ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2020:6171

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2020:6171 Rechtbank Limburg , 19-08-2020 / 8271818 CV 20-333

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2020-08-19

Zaaknummer: 8271818 CV 20-333

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2020:6171

---

Huur woonruimte en bedrijfsruimte. Huurprijsvermindering afgewezen.

RECHTBANK LIMBURG 
     Zittingsplaats Maastricht 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8271818 CV EXPL 20-333 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter d.d. 19 augustus 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
         
         ,  
       
       wonend in [woonplaats 1] , aan de [adres 1] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. A.F.R. Avis 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
         
         ,  
       
       wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. B.M.M. Hepkema. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het exploot van dagvaarding d.d. 24  december 2019, tevens inhoudend een incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex art. 223 Rv 
         
         
           de conclusie van antwoord, zowel in de hoofdzaak als in het incident, tevens eis in reconventie 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie 
         
         
           de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is gelast 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d. 7 juli 2020, waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 5 augustus 2020 voor vonnis. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] huurt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (verder te noemen: de huurovereenkomst zakelijk). De huur van die bedrijfsruimte, waarin [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een saunabedrijf exploiteert, is ingegaan op  
         1 januari 2019 voor een overeengekomen duur van drie jaar. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 1.550,00 per maand (bij vooruitbetaling verschuldigd), met dien verstande dat op grond van een kortingsbeding de huur over het eerste jaar verminderd wordt met € 250,00 per maand en derhalve over dat eerste jaar € 1.300,00 bedroeg. Op de overeenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Art. 10 van de huurovereenkomst zakelijk luidt: 
         “ In het verlengde van hetgeen in de algemene bepalingen is bepaald omtrent onderhoud, herstel, vernieuwingen, inspecties en/of keuringen van of aan het gehuurde dan wel van de daarbij behorende installaties als weergegeven in de bijlagen van deze overeenkomst komen partijen hierbij overeen dat huurder zich, gezien de grote onderhoudsgevoeligheid van omschreven typen installaties alsmede bijbehorende hoge onderhoudskosten daarvan, verplicht genoemde installaties zorgvuldig te gebruiken en voor geheel eigen rekening en risico in goede staat van onderhoud te houden (d.w.z. minimaal de daartoe voorgeschreven keuringen tijdig laten uitvoeren, tijdig onderdelen laten vervangen etc.). Partijen wensen hierbij uitdrukkelijk te vermelden dat de overeengekomen huurprijs juist met het oog op voormelde onderhoudsplicht en hoge onderhoudskosten zijdens huurder in dezen, met opzet laag is afgesteld. ” 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Art. 2 van de algemene bepalingen zakelijk luidt: 
         
           “Geschiktheid van het gehuurde 
         
       
     
     
       2.1 
       
         Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. 
       
     
     
       2.2 
       
         Voor zover Verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door Huurder conform de overeengekomen bestemming, zal Verhuurder zulks aan Huurder meedelen. 
       
     
     
       2.3 
       
         Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Art. 3.1 van de algemene bepalingen zakelijk luidt: 
         
           “ 
           Staat van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. . Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering wordt opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Art. 10.3 van de algemene bepalingen zakelijk luidt: 
         “ Aansprakelijkheid 
         
           (…) 
         
       
     
     
       10.3 
       
         Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Art. 23.2 van de algemene bepalingen zakelijk luidt: 
         “ Betalingen 
         
           (…) 
         
       
     
     
       23.2 
       
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Art. 28.2 van de algemene bepalingen zakelijk luidt: 
         “ Kosten, verzuim 
         
           (…) 
         
       
     
     
       28.2	( 
       
         Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. ” 
       
     
     
       2.8. 
       Tevens huurt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de op hetzelfde perceel gelegen vrijstaande woonruimte, eveneens ingaande op 1 januari 2019 voor een overeengekomen duur van drie jaar en tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde aanvangshuurprijs van € 700,00 per maand (verder te noemen: de huurovereenkomst privé, waarnaar overigens verwezen wordt als productie 1 bij exploot, doch die niet in het geding is gebracht). Ook op die overeenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. 
       
