ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:868

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:868 Gerechtshof Den Haag , 17-05-2022 / 200.301.900/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-05-17

Zaaknummer: 200.301.900/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:868

---

Huur bedrijfsruimte (autobedrijf). Kwalificatie: 7:230a of 7:290 BW? Bedoeling van partijen bij aangaan huurovereenkomst.

GERECHTSHOF DEN HAAG    
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.301.900/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 9053016 RP VERZ 21-50145  
     
     
     
       
         beschikking van 17 mei 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant], onder meer handelend onder de naam [handelsnaam] , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, tevens verweerder in het incident, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. M. Hoogenboom te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       verweerder, tevens verzoeker in het incident,  
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. N.E.P. Gustings te Rijswijk ZH. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
         - het op 12 oktober 2021 ter griffie ingekomen beroepschrift van [appellant], met bijlagen, gericht tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 13 juli 2021 en de aanvullende beschikking van 25 augustus 2021; 
         - de incidentele vordering uitvoerbaar bij voorraad verklaring, tevens verweerschrift tegen het beroepschrift van 12 oktober 2021 van [geïntimeerde], met bijlagen; 
         - het verweerschrift in het incident, tevens houdende akte overlegging producties van [appellant], met bijlagen; 
         - de bij brief van 29 maart 2022 toegezonden productie 7 (met foto’s) van [geïntimeerde]; 
         - de bij e-mail van 4 april 2022 toegezonden nadere herstelbeschikking van 31 maart 2022 van [appellant]. 
       
       
     
     
       1.2 
       Op 7 april 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij partijen ([geïntimeerde] aan de hand van een pleitnota) hun standpunten nader hebben toegelicht. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is uitspraak bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     
     
       2.1 
       Het gaat in deze zaak om de vraag welk huurrechtregime van toepassing is op de door [appellant] gehuurde bedrijfsruimte (een autobedrijf). Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het huurrechtregime van artikel 7:230a BW van toepassing is en niet dat van artikel 7:290 BW. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       
         
          [geïntimeerde] verhuurt met ingang van 1 januari 2011 aan [appellant] de 
         bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Deze (eerste) huurovereenkomst duurde van 1 februari tot 31 december 2011, maar [appellant] had het gehuurde al met ingang van 1 januari 2011 in gebruik genomen. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Op 29 december 2012 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot 
         het gehuurde. Huurder bij deze overeenkomst was de vennootschap onder firma [naam vof] 
          V.O.F., rechtsgeldig vertegenwoordigd door [appellant] en [X], de compagnon van [appellant]. Deze huurovereenkomst duurde van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. 
       
       
     
     
       3.3 
       
         Vervolgens zijn [appellant] en zijn compagnon uit elkaar gegaan en heeft [appellant] 
         een nieuwe huurovereenkomst, gedateerd 5 juli 1970 (hierna: de huurovereenkomst) 
         gesloten. Als huurder staat op deze huurovereenkomst Autobedrijf [handelsnaam] vermeld, rechtsgeldig vertegenwoordigd door [appellant]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2016 en lopende tot 31 december 2020. In de huurovereenkomst 
         staat onder artikel 3.1 opgenomen:  “Dit is een wijziging van een reeds bestaand huurcontract van 1-1-2013 tnv [naam vof].” 
       
       
     
     
       3.4 
       Op grond van artikel 1.2 van de schriftelijke huurovereenkomst (met als opschrift  “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:23a BW”) is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als  "Groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren.”  Volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst is het huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.  
       
     
     
       3.5 
       
         In artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen 
         Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. 
       
       
     
     
       3.6 
       
         Op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst na 
         het verstrijken van voornoemde periode van vijf jaar voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 december 2025, waarbij de huurovereenkomst steeds met vijf jaar kan worden voortgezet. Voor wat betreft de beëindiging van de huurovereenkomst is als volgt bepaald: 
         
           “3.3 
         
         
           Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste 2 maanden. 
         
         
           3.4 
         
         
           Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.” 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
         Bij (ongedateerde) aangetekende brief heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst 
         opgezegd tegen 31 december 2020. In de brief staat een aantal opzeggingsgronden vermeld. De brief besluit met:  “Tevens zeg ik u hierbij de ontruiming aan van de hiervoor bedoelde gebouwde onroerende zaak aan tegen 31 december 2020. " 
       
       
     
     
       3.8 
       
         Bij e-mail van 2 januari 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] bericht dat hij het niet 
         eens is met de opzegging van de huurovereenkomst. 
       
