ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:146

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:146 Gerechtshof Den Haag , 27-01-2015 / 200.135.587-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-01-27

Zaaknummer: 200.135.587-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:146

---

Huur woonruimte. Schade als gevolg van hennepkwekerij. Geen voorinspectie of ingebrekestelling.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.135.587/01 
     
     
     
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 1241297 \ RL EXPL 13-3821 
       		  1162857 \ RL EXPL 12-11221  
     
     
   
   
     Arrest van 27 januari 2015 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [appellant], 
     
       wonende te Den Haag, 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. D.M. Penn te Maastricht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     de vereniging WIF (Wooninvesteringsfonds), 
     
       
         voorheen geheten Wooninvesteringsfonds te Zeist, 
       
       gevestigd te Zeist, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: WIF, 
       advocaat: mr. R. van Kessel te Den Haag. 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 10 december 2013 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 13 februari 2014 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft WIF de grieven bestreden. 
     
     
     
       Vervolgens hebben partijen schriftelijk gepleit en heeft WIF gedupliceerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1. De door de rechtbank in het vonnis van 16 juli 2013 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende: 
     
     
     
       1.1. 
       
        [appellant] heeft van WIF gehuurd de woning aan [adres] (hierna het gehuurde) tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van € 441,84.  
       
     
     
       1.2. 
       Op 21 augustus 2011 is door de politie een professionele hennepkwekerij aangetroffen in het gehuurde. De politie heeft vervolgens de deur voorzien van een noodslot onder bijvoeging van een briefje waarop stond vermeld dat [appellant] de sleutels van dat slot op het bureau kon ophalen.  
       
     
     
       1.3. 
       Naar aanleiding van klachten van omwonenden betreffende stank en ongedierte heeft het WIF op 14 september 2011 het gehuurde door een deurwaarder doen inspecteren. Hierbij is door de deurwaarder een proces-verbaal van constatering opgemaakt, waarin het navolgende staat vermeld: 
       
       
         
           “dat aan de voordeur, aan de buitenzijde, een pamflet hangt van de Politie Haaglanden aangaande de inval van 21 augustus 2011; 
         
       
       
       
         
           dat het raam van de slaapkamer is dicht gespijkerd met plaatmateriaal (…); 
         
       
       
       
         
           dat in de meterkast in de gang isolatiemateriaal is aangebracht en de meter is verwijderd (…); 
         
       
       
       
         
           dat de keuken in vervuilde staat verkeert en er sprake is van een zwerm vliegen, levend en dood, dat er onafgewassen vaatwerk en etensresten liggen (…); 
         
       
       
       
         
           dat de woonkamer een rommelige indruk maakt (…); 
         
       
       
       
         
           dat aan de deur van de slaapkamer een voedingsschema/kweekschema is bevestigd, op briefpapier van Leafman Trading Growshop (…); 
         
       
       
       
         
           dat in de slaapkamer (…): 
         
       
       
         
           
             een raamwerk van hout is aangebracht; 
           
         
         
           
             diverse plastic potten met grond staan; 
           
         
         
           
             dat er gebruik is gemaakt van grote stukken zwart zeil; 
           
         
         
           
             een gat in het plafond is aangebracht waaraan een flexibele afzuigslang is bevestigd; 
           
         
         
           
             een tweede flexibele afzuigslang is gebruikt, welke is bevestigd aan de muur links van de deur en komt in de woonkamer achter de verwarmingsplaat er weer uit, zodat het systeem vanuit de woonkamer niet zichtbaar is; 
           
         
         
           
             een plastic vat/ton met een pomp staat; 
           
         
         
           
             diverse producten staan voor de groei van planten (…); 
           
         
       
       
       
         
           dat op het balkon vuilniszakken en overig vuil ligt (…).” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       WIF heeft, naar aanleiding van het proces-verbaal, de huurovereenkomst als beëindigd beschouwd en de schade aan het gehuurde doen herstellen. 
       
     
     
       1.5. 
       Bij verstekvonnis van 7 mei 2012 is [appellant] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding tot een bedrag van € 12.799,52, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. [appellant] is vervolgens in verzet gekomen waarop de kantonrechter bij vonnis van 16 juli 2013 het verstekvonnis heeft bekrachtigd. 
       
       2. In hoger beroep is [appellant] opgekomen tegen deze veroordelingen. Hij vordert  alsnog te bepalen dat WIF in het ongelijk wordt gesteld met veroordeling van WIF tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] uit hoofde van voornoemde vonnissen heeft voldaan, vermeerderd met rente en kostenveroordeling in beide instanties. 
       
       3. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat WIF op goede gronden de huurovereenkomst als ontbonden heeft beschouwd. Aangevoerd wordt dat dit oordeel zich niet verhoudt met het bepaalde in art. 7:231 BW dat een ontbinding wegens wanprestatie slechts kan geschieden door de rechter. Het had volgens [appellant] op de weg van WIF gelegen om ontbinding te vorderen. [appellant] had in dat geval een ‘terme de grace’ kunnen krijgen en de eventueel benodigde herstelwerkzaamheden (zelf) kunnen verrichten. De tweede grief richt zich tegen de bedragen die op grond van de door WIF overgelegde facturen door de kantonrechter zijn toegewezen. [appellant] heeft aangevoerd dat de schade voor een veel lager bedrag verholpen had kunnen worden. Ook zijn in de specificatie veel posten opgevoerd die op grond van het Besluit kleine herstellingen en art. 7:217 BW niet voor rekening van de huurder dienen te komen. Bovendien zijn zij niet het noodzakelijke gevolg van de eventuele wanprestatie. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       4. Het hof stelt voorop dat geen grief is gericht tegen het door de kantonrechter als vaststaand aangenomen feit dat WIF de huurovereenkomst naar aanleiding van het proces-verbaal van de deurwaarder van 14 september 2011 als geëindigd heeft beschouwd. Evenmin is een grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde toen niet in goede staat verkeerde. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Voorts begrijpt het hof dat de grieven zich uitsluitend richten tegen de toegewezen schadevergoeding zodat de (omvang van de) huurachterstand buiten beschouwing zal blijven. 
       
       5. Voor de vraag of de huurovereenkomst op 14 september 2011 reeds was beëindigd, is van belang dat er voor de verhuurder drie mogelijkheden zijn om een huurovereenkomst te beëindigen: a) met wederzijds goedvinden, b) door ontbinding of c) door opzegging. Omdat bij de varianten b) en c) rechterlijke tussenkomst vereist is en daarvan niet is gebleken, doen deze situaties zich niet voor. Ook de uitzonderingsgronden van art. 7:231 lid 2 BW (ontbinding zonder rechterlijke tussenkomst) zijn hier niet van toepassing. Evenmin is gebleken dat op 14 september 2011 sprake was van beëindiging met wederzijds goedvinden. [appellant] heeft bovendien betwist dat hij de woning had verlaten en zijn huurrechten had prijsgegeven. Het oordeel van de kantonrechter dat WIF op goede gronden de huurovereenkomst (op 14 september 2011) als ontbonden heeft beschouwd, verdraagt zich niet met het bovenstaande zodat de eerste grief in zoverre terecht is voorgesteld.  
       6. Nu WIF kort na 14 september 2011, op een moment dat de huurovereenkomst nog niet tot een einde was gekomen, zélf het herstel ter hand heeft genomen, doet de situatie van ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, (NJ 1999, 380) – de huurder is in verzuim wanneer bij het einde van de huurovereenkomst niet is hersteld – zich niet voor.   Dit betekent echter niet dat [appellant] geen schadevergoeding hoeft te betalen. Vast staat immers dat er schade is ontstaan aan het gehuurde, kort gezegd door de (aanleg van de) hennepplantage, en dat het gehuurde op 14 september 2011 niet in goede staat verkeerde. [appellant] is hiervoor op grond van artikel 7:218 BW aansprakelijk. Wél had hij in gebreke moeten worden gesteld, waarbij hem een redelijke termijn voor herstel had moeten worden gegeven. Daaraan doet niet af dat, zoals WIF heeft gesteld, [appellant] spoorloos was. Gesteld noch gebleken is immers dat WIF enige poging heeft ondernomen om met [appellant] in contact te komen. Nu [appellant] geen redelijke termijn voor herstel is gegund, komt het hof uit op een lager schadebedrag, zoals hierna zal worden toegelicht. 
       