     
     
       2.9. 
       Voorafgaand aan de huur door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de bedrijfsruimte zelf een sauna geëxploiteerd, maar vanaf enig moment is hij de ruimte aan derden gaan verhuren. De heer [naam huurder] huurde de bedrijfsruimte voorafgaand aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en exploiteerde er eveneens een sauna in. Wegens gezondheidsklachten diende [naam huurder] de exploitatie te staken en is daarom eind 2018 op zoek gegaan naar iemand om de exploitatie over te nemen omdat hij de lopende verplichtingen niet eenzijdig (tussentijds, zo begrijpt de kantonrechter dit) kon beëindigen. De heer [naam huurder] heeft in november 2018 [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als opvolgend huurder aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voorgedragen en aan hem voorgesteld. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft vervolgens enkele weken voorafgaand aan het moment van de overname (december 2018 derhalve) meegewerkt in de sauna en deze vanaf enig moment zelfstandig bestierd. Tevens verbleef zij in die periode, dus reeds enkele weken vóór 1 januari 2019, in de woonruimte die zij is gaan huren.  
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen en het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert: 
       
         
           een verklaring voor recht inhoudend dat art. 10 van de huurovereenkomst zakelijk nietig is althans dat dat beding wordt vernietigd; 
         
         
           huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW tot nihil ingaande 1 januari 2019, zowel ter zake van de huurovereenkomst zakelijk als de huurovereenkomst privé, op grond van gebreken; 
         
         
           haar te machtigen om door haar gemaakte kosten aan het gehuurde ad € 7.990,22 op de verhuurder te verhalen door dit bedrag in mindering te brengen op de huur; 
         
         
           een verklaring voor recht inhoudend dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gerechtigd is de door “ [naam bv] , [naam 1] van PB Elektro en [naam 2] van Inspectronic en Total Project Care B.V. geadviseerde te treffen werkzaamheden zelf te (doen) verrichten” en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen de daarvoor gemaakte kosten aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te voldoen na overlegging van de daarvoor aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verstrekte nota’s, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen; 
         
       
       een en ander onder verwijzing van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Daarnaast vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een aantal provisionele voorzieningen te treffen voor de duur van de procedure. 
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert: 
       
         
           een verklaring voor recht inhoudend dat de huurprijs van de huurovereenkomst zakelijk op grond van art. 4.3. van die overeenkomst met ingang van 1 januari 2020 is geïndexeerd tot € 1.590,30; 
         
         
           een verklaring voor recht inhoudend dat de huurprijs van de huurovereenkomst privé op grond van art. 6 van die overeenkomst met ingang van 1 januari 2020 is geïndexeerd tot € 718,20; 
         
         
           een verklaring voor recht inhoudend dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst zakelijk; 
         
         
           de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van – kort gezegd – de vanaf  januari 2020 tot en met april 2020 onbetaald gelaten huurprijsindexeringen ad in totaal € 361,20 (zakelijk) en € 72,80 (prive), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2020 tot aan de dag van voldoening; 
         
         
           de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van € 1.000,00 als onbetaalde gelaten huur over de periode januari 2020 tot en met april 2020 “alsmede de tijdens deze procedure te vervallen huurpenningen”, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de huur tot aan de dag van voldoening; 
         
         
           de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de overeengekomen boete ad  
         
       
       € 1.500,00 op grond van art. 23.2 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst zakelijk, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve verzuimdata van de boetes tot aan de dag van voldoening; 
       
         
           de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van € 277,50 als vergoeding van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2019 tot aan de dag van voldoening; 
         
         
           de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich - kort gezegd - op de huurovereenkomsten (nakoming) en stelt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vanaf 1 januari 2020 voor het bedrijfspand € 1.300,00 per maand aan huur is blijven betalen terwijl zij vanaf die datum € 1.550,00 per maand verschuldigd is, alsmede dat zij de prijsindexeringen zoals overeengekomen onbetaald heeft gelaten. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst zakelijk zoals die in het geding is gebracht als productie 3, niet is ondertekend, doch partijen zijn in confesso dat die productie de inhoud van die overeenkomst weergeeft, zodat dat in deze procedure tussen partijen vast staat. 
       
     
     
       4.2. 
       Nu reeds aanstonds ten principale wordt beslist, behoeft de voorlopige voorziening verder geen bespreking.  
       
     
     
       4.3. 
       Terecht merkt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder punt 1.3.1. van de conclusie van antwoord op dat het van eminent belang is om onderscheid te maken tussen gestelde gebreken aan het bedrijfspand enerzijds en gestelde gebreken aan de woonruimte anderzijds omdat beide huurovereenkomsten onderhevig zijn aan verschillende wettelijke regimes en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat onderscheid in haar exploot (zacht uitgedrukt) niet helder voor het voetlicht heeft gebracht. Dat exploot staat voorts bol van verwijzingen naar wetgeving en rechtspraak en enkele rapporten, zonder dat daarbij de samenhang met de onderhavige feiten daarbij op een duidelijke, concrete wijze per vermeend gebrek wordt toegelicht. Op die wijze wordt het, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] eveneens terecht opmerkt, nagenoeg onmogelijk om gericht verweer te voeren. Het is aan een eisende partij om de juridische en feitelijke grondslagen van een vordering zo concreet en duidelijk mogelijk - en in hun onderling verband - toe te lichten en het gaat dus niet aan om simpelweg een stapel producties ‘over de schutting te gooien’ met de opdracht aan de kantonrechter (en de wederpartij) om het maar uit te zoeken. Van dat laatste lijkt in dit geval sprake te zijn, en veel duidelijker is het er na de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (die inhoudelijk namelijk veeleer een repliek in conventie behelst) allemaal niet op geworden.  
       
     
     
       4.4. 
       Dat art. 10 van de huurovereenkomst zakelijk nietig is althans vernietigbaar wegens strijd met art. 7:242 BW en met art. 6:237 sub f en g B.W., zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op pagina 19 van haar exploot stelt, is onjuist. Art. 7:242 BW ziet op huur van woonruimte. De algemene gebrekenregeling van art. 7:204 BW is, in tegenstellig tot hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] lijkt te willen betogen, geen dwingendrechtelijke bepaling, zodat daar bij overeenkomst van afgeweken kan worden. De onderhavige huurovereenkomst zakelijk ziet niet op huur van woonruimte, zodat een afwijkende gebrekenregeling wel degelijk overeengekomen kon worden. Het overeenkomen van een afwijkende gebrekenregeling is ook allerminst ongebruikelijk bij huur van bedrijfspanden als de onderhavige, zodat het argument enigszins tegen beter weten in lijkt te worden aangevoerd. Het beroep op art. 6:237 BW komt voorts niet in beeld, nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ter zake van de huurovereenkomst zakelijk niet als consument is aan te merken. 
       
     
     
       4.5. 
       Onder punt 2.2.2.2 van de conclusie van antwoord heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemotiveerd gesteld dat partijen er bewust voor hebben gekozen om de risicoverdeling ten aanzien van de installaties ten behoeve van de sauna contractueel vast te leggen (in genoemd art. 10), hetgeen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervolgens niet gemotiveerd is weersproken. Voor zover [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] derhalve al bedoeld heeft te stellen dat art. 10 van de huurovereenkomst zakelijk óók vernietigbaar is vanwege een andere grond dan de consumentenrechtelijke bepalingen van art. 6:237, waarbij dan gedacht moet worden aan dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden, heeft te gelden dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen van die grondslagen op ook maar enige manier van een nadere onderbouwing heeft voorzien. De gevorderde verklaring voor recht, inhoudend dat art. 10 van de huurovereenkomst zakelijk nietig is althans dat dat beding wordt vernietigd, is dan ook niet toewijsbaar. Hetzelfde geldt dan voor de gevorderde machtiging om bepaalde gemaakte kosten tot een bedrag van € 7.990,22 op de huur in mindering te mogen brengen, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder punt 1.5.1. van zijn conclusie van antwoord gemotiveerd heeft gesteld dat al die kosten betrekking hebben op de technische installaties behorende bij de sauna, hetgeen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervolgens niet is weersproken en daarmee in deze procedure vaststaat. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Ten aanzien van de overige (niet op de technische installaties betrekking hebbende) gestelde gebreken, heeft te gelden dat gelet op de hierboven onder 2.3., 2.4. en 2.5. geciteerde algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst zakelijk, partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat - kort gezegd - het gehuurde zonder gebreken aan  [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is opgeleverd en dat huurprijsvermindering en verrekening zijn uitgesloten. Ook de     
         Onder 2. gevorderde huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2019 is daarom niet toewijsbaar. Ten aanzien van de huurovereenkomst zakelijk niet omdat het contractueel is uitgesloten, en ten aanzien van de huurovereenkomst privé niet omdat onduidelijk blijft welke vermeende gebreken op het woonhuis zien en zij niet uitlegt welk gebrek tot welk verminderd woongenot leidt (hetgeen een voorwaarde is voor huurprijsvermindering), nog daargelaten dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hem eerst bij exploot van de vermeende gebreken op de hoogte heeft gesteld, hetgeen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet is weerlegd (zodat een eventuele huurprijsvermindering zowizo eerst per datum dagvaarding in beeld had kunnen komen).     
       
       
     
     
       4.7. 
       
         De onder 4. gevorderde verklaring voor recht is, mede gelet op bovenstaande overwegingen, maar ook omdat die verklaring op zichzelf reeds veel te onvoldoende specifiek en daardoor onvoldoende bepaalbaar is, evenmin toewijsbaar. 
         De vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zullen derhalve integraal worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 360,00     aan salaris gemachtigde. 
       
       
         
           in reconventie   
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
         
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verwijst voor wat betreft de prijsindexering van de huurprijs zakelijk met ingang van 1 januari 2020 naar art. 4.3. van die huurovereenkomst. Dat artikellid luidt (onderstreping door de kantonrechter):  
         “ De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari,  voor het eerst met ingang van 1 januari 2021  aangepast overeenkomstig  9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen.”  
         Nu een indexering voor het eerst per 1 januari 2021 is overeengekomen, is de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar, hetgeen dan ook te gelden heeft voor de vordering die betrekking heeft op de betaling van die indexering. 
         Zoals gezegd is de huurovereenkomst prive niet in het geding gebracht, zodat het gissen blijft wat er ter zake van huurprijsindexering in art. 6, waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in dat kader naar verwijst, is bedongen. Gelet op de samenhang met de huurovereenkomst zakelijk is het zeker niet ondenkbaar dat ook in die overeenkomst een indexering voor het eerst per 1 januari 2021 is bedongen (en niet per 1 januari 2020). Die onzekerheid dient in dit geval in het nadeel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit te vallen, nu het in beginsel [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is die zijn vordering in deze van een feitelijke grondslag dient te voorzien. Ook de vordering die betrekking heeft op de veroordeling tot betaling van die indexering is dus niet toewijsbaar.   
       
       
     
     
       4.10. 
       
         Onweersproken staat vast dat de huurkorting van € 250,00 per maand slechts gold tot 1 januari 2020 en dat vanaf die datum de ‘normale’ huur van € 1.550,00 per maand verschuldigd is. Voorts is onweersproken gebleven dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] sinds 1 januari 2020 slechts € 1.300,00 per maand betaalt, zodat de vordering ter zake van het verschil als te weinig betaalde huur toewijsbaar is, inclusief de daarover vervallen wettelijke rente zoals gevorderd. 
         Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een bankgarantie heeft geboden dan wel een borgsom heeft betaald, zoals zij heeft gesteld, doet daar niet aan af, nu een dergelijke bankgarantie of borgsom normaliter niet dient om een lopende huurachterstand aan te vullen maar om aan het einde van de huur eventuele schade aan het gehuurde mee te kunnen verrekenen. Dat zulks in het onderhavige geval anders is, is gesteld noch gebleken.    
         De overeengekomen boete ex art. 23.2 van de algemene bepalingen zakelijk is daarom toewijsbaar over de maanden januari tot en met april 2020, derhalve 4 x € 300,00  
         (€ 1.200,00). Voorts heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder 5.2. gesteld dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in mei 2019 de huur te laat heeft betaald en daarom ook voor die tekortkoming een boete van € 300,00 is verschuldigd. Een en ander is door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onweersproken gebleven, zodat ook dit onderdeel zal worden toegewezen, inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente zoals gevorderd. 
       
       
     
     
       4.11. 
       De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu de werkzaamheden waarnaar in dit kader verwezen wordt (onder punt 5.2. van de conclusie van antwoord) zich beperken tot één brief, hetgeen ter zake van de huurovereenkomst zakelijk te weinig is, en ter zake van de huurovereenkomst privé niet kan volstaan omdat gesteld noch gebleken is dat die brief, waarvan geen kopie in het dossier is aangetroffen, aan de vereisten van art. 6:96 lid 6 BW voldoet. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering af;	 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 360,00; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 1.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verzuimdata van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van voldoening; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 1.500,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verzuimdata van de respectieve boetes tot aan de dag van voldoening; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 360,00; 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken. 
         RK