ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2014:1465

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2014:1465 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 03-03-2014 / C/02/276821 / KG RK 14-97

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2014-03-03

Zaaknummer: C/02/276821 / KG RK 14-97

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2014:1465

---

Goedkeuring onderhandse verkoop ex art. 3:268 lid 1 BW. Is makelaar aan te merken als belanghebbende? Nee, nu de opdracht tussen de makelaar en hypotheekgever is afgelopen en hypotheekgever niet bereid is aan de koopovereenkomst met een derde mee te werken.

beschikking 
     RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
       Handelsrecht 
     
     
     
       Breda 
     
     
     
     
       zaaknummer / rekestnummer: C/02/276821 / KG RK 14-97 
     
     
     
       
         Beschikking van de voorzieningenrechter van 3 maart 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     1. de naamloze vennootschap  
     
       
         RABOHYPOTHEEKBANK NV , 
       gevestigd te Amsterdam, 
     
     2. de coöperatie 
     
       
         COÖPERATIEVE RABOBANK DE ZUIDELIJKE BARONIE UA , 
       gevestigd te Zundert, 
       verzoeksters, 
       advocaat mr. T.H.J. van Beek, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [verweerder], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       verweerder, 
       verschenen in persoon, 
     
     
     
       en  
     
     
     2. de publiekrechtelijke rechtspersoon 
     
       
         GEMEENTE ZUNDERT , 
       zetelend te Zundert, 
       belanghebbende, 
       niet verschenen, 
     
     3.	 [belanghebbende] 
     
       wonende te [woonplaats], 
       belanghebbende, 
       verschenen in persoon. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het  verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het verzoekschrift tot het verlenen van toestemming tot onderhandse verkoop ex artikel 3:268 BW van de in het verzoekschrift genoemde onroerende zaken, ter griffie ingekomen op 4 februari 2014, met producties genummerd 1 tot en met 7, 
       - de faxberichten van de heer [naam x] (Staal makelaars) van 10 en 21 februari 2014, 
       - de brieven van 13 februari 2014 van de griffier van deze rechtbank, 
       - het faxbericht van 21 februari 2014 met bijlage van mr. T.H.J. van Beek, 
       - de mondelinge behandeling, gehouden op 24 februari 2014, 
       - de pleitnota aan de zijde van verzoekster. 
       
     
   
   
     
       2 Het verzoek 
     
     
       2.1. 
       Blijkens de door verzoeksters overgelegde koopovereenkomst als bedoeld in artikel 3:268 BW (productie 5 van het verzoekschrift) wensen zij de onroerende zaken, te weten een gemengd agrarisch bedrijf bestaande uit een woning en verschillende (bedrijfs)gebouwen (plaatselijk bekend als Bloemstraat 2 te Wernhout, gemeente Zundert), ondergrond, erf, landbouwgrond en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente Zundert, sectie S, nummers 639, 931, 933, 621, 603 en 604, totaal groot 24.41.45 hectaren, onderhands te verkopen aan de heer [belanghebbende], wonende te [woonplaats], voor de prijs van € 1.463.200,00.  
       
     
     
       2.2. 
       Ter griffie is op 7 februari 2013 een faxbericht ingekomen van de heer [naam x], makelaar bij Staal Makelaars, waarin hij mededeelt dat hij het betreffende onderpand aan een derde heeft verkocht. In zijn faxbericht van 21 februari 2014 heeft de heer [naam x] de door De Beemdhoeve BV ondertekende koopovereenkomst overgelegd, waarin een koopsom van € 1.550.000,00 is overeengekomen. De heer [naam x] verzoekt de voorzieningenrechter tot goedkeuring van deze koopovereenkomst over te gaan.  
       
     
     
       2.3. 
       Partijen zijn opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord. De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op maandag 24 februari 2014 om 11:30 uur. Ter zitting zijn verschenen: 
       - namens verzoeksters, de heer [naam y], account manager, bijgestaan door mr. T.H.J. van Beek, 
       - de heer [verweerder], verweerder , 
       - de heer [belanghebbende], aspirant-koper, vergezeld door zijn accountant de heer [accountant], 
       
         - 	 de heer [naam x], makelaar bij Staal Makelaars, 
       
         - 	 de heer [directeur/grootaandeelhouder], directeur/grootaandeelhouder van De Beemdhoeve BV, opgekomen bieder. 
       
       
         De overige belanghebbenden zijn, hoewel daartoe op behoorlijk wijze opgeroepen, niet ter zitting verschenen. Als toehoorders zijn aanwezig: de echtgenote en zoon van de heer [belanghebbende], de heer [naam z] (Staal makelaardij), de heer [naam A], de heer [naam B] en de heer [naam C].  
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
       3.1. 
       De heer [naam x] stelt dat Staal Makelaars het betreffende onderpand in 2013 in verkoop heeft gekregen van de heer [verweerder] en dat hij thans een koopovereenkomst heeft gesloten met De Beemdhoeve BV. De koopsom bedraagt € 1.550.000,00 en is derhalve hoger dan het voorliggende bod van de bank. Hij stelt dat hij het bod ook bij de notaris bekend heeft gemaakt, maar dat de termijn voor onderhandse biedingen toen reeds was gesloten, zodat het bod niet kon worden ingebracht. Hij ontkent op de hoogte te zijn geweest van de hoogte van de overige biedingen. De opdracht die de heer [verweerder] heeft verstrekt aan Staal Makelaars is op 31 december 2013 afgelopen. Het is echter in het belang van de heer [verweerder] om een zo hoog mogelijke opbrengst te behalen.  
       
     
     
       3.2. 
       De heer [verweerder] stelt dat hij eerst door de bank in de gelegenheid is gesteld om het pand in de vrije verkoop te zetten, maar dat de bank voor afloop van die termijn over is gegaan tot executie. Hij heeft het vervolgens maar laten lopen. Hij stelt dat hij niet op de hoogte is gehouden van de biedingen. Hij voert daarnaast aan dat hij het niet eens is met de taxatie, dat hij het bod van de Beemdhoeve BV ook te laag vindt en dat hij van oordeel is dat het onderpand beter in delen kan worden verkocht. Hij heeft een bod gehad op een van zijn percelen en dat bod ligt hoger dan de huidige koopsom. Hij wil het pand in onderdelen ter veiling brengen.  
       
     
     
       3.3. 
       Verzoeksters stellen dat zij de heer [verweerder] in eerste instantie de mogelijkheid hebben geboden om het onderpand te koop te zetten, maar dat zij zich echter genoodzaakt zagen het executietraject op te starten nadat de gemeente Zundert beslag op het onderpand had gelegd. De gebruikelijke regels en termijnen zijn bij het executietraject in acht genomen en dit heeft geleid tot een overeenkomst met de heer [belanghebbende], welke overeenkomst thans ter goedkeuring voor ligt. De heer [verweerder] is steeds op de hoogte gehouden van de gang van zaken. De bank voert aan dat Staal Makelaars geen belanghebbende is en dat de heer [verweerder] ook niet heeft voorgesteld om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst die Staal Makelaars met De Beemdhoeve BV heeft gesloten. Als de voorzieningenrechter hieraan medewerking zou verlenen, dan schept dit precedenten.  
       
     
     
       3.4. 
       De heer [belanghebbende] voert aan dat hij een goed en eerlijk bod heeft gedaan en zich aan alle voorwaarden en termijnen heeft gehouden. Hij vindt het moeilijk te begrijpen wat er nu allemaal gebeurt. Het pand heeft eerst lange tijd te koop gestaan en al die tijd is geen voldoende hoog bod gedaan. De gang van zaken, waarbij nu opeens een nieuwe bieder opkomt, klopt niet, aldus de heer [belanghebbende]. Na overleg met zijn accountant is hij echter bereid om zijn bod te verhogen, zodat het gelijk is aan het bedrag dat De Beemdhoeve BV heeft geboden. De accountant van de heer [belanghebbende] stelt dat dit ook voor de heer [verweerder] beter is, gelet op de kosten die een veiling met zich mee brengen.     
       
     
     
       3.5. 
       
         .	 De heer [directeur/grootaandeelhouder] deelt namens De Beemdhoeve BV mede dat hij het bod wil verhogen naar € 1.600.000,00. Hij stelt belanghebbende te zijn omdat hij een bod heeft uitgebracht.  
       
     
     
       3.6. 
       Ten aanzien van het onderhavige verzoek en de stellingen van partijen overweegt de voorzieningenrechter als volgt.  
       
     
     
       3.7. 
       
         Door verzoeksters is aan de voorzieningenrechter gevraagd om in het kader van het ingezette executietraject toestemming te verlenen aan de onderhandse verkoop van de onroerende goederen aan [belanghebbende] op grond van de overgelegde koopovereenkomst.  
         De voorzieningenrechter stelt voorop dat artikel 3:268 lid 2 BW de mogelijkheid opent dat voor afloop van de behandeling ter zitting van het verzoekschrift door een belanghebbende een gunstiger aanbod aan de voorzieningenrechter kan worden voorgelegd, alsmede dat deze vervolgens kan bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit laatste aanbod zal geschieden. Is dit aanbod inderdaad gunstiger dan zal de voorzieningenrechter daar in beginsel de voorkeur aan behoren te geven boven de haar eerst ter goedkeuring voorgelegde koopovereenkomst. De ratio van artikel 3:268 BW is immers dat bij een onderhandse verkoop een zo hoog mogelijke opbrengst van de betreffende onroerende zaak wordt verkregen. De kring van belanghebbenden is hierbij beperkt tot de hypotheekgever, de hypotheekhouder, de beslaglegger of een beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst belang heeft.   
       
       
     
     
       3.8. 
       De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat de door Staal Makelaars en De Beemdhoeve BV ingebrachte overeenkomst aan de voorwaarden van artikel 3:268 lid 2 BW voldoet. Er is geen sprake meer van een overeenkomst van opdracht tussen Staal Makelaars en de heer [verweerder], nu deze naar de stellingen van Staal Makelaars is afgelopen op 31 december 2013. De overgelegde koopovereenkomst met De Beemdhoeve BV dateert van een latere datum en is niet door de heer [verweerder] ondertekend. Ook is niet gebleken dat de heer [verweerder], als hypotheekgever, ondanks ter zitting uitdrukkelijk in de gelegenheid te zijn gesteld zich hierover uit te laten, zijn medewerking wenst te verlenen aan de koopovereenkomst met De Beemdhoeve BV. Staal Makelaars en De Beemdhoeve BV kunnen naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet als belanghebbenden worden aangemerkt, zodat de voorzieningenrechter haar goedkeuring aan de overeenkomst met De Beemdhoeve BV zal onthouden.  
       
     
     
       3.9. 
       Ten aanzien van de koopovereenkomst tussen verzoeksters en de heer [belanghebbende] overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De heer [belanghebbende] heeft ter zitting zijn bod verhoogd tot een bedrag van € 1.550.000,00. Dit bod is nagenoeg gelijk aan de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van € 1.555.000,00 en ruim boven de getaxeerde executiewaarde van € 1.200.000,00. Hoewel de heer [verweerder] heeft aangevoerd dat hij het niet eens is met de getaxeerde waarden, heeft hij deze stelling niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een nieuw taxatierapport. Het bod dat de heer [verweerder] heeft gekregen op het perceel kadastraal bekend als Gemeente Zundert, sectie S nummer 621 kan niet als referentie voor de gehele waarde van het onderpand dienen. Nu het taxatierapport door een erkend makelaar is opgesteld, heeft de voorzieningenrechter ook geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen.  
       
     
     
       3.10. 
       Voorts dient te voorzieningenrechter te beoordelen of het onderpand bij een openbare verkoop meer op zal brengen dan het door [belanghebbende] ter zitting gedane aanbod. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit onvoldoende aannemelijk is gemaakt. De Beemdhoeve BV heeft weliswaar ter zitting te kennen gegeven een bod te willen doen voor een koopsom van € 1.600.000,00, maar het is geenszins een gegeven dat zij dit bod gestand zal doen als het onderpand ter veiling komt. Gelet op de onderhandse biedingen die bij de notaris zijn binnengekomen, de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde die lager ligt dan € 1.600.000,00, het geringe verschil met het voorliggende bod, de bijkomende veilingkosten en de oplopende betalingsachterstand, acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat de (netto) opbrengst ter veiling hoger zal liggen dan het bod van de heer [belanghebbende] van € 1.550.000,00. De voorzieningenrechter overweegt daarbij eveneens dat met het thans voorliggende bod ook de belangen van de heer [verweerder] voldoende zijn gewaarborgd. Het bod ligt slechts € 5.000,00 onder de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en met het thans voorliggende bod is het zeker dat de schulden aan de bank en aan de beslaglegger uit de opbrengst kunnen worden voldaan en dat er dan nog een aanzienlijk bedrag resteert dat aan de heer [verweerder] ten goede komt. Verkoop ter veiling kan deze zekerheid naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet bieden.  
       
     
     
       3.11. 
       Gelet op voorgaande zal de door verzoeksters verzochte goedkeuring om tot onderhandse verkoop van de onroerende zaak over te gaan aan de heer [belanghebbende] voor een bedrag van € 1.463.200,00 worden geweigerd. De voorzieningenrechter zal, gezien het bod van de heer [belanghebbende] om de onroerende zaken onderhands te kopen voor een bedrag van € 1.550.000,00, de bank en de heer [belanghebbende] in de gelegenheid stellen een nieuwe koopovereenkomst te sluiten onder dezelfde voorwaarden als de voorliggende overeenkomst. De voorzieningenrechter is voornemens haar goedkeuring aan deze nieuwe overeenkomst te verlenen.   
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       4.1. 
       weigert de door verzoeksters verzochte goedkeuring om tot onderhandse verkoop van de onroerende zaak over te gaan aan de heer [belanghebbende] voor een bedrag van € 1.463.200,00, 
       
     
     
       4.2. 
       stelt de bank en de heer [belanghebbende] in de gelegenheid een nieuwe koopovereenkomst aan te gaan onder dezelfde voorwaarden tegen een koopsom van € 1.550.000,00,  
       
     
     
       4.3. 
       stelt de bank in de gelegenheid deze nieuwe overeenkomst uiterlijk 17 maart 2013 aan de voorzieningenrechter voor te leggen, 
       
     
     
       4.4. 
       houdt iedere verdere beslissing aan.  
       
       
         Deze beschikking is gegeven door mr. R. Combee en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2014.