ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:1912

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:1912 Gerechtshof Den Haag , 29-10-2024 / 200.335.842/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-10-29

Zaaknummer: 200.335.842/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1912

---

Overname huur na overlijden huurder. 7:268 BW. Geen duurzame gemeenschappelijke huishouding aangetoond.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.335.842/01 Zaaknummer rechtbank		: 10368422 CV EXPL 23-6180 
     
     
     
       
         Arrest van 29 oktober 2024   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. A. Rhijnsburger, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Havensteder , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Havensteder. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] woonde met zijn moeder in een huurwoning van Havensteder. Na het overlijden van zijn moeder wil [appellant] de huurovereenkomst voortzetten. De kantonrechter heeft zijn vordering afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat [appellant] met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 5 december 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 september 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; 
         
         
           het arrest van dit hof van 13 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 mei 2024 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de memorie van antwoord van Havensteder. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       De moeder van [appellant], geboren op [geboortedag 1] 1938, huurde van Havensteder de woning aan de [adres]. [appellant], geboren op [geboortedag 2] 1971, is in mei 2020 bij zijn moeder gaan wonen. Daarvoor woonde [appellant] bij zijn zus. 
     
     
       3.2 
       
         In november 2020 zijn [appellant] en zijn moeder vanwege haar medische situatie verhuisd naar een benedenwoning aan de [adres 2] (hierna: de woning). In het formulier “verklaring acceptatie woning” is ten aanzien van [appellant] opgenomen: 
         
           “Zoon en permanente mantelzorger voor [naam]” 
         
       
       
     
     
       3.3 
       
         In een email van 26 november 2020 van de broer van [appellant], waarmee het formulier aan Havensteder werd toegezonden, is onder meer opgenomen: 
         
           “(…) Ik wil nogmaals benadrukken dat mijn broer als moeders permanente mantelzorger meeverhuist. (…).” 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Op 19 oktober 2022 heeft [appellant] aan Havensteder gevraagd of hij medehuurder van de woning kan worden. Dit verzoek is op 14 november 2022 afgewezen. 
     
     
       3.5 
       De moeder van [appellant] is op 23 oktober 2022 overleden. 
     
     
       3.6 
       
         In een ongedateerde schriftelijke verklaring van buren van [appellant] is onder meer opgenomen: 
         
           “(…) Zo zagen we hem vanaf het begin dagelijks boodschappen doen, kookte en zorgde voor zijn moeder fulltime naar horen zeggen omdat zijn moeder niet in staat is om voor haarzelf te zorgen.  
         
         
           We zagen hun bij mooi weer in de tuin zitten, tijd samen doorbrengen en zorgde hij dat ze hulp kreeg door haar naar binnen en buiten te begeleiden. 
         
         
           We verklaren hierbij dat er sprake is van een intiem, gezamenlijk huishouden en zorgzaam samenzijn.” 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
         In een schriftelijke verklaring van de zus en broers van [appellant], overgelegd bij dagvaarding, is onder meer opgenomen: 
         
           “Hierbij verklaren we als familie, dat onze broer [appellant] (…) in het huis heeft gewoond en woont aan de [adres 2] samen met onze moeder vanaf 25-5-2020, ze hebben elkaar gesteund en intens met elkaar geleefd.  
         
         
           Zo deed onze broer de boodschappen, kookte dagelijks en betaalde de energie kosten van Eneco. 
         
         
           Eigen plek bij onze moeder heeft ervoor gezorgd dat onze broer structuur in zijn dagelijkse leven heeft gekregen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Wij kunnen bevestigen dat er degelijk sprake was van gezamenlijke huishouden en veel liefde.” 
           
         
       
     
     
       3.8 
       In een latere schriftelijke verklaring van de zus van [appellant], overgelegd bij memorie van grieven, is opgenomen dat [appellant] en zijn moeder sinds het overlijden van zijn vader in 2018 op elkaar waren aangewezen. [appellant] en zijn moeder zorgden over en weer voor elkaar en zij deelden de lasten. In een eveneens bij memorie van grieven overgelegde schriftelijke verklaring van de broer van [appellant], [appellant], is iets vergelijkbaars opgenomen. Ook een schriftelijke verklaring van een nicht van [appellant], [nicht], vermeldt dat [appellant] en zijn moeder samen het huishouden deden en dat er zeker sprake was van een wederkerige relatie.   
     
     
       3.9 
       In een schriftelijke verklaring van de huisarts van [appellant] van 5 oktober 2023 is opgenomen dat [appellant] schizofrenie heeft. Volgens de huisarts staat hij bekend als zorgzame zoon voor zijn moeder en was er sprake van wederkerige afhankelijkheid.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft Havensteder gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de kantonrechter bepaalt dat [appellant] gerechtigd is de huurovereenkomst met betrekking tot de woning voort te zetten. Havensteder heeft zich daartegen verweerd en harerzijds gevorderd (in reconventie) dat de kantonrechter [appellant] veroordeelt om de woning te ontruimen.   
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en die van Havensteder toegewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter, samengevat weergegeven, dat niet gebleken is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant] en zijn moeder. De kantonrechter overwoog in dat verband dat niet is gebleken van wederkerigheid in de relatie tussen [appellant] en zijn moeder, maar dat [appellant] veeleer de mantelzorger van zijn moeder was. De kantonrechter heeft verder niet kunnen vaststellen dat [appellant] financieel bijdroeg aan de gemeenschappelijke huishouding. Ook is niet komen vast te staan dat [appellant] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft het vonnis alleen voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad verklaard (gezien artikel 7:268 lid 2 BW).  
     
     
       4.3 
       Na het vonnis is [appellant] in het gehuurde blijven wonen. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij vordert dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. Hij vordert verder dat Havensteder wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding 
     
       6.1 
       Vast staat dat [appellant] geen huurder of medehuurder van de woning was; Havensteder had alleen met zijn moeder een huurovereenkomst gesloten. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan een persoon die niet medehuurder is, maar wel in de gehuurde woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur soms voortzetten. Hij dient daartoe binnen zes maanden na het overlijden een daartoe strekkende vordering bij de rechter in te stellen. Die vordering wordt op grond van artikel 7:268 lid 3 BW in ieder geval afgewezen indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vereiste gemeenschappelijke huishouding had en ook indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.  
     
     
       6.2 
       De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. Daarbij kan mede van belang zijn of de overleden huurder en degene die aanspraak maakt op voortzetting van de huur gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud, alsmede of die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen. Gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud is echter geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. 
     
     
       6.3 
       Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Wederkerigheid in de onderlinge relatie is een omstandigheid die in het oordeel over het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden betrokken. 
     
     
       6.4 
       Ten aanzien van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding als zodanig, rust bij betwisting op de persoon die aanspraak maakt op voortzetting van de huur, een verzwaarde stelplicht.  Hij dient voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten. 
     
     
       6.5 
       
         Ten aanzien van de vraag of een gezamenlijke huishouding een duurzaam karakter heeft, moet worden gelet op objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een van hen naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat er niet aan in de weg de huishouding duurzaam te achten. 
         
           Beoordeling 
         
       
     
     
       6.6 
       Tegen de achtergrond van het voorgaande oordeelt het hof als volgt. Vaststaat dat [appellant] gedurende lange tijd bij een ander gezinslid heeft gewoond. Pas na het overlijden van zijn vader en toen zijn moeder bijna 80 jaar oud was, is hij bij zijn moeder ingetrokken. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft hij zelf verklaard dat dit was omdat zijn moeder hem nodig had om voor haar te zorgen. Die verklaring sluit aan bij de opmerking in (de e-mail bij) het formulier “verklaring acceptatie woning” waarin is opgenomen dat [appellant] de permanente mantelzorger van zijn moeder was. Ook de in eerste aanleg overgelegde verklaring van de buren duidt daarop. Daarin is immers onder meer opgenomen dat [appellant] fulltime voor zijn moeder zorgde. Ook de schriftelijke verklaring van de zus en broers van [appellant] die in eerste aanleg is overgelegd, legt de nadruk op het verzorgende karakter van de samenwoning.  
     
     
       6.7 
       Het gegeven dat de samenleving ten doel heeft mantelzorg te verlenen, is een contra-indicatie voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van wederkerigheid is dan immers in de regel geen sprake, terwijl de samenwoning in de regel ook niet op een duurzame gezamenlijke toekomst is gericht, maar samenhangt met de bestaande verzorgingsbehoefte van de huurder.  
     
     
       6.8 
       
        [appellant] heeft geen stellingen naar voren gebracht ten aanzien van de verdere gemeenschappelijkheid van de samenwoning, bijvoorbeeld ten aanzien van gezamenlijke uitstapjes of andere gezamenlijke activiteiten. Ook dat duidt erop dat [appellant] uitsluitend als mantelzorger voor zijn moeder met haar is mee verhuisd naar de woning.  
     
     
       6.9 
       Dat in dit geval toch sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, heeft [appellant], tegenover de betwisting daarvan door Havensteder, niet voldoende onderbouwd. Uitsluitend ten aanzien van de kosten van Eneco is een contractbevestiging overgelegd op naam van [appellant]. Dat [appellant] tijdens het samenwonen de kosten voor de nutsvoorzieningen betaalde, is echter niet onderbouwd. Ook een onderbouwing van de stelling dat verdere kosten van de huishouding werden gedeeld, ontbreekt volledig. Zo zijn er geen bankafschriften overgelegd van uitgaven die door [appellant] zouden zijn gedaan of van geldopnames ten behoeve van die uitgaven. Tegenover de betwisting van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding door Havensteder, had dit wel van [appellant] verwacht mogen worden.   
     
     
       6.10 
       Het hof is daarom van oordeel dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat er sprake was van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding. Uit de schriftelijke verklaringen bij de memorie van grieven volgt niet iets anders. Het hof is met Havensteder van oordeel dat die verklaringen een reactie lijken te zijn op de overweging van de kantonrechter dat wederkerigheid in de relatie niet is gebleken. Dat hoeft op zichzelf niet mee te brengen dat de verklaringen onjuist zijn, maar het valt op dat die wederkerigheid niet is af te leiden uit de in eerste aanleg overgelegde verklaring van (deels) dezelfde personen. De in hoger beroep overgelegde verklaringen laten verder onverlet dat de daarin opgenomen stellingen over de gezamenlijkheid van het huishouden niet zijn onderbouwd met verifieerbare bescheiden. 
     
     
       6.11 
       Ook de verklaring namens de huisarts leidt niet tot een ander oordeel, alleen al omdat daaruit niet blijkt dat die (afgezien van de diagnose schizofrenie) op eigen waarneming is gestoeld.  
     
     
       6.12 
       Het bewijsaanbod van [appellant] heeft niet specifiek betrekking op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Evenmin is aangegeven welke getuigen kunnen worden gehoord en wat zij in een verhoor meer of anders kunnen verklaren dan in hun schriftelijke verklaringen.  
     
     
       6.13 
       
         Tegen de achtergrond van het voorgaande falen de grieven 1 en 2 die betrekking hebben op de vereiste gemeenschappelijke huishouding. Grief 3, die betrekking heeft op de vraag of [appellant] de huur kan betalen, kan daarom onbesproken blijven. Grief 4 heeft geen zelfstandige betekenis. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.14 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 september 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nakosten;  
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Havensteder de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,00.  
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, G. Dulek-Schermers en D. Aarts. en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804.  
   
   
      HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93. 
   
   
      HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901. 
   
   
      HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932.