ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:9548

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:9548 Rechtbank Rotterdam , 12-10-2023 / 10472039

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-10-12

Zaaknummer: 10472039

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:9548

---

Mutatieschade. Woning niet in goede staat opgeleverd. Veel meer dan alleen gebruikssporen, dus ook meer herstelverplichtingen.

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Dordrecht
 
 
 
 
 
zaaknummer: 10472039 CV EXPL 23-1589
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 12 oktober 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
Maatschappij tot Beheer en Exploitatie van Onroerende Goederen ‘Woningbeheer B.V.’
 
,
 
 
vestigingsplaats: Baarn,
 
 
eiseres,
 
 
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01] en [gedaagde02]
 
,
 
 
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
 
gedaagden,
 
 
vertegenwoordigd door [naam gemachtigde01] ,
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘Woningbeheer’ en ‘het echtpaar [achternaam gedaagden01] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 19 april 2023, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 11 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
 
 
 
 
de heer [naam01] namens Woningbeheer (met volmacht) met mevrouw [naam02] ;
 
 
 
 
[gedaagde01] (ook namens [gedaagde02] ) met de heer [naam gemachtigde01] (broer van [gedaagde02] ).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
Samenvatting en conclusie
 
 
 
 
 
 
2.1.
 
 
Het echtpaar [achternaam gedaagden01] heeft van 13 november 2017 tot 28 februari 2022 een woning gehuurd van Woningbeheer. Zij waren de eerste bewoners van deze nieuwbouwwoning. Woningbeheer eist € 7.936,85 aan reparatie- en herstelkosten, omdat de woning niet in goede staat is opgeleverd. Verder eist Woningbeheer € 330,- aan huurderving en voorts rente en kosten en verrekent zij de waarborgsom van € 835,-. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] erkent dat de woning niet helemaal netjes is achtergelaten, maar meent dat het daar niet het geëiste bedrag voor hoeft te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter moet dat wel. Hierna wordt uitgelegd waarom.
 
 
 
 
 
Reparatie- en herstelkosten van € 7.936,85
 
 
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Volgens het echtpaar [achternaam gedaagden01] is er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering gemaakt zoals in de huurovereenkomst bedoeld, maar wel een ‘Beschrijving van het gehuurde bij aanvang huurovereenkomst.’ Dat document voldoet naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk aan de eis van artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Daarin staat: ‘De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. (…)’ Ook is het aan te merken als een ‘beschrijving van het verhuurde’ zoals bedoeld in de wet (artikel 7:224 lid 2 BW). In de beschrijving is per ruimte en per onderdeel aangegeven wat het afwerkingsniveau en de staat is (goed of niet goed) en zijn als opmerkingen dingen geschreven als ‘spuitwerk’ (bij plafond) en ‘scanbehang’ (bij wanden). De beschrijving is door beide partijen ondertekend op 13 november 2017. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] heeft ook niet betwist dat het een nieuwbouwwoning was en dat zij de eerste bewoners waren. Verder hebben zij nooit opgemerkt dat er iets niet zou kloppen aan de beschrijving. In deze procedure voeren zij wel in algemene zin aan dat zij niet deskundig zijn en daarom niet konden controleren of de informatie op de beschrijving klopte, maar dat is onvoldoende concreet. Daarom gaat de kantonrechter in beginsel uit van de staat van de woning zoals die blijkt uit die beschrijving. In diezelfde staat had het echtpaar [achternaam gedaagden01] de woning aan Woningbeheer moeten teruggeven. Dat is niet gebeurd zoals blijkt uit (de foto’s in) het proces-verbaal van de eindinspectie van 28 februari 2022. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] betwist ook niet dat zij de woning heeft achtergelaten zoals Woningbeheer stelt en Woningbeheer heeft wel de kans geboden om de woning alsnog in orde te maken. Ook die kans heeft het echtpaar niet aangegrepen. Daarom moet het echtpaar [achternaam gedaagden01] betalen voor de kosten die door Woningbeheer zijn gemaakt om de woning weer in goede staat te krijgen. Die kosten bedragen € 7.936,85.
 
 
 
 
 
Meer herstelpunten bij eindinspectie voor risico echtpaar [achternaam gedaagden01]
 
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Het echtpaar [achternaam gedaagden01] voert aan dat niet alle herstelpunten bij de voorinspectie op 16 februari 2022 zijn genoemd. In het midden kan blijven hoe dit argument juridisch precies is bedoeld, want wat het ook is: Woningbeheer geeft als verklaring dat de woning bij de voorinspectie erg vol stond, zodat de woning niet op alle plaatsen goed bekeken kon worden. Dat staat ook in het proces-verbaal van de voorinspectie; zelfs met de opmerking erbij dat hierdoor de kans bestaat dat er tijdens de eindinspectie nieuwe punten worden vastgesteld. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] betwist niet dat de woning bij de voorinspectie erg vol stond. Bij de eindinspectie was de woning wel leeg. Gelet op de algemene staat van de woning is het niet vreemd dat er toen nog meer herstelpunten zijn geconstateerd, terwijl Woningbeheer die door de volle woning niet eerder had kunnen constateren. Als het echtpaar [achternaam gedaagden01] heeft bedoeld dat het door deze gang van zaken niet in de gelegenheid is gesteld om zelf de betreffende punten te herstellen, wordt dat standpunt niet gevolgd. Het komt voor hun risico dat de woning bij de voorinspectie nog zo vol was dat die niet goed kon worden geïnspecteerd. Bovendien waren ook de meeste herstelpunten die bij de voorinspectie wel al waren geconstateerd niet hersteld en heeft het echtpaar [achternaam gedaagden01] meerdere keren zelf te kennen gegeven niet in de gelegenheid te zijn om zelf herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren.
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Woningbeheer heeft opdracht gegeven om de punten te herstellen die op de lijst van 2 maart 2022 (pagina 4 bij productie 7 bij de dagvaarding) staan. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] betwist niet dat al deze werkzaamheden zijn uitgevoerd. Slechts ten aanzien van enkele werkzaamheden wordt de noodzaak en/of de aansprakelijkheid betwist. Verder betwist het echtpaar [achternaam gedaagden01] de hoogte van de totale kosten.
 
 
 
 
 
Muren sausen en trap lakken
 
 
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Het klopt dat – zoals door het echtpaar [achternaam gedaagden01] is aangevoerd – vertrekkende huurders niet altijd alle muren hoeven te sausen en de trap opnieuw hoeven te lakken. Die verplichting bestaat niet als er alleen normale gebruikssporen zichtbaar zijn. In dit geval is dat anders, omdat het echtpaar [achternaam gedaagden01] niet ‘als goed huisvader’ voor de woning heeft gezorgd. Er was sprake van (veel) meer dan alleen gebruikssporen. Bovendien bestaat er ook altijd een bepaalde onderhoudsverplichting. Daarom mocht Woningbeheer in dit geval van het echtpaar [achternaam gedaagden01] verlangen dat het alle muren zou sausen en de trap opnieuw zou lakken. Woningbeheer heeft het echtpaar [achternaam gedaagden01] de gelegenheid geboden om dit zelf te doen, maar van deze mogelijkheid heeft het echtpaar [achternaam gedaagden01] geen gebruik gemaakt. Daarom komen de kosten die Woningbeheer voor het uitvoeren van deze werkzaamheden heeft gemaakt, voor rekening van het echtpaar [achternaam gedaagden01] .
 
 
 
 
 
Plafond en knieschotten zolder
 
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Deze onderdelen waren groen bij aanvang van de huurovereenkomst: ze waren niet geverfd. Er bestond voor het echtpaar [achternaam gedaagden01] ook geen verplichting om dat te doen. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] heeft daar wel een start mee gemaakt. Daardoor zien deze onderdelen er nu niet representatief uit. Er is niet dekkend geverfd, maar de onderdelen zijn ook niet meer onbehandeld. Onder deze omstandigheden mocht Woningbeheer van het echtpaar [achternaam gedaagden01] verlangen dat zij het plafond en de knieschotten op zolder op egale manier zouden afwerken. Dat is niet gebeurd. Het echtpaar [achternaam gedaagden01] moet daarom de kosten betalen die Woningbeheer heeft gemaakt om dit te laten doen.
 
