ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:487

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:487 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-01-2022 / 20/00797 t/m 20/00805

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-01-25

Zaaknummer: 20/00797 t/m 20/00805

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:487

---

Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers 20/00797 tot en met 20/00805 
     uitspraakdatum: 25 januari 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 augustus 2020, nummers UTR 19/1164 tot en met 19/1172, ECLI:NL:RBMNE:2020:3210, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht   (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) - onder meer - de waarde van de navolgende in [plaats] gelegen onroerende zaken (hierna tezamen: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 als volgt vastgesteld:  
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Waarde in € 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 
               
               
                 187.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K2 
               
               
                 160.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K3 
               
               
                 148.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K4 
               
               
                 175.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K5 
               
               
                 141.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K6 
               
               
                 148.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K7 
               
               
                 148.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K8 
               
               
                 117.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K9 
               
               
                 187.000 
               
             
           
         
       
       
       
         Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) Eigenaar alsmede aanslagen Watersysteemheffing Gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. Tevens vermeldt het aanslagbiljet een zevental aanslagen afvalstoffenheffing betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10. 
       
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de hiervoor genoemde beschikkingen en aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd gehandhaafd. De aanslagen afvalstoffenheffing betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10 zijn vernietigd, met toekenning van een kostenvergoeding van € 508 (2 punten (bezwaarschrift, hoorzitting) maal € 254). 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, met veroordeling van de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verder is de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 525 en opgedragen het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 47 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De in hetzelfde gebouw gesitueerde woningen, bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2006), hebben een gebruiksoppervlakte variërend van 30 m2 tot 48 m2 en zijn gelegen in het centrum (Binnenstad West) van [plaats] . De bouwkwaliteit en staat van onderhoud is voldoende. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Verder is in geschil of de bij uitspraak op bezwaar betreffende de aanslagen afvalstoffenheffing toegekende kostenvergoeding juist is berekend. 
       
     
     
       3.2. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk - uitdrukkelijk en ondubbelzinnig - laten varen en het geschil beperkt tot de ter zitting besproken geschilpunten met betrekking tot de waarde van de woningen, te weten: 
       
         
           Geen eigen meters voor gas, water, elektriciteit (waardecorrectie € 7.500). 
         
         
           Geen daglichttoetreding, alleen lichtkoepels aanwezig ( [adres1] 18 K4 tot en met K8). 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Met betrekking tot de kostenvergoeding die in de bezwaarfase is toegekend spitst het geschil zich toe op de vraag of een factor 1,5 wegens samenhang in aanmerking had moeten worden genomen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit voor de woningen een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 11 december 2019, opgesteld door [naam3] , WOZ-taxateur, waarin de waarden van de woningen aan de hand van verkoopcijfers van vier in het centrum (Binnenstad Oost/West) van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn getaxeerd. Hieronder zijn de kenmerken van de vergelijkingsobjecten weergegeven: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres2] 6 M 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres3] 26 B 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres4] 5 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres5] 55 B 
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 Maisonnette  
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Appartement 
               
             
             
               
                 Uitstraling/type 
               
               
                 Monumentaal 
               
               
                 Eenvoudig 
               
               
                 Monumentaal 
               
               
                 Eenvoudig 
               
             
             
               
                 GO (ca) 
               
               
                 44 m2  
               
               
                 42  m2 
               
               
                 44 m2 
               
               
                 47 m2 
               
             
             
               
                 Bouwjaar (ca) 
               
               
                 1900 
               
               
                 1910 
               
               
                 1900 
               
               
                 1925 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Matig 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Koopovereenkomst 
               
               
                 		15-12-2015 
               
               
                 17-01-2017 
               
               
                 21-11-2017 
               
               
                 14-03-2017 
               
             
             
               
                 Transactiesom 
               
               
                 € 179.000 
               
               
                 € 172.000 
               
               
                 € 235.000 
               
               
                 € 198.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde transactiesom 
               
               
                 € 195.110 
               
               
                 € 172.000 
               
               
                 € 215.596 
               
               
                 € 198.000 
               
             
             
               
                 VVE-reserve 
               
               
                 € 910 
               
               
                 € 126 
               
               
                 € 930 
               
               
                 € 904 
               
             
             
               
                 Dakterras / balkon 
               
               
                 - 
               
               
                 
               
               
                 € 7.200 
               
               
                 € 2.800 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 € 194.200 
               
               
                 € 171.874 
               
               
                 € 207.467 
               
               
                 € 194.296 
               
             
             
               
                 Woningwaarde  
                 per m2 
               
               
                 
                   € 4.414 
                 
               
               
                 
                   € 4.092 
                 
               
               
                 
                   € 4.715 
                 
               
               
                 
                   € 4.134 
                 
               
             
             
               
                 Bijzonderheden 
               
               
                 Gerenoveerd in 2006 
                 Gemeensch. binnentuin 
                 B.G. + woonkelder 
               
               
                 Gerenoveerd in 2011 
               
               
                 Gerenoveerd in 1997 
                 Moderne badkamer en keuken 
                 Gedeelde binnenplaats 
                 Dakterras gedeeld met 1 andere woning 
               
               
                 Aparte berging voor fiets 
                 Nog te renoveren, kaal opgeleverd 
               
             
           
         
       
       
       
       
         Op basis hiervan zijn in de taxatiematrix de waarden van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2017 als volgt bepaald: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   
                    [adres1]
                   
                 
               
               
                 
                   GO (ca) 
                 
               
               
                 
                   Waarde in € 
                 
               
               
                 
                   Woningwaarde per m2 
                 
               
             
             
               
                 18 
                 18 K2 
                 18 K3 
                 18 K4 
                 18 K5 
                 18 K6 
                 18 K7 
                 18 K8 
                 18 K9 
               
               
                  48 m2 
                  41 m2 
                  38 m2 
                  45 m2 
                  36 m2 
                   38 m2 
                   38 m2 
                 30 m2 
                 48 m2 
               
               
                 187.000 
                 160.000 
                 148.000 
                 175.000 
                 141.000 
                 148.000 
                 148.000 
                 117.000 
                 187.000 
               
               
                 € 3.895 
                 € 3.902 
                 € 3.895 
                 € 3.889 
                 € 3.916 
                 € 3.895 
                 € 3.895 
                 € 3.900 
                 € 3.896 
               
             
           
         
       
       
       
         De getaxeerde waarden zijn telkens gelijk aan de vastgestelde waarden. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting - behoudens de woningen [adres1] 18 K4 tot en met K8 (hierna verder: de woningen [adres1] 18 K4-K8) - aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen per de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. Gezien het soort object (appartement / maisonnette), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost/West), het bouwjaar (1900 - 1925), de gebruiksoppervlakte (42 m2 - 47 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarden van de woningen uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten woningwaarden per m2 volgen van € 4.414 ( [adres2] 6 M), € 4.092 ( [adres3] 26 B), € 4.715 ( [adres4] 5) en € 4.134 ( [adres5] 55 B),  terwijl voor de woningen de woningwaarden per m2 neerkomen op afgerond € 3.900. De hogere woningwaarde per m2 voor [adres2] 6 M en [adres4] 5 valt onder meer te verklaren door de monumentale uitstraling. Voor zover bij de vergelijkingsobjecten sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarden per m2 van afgerond € 3.900 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500).  
       
     
     
       4.5. 
       Voor wat betreft de woningen [adres1] 18 K4-K8 heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de - door de heffingsambtenaar niet weersproken - omstandigheid dat deze woningen alleen lichtkoepels hebben en geen (verticale) ramen, waardoor het uitzicht en de lichtinval beperkt zullen zijn. Evenmin  is weersproken dat dit een waardedrukkend effect heeft (ten opzichte van woningen met verticale raampartijen). In de woningwaarden per m2 komt dat echter niet tot uitdrukking. Immers, voor alle woningen - dus ook de woningen [adres1] 18, 18 K2, 18 K3 en 18 K9 waarvoor dit niet speelt - wordt in de taxatiematrix geconcludeerd tot een woningwaarde per m2 van afgerond € 3.900. Dat die andere woningen te laag zouden zijn getaxeerd volgt niet zonder meer uit de vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft geen lagere waarden aannemelijk gemaakt, zodat het Hof de waarden van de woningen [adres1] 18 K4-K8 in goede justitie als volgt zal verminderen: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                  [adres1] 18 K4 
               
               
                 € 170.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K5 
               
               
                 € 136.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K6 
               
               
                 € 143.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K7 
               
               
                 € 143.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 K8 
               
               
                 € 112.000 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Kostenvergoeding bezwaarfase 
         
       
     
     
       4.7. 
       Voor de toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is sprake van één bezwaar indien dit is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Een andersluidende uitleg van deze bepaling en het Bpb zou te veel afbreuk doen aan de door de wetgever in dit verband beoogde eenvoud. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één besluit betrekking heeft een rol spelen bij het bepalen van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak (HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en HR 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19).  
       
     
     
       4.8. 
       Het bezwaar is gericht tegen de in één aanslagbiljet verenigde waardebeschikkingen en aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd (betreffende de woningen) alsmede aanslagen afvalstoffenheffing (betreffende [adres1] 18 K4 tot en met K10). Bij uitspraak op bezwaar zijn de aanslagen afvalstoffenheffing vernietigd. De gegrondbevinding van het hoger beroep heeft tot gevolg dat de waardebeschikkingen betreffende de woningen [adres1] 18 K4-K8 worden herzien. Het Hof ziet hierin echter geen aanleiding om een meer dan gemiddelde wegingsfactor (factor 1) toe te passen. Het aantal besluiten, als ook de aard en omvang van de bezwaren, acht het Hof daarvoor te beperkt. In zoverre slaagt het hoger beroep niet. 
       
     
     
       4.9. 
       Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. De door de Rechtbank toegekende schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg is in hoger beroep verder niet in geschil. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden (€ 131). De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar reeds opgedragen het in beroep betaalde griffierecht te vergoeden. De uitspraak van de Rechtbank zal in zoverre in stand worden gelaten. 
     
     
     
       Aangezien het hoger beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding om de beslissing van de Rechtbank omtrent de proceskosten in beroep te vernietigen. De in bezwaar reeds toegekende kostenvergoeding zal het Hof evenwel in stand laten (zie 4.7 en 4.8). 
     
     
     
       Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.082 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541), ofwel in totaal op € 2.164. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de schadevergoeding en het griffierecht, 
       – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, maar uitsluitend voor zover gericht tegen de beschikkingen en de aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd betreffende de woningen [adres1] 18 K4 tot en met K8, 
       – vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraken van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de waarde van [adres1] 18 K4 tot € 170.000, 
       – vermindert de waarde van [adres1] 18 K5 tot € 136.000,  
       – vermindert de waarde van [adres1] 18 K6 tot € 143.000, 
       – vermindert de waarde van [adres1] 18 K7 tot € 143.000, 
       – vermindert de waarde van [adres1] 18 K8 tot € 112.000, 
       – vermindert de desbetreffende aanslagen OZB Eigenaar en Watersysteemheffing Gebouwd dienovereenkomstig, 
       – bevestigt de uitspraken van de heffingsambtenaar voor het overige, 
       – wijst het verzoek om schadevergoeding af, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.164, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022. 
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
       	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.