ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:1787

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2015:1787 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-05-2015 / HD200.129.472_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2015-05-19

Zaaknummer: HD200.129.472_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:1787

---

Koop woning.  
         Gebreken aan pleisterwerksysteem.  
         Klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW.  
         Beroep koper op opzet van de verkoper als bedoeld in artikel 7:23 lid 3 BW.  
         Aanvang klachttermijn.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.129.472/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 mei 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1 
      [appellante 1], 
     
       2.  [appellant 2], 
       beide wonende te [woonplaats], 
       appellanten,  
       advocaat: mr. D. Heuker of Hoek te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [geïntimeerde 1], 
     2.  [geïntimeerde 2], 
     
     
       beide wonende te [woonplaats],  
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 17 mei 2013 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant van 3 oktober 2012 en 27 februari 2013, gewezen tussen appellanten als eisers en geïntimeerden als gedaagden. 
     
     
     
       Appellanten en geïntimeerden zullen in het navolgende in mannelijk enkelvoud als [appellant 2] respectievelijk [geïntimeerde 2] worden aangeduid. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer C01/250686/HA ZA 12-701) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         het herstelexploot van 11 juni 2013; 
       
       
         de memorie van grieven met twee bijlagen; 
       
       
         de memorie van antwoord met één bijlage; 
       
       
         de akte van [appellant 2] van 4 februari 2014 met drie bijlagen; 
       
       
         de antwoordakte van [geïntimeerde 2] van 4 maart 2014. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovengenoemde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       a. Op 8 november 2007 heeft [appellant 2] als koper met [geïntimeerde 2] als verkoper een koopovereenkomst gesloten ter zake van - kort gezegd - een bungalow gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning) tegen een koopsom van € 590.000,--. In de voorafgaand aan deze verkoop namens [geïntimeerde 2] aan [appellant 2] ter beschikking gestelde verkoopbrochure wordt de woning als volgt omschreven: 
       
         “Deze grote en luxe bungalow is in meerdere opzichten een uniek object. Zowel als het gaat om de bouwkwaliteit, de afwerking, de ligging als ook de geboden ruimte. (…)” 
       
       
          De woning is rond 2000 door [geïntimeerde 2] in eigen beheer gebouwd. De gevels van de woning zijn voorzien van buitengevelisolatie met een gepleisterde afwerking. [geïntimeerde 2] was eigenaar van een stukadoorsbedrijf en heeft het pleisterwerk zelf op de woning aangebracht. 
          De woning is op 11 januari 2008 door [geïntimeerde 2] aan [appellant 2] geleverd. Er waren toen geen gebreken aan het gevelpleisterwerk zichtbaar.  
          Bij brief van 20 februari 2008 heeft [appellant 2] voor het eerst bij [geïntimeerde 2] geklaagd over een aantal gebreken aan de woning. Bij brieven van 23 mei 2008 en 13 juni 2008 is [geïntimeerde 2] door de advocaat van [appellant 2] aansprakelijk gesteld voor diverse tekortkomingen. Het pleisterwerksysteem viel daar niet onder.  
          In augustus 2008 heeft [appellant 2] opdracht gegeven aan C’est la vie Woon- en Bouwadvies te [vestigingsplaats] om  “te rapporteren omtrent de aard van de tekortkomingen van het dak en de rolluiken en de kosten voor herstel van de tekortkomingen” . In het rapport van C’est la vie van augustus 2008 is de inspectie in vier onderdelen gesplitst: 1. Loods dak, 2. Woonhuis dak, 3. Kozijnen en rolluiken en 4. Algemeen. Ten aanzien van de eerste drie onderdelen staan in dit rapport diverse gebreken omschreven.  
          Verder staan in het rapport (voor zover van belang voor de beoordeling van dit geschil) onder ‘Algemeen’ zes punten genoemd, waaronder: 
       
       
         “6. In alle gevels zitten in het sierpleisterwerk van de buitengevel veel scheurvormingen. Ook zitten er complete delen los van het sierpleisterwerk.” 
       
       Het rapport wordt afgesloten met: 
       
         “De algemene staat van de woning geeft een indruk van goedkope en snelle bouw. Het lijkt net of er erg veel in eigen beheer is gebouwd met onvakkundige mensen. Ook de keuzes van materialen en verwerking hiervan geven de indruk van laagwaardige kwaliteit. Een woning van bijna 7 jaar oud, ziet er in het algemeen stukken beter uit en zijn duurzamere materialen gebruikt. (…)” 
       
       
          Bij brief van 8 september 2008 heeft de advocaat van [appellant 2] het rapport van C’est la vie aan [geïntimeerde 2] toegezonden. Bij brief van 3 oktober 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 2] namens hem iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
          Vervolgens heeft [appellant 2] in januari 2009 bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch een procedure aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde 2]. De grondslag van de vordering van [appellant 2] in die procedure staat in het tussenvonnis van 18 november 2009 onder 3.1.2 als volgt omschreven: 
       
       
         “[appellant 2] c.s. stellen dat de woning en de loods gebreken kennen en dat [geïntimeerde 2] c.s. voor de te maken kosten van herstel aansprakelijk zijn. De vordering heeft alleen betrekking op gebreken aan de rolluiken, de daken van de loods en de woning (inclusief erker), de schuifpui en de ingangen van de loods en de garage. De kosten van herstel hebben [appellant 2] c.s. gebaseerd op de rapportage van C’est la Vie Woon- en Bouwadvies.” 
       
       
          Bij eindvonnis van 28 april 2010 heeft de rechtbank [geïntimeerde 2] veroordeeld tot vergoeding van in totaal € 18.140,50 in verband met de gebreken aan de rolluiken en aan de daken en de gevolgen van de lekkage, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De overige vorderingen van [appellant 2] zijn in dit eindvonnis afgewezen. 
          [geïntimeerde 2] heeft tegen beide vonnissen hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 23 augustus 2011 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch de bestreden vonnissen van 18 november 2009 en 28 april 2010 bekrachtigd. 
          [appellant 2] heeft in 2011 [stukadoors] Stukadoors benaderd om de scheuren in het stukadoorswerk te herstellen. Deze bleek de scheuren niet op een eenvoudige wijze te kunnen herstellen en zocht contact met het Bedrijfschap Afbouw voor advies. Het Bedrijfschap heeft op 27 juni 2011 een rapport uitgebracht, waarin gebreken aan het stukadoorswerk worden genoemd.  
          Bij brief van 1 augustus 2011 heeft de advocaat van [appellant 2] aan [geïntimeerde 2] bericht: 
       
       
         “(…) Medio juni 2011 hebben cliënten geconstateerd dat het pleisterwerk aan de buitenzijde van de door u aan hen verkochte woning plaatselijk opbolt en losraakt. (…) Gelet op het voorgaande vermoeden cliënten dat u tekort bent geschoten in de nakoming van de met cliënten gesloten koopovereenkomst. Cliënten stellen u hiervoor reeds nu voor alsdan aansprakelijk. Aangezien de oorzaak van deze schade en de wijze van herstel zonder destructief onderzoek niet volledig is te achterhalen, zal ik een onafhankelijk deskundige benaderen voor het uitvoeren van een onderzoek. Ik zal u te zijner tijd uitnodigen om daarbij aanwezig te zijn. (…)” 
       
       
          De advocaat van [geïntimeerde 2] heeft bij brief van 13 september 2011 namens hem iedere aansprakelijkheid voor gebreken aan het stukadoorswerk betwist.  
          Vervolgens heeft [appellant 2] aan IKOB-BKB B.V. te [vestigingsplaats] opdracht gegeven voor nader onderzoek naar het gevelpleisterwerk aan de woning. In het “ Onderzoeksrapport Gevelpleisterwerk”  van 20 februari 2012 van IKOB-BKB staat onder meer: 
       
       
         
           “Noodzakelijk herstel en kostenindicatie van herstel 
         
         
           Het gehele pleisterwerksysteem dient vervangen te worden. De vervangende kosten van dit systeem bedragen globaal € 80.000,- incl. BTW. (…) 
         
