ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:19

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:19 Gerechtshof Amsterdam , 08-01-2019 / 200.230.161/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-01-08

Zaaknummer: 200.230.161/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:19

---

Huur kantoorruimte. Kan verhuurder aan een in het kader van een (mogelijke) gedwongen verhuizing gedane toezegging over een verhuiskostenvergoeding worden gehou¬den? Huurder heeft stelling dat verhuurder hem t.t.v. totstandkoming huurovereenkomst niet heeft geïnfor¬meerd over op handen zijnde renovatie gebouw door eigenaren, ook in hoger beroep onvol¬doende onderbouwd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.230.161/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5634668 CV EXPL 17-873 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 januari 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         REGUS AMSTERDAM B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Regus genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 18 december 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 14 november 2017, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Regus als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding, producties in het geding gebracht en bij akte zijn eis vermeerderd. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte uitlating producties zijdens [appellant] . 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,  primair  Regus zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 18.936,= althans schadevergoeding op te maken bij staat (met wettelijke rente),  subsidiair  Regus zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 12.351,= althans een bedrag dat het hof juist acht (met wettelijke rente) en tot betaling van verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 3.020,85 (inclusief btw) althans een bedrag dat het hof juist acht (met wettelijke rente) en  primair en subsidiair  Regus zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Regus heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief wettelijke rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       ( i)	Tussen [appellant] en Regus is met ingang van 1 april 2016 een overeenkomst tot stand gekomen (verder: de overeenkomst), inhoudende dat Regus aan [appellant] een gemeubileerde en gestoffeerde kantoorunit in het bedrijfsverzamelgebouw aan de [adres 1] (verder: het Center) ter beschikking stelt. Daarnaast omvat de overeenkomst gebruikmaking van door Regus ter beschikking gestelde kantoordiensten zoals het gebruik van het callcenter, keukenfaciliteiten, fax- en scanfaciliteiten en postverwerking. De overeenkomst is voor de duur van één jaar aangegaan. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 
       
       
         (ii)	De prijs die [appellant] hiervoor dient te voldoen bedraagt € 789,= per maand, exclusief bijkomende kosten en btw, maar inclusief ICT/internet. 
       
       
       
         (iii)	De eigenaren van het gebouw waarin het Center is gevestigd zijn voornemens om het gehele gebouw ingrijpend te renoveren. In dat kader is aan Regus als huurder de huur opgezegd. 
       
       
       
         (iv)	In het najaar van 2016 heeft Regus aan haar klanten, onder wie [appellant] , meegedeeld dat het Center mogelijk zou worden gesloten in verband met de voorgenomen verbouwing. Regus heeft haar klanten aangeboden de dienstverlening onder dezelfde voorwaarden voort te zetten vanaf een van haar andere business centers, waaronder een nieuw business center aan de [adres 2] . 
       
       
       ( v)	Bij e-mail van 14 november 2016 heeft [appellant] aan Regus het volgende geschreven: 
       
       
         		“Ik heb niets meer vernomen omtrent de sluiting van [adres 1] en de daarmee samenhangende huurbeëindiging. Mijn huurovereenkomst loopt in februari 2017 en ik moet even kijken hoe het zit met de verlenging, maar ik neem aan dat ik een grote mate van vrijheid heb om te vertrekken, ook na februari 2017? 
         		Zo niet, dan moet je deze mail zien als een opzegging tegen 31 januari a.s.. Ik zal de ruimte tegen deze datum leeg en ontruimd aan je opleveren.” 
       
       
       
         (vi)	Bij e-mail van 15 november 2016 heeft [appellant] aan Regus het volgende geschreven: 
       
       
       
         		“Bij deze bevestig ik de opzegging van de huurovereenkomst per 1 maart 2017.” 
       
       
       
         (vii)	Bij e-mail van 18 november 2016 heeft [appellant] aan Regus het volgende geschreven: 
       
       
       
         		“Ik heb besloten dat ik per 1 januari a.s. verhuis naar Tribes aan het [adres 3] . Geef jij aan hoe we de zaak afhandelen en hoe ik verhuis? Ik begreep dat jullie de verhuizing voor jullie rekening namen, of heb ik dat fout?” 
       
       
       
         (viii)	Bij e-mail van 6 december 2016 heeft [appellant] aan Regus het volgende geschreven: 
       
       
       
         		“(…) Ik heb ingestemd met een beëindiging, onder de voorwaarde dat jullie de verhuizing zouden regelen, los van de vraag waar ik heen zou verhuizen en daar houd ik Regus aan. Indien jullie mij in dat opzicht niet tegemoet komen, dan claim ik al mijn kosten die ik moet maken i.v.m. mijn verhuizing (…)” 
       
       
       
         (ix)	Bij brief van 7 december 2016 heeft [appellant] aan Regus onder meer het volgende geschreven: 
       
       
       
         		“(…) ergens in oktober van dit jaar hebt u ons alternatieve kantoorruimte aangeboden in de door u gehuurde vestiging aan de [naam straten] . Omdat ik niet onwelwillend stond tegenover uw voorstel, heb ik, tezamen met de overige huurders, uw uitnodiging tot een bezoek van het pand aan de [naam straten] aanvaard. Tijdens de bezichtigingen zijn wij ook overigens geïnformeerd omtrent de mogelijkheden van een verhuizing en is ons de toezegging gedaan dat Regus de verhuizing zou regelen c.q. de kosten zou vergoeden. (…)” 
       
       
       
         In deze brief heeft [appellant] voorts aanspraak gemaakt op een bedrag van € 10.000,= aan verhuis- en herinrichtingsvergoeding. 
       
       
       ( x)	[appellant] heeft in januari 2017 zijn intrek genomen in een kantoor van een andere aanbieder van kantoorruimte aan het [adres 3] . 
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd,  primair  veroordeling van Regus tot betaling van € 18.936,= aan schadevergoeding althans tot schadevergoeding op te maken bij staat (met wettelijke rente),  subsidiair  veroordeling van Regus tot betaling van € 12.351,= aan schadevergoeding (met wettelijke rente) en tot betaling € 2.842,19 (inclusief btw) aan verhuis- en herinrichtingskosten (met wettelijke rente) en  primair en subsidiair  veroordeling van Regus tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, met beslissing over de proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld, samengevat en voor zover thans relevant, dat Regus in de aanloop naar de ontruiming van het Center en de verhuizing van de huurders heeft toegezegd dat zij de verhuizing zou verzorgen althans de verhuiskosten zou vergoeden, op welke toezegging Regus ten onrechte is teruggekomen. Daarnaast is Regus jegens [appellant] in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen melding te maken van de voorgenomen renovatie, terwijl zij wist, althans behoorde te weten dat zij de huurovereenkomst niet voor de volle termijn gestand kon doen en [appellant] daarvoor had moeten waarschuwen. Eerst medio oktober 2016 heeft Regus haar huurders, waaronder [appellant] , geïnformeerd over de renovatieplannen, waardoor Regus zich niet als een goed verhuurder heeft gedragen. Ervan uitgaande dat de overeenkomst onder normale omstandigheden nog zeker twee jaar zou hebben geduurd, heeft [appellant] daarom aanspraak op een vergoeding van twee volle jaarhuren en heeft hij tevens recht op reëel geleden schade wegens het aanschaffen van nieuw briefpapier, kosten voor automatisering en kosten voor de verhuizer, aldus (nog steeds) [appellant] . Regus heeft tegen deze vordering verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans relevant, het volgende overwogen. Regus heeft de stelling van [appellant] dat zij onvoorwaardelijk heeft toegezegd de verhuiskosten van [appellant] voor haar rekening te nemen, uitdrukkelijk betwist, waarna [appellant] op die betwisting niet meer heeft gereageerd en evenmin concreet bewijs heeft aangeboden. [appellant] heeft bovendien de beëindiging van de overeenkomst door Regus niet afgewacht en evenmin gebruik gemaakt van het aanbod om de dienstverlening onder dezelfde voorwaarden voort te zetten vanuit een van haar andere business centers. Regus heeft de voortijdige opzegging van de overeenkomst door [appellant] geaccepteerd, onder welke omstandigheden Regus niet aan een in het kader van een mogelijke (gedwongen) verhuizing gedane toezegging kan worden gehouden, wat er verder zij van die gestelde toezegging. Voor zover [appellant] heeft gesteld dat Regus jegens [appellant] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen melding te maken van de voorgenomen renovatie, heeft [appellant] die stelling – mede gelet op de uitdrukkelijke betwisting daarvan door Regus – onvoldoende onderbouwd. Dat geldt ook voor de (omvang van de) schade die hij als gevolg daarvan stelt te hebben geleden. De verhuiskosten had [appellant] na afloop van de overeengekomen huurtermijn (1 april 2017) hoe dan ook moeten maken. [appellant] heeft er bovendien zelf voor gekozen de overeenkomst voortijdig te beëindigen, met een andere aanbieder een overeenkomst voor (duurdere) bedrijfsruimte en diensten gesloten en het aanbod van Regus om in een nabijgelegen vergelijkbaar business center onder dezelfde voorwaarden van dezelfde diensten gebruik te maken, afgewezen. Zijn vordering tot betaling van schadevergoeding zal daarom worden afgewezen, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       De eerste grief van [appellant] is blijkens diens omschrijving ervan gericht tegen het (in rechtsoverweging 6 mede vervatte) oordeel van de kantonrechter dat, onder de gegeven omstandigheden, Regus niet aan een in het kader van een (mogelijke) gedwongen verhuizing gedane toezegging over een verhuiskostenvergoeding kan worden gehouden, omdat [appellant] de verhuizing niet heeft afgewacht en ook geen gebruik heeft gemaakt van het aanbod om de dienstverlening onder dezelfde voorwaarden voert te zetten, terwijl hij de overeenkomst ook nog eens zelf heeft opgezegd. Het hof overweegt dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen de daaraan (in rechtsoverweging 6) voorafgaande (hoofd)overweging, waarop de kantonrechter zijn primaire oordeel heeft gebaseerd, te weten dat Regus geen toezegging heeft gedaan om de verhuiskosten van [appellant] voor haar rekening te nemen. Die overweging houdt in dat [appellant] stelt dat Regus heeft toegezegd om de verhuiskosten van [appellant] voor haar rekening te nemen, dat Regus uitdrukkelijk betwist een dergelijke onvoorwaardelijke toezegging te hebben gedaan, dat [appellant] op de betwisting van Regus niet meer heeft gereageerd – geen gebruik heeft gemaakt van de geboden repliek – en dat hij geen concreet bewijsaanbod op het punt van de toezegging heeft gedaan, zodat aan bewijslevering dan ook niet wordt toegekomen. Ook in hoger beroep heeft [appellant] , op wie in dit opzicht de stelplicht en bewijslast rusten, hieromtrent geen concreet bewijsaanbod gedaan. Daarmee staat vast dat Regus niet heeft toegezegd de verhuiskosten van [appellant] voor haar rekening te nemen. Dit betekent dat  grief I  faalt. 
       
     
     
       3.5. 
       De tweede grief is gericht tegen de (in rechtsoverweging 7 voorkomende) overweging van de kantonrechter dat [appellant] zijn stelling dat Regus hem ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst in april 2016 niet heeft geïnformeerd over de op handen zijnde renovatie, onvoldoende heeft onderbouwd. Die stelling houdt, zo blijkt uit de context, in dat Regus bij het sluiten van de overeenkomst in april 2016 reeds op de hoogte was van de renovatieplannen van de eigenaren en [appellant] ten onrechte niet daarover heeft geïnformeerd. Het hof merkt allereerst op dat de kantonrechter heeft overwogen dat  [appellant] ,  mede gezien de uitdrukkelijke betwisting van Regus , die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Verder geldt dat op [appellant] , die zich immers op de rechtsgevolgen van dit (vermeende) rechtsfeit beroept, ingevolge artikel 150 Rv de stelplicht en bewijslast rusten. Hiervan uitgaande moet met de kantonrechter worden geconstateerd dat [appellant] , in het licht van het gemotiveerde verweer van Regus op dit punt, zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft, gelet op dit verweer, geen althans onvoldoende concrete feiten gesteld waaruit met name kan worden afgeleid dat Regus in april 2016 reeds op de hoogte was van de renovatieplannen van de eigenaren. In feite heeft hij alleen verwezen naar in eerste aanleg overgelegde persberichten (zie inleidende dagvaarding onder 45 e.v. alsmede productie 13), weliswaar met de toevoeging dat de vastgoedmarkt derhalve reeds eind 2015/begin 2016 bekend was met de algehele herontwikkeling van het pand, maar dit is onvoldoende om te (kunnen) concluderen – waar het hier om gaat – dat  Regus  op dat moment daarvan op de hoogte was. De stelling van [appellant] dat in dit opzicht zou kunnen worden gesproken van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, wordt door het hof verworpen, omdat de omstandigheid die [appellant] aan die kwalificatie ten grondslag legt (zie memorie van grieven onder 56) feitelijk onjuist is en bovendien niet onder de definitie van ‘gebrek’ als gegeven in artikel 7:204 lid 2 BW kan vallen. Ook passeert het hof de stelling dat Regus, ook indien zij in april 2016 niet op de hoogte was van de (komende) renovatie, alleen al vanwege haar gepretendeerde professionaliteit en deskundigheid moet worden geacht daarvan op de hoogte te zijn geweest, omdat voor een dergelijke (zo algemeen geformuleerde) stelling geen steun is te vinden in het Nederlandse recht. Bovendien kan wat [appellant] overigens in dit verband heeft aangevoerd, geen afbreuk doen aan de conclusie dat [appellant] , in het licht van het gemotiveerde verweer van Regus op dit punt, zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, zodat ook hier aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Daaruit volgt dat  grief II  evenmin terecht is voorgesteld. 
       
     
     
       3.6. 
       Bovendien geldt dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen het (zelfstandig dragende) oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de (omvang van de) schade die hij stelt te hebben geleden onvoldoende heeft onderbouwd, omdat hij de verhuiskosten na afloop van de overeengekomen termijn (1 april 2017) hoe dan ook had moeten maken, er zelf voor heeft gekozen de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen en in plaats van het aanbod van Regus te accepteren om in een vergelijkbaar business center onder dezelfde voorwaarden van dezelfde diensten gebruik te maken, ervoor heeft gekozen om met een andere aanbieder een overeenkomst voor (duurdere) bedrijfsruimte en diensten te sluiten. Ook om deze reden kan het hoger beroep niet slagen. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellant] heeft voor het overige geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod voor het overige als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.8. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellant] als de in appel in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Regus gevallen, op € 1.952,= voor verschotten en op € 1.074,= voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente indien hieraan niet binnen veertien na betekening van dit arrest is voldaan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2019.