ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:1126

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:1126 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-02-2025 / 200.337.526/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-02-25

Zaaknummer: 200.337.526/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1126

---

Huur woonruimte. Geen dringend eigen gebruik. Geen nadere huurprijsvermindering wegens gebreken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.337.526/01 
       zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10465802 
     
     
     
       
         arrest van 25 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die hoger beroep heeft ingesteld, 
       en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die ook hoger beroep heeft ingesteld, 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.Ph. de Korte te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Op 14 januari 2025 heeft een zitting bij het hof plaatsgevonden waarop de zaak is behandeld. Van die zitting is een verslag gemaakt (het proces-verbaal) en dat verslag is toegevoegd aan het dossier. Vervolgens is bepaald dat het hof arrest zal wijzen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst voor woonruimte door de verhuurder beëindigd kan worden wegens dringend eigen gebruik. Verder staat onder meer ter discussie of sprake is van gebreken aan het verhuurde en of de huurder om die reden recht heeft op huurprijsvermindering. 
       
     
     
       2.2. 
       De kantonrechter oordeelde op 15 november 2023 dat niet voldaan is aan de voorwaarden voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. De vordering van [appellant] (de verhuurder) tot het vaststellen van een einddatum van de huur is daarom afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. De tegenvorderingen van [geïntimeerde] (de huurder) zijn deels toegewezen. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld een lekkage in de woning te verhelpen. Daarbij is bepaald dat de huurprijs vanwege de lekkage tijdelijk met 10% verminderd wordt. [appellant] is ook veroordeeld tot betaling van € 3.102,25, te vermeerderen met rente. 
       
     
     
       2.3. 
       Beide partijen hebben hoger beroep ingesteld. [appellant] wil met zijn hoger beroep bereiken dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Verder wil [appellant] dat de dwangsom komt te vervallen die aan hem is opgelegd. [geïntimeerde] wil met haar hoger beroep onder meer bereiken dat alsnog vastgesteld wordt dat sprake is van gebreken aan de waterleiding en de afzuigkap. Verder wil zij een nadere vermindering van de huurprijs. 
       
     
     
       2.4. 
       Het hof komt tot het oordeel dat het hoger beroep van [appellant] verworpen moet worden. Het hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt deels. [geïntimeerde] heeft namelijk alsnog voldoende aangetoond dat sprake is van gebreken aan de waterleiding en de afzuigkap. Het hof zal dit oordeel hierna toelichten. Daarbij wordt eerst een kort overzicht gegeven van de feiten. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerde] huurt met ingang van 1 november 2008 van [appellant] een woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna ook: de woning). [appellant] woont zelf in de aangrenzende woning. Beide woningen zijn eigendom van [appellant] . 
       
     
     
       3.2. 
       In de uitspraak van 16 juni 2021 (zaaknummer 177977) heeft de Huurcommissie op verzoek van [geïntimeerde] bepaald dat een huurprijs van € 550,14 per maand vanaf 1 juni 2020 redelijk is. 
       
     
     
       3.3. 
       De huisarts van [appellant] schrijft in een brief van 28 maart 2022 dat [appellant] “in zeer kwetsbare gezondheid verkeert en hij begeleiding / mantelzorg nodig heeft in huis.” Verder vermeldt de huisarts over [appellant] : “cardiovasculair belast, instabiel met een groot valrisico.” 
       
     
     
       3.4. 
       Op 5 juli 2022 heeft [geïntimeerde] schriftelijk aan [appellant] gemeld dat sprake is van diverse gebreken aan de woning, en dat [appellant] als verhuurder die gebreken dient te verhelpen. De brief van [geïntimeerde] vermeldt onder meer: 
       
       
         “De gebreken die her[s]teld dienen te worden geef ik hieronder weer 
         1. Er dient een kap op de schoorsteen geplaatst te worden. Zonder kap kan er regenwater en bladeren in de schoorsteen terecht komen. (…); 
         2. Op de tweede schoorsteen ten behoeve van de keuken zit wel een kap, maar zit een steen los en is de zinken bekleding niet goed gelegd, waardoor er lekkage en vocht rond de pijp naar binnen dringt; De kap ligt bovendien ook los. Deze kap moet vastgezet worden. 
         3. Er is door u een waterleiding buitenom aangelegd. Deze leiding is niet voldoende geïsoleerd en voor bevriezing vatbaar; dit is een gebrek dat door de verhuurder verholpen dient te worden; 
         4. Er vindt lekkage in de bijkeuken plaats; deze lekkage dient verholpen te worden; 
         5. Er vindt lekkage plaats in de serre ter hoogte van de voordeur; 
         6. De afzuigkap die onderdeel van het gehuurde uitmaakt is na inspectie door de firma Brikhof afgekeurd. Deze moet hersteld/vervangen worden; 
         (…)” 
       
     
     
       3.5. 
       De heer [naam1] , een vriend van [appellant] , verleent (mantel)zorg aan [appellant] . In een brief van 31 augustus 2022 heeft [naam1] hierover verklaard dat hij de gezondheid van [appellant] in het afgelopen jaar achteruit heeft zien gaan en dat hij [appellant] adviseert “om werk te maken van de mogelijkheid om uw dochter in huis te laten komen wonen zodat er vertrouwde zorg in uw directe omgeving beschikbaar is.” 
       
     
     
       3.6. 
       Op 29 november 2022 heeft [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik omdat de medische situatie van [appellant] dusdanig verslechterd is dat hij 24/7 mantelzorg nodig heeft in zijn woning. Verder wordt vermeld dat de oudste dochter van [appellant] haar intrek zal nemen in de woning die nu bewoond wordt door [appellant] , en dat [appellant] zelf zal gaan wonen in de woning die nu verhuurd wordt aan [geïntimeerde] . De huur is opgezegd tegen 31 maart 2023. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 19 december 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht dat zij niet akkoord gaat met de huurbeëindiging. 
       
     
     
       3.8. 
       Op 12 april 2023 heeft [appellant] de dagvaarding uitgebracht voor de procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft op 15 november 2023 eindvonnis gewezen, gevolgd door een herstelvonnis van 27 december 2023.  
       
     
     
       3.9. 
       Tussen [geïntimeerde] en [appellant] zijn de afgelopen jaren diverse procedures gevoerd bij de huurcommissie, dit over (onder meer) servicekosten en het herstel van gebreken aan de woning. Zo zijn in 2024 tussen partijen drie procedures bij de huurcommissie gevoerd. 
       
     
     
       3.10. 
       Op 16 december 2024 heeft [appellant] een geriatrisch onderzoek ondergaan. In dit onderzoek is bij [appellant] ‘MCI’ geconstateerd (milde cognitieve stoornis). 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Vordering [appellant] : huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik 
       
     
     
     
       - De argumenten van partijen 
     
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] stelt zich op het standpunt dat sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Volgens [appellant] heeft hij met de brief van 29 november 2022 de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig opgezegd. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd en [appellant] vordert daarom – overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:272 lid 2 BW – dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. 
       
     
     
       4.2. 
       Ter onderbouwing van deze vordering heeft [appellant] aangevoerd dat hij kampt met ernstige gezondheidsproblemen en dat die problemen steeds verder toenemen. Er is onder meer sprake van diabetes, hartproblemen en een verhoogd valrisico. Verder heeft [appellant] last van geheugenproblemen, waardoor hij geregeld vergeet zijn medicijnen in te nemen. Door zelfoverschatting onderneemt [appellant] bovendien activiteiten die eigenlijk niet meer verantwoord zijn, zoals het uitvoeren van werkzaamheden op het dak van de woning. Het is daarom noodzakelijk, of in elk geval dringend nodig, dat voor hem (vrijwel) continue mantelzorg beschikbaar is. De oudste dochter, [naam2] , is bereid die zorg te verlenen en daarvoor met haar gezin naast [appellant] te komen wonen. Het plan is dat [naam2] met haar gezin gaat wonen in de woning die nu bewoond wordt door [appellant] , en dat [appellant] verhuist naar de naastgelegen woning die nu verhuurd wordt aan [geïntimeerde] . [appellant] heeft ter onderbouwing van deze stellingen verwezen naar de overgelegde stukken, waaronder verklaringen van de huisarts, een verklaring van de internist, verklaringen van het Tergooi Ziekenhuis, een verklaring van Apotheek [naam3] , en verklaringen van zijn dochters en zijn ex-echtgenote. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [geïntimeerde] betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik. Volgens [geïntimeerde] zijn er voldoende andere mogelijkheden om ervoor te zorgen dat [appellant] de zorg krijgt die hij nodig heeft. [appellant] kan gebruikmaken van wijkverpleging of andere zorg vanuit de gemeente. Verder kan een alarmknop worden gebruikt, zodat ook bij bijvoorbeeld een val in de woning de nodige zorg opgeroepen kan worden. Het is niet nodig dat de zorg verleend wordt door iemand die direct in de woning naast [appellant] woont, aldus [geïntimeerde] . Zij betoogt dat [appellant] overigens al langere tijd, en in elk geval sinds september 2019, onder allerlei voorwendselen probeert haar uit de woning te krijgen. [geïntimeerde] wijst in dit verband op de door haar als productie 25 overgelegde opzeggingsbrief van 17 september 2019. Daarin vermeldt [appellant] dat hij de woning dringend nodig heeft voor gebruik als kantoor- en ontvangstruimte. Volgens [geïntimeerde] kan zij ook geen andere passende woonruimte verkrijgen. Verder meent zij dat het belang van [appellant] bij beëindiging van de huur niet zwaarder weegt dan haar belang om in de woning te kunnen blijven wonen. 
       
       
         - Overwegingen van het hof 
       
       
     
     
       4.4. 
       Het hof stelt voorop dat de rechter de vordering tot vaststelling van het einde van de huur wegens dringend eigen gebruik slechts kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (zie artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW).  
       
     
     
       4.5. 
       Het hof komt, evenals eerder de kantonrechter, tot het oordeel dat niet voldaan is aan deze voorwaarden voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. [appellant] heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat zijn belang bij beëindiging van de huur dient te prevaleren boven het belang van [geïntimeerde] bij voorzetting van de huur. Het hof is het met [appellant] op zichzelf eens dat het wenselijk is dat hij aanvullende zorg krijgt van bijvoorbeeld vrienden of familie, of van betaalde zorgverleners. [geïntimeerde] wijst er echter terecht op dat niet of niet voldoende blijkt dat er geen minder vergaande manieren zijn om die zorg op een goede manier te organiseren dan de oplossing die [appellant] voorstelt. [geïntimeerde] merkt op dat daarbij onder meer gedacht kan worden aan het gebruik van een alarmknop, professionele zorg en het (nader) inschakelen van vrienden en kennissen uit de directe woonomgeving. [appellant] heeft niet voldoende toegelicht en onderbouwd waarom dergelijke alternatieve maatregelen niet mogelijk of niet toereikend zouden zijn. Duidelijk is aan de andere kant wel dat uitvoering van de oplossing die [appellant] voorstaat, ingrijpende gevolgen zou hebben voor [geïntimeerde] . Nu onvoldoende duidelijk is waarom alternatieve oplossingen waarmee passende zorg aan [appellant] kan worden geboden niet beschikbaar zijn, kan niet worden aangenomen dat het belang van [appellant] bij beëindiging van de huur hier prevaleert boven het belang van [geïntimeerde] als huurder. 
       
     
     
