ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:4689

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:4689 Rechtbank Noord-Holland , 01-07-2020 / 8225677

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-07-01

Zaaknummer: 8225677

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:4689

---

huurrecht; kantoorruimte en overige bedrijfsruimte artikel 7:230 a BW; huurachterstand?; ontbinding en ontruiming?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8225677 \ CV EXPL  19-9633 (IL) 
       Uitspraakdatum: 1 juli 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap  GANA Invest B.V.  
       gevestigd te Zijpe 
       eiseres 
       verder te noemen: Gana Invest 
       gemachtigde: mr. K.A. Cerutti, advocaat te Hoorn 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       de besloten vennootschap  Alis Vastgoed B.V.  
       gevestigd en kantoorhoudende te 's-Gravenhage  
       gedaagde   
       verder te noemen: Alis Vastgoed 
       gemachtigde: mr. N. Çiçek, advocaat te `s-Gravenhage 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Gana Invest heeft bij dagvaarding van 10 december 2019 een vordering tegen Alis Vastgoed ingesteld. Alis Vastgoed heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 3 juni 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. Deze zitting vond in verband met de maatregelen vanwege het coronavirus plaats via het programma Skype voor bedrijven. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. De gemachtigden van partijen hebben ook pleitaantekeningen overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Alis Vastgoed bij brief van 14 mei 2020 nog stukken toegezonden. Gana Invest heeft bij brief van 29 mei 2020 nog stukken toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Gana Invest is beheerder en verhuurder van vastgoed. Alis Vastgoed is actief op het gebied van huisvesting van uitzendkrachten. 
     
     
       2.2. 
       
         Op 7 december 2017 is tussen Gana Invest als verhuurder en Alis Vastgoed als huurder een huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gesloten betreffende twee objecten, namelijk: 
         
          [adres 1] , plaatselijk bekend als Hotel [naam 1] , met een maximale bezettingsgraad van 44 personen (hierna: object 1), en 
       
       
       
         
          [adres 2] , met een maximale bezettingsgraad gedurende 15 maart tot en met 31 oktober van 110 personen en buiten deze periode van 70 personen (hierna: object 2).  
       
       
     
     
       2.3. 
       De huurovereenkomst bepaalt dat deze ingaat op 1 februari 2018 en is aangegaan voor een periode van vijf jaar en loopt tot 1 februari 2023. 
     
     
       2.4. 
       
         De huurprijs van object 1 bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 130.172,00 te vermeerderen met een vaste vergoeding voor gas/water/elektriciteit van € 20.836,00 per jaar, derhalve in totaal € 151.008,00 exclusief btw per jaar. In de huurovereenkomst is in artikel 4.2 onder meer het volgende opgenomen: 
         
           De huurprijs is gebaseerd op een bezetting van maximaal 44 personen. Bij een mindere bezetting wordt de huur niet verlaagd. 
         
       
     
     
       2.5. 
       
         De huurprijs van object 2 bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 293.152,00 te vermeerderen met een vaste vergoeding voor gas/water/elektriciteit van € 35.000,00 per jaar, derhalve in totaal € 328.152,00 exclusief btw per jaar. In de huurovereenkomst is in artikel 4.6 onder meer het volgende opgenomen:  
         
           De huurprijs is gebaseerd op een bezetting van maximaal 110 personen met de volgende onderverdeling. Maximaal 70 personen gedurende 52 weken per jaar, te vermeerderen met maximaal 40 personen gedurende de vaste periode van 15 maart tot 31 oktober, derhalve 33,3 weken per jaar. Bij een mindere bezetting wordt de huur niet verlaagd. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In artikel 4.14 van de huurovereenkomst is het volgende overeengekomen: 
         
           De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: 
         
         
           Per betaalperiode van 1 kalenderweek bedraagt bij huuringangsdatum: 
         
       
       
         -	de huurprijs inclusief vaste basisvergoeding voor gas/water/elektra  
         gehuurde sub 1 
          (zie 4.1) € 2.904,00 
       
       
         -	de huurprijs inclusief vaste basisvergoeding voor gas/water/elektra  
         gehuurde sub 2 
          (zie 4.5) € 6.311,00 
       
       
         Totaal € 9.215,00. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         In artikel 4.16 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald: 
         
           De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen ad € 9.215,00 als weergegeven in artikel 4.14 worden wekelijks gefactureerd door Verhuurder aan Huurder 7 dagen voorafgaand aan de betreffende week. 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Gana Invest heeft vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huur voor beide objecten met één factuur voor in totaal 154 slaapplaatsen (dan wel 114 slaapplaatsen in de winterperiode) bij Alis Vastgoed in rekening gebracht. 
     
     
       2.9. 
       Artikel 11.6 van de huurovereenkomst regelt onder meer: 
       
         11.6.2 
         
           Indien Verhuurder overtreding van de huisregels constateert, stuurt Verhuurder binnen één week na constatering een schriftelijke waarschuwing aan Huurder met het bevel tot directe naleving van de huisregels en opheffing van de overtreding ervan. Indien niet aan dit bevel wordt voldaan is Huurder aan Verhuurder direct een boete verschuldigd van € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt. Deze boete is bedoeld als stimulans tot nakoming van de (huis)regels en als sanctie op overtreding (…) 
         
       
     
     
       2.10. 
       In artikel 11.8 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen: 
       
         11.8.1 
         
           De huidige bestemming van het gehuurde sub 2 is ‘recreatie’. Deze huurovereenkomst betreffende het gehuurde sub 2 wordt gesloten onder de voorwaarde dat de gemeente het hierbij overeengekomen gebruik van het gehuurde toestaat of gedoogt. Bij gebreke daarvan dan wel indien op andere gronden naar het redelijk standpunt van verhuurder, het overeengekomen gebruik tussentijds beëindigd dient te worden, kan verhuurder de huurovereenkomst tussentijds ontbinden. (…) 
         
       
       
         11.8.2 
         
           Indien verhuurder overgaat tot tussentijdse ontbinding als in lid 1 bedoeld, zal zij aan huurder een alternatieve locatie aanbieden – in ieder geval wat betreft het aantal benodigde slaapplaatsen – op vergelijkbare voorwaarden. (…)  
         
         
       
     
     
       2.11. 
       
         Artikel 23.2 van de huurovereenkomst bepaalt: 
         
           
           Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)  
         
       
     
     
       2.12. 
       
         Daarnaast hebben Alis Vastgoed als verkoper en Gana Invest als koper op 7 december 2017 een koopovereenkomst gesloten betreffende zeven stacaravans voor in totaal € 114.920,00 exclusief 21% btw. In de koopovereenkomst is het volgende vermeld: 
         
           Verkoper en koper komen een betalingsregeling overeen welke ingaat op 1 februari 2018, waarbij gedurende 52 weken, elke week een bedrag van € 2210,- in mindering wordt gebracht op de te ontvangen huur a € 9.215,-, welke door verkoper aan koper voldaan dient te worden met betrekking tot de huurovereenkomst welke is gesloten op 7 december 2017. 
           
         
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 26 oktober 2018 heeft Gana Invest aan Alis Vastgoed bericht dat het permanent in gebruik geven van object 2 in strijd is met de ter plaatse geldende bestemming en om die reden definitief beëindigd dient te worden. Zij heeft de huurovereenkomst met betrekking tot object 2 daarom op grond van artikel 11.8.1 met ingang van 30 oktober 2018 ontbonden. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
         Gana Invest vordert, na wijziging van haar eis ter zitting, dat de kantonrechter Alis Vastgoed veroordeelt tot, zakelijk weergegeven:  
         I. ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot object 1 en ontruiming van  
         object 1 binnen twee dagen na betekening van het vonnis, met machtiging van de sterke arm en op kosten van Alis Vastgoed; 
         II. betaling van € 135.564,69 aan achterstallige huur; 
         III. te vermeerderen met de niet betaalde huur vanaf oktober 2019 tot aan het moment van  
         ontbinding van de huurovereenkomst; 
         IV. betaling van € 20.100,00 aan boetes wegens het te laat betalen van de huur; 
         V. betaling van € 23.467,15 aan boetes die zien op de gebruiksvoorschriften van het  
         gehuurde; 
         VI. betaling van € 20.334,70 aan contractuele incassokosten; 
         VII. betaling van de proceskosten, waaronder begrepen de volledige advocaatkosten, tot op  
         heden begroot op € 12.040,52, te betalen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na de datum van het vonnis en de nakosten, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Gana Invest legt het volgende aan de vordering ten grondslag, kort weergegeven.  
       
     
     
       3.3. 
       Alis Vastgoed heeft een huurachterstand van € 135.564,69 voor de maanden oktober tot en met december 2018, januari 2019, maart 2019 en november 2019 laten ontstaan. Zij is dit bedrag verschuldigd, te vermeerderen met de huur vanaf oktober 2019 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.4. 
       Daarnaast heeft Alis Vastgoed de huur voor de maanden maart tot en met oktober 2019 steeds te laat betaald. Zij is daarom op grond van artikel 23.2 van de huurovereenkomst een boete van € 20.100,00 verschuldigd.  
       
     
     
       3.5. 
       Alis Vastgoed is aldus stelselmatig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst betreffende object 1 om de huur tijdig en volledig te betalen. Nakoming van de huurovereenkomst is blijvend onmogelijk. De tekortkoming is van zodanig gewicht dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst van object 1 rechtvaardigt. Gana Invest heeft belang bij ontruiming van het gehuurde. Alis Vastgoed is in verzuim met betaling van de verschuldigde huur en schade.  
       
     
     
       3.6. 
       Daarnaast is Alis Vastgoed een bedrag van € 23.467,15 verschuldigd aan boetes wegens onjuist gebruik van het gehuurde.  
       
     
     
       3.7. 
       De contractueel vastgelegde incassokosten bedragen 15% van de hoofdsom van € 135.564,69, zijnde € 20.334,70.  
       
     
     
       3.8. 
       Alis Vastgoed is op grond van artikel 28.1 van de algemene voorwaarden de volledig gemaakte proceskosten verschuldigd. Deze bedragen € 12.040,52. 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       Alis Vastgoed betwist de vordering en meent dat Gana Invest haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd. Alis Vastgoed voert verder het volgende aan, samengevat. 
     
     
       4.2. 
       Alis Vastgoed betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Gana Invest heeft niet voldaan aan haar verplichting om object 2 tijdig ter beschikking te stellen en het overeengekomen aantal slaapplaatsen van object 2 aan Alis Vastgoed ter beschikking te stellen, ook niet op een alternatieve locatie. Nu Gana Invest op deze punten is tekortgeschoten, is Alis Vastgoed niet gehouden de huurprijs voor object 2 te voldoen. Gana Invest heeft desondanks de volledige huur voor object 1 en 2 (€ 9.215,00 exclusief 6% btw) in rekening bracht. Daarbij heeft zij ook geen rekening gehouden met de overeengekomen verrekening van de koopprijs van de stacaravans. Alis Vastgoed heeft betaald wat zij voor object 2 verschuldigd is. Alis Vastgoed voert verder aan dat de berekening van Gana Invest van de huurachterstand niet klopt.   
     
     
       4.3. 
       Omdat niet Alis Vastgoed maar Gana Invest is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, is ontbinding en ontruiming niet aan de orde. 
       
     
     
       4.4. 
       De boete wegens een vertraagde betaling is niet verschuldigd. Als er al sprake zou zijn van een te late betaling, is dat niet toe te rekenen aan Alis Vastgoed maar aan Gana Invest door de volledige huur in rekening te brengen. Daarnaast is de berekening van de boete onjuist, omdat in de berekening dubbele bedragen zijn gevorderd en reeds betaalde facturen zijn meegenomen. 
       
     
     
       4.5. 
       Alis Vastgoed betwist dat zij (of haar uitzendkrachten) overlast heeft (hebben) veroorzaakt, of gedragsregels heeft (hebben) geschonden, of bepalingen uit de huurovereenkomst of algemene voorwaarden zijn geschonden. Alis Vastgoed voert ook verweer tegen de door Gana Invest in dat verband gevorderde kosten en schade. Subsidiair stelt Alis Vastgoed zich op het standpunt dat zij niet in gebreke is gesteld ten aanzien van de gestelde overtredingen en er daarom geen boetes zijn verbeurd. Alis Vastgoed voert voorts aan dat de boeteclausules onredelijk bezwarend zijn, zodat deze vernietigd moeten worden. Verder vindt zij de verhouding tussen de boete en de schade disproportioneel en doet ze een beroep op 6:94 BW. Meer subsidiair meent Alis Vastgoed dat de boete moet worden gematigd tot € 500,00. 
       
     
     
       4.6. 
       Alis Vastgoed voert verder verweer tegen de gevorderde incassokosten en advocaatkosten. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
         De kantonrechter verwerpt het primaire verweer van Alis Vastgoed dat Gana Invest in het geheel niet aan de substantiëringsplicht heeft voldaan. Hoewel de kantonrechter het met Alis Vastgoed eens is dat de stellingen van Gana Invest niet altijd even duidelijk en gestructureerd zijn, blijkt uit de dagvaarding voldoende wat er van Alis Vastgoed wordt gevorderd en waarop de vordering is gegrond. Daarmee heeft Gana Invest haar vordering voldoende gesubstantieerd, behoudens hetgeen hierna anders wordt geoordeeld.  
         
           Huurachterstand (vordering 3.1 sub II) 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Gana Invest heeft de huurachterstand gespecificeerd in de tabel op pagina 7 van de dagvaarding. Gana Invest heeft ter zitting erkend dat de eerste vijf componenten zien op de (onder V) gevorderde boetes en haar vordering in zoverre ingetrokken. Gana Invest heeft haar vordering ten aanzien van de laatste twee componenten eveneens ingetrokken. Deze bedragen zijn al betaald. De kantonrechter laat deze zeven componenten daarom verder buiten beschouwing. 
       
     
     
       5.3. 
       Gana Invest heeft ter zitting – ten aanzien van de componenten 6, 7 en 8 van de tabel op pagina 7 in de dagvaarding – gesteld dat deze bedragen zien op de huurpenningen voor de maanden november en december 2018 en januari 2019. Vast staat dat Alis Vastgoed deze huurpenningen niet (volledig) heeft betaald. Volgens Alis Vastgoed is zij de huurpenningen niet verschuldigd in verband met een aantal tekortkomingen van Gana Invest, te weten: het niet tijdig ter beschikking stellen van object 2, het niet volledig ter beschikking stellen van object 2 in de periode tot de ontbinding van de huurovereenkomst per 30 oktober 2018 en het niet (volledig) ter beschikking stellen van een alternatieve locatie na die ontbinding.  
       
     
     
       5.4. 
       De kantonrechter stelt het volgende voorop. De aard van een huurovereenkomst brengt, mede gelet op het bepaalde in art. 7:201 lid 1 BW, mee dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit. Nu de verplichting van een verhuurder inhoudt dat hij de zaak in gebruik aan de huurder verstrekt, en de huurder zich daartegenover verbindt de tegenprestatie te voldoen, brengt zulks mee dat die tegenprestatie, behoudens andersluidende afspraken, opeisbaar wordt wanneer de verhuurder de zaak in gebruik heeft verstrekt (zie HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW5357). 
       
     
     
       5.5. 
       Op grond van de huurovereenkomst moet Gana Invest object 2 met een maximale bezettingsgraad van respectievelijk 110 en 70 personen per 1 februari 2018 (medio week 5) aan Alis Vastgoed ter beschikking stellen. Verder moet Gana Invest, als zij overgaat tot tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst betreffende object 2, aan Alis Vastgoed een alternatieve locatie aanbieden in ieder geval wat betreft het aantal benodigde slaapplaatsen, dus voor respectievelijk 110 en 70 personen.  
       
     
     
       5.6. 
       Vast staat dat Gana Invest object 2 pas in week 13 van 2018 aan Alis Vastgoed in gebruik heeft gegeven. Alis Vastgoed is de huurprijs voor object 2 tot week 13 van 2018 daarom niet verschuldigd.  
       
     
     
       5.7. 
       Alis Vastgoed heeft aangevoerd dat Gana Invest nooit de overeengekomen maximale bezettingsgraad van object 2 aan haar ter beschikking heeft gesteld. Volgens Alis Vastgoed was object 2 vanaf week 13 van 2018 slechts gedeeltelijk bewoonbaar en is het niet volledig aan haar ter beschikking gesteld. Pas vanaf week 25 van 2018 is object 2 volledig (te weten met 115 slaapplaatsen) aan haar ter beschikking gesteld. Tot die tijd heeft zij de overeengekomen maximale bezetting echter niet kunnen benutten, waardoor haar uitzendkrachten elders gehuisvest moesten worden. Alis Vastgoed heeft verder betoogd dat Gana Invest na de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot object 2 per 30 oktober 2018 geen alternatieve locatie met een voldoende bezettingsgraad heeft aangeboden. Daarbij heeft Alis Vastgoed gemotiveerd betwist dat de in de brief van Gana Invest van 26 oktober 2018 (dagvaarding, productie 5) genoemde alternatieve locaties voldoen aan het overeengekomen aantal slaapplaatsen. Verder heeft Alis Vastgoed verwezen naar de e-mailcorrespondentie, waarin volgens haar tussen partijen wordt gesproken over het beschikbaar zijn van te weinig slaapplaatsen. 
       
     
     
       5.8. 
       Gana Invest heeft dit verweer van Alis Vastgoed onvoldoende weersproken. Gana Invest heeft slechts gesteld, onder verwijzing naar haar brief van 26 oktober 2018, dat de locaties [naam 1] en [naam 3] ter beschikking zijn gesteld en dat de huur daarvoor niet is betaald. Dat is onvoldoende om voormeld verweer van Alis Vastgoed te weerleggen. De kantonrechter houdt het er derhalve, met Alis Vastgoed, voor dat Gana Invest niet het overeengekomen aantal slaapplaatsen voor maximaal respectievelijk 110 en 70 personen aan Alis Vastgoed in gebruik heeft gegeven, dan wel een alternatieve locatie met in ieder geval zoveel slaapplaatsen aan Alis Vastgoed heeft aangeboden. Overigens staat de verplichting om de maximale bezettingsgraad aan te bieden (anders dan Gana Invest kennelijk meent) los van de bepaling in de huurovereenkomst dat de huur niet wordt verlaagd bij een mindere bezetting. Gana Invest moet het gehuurde object 2 met een maximale bezettingsgraad van respectievelijk 110 en 70 personen aan Alis Vastgoed in gebruik geven. Pas als Gana Invest dat heeft gedaan, kan de vraag of de maximale bezetting feitelijk wel of niet is gebruikt aan de orde komen. Dat is hier niet het geval. De kantonrechter concludeert dat het verweer van Alis Vastgoed ook op dit onderdeel slaagt. Alis Vastgoed is de huurprijs voor het feitelijk niet ter beschikking gestelde aantal slaapplaatsen niet verschuldigd. 
       
     
     
       5.9. 
       Vast staat dat Gana Invest (desondanks) de volledige huurprijs bij Alis Vastgoed in rekening heeft gebracht. Gana Invest heeft de huurprijs voor de objecten 1 en 2, anders dan is overeengekomen, niet wekelijks per object bij Alis Vastgoed in rekening gebracht, noch een duidelijke specificatie van de gevorderde huurprijzen (per object, per week en/of per locatie) in het geding gebracht. Gana Invest heeft verder de berekening van Alis Vastgoed van de volgens haar wel verschuldigde huurprijs (antwoord, productie 5) niet weersproken noch betwist dat zij nooit op die berekening heeft gereageerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de stelling van Alis Vastgoed dat zij gedurende 14 weken € 10.000,00 per week - en dus teveel voor het aantal wel ter beschikking gestelde slaapplaatsen - aan Gana Invest heeft betaald. Gana Invest heeft onvoldoende gesteld om tot een andere slotsom te komen. Dat betekent dat het verweer van Alis Vastgoed ten aanzien van de componenten 6, 7 en 8 slaagt. De componenten 6 en 7 is zij niet verschuldigd en ten aanzien van component 8 beroept zij zich terecht op verrekening.  
       
     
     
       5.10. 
       De componenten 8, 9 en 10 in de tabel op pagina 7 van de dagvaarding zien op de facturen 14, 17 en 21 van 2019. Alis Vastgoed heeft zich ten aanzien van deze facturen beroepen op verrekening, omdat zij maandelijks € 10.000,00 en daarmee teveel aan Gana Invest heeft betaald. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 5.9. is overwogen, overweegt de kantonrechter dat dit verweer slaagt. Alis Vastgoed beroept zich ten aanzien van deze facturen terecht op verrekening. Gana Invest heeft onvoldoende gesteld om tot een ander oordeel te komen.  
       
       
         
           Boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur (3.1 onder IV) 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Hiervoor is al overwogen dat Gana Vastgoed de huurprijs niet zoals is overeengekomen wekelijks in rekening heeft gebracht noch duidelijk, per week per object, heeft gespecificeerd. Gana Invest heeft ook niet concreet gesteld of voldoende duidelijk gespecificeerd welke huurpenningen (in welke week en voor welk object) te laat door Alis Vastgoed zijn betaald. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er, en zo ja welke, huurpenningen te laat door Alis Vastgoed zijn betaald. De vordering is reeds daarom, als onvoldoende onderbouwd, niet toewijsbaar. Daarbij komt dat, zoals hiervoor is geoordeeld, Alis Vastgoed niet alle gevorderde huurpenningen verschuldigd is en een aantal facturen terecht heeft verrekend met teveel betaalde huur. De boete is in zoverre dus niet verbeurd. 
       
       
         
           Ontbinding en ontruiming (3.1 onder I) 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Gana Invest heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gegrond op het stelselmatig te laat betalen van de huur door Alis Vastgoed. Uit het voorgaande volgt dat van hiervan geen sprake is. Deze vordering is daarom niet toewijsbaar.  
       
     
     
       5.13. 
       Ter zitting heeft Gana Invest nog gesteld dat Alis Vastgoed zich niet gedraagt als een goed huurder en de huurovereenkomst ook daarom moet worden ontbonden. Dat is te laat. Overigens heeft Gana Invest haar stelling niet onderbouwd. De vordering is ook in zoverre niet toewijsbaar. 
       
       
         
           (Toekomstige) huur (3.1 onder III) 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Gesteld noch gebleken is dat Alis Vastgoed de huur vanaf oktober 2019 tot aan de dagvaarding niet aan Gana Invest heeft betaald. De vordering zal in zoverre worden afgewezen. 
       
       
         
           Boetes met betrekking tot de gebruiksvoorschriften van het gehuurde (3.1 onder V) 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Gana Invest heeft bij dagvaarding gesteld dat zij vijf boetes bij Alis Vastgoed in rekening heeft gebracht, omdat zij diverse overtredingen door Alis Vastgoed heeft geconstateerd. Ter zitting heeft Gana Invest gesteld dat de boetes zijn gebaseerd op artikel 11.6.2 van de huurovereenkomst. Op grond van die bepaling moet Gana Invest binnen een week na constatering van een overtreding van de huisregels een schriftelijke waarschuwing aan Alis Vastgoed sturen met het bevel tot directe naleving van de huisregels en opheffing van de overtreding ervan en is Alis Vastgoed een boete verschuldigd, als zij niet aan het bevel van Gana Invest voldoet. 
       
     
     
       5.16. 
       Gebleken is niet dat Gana Invest aan deze bepaling heeft voldaan. Zij heeft ter zitting weliswaar gesteld dat er schriftelijke waarschuwingen zijn verstuurd, maar dat niet onderbouwd. Alis Vastgoed daarentegen heeft onder verwijzing naar de brief Gana Invest van 26 oktober 2018 (dagvaarding, productie 5) gesteld dat zij toen een schriftelijke waarschuwing heeft ontvangen, maar de boetes daarvoor al bij haar in rekening waren gebracht. Gana Invest heeft haar vordering tegenover dit verweer onvoldoende onderbouwd. Gebleken is derhalve niet dat Alis Vastgoed de boetes verschuldigd is geworden. De vordering van Gana Invest zal daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           Overige 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Gana Invest in hoofdsom zal afwijzen. De verdere stellingen en verweren behoeven geen bespreking. 
     
     
       5.18. 
       Het voorgaande heeft tot gevolg dat de buitengerechtelijke incassokosten (3.1 onder VI) niet toewijsbaar zijn. 
     
     
       5.19. 
       De proceskosten komen voor rekening van Gana Invest, omdat zij ongelijk krijgt. 
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt Gana Invest tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Alis Vastgoed worden vastgesteld op een bedrag van € 1.682,00 aan salaris van de gemachtigde van Alis Vastgoed;  
     
     
       6.3. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter