ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:6424

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:6424 Rechtbank Noord-Holland , 12-06-2025 / 11428478 \ CV EXPL  24-3239

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-06-12

Zaaknummer: 11428478 \ CV EXPL  24-3239

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:6424

---

Huur. Ambtshalve toetsing bedingen. Huurprijswijzigingsbeding.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind  
     locatie Zaanstad  
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 11428478 \ CV EXPL  24-3239 
       Uitspraakdatum: 12 juni 2025  
     
     
     
       
         Verstekvonnis in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting  
       
         Stichting Parteon 
       
       te Wormerveer 
       verhuurder 
       de eisende partij, hierna: Parteon 
       gemachtigde: mr. H.M. Hielkema  
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       te [plaats]  
       huurder 
       de gedaagde partij, hierna: de huurder 
       niet verschenen 
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure 
     
     
       1.1. 
       In het tussenvonnis van 23 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter Parteon in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding zoals opgenomen in artikel IV van de huurovereenkomst oneerlijk is (in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna: de Richtlijn). Parteon heeft op 17 april 2025 een akte met producties ingediend. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.   
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     Tussenvonnis 
     
       2.1. 
       Het huurprijswijzigingsbeding waar het hier om gaat, luidt als volgt:  “(…) De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt dat de jaarlijkse huurprijsaanpassing door de verhuurder wordt bepaald.(…)” 
     
     
       2.2. 
       In het tussenvonnis heeft de kantonrechter kort gezegd overwogen dat het beding een oneerlijk karakter heeft, omdat het dusdanig ruim en algemeen is geformuleerd dat de mogelijkheid tot het wijzigen van de huurprijs in feite onbegrensd is. Op basis van het beding is de huurder niet in staat de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden.  
       
       
         Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van de huurder als consument aanzienlijk verstoord. Daar komt bij dat in het beding de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken, waardoor de huurder (ook) op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.  
       
       
       
         
           Uitgangspunten toetsing  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Parteon heeft in een uitvoerige akte aangevoerd dat het beding niet oneerlijk is. Haar argumenten zullen in het navolgende worden besproken. Uitgangspunt daarbij is dat op grond van artikel 4, lid 1 van de Richtlijn, het oneerlijke karakter van een contractueel beding moet worden beoordeeld met inachtneming van:  - de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft,  - alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waar deze van afhankelijk is, en  - alle omstandigheden waarin de overeenkomst werd gesloten. 
     
     
       2.4. 
       De toetsing vindt steeds plaats uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Beoordeeld moet worden of het beding gedurende de uitvoering van de overeenkomst het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen aanzienlijk kan verstoren, ook al zou deze verstoring alleen onder bepaalde omstandigheden tot uiting kunnen komen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument. Hoe het beding in de praktijk wordt toegepast, is niet relevant. Evenmin is voor de toetsing of een beding al dan niet oneerlijk is, relevant wat de gevolgen van vernietiging van het beding voor de gebruiker ervan zijn. Ten aanzien van een huurprijswijzigingsbeding geldt voorts dat tegenover het rechtmatige belang van de verhuurder om met het beding in te spelen op ontwikkelingen, het rechtmatige belang van de huurder staat om te kunnen voorzien wat de gevolgen van een wijziging voor hem zullen zijn en om op de nieuwe situatie te kunnen reageren. 
       
       
         
           Toetsing vond eerder niet plaats 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Parteon voert ten eerste aan dat ambtshalve toetsing van algemene voorwaarden in huurovereenkomsten vóór 2023 niet plaatsvond en dat zij is overvallen door de beleidswijziging van (enkele) rechtbanken waarmee zij bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening heeft kunnen houden.  
       
     
     
       2.6. 
       Indien en voor zover Parteon hiermee wil betogen dat het huurprijswijzigingsbeding niet ambtshalve zou moeten worden getoetst of dat het huurprijswijzigingsbeding gelet hierop niet oneerlijk is, slaagt dat betoog niet. Dat toetsing in het verleden niet plaatsvond, maakt immers niet dat toetsing thans niet zou kunnen (en moeten) plaatsvinden. Daarbij moet ook acht worden geslagen op de uitspraken van het Europese Hof van Justitie waaruit niet alleen volgt dat de rechter ambtshalve  moet  toetsen  maar dat als hij dat nalaat, de Staat aansprakelijk kan worden gehouden . Tevens moet acht worden geslagen op de in 2022 geïmplementeerde moderniseringsrichtlijn waarin is bepaald dat handelen in strijd met de Richtlijn moet leiden tot een sanctie die doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend  is.  
       
       
         
           Als Parteon bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening kon houden met ambtshalve toetsing van de door haar gehanteerde algemene voorwaarden, kon zij wel rekening houden met het bestaan van de Richtlijn en de daaruit voor haar voortvloeiende verplichtingen. Dat bij een verkeerslicht geen flitscamera staat, geeft bestuurders immers ook geen vrijbrief om door rood te rijden.  
       
       
       
         
           Gebruik huurprijswijzigingsbeding 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Parteon heeft verder aangevoerd dat het beding niet oneerlijk is, omdat zij de huur vanaf de eerste huurverhoging (per 1 juli 2021) heeft verhoogd conform de op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Daarmee miskent Parteon dat de rechter het beding moet beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Hoe de gebruiker van het beding daadwerkelijk uitvoering geeft aan het beding (of in dit geval door voornoemde wet kan en mag geven) is niet relevant.  
       
       
         
           Invloed Wet op het overleg huurders verhuurders 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Volgens Parteon wordt in het onderhavige geval het evenwicht tussen partijen niet verstoord, omdat de belangen van alle huurders van Parteon op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurders worden behartigd door een onafhankelijke huurdersorganisatie, Parteon Huurdersvereniging (PH). Deze vereniging heeft recht op informatie over de door Parteon te hanteren algemene voorwaarden en over de jaarlijkse huurprijswijziging. Zij heeft ook het recht om daarover overleg te voeren en advies te geven. Als Parteon van dat advies wil afwijken, moet ze dat schriftelijk motiveren. PH heeft het huurprijswijzigingsbeding in kwestie onvoorwaardelijk aanvaard en jaarlijks wordt overleg gevoerd over de huurprijsaanpassing. Gelet hierop is geen sprake van het eenzijdig door Parteon opleggen van voorwaarden en heeft de huurder in zekere zin invloed op de voorwaarden en de uitwerking daarvan, aldus Parteon.  
       
     
     
       2.9. 
       Toetsing van het beding moet plaatsvinden uitgaande van het moment waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat PH bij de totstandkoming of uitvoering van het beding betrokken is, blijkt niet uit het beding waarin immers alleen maar staat dat de verhuurder zelf bepaalt dat en hoe de jaarlijkse huurprijsaanpassing plaatsvindt. Daarmee is voor de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst onvoldoende duidelijk dat PH betrokken wordt bij de huurprijsaanpassing, nog daargelaten dat het alleen gaat om een advies- en overlegrecht en er voor een verhuurder geen verplichting bestaat om een huurdersvereniging in stand te houden. Voormeld betoog van Parteon betreffende de Overlegwet leidt dus niet tot de conclusie dat het beding eerlijk is. Overigens heeft de PG in zijn conclusie bij HR 29 november 2024  overwogen:  “(…) 7.72.4. De Whov lijkt dus hoogstens van geringe betekenis voor wat betreft de toepassing van het huurprijswijzigingsbeding door de aan deze wet onderworpen verhuurders. Ik zie erin onvoldoende aanleiding om verhuurders die aan deze wet zijn onderworpen met het oog op de beoordeling van het opslagbeding bij voorbaat te onderscheiden van huurders die niet onder deze wet vallen. (…)” 
       
       
       
         
       
       
         
           Consumentenbescherming geldt niet voor huurders van woonruimten 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Parteon heeft er verder op gewezen dat de rechtspraak inzake de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen is gebaseerd op rechtspraak van het Europese Hof van Justitie die gaat over andere typen contracten, zoals energiecontracten, financiële producten en telecomcontracten. Voor dergelijke typen contracten geldt dat sprake is van meer contractsvrijheid, waardoor consumenten ook meer behoefte hebben aan bescherming. Huurders van woonruimten kennen echter al een uitgebreide wettelijke bescherming en hebben de consumentenbescherming dus niet nodig. Anders dan voor de hiervoor genoemde contractsoorten geldt, kan een verhuurder wegens de wettelijke opzegbescherming voor de huurder, geen einde maken aan de huurovereenkomst. Door de rechtspraak inzake andersoortige overeenkomsten simpelweg te kopiëren op huurcontracten, worden huurders onevenredige bevoordeeld.  
       
     
     
       2.11. 
       Uitgangspunt is dat de Richtlijn van toepassing is als het gaat om een overeenkomst betreffende de levering van goederen of diensten tussen een professionele handelaar en een consument. Als dat het geval is, dan moet de rechter de algemene voorwaarden die in de procedure op enigerlei wijze aan de orde zijn, ambtshalve toetsen aan de Richtlijn. Dat de onderhavige huurovereenkomst valt onder de Richtlijn, is geen punt van discussie. Ook in de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2024  wordt daarvan uitgegaan. In zoverre verschilt de huurovereenkomst dus niet van de door Parteon genoemde overeenkomsten. De huurovereenkomst kan wel van de overige overeenkomsten verschillen vanwege de duur, met dien verstande dat bijvoorbeeld ook energiecontracten voor langere tijd gesloten kunnen worden en partijen vanwege hun verbintenisrechtelijke verplichtingen jegens elkaar veelal ook niet het contract tussentijds kunnen beëindigen. Weliswaar kan een verhuurder de huurovereenkomst, buiten de in de wet gegeven gronden, niet beëindigen, maar de huurder kan dat feitelijk gezien meestal ook niet omdat geen andere woonruimte beschikbaar is. Dat laatste maakt dat consumentenbescherming bij huurovereenkomsten juist noodzakelijker is dan bij andersoortige contracten waarbij voor de consument meerdere alternatieven voorhanden zijn. Terecht wijst Parteon er op dat een huurder van woonruimte wettelijk beschermd wordt, maar die bescherming betreft vooral de (on)mogelijkheid van beëindiging van de huur en, zeker als het om geliberaliseerde woonruimte gaat, in veel mindere mate huurprijsbescherming. Tot de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten had een verhuurder zelfs de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs daarvan niet meer overeenkwam met de markthuurwaarde. Weliswaar is die opzegmogelijkheid vervallen en is de jaarlijkse verhoging van de huurprijs gemaximeerd, maar dat laatste maakt ook dat het onderhavige beding in contracten die gesloten zijn op of na 1 mei 2022 niet oneerlijk is, omdat het dan geacht wordt te verwijzen naar de wettelijke beperking. 
       
     
     
       2.12. 
       
         Dat de gevolgen van het oneerlijk achten van een beding groot zijn, realiseert de kantonrechter zich terdege. Die gevolgen vloeien voort uit de Richtlijn waaruit volgt dat handelen in strijd met de richtlijn moet leiden tot een sanctie die doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend moet zijn. Dat laatste leidt tot vernietiging van het beding, waarbij de gebruiker van het beding niet mag terugvallen op eventuele wettelijke regelingen. Dat dit gevolg de balans tussen partijen verstoort zoals Parteon stelt, leidt echter niet tot een andere beoordeling van de vraag of het beding al dan niet oneerlijk is. Bij die beoordeling is immers alleen relevant of het beding bij het aangaan ervan het evenwicht tussen partijen verstoort. Dat de huurder op dat moment de zwakkere partij is, behoeft geen verdere toelichting.  
         
           Aanvangshuurprijs onder de marktwaarde 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Parteon heeft aangevoerd dat het beding niet oneerlijk is, omdat de aanvangshuurprijs van € 975 per maand lag onder de destijds geldende markthuurwaarde. Conform haar vaste beleid ten aanzien van vrije sector woningen, verhuurt Parteon dergelijke woningen onder de markthuurwaarde.  
       
     
     
       2.14. 
       Ook als aangenomen moet worden dat Parteon de woning inderdaad onder de markthuurwaarde heeft verhuurd – Parteon stelt dat, maar onderbouwt dat verder niet -, geldt dat dit de eigen keuze van Parteon is. Niet valt in te zien waarom deze omstandigheid zou maken dat het beding niet oneerlijk is. Het beding biedt Parteon bovendien de mogelijkheid om de huur al bij de eerste huurprijsverhogingsmogelijkheid zodanig te verhogen dat de huurprijs boven de markthuurwaarde komt te liggen. Dat Parteon dat in de praktijk niet heeft gedaan, is voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding niet relevant.  
       
       
         
           Bijzondere positie woningcorporatie als toegelaten instelling 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Parteon heeft ook gewezen op haar bijzondere positie als woningcorporatie, die, anders dan commerciële verhuurders, ook publieke taken heeft. Die taken leiden tot extra exploitatielasten waardoor er behoefte is aan een redelijke bandbreedte bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. De woningen van Parteon hebben een substantieel hogere waarde dan woningen elders in Nederland, hetgeen eveneens een huurprijswijzigingsbeding als het onderhavige rechtvaardigt. Als toegelaten instelling is Parteon ten slotte gebonden aan de huursombenadering ex. artikel 54 Woningwet.  
       
     
     
       2.16. 
       Het voorgaande is namens Aedes en verschillende woningcorporaties ook aangevoerd in de procedure die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024.  De PG zag daarin onvoldoende basis om bij de beoordeling van het opslagbeding a priori een onderscheid te maken tussen corporaties, institutionele verhuurders en overige verhuurders.  De kantonrechter voegt daaraan toe dat de behoefte van Parteon aan een redelijke bandbreedte bij de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging ook op andere wijze kan worden bereikt dan via het onderhavige beding, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een beding dat leidt tot een verhoging conform de consumentenprijsindexcijfers vermeerderd met een percentage van maximaal 3%. Een dergelijk beding geeft de consument bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijkheid over wat hij aan huurprijsverhoging kan verwachten, terwijl het onderhavige beding daarover geen enkele duidelijkheid verschaft. Hetzelfde geldt voor het argument van Parteon dat haar woningen een substantieel hogere waarde hebben dan woningen elders in Nederland.  
       
     
     
       2.17. 
       De verwijzing naar artikel 54 Woningwet kan Parteon ook niet baten. Daarin is kort gezegd bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor, de zogenaamde huursombenadering. Het gaat hierbij dus om de gemiddelde huurprijs en hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor de betreffende woning is of zal zijn, waardoor ook niet duidelijk is in hoeverre de individuele huurder hierdoor wordt beschermd.  
       
       
         
           Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat in lid 2 van dat artikel is bepaald dat geliberaliseerd verhuurde woningen niet meedoen in de becijfering van de huursomstijging.  
       
       
       
         
           Ernstige negatieve gevolgen 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Parteon heeft verder aangevoerd dat het oneerlijk achten van een huurprijswijzigingsbeding als het onderhavige maatschappij-ontwrichtende gevolgen kan hebben. Volgens Parteon zouden huurders massaal kunnen aansturen op vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding, waardoor zij aanspraak kunnen maken op in het verleden te veel betaalde huur en de huurprijs tot in lengte van jaren op het aanvangsniveau blijft. Dat zou grote gevolgen hebben voor de financiële posities van de woningcorporaties en daarmee ook voor onder meer de bouw van nieuwe woningen en verduurzaming van bestaande woningen.  
       
     
     
       2.19. 
       Indien en voor zover Parteon met het voorgaande wil betogen dat het beding niet oneerlijk is omdat de vernietiging van dat beding grote gevolgen heeft, kan dat betoog niet slagen. Zoals in r.o. 2.4. al is overwogen, kunnen de gevolgen van vernietiging van het beding in kwestie geen rol spelen bij de beoordeling van de vraag of het beding al dan niet oneerlijk is. Alleen de omstandigheden – kort gezegd - rond de sluiting van de overeenkomst spelen een rol. Dat de gevolgen van vernietiging groot kunnen zijn en mogelijk negatieve effecten hebben voor woningcorporaties en de (sociale) huurwoningmarkt, is duidelijk, maar dat speelt geen rol bij de onderhavige toetsing die ten doel heeft de huurder te beschermen tegen het gebruik van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten. Het doel van de Richtlijn is dat gebruikers van algemene voorwaarden daarin geen oneerlijke bedingen opnemen. Het ligt op de weg van verhuurders zoals Parteon om dergelijke bedingen te verwijderen uit de door haar gehanteerde algemene voorwaarden of deze te vervangen door eerlijke bedingen. Sommige woningcorporaties zijn daartoe al overgegaan. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       2.20. 
       De conclusie is dat geen van de argumenten die Parteon heeft aangevoerd ter ondersteuning van haar standpunt dat het onderhavige huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk is, slaagt. De kantonrechter blijft daarom bij hetgeen in het tussenvonnis over het beding is overwogen en oordeelt dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Het gevolg daarvan moet zijn dat het wordt vernietigd, zodat het geacht moet worden nooit te hebben bestaan.  
       
       
         
           Beroep op bescherming eigendomsrecht 
         
       
       
     
     
       2.21. 
       Parteon heeft ter voorkoming van die vernietiging een beroep gedaan op artikel 1 EP EVRM. Zij betoogt dat vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding in strijd is met het grondrecht op een ongestoord genot van het eigendom ex. artikel 1 EP EVRM. Staten hebben alleen het recht om inbreuk te maken op het eigendomsrecht als: - de inmenging wettig is, dus is gebaseerd op wetgeving in formele zin waarbij die wetgeving voldoende toegankelijk, gedetailleerd en voorzienbaar is; - de inbreuk geboden is op grond van een legitiem doel in het algemeen belang, waarbij de Staat op het gebied van sociaal en economisch beleid een ruime afwegingsbevoegdheid toekomt; 
       
       
         - de Staat een redelijke afweging maakt tussen het algemeen belang enerzijds en de te beschermen belangen van de huiseigenaren anderzijds.  Volgens Parteon leidt vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding ertoe dat zij in het geheel geen huurverhogingen meer kan toepassen. Dat zou een niet gerechtvaardigde inbreuk op haar eigendomsrecht opleveren, want deze inbreuk is niet voorzien bij wet, dient niet het algemeen belang, maar is juist schadelijk voor het belang van Parteon en het algemeen belang. Daarbij is ook sprake van disproportionaliteit omdat de sanctie op oneerlijke bedingen volgens de rechtspraak van het HvJ afschrikwekkend moet zijn. Van evenwicht tussen het algemeen belang (bescherming van huurders) enerzijds en het individuele eigendomsrecht van verhuurders is daardoor geen sprake meer.  
       
       
     
     
       2.22. 
       De Richtlijn ziet niet op eigendomsrechten maar op oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden. De Richtlijn maakt dus ook geen (directe) inbreuk op het eigendomsrecht van Parteon en maakt het jaarlijks verhogen van de huur ook niet onmogelijk. De Richtlijn bepaalt alleen dat als een gebruiker van algemene voorwaarden zoals Parteon zich voor die tussentijdse prijsverhoging beroept op een overeengekomen beding (wat bij geliberaliseerde huurwoningen bij gebreke van een wettelijke mogelijkheid ook noodzakelijk is), sprake moet zijn van een beding dat niet oneerlijk is. Parteon wordt op zich zelf dus niet beperkt in haar wens om de huurprijs jaarlijks te verhogen, als zij er maar voor zorgt dat het daarvoor dienende beding, een eerlijk karakter heeft.  
       
     
     
       2.23. 
       
         Voor zover al sprake is van een inbreuk op het eigendomsrecht van Parteon is deze inbreuk het gevolg van de sanctie die is verbonden aan het gebruik van een oneerlijk beding. Uit de Richtlijn (en de toelichting daarop) volgt dat het beding dan moet worden geacht nooit te hebben bestaan, hetgeen in Nederland betekent dat het beding wordt vernietigd. Zoals Parteon ook zelf heeft aangevoerd, is een dergelijke inbreuk op haar eigendomsrecht gerechtvaardigd als aan de volgende vereisten:  
         (i) voor de inbreuk bestaat een voldoende deugdelijke wettelijke basis; 
         (ii) de inbreuk heeft een legitieme doelstelling in het algemeen belang; 
         (iii) er is sprake van een behoorlijk evenwicht tussen de eisen van het algemene belang van de samenleving en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu (proportionaliteit). De inbreuk (vernietiging van een oneerlijk beding) vindt haar basis in de Richtlijn, waarmee is voldaan aan voorwaarde i. Die inbreuk vindt plaats ter bescherming van de consument (in dit geval de huurder) en is in het algemeen belang omdat consumenten (en huurders) als de zwakkere partij in hun relatie met de leverancier (en verhuurder) niet geconfronteerd moeten worden met oneerlijke bedingen. Dat doel kan alleen worden bereikt door vernietiging van dergelijke bedingen opdat gebruikers ervan worden gestimuleerd om dergelijke bedingen uit hun algemene voorwaarden te halen. Zoals hiervoor al is overwogen, is het nog steeds mogelijk voor een verhuurder zoals Parteon om de huur jaarlijks te verhogen: zij mag daarvoor alleen geen oneerlijk beding in haar voorwaarden opnemen. Hiermee is voldaan aan de voorwaarden ii en iii. Dat de huurwoning in kwestie door de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding geen redelijk rendement meer geeft of mogelijk zelfs verlieslatend wordt, heeft Parteon wel in algemene termen gesteld maar niet nader onderbouwd. Verder betoogt Parteon ook in dit verband weer dat de spelregels tijdens het spelen van het spel zijn veranderd. Dat is niet het geval: de spelregel was er al en Parteon had zich daar al aan kunnen en moeten houden, ook toen daarop nog niet werd gehandhaafd.  
       
       
       
       
       
         
           Maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar 
         
       
       
     
     
       2.24. 
       Voor het geval de Richtlijn onverkort wordt toegepast, betoogt Parteon dat vernietiging of het buiten toepassing laten van de het huurprijswijzigingsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevolgen hiervan zijn catastrofaal voor Parteon en extreem schadelijk voor het algemeen belang. Vernietiging of het buiten toepassing laten van het huurprijswijzigingsbeding moet daarom achterwege blijven.  
       
     
     
       2.25. 
       Een krachtens de wet geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat laatste betekent dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het niet van toepassing laten zijn van een wettelijke regeling. Uitgangspunt is dat oneerlijke bedingen worden vernietigd opdat de gebruikers ervan worden aangespoord om deze uit hun voorwaarden te halen. Dat doel zou teniet worden gedaan als op grond van de redelijkheid en billijkheid het oneerlijke beding toch in stand zou worden gelaten. Het ligt voor de hand dat het vernietigen van het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding negatief voor Parteon uitpakt. Dat de gevolgen in dit ene geval catastrofaal zullen zijn en schadelijk zullen zijn voor het algemeen belang, ligt echter niet voor de hand.  
       
     
     
       2.26. 
       En ook als buiten deze individuele casus wordt gekeken, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de gevolgen voor Parteon catastrofaal zullen zijn en extreem schadelijk voor het algemeen belang. Parteon hanteert niet in al haar huurcontracten het betreffende huurprijswijzigingsbeding, net zo min als andere woningcorporaties dat doen. Niet alle contracten waarin het betreffende beding is opgenomen zijn gesloten vóór 1 mei 2021. En vooralsnog is niet gebleken dat alle huurders in wier huurcontracten een oneerlijk beding is opgenomen, teveel betaalde huur terugvorderen. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt.  
       
       
         
           Verjaring 
         
       
       
     
     
       2.27. 
       Parteon heeft bij akte een subsidiaire eis ingesteld die inhoudt dat de kantonrechter verklaart voor recht dat als het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, een claim van de huurder ter zake van te veel betaalde huur is verjaard. Zij betoogt dat de verjaringstermijn van drie jaar aanvangt op het moment dat de huurder kennis had kunnen nemen van zijn rechten, hetgeen volgens Parteon het moment is van totstandkoming van de huurovereenkomst dan wel het moment van eerste huurprijsverhoging.  
       
     
     
       2.28. 
       Het instellen van deze subsidiaire eis moet worden beschouwd als een vermeerdering van eis. Hier is echter sprake van een verstekprocedure. Op grond van de wet  geldt dat als een partij niet in het geding is verschenen, een verandering of vermeerdering van eis tegen die partij is uitgesloten, tenzij de eiser de verandering of vermeerdering tijdig bij exploot aan haar kenbaar heeft gemaakt. Dat dit laatste is gebeurd, is gesteld noch gebleken. Dat is in dit geval des te problematischer omdat zonder dat de huurder van de eis kennis heeft kunnen nemen, een eventuele vordering van die huurder (tot terugbetaling van teveel betaalde huur) al bij voorbaat onmogelijk wordt gemaakt. Parteon kan in deze eis dus niet worden ontvangen.  
       
       
       
       
         
           Verbod op ambtshalve verrekening 
         
       
       
     
     
       2.29. 
       Ten slotte heeft Parteon terecht aangevoerd dat de Hoge Raad in zijn arrest van 29 november 2024 heeft overwogen dat de rechter niet ambtshalve de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstand mag verrekenen met een eventuele tegenvordering van de huurder die het gevolg is van het buiten toepassing laten van het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter zal in overeenstemming hiermee oordelen over de vordering in kwestie.  
       
       
         
           Huurachterstand  
         
       
       
     
     
       2.30. 
       De conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding waarin geen verhogingspercentage is opgenomen en waarbij ook geen wijzigingsgronden zijn vermeld, in dit geval oneerlijk is en moet worden vernietigd, zodat bij de berekening van de huurachterstand moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs, te weten € 976,65 (kale huur € 975,00 en servicekosten € 1,65). 
       
     
     
       2.31. 
       De huurder heeft de huur over de maand juni 2024 slechts gedeeltelijk betaald en de huur over de maanden juli 2024 en augustus 2024 niet. Volgens Parteon heeft de huurder over de maand juni 2024 een bedrag van € 449,92 onbetaald gelaten. Uitgaande van de volgens Parteon in die maand verschuldigde huurprijs van € 1.075,29 heeft de huurder een bedrag van € 625,37 betaald. Dit bedrag komt in mindering op de oorspronkelijke huurprijs van € 976,65, zodat de huurder over de maand juni 2024 nog € 351,28 verschuldigd is. De totale huurachterstand bedraagt € 2.304,58 (€ 351,28 +  € 976,65 + € 976,65). Dit bedrag is toewijsbaar.  
       
       
         
           Conclusie en proceskosten  
         
       
       
     
     
       2.32. 
       De huurder wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten voor het nemen van de akte blijven voor Parteon omdat het aan haar te wijten was dat het nodig was om deze te nemen. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 2.304,58;  
       
     
     
       3.2. 
       
         veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op: 
         €  137,38   wegens dagvaardingskosten, 
         €  496,00   wegens griffierecht en 
         €  204,00   wegens salaris gemachtigde; 
       
       
     
     
       3.3. 
       verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;  
       
       
       
       
     
     
       3.4. 
       wijst de vordering voor het overige af.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
       
       
       
         De griffier																													   De kantonrechter 
       
       
       
       
     
   
   
      HvJ 4 juni 2009, C-243/08. 
   
   
      HvJ EU 28 juli 2016, C-168/15. 
   
   
      Artikel 8 ter lis 1 Richtlijn. 
   
   
      Parket bij de Hoge Raad 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:771. 
   
   
      HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. 
   
   
      HR van 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. 
   
   
      Parket bij de Hoge Raad 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:771, zie r.o. 7.71.1 e.v.  
   
   
      Rb. Noord-Holland 15 januari 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:422. 
   
   
      Artikel 130 Rv.