ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:12785

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:12785 Rechtbank Den Haag , 18-06-2025 / 676826

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-06-18

Zaaknummer: 676826

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:12785

---

Koper van een appartement stelt te hebben gedwaald over de geluiden die zij van haar buren hoort. Geen sprake van een onjuiste mededeling door verkoper en evenmin schending van een mededelingsplicht. Vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       Zaaknummer: C/09/676826 / HA ZA 24-1034 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , te [woonplaats] , 
       eiser, 
       advocaat: mr. B.P. den Butter, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. T.M. van Dijk. 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 20 november 2024 met producties 1 tot en met 14;  - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7; 
       - het tussenvonnis van 12 februari 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de akte overlegging producties van [eiseres] met producties 15 tot en met 18; 
       - het bericht van 9 mei 2025 van [gedaagde] met productie 8; 
       - het bericht van 12 mei 2025 van [eiseres] met productie 19; 
       - de akte eiswijziging ter zitting van [eiseres] . 
       
     
     
       1.2. 
       Op 13 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben over en weer hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd. 
       
     
     
       1.3. 
       De vonnisdatum is bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 29 augustus 2022 heeft [gedaagde] het appartementsrecht van de op dat moment door hem bewoonde woning te koop aangeboden (hierna: de ‘woning’). De woning is gebouwd in 1913. Een door [gedaagde] ingevulde VBO-vragenlijst maakte onderdeel uit van het aanbod. Hierin is onder meer onderstaande vraag door [gedaagde] met “nee” beantwoord: 
       
       
         “d. Heeft u van een van uw buren geregeld overlast (ook van eventuele boven- / 
         onderburen)? 
         Zo ja, wat voor overlast?” 
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiseres] heeft de woning bezichtigd op 8 en 22 september 2022. Bij de eerste bezichtiging heeft zij zich laten bijstaan door haar aankoopmakelaar en was de verkopend makelaar van [gedaagde] aanwezig. Bij de tweede bezichtiging waren geen makelaars aanwezig en heeft [eiseres] zich laten bijstaan door haar zoon en een vriendin. 
       
     
     
       2.3. 
       Tijdens in ieder geval één van deze bezichtigingen heeft [eiseres] aan [gedaagde] gevraagd of er in de woning geluiden van de buren te horen zijn. [gedaagde] heeft hierop geantwoord dat er wel eens iets te horen valt. [eiseres] heeft niet doorgevraagd hoe vaak en welke geluiden te horen zijn. 
       
     
     
       2.4. 
       Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten en daarbij gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht zoals vastgesteld door verschillende branchepartijen waaronder NVM (model 2021). In deze overeenkomst is onder meer opgenomen: 
       
       
         “Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
       
     
     
       6.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. 
         […] 
       
     
     
       6.3 
       
         De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning en berging. […]. 
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.” 
       
       
       
         En  
       
       
       
         “Artikel 26 Ouderdomsclausule 
         Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. 
       
       
       
         Artikel 27 Geen ontbindende voorwoorden bouwkundige keuring 
         Koper verklaart uitdrukkelijk geen prijs te stellen op het opnemen van een ontbindende voorwaarde (18.1 c) om de woning aan een bouwkundige keuring te laten onderwerpen door een erkend bouwtechnisch bureau. Op grond van welke ontbindende voorwaarde de koper de koopakte zou kunnen ontbinden. Koper verklaart uitdrukkelijk de verkoper en de makelaar nimmer te zullen aanspreken en/of aansprakelijk te zullen stellen voor de mogelijke (financiële) gevolgen van het ontbreken van gemelde voorwaarde” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 1 december 2022 is de woning geleverd via een notariële transportakte. 
       
     
     
       2.6. 
       Op onder meer 31 januari 2023 en 6 maart 2023 heeft [eiseres] schriftelijk bij [gedaagde] geklaagd over geluidsoverlast die zij ervaart. Zij heeft voorgesteld om de kosten voor het verhelpen hiervan te inventariseren en overeenstemming te bereiken over een verdeling van de kosten. Op 8 maart 2023 heeft [gedaagde] laten weten dat hij niet voornemens is om bij te dragen in de kosten van het aanbrengen van een dergelijke voorziening. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert, na wijziging van haar eis – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           van recht verklaart dat [eiseres] heeft gedwaald; 
         
         
           de koopovereenkomst partieel ontbindt; 
         
         
           van recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld en de procedure verwijst naar de schadestaatprocedure voor vaststelling van de schade. 
         
       
       
        [eiseres] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag zij in de woning veel woon- en leefgeluiden van haar buren hoort. Deze geluiden kwalificeert zij als overlast. Volgens haar heeft [gedaagde] ten onrechte medegedeeld dat geen sprake was van overlast en had [gedaagde] haar actief moeten informeren over de door hem ervaren overlast. Ook voert [eiseres] aan dat de woning niet voldoet aan wat zij op grond van de overeenkomst had mogen verwachten en tot slot dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste mededelingen te doen over de woning, zijn mededelingsplicht te schenden en onderzoek naar de woon- en leefgeluiden te frustreren. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de daadwerkelijke kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] betwist dat hij een onjuiste mededeling heeft gedaan en dat hij een mededelingsplicht heeft geschonden. Hij voert aan dat hij de woon- en leefgeluiden van buren nooit ervaren heeft als overlast. Ook voert hij als verweer dat het hem niet bekend was dat een rustige of stille woning voor [eiseres] belangrijk was bij de aankoop van de woning en dat het aan [eiseres] was geweest om daar nader onderzoek naar te doen. Tot slot betwist [gedaagde] dat hij onderzoek naar de woon- en leefgeluiden heeft gefrustreerd. Aan de vordering tot veroordeling in de werkelijke proceskosten legt [gedaagde] ten grondslag dat [eiseres] misbruik maakt van procesrecht. [gedaagde] voert aan dat de vordering van [eiseres]  betrekking heeft op de gevolgen van het ontbreken van een ontbindende voorwaarde met betrekking tot een bouwkundige keuring, terwijl [eiseres] in de overeenkomst verklaard heeft hem hierop niet aan te spreken of voor aansprakelijk te stellen. 
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Algemeen kader bij dwaling 
       
     
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 6:228 BW is voor een succesvol beroep op dwaling vereist dat [eiseres] bij het sluiten van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Daarnaast is vereist dat de dwaling te wijten is aan – kort gezegd – 1) een onjuiste mededeling van [gedaagde] of 2) de schending door [gedaagde] van een mededelingsplicht. Tot slot geldt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat [eiseres] geen beroep op dwaling kan doen als zij geen of onvoldoende onderzoek heeft gedaan.  
       
     
     
       4.2. 
       Volgens [eiseres] bestaat de onjuiste voorstelling van zaken uit het gegeven dat zij er niet mee bekend was dat zij doorlopend woon- en leefgeluiden van haar buren zou horen. Op basis van de mededelingen van [gedaagde] in de VBO-vragenlijst en tijdens de bezichtiging had zij verwacht zo nu en dan een stoel of het vallen van een voorwerp te horen, maar niet dat zij 24 uur per dag geluiden van haar buren zou horen. Onder verwijzing naar een rapport van een akoestisch onderzoeksbureau stelt zij dat de woon- en leefgeluiden aan te merken zijn als structurele en onaanvaardbare overlast waarvan [gedaagde] proactief mededeling had moeten doen. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] erkent dat de woning gehorig is en dat daarin woon- en leefgeluiden van buren te horen zijn. Hij betwist dat deze geluiden aan te merken zijn als overlast en beroept zich daarbij op een reactie van een ander akoestisch onderzoeksbureau op het door [eiseres] genoemde rapport. . Ook betwist hij dat door hem onjuiste mededelingen zijn gedaan Hij voert tot slot aan dat het hem niet bekend was dat een rustige of stille woning voor [eiseres] belangrijk was en dat het in die situatie juist aan [eiseres] was om onderzoek te doen naar de woning. 
       
     
     
       4.4. 
       De door [eiseres] gestelde overlast bestaat uit het horen van woon- en leefgeluiden van boven-  en onderburen en [gedaagde] erkent dat die geluiden te horen zijn. Hoewel partijen via hun deskundigen hier uitgebreid op in zijn gegaan zijn, maakt het voorgaande dat de exacte omvang en ernst van de geluiden in het midden kan blijven en dat geen akoestisch vervolgonderzoek nodig is. De doorslaggevende vraag is of [eiseres] had mogen verwachten dat zij deze woon- en leefgeluiden niet zou horen.  
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de door [gedaagde] gedane mededelingen en daarna op de mededelings- en onderzoeksplichten van partijen. 
       
       
         
           Geen onjuiste mededeling 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Als koper mag [eiseres] uitgaan van de juistheid van de door [gedaagde] gedane mededelingen en zij hoeft de juistheid daarvan niet te onderzoeken. Of de door [gedaagde] gedane mededelingen juist of onjuist zijn, is een kwestie van uitleg van die mededelingen. Daarbij zijn niet alleen de letterlijke bewoordingen van belang, maar ook de overige feiten en omstandigheden, zoals de context waarin een mededeling is gedaan. 
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] heeft door middel van het antwoord ‘nee’ in de VBO-vragenlijst medegedeeld dat geen sprake is van overlast. Volgens [eiseres] is dit een onjuiste mededeling. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat hij hier ‘nee’ ingevuld heeft, omdat hij de woon- en leefgeluiden van buren niet als overlast ervaren heeft en dat hij de vraag niet opgevat heeft als een vraag naar het horen van woon- en leefgeluiden. De vraag heeft volgens hem betrekking op overlast zoals structureel geschreeuw, harde muziek, etc. 
       
     
     
       4.8. 
       Nu de mededeling is gedaan aan de hand van een standaardvragenlijst ten behoeve van de verkoop van een appartement, is doorslaggevend wat naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan onder overlast in een vergelijkbaar appartement van meer dan 100 jaar oud met houten verdiepingsvloeren. Appartementen als deze zijn vaak gesitueerd in oudere woningen en niet zelden betreft het een splitsing van een voormalige eengezinswoning waardoor bij de bouw vaak geen geluidsisolatie is aangebracht in de vloeren en plafonds. Het is een feit van algemene bekendheid dat deze woningen daardoor gehorig kunnen zijn, in die zin dat woon- en leefgeluiden van buren worden gehoord. Dat betekent dat naar gangbaar spraakgebruik met overlast niet verwezen wordt naar het horen van woon- en leefgeluiden van buren, maar naar bovenmatige en structurele hinder die normale woon- en leefgeluiden te boven gaat. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde] heeft de vraag op de vragenlijst dan ook zo mogen begrijpen dat hem niet gevraagd is of hij woon- en leefgeluiden van buren hoort. Door [eiseres] is geen andere overlast dan het horen van woon- en leefgeluiden gesteld, zodat de mededeling van [gedaagde] niet onjuist is gebleken.  
       
     
     
       4.10. 
       De mondelinge mededeling van [gedaagde] tijdens een bezichtiging door [eiseres] dat hij af en toe wel eens iets hoort, is geen onjuiste mededeling. Niet in geschil is dat geluiden van buren worden gehoord, zodat de mededeling an sich juist is. Voor zover [eiseres] meent dat deze mededeling niet volledig is, geldt dat de beoordeling of een onvolledige mededeling grond geeft voor dwaling plaatsvindt in het kader van de vraag of op [eiseres] een mededelingsplicht rustte. 
       
     
     
       4.11. 
       Gezien het voorgaande is door [gedaagde] geen onjuiste mededeling gedaan waardoor [eiseres] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gekregen met betrekking tot het horen van geluiden van de boven- en onder buren. 
       
       
         
           Geen mededelingsplicht geschonden 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Op [gedaagde] rust als verkoper onder omstandigheden een plicht om door het doen van mededelingen een onjuiste voorstelling van zaken bij [eiseres] als koper weg te nemen. Er is alleen een mededelingsplicht wanneer 1) [gedaagde] bekend was met de juiste stand van zaken, 2) hij had moeten begrijpen dat dit punt van belang was voor [eiseres] en 3) hij er rekening mee moest houden dat [eiseres] dwaalde. Naast deze voorwaarden moeten de verkeersopvattingen met zich brengen dat het gegeven de omstandigheden aan [gedaagde] was om de onjuiste veronderstelling bij [eiseres] weg te nemen. 
       
     
     
       4.13. 
       Op [gedaagde] ruste geen mededelingsplicht ten aanzien van de woon- en leefgeluiden van onder- en bovenburen, omdat [gedaagde] er geen rekening mee hoefde te houden dat [eiseres] hierover dwaalde. Het is een feit van algemene bekendheid dat woningen als de onderhavige vaak houten verdiepingsvloeren hebben en niet of nauwelijks voorzien zijn van geluidsisolatie in de plafonds en vloeren. Daarnaast heeft [gedaagde] desgevraagd aan [eiseres] laten weten dat er wel eens iets te horen is. Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat zij hierop niet heeft doorgevraagd. In die omstandigheden mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat [eiseres] voldoende wist om een afgewogen beslissing te nemen over de aankoop van de woning. Wanneer [eiseres] van mening was dat zij nog niet genoeg wist en twijfelde over de aard of frequentie van de geluiden, dan had het op haar weg gelegen om op dat moment nadere vragen te stellen – zoals de vraag wat er dan te horen viel, wat de frequentie daarvan was, of er isolatie was aangebracht – of om gericht nader onderzoek te doen. [eiseres] heeft nagelaten om nadere vragen te stellen en een tweede bezichtiging, zonder [gedaagde] als verkoper te informeren over het doel, is niet aan te merken als gericht onderzoek. De door [eiseres] gestelde onjuiste voorstelling van zaken komt daarom voor haar rekening en risico. 
       
       
         
           Geen dwaling 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Hiervoor (zie rechtsoverweging 4.11 en 4.13) is overwogen dat [gedaagde] geen onjuiste mededelingen heeft gedaan en dat hij evenmin een mededelingsplicht heeft geschonden. Nu [eiseres] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die zien op wederzijdse dwaling, is geen sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. De gevorderde verklaring van recht dat [eiseres] gedwaald heeft, wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           Geen ontbinding vanwege non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Aan [eiseres] komt de bevoegdheid toe om gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst te vorderen wanneer [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn contractuele verplichtingen. Op grond van art. 7:17 BW was [gedaagde] verplicht om een woning te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze, mede gelet op de aard, de staat en de leeftijd van de woning en de mededelingen die [gedaagde] over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als koper mag [eiseres] verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.  
       
     
     
       4.16. 
       Partijen hebben in artikel 6.3 van de overeenkomst vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en berging en dat [gedaagde] , als verkoper, niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarnaast hebben partijen in artikel 26 van de koopovereenkomst vastgelegd dat de woning meer dan 100 jaar oud is en dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. Hiermee hebben partijen de norm van artikel 7:17 BW nader uitgewerkt.  
       
     
     
       4.17. 
       Partijen hebben gebruik gemaakt van een standaardakte met voorgedrukte verklaringen van [gedaagde] als verkoper. Bij de uitleg van deze bepalingen, en met name van wat 'normaal gebruik' is in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, is doorslaggevend wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In een woonhuis zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. Ook verstoord woongenot als gevolg van bouwkundige kwaliteitsgebreken vanwege de leeftijd van de woning, maakt op grond van artikel 26 niet dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet. 
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiseres] mag als koper verwachten dat de woning voldoet aan de bouwkundige eisen die golden op het moment dat de woning werd gebouwd. Zij heeft dus niet mogen verwachten dat de woning voorzien zou zijn van geluidsisolatie of betonnen vloeren, zoals gebruikelijk in moderne woningen, en dat zij geen of nauwelijks woon- en leefgeluiden van de buren zou horen. Daarnaast houdt de door [eiseres] gestelde geluidsoverlast naar eigen zeggen verband met het ontbreken van isolatie in met name de vloeren en plafonds. Terecht is door [gedaagde] aangevoerd dat dit bouwkundige kwaliteitsgebreken zijn zoals bedoeld in artikel 26 van de koopovereenkomst. De woon- en leefgeluiden die [eiseres] hoort tasten in juridische zin daarom het woongenot van [eiseres] niet aan, zodat deze geluiden niet maken dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.  
       
     
     
       4.19. 
       Hiervoor (zie rechtsoverweging 4.11 en 4.13) is met betrekking tot de woon- en leefgeluiden reeds overwogen dat door [gedaagde] geen mededelingsplicht geschonden is en dat evenmin onjuiste mededelingen door hem zijn gedaan. Door [eiseres] is niet gesteld dat de woning op andere onderwerpen niet zou voldoen aan de overeenkomst, zodat geen sprake is van non-conformiteit.  
       
     
     
       4.20. 
       
        [gedaagde] is niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en de vordering tot partiële ontbinding wordt afgewezen. 
       
       
         
           Onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       Op [eiseres] rust de stelplicht en bewijslast dat sprake is van onrechtmatig handelen. Zij heeft voornamelijk aangevoerd dat [gedaagde] in strijd gehandeld heeft met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, omdat hij een mededelingsplicht heeft geschonden en onjuiste mededelingen over de woning heeft verstrekt. 
       
     
     
       4.22. 
       Wanneer een mededelingsplicht wordt geschonden, komt een overeenkomst in de regel tot stand onder invloed van dwaling en/of bedrog. Er is dan niet alleen sprake van een vernietigbare overeenkomst, maar tevens van onrechtmatig handelen. Hiervan is ook sprake wanneer een verkoper bewust onjuiste mededelingen over de zaak doet om de ander over te halen om de overeenkomst te sluiten. 
       
     
     
       4.23. 
       Hiervoor (zie rechtsoverweging 4.11 en 4.13) is reeds overwogen dat [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden en dat evenmin door hem onjuiste mededelingen zijn gedaan. Van een onrechtmatige daad op basis hiervan is dan ook geen sprake. 
       
     
     
       4.24. 
       
        [eiseres] stelt daarnaast dat [gedaagde] onrechtmatig gehandeld heeft door voorafgaand aan de bezichtiging de bovenbuurvrouw te verzoeken om muisstil te zijn. Hierdoor heeft [eiseres] geen mogelijkheid gehad om de woon- en leefgeluiden te ervaren. [gedaagde] betwist dat hij de bovenbuurvrouw verzocht heeft om muisstil te zijn en wijst erop dat hij haar slechts geïnformeerd heeft over de bezichtiging met een algemeen verzoek daar rekening mee te houden. 
       
     
     
       4.25. 
       Het kan in het midden blijven welk verzoek [gedaagde] aan de bovenbuurvrouw heeft gedaan. Ook wanneer [gedaagde] de bovenbuurvrouw verzocht heeft om muisstil te zijn, is dit namelijk nog geen onrechtmatig handelen. Een dergelijk verzoek is pas onrechtmatig wanneer hij daarmee voor hem kenbare belangen van [eiseres] schendt. Door [eiseres] is, mede in het licht van de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende gesteld dat het voor [gedaagde] kenbaar was dat zij tijdens die bezichtiging onderzoek wilde doen naar de te horen woon- en leefgeluiden en dat [gedaagde] dit onderzoek heeft gefrustreerd.  
       
     
     
       4.26. 
       De gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde] onrechtmatig gehandeld heeft en bijbehorende verwijzing naar de schadestaatprocedure worden afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiseres] in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten bestaande uit kosten voor juridische bijstand en de kosten voor het door hem ingeschakelde akoestisch onderzoeksbureau. 
       
     
     
       4.28. 
       Een vordering tot veroordeling in de daadwerkelijke proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de [gedaagde] achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan sprake zijn als [eiseres] haar vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden 
       
     
     
       4.29. 
       De vordering van [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen in de werkelijke proceskosten wordt afgewezen. Anders dan [gedaagde] stelt, is geen sprake van een evidente ongegrondheid van de vorderingen van [eiseres] en zijn de vorderingen van [eiseres] niet gegrond op (de gevolgen van) het ontbreken van een ontbindende voorwaarde. De vorderingen zijn voornamelijk gebaseerd op door [eiseres] gestelde onjuiste mededelingen van [gedaagde] en schending van een mededelingsplicht.  Er is dan ook geen sprake van misbruik van procesrecht, zodat geen grond bestaat voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten. 
       
     
     
       4.30. 
       De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 320,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.228,00 
               
               
                 (2 punten × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.726,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.31. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.726,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Bruinsma en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.