ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1049

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1049 Gerechtshof Amsterdam , 21-01-2025 / 24/128

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-01-21

Zaaknummer: 24/128

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1049

---

Art. 18, lid 3, Wet WOZ. Waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 24/128 
     
     
       21 januari 2025 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende 
       (gemachtigde: [Y] ), 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 1 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/2133 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 19 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 310.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 1 februari 2021 de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij bovengenoemde uitspraak van 1 november 2023 ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2023 en op 20 maart 2024 door belanghebbende aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank zijn [X] en [B] , zijnde mede-eigenaar van de woning, tezamen aangeduid als ‘eisers’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
     
     
     
       “ Feiten 1. Eisers zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1915. De oppervlakte van de opstal is 115 m2. De oppervlakte van het perceel is 281 m2. De woning is voorzien van aangebouwde berging/schuur.” 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     
     
       
         Waarde van de woning 
       
     
     6. Volgens vaste jurisprudentie (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2010:AA8610 [ het Hof leest: ECLI:NL:HR:2000:AA8610 ]) en de uitspraak van het Gerechtshof van Amsterdam van 15 augustus 2008 (ECLI:NL:GHAMS:2008:BE3578 [ het Hof leest: ECLI:NL:GHAMS:2008:BE8578 ]) moet in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum is gekocht er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 
     
     7. Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een woning bepaald naar de waarde die deze woning op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Op deze hoofdregel bestaat een uitzondering (deze staat in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede Wet WOZ). Als de woning tussen de waardepeildatum en 1 januari van het jaar waarop de WOZ-beschikking betrekking heeft (in het onderhavige geval 2021), wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of wijziging van bestemming, wordt de waarde van de woning niet bepaald naar haar staat op de waardepeildatum, maar in plaats daarvan naar de staat op 1 januari van het jaar waarop de beschikking betrekking heeft. In dit geval dus 1 januari 2021. Dit wordt ook wel de toestandsdatum genoemd. 
     
     8. De waarde van de woning moet daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2021. 
     
     9. Eisers hebben de woning op 19 juni 2019, iets meer dan zes maanden vóór de waardepeildatum, gekocht voor € 285.000. De rechtbank is van oordeel dat deze datum voldoende dicht bij de waardepeildatum is gelegen om de door eisers betaalde prijs bij de waardebepaling tot uitgangspunt te kunnen nemen.  
     
     10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft op basis van het rapport ‘prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro’ het eigen aankoopcijfer van de woning geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Hieruit volgt een waardestijging van de woning tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum van 3,9%. De waarde van de woning zou dan op € 296.000 worden gesteld. Vervolgens heeft verweerder – omdat de fysieke situatie is veranderd – op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald naar de staat van de woning aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2021). Omdat er diverse verbouwingen hebben plaats gevonden tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 heeft verweerder ook deze verbeteringen meegenomen en de waarde bepaald op € 310.000. 
     
     11. Het betoog van eisers dat de waarde van de woning fors lager dient te liggen volgt de rechtbank niet. De gemachtigde van eisers heeft ter zitting toegelicht dat de werkzaamheden van de verbouwing grotendeels door eisers zelf zijn gedaan met behulp van familie en vrienden en dat de kosten van de materialen ongeveer tussen € 30.000 en € 40.000 hebben gelegen. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden in het jaar 2020 en de woning is in dat jaar ook door eisers betrokken. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde te hoog is.  
     Hetgeen eisers verder hebben aangevoerd acht de rechtbank van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden. 
     
     12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     13. Gezien het feit dat het beroep ongegrond is komt de rechtbank niet aan de vraag toe of eisers recht hebben op een proceskostenvergoeding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       
         Ook in hoger beroep betoogt belanghebbende dat de waarde van de woning lager vastgesteld dient te worden; ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat deze waarde € 150.000 dient te bedragen. 
         Belanghebbende verzoekt het Hof meer in het bijzonder “ de WOZ-waarde te laten bepalen naar de staat waarin de zaak zich op 1 januari 2021 verkeerde en hierbij niet uit te gaan van de aankoopprijs van € 285.000,00, maar van de werkelijke waarde op 1 januari 2021. Het feit dat [de heffingsambtenaar] de waarde niet daadwerkelijk ter plaatse heeft vastgesteld vinden wij een omissie en daar hoeven wij niet de dupe van te worden. ” 
       
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hetgeen de rechtbank daartoe in rechtsoverwegingen 6 tot en met 12 heeft opgenomen acht het Hof juist en neemt het Hof over. Ter aanvulling overweegt het Hof als volgt. 
       
       
         5.3.1. 
         Ten aanzien van belanghebbendes klacht dat er geen waarneming ter plaatse is geweest door de heffingsambtenaar, overweegt het Hof dat in het belastingrecht de vrije bewijsleer geldt, wat betekent dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de bewijsmiddelen waarmee hij de waarde van de woning onderbouwt. Er is in dat kader dan ook geen plicht tot inpandige opname van de woning. Voorts heeft belanghebbende ook niets aangevoerd waaruit kan blijken dat een inpandige opname een toegevoegde waarde vormt.  
         
       
       
         5.3.2. 
         Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof bevestigd dat de woning begin augustus 2020 is betrokken. Op dat moment hadden er al diverse verbouwingsactiviteiten plaatsgevonden (waaronder een nieuwe badkamer en keuken) en ook daarna zijn er in dat jaar nog verbouwingsactiviteiten geweest. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar – omdat de fysieke situatie is gewijzigd als gevolg van deze verbouwingen – op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning terecht bepaald naar de staat van de woning aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2021), waarbij dus terecht ook de verbeteringen die hebben plaatsgevonden tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 in de waardering zijn meegenomen. Anders dan belanghebbende meent is enkel de staat op 1 januari 2021 van belang: dat de staat van de woning tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 op diverse tijdstippen anders was, is niet van belang.  
         
       
     
     
       5.4. 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 21 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
       
       
         (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: