ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:4442

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:4442 Rechtbank Amsterdam , 24-06-2025 / 11093017 \ CV EXPL  24-4390

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-06-24

Zaaknummer: 11093017 \ CV EXPL  24-4390

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:4442

---

Eindvonnis na tussenvonnis (ECLI:NL:RBAMS:2025:1114). Huurprijswijzigingsbeding met opslagbeding van +3% is eerlijk op grond van arrest Hoge Raad. Kostenbeding is oneerlijk. De kantonrechter volgt niet het standpunt van verhuurder dat er tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is getroffen waarop artikel 25.2 niet van toepassing is en zij daarom incassokosten kan vorderen op grond van de wet. De vordering tot betaling van de incassokosten zal dan ook worden afgewezen.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11093017 \ CV EXPL  24-4390 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         SUMMA VASTGOED B.V. ,  
       te Terneuzen, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: Summa Vastgoed, 
       gemachtigde: mr. drs. J.J.F.M. Konings, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het tussenvonnis van 18 februari 2025 - de akte van Summa Vastgoed, tevens een akte aanvulling grondslag van de vordering. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
     
       
         Wat hieraan voorafging 
       
     
     
     
       2.1. 
       In het tussenvonnis van 18 februari 2025 is Summa Vastgoed in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de gevolgen van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024  voor de vorderingen. Ook mocht Summa Vastgoed zich uitlaten over het voornemen van de kantonrechter om artikel 25.2 van de algemene bepalingen als oneerlijk aan te merken. Summa Vastgoed heeft hierna een akte genomen. [gedaagde] is vervolgens in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, maar heeft dit niet gedaan.  
       
       
         
           Akte Summa Vastgoed 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Summa Vastgoed concludeert – samengevat – dat het opslagbeding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de huurprijs mag worden verhoogd met maximaal 3%, niet oneerlijk is. Het arrest van de Hoge Raad heeft geen gevolgen voor haar vorderingen.  
       
     
     
       2.3. 
       Ten aanzien van artikel 25.2 van de algemene bepalingen voert Summa Vastgoed aan dat zij begrijpt dat dit beding standaard als oneerlijk wordt betiteld. Summa Vastgoed vult vervolgens haar grondslag aan in die zin, dat nakoming van de vaststellingsovereenkomst de subsidiaire grondslag is. Omdat tussen haar en [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst is gesloten waarin een betalingsregeling is afgesproken, is artikel 25.2 niet van toepassing. Het nietig verklaren van het beding zal daarom geen gevolgen hebben voor de gevorderde incassokosten, omdat deze op grond van de wet (artikel 6:96 BW) worden gevorderd.  
       
       
         
           Beoordeling artikel 5.2 (huurprijswijzigingsbeding) 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De Hoge Raad heeft in het hiervoor aangehaalde arrest geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% boven op een verhoging op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), in beginsel, niet als oneerlijk wordt beschouwd. Het beding in de huurovereenkomst tussen Summa Vastgoed en [gedaagde] betreft een opslagbeding van maximaal 3%. [gedaagde] heeft niets aangevoerd om aan te nemen dat het beding oneerlijk is. Daarom volgt de kantonrechter het oordeel van de Hoge Raad en beoordeelt het beding in artikel 5.2 niet als oneerlijk. Voor zover de vordering ziet op een huurachterstand waarin huurverhogingen zijn vervat, is de vordering toewijsbaar omdat het beding waarop de huurverhogingen zien, niet oneerlijk is. 
       
     
     
       2.5. 
       Omdat Summa Vastgoed erkent dat [gedaagde] inmiddels een bedrag van € 150,03 heeft betaald, zal het gevorderde bedrag daarmee worden verminderd. Dit betekent dat zal worden toegewezen een bedrag van € 2.000,00 aan hoofdsom. 
       
       
         
           Wettelijke rente 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Onbetwist is gebleven dat [gedaagde] de betalingen te laat heeft gedaan. Daarom moet hij de wettelijke rente betalen over de hoofdsom. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
         
           Beoordeling artikel 25.2 (kostenbeding) 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       De kantonrechter constateert dat Summa Vastgoed ten aanzien van het kostenbeding van artikel 25.2 niets heeft aangevoerd tegen het voornemen om dit beding oneerlijk te verklaren. De kantonrechter blijft dan ook bij zijn voornemen en verklaart het beding oneerlijk. Dit betekent dat dit beding [gedaagde] niet bindt.  
       
     
     
       2.8. 
       In Europese rechtspraak is bepaald dat als een beding als oneerlijk wordt aangemerkt, een verkoper geen aanspraak kan maken op de wettelijke schadevergoeding waarin is voorzien in een nationale bepaling van aanvullend recht die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.  In het oneerlijke beding staat dat deze ziet op (onder meer) procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen. De regeling die Summa Vastgoed en [gedaagde] hebben getroffen, ziet op de betaling van een huurachterstand, en daarmee op nakoming van de huurovereenkomst. Het beding ziet daarmee ook op de getroffen regeling. De kantonrechter volgt dan ook niet het standpunt van Summa Vastgoed dat er tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is getroffen waarop artikel 25.2 niet van toepassing is en zij daarom incassokosten kan vorderen op grond van de wet. Gelet op de hiervoor aangehaalde rechtspraak kan Summa Vastgoed zich niet op artikel 6:96 BW beroepen als grondslag voor de incassokosten omdat het beding oneerlijk is en [gedaagde] niet bindt. De vordering tot betaling van de incassokosten zal dan ook worden afgewezen. 
       
       
         
           Toe te wijzen bedrag  
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Uit het voorgaande volgt dat zal worden toegewezen: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - hoofdsom - wettelijke rente 
               
               
                 € € 
               
               
                 2.150,03      92,88 
               
               
                 + 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.242,91 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - betalingen 
               
               
                 € 
               
               
                    150,03 
               
               
                 -/- 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.092,88 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Verweer [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [gedaagde] voert aan dat hij op het verkeerde adres is aangemaand en dat hij daarom geen extra kosten verschuldigd is. Voor zover [gedaagde] hiermee doelt op een proceskostenveroordeling, oordeelt de kantonrechter als volgt.  
       
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] erkent dat hij in januari 2024 een e-mail heeft ontvangen van het incassobureau. Uit het procesdossier blijkt dat er in januari 2024 verschillende e-mails zijn verzonden, welke zijn gericht aan de ‘heer [gedaagde] ’. Dat deze gericht zijn aan [naam] , en [gedaagde] niet [naam] heet, zoals hij aanvoert, blijkt hier niet uit. In ieder geval is de achternaam correct; bovendien blijkt uit de e-mails duidelijk dat het gaat om een vordering van Summa Vastgoed. Aangezien [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gehad met Summa Vastgoed én hij met haar een betalingsregeling had, had het op z’n minst op de weg van [gedaagde] gelegen om bij de afzender te informeren naar de herkomst van de e-mails als hij dacht dat ze aan de verkeerde persoon waren gericht. De kantonrechter gaat dan ook niet mee in het verweer van [gedaagde] dat hij geen kosten is verschuldigd omdat hij verkeerd is aangemaand: hij kon in ieder geval met de e-mails van januari 2024 op de hoogte zijn van de achterstand in de betalingen.    
       
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] voert verder nog aan dat hij op 13 mei 2024 een betalingsregeling heeft getroffen, waarbij is afgesproken dat de huurschuld voor 7 juni 2024 zal worden betaald. In een e-mail heeft de vader van [gedaagde] geschreven dat hij aannam dat met deze regeling de procedure zal worden ingetrokken, aldus [gedaagde] . Maar Summa Vastgoed betwist dat een betalingsregeling is getroffen en van een toezegging dat de procedure zou worden ingetrokken, is niet gebleken. Het verweer van [gedaagde] dat een kostenveroordeling niet terecht is omdat tijdig een regeling is getroffen, slaagt dan ook niet. 
       
     
     
       2.13. 
       
        [gedaagde] voert ook aan dat hij de gemachtigde van Summa Vastgoed heeft ervaren als een organisatie waarmee geen gesprek mogelijk is. Dit is erg vervelend voor hem, maar er is eerder al een betalingsregeling getroffen die niet is nagekomen. En ondanks dat in het procesdossier verschillende toezeggingen te vinden zijn om betalingen te doen, blijkt nergens uit dat [gedaagde] deze beloftes nakomt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Summa Vastgoed niet te vroeg is overgegaan tot dagvaarden. Dit betekent dat [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       De proceskosten van Summa Vastgoed worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 113,54 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 496,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 408,00 
               
               
                 (2 punten × € 204,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.085,04 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.15. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan Summa Vastgoed te betalen een bedrag van € 2.092,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 9 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.085,04, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       3.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       3.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025, in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink. 
       
       
       
         57327 
       
     
   
   
      ECLI:NL:HR:2024:1780 
   
   
      Zie de arresten van het Europese Hof van Justitie van 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en 8 december 2022, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger).