ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:1403

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:1403 Rechtbank Midden-Nederland , 05-03-2025 / 11369272 \ AC EXPL 24-2621

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-03-05

Zaaknummer: 11369272 \ AC EXPL 24-2621

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:1403

---

Huur woonruimte. Vordering tot betaling eindafrekening. De vordering wordt toegewezen met uitzondering van het openstaande bedrag voor de verwarmingskosten.

RECHTBANK  
       MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Zaaknummer: 11369272 \ AC EXPL  24-2621 
     
     
     
       
         Vonnis van 5 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [eiseres] B.V. ,  
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       gemachtigde: de heer [A] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  wonend in [woonplaats] , 
     
       gedaagde partij,  
       hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , 
       procederend in persoon, 
     
     
   
   
     
       2  [gedaagde sub 2] ,  
     
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partij,  
       hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,  
       niet verschenen. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1 
       
         Het dossier bevat de volgende stukken: 
         - de dagvaarding van [eiseres] van 15 oktober 2024 met producties 1-9;  
         - het proces-verbaal van de mondelinge conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] van 30 oktober 2024; 
         - de brief van de rechtbank van 19 november 2024 met de oproep voor de mondelinge behandeling;  
         - de akte vermindering van eis van [eiseres] van 3 februari 2025 met producties 10 en 11. 
       
       
     
     
       1.2 
       De mondelinge behandeling heeft op 4 februari 2025 plaatsgevonden. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Namens [eiseres] waren mevrouw [B] (beheerder debiteuren) en de gemachtigde de heer [A] aanwezig. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren niet aanwezig.     
       
     
     
       1.3 
       Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een uitspraak zal worden gedaan.  
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak  
     
     
       2.1 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huurden een woning van [eiseres] . [eiseres] vordert de betaling van de eindafrekening. Deze bestaat uit verwarmingskosten, servicekosten en huur. [gedaagde sub 1] is het niet eens met de eindafrekening. Volgens [gedaagde sub 1] klopt het bedrag van de verwarmingskosten niet. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de eindafrekening moeten betalen met uitzondering van het openstaande bedrag voor de verwarmingskosten.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling    
     
     
       
         De ambtshalve toetsing van ‘oneerlijke’ bepalingen 
       
     
     
     
       3.1 
       De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] een professionele partij is die handelt in de uitoefening van haar bedrijf en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] consument-huurders zijn. De kantonrechter moet daarom eerst ambtshalve (uit zichzelf, ook als de consumenten daar niet om vragen) nagaan of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden ‘oneerlijke’ bepalingen staan.  Dat zijn bepalingen die – kort gezegd – voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nadeliger zijn dan is toegestaan. Als een bepaling oneerlijk is, dan wordt deze door de kantonrechter vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat de bepaling tussen partijen niet meer van toepassing is en dat ervan uit wordt gegaan dat deze ook nooit van toepassing is geweest.  
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter zal alleen de bepalingen toetsen die van belang zijn voor de beoordeling van de door [eiseres] ingestelde vorderingen. Dat zijn in dit geval de bepalingen over de jaarlijkse huurverhoging, de servicekosten, de verwarmingskosten, de rente en de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter oordeelt hierover dat alleen de bepaling over de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk is. Dat betekent dat alleen die bepaling wordt vernietigd en dat de rest in stand blijft. Hierna wordt het oordeel over de bepalingen toegelicht.     
       
       
         a)  De bepaling over de jaarlijkse huurverhoging 
       
       
     
     
       3.3 
       Artikel 12 van de huurovereenkomst ziet op de jaarlijkse huurverhoging. In het artikel staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, waarbij [eiseres] het recht heeft om de geïndexeerde huurprijs te verhogen met maximaal 3%. Dit is niet oneerlijk, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.  Van die omstandigheden is echter niet gebleken.     
       
       
         b)  De bepalingen over de servicekosten en de verwarmingskosten 
       
       
     
     
       3.4 
       In artikel 4 en 7 van de huurovereenkomst en artikel 17 van de algemene voorwaarden staan bepalingen over de servicekosten en verwarmingskosten. Deze bepalingen zijn niet oneerlijk, omdat [eiseres] op basis daarvan alleen de kosten in rekening mag brengen die daadwerkelijk zijn gemaakt. En dat is in lijn met de wettelijke regeling. 
       
       
         c)  De bepaling over de rente 
       
       
     
     
       3.5 
       Op basis van artikel 25 van de huurovereenkomst moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een boeterente betalen als zij niet op tijd aan een betalingsverplichting voldoen. De boeterente is gelijk aan de wettelijke rente plus 4%. Deze bepaling is niet oneerlijk, omdat de boeterente bij de start van de huurovereenkomst ruim lager was dan de wettelijke handelsrente.  Op dat moment was de boeterente namelijk (2% + 4% =) 6% en de wettelijke handelsrente 8%.  
       
       
         d)  De bepaling over de buitengerechtelijke incassokosten 
       
       
     
     
       3.6 
       In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden staat een bepaling over buitengerechtelijke incassokosten. De bepaling is oneerlijk, omdat op basis daarvan bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hogere kosten in rekening mogen worden gebracht dan de wet toestaat. Weliswaar wordt in de bepaling ook naar de wet verwezen, maar het is onvoldoende duidelijk wat er met die verwijzing is bedoeld.  
       