 
 
 
 
Hoogte kosten
 
 
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Het echtpaar [achternaam gedaagden01] vindt het door Woningbeheer geëiste bedrag ‘torenhoog’ en mede gelet op de hoogte van de huurprijs (daardoor) niet redelijk. Het geëiste bedrag betreft echter schade en daarom is het niet relevant wat de verhouding is tot de hoogte van de huurprijs. Verder wordt aangevoerd dat het echtpaar [achternaam gedaagden01] de werkzaamheden zelf goedkoper had kunnen doen. Dat is ongetwijfeld het geval, maar die kans is door Woningbeheer gegeven en door het echtpaar [achternaam gedaagden01] niet aangepakt, dit terwijl bekend was dat Woningbeheer de werkzaamheden in dat geval door een derde zou laten uitvoeren en dat dat ‘enkele duizenden euro’s’ zou gaan kosten. Wellicht had het echtpaar [achternaam gedaagden01] niet verwacht dat het echt zo duur zou worden, maar achteraf is daar niets meer aan te doen. Volgens het echtpaar [achternaam gedaagden01] hadden de kosten ook niet ‘zo uit hoeven te pakken‘ toen er eenmaal een bedrijf is ingeschakeld om de werkzaamheden uit te voeren. Zoals het echtpaar [achternaam gedaagden01] zelf tijdens de zitting al zei, heeft het geen offertes van andere bedrijven opgevraagd waaruit blijkt dat de geëiste kosten onredelijk zijn. De kosten komen de kantonrechter gelet op de hoeveelheid werkzaamheden niet onredelijk voor. Daarom moeten die toch allemaal betaald worden.
 
 
 
 
 
Huurderving € 330,-
 
 
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Ten aanzien van deze post stelt het echtpaar [achternaam gedaagden01] zich op het standpunt dat Woningbeheer er zelf voor heeft gekozen om werkzaamheden van deze omvang uit te laten voeren, met andere woorden: dat het de eigen schuld van Woningbeheer is dat zij huurinkomsten heeft gemist. Gelet op alles wat hiervoor is geoordeeld, staat vast dat dat niet zo is. Woningbeheer heeft aan de nieuwe huurders deze huurkorting moeten geven als gevolg van de tekortkoming van het echtpaar [achternaam gedaagden01] . Ook voor deze schadepost is het echtpaar [achternaam gedaagden01] daarom aansprakelijk.
 
 
 
 
 
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
 
 
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Voor de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten moet in dit geval worden gekeken naar de eisen in het rapport Voorwerk II. Woningbeheer heeft niet gesteld dat er meer werkzaamheden zijn uitgevoerd dan die om deze procedure voor te bereiden (artikel 241 Rv.). Het versturen van één of meer aanmaningen zonder bijzondere inhoud is niet genoeg
 
(ECLI:NL:HR:2019:590).
 
 
 
 
 
Rente
 
 
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
De rente wordt toegewezen, omdat Woningbeheer genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en het echtpaar [achternaam gedaagden01] dat niet heeft betwist. De rente tot de dag van dagvaarding bedraagt € 111,48.
 
 
 
 
 
Totaal
 
 
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
 
Een totaalbedrag van € 7.543,33 wordt toegewezen. Dat bedrag is als volgt opgebouwd:
 
 
Reparatie- en herstelkosten € 7.936,85
 
 
Huurderving € 330,00
 
 
Rente tot de dag van dagvaarding € 111,48
 
 
------------- +
 
 
Subtotaal € 8.378,33
 
 
Waarborgsom € 835,00
 
 
------------- -
 
 
Totaal € 7.543,33
 
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
Het echtpaar [achternaam gedaagden01] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woningbeheer tot vandaag vast op € 131,83 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,00). Dit is totaal € 1.305,83. Voor kosten die Woningbeheer maakt na deze uitspraak moet het echtpaar [achternaam gedaagden01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.
 
 
 
 
 
 
Uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
3.1.
 
 
veroordeelt het echtpaar [achternaam gedaagden01] hoofdelijk om aan Woningbeheer te betalen € 7.543,33, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 7.431,85 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
veroordeelt het echtpaar [achternaam gedaagden01] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woningbeheer tot vandaag worden vastgesteld op € 1.305,83;
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
wijst al het andere af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.
 
 
703
 
 
 
 
 
 
Hoge Raad, 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:590
 
 
 
 
Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853