ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:3690

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:3690 Gerechtshof Amsterdam , 24-10-2013 / 12/00624

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-10-24

Zaaknummer: 12/00624

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:3690

---

WOZ. Waardering vrijstaande woning met aanbouw. Belanghebbende brengt eigen rekenmethodiek in.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 12/00624 
     24 oktober 2013 
     
     
       
         uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X],  te [Z], belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 12/101 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, 
       
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Nieuwe [adres 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.418.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 21 december 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak van 20 juli 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 augustus 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.4. 
       Op 27 augustus 2013 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende en op 30 augustus 2013 van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (even als in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’. 
       
     
     
       2.1. 
       Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.  
       
     
     
       2.2. 
       De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde woonruimte, een kelder, (inpandige) garages, een carport en berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 625 m³ (exclusief 475 m³ aangebouwde woonruimte) en de oppervlakte van het perceel is 3.256 m².  
       
       
         Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe. 
       
       
     
     
       2.2. 
       De woning is gelegen in de wijk [P]. 
       
     
     
       2.3. 
       In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een ‘Waardeopbouw’ van [A] ([B] B.V.) overgelegd, opgesteld op 15 maart 2012. De WOZ-waarde van de woning naar de peildatum 1 januari 2010 wordt hierin onderbouwd met transacties die in de loop van het jaar 2010 hebben plaatsgevonden met betrekking tot de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Laatstgenoemde twee objecten liggen in de wijk [P]. 
       
     
     
       2.4. 
       De WOZ-waarde van de woning is naar de peildata 1 januari 2008, 1 januari 2009, 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012 achtereenvolgens vastgesteld op € 1.495.000, € 1.485.000, € 1.418.000, € 1.392.000 en € 1.250.000. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010. 
       
       
         3.2.1. 
         In eerste aanleg heeft belanghebbende een waarde van € 1.174.000 bepleit. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Onder handhaving van zijn in eerste aanleg aangevoerde stellingen, doet belanghebbende in appel een beroep op een taxatierapport van [C] van [D] B.V. In dit taxatierapport, gedagtekend 21 mei 2013, wordt de woning per 1 januari 2012 gewaardeerd op € 1.050.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende voorts aansluiting gezocht bij verkopen van negen woningen in de wijk [P] tussen 15 december 2009 en 26 juli 2013. Belanghebbende heeft de verkoopprijzen van de 9 transacties bij elkaar opgeteld en dit bedrag gedeeld door de som van de oppervlaktes van de percelen van die 9 woningen. De uitkomst (€ 325,50) is het door belanghebbende gestelde bedrag van de waarde van zijn woning per vierkante meter perceel; hij heeft dit bedrag vermenigvuldigd met de oppervlakte van zijn perceel, hetgeen leidt tot een uitkomst van € 1.060.000. 
         
       
       
         3.2.3. 
         Belanghebbende voert in hoger beroep voorts aan dat de gemeente, blijkens de achtereenvolgens vastgestelde WOZ-waarden, de woning – en meer in het algemeen woningen in het hogere segment – structureel te hoog waardeert. 
         
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende betwist en verwijst, evenals in eerste aanleg, naar de ‘Waarde-opbouw’ van [A]. 
       
     
     
       3.4. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in haar geheel als relevant object voor de WOZ dient te worden aangemerkt. Het Hof heeft geen reden zich hierbij niet aan te sluiten. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft het geschil als volgt beoordeeld: 
       
       
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       4.2. 
       Inzake eisers grieven met betrekking tot de in het taxatieverslag opgevoerde objecten [adres 5], [adres 6] en [adres 7] overweegt de rechtbank dat deze grieven geen bespreking meer behoeven nu verweerder, hetgeen hem vrij staat, deze objecten in de beroepsfase niet meer ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde heeft opgevoerd.  
       
     
     
       4.3. 
       Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de [ Hof : in 2.3 vermelde] waardeopbouw overgelegd. De in de waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2010 verkocht, alle gelegen in de gemeente Huizen, en wat type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning, zoals eiser zelf ook aangeeft. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaardes te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Op basis van die vergelijking kan naar het oordeel van de rechtbank in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.    
       
     
     
       4.4. 
       Eisers stelling dat zijn woning met het object [adres 8] vergeleken dient te worden, volgt de rechtbank niet. De transactiedatum van dit object ligt meer dan een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2010. Hierdoor is dit object minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, waarvan de transactiedata veel dichter bij de waardepeildatum liggen.  
       
     
     
       4.5. 
       Evenmin volgt de rechtbank eisers stelling dat de met zijn woning vergelijkbare objecten [adres 9], [adres 3] en [adres 4] ook als bouwgrond zijn aangeboden en om die reden zijn woning als bouwgrond moet worden gewaardeerd. Ingevolge de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Verweerder heeft met behulp van de waardeopbouw aannemelijk gemaakt dat de objecten [adres 3]en [adres 4], anders dan eiser meent, niet louter als bouwgrond zijn verkocht. Wat betreft het object [adres 9] heeft eiser niet aan de hand van concrete feiten of stukken aannemelijk gemaakt dat dit object als bouwgrond is verkocht en dus aan de opstal geen of geringe waarde is toegekend. De enkele stelling dat dit object mede als bouwgrond is aangeboden is daartoe onvoldoende. Bovendien is niet gebleken dat de woning van eiser in dusdanige staat verkeert dat aan de opstal (nagenoeg) geen waarde toegekend dient te worden. Deze grief van eiser slaagt dus niet.  
       
     
     
       4.6. 
       Eisers stelling dat als regel met 95% zekerheid gezegd kan worden dat het verschil tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de waarde van de woning 30% is, is geen uitgangspunt van de Wet WOZ. Zoals hiervoor al gemeld wordt de waarde bepaald aan de hand van verkoopgegevens van met de woning vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft zich bij de waardebepaling van de woning aan dit voorschrift gehouden. Derhalve gaat de rechtbank ook aan deze stelling van eiser voorbij.  
       
     
     
       4.7. 
       Inzake eisers stelling dat het onbegrijpelijk is dat de aangebouwde woonruimte van 475 m³ een lagere kuubprijs heeft dan het hoofdgebouw van 625 m³, terwijl het hoofdgebouw een ouder bouwjaar heeft dan de woning overweegt de rechtbank als volgt. Weliswaar is in de bij de waardeopbouw gevoegde matrix de aanbouw apart gepresenteerd, echter betekent dit niet, zoals verweerder ter zitting ook heeft verklaard, dat de aanbouw los van de woning is getaxeerd, hetgeen ook niet mogelijk is. In de regel geldt dat de eerste vierkante meters meer waard zijn dan de laatste vierkante meters. De woning (eerste vierkante meters) vertegenwoordigt daarom een hogere waarde dan de aanbouw (laatste vierkante meters). Derhalve faalt deze grief van eiser.  
       
     
     
       4.8. 
       De stelling van eiser dat zijn woning onder de classificatie matig (2) in plaats van voldoende (3) dient te vallen, omdat zijn woning stalen ramen heeft en steeds meer huizen in de buurt waar hij woont gesloopt worden volgt de rechtbank niet nu eiser deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd.  
       
     
     
       4.9. 
       Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.  
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten en de toelichting daaromtrent van de taxateur van de heffingsambtenaar een goede basis vormen voor de waardevaststelling van de woning. Het voorgaande houdt in dat de heffingsambtenaar met de door hem in het geding gebrachte ‘waarde-opbouw’ voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook voor het overige is het Hof van oordeel dat de rechtbank op de in eerste aanleg aangevoerde stellingen van belanghebbende op goede gronden een juiste beslissing heeft gegeven. 
       
     
     
       4.3. 
       Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Meer in het bijzonder overweegt het Hof hierbij als volgt. 
       
       
         4.3.1. 
         Het taxatierapport van [C] stelt het Hof terzijde, reeds omdat dit rapport uitgaat van een andere waardepeildatum. 
         
         
       
       
         4.3.2. 
         Het Hof verwerpt de in onder 3.2.2 genoemde rekenmethodiek van belanghebbende. Belanghebbende heeft namelijk transacties, verspreid over een periode van ruim drieëneenhalf jaar, ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde aangedragen, zonder daarbij, behoudens de perceelgrootte, rekening te houden met belangrijke waardebepalende factoren zoals de ligging van het perceel en de inhoud en uitstraling van de opstal. Een dergelijke grofmazige rekenmethode biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de bepaling van de waarde van de woning op een specifieke peildatum. 
         
       
     
     
       4.4. 
       Ter onderbouwing van zijn stelling dat de gemeente bij het vaststellen van WOZ-waarden onvoldoende rekening houdt met de feitelijk opgetreden waardedaling van woningen in het hogere segment, heeft belanghebbende in zijn pleitnota gewezen op de achtereenvolgens voor de woning vastgestelde WOZ-waarden, als vermeld in 2.4. Zonder in een beoordeling van belanghebbendes stelling in haar algemeenheid te treden, overweegt het Hof dat uit de achtereenvolgens vastgestelde WOZ-waarden – op zichzelf en zonder nadere toelichting – niet volgt dat de waarde per 1 januari 2010 te hoog is vastgesteld. Voor zover in de pleitnota een nadere toelichting is gegeven, acht het Hof die onvoldoende concludent. De voor andere peildata vastgestelde waarden – omtrent de juistheid waarvan in dit geding niets is komen vast te staan – doen naar ’s Hofs oordeel, ook wanneer ze in onderling verband worden bezien, niet af aan het bewijs dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de waarde per 1 januari 2010 heeft geleverd. 
       
     
     
       4.5. 
       Hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens heeft aangevoerd, kan niet leiden tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
       
         Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer lid  van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 24 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.