ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:7129

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:7129 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-08-2022 / 200.272.381/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-08-16

Zaaknummer: 200.272.381/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:7129

---

Huurrecht. Huur van bedrijfsruimte (horeca). Eindarrest na inhoudelijk tussenarrest van 29 juni 2021.  
         Hof stelt datum vast waarop de huurovereenkomst eindigt onder toekenning aan de huurder van € 20.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Leeuwarden  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.272.381/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere 7711935) 
     
     
     
     
       
         arrest van 16 augustus 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 V.O.F. [appellant1] , 
     gevestigd te Loosdrecht, 
     
       2. [appellante2] vennoot, 
     wonende te [woonplaats1] , 
     
       3. [appellant3] vennoot, 
     
       wonende te [woonplaats1] , 
       appellanten in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie, 
       hierna gezamenlijk:  VOF [appellanten] , en afzonderlijk: VOF [appellant1] , respectievelijk [appellante2] en [appellant3] , 
       advocaat: mr. M.H. Andreae te Utrecht,  
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         Café Restaurant [geïntimeerde] B.V ., 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M.U. Poerink te Woerden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 25 januari 2022 hier over. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       - de akte van [geïntimeerde] van 29 maart 2022 tevens wijziging van eis met producties; 
       - de antwoordakte van VOF [appellanten] van 26 april 2022 met producties.  
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens heeft het hof opnieuw arrest bepaald. 
       
     
     
       1.4 
       
        [geïntimeerde] heeft niet meer kunnen reageren op de producties die door VOF [appellanten] zijn overgelegd bij hun antwoordakte. Zoals zal blijken uit wat hierna wordt overwogen, is zij daardoor niet in haar belangen geschaad.   
       
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
     
       2.1 
       In het tussenarrest van 25 januari 2022 is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om alsnog een akte te nemen als in het tussenarrest van 29 juni 2021 was bepaald in de overwegingen 6.10 en 6.20. Zij is daarmee opnieuw in de gelegenheid gesteld om een zo concreet mogelijk inzicht te verschaffen in de door haar daadwerkelijk te maken verhuis- en inrichtingskosten om haar horecaonderneming elders voort te zetten en om aan te geven welke tegemoetkoming in die kosten zij van VOF [appellanten] verlangt.  
       
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerde] heeft die akte genomen. Daarin vermeldt zij dat zij inmiddels andere bedrijfsruimte heeft gehuurd op het adres [adres] te [plaats1] en dat de exploitatie op die locatie start per 1 april 2022. In haar akte en de daarbij gevoegde producties heeft zij een gespecificeerde opgave gedaan van alle verhuis- en inrichtingskosten die volgens haar gemoeid zijn geweest met de start van de exploitatie van haar onderneming op dat nieuwe adres, onder overlegging van facturen. De specificatie sluit op een bedrag van € 83.801,95. Het overzicht van de verschillende posten is opgenomen als productie 66 bij de akte na tussenarrest en is als bijlage aan dit arrest gehecht. [geïntimeerde] vordert een tegemoetkoming van 50% van VOF [appellanten] in die kosten en heeft op die grond haar vordering op dit onderdeel gewijzigd in een veroordeling van VOF [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 41.900,97. 
       
     
     
       2.3 
       VOF [appellanten] hebben zich in hun antwoordakte primair op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] een tweede horecaonderneming is begonnen en dat de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW daar niet voor is bedoeld. Volgens VOF [appellanten] kan niet worden gesproken van een verhuizing in de zin van dat artikel. Verder hebben VOF [appellanten] van verschillende van de door [geïntimeerde] opgevoerde kosten betwist dat zij vallen onder de reikwijdte van de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- en inrichtingskosten. Ook  hebben zij van verschillende posten betwist dat die noodzakelijk waren en betwisten zij dat de bij [geïntimeerde] in rekening gebrachte kosten, voor zover niet is gebleken dat die door haar ook betaald zijn, daadwerkelijk zijn gemaakt. Bij de kosten heeft [geïntimeerde] bovendien ten onrechte ook de btw in aanmerking genomen, aldus VOF [appellanten]   
       
     
     
       2.4 
       Het hof verwerpt de stelling van VOF [appellanten] dat [geïntimeerde] een tweede horecaonderneming is begonnen en dat zij daarom geen aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] het pand in [plaats1] heeft gehuurd om daarin de horecaonderneming voort te zetten die zij eerder exploiteerde in het door haar van VOF [appellanten] gehuurde pand. Dat [geïntimeerde] met die voortzetting al is begonnen nog voordat haar huurovereenkomst met VOF [appellanten] is geëindigd, doet daar niet aan af. Gelet op het in het tussenarrest van 29 juni 2021 uitgesproken voornemen om te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 oktober 2022, diende [geïntimeerde] immers redelijkerwijs om te zien naar andere bedrijfsruimte voor haar horecaonderneming. [geïntimeerde] kan niet worden tegengeworpen dat zij na het vinden van vervangende bedrijfsruimte, die ook al in gebruik is gaan nemen.  Dat wordt niet anders door het feit dat daarnaast [geïntimeerde] het van VOF [appellanten] gehuurde pand nog in gebruik is blijven houden. Tot einde van de huurovereenkomst blijft [geïntimeerde] immers de huur verschuldigd en heeft zij er dus een gerechtvaardigd belang bij om nog enige omzet in die bedrijfsruimte te behalen. Van een volwaardige exploitatie van die ruimte als horecaonderneming lijkt daarbij verder ook geen sprake meer.                                           VOF [appellanten] beklagen zich er juist over dat het restaurant enkel op zondagmiddagen is geopend. Van daadwerkelijk gelijktijdige en volwaardige exploitatie van twee horecaondernemingen door [geïntimeerde] kan in die situatie dus niet worden gesproken, nog daargelaten dat hierna wordt bepaald dat de huur van de bedrijfsruimte van VOF [appellanten] zal eindigen op 1 oktober 2022.   
       
     
     
       2.5 
       
        [geïntimeerde] heeft dus aanspraak behouden op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en (her)inrichting als bedoeld in artikel 7:297 BW. Het gaat daarbij om een tegemoetkoming in de kosten die [geïntimeerde] heeft moeten maken om haar nieuwe bedrijfsruimte feitelijk te kunnen betrekken .   
     
     
       2.6 
       Dat [geïntimeerde] van de meeste facturen geen betaalbewijzen heeft overgelegd en dat dus niet kan worden vastgesteld dat zij die kosten daadwerkelijk heeft gemaakt, laat onverlet dat de facturen onweersproken betrekking hebben op vorderingen die bestaan jegens [geïntimeerde] . Aangenomen kan daarom worden dat [geïntimeerde] die kosten, voor zover nog niet gemaakt, wel zal gaan dragen. Die kunnen daarom worden meegenomen bij de vaststelling van de tegemoetkoming.     
     
     
       2.7 
       Uit de specificatie van [geïntimeerde] van haar kosten en de daarbij gevoegde facturen, blijkt dat zij de meeste van haar kosten inclusief btw heeft vermeld. Omdat [geïntimeerde] , naar mag worden aangenomen ,  aftrek heeft van btw, gaat het echter alleen om vergoeding van de kosten exclusief btw.  
       
     
     
       2.8 
       
        [geïntimeerde] heeft in haar opgave van haar kosten (productie 66) vermeld: “Het betreft casco huur. Naast de kosten omtrent het gehuurde zijn ook kosten omtrent het voorzien van de locatie van de inventaris en keukenapparatuur vereist. Inventaris en keukenapparatuur van oude locatie is hooguit in beperkte mate te hergebruiken. Bovendien is er sprake van een half jaar op 2 locaties draaien, waardoor zaken dienen te worden aangeschaft c.q. extra kosten dienen te worden gemaakt.” 
       
     
     
       2.9 
       Dat [geïntimeerde] extra kosten heeft omdat zij gedurende een half jaar op twee locaties draait, dient echter voor haar eigen rekening te worden gelaten. Niet is aangevoerd dat [geïntimeerde] contact heeft opgenomen met VOF [appellanten] om de mogelijkheden van een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst te bespreken. Dat had wel van [geïntimeerde] verwacht mogen worden. Zeker, omdat (a) [geïntimeerde] in haar akte van                          27 juli 2021 zelf heeft gesteld dat een vroegtijdig vertrek uit het door haar van VOF [appellanten] gehuurde pand slechts mogelijk is indien VOF [appellanten] daarmee instemmen en (b) in reactie daarop VOF [appellanten] in hun antwoordakte van 7 september 2021 hebben gesteld dat als zich de mogelijkheid van eerdere verhuring elders zou voordoen, zij bereid zouden zijn om onder redelijke voorwaarden hun medewerking te verlenen aan een eerder vertrek dan per 1 oktober 2022. Daarbij hebben zij opgemerkt dat dubbele huurlasten dan beperkt kunnen blijven. Dat desondanks [geïntimeerde] dit overleg kennelijk niet heeft gezocht past weliswaar in het beeld dat de verhoudingen tussen partijen ernstig zijn verstoord, maar dient in die omstandigheden wel voor haar rekening te worden gelaten. Daarmee vallen de extra kosten weg vanwege het gedurende een half jaar op twee locaties draaien, waaronder de voor € 9.000,- opgevoerde dubbele huurlasten  Verder heeft [geïntimeerde] onder inrichtingskosten verschillende posten opgenomen voor keukenapparatuur, waarvan echter onduidelijk is in hoeverre het hier apparatuur betreft die ook behoort tot de inventaris die zich nog in het van VOF [appellanten] gehuurde pand bevindt en waarvan de aanschaf voortvloeit uit de, als gezegd, voor rekening van [geïntimeerde] te laten keus om voor een periode van enkele maanden op twee locaties te draaien.   
       
     
     
       2.10 
       Daar komt bij dat een belangrijk deel van de inrichtingskosten die [geïntimeerde] opvoert ziet op verbouwingswerkzaamheden. Zij heeft echter onvoldoende inzicht verschaft in de aard van de verrichte werkzaamheden. Daardoor is ook niet voldoende duidelijk in hoeverre het werkzaamheden hebben betroffen die noodzakelijk waren om het gehuurde feitelijk te kunnen betrekken, dan wel andersoortige (verbeterings)werkzaamheden, waarvoor [geïntimeerde] wellicht ook nog op enigerlei wijze is gecompenseerd of gecompenseerd zal gaan worden door de nieuwe verhuurder (bijvoorbeeld in de vorm van een lagere huurprijs).  2.11	Het door [geïntimeerde] verstrekte overzicht kan daarmee niet dienen als een volledige en voldoende inzichtelijke specificatie van de kosten ter zake waarvan [geïntimeerde] aanspraak heeft op een tegemoetkoming. Het hof zal die kosten daarom moeten schatten.  Daarbij wordt in aanmerking genomen dat voldoende aannemelijk is dat Piet Hein wel verhuis- en inrichtingskosten heeft gehad. De verhuiskosten zullen echter relatief beperkt zijn geweest, omdat geen verhuizing van inventaris heeft plaatsgevonden. Daarentegen valt aan te nemen dat de inrichtingskosten aanmerkelijk geweest zullen zijn. VOF [appellanten] hebben in dat verband zelf gesteld dat het nieuwe pand van [geïntimeerde] , het voormalige restaurant ‘t Boothuys, al gedurende een jaar of zes leeg stond. Verder vermeldt de door [geïntimeerde] overgelegde huurovereenkomst met de nieuwe verhuurder dat de huur is ingegaan op 1 november 2021, maar dat [geïntimeerde] een huurvrije periode tot 1 april 2022 is gegeven. Een en ander duidt erop dat er het nodige moest gebeuren om het gehuurde voor exploitatie geschikt te maken.    
       
     
     
       2.12 
       Bij deze stand van zaken zal het hof de kosten ter zake waarvan [geïntimeerde] aanspraak heeft op een tegemoetkoming in redelijkheid begroten op een bedrag van € 45.000,-, neerkomend op ruim de helft van het bedrag dat [geïntimeerde] als kosten heeft opgevoerd. In de omstandigheden van het geval, en de wederzijdse belangen wegend, acht het hof een tegemoetkoming van de helft in die kosten aangewezen, (naar beneden) afgerond op € 20.000,-. Het hof acht dat een redelijke tegemoetkoming, in aanmerking nemend dat huur weliswaar geen eeuwigdurend recht is en een huurder dus in beginsel rekening moet houden met de mogelijkheid van (kosten van) een verhuizing, maar dat in dit geval die verhuizing als oorzaak heeft een verstoring in de verhoudingen en dat beide partijen aan die verstoring hebben bijgedragen.   
       
     
     
       2.13 
       VOF [appellanten] hebben het voornemen kenbaar gemaakt om de tegemoetkoming waartoe zij veroordeeld mocht worden te verrekenen met een vordering die zij stellen nog op [geïntimeerde] te hebben op grond van achterstallige huur. De vraag of sprake is van een huurachterstand en of en tot welk bedrag die huurachterstand zich leent voor verrekening, valt echter buiten de reikwijdte van dit hoger beroep.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       2.14 
       Wat hierover is overwogen, bezien in samenhang met het tussenarrest van                                 29 juni 2021, leidt tot de volgende slotsom. Het vonnis van de kantonrechter te Almere van 13 november 2019 zal worden vernietigd voor zover daarin onder 5.2 [geïntimeerde] (in hoger beroep: [geïntimeerde] ) is veroordeeld tot betaling van een boete van € 5.100,- aan [appellant3] (in hoger beroep: VOF [appellanten] ). In plaats daarvan zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling van een boete van € 2.500,- aan VOF [appellanten] Verder zal worden bepaald dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen op 1 oktober 2022, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming tegen dat tijdstip, onder vaststelling van het bedrag dat VOF [appellanten] aan [geïntimeerde] moeten betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op € 20.000,-. In de omstandigheid dat [geïntimeerde] inmiddels andere bedrijfsruimte heeft gehuurd vindt het hof aanleiding om deze beslissing in afwijking van het uitgangspunt van artikel 7:295 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd, dus ook voor wat betreft de compensatie van proceskosten in conventie en in reconventie.  
     
     
       2.15 
       In de uitkomst van de procedure in hoger beroep, waarbij partijen opnieuw over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, vindt het hof aanleiding om ook de proceskosten in hoger beroep te compenseren, in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt, zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep.   
     
     
       2.16 
       Aan VOF [appellanten] zal op hun verzoek en overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:297 BW, een termijn van twee weken na de datum van deze uitspraak worden gegeven om haar vordering tot het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, in te trekken. Indien VOF [appellanten] van die bevoegdheid gebruik maken, zullen zij worden veroordeeld in kosten van het principale hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] . Die kosten bedragen in dat geval € 2.020,- aan griffierecht en € 3.342,- aan kosten advocaat (3 punten x tarief II).  
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in principaal en incidenteel hoger beroep: 
     
     
       3.1 
       
         vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 13 november 2019, voor zover daarin: 
         a) 	onder 5.2 Piet Hein (in hoger beroep: [geïntimeerde] )  is veroordeeld tot betaling van een boete van €  5.100,- aan [appellant3] (in hoger beroep: VOF [appellanten] ); b)	de vordering van VOF [appellanten] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt, met bepaling van het tijdstip van ontruiming is afgewezen; 
       
       
     
     
       3.2 
       doet op die onderdelen opnieuw recht: 
       
       
         3.2.1 
         veroordeelt [geïntimeerde] om aan VOF [appellanten] een boete te betalen van  € 2.500,-; 
         
       
       
         3.2.2 
         bepaalt dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen op                             1 oktober 2022 en dat [geïntimeerde] het gehuurde op die datum ontruimd dient te hebben; 
       
       
         3.2.3 
         veroordeelt [geïntimeerde] per 1 oktober 2022 het gehuurde met al wie en/of wat zich daarop of daarin van hunnentwege bevindt te hebben ontruimd;  
         
       
       
         3.2.4 
         stelt het bedrag dat VOF [appellanten] aan [geïntimeerde] dienen te betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 20.000,- en veroordeelt                VOF [appellanten] tot betaling van dat bedrag aan [geïntimeerde] ;  3.3	bekrachtigthet vonnis voor het overige; 
         
       
     
     
       3.4 
       compenseert de proceskosten in hoger beroep, op die wijze dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt, zowel in principaal als incidenteel hoger beroep; 
       
     
     
       3.5 
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.6 
       wijst af wat meer of anders is gevorderd; 
       
       
         
           intrekkingsbevoegdheid 
         
       
       
     
     
       3.7 
       bepaalt dat VOF [appellanten] gedurende  twee weken  na deze uitspraak de bevoegdheid hebben hun vordering tot het bepalen van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt in te trekken. In dat geval komt het bepaalde in 3.2.2 tot en met 3.2.4 te vervallen en worden in de plaats daarvan VOF [appellanten] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in principaal hoger beroep, welke kosten gevallen aan de kant van [geïntimeerde] worden vastgesteld op € 2.020,- aan griffierecht en € 3.342,- voor salaris advocaat; 3.8	verklaart in dat geval deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, P.S. Bakker en A. Elgersma en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op                           16 augustus 2022. 
       
       
       
       
       
     
   
   
      ECLI:NL:HR:2018:209