ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:5879

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:5879 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-06-2021 / 200.241.774/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-15

Zaaknummer: 200.241.774/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:5879

---

Huurrecht bedrijfsruimte. Welke werkzaamheden mag verhuurder in dit geval van huurder met afwijkende onderhoudsverplichting eisen? Na het aangaan van de overeenkomst heeft het gehuurde de status rijksmonument gekregen. Dwangsomperikelen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.241.774/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland locatie Groningen 4071738) 
     
     
     
     
       
         arrest van 15 juni 2021  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         InBev Nederland N.V. , 
       gevestigd in Breda, 
       appellante in principaal hoger beroep,  
       geïntimeerde in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,  
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  InBev , 
       advocaat: mr. M. van Heeren, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         Beleggingsmaatschappij Reimborg B.V. , 
       gevestigd in Groningen, 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  Reimborg , 
       advocaat: mr. J.G.H. Meijerink. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Op 12 februari 2019 is een tussenarrest gewezen waarin een comparitie na memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep is bepaald. 
       
     
     
       1.2 
       Voorafgaand aan die comparitie hebben partijen ieder nog een akte met producties overgelegd. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Na partijberaad heeft Reimborg een akte met producties genomen. Op bezwaar van InBev is beslist dat een deel van die akte niet toelaatbaar is en buiten beschouwing blijft. Vervolgens heeft InBev een akte genomen. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd voor arrest.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat deze procedure over? 
     
     
       2.1 
       InBev huurt van Reimborg het pand aan Vismarkt 42 te Groningen dat omstreeks 1500/1550 is gebouwd en in 1971, tijdens de huurperiode, de status rijksmonument heeft gekregen. Het gehuurde is bestemd als bedrijfsruimte en wordt door InBev onderverhuurd aan Humphrey’s, die daarin een restaurant exploiteert.  
       
     
     
       2.2 
       
         In artikel 4 van de hoofdhuurovereenkomst uit 1969 hebben de rechtsvoorgangers van partijen de onderhoudsverplichting aldus verdeeld: 
         
           Het binnenonderhoud in de meest ruime zin van het in het gehuurde begrepen onroerend goed is geheel voor rekening van de huurster. 
         
         
           Het onderhoud buitenshuis is, behoudens de reparaties als gevolg van verzakkingen 
         
         
           van fundamenten, vloeren, muren en daken, die voor rekening van de verhuurder 
         
         
           	blijven, eveneens voor rekening van de huurster.  
         
         Bij de huurprijsherziening in 1992 is rekening gehouden met het buitenonderhoud voor rekening van de huurder door een korting van 5%. 
       
       
     
     
       2.3 
       
         Volgens Reimborg komt InBev haar onderhoudsverplichting niet correct na en zij heeft gevorderd dat de kantonrechter InBev veroordeelt tot onder meer het verrichten van bepaald schilderwerk, herstel van het dak en de dakconstructie en het verstrekken en nakomen van een gedetailleerd en met de gemeente afgestemd onderhoudsplan, een en ander versterkt met een dwangsom. 
         De kantonrechter overwoog in een tussenvonnis van 26 juli 2016 dat de vordering tot nakoming van schilderwerk toewijsbaar is omdat dergelijke werkzaamheden sinds 2012 niet zijn uitgevoerd. Gelet op de afwachtende houding van InBev is op grond van artikel 6:248 lid 1 BW ook de vordering betreffende het onderhoudsplan toewijsbaar. En Reimborg moest met een deskundigenbericht aantonen dat het dakprobleem is veroorzaakt door achterstallig onderhoud. In het eindvonnis van 19 december 2017 zijn de vorderingen betreffende het schilderwerk en het onderhoudsplan toegewezen en is InBev op basis van het deskundigenrapport veroordeeld tot concrete werkzaamheden aan een deel van het dak, een en ander te verrichten binnen 30 dagen voor het schilderwerk en het onderhoudsplan, en binnen 45 dagen voor het dak, met een dwangsom. De vordering tot vergoeding van de werkelijke proceskosten is afgewezen. Bij herstelvonnis is het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard.   
       
       
     
     
       2.4 
       InBev is het niet eens met de veroordeling betreffende het onderhoudsplan en het herstel van het dak. Voor zover die vorderingen al toewijsbaar zijn, is de termijn die zij daarvoor heeft gekregen te kort -ook voor het schilderwerk, gelet op de winterperiode- en ook zijn ten onrechte dwangsommen opgelegd.  
       
     
     
       2.5 
       Voor het geval het hof anders zou oordelen over het dakprobleem, vindt Reimborg dat zij ten onrechte is belast met bewijs van de oorzaak. Zij vordert daarnaast in incidenteel hoger beroep onvoorwaardelijk, en na vermeerdering van eis, dat InBev ook binnen 45 dagen hanenbalken moet aanbrengen en bepaalde werkzaamheden moet verrichten uit het inmiddels opgemaakte inspectierapport uit 2018 van Monumentenwacht. Verder vordert zij voor recht te verklaren dat InBev de door de kantonrechter opgelegde dwangsommen heeft verbeurd. Ook wil zij dat nieuwe dwangsommen worden opgelegd.   
       
       
       
     
     
       2.6 
       Het hof vindt dat beide partijen op onderdelen gelijk en op andere delen ongelijk hebben en zal dat hieronder uitleggen, nadat eerst kort nog enkele feiten zijn weergegeven in aanvulling op wat hiervoor staat en de toelaatbaarheid van de eisvermeerdering wordt besproken.   
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         de feiten 
       
     
     
       3.1 
       Reimborg heeft in 2010 advies gevraagd aan Sikkens over de staat van het verfwerk van het pand. Het uitgebrachte en aan InBev toegezonden onderzoeksrapport meldde onder andere optrekkend vocht in de westgevel door gebreken in het pleisterwerk, openstaande voegen, slechte staat van schilderwerk op houten kozijnen en van stopverf bij beglazing.   
       
     
     
       3.2 
       In 2012 heeft InBev schilderwerk laten verrichten door Schildersbedrijf Poelman. Reimborg was daarmee niet tevreden en heeft Sikkens om een inspectie gevraagd. Het inspectierapport vermeldt diverse gebreken en de conclusie ervan is dat deze de duurzaamheid van het schilderwerk en de staat van de ondergrond sterk nadelig beïnvloeden. 
       