       
     
     
       3.9 
       
         Op 25 november 2020 heeft [geïntimeerde] bij brief de eerdere opzegging en 
         ontruiming bij [appellant] in herinnering gebracht. Hierop heeft [appellant] [geïntimeerde] bij brief van 29 november 2020 bericht dat de opzegging volgens hem onrechtmatig en niet geldig is. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verzoek in eerste aanleg en de beschikking van de kantonrechter 
     
     
       4.1 
       
         
          [appellant] heeft verzocht, bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad,: 
         a. (naar het hof begrijpt voorwaardelijk dan wel subsidiair) de ontruimingstermijn waarbinnen [appellant] het gehuurde moet ontruimen te verlengen met een jaar, althans een in goede justitie te bepalen termijn; 
         b. voor recht te verklaren dat het gehuurde rechtens geldt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat tussen partijen het huurregime geldt als bepaald in artikel 7:290 e.v. BW; 
         c. veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. 
       
       
     
     
       4.2 
       
         
          [appellant] heeft aan dit verzoek het volgende ten grondslag gelegd. Het gehuurde dient juridisch als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te worden aangemerkt zodat [appellant] in zijn (voorwaardelijke dan wel subsidiaire) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Voor zover het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW moet worden aangemerkt, wordt verzocht de ontruimingstermijn vast te stellen op de maximale wettelijke termijn van een jaar. De huurovereenkomst valt onder het bereik van 7:290 BW omdat het partijen bij het aangaan van de huurovereenkomsten voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde als kleinhandel zou worden gebruikt en niet als groothandel. Het gehuurde is daardoor door partijen krachtens de huurovereenkomst(en) bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, met dien verstande dat het gehuurde voor publiek toegankelijk is en dat vanaf het gehuurde, en de daarin zich bevindende showroom, rechtstreeks auto's worden 
         verkocht en geleverd. De tekst van de huurovereenkomst die op een andere bestemming lijkt te doelen, doet dus niet af aan hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan.  
       
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft bij beschikking van 13 juli 2021 het verzoek van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.  
       
     
     
       4.4 
       Bij aanvullende beschikking van 25 augustus 2021 heeft de kantonrechter het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 januari 2022. 
       
     
     
       4.5 
       Bij herstelbeschikking van 31 maart 2022 heeft de kantonrechter de beschikking en aanvullende beschikking verbeterd in die zin dat waar bij de partijnamen staat: ‘ [appellant], onder meer handelend onder de naam [handelsnaam]’  gelezen dient te worden ‘ [appellant], onder meer handelend onder de naam [handelsnaam], dan wel [handelsnaam] V.O.F.’  en waar in de rest van de beschikking staat ‘ [appellant]’  gelezen dient te worden: ‘ [appellant] en [handelsnaam] V.O.F.’ 
       
     
   
   
     
       5 Het verzoek in hoger beroep en de grieven 
     
     
       5.1 
       In hoger beroep heeft [appellant] verzocht de beschikking en aanvullende beschikking te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, voor recht te verklaren dat het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dient te worden aangemerkt, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       5.2 
       
        [appellant] heeft zes grieven geformuleerd. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde moet worden aangemerkt als artikel 7:230a bedrijfsruimte. Ook wordt geklaagd over het passeren van het bewijsaanbod. De kantonrechter had volgens [appellant] geen ontruiming mogen vaststellen en had hem niet in de kosten mogen veroordelen.  
       
     
     
       5.3 
       
        [geïntimeerde] heeft verzocht de bestreden beschikking te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten, inclusief nakosten. Op zijn beurt heeft [geïntimeerde] bij wijze van incident ex artikel 234 Rv gevorderd (het hof begrijpt: verzocht) dat het hof de beschikking van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaart. 
       
     
     
       5.4 
       
        [appellant] heeft verzocht [geïntimeerde] niet ontvankelijk te verklaren in het incident, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het incident. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Ontvankelijkheid [appellant] 
       
     
     
     
       6.1 
       
        [geïntimeerde] heeft zich (ter gelegenheid van de mondelinge behandeling) op het standpunt gesteld dat [appellant] niet ontvankelijk is in zijn beroepschrift omdat de eenmanszaak is overgegaan in een V.O.F. zodat [appellant] niet meer zelfstandig beschikkingsbevoegd is.  
       
     
     
       6.2 
       Het hof volgt dat betoog niet. De huurovereenkomst is gesloten op naam van Autobedrijf [handelsnaam], rechtsgeldig vertegenwoordigd door [appellant]. Omdat in deze procedure niet is gebleken dat de huurovereenkomst door de V.O.F. is overgenomen, blijft (de eenmanszaak van) [appellant] gelden als de contractuele wederpartij van [geïntimeerde].  
       
     
     
       6.3 
       Verder geldt als uitgangspunt dat het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW niet geldt voor de zogenaamde voorvraag omtrent de kwalificatie van het gehuurde (230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte). Omdat [appellant] grieven aanvoert die deze kwalificatievraag aan de orde stellen, kan hij in zijn hoger beroep worden ontvangen. 
       
       
         
           Welk huurregime is van toepassing? 
         
       
       
     
     
       6.4 
       
         
          [appellant] meent dat het huurregime van art. 7:290 BW van toepassing is. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. De onderneming van [appellant] is nooit een groothandel geweest maar een kleinhandel: een autohandel die zich vrijwel uitsluitend richtte en richt op particulieren, waarbij bovendien reparatiewerkzaamheden aan auto’s van particulieren zijn uitgevoerd. [geïntimeerde] wist heel goed wat voor onderneming [appellant] exploiteerde en waarvoor het gehuurde zou gaan worden en werd gebruikt. De onderneming ligt midden in een woonwijk en het gehuurde heeft de uitstraling van een dorpsgarage/ kleinhandel in auto’s zoals ook uit het bestemmingsplan volgt. Ook de handelsnaam ([handelsnaam]), de kleinschalige inrichting van het gehuurde en de klantenkring maken dat het een lokale onderneming is in de vorm van een kleinhandelsbedrijf. [appellant] heeft verder nog gewezen op de doelomschrijving in het Handelsregister:  “Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). De in- en verkoop van de tweedehands auto’s.” 
         Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [appellant] getuigenverklaringen overgelegd en hij heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat vanuit het gehuurde stelselmatig verkoop van auto’s aan particulieren plaatsvond en -vindt. 
         Verder heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld, onder verwijzing naar diverse getuigenverklaringen, dat [geïntimeerde] regelmatig langs kwam in het gehuurde en dat hij goed wist dat [appellant] vanuit het gehuurde aan vrijwel uitsluitend particulieren verkoopt. Ook op dit punt biedt [appellant] bewijs aan. 
       
       
     
     
       6.5 
       
         Het hof overweegt als volgt. Voor beantwoording van de vraag door welk huurregime een huurovereenkomst wordt beheerst, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan . Uit de tekst van de huurovereenkomst (met als bovenschrift “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”) en hetgeen verder in deze procedure naar voren is gekomen blijkt dat partijen tot driemaal toe zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als “groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren”.  
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd en onderbouwd betwist dat partijen iets anders voor ogen hadden dan in de huurovereenkomst is opgenomen. Hij heeft een brief van de gemeente Monster uit 1996 overgelegd waaruit volgt dat slechts beperkte verkoop aan particulieren is toegestaan. Daarnaast heeft hij een verklaring van de vorige huurder ([de voormalige huurder]) overgelegd waarin wordt bevestigd dat ook deze huurder het gehuurde altijd als groothandel met incidentele verkoop aan particulieren heeft gebruikt. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] zijn stelling, dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een andere bedoeling hebben gehad, onvoldoende onderbouwd. De doelomschrijving in het Handelsregister is onvoldoende specifiek en sluit groothandel niet uit. Datzelfde geldt voor de ligging in de woonwijk. Verder volgt uit de door [appellant] overgelegde getuigenverklaringen niets over de bedoeling van partijen  bij het aangaan van  de huurovereenkomst. [appellant] heeft ook niet (onderbouwd) gesteld dat de getuigen aanwezig zijn geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst en daarover kunnen verklaren. Datzelfde geldt voor de verklaringen van de boekhouders; deze zijn pas vanaf maart 2019 respectievelijk januari 2020 bij de onderneming betrokken. Bij deze stand van zaken komt het hof aan bewijslevering niet toe. Voor zover [appellant] zich op het standpunt stelt dat de bestemming steeds verkeerd (want in afwijking van de feitelijke situatie) in de huurcontracten is opgenomen, dient dit voor zijn eigen rekening te blijven. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het dan op de weg van [appellant] had gelegen om daar tijdig een opmerking over te maken.  
       
       
     
     
       6.6 
       Voor zover uit de stellingen en voornoemde getuigenverklaringen moet worden afgeleid dat [appellant] inmiddels een andere bedrijfsvoering heeft (namelijk kleinhandel), geldt dat de enkele omstandigheid dat tijdens de loop van de huurovereenkomst de inrichting van het gehuurde en/of het gebruik ervan wordt gewijzigd, geen verandering van het toepasselijk huurregime met zich meebrengt. Een overeengekomen gebruiksbestemming kan immers niet eenzijdig worden gewijzigd. Dit klemt temeer nu volgens de huurovereenkomst (onder 1.3) daarvoor schriftelijke toestemming is vereist. De vraag of [appellant] structureel aan particulieren verkocht/verkoopt is in dit verband niet relevant en kan dus, ook indien bewezen, niet tot een andere beslissing leiden. Het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt wordt dan ook gepasseerd.  
       
     
     
       6.7 
       
         
          [appellant] heeft nog betoogd dat [geïntimeerde] stilzwijgend heeft ingestemd met een wijziging van de gebruiksbestemming omdat hij wist dat [appellant] vanuit het gehuurde aan vrijwel uitsluitend particulieren verkoopt.  
         Het hof volgt dat betoog niet. Nog afgezien van de vraag of, gelet op hetgeen onder 1.3 in de huurovereenkomst is opgenomen, een stilzwijgende instemming voor bestemmingswijziging mogelijk is, geldt dat daarvan niet snel sprake zal zijn. Bij de huurder moet het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat de verhuurder, door diens gedraging of verklaring, met de bestemmingswijziging heeft ingestemd (art. 3:35 BW). Ook als moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] wist dat [appellant] het gehuurde (inmiddels) feitelijk anders gebruikt dan in de overeenkomst is voorzien (hetgeen Schuldmeijer overigens betwist), brengt die enkele wetenschap nog niet mee dat [geïntimeerde] moet worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd. Andere feiten of omstandigheden die hebben geleid tot een gerechtvaardigd vertrouwen bij [appellant], heeft [appellant] niet gesteld. Het bewijsaanbod op dit punt wordt gepasseerd als niet ter zake dienend. 
       
       
     
     
       6.8 
       Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter terecht art. 7:230a BW heeft toegepast zodat de andersluidende grieven van [appellant] worden verworpen. Aan een beoordeling van de overige grieven komt het hof niet toe. De bestreden beschikkingen blijven in stand en deze zullen worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep in de hoofdzaak. 
       
       
       
         
           Het incidentele verzoek ex art. 234 Rv 
         
       
       
     
     
       6.9 
       Nu het beroep van [appellant] wordt verworpen, komt het hof niet toe aan een inhoudelijke behandeling van het incidentele verzoek van [geïntimeerde] (tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de door de kantonrechter bevolen ontruiming per 1 januari 2022). Deze beslissing tot ontruiming is immers, gelet op het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW (en de uitspraak van het hof in deze zaak), in ieder geval onherroepelijk. Het hof tekent hierbij nog aan dat [geïntimeerde] ook geen gronden voor doorbreking van het appelverbod heeft gesteld. Hij moet om die reden niet ontvankelijk worden verklaard in zijn verzoek. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen in de kosten van het incident.  
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het hof 
       
       
       
         
           in de hoofdzaak: 
         
       
       
       
         	- bekrachtigt de bestreden beschikkingen; 
       
       
       
         - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 338,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan deze beschikking is voldaan en vervolgens betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden; 
       
       
       
         - verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         
           in het incident: 
         
       
       
       
         	- verklaart [geïntimeerde] niet ontvankelijk in het incidentele verzoek; 
       
       
       
         - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incident, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 1.114,- aan salaris advocaat; 
       
       
       
         - verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
       
         Deze beschikking is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.A. Tuinman en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier. 
       
     
   
   
      Blijkens de hierna te bespreken herstelbeschikking van 31 maart 2022  “, dan wel [handelsnaam] V.O.F.” . 
   
   
      HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198, NJ 1994, 215.