ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:3761

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:3761 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 08-12-2020 / 200.249.031_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-12-08

Zaaknummer: 200.249.031_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3761

---

Onderhuurder exploiteert een hennepdrogerij in een deel van het gehuurde. Is de verhuurder gerechtigd tot ontbinding en ontruiming omdat de huurders zich niet als een goed huurder hebben gedragen? Is er een recht van opstal ontstaan ten aanzien van een op het perceel door de huurder gebouwde loods? Toepassing interversieverbod (art. 3:111 BW).

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.249.031/01 
     
     
     
       
         arrest van 8 december 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellante] ,  wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten] , 
       advocaat: mr. J.P. de Man te Rosmalen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting  [woningstichting] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [woningstichting] , 
       advocaat: mr. D.A.C. Janssen te Boxtel, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 9 oktober 2018 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 8 juni 2016, 12 juli 2017 en 11 juli 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie en verweerders in reconventie en [woningstichting] als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4148316 CV EXPL 15-3776) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgaande vonnis van 20 januari 2016. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep van 9 oktober 2018; 
       
       
         de memorie van grieven tevens akte vermeerdering van eis en aanvulling van gronden met producties 1-2; 
       
       
         de memorie van antwoord met productie 1; 
       
       
         het pleidooi, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.  
     
     
     
       In het procesdossier van het geding in eerste aanleg dat [appellanten] aanvankelijk aan het hof hadden overgelegd, ontbraken de producties 2 tot en met 4 bij de door [appellanten] genomen conclusie na enquête van 1 februari 2017. Overeenkomstig de daarover bij pleidooi in hoger beroep gemaakte afspraken, heeft de advocaat van [appellanten] die producties na het pleidooi alsnog toegezonden aan het hof.  
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           De gemeente Tilburg heeft de in het geding zijnde woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] vanaf 1 juni 1972 verhuurd aan de heer [(schoon)vader] , de (schoon)vader van [appellanten] . 
         
         
           
            [appellanten] stonden vanaf 15 oktober 1979 tot en met 10 november 1999 ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie op het adres [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] . 
         
         
           Rond de jaren ‘90 van de vorige eeuw is een rechtsvoorgangster van [woningstichting] eigenaar geworden van het perceel met daarop de woning. 
         
         
           In de loop der jaren is op het perceel een loods gebouwd (hierna: de loods). 
         
         
           Op enig moment is op het perceel een tweede woning gebouwd, waaraan door de gemeente Tilburg op 10 november 1999 het adres [straatnaam] [huisnummer 1a] is toegekend.  
         
         
           Op 10 november 1999 is in de Gemeentelijke Basisadministratie de registratie van [appellant] veranderd van “ [straatnaam] [huisnummer 1] (Woonadres)” in “ [straatnaam] [huisnummer 1a] (Woonadres)”. 
         
         
           Op 30 augustus 2002 heeft de gemeente Tilburg aan [appellanten] een last onder dwangsom opgelegd om de tweede woning met huisnummer [huisnummer 1a] voor 1 mei 2003 af te breken. [appellanten] hebben hiertegen bezwaar gemaakt en beroep ingesteld. De Raad van State heeft bij uitspraak van 17 augustus 2005 het hoger beroep van [appellanten] ongegrond verklaard. 
         
         
           De tweede woning is in 2006 afgebroken. 
         
         
           Op 9 juni 2010 is de registratie van [appellant] in de Gemeentelijke Basisadministratie veranderd van “ [straatnaam] [huisnummer 1a] (Woonadres)” in “ [straatnaam] [huisnummer 1] (Briefadres)”. 
         
         
           Op 28 mei 2013 is de heer [(schoon)vader] overleden. Zijn echtgenote mevrouw [(schoon)moeder] (de (schoon)moeder van [appellanten] ) heeft de huurovereenkomst voortgezet. Bij brief van 4 juni 2013 aan mevrouw [(schoon)moeder] heeft [woningstichting] bevestigd dat de woning [straatnaam] [huisnummer 1] vanaf 4 juni 2013 alleen op haar naam staat. 
         
         
           Op 3 december 2014 is de (schoon)moeder van [appellanten] overleden. 
         
         
           Bij brieven van 8 december 2014 en 13 januari 2015 aan de erven van mevrouw [(schoon)moeder] heeft [woningstichting] verzocht de huur op te zeggen vanwege het overlijden van mevrouw [(schoon)moeder] . 
         
         
           Bij brief van 21 april 2015 aan [appellanten] heeft [woningstichting] hen meegedeeld dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 28 februari 2015, en hen verzocht de woning binnen zeven dagen na dagtekening van de brief te ontruimen. 
         
         
           Met ingang van 1 januari 2017 heeft [appellant] een deel van de loods voor de duur van één jaar verhuurd aan de heer [onderhuurder] (hierna: [onderhuurder] ). 
         
         
           Op 2 mei 2017 is, naar aanleiding van een anonieme melding op 24 maart 2017, door handhavingsambtenaren van de gemeente Tilburg in de loods op het perceel [straatnaam] [huisnummer 1] een hennepdrogerij en een hoeveelheid van 63,877 kg henneptoppen aangetroffen. 
         
         
           Op 30 mei 2017 heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg aan [woningstichting] een voornemen tot sluiting van de loods gestuurd. Op 30 juni 2017 heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg het besluit tot sluiting van de loods voor de duur van drie maanden aan [woningstichting] gestuurd. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In deze procedure vorderden [appellanten] in het geding bij de kantonrechter in conventie dat wordt bepaald dat zij met ingang van 3 december 2014, althans met ingang van een andere door de kantonrechter te bepalen datum, huurders zijn van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] . 
         
       
       
         3.2.2. 
         
           Aan deze vordering hebben [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. 
           
            [appellanten] hebben vanaf oktober 1976 bij hun (schoon)ouders in de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] gewoond en daar hun hoofdverblijf gehad. Bovendien hebben zij aldaar met hun (schoon)ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. [appellanten] zijn dus op grond van artikel 7:268 BW gerechtigd om na het overlijden van de huurder (de (schoon)moeder van [appellanten] ) als huurders de huur van de woning voort te zetten. 
         
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [woningstichting] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.   
         
       
       
         3.2.4. 
         
           
            [woningstichting] heeft een eis in reconventie ingesteld en vorderde, na wijziging van eis en de gronden daarvan,  
           I. ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en ontruiming van de woning met alle personen en goederen welke zich op of in het gehuurde mochten bevinden, en 
           II. veroordeling van [appellanten] tot betaling van de maandelijks verschuldigde huurpenningen, althans een gebruiksvergoeding van € 527,08 per maand, tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         
         
       
       
         3.2.5. 
         
           Aan deze vorderingen heeft [woningstichting] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.  
           In de loods bij de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] zijn een hennepdrogerij en een handelsvoorraad van 63,8 kilo henneptoppen aangetroffen. Indien moet worden aangenomen dat [appellanten] de huurovereenkomst hebben voortgezet, levert dit een tekortkoming op en is [woningstichting] gerechtigd tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bovendien levert ook de onderhuur aan [onderhuurder] een tekortkoming op. Voor zover de huurovereenkomst niet door [appellanten] is voortgezet, geldt dat zij onrechtmatig jegens [woningstichting] handelen door zonder recht of titel in de woning te verblijven en op het bij de woning behorende perceel een hennepdrogerij te exploiteren, hetgeen maakt dat [woningstichting] recht heeft op ontruiming.   
         
         
       
       
         3.2.6. 
         
          [appellanten] hebben in reconventie verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.  
         
       
       
         3.2.7. 
         In het tussenvonnis van 20 januari 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.2.8. 
         In het tussenvonnis van 8 juni 2016 heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie [appellanten] opgedragen tegenbewijs te leveren van de voorshands bewezen stelling dat zij tussen de sloop van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1a] in 2006 en het overlijden van de (schoon)moeder van [appellanten] op 3 december 2014 geen hoofdverblijf hadden in het gehuurde en met hun (schoon)ouders geen duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 BW hebben gehad.  
         
       
       
         3.2.9. 
         In het tussenvonnis van 12 juli 2017 heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie op verzoek van [woningstichting] het getuigenverhoor heropend en [woningstichting] toegelaten om in contra-enquête getuigen te horen en in reconventie de wijzing van eis en de grondslag van eis toegelaten. 
         
       
       
         3.2.10. 
         In het eindvonnis van 11 juli 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld: 
         
           
             Ervan uitgaande dat de hennepdrogerij die in de bedrijfsruimte is aangetroffen, door onderhuurder [onderhuurder] werd geëxploiteerd, geldt dat [appellanten] zich in verband met het handelen van onderhuurder [onderhuurder] zelf niet als goede huurders hebben gedragen (rov. 4.3.1. – 4.3.4.). 
           
           
             Deze tekortkoming kan de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De gevolgen van de ontbinding zijn voor [appellanten] niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (rov. 4.3.5. – 4.3.6.). 
           
           
             Dat tot het perceel van [woningstichting] niet behoort de grond waarop de loods staat, kan uit hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd niet worden afgeleid (rov. 4.3.8.). 
           
           
             Zelfs al zou [woningstichting] geen eigenaar zijn van de grond waarop de bedrijfsruimte staat, dan staat dat niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg (rov. 4.3.9.). 
           
           
             Aangezien de huurovereenkomst in reconventie wordt ontbonden en [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming, hebben zij geen belang (meer) bij hun vordering in conventie (rov. 4.4.). 
           
         
         
         
           Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vordering van [appellanten] in conventie afgewezen en in reconventie de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld de woning met aangehorigheden aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te ontruimen en aan [woningstichting] een bedrag van € 521,00 te betalen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houden, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.  
         
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellanten] hebben in de memorie van grieven hun eis in conventie vermeerderd. Zij vorderen nu in conventie, naast hetgeen zij in eerste aanleg vorderden, een verklaring voor recht dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van het zakelijk recht van opstal en dus van de opstallen gelegen achter de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] in [plaats] . Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [appellanten] hebben 12 grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en tot, kort gezegd,  
         
           
             toewijzing van hun vermeerderde vorderingen in conventie; 
           
           
             volledige afwijzing van de vorderingen van [woningstichting] in reconventie; 
           
           
             veroordeling van [woningstichting] in de proceskosten. 
           
         
         
       
       
         3.3.3. 
         
          [woningstichting] heeft de grieven van [appellanten] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen.  
         
         
           
             De tussenvonnissen van 8 juni 2016 en 12 juli 2017 
           
         
         
       
     
     
       3.4. 
       Het hoger beroep is mede ingesteld tegen de tussenvonnissen van 8 juni 2016 en 12 juli 2017. Tegen die vonnissen hebben [appellanten] echter geen grieven gericht. Het hof zal [appellanten] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen deze tussenvonnissen. 
       
       
         
           Grieven 8 en 9: is de loods onderdeel van de huurovereenkomst? 
         
       
       
       
         3.5.1 
         Het hof zal eerst de grieven 8 en 9 behandelen. Met deze grieven betogen [appellanten] dat de loods waarin de hennepdrogerij is aangetroffen, niet op het perceel van [woningstichting] ligt en dus geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Naar het hof begrijpt, stellen [appellanten] dat aanwezigheid van de hennepdrogerij in de loods (gelegen buiten het gehuurde perceel) reeds om deze reden geen tekortkoming van hen in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren.  
         
       
       
         3.5.2. 
         Het hof overweegt hierover het volgende. [appellanten] betwisten niet dat de gehuurde woning gelegen is op perceel [sectieletter] [sectienummer] en dat dat perceel eigendom is van [woningstichting] . Uit de als producties 4 en 6 bij de nadere conclusie van [woningstichting] van 6 september 2017 overgelegde kadastrale kaarten volgt dat de loods op perceel [sectieletter] [sectienummer] staat. [appellanten] stellen wel dat de kadastrale grenzen van perceel [sectieletter] [sectienummer] niet vaststaan en dat de loods staat op grond die eigendom is van de gemeente Tilburg, maar dit blijkt niet uit de door hen in dit kader overgelegde stukken. Integendeel, uit het door [appellanten] als productie 4 bij het antwoord op nadere conclusie van 1 november 2017 overgelegde veldwerk van het kadaster volgt nu juist dat de loods binnen de grenzen van perceel [sectieletter] [sectienummer] staat. Hierbij komt dat ook de gemeente Tilburg meent dat de loods op het perceel van [woningstichting] staat. Zij heeft immers op 30 mei 2017 en 30 juni 2017 [woningstichting] aangeschreven “als eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [huisnummer 1] in [plaats] , kadastraal kenmerk [plaats] [sectieletter] [sectienummer] ” vanwege de aanwezigheid van de hennepdrogerij. Ten slotte is van belang dat het hof bij gelegenheid van het pleidooi met partijen een Google-satellietafbeelding heeft besproken waarop het perceel met de loods zichtbaar is. Als die afbeelding wordt vergeleken met de bovengenoemde producties (en met de door [woningstichting] bij nadere conclusie na enquête van 13 juni 2018 overgelegde kadastrale kaart), blijkt duidelijk dat de loods op het perceel van [woningstichting] staat. [appellanten] hebben hun betwisting niet onderbouwd. Het hof neemt derhalve als vaststaand aan dat de loods zich bevindt op het perceel van [woningstichting] , hetgeen tot gevolg heeft dat [woningstichting] ingevolge artikel 5:20 BW door natrekking in beginsel eigenaar is van de loods en dat de loods onderdeel is van de huurovereenkomst. Hieraan doet niet af dat bij het sluiten van de huurovereenkomst in 1972 geen sprake was van de huur van (de toen nog niet gebouwde) loods. De grieven 8 en 9 slagen dus niet. 
         
         
           
             De grieven 3, 4, en 5: Zijn [appellanten] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst? 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         Het hof zal nu de grieven 3, 4 en 5 behandelen. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] , voor het geval zij als opvolgend huurders in de zin van art. 7:268 BW zijn aan te merken, zijn tekortgeschoten in hun verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.  
         
       
       
         3.6.2. 
         
          [appellanten] hebben gesteld dat de hennepdrogerij die op 2 mei 2017 in de bedrijfsruimte is aangetroffen, niet door henzelf, maar door [onderhuurder] is aangelegd en geëxploiteerd. De kantonrechter heeft die stelling bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt genomen. Ook het hof zal hier vanuit gaan.  
         
       
       
         3.6.3. 
         In rechtsoverweging 4.3.2. heeft de kantonrechter terecht overwogen dat bij de beantwoording van de vraag of [appellanten] zijn tekortgeschoten in hun verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, de maatstaf moet worden gehanteerd die de Hoge Raad heeft gegeven bij arrest van 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743. Die maatstaf houdt in dat, indien personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen, beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.  
         
       
       
         3.6.4. 
         Het hof stelt voorop dat [woningstichting] de aanwezigheid van hennepdrogerijen en grote hoeveelheden henneptoppen op de door haar verhuurde percelen niet hoeft te accepteren. Dat hebben [appellanten] op zichzelf ook niet betwist. Het hof is van oordeel dat [appellanten] zich, in het licht van de gedragingen van [onderhuurder] , zelf niet als een goed huurder hebben gedragen. [onderhuurder] had slechts een klein deel van de loods in gebruik. [appellant] had het andere deel zelf in gebruik voor zijn onderneming en [appellante] maakte gebruik van de in de loods aanwezige wasruimte en keuken. Ook indien [appellanten] desondanks daadwerkelijk niet van de aanwezigheid van de hennepdrogerij op de hoogte waren, geldt dat zij onvoldoende zorg hebben betracht voor en toezicht hebben uitgeoefend op het gehuurde. Uitgangspunt is dat van een huurder mag worden verwacht dat hij controleert of in de door een onderhuurder gebruikte ruimte geen ongeoorloofde activiteiten plaatsvinden. Hierbij komt dat [onderhuurder] de ruimte volgens de onderhuurovereenkomst zou gaan gebruiken voor opslag van materialen voor zijn stratenmakersbedrijf, maar dat er volgens [appellant] geen materialen voor dat stratenmakersbedrijfaanwezig waren. Het had, zeker gezien deze omstandigheden, op de weg van [appellanten] gelegen om te controleren waar [onderhuurder] de door hem gehuurde ruimte dan voor gebruikte. Door dit na te laten, hebben [appellanten] zich niet als goede huurders gedragen. Het hof wijst hierbij nog op de grote hoeveelheid henneptoppen die op 2 mei 2017 is aangetroffen en het feit dat de politie in 2012 in de bedrijfsruimte van [appellant] een oude hennepdrogerij, afval van een hennepkwekerij en attributen voor het opzetten van een hennepkwekerij heeft aangetroffen (productie 5 conclusie na enquête tevens houdende verzoek tot heropening enquête en wijziging van eis). [appellanten] dienden dus rekening te houden met de mogelijkheid dat een derde het in onderhuur genomen deel van de loods zou gebruiken voor hennep-gerelateerde activiteiten.  
         
       
       
         3.6.5. 
         Uit productie 1 bij de memorie van grieven volgt dat [appellanten] van 28 april 2017 tot en met 5 mei 2017, en dus op het moment van de ontdekking van de hennepdrogerij op 2 mei 2017 door de handhavingsambtenaren, op vakantie in Griekenland waren. Dit maakt het voorgaande echter niet anders. Gezien de grote hoeveelheid henneptoppen, de foto’s van de drogerij (productie 6 conclusie na enquête tevens houdende verzoek tot heropening enquête en wijziging van eis) en het feit dat van de aanwezigheid van de drogerij al op 24 maart 2017 een anonieme melding is gedaan en dus kennelijk al ruim voor 2 mei 2017 voor derden waarneembaar was, geldt dat de drogerij ook voor vertrek naar Griekenland op 28 april 2017 al voor [appellanten] waarneembaar had moeten zijn.  
         
       
       
         3.6.6. 
         Uit het voorgaande volgt dat de grieven 3, 4 en 5 niet slagen. 
         
         
           
             Grieven 6 en 7: rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding met al haar gevolgen? 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Met grieven 6 en 7 betogen [appellanten] naar de kern genomen dat de aanwezigheid van de hennepdrogerij, gezien hun zwaarwegende belangen, onvoldoende zwaar weegt om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen, te meer omdat zij niet bij de hennepdrogerij betrokken waren en de aanwezigheid van de hennepdrogerij niet tot tumult of negatieve publiciteit heeft geleid. Het hof begrijpt deze grieven als primair een beroep op de tenzij-clausule in artikel 6:265 lid 1 BW en subsidiair een beroep op misbruik van bevoegdheid en de redelijkheid en billijkheid.  
         
       
       
         3.7.2. 
         
           Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.  
           Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2018:1810). Hierbij kan in dit geval meewegen dat [appellanten] , zoals zij zelf stellen, niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte waren. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter bovendien het gewicht van de tekortkoming afwegen tegenover het woonbelang van de huurder (ECLI:NL:HR:1984:AG4914). 
         
         
       
       
         3.7.3 
         Het hof is van oordeel dat in dit geval, ook als het woonbelang van [appellanten] in aanmerking wordt genomen, niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig geringe ernst is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid gedroogde henneptoppen in of bij een huurwoning, nadelige gevolgen heeft voor het gehuurde, zoals het risico van overlast door bezoek van afnemers van hennep of andere relaties uit het drugsmilieu, de negatieve uitstraling op de omgeving en de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving, en door woningcorporaties zoals [woningstichting] niet getolereerd kan worden, ongeacht of deze risico’s zich daadwerkelijk hebben gemanifesteerd. [woningstichting] heeft daarom een zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, mede om aan andere huurders duidelijk te maken dat streng wordt opgetreden tegen hennepkweek en gerelateerde activiteiten in of in de nabijheid van huurwoningen.  
         
       
       
         3.7.4. 
         Hierbij komt dat [appellanten] geen feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor hen zo ernstig zijn, dat zij de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen of de ontbinding en ontruiming gezien de eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of onevenredig maken. Uit de memorie van grieven is niet gebleken dat de ontruiming van de woning, die ten tijde van het nemen van de memorie van grieven al had plaatsgevonden, [appellanten] voor onoverkomelijke problemen heeft geplaatst. 
         
       
       
         3.7.5. 
         Het hof is gezien het voorgaande van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig geringe ernst is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Evenmin kan worden gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zou moeten blijven of misbruik van bevoegdheid oplevert. Het hof verwerpt dan ook de grieven 6 en 7. 
         
         
           
             Grieven 10, 11 en 12: hebben [appellanten] een recht van opstal verkregen? 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         Met de grieven 10, 11 en 12 betogen [appellanten] dat zij dan wel hun (schoon)ouders door verjaring een recht van opstal hebben verkregen ten aanzien van de opstallen gelegen achter de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] , waaronder de loods, welk recht volgens hen aan een veroordeling tot ontruiming van die loods in de weg staat.  
         
       
       
         3.8.2. 
         Voor het ontstaan van een recht van opstal door verjaring is in elk geval vereist dat [appellanten] dan wel hun (schoon)ouders gedurende een bepaalde periode bezitter zijn geweest van dat recht. Van belang is dat de (schoon)ouders van [appellanten] , en vervolgens [appellanten] voor zover zij zijn aan te merken als opvolgend huurders op grond van artikel 7:268 BW, vanwege de huurovereenkomst gelden als houder van het perceel en de daarop gebouwde gebouwen en werken. Ingevolge artikel 3:111 BW kan een houder slechts bezitter worden indien deze verandering het gevolg is van een handeling van degene voor wie men houdt, of ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. [appellanten] hebben geen feiten aangevoerd waaruit een dergelijke handeling van [woningstichting] blijkt. Onder tegenspraak van recht dient te worden verstaan de situatie dat de houder openlijk het recht van de eigenaar betwist en zich daarnaar gedraagt. Dat [appellanten] voor aanvang van de onderhavige procedure, op een voor de aanvang van de toepasselijke verjaringstermijn relevant moment, het recht van [woningstichting] hebben betwist, is gesteld noch gebleken. Dit betekent dat het beroep op verkrijgende verjaring van een recht van opstal reeds afstuit op het bepaalde in artikel 3:111 BW en dat het hof niet toekomt aan de beoordeling van de stellingen van [appellanten] over bezit en goede trouw.  
         
       
       
         3.8.3. 
         Uit het voorgaande volgt dat de grieven 10, 11 en 12 niet slagen.  
         
         
           
             Grieven 1 en 2: de vordering in conventie 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         Met de grieven 1 en 2 betogen [appellanten] dat de kantonrechter de vordering in conventie ten onrechte heeft afgewezen en dat de kantonrechter ten onrechte geen aandacht heeft geschonken de stellingen die [appellanten] aan hun vordering in conventie ten grondslag hebben gelegd.  
         
       
       
         3.9.2. 
         De grieven 1 en 2 slagen niet. Uit hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de grieven 3 tot en met 12 volgt immers dat de beslissing van de kantonrechter over de ontbinding van de huurovereenkomst voor zover [appellanten] huurders zijn en de ontruiming van de woning met aanhorigheden aan de [straatnaam] [huisnummer 1] in stand blijft. Dit betekent dat [appellanten] geen belang meer hebben bij hun vordering in conventie om te bepalen dat zij huurders zijn van de woning aan [straatnaam] [huisnummer 1] . De kantonrechter heeft deze vordering terecht afgewezen en de stellingen die [appellanten] aan hun vordering in conventie ten grondslag hebben behoeven geen beoordeling meer. 
         
         
           
             Conclusie en afwikkeling  
           
         
         
       
     
     
       3.10. 
       Het hof komt tot de slotsom dat geen van de grieven doel treft en zal [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep tegen de beroepen tussenvonnissen. Het hof zal het beroepen eindvonnis bekrachtigen en zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en deze proceskostenveroordeling, zoals door [woningstichting] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 4148316 CV EXPL 15-3776 tussen partijen gewezen tussenvonnissen van 8 juni 2016 en 12 juli 2017;  
     
     
     
       bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 4148316 CV EXPL 15-3776 tussen partijen gewezen eindvonnis van 11 juli 2018;  
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [woningstichting] op € 726,-- aan griffierecht en op  
       € 3.222,-- aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 december 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer