ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1668

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1668 Gerechtshof Amsterdam , 18-09-2012 / 200.095.977/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-09-18

Zaaknummer: 200.095.977/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1668

---

Huurrecht woonruimte. Dringend eigen gebruik. Vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning is toegewezen.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     
     ARREST 
     
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       1. [APPELLANT SUB 1], 
       2. [APPELLANT SUB 2], 
       Beiden wonende te [woonplaats], 
       APPELLANTEN in het principaal appel, 
       GEÏNTIMEERDEN in het incidenteel appel, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders-Folmer te Amsterdam,  
     
     
     
     t e g e n 
     
     
       [GEÏNTIMEERDE],  
       wonende te [woonplaats], 
       GEÏNTIMEERDE in het principaal appel, 
       APPELLANT in het incidenteel appel, 
       advocaat: mr. M. Dorgelo te Amsterdam. 
     
     
     
     
     1.	Het geding in hoger beroep 
     
     1.1	Partijen worden hierna ook [appellant sub 1] en [appellant sub 2], respectievelijk [geïntimeerde] genoemd. 
     
     1.2	[appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn bij dagvaarding van 1 september 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder rolnummer CV 10-7739 in deze zaak heeft gewezen tussen hen als gedaagden en [geïntimeerde] als eiser en dat op 6 juni 2011 is uitgesproken.  
       
     1.3	Bij memorie hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] negen grieven tegen het bestreden vonnis opgeworpen, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, alsmede tot terugbetaling van € 1.698,93, zijnde dit het door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan [geïntimeerde] betaalde bedrag aan proceskosten in eerste aanleg, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 december 2011 en met het verzoek aan het hof te bepalen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. 
     
     1.4 Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord de grieven bestreden, zijnerzijds in incidenteel appel vier grieven opgeworpen, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden, in het principaal beroep geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en in het incidentele appel geconcludeerd tot wijziging van het dictum van het bestreden vonnis in dier voege dat het hof de verhuisvergoeding zal bepalen op nihil, zonodig een nadere termijn zal bepalen, waarop [geïntimeerde] bij akte kan laten weten het verzoek tot huuropzegging in te trekken, alsmede [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zal veroordelen in de nakosten, de beslagkosten en de kosten van het hoger beroep en tot betaling van schadevergoeding. 
     
     1.5 [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben daarop de grieven in het incidenteel appel bestreden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] met diens veroordeling in de kosten van (het hof verstaat:) het incidenteel appel. 
     
     1.6 Vervolgens hebben partijen de zaak op 11 juni 2012 doen bepleiten, [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij monde van mr. E.H. Servatius, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerde] bij monde van zijn hiervoor genoemde advocaat. Beide raadslieden pleitten aan de hand van nadien overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid is aan beide partijen akte verleend van het in het geding brengen van producties en hebben partijen op vragen van het hof inlichtingen verschaft.  
     
     Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingelast wordt geacht.  
     
     
     2. Grieven 
     
     Voor de grieven volstaat het hof met een verwijzing naar de desbetreffende memories. 
     
     
     3. Feiten 
     
     3.1 De kantonrechter heeft in het aan het bestreden vonnis voorafgaande tussenvonnis van 20 december 2010 onder rechtsoverweging 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten komen, voor zover in hoger beroep van belang, op het volgende neer.  
     
     3.2 [appellant sub 1] en [appellant sub 2], die in 2002 zijn gehuwd, zijn thans de huurders van de bovenwoning aan de Van [adres] te [plaatsnaam], waarvan aanvankelijk de voormalige echtgenote van [appellant sub 1] huurder was. [geïntimeerde], die in 1996 eigenaar geworden is van het gehele pand [adres], bewoont zelf de benedenwoning waarin hij tevens een winkel in gesteenten en mineralen drijft. Bij brief van 15 juni 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de huur opgezegd, primair omdat [geïntimeerde] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, stellende daartoe dat hij een eigen ruimte die losstaat van de winkel wenst te hebben en bovendien omdat zijn dochter vanwege medische omstandigheden extra zorg van haar vader nodig heeft terwijl [geïntimeerde] bovendien de zorg heeft voor zijn 80-jarige moeder die eveneens bij hem inwoont en daarenboven omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zich niet zouden gedragen als een goede huurder doordat zij onoordeelkundig uitgevoerde verbouwingen hebben aangebracht. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben aan [geïntimeerde] bij brief van 23 juli 2009 meegedeeld niet akkoord te gaan met de huuropzegging.  
     
     
     4. De vorderingen 
     
     In dit geding vordert [geïntimeerde] vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, alsmede ontruiming ervan met machtiging om die ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm en tenslotte vordert [geïntimeerde] de hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot betaling van huurachterstand en schadevergoeding. De kantonrechter heeft een comparitie gelast en aansluitend daarop heeft hij een gerechtelijke plaatsopneming gehouden. Daaruit heeft hij geconcludeerd dat de combinatie van wonen en werken in het door [geïntimeerde] in gebruik zijnde gedeelte van het pand, samen met zijn vriendin en zijn moeder niet goed mogelijk is. De woonkamer is deels in gebruik voor de winkel van [geïntimeerde]; zijn moeder heeft nauwelijks eigen leefruimte. Op die grond heeft de kantonrechter de dringendheid van het eigen gebruik van het gehuurde door [geïntimeerde] voldoende aannemelijk geoordeeld. Na te hebben overwogen dat, zeker bij een langere ontruimingstermijn dan verzocht, namelijk van drie maanden, passende woonruimte voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in [woonplaats] voorhanden is, heeft de kantonrechter de belangen van partijen afgewogen en daarbij de balans ten gunste van [geïntimeerde] doen doorslaan. Onder afwijzing van het meer of anders gevorderde heeft de kantonrechter derhalve bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte aan de [adres] boven te [plaatsnaam] zal eindigen op 30 september 2011 en hij heeft [appellant sub 1] en [appellant sub 2] veroordeeld tot ontruiming, met machtiging van [geïntimeerde] om die ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. Voorts heeft zij [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] van een bedrag groot € 5.396,00 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tenzij [geïntimeerde] uiterlijk op 20 juni 2011 zou laten weten zijn verzoek tot huuropzegging in te trekken. Voorts heeft hij [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verwezen in de proceskosten, tenzij [geïntimeerde] de huuropzegging zou intrekken, voor welk geval hij [geïntimeerde] in de proceskosten verwees. Het meer of anders gevorderde is door de kantonrechter afgewezen. Tegen de oordelen van de kantonrechter komen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in appel en [geïntimeerde] in incidenteel appel. 
     
     
     5. Beoordeling 
     
     5.1 Door middel van hun eerste grief verwijten [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de kantonrechter de bedreigingen en intimidaties waarmee [geïntimeerde] tracht en heeft getracht hen uit het gehuurde te doen vertrekken onbesproken te hebben gelaten. De grief faalt, omdat binnen het kader van de door de kantonrechter besproken beëindigingsvordering noch het systeem van de wet, noch de tekst van Boek 7, Titel 4, Afdeling 5, Onderafdeling 4 ruimte laat voor de introductie van een dergelijk criterium. 
     
     5.2 De tweede en de vierde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij strekken blijkens hun toelichting ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte aan de gedingstukken en zijn eigen waarneming de conclusie heeft verbonden dat [geïntimeerde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, nu de vriendin van [geïntimeerde] bij gebreke van een geldige verblijfsvergunning de benedenwoning niet “gebruikt”, de moeder van [geïntimeerde] een ruime woning in [plaatsnaam] in eigendom heeft en daar tot voor kort ook woonde, en de opslag van de handelswaar van [geïntimeerde] niet alleen ook elders zou kunnen geschieden, maar bovendien elders zou moeten gebeuren, nu slechts het voorste gedeelte van de parterreverdieping als winkel mag worden gebezigd.   
     
     5.3 Dit betoog kan niet worden aanvaard. Anders dan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen is voor de beoordeling of [geïntimeerde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van de wet niet van belang of anderen dan [geïntimeerde] zelf daarvan wel of niet gebruik maken. Doorslaggevend is dat van eigen gebruik van het onroerend goed door [geïntimeerde] reeds dan sprake kan zijn als hij zijn eigen belang dient; het staat hem vrij de keuze te maken zijn eigen belang te dienen door zijn vriendin en zijn moeder bij zich in de woning huisvesting te bieden. Eveneens staat het hem vrij in zijn levensonderhoud te voorzien door de handel in gesteenten en mineralen en de daarvoor benodigde voorraad in de onmiddellijke omgeving van zijn winkel op te slaan. De kantonrechter heeft door zijn eigen waarneming geconstateerd dat de combinatie van wonen en werken in het bij [geïntimeerde] in gebruik zijnde gedeelte van het pand niet goed mogelijk is en hij heeft tevens geoordeeld dat diens keuze om zijn handel in toenemende mate in het pand te drijven ingegeven wordt door de economische noodzaak daarvan terwijl daartoe de aanwezigheid van een regelmatig wisselende handelsvoorraad in de onmiddellijke nabijheid van de winkel noodzakelijk is. Daarmee staat voldoende vast dat [geïntimeerde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De tweede en de vierde grief falen.  
     
     5.4 De derde grief richt zich tegen een overweging van de kantonrechter betreffende de wens van [geïntimeerde] om zijn dochter in huis te nemen, maar die overweging is ten overvloede gegeven en draagt mitsdien de beslissing niet, zodat die grief [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet kan baten.  
     
     5.5 Door middel van hun vijfde grief bestrijden [appellant sub 1] en [appellant sub 2] het oordeel van de kantonrechter dat in [plaatsnaam] passende woonruimte voorhanden is en zij wijzen daarbij op de omstandigheden dat [appellant sub 1] voor de verwerving van zijn aanvullend inkomen door middel van zijn activiteiten als couturier op de [wijk] is aangewezen, dat in verband met diezelfde werkzaamheden en met de gezondheidstoestand van [appellant sub 2] die een vleugel nodig heeft voor zijn geheugentraining zodat bijzondere eisen worden gesteld aan het vloeroppervlak van de passende woonruimte, doch dat hun betaalcapaciteit hen dwingt tot huisvesting in de sociale sector, terwijl tenslotte een woning in een homofobe omgeving voor hen niet als passend kan worden aangemerkt.  
     
     5.6 Het hof stelt voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub c BW de vordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip van ontruiming (volgens artt. 7:272 jo. 7:273 BW) slechts kan worden toegewezen wanneer blijkt dat de huurder andere passende woonruime kan verkrijgen. Daarbij geldt dat volgens vaste rechtspraak ook woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben echter [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verklaard slechts de onderhavige woning als passend te beschouwen en dan ook geen pogingen in het werk te hebben gesteld om andere woonruimte te vinden. De door hen in de door [geïntimeerde] toegezonden documentatie aangetroffen huurwoningen betreffen slechts woningen in de sociale sector met een vloeroppervlak dat niet de combinatie van een vleugel en de uitoefening van het beroep van couturier toelaat en die dus niet passend zijn, aldus [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Tegenover de met voldoende gegevens over het woningbestand in [plaatsnaam] onderbouwde stelling van [geïntimeerde] dat huurwoningen geschikt voor twee-persoons-huishoudingen met een afzonderlijke ruimte voor de beroepswerkzaamheden van [appellant sub 1] beschikbaar zijn, kunnen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] echter in dit stadium van het geding niet volstaan met deze loutere ontkenning, waarbij het hof bovendien vaststelt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken dat zij kunnen worden beschouwd als zogenaamde doorstromers met een zeer hoge anciënniteit, die een slaagkans van 95% hebben op een andere passende woning. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet te verwachten valt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] erin zullen slagen sociale woonruimte in [plaatsnaam] te vinden op zo’n bijzondere locatie als zij thans tot hun beschikking hebben. De achteruitgang die zij tegemoet moeten zien, zal hun ongetwijfeld zwaar vallen. Die omstandigheid brengt evenwel niet mee dat woonruimte in [plaatsnaam] op een minder bijzondere locatie als niet passend moet worden beschouwd. Verder heeft het hof onder ogen gezien dat thans geen absolute zekerheid kan worden geboden dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op korte termijn in [plaatsnaam] een geschikte alternatieve huurwoning vinden. In de eerste plaats zal het hof voor een tamelijk lange ontruimingstermijn kiezen, zodat de kans dat het tijdig vinden van een andere woonruimte niet slaagt wordt verminderd. Daarbij komt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] over een alternatief in [plaatsnaam](land) beschikken. Ook al is die woonruimte wellicht minder geschikt voor permanente bewoning, in aanmerking genomen het frequente en langdurige gebruik dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] daarvan hebben gemaakt en maken, biedt het in elk geval een uitwijk-mogelijkheid en hoeft er geen rekening mee te worden gehouden dat zij over geen enkele woonruimte beschikken. Tegen deze achtergrond oordeelt het hof dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] geacht kunnen worden een andere passende woonruimte te krijgen. De algemene stelling dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als “homostel” in een andere [plaatsnaam] buurt dan de [wijk] het verhoogd risico lopen “agressie en wegpesten” acht het hof onvoldoende gemotiveerd. De vijfde grief is tevergeefs voorgedragen.  
     
