ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:4665

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:4665 Rechtbank Rotterdam , 25-05-2022 / C/10/623999 / HA ZA 21-755

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-05-25

Zaaknummer: C/10/623999 / HA ZA 21-755

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:4665

---

Koop bestaande woning. Artikel 6.1 en 6.3 NVM-koopcontract. Beroep op non-conformiteit en dwaling vanwege verborgen gebreken. Gedeeltelijke toe- en afwijzing en bewijsopdracht ten aanzien van de resterende gestelde gebreken.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/623999 / HA ZA 21-755 
     
     
     
       
         Vonnis van 25 mei 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.P. Hellinga te Zwijndrecht. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna (in mannelijk enkelvoud) [eiser 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 30 juli 2021 met producties 1 tot en met 19; 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10; 
         
         
           de oproepingsbrieven van 4 november 2021 voor de mondelinge behandeling op 1 februari 2022; 
         
         
           de zittingsagenda’s van 24 december 2021 voor de mondelinge behandeling op 1 februari 2022; 
         
         
           de akte vermeerdering van eis tevens akte overleggen producties van 21 januari 2021 van [eiser 1] c.s., met producties 20 tot en met 23; 
         
         
           de e-mail van mr. J.P. Hellinga van 25 januari 2021, waarin hij aangeeft dat zijn kantoorgenote mr. K. Hellinga [gedaagde] zal bijstaan tijdens de mondelinge behandeling; 
         
         
           de akte overleggen productie van 27 januari 2021 van [gedaagde] , met productie 11; 
         
         
           de akte overleggen productie van 28 januari 2021 van [gedaagde] , met productie 12; 
         
         
           de ter mondelinge behandeling overgelegde productie 13 van [gedaagde] en de aldaar overgelegde spreekaantekeningen van mr. Visser en mr. K. Hellinga;  
         
         
           het proces verbaal van mondelinge behandeling van 1 februari 2021; 
         
         
           de akte van 16 februari 2022 van [eiser 1] c.s. met reactie op productie 13 van [gedaagde] ; 
         
         
           de aktes uitlaten voortzetting procedure van 2 maart 2022 van zowel [eiser 1] c.s. als [gedaagde] ; 
         
         
           de reactie van de rechtbank van 3 maart 2022 op de beide aktes van 2 maart 2022 van partijen, waarbij de zaak naar de rol van 13 april 2022 is verwezen voor vonnis; 
         
         
           het bericht van 16 maart 2022 van [eiser 1] c.s. met reactie op het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 februari 2022. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2. De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft op 25 februari 2021 een vrijstaande woning (hierna: de woning) aan de [adres] in Barendrecht van [gedaagde] gekocht voor een bedrag van € 680.108,00.  
       
     
     
       2.2. 
       In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen: 
       
       
         “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
       
     
     
       6.1. 
       
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. 
         […] 
       
     
     
       6.3. 
       
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. 
         Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud'. 
         Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
         (vet in origineel) 
       
       
     
     
       2.3. 
       De akte van levering van de woning is op 9 april 2021 gepasseerd. 
       
     
     
       2.4. 
       Voordat de akte van levering werd ondertekend heeft een eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Hierbij waren [gedaagde] , zijn verkoopmakelaar (hierna: de makelaar), [eiser 1] c.s. en de vader van [eiser 2] aanwezig. [eiser 1] c.s. heeft het inspectieformulier niet ondertekend. Op het inspectieformulier staat onder meer aangegeven: 
       
       
         “[…] 
         verwarming functioneert:			Ja 
         […]” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft op de dag van levering, 9 april 2021, na de eindinspectie, een e-mail naar de makelaar gestuurd waarin onder meer staat: 
       
       
         “[…] 
         Hierbij melden wij u dat wij vandaag een eindinspectie hebben gehad van [adres] te Barendrecht. Deze inspectie is niet akkoord bevonden omdat er nog gebreken in de woning zijn die nog door de eigenaar hersteld dienen te worden. 
       
       
       
         -alle [jaloezieën] op de beneden verdieping ontbreken terwijl [die] volgens de lijst van zaken achter diende te blijven. 
         -de witte vloer in de achterste kamer/kantoor is verkleurd/beschadigd en dient herstelt te worden. 
         -elektriciteit in de tuin ligt open en hierdoor is er een onveilige situatie. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft aan [eiser 1] c.s. € 1.000,00 betaald ter compensatie van de ontbrekende gordijnen en jaloezieën.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 10 april 2021 heeft [eiser 1] c.s. wederom een email naar de makelaar gestuurd waarin onder meer staat: 
       
