ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420 Rechtbank Utrecht , 29-08-2012 / 731410 UC EXPL  11-418 731410 UC EXPL  11-418

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2012-08-29

Zaaknummer: 731410 UC EXPL  11-418 731410 UC EXPL  11-418

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

---

Renovatie winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht. Opzegging huur bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik. Sloop zonder vervangende nieuwbouw. 
         Geen analoge toepassing schadevergoedingsregeling Onteigeningswet. De wettelijke regeling betreffende de opzegging door de verhuurder van de huur van 290-bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik, welke regeling niet voorziet in een volledige schadeloosstelling van de huurder, maar slechts in een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, is niet in strijd met artikel 1 EVRM.

RECHTBANK UTRECHT 
     
     
       sector handel en kanton 
       kantonrechter 
     
     
     locatie Utrecht 
     
     zaaknummer: 731410 UC EXPL  11-418 aw/4074 
     
     vonnis d.d. 29 augustus 2012 
     
     inzake 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       Hoog Catharijne B.V., 
       gevestigd te Utrecht, 
       verder ook te noemen Hoog Catharijne, 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. M.F.A. Evers, 
       (rolgemachtigde: F. Kruythof), 
     
     
     tegen: 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       Fresenburgh B.V., 
       gevestigd te Utrecht, 
       verder ook te noemen Fresenburgh, 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. P.H. van der Vleuten. 
     
     
     
     1.	Het verloop van de procedure 
     
     
       Hoog Catharijne heeft een vordering ingesteld. 
       Fresenburgh heeft geantwoord op de vordering. 
       Hoog Catharijne heeft voor repliek geconcludeerd en daarbij haar vordering gewijzigd.  Fresenburgh heeft voor dupliek geconcludeerd.  
       Vervolgens hebben partijen ieder ter zitting hun zaak bepleit. 
       Hierna is uitspraak bepaald. 
     
     
     
     2.	De feiten 
     
     2.1.	Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het winkelcentrum) te Utrecht. Die eigendom omvat onder andere het appartementsrecht betreffende een opstalrecht op de percelen (gemeente Catharijne sectie D nrs. 7648 en 7650) waarboven de zogenaamde Stationstraverse is gelegen. 
     
     2.2.	Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh een winkelruimte verhuurd ter grootte van circa 103 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) inclusief twee terrassen, gelegen aan de Stationstraverse 2 te Utrecht (codes 2/WI/1/48A en 49 winkelruimte, codes 2/DIV/1/48 en 49A terrassen), een onderdeel van het winkelcentrum. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande op 1 september 1986, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als Chinees fast food restaurant. 
     
     2.3.	Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een magazijnruimte ter grootte van 35 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/38). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar ingaande op 1 september 1986 met een optie tot verlenging met 5 jaar. Sinds 1 september 1996 is de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 
     
     2.4.	 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een tweede magazijnruimte ter grootte van circa 32 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/37). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 4 jaar en 10,5 maanden, ingaande op 15 oktober 1986 met een optie tot verlenging van 5 jaar. Sedert 1 september 1996 is ook deze overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 
     
     2.5.	Door middel van een in september 1989 door beide partijen ondertekend aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 september 1986 is de door Fresenburgh reeds gehuurde winkelruimte uitgebreid met 14,5 m2 (code 2/WI/1/48, dat is het voormalige terras, in de huurovereenkomst van 1 september 1986 aangeduid met code 2/DIV/1/48, dat door Fresenburgh is overkapt), met toepasselijkverklaring van de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 september 1986. 
     
     
       2.6.	Op 15 mei 1991 is tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De aanleiding daarvoor is een voorgenomen verbouwing en uitbreiding van de winkelruimte door Fresenburgh, met het doel het overkapte terras met code 49A te maken tot integraal onderdeel van de winkelruimte. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 januari 1992, met een optie tot verlenging van 10 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. 
       In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: 
       “Verhuurder zal in de verbouwing van de ruimte 2/WI/1/49A, welke huurder voornemens is te doen uitvoeren, een bedrag van maximaal f. 100.000,-- (zegge: éénhonderdduizend gulden) investeren.” 
     
     
     2.7.	De onder 2.6 bedoelde verbouwing heeft niet plaatsgevonden. 
     
     
       2.8.	Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is op 24 juni 2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december 2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen Rijk en de gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door de gemeenteraad vastgesteld. 
       Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V.) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s) gesloten voor drie deelgebieden: 
       •	deelgebied Vredenburg 
       •	deelgebied Koppen van de OV-T (Openbaar Vervoer – Terminal) 
       •	deelgebied Radboud 
       Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-T op 31 januari 2008. 
       De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte (het “Vredenburgplein”), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen, aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (“De Vredenburg”) en Entreegebouw Hoog Catharijne. 
     
     
     
       2.9.	Het gehuurde is gelegen in deelgebied Koppen van de OV-T/Radboud.  
       Tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne zijn afspraken gemaakt over een nieuwe verbinding tussen het winkelcentrum en de (door derden) te realiseren OV-T. De nieuwe OV-T wordt een herkenbaar en eigen gebouw met zowel aan de oost- als de westzijde een entree met een groot, verhoogd voorplein, het zogenaamde Stationsplein Oost en Stationsplein West. Deze pleinen worden onderling verbonden door een looproute langs de hal van de OV-T. Ten behoeve hiervan zal de gehele Stationstraverse, waar de gehuurde winkelruimte is gelegen, worden gesloopt. De sloop zal gefaseerd plaatsvinden in verband met andere werkzaamheden en het feit dat de voetgangersstromen, bestaande uit winkelend publiek, reizigers en voetgangers die van de ene naar de andere kant van het spoor willen via het station, ook gedurende de uitvoering van de werkzaamheden op een ordentelijke en veilige wijze moeten kunnen worden afgewikkeld.  
       Hoog Catharijne zal haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse voor of na de sloop van de Stationstraverse in eigendom overdragen aan de gemeente Utrecht. 
     
     
     
       2.10.	Bij brief aan Fresenburgh van 7 december 2009 heeft Hoog Catharijne de huurovereenkomsten met betrekking tot de winkelruimte en de twee magazijnruimtes opgezegd tegen 31 december 2011. In deze brief is onder meer het volgende gesteld: 
       “(…) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied waarin de door u gehuurde ruimten zijn gelegen, overeenstemming bereikt over de (concrete) uitwerking van de plannen. 
     
     
     Inmiddels hebben wij met u gesproken over de (her)ontwikkelingsplannen en de gevolgen daarvan voor Fresenburgh B.V.. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het Gehuurde gevestigd blijft. Immers het bouwdeel waarvan het Gehuurde deel uitmaakt dient ten behoeve van de realisatie van voormelde plannen te worden gesloopt. 
     
     De huurovereenkomst ter zake de winkelruimte duurt thans voort tot en met 31 december 2011. De huurovereenkomsten ter zake de magazijnruimten lopen voor onbepaalde tijd. Aangezien het laten verlengen van de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte met een periode van vijf jaar de (her)ontwikkeling onmogelijk zou maken, zeggen wij hierbij de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte gelegen aan de Stationstraverse 2 (ruimtecode 2/wi/1/48, 48a, 49 en 49a) en de huurovereenkomsten ter zake magazijnruimten gelegen aan Stationsdwarsstraat (ruimtecode 3/ma//t/37 en 3/ma/t/38) op tegen 31 december 2011 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen voormelde huurovereenkomsten tevens op vanwege de verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemmingplan alsmede op grond van de belangenafweging, zoals bedoeld in genoemd artikel. 
     
     Voor zover vereist, geschieden de huuropzeggingen ter zake de huurovereenkomsten van de magazijnruimten onder aanzegging van de ontruiming per 31 december 2011. 
     
     Uiteraard geniet het onze sterke voorkeur in goed overleg tot nadere afspraken te komen over de beëindiging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het Gehuurde. Met u is dan ook afgesproken constructief in gesprek te blijven en wij zullen spoedig contact opnemen om een en ander verder te bespreken. (…)” 
     
     2.11.	Fresenburgh heeft de beëindiging van de huurovereenkomsten niet geaccepteerd. 
     
     3.	De vordering en het verweer 
     
     3.1.	Hoog Catharijne vordert – na wijziging van eis bij repliek – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de datum waarop de onderhavige huurovereenkomsten eindigen vast te stellen op 1 oktober 2012 en Fresenburgh te veroordelen het gehuurde te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter beschikking van Hoog Catharijne te stellen, met machtiging van Hoog Catharijne om zonodig de ontruiming zelf en voor rekening van Fresenburgh te bewerkstellingen, desnoods met behulp van de sterke arm, met veroordeling van Fresenburgh in de proceskosten. 
     
     3.2.	Hoog Catharijne legt aan haar vordering primair ten grondslag dat zij de huurovereenkomsten heeft opgezegd omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Subsidiair baseert zij de opzegging op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.  
     
     
       3.3.	Fresenburgh voert als verweer aan dat de opzegging niet rechtsgeldig is, omdat de door Hoog Catharijne opgezegde huurovereenkomst niet bestaat: aan de op 15 mei 1991 gesloten huurovereenkomst is geen uitvoering gegeven, zodat de in augustus 1986 gesloten huurovereenkomst nog steeds tussen partijen geldt. Opzegging had tegen 31 augustus 2011 moeten plaatsvinden, hetgeen niet is gebeurd. Hoog Catharijne is niet ontvankelijk in haar vordering. 
       Voorts betwist Fresenburgh dat Hoog Catharijne het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij betwist zowel de dringendheid alsook dat sprake is van persoonlijk duurzaam gebruik. 
       Een redelijke afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW brengt met zich dat de vordering van Hoog Catharijne moet worden afgewezen, zeker in het geval Hoog Catharijne Fresenburgh geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt of een andere oplossing aanbiedt voor een tijdelijke andere locatie ofwel een vergoeding. Zij voert tevens aan dat opzegging van de huurovereenkomsten zonder het aanbieden van een vervangende locatie in strijd is met de opgewekte verwachtingen en de redelijkheid en billijkheid. Hoog Catharijne maakt misbruik van bevoegdheid. 
       Indien de kantonrechter de vordering van Hoog Catharijne toewijst maakt Fresenburgh aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ter hoogte van  
       € 463.000,-- betreffende de kosten van de inventaris en € 35.000,-- aan verhuiskosten. 
     
     
     4.	De beoordeling 
     
     De opzegging 
     
     
       4.1.	Fresenburgh voert als meest verstrekkend verweer aan dat Hoog Catharijne niet ontvankelijk is in haar vordering omdat zij – naar de kantonrechter begrijpt met betrekking tot de winkelruimte – de verkeerde huurovereenkomst heeft opgezegd. Blijkens de datum waartegen is opgezegd, dat is 31 december 2011, gaat Fresenburgh bij haar opzegging uit van de op 15 mei 1991 gesloten huurovereenkomst, die zou ingaan per 1 januari 1992 maar waaraan feitelijk nooit uitvoering is gegeven, omdat de verbouwing die Fresenburgh voornemens was aan het gehuurde te verrichten niet is doorgegaan. Bij het sluiten van voornoemde huurovereenkomst hebben partijen volgens Fresenburgh mondeling afgesproken dat indien de voorgenomen verbouwing niet door zou gaan, met het oog waarop de nieuwe huurovereenkomst immers werd gesloten, de oude huurovereenkomst van augustus 1986 tussen partijen zou gelden. Naar die afspraak hebben partijen zich vervolgens ook gedragen. De verbouwing is niet doorgegaan en de overeengekomen huurverhoging daarom ook niet. Ook de overeengekomen bijdrage van Hoog Catharijne in de kosten van de verbouwing is niet betaald. De jaarlijkse huurverhoging heeft steeds plaatsgevonden volgens de oude huurovereenkomst, namelijk per september en niet – volgens de nieuwe huurovereenkomst – per januari van het betreffende jaar, aldus Fresenburgh. 
       Hoog Catharijne stelt daartegenover dat uit de tekst van de nieuwe huurovereenkomst niet blijkt dat deze voorwaardelijk is aangegaan. Zij stelt zich daarom primair op het standpunt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2011. Subsidiair beroept zij zich op conversie van die opzegging in een opzegging tegen 31 augustus 2011. 
     
     
     4.2.	De kantonrechter stelt voorop dat uit de tekst van de brief van 7 december 2009, die aangetekend is verzonden en Fresenburgh heeft bereikt, voldoende duidelijk blijkt op welke huurovereenkomsten de opzegging betrekking heeft, namelijk de lopende overeenkomsten die zien op de huur van de specifiek in de brief genoemde, door Fresenburgh van Hoog Catharijne gehuurde winkelruimte en twee magazijnruimtes. Het moet daarom voor Fresenburgh na ontvangst van die brief terstond duidelijk zijn geweest dat de huur van de onderhavige winkelruimte door Hoog Catharijne werd opgezegd tegen het einde van de lopende termijn. Haar verweer dat zij na ontvangst van die brief ervan uit heeft mogen gaan dat “er niets aan de hand was”, omdat een huurovereenkomst werd opgezegd die niet bestaat, wordt verworpen. Fresenburgh kan in redelijkheid niet volhouden dat zij na ontvangst van die brief daadwerkelijk in de veronderstelling was dat de huurovereenkomst per 31 augustus 2011 wederom zou worden verlengd met een periode van 5 jaar, temeer nu tevens uit de tekst van die brief blijkt dat partijen voorafgaand aan de brief met elkaar hebben gesproken over het aanstaande einde van de huur. Indien ervan uit moet worden gegaan dat tussen partijen nog steeds de huurovereenkomst van augustus 1986 geldt, omdat de nieuwe huurovereenkomst van 15 mei 1991 is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de verbouwing doorgaat, welke voorwaarde overigens niet in die huurovereenkomst is vastgelegd, ook dan is de opzegtermijn van tenminste één jaar door Hoog Catharijne ruim in acht genomen. De lopende huurtermijn eindigt in dat geval immers op 31 augustus 2011, terwijl de opzegging dateert van 7 december 2009. In dat geval slaagt het beroep van Hoog Catharijne op conversie. Fresenburgh wordt door die conversie, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, niet in haar belangen geschaad. Geconcludeerd wordt dat Hoog Catharijne de huurovereenkomsten bij brief van 7 december 2009 rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij is ontvankelijk in haar vordering. 
     
     Het dringend nodig hebben van het verhuurde om dit persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen (artikel 7:296 lid 1, sub b BW) 
     
     
       4.3.	Hoog Catharijne moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW, waarop zij de opzegging primair baseert, zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden zijn: 
       a. de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en 
       b. het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde. 
     
     
     Ad a. persoonlijk duurzaam gebruik 
     
     
       Hoog Catharijne stelt dat zij het gehuurde nodig heeft omdat de Stationstraverse, waarop het gehuurde is gelegen, wordt gesloopt. Delen van de betrokken percelen zullen worden geïntegreerd in de nieuwe OV-T respectievelijk het Voorzetgebouw. Teneinde tijdens de bouw van het nieuwe Stationsplein Oost, de nieuwe verbinding tussen de OV-T en het nieuwe Voorzetgebouw de voetgangersstroom vanuit het station naar het winkelcentrum en vice versa te kunnen verwerken wordt een tijdelijk bordes aangelegd, waarvoor het gehuurde moet wijken. Er is sprake van dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie die niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. 
       Fresenburgh voert als verweer aan dat van persoonlijk duurzaam gebruik in dit geval geen sprake is, omdat Hoog Catharijne de Stationstraverse gaat verkopen aan de gemeente en zij dus niet de wil heeft om het gehuurde duurzaam persoonlijk in gebruik te nemen.  
     
     
     4.4.	Dit verweer kan niet slagen. Het feit dat Hoog Catharijne het gehuurde in gebruik wil nemen met het doel het vervolgens te slopen, waarna zij haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse aan de gemeente Utrecht zal verkopen, staat niet in de weg aan een beroep op de opzeggingsgrond dringend persoonlijk gebruik (HR 6 maart 1992, LJN ZC0541).  Ook het feit dat exact op de plek van het gesloopte pand geen ander, vervangend pand wordt gebouwd vormt geen beletsel voor een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Het gaat in dit geval immers niet om de renovatie van een enkel pand, maar om de langlopende, zeer omvangrijke herontwikkeling van het gehele winkelcentrum en stationsgebied, waar vele partijen bij betrokken zijn. Het door Hoog Catharijne gestelde, dringend persoonlijk gebruik van het gehuurde moet in het licht van die omvangrijke herontwikkeling worden bezien (HR 3 mei 1996, LJN ZC2065). Voorts is niet in geschil dat renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 
     
     Ad b. het verhuurde dringend nodig hebben 
     
     
       4.5.	Hoog Catharijne heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde dringend nodig heeft in verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum. Daarbij geldt dat de dringende noodzaak van eigen gebruik zeer wel gelegen kan zijn in algemene bedrijfseconomische overwegingen (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148). Ook heeft zij voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake zal zijn van een ingrijpende herontwikkeling van het winkelcentrum en het stationsgebied, waarbij meerdere partijen betrokken zijn.  
       Hoog Catharijne heeft bij repliek een actuele planning in het geding gebracht van de werkzaamheden, die in fases plaatsvinden. De ruimte van het verhuurde is na de sloop in eerste instantie nodig ter afwikkeling van het voetgangersverkeer, omdat de doorgang vanuit de stationshal naar de Stationstraverse op enig moment zal zijn geblokkeerd vanwege de bouwwerkzaamheden in de stationshal. De voetgangers moeten dan via een by pass vanuit het station het winkelcentrum in. Zij heeft het verhuurde daarom eerder nodig dan de rest van de Stationstraverse, die in een later stadium geheel zal worden gesloopt.  
       Hoog Catharijne heeft de gevorderde datum van de huurbeëindiging bij repliek gewijzigd van 1 januari 2012 in 1 oktober 2012, rekening houdend met de reeds opgelopen vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden. De sloop van het verhuurde is slechts een onderdeel in het zeer omvangrijke plan van de herontwikkeling, die in fases plaatsvindt. Het ligt daarom in de rede dat een verder uitstel van de huurbeëindiging, zoals Fresenburgh wenst, direct gevolg zal hebben voor de realisatie van de herontwikkeling, nu alle in dat kader te verrichten werkzaamheden nauw met elkaar verband houden en de vertraging van één onderdeel ook de uitvoering van de overige werkzaamheden zal ophouden. In dit licht heeft Fresenburgh onvoldoende weersproken dat niet gewacht kan worden met opzegging tot het eerstvolgende tijdstip waarop beëindiging van de huur mogelijk zou zijn, te weten 31 augustus of  31 december 2016. Terecht heeft Hoog Catharijne daarnaast gesteld dat zij slechts aannemelijk behoeft te maken dat zij het verhuurde dringend nodig heeft en dat zij in dat kader niet behoeft aan te tonen dat er geen alternatieven zijn.  
     
     
     Artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM (artikel 1 EVRM) 
     
     4.6.	Fresenburgh heeft voorts aangevoerd dat inbreuk wordt gemaakt op haar eigendomsrecht in de zin van artikel 1 EVRM als haar het huurrecht wordt ontnomen zonder dat door Hoog Catharijne een passende compensatie wordt geboden. De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW acht zij in dit verband onvoldoende. 
     
     4.7.	Hoog Catharijne stelt daartegenover dat geen sprake is van het “ontnemen” van het huurrecht. Het huurrecht eindigt immers op reguliere wijze, volgens de wet. De wetgever heeft voorzien in een evenwichtige regeling, waarbij rekening is gehouden met zowel het eigendomsrecht van de verhuurder, dat ook onder artikel 1 EVRM valt, als met het huurrecht van de huurder. In artikel 7:297 BW is een passende vergoeding opgenomen voor verhuis- en inrichtingskosten. Een vergoeding volgens de Onteigeningswet kan niet aan de orde zijn, omdat onteigening nu juist ziet op het geval dat een reguliere beëindiging van de huur niet mogelijk is, aldus Hoog Catharijne.  
     
     
       4.8.	Artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM luidt als volgt: 
       “Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht. 
       De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.” 
     
     
     
       4.9.	Vooropgesteld moet worden dat het EVRM geen directe werking heeft in de contractuele verhouding tussen burgers onderling. Artikel 1 EVRM geldt voor de Nederlandse overheid als hoogste rechtsnorm, mede op grond van artikel 93 en 94 van de Grondwet. Dit houdt tevens in dat de wetgever geen wet in stand mag houden die strijdig is met artikel 1 EVRM en dat de rechter is gehouden een dergelijke wet buiten toepassing te laten. Ook kan artikel 1 EVRM doorwerken in de particuliere contractuele verhouding via de zogenaamde positieve verplichtingen: het EHRM heeft geoordeeld dat de verdragsstaten actief moeten optreden teneinde de naleving van de EVRM-rechten te verzekeren, waaronder ook valt het eigendomsrecht van artikel 1 EVRM (EHRM 25 juli 2002, Sovtransavto / Oekraïne, EHRC 2002, 89). Dit betekent dat de rechter is gehouden om ook in de privaatrechtelijke verhoudingen de naleving van artikel 1 EVRM te verzekeren.  
       (T. Barkhuysen, M.L. van Emmerik & H.M. Hielkema, ‘Onrendabele huurwoningen en het Europese eigendomsrecht’, WR 2008, 91.) 
     
     
     
       4.10.	Als sprake is van een inmenging in het eigendomsrecht door de overheid, ofwel door ontneming ofwel door regulering, moet allereerst worden beoordeeld of deze inmenging een gerechtvaardigd algemeen belang dient. Het EHRM geeft de verdragsstaten een ruime vrijheid (margin of appreciation) om gerechtvaardigde beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming en neemt alleen in evident schrijnende gevallen een schending aan van artikel 1 EVRM (EHRM 22 februari 2005 en 19 juni 2006, Hutten-Czapska / Polen, EHRC 2005, 44 en 2006, 105).  
       Vervolgens moet worden bezien of de inmenging proportioneel is, dat wil zeggen of er een rechtvaardig evenwicht (fair balance) bestaat tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de fundamentele rechten van de burger. De inmenging mag geen onevenredige last (excessive burden) op de burger leggen. Naarmate de inmenging zwaardere negatieve gevolgen heeft dient een ruimere compensatie te worden geboden.  
     
     
     
       4.11.	Het EHRM gaat uit van een zeer ruim eigendomsbegrip (possessions). Anders dan in het Nederlands Burgerlijk Wetboek worden onder “eigendom”  ook persoonlijke rechten als het huurrecht begrepen (EHRM 16 november 2004, Bruncrona / Finland; HR 30 november 1994, Het witte paard, AB 1995, 321, m.nt. Drupsteen, ).  
       In dit geval is geen sprake van ontneming van het huurrecht door de overheid, zoals bij onteigening aan de orde is, maar van regulering. De formele wetgever heeft als het gaat om de huur van bedrijfsruimte een uitgebreide regeling in het leven geroepen, waarbij het belang van de verhuurder om vrij over zijn eigendom te kunnen beschikken en het belang van de huurder om zijn onderneming gedurende een zekere periode vanuit het gehuurde te kunnen uitoefenen, tegen elkaar zijn afgewogen. Deze inmenging in het eigendomsrecht van verhuurder en huurder is derhalve bij de wet voorzien. De wetgever heeft de regeling 290-bedrijfsruimte opgesteld om een algemeen belang te dienen, te weten de zekerheid voor de huurder van 290-bedrijfsruimte om te kunnen beschikken over het gehuurde bedrijfspand gedurende een zodanige termijn, dat een behoorlijke bedrijfsuitoefening mogelijk is (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 7). Deze inmenging wordt daarom gerechtvaardigd geacht als bedoeld in artikel 1 EVRM. 
     
     
     4.12.	Vervolgens moet worden beoordeeld of is voldaan aan het proportionaliteitsvereiste, dat wil zeggen dat er een rechtvaardig evenwicht moet zijn tussen de eisen van het algemeen belang en de inmenging in het huurrecht van de individuele huurder.  
     
     
       4.13.	Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat iemand op een – in dit geval –  onroerende zaak kan hebben. Het huurrecht daarentegen is een persoonlijk recht om die onroerende zaak te gebruiken, al dan niet voor een door de contractspartijen overeengekomen, bepaalde periode. Dat recht is naar zijn aard tijdelijk. De aanleiding voor de regeling huur 290-bedrijfsruimte, zoals opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is dan ook geweest dat de wetgever het noodzakelijk achtte om de belangen van de huurder van 290-bedrijfsruimte te beschermen. Volgens de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 6) heeft de wetgever daarbij voor ogen gehad dat de huurder van een 290-bedrijfspand gebaat is bij continuïteit.  
       “Indien een bedrijfspand wordt gehuurd gaat hierdoor uiteraard een plaatsgebondenheid optreden van de huurder, die voor zijn bedrijfsuitoefening op een min of meer continue beschikking over het pand is aangewezen. Verschillende factoren spelen hierbij een rol. Tot de meest wezenlijke moet worden gerekend: 
       a.	de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven; 
       b.	het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten; 
       c.	het voorkomen van verlies aan goodwill; 
       d.	de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats.” 
     
     
     
       De wettelijke regeling gaat uit van een contractsduur van tien jaar. De wetgever is tot die termijn gekomen op grond van de volgende overwegingen:  
       “Bij de vaststelling van een redelijke contractstermijn zal gelet moeten worden op de belangen van huurder en verhuurder beiden. In aanmerking moet worden genomen, dat het belang van de huurder bij continuïteit niet geringer wordt, naar gelang het bedrijf langer in het pand gevestigd is geweest. Voor de huurder is het verder van groot gewicht, dat de contractsduur zodanig wordt gekozen, dat binnen deze duur de door de huurder gedane investeringen kunnen worden afgeschreven.  
       Voorts moet acht geslagen worden op de belangen van de verhuurder die in het algemeen aan gebondenheid voor een lange termijn geen behoefte heeft en die op een gegeven ogenblik de beschikking over het pand moet kunnen hernemen op grond van het enkele feit, dat hij eigenaar is. 
       Na afweging van de belangen over en weer lijkt een contractsduur van tien jaren redelijk. Deze contractsduur zal in het algemeen de huurder voldoende gelegenheid bieden de door hem bij aanvang der huurverhouding gedane investeringen af te schrijven. Tevens wordt bij deze duur van het contract voldoende recht gedaan aan het bedoelde recht van de eigenaar. Daarnaast moeten echter bijzondere belangen van de verhuurder, die ten tijde van het aangaan van het contract nog niet waren te voorzien, binnen deze tien jaren reeds tot gelding kunnen komen. (…) In verband daarmee verdient het aanbeveling in de tien jaar een caesuur aan te brengen, in die zin dat op een bepaald ogenblik opzegging op enkele limitatief in de wet opgesomde gronden mogelijk is. Dit ogenblik kan gevoeglijk worden gesteld op het verstrijken van het vijfde jaar.” (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8). 
     
     
     De wettelijke regeling is derhalve tot stand gekomen na een zorgvuldige afweging van de belangen van verhuurder enerzijds en huurder anderzijds.  
     
     4.14.	Fresenburgh benadrukt dat zij schade lijdt door de opzegging, met name door verlies van goodwill. Zij heeft in 1986 Hfl. 600.000,-- betaald voor de goodwill. In het verleden heeft een derde haar € 1.800.000,-- geboden voor de goodwill, alleen voor de locatie. Zij heeft gedurende de huurperiode vele investeringen gedaan. Dit alles staat in geen verhouding tot een door de verhuurder te betalen tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, waarin de wettelijke regeling voorziet (artikel 7:297 BW). Zij betoogt dat zij door die wettelijke regeling daarom onevenredig wordt getroffen. 
     
     4.15.	De in artikel 7:297 BW opgenomen vergoeding is geen volledige schadevergoeding, maar een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, waaronder moet worden verstaan de kosten die de huurder maakt om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten. Bedoelde tegemoetkoming ziet derhalve niet op de kosten van door de huurder gedane investeringen en evenmin op door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde of op door hem tijdens de huurperiode opgebouwde goodwill (HR 4 november 1983, NJ 1984, 271 en HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144).  
     
     
       4.16.	De kantonrechter stelt voorop dat het huurrecht naar zijn aard tijdelijk is en dat Fresenburgh op het moment dat zij de huurovereenkomst aanging wist dat deze niet alleen door haar, maar ook door de verhuurder kon worden opgezegd, steeds tegen het einde van de lopende vijfjaarstermijn. Fresenburgh heeft de bedrijfsruimte tot aan de huuropzegging 25 jaar gehuurd. Zij heeft derhalve ruim voldoende gelegenheid gehad om de bij aanvang van de huur gedane investeringen terug te verdienen.  
       Een vergoeding voor verlies aan goodwill is volgens de wettelijke regeling alleen dan aan de orde als de verhuurder na de huuropzegging voordeel geniet van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder aldaar uitgeoefende bedrijf. Voordeel, voortvloeiend uit de aard of ligging van het verhuurde of uit de daaraan aangebrachte veranderingen, wordt bij de berekening van die vergoeding uitdrukkelijk niet meegenomen (artikel 7:308 lid 1 en 2 BW). In de Memorie van Toelichting is daaromtrent het volgende opgenomen: 
       “In de eerste plaats dient men erop bedacht te zijn dat ook goodwill genoemd wordt de waarde, gelegen in de gunstige ligging van het pand als vestigingsplaats voor bepaalde bedrijven; maar deze is niet toe te schrijven aan de huurder en kan daarom geen aanleiding geven tot financiële aanspraken van deze tegen de verhuurder. 
       Ook bij de goodwill die door de activiteit van de huurder is ontstaan, moet verschil worden gemaakt. De huurder verliest deze goodwill veelal bij zijn vertrek, maar dit betekent nog niet dat de verhuurder daarvan voordeel geniet. Dat is b.v. niet het geval wanneer deze een schoenenzaak vestigt in een pand waar tot dan toe een slagerij was gedreven. M.a.w. er is goodwill, die door de huurder wordt verloren en aan de verhuurder toevalt, er is er ook die weliswaar door de huurder wordt verloren maar die daarmee ook vervlogen is. Omdat in het laatste geval van verrijking van de verhuurder geen sprake is, is er geen aanleiding hem met een vergoeding te belasten. Men zou trouwens kunnen stellen, dat de huurder het risico dat door hem gekweekte goodwill zou vervluchtigen, door het betrekken van een huurpand op zich heeft genomen. 
       Voor een voorziening van beperkte aard is echter wel reden aanwezig. Indien de door de huurder geschapen waardevermeerdering niet vervluchtigt, maar aan de verhuurder toevalt, kan men zeggen dat de laatste ongegrond is verrijkt, ten koste van de eerste. (…) Deze gedachte is in de voorgestelde regeling aldus uitgewerkt, dat de verhuurder die de huur beëindigt aan de gewezen huurder een vergoeding schuldig is, indien in het pand een bedrijf wordt gevestigd, gelijksoortig aan dat van de gewezen huurder. Die regeling zal tevens een rem vormen tegen opzeggingen, gedaan om van de goodwill te profiteren.” (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 9). 
     
     
     Door ervoor te kiezen haar bedrijf te vestigen in een huurpand heeft Fresenburgh het risico genomen dat zij op enig moment, door het eindigen van de huur, opgebouwde goodwill zou kunnen verliezen. Niet valt in te zien waarom dit risico afgewenteld zou moeten worden op de verhuurder, behoudens in het geval als bedoeld in artikel 7:308 BW, waarbij de verhuurder profiteert van de door de voormalig huurder verloren goodwill doordat hij in het verhuurde eenzelfde onderneming vestigt. Daarvan is in de onderhavige zaak echter geen sprake. Uit de stellingen van Fresenburgh valt op te maken dat de goodwill waarop zij doelt met name ziet op de locatie van de bedrijfsruimte. Dit is nu juist goodwill die niet aan de huurder, maar aan de verhuurder/eigenaar van de bedrijfsruimte toekomt. 
     
