ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2010:BL3953

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2010:BL3953 Rechtbank 's-Gravenhage , 27-01-2010 / 310629 - HA ZA 08-1499

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2010-01-27

Zaaknummer: 310629 - HA ZA 08-1499

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2010:BL3953

---

Gemeente vs De Raad Bouwontwikkeling. Uitleg van de inhoud van een tussen partijen gesloten optieovereenkomst m.b.t. een stuk bouwgrond.

vonnis 
       RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 310629 / HA ZA 08-1499 
     
     Vonnis van 27 januari 2010 
     
     in de zaak van 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       GEMEENTE LEIDEN, 
       zetelend te Leiden, 
       eiseres, 
       advocaat mr. R. Lever, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       DE RAAD BOUWONTWIKKELING B.V., 
       gevestigd te Noordwijk, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna de gemeente en De Raad Bouwontwikkeling genoemd worden. 
       
     
       1. De procedure 
       1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - 	de dagvaarding van 23 april 2008, met producties; 
       -	de conclusie van antwoord van 1 oktober 2008, met producties; 
       -	het tussenvonnis van 15 oktober 2008; 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 16 juni 2009 en de daarin genoemde gedingstukken; 
       -	de akte na comparitie van 26 augustus 2009 van De Raad Bouwontwikkeling, met producties; 
       -	de antwoordakte na comparitie van 23 september 2009 van de gemeente, met productie. 
     
     
     1.2. Ten slotte is er een datum voor vonnis bepaald. Hiertoe is de zaak verwezen naar een meervoudige kamer.  
     
     
       2. De feiten 
       2.1. Bij brief van 9 maart 1999 heeft Katwijk Farma B.V. de gemeente - onder meer - het volgende bericht: 
       "Indertijd hebben wij de mogelijkheid een optie te nemen op een stuk grond aan de [straat], grenzend aan ons pand kort besproken. 
     
     
     
       Om tot een juiste besluitvorming te kunnen komen, zien wij graag de volgende vragen beantwoord: 
       1] Hoe lang zou een optie geldig zijn? 
       2] wat zijn de eventuele kosten, verbonden aan een optie? 
       3] Wat zijn de afmetingen van het stuk grond? 
       4] Wat zijn de bebouwingsmogelijkheden? Hoeveel m2 en hoe hoog? 
       5] Welke kosten moeten wij bij de eventuele beslissing om de grond te bebouwen, aan de gemeente Leiden betalen?" 
     
     
     
       2.2. Op 29 maart 1999 heeft de gemeente per brief - onder meer - als volgt gereageerd: 
       "Hieronder treft u een antwoord op de in de brief gestelde vragen: 
       1) Het is mogelijk een onbetaalde optie op de grond te krijgen voor een periode van drie maanden. In die periode kunt u de haalbaarheid van de plannen onderzoeken. Deze periode van drie maanden kan worden verlengd indien beide partijen daarmee instemmen. Bijvoorbeeld om een schetsplan voor bebouwing op te stellen. 
     
     
     2) Indien u nog geen concrete bouwplannen heeft en toch graag de grond in optie verwerft is het gebruikelijk dat de optie-verwerver de helft van de kosten betaald. Dat wil zeggen de helft van de jaarlijkse erfpacht canon, die wordt vastgesteld op basis van de waarde van de uit te geven grond. 
     
     3) De totale kavel grenzend aan de kavel van Katwijk Farma langs de [straat] is 5950 m2. 
     
     4) De bebouwingsmogelijkheden zijn dezelfde die voor het reeds bestaande gebouw van Katwijk Farma van toepassing waren. Dat wil zeggen dat maximaal 60% van de kavel bebouwd mag worden, parkeren op eigen terrein gefaciliteerd moet worden en de bouwhoogte tussen de vijf en vijftien meter mag variëren. (...) 
     
     5) De waarde van de grond is per 01-04-99 vastgesteld op f 305,-- per m2. Een afnemer kan kiezen de erfpacht voor 75 jaar af te kopen of een jaarlijkse erfpachtcanon te betalen. U betaalt dan jaarlijks circa 5% van de totale grondwaarde als erfpachtcanon. 
     
     Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en graag horen wij spoedig van u welke kavel u wilt afnemen of eventueel in optie wilt nemen." 
     
     
       2.3. Katwijk Farma heeft de gemeente per brief van 1 juni 1999 - onder meer - het volgende medegedeeld: 
       "Hierbij delen wij u mede dat wij vanaf heden graag gebruik maken van de door u aangeboden mogelijkheid gedurende 3 maanden een onbetaalde optie te nemen op een stuk grond aan de [straat], grenzend aan ons pand." 
     
     
     
       2.4. De gemeente heeft Katwijk Farma op 15 maart 2001 een brief doen toekomen met - onder meer - de volgende inhoud: 
       "In reactie op uw schrijven, gedateerd 1 juni 1999, waarin u melding maakt van een onbetaalde optie voor drie maanden op een stuk grond aan de [straat] (...), wil ik u formeel melden dat deze optie middels tijdsverloop als beëindigd dient te worden beschouwd. 
       Het op 4 december 2000, in een telefonisch onderhoud met de heer [V] van uw bedrijf door ons gedane aanbod om voornoemde optie met nog eens drie maanden te verlengen, is inmiddels door u ongebruikt gelaten. Daar wij tijdens voornoemd gesprek uw bedrijf te kennen hebben gegeven om te reageren uiterlijk tot 1 april van 2001 willen wij u middels deze brief daarop nogmaals attenderen. 
     
     
     Indien u of uw bedrijf derhalve niet voor of uiterlijk 1 april 2001 schriftelijk reageert met concrete plannen, zijn wij niet langer gehouden aan deze optie/afspraak en zullen wij een voorstel doen voor de uitgifte van dit perceel in erfpacht aan een cliënt, die zich inmiddels bij ons gemeld heeft."  
     
     
       2.5. Op 29 maart 2001 heeft Katwijk Farma de gemeente een brief gestuurd waarin - onder meer - is opgenomen: 
       "Onder verwijzing naar uw schrijven d.d. 15 maart 2001 (...), informeren wij u dat wij gaarne gebruik maken van de optie, het perceel grond aan de [straat], grenzend aan ons pand, af te nemen. 
     
     
     Telefonisch heb ik u op 26-03-2001 geïnformeerd dat het gehele project door De Raad Bouwontwikkeling B.V. uitgevoerd zal worden. 
     
     De heer drs. [X] zal als gevolmachtigde, namens Katwijk Farma BV, dit project beheren en als zodanig met u in contact treden om over de voorwaarden te onderhandelen. Als uitgangspunt voor dit gesprek refereren wij aan uw schrijven van 29 maart 1999, waarin sprake is van een grondprijs van ? 305,00 per m²." 
     
     
       2.6. Bij brief van 28 mei 2001 heeft Katwijk Farma de gemeente - onder meer - het volgende gemeld: 
       "Bij de brief van 26 maart jl. hebben wij het door u verstrekte optierecht van de grond gelegen aan de [straat] te Leiden, binnen de door u gestelde termijn, ingeroepen. Hierdoor is de koopovereenkomst tot stand gekomen. 
     
     
     U verzocht ons aansluitend om concrete bouwplannen in te dienen. Dienaangaande delen wij u mede dat wij inmiddels De Raad Bouwontwikkeling B.V. hebben ingeschakeld - zoals blijkt uit bijgaande brief van De Raad Bouwontwikkeling B.V. d.d. 9 april 2001 aan u - voor onder andere het indienen van de bouwaanvraag. (...) Het schetsontwerp wordt u op 5 juni a.s. toegezonden." 
     
     
       2.7. De gemeente heeft aan de behandelend advocaat van Katwijk Farma op 19 juni 2001 een brief doen toekomen met - onder meer - de volgende inhoud: 
       "Gezien uw brief en de overige met uw cliënt gevoerde correspondentie bent u van mening dat sprake is van een met beider toestemming doorlopende optie conform de brief van 29 maart 1999. 
       Wij zullen dit verder niet ter discussie stellen en respecteren uw standpunt hieromtrent. Echter, voor alle duidelijkheid: er is sprake van een optie waarvoor vanaf juli 1999 een vergoeding verschuldigd is te weten de helft van de jaarlijkse erfpachtcanon te berekenen op basis van de genoemde grondwaarde per vierkante meter en het destijds geldende rentepercentage. Op het moment van het vestigen van het recht van erfpacht zal deze vergoeding in rekening worden gebracht of zoveel eerder als blijkt dat tussen partijen geen overeenstemming bereikt wordt over de overeenkomst. 
       Wij zullen uw cliënt zo spoedig mogelijk, (...), een overeenkomst doen toekomen. Wij verwachten dan binnen een maand een door uw cliënt getekend exemplaar retour te ontvangen." 
     
     
     
       2.8. Op 20 augustus 2001 heeft de gemeente Katwijk Farma een brief gestuurd met daarin - onder meer - het volgende: 
       "In vervolg op onze brief van 19 juni 2001 aan [Y] Advocaten en Notarissen doen wij u hierbij de erfpachtovereenkomst toekomen betreffende een te bebouwen perceel, gelegen tussen [straat] 12 en 20, grenzend aan uw huidige vestiging. Wij verwachten de erfpachtovereenkomst binnen één maand na dagtekening van deze brief van u getekend retour. 
       (...) 
       In de erfpachtovereenkomst zijn de gebruikelijke voorwaarden en bepalingen opgenomen die van toepassing zijn in de [weg]. 
       De waarde van de kavel is door ons vastgesteld op ? 3.600.000,- of € 1.633.608,78 (Berekening: gebouw met een voetprint van 3000 m² en uitgevoerd in 4 lagen = ca. 11.000m² BVO x ? 325,-/m² BVO)." 
     
     
     
       2.9. Bij brief van 29 oktober 2001 heeft de gemeente Katwijk Farma - onder meer - het volgende meegedeeld: 
       "Bij mijn brief d.d. 18 september jl. heb ik u de gelegenheid geboden de u op 20 augustus jl. toegezonden erfpachtovereenkomst (...) te ondertekenen. Mocht u daaraan geen gevolg geven, dan zou deze gemeente vrij zijn de kavel aan derden aan te bieden. 
       De overeenkomst is niet vóór genoemde datum ondertekend en door mij ontvangen. 
       (...) 
       Derhalve constateer ik, dat u van de geboden gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt en de vooraf gestelde consequentie is ingetreden. De gemeente is dus nu vrij tot uitgifte van de kavel aan derden. 
     
     
     
       In de brief van 29 maart 1999 is u voor een periode van drie maanden een onbetaalde optie verleend. Daarna - dus vanaf 1 juli 1999 - is voor de optie een vergoeding verschuldigd bestaande uit de helft van de jaarlijkse erfpacht canon, die wordt vastgesteld op basis van de waarde van de uit te geven grond. Die grondwaarde werd toen vastgesteld op f 305,- per m2, terwijl de canon dan 5% daarvan bedraagt. 
       Op jaarbasis bedraagt dan de canon 5736 m2 x f 305,- = f 1.749.480,- x 5% = f 87.474,-. 
       De optie-vergoeding bedraagt de helft van deze canon over de nu verstreken periode van 1 juli 1999 tot 1 september jl., totaal f 102.053,-, vermeerderd met btw f 19.390,07, wordt f 121.443,07. 
       Ik verzoek u laatstgenoemd bedrag te betalen vóór 15 november 2001 (...)." 
     
     
     
       2.10. Op 14 december 2001 heeft Katwijk Farma een kort geding aangespannen tegen de gemeente waarin zij - verkort weergegeven - primair veroordeling van de gemeente heeft gevorderd om 1) zich te onthouden van onderhandelen en contracteren met derden ten aanzien van het perceel grond aan de [straat] te Leiden (hierna: het perceel); 2) het perceel in erfpacht aan Katwijk Farma uit te geven onder de voorwaarden zoals genoemd in de brief van 29 maart 1999 en 3) de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht aan de gemeenteraad voor te leggen ter goedkeuring. 
       Bij vonnis van 23 april 2002 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de primaire vorderingen (grotendeels) toegewezen. 
       2.11. De gemeente heeft hoger beroep aangetekend tegen het kortgedingvonnis. Het gerechtshof te 's Gravenhage heeft bij arrest van 26 mei 2005 de vorderingen van Katwijk Farma integraal afgewezen. Daartoe heeft het gerechtshof - zakelijk weergegeven - overwogen dat uit de correspondentie tussen partijen in 1999 niet kan worden afgeleid dat een optie is verleend die inhoudt dat door inroeping van het optierecht voor de gemeente de verplichting zou ontstaan tot uitgifte van het perceel aan Katwijk Farma. In de aangeboden optie komen essentiële gegevens zoals die met betrekking tot de (kadastrale) omschrijving van de kavel, de te betalen canon, de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden en andere gebruikelijke voorwaarden niet voor. Ook in de verdere correspondentie en/of contacten tussen partijen in 2000 en 2001 is geen sprake geweest van een bindend en zodanig gedetailleerd aanbod van de gemeente dat door aanvaarding daarvan door Katwijk Farma een overeenkomst van erfpacht tot stand zou komen. Uit de mededeling van Katwijk Farma in de brief van 29 maart 2001 aan de gemeente dat namens haar nog zou worden onderhandeld over de voorwaarden van de erfpacht, volgt dat ook Katwijk Farma begreep dat de optie niet zo ver ging als zij in het kort geding heeft gesteld.  
     
     
     
       3. Het geschil 
       3.1. De gemeente vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van De Raad Bouwontwikkeling tot betaling aan haar van € 135.638,08, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 47.235,82 vanaf 11 januari 2002 en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 88.402,26 vanaf 20 april 2008, met veroordeling van De Raad Bouwontwikkeling in de proceskosten inclusief de nakosten. 
     
     
     3.2. Ter onderbouwing van haar vordering stelt de gemeente dat Katwijk Farma van de gemeente een optie heeft verkregen op het perceel, welke optie De Raad Bouwontwikkeling heeft overgenomen. Van deze optie is gebruikgemaakt vanaf 1 juni 1999. Aangezien de optie feitelijk is blijven bestaan tot het arrest van het gerechtshof, nu het de gemeente tot die datum niet vrijstond met derden te onderhandelen, is De Raad Bouwontwikkeling de optievergoeding volgens de gemeente verschuldigd tot 26 mei 2005. Partijen zijn overeengekomen dat drie maanden kosteloos van de optie gebruik mocht worden gemaakt en dat vervolgens een vergoeding verschuldigd zou zijn gelijk aan de helft van de jaarlijkse erfpachtcanon. Op die basis bedraagt de optievergoeding vanaf 1 september 1999 tot 1 september 2001 € 47.235,82 en vanaf 1 september 2001 tot 26 mei 2005 € 88.402,26. Omdat de gemeente op 11 december 2001 de optievergoeding tot 1 september 2001 in rekening heeft gebracht, is De Raad Bouwontwikkeling vanaf 11 januari 2002 wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd. Voor het overige geldt, voor wat de wettelijke rente betreft, de datum van 20 april 2008. 
     
     3.3. De Raad Bouwontwikkeling voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
     
     
       4. De beoordeling 
       Procedureel 
       4.1. De rechtbank constateert dat De Raad Bouwontwikkeling in haar conclusie van antwoord in beginsel de beslissing van het gerechtshof in het kort geding met betrekking tot de uitleg van de optieovereenkomst tot uitgangspunt heeft genomen. Tijdens de comparitie heeft zij overigens opgemerkt dat zij met die beslissing van het gerechtshof niet gelukkig is. Na een schorsing van de behandeling van de zaak tijdens de comparitie heeft zij verklaard dat zij de bodemrechter alsnog wil verzoeken een eigen oordeel te formuleren over de juridische interpretatie van de optieovereenkomst. De gemeente heeft zich verzet tegen dit verzoek omdat dit in strijd is met een goede procesorde, nu het pas in dit stadium van de procedure is opgeworpen. De rechtbank heeft vervolgens de standpuntwijziging toegelaten en De Raad Bouwontwikkeling toegestaan een akte na comparitie te nemen. 
     
     
     4.2. Bij antwoordakte na comparitie stelt de gemeente (wederom) dat - gezien de uitdrukkelijke stellingen van De Raad Bouwontwikkeling bij conclusie van antwoord en in eerste instantie ook ter comparitie - de wijziging van standpuntbepaling in strijd is met de beginselen van behoorlijke procesvoering en dat op dit standpunt niet ingegaan behoort te worden. 
     
     4.3. De rechtbank blijft bij haar beslissing op het ter comparitie door de gemeente opgeworpen bezwaar. De inhoud van de optieovereenkomst betreft het tussen partijen cruciale geschilpunt. Nu de beslissing van het gerechtshof in kort geding naar haar aard slechts een voorlopig oordeel betreft, kan dit geschilpunt in volle omvang aan de rechtbank worden voorgelegd. Het betoog van de gemeente op pagina 3 van haar antwoordakte na comparitie miskent de regel van artikel 257 Rv, die inhoudt dat de beslissingen bij voorraad geen nadeel toebrengen aan de zaak ten principale. Anders gezegd: de bodemrechter is niet gebonden aan het oordeel van de kortgedingrechter. Daarbij heeft de gemeente - naar het oordeel van de rechtbank terecht - niet gesteld dat De Raad Bouwontwikkeling de beslissing van het gerechtshof op zodanig wijze heeft omarmd dat sprake zou zijn van een gerechtelijke erkenning waarvan De Raad Bouwontwikkeling niet zou kunnen terugkomen. Het staat een procespartij in beginsel vrij om tijdens de loop van een geding haar koers te wijzigen. De koerswijziging waarover het hier gaat is niet in strijd met een goede procesorde. De gemeente is daardoor niet op het verkeerde been gezet of op onredelijke wijze in haar belangen geschaad. De Raad Bouwontwikkeling heeft haar gewijzigde standpunt toegelicht in de akte na comparitie, waarna de gemeente bij antwoordakte haar visie kenbaar heeft gemaakt. 
     
     
       De optieovereenkomst 
       4.4. De gemeente stelt dat de optieovereenkomst voor De Raad Bouwontwikkeling het recht behelsde om - na het inroepen van het optierecht - exclusief met de gemeente te kunnen onderhandelen over de verwerving van het perceel in erfpacht, waarbij voor de gemeente geen beperkingen zouden gelden bij het voeren van deze onderhandelingen. Nadat Katwijk Farma het optierecht had ingeroepen, hebben de onderhandelingen tot niets geleid, zodat de gemeente volgens haar stellingen het perceel aan derden mocht aanbieden en De Raad Bouwontwikkeling thans de tegenover het optierecht staande optievergoeding aan de gemeente verschuldigd is. 
     
     
     4.5. De Raad Bouwontwikkeling betwist de door de gemeente gegeven uitleg aan de tussen partijen gesloten optieovereenkomst, waarmee de vraag aan de orde is wat de juridisch juiste interpretatie is van deze overeenkomst. 
     
     
       4.6. Partijen zijn het erover eens dat de inhoud van de optieovereenkomst in beginsel wordt bepaald door het aanbod van de gemeente bij brief van 29 maart 1999 (vergelijk punt 2.2), dat Katwijk Farma heeft geaccepteerd bij brief van 1 juni 1999 (zie punt 2.3).  
       De rechtbank passeert de stelling van de gemeente dat Katwijk Farma in haar brief van 9 maart 1999 (zie punt 2.1) uitsluitend naar de kosten van een optie heeft gevraagd en dat de gemeente in haar brief van 29 maart 1999 die (beperkte) vraag in vijf onderdelen heeft beantwoord. Daarbij is volgens de gemeente de erfpactscanon slechts vermeld opdat de optieverwerver kan uitrekenen wat de helft van de jaarlijkse erfpachtcanon is, en weet welk bedrag betaald moet worden ingeval voor een betaald optierecht wordt gekozen (vergelijk de beantwoording van vraag 2). Deze stelling klopt niet met hetgeen in de brieven is opgenomen. De eerste twee vragen in de brief van 9 maart 1999 zijn gericht op de duur van een eventueel door de gemeente te verlenen optie en de prijs voor dit optierecht. In antwoord daarop meldt de gemeente dat een onbetaalde dan wel een betaalde optie verkregen kan worden waarbij in het antwoord op vraag 2 de prijs voor een betaalde optie wordt genoemd. De vragen 3 tot en met 5 zien echter op de kenmerken van het perceel, de bebouwingsmogelijkheden en de kosten - aan de gemeente te voldoen - indien De Raad Bouwontwikkeling (Katwijk Farma) het perceel zou willen bebouwen. Daarbij constateert de rechtbank dat bebouwing tevens verwerving van het perceel impliceert, omdat Katwijk Farma zonder verwerving uiteraard niet gerechtigd zou zijn tot bebouwing. Dat de gemeente vraag 5 ook in deze zin heeft opgevat, volgt uit het antwoord, waarin immers is vermeld dat "de afnemer" kan kiezen voor het betalen van een jaarlijkse erfpachtcanon of voor afkoop van het erfpachtrecht voor 75 jaar. Overigens heeft de keuze voor afkoop voor 75 jaar evenmin iets van doen met de berekening van de kosten van het optierecht, zodat ook dit de stelling van de gemeente weerspreekt. De rechtbank oordeelt dan ook dat in de brief van 29 maart 1999 de essentialia zijn genoemd voor een eventuele overeenkomst tot de verwerving van het perceel in erfpacht, te weten het desbetreffende perceel, de afmetingen van het perceel en de prijs voor het perceel (de erfpachtcanon). Dit betekent dat de optieovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat bij inroeping van het optierecht door Katwijk Farma (De Raad Bouwontwikkeling) een erfpachtovereenkomst met de gemeente tot stand zou komen, waarbij slechts over de aanvullende voorwaarden nader onderhandeld diende te worden. 
       De rechtbank passeert de stelling van de gemeente dat het aanbod niet zo ver gaat als hier wordt aangenomen, omdat in de brief van 29 maart 1999 bepaalde gegevens ontbreken, zoals de toepasselijke erfpachtvoorwaarden en andere gebruikelijke bepalingen. Nu het hierbij ook volgens de gemeente om "gebruikelijke" bepalingen gaat, behoren deze gegevens niet tot de essentialia van de erfpachtovereenkomst. Het betreffen kennelijk bijkomende (standaard)voorwaarden van relatief ondergeschikt belang. Dat daarover nog nader onderhandeld moest worden, laat de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst bij inroeping van de optie in beginsel onverlet. Dat de kadastrale omschrijving van het perceel in de brief van 29 maart 1999 ontbreekt, acht de rechtbank evenmin van belang, nu het partijen duidelijk was voor welk perceel door Katwijk Farma een optierecht werd verworven. 
       De gemeente heeft nog gesteld dat uit de brief van Katwijk Farma van 29 maart 2001 (vergelijk punt 2.5) volgt dat zij dezelfde uitleg van de optieovereenkomst als de gemeente voorstaat, nu Katwijk Farma in deze brief vermeldt dat over de voorwaarden van de erfpacht nog zal worden onderhandeld. De rechtbank passeert ook deze stelling. Zoals De Raad Bouwontwikkeling terecht opmerkt, verwijst Katwijk Farma in diezelfde brief voor de uitgangspunten en de grondprijs naar de brief van 29 maart 1999. Daarmee geeft zij te kennen dat volgens haar over een aantal essentiële punten overeenstemming is bereikt, hetgeen zij in haar brief van 28 mei 2001 (zie punt 2.6) bevestigt door te melden dat haars inziens de koopovereenkomst reeds tot stand is gekomen. 
       Voor het overige heeft de gemeente niets aangevoerd waaruit kan volgen dat de optieovereenkomst uitgelegd dient te worden zoals haar voor ogen staat. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de lezing van de gemeente zou betekenen dat De Raad Bouwontwikkeling een zeer substantieel bedrag zou moeten betalen voor een inhoudelijk uitermate weinig omvattend optierecht. Dat Katwijk Farma bedoeld heeft een dergelijk recht overeen te komen, is - zoals De Raad Bouwontwikkeling terecht betoogt - weinig aannemelijk te achten. 
     
     
     4.7. Gelet op deze uitleg, betoogt De Raad Bouwontwikkeling terecht dat de gemeente wanprestatie heeft gepleegd. Zij heeft immers bij brief van 20 augustus 2001 (zie punt 2.8) een concept-erfpachtovereenkomst aangeboden waarbij zij niet de afmetingen van het perceel als uitgangspunt voor berekening van de erfpachtcanon heeft genomen (voor ? 305,- per m²), maar het bruto vloeroppervlak van de beoogde bebouwing. Daarmee kwam de erfpachtcanon jaarlijks op een bedrag van ? 3.600.000,- in plaats van ? 1.814.750,-. Nakoming door de gemeente van de overeenkomst zoals hier uitgelegd, is inmiddels niet meer mogelijk nu de gemeente het perceel aan derden heeft verkocht. 
     
     
       Juridische consequenties 
       4.8. De Raad Bouwontwikkeling betoogt dat de gemeente zodanig toerekenbaar is tekort geschoten dat zij geen betaling kan verlangen van de optievergoeding. De rechtbank volgt De Raad Bouwontwikkeling hierin niet, nu de enkele wanprestatie van de zijde van de gemeente niet leidt tot verval van de prestatie aan de zijde van De Raad Bouwontwikkeling zonder - bijvoorbeeld - (buitengerechtelijke) ontbinding. De rechtbank zal De Raad Bouwontwikkeling bij akte de gelegenheid bieden haar verweer op dit punt nader toe te lichten. De gemeente zal vervolgens de gelegenheid krijgen daarop bij antwoordakte te reageren. 
     
     
     
       5. De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 10 maart 2010 voor het nemen van een akte door De Raad Bouwontwikkeling over hetgeen is vermeld in onderdeel 4.8 van dit vonnis, 
     
     5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis, mr. J.E. Bierling en mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.