         
           Slotwoord 
         
         
           Op basis van de feiten moet geconcludeerd worden dat vanuit het ontwerp (materialen en detaillering) en een onvakkundige uitvoering een slecht eindproduct gerealiseerd is welke esthetisch, technisch en qua duurzaamheid/levensduur slecht presteert. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant 2] vordert - kort gezegd - primair hoofdelijke veroordeling van beide verkopers tot betaling van € 80.000,00. Daaraan legt hij ten grondslag dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met veroordeling tot betaling van eerdergenoemd bedrag. Meer subsidiair vordert hij wijziging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en veroordeling van [geïntimeerde 2] tot betaling van eerdergenoemd bedrag aan vermindering van de koopprijs. Daarnaast vordert hij hoofdelijke veroordeling van verkopers in de buitengerechtelijke kosten van € 1.788,00 en in de proceskosten.  
       
     
     
       3.3. 
       In het tussenvonnis van 3 oktober 2012 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.  
       
     
     
       3.4. 
       In het eindvonnis van 27 februari 2013 heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en [appellant 2] in de proceskosten veroordeeld.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellant 2] heeft tegen beide vonnissen hoger beroep ingesteld. Nu tegen het tussenvonnis van 3 oktober 2012 geen grieven zijn gericht dient [appellant 2] in het daartegen gerichte hoger beroep niet-ontvankelijk te worden verklaard. [appellant 2] heeft in hoger beroep acht grieven tegen het vonnis van 27 februari 2013 aangevoerd en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering.  
       
     
     
       3.6. 
       Met grief I bestrijdt [appellant 2] de juistheid en volledigheid van de door de rechtbank weergegeven feiten. [appellant 2] heeft niet aangeduid welke feiten in zijn visie onjuist zijn weergegeven, zodat dat onderdeel van zijn verweer geen doel kan treffen. In de toelichting bij het verweer heeft hij verwezen naar het inschakelen van [stukadoors] Stukadoors en het Bedrijfschap Afbouw, dat door de rechtbank niet onder de vaststaande feiten was vermeld. Het hof heeft de vaststaande feiten op dit punt aangevuld. 
       
     
     
       3.7 
       De grieven II  tot en met VIII lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van [appellant 2] terzake gebreken aan het gevelpleisterwerk van de woning zijn vervallen op grond van artikel 7:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).  
       
     
     
       3.8 
       Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop. 
       
       
         3.8.1 
         Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Lid 2 bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 
         
       
       
         3.8.2 
         Artikel 7: 23 lid 1 BW beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen.  
         
       
       
         3.8.3 
         Artikel 7:23 lid 1, eerste zin, BW houdt in dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. In de hier geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. 
         
       
       
         3.8.4 
         Artikel 7:23 lid 1, tweede zin, BW houdt onder meer in dat als de afwijking betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen, maar die hij niet heeft meegedeeld, de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking moet plaatsvinden. Deze toevoeging dient naar het oordeel van het hof niet zo te worden verstaan dat op de koper in de hier bedoelde gevallen geen enkele onderzoeksplicht meer rust. De koper zal niet zonder duidelijke aanleiding een onderzoek hoeven te doen naar de aanwezigheid van de toegezegde eigenschap of de afwijking waarvan de verkoper op de hoogte was of behoorde te zijn. Onder omstandigheden kan er echter nog steeds een onderzoeksplicht op de koper rusten.   
         
       
       
         3.8.5 
         De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak kan niet in algemene zin worden beantwoord. Deze moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.  
         
       
       
         3.8.6 
         
           De koper hoeft niet elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper te melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich tegenover de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt.  
           Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen. (Zie over de hier genoemde uitgangspunten Hoge Raad 29 juni 2007 ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, conclusie AG ECLI:NL:PHR:2007:AZ7617 en Hoge Raad 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1077). 
         
         
       
       
         3.8.7 
         Op grond van artikel 7:23 lid 2 verjaren de vorderingen van de koper door verloop van twee jaar na ontvangst van de in lid 1 bedoelde kennisgeving.  
         
       
       
         3.8.8 
         Artikel 7:23 lid 3 bepaalt dat de termijn niet loopt zolang de koper zijn rechten niet kan uitoefenen als gevolg van opzet van de verkoper.  
         
