ECLI: ECLI:NL:PHR:2000:AA5477

Titel: ECLI:NL:PHR:2000:AA5477 Parket bij de Hoge Raad , 12-04-2000 / 1279

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2000-04-12

Zaaknummer: 1279

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2000:AA5477

---

-

Nr. 1279                               mr Wattel 
     Derde Kamer B                          Conclusie inzake: 
     Onteigening                            Robert Bertram Alsem 
     tegen 
     Zitting, 26 januari 2000               Gemeente 's-Gravenhage 
     Edelhoogachtbaar College, 
     1   Feiten, procesverloop en geschil 
     1.1 Bij Koninklijk Besluit van 3 april 1998, no. 98.001746, 
     Stcrt 85, is goedgekeurd het raadsbesluit tot onteigening van 
     de percelen Hoefkade 727-729-731, Hoefkade 721-723-725 en 
     Hoefkade 717 te Den Haag, ten behoeve van de uitvoering van 
     het stadsvernieuwingsplan "Schilderswijk-West 8e herziening". 
     1.2 Robert Bertram Alsem (hierna: Alsem) was huurder van 
     Hoefkade 731, alwaar hij een winkel in baby- en 
     kinderartikelen en -kleding dreef. Als schadeloosstelling te 
     betalen aan Alsem als derde-belanghebbende, bood de gemeente 
     ƒ 92.500, welk bod door Alsem werd afgewezen. 
     1.3 Bij beschikking van 14 oktober 1998, requestnummer 98/556, 
     bepaalde de arrondissementsrechtbank 's-Gravenhage (hierna: de 
     rechtbank) dat de door de gemeente 
     's-Gravenhage (hierna: de gemeente) verzochte vervroegde 
     opneming zal plaatshebben op de genoemde percelen op 12 
     november 1998. Bij dezelfde beschikking werden drie 
     deskundigen benoemd. 
     1.4 Bij vonnis van 2 maart 1999 (rolnummer 98/4558), 
     &lt; 
     ? 
     &gt; 
     ingeschreven in de openbare registers op 30 maart 1999, sprak 
     de rechtbank de vervroegde onteigening van de genoemde 
     percelen uit ten name en ten behoeve van de gemeente. Zij 
     merkte het op 12 februari 1999 ingediende deskundigenoordeel 
     aan als conceptdeskundigenrapport. De rechtbank bepaalde dat 
     partijen hun reactie op dit conceptrapport uiterlijk 12 maart 
     1999 aan de deskundigen en de rechter-commissaris zouden 
     toezenden en voorts dat de nederlegging van het definitieve 
     deskundigenrapport ter griffie van de rechtbank zou dienen 
     plaats te vinden op 12 april 1999. 
     1.5 Bij voormeld vonnis van 2 maart 1999 heeft de rechtbank 
     tevens Alsem als tussenkomende partij in het 
     onteigeningsgeding toegelaten. Zij heeft voorts het voorschot 
     op de aan hem toekomende schadeloosstelling vastgesteld op 90% 
     van het door hem niet aanvaarde aanbod (90% van ƒ 92.500, dus 
     ƒ 83.250). 
     1.6 Voor het verdere verloop van de procedure voor de rechtbank 
     en de vaststaande feiten verwijs ik naar hetgeen de rechtbank 
     dienaangaande heeft overwogen in haar vonnis van 14 juli 1999. 
     Bij dat vonnis heeft zij de schadeloosstelling voor Alsem 
     vastgesteld op ƒ 110.150,&lt;(1) In ro. 26 berekent de rechtbank de inkomensschade op 100.150. In haar beslissing 
     echter, gaat ze uit van een schadeloosstelling van 110.150. Volgens mij berust het 
     verschil van 10.000 op een schrijffout. 
     &gt; zulks op enige punten in afwijking 
     van de berekening door de deskundigen, die per saldo uitkwam 
     op ƒ 110.210. De rechtbank heeft daarom de gemeente 
     veroordeeld tot betaling aan Alsem van ƒ 26.900 (het bedrag 
     dat de schadeloosstelling het aan hem betaalde voorschot te 
     boven ging), vermeerderd met een rente van 4% per jaar vanaf 
     30 maart 1999 tot 14 juli 1999, alsmede vermeerderd met de 
     wettelijke rente over de som daarvan vanaf 14 juli 1999 tot de 
     dag der voldoening. Tenslotte heeft de rechtbank (voorzover 
     hier van belang) de gemeente veroordeeld in de kosten van de 
     door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van 
     ƒ 23.421,29, in de kosten van de partij-deskundige, Perro 
     Trading Service (ƒ 739,13) en in de kosten van de procedure, 
     aan de zijde van Alsem begroot op ƒ 370 terzake van vastrecht 
     en ƒ 12.954,38 terzake van procureurssalaris. 
     1.7 Tegen dit vonnis van 14 juli 1999 werd namens Alsem op 26 
     juli 1999 ter griffie van de rechtbank de verklaring als 
     bedoeld in art. 52 Onteigeningswet&lt;(2) Wet van 21 augustus 1851, Stb. 125. 
     &gt; (hierna: Ow), houdende 
     voorziening in cassatie, afgelegd. De verklaring werd op 2 
     september 1999 met de dagvaarding tegen de eerste 
     terechtzitting aan de wederpartij betekend. Alsem heeft 
     zodoende tijdig en op de juiste wijze beroep in cassatie doen 
     instellen. 
     1.8 De partijen hebben hun standpunten op uw zitting van 24 
     november 1999 schriftelijk doen toelichten, waarna Alsem ter 
     zitting van 8 december 1999 heeft gerepliceerd en de gemeente 
     op dezelfde zitting heeft gedupliceerd. 
     1.9 Alsem voert in cassatie één middel aan, inhoudende dat de 
     rechtbank ten onrechte het oordeel van de deskundigen heeft 
     overgenomen waar dezen bij de berekening van de hogere 
     bedrijfslasten (huur) voor een vervangende bedrijfsruimte 
     uitgaan van de objectieve huurlasten voor de onteigende 
     bedrijfsruimte in plaats van uit te gaan van de werkelijke, 
     lagere huurlasten van de onteigende bedrijfsruimte. De 
     gemeente heeft voor antwoord, zoals nader toegelicht bij (pro- 
     forma) pleidooi geconcludeerd dat de door de rechtbank 
     gebezigde vergelijking van de huurwaarde van het onteigende 
     winkelpand en de huurprijs van het vervangende huurpand, gelet 
     op alle omstandigheden van het geval, een juiste methode is om 
     Alsems schadeloosstelling te berekenen. 
     1.10 Het middel richt zich tegen r.o. 20 van het vonnis van de 
     rechtbank van 14 juli 1999. De rechtbank overwoog: 
     "20. Bij de berekening van de kosten van hogere 
     bedrijfslasten, moet een vergelijking worden gemaakt met de 
     objectieve huurlasten van de onteigende bedrijfsruimte met 
     die van de vervangende bedrijfsruimte. Daarbij kan geen 
     rekening gehouden worden met subjectieve, aan wisseling 
     onderhevige, omstandigheden. Daarom moet in het algemeen 
     worden uitgegaan van een reële huurprijs. Een irreële (in 
     casu: veel te lage) huurprijs kan immers op ieder moment 
     veranderd worden. Het feit dat de verschillende eigenaars 
     er tot op heden rekening mee hielden dat Alsem zelf de 
     winkelruimte had opgebouwd, betekent naar het oordeel van 
     de rechtbank niet dat van het uitgangspunt van een reële 
     huurprijs moet worden afgeweken. De door Alsem aangebrachte 
     voorzieningen zijn immers reeds lang geleden aangebracht en 
     inmiddels volledig uitgebaat. De door Alsem daadwerkelijk 
     betaalde huur van fl. 330,00 is volgens de deskundigen niet 
     reëel, temeer daar Alsem zelf aangeeft dat deze lage huur 
     verband houdt met het feit dat Alsem de bedrijfsruimte 
     casco heeft gehuurd en vervolgens zelf heeft ingericht en 
     onderhouden. Voorts dient naar het oordeel van de 
     deskundigen rekening gehouden te worden met de mogelijkheid 
     van huuraanpassing.&lt;(3) In het deskundigenrapport staat: "Deskundigen zijn van mening, dat gelet 
     zeer lage betaalde huur en de mogelijkheid van huuraanpassing het alleszins 
     redelijk is uit te gaan van een vergelijking met de economische huurwaarde in 
     plaats van de betaalde huur." 
     &gt; Een vergelijking met de door de 
     Gemeente van de heer Sheikkariem voor het perceel Hoefkade 
     635 bedongen huur van fl. 850,00 per maand, gaat huns 
     inziens niet op, daar dit aanbod is gedaan in verband met 
     de onteigening. Anders dan Alsem zijn de deskundigen van 
     oordeel dat de huurprijs, welke door De Kilo Poelier voor 
     het belendende perceel Hoefkade 721 wordt betaald (fl. 
     1000,00), als vergelijkingsmaatstaf voor Alsem kan gelden. 
     De rechtbank ziet geen grond om van dit oordeel, dat de 
     deskundigen baseren op hun kennis van de markt, af te 
     wijken." 
     2   De omvang van de schadeloosstelling 
     a. De wet 
     2.1 Art. 40 Ow luidt:&lt;(4) Zoals dit artikel luidt per 1 januari 1992, na de wijziging van de Ow bij Wet van 
     25 oktober 1989, Stb. 490 jo 1991/607. 
     &gt; 
     "De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor 
     alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk 
     door het verlies van zijn zaak lijdt." 
     Art. 40b Ow luidt: 
     "De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet 
     denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van 
     de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van 
     de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot 
     stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije 
     commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk 
     handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk 
     handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de 
     werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald." 
     Van belang voor de huurder is art. 41a Ow: 
     "Voor zover de volgende artikelen niet anders meebrengen, 
     zijn de artikelen 40-41 van overeenkomstige toepassing op 
     rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk 
     vervallen." 
     Art. 42 bepaalt:&lt;(5) Ingevoerd bij Wet van 28 januari 1971, Stb. 44. 
     &gt; 
     [1.] "Bij de onteigening van verhuurde bedrijfsruimte, als 
     omschreven in artikel 1636a, laatste lid, van het 
     Burgerlijk Wetboek, wordt door de onteigenende partij aan 
     de huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is 
     onderverhuurd schadeloosstelling betaald. Bij de bepaling 
     van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de 
     kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de 
     geldigheidsduur der overeenkomst zou hebben voortgeduurd. 
     (?)" 
     b.  De wetsgeschiedenis 
     2.2 In de MvT bij de wettelijke bepalingen met betrekking tot 
     huur en verhuur van bedrijfsruimte en tot onteigening van 
     verhuurde bedrijfsruimte werd opgemerkt:&lt;(6) Wet van 28 januari 1971, Stb. 44; MvT, TK 1966-67 - 8875 nr. 3 blz. 10 lk. 
     &gt; 
     "Bij zijn arrest van 23 december 1864, W 2652, overwoog 
     Hoge Raad dat bij de Onteigeningswet is aangenomen het 
     beginsel van een volledige vergoeding van alle schade die 
     een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening 
     is. Sindsdien heeft de jurisprudentie het beginsel der 
     volledige schadeloosstelling steeds verder uitgewerkt." 
     Tot 1961 gold voor de huurders van bedrijfsruimten en voor de 
     huurders van woningen dezelfde regeling voor de 
     schadevergoeding bij onteigening. In plaats van uit te gaan 
     van de werkelijke schade werd een vaste maatstaf gegeven.&lt;(7) De huurprijs van 1 of 2 jaren. 
     &gt; Bij 
     wet van 8 december 1961, Stb. 425, kwam daar verandering in 
     voor huurders van bedrijfsruimte. Het stelsel van gefixeerde 
     vergoedingen werd losgelaten. Voormelde wet&lt;(8) Dit was een tijdelijke wet. 
     &gt; ging in beginsel 
     uit van de werkelijk geleden schade, doch stelde een bepaalde 
     grens aan de schadeloosstelling die kon worden toegekend. Deze 
     begrenzing van de schadevergoeding van de huurder van 
     bedrijfsruimte bij onteigening wilde de minister van Justitie 
     niet opnemen in de definitieve wet. Zijn nieuwe uitgangspunt 
     luidt als volgt: 
     "Zowel in het geval dat een bedrijf wordt uitgeoefend 
     een pand dat eigendom is van degene die het bedrijf 
     uitoefent, als in het geval dat het bedrijf in een gehuurd 
     pand wordt uitgeoefend, wordt bij onteigening 
     bedrijfsschade geleden. Het juridisch verschil tussen 
     eigendom en huur betekent echter niet, dat de 
     bedrijfsschade welke door de onteigening ontstaat, in het 
     ene geval wezenlijk verschilt van die in het andere geval. 
     (?) 
     De aan de huurder van bedrijfsruimte toekomende volledige 
     schadeloosstelling - mede omvattende vergoeding voor 
     bedrijfsschade - zal in het algemeen moeten worden 
     vastgesteld met toepassing van dezelfde regels die in de 
     rechtspraak voor de berekening van de vergoeding van de 
     eigenaar zijn ontwikkeld, zij het natuurlijk aangepast aan 
     de tussen eigendom en huurrecht bestaande verschillen. 
     Daartoe behoort vóór alles, dat de eigendom een naar duur 
     onbeperkt recht is, de huur uiteraard een tijdelijk recht. 
     Bij de berekening van de schadevergoeding zal op tal van 
     punten - in het bijzonder met betrekking tot de 
     bedrijfsschade - met de tijd dat de huur, indien niet 
     onteigend ware, zou hebben voortgeduurd, worden rekening 
     gehouden."&lt;(9) MvT, TK 1966-67 - 8875 nr. 3 blz. 10 lk-rk. 
     &gt; 
     In de MvA voor de Eerste Kamer merkte de minister op:&lt;(10) EK 1970-71 - 8875 nr. 14b blz. 4 rk. 
     &gt; 
     "Richtsnoer voor de hoogte van de schadevergoeding is het 
     verlies van de kans, dat de huurverhouding zonder de 
     eigendomsovergang [wegens onteigening, PW] zou hebben 
     voortgeduurd." 
     b. De jurisprudentie 
     1.  De in het onteigeningsrecht geldende regel van volledige 
     schadevergoeding van de onteigende houdt in 
     "dat de toe te kennen schadeloosstelling de onteigende 
     beginsel zal brengen in een financiële toestand 
     gelijkwaardig aan die waarin hij zich zonder onteigening 
     zou hebben bevonden; 
     dat dienvolgens de schadeloosstelling in beginsel niet 
     beneden het bedrag der als gevolg van de onteigening te 
     lijden schade behoort te blijven, doch anderzijds ook niet 
     boven dat bedrag behoort uit te gaan".&lt;(11) HR 4 november 1964 na conclusie A-G Bakhoven, NJ 1965/30 m.nt. NJP; zie ook 
     Onteigening, eigendomsbeperking, kostenverhaal, Kluwer - Onteigening - losbladig 
     band II, Bijzonder deel II (door A.Ph. van Gelder), algemene beginselen en 
     begrippen, § 2.2 volledige schadeloosstelling voor de eigenaar. 
     &gt; 
     De schadeloosstelling strekt er toe om de onteigende te 
     brengen in een financiële toestand gelijkwaardig aan die 
     waarin hij zich zonder onteigening bevonden zou hebben.&lt;(12) HR 16 maart 1988 na conclusie A-G Moltmaker, NJ 1989/798 m.nt. MB, NJO 1989/5; zie 
     ook C.W. Claassen, Toerekening van voordelen (bij de vaststelling van de 
     schadeloosstelling voor onteigening), Kluwer - Deventer - 1982, § 116. 
     &gt; 
     2.4 Uit HR 2 juni 1916, NJ 1916, 658; W 9998, volgt dat bij de 
     bepaling van de huurprijs niet slechts naar betalingen in geld 
     gekeken wordt, maar ook naar eventuele andere verplichtingen 
     die de huurder tegenover de verhuurder op zich neemt. Ook 
     dienstverlening en het verrichten van arbeid kunnen als 
     tegenprestatie gelden.&lt;(13) HR 17 maart 1961, NJ 1961, 237 (dienstwoningarrest) en 16 mei 1975, NJ 1975, 437 
     (verzorging verhuurder). Zie ook HR 10 november 1989, nr. 13651, na conclusie A-G 
     Biegman-Hartogh, NJ 1990/273 m.nt. PAS. 
     &gt; 
     2.5 Ook eventueel door een huurder op zich genomen kosten van 
     groot onderhoud zijn van belang. U besliste&lt;(14) HR 4 juni 1997, na conclusie A-G Loeb, NJ 1998, 30, NJO 1998 nr. 2. 
     &gt; dat art. 42, lid 2 
     Ow niet wordt miskend door de schadevergoeding voor een 
     huurder te stellen op het bedrag van de huur plus een bedrag 
     per maand in verband met door de huurder voor haar rekening 
     genomen kosten van groot onderhoud. 
     2.6 In de zaak Rotterdam/V.d. Blink&lt;(15) HR 24 mei 1967, NJ 1968, 66 m.nt. N.J.P. 
     &gt; overwoog u: 
     "dat (?) de enkele omstandigheid dat een onteigende partij, 
     die in het te onteigenen goed woont, na de onteigening in 
     een haar passend goedkoper huis zal gaan wonen en daardoor 
     van het aan haar uit te keren bedrag van de werkelijke 
     waarde een gedeelte ter vrije beschikking overhoudt, nog 
     niet medebrengt dat, zoals deskundigen hebben gemeend, haar 
     door de te onteigenen partij geen kosten als voormeld 
     zouden behoren te worden vergoed, zeker niet wanneer niet 
     gebleken is dat zij, ware haar goed niet onteigend, 
     voornemens was te verhuizen; dat derhalve de Rb. in het 
     onderhavige geval aan partij van den Blink terecht een 
     vergoeding wegens verhuis- en wederinrichtingskosten heeft 
     toegekend, wat er zij van haar daartoe gebezigde 
     redengeving". 
     Claassen&lt;(16) C.W. Claassen, a.w. § 124. 
     &gt; merkt naar aanleiding van dit arrest op: 
     "Als de onteigende ook zonder de onteigening verhuisd zou 
     zijn, dan zijn de verhuiskosten e.d. geen gevolg van de 
     onteigening; de onteigening is dan niet condicio sine qua 
     non voor deze nadelen." 
     2.7 In uw arrest van 17 november 1971&lt;(17) Na conclusie A-G Bakhoven, NJ 1972/44. 
     &gt; merkte u als onjuist aan 
     het uitgangspunt dat de situatie waarin de onteigende na de 
     onteigening verkeert zoveel mogelijk gelijk moet zijn aan de 
     situatie waarin hij verkeerde voor de onteigening. U overwoog: 
     "dat dit uitgangspunt geen steun vindt in het 
     onteigeningsrecht, bepaaldelijk niet in de regel dat de 
     onteigende volledig moet worden schadeloos gesteld, welke 
     regel enkel medebrengt, dat de toe te kennen 
     schadeloosstelling de onteigende in beginsel zal behoren te 
     brengen in financiële omstandigheden gelijkwaardig aan die, 
     waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden; 
     dat, overeenkomstig deze regel, ingeval iemand door 
     onteigening het woongenot van een hem in eigendom 
     toebehorende woning verliest hem te dier zake een 
     vergoeding zal moeten worden toegekend, die hem in staat 
     stelt zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen; 
     dat die vergoeding op zakelijke basis en naar objectieve 
     maatstaf behoort te worden vastgesteld en hiertoe zal 
     moeten worden onderzocht of er al dan niet gegronde redenen 
     bestaan om die vergoeding af te stemmen op het in eigendom 
     verwerven van een vervangende woning". 
     2.8 De schadeloosstelling dient volgens u in staat te stellen 
     tot verwerving van een vergelijkbaar woongenot:&lt;(18) HR 22 september 1993, na conclusie A-G Moltmaker, NJ 1994/702 m.nt. MB; NJO 
     1994/10. 
     &gt; 
     "3.3. (?) ingeval iemand door onteigening het woongenot van 
     een hem in eigendom toebehorende woning verliest, zal hem 
     te dier zake een vergoeding moeten worden toegekend, die 
     hem in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te 
     verschaffen. De Rechtbank had met het oog daarop, nu zij 
     feitelijk en in cassatie onaantastbaar heeft vastgesteld 
     dat de wintertuin voor hobbydoeleinden werd gebruikt, 
     behoren te onderzoeken of het wegvallen daarvan de aard van 
     het woongenot wezenlijk zou veranderen en had bij een 
     bevestigende beantwoording van die vraag aan Steenkamer te 
     dier zake op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf 
     een vergoeding moeten toekennen." 
     De A-G Moltmaker betoogde voorafgaand aan dit arrest: 
     "2.1.6 Naar vaste jurisprudentie heeft een onteigende die 
     door de onteigening het woongenot van een hem in eigendom 
     toebehorende woning verliest het recht op een 
     schadeloosstelling die hem in staat stelt een gelijkwaardig 
     woongenot te verschaffen. Zie bijv. HR 27 november 1968, NJ 
     1971, 1 m.nt. W. Bl. (Kluytmans/Tilburg), HR 8 juli 1974, 
     NJ 1975, 27 m.nt. MB (Wijchen/Geurts), HR 29 oktober 1975, 
     NJO 1976, 15 (Assen/Stobbe), HR 12 november 1975, NJO 1976, 
     11 m.nt. MB (ook betreffende NJO 1976, 15) 
     (Assen/Seubring), HR 14 januari 1976, NJO 1976, 8 m.nt. MB 
     (Eindhoven/Van Dooren), HR 29 juni 1977, NJO 1977, 13 m.nt. 
     MB (Van Iersel/Goirle) en HR 10 april 1991, NJ 1991, 832 
     m.nt. MB (Van Haaren/Heumen). 
     2.1.7 Uit deze jurisprudentie blijkt voorts, dat onder een 
     gelijkwaardig woongenot in beginsel ook begrepen is hetgeen 
     voor liefhebberij is ingericht en in gebruik is, zie bijv. 
     NJO 1977, 13 (tweede woning) en NJ 1991, 832 
     (ponyhouderij). Wel zal een vergoeding op zakelijke basis 
     en naar objectieve maatstaf moeten worden vastgesteld, zie 
     NJ 1971, 1, NJ 1975, 27 en NJ 1977, 13. Ik verwijs nog naar 
     de conclusie van mijn ambtgenoot Van Soest voor het arrest 
     NJ 1975, 27, waar hij betoogt: "Op zakelijke basis en naar 
     objectieve maatstaf dient derhalve uitgemaakt te worden, 
     wat een gelijkwaardig woongenot is. Daarbij moeten 
     affectieve factoren worden uitgeschakeld op grond van het 
     in art. 40 Ow. tot uitdrukking gebrachte beginsel dat de 
     vergoeding dient te worden vastgesteld op zakelijke basis 
     ... Het is dan ook uitgesloten de onteigende een nauwkeurig 
     gelijk woongenot te bezorgen; precies hetzelfde bestaat 
     niet. Van de onteigende wordt m.a.w. een zekere aanpassing 
     gevergd, een aanpassing nodig om de sprong van het gelijke 
     naar het gelijkwaardige te overbruggen. De aanpassing die 
     gevergd wordt, gaat echter niet verder: de onteigende komt 
     volledige schadeloosstelling toe (C.H. Telders, 
     Schadeloosstelling voor onteigening, 1968, nr. 501) en hij 
     behoeft zich geen aanpassing te getroosten naar een lager 
     niveau. Het gaat hierbij intussen om niet meer, maar ook 
     niet minder dan financiële gelijkwaardigheid: door de 
     schadeloosstelling wordt de onteigende in financiële 
     omstandigheden gebracht, gelijkwaardig aan die waarin hij 
     zich zonder onteigening zou hebben bevonden." 
     2.1.8 Vaststelling op zakelijke basis en naar een 
     objectieve maatstaf betekent ook, dat met de belangen van 
     de onteigenende overheid rekening wordt gehouden in dier 
     voege, dat in een geval als het onderhavige de 
     schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat 
     iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden 
     verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als 
     offer voor het verwerven van het genot van een 
     gelijkwaardige wintertuin zou getroosten. Zie het arrest 
     NJO 1977, 13, waar de HR overwoog: "Die vraag behoort ... 
     beantwoord te worden door zich af te vragen of van een 
     eigenaar van een tweede woning, die als rechtstreeks en 
     noodzakelijk gevolg van de onteigening het door hem aan 
     zijn eigendom van die woning ontleende genot zal moeten 
     derven, in redelijkheid kan worden gevergd dat hij, met het 
     oog op de geldelijke belangen van de onteigenende overheid, 
     van het verwerven van soortgelijk en gelijkwaardig genot 
     afziet, en deze laatste vraag moet, nu het bezit van een 
     tweede woning geenszins uitzonderlijk meer is, naar huidige 
     rechtsopvattingen in beginsel ontkennend worden beantwoord; 
     Echter zullen, nu vorenbedoeld genot veelal mede wordt 
     bepaald door de persoonlijke voorkeur van de onteigende, 
     bij het uitwerken van dit beginsel steeds mede de belangen 
     van de onteigenende overheid in het oog gehouden moeten 
     worden; Daarvoor zal met name aanleiding zijn in die 
     gevallen, waarin - beoordeeld naar objectieve maatstaven, 
     doch rekening houdende met de persoonlijke omstandigheden 
     van de betrokken eigenaar van een tweede woning en de wijze 
     waarop, alsmede de mate waarin hij daarvan gebruik maakt - 
     gegronde redenen ertoe nopen om te aanvaarden dat die 
     eigenaar zich slechts een genot, soortgelijk als en 
     gelijkwaardig aan het genot, dat hij aan die woning 
     ontleende, kan verschaffen door het in eigendom verwerven 
     en tot tweede woning inrichten van een vervangend onroerend 
     goed; Die belangen van de onteigenende overheid brengen 
     mede om in zulk een geval de schadeloosstelling niettemin 
     niet op een hoger bedrag te stellen dan waarvan 
     redelijkerwijs nog aannemelijk is dat iemand, die wat 
     financiële en andere omstandigheden betreft in een gelijke 
     positie verkeert als de onteigende - gesteld hij zou de 
     beschikking hebben over middelen die aankoop van een 
     onroerend goed en inrichting daarvan tot tweede woning 
     mogelijk zouden maken - zich voor het verwerven van het aan 
     zulk een woning verbonden genot nog het offer zou 
     getroosten;". 
     In zijn aantekening in de NJ onder dit arrest merkte MB op: 
     "De onteigende heeft wel recht op een zoveel mogelijk 
     gelijkwaardig woongenot, maar niet op een woning die zoveel 
     mogelijk gelijk is aan de onteigende woning. Een redelijke 
     mate van aanpassing kan van de onteigende gevergd worden." 
     2.9 Advocaat-Generaal Berger merkte in zijn conclusie voor uw 
     arrest van 27 juni 1974&lt;(19) HR 27 juni 1974 na conclusie A-G Berger, NJ 1974, 513 m.nt. G.J.S. 
     &gt; op: 
     "Bij kosten van verbetering door de huurder gemaakt, 
     waardoor de huurwaarde van het betreffende pand is 
     gestegen, komt het in het algemeen onbillijk voor, de 
     vruchten van het door de huurder geïnvesteerde bedrag aan 
     de verhuurder ten goede te doen komen." 
     2.10 Schade wordt in ieder geval vergoed als deze het 
     rechtstreekse gevolg van de onteigening is. De in vroege 
     jurisprudentie&lt;(20) HR 3 maart 1930, NJ p. 1065 (boeterente, te betalen wegens het vervroegd aflossen 
     van een hypotheek). 
     &gt; gehanteerde clausule dat de nadelen, opkomende 
     uit de bepalingen van een overeenkomst, niet tot 
     schadevergoeding kunnen leiden omdat deze niet een 
     rechtstreeks gevolg van de onteigening zijn, komt in latere 
     jurisprudentie&lt;(21) Zie HR 12 december 1973 (cassatie in het belang der wet) na conclusie A-G Ten 
     Kate, NJ 1974/159 m.nt. MB; HR 30 mei 1973 na conclusie A-G Ten Kate, NJ 1973, 492 
     m.nt. WPB. 
     &gt; niet meer met zoveel nadruk terug. In zijn 
     conclusie voor HR 24 april 1996&lt;(22) HR 24 april 1996 na conclusie A-G Loeb, NJ 1996, 641 m.nt. MB, NJO 1996/22. 
     &gt; schrijft de A-G Loeb: 
     "Bovendien komt ook de schade als gevolg van verlies van 
     aanspraken uit contract, indien dat verlies althans het 
     rechtsreeks en noodzakelijk geval van het verlies van de 
     onteigende zaak is, volgens de jurisprudentie van Uw Raad 
     (zie C.H. Telders, Schadeloosstelling voor onteigening, 
     1968 + supplement 1975, nrs. 214a en 517 en HR 1 juni 1977, 
     NJO 1977, 11 (Van de Werken/Klundert) in aanmerking voor 
     vergoeding door de onteigenende partij." 
     2.11 Bij het ontbreken van gegevens kan de schadeloosstelling 
     niet op nihil worden gesteld, ook niet indien het ontbreken 
     voor rekening van de huurder van de onteigende bedrijfsruimte 
     moet komen, daar dit de mogelijkheid openlaat dat de huurder 
     schade heeft geleden. De rechter moet bij onvolledigheid van 
     de beschikbare gegevens de schade zo goed mogelijk schatten.&lt;(23) HR 9 november 1994 na conclusie A-G Loeb, NJ 1996/175 m.nt. MB onder HR 9 nov. 
     1994, NJ 1996, 176; NJO 1996/9; RvdW 1994, 234. 
     &gt; 
     2.12 De gemeente haalt in haar schriftelijke toelichting uw 
     arrest van 1 juli 1994&lt;(24) HR 1 juli 1994, na conclusie A-G Moltmaker, NJ 1996, 50 m.nt. MB. 
     &gt; aan waarin u overwoog: 
     "3.3. Ingeval iemand door onteigening het woongenot van een 
     hem in eigendom toebehorende woning verliest zal hem te 
     dier zake een vergoeding moeten worden toegekend, die hem 
     in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te 
     verschaffen. Die vergoeding behoort op zakelijke basis en 
     naar objectieve maatstaf te worden vastgesteld (HR 17 
     november 1971, NJ 1972, 44). Derhalve zal ter beantwoording 
     van de vraag of in een geval als het onderhavige - verlies 
     van het woongenot van een in eigendom toebehorende woning 
     en verkrijging van het woongenot van een huurwoning - grond 
     bestaat voor vergoeding ter zake van zwaardere woonlasten 
     een vergelijking moeten worden gemaakt van de objectieve 
     woonlasten van de onteigende woning als omschreven in punt 
     2.2.3 van de Conclusie van de Advocaat-Generaal met de 
     objectieve woonlasten verbonden aan de vervangende 
     huurwoning, zijnde de huurprijs, vermeerderd met de 
     gemiddelde kosten van reparaties voor zover deze niet ten 
     laste van de verhuurder komen en de huurderslasten, zoals 
     de onroerende-zaakbelasting voor de feitelijke gebruiker 
     enz. 
     3.4. Anders dan in het middel wordt betoogd, strookt het 
     niet met het op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf 
     vaststellen van voormelde vergoeding om bij die 
     vergelijking rekening te houden met subjectieve - aan 
     wisseling onderhevige - omstandigheden, zoals bij voorbeeld 
     het feit dat de onteigende woning was gefinancierd met een 
     (hypothecaire) geldlening of de mogelijkheid om ter zake 
     van de huur van de nieuwe woning huursubsidie te ontvangen. 
     (?). 
     3.5. (?) vergelijking van de huurwaarde - dat is de 
     geschatte huurprijs van het onteigende - met de huurprijs 
     van de aangeboden huurwoning (is) in het algemeen en ook in 
     het onderhavige geval een eenvoudige en aanvaardbare 
     methode (?) om na te gaan of sprake is van schade ter zake 
     van zwaardere woonlasten. 
     3.6. Immers, behoudens bijzondere omstandigheden van welke 
     in het onderhavige geval niet is gebleken, zal de voor een 
     onteigende woning te bedingen huurprijs een redelijke 
     benadering geven van en - in verband met de huurwetgeving - 
     zelfs veelal lager uitkomen dan de objectieve woonlasten 
     van die woning nadat deze zijn verminderd met de daarin 
     begrepen woonlasten die bij verhuur naast de huurprijs voor 
     rekening van de huurder komen, terwijl in het onderhavige 
     geval ook niet is gebleken dat laatstvermelde woonlasten 
     van de aangeboden huurwoning hoger zijn dan die van de 
     onteigende woning." 
     Punt 2.2.3 van de conclusie van A-G Moltmaker luidt: 
     "2.2.3. De objectieve woonlasten voor degene die een eigen 
     woning bewoont zijn: 
     a. de rente van het geïnvesteerde eigen vermogen, waarbij 
     dus (zie punt 2.2.1) onder eigen vermogen wordt verstaan de 
     waarde van de woning als vrij opleverbaar object (d.w.z. in 
     het onderhavige geval f 72 000). 
     b. de afschrijving; 
     c. de gemiddelde uitgaven aan onderhoud; 
     d. de eigenaarslasten, zoals verzekering, de onroerende- 
     zaakbelastingen, waterschapslasten enz." 
     MB annoteerde onder dit arrest in de NJ: 
     "Hoe begroot men nu de huurwaarde van een [krakkemikkig, 
     PJW] pand? De staat waarin het pand verkeert beïnvloedt de 
     prijs waarvoor het kan worden verhuurd negatief. Het is 
     wellicht niet verhuurbaar voordat eerst het achterstallig 
     onderhoud is verricht. 
     De huurwaarde, d.w.z. de prijs waarvoor het zou kunnen 
     worden verhuurd, geeft in zo'n situatie geen reëel beeld 
     van de woonlasten van de eigenaar bewoner. 
     Beter bruikbaar is de methode bij "normale", in goede staat 
     van onderhoud verkerende woningen, die ook voor de verhuur 
     een courant object vormen. Een verhuurder wenst een huur te 
     ontvangen, waardoor al zijn lasten worden gedekt en hij een 
     redelijke rente maakt op het geïnvesteerde kapitaal. Aldus 
     kan men zeggen dat de huurwaarde ook een goed beeld geeft 
     van de eigenaarslasten. (?) 
     Men kan zich nog afvragen of er na de vaststelling van het 
     woonlasten-verschil op basis van objectieve gegevens, er 
     nog plaats is voor een beoordeling van eventuele 
     subjectieve inkomens- c.q. belastingschade. Als voordeel 
     van de eigen woning wordt immers dikwijls aangevoerd dat 
     men de hypotheekrente fiscaal mag aftrekken en de huur 
     niet. De formulering van de HR wekt niet de indruk dat 
     daarvoor ruimte is. Bovendien is dit voordeel slechts 
     betrekkelijk. Zo zou men de fiscale bijtelling van het 
     huurwaarde-forfait en de mogelijkheden om met het 
     vrijkomend kapitaal een fiscaal aantrekkelijke belegging te 
     kiezen in de beoordeling moeten betrekken. Men komt aldus 
     terecht in speculatieve berekeningen die zozeer samenhangen 
     met persoonlijke keuzen, dat eventuele schade niet meer als 
     een onteigeningsgevolg kan worden gezien." 
     Terecht betoogt Alsem dat dit arrest geen licht werpt op de 
     thans te beslissen zaak omdat in casu oude huur moet worden 
     vergeleken met nieuwe huur. Er hoeft geen huurwaarde bepaald 
     te worden van een in eigendom toebehorend niet-verhuurd pand. 
     De huurwaarde van een niet-verhuurd pand in eigendom kan, bij 
     gebreke van een bestaande huurovereenkomst met een 
     onafhankelijke derde, niet anders dan objectief worden bepaald 
     om te kunnen worden vergeleken met de (werkelijke) huur van 
     een vervangend huurpand. In casu is echter al sprake van een 
     bestaande huurovereenkomst op een kennelijk zakelijke basis 
     met een onafhankelijke derde. 
     d. De literatuur 
     2.13 Den Drijver-van Rijckevorsel schrijft in het "praktijkboek 
     onroerend goed"&lt;(25) Losbladig Deel 4, Onteigening, schadeloosstelling Hfdst VC. 
     &gt; 
     "(121) De mogelijkheid kan zich voordoen dat een bedrijf 
     de verplaatsing ervan minder winst zal behalen dan zonder 
     onteigening het geval zou zijn geweest. Behalve de 
     omstandigheid dat wellicht extra rente moet worden betaald, 
     de exploitatiekosten zullen verschillen en in de beginfase 
     aanpassingsproblemen zullen optreden (?), kan de oorzaak 
     van de inkomensdaling bij voorbeeld hierin zijn gelegen, 
     dat het vervangende object kleiner is of minder gunstig 
     gelegen dan het onteigende. Het verschil in het jaarlijkse 
     inkomen dient te worden berekend, waarbij ook gelet dient 
     te worden op de investeringsschade en de exploitatiekosten 
     (?). Ter bepaling van het inkomen dat zonder onteigening 
     zou zijn verworven, wordt aan de hand van de winstgegevens 
     over de laatste jaren een gemiddeld inkomen voor de 
     schadeloosstellingsperiode geschat. Voor zover nodig worden 
     evenwel correcties toegepast. De mogelijkheid kan zich bij 
     voorbeeld voordoen, dat indien van de onteigening geen 
     sprake zou zijn geweest, de onteigende bepaalde 
     investeringen zou hebben moeten verrichten hetzij om bij de 
     tijd te blijven, hetzij om te voldoen aan van overheidswege 
     aan het bedrijf te stellen voorschriften. (?) Het jaarlijks 
     te derven bedrag dient in de regel te worden 
     gekapitaliseerd met (?) de factor 7 danwel een lagere 
     factor, indien de onteigende huurder was van een 
     bedrijfsruimte (?). (?) 
     (147) De onteigende heeft recht op vergoeding van de schade 
     die hij lijdt omdat hij na de onteigening duurder zal wonen 
     dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest. (?) 
     (207) Aan de bedrijfshuurder komt volledige vergoeding toe 
     van persoonlijke schade die hij lijdt als gebruiker van het 
     onteigende. (?) 
     (208) De huurders die niet een bedrijfsruimte huren (?), 
     hebben recht op een gefixeerde schadeloosstelling. Voor hen 
     geldt dus niet het beginsel dat de schade door de 
     onteigening geleden volledig moet worden vergoed. (?) Bij 
     de hoogte van de huurprijs is maatgevend de werkelijk 
     overeengekomen huurprijs. Hierbij worden ook in aanmerking 
     genomen de lasten die gewoonlijk voor rekening van de 
     verhuurder plegen te komen, maar in het concrete geval door 
     de huurder worden betaald, alsmede betaling in andere vorm 
     dan geld." (cursiveringen van Den Drijver-van Rijckevorsel) 
     2.14 Over duurdere bedrijfshuisvesting merkt Van Gelder op:&lt;(26) Onteigening, eigendomsbeperking, kostenverhaal a.w. hfdst V § 22.4 blz. 141. 
     &gt; 
     "Zodra het bedrag (van de exploitatiekosten) is vastgesteld 
     en tevens, welke lasten en kosten waren verbonden aan het 
     gebruik van het onteigende perceel, zal kunnen worden 
     bepaald, of het gebruik van het nieuwe perceel terzake van 
     diezelfde kosten en lasten, eventueel ook nieuwe, een 
     nadelig of voordelig saldo oplevert. Is het eerste het 
     geval, zo komt het bedrag daarvan als schade voor 
     vergoeding in aanmerking." 
     2.15 De vergoeding voor huurders van woningen wordt volgens Van 
     Gelder&lt;(27) Onteigening, eigendomsbeperking, kostenverhaal a.w. hfdst VI §2.5 blz. 31. 
     &gt; 
     "bepaald naar de tussen huurder en verhuurder 
     overeengekomen, c.q. werkelijk betaalde huurprijs, en niet 
     naar de huurwaarde van hetgeen onteigend wordt, zoals die 
     huurwaarde - bijvoorbeeld - op grond van de Huurprijzenwet 
     woonruimte met het puntenstelsel zou kunnen worden bepaald 
     en dan tevens de hoogst toelaatbare huurprijs zou 
     opleveren." (cursiveringen van Van Gelder) 
     2.16 Onder verwijzing naar jurisprudentie schrijft Telders over 
     duurder wonen:&lt;(28) C.H. Telders, schadeloosstelling voor onteigening, 1968, nr. 535. 
     &gt; 
     "Tenslotte zal de rechter hebben na te gaan, 
     vervangende woning, hetzij in huurprijs, hetzij in 
     huurwaarde, groter offer van de onteigende betekent dan de 
     onteigende woning. Indien moet worden aangenomen, dat dit 
     zich zal voordoen, is dit duurdere wonen te vergoeden." 
     2.17 P.C.E. van Wijmen&lt;(29) P.C.E. van Wijmen, Het administratief schadevergoedingsrecht: onteigeningsrecht, 
     BouwRecht 1987 blz. 505 ev. 
     &gt; gaat in op de vraag of in het 
     onteigeningsrecht een abstract of concreet schadebegrip wordt 
     gehanteerd. Over die vraag is naar zijn weten nauwelijks 
     discussie gevoerd: 
     "zo vanzelfsprekend was en is het, dat wordt uitgegaan van 
     een concreet schadebegrip: het gaat om een algeheel 
     (doorgaans financieel) herstel van al de nadelige gevolgen 
     die dèze onteigende zal ondergaan van de ontneming van zijn 
     onroerend goed door de overheid." 
     3 De invloed van verwachtingen 
     1.  De rechtbank baseert zich (zie 1.10 hierboven) op het 
     oordeel van de deskundigen waar het gaat om de bepaling van 
     het nulpunt van de berekening van de huurkostenschade, dat 
     is het bedrag van de huurlasten van het oude pand. De 
     rechtbank gaat, met de deskundigen, niet uit van de 
     feitelijk door Alsem betaalde (zeer lage) huur, maar van 
     een normale huur, een en ander op grond van de mogelijkheid 
     van toekomstige (opwaartse) huuraanpassing. Ik schenk 
     daarom enige aandacht aan de invloed van het verschiet op 
     de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende. 
     3.2 In de zaak Verwaaijen/Staat&lt;(30) HR 5 maart 1877, W. 4087, Onteigeningsrechtspraak, extracten van arresten van de 
     Hoge Raad van 1864 tot en met 1980 inzake onteigening, Staatsuitgeverij 's- 
     Gravenhage - 1983, blz. 78. 
     &gt; oordeelde u dat voor de 
     bepaling van de schadeloosstelling geen rekening gehouden kan 
     worden met loutere eventualiteit, dus met een onzekere 
     toekomstige gebeurtenis. 
     3.3 In de zaak Wintgens/Staat&lt;(31) HR 19 maart 1909, W. 8843, Onteigeningsrechtspraak a.w., blz. 201. 
     &gt; overwoog u dat de mogelijkerwijs 
     in de toekomst te verwachten prijsverhoging niet kan behoren 
     tot de werkelijke waarde in de zin van art. 40 Ow op het 
     beslissende ogenblik van onteigening. 
     3.4 Niettemin oordeelde u in de zaak Staat/Ned. Herv. Gem. 
     Beverwijk&lt;(32) HR 26 juni 1957, NJ 1957, 530, C.H. Telders, Schadeloosstelling voor Onteigening, 
     nr. 506. 
     &gt; dat ter bepaling van de "werkelijke waarde" van 
     landbouwgronden rekening is te houden met de verwachting dat 
     zij een niet-agrarische bestemming zullen krijgen. De 
     werkelijke waarde ligt dan op grond van die verwachtingen 
     boven de agrarische waarde. 
     3.5 In zijn noot onder HR 27 november 1974&lt;(33) NJO 1976, 1 m.nt. MB. 
     &gt; schrijft MB: 
     "Bij onteigening moet men rekening houden met 
     redelijkerwijze te verwachten toekomstige gebeurtenissen 
     (bijv. een te verwachten wijziging van een bestemmingsplan, 
     o.m. H.R. 5-6-1968, N.J. 288), maar niet met vage 
     mogelijkheden of blote eventualiteiten. Uiteraard geldt dit 
     zowel voor nadelen als voor voordelen." (cursiveringen van 
     MB) 
     3.6 In zijn conclusie voor de zaak HR 21 april 1993, nr. 1149,&lt;(34) NJ 1994/104 m.nt. MB, NJO 1994/5. 
     &gt; 
     schrijft Moltmaker: 
     "2.1.6. Dat de vraag of er een te honoreren 
     verwachtingswaarde is, sterk afhangt van de omstandigheden 
     van het geval en dus van feitelijke aard is, blijkt o.m. 
     uit HR 28 juni 1967, NJ 1968, 65, m.nt. NJP, HR 5 juni 
     1968, NJ 1968, 288, m.nt. NJP, HR 27 mei 1970, NJ 1972, 
     302, HR 28 juni 1972, NJ 1972, 501, m.nt. WPB, HR 29 nov. 
     1972, NJ 1973, 185 en HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4, m.nt. 
     MB." 
     In zijn noot onder dit arrest schrijft MB: 
     "Zoals steeds in onteigeningen moet de te verwachten 
     situatie zonder onteigening worden beoordeeld; enkele 
     voorbeelden: 
     - ligt een wijziging van het bestemmingsplan in de lijn der 
     verwachtingen dan mag daarmee rekening worden gehouden; (?)&lt;(35) HR 28 juni 1967, NJ 1968, 65 (m.nt. NJP); HR 5 juni 1968, NJ 1968, 288 (m.nt. 
     NJP); HR 29 nov. 1972, NJ 1973, 185. 
     &gt; 
     - behoort een dergelijke wijziging niet tot de redelijke 
     verwachtingen dan wordt daarmede geen rekening gehouden; 
     (?)&lt;(36) HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4 (m.nt. MB). 
     &gt; 
     - is een opstal zonder vergunning gebouwd, dan moet men 
     beoordelen wat de te verwachten handelwijze van de gemeente 
     zonder onteigening zou zijn geweest, waarbij men er van uit 
     moet gaan, dat de gemeente zich gedraagt overeenkomstig de 
     algemene beginselen van behoorlijk bestuur;(?)&lt;(37) HR 1 dec. 1976, NJO 1977, 1 (m.nt. MB); HR 27 april 1977, NJO 1977, 8 (m.nt. MB). 
     &gt; 
     - als aannemelijk is dat een bedrijf bij gebreke van een 
     geldige vergunning onafhankelijk van de onteigening zou 
     zijn beëindigd, komt inkomensschade slechts over de periode 
     tot de te verwachten beëindiging in aanmerking; (?)&lt;(38) HR 11 april 1984, NJ 1984, 728 (m.nt. MB). 
     &gt; 
     - met een onzekere toekomstige gebeurtenis wordt geen 
     rekening gehouden; (?)&lt;(39) HR 13 mei 1970, NJ 1972, 279; HR 27 nov. 1974, NJO 1976, 1 (m.nt. MB). 
     &gt;" 
     4   Beoordeling van het cassatiemiddel 
     4.1 Alsem huurde winkelruimte (Hoefkade 731) met een totale 
     bruto vloeroppervlakte van circa 120 m2, omvattende een 
     verkoopruimte annex overdekte plaats, toilet, en kantoor met 
     achterliggende magazijnruimte. De bedrijfsruimte is voorzien 
     van centrale verwarming en een inbraak/alarminstallatie. De 
     bouwkundige staat is redelijk, de onderhoudstoestand inwendig 
     redelijk en uitwendig matig. Alsem huurde de bedrijfsruimte 
     voor ƒ 330 per maand. 
     4.2 Het uitgangspunt bij onteigening is vergoeding van de 
     volledige door de onteigening geleden schade, te bepalen op 
     zakelijke, objectieve wijze. In dit stelsel past het niet om 
     uit te gaan van genormaliseerde huurlasten die niet 
     overeenkomen met de werkelijk betaalde huur indien die 
     werkelijk betaalde huur bepaald is tussen van elkaar 
     onafhankelijke marktpartijen en er geen reden is om te 
     twijfelen aan de zakelijkheid van de hoogte van de huur. 
     4.3 De rechtbank overweegt (r.o. 20; zie 1.10) dat de lage 
     huurprijs in casu beïnvloed is door "subjectieve, aan 
     wisseling onderhevige, omstandigheden". Er zijn in casu echter 
     geen aanwijzingen dat de verhuurder een speciaal zwak voor 
     Alsem had of anderszins onzakelijk handelde. Evenmin zijn er 
     aanwijzingen voor de genoemde wisselende omstandigheden. In 
     r.o. 13 overweegt de rechtbank juist dat Alsem "het onteigende 
     reeds zo'n 18 jaar voor een relatief zeer lage huurprijs in 
     gebruik heeft". Dat lijkt niet erg "wisselend". 
     4.4 De rechtbank overweegt voorts (r.o. 20; zie 1.10) dat bij 
     de berekening van de kosten van de hogere bedrijfslasten op de 
     nieuwe lokatie rekening moet worden gehouden met de 
     mogelijkheid dat de huurprijs van de onteigende 
     bedrijfsruimte, ware deze niet onteigend, in de toekomst 
     verhoogd zou worden. De rechtbank gaat uit van een "reële" 
     huurprijs (ƒ 1.000), ook omdat de door Alsem aangebrachte 
     omvangrijke voorzieningen lang geleden zijn aangebracht en 
     inmiddels volledig "uitgebaat" zijn (bedoeld zal wellicht 
     zijn: afgeschreven). Mijns inziens miskent de rechtbank dat 
     met de mogelijkheid van huuraanpassing slechts rekening mag 
     worden gehouden indien een dergelijke huuraanpassing 
     redelijkerwijze te verwachten is. Zolang zodanige aanpassing 
     slechts een vage mogelijkheid (blote eventualiteit) is, kan 
     daarmee bij het bepalen van de schadevergoeding geen rekening 
     worden gehouden. Zoals gezegd: uit niets blijkt dat de 
     verhuurder onzakelijk handelde. Gegeven is dat Alsem in zijn 
     huurrecht heeft geinvesteerd en daardoor een in beginsel op 
     zijn balans activeerbaar immaterieel activum heeft verworven. 
     Dat dit aktivum, ware het geactiveerd, inmiddels mogelijk 
     geheel afgeschreven zou zijn, neemt niet weg dat het huurrecht 
     voor de bedrijfsvoering feitelijk nog steeds meer waard is dan 
     het kost: de winkel is nog steeds als winkel bruikbaar, 
     terwijl de bedrijfsruimte voorafgaand aan Alsems investeringen 
     slechts een pakhuis zonder voorzieningen was dat niet als 
     winkel bruikbaar was. Die gebruiksmogelijkheid (winkel) voor 
     die (lage) prijs raakt Alsem door de onteigening kwijt. De 
     boekwaarde van een immaterieel activum (in casu wellicht 
     inderdaad nihil na afschrijvingen) hoeft niets te maken te 
     hebben met de bedrijfswaarde (gebruikswaarde) ervan. 
     4.5 De vraag of een huurverhoging te verwachten was, is van 
     feitelijke aard. De rechtbank heeft zich niet uitgesproken 
     over de mate van (on)concreetheid van die verwachting. Uit de 
     stukken van het geding kan geen concrete aanwijzing worden 
     geput dat de huurprijs ver-hoogd zou worden. De deskundigen 
     gewagen slechts van de mogelijkheid van een huuraanpassing. 
     Evenmin valt uit de stukken af te leiden dat, indien een 
     huuraanpassing te verwachten zou zijn geweest, deze 
     aanpassing, de onteigening weggedacht, een verhoging tot 
     ƒ 1.000 zou hebben ingehouden. Door uit te gaan van een 
     "reële" huur van ƒ 1.000 heeft de rechtbank mitsdien een 
     onjuiste maatstaf aangelegd, althans haar uitgangspunt 
     onvoldoende gemotiveerd. De blote opvatting van de deskundigen 
     is onvoldoende, gezien de boven gereleveerde contra- 
     indicaties. 
     4.6 Verwijzing dient te volgen voor een onderzoek naar de vraag 
     of een verhoging van de huurprijs redelijkerwijze te 
     verwachten was en zo ja, tot welk bedrag, dan wel of zo'n 
     verhoging slechts een voor de schadevaststelling irrelevante 
     blote eventualiteit vormde. 
     5   Conclusie 
     Ik geef u in overweging het vonnis van de rechtbank te 
     vernietigen voorzover dat het bedrag van schadeloosstelling 
     betreft en de zaak te verwijzen voor nader feitenonderzoek. 
     De Procureur-Generaal 
     bij de Hoge Raad der Nederlanden 
     a-g