       7. Omtrent de omvang van de opgevoerde schade wordt als volgt geoordeeld. Voorop wordt gesteld dat [appellant] de in de facturen opgesomde werkzaamheden noch de gebruikte materialen heeft bestreden, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. [appellant] heeft bij memorie van grieven met name betoogd (i) dat de werkzaamheden voor een veel lager bedrag uitgevoerd hadden kunnen worden, (ii) dat veel posten vallen onder het Besluit kleine herstellingen en artikel 7:217 BW en sowieso niet voor rekening van huurder  dienen te komen, terwijl (iii) de post winst en risico te ruim bemeten is en (iv) dat een aantal schade posten niet het gevolg is van de wanprestatie (nr. 10 mvg). Het hof stelt voorop dat het aan WIF is om, gegeven de betwisting door [appellant], haar schadevordering deugdelijk te onderbouwen en in dit geval deugdelijk te onderbouwen dat de kosten die WIF vordert ook door [appellant] zelf gemaakt hadden moeten worden om in goede staat te kunnen opleveren. Hierbij verdient opmerking dat bij een gebruikelijke gang van zaken bij beëindiging van de huur een (voor)inspectie plaatsvindt van het gehuurde teneinde eventuele te herstellen gebreken vast te stellen. Die (voor)inspectie is er echter niet gekomen vanwege het eigenhandig optreden van WIF, die immers zonder tussenkomst van de rechter en zonder enige poging te doen om met [appellant] in contact te komen, de huurovereenkomst als beëindigd beschouwde, de woning liet ontruimen en het herstel zonder ingebrekestelling ter hand nam. Thans is het niet goed mogelijk nog vast te stellen wat er wel en niet hersteld moest worden (en welke kosten [appellant] dan zou hebben bespaard). Daarentegen is tevens vast te stellen dat er na ontmanteling van de hennepkwekerij de nodige schade aan de woning is ontstaan. Dit een en ander brengt het hof ertoe om de schade ex aequo et bono te schatten. Daarbij wordt ermee rekening gehouden dat bijvoorbeeld schoonmaakwerkzaamheden door [appellant] zelf hadden kunnen worden uitgevoerd zodat de factuur van het schoonmaakbedrijf niet voor vergoeding in aanmerking komt. Op de factuur van het aannemingsbedrijf dat het herstel uitvoerde, is de post winst/risico in mindering te brengen, evenals het egaliseren van de vloer omdat – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet valt in te zien dat de enkele omstandigheid van vervuilde vloerbedekking daartoe aanleiding zou moeten geven. Met [appellant], er – zonder deugdelijke andersluidende stelling van WIF – voorts van uitgaande dat de schade wellicht goedkoper hersteld had kunnen worden indien hij dit in eigen beheer had kunnen doen, zullen voor het overige de uitgespaarde kosten van [appellant] geschat worden op 75% van het door het aannemingsbedrijf in rekening gebrachte. Het hof komt aldus op € 6.973,35 (conform specificatie bij brief 3 februari 2014 aan het hof) -/- € 625 (winst en risico) -/- € 895 (egaliseren) = € 5.453,35 excl BTW x 75% = € 4.867,11 (incl. 19% BTW). De door [appellant] nog opgeworpen omstandigheid dat er posten zijn opgevoerd die niet onder het Besluit kleine herstellingen vallen, maakt niet dat deze niet door [appellant] hersteld dienden te worden omdat voldoende duidelijk is dat deze door de (voor verantwoordelijkheid van [appellant] komende) hennepkwekerij zijn ontstaan. Voor zover deze posten wel onder het besluit vallen, vormt dit juist een aanwijzing voor een herstelverplichting door de huurder. 
       
       8. Aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod gaat het hof als niet ter zake dienend voorbij. 
       
       9. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gedeeltelijk slaagt. Het verzetvonnis van 16 juli 2013 zal dan ook worden vernietigd. Voor de goede orde merkt het hof nog op dat [appellant] ook hoger beroep heeft ingesteld tegen het verstekvonnis van 7 mei 2012, maar in dit beroep is hij op grond van artikel 335 Rv niet ontvankelijk. Laatstbedoeld vonnis is inmiddels van de baan. [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van € 4.867,11 + € 1.519,07 onbetwiste huurachterstand. De vordering tot terugbetaling door WIF van hetgeen [appellant] uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg reeds heeft betaald, voor zover dit meer is dan het voorgaande, wordt toegewezen. In het voorgaande vindt het hof aanleiding de kosten zowel in eerste instantie als in beroep te compenseren. Evenmin is er, gelet op al het voorgaande, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toe te kennen. [appellant] zal wettelijke rente hebben te betalen over voornoemd bedrag vanaf het uitbrengen van de dagvaarding in eerste instantie. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 16 juli 2013 van de rechtbank Den Haag, team kanton Den Haag; 
     
     
       
         en opnieuw rechtdoende : 
     
     
     - veroordeelt [appellant] tot betaling aan WIF van een bedrag van € 6.386,18, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag der voldoening; 
     
     - veroordeelt WIF tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] meer heeft betaald dan waartoe hij krachtens dit arrest is gehouden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag der terugbetaling; 
     
     - verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     - compenseert de proceskosten in zowel eerste aanleg als hoger beroep, in die zin dat        elke partij de eigen kosten draagt. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.F. Brinkman en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.