ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:2402

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:2402 Rechtbank Oost-Brabant , 23-04-2025 / 24/1501

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-04-23

Zaaknummer: 24/1501

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:2402

---

WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Schending artikel 40 Wet WOZ gepasseerd o.g.v. artikel 6:22 Awb. Verzoek om zaak op zitting te behandelen afgewezen i.v.m. de te late indiening. Beroep ongegrond. Toekenning pkv i.v.m. schending artikel 40 Wet WOZ (vgl. ECLI:NL:HR:2025:106).

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 24/1501 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser 
     (gemachtigde: [naam] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar  
     (J. de Heus). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ -waarde van de woning aan [adres] in [woonplaats 2] (de woning) niet te hoog is. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 430.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1988. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 109 m², twee dakkapellen van respectievelijk 1 m² en 2 m², een aangebouwde garage van 23 m², en een overkapping/luifel van 21 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 266 m². 
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
     
     
       3.1. 
       De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 445.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 11 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres]  en [adres] , alle in [woonplaats 2] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 
       
     
     
       3.2. 
       Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde badkamer (van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 
       
       
         3.2.1. 
         Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.  De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 
         
       
       
         3.2.2. 
         De heffingsambtenaar heeft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn ten aanzien van onderhoud en voorzieningen gewaardeerd op goed (correctiefactor 4) en voor het overige op gemiddeld (correctiefactor 3). Het vergelijkingsobject [adres] is ten aanzien van onderhoud gewaardeerd op matig (correctiefactor 2) en voor het overige op gemiddeld (correctiefactor 3). De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning en eenzelfde bouwwijze hebben. De heffingsambtenaar vindt dat de badkamer en de keuken in het licht van de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren. De heffingsambtenaar vindt dat er overigens voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. 
         
       
       
         3.2.3. 
         De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar foto’s heeft overgelegd van de badkamer van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat hiermee in de waardering voldoende rekening is gehouden, gelet op het fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten in zijn taxatierapport. Verder heeft een inpandige opname van de woning door de heffingsambtenaar plaatsgevonden op 16 mei 2024 in het bijzijn van de eigenaar (de rechtbank begrijpt: eiser). Van die opname zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. Daaruit blijken geen feiten of omstandigheden die (in relatie tot de keuken) tot waardevermindering aanleiding zouden kunnen geven. De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn standpunt dat met het duurzaamheidsniveau van de woning in de taxatie voldoende rekening is gehouden. 
         
         
           4. Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ niet de KOUDV-  en liggingsfactoren van de woning en de in bezwaar door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten heeft verstrekt. 
         
         
       
     
     
       4.1. 
       De heffingsambtenaar wijst erop dat ter onderbouwing een taxatierapport is bijgevoegd met daarin inzicht in de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object. 
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank overweegt dat uit het dossier niet blijkt dat de door eiser verzochte gegevens in bezwaar zijn verstrekt. In zoverre is er dus sprake van een gebrek.  Wel vindt de rechtbank dat dit gebrek kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.  Daarvoor vindt de rechtbank van belang dat de heffingsambtenaar met de in beroep overgelegde taxatie alsnog de bedoelde gegevens – voor zover in de beroepsfase nog relevant – heeft verstrekt. Eiser is vervolgens in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Eiser heeft van die mogelijkheid om hem moverende redenen geen gebruik gemaakt. Bij deze stand van zaken is voldoende aannemelijk dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad als de heffingsambtenaar wel tijdig de hiervoor bedoelde gegevens zou hebben verstrekt en eiser zijn inbreng (mede) op die gegevens zou hebben gebaseerd. 
       
       
         5. Na het verstrijken van de daartoe door de rechtbank gestelde termijn heeft eiser verzocht om de zaak te behandelen op een zitting. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, omdat eiser geen feiten of omstandigheden heeft vermeld die voor de rechtbank aanleiding zouden moeten zijn om dit te laat gedane verzoek alsnog in te willigen. De rechtbank acht dergelijke feiten of omstandigheden ook anderszins niet aanwezig. De rechtbank wijst het verzoek om de zaak op zitting te behandelen daarom af. 
       
       
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. 
     
     
     
       6.1. 
       Vanwege het in overweging 4.2. geconstateerde gebrek in (de totstandkoming van) de uitspraak op bezwaar, heeft eiser recht op een proceskostenvergoeding in de beroepsfase.  De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 907. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend (één punt). De waarde per punt bedraagt € 907 en de wegingsfactor is 1. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ geen toepassing vindt, omdat de uitspraak op bezwaar is gedaan voor 1 januari 2024. 
       
     
     
       6.2. 
       Vanwege het in overweging 4.2. geconstateerde gebrek moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden. 
       
     
     
       6.3. 
       De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart beroep ongegrond; 
       
       
         draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 51; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 907 aan proceskosten aan eiser. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 april 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. 
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. 
     
   
   
      Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
   
   
      Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. 
   
   
      Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. 
   
   
      Kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. 
   
   
      Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, overwegingen 4.3.1 en 4.3.2. 
   
   
      Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, overwegingen 4.4.1 tot en met 4.4.3. 
   
   
      Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, overwegingen 4.4.4. 
   
   
      Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. 
   
   
      Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, overwegingen 4.4.4. 
   
   
      Artikel 30, vierde lid, van de Wet WOZ.