ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:8830

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:8830 Rechtbank Den Haag , 24-08-2022 / C/09/605083 / HA ZA 21-14

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-08-24

Zaaknummer: C/09/605083 / HA ZA 21-14

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:8830

---

Schadeloosstelling voor onteigening. Discussie van complex onteigenende deel uitmaakt en over de levensvatbaarheid van bedrijf onteigende.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/605083 / HA ZA 21-14 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 augustus 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         GEMEENTE VOORSCHOTEN , te Voorschoten, 
       eiseres, 
       advocaat mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de gevolmachtigde]
           te [plaats] , in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde in de zin van artikel 20 lid 1 Onteigeningswet van  [A] ,  
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.J. van der Gouw te Leiden. 
     
     
     
       Eiseres wordt hierna de gemeente genoemd en [de gevolmachtigde] wordt hierna [gedaagde] genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het vonnis van 24 februari 2021; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 3 maart 2021, met bijlagen; 
         
         
           de brief van de gemeente van 22 maart 2021 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 26 maart 2021, met bijlagen; 
         
         
           de brief van de gemeente van 21 april 2021, met bijlagen; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 21 april 2021, met bijlagen; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 31 mei 2021, met bijlage;  
         
         
           de brief van de gemeente van 23 juni 2021, met bijlage;  
         
         
           de e-mail van de deskundigen van 24 juni 2021; 
         
         
           het conceptdeskundigenrapport van 1 juli 2021; 
         
         
           de e-mail van de gemeente van 5 juli 2021;  
         
         
           de brief van [gedaagde] van 6 juli 2021; 
         
         
           de brief van 19 oktober 2021 van [gedaagde] , met producties;  
         
         
           de brief van 20 oktober 2021 van de gemeente, met producties;  
         
         
           de e-mail van de deskundigen van 9 november 2021;  
         
         
           de brief van [gedaagde] van 19 november 2021, met bijlagen;  
         
         
           de brief van [gedaagde] van 26 november 2021, met bijlagen;  
         
         
           het definitieve deskundigenrapport van 4 februari 2022; 
         
         
           het b2-formulier namens [gedaagde] van 1 maart 2021;  
         
         
           de akte overleggen stukken namens [gedaagde] van 1 maart 2021;  
         
         
           het proces-verbaal van het op 15 maart 2022 gehouden meervoudig pleidooi;  
         
         
           de brief van [gedaagde] van 17 maart 2022, met bijlage; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 22 april 2022;  
         
         
           het b-formulier op de rol van 4 mei 2022 van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] vonnis verzoekt;  
         
         
           het b-formulier op de rol van 4 mei 2022, waarbij de gemeente verzoekt te mogen reageren op de akte van [gedaagde] ; 
         
         
           de antwoordakte van de gemeente op de rol van 1 juni 2022; 
         
         
           de antwoordakte van [gedaagde] op de rol van 29 juni 2022.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Deze procedure gaat over de vaststelling van de schadeloosstelling die de gemeente moet betalen als gevolg van de onteigening van een deel ter grootte van 01.82.19 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , sectie en nummer [I] (hierna het onteigende). Op het onteigende stond in ieder geval op de peildatum, 29 april 2021, een kassencomplex inclusief kantoor, opslagruimte en technische voorzieningen. Het voorste deel van het onteigende bestond deels uit weiland, met daarop een paardenrijbak, en deels uit tuin en erf bij de (vrijstaande) bedrijfswoning [adres] . Van het perceel is een oppervlakte van 1.033 m2, gelegen rondom de bedrijfswoning, niet onteigend. Dat deel behoort tot het overblijvende. De bedrijfswoning met ondergrond staat op een ander perceel dat niet is onteigend.  
       
     
     
       2.2. 
       De vervroegde plaatsopneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in art. 54a Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 3 november 2020.  
       
     
     
       2.3. 
       Bij vonnis van 24 februari 2021 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente.  
       
     
     
       2.4. 
       In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op een bedrag van € 1.119.590.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 29 april 2021 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum.  
       
     
     
       2.6. 
       In het deskundigenrapport van 4 februari 2022, ter griffie gedeponeerd op 4 februari 2022 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd: 
       
       
         Waarde onteigende			€    910.000 
         Waardevermindering overblijvende		           nihil 
         Overige schade	 			€    325.000 
       
       
       
         Totaal 					€ 1.235.000 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         De gemeente en [gedaagde] hebben bij pleidooi gereageerd op de begroting van de schadeloosstelling door de deskundigen.  
         
           Vereenzelviging (rechts)personen [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Op het onteigende werd in ieder geval ten tijde van de peildatum een bedrijf uitgeoefend in de vorm van een potplantenkwekerij (hierna het bedrijf). In het bedrijf wordt stekmateriaal van oleanderplanten beworteld, die in Spanje worden opgekweekt en vervolgens weer in Nederland afgekweekt en/of verkocht. In het bedrijf worden in Nederland ook andere potplanten dan oleanderplanten gekweekt en verkocht. 
         Bij de uitoefening van het bedrijf zijn [gedaagde] , familieleden van [gedaagde] en andere rechtspersonen betrokken.  
         De onteigende partij is de in Spanje woonachtige [A] , de vader van [gedaagde] . [A] en [gedaagde] zijn de aandeelhouders van [de B.V.] (hierna: [de B.V.] ). [de B.V.] huurt de opstanden op het onteigende van [de V.O.F.] v.o.f. (hierna: [de V.O.F.] ), die de economisch eigenaar is van de opstanden. [B] is de zoon van [gedaagde] , dus kleinzoon van [A] . [B] is samen met zijn vader en grootvader firmant bij [de V.O.F.] . [B] en [gedaagde] zijn beiden ook bestuurder van [de B.V.] . 
         
          [de B.V.] werkt samen met het in Spanje gevestigde bedrijf [X S.L.] S.L. (hierna: [X S.L.] ). Van [X S.L.] zijn [A] en [gedaagde] ieder voor de helft aandeelhouder.  
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij het opstellen van het advies aan de rechtbank hebben de deskundigen zich gebogen over de vraag in hoeverre de onder 2.8. genoemde (rechts)personen met elkaar vereenzelvigd kunnen of moeten worden. Op de peildatum is sprake van nauwe verwevenheid tussen deze (rechts)personen inclusief [X S.L.] in personele, financiële en exploitatie-/teelttechnische zin. In de nauwe verwevenheid hebben de deskundigen aanleiding gezien om de betrokken partijen voor het bepalen van de schadeloosstelling met elkaar te vereenzelvigen en te adviseren om één integrale schadeloosstelling aan [gedaagde] toe te kennen, ter verdeling onder de overige belanghebbenden.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Beide partijen hebben bezwaar gemaakt tegen dit uitgangspunt van de deskundigen. De gemeente stelt zich op het standpunt dat van vereenzelviging zoals door de deskundigen voorgesteld geen sprake kan zijn. [X S.L.] is fysiek en organisatorisch te ver verwijderd van de Nederlandse rechtspersonen en ten aanzien van [B] is onvoldoende personele verwevenheid. Daarbij zijn de gegevens van [X S.L.] te onbetrouwbaar om conclusies over vereenzelviging te kunnen trekken.  
         
          [gedaagde] stelt op zijn beurt dat de deskundigen ook de privé-eigendommen van [A] in Spanje hadden moeten betrekken bij de vereenzelviging en dat de deskundigen [X S.L.] onvoldoende hebben betrokken.  
       
       
     
     
       2.11. 
       Ter zitting hebben de deskundigen dit advies toegelicht. Het gaat niet om een zuivere en volledige vereenzelviging. De onderlinge verbanden tussen de (rechts)personen zijn complex, terwijl bruikbare gegevens van de betrokken (rechts)personen niet voor handen waren. Het was niet haalbaar om exact te bepalen in hoeverre de verschillende (rechts)personen schade lijden als gevolg van de onteigening. Daarom hebben de deskundigen gekozen voor een praktische benadering die aansluit bij de bedrijfsvoering van [gedaagde] en de betrokken (rechts)personen, zonder zich te veel te verliezen in getheoretiseer. Dat betekent dat de (rechts)personen niet volledig zijn te vereenzelvigen, maar wel in die mate dat het verantwoord en aangewezen was om één integrale schadeloosstelling te adviseren. Daarbij speelt dat de deskundigen beperkte toegang hadden tot bruikbare gegevens over de situatie in Spanje, over [A] en over de vermenging van privé en zakelijk in Spanje tussen [X S.L.] en [A] . Zij konden de situatie niet geheel ontwarren maar ook niet helemaal als één geheel zien. In de omstandigheid dat de bedrijfstak in Spanje mogelijk zelfstandig kan functioneren hebben zij geen aanleiding gezien, deze helemaal buiten beschouwing te laten omdat zij dit een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsvoering van het bedrijf achten. De deskundigen hebben het vermogen van [A] in Spanje daarbij niet betrokken, omdat zij daar onvoldoende zicht op hadden op basis van de door [gedaagde] aangeleverde informatie. Dat sprake was van relevante vermogensopbouw die zij in hun advies moesten betrekken is volgens de deskundigen onvoldoende gebleken. 
       
     
     
       2.12. 
       De rechtbank kan zich vinden in het advies van de deskundigen om één integrale schadeloosstelling toe te kennen aan [gedaagde] ter verdeling onder de betrokken (rechts)personen en maakt dit standpunt tot het hare. Er moet een schadeloosstelling worden bepaald voor de gevolgen van de onteigening. De deskundigen hebben gemotiveerd onderbouwd dat het gelet op de verbanden tussen de verschillende betrokken (rechts)personen niet doenlijk is per (recht)persoon te bepalen wie welke schade lijdt. De deskundigen hebben hun advies op dit punt met name gebaseerd op de bedrijfsvoering en de financiële gegevens daarvan die hen ter beschikking stonden. De rechtbank zal ook op dit punt het advies van de deskundigen volgen. De rechtbank acht het advies begrijpelijk en navolgbaar en ziet in hetgeen partijen hebben aangevoerd geen reden van dit advies af te wijken. 
       
       
         
           De waarde van het onteigende 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [gedaagde] heeft recht op vergoeding van de waarde van de onteigende grond. Die waarde wordt op grond van artikel 40b lid 2 Ow bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening tussen [gedaagde] en een redelijk handelend koper in het vrije economische verkeer zou zijn overeengekomen op de peildatum. Daarbij wordt rekening gehouden met onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. In het geval dat sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij begroting van het onteigende moeten de deskundigen rekening houden met de geldende regels in artikel 40c tot en met 40f Ow.  
       
     
     
       2.14. 
       De deskundigen hebben de gebruikswaarde en de complexwaarde van het onteigende begroot. Deze twee waarden zullen hierna in die volgorde worden besproken.  
       
       
         
           Gebruikswaarde 
         
       
     
     
       2.15. 
       De deskundigen hebben de gebruikswaarde na toepassing van de vergelijkingsmethode begroot op een bedrag van € 910.000. Zij hebben verschillende referentietransacties onderzocht: transacties voortvloeiend uit recente onteigeningsprocedures van glastuinbouwbedrijven in Pijnacker en Rijnsburg en de verkoop van een in 2020 op de markt gekomen tuinbouwlocatie in Rijsenhout. Bij de vergelijking hebben zij aandacht besteed aan de ligging, oppervlakte en onderhoudstoestand van die referenties ten opzichte van het onteigende. Al met al komen zij tot een grondwaarde van € 30 per m² voor het onteigende, wat leidt tot een totale gebruikswaarde van € 910.000. 
       
     
     
       2.16. 
       
         De gemeente stelt dat bij het bepalen van de gebruikswaarde onvoldoende rekening is gehouden met de verslechterde staat van onderhoud van de opstanden van het bedrijf van [gedaagde] : de brandgevaarlijke beplating en de WKK-installatie die niet meer functioneert.  
         
          [gedaagde] heeft tegen de begroting van de deskundigen geen bezwaar gemaakt. 
       
       
     
     
       2.17. 
       De deskundigen hebben in reactie op de kritiek van de gemeente toegelicht dat onderliggende specificaties niet doorslaggevend zijn bij de begroting, maar dat zij kijken naar het eindbedrag. De deskundigen hebben bij het begroten van de waarde en het hanteren van de vergelijkingsmethode gebruik gemaakt van hun kennis, ervaring en intuïtie en in de stelling van de gemeente geen aanleiding gezien om hun begroting aan te passen. De rechtbank acht dit oordeel van de deskundigen begrijpelijk en navolgbaar. Zij zal het advies ter zake van de gebruikswaarde overnemen en deze waarde bepalen op een bedrag van € 910.000.  
       
       
         
           Complexwaarde 
         
       
     
     
       2.18. 
       De deskundigen hebben ook onderzocht of het onteigende deel uitmaakt van een complex. Als uitgangspunt geldt dat indien het onteigende deel uitmaakt van een complex, op grond van artikel 40d Ow bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel heeft tot doel om waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex ontstaan. Er dient een voldoende mate van geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen gronden te bestaan, om van een ‘complex’ te kunnen spreken. 
       
     
     
       2.19. 
       De deskundigen hebben in hun rapport twee complexen onderzocht: het grote complex [bestemmingsplan 1] en het kleinere complex [bestemmingsplan 2] . In het conceptrapport kwamen de deskundigen tot het oordeel dat het onteigende deel uitmaakt van het kleinere complex [bestemmingsplan 2] . Naar aanleiding van de reacties van partijen hebben de deskundigen dit standpunt heroverwogen. In het definitieve advies komen zij tot de conclusie dat het onteigende deel uitmaakt van het grotere complex [bestemmingsplan 1] . Zij zien daarvoor samenhang op de volgende onderdelen:  
       
          geografische samenhang: het plangebied [bestemmingsplan 2] is onderdeel van het gebied [bestemmingsplan 1] , waardoor sprake is van geografische samenhang;  
          ruimtelijk-planologische samenhang: het plangebied van het bestemmingplan [bestemmingsplan 2] is onderdeel van het gebied tussen Voorschoten en Leidschendam-Voorburg, dat sinds het begin van deze eeuw wordt aangeduid als de [bestemmingsplan 1] . In 2003 hebben beide gemeenten de Structuurvisie [bestemmingsplan 1] vastgesteld. Deze is uitgewerkt in het bestemmingsplan [bestemmingsplan 3] 2007 en dit Bestemmingsplan is in 2010 op onderdelen gewijzigd en geactualiseerd. Het plangebied [bestemmingsplan 2] was eerst opgenomen in het bestemmingsplan [bestemmingsplan 3] 2010 als een van de vier planologisch nog uit te werken deelgebieden van de [bestemmingsplan 1] . Nadien is alsnog een zelfstandig bestemmingsplan voor het plangebied [bestemmingsplan 2] opgesteld. Daardoor is er geen planologische samenhang meer met de [bestemmingsplan 1] in de vorm van één bestemmingsplan, maar nog wel steeds een ruimtelijke samenhang;  
          functionele samenhang: er is voor wat betreft de groenbestemming binnen het plangebied [bestemmingsplan 2] een duidelijke functionele samenhang met de beoogde herontwikkeling en versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische elementen van de [bestemmingsplan 1] . Tussen de woonfunctie in [bestemmingsplan 2] en de overige functies binnen de [bestemmingsplan 1] , met name natuur en recreatie, bestaat geen directe functionele relatie; 
          financiële samenhang: vanaf de start van de planontwikkeling van de [bestemmingsplan 1] is beoogd om voor de ontwikkeling daarvan in [Gemeente] uit te gaan van een samenhangende grondexploitatie. Uit het door de gemeente overgelegde exploitatieoverzicht blijkt dat de opbrengsten van het plangebied [bestemmingsplan 2] niet alleen bestemd zijn om de ontwikkeling van dit plangebied mogelijk te maken, maar ook de ontwikkeling van het overige deel van de [bestemmingsplan 1] in [Gemeente] ; 
          uitvoeringstechnische-temporele samenhang: de realisatie van plangebied [bestemmingsplan 2] behoort tot de laatste fase van de uitvoering van de plannen voor de (her)ontwikkeling van de [bestemmingsplan 1] in [Gemeente] .  
       
       De deskundigen komen met verwijzing naar het vorenstaande tot de conclusie dat er voldoende geografische, functionele en financiële samenhang bestaat tussen het plangebied [bestemmingsplan 2] en het plangebied [bestemmingsplan 1] , zodat gesproken kan worden van één complex dat gevormd wordt door het gebied [bestemmingsplan 1] in [Gemeente] .  
       
     
     
       2.20. 
       
         De gemeente kan zich vinden in het advies van de deskundigen op dit punt.  
         Dat geldt niet voor [gedaagde] . Hij stelt zich op het standpunt dat het onteigende deel uitmaakt van het complex [bestemmingsplan 2] en dat financiële en functionele samenhang van complex [bestemmingsplan 2] met complex [bestemmingsplan 1] ontbreekt. Financiële samenhang ontbreekt omdat [bestemmingsplan 2] immers los kan worden ontwikkeld van de [bestemmingsplan 1] . Weliswaar wordt de realisatie van de [bestemmingsplan 1] mede gefinancierd door [bestemmingsplan 2] , maar dat maakt niet dat gesproken kan worden van één complex. De [bestemmingsplan 1] kent een bovenlokaal karakter en hoeft niet te worden ontwikkeld om [bestemmingsplan 2] te kunnen bekostigen. Zou de lijn van de deskundigen worden gevolgd, dan verwateren lucratieve bestemmingen in het grotere geheel.  
       
       
     
     
       2.21. 
       De rechtbank ziet in wat [gedaagde] aanvoert geen reden om af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. De deskundigen hebben hun advies ook tijdens de mondelinge behandeling gehandhaafd en toegelicht dat zij het financiële verband in relatie tot de functies doorslaggevend achten. [bestemmingsplan 2] is financieel en exploitatie-technisch onderdeel van de [bestemmingsplan 1] . Alle ten grondslag liggende plannen leiden naar de opwaardering tot groene [bestemmingsplan 1] en de woningbouw is een kostendrager. De rechtbank acht dit advies van de deskundigen juist en zal bij het bepalen van de waarde van het onteigende de omstandigheid dat het onteigende behoort tot het complex [bestemmingsplan 1] tot uitgangspunt nemen.  
       
     
     
       2.22. 
       
         De deskundigen hebben de complexwaarde van de [bestemmingsplan 1] onderzocht. Uit het door de gemeente overgelegde exploitatieoverzicht is hen gebleken dat een kostendekkende exploitatie van dit complex niet mogelijk is zonder substantiële subsidies en/of bijdragen van derden. Zij oordelen dat er bij dat vooruitzicht in de markt geen belangstelling zal bestaan voor de (integrale) ontwikkeling van dit complex. Daarmee concluderen zij dat ook geen sprake zal zijn van een relevante substantiële (complex-) waarde van de gronden binnen dat complex.  
         Tegen deze begroting van de complexwaarde van de [bestemmingsplan 1] hebben partijen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de deskundigen dan ook volgen op dit punt.  
       
       
       
       
         
           Conclusie waarde onteigende 
         
       
     
     
       2.23. 
       Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan de gebruikswaarde. De rechtbank zal daarom de waarde van het onteigende vaststellen op een bedrag van € 910.000.  
       
       
         
           Waardevermindering van het overblijvende  
         
       
       
     
     
       2.24. 
       Onteigend is een deel van het perceel kadastraal bekend gemeente [Gemeente] [I] . Na onteigening blijft een deel van dit perceel ter grootte van 1.033 m² in eigendom bij [A] (hierna het overblijvende). Dit overblijvende bestaat uit twee delen: het grootste deel van 993 m² ligt rondom de bedrijfswoning, die is gelegen op een ander kadastraal perceel dat niet is onteigend; op dit grootste deel staan de aanbouw aan de bedrijfswoning, een garage, schuur, erf, tuin en weiland bij de bedrijfswoning. Dit deel vormt samen met het niet onteigende perceel waarop de bedrijfswoning staat een aaneengesloten huisperceel. Het andere deel van het overblijvende, met een oppervlakte van 40 m², is een smal spievormig strookje grond tussen de rijbak en de openbare weg met daarop een deel van een keermuur ten behoeve van een fietstunnel.  
       
     
     
       2.25. 
       De deskundigen zijn van oordeel dat het overblijvende zal moeten worden aangepast, maar dat het niet in waarde zal verminderen. Zij gaan ervan uit dat negatieve effecten van de aanpassingen die gemaakt moeten worden zullen wegvallen tegen de positieve effecten van de onteigening. Na de onteigening zal de bedrijfswoning niet langer kunnen gelden als bedrijfswoning omdat er geen bedrijf meer is. De deskundigen gaan ervan uit dat de gemeente mee zal werken aan wijziging naar een bestemming als burgerwoning.  
       
     
     
       2.26. 
       
        [gedaagde] is het niet eens met dit advies van de deskundigen. Hij stelt dat niet zeker is dat de gemeente mee zal werken aan een verzoek tot herbestemming als burgerwoning en dat op de woning op peildatum sowieso al een (uit te werken) burgerwoonbestemming lag. Ook stelt hij dat de deskundigen onvoldoende aandacht hebben besteed aan de door zijn adviseur AAB gemaakte berekening van de waardevermindering. Zo zal [gedaagde] geen paarden meer kunnen houden en zullen er aanpassingen moeten worden gemaakt als gevolg van de onteigening. [gedaagde] berekent de waardevermindering op € 11.675. 
       
     
     
       2.27. 
       
         De deskundigen hebben hun advies gehandhaafd. Zij merken op dat de bedrijfswoning op de peildatum (nog) geen positieve woonbestemming had maar een nader uit te werken bestemming ‘ [naam bestemming] ’. Een eventuele koper kon op de peildatum alleen aanspraak maken op voorzetting van het bestaande gebruik als agrarische bedrijfswoning en kon niet zonder meer verwachten dat deze woning bij de uitwerking van de bestemming een zelfstandige positieve woonbestemming zou krijgen. Pas met de vaststelling van het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] en de daarop volgende actieve verwerving van de bedrijfslocatie van [gedaagde] is concreet zicht ontstaan op (alsnog) een positieve woonbestemming voor de overblijvende bedrijfswoning van [gedaagde] . 
         Dat [gedaagde] geen paarden meer kan houden en het overblijvende aan zal moeten passen is juist. De kosten voor de aanpassing komen onder de bijkomende kosten aan de orde. Na aanpassing zal echter sprake zijn van een vrijstaande woning met een andere woonbestemming, dicht bij nieuwbouw en met voldoende groen omgeven. Dat is een betere ligging dan voor de onteigening. Dit voordeel weegt ruimschoots op tegen de nadelen die [gedaagde] aanvoert.  
       
       
     
     
       2.28. 
       De rechtbank is van oordeel dat het advies van de deskundigen dat geen waardevermindering optreedt juist is. Als gevolg van de onteigening treden zowel positieve effecten als negatieve effecten op. Deze vallen tegen elkaar weg, waardoor onder de streep geen verandering in de waarde van het overblijvende optreedt. De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat de stijging van de waarde van de woning na de peildatum als gevolg van een verandering van de bestemming en een gunstigere ligging de door [gedaagde] gestelde waardevermindering van € 11.675 compenseert. De rechtbank zal de waardevermindering van het overblijvende dan ook begroten op nihil.  
       
     
     
       2.29. 
       De gemeente heeft aangeboden het spievormige deel van het overblijvende ter grootte van 40 m² over te nemen voor € 30 per m². De deskundigen achten dit een redelijk bijkomend aanbod. Hoewel dit aanbod niet door [gedaagde] is aanvaard heeft de gemeente te kennen gegeven zich niet te verzetten tegen gestanddoening van dit bijkomende aanbod. De rechtbank zal de gemeente daarom in het dictum van dit vonnis veroordelen tot gestanddoening van dit bijkomende aanbod.  
       
       
         
           Overige schade  
         
       
       
       
         
           Aanpassingskosten overblijvende  
         
       
     
     
       2.30. 
       De deskundigen begroten de aanpassingskosten van het overblijvende op een bedrag van € 30.000. Dit bedrag bestaat uit kosten voor de erfafscheiding, aanpassing van de inrichting van de tuin en zelfstandige aansluiting van nutsvoorzieningen. Partijen hebben tegen deze begroting geen bezwaren ingebracht. De rechtbank zal dit advies overnemen en de aanpassingskosten voor het overblijvende op het geadviseerde bedrag van € 30.000 bepalen.  
       
       
         
           Liquidatie, voortzetting of aanpassing van de onderneming 
         
       
     
     
       2.31. 
       Het bedrijf dat op het onteigende wordt geëxploiteerd is een potplantenkwekerij. Bij het begroten van de schadeloosstelling moet worden beoordeeld welke aanpassing van de bedrijfsactiviteiten aan de gevolgen van het verlies van de bedrijfslocatie het meest in de rede ligt. Daarvoor is niet de persoonlijke voorkeur van de onteigende bepalend maar dient te worden onderzocht wat een redelijk handelend persoon/ondernemer in de omstandigheden van de onteigende zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer op de onteigende bedrijfslocatie kan voortzetten. Bij deze beoordeling moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, waaronder de levensvatbaarheid van het bedrijf, de hoogte van het met het bedrijf behaalde inkomen en de omvang van het eigen vermogen.  
       
     
     
       2.32. 
       De vraag die partijen verdeeld houdt is of het bedrijf dat op het onteigende wordt geëxploiteerd geliquideerd moet worden of kan worden voorgezet. Kort gezegd stelt de gemeente zich primair op het standpunt dat het bedrijf niet levensvatbaar is en ook zonder onteigening binnen afzienbare termijn zou zijn gestaakt. [gedaagde] stelt dat sprake is van een goedlopend bedrijf op twee locaties: op het onteigende in [Gemeente] en in Spanje en dat voorzetting daarvan in de rede ligt. Deze standpunten zullen hierna nader worden omschreven.  
       
     
     
       2.33. 
       
         De deskundigen hebben in de discussie tussen partijen aanleiding gezien om, voordat zij een conceptrapport hebben opgesteld, een externe deskundige in te schakelen. Zij hebben aan partijen de inschakeling van de heer [de externe deskundige] van [het Bedrijf] (hierna: [de externe deskundige] ) voorgelegd. Partijen zijn daarmee akkoord gegaan. De deskundigen hebben daarna de volgende drie onderzoeksvragen voorgelegd aan [de externe deskundige] :  
         (1)	Zijn de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] c.s. in Nederland (op naam en voor rekening van [de B.V.] en van [de V.O.F.] ) in hun huidige vorm financieel-economisch levensvatbaar?  
         (2)	Wat zou een redelijk denkend en redelijk handelend ondernemer in de voorliggende casus doen als geen sprake was van onteigening?  
         (3)	Indien van toepassing (en eventueel volgend uit onderzoeksvragen 1 en 2): Als voor de bedrijfsactiviteiten in Nederland in hun huidige vorm geen sprake is van een financieel-economische levensvatbare situatie, en volledige reconstructie daarvan niet opportuun is, zijn er dan nog reële mogelijkheden om de bedrijfsactiviteiten in een aangepaste vorm (=gedeeltelijke reconstructie) voort te zetten? 
         
          [de externe deskundige] heeft een conceptrapport opgesteld, dat bij het conceptrapport van de deskundigen is gevoegd. Partijen hebben daarop gereageerd, waarna [de externe deskundige] een definitief advies aan de deskundigen heeft opgesteld. Dat definitieve advies is bij het definitieve rapport van de deskundigen gevoegd.  
       
       
     
     
       2.34. 
       Samengevat concludeert [de externe deskundige] dat de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] in Nederland in hun huidige vorm financieel-economisch niet levensvatbaar zijn en dat een redelijk handelend ondernemer binnen afzienbare tijd zou besluiten de bedrijfsactiviteiten niet in huidige vorm door te zetten, maar deze aan te passen. De cijfers die [gedaagde] heeft aangeleverd laten volgens [de externe deskundige] geen getrouw beeld zien van de financieel-historische ontwikkeling en huidige positie van het bedrijf. Tussen de Nederlandse en Spaanse tak is sprake van een boekhoudkundig en fiscaal volstrekt onjuiste vermenging van zakelijk en privé, en binnen alle betrokken bedrijfsonderdelen is sprake van zeer ernstige administratieve tekortkomingen. [de externe deskundige] heeft hierin onder meer aanleiding gezien om een omvangrijke rekeningcourant vordering van [de V.O.F.] op [X S.L.] buiten beschouwing te laten.  
       
     
     
       2.35. 
       Ook merkt [de externe deskundige] op dat het bedrijf schulden heeft waarop jarenlang geen aflossingen zijn gedaan. [de externe deskundige] heeft onderzoek gedaan naar de levensvatbaarheid van [de V.O.F.] en [de B.V.] voor de komende tien jaar. Het bedrijf was op de peildatum volledig afgeschreven en sterk verouderd. Voor voortzetting van het bedrijf moeten investeringen worden gedaan. Hij stelt dat een gezond bedrijf daarvoor geld moet kunnen uitgeven en tegelijkertijd ook de aflossingen moet kunnen betalen, zonder te hoeven kiezen tussen deze twee. Dat is echter voor het bedrijf volgens [de externe deskundige] niet mogelijk. Ook bij het incalculeren van groei in de komende jaren ontstaat er nauwelijks financiële armslag om daarnaast ook nog tegenslagen op te kunnen vangen. [de externe deskundige] komt daarom tot de conclusie dat een redelijk handelend ondernemer op basis van niet-levensvatbaarheid en ontbreken van gezond financieel-economisch toekomstperspectief binnen afzienbare tijd zou besluiten het bedrijf niet in huidige vorm door te zetten.  
       
     
     
       2.36. 
       Ten aanzien van een gedeeltelijke reconstructie concludeert [de externe deskundige] dat dit realistisch en (net) haalbaar is. Met deze gedeeltelijke reconstructie kan het op het onteigende uitgeoefende bedrijf in aangepaste vorm worden doorgezet, waarbij in Spanje oleanderplanten worden afgeteeld en in Nederland alleen een bedrijfshal en kleine kas nodig zijn voor het stekken en bewortelen van de oleanderplanten en de verkoop ervan. Deze constructie voldoet aan de vraag voor een reëel alternatief om het bedrijf na onteigening in aangepaste vorm door te zetten.  
       
     
     
       2.37. 
       De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben het advies van [de externe deskundige] overgenomen. Zij begroten de kosten voor de gedeeltelijke reconstructie van het bedrijf op een bedrag van € 295.000. Dit bedrag bestaat uit overdrachtsbelasting, aankoopkosten, aanpassingskosten en kosten voor de bedrijfsverhuizing. Beide partijen hebben bezwaar gemaakt tegen dit advies.  
       
     
     
       2.38. 
       
         De gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling haar standpunt gehandhaafd dat het bedrijf niet levensvatbaar is. Ook een gedeeltelijke reconstructie acht zij niet verantwoord. De gemeente voert onder meer aan dat indien een bedrijf verliesgevend is en geen redelijk uitzicht biedt om in de toekomst levensvatbaar te worden, reconstructie op een andere locatie hoe dan ook niet in de rede ligt. Zij voert ook aan dat de gegevens van het bedrijf die [gedaagde] heeft aangeleverd en waarmee de deskundigen en [de externe deskundige] hebben gewerkt onvoldoende toetsbaar zijn en dat het meenemen van de Spaanse tak niet redelijk is. [de externe deskundige] heeft na het conceptrapport substantiële wijzigingen doorgevoerd in het bedrijfsmodel en in de financiële analyse, zonder deze nader te onderbouwen. Ook is de noodzaak voor aankoop van een bedrijfshal onvoldoende onderbouwd. Dit had wel gemoeten omdat de deskundigen uitgaan van een gebruik van de bedrijfshal gedurende een periode van maar drie maanden per jaar en een redelijk handelend ondernemer niet ervoor zal kiezen om voor een dergelijk kort gebruik een bedrijfshal aan te schaffen. De gemeente stelt dat [de externe deskundige] zich strikt heeft gehouden aan de opdracht van de deskundigen, maar zich daarbij niet de vraag heeft gesteld of reconstructie een redelijke oplossing is. In het rapport van [de externe deskundige] is niet te zien dat veel gebruikte alternatieven in de branche zijn overwogen. De gemeente vermoedt dat [gedaagde] geen toegang heeft tot reguliere bancaire mogelijkheden, terwijl een investering nodig is. Daarom vraagt de gemeente zich af of een geldschieter bereid zal zijn om te investeren in de gedeeltelijke reconstructie. Het scenario van de reconstructie gaat daar wel van uit, maar de gemeente heeft vragen bij de haalbaarheid van dit scenario. Mede omdat het scenario ook ervan uitgaat dat de bestaande financiering bij de ex schoonfamilie van [gedaagde] kan worden gecontinueerd terwijl dat volgens de gemeente geenszins zeker is. Tot slot blijkt uit niets dat de derde generatie, [B] , ook in Spanje werkzaam is en het bedrijf in Spanje gaat overnemen of voortzetten. Ook dit wijst eerder op liquidatie van de onderneming in Spanje dan op voortzetting ervan. 
         Al met al concludeert de gemeente dat moet worden uitgegaan van liquidatie. De deskundigen hebben geen liquidatieposten begroot en de begroting van de gemeente van die posten is inmiddels achterhaald, zodat aanvullend onderzoek naar de liquidatieschade nodig is. Primair handhaaft de gemeente haar stelling dat liquidatieschade als gevolg van de onteigening zich niet voordoet, omdat het bedrijf van [gedaagde] ook zonder onteigening binnen afzienbare tijd zou zijn gestaakt.  
       
       
     
     
       2.39. 
       
         
          [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling zijn standpunt gehandhaafd dat het bedrijf levensvatbaar is en van een volledige verplaatsing en voortzetting moet worden uitgegaan. Bij monde van zijn advocaat heeft hij tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat er iets heel erg misgaat omdat de deskundigen de rechtbank niet juist adviseren. In de eerste plaats stelt hij dat hem niet bekend was dat [de externe deskundige] ook financieel-economisch zou adviseren en dat partijen niet in de gelegenheid zijn gesteld om zich uit te laten over de vraagstelling die aan [de externe deskundige] is voorgelegd.  
         In de vraagstelling wordt volledige vereenzelviging van de Nederlandse en Spaanse vestigingen uitgesloten, wat volgens [gedaagde] onjuist is. Het familiebedrijf als geheel bestaat uit beide takken, is financieel gezond, heeft een goed toekomstperspectief, een positief eigen vermogen en goede lange termijnprognoses. [de externe deskundige] heeft dit miskend. Volgens [gedaagde] is [X S.L.] ten onrechte niet volledig meegenomen, net als een rekeningcourant vordering van [de V.O.F.] op [X S.L.] van bijna € 1.300.000. Deze rekeningcourant vordering staat al heel lang in de balans van [de V.O.F.] . De omstandigheid dat deze vordering niet in de balans van [X S.L.] stond is geen reden om deze niet mee te nemen. Die vordering is inmiddels voldaan en speelt bovendien bij volledige vereenzelviging geen rol. In dit verband heeft [gedaagde] opgemerkt dat [de externe deskundige] ten onrechte aanneemt dat sprake zou zijn van een vergaande vermenging van zakelijk en privé. [de externe deskundige] gaat eraan voorbij dat rekening-courant verhoudingen in familiebedrijven vaak juist ontstaan door vermenging van zakelijk en privé. Als de rekeningcourant vordering van [de V.O.F.] op [X S.L.] wordt meegenomen is sprake van een gezonde solvabiliteitsratio. 
       
       
     
     
       2.40. 
       Ook is [de externe deskundige] ten onrechte ervan uitgegaan dat de plantvoorraad te hoog is gewaardeerd en dat plantkosten zijn geactiveerd. Dit terwijl de plantvoorraad gewoon is toegenomen. Ook heeft [de externe deskundige] geen rekening gehouden met de werkelijke waarde van het onteigende, hetgeen zou leiden tot een verdere verhoging van de solvabiliteit. [de externe deskundige] berekent een negatieve cashflow omdat hij fictieve rentebetalingen en aflossingen voor de financiering van het bedrijf meeneemt. Dit ten onrechte omdat weliswaar inderdaad niet is afgelost, maar de beschikbare cashflow is gebruikt om te investeren in de opbouw van voorraad. De verhouding schuld - EBITDA is niet meegenomen door [de externe deskundige] , terwijl deze een gezonde waarde heeft. Bij de beoordeling van de winstgevendheid van de onderneming laat [de externe deskundige] de middenprijs voor planten die volledig in Nederland zijn gekweekt in de toekomst afnemen, zonder dit te verklaren, terwijl hij daardoor een omzet van € 924.836,30 niet meeneemt. [gedaagde] heeft door Alfa Accountants vier scenario’s laten opstellen en doorrekenen, maar [de externe deskundige] heeft hier nauwelijks aandacht aan besteed. De deskundigen hebben het advies van [de externe deskundige] overgenomen zonder zich daar zelf een oordeel over te vormen. Al met al komt [gedaagde] tot de conclusie dat geen juiste beoordeling is gemaakt van de levensvatbaarheid van de onderneming als geheel. Er is daarom een nieuw, of minimaal een aanvullend onderzoek nodig.  
       
     
     
       2.41. 
       De deskundigen en [de externe deskundige] handhaven hun adviezen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen toegelicht dat zij een leidende rol hebben gehad bij het inschakelen van [de externe deskundige] . De deskundigen hebben het advies van [de externe deskundige] uitvoerig besproken, waarbij zij ook aandacht hebben besteed aan de effecten van de al jarenlang dreigende onteigening, de omstandigheid dat het bedrijf door een slechte financiële periode is gegaan en dat afspraken zijn gemaakt die kennelijk geënt zijn op de op handen zijnde onteigening. In hetgeen partijen aanvoeren zien zij geen aanleiding om hun advies aan te passen of aan te vullen.  
       
     
     
       2.42. 
       
         In reactie op de kritiek van de gemeente hebben de deskundigen als volgt gereageerd. Voor wat betreft de vereenzelviging wordt het uitgangspunt gehandhaafd dat de Spaanse tak tot op zekere hoogte wel betrokken kan worden. De rechtbank onderschrijft dit standpunt en verwijst in dit kader naar wat hiervoor in 2.11 en 2.12 is overwogen.  
         Wat betreft de levensvatbaarheid van het bedrijf handhaven zij ook hun advies. Wanneer de levensvatbaarheid van een bedrijf ontbreekt zijn er twee mogelijke uitkomsten: liquidatie of aanpassing, wanneer een andere opzet mogelijk wel levensvatbaar is. [de externe deskundige] en de deskundigen concluderen dat de huidige bedrijfsvoering niet voor langere tijd kan worden voorgezet, maar dat er wel ruimte is voor een aanpassing. Een deel van die aanpassing moet worden gedaan door financiering van elders, wat naar hun inschatting een stabiele en haalbare investering is. De aankoop van een bedrijfshal met kas is daarvoor nodig en de koopprijs kan worden voldaan met kapitaal dat vrijkomt als gevolg van de onteigening. Na aanpassing is voorzetting aldus mogelijk door een gedeeltelijke reconstructie, met een overzienbare investering en zicht op resultaten in de toekomst.  
       
       
     
     
       2.43. 
       
         In reactie op de kritiek van [gedaagde] hebben de deskundigen en [de externe deskundige] tijdens de mondelinge behandeling gereageerd op de door [gedaagde] opgeworpen bezwaren, deels daarbij herhalend wat in het deskundigenrapport is opgenomen. De stelling van [gedaagde] dat zijn bedrijf financieel gezond is met goede vooruitzichten volgen zij niet. Het bedrijf is namelijk verouderd, heeft een te hoge financieringslast, noodzakelijk investeringen zijn uitgesteld, en de rekeningcourant verhouding is onduidelijk. Over de hoge financiering wordt al jarenlang geen rente betaald en deze wordt ook niet afgelost, hetgeen ongebruikelijk is. Een bedrijf moet in staat zijn om én te investeren én de financieringslasten te betalen. De structuur en het verleden van het bedrijf zijn onoverzichtelijk in de boeken opgenomen en kennelijk is deze manier van boekhouden jarenlang gehanteerd. De vordering van [de V.O.F.] op [X S.L.] staat wel in de boeken van [de V.O.F.] , maar niet in die van [X S.L.] . Een eventuele inlossing na de peildatum heeft geen invloed meer, nog los van de consequentie dat voor de aflossing waarschijnlijk een nieuwe schuld is aangegaan die moet worden afgelost en waarvoor rente moet worden betaald. Voor wat betreft de bezwaren die zien op het niet volledig betrekken van de Spaanse onderneming houden zij vast aan wat hiervoor is overwogen: van het meenemen van het vermogen van de familie in Spanje kan in deze situatie geen sprake zijn. Ook hiervoor verwijst de rechtbank naar hetgeen in 2.11en 2.12 is overwogen.  
         
          [de externe deskundige] heeft aanleiding gezien om de plantvoorraad te corrigeren, deze stond niet ieder jaar op de balans. De aantallen en prijzen voor de planten in de toekomst zijn een inschatting, waarbij is uitgegaan van gemiddelde prijzen. Bij het vormen van een toekomstperspectief kan het verleden van schulden niet worden weggelaten. De EBITDA is in deze beoordeling niet relevant, omdat de EBITDA niets zegt over de solvabiliteit. Met name de cashflow en solvabiliteit zijn van belang. De solvabiliteit blijft ook bij een herwaardering van het onroerend goed nog steeds ontoereikend volgens [de externe deskundige] .  
         De deskundigen hebben geen aanleiding gezien om af te wijken van de lijn zoals zij die aangewezen achten: de gedeeltelijke reconstructie. De oleanderplant is een mooi product dat perspectief biedt. Zij achten het te ver voeren om op voorhand of naast hun advies alle alternatieven door te rekenen, zoals Alfa heeft gedaan. De gedeeltelijke reconstructie achten zij haalbaar, al merken zij op dat het nét haalbaar is en de onderneming nog lang afhankelijk zal blijven van financiering door familie. Huur is vanwege de prijzen geen optie, terwijl wel enige kasruimte in Nederland beschikbaar moet zijn. Ook het hebben van zekerheid is een argument waarom kopen volgens de deskundigen meer voor de hand ligt.  
       
       
     
     
       2.44. 
       De rechtbank gaat voorbij aan de bezwaren van [gedaagde] ten aanzien van het inschakelen van [de externe deskundige] als deskundige en de aan hem voorgelegde vragen. [gedaagde] is geconsulteerd over het inschakelen van [de externe deskundige] als deskundige. Met name gelet op de mededelingen op de website van het bedrijf van [de externe deskundige] , [het Bedrijf] , maar ook gelet op de vragen die de deskundigen aan [de externe deskundige] hebben voorgelegd, had [gedaagde] , zelfs als hem dit niet nadrukkelijk was medegedeeld en er geen overleg is geweest over de voor te leggen vragen, kunnen opmaken dat [de externe deskundige] niet alleen werd ingeschakeld voor een technische beoordeling van het bedrijf. De vraag lag immers voor of het bedrijf levensvatbaar was, terwijl geen van de deskundigen op dat gebied specifieke expertise heeft. Verder staat op de website van [het Bedrijf] vermeld dat haar kernactiviteiten zijn: haalbaarheidsonderzoeken, kostenprognoses, ontwerpen van tuinbouwbedrijven en bedrijfsinrichtingen, aankoopbegeleiding, vergunningen rondom tuinbouwprojecten, energieconsultancy, compleet bouwmanagement en bouwregie en tuinbouwgebiedsontwikkeling. [gedaagde] heeft ook niet gespecificeerd welk nadeel hij heeft ondervonden van de omstandigheid dat hij zich er niet van bewust is geweest waarvoor [de externe deskundige] werd ingeschakeld. 
       
     
     
       2.45. 
       
         De rechtbank acht het advies en ook de nadere toelichting van de deskundigen daarop in reactie op de bezwaren van de gemeente en [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling inzichtelijk en navolgbaar. Er is sprake van een bedrijf dat weliswaar op dit moment resultaten behaalt, maar dat niet op deze manier door kan blijven gaan. De verouderde staat van de opstallen, de onduidelijkheden in de (financiële) administratie, de hoge financieringslast, het niet betalen van rente en het niet aflossen van schulden zijn omstandigheden die veel gewicht in de schaal leggen.  
         Er is geen aanleiding om het vermogen van de familie in Spanje volledig te betrekken of [X S.L.] volledig buiten beschouwing te laten, zoals al eerder is overwogen. De deskundigen hebben hun keuze voor een gedeeltelijke reconstructie goed onderbouwd en de rechtbank acht de uitkomst redelijk. Zij zal het advies van de deskundigen dan ook overnemen en oordelen dat een redelijk handelend ondernemer als hij op de peildatum beschikte over een bedrijf zoals het bedrijf dat op de peildatum op het onteigende werd uitgeoefend tot een gedeeltelijke reconstructie zou besluiten.  
       
       
     
     
       2.46. 
       De rechtbank zal de kosten voor de gedeeltelijke reconstructie, in overeenstemming met het advies van de deskundigen vaststellen op € 295.000. Ook op dit punt is het advies van de deskundigen inzichtelijk en navolgbaar. De gemeente en [gedaagde] hebben bovendien op dit punt geen verweer gevoerd. 
       
       
         
           Belastingschade  
         
       
     
     
       2.47. 
       Volgens de deskundigen is geen sprake van aan [gedaagde] te vergoeden belastingschade. Partijen hebben dit niet betwist. De rechtbank begroot daarom de belastingschade op nihil.  
       
       
         
           Conclusie overige schade 
         
       
     
     
       2.48. 
       Een en ander betekent dat de overige schade zal worden bepaald op een bedrag van € 325.000. Dit bedrag is opgebouwd uit € 295.000 voor de gedeeltelijke reconstructie en € 30.000 voor aanpassingskosten van het overblijvende.  
       
       
         
           Conclusie schadeloosstelling  
         
       
       
     
     
       2.49. 
       De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] daarom vaststellen op een bedrag van € 1.235.000. Dit bedrag is samengesteld uit € 910.000 voor de waarde van het onteigende en € 325.000 voor overige schade. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 1.119.590 resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van € 115.410.  
       
       
         
           Rente 
         
       
     
     
       2.50. 
       
         De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het definitief vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling te bepalen op 0,5%. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow bepalen dat de gemeente aan [gedaagde] de wettelijke rente moet vergoeden vanaf vandaag tot aan de dag van volledige betaling. 
         
           Derde-belanghebbenden 
         
       
     
     
       2.51. 
       Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling hebben, is niet gebleken. De rechtbank stelt deze schade op nihil.  
       
       
         
           BTW over de schadeloosstelling  
         
       
     
     
       2.52. 
       Volgens de deskundigen is niet duidelijk of [gedaagde] wel of geen recht heeft op btw over de schadeloosstelling. Zij adviseren om deze discussie niet in deze procedure te voeren, maar een clausule op te stellen die vergelijkbaar is met de standaardclausule in onteigeningszaken wanneer onzeker is of zich belastingschade zal voordoen. Partijen hebben zich niet tegen dit voorstel verzet. De rechtbank zal daarom bepalen dat partijen zich kunnen wenden tot een externe partij, bijvoorbeeld de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam, voor de vraag of aan [gedaagde] btw over de schadeloosstelling toekomt. De rechtbank zal verstaan dat de gemeente als onteigenaar de verbonden kosten van de eventueel in te schakelen externe partij zal dragen. 
       
       
         
           Gestanddoening bijkomende aanbiedingen 
         
       
     
     
       2.53. 
       De gemeente heeft geen bezwaar tegen opname in het vonnis van gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen, ook al zijn deze door [gedaagde] nog niet aanvaard. Dat ziet op het aanbod voor overname van het spievormige deel van 40 m² van het overblijvende voor € 30 per m² en voorgezet gebruik van het onteigende om niet tot uiterlijk 1 oktober 2022. De rechtbank zal de gemeente tot gestanddoening van deze aanbiedingen veroordelen.  
       
       
         
           Kosten  
         
       
       
       
         
           Kosten deskundigen 
         
       
     
     
       2.54. 
       De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zullen door de gemeente worden voldaan. De deskundigen zullen hiervoor hun nota direct aan de gemeente toesturen. De rechtbank verstaat dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgaaf zal voldoen.  
       
       
         
           Kosten juridische en deskundige bijstand [gedaagde] 
         
       
     
     
       2.55. 
       Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenaar veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Dat is in deze zaak het geval. Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is spelen daarbij ook mee.  
       
     
     
       2.56. 
       
        [gedaagde] heeft verschillende partijen voor juridische en deskundige bijstand ingeschakeld en heeft een totaaloverzicht van de kosten ingediend. Al met al maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding zoals hieronder weergegeven, inclusief btw: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 TK advocaten notarissen  
               
               
                  €   82.727,70  
               
             
             
               
                 Agrado 
               
               
                  €   76.097,78  
               
             
             
               
                 Alfa 
               
               
                  €   20.786,29  
               
             
             
               
                 
                  [deskundige 1]
                 
               
               
                  €   62.435,00  
               
             
             
               
                 AAB Nederland 
               
               
                  € 128.865,00  
               
             
             
               
                 AAB NL t/m zitting 
               
               
                  €   26.733,44  
               
             
             
               
                 Deintec 
               
               
                  €     1.843,32  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                  € 399.488,53  
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.57. 
       De gemeente maakt bezwaar tegen vergoeding van deze kosten. Deze bezwaren zien zowel op de kosten van juridische bijstand als van deskundigenbijstand. De rechtbank zal eerst hierna voor elk van deze kosten de bezwaren van de gemeente samenvatten, daarna de reactie van [gedaagde] daarop en tot slot het oordeel van de rechtbank formuleren.  
       
       
         
           Kosten juridische bijstand 
         
       
     
     
       2.58. 
       Voor wat betreft de juridische bijstand heeft de gemeente bezwaar tegen vergoeding van de volgende kosten, gemaakt voor:  
       
         
           het verzoek verhoging van het voorschot op de schadeloosstelling, omdat dit verzoek voor afwijzing gereed lag;  
         
         
           de correspondentie inzake bieding Naaldwijk, dit zijn geen juridische bijstandskosten;  
         
         
           de (voortgezet) gebruiksovereenkomst, omdat nooit een reactie op deze overeenkomst is gekomen en de overeenkomst niet is gesloten;  
         
         
           de declaraties die zien op het Wob-verzoek, deze kosten vallen buiten de reikwijdte van artikel 50 Ow;  
         
         
           het gemeentelijk voorkeursrecht en exploitatieplan, deze kosten vallen buiten de reikwijdte van artikel 50 Ow; 
         
         
           de correspondentie met de Raad van State over het bestemmingsplan, deze kosten vallen buiten de reikwijdte van artikel 50 Ow.  
         
       
       
     
     
       2.59. 
       
        [gedaagde] heeft op deze bezwaren als volgt gereageerd:  
       
         
           het verzoek om verhoging van het voorschot op de schadeloosstelling is gedaan om het bedrijf een kans te geven door te gaan. Er lag toen al een conceptrapport dat aanleiding gaf om aan te nemen dat het voorschot niet toereikend was. Dat het verzoek niet is toegewezen betekent niet dat de kosten daarvoor niet behoeven te worden vergoed;  
         
         
           de bieding in Naaldwijk is gedaan in het kader van het verzoek tot verhoging van het voorschot. Dit was om aan te tonen dat het geld op dat moment noodzakelijk was zodat de bieding gedaan kon worden. Het was een onderbouwing van het standpunt dat er geld nodig was voor een vervangend bedrijf en deze kosten horen dus thuis in deze procedure.  
         
         
           het overleg over de gebruiksovereenkomst heeft nog niet tot een resultaat geleid. Het zijn kosten die samenhangen met onteigening. Dat er (nog) geen overeenstemming is, betekent niet dat de kosten niet kunnen worden vergoed.  
         
         
           het WOB-verzoek hing samen met de discussie over de complexwaarde. De uren daarvoor horen dan ook thuis in deze procedure.  
         
         
           de uren die in 2018 zijn geschreven met betrekking tot het exploitatieplan en het gemeentelijke voorkeursrecht zijn abusievelijk opgenomen in het kostenoverzicht over deze procedure. 
         
       
       
     
     
       2.60. 
       Gelet op de bezwaren van de gemeente en de verweren van [gedaagde] ziet de rechtbank aanleiding om de volgende kosten in mindering te brengen:  
       
         
           de kosten voor het verzoek tot verhoging van het voorschot op de schadeloosstelling. Het verzoek is afgewezen omdat het niet aan de voorwaarden voldeed: het voorschot was niet evident te laag. Dit betreft een bedrag van € 12.550,51 inclusief btw;  
         
         
           de kosten voor de correspondentie inzake de bieding in Naaldwijk, nu deze kosten samenhangen met het verzoek tot verhoging van het voorschot op de schadeloosstelling. Dit betreft een bedrag van € 67,76 inclusief btw;  
         
         
           de kosten met betrekking tot het exploitatieplan en het gemeentelijke voorkeursrecht, nu deze volgens [gedaagde] abusievelijk zijn opgenomen in het kostenoverzicht. Dit betreft een bedrag van € 1.388,48, inclusief btw;  
         
         
           de kosten inzake de correspondentie met de Raad van State over het bestemmingsplan, nu [gedaagde] hier geen verweer tegen heeft gevoerd. Dit betreft een bedrag van € 96,20 inclusief btw.  
         
       
       De rechtbank ziet geen aanleiding om de kosten voor de gebruiksovereenkomst en het WOB-verzoek niet te vergoeden, nu [gedaagde] deze kosten in reactie op de bezwaren van de gemeente voldoende heeft onderbouwd. Dat betekent dat er in totaal € 14.102,92 in mindering zal worden gebracht op het totaal van € 82.727,70 van de kosten van TK advocaten en notarissen en er een bedrag van € 68.624,76 inclusief btw door de gemeente dient te worden vergoed.  
       
       
         
           Kosten deskundigenbijstand  
         
       
     
     
       2.61. 
       Voor wat betreft de deskundigenbijstand heeft de gemeente bezwaar tegen vergoeding van de volgende kosten, gemaakt voor: 
       
         
           inschakeling van Deintec, het is niet duidelijk dat deze kosten zien op de onteigening;  
         
         
           de hoeveelheid ingeschakelde deskundigen vindt de gemeente onaanvaardbaar. Agrado, [deskundige 1] én AAB NL zijn drie reguliere deskundigen. AAB NL had de advisering alleen af moeten kunnen, gelet op haar expertise. De gemeente heeft daarom grote bezwaren tegen vergoeding van alle kosten van al deze deskundigen. De gemeente stelt voor om de totale kosten van deze deskundigen met ruim 66% te matigen en vast te stellen op € 87.008,22. Dat acht de gemeente in licht van geadviseerde schadeloosstelling een royale vergoeding. Meer specifiek heeft de gemeente de volgende bezwaren tegen de kosten van AAB NL:  
         
       
       
         o de nota is nergens in de Financiële verslagen van beide vennootschappen van 2021 terug te vinden;  
         o de omschrijving van deze factuur van de kosten van AAB NL, namelijk “verkoop ivm bestemmingswijze-courtage”. De gemeente twijfelt of de nota ooit is verstuurd en deze kosten wel zijn gemaakt, dan wel of deze declaratie ooit nog zal worden verstuurd. De gemeente kan niet worden veroordeeld tot vergoeding van nimmer daadwerkelijk in rekening gebrachte kosten en denkt eerder dat sprake is van een courtage-afspraak over totale opbrengst / schadeloosstelling;  
         o het is gangbaar om 2% over de schadeloosstelling als courtage af te spreken. De gemeente vordert primair dat de kosten van AAB NL worden gematigd tot dit percentage;  
         o de betrokkenheid van de [deskundige 2] was onnodig en niet redelijk, gelet op expertise / ervaring van de [deskundige 3] ;  
         o er zijn diverse niet-onteigeningsgerelateerde kwesties gefactureerd. Door een gebrek aan toelichting vindt de gemeente het lastig te schatten om hoeveel het gaat, maar in elk geval komt een bedrag van € 4.995,50 exclusief btw niet voor vergoeding in aanmerking;  
         o de [deskundige 3] heeft kosten gedeclareerd voor bijwonen van het pleidooi, maar daar was hij niet aanwezig.  
       
       
     
     
       2.62. 
       
        [gedaagde] heeft op deze bezwaren als volgt gereageerd: 
       
         
           de kosten van Deintec zien op de Spaanse taxatie. Die was noodzakelijk om het standpunt van [gedaagde] te onderbouwen wat betreft de waarde van het onroerend goed in Spanje;  
         
         
           de zaak is bovennormaal complex. De gemeente heeft zich ook door meerdere deskundigen laten bijstaan: door de [deskundige 4] en door de [deskundige 5] , die op zijn beurt ook door de [deskundige 6] is ondersteund. De kosten die zijn gedeclareerd dienen te worden vergoed. Voor [deskundige 1] geldt dat hij vanaf het begin betrokken is geweest bij de financiële onderbouwing. Gelet op het debat over de levensvatbaarheid van de onderneming was deze bijstand onmisbaar. De kosten van Agrado zijn uitvoerig gespecificeerd en de [deskundige 7] van Agrado is betrokken vanwege de hoge complexiteit van de zaak. Op de bezwaren van AAB NL reageert [gedaagde] als volgt:  
         
       
       
         o de kosten zijn verwerkt als ‘geactiveerd vooruitbetaalde kosten’ om het bedrijfsresultaat zo zuiver mogelijk te houden;  
         o er is geen courtage-afspraak tussen [gedaagde] en AAB NL. De factuur is daadwerkelijk verstuurd en de betaling is ontvangen door AAB NL;  
         o het was juist efficiënt om de [deskundige 2] naast de [deskundige 3] te betrekken, gelet op de financiële expertise van de [deskundige 2] . Er is dan ook geen sprake van dubbele kosten;  
         o de bezigheden van AAB NL zijn allemaal gespecificeerd en verantwoord. Er zijn alleen uren gedeclareerd die daadwerkelijk aan het dossier zijn besteed. Al deze uren voldoen aan eisen van artikel 50 Ow en er is naar redelijkheid en billijkheid gedeclareerd.  
       
       
     
     
       2.63. 
       
         De rechtbank ziet aanleiding om niet alle deskundigenkosten van [gedaagde] voor vergoeding in aanmerking te laten komen. Daarbij stelt zij voorop dat [gedaagde] ongebruikelijk veel deskundigen heeft ingeschakeld en een buitensporig hoog bedrag aan totale kosten heeft gedeclareerd. Uitgangspunt is dat [gedaagde] recht heeft op deskundige bijstand en de rechtbank onderschrijft dat de zaak complex is. Maar dit uitgangspunt in acht nemende acht de rechtbank de hoeveelheid inschakelde deskundige bijstand door [gedaagde] onredelijk hoog. Een matiging zoals de gemeente die voorstelt acht de rechtbank echter niet billijk. Met inachtneming van de complexiteit van de zaak, het verloop van het deskundigentraject, inschakeling van [de externe deskundige] en de benodigde expertise om hierop te kunnen reageren, komen de volgende kosten voor vergoeding in aanmerking. Bij haar oordeel weegt de rechtbank mee dat [de externe deskundige] heeft geconstateerd dat de cijfers die [gedaagde] heeft aangeleverd geen getrouw beeld laten zien van de financieel-historische ontwikkeling en huidige positie van het bedrijf. Dit zal hebben bijgedragen aan de omvang van de deskundigenkosten adviseurs en kan [gedaagde] worden aangerekend. 
         Op de kosten van Agrado en [deskundige 1] zal de rechtbank 25% in mindering brengen. Op de kosten van AAB NL zal de rechtbank 50% in mindering brengen. De kosten van Deintec zijn door [gedaagde] voldoende onderbouwd en tegen de kosten van Alfa Accountants heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt. 
       
       
     
     
       2.64. 
       Op grond van het vorenstaande zullen de volgende kosten voor juridische en deskundige bijstand aan [gedaagde] worden vergoed:  
       
       
         
           
           
           
             
               
                 TK advocaten notarissen  
               
               
                  €   68.624,76  
               
             
             
               
                 Agrado 
               
               
                  €   57.073,34  
               
             
             
               
                 Alfa 
               
               
                  €   20.786,29  
               
             
             
               
                 
                  [deskundige 1]
                 
               
               
                  €   46.826,25  
               
             
             
               
                 AAB Nederland 
               
               
                  €   64.432,50  
               
             
             
               
                 AAB NL t/m zitting 
               
               
                  €   13.366,72  
               
             
             
               
                 Deintec 
               
               
                  €     1.843,32  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 272.953,18 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Griffierechten 
         
       
     
     
       2.65. 
       De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van de griffierechten van [gedaagde] .  
       
       
         
           Publicatie 
         
       
     
     
       2.66. 
       Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.  
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       3.1. 
       stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 1.235.000, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 1.119.590, zodat het nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 115.410 bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 29 april 2021 tot heden;  
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 115.410, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. vermelde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;  
       
     
     
       3.3. 
       bepaalt dat partijen zich kunnen wenden tot een externe partij voor de vraag of aan [gedaagde] btw over de schadeloosstelling toekomt, zoals omschreven in 2.52 en verstaat dat de gemeente als onteigenaar de verbonden kosten van de eventueel in te schakelen externe partij zal dragen; 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de gemeente tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen zoals omschreven in 2.53;  
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 272.953,18 (inclusief btw) ter zake van door [gedaagde] gemaakte kosten van rechtsbijstand en kosten van deskundigenbijstand;  
       
     
     
       3.6. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 1.639;  
       
     
     
       3.7. 
       verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgaaf zal voldoen;  
       
     
     
       3.8. 
       wijst het “AD/Haagsche Courant” aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank op kosten van de gemeente de beslissing bij uittreksel zal plaatsen.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, mr. I.A.M. Kroft en mr. P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2022. 
       
     
   
   
     type: 2184