ECLI: ECLI:NL:PHR:1996:AD2602

Titel: ECLI:NL:PHR:1996:AD2602 Parket bij de Hoge Raad , 15-05-1996 / 1215

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1996-05-15

Zaaknummer: 1215

Proceduretype: 

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1996:AD2602

---

Uitgesproken onteigening. Recht op kosten van wederbelegging? De eigenaar moet ten minste een vergoeding worden toegekend voor het feit, dat hij als gevolg van de eerdere ontneming schade lijdt, bestaande uit de kosten, die hij (eerder) zal moeten maken om een vervangend object aan te kopen en mogelijk ook nog uit het ten tijde van de ontneming niet geheel 'terugverdiend', c.q. niet afgeschreven zijn van eventuele verbouwings- of opknapkosten.

Nr. 1215 
   Derde Kamer B 
   Onteigening 
   Zitting, 15 mei 1996 
   
   
   
   
     
       Mr Loeb 
     
     Conclusie inzake: 
     
       de gemeente ’s-Gravenhage 
     
     tegen 
     
       Metterwoon Vastgoed B.V. 
     
   
   
   
   
   
   
     Edelhoogachtbaar College, 
   
   
   1.  Feiten en procesverloop 
   
   
     1.1. Bij besluit van 9 september 1993, no. 257, heeft de raad van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de gemeente) besloten ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan 'Schilderswijk-West (5e herziening)' ten name van de gemeente onder meer de onroerende zaak [a-straat 1], zijnde huis en erf, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie […], groot 0.00.72 ha, te onteigenen.  
   
   
   
     1.2. Bij Koninklijk Besluit van 6 april 1994, no. 94.002682 (Stcrt. 1994, 86), is voormeld raadsbesluit goedgekeurd. Blijkens dit KB staat als eigenaar van de onroerende zaak in de kadastrale registratie Metterwoon Vastgoed B.V. (hierna: Metterwoon) vermeld.  
   
   
   
     1.3. Bij exploit van 1 september 1994 heeft de gemeente Metterwoon voor de rechtbank te 's-Gravenhage doen dagvaarden en gevorderd te harer name ten algemenen nutte vervroegd de onteigening uit te spreken van voormelde onroerende zaak.  
   
   
   
     1.4. Bij vonnis van 15 november 1994, rolnummer 94/3258, ingeschreven in de openbare registers op 12 januari 1995, heeft de rechtbank de gevorderde onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor Metterwoon als eigenaar vastgesteld op ƒ 40.500,--, zijnde 90% van het door haar niet aanvaarde aanbod. Voorts heeft zij daarbij deskundigen benoemd ter begroting van de door Metterwoon als gevolg van de onteigening te lijden schade.  
   
   
   
     1.5. De deskundigen hebben een concept-rapport, gedateerd 24 april 1995, aan partijen en de rechter-commissaris toegezonden. Metterwoon heeft bij brief van 12 mei 1995 gereageerd.  
   
   
   
     1.6. Op 20 juni 1995 hebben de deskundigen hun definitieve rapport ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Zij hebben de aan Metterwoon toe te kennen schadeloosstelling berekend op ƒ 61.429,10.  
   
   
   
     1.7. Nadat partijen hun standpunten ter zitting van 2 oktober 1995 hadden doen bepleiten, heeft de rechtbank bij vonnis van 1 november 1995 de schadeloosstelling voor Metterwoon overeenkomstig het deskundigenrapport vastgesteld.  
   
   
   
     1.8. Tegen dit vonnis heeft de gemeente tijdig beroep in cassatie ingesteld, onder aanvoering van één middel. 
   
   
   
     1.9. Partijen hebben hun standpunten ter zitting van Uw Raad van 28 februari 1996 toegelicht. 
   
   
   
   2.  Het geschil 
   
   
     2.1. In haar voormelde reactie op het concept-deskundigenrapport heeft Metterwoon aangevoerd dat:  
     ‘’de schadeloosstelling op (het) volgende punt (…) aangevuld moet (…) worden: 
     (…)  
   
   3. Niet is voorzien in vergoeding van de kosten, die (Metterwoon) zal moeten maken om een vervang(end) pand te verwerven. (Zij) houdt zich bezig met duurzame belegging in onroerend goed en gaat in geval van vervreemding van onroerend goed over tot verwerving van vervangend onroerend goed, zodat deze kosten een rechtstreeks gevolg van de onteigening zijn. Wanneer wordt uitgegaan van een leegwaarde van circa ƒ 70.000,-- en kosten van notaris, overdrachtsbelasting en inschakelen van een makelaar ter hoogte van circa 12,5%, zijn (…) die kosten te begroten op ƒ 8.750,--.’’  
   
     Bij deze brief is een in opdracht van Metterwoon opgemaakt taxatierapport d.d. 7 april 1995 gevoegd, waarin wordt opgemerkt:  
     ‘’(blz. 3) (…) Weggedacht het plan zou de eigenaar het pand pas verkopen wanneer (dit) leeg is op te leveren. Op die wijze wordt de hoogste waarde gerealiseerd. (…) Anderzijds was de eigenaar na einde huurcontract, overgegaan tot opheffing van het achterstallig onderhoud en tot nieuwe verhuring overgegaan. (…) (blz. 6) (…) Gezien dat het hier een gedwongen verkoop betreft, dient de eigenaar in staat te worden gesteld tot vervanging van het perceel over te gaan. (…) Teneinde inkomsten uit het pand voort te zetten, dient elders een vergelijkbaar pand te worden aangekocht. Alleen op die wijze wordt de onteigende in een gelijke positie als voor de onteigening gebracht. Gelezen de statuten vindt naast het beleggen in onroerende goederen, tevens in- en verkoop plaats van onroerende goederen. Het is niet te voorzien, en te voorspellen of de onteigende, weggedacht het plan, binnen afzienbare tijd (stel binnen 2 jaar) tot verkoop of ruiling was overgegaan. De eigenaar zou alleen tot verkoop overgaan, wanneer deze de hoogste prijs zou kunnen bewerkstelligen.’’  
   
   
   
     2.2. Te dier zake hebben de deskundigen in hun rapport opgemerkt:  
     ‘’(blz. 7) (…) Gedaagde vordert kosten van wederbelegging, stellende ‘’dat zij zich bezig houdt ‘’met duurzame belegging in onroerend goed’’. Zulks blijkt niet, althans niet in deze beperkte vorm, uit haar statuten, zoals deze zijn gewijzigd bij akte d.d. 23 december 1993. Metterwoon (…) heeft tot doel (artikel 2, sub 1 (…)): ‘’het kopen, verkopen, ruilen, beleggen, huren, verhuren en beheren van onroerende zaken, en het verrichten van onderhoudswerken, verbouwingen en reparaties aan onroerende zaken ... enz.’’. Deze omschrijving, en de daarbij normaal behorende werkwijze, betekenen dat gedaagde — teneinde haar bezit kwalitatief in stand te houden en/of te verbeteren — niet alleen geregeld zal bijkopen, maar ook zal verkopen, respectievelijk te dien einde tevens liquiditeiten zal aanhouden. Ondergetekenden zien het onteigende echter — uitgaande van genoemde criteria, maar tevens lettende op de bouwkundige staat, de onderhoudstoestand en de wijze van verhuren — als vermogensbestanddeel, dat door Metterwoon zonder onteigening voorlopig zou zijn aangehouden. In verband hiermede zien deskundigen aanleiding een vergoeding te adviseren voor kosten van wederbelegging. Zij begroten het betreffende bedrag, uitgaande van een vergelijkbaar dus ook: verhuurd onroerend goed met een koopprijs van ƒ 55.000,-- inclusief courtage en overdrachtsbelasting op afgerond ƒ 6.000,--.’’  
   
   
   
     2.3. Bij pleidooi heeft de gemeente doen opmerken: 
     ‘’(blz. 4) (…)  Wederbeleggingskosten  6. (…) Naar het oordeel van de Gemeente is (…) geen aanleiding voor toekenning van een schadepost terzake van wederbeleggingskosten. Op de voet van HR 16.07.1991, NJ 1991, 722 — Metterwoon onderscheidt zich niet van [B] in dit opzicht — is voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerend goed geen plaats. Sinds jaar en dag is Metterwoon eigenaar van een wisselend aantal wooneenheden, en koopt zij jaarlijks wooneenheden als het onderhavige, en verkoopt zij deze; in het bijzonder koopt zij in verhuurde staat en verkoopt zij na leegkomst op basis van leegwaarde. Dat is ook te ontlenen aan het (door haar overgelegde taxatie)rapport (…), pag. 3 (…) Ongegrond is dan ook het uitgangspunt van deskundigen dat zij het onteigende als vermogensbestanddeel zien dat door Metterwoon zonder onteigening voorlopig zou zijn aangehouden. Dit laatste overigens rechtvaardigt ook nog niet toekenning van (blz. 5) kosten van wederbelegging. Richtinggevend is de  activiteit  van de onteigende zelf, krachtens (HR NJ 1991, 722). 7. Het advies van deskundigen is temeer onbegrijpelijk, nu het niet, zonder deugdelijke onderbouwing (…), is te rijmen met het gegeven dat zij in het kader van de waardering van de schade in de zaak H 130 - 29, Stortenbekerstraat 335, rolnummer 94/3550, (waarin ook vandaag pleidooien) op basis van een identieke statutaire bepaling, en op grond van de identieke volzin in het rapport:  
   
   
   
     ‘’Deze omschrijving, en de daarbij normaal behorende werkwijze, betekenen dat gedaagde — ten einde haar bezit kwalitatief in stand te houden en/of te verbeteren — niet alleen geregeld (zal) bijkopen, maar ook zal verkopen, respectievelijk te dien einde tevens liquiditeiten zal aanhouden.’’ 
   
   
   
     adviseren juist géén kosten van wederbelegging toe te kennen. 
   
   
   
     In dit verband is voorts aansluiting te zoeken bij het overwogene in ro. 14 van Uw vonnis van 16 september 1992, K 29 - 4 ([A] B.V.); rolno. 91.9081:  
     ‘’ 14.  Ingevolge vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (…) is voor vergoeding van (…) kosten van wederbelegging in onroerend goed alleen dan plaats indien het onteigende goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert.  
     
       Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval aan eerstgenoemd criterium niet voldaan. Daartoe wordt overwogen dat de onteigende wooneenheden volgens eigen opgave van gedaagde behoren tot een qua samenstelling wisselend ‘’pakket’’ woningen, waarvan zij eigenares is, (blz. 6) terwijl zij de daarvan deel uitmakende afzonderlijke woningen verkoopt zodra deze vrij van huur komen, hetgeen zich volgens gedaagde per woning gemiddeld eens in de tien jaar voordoet. Reeds op grond hiervan kan niet worden gezegd dat de onderhavige woningen — die volgens haar prognose overigens al over anderhalf jaar in lege staat zouden kunnen worden verkocht — als duurzame belegging door gedaagde werden aangehouden .’’ 
   
   
   
     Ook in dit geval wordt niet voldaan aan het criterium van duurzaamheid.’’ 
   
   
   
     2.4. De rechtbank overwoog (blz. 3): 
     ‘’ Kosten van wederbelegging 
   
   9. Met een beroep op HR (…) NJ 1991, 722 heeft de Gemeente zich op het standpunt gesteld dat voor vergoeding van kosten van wederbelegging geen plaats is, nu er — gelet op de activiteiten van Metterwoon — geen sprake is van duurzame belegging.  
   10. De rechtbank is van oordeel dat zulks wel het geval is. De activiteiten van Metterwoon bestaan onder andere uit het beleggen in onroerende zaken en — zoals zij ter zitting ongemotiveerd weersproken heeft gesteld — van haar bestand van ongeveer 7.000 woningen wordt jaarlijks gemiddeld 8% verkocht. Voorts moet ervan worden uitgegaan dat, gelet op de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand, zoals de deskundigen stellen, Metterwoon, de onteigening weggedacht, het onteigende zou hebben aangehouden. De aan Metterwoon te vergoeden schade ter zake zal worden vastgesteld overeenkomstig het door de deskundigen begrote, op zichzelf niet weersproken bedrag van ƒ 6.000,--.’’ 
   
   
     2.5. Tegen deze overwegingen richt zich het middel met een rechtsklacht en motiveringsklachten. 
     De rechtbank heeft volgens de gemeente in de schadeloosstelling ten onrechte kosten van wederbelegging opgenomen. Naar de rechtbank heeft vastgesteld, is Metterwoon eigenaresse geweest van een wisselend aantal woningen en koopt en verkoopt zij jaarlijks, verhoudingsgewijs op grote schaal, woningen, als de onderhavige. Onder die omstandigheden kan niet gezegd worden dat deze als duurzame belegging, in de zin van HR NJ 1991, 722, werden aangehouden.  
     Voorts betoogt de gemeente dat zij voor de rechtbank heeft gesteld dat Metterwoon, zoals uit het rapport van haar eigen deskundige blijkt, haar onroerend goed niet aanhoudt, doch verkoopt, wanneer dat leegkomt, teneinde aldus de hoogste prijs te realiseren. Ook om die reden is geen sprake van een duurzame belegging in vorenbedoelde zin. De rechtbank geeft er geen blijk van deze stelling in haar oordeelsvorming te hebben betrokken. De overweging dat Metterwoon, de onteigening weggedacht, het onteigende zou hebben aangehouden, verdraagt zich niet met deze stelling en strookt bovendien niet met de visie van de deskundigen dat Metterwoon het onteigende zonder onteigening (slechts) voorlopig zou hebben aangehouden. Dit laatste brengt mee dat van duurzame belegging geen sprake kan zijn.  
     Tenslotte is de rechtbank volgens de gemeente niet, althans niet uitdrukkelijk, ingegaan op wezenlijke argumenten, ontleend aan een door haar in 1992 omtrent kosten van wederbelegging gewezen vonnis en aan het advies van dezelfde deskundigen in een vergelijkbare zaak.  
   
   
   
   3.  Kosten van wederbelegging 
   
   
     3.1. Voor beschouwingen met betrekking tot kosten van wederbelegging moge ik verwijzen naar de onderdelen 3, 4 en 7 van de conclusie van mijn ambtgenoot Moltmaker voor HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722, m.nt. MB (Rotterdam/[B]).  
   
   
   
     3.2. De A-G merkte (onder 7.1) zijn beschouwingen aan als een min of meer logisch vervolg van de Zillikens-arresten  en voorzag grote problemen voor de toekomst. Na een uiteenzetting van die problemen betoogde hij dat deze op twee manieren zouden kunnen worden opgelost:  
     ‘’(blz. 3153, linker kolom) (…) 7.3. (…) De eerste manier is, dat Uw Raad beslist, dat in het algemeen — en ook in het onderhavige geval — de onteigende, juist omdat hij belegger of handelaar is, een alternatief heeft (dus anders dan veelal de eigenaar van een door hem zelf bewoond huis of de ondernemer met een eigen bedrijfspand) en de wederbeleggingskosten dus voor beleggers en handelaren in beginsel geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening zijn (zeer bijzondere gevallen — waaronder dan ook Zillikens te begrijpen — daargelaten (…)).  
     De tweede manier is, dat ervan wordt uitgegaan, dat iedere eigenaar van te onteigenen onroerend goed er recht op heeft dat hij na de onteigening in dezelfde positie komt te verkeren als vóór de onteigening, hetgeen betekent dat hij een zodanige schadeloosstelling moet ontvangen dat hij in staat is daarmee een vergelijkbaar onroerend goed terug te kopen (daargelaten of hij dat ook werkelijk doet). Dat betekent, dat bij de vergoeding van de werkelijke waarde telkens zonder meer een (standaard)bedrag aan kosten van bijv. 8% als schadevergoeding wordt toegekend. Als in het onderhavige geval [B] zijn kosten vergoed krijgt, zie ik dit als de enige manier om een stroom van arbitraire feitelijke beslissingen met de daarmee gepaard gaande rechtsonzekerheid en mogelijk rechtsongelijkheid te voorkomen.’’  
   
   
   
     3.3. De rechtbank had in die zaak de volgende feiten en omstandigheden vastgesteld:  
     ‘’(blz. 3147, linker kolom) (…) [B] heeft de onderhavige appartementen aangekocht in 1983, heeft deze opgeknapt en vervolgens verhuurd.  
     (…) [B] (was) per 1 jan. 1982 eigenaar van 615 wooneenheden (…) op 1 jan. 1983 (…) van 654 wooneenheden (…) op 1 jan. 1984 (…) van 657 wooneenheden, op 1 jan. 1985 van 725 wooneenheden, op 1 jan. 1986 van 692 wooneenheden, op 1 jan. 1987 van 677 wooneenheden, en op 1 jan. 1988 van 673 wooneenheden.  
     Over de betreffende jaren hebben de mutaties (rechter kolom) het volgende ingehouden (gerelateerd aan de omvang per 1 januari van het jaar): 
   
   
     
       
       
       
       
         
           
             
           
           
             aankoop: 
           
           
             verkoop: 
           
         
         
           
             1982: 
           
           
             9,4% 
           
           
             3,1% 
           
         
         
           
             1983: 
           
           
             4,6% 
           
           
             4,1% 
           
         
         
           
             1984: 
           
           
             13,7% 
           
           
             3,3% 
           
         
         
           
             1985: 
           
           
             7,3% 
           
           
             11,9% 
           
         
         
           
             1986: 
           
           
             0,5% 
           
           
             2,6% 
           
         
         
           
             1987: 
           
           
             1,7% 
           
           
             2,3% 
           
         
       
     
   
   
   
     In het percentage verkopen van 11,9% in 1985 is begrepen een percentage verkopen van 11,2%, gedaan ter voorkoming van onteigening. 
     1985 is het enige jaar waarin meer verkopen dan aankopen hebben plaatsgevonden. 
     Aan onderhoud werd in de betreffende jaren het volgende uitgegeven, uitgedrukt in een percentage van de huuropbrengst: 
   
   
     
       
       
       
         
           
             1982: 
           
           
             28,1% 
           
         
         
           
             1983: 
           
           
             47,2% 
           
         
         
           
             1984: 
           
           
             40,4% 
           
         
         
           
             1985: 
           
           
             37,3% 
           
         
         
           
             1986: 
           
           
             72,4% 
           
         
         
           
             1987: 
           
           
             53,5% 
           
         
       
     
   
   
   
     Het bezit aan eenheden onroerend goed van [B] is in meergemelde periode in omvang toegenomen met ruim 10%, in waarde uitgedrukt met meer dan 100%.  
     Bij alle verkopen wordt volledig gebruik gemaakt van de fiscale vervangingsreserve.’’ 
     en daaraan de conclusie verbonden dat [B] als belegger moest worden aangemerkt en dat de kosten van wederbelegging voor vergoeding in aanmerking kwam.  
   
   
   
     3.4. Uw Raad overwoog:  
     ‘’(blz. 3153, linker kolom) (…) Voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed is alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert.  
     Aangezien — naar de vaststelling van de rechtbank — [B] sedert 1982 eigenaar is geweest van een wisselend aantal wooneenheden en jaarlijks wooneenheden als de onderhavige appartementen koopt en verkoopt, (rechter kolom) kan niet worden gezegd dat deze als duurzame belegging werden aangehouden. Mitsdien heeft de rechtbank de kosten van wederbelegging ten onrechte in de schadeloosstelling opgenomen.’’  
   
   
   
     3.5. Mörzer Bruyns annoteerde:  
     ‘’(blz. 3154, linker kolom) (…) De Hoge Raad stelt wel zeer zware eisen aan het begrip ‘’duurzaam’’: [B] immers bezit ± 700 wooneenheden, waarvan hij er jaarlijks gemiddeld ca. 3% verkocht, terwijl hij er gemiddeld 6% bijkocht, waardoor zijn onroerend-goedbezit per saldo in de loop der jaren steeg. Aankopen kunnen moeilijk als argument tegen de duurzaamheid worden gebruikt. Omdat hij jaarlijks ± 20 van zijn ± 700 wooneenheden verkocht, werd zijn gehele bezit derhalve als een niet duurzame belegging aangemerkt. Dit lijkt wat overdreven. Op deze basis zou de gemiddelde wooneenheid immers ± 30 jaar in zijn bezit blijven! Niet onderzocht werd bovendien welke (rechter kolom) criteria [B] aanlegde bij zijn besluiten tot verkoop, hetgeen bijv. kwaliteitsverbetering zou kunnen zijn, zoals de rechtbank suggereert.  
     Het onteigende (…) was echter na aankoop, 6 jaar geleden, geheel opgeknapt. Enige concrete aanwijzing dat juist dit onroerend goed ook zonder onteigening zou zijn verkocht bestond er, voor zover valt na te gaan, niet.  
     Al met al is de argumentatie van het arrest weinig overtuigend. Mogelijk moet er een waarschuwing in worden gezien het ‘’redelijk belang’’ niet te lichtvaardig te hanteren. Inderdaad bestaat vrij algemeen de neiging om, indien van iemand een beleggingspand wordt onteigend, er van uit te gaan dat zijn redelijk belang meebrengt dat hij het vrijkomende kapitaal belegt in onroerend goed.  
     Dit geldt zeker indien het gaat om iemand die blijkens zijn vermogensaangifte een groot deel van zijn vermogen heeft belegd in onroerend goed — omdat dat blijkbaar een hem passende vorm van belegging is. Maar het is evenzeer verdedigbaar bij iemand die zijn beleggingen evenwichtig gespreid heeft over verschillende beleggingsvormen. Indien dan een deel van de onroerend-goedbelegging wordt onteigend zonder dat hij in de gelegenheid wordt gesteld te herbeleggen in onroerend goed zou dit evenwicht verstoord worden.  
     M.i. is dit soort jurisprudentie verantwoord en ook wel op Zillikens te baseren, tenzij er getwijfeld moet worden aan de duurzaamheid van de belegging. Wanneer is er nu reden voor een dergelijke twijfel: Daarvoor zou bijv. de volgende algemene formulering kunnen worden gehanteerd: indien aannemelijk is c.q. er concrete aanwijzingen zijn, dat de onteigening weggedacht het onroerend goed toch binnen afzienbare tijd zou zijn verkocht. Getoetst aan dit criterium zouden echter aan [B] wederbeleggingskosten moeten zijn toegewezen, zodat de Hoge Raad kennelijk een strenger criterium hanteert. Hoe streng zal nog moeten blijken, indien andere casusposities aan de Hoge Raad worden voorgelegd.’’ 
   
   
   
     3.6. A.Ph. van Gelder, Onteig. en eigendomsbep., Bijz. Deel II.V, § 11, nr. 1, blz. 84, betoogt:  
     ' 'Mörzer Bruijns  destilleert in zijn noot onder het (…) arrest van 16 juli 1990, dat de Hoge Raad in de drie Zillikens-arresten twee criteria heeft ontwikkeld, willen kosten van wederbelegging voor vergoeding in aanmerking komen:  
     (blz. 85) — het onroerend goed wordt (…) voor  duurzame belegging  aangehouden, en het  redelijk belang  van de onteigende vordert —  gelet op de vooruitzichten van zodanige wijze van beleggen en gelet ook op de persoonlijke omstandigheden van de onteigende — die wederbelegging in onroerend goed. Daaraan zou men naar mijn mening, als overkoepelend criterium, moeten toevoegen, dat  
   
   - door die wederbelegging verdere schade als gevolg van de onteigening, waaronder ook inkomensschade zal worden voorkomen. 
   
   
     (…) 
     Helaas, zo meen ik, heeft de Hoge Raad bij haar arrest van 16 juli 1990 (…) roet in het eten gegooid, en wel door (de) eerder opgesomde criteria dusdanig aan te scherpen, dat er nauwelijks meer ruimte is voor toekenning van een vergoeding voor wederbeleggingskosten. (…)  
     
       Mörzer Bruijns  acht de (…) argumentatie (van de Hoge Raad) 'weinig overtuigend', een opvatting die ik graag onderschrijf (…)  
     Ook  Mörzer Bruijns  constateert, dat het gaat om de duurzaamheid van de belegging. Wie daaraan zou twijfelen zou zich, aldus Mörzer Bruijns, de vraag moeten stellen, of aannemelijk is c.q. er concrete aanwijzingen zijn, dat de onteigening weggedacht het onroerend goed toch binnen afzienbare tijd zou zijn verkocht. Die 'afzienbare tijd' blijft dan de kern van de vraagstelling: 3 à 4 jaren? of de (boven-)grens van 13 à 14 jaren? Ook zal moeten worden nagegaan, of de eigenaar sedert de verwerving van zijn belegging de aankoop- en eventuele opknapkosten heeft terugverdiend, dan wel thans een zodanige prijs kan bedingen, dat die kosten sowieso worden goedgemaakt. En dan nog blijft de vraag, of en vooral in hoeverre de Hoge Raad de 'aannemelijkheid' van die eerdere verkoop zal (willen) laten meewegen. Trouwens, zal dit criterium dan niet ook moeten worden toegepast op (statutair) institutionele beleggers? Ook zij immers wisselen van bezit (…) Ten slotte zal naar mijn mening geschat moeten worden, binnen welke periode verkocht zou zijn, de onteigening weggedacht, om de betreffende belegger ten minste een vergoeding te kunnen toekennen voor het feit, dat hij als gevolg van de eerdere ontneming schade lijdt, bestaande uit de kosten, die hij (eerder) zal moeten maken om een vervangend object aan te kopen en mogelijk ook nog uit het ten tijde van de ontneming niet geheel 'terugverdiend', c.q. niet afgeschreven zijn van eventuele verbouwings- of opknapkosten.’’  
   
   
   
     3.7. Naar het mij voorkomt, heeft Uw Raad in het arrest een keuze gemaakt voor de eerste door A-G Moltmaker in onderdeel 7.3 van zijn conclusie aangeduide oplossing. Uw Raad abstraheert kennelijk van de vraag wat de eigenaar met de onteigende onroerende zaak zou hebben gedaan, als de onteigening niet zou hebben plaatsgevonden. Zoals de A-G in onderdeel 4.3 van zijn conclusie opmerkte, is die vraag moeilijk te beantwoorden, omdat het gaat om veronderstelde intenties van de eigenaar.  
   
   
   
     3.8. Blijkens het arrest speelt ook de intentie van de eigenaar in het algemeen geen (beslissende) rol. [B] verkocht jaarlijks gemiddeld 3% van zijn onroerend-goed. Daaruit kan mijns inziens niet worden afgeleid dat deze zijn onroerende zaken primair hield met het oog op het realiseren van vermogenswinsten — kenmerk van de handelaar. Bovendien had de rechtbank vastgesteld dat sprake was van een verbetering in de samenstelling en kwaliteit van het onroerend-goedbezit — de intentie van de ‘’professionele belegger’’ — bij zijn aan- en verkooptransacties op de onroerend-goedmarkt. Niettemin oordeelde Uw Raad dat niet kon worden gezegd dat de onteigende appartementen door [B] als duurzame belegging werden aangehouden.  
   
   
   
   4.  Beoordeling van het middel 
   
   
     4.1. De rechtbank heeft voor het oordeel dat de kosten van wederbelegging vergoed moeten worden in de eerste plaats betekenis toegekend aan de omstandigheid dat Metterwoon onder meer belegt in onroerende zaken en dat van haar bestand van ongeveer 7.000 woningen jaarlijks gemiddeld 8% wordt verkocht.  
   
   
   
     4.2. In de zaak Rotterdam/[B] kende Uw Raad voor het oordeel dat de kosten van wederbelegging niet voor vergoeding in aanmerking kwamen beslissende betekenis toe aan de omstandigheid dat [B] sedert 1982 eigenaar was geweest van een wisselend aantal wooneenheden en jaarlijks wooneenheden, als de onteigende, kocht en verkocht.  
   
   
   
     4.3. Wanneer de activiteiten van Metterwoon op de onroerend-goedmarkt worden vergeleken met die van [B], is in het onderhavige geval evenmin sprake van een duurzame belegging. In dit verband merk ik nog op dat uit het door haar bij de rechtbank ingediende taxatierapport afgeleid kan worden dat Metterwoon — zoals de gemeente voor de rechtbank heeft gesteld — panden pleegt te verkopen, steeds wanneer zij de hoogste prijs kan realiseren. Ook die omstandigheid zou er op wijzen dat Metterwoon niet zozeer geïnteresseerd is in het aanhouden van een ‘’rustig bezit’’, met het oog op de daaruit te verkrijgen inkomsten, als wel in het realiseren van vermogenswinsten.  
   
   
   
     4.4. De rechtbank heeft voorts nog overwogen dat ervan moet worden uitgegaan dat Metterwoon, de onteigening weggedacht, het onteigende zou hebben aangehouden, maar aan die omstandigheid komt, zoals blijkt uit de hiervoor onder 3.4 geciteerde overwegingen van het arrest Rotterdam/[B], voor de beantwoording van de vraag of Metterwoon de onteigende onroerende zaak als duurzame belegging heeft aangehouden, niet de betekenis toe die de rechtbank daaraan kennelijk heeft gehecht, nu Metterwoon jaarlijks wooneenheden verkoopt, als de onteigende.  
   
   
   
     4.5. Gelet hierop, acht ik het middel gegrond, voor zover het klaagt dat de rechtbank ten onrechte kosten voor wederbelegging in de schadeloosstelling heeft opgenomen. Na vernietiging van het bestreden vonnis kan Uw Raad de zaak mijns inziens op na te melden wijze afdoen.  
   
   
   
   5.  Conclusie 
   
   
     Het middel gegrond bevindend, concludeer ik tot:  
   
   - vernietiging van het bestreden vonnis; 
   - vaststelling van het bedrag van de schadeloosstelling op ƒ 55.429,10 (het door de rechtbank vastgestelde bedrag - ƒ 61.429,10 -, verminderd met de daarin opgenomen kosten van wederbelegging - ƒ 6.000,-- -), te vermeerderen met de door de rechtbank in aanmerking genomen rente van 7% per jaar over ƒ 14.929,10 (ƒ 55.429,10, verminderd met het betaalde voorschot van ƒ 40.500,--), te rekenen van 12 januari 1995 tot 1 november 1995; en  
   - veroordeling van de gemeente tot betaling aan Metterwoon van ƒ 14.929,10, vermeerderd met de hiervoor vermelde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de som daarvan, vanaf 1 november 1995 tot aan de dag der algehele voldoening.  
   
   
   
   
     De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,  
   
   
   
      HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4, HR 25 januari 1984, NJ 1984, 729 en HR 8 juli 1986, NJ 1987, 434, alle m.nt. MB.