ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2024:9411

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2024:9411 Rechtbank Gelderland , 11-12-2024 / 10778033 CV EXPL 23-3514

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2024-12-11

Zaaknummer: 10778033 CV EXPL 23-3514

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2024:9411

---

Beoordeling servicekosten na procedure bij huurcommissie. Eindvonnis.

RECHTBANK  
       GELDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Apeldoorn 
     
     
     
       Zaaknummer: 10778033 \ CV EXPL  23-3514 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 december 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         VI2 B.V. ,  
       te Maarsbergen, 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie, 
       hierna te noemen: VI2, 
       gemachtigde: mr. M. Cohen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in conv]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde in conv] , 
       gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van deze procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de verdere procedure blijkt uit: 
       
          het tussenvonnis van 29 mei 2024,  
          de berichten van 25 juli 2024 en 15 augustus 2024 van de gemachtigde van VI2  
       
       met de aanvullende producties 19 t/m 26 en 21b, 21c, 24b en 25,  
        de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024, waarbij door mr. Cohen een pleitnota is overgelegd. De griffier heeft van het overige verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat dit vonnis over? 
     
     
       In dit eindvonnis wordt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten beoordeeld en zal de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2021 worden vastgesteld op een bedrag van € 1.514,75.  
     
     
   
   
     
       3 De feiten  
     
     
       3.1. 
       
         VI2 heeft vanaf 15 februari 2020 de zelfstandige woonruimte aan de [adres gehuurde]  
          (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde in conv] verhuurd.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex dat bestaat uit 106 zelfstandige woonruimtes. Het appartementencomplex wordt beheerd door [bedrijf 1] .  
       
     
     
       3.3. 
       In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld: 
       
       
         
           “(…) 
         
       
     
     
       1.1 
       
         
           Verhuurder verhuurt aan huurder  
           (…) de woonruimte met berging, alsmede het  
         
         
           gemeenschappelijk gebruik van alle gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond.  
         
         
           (…)  
         
       
     
     
       4.1 
       
         
           Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: 
         
         
           	- de huurprijs; 
         
         
           	- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten). 
         
       
     
     
       4.2 
       
         
           De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. (…)  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.4 
       
         
           Per betaalperiode van één maand bedraagt 
         
         
           	- de huurprijs								 
           € 414,68 
         
         
           	- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder 
         
         
           	ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten			 
           € 173,00 
         
         
           	- voorschot stoffering							 
           €     5,00 
         
         
           	- witgoed								 
           €    3,00 
         
         
           	+ 
         
         
           	Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen				 
           € 595,68 
         
         
           (…) 
         
         
           Leveringen en diensten 
         
       
       
         6.	Als door of vanwege verhuurder door huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) komen partijen overeen: 
       
       
       
         
           Het voorschot servicekosten is als volgt onderverdeeld: 
         
       
       
       
         
           
             Elektrakosten algemene ruimten + lift; 
           
         
         
           
             Waterverbruik algemene ruimte; 
           
         
         
           
             Het verbruik van gas, water en elektra; 
           
         
         
           
             Schoonmaakkosten algemene ruimten; 
           
         
         
           
             Telefoonkosten lift; 
           
         
         
           
             Glasverzekering; 
           
         
         
           
             Huismeesterkosten; 
           
         
         
           
             Tuinonderhoud; 
           
         
         
           
             24-uurs storingscontract lift; 
           
         
         
           
             Glasbewassing/reinigen kozijnen van binnenuit onbereikbare delen; 
           
         
         
           
             Internet- en TV signaal; 
           
         
         
           
             Vergoeding stoffering; 
           
         
         
           
             Gebruik witgoed; 
           
         
         
           
             Afschrijving schilderwerk algemene ruimte; 
           
         
         
           
             Afschrijving stoffering algemene ruimte; 
           
         
         
           
             Onderhoud en 24-uur storingsdienst cv-installatie; 
           
         
         
           
             Administratiekosten 5% over de bijkomende leveringen en diensten. 
           
         
       
       
         
           (…) 
         
         
           Parkeervoorziening – INDIEN VAN TOEPASSING –  
         
       
       
         28 
         .	De parkeerplaats is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als parkeerplaats voor het  
       
       
         	stallen van motorvoertuigen. (…)” 
       
       
     
     
       3.4. 
       In artikel 14.5 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover relevant, het volgende vermeld: 
       
       
         
           “(…) 
         
       
     
     
       14.5 
       
         Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door Verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.” 
         
       
     
     
       3.5. 
       Op 24 december 2020 heeft VI2 een e-mail met als onderwerp ‘Servicekosten-Begroting 2021’ naar [gedaagde in conv] gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:  
       
       
         
           “(…) Bijgaand treft u de begroting Servicekosten 2021 aan.  
         
         
           Deze begroting is met zorgvuldigheid tot stand gekomen, waarbij wij met name de werkelijk gemaakte kosten tot en met september 2020 hebben vergeleken met de begroting 2020. Op basis  
         
         
           van deze uitkomsten hebben wij de begroting voor 2021 samengesteld.  
         
         
           De servicekosten en gebruiksvergoeding kunnen voor 2021 weer naar beneden. Uiteraard zijn wij bereikbaar voor vragen c.q. opmerkingen. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Op 30 juni 2022 is de eindafrekening van de servicekosten over de periode  
         1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 aan [gedaagde in conv] toegestuurd. VI2 heeft over deze periode een bedrag van in totaal € 1.567,17 (exclusief administratiekosten) in rekening gebracht, bestaande uit:  
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Omschrijving 
                 
               
               
                 
                   Totale servicekosten 
                 
               
               
                 
                   Verdeelsleutel 
                 
               
               
                 
                   Uw kosten 
                 
               
             
             
               
                 
                   Water 
                 
               
               
                 
                   5.500,25 
                 
               
               
                 
                   Gebaseerd op VVO (23 / 2.692) 
                 
               
               
                 
                   46,99 
                 
               
             
             
               
                 
                   Schoonmaakkosten 
                 
               
               
                 
                   20.361,47 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   192,09 
                 
               
             
             
               
                 
                   Huismeesterkosten 70% 
                 
               
               
                 
                   32.993,11 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   311,26 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud lift 
                 
               
               
                 
                   917,31 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   8,65 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud buitenruimte 
                 
               
               
                 
                   2.476,48 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   23,36 
                 
               
             
             
               
                 
                   Glasverzekering 
                 
               
               
                 
                   1.446,26 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   13,64 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud CV installatie 
                 
               
               
                 
                   844,80 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106)  
                 
               
               
                 
                   7,97 
                 
               
             
             
               
                 
                   Internet en TV 
                 
               
               
                 
                   15.314,24 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   144,47 
                 
               
             
             
               
                 
                   Verbruik elektra 
                 
               
               
                 
                   37.527,92 
                 
               
               
                 
                   Gebaseerd op VVO (23 / 2.692) 
                 
               
               
                 
                   320,63 
                 
               
             
             
               
                 
                   Verbruik gas 
                 
               
               
                 
                   65.615,92 
                 
               
               
                 
                   Vrij toewijzen 
                 
               
               
                 
                   387,43 
                 
               
             
             
               
                 
                   MKB ICT 
                 
               
               
                 
                   4.954,95 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   46,74 
                 
               
             
             
               
                 
                   Glasbewassing 
                 
               
               
                 
                   2.271,36 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   21,43 
                 
               
             
             
               
                 
                   Kleine herstellingen 
                 
               
               
                 
                   4.505,68 
                 
               
               
                 
                   Eenheden (1 / 106) 
                 
               
               
                 
                   42,51 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [gedaagde in conv] heeft op 5 juni 2023 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de afrekening van de kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten over het jaar 2021 te beoordelen.  
       
     
     
       3.8. 
       De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. In dat rapport staat:  De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. Alle overige kostenposten worden op € 0,00 gesteld.  
       
     
     
       3.9. 
       Op 21 augustus 2023 vond de zitting bij de huurcommissie plaats. VI2 is niet verschenen op de zitting.  
       
     
     
       3.10. 
       Vervolgens heeft de huurcommissie – ook op 21 augustus 2023 – uitspraak gedaan die op 1 september 2023 is verzonden. Zij heeft de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de kosten van de nutsvoorzieningen vastgesteld op € 523,66.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil  
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       VI2 vordert bij vonnis, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           voor recht te verklaren dat VI2 een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden aan [gedaagde in conv] ; 
         
         
           voor recht te verklaren dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening aan mag houden; 
         
         
           de betalingsverplichting voor de bijkomende kosten over het boekjaar 2021 vast te stellen op een bedrag van € 1.567,17, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag en – voor zover dit minder is – te bepalen dat het mindere binnen een maand na betekening van het vonnis door VI2 aan [gedaagde in conv] wordt terugbetaald;  
         
         
           
            [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling aan VI2 van de kosten leges die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht; 
         
         
           
            [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde in conv] voert verweer. [gedaagde in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VI2, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VI2, met veroordeling van VI2 in de proceskosten plus rente.  
       
       
       
         
           In (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [gedaagde in conv] vordert bij vonnis samengevat, voor zover de vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde in conv] aan VI2 voor de bijkomende kosten lager is dan het voor die periode betaalde voorschot, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. VI2 te veroordelen om aan [gedaagde in conv] te betalen de te veel betaalde bijkomende kosten over de periode van 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zijnde een bedrag van  
         € 1.648,34, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 december 2023 tot de dag van algehele voldoening; 
         II. VI2 te veroordelen in de proceskosten plus rente.  
       
       
     
     
       4.4. 
       VI2 voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] , met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten.  
       
       
         
           In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, waar nodig, verder ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       5 De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter blijft bij hetgeen - ten aanzien van [gedaagde in conv] - is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 1 mei 2024.  
       
     
     
       5.2. 
       Omdat de vordering in conventie en de vordering in reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hieronder gezamenlijk besproken.  
       
       
         
           Betalingsverplichting servicekosten 2021 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       
         Ter beoordeling ligt de juistheid van de eindafrekening van de servicekosten over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 voor. VI2 heeft een bedrag van  
         € 1.567,17 bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht.  
       
       
     
     
       5.4. 
       
         
          [gedaagde in conv] heeft geen verweer gevoerd tegen de kostenposten voor ‘water’, ‘elektra’, ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’, ‘huismeesterkosten 70%’, ‘glasverzekering’ en ‘internet en TV’. [gedaagde in conv] is ten aanzien van deze kostenposten uitgegaan van de juistheid van de daarvoor door VI2 in rekening gebrachte bedragen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] ten aanzien van voornoemde posten zal worden vastgesteld conform de door VI2  
         in rekening gebrachte bedragen. Omdat VI2 de in rekening gebrachte kosten voor ‘water’, ‘elektra’ en ‘gas’ heeft gebaseerd op de afrekening [bedrijf 2] - die de werkelijke daarvoor door VI2 gemaakte kosten bevat – zal de gevorderde verklaring voor recht op dit punt ook worden toegewezen, met dien verstande dat dit alleen betrekking heeft op het jaar 2021.  
       
       
     
     
       5.5. 
       Tegen de overige in rekening gebrachte servicekostenposten heeft [gedaagde in conv] wel verweer gevoerd. Deze zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Bij die beoordeling wordt de volgende toetsingsmaatstaf gehanteerd.   
       
     
     
       5.6. 
       Servicekosten betreffen een vergoeding voor zaken en diensten die worden geleverd in verband met de bewoning van woonruimte.  Servicekosten zijn in beginsel alleen verschuldigd als partijen de serviceverlening waarvoor kosten in rekening worden gebracht zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten in rekening kan brengen. Die werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt.  Indien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, kunnen zij niet worden vastgesteld.  
       
     
     
       5.7. 
       
         Onderhoud lift  
       
       
       
         5.7.1. 
         Tussen partijen staat vast dat VI2 alleen de overeengekomen servicekosten voor ‘telefoonkosten lift’ en ‘24-uurs storingscontract lift’ bij [gedaagde in conv] in rekening kan brengen.  
         
       
       
         5.7.2. 
         
           VI2 heeft 20% van de totale kosten voor het onderhoud aan de lift, namelijk  
           € 917,31, bij de huurders in rekening gebracht. Bij [gedaagde in conv] is een bedrag van (€ 917,31 / 106 =) € 8,65 in rekening gebracht. VI2 heeft ter onderbouwing daarvan een factuur van [bedrijf 3] van € 4.072,62  en een factuur van [bedrijf 4] van € 1.871,43  overgelegd.  
         
         
       
       
         5.7.3. 
         Niet (meer) in geschil is dat er in het onderhoudscontract met [bedrijf 3] een 24-uurs-service is overeengekomen. Dit volgt, zoals door VI2 ter zitting is aangegeven, uit de door VI2 overgelegde productie 19. In de factuur van [bedrijf 3] is er echter geen splitsing gemaakt tussen de reguliere onderhoudskosten en de 24-uursservice. Op grond van het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie (hierna: het Beleidsboek) geldt dat 20% van de totale kosten zoals vermeld op de onderhavige factuur als servicekosten voor ‘24-uurs storingscontract lift’ in rekening mogen worden gebracht. De betalingsverplichting op dit onderdeel wordt daarom vastgesteld op (€ 543,02  / 106 =) € 5,12.  
         
       
       
         5.7.4. 
         
           Niet is komen vast te staan dat VI2 ook een 24-uursservice met [bedrijf 4] is overeengekomen. Dit betekent dat voor wat betreft [bedrijf 4] alleen de ‘telefoonkosten lift’ aan [gedaagde in conv] mogen worden doorbelast. De factuur van [bedrijf 4] is uitgesplitst in de volgende onderdelen:  
           ‘ basis Serviceovereenkomst 4 onderhoudsbeurten per jaar’ , ‘ kosten keurende instantie voor periodieke keuring ’ en ‘ GSM abonnement tbv GSM spreekluistersysteem’ . Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen alleen de kosten voor ‘ GSM abonnement tbv GSM spreekluistersysteem ’ van in totaal € 248,29 worden aangemerkt als ‘telefoonkosten lift’.  
           De overige posten zien op het onderhoud aan de lift en deze kosten mogen niet aan [gedaagde in conv] worden doorberekend. Zoals [gedaagde in conv] terecht heeft gesteld moet de lift immers als onroerende aanhorigheid van het gehuurde worden aangemerkt en komen de onderhoudskosten van de lift voor rekening van VI2. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor de servicekostenpost ‘telefoonkosten lift’ wordt daarom vastgesteld op (€ 248,29 / 106 =) € 2,34.   
         
         
       
       
         5.7.5. 
         Gelet op het voorgaande wordt de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] voor het ‘ Onderhoud lift’  vastgesteld op € 7,46.  
         
       
     
     
       5.8. 
       
         Onderhoud buitenruimte  
       
       
       
         5.8.1. 
         VI2 heeft een bedrag van (€ 2.476,48 / 106 =) € 23,36 bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht voor ‘onderhoud buitenruimte’. [gedaagde in conv] heeft daartegen verweer gevoerd en stelt primair dat de betalingsverplichting op dit onderdeel op nihil moet worden vastgesteld. 
         
       
       
         5.8.2. 
         Vooropgesteld wordt dat het tuinonderhoud op grond van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen door de huurder moet worden uitgevoerd. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan alleen aan de huurder(s) worden doorberekend als dat tussen partijen is overeengekomen en de huurder het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Vaststaat dat de kosten voor het tuinonderhoud onderdeel uitmaken van de door partijen in artikel 6 van de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten.  
         
       
       
         5.8.3. 
         
           
            [gedaagde in conv] heeft echter aangevoerd dat een deel van de door VI2 doorberekende  
           kosten betrekking heeft op onderhoud van de bestrating en parkeerruimten bij het appartementencomplex. In de visie van [gedaagde in conv] kan het onderhoud hiervan niet worden aangemerkt als ‘tuinonderhoud’ en is er ook geen sprake van een exclusief gebruiksrecht  
           ten aanzien van de groenvoorziening. De kantonrechter volgt dit betoog en hierna wordt uitgelegd waarom.   
         
         
       
       
         5.8.4. 
         
           VI2 en [gedaagde in conv] hebben foto’s overgelegd van het buitenterrein behorende bij 
           het appartementencomplex. Daarop is te zien dat de buitenruimte voornamelijk bestaat uit parkeerplaatsen die aan beide zijden om het complex heen zijn gelegen. Het onderhoud aan (de bestrating van) de parkeerplaatsen valt niet onder de overeengekomen servicekostenpost ‘tuinonderhoud’.  
           De parkeerplaatsen zijn vanaf de openbare weg direct en zonder obstakels – zoals een slagboom, een hek of een andere afscheiding – toegankelijk. Voor de ingang van de parkeerplaatsen staat er een bordje met een ‘ P ’ met een kruis erdoorheen met de tekst: ‘ Eigen terrein, Parkeren uitsluitend voor bewoners ’ en een bordje met een ‘ P ’ met de tekst: ‘ uitsluitend bewoners [naam 1] ’. Alleen aan een deel van de voorkant van het appartementencomplex staat een lage heg. Deze heg vormt een afscheiding tussen de stoep en de parkeerplaatsen. Naast de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en het appartementencomplex is her en der wat beplanting aangelegd. Dat stukje groenvoorzieningen is voor één ieder (vanaf de openbare weg) toegankelijk. Uit de stukken blijkt niet dat er ter plaatse voorzieningen zijn aangebracht waaruit valt af te leiden dat de bewoners het alleenrecht van het groen hebben. De verwijzing naar de hiervoor genoemde verbodsbordjes kan VI2 niet baten. Deze verbodsbordjes hebben immers betrekking op toegang tot de parkeerruimten en zien niet op de groenvoorziening. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dus geen sprake van een naar buiten toe kenbare exclusiviteit van het gebruik van het groen door de huurders van het appartementencomplex en is het groen voor iedereen toegankelijk.   
         
       
       
         5.8.5. 
         De conclusie is dat VI2 geen kosten voor tuinonderhoud aan [gedaagde in conv] kan doorberekenen.  
         
       
     
     
       5.9. 
       
         Onderhoud cv-installatie 
       
       
       
         5.9.1. 
         Niet in geschil is dat [gedaagde in conv] maandelijks een bedrag aan servicekosten zou betalen voor ‘Onderhoud en 24-uur storingsdienst cv-installatie’.  
         
       
       
         5.9.2. 
         VI2 heeft geen onderhoudskosten bij de huurders in rekening gebracht. Zij heeft wel, conform 4.3.12 van het Beleidsboek, 20% van de totale kosten voor de 24-uursservice bij de huurders in rekening gebracht omdat de onderliggende facturen niet zijn gespecificeerd. De vraag rijst of VI2 daartoe gerechtigd was. De kantonrechter is het met [gedaagde in conv] eens dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Niet gebleken is immers dat VI2 een 24-uursservice is overeengekomen. Weliswaar heeft VI2 de betreffende facturen van [bedrijf 5] overgelegd, maar daaruit volgt niet dat er een 24-uursservice is overeengekomen. Dit betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde in conv] ten aanzien van deze post op nihil zal worden gesteld.  
         
       
     
     
       5.10. 
       
         MKB ICT 
       
       
       
         5.10.1. 
         VI2 heeft een bedrag van € 46,74 voor het camerasysteem bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht. Uit (punt 8 van) de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten volgt dat de kosten voor camerabewaking zijn aan te merken als servicekosten. Deze kosten mogen dus aan de huurders worden doorberekend als dat tussen partijen ook is overeengekomen. Over dit laatste verschillen partijen van mening.  
         
       
       
         5.10.2. 
         De kosten voor de camerabewaking zijn niet expliciet in artikel 6 van de huurovereenkomst als servicekosten opgenomen. Dat de kosten voor het camerasysteem een verlengstuk zijn van de post ‘huismeester’ is in tegenspraak met het gegeven dat VI2 bij de eindafrekening een splitsing heeft gemaakt tussen de ‘huismeesterkosten’ en ‘MKB ICT’. Ook is niet gesteld of gebleken dat dit duidelijk was voor huurders. VI2 heeft dus onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat deze kosten zijn overeengekomen.  
         
       
       
         5.10.3. 
         VI2 heeft verder aangevoerd dat zij op grond van artikel 14.5 van de algemene bepalingen het pakket aan leveringen en diensten mag wijzigen. Zij heeft jaarlijks de begroting van de servicekosten van het daaropvolgende jaar aan de huurders toegestuurd. Omdat de huurders daartegen geen bezwaar hebben gemaakt is er sprake van een (stilzwijgend) overeengekomen uitbreiding van het servicepakket en mocht VI2 de daarin genoemde kostenpost voor het camerasysteem aan de huurders doorbelasten, aldus VI2.  
         
       
       
         5.10.4. 
         Deze stelling van VI2 wordt alleen al bij gebrek aan voldoende onderbouwing verworpen. VI2 verwijst onder meer naar haar e-mail van 24 december 2020 waarbij de begroting servicekosten 2021 zou zijn bijgevoegd. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat VI2 altijd een onderbouwing geeft en dat zij de huurders erop wijst als er een servicekostenpost bijkomt en waarom dat noodzakelijk is. Van dit alles is niet gebleken. Zo staat in de e-mail niets over een wijziging van het servicekostenpakket ten aanzien van het camerasysteem en de kosten die daarmee gemoeid zouden gaan. Bovendien heeft VI2 de betreffende begroting niet overgelegd, zodat ook niet kan worden vastgesteld dat daarin de kostenpost voor camerabewaking is opgenomen.  
       
       
         5.10.5. 
         De betalingsverplichting ten aanzien van deze kostenpost wordt daarom vastgesteld op nihil.  
         
       
     
     
       5.11. 
       
         Glasbewassing 
       
       
       
         5.11.1. 
         Vaststaat dat VI2 op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst de kosten voor ‘glasbewassing/reinigen kozijnen van binnenuit onbereikbare delen’ aan [gedaagde in conv] mag doorbelasten. VI2 heeft een bedrag van € 21,43 aan ‘glasbewassing’ bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht. 
         
       
       
         5.11.2. 
         
          [gedaagde in conv] heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van de in rekening gebrachte kosten. Dit verweer komt erop neer dat uit artikel 6 van de huurovereenkomst volgt dat VI2 alleen de kosten van de glasbewassing aan de buitenzijde, en niet van de binnenzijde in rekening mag brengen. Deze lezing wordt niet gevolgd. De zinsnede ‘van binnenuit onbereikbare delen’ houdt immers niet per definitie in dat alleen de kosten voor het wassen van de ramen aan de binnenzijde in rekening mogen worden gebracht. 
         
       
       
         5.11.3. 
         Vastgesteld wordt dat alle door VI2 overgelegde onderliggende facturen betrekking hebben op de glasbewassing/reiniging van de kozijnen van de van binnenuit onbereikbare delen. Dit is niet alleen door VI2 onweersproken gesteld, maar is ook nog eens door de beheerder van het appartementencomplex in een e-mail van 31 juli 2024 bevestigd. Daarin heeft de beheerder aangegeven dat al het glas, zoals vermeld in de offerte van het schoonmaakbedrijf, op hoogte is en alleen met een hoogwerker of hele lange steel bereikbaar is.  
         
       
       
         5.11.4. 
         
           Partijen zijn het erover eens dat alleen de arbeidskosten – en niet ook de kosten voor het bereikbaar maken van het glas – kunnen worden doorberekend. Dat is ook wat VI2 heeft gedaan. Zij heeft van de betreffende facturen conform het Beleidsboek 1/3 doorberekend aan de huurders. De betalingsverplichting van [gedaagde in conv] wordt daarom vastgesteld op  
           € 21,43. 
         
         
       
     
     
       5.12. 
       
         Kleine herstellingen 
       
       
       
         Voorts moet worden beoordeeld of VI2 de kosten voor het vervangen van 106 koolstoffilters in de afzuigkappen aan [gedaagde in conv] mag doorberekenen. Niet (meer) in geschil  
         is dat het vervangen van koolstoffilters is opgenomen onder i in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dat deze kosten in beginsel voor rekening van [gedaagde in conv] komen. VI2 mag de kosten van de uitvoering van deze kleine herstelling alleen in rekening brengen bij [gedaagde in conv] als servicekostenpost als partijen dit zijn overeengekomen. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat partijen deze serviceverlening zijn overeengekomen, mag VI2 de kosten voor het vervangen van de koolstoffilters niet aan [gedaagde in conv] doorbelasten. Overigens kan artikel 10 van de algemene bepalingen zonder nadere toelichting niet gelden als de grondslag voor de verschuldigdheid van deze specifieke kosten.   
       
       
     
     
       5.13. 
       
         Stoffering en witgoed 
       
       
       
         5.13.1. 
         
          [gedaagde in conv] heeft op grond van artikel 4.4 van de huurovereenkomst maandelijks een bedrag van € 5,00 aan voorschot voor stoffering en een bedrag van € 3,00 voor witgoed aan VI2 betaald. Gebleken is dat de stoffering bestaat uit tapijt en gordijnen en het witgoed uit een wasmachine en een droger. De maandelijkse bijdrage voor (het gebruik van) deze roerende zaken zijn ook aan te merken als servicekosten waarover VI2, anders dan zij kennelijk meent, een eindafrekening moet opmaken. Dit heeft zij niet gedaan.  
         
       
       
         5.13.2. 
         Het lag op de weg van VI2 om in deze procedure stukken ter verantwoording voor het voorschot voor de stoffering en witgoed in het geding te brengen, zodat de hoogte en redelijkheid van deze servicekosten kunnen worden bepaald. Daarvoor is onder meer inzicht nodig in de bedragen die VI2 heeft betaald voor de roerende zaken waarvoor zij een vergoeding van de huurders vraagt. VI2 heeft echter geen aankoopfacturen van de betreffende roerende zaken overgelegd en heeft evenmin gegevens over de roerende zaken, zoals het aankoopjaar en de aankoopprijs, verschaft. VI2 heeft de waarde van de roerende zaken dan ook niet, althans onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom aansluiting zoeken bij het beleid van de huurcommissie op dit onderdeel en zal uitgaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.  
         
         
           
             Conclusie betalingsverplichting servicekosten inclusief administratiekosten 
           
         
         
       
     
     
       5.14. 
       De hoogte van de administratiekosten hangt samen met de hoogte van de totale betalingsverplichting van [gedaagde in conv] . Partijen zijn het er kennelijk over eens dat er administratiekosten over de warmtelevering (gas) van 1% en over de overige kostenposten van 5% in rekening mogen worden gebracht. De administratiekosten worden daarom, zoals hierna zal blijken, vastgesteld op € 57,35. 
       
     
     
       5.15. 
       
         De conclusie is dat het bedrag van de door [gedaagde in conv] over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 verschuldigde servicekosten wordt vastgesteld op  
         (€ 1.457,40+ € 57,35 =) € 1.514,75, bestaande uit: 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Omschrijving 
                 
               
               
                 
                   Betalingsverplichting 
                 
               
               
                 
                   Administratiekosten 
                 
               
             
             
               
                 
                   Water 
                 
               
               
                 
                   € 46,99 
                 
               
               
                 
                   € 2,35 
                 
               
             
             
               
                 
                   Schoonmaakkosten 
                 
               
               
                 
                   € 192,09 
                 
               
               
                 
                   € 9,60 
                 
               
             
             
               
                 
                   Huismeesterkosten 70% 
                 
               
               
                 
                   € 311,26 
                 
               
               
                 
                   € 15,56 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud lift 
                 
               
               
                 
                   € 7,46 
                 
               
               
                 
                   € 0,37 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud buitenruimte 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
             
             
               
                 
                   Glasverzekering 
                 
               
               
                 
                   € 13,64 
                 
               
               
                 
                   € 0,68 
                 
               
             
             
               
                 
                   Onderhoud CV installatie 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
             
             
               
                 
                   Internet en TV 
                 
               
               
                 
                   € 144,47 
                 
               
               
                 
                   € 7,22 
                 
               
             
             
               
                 
                   Verbruik elektra 
                 
               
               
                 
                   € 320,63 
                 
               
               
                 
                   € 16,03  
                 
               
             
             
               
                 
                   Verbruik gas 
                 
               
               
                 
                   € 387,43 
                 
               
               
                 
                   € 3,87 
                 
               
             
             
               
                 
                   MKB ICT 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
               
                 
                   € 0,00  
                 
               
             
             
               
                 
                   Glasbewassing 
                 
               
               
                 
                   € 21,43 
                 
               
               
                 
                   € 1,07 
                 
               
             
             
               
                 
                   Kleine herstellingen 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
               
                 
                   € 0,00 
                 
               
             
             
               
                 
                   Stoffering en witgoed 
                 
               
               
                 
                   € 12,00 
                 
               
               
                 
                   € 0,60 
                 
               
             
             
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
                   € 1.457,40 
                 
               
               
                 
                   € 57,35 
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.16. 
       Het voorgaande brengt mee dat de door VI2 gevorderde verklaring voor recht dat zij een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden wordt afgewezen.  
       
     
     
       5.17. 
       Dan resteert de vraag of, en zo ja hoeveel, VI2 al dan niet nog aan [gedaagde in conv] moet terugbetalen. [gedaagde in conv] heeft over het jaar 2021 in totaal een bedrag van (€ 1.908,00 + € 96,00 =) € 2.004,00 aan voorschotten voor de servicekosten aan VI2 betaald. Dit is aldus meer dan de vastgestelde betalingsverplichting van [gedaagde in conv] aan VI2. Dit betekent dat de voorwaarde voor de door [gedaagde in conv] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering is vervuld. Omdat [gedaagde in conv] een bedrag van (€ 2.004,00 - € 1.514,75 =) € 489,25 teveel aan VI2 heeft betaald, zal VI2 worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag aan [gedaagde in conv] . De mede daarover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat, en zo ja wanneer, VI2 met de betaling daarvan in verzuim is komen te verkeren.  
       
       
         
           Leges 
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
         De vordering van VI2 om [gedaagde in conv] te veroordelen tot betaling van de kosten leges  
         die bij VI2 door de huurcommissie in rekening zijn gebracht wordt afgewezen. VI2 heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde in conv] gehouden zou zijn het bedrag ter hoogte van de door VI2 aan de huurcommissie betaalde leges aan VI2 te betalen.  
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.19. 
       In de visie van [gedaagde in conv] dient VI2, ongeacht de uitkomst van deze procedure, te worden veroordeeld in de proceskosten. Hij stelt daartoe dat VI2 de benodigde stukken bij de huurcommissie niet of niet tijdig heeft aangeleverd, waardoor er geen onafhankelijke toetsing van artikel 28 Uwh heeft plaatsgevonden en deze procedure – met bijkomende kosten – noodzakelijk is geworden.  
       
     
     
       5.20. 
       Dit betoog wordt niet gevolgd. In het midden kan blijven aan wie of wat het hoogst ongelukkige verloop bij de huurcommissie is te wijten.  Het stond VI2 en [gedaagde in conv] , ongeacht (het verloop en de uitkomst van) de procedure bij de huurcommissie, vrij om een procedure ex artikel 7:262 BW te starten.  
       
     
     
       5.21. 
       Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat VI2 de afrekening van [bedrijf 2] voor gas, water en elektra als uitgangspunt voor de afrekening over het jaar 2021 aan mag houden;  
       
     
     
       6.2. 
       stelt de door [gedaagde in conv] verschuldigde servicekosten over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 vast op een bedrag van € 1.514,75; 
       
       
         
           in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt VI2 om aan [gedaagde in conv] te betalen een bedrag van € 489,25;  
       
       
         
           In zowel conventie als in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       6.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op  
                 11 december 2024. 
                 (ldj) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
      Artikel 7:237 lid 3 BW.  
   
   
      Dit is af te leiden uit de artikelen 7:259 BW en 18 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.  
   
   
      Deze factuur ziet op de periode van 01-09-2020 tot en met 31-08-2021. 
   
   
      Deze factuur ziet op de periode van 01-06-2021 tot en met 31-12-2021. 
   
   
      De berekening is als volgt: 8/12 van € 4.072,62 = € 2.715,08 x 0,20 = € 543,02. Dit is het door VI2 naar rato berekende bedrag over 2021 en volgt uit de door VI2 overgelegde productie 19.  
   
   
      Zie ook r.o. 6.5 van het tussenvonnis van 1 mei 2024.