       
         “[…] 
         Tot onze spijt moeten wij u melden dat wij nog meer gebreken in de woning hebben aangetroffen die niet door de verkoper aan ons zijn of waren gemeld. Deze gebreken waren bij het begin of tijdens het verkoopproces tot heden niet aan ons gemeld. 
         Om die reden waren de gebreken en gevaren bij ons dan ook onbekend. 
         -De [koel-/vriescombinatie] is defect en functioneert niet! Dit, terwijl er was aangegeven dat alles prima werkte. 
         -Elektra in de tuin die nog hersteld dient te worden. Het fasedraad ligt open en bloot onder een bloempot verstopt en dit is levensgevaarlijk. (Over deze schade aanvaarden jullie ook de aansprakelijkheid). 
         -De vloer in de kantoorkamer beneden is beschadigd. Deze is verborgen gehouden met een 
         koeienkleed. (Over deze schade aanvaarden jullie ook de aansprakelijkheid). 
         Er is hiervoor een bedrag van € 1000 uitgekeerd. 
         -De vloerverwarming is kapot en werkt niet. De vloerverwarming dient in functie te zijn in de woonkamer. 
         -Alle kamers boven, ook de badkamer: de draaikiepramen gaan niet goed open en dicht omdat daar afgebroken sleutels in zitten. Boven in alle slaapkamers gaan de ramen dus niet goed open en dicht. Behalve een raam die wel functioneert. Tijdens de eindinspectie wilde wij deze testen, maar de verkoper nam het over en demonstreerde 1 raam en gaf aan dat alle ramen op deze wijze goed functioneerden... hij zei: "alles werkt gewoon goed"! 
         -Jacuzzi badkamer: Tijdens de inspectie mochten we hem niet testen, omdat hij helemaal vol moest lopen met water en dan moest de jacuzzi het doen » gaven de makelaar en de verkoper aan.. want hij zou gewoon werken er is toegezegd dat de jacuzzi zou werken. Hij werkt echter niet! 
         […] 
         -De elektra is levensgevaarlijk aangesloten. De bruine draad hoort het fasedraad te zijn en er is in de woonkamer blauw draad gebruikt waar de spanning op zit. Dit kan tot levensgevaarlijke en dodelijke situaties leiden.. Dit is niet het normale gebruik van de woning en dat is ook niet medegedeeld door de verkoper, terwijl de verkoper dit had moeten weten omdat hij daar de verlichting weg had gehaald. Mijn schoonvader wilde een lampje in de woonkamer plaatsen en kreeg een zware schok, omdat hij het blauwe draad probeerde aan te raken. Hij had bijna dood kunnen zijn.. Graag verzoeken wij u spoedig actie te ondernemen. Verkopende partij is aansprakelijk voor alle verdere schade die hieruit [ontstaat] o.a. brandschade ,levensbedreigende situatie / levensschade... 
         […] 
         -Er zitten heel veel beschadigingen en verkleuring in de epoxyvloer [van de] woonkamer 
         -De raambekleding [(jaloezieën)] bij de keuken en in de achterste kantoorkamer waren tijdens de bezichtigingen, in de brochure van de aankoop en in de lijst van zaken aanwezig. In de praktijk echter zijn deze weggehaald door de verkoper en wij zouden deze graag teruggeplaatst hebben. Dit hebben wij bij de eindinspectie aangegeven, graag zien wij deze dan ook in de woning terug. (Dit zijn kostbare raambekledingen). 
         -In bovengenoemde punten is er sprake van non-conformiteit. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 15 april 2021 heeft de makelaar in reactie op deze e-mail onder meer het volgende aan [eiser 1] c.s. geschreven: 
       
       
         “[…] 
         De verkoper herkent de door u genoemde gebreken niet en stelt dat -behoudens het eerder besproken elektra punt in de tuin - alles in nette staat en werkende staat achtergelaten is. Voorts heb ik begrepen dat hij de € 1000,-- voor de ontbrekende gordijnen overgemaakt heeft en willen wij met u een regeling treffen omtrent de elektricien voor het elektra punt in de tuin. Hoe kunnen wij dit het beste met u afspreken? Is er bijvoorbeeld 1 dag in de week dat u op zeker thuis bent? Dan kan ik met de elektricien op die dag een tijdstip afspreken. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 30 april 2021 heeft Beyer Installatie, de door [gedaagde] ingeschakelde elektricien, een email gestuurd aan de makelaar waarin onder meer staat: 
       
       
         “[…] 
         Meneer wilde daar per se geen doos geplaatst hebben, maar hij wilde dat alles werken[d] gemaakt ging worden. 
         Mijn collega heeft nog getracht aan te geven dat we enkel kwamen voor het veilig maken van de situatie, echter wilde meneer alles (inclusief data aansluitingen binnen) werkend gemaakt hebben. 
         De bewoner zou contact opnemen met jullie over zijn wensen (eisen). 
         […]” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft zich gewend tot zijn rechtsbijstandsverlener DAS. Bij brief van 3 mei 2021 heeft Das onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven: 
       
       
         “[…] 
         Namens cliënten verzoek en, voor zoveel nodig, sommeer ik u hierdoor dan ook om mij uiterlijk binnen twee weken na heden schriftelijk te bevestigen dat u aansprakelijkheid voor de gebreken erkent èn dat u de gebreken voor uw rekening en risico zult (laten) herstellen dan wel de herstelkosten/schade aan cliënten zult vergoeden. 
       
       
       
         In dat kader stellen cliënten voor om eveneens binnen twee weken na heden met een gezamenlijke deskundige dan wel ieder met zijn eigen deskundige de woning door te gaan en de gebreken in kaart te brengen alsmede deze deskundige(-n) een rapportage uitbrengen over de te herstellen gebreken en de kosten die hiermee gemoeid zijn. 
       
       
       
         Gaarne ontvangen cliënten uw reactie hierop. Mocht deze uitblijven dan achten zij zich na ommekomst van de termijn van twee weken vrij om zelf een deskundige inschakelen en de gebreken op uw kosten te laten herstellen. Mocht ik uw schriftelijke bevestiging niet (tijdig) ontvangen, dan verkeert u in verzuim. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Mr. J. Hellinga heeft bij brief van 17 mei 2021 gereageerd op de brief van 3 mei 2021 van DAS. In deze brief wordt iedere aansprakelijkheid aan de zijde van [gedaagde] van de hand gewezen.  
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft GE Vastgoed opdracht gegeven om ‘ de (verborgen) gebreken aan en om de woning ’ op te nemen. Namens GE Vastgoed heeft G. van het Einde deze opdracht op 14 mei 2021 uitgevoerd en zijn bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 17 mei 2021 (hierna: de GE-rapportage).  
       
