ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:1111

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:1111 Rechtbank Rotterdam , 16-02-2024 / 10649949

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-02-16

Zaaknummer: 10649949

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:1111

---

Huur, ontbinding en ontruiming wegens geen hoofdverblijf in woning, tegenbewijs

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 10649949 CV EXPL 23-22242
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 16 februari 2024
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
Woonstichting Patrimonium
 
,
 
 
vestigingsplaats: Barendrecht,
 
 
eiseres,
 
 
gemachtigde: mr. J.B.L. van Weteringe Buys-Kroon,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01]
 
,
 
 
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
 
gedaagde,
 
 
gemachtigde: mr. R. Boer.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘Patrimonium’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 31 juli 2023, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord, met bijlagen;
 
 
 
 
de brief van 31 oktober 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
 
 
 
 
de e-mail van [gedaagde01] van 29 december 2023, met bijlagen.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 9 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Patrimonium aanwezig de heer [naam01] (woonconsulent), bijgestaan door mr. K.A.M. Jaspers namens de gemachtigde. Ook [gedaagde01] was aanwezig, bijgestaan door mr. R. Boer.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
Wat is de kern van de zaak?
 
 
 
 
 
 
2.1.
 
 
[gedaagde01] huurt de woning aan [adres01] in Barendrecht van Patrimonium. In deze procedure eist Patrimonium dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde01] de woning moet ontruimen. De reden daarvoor is volgens Patrimonium dat [gedaagde01] al ten minste twee jaar (sinds medio 2021) haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. Daarmee komt zij artikel 11 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden niet na, waarin is bepaald dat een huurder gedurende de huurperiode zijn of haar hoofdverblijf moet houden in de gehuurde woning. Ook gedraagt zij zich hierdoor niet als een goed huurder.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
[gedaagde01] is het niet eens met de eis van Patrimonium. Zij stelt sinds enige tijd een nieuwe vriend te hebben, bij wie zij af en toe verblijft. Ook eet zij regelmatig bij haar ouders. [gedaagde01] stelt drie banen te hebben en daardoor veel tijd op haar werk door te brengen. Vanaf ongeveer september 2022 is [gedaagde01] aan de slag gegaan met het stapsgewijs opknappen van haar woning. Zij voert aan veel waarde te hechten aan haar eigen woning en daar (nog steeds) haar hoofdverblijf te hebben.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
De kantonrechter neemt op dit moment nog geen eindbeslissing. Zij vindt dat er op dit moment wel van uit kan worden gegaan dat [gedaagde01] vanaf medio 2021 gedurende langere tijd haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad, maar geeft [gedaagde01] de gelegenheid om tegenbewijs te leveren. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel komt.
 
 
 
 
 
Het toetsingskader
 
 
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Op grond van artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden is [gedaagde01] verplicht haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter vrij structureel ergens anders verblijft en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. Als een huurder de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in de woning niet is nagekomen of nog altijd niet nakomt, dan rechtvaardigt dat naar vaste rechtspraak de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
De kantonrechter stelt voorop dat als vast komt te staan dat, zoals Patrimonium heeft gesteld, [gedaagde01] vanaf medio 2021 gedurende ten minste twee jaar niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad, dit ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Op Patrimonium rust de stelplicht en de bewijslast van die stelling. Voor een verhuurder kan het leveren van bewijs met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf in het algemeen een probleem opleveren. De verhuurder kan immers niet “achter de voordeur” kijken en onderzoeken naar het verblijf van de huurder zullen al snel afstuiten op het recht op bescherming van de privacy van de huurder. De huurder zelf zal echter in veel gevallen op eenvoudige wijze, met bijvoorbeeld administratieve stukken of verklaringen van directe buren, duidelijk kunnen maken dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarom wordt aangenomen dat, als een verhuurder gemotiveerd en onderbouwd stelt dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft of heeft gehad, van een huurder mag worden verwacht dat hij in het kader van zijn verweer de verhuurder aanknopingspunten verschaft voor verdere bewijslevering. Ook kan, als de stellingen van partijen daarvoor aanleiding geven, bij wijze van vermoeden worden aangenomen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waarna het op de weg van de huurder ligt tegenbewijs te leveren, wat inhoudt dat hij dat vermoeden moet ontzenuwen.
 
 
 
 
 
Voorshands wordt vermoed dat [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad
 
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
De kantonrechter is van oordeel dat op grond van de onderbouwde stellingen van Patrimonium voorshands kan worden vermoed dat [gedaagde01] vanaf medio 2021 gedurende langere tijd niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Uit de jaarnota’s van Eneco en Evides, die door Patrimonium in het geding zijn gebracht, blijkt namelijk dat er nauwelijks verbruik is geweest. Uit de jaarnota van Evides volgt dat [gedaagde01] over de periode van 2 april 2021 tot en met 7 april 2022 slechts 3 m³ water heeft verbruikt en over de periode van 8 april 2022 tot en met 15 maart 2023 slechts 9 m³. Dit verbruik is extreem laag; een gemiddeld waterverbruik in een eenpersoonshuishouden ligt volgens het Nibud op 68 m³ per jaar. Uit de jaarnota van Eneco blijkt in 2021, 2022 en 2023 een gasverbruik van respectievelijk 109 m³, 295 m³ en 116 m³ gemeten, terwijl het gemiddelde gasverbruik van een eenpersoonshuishouden volgens het Nibud ligt rond 840 m³ per jaar. Daarnaast is volgens deze nota in 2021, 2022 en 2023 een elektriciteitsverbruik van respectievelijk 325 kWh, 689 kWh en 469 KhW vastgesteld. Ook dat verbruik blijft ver achter bij het gemiddelde elektriciteitsverbruik per jaar van een eenpersoonshuishouden, dat volgens het Nibud 1.830 kWh is. Dit is een sterke aanwijzing dat [gedaagde01] vanaf medio 2021 tot en met medio 2023 niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Patrimonium heeft bovendien een verklaring van de directe buurvrouw van [gedaagde01] van 12 juli 2023 in het geding gebracht waarin staat dat deze buurvrouw [gedaagde01] in de voorafgaande drie jaar slechts enkele malen bij haar woning heeft gezien en dat zij [gedaagde01] steeds niet heeft kunnen bereiken omdat zij nooit thuis is.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Datgene wat [gedaagde01] in deze procedure tot op heden heeft aangevoerd legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. [gedaagde01] heeft verklaard dat zij in 2021 25 uur per week in de catering op een school werkte en 18 uur per week in een ziekenhuis als voedingsassistente. De laatstgenoemde baan in het ziekenhuis heeft zij inmiddels per september 2023 opgezegd. Daarnaast heeft [gedaagde01] ter zitting verklaard dat zij ongeveer twee weekenden per maand met een foodtruck aan het werk is op feesten en verjaardagen, maar dat die werkzaamheden in de periode van medio 2021 tot maart 2022 hebben stilgelegen en pas daarna langzaam weer op gang zijn gekomen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde01] ook aangevoerd dat zij, afhankelijk van haar werkschema, ongeveer acht dagen per maand bij haar vriend verblijft en daarnaast in elk geval twee keer per week bij haar ouders eet en dan rond 20.00 / 20.30 uur weer thuis is.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Ook als rekening gehouden wordt met de hiervoor genoemde werktijden van [gedaagde01] - die in elk geval tot en met september 2023 leken overeen te komen met een gemiddelde fulltimebaan - en de bezoeken aan haar vriend, ouders en sport, verklaart dit nog niet het extreem lage energieverbruik in de woning van [gedaagde01] , zelfs niet als zij erg zuinig met gas, water en elektriciteit zou omgaan. Het zeer lage verbruik is bovendien nóg opmerkelijker als in aanmerking wordt genomen dat, zoals [gedaagde01] op de zitting heeft verklaard, haar zoon van 22 jaar en dochter van 19 jaar in de periode vanaf medio 2021 bij [gedaagde01] in huis woonden en daar dus in elk geval regelmatig verbleven.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Het enkele feit dat het gas- en elektriciteitsverbruik in de maand november 2023 plotseling is gestegen ten opzichte van de daaraan voorafgaande maanden maakt het voorgaande niet anders. Dit kan hoogstens een aanwijzing zijn dat [gedaagde01] en/of haar kinderen in november 2023 wél regelmatig in de woning verbleven, maar het zegt niets over de periode vanaf medio 2021 tot en met medio 2023.
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
De schriftelijke verklaringen, die [gedaagde01] in het geding heeft gebracht, leiden ook niet tot een ander oordeel. Op één verklaring na (de verklaring van mevrouw [naam02] ) betreffen het verklaringen van vriendinnen van [gedaagde01] en geen bewoners uit de directe omgeving van de woning van [gedaagde01] . Geen van de verklaringen is bovendien zodanig concreet dat daaruit afgeleid kan worden dat het leven van [gedaagde01] zich vanaf medio 2021 in hoofdzaak in en vanuit de woning heeft afgespeeld. [gedaagde01] heeft geen verklaringen overgelegd van andere buurtbewoners die haar standpunt ondersteunen. Als [gedaagde01] daadwerkelijk steeds haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad, moet dat bij buurtbewoners bekend zijn, zeker omdat [gedaagde01] heeft verklaard dat zij twee keer per dag haar hond in de buurt uitlaat.
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
Dat [gedaagde01] na september 2022 op verschillende momenten de woning heeft opgeknapt, brengt in de gegeven omstandigheden - meer in het bijzonder gelet op het lage verbruik - niet zonder meer mee dat zij in die periode haar hoofdverblijf in de woning moet hebben gehad. Bovendien zegt dit niets over de periode vanaf medio 2021 tot september 2022. Dat geldt ook voor de foto’s van het interieur van de woning van [gedaagde01] . Die foto’s laten slechts zien dat de woning in elk geval niet volledig onbewoond is, maar dat heeft Patrimonium ook niet gesteld.
 
 
 
 
 
[gedaagde01] mag tegenbewijs leveren
 
 
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
[gedaagde01] zal in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen het voorshands bewezen geachte feit dat zij vanaf medio 2021 gedurende ten minste twee jaar haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. De zaak zal hiervoor worden verwezen naar de rolzitting van
 
donderdag 14 maart 2024 om 11:30 uur
 
. Als [gedaagde01] het tegenbewijs niet levert, wordt er van uitgegaan dat zij vanaf medio 2021 gedurende ten minste twee jaar haar hoofdverblijf niet in de woning aan [adres01] te Barendrecht heeft gehad en zal op grond daarvan de huurovereenkomst worden ontbonden.
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
3.1.
 
 
draagt [gedaagde01] op om tegenbewijs te leveren tegen het voorshands bewezen geachte feit dat zij vanaf medio 2021 gedurende ten minste twee jaar haar hoofdverblijf niet in de woning aan [adres01] in Barendrecht heeft gehad;
 
 
 
 
 
schriftelijk bewijs
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
bepaalt dat als [gedaagde01] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
 
donderdag 14 maart 2024 om 11:30 uur
 
in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
 
 
 
 
 
getuigenbewijs
 
 
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
bepaalt dat als [gedaagde01] getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
 
beide
 
partijen voor de maanden mei, juni en juli 2024;
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
wijst erop dat [gedaagde01] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
 
 
 
 
 
ander bewijs
 
 
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
bepaalt dat als [gedaagde01] op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
houdt iedere verdere beslissing aan.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
 
 
44487