ECLI: ECLI:NL:RBROT:2018:8111

Titel: ECLI:NL:RBROT:2018:8111 Rechtbank Rotterdam , 31-08-2018 / 5673558 cv expl 17-3207 en 5703892 cv expl 17-4853

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2018-08-31

Zaaknummer: 5673558 cv expl 17-3207 en 5703892 cv expl 17-4853

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2018:8111

---

Gevoegde zaken. Beroep op opschorting huur slaagt niet omdat contractueel uitgesloten.  Boete toegewezen wegens drijven detailhandel in het gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummers: 5673558 CV EXPL 17-3207 en 5703892 CV EXPL 17-4853 
     
     
     
       uitspraak: 31 augustus 2018  
     
     
     
       
         vonnis (in verzet) van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de gevoegde zaken van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ALL AIR B.V. , 
       gevestigd te Barendrecht, 
       eiseres, 
       gedaagde in verzet, 
       gemachtigde: mr. S.J. Nauta, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         CHS RADIATOREN B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       eiseres in verzet, 
       gemachtigde: mr. E. Köse, 
     
     
     
       en  
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         CHS RADIATOREN B.V. ,  
       statutair gevestigd te Rotterdam,  
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. E. Köse,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ALL AIR B.V.,  
       
       gevestigd te Barendrecht,  
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. S.J. Nauta. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘All Air’ respectievelijk ‘CHS’. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedures 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 5673558 CV EXPL 17-3207 blijkt uit: 
       
       
         
           het inleidend exploot van dagvaarding van 15 november 2016, met producties; 
         
         
           het verstekvonnis van 23 december 2016; 
         
         
           het verzetexploot van 17 januari 2017, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in oppositie tevens akte houdende wijziging van eis, met producties;  
         
         
           de conclusie van repliek in oppositie, met producties; 
         
         
           de akte uitlating producties tevens houdende overlegging producties alsmede vermindering van eis van de zijde van All Air;  
         
         
           de tussenvonnissen van 17 juli 2017 en 11 januari 2018, waarin een comparitie van partijen is bepaald;  
         
         
           de bij brief van 13 februari 2018 namens All Air ingebrachte aanvullende producties ten behoeve van de comparitie van partijen; 
         
         
           het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 8 mei 2018; 
         
         
           de brief van 28 mei 2018 van mr. Nauta, waarin hij de kantonrechter bericht dat partijen geen minnelijke regeling hebben getroffen en verzocht wordt om voortzetting van de procedure.  
         
       
       
     
     
       1.2 
       
         Het verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 5703892 CV EXPL 17-4853 
         blijkt uit: 
       
       
       
         
           het exploot van dagvaarding van 30 januari 2017, met producties; 
         
         
           de incidentele conclusie voor alle weren houdende vordering tot verwijzing althans voeging tevens houdende conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in het incident; 
         
         
           het vonnis in het incident van 2 juni 2017; 
         
         
           de tussenvonnissen van 17 juli 2017 en 11 januari 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald; 
         
         
           de brief van mr. Köse gedateerd 7 mei 2018, waarbij een nadere productie is ingediend;   
         
         
           de fax van mr. Nauta van 8 mei 2018, waarbij hij bezwaar maakt tegen de nadere productie van mr. Köse en voorts zelf een productie in het geding heeft gebracht;  
         
         
           het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 8 mei 2018.  
         
       
       
     
     
       1.3 
       Bij vonnis van 2 juni 2017 in het incident tot voeging heeft de kantonrechter de zaken met bovenvermelde zaaknummers gevoegd. De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis in beide zaken nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       Ingevolge een notariële akte van 7 januari 1983 heeft All Air het erfpachtrecht van de Gemeente Rotterdam verkregen rechtgevende op het perceel aan de Keileweg 10 te Rotterdam, kadastraal bekend Gemeente Rotterdam, sectie AA 2894. Krachtens de geldende erfpachtovereenkomst dient de onroerende zaak aan de Keileweg 10 te Rotterdam gebruikt te worden voor distributie, opslag en assemblage stukgoed.  
       
     
     
       2.2 
       De Gemeente Rotterdam heeft aan All Air in een brief van 10 mei 2014 toestemming verleend voor de verhuur van het perceel. Daarbij is aan All Air ontheffing op de gebruiksbepaling verleend, inhoudende dat de huurder het erfrechtperceel mag gebruiken ten dienste van in- en verkoop (groothandel) van partijhandel, restpartijen, voorraad overschotten, goederen in faillissementen, alsmede de import en export van goederen, terwijl onder meer detailhandel uitdrukkelijk niet is toegestaan.  
       
     
     
       2.3 
       Tussen All Air als verhuurder en CHS als huurder is met ingang van 1 december 2014 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) tot stand gekomen voor de initiële duur van twee jaar met betrekking tot de bedrijfs- en opslagruimte gelegen aan de Keileweg 10 A te Rotterdam (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van € 5.445,00 inclusief BTW. Het gehuurde behelst een oppervlakte van 2150 m2 en wordt met toestemming van All Air door CHS gedeeltelijk onderverhuurd aan een derde.  
       
     
     
       2.4 
       
         In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
         
           “(…) 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als  
           ruimte ten behoeve van de in- en verkoop van partijhandel; activiteiten die vallen onder detailhandel zijn niet toegestaan 
           .  
         
       
     
     
       1.4 
       
         
           Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Voorwaarden 
         
       
     
     
       2.1 
       
         Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ , gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012 (…). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.  
       
     
     
       2.2 
       
         De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.  
       
       
       
         
           Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 01 februari 2015 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen (hierna: ingangsdatum) en lopende tot en met 31 januari 2017 of 2 jaar na de eerder of later overeengekomen ingangsdatum.  
       
     
     
       3.2 
       
         Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar. 
       
     
     
       3.3 
       
         Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5, voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Deze overeenkomst zal echter eindigen uiterlijk op de laatste dag van de erfpacht overeenkomst. (…)”  
       
       
     
     
       2.5 
       All Air heeft in 2015 een bedrag van € 1.650,21 aan CHS voldaan inzake kosten die CHS heeft moeten maken om een lekkage te herstellen.  
       
     
     
       2.6 
       In de periode vanaf september 2016 tot en met januari 2017 heeft CHS geen huur betaald aan All Air.  
       
     
     
       2.7 
       
         De vorige gemachtigde van CHS, mr. M.F. van Immerseel, heeft All Air bij brief van     5 oktober 2016 als volgt bericht: 
         
           “(…) Cliënte huurt van u de huurruimte op bovengenoemd adres. Bij email van 24 juni 2016 zond cliënte u een lijst met achterstallig onderhoud/gebreken aan het gehuurde. Cliënte heeft u in haar email een termijn van 14 dagen gesteld voor herstel van de opgesomde gebreken. Vervolgens is een emailcorrespondentie tussen u en cliënte ontstaan. Die correspondentie heeft er evenwel niet toe geleid dat u de gebreken hebt verholpen, zodat u sinds 9 juli 2016 in verzuim bent.  
         
       
       
       
         
           Cliënte heeft mij verzocht u in rechte te betrekken ten einde het ertoe te geleiden dat u de gebreken alsnog herstelt, alsmede dat u de door cliënte geleden en nog te lijden schade vergoedt.  
         
       
       
       
         
           Wat nu echter niet kan wachten is het herstel van de loodsdeuren. Zoals u weet kunnen die niet meer dicht en staan ze constant open. Dat is een onacceptabele situatie aangezien cliënte veel goederen in de loodsen heeft opgeslagen en de kans op diefstal van die goederen nu levensgroot is. u heeft meermalen toegezegd de loodsdeuren te zullen (laten) herstellen maar ook dat is tot op heden niet gebeurd. De door u ingeschakelde herstelbedrijven hebben alle aangegeven dat reparatie niet meer mogelijk is en dat de deuren compleet vernieuwd dienen te worden. 
         
       
       
       
         
           Cliënte is bereid om u nog eenmaal in de gelegenheid te stellen nieuwe loodsdeuren te (laten) plaatsen. Zij geeft u nog een laatste keer een termijn van 7 werkdagen voor het (laten) plaatsen van nieuwe loodsdeuren, bij gebreke waarvan cliënte de werkzaamheden zelf zal laten uitvoeren. Zij zal de gemaakte kosten op u verhalen middels het in mindering brengen van die kosten op de huurpenningen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8 
       
         All Air heeft bij brief van 10 oktober 2016 op voornoemde brief van mr. Van Immerseel als volgt gereageerd:  
         
           “(…)op 21 april 2015 hebben wij van [M.], destijds werkzaam bij de huurder een mail gekregen met foto’s wat betreft lekkages op het dak van het gehuurde. Er is toen afgesproken dat CHS Radiatoren de reparaties liet uitvoeren door hun vaste monteur en dat de verhuurder voor de kosten belast zou worden. Die kosten zijn reeds door de verhuurder verrekend. 
         
       
       
       
         
           Van december 2014 t/m juni 2016 heeft de overhead deur in de loods goed gewerkt. Op bijgevoegde foto’s van de loods kunt u zien dat er een vrachtwagen of heftruck tegen de onderkant van de overhead deur is gereden, omdat deze niet meer recht maar krom is. (…) Ook willen wij wijzen op het feit dat het gehuurde pand CASCO gehuurd is en wij niet hoeven op te draaien voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt! (…)”    
         
       
       
     
     
       2.9 
       De Gemeente Rotterdam heeft All Air bij brief van 16 november 2015 onder meer bericht dat zij heeft vastgesteld dat op het erfpachtperceel Keileweg 10 door Partijhandel Rotterdam B.V. detailhandel werd bedreven, welk gebruik expliciet is uitgesloten in de verleende ontheffing van de gebruiksbepaling. De Gemeente Rotterdam heeft bij deze brief aan All Air een boete opgelegd van € 10.000,00, die voor 12 december 2015 diende te zijn voldaan en heeft aangekondigd dat indien per 1 december 2015 het gebruik nog niet was beëindigd, aan All Air nogmaals een boete van € 10.000,00 zou worden opgelegd, welke boete kan oplopen tot maximaal tienmaal de jaarcanon.  
       
     
     
       2.10 
       All Air heeft CHS vanaf september 2015 meerdere keren schriftelijk verzocht geen detailhandel in het gehuurde te bedrijven en heeft CHS bij brief van 11 december 2015 aansprakelijk gesteld voor de door de Gemeente Rotterdam reeds opgelegde en eventueel nog op te leggen boetes.  
       
     
     
       2.11 
       Bij onder zaaknummer 4856658 VV EXPL 16-83 gewezen vonnis in kort geding van deze rechtbank van 14 april 2016 is CHS een verbod opgelegd tot het vanuit het gehuurde ontplooien van activiteiten die vallen onder detailhandel, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
       
     
     
       2.12 
       Bij onder zaaknummer 5551739 \ CV EXPL 16-49320 gewezen verstekvonnis van       23 december 2016 werd CHS overeenkomstig de eis van All Air veroordeeld tot betaling aan laatstgenoemde van € 24.232,25 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2016 en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente, met veroordeling van CHS in de kosten van het geding. Tegen dit vonnis is CHS in verzet gegaan bij verzetexploot van 17 januari 2017.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         In de zaak met zaaknummer 5673558 CV EXPL 17-3207 
       
     
     
       3.1 
       
         Na wijziging van eis vordert All Air om CHS te veroordelen om aan haar te betalen: 
         I. de achterstallige huur van € 34.115,00 + p.m., te vermeerderen met primair de contractuele rente van 1% per maand, subsidiair de wettelijke handelsrente en meer subsidiair de wettelijke rente over de huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata van deze huurtermijnen, dan wel vanaf de dag van het verzuim, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         II. de huurtermijnen vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst, telkens te betalen vanaf de eerste dag van de maand waarop de huurtermijn betrekking heeft; 
         III. een schadevergoeding van € 20.000,00, te vermeerderen met de door de gemeente Rotterdam berekende rente en kosten (tot en met 23 december 2016 berekend op een bedrag van € 2.101,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat All Air tot betaling aan de gemeente Rotterdam overgaat tot de dag der algehele voldoening; 
         IV. een boetebedrag van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag vanaf de dag van verzuim zolang CHS in gebreke is en blijft het gehuurde te gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming; 
         V. de buitengerechtelijke kosten van € 6.750,75 dan wel € 1.225,05, vermeerderd met de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         VI. de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.2 
       Aan de gewijzigde eis heeft All Air -naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd. 
       
       
         3.2.1 
         CHS schiet tekort in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst. Allereerst is CHS, ondanks sommatie, in gebreke met (tijdige) betaling van de verschuldigde huur, waardoor er ten tijde van de oorspronkelijke dagvaarding sprake was van een huurachterstand die, berekend over de periode vanaf juli 2016 tot en met de maand november 2016, € 23.225,00 bedroeg. Nadien is CHS ook in gebreke gebleven met betaling van de huur voor de maanden december 2016 en januari 2017 ter hoogte van € 10.890,00.  
         
       
       
         3.2.2 
         
           Daarnaast handelt CHS in strijd met artikel 1.3 van de huurovereenkomst door in het gehuurde detailhandel te drijven. De Gemeente Rotterdam heeft All Air op grond van de tussen hen bestaande erfpachtovereenkomst twee maal een boete van € 10.000,00 opgelegd, in totaal € 20.000,00, omdat het gehuurde niet wordt gebruikt conform de overeengekomen bestemming. CHS is gehouden deze door All Air geleden schade als gevolg van het strijdige gebruik aan haar te vergoeden, nu CHS All Air dient te vrijwaren op basis van artikel 11.2 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). 
           Subsidiair is CHS op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aansprakelijk voor de door CHS geleden schade.  
           Meer subsidiair heeft CHS onrechtmatig gehandeld jegens All Air en is zij uit diende hoofde aansprakelijk voor de door All Air geleden schade.  
         
         
       
       
         3.2.3 
         Voorts is All Air gebleken dat CHS in strijd met de artikelen 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst en de artikelen 5 en 13 van de algemene bepalingen geopend is op zaterdagen en zondagen, dat CHS de kelder van het gehuurde heeft verbouwd tot woning (waarin matrassen zijn geplaatst) en voorts een kantoor heeft omgebouwd tot woning (waarin bedden en meubilair zijn geplaatst) en dat in het gehuurde dieren (waaronder kippen en konijnen) in hokken worden gehouden. CHS verbeurt krachtens artikel 31 van de algemene voorwaarden vanwege de overtreding van artikel 5.1 van de algemene voorwaarden (gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming) een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag dat CHS in verzuim is.               
         
       
     
     
       3.3 
       CHS heeft gevorderd haar te ontheffen van de bij voormeld verstekvonnis tegen haar uitgesproken veroordeling, dat verstekvonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van All Air af te wijzen, met veroordeling van All Air in de kosten van het geding. 
       
     
     
       3.4 
       Daartoe heeft CHS -naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven- het volgende aangevoerd.  
       
       
         3.4.1 
         Naast langdurige en aanzienlijke lekkage in het gehuurde, werken sinds enige tijd ook de loodsdeuren van de opslagruimten aan de achterzijde van het gehuurde niet meer. De deuren zijn geblokkeerd geraakt en kunnen niet meer dalen omdat de ijzeren bedrading kapot is. De bedrading is kapot geschoten door slijtage en wegens achterstallig onderhoud. Hierdoor zijn de achtergelegen opslagruimten, waarin veel kostbare goederen worden opgeslagen, niet meer hermetisch af te sluiten, waardoor de kans op diefstal van de goederen reëel is. De deuren moeten compleet vernieuwd worden en reparatie is niet mogelijk. Toen All Air niet genegen bleek de gebreken te herstellen, is CHS overgegaan tot opschorting van haar verplichting tot betaling van de huur. Door dit gebrek krijgt CHS immers niet het huurgenot waar zij op grond van artikel 7:204 BW recht op heeft.  
         
       
       
         3.4.2 
         De hoogte van de gestelde huurachterstand is onjuist. Voor de maanden juli en augustus 2016 heeft CHS op 9 en 24 augustus 2016 een deelbetaling van € 2.000,00 per maand betaald. Ook de huur voor de maanden februari, maart en april 2017 is betaald. De huur voor de maand mei zal begin mei 2017 worden overgemaakt.  
         
       
       
         3.4.3 
         CHS betwist dat partijen algemene voorwaarden zijn overeengekomen. Voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn geen algemene voorwaarden aan CHS ter hand gesteld en CHS heeft ook niet voor ontvangst daarvan getekend. Voor zover nodig vernietigt CHS de algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 onder b BW. Reeds gelet hierop is de primair op artikel 11.2 van de algemene bepalingen gegronde gevorderde schadevergoeding alsook de gevorderde contractuele boete niet toewijsbaar.  
         
       
       
         3.4.4 
         CHS betwist bovendien dat zij in het gehuurde activiteiten ontplooit of heeft ontplooid die vallen onder detailhandel. CHS verkoopt in het gehuurde niet aan particulieren/eindgebruikers, wel via haar webshop en via marktplaats.nl. Op de website van CHS staan de producten van CHS vermeld en aldaar kunnen de producten elektronisch worden verkocht, waarna de goederen worden verzonden. Voor niet-particulieren/eindgebruikers bestond de mogelijkheid van afhalen. Om aan alle discussie een einde te maken, heeft CHS de mogelijkheid van afhalen ook voor de niet-particulieren/eindgebruikers beëindigd.  
         
       
       
         3.4.5 
         
           Het is juist dat CHS in het weekend geopend is, maar dat is niet in strijd met enige wettelijke bepaling. Klusbedrijven werken tegenwoordig door in het weekend en om die klanten te kunnen bedienen, is CHS eveneens geopend in het weekend.  
           Er heeft medio 2015 gedurende drie weken een hok met konijnen in de opslagruimte van CHS gestaan tijdens de vakantie van een van de werknemers van CHS, omdat diegene geen oppas voor zijn huisdieren kon vinden. Een tijdelijke opstal is niet in strijd met de huurovereenkomst. CHS betwist verder dat de kelder tot woning zou zijn omgebouwd. Naast de showroom en de twee door CHS zelf gebruikte loodsen, is er nog een derde loods achter op het terrein, die wordt door CHS onderverhuurd aan Comvastgoed, waartoe CHS gerechtigd is. Die ruimte wordt geenszins als woonruimte gebruikt. Comvastgoed heeft er wel wat huisraad staan die zij gebruikt voor gemeubileerde verhuur van woningen.  
         
         
       
       
         3.4.6 
         De oorspronkelijke dagvaarding vermeldt tot slot niet de bij All Air bekende verweren van CHS, zodat niet voldaan is aan de substantieringsplicht zoals bepaald in artikel 111 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) en de dagvaarding als gevolg daarvan nietig is.  
         
         
           
             In de zaak met zaaknummer 5703892 CV EXPL 17-4853  
           
         
       
     
     
       3.5 
       
         CHS heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. All Air te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 103.466,54 als gespecificeerd in onderdeel 7 van de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
         II. All Air te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de voorzieningen te treffen als omschreven in punt 2 van de dagvaarding, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 300,00 per dag voor elke dag dat All Air in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen; 
         III. dat de door CHS aan All Air verschuldigde huurprijs voor het gehuurde van thans     € 5.445,00 per maand zal worden verminderd met een aan de vermindering van het huurgenot van CHS ten gevolge van de gebreken evenredig bedrag zijnde                         € 1.000,00 per maand, ingaande per 1 januari 2016 tot aan de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen; 
         IV. All Air te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.6 
       Aan haar vordering heeft CHS naast de onder 2 vermelde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag gelegd. 
       
       
         3.6.1 
         CHS heeft veel last van lekkage. Zij heeft All Air diverse malen hierop aangesproken, maar All Air heeft niet adequaat gereageerd. In 2015 is sprake geweest van een lekkage en heeft een reparatie aan het dak plaatsgevonden, waarvan de kosten € 1.650,00 bedroegen. Deze kosten zijn  destijds verrekend met de huur. Na een zeer korte onderbreking is het dak echter weer gaan lekken. Door de vochtige muren en de lekkage is sprake van verminderd huurgenot. CHS kan een deel van het gehuurde (ongeveer 1/5e) immers niet gebruiken voor opslag van voorraad of presentatie van verkoopartikelen. CHS heeft derhalve aanspraak op een aan de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs. Deze bedraagt   € 1.000,00 per maand.  
         
       
       
         3.6.2 
         CHS vordert voorts herstel van het gebrek.  
         
       
       
         3.6.3 
         De lekkage heeft tot slot geleid tot schade aan voorraad en inventaris van in totaal       € 103.466,54. De radiatoren en tegels zijn verpakt in plastic folie, maar is feitelijk bedoeld tegen lichte stootschade. Door de lekkage verkleuren de radiatoren en ontstaat lichte roestvorming, waardoor de radiatoren onverkoopbaar blijken. All Air schiet tekort in haar verplichting tot herstel van het gebrek dan wel handelt onrechtmatig jegens CHS door schade toe te brengen aan de eigendommen van CHS. All Air is derhalve gehouden de schade aan CHS te vergoeden.  
         
       
     
     
       3.7 
       All Air concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van CHS in de kosten van de procedure.  
       
     
     
       3.8 
       Daartoe heeft All Air - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.  
       
       
         3.8.1 
         All Air heeft in 2015 reeds een bedrag van € 1.650,14 voldaan inzake kosten die CHS heeft moeten maken om een lekkage te herstellen. All Air betwist dat nadien wederom een lekkage is ontstaan, zodat ook herstel daarvan niet nodig is en bovendien onduidelijk is waarvan herstel wordt gevorderd.  
         
       
       
         3.8.2 
         Subsidiair betwist All Air, indien er wel sprake zou zijn van lekkage, dat een vermindering van de huurprijs met € 1.000,00 per maand redelijk zou zijn en zij wijst erop dat de vermindering dan eerst vanaf medio 2016 zou kunnen ingaan.  
         
       
       
         3.8.3 
         All Air betwist dat CHS schade als gevolg van lekkage heeft geleden. De schade is slechts onderbouwd met een zelf opgesteld overzicht. Nergens uit blijkt dat de daarin vermelde zaken ten tijde van de lekkage in het gehuurde waren opgeslagen of dat die zaken schade als gevolg van de lekkage hebben ondervonden. Ook de genoemde prijzen van de betreffende zaken wordt betwist. Bovendien wordt het gehuurde gedeeltelijk onderverhuurd door CHS aan derden.  
         
       
       
         3.8.4 
         Tot slot doet All Air een beroep op opschorting. Zolang CHS in gebreke is met de voldoening van de door de Gemeente Rotterdam opgelegde boetes wegens schending van de erfpachtvoorwaarden doordat CHS detailhandel drijft, kan All Air als schuldenaar ingevolge artikel 6:61 BW niet in verzuim raken. Voorts doet All Air in dat verband een beroep op verrekening.  
         
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In de zaak met zaaknummer 5673558 CV EXPL 17-3207 
       
     
     
       4.1 
       Het meest vergaande verweer van CHS tegen de vorderingen van All Air ziet op de in artikel 111 lid 3 Rv vastgelegde substantiëringsplicht. De kantonrechter stelt vast dat All Air inderdaad heeft verzuimd het verweer van CHS in de oorspronkelijke dagvaarding te vermelden. Het bepaalde in artikel 111 lid 3 Rv is echter niet op straffe van nietigheid voorgeschreven, zodat de dagvaarding, anders dan door CHS wordt aangevoerd, niet nietig is.  
       
     
     
       4.2 
       All Air erkent dat de huur voor de maanden juli en augustus 2016 is voldaan door middel van twee deelbetalingen van elk € 2.000,00, maar zij heeft onweersproken gesteld dat deze betalingen reeds in de oorspronkelijke dagvaarding waren verwerkt. Dit blijkt ook uit het overzicht dat in bedoelde dagvaarding is weergegeven, nu daarin de huur voor juli en augustus 2016 op een bedrag van € 3.445,00 is gesteld in plaats van € 5.445,00. Gelet hierop bestaat geen aanleiding de door CHS gestelde gedane deelbetalingen van 9 en 24 augustus 2016 in mindering te brengen op de vordering van All Air. Bij akte uitlating producties heeft All Air voorts erkend dat CHS de huurtermijnen vanaf februari tot en met juni 2017 inmiddels heeft voldaan, waarna All Air haar vordering heeft verminderd tot een bedrag van € 34.115,00. Nu CHS verder geen andere betalingen heeft gesteld of met betaalbewijzen heeft onderbouwd, gaat de kantonrechter er vanuit dat sprake is van voornoemde huurachterstand van € 34.115,00 berekend tot en met juni 2017. In zoverre is de vordering ter zake van de huurachterstand toewijsbaar, tenzij komt vast te staan dat CHS de betalingen van de huur terecht heeft opgeschort vanwege door haar gestelde gebreken aan het gehuurde, bestaande uit beschadigde loodsdeuren en lekkage.  
       
     
     
       4.3 
       Ten aanzien daarvan wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 1.2 van de huurovereenkomst wordt het gehuurde als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. Dit laatste is gesteld noch gebleken, zodat de kantonrechter er vanuit gaat dat het gehuurde casco is verhuurd aan CHS. All Air heeft desgevraagd ter comparitie van partijen gesteld dat deuren in beginsel onder casco-verhuur vallen, hetgeen mee brengt dat All Air op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht is op verlangen van CHS gebreken aan deuren te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van All Air zijn te vergen, op welke uitzonderingen All Air geen beroep heeft gedaan. Is de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim, dan kan de huurder ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen.        
       
     
     
       4.4 
       Vast staat tussen partijen dat de loodsdeuren in het gehuurde niet goed functioneren, maar partijen verschillen van mening over de vraag of dit als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is aan te merken. Dit kan in het midden blijven, nu het beroep op opschorting reeds afstuit op het gegeven dat All Air heeft gesteld dat de bevoegdheid tot opschorting contractueel in artikel 25.1 van de algemene voorwaarden is uitgesloten en CHS dit niet heeft weersproken. CHS heeft enkel als verweer aangevoerd dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst, maar dit verweer wordt door de kantonrechter om de navolgende reden verworpen. Op pagina 2 van de huurovereenkomst is in artikel 2.1 vermeld dat van deze huurovereenkomst de algemene bepalingen deel uitmaken, dat de inhoud van deze bepalingen partijen bekend is en dat huurder en verhuurder een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen. In artikel 2.2 van de huurovereenkomst is vervolgens vermeld dat de algemene bepalingen van toepassing zijn behoudens en voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen. Pagina 2 van de huurovereenkomst is onderaan door CHS voorzien van een paraaf. Daarnaast is op pagina 5 van de huurovereenkomst na vermelding van de bijzondere bepalingen, onder de zinssnede “ aldus opgemaakt en ondertekend in drievoud ” een handtekening geplaatst door zowel de verhuurder als de huurder en is onderaan dezelfde pagina ruimte gelaten voor een extra handtekening waarbij is vermeld   “Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de Algemene bepalingen (…) als genoemd in artikel 2.1” , waaronder wederom een paraaf van CHS is geplaatst. De kantonrechter is van oordeel dat op grond van voorgaande voldoende vast staat dat de algemene voorwaarden van All Air van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst en voorts dat CHS voor ontvangst daarvan heeft getekend. Het beroep op vernietiging van de algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 onder b BW slaagt dan ook niet.  
       
     
     
       4.5 
       Dit betekent dat artikel 25.1 van de algemene voorwaarden, waarin de bevoegdheid tot opschorting van de huur is uitgesloten, van toepassing is. Het bepaalde in artikel 7:209 BW, namelijk dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de artikelen 7:206 lid 1 en 2 BW, 7:207 BW en 7:208 BW, staat niet in de weg aan een rechtsgeldig beroep op artikel 25.1 van de algemene voorwaarden, nu gesteld noch gebleken is dat het gebreken betreft die All Air bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Geconcludeerd wordt derhalve dat CHS geen beroep op opschorting toekomt.  
       
     
     
       4.6 
       Voor zover CHS naast opschorting tevens een beroep op verrekening op grond van artikel 7:206 lid 3 BW heeft willen doen, stuit dat beroep af op het gegeven dat gesteld noch gebleken is dat CHS al daadwerkelijk redelijke kosten van herstel heeft gemaakt. Zij heeft immers bij verzetexploot twee offertes d.d. 9 juni 2016 en 3 oktober 2016 overgelegd en heeft in haar conclusie van repliek in oppositie die dateert van 4 mei 2017, derhalve ruim acht maanden later, slechts gesteld dat zij in het proces is van het laten herstellen van het gebrek. Gelet hierop is op dit moment nog geen sprake van een reeds opeisbare vordering jegens All Air die op grond van artikel 6:127 BW verrekend kan worden.  
       
     
     
       4.7 
       Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door All Air gevorderde huurachterstand berekend tot en met juni 2017 van € 34.115,00 toewijsbaar is. Dit bedrag zal worden toegewezen. De gevorderde contractuele rente is als onweersproken toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.  
       
     
     
       4.8 
       De gevorderde huurtermijnen vanaf juli 2017 tot en met de datum van het eindvonnis zijn toewijsbaar. De gevorderde huurtermijnen vanaf de datum van het eindvonnis tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst zijn echter niet toewijsbaar. Enerzijds is door All Air immers niet gesteld per welke datum de huurovereenkomst zal eindigen en anderzijds is door haar ter comparitie gesteld dat de erfpachtovereenkomst inmiddels door de Gemeente Rotterdam is opgezegd. Blijkens artikel 3.3 van de huurovereenkomst zal de huurovereenkomst tussen All Air en CHS eindigen uiterlijk op de laatste dag van de erfpachtovereenkomst. Hoewel partijen ter comparitie hebben aangegeven dat zij zullen proberen de opzegging door de gemeente van tafel te krijgen, is daarmee op voorhand onvoldoende bepaalbaar wanneer de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. 
       
     
     
       4.9 
       Ten aanzien van het door All Air gevorderde bedrag van € 20.000,00 ter zake de opgelegde boetes wordt als volgt overwogen. Niet in geschil is dat het CHS op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te ontplooien die vallen onder detailhandel en dat het gehuurde uitsluitend dient te worden bestemd om te worden gebruikt als ruimte ten behoeve van de in- en verkoop van partijhandel. Partijen twisten over de vraag óf CHS in strijd met voornoemde bepaling detailhandel in het gehuurde drijft en zo ja, wat de gevolgen daarvan voor CHS zijn.  
       
     
     
       4.10 
       Wat precies onder ‘activiteiten die vallen onder detailhandel’ wordt verstaan, blijkt niet uit de overgelegde huurovereenkomst of de algemene voorwaarden en kan evenmin zonder meer worden afgeleid uit de erfpachtovereenkomst die tussen de Gemeente Rotterdam en All Air is gesloten, nu die overeenkomst jegens CHS geen rechtstreekse gelding heeft. Partijen zijn het er echter klaarblijkelijk over eens dat onder detailhandel in ieder geval valt directe verkoop aan particulieren vanuit het gehuurde en het afhalen van producten door particulieren bij het gehuurde.  
       
     
     
       4.11 
       All Air heeft ter onderbouwing van haar stelling dat CHS detailhandel in het gehuurde drijft, diverse stukken overgelegd. Allereerst een taxatierapport (productie 7), waarin op pagina 7 is vermeld:  “Nota bene: de huurovereenkomst is ‘tegenstrijdig’; het gehuurde wordt benoemd als 290 BW ruimte, maar detailhandel is niet toegestaan. Er is echter wel sprake van detailhandel.”  Ten tweede een brief van de Gemeente Rotterdam van                             16 november 2015 aan All Air (productie 8), waarin is gemeld dat de Gemeente Rotterdam heeft vastgesteld dat op het erfpachtperceel Keileweg 10 op dit moment door Partijhandel Rotterdam B.V. detailhandel wordt bedreven, waarbij All Air onweersproken heeft gesteld dat de naam Partijhandel Rotterdam B.V. een verschrijving betreft. Ten derde printscreens van de website van CHS (productie 9), waarbij All Air stelt dat de website een webwinkel kent die is gecertificeerd door Webwinkelkeur, het keurmerk voor webwinkels waarin producten worden aangeboden aan consumenten, en dat het middels de webwinkel voor consumenten mogelijk is producten af te halen bij het gehuurde en dat de detailhandel voorts blijkt uit de klantbeoordelingen op de website. Verder stelt All Air dat de detailhandel blijkt uit een printscreen van 16 februari 2017 van de website www.marktplaats.nl (productie 10), omdat daar is vermeld dat CHS aan de vakman en de particulier verkoopt, waarbij een bezoek aan het magazijn aan de Keileweg 10 mogelijk is. Daarnaast verwijst All Air naar een brief van CHS waarin melding wordt gemaakt van verkoop aan particulieren en het bezoeken van het gehuurde en het aldaar aanschaffen en direct meenemen van materialen uit het magazijn (productie 11), alsmede naar facturen van CHS aan particulieren, waarbij sprake is van contante betaling (productie 12). Tot slot verwijst All Air in dit kader nog naar productie 22 die zij bij haar laatste akte heeft ingebracht, zijnde een verklaring van een deurwaarder van 14 april 2016, waarin is verklaard: “ Onze deurwaarder heeft gezien dat het gehuurde als winkel in bedrijf is en dat er dus activiteiten worden ontplooid die vallen onder detailhandel”.  
       
     
     
       4.12 
       
         CHS heeft de stellingen van All Air en de door haar genoemde producties onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zo heeft zij ten aanzien van productie 7 aangevoerd dat de taxateur niet uit eigen waarneming heeft kunnen rapporteren dat sprake is van detailhandel en dat het rapport niet vermeldt dat dit door de taxateur zelf is geconstateerd en zo ja, wanneer en op welke wijze, terwijl de kantonrechter constateert dat in het rapport is vermeld dat de taxateur het beoordeelde op 3 juli 2015 inwendig en uitwendig heeft opgenomen in aanwezigheid van een medewerker van All Air.  
         Verder heeft CHS zonder enige onderbouwing aangevoerd dat alleen voor niet-particulieren de mogelijkheid bestond om producten in het gehuurde af te halen, terwijl dit niet strookt met de tekst zoals vermeld op de door All Air overgelegde stukken.   
         Tot slot voert CHS aan dat zij betreurt dat kennelijk drie aankopen door particulieren zijn gedaan, maar dat zij in de veronderstelling verkeerde dat de kopers professionele partijen betroffen gezien de bedrijfskleding die zij droegen en het bovendien om aankopen van een zeer geringe aanschafwaarde ging. Ook dit laatste is niet onderbouwd.  
       
       
     
     
       4.13 
       Nu All Air zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde tekortkoming van CHS, draagt zij daarvan de bewijslast. De kantonrechter acht haar gelet op het bovenstaande in dit bewijs geslaagd. Dit betekent dat vast staat dat in het gehuurde detailhandel werd gedreven.  
       
     
     
       4.14 
       CHS dient op grond van artikel 11.2 van de algemene voorwaarden, ten aanzien waarvan hiervoor is overwogen dat deze van toepassing zijn op de huurovereenkomst, All Air te vrijwaren tegen boetes die All Air worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van CHS. All Air heeft door middel van producties 8, 13 en 23 genoegzaam aangetoond dat de Gemeente Rotterdam boetes van € 20.000,00 aan All Air heeft opgelegd, zodat dit gevorderde bedrag toewijsbaar is. All Air vordert daarnaast de door de Gemeente Rotterdam berekende rente en kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat All Air tot betaling aan de Gemeente Rotterdam overgaat, maar voor deze vorderingen biedt artikel 11.2 van de algemene voorwaarden geen deugdelijke grondslag omdat dat artikel enkel ziet op boetes en bovendien zijn deze vorderingen als onvoldoende bepaalbaar thans niet toewijsbaar.  
       
     
     
       4.15 
       
         All Air vordert voorts een boetebedrag van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag vanaf de dag van verzuim zolang CHS in gebreke is en blijft het gehuurde te gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.  
         Artikel 31 van de algemene voorwaarden bepaalt dat indien de huurder zich, na door de verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene voorwaarden opgenomen voorschriften, zij een boete verbeurt van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. All Air stelt in dit kader dat sprake is van overtreding van artikel 5.1, te weten het gebruiken van het gehuurde in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, en van overtreding van artikel 13, te weten dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder bevoegd is veranderingen/toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde betreffen en dat de huurder de verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk zal informeren over iedere hiervoor bedoelde verandering of toevoeging.  
       
       
     
     
       4.16 
       De vordering van All Air is zeer algemeen geformuleerd. Het is de kantonrechter niet duidelijk of All Air daarmee enkel het drijven van detailhandel in het gehuurde bedoelt of ook het houden van huisdieren, het ombouwen van kantoor- en kelderruimte naar woonruimte en de kwestie rondom de openingstijden. Voor zover All Air laatstgenoemde omstandigheden (mede) aan de gevorderde boete ten grondslag heeft willen leggen, heeft zij ter zake niet voldaan aan haar stelplicht, nu zij niet heeft gesteld vanaf welke datum welke overtreding dan zou hebben plaatsgevonden en, mede gezien in het licht van het verweer van CHS, of, en zo ja, wanneer het strijdige gebruik zou zijn geëindigd. Bovendien heeft All Air CHS ter zake niet op de in artikel 31 van de algemene voorwaarden voorgeschreven wijze behoorlijk in gebreke gesteld. Voor wat betreft de kwestie rondom de openingstijden geldt bovendien dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat het open zijn in het weekend een strijdig gebruik van het gehuurde als bedoeld in artikel 5.1 van de algemene voorwaarden oplevert. Evenmin betreft het een verandering of toevoeging  in  het gehuurde als bedoeld in artikel 13 van de algemene voorwaarden. Reeds om die reden is geen boete op grond van bedoelde omstandigheden verschuldigd. 
       
     
     
       4.17 
       
         All Air vordert voorts een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, primair op grond van artikel 30 lid 1 van de algemene voorwaarden. In dat artikel is bepaald dat in alle gevallen waarin de verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan de huurder doet uitbrengen, de huurder verplicht is alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte, aan verhuurder te voldoen en dat de gemaakte redelijke kosten bij voorbaat tussen partijen worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. Indien partijen voor uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenissen tot betaling van een geldsom de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten zijn overeengekomen gelden in beginsel de overeengekomen bepalingen, behoudens de matigingsbevoegdheid van artikel 242 Rv. Op grond van dit wetsartikel zal in beginsel (ambtshalve) matiging tot het tarief van de staffel van het Besluit BIK plaatsvinden. Indien de schuldeiser gemotiveerd stelt en bij betwisting bewijst dat de werkelijke kosten hoger zijn geweest dan genoemd forfaitair tarief en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, komen de hogere kosten voor vergoeding in aanmerking.  
         All Air heeft niet gemotiveerd gesteld dat de primair gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 6.750,75 daadwerkelijk en in redelijkheid zijn gemaakt. Gelet hierop zal de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten ambtshalve matigen tot het uit de staffel van het besluit BIK voortvloeiende bedrag van € 1.116,15.  
         De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, nu niet gesteld is All Air deze kosten reeds aan haar incassogemachtigde betaald heeft. 
       
       
     
     
       4.18 
       Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt CHS veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van All Air worden vastgesteld op € 1.020,81 aan verschotten en € 2.100,00 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 x € 600,00 per punt).  
       
       
         
           In de zaak met zaaknummer 5703892 CV EXPL 17-4853  
         
       
     
     
       4.19 
       CHS vordert schadevergoeding en huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek en ‘het treffen van voorzieningen als omschreven in punt 2 van het lichaam van de dagvaarding’.  
       
     
     
       4.20 
       Ten aanzien van laatstgenoemde vordering wordt overwogen dat in punt 2 van de dagvaarding (of elders in de dagvaarding) geen voorzieningen zijn vermeld, zodat de vordering reeds om die reden als onvoldoende bepaalbaar afgewezen dient te worden.  
       
     
     
       4.21 
       Ten aanzien van de overige twee vorderingen dient allereerst beoordeeld te worden of sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter begrijpt uit het lichaam van de dagvaarding dat aan deze vorderingen enkel lekkage ten grondslag wordt gelegd en niet de in de andere zaak in het kader van het beroep op opschorting gestelde gebrekkige loodsdeuren.  
       
     
     
       4.22 
       Ingevolge het bepaalde in artikel 150 Rv, rust op CHS de stelplicht en -zo daaraan zou worden toegekomen- de bewijslast van haar stelling dat sprake is van een lekkage in het gehuurde. Tussen partijen staat vast dat in ieder geval in 2015 een (eerste) lekkage in het gehuurde heeft bestaan en dat All Air in 2015 een bedrag van € 1.650,21 aan CHS heeft voldaan inzake kosten die CHS heeft moeten maken om die lekkage te herstellen. CHS heeft ter comparitie van partijen erkend dat die eerste lekkage door middel van de uitgevoerde reparatie daadwerkelijk was verholpen. CHS stelt dat een tijd later een tweede, nieuwe lekkage is ontstaan. De nieuwe lekkage wordt door All Air uitdrukkelijk betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft CHS ter zake van de gestelde tweede, nieuwe lekkage, in het licht van de betwisting door All Air, niet aan haar stelplicht voldaan. In de dagvaarding van 30 januari 2017 wordt enkel in één zin gesteld dat CHS veel last heeft van lekkage en dat zij All Air diverse malen daarop heeft aangesproken, waarbij wordt verwezen naar productie 2, zijnde een e-mail van 24 juni 2016 en een brief van 5 oktober 2016. De e-mail is echter slecht leesbaar, zodat niet kan worden geconstateerd dat daarin een lekkage is gemeld. De kantonrechter constateert voorts dat in bedoelde brief, weergegeven onder 2.7, geen melding is gemaakt van enige lekkage. In die brief wordt enkel verwezen naar de hiervoor genoemde e-mail van 24 juni 2016. Ook in de processtukken van CHS in de andere zaak is de stelling dat sprake is van een tweede lekkage niet geconcretiseerd. In het verzetexploot van 17 januari 2017 wordt immers eveneens slechts in één zin vermeld dat sprake is van langdurige en aanzienlijke lekkage. In de conclusie van repliek in oppositie wordt vervolgens helemaal niet meer gesproken over lekkage, maar wordt onder punt 6 enkel gesteld dat ‘het achterstallig onderhoud enorme waterschade tot gevolg had’. Wat onder dat achterstallig onderhoud wordt verstaan, is door CHS niet toegelicht of geconcretiseerd. CHS verwijst in dat kader naar productie 4, zijnde de hiervoor genoemde brief van 5 oktober 2016. Het had op de weg van CHS gelegen, gezien de betwisting door All Air dat sprake is van een tweede lekkage, haar stellingen nader te concretiseren door in ieder geval te stellen waar, wanneer en in welke omvang de nieuwe lekkage zich heeft voorgedaan. Bij gebreke van een voldoende feitelijke onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een lekkage ziet de kantonrechter geen aanleiding CHS toe te laten tot bewijs en wordt haar bewijsaanbod ter zake gepasseerd. Hiermee komt reeds de grondslag voor de zelfstandige vorderingen van CHS te ontvallen, zodat de vorderingen van CHS worden afgewezen.  
       
     
     
       4.23 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van CHS zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt CHS veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van All Air tot op heden worden vastgesteld op € 1.400,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 x € 700,00 per punt).  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in de zaak met zaaknummer 5673558 CV EXPL 17-3207: 
       
     
     
     
       in oppositie:  
     
     
     
       vernietigt het onder zaaknummer 5551739 \ CV EXPL 16-49320 gewezen verstekvonnis van       23 december 2016;  
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt CHS tot betaling aan All Air van een bedrag van € 34.115,00 aan huurachterstand berekend tot en met juni 2017 alsmede tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen vanaf juli 2017 tot en met augustus 2018, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt CHS tot betaling aan All Air van een bedrag van € 20.000,00 aan opgelegde boetes; 
     
     
     
       veroordeelt CHS tot betaling aan All Air van een bedrag van € 1.116,15 aan buitengerechtelijke incassokosten;  
     
     
     
       veroordeelt CHS in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van All Air vastgesteld op € 1.020,81 aan verschotten en € 2.100,00 aan salaris voor de gemachtigde;  
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;  
     
     
     
       
         in de zaak met zaaknummer 5703892 CV EXPL 17-4853:  
       
     
     
     
       wijst de vordering af; 
     
     
     
       veroordeelt CHS in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van All Air vastgesteld op € 1.400,00 aan salaris voor de gemachtigde.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       735