ECLI: ECLI:NL:RVS:2011:BQ4922

Titel: ECLI:NL:RVS:2011:BQ4922 Raad van State , 18-05-2011 / 200904066/1/T1/R1 en 200906800/1/T1/R1

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2011-05-18

Zaaknummer: 200904066/1/T1/R1 en 200906800/1/T1/R1

Proceduretype: Tussenuitspraak bestuurlijke lus

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2011:BQ4922

---

Bij besluit van 12 maart 2009 heeft de raad het bestemmingsplan "Spoorhaven 1e fase", het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied Zuidoost" (hierna: het exploitatieplan Zuidoost) en het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied West" (hierna: het exploitatieplan West) vastgesteld.

200904066/1/T1/R1 en 200906800/1/T1/R1. 
       Datum uitspraak: 18 mei 2011 
     
     
     
       AFDELING 
       BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     
     Tussenuitspraak met toepassing van artikel 46, zesde lid, van de Wet op de Raad van State in het geding tussen: 
     
     
       1. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] (hierna in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Roosendaal, 
       2. de onderlinge waarborgmaatschappij Koninklijke Coöperatie Cosun UA, gevestigd te Breda, 
       appellanten, 
     
     
     en 
     
     
       de raad van de gemeente Roosendaal en het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant, 
       verweerders. 
     
     
     1. Procesverloop 
     
     Bij besluit van 12 maart 2009 heeft de raad het bestemmingsplan "Spoorhaven 1e fase", het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied Zuidoost" (hierna: het exploitatieplan Zuidoost) en het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied West" (hierna: het exploitatieplan West) vastgesteld. 
     
     Bij besluit van 12 maart 2009 heeft de raad krachtens de Interimwet stad- en milieubenadering (hierna: de Ism) een stap 3-besluit genomen. Bij brief van 7 juli 2009 heeft het college medegedeeld dat het stap 3-besluit bij besluit van 23 april 2009 van rechtswege is goedgekeurd (hierna: het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit). 
     
     Tegen het besluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan, het exploitatieplan Zuidoost en het exploitatieplan West hebben [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 4 juni 2009, en Cosun bij brieven, bij de Raad van State ingekomen op 5 juni 2009 en 8 juni 2009, beroep ingesteld. [appellant] heeft zijn beroep aangevuld bij brief van 30 juni 2009. 
     
     Tegen het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit heeft Cosun bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 3 september 2009, beroep ingesteld. 
     
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     [appellant] heeft nadere stukken ingediend. 
     
     Op verzoek van de Afdeling heeft de raad bij brief van 6 januari 2011, voor zover thans van belang, het taxatierapport voor het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden van [appellant], van Adviesbureau 't Witte Huis van maart 2009 (hierna: het taxatierapport) overgelegd. De raad heeft voor dit stuk verzocht om geheimhouding, als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Bij beslissing van 18 januari 2011 heeft de Afdeling in een andere samenstelling het verzoek om geheimhouding afgewezen. Het desbetreffende stuk maakt deel uit van het dossier. 
     
     
       De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 februari 2011, waar [appellant], Cosun, vertegenwoordigd door mr. M. Bos, advocaat te Rosmalen en ing. A.P.M. Backx, werkzaam bij Cosun en de raad, vertegenwoordigd door mr. B.J.P.G. Roozendaal, advocaat te Breda, mr. A.J.L. Claassen, advocaat te Eindhoven, mr. J.C.P.J.M. Vergouwen, werkzaam bij de gemeente, ing. R.E. van Wijk, ing. C. Brunner, ing. R.G.M. Louwes en J.A.M. van den Brand, zijn verschenen. 
       Voorts is als partij gehoord de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Stadsoevers Bestuur B.V., vertegenwoordigd door mr. A.J.L. Claassen, advocaat te Eindhoven, en [directeur]. 
     
     
     2. Overwegingen 
     
     2.1. Ingevolge artikel 46, zesde lid, van de Wet op de Raad van State (hierna: WRvS), voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. 
     
     Ontvankelijkheid 
     
     2.2. [appellant] betoogt in zijn nadere stukken, bij brieven van 3 maart 2010, 15 november 2010 en 16 januari 2011, dat de financiële uitvoerbaarheid van het stadskantoor en de VMBO-school onzeker is en dat de op dit punt bij de uitvoering van het plan betrokken projectontwikkelaars zich hebben teruggetrokken. Voor zover dit betoog moet worden geacht te zijn gericht tegen het bestemmingsplan, overweegt de Afdeling dat dit ziet op het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd 1". Nu [appellant] in zijn beroepschrift geen beroepsgronden tegen dit plandeel heeft aangevoerd, stelt de Afdeling vast dat dit plandeel pas na de beroepstermijn wordt bestreden. Ingevolge artikel 6:11 van de Awb blijft ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend bezwaar- of beroepschrift niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. Niet is gebleken dat in dit geval sprake is van feiten of omstandigheden op grond waarvan redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat [appellant] in verzuim is geweest. Het beroep van [appellant] zal in de einduitspraak niet ontvankelijk worden verklaard voor zover gericht tegen het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd 1". 
     
     Planomschrijving 
     
     2.3. Het bestemmingsplan voorziet in herinrichting van een deel van het verouderde bedrijventerrein Stationswerf in het gebied Spoorhaven te Roosendaal tot een multifunctioneel gebied met ruimte voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en enkele commerciële functies. Gelijktijdig met het bestemmingsplan zijn het exploitatieplan Zuidoost, het exploitatieplan West en het stap 3-besluit vastgesteld. Aan het stap 3-besluit is van rechtswege goedkeuring verleend. 
     
     Het beroep van Cosun tegen het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit 
     
     2.4. Ingevolge artikel 2 van de Ism kan de raad, voor zover van belang, ten behoeve van het vestigen van milieugevoelige bestemmingen ten aanzien van een door hem aangewezen projectgebied in het belang van zuinig en doelmatig ruimtegebruik en het bereiken van optimale leefomgevingskwaliteit besluiten tot afwijking van een milieukwaliteitsnorm met betrekking tot bodem, geluid en lucht. 
     
     Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, zoals dat luidde ten tijde van het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit, wordt van de bevoegdheid, bedoeld in artikel 2, geen gebruik gemaakt voorzover dat leidt tot een geluidsbelasting binnen een woning met gesloten ramen, die hoger is dan 33 dB. 
     
     Ingevolge artikel 4, derde lid, aanhef en onder a, maakt de raad, voor zover van belang, van de bevoegdheid, bedoeld in artikel 2, uitsluitend gebruik indien hij tot het oordeel is gekomen dat het rekening houden met milieukwaliteit in de ruimtelijke planvorming, het nemen van brongerelateerde maatregelen en het optimaal benutten van wettelijke voorschriften niet toereikend zijn om zuinig en doelmatig ruimtegebruik en optimale leefomgevingskwaliteit te bereiken. 
     
     Ingevolge artikel 7 worden, voor zover van belang, voor zover de nadelige gevolgen voor het milieu van een besluit als bedoeld in artikel 2 niet kunnen worden voorkomen of beperkt, die nadelige gevolgen gecompenseerd in of in de directe omgeving van het projectgebied op een wijze die de belangen, genoemd in de aanhef van artikel 2, dient. 
     
     Ingevolge artikel 13, eerste lid, zoals dat luidde ten tijde van het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit, behoeft, voor zover van belang, een besluit als bedoeld in artikel 2 de goedkeuring van het college. 
     
     Ingevolge artikel 13, tweede lid, zoals dat luidde ten tijde van het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit, kan, indien naar voren gebrachte zienswijzen daartoe aanleiding geven, goedkeuring als bedoeld in het eerste lid worden onthouden wegens strijd met het belang van zuinig en doelmatig ruimtegebruik en met het belang van het bereiken van optimale leefomgevingskwaliteit. Tevens kan goedkeuring onthouden worden wegens strijd met het recht. 
     
     2.5. Ter zitting heeft Cosun haar beroepsgrond inzake het ontbreken van een motivering van het besluit omtrent goedkeuring van rechtswege van het stap 3-besluit ingetrokken. 
     
     2.6. Cosun betoogt dat de raad ten onrechte te kennen heeft gegeven dat een beroepsmogelijkheid bestond tegen het stap 3-besluit, niet zijnde het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit. 
     
     2.6.1. Niet in geschil is dat de raad het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit op de juiste wijze heeft bekendgemaakt onder vermelding van de beroepsmogelijkheid ingevolge artikel 18 van de Ism. De Afdeling ziet niet in hoe belanghebbenden kunnen zijn geschaad door een eerdere mededeling dat een beroepsmogelijkheid bestond tegen het stap 3-besluit van de raad, wat daar verder ook van zij. 
     
     2.7. Cosun betoogt dat het college in strijd met artikel 4, derde lid, aanhef en onder a, van de Ism goedkeuring heeft verleend aan het stap 3-besluit. Hierbij voert zij aan dat de mogelijkheden voor het terugdringen van de geluidsbelasting op de woningen ten aanzien waarvan een stap 3-besluit is genomen (hierna: de stap 3-woningen) onvoldoende zijn onderzocht en benut. 
     
     2.7.1. Het college stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat nauwelijks reële mogelijkheden bestaan om het geluid met brongerichte maatregelen verder terug te dringen. 
     
     2.7.2. De raad heeft een stap 3-besluit genomen omdat niet voor alle nieuwe woningen wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarde voor industrielawaai zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder (hierna: de Wgh). 
     
     In de Rapportage stap 3-besluit van 12 maart 2009 staat dat mede in overleg met de betrokken bedrijven is onderzocht of bronmaatregelen mogelijk zijn. In het recente verleden heeft op het industrieterrein (lees: het bedrijventerrein Stationswerf) bij de betrokken bedrijven al een sanering voor geluid plaatsgevonden. 
     
     De Rapportage stap 3-besluit verwijst naar het rapport "Akoestisch onderzoek bestemmingsplan Spoorhaven 1e fase" van 9 februari 2009 van Witteveen en Bos (hierna: het akoestisch rapport). Hierin staat dat de optredende geluidsbelasting wordt veroorzaakt door een optelsom van een groot aantal bronnen bij met name de productielocaties Sensus en Van Gilse (lees: Suiker Unie), het spooremplacement en het RBC-stadion. Maatregelen om de geluidsbelasting terug te dringen zijn op deze locaties onvoldoende doeltreffend, dan wel niet mogelijk vanwege stedenbouwkundige of financiële bezwaren. 
     
     Gelet op het vorenstaande heeft Cosun niet aannemelijk gemaakt dat de mogelijkheden voor het terugdringen van de geluidsbelasting op de stap 3-woningen onvoldoende zijn onderzocht en benut, als bedoeld in artikel 4, derde lid, aanhef en onder a, van de Ism. 
     
     2.8. Voorts betoogt Cosun dat de in de Rapportage stap 3-besluit genoemde compenserende maatregelen niet toereikend zijn, zodat het stap 3-besluit niet voldoet aan artikel 7 van de Ism. 
     
     2.8.1. Het college stelt zich met de raad op het standpunt dat met de in de Rapportage stap 3-besluit genoemde maatregelen en compensatie is voldaan aan artikel 7 van de Ism. De compensatie bestaat uit extra geluidsisolatie van de geluidsbelaste gevels en een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de omgeving, aldus het college. 
     
     2.8.2. In het akoestisch rapport staat dat de geluidsbelasting op een aantal woningen niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde op grond van de Wgh. Voor een aantal van deze woningen wordt ook de maximaal toegestane grenswaarde op grond van de Wgh overschreden, zodat een hogere waardenprocedure op grond van de Wgh niet toereikend is. 
     
     2.8.3. Volgens de Rapportage stap 3-besluit is voor een deel van voornoemde woningen gekozen voor een dove gevel of een vliesgevel. Voor deze oplossing is gekozen op plaatsen waar een dergelijke voorziening ook om andere reden voor de hand ligt (met name waar zich veel verkeerslawaai voordoet) en ook anderszins de totale leefomgevingkwaliteit niet nadelig beïnvloedt. Voor een aantal andere woningen acht de raad een dove gevel of vliesgevel niet wenselijk. Voor deze woningen zijn met een stap 3-besluit hogere waarden vastgesteld. 
     
     Het betreft in de eerste plaats de woningen direct aan de Vliet. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat bedoeld is enkele woningen ten westen van de Vliet op een gedeelte van de gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven". De raad acht de beleving van deze locatie met direct uitzicht op de Vliet een van de belangrijkste kwaliteiten in het gebied Spoorhaven. Een volledige afscherming van de woningen door een dove gevel of een vliesgevel belemmert de beleving van deze kwaliteit en is dus hiermee in strijd. Omdat de maximaal toegestane grenswaarde alleen 's nachts wordt overschreden, kan een goed woon- en leefklimaat hier volgens de Rapportage stap 3-besluit ook worden gewaarborgd door specifieke woningtypes toe te passen, waarbij de slaapkamers geheel of overwegend aan de rustige zijde van de woonblokken zijn gesitueerd. 
     
     In de tweede plaats betreft het een aantal woningen in deellocatie oost, aan de westzijde van het RBC-stadion op een gedeelte van de gronden met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven". Omdat de geluidsbelasting van het RBC-stadion eens in de twee weken in de avonduren optreedt, acht de raad het toepassen van dove gevels of vliesgevels een onevenredig zwaar middel dat niet bijdraagt aan een optimale leefomgevingskwaliteit. 
     
     2.8.4. Voor de woningen waarvoor een stap 3-besluit is vastgesteld worden in de Rapportage stap 3-besluit onder het kopje 'samenvatting en besluit' twee maatregelen genoemd. In de eerste plaats worden de stap 3-woningen ten westen van de Vliet (waar de nachtsituatie bepalend is) verplicht als een specifiek woningtype uitgevoerd waarbij geen slaapkamers aan de geluidsbelaste zijde zijn toegestaan. In de tweede plaats worden, daar waar de optredende geluidsbelasting overdag en in de avonduren dat wenselijk maakt, balkons met afschermende glazen constructies uitgevoerd waardoor op de balkons en op de ramen van achterliggende woonruimte een aanvaardbare geluidsbelasting heerst. 
     
     Onder kopje 'samenvatting en besluit' worden voorts twee compenserende maatregelen genoemd. In de eerste plaats wordt bij de geluidsbelaste gevels een extra geluidsisolatie toegepast van 3 dB(A). In de tweede plaats bestaat de compensatie uit de bijzondere kwaliteit van het stedenbouwkundig plan (waaronder de optimale benutting van kwaliteitskenmerken van het gebied, zoals de ligging aan de Vliet en het herstel van de historische Molenbeek), de hoge kwaliteitseisen die aan de beeldkwaliteit van de bebouwing worden gesteld en de bovengemiddelde kwaliteitseisen die aan de inrichting van de openbare ruimte worden gesteld (hierna: de bijzondere kwaliteit van de inrichting van het gebied). 
     
     In de door Cosun genoemde paragraaf 4.2.3 van de Rapportage stap 3-besluit staat voorts dat de stap 3-woningen beschikken over een geluidsluwe zijde. 
     
     2.8.5. Met betrekking tot de bijzondere kwaliteit van de inrichting van het gebied overweegt de Afdeling dat het college en de raad ter zitting aannemelijk hebben gemaakt dat deze compensatie is toegevoegd ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp, zoals neergelegd in het Structuurplan Spoorhaven 1e fase. Het betoog van Cosun, dat deze vorm van compensatie niet meer behelst dan de eerder beoogde inrichting toen het stap 3-besluit bij de totstandkoming van de herinrichting van het gebied nog niet aan de orde was, faalt derhalve. 
     
     2.8.6. Gelet op de in 2.8.4. vermelde maatregelen heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de nadelige gevolgen van het stap 3-besluit voor het milieu, voor zover deze al niet worden voorkomen of beperkt, in voldoende mate worden gecompenseerd. Gelet hierop is het stap 3-besluit in overeenstemming met artikel 7 van de Ism. 
     
     2.8.7. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het stap 3-besluit niet in strijd is met het belang van zuinig en doelmatig ruimtegebruik en het bereiken van optimale leefomgevingskwaliteit. 
     
     In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. 
     
     Het beroep van Cosun tegen de wijze waarop de maatregelen en compensatie uit het stap 3-besluit in het bestemmingsplan zijn vastgelegd 
     
     2.9. Cosun betoogt dat de in de Rapportage stap 3-besluit genoemde maatregelen en compensatie met betrekking tot de stap 3-woningen onvoldoende in het plan zijn vastgelegd. 
     
     2.9.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het gemeentebestuur verplicht is de extra geluidsisolatie bij de geluidsbelaste gevels toe te passen wegens de samenhang tussen het stap 3-besluit, het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan. 
     
     2.9.2. Uit de Rapportage stap 3-besluit volgt dat het stap 3-besluit strekt tot het vaststellen van hogere waarden voor gevels van stap 3-woningen. 
     
     Dit betreft ten eerste woningen ter plaatse van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3". 
     
     Ten tweede betreft het een rij woningen ter plaatse van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" direct ten noorden en binnen een afstand van 30 m vanaf de noordgrens van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3". 
     
     Ten derde betreft het een rij woningen in het noordoosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 1". 
     
     Ten vierde betreft het een L-vormige rij woningen op het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1". Dit plandeel ligt ten oosten van de Vliet. 
     
     Ingevolge artikel 4, lid 4.1, aanhef en onder a, van de planregels zijn de gronden met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1", voor zover van belang, bestemd voor wonen in een woning. 
     
     Ingevolge lid 4.3.2 is het college van burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de gevels en balkons van de woningen vanaf de derde bouwlaag aan de oost- en noordzijde voor zover gelegen binnen 100 m van de noordgrens van het bestemmingsvlak teneinde een zodanige gevelconstructie te eisen dat de binnenwaarde in de woning niet meer bedraagt dan 32 dB en ter plaatse van de balkons een voldoende woon- en leefklimaat is gewaarborgd. 
     
     Ingevolge artikel 10, lid 10.1, van de planregels zijn de voor "Woongebied uit te werken Spoorhaven" aangewezen gronden, voor zover van belang, bestemd voor wonen. 
     
     Ingevolge lid 10.2 werkt het college van burgemeester en wethouders de in lid 10.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van, voor zover van belang, de volgende uitwerkingsregels: 
     
     b. voor een strook langs de westgrens van het uitwerkingsgebied wordt de bestemming "Water" opgenomen over een breedte variërend tussen 5 m tot 35 m ten behoeve van aanleg van de Molenbeek; 
     
     s. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 1" zijn in de woningen aan de oostzijde, voor zover gelegen binnen een afstand van 80 m vanaf de noordgrens van het bestemmingsvlak geen slaapkamers toegestaan vanaf de tweede bouwlaag; aan de zuidzijde geldt dit binnen een afstand van 10 m vanaf de oostgrens van het bestemmingvlak vanaf de 5e bouwlaag; 
     
     u. ter plaatse van de gronden gelegen direct ten noorden van het gebied van "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3" zijn in de woningen aan de oostzijde, voor zover gelegen binnen een afstand van 30 m vanaf de noordgrens van de aanduiding van "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3", geen slaapkamers toegestaan; 
     
     v. ter plaatse van de aanduiding van "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3" zijn in de woningen aan de oostzijde, geen slaapkamers toegestaan; slaapkamers zijn evenmin toegestaan in woningen aan de zuidzijde vanaf de derde bouwlaag; 
     
     y. in het uitwerkingsplan neemt het college van burgemeester en wethouders nadere eisen op in een bepaling die luidt als volgt: "Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de gevels en balkons van de woningen als bedoeld onder s, u en w en de daar genoemde bouwlagen ten einde een zodanige gevelconstructie te eisen dat de binnenwaarde in de woning niet meer bedraagt dan 32 dB en ter plaatse van de balkons een voldoende woon- en leefklimaat is gewaarborgd. 
     
     2.9.3. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de bij de goedkeuring van het stap 3-besluit betrokken maatregelen en compensatie, als genoemd in 2.8.4., voor de hierboven genoemde woningen in de hierboven genoemde planregels zijn vastgelegd, hetgeen de raad wel heeft beoogd. 
     
     2.9.4. De maatregel om geen slaapkamers aan de geluidsbelaste zijde toe te staan vanaf een bepaalde bouwlaag is in de Rapportage stap 3-besluit alleen vereist voor de stap 3-woningen ten westen van de Vliet. Dat komt overeen met de hierboven onder ten eerste, ten tweede en ten derde genoemde woningen. Deze maatregel is voor deze woningen vastgelegd in lid 10.2, onder s, u en v. 
     
     2.9.5. De maatregel om balkons waar nodig met afschermende glazen constructies uit te voeren en de maatregel om bij de geluidsbelaste gevel een extra geluidsisolatie toe te passen zijn voor de woningen genoemd onder ten tweede en ten derde vastgelegd in artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels gelezen in samenhang met lid 10.2, onder s en u. Deze maatregel zou ook gelden voor de woningen genoemd onder ten eerste indien lid 10.2, onder y, mede zou verwijzen naar onder v. Ter zitting heeft de raad erkend dat lid 10.2, onder y, ten onrechte verwijst naar onder w in plaats van naar onder v. In zoverre is lid 10.2, onder y, onzorgvuldig vastgesteld. 
     
     Voor de woningen genoemd onder ten vierde, is deze maatregel vastgelegd in artikel 4, lid 4.3.2. 
     
     De Afdeling overweegt evenwel dat artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, als een bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders zijn geformuleerd. Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat het bestemmingsplan in samenhang met het stap 3-besluit en het uitwerkingsplan moet worden bezien, overweegt de Afdeling dat het stap 3-besluit niet ziet op de te nemen maatregelen maar uitsluitend op het vaststellen van hogere waarden en dat de toelichting bij het stap 3-besluit geen juridisch bindende betekenis toekomt. Nu het college van burgemeester en wethouders niet verplicht is om de in voornoemde artikelen genoemde maatregelen in het uitwerkingsplan op te nemen, zijn artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, in zoverre vastgesteld in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Op deze wijze is immers de toepassing van de in het stap 3-besluit vermelde extra geluidisolerende maatregelen bij de uitvoering van het bestemmingsplan niet gegarandeerd. 
     
     2.9.6. Voor zover artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels voorzien in een binnenwaarde van 32 dB overweegt de Afdeling als volgt. 
     
     2.9.6.1. Ingevolge artikel 111, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wgh treft het college van burgemeester en wethouders, indien met betrekking tot gevels van in aanbouw zijnde of aanwezige woningen een hogere geluidsbelasting, vanwege een industrieterrein, als de ten hoogste toelaatbare is vastgesteld, met betrekking tot de geluidwering van die gevels maatregelen om te bevorderen dat de geluidsbelasting binnen de woning bij gesloten ramen ten hoogste bedraagt 35 dB(A). 
     
     Ingevolge het tweede lid, voor zover van belang, treft het college van burgemeester en wethouders, indien met betrekking tot gevels van in aanbouw zijnde of aanwezige woningen een hogere geluidsbelasting dan 48 dB vanwege een weg, als de ten hoogste toelaatbare is vastgesteld, met betrekking tot de geluidwering van die gevels, maatregelen om te bevorderen dat de geluidsbelasting binnen de woning bij gesloten ramen ten hoogste 33 dB bedraagt. 
     
     2.9.6.2. Zoals in 2.4. is overwogen volgt uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ism, zoals dat luidde ten tijde van het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit, dat van de bevoegdheid, bedoeld in artikel 2, geen gebruik wordt gemaakt voorzover dat leidt tot een geluidsbelasting binnen een woning met gesloten ramen, die hoger is dan 33 dB. 
     
     2.9.6.3. De Afdeling overweegt dat, nu een stap 3-besluit is genomen om af te wijken van de Wgh niet de daarin opgenomen binnenwaarde maar de maximaal toelaatbare binnenwaarde uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ism, van toepassing is zodat de binnenwaarde, binnen een woning met gesloten ramen, maximaal 33 dB bedraagt. Deze norm geldt ook voor industrielawaai nu de Ism daar, anders dan de Wgh, geen aparte norm voor stelt. 
     
     2.9.6.4. Uit 2.8.4. volgt dat bij het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit is uitgegaan van een extra geluidsisolatie van 3 dB(A) bij de geluidsbelaste gevels van de stap 3-woningen. In de memorie van toelichting bij de wet van 5 juli 2006, houdende wijziging Wet geluidhinder (modernisering instrumentarium geluidbeleid, eerste fase) (Kamerstukken I, 2004/2005, 29 879, nr. 3, p. 17) staat dat geluidswaarden die een verschil uitdrukken in dB(A) bij het omzetten naar de eenheid dB niet numeriek zijn aangepast. Hieruit volgt dat de compensatie van 3 dB(A) gelijk kan worden gesteld aan een compensatie van 3 dB. 
     
     Artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels voorzien in een bevoegdheid om een binnenwaarde van 32 dB te verlangen. Dit is 1 dB lager dan de wettelijk verplichte binnenwaarde van 33 dB ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ism. 
     
     Artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels zijn onvoldoende gemotiveerd voor zover is voorzien in een bevoegdheid om een binnenwaarde te verlangen die 1 dB geringer is dan de wettelijke binnenwaarde, terwijl in het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit is uitgegaan van een extra geluidsisolatie van 3 dB(A). 
     
     2.9.6.5. Voor zover Cosun heeft aangevoerd dat de wettelijke binnenwaarde van 33 dB reeds een hogere geluidsisolatie vereist dan de als compensatie beoogde binnenwaarde overweegt de Afdeling dat dit betoog is gebaseerd op het onjuiste uitgangspunt dat de binnenwaarde van 33 dB geldt voor de cumulatieve geluidsbelasting. Hierbij neemt zij in aanmerking dat de binnenwaarde van 35 dB(A) uit artikel 111, eerste lid, onder b, van de Wgh en de binnenwaarde van 33 dB uit het tweede lid, gelden bij het vaststellen van hogere waarden voor geluidsbelasting vanwege een industrieterrein onderscheidenlijk een weg. Beide waarden gelden aldus niet voor de cumulatieve geluidsbelasting. Nu de Ism voorziet in het afwijken van milieukwaliteitsnormen uit onder meer de Wgh en nu de geschiedenis van de totstandkoming van de Ism geen aanleiding geeft voor een ander standpunt, overweegt de Afdeling dat de binnenwaarde van 33 dB uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ism evenmin geldt ten aanzien van de cumulatieve geluidsbelasting. Omdat het stap 3-besluit voorziet in hogere waarden voor geluidsbelasting vanwege een industrieterrein, geldt de binnenwaarde van 33 dB uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ism dan ook alleen ten aanzien van die geluidsbelasting en niet ten aanzien van de cumulatieve geluidsbelasting. 
     
     2.9.7. Artikel 10, lid 10.2, onder b, van de planregels voorziet in het herstel van de historische Molenbeek. Voor het overige is de bijzondere kwaliteit van de inrichting van het gebied een kwestie van uitvoering die niet in het bestemmingsplan kan en derhalve ook niet hoeft te worden vastgelegd. 
     
     2.9.8. Voor zover Cosun betoogt dat niet in het bestemmingsplan is vastgelegd dat de stap 3-woningen geluidsluwe zijden zullen hebben, zoals in paragraaf 4.2.3 van de Rapportage stap 3-besluit is genoemd, overweegt de Afdeling dat met het stap 3-besluit hogere waarden zijn vastgesteld voor concrete gevels. Hiermee ligt de situering van de stap 3-woningen, voor zover van belang, vast. Cosun heeft niet aannemelijk gemaakt dat de stap 3-woningen, gegeven deze situering, niet beschikken over een geluidsluwe zijde. 
     
     2.9.9. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd met betrekking tot de wijze waarop de maatregelen en compensatie uit de Rapportage stap 3-besluit in het bestemmingsplan zijn vastgelegd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is genomen in strijd met een goede ruimtelijke ordening, artikel 3:2 van de Awb en artikel 3:46 van de Awb, voor zover het betreft artikel 10, lid 10.2, onder y, en artikel 4, lid 4.3.2, van de planregels. 
     
     Voor het overige ziet de Afdeling in hetgeen Cosun heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in zoverre is genomen in strijd met een goede ruimtelijke ordening of het recht. 
     
     Het beroep van [appellant] tegen het bestemmingsplan 
     
     2.10. Voor zover [appellant] wijst op onjuistheden in de plantoelichting overweegt de Afdeling dat niet aannemelijk is gemaakt dat de plantoelichting, die overigens als zodanig geen juridisch bindend onderdeel is van een bestemmingsplan, dusdanige onjuistheden of onvolkomenheden bevat dat om die reden reeds geoordeeld dient te worden dat geen goede belangenafweging heeft plaatsgevonden en de raad hierom het bestemmingsplan niet in zoverre heeft kunnen vaststellen. 
     
     Voor zover hij betoogt dat de bestemming van zijn perceel onduidelijk is omdat op de ondergrond van de kaart bij het stap 3-besluit, anders dan op de verbeelding, een jachthaven is ingetekend, overweegt de Afdeling dat voor de vraag of een regeling in het bestemmingsplan rechtsonzeker is uitsluitend de regeling en de verbeelding bij het bestemmingsplan bepalend zijn en hierbij niet de kaart bij een stap 3-besluit wordt betrokken. Overigens maakt de in het bestemmingsplan toegekende uit te werken bestemming voor het desbetreffende perceel onder meer een jachthaven mogelijk, zodat de ondergrond van de kaart bij het stap 3-besluit past binnen de door het bestemmingsplan geboden mogelijkheden. 
     
     2.10.1. [appellant] betoogt voorts dat de bestemmingsregeling voor zijn perceel onduidelijk is en dat voor de herbouw van het door brand verwoeste pand Westelijke Havendijk 3, 4 en 5 (hierna: het voorheen bestaande pand) ten onrechte uitwerking van het bestemmingsplan is vereist, nu het bestemmingsplan reeds gedetailleerde uitwerkingsregels bevat. Ten onrechte is niet in dezelfde bestemming voorzien als in het voorheen geldende bestemmingsplan, aldus [appellant]. 
     
     2.10.2. De raad acht de bestemmingsregeling duidelijk en verwijst naar de plantoelichting voor de reden waarom het perceel van [appellant] als een uit te werken bestemming is bestemd. 
     
     2.10.3. Het bestemmingsplan voorziet ter plaatse van het perceel van [appellant], kadastraal bekend sectie A, nr. 3028 in de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven". Ter plaatse van het voorheen bestaande pand voorziet het plan in de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3". Voor het overige deel van dit perceel voorziet het plan gedeeltelijk in de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 4" en gedeeltelijk niet in een nadere aanduiding. 
     
     Ingevolge artikel 10, lid 10.1, van de planregels zijn de voor "Woongebied uit te werken Spoorhaven" aangewezen gronden, voor zover van belang, bestemd voor wonen, voorzieningen inzake waterhuishouding zoals bergbezinkbassins, retentievoorzieningen en watergangen en andere waterpartijen en zijn deze gronden met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 4" tevens bestemd voor: 
     
     1. detailhandel op de begane grond; 
     
     2. horecabedrijven op de begane grond voor zover deze voorkomen in categorie 1a, 1b of 2 van de Staat van Horecabedrijven; 
     
     3. jachthaven; 
     
     4. leerbedrijven tot ten hoogste milieucategorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactviteiten functiemenging. 
     
     Ingevolge lid 10.2 werkt het college van burgemeester en wethouders de in lid 10.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels: 
     
     a. in het uitwerkingsplan worden de bestemming voor een jachthaven alsmede de bestemmingen "Verkeer", "Water" en "Woongebied" opgenomen; 
     
     […] 
     
     g. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van woongebied spoorhaven - uit te werken 3" wordt een woning of worden meerdere woningen geprojecteerd; tevens zijn detailhandel, horeca en leerbedrijven toegestaan; 
     
     […] 
     
     i. ter plaatse van de aanduidingen "specifieke vorm van woongebied - uit te werken spoorhaven 3" en "specifieke vorm van woongebied - uit te werken spoorhaven 4" wordt een jacht- en passantenhaven geprojecteerd voor ten hoogste 25 aanlegplaatsen alsmede woningen, detailhandel, horeca en leerbedrijven; ter plaatse zijn tevens toegestaan bouwwerken ten behoeve van speel, spel- en daarmee vergelijkbare sportvoorzieningen, niet zijnde sportvoorzieningen in clubverband toegestaan met een oppervlakte van ten hoogste 25 m² en een bouwhoogte van niet meer dan 5 m alsmede gebouwen en bouwwerken ten behoeve van algemene nut met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een goot- en bouwhoogte van ten hoogste 3 m respectievelijk 6 m; 
     
     […] 
     
     n. ten behoeve van samenhang van de planuitwerking dienen alle gebieden gelegen buiten het gebied met de aanduiding "specifieke voor (lees: vorm) van woongebied - uit te werken Spoorhaven" in één integraal uitwerkingsplan te worden opgenomen; 
     
     […] 
     
     q. in het uitwerkingsplan worden vastgelegd: 
     
     1. de situering van grondgebonden en gestapelde woningen en van andere gebouwen; 
     
     2. de structuur van de woningbouw (al dan niet gesloten bouwblokken of rijenbouw); 
     
     3. de hoogte van de woningen en andere gebouwen; 
     
     4. de ruimte die wordt gereserveerd voor binnenterrein voor parkeer- en speelgelegenheid alsmede voor ontsluiting; 
     
     5. de realisering van dove gevel of vliesgevel; 
     
     […] 
     
     v. ter plaatse van de aanduiding van "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3" zijn in de woningen aan de oostzijde, geen slaapkamers toegestaan; slaapkamers zijn evenmin toegestaan in woningen aan de zuidzijde vanaf de derde bouwlaag. 
     
     […]. 
     
     2.10.4. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen. Daarnaast is in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) de mogelijkheid geboden om in een bestemmingsplan globale bestemmingen op te nemen, die nog moeten worden uitgewerkt, waarbij het in beginsel tot de beleidsvrijheid van de raad behoort om de mate van gedetailleerdheid van een bestemmingsplan te bepalen. Aan de aanwending van deze mogelijkheid zijn uit het oogpunt van rechtszekerheid begrenzingen gesteld. Zo verplicht artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wro ertoe dat in het bestemmingsplan regels worden gesteld volgens welke de uitwerking moet plaatsvinden. Verder stelt artikel 3.1.4. van het Besluit ruimtelijke ordening de eis dat in het bestemmingsplan op een zodanige wijze de doelstellingen voor het uit te werken deel van het bestemmingsplan worden aangegeven, dat voldoende inzicht wordt verkregen in de toekomstige ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Het belang van de rechtszekerheid strekt echter niet zo ver, dat voor elk afzonderlijk deel van het uit te werken plandeel op voorhand duidelijk moet zijn over welke bouw- en gebruiksmogelijkheden kan worden beschikt. 
     
     2.10.5. In de plantoelichting staat, voor zover van belang, dat binnen het gebied waarin het perceel van [appellant] ligt, op een aantal punten nog onzekerheden bestaan. Zo staan het tracé en de breedte van de Molenbeek nog niet vast, hetgeen van invloed is op de verkaveling van de aangrenzende strook woningen aan de oostzijde (kaveldiepte). Verder behoeft de opzet van dit "tussengebied" voor wat betreft de infrastructuur, het woningprogramma, in het bijzonder ten aanzien van de situering van de woningbouw in de lagere prijsklasse, het aantal en de situering van appartementen alsmede de bij deze woonblokken behorende openbare ruimte, nog nadere uitwerking. In het zuidelijk deel van het gebied worden een jachthaven met bijbehorende detailhandels- en horecavestigingen beoogd. Leerbedrijven kunnen ook in dit gebied worden toegelaten. Een hoogwaardige inrichting en aantrekkelijke situering van deze functies in dit zuidelijk deel van het gebied zijn nodig, mede ook gezien de wens om de woning aan de Oostelijke Havendijk 3 te behouden/herbouwen. Hier is een directe bouwbestemming dan ook niet verantwoord en is een globale bestemming met een uitwerkingsplicht noodzakelijk. Een samenhangende ontwikkeling in één uitwerkingsplan (voor het grootste deel van het gebied) is daarvoor een vereiste. Hiermee kan de gewenste kwaliteit en afstemming van alle aspecten het best worden gewaarborgd, aldus de plantoelichting. 
     
     2.10.6. Gelet op de in de plantoelichting genoemde onzekerheid over de toekomstige inrichting van dit tussengebied en nu in de uitwerkingsregels naar het oordeel van de Afdeling voldoende inzicht wordt geboden in de toekomstige ontwikkeling ervan, heeft de raad in redelijkheid kunnen kiezen voor een uit te werken bestemming voor het perceel van [appellant]. 
     
     2.11. Voorts betoogt [appellant] dat het bestemmingsplan ten onrechte niet voorziet in herbouw van het voorheen bestaande pand wat betreft de slaapkamers aan de oostzijde. 
     
     2.11.1. De raad stelt zich op het standpunt dat voor de oostelijke gevel van het voorheen bestaande pand de maximale grenswaarde uit de Wgh wordt overschreden. Om toekomstige bewoners te kunnen voorzien van een optimale leefomgevingskwaliteit is de toepassing van een dove gevel of vliesgevel vermeden door met een stap 3-besluit hogere waarden vast te stellen met gelijktijdige vaststelling van bouwkundige maatregelen in het bestemmingsplan, waaronder het situeren van de slaapkamers van woningen aan de geluidsluwe zijde, aldus de raad. 
     
     2.11.2. Het voorheen bestaande pand stond ten westen van de Vliet. De in het bestemmingsplan opgenomen uit te werken bestemming ter plaatse voorziet, voor zover van belang, in woningen. Voor deze woningen zijn met het stap 3-besluit op grond van de Ism hogere waarden vastgesteld, omdat de maximaal toegestane grenswaarde op grond van de Wgh wordt overschreden. Zoals in 2.8.3. is overwogen heeft de raad hieraan ten grondslag gelegd dat de beleving van deze locatie met direct uitzicht op de Vliet een van de belangrijkste kwaliteiten is in het gebied Spoorhaven. Een volledige afscherming van de woningen door een dove gevel of vliesgevel belemmert de beleving van deze kwaliteit en is dus hiermee in strijd. Omdat de maximaal toegestane grenswaarde alleen 's nachts wordt overschreden, kan een goed woon- en leefklimaat hier volgens de Rapportage stap 3-besluit ook worden gewaarborgd door specifieke woningtypes toe te passen, waarbij de slaapkamers geheel of overwegend aan de rustige zijde van de woonblokken zijn gesitueerd. 
     
     Gelet op het voorgaande en de omstandigheid dat de maximaal toegestane grenswaarde op grond van de Wgh alleen 's nachts wordt overschreden heeft de raad, teneinde een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen garanderen, in redelijkheid slaapkamers aan de oostzijde van het voorheen bestaande pand kunnen uitsluiten. 
     
     2.12. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, voor zover het betreft de planregeling voor zijn perceel. 
     
     In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. 
     
     Het beroep van Cosun tegen het bestemmingsplan voor zover dit betrekking heeft op Suiker Unie 
     
     2.13. Cosun betoogt dat in het bestemmingsplan de gronden ten noorden van de productielocatie Suiker Unie op het perceel Industrieweg 11 ten onrechte niet zijn bestemd voor het gebruik ten behoeve van die productielocatie. In dit verband voert zij aan dat de productielocatie Suiker Unie een categorie 3.2 bedrijf is en dat de daarvoor benodigde aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" ten onrechte niet voor het gehele perceel geldt. Dit klemt temeer, nu de ontheffingsbevoegdheid uit artikel 3, lid 3.6.1, van de planregels slechts voorziet in verhoging naar categorie 3.1, aldus Cosun. 
     
     2.13.1. De raad stelt dat Cosun voor de productielocatie Suiker Unie geen concrete uitbreidingsplannen heeft. Voor zover uitbreidingsplannen in de toekomst aan de orde komen, is uitbreiding ter plaatse van de gronden zonder de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" mogelijk door toepassing van de ontheffingsbevoegdheid uit artikel 3, lid 3.6.1, van de planregels. 
     
     2.13.2. Het bestemmingsplan voorziet ter plaatse van de gronden voor de productielocatie Suiker Unie in de bestemming "Bedrijf - 3". De bedrijfsbebouwing bevindt zich ter plaatse van de zuidelijke gronden met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1". Voor de noordoostelijke gronden is voorzien in de aanduiding "bedrijf in categorie 2". Voor de tussengelegen gronden zijn geen nadere aanduidingen voorzien. 
     
     Ingevolge artikel 3, lid 3.1, van de planregels zijn de voor "Bedrijf - 3" aangewezen gronden, voor zover van belang, bestemd voor: 
     
     a. bedrijven voor zover deze voorkomen in de categorie 2 en 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten gezoneerd industrieterrein; 
     
     b. ter plaatse van de aanduiding "bedrijf in categorie 2": uitsluitend bedrijven uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten gezoneerd industrieterrein; 
     
     e. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1": tevens een bedrijfsactiviteit met SBI-code 1584 uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten gezoneerd industrieterrein. 
     
     Ingevolge lid 3.6.1 kan het college van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van lid 3.1: 
     
     a. om bedrijven toe te laten in een categorie hoger dan in lid 3.1, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in lid 3.1 genoemd; 
     
     […]. 
     
     2.13.3. Niet in geschil is dat de productielocatie Suiker Unie moet worden aangemerkt als een bedrijf uit categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten met de SBI-code 1584. Voorts is niet in geschil dat de bebouwing van de huidige productielocatie als zodanig is bestemd. 
     
     2.13.4. Bij de afweging om ter plaatse van de thans braakliggende gronden ten noorden van de productielocatie Suiker Unie niet te voorzien in de bedrijfscategorie 3.2 heeft de raad betrokken dat Cosun voor de productielocatie Suiker Unie geen concrete uitbreidingsplannen op deze gronden heeft. Voorts volgt uit de nota van zienswijzen en de plantoelichting dat de raad bij zijn besluitvorming heeft betrokken dat het bestemmingsplan een ontheffingsbevoegdheid bevat met toepassing waarvan de productielocatie Suiker Unie op deze gronden kan uitbreiden. Artikel 3, lid 3.6.1, van de planregels biedt deze mogelijkheid evenwel niet, nu slechts is voorzien in de mogelijkheid om een bedrijf van een hogere categorie toe te laten indien dat bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de voorziene lagere categorie. Deze situatie is bij Suiker Unie niet aan de orde. Dit artikelonderdeel is dan ook vastgesteld in strijd met de vereiste zorgvuldigheid voor zover het betreft de gronden van Cosun met de bestemming "Bedrijf - 3" ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1". Door het ontbreken van voormelde ontheffingsbevoegdheid berusten de plandelen voor de gronden van Cosun met de bestemming "Bedrijf - 3" ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" niet op een voldoende draagkrachtige motivering. 
     
     2.13.5. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover het betreft artikel 3, lid 3.6.1, onder a, van de planregels, wat betreft de gronden van Cosun met de bestemming "Bedrijf - 3" ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1". 
     
     Voorts ziet de Afdeling in hetgeen Cosun heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan niet berust op een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 3:46 van de Awb, voor zover het betreft de plandelen met de bestemming "Bedrijf - 3" voor de gronden van Cosun ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1". 
     
     2.14. Voorts betoogt Cosun dat het bestemmingsplan voor drie smalle stroken grond aan de westelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie voorziet in de onverenigbare aanduidingen "specifieke vorm van bedrijf - 1" en "bedrijf in categorie 2". 
     
     2.14.1. Voor drie smalle stroken grond aan de westelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie is, voor zover van belang, voorzien in de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduidingen "specifieke vorm van bedrijf - 1" en "bedrijf in categorie 2". Ter plaatse van de productielocatie Suiker Unie ten oosten daarvan is voorzien in de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1". Daargelaten of de aanduiding "bedrijf in categorie 2", ingevolge waarvan uitsluitend bedrijven uit categorie 2 zijn toegestaan, ook betekenis heeft voor de productielocatie Suiker Unie, waarvoor met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" is voorzien in een maatbestemming, voorziet deze aanduiding in ieder geval voor eventueel toekomstige andere bedrijven in een lagere categorie dan dat is toegestaan op de achterliggende gronden, waar ingevolge de bestemming "Bedrijf - 3" ten hoogste een bedrijf van categorie 3.1 is toegestaan. 
     
     De raad heeft ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat zich ter plaatse van de drie smalle stroken grond andere bedrijven zullen kunnen vestigen van een lagere categorie dan dat op de achterliggende gronden is toegestaan. Gelet hierop is de aanduiding "bedrijf in categorie 2" voor de drie smalle stroken in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 
     
     2.14.2. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, voor zover het bestemmingsplan voor drie smalle stroken grond aan de westelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 1 bij deze uitspraak, met de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" tevens voorziet in de aanduiding "bedrijf in categorie 2". 
     
     2.15. Verder richt Cosun zich tegen de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gebouwen uitgesloten" voor een strook grond ten noordoosten van haar productielocatie Suiker Unie, aangezien die strook daar breder is dan ten zuiden daarvan. 
     
     2.15.1. Voor een strook grond aan de oostelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie is voorzien in de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gebouwen uitgesloten". Deze strook is eveneens opgenomen voor de gronden ten noorden daarvan en is daar breder dan ter hoogte van de productielocatie. 
     
     Ingevolge artikel 3, lid 3.2.2, onder b, van de planregels zijn ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gebouwen uitgesloten" geen gebouwen toegestaan. 
     
     Ingevolge lid 3.2.2, onder e, dient, voor zover de gebouwen en overkappingen niet in de perceelsgrens worden gebouwd, de afstand tot de perceelsgrens ten minste 3 m te bedragen. 
     
     2.15.2. In het raadsbesluit staat dat de bouwgrenzen ter plaatse van de gronden het bedrijf Van Gilse (lees: de productielocatie Suiker Unie) met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1", aan de west-, zuid- en oostzijde ten opzichte van het ontwerp-plan worden verruimd en worden afgestemd op de (minimale) afstanden tot perceelsgrenzen en rekening houdend met bestaande gebouwen en overkappingen. 
     
     2.15.3. In het bestreden besluit noch ter zitting heeft de raad gemotiveerd waarom de bouwgrenzen naar aanleiding van de zienswijze van Cosun niet tevens zijn verruimd ter plaatse van de gronden ten noordoosten van de productielocatie Suiker Unie, waar Cosun na toepassing van de ontheffingsbevoegdheid - die de raad gelet op 2.13.4. bedoeld heeft te voorzien - de productielocatie eventueel zou kunnen uitbreiden. 
     
     2.15.4. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan niet berust op een deugdelijke motivering, voor zover het bestemmingsplan voorziet in de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gebouwen uitgesloten" ter plaatse van de strook grond van Cosun ten noordoosten van de productielocatie Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 2 bij deze uitspraak. Het bestemmingsplan is in zoverre vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb. 
     
     2.16. Daarnaast betoogt Cosun dat het toegestane gebruik voor haar productielocatie Suiker Unie ten onrechte beperkt is tot gebruik overeenkomstig SBI-code 1584. 
     
     2.16.1. Het behoort tot de beleidsvrijheid van de raad om de mate van gedetailleerdheid van een plan te bepalen. Cosun heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat zij in haar bedrijfsvoering wordt geschaad door de beperking van het toegestane gebruik ter plaatse van het plandeel met de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" tot gebruik overeenkomstig SBI-code 1584, ter plaatse van de productielocatie Suiker Unie. Gelet hierop en op de toelichting van de raad dat het algemeen toestaan van categorie 3.2 bedrijven ter plaatse onverantwoord is, heeft de raad in redelijkheid het toegestane gebruik ter plaatse kunnen beperken tot het gebruik overeenkomstig SBI-code 1584. 
     
     2.16.2. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, voor zover het betreft de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" ter plaatse van de productielocatie Suiker Unie. 
     
     2.17. Tevens betoogt Cosun dat artikel 3, lid 3.3.2, van de planregels ten onrechte voorziet in een bevoegdheid om nadere eisen te stellen aan de situering van gebouwen. Het artikel is niet nodig omdat geurhinder niet door de situering van gebouwen wordt beïnvloed. Daarnaast zijn de woorden "zo mogelijk" in strijd met de rechtszekerheid en klopt het artikel taalkundig niet, aldus Cosun. 
     
     2.17.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de situering van gebouwen ter plaatse van de productielocatie Suiker Unie en de gronden ten noorden daarvan van invloed is op de geurhinder, zodat in artikel 3, lid 3.3.2, van de planregels een bevoegdheid om hieromtrent nadere eisen te stellen is opgenomen. Daarnaast bevat dit artikelonderdeel weliswaar een kennelijke verschrijving maar is duidelijk wat wordt bedoeld, aldus de raad. 
     
     2.17.2. Ingevolge artikel 3, lid 3.3.2, van de planregels is het college van burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering van nieuwe gebouwen ter plaatse van de gronden met de aanduiding "specifieke aanduiding bedrijf - 1" alsmede ter plaatse van gronden gelegen ten zuiden van de in westelijke richting verlengde noordgrens van het nabij gelegen bestemmingsvlak "Wonen - 5", teneinde te waarborgen dat de op te richten gebouwen zodanig worden gesitueerd en vorm gegeven dat de geurhinder voor woningen ter plaatse van Westelijke Havendijk 3-4-5 en Industriestraat 19, zodat geen onevenredige geurhinder kan ontstaan, tenzij in de milieuvergunning wordt bepaald dat buiten het bedrijfsperceel geen geurhinder optreedt en gebleken is dat aan deze voorwaarde kan worden voldaan, met dien verstande dat: 
     
     a. de gebouwen zo mogelijk worden gesitueerd aan de westzijde van het bedrijfsperceel om zodoende een afschermende werking te bereiken ten gunste van percelen aan de westzijde en gebouwen nabij Industriestraat 19 voor afschermende werking ten gunste van Industriestraat 19; 
     
     b. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen bedrijfsperceel niet onevenredig wordt geschaad; 
     
     c. geen inbreuk wordt gemaakt op het bepaalde in lid 3.2.2, onder c, ten aanzien van het maximaal te bebouwen gedeelte van de gronden. 
     
     2.17.3. De bevoegdheid om nadere eisen te stellen omtrent de situering van nieuwe gebouwen geldt, ingevolge artikel 3, lid 3.3.2, aanhef, van de planregels, gelezen in samenhang met de verbeelding, voor de gronden van de bestaande productielocatie Suiker Unie en de gronden ten noorden daarvan, die Cosun in bezit heeft. 
     
     Artikel 3, lid 3.3.2, aanhef en onder a, ziet op de afschermende werking van nieuwe gebouwen om geurhinder bij de in het artikelonderdeel genoemde woningen te voorkomen. De raad heeft niet gemotiveerd en desgevraagd ook ter zitting niet toegelicht hoe dit artikelonderdeel bewerkstelligt dat nieuwe gebouwen een afschermende werking voor geur uit bestaande gebouwen hebben. Voorts heeft de raad onvoldoende gemotiveerd dat een dergelijke afschermende werking ter plaatse nodig is. 
     
     Voor zover de raad zich in zijn verweerschrift en ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat artikel 3, lid 3.3.2, de situering van geuremissiepunten regelt, overweegt de Afdeling dat met toepassing van de bevoegdheid om nadere eisen te stellen aan de situering van gebouwen niet wordt bepaald waar de emissiepunten zich bevinden. 
     
     2.17.4. In hetgeen Cosun met betrekking tot de woorden "zo mogelijk" heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 3.3.2, onder a, onvoldoende objectief is begrensd. Hierbij betrekt zij dat de zinsnede die aanvangt met "zo mogelijk" niet omschrijft in welke gevallen en onder welke omstandigheden van de bevoegdheid gebruik mag worden gemaakt, maar aangeeft waarnaar bij het stellen van nadere eisen moet worden gestreefd. 
     
     Voor zover Cosun erop wijst dat de zinsnede "teneinde te waarborgen dat de op te richten gebouwen zodanig worden gesitueerd en vorm gegeven dat de geurhinder voor woningen ter plaatse van Westelijke Havendijk 3-4-5 en Industriestraat 19, zodat geen onevenredige geurhinder kan ontstaan" uit artikel 3.3.2, aanhef, van de planregels taalkundig onjuist is, overweegt de Afdeling dat geen twijfel kan bestaan over wat wordt bedoeld. Derhalve leidt deze kennelijke verschrijving niet tot rechtsonzekerheid. 
     
     2.17.5. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan niet berust op een deugdelijke motivering, voor zover het betreft artikel 3, lid 3.3.2, van de planregels. Het bestemmingsplan is in zoverre vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb. 
     
     2.18. Voorts betoogt Cosun dat ten onrechte nabij de productielocatie Suiker Unie, woningen en andere milieugevoelige functies zijn voorzien. Hierdoor wordt de productielocatie Suiker Unie in haar functioneren en in haar uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Voorts twijfelt Cosun of ter plaatse van de milieugevoelige functies een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. 
     
     2.18.1. De raad stelt zich op het standpunt dat buiten de inrichting van de productielocatie Suiker Unie geen geurhinder optreedt en dat het aspect geluid is getoetst aan de Wgh in samenhang met de Ism. 
     
     2.18.2. Voor zover Cosun wijst op de volgens de brochure "Bedrijven en milieuzonering" uit 2009 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure) aan te houden richtafstand tussen de productielocatie Suiker Unie en milieugevoelige functies overweegt de Afdeling dat het uitgangspunt van de VNG-brochure gemotiveerd toepassen is. Gelet op de milieubijlagen bij de plantoelichting en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen zijn voor de productielocatie Suiker Unie de aspecten geur en geluid bepalend. 
     
     Ten aanzien van geur heeft de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan betrokken dat buiten de productielocatie Suiker Unie geen geurhinder optreedt. Cosun heeft dit niet bestreden. De raad heeft dan ook voldoende gemotiveerd waarom de richtafstand voor geur uit de VNG-brochure niet is toegepast in het onderhavige geval. 
     
     Voorts ziet de Afdeling in hetgeen Cosun omtrent het aspect geluid met betrekking tot de productielocatie Suiker Unie heeft aangevoerd, gelet op hetgeen is overwogen in 2.7. tot en met 2.8.7., geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft kunnen verwijzen naar het stap 3-besluit. De raad heeft dan ook voldoende gemotiveerd waarom de richtafstand voor geluid uit de VNG-brochure niet is toegepast in het onderhavige geval. 
     
     Gelet op het vorenstaande heeft Cosun voorts niet aannemelijk gemaakt dat ter plaatse van de voorziene milieugevoelige functies vanwege de productielocatie Suiker Unie geen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. 
     
     2.18.3. Voor zover Cosun betoogt dat zij in haar uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden wordt beperkt, overweegt de Afdeling dat in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. In dit geval heeft de raad in redelijkheid een groter gewicht kunnen toekennen aan het belang bij de voorziene milieugevoelige functies dan aan het belang van Cosun bij het behoud van haar voorheen bestaande uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat niet is gebleken van concrete uitbreidingsplannen noch dat uitbreiding van de productiecapaciteit of de bebouwingsoppervlakte nodig is voor de continuering van de productielocatie. 
     
     2.18.4. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, voor zover het betreft de nabij de productielocatie Suiker Unie voorziene milieugevoelige functies. 
     
     2.19. Verder betoogt Cosun dat ter plaatse van de oostelijke strook grond van [appellant] op kortere afstand van de productielocatie Suiker Unie woningen kunnen worden gerealiseerd dan dat de raad, blijkens de toezegging in de nota van zienswijzen, heeft beoogd. 
     
     2.19.1. De gronden van [appellant] liggen ten westen van de productielocatie Suiker Unie. Een gedeelte van deze gronden heeft de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3" (hierna: de gronden voor de herbouw van het voorheen bestaande pand). Ten oosten en ten zuidoosten hiervan ligt een strook grond met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 4" (hierna: de bedoelde gronden). 
     
     Ingevolge artikel 10, lid 10.1, van de planregels zijn de voor "Woongebied uit te werken Spoorhaven" aangewezen gronden, voor zover van belang, bestemd voor wonen. 
     
     Ingevolge lid 10.2, aanhef en onder w, werkt het college van burgemeester en wethouders de in lid 10.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van de uitwerkingsregel dat ter plaatse van de gronden met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 4" ter plaatse van gronden die daadwerkelijk ten zuiden van de gronden met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - uit te werken Spoorhaven - 3" zijn gelegen geen woningen mogen worden geprojecteerd. 
     
     2.19.2. Uit artikel 10, lid 10.2, onder w, van de planregels volgt dat woningen ter plaatse van de bedoelde gronden niet zijn uitgesloten. 
     
     Volgens de nota van zienswijzen heeft de raad dit niet beoogd. Daarnaast stelt de Afdeling vast dat in het akoestisch rapport en de Rapportage stap 3-besluit niet is uitgegaan van woningbouw ter plaatse. Gelet hierop is het bestemmingsplan in zoverre onzorgvuldig vastgesteld. 
     
     2.19.3. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover artikel 10, lid 10.2, onder w, van de planregels geen woningen uitsluit ter plaatse van de strook grond van [appellant] met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 4" ten oosten en ten zuidoosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3", zoals ook aangeduid op kaart 3 bij deze uitspraak. 
     
     2.20. Voorts richt Cosun zich tegen artikel 10, lid 10.2, onder k, n en o, van de planregels. 
     
     In artikel 10, lid 10.2, onder k, staat ten onrechte "woning" in enkelvoud en mist een punt tussen de woorden "gebouwd" en "binnen". 
     
     In lid 10.2, onder n, staat ten onrechte "buiten" in plaats van "binnen" en dient "specifieke voor" te worden vervangen door "specifieke vorm". 
     
     In lid 10.2, onder o, wordt het bouwen, anders dan in artikel 9, lid 9.2.2, onder k, sub 8, slechts afhankelijk gesteld van het eerder of gelijktijdig verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. 
     
     2.20.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de verschrijving uit artikel 10, lid 10.2, onder k, van de planregels niet leidt tot rechtsonzekerheid. 
     
     2.20.2. Ingevolge artikel 10, lid 10.1, van de planregels zijn de voor "Woongebied uit te werken Spoorhaven" aangewezen gronden onder meer bestemd voor wonen. 
     
     Ingevolge lid 10.2 werkt het college van burgemeester en wethouders de in lid 10.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van, voor zover van belang, de volgende uitwerkingsregels: 
     
     k. woning worden grondgebonden en / of gestapeld gebouwd binnen een afstand van 200 m van de noordgrens van het uitwerkingsgebied worden woningen langs de oostrand van het uitwerkingsgebied geschakeld of aaneen gebouwd, incidenteel doorsneden door een aansluiting voor infrastructuur; 
     
     n. ten behoeve van samenhang van de planuitwerking dienen alle gebieden gelegen buiten het gebied met de aanduiding "specifieke voor van woongebied - uit te werken Spoorhaven" (lees: "specifieke vorm van woongebied - uit te werken Spoorhaven") in één integraal uitwerkingsplan te worden opgenomen; 
     
     o. bouwvergunning (thans: omgevingsvergunning voor het bouwen) voor woningen binnen een afstand van 120 m van de noordgrens van het bestemmingsvlak wordt niet verleend alvorens of gelijktijdig binnen de genoemde afstand een bouwvergunning (thans: omgevingsvergunning voor het bouwen) is of wordt verleend voor aaneengesloten gebouwen aan de oostzijde van het bestemmingsvlak met de bestemming Gemengd (lees: Gemengd - Spoorhaven) en aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1" als afscherming van geluid met een bouwhoogte van ten minste 17 m langs de noordrand en ten minste 12 m langs de oostrand van het betreffende bestemmingsvlak dan wel bebouwing met een vergelijkbaar afschermend effect een en ander over een lengte (noord-zuid georiënteerd) van ten minste 100 m vanaf de noordgrens van het bedoelde bestemmingsvlak. 
     
     Ingevolge artikel 9, lid 9.1, zijn de voor "Woongebied" aangewezen gronden onder meer bestemd voor wonen. 
     
     Ingevolge lid 9.2.2, aanhef en onder k, aanhef en sub 8, geldt voor het bouwen van hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van woongebied-8" dat een bouwvergunning (thans: omgevingsvergunning voor het bouwen) voor woningen niet wordt verleend alvorens of gelijktijdig gebouwen worden gerealiseerd als afscherming van geluid met een bouwhoogte van ten minste 12 m ter plaatse van de bestemming "Gemengd" (lees: "Gemengd - Spoorhaven") met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 3" dan wel bebouwing met een vergelijkbaar geluidsafschermend effect een en ander over een lengte (noord-zuid georiënteerd) van ten minste 80 m. 
     
     2.20.3. Dat in artikel 10, lid 10.2, onder k, van de planregels "woning" in enkelvoud staat en dat een punt mist tussen de woorden "gebouwd" en "binnen", kan niet leiden tot twijfel over wat wordt bedoeld. Derhalve leiden deze kennelijke verschrijvingen niet tot rechtsonzekerheid. 
     
     2.20.4. Artikel 10, lid 10.2, onder n, van de planregels strekt ertoe dat alle gebieden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" voor zover gelegen buiten de deelgebieden met de nadere aanduidingen "specifieke vorm van woongebied - uit te werken Spoorhaven 1" tot en met "specifieke vorm van woongebied - uit te werken Spoorhaven 4" in één integraal uitwerkingsplan dienen te worden opgenomen. De Afdeling ziet in hetgeen Cosun hieromtrent heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat deze bepaling onduidelijk is en dat in plaats van "buiten" het woord "binnen" had moeten worden opgenomen. 
     
     Voor zover Cosun betoogt dat in dit artikel "specifieke voor" staat in plaats van "specifieke vorm" overweegt de Afdeling dat dit evenmin kan leiden tot twijfel over wat wordt bedoeld. Derhalve is deze bepaling niet rechtsonzeker. 
     
     2.20.5. Artikel 10, lid 10.2, onder o, van de planregels stelt bouwen afhankelijk van het eerder of gelijktijdig verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen voor bepaalde geluidsafschermende bebouwing. Dit artikel wijkt af van artikel 9, lid 9.2.2, onder k, sub 8, waarin het bouwen afhankelijk is gesteld van het gerealiseerd zijn van de geluidsafschermende bebouwing. 
     
     Ter zitting heeft de raad verklaard dat artikel 10, lid 10.2, onder o, in zoverre per abuis anders is geformuleerd dan artikel 9, lid 9.2.2, onder k, sub 8. Nu de raad zich in zoverre op een ander standpunt stelt dan hij in het bestreden besluit heeft gedaan en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, moet worden geoordeeld dat artikel 10, lid 10.2, onder o, niet met de vereiste zorgvuldigheid is vastgesteld. 
     
     2.20.6. In hetgeen Cosun heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is voorbereid of genomen in strijd met het recht, voor zover het betreft artikel 10, lid 10.2, onder k, en lid 10.2, onder n, van de planregels. 
     
     Voorts ziet de Afdeling in hetgeen Cosun heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover het betreft artikel 10, lid 10.2, onder o. 
     
     Het beroep van Cosun tegen het bestemmingsplan voor zover dit betrekking heeft op Sensus 
     
     2.21. Cosun betoogt dat ten onrechte nabij haar productielocatie Sensus woningen en andere milieugevoelige functies zijn voorzien. Hierdoor wordt de productielocatie Sensus in haar functioneren en in haar uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Voorts betwijfelt Cosun of ter plaatse van de milieugevoelige functies een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Dit klemt temeer nu een deel van de milieugevoelige functies binnen de richtwaardecontour voor geur uit de milieuvergunning van Sensus zijn voorzien, aldus Cosun. Hierbij neemt zij in aanmerking dat kantoren en de functie onderwijs niet kunnen worden aangemerkt als minder milieugevoelige functies. 
     
     2.21.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de functies kantoor, school en sporthal beperkt geurgevoelig zijn. Daarom zijn deze functies binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus aanvaardbaar, aldus de raad. 
     
     2.21.2. De productielocatie Sensus ligt buiten het plangebied en ten noorden van het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1". 
     
     Ingevolge artikel 4, lid 4.1, aanhef en onder a, van de planregels zijn de gronden met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1", voor zover van belang, bestemd voor: 
     
     […] 
     
     3. kantoren; 
     
     […] 
     
     4. maatschappelijke voorzieningen: onderwijs en bijbehorende sporthal alsmede een stadskantoor; 
     
     […] 
     
     9. wonen in een woning. 
     
     Ingevolge lid 4.2.2, onder c, sub 4, bedraagt de afstand van woningen tot de noordgrens van het bestemmingsvlak ten minste 30 m, tot de oostgrens ten minste 40 m en tot de zuidgrens ten minste 20 m. 
     
     2.21.3. Voor zover Cosun wijst op de volgens de VNG-brochure aan te houden richtafstand tussen de productielocatie Sensus en milieugevoelige functies overweegt de Afdeling dat het uitgangspunt van de VNG-brochure gemotiveerd toepassen is. Gelet op de milieubijlagen bij de plantoelichting en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen zijn voor de productielocatie Sensus de aspecten geur, geluid en gevaar bepalend. 
     
     2.21.3.1. In de milieubijlagen bij de plantoelichting staat dat in de milieuvergunning voor de productielocatie Sensus een richtwaardecontour is opgenomen van 2 geureenheden per kubieke meter als 98 percentiel (hierna: ge/m3 als 98 percentiel). Binnen de richtwaardecontour zijn, op het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven", geen woningen, maar wel kantoren, een sporthal en mogelijk delen van een VMBO-school voorzien, aldus de milieubijlagen. Uit de milieubijlagen volgt dat de raad voor het aspect geur de Nederlandse emissierichtlijn lucht (hierna: de NeR) heeft beoogd toe te passen. 
     
     Volgens de milieubijlagen bij de plantoelichting zijn de beoogde kantoren, de VMBO-school en sporthal beperkt geurgevoelig, zodat op grond van de NeR een lager beschermingsniveau kan worden aangehouden. Hierbij neemt de raad in aanmerking dat mensen ter plaatse slechts delen van de dag worden blootgesteld aan de desbetreffende geurbelasting en dat de leerlingen van de VMBO-school, gelet op de leeftijdscategorie 12 tot 16 jaar, niet onder de meer kwetsbare bevolkingsgroepen (jonge kinderen en ouderen) vallen. Daarnaast is de geurbelasting ter plaatse slechts in geringe mate hoger dan de richtwaarde en zal de geurbelasting niet het hele jaar in dezelfde mate zal plaatsvinden. Gelet hierop is de situering van kantoren, de VMBO-school en sporthal binnen de richtwaardecontour in overeenstemming met de NeR, aldus de milieubijlagen. 
     
     2.21.3.2. In de NeR staat dat voor het vaststellen van het benodigde beschermingsniveau voor geurgevoelige objecten van belang zijn de criteria verblijfsduur, de omvang van de groep, de functie van de omgeving, de aanwezigheid van gevoelige groepen en bijzondere bestemmingen. Voorts is vermeld dat kantoren meestal beperkt geurgevoelig zijn en dat woningen en scholen meestal hoog geurgevoelig zijn. 
     
     2.21.3.3. Gelet op het hiervoor overwogene zijn kantoren volgens de NeR meestal beperkt geurgevoelig. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad dit, in ogenschouw genomen voormelde criteria uit de NeR, in redelijkheid ook voor sporthallen kunnen aannemen. Gelet op de ligging van de in geding zijnde gronden binnen doch nabij de grens van de richtwaardecontour heeft Cosun niet aannemelijk gemaakt dat het in de milieubijlagen bij de plantoelichting ingenomen standpunt, dat de geurbelasting slechts in geringe mate hoger is dan de richtwaarde, onjuist is. Voor zover Cosun ter zitting heeft aangevoerd dat de geurbelasting voor een groter deel van het jaar hoger is dan waarvan de raad is uitgegaan, overweegt de Afdeling dat Cosun dit niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat in ieder geval niet in geschil is dat de geurbelasting niet het hele jaar in dezelfde mate zal plaatsvinden. Gelet op het voorgaande heeft de raad, ten aanzien van voormelde beperkt geurgevoelige functies binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus voldoende gemotiveerd waarom de richtafstand voor geur uit de VNG-brochure, daargelaten of deze op voornoemde functies ziet, niet is toegepast in het onderhavige geval. 
     
     2.21.3.4. Volgens de NeR zijn scholen meestal hoog geurgevoelig. De raad heeft zich in dit geval niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de voorziene functie onderwijs beperkt geurgevoelig is vanwege de enkele omstandigheid dat de leeftijdscategorie van de leerlingen van de beoogde VMBO-school 12 tot 16 jaar bedraagt, nu aan de verblijfsduur en de omvang van de groep leerlingen in deze een doorslaggevend gewicht toekomt. Gelet hierop en uitgaande van de gehanteerde richtwaardecontour heeft de raad het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan onvoldoende gemotiveerd en vastgesteld in strijd met de vereiste zorgvuldigheid voor zover artikel 4, lid 4.1, onder a, sub 4, van de planregels voorziet in de functie onderwijs binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus. 
     
     Gelet op hetgeen ter zitting naar voren is gekomen omtrent 
     
     de artikelen 4, lid 4.1, onder a, sub 9, en 4, lid 4.2.2, onder c, sub 4, van de planregels is, anders dan de raad heeft beoogd, niet uitgesloten dat woningen kunnen worden gebouwd binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is vastgesteld in strijd met de vereiste zorgvuldigheid, voor zover het betreft de artikelen 4, lid 4.1, onder a, sub 9, en 4, lid 4.2.2, onder c, sub 4. 
     
     2.21.4. Voorts ziet de Afdeling in hetgeen Cosun omtrent het aspect geluid met betrekking tot de productielocatie Sensus heeft aangevoerd, gelet op hetgeen is overwogen in 2.7. tot en met 2.8.7., geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft kunnen verwijzen naar het stap 3-besluit. De raad heeft dan ook voldoende gemotiveerd waarom de richtafstand voor geluid uit de VNG-brochure niet is toegepast in het onderhavige geval. 
     
     2.21.5. In de milieubijlagen staat dat de productielocatie Sensus onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) valt. De PR 10-6-contour betreffende het plaatsgebonden risico als gevolg van de productielocatie valt niet binnen het plangebied. De beoogde ontwikkelingen hebben wel een toename van het groepsrisico tot gevolg. Bij de voltooiing van het plan wordt echter ruimschoots voldaan aan de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Cosun heeft niet aannemelijk gemaakt dat de milieubijlagen op dit punt zodanige gebreken of leemten in kennis vertonen, dat de raad deze niet aan de vaststelling van het bestemmingsplan ten grondslag mocht leggen. Gelet hierop heeft de raad in zoverre voldoende gemotiveerd waarom de richtafstand voor gevaar uit de VNG-brochure niet is toegepast in het onderhavige geval. 
     
     2.21.6. Gelet op het vorenstaande heeft Cosun, afgezien van de binnen de richtwaardecontour voor geur uit de milieuvergunning van Sensus voorziene functie onderwijs en eventuele woningen, niet aannemelijk gemaakt dat ter plaatse geen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. 
     
     2.21.7. Voor zover Cosun betoogt dat zij door het bestemmingsplan in zoverre in haar uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden wordt beperkt overweegt de Afdeling dat in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. 
     
     De raad heeft ter zitting aannemelijk gemaakt dat uitbreiding van de geuremissie ook zonder het onderhavige bestemmingsplan niet mogelijk is vanwege bestaande en als zodanig bestemde geurgevoelige functies buiten het bestemmingsplangebied. Cosun heeft niet aannemelijk gemaakt dat de thans voorziene milieugevoelige functies leiden tot een verdere beperking van haar uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden. 
     
     2.21.8. Gelet op hetgeen is overwogen in 2.21.3.4. ziet de Afdeling in hetgeen Cosun heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het bestemmingsplan is vastgesteld in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Awb, voor zover is voorzien in de functie onderwijs binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus. 
     
     Voorts ziet de Afdeling gelet op hetgeen daar is overwogen in hetgeen Cosun heeft aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat het bestemmingsplan is vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van de Awb, voor zover de artikelen 4, lid 4.1, onder a, sub 9, en 4, lid 4.2.2, onder c, sub 4, van de planregels woningen mogelijk maken binnen genoemde richtwaardecontour voor geur uit de milieuvergunning van Sensus. 
     
     Voor het overige ziet de Afdeling in hetgeen Cosun met betrekking tot de nabij de productielocatie Sensus voorziene milieugevoelige functies heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan in zoverre strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in zoverre anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. 
     
     Het beroep van [appellant] tegen het exploitatieplan West 
     
     2.22. [appellant] betoogt dat zijn gronden waarop de herbouw van het voorheen bestaande pand, als bedoeld in 2.10.1. is voorzien, ten onrechte in het exploitatieplan zijn opgenomen, waardoor hij in het verband van de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen voor herbouw een exploitatiebijdrage moet betalen. Hierbij voert hij aan dat de bestemming van die gronden identiek is aan de bestemming ervan uit het voorheen geldende bestemmingsplan. 
     
     2.22.1. Ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wro, stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. 
     
     Artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening luidt: 
     
     "Voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, blijven de artikelen 6.12 tot en met 6.22 ten aanzien van een dergelijk bouwplan buiten toepassing." 
     
     2.22.2. Het voorheen geldende bestemmingsplan "Stationswerf", van juni 1994, voorzag voor het perceel van [appellant], voor zover van belang, in de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" met de aanduiding "b". 
     
     Ingevolge artikel 3, onder 'A. Beschrijving in hoofdlijnen', lid 3.1, lid 3.6 en lid 3.9, van voorschriften van dat bestemmingsplan waren ter plaatse, voor zover van belang en onder de daar genoemde omstandigheden, toegestaan industriële en ambachtelijke bedrijven, de uitoefening van detailhandel en een kleinschalige horecavoorziening. 
     
     Ingevolge artikel 3, onder 'A. Beschrijving in hoofdlijnen', lid 3.7, was de woonfunctie uitsluitend toegestaan in die panden, waarin op het moment van tervisielegging van dat bestemmingsplan reeds gewoond werd. 
     
     Niet in geschil is dat op het moment van tervisielegging van het bestemmingsplan "Stationswerf" reeds gewoond werd in het voorheen bestaande pand, zodat ingevolge artikel 3, onder 'A. Beschrijving in hoofdlijnen', lid 3.7, de woonfunctie was toegestaan. 
     
     2.22.3. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet ter plaatse van het voorheen bestaande pand in de uit te werken bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3". Deze gronden zijn gelet op hetgeen in 2.10.3. is overwogen, onder meer bestemd voor wonen, voorzieningen inzake waterhuishouding zoals bergbezinkbassins, retentievoorzieningen en watergangen en andere waterpartijen, detailhandel, horecabedrijven, leerbedrijven en een jachthaven, met dien verstande dat geen slaapkamers zijn toegestaan in woningen aan de oostzijde en in woningen aan de zuidzijde vanaf de derde bouwlaag ervan. Verder worden in het uitwerkingsplan onder meer vastgelegd de situering en de hoogte van grondgebonden en gestapelde woningen en van andere gebouwen. 
     
     2.22.4. Gelet op het vorenstaande voorziet het onderhavige bestemmingsplan in een uit te werken woonbestemming, waarbij de precieze gebruiks- en bouwmogelijkheden eerst bij de uitwerking zullen worden vastgesteld. Daarom kan niet worden volgehouden dat met het onderhavige bestemmingsplan geen andere bestemmingsregeling voor de gronden van het voorheen bestaande pand is vastgesteld, als bedoeld in artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, in vergelijking met het bestemmingsplan "Stationswerf". In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat, ingevolge voornoemd artikel, artikel 6.12 tot en met 6.22 van de Wro buiten toepassing blijven wat betreft de gronden van het voorheen bestaande pand. Hieruit volgt dat de raad terecht mede een exploitatieplan heeft vastgesteld voor die gronden. 
     
     2.22.5. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West is genomen in strijd met artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.12 tot en met 6.22 van de Wro, voor zover het exploitatieplan West mede is vastgesteld voor de gronden waarop de herbouw van het voorheen bestaande pand is voorzien. 
     
     2.23. [appellant] betoogt dat zijn perceel gedeeltelijk een afwijkende planologische invulling zal krijgen, zodat voor de berekening van de terzake verschuldigde exploitatiebijdrage ten onrechte dezelfde gewichtsfactor voor zijn perceel is gehanteerd als voor de overige gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven". 
     
     2.23.1. De raad stelt zich op het standpunt dat nog niet bekend is hoe de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" voor de gronden met die bestemming zal worden uitgewerkt. Voor de gewichtsfactor voor het perceel van [appellant] is vooralsnog aangesloten bij de overige gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven". Het exploitatieplan zal worden herzien op het moment van de uitwerking van het bestemmingsplan, aldus de raad. 
     
     2.23.2. Ingevolge artikel 6.13, derde lid, van de Wro kunnen, voor zover van belang, voor gronden, waarvoor nog een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, moet worden vastgesteld, de onderdelen van een exploitatieplan, bedoeld in het eerste en tweede lid, een globale inhoud hebben. 
     
     Ingevolge artikel 6.15, tweede lid, treedt een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, dat betrekking heeft op gronden waarvoor in het exploitatieplan een globale omschrijving is vastgesteld, niet in werking voordat daarvoor een herziening van het exploitatieplan is vastgesteld en bekendgemaakt. 
     
     Artikel 6.18 luidt als volgt: 
     
     "1. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 
     
     2. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 
     
     3. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld. 
     
     4. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld. 
     
     5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal." 
     
     2.23.3. De gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" zijn ingevolge artikel 10, lid 10.1, onder a, van de planregels, voor zover van belang, bestemd voor wonen. Het perceel van [appellant], met de uit te werken bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduidingen "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3" onderscheidenlijk "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 4", is gelet op hetgeen in 2.10.3. is overwogen, onder meer bestemd voor wonen, voorzieningen inzake waterhuishouding zoals bergbezinkbassins, retentievoorzieningen en watergangen en andere waterpartijen, detailhandel, horecabedrijven, leerbedrijven en een jachthaven. 
     
     Voor de berekening van de exploitatiebijdrage is voor het hele uitwerkingsgebied gerekend met dezelfde gewichtsfactor. 
     
     2.23.4. In het exploitatieplan West staat dat voor de uit te werken gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven", waaronder het perceel van [appellant], in globale zin indicatieve aannamen zijn gedaan ten aanzien van de aantallen, het uitgeefbaar oppervlak en het programma, welke bij herziening in het kader van uitwerkingsplannen zullen worden verfijnd. Hieruit volgt dat het exploitatieplan voor de gronden met deze bestemming globaal is in de zin van artikel 6.13, derde lid, van de Wro. Ingevolge artikel 6.15, tweede lid, treedt een op te stellen uitwerkingsplan dan ook niet in werking voordat een herziening van het exploitatieplan met betrekking tot de desbetreffende gronden is vastgesteld en bekendgemaakt. 
     
     Gelet op het vorenstaande, en nu nog niet bekend is hoe de gronden met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven", waaronder het perceel van [appellant], zullen worden uitgewerkt, heeft de raad bij het bepalen van de gewichtsfactor, als bedoeld in artikel 6.18, derde lid, voor het perceel van [appellant] in redelijkheid kunnen aansluiten bij de gewichtsfactor voor de overige gronden, waarvoor ook die uit te werken bestemming in het bestemmingsplan is voorzien. 
     
     2.23.5. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met artikel 6.18, derde lid, van de Wro of anderszins is vastgesteld in strijd met het recht, voor zover het betreft de voor zijn perceel gehanteerde gewichtsfactor. 
     
     2.24. Daarnaast betoogt [appellant] dat de kosten voor de voorziene passerelle en de boulevard ten onrechte aan zijn perceel zijn toegerekend, althans ten onrechte niet naar profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. In dit verband voert hij aan dat de toekomstige scholen en het toekomstige stadskantoor de hoofdgebruikers van deze voorzieningen zullen zijn. Voor zover dit niet binnen het exploitatieplan mogelijk is, dient de begrenzing van de exploitatieplannen zodanig te worden aangepast dat de scholen en het stadskantoor buiten het exploitatiegebied west en binnen het exploitatiegebied zuidoost vallen, aldus [appellant]. 
     
     2.24.1. De raad stelt zich op het standpunt dat in samenhang met het bestemmingsplan twee exploitatieplannen zijn vastgesteld omdat tussen beide gebieden geen ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Het westelijke deel zal tot woon- en werkgebied worden getransformeerd. Het zuidoostelijke deel betreft een bestaand bedrijventerrein dat niet buiten het de exploitatie kon worden gehouden omdat het nog onbenutte bouwmogelijkheden kent en profijt heeft van de bovenwijkse voorzieningen. 
     
     Voorts stelt de raad zich op het standpunt dat de kosten voor de passerelle en de boulevard volgens de beginselen profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gedeeltelijk aan het exploitatiegebied west zijn toegerekend. 
     
     De toerekening van de kosten binnen het exploitatiegebied gebeurt overeenkomstig de Wro op basis van de verschillende uitgiftecategorieën. Hierbij wordt niet meer gekeken of een individuele eigenaar profijt heeft en zo ja, in welke mate van een specifieke voorziening of maatregel, aldus de raad. 
     
     2.24.2. Voor zover het betoog van [appellant] ziet op de begrenzing van de exploitatieplannen, overweegt de Afdeling als volgt. 
     
     2.24.2.1. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatiegebieden staat in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet voor de wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17) onder meer het volgende: 
     
     "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 
     
     2.24.2.2. Gelet op de systematiek van de Wro en voornoemde parlementaire geschiedenis dient de raad bij de vaststelling van een exploitatieplan het exploitatiegebied zodanig te begrenzen dat planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied, waarop het exploitatieplan ziet, bestaat. Bij de bepaling van die begrenzing komt de raad beoordelingsvrijheid toe. 
     
     2.24.2.3. In het exploitatieplan West en het exploitatieplan Zuidoost is ten aanzien van de begrenzing van de exploitatiegebieden vermeld dat het bestemmingsplan voorziet in een planologische regeling voor twee onderscheiden deelgebieden. De twee gebieden zijn verschillend van karakter en hebben geen ruimtelijke of functionele samenhang. Om die reden is gekozen voor twee exploitatieplannen. 
     
     Het exploitatiegebied west bevat het eigenlijke ontwikkelingsgebied van fase 1a waar de komende jaren de in het plan voorziene transformatie moet plaatsvinden. De hiertoe behorende gronden liggen voornamelijk ten westen van de Vliet en gedeeltelijk ten oosten van de Vliet. De gronden ten westen van de Vliet, waaronder het perceel van [appellant], zijn voornamelijk bestemd voor wonen. 
     
     Het perceel van [appellant], met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduidingen "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 3" onderscheidenlijk "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken 4", is gelet op hetgeen in 2.10.3. is overwogen, onder meer bestemd voor wonen, voorzieningen inzake waterhuishouding zoals bergbezinkbassins, retentievoorzieningen en watergangen en andere waterpartijen, detailhandel, horecabedrijven, leerbedrijven en een jachthaven. Ten oosten van de Vliet zijn de door [appellant] bedoelde toekomstige scholen voorzien ter plaatse van de plandelen met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" en de achtereenvolgende aanduidingen "specifieke vorm van gemengd - 1", "specifieke vorm van gemengd - 2" en "specifieke vorm van gemengd - 3". Ten oosten van de Vliet zijn voorts het door [appellant] bedoelde stadskantoor en de door hem bedoelde VMBO-school voorzien ter plaatse van het plandeel met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - 1". Zoals in 2.21.2. is overwogen zijn laatstgenoemde gronden ook bestemd voor wonen in een woning. 
     
     Het exploitatiegebied zuidoost betreft het gebied van de te handhaven bedrijven. Omdat het zuidoostelijk deel onbenutte bouwmogelijkheden kent en ook profijt zal hebben van bovenwijkse voorzieningen (nieuwe/verbeterde infrastructuur) kan niet volstaan worden met het buiten de exploitatie houden van dit gebied. Verdere ontwikkeling van het zuidoostelijk deel (transformatie tot hoogwaardig stedelijk woongebied) is wenselijk, doch afhankelijk van separate toekomstige planologische besluitvorming (herziening bestemmingsplan), aldus het exploitatieplan Zuidoost. 
     
     2.24.2.4. Voor zover [appellant] stelt dat het water van de Vliet een natuurlijke barrière vormt, zodat de gronden ten oosten daarvan niet tot het exploitatiegebied west kunnen behoren, overweegt de Afdeling dat, nog los van de omstandigheid dat het bestemmingsplan voorziet in vijf bruggen over de Vliet, uit de memorie van toelichting bij het voorstel van wet voor de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie, zoals weergegeven in 2.24.2.1., volgt dat verschillende niet aaneengesloten gebieden ruimtelijk of functioneel duidelijk kunnen samenhangen. 
     
     Volgens de toelichting bij het exploitatieplan West en de plantoelichting behoren de gronden, behorende tot het exploitatiegebied west, tot de in 2.3. aangegeven herinrichting van een deel van het gebied Spoorhaven te Roosendaal tot een multifunctioneel gebied met ruimte voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en enkele commerciële functies. Daarnaast bestaat de samenhang tussen de verschillende delen van het exploitatiegebied west in de beheersing van geluidhinder door de in het bestemmingsplan voorziene bebouwing die ook een geluidswerende functie zal hebben. 
     
     Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat de gronden ten oosten van de Vliet met de bestemming "Gemengd - Spoorhaven" beter bij het exploitatiegebied zuidoost passen dan bij het exploitatiegebied west neemt de Afdeling, naast hetgeen hiervoor is overwogen, in aanmerking dat het exploitatiegebied zuidoost het gebied van de te handhaven bedrijven betreft en geen deel uitmaakt van de herinrichting in de vorm van een multifunctioneel gebied met ruimte voor wonen, maatschappelijke voorzieningen en enkele commerciële functies. 
     
     2.24.2.5. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat sprake is van een duidelijke planologische of functionele samenhang tussen de delen van het exploitatiegebied west. Het betoog faalt derhalve. 
     
     2.24.3. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid, van de Wro worden de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen, waarvan een exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 
     
     De criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid zien op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan het exploitatiegebied als geheel. In het betoog van [appellant], dat de toekomstige scholen en het toekomstige stadskantoor de hoofdgebruikers van de passerelle en de boulevard zullen zijn, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat niet aan deze criteria is voldaan, nu de toekomstige scholen en het toekomstige stadskantoor in hetzelfde exploitatiegebied zijn voorzien als dat waarin de gronden van [appellant] liggen. Voor het overige heeft [appellant] geen redenen aangevoerd waarom niet aan deze criteria zou zijn voldaan. 
     
     2.24.4. Voor zover het betoog van [appellant] ziet op verdeling van de kosten binnen het exploitatiegebied west, overweegt de Afdeling als volgt. 
     
     2.24.4.1. Uitgaande van het maximaal te verhalen bedrag op grond van artikel 6.16 van de Wro, schrijven de artikelen 6.18 en 6.19 dwingend voor op welke wijze de per omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend. De toedeling van de totale kosten binnen het exploitatiegebied aan de verschillende gronden gebeurt, ingevolge artikel 6.18, aan de hand van de per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactoren. De door [appellant] genoemde criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid komen hierbij niet aan de orde. Deze criteria zien, zoals hiervoor is overwogen, immers op de toedeling van kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen aan een exploitatiegebied als geheel. 
     
     2.24.5. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West is genomen in strijd met artikel 6.13, zesde lid, artikel 6.18 of artikel 6.19 van de Wro of anderszins is vastgesteld in strijd met het recht, voor zover het betreft de toedeling van de kosten voor de passerelle en de boulevard en de begrenzing van het exploitatieplan West. 
     
     2.25. Voorts heeft [appellant] uit een krantenartikel vernomen dat de opbrengst van andere projecten gebruikt kan worden voor de financiering van het stadskantoor en de VMBO-school. Dit betoog mist feitelijke grondslag, omdat de bouw van het stadskantoor en de VMBO-school niet als kostensoorten in het exploitatieplan zijn opgenomen. 
     
     In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West in zoverre is genomen in strijd met het recht. 
     
     2.26. [appellant] betoogt dat de inbrengwaarde van zijn gronden niet door een onafhankelijke deskundige is getaxeerd, nu de in het taxatierapport genoemde deskundige in het voortraject namens de gemeente heeft onderhandeld om dezelfde gronden te verwerven met een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat. 
     
     2.26.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr.  200907364/1/R2 ) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. 
     
     Ter zitting heeft de raad bevestigd dat de betrokken deskundige namens de gemeente heeft onderhandeld om dezelfde gronden minnelijk te verwerven met een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat. De raad heeft de taxatie ten behoeve van het exploitatieplan door dezelfde deskundige laten verrichten, omdat deze deskundige het project goed kent en om zoveel mogelijk dezelfde benadering als bij de onderhandelingen over minnelijke verwerving te hanteren. 
     
     Gelet op het vorenstaande kan de deskundige naar het oordeel van de Afdeling in het onderhavige geval niet als onafhankelijk worden aangemerkt, zodat de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd. 
     
     2.26.2. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan West in zoverre is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, voor zover het betreft de inbrengwaarde van de gronden van [appellant]. 
     
     Bestuurlijke lus 
     
     2.27. De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 46, zesde lid, van de WRvS op te dragen de gebreken in het bestreden besluit te herstellen. Daartoe zal de Afdeling een termijn stellen. De raad dient: 
     
     a. met inachtneming van 2.9.5. artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels gewijzigd vast te stellen door te verwijzen naar onder v in plaats van naar onder w en door het artikelonderdeel niet als bevoegdheid maar als uitwerkingsregel te formuleren, en artikel 4, lid 4.3.2, van de planregels gewijzigd vast te stellen door het artikelonderdeel niet als bevoegdheid maar als een bouwregel te formuleren; 
     
     b. met inachtneming van 2.9.6.4. alsnog toereikend te motiveren waarom artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels voorzien in een bevoegdheid om een binnenwaarde te verlangen die 1 dB geringer is dan de wettelijke binnenwaarde, terwijl in het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit is uitgegaan van een extra geluidsisolatie van 3 dB(A), dan wel voormelde artikelonderdelen gewijzigd vast te stellen; 
     
     c. met inachtneming van 2.13.4. artikel 3, lid 3.6.1, onder a, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat dit artikelonderdeel tevens een ontheffingsbevoegdheid bevat met toepassing waarvan de productielocatie Suiker Unie kan uitbreiden op de gronden van Cosun met de bestemming "Bedrijf - 3" ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" dan wel met inachtneming van 2.13.4. alsnog toereikend te motiveren waarom de plandelen met de bestemming "Bedrijf - 3" voor de gronden van Cosun ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1", bezien in samenhang met artikel 3, lid 3.6.1, onder a, van de planregels in de huidige vorm, in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening; 
     
     d. met inachtneming van 2.14.1. de planonderdelen voor de drie smalle stroken grond aan de westelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 1 bij deze uitspraak, met de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduidingen "specifieke vorm van bedrijf - 1" en "bedrijf in categorie 2" opnieuw vast te stellen zonder de aanduiding "bedrijf in categorie 2"; 
     
     e. met inachtneming van 2.15.3. alsnog toereikend te motiveren waarom de bouwgrenzen ter plaatse van de gronden ten noordoosten van de productielocatie van Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 2 bij deze uitspraak, naar aanleiding van de zienswijze van Cosun niet op dezelfde wijze zijn verruimd als de bouwgrenzen ter plaatse van de bestaande productielocatie, dan wel het planonderdeel voor de betrokken gronden gewijzigd vast te stellen met verruiming van de bouwgrenzen; 
     
     f. met inachtneming van 2.17.3. alsnog toereikend te motiveren waarom in artikel 3, lid 3.2.2, van de planregels een bevoegdheid om nadere eisen te stellen omtrent de situering van nieuwe gebouwen is opgenomen dan wel dit artikelonderdeel in te trekken; 
     
     g. met inachtneming van 2.19.2. artikel 10, lid 10.2, onder w, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat dit artikelonderdeel woningen uitsluit ter plaatse van de strook grond van [appellant] met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 4" ten oosten en ten zuidoosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3", zoals aangeduid op kaart 3 bij deze uitspraak; 
     
     h. met inachtneming van 2.20.5. artikel 10, lid 10.2, onder o, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat, voor zover van belang, dezelfde formulering wordt gebruikt als in artikel 9, lid 9.2.2, onder k, sub 8, van de planregels; 
     
     i. met inachtneming van 2.21.3.4. alsnog toereikend te motiveren waarom de in artikel 4, lid 4.1, onder a, sub 4, van de planregels voorziene functie onderwijs voor zover gelegen binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus, in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is dan wel de planregeling voor de betrokken gronden zodanig gewijzigd vast te stellen dat de functie onderwijs niet binnen de richtwaardecontour is toegestaan; 
     
     j. met inachtneming van 2.21.3.4. inzichtelijk te maken dat ingevolge de artikelen 4, lid 4.1, onder a, sub 9, en 4, lid 4.2.2, onder c, sub 4, van de planregels geen woningen zijn toegestaan binnen de richtwaardecontour voor geur uit de milieuvergunning van Sensus, dan wel deze artikelonderdelen zodanig gewijzigd vast te stellen dat geen woningen zijn toegestaan binnen de richtwaardecontour; 
     
     k. met inachtneming van 2.26.1. de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] alsnog met de vereiste zorgvuldigheid te ramen. Om te voorkomen dat een nieuw aan te wijzen onafhankelijke deskundige kan worden beïnvloed door het taxatierapport dat aan de door [appellant] bestreden inbrengwaarde ten grondslag ligt, dient de raad de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] in dit geval opnieuw te laten taxeren door drie onafhankelijke deskundigen. Indien uit de taxatie een andere inbrengwaarde van de gronden van [appellant] volgt dan in het exploitatieplan West is opgenomen, dient de raad de gevolgen daarvan voor de exploitatieopzet en kostentoedeling aan te geven en het exploitatieplan West indien nodig in zoverre opnieuw vast te stellen; 
     
     l. indien nodig in verband met de uitkomst van de hiervoor genoemde opdrachten eveneens de onderdelen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan West die niet zijn genoemd onder a. tot en met k. gewijzigd vast te stellen; 
     
     m. het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken; 
     
     n. de uitkomst aan de Afdeling mede te delen. 
     
     2.28. De Afdeling ziet voorts aanleiding om de na te melden voorlopige voorziening te treffen. 
     
     Proceskosten 
     
     2.29. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht. 
     
     3. Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 
     
     Recht doende in naam der Koningin: 
     
     I. draagt de raad van de gemeente Roosendaal op om binnen negen maanden na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 12 maart 2009 omtrent vaststelling van het bestemmingsplan "Spoorhaven 1e fase", het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied Zuidoost" en het exploitatieplan "Exploitatieplan 2009, Spoorhaven 1e fase, exploitatiegebied West", te herstellen door: 
     
     a. met inachtneming van 2.9.5. artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels gewijzigd vast te stellen door te verwijzen naar onder v in plaats van naar onder w en door het artikelonderdeel niet als bevoegdheid maar als uitwerkingsregel te formuleren, en artikel 4, lid 4.3.2, van de planregels gewijzigd vast te stellen door het artikelonderdeel niet als bevoegdheid maar als een bouwregel te formuleren; 
     
     b. met inachtneming van 2.9.6.4. alsnog toereikend te motiveren waarom artikel 4, lid 4.3.2, en artikel 10, lid 10.2, onder y, van de planregels voorzien in een bevoegdheid om een binnenwaarde te verlangen die 1 dB geringer is dan de wettelijke binnenwaarde, terwijl in het besluit omtrent goedkeuring van het stap 3-besluit is uitgegaan van een extra geluidsisolatie van 3 dB(A), dan wel voormelde artikelonderdelen gewijzigd vast te stellen; 
     
     c. met inachtneming van 2.13.4. artikel 3, lid 3.6.1, onder a, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat dit artikelonderdeel tevens een ontheffingsbevoegdheid bevat met toepassing waarvan de productielocatie Suiker Unie kan uitbreiden op de gronden van Cosun met de bestemming "Bedrijf - 3" ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" dan wel met inachtneming van 2.13.4. alsnog toereikend te motiveren waarom de plandelen met de bestemming "Bedrijf - 3" voor de gronden van Cosun ten noorden van het gedeelte voor de productielocatie Suiker Unie met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1", bezien in samenhang met artikel 3, lid 3.6.1, onder a, van de planregels in de huidige vorm, in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening; 
     
     d. met inachtneming van 2.14.1. de planonderdelen voor de drie smalle stroken grond aan de westelijke zijde van de productielocatie Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 1 bij deze uitspraak, met de bestemming "Bedrijf - 3" met de aanduidingen "specifieke vorm van bedrijf - 1" en "bedrijf in categorie 2" opnieuw vast te stellen zonder de aanduiding "bedrijf in categorie 2"; 
     
     e. met inachtneming van 2.15.3. alsnog toereikend te motiveren waarom de bouwgrenzen ter plaatse van de gronden ten noordoosten van de productielocatie van Suiker Unie, zoals nader aangeduid op kaart 2 bij deze uitspraak, naar aanleiding van de zienswijze van Cosun niet op dezelfde wijze zijn verruimd als de bouwgrenzen ter plaatse van de bestaande productielocatie, dan wel het planonderdeel voor de betrokken gronden gewijzigd vast te stellen met verruiming van de bouwgrenzen; 
     
     f. met inachtneming van 2.17.3. alsnog toereikend te motiveren waarom in artikel 3, lid 3.2.2, van de planregels een bevoegdheid om nadere eisen te stellen omtrent de situering van nieuwe gebouwen is opgenomen dan wel dit artikelonderdeel in te trekken; 
     
     g. met inachtneming van 2.19.2. artikel 10, lid 10.2, onder w, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat dit artikelonderdeel woningen uitsluit ter plaatse van de strook grond van [appellant] met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 4" ten oosten en ten zuidoosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met de aanduiding "specifieke vorm van woongebied Spoorhaven - uit te werken - 3", zoals aangeduid op kaart 3 bij deze uitspraak; 
     
     h. met inachtneming van 2.20.5. artikel 10, lid 10.2, onder o, van de planregels zodanig gewijzigd vast te stellen dat, voor zover van belang, dezelfde formulering wordt gebruikt als in artikel 9, lid 9.2.2, onder k, sub 8, van de planregels; 
     
     i. met inachtneming van 2.21.3.4. alsnog toereikend te motiveren waarom de in artikel 4, lid 4.1, onder a, sub 4, van de planregels voorziene functie onderwijs voor zover gelegen binnen de richtwaardecontour uit de milieuvergunning van Sensus, in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is dan wel de planregeling voor de betrokken gronden zodanig gewijzigd vast te stellen dat de functie onderwijs niet binnen de richtwaardecontour is toegestaan; 
     
     j. met inachtneming van 2.21.3.4. inzichtelijk te maken dat ingevolge de artikelen 4, lid 4.1, onder a, sub 9, en 4, lid 4.2.2, onder c, sub 4, van de planregels geen woningen zijn toegestaan binnen de richtwaardecontour voor geur uit de milieuvergunning van Sensus, dan wel deze artikelonderdelen zodanig gewijzigd vast te stellen dat geen woningen zijn toegestaan binnen de richtwaardecontour; 
     
     k. met inachtneming van 2.26.1. en 2.27., onder k, de inbrengwaarde van de gronden van [appellant] alsnog te ramen op grond van een taxatie door drie onafhankelijke deskundigen en zo nodig het exploitatieplan West in zoverre opnieuw vast te stellen; 
     
     l. indien nodig in verband met de uitkomst van de hiervoor genoemde opdrachten eveneens de onderdelen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan West die niet zijn genoemd onder a. tot en met k. gewijzigd vast te stellen; 
     
     m. het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken; 
     
     n. de uitkomst aan de Afdeling mede te delen; 
     
     II. treft de voorlopige voorziening dat de plandelen met de bestemming "Woongebied uit te werken Spoorhaven" met en zonder nadere aanduidingen, en artikel 4, lid 4.1, onder 4, voor zover het betreft de frasen "onderwijs en", en lid 4.1, onder 9, voor zover het betreft de frase "wonen in een woning", worden geschorst totdat de Afdeling een einduitspraak heeft gedaan in deze zaak. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. M.W.L. Simons-Vinckx en mr. J. Hoekstra, leden, in tegenwoordigheid van mr. B.C. Bošnjaković, ambtenaar van staat. 
     
     
       w.g. Van Buuren w.g. Bošnjaković 
       voorzitter ambtenaar van staat 
     
     
     Uitgesproken in het openbaar op 18 mei 2011 
     
     466-635. 
     
     <HR> 
     
     
       
         Kaart 1 
         
           
         
       
     
     
     <HR> 
     
     
       
         Kaart 2 
         
           
         
       
     
     
     <HR> 
     
     
       
         Kaart 3