ECLI: ECLI:NL:PHR:1979:AC0076

Titel: ECLI:NL:PHR:1979:AC0076 Parket bij de Hoge Raad , 07-12-1979 / 11491

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1979-12-07

Zaaknummer: 11491

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1979:AC0076

---

Slooppand. Verkoop van een huis aan een gemeente, waartoe de verkoper is overgegaan in de, op een voorbereidingsbesluit gegronde, verwachting dat het huis zal worden gesloopt. Vraag of een door de verkoper gedaan beroep op dwaling gegrond is. Misplaatst beroep op art. 61 Ow.

L. 
   Nr. 11491 
   Zittng 26 oktober 1979. 
   
   
     
       Mr. Franx. 
     
     Conclusie inzake: 
     
       
        [eiser] / GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE. 
     
   
   
   
     Edelhoogachtbare Heren, 
   
   
   
     Bij door het hof in het bestreden arrest dd 6 december 1978 bekrachtigd vonnis heeft de rechtbank thans eiser tot cassatie ([eiser]) veroordeeld medewerking te verlenen aan de uitvoering van de tussen partijen in 1970 gesloten overeenkomst van koop en verkoop (met [eiser] als verkoper en thans verweerster in cassatie, de Gemeente, als koper) van het perceel [a-straat 1/2] te 's-Gravenhage tegen een koopsom van f 65.000, -. [eiser] bestrijdt 's hofs arrest met een cassatiemiddel, samengesteld uit de onderdelen a tot en met d. Het hof is kennelijk uitgegaan van de door de rechtbank gedane feitelijke vaststellingen, weergegeven op p. 2-3 van de grosse van 's hofs arrest (1 tot en met 9). 
     
       Onderdeel a  keert zich tegen de verwerping door het hof van de eerste appèlgrief, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen. Volgens het onderdeel zou het hof ten onrechte de stelling van [eiser], dat hij slechts een geclausuleerd, voorwaardelijk aanbod tot verkoop had gedaan - nl. onder de voorwaarde dat het pand zou worden gesloopt - en dat er tussen partijen een misverstand heeft bestaan, buiten beschouwing hebben gelaten bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen wilsovereenstemming over de verkoop tot stand is gekomen. Reeds in eerste instantie heeft [eiser] zich beroepen op het voorwaardelijk karakter van zijn aanbod. Hij voerde in dit verband aan dat de namens de Gemeente optredende ambtenaar [betrokkene 1] hem had gezegd dat het ondertekenen van de akte dd 3 juli 1970 noch de Gemeente noch hem, [eiser], definitief bond (conclusie van antwoord p. 3 onder 4, c.v. dupliek p. 7; pleitnota p. 5-6). Dat de voorwaarde waaronder [eiser] zich als gebonden beschouwde, inhield het doorgaan van de sloop overeenkomstig de bestaande plannen van de Gemeente met betrekking tot de bebouwing rond het Oranjeplein, is door [eiser] voor het eerst in hoger beroep aangevoerd: memorie van grieven p. 6; pleitnota p. 6. Blijkens de hier vermelde stellingen van [eiser] heeft [betrokkene 1] hem dat niet zo letterlijk meegedeeld; laatstgenoemde heeft slechts gezegd dat de koop "niet definitief" was en [eiser] heeft daaruit de conclusie getrokken dat de koop zou vervallen indien de sloop niet zou doorgaan. Als ik het goed zie heeft het hof deze stellingen van [eiser] geenszins buiten beschouwing gelaten, weshalve de onderhavige klacht feitelijke grondslag mist. Het hof heeft, overwegende: "Indien zulks zou komen vast te staan .... dan kon [eiser] daaruit ten hoogste de conlusie trekken dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de Gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen", geoordeeld dat [eiser] de door hem ingeroepen conclusie niet heeft "kunnen" trekken. Aldus heeft het hof tot uiting gebracht dat de geciteerde woorden "niet definitief" in de gegeven omstandigheden van het geval niet voor misverstand vatbaar waren en dat [eiser] aan die woorden redelijkerwijs niet de zin mocht toekennen van: "onder voorbehoud (voorwaarde) van het doorgaan van de sloop". Mocht deze uitlegging van 's hofs arrest onjuist zijn in dier voege, dat het hof misverstand niet heeft willen uitsluiten, dan geldt m.i. dat naar 's hofs oordeel de enige voor de hand liggende betekenis van de woorden "niet definitief" was dat het aanbod niet bindend was, immers kon worden ingetrokken zolang het niet was geaccepteerd. M.i. heeft het hof, in die veronderstelling, HR 17 december 1976, NJ 1977, 241 (G.J.S.), A.A. oktober 1977, p. 654 (P. van Schilfgaarde), het "misverstand"-arrest, gevolgd. De toepassing die het hof - alsdan - aan de misverstand-regels van dat arrest (voor zover het regels zijn, zie Scholtens noot onder 5) heeft gegeven, is naar mijn mening juist. De mededeling van [betrokkene 1] dat de affaire "niet definitief" was, is door hem blijkbaar niet toegelicht. De vraag is in welke zin [eiser] die mededeling in de gegeven omstandigheden heeft mogen opvatten en wat de Gemeente (c.q.[betrokkene 1]) uit [eiser] "verklaringen en gedragingen" naar aanleiding van de woorden "niet definitief" heeft mogen (moeten) afleiden. Welnu, wat het eerste betreft, het ligt toch het meest voor de hand, ook voor een leek als [eiser], vooral te rade te gaan bij de bewoordingen van de schriftelijke akte (prod. bij c.v. antwoord in prima) zelf. Die akte biedt geen enkele steun aan [eiser] interpretatie van de woorden "niet definitief", maar is ingekleed als een - niet onherroepelijke - "aanbieding" van [eiser] die slechts tot een perfecte koopovereenkomst zal kunnen leiden indien de Gemeente vòòr 31 december 1970 door middel van een raadsbesluit beslist tot koop over te gaan. Als ik het goed zie is ook het hof hiervan uitgegaan. Dat betekent dat 's hofs beantwoording van de vraag, welke conclusie [eiser] uit de woorden "niet definitief" kon trekken, verweven is met feitelijke elementen zoals de uitlegging van de akte en daarom, als niet onbegrijpelijk, in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst. Wat het tweede punt betreft, het hof heeft kennelijk aan zijn beslissing ten grondslag gelegd - en mocht, nu het tegendeel niet is gesteld of gebleken, aan zijn beslissing ten grondslag leggen zonder dat met zoveel woorden te zeggen - dat [betrokkene 1] uit [eiser] (reactie(s) op de woorden "niet definitief" niet heeft afgeleid noch heeft behoren af te leiden, dat die woorden bij [eiser] de gedachte deden postvatten dat de koopovereenkomst zou vervallen bij niet-doorgaan van de sloop. Ten aanzien van de vraag of genoemd misverstand-arrest van Uw Raad in overeenstemming is met art. 3.2.2 NBW, moge ik verwijzen naar de noten van Scholten (onder 2) en Van Schilfgaarde (onder 3). Vergelijke voorts de losbladige uitgave "Contractenrecht" II nrs 105 e.v. en de aldaar vermelde rechtspraak en literatuur. 
     Een en ander zo zijnde kan noch de materiële klacht noch de motiveringsklacht van  onderdeel a  tot cassatie leiden. 
     De door de Gemeente gestelde koopovereenkomst is derhalve tot stand gekomen.  Onderdeel b  klaagt, voor dit geval, over de verwerping door het hof van [eiser] beroep op dwaling (tweede appèlgrief). Het onderdeel doet de vraag rijzen op welke gronden het hof heeft beslist dat aan [eiser] een beroep op dwaling niet toekomt. Heeft het hof, reppend van een "verwachting", het oog gehad op teleurgestelde toekomstverwachtingen die, anders dan "dwaling omtrent de zelfstandigheid der zaak", niet de grondslag van een vordering uit art. 1358 BW kunnen vormen? Of is het hof, zoals het onderdeel tevens onderstelt, er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat de in juli 1970 bestaande bestemming van het pand, nl. als slooppand, voor [eiser] de zelfstandigheid der zaak als bedoeld in art. 1358 BW vormde en dat hij de akte van 3 juli 1970 niet zou hebben ondertekend en het pand niet zou hebben verkocht aan de Gemeente, indien hij zou hebben geweten dat de toen bestaande sloopplannen niet zouden worden gerealiseerd? Het hof overweegt vervolgens: "Het moest [eiser] bekend zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon hij zich wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Hij heeft dit niet gedaan. Ook op de brieven van de Gemeente van 6 november en 11 december 1970 heeft hij niet gereageerd". Deze overwegingen - m.i, met uitzondering van de laatste - zijn redengevend voor 's hofs oordeel dat aan [eiser] een beroep op dwaling niet toekomt. Zij duiden er op dat het hof van oordeel is geweest dat [eiser] de door hem gestelde dwaling aan zichzelf te wijten heeft en dat hem reeds op die grond een beroep op art. 1358 BW niet toekomt. Vergelijke Asser-Rutten 4-II (1979) p. 118-119 met de aldaar vermelde jurisprudentie. Als ik mij niet vergis heeft het hof daarbij in het midden gelaten of ten deze rechtens sprake is van dwaling in de zelfstandigheid der zaak, dan wel - zoals in het bekende Marktcafé-arrest, HR 10 juni 1932, NJ 1933 p. 5 m.n. E.M.M. - slechts van teleurgestelde toekomstverwachtingen. In cassatie moet er dan ook veronderstellenderwijs van uitgegaan worden dat het hof dwaling in de zelfstandigheid der zaak, in de zin van art. 1358 BW, aanwezig heeft geoordeeld. Het komt mij voor dat  onderdeel b  terecht klaagt over gebrekkige motivering van 's hofs oordeel dat [eiser] zich niet op dwaling kan beroepen. Hij heeft inderdaad, zoals het onderdeel aanvoert, gesteld dat de Gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist, dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de Gemeente [eiser] dienaangaande had dienen te informeren; vergelijke de memorie van grieven p. 6 en 8 en de door [eiser] bij akte in het geding gebrachte pleitnota in hoger beroep p. 9-10. Het hof had, dunkt me, aan deze essentiële stellingen van [eiser] niet zonder meer voorbij mogen gaan, omdat ze voor de beoordeling van de gegrondheid van het beroep op dwaling van betekenis zijn. [eiser] heeft immers kennelijk bedoeld te stellen dat de Gemeente  reeds voor het tot stand komen  van de litigieuze koopovereenkomst - door of na het raadsbesluit dd 26 oktober 1970 houdende aanvaarding van [eiser] aanbod - wist van het niet-doorgaan van de sloop en [eiser] daaromtrent had dienen te informeren alvorens zijn aanbod, dat hij in dat stadium nog steeds kon intrekken, te aanvaarden. Een dergelijke, uit de goede trouw voortvloeiende informatieplicht - ertoe strekkende te voorkomen dat de wederpartij, [eiser], zijn aanbod handhaaft onder invloed van onjuiste voorstellingen betreffende omstandigheden die voor hem de eigenlijke grond voor het sluiten van de overeenkomst opleverden (HR 30 mei 1924, NJ 1924, p. 835 en HR 28 februari 1930, NJ 1930 p. 1258 m.n. E.M.M.) - kan inderdaad blijken te bestaan (zie HR 25 april 1947, NJ 1947, 270 m.n. E.M.M .; HR 19 juni 1959, NJ 1960, 59 met de noot van H.B., met name onder 7; HR 30 november 1973, NJ 1974, 97; Toel. ontwerp NBW p. 755-756 ad art. 6.5.2.11 van het oorspronkelijke ontwerp; art. 6.5.2.11 lid 1 sub b gewijzigd ontwerp en de Memorie van antwoord p.208-209, waarover H. Drion in WPNR 5361 (jrg 1976) p. 572). Zo'n informatieplicht veronderstelt dat [eiser], na het ontvangen van de informatie, de gelegenheid krijgt zich te beraden over al dan niet tijdig intrekken van zijn aanbod voordat dat door de Gemeente wordt geaccepteerd. Het zwijgen door de Gemeente waar spreken plicht was, kan het risico van de dwaling verplaatsen van [eiser] naar de Gemeente. Naar ik meen moet gegrondbevinding van de onderhavige klacht leiden tot vernietiging van het aangevallen arrest en tot verwijzing. 
     Het onderdeel bevat vervolgens de grief dat het hof ten onrechte niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft beslist op de stelling van [eiser] dat het in 1970 ter plaatse vigerende voorbereidingsbesluit ex art. 21 Wet op de ruimtelijke ordening partijen - en dus ook [eiser] - de  zekerheid  gaf dat het pand zou worden gesloopt. Het komt mij voor dat deze grief feitelijke grondslag mist voor zover daarin wordt miskend, dat het hof op bedoelde stelling klaarblijkelijk wel heeft beslist, nl. door die te verwerpen, en wel in de overweging dat het [eiser] bekend moest zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Daarmee heeft het hof immers de door [eiser] ingeroepen "zekerheid" van de hand gewezen. De motivering door het hof van deze verwerping, nl. dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn, behoefde als zuiver rechtsoordeel geen nadere motivering. Wat betreft het mogen vertrouwen op voorbereidingsbesluiten als het ten processe bedoelde, zie HR 11 juni 1976, Bouwrecht 1976 p. 771 met de noot van Crince Le Roy, met name onder 3 en 4, en diens bewerking van de losbladige "Ruimtelijke ordening", aant. 1, 5 en 8 op art. 21 Wet op de r.o. Hetgeen het onderdeel hieraan toevoegt omtrent "de essentie van de dwalingsregeling" doet aan het vorenstaande niet af. 
     Op p. 5 van de cassatiedagvaarding klaagt het onderdeel over een onjuiste interpretatie door het hof van het begrip dwaling, althans over een onvoldoende motivering van zijn beslissing dienaangaande, welke klacht wordt toegelicht met een viertal onder 1 tot en met 4 weergegeven stellingen. Naar mijn mening is de onder 4 vermelde stelling juist en doeltreffend op grond van het door mij betoogde inzake de reeds gegrond bevonden motiveringsklacht. De stelling onder 3 verliest m.i. uit het oog dat het hof klaarblijkelijk is uitgegaan van de juiste opvatting dat een afzonderlijk belang van de Gemeente bij nakoming door [eiser] van zijn leveringsverplichting rechtens niet is vereist; het belang, aldus de eigendom van het verkochte pand te kunnen verwerven, is voldoende. Voor het overige meen ik de stellingen van  onderdeel b  - dat mitsdien ten dele gegrond voorkomt - te kunnen laten rusten. 
     Ook op de  onderdelen c en d  zou in beginsel niet behoeven te worden beslist, nu immers onderdeel b doel treft, Niettemin zal ik, zij het betrekkelijk kort, op die onderdelen ingaan. 
     
       Onderdeel c  herhaalt het reeds in appèl gedane beroep op rechtsverwerking. Het hof heeft het volgende overwogen: 
     "[eiser] heeft gesteld dat hem eerst op 2 februari 1973 een aanmaning is gestuurd de onderhavige overeenkomst na te komen, zulks nadat hijzelf aan de Gemeente had gevraagd een deel van het onderhavige pand als bedrijfsruimte te mogen gebruiken. De Gemeente heeft evenwel gesteld, en zulks is door [eiser] niet weersproken, dat zij bij brieven van 6 november en 11 december 1970 aan [eiser] heeft verzocht een notaris aan te wijzen, - welke brieven niet zijn beantwoord -, dat zij nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met [eiser] te krijgen en haar aangetekend schrijven van 2 februari 1973 door [eiser] niet is geaccepteerd. In die omstandigheden is van rechtsverwerking geen sprake." Kennelijk heeft het hof - als iudex facti [eiser] desbetreffende derde appèlgrief in het licht van de memorie van grieven, p. 8 e.v., uitleggende - het beroep op rechtsverwerking aldus verstaan dat de Gemeente (volgen [eiser]) tussen december 1970 en februari 1973 heeft stilgezeten en aldus bij [eiser] het vertrouwen heeft gewekt dat de Gemeente op nakoming van de koopvereenkomst geen prijs meer stelde. De stelling dat de Gemeente heeft stilgezeten, heeft het hof in de geciteerde rechtsoverwegingen gemotiveerd verworpen. Het hof heeft daarmee tevens tot uiting gebracht dat het risico van de mislukking van de pogingen van de Gemeente om contact met [eiser] te krijgen, bij laatst- genoemde lag, zodat het door hem ingeroepen vertrouwen onvoldoende basis had en zijn investeringen, gedaan in dat vertrouwen, eveneens voor zijn eigen rekening en risico moeten blijven. Ik leid dat mede af uit 's hofs overweging omtrent de waardestijging van het huis, " ... dat deze waardestijging zijn beslag heeft gekregen in een periode waarin hijzelf nalatig was aan de uitvoering van de overeenkomst mede te werken." Het hof achtte [eiser] "nalatig", klaarblijkelijk in het tijdvak december 1970 - februari 1973. Zie over rechtsverwerking en negatief belang mijn conclusie voor HR 5 april 1978, NJO 1978, 5, p. 15-16, en de daarin genoemde rechtspraak en literatuur. 
     Het onderdeel kan, als ik het goed zie, niet tot cassatie leiden. 
     Naar ik meen is  onderdeel d  voor zover het de reeds gegrond bevonden klacht van onderdeel b herformuleert, eveneens gegrond. Voorts roept onderdeel d analogie met art. 61 Onteigeningswet in. Dat beroep is door het hof impliciet verworpen in de rechtsoverwegingen die onmiddellijk volgen op de in de aanvang van de bespreking van onderdeel c geciteerde passages uit 's hofs arrest. Het standpunt van het hof dat art. 61 voornoemd ten deze niet analogisch toepasselijk is, lijkt mij juist. De ratio van die wetsbepaling is, de onteigende te beschermen tegen onnodige en voortijdige onteigening, zie NJO 1978 p. 16 rechts. Daarvan is geen sprake bij "minnelijke onteigening", d.w.z. vrijwillige verkoop door de eigenaar aan de zich als a.s. onteigenaar presenterende instantie, met het oog op diens bestaande voornemens tot onteigening. De verkoper bij minnelijke onteigening wil een procedure voorkomen en contracteert om die reden vrijwillig met de wederpartij. De zodoende tot stand gekomen verkoopovereenkomst heeft als zodanig geen bijzondere kenmerken en is slechts aantastbaar met de voor koopovereenkomsten in het algemeen door de wet aangereikte wapens, zoals die van de wilsgebreken. Een extra "rechtsmiddel" in de vorm van analogische toepassing van art.61 OW., zou daarbij m.i. niet aanpassen. 
     Het onderdeel klaagt over onbegrijpelijkheid van 's hofs overweging dat ook andere oirbare motieven de Gemeente ertoe kunnen leiden om in " ... een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is", de eigendom van woningen te verkrijgen. Ten processe is, aldus deze klacht, gesteld noch gebleken dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 c.q. ten tijde van 's hofs arrest, nog van kracht was, en evenmin dat voor het litigieuze pand toen een ander (nieuw) voorbereidingsbesluit gold. Deze klacht verliest uit het oog dat het hof zich kennelijk heeft gebaseerd op de stelling van de Gemeente in haar repliek in eerste aanleg, onder 3 (slot), dat " .... telkenjare een nieuw voorbereidingsbesluit met betrekking tot dat gebied (wordt) genomen." In hoger beroep is over dit punt geen discussie geweest, zodat het hof tot nadere motivering niet was gehouden. 
     Over de door het hof bedoelde "oirbare motieven" behoefde het hof zich, dunkt me, niet nader uit te laten nu immers hetgeen [eiser] had aangevoerd ter adstructie van zijn stelling, dat de Gemeente geen oirbare motieven had, in het bestreden arrest uitdrukkelijk is behandeld en verworpen. Het betreft hier het verwijt dat de Gemeente slechts winst beoogt te maken met haar nakomingsvordering. Het hof heeft kennelijk geoordeeld dat de - veronderstellenderwijs aanwezig geachte - wens van de Gemeente om winst te maken, d.w.z. door het verwerven van de eigendom te profiteren van inmiddels ingetreden waardestijgingen, op zichzelf niet oirbaar is. Dat oordeel en de daarvoor gegeven motivering lijkt me juist. Niet valt in te zien waarom de Gemeente niet, net als iedere willekeurige koper, de eigen belangen - materiële daaronder begrepen - binnen de grenzen van redelijkheid en beginselen van behoorlijk bestuur zou mogen behartigen door te insisteren op levering in de door het hof geschetste omstandigheden. De Gemeente behoeft als privaatrechtelijke koper niet een  afzonderlijk  belang om haar recht op nakoming, opleverende eigendomsverwerving, te realiseren. Derhalve is voor dat recht niet fataal dat de Gemeente het litigieuze pand niet meer nodig heeft om de bestaande plannen voor het Oranjeplein te verwerkelijken. 
     Naar mijn inzicht mist onderdeel d voor het overige zelfstandige betekenis. 
     Gegrondbevinding van de onderdelen b en d (beide ten dele) brengt mij tot de conclusie dat 's hofs arrest worde vernietigd en de zaak ter verdere behandeling en afdoening, met inachtneming van het door de Hoge Raad te wijzen arrest, worde verwezen naar een ander hof, zulks met verwijzing van verweerster in cassatie (de Gemeente) in de op de voorziening gevallen kosten. 
     De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,