     
       4.17.	Voor analoge toepassing van de schadevergoedingsregeling die is opgenomen in de Onteigeningswet bestaat daarnaast geen grond (HR 3 mei 1996, LJN ZC2065). Die regeling ziet op de situatie dat het huurrecht door de overheid wordt ontnomen, in het algemeen belang. In dat geval, en in de situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW, heeft de huurder recht op een volledige schadeloosstelling. Bij de berekening daarvan wordt in aanmerking genomen de kans dat de huurverhouding zonder de onteigening zou hebben voortgeduurd. Zoals hiervoor reeds overwogen is bij opzegging door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik geen sprake van de ontneming van het huurrecht. De huurovereenkomst eindigt omdat de verhuurder gebruik maakt van zijn recht de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de tussen partijen overeengekomen huurtermijn. Fresenburgh heeft er, gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, niet vanuit mogen gaan dat hij de bedrijfsruimte tot in lengte van dagen van Hoog Catharijne zou kunnen blijven huren.  
       De wettelijke regeling voorziet niet in een verplichting voor de verhuurder om bij het einde van de huur, bij wijze van schadevergoeding, aan de huurder andere bedrijfsruimte aan te bieden. Een dergelijke verplichting voor de verhuurder ligt overigens ook niet in de rede, omdat deze in de meeste gevallen feitelijk niet uitvoerbaar zal blijken te zijn.  
     
     
     4.18.	De kantonrechter is van oordeel, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, dat Fresenburgh als huurder door de wettelijke regeling betreffende de opzegging van de huur door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik, in aanmerking genomen het recht van de huurder op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW, niet onevenredig in haar eigendomsrecht in de zin van artikel 1 EVRM wordt getroffen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om over dit onderwerp een prejudiciële beslissing te vragen aan het EHRM, zoals Fresenburgh heeft voorgesteld. Evenmin ziet zij grond om vooruit te lopen op het initiatiefwetsvoorstel dat in voorbereiding is, waarbij de mogelijkheid voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij renovatie wordt beperkt (Kamerstukken II 2011/12, 33018, nr. 2 en de conclusie van AG Huydecoper bij HR 16 maart 2012, LJN BV1769).  
     
     Opgewekte verwachtingen, redelijkheid en billijkheid, misbruik van bevoegdheid 
     
     
       4.19.	Fresenburgh voert nog aan dat een opzegging zonder het aanbod van een nieuwe locatie in strijd is met de opgewekte verwachtingen en met de redelijkheid en billijkheid. Volgens Fresenburgh maakt Hoog Catharijne misbruik van bevoegdheid.  
       In 2007 heeft de heer [A] van Hoog Catharijne op een plattegrond de locatie aangetekend waar Fresenburgh had aangegeven in de toekomst graag te willen huren. Dat was de bedrijfsruimte die op een hoek ligt van het nieuwe Stationsplein Oost. Dat zou toen nog schriftelijk worden bevestigd, maar die bevestiging is uitgebleven. In 2009 kreeg Fresenburgh echter het bericht dat alle huurovereenkomsten zouden worden opgezegd, aldus Fresenburgh. 
       Hoog Catharijne heeft daartegenover aangevoerd dat de heer [A] slechts de wensen van de huurders heeft geïnventariseerd, waarbij uitdrukkelijk is aangegeven dat Fresenburgh daaraan geen rechten kon ontlenen. Met betrekking tot Stationsplein Oost is aangegeven dat er nog volstrekte onduidelijkheid was over planning en lay out en dat kwaliteit en branchering te zijner tijd bepalend zouden zijn voor de invulling. 
       Dit strookt grotendeels met hetgeen Fresenburgh stelt, namelijk dat hij aan de heer [A] te kennen heeft gegeven waar hij in de toekomst graag zou willen huren, maar dat een bevestiging zijdens Hoog Catharijne is uitgebleven. Fresenburgh heeft onder die omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd vertrouwd dat Hoog Catharijne bij het einde van de huurovereenkomst aan haar een andere bedrijfsruimte, aan het Stationsplein Oost of elders, te huur zou aanbieden. Dat in een nog veel eerder stadium met Fresenburgh is gesproken over al dan niet tijdelijke, vervangende bedrijfsruimte, kan niet tot een ander oordeel leiden. Fresenburgh heeft immers niet weersproken dat dit zogenaamde schuifplan ten behoeve van de huurders (van oude, via tijdelijke naar nieuwe locaties) gebaseerd was op de samenwerkingsovereenkomst Utrecht Centrum Plan (UCP), waarbij de gemeente Utrecht, NS Vastgoed B.V., Jaarbeurs B.V. en Hoog Catharijne betrokken waren. Die overeenkomst is echter al begin 2000 ontbonden, waarmee tegelijkertijd ook het schuifplan ten behoeve van de huurders is komen te vervallen. Nadien zijn er andere plannen ontwikkeld, waarvan een tijdelijk winkelcentrum, om technische en financiële redenen, geen deel meer uitmaakt.  
       Hoog Catharijne is noch op grond van de huurovereenkomst, noch op grond van de wet verplicht aan Fresenburgh een andere bedrijfsruimte aan te bieden bij de opzegging van de huur. Niet valt in te zien waarom een opzegging zonder dat zij Fresenburgh andere bedrijfsruimte te huur aanbiedt in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Van misbruik van bevoegdheid is om die reden evenmin sprake. 
     
     
     Conclusie 
     
     
       4.20.	De vordering van Hoog Catharijne tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik is in beginsel toewijsbaar.  
       Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. 
     
     
     Tijdstip van beëindiging en ontruiming 
     
     
       4.21.	Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende feitelijke basis om het tijdstip van beëindiging op 1 oktober 2012 of enige andere datum te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is. 
       Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop Fresenburgh door Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning, behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening is opgeheven of is vervallen. 
       Als tijdstip van ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld. 
       Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. 
     
     
     Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 
     
     4.22.	Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van Fresenburgh tot zover ongegrond acht. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is. 
     
     Verhuis- en inrichtingskosten 
     
     
       4.23.	Fresenburgh maakt aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW. Zij begroot de kosten van inrichting op  
       € 463.000,-- en van verhuizing op € 35.000,-- en zij verzoekt de kantonrechter de door Hoog Catharijne te betalen tegemoetkoming vast te stellen op in totaal € 498.000,--.  Ter onderbouwing van haar berekening heeft zij een taxatierapport d.d. 29 mei 2008 overgelegd dat ziet op de bedrijfsinventaris (productie 8 bij conclusie van antwoord).  
     
     
     
       4.24.	Hoog Catharijne stelt dat Fresenburgh voornoemd bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd. Het door Fresenburgh overgelegde taxatierapport ziet op een taxatie ten behoeve van een verzekering, waarbij taxatie is geschied op basis van nieuwwaarde. Dit rapport heeft dan ook weinig relevantie voor de tegemoetkoming als bedoeld in artikel 7:297 BW. Als Fresenburgh voornemens bij de verhuizing is alle inventaris nieuw aan te schaffen dan dient in elk geval een aftrek “nieuw voor oud” te worden toegepast. Het huurdersbelang dat is opgenomen in het taxatierapport, een post van € 185.000,-- die zij nagelaten heeft te specificeren, betreft verbeteringen aan het gehuurde die door natrekking onroerend zijn geworden. Een groot deel daarvan zijn bouwkundige voorzieningen die niet kunnen worden gekwalificeerd als inrichting als bedoeld in artikel 7:297 BW. Dit laatste geldt ook voor de post “niet op vaste taxatie” die voorraad, vakliteratuur, bedrijfskleding e.d. betreft. Fresenburgh gaat blijkens dit taxatierapport ten onrechte uit van de waarde die volgens haar verloren gaat bij ontruiming van het gehuurde, terwijl het bij de onderhavige tegemoetkoming gaat om de kosten die voor de nieuwe locatie worden gemaakt. De verhuiskosten van € 35.000,-- worden voorts op geen enkele wijze door Fresenburgh onderbouwd. Hoog Catharijne benadrukt dat Fresenburgh geen aanspraak kan maken op een volledige vergoeding van haar kosten, maar slechts op een tegemoetkoming. Ook voert zij aan dat het nog maar de vraag is of Fresenburgh haar onderneming na het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk elders zal voortzetten. Hoog Catharijne verzoekt dan ook aan de toekenning van een vergoeding de voorwaarde te verbinden dat deze pas hoeft worden uitbetaald indien daadwerkelijk sprake is van een bedrijfsverplaatsingen binnen zes maanden na de ontruiming van de huidige locatie naar een nieuwe locatie, binnen de ring van Utrecht. Hoog Catharijne stelt dat ook rekening dient te worden gehouden met het feit dat de huurovereenkomst reeds is ingegaan in augustus 1986, zodat Fresenburgh ruimschoots de tijd heeft gehad om haar investeringen af te schrijven, terwijl zij rekening moest houden met de opzegbaarheid van de huurovereenkomst en in ieder geval de na 7 december 2009 (datum opzeggingsbrief) gedane investeringen volledig voor rekening en risico van Fresenburgh dienen te blijven. 
       Hoog Catharijne meent dat het beroep van Fresenburgh op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten reeds vanwege het feit dat Fresenburgh geen concreet inzicht heeft gegeven in de te verwachten kosten moet worden afgewezen. 
     
     
     
       4.25.	De kantonrechter overweegt dat, nu de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, eveneens aan de orde is of en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen. 
       Fresenburgh heeft haar begroting van die kosten vooralsnog onvoldoende onderbouwd. Het overgelegde taxatierapport volstaat daartoe niet, zoals Hoog Catharijne terecht heeft aangevoerd. De kantonrechter acht onder de gegeven omstandigheden een afwijzing van het voorwaardelijk beroep op de tegemoetkoming een te zware sanctie op deze processuele tekortkoming. De zaak leent zich er naar haar aard echter niet voor te bepalen dat de verhuis- en inrichtingsvergoeding nader dienen te worden opgemaakt bij staat en worden vereffend volgens de wet. Fresenburgh dient derhalve de door haar gestelde verhuis- en  inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. 
       Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat Fresenburgh bij akte de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten: 
       Met betrekking tot de verhuiskosten: 
       a.	een kostenindicatie van een verhuisbedrijf, met daarin een opgave van de verhuiskosten voor de in het gehuurde gevestigde onderneming van Fresenburgh naar een winkelruimte in het centrum van Utrecht; 
       Met betrekking tot de inrichtingskosten: 
       b.	een gespecificeerde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren – eveneens duidelijk onderbouwde – berekeningsmethode; in deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden; 
       c.	een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris. 
       Vervolgens zal Hoog Catharijne gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren. 
     
     
     4.26.	Intussen wordt iedere verdere beslissing aangehouden.  
     
     
     5.	De beslissing 
     
     De kantonrechter: 
     
     5.1.	verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 26 september 2012 te 9.30 uur, waar Fresenburgh zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen hierboven onder 4.25. is aangegeven; 
     
     5.2.	Hoog Catharijne zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren; 
     
     5.3.	houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2012.