       
     
     
       3.9 
       
         	Het relevante gebrek 
       
       
       
         3.9.1. 
         Om te beoordelen of [appellant 2] tijdig heeft geklaagd, moet eerst worden vastgesteld op welk punt de woning volgens hem niet aan de koopovereenkomst voldoet.  
         
       
       
         3.9.2 
         
          [appellant 2] benadrukt in hoger beroep dat zijn vordering is gebaseerd op gebreken in het gehele pleisterwerksysteem, zowel aan de isolerende lagen als aan het gevelpleisterwerk. Deze gebreken zijn volgens [appellant 2] dusdanig dat het gehele pleisterwerksysteem van slechte technische kwaliteit is en moet worden vervangen. Vooral de gebreken aan de onderliggende lagen zorgen volgens [appellant 2] voor de aanzienlijke door hem geleden schade. Volgens [appellant 2] is er een groot bouwtechnisch verschil tussen de gebreken aan het gevelpleisterwerk enerzijds en de gebreken aan de onderliggende isolatielagen anderzijds. Deze gebreken staan volledig los van elkaar en niet gezegd kan worden dat het een uit het ander voortvloeit, aldus [appellant 2]. 
         
       
       
         3.9.3 
         De door [appellant 2] gestelde slechte kwaliteit van het hele pleisterwerksysteem is in deze zaak het relevante gebrek. 
         
       
     
     
       3.10 
       
         	Het beroep op opzet als bedoeld in artikel 7:23 lid 3 BW 
       
       
       
         3.10.1 
         Volgens [appellant 2] was [geïntimeerde 2] op de hoogte van de gebreken aan het stukadoorswerk en als ervaren stukadoor vermoedelijk ook van de gebreken aan de daaronder gelegen lagen. [geïntimeerde 2] heeft deze gebreken proberen te verdoezelen door de buitengevel vlak voor de verkoop opnieuw te voorzien van een nieuwe laag pleisterwerk of deze te herstellen, aldus [appellant 2]. Er was volgens [appellant 2] daarbij sprake van opzet van [geïntimeerde 2], waardoor [appellant 2] de gebreken niet tijdig heeft ontdekt en niet tijdig daarvan mededeling heeft kunnen doen. [appellant 2] stelt zich daarom primair op het standpunt dat de klachttermijn pas is gaan lopen toen hij door het rapport van het Bedrijfschap Afbouw van 27 juni 2011 op de hoogte raakte van de (mogelijke) gebreken aan het pleisterwerksysteem.   
         
       
       
         3.10.2 
         
          [geïntimeerde 2] heeft betwist dat hij eventuele gebreken voorafgaand aan de verkoop heeft proberen te verdoezelen. Hij voert aan dat hij regelmatig onderhoud aan het stukadoorswerk heeft gepleegd, maar van totale vervanging of herstel van het stukadoorswerk vlak voor de verkoop is volgens hem geen sprake. Voor zover dat al anders zou zijn, heeft dit [appellant 2] niet belet om de gebreken in een veel eerder stadium dan in 2011 te ontdekken. Dit volgt volgens [geïntimeerde 2] uit het rapport van C’est la vie en de stelling van [appellant 2] dat de scheurvorming na het rapport ook nog is toegenomen.  
         
       
       
         3.10.3 
         Het hof oordeelt als volgt. Als [geïntimeerde 2] daadwerkelijk heeft geprobeerd voorafgaand aan de koop (dus voor november 2007) scheuren in het pleisterwerk te verdoezelen, heeft dat slechts beperkte tijd effect gehad. Uit het in opdracht van [appellant 2] uitgebrachte rapport van C’est la vie komt immers naar voren dat er in augustus 2008 al in alle gevels veel scheurvorming voorkwam. Vanaf augustus 2008 was er dus in ieder geval geen sprake meer van het niet kunnen uitoefenen van de rechten van [appellant 2] als gevolg van opzet van [geïntimeerde 2]. Het betoog van [appellant 2] dat de klachttermijn vanwege het verdoezelen van scheuren pas op 27 juni 2011 is gaan lopen, slaagt daarom niet.  
         
       
     
     
       3.11 
       
         De aanvang van de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW 
       
       
       
         3.11.1 
         
          [appellant 2] stelt zich (subsidiair) op het standpunt dat [geïntimeerde 2], die zelf het pleisterwerk had aangebracht, op de hoogte was van de gebreken aan het stukadoorswerk en vermoedelijk ook van de gebreken aan de daaronder gelegen lagen. [geïntimeerde 2] behoorde daar volgens [appellant 2] in ieder geval van te weten, maar heeft verzuimd hem op die gebreken te wijzen. Op grond van de tweede zin van artikel 7:23 lid 1 BW geldt het moment van ontdekking van de gebreken aan het gevelpleisterwerk daarom volgens [appellant 2] als aanvang van de klachttermijn. Pas op 27 juni 2011, toen hij het rapport van het Bedrijfschap Afbouw ontving, was [appellant 2] naar zijn zeggen op de hoogte van de aanzienlijke gebreken aan het pleisterwerksysteem.  
         
       
       
         3.11.2 
         
          [geïntimeerde 2] betwist dat hij wist van gebreken in het stukadoorswerk of ervan behoorde te weten. Hij voert aan dat [appellant 2] al door het rapport van C’est la vie van augustus 2008 op de hoogte was van de scheurvorming in het pleisterwerk en het loslaten van complete delen ervan. Ten onrechte heeft [appellant 2] daarover pas in augustus 2011 gereclameerd. Op grond van de bevindingen van C’est la vie had [geïntimeerde 2] in ieder geval veel eerder onderzoek naar de oorzaak van de geconstateerde problemen moeten doen, aldus [geïntimeerde 2].  
         
       
       
         3.11.3 
         Tussen partijen staat dus ter discussie of [geïntimeerde 2] op de hoogte was van feiten met betrekking tot gebreken aan het stukadoorswerk. Of dit het geval is kan in het midden blijven, aangezien [geïntimeerde 2] naar het oordeel van het hof in ieder geval op de hoogte van dergelijke feiten behoorde te zijn. Het hof baseert dit oordeel op het volgende. Een deel van de in het rapport van IKOB-BKB genoemde gebreken aan het pleisterwerksysteem wordt door [geïntimeerde 2] betwist. Hij heeft echter (onder meer) niet betwist dat de in het pleisterwerksysteem gebruikte profielen niet geschikt zijn voor de wijze waarop deze zijn toegepast en dat deze verkeerd zijn gemonteerd, dat dit probleem zich structureel voordoet en dat een vochtkerende behandeling van het gevelpleisterwerksysteem op grondslagniveau structureel ontbreekt, waardoor het sierpleister onthecht. Het ligt voor de hand dat [geïntimeerde 2], die eigenaar van een stukadoorsbedrijf was en het sierpleisterwerk zelf heeft aangebracht, op de hoogte had moeten zijn van het voor de profielen geschikte materiaal en van het feit dat een vochtwerende behandeling op grondslagniveau had moeten worden toegepast. Er zijn geen omstandigheden naar voren gekomen die tot een ander oordeel hierover kunnen leiden. Het moment van ontdekking van het gebrek is dus op grond van de tweede zin van artikel 7:23 lid 1 BW richtinggevend voor de aanvang van de klachttermijn (zie overweging 3.8.4).  
         
       
       
         3.11.4 
         
          [appellant 2] voert aan dat hij het relevante gebrek pas in juni 2011 heeft ontdekt. Het hof kan hem daarin echter niet volgen. Drie jaar eerder, in augustus 2008, heeft C’est la vie in zijn rapport immers al duidelijk en zelfs buiten de beantwoording van de voorgelegde vragen om de aandacht erop gevestigd dat in alle gevels van de woning veel scheurvorming in het sierpleisterwerk voorkwam en dat er complete delen van het sierpleisterwerk los zaten. Zoals de rechtbank heeft opgemerkt, hebben tien van de vijftig in het rapport opgenomen foto’s betrekking op problemen met het stukadoorswerk. De onderschriften bij die foto’s luiden onder meer: “scheurvorming en loszittend stucwerk” en “de kwaliteit van het stucwerk is dusdanig dat het geen enkel spanningsverschil kan hebben”. Deze gebreken aan het gevelpleisterwerk waren dus in augustus 2008 al aan het licht gekomen, op grond waarvan het hof van oordeel is dat het relevante gebrek toen al gedeeltelijk door C’est la Vie  is ontdekt en [appellant 2] toen van die ontdekking op de hoogte is geraakt. Anders dan [appellant 2] heeft aangevoerd, staan de gebreken aan het gevelpleisterwerk enerzijds en de gebreken aan de onderliggende isolatielagen niet los van elkaar. Het gaat in beide gevallen om gebreken aan het pleisterwerksysteem, welke gebreken aan de vordering van [appellant 2] ten grondslag zijn gelegd. Dat die gebreken niet los van elkaar staan vindt bevestiging in het rapport van IKOB-BKB. (Zie onder meer pagina 8: ‘De weefsellaag wordt ook wel wapeningslaag genoemd. Deze zorgt ervoor dat de pleisterlaag niet scheurt en het systeem minder kwetsbaar is.’ Bijschrift bij foto: ‘Afwezige weefsellaag. (…) Gevolg scheuren.’)  De feiten in deze zaak wijken onder meer op dit punt af van de feiten die ten grondslag lagen aan het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1077). In die zaak maakte het eerder door de koper ontdekte asbest geen onderdeel uit van het gebrek dat aan de vordering van de koper ten grondslag had gelegd.   
         
       
       
         3.11.5 
         
          [appellant 2] heeft naar voren gebracht dat hij in 2008 dacht dat het slechts ging om simpele scheuren die hij door een stukadoor kon laten repareren en bijwerken. Het hof wijst er echter op dat vast staat dat er ten tijde van de levering aan het begin van 2008 nog geen gebreken in het pleisterwerk zichtbaar waren. Zeven maanden later constateerde C’est la vie reeds dat in alle gevels veel scheurvorming voorkwam en dat complete delen van het sierpleisterwerk los zaten. Deze alarmerende constateringen, bezien in samenhang met de omstandigheden dat het om een pas rond 2000 gebouwde woning ging en dat de genoemde problemen reeds binnen zeven maanden in deze omvang aan het licht kwamen, duidden op een ernstig gebrek aan het stukadoorswerk. Deze constateringen hadden voor de koper aanleiding moeten zijn om daarover bij de verkoper te klagen of minst genomen om nader onderzoek te doen naar de aard en omvang van de problemen, om te kunnen beoordelen of het pleisterwerksysteem aan de overeenkomst voldeed. Er is geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant 2] al in december 2008 op de hoogte had kunnen zijn van wat IKOB-BKB uiteindelijk in februari 2012 in haar rapport heeft beschreven, als [appellant 2] naar aanleiding van de constateringen van C’est la vie eerder onderzoek had laten uitvoeren. Ook het hof gaat er daarom van uit dat [appellant 2] al in december 2008 op de hoogte had kunnen zijn van de overige gebreken aan het pleisterwerksysteem, als hij toen voortvarend had gehandeld.  
         
       
       
         3.11.6 
         Het hof is dus van oordeel dat het relevante gebrek in augustus 2008 al deels was ontdekt en dat [appellant 2] toen al nader onderzoek had moeten doen, welk onderzoek in december 2008 het relevante gebrek al in volle omvang aan het licht had kunnen brengen. Het hof merkt december 2008 daarom aan als aanvang van de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. 
         
       
     
     
       3.12 
       
         Kennisgeving binnen bekwame tijd na aanvang klachttermijn?  
       
       
       
         3.12.1 
         
          [appellant 2] heeft zich voor het eerst bij brief van 1 augustus 2011 tegenover [geïntimeerde 2] beklaagd over tekortkomingen aan het gevelpleisterwerk. Daarom heeft de rechtbank 1 augustus 2011 als moment van kennisgeving aangemerkt. Daartegen is geen grief gericht, zodat ook het hof die datum als moment van kennisgeving aanmerkt. Ten overvloede merkt het hof op dat als augustus 2008 als moment van kennisgeving zou moeten worden aangemerkt omdat [appellant 2] [geïntimeerde 2] toen al het rapport van C’est la vie heeft doen toekomen, de vordering van [appellant 2] op grond van artikel 7:23 lid 2 BW zou zijn verjaard.  
         
       
       
         3.12.2 
         Bij de beantwoording van de vraag of [appellant 2] binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW aan [geïntimeerde 2] kennis heeft gegeven van het relevante gebrek, moeten de relevante omstandigheden en betrokken belangen in acht worden genomen. Het hof weegt in dit verband mee dat het gaat om een gebrek dat in ieder geval gedeeltelijk bij [geïntimeerde 2] bekend had moeten zijn (zoals onder 3.11.3 is overwogen) en dat [appellant 2] geconfronteerd wordt met hoge kosten als gevolg van het gebrek aan het pleisterwerksysteem. Daar staat tegenover dat [appellant 2] al in augustus 2008 door een deskundige op (een deel van) het gebrek was gewezen en dat hij in ieder geval al sinds augustus 2008 in het kader van het eerder met [geïntimeerde 2] gerezen geschil over de conformiteit van de woning voorzien was van juridische bijstand. Volgens de stellingen van [appellant 2] nam de scheurvorming in het pleisterwerk sinds 2008 alleen maar toe. Desondanks heeft hij pas twee jaar en acht maanden na aanvang van de klachttermijn [geïntimeerde 2] in kennis gesteld van zijn klachten over het pleisterwerk. [geïntimeerde 2] heeft onbetwist aangevoerd dat hij benadeeld is doordat [appellant 2] zo lang heeft gewacht, omdat verergering van de scheurvorming door eerder herstel had kunnen worden voorkomen. Alles afwegende is het hof van oordeel dat [appellant 2] de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde klachttermijn ruimschoots heeft overschreden. Zelfs als zou komen vast te staan dat [geïntimeerde 2] wist van de scheurvorming en deze heeft proberen te verdoezelen, zoals [appellant 2] heeft gesteld, blijft het oordeel van het hof dat [appellant 2] niet tijdig heeft geklaagd, aangezien de scheurvorming al in augustus 2008 duidelijk aan het licht was gekomen. 
         
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant 2] heeft gespecificeerd bewijs aangeboden voor zijn stellingen dat (kort gezegd) [geïntimeerde 2] heeft geprobeerd te scheurvorming te  verdoezelen, dat de voornaamste gebreken waarover hij klaagt gebreken zijn aan het gehele pleisterwerksysteem met de isolerende lagen en dat hij uit de scheuren en slechte kwaliteit van het gevelpleisterwerk niet kon afleiden dat er mogelijk sprake was van aanzienlijke gebreken aan de onderliggende lagen. Wat betreft het laatste onderdeel betreft merkt het hof op dat [appellant 2] gelet op de in overweging 3.11.5 besproken omstandigheden eerder onderzoek had moeten laten doen. Als een of meer van de feiten waarvoor [appellant 2] bewijs heeft aangeboden vast zou komen te staan, zou dat gelet op het hiervoor overwogene niet tot een andere beslissing leiden. Het hof zal daarom geen bewijs opdragen.  
       
     
     
       3.14 
       Het hof komt gelet op al het voorgaande tot de slotsom dat de rechtsvordering van [appellant 2] gegrond op de gestelde slechte kwaliteit van het hele pleisterwerksysteem van de woning, is vervallen. De grieven tegen het oordeel van de rechtbank omtrent verval van de rechtsvordering treffen geen doel. Het vonnis van de rechtbank waarin de vordering van [appellant 2] is afgewezen en waarin hij in de proceskosten wordt veroordeeld, dient te worden bekrachtigd.  
       
     
     
       3.15 
       
        [appellant 2] zal als de in hoger beroep overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellant 2] niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 3 oktober 2012; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van 27 februari 2013; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant 2] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] worden begroot op € 683,00 aan griffierecht en op € 2.446,50 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, J.F.M. Pols en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2015 . 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer