ECLI: ECLI:NL:PHR:2017:904

Titel: ECLI:NL:PHR:2017:904 Parket bij de Hoge Raad , 01-09-2017 / 16/04907

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2017-09-01

Zaaknummer: 16/04907

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2017:904

---

Art. 81 lid 1 RO. Beroepsaansprakelijkheid notaris. Beroep op verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW: stelplicht en bewijslast, hoor en wederhoor, aanvangsmoment.

Zaaknr:	 16/04907 
      mr. L.A.D. Keus 
     Zitting:	 1 september 2017 
     
     	Conclusie inzake: 
     
     
       Ontwikkelingsmaatschappij Beagle Vastgoed XVII B.V. 
       (hierna: Beagle) 
       eiseres tot cassatie 
       advocaat: mr. M.E. Bruning 
     
     
     tegen 
     
     1. [verweerster 1] 
     2. [verweerster 2] 
     3. [verweerster 3] 
     4. [verweerster 4] 
     5. [verweerster 5] 
     
       6. [verweerster 6] 
       7. [verweerster 7] 
       8. [verweerster 8] 
       9. [verweerder 9] 
       (hierna: [verweerster]) 
     
     
       verweerders in cassatie 
       advocaten: mr. R.L.M.M. Tan 
     
     
     
     
       Het gaat in deze zaak om de vraag wanneer de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW is gaan lopen met betrekking tot de vordering van Beagle tot vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat [verweerster] haar niet heeft gewaarschuwd dat zij en de verkoper van het door haar te kopen perceel in de onjuiste veronderstelling verkeerden dat met betrekking tot dat perceel geen onteigeningsprocedure meer liep. 
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       1 Feiten  
     
     
       1.1 
       In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten . 
       
     
     
       1.2 
       
        [verweerster 1] is de rechtsopvolger van de maatschap [B]. Verweerder sub 9 (hierna ook: de notaris) was - al dan niet via verweerster sub 5 - maat van de toenmalige maatschap, evenals verweersters sub 2, 3, 4, 6, 7 en 8. 
       
     
     
       1.3 
       
        [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) was eigenaar van een viertal percelen grond aan de [a-straat] te Purmerend (hierna: de percelen), waaronder een perceel met kadastraal nummer [001] (hierna: perceel [001]). Bij vonnis van 16 maart 1999 heeft de rechtbank te Haarlem op vordering van de gemeente Purmerend (hierna: de Gemeente) de vervroegde onteigening van perceel [001] uitgesproken, het door de Gemeente te betalen voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld en drie deskundigen (hierna: de deskundigen) benoemd om de definitieve schadeloosstelling te begroten. De Gemeente heeft het voorschot op de schadeloosstelling niet aan [betrokkene 1] voldaan en heeft het vonnis evenmin in de openbare registers laten inschrijven. Vervolgens is tussen de (advocaten van de) Gemeente en [betrokkene 1] en de deskundigen gecorrespondeerd over de begroting van de definitieve schadeloosstelling. 
       
     
     
       1.4 
       
        [betrokkene 1] heeft nadien geprobeerd de percelen te verkopen. In 2004 heeft hij daarover met [betrokkene 2] overeenstemming bereikt. [betrokkene 2] heeft op zijn beurt de percelen verkocht aan Plato Vastgoed B.V. (hierna: Plato), die de percelen weer heeft doorverkocht aan Beagle en een rechtsvoorganger van ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. (hierna: ASR) die voornemens waren de percelen voor woningbouw te ontwikkelen. 
       
     
     
       1.5 
       Op 8 april 2004 heeft de notaris een eerste concept van de koopovereenkomst tussen Plato als verkoper en Beagle en ASR als koper aan Beagle toegestuurd. Dat concept houdt - voor zover hier van belang - het volgende in: 
       
       
         “ Overige verklaringen van koper 
         
           Artikel 5 
         
         Verkoper verklaart tot slot: 
         (…) 
         
           e.  Het is hem niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn (…) tot onteigening  behoudens, wat het kadastrale nummer [001] betreft, het vermelde in artikel 9. 
         (…) 
         
           Verklaringen van koper 
         
         
           Artikel 6 
         
         (…) 
         
           c. Koper verklaart dat hij zich ten aanzien van de lopende onteigeningsprocedure en alle planologische aspecten rechtstreeks heeft laten informeren bij de gemeente en provincie  (…) 
         
           Onteigeningsvonnis 
         
         
           Artikel 10 
         
         In 1999 is een onteigeningsprocedure opgestart voor het verkochte sub a. Het vonnis van vervroegde onteigening de dato 16 maart 1999 is niet ingeschreven in de Openbare Registers en er is destijds geen aanbetaling gedaan. De onteigening geschiedde in het kader van het realiseren van het bestemmingsplan Purmer V uit 1987 (recreatiebos). Inmiddels is door Provinciale Staten een streekplan vastgesteld dat de mogelijkheid opent voor toekomstige woonbebouwing op dit perceel.” 
       
       
     
     
       1.6 
       Bij fax van 10 april 2004 heeft Plato aan Beagle bericht dat het bepaalde in de art. 5 sub e, 6 sub c en 10 van de concept koopovereenkomst niet van toepassing is omdat de termijn van drie jaar verstreken is. Daarop heeft Beagle op 12 april 2004 een fax aan Plato gestuurd, met een kopie aan de waarnemend kandidaat-notaris, waarin Beagle met betrekking tot de art. 9 en 10 het volgende heeft geschreven:  
       
       
         “- Art. 9 en 10. Conform uw opgave loopt er geen onteigeningsprocedure meer en is er geen WVG gevestigd, hetgeen verkoper ook dient te garanderen. Artikelen ten aanzien hiervan kunnen dan ook achterwegen worden gelaten. Indien op te nemen ook graag een garantie en een boete te stellen door verkoper indien er zich problemen zouden voordoen.” 
       
       
     
     
       1.7 
       Bij fax van 13 april 2004 heeft Beagle naar aanleiding van een derde concept van de koopovereenkomst, waarin de bepaling over het onteigeningsvonnis (art. 10) nog was opgenomen, aan Plato gevraagd wat het doel van deze bepaling is als er geen procedure meer loopt. Deze fax heeft Beagle in kopie aan de waarnemend kandidaat-notaris gestuurd. In reactie daarop is de desbetreffende bepaling in het vierde concept van de koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) - welke versie Beagle vervolgens op 14 april 2004 heeft ondertekend - verwijderd. In artikel 5 sub e van de koopovereenkomst wordt het onteigeningsvonnis nog wel genoemd: 
       
       
         “ Overige garanties van verkoper en de huidige gebruiker 
         
           Artikel 5 
         
         Verkoper en de huidige gebruiker garanderen tot slot: 
         (…) 
         e. Het is hen niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn (…) tot onteigening  behoudens, wat het kadastrale nummer [001] betreft, het vermelde in het onteigeningsvonnis de dato 16 maart 1999. ” 
       
       
     
     
       1.8 
       De leveringsakte voor de percelen is op 16 april 2004 ten overstaan van een kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd. Beagle en ASR hebben aan Plato € 5.416.602,50 voor de percelen betaald. 
       
     
     
       1.9 
       In de herfst van 2004 heeft de toenmalige advocaat van [betrokkene 1] contact met Beagle opgenomen in verband met de bij de rechtbank Haarlem tussen [betrokkene 1] en de Gemeente nog lopende onteigeningsprocedure betreffende perceel [001]. 
       
     
     
       1.10 
       Bij brief van 2 oktober 2006 heeft de advocaat van [betrokkene 1], mede namens zijn cliënten Beagle en ASR - als toekomstige interveniënten - commentaar gegeven op een concept rapport van de door de rechtbank Haarlem benoemde deskundigen van 11 mei 2005 en laten weten dat Beagle en ASR als eigenaren van de grond voornemens waren in de onteigeningsprocedure te interveniëren. 
       
     
     
       1.11 
       De deskundigen hebben op 26 september 2007 en 12 maart 2008 hun definitief respectievelijk aanvullend deskundigenbericht uitgebracht waarin de waarde van perceel [001] is getaxeerd op ongeveer € 400.000,-. Naar aanleiding daarvan heeft op 19 juni 2008 bij de rechtbank Haarlem een pleidooizitting plaatsgevonden waarbij Beagle en ASR hebben gevorderd in de onteigeningszaak te mogen interveniëren en de te betalen schadeloosstelling aan hen toe te kennen in plaats van aan [betrokkene 1]. 
       
     
     
       1.12 
       Op 12 november 2008 heeft de rechtbank Haarlem eindvonnis gewezen en de door de Gemeente aan Beagle en ASR te betalen schadeloosstelling vastgesteld op € 399.305,-. Dat bedrag is op 12 januari 2009 betaald. Het onteigeningsvonnis is op 23 januari 2009 ingeschreven in de openbare registers, waarmee de Gemeente eigenaar is geworden van perceel [001]. 
       
     
     
       1.13 
       Bij brief van 22 oktober 2013 aan [verweerster] heeft Beagle zich bij monde van haar advocaat op het standpunt gesteld dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt. Bij brief van 6 november 2013 heeft Beagle [verweerster] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden door de gemaakte beroepsfout en de verjaring van haar vordering gestuit. 
       
       
     
   
   
     
       2 Procesverloop 
     
     
       2.1 
       Bij exploot van 7 maart 2014 heeft Beagle [verweerster] doen dagvaarden voor de rechtbank Amsterdam. Zij heeft - kort gezegd - gevorderd voor recht te verklaren dat [verweerster] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de voor haar te verrichten werkzaamheden, althans onrechtmatig heeft gehandeld, en [verweerster] te veroordelen tot vergoeding van de dientengevolge geleden schade, nader op te maken bij staat .  
       
     
     
       2.2 
       
         Beagle heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de notaris uit de voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst gevoerde correspondentie had moeten afleiden dat zij ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat ter zake van perceel [001] geen onteigeningsprocedure meer liep. Volgens Beagle is de notaris toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op hem jegens Beagle rustende zorgplicht door haar niet te waarschuwen, zodat [verweerster] is gehouden de als gevolg van die fout door Beagle geleden schade te vergoeden . 
         	[verweerster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
       
     
     
       2.3 
       Nadat bij tussenvonnis van 2 juli 2014 een comparitie van partijen was gelast, welke comparitie op 20 november 2014 heeft plaatsgehad, heeft de rechtbank Amsterdam bij vonnis van 21 januari 2015  geoordeeld dat Beagle in ieder geval vanaf 2 oktober 2006 ervan op de hoogte was dat de onteigeningsprocedure met betrekking tot perceel [001] werd voortgezet en dat de notaris haar daarover niet had ingelicht. Omdat Beagle op dat moment moet worden geacht bekend te zijn geweest met zowel de door haar als gevolg van de fout van [verweerster] geleden schade als de daarvoor aan te spreken persoon is de verjaringstermijn vanaf die datum gaan lopen en was deze per 3 oktober 2011 voltooid, dat wil zeggen ruim voordat Beagle [verweerster] eind 2013 voor het eerst aansprakelijk stelde. De rechtbank heeft de vorderingen van Beagle vervolgens afgewezen .  
       
     
     
       2.4 
       Bij exploot van 16 april 2015 is Beagle van voornoemd eindvonnis bij het hof Amsterdam in hoger beroep gekomen. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen in eerste aanleg alsnog zal toewijzen met veroordeling van [verweerster] in de kosten van het geding in beide instanties. [verweerster] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Beagle in de kosten van het geding in hoger beroep met rente. 
       
     
     
       2.5 
       Bij arrest van 17 mei 2016  heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd en Beagle in de kosten van het hoger beroep veroordeeld. De veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Daartoe overwoog het hof, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
         “3.3. Het hof ziet aanleiding allereerst grief 3 te bespreken waarmee Beagle opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat de verjaring van haar vordering jegens [verweerster] in ieder geval vanaf 2 oktober 2006 is gaan lopen en daarom per 3 oktober 2011 was voltooid. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Het hof stelt daarbij voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 3:310 lid 1 BW een rechtsvordering tot vergoeding van schade -zoals hier aan de orde- verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade niet volstaat. Deze verjaringstermijn begint pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid - die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn - heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon (vgl. Hoge Raad, 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM1688). Dit betekent dat de beantwoording van de vraag wanneer de verjaringstermijn van een vordering is gaan lopen afhankelijk is van alle ter zake dienende omstandigheden van het geval, waarbij per geval moet worden beoordeeld of, en zo ja, wanneer de benadeelde daadwerkelijk (subjectief) bekend is geworden met de schade en de aan te spreken persoon. 
       
     
     
       3.5. 
       Beagle heeft ten aanzien van de vraag wanneer zij bekend is geworden met de als gevolg van de fout van de notaris geleden schade gewezen op het arresten van de Hoge Raad van 10 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9416, waarin de Hoge Raad overwoog dat voor het aanvangen van de vijfjarige verjaringstermijn in elk geval vereist is dat daadwerkelijk schade is ontstaan (rov. 3.4.1) en 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3784, waarin werd overwogen dat de vijfjarige verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW niet eerder een aanvang kan nemen dan op de dag na die waarop de schadevordering opeisbaar is geworden, ook indien voordien reeds bekend is dat de schade geleden zal worden en wie de aansprakelijke persoon is (rov. 3.7.2). Beagle betoogt vervolgens dat de door haar als gevolg van de fout van de notaris geleden schade pas is ontstaan op het moment dat de rechtbank Haarlem bij vonnis van 12 november 2008 de definitieve onteigening van perceel [001] uitsprak, althans op het moment dat die uitspraak werd ingeschreven, omdat zij pas toen daadwerkelijk de eigendom van het door haar gekochte perceel verloor. Volgens Beagle is de verjaring van haar vordering eerst per die datum gaan lopen en heeft zij de verjaring vervolgens op 22 oktober 2013 tijdig gestuit. 
       
     
     
       3.6. 
       Het hof stelt vast dat Beagle aan haar vordering jegens [verweerster] ten grondslag legt dat de notaris bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ten onrechte niet heeft gewezen op het feit dat ter zake van perceel [001] nog een onteigeningsprocedure liep. Blijkens haar eigen stellingen heeft Beagle als gevolg van de gestelde tekortkoming van de notaris schade geleden omdat zij indien zij wel door de notaris zou zijn gewaarschuwd, van de koop van perceel [001] zou hebben afgezien. De aldus door Beagle geleden schade bestaat er dan ook in dat zij in 2004 een (te hoge) koopprijs heeft betaald voor perceel [001] die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan. Die schade is in 2004 ontstaan en niet pas op het moment dat de rechtbank Haarlem bij vonnis van 12 november 2008 de definitieve onteigening van perceel [001] uitsprak en evenmin op het moment dat de onteigening door de gemeente is geëffectueerd (12 januari 2009). Het hof is van oordeel dat Beagle met het bestaan van deze schade bekend is geworden op het moment dat zij hoorde dat er ten aanzien van perceel [001] nog een onteigeningsprocedure liep. Op dat moment moet zij immers hebben geweten dat zij een prijs voor perceel [001] had betaald die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan en dat zij dus schade had geleden. Dat de hoogte van de definitief door de Gemeente te betalen schadeloosstelling nog niet bekend was, maakt dit niet anders, nu de omvang van de schade voor de aanvang van de verjaringstermijn niet hoeft vast te staan. Nu tussen partijen niet in geschil is dat Beagle al in de herfst van 2004 door de advocaat van [betrokkene 1] op de hoogte is gesteld van de nog lopende onteigeningsprocedure en dat de advocaat van [betrokkene 1] vervolgens bij brief van 2 oktober 2006 mede namens Beagle - als toekomstig interveniënt in de onteigeningsprocedure - commentaar heeft gegeven op een concept rapport van de deskundigen, moet het ervoor gehouden worden dat Beagle in ieder geval op dat moment bekend was met de door de onterechte aanname dat er geen onteigeningsprocedure ter zake van perceel [001] meer liep geleden schade. 
       
     
     
       3.7. 
       Beagle heeft vervolgens aangevoerd dat zij pas na 12 januari 2009 bekend is geworden met de voor de geleden schade aansprakelijke persoon. Zij stelt daartoe dat zij enige tijd na de definitieve onteigening haar raadsman heeft gevraagd om advies met betrekking tot de geleden schade en de vraag of daar nog iets aan te doen was. Daarbij is ook de rol van de notaris ter sprake gekomen. Vervolgens is onderzoek gedaan naar de totstandkoming van de koopovereenkomst waarbij is geconstateerd dat door de notaris een fout was gemaakt. Vervolgens is [verweerster] op 22 oktober 2013 tijdig aansprakelijk gesteld, aldus Beagle.  
       
     
     
       3.8. 
       Het hof volgt Beagle ook hierin niet. Zoals hiervoor is overwogen moet het voor Beagle in de herfst van 2004 duidelijk zijn geweest dat zij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ten onrechte had aangenomen dat ter zake van perceel [001] geen onteigeningsprocedure meer liep en dat zij als gevolg daarvan een zeer aanzienlijke koopprijs had betaald voor een perceel dat zij, als zij de ware situatie had gekend, niet (voor die prijs) had willen hebben. Onder die omstandigheden mag van haar worden verwacht dat zij enig onderzoek doet naar de vraag hoe die verkeerde voorstelling van zaken bij haar heeft kunnen ontstaan, en daarbij zou aanstonds zijn gebleken dat de notaris haar niet had gewezen op het feit dat ter zake van perceel [001] nog een onteigeningsprocedure liep. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat Beagle in ieder geval in oktober 2006 daadwerkelijk bekend was met de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Anders dan Beagle lijkt te betogen is voor het gaan lopen van de verjaringstermijn niet noodzakelijk dat zij ook bekend was met de juridische beoordeling van die feiten en omstandigheden, zoals die kennelijk eerst ter gelegenheid van het bij haar raadsman ingewonnen advies naar voren zijn gekomen (vgl. Hoge Raad, 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739). Dat Beagle daadwerkelijk al eerder bekend was met de mogelijkheid de notaris aan te spreken wordt vervolgens ook bevestigd door haar (middellijk) bestuurder [betrokkene 3] die ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft verklaard dat:  “Het besef dat we het perceel kwijt zouden raken kwam tijdens de onteigeningsprocedure. Het klopt dat we hebben gewacht met het ondernemen van actie tegen de notaris, maar we wilden eerst kijken of de andere percelen rendement zouden opleveren.” 
       
     
     
       3.9. 
       De slotsom van het voorgaande is dat Beagle in ieder geval op 2 oktober 2006 zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend was en dat zij vanaf dat moment ook daadwerkelijk in staat was jegens [verweerster] een rechtsvordering tot vergoeding van de door haar geleden schade in te stellen. Dit betekent dat de verjaringstermijn in ieder geval per 3 oktober 2006 is gaan lopen en dat, nu niet is gebleken dat deze tijdig is gestuit, de vordering van Beagle jegens [verweerster] per 3 oktober 2011 is verjaard.  
       
     
     
       3.10. 
       Grief 3 faalt. Bij deze stand van zaken heeft te gelden dat de vorderingen van Beagle zijn verjaard en om die reden niet kunnen worden toegewezen. De overige grieven die zien op de vaststelling van de feiten door de rechtbank en de veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg behoeven geen (verdere) bespreking meer. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Beagle zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.” 
       
     
     
       2.6 
       Bij cassatiedagvaarding van 17 augustus 2016 is Beagle - tijdig - van voornoemd arrest in cassatie gekomen. Zij heeft afgezien van het geven van een schriftelijke toelichting. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep en heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten. Vervolgens is namens Beagle gerepliceerd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     
       3.1 
       Beagle heeft één cassatiemiddel voorgesteld. Dat middel omvat een drietal onderdelen.  Onderdeel 1  strekt ten betoge dat het hof de feitelijke grondslag van het verjaringsverweer van [verweerster] ten onrechte heeft aangevuld.  Onderdeel 2  klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting van het ontstaansmoment van de schade en de opeisbaarheid van de schadevordering blijk heeft gegeven.  Onderdeel 3  klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de bekendheid van Beagle mede afhankelijk te stellen van hetgeen deze aan de hand van eigen onderzoek had kunnen vaststellen . 
       
     
     
       3.2 
       Beagle heeft gevorderd [verweerster] te veroordelen tot vergoeding van de door haar als gevolg van toerekenbaar tekortschieten of onrechtmatig handelen van [verweerster] geleden schade, nader op te maken bij staat. Over de aard van die schade heeft zij zich in de feitelijke instanties slechts beperkt uitgelaten. Het hof heeft overwogen dat Beagle blijkens haar eigen stellingen schade heeft geleden omdat zij, indien zij door de notaris zou zijn gewaarschuwd, van de koop van perceel [001] zou hebben afgezien, en dat de schade dan ook hierin bestaat dat zij in 2004 voor perceel [001] een (te hoge) koopprijs heeft betaald, welke koopprijs zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan. Deze vaststelling berust op een aan het hof voorbehouden uitleg van de processtukken. Daarbij heeft het hof zich kennelijk gebaseerd op de navolgende passages uit de inleidende dagvaarding onder 4.2.5: 
       
       
         “(…) Immers, een goede en juiste voorlichting (door de notaris) had met zich gebracht dat Beagle de beslissing had genomen, althans had kunnen nemen, de koop met Plato (…) geen doorgang te laten vinden; met andere woorden: de overeenkomst ontbinden nu de mogelijkheid nog bestond. In ieder geval heeft de notaris Beagle de kans ontnomen om überhaupt zo’n beslissing te nemen. Na voornoemde datum en tijdstip (9 april, 12.00 uur) was Beagle definitief gebonden aan de koopovereenkomst. In ieder geval was terugbetaling van de betaalde 10% van de koopsom niet meer mogelijk. Dit bedrag was zij sowieso kwijt. 
       
       
       
         Beagle heeft een voorschot van circa 10% van de koopsom betaald. Uit het faxbericht van de notaris van 8 april (productie 4) blijkt dat, indien de koopovereenkomst niet voor 9 april 12.00 uur wordt ontbonden, het voorschot mocht worden gebruikt als zekerheid voor de nakoming van  “de verplichtingen van eerdere schakels in deze transactie” . Het genoteerde in het faxbericht betekent dat Beagle na voornoemde datum en tijdstip, doordat zij een bedrag van € 555.201,-- aan de notaris heeft betaald, schade heeft geleden die gelijk te stellen is aan voornoemd bedrag, voor welke schade de notaris, nu deze heeft nagelaten haar te informeren, aansprakelijk is te houden. 
         (…)” 
       
       
       
         onder 6.3: 
       
       
       
         “Het verweer dat perceel [001] niet naast de overige percelen is gelegen en dat Beagle daarom geen recht zou hebben op een vergoeding van de volledige koopprijs snijdt daarenboven geen hout nu perceel [001] voor Beagle juist een (van de voornaamste) reden vormde de litigieuze transactie in april 2004 te doen. Ook de hoogte van de koopsom speelde daarbij een belangrijke rol. Beagle had dan ook de transactie persé niet gedaan, indien zij had geweten dat perceel [001] in de toekomst door de gemeente had kunnen worden onteigend.” 
       
       
       
         en uit de memorie van grieven onder 5.5.3: 
       
       
       
         “(…) 
         Zoals reeds eerder vermeld, is de schadeloosstelling een geheel ander onderwerp dan de onteigening op zich. De schadeloosstelling die Beagle heeft ontvangen staat volledig los van de fout van de notaris. Indien de notaris juist had gehandeld, had Beagle, in ieder geval, perceel [001] nooit gekocht. Ten minste daaruit bestaat de schade van Beagle. (…)” 
       
       
     
     
       3.3 
       
         Tegen de uitleg van haar stellingen volgens welke zij schade heeft geleden omdat zij, indien zij door de notaris zou zijn gewaarschuwd, van de koop van perceel [001] zou hebben afgezien en dat de schade dan ook hierin bestaat dat zij in 2004 voor perceel [001] een (te hoge) koopprijs heeft betaald, welke koopprijs zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan, heeft Beagle in cassatie géén klachten gericht. Integendeel; in cassatie heeft Beagle die uitleg juist onderschreven, nu ook in haar visie het hof bij de beoordeling van het beroep van [verweerster] op verjaring heeft geoordeeld  “op grond van hetgeen Beagle aan haar schadevordering ten grondslag heeft gelegd”  (zie de inleiding op onderdeel 1, tweede volzin) en daarbij acht heeft geslagen op  “de grondslag die Beagle aan haar schadevordering ten gronde aanvoerde en als de door haar geleden schade aanmerkte”  (zie subonderdeel 1.2, eerste volzin) .  
         		Een klacht van Beagle tegen de uitleg van haar stellingen kan naar mijn mening evenmin worden gelezen in de inleiding op het tweede onderdeel. Daarin heeft Beagle zich op het standpunt gesteld dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, onder meer door de schade van Beagle niet - in navolging van de stellingen van [verweerster] -  “gelegen te achten in het verlies c.q. kwijtraken van de eigendom van perceel [001] c.q. het niet kunnen verwezenlijken van haar plan tot (her)ontwikkeling van dat perceel” . Zoals hierna nog aan de orde zal komen, dient die klacht mijns inziens niet aldus te worden gelezen dat het hof de stellingen van Beagle onjuist heeft uitgelegd, maar dat het hof bij de beoordeling van het beroep van [verweerster] op verjaring, ook wat betreft de aard van de door Beagle gestelde schade, überhaupt niet van de stellingen van Beagle, maar slechts van de stellingen van [verweerster] had moeten uitgaan.  
         		Als Beagle al zou hebben bedoeld met de desbetreffende passage in de inleiding op onderdeel 2 over de door het hof aan haar stellingen gegeven uitleg te klagen, zou die klacht overigens falen, reeds omdat niet met een rechtsklacht tegen een feitelijk oordeel (de uitleg van de door Beagle betrokken stellingen) kan worden opgekomen. Ook als op de bedoelde plaats een motiveringsklacht zou moeten worden gelezen, zou die klacht niet slagen. Beagle licht immers niet toe - ook niet in de op de bedoelde passage volgende subonderdelen - waarom ’s hofs oordeel omtrent de aard van de door Beagle gevorderde schade onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd zou zijn. Bovendien verwijst Beagle uitsluitend naar stellingen van [verweerster] en niet naar door haar zelf in de feitelijke instanties betrokken stellingen ( “(…) en aldus de schade van Beagle niet - in navolging van c.q. in overeenstemming met de stellingen van [verweerster] c.s. (ONDERDEEL I) - gelegen te achten in het verlies c.q. kwijtraken van de eigendom van perceel [001] c.q. het niet kunnen verwezenlijken van haar plan tot (her)ontwikkeling van dat perceel (…)” ).	 
       
     
     
       3.4 
       
         Onderdeel 1  omvat een drietal subonderdelen.  Onder 1.1  stelt Beagle - kort gezegd - dat [verweerster] aan haar verjaringsverweer slechts ten grondslag heeft gelegd dat de schade van Beagle het  kwijtraken  van het perceel is en is ontstaan door de onteigening, en niet dat die schade bestaat uit de in 2004 betaalde te hoge koopprijs, die Beagle bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben betaald . Beagle klaagt dat het hof in rov. 3.6 en 3.8 een onbegrijpelijke, want te ruime uitleg aan de stellingen van [verweerster] heeft gegeven - naar ik begrijp - voor zover het hof tot uitgangspunt heeft genomen dat zij in het kader van haar verjaringsverweer heeft gesteld dat de schade bestaat uit de in 2004 betaalde (te hoge) koopprijs, welke schade in dat jaar is ontstaan.  Onder 1.2  klaagt Beagle vervolgens dat het hof in de rov. 3.6 en 3.8, in strijd met art. 24 Rv, de feitelijke grondslag van het bevrijdende verjaringsverweer heeft aangevuld door in zijn beoordeling mede de door Beagle voor haar schadevordering aangevoerde grondslag te betrekken. Uit de processtukken blijkt niet dat [verweerster] in het kader van haar verjaringsverweer een beroep heeft gedaan op de door Beagle ter onderbouwing van haar vordering aangevoerde feiten en omstandigheden.  Onder 1.3  stelt Beagle zich op het standpunt dat het hof door te oordelen als het heeft gedaan het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden, buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden en een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft genomen. 
       
     
     
       3.5 
       
         
           Subonderdeel 1.1  mist naar mijn mening feitelijke grondslag. [verweerster] heeft zich, noch in de door het subonderdeel genoemde passages in de processtukken , noch elders in de processtukken op het standpunt gesteld dat de door Beagle gevorderde schade slechts zou bestaan uit de daadwerkelijke ontneming/onteigening van perceel [001] en dat die schade niet al zou zijn gelegen in het feit dat Beagle dat perceel tegen een - gelet op de lopende onteigeningsprocedure - te hoge koopprijs zou hebben gekocht. Het tegendeel vloeit niet voort uit het gestelde in de memorie van antwoord onder 5.16 onder (i) (waarin althans mede een verband wordt gelegd tussen de gestelde schade en de  procedure  tot onteigening:  “Toen Beagle bekend werd met de (lopende procedure ten behoeve van de) onteigening van het Perceel is zij ook bekend geworden met het feit dat zij als gevolg daarvan schade leed en zou lijden” ), uit het gestelde in die memorie onder 5.18 (waarin [verweerster] slechts het standpunt van  Beagle  met betrekking tot de opeisbaarheid van haar vordering weergeeft), uit het gestelde in die memorie onder 5.20 (waarin [verweerster] juist heeft betoogd dat de schade van Beagle reeds bestond op het moment dat Beagle met de procedure tot onteigening bekend werd:  “In deze zaak is Beagle bekend geworden met een schade die op dat moment reeds bestond namelijk door het feit dat zij een perceel geleverd hadden gekregen waarvoor het Vonnis had bepaald dat het onteigend zou worden. (…)” ), uit het gestelde in de pleitaantekeningen van mr. Rammeloo van 22 februari 2015 onder 23 (waarin [verweerster] heeft betoogd dat vanaf het moment waarop Beagle bekend is geworden met de nog lopende onteigeningsprocedure - de vroege herfst van 2004, althans oktober 2006, althans juni 2008 -, Beagle wist dat zij het Perceel door onteigening kon kwijtraken, hetgeen de grondslag vormt voor haar verwijt aan [verweerster]) en uit het gestelde in die pleitaantekeningen onder 30 (waarin het moment waarop Beagle bekend werd met haar schade juist wordt gelijkgesteld aan het moment waarop Beagle bekend werd met de nog lopende onteigeningsprocedure:  “Beagle leed namelijk schade vanaf het moment dat zij bekend werd met de (mogelijke) onteigening van het Perceel. Het risico van onteigening van het Perceel stond (ook) voor Beagle toen vast.” ). 
         	Dat ook in de benadering van [verweerster] de door Beagle gestelde schade in wezen hieruit bestaat dat Beagle met perceel [001] “een kat in de zak had gekocht”, blijkt ook uit het gestelde in de memorie van antwoord onder 5.21: 
       
       
       
         “[verweerster] maakt een vergelijking met het geval dat koper een auto koopt waar vervolgens een deuk in blijkt te zitten ten gevolge van een eerder ongeval. Dit is het moment waarop koper schade lijdt. Die schade wordt niet pas geleden op het moment dat hij herstelkosten maakt.” 
       
       
     
     
       3.6 
       
         
           Subonderdeel 1.2  bouwt voort op de onjuiste veronderstelling van subonderdeel 1.1 dat [verweerster]  niet  aan haar verjaringsverweer ten grondslag zou hebben gelegd dat de schade waarvan Beagle vergoeding vordert, bestaat uit de in 2004 betaalde te hoge koopprijs, die Beagle bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan. Ook subonderdeel 1.2 kan reeds daarom niet slagen. 
         		Voor zover het subonderdeel het hof verwijt te hebben acht geslagen op, c.q. mede in zijn beoordeling en oordeelsvorming te hebben betrokken  “de grondslag die Beagle aan haar schadevordering ten gronde aanvoerde en als de door haar geleden schade aanmerkte” , ziet het subonderdeel bovendien eraan voorbij dat het voor de vraag of een vordering op grond van art. 3:310 BW door verloop van vijf jaren is verjaard, aankomt op bekendheid met de schade waarvan vergoeding wordt gevorderd en dat voor de aard van die schade uiteraard slechts bepalend is hetgeen de eisende partij daaromtrent heeft gesteld en aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. [verweerster] heeft zich op verjaring van de vordering van Beagle door ommekomst van de korte verjaringstermijn beroepen en heeft in dat verband onder meer gesteld dat Beagle reeds vanaf de vroege herfst van 2004, althans vanaf oktober 2006, althans vanaf juni 2008, met de door haar gestelde schade bekend was. Bij de beoordeling van dit beroep op verjaring had het hof slechts uit te gaan van het soort schade dat Beagle beweerde te hebben geleden. Die schade is door het hof aan de hand van de stellingen van Beagle (in cassatie onbestreden) aldus opgevat dat zij hieruit bestaat dat Beagle in 2004 voor perceel [001] een (te hoge) koopprijs heeft betaald, welke koopprijs zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan. Bij de beoordeling van het verjaringsverweer van [verweerster] was de aard van de door Beagle gestelde schade een gegeven, dat het hof in zijn beoordeling niet alleen mocht, maar ook moest betrekken.  
       
       
     
     
       3.7 
       Uit het voorgaande volgt dat het hof, anders dan  subonderdeel 1.3  verdedigt, evenmin buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden, het recht van hoor en wederhoor heeft geschonden of een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft genomen door bij de beoordeling of sprake was van de in art. 3:310 lid 1 BW bedoelde bekendheid van Beagle met de schade waarop haar vordering betrekking had, voor de aard van die schade bepalend te achten hetgeen Beagle zelf aan haar schadevordering ten grondslag had gelegd. 
       
     
     
       3.8 
       
         Subonderdeel 2.1  klaagt dat het hof heeft miskend dat de verjaringstermijn ook in een geval als het onderhavige rechtens pas gaat lopen als de schade daadwerkelijk is ontstaan en opeisbaar is geworden.  
       
     
     
       3.9 
       De klacht mist feitelijke grondslag. Zij berust op de veronderstelling dat de schade waarop de vordering betrekking heeft, is gelegen in het verlies van de eigendom van perceel [001] als gevolg van de definitieve onteigening. Die veronderstelling is onjuist. Ik verwijs naar hetgeen hiervóór (onder 3.2) reeds aan de orde kwam. Het hof heeft - hetgeen in cassatie niet, althans niet met succes is bestreden - geoordeeld dat de relevante schade hierin bestaat dat in 2004 een koopprijs is betaald die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn voldaan. Deze schade is volgens het hof al in 2004 ontstaan. 
       
     
     
       3.10 
       
         Subonderdeel 2.2.a  klaagt dat ’s hofs oordeel ook van een onjuiste rechtsopvatting getuigt als moet worden aangenomen dat de geleden schade erin bestond dat Beagle in 2004 een te hoge koopprijs heeft betaald voor perceel [001], welke zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat ook die schade pas is ontstaan op het moment dat de definitieve onteigening werd uitgesproken of de onteigening door de gemeente is geëffectueerd, en dat tot dat moment slechts een vermoeden van het bestaan van mogelijke toekomstige schade bestond, hetgeen onvoldoende is om aan te nemen dat sprake is van daadwerkelijke bekendheid met de schade.  Subonderdeel 2.2.b  klaagt dat het hof dan ook ten onrechte heeft geoordeeld dat Beagle met het bestaan van de schade bekend is geworden op het moment dat zij hoorde dat er ten aanzien van het perceel nog een onteigeningsprocedure liep.  
       
     
     
       3.11 
       
         Subonderdeel 2.3  vult de voorgaande rechtsklachten aan met een tweetal motiveringsklachten. Beagle stelt dat ’s hofs oordeel onbegrijpelijk is in het licht van haar verweer dat - kort gezegd - voor het onteigeningsvonnis slechts sprake was van een vermoeden van het ontstaan en bestaan van schade en dat zij nog niet bekend was of kon zijn met de daadwerkelijk geleden schade . Daarnaast klaagt zij dat zonder nadere motivering onbegrijpelijk is dat en waarom het hof bepalend heeft geoordeeld dat tussen partijen niet in geschil is dat zij al in de herfst van 2004 op de hoogte is gesteld van de nog lopende onteigeningsprocedure en dat in 2006 mede namens Beagle in de onteigeningsprocedure commentaar is gegeven op een conceptrapport van deskundigen, en dat het daarom ervoor moet worden gehouden dat Beagle in elk geval op dit moment bekend was met de schade als gevolg van de onterechte aanname dat geen onteigeningsprocedure over het perceel meer liep. 
       
     
     
       3.12 
       
         Ook de klachten van de subonderdelen 2.2.a, 2.2.b en 2.3 zijn tevergeefs voorgesteld. Zij zien eraan voorbij dat volgens de (in cassatie onbestreden uitleg door het hof van) de eigen stellingen van Beagle de schade van Beagle als gevolg van de gestelde tekortkoming van de notaris hieruit bestaat dat Beagle perceel [001] überhaupt of althans tegen een te hoge koopprijs heeft gekocht, hetgeen zij bij een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de nog lopende onteigeningsprocedure niet zou hebben gedaan. Die aldus voorgestelde schade wordt, anders dan de subonderdelen verdedigen, wel degelijk reeds aanstonds bij de koop en levering van het perceel geleden.  
         		De (hypothetische) kans dat de Gemeente, ondanks het feit dat zij de onteigeningsprocedure voortzette, de onteigening uiteindelijk niet zou effectueren, doet aan het voorgaande niet af. Naar uit het processuele standpunt van Beagle kan worden afgeleid, zou zij, wetende dat met betrekking tot het perceel nog een onteigeningsprocedure liep, dat perceel nimmer hebben gekocht (zie de hiervóór onder 3.2 weergegeven stellingen van Beagle). Dat standpunt is alleszins begrijpelijk. In de praktijk zal reeds het  risico  van een onteigening het betrokken perceel voor ontwikkelaars minder interessant maken en aldus ook de waarde van dat perceel negatief beïnvloeden, ondanks de (geringe) kans dat dit risico zich uiteindelijk niet verwerkelijkt. De ontwikkelaar die een perceel koopt, terwijl hij onkundig is van een lopende onteigeningsprocedure en met de dreigende onteigening geen rekening heeft kunnen houden, lijdt (onmiddellijk) schade, in elk geval ten bedrage van de koopprijs, waarop de (werkelijke en lagere) waarde van het perceel in mindering dient te worden gebracht. Als achteraf blijkt dat de onteigening niet wordt geëffectueerd, doet dat op zichzelf aan de hiervoor bedoelde schade niet af, maar zou wel sprake kunnen zijn van een bij de vaststelling van de te vergoeden schade in aanmerking te nemen voordeel (art. 6:100 BW). Overigens ware te bedenken dat in het laatste geval de reeds ingetreden schade als gevolg van de vertraging van de ontwikkeling die door de dreiging van een onteigening is veroorzaakt, niet wordt goedgemaakt doordat de betrokken gemeente de onteigening uiteindelijk niet effectueert. 
       
       
     
     
       3.13 
       Anders dan subonderdelen 2.2.a en 2.2.b betogen, heeft het hof niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven. Het hof heeft onder meer in aanmerking genomen dat voor het aanvangen van de vijfjarige verjaringstermijn in elk geval is vereist dat daadwerkelijk schade is ontstaan . Naar het oordeel van het hof is de schade waarvan Beagle vergoeding vordert (te weten de schade die hieruit bestaat  “dat zij in 2004 een (te hoge) koopprijs heeft betaald voor perceel [001] die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben voldaan” )  “in 2004 ontstaan en niet pas op het moment dat de rechtbank Haarlem bij vonnis van 12 november 2008 de definitieve onteigening van perceel [001] uitsprak en evenmin op het moment dat de onteigening door de gemeente is geëffectueerd (12 januari 2009)”  (rov. 3.6). Dat oordeel is, ook in het licht van hetgeen subonderdeel 2.3 aanvoert, niet onbegrijpelijk en evenmin onvoldoende gemotiveerd. De (te hoge) koopprijs die Beagle bij een juiste voorstelling van zaken niet bereid zou zijn geweest te betalen, is in 2004 voldaan. De daarin gelegen schade - die niet het gevolg is van de op dat moment nog onzekere onteigening, maar van de omstandigheid dat de notaris niet heeft gewezen op de omstandigheid dat er nog een onteigeningsprocedure liep - is op dat moment daadwerkelijk ontstaan. Dat, zoals subonderdeel 2.3 memoreert, Beagle heeft betoogd dat in 2004 nog slechts een vermoeden van het ontstaan (en bestaan) van schade bestond, doet aan de begrijpelijkheid van het bestreden oordeel niet af, omdat dit oordeel niet de schade als gevolg van de onteigening betreft, maar de schade als gevolg van het feit dat Beagle, onkundig van de nog lopende onteigeningsprocedure en de dreiging van een onteigening, perceel [001] überhaupt (of althans voor een te hoge koopprijs) heeft gekocht. Bij die stand van zaken is, anders dan subonderdeel 2.3 betoogt, evenmin onbegrijpelijk dat het hof beslissend heeft geoordeeld dat Beagle al in de herfst van 2004 bekend is geworden met de onjuistheid van haar veronderstelling dat over perceel [001] geen onteigeningsprocedure over perceel [001] meer liep.  
       
     
     
       3.14 
       
         Subonderdeel 2.4  komt met een reeks klachten op tegen ’s hofs gevolgtrekkingen uit de brief van 2 oktober 2006 van de advocaat van [betrokkene 1]. Het hof heeft in rov. 3.9 aan die brief het oordeel verbonden  “dat Beagle in ieder geval op 2 oktober zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend was en dat zij vanaf dat moment ook daadwerkelijk in staat was jegens [verweerster] een rechtsvordering tot vergoeding van de door haar geleden schade in te stellen.”  Uit rov. 3.9, in samenhang met de daaraan voorafgaande rechtsoverwegingen, volgt dat naar het oordeel van het hof Beagle al eerder dan op 2 oktober 2006 zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend was. Naar in cassatie niet met succes wordt bestreden, was Beagle reeds in de herfst van 2004 met de schade bekend. Voorts heeft het hof in rov. 3.8 heeft aangenomen dat de bekendheid van Beagle met de daarvoor aansprakelijke persoon niet veel later volgde, nu bij  “enig onderzoek”  naar de vraag hoe de verkeerde voorstelling van zaken bij haar had kunnen ontstaan (zoals naar het oordeel van het hof van Beagle mocht worden verwacht), haar  “aanstonds (zou) zijn gebleken dat de notaris haar niet had gewezen op het feit dat ter zake van perceel [001] nog een onteigeningsprocedure liep” . De klachten van het subonderdeel moeten reeds bij gebrek aan belang falen, als ook het oordeel dat Beagle al vóór 2 oktober 2006 met de voor de schade aansprakelijke persoon bekend was, standhoudt. Zoals bij de bespreking van onderdeel 3 zal blijken, meen ik dat dit laatste inderdaad het geval is. Volledigheidshalve zal ik de klachten van het subonderdeel niettemin bespreken. 
       
     
     
       3.15 
       
         
           Onder a  klaagt het subonderdeel dat het hof ten onrechte niet of niet op voldoende kenbare wijze is ingegaan op de door het onderdeel als essentieel aangemerkte stelling dat uit de brief van de advocaat van [betrokkene 1] van 2 oktober 2006 niet volgt dat Beagle zich op 2 oktober 2006 in de onteigeningsprocedure had gevoegd en evenmin dat Beagle zich in die procedure had gesteld, maar slechts dat de advocaat van [betrokkene 1] mede namens Beagle als  “toekomstige interveniënte”  aan één van de deskundigen een reactie heeft gegeven op het concept-deskundigenbericht. . De klacht is tevergeefs voorgesteld. Het hof heeft uit de bedoelde brief niet meer afgeleid dan dat Beagle in ieder geval op 2 oktober 2006 ermee bekend moet zijn geweest dat nog een onteigeningsprocedure liep en dat haar eerdere voorstelling van zaken ten tijde van de koop van perceel 2623 dat geen onteigeningsprocedure meer liep, dus onjuist was. 	 
         		Ook voor zover het subonderdeel klaagt dat het hof zou zijn voorbijgegaan aan de stelling van Beagle dat uit de bedoelde brief niet kan worden afgeleid dat Beagle in ieder geval op 2 oktober 2006 met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon bekend moet zijn geweest, mist het doel. Het hof is niet aan die stelling voorbijgegaan, maar heeft die stelling verworpen. Onbegrijpelijk is dat niet, omdat in de gedachtegang van het hof Beagle, op het moment dat zij ermee bekend werd dat met betrekking tot perceel 2623 nog een onteigeningsprocedure liep, zich moet hebben gerealiseerd dat zij bij de koop van dat perceel van een onjuiste voorstelling van zaken was uitgegaan en dat de notaris haar daarvoor niet had behoed. 
       
       
     
     
       3.16 
       Na  onder a  (in fine) te hebben betoogd dat in de volgens het subonderdeel gepasseerde stellingen het verweer van Beagle ligt besloten dat de “daad van bekendheid” van de advocaat van [betrokkene 1], mede namens Beagle als toekomstige interveniënte in de onteigeningsprocedure, als een “daad van bekendheid” van die advocaat zijdens Beagle  buiten rechte  heeft te gelden, omdat Beagle op dat moment nog geen procespartij was, en dat die “daad van bekendheid” van de advocaat als  buiten het geding  verrichte handeling niet reeds als zodanig en zonder meer aan Beagle kon en mocht worden toegerekend, betoogt het subonderdeel  onder b  dat het hof, als het heeft geoordeeld dat de brief van 2 oktober 2006 als een “daad van bekendheid”  in rechte  heeft te gelden, van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan.  Onder c  betoogt het subonderdeel dat het hof, als het heeft geoordeeld dat de “daad van bekendheid”  buiten rechte  van de advocaat van [betrokkene 1], mede namens Beagle als toekomstige interveniënte, als zodanig en zonder meer aan Beagle kon en mocht worden toegerekend, eveneens van een onjuiste rechtsopvatting blijk heeft gegeven.  Onder d  betoogt het subonderdeel dat, als het hof heeft bedoeld dat onder de gegeven omstandigheden mag worden aangenomen de aan de “daad van bekendheid” van de advocaat van [betrokkene 1] een eigen daad van Beagle is voorafgegaan waaruit haar bekendheid met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon blijkt, het hof eveneens van een onjuiste rechtsopvatting blijk heeft gegeven, omdat de in de rov. 3.6 en 3.8 besproken omstandigheden die conclusie c.q. dat vermoeden niet reeds als zodanig en zonder meer kunnen wettigen. Voor zover dat laatste anders is, klaagt het subonderdeel  onder e  dat het hof Beagle ten onrechte niet heeft toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het (feitelijke) vermoeden van een aan de brief van 2 oktober 2006 voorafgegane “daad van bekendheid” van Beagle  zelf .  Onder f  ten slotte klaagt het subonderdeel dat het hof zijn arrest althans niet naar de eisen der wet met redenen heeft omkleed voor zover het Beagle niet tot het leveren van tegenbewijs heeft toegelaten en dat in dat verband onvoldoende is dat tussen partijen niet in geschil is dat Beagle al in de herfst van 2004 door de advocaat van [betrokkene 1] van de lopende onteigeningsprocedure op de hoogte is gesteld. 
       
     
     
       3.17 
       
         De klachten van het subonderdeel, die kennelijk aanhaken bij de regeling van het recht van verzet (art. 143 lid 2 Rv), missen feitelijke grondslag, nu zij alle berusten op de veronderstelling dat het hof een in het kader van die regeling toereikende “daad van bekendheid” van Beagle heeft aangenomen, terwijl volgens het onderdeel de mede namens Beagle geschreven brief van de advocaat van [betrokkene 1] van 2 oktober 2006 slechts als een “daad van bekendheid” zijdens Beagle  buiten rechte  zou kunnen gelden . Het bestreden oordeel houdt echter niet in dat de genoemde brief als een - in het kader van de regeling van het recht van verzet toereikende - “daad van bekendheid” van Beagle geldt. Terecht wijst [verweerster] in haar schriftelijke toelichting onder 46 erop dat het hof de term “daad van bekendheid” überhaupt niet heeft gebruikt en dat de vraag of Beagle een toereikende “daad van bekendheid” in de zin van de regeling van het recht van verzet heeft verricht, hier niet aan de orde is; het gaat in de onderhavige zaak niet om het moment waarop een termijn van verzet ingevolge art. 143 lid 2 Rv is gaan lopen, maar om de vraag op welk moment de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW is ingegaan. Bij de beantwoording van die laatste vraag heeft het hof uit de inhoud van de genoemde brief afgeleid dat Beagle in elk geval ten tijde van die brief met de nog lopende onteigeningsprocedure bekend was. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting, reeds omdat de regeling van het recht van verzet hier niet (ook niet naar analogie) van toepassing is. Bij die stand van zaken missen niet alleen de rechtsklachten, maar ook de motiveringsklachten van het subonderdeel doel, nu ook die motiveringsklachten steeds van een door het hof aangenomen “daad van bekendheid” uitgaan. 
         	Overigens wijs ik erop dat Beagle belang bij de klachten van het subonderdeel mist, als het oordeel van het hof dat Beagle al eerder dan op 2 oktober 2006 zowel met de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend was, standhoudt. In dit verband herinner ik eraan dat het hof heeft aangenomen dat Beagle reeds in de herfst van 2004 met de schade bekend was en dat Beagle bij het vervolgens van haar te verwachten onderzoek hoe een verkeerde voorstelling van zaken bij haar had kunnen ontstaan, zich  “aanstonds”  had moeten realiseren dat de notaris haar niet had gewezen op het feit dat ter zake van perceel [001] nog een onteigeningsprocedure liep.  
       
       
     
     
       3.18 
       
         Onderdeel 3  klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting van het moment waarop de benadeelde kan worden geacht de benodigde wetenschap te hebben verkregen over de voor de schade aansprakelijke persoon.  
       
     
     
       3.19 
       
         De klacht  onder 3.1  bouwt voort op eerdere klachten en berust op het onjuiste uitgangspunt dat de schade in oktober 2006 nog niet daadwerkelijk was ontstaan. 	Ook de klacht  onder 3.2  mist zelfstandige betekenis. Beagle stelt op die plaats dat om de in de voorgaande klachten aangevoerde redenen zij op dat moment niet daadwerkelijk in staat was om tegen [verweerster] de rechtsvordering tot vergoeding van de door haar geleden schade in te stellen. 
         		Beide klachten delen in het lot van de voorgaande klachten. 
       
       
     
     
       3.20 
       
         Subonderdeel 3.3  bepleit een afwijking van de vaste jurisprudentie dat de gelaedeerde niet bekend behoeft te zijn met de juridische beoordeling van de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon . Er is evenwel geen goede reden - Beagle noemt die ook niet - om, zoals het subonderdeel wil, van dit uitgangspunt af te wijken voor “beroepsaansprakelijkheidszaken” waarin een vordering wordt ingesteld tegen een “voormalig rechtshulpverlener” die de benadeelde onjuist of onvolledig heeft geadviseerd en geïnformeerd. Zie ik het goed, dan wordt in de literatuur een uitzondering bepleit voor het geval dat sprake is van een aan de rechtshulpverlener te wijten rechtsdwaling, in welk geval - bij ontbreken van een wijziging van (het inzicht in) het recht - het niet aanvaardbaar zou zijn dat de termijn ondanks rechtsdwaling gaat lopen . Een dergelijk geval doet zich hier evenwel niet voor. De aan de notaris verweten rechtsdwaling, te weten dat met betrekking tot perceel 2623 geen onteigeningsprocedure meer zou lopen, heeft zich, naar het hof heeft vastgesteld, een einde genomen in de herfst van 2004, toen Beagle hoorde dat er met betrekking tot dat perceel nog wel degelijk een onteigeningsprocedure liep. Het bestreden oordeel impliceert niet dat de verjaringstermijn reeds voordien, en ondanks die aan de notaris verweten rechtsdwaling, zou zijn gaan lopen. Waar het hof in rov. 3.8 heeft gerefereerd aan de rechtspraak volgens welke voor het gaan lopen van de verjaringstermijn slechts noodzakelijk is dat de benadeelde bekend is met de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon, en niet tevens met de juridische beoordeling van die feiten en omstandigheden, heeft het hof ook niet het oog gehad op de onjuiste voorstelling van zaken die Beagle aan de notaris verwijt, maar op het eerst enige tijd na de definitieve onteigening aan Beagle gegeven (en door Beagle als startpunt van de verjaringstermijn gepresenteerde) advies van haar raadsman met betrekking tot een tegen de notaris in te leiden schadevergoedingsactie. Niet valt in te zien waarom de door het subonderdeel bedoelde rechtspraak over de irrelevantie van onbekendheid van de gelaedeerde met de juridische beoordeling van de feiten en omstandigheden met betrekking tot de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon niet onverkort zou gelden in het geval dat de gelaedeerde van de kansen van een schadevergoedingsprocedure tegen de laedens nog niet geheel zeker is.  
       
     
     
       3.21 
       Anders dan Beagle  onder 3.4  klaagt, geeft ’s hofs oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting voor zover het inhoudt dat van Beagle onder de gegeven omstandigheden - waarin zij bekend was met de onjuistheid van de aanname dat er geen onteigeningsprocedure ter zake van perceel [001] meer liep en met de daardoor geleden schade - enig onderzoek mocht worden verwacht naar de oorzaak van de bij haar ontstane verkeerde voorstelling van zaken. In dit verband kan worden gewezen op HR 3 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN6241, NJ 2012/196 m.nt. C.E. du Perron, waarin het volgende is overwogen: 
       
       
         “3.6 (…) Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade niet volstaat (vgl. HR 9 juli 2010, nr. 09/01916, LJN BM1688). Dit neemt niet weg dat degene die de identiteit van de aansprakelijke persoon met een beperkt onderzoek eenvoudig had kunnen achterhalen, maar heeft nagelaten een dergelijk onderzoek in te stellen, zich ter afwering van een beroep op verjaring niet kan beroepen op subjectieve onbekendheid met de aansprakelijke persoon. Indien die identiteit gemakkelijk kan worden vastgesteld, mag van de benadeelde in beginsel worden verlangd dat hij zich enigermate inspant om erachter te komen wie voor de schade aansprakelijk is. Het verdraagt zich niet met de rechtszekerheid en de billijkheid, die het instituut van de verjaring mede beoogt te dienen, dat de benadeelde door het nalaten van een redelijkerwijs van hem te verlangen, eenvoudig uit te voeren onderzoek naar de identiteit van de aansprakelijke persoon, zou kunnen voorkomen dat de korte verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW een aanvang neemt.” 
       
       
       
         	Overigens had in het onderhavige geval een eenvoudig “zelfonderzoek” volstaan. Als Beagle zich, nadat haar was gebleken dat nog steeds een onteigeningsprocedure met betrekking tot perceel 2623 liep, zich rekenschap had gegeven van haar aanvankelijke, onjuiste voorstelling van zaken, had zij zich aanstonds moeten realiseren dat de notaris haar daarvoor niet had behoed. 
         		Ten slotte mist Beagle voldoende belang bij haar klacht, voor zover ’s hofs oordeel dat Beagle met de aansprakelijke persoon bekend was, ook zelfstandig door het slot van rov. 3.8 wordt gedragen  :  
       
       
       
         “Dat Beagle daadwerkelijk al eerder bekend was met de mogelijkheid de notaris aan te spreken wordt vervolgens ook bevestigd door haar (middellijk) bestuurder [betrokkene 3] die ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft verklaard dat:  “Het besef dat we het perceel kwijt zouden raken kwam tijdens de onteigeningsprocedure. Het klopt dat we hebben gewacht met het ondernemen van actie tegen de notaris, maar we wilden eerst kijken of de andere percelen rendement zouden opleveren.” 
       
       
     
     
       3.22 
       
         
           Subonderdeel 3.5  klaagt  onder a  dat om de al eerder aangevoerde redenen niet relevant, bepalend of beslissend is dat, kort gezegd, volgens de in rov. 3.8 geciteerde verklaring van [betrokkene 3], Beagle al eerder bekend was met de mogelijkheid om de notaris aan te spreken, dat wil zeggen [verweerster] c.s. aansprakelijk te stellen. 
         	Voor zover de klacht voortbouwt op de in de eerdere (sub)onderdelen aangevoerde, maar falende klachten, moet zij in het lot van die eerdere klachten delen. Overigens meen ik dat de klacht hoe dan ook tevergeefs is voorgesteld, omdat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom hetgeen [betrokkene 3] heeft verklaard over de eerdere bekendheid van Beagle met de mogelijkheid de notaris aan te spreken en over het niet aanstonds ondernemen van actie tegen de notaris, niet relevant, bepalend of beslissend zou (kunnen) zijn voor het moment waarop de litigieuze verjaringstermijn een aanvang heeft genomen.  
       
       
     
     
       3.23 
       Het subonderdeel komt  onder b  op tegen deze lezing van de verklaring van bestuurder [betrokkene 3]. Zij zou in het licht van de andersluidende stellingname van Beagle onbegrijpelijk zijn. Beagle verwijst naar haar pleitnota ten behoeve van de zitting op 22 februari 2016 onder 15, waar het volgende kan worden gelezen: 
       
       
         “(ii) 	Bekendheid met de aansprakelijke persoon 
       
       
       
         Beagle is eerst nadat perceel [001] was onteigend bekend geworden met de daarvoor aansprakelijke persoon, te weten de notaris. Door [verweerster] is in dit verband verwezen naar de verklaring van de bestuurder van Beagle dat het besef dat Beagle het perceel kwijt zou raken gaandeweg de onteigeningsprocedure kwam. Deze verklaring dient in haar context te worden gelezen. Beagle heeft zich gaandeweg de onteigeningsprocedure gerealiseerd dat zij de eigendom van het perceel kon verliezen. Echter, de daadwerkelijke onteigening blijft afhankelijk van de actie van het desbetreffende bestuursorgaan. Daarnaast is Beagle eerst na het ontstaan van de schade onderzoek gaan doen naar de daarvoor aansprakelijke persoon en daarmee eerst na 14 januari 2009 bekend geworden.” 
       
       
       
         In de geciteerde passage lees ik niet een alternatieve uitleg van de verklaring van [betrokkene 3], maar slechts een herhaling van de stellingen van Beagle dat zij de eigendom van het perceel eerst met de definitieve onteigening heeft verloren en dat zij eerst nadien door onderzoek met de voor de schade aansprakelijke persoon bekend is geworden. Voor zover in de geciteerde passage niettemin een andere uitleg van de verklaring van [betrokkene 3] zou zijn gelegen, impliceert het bestreden oordeel dat het hof die andere uitleg niet heeft gevolgd. De uitleg van de verklaring van [betrokkene 3] was voorbehouden aan het hof als feitenrechter en is in het licht van de bewoordingen van die verklaring niet onbegrijpelijk. Dat geldt temeer nu [betrokkene 3] niet slechts heeft verklaard dat het besef dat Beagle het perceel zou kwijtraken tijdens de onteigeningsprocedure kwam, maar ook dat Beagle met het ondernemen van actie tegen de notaris heeft gewacht, omdat Beagle eerst wilde kijken of de andere percelen rendement zouden opleveren. Daaruit kon het hof zeer wel afleiden dat de reden waarom Beagle niet aanstonds tot actie tegen de notaris is overgegaan, niets met onbekendheid van Beagle met de notaris als de voor de schade aansprakelijke persoon van doen had.  
       
       
     
     
       3.24 
       Het middel klaagt ten slotte dat gegrondbevinding van een of meer van de aangevoerde klachten ook de beslissingen en oordelen in de rov. 3.3-3.10 en het daarop voortbouwende dictum vitieert. Waar geen van de aangevoerde klachten slaagt, doet ook de hier bedoelde doorwerking van het welslagen van die klachten zich niet voor. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Slotsom 
     
     
       De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
     
     
       						De Procureur-Generaal bij de  
       						Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     
     
     
     
       						Advocaat-Generaal 
     
   
   
      Vgl. rov. 2 van het bestreden arrest. Zie ook de rov. 2.1-2.8 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 januari 2015. 
   
   
      Vgl. ’s hofs weergave van het gevorderde in rov. 3.1 van het bestreden arrest. Zie ook de meer uitgebreide weergave van de vordering in rov. 3.1 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 januari 2015. 
   
   
      Vgl. ’s hofs weergave van de vorderingsgrondslag in rov. 3.1 van het bestreden arrest. Zie ook rov. 3.2 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 januari 2015. 
   
   
      ECLI:NL:RBAMS:2015:188. 
   
   
      Vgl. ’s hofs samenvatting van het oordeel van de rechtbank in rov. 3.2 van het bestreden arrest. Zie voorts in het bijzonder rov. 4.3 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 januari 2015. 
   
   
      ECLI:NL:GHAMS:2016:1927, NJF 2016/447. 
   
   
      Zie voor een samenvatting van de onderdelen ook de cassatiedagvaarding, p. 3 in fine, en de schriftelijke toelichting zijdens [verweerster] onder 11.  
   
   
      Mogelijk berust de bedoelde vaststelling van het hof mede op hetgeen is gesteld in de aantekeningen ten behoeve van de comparitie op 20 november 2014 onder 15 ( “Indien Beagle op de hoogte was geweest van de inhoud en de mogelijke gevolgen van het vonnis, had zij de koop niet gedaan.  (…)  (I)ndien de notaris zijn werk goed zou hebben gedaan,  (…)  dan had zij de koop niet gedaan.” ) en in de memorie van grieven onder 5.4.2 ( “(…) Dat is nu juist wat in het onderhavige geval aan de orde is: indien de fout van de notaris niet was gemaakt, dus als Beagle had geweten dat het perceel vervroegd onteigend was (dan wel wat de gevolgen daarvan zouden zijn), had Beagle van de koop van - in ieder geval - perceel [001] afgezien. Zij zou dan geen schade hebben geleden. (…)” ).  
   
   
      Beagle verwijst naar de memorie van antwoord van [verweerster] onder 5.16 onder (i), 5.18 en 5.20 en haar pleitaantekeningen ten behoeve van het op 22 februari 2015 gehouden pleidooi onder 23 en 30. 
   
   
      Zie voetnoot 9. 
   
   
      Beagle verwijst andermaal naar de in voetnoot 2 van haar cassatiedagvaarding opgenomen vindplaatsen. Aldaar wordt verwezen naar aantekeningen ten behoeve van de zitting van 20 november 2014 onder 12, het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 20 november 2014, pagina 2, de memorie van grieven onder 2.2.10, 4.1 tot en met 4.9 en de pleitnota ten behoeve van de zitting van 22 februari 2016 onder 2 en 7 tot en met 15. 
   
   
      Het hof heeft in rov. 3.5 melding gemaakt van de verwijzing door Beagle naar HR 10 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9416, NJ 2003/680, en HR 6 april 2012 ECLI:NL:HR:2012:BU3784, NJ 2016/196 m.nt. C.E. du Perron onder NJ 2016/197. 
   
   
      Beagle verwijst naar onder meer haar memorie van grieven onder 4.6.2 tot en met 4.6.5 en haar pleitnota ten behoeve van de zitting op 22 februari 2016 onder 11. 
   
   
      Een daad van de raadsman van de veroordeelde buiten rechte, waaruit volgt dat de raadsman bekend is met de veroordeling bij verstek, kan op zichzelf niet als daad van bekendheid van de veroordeelde zelf gelden, ook niet als de raadsman daarbij namens de veroordeelde is opgetreden. Vgl. HR 8 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1325, NJ 1994/755 m.nt. H.J. Snijders, waarover Asser Procesrecht/Van Schaick 2 2016/86. 
   
   
      Vgl. Hoge Raad 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739, NJ 2006/115, m.nt. C.E. du Perron, Hoge Raad 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ4850, NJ 2012/193, m.nt. C.E. du Perron onder NJ 2012/196 en Hoge Raad 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM1688, NJ 2012/194, m.nt. C.E. du Perron. Zie meer recent Hoge Raad 31 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:552, NJ 2017/165. 
   
   
      Beagle verwijst in zijn repliek onder 3 - dat overigens een toelichting vormt op onderdeel 2 en niet op onderdeel 3 - naar de noot van C.E. du Perron onder Hoge Raad 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR1739, NJ 2006/115. 
   
   
      In die zin ook [verweerster] in haar schriftelijke toelichting onder 52.