     
     
       2.13. 
       Noya installatietechniek heeft op 2 juni 2021 een email gestuurd aan [gedaagde] waarin, voor zover van belang, staat:  
       
       
         “[…] 
         […] ik heb zojuist mijn administratie nagekeken [betreffende] mijn bezoek op 3 februari 2021.  
         Wij hebben deze afspraak toen met een uitzondering uitgevoerd omdat u de woning wilde verkopen en alles nagekeken wilde hebben.  
         […] 
         Bij het weggaan van de woning was de ketel in zeer goede staat aan het branden, de afvoer liep ook goed door. 
         Als de ketel niet zou hebben voldaan aan de [eisen] had ik hem afgekeurd en er ook geen sticker op geplakt. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Van den Nieuwendijk Bouw heeft op 4 juni 2021 een email gestuurd aan [gedaagde] waarin, voor zover van belang, staat: 
       
       
         “[…] 
         Bij deze kan ik bevestigen dat er diverse keren onderhoud is gepleegd aan de draaikiepramen. Dat de raamboompjes niet helemaal naar beneden staan is puur een kwestie van afstellen. Dit heeft niks te maken met dat de ramen niet goed zijn. 
         […]” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Barendrecht-elektra heeft op 8 juni 2021 een email gestuurd aan [gedaagde] waarin, voor zover van belang, staat:  
       
       
         “[…] 
         De woning is zoals gebruikelijk voor oplevering door ons gekeurd en er zijn geen tekortkomingen in de elektrische installatie geconstateerd, 
         […]” 
       
       
       
         Aan de email is het keuringsrapport van 28 november 2006 toegevoegd zoals Barendrecht-elektra dat ten tijde van de oplevering, na de bouw van de woning, heeft opgemaakt.  
       
       
     
     
       2.16. 
       Op verzoek van [eiser 1] c.s. heeft Becoma Renovatie en Onderhoud B.V. (hierna: Becoma) op 9 juli 2021 een offerte uitgebracht ten behoeve van het uitvoeren van diverse werkzaamheden aan de woning (hierna: de Becoma-offerte), welke werkzaamheden zijn gebaseerd op de GE-rapportage. De Becoma-offerte behelst een totaalbedrag van € 33.755,31 inclusief BTW. De offerte omvat, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         “[…] 
         
           Epoxycoating: 
         
         Leveren en aanbrengen nieuwen laag epoxy kleur in overleg. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 5.345,80 
         
       
       
       
         
           Elektrische Installatie: 
         
         Groepenkast opnieuw indelen, internet verbindingen herstellen. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 7.455,75 
         
       
       
       
         
           Vloerverwarming: 
         
         Gehele vloerverwarming nazien en herstellen, pomp vervangen. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 6.845,20 
         
       
       
       
         
           Mechanische ventilatie / CV ketel: 
         
         Deze dienen geheel na gezien te worden. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: [€] 1.285,20 
         
       
       
       
         
           Kozijnen/Handgrepen: 
         
         Draai/kiep delen opnieuw stellen, raamkrukken vervangen (sleutels zijn afgebroken) 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: [€] 1.665,30 
         
       
       
       
         
           Ligbad / Jacuzzi: 
         
         Bediening werkt niet goed, deze is niet standaard te vervangen. 
         Leveren en plaatsen nieuw bad met jacuzzi. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 2.124,10 
         
       
       
       
         
           Koelkast / vriezer: 
         
         Leveren en plaatsen koelkast /vriezer 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 945,60 
         
       
       
       
         
           Buitenverlichting: 
         
         Gehele buiten verlichting herstellen. 
         
           De kosten voor deze werkzaamheden zijn: € 1.465,00 
         
       
       
       
         
           Ongedierte bestrijding: € 765,00 
         
         […] 
         (Vet in origineel) 
       
       
     
     
       2.17. 
       Mr. Visser heeft bij brief van 13 juli 2021 [gedaagde] verzocht om een bedrag van € 33.755,31 aan [eiser 1] c.s. te vergoeden voor herstel van de gebreken. 
       
     
     
       2.18. 
       
        [gedaagde] heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven, waarna [eiser 1] c.s. op 21 juli 2021, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, conservatoir beslag heeft doen leggen onder vier banken op mogelijke tegoeden van [gedaagde] .  
       
     
     
       2.19. 
       Op verzoek van [eiser 1] c.s. heeft Becoma op 19 januari 2022 een tweede offerte uitgebracht (hierna: de aanvullende Becoma-offerte). Hierin staat onder meer: 
       
       
         “[…] 
         
           1: Condens binnenzijde kozijnen 
         
         Zowel op de BG en de 1e etage is er constatering van condens aan de onderzijde bij de kozijnen hierdoor ontstaat er schimmelvorming op de kozijnen. 
       
       
       
         Conclusie van bevindingen [:] er ontstaat bij de spouwmuur en aansluiting kozijnen en vloer / kozijnen een koudebrug, waarschijnlijk zit er vanuit de bouw geen DPC folie tussen de spouwmuren. 
       
       
       
         Mocht dit verholpen moeten worden zouden de kozijnen vervangen moeten worden en de koudebrug verhelpen, beraming € 60.000,00 excl. BTW. 
       
