ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:9187

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:9187 Rechtbank Rotterdam , 21-10-2022 / 9649486

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-10-21

Zaaknummer: 9649486

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:9187

---

Toetsing aanvangshuurprijs, schade na einde huur, mondelinge behandeling

RECHTBANK ROTTERDAM
 
     
     
       
locatie Rotterdam
 
     
     
     
       
zaaknummer: 9649486 CV EXPL 22-2533
 
     
     
     
       
datum uitspraak: 21 oktober 2022
 
     
     
     
       
 
vonnis van de kantonrechter
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
     
       
 
[eiser01]
 
,
 
       
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
       
eiser in conventie,
 
       
verweerder in reconventie,
 
       
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
     
       
 
[gedaagde01]
 
,
 
       
zonder bekende woon- of verblijfplaats, zowel binnen Nederland als daarbuiten,
 
       
gedaagde in conventie,
 
       
eiser in reconventie,
 
       
gemachtigde: mr. P.J. de Bruin.
 
     
     
     
       
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
 
     
     
   
   
     
 
1.
 
De procedure
 
     
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
     
       
         
de dagvaarding van 12 oktober, met producties 1 t/m 12;
 
       
       
         
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis);
 
       
       
         
de rolbeslissing van 8 april 2022;
 
       
       
         
de repliek in conventie met antwoord in reconventie, met productie 13;
 
       
       
         
de akte wijziging van de repliek in conventie en antwoord in reconventie;
 
       
       
         
de dupliek in conventie met repliek in reconventie en vermindering van eis in reconventie;
 
       
       
         
de akte in conventie en reconventie van [gedaagde01] ;
 
       
       
         
de dupliek in reconventie, met producties 14 t/m 17.
 
       
     
     
   
   
     
 
2.
 
De feiten
 
     
       
2.1.
 
       
[eiser01] is in 2019 eigenaar geworden van de woonruimte aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’) en heeft deze in 2019 gerenoveerd/verbouwd.
 
       
     
     
       
2.2.
 
       
         
Tussen [eiser01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurder heeft met ingang van
 
         
15 december 2019 een huurovereenkomst bestaan ten aanzien van het gehuurde.
 
       
       
     
     
       
2.3.
 
       
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de maandelijks verschuldigde huur in totaal € 1.300,00 bedraagt, bestaande uit een kale huurprijs van € 1.150,00 en € 150,00 aan voorschot op de vergoeding van de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten (servicekosten).
 
       
     
     
       
2.4.
 
       
[gedaagde01] heeft op 19 april 2020 2019 een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om de aanvangshuurprijs te toetsen op grond van artikel 7:249 BW.
 
       
     
     
       
2.5.
 
       
Bij vonnis van de voorzieningenrechter te Rotterdam van 3 juni 2020 (zaaknummer 8455435 VV EXPL 20-144) is [gedaagde01] veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
 
       
     
     
       
2.6.
 
       
[gedaagde01] heeft het gehuurde in juni 2020 ontruimd en verlaten.
 
       
     
     
       
2.7.
 
       
Op 27 oktober 2020 heeft de Huurcommissie naar aanleiding van het verzoek van [gedaagde01] een onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren, waarvan een rapport is opgesteld. De inhoud van het rapport luidt - voor zover van belang - als volgt:
 
       
       
         
 
“(…)
 
 
Algemene conclusie
 
 
         
 
Volgens de bevindingen van de rapporteur bedraagt het puntentotaal van de woonruimte 140. Hierbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 710,55 per maand.
 
 
         
 
De overeengekomen huurprijs is hoger dan de maximaal redelijke huurprijs.
 
 
       
       
       
         
 
(…)
 
 
       
       
       
         
 
Onder de woning bevindt zich een ruimte van ca. 56 m².
 
 
         
 
De onderzijde van de originele draagbalken hebben ter plaatse van de ingang een hoogte van 138 cm en tussen deze draagbalken (tot onderzijde vloer woonkamer) 166 cm.
 
 
         
 
Onder de originele draagbalken zijn in lengte- en breedterichting nog houten en stalen balken geplaatst (zie foto 1 en 2). Waardoor de hoogte plaatselijk nog lager is dan 138 cm.
 
 
         
 
De onderzoeker heeft de ruimte niet opgenomen in de woningwaardering als overige ruimte. (…)”
 
 
       
       
     
     
       
2.8.
 
       
In haar uitspraak van 6 mei 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat het puntentotaal van de woonruimte 140 punten bedraagt en dat de maximaal redelijke huurprijs per 15 december 2019 op basis van dit puntentotaal € 710,55 bedraagt.
 
       
     
     
       
2.9.
 
       
[eiser01] is in verzet gegaan. De Huurcommissie heeft op 17 augustus 2021 haar uitspraak in het verzet aan partijen toegezonden. De uitspraak luidt - voor zover van belang - als volgt:
 
       
       
         
 
“(…) De rapporteur heeft niet geconstateerd dat zich bij de woonruimte een berging met een hoogte van meer dan 157 cm bevindt. Dat er wel een berging zou zijn met een hoogte van meer dan 157 cm heeft de verhuurder niet voldoende aangetoond. Een foto is daartoe onvoldoende. De commissie volgt de bevindingen van de rapporteur.
 
 
       
       
       
         
 
Beide partijen hebben gesteld dat van mening dat sprake is van een vries/koelcombinatie, terwijl de rapporteur in zijn rapport is uitgegaan van een inbouw koelkast. Voor een vries/koelcombinatie geldt een puntenaantal van 1,25. De commissie neemt dat aantal punten op in plaats van de koelkast waarvoor 0,75 punten zijn toegekend. In de keuken zijn in totaal zes kasten aanwezig. Voor een extra kast kunnen naar het oordeel van de commissie dan ook geen extra punten worden toegekend. Dat sprake zou zijn van een luxe uitvoering van de keuken, heeft de verhuurder onvoldoende aangetoond. Daarin volgt de commissie de bevinding van de rapporteur. De waardering voor de keuken wordt daarom 12,75 punten.
 
 
       
       
       
         
 
De verhuurder heeft niet aangetoond dat in afwijking van hetgeen de rapporteur - die als ter zake als deskundige wordt aangemerkt- heeft waargenomen aan sanitaire voorzieningen, sprake is van luxe uitvoering en extra wandtegels. De commissie ziet geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek.
 
 
       
       
       
         
 
(…)
 
 
       
       
       
         
 
De WOZ-waarde van de woonruimte is naar het oordeel van de commissie opgenomen met de juiste waarde, nu moet worden uitgegaan van de ten tijde van de peildatum van het verzoek laatstelijk vastgestelde WOZ-beschikking. Die heeft een waardepeildatum van 1 januari 2018.
 
 
       
       
       
         
 
Voor renovatie kunnen enkel punten worden toegekend als verhuurder met facturen onderbouwt dat de woning is gerenoveerd met een bedrag van minimaal € 10.000,-. De punten kunnen tot maximaal 5 jaren na de renovatie in de woningwaardering worden betrokken. De verhuurder heeft geen facturen overgelegd aan de Huurcommissie. Derhalve kunnen voor de renovatie geen punten worden toegekend.
 
 
       
       
       
         
 
(…)
 
 
       
       
       
         
 
Op de datum van ingang van het huurcontract, 15 december 2019, stond er geen energie-index voor de onderhavige woonruimte geregistreerd. (…) Op grond van het beleid van de Huurcommissie mag een energie-index alleen worden betrokken in de woningwaardering als de opnamedatum is gelegen voor de peildatum van het verzoek. In dit geval is de opnamedatum 23 september 2020. Dat is ruim na de peildatum van 15 december 2019. Niet is gebleken dat er op de peildatum een geldige energie-index of een voor 2015 afgegeven en nog geldig energielabel was. Er moet daarom worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het bouwjaar is 1929. Voor de energieprestatie kunnen geen punten worden toegekend.
 
 
       
       
       
         
 
(…)
 
 
       
       
       
         
 
Herberekening puntenaantal
 
 
       
       
       
         
 
Uit bovenstaande volgt dat 0,5 punt extra wordt toegevoegd voor de keuken en 2 punten extra worden toegevoegd voor het balkon. Verder worden 28 punten in mindering gebracht voor de energie-index. Naar het oordeel van de commissie bedraagt het puntenaantal voor de woonruimte op 15 december 2019 115 punten.
 
 
       
       
       
         
 
Maximale huurprijs
 
 
       
       
       
         
 
Bij een puntenaantal van 115 punten is de maximale huurprijsgrens € 576,89 per maand. De overeengekomen huurprijs van € 1150,00 per maand is hoger dan de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenaantal. Daarom acht de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk. Een huurprijs van € 576,89 per maand per 15 december 2019 is wel redelijk. Dit bedrag ligt onder de liberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Dit betekent dat de commissie uitspraak mag doen over de huurprijs. Derhalve stelt de commissie de huurprijs per 15 december 2019 vast op de maximaal redelijke huurprijs van
 
 
         
 
€ 576,89 per maand. (…)”
 
 
       
       
     
   
   
     
 
3.
 
