ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:4080

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:4080 Rechtbank Overijssel , 30-07-2024 / 10945772 \ CV EXPL  24-390

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-07-30

Zaaknummer: 10945772 \ CV EXPL  24-390

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:4080

---

De gemeente Hellendoorn heeft eiser een last onder dwangsom opgelegd om zijn pand brandveilig te maken. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt en heeft uiteindelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State gelijk gekregen. Hij vordert nu schadevergoeding van de gemeente Hellendoorn onder andere omdat hij al maatregelen had genomen die achteraf onnodig bleken te zijn, en omdat hij bij de verkoop van zijn pand een lager bedrag heeft ontvangen dan wanneer de gemeente niet onrechtmatig had gehandeld en er geen last onder dwangsom was opgelegd. De kantonrechter wijst een groot deel van de vorderingen van eiser toe.

RECHTBANK  
       OVERIJSSEL 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: 10945772 \ CV EXPL  24-390 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [woonplaats], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: mr. D.F. Briedé, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         DE GEMEENTE HELLENDOORN ,  
       te Nijverdal, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: de gemeente Hellendoorn of: de gemeente, 
       gemachtigde: mr. T. Barshini. 
     
     
     
   
   
     
       1 Samenvatting 
     
       De gemeente Hellendoorn heeft [eiser] een last onder dwangsom opgelegd om zijn pand brandveilig te maken. [eiser] heeft daartegen bezwaar gemaakt en heeft uiteindelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State gelijk gekregen. Hij vordert nu schadevergoeding van de gemeente Hellendoorn onder andere omdat hij al maatregelen had genomen die achteraf onnodig bleken te zijn, en omdat hij bij de verkoop van zijn pand een lager bedrag heeft ontvangen dan wanneer de gemeente niet onrechtmatig had gehandeld en er geen last onder dwangsom was opgelegd. De kantonrechter wijst een groot deel van de vorderingen van [eiser] toe. Hieronder wordt uitgelegd hoe dat oordeel tot stand is gekomen.  
     
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding,  - de conclusie van antwoord,  - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - de mondelinge behandeling van 3 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.  
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Op 24 september 2018 zijn [eiser] en zijn echtgenote mevrouw [naam] eigenaars geworden van een appartementsrecht aan de [adres]. Het gaat om een bedrijfsruimte. De koopsom was € 85.000,00.  
       
     
     
       3.2. 
       Het jaar daarvoor, op 6 maart 2017, had de gemeente Hellendoorn (hierna ook: de gemeente) de brandweer een brandveiligheidscontrole laten uitvoeren naar het appartementencomplex waarin dit appartementsrecht is gelegen. Daarbij zijn door de brandweer enkele strijdigheden met het Bouwbesluit 2012 geconstateerd.   
       
     
     
       3.3. 
       Op 23 maart 2018 heeft de gemeente de eigenaren van de appartementsrechten en de Vereniging van Eigenaren aangeschreven om een Plan van Aanpak te maken voor het herstellen van de door de brandweer geconstateerde overtredingen.  
       
     
     
       3.4. 
       Op 5 oktober 2018 heeft een hercontrole door de brandweer plaatsgevonden. De geconstateerde problemen waren nog niet opgeheven.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] heeft in oktober 2018 voorstellen gedaan om de problemen ten aanzien van de brandveiligheid van zijn appartementsrecht te verhelpen. Voor een deel was de gemeente niet akkoord met de voorstellen. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 7 februari 2019 heeft de gemeente een vooraankondiging voor een dwangsombesluit aan [eiser] gestuurd. In deze vooraankondiging laat de gemeente weten dat [eiser] maatregelen moet treffen om te voldoen aan de volgende vereisten: 
       1. De doorvoeringen moeten brandwerend worden gemaakt. Er is een brandwerende scheiding van 30 minuten nodig. Aangetoond moet worden dat dat de doorvoeringen daadwerkelijk 30 minuten brandwerend zijn.  
       2. De stalen hoofddraagconstructie moet een brandwerendheid tot bezwijken hebben van 30 minuten.  
       3. Weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (wbdbo) begane grond/verdieping: de gemeente kan niet vaststellen wat de wbdbo van de verdiepingsvloer is omdat er geen testen aanwezig zijn. Ze kan dus ook geen eisen stellen ten aanzien van deze vloer. Er bestaat echter bij de brandweer het sterke vermoeden dat de brandwerendheid geen 30 minuten zal zijn en daarom adviseert de gemeente [eiser] ten stelligste om brandwerend plaatmateriaal onder de gehele verdiepingsvloer aan te brengen.  
       
       
         Tegen deze vooraankondiging is geen zienswijze ingediend. 
       
       
     
     
       3.7. 
       Bij mail van 17 maart 2019 heeft [eiser] aan de gemeente laten weten dat hij maatregelen heeft genomen ten aanzien van de eerste twee punten (doorvoeringen en staalconstructie).  
       
     
     
       3.8. 
       
         De gemeente heeft in haar reactie van 18 april 2019 laten weten dat de maatregelen met betrekking tot de staalconstructie akkoord zijn.  
         Ten aanzien van de doorvoeringen is het standpunt van de gemeente dat nog niet is aangetoond dat de doorvoeringen voldoen aan de daarvoor gestelde eisen Er wordt om een aanvullende rapportage en foto’s verzocht. Tevens wordt een hercontrole aangekondigd.  
       
       
     
     
       3.9. 
       Bij mail van 24 mei 2019 deelt de brandweer aan de gemeente (onder andere) mee dat zij graag testrapporten of een gelijkwaardige verklaring willen zien van de ter plaatse van de doorvoeringen gebruikte materialen.  
       
     
     
       3.10. 
       Op 26 augustus 2019 vindt er een bespreking plaats tussen [eiser], de wethouder Ruimtelijke Ordening, Economische Zaken, Werk en inkomen van de gemeente en twee ambtenaren plaats.  
       
     
     
       3.11. 
       
         Op 1 oktober 2019 heeft de gemeente een last onder dwangsom opgelegd aan [eiser]. [eiser] dient binnen acht weken maatregelen te nemen, en aan te tonen, dat de doorvoeringen conform NEN 6068 minimaal 30 minuten brandwerend zijn uitgevoerd, op straffe van verbeuren van een dwangsom. Dit kan aangetoond worden door middel van testrapporten of conformiteitsverklaringen.  
         De dwangsom bedraagt € 2.500,00 voor elke week dat [eiser] na afloop van de termijn in gebreke blijft om aan de last te voldoen, met een maximum van € 25.000,00. 
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Ook heeft hij een verzoek om voorlopige voorziening ingediend, welk verzoek bij uitspraak van 26 november 2019 is toegewezen. De voorzieningenrechter heeft het dwangsombesluit geschorst. Op 10 december 2019 heeft de bezwaarcommissie de gemeente geadviseerd het bezwaar van [eiser] gegrond te verklaren, het besluit van 1 oktober 2019 te herroepen en de last onder dwangsom in te trekken. 
       
     
     
       3.13. 
       De gemeente heeft daarop door Efectis een onderzoek laten doen naar de (doorvoeren door de) verdiepingsvloer. Op basis van dit rapport heeft zij het bezwaar bij beslissing van 20 februari 2020 weliswaar gegrond verklaard, maar met een gewijzigde/aangevulde motivering, gebaseerd op het Efectis-rapport, het dwangsombesluit in stand gelaten. Er is een nieuwe termijn gegund.  
       
     
     
       3.14. 
       
        [eiser] is op 28 februari 2020 in beroep gegaan bij de rechtbank tegen deze beslissing op bezwaar.  
       
     
     
       3.15. 
       Op 18 december 2020 hebben [eiser] en zijn echtgenote het appartementsrecht verkocht voor € 117.500,00.  
       
     
     
       3.16. 
       De rechtbank, sector bestuursrecht, heeft het beroep bij uitspraak van 22 juli 2021 ongegrond verklaard. [eiser] is daarvan in hoger beroep gekomen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS). Deze heeft het hoger beroep op 15 maart 2023 gegrond verklaard. De ABRvS overwoog dat de gemeente, door aan het besluit van 20 februari 2020 het rapport van Efectis ten grondslag te leggen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een overtreding van artikel 2.90 van het Bouwbesluit 2012. In het rapport van Efectis is weliswaar geconcludeerd dat de verwachting is dat de brandwerendheid met betrekking tot de scheidende functie van de vloerconstructie geen 20 minuten bedraagt, maar dat daarmee dit niet feitelijk is vastgesteld. Er zijn geen testgegevens van een vloer als deze. Met betrekking tot de aangebrachte brandwerende afwerkingen op de doorvoeringen staat in het rapport dat deze niet zijn beproefd in een vloer als deze. Louter een verwachting dat de constructie niet voldoet is volgens de ABRvS niet voldoende is om daar een handhavingsbesluit op te baseren.  
       
     
     
       3.17. 
       
        [eiser] heeft de gemeente op 20 september 2023 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade. De (verzekeraar van de) gemeente heeft het verzoek om schadevergoeding afgewezen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I. 	voor recht verklaart dat de gemeente Hellendoorn jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld,  
         II. 	de gemeente Hellendoorn veroordeelt om te betalen een bedrag van € 19.852,80,  
         III. 	de gemeente Hellendoorn veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] onderbouwt zijn vorderingen als volgt.  
       
       
         4.2.1. 
         Met de vernietiging door de ABRvS staat de onrechtmatigheid van het dwangsombesluit vast. Daarnaast heeft de gemeente gepoogd Efectis te beïnvloeden door te vragen de inhoud van het (concept)rapport te wijzigen (“harder te maken”). Dat is onmaatschappelijk en daarmee onrechtmatig gedrag.  
         
       
       
         4.2.2. 
         Door de onrechtmatige gedragingen van de gemeente heeft [eiser] de volgende schade geleden: 
         a. 	bij de verkoop van appartementsrecht was sprake van een beperking wegens de toen nog bestaande last onder dwangsom. Het verschil in waarde ten opzicht van de hypothetische situatie waarin [eiser] het appartementsrecht vrijelijk en zonder last had kunnen verkopen bedraagt blijkens een opgemaakt taxatierapport € 14.500,00; 
         b. 	de door [eiser] aangebrachte aanpassingen waren achteraf onnodig omdat de gemeente had moeten weten dat bij bestaande bouw de brandwerendheid niet 30 maar 20 minuten moest zijn. [eiser] heeft € 4.263,80 aan onnodige kosten voldaan;  
         c. 	de kosten van het taxatierapport zijn kosten ter vaststelling van schade en bedragen € 1.089,00. 
         
       
     
     
       4.3. 
       De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Onrechtmatigheid 
       
     
     
     
       5.1. 
       Met de vernietiging van de beslissing op bezwaar door de ABRvS staat de onrechtmatigheid van dat besluit vast, evenals de toerekening daarvan aan de gemeente.  
       
     
     
       5.2. 
       
         De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt dat de bemoeienis van de gemeente met het rapport van Efectis onrechtmatig is.  
         De gemeente heeft naar aanleiding van het concept-rapport aan Efectis gevraagd om de vraagstelling aan te passen. In het rapport stond eerst: “ De specifieke vraag die u gesteld heeft is of de getroffen maatregelen naar verwachting voldoen aan de wbdbo eis… ”. In de eindversie zijn op deze plek de woorden “ naar verwachting ” eruit gehaald. Voor het overige is het rapport niet aangepast. Dus in het lichaam van het rapport zijn telkens de woorden “naar verwachting” blijven staan. Daarmee is de inhoud van de rapportage niet gewijzigd. Overigens is dat ook juist waar de ABRvS haar vernietiging op baseerde: de aanschrijving kon naar haar oordeel niet gebaseerd worden op een rapport waar alleen in staat dat de brandwerendheid van de (doorvoeringen in de) verdiepingsvloer naar verwachting geen 20 minuten bedraagt. Ook daaruit blijkt dat er geen sprake is geweest van relevante beïnvloeding door de gemeente op het Efectis-rapport.  
       
       
       
         
           Schade en causaal verband  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De hoogte van de schade moet worden bepaald door een vergelijking te maken tussen de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan en de hypothetische situatie waarin het schadeveroorzakende feit zich niet had voorgedaan. Als het gaat om besluiten van de overheid gaat het dan om de vraag hoe het besluit zou hebben geluid als het bestuursorgaan niet het onrechtmatige besluit had genomen. Vervolgens moet beoordeeld worden of bij het rechtmatige besluit dezelfde schade zou zijn geleden.  
       
       
         Op grond van artikel 6:97 BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is. De rechter is daarbij niet gebonden aan de gewone regels van stelplicht en bewijs. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij door de rechter geschat aan de hand van alle 
         omstandigheden van het geval. Een op de voet van artikel 6:97 BW gemaakte schatting behoeft de rechter op grond van vaste rechtspraak niet te motiveren. 
       
       
       
         De schade dient in zodanig verband te staan met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend (causaal verband, artikel 6:98 BW). 
       
       
       
         a. lagere waarde appartementsrecht 
       
       
     
     
       5.4. 
       
        [eiser] stelt dat hij vanwege de last onder dwangsom genoodzaakt was het appartementsrecht te verkopen. Hij kon er niet zeker van zijn dat zijn beroep gegrond zou worden verklaard, terwijl hij dan wel hoge kosten zou moeten maken om te voldoen aan de eisen die de gemeente aan de brandveiligheid stelde. Daarbij hing de dwangsom, die zou kunnen oplopen tot € 25.000,00, boven zijn hoofd. In de economische afweging was het het meest verstandig om te verkopen.  
       
       
         Vanwege de situatie met de dwangsomaanschrijving was de verkoopprijs lager dan wanneer [eiser] de onroerende zaak vrijelijk en zonder bezwaren had kunnen verkopen. [eiser] was op basis van artikel 7:15 BW en 7:17 BW gehouden deze last aan de verkoper mede te delen.  
       
       
       
         
          [eiser] heeft de hoogte van de schade onderbouwd door middel van een taxatierapport. Hieruit blijkt dat de waarde van het appartementsrecht zonder last onder dwangsom € 132.000,00 zou bedragen. Met deze last is de waarde € 114.000,00. Omdat [eiser] het appartementsrecht voor € 117.500,00 heeft kunnen verkopen, is zijn schade € 14.500,00 wegens waardevermindering.  
       
       
       
         Formele rechtskracht 
       
     
     
       5.5. 
       De gemeente heeft als eerste opgemerkt dat de besluiten ten aanzien van de echtgenote van [eiser] wel rechtmatig zijn omdat zij geen bezwaar of beroep heeft ingesteld. Ter zitting heeft de gemeente daar de conclusie aan verbonden dat, als er al sprake is van schade, de helft daarvan voor rekening van mevrouw [naam] blijft omdat jegens haar de besluiten formele rechtskracht hebben gekregen.  
       
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter overweegt hierover dat de last onder dwangsom en de beslissing op bezwaar niet zijn gericht aan mevrouw [naam]. Hoewel zij waarschijnlijk wel zou zijn aangemerkt als belanghebbende als zij bezwaar zou hebben gemaakt tegen de last, gaat het naar het oordeel van de kantonrechter niet aan om haar thans tegen te werpen dat zij naar aanleiding van een last onder dwangsom die aan haar echtgenoot is gericht en waartegen deze echtgenoot bezwaar heeft gemaakt, dat bezwaar niet mede heeft ondertekend. Het besluit is niet aan haar gericht en haar kon dus ook geen dwangsom worden opgelegd. Het spiegelbeeld daarvan is dat de gemeente niet kan worden gevolgd in haar standpunt dat het besluit jegens mevrouw [naam] rechtmatig is en de helft van de schade voor haar rekening moet blijven. Er is geen besluit dat aan mevrouw [naam] is gericht en dus ligt de beoordeling van de (on)rechtmatigheid daarvan niet voor.   
       
       
         De rechtbank merkt nog op dat dit oordeel met betrekking tot de formele rechtskracht ook geldt voor de andere schadeposten die hierna (onder b. en c.) worden besproken.  
       
       
       
         Causaal verband 
       
     
     
       5.7. 
       
         De gemeente heeft verder aangevoerd dat er geen causaal verband bestaat tussen de opgelegde last en de verkoop van de onroerende zaak. Er is geen conditio sine qua non verband omdat het niet aannemelijk is dat [eiser]  vanwege  het dwangsombesluit zijn appartementsrecht heeft verkocht. Er zijn volgens de gemeente andere, plausibele verklaringen voor de verkoop. [eiser] heeft het pand namelijk als beleggingsobject gekocht en in eerste instantie verhuurd aan een fitnessbedrijf. Vanwege de corona-maatregelen moest de fitnessschool echter langere tijd sluiten. Het fitnessbedrijf heeft in het najaar van 2020 de huur opgezegd.  
         Als de last onder dwangsom echt de reden was, is het bovendien niet goed te begrijpen dat [eiser] het pand al had verkocht voordat de rechtbank uitspraak had gedaan op zijn beroep. Het meest voor de hand liggende scenario is dat [eiser] geen geschikte huurder kon vinden en daarom het pand in december 2020 heeft verkocht, aldus de gemeente. 
       
     
     
       5.8. 
       
        [eiser] heeft een en ander betwist en bovendien aangevoerd dat de reden voor de verkoop niet relevant is.  
       
     
     
       5.9. 
       De kantonrechter stelt voorop dat het feit dat er een last onder dwangsom bestaat ten aanzien van een pand, een waardedrukkend effect zal hebben. Er moeten immers kosten gemaakt worden om aan de last te voldoen of in elk geval wordt dat risico gelopen als er nog procedures lopen. En dat heeft ook een prijs. 
       
     
     
       5.10. 
       
         De kantonrechter overweegt dat ook als [eiser] had verkocht om de reden die de gemeente noemt, hij nog steeds een lagere prijs heeft ontvangen dan wanneer er geen dwangsombesluit zou zijn geweest. [eiser] heeft misschien niet  verkocht  vanwege de dwangsombeschikking, maar hij heeft wel een  lagere prijs  gekregen vanwege de dwangsombeschikking. Met andere woorden: het causaal verband zit niet in de reden voor verkoop, maar in de reden voor de lagere verkoopprijs. 
         De gemeente stelt (terecht) niet dat [eiser] had moeten wachten met de verkoop totdat er een in kracht van gewijsde gegaan besluit zou liggen. De verplichting om die schadebeperkende maatregelen te treffen die in redelijkheid van [eiser] kunnen worden verlangd,  gaat niet zo ver dat hij in deze situatie - waarin het de gemeente is die meent dat het bezwaar en beroep ongegrond zijn - niet zelf zou mogen bepalen wanneer (en waarom) hij zijn pand verkoopt.  
       
       
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter is de lagere verkoopprijs dus het gevolg van de opgelegde last onder dwangsom.  
       
       
       
         Omvang gestelde vermogensschade 
       
     
     
       5.11. 
       
         De gemeente heeft voorts de omvang van de gestelde schade ad € 14.500,00 betwist. Zij voert aan dat in het taxatierapport niet goed is onderbouwd waarom de waarde zonder dwangsommen € 132.500,00 zou zijn, de taxateur heeft nauwelijks onderzoek gedaan naar de feitelijke situatie van het pand zoals dat in december 2020 was. Het rapport staat vol met aannames, veronderstellingen en disclaimers. 
         Ook heeft de taxateur in het waardeverschil niet meegenomen dat in de koopprijs die [eiser] in 2018 heeft betaald, waarschijnlijk ook al de situatie rondom de brandveiligheid is verdisconteerd. 
         Tot slot voert de gemeente aan dat ook de getaxeerde waarde met dwangsombesluit in het rapport nauwelijks is gemotiveerd.  
       
       
     
     
       5.12. 
       De kantonrechter overweegt dat de aannames en disclaimers waar de gemeente naar verwijst met name in het algemene deel van het taxatierapport staan. Daarmee wijkt het niet af van andere taxatierapporten.  
       
       
         Bij de vaststelling van de waarde is de taxateur wel uitgegaan van de specifieke situatie van het pand (zoals ligging, onderhoudstoestand, gebruiksmogelijkheden, bouwjaar et cetera). Er is een vergelijking met referentiepanden gemaakt.  
       
       
       
         De waarde onder bezwaar dwangsom is gemotiveerd door te corrigeren met kosten voor brandwerend maken van het plafond en een iets verhoogd Netto Aanvangsrendement in verband met verhoogd objectrisico. 
         Voor het overige is een taxatie altijd een inschatting van de taxateur die hij op basis van zijn opleiding en ervaring maakt. Het is geen exacte wetenschap.  
         
           De gemeente heeft verder geen concrete onderbouwing gegeven van haar standpunt dat de waardebepaling onjuist is en op een andere waarde had moeten worden getaxeerd. Ze heeft ook niet een contra-expertise in het geding gebracht of een eigen taxatierapport.  
         In deze omstandigheden heeft de kantonrechter onvoldoende reden om het rapport terzijde te schuiven of om van andere bedragen uit te gaan.  
       
       
     
     
       5.13. 
       Wel heeft de gemeente naar het oordeel van de kantonrechter terecht opgemerkt dat er kennelijk geen rekening is gehouden met een lagere aankoopwaarde van het pand bij aankoop in september 2018 wegens de discussie over brandwerende maatregelen. Ten tijde van de aankoop had de gemeente de appartementseigenaren en de VvE al verzocht om brandwerende maatregelen te nemen en een plan van aanpak te maken. Daar zal bij de koopprijs die [eiser] in september 2018 heeft betaald, rekening mee zijn gehouden. De waardevermindering van het pand, veroorzaakt doordat er volgens de gemeente brandwerende maatregelen moesten worden genomen, stamt (voor een deel) al van voor de aankoop en is (voor dat deel) dus geen schade die [eiser] lijdt.  
       
     
     
       5.14. 
       
         Bij de begroting van dit deel houdt de kantonrechter rekening met het feit dat er toen alleen nog maar sprake was van brieven van de gemeente aan de appartementseigenaren en de VvE. Er was nog geen formele aanschrijving (vooraankondiging) of last onder dwangsom opgelegd. Het risico was op dat moment naar inschatting van de kantonrechter nog relatief beperkt.  
         Gebruik makend van de bevoegdheid om de schade te schatten (artikel 6:87 BW) begroot de kantonrechter dit reeds verdisconteerde deel van de schade op ongeveer een kwart van het gehele waardeverschil, dat is afgerond € 3.500,00 zodat er € 11.000,00 overblijft.  
       
       
       
         b. aanpassingskosten  
       
       
     
     
       5.15. 
       
        [eiser] vordert een bedrag van € 4.263,80 wegens reeds gemaakte kosten voor brandwerende maatregelen. Deze maatregelen waren achteraf niet nodig geweest en de kosten zijn dus zonder grond gemaakt.  
       
     
     
       5.16. 
       De gemeente heeft aangevoerd er geen causaal verband is tussen deze kosten en de het onrechtmatige besluit van de gemeente, omdat deze kosten al waren gemaakt voordat de gemeente het dwangsombesluit had genomen. Bovendien maken deze aanpassingen de waarde van het pand hoger.  
       
     
     
       5.17. 
       De kantonrechter overweegt het volgende. Met de vernietiging van het dwangsombesluit (de beslissing op bezwaar van 20 februari 2020) staat de onrechtmatigheid daarvan vast. In haar uitspraak heeft de ABRvS overwogen dat ook het primaire besluit van 1 oktober 2019 niet meer bestaat, omdat dit door de gemeente was herroepen (r.o. 9 van de uitspraak). Er is geen last onder dwangsom meer, aldus de ABRvS. Ook het primaire besluit moet daarmee als onrechtmatig (immers herroepen) worden aangemerkt.  
       
       
       
     
     
       5.18. 
       De maatregelen die [eiser] heeft genomen heeft hij genomen naar aanleiding van de vooraankondiging van 7 februari 2019. De factuur waar hij naar verwijst, is immers gedateerd op 21 februari 2019. De vraag is dus of ook die vooraankondiging als onrechtmatig moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       5.19. 
       
         De vooraankondiging zag op 3 onderwerpen: de doorvoeren, de staalconstructie en de verdiepingsvloer zelf, maar deze laatste is als zelfstandig onderdeel door de gemeente laten vallen. 
         
          [eiser] heeft maatregelen genomen ten aanzien van de doorvoeren en ten aanzien van de staalconstructie.  
         De ABRvS heeft zich alleen uitgesproken over de doorvoeren in de verdiepingsvloer. De gemeente kon volgens de ABRvS het besluit dat de verdiepingsvloer geen 20 minuten brandwerend was, niet baseren op het rapport van Efectis. Over de staalconstructie is niets gezegd omdat deze niet meer aan de orde was.  
       
       
     
     
       5.20. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter kan de onrechtmatigheid van de besluitvoering  wat betreft de doorvoeringen  worden doorgetrokken naar de vooraankondiging. Deze lijdt immers aan hetzelfde euvel: de gemeente heeft niet aangetoond dat de doorvoeren in de verdiepingsvoer niet 20 minuten brandwerend zijn.  
       
     
     
       5.21. 
       Dat geldt niet voor de staalconstructie. Niet vastgesteld kan worden dat het deel met betrekking tot de staalconstructie onrechtmatig is. Daarover is geen formeel besluit (een last onder dwangsom/primair besluit) genomen. Een vooraankondiging zelf is geen besluit in de zin van artikel 1:3 Awb.  Het is dus ook niet vernietigd of herroepen.  
       
     
     
       5.22. 
       Dat de gemeente hier nog een brandwerendheid van 30 minuten vereiste terwijl dat volgens [eiser] maximaal 20 minuten had mogen zijn, is niet iets wat de kantonrechter kan of dient te beoordelen. Er is, als gezegd, geen besluit in de zin van de Awb en dus ook geen onrechtmatig besluit. De kantonrechter weegt daarbij mee dat [eiser] ook geen zienswijze heeft ingediend tegen de vooraankondiging, waarmee de onjuistheid vastgesteld had kunnen worden.  
       
     
     
       5.23. 
       Dit betekent dat de kantonrechter dat deel van de kosten die [eiser] heeft gemaakt ten behoeve van  de doorvoeringen  als schade zal aanmerken (€ 838,80 + 21% BTW = € 1.014,95) en het overige deel van de factuur dat op de staalconstructie en de rapportage ziet (welke rapportage alleen de staalconstructie betreft, derhalve € 2.685,00 + 21% BTW = €  3.248,85) niet als schade zal aanmerken.   
       
       
         c. kosten taxatierapport.  
       
       
     
     
       5.24. 
       Op grond van artikel 6:96, lid 2, sub b, BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking. De kantonrechter overweegt dat het laten opstellen van een taxatierapport om een waardeverschil in onroerende zaken te laten taxeren, in het algemeen valt onder deze categorie.  
       
     
     
       5.25. 
       De gemeente heeft aangevoerd dat in dit geval geen sprake is van “redelijke kosten”. Dat komt omdat het taxatierapport volgens de gemeente dusdanig gebrekkig is dat het niet kan bijdragen aan het vaststellen van enige (gestelde) schade. Dit onderdeel moet volgens de gemeente worden afgewezen. 
       
     
     
       5.26. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de kosten voor het taxatierapport in dit geval “redelijke kosten ter vaststelling van de schade”. Zoals hierboven overwogen (r.o. 5.12) is het rapport voldoende deugdelijk en is het bruikbaar om de schade te taxeren. Ook het bedrag van € 1.089,00 is niet onredelijk. Dit bedrag kan dus worden meegenomen als te vergoeden schade.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.27. 
       Op grond van al het bovenstaande kan als te vergoeden schade worden toegewezen een bedrag van (€ 11.000,00 + € 1.014,95 + € 1.089,00 =)  € 13.103,95 . 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       De Gemeente Hellendoorn is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 135,92 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 706,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 812,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 406,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.788,92 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat de gemeente Hellendoorn jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld ter zake het dwangsombesluit;  
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt de Gemeente Hellendoorn om aan [eiser] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 13.103,95, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt de Gemeente Hellendoorn in de proceskosten van € 1.788,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Gemeente Hellendoorn niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024. 
       
     
   
   
      Schadebeperkingsplicht, gebaseerd op artikel 6:101, lid 1, BW. 
   
   
      Het is wel aan de orde gebleven als relevant element voor de doorvoeren die door deze verdiepingsvloer gaan.  
   
   
      Een vooraankondiging is nog geen definitieve beslissing.