ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:13889

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:13889 Rechtbank Den Haag , 20-12-2022 / AWB - 21 _ 7635

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-12-20

Zaaknummer: AWB - 21 _ 7635

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:13889

---

WOZ: winkelpanden, woningen, parkeerterrein, restaurant. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Beroepen ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG 
     
     
       Team belastingrecht 
     
     
     
       zaaknummers: SGR 21/7635, SGR 21/7636, SGR 21/7637, SGR 21/7638, SGR 21/7639, SGR 21/7640, SGR 21/7641, SGR 21/7642, SGR 21/7644, SGR 21/7645, SGR 21/7646, SGR 21/7647, SGR 21/7648, SGR 21/7651 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2022 in de zaken tussen 
     
     
      [eiseres] BV, gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder. 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 (de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van onder meer 14 objecten te [plaats] vastgesteld voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslagen). 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikkingen gedeeltelijk gegrond verklaard. 
     
     
     
       Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in onder meer de bovengenoemde zaaknummers. 
     
     
     
       Verweerder heeft verweerschriften ingediend. 
     
     
     
       Eiseres heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend.  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2022.  
       Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan via videoverbinding deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] . 
     
     
     
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Verweerder heeft de waarde van de 14 objecten (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld: 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Zaak-nummer 
               
             
             
               
                 Object 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
             
               
                 Type 
               
             
             
               
                 Grootte 
               
             
             
               
                 Bouw-jaar 
               
             
           
           
             
               SGR 21/7635 
             
             
               
                [adres 1] [nummer] 
             
             
               € 2.125.000 
             
             
               Parkeerterrein met twee parkeerdekken (125 parkeerplaatsen) 
             
             
               Parkeerdek 1: 1422 m² 
               Parkeerdek 2: 1800 m² 
             
             
               1995 
               
               2005 
             
           
           
             
               SGR 21/7636 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 400.000 
             
             
               Winkel met opslagruimte 
             
             
               Winkel: 136 m² 
               Opslag: 60 m² 
             
             
               1928 
             
           
           
             
               SGR 21/7637 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 317.000 
             
             
               Winkel met kantoorruimte 
             
             
               Winkel: 80 m² 
               Kantoor: 80 m² 
             
             
               1990 
             
           
           
             
               SGR 21/7638 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 317.000 
             
             
               Winkel met kantoorruimte 
             
             
               Winkel: 80 m² 
               Kantoor: 80 m² 
             
             
               1990 
             
           
           
             
               SGR 21/7639 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 854.000 
             
             
               Winkel met opslagruimte, kantoorruimte en extra verkoopruimte 
             
             
               Winkel: 120 m² 
               Opslag: 30 m² 
               Kantoor: 50 m² 
               Verkoopruimte: 350 m² 
             
             
               1985 
             
           
           
             
               SGR 21/7640 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 684.000 
             
             
               Winkel 
             
             
               262 m² 
             
             
               1985 
             
           
           
             
               SGR 21/7641 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 487.000 
             
             
               Winkel met opslagruimte 
             
             
               Winkel: 160 m² 
               Opslag: 50 m² 
             
             
               1985 
             
           
           
             
               SGR 21/7642 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 258.000 
             
             
               Winkel 
             
             
               70 m² 
             
             
               1900 
             
           
           
             
               SGR 21/7644 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 168.000 
             
             
               Bovenwoning 
             
             
               47 m² 
             
             
               1900 
             
           
           
             
               SGR 21/7645 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 522.000 
             
             
               Winkel met kelder 
             
             
               Winkel: 46 m² 
               Kelder: 550 m² 
             
             
               1981 
             
           
           
             
               SGR 21/7646 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 1.284.000 
             
             
               Winkel 
             
             
               476 m² 
             
             
               1981 
             
           
           
             
               SGR 21/7647 
             
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 570.000 
             
             
               Winkel met kelder 
             
             
               Winkel: 330 m² 
               Kelder: 80 m² 
             
             
               1981 
             
           
           
             
               SGR 21/7648 
             
             
               
                [adres 3] [nummer] 
             
             
               € 256.000 
             
             
               Bovenwoning 
             
             
               246 m² 
             
             
               1928 
             
           
           
             
               SGR 21/7651 
             
             
               
                [adres 4] [nummer] 
             
             
               In bezwaar verlaagd tot € 273.000 
             
             
               Restaurant met overige ruimten 
             
             
               Restaurant:  
               150 m² 
               Overige ruimten: 30 m² 
             
             
               1990 
             
           
         
       
     
     
     2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken.  
     
   
   
     Geschil  3.In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit de volgende waarden: 
     
     
       
         
         
         
           
             
               
                 Object 
               
             
             
               
                 Waarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 1] [nummer] 
             
             
               € 1.250.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 299.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 199.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 199.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 599.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 499.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 299.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 179.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 149.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 261.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 642.000 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               € 285.000 
             
           
           
             
               
                [adres 3] [nummer] 
             
             
               € 199.000 
             
           
           
             
               
                [adres 4] [nummer] 
             
             
               € 142.000 
             
           
         
       
     
     
     
       Ter zitting heeft eiseres het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ingetrokken. 
     
     
     
       
         Beoordeling van het geschil 
       
     
     4. De uitspraak op bezwaar waartegen eiseres beroep heeft aangetekend, heeft betrekking op meerdere onroerende zaken. Eiseres heeft verzocht om haar beroep niet te splitsen in meerdere zaaknummers. De onroerende zaken verschillen onderling echter van elkaar en de beslissingen over deze objecten vloeien niet voort uit één samenstel van feiten en omstandigheden. Er is aldus geen sprake van samenhangende zaken in de zin van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank heeft het beroep daarom gesplitst in meerdere zaaknummers.  
     
     5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     
       
         Parkeerterrein aan de [adres 1] [nummer] (SGR 21/7635) 
       
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het parkeerterrein aan de [adres 1] [nummer] niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van het parkeerterrein, bestaande uit 125 parkeerplaatsen, onderbouwd met de verkoopgegevens van twee garageboxen, te weten [adres 5] [nummer] (verkocht op 9 juni 2021 voor € 37.500) en [adres 7] [nummer] (verkocht op 21 september 2020 voor € 31.000) en een ondergrondse parkeerplaats, [adres 6] [nummer] (verkocht op 14 mei 2020 voor € 30.000). Verweerder heeft aan het parkeerterrein per parkeerplaats een waarde van € 17.000 toegekend. Dit bedrag is aanzienlijk lager dan de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten (circa € 32.800). Hieruit blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten, zoals de ligging en de afwezigheid van individuele afsluitbaarheid van de parkeerplaatsen. Over de ligging heeft verweerder ter zitting bovendien verklaard dat in de matrix weliswaar een factor ‘4’ voor de ligging is opgenomen, maar dat dit niet juist is en dat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met een ‘3’ voor de ligging van het parkeerterrein. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van het parkeerterrein in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De eerst ter zitting ingenomen, niet onderbouwde stelling van eiseres dat de waarde per parkeerplaats € 10.000 zou moeten zijn vanwege de hiervoor genoemde verschillen, volgt de rechtbank dan ook niet. 
     
     
       
         Winkelpanden aan de [adres 2] (SGR 21/7636, SGR 21/7637, SGR 21/7638, SGR 21/7639, SGR 21/7640, SGR 21/7641, SGR 21/7642, SGR 21/7645, SGR 21/7646 en SGR 21/7647) 
       
     
     7. Vervolgens dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarden van de tien winkelpanden niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De waarden van de tien winkelpanden heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor deze objecten heeft hij de volgende kapitalisatiefactoren en huurwaarden toegepast:  
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               
                 Object 
               
             
             
               
                 Kapitalisatiefactor 
               
             
             
               
                 Huurwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 234, 93 per m² 
               Opslagruimte: € 104 ,41 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 266,25 per m² 
               Kantoor: € 111,82 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 266,25 per m² 
               Kantoor: € 111,82 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 204,75 per m² 
               Opslagruimte: € 81,90 per m² 
               Extra verkoopruimte: € 143,32 per m² 
               Kantoor: € 85,99 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 249,08 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 258,44 per m² 
               Opslagruimte: € 103,38 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 352,63 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 270 per m² 
               Kelder: € 68,04 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 257,34 per m² 
             
           
           
             
               
                [adres 2] [nummer] 
             
             
               10,7 
             
             
               Winkelruimte: € 154,45 per m² 
               Kelder: € 43,24 per m² 
             
           
         
       
     
     
     
       De in de tabel opgenomen huurwaarden heeft verweerder gebaseerd op huurtransacties van [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 januari 2020 voor € 52.500), [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 september 2020 voor € 30.000) en [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 oktober 2020 voor € 10.800), winkelpanden gelegen in dezelfde straat op A1-locatie. Vanwege de Coronacrisis heeft verweerder over de huurwaarden van de winkelpanden een aftrek van 2% toegepast, gebaseerd op een advies van de Waarderingskamer. Eiseres heeft gesteld dat deze aftrek van 2% ‘politieke willekeur’ lijkt en dat verweerder deze aftrek ten onrechte niet heeft beargumenteerd. De rechtbank volgt deze stelling, wat daar verder ook van zij, niet omdat verweerder niet was gehouden een dergelijke aftrek toe te passen. Verweerder heeft enkel vanwege de Coronacrisis aan eiseres tegemoet willen komen door een coulancekorting van 2% op de huurwaarden toe te passen. Hieruit volgt niet dat verweerder de waarde van de winkelpanden aan de [adres 2] te hoog heeft vastgesteld.  
     
     
     8. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van het object [adres 2] [nummer] . Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. Hieruit blijkt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een geïndexeerde transactieprijs en een onderbouwde huurwaarde. Daarmee heeft hij de gehanteerde kapitalisatiefactor in voldoende mate onderbouwd. De enkele, eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de geïndexeerde transactieprijs niet met stukken is onderbouwd, acht de rechtbank tardief. Het door eiseres bepleite, hogere leegstandsrisico dan 20% heeft zij onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat hij onderzoek heeft gedaan naar de leegstand in Noordwijk en dat uit analyses is gebleken dat op 1 januari 2020 en 1 januari 2021 sprake is van een leegstandsrisico van 8% en op 1 januari 2022 een leegstandsrisico van 13%. De resultaten van deze leegstandsanalyses zijn in het kader van een Wob-verzoek met dagtekening 14 februari 2022 met de gemachtigde gedeeld. Daarmee kan niet worden gezegd dat het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico van 20% te laag is. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 2] [nummer] , gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht toegepast en doorgetrokken naar de hier in het geding zijnde winkelpanden aan de [adres 2] .  
     
     9. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder onjuiste KOUDV-factoren voor de winkelpanden aan de [adres 2] heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut bij de vaststelling van de huurwaarden. Het is de rechtbank echter niet gebleken dat de waarden van de onderhavige winkelpanden zijn vastgesteld in strijd met de wet van het afnemend grensnut. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat de huurwaarden per m² van sommige grotere ruimtes inderdaad hoger liggen dan de huurwaarden per m² van sommige kleinere ruimtes, maar dat de oorzaak daarvan te vinden is in onderlinge verschillen in KOUDV-factoren. Zo is de huurwaarde per m² van de kantoorruimte van [adres 2] [nummer] weliswaar hoger dan de huurwaarde per m² van de (kleinere) kantoorruimte van [adres 2] [nummer] , maar dat komt omdat de voorzieningen van [adres 2] [nummer] beneden gemiddeld zijn.  
     
     10. Over [adres 2] [nummer] heeft eiseres ter zitting nog gesteld dat de huurwaarde van € 352,63 per m² te hoog is in vergelijking met de (lagere) prijzen per m² van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft hierover echter verklaard dat de prijs per m² van [adres 2] [nummer] is gebaseerd op het eigen huurcijfer uit juni 2017 (€ 24.000) en dat hij dit bedrag heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hieruit blijkt dat hij de waarde van [adres 2] [nummer] niet te hoog heeft vastgesteld. Ten aanzien van [adres 2] [nummer] heeft eiseres ter zitting gesteld dat sprake is van een kelderwinkel en dat de oppervlakte op de begane grond van 46 m² niet kan worden meegenomen in de waardering omdat er op de begane grond alleen een ingang en trap naar beneden is. Verweerder heeft hierover echter verklaard dat de ruimte op de begane grond van 46 m² ook de etalageruimte betreft die bij de winkel hoort, zodat hij deze oppervlakte terecht in de waardering heeft betrokken. De rechtbank gaat daarom aan de stelling van eiseres voorbij. Met de slechte bereikbaarheid van de kelder heeft verweerder voldoende rekening gehouden door de doelmatigheid op ‘beneden gemiddeld’ te waarderen. Gelet op het feit dat de kelder van [adres 2] [nummer] desalniettemin winkelruimte en geen opslagruimte betreft, is het begrijpelijk dat de prijs per m² hoger is dan de prijs per m² van de (opslag)kelderruimte van [adres 2] [nummer] . Over het object [adres 2] [nummer] heeft eiseres tot slot ter zitting gesteld dat dit pand door vader aan zoon wordt verhuurd en dat de zoon vanwege de Coronacrisis maar de helft van de huur hoeft te betalen. Aangezien dit een familietransactie betreft, gaat de rechtbank ook aan deze stelling voorbij.  
     
     11. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7. tot en met 10. is overwogen, de door verweerder overgelegde taxatierapporten en waarderapporten en hetgeen hij verder heeft aangevoerd, is verweerder geslaagd in zijn bewijsopdracht dat de waarden van de winkelpanden aan de [adres 2] niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     
       
         Woningen aan de [adres 2] [nummer] en de [adres 3] [nummer] (SGR 21/7644 en SGR 21/7648) 
       
     
     12. Zoals volgt uit de taxatieverslagen en de waarderapporten, zijn de waarden van de woningen aan de [adres 2] [nummer] en de [adres 3] [nummer] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder onjuiste KOUDV-factoren voor deze twee woningen heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft ter zitting verder gesteld dat de twee woningen vanwege de verhuurde staat bij verkoop minder zouden opleveren dan de vergelijkingsobjecten die niet verhuurd zijn. Volgens eiseres zijn de vergelijkingsobjecten daarom niet goed bruikbaar. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde wordt echter uitgegaan van een veronderstelde verkoop aan de meest biedende gegadigde die het object koopt en dat object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Het is daarom niet relevant of de woningen op de waardepeildatum al dan niet verhuurd zijn. Verweerder heeft de waarde van [adres 2] [nummer] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 6] [nummer] (verkocht op 30 april 2019 voor € 280.000), [adres 1] 18 (verkocht op 1 april 2019 voor € 232.000) en [adres 2] [nummer] (verkocht op 16 april 2020 voor € 422.000). Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de mindere staat van onderhoud en voorzieningen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden door de prijs per m² van de woning op € 1.243,19 te stellen, terwijl de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten € 2.145,28 bedraagt. 
     
     13. De waarde van [adres 3] [nummer] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] [nummer] (verkocht op 15 januari 2019 voor € 287.500), [adres 2] [nummer] (verkocht op 16 april 2020 voor € 422.000) en [adres 6] [nummer] (verkocht op 30 april 2019 voor € 280.000). De stelling van eiseres ter zitting dat de ligging van [adres 3] [nummer] geen ‘ [nummer] ’ kan zijn, gelet op de ‘1’ voor uitstraling, volgt de rechtbank niet omdat de woning in het centrum van Noordwijk is gelegen. Dat de uitstraling van de woning zelf slecht is, doet daar niet aan af. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van [adres 2] [nummer] en [adres 3] [nummer] in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder is daarom geslaagd in zijn bewijsopdracht dat de waarden van deze twee woningen niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     
       
         Restaurant aan de [adres 4] [nummer] (SGR 21/7651) 
       
     
     14. Verweerder heeft de waarde van het restaurant in de uitspraak op bezwaar nader bepaald op € 273.000. Deze waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij verweerder een kapitalisatiefactor van 10,8 en huurwaarden van € 161,47 per m² (restaurant) en € 80,73 per m² (overige ruimte) heeft toegepast. Deze gegevens heeft hij gebaseerd op het eigen huurcijfer (verhuurd voor € 27.756) en een verkooptransactie van [adres 8] [nummer] (verkocht op 4 februari 2020 voor € 1.505.000). Vanwege de Coronacrisis heeft verweerder op de huurwaarde van het restaurant een aftrek van 5% toegepast, gebaseerd op advies van de Waarderingskamer. De stelling van eiseres dat het percentage van 5% ‘politieke willekeur’ lijkt en dat verweerder deze aftrek ten onrechte niet heeft beargumenteerd, volgt de rechtbank niet gelet op hetgeen hiervoor onder 7. is overwogen.  
     
     15. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van het eigen huurcijfer en hij heeft daarbij een leegstandsrisico van 15% gehanteerd. Het door eiseres bepleite, hogere leegstandsrisico dan 15% heeft zij onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat hij onderzoek heeft gedaan naar de leegstand in Noordwijk en dat uit analyses is gebleken dat op 1 januari 2020, 1 januari 2021 en 1 januari 2022 sprake is van een leegstandsrisico voor restaurants op A2-locaties van 3%. De resultaten van deze leegstandsanalyses zijn in het kader van een Wob-verzoek met dagtekening 14 februari 2022 met de gemachtigde gedeeld. Daarmee kan niet worden gezegd dat het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico van 15% te laag is. De stelling van eiseres ter zitting dat het object [adres 8] [nummer] niet goed vergelijkbaar is met het restaurant, volgt de rechtbank niet. Deze vergelijking is weliswaar wat lastiger omdat [adres 8] [nummer] een groot terras heeft maar verweerder heeft, gelet op de overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Zo heeft hij de waarde van het terras van [adres 8] [nummer] apart inzichtelijk gemaakt en niet meegerekend in de prijs per m² van de restaurantruimte. 
     
     16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     17. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting in het algemeen nog verwezen naar zeven uitspraken van deze rechtbank met zaaknummers SGR 21/7593, SGR 21/7596, SGR 21/7597, SGR 21/7598, SGR 21/7627, SGR 21/7628, SGR 21/7476 waarin volgens haar de redenering van de gemachtigde wordt gevolgd. Deze algemene verwijzing slaagt niet aangezien sprake is van andere objecten en andere gedingstukken waaraan ook andere redeneringen ten grondslag liggen. In de zes eerstgenoemde zaken is vastgesteld dat verweerder niet ter zitting is verschenen om nadere tekst en uitleg te geven. In de laatstgenoemde zaak is ter zitting gebleken dat verweerder was uitgegaan van een verkeerd aantal parkeerplaatsen. Geen van deze situaties doen zich in de onderhavige zaken voor.  
     
     18. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. De rechtbank gaat ook voorbij aan de stelling van eiseres dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de Coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het Coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De verwijzingen van eiseres naar de notitie ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021  maken dat niet anders. Daarbij weegt de rechtbank overigens mee dat het genoemde arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%. 
     
     19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. De hoorzitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2021, een verslag daarvan is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, de taxatiekaarten en de taxatieverslagen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 per e-mail aan de gemachtigde verstuurd. De taxatieverslagen met daarin de KOUDV-factoren zijn op 26 april 2021 eveneens per e-mail aan de gemachtigde verstuurd. De stelling dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt evenmin steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in de taxatieverslagen aangeduid met hun adres. Eiseres heeft verweerder tot slot nog gevraagd om toezending van de waarderingen, taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van een aantal voorgaande en volgende belastingjaren. De rechtbank ontgaat de relevantie van dat verzoek. 
     
     20. Gelet op wat hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.	 
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       griffier							voorzitter 
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,  
       2500 EH Den Haag. 
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2021:1974.