ECLI: ECLI:NL:GHARL:2017:1533

Titel: ECLI:NL:GHARL:2017:1533 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 21-02-2017 / 200.177.077/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2017-02-21

Zaaknummer: 200.177.077/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2017:1533

---

Geschil over uitleg huurovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.177.077/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3340972 CV EXPL 14-11654) 
     
     
     
     
       
         arrest van 21 februari 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. G.L. Breunesse, kantoorhoudend te Leusden, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         De Hardenberg Vastgoed, 
       
       gevestigd te [B] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  De Hardenberg , 
       advocaat: mr. M.C. Muller, kantoorhoudend te Nijmegen. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
     
       1.1 
       In deze zaak heeft het hof op 10 november 2015 een tussenarrest gewezen, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft op 2 december 2015 plaatsgevonden. 
     
     
       1.2 
       Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven (met producties) genomen. De Hardenberg heeft een memorie van antwoord (met producties) genomen. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest bepaald. 
     
     
       1.3 
       Het hof stelt vast dat de door De Hardenberg bij memorie van antwoord overgelegde producties al eerder (bij inleidende dagvaarding) in het geding zijn gebracht. Het hof ziet dan ook geen reden om [appellant] in de gelegenheid te stellen (nogmaals) op deze producties te reageren.    
       
       
         
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
       2.1 
       Het hof zal uitgaan van de door de kantonrechter in zijn eindvonnis vastgestelde feiten. Tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Deze feiten komen, hier en daar aangevuld, op het volgende neer.   
     
     
       2.2 
       
        [appellant] , die huisarts is, heeft  met ingang van 1 september 2008 voor de duur van zeven jaren bedrijfsruimte gehuurd van De Hardenberg aan het [a-straat] 16 te [C] , te weten de units G en Q, alsmede het medegebruik gehad van de fietsenstalling en één parkeerplaats tegen een huurprijs van € 17.095,=, vrij van BTW, per jaar. In de schriftelijke huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde door [appellant] uitsluitend wordt gebruikt als kantoor/praktijk, dat de betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de huurprijs van  € 1.424,58 per maand en uit het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege de verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde BTW van € 437,13 per maand, derhalve in totaal € 1.861,71 per maand. De bijkomende leveringen en diensten worden in de overeenkomst omschreven. Het betreft onder  meer leveringen van gas, water en elektra, schoonmaakkosten van algemene ruimten en toiletten, kosten van het gebruik van personeelsfaciliteiten, diverse onderhoudskosten en gemeentelijke heffingen, te vermeerderen met administratiekosten. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing verklaard.   
     
     
       2.3 
       
         Het gehuurde maakt onderdeel uit van het Gezondheidscentrum Reiderland. [appellant] 
         heeft in het gehuurde zijn huisartsenpraktijk gevestigd. De in het Gezondheidscentrum 
         gevestigde huisartsen huurden in het pand naast spreekkamers voor zichzelf, ook gezamenlijk een aantal ruimten van De Hardenberg. 
       
     
     
       2.4 
       
         Tussen de in het Gezondheidscentrum aanwezige huisartsen is onenigheid over de 
         samenwerking ontstaan. Dit heeft geleid tot vertrek van enkele huisartsen en de komst van 
         andere huisartsen. 
       
     
     
       2.5 
       
         De Hardenberg had  een vordering op de in het Gezondheidscentrum gevestigde 
         kostenmaatschap huisartsen, waar [appellant] onder meer deel van uitmaakt. 
       
     
     
       2.6 
       
         De heer [D] , consultant bij VvAA, heeft bemiddeld bij gesprekken tussen de 
         (maatschap) huisartsen, te weten [appellant] en [E] , en De Hardenberg over de betalingsachterstand en verschuivingen van de te gebruiken ruimten. 
       
     
     
       2.7 
       De Hardenberg heeft met de huisartsen onderhandeld over een verlaging van de door haar in rekening te brengen kosten   en over de kwijtschelding van betalingsachterstanden. De Hardenberg verlangde daarbij als tegenprestatie huurovereenkomsten voor een langere duur dan die van de op dat moment vigerende huurovereenkomsten. 
     
     
       2.8 
       
         Op 16 januari 2012 heeft tussen [D] en De Hardenberg een gesprek 
         plaatsgevonden. [D] heeft daarvan een verslag gemaakt waarin, voor zover hier van 
         belang, onder meer het volgende is opgenomen: 
         
           " Voor wat de huurovereenkomst betreft is de Hardenberg Vastgoed akkoord met het door ons ingediende voorstel. Dat betekent: 
         
       
       
         -	een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar, met verlengingsopties, 
       
       
         -	mogelijkheid van tussentijdse opzegging door ieder van jullie, met inachtneming van 
         
          redelijke opzegtermijn (3 tot 6 maanden) en met achterlating van de praktijk  (concurrentiebeding); 
         
         (…) 
       
       -	 afgesproken wordt de nieuwe huurovereenkomst in te laten gaan nadat de verhuizing  	is voltooid, bij voorkeur per l februari 2012 (...) " 
     
     
       2.9 
       
         Per 1 februari 2012 heeft [appellant] een andere praktijkruimte binnen het 
         Gezondheidscentrum van De Hardenberg in gebruik genomen en is hij aan De Hardenberg 
         een nieuwe huurprijs gaan betalen. Maandelijks heeft [appellant] een bedrag van € 2.373,00 
         voldaan. 
       
     
     
       2.10 
       
         Bij e-mailbericht d.d. 13 maart 2012 heeft [D] aan [appellant] , [E] en aan [F] van De Hardenberg de op 14 februari 2012 gemaakte afspraken bevestigd. In dit e-mailbericht schrijft  [D] dat hij de daaropvolgende dag de toegezegde tekstvoorstellen en de overeenkomst zal versturen. [D] schrijft verder onder meer: “Hieronder volgt de bevestiging van de op 14 februari gemaakte afspraken. 
         
           We hebben het volgende afgesproken: 
         
         
           1. Het voorstel zoals [F] die heeft gedaan in zijn bericht van 31 januari 2012 over de huurprijs en het voorschot op de servicekosten per l februari 2012 is voor jullie akkoord. Dat betekent dat het volgende per l februari 2012 geldt: 
         
         
           -huurprijs gezamenlijke ruimtes (lab, assistentenruimte, POH, OK): € 1.915,70 per maand 
         
         
           -huurprijs kamers [appellant] :			       € 752,- per maand 
         
         
           -huurprijs kamer [E] :	                                 € 617,56 per maand 
         
         
           -voorschot op servicekosten gezamenlijke ruimtes		       € 810,79 per maand 
         
         
           -voorschot op servicekosten kamers [appellant] :		      	       € 257,76 per maand 
         
         
           -voorschot op servicekosten kamer [E] :                                        € 212,96 per maand. (....).” 
           
         
       
     
     
       2.11 
       
        [D] heeft een tekstvoorstel voor een huurovereenkomst verstuurd op basis van het ROZ-model. In dat voorstel wordt uitgegaan van een huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2012 voor de duur van tien jaar, een maandelijkse huurprijs van € 1.709,85 en een voorschot op de leveringen en diensten van de verhuurder van € 663,15 per maand, in totaal € 2.373,- per maand. De omschrijving van de leveringen en diensten komt overeen met de omschrijving in de eerdere huurovereenkomst. De voorgestelde huurovereenkomst bevat een uitvoerige regeling van het recht op tussentijdse opzegging van de overeenkomst.  
     
     
       2.12 
       
         Bij e-mailbericht van 19 maart 2012 heeft [appellant] gereageerd op de voorgestelde 
         huurovereenkomst en de weergave van [D] . Hij heeft laten weten dat [D] 
         zich heeft verschreven over het einde van de huurovereenkomst. [D] had namelijk 
         geschreven dat de huurovereenkomst met ingang van l februari 2012 zou worden aangegaan 
         voor de duur van tien jaar en zou eindigen op l februari 2012. Dat moest volgens [appellant]  1 februari 2022 zijn. 
       
     
     
       2.13 
       
         In april 2012 is aan [appellant] een akte betreffende een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst ter ondertekening toegezonden. Daarin staat, voor zover hier van belang, onder meer vermeld: 
         
           " 1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoor/praktijk. 
           
           (…)  
           
           2.1 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW  
           
           (....) 
           
           3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op I februari 2012, of zoveel eerder of later als hel gehuurde aan huurder wordt opgeleverd en lopende tot en met 31 januari 2022. 
           
           (…) 
           
           4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 20.518,20 vrij van BTW (...). 
         
       
     
     
       4.6 
       
         De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven . (…) 4.8 Per betaalperiode van één kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: 
       
         - de huurprijs 							€ 1.709,85 
         
         (…) 
         
         het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege 
         
         verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en 
       
       
         
           diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting 	€ 663,15 
         
         
           Totaal 								€ 2.373,00 
         
         
           (…) 
           
           Leveringen en diensten 
         
       
       
         5. Als door of vanwege huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: 
       
       
         - waterverbruik inclusief vastrecht van het gehuurde en algemene ruimten. 
       
       
         - gasverbruik inclusief vastrecht voor de verwarmingsinstallatie van het gehuurde en algemene ruimten, 
       
       
         - elektriciteitsverbruik inclusief vastrecht ten behoeve ten behoeve van installaties en de verlichting van het gehuurde en algemene ruimten, 
       
       
         - kosten met betrekking tot de schoonmaak van de algemene ruimten, 
       
       
         - kosten van het ge- en verbruik van personeelsfaciliteiten, 
       
       
         - onderhoud en periodieke controle van brandslanghaspels, camerabewaking, electriciteit en -schakelkast, toegangscontrole-, ontruiming-, verwarming- en luchtbehandelingsinstallatie(s), 
       
       
         - kosten met betrekking tot onderhoud tuin en terreinonderhoud, 
       
       
         - kosten met betrekking tot herinvestering in telefooncentrale, -videobewaking en toegangscontrole, 
       
       
         - kosten met betrekking tot onderhoud telefooncentrale, -videobewaking en -toegangscontrole. 
       
       
         - gemeentelijke-, provinciale- en waterschapsheffingen. 
       
       
         
           Administratiekosten ad 5% over de hierboven vermelde leveringen en diensten 
         
         
           De kosten van de bijkomende leveringen en diensten worden verdeeld aan de hand van de verhouding, de grootte van het gehuurde unit(s) ten opzichte van de totale vloeroppervlak van het gebouw, exclusief het Apothekersgedeelte, tenzij het verbruik door tussenmeting wordt vastgesteld en aldus wordt verdeeld." 
           
         
       
     
     
       2.14 
       
        [appellant] heeft de schriftelijke huurovereenkomst niet ondertekend. 
     
     
       2.15 
       
         In de zomer van 2012 heeft [appellant] aan De Hardenberg laten weten dat hij het 
         Gezondheidscentrum wil verlaten. De Hardenberg kon zich daarmee niet verenigen. Partijen hebben vervolgens onderhandeld over bepaalde voorwaarden van de huurovereenkomst, onder meer de datum van betaling van de huurpenningen en de tussentijdse opzegmogelijkheid, maar die gesprekken hebben niet geleid tot overeenstemming. 
       
     
     
       2.16 
       De Hardenberg heeft [appellant] in maart 2013 in rechte betrokken. Daarbij heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten conform de aan de dagvaarding gehechte huurovereenkomst (de in r.o.  2.13 aangehaalde concept-huurovereenkomst) en dat [appellant] wordt veroordeeld om die huurovereenkomst na te komen tot en met 31 januari 2022, althans om voor recht te verklaren dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst, inhoudende een overeenkomst van tien jaar betreffende het [a-straat] 16 tegen een huurprijs van € 2.373,- per maand. In reconventie heeft [appellant] onder meer gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de geldende huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig eindigt op  31 augustus 2015, althans dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen, die per maand kan worden opgezegd.  
     
     
       2.17 
       
         Bij vonnis d.d. 17 december 2013 heeft de kantonrechter te Groningen onder meer beslist: 
         
           “in conventie: 
           
         
         
           verklaart voor recht dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst waarvan de essentialia luiden: 
         
         
           object: Het [a-straat] 16 te [C] ; 
         
         
           duur: tien jaar, met ingang van l februari 2012 tot en met 31 januari 2022; 
         
         
           huurprijs: met ingang van de huurovereenkomst € 2.373,00 per maand; 
           
         
         
           veroordeelt [appellant] tot nakoming van de huurovereenkomst tot en met 31 januari 2022, althans tot het tijdstip dat De Hardenberg het gehuurde onder minimaal dezelfde condities aan een ander heeft verhuurd, inhoudende tijdige betaling van de maandelijks te vervallen huurpenningen; 
         
         
           
           veroordeelt [appellant] tot nakoming van de huurovereenkomst tot en met 31 januari 2022, tenzij die overeenkomst eerder rechtsgeldig zal zijn geëindigd, inhoudende het daadwerkelijk zelf blijven gebruiken van het gehuurde conform de bestemming zoals opgenomen in artikel 1.2 van de huurovereenkomst en conform het huidige gebruik te weten kantoor/praktijk; 
         
         
           (....) 
         
       
       
       
         
           in reconventie: 
           
         
         
           verklaart voor recht dat dat [appellant] vrij is zijn praktijk gedeeltelijk elders te vestigen” 
           
           (…). 
         
       
     
     
       1.17. 
       
         In rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 van voormeld vonnis is onder meer overwogen: "Partijen zijn overeengekomen dat [appellant] een andere ruimte ging huren (Unit P en medehuur van Unit Q en de fietsenstalling en 1 parkeerplaats) en tevens een andere huurprijs (€ 2.373,00 per maand) zou betalen. De kantonrechter stelt vast dat partijen ook uitvoering hebben gegeven aan deze afspraken. [appellant] heeft per 1 februari 2012 de andere ruimte betrokken en is de nieuwe huurprijs gaan betalen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat nu partijen over genoemde punten overeenstemming hebben bereikt, er in zoverre een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. (…) 
         
           "De vordering sub I van De Hardenberg tot een verklaring voor recht dat er onder de voorwaarden zoals neergelegd in de akte die is aangehecht als productie 7 bij dagvaarding, zal niet worden toegewezen nu niet vaststaat of, gelet op hetgeen over en weer naar voren is gebracht, partijen over al die voorwaarden overeenstemming hebben bereikt en De Hardenberg terzake geen gespecificeerd bewijs heeft aangeboden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de kantonrechter de vordering van De Hardenberg sub I toewijzen in die zin dat hij voor recht zal verklaren dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst, betreffende (....)." 
           
         
       
     
     
       2.18 
       Tegen dit vonnis is door geen van partijen hoger beroep ingesteld. 
     
     
       2.19 
       
         Bij factuur d.d. 15 november 2012 heeft De Hardenberg de afrekening servicekosten 
         2011 ad € 1.017,44 bij [appellant] in rekening gebracht. Op deze factuur staat vermeld: 
         
           “definitieve afrekening servicekosten 2011 	€ 7,036,16 
         
         
           reeds betaald vs servicekosten 			 
           € 6.018,72- 
         
         
           € 1.017,44" 
           
         
       
     
     
       2.20 
       
         Bij factuur d.d. 28 juni 2013 heeft De Hardenberg de afrekening servicekosten 2012 ad € 1.746,69 bij [appellant] in rekening gebracht. Deze factuur is gespecificeerd als volgt. 
         
           “privé 			1/12   €    636,07 
         
         
           privé 			11/12 € 3.292,60 
         
         
           Kostenmaatschap 	1/12   €    521,74 
         
         
           Kostenmaatschap 	11/12 € 5.144,69 
         
         
           Totaal te betalen over 2012    €  9.595,10 
         
         
           Er is betaald privé 	         €  2.850,81- 
         
         
           Kostenmaatschap	          
           €  4.483,62-  
           
           Kostenmaatschap	          
           €     513,98- 
         
         
           Nog te betalen over 2012       
           €   1.746,69  “ 
       
     
     
       2.21 
       Bij e-mailbericht d.d. 8 juli 2013 heeft [appellant] aan De Hardenberg meegedeeld dat hij het percentage waarmee de servicekosten zijn  verhoogd te hoog acht, waarbij hij een beroep heeft gedaan op artikel 16.7 van de algemene bepalingen van het ROZ-model 2003. 
     
     
       2.22 
       
         Nadat partijen hadden gecorrespondeerd over de servicekosten, heeft de gemachtigde van De Hardenberg in een brief d.d. 3 september 2013 aan de gemachtigde van [appellant] laatstgenoemde tot betaling aangemaand van de afrekeningen servicekosten 2011en 2012, vermeerderd met een bedrag van € 390,32 in verband met de verhoging van de servicekosten 2013. 
         Bij brief d.d. 2 april 2014 aan de gemachtigde van [appellant] heeft de gemachtigde van  De Hardenberg  [appellant] tot betaling aangemaand van een bedrag van € 5.999,56 wegens onbetaald gelaten servicekosten. 
       
     
     
       2.23 
       
         Bij brief d.d. 11 april 2014 heeft de gemachtigde van [appellant] hiertegen geprotesteerd. Volgens hem is sprake is van een door de kantonrechter vastgestelde all in huurprijs van  € 2.373,- per maand, zonder dat daarbij een splitsing is gemaakt tussen een 
         servicekostencomponent en de netto huurprijs. Verder is in deze brief vermeld: 
         
           "Anderzijds heeft cliënte maandelijks de somma van €2.409,—, alzo maandelijks te veel. Per 1 februari 2014 betaalt cliënte de overeengekomen huurprijs, zoals vastgelegd in het voorliggende vonnis. In april 2014 heeft cliënte de te veel door hen betaalde gelden vervolgens verrekend. (...). "  
           
         
       
     
   
   
     
       3 De procedure in eerste aanleg 
     
       3.1 
       De Hardenberg heeft [appellant] gedagvaard en betaling gevorderd van bedragen van  € 1.017,44 en € 4.976,25 betreffende, kort gezegd, de afrekening van de leveringen en diensten over het jaar 2011 en de jaren 2012 tot en met 2014, voor wat betreft de laatstgenoemde jaren subsidiair op basis van ongerechtvaardigde verrijking. Daarnaast heeft De Hardenberg gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de door De Hardenberg te verzorgen leveringen en diensten met ingang van 1 februari 2012. Aan deze vordering heeft zij primair ten grondslag gelegd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een aanvangshuurprijs, die is opgebouwd uit een kale huurprijs en een voorschot op de servicekosten. Subsidiair heeft zij zich beroepen op ongerechtvaardigde verrijking en meer subsidiair op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.   
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd. Volgens hem hebben partijen geen overeenstemming bereikt op basis van de door hem niet ondertekende schriftelijke overeenkomst. Dat is door de kantonrechter ook al beslist en aan deze beslissing zijn partijen gebonden. Partijen zijn een all-in huurprijs van € 2.373,- overeengekomen en die huurprijs blijft ongewijzigd tot en met 31 januari 2022, aldus [appellant] , die zich beroept op het gezag van gewijsde van het vonnis van de kantonrechter van 17 december 2013.  
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van € 1.017,44 toewijsbaar geacht. Ook de vordering betreffende de jaren 2012 tot en met 2014 achtte hij toewijsbaar. Volgens de kantonrechter kan er niet van worden uitgegaan dat uit de vaststelling door de kantonrechter in het vonnis van 17 december 2013 dat de huurprijs € 2.373,- per maand is, volgt dat dat de kale huurprijs van het gehuurde is. Beide partijen realiseerden zich dat de gevorderde en ook toegewezen "huurprijs" een samengestelde huurprijs was, bestaande uit de kale huurprijs en een vergoeding voor leveringen en diensten, aldus de kantonrechter, die er op wijst dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst ook sprake was van een kale huurprijs en een vergoeding voor servicekosten op voorschotbasis. De vordering tot een verklaring voor recht wees de kantonrechter af, omdat die vordering, gezien tegen de achtergrond van het eerdere vonnis, onvoldoende concreet was. [appellant] werd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.  
     
   
   
     
       4 De bespreking van de grieven 
     
       4.1 
       Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat geen grieven zijn gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vordering betreffende de afrekening van de servicekosten over het jaar 2011. Het gaat in hoger beroep dan ook nog slechts om de afrekening van de servicekosten over de jaren 2012 tot en met 2014.  
     
     
       4.2 
       Het hof stelt voorts voorop dat er - gelet op het vonnis van de kantonrechter van  17 december 2013, dat gezag van gewijsde heeft - van dient te worden uitgegaan dat er een (niet schriftelijk vastgelegde) huurovereenkomst tussen partijen geldt met als inhoud dat [appellant] gedurende een periode van 10 jaar ruimte huurt van De Hardenberg in het Gezondheidscentrum tegen een huurprijs van € 2.373,- per maand. Er kan niet van worden uitgegaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de in de concept- huurovereenkomst opgenomen bepalingen. Het gezag van gewijsde van genoemd vonnis staat er niet aan in de weg dat de in het vonnis weergegeven (mondelinge) overeenkomst wordt uitgelegd. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het begrip "huurprijs" uitgelegd als kale huurprijs vermeerderd met het (te verrekenen) voorschot op de te leveren diensten. [appellant] komt, zo volgt uit zijn toelichting, niet op tegen een uitleg van het begrip "huurprijs" uit de - summiere - huurovereenkomst. Volgens hem dient dat begrip echter te worden uitgelegd als kale huurprijs vermeerderd met servicekosten.        
     
     
       4.3 
       Tussen partijen staat aldus niet ter discussie dat de door de kantonrechter in het vonnis van 17 december 2013 vastgelegde huurovereenkomst kan worden uitgelegd èn dat dit ook geldt voor het begrip huurprijs uit de huurovereenkomst, waarbij als uitgangspunt geldt dat het begrip "huurprijs" in de huurovereenkomst niet alleen betrekking heeft op de vergoeding voor het gebruik van het gehuurde - de kale huur -, maar ook op de vergoeding voor het gebruik van door de verhuurder te leveren diensten en leveringen - de servicekosten. Waar het om gaat is of de "huurprijs" een vast bedrag voor de servicekosten bevat, zoals [appellant] bepleit, of een te verrekenen voorschot op deze kosten, zoals De Hardenberg betoogt.  
     
     
       4.4 
       Voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het, ook wanneer de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Tegen die achtergrond stelt het hof het volgende vast: - in de oorspronkelijke overeenkomst tussen partijen was het maandelijks door [appellant] te betalen bedrag samengesteld uit een vergoeding voor het gebruik van de ruimten en uit een, te verrekenen, voorschot op servicekosten; - gesteld noch gebleken is dat [appellant] zich heeft verzet tegen dit systeem en in het kader van de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst te kennen heeft gegeven te opteren voor een systeem van een vaste maandelijkse vergoeding voor leveringen en diensten; - in de concept-huurovereenkomst wordt ook uitgegaan van een systeem van een te verrekenen maandelijks voorschot; - gesteld noch gebleken is dat [appellant] op dit punt bezwaar heeft gemaakt tegen of kanttekeningen heeft geplaatst bij de concept-overeenkomst. Het hof stelt vast dat in het hiervoor in r.o. 2.12 aangehaalde e-mailbericht van [appellant] , waarin wordt gereageerd op het concept, het onderwerp niet wordt genoemd; - het systeem van een maandelijks voorschot op en een eindafrekening van de servicekosten is, zoals volgt uit de modelovereenkomst van de ROZ, een gebruikelijk systeem. Het is ook een voor de hand liggend systeem, omdat het ertoe leidt dat de ten behoeve van een huurder gemaakte kosten daadwerkelijk door de huurder worden voldaan; - partijen zijn een maandelijks te betalen bedrag van € 2.373,- overeengekomen en ze zijn het erover eens dat dit bedrag ook de servicekosten betreft. In de concept-huurovereenkomst is het bedrag van € 2.373,- vermeld, onderverdeeld in een bedrag aan kale huur en een bedrag aan "voorschot" op - kort gezegd - de servicekosten. Het ligt niet voor de hand dat partijen voor wat betreft de huurprijs wel aansluiten bij het in de concept-huurovereenkomst vermelde, specifieke, bedrag, maar ten aanzien van de opbouw van dat bedrag iets anders overeenkomen.   
     
     
       4.5 
       Gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden mochten partijen redelijkerwijs van elkaar verwachten dat, toen zij overeenstemming bereikten over het maandelijks te betalen bedrag - en dat zij daarover overeenstemming hebben bereikt, staat niet meer ter discussie -, ook overeenstemming bestond over de opbouw van dat bedrag, bestaande uit een kale huur en een (te verrekenen) voorschot op de servicekosten, zeker nu [appellant] heeft aangevoerd dat het overeengekomen bedrag zowel betrekking had op de kale huur als op de servicekosten. Dat betekent dat de overeenkomst zo dient te worden uitgelegd dat partijen onder huurprijs hebben verstaan de kale huur, te vermeerderen met het (te verrekenen) voorschot op de servicekosten.  
       
     
     
       4.6 
       Bij deze stand van zaken falen  de grieven 1 tot en met 6,  die alle samenhangen en die zich keren tegen  het oordeel van de kantonrechter dat het overeengekomen bedrag van  € 2.373,- per maand bestaat uit een bedrag aan kale huur en een bedrag aan voorschot op de (te verrekenen) servicekosten. Voor zover de grieven zich keren tegen het inderdaad onjuiste uitgangspunt van de kantonrechter dat [appellant] heeft betoogd dat sprake was van een kale huurprijs van € 2.373,- , falen de grieven bij gebrek aan belang.  
     
     
       4.7 
       
         De grieven 7 tot en met 9  hebben naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis, maar bouwen daarop voort. Deze grieven richten zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van De Hardenberg. De grieven delen het lot van de andere grieven. Dat geldt ook voor  grief 10 , die zich keert tegen de proceskostenveroordeling. Nu de vordering van De Hardenberg terecht grotendeels toewijsbaar werd geacht, heeft de kantonrechter [appellant] terecht in de proceskosten veroordeeld.  
     
     
       4.8 
       De grieven falen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter, onder aanvulling van gronden, bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).  
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep: 
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van De Hardenberg gevallen, op € 711,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, G. van Rijssen en D.J. Keur en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       21 februari 2017.