ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1772

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1772 Gerechtshof Amsterdam , 27-06-2024 / 23/44 tot en met 23/58

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-06-27

Zaaknummer: 23/44 tot en met 23/58

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1772

---

WOZ. Eenzelfde kapitalisatiefactor toepassen bij meerdere objecten in een gebouw? De heffingsambtenaar is niet gehouden om voor objecten binnen één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerken 23/44 tot en met 23/58 
     
     
       27 juni 2024 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 21 november 2022 in de zaak met kenmerken AMS 20/165, AMS 20/1414, AMS 20/1416 en AMS 20/1418, AMS 20/1420 tot en met AMS 20/1425 en AMS 20/1428 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaken te [Z] voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op de navolgende bedragen: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                  [A-straat]
                 
               
               
                 € 329.000 
               
             
             
               
                 
                  [B-straat]
                 
               
               
                 € 359.000 
               
             
             
               
                 
                  [C-straat]
                 
               
               
                 € 970.000 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat] 194 (café) 
               
               
                 € 697.000 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat] 192-a (A-D) 
               
               
                 € 945.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107-h (BG ged.) 
               
               
                 € 509.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107-h (ged. BG) 
               
               
                 € 211.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107 (kelder) 
               
               
                 € 225.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107 (1e en 2e verdieping) 
               
               
                 € 1.814.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107 (3e verdieping) 
               
               
                 € 738.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107 (4e verdieping) 
               
               
                 € 738.000 
               
             
             
               
                 
                  [E-straat] 107 (5e en 6e verdieping) 
               
               
                 € 1.034.000 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat] 194 (laser games) 
               
               
                 € 512.000 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat] 193-d 
               
               
                 € 197.000 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat] 191-c 
               
               
                 € 609.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De tegen de onder 1.1. vermelde beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. In een uitspraak buiten zitting van 23 december 2020 heeft de rechtbank de beroepen niet-ontvankelijk verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen deze zaak verzet aangetekend.  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft bij uitspraak van 17 mei 2021 het verzet gegrond verklaard en het onderzoek voortgezet. 
       
     
     
       1.6. 
       Ter zitting bij de rechtbank zijn partijen tot een compromis gekomen over de WOZ-waarden van de objecten [C-straat] (kenmerk: AMS 20/1415) en [D-straat] 193-d (kenmerk: AMS 20/1427) en heeft belanghebbende zijn beroep ingetrokken met betrekking tot de waarde beschikking voor het object [D-straat] 194 (laser games)(kenmerk: AMS 20/1426). De rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       
       
         
           verklaart het beroep in de procedures met zaaknummer AMS 20/1415, AMS 20/1419 en AMS 20/1426 gegrond; 
         
         
           verklaart het beroep voor wat de overige procedures betreft ongegrond; 
         
         
           vernietigt de bestreden uitspraak voor zover het de [C-straat] , [E-straat] 107-h (BG ged.) en de [D-straat] 194 (laser games) betreft; 
         
         
           stelt de WOZ-waarde van het object [C-straat] voor het belastingjaar 2019 vast op € 740.000; 
         
         
           stelt de WOZ-waarde van het object [E-straat] 107-h (BG ged.) voor het belastingjaar 2019 vast op € 480.000; 
         
         
           stelt de WOZ-waarde van het object [D-straat] 194 (laser games) voor het belastingjaar 2019 vast op € 346.000; 
         
         
           bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betrekking heeft op de [C-straat] , [E-straat] 107-h (BG ged.) en de [D-straat] 194 (laser games) overeenkomstig de hiervoor genoemde waarden wordt verminderd; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak op bezwaar; 
         
         
           draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 144 aan eiser te vergoeden; 
         
         
           veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056; 
         
         
           veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 1.500; 
         
         
           Draagt de Staat op het betaalde griffierecht van € 576 aan eiser te vergoeden; 
         
         
           veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759.” 
         
       
       
     
     
       1.7. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld op 29 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.8. 
       Met dagtekening 5 april 2024 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.9. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 mei 2024.Ter zitting heeft belanghebbende de hoger beroepen met kenmerken 23/46 (AMS 20/1415, inzake [C-straat] ), 23/49 (AMS 20/1419, inzake [E-straat] 107-h (BG ged.)), 23/56 (AMS 20/1426, inzake [D-straat] 194 (laser games)) en 23/57 (AMS 20/1427, inzake [D-straat] 193-d) ingetrokken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken genoemd in 1.1. 
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarden in eerste aanleg een taxatierapporten, waardematrices, huurinformatieformulieren (HIF), huurovereenkomsten en aktes van levering overgelegd. 
       
     
     
       2.3. 
       Ter zitting in hoger beroep is het volgende verklaard: 
       
       
         “ De voorzitter  vraagt aan de gemachtigde van belanghebbende of hij de hoger beroepen met de kenmerken 23/46 ( [C-straat] ), 23/56 ( [D-straat] 194 (laser games)) en 23/57 ( [D-straat] 193-d) intrekt omdat ter zitting bij de rechtbank het beroep al is ingetrokken naar aanleiding van een compromis tussen partijen. Daarnaast vraagt de voorzitter aan de gemachtigde van belanghebbende of hij het hoger beroep met kenmerk 23/49 ook wil intrekken omdat de rechtbank het beroep gegrond heeft verklaard en de waarde van dat object heeft vastgesteld op een lagere prijs. De gemachtigde van belanghebbende antwoordt op beide vragen bevestigend.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Beroep op betalingsonmacht 
     
     
     1. Eiser heeft in alle zaken een beroep gedaan op het bestaan van betalingsonmacht ten aanzien van de verplichting tot het betalen van griffierecht. Eiser heeft zijn betalingsonmacht niet met bewijsstukken onderbouwd. Het verschuldigde griffierecht is in alle zaken binnen de gestelde termijn betaald. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aan de criteria voor betalingsonmacht voldoet en wijst het beroep op betalingsonmacht af. 
     
     
       
         Het oordeel van de rechtbank 
       
     
     
     2. De rechtbank zal eerst de beroepsgronden bespreken die eiser in alle zaken heeft aangevoerd, en zal daarna per zaak ingaan op de beroepsgronden die specifiek betrekking hebben op het object. 
     
     3. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gezegd dat hij van de rechtbank een oordeel wenst over de volgende algemene gronden die op de zitting aan de orde zijn geweest, en niet meer over de algemene gronden die hij eerder in de procedure heeft aangevoerd. 
     
     4. Eiser voert aan dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Hij wijst in dat verband op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.[Voetnoot 2 rechtbank: ECLI:NL:HR:2021:1974.] 
     
     5. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2018 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van de objecten op de waardepeildatum. Zelfs in het geval dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ van de toestand per 1 januari 2019 zou moeten worden uitgegaan, zou dat niet anders zijn omdat ook toen de coronapandemie nog niet aan de orde was. 
     
     6. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover eiser bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens eiser over de jaren 2018 tot 2028 berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2018 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum. 
     
     7. Eiser voert daarnaast aan dat de kapitalisatiefactoren die de heffingsambtenaar afleidt uit gerealiseerde verkooptransacties niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de objecten. De kapitalisatiefactoren worden namelijk berekend aan de hand van geschatte huurwaarden. Eiser verwijst in dit kader naar overweging 4.6 van de uitspraak van 13 juli 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.[Voetnoot 3 rechtbank: ECLI:GHARL:2021:6734.] Daar wordt volgens hem bevestigd dat op basis van deze methode geen eenduidige conclusies kunnen worden getrokken over de te hanteren kapitalisatiefactor. Alleen al om deze reden heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objecten niet aannemelijk gemaakt, zodat het beroep ten aanzien van alle waarden gegrond is, aldus eiser. 
     
     8. De rechtbank is van oordeel dat uit de overweging van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet volgt dat de ‘top-down’-methode zonder het gebruik van gerealiseerde huurtransacties nooit bruikbaar is om een te hanteren kapitalisatiefactor te onderbouwen. Het gerechtshof oordeelt dat in die specifieke zaak uit de vermelde koop- en huurtransactiecijfers zonder nadere toelichting geen eenduidige conclusies te trekken waren over de te hanteren kapitalisatiefactor. Dit kan in andere gevallen anders zijn. De rechtbank zal per object beoordelen of de heffingsambtenaar de eindwaarde aannemelijk heeft gemaakt, en zal daarbij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor betrekken. 
     
     9. Eiser heeft verder aangevoerd dat in bijna alle zaken waar de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt is, ten onrechte wordt uitgegaan van gerealiseerde huurtransacties inclusief parkeerplaatsen. De huurprijs per jaar wordt op het “Formulier Huurinformatie niet-woningen” namelijk ingevuld op een streepje waar “incl. parkeerplaatsen” achter staat. De huurtransacties zijn om die reden niet bruikbaar. 
     
     10. De rechtbank overweegt dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat de gerealiseerde huurtransacties mede betrekking hebben op parkeerplaatsen. Op pagina 4 van het formulier wordt namelijk apart nog gevraagd of er parkeerplaatsen zijn opgenomen in de jaarhuur. Daar is op de formulieren in de betreffende zaken ingevuld dat dit niet het geval is. 
     
     
       
         AMS 20/165 [A-straat] 
       
     
     
     11. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een winkel met opslagruimte. De oppervlakte van de winkel is ongeveer 50 m², en de oppervlakte van de opslagruimte is ongeveer 46 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 299.000 zijn. 
     
     12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 329.000 aannemelijk heeft gemaakt. Om deze waarde te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar wijst op drie verkooptransacties van winkels (verkocht in leegstaat) en drie huurtransacties van winkels. Uit de drie verkooptransacties volgt een kapitalisatiefactor van 13,8, terwijl voor het object is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,5. De gehanteerde kapitalisatiefactor is dus niet te hoog. Dat wordt uitgegaan van schattingen voor wat betreft de huurwaarde van de verkooptransacties brengt de rechtbank niet op andere gedachten, omdat deze geschatte huurwaarden aansluiten bij de gerealiseerde huurtransacties van winkels die ook in de taxatiematrix staan. 
     
     13. Ook de gehanteerde huurwaarde van € 450 per vierkante meter voor de winkel en € 85 per vierkante meter voor het magazijn, vindt de rechtbank voldoende onderbouwd. Uit de huurtransacties volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 552 per vierkante meter voor het winkeldeel. 
     
     14. Eiser heeft verder op de zitting nog aangevoerd dat uit de leveringsakten van de verkooptransacties blijkt dat deze winkels zijn gekocht om woningen van te maken. Dit is bijvoorbeeld te zien aan dat een object in leegstaat is verkocht aan drie mannen. Hierdoor zou de koopprijs hoger zijn uitgevallen, waardoor de objecten niet ter onderbouwing kunnen dienen. De rechtbank overweegt echter dat deze enkele stelling zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk maakt dat de winkels verkocht zijn als woningen. 
     
     15. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er op de zitting verder op gewezen dat onderaan de taxatiematrix ter controle de getaxeerde vierkantemeterprijs van het object wordt vergeleken met de gerealiseerde vierkantemeterprijs van de verkooptransacties. Voor het object komt de vierkantemeterprijs neer op € 4.013, terwijl het gemiddelde van de verkooptransacties € 6.458 is. Ook dit wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Aangezien daarnaast zowel voor de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde geldt dat die lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 329.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1414 [B-straat] 
       
     
     
     16. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een winkel met opslagruimte. De oppervlakte van de winkel is ongeveer 81 m², en de oppervlakte van de opslagruimte is ongeveer 35 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 329.000 zijn. 
     
     17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 359.000 aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5 is niet te hoog gebleken, omdat uit de verkooptransacties (tevens winkels) een kapitalisatiefactor van 13,8 volgt. De geschatte huurwaarden van de verkooptransacties maken niet dat de onderbouwing van de kapitalisatiefactor geen stand houdt, omdat deze hoger zijn dan de gemiddelde gerealiseerde huurwaarde die uit de huurtransacties blijkt. Dat betekent dat de kapitalisatiefactor niet hoger is uitgevallen als gevolg van de geschatte huurwaarden. 
     
     18. Ook de gehanteerde huurwaarde van € 321 per vierkante meter voor de winkel en € 79 per vierkante meter voor het magazijn, vindt de rechtbank voldoende onderbouwd. Uit de huurtransacties (tevens winkels) volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 313 per vierkante meter voor het winkeldeel. 
     
     19. Eiser heeft verder op de zitting nog aangevoerd dat de verkooptransacties winkels betreffen die zijn gekocht om woningen van te maken. De rechtbank overweegt echter dat deze enkele stelling zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk maakt dat de winkels verkocht zijn als woningen. 
     
     20. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er op de zitting verder op gewezen dat de getaxeerde vierkantemeterprijs van het object neerkomt op € 4.013, terwijl de gemiddelde vierkantemeterprijs van de verkooptransacties € 6.458 is. Dit wijst erop dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien daarnaast de gehanteerde kapitalisatiefactor lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt en de huurwaarde voldoende is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 359.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1415 [C-straat] 
       
     
     
     21. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een café/restaurant. De oppervlakte is ongeveer 147 m². Volgens de uitspraak op bezwaar moet de waarde van het object per 1 januari 2018 € 970.000 zijn. 
     
     22. Partijen zijn op de zitting een waarde van € 740.000 overeengekomen. 
     
     
       
         AMS 20/1416 [D-straat] 194 (café) 
       
     
     
     23. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een café. De oppervlakte is ongeveer 166 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 499.000 zijn. 
     
     24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 697.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. De gemiddelde kapitalisatiefactor die uit de verkooptransacties (tevens cafés/restaurants) volgt, is 21,1. Zelfs wanneer ‘verkoop 2’, waaruit een kapitalisatiefactor van 26,3 volgt, eruit wordt gehaald, blijft de gemiddelde kapitalisatiefactor met 18,5 hoger dan de gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,0. Dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende onderbouwd. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn hoger dan de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. Dat betekent dat de kapitalisatiefactor niet hoger is uitgevallen als gevolg van het gebruik van geschatte huurwaarden. 
     
     25. De gehanteerde huurwaarde ligt met € 350 per vierkante meter hoger dan de gemiddelde huurprijs per vierkante meter (€ 257) die uit de huurtransacties (drie cafés) volgt. De rechtbank overweegt echter dat ook wanneer wordt uitgegaan van een huurprijs per vierkante meter van € 257 voor het object, de gemiddelde kapitalisatiefactor die uit de verkooptransacties volgt nog voldoende ruimte biedt om de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde te onderbouwen. 
     
     26. Eiser heeft verder op de zitting nog aangevoerd dat de huurtransacties met criminele activiteiten te maken hebben waardoor deze niet representatief zijn voor de marktwaarde. Aangezien eiser dit standpunt verder niet onderbouwd heeft, slaagt de beroepsgrond niet. 
     
     27. Verder staat in de taxatiematrix dat de getaxeerde vierkantemeterprijs van het object neerkomt op € 4.199, terwijl het gemiddelde van de verkooptransacties € 7.940 is. Dit wijst erop dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien daarnaast de vastgestelde waarde ook onderbouwd is aan de hand van verkoop- en huurtransacties, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 697.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1418 [D-straat] 192-a (A-D) 
       
     
     
     28. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een kantoor. De oppervlakte is ongeveer 385 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 699.000 zijn. 
     
     29. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 945.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Uit de verkooptransacties (tevens kantoren) volgt een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7. Volgens eiser zijn ‘verkoop 1’ en ‘verkoop 2’ door hun kleinere formaat (84 m² en 48 m²) niet bruikbaar. De rechtbank overweegt dat als dit al het geval is, dat ‘verkoop 3’ (245 m²) met een kapitalisatiefactor van 17,7 erop wijst dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 16,5 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die zijn gebruikt, sluiten aan bij de gerealiseerde huurtransacties die in de matrix staan. 
     
     30. Ook de gehanteerde huurwaarde van € 150 per vierkante meter, vindt de rechtbank voldoende onderbouwd. Uit de huurtransacties (twee kantoren en een praktijkruimte) volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. Het object behorend bij ‘huur 3’ is kleiner (96 m²) dan het object van eiser, maar het verschil tussen de gemiddelde huurwaarde die uit de huurtransacties volgt en de gehanteerde huurwaarde laat nog ruimte over voor een mogelijk effect van afnemend grensnut. Bovendien betreffen ‘huur 1’ en ‘huur 2’ huurtransacties van € 233 en € 180 per vierkante meter voor kantoren van 237 m² en 285 m², wat beide hoger is dan de gehanteerde huurwaarde. 
     
     31. Eiser heeft verder op de zitting nog aangevoerd dat uit de leveringsakten van de verkooptransacties blijkt dat deze kantoren zijn gekocht om woningen van te maken. Dit is bijvoorbeeld te zien aan dat een object in leegstaat verkocht is aan twee mannen. Hierdoor zou de koopprijs hoger uitvallen, waardoor de objecten niet ter vergelijking kunnen dienen. De rechtbank overweegt echter dat deze enkele stelling zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk maakt dat de winkels verkocht zijn als woningen. 
     
     32. Aangezien zowel voor de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde geldt dat die lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 945.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1419 [E-straat] 107-h (BG ged.) 
       
     
     
     33. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een winkel met een winkeloppervlakte van 75 m², een showroom van 46 m², een kantoor van 86 m² en een opslag van 12 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 399.000 zijn. 
     
     34. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat voor de verschillende objecten aan [E-straat] 107 moet worden uitgegaan van dezelfde kapitalisatiefactor. De rechtbank overweegt dat dit niet het geval hoeft te zijn, alleen al omdat de verschillende objecten verschillende functies hebben. 
     
     35. Eiser heeft verder aangevoerd dat zowel de verkooptransacties als de huurtransacties onvoldoende vergelijkbare objecten betreffen. De rechtbank volgt eiser hierin. De verkooptransacties betreffen winkels zonder kantoorruimte, terwijl het object van eiser beschikt over 86 m² kantoorruimte. Ook voor de huurtransacties geldt dat deze slechts betrekking hebben op winkeloppervlakte, dus zonder opslag- of kantoorruimte. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 509.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     36. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser de door hem gestelde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat hij die niet nader onderbouwd heeft. De rechtbank zal daarom de waarde van het object per de waardepeildatum schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op € 480.000. 
     
     
       
         AMS 20/1420 [E-straat] 107-h (ged. BG) 
       
     
     
     37. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een kantoor met een oppervlakte van 60 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 99.000 zijn. 
     
     38. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 211.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak al overwogen heeft, hoeft niet van dezelfde kapitalisatiefactor uit te worden gegaan als bij de andere objecten aan [E-straat] 107. Uit de verkooptransacties volgt een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7, waaruit blijkt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn in lijn met de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. 
     
     39. De rechtbank overweegt voorts dat de heffingsambtenaar in beroep mag uitgaan van een andere kapitalisatiefactor dan in bezwaar. Dat de heffingsambtenaar dat in dit geval heeft gedaan, maakt het oordeel over de vastgestelde waarde dus niet anders. Het is ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde, zoals eiser op de zitting heeft gesteld. Het is de heffingsambtenaar namelijk toegestaan om in beroep een nieuwe onderbouwing van de eindwaarde te overleggen. 
     
     40. Eiser heeft op de zitting verder betwist dat het object kantoorruimte betreft, maar heeft deze stelling verder niet onderbouwd zodat de rechtbank daar niet in mee gaat. 
     
     41. Ook de gehanteerde huurwaarde van € 207 per vierkante meter, vindt de rechtbank voldoende onderbouwd. Uit de huurtransacties volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. 
     
     42. Aangezien de gehanteerde kapitalisatiefactor lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt en de huurwaarde voldoende is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 211.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1421 [E-straat] 107 (kelder) 
       
     
     
     43. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om opslag/distributieruimte met een oppervlakte van 250 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 112.000 zijn. 
     
     44. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 225.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij het eens is met de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,0 voor dit object. De rechtbank zal de grond van eiser dat de verkooptransacties onzorgvuldig geselecteerd zouden zijn, daarom verder niet beoordelen. 
     
     45. De rechtbank vindt ook de gehanteerde huurwaarde van € 90 per vierkante meter voldoende onderbouwd. Uit de drie huurtransacties volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 145 per vierkante meter. Volgens eiser betreft ‘huur 3’ geen vergelijkbaar object, omdat het niet gaat om opslagruimte maar om atelier/werkruimte. De rechtbank overweegt echter dat ‘huur 1’ en ‘huur 2’, die wel betrekking hebben op opslag/distributieruimte, neerkomen op een gemiddelde huurwaarde van € 139,50, wat nog steeds hoger is dan de gehanteerde huurwaarde. 
     
     43. Aangezien eiser de gehanteerde kapitalisatiefactor niet bestrijdt, en de huurwaarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende is onderbouwd, vindt de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 225.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1422 [E-straat] 107 (1e en 2e verdieping) 
       
     
     
     46. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om kantoorruimte met een oppervlakte van 550 m², verdeeld over twee verdiepingen. Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 999.000 zijn. 
     
     47. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 1.814.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak al overwogen heeft, hoeft niet van dezelfde kapitalisatiefactor uit te worden gegaan als bij de andere objecten aan [E-straat] 107. Uit de verkooptransacties (tevens kantoren) volgt verder een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7, waaruit blijkt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. Ook wanneer alleen naar ‘verkoop 3’ gekeken wordt, die wat betreft oppervlakte het best vergelijkbaar is met het object, blijkt dat een kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn in lijn met de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. 
     
     48. De rechtbank vindt de gehanteerde huurwaarde van € 194 (eerste verdieping) en € 195 (tweede verdieping) per vierkante meter voldoende onderbouwd. Uit de drie huurtransacties (twee kantoren en een praktijkruimte) volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat er geen reden bestaat voor het onderscheid in vierkantemeterprijs tussen de eerste (€ 194) en de tweede (€ 195) verdieping. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het om een afrondingsverschil gaat. De rechtbank voegt daar aan toe dat het vaststellen van WOZ-waarden geen rekenkundige exercitie is, maar dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Een verschil in waardering van verdiepingen van € 1 per vierkante meter zaait dan ook geen twijfel over de eindwaarde, en het geeft ook geen blijk van onzorgvuldigheid aan de zijde van de heffingsambtenaar. 
     
     49. Aangezien zowel de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde voldoende onderbouwd is, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 1.814.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1423 [E-straat] 107 (3e verdieping) 
       
     
     
     50. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om kantoorruimte met een oppervlakte van 218 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 399.000 zijn. 
     
     51. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 738.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak al overwogen heeft, hoeft niet van dezelfde kapitalisatiefactor uit te worden gegaan als bij de andere objecten aan [E-straat] 107. Uit de verkooptransacties (tevens kantoren) volgt verder een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7, waaruit blijkt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. Ook wanneer alleen naar ‘verkoop 3’ gekeken wordt, die wat betreft oppervlakte het best vergelijkbaar is met het object, blijkt dat een kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn in lijn met de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. 
     
     52. De rechtbank vindt de gehanteerde huurwaarde van € 200 per vierkante meter voldoende onderbouwd. Uit de drie huurtransacties (twee kantoren en een praktijkruimte) volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat er geen verklaring is om voor dit object uit te gaan van een vierkantemeterprijs van € 200, en bij het object [E-straat] 107 (1e en 2e verdieping) van een vierkantemeterprijs van € 194 en € 195. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak overwogen heeft, is het vaststellen van WOZ-waarden geen rekenkundige exercitie. Een verschil in waardering van € 6 per vierkante meter zaait dan ook geen twijfel over de eindwaarde, aangezien dat resulteert in een verschil van slechts € 1.308 voor de eindwaarde. 
     
     53. Aangezien zowel de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde voldoende onderbouwd is, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 738.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1424 [E-straat] 107 (4e verdieping) 
       
     
     
     54. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om kantoorruimte met een oppervlakte van 218 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 399.000 zijn. 
     
     55. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 738.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak al overwogen heeft, hoeft niet van dezelfde kapitalisatiefactor uit te worden gegaan als bij de andere objecten aan [E-straat] 107. Uit de verkooptransacties (tevens kantoren) volgt verder een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7, waaruit blijkt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. Ook wanneer alleen naar ‘verkoop 3’ gekeken wordt, die wat betreft oppervlakte het best vergelijkbaar is met het object, blijkt dat een kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn in lijn met de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. 
     
     56. De rechtbank vindt de gehanteerde huurwaarde van € 200 per vierkante meter voldoende onderbouwd. Uit de drie huurtransacties (twee kantoren en een praktijkruimte) volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat er geen verklaring is om voor dit object uit te gaan van een vierkantemeterprijs van € 200, en bij het object [E-straat] 107 (1e en 2e verdieping) van een vierkantemeterprijs van € 194 en € 195. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak overwogen heeft, is het vaststellen van WOZ-waarden geen rekenkundige exercitie. Een verschil in waardering van € 6 per vierkante meter zaait dan ook geen twijfel over de eindwaarde, aangezien dat resulteert in een absoluut verschil van slechts € 1.308 voor de eindwaarde. 
     
     57. Aangezien zowel de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde voldoende onderbouwd is, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 738.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1425 [E-straat] 107 (5e en 6e verdieping) 
       
     
     
     58. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om kantoorruimte met een oppervlakte van 308 m², verdeeld over twee verdiepingen. Volgens eiser moet de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018 € 599.000 zijn. 
     
     59. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de WOZ-beschikking voor zover het dit object betreft, dient te worden vernietigd. Er is namelijk sprake van een onjuiste objectafbakening, omdat voor de vijfde verdieping wordt uitgegaan van een oppervlakte van 120 m² en voor de zesde verdieping van 188 m². Dit kan logisch gezien niet kloppen volgens eiser, omdat het boven elkaar gelegen verdiepingen zijn. Eisers beroepsgrond komt erop neer dat van onjuiste afmetingen wordt uitgegaan. Deze beroepsgrond slaagt echter niet, omdat eiser nog geen begin van bewijs geleverd heeft van wat volgens hem de juiste afmetingen zijn. 
     
     60. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 1.034.000 met de huurwaardekapitalisatiemethode aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de rechtbank eerder in deze uitspraak al overwogen heeft, hoeft niet van dezelfde kapitalisatiefactor uit te worden gegaan als bij de andere objecten aan [E-straat] 107. Uit de verkooptransacties volgt verder een gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,7, waaruit blijkt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. Ook wanneer alleen naar ‘verkoop 3’ gekeken wordt, die wat betreft oppervlakte het best vergelijkbaar is met het object, blijkt dat een kapitalisatiefactor van 17,0 niet te hoog is. De geschatte huurwaarden die gebruikt zijn ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, zijn in lijn met de huurwaarden die uit de huurtransacties blijken. 
     
     61. De rechtbank vindt de gehanteerde huurwaarde van € 197 en € 198 per vierkante meter voldoende onderbouwd. Uit de huurtransacties volgt namelijk een gemiddelde huurwaarde van € 206 per vierkante meter. Er hoeft niet van exact dezelfde vierkantemeterprijs te worden uitgegaan als bij de andere kantoren aan [E-straat] 107, omdat het vaststellen van WOZ-waarden geen rekenkundige exercitie is. Een verschil in waardering van € 3 of € 4 per vierkante meter zaait immers geen twijfel over de eindwaarde. 
     
     62. Aangezien zowel de gehanteerde kapitalisatiefactor als de gehanteerde huurwaarde voldoende onderbouwd is, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 1.034.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         AMS 20/1426 [D-straat] 194 (laser games) 
       
     
     
     63. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een ruimte ‘overig sport en recreatie’. De oppervlakte is ongeveer 350 m². Volgens de uitspraak op bezwaar moet de waarde van het object per 1 januari 2018 € 512.000 zijn. 
     
     64. Partijen zijn op de zitting een waarde van € 346.000 overeengekomen. 
     
     
       
         AMS 20/1427 [D-straat] 193-d 
       
     
     
     65. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om kantoorruimte met een oppervlakte van 79 m². 
     
     66. Eiser heeft op de zitting te kennen gegeven dat hij zich kan vinden in de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 197.000. 
     
     
       
         AMS 20/1428 [D-straat] 191-c 
       
     
     
     67. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat hij zijn bezwaar ten aanzien van dit object niet heeft ingetrokken, anders dan in de uitspraak op bezwaar staat. De heffingsambtenaar heeft dit bevestigd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat het bezwaar niet was ingetrokken. 
     
     68. Eiser is eigenaar van het object. Het gaat om een karakteristiek historische bovenwoning in het centrum van [Z] (hierna: de woning). De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 110 m². Volgens eiser moet de waarde van het object per 1 januari 2018 € 588.000 zijn. 
     
     69. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 609.000 met de vergelijkingsmethode aannemelijk heeft gemaakt. De gebruikte verkooptransacties zijn namelijk goed vergelijkbaar: ‘verkoop 1’ en ‘verkoop 2’ zijn tevens historische bovenwoningen, en ‘verkoop 3’ is een pakhuis etagewoning. De vergelijkingsobjecten zijn net als de woning gelegen in het centrum: ‘verkoop 1’ en ‘verkoop 2’ zijn net als de woning gelegen in de buurt [buurt 1] , en ‘verkoop 3’ in de nabijgelegen [buurt 2] . Ook zijn de vergelijkingsobjecten met 108 m², 103 m² en 107 m² van vergelijkbaar formaat. Met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. 
     
     70. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het dakterras dat bij ‘verkoop 2’ hoort, ondergewaardeerd is met € 500 per m². Daardoor valt de vierkantemeterprijs van het woningdeel van deze woning hoger uit. De rechtbank overweegt echter dat het gaat om een door de heffingsambtenaar vast gehanteerde vierkantemeterprijs voor dakterrassen, waarvan eiser niet nader onderbouwd heeft dat deze te laag zou zijn. Bovendien zou zelfs wanneer aan het dakterras een dubbele waarde wordt toegekend, dit maar beperkt invloed hebben op de vierkantemeterprijs, die nog steeds hoger zou zijn dan de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van eiser. 
     
     71. Eiser heeft verder op de zitting aangevoerd dat de berging bij ‘verkoop 2’ ondergewaardeerd is met € 8.000. Daardoor valt de vierkantemeterprijs van het woningdeel van deze woning hoger uit. De rechtbank overweegt echter dat het gaat om een door de heffingsambtenaar vast gehanteerde prijs, waarvan eiser niet nader onderbouwd heeft dat deze te laag zou zijn. 
     
     72. Eiser heeft tot slot op de zitting gesteld dat ‘verkoop 3’ van alle drie de vergelijkingsobjecten het best bruikbaar is, zodat moet worden uitgegaan van die vierkantemeterprijs, wat leidt tot een waarde van € 588.000. De rechtbank gaat hier echter niet in mee, alleen al omdat ‘verkoop 1’ en ‘verkoop 2’ beter vergelijkbaar zijn op andere punten dan dat ‘verkoop 3’ vergelijkbaar is, bijvoorbeeld als het gaat om type woning en buurt. 
     
     73. De rechtbank concludeert dat de waarde van de woning met € 609.000 niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         Immateriële schadevergoeding 
       
     
     
     74. Eiser heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. 
     
     75. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.[Voetnoot 4 rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.] 
     
     76. De rechtbank heeft op grond van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht ook de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. 
     
     77. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiser heeft ontvangen op 22 mei 2019. De rechtbank doet vandaag in deze zaak uitspraak, zodat de behandeling in totaal drie jaar en zes maanden heeft geduurd. Dat betekent dat de redelijke termijn in alle vijftien zaken is overschreden met achttien maanden. 
     
     78. Aangezien de vijftien zaken vanwege hun samenhang gezamenlijk zijn behandeld, wordt in het kader van de overschrijding van de redelijke termijn per fase van de procedure eenmaal € 500 per half jaar als vergoeding van immateriële schade toegekend.[Voetnoot 5 rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:154.] De rechtbank weegt mee dat het gaat om dezelfde eiser en dezelfde gemachtigde in alle vijftien zaken, en dat het gaat om één aanslag en één uitspraak op bezwaar. Zowel het bezwaar als het beroep tegen de in deze aanslag vastgestelde waarden is gezamenlijk behandeld. Bovendien is sprake van één bezwaarschrift en nagenoeg identieke beroepschriften. 
     
     79. Uitgaande van een tarief van € 500 per half jaar of gedeelte daarvan dat de redelijke termijn is overschreden, heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 1.500. 
     
     80. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar vijf maanden heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn niet toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De termijnoverschrijding is daarom volledig toe te rekenen aan de Staat. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot het betalen van € 1.500 aan eiser als vergoeding van door hem geleden immateriële schade. 
     
     
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     81. De rechtbank verklaart het beroep gegrond in de procedures met zaaknummer AMS 20/1415, AMS 20/1419 en AMS 20/1426, en in de overige procedures ongegrond. 
     
     82. De rechtbank beslist dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 48 per zaak in de procedures AMS 20/1415, AMS 20/1419 en AMS 20/1426 aan eiser dient te vergoeden, omdat het beroep in die zaken gegrond is. 
     
     83. Ten aanzien van het griffierecht dat eiser in de overige twaalf procedures betaald heeft, beslist de rechtbank dat de Staat dat dient te vergoeden, gelet op dat de overschrijding van de redelijke termijn uitsluitend toe te rekenen is aan de rechter.[Voetnoot 6 rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, overweging 3.14.1. en 3.14.2.] Dit komt neer op twaalf keer € 48, dus € 576. 
     
     84. Ten aanzien van de drie procedures waarin het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759, en een wegingsfactor 1). De rechtbank gaat uit van samenhang in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht tussen de drie zaken, zodat die als één zaak te beschouwen zijn. De rechtbank ziet daartoe aanleiding omdat sprake is van één bezwaarschrift, één uitspraak op bezwaar en gelijkluidende beroepschriften. Daarnaast zijn de gemaakte bezwaren en ingestelde beroepen gelijktijdig behandeld, waarbij rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon van wie de werkzaamheden in elk van de zaken gelet op de inhoud nagenoeg identiek kon zijn. 
     
     85. Aangezien het beroep in de overige zaken op zichzelf beschouwd ongegrond is, maar er wel aanleiding bestaat voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, veroordeelt de rechtbank de Staat tot vergoeding van de proceskosten.[Voetnoot 7 rechtbank: Ibid.] Wegens de eerder in deze uitspraak aangenomen samenhang ten aanzien van de overschrijding van de redelijke termijn, kent de rechtbank deze proceskostenvergoeding één keer toe. De rechtbank zal de wegingsfactor voorts vaststellen op 0,5 (licht), omdat alleen sprake is van een proceskostenvergoeding omdat een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend.[Voetnoot 8 rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660.] De hoogte van de toe te kennen proceskosten stelt de rechtbank aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5).” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Formele verzoeken 
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft een reeks klachten van formele aard geformuleerd in de zogenaamde ‘pinpoint-brief’, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals het proces-verbaal en taxatieverslag. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde stukken reeds ontvangen. 
       
       
         
           WOZ-waarden 
         
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde van een onroerende zaak te gelden de waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank is in de zaken die thans in het hoger beroep nog voorliggen ( [A-straat] , [B-straat] , [D-straat] 194 (café), [D-straat] 192-a (A-D), [E-straat] 107-h (BG ged.), [E-straat] 107 (kelder), [E-straat] 107 (1e en 2e verdieping), [E-straat] 107 (3e verdieping), [E-straat] 107 (4e verdieping),  [E-straat] 107 (5e en 6e  verdieping) en [D-straat] 191-c) op goede gronden tot een juist oordeel gekomen. Het Hof neemt dat oordeel en de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne. De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarden van de nog in geding zijnde onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
         5.4.1. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar gehouden is dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen op verschillende objecten in één gebouw. Bij gebruik, door de heffingsambtenaar, van verschillende kapitalisatiefactoren bij verschillende objecten in één gebouw dient de laagste van de gebruikte kapitalisatiefactoren op alle betreffende objecten toegepast te worden, aldus belanghebbende 
         
       
       
         5.4.2. 
         De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij niet gehouden is voor verschillende objecten in één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen. Hij heeft in dat verband toegelicht dat de door hem toegepaste kapitalisatiefactor afhangt van de feitelijke situatie, waarbij onder andere de aard van de ruimte en de functie van het object in aanmerking worden genomen. Een andere ruimte of functie kan ertoe leiden dat toepassing van een andere factor geboden is, ook al bevinden de objecten zich in hetzelfde gebouw. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Het Hof is van oordeel dat het betoog van belanghebbende faalt. Voor het bepalen van de WOZ-waarde geldt de vrije bewijsleer. De heffingsambtenaar is niet gehouden om voor objecten binnen één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen. Hij is wel gehouden aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgestelde (zie 5.2). Als hij daartoe de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt dient hij steeds aannemelijk te maken dat de kapitalisatiefactor die hij daartoe bezigt (voor het desbetreffende object) niet te hoog is. Dat heeft hij gedaan door te verwijzen naar marktgegevens (verkooptransacties) en daarmee is hij in zijn bewijslast geslaagd (zie 5.3 en de onderscheiden rechtsoverwegingen in de uitspraak van de rechtbank).  
         
       
     
     
       5.5. 
       Al hetgeen overigens nog door belanghebbende naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase 
         
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende verzoekt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is ontvangen op 29 december 2022. De behandeling van de zaken in hoger beroep heeft niet langer geduurd dan de in beginsel redelijke termijn van twee jaar. Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende reeds op die grond af. 
       
       
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.7. 
       Voorgaande brengt mee dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase wordt afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         wijst het verzoek om vergoeding van schade af. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 27 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: