ECLI: ECLI:NL:GHARL:2018:2669

Titel: ECLI:NL:GHARL:2018:2669 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 20-03-2018 / 17/00451

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2018-03-20

Zaaknummer: 17/00451

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2018:2669

---

Waardevaststelling voor de Wet WOZ van een pand met daarin een autogarage met werkplaats en opslagruimte. Na een tank- en grondsanering is restverontreiniging achtergebleven. Er is geen nadere saneringsplicht of een beperking in het huidige gebruik. Het hof acht in het onderhavige geval aannemelijk dat een potentiële meestbiedende gegadigde in de te bieden prijs geen rekening zal houden met de restverontreiniging.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Leeuwarden 
     nummer 17/00451 
     uitspraakdatum:  20 maart 2018 
     
     
       
         Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 maart 2017, nummer LEE 16/1382, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Groningen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 153.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 februari 2016 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het pand gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, zijnde een autogarage met een werkplaats en opslagruimte, met bouwjaar 1915. Op de begane grond bevinden zich een werkplaats met een vloeroppervlakte van 156 m² en een opslagruimte met een vloeroppervlakte van 180 m², en op de eerste verdieping bevindt zich een opslagruimte met een vloeroppervlakte van 28 m². 
       
     
     
       2.2. 
       Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 mei 2016 door [A] . De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op € 153.000, waarbij een bruto huurwaarde van € 15.648 in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 9,8. Hiertoe zijn in het rapport huurcijfers van drie referentieobjecten, alle objecten gelegen in Groningen die geschikt zijn voor opslag en distributie, vermeld. 
       
       
         
          [a-straat 1]
         
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   omschrijving 
                 
               
               
                 
                   bwjr 
                 
               
               
                 
                   bwlg 
                 
               
               
                 
                   opp 
                 
               
               
                 
                   Basis huur 
                 
               
               
                 
                   diff 
                 
               
               
                 
                   huur per m²  
                 
               
               
                 
                   huurwaarde 
                 
               
             
             
               
                 opslag BG (nr 5) 
               
               
                 1915 
               
               
                 0 
               
               
                 180 
               
               
                 € 48 
               
               
                 89% 
               
               
                 € 42,72 
               
               
                 € 7.689,60 
               
             
             
               
                 opslag verd (nr 3) 
               
               
                 1915 
               
               
                 1 
               
               
                 28 
               
               
                 € 48 
               
               
                 35% 
               
               
                 € 16,80 
               
               
                 € 470,40 
               
             
             
               
                 werkplaats (nr 3) 
               
               
                 1915 
               
               
                 0 
               
               
                 156 
               
               
                 € 48 
               
               
                 100% 
               
               
                 € 48,00 
               
               
                 € 7.488,00 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 364 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 15.648,00 
               
             
             
               
                 gemiddelde huur 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 42,99 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
          [b-straat 2]
         
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   omschrijving 
                 
               
               
                 
                   bwjr 
                 
               
               
                 
                   bwlg 
                 
               
               
                 
                   opp 
                 
               
               
                 
                   Basis huur 
                 
               
               
                 
                   diff 
                 
               
               
                 
                   huur per m²  
                 
               
               
                 
                   huurwaarde 
                 
               
             
             
               
                 opslag 
               
               
                 1938 
               
               
                 0 
               
               
                 103 
               
               
                 € 38 
               
               
                 100% 
               
               
                 € 38,00 
               
               
                 € 3.914,00 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 103 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 3.914,00 
               
             
             
               
                 gemiddelde huur 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 38,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
          [c-straat 3]
         
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   omschrijving 
                 
               
               
                 
                   bwjr 
                 
               
               
                 
                   bwlg 
                 
               
               
                 
                   opp 
                 
               
               
                 
                   Basis huur 
                 
               
               
                 
                   diff 
                 
               
               
                 
                   huur per m²  
                 
               
               
                 
                   huurwaarde 
                 
               
             
             
               
                 opslag 
               
               
                 1933 
               
               
                 0 
               
               
                 107 
               
               
                 € 45 
               
               
                 100% 
               
               
                 € 45,00 
               
               
                 € 4.815,00 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 107 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 4.815,00 
               
             
             
               
                 gemiddelde huur 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 45,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
          [d-straat 4]
         
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   omschrijving 
                 
               
               
                 
                   bwjr 
                 
               
               
                 
                   bwlg 
                 
               
               
                 
                   opp 
                 
               
               
                 
                   Basis huur 
                 
               
               
                 
                   diff 
                 
               
               
                 
                   huur per m²  
                 
               
               
                 
                   huurwaarde 
                 
               
             
             
               
                 opslag 
               
               
                 1915 
               
               
                 0 
               
               
                 100 
               
               
                 € 64 
               
               
                 100% 
               
               
                 € 64,00 
               
               
                 € 6.400,00 
               
             
             
               
                 kantoor 
               
               
                 1915 
               
               
                 0 
               
               
                 14 
               
               
                 € 64 
               
               
                 200% 
               
               
                 € 128,00 
               
               
                 € 1.792,00 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 114 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 8.192,00 
               
             
             
               
                 gemiddelde huur 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 71,86 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De kapitalisatiefactor van 9,8 is in het rapport berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. 
       
       
       
         Het rapport vermeldt onder het kopje ‘Bijzonderheden’: 
         “Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem een restverontreiniging bevindt. In het verleden heeft hier een Motorbrandstofverkooppunt gezeten. In 2005 zijn de tanks uitgegraven en verwijderd. Tevens is de grond afgevoerd. De grond onder de funderingen kon niet worden afgegraven en is derhalve niet volledig gesaneerd. Hierin zit dus nog een restverontreiniging. Deze restverontreiniging is niet schadelijk voor mens en dier en behoeft niet gesaneerd te worden. Deze restverontreiniging belemmert het gebruik van onderhavig object als werkplaats en opslag niet. Het gemeentelijk besluit omtrent bodemverontreiniging is bijgevoegd.” 
       
       
     
     
       2.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 april 2015 door [B] . De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 88.000. Het rapport vermeldt de volgende gegevens voor de waarde-opbouw.  
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Werkplaats 
               
               
                 156 m² 
               
               
                 à € 30,00 
               
               
                 € 4.680,00 
               
               
                 € 42.120,00 
               
             
             
               
                 
               
               
                 bouwjaar 1915 
               
               
                 factor 9 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/Magazijnruimte 
               
               
                 180 m² 
               
               
                 à € 25,00 
               
               
                 € 4.500,00 
               
               
                 € 40.500,00 
               
             
             
               
                 
               
               
                 bouwjaar 1915 
               
               
                 factor 9 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/Magazijnruimte 
               
               
                 28 m² 
               
               
                 à € 25,00 
               
               
                 € 700,00 
               
               
                 € 6.300,00 
               
             
             
               
                 
               
               
                 bouwjaar 1915 
               
               
                 factor 9 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 88.920,00 
               
             
           
         
       
       
       
         Het rapport vermeldt verder: 
         “Het object is gelegen op een historisch verdachte locatie inzake milieuverontreiniging. Dit gegeven en de daarmee gemoeide onzekerheid deels is meegenomen in de waardering.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Met dagtekening 9 december 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen met betrekking tot – onder meer – de onroerende zaak het besluit genomen in te stemmen met het ingediende verslag als bedoeld in artikel 39c, eerste lid, van de Wet bodembescherming (Wbb). In dit besluit is onder meer opgenomen: 
         “ 1	Inleiding 
         Burgemeester en wethouders van Groningen hebben bij besluit met kenmerkt MD 05.46737 van 5 juli 2005 ingestemd met het saneringsplan voor de locatie [a-straat 1] te [Z] . Tussen 13 juli en 22 juli 2005 is op deze locatie een tank- en grondsanering uitgevoerd. Aanvullend heeft korte tijd een grondwateronttrekking plaatsgevonden waarna is overgegaan op een fase van monitoren. Deze laatste fase is nu beëindigd omdat de saneringsdoelstelling is bereikt. 
       
       
       
         Op grond van artikel 39, eerste lid, van de Wet bodembescherming (Wbb) dient degene die de bodem heeft gesaneerd dan wel een fase van de sanering heeft uitgevoerd, daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk verslag aan burgemeester en wethouders te doen.  
       
       
       
         Het verslag van de sanering hebben wij op 19 oktober 2009 ontvangen. Op grond van artikel 39c, tweede lid, en 39d, tweede lid van de Wbb behoeft het verslag de instemming van burgemeester en wethouders. 
         (…) 
       
       
     
   
   
     
       2 Besluit 
     Burgemeester en wethouders van Groningen besluiten in te stemmen met het ingediende verslag overeenkomstig artikel 39c, tweede lid, en artikel 39d, tweede lid, van de Wbb. 
     
   
   
     
       3 Motivering en toelichting 
     (…) 
     
       3.2 
       
         
           Saneringsdoelstelling 
         
         Het doel van de sanering was het bereiken van een ‘stabiele situatie’ waarbij een zogenoemde ‘grote restverontreiniging’ (gedefinieerd als trede 3 in ‘Doorstart A5’) in de bodem mag achterblijven. 
       
       
     
     
       3.3 
       
         
           Uitgevoerde werkzaamheden 
         
         In 2005 zijn vier ondergrondse tanks op de locatie verwijderd en is de met minerale olie verontreinigde grond deels ontgraven en afgevoerd naar een erkende verwerker. De saneerder heeft de afvoer en verwerking van deze materialen uitgevoerd overeenkomstig het saneringsplan. Na de tank- en grondsanering heeft gedurende korte tijd een grondwateronttrekking plaatsgevonden. Vervolgens is tussen 2005 en 2009 het grondwater in de kern van de verontreiniging en rondom de interventiewaardecontour jaarlijks gemonitoord. 
       
       
       
         Uit de beoordeling van de ingediende stukken blijkt dat de sanering voldoet aan de saneringsdoelstelling van het saneringsplan en de voorwaarden uit de beschikking. De sanering is uitgevoerd overeenkomstig artikel 38, eerste lid, van de Wbb. 
       
       
     
   
   
     
       4 Restverontreiniging en nazorg 
     Na het uitvoeren van de sanering is een restverontreiniging achtergebleven. Dit maakt zorgmaatregelen noodzakelijk. De zorgmaatregelen bestaan uit: 
     
       
         opname in het bodeminformatiesysteem. Dit verzorgt de gemeente Groningen; 
       
       
         de getroffen saneringsmaatregelen dienen in stand te blijven. Dit betekent het ongewijzigd laten van het huidige gebruik van de locatie. Toekomstige graafwerkzaamheden en functiewijzigingen moeten gemeld worden bij het bevoegd gezag Wbb. Hiervoor is de eigenaar van het perceel verantwoordelijk. Deze verplichting geldt tevens voor de rechtsopvolgers van de huidige eigenaar; 
       
       
         wij stemmen in met het voorstel van de saneerder om de monitoring op eigen initiatief voort te zetten op de wijze zoals beschreven in de brief van 15 oktober 2009 ( [C] , kenmerk: B08K0099). 
       
     
     (…)”.  
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 10 december 2010 heeft [C] B.V. aan belanghebbende de resultaten meegedeeld van de in november 2010 uitgevoerde grondwatermonitoring op het terrein aan de [a-straat 1] te [Z] . In deze brief is onder meer geschreven: 
         “ Voorgeschiedenis 
         In juli 2005 is op de locatie een tank- en grondsanering verricht. Vervolgens is tussen 2005 en 2009 het grondwater jaarlijks gemonitoord. Hieruit blijkt dat in het grondwater uit alle bemonsterde onttrekkingsfilters en uit peilbuis 110 (kern van de verontreiniging) sterk verhoogde concentraties vluchtige aromaten en minerale olie aanwezig zijn. In het grondwater uit de afperkende peilbuizen 116, 117, 124, 120 en 203 zijn geen tot slechts minimale overschrijdingen van de streefwaarden gemeten. 
       
       
       
         De doelstelling van de uitgevoerde sanering was het bereiken van een stabiele eindsituatie met een grote restverontreiniging (trede 3 van de saneringsladder). Door middel van de grondwatermonitoring is aangetoond dat in de kern van de verontreiniging hoge concentraties vluchtige aromaten en minerale olie zijn achtergebleven (zoals verwacht). In de gemeten waarden zijn wel schommelingen in de afgelopen jaren waar te nemen, maar er is geen significante toename (de concentraties lijken eerder te dalen). In het grondwater uit de afperkende peilbuizen rondom deze verontreinigingskern zijn sinds 2006 geen overschrijdingen van de actiewaarden (voor de afperkende peilbuizen) gemeten (4 monitoringsronden). De gemeten concentraties sinds 2006 liggen allen beneden of juist boven de streefwaarden en vertonen geen toename in concentraties. 
         (…) 
         
           Monitoring 2010 
         
         (…) Daarnaast is het grondwater uit de peilbuizen 110, 116, 117, 124, 120, 203 op 2 november 2010 bemonsterd (…). Vanwege de analyseresultaten in het grondwater uit peilbuis 116 is het grondwater uit deze peilbuis op 25 november 2010 nogmaals bemonsterd (…). 
         (…) 
         
           Toetsing 
         
         (…) 
         Uit de resultaten valt op te maken dat in het grondwater ter plaatse van de kern van de verontreiniging (onttrekkingsfilters 4,5 en 7 en peilbuis 110) sterk verhoogde concentraties vluchtige aromaten en minerale olie aanwezig zijn. De concentraties in de onttrekkingsfilters 4,5 en 7 liggen in dezelfde orde van grootte of iets lager dan de voorgaande jaren. In het grondwater uit peilbuis 110 is in 2010 een enorme afname in concentraties opgetreden. Enkel de concentratie benzeen overschrijdt hier nog de interventiewaarde. 
         In het grondwater uit de afperkende peilbuis 116 is bij de bemonstering van 2 november 2010 een toename in de concentraties xylenen en naftaleen waar te nemen die de actiewaarden overschrijden. Bij de tweede bemonstering van 25 november 2010 zijn lagere concentraties xylenen en naftaleen gemeten, maar overschrijdt de concentratie xylenen de actiewaarde nog steeds. 
         In het grondwater uit de overige afperkende peilbuizen 117, 124, 120 en 203 zijn geen overschrijdingen van de streefwaarden gemeten. Tijdens de voorgaande monitoringen zijn vergelijkbare waarden aangetroffen. 
       
       
       
         
           Conclusies 
         
         De concentratie xylenen in het grondwater uit de afperkende peilbuis 116 overschrijdt de actiewaarde. Conform het monitoringsvoorstel (kenmerk B08K0099, d.d. 15 oktober 2009) dient het grondwater uit peilbuis 116 na een half jaar en vervolgens weer na een half jaar te worden bemonsterd en geanalyseerd op minerale olie en vluchtige aromaten.”  
       
       
       
         Als bijlage is een overzicht gevoegd van de toetsingstabellen grondwater. Uit dit overzicht blijkt van een concentratiewaarde xylenen in de afperkende peilbuis 116 van 120 µg/l op 2 november 2010 en 66 µg/l op 25 november 2010 bij een actiewaarde van 7,5 µg/l. 
         Als bijlage bij de brief is verder een situatieschets gevoegd, waarop onder meer de plaatsen van de desbetreffende peilbuizen en onttrekkingsfilters op het perceel zijn vermeld. Blijkens deze situatieschets is peilbuis 116 gelegen buiten het perceel van de onroerende zaak. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij brief van 28 april 2011 heeft [C] B.V. aan belanghebbende de resultaten meegedeeld van de in april 2011 uitgevoerde grondwatermonitoring op het terrein aan de [a-straat 1] te [Z] . In deze brief is onder meer geschreven: 
         “ Voorgeschiedenis 
         (…) 
         Bij de monitoring van 2010 is vastgesteld (…) 
         Naar aanleiding van deze monitoring heeft de Milieudienst gemeente Groningen aangegeven in haar brief (kenmerk MD 11.2510639/A d.d. 19 januari 2011) dat de monitoring voor 1 december 2015 nogmaals dient plaats te vinden. 
       
       
       
         Gezien de overschrijding van de actiewaarde is het grondwater uit peilbuis 116, in overleg met de opdrachtgever, een half jaar na de monitoring van 2010 opnieuw bemonsterd en geanalyseerd op minerale olie en vluchtige aromaten. 
         (…) 
         
           Monitoring 2011 
         
         Het grondwater uit peilbuis 116 is op 15 april 2011 zorgvuldig afgepompt en bemonsterd (…). 
       
       
       
         
           Toetsing 
         
         (…) 
         In het grondwater uit de afperkende peilbuis 116 is wederom een overschrijding van de tussenwaarde voor xylenen gemeten (49 µg/l) en zijn de concentraties benzeen en naftaleen licht verhoogd. De xylenenconcentratie overschrijdt, net als in 2010, de actiewaarde (zijnde 7,5 µg/l). 
       
       
       
         
           Conclusies 
         
         De oorzaak voor de toename van de concentratie xylenen in het grondwater uit peilbuis 116 is niet duidelijk. Sinds 1998 is het grondwater uit deze peilbuis geregeld bemonsterd en geanalyseerd op minerale olie en vluchtige aromaten. Tot 2010 zijn maximaal licht verhoogde concentraties xylenen gemeten. Frappant hierbij is dat in de kern van de verontreiniging sprake is van hoge concentraties benzeen, tolueen, ethylbenzeen, xylenen en naftaleen, terwijl in peilbuis 116 enkel de parameter xylenen sterk is toegenomen. De parameter benzeen is vele malen mobieler dan xylenen en verwacht mag worden, als de toename in de concentratie xylenen uit de kern van de verontreiniging afkomstig is, dat tevens benzeen (en eveneens tolueen, ethylbenzeen en naftaleen) een vergelijkbare toename zou moeten laten zien. 
         Niet uit te sluiten is dat de gemeten concentratie xylenen afkomstig is van een ander geval van bodemverontreiniging. De locatie is gelegen in de binnenstad van Groningen waar in de nabijheid diverse grondwaterverontreinigingen aanwezig zijn of zijn geweest. 
       
       
       
         Aanbevolen wordt in ieder geval voor 1 december 2015 conform de brief van de Milieudienst gemeente Groningen een monitoring uit te voeren die alle peilbuizen behelst. Daarnaast wordt aanbevolen het grondwater uit peilbuis 116 tussentijds nogmaals te controleren op het voorkomen van minerale olie en vluchtige aromaten om het verloop in concentraties te kunnen blijven volgen.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       De in de onder 2.6 genoemde brief van 28 april 2011 aanbevolen monitoring heeft niet plaatsgevonden. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014. 
       
     
     
       3.2. 
       Beide partijen hebben aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 88.000. 
       
     
     
       3.4. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.3. 
        Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde te weinig rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van bodemverontreiniging en achterstallig onderhoud. De taxateur van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging voor de onroerende zaak naar zijn mening dient te worden berekend op een bedrag van € 10 per m² vloeroppervlakte, zijnde een deel van het verschil tussen de door de heffingsambtenaar in zijn taxatie gehanteerde huurwaarde van € 48 en de door hemzelf gehanteerde huurwaarde van € 30, en dat het restant van het verschil in gehanteerde huurwaarde ziet op de waardedruk die wordt veroorzaakt door het achterstallige onderhoud. De taxateur van belanghebbende heeft desgevraagd verder verklaard zich voor het overige te kunnen vinden in de – door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaalde – waarde van € 153.000. Derhalve is nog slechts in geschil of dit bedrag moet worden verminderd met afwaarderingen wegens bodemverontreiniging of achterstallig onderhoud. 
       
       
         
           Bodemverontreiniging 
         
       
     
     
       4.4. 
       Vaststaat dat op de waardepeildatum sprake is van restverontreiniging in de grond van de onroerende zaak van belanghebbende, die is achtergebleven na een tank- en grondsanering in het jaar 2005. Met dagtekening 9 december 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen met betrekking tot onder meer – de locatie beslaat meer percelen dan het onderhavige – de onroerende zaak het besluit genomen in te stemmen met het ingediende verslag als bedoeld in artikel 39c, eerste lid, van de Wet bodembescherming (Wbb). Uit de brief waarin het besluit is meegedeeld (zie 2.4) blijkt dat de saneringsdoelstelling, te weten het bereiken van een ‘stabiele situatie’ waarbij een zogenoemde ‘grote restverontreiniging’ in de bodem mag achterblijven, is bereikt en dat een aantal genoemde zorgmaatregelen noodzakelijk is, waaronder het in stand laten van de getroffen saneringsmaatregelen. Dit in stand laten betekent, zo blijkt uit de brief, het ongewijzigd laten van het huidige gebruik van de locatie, waarbij wordt vermeld dat toekomstige graafwerkzaamheden en functiewijzigingen moeten worden gemeld bij het bevoegd gezag in het kader van de Wbb. Verder wordt in de brief ingestemd met het voorstel van de saneerder om de monitoring op eigen initiatief voort te zetten. Het Hof leidt uit het voorgaande af dat als het toenmalige gebruik, dat gelijk is aan het huidige gebruik, waartoe het Hof mede gelet op het navolgende ook opslag rekent, ongewijzigd blijft, geen nadere saneringsverplichting bestaat. Tussen partijen is niet in geschil dat op de waardepeildatum een dergelijke saneringsverplichting ook niet bestaat. 
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat geen sprake is van een stabiele situatie, waartoe hij de onder 2.5 en 2.6 opgenomen rapportages van de monitoring heeft overgelegd. Het Hof overweegt dat uit de desbetreffende rapportages uit 2010 en 2011 blijkt dat de ten tijde van het besluit van 9 december 2009 bestaande restvervuiling in de grond van de onroerende zaak gelijk is gebleven of zelfs is afgenomen. De gemeten vervuiling in de afperkende peilbuis 116 is weliswaar hoger dan daarvoor, maar de overige peilbuizen en onttrekkingsfilters laten geen verhoging of zelfs een vermindering van de vervuiling zien. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de feitelijke situatie met betrekking tot de bodemverontreiniging voor de onroerende zaak in 2010 en 2011 niet – ongunstig – afwijkt van de situatie waarvan ten tijde van het besluit van 9 december 2009 werd uitgegaan. Er bestaat geen aanleiding te veronderstellen dat de vervuiling op de waardepeildatum anders is. Partijen hebben daarvoor niets aangevoerd, en de stukken van het geding geven daar evenmin aanleiding toe. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in dit verband ter zitting van het Hof nog onweersproken verklaard dat hij een dag voor de zitting contact heeft opgenomen met een ambtenaar van het bevoegd gezag, die hem heeft meegedeeld dat de bevindingen in de rapportages over de monitoring van de aanwezige bodemverontreiniging geen verandering brengen in de bij besluit van 9 december 2009 genomen beslissing. Daarbij merkt het Hof op dat in het onderhavige geval, zoals de heffingsambtenaar terecht stelt, de gemeente Groningen, gelet op het bepaalde in artikel 88 van de Wbb juncto artikel 1 van het Besluit aanwijzing bevoegdgezaggemeenten Wet bodembescherming, het bevoegd gezag in het kader van de Wbb is.  
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft voor zijn stelling dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging ten eerste aangevoerd dat bij een eventuele functiewijziging het restant van de bodemverontreiniging in de toekomst tot problemen kan leiden, omdat de gemeente Groningen de verontreiniging dan wederom zal toetsen, maar dan aan de nieuwe functie waarvoor andere normen gelden. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de onroerende zaak door hem is getaxeerd naar de huidige functie van de onroerende zaak, te weten, zo heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting nader verduidelijkt, ‘opslagruimte plus’, hetgeen belanghebbende niet heeft weersproken. Het Hof volgt daarom de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voor de onderhavige waardebepaling geen rekening behoeft te worden gehouden met de gevolgen van een eventuele functiewijziging van de onroerende zaak.  
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de aanwezigheid van de bodemverontreiniging ook zonder voormelde functiewijziging een waardeverminderende invloed heeft op de waarde. Belanghebbende zal de vervuiling immers, hetgeen de heffingsambtenaar overigens niet betwist, moeten melden aan een potentiële koper. Een potentiële koper zal volgens belanghebbende rekening houden met de bevindingen in de rapportages over de monitoring en de daaruit volgende onzekerheid, met de onzekerheid over de vraag welke actie de provincie zal ondernemen en met een aftrek wegens rompslomp, naar het Hof belanghebbende begrijpt, in verband met het plaatsvinden van de monitoring en de overlast van een eventuele toekomstige sanering. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat er geen onzekerheid bestaat, nu er geen saneringsnoodzaak bestaat, de monitoring niet is voorgeschreven maar slechts op eigen initiatief plaatsvindt, pas bij grondwerkzaamheden of bij wijziging van gebruik eventueel een nader onderzoek door de gemeente zal plaatsvinden en dat geen beperking bestaat voor het huidige ruime gebruik. 
       
     
     
       4.8. 
       De vraag is aan de orde of een potentiële – goed geïnformeerde – meestbiedende gegadigde met de hem bekend geworden informatie met betrekking tot de onderhavige bodemverontreiniging, zonder dat sprake is van een nadere saneringsplicht of beperking in het huidige gebruik, op de waardepeildatum rekening zal houden met de door belanghebbende aangedragen omstandigheden door deze in negatieve zin te verdisconteren in de te bieden prijs. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat dat in het onderhavige geval niet het geval is. Gelet op het onder 4.4 en 4.5 overwogene is er geen reden te veronderstellen dat er een dermate grote kans bestaat, dat in de toekomst de in de grond van de onroerende zaak aanwezige restverontreiniging bij de huidige functie zal moeten worden gesaneerd, dat een potentiële meestbiedende koper minder voor de onroerende zaak zal willen bieden. De gebruiksmogelijkheden in de huidige functie zijn niet beperkt. De monitoring vindt slechts plaats op eigen initiatief en de aanbeveling in de (laatste) rapportage van 28 april 2011 ziet bovendien nog slechts op peilbuis 116, die gelegen is buiten het onderhavige perceel van belanghebbende. Het Hof merkt op dat de monitoring vanaf 2011 ook niet meer heeft plaatsgevonden, terwijl niet gesteld is dat dit tot enige actie van het bevoegd gezag heeft geleid. Het bevoegde gezag heeft zelfs meegedeeld dat de bevindingen in de rapportages over de monitoring van de aanwezige bodemverontreiniging geen verandering brengen in de bij besluit van 9 december 2009 genomen beslissing. Het Hof gaat verder voorbij aan de stelling van belanghebbende dat onzeker is welke actie de provincie met betrekking tot de aanwezige vervuiling gaat ondernemen, nu de gemeente Groningen, zoals hiervoor is overwogen, het bevoegd gezag in het kader van de Wbb is. 
       
       
         
           Achterstallig onderhoud 
         
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft aan de hand van een aantal foto’s gesteld dat aan de binnenzijde van de onroerende zaak sprake is van ernstig achterstallig onderhoud. De staat van onderhoud van de onroerende zaak, onder meer het schilderwerk, het stucwerk van de muren en de plafonds, is zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde minder dan het referentieobject aan de [b-straat 2] 11-8. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud. Volgens de heffingsambtenaar betreft het regulier onderhoud dat zich beperkt tot te verrichten sauswerk. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat ten aanzien van de onroerende zaak, waarbij rekening wordt gehouden met de functie van de onroerende zaak, sprake is van een staat van onderhoud die niet minder is dan normaal regulier onderhoud. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, met deze staat van onderhoud bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden door voor de waardebepaling aan te sluiten bij [b-straat 2] , ten tijde van de huurtransactie een casco-pand zonder enige afwerking.  
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 153.000 niet te hoog is. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 20 maart 2018 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (K. de Jong-Braaksma)	(G.B.A. Brummer) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 maart 2018 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  DEN HAAG.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.