ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2018:475

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2018:475 Gerechtshof Den Haag , 20-03-2018 / 200.177.069./01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2018-03-20

Zaaknummer: 200.177.069./01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:475

---

art. 7:231, lid 2 BW; sluiting van huurpand door burgemeester; buitengerechtelijke ontbinding; belangenafweging huurder/verhuurder; art. 8 EVRM; schadevergoeding voor verhuurder wegens niet kunnen verhuren voor hogere prijs gedurende de sluiting afgewezen

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     
     
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     
       Zaaknummer	: 200.177.069/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank : 3808969\ CV EXPL 15-4446 
     
     
     
   
   
     Arrest van 20 maart 2018 
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [appellante] , 
     
       wonende te Rotterdam, 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante] ,  
       advocaat: mr. V.M. Weski te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Stichting Woonstad Rotterdam, 
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Woonstad, 
       advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Bij exploot van 11 september 2015 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 juni 2015, dat de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellante] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Woonstad bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden. Tot slot is arrest gevraagd.  
     
     
     
   
   
     De beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter onder “2. De vaststaande feiten” een aantal feiten vastgesteld. [appellante] heeft met haar derde grief bezwaar gemaakt tegen de vaststelling dat de algemene voorwaarden van toepassing zouden zijn. Voor het overige is geen bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten, zodat deze overige feiten ook voor het hof uitgangspunt zijn. Met inachtneming daarvan gaat het in deze zaak om het volgende. 
     
     
     
       1.1 
       Woonstad verhuurde sinds 16 november 1989 aan de echtgenoot van [appellante] de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [appellante] was op grond van art. 7:266, lid 1 BW medehuurder. Na het overlijden van haar man in 2008 heeft zij de huurovereenkomst ex art. 7:268, lid 1 BW voortgezet. 
     
     
       1.2. 
       In de Basisregistratie Personen van de gemeente Rotterdam stonden op het adres van de woning naast [appellante] , in elk geval tot op de dag der dagvaarding, ook [zoon 1] , [zoon 2] , [zoon 3] en [zoon 4] , meerderjarige zonen van [appellante] , ingeschreven. 
       
     
     
       1.3. 
       Op 14 juli 2014 heeft de politie [zoon 3] aangehouden. Naar aanleiding daarvan heeft op 16 juli 2014 in de woning een huiszoeking plaatsgevonden. Daarbij werden op diverse plaatsen verdovende middelen (3 groene tabletten met daarin 0,61 gram MDMA alsmede  0,6 gram cocaïne), pony packs en snow seals (materialen die gebruikt worden voor de verpakking van verdovende middelen) en weegschalen aangetroffen. In de schuur bij de woning lagen versnijdingsmiddelen (366 gram). Er was een bedrag van ca. € 8.500 in contanten aanwezig en er zijn diverse goederen aangetroffen die mogelijk afkomstig waren van diefstal, zoals twee bankpassen, twee tassen met telefoons (waarvan één afkomstig van een straatroof en horende bij één van de bankpassen) en navigatiesystemen. 
       
     
     
       1.4. 
       
         De gemeente Rotterdam heeft bij brief d.d. 11 november 2014 aan Woonstad bericht dat 
         de politie in de woning een handelshoeveelheid drugs had aangetroffen en dat 
         de burgemeester voornemens was de woning te sluiten op grond van art. 13b Opiumwet. 
       
       
     
     
       1.5. 
       Bij brief van 21 november 2014 heeft Woonstad [appellante] vergeefs verzocht binnen tien dagen na dagtekening de huurovereenkomst op te zeggen en leeg op te leveren. 
       
     
     
       1.6. 
       
         Op 17 december 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam besloten het 
         pand te sluiten voor de duur van zes maanden, waarbij Woonstad een termijn van twee 
         dagen is gegeven de woning zelf te sluiten teneinde tenuitvoerlegging van de burgemeesterssluiting te voorkomen. 
       
       
     
     
       1.7. 
       Bij brief van dezelfde dag heeft Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 19 december 2014. [appellante] werd verzocht te berichten of zij zou berusten in de ontbinding en vrijwillig zou meewerken aan oplevering van de woning. De gemachtigde van [appellante] heeft daarop bericht dat [appellante] niet berustte in de buitengerechtelijke ontbinding. 
       
     
     
       1.8. 
       Op 19 december 2014 heeft de woonoverlastcoördinator van de gemeente Rotterdam de woning afgesloten met een stalen deur. 
       
     
     
       1.9. 
       
        [appellante] heeft de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht verzocht de sluiting op te heffen, maar dat verzoek is bij beslissing van 30 januari 2015 afgewezen.  
       
     
     
       1.10. 
       
        [appellante] heeft tegen de beslissing van de burgemeester van 17 december 2014 bezwaar gemaakt. Dat bezwaar is ongegrond verklaard bij beslissing van 26 maart 2015. [appellante] heeft daartegen beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.11. 
       
        [appellante] heeft in elk geval tot en met april 2015 de maandelijkse huur van € 480,38 betaald. 
       
     
     
       2.1 
       
         Woonstad heeft - na vermindering van eis - gevorderd: 
         primair: 
       
       a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden per 19 december 2014, dan wel per een door de rechter vast te stellen datum; 
       subsidiair: 
       b. voor zover de rechter van oordeel is dat de huurovereenkomst tussen partijen niet buitengerechtelijk is ontbonden, deze huurovereenkomst alsnog te ontbinden; 
       zowel primair als subsidiair: 
       c. [appellante] te veroordelen om na opheffing van de sluiting met onmiddellijke ingang, althans op een door de rechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en met al het hare te verlaten; 
       d. [appellante] te veroordelen om aan Woonstad te voldoen aan schadevergoeding een bedrag van € 238,30, zijnde de gemuteerde huurprijs van € 718,68 per maand minus de reeds betaalde huur van € 480,38, over de periode vanaf 19 december 2014 tot en met april 2015 en een bedrag van € 718,68 over de periode van 1 mei 2015 tot en met de dag waarop de burgemeesterssluiting wordt opgeheven - een gedeelte van de maand pro rata berekend althans een zodanig bedrag als de rechter redelijk en billijk zal achten, steeds te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn vermeerderd met de wettelijke rente daarover; 
       met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
       
       3. Na verweer van [appellante] heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
       
       4. Met haar  eerste grief  komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Woonstad in beginsel gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden op grond van art. 7:231, lid 2 BW. [appellante] betoogt dat de beslissing tot sluiting in strijd is genomen met de beleidslijn woonoverlast 2009 van de gemeente Rotterdam. Op grond van die beleidslijn had volstaan moeten worden met een waarschuwing. Er was immers slechts sprake van een eenmalige vondst van verdovende middelen en andere attributen, er was geen sprake van overlast of klachten en [appellante] is een alleenstaande oudere vrouw die geen opvang heeft en geen andere woning kan krijgen. De  tweede grief  borduurt voort op de belangen van [appellante] , die volgens haar zwaarder moeten wegen dan die van Woonstad. [appellante] komt door de burgemeesterssluiting en de daaropvolgende ontbinding van de huurovereenkomst voor drie jaar op een zwarte lijst, zodat zij in die periode niet in aanmerking komt voor een sociale woning. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de belangen van [appellante] niet dermate onevenredig worden geschaad dat de buitengerechtelijke ontbinding door Woonstad misbruik van bevoegdheid oplevert en dat geen sprake is van strijd met art. 8 EVRM en art. 3:13, lid 2 BW. De  derde grief  betreft hetzelfde thema. [appellante] is een oudere alleenstaande vrouw die sedert het moment dat ze in de woning woont (1989) nooit een probleem heeft gehad of veroorzaakt. Daarbij zijn de algemene bepalingen van de huurovereenkomst waarnaar de kantonrechter heeft verwezen nooit aan [appellante] ter hand gesteld. Met de  vierde grief  herhaalt [appellante] dat een volstrekt onjuiste belangenafweging heeft plaatsgevonden.  
       Deze vier grieven worden tezamen behandeld. 
       
       5. Het hof zal de vraag of de beslissing tot sluiting in strijd is met de beleidslijn woonoverlast van 2009 en of volstaan had moeten worden met een waarschuwing niet beoordelen.  
       Die beoordeling is aan het bestuursorgaan en de bestuursrechter en los van de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure waarin die vraag moet worden beantwoord, was Woonstad op grond van het besluit van de burgemeester tot sluiting bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden. 
       
       6. Dat neemt niet weg dat de civiele rechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning dient te toetsen. Ontruiming van een woning vormt immers een inmenging in het recht op respect voor de woning van een bewoner, welk recht beschermd wordt door artikel 8 EVRM en [appellante] doet een beroep op dat artikel. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op dat woonrecht moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie (EHRM 13 mei 2008, ECLI:NL:XX:2008:BD3994). Dit betekent dat, ook in het geval dat de bestuursrechter heeft geoordeeld dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, de civiele rechter moet beoordelen of ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.  
       
       7. In dat verband acht het hof het volgende van belang. 
       
         Het is duidelijk dat [appellante] , die inmiddels 63 of 64 is, er groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst in stand blijft. Haar plaatsing op een zwarte lijst vanwege de aangetroffen drugs heeft tot gevolg dat zij drie jaar lang geen andere sociale woning in de buurt zal kunnen krijgen en dat zij haar sociale contacten in die buurt kwijt is, terwijl zij daar al heel lang woont. 
         
          [appellante] heeft nog gesteld dat zij geen opvang heeft en (in het geheel, zo begrijpt het hof) geen andere woning kan krijgen, maar uit het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg volgt, dat zij tijdelijk inwoont bij één van haar zoons, [X]. Deze zoon stond kennelijk niet bij haar ingeschreven. Zij heeft dus in elk geval onderdak. Overigens is niet gesteld of gebleken dat [X] in een geheel andere buurt woont.   
       
       
       8. Tegenover dit belang van [appellante] staat het belang van Woonstad, die als toegelaten instelling mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. Drugsgebruik en drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Woonstad heeft een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. In dit geval waren harddrugs en aan drugshandel gerelateerde materialen (weegschalen, snijmiddel en verpakkingsmaterialen) in de woning aanwezig. Volgens de politie zijn enkele van de zonen van [appellante] die in de woning staan ingeschreven betrokken bij drugshandel in de wijk. Zij hebben ook antecedenten die betrekking hebben op de Opiumwet en de Vuurwapenwet. 
       
       9. Een en ander overziend heeft Woonstad naar het oordeel van het hof een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [appellante] , niet gezegd kan worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst per 19 december 2014, de dag van de sluiting, te ontbinden. 
       
       10. De conclusie is dat de eerste vier grieven falen. 
       
       11. Met de  vijfde grief  komt [appellante] op tegen de veroordeling tot betaling van schadevergoeding. [appellante] bestrijdt dat Woonstad de woning vanaf 1 januari 2015 zou hebben kunnen verhuren voor een hogere huurprijs. 
       
       12. De vordering tot vergoeding van de schade, zijnde het verschil tussen de door [appellante] betaalde huur en een door Woonstad aan een ander te berekenen hogere huurprijs gedurende de periode van de burgemeesterssluiting, is gebaseerd op de stelling dat [appellante]  na de buitengerechtelijke ontbinding per 19 december 2014 niet voldaan heeft aan haar verplichting om het pand aan Woonstad leeg op te leveren en dat Woonstad daardoor de woning in die periode niet aan een ander heeft kunnen verhuren. 
       
       13. Het hof acht deze stelling onvoldoende om de vordering te dragen. Woonstad ziet immers over het hoofd dat de burgemeester had besloten de woning op 19 december 2014 voor zes maanden te sluiten. Gesteld noch gebleken is dat dat bevel haar gelding verloor indien [appellante] de woning per 19 december 2014 zou hebben ontruimd. Dat bij het woningsluitingsbevel van 17 december 2014 een brief is gevoegd waarin staat dat Woonstad twee dagen de tijd krijgt om de woning zelf af te sluiten ter voorkoming dat de burgemeester dat doet, maakt niet dat zij de woning daarna voor een ander kon openen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moet er daarom van worden uitgegaan dat die sluiting eraan in de weg stond de woning aan een ander ter beschikking te stellen. Zelfs indien [appellante] aan haar opleveringsverplichting zou hebben voldaan, zou Woonstad de gesloten woning daarom niet aan een ander hebben kunnen verhuren. Het causaal verband tussen de schending van de verplichting en de gestelde schade ontbreekt. 
       
       14. [appellante] heeft met deze grief dus succes. De vordering tot betaling van schadevergoeding is ten onrechte toegewezen. Het vonnis zal in zoverre vernietigd worden en de vordering tot betaling van schadevergoeding zal alsnog worden afgewezen. 
       
       15. De  zesde grief  betreft de proceskosten. [appellante] is in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten van de eerste aanleg voor haar rekening dienen te blijven. Met haar hoger beroep heeft zij gedeeltelijk succes. Omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       16. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd, doch uitsluitend voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling van de gevorderde schadevergoeding. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         vernietigt het bestreden vonnis van 12 juni 2015, doch uitsluitend voor zover daarbij [appellante] is veroordeeld aan Woonstad schadevergoeding te betalen; 
       
       
         bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
       
       
         compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.J. van der Helm en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.