       4.6. 
       Het hof voegt daaraan toe dat er ook voor het overige onvoldoende grond is om aan nemen dat de huur beëindigd kon worden wegens dringend eigen gebruik. Zo blijkt niet voldoende dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat zij gezien haar relatief beperkte inkomen aangewezen is op sociale huur en dat er voor dergelijke huurwoningen lange wachtlijsten zijn. Volgens [geïntimeerde] heeft zij zich al in 2019 ingeschreven bij Woningnet, maar heeft dit tot dusver niets opgeleverd. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenovergesteld. Hij verklaart dat makelaars hem verzekerd hebben dat het zal lukken om voor [geïntimeerde] andere passende woonruimte te vinden, maar dat pas een concreet aanbod kan worden gedaan als duidelijk is per wanneer [geïntimeerde] een andere woning wil huren. Naar het oordeel van het hof is een dergelijke algemene mededeling of toezegging van de makelaars onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [geïntimeerde] binnen afzienbare termijn ook daadwerkelijk andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij kan worden opgemerkt dat niet is in te zien waarom [appellant] in het geval dat dergelijke woonruimte inderdaad verkregen kan worden, zijn stellingen op dit punt niet nader had kunnen specificeren en toelichten. Nu een nadere toelichting en onderbouwing op dit punt ontbreekt, constateert het hof dat, gelet ook op de door [geïntimeerde] genoemde omstandigheden, niet voldoende blijkt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
       
     
     
       4.7. 
       Dit betekent dat er geen grond is voor beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. De vordering van [appellant] tot het vaststellen van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zal dus ook in hoger beroep worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering van [appellant] tot ontruiming van de woning. Het hof verwerpt dan ook de bezwaren van [appellant] tegen de afwijzing van zijn vorderingen en tegen de proceskostenveroordeling in conventie (grieven I en II van [appellant] ). 
       
       
         
           Bezwaar [appellant] tegen oplegging van een dwangsom 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Volgens [appellant] is hem ten onrechte een dwangsom opgelegd. De kantonrechter heeft [appellant] namelijk veroordeeld een lekkage in de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis te verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat [appellant] daarmee in gebreke blijft (met een maximum van € 5.000). Volgens [geïntimeerde] was het opleggen van een dwangsom volstrekt onredelijk, en heeft die beslissing eraan bijgedragen dat de relatie tussen partijen verder onder druk is komen te staan (grief III van [appellant] ). Het hof verwerpt dit betoog. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellant] al op 5 juli 2022 van de lekkage op de hoogte is gebracht en dat hij verzuimd heeft die te verhelpen (zie rov. 4.12 van het vonnis van 15 november 2023). De kantonrechter heeft gelet daarop terecht, zoals [geïntimeerde] gevorderd had, een dwangsom verbonden aan de veroordeling tot het verhelpen van de lekkage. 
       
       
         
           Grebreken aan de woning: waterleiding, afzuigkap en lekkage 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
        [geïntimeerde] houdt vol dat sprake is van gebreken aan de waterleiding en de afzuigkap. Zij vraagt het hof om [appellant] te veroordelen die gebreken te herstellen binnen veertien dagen na betekening van de uitspraak en op straffe van verbeurte van een dwangsom. Verder wil [geïntimeerde] dat het hof vaststelt dat zij, in het geval dat herstel van de waterleiding niet binnen de genoemde termijn plaatsvindt, recht heeft op een huurkorting van € 1.800,-. 
       
     
     
       4.10. 
       Het hof constateert dat [geïntimeerde] haar stelling over het gebrek aan de waterleiding in hoger beroep nader heeft toegelicht en onderbouwd. [geïntimeerde] heeft daarbij als productie 39 een verklaring van een loodgieter ( [naam4] ) overgelegd. Volgens [naam4] is de ligging en de mate van isolatie van de waterleidingen onvoldoende om te voorkomen dat de leidingen bij vorst bevriezen. [appellant] heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat de waterleiding op dat punt gebrekkig is. 
       
     
     
       4.11. 
       Volgens [geïntimeerde] moet het gebrek aan de waterleiding verholpen worden door de leidingen te verplaatsen of beter te isoleren. De kosten daarvan zijn, aldus [geïntimeerde] , begroot op € 1.800,- exclusief btw. [geïntimeerde] vordert dat [appellant] veroordeeld wordt de waterleiding vakkundig tegen vorst te isoleren binnen veertien dagen na betekening van de uitspraak. Het hof begrijp de vorderingen van [geïntimeerde] aldus dat zij, in het geval dat [appellant] nalaat het gebrek binnen de genoemde termijn te herstellen, het gebrek zelf wil laten herstellen en dat zij het hof vraagt om te bepalen dat zij in dat geval een bedrag van € 1.800,- als redelijke herstelkosten in mindering mag brengen op de te betalen huurprijs (zie ook artikel 7:206 lid 3 BW). Het hof zal deze vorderingen toewijzen, met dien verstande dat het hof een termijn van veertien dagen hier te kort acht en dat het hof [appellant] daarom zal veroordelen tot herstel binnen een termijn van vier weken na betekening van de uitspraak. Niet is in te zien welk redelijk belang [geïntimeerde] er in de gegeven omstandigheden nog bij heeft dat er op dit punt aan [appellant] ook nog een dwangsom wordt opgelegd. De vordering om aan de veroordeling tot herstel van de waterleiding een dwangsom te verbinden, zal daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep ook het gebrek aan de afzuigkap nader onderbouwd. Zij heeft als productie 41 een verklaring over gelegd van De Schouw Witgoed dat bij inspectie is gebleken dat de afzuigkap niet meer bruikbaar is en dat om veiligheidsredenen aanbevolen wordt de afzuigkap niet meer te gebruiken. [appellant] heeft dit gebrek niet voldoende gemotiveerd weersproken. Daarmee is voldoende komen vast te staan dat de afzuigkap defect is en vervangen moet worden. Het hof zal [appellant] veroordelen het gebrek aan de afzuigkap te herstellen door de afzuigkap te vervangen, waarbij het hof zal bepalen dat vervanging dient plaats te vinden binnen een termijn van vier weken na betekening van de uitspraak. Aan deze veroordeling zal, zoals gevorderd, een dwangsom worden verbonden. Het hof zal de dwangsom, gezien onder meer de verhouding tussen partijen, wel vaststellen op een lager bedrag dan [geïntimeerde] vermeldt, te weten op een bedrag van € 25,- per dag en met een maximum van € 750,-. Het gebrek van de afzuigkap zal, evenals het gebrek aan de waterleiding, deugdelijk moeten worden hersteld. Het hof ziet echter geen aanleiding om, zoals [geïntimeerde] vordert, nog toe te voegen dat herstel ‘vakkundig’ moet plaatsvinden. Dat het herstel wel deugdelijk moet zijn, spreekt voor zich. 
       
     
     
       4.13. 
       In hoger beroep vordert [geïntimeerde] ook om [appellant] te veroordelen “het aan de lekkage ten grondslag liggende gebrek” vakkundig te herstellen. Het hof zal deze vordering afwijzen. Het is namelijk niet voldoende duidelijk op welke van de diverse lekkages [geïntimeerde] met deze vordering doelt. Ook is onvoldoende duidelijk wat bedoeld wordt met het aan die lekkage ‘ten grondslag liggende gebrek’. [geïntimeerde] heeft op de mondelinge behandeling bij het hof op dit punt wel een nadere toelichting gegeven, maar die is ontoereikend. De toelichting van [geïntimeerde] is onvoldoende en ontijdig, en [appellant] heeft (mede) daardoor niet voldoende gelegenheid gehad om op de vordering in het licht van de nieuwe toelichting te reageren. Dat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen, doet overigens niet af aan de verplichting die [appellant] als verhuurder heeft om gebreken aan de woning tijdig en deugdelijk te herstellen. 
       
       
         
           Huurprijsvermindering 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [geïntimeerde] betoogt dat de gebreken aan de waterleiding en afzuigkap moeten leiden tot huurprijsvermindering. Verder meent zij dat de kantonrechter voor de lekkage ten onrechte een huurprijsvermindering van slechts 10% heeft vastgesteld (grief III van [geïntimeerde] ). 
       
     
     
       4.15. 
       Het hof is van oordeel dat er geen grond is voor een nadere huurprijsvermindering. Daarbij stelt het hof voorop dat [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke lekkage of lekkages aan deze vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag worden gelegd. In dat kader is van belang dat [geïntimeerde] in 2024 ook een of meer lekkages aan de orde heeft gesteld in een procedure bij de huurcommissie die tot huurprijsverminderingen heeft geleid (vgl. hierboven, onder 3.9). [geïntimeerde] heeft niet behoorlijk toegelicht dat het huurgenot zodanig is beperkt dat nog meer huurprijsvermindering geboden is. Het gebrek aan de waterleiding is evenmin grond voor nadere huurprijsvermindering. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] op de zitting bij de kantonrechter van 17 oktober 2023 nog verklaard heeft dat met het nemen van maatregelen ten aanzien van de waterleiding gewacht kan worden tot het moment dat er weer strenge vorst is. Dat er sindsdien sprake is geweest van dergelijke vorst en dat de waterleiding sindsdien ook al meerdere keren bevroren is geweest, is niet voldoende duidelijk gemaakt en gemotiveerd gesteld. Het gebrek aan de afzuigkap is evenmin grond voor verdere huurprijsvermindering. [geïntimeerde] heeft, gelet ook op het door [appellant] gevoerde verweer, onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot op dat punt. De vordering tot verdere huurprijsvermindering zal dus worden afgewezen. 
       
       
         
           Kosten van de procedure in reconventie bij de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Volgens [geïntimeerde] is de kantonrechter ten onrechte overgaan tot compensatie van de proceskosten in reconventie (grief IV van [geïntimeerde] ). Deze grief slaagt. De vordering van [geïntimeerde] in reconventie is deels toegewezen, en uitgangspunt diende daarom te zijn dat er een proceskostenveroordeling volgde ten gunste van [geïntimeerde] . Er is hier geen grond om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof zal daarom, zoals [geïntimeerde] vordert, [appellant] alsnog veroordelen in de proceskosten van het geding in reconventie bij de kantonrechter. De kosten voor salaris gemachtigde zullen daarbij worden vastgesteld op € 464,- (2 punten x tarief € 232,-). Onder de proceskosten kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] verworpen zal worden en dat het hoger beroep van [geïntimeerde] deels slaagt. Omdat [appellant] de partij is die in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem veroordelen in de proceskosten van het principale en het incidentele hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
     
     
       4.18. 
       
         De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
         
           5.	De beslissing 
         
       
       
       
         Het hof: 
       
       
     
     
       5.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 15 november 2023, zoals hersteld bij vonnis van 27 december 2023, behalve de beslissingen onder 5.7 en 5.9 die hierbij worden vernietigd, en beslist als volgt; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [appellant] om  binnen 4 weken na betekening van deze uitspraak  het gebrek aan de waterleiding van de woning te herstellen (door de waterleiding te isoleren, als vermeld onder 4.10, 4.11); 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat als [appellant] niet voldoet aan de veroordeling onder 5.2, [geïntimeerde] het recht heeft het gebrek aan de waterleiding zelf te (laten) herstellen en dat zij in dat geval de daarvoor gemaakte kosten tot een bedrag van € 1.800,- in mindering kan brengen op de huurprijs; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [appellant] om  binnen 4 weken na betekening van deze uitspraak  het gebrek aan de afzuigkap in de woning te herstellen (door deze afzuigkap te vervangen, als vermeld onder 4.12); 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [appellant] tot betaling van  een dwangsom van € 25,- per dag  (een deel van een dag daaronder begrepen) dat niet voldaan wordt aan de veroordeling onder 5.4 en het gebrek aan de afzuigkap niet hersteld is,  dit tot een maximum van € 750,- ; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [appellant] tot betaling van de kosten van de procedure in reconventie tot aan de uitspraak bij de kantonrechter, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op: 
       
       - € 464,- € 464,- voor kosten van de gemachtigde van [geïntimeerde] (2 punten x tarief € 232,-); 
       
       
         en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep: 
       
       
       
         
           € 798,- aan griffierecht 
         
         
           € 3.642,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (in principaal appel: 2 punten x tarief € 1.214,-; in incidenteel appel: 0,5 x 2 punten x tarief € 1.214,-); 
         
       
       
       
         en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
       
     
     
       5.7. 
       verklaart de veroordelingen onder 5.2 t/m 5.6 uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.8. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. A.A.J. Smelt, mr. M.W. Zandbergen en mr. D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025. 
       
     
   
   
      Rb Midden-Nederland, locatie Almere (ktr) 15 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:7661, zoals hersteld bij herstelvonnis van 27 december 2023. 
   
   
      Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.