     
     
       3.3 
       In een sommatiebrief van 18 maart 2014, waarbij het inspectierapport van Sikkens is gevoegd en ook een inspectieverslag over het dak van [A] van (destijds) BCN, welk bedrijf in opdracht van Reimborg haar panden beheert (thans De Bouwmanager), heeft Reimborg InBev gewezen op schending van de onderhoudsverplichting, InBev in gebreke gesteld en geëist dat uiterlijk op 17 april 2014 de werkzaamheden zijn verricht. Daaronder vallen het schoonmaken van goten, het aanbrengen van een loodloket bij de schoorsteen, het vastzetten van een daktrim en het verhelpen van lekkage. 
       
     
     
       3.4 
       
         Op 5 juni 2014 heeft de gemeente Groningen Reimborg gewezen op achterstallig onderhoud van het pand dat Rijksmonument is. Geconstateerd is dat de dakpannen op het linker dakvlak niet juist vastzitten en dat het voordak is ingezakt. Daarmee is de veiligheid van de openbare ruimte onvoldoende gewaarborgd.  
         Reimborg heeft deze brief op 11 juni 2014 doorgestuurd aan InBev, InBev voor de gevolgen aansprakelijk gesteld en aangekondigd dat [A] contact opneemt met de gemeente, waarna Reimborg overleg wil met InBev over een plan van aanpak. Dat overleg heeft niet plaatsgevonden. Op 17 september 2014 schreef Reimborg dat [A] bezig was met het opstellen van een plan van aanpak en dat Inbev een door de gemeente goedgekeurd plan zou ontvangen. In die brief sommeerde Reimborg InBev ook om uiterlijk 1 oktober 2014 te bevestigen dat InBev binnen de door de gemeente te stellen termijn het achterstallig onderhoud aan het dak, maar ook het schilderwerk zal wegnemen. In haar reactie van  
         30 september 2014 beklaagt InBev zich over de gang van zaken, wijst zij erop dat, voor zover het schilderwerk niet optimaal zou zijn, dat bij een volgende beurt hersteld zal worden en geeft zij aan dat verzakkingen van het dak voor rekening van Reimborg zijn.      
       
       
     
     
       3.5 
       
         Reimborg heeft een abonnement afgesloten bij Monumentenwacht Groningen, welke organisatie het pand periodiek opneemt en aangeeft welke werkzaamheden binnen welke termijn dienen te geschieden. Reimborg heeft InBev daarbij niet betrokken en InBev ook nooit geïnformeerd over een komende controle, behoudens op 17 september 2018, enkele uren voor de inspectie op diezelfde dag. 
         Naar aanleiding van een inspectie op 14 januari 2014 rapporteert Monumentenwacht onder het kopje ‘Algemeen’:   
         
           De constructieve toestand (casco) van het gebouw is goed. De onderhoudstoestand is redelijk tot goed. Uit de rapporten van de laatste 5 jaar blijkt dat de onderhoudsstaat van het gebouw is verbeterd. Dit is een gevolg van het feit dat het noodzakelijke onderhoud is en wordt uitgevoerd. 
         
         Verder worden enkele werkzaamheden aanbevolen in volgorde van prioriteit. 
       
       
       
         Naar aanleiding van inspecties in augustus en september 2018 rapporteert Monumentenwacht onder ‘Algemeen’ dat de constructieve- en onderhoudstoestand goed is, dat de onderhoudsstaat de afgelopen jaren is verbeterd als gevolg van uitvoering van het noodzakelijk onderhoud en dat een aantal onderdelen, waaronder schoorstenen, in matige technische staat verkeren. Het binnenschilderwerk van hoge noordelijke ramen en muizenroosters verkeren in slechte staat.    
       
       
       
         In het rapport van Monumentenwacht uit 2019, na inspectie in september dat jaar, staat dat de onderhoudstoestand goed en stabiel is. Het binnenschilderwerk van de noordelijke ramen is aangepakt maar de muizenroosters zijn nog steeds in slechte staat. In matige staat verkeren alle schoorstenen, bitumen bedekking van een luik en panlatten en aanstrijkwerk van overige dakvlakken, waarin meerdere pannen met PU-schuim zijn afgewerkt. Er is een losse daktrim die vastgezet moet worden.   
       
       
       
         
           de vermeerdering van eis  
         
       
     
     
       3.6 
       Reimborg heeft bij memorie van antwoord/grieven in incidenteel hoger beroep haar eis vermeerderd, zoals kort weergegeven onder 2.5. Dat is tijdig. Volgens InBev is de eisvermeerdering betreffende aanvullende werkzaamheden in strijd met de procesorde, omdat zij hiermee rauwelijks is gedagvaard. Maar anders dan InBev meent, is het zonder voorafgaande ingebrekestelling vorderen van werkzaamheden op zichzelf niet in strijd met de goede procesorde. Het hof zal daarom van de gewijzigde eis uitgaan.  
       
       
         
           thematische bespreking van de grieven en de gewijzigde eis 
         
       
     
     
       3.7 
       De klachten van partijen tegen de uitspraak van de kantonrechter (‘grieven’) worden hierna thematisch besproken. Bij bespreking van haar  grieven 1 en 2 , die gaan over de weergave van de feiten, heeft InBev geen belang meer omdat het hof die feiten opnieuw heeft vastgesteld en daarbij met deze grieven rekening heeft gehouden.   
       
       
         
           de onderhoudsplicht van InBev in het algemeen 
         
       
     
     
       3.8 
       
         InBev heeft zich verplicht tot verrichten van binnenonderhoud in de meest ruime zin en tot verrichten van buitenonderhoud met uitzondering van reparaties die het gevolg zijn van verzakkingen. Bij buitenonderhoud ontbreekt de toevoeging ‘in de meest ruime zin’, zodat hierbij moet worden uitgegaan van het gebruikelijke onderhoud. Voor zover Reimborg stelt dat de afspraak inhoudt dat InBev verantwoordelijk is voor alle herstelwerkzaamheden van het exterieur, behalve wanneer de oorzaak in een verzakking is gelegen, volgt dat niet uit het gebruik van het woord ‘onderhoud’. En evenmin volgt dat uit de opdrachten die InBev eerder aan aannemers heeft verstrekt, zoals vermeld in de memorie van antwoord van Reimborg. Uit de huurkorting van 5% (zie onder 2.2) kan het hof ook niet afleiden dat InBev een vrijwel alles omvattende verplichting voor de buitenboel heeft.   
         Tenzij anders is overeengekomen, is een huurder bij gewoon onderhoud niet gebonden aan een strakke planning. Hij dient tijdens de huur wel te voorkomen dat door uitstel of gebrek aan onderhoud schade aan het gehuurde ontstaat. Bij ‘binnenonderhoud in de meest ruime zin’ kan de huurder aansprakelijk zijn voor vervanging van onderdelen door slijtage, maar het staat hem in beginsel vrij tijdens de huur genoegen te nemen met bijvoorbeeld afgebladderd binnenverfwerk en een lekkende kraan, als hij uiteindelijk bij het einde van de huur maar oplevert in de vereiste staat. Bij buitenonderhoud dient te worden onderscheiden tussen het in behoorlijke staat houden/schoon houden en vervanging van onderdelen waarvan de levensduur is verstreken. Voor vernieuwing van keramische dakpannen en gevelvoegen als gevolg van veroudering wordt wel een periode van 75 tot 100 jaar aangenomen, en voor bitumen dakbedekking 25 tot 30 jaar. Dergelijke vervangingswerkzaamheden vallen niet onder gebruikelijk (regulier, jaarlijks) buitenonderhoud, maar wel het vervangen van enkele kapotte dakpannen, het opnieuw vastmetselen van enkele loszittende bakstenen van een schoorsteen, het repareren van goten en regenpijpen of het vullen van een scheur in een bakstenen muur (uitkappen en inboeten), voor zover dat niet onder de contractuele uitzondering van verzakking valt.    
       
       
     
     
       3.9 
       
         Nadat de huurovereenkomst is aangegaan, heeft het gehuurde de status van rijksmonument gekregen. Dat brengt mee dat op de eigenaar van het pand bijzondere verplichtingen rusten met het oog op de instandhouding ervan en dat op de naleving daarvan krachtens (aanvankelijk de Monumentenwet en nu) de Erfgoedwet overheidstoezicht wordt uitgeoefend. De Erfgoedwet richt zich tot de eigenaar, niet tot de huurder. De onderhoudsverplichting van de eigenaar kan daarmee zwaarder zijn en een planmatiger aanpak vereisen dan gebruikelijk is bij een niet beschermd pand.  
         Na het verkrijgen van de monumentenstatus hebben partijen geen nadere afspraken gemaakt over de invulling van de overeengekomen onderhoudsverplichting. Het hof ziet daarom niet in dat Reimborg het recht heeft om extra lasten en verplichtingen die zij als gevolg van de monumentale status heeft, zonder meer voor rekening van InBev te brengen.  
         Het hof komt hierop onder 3.12 en 3.33 en volgende nog terug. 
       
       
       
         
           het jaarlijkse onderhoudsplan 
         
       
     
     
       3.10 
       
         InBev komt met  grief 3  op tegen de veroordeling tot het jaarlijks opstellen van een onderhoudsplan dat met de gemeente moet worden afgestemd. Daarvoor is volgens haar geen rechtsgrond, er is geen leemte die moet worden ingevuld en ook is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat InBev een plan moet opstellen terwijl onduidelijk is welke werkzaamheden voor rekening van InBev komen.  
         Het gaat InBev ook te ver dat zij het plan moet afstemmen met de gemeente, die met behoud als rijksmonument een ander belang heeft. Dat zorgt voor vertraging en hogere kosten van uitvoering. Al voordat op 19 februari 2018 het herstelvonnis was betekend, heeft InBev verfwerk opgedragen en Treetops Project Management ingeschakeld om de werkzaamheden, die zij volgens het bestreden vonnis moest verrichten, in goede banen te leiden. De gemeente heeft echter van 26 februari 2018 tot 21 maart 2018 een bouwstop voor buitenschilderwerk opgelegd en van 29 maart 2018 tot in mei 2018 een bouwstop voor dakwerkzaamheden. InBev was veroordeeld tot dakwerkzaamheden zoals vermeld in het deskundigenrapport, maar de gemeente hield vast aan het door Heijst ingediende plan van aanpak. 
       
       
     
     
       3.11 
       
         Volgens Reimborg is InBev verantwoordelijk voor alle binnenonderhoud en ook voor alle buitenonderhoud tenzij InBev aantoont dat de overeengekomen uitzondering van toepassing is. Reimborg heeft echter veel kosten moeten maken om InBev tot onderhoud te bewegen. In juni 2016 ontving zij van de gemeente een aanschrijving (vooraankondiging van bestuursrechtelijke maatregelen) omdat het achterstallig onderhoud uit de brief van  
         5 juni 2014 (zie onder 3.4) niet was verricht, met gevaar voor derden. Deze aanschrijving heeft zij op 13 juni 2016 doorgestuurd naar InBev. InBev schiet sinds 1990 structureel tekort. Een onderhoudsplan dat aansluit bij de controle-onderdelen van Monumentenwacht is wenselijk, duidelijk en nuttig en de artikelen 3:12, 6:248 lid 1, 7:213 en 3:296 BW bieden daarvoor een basis. Dat het pand in de eerste huurtermijn de status van monument heeft gekregen doet hieraan niet af nu InBev is blijven huren. 
       
       
     
     
       3.12 
       
         Zoals volgt uit wat het hof onder 3.8 en 3.9 heeft overwogen, is InBev niet op grond van de huurovereenkomst of nadere afspraken, gemaakt na verkrijging van de monumentenstatus, verplicht tot het maken van een jaarlijks onderhoudsplan. En zij is al helemaal niet verplicht tot overleg met de gemeente, want voor zover de gemeente een rol heeft ligt dat overleg op de weg van Reimborg als eigenaar van het monument en is dat niet ‘meegecontracteerd’ in de onderhoudsverdeling.  
         Van een leemte in de huurovereenkomst, die met een onderhoudsplan moet worden gevuld, is geen sprake. Partijen hebben wel ieder hun eigen opvatting over de uitleg van het begrip onderhoud, maar zij hebben geen gebruik gemaakt van de door het hof geboden mogelijkheid gezamenlijk de concrete punten waarop zij van mening verschillen (door het hof ook wel aangeduid als ‘pijnpunten’) aan het hof voor te leggen in het kader van een regeling. Het hof zal zich daarom verderop in deze uitspraak (onder 3.34 en volgende) beperken tot de concrete werkzaamheden die Reimborg van InBev verlangt.   
         Van InBev, die een zwaardere contractuele onderhoudsverplichting heeft dan gebruikelijk is, mag als goed huurder wel verlangd worden dat zij loyale medewerking verleent aan onderhoudsverplichtingen die Reimborg als eigenaar van het monument heeft. Daarmee bedoelt het hof dat InBev het door haar te verrichten (of te bekostigen) onderhoud zoveel mogelijk in de pas laat lopen met datgene wat Reimborg als eigenaar moet doen, nadat Reimborg daarvan kennis heeft gegeven aan InBev en overleg heeft verzocht.  
         In dat verband zou het nuttig zijn geweest indien Reimborg InBev van meet af aan had betrokken bij inschakeling van Monumentenwacht en zal het nuttig zijn dat zij InBev in het vervolg tijdig in kennis stelt van de jaarlijkse inspectie, waartoe Reimborg zich uiteindelijk, na eerst tegen te stribbelen, ter zitting bij het hof bereid verklaarde. 
       
       
     
     
       3.13 
       
         Als InBev zich daadwerkelijk schuldig zou hebben gemaakt aan structurele schending van haar onderhoudsverplichtingen, dan is niet ondenkbaar dat in het kader van de opheffing van de tekortkomingen een concreet plan van aanpak van InBev geëist mag worden. Reimborg heeft haar stelling dat InBev al sinds 1990 structureel tekort schiet echter niet voldoende concreet onderbouwd. Reimborg zelf heeft onderhoudsopdrachten van InBev aan aannemers uit 1995 en 1998 overgelegd en uit de ook door Reimborg zelf overgelegde rapporten van Monumentenwacht vanaf 2014 volgt dat de algemene onderhoudsstaat goed is omdat het noodzakelijke onderhoud wordt uitgevoerd.  
         Reimborg heeft nog aangeboden om stukken in geding te brengen waaruit blijkt dat zij eerder (waarschijnlijk in 1995) tegen InBev over onderhoud heeft geprocedeerd, maar dat had Reimborg al lang kunnen doen en heeft zij nagelaten. Bovendien doet het gestelde niet af aan wat hiervoor in deze alinea staat. 
       
       
     
     
       3.14 
       Het voorgaande neemt niet weg dat InBev wel te weinig onderhoud heeft laten verrichten aan een dakdeel (waarover grief 4 gaat), maar dat is onvoldoende voor het vergen van een jaarlijks onderhoudsplan. Grief 3 van InBev is gegrond en het bestreden vonnis wordt op het punt van het onderhoudsplan en de daarop gestelde dwangsom vernietigd. 
       
       
         
           de werkzaamheden aan het ingezakte deel van het dak 
         
       
     
     
       3.15 
       
         De door de kantonrechter benoemde deskundige heeft vastgesteld dat de dakpannen op dat dakdeel niet aaneengesloten liggen, waardoor op verschillende plekken vanuit de zolder tussen die pannen de hemel zichtbaar is en het weer vrij spel heeft. Langdurig inregenen heeft gezorgd voor vervorming en verrotting van onderdelen van de kapconstructie en kan tot corrosie van metalen verbindingsmiddelen leiden. De deskundige oordeelt dat de verzakking van het dakvlak is veroorzaakt door onvoldoende of achterstallig onderhoud aan dit dakdeel. Er zijn geen waarnemingen voor een andere oorzaak.  
         De deskundige heeft opgemerkt dat enkele hanenbalken van sporen zijn verdwenen en hij beveelt aan dat te corrigeren. Zijn indruk is dat die hanenbalken al ontbraken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Er zijn geen verrotte restanten. De tekeningen van architect Groenhof geven niet de sporen per spant weer en ook het gebruik van de ruimte maakt niet aannemelijk dat deze onderdelen recent zijn gedemonteerd.  
       
       
     
     
       3.16 
       
         De kantonrechter heeft InBev veroordeeld tot -kort weergegeven- onderzoek van de sporenkap op aantasting en behandeling door een gespecialiseerd bedrijf en, indien de constructieve sterkte is verloren, het versterken van de constructie door nieuwe sporen, panlatten en muurplaat met panlatten in een rechte lijn, ondersteuning van niet verzakte panlatten, verwijderen en schoonmaken van dakpannen en opnieuw leggen van onbeschadigde pannen, onderling aangesloten met versterkte kalkspecie.  
         De vordering tot aanbrengen van hanenbalken is afgewezen. 
       
       
     
     
       3.17 
       
         Met  grief 4  voert InBev aan dat zij ten onrechte is veroordeeld tot herstel van het ingezakte dakdeel. De kantonrechter heeft geen rekening gehouden met het feit dat de huuroverkomst veel jonger is dan het dak, waarvan de kap oorspronkelijk is en geen dakbeschot heeft. Daarmee is het dak zeer onderhoudsgevoelig, zoals ook de deskundige heeft opgemerkt. Bij verschuiving van pannen kan water binnenkomen en de deskundige sluit niet uit dat zich eerder aantasting en verzakking van het dakvlak heeft voorgedaan. Volgens InBev was het proces dat heeft geleid tot de nu vastgestelde verzakking al ruimschoots aan de gang voordat zij huurder werd; er was een latent gebrek.  
         Bovendien spelen ontbrekende hanenbalken en doorgeroeste bevestigingspunten van panlatten, waarvoor InBev niet verantwoordelijk is, een rol bij het ontstaan en in de toekomst voorkomen van problemen. 
       
       
     
     
       3.18 
       
         Reimborg betwist dat er een latent gebrek was. In de huurovereenkomst staat dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen. InBev had kunnen voorzien dat dit pand meer onderhoud vergt dan nieuwbouw. Zij heeft ook eerder enkele panlatten vervangen. Doorroesten van bevestigingspunten is het gevolg van inregenen en is voor risico van InBev.  
         Met haar  grief in incidenteel hoger beroep  betoogt Reimborg dat de kantonrechter ten onrechte haar vordering tot aanbrengen van ontbrekende hanenbalken heeft afgewezen. Zo nodig wil zij bewijzen dat alle hanenbalken nog in 1990 aanwezig waren. 
       
       
     
     
       3.19 
       Het hof oordeelt dat grief 4 faalt. De verplichting tot buitenonderhoud houdt in dat InBev met enige regelmaat dient te controleren of de dakpannen nog goed liggen zodat regenwater wordt buitengehouden. Daaraan doet niet af dat het dak (eeuwen?) oud en onderhoudsgevoelig is, want dat heeft InBev voor haar rekening genomen met de overeengekomen onderhoudsverplichting. InBev heeft niet gemotiveerd de conclusie van de deskundige betwist dat de schade aan het dakdeel is ontstaan door binnenkomend regenwater omdat de pannen niet aaneengesloten lagen. En dat is een oorzaak die te wijten is aan onvoldoende onderhoud. De inwatering is niet veroorzaakt doordat de dakpannen zelf niet meer deugdelijk waren (bijvoorbeeld omdat zij door tijdsverloop en weersinvloeden poreus zijn geworden) en vervangen moesten worden, in welk geval geen sprake is van onderhoud maar van noodzakelijke vernieuwing na slijtage waarvoor InBev niet aansprakelijk is. InBev heeft ook niet onderbouwd dat er, voor wat de aangetaste houten delen betreft, een latent gebrek was. Dan zou er sprake moeten zijn van al in 1969 aangetast hout, terwijl InBev vanaf 1969 regelmatig zou hebben gecontroleerd dat het dak waterdicht was. Van die combinatie van factoren is ook niet gebleken. 
       
     
     
       3.20 
       Omdat grief 4 van InBev niet slaagt, komt het hof niet toe aan de  grief in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep  waarmee Reimborg ter discussie stelt of zij terecht is belast met bewijs van de oorzaak van het dakprobleem. De voorwaarde is niet vervuld.  
       
     
     
       3.21 
       
         Het hof verwerpt de onvoorwaardelijke grief van Reimborg over de hanenbalken. De kantonrechter heeft InBev terecht niet tot het aanbrengen daarvan veroordeeld, omdat Reimborg onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ontbrekende delen bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig waren. De deskundige zag daarvoor geen aanwijzing en heeft dat goed gemotiveerd. Volgens Reimborg blijkt uit de tekening van Groenhof dat de bewuste balken wel aanwezig waren in 1990. De deskundige heeft echter opgemerkt dat die tekeningen (in de woorden van het hof) niet waarheidsgetrouw zijn: het aantal sporen per spant klopt niet. Verder wijst Reimborg op foto’s, maar het hof ziet daarop niet wat Reimborg wil dat het ziet. Het aanbod om zo nodig bewijs te leveren is onvoldoende gespecificeerd en wordt daarom afgewezen.  
         Reimborg wijst nog op de bepaling in de huurovereenkomst dat het pand in goede staat verkeerde, maar het hof ziet niet in dat het ontbreken van een paar hanenbalken ertoe zou moeten leiden dat een huurder dit voor het aangaan van de huurovereenkomst opmerkt en dan zou weigeren om te tekenen voor ontvangst in goede staat. Dat was ook de mening van de deskundige (pagina 20 van diens rapport). 
       
       
       
         
           de hersteltermijn en de dwangsommen 
         
       
     
     
       3.22 
       
         De  grieven 5 en 6  stellen aan de orde dat de termijn van 30 dagen voor schilderwerk en onderhoudsplan en 45 dagen voor dakherstel onredelijk kort was (mede gelet op bouwstops, winterse weersomstandigheden en de noodzaak tot verwijdering van steigers in verband met Koningsdag). Ook gelet op de monumentenstatus zou een redelijke termijn voor het buitenschilderwerk zes maanden en voor het dak tien maanden zijn. Reimborg gaf tijdens het werk ook aan dat kwaliteit belangrijker was dan snelheid, maar zij heeft toch op  
         29 mei 2018 aanspraak gemaakt op alle dwangsommen. Voor het opleggen van dwangsommen was geen aanleiding. 
       
       
     
     
       3.23 
       
         Reimborg doet deze grieven af als krokodillentranen. InBev geeft niet aan wat een redelijke termijn is voor het opstellen van het onderhoudsplan. Omdat InBev geen grief heeft gericht tegen de veroordeling tot schilderwerk heeft zij op dat punt ook geen belang bij de daarvoor gegeven termijn. InBev legt geen bewijs over van een verplichting tot overleg met de gemeente over schilderwerk en daarom moet aan haar stelling voorbij worden gegaan.  
         Bovendien wist InBev al vanaf dagvaarding op 8 april 2015 dat Reimborg dwangsommen eiste en wist zij op 26 juli 2016 dat de kantonrechter haar zou veroordelen tot schilderwerk en het opstellen van het onderhoudsplan, terwijl het eindvonnis is betekend op  
         8 februari 2018. Zij had dus ruim anderhalf jaar de tijd en zorgde door te summiere informatie aan de gemeente zelf voor vertraging. Daarvan biedt Reimborg zo nodig (nader) bewijs aan. Het naast elkaar leggen van het (al door de gemeente goedgekeurde) plan van aanpak van Heijst en de door de deskundige aangegeven maatregelen voor het dak en afstemming met de gemeente kon binnen twee weken afgerond zijn, terwijl InBev zelf maar vijf weken werk voor de uitvoering rekent. 
       
       
       
       
         Omdat InBev pas onderhoud verricht na een veroordeling, is terecht een dwangsom opgelegd als prikkel, temeer omdat InBev nog steeds beweert dat haar onderhoudsverplichting onduidelijk is.  
       
       
     
     
       3.24 
       Omdat grief 3 van InBev gegrond is geacht, kan het hof bij de bespreking van de grieven 5 en 6 het onderhoudsplan buiten beschouwing laten.  
       
     
     
       3.25 
       
         Over het buitenschilderwerk oordeelt het hof  als volgt. Uit het feit dat InBev op zichzelf erkent dat zij verantwoordelijk is voor buitenschilderwerk volgt, anders dan Reimborg meent, niet dat InBev dan geen belang heeft bij de termijn waarbinnen zij dat moet doen. En dat verfwerk was nu ook weer niet zo urgent nodig, dat dit (na betekening van het herstelvonnis van 6 februari 2018, waarbij het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard) binnen 30 dagen onder winterse weersomstandigheden zou moeten gebeuren. En ook valt niet in te zien dat InBev dan maar voor betekening van het vonnis had moeten beginnen.  
         Reimborg lijkt zich erover te verbazen dat Inbev overleg had met de gemeente over dit schilderwerk. Zij miskent dan dat zijzelf de kantonrechter heeft gevraagd om InBev te veroordelen tot het maken van een onderhoudsplan waarin het schilderwerk is opgenomen, dat InBev dat plan moest afstemmen met de gemeente en dat de kantonrechter deze vordering van Reimborg heeft toegewezen. 
         Onder deze omstandigheden acht het hof een termijn van 30 dagen apert onredelijk zodat het vonnis op dit punt wordt vernietigd. De door InBev voorgestelde termijn van zes maanden is wel redelijk en het hof zal die termijn overnemen.  
         Tegen de achtergrond van het al lang sluimerende conflict tussen partijen over al dan niet te verrichten werkzaamheden is het opleggen van een dwangsom gerechtvaardigd en InBev heeft daar ook geen hinder van als zij de werkzaamheden vrijwillig en tijdig verricht. In dit geval heeft Reimborg geen belang meer bij het stellen van een dwangsom op schilderwerk, nu vaststaat dat dit binnen zes maanden is verricht.  
       
       
     
     
       3.26 
       
         Met betrekking tot het dakherstel was wel sprake van urgentie, enerzijds in verband met het door de deskundige geconstateerde inregenen en de gevolgen daarvan voor het pand en anderzijds in verband met de onder 3.4 genoemde, aan InBev doorgestuurde, brief van de gemeente van 5 juni 2014 waarbij zorgen werden geuit over de veiligheid van de omgeving. Op vordering van Reimborg is InBev veroordeeld tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden. Maar over de wijze waarop werkzaamheden moesten worden uitgevoerd, had de gemeente ook eisen gesteld aan Reimborg als eigenaar van het monument. Reimborg diende daarvoor met de gemeente tot een plan van aanpak te komen en dat plan heeft zij door [A] laten maken zonder overleg, dat wel was aangekondigd, met InBev. InBev heeft niet weersproken dat zij het door de gemeente goedgekeurde plan heeft ontvangen van Reimborg voordat de kantonrechter het eindvonnis wees. Zij had daarmee dan ook rekening kunnen houden bij het uitvoeren van het werk en dat had zij in redelijkheid ook moeten doen, omdat de brief van de gemeente het gevolg was van haar tekortkoming in het onderhoud. Maar ook Reimborg had een rol te vervullen na de uitspraak van de kantonrechter, want zij heeft niet om een veroordeling gevraagd die een op een aansloot op de eisen die de gemeente aan haar stelde en waarvoor zij zonder overleg met InBev een plan van aanpak had gemaakt. Reimborg stelt in haar memorie van antwoord: “Alles wat InBev had te doen was het al door de gemeente goedgekeurde plan van aanpak naast de door de deskundige van SGS Intron voorgeschreven maatregelen te leggen en dit met de gemeente af te stemmen.” Volgens Reimborg hadden de werkzaamheden dan binnen 45 dagen afgerond kunnen zijn. 
         Dat acht het hof onjuist. Reimborg is als eigenaar verantwoordelijk voor het overleg met de gemeente en zij mocht zich na het vonnis niet aan die verantwoordelijkheid onttrekken zonder zelf duidelijke afspraken te maken met InBev, terwijl ook over de uitvoering geen overleg heeft plaatsgevonden. De aan InBev vergunde tijd van 45 dagen is daarom onredelijk kort en het vonnis moet dan ook op dit punt worden vernietigd. 
       
     
     
       3.27 
       
         De vraag welke termijn voor dakherstel dan wel redelijk zou zijn geweest, is moeilijk te beantwoorden. In dit verband speelt de door InBev overgelegde correspondentie uit maart 2018 een rol. Daarin laat Reimborg weten dat zij kwaliteit van het uit te voeren werk belangrijker vindt dan spoed en bereid is coulant met de termijnen  om te gaan. Daarvoor moeten dan wel afspraken worden gemaakt. InBev laat weten dat te waarderen en informeert Reimborg op 16 en 26 maart 2018 over de stand van zaken. In antwoord op haar vraag of zij nog van Reimborg mag vernemen, reageert (de advocaat van) Reimborg dat InBev die reactie inderdaad tegoed heeft en later die week kan verwachten. InBev heeft onbetwist gesteld dat die reactie vervolgens is uitgebleven.  
         Het hof heeft geen reden om aan te nemen dat het stokken van de noodzakelijke communicatie te wijten is aan InBev. Ook heeft het hof in het licht van de inhoud van de correspondentie geen reden om aan te nemen dat InBev onnodig met de dakwerkzaamheden heeft getalmd. Daarom zal het hof de termijn vervangen door de termijn die nodig is geweest, door InBev gesteld op tien maanden. De dwangsom is terecht opgelegd. 
       
       
     
     
       3.28 
       De grieven 5 en 6 zijn dus grotendeels gegrond en gedeeltelijk ongegrond. 
       
       
         
           verklaring voor recht dat dwangsommen zijn verbeurd 
         
       
     
     
       3.29 
       
         Reimborg vordert voor recht te verklaren dat dat de door de kantonrechter opgelegde dwangsommen zijn verbeurd.  
         Het hof stelt voorop dat het vonnis van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, zodat de dwangsommen ondanks het door InBev ingestelde hoger beroep verbeurd raakten na betekening en overschrijding van de termijn waarop de dwangsommen zijn gesteld. Maar als het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep wordt vernietigd op de punten waaraan een dwangsom is gekoppeld, dan vervalt de verplichting tot betaling van verbeurde dwangsommen en kunnen reeds betaalde dwangsommen als onverschuldigd betaald worden teruggevorderd. De vraag òf dwangsommen zijn verbeurd moet niet door het hof als ‘dwangsomrechter’ in de zin van artikel 611d Rv worden beantwoord, maar in een eventueel executiegeschil.  
         Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de veroordeling om een jaarlijks onderhoudsplan in te dienen in hoger beroep wordt vernietigd, zodat de daaraan gekoppelde dwangsom ook geen stand houdt. Het schilderwerk is binnen de in hoger beroep vergunde termijn verricht, zodat Reimborg na vernietiging van de oorspronkelijke termijn geen belang meer had bij oplegging van de gevorderde dwangsom. Reimborg heeft aanspraak gemaakt op de dwangsom die was gekoppeld aan overschrijding van de termijn van 45 dagen voor reparatie van het dak. Door de verlenging van die termijn gaat dat argument niet meer op.  
         Reimborg heeft gevorderd dat het hof een nieuwe dwangsom oplegt voor volgens haar ten onrechte niet uitgevoerd werk aan de muurplaat die niet is vervangen.  
         Het hof zal deze klacht hier bespreken, hoewel het hof daarmee mogelijk de executierechter voor de voeten kan lopen, te weten voor het geval Reimborg mocht menen dat zij de al opgelegde dwangsom kan incasseren nu InBev de muurplaat ook niet binnen tien maanden na betekening van het vonnis heeft vervangen, zoals InBev erkent. 
         InBev wijst er terecht op dat de kantonrechter haar slechts tot vervanging heeft veroordeeld indien dat constructief nodig was. Dat was niet zo. De gemeente is akkoord gegaan met de werkzaamheden zoals die zijn uitgevoerd en heeft Reimborg geen dwangsom opgelegd. Daar komt nog bij dat Monumentenwacht in 2018 de muurplaat heeft bekeken, heeft geconstateerd dat er een houtrotplekje zat, maar hierin geen reden zag om werkzaamheden aan te bevelen. 
         Reimborg heeft daarmee niet onderbouwd dat InBev tekort is geschoten in de door de kantonrechter opgedragen werkzaamheden. Haar vordering tot het opleggen van een nieuwe dwangsom voor de muurplaat is daarmee niet toewijsbaar.  
         Dat geldt ook voor de in de akte voor de comparitie bij het hof opgenomen klacht dat Monumentenwacht in 2019 nog dakpannen met PU-schuim of PS-bolletjes heeft gezien. 
         Dit staat vermeld  met verwijzing naar ‘overige dakvlakken’ en gaat over ‘het oude aanstrijkwerk’. Uit niets blijkt dat Monumentenwacht klachten heeft over de uitvoering van het dakherstelwerk waartoe InBev door de kantonrechter is veroordeeld.  
         De vordering van Reimborg wordt afgewezen. 
       
       
       
         
           moeten nieuwe dwangsommen worden opgelegd? 
         
       
     
     
       3.30 
       
         Reimborg wenst dat op de eerdere veroordelingen tot schilderwerk, dakherstel en opmaken van een jaarlijks onderhoudsplan een hogere dwangsom wordt gezet, die 8 dagen na betekening van dit arrest ingaat. Volgens haar heeft InBev geen zin om haar verplichtingen na te komen. Anders dan InBev veronderstelt, leidt die vordering niet tot een verhoogde dwangsom met terugwerkende kracht en kan een dergelijke vordering in beginsel worden toegewezen indien daarvoor voldoende grond is. 
         Dat is niet het geval. Het hof vernietigt de veroordeling om een jaarlijks onderhoudsplan in te dienen. De schilder- en dakwerkzaamheden, waartoe InBev is veroordeeld, zijn verricht. Voor wat de muurplaat betreft wijst het hof op wat hiervoor onder 3.29 is overwogen.  
         Dit onderdeel van de vordering van Reimborg wordt ook afgewezen.  
       
       
       
         
           aanvullende werkzaamheden 
         
       
     
     
       3.31 
       
         Reimborg vordert veroordeling van InBev tot het binnen 45 dagen verrichten van een aantal in het rapport van Monumentenwacht uit 2018 aanbevolen werkzaamheden aan onderdelen die in slechte, matige of redelijke technische staat zouden verkeren, op verbeurte van een dwangsom. 
         InBev wijst er echter terecht op dat Monumentenwacht bij die werkzaamheden ook een termijn vermeldt waarbinnen volgens deze instantie de werkzaamheden moeten worden verricht, en die termijn varieert van 1 jaar tot een periode van 3-6 jaar. InBev heeft de aanbevolen werkzaamheden voorgelegd aan Treetops (zie 3.10), zodat hieraan aandacht wordt besteed in het onderhoudsplan voor 2019 indien het gaat om een onderhoudsverplichting van InBev. Er is daarom geen reden voor het opleggen van een dwangsom, vindt InBev.  
       
       
     
     
       3.32 
       Kort voor de comparitie bij het hof in januari 2020 hebben partijen bij akte recentere stukken ingediend. InBev heeft haar meerjarenonderhoudsplan van 2019 en 2020 overgelegd en Reimborg het rapport van Monumentenwacht uit 2019 en een rapport van [A] . Volgens [A] behoeft het buitenschilderwerk opnieuw aandacht en hij wijst op mosgroei op bitumen daken. Reimborg stelt dat zij daar al sinds 2006 op heeft gewezen en daarom moet InBev  voor herstel of vervanging van die dakbedekking zorgen.   
       
     
     
       3.33 
       
         Het hof beperkt zich tot de door Reimborg ingestelde vordering en de daarmee van InBev verlangde werkzaamheden. Daarbij gaat het hof niet uit van een verplichting van InBev om een jaarlijks (met de gemeente af te stemmen) onderhoudsplan op te stellen, hoewel het vrijwillig maken van en overleggen over een onderhoudsplan de verhoudingen tussen partijen ongetwijfeld ten goede kan komen. Het lijkt bepaald geruststellend dat in de planning van InBev over 2020 staat dat pannendak en goten jaarlijks worden gecontroleerd, hersteld en gereinigd. Het zou de goede verhoudingen ook kunnen bevorderen wanneer Reimborg zou overleggen met InBev wanneer Reimborg in het kader van de monumentenstatus werkzaamheden zou moeten verrichten die contractueel niet, niet geheel, of normaal gesproken (zonder monumentenstatus) nog niet van InBev geëist mogen worden. 
         Het hof verwijst naar wat onder 3.8 en 3.9 is overwogen. 
       
       
     
     
       3.34 
       Het hof zal de verlangde werkzaamheden per post bespreken. 
       
         a .  muizenroosters tegen roest behandelen 
       InBev heeft bij antwoordakte van 28 juli 2020 toegezegd dat dit wordt opgepakt. Het hof vindt het redelijk daaraan een termijn te verbinden nu InBev daarover onduidelijkheid laat bestaan en Monumentenwacht de staat al sinds 2018 aanduidt als slecht. 
       
         b. buitenverfwerk onderdorpel noordwestelijk raamkozijn 
       
       InBev heeft bij antwoordakte van 28 juli 2020 toegezegd dat dit wordt opgepakt bij de eerstvolgende onderhoudsbeurt van het buitenschilderwerk zonder dat zij bij benadering aangeeft wanneer dat het geval is. Monumentenwacht maakt al in het rapport van 2014 melding van niet optimale verfafwerking door werking van houten kozijndorpels in de noordwestgevel en ziet in 2018 en nog steeds in 2019 dat het verfwerk daar plaatselijk is gescheurd, hoewel de buitenboel in het voorjaar van 2018 is geschilderd. Gelet op het risico van inwatering zal het hof ook hiervoor een termijn bepalen. 
       
         c. binnenschilderwerk hoge noordelijke ramen en plaatselijk stucwerk kelder 
       
       
         Hierover merkt InBev op dat dit voor haar rekening komt en dat zij dit bij de eerstvolgende onderhoudsbeurt zo nodig meeneemt.  
         Omdat het hier om binnenonderhoud gaat en Reimborg niet duidelijk heeft gemaakt dat schade aan het pand zal ontstaan wanneer InBev hiermee nog even wacht, wijst het hof de vordering van Reimborg op deze punten af. 
       
       
         d. vervangen bitumen luik 
       
       
         InBev meent dat Reimborg hiervoor zelf moet zorgdragen. Het hof ziet in de rapporten van Monumentenwacht uit 2018 en 2019 geen aanknopingspunt voor een verwijt aan InBev waardoor vervanging noodzakelijk is. Ook de foto’s geven ter plaatse geen mosgroei aan.   
         Daarom gaat het hof ervan uit dat de levensduur van het bitumen op is. Dat komt dan voor rekening van Reimborg.  
       
       
         e. losse daktrim  
       
       InBev zal dit aan haar aannemer opdragen, maar geeft geen termijn aan. Dat vindt het hof niet redelijk nu Monumentenwacht al in 2014 heeft gewaarschuwd dat de trim aan de westzijde beter moet worden vastgezet. Het hof zal een termijn bepalen. 
       
         f. ontbrekend loodloket en gebreken aan schoorstenen  
       
       InBev betwist hiervoor aansprakelijk te zijn, maar op dit punt geeft het hof Reimborg gelijk. Uit foto’s en beschrijving in het rapport van Monumentenwacht uit 2014 blijkt al dat er  stenen aan de bovenzijde los zitten en een stuk lood ontbreekt, waardoor regen naar binnen kan komen. Het hof acht het weinig waarschijnlijk dat dit al voor aanvang van de huur het geval was, omdat een dergelijk gebrek zichtbaar is. Het rapport uit 2018 laat meer schade zien en foto’s in het rapport uit 2019 tonen verder verval. Dat had voor een groot deel voorkomen kunnen worden als InBev het onderhoud van de schoorstenen eerder had opgepakt. Nu dient zij tot forser herstel over te gaan en voor zover dat verder gaat dan bakstenen vastmetselen en lood goed afwerken, komt dat voor haar rekening als gevolg van haar nalatigheid. Ook hier zal het hof een termijn voor herstel bepalen.   
       
         g. panlatten en aanstrijkwerk overige dakvlakken vernieuwen en verwijderen PU-schuim 
       
       
         Anders dan bij het inmiddels vervangen dakdeel is hier niet gebleken van schade door inregenen, zie ook pagina 16 van het deskundigenrapport. In het rapport van Monumentenwacht uit 2018 staat dat die panlatten oud en broos zijn. Dan gaat het dus om vervanging wegens veroudering van dit onderdeel van de dakconstructie en dat komt voor rekening van Reimborg. In het kielzog daarvan is ook het opnieuw leggen en aanstrijken van  
         dakpannen aldaar voor rekening van Reimborg. Reimborg mag de kosten van het verwijderen van PU-schuim op de pannen doorberekenen aan InBev, nu is gesteld noch gebleken dat dit schuim al voor aanvang van de huurovereenkomst was aangebracht.    
       
       
     
     
       3.35 
       InBev dient de werkzaamheden onder a, b, e en f binnen zes maanden na betekening van dit arrest uit te voeren en op te leveren aan Reimborg. De schilderwerkzaamheden zijn zeer beperkt in omvang, zodat dit voor de winterperiode haalbaar moet zijn. Indien Reimborg bij die oplevering nog terechte kritiek heeft en InBev vervolgens niet binnen veertien dagen daarna de werkzaamheden alsnog correct heeft opgeleverd, is InBev een dwangsom verschuldigd van € 500,- per werkdag tot een maximum van € 50.000,-. Een dwangsom in de orde van grootte als gevorderd door Reimborg is excessief.  
       
       
         
           proceskosten bij de kantonrechter 
         
       
     
     
       3.36 
       Met  grief 7  betoogt InBev dat zij ten onrechte is veroordeeld in de proceskosten van eerste aanleg. Hoewel het hof het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk zal vernietigen, zal de proceskostenveroordeling in stand blijven. De directe aanleiding voor en het zwaartepunt van die procedure was de aansprakelijkheid voor het ingezakte dak, waarover de gemeente Reimborg had aangeschreven en waarvoor deskundigenonderzoek noodzakelijk bleek. Grief 7 faalt. 
       
       
         
           bewijsaanbiedingen 
         
       
     
     
       3.37 
       Voor zover partijen nog bewijs hebben aangeboden, gaat het hof daaraan voorbij omdat het aanbod ofwel niet ter zake doende is, ofwel onvoldoende specifiek. 
       
       
         
           de slotsom 
         
       
     
     
       3.38 
       
         De slotsom van deze procedure is dat grief 3 van InBev slaagt en haar grieven 5 en 6 grotendeels slagen. De grief van Reimborg betreffende de hanenbalken faalt en haar vermeerdering van eis is gedeeltelijk toewijsbaar. Het hof zal de einduitspraak van de kantonrechter gedeeltelijk vernietigen en opnieuw rechtdoen. 
         In hoger beroep zijn partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk gesteld en daarom zal het hof de kosten van principaal hoger beroep en van incidenteel hoger beroep compenseren, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen.   
       
       
     
     
       3.39 
       Het hof realiseert zich dat met de uitkomst van deze procedure geen glasheldere lijn is uitgezet voor toekomstige werkzaamheden in en aan het monumentale pand. Maar wanneer Reimborg inziet dat zij niet alles bij InBev kan neerleggen en zelf belang heeft bij overleg in verband met onder meer monumentale aspecten, en wanneer InBev als goed huurster tijdig zorgdraagt voor het voor haar rekening komend onderhoud, is wellicht herstel van de communicatie mogelijk. En dat biedt kansen voor goede onderlinge afspraken.    
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof doet uitspraak in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter van 19 december 2017, zoals hersteld op  
       6 februari 2018, voor zover daarin  
     
     a. onder 3.1 een termijn is genoemd van 30 dagen en 
     b. onder 3.2 een termijn is genoemd van 45 dagen  
     c. InBev onder 3.3 is veroordeeld tot het jaarlijks verstrekken van een met de gemeente afgestemd onderhoudsplan en onder 3.4 tot nakoming daarvan;  
     d. onder 3.5 een dwangsom is gesteld op niet tijdig verrichten van het schilderwerk of het indienen van een onderhoudsplan, 
     
     
       en oordeelt in zoverre opnieuw: 
     
     a. stelt de termijn onder 3.1 vast op zes maanden; 
     b. bepaalt de termijn onder 3.2 op tien maanden; 
     c. wijst de vorderingen tot het jaarlijks verstrekken van een met de gemeente afgestemd onderhoudsplan en nakoming daarvan alsnog af; 
     d. wijst de dwangsommen op niet tijdig nakomen van het schilderwerk en niet tijdig indienen van een onderhoudsplan af; 
     
     
       bekrachtigt de bestreden vonnissen van de kantonrechter voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt InBev in incidenteel hoger beroep om binnen zes maanden na betekening van dit arrest de volgende werkzaamheden te verrichten: 
     
     1. muizenroosters tegen roest behandelen; 
     2. buitenzijde schilderen van de onderdorpel van het noordwestelijk raamkozijn; 
     3. losse daktrim vastzetten; 
     4. gebreken aan schoorstenen herstellen en loodloket aanbrengen; 
     een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per werkdag tot een maximum van € 50.000,- indien InBev deze werkzaamheden niet tijdig heeft opgeleverd aan Reimborg en, bij terechte kritiek, vervolgens niet binnen veertien dagen daarna alsnog correct heeft opgeleverd; 
     
     
       veroordeelt InBev tot vergoeding van de kosten voor het verwijderen van PU-schuim op dakpannen, indien Reimborg overgaat tot vervanging van de panlatten van overige dakvlakken;  
     
     
     
       compenseert de kosten van principaal en incidenteel hoger beroep, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen; 
     
     
     
       verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af wat in principaal of incidenteel hoger beroep meer of anders is gevorderd. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, D.H. de Witte en J.A. Gimbrère en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       15 juni 2021.