ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:BY9066

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:BY9066 Gerechtshof Amsterdam , 03-01-2013 / 11-00816

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-01-03

Zaaknummer: 11-00816

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:BY9066

---

De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       Kenmerk 11/00816 
     
     
     3 januari 2013 
     
     uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
     
     op het hoger beroep van 
     
     [X], wonende te [Z], belanghebbende, 
     
     tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/533 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     belanghebbende 
     
     en 
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2009 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 605.000 (hierna: de WOZ-beschikking). 
     
     1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 januari 2010, het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-beschikking verminderd tot € 566.000.  
     
     1.3. Bij uitspraak van 22 september 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
     
     1.4. Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 oktober 2011, aangevuld bij brief van 18 november 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     1.5. Op 14 november 2012 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende. Dit is in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
     
     1.6. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hierop heeft het Hof - op de voet van voornoemd artikel - bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten en het onderzoek gesloten.  
     
     
     2. Feiten 
     
     Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast: 
     
     2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit 1904 met een dakkapel, een berging/schuur en een carport. De woning heeft een inhoud van 883 m³ en een perceelsoppervlakte van 430 m². De woning is gelegen langs een spoorweg, nabij een treinstation en een perron (van het treinstation). 
     
     
       2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de gemeente door [B] (taxateur) opgemaakt taxatieadvies van 2 april 2010, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 van € 566.000.  
       In dit taxatieadvies heeft de taxateur belanghebbendes woning vergeleken met de volgende objecten (waarvan in het advies de hierna opgenomen kenmerken zijn opgenomen): 
     
     
     
       Adres	Soort woning	Bouwjaar	Inhoud	Perceel	Verkoopprijs	Verkoopdatum	Opmerkingen 
       [C-straat 2] te [Z]	2^1 kapwoning met 3x dakkapel, berging/schuur, 
       garage	1904	985 m³	471 m²	€ 830.000	06-03-2007	Bouwtechnisch rapport 15.000,- (houtwerk kozijnen, vloerbalken). Gebreken niet verholpen. Voor 10.000,- verbouwd (badkamer). 
       [C-straat 3] te [Z]	2^1 kapwoning met garage	1899	635 m³	420 m²	€ 721.000	28-09-2007 
       	Na aankoop voor 3.700,- dakisolatie aangebracht en voor 16.000,- gerenoveerd (keuken). 
       [E-straat 5] te [Z]	2^1 kapwoning met berging/schuur	1901	766 m³	312 m²	€ 510.000	29-02-2008	Bouwtechnisch rapport 70.000,- (achterstallig onderhoud). In april 2008 bezig met herstel van gebreken. Na aankoop gerenoveerd; keuken, elektra, schilderwerk 
     
     
     Het object [C-straat 2] ligt verder van het spoor dan belanghebbendes woning. Het object [E-straat 5] is gelegen aan de andere kant van het spoor, naast een café, achter een benzinepompstation, in de buurt van een hotel en aan een drukke kruising. 
     
     2.3. Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een matrix voor de waardepeildatum 1 januari 2008 overgelegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld: 
     
     
       Adres	HS 
       NR	BW 
       jaar	m² 
       opp	grond-waarde	m³ 
       Inh.	kasko 
       waarde	deel-object	deelobj waarde	(…)	kwal	onderh	uitstr	voorz	ligging 
       [A-straat                   1]	1904	430    € 169.000	883    € 385.244	dkp           € 5.000 
       berging     € 5.000 
       carport      € 2.500		2     2     3     3    1 
       [C-straat                   2]	1904	471    € 259.050	985    € 553.388	3 x dkp   € 15.000 
       berging     € 5.000 
       garage     € 18.000		3     4     4     3    3  
       [C-straat                   3]	1899	420    € 199.500	635    € 511.000	garage     € 20.000		4     4     5     4    4 
       [E-straat                   5]	1901	312    € 126.090	766    € 408.000	berging     € 5.000		3     3     3     3    2 
     
     
     
     
       Adres	m² prijs	m³ prijs getaxeerd		transactie m³ prijs 
       [A-straat 1]	€ 393	€ 436		 
       [C-straat 2]	€ 550			€ 541 
       [C-straat 3]	€ 475			€ 790 
       [E-straat 5]	€ 404			€ 495 
     
     
     2.4. Belanghebbendes woning vormt de helft van een dubbel (twee-onder-één-kap) met [A-straat 3]. Dat object heeft eenzelfde inhoud en perceelsoppervlakte als belanghebbendes woning. De WOZ-waarde voor [A-straat 3] is vastgesteld op € 640.000. In zijn bezwaarschrift van 23 juni 2009 schrijft belanghebbende onder meer: “[A-straat 3] is in alle WOZwaarde-bepalende kenmerken gelijk aan mijn pand, alleen heeft mijn pand 1 carport ad € 2000,- en een dakkapel ad € 3000,- meer, waardoor de ongecorrigeerde WOZwaarde voor mijn pand op € 645 000,- zou uitkomen.” 
     
     2.5. Ter zitting bij de rechtbank heeft belanghebbende een matrix overgelegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld: 
     
     
       Pand aan spoorlijn:	M3	M2	[Bijgebouwen] (€)	WOZ2009 (€)	Met tarieven van pand kolom 1 wordt WOZ A15 (€) 
       [A-straat 7]	960	540	19.000     (dG)	691.000	593.300 
       [A-straat 9]	1001	587	19.000     (dG)	764..000	619.500 
       [A-straat 11]	990	480	3.000       (d)	724.000	644.700 
       [A-straat 3]	883	430	3.500       (b)	640.000	640.000 
       [C-straat 2]	985	471	28.500     (dddbG)	852.000	751.900 
       [C-straat 3]	635	420	8.500     (dbC)	730.000	873.800 
       d: dakkapel (3k)    b: berging/schuur (3,5k)    G: garage (16k)    C: carport (2k). 
     
     
     2.6. Bij uitspraak van 18 juli 2007 heeft de rechtbank Amsterdam de per waardepeildatum 1 januari 2003 voor belanghebbendes woning vastgestelde waarde, die bij uitspraak op bezwaar was verminderd tot € 580.000, verder verminderd tot € 500.000. Tegen deze uitspraak zijn geen rechtsmiddelen ingesteld. 
     
     
     3. Het oordeel van de rechtbank 
     
     De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder). 
     
     
       “4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
       Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaal door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     
     
       5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld. En dat dient hij, gelet op de daarvoor geldende regels, te doen door de waarde te onderbouwen met de bedoelde marktgegevens: transactieprijzen van woningen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning waarvan hij de waarde heeft vastgesteld, verkocht binnen een periode van maximaal anderhalf jaar vóór tot maximaal anderhalf jaar na de waardepeildatum. Een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen past niet in deze voorgeschreven vergelijkingsmethode. 
       Eiser daarentegen wenst de WOZ-waarde van zijn woning vastgesteld te zien door de WOZ-waarde die verweerder heeft vastgesteld voor zijn identieke buurwoning tot uitgangspunt te nemen, waarbij hij ervan uitgaat dat verweerder die juist en op de voorgeschreven wijze heeft vastgesteld, en daarop een vaste aftrek toe te passen. 
     
     
     6. In deze beroepsprocedure staat alleen de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde ter beoordeling. De rechtbank moet beoordelen of deze waarde volgens de juiste methode en met een niet te hoge uitkomst is vastgesteld. Verweerder heeft deze waarde vastgesteld met toepassing van de hiervoor bedoelde en voorgeschreven vergelijkingsmethode en houdt vast aan een waarde van € 550.000. Verweerder heeft niet toegelicht en onderbouwd hoe hij de WOZ-waarde van eisers buurwoning heeft vastgesteld. In deze procedure is verweerder op zichzelf ook niet gehouden die toelichting en onderbouwing te geven. Eiser heeft de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn buurwoning evenmin toegelicht of onderbouwd. Gelet hierop kan de door eiser slechts genoemde WOZ-waarde van zijn buurwoning voor de rechtbank geen uitgangspunt zijn voor de beoordeling van de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. Alleen in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan de WOZ-waarde van de buurwoning mogelijk nog een rol spelen. 
     
     
       7. Ook de vaste aftrek die eiser wenst, is voor de rechtbank, anders dan voor eiser, geen vaststaand gegeven. In de uitspraak van 18 juli 2007 die eiser noemt, is slechts vastgelegd dat partijen bij wijze van compromis overeenstemming hebben bereikt over een WOZ-waarde van eisers woning voor de belastingjaren 2005 en 2006, met waardepeildatum 1 januari 2003, van € 500.000. In de uitspraak van de rechtbank van 9 december 2009 over de WOZ-waarde van eisers woning voor belastingjaar 2007, met waardepeildatum 1 januari 2005, staat: “Verweerder erkent dat zowel de ligging aan het spoor als de dakconstructie van de woning een waardedrukkend effect hebben en dat deze ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ieder kunnen worden begroot op tenminste € 40.000.” 
       Dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning altijd een vaste aftrek van € 80.000 moet worden toegepast - ten opzichte van eisers buurwoning of ten opzichte van alle mogelijke referentiewoningen - voor de ligging langs het spoor en de dakconstructie, kan de rechtbank in deze twee uitspraken niet lezen. De rechtbank heeft zo’n oordeel niet gegeven. En verweerder heeft slechts erkend dat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruik voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor 2007 een aftrek van in totaal ten minste € 80.000 moest worden toegepast. 
       De rechtbank merkt hierbij nog op dat het aan eiser is om aannemelijk te maken dat de dakconstructie van zijn woning op de waardepeildatum een waardedrukkend effect had van € 40.000,-. Eiser heeft hiervan echter geen concrete en controleerbare onderbouwing gegeven. 
     
     
     8. De rechtbank concludeert dat er geen grond is eisers wens - voor de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning de WOZ-waarde van zijn identieke buurwoning als gegeven nemen en daarvan een vast bedrag af te trekken - te honoreren. De WOZ-waarde van eisers woning moet worden vastgesteld op basis van transactiegegevens van voldoende vergelijkbare woningen en de omstandigheid dat eisers woning langs het spoor ligt en een specifieke dakconstructie heeft. 
     
     9. Om in deze zaak een schending van het gelijkheidsbeginsel te kunnen aannemen, moet het in ieder geval zo zijn dat de waarde die is vastgesteld voor eisers woning hoger is dan de waarde die is vastgesteld in een ander, gelijk geval, dat wil zeggen voor een andere, identieke woning. Eiser verwijst in dit kader naar zijn - identieke - buurwoning. Nu de vastgestelde WOZ-waarde van zijn buurwoning volgens eiser echter € 610.000 is, is de WOZ-waarde van eisers woning dus niet hoger dan die van een gelijk geval en is er alleen daarom al geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. 
     
     10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie door verweerder voorgestane referentiewoningen ([C-straat 2], [C-straat 3] en [E-straat 5]), alle drie twee-onder-een-kapwoningen gebouwd rond 1900, voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. 
     
     11. De referentiewoning [C-straat 2] is groter dan eisers woning (102 m³) en staat op een iets groter perceel (41 m²). Bij deze referentiewoning was volgens een bouwtechnisch rapport ten tijde van de verkoop sprake van achterstallig onderhoud ter waarde van € 15.000. Deze referentiewoning is ruim twee maanden na de waardepeildatum verkocht voor een prijs die aanzienlijk hoger ligt (€ 264.000) dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. Ook als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast. 
     
     12. De referentiewoning [C-straat 3] is relevant kleiner dan eisers woning (248 m³) en staat op een vrijwel even groot perceel (10 m² kleiner). Desalniettemin is deze referentiewoning bijna negen maanden na de waardepeildatum verkocht voor een prijs die fors hoger ligt (€ 155.000) dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. Ook als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast. 
     
     13. De referentiewoning [E-straat 5] is kleiner dan eisers woning (117 m³) en staat op een kleiner perceel (118 m²). Aan de referentiewoning was volgens een bouwtechnisch rapport ten tijde van de verkoop sprake van achterstallig onderhoud ter waarde van € 70.000.  Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat in de directe nabijheid van deze referentiewoning een café en een benzinepomp liggen en dat de woning aan een drukke weg ligt, vlak bij een kruising met stoplichten. Deze woning is veertien maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 510.000. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen - en met name de “waardedrukkende omgeving” van deze referentiewoning en het achterstallig onderhoud - kan naar het oordeel van de rechtbank ook in dit geval niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. En ook hier is dit niet anders als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast. 
     
     14. In de door verweerder ter zitting overgelegde matrix zijn uit de transactieprijzen van de referentiewoningen de vierkante meterprijzen van de percelen en de kubieke meterprijzen van de woningen berekend en datzelfde is gedaan voor eisers woning uit de WOZ-waarde. Hoewel deze berekening slechts een hulpmiddel is, blijkt hieruit dat verweerder voor de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning een aanzienlijk lagere vierkante meterprijs voor het perceel en kubieke meterprijs voor de woning heeft gehanteerd. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank wederom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende aspecten spoor en dakconstructie bij eisers woning. 
     
     
       15. Eiser heeft ook een matrix overgelegd waarin hij vanuit de vastgestelde WOZ-waarden van een aantal panden in de [A-straat] en een in de [C-straat] de deeltarieven, dat wil zeggen de kubieke meterprijzen van de betrokken woningen en de vierkante meterprijzen van de betrokken percelen, heeft berekend. Deze deeltarieven heeft hij vervolgens toegepast voor zijn woning om aan te tonen dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. 
       De rechtbank overweegt andermaal dat een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen niet past in de voorgeschreven vergelijkingsmethode en dus niet kan dienen als onderbouwing van de door eiser juist geachte WOZ-waarde voor zijn woning. Nu eiser niet heeft gesteld dat de andere woningen die hij in zijn berekening heeft betrokken identiek zijn aan zijn woning en dat verweerder daarom in gelijke gevallen ongelijke beslissingen heeft genomen, kan eisers matrix ook geen rol spelen in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. 
     
     
     16. Eiser heeft ook nog gesteld dat verweerder zich bij de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning op diverse punten niet heeft gehouden aan de instructies van de Waarderingskamer. Wat hiervan zij, de rechtbank heeft in de onderbouwing die verweerder nu heeft gegeven voor de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning geen strijdigheden met dwingende regelgeving of andere onzorgvuldigheden aangetroffen die aanleiding kunnen zijn om te oordelen dat de vastgestelde waarde te hoog is. 
     
     17. Gezien de overwegingen hiervoor concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de voor eisers woning vastgestelde waarde van € 550.000,- niet te hoog is. (…)”  
     
     
     4. Geschil in hoger beroep 
     
     4.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de voor de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde van de woning per peildatum 1 januari 2008.  
     
     4.2. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van € 565.000 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.  
     
     4.3. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 566.000 en derhalve tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     4.4. Partijen doen op hun standpunten steunen op de gronden aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.  
     
     
     5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
     
     
       5.2. Het Hof stelt voorop dat uitgaande het gegeven dat de rechtbank in een eerdere procedure (leidende tot de onder 2.6 gemelde uitspraak) betreffende een voor de woning vastgestelde waarde (met waardepeildatum 1 januari 2003) aanleiding heeft gevonden de waarde voor dat jaar tot een bepaald bedrag te verminderen omdat met twee factoren onvoldoende rekening zou zijn gehouden, niet meebrengt dat die omstandigheid (dat met twee factoren onvoldoende rekening zou zijn gehouden) daarmee ook voor de onderhavige procedure vast zou staan. 
       De omstandigheid dat de rechter in belastingzaken in een procedure tot het oordeel komt dat in overeenstemming met hetgeen de desbetreffende belanghebbende in die procedure heeft gesteld met een bepaalde waardeverminderende factor onvoldoende rekening is gehouden, betekent immers slechts dat dit in die procedure hetzij niet is betwist, hetzij het tegendeel onvoldoende aannemelijk is geworden.  
       Het Hof zal derhalve in de onderhavige procedure aan de hand van de in dit geding vaststaande feiten en van hetgeen door partijen overigens over en weer naar voren is gebracht hebben te beoordelen of de vastgestelde waarde (verder) dient te worden verminderd omdat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. 
       De heffingsambtenaar is daarbij niet gehouden om een eenduidige, nauwkeurige en transparante administratie van waardeverminderende factoren van WOZ-objecten te voeren, zoals belanghebbende voorstaat. 
     
     
     5.3. Het Hof volgt de rechtbank in haar oordeel dat de heffingsambtenaar - op wie in deze de bewijslast rust - met het door hem overgelegde taxatieadvies (opgenomen onder 2.2) alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen WOZ-waarde van € 566.000 niet te hoog is. 
     
     
       5.3.1. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat belanghebbendes woning is gelegen langs een spoorweg, nabij een treinstation en een perron. Daarbij neemt het Hof, anders dan belanghebbende, tot uitgangspunt dat de door de inspecteur in zijn gedingstukken voor belanghebbenden woning gehanteerde liggingsaanduidingen “nabij het NS-station” en “ligging bij het treinstation” mede omvatten het perron en daar bij zijn waardering voldoende rekening mee heeft gehouden. Er bestaat derhalve geen aanleiding een (extra) korting toe te passen voor het nabije perron. 
       Naast hetgeen de rechtbank onder rechtsoverwegingen 11 tot en met 14 heeft overwogen, met welke overwegingen het Hof zich verenigt en welke het tot de zijne maakt, vindt het oordeel zijn bevestiging in de omstandigheid dat aan belanghebbendes woning, welke object is gelegen langs een spoorweg en nabij een treinstation en een perron, een lagere prijs per m² is toegekend van € 393 (cijfer 1 voor ligging) dan aan [C-straat 2], welk object niet is gelegen langs een spoorweg en zo nabij een treinstation en een perron en waarbij een prijs per m² wordt gehanteerd van € 550 (cijfer 3 voor ligging) (zie de onder 2.3 vermelde matrix). 
       Ook de aan [E-straat 5] toegekende prijs per m² van € 404 geeft - gelet op de ligging van dit object naast een café, achter een benzinepompstation, in de buurt van een hotel en aan een drukke kruising (cijfer 2 voor ligging) - geen aanleiding om te concluderen dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat belanghebbendes woning is gelegen langs een spoorweg en nabij een treinstation en een perron. 
       Belanghebbende heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat vanwege de ligging langs een spoorweg en nabij een perron aan zijn woning een lagere waarde dient te worden toegekend. 
     
     
     
       5.3.2. Met de rechtbank is het Hof voorts ook van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde voldoende rekening heeft gehouden met de slechte dakconstructie van belanghebbendes woning. Met hetgeen door de rechtbank daaromtrent onder rechtsoverwegingen 11 tot en met 14 is overwogen verenigt het Hof zich en maakt deze overwegingen tot de zijne.  
       Belanghebbende heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat vanwege de slechte dakconstructie aan zijn woning een lagere waarde dient te worden toegekend. 
     
     
     
       5.4.1. Belanghebbende doet - evenals in eerste aanleg - in hoger beroep nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het Hof begrijpt belanghebbende zo dat hij verdedigt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat de waarde van zijn woning in verband met de slechte dakconstructie (verder) moet worden verminderd. Daartoe heeft belanghebbende aangevoerd dat zijn woning dient te worden vergeleken met de (onder 2.4 gemelde) onroerende zaak [A-straat 3] te [Z].  
       Het Hof kan belanghebbende in dat betoog niet volgen. De voor [A-straat 3] vastgestelde waarde is immers - afgezien van het voor de bijgebouwen meegenomen en op zichzelf niet betwiste bedrag van € 5.000 - aanzienlijk hoger (meer dan de door belanghebbende zelf aan deze waardedrukkende factor toegekende waarde van € 40.000) dan de aan belanghebbendes woning toegekende waarde en relevante verschillen tussen belanghebbendes woning en [A-straat 3] anders dan de slechte dakconstructie zijn niet gesteld.  
     
     
     5.4.2. Voor zover belanghebbende dat al heeft willen stellen is voorts op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken. 
     
     5.4.3. Alsdan kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien (zonder dat sprake is van het oogmerk van bevoordeling of een gevoerd beleid) in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin de fiscale behandeling plaatsvindt door of namens de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Nu een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en belanghebbende zijn stelling slechts heeft onderbouwd met één object is reeds op deze grond niet aannemelijk geworden dat zich in dezen een situatie voordoet waarin in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. 
     
     5.5. Belanghebbende wijst in hoger beroep nogmaals op de door hem ter zitting bij de rechtbank overgelegde matrix (zie onder 2.5). Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen niet past in de voorgeschreven vergelijkingsmethode en dus niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende juist geachte WOZ-waarde voor zijn woning. 
     
     5.6. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat een WOZ-waarde voor de woning per peildatum 1 januari 2008 van € 566.000 niet te hoog is (en merkt daarbij op dat deze waarde zeer gering afwijkt van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 565.000). Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. 
     
     
       Slotsom 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
     
     
     
     6. Kosten 
     
     Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     7. Beslissing 
     
     Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 3 januari 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.