ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:438

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:438 Gerechtshof Den Haag , 25-02-2021 / BK-20/00642

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-02-25

Zaaknummer: BK-20/00642

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:438

---

WOZ-waarde tussenherenhuis. Achterstallig onderhoud. Inpandige bezichtiging geweigerd.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-20/00642 
     
     
     
     Uitspraak van donderdag 25 februari 2021 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 29 juli 2020, nr. SGR 20/206, ECLI:NL:RBDHA:2020:7123. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 500.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2019. 
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde vastgesteld op € 440.000. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Griffierecht is niet geheven. 
       
     
     
       1.4. 
       De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Heffing van griffierecht is wegens betalingsonmacht achterwege gebleven. 
       
     
     
       1.6. 
       De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.7. 
       De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 4 februari 2021. Partijen zijn verschenen. Vanwege de COVID-19-perikelen heeft belanghebbende telefonisch aan het onderzoek ter zitting deelgenomen. 
       
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. 
     
     
       2.2. 
       De woning is een tussenherenhuis met bouwjaar 1901. 
       
     
     
       2.3. 
       De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 237 m². 
       
       
     
   
   
     De Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft overwogen: 
     ”(…) 
     5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
     6. De WOZ waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     7. De rechtbank stelt voorop dat de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van rondom de waardepeildatum (verkoopcijfers van in beginsel binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum). De WOZ-waarde zoals die voor eerdere jaren is vastgesteld, is niet van belang. Het enkele feit dat de waarde ten opzichte van 2018 met € 80.000 is gestegen, kan dus niet tot het oordeel leiden dat de waarde voor het jaar 2019 te hoog is vastgesteld. 
     8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar] hierin geslaagd. Uit het door [de Heffingsambtenaar] overgelegde taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [De Heffingsambtenaar] heeft vier verkochte woningen aan de [straat] in de matrix opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn aangezien zij in dezelfde straat gelegen zijn, van hetzelfde type en ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben. De berekende prijs per m² voor de opstallen van de vier referentieobjecten varieert van € 3.333 bij goede staat van onderhoud tot € 1.992 bij een algehele mindere staat van onderhoud. De vastgestelde waarde van de woning van € 440.000 is gebaseerd op een prijs van € 1.509 per m² voor de opstal. De rechtbank is van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] met het hanteren van een aanzienlijk lagere prijs per m² voor de opstal ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. 
     9. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond verklaard. 
     10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     (…)” 
     
     
   
   
     Geschil en standpunten 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep houdt partijen, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt. 
     
     
       4.2. 
       Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank met betrekking tot alle stellingen van belanghebbende terecht en op goede gronden heeft beslist dat het beroep ongegrond is. Wat betreft de waarde van de woning heeft de Rechtbank aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder het door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatieverslag met matrix, met juistheid geoordeeld dat de waarde van de woning met € 440.000, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, niet te hoog is vastgesteld. Met wat belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht, heeft hij naar ’s Hofs oordeel geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel aannemelijk gemaakt, gelet ook op de uiteenzetting in het verweerschrift in hoger beroep, die een andere conclusie rechtvaardigen. Het Hof neemt in aanmerking, de Rechtbank volgend, dat, naar de Heffingsambtenaar ter zitting onvoldoende weersproken heeft gesteld, de vergelijkingsobjecten opgenomen in de door hem bij de Rechtbank ingebrachte taxatiematrix goed bruikbaar zijn voor de waardering van belanghebbendes woning. Uit de matrix komt duidelijk naar voren dat al in ruime mate rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van belanghebbendes woning. Voorts heeft belanghebbende een inpandige bezichtiging door de Heffingsambtenaar geweigerd, waardoor het voor de taxateur onmogelijk is geworden te oordelen of de waarde verder verlaagd moet worden wegens achterstallig onderhoud. Dit is een omstandigheid die voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. Met de toepassing van het kengetal € 1.509/m² is meer dan voldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning. Het Hof is van oordeel dat het geheel van gegevens, de stellingen van partijen afwegend, tot geen andere conclusie leidt dan dat de waarde van de onroerende zaak met € 440.000 niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1. 
       Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       6.2. 
       Van belanghebbende is geen griffierecht geheven. Belanghebbende heeft aangevoerd en aangetoond over onvoldoende inkomen en vermogen te beschikken om het verschuldigde griffierecht te voldoen. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, A. van Dongen en J.B.O. Bijl, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 25 februari 2021 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
     
     
     
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       	b. de dagtekening; 
     
     
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     
     
       	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.