ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:5290

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:5290 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 20-06-2023 / 21/00385

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-06-20

Zaaknummer: 21/00385

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:5290

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer BK-ARN 21/00385 
     uitspraakdatum: 20 juni 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] te [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 4 februari 2021, nummer AWB 20/320, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 377 en 377A te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.053.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 2.474,55. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaand villa/landhuis met garages en overdekt zwembad. In 1999 heeft aan de woning een verbouwing plaatsgevonden, bestaande uit een aanbouw, uitbouw en een gebouw om het voormalige buitenzwembad van 323 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 1.116 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 2.985 m2. 
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de door hem bij het vaststellen van de waarde van de woning gebruikte referentieobjecten. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 1.053.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 849.000 en subsidiair van € 849.000. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix d.d. 3 september 2020 opgemaakt door WOZ-taxateur Bannink waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 1.104.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Item 
                 
               
               
                 Object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                  [adres1]
                 
                  377 
               
               
                 
                  [adres1] 381 
               
               
                 
                  [adres2] 17 
               
               
                 
                  [adres3] 410 
               
             
             
               
                 Prijspeildatum 
               
               
                 01-01-2017 
               
               
                 01-01-2017 
               
               
                 01-01-2017 
               
               
                 01-01-2017 
               
             
             
               
                 Woningtype 
               
               
                 Vrijstaande 
                 villa/landhuis 
               
               
                 Vrijstaande bungalow 
               
               
                 Vrijstaande 
                 villa/landhuis 
               
               
                 Vrijstaande 
                 villa/landhuis 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1976 
               
               
                 1971  
               
               
                 1981 
               
               
                 1980 
               
             
             
               
                 
                   Eenheden 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning m3   
                 
               
               
                 1.008  
                 108  
               
               
                 889  
                 107 
               
               
                 1.172  
               
               
                 866 
                 44 
               
             
             
               
                 Berging/schuur m3 
               
               
                 
               
               
                 90 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Garage m3 
               
               
                 57 
               
               
                 139 
               
               
                 98 
               
               
                 188  
               
             
             
               
                 Inpandig zwembad m3 
               
               
                 323  
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Dakkapel stuks 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 1 
               
               
                 1  
               
             
             
               
                 Grond m2 
               
               
                 2.985  
               
               
                 4.570  
               
               
                 1.500  
               
               
                 1.605 
               
             
             
               
                 
                   Waarde per 
                 
                 
                   eenheid 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning €/m3 
                 Woning €/m3 
               
               
                 352 
                 246 
               
               
                 665 
                 466 
               
               
                 325 
                 
               
               
                 425 
                 298 
               
             
             
               
                 Berging/schuur €/m3 
               
               
                 
               
               
                 200 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Garage €/m3 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
             
             
               
                 Inpandig zwembad 
                 €/m3 
               
               
                 170 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Dakkapel €/stuk 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 4.500 
               
               
                 4.500 
               
             
             
               
                 Grond €/m2 
               
               
                 219 
               
               
                 146 
               
               
                 366 
               
               
                 349 
               
             
             
               
                 
                   Totalen 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Woning € 
                 Woning € 
               
               
                 354.816 
                 26.568 
               
               
                 591.185 
                  49.862 
               
               
                 380.900 
                 
               
               
                 368.050 
                 13.112 
               
             
             
               
                 Berging/schuur € 
               
               
                 
               
               
                 18.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Garage € 
               
               
                 14.250 
               
               
                 34.750 
               
               
                 24.500 
               
               
                 47.000 
               
             
             
               
                 Inpandig  € 
                 zwembad 
               
               
                 54.910 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Dakkapel st € 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 4.500 
               
               
                 4.500 
               
             
             
               
                 Grond  € 
               
               
                 653.715  
               
               
                 667.220 
               
               
                 549.000 
               
               
                 560.145 
               
             
             
               
                 Economische waarde per 
                 waardepeildatum €  
               
               
                 1.104.259 
               
               
                 1.361.017 
               
               
                 958.900 
               
               
                 992.807 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs € 
               
               
                 
               
               
                 1.350.000 
               
               
                 950.000 
               
               
                 912.500 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
               
               
                 08-09-2017 
               
               
                 29-11-2017 
               
               
                 10-01-2017 
               
             
             
               
                 
                   Waardekenmerken 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Onderhoud 
               
               
                 2 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Kwaliteit 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Uitstraling 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Doelmatigheid 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 2 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede in het licht van de door belanghebbende overgelegde matrix met daarin andere referentieobjecten, niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.5. 
       In het bijzonder acht het Hof referentieobject [adres1] 381, gelet op de uitstraling, staat van onderhoud en voorzieningenniveau onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast wijst het Hof op de gerealiseerde verkoopprijzen van de door belanghebbende benoemde referentieobjecten, die ondanks hun kleinere inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In het licht van deze verkoopprijzen – die op of omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht - en de overige benoemde kenmerken acht het Hof niet aannemelijk dat een waarde van € 1.053.000 niet te hoog is.   
       
     
     
       4.6. 
       Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 841.000, dan wel subsidiair € 849.000, niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. In het bijzonder acht het Hof de door belanghebbende gehanteerde prijzen voor de souterrains en garages en grond van de referentieobjecten onvoldoende onderbouwd om daaraan conclusies te verbinden ten aanzien van de prijs per kubieke meter van de woning.   
       
     
     
       4.7. 
       Aangezien beide partijen niet in de op hen rustende bewijslast zijn geslaagd, zal het Hof de waarde van de woning, rekening houdend met hetgeen over en weer is aangevoerd, in goede justitie vaststellen op € 985.000. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de vastgestelde waarde van de woning naar € 985.000, 
       – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023. 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 juni 2023 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten