ECLI: ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5044

Titel: ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5044 Rechtbank Zwolle-Lelystad , 12-11-2008 / 387378 CV 08-1232

Gerecht: Rechtbank Zwolle-Lelystad

Datum uitspraak: 2008-11-12

Zaaknummer: 387378 CV 08-1232

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5044

---

Kantonzaak, huurrecht. Vraag of huurder van art. 7:290-bedrijfsruimte 50% van de huurprijs mocht opschorten. Door huurder genoemde oorzaken van tegenvallende bezoekersaantallen en daardoor tegenvallende omzet leveren geen gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD 
     
     sector kanton – locatie Lelystad 
     
     
       zaaknr.: 387378 CV 08-1232  
       datum  :  12 november 2008 
     
     
     Vonnis in de zaak van:  
       
     
       de besloten vennootschap [EISENDE PARTIJ], 
       gevestigd te Amsterdam, 
       eisende partij in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       gemachtigde mr. M. van Schie 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap [GEDAAGDE PARTIJ], 
       gevestigd te Utrecht, 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. S. van der Kamp. 
     
     
     Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.  
     
     De procedure 
     
     De kantonrechter heeft kennisgenomen van: 
     
     
       -	de dagvaarding 
       -	het antwoord van [gedaagde partij] in conventie en de eis in reconventie 
       -	de nadere toelichting van partijen in conventie en in reconventie. 
     
     
     Het geschil 
     
     
       In conventie 
       [eisende partij] heeft –na vermindering van haar vordering bij conclusie van repliek- gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 19.026,46, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.   
     
     
     [gedaagde partij] heeft verweer gevoerd.  
     
     
       In reconventie 
       [gedaagde partij] heeft gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       1)	de huurprijs met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan het [adres] te Almere primair overeenkomstig artikel 7:207 BW en subsidiair overeenkomstig artikel 6:270 BW met ingang van de aanvang van de huurovereenkomst, althans met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, wordt verlaagd tot 50%, althans tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, en [eisende partij] wordt veroordeeld tot restitutie van het alsdan teveel door [gedaagde partij] betaalde bedrag;  
       2)	[eisende partij] wordt veroordeeld om binnen drie maanden na dit vonnis aan te vangen met de uitvoering van het in paragraaf 5.7 van het rapport van [K] genoemde pakket aan verbetermaatregelen alsmede de op p.30 (sub 1t/m7) van dat rapport opgesomde punten ter uitwerking en begeleiding van die verbeterpunten, en wel zodanig dat daaraan binnen 6 maanden na dit vonnis uitvoering is gegeven, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan indien [eisende partij] met het vorenstaande in gebreke blijft; 
       3)	[eisende partij] wordt veroordeeld op grond van artikel 7:208 BW, althans op grond van artikel 6:74 BW, tot vergoeding van de door [gedaagde partij] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       4)	[eisende partij] wordt veroordeeld in de proceskosten.  
     
     
     [eisende partij] heeft verweer gevoerd.  
     
     
       De vaststaande feiten 
       In conventie en in reconventie 
       Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist –mede op grond van de in zoverre niet betreden inhoud van de overgelegde producties- het volgende vast: 
       1.1 
       [gedaagde partij] huurt met ingang van 24 augustus 2006 van [eisende partij] de winkelruimte aan het [adres] (unit 5.2) te Almere –hierna: de winkelruimte- tegen een huurprijs van € 24.232,87 per kwartaal, inclusief een voorschot voor servicekosten, promotiebijdrage en BTW. Op de huurovereenkomst zijn “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing (hierna “de algemene bepalingen” te noemen). In de winkelruimte wordt  (op franchise-basis) sinds 23 oktober 2006 een [gedaagde partij] winkel geëxploiteerd.     
       1.2 
       Onder 18.2 van de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen, inhoudende, kort gezegd, dat bij niet tijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete van 2% per maand daarover verschuldigd is, met een minimum van € 300,00 per maand.    
       1.3 
       De winkelruimte maakt deel uit van het nieuwe gedeelte van het hoofdwinkelcentrum van Almere, genaamd “Stadshart Almere”. Dit nieuwe gedeelte van Stadshart Almere omvat de Diagonaal, Citadel, Belfort, Schutterstraat, Forum, Bordes en Traverse en is gelegen ten zuidoosten van het oorspronkelijke centrum van Almere, gelegen rondom de Stationsstraat/Stadhuisplein. Dit nieuwe gedeelte (dat hierna verder als “het nieuwe winkelcentrum” zal worden aangeduid) is in 2006-2007 bouwkundig opgeleverd door projectontwikkelaar Ontwikkelingscombinatie [AH] C.V. Deze heeft voor ondernemers een brochure uitgebracht met informatie over het project Stadshart Almere (hierna “de projectinformatie” te noemen). Het winkelgedeelte van Stadshart Almere is door de projectontwikkelaar verkocht aan [eisende partij].  
       1.4 
       In een schrijven van 12 december 2006 aan [eisende partij] hebben [gedaagde partij] en andere huurders van winkelruimten in het nieuwe winkelcentrum, kort gezegd, aandacht gevraagd voor het tegenvallend aantal passanten en de tegenvallende omzetten, die (volgens die brief) 30%-60% onder de prognoses liggen.  
     
     
     
       1.5 
       In augustus 2007 hebben huurders in het nieuwe winkelcentrum, waaronder [gedaagde partij], het Adviesbureau [K] ingeschakeld teneinde inzicht te krijgen in de oorzaken van het ondermaatse functioneren van het nieuwe winkelcentrum. [K] heeft op 14 december 2007 schriftelijk gerapporteerd.         
       1.6 
       Met ingang van het derde kwartaal van 2007 tot en met het eerste kwartaal van 2008 heeft [gedaagde partij] haar huurbetalingsverplichting voor 50 % opgeschort. Per april 2008 –tijdens de onderhavige procedure- heeft [gedaagde partij] het betreffende achterstallige huurbedrag alsnog voldaan.      
     
     
     
       De standpunten van partijen   
       In conventie 
       Het standpunt van [eisende partij] 
       2.1 
       [eisende partij] heeft aangevoerd dat [gedaagde partij] haar nog de contractuele (boete-)rente verschuldigd is over de niet tijdig betaalde huur, dat deze boete € 7.878,13 beloopt en dat [gedaagde partij] haar daarnaast nog een bedrag van € 11.148,33 als vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten moet voldoen.  
       Volgens [eisende partij] was [gedaagde partij] niet gerechtigd haar huurbetalingsverplichting op te schorten. Naar [eisende partij] heeft betoogd, is er geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De tegenvallende verwachtingen ten aanzien van bezoekers en omzetten komen volgens haar, nu zij daaromtrent niets heeft gegarandeerd, voor rekening en risico van [gedaagde partij], terwijl voorts het door [gedaagde partij] gestelde slechte verhuurderschap niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden aangemerkt. Evenmin kan volgens [eisende partij] worden volgehouden dat zij tekort is geschoten. Van slecht verhuurderschap is volgens haar geen sprake. Als er al een verplichting voor haar bestond om iets aan de situatie van [gedaagde partij] te doen, heeft zij zich daartoe voldoende ingespannen. Zij heeft zich de belangen van [gedaagde partij] voldoende aangetrokken.   
       [gedaagde partij] was op grond van het vorenstaande dan ook niet bevoegd zich op opschorting te beroepen, nog daargelaten dat [gedaagde partij] op grond van artikel 18.1 van de algemene bepalingen haar betalingsverlichtingen niet mag opschorten, aldus [eisende partij].  
     
     
     
       Het standpunt van [gedaagde partij]  
       2.2 
       [gedaagde partij] heeft ten verwere aangevoerd dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Zij heeft te maken met een sterk bij de prognoses achterblijvende traffic/omzet. Dat is, zoals blijkt uit het rapport van [K], allereerst het gevolg van een concreet gebrek aan het nieuwe winkelcentrum, waarvan haar winkelruimte deel uitmaakt, en bestaat uit structurele en aanhoudende ernstige knelpunten in de bereikbaarheid van het nieuwe winkelcentrum, zoals      –met name- de te smalle toegang bij Diagonaal, de onaantrekkelijke wand bij Blokker en de ondeugdelijke oversteek bij Flevostraat. Juist deze specifieke knelpunten schrikken de bezoekers af en beïnvloeden de toegankelijkheid van het nieuwe winkelcentrum zodanig negatief dat zij daardoor een gebrek opleveren, waarmee [gedaagde partij] bij aanvang bij de huur geen rekening hoefde te houden. Sterker nog, er is de winkeliers/kandidaat-huurders in de projectinformatie voorgehouden “dat nieuwe winkelstraten goed kunnen aantakken op bestaande”. Bij dit alles komt volgens [gedaagde partij] nog dat [eisende partij] zich niet gedraagt overeenkomstig hetgeen van haar als professionele verhuurster verwacht mag worden. Zij verzaakt haar zorgplicht jegens [gedaagde partij]. [eisende partij] legt de belangen van [gedaagde partij] namelijk naast zich neer door al een ruim een jaar nagenoeg geen enkele actie te ondernemen op de door [gedaagde partij] en andere winkeliers al sinds 2006 onder haar aandacht gebrachte overige (omgevings)factoren en knelpunten. Ook dit levert volgens [gedaagde partij] een gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, althans een toerekenbare tekortkoming.  
       Op grond van het vorenstaande is [gedaagde partij] van mening dat zij aanspraak kan maken op huurvermindering en schadevergoeding, dat zij haar huurbetalingsverplichting terecht heeft opgeschort en dat in verband hiermee de vordering van [eisende partij] dient te worden afgewezen.  
       [gedaagde partij] heeft voorts afzonderlijk verweer gevoerd tegen de buitengerechtelijke incassokosten en tevens verzocht om matiging van de boeterente ex artikel 6:94 lid 1 BW. 
     
     
     
       In reconventie   
       Het standpunt van [gedaagde partij] 
       3.1 
       Op grond van het door haar in conventie gevoerde betoog heeft [gedaagde partij] haar vorderingen ingesteld.  
     
     
     
       Het standpunt van [eisende partij] 
       3.2 
       [eisende partij] heeft haar verweer primair gebaseerd op hetgeen zij in conventie naar voren heeft gebracht.  
       Subsidiair, voor het geval geoordeeld wordt dat er wel sprake is van een gebrek of tekortkoming, heeft zij betoogd dat, omdat zij niet kon voorzien dat de bezoekersaantallen en de omzet zouden achterblijven bij de verwachtingen, zij niet aansprakelijk is nu de artikelen 4 en 11.5 van de algemene bepalingen aansprakelijkheid voor niet kenbare gebreken uitsluit. Mochten de gebreken als kenbaar worden verondersteld dan nog geldt volgens [eisende partij] dat omdat, gelet op artikel 4 van de algemene bepalingen en artikel 9.14.2 van de huurovereenkomst, het risico voor de aanwezigheid van niet kenbare gebreken bij [gedaagde partij] is komen te liggen, zij niet aansprakelijk is. Ook is volgens [eisende partij] het causale verband tussen de tegenvallende bezoekersaantallen en de gestelde omzetverliezen en de omvang van de genotsbeperking niet aangetoond. Verder acht [eisende partij] de gevorderde huurprijsvermindering in geen enkele verhouding staan tot de beweerde genotsbeperking, terwijl zij zich voorts op het standpunt heeft gesteld dat de gevorderde uitvoering van het herstel, zoals voorgesteld door [K], moet worden afgewezen, reeds omdat het overgrote deel niet door haar kán worden uitgevoerd, omdat zij daar geen zeggenschap over heeft.           
       Tot schadevergoeding is [eisende partij], naar zij heeft betoogd, niet gehouden. Zij is niet tekort geschoten en als daar al sprake van mocht zijn dan is die tekortkoming haar niet toerekenbaar, aldus [eisende partij].  
     
     
     De beoordeling 
     
     
       In conventie  
       4.1 
       In dit geschil staat centraal de vraag of [eisende partij] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [gedaagde partij], zodanig dat op die grond [gedaagde partij] haar betalingsverlichtingen voor 50% mocht opschorten. Naar het oordeel van de kantonrechter dient die vraag negatief te worden beantwoord.     
     
     
     
       4.2 
       Bij gebreke van een specifieke contractuele voorziening –zoals in casu het geval is- kunnen tegenvallende bezoekersaantallen en in verband daarmee bij de prognoses achterblijvende omzetten op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In beginsel levert dit evenmin een toerekenbare tekortkoming op. Hierover zou anders geoordeeld kunnen worden indien de bij de verwachtingen achter blijvende bezoekersaantallen en omzetten het gevolg zijn van concrete gebreken in de constructie of de opzet van het gehuurde object zelf of in het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt. Het moet dan wél gaan om gebreken die de huurder bij het aangaan van de huur niet kende en redelijkerwijze ook niet behoorde te kennen. Tevens moet het ook niet “aan de huurder toe te rekenen omstandigheden” betreffen als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Van dit laatste is sprake indien het gaat om een omstandigheid die op de voet van artikel 6:75 BW volgens in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.    
     
     
     
       4.3 
       De door [gedaagde partij] als oorzaken van de tegenvallende bezoekersaantallen en omzetcijfers aangevoerde omstandigheden kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als concrete gebreken in de hiervoor bedoelde zin. Althans betreffen het omstandigheden die naar het oordeel van de kantonrechter in het maatschappelijk verkeer behoren tot het ondernemersrisico van de huurder. Het betreffen daarmee evenmin omstandigheden waarvan kan worden gezegd dat zij een toerekenbare tekortkoming van [eisende partij] jegens [gedaagde partij] opleveren. Daartoe wordt het volgende overwogen.   
     
     
     
       4.4  
       Van de door [gedaagde partij] in navolging van [K] gesignaleerde structurele knelpunten in de functionele en fysiek aansluiting van het oude gedeelte van het Stadshart Almere op het nieuwe winkelcentrum, en die bestaan uit een te smalle toegang bij de Diagonaal, de onaantrekkelijke wand bij Blokker en de voor voetgangers onaantrekkelijke oversteek bij de Flevostraat, mag [gedaagde partij] verondersteld worden daarmee vóór het sluiten van de huurovereenkomst bekend te zijn geweest. Die knelpunten in de bereikbaarheid van het nieuwe winkelcentrum heeft [gedaagde partij]  –naar de kantonrechter aanneemt bij gebreke van anders duidende feiten en omstandigheden- toen zelf kunnen waarnemen. Met de eventuele nadelen daarvan had [gedaagde partij] dan ook rekening kunnen  houden. Het behoort derhalve tot haar (ondernemers) risico dat die nadelen zich hebben verwezenlijkt. Dat in de projectinformatie voor kandidaat-huurders wordt vermeld “dat nieuwe winkelstraten goed kunnen aantakken op bestaande”, doet daar niets aan af, te meer nu die projectinformatie slechts heel algemeen is en [gedaagde partij] als professionele huurder kan weten dat zij niet zo maar af kan gaan op een door een projectontwikkelaar opgestelde brochure waarin een project op enthousiaste wijze in de markt wordt gezet met de enkele bedoeling om ondernemers te werven.            
       Ook de door [gedaagde partij] genoemde tijdelijke knelpunten in de bereikbaarheid van het nieuwe winkelcentrum, bestaande uit de vertraagde bouwwerkzaamheden bij het Circus en de Diagonaal, maken nog niet dat het volgens [gedaagde partij] mede daardoor tegenvallende bezoekersaantal  als een gebrek kan worden aangemerkt. Die werkzaamheden worden immers uitgevoerd door de gemeente Almere en vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Daarover heeft [eisende partij] geen enkele zeggenschap. De vertraging, die daarbij is ontstaan betreft dan ook een risico dat in het maatschappelijk verkeer voor [gedaagde partij] gelaten dient te worden. Dit zelfde geldt voor de schutting op het Forum waardoor de winkel van [gedaagde partij] lange tijd (naar uit de stellingen van [gedaagde partij] valt op te maken: tot in elk geval mei 2007) aan het zicht van het publiek ontrokken is geweest. Die schutting was immers van de gemeente en was daar geplaatst –zo begrijpt de kantonrechter althans- ter afscheiding van de door de gemeente uitgevoerde bouwwerkzaamheden aan de bibliotheek.      
     
     
     
     
     
       4.5 
       [gedaagde partij] heeft voorts betoogd dat van de circa 27 units gelegen aan het Forum er bij ingebruikname door [gedaagde partij] in oktober 2006 slechts één andere unit in gebruik was, dat pas in april/mei 2007 daar enkele units bij kwamen en dat pas in december 2007, dus ruim een jaar later dan gepland, nagenoeg alle units in gebruik zijn genomen, waardoor het Forum al die tijd niet aantrekkelijk was voor het winkelend publiek.  
       Dat niet alle winkelunits gelijktijdig in gebruik zijn genomen, is naar het oordeel van de kantonrechter niet een omstandigheid, die geduid zou kunnen worden als een concreet gebrek in de constructie of in de opzet van de winkelruimte dan wel van het nieuwe winkelcentrum. Voorts betreft het naar het oordeel van de kantonrechter ook een omstandigheid die binnen redelijke grenzen behoort tot het ondernemersrisico. Men kan niet verwachten dat in een nieuw ontwikkeld winkelcomplex alle units gelijktijdig geopend zullen worden. Dat in dit geval bedoelde redelijke grenzen zouden zijn overschreden, is de kantonrechter niet gebleken. Dat kan niet worden afgeleid uit hetgeen [gedaagde partij] daaromtrent heeft gesteld, terwijl de door [eisende partij] gegeven verklaring voor de leegstand van units aan het Forum, te weten dat een aantal huurders in het onderhandelingsproces is afgehaakt, dat een aantal huurders zijn verplichtingen niet is nagekomen en dat dit gebruikelijk is wanneer een nieuw winkelcentrum in gebruik wordt genomen, aannemelijk voorkomt.  
     
     
     
       4.6 
       Min of meer hetzelfde als hiervoor in rechtsoverweging 4.4 is overwogen met betrekking tot de leegstand geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde partij] teleur is gesteld in het niveau van de omringende horeca. [gedaagde partij] heeft in dit verband gewezen op pagina 10 van de project-informatie waar onder meer staat: “Het centrum heeft een forse doelstelling voor café’s en restaurants, gewoonweg omdat de omvang van de stad daar om vraagt en omdat horeca nodig is voor de sfeer en levendigheid”. Ook al zou de betreffende doelstelling niet zijn gehaald -[eisende partij] heeft dit gemotiveerd betwist-, dan nog geldt –mede in aanmerking nemende hetgeen de kantonrechter hiervoor reeds heeft overwogen met betrekking tot projectinfomatie in het algemeen- dat het niet uitkomen van de op basis van die informatie gewekte verwachtingen binnen redelijke grenzen behoort tot het ondernemersrisico. Ook te dien aanzien kan de kantonrechter uit hetgeen daaromtrent naar voren is gekomen niet afleiden dat in dit geval het niveau onder die redelijke grenzen is blijven steken.  
     
     
     
       4.7 
       Ook het door [gedaagde partij] nog gevoerde betoog dat [eisende partij] zich als slecht verhuurder gedraagt door haar zorgplicht jegens haar en andere huurders structureel en aanhoudend te verzaken, kan haar naar het oordeel van de kantonrechter niet baten. Dat [eisende partij] zich onvoldoende voortvarend en niet adequaat heeft ingespannen om de situatie voor [gedaagde partij] te verbeteren, gelijk [gedaagde partij] ter adstructie van dat betoog heeft gesteld, is de kantonrechter namelijk onvoldoende gebleken; zulks mede niet gezien in het licht van de omstandigheid dat het nu eenmaal gebruikelijk is dat zich bij het starten van een net ontwikkeld, deels nog in aanbouw zijnd winkelcentrum, zoals het onderhavige, aanloopproblemen voordoen. Zo zal het nieuwe winkelcentrum naamsbekendheid moeten krijgen, zullen vast koopgedrag en looproutes bij het publiek moeten veranderen en kan er vertraging optreden bij nog in gang zijnde bouwwerkzaamheden. Er kan geruime tijd voorbij gaan –partijen hebben in dit verband zelf gesproken over drie jaren- voordat die problemen zijn opgelost. Professionele huurders als [gedaagde partij] moeten daarop bedacht zijn en kunnen dan ook niet van de verhuurder verlangen dat deze meteen al die acties onderneemt, die nodig zijn om hun onderneming vlekkeloos te laten lopen. Dat de problemen die [gedaagde partij] stelt te ondervinden, die gebruikelijke opstartproblemen overstijgen, is onvoldoende gebleken. Het enkele feit dat [eisende partij] het bureau [S] & Partners heeft ingeschakeld, duidt daar in elk geval onvoldoende op. Mede bezien in dit licht van die gebruikelijke opstartproblemen, kan niet gezegd worden dat [eisende partij] zich onvoldoende heeft ingespannen voor [gedaagde partij] (en de andere huurders).    
       Zo staat in elk geval vast dat [eisende partij] de van haar huurders uit hoofde van de huurovereenkomst ontvangen promotiekostenbijdragen doorbetaalt aan de Ondernemersvereniging Stadshart Almere, die dit aanwendt ter promotie van onder meer het nieuwe winkelcentrum. Voorts heeft [eisende partij] daarnaast ook zelf nog een eenmalige promotiebijdrage geleverd van € 75.000,00. Ook staat vast dat [eisende partij] voor de promotie van het Stadshart Almere een professionele marketingmanager heeft aangetrokken –zij het dat de huurders van het nieuwe winkelcentrum daar ook zelf in hebben bijgedragen- en dat [eisende partij]    -samen met de gemeente Almere- de kosten voor aanpassing van de promotiecampagne heeft betaald. Tevens staat vast dat [eisende partij] in 2006 de onderneming Buhren Van Deventer opdracht heeft gegeven om met een voorstel te komen om de aansluiting vanuit de Stationstraat/Stadhuisplein op de Diagonaal te verbeteren en dat [eisende partij] in november 2007 het bureau [S] & Partners heeft ingeschakeld om een totaalplan voor de positionering en marketing van het Stadshart te ontwikkelen, terwijl tenslotte vaststaat dat op kosten van [eisende partij] de schutting bij de bibliotheek is beschilderd en dat op haar kosten daar verlichting is aangebracht. Weliswaar hebben deze maatregelen niet of nog niet de gewenste effecten gehad, maar dat kan niet aan [eisende partij] worden toegerekend. Daarbij komt nog dat [gedaagde partij] dan wel heeft betwist dat er sprake is van een structureel en veelvuldig overleg tussen [eisende partij] en de gemeente Almere, maar -nog daargelaten of [eisende partij] wel gehouden is tot dergelijk overleg nu dit overleg, kort gezegd, “de omgevingsfactoren” van het nieuwe winkelcentrum betreft, die bij [gedaagde partij] voorafgaande het sluiten van de huurovereenkomst bekend mochten worden verondersteld-, niet, althans onvoldoende, is weersproken, dat [eisende partij] in elk geval overleg heeft gevoerd met de gemeente Almere om te komen tot een betere bewegwijzering in en rond het nieuwe winkelcentrum, over de mogelijkheid tot plaatsing van haakse reclame uitingen en over de mogelijkheden om de inrichting van de openbare ruimten in het nieuwe winkelcentrum “gezelliger” te maken (door de verlichting te verbeteren, meer groen aan te brengen en bankjes/stoeltjes en kiosken te plaatsen).  
       Kortom, naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden volgehouden dat [eisende partij] haar zorgplicht jegens [gedaagde partij] structureel en aanhoudend heeft verzaakt. Van een gebrek in deze zin, zoals door [gedaagde partij] bepleit, is dan ook geen sprake. Evenmin kan worden volgehouden dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming bestaande uit slecht verhuurderschap.    
     
     
     
       4.8 
       Op grond van het vorenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde partij] ten onrechte haar huurbetalingsverplichtingen heeft opgeschort. [gedaagde partij] is dan ook gehouden tot betaling van de contractuele (boete-)rente.  
       De kantonrechter ziet geen aanleiding, óók niet in de door [gedaagde partij] aangevoerde slechte financiële omstandigheden van de franchiseneemster van het litigieuze [gedaagde partij] filiaal, om de verschuldigde (boete-)rente op de voet van het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW te matigen. Door de huurbetaling op te schorten heeft zij nu eenmaal het risico genomen dat zij de boetrente verschuldigd zou worden.   
     
       
     
       4.9 
       De gevorderde (door [gedaagde partij] betwiste) vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Hetgeen [eisende partij] in dit verband heeft aangevoerd –volgens [eisende partij] heeft haar incassogemachtigde [gedaagde partij] schriftelijk aangemaand en heeft die gemachtigde vergeefs getracht tot een minnelijke regeling te komen- en hetgeen daaromtrent is gebleken –er zijn afschriften van vijf sommatiebrieven overgelegd- kan toewijzing van de gevorderde vergoeding niet rechtvaardigen. De betreffende werkzaamheden zijn geen andere werkzaamheden dan die waarvoor in de proceskosten als bedoeld in de artikel 237 tot en met 240 Rv. al een vergoeding is verdisconteerd. 
     
     
     
       4.10 
       [gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het tarief voor salaris gemachtigde zal hierbij worden bepaald op € 600,00 per punt.           
     
     
     In reconventie 
     
     
       4.11 
       Nu in conventie is overwogen en beslist dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 geen sprake is en dat [eisende partij] ook anderszins niet toerekenbaar tekort is geschoten, zullen de daarop gebaseerde vorderingen in reconventie worden afgewezen.  
     
     
     
       4.12 
       [gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu de vorderingen in reconventie voortvloeien uit het in conventie gevoerde verweer zal het tarief  voor salaris gemachtigde worden bepaald op de helft van het gebruikelijke tarief.   
       Gelijk gevorderd door [eisende partij] zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
     
        
     De beslissing 
     
     De kantonrechter:  
     
     In conventie 
     
     -	veroordeelt [gedaagde partij] tegen bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 7.878,13;  
     
     
       -	veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op: 
                 € 1.200,00 voor salaris gemachtigde 
                 €  74,30 voor explootkosten 
                 €  199,00 voor vastrecht; 
     
     
            -	       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
            -	       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     In reconventie 
     
            -	       wijst de vorderingen af;  
     
     
       -	 veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van   
        [eisende partij] begroot op € 600,00 voor salaris gemachtigde; 
     
     
     
              -            verklaart de proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       Aldus gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 12 november 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.