 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Eenheden 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Deelobject 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 woning m³ 
               
               
                 461 m³ 
               
               
                 468 m³ 
               
               
                 501 m³ 
               
               
                 462 m³ 
               
             
             
               
                 aanbouw m³ 
               
               
                 36 m³ 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 berging/schuur m³ 
               
               
                 15 m³ 
               
               
                 22 m³ 
               
               
                 16 m³ 
               
               
                 20 m³ 
               
             
             
               
                 Grond bij 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 eengezinswoning m² 
               
               
                 169 m² 
               
               
                 225 m² 
               
               
                 148 m² 
               
               
                 138 m² 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Waarde per eenheid 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Deelobject 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 woning m³ 
               
               
                 € 688/m³ 
               
               
                 € 720/m³ 
               
               
                 € 655/m³ 
               
               
                 € 725/m³ 
               
             
             
               
                 aanbouw m³ 
               
               
                 € 481/m³ 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 berging/schuur m³ 
               
               
                 € 200/m³ 
               
               
                 € 200/m³ 
               
               
                 € 200/m³ 
               
               
                 € 200/m³ 
               
             
             
               
                 Grond bij 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 eengezinswoning m² 
               
               
                 € 519/m² 
               
               
                 € 458/m² 
               
               
                 € 550/m² 
               
               
                 € 550/m² 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Totalen 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Deelobject 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 woning m³ 
               
               
                 € 317.168 
               
               
                 € 336.960 
               
               
                 € 328.155 
               
               
                 € 334.950 
               
             
             
               
                 aanbouw m³ 
               
               
                 € 17.316 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 berging/schuur m³ 
               
               
                 € 3.000 
               
               
                 € 4.400 
               
               
                 € 3.200 
               
               
                 € 4.000 
               
             
             
               
                 Grond bij 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 eengezinswoning m² 
               
               
                 € 87.711 
               
               
                 € 103.050 
               
               
                 € 81.400 
               
               
                 € 75.900 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Economische waarde per waardepeildatum 
                 
               
               
                 € 425.195 
               
               
                 € 444.410 
               
               
                 € 412.755 
               
               
                 € 414.850 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 397.270 
               
               
                 € 386.000 
               
               
                 € 400.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
               
               
                 04-01-2019 
               
               
                 17-05-2019 
               
               
                 12-08-2019 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Waardekenmerken 
                 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 ligging 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 onderhoud 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 kwaliteit 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 uitstraling 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 doelmatigheid 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 voorzieningen 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 (incidenteel hoger beroep) en tevens of de Rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en heeft opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden (principaal hoger beroep).  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 345.000 en beantwoordt de vraag omtrent de proceskosten en het griffierecht bevestigend. 
       
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar stelt dat de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft gehandhaafd op de beschikte waarde van € 394.000 en beantwoordt de vraag omtrent de proceskosten en het griffierecht ontkennend. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Waardering  
       
     
     
       4.1. 
       Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de toestandsdatum wat de onderhavige WOZ-beschikking betreft 1 januari 2021 is. Het Hof heeft, gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, geen reden partijen daarin niet te volgen. 
       
     
     
       4.2. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
       
     
     
       4.3. 
       De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het taxatierapport van 25 januari 2022 (zie 2.9). In het taxatierapport wordt de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 (toestandsdatum 1 januari 2021) getaxeerd op afgerond € 425.000.   
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof begrijpt belanghebbende aldus, dat zij beoogt te stellen dat de heffingsambtenaar in bezwaar artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in beroep artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden, door de onderbouwing van de bij de taxaties gebruikte indexcijfers van de referentiepanden niet te overleggen. Dit betoog faalt. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat een dergelijke (schriftelijke) onderbouwing niet aanwezig is, niet aanwezig is geweest en ook niet kan worden geproduceerd, maar berust op door de taxateur geleverd maatwerk bij de taxatie. Nu vaststaat dat een dergelijke (schriftelijke) onderbouwing niet bestaat en de gebruikte indexcijfers ook niet zijn terug te voeren op een model met aannames en onderliggende data, is van schending van artikelen 7:4 en 8:42 van de Awb in geen fase van het geding sprake. 
       
     
     
       4.5. 
       De Rechtbank heeft over de waardebepaling onder meer het volgende overwogen (waarbij met ‘eiseres’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar wordt bedoeld). 
       
       
         “7. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn. Zij zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [adres2] 246 heeft een inhoud die gelijk is aan die van de woning (zonder aanbouw) en is vóór de waardepeildatum verkocht voor € 400.000. Alleen om die reden al is de beschikte waarde voldoende aannemelijk. De overige twee vergelijkingsobjecten bieden een vergelijkbaar beeld. Het vergelijkingsobject [adres6] 22 is iets groter, maar heeft geen aanbouw en [adres5] 27 heeft iets meer grond en is één jaar voor de waardepeildatum al voor ruim € 397.000 verkocht. De drie vergelijkingsobjecten zijn alle vóór de waardepeildatum verkocht en ook al zou hun koopsom worden geïndexeerd met een lager percentage dan verweerder heeft gedaan, zoals eiseres voorstaat, dan nog komen de economische waardes per waardepeildatum van de vergelijkingsobjecten ten minste uit op € 400.000. 
       
       
       
         8. Conclusie is dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.” 
       
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.5. – aangehaalde overwegingen op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overwegingen dan ook over en maakt deze tot de zijne. Het Hof betrekt daarbij in zijn oordeel dat de heffingsambtenaar reeds aan de hand van de verkoopprijzen van de referentieobjecten  vóór  indexering de waarde van de onderhavige onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De indexering van de verkoopprijzen heeft daarbij in dit geval geen rol gespeeld. Belanghebbende heeft ter betwisting van de vastgestelde waarde nog gesteld dat moet worden aangesloten bij de (geïndexeerde) koop-/aanneemsom die zij in 2019 voor de onroerende zaak heeft betaald. Het Hof volgt haar hierin niet, omdat zij geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de door gemachtigde berekende waarde van € 345.000 v.o.n. (v.o.n. prijs inclusief 60% van het meerwerk en indexering) is berekend. Zo ontbreekt het inzicht in de aannemingsprijs, de kosten van het meerwerk, het verschil tussen stelposten voor bijvoorbeeld keuken en badkamer et cetera en de kosten voor de tuininrichting. Het Hof acht daarom met de heffingsambtenaar aannemelijk dat niet alle relevante kosten in het gestelde bedrag van € 345.000 zijn meegenomen, waarbij het Hof meeweegt dat belanghebbende eenvoudig stukken had kunnen inbrengen ter betwisting van deze stelling van de heffingsambtenaar. Tot slot acht het Hof de berekeningswijze waarbij slechts een vast percentage van alle meerkosten wordt meegenomen, niet in overeenstemming met de waardemaatstaf zoals bedoeld in 4.2. 
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof is, gelet op de gegevens in het taxatierapport, de daarin opgenomen Taxatieopbouw (zie 2.9.) en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze waarde gelet op de onderlinge verschillen in een goede verhouding tot die van de referentieobjecten staat.  
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande leidt het Hof, mede gelet op het verschil tussen de beschikte waarde van € 394.000 en de getaxeerde waarde volgens de Taxatieopbouw van € 425.195, tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, in die zin dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           Proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht in beroep 
         
       
     
     
       4.9. 
       De Rechtbank heeft overwogen dat belanghebbende met de stelling dat uit de taxatiekaarten (zie 2.5.) voor de onroerende zaak een hogere prijs per eenheid volgt dan voor de vergelijkingsobjecten, bedoeld heeft te stellen dat hierdoor het beroep als het ware is uitgelokt. Vervolgens heeft de Rechtbank beslist dat nu de heffingsambtenaar hiervoor pas in beroep een voldoende onderbouwing heeft gegeven er sprake is van een motiveringsgebrek. Nu belanghebbende volgens de Rechtbank hierdoor niet is benadeeld, heeft zij op basis van artikel 6:22 van de Awb dit gebrek gepasseerd, maar hierin wel aanleiding gezien om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken en ook bepaald dat het griffierecht aan belanghebbende moet worden vergoed.    
     
     
       4.10. 
       De heffingsambtenaar stelt – kort gezegd – dat van een motiveringsgebrek in bezwaar geen sprake was. Het enkele feit dat de prijzen per m³ van de referentiewoningen op het in de bezwaarfase verstrekte taxatieverslag lager waren dan de voor de onroerende zaak gehanteerde prijzen per m³, was voor belanghebbende niet zo onbegrijpelijk, dat dit voor haar een doorslaggevende reden vormde om in beroep te gaan. De heffingsambtenaar is van mening dat de verklaring voor de geconstateerde verschillen reeds in de bezwaarfase kon worden vastgesteld, en voor het overige in zijn uitspraak op bezwaar in voldoende mate zijn weggenomen.  
       
     
     
       4.11. 
       Belanghebbende kan zich op dit punt met de uitspraak van de Rechtbank verenigen. 
       
     
     
       4.12. 
       Het Hof stelt voorop dat ingevolge artikel 8:75, eerste lid, van de Awb de rechter een discretionaire bevoegdheid heeft een kostenveroordeling uit te spreken. Dat geldt ingevolge artikel 8:74, tweede lid, van de Awb ook voor de vergoeding van het griffierecht in het geval het beroep niet gegrond is.  
       
     
     
       4.13. 
       Uit de wetsgeschiedenis volgt dat als regel een belastingplichtige die in het gelijk wordt gesteld zijn proceskosten vergoed behoort te krijgen.  Daarnaast bestaat er ook aanleiding om tot het vergoeden van proceskosten over te gaan, als de belastingplichtige heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van een besluit van – in dit geval – de heffingsambtenaar te krijgen. 
       
     
     
       4.14. 
       Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het beroep van belanghebbende niet is uitgelokt door de informatie op de taxatiekaarten over de toegepaste eenheidsprijzen. Belanghebbende heeft immers zowel in bezwaar als in beroep aangevoerd dat de referentiepanden niet bruikbaar zijn, door de specifieke ligging overlast wordt ondervonden, de eventueel toegepaste indexering niet inzichtelijk is en dat de aanwezigheid van een brandgang de waarde beïnvloedt (zie 2.6 en 2.7). Uit de verklaringen van belanghebbende ter zitting zowel bij de Rechtbank als bij het Hof, blijkt zelfs dat het beroep zwaar leunt op het eigen verkoopcijfer (€ 325.000 v.o.n.). Gelet hierop kan niet worden gezegd dat het beroep van belanghebbende is uitgelokt door mogelijke onduidelijkheid over de informatie, wat daar verder ook van zij, op de taxatiekaarten. Het Hof overweegt daarom dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar in ruim voldoende mate – met een voor de lezer begrijpelijke motivering – heeft gereageerd op de bezwaargronden van belanghebbende (zie 2.6, 2.7. en 2.8.). Belanghebbende – die is bijgestaan door een professionele gemachtigde – is hierdoor voldoende in staat gesteld om zich een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en heeft een gedegen afweging kunnen maken of, en zo ja op welke gronden zij de uitspraak in beroep zou kunnen bestrijden. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden gesteld die in het onderhavige geval tot het oordeel kunnen leiden dat in de bezwaarfase het motiveringsbeginsel is geschonden. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar slaagt. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het betreft de beslissingen omtrent de proceskosten en het betaalde griffierecht en 
       – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. M.M. Breij en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (M.T.M. Hennevelt)	(T. Tanghe) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 juli 2023 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22164, nr. 13, p. 11. 
   
   
     Vgl. CRvB 24 september 2014, ECLI:NL:CRVB:2014:3123.