ECLI: ECLI:NL:GHARL:2015:1521

Titel: ECLI:NL:GHARL:2015:1521 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-03-2015 / 200.114.675-01 + 200.120.611-01 + 200.127.052-01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2015-03-03

Zaaknummer: 200.114.675-01 + 200.120.611-01 + 200.127.052-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2015:1521

---

Processuele complicaties, zowel als gevolg van deelvonnis in eerste aanleg als door wijze van procederen in hoger beroep. 
         In de kern betreft het een huurzaak. Erotisch theatercafé valt niet onder art. 7:290 BW maar onder art. 7:230a BW. Vordering huurprijsvermindering wegens gebreken, art. 7:207 BW. Huurkoop onroerend goed niet tot stand gekomen omdat notariële akte niet is verleden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummers gerechtshof 200.114.675/01, 200.120.611/01 en 200.127.052/01, 
       (zaaknummers rechtbank Noord-Nederland 353557 CV EXPL 08-1785 en 353179 CV EXPL 08-1710) 
     
     
     
     
       
         arrest van de eerste kamer van 3 maart 2015  
       
     
     
     
       in de zaak met nummer  200.114.675/01  van 
     
     
     
       
         
          [betrokkene], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene] , 
       advocaat: mr. H.J. van Balen, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [betrokkene 2]
         , 
       wonende te [woonplaats 2], 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene 2] , 
       advocaat: mr. R.W. Lagerwaard, kantoorhoudend te Roden. 
     
     
     
     
       en in de zaak met nummer  200.120.611/01 : 
     
     
     
       
         
          [betrokkene 2]
         , 
       wonende te [woonplaats 2], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene 2] , 
       advocaat: mr. R.W. Lagerwaard, kantoorhoudend te Roden, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [betrokkene], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene] , 
       advocaat: mr. H.J. van Balen, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
     
       alsmede in de zaak met nummer  200.127.052/01 : 
     
     
     
     
       
         
          [betrokkene], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene] , 
       advocaat: mr. H.J. van Balen, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [betrokkene 2]
         , 
       wonende te [woonplaats 2], 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, gedaagde in reconventie, 
       hierna:  [betrokkene 2] , 
       advocaat: mr. R.W. Lagerwaard, kantoorhoudend te Roden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De gedingen in eerste aanleg  
     
     
       1.1 
       In eerste aanleg heeft [betrokkene 2] bij dagvaarding van 12 februari 2008 [betrokkene] in rechte betrokken, in welke zaak, onder zaaknummer 353179 CV EXPL 08-1710 (hierna:  zaak 1 ), is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 19 juni 2008, 18 december 2008, 10 december 2009 en 24 mei 2012 van de kantonrechter in de rechtbank Groningen, en vervolgens in het vonnis van 14 februari 2013 van de kantonrechter in de dan genaamde rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter). 
       
     
     
       1.2 
       
        [betrokkene] heeft bij dagvaarding van 14 februari 2008 een rechtszaak aanhangig gemaakt tegen [betrokkene 2], in welke zaak (hierna:  zaak 2 ) onder zaaknummer 353557 CV EXPL 08-1785 is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 18 december 2008 en 10 december 2009 van de kantonrechter in de rechtbank Groningen, welke vonnissen tevens zijn gewezen in zaak 1. 
       
     
     
       1.3 
       Beide zaken betreffen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan [adres] In beide zaken heeft de wederpartij een vordering in reconventie ingesteld. 
       
     
     
       1.4 
       In zaak 1 is bij deelvonnis van 24 mei 2012 eindvonnis gewezen in reconventie, waarna bij vonnis van 14 februari 2013 eindvonnis is gewezen in conventie.  
       
       
       
     
   
   
     
       2 De gedingen in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Tegen het onder 1.4 bedoelde vonnis in reconventie zijn partijen afzonderlijk in hoger beroep gekomen.  
       
     
     
       2.2 
       Het verloop van de door [betrokkene] aanhangig gemaakte procedure onder  zaaknummer 200.114.675  is als volgt: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 augustus 2012, hersteld bij exploot van 6 november 2012; 
       - de rolbeslissing tot het houden van een comparitie voor de meervoudige kamer in deze zaak d.d. 11 juni 2013 (alsmede in drie samenhangende procedures); 
       - het proces-verbaal van de comparitie d.d. 2 juli 2013; 
       - de memorie van grieven d.d. 13 augustus 2013, met producties, 
       - de memorie van antwoord van [betrokkene 2] d.d. 8 juli 2014, met producties; 
       - een, later weer ingetrokken, akte tot wraking van de kant van [betrokkene]. 
       
     
     
       2.3 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof zal het geschil in deze zaak verder aanduiden als: “ [betrokkene] contra reconventie ”.  
       
     
     
       2.4 
       Het verloop van de door [betrokkene 2] aanhangig gemaakte procedure onder  zaaknummer 200.120.611  tegen het onder 1.4 bedoelde vonnis in reconventie is als volgt: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 augustus 2012; 
       - de rolbeslissing tot het houden van een comparitie voor de meervoudige kamer in deze zaak d.d. 11 juni 2013 (alsmede in drie samenhangende procedures); 
       - het proces-verbaal van de comparitie d.d. 2 juli 2013; 
       - de memorie van grieven van 8 juli 2014, met producties, 
       - de memorie van antwoord van [betrokkene] d.d. 19 augustus 2014, met bijlagen; 
       - een, later weer ingetrokken, akte tot wraking van de kant van [betrokkene]. 
       
     
     
       2.5 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het geschil in deze zaak zal het hof voortaan aanduiden als: “ [betrokkene 2] contra reconventie ”. 
       
     
     
       2.6 
       Bij appeldagvaarding van 8 mei 2013 is [betrokkene] in hoger beroep gekomen van de onder 1.4 bedoelde vonnissen in conventie en in reconventie, gewezen in zaak 1 en 2.  Het verloop van deze procedure, onder  zaaknummer 200.127.052 , is als volgt: 
       - de appeldagvaarding d.d. 8 mei 2013, tevens houdende een vordering in incident en een “voorlopig aangevulde vordering dd 21-8-12 inz de samenhangende rekonventie”, 
       - de akte in het incident d.d. 21 mei 2013; 
       - de rolbeschikking van 21 mei 2013; 
       - de zuivering van het verstek zijdens [betrokkene 2]; 
       - de rolbeslissing tot het houden van een comparitie voor de meervoudige kamer in deze zaak d.d. 11 juni 2013 (alsmede in drie samenhangende procedures); 
       - het proces-verbaal van de comparitie d.d. 2 juli 2013, alwaar mr. Lagerwaard mondeling van antwoord in het incident heeft geconcludeerd; 
       - het arrest van 16 juli 2013 waarbij de incidentele vordering van [betrokkene] is afgewezen; 
       - de memorie van grieven in de hoofdzaak d.d. 18 februari 2014, met bijlagen; 
       - de memorie van antwoord d.d. 8 juli 2014 van [betrokkene 2] in de hoofdzaak, met producties; 
       - een akte met producties d.d. 2 september 2014 van [betrokkene]; 
       - de antwoordakte van [betrokkene 2] d.d. 14 oktober 2014; 
       - een, later weer ingetrokken, akte tot wraking van de kant van [betrokkene]. 
       
     
     
       2.7 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het geschil in deze zaak wordt hierna aangeduid als: “ [betrokkene] contra conventie ”. 
       
     
     
       2.8 
       De meervoudige kamer van het hof die dit arrest wijst is anders samengesteld dan bij de meervoudige comparitie op 2 juli 2013. Mr. Rowel-van der Linde is niet meer werkzaam bij het hof in Leeuwarden en mr. Kuiper heeft als rolraadsheer zoveel bemoeienis gehad met de zaken, dat hij onvoldoende vrij stond.   
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       Voor zover de drie zaken in hoger beroep betrekking hebben op de onder rechtsoverweging 1.1 bedoelde zaak 1, heeft de kantonrechter in het vonnis van 24 mei 2012 onder 9.1 tot en met 9.11 van dat vonnis een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vastgestelde feiten zijn geen grieven opgeworpen, behalve tegen de vaststelling onder punt 9.2 dat de huurovereenkomst onder art. 7:230a BW valt en tegen punt 9.5 van dat vonnis, waarin staat dat de huurpenningen vanaf 1 februari 2006 deels onbetaald zijn gebleven. Daartegen richt [betrokkene] zijn  grief 5 in [betrokkene] contra reconventie , respectievelijk zijn  grief 2 in [betrokkene] contra conventie . Het hof zal deze kwalificatie weglaten en het betwiste punt hierna onder 3.4 anders formuleren. Met inachtneming hiervan staat, aangevuld met enkele andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, het volgende tussen partijen vast. 
       
     
     
       3.2 
       
        [betrokkene] heeft met ingang van 1 december 2005 voor de duur van 5 jaar van [betrokkene 2] het pand gehuurd aan [adres], waarin hij een erotisch theatercafé (dan wel een seksclub) exploiteerde.  
       
     
     
       3.3 
       
         De overeengekomen en vooruit te betalen huurprijs bedroeg € 4.760,- inclusief btw per maand; bij verzuim zou [betrokkene] een direct opeisbare boete van € 30,- per kalenderdag verschuldigd worden. Ook diende [betrokkene] bij aanvang van de huur een waarborgsom van  
         € 10.000,- te voldoen. 
       
       
     
     
       3.4 
       
        [betrokkene] heeft geen huur hoeven betalen over de periode tot en met januari 2006, waarin hij de houten vloer van het gehuurde verving. Volgens [betrokkene 2] zijn de huurpenningen vanaf 1 februari 2006 deels onbetaald gebleven; volgens [betrokkene] is dat vanaf juni 2006 gebeurd. 
       
     
     
       3.5 
       
         Op 8 juni 2006 heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene] bericht: 
         
           “Nadat we uw betaling hebben ontvangen zullen we opdracht geven om de lekkage m.b.t. de drankopslagruimte te herstellen. Eveneens zullen we herstellen de verzakte tegels en de wasbak buiten.” 
         
       
       
     
     
       3.6 
       
        [betrokkene] heeft [betrokkene 2] op 29 augustus 2006 erop gewezen dat op dat moment de cv-ketel niet behoorlijk functioneerde, dat het dak lekte, de bestrating niet in orde was, een waterkraan ontbrak, toegezegde bielzen niet waren gelegd en er asbest in de grond zat. In deze brief heeft [betrokkene] [betrokkene 2] in gebreke gesteld en meegedeeld dat hij een deel van de huur ging opschorten. 
     
     
       3.7 
       
        [betrokkene 2] heeft in een kort gedingprocedure in 2008 betaling van de huurpenningen en ontruiming door [betrokkene] gevorderd. De ontruiming is afgewezen. In hoger beroep is, bij arrest in kort geding van 21 mei 2008, geoordeeld dat [betrokkene], totdat de bodemrechter anders oordeelt, 70% van de huurprijs moet betalen en zekerheid moet stellen voor het meerdere. Het hof overwoog dat voldoende vast stond dat er onderhoudsgebreken waren, maar dat niet voldoende vast stond dat het herstel geheel voor rekening van [betrokkene 2] zou komen. 
       
     
     
       3.8 
       In de bodemzaken 1 en 2 heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 18 december 2008 een comparitie bevolen, die op 4 maart 2009 is gehouden. Blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal waren partijen voornemens hun geschil aldus te regelen, dat [betrokkene] het gehuurde zou kopen tegen het in het proces-verbaal genoemde bedrag waarbij levering uiterlijk 4 juli 2009 zou plaatsvinden, dat [betrokkene 2] voor die tijd het parkeerterrein zou laten saneren, dat [betrokkene] vanaf de maand maart 2009 de huur weer volledig en tijdig zou voldoen en dat de door [betrokkene] onder de notaris gedeponeerde gelden bij levering aan [betrokkene 2] zouden worden overgemaakt. 
       
     
     
       3.9 
       
        [betrokkene] kreeg echter de financiering voor aankoop niet rond. Vervolgens zijn partijen gaan onderhandelen over een huurkoopconstructie. 
       
     
     
       3.10 
       
         Bij brief van 5 oktober 2009 aan [betrokkene] is de huurovereenkomst opgezegd tegen  
         1 december 2010; daarbij is aangezegd dat het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd moet zijn. 
       
       
     
     
       3.11 
       
         Op 19 april 2010 hebben partijen een stuk met de volgende inhoud ondertekend: 
         
           “HUURKOOPOVEREENKOMST 
         
         
           Wij ondergetekenden spraken 15-4-2010 een huurkoopovereenkomst af van het pand [adres] van, na [betrokkene]’s aan [betrokkene 2] gedane betalingen en tegen overname door [betrokkene] van asbestsanering en onderhoudsverplichtingen: € 280.000,-- à € 2.500,-- per maand, nader binnenkort uit te werken door [notaris] 
         
         
           Na ondertekening van deze zeer verkorte weergave van de overeenkomst trekt [betrokkene] het kort geding van 21-4-2010 in. 
         
         
           Bij ondertekening van de huurkoopovereenkomst bij de notaris betaalt [betrokkene] € 4.000,-- in het kader van de huur voor de maand april 2010. 
         
         
           Tot zekerheid van de gedane betalingen heeft [betrokkene] het recht om te vestigen een derde hypotheek op het bedrijfspand [adres] van € 60.000,00.” 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Bij brief van 28 februari 2011 heeft [betrokkene 2] de onder 3.11 bedoelde overeenkomst ontbonden. 
       
     
     
       3.13 
       Bij exploot van 9 december 2011 heeft hypotheekhouder [hypotheekhouder] aan [betrokkene] te kennen gegeven voornemens te zijn het pand openbaar te verkopen tot verhaal van zijn vordering op [betrokkene 2] van ruim € 106.000,-.  Door [advocatenkantoor] (hierna: [advocatenkantoor]) is conservatoir beslag gelegd op het pand [adres] tot zekerheid van de nakoming van haar vordering op [betrokkene]. 
       
     
     
       3.14 
       
        [notaris] heeft op 29 juni 2012 een door comparanten [betrokkene 2] en [betrokkene] en vervolgens door hem ondertekende akte opgemaakt, waarin is vermeld dat [betrokkene 2] bereid was de akte van huurkoop te ondertekenen, maar dat [betrokkene] niet bereid was de afrekening (overdrachtsbelasting) te voldoen en de akte ook niet wenste te tekenen omdat geen zekerheid bestond op ongestoord genot, gelet op het beslag en de brief van de eerste hypotheekhouder. 
       
     
     
       3.15 
       Tijdens de comparitie van het hof op 2 juli 2013 in de tussen partijen aanhangige zaken in hoger beroep heeft [betrokkene] erkend dat hij vanaf 4 januari 2011 niets meer heeft betaald en dat hij daar het geld ook niet voor heeft, en voorts dat hij heeft getracht de aankoop van het pand extern te financieren, hetgeen niet is gelukt.  
       
     
     
       3.16 
       
         Nadat de kantonrechter de onder 1.4 bedoelde eindvonnissen heeft gewezen, heeft [betrokkene 2] een nieuwe bodemprocedure bij de rechtbank Noord-Nederland aanhangig gemaakt tegen [betrokkene], waarin hij wegens wanbetaling ontbinding van de huurkoopovereenkomst vordert.  
         Vooruitlopend daarop heeft [betrokkene 2] in kort geding onder meer ontruiming van [adres] gevorderd, welke vordering bij vonnis van 4 oktober 2013 is toegewezen. Dit vonnis is ten uitvoer gelegd. 
         Van de staat van het gehuurde na ontruiming is door de deurwaarder op 18 oktober 2013 proces-verbaal van constatering opgemaakt.   
       
       
     
   
   
     
       4 De geschillen en de beoordeling door de kantonrechter 
     
     
       4.1 
       Kort weergegeven heeft [betrokkene 2] in  zaak 1  in conventie, na wijziging van eis, ontbinding van de huurovereenkomst met [betrokkene] gevorderd, betaling van € 92.464,70 aan achterstallige huur inclusief btw, te vermeerderen met boete en rente, doorbetaling van de huurprijs tot 1 december 2010, betaling van de waarborgsom van € 10.000,- en veroordeling van [betrokkene] in de buitengerechtelijke kosten alsmede de proceskosten.  
       
     
     
       4.2 
       
        [betrokkene] heeft in  zaak 1  in reconventie na wijziging van eis, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd: 
       - voor recht te verklaren dat hij voor € 40.910,- exclusief btw gebreken mag laten verhelpen ten laste van [betrokkene 2], al dan niet door dit in mindering te brengen op de huurprijs;  
       - een verlaging van de huurprijs met € 2.000,- exclusief btw tot algeheel herstel;    
       - primair [betrokkene 2] te veroordelen om binnen een week een afspraak te maken met de notaris over de notariële afwerking van de huurkoopovereenkomst en deze vervolgens te ondertekenen en uit te voeren, en opheffing van het door [advocatenkantoor] gelegde beslag op het pand, een en ander op straffe van een dwangsom, alsmede opgave van de vorderingen (met name hypotheek- en beslagvorderingen) die op het huurkooppand liggen en de schuldeisers, en voorts machtiging aan [betrokkene] om de huurkooptermijnen te voldoen aan schuldeisers van [betrokkene 2];  
       - subsidiair veroordeling van [betrokkene 2] tot schadevergoeding; 
       - een en ander onder veroordeling van [betrokkene 2] in de kosten van de procedure inclusief beslagkosten. 
       
     
     
       4.3 
       In  zaak 2  hebben partijen -[betrokkene] in conventie, [betrokkene 2] in reconventie- na wijziging van eis uiteindelijk inhoudelijk dezelfde vorderingen ingesteld als in zaak 1. 
       
     
     
       4.4 
       
         Bij deelvonnis van 24 mei 2012 in  zaak 1  heeft de kantonrechter onder randnummers 4 en 8 overwogen dat niet twee keer op dezelfde vordering kan worden beslist en dat hij de vorderingen in –in de bewoordingen van het hof- zaak 2 zal afwijzen en in zaak 1 inhoudelijk zal beoordelen. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst door opzegging per 1 december 2010 is geëindigd, nu het een overeenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW is, maar dat [betrokkene] het pand niet hoeft te verlaten in verband met de gesloten huurkoopovereenkomst.  
         Vervolgens heeft de kantonrechter in reconventie, uitvoerbaar bij voorraad, beslist dat: 
       
       - de huurprijs van 1 september 2006 tot 1 december 2010 wordt verminderd tot € 4.284,- inclusief btw per maand; 
       - [betrokkene 2] binnen een week na betekening van het vonnis een afspraak moet maken met de notaris en [betrokkene] voor de notariële afwikkeling van de gesloten huurkoopovereenkomst en de akte binnen een week na de bijeenkomst, althans een door de notaris te geven termijn, moet tekenen en de overeenkomst vervolgens moet uitvoeren, op straffe van een dwangsom van € 500,- per (deel van een) dag met een maximum van  
       € 300.000,-; 
       - [betrokkene 2] aan [betrokkene] schriftelijk moet specificeren, met bewijs, welke vorderingen van welke schuldeisers voor welke werkelijke bedragen, met name hypotheek- en beslagvorderingen, er op het huurkooppand liggen; 
       - [betrokkene] wordt gemachtigd om de overeengekomen huurkooptermijnen (€ 2.500,- per maand) tegen kwijting jegens [betrokkene 2] te voldoen aan mogelijke hypotheekhouders; 
       - [betrokkene 2] wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [betrokkene] en 
       - het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.  
       
     
     
       4.5 
       
         In conventie is de zaak aangehouden voor een door [betrokkene 2] over te leggen specificatie van (het verloop van) de huurachterstand vanaf 1 september 2006 tot 1 december 2010, van de gevorderde boete en van de door [betrokkene] gestelde zekerheid op basis van het onder 3.7 vermelde arrest van het hof in kort geding.  
         Daarbij diende [betrokkene 2] uit te gaan van 90% van de overeengekomen huurprijs.  
       
       
     
     
       4.6 
       In het eindvonnis in  zaak 1  in conventie van 14 februari 2013 heeft de kantonrechter de vermeerdering van eis door [betrokkene 2] buiten beschouwing gelaten in verband met onnodige vertraging van de procedure, en [betrokkene] veroordeeld tot betaling van € 92.555,47 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata, en € 113.766,00 aan verbeurde boeten. Voorts is [betrokkene] in de proceskosten veroordeeld. Deze veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
   
   
     
       5 De ontvankelijkheid en enkele andere processuele kwesties in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       
         In de zaak [betrokkene] contra conventie (zie overweging 2.6) heeft [betrokkene] appel ingesteld tegen uitspraken van 24 mei 2012 en 14 februari 2013 in zaak 2. 
         Het hof heeft bij de processtukken geen vonnissen van die data in die zaak aangetroffen. Het is ook niet waarschijnlijk dat die vonnissen bestaan, gelet op hetgeen de kantonrechter in zaak 1 heeft overwogen zoals weergegeven onder rechtsoverweging 4.4, eerste zin. Het hof is van oordeel dat er, gelet op het voorgaande, alle reden is om [betrokkene] niet ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep met betrekking tot zaak 2.  
       
       
     
     
       5.2 
       
         Eveneens in de zaak [betrokkene] contra conventie heeft [betrokkene] (opnieuw?) appel ingesteld tegen het vonnis in reconventie in zaak 1. Reeds omdat dit niet binnen de appeltermijn van drie maanden is gebeurd, is [betrokkene] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis in reconventie van 24 mei 2012 in  deze  zaak.  
         Het hof laat dan ook alles wat [betrokkene] te berde brengt in zijn processtukken in deze zaak dat geen betrekking heeft op het geschil in conventie buiten beschouwing. Voor zover het in die processtukken ging om zijn incidentele vordering is daarop reeds beslist in het arrest van  16 juli 2013. 
       
     
     
       5.3 
       
         Tijdens de comparitie van partijen op 2 juli 2013 is met partijen afgesproken dat de zaken [betrokkene] contra reconventie en [betrokkene 2] contra reconventie gevoegd zullen worden en dat partijen in die zaken niet incidenteel zullen appelleren. Partijen hebben zich daaraan gehouden. 
         Niettemin heeft de advocaat van [betrokkene] de zaken vervolgens gecompliceerd door in zijn memorie van grieven in het appel tegen de beslissing in conventie te verwijzen naar zijn memorie van grieven in [betrokkene] contra reconventie en mee te delen die als ingelast te beschouwen, en dezelfde tournure uit te halen in de zaak [betrokkene] contra reconventie met de memorie van grieven in het appel tegen de beslissing in conventie. Nog los van wat hiervoor onder 5.2 is overwogen, is niet toelaatbaar dat de advocaat van [betrokkene] zijn processtukken zodanig inricht, dat het voor de wederpartij niet meer duidelijk is waartegen hij zich in welke procedure heeft te verweren. Het hof staat niet toe dat processtukken die niet in een bepaalde procedure zijn overgelegd, deel uitmaken van die procedure en gaat dan ook aan dergelijke verwijzingen voorbij. Dat geldt dus ook voor de wens van de advocaat van [betrokkene] in zijn memorie van antwoord in [betrokkene 2] contra reconventie tot inlassen van “de inhoud en bijlagen van al zijn stukken ook van de gevoegde Hoger beroepen”.  
         Bij laatstgenoemde memorie van antwoord heeft de advocaat van [betrokkene] ook nog, nota bene “ter verduidelijking”, ingelast willen zien een bijgevoegde pleitnota in een in 2013 gevoerd kort geding, zonder aan te geven wat het belang daarvan is voor de stellingen van zijn cliënt. Voorts zijn daarbij, zonder enige uitleg, stukken gevoegd van de onder 3.12 bedoelde nieuwe bodemzaak in eerste aanleg. Het hof laat bijlagen waarvan niet is aangegeven welk concreet onderdeel voor welke stelling van belang is, buiten beschouwing. 
       
       
     
     
       5.4 
       
         Ook heeft de advocaat van [betrokkene] in de zaak [betrokkene] contra conventie een lijvige appeldagvaarding uitgebracht van 13 pagina’s (waarin het hof argumenten heeft ontwaard ter onderbouwing van een incidentele vordering, die bij het arrest van 16 juli 2013 is afgewezen). Daarnaast bevat deze appeldagvaarding argumenten die gekwalificeerd zouden kunnen worden als grief in de hoofdzaak. [betrokkene] heeft vervolgens een memorie van grieven genomen waarin een aantal als zodanig aangeduide grieven zijn opgenomen. Het hof gaat er, gelet op de tweeconclusieregel, van uit dat de grieven in de hoofdzaak alle te vinden zijn in die memorie van grieven zodat in zoverre geen betekenis meer toekomt aan de inhoud van de appeldagvaarding. Gelet op de inhoud van de memorie van antwoord is ook [betrokkene 2] ervan uitgegaan dat de grieven te vinden zijn in de memorie van grieven.  
         Ook gaat het hof uit van de conclusie van deze memorie van grieven in plaats van die van de appeldagvaarding, nu eerstgenoemde, volgens vaste rechtspraak, het geschil nader omlijnt.     
       
       
     
     
       5.5 
       Omdat de geschillen in conventie en reconventie in hoger beroep, als gevolg van het deelvonnis van 24 mei 2012, van elkaar gescheiden zijn geraakt, is het niet mogelijk dat [betrokkene], die in eerste aanleg gedaagde was in conventie, in de zaak [betrokkene] contra conventie (voor het eerst in hoger beroep) een tegenvordering instelt. [betrokkene] is dan ook niet ontvankelijk in die vorderingen.   
       
     
     
       5.6 
       Beide partijen hebben bij hun memorie van antwoord in het door de andere partij ingestelde hoger beroep tegen het vonnis in reconventie producties overgelegd, waarop de ander niet meer heeft kunnen reageren. Deze producties zien niet op de door het hof nog te beslissen geschilpunten, zoals hierna onder 8.1 tot en met 8.6 weergegeven. Zij dragen ook niet bij tot de stellingen van partijen, zodat het hof de wederpartij geen gelegenheid zal bieden om nog op deze producties te reageren. 
       
       
     
   
   
     
       6 De vorderingen in hoger beroep 
     
     
       6.1 
       In de zaak met zaaknummer  200.114.675  vordert [betrokkene] vernietiging van het vonnis in reconventie en, verkort weergegeven, met gedeeltelijke wijziging van eis (voor zover het hof het petitum begrijpt): 
       a. veroordeling van [betrokkene 2] tot medewerking binnen een week na arrest aan de notariële afwerking van de huurkoopovereenkomst, vrij van (dreiging van) beslag en executie, en met ingang van 3 juni 2009, 19 april 2010 dan wel 19 mei 2010; en tot het doen opheffen van het door [advocatenkantoor] gelegde beslag op het pand, een en ander op straffe van een dwangsom; 
       b. [betrokkene] te machtigen maandtermijnen te voldoen aan schuldeisers van [betrokkene 2] ter voorkoming van executie; 
       c. veroordeling van [betrokkene 2] tot specificatie van vorderingen van schuldeisers, met name hypotheek- en beslagvorderingen op het pand; 
       d. verlaging van de huur(koop)prijs en afwijzing subsidiair matiging van de boete; 
       e. vernietiging van het oordeel dat de huur per 1 december 2010 geldig is opgezegd; 
       f. veroordeling van [betrokkene 2] tot vestiging van een derde hypotheek op het pand, groot € 60.000,- ten gunste van [betrokkene] voor door [betrokkene] gedane betalingen, zulks op straffe van een dwangsom; 
       g. [betrokkene 2] te verbieden uitlatingen te doen aan de pers, al dan niet via derden, over [advocatenkantoor], op straffe van een dwangsom; 
       h. veroordeling van [betrokkene 2] tot betaling van schadevergoeding wegens het beletten van de totstandkoming van de notariële akte van huurkoop, en voor het geval [betrokkene] niet het ongestoord genot krijgt, tot vergoeding van kosten van [betrokkene] voor groot onderhoud en verbeteringen; 
       i. met veroordeling van [betrokkene 2] in de proceskosten van beide instanties. 
       
     
     
       6.2 
       In de zaak met  zaaknummer 200.120.611  vordert [betrokkene 2] het vonnis van 24 mei 2012 in reconventie te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [betrokkene] alsnog af te wijzen en [betrokkene] te veroordelen tot betaling van € 24.276,- met wettelijke (handels-)rente vanaf dagvaarding, onder veroordeling van [betrokkene] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien niet binnen 14 dagen na betekening betaald. 
       
     
     
       6.3 
       In de zaak met  zaaknummer 200.127.052  eist [betrokkene], voor zover de vordering(-en) al niet onder 5.5 is/zijn afgewezen, vernietiging van het vonnis in conventie van 14 februari 2013 en afwijzing van de gevorderde huur en boete, subsidiair matiging daarvan, alsmede veroordeling van [betrokkene 2] in de proceskosten met nakosten, te vermeerderen met rente indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van de uitspraak voldaan.      
       
     
   
   
     
       7 Wijziging van eis in zaaknummer 200.114.675 
     
     
       7.1 
       
        [betrokkene 2] heeft niet op bij de wet bepaalde wijze bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, die door [betrokkene] bij memorie van grieven en derhalve met het oog op de tweeconclusieregel tijdig is gedaan.  
       
     
     
       7.2 
       Hoewel door deze wijziging van eis weer een aantal nieuwe geschilpunten worden toegevoegd aan de reeks die partijen verdeeld houdt, kan niet worden gezegd dat de wijziging van eis in strijd is met de procesorde. Het hof staat de eiswijziging toe. 
       
     
   
   
     
       8 De geschilpunten en een korte aanduiding van de grieven  
     
     
       8.1 
       De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 24 mei 2012 overwogen dat de huurovereenkomst onder het regime van art. 7:230a BW valt en 	rechtsgeldig door [betrokkene 2] is opgezegd tegen 1 december 2012.	Daartegen zijn de grieven 5 en (deels) 6 van [betrokkene] in zijn appel tegen het vonnis in reconventie gericht.  
       
     
     
       8.2 
       
         Met zijn enige grief tegen het vonnis in reconventie komt [betrokkene 2] op tegen 
         de beslissing van de kantonrechter tot verlaging van de huurprijs met 10% vanaf 1 september 2006 tot 1 december 2010. [betrokkene] betoogt daarentegen met grief 1 in zijn hoger beroep tegen het vonnis in reconventie, evenals met zijn grief 2 tegen het vonnis in conventie, dat de kantonrechter, gelet op de gebreken, van een korting van 30% had moeten uitgaan. Daarbij betoogt [betrokkene], met grief 1 tegen het vonnis in conventie, dat de kantonrechter in rechtsoverweging 9.7 van dat vonnis niet alle gebreken heeft opgesomd.  
       
       
     
     
       8.3 
       Met grieven 2 en (deels) 6 in zijn appel tegen het vonnis in reconventie stelt [betrokkene] dat de kantonrechter vanaf 20 mei 2009, althans een datum voor 1 december 2010, in plaats van de verlaagde huur had moeten uitgaan van de nog lagere huurkooptermijnen, waarmee [betrokkene] ook geen boete meer verschuldigd werd. 
       
     
     
       8.4 
       Het hof constateert dat [betrokkene 2] geen grief heeft gericht tegen zijn veroordeling tot medewerking aan de notariële akte van huurkoop. Daaraan heeft hij zijns inziens voldaan. Wel maakt hij bezwaar tegen de aanpassing van die veroordeling, zoals [betrokkene] met zijn eiswijziging en, naar het hof begrijpt, met (een deel van) de grieven 2 tot en met 4 in zijn appel tegen het vonnis in reconventie, beoogt. 
       
     
     
       8.5 
       Volgens grief 4 van [betrokkene] tegen het vonnis in conventie heeft de kantonrechter ten onrechte geen beroep op matiging van de boete gelezen in zijn betoog tot afwijzing ervan, en met de grieven 1 tot en met 3 betwist hij de omvang van de toegewezen vordering in conventie. Grief 5 tegen het vonnis in conventie betreft de proceskostenveroordeling. 
       
     
     
       8.6 
       
         Met grief 4 tegen het vonnis in reconventie heeft [betrokkene] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat [betrokkene 2] schadeplichtig is wegens wanprestatie. Hiernaast heeft [betrokkene], gelet op zijn gewijzigde eis, nog enkele ongenummerde grieven. 
         Het hof zal de grieven aan de hand van bovenstaande thema’s behandelen. 
       
       
     
   
   
     
       9 Bespreking van de grieven 
     
     
       9.1 
       Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de tussen partijen gesloten huurovereenkomst terecht als een overeenkomst in de zin van  art. 7:230a BW heeft aangemerkt. Een seksclub valt niet onder de soorten bedrijven die limitatief zijn opgesomd in art. 7:290 BW. Ook al maakt het woord “café” onderdeel uit van de contractuele bestemming als “erotisch theatercafé”, en ook al is er een voor het publiek toegankelijk lokaal, daarmee is het gehuurde nog geen cafébedrijf. Voor zover er al twijfel zou kunnen zijn, is gesteld noch gebleken dat het bedrijf afhankelijk is van lokale goodwill en om die reden plaatsgebonden is. 
       
     
     
       9.2 
       Evenzeer terecht heeft de kantonrechter dan ook overwogen dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd op 1 december 2010, althans, zo tekent het hof daarbij aan, voor zover de huurovereenkomst niet eerder is geëindigd doordat partijen daar een andere overeenkomst met betrekking tot het gebruik van het gehuurde voor in de plaats hebben gesteld. Het hof komt daarop terug in overweging 9.6. 
       
     
     
       9.3 
       
        [betrokkene 2] heeft betwist dat er reden was voor een huurkorting van 10% vanwege lekkage van het dak van het drankhok van 6 vierkante meter. Primair heeft hij aangevoerd dat hij begin 2008 met [betrokkene] een afspraak heeft gemaakt om deze klacht op te lossen. Volgens die afspraak zou [betrokkene] het drankhok afbreken en weer opbouwen met nieuw, door [betrokkene 2] te leveren, materiaal. Volgens [betrokkene 2] heeft hij zich aan de afspraak gehouden, maar [betrokkene] niet. Subsidiair staat de huurkorting in geen verhouding tot het vermeende gederfde huurgenot van het drankhokje, aldus [betrokkene 2]. 
       
     
     
       9.4 
       Omdat [betrokkene] de gestelde afspraak over het oplossen van het probleem betwist, en [betrokkene 2] geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan van de door hem gestelde nadere overeenkomst, faalt de grief van [betrokkene 2] op de primaire grondslag.  
       
     
     
       9.5 
       
         Voor de subsidiaire grondslag is van belang dat [betrokkene] heeft gegriefd tegen de zijns inziens te beperkte hoeveelheid gebreken waarvan de kantonrechter in zijn vonnis is uitgegaan. Voor zover [betrokkene] daarvoor verwijst naar overweging 9.7 van het vonnis in conventie, miskent hij dat de kantonrechter daarin slechts weergeeft wat in de ingebrekestelling staat, zodat de tegen die overweging gerichte grief grond mist.  
         
          [betrokkene] verwijst ter onderbouwing van zijn grieven op dit punt voorts naar zijn conclusie van antwoord/eis in reconventie van 20 maart 2008 in zaak 1, en de daarbij gevoegde bijlagen 26-29.  
         Het hof stelt voorop dat de huurder ingevolge art. 7:207 BW een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen wanneer zijn huurgenot vermindert door een gebrek, vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van dat gebrek, dan wel vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, totdat het gebrek is verholpen.  
         Vast staat dat [betrokkene] eind augustus 2006 de klachten heeft gemeld, zoals vastgesteld onder 3.6. In de conclusie uit 2008 leest het hof, op pagina 4 halverwege, in wezen diezelfde klachten, die door de kantonrechter in het vonnis van 24 mei 2012 onder randnummers 14 tot en met 21 zijn besproken en, behoudens de lekkage, gemotiveerd zijn verworpen. [betrokkene] heeft overigens niet gegriefd tegen de verwerping van die klachten door de kantonrechter. Het enkele herhalen van die klachten is onvoldoende om te kwalificeren als grief tegen het oordeel van de kantonrechter. 
         Daarnaast heeft [betrokkene] in zijn conclusie uit 2008 melding gemaakt van een bij aanvang van de huur verrotte vloer, die hij destijds zelf vervangen heeft. Het hof verwerpt echter de stelling van [betrokkene] dat de vervangen vloer een huurkorting rechtvaardigt. Het gebrek was immers eind januari 2006 verholpen. Daarbij komt dat [betrokkene 2] betwist dat de gehele vloer rot was; er was wel een slechte plek waar eerder de spoelinrichting van de bar zat, maar partijen hebben, omdat [betrokkene] niet zozeer herstel daarvan wenste maar een compleet nieuwe vloer, de afspraak gemaakt dat [betrokkene] daarvoor zelf zou zorgen in ruil voor vrijstelling van huur tot februari 2006. Voorts wijst [betrokkene 2] er terecht op dat hiermee, voor wat de vloer betreft, kennelijk ook voor [betrokkene] de kous af was: hij is hier immers bij zijn klachten van eind augustus 2006 niet op teruggekomen.  
         
          [betrokkene] heeft niet duidelijk gemaakt dat hij in 2006 meer klachten kenbaar heeft gemaakt aan [betrokkene 2]. De enkele verwijzing naar de door hem genoemde bijlagen (offertes van bouw- of klussenbedrijven, die overigens niet dateren uit 2006 maar in januari 2008 zijn opgesteld) is daarvoor niet genoeg. Voorts heeft hij niet aangevoerd dat en per wanneer er anderszins sprake was van gebreken die in voldoende mate aan [betrokkene 2] bekend waren om maatregelen te kunnen nemen. 
         Het is het hof evenwel niet duidelijk waarom de kantonrechter de klacht over lekkages in het dak heeft beperkt tot het dak van het losstaande drankenhokje. [betrokkene 2] heeft niet gemotiveerd de stelling betwist dat ook het dak van het pand zelf lekte. In zijn reactie op de ingebrekestelling (een brief van 30 augustus 2006 aan [betrokkene]) gaat [betrokkene 2] ook in het geheel niet in op de klacht over lekkage.  
         Gelet daarop is het hof van oordeel dat een huurkorting van 10% niet onevenredig is. Voor een hogere korting is door [betrokkene] onvoldoende aangevoerd in het licht van de eisen die art. 7:207 BW daaraan stelt.  
         De grief van [betrokkene 2] faalt dus ook op de subsidiaire grondslag. Dat lot treft ook de eerste grief van [betrokkene] tegen het vonnis in reconventie. 
       
       
     
     
       9.6 
       
         Voor de vraag of [betrokkene] al voor 1 december 2012, de datum waarop de huur ingevolge de opzegging zou eindigen, mocht volstaan met betaling van een lager bedrag per maand dan de (verminderde) huurprijs, is van belang of partijen een nieuwe afspraak hebben gemaakt over de huurprijs, dan wel, zoals hiervoor onder 9.2 reeds is aangegeven, een andere overeenkomst met betrekking tot het gebruik van het gehuurde in de plaats van de huurovereenkomst hebben gesteld. 
         Partijen hebben de onder 3.11 opgenomen afspraak weliswaar voorzien van het opschrift ‘huurkoopovereenkomst’, maar ingevolge art. 2 lid 1 van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken geldt een notariële akte als vormvoorschrift. Nu die akte niet is gepasseerd, is de huurovereenkomst dan ook niet voor de datum waartegen deze is opgezegd, vervangen door de voorgenomen huurkoop. 
         Dat laat onverlet dat partijen wel kunnen hebben afgesproken dat vanaf enig moment de huurprijs wordt vervangen door een bedrag, gelijk aan de (lagere) huurkooptermijnen. Die heldere stelling betrekt [betrokkene] evenwel niet, en het hof ontwaart in zijn betogen ook geen andere duidelijke stellingen die tot het door hem kennelijk gewenste resultaat van tussentijdse verlaging van de huurprijs kunnen leiden. 
         De daarop betrekking hebbende grieven treffen geen doel. 
       
       
     
     
       9.7 
       
         In hoger beroep vordert [betrokkene] nu een zodanige aanpassing van de veroordeling van [betrokkene 2] tot medewerking aan de totstandkoming van de huurkoop, dat -zo begrijpt het hof- gevaar voor bijvoorbeeld uitwinning door hypothecaire schuldeisers van [betrokkene 2] weggenomen wordt.  
         Hoe begrijpelijk dat ook is, [betrokkene 2] heeft [betrokkene] in de onder 3.11 bedoelde overeenkomst, waarbij partijen zich verbonden tot het aangaan van huurkoop, niet toegezegd dat het pand onbezwaard zou zijn. Sterker nog: uitdrukkelijk is opgenomen dat [betrokkene] er een derde recht van hypotheek op mocht vestigen, hetgeen impliceert dat er twee eerdere hypotheken zijn.  
         Reeds hierom komt de eis tot aanpassing niet voor inwilliging in aanmerking. 
         In dit verband merkt het hof nog op dat [betrokkene] in zijn gewijzigde vordering de eis heeft  gehandhaafd, dat het beslag van [advocatenkantoor] opgeheven moet worden. De kantonrechter heeft in zijn vonnis in reconventie uitgelegd waarom die eis niet kan worden toegewezen. [betrokkene] heeft in hoger beroep niets aangevoerd waaruit volgt dat de kantonrechter zulks ten onrechte heeft overwogen. Reeds daarom zou ook dit onderdeel van de vordering in hoger beroep niet voor toewijzing in aanmerking komen.  
       
       
     
     
       9.8 
       
         
          [betrokkene] betoogt ten onrechte dat de kantonrechter in zijn betoog tot afwijzing van de gevorderde contractuele boete ook een beroep op matiging had moeten lezen omdat het meerdere het mindere omvat. Art. 6:94 lid 1 BW vereist een uitdrukkelijk beroep op matiging door de schuldenaar. In hoger beroep is thans aan die eis voldaan.  
         Naar vaste rechtspraak is voor matiging vereist dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient te worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen, aldus de Hoge Raad (27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ6638).  
         
          [betrokkene] onderbouwt zijn beroep op matiging van de boete met beroep op “de forse gebruiksbeperkingen en extra schade door [betrokkene 2] voornoemde wanprestaties in onderhoud en nakoming van de huurkoop”. Met de huurkorting is evenwel al tegemoetgekomen aan de inbreuk op het genot van het gehuurde; de boete op te late betaling van de huur staat daar verder los van. En ook als in hoger beroep zou worden geoordeeld, zoals [betrokkene] bepleit, dat [betrokkene 2] aansprakelijk is voor schade als gevolg van  
         (andere) wanprestatie, dan nog rechtvaardigt dat niet zonder nadere toelichting, die niet is verstrekt, matiging van de boete wegens te late betaling van de huur.  
         
          [betrokkene] ziet met zijn grief voorts over het hoofd dat [betrokkene 2] in zijn, in opdracht van de kantonrechter overgelegde, specificatie al vrijwillig is overgegaan tot matiging van de boete van € 30,- per dag tot € 3,- per dag, gelet op wat anders de uitkomst zou zijn.  
         Het hof is van oordeel dat [betrokkene 2] aan deze vrijwillige matiging kan worden gehouden, nu hij zelf de link legt met het buitensporige resultaat. Voor zover met de grief een verdergaande matiging wordt beoogd, wordt de grief verworpen. 
       
       
     
     
       9.9 
       
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de kantonrechter [betrokkene 2] terecht  opgedragen (het verloop van) de huurachterstand vanaf 1 september 2006 tot 1 december 2010 te specificeren, uitgaande van 90% van de overeengekomen huurprijs (derhalve 
          € 4.284,- inclusief btw per maand ), alsmede de boete. [betrokkene 2] heeft die specificatie verstrekt in productie 1 bij zijn akte van 19 juli 2012.  
         Tegen de uitkomst van die specificatie, die door de kantonrechter ten grondslag is gelegd aan zijn eindvonnis in conventie, heeft [betrokkene] -bij akte van 2 september 2014 in zijn hoger beroep tegen het vonnis in conventie- nieuwe bezwaren ingebracht: hij stelt meer te hebben betaald dan waarmee rekening is gehouden.  
         Het hof gaat bij de beoordeling van die bezwaren uit van de specificatie waarop de kantonrechter zich heeft gebaseerd. Bij die specificatie bevinden zich bankafschriften met betrekking tot rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van [Y].  
         Voor zover [betrokkene] zich thans beroept op contante betalingen, die niet door [betrokkene 2] in zijn specificatie zijn erkend en waarvan [betrokkene] nu geen betalingsbewijs overlegt, laat het hof die beweerde betalingen als onbewezen buiten beschouwing, nu een gespecificeerd bewijsaanbod van die contante betalingen ontbreekt.  
       
       
     
     
       9.10 
       
         In aanvulling op de specificatie van [betrokkene 2] over 2006 heeft [betrokkene] nu bankafschriften uit 2006 overgelegd waaruit blijkt dat op een ander rekeningnummer van [Y] [rekeningnummer 2]) de volgende bedragen zijn gestort: 
         € 3.500,-  op 4 april 2006 
         € 4.700,- op 2 juni 2006 
         € 1.000,- op 4 september 2006 
         € 760,- op 12 september 2006 
         € 1.000,- op 28 september 2006 
         € 1.000,- op 2 oktober 2006 
         € 1.000,- op 9 oktober 2006. 
         Omdat [betrokkene 2] niet heeft betwist dat op dit bankrekeningnummer ook huur voldaan kon worden en dat deze bedragen ontvangen zijn, strekken deze bedragen (samen € 12.960,-) in mindering op de achterstand.  
         Bovendien heeft [betrokkene] een kwitantie overgelegd waaruit, naast bankbetalingen waarvan het hof nu aanneemt dat daarmee met bovenstaande al rekening is gehouden, blijkt van contante betalingen van € 1.000,- in oktober en € 760,- op 2 november 2006 per kas. Omdat deze bedragen niet voorkomen in de specificatie van [betrokkene 2] en de echtheid van de kwitantie niet wordt betwist, strekt het bedrag van € 1.760,- eveneens in mindering op de achterstand over 2006. 
         Per saldo heeft [betrokkene] dus € 14.720,- meer aan huur betaald over 2006 dan waarvan de kantonrechter is uitgegaan. 
       
       
     
     
       9.11 
       
         Over 2007 heeft [betrokkene], in aanvulling op de specificatie van [betrokkene 2], kwitanties overgelegd van de volgende betalingen: 
         € 4.760,- op 17 februari 2007 voor de huur over januari 2007 
         € 4.000,- voor in gedeelten betaalde huur over februari 2007, kwitantie d.d. 10 april 2007 
         € 500,- op 22 april 2007 
         € 1.000,- voor contante betalingen op 19 en 22 oktober 2007 
         € 500,- op 27 oktober 2007 (een handgeschreven kwitantie) 
         € 1.000,- contant op 5 november 2007 waarboven tevens is gekwiteerd voor € 500,- met verval van een handgeschreven kwitantie.  Het hof telt deze € 500,- niet nogmaals mee.   
         Het hof houdt het er voorts op dat [betrokkene 2] een typefout heeft gemaakt en met een op 25 mei 2007 ontvangen bedrag bedoelt: de door [betrokkene] op 29 mei overgemaakte en op 30 mei 2007 op de rekening van [Y] bijgeboekte € 1.000,-. 
         Van het op 27 juli 2007 van de bankrekening van [betrokkene] afgeschreven bedrag van € 1.000,- naar het onder 9.9 genoemde bankrekeningnummer van [Y] is geen bijschrijving op dat rekeningnummer aangetroffen, terwijl [betrokkene 2], anders dan [betrokkene], de volledige uitdraai over 2007 in geding heeft gebracht met uitzondering van de periode tussen 10 oktober 2007 en eind oktober 2007. Het hof houdt het er daarom voor dat deze betaling gestorneerd is.  
         Nu [betrokkene 2] geen overzicht heeft verstrekt van de mutaties eind oktober 2007, gaat het hof ervan uit dat de overboeking van € 1.000,- door [betrokkene] op 29 oktober 2007 naar rekeningnummer [rekeningnummer] is geslaagd, zodat met deze betaling wel rekening wordt gehouden.   
         Alles bijeen heeft [betrokkene] aldus over 2007 € 12.760,- meer betaald dan [betrokkene 2] in zijn specificatie heeft erkend. 
       
       
     
     
       9.12 
       Over wat in 2008 is betaald verschillen partijen niet van mening, op een betaling van € 3.177,30 op 6 oktober 2008 door ene [X] na. Nu [betrokkene 2] deze datum van betaling, ter delging van huur, zelf vermeldt in de door [betrokkene] overgelegde brief van 25 november 2008, gaat het hof van betaling op die datum uit. Dat staat er niet aan in de weg dat er ook op 4 november 2008 een bedrag van gelijke omvang betaald is. [betrokkene] heeft dus € 3.177,30 meer betaald over 2008 dan in de specificatie van [betrokkene 2] is vermeld. 
       
     
     
       9.13 
       Gelet op de niet gemotiveerd weersproken kwitantie voor betaling van € 4.780,- ter zake van de huur over juni 2009, gaat het hof ervan uit dat [betrokkene] dit bedrag heeft betaald bovenop hetgeen volgens de specificatie over 2009 is ontvangen. 
       
     
     
       9.14 
       
         In de specificatie over 2010 is geen rekening gehouden met de thans overgelegde, en onvoldoende bestreden, kwitantie voor € 500,- als op 16 mei 2010 betaald.      
         Volgens [betrokkene] heeft hij bovendien op 4 januari 2011 nog € 2.500,- betaald, maar het hof rekent die betaling toe aan de maand van betaling, nu bij de overboeking geen andere bestemming is vermeld en [betrokkene 2] deze betaling in zijn specificatie kennelijk ook als betaling voor januari 2011 heeft aangemerkt, gelet op zijn mededeling onder de specificatie van 2010 dat vervolgens de maanden februari 2011 tot en met juli 2012 onbetaald zijn gebleven.  
         Over geheel 2010 (dus ook de maand december die buiten de huurperiode valt) is dus € 500,- meer betaald dan uit de specificatie van [betrokkene 2] blijkt. 
       
       
     
     
       9.15 
       
         
          [betrokkene] had over 2006 moeten betalen: 7 maanden (februari tot en met augustus) ongekorte huur van € 4.760,- en 4 maanden verlaagde huur van € 4.284,-, en over de jaren 2007 tot en met 2010 (gebruik in december 2010 meegerekend) eveneens € 4.284,- per maand. Dat is (7 x 4760=) € 33.320,- plus (52 x 4284=) € 222.768,-, in totaal € 256.088,-. 
         Daarvan heeft [betrokkene] betaald: 
         Jaar				volgens specificatie	meer betaald		totaal	 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 2006 
               
               
                 € 36.790 
               
               
                 € 14.720 
               
               
                 € 51.510 
               
             
             
               
                 2007 
               
               
                 € 15.304 
               
               
                 € 12.760 
               
               
                 € 28.064 
               
             
             
               
                 2008 
               
               
                 € 29.745,30 
               
               
                 €  3.177,30 
               
               
                 € 32.922,60 
               
             
             
               
                 2009 
               
               
                 € 62.029,76 
               
               
                 €  4.780 
               
               
                 € 66.809,76 
               
             
             
               
                 2010 
               
               
                 € 34.498,77 
               
               
                 €     500 
               
               
                 € 34.998,77 
               
             
           
         
       
       
       
         In totaal is daarmee tot eind 2010 betaald: € 214.305,13, ofwel € 41.782,87 te weinig. Daarbij heeft het hof als huurbetaling meegerekend de in de specificatie over 2006 geboekte post van € 9.000,- voor de ingeleverde verkoopwagen, het op 19 juni 2009 door de notaris gestorte bedrag en de op 17 juli 2009 ingeboekte voorschotbetaling van € 10.000,- welk bedrag volgens de toelichting bestemd was in mindering te strekken op de huurkoopsom en in 2006 als borgsom was ontvangen. 
       
       
     
     
       9.16 
       
         
          [betrokkene] heeft dan ook terecht gegriefd tegen de toewijzing van € 92.555,47 aan achterstallige huur, berekend tot en met december 2010, voor zover dat het bedrag van 
         € 41.782,87 overstijgt. Gelet hierop zal ook de boete opnieuw berekend moeten worden, waarbij een tarief geldt van € 3,- in plaats van de oorspronkelijk overeengekomen € 30,- per dag. [betrokkene 2] dient deze herberekening bij akte in het geding te brengen, zoals hierna in het dictum wordt bepaald, en [betrokkene] mag zich vervolgens bij antwoordakte over die berekening uitlaten.  
       
       
     
     
       9.17 
       De vraag of [betrokkene 2] recht heeft op een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde na december 2010, en zo ja op welk bedrag, valt buiten het aan het hof voorgelegde geschil, gelet op het onder 4.2 vermelde petitum van [betrokkene 2] en het uitblijven van een eiswijziging van zijn kant in hoger beroep.  
       
     
     
       9.18 
       De voor het eerst in appel door [betrokkene] gevorderde veroordeling van [betrokkene 2] tot schadevergoeding wegens  het beletten van de totstandkoming van de notariële akte van huurkoop wordt afgewezen. [betrokkene] heeft die vordering niet anders onderbouwd dan door te verwijzen naar het feit dat de verhuurde onroerende zaak niet vrij van hypotheek en beslag was. Hij heeft evenwel, zoals hiervoor al is overwogen, niet gesteld dat hem was toegezegd dat hij het pand in huurkoop kon krijgen zonder dat dit bij het vestigen van de huurkoop bezwaard zou zijn. Hierop stuit aansprakelijkheid af.  
       
     
     
       9.19 
       
        [betrokkene] heeft voorts, met zijn eiswijziging in appel, een aantal nieuwe vorderingen ingesteld, zoals de onder 6.1 sub f en g weergegeven vorderingen en de sub h weergegeven subsidiaire vordering tot vergoeding van kosten van [betrokkene] voor groot onderhoud en verbeteringen. Deze vorderingen worden afgewezen omdat zij in de memorie van grieven niet voldoende zijn toegelicht en daarom niet als voldoende duidelijke grief kunnen gelden. 
       
     
     
       9.20 
       
         Het hof maakt een tussenbalans op. De tegen het vonnis in reconventie gerichte grieven van [betrokkene] en de daartegen gerichte grief van [betrokkene 2] treffen geen doel. [betrokkene] is echter terecht opgekomen tegen de omvang van het bedrag waartoe hij in conventie is veroordeeld, en dat noodzaakt [betrokkene 2] tot herberekening van de boete waartoe hij in de gelegenheid wordt gesteld. 
         Omdat in de onderhavige zaken pijnlijk duidelijk is gebleken welke risico's er kleven aan het niet bijeen houden van samenhangende geschillen tussen dezelfde partijen, zal het hof het eindoordeel in de zaken tegen het vonnis in reconventie aanhouden totdat ook een eindbeslissing kan worden genomen in het hoger beroep tegen het vonnis in conventie. 
       
       
     
   
   
     
       10 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       
         in zaaknummer 200.127.052: 
       
     
     
     
       verklaart [betrokkene] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen uitspraken van 24 mei 2012 en 14 februari 2013 in de zaak met zaaknummer  353557 CV EXPL 08-1785 van de kantonrechter in de rechtbank Groningen; 
     
     
     
       verklaart [betrokkene] in het appel onder dit zaaknummer voorts niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis in reconventie, op 24 mei 2012 door de kantonrechter te Groningen gewezen onder zaaknummer 353179 CV EXPL 08-1710; 
     
     
     
       verklaart [betrokkene], als oorspronkelijk gedaagde in conventie, niet ontvankelijk in zijn tegenvorderingen in deze appelzaak;  
     
     
     
       en alvorens nader te beslissen: 
     
     
     
       stelt in de zaak met  zaaknummer 200.127.052  [betrokkene 2] in de gelegenheid zich bij akte ter rolle, aan de hand van een inzichtelijke berekening, uit te laten over de door [betrokkene] verschuldigde boete wegens te late huurbetalingen over de periode van 1 september 2006 tot 1 december 2010, berekend tegen € 3,- per dag, waarbij hij dient uit te gaan van zijn eigen specificatie als bedoeld onder rechtsoverweging 9.9, aangevuld met de door het hof onder 9.10 tot en met 9.14 bewezen geachte betalingen; 
     
     
     
       verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van  dinsdag 31 maart 2015  voor deze akte aan de zijde van [betrokkene 2], waarna [betrokkene] uiteraard bij antwoordakte mag reageren; 
     
     
     
       houdt de beslissing in de zaken met  zaaknummers 200.114.675 en 200.120.611  aan totdat ook in zaaknummer 200.127.052 kan worden beslist. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. L. Groefsema en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 maart 2015.