ECLI: ECLI:NL:HR:2015:3632

Titel: ECLI:NL:HR:2015:3632 Hoge Raad , 18-12-2015 / 14/03440

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 2015-12-18

Zaaknummer: 14/03440

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:2015:3632

---

Contractenrecht. Afgebroken onderhandelingen, vergoeding van positief contractsbelang.  Vaststelling gemist rendement; motiveringsklachten.

18 december 2015 
     Eerste Kamer 
     14/03440 
     LZ/TT 
     
       
     Hoge Raad der Nederlanden 
     
     Arrest 
     
       
     in de zaak van: 
     
     
       MEDISCH CENTRUM CAMPUS UNIVERSITEIT B.V., gevestigd te Enschede, 
       EISERES tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep, 
       advocaat: mr. P.P. Hart, 
       
     
     
       t e g e n 
       
     
     
       de UNIVERSITEIT TWENTE, gevestigd te Enschede, 
       VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep, 
       advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier. 
     
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [A] en de Universiteit. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in feitelijke instanties 
     Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:  
     a.	het vonnis in de zaak 119811/HA ZA 11-317 van de rechtbank Almelo van 25 april 2012; 
     b.	het arrest in de zaak 200.111.309 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 april 2014.  
     	Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 
     
   
   
     
       2 Het geding in cassatie 
     
       	Tegen het arrest van het hof heeft [A] beroep in cassatie ingesteld. De Universiteit heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord, tevens houdende incidenteel cassatieberoep, zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. 
       	Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 
       	De zaak is voor de Universiteit toegelicht door haar advocaat. 
       	De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en verwijzing en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping. 
        	De advocaat van de Universiteit heeft bij brief van 9 oktober 2015 op die conclusie gereageerd. 
     
     
   
   
     
       3 Uitgangspunten in cassatie 
     
       3.1 
       In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1 – 1.16. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer. 
       (i)	[A] heeft sinds 16 februari 2006 op het Universiteitsterrein een huisartsenpraktijk, die vanaf juni 2006 is gevestigd in het gebouw De Sleutel van verhuurder Woningstichting De Veste. Ook de praktijken van fysiotherapeut [betrokkene 1] en tandarts [betrokkene 2] waren op het campusterrein van de Universiteit gevestigd. 
       
         (ii)	In februari 2007 hebben [A] , [betrokkene 1] en [betrokkene 2] het college van bestuur van de Universiteit verzocht in te stemmen met de bouw van een gezondheidscentrum aan de Boulevard op de campus. Bij brief van 3 april 2007 heeft [betrokkene 3] , secretaris van het college van bestuur, de gevraagde instemming gegeven en de voorwaarden gesteld waaraan het project moest voldoen. Een van de voorwaarden betrof het afsluiten van een erfpachtovereenkomst met de Universiteit. 
         (iii)	Vanaf oktober 2007 hebben onderhandelingen over de erfpachtvoorwaarden plaatsgevonden. Voorts hebben vanaf 2007 andere voorbereidingen plaatsgevonden om te komen tot de realisering van het gezondheidscentrum. Uiteindelijk is daarbij afgesproken dat [A] het project alleen zou financieren en [betrokkene 1] en [betrokkene 2] in de gelegenheid zou stellen praktijkruimte te huren in het te realiseren pand.  
         (iv)	Op 23 juni 2010 heeft de notaris de definitieve versie van de erfpachtakte aan de betrokkenen verstuurd, met de uitnodiging deze de week erop te ondertekenen.   De voorgenomen ondertekening van de erfpachtovereenkomst heeft echter niet plaatsgevonden omdat de Universiteit daaraan haar instemming onthield nadat zij ervan op de hoogte kwam dat [A] in onderhandeling was met De Veste over het sluiten van een huurovereenkomst voor praktijkruimte in De Sleutel voor de duur van tien jaar. 
       
       (v)	[betrokkene 2] en [A] hebben op 7 en 8 juli 2010 met De Veste een huurovereenkomst voor praktijkruimte voor de duur van tien jaar gesloten.  
       (vi)	Zowel [A] als de Universiteit heeft de tussen hen gesloten overeenkomst, voor het geval dat zij tot stand zou zijn gekomen, ontbonden. 
       
       
         3.2.1 
         In dit geding vordert [A] , voor zover in cassatie van belang, veroordeling van de Universiteit tot betaling van een schadevergoeding van € 2.529.632,--. Daartoe heeft hij primair gesteld dat de Universiteit is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst die was gericht op het realiseren van een gezondheidscentrum op het universiteitsterrein en die resulteerde in de erfpachtovereenkomst. Subsidiair heeft hij gesteld dat het de Universiteit eind juni/begin juli 2010 in redelijkheid niet meer vrijstond de onderhandelingen af te breken, omdat bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen was ontstaan dat de overeenkomst tot stand zou komen. 
         
       
       
         3.2.2 
         De rechtbank heeft de Universiteit op de subsidiaire grondslag veroordeeld tot betaling aan [A] van het negatief contractsbelang van € 119.052,--. 
         
       
       
         3.2.3 
         
           In hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was, dat de Universiteit schadeplichtig is en dat in een geval als het onderhavige in beginsel het positieve contractsbelang kan worden toegewezen, zij het afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Het heeft de door [A] geleden schade geschat op een bedrag van € 125.000,--, waarbij het een deel van de reeds gemaakte kosten in aanmerking heeft genomen en daarnaast rekening heeft gehouden met een mogelijk gemist rendement gedurende een beperkte periode (rov. 4.26). Met betrekking tot dit gemiste rendement heeft het hof het volgende in aanmerking genomen (rov. 4.24): 
           “Verder overweegt het hof bij de vraag welke schadevergoeding passend is dat het sluiten van de erfpachtovereenkomst slechts een eerste stap was naar de realisering van het project. In de uitwerking en ontwikkeling van een dergelijk project kunnen - naast het afketsen van de financiering - zaken voorvallen die alsnog voor een fiasco zorgen dan wel de rendementen eruit sterk kunnen drukken. Het door [A] beweerdelijk gemiste voordeel lag dan ook niet voor het oprapen. Daarbij komt dat niet is gesteld noch gebleken dat het om een unieke kans ging, zodat mag worden aangenomen dat de inspanningen en kosten van [A] ter zake de bouwplannen en de financiering alsmede zijn contacten met zorgverleners ook elders rendabel gemaakt (hadden) kunnen worden, zeker indien een schadetermijn van 30 jaar - de erfpachtduur - in acht wordt genomen (zoals [A] doet). Aannemelijk is wel dat realisatie elders enige tijd in beslag zou hebben genomen. Vergoeding van gemiste rendementen zoals [A] die vordert over een periode van 30 jaar ligt daarom niet voor de hand.” 
         
         
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het middel in het principale beroep 
     
       4.1 
       De klachten van de onderdelen 1 en 2 kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 
       
       
         4.2.1 
         Onderdeel 3 klaagt onder meer dat het hof zijn hiervoor in 3.2.3 weergegeven oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd door in aanmerking te nemen dat was gesteld noch gebleken dat het om een “unieke kans” ging, en op die grond aan te nemen dat [A] inspanningen en kosten alsmede zijn contacten met zorgverleners ook elders rendabel hadden kunnen worden gemaakt. Aldus is volgens het onderdeel evenmin begrijpelijk dat het hof slechts gedurende een beperkte periode – en niet gedurende de beoogde looptijd van de erfpachtovereenkomst van 30 jaar – rekening heeft gehouden met door [A] gemist rendement.  
         
       
       
         4.2.2 
         Deze klacht slaagt. De gedingstukken laten geen andere uitleg toe dan dat de vraag of en zo ja in hoeverre de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op het campusterrein van de Universiteit een “unieke kans” was, geen onderwerp is geweest van partijdebat. Gegeven de omstandigheden dat de praktijken van [A] en de andere initiatiefnemers in 2007 reeds gevestigd waren op het terrein van de Universiteit, en dat alle inspanningen in de periode 2007-2010 er juist op gericht waren op dit campusterrein een gezondheidscentrum te realiseren en daarin die praktijken onder te brengen, is niet zonder meer begrijpelijk op grond waarvan het hof desondanks aannemelijk achtte dat [A] inspanningen en kosten alsmede zijn contacten met zorgverleners na enige tijd ook elders rendabel hadden kunnen worden gemaakt. 
         
       
     
     
       4.3 
       Gelet op het slagen van onderdeel 3 behoeft onderdeel 4, dat eveneens klaagt over de motivering van het oordeel van het hof met betrekking tot het door [A] gemiste rendement, geen behandeling.   
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het middel in het incidentele beroep 
     De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
       De Hoge Raad: 
       
         in het principale beroep: 
       
       vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 april 2014; 
       verwijst het geding naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing; 
       veroordeelt de Universiteit in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 6.532,01 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris. 
       
         in het incidentele beroep: 
       
       verwerpt het beroep; 
       veroordeelt de Universiteit in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, G. de Groot, V. van den Brink en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op  18 december 2015 .