     5.7 De zesde grief bestrijdt de belangenafweging door de kantonrechter en strekt ten betoge dat die in het voordeel van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dient uit te vallen.  
     
     
       5.8 Het hof overweegt daaromtrent als volgt. De belangen van partijen zijn evident en staan in dit geval scherp tegenover elkaar. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben groot belang bij voortzetting van de bewoning van de door hen al zo lang gehuurde woonruimte. Zij zijn daaraan gehecht en het vormt een uitvalsbasis van hun sociale en werkzame leven voor zover zich dat in [plaatsnaam] afspeelt. Dat geldt ook als wordt aanvaard dat het niet als atelierwoning is gehuurd, doch deze beperking tot het sociale en werkzame leven in [plaatsnaam], die refereert aan het feit dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] een niet onbelangrijk gedeelte van hun leven in [plaatsnaam] doorbrengen, relativeert hun belang bij het gehuurde in de [adres] te [plaatsnaam].  
       [geïntimeerde] is, naar aannemelijk is geworden, aangewezen op dit, hem in eigendom toebehorende pand als woonruimte. In dit pand drijft hij zijn winkel, die in toenemende mate van betekenis is voor zijn levensonderhoud. Zijn nieuwe leefsituatie, waarin zijn vriendin en zijn moeder een voor hem belangrijke rol spelen, leidt tot, naar de kantonrechter heeft waargenomen, groot gebrek aan woonruimte binnen de hem ter beschikking staande etages en hij heeft dringend behoefte aan uitbreiding. Die belangen tegen elkaar afwegend, is het hof van oordeel dat de belangen van [geïntimeerde], alle omstandigheden in aanmerking genomen, het zwaarst wegen. Er is een situatie ontstaan waarin [geïntimeerde] niet langer het woonbelang van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoeft te ontzien, maar zich mag laten leiden door zijn eigen woonbelang. Van hem kan in het bijzonder niet worden verlangd dat hij elders voor zichzelf een opslagruimte huurt voor de waren die hij in zijn winkel verkoopt en die hij voor een succesvolle nering frequent nodig heeft, mede gelet op alle aan die keuze voor hem verbonden kosten en evenmin dat hij zijn eigen privacy en die van zijn vriendin blijvend opoffert ten behoeve van zijn handelswaar. [geïntimeerde] heeft aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, zijn belangen en die van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De zesde grief is tevergeefs voorgesteld. 
     
     
     5.9 De zevende en de achtste grief missen naast de voorgaande zelfstandige betekenis. Bij een afzonderlijke behandeling daarvan hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] geen belang. 
     
     5.10 Door middel van zijn eerste incidentele grief stelt [geïntimeerde] de door de kantonrechter op de wettelijke minimumbijdrage begrote verhuis- en inrichtingskosten aan de orde en hij betoogt dat die op nihil gesteld dient te worden aangezien [appellant sub 1] en [appellant sub 2] een groot gedeelte van hun inboedel reeds naar [plaatsnaam] hebben verhuisd. De grief faalt, nu de kantonrechter bij zijn plaatsopneming heeft geconstateerd dat er een inboedel in het gehuurde aanwezig is. Deze zal bij het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming moeten worden verhuisd en dat brengt kosten met zich. 
     
     5.11 Bij behandeling van de tweede incidentele grief, waarmee [geïntimeerde] tracht zijn zienswijze ingang te doen vinden dat het huis in [plaatsnaam] aangemerkt kan worden als passende woonruimte, heeft hij geen belang, nu het hof hierboven reeds heeft geoordeeld dat in [plaatsnaam] passende woonruimte beschikbaar is. 
     
     5.12 De derde incidentele grief stelt de uitvoerbaarheid bij voorraad van de uit te spreken veroordeling aan de orde. De aan te leggen maatstaf is dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf, zij het minder streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. Het hof acht het verweer van [appellant sub 1] en [appellant sub 2], dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden de dringende noodzaak ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het arrest zal dus niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De derde incidentele grief faalt. 
     
     
       5.13 Met de vierde incidentele grief stelt [geïntimeerde] het aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verweten slechte huurderschap en de door hem gestelde schade aan de orde. De kantonrechter heeft, ervan uitgaande dat de vordering van [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik wordt toegewezen, geoordeeld dat de gevorderde beëindiging wegens slecht huurderschap geen bespreking meer behoeft. Dit oordeel wordt in hoger beroep niet bestreden. Uit het door [geïntimeerde] in hoger beroep gestelde volgt ook dat hij de ontbinding wegens slecht huurderschap als subsidiaire grond aanvoert, zodat die vordering na het falen van de grieven in het principaal hoger beroep verder onbesproken kan blijven. 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] zijn vordering tot vergoeding van schade, mede gelet op de betwisting van [appellant sub 1] en [appellant sub 2], onvoldoende heeft onderbouwd. Die onderbouwing wordt in hoger beroep ook niet gegeven. Het hof kan daarom niet tot een ander oordeel komen dan de kantonrechter. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben gemotiveerd betwist dat zij toerekenbaar zijn tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat het hof bij gebreke van een voldoende onderbouwing en gelet op de gemotiveerde betwisting door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet kan vaststellen in welke staat het gehuurde aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ter beschikking is gesteld en of zaken al of niet door ouderdom teniet zijn gegaan of beschadigd. De gevorderde schadevergoeding, de in verband daarmee gevorderde beslagkosten, de verwijzing naar een schadestaatprocedure de vordering tot herstel in originele staat zijn daarom niet toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd 
     
     
     
     6. Slotsom 
     
     Uit het vorenstaande vloeit voort dat de in het principaal en incidenteel appel voorgedragen grieven alle falen. Het bestreden vonnis dient derhalve bekrachtigd te worden. Aangezien de bij dat vonnis bepaalde termijnen inmiddels zijn verstreken zal het hof, gelet op het woonbelang van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en de omstandigheid dat zij een lange tijd in het gehuurde hebben gewoond, aangaande die termijnen opnieuw beslissen en aan hen een ruime termijn gunnen, alvorens zij het gehuurde moeten ontruimen, te weten tot 31 december 2012.  Als in het ongelijk gestelde partij zullen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] worden verwezen in de kosten van het geding het principaal appel en [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het incidenteel appel. 
     
     
     7. Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met uitzondering van het in het dictum onder VI bepaalde en met dien verstande dat 
       -	de in het dictum onder I en II genoemde termijn voor de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt vastgesteld op 31 december 2012, en 
       -	de in het dictum onder IV genoemde datum waarop [geïntimeerde] uiterlijk de vordering tot huurbeëindiging kan intrekken wordt bepaald op 9 oktober 2012; 
     
     
     als [geïntimeerde] de vordering niet intrekt: 
     
     verwijst [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de kosten van het principaal hoger beroep voor zover tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, en begroot deze op € 284,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat; 
     
     verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep voor zover tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gevallen, en begroot deze op € 1.341,00 aan salaris advocaat; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
       
     als [geïntimeerde] de vordering intrekt: 
     
     verwijst [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gevallen, in eerste aanleg op € 1.500,00 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 381,81 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep aan [geïntimeerde] hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van algehele terugbetaling; 
     
     verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 september 2012.