ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2016:2658

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2016:2658 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 29-04-2016 / BRE - 14 _ 6772

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2016-04-29

Zaaknummer: BRE - 14 _ 6772

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2016:2658

---

In geschil is de WOZ-waarde van een groot zorgcomplex waarbinnen specialistische verblijfszorg aan mensen met een verstandelijke beperking wordt geboden.  
         De rechtbank oordeelt (1) dat gewaardeerd moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij (2) de grond terecht is gewaardeerd op de gronduitgifteprijzen van de gemeente, waarbij voor dat deel van het perceel met bestemming 'bosgrond' een lagere waarde is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft per gebouw de gebouwgebonden grond bepaald; de rechtbank volgt dat. De functionele veroudering van de opstallen is door geen der partijen voldoende onderbouwd: de gemeente verwijst naar een afspraak voor voorgaande jaren maar geeft daarin geen inzage en belanghebbende gaat uit van algemeenheden en niet van de specifieke situaties per gebouw. De waarde wordt in goede justitie vastgesteld op € 55.000.000. Geen vergoeding voor taxatiekosten omdat de taxatie is verricht door een van de twee gemachtigden.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Belastingrecht, meervoudige kamer 
     
     
       Locatie: Breda 
     
     
     
       Zaaknummer BRE 14/6772 
       uitspraak van 29 april 2016 
     
     
     
       
         Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen 
         
       
       
         
          [belanghebbende]
         , gevestigd te [plaats X], 
       belanghebbende, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de [gemeente X] , 
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [plaats X] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 58.263.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting bekendgemaakt. 
         De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van  
         29 september 2014 de waarde verminderd tot € 56.590.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Tevens is in verband met het gegronde bezwaar een vergoeding voor de bezwaarkosten toegekend van € 972. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 7 november 2014, ontvangen bij de rechtbank op 10 november 2014, beroep ingesteld. Aan belanghebbende is vanwege de gelijktijdige indiening van het beroep met het beroep met nummer BRE 14/6771 geen afzonderlijk griffierecht in rekening gebracht. Bij brief van 11 december 2014 heeft belanghebbende de gronden van het beroep aangevuld.  
       
     
     
       1.3. 
       
         De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
         Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       1.5. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Breda.  
         Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] en  
         
          [B], vergezeld van de gemachtigden [gemachtigden] 
         , verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder], [taxateur K] (taxateur) en [taxateur D] (taxateur), verbonden aan [kantoornaam taxateur D] te Maurik. De zaken van belanghebbende met de nummers  
         BRE 14/6771 en BRE 14/6772 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting is door beide partijen een pleitnota overgelegd. Een kopie hiervan is aan de wederpartij verstrekt.   
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:  
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het object. Het object betreft een zorginstelling waarbinnen specialistische verblijfszorg wordt geboden aan mensen met een ernstige verstandelijke beperking dan wel een meervoudige beperking (lichamelijk en verstandelijk). Daarnaast wordt aan deze groep zorg geboden bij het werken en de dag- en vrijetijdbesteding. Het object is gelegen in een bosrijke omgeving op een terrein van ongeveer 455.317m². Van dit terrein heeft circa 115.500m² de bestemming ‘bos en natuurterrein’ en beslaan de wegen en parkeerterreinen circa 28.900 m2. Een deel van de wegen wordt ook door derden gebruikt. Het object is een voormalig klooster dat in de loop der jaren is gemoderniseerd en waarvan delen nieuw zijn gebouwd. Het voormalige kloostergebouw is in gebruik als districtskantoor van belanghebbende.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Het object bestaat uit een complex van onder meer woongebouwen, gebouwen voor dagbesteding, gebouwen voor (para) medische functies, kantoorfaciliteiten, en voorzieningen, zoals onder andere een keuken, een zwembad en een kinderboerderij en dergelijke. In 2011 is een deel van de nieuwbouw opgeleverd. Hiervoor is bestaande bouw gesloopt. Het object ligt ten zuiden van de [adres], ter hoogte van de woonwijk  
         ‘[woonwijk]’. Er is sprake van een verstedelijkte enclave in een bosgebied, dat gelegen is aan de westzijde van [plaats X].  
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij beschikking is de WOZ-waarde vastgesteld op € 58.263.000. Deze waarde is als volgt opgebouwd: 
         G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen: 	€ 39.740.733 
         Grondwaarde: 				 € 18.522.267 
         Totaal: 					€ 58.263.000 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij de uitspraken op bezwaar is de WOZ-waarde verminderd tot € 56.590.000. Deze waarde is als volgt opgebouwd: 
         G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen: 	€ 39.741.163,00 
         Af: extra aftrek functionele veroudering:  -/-  €   1.500.000,00 
         Subtotaal: 				€ 38.241.163,00 
         Grondwaarde: 				 € 18.420.000,00 
         Subtotaal:				€ 56.661.163,00 
         Af: btw-correctie: 		         -/-   €        68.862,00 
         Totaal:					€ 56.592.301,00 (afgerond € 56.590.000) 
       
       
     
     
       2.5. 
       In het rapport van de heffingsambtenaar is de waarde getaxeerd op € 58.503.389. Deze waarde is als volgt opgebouwd: 
       
       
         Gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen: € 39.354.727 
         Parkeervoorzieningen:			€      226.395  
         Terreinverhardingen: 			€      400.000 
         Grondwaarde:				 € 18.522.267 
         WOZ-waarde totaal:			€ 58.503.389 (afgerond € 58.503.000). 
       
       
       
         De gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is daarbij als volgt opgebouwd: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                 aard:  
               
               
                 opp.:  
               
               
                 Vervangings-waarde 
               
               
                 technische afschrijving 
               
               
                 verschil 
               
               
                 functionele afschrijving 
               
               
                 gecorrigeerde vervangingswaarde 
               
             
             
               
                 woningen  
               
               
                 24.629 
               
               
                 36.795.768  
               
               
                 10.465.257  
               
               
                 26.330.511 
               
               
                 870.155  
               
               
                 25.460.356  
               
             
             
               
                 niet-woningen  
               
               
                 21.315 
               
               
                 29.341.353  
               
               
                 14.478.648  
               
               
                 14.862.705 
               
               
                 1.172.002  
               
               
                 13.690.703  
               
             
             
               
                 overige niet-woningen  
               
               
                 1.424 
               
               
                 627.359  
               
               
                 386.558  
               
               
                 240.801 
               
               
                 37.133  
               
               
                 203.668  
               
             
             
               
                 TOTAAL:  
               
               
                 47.368 
               
               
                 66.764.480  
               
               
                 25.330.463  
               
               
                 41.434.017 
               
               
                 2.079.290  
               
               
                 39.354.727  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 100,00% 
               
               
                 38,00% 
               
               
                 62,00% 
               
               
                 5,00% 
               
               
                 58,90% 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van (afgerond) € 40.838.000 (waarde opstallen € 34.054.000 en waarde grond € 6.784.000) en subsidiair een waarde van (afgerond) € 42.317.000 (waarde opstallen € 34.054.000 en waarde grond € 8.263.554). De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de waarde. Het geschil spitst zich toe op de vragen of (i) de grondwaarde juist is vastgesteld en (ii) of de correctie wegens functionele veroudering van de opstallen juist is toegepast. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot primair € 40.838.000 en subsidiair € 42.317.000, met dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.  
       
         
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       
     
     
       4.2. 
       Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – voor zover hier van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       a. de aard en de bestemming van de zaak; 
       b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
       
     
     
       4.4. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object per de waardepeildatum 1 januari 2011 moet worden bepaald naar de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van het object niet te hoog is. De heffingsambtenaar beroept zich daarvoor op het taxatierapport, opgemaakt op 26 januari 2015 door  
         
          [taxateur D], voornoemd. Blijkens dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op (afgerond) € 58.503.000, zoals weergegeven in 2.5.  
       
       
       
         
           Grond 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Het taxatierapport van de heffingsambtenaar komt uit op een waarde van de grond van € 18.522.267. In het kader van de uitspraken op bezwaar is de waarde van de grond vastgesteld op € 18.420.041. Voor de grondwaarde is daarbij uitgegaan van de grondprijzen die de gemeente hanteert volgens het “Kader Grondprijzen [gemeente X] 2010”, waarin voor gebouwgebonden grond een uitgifteprijs staat van € 135,66 per m², inclusief btw. Deze prijs geldt voor gronden met ‘overige bestemming’ bestemd voor openbare en bijzondere gebouwen. Een deel van het object heeft de bestemming ‘bos en natuurterrein’. Aan deze gronden is een waarde toegekend van € 1 per m², waarbij een uitzondering is gemaakt voor het zogenoemde challenge parcours (6.750m²). Het challenge parcours is gewaardeerd tegen € 5 per m². Voor de instellingswegen die op het object aanwezig zijn en die ook door anderen dan belanghebbende gebruikt worden, is een waarde gehanteerd van € 1. Dit betreft een oppervlakte van ongeveer 15.000m². Voor andere bij de instelling in gebruik zijnde gronden, zoals het plantsoen/park, de moestuin en de onbebouwde binnenterreinen (totaal circa 205.416m²), is een waarde gehanteerd van € 10 per m². De gemiddelde grondwaarde komt dan uit op € 53,79 per m².   
       
     
     
       4.7. 
       Het “Kader Grondprijzen” wordt jaarlijks door de [gemeente X] vastgesteld en bevat de grondprijzen die de gemeente hanteert bij de uitgifte van gronden. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht hoe de grondprijzen in de gemeente tot stand zijn gekomen, en tevens aangegeven dat (i) de gehanteerde prijzen voor gronden door onafhankelijke partijen op hun juistheid worden gecontroleerd en feitelijk bij gronduitgiften zijn gerealiseerd en (ii) de voor de categorie “overige bestemmingen” vastgestelde prijzen lager zijn dan die voor “maatschappelijke doeleinden” van de buurgemeenten [gemeente C], [gemeente D] en [gemeente E], en blijkbaar ook van [gemeente F] waar voor de gronduitgifte voor een ziekenhuis in december 2009 een prijs van € 187,70 per m² is gehanteerd.   
       
     
     
       4.8. 
       Het beroep van belanghebbende richt zich tegen omvang van de gebouwgebonden grond en de waardering op € 135,66 per m². Belanghebbende bestrijdt dat de vastgestelde uitgifteprijzen een reële afspiegeling zijn van de marktwaarden. Zij verwijst daarbij onder meer naar grondtransacties in [gemeente G], in 2005, en [gemeente H], in 2007, waar voor grote percelen met zorgbestemming (44.054 m² respectievelijk 108.163 m²) veel lagere prijzen zijn gerealiseerd dan de door de [gemeente X] vastgestelde prijzen. Tevens stelt zij dat de ligging van het object en de grootte ervan een afwijking van de gehanteerde grondprijzen rechtvaardigen, dat in elk geval een staffelmethode moet worden toegepast, dat de omvang van de gebouwgebonden grond naar beneden moet worden bijgesteld door het vermenigvuldigen van de bruto vloeroppervlakte van de gebouwen met primair factor 1 en subsidiair met factor 1,5 en dat de restgronden moeten worden gewaardeerd exclusief omzetbelasting. Belanghebbende heeft voor de gebouwgebonden grond een eigen grondstaffel opgesteld die als volgt is opgebouwd:   
       
         
           
           
           
             
               
                 0 - 5.000 m² 
               
               
                 € 136 
               
             
             
               
                 5.000 – 50.000 
               
               
                 € 116 
               
             
             
               
                 50.000 – 100.000 
               
               
                 € 96 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank is van oordeel dat bij de waardering terecht is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen die de gemeente hanteert. Uit hetgeen daarover is gesteld, leidt de rechtbank af dat de gemeente zorgvuldig te werk gaat bij het vaststellen van die prijzen, de juistheid daarvan ook door onafhankelijke deskundigen (Stec-groep, TNO) laat toetsen en dat de prijzen zeker niet hoog zijn in vergelijking tot de door buurgemeenten voor dit soort objecten gehanteerde uitgifteprijzen. De juistheid van de door de gemeente gehanteerde prijs voor de gebouwgebonden grond wordt ondersteund door de prijs die is betaald bij uitgifte van grond voor een ziekenhuis in [gemeente F] in december 2009. Daaraan doet niet af dat de grond in [gemeente F] door het ziekenhuis is aangekocht in het kader van uitbreiding, zoals belanghebbende heeft gesteld. Ook dan was de gerealiseerde prijs blijkbaar de waarde in het economische verkeer, met inachtneming van de bestemming. De door belanghebbende en de heffingsambtenaar aangedragen transacties uit de jaren vóór 2009 acht de rechtbank ter onderbouwing van het bedrag van € 135,66 per m² niet maatgevend, nu zij te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum.  
       
     
     
       4.10. 
       Er is sprake van een groot terrein dat in zijn geheel is ingericht voor specialistische verblijfszorg voor gehandicapten, in een bosrijke omgeving. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan niet worden gezegd dat er sprake is van afnemend nut of afnemende gebruiksmogelijkheden naarmate het terrein groter is, zodat er geen reden is voor de toepassing van een staffelmethode voor de bepaling van de waarde van de grond, zoals belanghebbende bepleit.  
       
     
     
       4.11. 
       De heffingsambtenaar heeft de omvang van de gebouwgebonden grond berekend door voor woningen gemiddeld uit te gaan van de feitelijk bebouwde oppervlakte (BVO) maal een factor 2,1 en voor niet-woningen van de BVO maal 2,06. In het taxatierapport is dat per gebouw uitgesplitst en met foto’s toegelicht. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de juistheid daarvan aannemelijk gemaakt. De enkele stelling van belanghebbende dat in het algemeen uitgegaan wordt van een factor 1 respectievelijk 1,5 is daartegenover van onvoldoende gewicht, te meer nu daarbij kennelijk geen rekening is gehouden met de specifieke kenmerken en de specifieke doelgroep van de verschillende onderdelen van het object. 
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank begrijpt uit de bijlage bij de pleitnota van belanghebbende ([belanghebbende] grondwaarde staffel) dat ook nog in geschil is of ‘overige grond’ moet worden gewaardeerd inclusief of exclusief btw. Er is sprake van één perceel dat is bebouwd. Nu de gebouwen over het hele complex verspreid liggen, dient uitgegaan te worden voor het hele perceel van bouwgrond, ook al kan een deel feitelijk niet bebouwd worden. Bij bouwgrond is geen sprake van vrijstelling van omzetbelasting. Ook overigens ziet de rechtbank geen reden voor enige vermindering van de waarde in verband met omzetbelastingpositie van belanghebbende, nu de activiteiten van belanghebbende op deze locatie volledig zijn vrijgesteld ingevolge artikel 11, eerste lid, onderdeel c en onderdeel g, ten tweede, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Tot de in aanmerking te nemen stichtings- of aanschaffingskosten behoort, bedrijfseconomisch bezien, niet de ter zake van die stichting of aanschaffing aan de ondernemer in rekening gebrachte omzetbelasting voor zover de ondernemer die omzetbelasting in aftrek kan brengen (Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27003, ECLI:NL:HR:1992:ZC5030, BNB 1992/297). Voor zover goederen en diensten worden gebruikt voor andere dan belaste handelingen, bestaat echter geen recht op aftrek van voorbelasting (Hof van Justitie van de EU, 12 februari 2009, nr. BH3639, BNB 2009/202). Tegenover de gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het object voor 1% voor belaste handelingen wordt gebruikt.  
       
     
     
       4.13. 
       Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat aan de grond een waarde kan worden toegekend van (afgerond) € 18.420.000. 
       
       
         
           Opstallen: correctie functionele veroudering 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Blijkens het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen vastgesteld op € 39.354.727. In het kader van de uitspraken op bezwaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen vastgesteld op € 38.241.163. Het taxatierapport vermeldt voor elke opstal een overzicht van de gehanteerde elementen.   
       
     
     
       4.15. 
       Partijen verschillen niet van mening over de herbouwwaarde en de technische afschrijving daarop, maar enkel over de mate van functionele veroudering. De door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages voor de correctie van de functionele veroudering zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport zijn niet onderbouwd. In het taxatierapport wordt vermeld dat bij opname in 2008 voor elk gebouw de functionele afschrijving in goed overleg met belanghebbende is vastgesteld en dat hetgeen toen is overeengekomen in alle latere jaren consistent en consequent is toegepast. De wijze waarop in 2008 de functionele afschrijving is bepaald, is uit de stukken echter niet af te leiden en niet is gesteld of gebleken dat partijen in 2008 zijn overeengekomen dat de toen vastgestelde factoren ook voor latere jaren zouden gelden. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat in het verleden afspraken zijn gemaakt en voldoende rekening is gehouden met de sindsdien opgetreden wijzigingen is, is in het licht van de betwisting daarvan door belanghebbende, een onvoldoende onderbouwing. Deze stellingname is immers niet controleerbaar door de rechtbank. Nu voor de rechtbank niet is na te gaan hoe de aftrek voor functionele veroudering tot stand is gekomen heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.  
       
     
     
       4.16. 
       
         Belanghebbende heeft niet van gebouw tot gebouw beoordeeld of en in hoeverre sprake is van functionele veroudering, maar is uitgegaan van algemene percentages die variëren naar gelang het bouwjaar en heeft daarbij de gebouwen geclusterd op bouwjaren voor 1980, tussen 1980 en 2011 en na 2011.  
          Belanghebbende bepleit de volgende correcties wegens functionele veroudering: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Correcties 
               
               
                 Economische veroudering 
               
               
                 Verandering bouwwijze 
               
               
                 Belemmering gebruik 
               
               
                 Excessieve kosten 
               
               
                 Totaal  
               
             
             
               
                 Deelobjecten vóór 1980 
               
               
                 15% 
               
               
                 2% 
               
               
                 11% 
               
               
                 16% 
               
               
                 37,7% 
               
             
             
               
                 Deelobjecten tussen 1980 – 2011 
               
               
                 6% 
               
               
                 0% 
               
               
                 7% 
               
               
                 5% 
               
               
                 17% 
               
             
             
               
                 Deelobjecten na 2011 
               
               
                 0% 
               
               
                 0% 
               
               
                 2% 
               
               
                 3% 
               
               
                 5% 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbende stelt dat de economische veroudering onder andere wordt bepaald door de mate waarin door technologische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan een bepaald object en de mate waarin de capaciteit van het object toereikend is. Door belanghebbende is aangevoerd dat met betrekking tot de correcties voor functionele veroudering de inzichten over huisvesting en begeleiding van mensen met een verstandelijke beperking de afgelopen decennia sterk zijn gewijzigd en dat hierdoor de opstallen veelal functioneel niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ook de spreiding van diverse opstallen over het terrein is niet meer van deze tijd. 
       
     
     
       4.18. 
       De rechtbank zal voor de beoordeling van de functionele afschrijving uitgaan van hetgeen daarover in de Taxatiewijzer Algemeen is gesteld. De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening houdende met economische veroudering (de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object), verandering in bouwwijze (de mate waarin het huidige gebouw niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare objecten worden gebouwd. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw/inrichting en installaties), belemmering in gebruiksmogelijkheden (belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte) en excessieve gebruikskosten (excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw (bijvoorbeeld meer dan gemiddelde onderhoudskosten).  
       
     
     
       4.19. 
       In aansluiting op de Taxatiewijzer Algemeen, is in de Taxatiewijzer Verzorging (pag. 13 e.v.) een aantal specifiek voor verzorgingssituaties geldende aspecten opgesomd die van belang kunnen zijn voor de functionele afschrijving. Daaruit blijkt – net zoals overigens geldt bij de Taxatiewijzer Algemeen – dat de exacte hoogte van de functionele afschrijving afhankelijk is van de specifieke eigenschappen en bestemming van een gebouw. Met dit uitgangspunt verdraagt zich niet het door belanghebbende gehanteerde systeem dat uitgaat van een algemene aftrek voor functionele veroudering, uitsluitend gebaseerd op het bouwjaar van een gebouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd, de juistheid van de correctie voor functionele veroudering niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       4.20. 
       
         Wat betreft de excessieve gebruikskosten, die volgens belanghebbende optreden bij alle gebouwen vanwege onder meer de spreiding van de verschillende gebouwen over het terrein heeft nog het volgende te gelden. Van excessieve gebruikskosten is, blijkens arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, nr. 14/05141 (ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214, V-N 2015/38.22) pas sprake als de gebruikskosten van een onroerende zaak in betekenende mate (meer dan 10%) uitgaan boven de gebruikskosten van vergelijkbare objecten met dezelfde aard en bestemming. Uit de in 4.16 opgenomen tabel blijkt dat belanghebbende alleen voor de categorie ‘deelobjecten vóór 1980’ een correctie wegens excessieve gebruikskosten van meer dan 10% opneemt, namelijk 16%. Gezien het arrest van de  
         Hoge Raad blijft aftrek bij de andere categorieën in ieder geval buiten beschouwing nu de daarbij opgenomen correcties minder dan 10% bedragen. Overigens geldt ook hier dat belanghebbende niet per onderdeel van het object heeft aangegeven waarom in zo hoge mate van excessieve gebruikskosten sprake zou zijn.  
       
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       De conclusie is dat geen der partijen de waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt de rechtbank, uitgaande van een grondwaarde van € 18.420.000 en rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de door hen overgelegde stukken en ter zitting, de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 55.000.000. 
       
     
     
       4.22. 
       Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       5.1. 
       Ter zitting heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, uitkomend op € 705. Nu als voormeld (zie 1.1) de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar een bedrag van € 972 te dier zake heeft vergoed, bestaat er in zoverre geen aanleiding tot vergoeding van een hoger bedrag. Belanghebbende heeft tevens verzocht om een vergoeding van de kosten voor de taxatietechnische begeleiding door een taxateur in bezwaar en beroep. Voor de vergoeding daarvan ziet de rechtbank eveneens geen aanleiding, nu ter zitting desgevraagd is verklaard dat die werkzaamheden door een van de twee gemachtigden van belanghebbende zijn verricht.  
       
     
     
       5.2. 
       Wel vindt de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, bestaande uit de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 1.240 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een hogere wegingsfactor, zoals belanghebbende heeft bepleit. Andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld.   
       
     
   
   
     
       6 Immateriële schadevergoeding 
     
     
       6.1. 
       Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de lange termijn die is verstreken sedert de indiening van het bezwaarschrift. 
       
     
     
       6.2. 
       Voor de berekening van de vergoeding van immateriële schade wordt eenmaal het tarief van € 500 per halfjaar gehanteerd waarbij ter bepaling van de mate van overschrijding van de redelijke termijn wordt gerekend vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.  
       
     
     
       6.3. 
       Het bezwaarschrift is op 29 maart 2012 ontvangen. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar en de dagtekening van de uitspraak van de rechtbank (29 april 2016) zijn 49 maanden verstreken.  
       
     
     
       6.4. 
       De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is vierentwintig maanden, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep. De overschrijding van de redelijke termijn is dan 49 minus 24 maanden ofwel 25 maanden. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van 25/6 = 5 maal € 500 ofwel € 2.500.  
       
     
     
       6.5. 
       De beroepschriften zijn bij de rechtbank ingediend op 10 november 2014. Aangezien de rechtbank op 29 april 2016 uitspraak doet, heeft de beroepsperiode niet langer geduurd dan 18 maanden zodat de termijnoverschrijding geheel moet worden toegerekend aan de heffingsambtenaar. De rechtbank zal de heffingsambtenaar dan ook veroordelen tot vergoeding van € 2.500. 
       
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
       
       
         vermindert de vastgestelde waarde tot € 55.000.000; 
       
       
         vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 2.500; 
       
     
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.240. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan op 29 april 2016 door mr. J.W.M. Tijnagel, voorzitter,  
       mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. C.A.F.M. Stassen, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door  
       mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter. 
     
     
     
     
       Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:  
     
     
     
     
     
     
       Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).  
     
     
     
     
       
         Rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
     
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. een dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       	d. de gronden van het hoger beroep. 
     
     
     
       Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht. 
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
     
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. een dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       	d. de gronden van het hoger beroep. 
     
     
     
       Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.