       
       
         
           2: Daktrimmen 
         
         De aluminium trimmen op het dak zijn niet bedekt door de brandlaag, deze dient opnieuw gedaan te worden, beraming € 2.500 excl. BTW. 
         […]” 
         (Vet in origineel) 
       
       
     
     
       2.20. 
       Op 26 januari 2022 heeft Boin Bouwservice een email gestuurd aan [gedaagde] waarin onder meer staat: 
       
       
         “[…] 
         Mijn eerste [reactie] bij het zien van de foto’s is dat het vocht vanaf de binnenzijde is ontstaan, bijvoorbeeld door maanden de woning niet te verwarmen en te ventileren, daarna bij koud weer de ruimtes op te stoken tot 20 graden plus. 
         De opmerking van de firma Becoma dat er waarschijnlijk geen DPC folie aan de kozijnen en tussen de spouw aangebracht zou zijn, acht ik zeer onwaarschijnlijk daar de woning een energie label B heeft, en deze woning is gebouwd door een [gerenommeerde] aannemer, welke zeker niet zonder deze folie zal werken en dit ook in het bouwbestek omschreven is. 
         […]” 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] c.s. vordert – samengevat – na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           Primair:  
         
         I.	de koopovereenkomst met [gedaagde] gedeeltelijk te ontbinden met vermindering van de koopprijs met een bedrag gelijk aan de schade (zijnde de herstelkosten ter hoogte van € 109.380,31 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag en/of 
         II.	te verklaren voor recht dat, voor zover de koopovereenkomst niet wordt ontbonden, [gedaagde] (voor zover mogelijk) hoofdelijk aansprakelijk is tot vergoeding van (een bedrag gelijk aan) de schade, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, 
       
       
       
         
           subsidiair: 
         
         III.	te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet door [eiser 1] c.s. zou zijn gesloten en/of 
         IV.	de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eiser 1] c.s. lijdt, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen en de koopprijs te verminderen met € 109.380,31 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag en/of 
       
       
       
         
           zowel primair als subsidiair: 
         
         V	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van (of restitutie van) (een bedrag gelijk aan) de schade, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
       
       
       
         VI	[gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.868,80, 
       
       
       
         VI	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, in de beslagkosten en in de nakosten en de toepasselijke wettelijke rente over alle kosten, vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis tot de dag der algehele betaling. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan de vorderingen legt [eiser 1] c.s. het volgende ten grondslag. 
       
       
         3.2.1. 
         Primair is er sprake van een woning die niet aan de overeenkomst beantwoordt en dus van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW. De woning bezit niet de eigenschappen die [eiser 1] c.s., mede gelet op de mededelingen die [gedaagde] en zijn makelaar hebben gedaan, op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Hierdoor is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Als gevolg daarvan is [eiser 1] c.s. gerechtigd de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, dan wel is [gedaagde] aansprakelijk tot vergoeding van de schade die [eiser 1] c.s. hierdoor heeft geleden. Deze schade bestaat uit het laten verrichten van herstelwerkzaamheden die zijn opgenomen in de twee door Becoma uitgebrachte offertes. Het totaalbedrag van beide offertes komt neer op een bedrag van € 109.380,31. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Subsidiar beroept [eiser 1] c.s. zich op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a, b en/of c. [gedaagde] wist af van de gebreken, althans hij had dit moeten weten, en hij heeft [eiser 1] c.s. hierover niet ingelicht. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser 1] c.s. de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gekocht. Op basis hiervan is [eiser 1] c.s. gerechtigd de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden dan wel is [gedaagde] gehouden om de het nadeel wat [eiser 1] c.s. hierdoor heeft geleden op te heffen.  
         
       
     
     
       3.3. 
       De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser 1] c.s. in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt. 
       
       
         3.3.1. 
         
          [gedaagde] voert aan dat [eiser 1] c.s. niet aan zijn stelplicht heeft voldaan voor wat betreft de gedane mededelingen over de woning en het beroep op dwaling. Daarnaast betwist [gedaagde] dat de woning non-conform is, alsmede dat hij toezeggingen of mededelingen heeft gedaan die hebben geleid tot non-conformiteit en/of dwaling. Ten aanzien van de beweerdelijke condensvorming en lekkageplekken voert [gedaagde] tevens aan dat hij niet in verzuim is nu hij niet in de gelegenheid is gesteld dit te (laten) herstellen.  
         
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4. De beoordeling 
     
     
       
         De eisvermeerdering 
       
     
     
       4.1. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling haar eis vermeerderd. [gedaagde] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eisvermeerdering te weigeren.  
       
       
         
           Non-conformiteit 
         
       
     
     
       4.2. 
       Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of de woning die [eiser 1] c.s. van [gedaagde] heeft gekocht voldeed aan de koopovereenkomst. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. 
       
     
     
       4.3. 
       Artikel 7:17 BW is echter van regelend recht. Het staat partijen dus vrij om daarvan in hun koopovereenkomst af te wijken. In dit geval hebben [eiser 1] c.s. en [gedaagde] dat ook gedaan en een koopovereenkomst gesloten volgens ‘de Modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)’, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. 
       
     
     
       4.4. 
       Artikel 6.1 van deze koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eiser 1] c.s. ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. De Hoge Raad heeft zich in zijn arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) uitgelaten over de vraag wat onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan.  
       
     
     
       4.5. 
       Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het is dus niet zo dat elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn.  
       
     
     
       4.6. 
       Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was. Met de kenbare gebreken wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Dit betekent dat ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, kenbaar zijn. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd, enerzijds doordat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en anderzijds doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. 
       
     
     
       4.7. 
       Het door [eiser 1] c.s. gevorderde bedrag ziet op de herstelkosten die zijn opgenomen in de Becoma-offerte en de aanvullende Becoma-offerte (producties 15 en 21 van [eiser 1] c.s.). De in de Becoma-offerte benoemde en geoffreerde punten zijn door Becoma bekeken op basis van de eerder uitgebrachte GE-rapportage (productie 12 van [eiser 1] c.s.). Om die reden zal de rechtbank, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling aangegeven, bij de verdere beoordeling uitgaan van de gestelde gebreken zoals genoemd in de GE-rapportage, de Becoma-offerte en de aanvullende Becoma-offerte. De rechtbank zal deze gestelde gebreken toetsen aan het in overweging 4.5 geschetste toetsingskader. Hierbij geldt dat de stelplicht en bewijslast van de beweerdelijke non-conformiteit op [eiser 1] c.s. rust; hij is het immers die zich op de rechtsgevolgen hiervan beroept. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Vlek op de epoxyvloer, vloerverwarming, jacuzzi en koel/vriescombinatie 
       
       
         4.8.1. 
         
          [eiser 1] c.s. stelt dat er een vlek in de epoxyvloer op de begane grond zit, welke door [gedaagde] ten tijde van de bezichtigingen is weggemoffeld met een daarop gelegd vloerkleed. Tevens stelt [eiser 1] c.s. dat de vloerverwarming op de benedenverdieping defect is. De vloer wordt bij het eetgedeelte in het geheel niet warm. De GE-rapportage vermeldt hierover ‘ niet werkende vloerverwarming ’, terwijl in de Becoma-offerte staat: ‘ gehele vloerverwarming nazien en herstellen, pomp vervangen ’. Daarnaast stelt [eiser 1] c.s. dat de jacuzzi in de badkamer op de bovenverdieping defect is, in die zin dat de bediening hiervan niet (goed) werkt, en dat de koel/vriescombinatie in de keuken defect is. Al deze gebreken zouden reeds bestaan ten tijde van de levering van de woning. 
         
       
       
         4.8.2. 
         
          [gedaagde] erkent dat de epoxyvloer enige verkleuring vertoont, maar voert aan dat enige mate van verkleuring bij de uitstraling van een dergelijke vloer hoort. [gedaagde] betwist dat de vloerverwarming defect was ten tijde van de levering van de woning. De temperatuur van de vloerverwarming is weliswaar gekoppeld aan de buitentemperatuur, als deze stijgt, schakelt de vloerverwarming automatisch uit, maar de vloerverwarming werkte op de gehele begane grond naar behoren. Ten aanzien van de jacuzzi en de koel/vriescombinatie betwist [gedaagde] kortweg dat deze defect zouden zijn geweest ten tijde van de levering van de woning. Beide apparaten zouden op dat moment naar behoren hebben gefunctioneerd.  
         
       
       
         4.8.3. 
         De rechtbank wijst er allereerst op dat de woning bij levering in dezelfde staat moet verkeren als tijdens het sluiten van de koopovereenkomst. In dat kader stelt de rechtbank vast dat, gezien de stellingen van partijen, de vlek in epoxyvloer zowel ten tijde van de koop als ten tijde van de levering aanwezig was. [gedaagde] heeft dus voldaan aan zijn primaire verbintenis tot levering de woning in de toestand waarin die zich bij de koop bevond. Dat de vlek vanuit esthetisch oogpunt voor [eiser 1] c.s. wellicht niet wenselijk is, houdt echter niet in dat er sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan het normale gebruik van de woning. Het door [eiser 1] c.s. gedane beroep op de schending van de mededelingsplicht door [gedaagde] wordt verworpen. [eiser 1] c.s. had, met het weg (laten) halen van het kleed, de vloer zelf kunnen bekijken. Door dit na te laten heeft hij niet voldaan aan zijn eigen onderzoeksplicht. Dit geldt temeer nu [eiser 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat hij het vreemd vond dat, tijdens een van de bezichtigingen, op de desbetreffende plek een vloerkleed lag. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.   
         
       
       
         4.8.4. 
         Voor de vloerverwarming, de koel/vriescombinatie en de jacuzzi geldt dat, indien zij ten tijde van de koopovereenkomst naar behoren werkten, zij dit ook dienen te doen op het moment van de levering van de woning. Uit de eigen – op zichzelf onbetwiste – verklaringen van [gedaagde] leidt de rechtbank af dat de vloerverwarming, de koel/vriescombinatie en de jacuzzi goed functioneerden ten tijde van de koop. 
         
       
       
         4.8.5. 
         Omdat partijen twisten over het functioneren ten tijde van de levering, moet op dit punt bewijs worden geleverd. De rechtbank zal [eiser 1] c.s. daarom bewijs opdragen van de volgende feiten: 
         
           
             dat op het moment van de feitelijke levering van de woning de vloerverwarming defect was, in die zin dat een gedeelte van de vloer op begane grond niet door de vloerverwarming werd verwarmd; 
           
           
             dat op het moment van de feitelijke levering van de woning de koel/vriescombinatie defect was; 
           
           
             dat op het moment van de feitelijke levering van de woning de jacuzzi in de badkamer op de bovenverdieping defect was.   
           
         
         
       
       
         4.8.6. 
         Indien en voor zover [eiser 1] c.s. hierin slaagt, ligt de vordering voor wat betreft dit gedeelte voor toewijzing gereed. Daarbij dient vervolgens wel rekening te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, zoals partijen aan het slot van artikel 6.3. van de koopovereenkomst hebben afgesproken. Partijen kunnen zich in de conclusies na bewijslevering uitlaten over de geschatte resterende levensduur van de gesteld defecte voorwerpen en de verwachte levensduur van hun vervangers. In het geval [eiser 1] c.s. niet slaagt in de bewijslevering, zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen.  
         
       
     
     
       4.9. 
       
         Elektrische installatie (binnen), mechanische ventilatie, cv-ketel, ongediertebestrijding en kozijnen/handgrepen 
       
       
         4.9.1. 
         
          [eiser 1] c.s. stelt dat de elektra in de woning ondeugdelijk dan wel gevaarlijk is aangesloten. In de Becoma-offerte staat hierover: ‘ groepenkast opnieuw indelen, internetverbindingen herstellen ’, terwijl de GE-rapportage vermeldt: ‘ gevaarlijke bedrading ’ en ‘ de bedrading in de groepenkast/centraaldoos is verkeerd aangesloten. Verder moet de gehele installatie (binnen en buiten) gecontroleerd hersteld worden, alsmede de coax en internetbekabeling ’. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat de elektra bij de bouw van de woning is aangebracht en gekeurd door een professionele partij, Barendrecht-Elektra B.V. [gedaagde] onderbouwt zijn standpunt met een keuringsrapport, ten tijde van de oplevering van de woning uitgebracht door Barendrecht-Elektra B.V. Daarnaast hebben verschillende professionele partijen in de jaren nadien werkzaamheden uitgevoerd in de woning, waarbij nooit melding is gemaakt van enig gebrek rond de elektra.  
         
       
       
         4.9.2. 
         
          [eiser 1] c.s. stelt daarnaast, onder verwijzing naar de GE-rapportage dat er sprake is van een ‘ niet goed werkende cv-ketel ’ en dat deze ‘ geheel nagezien ’ dient te worden. In de GE-rapportage is tevens opgenomen dat de mechanische ventilatie ‘ niet naar behoren werkt ’, waarbij tussen haakjes is opgenomen ‘ kanalen reinigen ’. De Becoma-offerte beschrijft dat zowel de cv-ketel als de mechanische ventilatie nagekeken dienen te worden. [gedaagde] betwist dat beide installaties moeten worden nagekeken en voert aan dat hij, juist met het oog op de verkoop van de woning, de cv-ketel op 3 februari 2021 reeds heeft laten nakijken waarbij ook een onderhoudsbeurt is uitgevoerd. Hierna werkte de cv-ketel naar behoren. [gedaagde] onderbouwt dit met een schriftelijke verklaring van Noya installatietechniek (productie 8 van [gedaagde] ). Daarbij voert [gedaagde] aan dat, als er al iets aan de mechanische ventilatie moet worden nagekeken, dit als normaal onderhoud voor rekening van [eiser 1] c.s. dient te komen. 
         
       
       
         4.9.3. 
         
          [eiser 1] c.s. stelt tevens dat er sprake is van ongedierte in de woning, omdat hij in de woning muizengif heeft aangetroffen en in de meterkast muizenkeutels. In de garage heeft [eiser 1] c.s. open en dichte mierenlokdozen aangetroffen. [gedaagde] voert hier tegen aan dat de mierenlokdozen enkel voor de ‘gebruikelijke’ mieren in de tuin gedurende de zomerperiode waren. Voor het overige heeft [gedaagde] nimmer overlast gehad van ongedierte en ontkent daarbij ook muizengif te hebben gebruikt.  
         
       
       
         4.9.4. 
         Ook stelt [eiser 1] c.s. dat de ramen niet open kunnen en de sleutels zijn afgebroken. De GE-rapportage spreekt over ‘ moeilijk gaanbare ramen/deuren ’ en dat deze bijgesteld moeten worden. De Becoma-offerte geeft aan dat de draai/kiepdelen gesteld en de raamkrukken vervangen moeten worden. Daarbij is, tussen haakjes, aangegeven dat er sleutels zijn afgebroken. [gedaagde] voert aan dat alle draaikiepramen naar behoren functioneerden ten tijde van de levering, evenals het hang- en sluitwerk. Ter onderbouwing hiervan verwijst [gedaagde] naar de schriftelijke verklaring van Van Den Nieuwendijk Bouw waarin wordt bevestigd dat er eerder onderhoud aan de ramen is gepleegd en dat het eventueel afstellen van raamboompjes niet maakt dat de ramen niet goed zijn (productie 9 van [gedaagde] ). 
         
       
       
         4.9.5. 
         Na de gemotiveerde betwistingen door [gedaagde] , heeft [eiser 1] c.s. zijn stellingen niet nader toegelicht. Zo is ten aanzien van de elektra onduidelijk gebleven wat er verkeerd zou zijn aangesloten in de groepenkast alsmede waarom de groepenkast opnieuw zou moeten worden ingedeeld. Ook ontbreekt een nadere verklaring waarom de (gehele) bedrading als gevaarlijk moet worden bestempeld en wat er schort aan de internetverbindingen. Het had dan ook op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen om de staat van de elektra nader te (doen) onderzoeken en te onderbouwen in het licht van de door [gedaagde] aangevoerde weren.  
         
       
       
         4.9.6. 
         Tot datzelfde oordeel komt de rechtbank ten aanzien van de mechanische ventilatie en de cv-ketel. Hierbij is volstrekt onduidelijk gebleven wat er niet goed werkt aan beide installaties. De enkele mededeling van [eiser 1] c.s. dat deze nagekeken zouden moeten worden is hiertoe niet voldoende. Dit geldt temeer nu [gedaagde] – onbetwist – heeft aangevoerd dat er kort voor levering van de woning nog onderhoud is gepleegd aan de cv-ketel. 
         
       
       
         4.9.7. 
         Ook ten aanzien van het ongedierte heeft [eiser 1] c.s. zijn stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Gezien de betwisting van [gedaagde] had [eiser 1] c.s. bijvoorbeeld foto’s van de door hem aangetroffen sporen en bestrijdingsmiddelen kunnen inbrengen.  
         
       
       
         4.9.8. 
         Betreffende de kozijnen/handgrepen ontbreekt een specifieke onderbouwing en volhardt [eiser 1] c.s. in algemeenheden. Zo is niet duidelijk hoeveel en welke ramen en/of deuren het betreft. Het is onduidelijk of de ramen in het geheel niet of enkel moeilijk open gaan. Ook is niet duidelijk van welke ramen en/of deuren sleutels zouden zijn afgebroken.  
         
       
       
         4.9.9. 
         Mede in het licht van de gemotiveerde betwistingen van de zijde van [gedaagde] had [eiser 1] c.s. zijn stellingen nader dienen te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten komt de rechtbank dan ook tot het oordeel dat [eiser 1] c.s. op deze onderdelen niet aan zijn stelplicht heeft voldaan en zal de vordering ten aanzien van de elektrische installatie (binnen), de mechanische ventilatie, de cv-ketel, de ongediertebestrijding en de kozijnen/ handgrepen om die reden afwijzen. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. 
         
       
     
     
       4.10. 
       
         Buitenverlichting 
       
       
         4.10.1. 
         Ten aanzien van de elektra in tuin stelt [eiser 1] c.s. dat deze onjuist is aangelegd en dat een elektriciteitsdraad ‘open en bloot’ onder een bloempot lag. Het GE-rapport vermeldt hierover ‘ levensgevaarlijk ’ en ‘ de gehele buiten bekabeling/verlichting/muziek zal gecontroleerd/hersteld moeten worden. ’ De Becoma-offerte spreekt over ‘ gehele buitenverlichting herstellen ’. [eiser 1] c.s. heeft de dag na de levering van de woning melding gemaakt bij de makelaar van [gedaagde] dat de elektra in de tuin nog hersteld diende te worden. In reactie daarop heeft [gedaagde] een elektricien ingeschakeld. [eiser 1] c.s. was daarbij in de veronderstelling dat de elektricien ‘alles werkend zou komen maken’. Bij aankomst bleek de elektricien echter enkel de opdracht te hebben gekregen om de elektriciteit af te doppen en niet om tot enig herstel over te gaan.   
         
       
       
         4.10.2. 
         
          [gedaagde] erkent dat er sprake was van een niet-werkend elektrapunt in de tuin en dat hij bereid was om dit te laten herstellen. Daartoe heeft hij een elektricien ingeschakeld. [gedaagde] voert aan dat [eiser 1] c.s. de elektricien echter heeft verhinderd om zijn opdracht uit te voeren, althans dat hij dit alleen mocht doen als hij ook andere werkzaamheden in en rond de woning zou verrichten. Omdat dit niet tot zijn opdracht behoorde, heeft de elektricien dit geweigerd, met als gevolg dat hij ook het elektrapunt niet kon herstellen. [gedaagde] wijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de email van elektricien (productie 10 van [gedaagde] ). 
         
       
       
         4.10.3. 
         De rechtbank is van oordeel dat ‘de buitenverlichting’ opgedeeld dient te worden in het blootliggende elektriciteitsdraad enerzijds en de overige buitenverlichting en/of bekabeling anderzijds. Partijen twisten niet over het bestaan van het blootliggende elektriciteitsdraad ten tijde van de levering van de woning, maar wel over de wijze waarop dit zou moeten worden opgelost. Wat daar van ook zij, een dergelijk blootliggend elektriciteitsdraad levert (mogelijk) gevaar op en is naar het oordeel van de rechtbank dan ook een gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning (en de daarbij behorende tuin) in de weg staat. [gedaagde] dient de kosten om dit te herstellen dan ook voor zijn rekening te nemen. Daarbij gaat het evenwel alleen om het afdoppen dan wel veilig stellen van het blootliggende draad.  
         
       
       
         4.10.4. 
         Voor het overige rondom de buitenverlichting en/of de bekabeling geldt dit alles echter niet. Uitgezonderd rondom het voornoemde blootliggende elektriciteitsdraad heeft [eiser 1] c.s. op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt wat er schortte aan de buitenverlichting en/of de bekabeling en (dus) ook niet waarom dit hersteld dan wel gecontroleerd moet worden. [eiser 1] c.s. had zijn stelling ten aanzien hiervan nader dienen te onderbouwen in plaats van te volstaan met enkele algemene bewoordingen. Omdat [eiser 1] c.s. op dit punt hiermee niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zal de vordering op dit onderdeel enkel worden toewezen voor een bedrag voor het veilig stellen van het blootliggende draad. In de Becoma-offerte, waarop [eiser 1] c.s. zich beroept, is enkel een totaalbedrag opgenomen. Bij gebrek aan enige specificatie zal de rechtbank de herstelkosten dan ook schatten en zij komt op een bedrag van € 25,00.  
         
       
     
     
       4.11. 
       
         DPC-folie en daktrimmen 
       
       
         4.11.1. 
         
          [eiser 1] c.s. stelt dat er sprake is van condensvorming aan de binnenzijde van de kozijnen op zowel de begane grond als de tweede woonlaag. Deze condensvorming is het gevolg van het ontbreken van DPC-folie tussen de spouwmuren, waardoor er een koudebrug ontstaat bij de spouwmuur en de aansluiting van de kozijnen en de vloer. Door deze koudebrug ontstaat vervolgens de condensvorming. Blijkens de aanvullende offerte van Becoma dienen de kozijnen te worden vervangen om dit te verhelpen. [gedaagde] betwist dat er sprake is van enig gebrek aan (een van de) kozijnen en meer speciaal van het ontbreken van het DPC-folie tussen de spouwmuren. Hij verwijst in dat kader naar de email van Boin Bouwservice (productie 11 van [gedaagde] ) waarin onder meer wordt aangegeven dat het ontbreken van de DPC-folie zeer onwaarschijnlijk is, onder meer gezien het afgegeven energielabel B. Hij heeft zelf nooit last gehad van condensvorming op de kozijnen.  
         
       
       
         4.11.2. 
         De rechtbank stelt allereerst vast dat condensvorming als zodanig geen gebrek oplevert, het kan hooguit het gevolg van een gebrek zijn. Het ontbreken van DPC-folie, of een vergelijkbaar alternatief, tussen de spouwmuren, kan daarentegen in bepaalde gevallen wel als gebrek gekwalificeerd worden. De rechtbank constateert echter dat de aanvullende offerte van Becoma enkel spreekt over het ‘ waarschijnlijk ’ ontbreken van DPC-folie. Niet gesteld of gebleken is dat er enig ander onderzoek dan enkel uitwendig visueel beschouwen is verricht naar het al dan niet ontbreken van dit DPCfolie. Voor een degelijke onderbouwing van zijn stelling had [eiser 1] c.s. (bijvoorbeeld) bij een van de kozijnen kunnen laten onderzoeken of het DPC-folie daar daadwerkelijk ontbreekt.  
         
       
       
         4.11.3. 
         
           
            [eiser 1] c.s. stelt daarnaast dat hij lekkageplekken in het plafond op de tweede woonlaag heeft waargenomen. Ook in dit kader verwijst [eiser 1] c.s. naar de aanvullende offerte van Becoma, waarin staat dat een brandlaag op de aluminium daktrimmen ontbreekt. 
           Volgens [eiser 1] c.s. kan het ontbreken hiervan aldus gerelateerd worden aan de lekkageplekken. [gedaagde] betwist dat er ten tijde van de levering sprake was van een gebrek aan het dak en enige vorm van lekkage en wijst daarnaast op het ontbreken van de oorzaak van de beweerdelijke lekkage. 
         
         
       
       
         4.11.4. 
         Evenals bij de condensvorming stelt de rechtbank voorop dat het enkele feit dat er vocht zou zijn als zodanig geen gebrek oplevert. Lekkage of vocht kan daarentegen wel het gevolg zijn van een gebrek. In dit geval stelt [eiser 1] c.s. dat als gebrek dient te worden aangeduid het niet door een brandlaag bedekt zijn van de aluminium daktrimmen. Gezien de betwisting van de zijde van [gedaagde] , is de rechtbank van oordeel dat [eiser 1] c.s. zijn stelling ten aanzien van de daktrimmen nader had kunnen en moeten onderbouwen. Zo had [eiser 1] c.s. bijvoorbeeld foto’s van de situatie op het dak kunnen toevoegen en een nadere toelichting kunnen geven op de vraag in hoeverre het ontbreken van een dergelijke brandlaag een gebrek oplevert en/of van invloed is op de waterdichtheid van een dak.  
         
       
       
         4.11.5. 
         Nu [eiser 1] c.s. heeft nagelaten zijn stellingen ten aanzien van het ontbreken van het DPC-folie en het ontbreken van de brandlaag op de daktrimmen nader te onderbouwen, zal de rechtbank ook deze onderdelen van de vordering afwijzen. Aan bewijslevering komt de rechtbank ook hier niet toe.  
         
         
           
             Dwaling 
           
         
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser 1] c.s. doet subsidiair een beroep op dwaling en vordert op die grond dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het door [eiser 1] c.s. geleden nadeel wordt opgeheven. Uit het voorgaande blijkt echter dat [eiser 1] c.s. ten aanzien van de elektrische installatie (binnen), de mechanische ventilatie, de cv-ketel, de ongediertebestrijding, de kozijnen /handgrepen, (het resterende gedeelte van) de buitenverlichting, de DPC-folie en de daktrimmen zijn stellingen niet voldoende feitelijk heeft onderbouwd. Omdat [eiser 1] c.s. op deze onderdelen hiermee niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, wordt ook de vordering op grond van dwaling op deze onderdelen afgewezen.  
       
     
     
       4.13. 
       Ten aanzien van de vlek in de epoxyvloer is [gedaagde] niet tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank heeft daarbij in overweging 4.8.3 reeds vastgesteld dat [eiser 1] c.s. de op hem rustende onderzoeksplicht hieromtrent heeft geschonden. Om diezelfde reden faalt ook het beroep op dwaling. Als [eiser 1] c.s. al heeft gedwaald ten aanzien van de vloer, dient dat volledig voor zijn eigen rekening te blijven.   
       
       
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank vat haar oordeel samen. 
       
       
         4.14.1. 
         
           Ten aanzien van het navolgende is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst: 
            blootliggende elektriciteitskabel in de tuin. 
         
         
       
       
         4.14.2. 
         Ten aanzien van de volgende drie geschilpunten zal de rechtbank [eiser 1] c.s. toelaten tot het leveren van bewijs: 
         
            vloerverwarming; 
            koel/vriescombinatie; 
            jacuzzi. 
         
         
       
       
         4.14.3. 
         Voor zover de vorderingen zijn verbonden aan de overige gestelde gebreken, zullen zij worden afgewezen. 
         
         
           
             Het vervolg 
           
         
       
     
     
       4.15. 
       In afwachting van bewijslevering houdt de rechtbank iedere beslissing aan. 
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank wijst partijen ten slotte op het volgende. In dit tussenvonnis heeft de rechtbank een groot aantal definitieve oordelen gegeven en daarmee het geschil tussen partijen aanmerkelijk ingeperkt. Het horen van getuigen, of – wanneer nodig – het leveren van deskundigenbewijs kan een tijdrovende en daarmee behoorlijk kostbare operatie worden voor beide partijen, terwijl de financiële inzet beperkter is dan eerst. De rechtbank geeft partijen dan ook in overweging naar aanleiding van het vonnis opnieuw met elkaar in overleg te treden om te bezien of een minnelijke regeling kan worden bereikt. 
       
       
     
   
   
     
       5. De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       draagt [eiser 1] c.s. op bewijs te leveren van de feiten als omschreven onder overweging 4.8.5; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  8 juni 2022  voor uitlating door [eiser 1] c.s. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat [eiser 1] c.s., indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen; 
       
     
     
       5.4. 
       bepaalt dat [eiser 1] c.s., indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op in de maanden  juni tot en met oktober 2022  direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald; 
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. S.A. van Egmond of mr. drs. J. van den Bos in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100/125; 
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat alle partijen uiterlijk  twee weken  voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 
       
     
     
       5.7. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.A. van Egmond en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. 
         1407/3525