ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2017:1376

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2017:1376 Rechtbank Gelderland , 22-02-2017 / 269151

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2017-02-22

Zaaknummer: 269151

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2017:1376

---

Geschil over de uitleg van een vaststellingsovereenkomst. Eiser geslaagd in het bewijs dat op de comparitie bij het gerechtshof een schets is gemaakt en dat die schets tot uitgangspunt is genomen bij de vaststellingsovereenkomst die partijen hebben gesloten. Verwijzing naar de rol voor akte.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/05/269151 / HA ZA 14-459 / 167 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 februari 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         [EISER] , 
       wonende te [plaats X], [gemeente Z], 
       eiser, 
       advocaat mr. W.J.M. van Ophuizen te Lienden, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         [GEDAAGDE] , 
       wonende te [plaats Y], [gemeente Z],  
       gedaagde, 
       advocaat mr. W. van de Velde te Rhenen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 10 juni 2015 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [eiser] van 17 december 2015  
         
         
           het proces-verbaal van voortzetting van getuigenverhoor aan de zijde van [eiser] en van contra-enquête aan de zijde van [gedaagde] van 12 mei 2016 
         
         
           het verkort proces-verbaal van comparitie van 12 mei 2016 
         
         
           de conclusie na getuigenverhoor met een productie van [eiser] 
         
         
           de antwoordconclusie na getuigenverhoor met een productie van [gedaagde] 
         
         
           de akte uitlating productie van [eiser].  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       De rechtbank volhardt bij hetgeen in het tussenvonnis van 10 juni 2015 is overwogen en beslist. 
       
     
     
       2.2. 
       In rov. 4.2 van voormeld vonnis heeft de rechtbank overwogen dat bij de beantwoording van de vraag hoe de vaststellingsovereenkomst in het proces-verbaal (van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 mei 2014) moet worden uitgelegd grote, zo niet doorslaggevende betekenis toekomt aan de vraag welke schets op de zitting op 8 mei 2014 ter tafel is gekomen en de vraag of die schets het uitgangspunt heeft gevormd voor hetgeen partijen zijn overeengekomen in het proces-verbaal. De rechtbank heeft [eiser] opgedragen te bewijzen dat [gedaagde] op 8 mei 2014 op de comparitie van partijen bij het gerechtshof een schets heeft gemaakt, welke overeenkomt met productie 6A en dat die schets tot uitgangspunt is genomen bij de vaststellingsovereenkomst die partijen op die datum hebben gesloten. 
       
     
     
       2.3.	[ 
       Eiser] heeft als getuigen doen horen: zichzelf, zijn advocaat mevrouw mr. Van Ophuizen, [gedaagde], [de raadsheer-commissaris], raadsheer in het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, [de griffier], buitengriffier bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, [getuige A] en [getuige B]. 
       
     
     
       2.4.	[ 
       Gedaagde] heeft in contra-enquête [de adviseur van gedaagde] doen horen. 
       
     
     
       2.5. 
       
         De rechtbank stelt voorop dat de verklaring van [eiser] een partijgetuigen-verklaring is en dat volgens artikel 164 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) die verklaring omtrent door hem te bewijzen feiten geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Volgens vaste jurisprudentie is hiervan alleen sprake indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (Hoge Raad 31 maart 1995, NJ 1997, 592). Een verklaring van een partijgetuige kan geen begin van bewijs opleveren dat als aanvullend bewijsmiddel kan dienen bij de verklaring van een andere partijgetuige (Hoge Raad 15 april 2005, NJ 2005, 272). Het voorgaande geldt niet voor de verklaring van [gedaagde], omdat die beperking slechts geldt voor de partij op wie de bewijslast en het bewijsrisico rusten  
         (HR 7 april 2000 NJ 2001, 32). Aangezien op [gedaagde] niet de bewijslast rust, is zijn verklaring niet onderworpen aan de beperking van art. 164 lid 2 Rv.  
       
       
     
     
       2.6. 
       Tijdens de getuigenverhoren zijn aan de getuigen drie schetsen voorgelegd. Deze schetsen zijn aan de processen-verbaal van 17 december 2015 en 12 mei 2016 gehecht. Het betreft: 
       
         
           productie 6A bij dagvaarding (hierna: schets 1) 
         
         
           productie 5 bij conclusie van antwoord (de schets van [eiser] ten behoeve van het kort geding) (hierna: schets 2) 
         
         
           productie 43 bij brief van 1 april 2015 van [eiser] (hierna: schets 3) 
         
       
       Schets 1 is de schets, waarop de bewijsopdracht ziet. Schets 2 komt overeen met schets 1 voor wat betreft de ingetekende locatie van de kavel op het perceel, waarbij schets 2 een vergrote weergave is van schets 1 en de ingetekende kavel is voorzien van een arcering. Schets 3 komt overeen met de kavel die [gedaagde] aan [eiser] heeft aangeboden (productie 10 bij dagvaarding). 
       
     
     
       2.7. 
       Verder zijn er voorafgaand aan de comparitie van partijen bij het gerechtshof twee schetsen toegezonden. Deze stukken zijn aan het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 december 2015 gehecht. Het betreft: 
       
         
           productie 28 bij conclusie van antwoord in reconventie in het dossier in eerste aanleg in de procedure met zaak- en rolnummer C/05/241868 HA ZA 13-250 (hierna: bijlage A) 
         
         
           productie 3 HB bij brief van 24 april 2014 (hierna: bijlage B). 
         
       
       Op deze schetsen zijn twee rechthoekig gevormde percelen ingetekend, met een in/uitrit vanuit de [A-straat], waarbij de ten behoeve van [eiser] ingetekende kavel het linker bedrijfsgebouw van de twee gespiegelde bedrijfsgebouwen voor op het perceel (schuin achter de te bouwen woning) omsluit. Deze schetsen wijken qua locatie niet af van de hiervoor in rov. 2.7 genoemde schetsen 1 en 2, behalve dat de kavel op laatstbedoelde schetsen een L-vorm heeft in plaats van een rechthoekige vorm.  
       
     
     
       2.8. 
       
         Dan de comparitie bij het gerechtshof op 8 mei 2014. Voorafgaand aan die comparitie was een van de geschilpunten tussen partijen het bestemmingsplan op het perceel van [gedaagde]. Ook was er onduidelijkheid over de mogelijkheid van een toegangsweg vanuit de [A-straat] (vgl. de bijlagen A en B bij het proces-verbaal van 17 december 2015). Deze aspecten zijn aan de orde geweest tijdens de comparitie van partijen op 8 mei 2014. Op enig moment is de zitting geschorst voor overleg tussen partijen. Bij dat overleg zijn alleen partijen en hun advocaten aanwezig geweest. De getuigen [getuige B], [getuige A] en [de adviseur van gedaagde], die zich tot dan toe op de gang buiten de zittingszaal bevonden, hebben niet gehoord wat er tijdens de schorsing is besproken. Uit de getuigenverklaringen van [eiser], mr. Van Ophuizen en [gedaagde] volgt dat in de schorsing geen schetsen zijn gemaakt en/of zijn besproken. Na de schorsing zijn partijen en hun advocaten in de zittingszaal teruggekeerd en daar is onder leiding van [de raadsheer-commissaris] verder gesproken over de mogelijkheden van een minnelijke regeling. Besproken is dat [eiser] een hoveniersbedrijf wilde drijven en dat dat alleen kon op het gedeelte van het perceel waarop de bestemming ‘tuincentrum’ rust. Op enig moment is [de adviseur van gedaagde] verzocht om in de zittingszaal te komen om een toelichting te geven op het bestemmingsplan en de toegangsweg. Verder is gesproken over de koopprijs van € 65.000,00 en de vraag voor wiens rekening de kosten voor vergunningen, bodemsanering etc. zouden komen.  
         Over het verloop van de zitting na de schorsing en de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst hebben de getuigen als volgt verklaard. 
       
       
       
         2.8.1.	[ 
         
           Eiser] heeft verklaard: 
           “[De raadsheer-commissaris] heeft vervolgens gevraagd: waar hebben we het over? Over welke kavel hebben we het? Inmiddels was [de adviseur van gedaagde] op verzoek van de raadsheer-commissaris ook in de zittingszaal gekomen. Dat was toen we de problematiek met betrekking tot de bestemming en de toegangsweg bespraken. Hij heeft een plantekening aan [gedaagde] gegeven. Ik weet niet wie van ons beiden, [gedaagde] of ik, heeft voorgesteld om een plantekening te gebruiken om daarop de kavel aan te geven. [De adviseur van gedaagde] heeft de plantekening aan [gedaagde] gegeven. Het was een door [de architect] opgestelde plantekening met daarop de twee gebouwen. [Gedaagde] is naar voren gekomen, naar het bureau van de raadsheer-commissaris, en heeft daar de kavel geschetst.  
           U houdt mij de schetsen 1, 2 en 3 voor en vraagt mij welke kavel [gedaagde] heeft geschetst. Het is de schets zoals schets 1 en 2. Qua schaal leek het meer op schets nummer 2. Op het moment dat [gedaagde] de schets maakte en de kavel tekende stond ik naast hem, bij het bureau van de raadsheer-commissaris. Ik heb gezien dat hij de kavel heeft getekend, met een blauwe pen maakte hij dikke lijnen. Op enig moment is ook mr. Van Ophuizen naar voren gekomen en is bij mij komen staan.  
           U houdt mij voor dat op de tekening bijlage A een rechthoekige kavel staat getekend met de toegangsweg aan de zijkant. Deze tekening stamt nog uit de beginfase van onze plannen. Later heeft [gedaagde] mij een stuk grond aangeboden van 3.600 tot 4.500 m². We zijn het toen eens geworden over een kavel van 4.000 m². Om die reden is er een stuk aan de kavel toegevoegd en is de vorm van de kavel van rechthoekig L-vormig geworden. Begin 2012 was ook al duidelijk dat de toegangsweg aan de zijkant een probleem was. [Gedaagde] stelde de mogelijkheid voor om de toegangsweg aan de voorkant te laten lopen langs zijn geplande privéwoning. Waar ik op gelet heb is dat op de schets die [gedaagde] tekende het bedrijfsgebouw stond en de modeltuinen. Die modeltuinen zijn op de tekening met de kleur blauw achter het bedrijfsgebouw aangebracht. Het bedrijfsgebouw en die tuinen waren voor mij de referentiepunten voor de kavel die [gedaagde] tekende.  
           Op een gegeven moment is de raadsheer-commissaris ertoe overgegaan om het een en ander op papier te zetten. Daarbij heeft ze gedicteerd, dan wel geciteerd, wat wij waren overeengekomen. Ze heeft in ieder geval herhaald wat wij zijn overeengekomen. Voor zover ik weet heeft de raadsheer-commissaris vervolgens gevraagd of de schets op schaal was. Dat was niet zo. Toen is er nog discussie geweest over de vraag of we de schets moesten aanhechten, omdat de schaal niet helemaal klopte. Het belangrijkste voor mij was dat er een goede omschrijving was van wat we waren overeengekomen. Daarom is punt 1 van het proces-verbaal ook aangepast en is daar aan toegevoegd dat ik de mogelijkheid zou krijgen om op het perceel een bedrijfsgebouw van minimaal 15 bij 25 meter te bouwen, dat bereikbaar was voor leveranciers. Er is daarom ook niet gesproken over een bouwblok van 375 m², maar met opzet over een bedrijfsgebouw van in ieder geval 15 bij 25 meter. Deze formulering was ingegeven door het feit dat het door mij te bouwen bedrijfsgebouw aan drie zijden was omgeven door het perceel van [gedaagde]. Omdat ik aan alle kanten om het bedrijfsgebouw heen moest kunnen lopen is ervoor gekozen dit zo te formuleren. Een welstandscommissie zou het ook niet toestaan dat het gebouw op de perceelsgrens zou komen te staan. Ik weet zeker dat dit het enige punt is dat nog is aangepast voordat de overeenkomst is getekend. 
           Voor zover ik me kan herinneren zijn partijen teruggegaan naar hun tafels en is de schets op het bureau bij de raadsheer-commissaris blijven liggen.  
           U houdt mij de schetsen 1, 2 en 3 voor en u vraagt mij of ik kan verklaren waarom ik zo zeker weet dat de door [gedaagde] geschetste kavel de kavel op schets 1, dan wel 2 is. Ik antwoord u daarop dat ik dat weet omdat het referentiepunt het bedrijfsgebouw is. Daarmee bedoel ik het linker gebouw op de plantekening. Daar is de kavel omheen getekend. Ik zou het dan ook direct hebben gezien dat op de schets die als productie 43 is overgelegd (schets 3) het bedrijfsgebouw helemaal buiten de getekende kavel valt, een heel eind zelfs. Om die reden weet ik dat schets 1, dan wel 2 de juiste schets is, omdat die aansluit bij hetgeen in het proces-verbaal staat, met modeltuinen, foliekassen, etc. Dat is op schets 3 niet mogelijk, terwijl we daar de hele middag over hebben gesproken. Bij schets 3 zouden alle alarmbellen bij mij zijn afgegaan. (…)  
           Schets 3 is niet conform het proces-verbaal, vanwege het ontbreken van de bestemming 4.000 m²  tuincentrum, het ontbreken van de mogelijkheid om modeltuinen aan te leggen en vanwege het ontbreken van een goede bereikbaarheid van de toeleveranciers. (…) De schets die [gedaagde] heeft gemaakt heeft hij gemaakt op de onderliggende plantekening van [de architect], met de twee gespiegelde bedrijfsgebouwen. Het is een plantekening geweest waarop de gespiegelde bedrijfsgebouwen vooraan op het perceel zijn gesitueerd en waarop ook de woning is gepositioneerd. De positie van deze drie gebouwen is al zes jaar ongewijzigd. (…) De kavel die [gedaagde] getekend heeft lag om mijn bedrijfsgebouw heen en dus naast het bedrijfsgebouw van [gedaagde].” 
         
         
       
       
         2.8.2. 
         
           Mr. Van Ophuizen heeft verklaard:   
           “Vervolgens zijn we weer in gesprek gegaan met de raadsheer-commissaris. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot het bestemmingsplan en de toegangsweg is [de adviseur van gedaagde], de adviseur van [gedaagde], gevraagd om in de zaal te komen. [De adviseur van gedaagde] heeft een toelichting op dit punt gegeven. De rechter-commissaris heeft vervolgens gevraagd: waar hebben we het dan over? Zij vroeg [gedaagde] of het niet handig was om het wat te concretiseren en wat dan het uitgangspunt zou moeten zijn. Zij vroeg [gedaagde] of hij kon tekenen hoe het er volgens hem uit zou moeten zien om het op te lossen. [De adviseur van gedaagde] heeft vervolgens een schets aan [gedaagde] gegeven, waarop [gedaagde] een kavel heeft getekend. Dit is productie 6a bij dagvaarding (bijlage 1 bij dit proces-verbaal). Ik was degene die aan [de adviseur van gedaagde] voorstelde om de kavel te tekenen op de plantekening die destijds, in december 2013, op mijn kantoor tussen mij en [de adviseur van gedaagde] besproken is naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank. Ik weet niet of [gedaagde] op de schets heeft getekend terwijl hij naast zijn advocaat achter de tafel zat of dat hij dat heeft gedaan op de tafel bij de raadsheer-commissaris. Ik weet wel dat hij de schets aan de raadsheer-commissaris heeft getoond. Ik heb toen [eiser] gevraagd ook naar voren te gaan en de schets te bekijken. Ik stond daarbij schuin achter hem. Mr. Van de Velde bleef achter de tafel zitten of hij was misschien al weg, dat weet ik niet meer. Ik weet dat hij nog een zitting in Utrecht had en op enig moment weg is gegaan. Hij is in ieder geval weggegaan voordat de schikking op papier werd gezet. Op het moment dat de schets werd getoond is er door partijen verder onderhandeld. Ik herkende de schets. Het was overeenkomstig de kavel waar we tot dan toe altijd over hadden gesproken, vooraan op het perceel, schuin achter de woning die [gedaagde] zou gaan bouwen. Er is ook niet meer over de plaats van de kavel op het perceel gediscussieerd. De schets was duidelijk. (…) Ik heb geen schaal, afstanden of perceelsgrenzen gezien, althans daar heb ik niet op gelet. Ik heb gelet op de schets en de referentiepunten om de locatie van de kavel te kunnen vaststellen. (…) de kavel was gesitueerd rondom het linker bedrijfsgebouw van de twee gespiegelde bedrijfsgebouwen, schuin achter het te bouwen woonhuis. De L-vorm is om dat bedrijfsgebouw heen getekend. (…) U vraagt mij of beide partijen ermee in hebben gestemd dat de overeenkomst alleen tekstueel werd vastgelegd, zonder tekening of verwijzing naar de exacte locatie ten opzichte van de [A-straat] en de [B-straat]. Ik antwoord u dat dat niet zo is besproken. De tekening was duidelijk. Op basis daarvan zijn de afspraken op schrift gesteld. De raadsheer ging niet akkoord met het voorstel van [gedaagde] om de schets aan te hechten. Daarop is nog een nuance in de tekst aangebracht.  
           (…) Nadat het eerste punt op papier was gezet is op verzoek van de raadsheer-commissaris een nadere aanduiding van het perceel opgenomen. [De adviseur van gedaagde] heeft toen twee kadastrale nummers opgegeven, en die zijn toegevoegd. Partijen hebben die nummers niet gecontroleerd. [Gedaagde] stelde voor om de schets aan te hechten. De raadsheer-commissaris was daar geen voorstander van. Omdat het om een getekende schets ging, die niet op schaal was, voorzag zij dat daarover discussie zou kunnen ontstaan. Om die reden heeft [eiser] om de aanvulling verzocht dat het zou gaan om een bedrijfsgebouw van minimaal 15 bij 25 meter, dat goed toegankelijk zou zijn voor leveranciers. Met betrekking tot punt 3 van het proces-verbaal is het bestemmingsplan erbij gepakt om dat punt nader te preciseren.” 
         
         
       
       
         2.8.3.	[ 
         
           Gedaagde] heeft verklaard: 
           “Omdat we het niet eens waren geworden heeft [de raadsheer-commissaris] het voortouw genomen. Zij wilde dat we tot een compromis zouden komen. [Eiser] wilde de bestemming en ik heb gezegd: je kunt de bestemming tuincentrum krijgen, waarvan de bestemming hoveniersbedrijf onderdeel uitmaakt. [De adviseur van gedaagde] was inmiddels ook in de zaal en heeft toegelicht dat dat mogelijk was en dat [eiser] daar een tuincentrum mocht beginnen. [De raadsheer-commissaris] vroeg aan [eiser] hoeveel hij wilde bouwen en [eiser] zei 15 bij 25 meter. Of deze afspraken ook op datzelfde moment op papier werden gezet weet ik niet, ik neem het aan.  
           Voor mij ontstond opeens een nieuwe situatie. We hadden 4.000 m² bouwblok en [eiser] wilde 15 bij 25 meter bouwen, dus hoe deel je dat in. Ik heb voor mezelf een aantal schetsen gemaakt. Ik had een aantal tekeningen bij me. Die tekeningen tonen de meeste gelijkenis met de tekening in schets 1, misschien iets groter. Ik zat aan de tafel naast mr. Van de Velde en heb een kavel ingetekend waarin ik geprobeerd heb die 375 m² bouwblok te verwerken, want de rest is agrarisch grond. Met één van die schetsen ben ik naar voren gelopen naar het bureau van de raadsheer-commissaris. U houdt mij de schetsen 1, 2 en 3 voor en ik kan u zeggen dat het de vorm had van schets 3. Ik weet zeker dat het deze schets was, ik weet dat voor 5000% zeker, omdat in die schets die 375 m² het meest verwerkt is. In de andere schetsen is dat veel meer, een veel groter bouwblok. Ik wilde [de raadsheer-commissaris] laten zien hoe het kon. Zij vroeg mij of het op schaal was. Ik zei: nee. Toen zei zij dat we die schets niet gingen gebruiken. Ze zei: daar komt gezeur van, we houden het bij tekst. Aan beide partijen is gevraagd of we daarmee akkoord gingen. We hebben allebei daarmee ingestemd. Tot op dat moment had [eiser] nog niets van de schets gezien. [Eiser] was onderweg naar het bureau en heeft hooguit een blik op de schets geworpen. Alles ging in een heel hoog tempo, want mr. Van de Velde moest weg. We zijn direct weer teruggegaan naar onze tafels. Nadien zijn er nog wat wijzigingen en/of aanvullingen in de tekst aangebracht, zoals de vermelding van sectienummers. (…) Ik heb de schets gezien en [de raadsheer-commissaris] ook. [Eiser] heeft er slechts een blik op geworpen. Mr. Van Ophuizen, [de adviseur van gedaagde], mr. Van de Velde en de griffier van het hof hebben de schets niet gezien. In de tijd dat [de adviseur van gedaagde] achter in de zittingszaal heeft gezeten was de schets al een gepasseerd station, dus hij heeft de schets sowieso niet gezien.  
           Ik weet niet wat er met de schets is gebeurd. Hij kan mee naar huis zijn gegaan met de diverse andere schetsen, maar het kan ook zijn dat de schets in de zittingszaal achter is gebleven. Ik heb [de raadsheer-commissaris] gevraagd om de schets die ik had gemaakt en haar had laten zien aan het proces-verbaal te hechten, maar ze was heel resoluut in haar beslissing om dat niet te doen. (…) Ik weet zeker dat mr. Van Ophuizen de schets niet heeft gezien, want ze is blijven zitten.  
           (…) U vraagt mij hoe ik zo zeker weet dat de schets die ik getekend heb op de schets lijkt die mij wordt voorgehouden als schets 3. Dat weet ik omdat daarin de door [eiser] opgegeven afmeting van 15 bij 25 meter is verwerkt, want naar aanleiding daarvan is de schets gemaakt. Voor zover ik weet stonden op de tekening waar ik de schets op heb gemaakt de bedrijfsgebouwen. Bij het maken van de schets heb ik geen rekening gehouden met de bedrijfsgebouwen want er was geen definitief bouwblok aangegeven op de tekening waarop geschetst is.” 
         
         
       
       
         2.8.4.	[ 
         
           De raadsheer-commissaris] heeft verklaard: 
           “Er is overeenstemming bereikt over de aankoop door [eiser] van een deel van het perceel van [gedaagde]. Daarna werden partijen het eens over het aantal vierkante meters, de omvang van het gebouw en, geloof ik, ook over de prijs, maar dat weet ik niet zeker. Toen partijen een regeling hadden getroffen, ben ik die regeling gaan vastleggen. In dat kader kwam de vraag aan de orde: waar hebben we het dan over? Wat is de situering van het kleinere perceel van [eiser] op het grotere perceel? Daar ontstond een discussie over. Ik wil in ieder geval nog twee opmerkingen maken. Toen ik vanochtend het proces-verbaal nog eens doorlas, herinnerde ik mij dat we erg lang stil hebben gestaan bij de bestemming, punt 3 van het proces-verbaal. Dat punt heeft veel meer tijd gekost dan punt 1 van het proces-verbaal. Verder is van belang te melden dat tussen het moment waarop er een doorbraak kwam en een beginsel van overeenstemming was en het moment dat ik ben begonnen met het dictaat van de regeling, vrij veel tijd gelegen was en dat één van de advocaten, ik meen van [gedaagde], in die tijd de zaal heeft verlaten in verband met een bespreking. Ik weet nog dat ik dat ongelukkig vond en dat ik overwogen heb om met de zitting te stoppen en deze op een ander tijdstip voort te zetten. Ik heb dit ook met partijen besproken en hen voorgelegd dat het er nu op aan kwam, omdat er een regeling vastgelegd ging worden in plaats van een beoordeling door het Hof en dat ik het ongelukkig vond dat één van de advocaten de zitting moest verlaten. Beide partijen hebben laten weten de zitting af te willen maken en verder te gaan. In de zittingszaal was ook een adviseur, ik heb later gelezen [de adviseur van gedaagde], aanwezig.  
           De griffier en ik zijn toen de regeling gaan vastleggen. Tijdens het dictaat kwam de situering van het perceel ter sprake. Ik herinner mij nog dat op een gegeven moment [eiser], [de adviseur van gedaagde], [gedaagde] en één van de advocaten bij mij aan het bureau stonden. Voor zover ik mij kan herinneren lieten zij mij een kadastrale kaart zien van het grote perceel van [gedaagde], waarop zij de situering van het perceel aanwezen dat [eiser] zou kopen. Beide partijen praatten door elkaar heen en probeerden de plek aan te wijzen waarvan zij meenden dat het perceel gesitueerd zou moeten worden. Het was nogal chaotisch. Voor zover ik weet, werden er op dat moment van beide zijden schetsen gemaakt.  
           U laat mij de schetsen 1, 2 en 3 zien en vraagt mij of ik mij deze schetsen herinner. Ik antwoord u daarop dat mij geen van de schetsen bekend voorkomt. Ik kan mij wel herinneren dat mij een grote kadastrale kaart werd getoond, ik geloof dat die van [de adviseur van gedaagde] was, en dat partijen daar aanwezen waar het perceel van [eiser] gesitueerd zou moeten worden. Dat was nogal een item tussen partijen. Voor het hoveniersbedrijf van [eiser] was het onder meer van belang dat er spullen af- en aangevoerd konden worden. Partijen hebben aangewezen hoe vanaf de openbare weg een vrachtwagen of busje het perceel op of af moest kunnen rijden. Voor zover ik mij kan herinneren, wezen zij daarbij op een stuk op die kaart, rechtsonder, op de hoek van het perceel. Hoe ik de kaart voor mij had, weet ik niet meer, dus ook niet of rechtsonder noord, zuid, oost of west was. Dat partijen het niet eens werden over de exacte situering, is ook de reden waarom de regeling onder punt 1 van het proces-verbaal zo is gedicteerd. Onder dat punt is in woorden opgeschreven waar partijen het wel over eens waren: het aantal vierkante meters van het perceel dat [eiser] zou kopen, de omtrek van het bedrijfsgebouw en de bereikbaarheid daarvan voor leveranciers. Op die manier is een beschrijving gegeven van het perceel dat [eiser] van [gedaagde] zou kopen.  
           Er staat mij nog wel iets van bij dat er gesproken is over het aanhechten van een schets aan het proces-verbaal. Partijen waren het echter niet eens over die schets, dus dat is niet gebeurd. (…) 
           Ik herinner mij dat het ging om een plek voor mij rechtsonder op de kaart en dat het in de buurt van de openbare weg lag, want het ging erom of vrachtwagens en busjes het perceel van [eiser] zouden kunnen bereiken.  
           Partijen hebben voor zover ik mij kan herinneren allebei aangewezen hoe de aan- en afvoer vanaf de openbare weg zou kunnen plaatsvinden. In die zin hebben we over die locatie rechtsonder op de kaart, vanuit mij gezien, gesproken. Het ging erom hoe leveranciers het perceel zouden kunnen bereiken. Omdat partijen het niet eens werden over de plaats van het perceel van [eiser] op het perceel van [gedaagde], is er gekozen voor de neutrale beschrijving die is gegeven onder punt 1 van het proces-verbaal over de punten waar partijen het wel over eens waren, namelijk de omvang van het perceel, de omvang van het bedrijfsgebouw, de prijs en de bereikbaarheid. Ik herinner mij niet wat de precieze positie van het bedrijfsgebouw zou moeten gaan worden, maar wel dat het gebouw niet pal op de perceelsgrens zou moeten komen te liggen. Om het gebouw moest voldoende ruimte zijn voor vrachtwagens en andere voertuigen om goederen aan en af te voeren.  
           Ik herinner mij niet welke kavel [eiser] of welke kavel [gedaagde] heeft aangewezen. We hebben gesproken over een toegangsmogelijkheid, het bedrijf moest bereikbaar zijn voor vrachtauto’s van leveranciers. Ik herinner me niet dat daarbij is getekend.  
           U vraagt mij of ik de indruk had dat met de in het proces-verbaal vastgelegde overeenstemming een uitputtende regeling tot stand was gekomen. Ik antwoord u dat die overeenstemming uitputtend was in die zin dat de regeling een einde maakte aan het geschil zoals dat bij het Hof aanhangig was. De overeenstemming was niet uitputtend vanwege punt 1 van het proces-verbaal, omdat partijen geen overeenstemming hadden over de exacte locatie van het perceel dat [eiser] van [gedaagde] zou kopen. In dat opzicht stond partijen dus nog wat te doen. Omdat partijen de bereidheid toonden om dat in onderling overleg te regelen en ook [de adviseur van gedaagde] dat bevestigde, is de regeling getroffen, zoals vastgelegd in het proces-verbaal. (…)  
           Omdat partijen het niet eens konden worden over een schets waarop de exacte situering stond van het perceel dat [eiser] van [gedaagde] zou kopen, is ervoor gekozen om de overeenstemming zoals die er wel was in woorden vast te leggen, zoals onder punt 1 van het proces-verbaal is gedaan.” 
         
         
       
       
         2.8.5.	[ 
         
           De griffier] heeft verklaard: 
           “Ik weet dat er in ieder geval twee discussiepunten waren tijdens de comparitie. Het eerste punt ging over een stuk grond en het feit dat het toegankelijk moest zijn voor leveranciers. Er moest een gebouw komen en dat moest praktisch geplaatst worden, zodat het toegankelijk zou zijn voor leveranciers. Het tweede punt was het ontplooien van activiteiten van een tuincentrum en wie het recht zou krijgen om die activiteiten te ontplooien. 
           Het ging er ook om waar het gebouw op het stuk grond zou komen. Ik weet nog dat er op een tekening of schets is aangegeven om welk stuk grond het ging. Op die tekening of schets is iets van een rondje getekend of zo. Ik weet niet meer door wie.  
           U toont mij de schetsen 1, 2 en 3 en vraagt mij of er een schets is, die ik herken. Ik antwoord u daarop dat ik de schetsen niet herken, alleen de [B-straat], omdat dat de hoofdweg was voor de leveranciers. Ik herinner mij dat één van [partijen] een tuincentrum zou gaan drijven en dat besproken is dat het nieuwe bedrijfsgebouw vanaf de weg te zien zou zijn.  
           Tijdens het dicteren van de regeling is er nog wel een discussie geweest over het eerste recht om een tuincentrum te ontplooien. In dat verband is ook gesproken over een hoveniersbedrijf als invulling daarvan en dat niet dezelfde activiteiten werden ontplooid. Er is ook gesproken over welk stuk grond verkocht zou worden, welk deel van de tekening. Daarop stonden geen afmetingen of exacte maten, het was meer een schets. Ik kan het mij niet meer precies herinneren, maar volgens mij leek de schets het meest op schets nummer 2 die u mij heeft laten zien. Dat komt vanwege de schuine streepjes in het getekende vlak.  
           Er is nog wel gesproken over het aanhechten van een schets aan het proces-verbaal. Normaal ligt het voor de hand dat zoiets gebeurt om duidelijk te maken waar het om gaat. [De raadsheer-commissaris] voorzag echter dat over de schets weer discussie zou kunnen ontstaan, omdat er geen afmetingen op stonden.   
           Ik weet niet of er één schets was, of meer, en ook niet van wie de schets(en) was/waren. (…) 
           U vraagt mij of ik weet waar partijen overeenstemming over hadden en of zij overeenstemming hadden over de schets. Ja, ze hadden overeenstemming over de schets. Op die schets werd een voorstelling gegeven van welk stuk grond verkocht zou worden aan [eiser]. Ik kan me herinneren dat er overeenstemming was over een stuk grond dat verkocht zou worden en waarop een tuincentrum kwam en dat het belangrijk was dat het tuincentrum bereikbaar was en te zien vanaf de hoofdweg. En ook dat het gemakkelijk moest zijn om op het erf van het tuincentrum te komen.  
           U vraagt mij of die schets ook het uitgangspunt is geweest voor de regeling die in het proces-verbaal is vastgelegd. Ik antwoord u daarop dat die schets in die zin van belang was omdat het om een bepaald stuk grond ging, waarvan de bedoeling was dat het zichtbaar was vanaf de weg, de [B-straat]. De schets toonde aan wat partijen bedoelden. Het was niet zo dat het om een willekeurig stuk grond ging. (…) 
           Ik kan mij niet herinneren of op de schets behalve het stuk grond ook de exacte plek van het bedrijfsgebouw was getekend.”  
         
         
       
       
         2.8.6.	[ 
         
           De adviseur van gedaagde] heeft verklaard: 
           “Op een gegeven moment werd mij verzocht om de zaal binnen te komen. Ik maakte de gevolgtrekking dat dat was in verband met het bestemmingsplan. Binnen in de zaal ben ik achterin op een stoel gaan zitten. De raadsheer-commissaris heeft mij vragen gesteld over de bestuursrechtelijke bestemmingsplannen, wat die vragen precies waren weet ik niet meer. (…)  Belangrijk was dat er een hele specifieke bestemming moest komen, te weten een tuincentrum en een boomkwekerij en een hoveniersbedrijf. Voor de boomkwekerij was er geen bestemmingsplanwijziging nodig, maar wel voor de bestemming tuincentrum waarbij ook een hoveniersbedrijf mogelijk was.  
           De raadsheer-commissaris heeft indringend met beide partijen gesproken om te kijken op welke wijze ze bij elkaar konden komen. In dat kader zijn vragen gesteld. [De raadsheer-commissaris] en de griffier hebben datgene dat partijen zijn overeengekomen verwoord in een concept. Ik heb dat concept ook gelezen en mr. Van de Velde ook. Al voor dat dit concept was opgesteld is [gedaagde] naar het bureau van [de raadsheer-commissaris] gelopen met een tekening waarop hij met de hand iets geschetst heeft. Ik heb die tekening en/of de schets niet gezien, want ik zat achterin de zaal. Ik kan mij herinneren dat [eiser] ook even naar het bureau is gekomen. Voor zover ik weet mr. Van de Velde niet en ik dacht mr. Van Ophuizen ook niet, althans niet op dat moment. [De raadsheer-commissaris] heeft vervolgens gezegd dat ze niet veel met zo’n tekening kon omdat die niet op schaal was. Vervolgens zijn partijen weer gaan zitten. Tijdens het dicteren van het concept is er niet veel besproken. Het concept is geprint en aan partijen en de advocaten voorgelegd. Ik heb het ook gelezen. Er was nog een kleine opmerking en de kadastrale gegevens werden aangepast. Vervolgens is de overeenkomst weer uitgedraaid en door partijen ondertekend. Ik weet wel dat mr. Van Ophuizen op een ander moment naar voren is gekomen naar het bureau van de rechter, maar ik weet niet meer wanneer en in welk verband dat was.  
           De tekening waarop [gedaagde] iets heeft geschetst heb ik niet gezien. Bij mijn weten is die tekening op het bureau van de rechter blijven liggen. Ik heb er [gedaagde] later wel naar gevraagd omdat ik uitvoering moest geven aan het convenant en een architect een tekening op schaal moest laten maken. [Gedaagde] zei dat hij de tekening niet meer kon vinden en dat hij de tekening volgens hem had laten liggen op de bureau van de rechter. (…) 
           Op de zitting is niet gesproken over de locatie of de situering van het bouwperceel. Dat wat [gedaagde] wilde schetsen is redactioneel niet vastgelegd. Ook [eiser] en zijn advocaat hebben daar niet om gevraagd. Mij worden 3 schetsen getoond. Schets 3 is de tekening die het meest lijkt op de schets die [gedaagde] mij nadien heeft gegeven en op basis waarvan [de architect] een tekening moest maken ten behoeve van de koopakte. (…) 
           Tijdens dat deel van de zitting waar ik bij aanwezig ben geweest is er niet gesproken over specifieke invulling van de kavel die [gedaagde] had geschetst. Ik weet zeker dat die schets ook geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van het convenant, omdat [de raadsheer-commissaris] de schets meteen terzijde schoof omdat het niet op schaal was. Ze zei dat die niet bruikbaar was. Er was ook helemaal geen discussie over. Het kan zijn dat er ook nog wat anders was dan de schaal alleen, maar wat dat was weet ik niet. Ze noemde de schaal en nog wat. Al met al duurde het niet meer dan een paar seconden. (…) 
           Bij mijn weten was mr. Van de Velde nog op de zitting op het moment dat partijen overeenstemming hadden bereikt en heeft hij het eerste concept ook gezien. Mr. Van de Velde was niet aanwezig bij de ondertekening van het uiteindelijke convenant. In het eerste concept stond “een stuk grond van 4000 m2, waarvan ten minste 375 m2 bebouwbaar.  
           Nadat mr. Van de Velde weg is gegaan ben ik op zijn stoel naast [gedaagde] gaan zitten. Dat was op het moment dat de nieuwe uitdraai op tafel kwam en het convenant moest worden getekend. Inhoudelijk heb ik geen invloed gehad op de overeenkomst, alleen de correcte kadastrale nummers heb ik opgegeven. (…) 
           U vraagt mij of op de tekeningen 1 en 2 een bedrijfsgebouw van 15 bij 25 m kan worden gebouwd. Ik antwoord u daarop dat dat kan. Omdat 500 m2 bebouwbaar is kan met de exacte locatie van het gebouw worden geschoven binnen de aangeboden grond en het bouwperceel.” 
         
         
       
     
     
       2.9.	[ 
       Getuige A] en [getuige B] zijn bij de zitting op 8 mei 2014 niet aanwezig geweest in de zittingszaal, zij hebben de vaststellingsovereenkomst niet gelezen en hebben ook geen schets of tekening gezien. Zij kunnen alleen verklaren omtrent hetgeen hen door [eiser] en mr. Van Ophuizen na afloop van de zitting is meegedeeld.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Voordat de rechtbank overgaat tot beoordeling van de overige getuigen-verklaringen, wordt het volgende overwogen.  
         [Gedaagde] heeft verklaard dat [eiser] slechts een blik op de door hem getekende schets heeft geworpen, dat alleen hij ([gedaagde]) en [de raadsheer-commissaris] de schets hebben gezien en mr. Van Ophuizen en de griffier niet.  
         [De raadsheer-commissaris] herinnert zich echter dat op een gegeven moment [eiser], [de adviseur van gedaagde], [gedaagde] en één van de advocaten bij haar aan het bureau stonden. Gelet op hetgeen mr. Van de Velde op de comparitie bij de rechtbank op 16 april 2015 heeft meegedeeld, namelijk dat hij er bij is geweest dat partijen bij het bureau stonden, dat hij zelf niet naar voren is gekomen en dat hij niet heeft gezien wat daar getekend is, kan het niet anders zijn dan dat mr. Van Ophuizen de advocaat was die op dat moment bij het bureau van de raadsheer-commissaris heeft gestaan.  
         [De adviseur van gedaagde] verklaart dat hij zich kan herinneren dat [eiser] ook even naar het bureau is gekomen, maar voor zover hij weet mr. Van de Velde niet en mr. Van Ophuizen ook niet, althans niet op dat moment. Hij verklaart dat mr. Van Ophuizen wel op een ander moment naar voren is gekomen naar het bureau van de rechter, maar hij weet niet meer wanneer en in welk verband dat was. Nu echter geen van de getuigen heeft verklaard dat partijen twee keer naar voren zijn gekomen en bij het bureau van de raadsheer-commissaris hebben gestaan, gaat de rechtbank er vanuit dat de verklaring van [de adviseur van gedaagde] op dit punt niet klopt.  
         Ten slotte wordt overwogen dat de griffier gedurende de comparitie naast de raadsheer-commissaris achter het bureau heeft gezeten en dat zij heeft verklaard dat zij een  tekening/schets heeft gezien. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van die verklaring te twijfelen. 
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Dan de getuigenverklaringen. [Eiser] verklaart dat de door [gedaagde] getekende schets overeenkomt met schets 1 en 2 en qua schaal het meest leek op schets 2. Die schets is gemaakt op een plantekening waarop twee gespiegelde bedrijfsgebouwen vooraan op het perceel waren gesitueerd en waarop ook de (nog te bouwen) woning is gepositioneerd. Referentiepunt daarbij was voor hem het linker bedrijfsgebouw op de tekening, daar is de kavel omheen getekend, naast het bedrijfsgebouw van [gedaagde].  
         De formulering in punt 1 van het proces-verbaal “een voor leveranciers bereikbaar bedrijfsgebouw van in ieder geval 15 bij 25 meter” (in plaats van “een bouwblok van 375 m2”) is gekozen, omdat het door hem te bouwen bedrijfsgebouw aan drie zijden omgeven was door het perceel van [gedaagde] en hij aan alle kanten om zijn bedrijfsgebouw heen moest kunnen lopen, aldus [eiser].  
       
       
     
     
       2.12. 
       De verklaring van [eiser] wordt ondersteund door de verklaring van mr. Van Ophuizen, die verklaart dat zij degene was die voorstelde om de kavel te tekenen op een plantekening en dat de schets die [gedaagde] heeft getekend, overeenkomt met schets 1. Die schets kwam overeen met de kavel waarover partijen al eerder hadden gesproken, te weten vooraan op het perceel, schuin achter de woning die [gedaagde] zou gaan bouwen. Ook zij verklaart dat zij heeft gelet op referentiepunten. De kavel was gesitueerd rondom het linker bedrijfsgebouw van de twee gespiegelde bedrijfsgebouwen. De L-vorm van de kavel is om dat bedrijfsgebouw heen getekend, aldus mr. Van Ophuizen.  
       
     
     
       2.13. 
       De verklaring van [de raadsheer-commissaris] onderschrijft de verklaring van [eiser], daar waar het gaat om het belang van de bereikbaarheid van het hoveniersbedrijf voor leveranciers vanaf de openbare weg en de ruimte rondom het bedrijfsgebouw. Hoewel de getoonde schetsen 1, 2 en 3 haar niet bekend voorkomen, heeft [de raadsheer-commissaris] verklaard dat partijen haar hebben aangewezen hoe de aan- en afvoer vanaf de openbare weg zou kunnen plaatsvinden, waarbij zij wezen op een plaats op de hoek van het perceel. Zij herinnert zich niet wat de precieze positie van het bedrijfsgebouw zou moeten gaan worden, maar wel dat het gebouw niet pal op de perceelgrens moest komen te liggen, omdat er om het gebouw voldoende ruimte moest zijn voor vrachtwagens en andere voertuigen om goederen aan en af te voeren. Ook dat sluit aan bij de verklaringen van [eiser] en mr. Van Ophuizen met betrekking tot de locatie van de kavel die [eiser] zou kopen, namelijk vóór op het perceel. 
       
     
     
       2.14. 
       Ook de verklaring van [de griffier] biedt steun aan de verklaring van [eiser] met betrekking tot de plaats van de kavel op het perceel. Zij herkent de schetsen 1, 2 en 3 niet, maar wel de [B-straat], omdat dat de hoofdweg was voor de leveranciers. Zij herinnert zich dat besproken is dat het nieuwe bedrijfsgebouw vanaf de weg te zien zou zijn. Zij herinnert zich een deel van een tekening, zonder afmetingen of exacte maten, die het meest leek op schets 2, vanwege de schuine streepjes in het getekende vlak. [De griffier] verklaart dat er overeenstemming was over een stuk grond waarop het tuincentrum kwam en dat het belangrijk was dat het tuincentrum bereikbaar was en te zien vanaf de hoofdweg, de [B-straat]. Ook dit sluit aan bij de verklaringen van [eiser] en mr. Van Ophuizen met betrekking tot de locatie van de kavel, namelijk vóór op het perceel.  
       
     
     
       2.15.	[ 
       
         Gedaagde] is de enige die verklaart dat de schets die hij tijdens de comparitie heeft getekend, lijkt op schets 3. Hij heeft de schets heeft gemaakt op een tekening, die het meeste overeenkomt met schets 1, misschien iets groter, dus op een zogenaamde plantekening. [Gedaagde] verklaart dat er voor hem een nieuwe situatie ontstond toen hij op de comparitie hoorde dat [eiser] een bedrijfsgebouw van 15 bij 25 meter wilde en dat hij om die reden een schets heeft gemaakt waarop het meest rekening is gehouden met een bouwblok van 375 m2, dus schets 3.  
         De rechtbank overweegt dat een opvallend verschil met de schetsen 1 en 2 is dat de op schets 3 ingetekende kavel een heel stuk verder achter op het perceel is gesitueerd, dat er een lange inrit is met een knik en dat het bouwblok geen ruimte biedt om behalve een bedrijfsgebouw tevens modeltuinen aan te leggen.  
         De op schets 3 ingetekende kavel met bouwblok sluit op vele punten niet aan bij de diverse getuigenverklaringen, daar waar [eiser], mr. Van Ophuizen, [de raadsheer-commissaris] en [de griffier] verklaren over een goede bereikbaarheid van het bedrijfsgebouw voor leveranciers, [eiser] en [de raadsheer-commissaris] over de ruimte om het bedrijfsgebouw heen, [eiser] en mr. Van Ophuizen schets 1 en schets 2 aanwijzen, gelet op de ligging van de kavel op het perceel bezien vanuit de [B-straat] en ingetekend rondom het op de plantekening aangegeven linker bedrijfsgebouw, waarbij [eiser] ook heeft gelet op de locatie voor de modeltuinen, en [de griffier] verklaart over het zichtbaar zijn van het bedrijfsgebouw vanaf de [B-straat] en de overeenkomst met schets 2.  
         Daar komt bij dat schets 3 zo duidelijk en op zo wezenlijke punten afwijkt van de schetsen 1 en 2 dat voor [eiser] en mr. Van Ophuizen in één oogopslag zichtbaar zou moeten zijn geweest, dat de door [gedaagde] getekende kavel met bouwblok een heel stuk verder naar achteren op het perceel was gesitueerd, ver achter de op de plantekening ingetekende gespiegelde bedrijfsgebouwen en mogelijk niet of slecht zichtbaar vanaf de [B-straat].  
         [De adviseur van gedaagde] heeft nog verklaard dat van de hem getoonde schetsen 1, 2 en 3, schets 3 de tekening is die het meest lijkt op de schets die [gedaagde] hem nadien heeft gegeven en op basis waarvan [de architect] een tekening moest maken ten behoeve van de koopakte, maar [de adviseur van gedaagde] heeft op de zitting zelf geen schets of tekening gezien.  
       
       
     
     
       2.16.	[ 
       Gedaagde] is verder niet consistent in zijn verklaringen als het gaat over de vraag wat er met de schets, die hij op 8 mei 2014 bij het gerechtshof heeft getekend, is gebeurd. [Gedaagde] heeft op de comparitie bij de rechtbank op 16 april 2015 verklaard dat hij de schets mee naar huis heeft genomen en thuis bij het koffiedrinken aan zijn vrouw heeft laten zien en ook met [de adviseur van gedaagde] heeft besproken en daarna heeft weggegooid. [De adviseur van gedaagde] heeft daarentegen verklaard dat hij [gedaagde] later naar de tekening heeft gevraagd, omdat hij een architect een tekening op schaal moest laten maken, en dat [gedaagde] toen tegen hem heeft gezegd dat hij de tekening niet meer kon vinden en dat hij de tekening volgens hem had laten liggen op het bureau van de rechter. Tijdens het getuigenverhoor heeft [gedaagde] verklaard dat hij niet weet wat er met de schets is gebeurd, die kan mee naar huis zijn gegaan met de diverse andere schetsen, maar kan ook in de zittingszaal achter zijn gebleven. Gelet op zijn eerdere verklaring op de comparitie, draagt deze inconsistentie bepaald niet bij aan de geloofwaardigheid van zijn getuigenverklaring.  
       
     
     
       2.17.	[ 
       
         Eiser] heeft zich verder nog beroepen op een geluidsopname die hij heeft gemaakt van een telefoongesprek tussen [gedaagde] en [de adviseur van gedaagde] in augustus 2014 en waarin ook wordt gesproken over de zitting bij het hof op 8 mei 2014 en de regeling die partijen daar hebben getroffen. [Gedaagde] voert aan dat deze geluidsopname niet als bewijs mag worden gebruikt, omdat de opname buiten zijn medeweten en zonder zijn toestemming is gemaakt. De rechtbank overweegt dat [gedaagde] met dit verweer miskent dat dat niet noodzakelijk leidt tot terzijdelegging van die geluidsopname bij de beoordeling van bewijs. Daarvoor zou slechts grond zijn als sprake is van bijkomende omstandigheden die een afwijking rechtvaardigen van de regel dat bewijs in beginsel kan worden geleverd door alle middelen. Voor zover [gedaagde] zich op de aanwezigheid van zulke bijkomende omstandigheden wil beroepen, is hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd niet toereikend.  
         De rechtbank heeft kennis genomen van de inhoud van het hiervoor bedoelde telefoongesprek en volstaat met de overweging dat de inhoud van dat gesprek de rechtbank sterkt in haar overtuiging dat de door [gedaagde] aan [de adviseur van gedaagde] verstrekte schets (die te vergelijken is met schets 3), op basis waarvan architectenbureau [de architect] een tekening heeft gemaakt van de door [gedaagde] aan [eiser] aangeboden kavel (productie 10 bij dagvaarding), niet overeenkomt met de schets die [gedaagde] op 8 mei 2014 op de zitting bij het gerechtshof heeft gemaakt.  
       
       
     
     
       2.18. 
       De rechtbank is van oordeel dat de partijgetuigenverklaring van [eiser] op wezenlijke punten wordt ondersteund door de getuigenverklaringen van mr. Van Ophuizen, [de raadsheer-commissaris] en [de griffier] en dat die getuigenverklaringen aanvullende bewijzen opleveren die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring van [eiser] voldoende geloofwaardig maken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser] het aan hem opgedragen bewijs heeft geleverd dat de op de comparitie op 8 mei 2014 bij het gerechtshof door [gedaagde] gemaakte schets overeenkomt met productie 6A, zulks voor wat betreft de ligging van de aan [eiser] te leveren kavel rechts achter de ingetekende woning van [gedaagde], met vrij uitzicht op de [B-straat] en links van het daarop ingetekende bedrijfsgebouw van [gedaagde], waarbij beide bedrijfsgebouwen naast elkaar gesitueerd worden.    
       
     
     
       2.19. 
       
         De rechtbank is van oordeel van [eiser] ook het bewijs heeft geleverd dat die schets tot uitgangspunt is genomen bij de overeenkomst die partijen op 8 mei 2014 op de comparitie bij het gerechtshof hebben gesloten. Uit de diverse getuigenverklaringen blijkt dat [gedaagde] op verzoek van de raadsheer-commissaris een schets heeft gemaakt van de kavel waar het om ging. Uit de verklaringen van [eiser], mr. Van Ophuizen, [de griffier], [de adviseur van gedaagde] en ook [gedaagde] zelf blijkt dat is gesproken over het aanhechten van de schets aan het proces-verbaal. Dat wijst er op dat de schets een weergave was van hetgeen partijen voor ogen hadden met betrekking tot de door [eiser] van [gedaagde] te kopen kavel. [Eiser], mr. Van Ophuizen en [de griffier] zijn ook stellig in hun verklaringen dat die schets ten grondslag lag aan de bereikte overeenstemming en dat daarop stond afgebeeld wat partijen bedoelden. De schets vormt daarmee het uitgangspunt voor hetgeen schriftelijk is vastgelegd. Uit de hiervoor genoemde verklaringen blijkt dat de schets niet is aangehecht, omdat het om een getekende schets ging zonder exacte afmetingen, die niet op schaal was. Dat doet aan het belang van de schets voor de vaststelling van hetgeen partijen ten aanzien van de door [eiser] van [gedaagde] te kopen kavel zijn overeengekomen, echter niet af. 
         [De raadsheer-commissaris] heeft verklaard dat de schets niet is aangehecht, omdat partijen het niet eens werden over de exacte situering van de kavel, maar in het licht van wat de overige getuigen  allemaal verklaard hebben vindt de rechtbank het aannemelijk dat zij daarmee bedoeld heeft dat partijen het niet eens waren over de exacte maten van de kavel, en niet dat dat zag op de situering van de kavel op het perceel.  
       
       
       
         
           De vorderingen 
         
       
       
     
     
       2.20. 
       De rechtbank komt dan toe aan de bespreking van de door [eiser] ingestelde vorderingen sub 1, 2 en 3, die zijn gebaseerd op productie 24 (overgelegd bij akte van 8 januari 2015). Uit het feit dat bewezen is geoordeeld dat [gedaagde] op 8 mei 2014 op de comparitie bij het gerechtshof een schets heeft gemaakt die overeenkomt met productie 6A (zulks voor wat betreft de ligging van de aan [eiser] te leveren kavel rechts achter de ingetekende woning van [gedaagde], met vrij uitzicht op de [B-straat] en links van het daarop ingetekende bedrijfsgebouw van [gedaagde], waarbij beide bedrijfsgebouwen naast elkaar gesitueerd worden) en bewezen is geoordeeld dat die schets tot uitgangspunt is genomen bij de vaststellingsovereenkomst die partijen op 8 mei 2014 hebben gesloten, volgt dat tussen partijen overeenstemming bestond over de situering van de kavel van [eiser] op het perceel van [gedaagde], zoals die blijkt uit productie 6A (schets 1). Nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat de als productie 24 overgelegde (en op schaal uitgewerkte) tekening een getrouwe uitwerking is van de als productie 6A overgelegde schets, staat daarmee dus ook vast dat er overeenstemming bestaat over de precieze situering van de kavel van [eiser] op de als productie 24 overgelegde tekening. Op deze tekening ontbreken echter onder meer de exacte maten en afmetingen. De rechtbank zal [eiser] daarom in de gelegenheid stellen om naar aanleiding van de bewezen verklaarde overeenstemming over de situering van de kavel volgens de als productie 24 overgelegde tekening dezelfde tekening over te leggen, met daarin maatvoering en referentiepunten naar aanleiding van bestaande kadastrale grenzen en/of fysieke punten in het landschap. 
       
     
     
       2.21. 
       De vordering sub 4, als aanvulling van eis ingesteld bij akte van 8 januari 2015, betreft de betaling van schadevergoeding ad € 27.418,61 plus p.m. (kosten advocaat en makelaar). De rechtbank overweegt dat de comparitie van partijen op 8 januari 2015 voornamelijk is besteed aan een (nieuwe) poging om een schikking te bereiken en dat de voortzetting van de comparitie op 16 april 2015 gericht is geweest op de gang van zaken op de comparitie bij het gerechtshof op 8 mei 2014 en de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst aldaar. Tijdens geen van deze comparities heeft een inhoudelijk debat plaatsgevonden met betrekking tot de aanvullende vordering van [eiser] tot betaling van schadevergoeding. De rechtbank zal daarom partijen nog in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten.  
       
     
     
       2.22. 
       
         De rechtbank zal de zaak verwijzen naar na te noemen rolzitting voor akte aan de zijde van [eiser] met betrekking tot hetgeen is overwogen in rov. 2.20 en 2.21. 
         [gedaagde] mag daar bij antwoordakte op reageren. 
       
       
     
     
       2.23. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       3.1. 
       verwijst de zaak naar de rolzitting van  5 april 2017  voor akte aan de zijde van [eiser], met betrekking tot hetgeen is overwogen in rov. 2.20 en 2.21; 
       
     
     
       3.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2017.