ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:2903

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:2903 Gerechtshof Amsterdam , 06-08-2019 / 200.252.973/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-08-06

Zaaknummer: 200.252.973/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:2903

---

Huur woonruimte; woningruil.  
         Het hof is van oordeel dat het belang van de sociale verhuurder in dit geval zwaarder weegt dan dat van de huurder bij de door hem gewenste woningruil.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.252.973/01 KG 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 7337171 KK EXPL 18-1056 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M. Stokvis te Haarlem. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 9 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 12 december 2018, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Ymere als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 juni 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. Swart voornoemd en Ymere door mr. Stokvis voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij deze gelegenheid hebben beide partijen nog stukken in het geding gebracht. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft - naar het hof begrijpt - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.  
       Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     2.	Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder ‘Uitgangspunten’ de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
       a. [appellant] , geboren op [geboortedatum] 1991, huurt met ingang van 8 december 2016 van Ymere de woning [adres 1] . Het betreft een sociale huurwoning. 
     b. [appellant] heeft bij Ymere een verzoek gedaan tot woningruil met [A] (hierna: [A] ), wonende te [plaats 2] aan de [adres 2] .  
     c. Op 24 september 2018 heeft de inspectie van de beide woningen plaatsgevonden door [X] namens Ymere. In beide gevallen was het oordeel over de algehele staat goed. In de beide opnameformulieren is vermeld dat binnen twee weken na inspectie de betrokkene te horen krijgt of de woningruil door kan gaan. 
     
     d. Op 24 september 2018 heeft [appellant] de huurovereenkomst voor zijn woning per 31 oktober 2018 opgezegd. Als correspondentieadres heeft hij het adres aan de [adres 2] opgegeven. 
     
     e. Bij e-mailbericht van 5 oktober 2018 heeft Ymere het volgende aan [appellant] bericht, voor zover hier van belang:  
     
       	“U heeft woningruil aangevraagd. Daarna heeft uw ruilpartner documenten aangeleverd bij Ymere. Helaas kan Ymere geen toestemming geven voor deze ruil. In deze brief bevestig ik dit. 
       
         	U kunt niet van woning ruilen. 
       
       	Dit komt omdat uw woning gelabeld is voor jongeren (vijfjaren jongerencontract) met de leeftijdgrens tot 23 jaar. Deze afspraak is in september 2017 met de gemeente [gemeente] gemaakt. Hierdoor is de woningruil niet mogelijk. (…)” 
     
     
     f. Naar aanleiding van een brief van de gemachtigde van [appellant] heeft Ymere bij brief van 1 november 2018 die gemachtigde het volgende meegedeeld, voor zover hier van belang: 
     	“Terecht stelt u zich op het standpunt dat uit de huurovereenkomst van uw cliënt niet blijkt dat er sprake is van een jongerenwoning. Dat er ten aanzien van de woning van uw cliënt sprake is van een regulier huurcontract doet echter niks af aan de beslissing van Ymere om niet akkoord te gaan met de voorgestelde woningruil. Het staat Ymere immers vrij om hiermee niet akkoord te gaan. (…) Ymere is van mening dat in het onderhavige geval een aanvraag tot wettelijke indeplaatsstelling/woningruil eveneens niet voor toewijzing in aanmerking komt. (…) Uit de aanvraag woningruil geeft cliënt aan dat hij dichter bij zijn familie ( [plaats 2] ) wenst te gaan wonen. Uit de vaste jurisprudentie blijkt echter dat deze reden geen zwaarwichtig belang kan opleveren. Ymere wijst aldus dit verzoek tot woningruil af.” 
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft in de eerste aanleg van dit kort geding - samengevat - gevorderd Ymere te veroordelen tot machtiging van de indeplaatsstelling van [A] als huurder van de woonruimte aan [adres 1] en van [appellant] als huurder van de woonruimte aan de [adres 2] . [appellant] heeft daartoe gesteld dat hij een spoedeisend en zwaarwichtig belang heeft bij totstandkoming van de woningruil omdat hij alsdan dichter bij zijn familie zal wonen en voornemens is om met een ander in een taxibedrijf te gaan samenwerken, hetgeen vanuit de woning in [plaats 2] beter gaat dan vanuit [plaats 1] . 
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. De kantonrechter heeft daartoe, zakelijk, het volgende overwogen. [appellant] heeft een spoedeisend belang om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen over de mogelijkheid van woningruil. Een dergelijke vordering is naar haar aard spoedeisend, nu dit de woonsituatie van [appellant] betreft. Tegenover de betwisting van de zijde van Ymere heeft [appellant] zijn zwaarwegende belang bij woningruil onvoldoende aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat zijn familie in de buurt van de woning in [plaats 2] woont is, voor zover al juist, niet zonder meer een omstandigheid die meebrengt dat sprake is van een zwaarwegend belang. Ook de stellingen van [appellant] ten aanzien van de uitoefening van het taxibedrijf en zijn geestelijke gesteldheid zijn door hem op geen enkele wijze nader gestaafd. Bij deze stand, gelet op de betwisting van de zijde van Ymere, kan niet met voldoende mate van zekerheid worden gezegd dat de bodemrechter een zwaarwegend belang van [appellant] bij de woningruil aanwezig zal achten. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat het belang van Ymere om de woning aan een ander dan [A] te verhuren groot is, omdat de woning inmiddels is gelabeld als jongerenwoning en niet in debat is dat [A] niet in de doelgroep valt. Ook dat gegeven maakt niet aannemelijk dat bij de bodemrechter de belangenafweging in het voordeel van [appellant] zal uitvallen. Dat dit label pas is toegekend nadat [appellant] zijn intrek in de woning in [plaats 1] heeft genomen maakt het vorenstaande niet anders.   
       
     
     
       3.3 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       3.4 
       Het hof stelt voorop dat het - met de kantonrechter - van oordeel is dat [appellant] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, omdat het zijn woonsituatie betreft.  
       
     
     
       3.5 
       De grieven van [appellant] komen er samengevat op neer, althans zo begrijpt het hof, dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft willen aannemen dat [appellant] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. In hoger beroep betoogt [appellant] dat hij wel degelijk een zwaarwichtig belang heeft en dit onderbouwt hij nader met producties. Zo blijkt uit het ingevulde ruilformulier van Ymere van 29 augustus 2018 dat [appellant] heeft geschreven dat het voor hem een grote stap was om van de stad naar een dorp te verhuizen en dat hij de sociale contacten met zijn familie was verloren. Hij schrijft onder meer: “ Hopelijk kan ik ruilen zodat ik me weer goed voel en niet zo eenzaam (…) ”. Dat [appellant] problemen heeft met zijn gezondheid in de vorm van spanningsklachten blijkt uit een doktersverklaring van 17 april 2019. Verder heeft [appellant] een overzicht gegeven van verschillende familieleden die wonen in [plaats 2] , waaronder zijn zus en zijn tante. Daarnaast legt [appellant] , die stelt werkeloos te zijn, producties over waaruit blijkt dat hem een dienstverband als taxichauffeur in [plaats 2] is aangeboden, maar dat een voorwaarde voor dit dienstverband is dat hij ook woont in [plaats 2] . Ten slotte is de vriendin van [appellant] zwanger en inmiddels bij hem ingetrokken. Gezien deze gezinsuitbreiding heeft [appellant] er dan ook belang bij om te kunnen verhuizen van een éénkamerwoning naar een woning met meerdere slaapkamers. Het hof is van oordeel dat [appellant] , gezien het voorgaande tegenover de betwisting door Ymere, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij een woningruil met [A] .  
       
     
     
       3.6 
       Daartegenover staat echter het belang van Ymere, die naar voren heeft gebracht dat het haar kerntaak is om, als verhuurder in de sociale huursector, betaalbare woningen te verhuren aan financieel minder draagkrachtigen en om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. De woning van [appellant] is, op grond van afspraken met de gemeente, aangemerkt als jongerenwoning (minimaal 18 - maximaal 25 jaar). Ter terechtzitting in hoger beroep heeft Ymere, bij monde van haar medewerker [Y] , naar voren gebracht dat de woning op het moment dat [appellant] reageerde ook al was aangemerkt als jongerenwoning. Dit blijkt ook uit de advertentie die destijds is gepubliceerd op Woningnet en als productie door Ymere is overgelegd. Nadien, in september 2017, is dit oormerk opnieuw bevestigd in overeenstemming met de gemeente, aldus [Y] . Voor jongeren (in dit geval tot 26 jaar) is het, aldus Ymere, zo mogelijk nog moeilijker om in aanmerking te komen voor een woning. Zij heeft bovendien betoogd dat het te verwachten is dat [appellant] binnen afzienbare tijd uit de thans door hem gehuurde woning zal willen verhuizen, maar dat de verwachting is dat [A] (die niet binnen de doelgroep valt), indien woningruil tot stand zou komen, veel langer in de woning zal blijven wonen. Daarmee blijft de woning voor (nog) langere tijd buiten beschikking voor de doelgroep waarvoor deze bestemd is. [appellant] heeft voormeld door Ymere gestelde belang niet althans niet voldoende gemotiveerd weersproken, reden waarom het hof van het bestaan ervan zal uitgaan. Het hof is van oordeel dat het belang van Ymere als sociale verhuurder in dit geval zwaarder dient te wegen dan het belang van [appellant] bij de door hem gewenste woningruil. Hierbij heeft het hof mede in overweging genomen dat [appellant] heeft aangevoerd dat hij de woning destijds alleen heeft willen accepteren onder de voorwaarde dat hij een ‘normale’ huurovereenkomst zou krijgen waarmee het mogelijk zou zijn om tot woningruil te kunnen overgaan. Dat [appellant] dit heeft kenbaar gemaakt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en dat Ymere hiermee akkoord is gegaan is –naar het oordeel van het hof – echter niet aannemelijk geworden.  
       
     
     
       3.7 
       Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat de grieven weliswaar deels slagen, maar dat dit niet kan leiden tot een toewijzing van de (gewijzigde) vordering van [appellant] . Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 741,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2019. 
       .