ECLI: ECLI:NL:GHARN:2012:BZ0345

Titel: ECLI:NL:GHARN:2012:BZ0345 Gerechtshof Arnhem , 06-11-2012 / 200.111.632

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2012-11-06

Zaaknummer: 200.111.632

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2012:BZ0345

---

Huur van woonruimte. Na faillissement van verhuurder vordert de curator ontruiming door huurder met een beroep op het Nebula-arrest.

GERECHTSHOF ARNHEM 
       Sector civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer hof: 200.111.632 
       zaaknummer rechtbank: 129554 
     
     
     arrest in kort geding van de tweede civiele kamer van 6 november 2012 
     
     inzake 
     
     
       [X], 
       wonende te [woonplaats] 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       eiseres in het incident, 
       hierna: [X], 
       advocaat: mr. D.F. Briedé, 
     
     
     tegen: 
     
     
       1. 	Mr. Jacques Aloysius Dominicus Maria Daniëls, in zijn hoedanigheid van curator in de faillissementen van de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid  
       	De Baron Projectontwikkeling B.V. en Avabouw B.V., 
       	kantoorhoudende te Almelo,  
       	hierna: de curator, 
       2. 	de coöperatieve vereniging Coöperatieve Rabobank West-Twente U.A, 
       	gevestigd te Nijverdal (gemeente Hellendoorn), 
       	hierna: de Rabobank, 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       verweerders in het incident, 
       advocaat: mr G.J. Hollema. 
     
     
     1.	Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     1.1	Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest 9 oktober 2012 hier over. 
     
     1.2	[X] heeft op 25 september 2012 de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep genomen. [X] concludeert tot afwijzing van het in incidenteel hoger beroep gevorderde, met veroordeling van de curator en de Rabobank in (bedoeld zal zijn:) de kosten van het incidenteel hoger beroep. 
     
     1.3     Ter zitting van 29 oktober 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [X] door mr. D.F. Briedé en de curator en de Rabobank door mr. H.J.G.M. te Woerd, beiden advocaat te Almelo. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. 
     
     
       1.4     Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op het ten behoeve van het pleidooi overgelegde procesdossier. 
       2.	De vaststaande feiten 
     
     
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties voor zover niet bestreden, staat tussen partijen het volgende vast. 
     
     2.1	In oktober 2006 heeft Avabouw B.V. (naar onbetwist is gesteld met toestemming van De Baron Projectontwikkeling B.V.) het achterhuis van de woning aan [adres] te [woonplaats] verhuurd aan [X]. In de huurovereenkomst staat onder meer: 
     
     
       “1.1. Deze overeenkomst heeft betrekking op (...) een woning die op de nominatie staat te worden gesloopt, plaatselijk bekend: ‘het achterhuis’ van [adres] (...). 
       1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en wordt aan huurder in gebruik gegeven voor zich. Een ander of verdergaand gebruik is aan de huurder niet toegestaan, zodat het gehuurde noch ten dele aan derden in huur, wederhuur, afstand van huur, onderhuur of enig ander gebruik mag worden gegeven of afgestaan en geen enkele overdracht van huurrecht mag plaatsvinden. (...) 
       2.1. Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte voor de aard naar korte duur voor zover daarvan bij deze overeenkomst niet wordt afgeweken. (...) 
       3.1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 9 maanden, ingaande op 31 oktober 2006 en lopende tot en met 31 juli 2007 of zoveel korter als de huurder andere woonruimte zal hebben gevonden en zal kunnen betrekken. (...) 
       3.4. De verhuurder en huurder stellen hierbij vast, dat zij deze huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan met het oog op: 
       - het feit, dat de huurder door verlies van de beschikking over andere woonruimte voor zich, in een acute noodsituatie is komen te verkeren en zich tot verhuurder heeft gewend met het verzoek hem in deze acute noodsituatie, waarin hij niet over andere woonruimte de beschikking heeft kunnen krijgen, tijdelijk te helpen en hem daartoe tijdelijk de onderhavige woonruimte tegen betaling ter beschikking te stellen. (...) De huurder neemt op zich al datgene te (blijven) doen wat in zijn vermogen ligt om de beschikking over andere woonruimte te verkrijgen en deze te betrekken. Zodra hij daarin geslaagd zal zijn, zal hij verhuurder daarvan direct schriftelijk bewijs geven en zal hij de onderhavige woonruimte volledig ontruimen (...) 
       - het feit, dat het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt, maar deze sloop nu nog niet kan worden geëffectueerd wegens fiscale en financiële overwegingen. Deze sloop zal, naar thans redelijkerwijs te verwachten valt, over één jaar worden gerealiseerd. Gedurende dit ene jaar is de verhuurder bereid de woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van de sloop. (...)” 
     
     
     2.2	Bij notariële akte van 14 mei 2007 is aan de Rabobank een recht van hypotheek op voormelde woning verleend tot een bedrag van € 607.500,-. 
     
     2.3	Partijen hebben na oktober 2006 diverse “aanvullende verklaringen” opgesteld, waarin is vermeld dat de duur van de huurovereenkomst wordt verlengd, laatstelijk tot 30 juni 2010. 
     
     2.4	Op 27 januari 2010 zijn De Baron Projectontwikkeling B.V. (eigenaar van de woning waarin het gehuurde zich bevindt), Avabouw B.V. en J.W. Baron Beheer B.V. in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. A.E. Zweers tot rechter-commissaris en met aanstelling van de curator tot curator. 
     
     2.5	Bij brief van 10 maart 2010 heeft de curator [X] onder meer geschreven: 
     
     
     “ (...) U huurt van failliet een woning aan de [adres] (...). De op 1 oktober 2006 met Avabouw B.V. gesloten huurovereenkomst duurt tot 30 juni 2010. (...) De huur zal dan daadwerkelijk eindigen tegen 30 juni 2010 en voor zover nodig zeg ik u hierbij de huur tegen die datum op. (...) ” 
     
     2.6	De curator heeft [X] bij brief van 9 juli 2010 medegedeeld haar toe te staan het gehuurde nog enige tijd te gebruiken, zulks tegen betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de laatstelijk door haar verschuldigde huur. 
     
     2.7	Bij brief van 30 maart 2012 heeft de curator [X] verzocht het gehuurde uiterlijk op 30 april 2012 te verlaten en te ontruimen met het oog op de verkoop daarvan in onbewoonde staat. [X] heeft de curator bij e-mailbericht van 12 april 2012 mede-gedeeld geen gehoor te zullen geven aan dat verzoek. 
     
     3.	De verdere motivering van de beslissing in de hoofdzaak 
     
     in het principaal en in het incidenteel hoger beroep 
     
     
       3.1	In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter op vordering van de curator [X]   uitvoerbaar bij voorraad   veroordeeld om het gehuurde binnen twee maan-den na betekening van dat vonnis te ontruimen. De vordering van de Rabobank ter zake is afgewezen. Dit vonnis is op 7 augustus 2012 aan [X] betekend, met aanzegging dat de curator de ontruiming op 17 oktober 2012 zal laten plaatsvinden indien [X] de woning niet zelf binnen twee maanden na de betekening ontruimt. Bij het tussenarrest van  
       9 oktober 2012 heeft het hof de incidentele vordering van [X] tot schorsing van de tenuitvoerlegging toegewezen, onder aanhouding van de beslissing over de proceskosten van het incident. 
     
     
     in het principaal hoger beroep 
     
     3.2	Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld. [X] heeft gelet daarop geen belang bij verdere bespreking van de tegen de feitenvaststelling door de voorzieningenrech-ter gerichte grieven 1 tot en met 4. Hierbij verdient opmerking dat de vaststelling in dit arrest onder 2.6 (en in het bestreden vonnis onder 2.5) over het voortgezet gebruik van de woning niet uitsluit dat daarbij sprake is van huur van woonruimte. 
     
     3.3	Met de grieven 6 en 7 komt [X] op tegen het oordeel van de voorzienin-genrechter dat de curator een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Het hof verwerpt deze grieven. De curator heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in het kader van de afwikkeling van de faillissementen van De Baron Projectontwikkeling B.V. en Avabouw B.V., die inmiddels meer dan tweeënhalf jaar lopen, een spoedeisend belang heeft gekregen bij verkoop in onverhuurde staat van de woning aan [adres], nu (naar [X] niet gemotiveerd heeft betwist) er wel potentiële kopers zijn die de wo-ning willen kopen, maar alleen onverhuurd, en het een feit van algemene bekendheid is dat een woning bij verkoop in onverhuurde staat een hogere opbrengst zal genereren dan in verhuurde staat. Dat [X] huur betaalt doet aan het vorenstaande niet af: tegenover die huurinkomsten staan aflossingen op de hypothecaire geldlening van de Rabobank. De inmiddels sinds de faillissementen verlopen tijd staat er niet aan in de weg dat het belang bij afwikkeling daarvan sinds kort grotere spoed eist dan eerder het geval was. 
     
     
     in het principaal en in het incidenteel hoger beroep 
     
     
       3.4	De curator heeft aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd: 
       -	dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft naar zijn aard van korte duur, zodat de huurovereenkomst per 30 juni 2010 is geëindigd en [X] zich niet kan beroepen op de huurbescherming voor huurders van woningen; 
       -	dat het beroep van [X] op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; 
       -	dat [X] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurover-eenkomst; 
       -	dat [X] haar rechten uit hoofde van de huurovereenkomst niet kan blijven uitoefenen als ware er geen faillissement, omdat het beginsel van gelijkheid van schuldeisers daardoor op onaanvaardbare wijze wordt doorbroken. 
       De grieven 5, 8, 9, 10 en 11 in het principaal hoger beroep en de grieven I, II, III, IV en V in het incidenteel hoger beroep stellen in de kern aan de orde de vraag of de curator en/of de Rabobank [X] kunnen dwingen het gehuurde te ontruimen. 
     
     
     in het principaal hoger beroep 
     
     3.5	De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat het arrest van de Hoge Raad van 3 november 2006, NJ 2007,155, LJN AX8838 (Nebula-arrest) zo moet worden gelezen dat, ondanks het feit dat artikel 39 Faillissementswet (Fw) slechts een beëindigingbepaling geeft indien de huurder gefailleerd is en de huurder van woonruimte een verregaande vorm van huurbescherming heeft, de gelijkheid van schuldeisers moet prevale-ren boven het individuele belang van de huurder zodat de huurder zich niet tegen ontruiming kan verzetten. Op grond hiervan heeft hij de vordering van de curator toegewezen. Met de grieven 5, 8, 9, 10 en 11 komt [X] op tegen deze uitleg van het Nebula-arrest. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. 
     
     3.6	Het Nebula-arrest betrof een zaak waarin de economisch eigenaar van een onroeren-de zaak die zaak na het faillissement van de juridisch eigenaar daarvan had verhuurd aan een derde. In voormeld arrest heeft de Hoge Raad onder meer overwogen: 
     
     “ (…) 3.5 (…) Het feit dat het (voort)bestaan van een wederkerige overeenkomst niet wordt beïnvloed door het faillissement van een van de contractanten, betekent echter niet dat de schuldeiser van een duurovereenkomst wiens wederpartij failliet wordt verklaard, de rechten uit die overeenkomst kan blijven uitoefenen alsof er geen faillissement ware. Een andere opvatting zou immers ertoe leiden dat het aan de Faillissementswet mede ten grondslag liggende (…) beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze zou worden doorbroken. Dit geldt ook voor gevallen waarin de gefailleerde krachtens de tussen partijen gesloten overeenkomst niet is gehouden een bepaalde prestatie te verrichten, maar het gebruik van een aan hem in eigendom toebehorende zaak te dulden. Indien de wederpartij van de gefailleerde van de curator zou kunnen verlangen dat deze het voortgezet gebruik van de desbetreffende zaak duldt, zou deze wederpartij immers in feite bevoegd zijn het faillissement in zoverre te negeren. Voor dat laatste is echter slechts plaats in uitzonderlijke, in de wet geregelde, gevallen. Bovendien zou door aanvaarding van een zodanige regel een goed beheer ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers van de tot de boedel behorende zaken ten aanzien waarvan langlopende overeenkomsten bestaan, in ernstige mate worden bemoeilijkt. (…) ”  
     
     3.7	Het hof stelt vast dat de onderhavige zaak in relevante mate afwijkt van de zaak die aan de orde was in het Nebula-arrest.  
     
     
       Zo is in deze zaak geen sprake van een economisch eigenaar die woonruimte verhuurt, van een huurovereenkomst die is gesloten na faillietverklaring van de juridisch eigenaar en van een ontbreken van toestemming voor verhuur van de curator van de failliete juridisch eige-naar. Gelet hierop is het hof van oordeel dat voormelde overwegingen van de Hoge Raad in dit geval niet kunnen worden toegepast. Aldus resteert de hoofdregel van artikel 37 Fw, te weten dat het voortbestaan van duurovereenkomsten niet wordt beïnvloed door het faillisse-ment van een der contractanten, waarop de Fw in geval van faillissement van een verhuurder (van woonruimte) geen uitzondering maakt. 
       Voorshands moet er derhalve van worden uitgegaan dat de faillissementen van Avabouw B.V. en De Baron Projectontwikkeling B.V. de huurovereenkomst met [X] niet beïnvloeden en dat [X] derhalve voorlopig aanspraak kan blijven maken op ver-schaffing van het genot van het gehuurde. Dit leidt ertoe dat de hiervoor onder 3.5 bedoelde grieven van [X] slagen en dat het bestreden vonnis van de voorzieningenrechter moet worden vernietigd, tenzij een of meer van de door de curator en de Rabobank in het incidenteel hoger beroep aangevoerde grieven slaagt/slagen. 
     
     
     3.8	De overige grieven van [X] behoeven, gezien hetgeen in 3.7 is overwogen, geen verdere bespreking. 
     
     in het incidenteel hoger beroep 
     
     3.9	[X] staat niet in enige contractuele relatie tot de Rabobank; van een (toe-rekenbare) tekortkoming in de nakoming van enige contractuele verplichting van haar jegens de Rabobank kan dan ook geen sprake zijn. Voorts verblijft [X] niet zonder recht of titel in het gehuurde. De Rabobank heeft voorts niet nader onderbouwd welke gedraging van [X] onrechtmatig jegens haar zou zijn. De vordering van de Rabobank is dan ook terecht afgewezen. Grief I van de Rabobank faalt. 
     
     3.10	Op basis van de tekst van de huurovereenkomst van oktober 2006 (zie 2.1) is zeer wel verdedigbaar dat partijen bij de huurovereenkomst aanvankelijk een gebruik van woon-ruimte hebben beoogd dat naar zijn aard van korte duur is, namelijk in afwachting van de sloop van de woning waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Feit is echter dat [X] inmiddels meer dan zes jaar in het gehuurde verblijft op grond van de aanvullende verklaringen als bedoeld in 2.3 en met toestemming van de curator, ook nadat (in juli 2010) duidelijk was geworden dat de beoogde sloop van de woning geen doorgang zou vinden, en er gedurende die tijd steeds voldaan is aan de voorwaarden voor een huurovereenkomst, te weten terbeschikkingstelling van het gebruik van woonruimte door Avabouw B.V./de curator tegen een tegenprestatie van de zijde van [X]. Gelet hierop en op het feit dat de desbetreffende regel van artikel 7:232, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek restrictief moet worden uitgelegd, is het hof voorshands van oordeel dat (thans) niet (meer) gesproken kan worden van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, maar van een gewone huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, waarop de dwingendrechte-lijke bepalingen van artikel 7:232 en volgende BW van toepassing zijn. De grieven II en IV falen dan ook. 
     
     3.11	Ter onderbouwing van zijn stelling dat [X]s beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft de curator verwezen naar de onderdelen 5 tot en met 15 van de pleitnota in eerste aanleg.  
     
     
     Het hof begrijpt uit deze verwijzing dat de curator meent dat, waar [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de ondertekening van de aanvullende verklaringen wist dat zij het gehuurde maar voor beperkte tijd kon huren, haar beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is. Het hof onderschrijft dit niet. Het moge zo zijn dat [X] er aanvankelijk van moest uitgaan dat zij voor beperkte tijd kon huren, inmiddels is echter gebleken dat zij, ondanks het feit dat de beoogde sloop van de woning geen doorgang kon vinden, zowel van Avabouw B.V. als van de curator in het gehuurde mocht blijven wonen tegen betaling van een geldbedrag. Daarmee hebben Avabouw B.V. en de curator de aanvankelijke bedoeling van de huurovereenkomst ondergraven en mocht [X] zeker na juli 2010 erop vertrouwen dat die bedoeling niet meer aan de huurovereenkomst ten grondslag lag, althans moet van een en ander voorshands worden uitgegaan. Haar beroep op de huurbescherming die de wet haar biedt, is voorshands dan ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Grief III slaagt niet. 
     
     3.12	De curator heeft ook aangevoerd dat ontruiming gerechtvaardigd is omdat [X] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomst door de rechter in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Hij heeft daarbij drie tekortkomingen gesteld, die hierna zullen worden besproken. 
     
     3.13	Ten eerste heeft de curator betoogd dat [X] in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst samenwoont in het gehuurde. Naar het voorlopig oordeel van het hof volgt uit de tekst van voormeld artikel (weergegeven onder 2.1) niet zonder meer dat [X] niet in het gehuurde mag samenwonen. De tekst, waarvan de totstandkoming niet nader is toegelicht en waarin samenwoning niet expliciet is verboden, duidt er veeleer op dat de verhuurder wil voorkomen dat een derde via [X] enig jegens haar afdwingbaar recht ter zake van het gehuurde verkrijgt. Dat een dergelijke aanspraak van een derde als gevolg van samenwoning van [X] zou dreigen, heeft de curator niet onderbouwd. 
     
     3.14	Ten tweede is gesteld dat [X] het (niet door haar gehuurde) voorhuis van de woning bewoont, althans in gebruik heeft genomen en ten derde dat zij een openstaande nota ter zake van energieverbruik ad € 2.505,17 niet heeft voldaan. Ter zake van die verwij-ten geldt dat de curator deze niet nader heeft onderbouwd en dat [X] de verwijten gemotiveerd heeft weersproken. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft de curator het bestaan van de gestelde tekortkomingen dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. 
     
     3.15	Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het hof onvoldoende aannemelijk acht dat [X] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat die overeenkomst in een bodemprocedure zal wor-den ontbonden. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen. Ook grief V faalt. 
     
     3.16	Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven. 
     
     Slotsom 
     
     
       3.17	Nu de grieven 5, 8, 9, 10 en 11 in het principaal hoger beroep slagen en de grieven in het incidenteel hoger beroep falen, zal het hof het bestreden vonnis vernietigen voor zover de vordering van de curator is toegewezen en [X] in de proceskosten van de curator is veroordeeld, dat vonnis overigens bekrachtigen en, opnieuw recht doende, de vordering van de curator alsnog afwijzen.  
       Als in het ongelijk te stellen partij zal de curator de proceskosten  van [X] in eerste aanleg dienen te dragen, begroot op € 133,50 aan griffierecht en  € 408,- aan salaris van haar advocaat. De curator en de Rabobank zullen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskos-ten van [X] in het principaal hoger beroep, tot op deze uitspraak begroot op € 291,- aan griffierecht en € 2.682,- (3 punten x tarief II) aan salaris van haar advocaat, en in het incidenteel hoger beroep, begroot op € 1.341,- (3 punten x tarief II : 2) aan salaris van haar advocaat. 
     
     
     in het incident 
     
     4	Gezien ook de uitkomst van de hoofdzaak zullen de curator en de Rabobank hoofde-lijk worden veroordeeld in de kosten, vallende op het incident, tot op deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 894,- aan salaris van haar advocaat. 
        
     4.	De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     in het incident 
     
     veroordeelt de curator en de Rabobank hoofdelijk, des dat de een betaald hebbend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op deze uitspraak begroot op € 894,- aan salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
     
     in de hoofdzaak 
     
     vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo van 30 juli 2012, voor zover daarbij de vordering van de curator is toegewezen en [X] is veroordeeld in de proceskosten van de curator, en doet, dat vonnis voor het overige bekrachtigend, in zoverre opnieuw recht: 
     
     wijst de vordering van de curator af; 
     
     veroordeelt de curator in de kosten van de eerste aanleg, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 408,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 113,50 voor griffierecht; 
     
     veroordeelt de curator en de Rabobank hoofdelijk, des dat de een betaald hebbend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep begroot op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en € 291,- voor griffierecht en wat betreft het incidenteel hoger beroep begroot op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     verklaart dit arrest wat betreft de daarin vervatte proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, H.E. de Boer en K.J. Haarhuis, en in tegenwoor¬digheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 november 2012.