ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:4115

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:4115 Rechtbank Noord-Holland , 19-05-2021 / C/15/3030641 / HA ZA 20-355

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-05-19

Zaaknummer: C/15/3030641 / HA ZA 20-355

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:4115

---

Vordering tot vergoeding van schade vanwege schending van mededelingsplicht bij verkoop van woning. Schending van mededelingsplicht door verkopers is niet gebleken; de vordering wordt afgewezen.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/303641 / HA ZA 20-355 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 mei 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       2.	 [eiser 2] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. J. de Koning te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       2.	 [gedaagde 2] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 13 januari 2021;  
         
         
           de aanvullende producties 12 t/m 14 van [eiser 1] c.s. van 30 maart 2021;  
         
         
           de mondelinge behandeling van 12 april 2021 en de daarbij door mr. Damen namens [eiser 1] c.s. overgelegde pleitnotities.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       Op 28 juni 2019 hebben [eiser 1] c.s. de woning aan [a-straat] [huisnummer 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde 1] c.s. voor een bedrag van € 300.000. Het betreft een hoekwoning, dat samen met [a-straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] één huizenblok vormt. Kort daarvoor, op 5 juni 2019, hadden [eiser 1] c.s. een als beleggingsobject aangeschafte woning aan [b-straat] in [woonplaats] verkocht, nadat zij onder meer de fundering hadden laten herstellen. De woning aan de [a-straat] [huisnummer 1] ligt op circa 300 meter afstand van de woning aan [b-straat] .  
       
     
     
       2.2. 
       Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. hebben [eiser 1] c.s. de woning op 18 juni 2019 bezichtigd. Tijdens die bezichtiging heeft de verkoopmakelaar van [gedaagde 1] c.s. medegedeeld dat over de staat van de fundering niets bekend was. Vervolgens hebben [eiser 1] c.s. [bouwkundige] , werkzaam bij Premiumkeur (hierna: [bouwkundige] ) opdracht gegeven een bouwkundige keuring te verrichten. Deze keuring vond plaats op 28 juni 2019 in aanwezigheid van (in ieder geval) [gedaagde 1] en [eiser 1] c.s. Na de keuring is nog op dezelfde dag de koopovereenkomst ondertekend.  
       
     
     
       2.3. 
       In [bouwkundige] bouwkundig rapport (dat na levering van de woning aan [eiser 1] c.s. ter beschikking is gesteld) is over de fundering van de woning onder meer vermeld:  
       
       
         “ Fundering 
         
           3. Redelijk 
         
         
           Het huis staat mooi recht en ik heb nergens ernstige scheuren in de gevel aangetroffen die zouden kunnen duiden op een funderingsgebrek. Maar op de zolderetage liggen de vloeren absoluut niet vlak het is mij onduidelijk of dit wordt veroorzaakt door de fundering of dat er een constructief probleem is met bijvoorbeeld de balklaag. Ik heb u dit duidelijk gemeld tijdens de bouwkundige keuring. Naast het huis is een aanbouw geplaatst en de vloer van deze aanbouw ligt niet helemaal vlak, deze is zelfs verzakt. Met een laser heb ik een vloerwaterpassing uitgevoerd en kon ik bewijzen dat deze vloer niet vlak ligt. Ook dit heb ik u medegedeeld tijdens de bouwkundige keuring. Het oordeel over de fundering is een momentopname en ik kan u geen enkele garantie geven op de toekomst. Er zit een meetbout op dit huis dus u kunt deze een keer in de twee jaar opnieuw laten inmeten. Op basis van deze meetgegevens weet u precies hoeveel het huis in millimeters per jaar zakt. Het is zeer waarschijnlijk dat u actuele gegevens bij de gemeente kunt opvragen.  
         
         
           Het huis is gefundeerd op betonnen heipalen en dat is doorgaans een positief gegeven. Ervan uitgaande dat deze op de juiste diepte zijn aangebracht.”   
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Artikel 20 van de koopovereenkomst bood [eiser 1] c.s. de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden indien uiterlijk op 8 juli 2019 uit het rapport van [bouwkundige] zou blijken dat binnen een termijn van tien jaar onderlinge zakkingsverschillen waren te verwachten waardoor funderingsherstel noodzakelijk zou zijn. [eiser 1] c.s. zijn niet tot ontbinding van de koopovereenkomst overgegaan, waarna de woning op 16 september 2019 aan hen is geleverd.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 17 september 2019 heeft [eiser 1] de verkoopmakelaar van [gedaagde 1] c.s. bericht dat hij na kennismaking met de buren had begrepen dat buurtbewoners – waaronder [gedaagde 1] c.s. – in het verleden contact hebben gehad over noodzakelijk funderingsherstel aan de woning, waarover [eiser 1] c.s. tijdens het verkoopproces niet zijn geïnformeerd. De verkoopmakelaar van [gedaagde 1] c.s. heeft hierop te kennen gegeven dat verkopers niet bekend zijn met enig probleem aan de fundering en hier ook geen gesprekken met buurtbewoners over hebben gevoerd.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 20 september 2019 heeft de gemeente [gemeente] een brief aan het adres van [eiser 1] c.s. gestuurd en hen uitgenodigd voor een informatieavond over funderingsproblemen bij huizen in de buurt die zijn gefundeerd op korte grenenhouten palen.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 25 oktober 2019 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de fundering van de woning. Op 28 november 2019 en 9 december 2019 heeft [constructiebureau] – in aanwezigheid van (de zoon van) [gedaagde 1] – een funderingsonderzoek ten aanzien van de woning uitgevoerd. Uit haar rapportage blijkt dat de kwaliteit van de fundering als “ onvoldoende ” wordt geclassificeerd, omdat de houten funderingspalen voor een deel ernstig zijn aangetast door bacteriën. De handhavingstermijn van de huidige fundering werd geschat op 1 tot 5 jaar.   
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben Basis Funderingstechniek B.V. opdracht gegeven de fundering te herstellen. De herstelwerkzaamheden zijn afgerond in augustus 2020.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. gesommeerd de schade die zij in verband met de funderingsgebreken lijden te vergoeden. [gedaagde 1] c.s. zijn hier niet toe overgegaan.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] c.s. vorderen samengevat en na vermindering van eis: 
       
         
           primair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met een vermindering van de koopprijs van € 47.150,26, bestaande uit (i) onderzoekskosten ad € 4.450,50, (ii) herstelkosten ad € 37.499,76 en (iii) kosten voor het aanhouden van de huurwoning ad € 4.550 (voor de periode tot 27 mei 2020) + € 650 (voor de periode tot eind juni 2020); 
         
         
           subsidiair: schadevergoeding ten bedrage van € 47.150,26;  
         
         
           meer subsidiair: wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van [eiser 1] c.s.’ nadeel (althans partiële vernietiging van de koopovereenkomst) ten bedrage van € 47.150,26; 
         
         
           primair, subsidiair en meer subsidiair: vergoeding van (i) buitengerechtelijke kosten ad € 1.475, (ii) wettelijke rente over € 47.150,26 en over de buitengerechtelijke kosten vanaf 25 oktober 2019 en (iii) proceskosten.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen [eiser 1] c.s. mochten verwachten (en dus non-conform is), omdat de woning vanwege de funderingsgebreken niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. [gedaagde 1] c.s. zijn volgens [eiser 1] c.s. aansprakelijk voor de door hen in dit verband geleden schade, omdat [gedaagde 1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden door [eiser 1] c.s. niet te informeren over de aanwezige funderingsgebreken terwijl zij hier wel kennis van hadden. Ook heeft [gedaagde 1] volgens [eiser 1] c.s. willens en wetens een onjuiste mededeling aan [bouwkundige] gedaan door hem tijdens de bouwkundige keuring mede te delen dat de woning is gefundeerd op betonnen palen. Meer subsidiair stellen [eiser 1] c.s. te hebben gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst, aangezien [gedaagde 1] c.s. wisten dat de fundering van essentieel belang was voor [eiser 1] c.s. en hen bekend was (of had moeten zijn) dat [eiser 1] c.s. de koopovereenkomst niet, dan wel niet voor de overeengekomen koopprijs hadden gesloten indien zij van de werkelijke staat van de fundering hadden geweten. Tot slot verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een beroep van [gedaagde 1] c.s. op de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de fundering van de woning gebrekkig is. Partijen twisten echter over de vraag of [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser 1] c.s. stellen te hebben geleden als gevolg van funderingsgebreken. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.  
       
       
         
           Non-conformiteit  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dient een geleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat een koper mag verwachten, wordt verder ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. Voor de mededelingsplicht geldt dat de verkoper niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid hoeft te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet de verkoper dat toch, dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. 
       
     
     
       4.3. 
       In onderhavig geval hebben partijen gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopovereenkomst, waarin is afgeweken van artikel 7:17 BW. De koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:  
       
       
         “ 6.3.1. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  woonruimte en garage . 
         
           (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.  
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.  
         
       
       
         6.3.2. 
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte omstreeks 1935 is gebouwd. Koper is bekend met de dienovereenkomstige lagere eisen die aan de bouwkwaliteit van de onroerende zaak gesteld mogen worden. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder wat betreft fundering, vloeren, gevels, leidingen, daken en eventuele installaties, ook voorover die een tijdelijke belemmering voor het normaal gebruik van de onroerende zaak zouden kunnen zijn.  
           (…) 
         
         
         
           
             Artikel 20 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 08 juli 2019 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door Premiumkeur blijkt dat binnen een termijn van 10 jaar onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten die leiden tot schade aan het casco waardoor herstel aan de fundering noodzakelijk is. (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 23 Koper is ermee bekend dat de woning is gebouwd in de periode tussen 1880 en 1945. In deze periode zijn grenen heipalen, maar ook andere houtsoorten toegepast. Gemeente [gemeente] heeft in bepaalde buurten/straten onderzoek laten verrichten naar de fundering van woningen, welke in de periode 1880-1945 zijn gebouwd. Het gaat hierbij om onderzoek naar de bacteriële aantasting van grenen paalfunderingen. Het verkochte woonhuis valt BUITEN het onderzoeksgebied .” 
         
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde 1] c.s. staan blijkens artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst dus niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiser 1] c.s. kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die [eiser 1] c.s. niet kenden, maar die zij (wel) zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn kenbaar.  
       
     
     
       4.5. 
       Artikel 6.3.2 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule) brengt mee dat [gedaagde 1] c.s. in beginsel niet aansprakelijk zijn voor funderingsgebreken, aangezien de fundering uitdrukkelijk als voorzienbare of te verwachten tekortkoming door [eiser 1] c.s. is aanvaard. [eiser 1] c.s. hebben daarmee geaccepteerd dat een funderingsgebrek, ook indien dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, voor hun rekening en risico komt. Zij hadden de afwezigheid van dit gebrek dus niet zonder meer mogen verwachten.  
       
     
     
       4.6. 
       Het voorgaande is anders indien [gedaagde 1] c.s. bekend waren met het funderingsgebrek en dit bewust hebben verzwegen. In dat geval hebben zij immers hun mededelingsplicht geschonden. [eiser 1] c.s. stellen in dit verband dat [gedaagde 1] c.s. in de vragenlijst voor de verkoop van de woning (hierna: de vragenlijst) “ nee ” hebben geantwoord op de vraag of er sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering, terwijl zij wisten dat de woning funderingsproblemen had en dit bewust niet hebben medegedeeld. Ter onderbouwing wijzen [eiser 1] c.s. op een gesprek tussen [gedaagde 1] en buurtbewoners, [buurtbewoner 1] (woonachtig op [a-straat] [huisnummer 2] ) en [buurtbewoner 2] (woonachtig op [c-straat] ) op 22 of 23 september 2018 (hierna: het gesprek). In een door [eiser 1] c.s. overgelegde schriftelijke verklaring verklaren [buurtbewoner 1] en [buurtbewoner 2] hierover, voor zover relevant, als volgt:  
       
       
         “ Bij deze bevestig ik dat de buurman, [gedaagde 1] , op de hoogte is geweest van de funderingsproblemen van de woningen op [a-straat] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] .  
       
       
       
         
           Tijdens de bouwwerkzaamheden achter de woning op [a-straat] [huisnummer 2] in het weekend van 22 en 23 september 2018 kwamen de gebreken van de fundering aan de orde.  
         
         
           Gedurende de timmerwerkzaamheden in de aanbouw waren de volgende personen aanwezig: buurman [gedaagde 1] , buurman [buurtbewoner 1] en buurman [buurtbewoner 2] .  
         
       
       
       
         
           Er werd die dag platen bevestig op de achterwand van de woning / garage van [a-straat] [huisnummer 1] . Dit heeft buurman [gedaagde 1] zelf ter hand genomen. Tijdens de timmerwerkzaamheden hebben we specifiek benoemd dat de aanbouw van de [a-straat] [huisnummer 2] los zou komen te staan van de woning / garage op [a-straat] [huisnummer 1] i.v.m. het verzakken daarvan en eventueel het verder verzakken in de toekomst.  
         
         
           De aanwezige schade in de achtergevel van de woning op [a-straat] [huisnummer 2] , de scheur in de gevel en onder het badkamerraam, gaf onderwerp tot dit gesprek. Ook buurman [gedaagde 1] beaamde dat funderingsherstel spoedig noodzakelijk was.  
         
       
       
       
         
           Ik, [buurtbewoner 2] , benoemde dat ik in de loop van tijd contact zou opnemen met een partij die in funderingsherstel is gespecialiseerd. Buurman [gedaagde 1] wist ook een partij die hierin kon adviseren. Door omstandigheden is het nog niet tot een adviseringsgesprek gekomen.” 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde 1] c.s. betwisten gemotiveerd dat in het gesprek gesproken zou zijn over de noodzaak van funderingsherstel, zoals [buurtbewoner 1] en [buurtbewoner 2] verklaren. Zij betogen dat [gedaagde 1] die dag de aanbouw van de woning waterdicht heeft gemaakt, nadat bij de sloop van de naastgelegen schuur van [buurtbewoner 1] schade zichtbaar was geworden. Volgens [gedaagde 1] c.s. heeft [buurtbewoner 2] (die in een ander huizenblok woont) die dag enkel terloops geroepen dat [gedaagde 1] en [buurtbewoner 1] iets aan de fundering moesten doen (kennelijk omdat hij de fundering van zijn woning had hersteld), maar [gedaagde 1] en [buurtbewoner 1] hebben niets met deze opmerking gedaan, aldus [gedaagde 1] c.s. Dat de aanbouw aan het verzakken zou zijn, is volgens [gedaagde 1] c.s. niet besproken; dit was voor [gedaagde 1] (als leek) ook niet kenbaar. [gedaagde 1] c.s. voeren in dit verband aan dat een dergelijke verzakking (voor een leek) niet eenvoudig is vast te stellen, aangezien zelfs een deskundige als [bouwkundige] de verzakking van de aanbouw eerst heeft vastgesteld nadat hij met behulp van een laser een vloerwaterpassing had uitgevoerd. 
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken van een mededelingsplicht die [gedaagde 1] c.s. hebben geschonden. Uit de verklaring van [buurtbewoner 1] en [buurtbewoner 2] blijkt dat noch vóór, noch na het gesprek een funderingsonderzoek is uitgevoerd (en zelfs geen contact is gezocht met een deskundige). Bovendien staat vast dat nooit met de buren van [a-straat] [huisnummer 3] (die samen met [a-straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] één huizenblok vormen) over funderingsproblemen of herstel is gesproken, zodat van een concreet voornemen om de fundering van het huizenblok te laten onderzoeken, niet is gebleken. Onder die omstandigheden kan [gedaagde 1] c.s. niet worden verweten in de vragenlijst niet een bevestigend antwoord te hebben gegeven op de vraag of de woning funderingsproblemen had. Dit was immers geenszins vastgesteld. Daarbij is van belang dat [gedaagde 1] c.s. voorafgaand aan de verkoop van de woning nog bij de gemeente de actuele meetresultaten ten aanzien van de fundering hebben opgevraagd, waarna hen is medegedeeld dat hierover geen informatie beschikbaar was. 
       
     
     
       4.9. 
       Vast staat dat [gedaagde 1] c.s. zowel in de vragenlijst als tijdens de bouwkundige keuring wel hebben gewezen op scheuren in de zij- en achtergevel van de woning, terwijl dergelijke (soortgelijke) scheuren ook aanleiding vormden voor het gesprek. Daarmee hebben [gedaagde 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank aan hun mededelingsplicht voldaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [eiser 1] c.s. wisten dat funderingsgebreken in de gemeente Zaanstad een veelvoorkomend probleem is en zij in dat licht (i) een deskundige ( [bouwkundige] ) de fundering hebben laten onderzoeken en (ii) in de mogelijkheid hebben voorzien de koopovereenkomst te ontbinden indien uit het deskundigenonderzoek zou blijken dat binnen 10 jaar funderingsherstel noodzakelijk zou zijn. Vast staat dat [eiser 1] c.s. niet tot ontbinding van de koopovereenkomst zijn overgegaan. Kennelijk waren zij door de deskundige voldoende gerust gesteld. Dat dit achteraf onjuist blijkt te zijn, komt voor hun rekening en risico.  
       
     
     
       4.10. 
       Ter zitting hebben [eiser 1] c.s. nog gesteld dat [gedaagde 1] [bouwkundige] willens en wetens op het verkeerde been heeft gezet door tijdens de bouwkundige keuring aan [bouwkundige] (ten onrechte) mede te delen dat voor de fundering betonnen palen zijn gebruikt. Hierdoor heeft [bouwkundige] ten onrechte geconcludeerd dat de fundering geen ernstige problemen vertoonde, aldus [eiser 1] c.s. Ter onderbouwing wijzen [eiser 1] c.s. op een e-mail van [bouwkundige] van 19 maart 2020 waarin hij opmerkt: “ De informatie over de betonnen heipalen komen van de verkoper die vertelde me dit tijdens de keuring. ” Ook dit betoog kan [eiser 1] c.s. niet baten. Vast staat immers dat [gedaagde 1] c.s. artikel 23 (de paalrotclausule, die betrekking heeft op grenen paalfunderingen) in de koopovereenkomst hebben laten opnemen, hetgeen haaks staat op een dergelijke uitspraak. Daarbij komt dat [bouwkundige] tijdens de bouwkundige keuring zowel op zolder als in de aanbouw scheefstand heeft geconstateerd en heeft opgemerkt dat dit mogelijk veroorzaakt werd door de staat van de fundering. Dat [eiser 1] c.s. desondanks, zonder verder onderzoek te doen, de koop hebben doorgezet, komt – mede indachtig de ouderdomsclausule en paalrotclausule, die als strekking hebben de koper te waarschuwen – voor hun rekening en risico. Voor zover zij daarbij op [bouwkundige] advies zijn afgegaan, geldt dat [eiser 1] c.s. zich dienen te wenden tot Premiumkeur. 
       
       
         
           Dwaling 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser 1] c.s. betogen subsidiair dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en beroepen zich op artikel 6:228 lid 1 sub a en sub b BW. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht). De vernietiging kan blijkens artikel 6:228 lid 2 BW niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (verschoonbaarheid).  
       
     
     
       4.12. 
       Nu [eiser 1] c.s. aan hun beroep op dwaling hetzelfde feitencomplex ten grondslag leggen als aan hun beroep op non-conformiteit, kan dit beroep niet slagen. Een schending van [gedaagde 1] c.s.’ mededelingsplicht is immers niet gebleken. Evenmin is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. een inlichting hebben verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt en voor zover dat anders zou zijn, dient dit – gelet op voornoemde omstandigheden – voor rekening van [eiser 1] c.s. te blijven. Het voorgaande geldt overeenkomstig voor [eiser 1] c.s.’ beroep op de redelijkheid en billijkheid, nu ook hieraan hetzelfde feitencomplex ten grondslag is gelegd.   
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op: 
       
       - griffierecht		937,00  
       - salaris advocaat	 	2.228,00  (2,0 punten × tarief € 1.114,00)  
       Totaal	€ 	3.165,00 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.165,  
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2021.