Het geschil
 
     
     
       
 
in conventie
 
 
     
     
       
3.1.
 
       
[eiser01] eist samengevat:
 
       
         
           
te bepalen dat de overeengekomen huurprijs van € 1.150,00 redelijk is;
 
         
         
           
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 300,00 aan leges, met rente;
 
         
         
           
[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 2.600,00 aan huurachterstand over de maanden mei en juni 2020, met rente;
 
         
         
           
voor recht te verklaren dat [gedaagde01] aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde, die na de ontruiming van het gehuurde is geconstateerd, nader op te maken bij staat, met rente;
 
         
         
           
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met rente en in de nakosten;
 
         
         
           
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
         
       
       
     
     
       
3.2.
 
       
[eiser01] baseert de eis op het volgende. [eiser01] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie van 17 augustus 2021. De Huurcommissie heeft ten onrechte geen punten gerekend voor de berging/souterrain. Een deel van de ruimte heeft een hoogte van 1.50 meter of hoger, zodat deze ruimte op grond van het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van april 2019 (hierna: ‘het Beleidsboek’) moet worden meegeteld bij de woningwaardering. Daarnaast heeft de Huurcommissie ten onrechte geen punten toegekend voor de energieprestatie. Bij aanvang van de huur was sprake van per 17 juli 2018 toegekend energielabel D. Per 23 september 2020 is energielabel B toegekend. De situatie van het gehuurde op laatstgenoemde datum was gelijk aan de situatie bij aanvang van de huur, zodat van energielabel B moet worden uitgegaan. Voorts moeten extra punten worden toegekend voor de luxe-afwerking van de keuken en het sanitair. Voor het sanitair geldt bovendien dat het oppervlak aan extra wandtegels, dat de Huurcommissie hanteert, niet correct is. Ten slotte is de Huurcommissie uitgegaan van een onjuiste WOZ-waarde. Uitgegaan moet worden van de WOZ-waarde per 1 januari 2019 van € 128.000.
 
       
     
     
       
3.3.
 
       
Het puntentotaal van het gehuurde moet gewaardeerd worden op 193,75 (= 194) punten. Daar hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 999,33 bij. Die huurprijs is hoger dan de liberalisatiegrens, zodat de overeengekomen huurprijs als redelijk moet worden aangemerkt.
 
       
     
     
       
3.4.
 
       
[gedaagde01] heeft een huurachterstand van twee maanden van in totaal € 2.600,00 laten ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde01] de woning niet achtergelaten in de staat zoals hij deze heeft geaccepteerd bij aanvang van de huur. Er was sprake van schade in het gehuurde en [gedaagde01] had veel spullen in het gehuurde achtergelaten. [gedaagde01] is aansprakelijk voor die schade.
 
       
     
     
       
3.5.
 
       
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde01] is het eens met de bevindingen en het oordeel van de Huurcommissie. De door de Huurcommissie vastgestelde maximaal redelijke huurprijs is juist. De berging/souterrain is feitelijk een kruipruimte en is bij de waardering van het gehuurde terecht buiten beschouwing gelaten. Bij aanvang van de huur is geen energielabel getoond door [eiser01] , zodat de Huurcommissie terecht geen punten voor de energieprestatie heeft toegekend. Van een luxe-afwerking van de keuken en het sanitair was geen sprake en het tegeloppervlak in de keuken en badkamer/toiletruimte was gering. Ten aanzien van de WOZ-waarde is de Huurcommissie terecht uitgegaan van de waarde per 1 januari 2018.
 
       
     
     
       
3.6.
 
       
[gedaagde01] heeft, naast een bedrag van € 5.000,00 per bank, een bedrag van € 3.450,00 contant betaald. De huurachterstand bedraagt dan ook hooguit één maand. Daarnaast betwist [gedaagde01] dat hij schade heeft toegebracht aan het gehuurde. Er was bij aanvang van de huur geen beginopname en er heeft ook geen eindopname plaatsgevonden aan het einde van de huur. [gedaagde01] heeft het gehuurde leeg achtergelaten.
 
       
       
         
 
in reconventie
 
 
       
       
     
     
       
3.7.
 
       
[gedaagde01] eist - na vermindering van eis - samengevat:
 
       
         
           
[eiser01] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 825,00;
 
         
         
           
[eiser01] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen de betaalde huur en de door de kantonrechter vastgestelde maximaal redelijke huur
 
         
         
           
voor recht te verklaren dat de in rechte vastgestelde maximaal redelijke huur niet overschreden kan worden en dat overschrijding onredelijk is en voor vernietiging in aanmerking komt;
 
         
         
           
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
         
       
       
     
     
       
3.8.
 
       
[gedaagde01] baseert de eis op het volgende. Aan [gedaagde01] is maandelijks een bedrag van € 150,00 aan servicekosten in rekening gebracht, maar er is geen service verleend en er zijn dus geen kosten voor gemaakt. [eiser01] dient de voor vijfenhalve maand betaalde servicekosten van in totaal € 825,00 aan [gedaagde01] terug te betalen.
 
       
     
     
       
3.9.
 
       
[gedaagde01] is het eens met de door de Huurcommissie vastgestelde maximaal redelijke huurprijs. [gedaagde01] heeft recht op terugbetaling van het verschil tussen het door hem betaalde bedrag aan huur en de op grond van het puntentotaal door de kantonrechter vast te stellen maximaal redelijke huurprijs.
 
       
     
     
       
3.10.
 
       
[eiser01] is het niet eens met de eisen van [gedaagde01] en voert het volgende aan. [gedaagde01] dient zich tot de Huurcommissie te wenden als hij meent geen servicekosten verschuldigd te zijn en dient dan ook niet-ontvankelijk verklaard te worden. Daarnaast was wel sprake van servicekosten. De kosten zien onder meer op stoffering.
 
       
     
     
       
3.11.
 
       
Op de overige stellingen van partijen - zowel in conventie als in reconventie - wordt, voor zover noodzakelijk, bij de beoordeling ingegaan.
 
       
     
   
   
     
 
4.
 
De beoordeling
 
     
       
4.1.
 
       
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
 
       
       
         
 
toetsing van de overeengekomen huurprijs
 
 
       
       
     
     
       
4.2.
 
       
Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Dat brengt met zich dat, wanneer partijen zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter wenden, de uitspraak van de Huurcommissie iedere rechtskracht verliest en het vervolgens aan de kantonrechter is om te beslissen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie dateert van 17 augustus 2021. Rekening houdend met de termijn van acht weken betekent dit dat [eiser01] zich met de dagvaarding op 12 oktober 2021 tijdig tot de kantonrechter heeft gewend, zodat de uitspraak van de Huurcommissie daarmee is komen te vervallen.
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
Een beslissing dient te worden genomen over de punten waarover de Huurcommissie heeft geoordeeld en partijen een geschil hebben, namelijk de toetsing van de overeengekomen huurprijs (artikel 7:249 BW), meer in het bijzonder de woningwaardering (puntentelling).
 
       
     
     
       
4.4.
 
       
De huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 15 december 2019. Dit betekent voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dat wordt uitgegaan van de regelgeving zoals die gold op dat moment, en van de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2019. Niet in geschil is dat in de huurovereenkomst een kale huurprijs (exclusief servicekosten) is overeengekomen van € 1.150,00 per maand.
 
       
     
     
       
4.5.
 
       
[eiser01] stelt dat de Huurcommissie aan het gehuurde te weinig punten heeft toegekend en daardoor de huurprijs te laag heeft vastgesteld. Zijn kritiek op de puntentoekenning door de Huurcommissie heeft betrekking op de volgende onderwerpen:
 
       
       
         
           
de oppervlakte van de overige ruimten (berging/souterrain);
 
         
         
           
de energieprestatie;
 
         
         
           
de keuken en het sanitair;
 
         
         
           
e WOZ-waarde.
 
         
       
       
     
     
       
4.6.
 
       
Naast de hiervoor genoemde onderwerpen waar [eiser01] het niet mee eens is, heeft de Huurcommissie ook punten toegekend voor de oppervlakte van vertrekken (43 punten), verwarming en installaties (12 punten) en privé-buitenruimten (6 punten). Tegen de puntentoekenning voor die onderwerpen heeft [eiser01] geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter neemt dan ook als uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat voor de hiervoor genoemde onderwerpen in totaal 61 punten (43 + 12 + 6) kunnen worden toegekend. De kantonrechter zal de bij r.o. 4.5 genoemde onderwerpen, waarvan de puntentelling nog wél ter discussie staat, hierna afzonderlijk bespreken. Bij de beoordeling zal de kantonrechter als uitgangspunt nemen het door de Huurcommissie gehanteerde beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten, zoals vastgelegd in het Beleidsboek, dat als aanvulling geldt op bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).
 
       
       
         
a.
 
de oppervlakte van de overige ruimten (berging/souterrain)
 
 
       
       
     
     
       
4.7.
 
       
De onderzoeker van de Huurcommissie heeft voor de ruimte onder de woning geen punten toegekend. [eiser01] stelt dat er wel punten voor deze ruimte moeten worden toegekend, omdat de hoogte minimaal 1,50 meter is en de ruimte goed te gebruiken is als berging.
 
       
     
     
       
4.8.
 
       
In Bijlage I bij het Bhw onder A en in het Beleidsboek (pagina 22) is het volgende opgenomen:
 
       
       
         
 
‘De oppervlakte van een ruimte wordt slechts meegeteld indien die ruimte afzonderlijk gelijk is aan of groter dan twee vierkante meter, voorzover de plafondhoogte ten minste 1,50 meter is boven de vloer.’
 
 
       
       
       
         
Daarnaast is op pagina 25 van het Beleidsboek bij punt 5 opgenomen dat de hoogte van 1,50 meter wordt gerekend tot het dakbeschot, het zichtbare dakvlak of het plafond, waarbij is opgemerkt dat gordingen en balken buiten de meting blijven.
 
       
       
     
     
       
4.9.
 
       
Door de onderzoeker van de Huurcommissie is in zijn rapport van onderzoek opgenomen dat de onderzijde van de draagbalken in de betreffende ruimte ter plaatse van de ingang een hoogte hebben van 138 cm en dat de hoogte plaatselijk - doordat er in lengte- en breedterichting nog houten en stalen balken geplaatst zijn - nog lager is dan 138 cm. Zoals hiervoor in r.o. 4.8 al vermeld, dient de meting echter te worden verricht tot het plafond en dient de hoogte van eventuele balken buiten beschouwing gelaten te worden. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft daarover opgemerkt dat de hoogte tussen de draagbalken (tot de onderzijde van de vloer van de woonkamer) 166 cm is. Dit sluit aan op de metingen die de door [eiser01] ingeschakelde architect heeft verricht. De architect heeft immers aangegeven - en onderbouwd door een gedetailleerde tekening van de oppervlaktes van de diverse ruimten in het gehuurde - dat het grootste deel (48,84 m²) van de ruimte een hoogte kent van 1,50 meter of hoger en dat slechts ter hoogte van de ingang en geheel achterin de ruimte sprake is van een geringere hoogte. [gedaagde01] heeft die stellingen en de tekening van de architect niet betwist, maar stelt alleen dat die hogere ruimte slechts bereikbaar is via de lagere ruimte ter hoogte van de ingang. Het enkele feit dat de hogere ruimte alleen te bereiken is via de lagere ruimte doet echter niets af aan het feit dat het grootste deel van de ruimte wél 1,50 meter of hoger is. Omdat volgens de bepalingen in het Beleidsboek de oppervlakte slechts kan worden meegeteld voor zover de plafondhoogte minstens 1,50 meter boven de vloer is en op grond van het bovenstaande voldoende vast is komen te staan dat 48,84 m² van de ruimte minstens 1,50 meter hoog is, is de kantonrechter van oordeel dat de ruimte in de woningwaardering moet worden meegenomen als ‘overige ruimte’. Op grond van Bijlage I bij het Bhw onder A wordt bij ‘overige ruimten’ ¾ punt per m² toegekend. Rekening houdend met een op hele vierkante meters afgeronde oppervlakte van 49 m² betekent dit dat voor de betreffende ruimte een puntentotaal van 36,75 (49 m² x ¾ punt) wordt toegekend.
 
       
       
         
b.
 
de energieprestatie
 
 
       
       
     
     
       
4.10.
 
       
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 17 augustus 2021 0 punten toegekend voor de energieprestatie, omdat bij aanvang van de huur geen energie-index stond geregistreerd. Door [eiser01] is aangevoerd dat wel degelijk al vanaf 17 juli 2018 sprake was van een energielabel D, maar dat eigenlijk uitgegaan moet worden van het per 23 september 2020 toegekende energielabel B in verband met de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden.
 
       
     
     
       
4.11.
 
       
De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs het uitgangspunt is dat moet worden uitgegaan van de energie-index die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was ingeschreven. In dit geval doen zich echter bijzondere omstandigheden voor waardoor het gerechtvaardigd is van dit uitgangspunt af te wijken. Door [eiser01] is immers gesteld - en door [gedaagde01] is niet betwist - dat het gehuurde voor aanvang van de huur is verbouwd, meer in het bijzonder in de periode van begin november 2019 tot 10 december 2019. Door [eiser01] is daarbij eveneens onbetwist gesteld dat bij die verbouwingswerkzaamheden in elk geval de cv-ketel is vervangen. Daaruit kan worden geconcludeerd dat door [eiser01] energiebesparende maatregelen zijn genomen waar [gedaagde01] vanaf aanvang van de huur (15 december 2019) heeft geprofiteerd. Reeds om die reden vindt de kantonrechter het niet redelijk om energielabel D als uitgangspunt te nemen bij de woningwaardering, nog afgezien van de vraag of dit label nu op tijd was geregistreerd of niet.
 
       
     
     
       
4.12.
 
       
Zoals ook door de onderzoeker van de Huurcommissie is geconstateerd, is per 23 september 2020 energielabel B toegekend. Het bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs buiten beschouwing laten van dit energielabel op de enkele grond dat dit label bij aanvang van de huurovereenkomst (nog) niet was vastgesteld en geregistreerd, met als gevolg dat voor de energieprestatie zou moeten worden teruggegrepen op energielabel D of zelfs het bouwjaar van het gehuurde (1929), zou in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter tot een onbillijk resultaat leiden. Er is immers niet gesteld of gebleken dat er in de periode ná aanvang van de huur (15 december 2019) tot aan 23 september 2020 aanvullende energiebesparende maatregelen in het gehuurde zijn getroffen. Daardoor staat voldoende vast dat de staat van het gehuurde qua energieprestatie op het moment van toekenning van energielabel B dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Het niet meewegen van deze energieprestatie zou in dit geval betekenen dat [gedaagde01] én het voordeel van de energiebesparing zou genieten én het voordeel van een verlaagde huurprijs, terwijl [eiser01] niet de huurprijs zou ontvangen, waarop hij gelet op de kwaliteit van de woning recht heeft. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk is bij de toekenning van het aantal punten voor de energieprestatie uit te gaan van het per 23 september 2020 toegekende energielabel B.
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
Niet is betwist dat de hiervoor vastgestelde energieprestatie leidt tot een bijtelling van 28 punten. Met die bijtelling zal bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs rekening worden gehouden.
 
       
       
         
c.
 
de keuken en het sanitair
 
 
       
       
     
     
       
4.14.
 
       
[eiser01] stelt dat er extra punten moeten worden toegekend vanwege de luxe- uitvoering en -afwerking van de keuken en het sanitair (de badkamer). Daarnaast stelt [eiser01] dat het oppervlak extra wandtegels in het sanitair 4,24 m² bedraagt in plaats van 3,20 m². [gedaagde01] betwist deze stellingen en stelt dat het oordeel van de Huurcommissie op dit punt juist is.
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust de bewijslast van de stelling dat er sprake is van een luxe-uitvoering van de keuken en het sanitair op [eiser01] . Hij beroept zich immers op het rechtsgevolg daarvan, namelijk de toekenning van extra punten in het kader van de woningwaardering. Dit bewijs is nog niet geleverd door de foto’s, die [eiser01] in het geding heeft gebracht. Uit die foto’s valt weliswaar af te leiden dat er een nieuwe keuken en badkamer is geplaatst, maar daaruit kan onvoldoende beoordeeld worden of er sprake is van een luxe-uitvoering en -afwerking daarvan. Ook de bewijslast ten aanzien van het oppervlak extra wandtegels in het sanitair rust op [eiser01] . De kantonrechter zal [eiser01] tijdens de hierna te gelasten mondelinge behandeling van de zaak de gelegenheid bieden zich uit te laten over zijn bewijsmogelijkheden in dit verband.
 
       
       
         
d.
 
de WOZ-waarde
 
 
       
       
     
     
       
4.16.
 
       
De Huurcommissie heeft 28 punten toegekend aan het gehuurde voor de WOZ-waarde. Dit puntenaantal is toegekend op grond van de op 1 januari 2018 geldende WOZ-waarde van € 107.000,00. [eiser01] stelt dat deze WOZ-waarde niet goed aansluit op de waarde van het gehuurde per 15 december 2019. Volgens [eiser01] sluit de WOZ-waarde van € 128.000,00 per 1 januari 2019 daar beter bij aan.
 
       
     
     
       
4.17.
 
       
         
Uit Bijlage I onder A, punt 9 van het Bhw volgt dat in het kader van de puntentelling voor de WOZ-waarde wordt aangesloten bij de voor het gehuurde laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Uit artikel 18 van de Wet WOZ volgt dat de peildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat betekent dat in deze zaak in beginsel aansluiting gezocht moet worden bij de WOZ-waarde van € 107.000,00 met peildatum 1 januari 2018. Zoals ook al in het kader van de waardering van de energieprestatie is overwogen, is in dit verband echter van belang dat het gehuurde vanaf begin november 2019 tot 10 december 2019 (aanzienlijk) is verbouwd, waarbij door [eiser01] onweersproken is gesteld dat de slaapkamer en de woonkamer zijn verbouwd, de keuken verplaatst en vervangen is, de elektra in het gehuurde is aangepast en vervangen, in het hele pand nieuwe vloeren zijn gelegd en het balkon is hersteld. Deze verbouwing/ renovatie leidt er toe dat de WOZ-waarde van 1 januari 2018 niet als een representatieve waarde van het gehuurde bij aanvang van de huur (15 december 2019) kan worden aangemerkt. Datzelfde geldt echter voor de door [eiser01] genoemde WOZ-waarde van
 
         
€ 128.000,00 met als peildatum 1 januari 2019, nu ook bij die waarde nog geen rekening gehouden kan zijn met de (later in 2019) uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden.
 
       
       
     
     
       
4.18.
 
       
Voor het hiervoor bedoelde geval waarin de geldende WOZ-beschikking achter blijft bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie of verbouwing, geeft het waarderingsstelsel op grond van het Bhw nadere regels. Indien de woning is gerenoveerd, waarbij ten minste € 10.000,00 in de woning is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000,00 van de investering (onderdeel 10 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Deze punten gelden in aanvulling op de toe te kennen punten op grond van de geldende WOZ-waarde.
 
       
     
     
       
4.19.
 
       
De hoogte van de renovatiekosten is (nog) geen onderwerp van debat geweest tot dusverre en [eiser01] heeft zich hierover nog niet uitgelaten. Hij zal in het kader van de hierna te gelasten mondelinge behandeling alsnog in de gelegenheid worden gesteld de renovatiekosten alsnog nader te specificeren en onderbouwen.
 
       
       
         
 
schade aan het gehuurde bij einde huur
 
 
       
       
     
     
       
4.20.
 
       
[eiser01] stelt dat [gedaagde01] het gehuurde niet heeft achtergelaten in de staat waarin hij het gehuurde bij aanvang van de huur heeft geaccepteerd. [eiser01] stelt te hebben moeten constateren dat er schade aan de woning was en dat [gedaagde01] nog veel eigendommen had achtergelaten. [gedaagde01] heeft betwist dat er door hem schade is toegebracht aan het gehuurde en dat hij spullen in het gehuurde heeft achtergelaten.
 
       
     
     
       
4.21.
 
       
Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
 
       
     
     
       
4.22.
 
       
Door [gedaagde01] is onweersproken gesteld dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst is weliswaar vermeld dat ‘alles in prima staat van onderhoud’ is, maar dat is onvoldoende om als beschrijving te dienen. Hieruit volgt immers nog niet wát die staat van het gehuurde feitelijk inhoudt. Omdat voor het overige niet gesteld of gebleken is dat er bij aanvang van de huur wél een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt [gedaagde01] verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is, behoudens tegenbewijs door [eiser01] . Dit houdt in dat de stelplicht en bewijslast op [eiser01] ligt dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur.
 
       
     
     
       
4.23.
 
       
[eiser01] heeft in dat kader bij conclusie van dupliek in reconventie als productie 17 een aantal foto’s overgelegd en heeft daarbij aangegeven dat deze foto’s de staat van het gehuurde weergeven op het moment dat deze door [eiser01] is aangekocht. [gedaagde01] heeft nog niet op deze productie kunnen reageren. Daartoe zal hij in de gelegenheid worden gesteld tijdens de hierna te gelasten mondelinge behandeling. Alsdan zal ook [eiser01] in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten omtrent zijn eventuele bewijsmogelijkheden ten aanzien van de staat van het gehuurde en de stelling dat [gedaagde01] eigendommen in het gehuurde heeft achtergelaten.
 
       
       
         
 
servicekosten
 
 
       
       
     
     
       
4.24.
 
       
[gedaagde01] vordert in reconventie terugbetaling van door hem betaalde servicekosten van in totaal € 825,00, omdat er geen service is verleend door [eiser01] . [eiser01] stelt dat [gedaagde01] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, nu hij zich met deze vordering tot de Huurcommissie had moeten wenden. Daarover wordt als volgt overwogen.
 
       
     
     
       
4.25.
 
       
Een huurder dient in beginsel de procedure van artikel 7:260 BW te volgen indien hij van mening is dat hij een te hoog bedrag aan servicekosten heeft betaald. Deze procedure is echter niet exclusief. De huurder kan ook bij de kantonrechter terugbetaling vorderen van wat hij teveel meent te hebben betaald. Uit artikel 7:260 lid 2 BW volgt dat een procedure tot vaststelling van betalingsverplichtingen van de huurder uiterlijk 30 maanden na afloop van het jaar waarop de betalingsverplichting betrekking heeft aanhangig gemaakt kan worden bij de huurcommissie. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze termijn ook van belang in gevallen dat de huurder er voor kiest om niet eerst een procedure bij de Huurcommissie aanhangig te maken, maar rechtstreeks terugbetaling te vorderen van hetgeen hij meent teveel te hebben betaald. De hiervoor bedoelde termijn was nog niet verstreken op het moment dat [gedaagde01] in reconventie terugbetaling van teveel betaalde servicekosten vorderde, zodat [gedaagde01] ontvankelijk is in zijn vordering en deze inhoudelijk zal worden beoordeeld.
 
       
     
     
       
4.26.
 
       
Tot dusverre is onvoldoende duidelijk waarop het in de huurovereenkomst genoemde bedrag van € 150,00 per maand aan servicekosten betrekking heeft. [eiser01] heeft weliswaar gesteld dat de servicekosten onder meer zien op stofferingskosten, maar heeft tot op heden niet nader gespecificeerd uit welke leveringen of diensten de servicekosten verder nog zijn opgebouwd. Dit valt ook niet uit de huurovereenkomst af te leiden. In artikel 4.1 is bepaald dat de betalingsverplichting van de huurder onder meer bestaat uit ‘de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten’. De huurovereenkomst kent echter geen artikel 6 en ook voor het overige is in de huurovereenkomst geen verwijzing te vinden naar de aard van de door [eiser01] te verzorgen leveringen en diensten. Daarover dient [eiser01] tijdens de hierna te bepalen mondelinge behandeling dan ook nadere inlichtingen te verstrekken. Tijdens die mondelinge behandeling mag [gedaagde01] nog reageren op de producties 14 t/m 16, die [eiser01] op dit punt bij zijn conclusie van dupliek in reconventie in het geding heeft gebracht.
 
       
       
         
 
mondelinge behandeling
 
 
       
       
     
     
       
4.27.
 
       
Gelet op alle hiervoor genoemde punten acht de kantonrechter het gewenst om de zaak met partijen te bespreken, waarbij ook de kwestie van de (hoogte van de) huurachterstand aan de orde zal komen. Daarbij kunnen partijen de nodige informatie verstrekken. Daartoe wordt een mondelinge behandeling gelast. De mondelinge behandeling zal ook worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.
 
       
     
     
       
4.28.
 
       
Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, moeten door de partij die deze tijdens de mondelinge behandeling ter sprake wil brengen
 
uiterlijk een week vóór de mondelinge behandeling
 
aan de kantonrechter en aan de wederpartij worden toegezonden.
 
       
     
     
       
4.29.
 
       
Partijen dienen in persoon te verschijnen of zij moeten tijdens de mondelinge behandeling worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, ook tot het treffen van een minnelijke regeling.
 
       
     
     
       
4.30.
 
       
De zaak wordt nu verwezen naar
 
woensdag 9 november 2022
 
om partijen de gelegenheid te bieden hun verhinderdata voor de maanden december 2022 t/m februari 2023 op te geven, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij het vaststellen van een datum en tijd voor de mondelinge behandeling. De kantonrechter zal vervolgens op de beraadrol van maandag 14 november 2022 een datum en tijdstip voor de mondelinge behandeling bepalen, waarna deze per brief aan partijen worden medegedeeld. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daar gezamenlijk om verzoeken.
 
       
     
     
       
4.31.
 
       
De kantonrechter wijst partijen er op dat het niet verschijnen op de mondelinge behandeling in het nadeel van de niet verschijnende partij kan worden uitgelegd.
 
       
     
     
       
4.32.
 
       
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
 
       
     
   
   
     
 
5.
 
De beslissing
 
     
De kantonrechter:
 
     
     
       
 
zowel in conventie als in reconventie
 
 
     
     
     
       
5.1.
 
       
bepaalt dat partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met hun gemachtigde) op een nader te bepalen datum en tijd moeten verschijnen in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam, tijdens de mondelinge behandeling van de hierna genoemde kantonrechter;
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
wijst partijen op hetgeen hiervoor over het in het geding brengen van (nadere) stukken is bepaald;
 
       
     
     
       
5.3.
 
       
stelt partijen in de gelegenheid om
 
uiterlijk op woensdag 9 november 2022
 
hun verhinderdata voor de maanden december 2022 tot en met februari 2023 op te geven;
 
       
     
     
       
5.4.
 
       
bepaalt dat de schriftelijke opgaaf uiterlijk op de voormelde dag om 12:00 uur op de griffie moet zijn ontvangen;
 
       
     
     
       
5.5.
 
       
houdt iedere verdere beslissing aan.
 
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
 
         
44487