ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3464

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3464 Gerechtshof Amsterdam , 15-12-2020 / 200.248.177/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-15

Zaaknummer: 200.248.177/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3464

---

Koop appartementsrecht. Artikel 7:2 BW. Koper en verkoper handelen ieder als consument. Koopovereenkomst is niet schriftelijk aangegaan. Geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Het stond de verkoper vrij het appartementsrecht aan een derde te verkopen. Twee conclusieregel en restitutievordering.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.248.177/01 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/635158 / HA ZA 17-924 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 december 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.A.M. Euverman te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       tevens incidenteel appellanten,  
       advocaat: mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tezamen worden [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 12 oktober 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 september 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en wijziging van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 oktober 2020 doen bepleiten, [appellant] door mr. Euverman voornoemd, en [geïntimeerden] door mr. W.M. van Agt, advocaat te Amsterdam, en mr. Vreeswijk voornoemd, onder overlegging van pleitnotities. Van de zijde van [geïntimeerden] zijn nog producties in het geding gebracht. Van de zijde van [appellant] is een akte eiswijziging genomen. Tegen de in die akte neergelegde eisvermeerdering hebben [geïntimeerden] bezwaar gemaakt. Op dit bezwaar zal het hof verderop in dit arrest beslissen. Partijen en de advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen in conventie zal afwijzen en de vorderingen in reconventie, zoals die luiden na eiswijziging in hoger beroep zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en in incidenteel appel tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis en tot toewijzing van de vorderingen in conventie, zoals die luiden na eiswijziging in hoger beroep, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep relevant zijn en niet in geschil, dienen zij ook het hof als uitgangspunt. In de grieven I tot en met V in principaal appel leest het hof een bezwaar tegen de vaststelling onder 2.3 van het vonnis dat de exploitatie van de appartementen die [geïntimeerden] in eigendom hebben plaatsvindt onder de handelsnaam [X] . Daarmee wordt in de hierna volgende weergave rekening gehouden. Het hof zal hetgeen [appellant] overigens heeft gesteld met betrekking tot een aanvulling van de feiten, bij de beoordeling betrekken. Voor zover van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] is op 3 januari 2017 eigenaar geworden van een appartementsrecht met betrekking tot de [adres] (hierna: de woning). 
       
     
     
       2.2 
       
         Medio 2017 heeft [appellant] de woning via Funda te koop aangeboden.  
         In juli 2017 heeft [geïntimeerde sub 1] de woning bezichtigd. Hij heeft daarbij een visitekaartje gegeven aan de partner van [appellant] , die namens [appellant] bij de bezichtiging was. Op dat kaartje staat vermeld dat [geïntimeerde sub 1] “ Head of Human Resources ” is bij Standard Chartered Bank in Singapore. Met de hand staat op het kaartje het persoonlijk e-mailadres [geïntimeerde sub 1] bijgeschreven  
         ( [ e-mailadres 1] ). 
       
       
     
     
       2.3 
       Op 18 juli 2017 hebben [geïntimeerden] zonder financieringsvoorbehoud een bod van € 265.000,- kosten koper uitgebracht op de woning. [appellant] heeft het bod op diezelfde dag per e-mail geaccepteerd. 
       
     
     
       2.4 
       Op 21 juli 2017 heeft [geïntimeerde sub 1] per e-mail aan [appellant] een afspraak bij de notaris voor het tekenen van de koopakte op 3 augustus 2017 en de levering van de woning op 1 september 2017, bevestigd. 
       
     
     
       2.5 
       
        [geïntimeerde sub 1] heeft op 25 juli 2017 per e-mail aan [appellant] (in kopie aan onder meer [geïntimeerde sub 2] ) een aantal vragen gesteld waaronder de volgende vraag:  
       
       
         
           “1.Wij stellen voor dat we op het moment van tekening van de koopovereenkomst 10% van de koopprijs aan de notaris hebben overgemaakt, en bij de levering de resterende 90%. Zo hebben we het geloof ik bij eerdere aankopen gedaan. Is dat wat jullie betreft akkoord?” 
         
       
       
     
     
       2.6 
       Op 25 juli 2017 heeft [appellant] per e-mail aan [geïntimeerden] laten weten dat hij de woning voor een hoger bod aan een derde (hierna: de tweede koper) heeft verkocht en dat hij de afspraak bij de notaris op 3 augustus zal annuleren.  
       
     
     
       2.7 
       Op 28 juli 2017 heeft [appellant] een koopakte met de tweede koper getekend. De koopprijs bedraagt € 272.500,-.   
       
     
     
       2.8 
       Op 28 juli 2017 heeft [geïntimeerden] conservatoir beslag gelegd op de woning. Het beslag is op 31 juli 2017 aan [appellant] betekend.  
       
     
     
       2.9 
       
        [appellant] heeft vervolgens een kort geding tot opheffing van het conservatoir beslag aanhangig gemaakt. De  voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam heeft de vordering van [appellant] bij vonnis van 21 september 2017 afgewezen. 
       
     
     
       2.10 
       Aangezien [appellant] de woning niet aan de tweede koper heeft kunnen leveren heeft deze de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op een contractuele en boete en kosten. [appellant] heeft (op grond van een vaststellingsovereenkomst) op 20 september 2017 een bedrag van € 31.468,88 ten behoeve van de tweede koper op een derdenrekening van de notaris voldaan.  
       
     
     
       2.11 
       Op 1 juli 2019 heeft [appellant] , ter uitvoering van het vonnis, de woning aan [geïntimeerden] geleverd. 
       
     
     
       2.12 
       
        [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn gehuwd. Zij zijn eigenaar van drie appartementen in Nederland en één in Singapore.  Deze appartementen worden sinds augustus 2017 op de website [website] ter verhuur aangeboden. [X] (hierna: [X] ) is een samenwerkingsverband zonder rechtspersoonlijkheid tussen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] . De e-mailadressen die [geïntimeerden] in dit verband hebben luiden [e-mailadres 2] en [e-mailadres 3] . 
       
     
     
       2.13 
       Op 14 augustus 2019 hebben [geïntimeerden] de woning verhuurd. In de betreffende huurovereenkomst staan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in persoon als verhuurder genoemd en bij hun contactgegevens staan als emailadressen: [ e-mailadres 1] en [e-mailadres 4] Betaling van de huur dient plaats te vinden op een ING bankrekeningnummer ten name van [geïntimeerde sub 1] en/of [geïntimeerde sub 2] . 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In eerste aanleg hebben [geïntimeerden]  in conventie , zakelijk weergegeven, gevorderd: 
       a. primair: een verklaring voor recht dat [appellant] op 18 juli 2017 aan [geïntimeerden] de woning voor een bedrag van € 265.000,- kosten koper heeft verkocht en een gebod mee te werken aan de levering, op straffe van verbeurte van een dwangsom, 
       b. subsidiair:  (i) een gebod aan [appellant] om medewerking te verlenen aan het vastleggen van de koopovereenkomst in een koopakte, bij het uitblijven waarvan het vonnis ingevolge artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de medewerking of (ii) een gebod aan [appellant] om medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van voornoemde koopakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en vervolgens mee te werken aan de levering, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       c. primair en subsidiair:  
       - een verklaring voor recht dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade van [geïntimeerden] als gevolg van het niet nakomen van de koopovereenkomst en/of het niet tijdig leveren van de woning, 
       - een veroordeling tot betaling van [appellant] aan [geïntimeerden] van € 1.400,- per maand vanaf 1 september 2017 tot aan de maand van levering van de woning vermeerderd met de wettelijke rente, 
       d. meer subsidiair, een veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] van schadevergoeding, begroot op een bedrag van € 30.000,-, 
       e. primair, subsidiair en meer subsidiair: een veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] van de proceskosten, inclusief de beslag- en nakosten. 
       
       
         Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerden] in de kern ten grondslag gelegd dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [appellant] zijn verplichting om de woning aan [geïntimeerden] te leveren niet is nagekomen en dat [geïntimeerden] hierdoor schade hebben geleden wegens kort gezegd het gemis van huurinkomsten uit de woning. 
       
       
     
     
       3.2 
       In eerste aanleg heeft [appellant]  in reconventie , zakelijk weergegeven, gevorderd: 
       a. opheffing van het op de woning gelegde conservatoir beslag op straffe van verbeurte van een dwangsom, 
       b. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding van € 31.468,88 als gevolg van het gelegde conservatoir beslag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum dat het beslag is gelegd, althans vanaf de datum van betaling van dit bedrag aan de tweede koper, 
       c. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van de proceskosten, inclusief de nakosten. 
       
       
         Aan deze vorderingen heeft [appellant] in de kern ten grondslag gelegd dat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij heeft zich daarbij onder meer beroepen op artikel 7:2 BW en gesteld dat zowel hij als [geïntimeerden] hebben gehandeld als natuurlijke personen, niet in de uitoefening van beroep of bedrijf, en de koopovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan. [geïntimeerden] hebben door het leggen van conservatoir beslag jegens hem onrechtmatig gehandeld waardoor hij schade heeft geleden. 
       
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft  in conventie  (i) bepaald dat het vonnis in de plaats zal treden van de koopakte, die ziet op het vastleggen van de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning, (ii) [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan [geïntimeerden] , (iii) [appellant] veroordeeld in de beslagkosten en de proceskosten, met nakosten. Hetgeen meer of anders is gevorderd heeft de rechtbank afgewezen. De rechtbank heeft  in reconventie  de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, met nakosten. De rechtbank heeft aan deze beslissingen in de kern ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] bij (de onderhandelingen over) de koop van de woning hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat om die reden [appellant] geen beroep toekomt op artikel 7:2 BW. Volgens de rechtbank is er een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [appellant] tot stand gekomen.  
       
     
     
       3.4 
       
         In principaal appel keert [appellant] zich tegen de bovenstaande beslissingen en de gronden waarop die beslissingen berusten. Hij heeft bij memorie van grieven gevorderd de hierboven weergegeven vorderingen in conventie alsnog af te wijzen en de vorderingen in reconventie alsnog toe te wijzen en voorts zijn eis vermeerderd in die zin dat hij ook een verklaring voor recht vordert dat tussen partijen geen koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen, dan wel dat het hof, indien dat wel het geval is, de koopovereenkomst zal vernietigen op grond van dwaling of wederzijdse dwaling. Bij de akte eiswijziging die ter terechtzitting is genomen, heeft [appellant] de vordering tot opheffing van het conservatoir beslag ingetrokken, omdat hij de woning op 1 juli 2019 aan [geïntimeerden] heeft overgedragen. Voorts heeft hij bij deze akte gevorderd, zakelijk weergegeven, (i) [geïntimeerden] te veroordelen tot het verlenen van medewerking tot levering van de woning in de staat waarin deze zich bevond op 1 juli 2019, op straffe van verbeurte van een dwangsom, voor het geval het hof van oordeel is dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel deze overeenkomst vernietigt, (ii) verrekening van het gevorderde bedrag van € 31.468,88 (zie hierboven 3.2 onder b) met de door [appellant] aan [geïntimeerden] te betalen koopsom bij teruglevering van de woning en (iii) schadevergoeding vanwege gederfde huurinkomsten.  
         Het bezwaar van [geïntimeerden] tegen deze eisvermeerdering acht het hof gedeeltelijk gegrond, namelijk voor zover dit bezwaar ziet op de hierboven onder (ii) genoemde verrekening en de onder (iii) genoemde vordering tot schadevergoeding. Het hof ziet niet in dat de schadevergoedingsvordering niet direct al in de memorie van grieven hadden kunnen worden ingesteld. Het enkele feit dat de woning op 1 juli 2019, derhalve nadat de memorie van grieven was ingediend, aan [geïntimeerden] is overgedragen, rechtvaardigt met betrekking tot deze vordering geen uitzondering op de zogenoemde tweeconclusie regel. [appellant] had met betrekking tot de genoemde vordering op deze levering kunnen anticiperen. Hij was immers tot medewerking aan deze levering veroordeeld bij het bestreden vonnis. Het hof zal dan ook deze vordering buiten beschouwing laten en daarover geen inhoudelijk oordeel geven. Ook de onder (ii) genoemde vordering tot verrekening zal buiten beschouwing worden gelaten wegens strijd met de twee conclusieregel. 
         In de vordering hierboven genoemd onder (i) tot teruglevering van de woning op verbeurte van een dwangsom ligt echter als het mindere besloten een vordering tot restitutie. Nu de levering van de woning aan [geïntimeerden] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft plaatsgevonden, vloeit een dergelijke vordering logischerwijze voort uit de grieven in principaal hoger beroep, voor het geval deze zouden slagen. Het debat hierover is in volle omvang gevoerd. Een na de memorie van grieven ingestelde vordering tot restitutie, versterkt met een dwangsom, acht het hof dan ook niet in strijd met de tweeconclusie regel en evenmin met de goede procesorde. De vordering zal bij de beoordeling worden betrokken. 
       
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft in principaal appel negen grieven aangevoerd.  De grieven I tot en met V  lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Hierin stelt [appellant] onder meer aan de orde dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW in de verhouding tussen partijen niet van toepassing is.  
       
     
     
       3.6 
       Het hof overweegt hierover als volgt. Artikel 7:2 BW bepaalt, voor zover relevant, dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Voor de toepassing van het artikel is het mogelijk dat ook de verkoper zich beroept op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst. Het hof verwijst in dat verband naar een uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412, waarin zakelijk weergegeven het volgende is overwogen. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. De eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming geeft de verkoper in het bedoelde geval in beginsel de ruimte alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten om in te gaan op een hoger bod van een derde. De particuliere verkoper die in zo’n geval weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging kan daartoe niet door een rechterlijk vonnis worden gedwongen. 
     
     
       3.7 
       In het onderhavige geval heeft [appellant] gesteld dat hij bij de verkoop van de woning niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat [geïntimeerden] dat evenmin hebben gedaan. Omdat [appellant] zich op de bescherming van genoemd vormvoorschrift beroept, rust op hem de stelplicht (en bewijslast) met betrekking tot de hoedanigheid waarin partijen hebben gehandeld. Wat betreft zijn eigen hoedanigheid overweegt het hof dat [appellant] gemotiveerd naar voren heeft gebracht dat hij elders werkzaam is en dat de woning en een woning op de verdieping daaronder (voorheen ongesplitst) bestemd waren voor bewoning door de dochters van zijn partner. Toen dat niet doorging omdat zij in andere huisvesting konden voorzien, heeft hij beide woningen, na verbouwing en splitsing, te koop aangeboden. Gelet op deze gemotiveerde en naar het oordeel van het hof plausibele stellingen van [appellant] , waarmee hij aan zijn stelplicht heeft voldaan, gaat het hof voorbij aan het louter op veronderstellingen gebaseerde, verweer van [geïntimeerden] dat [appellant] niet moet worden gezien als een consument. 
       
     
     
       3.8 
       
        [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat ook [geïntimeerden] zijn aan te merken als consument onder meer gesteld dat [geïntimeerde sub 1] bij de bezichtiging een visitekaartje heeft achtergelaten waarop staat vermeld dat hij werkzaam is bij een bank en dat hij op dit kaartje een privé-emailadres heeft geschreven. Ook overigens hebben [geïntimeerden] hebben zich in de communicatie over  de aankoop van de woning steeds bediend van privé-emailadressen en is de naam van [X] niet gevallen. Er waren ten tijde van het sluiten van de mondelinge koopovereenkomst voor [appellant] geen aanwijzingen dat [geïntimeerden] handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf.   
       
     
     
       3.9 
       
        [appellant] heeft hiermee in beginsel aan zijn stelplicht voldaan. Het hof is van oordeel dat aan [geïntimeerden] in het kader van hun verweer de eis mag worden gesteld dat zij inzichtelijk maken dat zij ten tijde van het sluiten van de mondelinge koopovereenkomst daadwerkelijk een beroep of bedrijf uitoefenden en deze overeenkomst in het kader daarvan hebben gesloten. Gelet op het karakter van [X] , een samenwerkingsverband zonder rechtspersoonlijkheid en zonder inschrijving in Nederland in enig openbaar register, zijn financiële en andere zakelijke gegevens voor derden niet toegankelijk. Omdat deze gegevens zich in het domein van [geïntimeerden] bevinden, rust op hen een verzwaarde stelplicht.  
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerden] hebben echter onvoldoende met behulp van financiële of fiscale gegevens inzichtelijk gemaakt dat zij niet als consument handelden. Uit de door [geïntimeerden] overgelegde “ Balance sheet ” en “ Profit and loss statement ” van juli 2017 van [X] valt immers niet af te leiden dat [geïntimeerden] hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Uit deze overzichten blijkt bijvoorbeeld niet dat er belastingaangifte is gedaan met betrekking tot de betrokken appartementen in Nederland en hoe die aangifte is ingevuld. Aangiftes of belastingaanslagen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [geïntimeerden] met betrekking tot de appartementen handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf ontbreken. [appellant] heeft zich in dit verband met juistheid op het standpunt gesteld dat ten aanzien van onroerend goed dat zich in Nederland bevindt, aangifte dient te worden gedaan van de inkomsten en uitgaven betreffende dat onroerend goed en dat uit een dergelijke aangifte kan worden opgemaakt of er sprake is van een onderneming. [geïntimeerde sub 1] heeft op dit punt desgevraagd verklaard dat hij de inkomsten uit de Nederlandse appartementen opgeeft in box 3 en niet in box 1. Dat duidt er naar het oordeel van het hof niet op dat [geïntimeerden] handelen in de uitoefening van een beroep op bedrijf; eerder duidt dat er op dat de appartementen door [geïntimeerden] worden zien als een privébelegging met het daarbij behorende belastingtarief. Ter terechtzitting is op dit punt onvoldoende duidelijkheid verschaft.  
       
     
     
       3.11 
       
        [appellant] heeft voorts gewezen op een brief van 4J Administraties van 29 december 2017, aan hem gericht, waarin wordt geconcludeerd dat uit de genoemde overzichten niet kan worden afgeleid dat [X] een onderneming is. In de brief wordt onder meer opgemerkt dat taxatierapporten van de betreffende appartementen als onderliggende stukken bij de genoemde overzichten ontbreken, terwijl de waarden van de panden na aanschafdatum zouden zijn toegenomen. Niet duidelijk is waarop die waarderingen zijn gebaseerd. Voorts staat in de brief dat de in het geding zijnde woning reeds staat vermeld op de “ Profit and loss statement ” terwijl deze op dat moment nog niet geleverd of betaald was. Ook wordt opgemerkt dat een van de appartementen is gefinancierd met een spaarhypotheek, welke om fiscale redenen in de particuliere markt wordt gebruikt. Naar het oordeel van het hof doet dit een en ander afbreuk aan de betrouwbaarheid en de degelijkheid van genoemde stukken met betrekking tot de vraag die voorligt. Een door [geïntimeerden] in het geding gebrachte verklaring van Administratiekantoor [X] - fiscaal adviseur van [geïntimeerden] -  stelt hier onvoldoende tegenover en geeft geen aanknopingspunt om te veronderstellen dat zij in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelden. Die verklaring is in algemene bewoordingen opgesteld, bevat weinig meer dan een opsomming van de vier appartementen die [geïntimeerden] hebben aangeschaft en maakt er melding van dat [geïntimeerden] een financiële administratie bijhouden voor intern gebruik, waarvoor geen bijzondere eisen gelden. [geïntimeerden] zijn niet nader ingegaan op hetgeen in de brief van 4J Administraties aan de orde is gesteld.   
       
     
     
       3.12 
       Ook het gebruik van e-mailadressen door [geïntimeerden] roept vragen op (zie ook hierboven onder 3.8. In de door [geïntimeerden] als verhuurders gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning (zie hierboven onder 2.13) wordt niet gerept over [X] en staan slechts de privégegevens van [geïntimeerden] en (wederom) slechts de privé-e-mailadressen. Daarop bevraagd ter terechtzitting heeft [geïntimeerde sub 1] medegedeeld dat hij zelden kijkt naar de e-mail van [X] en dat hij communiceert met zijn privé e-mailadres. Ook dit wijst niet in de richting van de uitoefening van een beroep of bedrijf in het kader van [X] . 
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerden] hebben zich nog beroepen op het LinkedIn profiel van [geïntimeerden] en de website van [X] . Het hof overweegt hierover - nog daargelaten of er in de loop van de procedure een aanpassing heeft plaatsgevonden van de presentaties - dat het profiel en de website mogelijk kunnen wijzen op uitoefening van een beroep of bedrijf, maar op zich zelf, hoe zakelijk ook gepresenteerd, onvoldoende gewicht in de schaal kunnen leggen als het gaat om de vraag of er met de aankoop van de woning daadwerkelijk beroeps- of bedrijfsmatig werd gehandeld. Dat zal moeten blijken uit verifieerbare financiële en andere zakelijke gegevens en die zijn, zoals reeds overwogen onvoldoende voorhanden. Ook overigens zijn er geen verifieerbare gegevens in het geding gebracht over de inkomenspositie van [geïntimeerden] 
       
     
     
       3.14 
       Nu [geïntimeerden] daartegen onvoldoende gemotiveerd verweer hebben gevoerd, gaat het hof uit van de juistheid van de stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] bij het sluiten van de mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot de woning hebben gehandeld als consument. De grieven I tot en met V in principaal appel slagen in zo verre en voor het overige behoeven zij geen bespreking. [appellant] heeft zich - nu hij zelf eveneens als consument moet worden gezien - daarom kunnen beroepen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 BW. Daarmee staat vast dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] tot stand is gekomen met betrekking tot de woning. Het bewijsaanbod van [geïntimeerden] wordt verworpen omdat het op zich zelf onvoldoende concreet is en niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen. 
       