       
         
           
            [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten een bedrag van € 1.157,27 betalen 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
        [eiseres] vordert de betaling van de eindafrekening. Volgens [eiseres] moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op basis van de huurovereenkomst nog een bedrag van € 1.226,44 aan haar betalen. [eiseres] heeft dit onderbouwd met een betalingsoverzicht. Uit dat overzicht volgt dat de eindafrekening bestaat uit de volgende bedragen:    
       
       
         - De huur over december 2023 en januari 2024 = 		€  2.246,16  
         - Afrekening verwarmingskosten 2022/2023 = 	          -	€     325,44   
         - Afrekening verwarmingskosten 2023/2024 =		€       69,17 
         - Afrekening servicekosten 2022/2023 = 		 	€       68,00 
         - Afrekening servicekosten 2023/2024 =			€       59,50 
         -  Teruggave borg					         -	€     890,95 
         - Totaal							€  1.226,44 
       
       
     
     
       3.8 
       De kantonrechter wijst de vordering toe tot een bedrag van € 1.157,27. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit bedrag aan [eiseres] moeten betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.  
       
       
         
           De huurachterstand staat vast  
         
       
       
     
     
       3.9 
       Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurachterstand hebben van € 2.246,16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moesten namelijk op basis van de huurovereenkomst elke maand een bedrag aan huur betalen van € 1.123,00. Uit het betalingsoverzicht van [eiseres] volgt dat zij over de maanden december 2023 en januari 2024 geen huur hebben betaald. En [gedaagde sub 1] heeft de huurachterstand niet weersproken.   
       
       
         
           De openstaande bedragen voor de servicekosten staan vast 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor de servicekosten over 2022/2023 en 2023/2024 bedragen van € 68,00 en € 59,50 moeten betalen. Partijen hebben in de huurovereenkomst namelijk afgesproken dat [eiseres] services levert. Van de kosten van die services heeft [eiseres] over de periodes juli 2022 t/m juni 2023 en juli 2023 t/m januari 2024 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een overzicht gestuurd. Uit dat overzicht volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over deze periodes, rekening houdend met het door hen betaalde voorschot, de hiervoor genoemde bedragen moeten bijbetalen. En [gedaagde sub 1] heeft dit niet weersproken.    
       
       
         
           Het openstaande bedrag voor de verwarmingskosten over 2023/2024 staat niet vast 
         
       
       
     
     
       3.11 
       
        [eiseres] heeft geen recht op de betaling van het bedrag van € 69,17 voor de verwarmingskosten over 2023/2024. Het staat namelijk niet vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit bedrag verschuldigd zijn. Partijen hebben in de huurovereenkomst afgesproken dat [eiseres] zorgt voor de levering van warmte. Ook hebben partijen afgesproken dat de kosten voor het warmteverbruik worden vastgesteld op basis van de meterstanden.  [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over de verwarmingskosten in de periode van juli 2023 t/m januari 2024 een overzicht van [onderneming] toegestuurd. In het overzicht staat het warmteverbruik van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de kosten die daarbij horen. De kosten komen overeen met de kosten die door [eiseres] in rekening zijn gebracht. Echter, in het overzicht staat dat het warmteverbruik van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over deze periode door een schatting tot stand is gekomen. Het verbruik is dus niet vastgesteld op basis van de meterstanden en dat was wel vereist. Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat de verwarming in die periode niet gebruikt is.        
       
     
     
       3.12 
       De kantonrechter merkt nog het volgende op. [gedaagde sub 2] is in deze procedure niet verschenen. Zij heeft het openstaande bedrag van de verwarmingskosten dus ook niet weersproken. Echter, zij had als contractuele medehuurder precies dezelfde positie als [gedaagde sub 1] . De kantonrechter oordeelt daarom dat zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] het openstaande bedrag niet hoeven te betalen.     
       
       
         
           
            [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten rente betalen  
         
       
       
     
     
       3.13 
       
        [eiseres] vordert de betaling van wettelijke rente. De kantonrechter wijst de vordering toe met ingang van 10 mei 2024. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de eindafrekening namelijk op 9 februari 2024 van [eiseres] ontvangen en zij hadden deze binnen drie maanden moeten betalen. 
       
       
         
           
            [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen 
         
       
       
     
     
       3.14 
       
        [eiseres] vordert de betaling van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wijst de vordering af. De reden hiervoor is dat de kantonrechter de bepaling over deze kosten uit de algemene voorwaarden heeft vernietigd (zie randnummer 3.2 en 3.6 van dit vonnis). Dat betekent dat [eiseres] geen beroep op de bepaling kan doen. En dat heeft ook tot gevolg dat [eiseres] deze kosten niet alsnog op basis van de wet kan vorderen. 
       
       
         
           
            [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       3.15 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: 
       
       
         
           Kosten dagvaarding	€     138,79	  
         
         
           Griffierecht 		€     372,00 
         
         
           Salaris gemachtigde 	€     270,00 (2 punten x € 135,00)  
         
         
           
             Nakosten		€       67,50  (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing)  
         
         
           
             Totaal		€     848,29	 
           
         
       
       
       
         
           Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard  
         
       
       
     
     
       3.16 
       De kantonrechter verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen de beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       4.1 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan [eiseres] een bedrag te betalen van € 1.157,27, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 10 mei 2024 tot de dag van volledige betaling;  
       
     
     
       4.2 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 848,29, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;  
       
     
     
       4.3 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.4 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.W. Nederveen en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.   
       
     
   
   
      Zie artikel 3 van de Europese ‘Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten’. Deze richtlijn is niet rechtstreeks tussen partijen van toepassing maar is tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek.  
   
   
      Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2024 met nummer ECLI:NL:HR:2024:1780 
   
   
      Artikel 7:259 lid 1 BW van het Burgerlijk Wetboek  
   
   
      Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 december 2022 met nummer ECLI:NL:GHAMS:2022:3614 
   
   
      Artikel 17.3 van de algemene voorwaarden  
   
   
      Artikel 17.10 van de algemene voorwaarden  
   
   
      Dat volgt uit de uitspraken van het Hof  van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) en 8 december 2022 (ECLI:EU:C:2022:971)