ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1048

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1048 Gerechtshof Den Haag , 15-04-2025 / 200.341.281/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-04-15

Zaaknummer: 200.341.281/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1048

---

Second Opinion-procedure; hoogte huurprijs; deel van het hoger beroep niet-ontvankelijk wegens appelverbod van 7:262 lid 2 BW; voor het overige bekrachtiging

GERECHTSHOF DEN HAAG                       
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.341.281/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10690264 CV EXPL 23-24364  
     
     
     
     
       
         Arrest van 15 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. D. Tap, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. B.T. Stalpers, kantoorhoudend in Utrecht. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde]. 
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop in hoger beroep 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 29 april 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het verzetvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 februari 2024; 
         
         
           het arrest van dit hof van 11 juni 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden). 
         
       
     
     
       1.2 
       Partijen hebben verzocht om toelating tot de Second Opinion-procedure. Dat verzoek is toegewezen, waarna arrest is bepaald. 
     
     
       1.3 
       Met de namens partijen verrichte invulling en ondertekening van de SO-formulieren hebben partijen ingestemd met het Second Opinion Reglement (SOR) en worden zij geacht de conclusie van eis en conclusie van antwoord als bedoeld in artikel 347 lid 1 Rv (de memories) te hebben genomen (zie ook de artikelen 3.3 en 3.4 SOR). Gelet hierop luidt de enige grief van [appellant] dat de kantonrechter niet heeft beslist overeenkomstig hetgeen hij in eerste aanleg had gevorderd.  
     
   
   
     
       2 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding  
     
       2.1 
       Aanleiding van deze procedure is een verzoek van [geïntimeerde] aan de Huurcommissie tot beoordeling van de redelijkheid van de tussen [appellant] als verhuurder en hem als huurder geldende huurprijs. Bij uitspraak van 11 april 2023 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de per 1 mei 2022 afgesproken huurprijs van € 800,- niet redelijk is en dat een huurprijs van € 384,82 wel redelijk is. Bij de puntentelling is de Huurcommissie ervan uitgegaan dat [geïntimeerde] alléén de derde verdieping heeft gehuurd, en niet ook, samen met zijn onderbuurman, de tweede verdieping, zoals [appellant] stelt. De Huurcommissie heeft daarom alleen de huurprijscheck ten aanzien van die derde verdieping bij haar oordeel betrokken en niet de eerder uitgevoerde huurprijscheck ten aanzien van de tweede en derde verdieping samen. Verder heeft de Huurcommissie ambtshalve geoordeeld dat de huurprijs wegens ernstige gebreken in de woonruimte per 1 mei 2022 tijdelijk wordt verlaagd tot € 153,93 per maand.  
     
     
       2.2 
       Omdat [appellant] het hier niet mee eens was, heeft hij een procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. Daarin heeft [appellant] gevorderd, samengevat: 
       
         
           een verklaring voor recht dat (i) de Huurcommissie op grond van de uitgevoerde prijscheck van de gehele woning de hoogte van de huur niet had mogen beoordelen omdat sprake is van geliberaliseerde huur en (ii) dat dus tussen [appellant] en [geïntimeerde] een huurprijs geldt van € 1.600,- per maand; 
         
         
           de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 2.447,95 aan achterstallige huur tot en met november 2022, met rente met ingang van 1 december 2022; 
         
         
           de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 197,42; 
         
         
           een verklaring voor recht dat de Huurcommissie geen (tijdelijke) huurverlaging had mogen vaststellen, primair omdat sprake is van geliberaliseerde huur en subsidiair omdat geen sprake is van gebreken, althans omdat door [geïntimeerde] niet is voldaan aan de voorwaarden die door de Huurcommissie zijn vastgelegd om als gebreken te worden beoordeeld. 
         
       
       
     
     
       2.3 
       Deze vorderingen zijn bij verstek toegewezen, maar [geïntimeerde] is tijdig in verzet gekomen. [geïntimeerde] heeft de kantonrechter gevraagd om op het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, te beslissen conform die uitspraak, maar dan uitgaande van 20 november 2021 – de datum van de eerste, tussen hen gesloten huurovereenkomst – als aanvangsdatum van de huurovereenkomst, in plaats van 1 mei 2022 (de datum van de tweede overeenkomst). Verder heeft [geïntimeerde] op zijn beurt in reconventie gevorderd: 
       
         
           een verklaring voor recht dat [appellant] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk en vernietiging van de huurovereenkomst; 
         
         
           de veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van te veel betaalde huur en waarborgsom ad € 11.425,- 
         
       
       
     
     
       2.4 
       De kantonrechter heeft als volgt overwogen en beslist, samengevat en zakelijk weergegeven: 
       
       
         
           i) De onder 1 en 4 door [appellant] gevorderde verklaring voor recht dat de Huurcommissie niet bevoegd was om de huurprijs te beoordelen omdat sprake was van geliberaliseerde huur (uitgaande van de huur voor beide etages) is niet toewijsbaar, omdat de uitspraak van de Huurcommissie nu van tafel is. Het standpunt van [appellant], dat de Huurcommissie de hoogte van de huur niet mocht beoordelen, wordt overigens ook niet gedeeld (vonnis 2.6).  
         
         
           ii) Beoordeeld moet worden de redelijkheid van de huurprijs per 20 november 2021, de datum van de eerste huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde]. Het gaat immers om de toetsing van de aanvangshuurprijs en ten tijde van het verzoek aan de Huurcommissie nog geen zes maanden waren verstreken na het einde van die voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst (vonnis 2.5); de Huurcommissie had dus ook van die datum moeten uitgaan (vonnis 2.6.). 
         
         
           iii) Net als de Huurcommissie gaat de kantonrechter uit van een feitelijke splitsing van de woonruimte per 20 november 2021 in twee zelfstandige woonunits op de tweede respectievelijk de derde etage. [geïntimeerde] heeft alleen de derde etage gehuurd als zelfstandige woonruimte. Het door de Huurcommissie aan die derde etage toegekende aantal punten (76) is verder niet betwist. Daarbij past een maximale huurprijs van € 384,82 per maand. De huurprijs wordt op dat bedrag vastgesteld voor de gehele periode waarin [geïntimeerde] in het gehuurde heeft verbleven, dus van 20 november 2021 tot en met 30 november 2022 (vonnis 2.7 en 2.10). 
         
         
           iv) [geïntimeerde] heeft ten aanzien van de gestelde gebreken geen eis geformuleerd en anders dan de Huurcommissie beoordeelt de kantonrechter dit niet ambtshalve. Dit punt blijft dus verder buiten beschouwing. Overigens zou de kantonrechter geen huurprijsvermindering hebben toegewezen (vonnis 2.8). 
         
         
           v) Er is geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk zodat de kantonrechter reden ziet om de huurovereenkomst te vernietigen (vonnis 2.9.). 
         
         
           vi) Gezien de vastgestelde huurprijs van € 384,22 is geen sprake van achterstallige huur. Ook de eisen 2 en 3 van [appellant] zijn daarom niet toewijsbaar (vonnis 2.11). 
         
         
           vii) [geïntimeerde] heeft wel recht op terugbetaling van teveel betaalde huur en waarborgsom. Dit is een bedrag van € 4.684,27, met rente vanaf de datum van de verzetdagvaarding, zoals was gevorderd (vonnis 2.12). 
         
         
           viii) De kantonrechter heeft het verstekvonnis vernietigd, de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en [appellant] in reconventie veroordeeld tot betaling van € 4.684,27 aan [geïntimeerde] met de wettelijke rente zoals hierboven vermeld. Het meer of anders in reconventie gevorderde is afgewezen. [appellant] is in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeeld. 
         
       
       
       
         
           Ten aanzien van de beslissing van de kantonrechter op grond van artikel 7:262 lid 1 BW: hoger beroep [appellant] niet-ontvankelijk wegens appelverbod van lid 2   
         
       
     
     
       2.5 
       Artikel 7:262 BW bepaalt het volgende (onderstreping hof): 
       
         
           lid 1: Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd  over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht .  
         
         
           lid 2:  Tegen een beslissing krachtens dit artikel  is  geen hogere voorziening  toegelaten. 
         
       
     
     
       2.6 
       Tegen de beslissing van de kantonrechter ten aanzien het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht staat dus geen hoger beroep open (ook wel aangeduid als ‘het appelverbod’). Op dit uitgangspunt wordt slechts een uitzondering gemaakt als degene die hoger beroep heeft ingesteld een beroep doet op één van de twee zogeheten ‘doorbrekingsgronden’, en dus aanvoert  
       a. a) dat de kantonrechter ten onrechte buiten of ten onrechte binnen het toepassingsgebied van het huurprijzenrecht (art. 7:246-265 BW en de UHW) is getreden, ofwel  
       b) dat de kantonrechter fundamentele beginselen van een eerlijk en onpartijdig proces heeft geschonden. 
       Voor de volledigheid merkt het hof op dat ‘buiten het toepassingsgebied van het huurprijzenrecht treden’ niet hetzelfde is als ‘onjuist toepassen’. Het is dus niet mogelijk om van een beslissing van de kantonrechter op grond van artikel 7:262 lid 1 BW in hoger beroep te komen met inhoudelijke bezwaren, die erop neer komen dat de kantonrechter tot een andere beslissing had moeten komen ten aanzien van de hoogte van de huurprijs.  
     
     
       2.7 
       
        [appellant] heeft geen doorbrekingsgronden aangevoerd. Dit betekent dat het hoger beroep van [appellant] niet-ontvankelijk is voor zover het zich richt tegen de beslissing van de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen). De hierboven in  alinea 2.4. onder (i) tot en met (iv) vermelde overwegingen en beslissingen van de kantonrechter  kunnen dus niet ter beoordeling aan het hof worden voorgelegd.  
     
     
       2.8 
       
         Ten overvloede overweegt het hof dat het hof het met die overwegingen en beslissingen eens is. Dat geldt ook voor de overweging van de kantonrechter dat sprake is geweest van verhuur van twee losse units op de tweede respectievelijk de derde etage. Daaraan doet niet af dat in de achtereenvolgens gesloten contracten staat dat de bewoners van de tweede en derde etage beide etages samen zouden huren en hoofdelijk aansprakelijk zouden zijn voor de totale huurprijs voor beide etages. Voor de uitleg van de bedoeling van partijen is niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang, maar ook wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, mede gelet op de feitelijke situatie. In dit geval week de papieren werkelijkheid duidelijk af van die feitelijke situatie en de daadwerkelijke bedoelingen van partijen. Daarbij neemt het hof onder meer in aanmerking (a) dat van een zelfstandige woonruimte sprake is als de woning beschikt over een eigen (afsluitbare) toegang en een eigen keuken, wc en douche of bad en dat vaststaat dat zowel de tweede als de derde etage bij het aangaan van de overeenkomst op 20 november 2021 aan die eisen voldeed, (b) dat de wc op de tweede etage alleen is weggehaald vanwege een inspectie door de Gemeente en (c) dat uit de overgelegde whatsapp-berichten blijkt dat alleen daarom [geïntimeerde] en zijn onderbuurman tijdelijk sleutels hebben uitgewisseld, maar dat zij ervan uit gingen dat de wc weer zou worden teruggeplaatst en dat dit ook met [appellant] is gecommuniceerd. Dit laatste is door [appellant] niet althans onvoldoende weersproken. Voor zover [appellant] al een andere bedoeling had, moest het hem naar het oordeel van het hof in elk geval redelijkerwijs duidelijk zijn dat het de bedoeling van [geïntimeerde] was om alleen de derde etage te huren, ook vanaf mei 2022.  
         
           Ten aanzien van de overige beslissingen van de kantonrechter 
         
       
     
     
       2.9 
       Aldus resteert het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van het beroep op een oneerlijke handelspraktijk (zie hierboven  alinea 2.4. onder (v) ) en het oordeel van de kantonrechter over wie wat zou moeten betalen ( alinea 2.4. onder (vi) tot en met (viii) ). Dat laatste oordeel bouwt weliswaar voort op de vastgestelde redelijke huurprijs, maar valt niettemin buiten het appelverbod, omdat de Huurcommissie niet is (en overigens ook niet kon worden) verzocht een beslissing te nemen over wie nog een schuld had aan wie. Ten aanzien van al deze punten (inclusief de proceskostenveroordeling) neemt het hof de overwegingen van de kantonrechter over en maakt deze tot de zijne. Een nadere motivering is niet vereist (SO-reglement artikel 4.2.). 
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       2.10 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het hof zal het hoger beroep niet-ontvankelijk verklaren voor zover het betrekking heeft op de beslissing van de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (zie hierboven alinea 2.7). Voor het overige zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.  
     
     
       2.11 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	349,- 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	527,- 
       
     
   
   
     
       3 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         verklaart [appellant] niet-ontvankelijk voor zover het hoger beroep betrekking heeft op de beslissing van de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (zie alinea 2.7. van deze uitspraak); 
       
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 februari 2024 voor het overige; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 527,-;  
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, H.J.M. Burg en C.J. Loggen-ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.