ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:3169

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:3169 Rechtbank Midden-Nederland , 16-07-2021 / 9204287 UV EXPL  21-72 LT/4405

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-07-16

Zaaknummer: 9204287 UV EXPL  21-72 LT/4405

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:3169

---

Huurders van appartementencomplex vorderen herstel gebreken en huurprijsvermindering. In kort geding onvoldoende duidelijk geworden of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Afwijzing vorderingen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       voorzieningenrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9204287 UV EXPL  21-72 LT/4405 
     
     
     
       
         Kort geding vonnis van 16 juli 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] 
     
       2.  [eiseres] , 
       beiden wonend in [woonplaats ] , 
       verder ook gezamenlijk te noemen: [eiser c.s.] (mannelijk enkelvoud), 
       eisende partijen, 
       gemachtigde: B.E.J.M. Tomlow, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Bo-Ex '91 , 
       gevestigd en kantoorhoudend in Utrecht, 
       verder ook te noemen: Bo‑Ex, 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. D. Pranjic. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser c.s.] heeft Bo‑Ex op 11 mei 2021 gedagvaard in kort geding. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de rechtbank een ‘conclusie van antwoord in kort geding’ met producties ontvangen van Bo‑Ex. [eiser c.s.] heeft voor de zitting nog aanvullende producties en een vermeerdering van eis toegestuurd. 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Tijdens deze mondeling behandeling hebben de gemachtigden van partijen een pleitnota voorgedragen en is de zaak met partijen en hun gemachtigden besproken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van deze zitting. De zaak is vervolgens tot 30 juni 2021 aangehouden om te bezien of partijen samen tot een schikking konden komen. Partijen hebben de voorzieningenrechter op 30 juni 2021 laten weten dat zij (nog) geen schikking hebben bereikt. De voorzieningenrechter heeft vervolgens besloten dat vandaag uitspraak wordt gedaan. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser c.s.] huurt van Bo‑Ex het appartement aan de [adres] in [woonplaats ] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een appartementencomplex uit 1969 met in totaal 116 appartementen. Het gehele appartementencomplex is in eigendom van Bo‑Ex. 
     
     
       2.2. 
       
        [eiser c.s.] is zeer ontevreden over de staat van het gehuurde en het appartementencomplex in het geheel. In 2020 heeft [eiser c.s.] samen met een aantal andere huurders van het appartementencomplex een brandbrief gestuurd naar Bo‑Ex en de Utrechtse gemeenteraad, waarin de huurders kenbaar hebben gemaakt dat volgens hen al jaren sprake is van ernstige gebreken aan hun appartementen en de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. 
     
     
       2.3. 
       Naar aanleiding van deze brandbrief heeft Bo‑Ex in februari 2021 aan alle huurders van het appartementencomplex gevraagd om hun klachten aan Bo‑Ex kenbaar te maken via door Bo‑Ex verstrekte klachtenformulieren. [eiser c.s.] heeft dit formulier ingevuld en Bo‑Ex heeft vervolgens een aantal herstelwerkzaamheden verricht in het gehuurde. [eiser c.s.] heeft echter nog steeds klachten. 
     
     
       2.4. 
       
        [eiser c.s.] heeft zijn klachten uiteengezet in twee rapportages van 8 februari 2021 en 20 februari 2021.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser c.s.] vordert na vermeerdering van eis (samengevat) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van Bo‑Ex: 
       
         
           om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de klachten, vermeld in de rapportages van 8 en 20 februari 2021 in het gehuurde, alsmede de lekkages in de hal van het gehuurde deugdelijk en behoorlijk te herstellen; 
         
         
           om gedurende de periode vanaf 1 mei 2021 tot de datum dat alle klachten sub a. deugdelijk en behoorlijk zijn verholpen, aan [eiser c.s.] bij wege van voorlopige voorziening een korting op de huurprijs toe te passen van 40% van de laatst betaalde huurprijs; 
         
         
           tot betaling van de door [eiser c.s.] gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport ad € 1.149,50; 
         
         
           in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser c.s.] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat al jarenlang sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde en de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Volgens [eiser c.s.] leiden deze gebreken tot een zodanige vermindering van zijn huurgenot dat hij recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs, totdat Bo‑Ex al deze gebreken heeft hersteld. [eiser c.s.] stelt voorts dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat de staat van het gehuurde nu dermate slecht is dat hij inmiddels in een krot woont. De omstandigheden zijn volgens [eiser c.s.] schadelijk voor zijn gezondheid en maken dat hij geen woongenot heeft.  
       
     
     
       3.3. 
       Bo‑Ex heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de voorzieningenrechter de vorderingen zal afwijzen en [eiser c.s.] zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Toetsingskader in kort geding 
     
       4.1. 
       
         In dit kort geding moet op basis van wat partijen hebben gesteld en de stukken die zij hebben overgelegd, worden beoordeeld of een corresponderende vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. Indien dit zo is en de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, kan de vordering worden toegewezen. Gelet op het voorlopig karakter van een kort geding past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. 
         
           Wat is het oordeel van de voorzieningenrechter? 
         
       
     
     
       4.2. 
       
         De vorderingen van [eiser c.s.] worden afgewezen. Dit wordt hieronder toegelicht.  
         
           Geklaagd? 
         
       
     
     
       4.3. 
       De voorzieningenrechter stelt het volgende voorop. 
     
     
       4.4. 
       
        [eiser c.s.] stelt zich op het standpunt dat de door hem in deze procedure gestelde gebreken al jaren spelen én dat hij al meermaals hierover heeft geklaagd bij Bo‑Ex. Volgens [eiser c.s.] gaat Bo‑Ex haar verantwoordelijkheden echter steeds uit de weg en biedt zij geen oplossingen voor zijn klachten. Daarom voelt hij zich nu genoodzaakt om dit kort geding te starten, zo stelt [eiser c.s.] Bo‑Ex betwist de door [eiser c.s.] gestelde gang van zaken. Bo‑Ex voert aan dat zij altijd op ingediende klachten heeft gereageerd en verwijst daarvoor naar het door haar overgelegde klachtendossier van [eiser c.s.] 
     
     
       4.5. 
       
         De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Dat in al die jaren dat de door [eiser c.s.] gestelde gebreken volgens hem spelen, specifiek over deze gebreken is geklaagd bij Bo‑Ex, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Daarvoor heeft [eiser c.s.] geen bewijs overgelegd. De eerste klachten waarvan uit de processtukken blijkt, zijn van februari 2021. Dit zijn de klachten die [eiser c.s.] heeft ingevuld op het destijds door Bo‑Ex verstrekte (hiervoor onder 2.3 bedoelde) klachtenformulier. De klachten die op dat formulier staan vermeld zijn “vocht – schimmel” en “water lekkage in de trappenhuis”. Bo‑Ex heeft dit formulier zelf in het geding gebracht. Dat Bo‑Ex naar aanleiding hiervan werkzaamheden heeft verricht in het gehuurde, is niet in geschil. [eiser c.s.] stelt dat deze werkzaamheden niet afdoende waren en niet al zijn klachten hebben verholpen. De voorzieningenrechter stelt vast dat niet alle klachten die [eiser c.s.] in deze procedure naar voren heeft gebracht, zijn opgenomen op het klachtenformulier. Voor zover de voorzieningenrechter op grond van de processtukken kan vaststellen heeft [eiser c.s.] pas op 21 april 2021 alle klachten die in zijn rapportages van 8 en 20 februari 2021 zijn opgenomen, aan Bo‑Ex gemeld. Ook daarna heeft Bo‑Ex werkzaamheden verricht in het gehuurde. Dat Bo‑Ex al jaren van de klachten van [eiser c.s.] op de hoogte is en dat zij alleen onder de druk van een gerechtelijke procedure kan worden bewogen om de klachten van [eiser c.s.] te verhelpen, kan dan ook niet zonder meer worden aangenomen.  
         
           Gebrek in de zin van de wet 
         
       
     
     
       4.6. 
       Voor een toewijzing van de vorderingen van [eiser c.s.] moet voorts voldoende aannemelijk zijn dat sprake is van gebreken in de zin van de wet. Volgens artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
     
     
       4.7. 
       
         Het is dan ook van belang dat in deze procedure in voldoende mate kan worden vastgesteld dat sprake is van een genotsbeperkende omstandigheid én dat deze genotsbeperkende omstandigheid niet aan [eiser c.s.] zelf toe te rekenen is. De oorzaak van de genotsbeperkende omstandigheid moet dus ook voldoende duidelijk zijn.  
         
           Tocht, vocht en schimmelvorming en ondeugdelijke ventilatie 
         
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser c.s.] heeft in de door hem opgestelde rapportages van 8 en 20 februari 2021 verschillende klachten naar voren gebracht die volgens [eiser c.s.] maken dat sprake is van gebreken in de zin van de wet. De twee voornaamste klachten die uit de door [eiser c.s.] opgestelde rapportages naar voren komen, zijn de volgende.  
     
     
       4.9. 
       Ten eerste stelt [eiser c.s.] dat hij al jarenlang last heeft van ernstige schimmelvorming in het gehuurde. Volgens [eiser c.s.] komt dit, doordat de kozijnen van het gehuurde zodanig verrot zijn dat zij vocht en tocht doorlaten. Ter onderbouwing hiervan heeft [eiser c.s.] foto’s overgelegd. [eiser c.s.] heeft naar aanleiding van een deskundigenrapport dat hij heeft laten opstellen, ter zitting hieraan toegevoegd dat het vocht- en schimmelprobleem ook het gevolg is van de wijze waarop het appartementencomplex in 1969 is gebouwd is. Daarnaast brengt [eiser c.s.] in de door hem opgestelde rapportages meermaals naar voren dat hij problemen heeft met de ventilatie in het gehuurde. Volgens [eiser c.s.] werkt het ventilatiesysteem niet, althans niet naar behoren, en draagt dit bij aan de vocht- en schimmelproblematiek. 
     
     
       4.10. 
       Bo‑Ex betwist dat de kozijnen zo verrot zijn dat zij vocht en tocht doorlaten. Bo‑Ex voert hiertoe aan dat zij dit tijdens inspecties van het gehuurde, waarvan de laatste nog in februari/maart 2021 hebben plaatsgevonden, niet heeft vastgesteld. Volgens Bo‑Ex zijn de kozijnen weliswaar hier en daar beschadigd, afgebladderd en aangetast met houtrot, maar zijn ze technisch gezien niet in zodanig slechte staat dat hierdoor vocht en tocht de appartementen binnen komt. Daar waar sprake was van houtrot, heeft Bo‑Ex dat bovendien opgelost. Bo‑Ex voert voorts aan dat sommige huurders ophoping van vocht (bij onder meer de kozijnen) door condens, onterecht aanzien voor lekkages. Dit kan bij [eiser c.s.] ook het geval zijn. 
     
     
       4.11. 
       Dat [eiser c.s.] last heeft van vocht en schimmelvorming in het gehuurde, komt volgens Bo‑Ex doordat [eiser c.s.] het gehuurde onvoldoende ventileert ten opzichte van het door [eiser c.s.] en zijn gezin geproduceerde leefvocht (dat onder meer ontstaat door douchen, koken en de was in het gehuurde laten drogen). Bo‑Ex heeft er in dit kader op gewezen dat het gehuurde een relatief klein appartement is, waarin op dit moment vijf mensen wonen. Deze vocht- en schimmelproblematiek is volgens Bo‑Ex dan ook niet te wijten aan de staat van de kozijnen of de wijze waarop het complex in 1969 gebouwd is.  
     
     
       4.12. 
       Bo‑Ex heeft daarbij betwist dat het ventilatiesysteem in het gehuurde ondeugdelijk is. Volgens Bo‑Ex gebruikt [eiser c.s.] het ventilatiesysteem gewoon niet correct. Bo‑Ex heeft hiertoe aangevoerd dat tijdens de inspectie van het gehuurde door Bo‑Ex op 26 mei 2021, is gebleken dat één van de ventilatieroosters al lange tijd dicht zat. In dit verband heeft Bo‑Ex verwezen naar het rapport dat zij naar aanleiding van dit bezoek heeft opgesteld. Bo‑Ex heeft er tevens op gewezen dat uit de foto’s die zijn opgenomen in de door [eiser c.s.] opgestelde rapportages van 8 en 20 februari 2021 ook blijkt dat een aantal ventilatieroosters dicht zitten. Door het dichtzetten van de roosters ontstaat volgens Bo‑Ex een onderdruk in het gehuurde, waardoor de natuurlijke ventilatiekanalen minder goed gaan functioneren. 
     
     
       4.13. 
       De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.  
     
     
       4.14. 
       Op dit moment kan onvoldoende worden vastgesteld wat de oorzaak is van de voorgenoemde door [eiser c.s.] aangekaarte vocht- en schimmelproblemen. De oorzaak van deze problemen kan niet zonder meer uit de door [eiser c.s.] overgelegde foto’s worden opgemaakt. Dit kan ook niet worden afgeleid uit het deskundigenrapport dat [eiser c.s.] kort voor de zitting heeft overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat deze problemen veroorzaakt worden door achterstallig onderhoud en bouwkundige mankementen. Het rapport is namelijk summier en bevat voornamelijk een beschrijving van het huis van [eiser c.s.] Uit het rapport blijkt niet dat er een onderzoek is gedaan naar de  oorzaak  van de geconstateerde problemen. De voorzieningenrechter kan dan ook uit dit rapport niet afleiden dat de door [eiser c.s.] genoemde gebreken het gevolg zijn van een gebrek aan het gehuurde. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter nog op dat dit rapport pas zeer kort voor de zitting aan Bo‑Ex ter beschikking gesteld. Bo‑Ex is bovendien niet aanwezig geweest tijdens de inspectie van het appartementencomplex door de door [eiser c.s.] ingeschakelde deskundige en heeft nog niet de gelegenheid gehad te toetsen wat er in het betreffende deskundigenrapport staat.  
     
     
       4.15. 
       Dat de problemen die [eiser c.s.] ervaart inherent zijn aan de wijze waarop het appartementencomplex in 1969 gebouwd is, kan daarbij niet zonder meer worden aangenomen. Naar [eiser c.s.] zelf stelt, spelen de problemen pas sinds een jaar of tien/vijftien. Er is geen enkele aanwijzing dat de problemen zich al sinds de bouw van het appartementencomplex hebben voorgedaan, terwijl dat wel in de rede had gelegen als de problemen zouden zijn veroorzaakt door de bouwwijze van het appartementencomplex.  
     
     
       4.16. 
       Omdat op dit moment onvoldoende kan worden vastgesteld wat de oorzaak van de voorgenoemde problemen is, is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig om te bepalen of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Een kort geding leent zich echter niet voor dergelijk nader onderzoek en bewijslevering. Naar tijdens de zitting is gebleken is Bo‑Ex echter bereid om mee te werken aan nader onderzoek en is zij (in elk geval sinds februari 2021) actief bezig met het oplossen van de klachten van haar huurders. De voorzieningenrechter gaat er van uit dat Bo‑Ex die bereidheid nog steeds heeft en dat zij (als mocht blijken dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde) zich actief zal blijven inspannen om deze te verhelpen. 
     
     
       4.17. 
       
         Voor wat betreft het kozijn waar volgens [eiser c.s.] een gat in zit, overweegt de voorzieningenrechter dat Bo‑Ex dat op zichzelf niet heeft weersproken. Bo‑Ex heeft zich ook bereid verklaard dat te verhelpen, maar daarbij aangegeven dat dit zowel aan de binnen- als de buitenzijde (met een hoogwerker) moest gebeuren. Daarvoor is al opdracht gegeven. Volgens Bo‑Ex kan dit echter niet de oorzaak zijn van de door [eiser c.s.] ervaren vochtproblemen. Bij dat kozijn zijn volgens Bo‑Ex namelijk verder geen sporen van vocht. [eiser c.s.] dat niet heeft weersproken of onderbouwd dat dat anders is. Gelet op het voorgaande en het feit dat Bo‑Ex zich bereid heeft verklaard het gat te dichten, ziet de voorzieningenrechter hierin geen aanleiding om de vorderingen van [eiser c.s.] toe te wijzen. 
         
           Lekkages trappenhal 
         
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiser c.s.] klaagt in zijn rapportages ook over lekkages in de trappenhal van het appartementencomplex. 
     
     
       4.19. 
       Bo‑Ex heeft aangevoerd dat deze lekkages in de trappenhal van het appartementencomplex het gevolg zijn van verstoppingen van de goten op het dak, die ontstaan doordat er huisvuil en kleding van de huurders van het appartementencomplex in deze goten terechtkomt. Ter onderbouwing hiervan heeft zij foto’s overgelegd die zij tijdens een bezoek aan het appartementencomplex op 26 mei 2021 heeft gemaakt, waarop te zien is dat er toen huisvuil en zelfs kleding op het dak lag. Deze lekkages zijn volgens Bo‑Ex dus eveneens te wijten aan het gedrag van de huurders en niet aan technische mankementen aan het appartementencomplex. Bo‑Ex heeft daarnaast toegelicht dat zij de lekkages in de trappenhal steeds verhelpt, zodra deze bij haar worden gemeld. 
     
     
       4.20. 
       
         Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Bo‑Ex is op dit moment onvoldoende duidelijk of de oorzaak van de lekkages bij de huurders van het appartementencomplex ligt of onder de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex valt. De voorzieningenrechter beschikt op dit moment niet over stukken die hier voldoende duidelijkheid over kunnen verschaffen, zodat ook hiervoor nader onderzoek nodig is.  
         
           Overige klachten in rapportages van 8 februari 2021 en 20 februari 2021 
         
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser c.s.] heeft nog verschillende andere klachten naar voren gebracht in zijn rapportages.  
     
     
       4.22. 
       
        [eiser c.s.] stelt in zijn rapportages dat de hendel van het ventilatierooster in het gehuurde is afgebroken, waardoor [eiser c.s.] het rooster niet open kan zetten. Dat dit aan te merken is als een gebrek is echter onvoldoende aannemelijk geworden. Hierbij is om te beginnen van belang dat Bo‑Ex heeft aangevoerd dat het afbreken van de hendel van het ventilatierooster bij een normaal gebruik niet kan gebeuren. [eiser c.s.] heeft op zijn beurt niets gesteld over de oorzaak van het afbreken van de hendel. Het is daarom onduidelijk of dit al dan niet te wijten is aan het gebruik van de hendel door [eiser c.s.] zelf. Ook op dit punt zal nadere bewijsvoering nodig zijn om hierover meer duidelijkheid te krijgen. Voor een acute maatregel in kort geding is onvoldoende aanleiding, omdat voldoende is komen vast te staan dat het ventilatierooster wel open (en dicht) kan worden gezet (met behulp van een schroevendraaier), zodat het afbreken van de hendel niet met zich brengt dat het ventilatierooster in het geheel niet meer bediend kan worden.  
     
     
       4.23. 
       
        [eiser c.s.] heeft in de rapportage van 8 februari 2021 verder naar voren gebracht dat een aantal ramen in het gehuurde niet goed sluiten. Uit de rapportage van 20 februari 2021 en het klachtdossier van Bo‑Ex blijkt echter dat dit al is opgelost door Bo‑Ex. In de rapportages wordt tevens geklaagd over scheuren tussen het kozijn en het plafonds, maar [eiser c.s.] heeft in het rapport ook kenbaar gemaakt dat Bo‑Ex al bezig was met een oplossing hiervoor. Het is daarom onduidelijk of dit probleem nog aan de orde is. Voor zover van dit probleem nog sprake zou zijn, geldt ook hiervoor dat niet duidelijk is wat de oorzaak van deze scheurvorming is. Dat kan op basis van de door [eiser c.s.] overgelegde foto’s onvoldoende worden vastgesteld.  
     
     
       4.24. 
       In de door [eiser c.s.] opgestelde rapportages staat tevens dat het leidingwerk en de tegels in de badkamer van het gehuurde slecht zijn afgewerkt na een renovatie van het gehuurde door Bo‑Ex in 2008. Dat hier daadwerkelijk sprake is van een slechte afwerking blijkt echter niet zonder meer uit de twee kleine foto’s die [eiser c.s.] in dit kader in zijn rapportages heeft gevoegd. Op de foto’s zijn enkel wat roestvlekken op de leidingen te zien. Als al sprake zou zijn van een slechte afwerking, is bovendien onduidelijk of (en zo ja, op welke wijze) deze slechte afwerking leidt tot een zodanige daadwerkelijke genotsbeperking voor [eiser c.s.] , dat die een huurkorting rechtvaardigt. 
     
     
       4.25. 
       
        [eiser c.s.] heeft in zijn rapportages tot slot gesteld dat de lift in het appartementencomplex onveilig is. Bo‑Ex heeft dit echter gemotiveerd betwist. Bo‑Ex heeft in dit verband aangevoerd dat de lift jaarlijks wordt gekeurd en heeft ter onderbouwing hiervan stukken overgelegd waaruit deze jaarlijkse keuring blijkt. [eiser c.s.] heeft niet nader onderbouwd waarom de lift, ondanks deze jaarlijkse keuringen, toch onveilig is. Dat hier sprake is van een gebrek, is dan ook onvoldoende komen vast te staan. 
     
     
       4.26. 
       
         Gelet op het voorgaande is ten aanzien van de overige klachten die [eiser c.s.] genoemd heeft in zijn rapportages, ook niet in voldoende mate vast komen te staan dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Ook hiervoor is (op sommige punten) nader onderzoek nodig. 
         
           Conclusie  
         
       
     
     
       4.27. 
       Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het op dit moment nog onvoldoende duidelijk is of en zo ja, op welke punten, sprake is van gebreken in de zin van de wet. Zoals eerder al is overwogen kunnen vorderingen zoals die in dit kort geding zijn ingesteld, alleen worden toegewezen als in voldoende mate aannemelijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Daarvoor is in dit geval nodig dat in voldoende mate aannemelijk is dat het bij de door [eiser c.s.] gestelde gebreken gaat om een staat of eigenschap van het gehuurde (of een andere niet aan [eiser c.s.] toe te rekenen omstandigheid), zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Om hier een goed oordeel over te kunnen vellen, is nader onderzoek nodig. Zoals reeds overwogen onder 4.1, is voor dergelijk nader onderzoek geen plaats in kort geding. Gelet hierop kan niet op de uitkomst van de bodemprocedure worden vooruitgelopen door een voorziening als gevorderd te treffen.  
     
     
       4.28. 
       
         Dit neemt niet weg dat [eiser c.s.] kennelijk wel klachten heeft. Bo‑Ex zal met deze klachten aan de slag moeten gaan. Dit betekent echter niet dat alle klachten zonder meer de verantwoordelijkheid van Bo‑Ex zijn. Bo‑Ex zal nader onderzoek moeten doen naar de klachten en zal de klachten die onder haar verantwoordelijkheid vallen, moeten verhelpen. Bo‑Ex heeft ter zitting ook uitdrukkelijk gezegd dat zij dit wil en zal doen.  
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bo‑Ex worden begroot op € 373,50 aan salaris gemachtigde.  
     
     
       4.30. 
       De gevorderde nakosten zullen op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter: 
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bo‑Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,50 aan salaris gemachtigde; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser c.s.] , onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, om de na dit vonnis ontstane kosten te voldoen, begroot op: 
       
         
           € 124,00 aan salaris gemachtigde; 
         
         
           te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden; 
         
       
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2021.