ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:2454

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:2454 Gerechtshof Amsterdam , 22-05-2014 / 12/00594 t/m 12/00621

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-05-22

Zaaknummer: 12/00594 t/m 12/00621

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:2454

---

Op investeringen ter verbetering van niet constructieve of fundamentele aard kan bij de waardebepaling van woningen de zogenoemde `60%-regel` worden toegepast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 12/00594 t/m 12/00621 
     
     
       22 mei 2014 
     
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [X]
          te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants) te Heteren, de gemachtigde 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AWB 11/656 tot en met AWB 11/683 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22, lid 1 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet woz), met dagtekening 28 februari 2010, voor het belastingjaar 2010 de naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bepaalde waarden vastgesteld van de onder 2.3 gespecificeerde onroerende zaken. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 20 januari 2011 de waarden van de onder 2.4 vermelde onroerende zaken verminderd en de waarde van de overige onroerende zaken gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 12 juli 2012 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak geheel in stand blijven, met uitzondering van die met betrekking tot de  waarden van de onroerende zaken opgenomen onder 2.5, welke waarden de rechtbank heeft verminderd. 
       
     
     
       1.4. 
       Het hoger beroepschrift is op 27 augustus 2012 ter griffie van het gerechtshof ontvangen en aangevuld bij brief van 17 september 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, aangevuld bij brief van 15 oktober 2012. 
       
     
     
       1.5. 
       Van het onderzoek ter zitting op 9 april 2014 is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, onder meer de volgende feiten opgenomen: 
       
       
         “Eisers woningen zijn zowel beneden- als bovenwoningen. De kleinste woning heeft een oppervlakte van ongeveer 50 m² en de grootste woning heeft een oppervlakte van 72 m². Eisers woningen aan de [a-straat] zijn gebouwd in 1934, de woningen aan de [b-straat] zijn gebouwd in 1937.”  
       
       
     
     
       2.2. 
       In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast, welke het ontleent aan de in eerste aanleg overgelegde stukken. 
       
     
     
       2.3. 
       De onder 1.1 genoemde beschikkingen hebben betrekking op de volgende onroerende zaken, waarvan de waarde als volgt is vastgesteld:  
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 adres 
               
               
                 HS 
               
               
                 m² 
               
               
                 I 
               
               
                 m² 
               
               
                 II 
               
               
                 m² 
               
               
                 III 
               
               
                 m² 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 15 
               
               
                 € 250.500 
               
               
                 57 
               
               
                 € 244.000 
               
               
                 59 
               
               
                 € 244.000 
               
               
                 59 
               
               
                 € 244.000 
               
               
                 59 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 16 
               
               
                 € 222.500 
               
               
                 50 
               
               
                 € 206.000 
               
               
                 51 
               
               
                 € 206.000 
               
               
                 51 
               
               
                 € 206.000 
               
               
                 51 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 17 
               
               
                 € 222.500 
               
               
                 50 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 18 
               
               
                 € 222.500 
               
               
                 50 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
               
                 € 206.500 
               
               
                 49 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 49 
               
               
                 € 246.500 
               
               
                 55 
               
               
                 € 242.000 
               
               
                 56 
               
               
                 € 293.000 
               
               
                 72 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 51 
               
               
                 € 246.500 
               
               
                 55 
               
               
                 € 242.000 
               
               
                 56 
               
               
                 € 293.000 
               
               
                 72 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 53 
               
               
                 € 248.000 
               
               
                 55 
               
               
                 € 242.000 
               
               
                 56 
               
               
                 € 293.000 
               
               
                 72 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 55 
               
               
                 € 246.500 
               
               
                 55 
               
               
                 € 242.000 
               
               
                 56 
               
               
                 € 293.000 
               
               
                 72 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                 2.4. Bij de onder 1.2 genoemde uitspraak op bezwaar zijn van de na te noemen onroerende zaken de waarden als volgt verminderd: 
               
             
             
               
                 
               
               
                 HS 
               
               
                 
               
               
                 I 
               
               
                 
               
               
                 II 
               
               
                 
               
               
                 III 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 15 
               
               
                 € 233.000 
               
               
                 
               
               
                 € 224.000 
               
               
                 
               
               
                 € 224.000 
               
               
                 
               
               
                 € 224.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 49 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 273.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 51 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 273.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 53 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 273.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 55 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 273.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                 2.5. Bij de onder 1.3 genoemde uitspraak van de rechtbank zijn van de na te noemen onroerende zaken de waarden als volgt verminderd: 
               
             
             
               
                 adres 
               
               
                 HS 
               
               
                 
               
               
                 I 
               
               
                 
               
               
                 II 
               
               
                 
               
               
                 III 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 15 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 209.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 17 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 191.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 191.500 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 18 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 191.500 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 49 
               
               
                 € 231.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 51 
               
               
                 € 231.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 53 
               
               
                 € 231.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 55 
               
               
                 € 231.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       
       
         2.6.1. 
         De heffingsambtenaar heeft overzichten van taxatiewaarden ingebracht, waarin wordt gewezen op de volgende verkopen: 
         
         
           
             adres			etage	   m²	verkoopdatum		verkoopprijs €  
           
           
            [b-straat] 24	huis	   55	2 juni 2008		266.000  
           
            [b-straat] 26	huis	   58	1 september 2008	283.000 
         
         
         
           
            [b-straat] 81	1 hoog	   56	7 juli 2008		247.500  
           
            [b-straat] 84	1 hoog	   54	28 september 2009	243.000  
           
            [b-straat] 82	2 hoog	   61	13 februari 2009	257.200 
         
         
         
           
            [a-straat] 37		huis	   54	12 december 2008	270.000  
           
            [a-straat] 38		2 hoog	   52	18 mei 2009		240.000	 
           
            [a-straat] 54		2 hoog 	   44	17 augustus 2009	215.000 
           
            [a-straat] 75		1 hoog 	   53	2 juli 2009		225.000  
           
            [a-straat] 78		3 hoog 	   53	26 september 2009	230.000 
         
         
       
       
         2.6.2. 
         Belanghebbende heeft ‘taxatiekaarten’ ingebracht, waarin - naast enkele hiervoor genoemde verkopen - wordt gewezen op de volgende verkopen: 
         
         
           
             adres			etage	m²	verkoopdatum		verkoopprijs €  
           
           
            [a-straat] 14		huis	60	25 augustus 2008	224.500  
           
            [a-straat] 82		2 hoog  56	18 augustus 2008	230.500  
           
            [a-straat] 86		2 hoog  49	15 mei 2008		200.000  
           
            [a-straat] 82		3 hoog  56	18 augustus 2008	226.000  
           
            [a-straat] 90		3 hoog  53	20 juni 2008		197.500  
           
            [a-straat] 63		3 hoog  53	30 oktober 2008	205.000  
           
            [b-straat] 2	huis	60	2 juni 2008		190.000  
           
            [b-straat] 6	huis	60	6 mei 2009		221.500  
           
            [b-straat] 82	3 hoog	74	15 augustus 2008	257.500  
           
            [b-straat] 62	3 hoog	74	15 mei 2009		327.500  
         
         
       
       
         2.7.1. 
         Ter zitting bij het gerechtshof heeft de heffingsambtenaar over de door hem gehanteerde taxatiemethode het volgende verklaard:  
         
         
           “Voor de waardebepaling in het kader van de te nemen beschikkingen maken wij gebruik van de gegevens in ons eigen systeem. Elk WOZ-object is daarin opgenomen aan de hand van bouwtekeningen e.d., die worden aangevuld met gegevens uit de markt. 
           Als er met betrekking tot een bepaald object of belendende gelijksoortige objecten informatie naar voren komt, zoals bijvoorbeeld het geval kan zijn bij een verkoop of een aanvraag bouwvergunning, dan wordt bekeken of de feitelijke situatie overeenkomt met de in het systeem opgenomen gegevens en worden deze laatste waar nodig aangepast aan de feitelijke situatie. Daarnaast wordt deze vergelijking elke vijf jaar steekproefsgewijs uitgevoerd bij objecten die niet eerder zijn gecontroleerd, en ook dat leidt tot aanpassingen. Het is een continu proces dat ertoe moet leiden dat we steeds dichterbij de feitelijke situaties komen te zitten. We gaan de geregistreerde gegevens dit jaar openbaar maken; met grote partijen hebben we overleg over hun bestanden. De ervaring is dat er altijd fouten in de registratie zitten die dan tot correctie aanleiding geven. Wij krijgen gegevens vanuit de BAG. 
           De naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs van elk referentieobject wordt gedeeld door het aantal m² van dat object, daaruit rolt een gemiddelde prijs per m². Bij de waardebepaling van het object in kwestie wordt het aantal m² van dat object vermenigvuldigd met de gemiddelde prijs per m². Er komt nog een vast bedrag bij voor in dit geval de zolder.  
           (…) 
           Als tegen de aldus vastgestelde waarde bezwaar wordt gemaakt, wordt door een taxateur in de bezwaarfase bekeken of de vastgestelde waarde niet te hoog is; als dat niet het geval is, bepaalt hij de waarde op de vastgestelde waarde. Dat is een verantwoording achteraf en het verklaart waarom ook in de bezwaarfase voor alle vier de objecten eenzelfde waarde wordt aangehouden.  
           U zegt mij dat het vragen oproept als er voor het te taxeren object steeds een lagere waarde per m² wordt gebruikt dan die van de gemiddelde prijs per m² van de referentie-objecten. Dat kan worden verklaard omdat de objecten van belanghebbende beleggingspanden zijn. De referentiewoningen verkeren in een betere staat van onderhoud. Het is een inschatting, u noemt het nattevingerwerk. Ik wijs op de foto’s, de taxatierapporten, etc. Het zijn allemaal matige huurwoningen, waarbij je je moet afvragen wat het kost om daar een gerenoveerde woning van te maken.  
           Tussen taxateurs bestaat een landelijke en eeuwige discussie over de vraag hoe je met kwaliteitsverschillen om moet gaan. Bij grote appartementen doen zich meer dure investeringen voor. Het type appartementen waar het hier over gaat, is voor een veel grotere kopersgroep. Daar gaat het om kleinere standaardinvesteringen. U vraagt zich af of er bij het verdisconteren van investeringen naar waardeverschillen geen staffel zou moeten worden gehanteerd in plaats van een 60%-regel. Bij investeringen in basisvoorzieningen zie je in het algemeen meer in de waarde terug dan bij investeringen in luxe voorzieningen, maar helemaal één op één loopt dit niet. Boven een bepaalde waarde kan het percentage weer toenemen, bijvoorbeeld bij een bepaald type duurdere woningen waar een tweede badkamer ineens zeer kostenefficiënt blijkt te zijn. We hebben er wel eens statistisch onderzoek op losgelaten, en daaruit kwamen inderdaad meerdere omslagpunten naar voren. Maar het blijft een ingewikkelde materie. 
           De door belanghebbende verdedigde taxatiemethode is arbitrair”.  
         
         
       
       
         2.7.2. 
         
           Ter zitting bij het gerechtshof heeft de gemachtigde  over de door hem gehanteerde taxatiemethode het volgende verklaard: 
           “De eerste stap is het zoeken naar drie geschikte referentieobjecten, waarvan de gegevens van de site van de NVM worden gebruikt, waaronder die over het aantal m².  
           We weten dus dat daar de marktwerking heeft plaatsgevonden. Voor alle drie de objecten met dezelfde kenmerken wordt de verkoopprijs geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dan volgt een aftrek van vaste bedragen voor een berging e.d. Het restant wordt gedeeld door het aantal m². Dat levert de, nog ongecorrigeerde, eenheidsprijs op. Die gaan wij in de tweede stap corrigeren voor kwaliteit (K), onderhoud (O) en luxe (L). De taxateur heeft de KOL-scores bepaald aan de hand van foto’s en andere gegevens die wij op de site van de NVM vinden. Wij kunnen geen inpandige opnamen doen. In die zin hebben wij een achterstand op de heffingsambtenaar.  
           Op basis van de scores voor de factoren kwaliteit, onderhoud en luxe, worden de eenheidsprijzen met bepaalde, vaste, percentages gecorrigeerd.  
           U merkt terecht op dat wij vaak van andere oppervlakten uitgaan dan de gemeente en dat wij werken met gecorrigeerde eenheidsprijzen terwijl de heffingsambtenaar werkt met gemiddelde eenheidsprijzen. De grove waardering van de heffingsambtenaar is de kern van het probleem. Er wordt niet getoond waarmee rekening is gehouden en in welk opzicht.” 
         
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken, zoals deze uiteindelijk is vastgesteld, niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet waardering onroerende zaken bedoelde waarde. 
     
     
     
   
   
     
       4 De uitspraak van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft in haar uitspraak in de onderdelen 5 t/m 20.7 het volgende overwogen: 
     
     
     5. Het geschil gaat over de hoogte van de voor het belastingjaar 2010 vastgestelde WOZ-waarden van eisers woningen.  
     
     6. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak kort gezegd dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woningen heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Verweerder geeft aan dat de waarden van eisers woningen niet alleen zijn gebaseerd op de in de taxatieverslagen vermelde referentiewoningen, maar op alle beschikbare verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De verkopen worden eventueel gecorrigeerd op basis van de objectkenmerken en gescreend op bijzondere omstandigheden. Bij de vaststelling van de waarden wordt vervolgens rekening gehouden met de prijsontwikkeling in de periode tussen de verkoop en de waardepeildatum.  
     Naar aanleiding van eisers bezwaarschrift heeft verweerder de vastgestelde waarden opnieuw beoordeeld. Verweerder stelt dat in vergelijking met de verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen de waarden van eisers woningen aan de [a-straat] 15H, 15 I, 15 II, 15 III, [b-straat] 49 II, 51 II, 53 II en 55 II te hoog zijn vastgesteld. De waarden van eisers overige woningen handhaaft verweerder omdat de onderlinge waardeverhouding tussen de vergelijkingsobjecten en deze woningen van eiser goed tot uitdrukking zijn gekomen. Bij de waardebepaling houdt verweerder rekening met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Hetgeen eiser in bezwaar heeft aangevoerd leidt verweerder niet tot een andere conclusie. Er zijn verder geen andere feiten of omstandigheden die verweerder aanleiding geven om de vastgestelde waarden van de woningen te verlagen.  
     
     7. Eiser voert aan dat de waarden van zijn woningen 20% te hoog zijn vastgesteld, omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van zijn woningen. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in de bestreden uitspraak niet ingaat op de door hem aangevoerde bezwaargronden. Het is voor eiser niet duidelijk op welke wijze verweerder deze bezwaargronden heeft getoetst. Eiser acht de bestreden uitspraak daarom onvoldoende gemotiveerd.  
     
     8. In het verweerschrift stelt verweerders taxateur dat hij een onderzoek heeft ingesteld naar het waardeniveau van eisers woningen. De taxateur wijst op de door hem opgestelde “overzichten taxatiewaarden” waarin de gehanteerde referentiewoningen zijn afgezet tegen eisers woningen met behulp van vierkante meterprijzen. De taxateur stelt dat voldoende rekening is gehouden met een mindere staat van het binnenonderhoud van eisers woningen aangezien voor eisers woningen een lagere vierkante meterprijs is gerekend dan voor de referentiewoningen. De onderhoudstoestand van de referentiewoningen is volgens de taxateur als voldoende te kwalificeren. De taxateur merkt verder nog op dat een investering van een bedrag X niet voor de volle 100% terugkomt in de waarde, maar slechts ongeveer 60% hiervan. Verweerder hanteert daarom een ‘afschrijving’ van ongeveer 40%.  
     9. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ- waarden niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     10. De rechtbank oordeelt dat de bestreden uitspraak op bezwaar slechts een aantal in zeer algemene bewoordingen gestelde tekstbouwstenen bevat, waarin in het geheel niet wordt ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht. Verweerder miskent daarmee het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd.  
     
     11. De rechtbank zal, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over de geschillen tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb, de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand kunnen blijven of er aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarden van eisers woningen zelf vast te stellen. De rechtbank zal teneinde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder heeft bewezen dat de vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.  
     
     12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     13. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarden van eisers woningen heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.  
     
     
       14.1. 
       Ten aanzien van eisers woningen [b-straat] 49 H, [b-straat] 51 H, [b-straat] 53 H en [b-straat] 55 H overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       14.2. 
       
         De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen Hunzestraat 101 H, [b-straat] 24 H en [b-straat] 26 H voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen. Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard de door verweerder gehanteerde referentiewoningen eveneens vergelijkbaar te vinden met zijn woningen maar heeft daarbij wel gewezen op de verschillen in het kwaliteitsniveau. Partijen houdt verder verdeeld de vraag wat de juiste oppervlakte is van het woningdeel van de referentiewoning [b-straat] 24 H. Eiser stelt dat deze referentiewoning een woonoppervlakte heeft van 65 m². Verweerder daarentegen stelt dat de woonoppervlakte 55 m² bedraagt. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om aannemelijk te maken dat verweerder een onjuiste methodiek voor het berekenen van de woonoppervlakte heeft gehanteerd. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door verweerder vastgestelde woonoppervlakte en gaat uit van een woonoppervlakte van 55 m². 
         De verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen, die niet te ver vóór of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarden van eisers woningen.  
       
       
     
     
       14.3. 
       Voor het antwoord op de vraag of de voor eisers woningen vastgestelde waarden niet te hoog zijn, moet worden onderzocht of met de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woningen bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.  
       
     
     
       14.4. 
       Verweerder heeft ter zitting een aangepast “overzicht taxatiewaarden” overgelegd. Met dit overzicht heeft verweerder een toelichting gegeven op de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden, waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met vierkante meterprijzen. Uit dit overzicht blijkt dat verweerder voor eisers woningen een vierkante meterprijs hanteert van € 4205. Voor de referentiewoningen hanteert verweerder een vierkante meterprijs van € 4211. Verweerder stelt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat eisers woningen in een mindere staat van onderhoud verkeren dan de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder in deze stelling niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt dat bij de waardering van eisers woningen rekening is gehouden met de mindere onderhoudstoestand daarvan. Het verschil tussen de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijs voor eisers woningen en de referentiewoningen is dermate klein dat hieruit niet kan worden afgeleid dat verweerder rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoudstoestand. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat verweerder niet heeft aangetoond dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden voor eisers woningen niet te hoog zijn vastgesteld.  
       
     
     
       14.5. 
       De vraag is vervolgens of de door eiser voorgestane waarden juist zijn te achten. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.  
       
     
     
       14.6. 
       Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarden van zijn woningen taxatierapporten en taxatiekaarten overgelegd die op 18 mei 2011 zijn opgesteld door mr. P.P. van der Straaten. Op de taxatiekaarten heeft eiser aangegeven wat de verschillen zijn in kwaliteit, onderhoud, luxe en ligging tussen eisers woningen en de door eiser gehanteerde referentiewoningen. Verder is aangegeven welke eenheidsprijzen worden toegekend aan de referentiewoningen en eisers woningen. Ter zitting heeft de heer Hoogteijling een toelichting gegeven op de wijze waarop de eenheidsprijzen van de referentiewoningen zijn berekend. Naar blijkt uit deze toelichting zijn op de uiteindelijk gebruikte eenheidsprijzen van de referentiewoningen, waarvan de eenheidsprijs voor eisers woningen wordt afgeleid, de kenmerken van de te taxeren woning van invloed. De rechtbank is van oordeel dat het niet juist is dat de eigenschappen van de te waarderen woning van invloed zijn op de eenheidsprijs van de referentiewoningen, aangezien van een zuivere vergelijking dan geen sprake meer is. Daar komt nog bij dat uit een aantal taxatiekaarten blijkt dat eiser in de vergelijkingen waarbij dezelfde referentiewoningen worden gehanteerd niet consequent is in de vaststelling van de eenheidsprijs voor die referentiewoningen. De door eiser ter zitting gemaakte opmerking dat de taxatiekaarten weliswaar een aantal fouten bevatten, maar dat dit een gevolg is van de volledige openheid van zaken die hij in tegenstelling tot verweerder geeft, acht de rechtbank niet relevant.  
       
     
     
       14.7. 
       De rechtbank ziet vanwege de wijze waarop eiser de door hem voorgestane WOZ-waarden heeft berekend alsmede de fouten in de taxatiekaarten geen aanleiding om de waarden van eisers woningen vast te stellen op de door eiser voorgestane waarden.  
       
     
     
       14.8. 
       
         Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, onder c, van de Awb neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. 
         Ter zitting heeft verweerder erkend dat het nodige moet gebeuren aan eisers woningen om een kwaliteitsniveau naar huidige maatstaven te bereiken. Eiser heeft onbetwist gesteld dat zijn woningen zijn voorzien van een badgeiser en een gaskachel. Gelet op de mindere onderhoudstoestand van eisers woningen, waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden, ziet de rechtbank aanleiding om een aftrek toe te passen op de waarde. De rechtbank acht gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld een investering van € 25.000 voldoende om een met de referentiewoningen vergelijkbaar kwaliteitsniveau te bereiken. De stelling van eiser dat een dergelijk investeringsbedrag in zijn geheel in mindering moet worden gebracht op de WOZ-waarde volgt de rechtbank niet. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat een dergelijke investering ertoe leidt dat de waarde ongeveer met 60% van het investeringsbedrag toeneemt. Gelet op deze “60% -regel” zal bij een investering van € 25.000 de waarde grofweg met € 15.000 toenemen. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit bedrag op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden in mindering te brengen. De WOZ-waarden van eisers woningen [b-straat] 49 H, [b-straat] 51 H, [b-straat] 53 H en [b-straat] 55 H stelt de rechtbank daarom voor iedere woning afzonderlijk vast op € 231.500.  
       
       
     
     
       15.1. 
       Ten aanzien van eisers woningen [b-straat] 49 I, [b-straat] 51 I, [b-straat] 53 I en [b-straat] 55 I overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       15.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [b-straat] 81 I, Kuinderstraat 21 II en [b-straat] 84 I voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet langer in geschil is dat het woningdeel van de referentiewoning [b-straat] 84 I een oppervlakte heeft van 54 m².  
       
     
     
       15.3. 
       
         In het door verweerder overgelegde “overzicht taxatiewaarden” noemt verweerder zowel transactieprijzen als gecorrigeerde transactieprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank zal de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde transactieprijzen buiten beschouwing laten aangezien verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe verweerder van de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen tot deze gecorrigeerde transactieprijzen is gekomen.  
         Tussen de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden en de voor de referentiewoningen gerealiseerde transactieprijzen bestaat een klein verschil. Het is de rechtbank niet gebleken dat eisers woningen in een zodanige mindere onderhoudstoestand verkeren dan de referentiewoningen dat een groter verschil tussen de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden aangewezen was. Zo staat op de door eiser overgelegde taxatiekaarten, anders dan bij enkele andere woningen van eiser, bij deze woningen niet vermeld dat deze woningen nog beschikken over (verouderde) badgeisers en gaskachels. Ook uit het door eiser bij het aanvullende beroepschrift van 23 mei 2011 overgelegde “Waarde overzicht woningen” (bijlage 6) volgt dat deze woningen een betere onderhoudstoestand hebben nu volgens eiser de geringste investering (€ 21.000 in plaats van € 42.000 of € 59.000) nodig is om te komen tot 144 woonpunten. 
       
       
     
     
       15.4. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten ten aanzien van de vastgestelde waarden van de woningen [b-straat] 49 I, [b-straat] 51 I, [b-straat] 53 I en [b-straat] 55 I.  
       
     
     
       16.1. 
       Ten aanzien van eisers woningen [b-straat] 49 II, [b-straat] 51 II, [b-straat] 53 II en [b-straat] 55 II overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       16.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [b-straat] 82 III, [c-straat] 244 IV en [c-straat] 244 II voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen. Partijen houdt verdeeld de vraag wat de juiste oppervlakte is van het woningdeel van de referentiewoning [b-straat] 82 III. Eiser stelt dat deze referentiewoning een woonoppervlakte heeft van 74 m². Verweerder daarentegen stelt dat de woonoppervlakte 61 m² bedraagt. De rechtbank ziet wederom geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde methodiek voor het berekenen van de woonoppervlakte onjuist te achten. Eiser heeft zijn stelling gebaseerd op informatie die hij van de verkopende makelaar van deze woning heeft ontvangen. De rechtbank acht deze informatie minder betrouwbaar dan de informatie waarvan verweerder is uitgegaan.  
       
     
     
       16.3. 
       De rechtbank overweegt dat uit het door verweerder overgelegde “overzicht taxatiewaarden” blijkt dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen [c-straat] 244 IV en [c-straat] 244 II aanzienlijk hoger liggen dan de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden, terwijl de woonoppervlakte van deze referentiewoningen slechts 2 m² groter is dan eisers woningen. Uit het aanzienlijke verschil tussen de verkoopprijzen en de vastgestelde WOZ-waarden blijkt de rechtbank dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mindere onderhoudstoestand van eisers woningen. De rechtbank wijst er daarbij op dat op het door eiser ter zitting overgelegde “Waarde overzicht woningen” is aangegeven dat een investering van € 59.000 nodig is vanwege het achterstallig onderhoud. Gelet op de hiervoor genoemde “60%-regel” is de rechtbank van oordeel dat uit het verschil tussen de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden blijkt met deze mate van investering voldoende rekening is gehouden.  
       
     
     
       16.4. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten ten aanzien van de vastgestelde waarden van de woningen [b-straat] 49 II, [b-straat] 51 II, [b-straat] 53 II en [b-straat] 55 II.  
       
     
     
       17.1. 
       
         Ten aanzien van eisers woningen [a-straat] 15 H, [a-straat] 16 H,  
         
          [a-straat] 17 H en [a-straat] 18 H overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       17.2. 
       De door verweerder gehanteerde referentiewoningen [a-straat] 37 H en [d-straat]68 H zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met eisers woningen om als onderbouwing te dienen van de waardebepaling van eisers woningen. Nu de verkoopprijs van de referentiewoning [e-straat]9 H bijna twee jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd, is de rechtbank – die een bandbreedte hanteert van anderhalf jaar vóór tot anderhalf jaar na de waardepeildatum – van oordeel dat het verkoopcijfer van deze referentiewoning te ver van de waardepeildatum is gelegen om te kunnen gebruiken bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2010. Daarbij is verder van belang dat verweerder voldoende vergelijkbare referentiewoningen heeft gehanteerd waarvan de verkoopprijzen dichter bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De rechtbank laat het verkoopcijfer van de referentiewoning [e-straat]9 H daarom buiten beschouwing.  
       
     
     
       17.3. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Eiser heeft onbetwist gesteld dat zijn woningen zijn voorzien van een gaskachel en een badgeiser. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentiewoning [a-straat] 37 H zich in een betere onderhoudstoestand bevindt dan eisers woningen.  
         Eisers woning [a-straat] 15 H is 3 m² groter dan de referentiewoning [a-straat] 37 H. Uit het verschil van € 37.000 tussen de verkoopprijs van deze referentiewoning en de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde leidt de rechtbank af dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mindere onderhoudstoestand van eisers woning en de investering die nodig is om eisers woning op een gelijkwaardig onderhoudsniveau te brengen. Ook in vergelijking met de verkoopprijs van deze referentiewoningen en de voor eisers woningen [a-straat] 16 H, [a-straat] 17 H en [a-straat] 18 H vastgestelde WOZ-waarde is de rechtbank van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met het mindere onderhoudsniveau. Dat de WOZ-waarden voor deze woningen lager zijn vastgesteld dan de WOZ-waarde van eisers woning [a-straat] 15 H is logisch aangezien de woningen [a-straat] 16 H, [a-straat] 17 H en [a-straat] 18 H 7 m² kleiner zijn dan eisers woning [a-straat] 15 H. In de opmerking van eiser dat de referentiewoning [a-straat] 37 H niet te koop is aangeboden op de website van Funda, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat geen sprake is van een marktconforme transactie. Ook in vergelijking met het verkoopcijfer van de referentiewoning [d-straat]68 acht de rechtbank de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog. Dat de voor eisers woningen vastgestelde WOZ-waarden iets hoger liggen dan de verkoopprijs van deze grotere referentiewoning, acht de rechtbank verklaarbaar aangezien deze referentiewoning naar door verweerder is gesteld casco is verkocht. Eiser heeft deze stelling van verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betwist en de rechtbank ziet dan ook geen aanleiding te twijfelen aan deze stelling van verweerder.  
       
       
     
     
       17.4. 
       
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten ten aanzien van de vastgestelde waarden van de woningen [a-straat] 15 H, [a-straat] 16 H,  
         
          [a-straat] 17 H en [a-straat] 18 H. 
       
       
     
     
       18.1. 
       Ten aanzien van eisers woning [a-straat] 15 III overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       18.2. 
       Verweerder heeft voor de waardebepaling van deze woning van eiser de referentiewoningen [a-straat] 78 III, [a-straat] 82 II en [a-straat] 82 III gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning om als onderbouwing van de waarde te dienen.  
       
     
     
       18.3. 
       Eisers woningen [a-straat] 15 I, [a-straat] 15 II en [a-straat] 15 III zijn alle drie bovenwoningen met een oppervlakte van 59 m². De door verweerder vastgestelde waarde van € 224.000 voor zowel de woning [a-straat] 15 I als [a-straat] 15 II is tussen partijen niet in geschil. De rechtbank is met eiser van oordeel dat een WOZ-waarde van € 224.000 voor de woning [a-straat] 15 III te hoog is, aangezien onbetwist door eiser is gesteld dat de woning [a-straat] 15 III niet identiek is aan de woningen [a-straat] 15 I en [a-straat] 15 II. Eiser heeft erop gewezen dat de woning [a-straat] 15 III geen cv heeft, minder luxe is en zich in originele staat bevindt waardoor de onderhoudstoestand slechter is. De rechtbank stelt vast dat tussen de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning niet veel ruimte is gelegen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de mindere onderhoudstoestand van eisers woning. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat verweerder niet heeft bewezen dat de waarde van eisers woning [a-straat] 15 III niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       18.4. 
       De rechtbank ziet vanwege de onder overweging 14.6 genoemde reden geen aanleiding om de WOZ-waarde vast te stellen op de door eiser voorgestane waarde.  
       
     
     
       18.5. 
       
         De rechtbank ziet aanleiding om zelf een waarde vast te stellen voor de woning [a-straat] 15 III. De rechtbank acht gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld een investering van € 25.000 voldoende om een met de referentiewoningen en met de woningen [a-straat] 15 I en [a-straat] 15 II vergelijkbaar kwaliteitsniveau te bereiken. Gelet op de “60% -regel” zal bij een investering van € 25.000 de waarde grofweg met  
         € 15.000 toenemen. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit bedrag op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde in mindering te brengen. De WOZ-waarde van eisers woning [a-straat] 15 III stelt de rechtbank daarom vast op € 209.000.  
       
       
     
     
       19.1. 
       Ten aanzien van eisers woningen [a-straat] 16 I, [a-straat] 16 II en [a-straat] 16 III overweegt de rechtbank als volgt.  
       
     
     
       19.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [a-straat] 38 II, [a-straat] 75 I en [a-straat] 78 III voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen om als onderbouwing van de waardebepaling van eisers woningen te dienen.  
       
     
     
       19.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bewezen dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Uit het ter zitting door eiser overgelegde “Waarde overzicht woningen” blijkt dat eiser van oordeel is dat voor zijn woningen een bedrag van € 59.000 per woning nodig is om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Gelet op de eerder genoemde “60%-regel” houdt dit grofweg een waardevermindering in van € 35.000. De rechtbank is van oordeel dat uit het verschil tussen de verkoopcijfers van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen en de voor eisers woningen vastgestelde waarden volgt dat met een dergelijke investering voldoende rekening is gehouden. 
       
       
     
     
       19.4. 
       
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten ten aanzien van de vastgestelde waarden van de woningen [a-straat] 16 I, [a-straat] 16 II en  
         
          [a-straat] 16 III.  
       
       
     
     
       20.1. 
       
         Ten aanzien van eisers woningen [a-straat] 17 I, [a-straat] 17 II,  
         
          [a-straat] 17 III, [a-straat] 18 I, [a-straat] 18 II en [a-straat] 18 III overweegt de rechtbank als volgt.  
       
       
     
     
       20.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [a-straat] 54 II, [a-straat] 75 I en [a-straat] 78 III voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen om als onderbouwing van de waardebepaling van eisers woningen te dienen.  
       
     
     
       20.3. 
       Ten aanzien van eisers woningen [a-straat] 17 I, [a-straat] 17 III en [a-straat] 18 III overweegt de rechtbank dat eiser onbetwist heeft gesteld dat deze woningen zich in originele staat bevinden en onder meer geen cv hebben. De rechtbank is van oordeel dat in de vergelijking tussen de voor deze woningen van eiser vastgestelde WOZ-waarden en de verkoopprijzen van de referentiewoningen onvoldoende tot uitdrukking komt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de beduidend mindere onderhoudstoestand van deze woningen van eiser. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet heeft bewezen dat de waarden van eisers woningen [a-straat] 17 I, [a-straat] 17 III en [a-straat] 18 III niet te hoog zijn vastgesteld.  
       
     
     
       20.4. 
       De rechtbank ziet vanwege de onder overweging 14.6 genoemde reden geen aanleiding om de WOZ-waarden vast te stellen op de door eiser voorgestane waarden.  
       
     
     
       20.5. 
       De rechtbank ziet aanleiding om zelf een waarde vast te stellen voor de woningen [a-straat] 17 I, [a-straat] 17 III en [a-straat] 18 III. De rechtbank acht gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld een investering van € 25.000 per woning voldoende om een met de referentiewoningen vergelijkbaar kwaliteitsniveau te bereiken. Gelet op de “60% -regel” zal bij een investering van € 25.000 de waarde grofweg met € 15.000 toenemen. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit bedrag op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden in mindering te brengen. De WOZ-waarden van eisers woningen [a-straat] 17 I, [a-straat] 17 III en [a-straat] 18 III stelt de rechtbank daarom afzonderlijk vast op € 191.500.  
       
     
     
       20.6. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bewezen dat de waarden van eisers woningen [a-straat] 17 II, [a-straat] 18 I en [a-straat] 18 II niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. De referentiewoning  
         
          [a-straat] 54 II, die 5 m² kleiner is dan eisers woningen, is verkocht voor € 215.000. Dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen [a-straat] 75 I en [a-straat] 78 III nog iets hoger liggen is logisch gelet op de omstandigheid dat deze woningen 4 m² groter zijn dan eisers woningen. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopcijfers van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen laten zien dat de waarden van eisers woningen niet te hoog zijn vastgesteld.  
       
       
     
     
       20.7. 
       
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten ten aanzien van de vastgestelde waarden van de woningen [a-straat] 17 II, [a-straat] 18 I en  
         
          [a-straat] 18 II.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Het Hof stelt voorop dat het aan de heffingsambtenaar is om bewijs te leveren dat de vastgestelde waarde van de woningen niet hoger is dan de waarde bedoeld in artikel 17, lid 2 van de Wet woz. De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in dit bewijs is geslaagd met uitzondering van de onder 2.5 vermelde woningen; zij heeft de waarde van deze woningen verminderd tot de aldaar vermelde waarde.  
       
     
     
       5.2. 
       De gemachtigde heeft in hoger beroep het oordeel van de rechtbank bestreden met de stellingen dat de rechtbank (a) ten onrechte de zogenoemde 60%-regel heeft toegepast, (b) ten onrechte is uitgegaan van de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen en (c) ten onrechte een methodiek van waardebepaling heeft goedgekeurd die uitgaat van gemiddelden, waardoor de verschillen tussen woningen onvoldoende tot uitdrukking worden gebracht; hij stelt dat zijn methodiek van taxeren, waarin wel rekening wordt gehouden met deze verschillen, ten onrechte door de rechtbank is verworpen.  
       
     
     
       5.3. 
       Met betrekking tot de zogenoemde ‘60%-regel’ heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat deze regel opgaat voor investeringen ter verbetering van woningen, maar niet voor investeringen in de woningen van belanghebbende, die zien op het ‘van niets iets maken’. De heffingsambtenaar heeft daar tegen aangevoerd dat dit alleen geldt voor herstel van fundamentele gebreken van constructieve aard en niet voor verbeteringen. Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de woningen van belanghebbende steeds als zodanig in gebruik zijn geweest en nog zijn, is aannemelijk dat geen sprake is van fundamentele gebreken van constructieve aard, maar van achterstallig onderhoud en  van gedateerde voorzieningen (gaskachels, geisers, e.d.). Investeringen om dat onderhoud en de voorzieningen op het niveau van de referentiewoningen te brengen zijn dan ook aan te merken als verbeteringen van niet constructieve of fundamentele aard. Gelet op een ander vindt het Hof geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de rechtbank dat bij de waardevaststelling van de onderhavige zaken de zogenoemde `60%-regel` kan worden  toegepast. 
       
     
     
       5.4. 
       Met betrekking tot de oppervlaktematen van de woningen heeft belanghebbende gesteld dat de van makelaars afkomstige informatie betrouwbaar geacht moet worden omdat makelaars bij het verstrekken van onjuiste informatie civielrechtelijk kunnen worden aangesproken; een zodanige ‘zuivering’ van de gegevens, zo stelt belanghebbende, treedt niet op bij de administratie van de heffingsambtenaar. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar ter zitting bij de rechtbank heeft toegegeven dat er fouten in het door hem gebruikte systeem zitten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting een uitvoerige toelichting gegeven op de wijze waarop de voor de taxatie noodzakelijke informatie wordt verkregen. Hij heeft daarbij verwezen naar de Wet Basisregistraties voor Adressen en Gebouwen (BAG), krachtens welke wet alle gemeenten basisgegevens over onder meer woningen verzamelen en bijwerken. Aanpassing van die gegevens vindt plaats als blijkt dat deze  onjuist of verouderd zijn. Dat dit laatste het geval is met betrekking tot de oppervlaktematen die in aanmerking zijn genomen bij de woningen van belanghebbende en/of de referentiewoningen is gesteld noch gebleken. Het Hof acht mede gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting aannemelijk dat de voor deze woningen gehanteerde gegevens over de oppervlakte overeenkomen met de feitelijke situatie. De door de taxateur van belanghebbende in aanmerking genomen oppervlaktematen van de referentiewoningen acht het Hof minder betrouwbaar, nu deze afkomstig zijn van door makelaars verstrekte informatie over de desbetreffende referentiewoningen en de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat destijds de berekening van die oppervlaktematen per makelaar kon verschillen. Vaststaat voorts dat ook de taxateur van belanghebbende geen inpandige opnamen heeft gedaan, zodat het Hof aan zijn grief over het achterwege laten van inpandige opnamen door de taxateur van de heffingsambtenaar voorbijgaat.  
       
       
         5.5.1. 
         De rechtbank heeft in onderdeel 14.6 van haar uitspraak gemotiveerd waarom naar haar oordeel (ook) niet kan worden uitgegaan van de door belanghebbende voor die woningen verdedigde waarden. 
         
       
       
         5.5.2. 
         Het Hof acht belanghebbendes klacht tegen dit oordeel gegrond voor zover de rechtbank in algemene zin de door de gemachtigde voorgestane taxatiemethodiek heeft verworpen. Aan de validiteit van die methodiek doet naar ’s Hofs oordeel niet af dat de door de gemachtigde ingeschakelde taxateur bij zijn vergelijking uitgaat van gemiddelde ‘eenheidsprijzen’ (prijzen per m2) die zijn beïnvloed door aan kwaliteit, onderhoud en luxe toe te kennen factoren: op die wijze wordt in deze methodiek nu juist rekening gehouden met (gestelde) verschillen in kwaliteit, onderhoud en luxe. Daarmee staat overigens de juistheid van de uitkomsten van de aldus uitgevoerde taxaties niet vast. Op hierna aan te geven gronden komt het Hof tot het oordeel dat deze taxaties geen afbreuk doen aan de waarderingsoordelen waartoe de rechtbank is gekomen. 
         
       
       
         5.6.1. 
         Het oordeel dat de rechtbank in onderdeel 14.4 heeft gegeven met betrekking tot de waardering van de onder 2.5 opgenomen woningen  houdt in dat het verschil tussen de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde per vierkante meter van deze woningen en de in aanmerking genomen vierkantemeterprijs van de referentiewoningen dermate klein is dat daaruit niet kan worden afgeleid dat voldoende rekening is gehouden met de mindere staat van onderhoud van eerstgenoemde woningen. De rechtbank is op grond daarvan tot het oordeel gekomen dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan het door hem te leveren bewijs dat de waarde van deze woningen niet te hoog is vastgesteld.  
         
       
       
         5.6.2. 
         De rechtbank heeft de vastgestelde waarden van elk van de onder 2.5 opgenomen woningen vervolgens verminderd met telkens € 15.000, zijnde 60% van de investering die door de rechtbank voldoende wordt geacht om voor deze woningen de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen te bereiken.  
         
       
       
         5.6.3. 
         Met betrekking tot de vier woningen op de eerste verdieping van de [b-straat] heeft de rechtbank in onderdeel 15 van haar uitspraak geoordeeld dat het verschil tussen de op basis van de vastgestelde waarde van deze woningen berekende waarde per vierkante meter en de op basis van de verkoopcijfers berekende prijs per vierkante meter van de referentiewoningen klein is, maar dat dit ook geldt voor het verschil in de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van deze woningen (ten opzichte van de referentiewoningen). 
         
       
       
         5.6.4. 
         
           Met betrekking tot de vier woningen op de tweede verdieping van de [b-straat] heeft de rechtbank in onderdeel 16 van haar uitspraak geoordeeld dat het verschil tussen de op basis van de vastgestelde waarde van deze woningen berekende waarde per vierkante meter en de op basis van de verkoopcijfers berekende prijs per vierkante meter van de referentiewoningen zo groot is dat aannemelijk is dat met inachtneming van de “60%-regel” voldoende rekening is gehouden met door belanghebbende gestelde investeringen.  
           In de onderdelen 17 en 19 van haar uitspraak heeft de rechtbank eenzelfde oordeel gegeven over de vastgestelde waarde van de vier woningen op de begane grond aan de [a-straat] en de woningen aan de [a-straat] nr. 16 op de eerste, tweede en derde verdieping. 
         
         
       
       
         5.6.5. 
         Met betrekking tot de woningen [a-straat] 17 II, [a-straat] 18 I en [a-straat] 18 II heeft de rechtbank in onderdeel 20.6 van haar uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het verschil in oppervlakte tussen deze woningen en de referentiewoningen voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van deze woningen niet te hoog is. 
         
       
     
     
       5.7. 
       Uitgaande van de toepasselijkheid van de 60%-regel en van de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen, en in aanmerking nemende dat beide partijen slechts in globale zin informatie hebben verstrekt over de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de te waarderen woningen, verenigt het Hof zich met de bewijsoordelen waartoe de rechtbank, als hiervoor samengevat in 5.6.1 tot en met 5.6.5, is gekomen.  
       
       
         5.8.1. 
         Aan het voorgaande oordeel doet onvoldoende af dat  niet precies per object  getoetst kan worden of en zo ja in welke mate de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarden rekening heeft gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud en luxe, die mede bepalend zijn voor de relatieve waarde van de te waarderen objecten ten opzichte van de referentiewoningen, nu de heffingsambtenaar daarbij, naar het oordeel van het Hof, een ruime marge in aanmerking heeft genomen teneinde een te hoge waardevaststelling te vermijden.  
         
       
       
         5.8.2. 
         
           Voorts volgt uit de enkele omstandigheid dat de methodiek van de taxateur van belanghebbende wél modelmatig, expliciet en toetsbaar poogt rekening te houden met verschillen in kwaliteit, onderhoud en luxe, niet dat de uitkomsten van de desbetreffende taxaties de waarden in het economische verkeer beter benaderen dan de (uiteindelijk) vastgestelde waarden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking: 
           -dat de rechtbank fouten in de ‘taxatiekaarten’ heeft geconstateerd en dat belanghebbende zulks verder niet heeft betwist; 
           -dat de informatie inzake kwaliteit, onderhoud en luxe van de vergelijkingspanden is verkregen uit in NVM-bestanden verzamelde informatie van diverse makelaars welke in uiteenlopende termen is vervat; 
           -dat de vertaling van die informatie in ‘rapportcijfers’ voor kwaliteit, onderhoud en luxe naar ’s Hofs oordeel arbitrair is; vaststaat dat ook de taxateur van belanghebbende geen inpandige opnames heeft verricht; 
           -dat bovendien arbitrair is de aanname dat 1 punt verschil in de (getotaliseerde) ‘rapportcijfers’ leidt tot een waardeverschil van – naar het Hof belanghebbende begrijpt – 3% per punt KOL (waarbij KOL staat voor de kenmerken kwaliteit, onderhoud en luxe). 
         
         
       
     
     
       5.9. 
       Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn stelling dat kritiek op de door hem in het geding gebrachte taxaties impliceert dat de bewijslast (ten onrechte) op hem wordt opgelegd. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank dan ook bevestigen.  
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 22 mei 2014 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.