ECLI: ECLI:NL:RVS:2024:5119

Titel: ECLI:NL:RVS:2024:5119 Raad van State , 11-12-2024 / 202203484/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2024-12-11

Zaaknummer: 202203484/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2024:5119

---

Bij besluit van 23 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag aan [rechtsvoorganger] van [wederpartij A] en [wederpartij B], een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor zes personen. [wederpartij A] en [wederpartij B] zijn eigenaar van het pand aan de [locatie] te Den Haag. [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor zes personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college. De rechtbank heeft geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende heeft aangetoond dat er in de gemeente Den Haag zodanige schaarste bestaat aan zelfstandige koopwoningen in het goedkope en middensegment dat de vergunningplicht voor deze segmenten een noodzakelijk en geschikt middel is om de onevenwichtige en onevenredige effecten van deze schaarste te bestrijden.

202203484/1/A2. 
     Datum uitspraak: 11 december 2024 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, 
     appellant, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 april 2022 in zaak nr. 21/3175 in het geding tussen: 
     [wederpartij A] en [wederpartij B] 
     en 
     het college. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 23 maart 2020 heeft het college aan [rechtsvoorganger] van [wederpartij A] en [wederpartij B], een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor zes personen (hierna: de omzettingsvergunning). 
     Bij besluit van 16 maart 2021 heeft het college de door [partij A] en [partij B] daartegen ingestelde bezwaren gegrond verklaard, de omzettingsvergunning ingetrokken en de aanvraag alsnog afgewezen. 
     Bij uitspraak van 26 april 2022 heeft de rechtbank het door [wederpartij A] en [wederpartij B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 16 maart 2021 vernietigd, en het college opgedragen een nieuw besluit te nemen. 
     Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. 
     [wederpartij A] en [wederpartij B], en [partij B] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     Het college heeft nadere stukken ingediend. 
     Bij besluit van 15 augustus 2023 heeft het college de bezwaren ongegrond verklaard en besloten om de vergunning om de [locatie] om te zetten in gebruik als onzelfstandige woonruimte voor zes personen in stand te laten. 
     [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben een zienswijze ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 november 2024, waar het college, vertegenwoordigd door mr. E. Veldman, mr. J.C. Tomson en mr. G. Tjon-Man-Tsoi, bijgestaan door mr. M.E. van Velzen-de Boer, advocaat te Utrecht, en [wederpartij A] en [wederpartij B], vertegenwoordigd door mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland, advocaat te Den Haag, zijn verschenen. 
     Overwegingen 
     Inleiding 
     1.       [wederpartij A] en [wederpartij B] zijn eigenaar van het pand aan de [locatie] te Den Haag. [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor zes personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, zoals deze gold van 24 december 2020 tot en met 31 mei 2021, (hierna: Hv 2019, versie 3) en van toepassing was ten tijde van het besluit van 16 maart 2021, mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college. 
     2.       Het college heeft bij besluit van 23 maart 2020 de gevraagde omzettingsvergunning verleend. Bij besluit van 16 maart 2021 heeft het college vanwege een gewijzigd inzicht, neergelegd in regelgeving, de aan [wederpartij A] en [wederpartij B] verleende omzettingsvergunning ingetrokken en de aanvraag alsnog afgewezen. Het college heeft de vergunning in het besluit van 16 maart 2021 geweigerd op grond van artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 3, in combinatie met het gewijzigde beleid zoals dit was vervat in de Beleidsregel tot wijziging van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020, (hierna: de gewijzigde beleidsregel), die op 23 juni 2020 in werking is getreden. 
     In artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 3, was opgenomen dat een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 van de Hv 2019 
     - een vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming -, kan worden geweigerd als het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. In de gewijzigde beleidsregel is als nadere uitwerking van artikel 5:5, aanhef en onder c, opgenomen dat een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken. De aldus gewijzigde beleidsregel hield daarmee een tijdelijke stop in op de afgifte van omzettingsvergunningen voor vier kamers voor de hele gemeente. 
     3.       Het juridisch kader is nader opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak. 
     Wat heeft de rechtbank geoordeeld? 
     4.       De rechtbank heeft geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende heeft aangetoond dat er in de gemeente Den Haag zodanige schaarste bestaat aan zelfstandige koopwoningen in het goedkope en middensegment dat de vergunningplicht voor deze segmenten een noodzakelijk en geschikt middel is om de onevenwichtige en onevenredige effecten van deze schaarste te bestrijden. De rechtbank is van oordeel dat de gemeenteraad daarentegen niet heeft aangetoond dat het noodzakelijk is om in te grijpen in het hogere segment koopwoningen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de bepalingen van artikel 5.1, eerste lid, en artikel 5:2, aanhef, en onder b, van de Hv 2019 - waaruit de vergunningplicht voor omzetting volgt - daarom voor zover sprake is van woningen in het hogere segment, buiten toepassing moeten blijven wegens strijd met het beginsel van zorgvuldige besluitvorming als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb en het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel 3:46 van de Awb. Om te bepalen welke woningen in de categorie hoger segment vallen, dient het college aan te sluiten bij het prijspeil van 2020. Tot woningen in het hogere prijssegment behoren op basis van de Woonagenda 2020-2023 woningen waarvan de waarde hoger ligt dan € 310.000,00. Daarbij dient te worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de betreffende woning in 2020. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de gewijzigde Beleidsregel van 23 juni 2020, niet deugdelijk is onderbouwd. Uit de rapporten van het RIGO volgt geen zodanig duidelijk oorzakelijk verband tussen kamerbewoning en leefbaarheid dat een categorale weigering van omzettingsvergunningen voor de gehele stad gerechtvaardigd is. Het college is met de gewijzigde Beleidsregel de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten gegaan. Voor zover de vergunningplicht geldt, dient de gewijzigde Beleidsregel buiten toepassing te blijven. Omdat in het besluit op bezwaar is volstaan met een verwijzing naar de gewijzigde Beleidsregel, moet het besluit worden vernietigd wegens een motiveringsgebrek. Voor zover het college heeft beoogd te stellen dat de vergunning ook op grond van de Beleidsregel van 24 maart 2020 zou moeten worden geweigerd, is deze stelling niet onderbouwd. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het besluit op bezwaar vernietigd, en het college opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat het college bij de hernieuwde beoordeling eerst dient vast te stellen of voor de woning een vergunningplicht geldt en, dat het college indien dit het geval is de individuele bezwaren van omwonenden dient te beoordelen en de toepasselijkheid en de toepassing van het inmiddels gewijzigde beleid nadrukkelijk zal moeten bezien. 
     Hoger beroep van het college 
     Vergunningplicht ten behoeve van schaarste aan goedkope woonruimte? 
     5.       De grond die het college aanvoert over de overweging van de rechtbank dat de gemeenteraad pas een vergunningsplicht mag instellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte, gaat over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 6). 
     Deze grond slaagt. 
     Motivering van de vergunningplicht in de Hv 2019 met betrekking tot het hogere segment 
     6.       De grond die het college aanvoert over de vergunningplicht zoals die is opgenomen in de Hv 2019 en de Huisvestingswet 2014 met betrekking tot het hogere segment gaat over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 15.3). 
     Deze grond slaagt. 
     Prijssegmenten 
     7.       De gronden die het college aanvoeren over de maatstaf die de rechtbank heeft gehanteerd om te bepalen welke woningen tot het hogere segment van de woningmarkt behoren gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 9).        
     Deze grond slaagt. 
     Conclusie hoger beroep 
     8.       Het hoger beroep van het college is, gelet op wat hiervoor is overwogen in 5, 6 en 7, gegrond. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak ten onrechte overwogen dat de gemeenteraad pas van de bevoegdheid tot het instellen van een vergunningplicht voor omzetting gebruik mocht maken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak ook ten onrechte overwogen dat het college om te bepalen welke woningen in de categorie hoger segment vallen, in alle gevallen dient uit te gaan van de bedragen in de Woonagenda 2020-2023 en de WOZ-waarde van de betreffende woning in 2020. 
     Het college heeft verder met de notitie ‘Schaarste aan woonruimte in Den Haag’ in hoger beroep toereikend onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle segmenten, en dat een vergunningplicht voor omzetting noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. De gemeenteraad mocht dus een vergunningplicht voor het omzetten van woonruimte in de Hv 2019 opnemen voor het gehele grondgebied. De rechtbank heeft daarom ten onrechte geoordeeld dat de vergunningplicht voor omzetting buiten toepassing moet worden gelaten voor zover sprake is van zelfstandige koopwoningen in het hogere segment. De uitspraak kan in zoverre niet in stand blijven. 
     Was het college gehouden een nieuw besluit op bezwaar te nemen? 
     9.       De vraag of in de Hv 2019 een vergunningplicht voor omzetting mocht worden opgenomen, moet worden onderscheiden van de vraag of de gevraagde vergunning mag worden geweigerd. Dit geldt ook voor de onderbouwing van de gronden als de aanvraag om een dergelijke vergunning wordt geweigerd. Uit het opnemen van een vergunningplicht in de verordening volgt dus niet dat een vergunning ook moet worden geweigerd of verleend. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omzettingsvergunning moet aan de hand van het relevante juridisch kader door het college een afweging worden gemaakt, waarbij het college de belangen van de aanvrager moet betrekken en afwegen. 
     10.     In de procedure bij de rechtbank waren ook tegen de weigering van de omzettingsvergunning als zodanig gronden gericht. In algemene zin merkt de Afdeling daarover het volgende op. 
     11.     In de Hv 2019 is, in alle versies, in artikel 5:5 de volgende weigeringsgrond opgenomen: 
     "Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als: 
     a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; 
     b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; 
     c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; 
     d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning." 
     Het college hanteerde daarbij beleid. Op 24 maart 2020 is de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 in werking getreden. In artikel 2 van deze beleidsregel is, als nadere uitwerking van artikel 5:5, eerste lid, aanhef en onder a van de Hv 2019, opgenomen dat het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door de aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting als de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000 of lager. 
     Op 23 juni 2020 is de onder rechtsoverweging 2 genoemde gewijzigde Beleidsregel van kracht geworden. 
     Op 16 juli 2021 is de Beleidsregel omzettingsvergunningen Den Haag 2021 van kracht geworden, waarmee de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 is ingetrokken. In deze beleidsregel, die gold tot 30 juni 2022, is, als nadere uitwerking van artikel 5:5, aanhef en onder c van de Hv 2019, opgenomen dat een omzettingsvergunning in de wijken Scheveningen, Bomen- en Bloemenbuurt, Archipelbuurt en Bezuidenhout tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand leidt, wanneer drie of meer personen van verschillende huishoudens in een zelfstandige woonruimte wonen. 
     12.     Het college is niet opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat de gewijzigde Beleidsregel van 23 juni 2020 buiten toepassing dient te blijven, omdat deze beleidsregel volgens de rechtbank niet deugdelijk onderbouwd is en de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten gaat. 
     13.     Uit het voorgaande volgt dat, hoewel het college terecht heeft betoogd dat voor alle segmenten een vergunningplicht voor omzetting in de Hv 2019 mocht worden opgenomen, het college gehouden was om, omdat de gevraagde vergunning met een verwijzing naar de gewijzigde Beleidsregel was afgewezen, een nieuw besluit op bezwaar te nemen. 
     Nieuw besluit 
     14.     In het besluit van 15 augustus 2023 is opgenomen dat het college in heroverweging geconstateerd heeft dat voor de [locatie] een onherroepelijke omzettingsvergunning is verleend voor woningomzetting voor vier bewoners, bij besluit van 23 mei 2014. De aangevraagde omzettingsvergunning betreft een verruiming van het onzelfstandig gebruik van de woning, van vier naar zes personen. Het college heeft de  aanvaardbaarheid van die wijziging beoordeeld en daarbij de bezwaren van de omwonenden tegen de beslissing van 23 maart 2020 betrokken. Het college heeft de bezwaren ongegrond verklaard en bepaald dat de verleende vergunning in stand blijft. 
     15.     [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben in de zienswijze op het nieuwe besluit kenbaar gemaakt dat zich daarmee kunnen verenigen. Ter zitting hebben zij dit bevestigd. Dit betekent dat er geen beroep van rechtswege als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, en artikel 6:24 van de Algemene wet bestuursrecht is ontstaan waarop nog dient te worden beslist. 
     Overschrijding redelijke termijn 
     16.     [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
     17.     Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, is de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, overschreden, indien de duur van de totale procedure te lang is. In zaken met een voorafgaande bezwaarschriftprocedure vangt de termijn aan op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. De termijn eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. De redelijke termijn is voor een procedure in drie instanties in zaken zoals deze in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan vier jaar heeft geduurd, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste zes maanden, de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalve jaar en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren. 
     18.     Het college heeft de bezwaarschriften ontvangen op 29 maart 2020. Het college heeft op 16 maart 2021 een besluit op bezwaar genomen. De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep op 28 april 2021 ontvangen. De rechtbank heeft bij uitspraak van 26 april 2022 op het beroep beslist. De Afdeling heeft het daartegen door het college ingestelde hoger beroep ontvangen op 3 juni 2022. Bij uitspraak van heden beslist de Afdeling op het hoger beroep. Sinds 29 maart 2020 en de uitspraak van heden zijn vier jaar en ongeveer acht maanden verstreken. Dit betekent dat de procedure ongeveer acht maanden te lang heeft geduurd. 
     19.     De behandeling van het bezwaar heeft bijna een jaar geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar met ongeveer zes maanden is overschreden. Het hoger beroep heeft twee jaar en iets meer dan zes maanden geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep met iets meer dan zes maanden is overschreden. 
     20.     Het voorgaande betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn voor 6/12 deel moet worden toegerekend aan het college. Het resterende 6/12 deel moet worden toegerekend aan de Afdeling. 
     21.     Uitgaande van een forfaitair bedrag van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, bedraagt de aan [wederpartij A] en [wederpartij B] toe te kennen schadevergoeding € 1000,00. Omdat de overschrijding aan het college en de Afdeling is toe te rekenen, wordt de vergoeding van de schade naar evenredigheid uitgesproken ten laste van de het college en de Staat (de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties). Dit leidt ertoe dat het college wordt veroordeeld tot vergoeding aan [wederpartij A] en [wederpartij B] van een bedrag van € 500,00 en de Staat van een bedrag van € 500,00 als vergoeding voor de door hen geleden immateriële schade. 
     Proceskosten 
     22.     De Afdeling zal het college en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft veroordelen tot vergoeding van de proceskosten die [wederpartij A] en [wederpartij B] hebben gemaakt in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding. Deze kosten bestaan uit het indienen van het verzoek. De Afdeling zal hierbij de wegingsfactor 0,5 (licht) hanteren. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden in verband met de behandeling van het hoger beroep. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.        verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Den Haag gegrond; 
     II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 april 2022 in zaak nr. 21/3175, voor zover daarin is bepaald dat de vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte van artikel 5.1, eerste lid, gelezen in verbinding met artikel 5.2, aanhef en onder b, van de Hv 2019, voor zover die ziet op woningen in het hogere segment, buiten toepassing moet blijven wegens strijd met het beginsel van zorgvuldige besluitvorming en het motiveringsbeginsel, en voor zover daarin is overwogen dat de gemeenteraad pas van de bevoegdheid tot het instellen van een vergunningplicht voor omzetting gebruik mag maken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte, en voor zover de rechtbank daarin heeft bepaald dat het college, om te bepalen welke woningen in de categorie hoger segment vallen, steeds dient aan te sluiten bij het prijspeil van 2020 en de WOZ-waarde van de betreffende woning in 2020 voor de omzetting; 
     III.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag om aan [wederpartij A] en [wederpartij B] een vergoeding van € 500,00 te betalen; 
     IV.     veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) om aan [wederpartij A] en [wederpartij B] een vergoeding van € 500,00 te betalen; 
     V.      veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) tot vergoeding van bij [wederpartij A] en [wederpartij B] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     VI.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag tot vergoeding van bij [wederpartij A] en [wederpartij B] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
     Aldus vastgesteld door mr. C.H. Bangma, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J.S. de Jong, griffier. 
     w.g. Bangma 
     lid van de enkelvoudige kamer 
     w.g. De Jong 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2024 
     1014 
       
     BIJLAGE 
       
     Huisvestingswet 2014 
     Vanaf 1 juli 2019 tot 1 januari 2024 
     Artikel 2 
     1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 
     [...] 
     Vanaf 1 juli 2017 tot 1 januari 2021 
     Artikel 21 
     Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
     b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
     c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet tehouden; 
     d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     Vanaf 1 januari 2021 tot 1 januari 2024 
     Artikel 21 
     1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
     b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
     c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; 
     d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     […] 
     Vanaf 24 december 2020 t/m 31 mei 2021 (versie 3) 
     Huisvestingsverordening Den Haag 2019 
     Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. 
     2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied. 
     Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming 
     De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning: 
     a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; 
     b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet; 
     c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten; 
     d. in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur. 
     Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als: 
     a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; 
     b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; 
     c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; 
     d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. 
     Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk). 
     […] 
     Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep 
     De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is. 
     Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning 
     1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     2. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     […]