ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:2597

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:2597 Gerechtshof Amsterdam , 03-10-2023 / 200.301.262/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-10-03

Zaaknummer: 200.301.262/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:2597

---

Huur 290-bedrijfsruimte tussen erfgenamen. Het hof oordeelt dat geen sprake is van dringend eigen gebruik en dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt. De opzegging van de verhuurder blijft zonder rechtsgevolg. Wel dient de huurder de verhuurder nog een bedrag te betalen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.301.262/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 8534840\CV EXPL 20-1792 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 oktober 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     2.  [appellant 2] , 
     3.  [appellant 3] ,  
     
       allen wonende te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , tevens h.o.d.n. [bedrijf] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. N.M. Don te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 6 mei 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter) van 11 februari 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Bij arrest van 2 november 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 20 januari 2022 heeft plaatsgevonden. Aan het einde van de zitting is de zaak aangehouden voor mediation. Op 14 juni 2022 hebben partijen de griffie van het hof bericht dat dit niet tot een oplossing heeft geleid.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte tevens houdende wijziging van eis; 
     - antwoordakte. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       Partijen zijn broers en zussen van elkaar. Moeder [X] is op 3 april 1999 overleden. Vader [X] is op 9 augustus 2011 overleden.   
       
     
     
       2.2. 
       Vader [X] exploiteerde vanaf 1976 een autodemontagebedrijf/metaalhandel (hierna: de onderneming) op het adres [straatnaam] 190 in [plaats] . Vanaf 1989 is de onderneming door vader [X] , [appellant 1] (appellant sub 1) en [geïntimeerde] vanuit een vennootschap onder firma voortgezet. [appellant 1] is per 1 januari 2013 uit de vennootschap onder firma getreden. [geïntimeerde] heeft de onderneming in de vorm van een eenmanszaak voortgezet. 
       
     
     
       2.3. 
       De onderneming is gevestigd op de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] , eigendom van de onderneming, en [perceelnummer 3] , eigendom van wijlen vader [X] . Op perceel [perceelnummer 3] bevindt zich een bedrijfswoning met een opslagruimte en een bedrijfsruimte. Vader en moeder [X] woonden in de bedrijfswoning. Na hun overlijden heeft er nog tijdelijk een vriend van partijen in de woning gewoond maar daarna is de woning leeg komen te staan. De bedrijfsruimte werd verhuurd aan de onderneming.  
       
     
     
       2.4. 
       Vader [X] heeft [geïntimeerde] onterfd. Partijen hebben na het overlijden van vader [X] gesprekken gevoerd over - kort gezegd - de afwikkeling van de onderneming, de erfenis en de huursituatie. Ook zijn er diverse procedures tussen hen gevoerd.  
       
     
     
       2.5. 
       In een van die procedures is - onherroepelijk - geoordeeld dat tussen [appellanten] als verhuurders en [geïntimeerde] als huurder met betrekking tot perceel [perceelnummer 3] , met uitzondering van de bedrijfswoning, een huurovereenkomst ex artikel 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW) bestaat (hierna: de huurovereenkomst). 
       
     
     
       2.6. 
       Vanaf 1 juli 2016 is [geïntimeerde] € 860,92 per maand aan huur gaan betalen aan [appellanten] . 
       
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van hun advocaat van 26 juni 2109, die tevens per aangetekende brief aan [geïntimeerde] is verzonden, hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2020 wegens primair het belang van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en subsidiair dringend eigen gebruik. Tevens is in die e-mail aangekondigd dat [appellanten] een vordering tot nadere huurprijsvaststelling zullen indienen.    
       
     
     
       2.8. 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellanten] laten weten niet met de opzegging van de huurovereenkomst in te kunnen stemmen.  
       
     
     
       2.9. 
       In een procedure ex artikel 7:304 lid 2 BW heeft een door de rechter benoemde deskundige eind 2022 een concept adviesrapport over de huurprijs uitgebracht.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In deze procedure, voor zover in hoger beroep nog van belang, vorderen [appellanten] - na wijziging van eis bij akte - een tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan hen van € 10.895,00 dan wel  € 5.746,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2016. Aan hun vordering tot beëindiging hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dan wel dat de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW in hun voordeel uitvalt. Ter onderbouwing van het door hen gevorderde bedrag hebben [appellanten] gesteld dat dit een afrekening betreft over de periode 1 januari 2013 tot en met juni 2016. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter beide vorderingen afgewezen. Hij heeft daartoe onder meer overwogen dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in eigen gebruik willen nemen en dit daartoe dringend nodig hebben en dat het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan dat van [appellanten] bij beëindiging daarvan. Het gevorderde betreft voorts een afrekening van diverse posten die niet aan de huurovereenkomst gerelateerd zijn, die mede gelet op de verdere procedures die tussen partijen aanhangig zijn (geweest) en vanwege het risico op tegenstrijdige uitspraken, buiten de onderhavige procedure - die betrekking heeft op de huurovereenkomst - moeten worden gehouden. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op.  
       
     
     
       3.2. 
       De  eerste grief  van [appellanten] is gericht tegen rechtsoverweging 2.5 van het bestreden vonnis. Volgens hen heeft de kantonrechter ten onrechte grote waarde gehecht aan een brief van [naam 1] van 23 maart 2013, waarin een bepaalde huurwaarde wordt genoemd. Omdat [appellanten] in hoger beroep geen huurachterstand meer vorderen (zij hebben besloten de in 2.9 genoemde procedure met betrekking tot de nadere vaststelling van de huurprijs af te wachten), mist deze grief relevantie. De hoogte van de verschuldigde huur kan in het midden blijven.   
       
     
     
       3.3. 
       Met  grief twee en drie , die zich lenen voor gezamenlijke bespreking, komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik en dat niet van concrete of serieuze plannen daartoe is gebleken. Het hof stelt voorop dat de opzegging zijdens [appellanten] kwalificeert als een opzegging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, nu ervan uit moet worden gegaan dat de eerste vijfjaarstermijn voorbij is. Het toetsingskader wordt daarbij gevormd door een afweging van de redelijke belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij voortzetting daarvan. Op grond van artikel 7:296 lid 4 BW dient echter eerst te worden onderzocht of zich een verplichte toewijzingsgrond voordoet op grond van artikel 7:296 lid 1 BW, waaronder dringend eigen gebruik door de verhuurder (indien dat het geval zou zijn komt het hof aan een belangenafweging niet toe).   3.4.	Het hof overweegt in dit verband als volgt. [appellanten] stellen dat zij op het perceel [perceelnummer 3] woningen willen verwezenlijken en hebben ter onderbouwing van hun (volgens hen wel serieuze) plannen gewezen op productie 16 in eerste aanleg en de in hoger beroep overgelegde producties A7 tot en met A10. Uit die stukken blijkt volgens hen dat de gemeente [plaats] het gebied daadwerkelijk wil omvormen van een werkgebied naar een gemengd werk-woongebied.  
       
     
     
       3.5. 
       De grieven hebben geen succes. In de eerste plaats onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter dat de plannen van [appellanten] niet voldoende concreet zijn. [appellanten] erkennen in randnummer 47 van hun memorie van grieven ook met zoveel woorden dat er geen vastomlijnd plan is maar stellen dat de intentie er wel is. Dit laatste is echter niet genoeg. Uit de hiervoor genoemde stukken die zijn overgelegd blijkt ook dat de gemeentelijke plannen zich nog in een oriënterende fase bevinden. Het is vaste jurisprudentie dat er nog enige onzekerheid mag bestaan en dat niet vereist is dat de verhuurder aantoont dat alle benodigde vergunningen zullen worden verleend, maar in het onderhavige geval is nog niet eens duidelijk dát er woningen gebouwd zullen gaan worden. De opzegging is in zoverre prematuur.  
       
     
     
       3.6. 
       Bij het voorgaande komt nog dat onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van dringend  persoonlijk  gebruik. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] de financiën en vaardigheden niet hebben om de plannen uit te voeren en dat zij om die reden voornemens zijn aan een ontwikkelaar te verkopen die de uitvoering op zich zal nemen. [appellanten] hebben dit, terwijl zij na de memorie van antwoord nog een vrij uitgebreide akte hebben genomen waarin zij op diverse punten zijn ingegaan, niet weersproken. Bovendien stellen zij in randnummer 55 van de memorie van antwoord zelf dat het perceel in samenwerking met een of meer projectontwikkelaars kan worden herontwikkeld. Er kan dan ook niet vanuit worden gegaan dat [appellanten] het perceel zelf willen gaan gebruiken, hetgeen voor dringend eigen gebruik wel vereist is.  
       
     
     
       3.7. 
       Nu de verplichte toewijzingsgrond van artikel 7:296 lid 1 BW zich niet voordoet, komt het hof toe aan de beoordeling van de stellingen ten aanzien van de belangenafweging, waarop  grief vier  van [appellanten] betrekking heeft. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter deze ten onrechte in het voordeel van [geïntimeerde] laten uitvallen en heeft hij onterecht van belang geacht dat [geïntimeerde] onbetwist zou hebben gesteld dat hij nog investeringen heeft gedaan en doorlopende contracten heeft afgesloten, dat hij zijn bedrijf niet kan verplaatsen en dat hij dit nog zeven jaar, tot aan de AOW gerechtigde leeftijd, wil continueren. 
       
     
     
       3.8. 
       Ook deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft een evident belang bij continuering van de huurovereenkomst tot zijn AOW gerechtigde leeftijd. Uitgaande van de door [appellanten] genoemde data, bereikt [geïntimeerde] de AOW gerechtigde leeftijd (thans) over acht jaar en heeft hij gedurende deze periode belang bij het hebben van een bron van inkomsten. Dat [geïntimeerde] elders zijn bedrijf zou kunnen voortzetten en/of op een andere manier in zijn levensonderhoud zou kunnen voorzien, is gesteld noch gebleken. Daar komt bij dat [geïntimeerde] heeft onderbouwd dat hij in 2018 en 2021 nog investeringen heeft gedaan die nog niet zijn afgeschreven. Aangezien hij zijn bedrijf niet elders kan voortzetten, doet hieraan niet af dat sommige van die investeringen roerende zaken betreffen die hij mee zou kunnen nemen als de onderneming zou worden verplaatst. Deze belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst prevaleren boven die van [appellanten] bij beëindiging daarvan, namelijk de door hen gestelde lage huurprijs (waarover de onder 2.9 genoemde procedure loopt), de onverhuurbaarheid van de niet tot de 290-bedrijfsruimte behorende bedrijfswoning (hetgeen door [geïntimeerde] is betwist en die volgens [geïntimeerde] het gevolg is van het laten verloederen door [appellanten] van de woning) en de wens van [appellanten] om het perceel te verkopen.      
       
     
     
       3.9. 
       De conclusie van het voorgaande luidt dat de opzegging zonder rechtsgevolg blijft en dat de huurovereenkomst voortduurt.  Grief vijf  heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.      
       
     
     
       3.10. 
       Met  grief zes en zeven  komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat er voor de door hen gevorderde afrekening geen plaats is in de onderhavige procedure.  
       
     
     
       3.11. 
       Het hof ziet aanleiding de vordering van [appellanten] wel inhoudelijk te beoordelen en acht zich daar ook toe bevoegd. Die vordering bedroeg in eerste aanleg  - na vermeerdering van eis door [appellanten] bij akte - € 16.450,00 over de periode  1 januari 2013 t/m juni 2016 en € 84.068,68 over de periode 1 juli 2016 t/m 30 april 2020. Ter onderbouwing van hun stellingen hebben partijen over en weer (als productie 17 van [appellanten] en productie 12 van [geïntimeerde] ) berekeningen overgelegd van het verloop van de schuld/vordering door de jaren heen. In hoger beroep hebben [appellanten] - gelet op hun beslissing voor wat betreft de hoogte van de huur de 304/303 procedure af te wachten - hun eis verminderd tot (aanvankelijk € 18.474,00 subsidiair € 13.325,00 en uiteindelijk, in verband met een betaling door [geïntimeerde] op 31 oktober 2022 van € 7.579,00) € 10.895,00 subsidiair € 5.746,00.  
       
     
     
       3.12. 
       Het hof leidt uit de stellingen van partijen af dat de vordering van [appellanten] ziet op een per 1 januari 2013 door [geïntimeerde] aan [appellanten] verschuldigd bedrag van € 73.980,00, waarvan vaststaat dat [geïntimeerde] daarop in juli 2013  € 70.000,00 in mindering heeft betaald, op 30 juni 2016 € 11.623,00 en op 31 oktober 2022 € 7.579,00. Ook zijn partijen het erover eens dat [geïntimeerde] in totaal € 10.537,00 heeft voldaan aan ‘bankoverboeking 31 jan belastingen hypotheek, bodemonderzoekskosten, Deloitte werkzaamheden en bankoverboeking 15 mei’. Daar staat tegenover dat - dit is tussen partijen ook niet in geschil - [geïntimeerde] [appellanten] over de jaren 2013 tot en met juni 2016 € 10.331,00 per jaar (12 x € 860,92 per maand) aan huur verschuldigd is, derhalve in totaal 36.654,00. In totaal leidt dit tot een nog door [geïntimeerde] aan [appellanten] te betalen bedrag van (€ 73.980,00 - € 99.739,00 + € 36.654,00 =) € 10.895,00, waarover partijen het eens zijn. Dit is het primair door [appellanten] gevorderde bedrag.  
       
     
     
       3.13. 
       
        [geïntimeerde] voert aan dat op dit bedrag een aantal posten in mindering moet worden gebracht. Het betreft in de eerste plaats kosten, die [geïntimeerde] stelt in verband met de woning te hebben gemaakt (‘pwn/gem bel/nuon’) voor een bedrag van in totaal € 5.149,00, hetgeen door [appellanten] wordt betwist. Voor het geval [appellanten] niet door het hof in hun standpunt worden gevolgd, hebben zij hun subsidiaire vordering ingesteld van (€ 10.895,00 - € 5.149,00 =) € 5.746,00. Verder moet er volgens [geïntimeerde] € 5.250,00 verrekend worden in verband met een lening van € 10.500,00 van de toenmalige vof aan [naam 2] , de partner van [appellant 3] . [geïntimeerde] stelt  dat in 2013 is afgesproken dat [naam 1] en [appellant 1] de vordering op [naam 2] zullen overnemen door betaling van € 5.250,00 door [naam 1] enerzijds en door verrekening van de andere helft met de vordering van [appellant 1] . De door [appellant 1] overgenomen post is meegenomen bij de eindafrekening die heeft plaatsgevonden in verband met zijn uittreding uit de vof destijds maar de andere helft dient nog door [naam 1] dan wel de erven te worden vergoed, al dan niet op grond van onrechtvaardigde verrijking, zo stelt [geïntimeerde] en betwisten [appellanten] .  
       
     
     
       3.14. 
       
        [geïntimeerde] wordt niet in zijn betoog gevolgd. Wat de kosten met betrekking tot de woning betreft, heeft hij nagelaten deze post te onderbouwen door overlegging van facturen en/of bankafschriften, waar dit wel op zijn weg had gelegen. Deze post zal dan ook worden afgewezen en niet in mindering worden gebracht op het nog door hem te betalen bedrag. Hetzelfde geldt voor de verrekening van de lening. Nog daargelaten dat onvoldoende uit de verf is gekomen wat er precies tussen wie is afgesproken en wat daarvan vervolgens terecht is gekomen, betreft de vordering die [geïntimeerde] meent te hebben naar zijn eigen stellingen een vordering op [naam 1] en niet op [appellanten] . Alleen hierom is de vordering al niet toewijsbaar en kan deze niet verrekend worden met een bedrag dat [geïntimeerde] nog aan [appellanten] dient te betalen.  
       
     
     
       3.15. 
       Voor zover [geïntimeerde] met zijn stellingen over de nalatenschap heeft bedoeld aan te voeren dat er ook nog een erfdeel in de nalatenschap van moeder [X] moet worden verrekend, wordt aan die stellingen voorbij gegaan nu dit in de separaat aanhangige nalatenschapsprocedure en niet in de onderhavige procedure moet worden beoordeeld.  
       
     
     
       3.16. 
       De slotsom luidt dat de grieven zes en zeven slagen en dat de primaire vordering van [appellanten] toewijsbaar is. Dat betekent dat het bestreden vonnis op dit punt zal worden vernietigd en voor het overige zal worden bekrachtigd. Het hof ziet aanleiding om ook in hoger beroep de proceskosten tussen partijen te compenseren.  
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde afrekening over 1 januari 2013 tot en met juni 2016 is afgewezen;  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 10.895,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2016 tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. F.J. van de Poel, mr. G.C. Boot en mr. T.S. Pieters en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023 .