     
     
       3.15 
       Het hof zal voor recht verklaren dat er tussen partijen geen koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen. De overige grieven behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking meer.  
       
     
     
       3.16 
       Nu achteraf kan worden vastgesteld dat het beslag op de woning onrechtmatig is gelegd en [appellant] ten gevolge van het beslag de woning niet aan de tweede koper heeft kunnen leveren, zal de schade die hij hierdoor heeft geleden eveneens worden toegewezen. Dit betreft het bedrag van € 31.468,88 dat [appellant] aan de tweede koper heeft moeten betalen, met rente. Het hof stelt de datum waarop de rente gaat lopen vast op de datum dat [appellant] dit bedrag heeft betaald. Het hof gaat daarbij uit van de betaling die [appellant] heeft verricht op een derdenrekening van de betrokken notaris, te weten 20 september 2017. Tegen toewijzing van deze vordering (hoofdsom en rente) hebben [geïntimeerden] onvoldoende steekhoudend verweer gevoerd. Het hof verwerpt het beroep van [geïntimeerden] op eigen schuld van [appellant] in het ontstaan van de schade omdat het [appellant] nu juist vrij stond om vanwege het (nog) ontbreken van een schriftelijke overeenkomst de woning aan een derde te verkopen. Voorts ligt het in de rede dat de koper een beroep heeft gedaan op een boetebepaling in de koopovereenkomst toen bleek dat de woning vanwege het door [geïntimeerden] gelegde conservatoire beslag, waartegen [appellant] in rechte vergeefs is opgekomen, niet geleverd kon worden. Dat [appellant] niet zou hebben voldaan aan enige schadebeperkingsplicht, hebben [geïntimeerden] onvoldoende toegelicht.  
       
     
     
       3.17 
       In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] hun vorderingen in zoverre aangepast, kort gezegd, dat zij daarin een nadere invulling hebben gegeven aan de vraag waarop de koopovereenkomst met betrekking tot de woning ziet. Zij hebben zich daarbij op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst tevens omvat het uitsluitend gebruik van een dakterras alsmede een bijbehorend aandeel in het trappenhuis. Voorts hebben zij alsnog aanspraak gemaakt op gederfde huurinkomsten. Gelet op de uitkomst van het principaal appel, komt het hof niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het incidenteel appel. Het incidenteel appel wordt verworpen.  
       
     
     
       3.18 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd (zowel in conventie als in reconventie gewezen). De vorderingen van [appellant] zullen worden toegewezen, met dien verstande dat rekening zal worden gehouden met voormelde vermindering van eis, en die van [geïntimeerden] zullen worden afgewezen. Bij deze stand van zaken is de (in de bij mondelinge behandeling in hoger beroep ingestelde vermeerdering van eis besloten liggende) vordering van [appellant] strekkende tot restitutie van hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis is voldaan, toewijsbaar. De dwangsom zal worden opgelegd als hierna te melden. [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         rechtdoende in principaal en incidenteel appel : 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat tussen partijen geen koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] tot het verlenen van medewerking aan levering van het appartementsrecht kadastraal bekend als Gemeente Amsterdam, sectie [sectie] , nummer [nummer] appartementsindex [nummer] , zoals vermeld in het kadastraal uittreksel, plaatselijk bekend als [adres] , aan [appellant] in de staat waarin deze zich bevond op 1 juli 2019, door het verlenen van een volmacht aan de notaris binnen 24 uur nadat [appellant] aan [geïntimeerden] opgave is gedaan van de notaris bij wie de leveringsakte zal worden gepasseerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom per dag dat [geïntimeerden] in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag aan schadevergoeding van € 31.468,88, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 september 2017; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg in conventie en in reconventie aan de zijde van [appellant] begroot op € 287,- aan verschotten en € 1086,- voor salaris, in principaal appel begroot op € 416,-  aan verschotten en  € 2.148,- aan salaris en in incidenteel appel begroot op  
       € 1074,- voor salaris, en voorts op € 157,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, C. Uriot en E.K. Veldhuijzen Van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.