ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:233

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:233 Gerechtshof Amsterdam , 23-01-2018 / 200.210.284/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-01-23

Zaaknummer: 200.210.284/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:233

---

Koop onroerende zaak. Onjuiste (verouderde) vermeldingen in verkoopbrochure, juiste vermeldingen in vragenlijst bij koopovereenkomst. Betekenis van mededeling dat aan de inhoud van de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Onderzoeksgehoudenheid koper. Beroep op dwaling en non-conformiteit afgewezen. Geen matiging van de contractuele boete van 10% van de koopprijs.   
       
       Wetsartikelen: 6:228 BW, 7:17 BW, 6:94 lid 1 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.210.284/01  
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/238975/HA ZA 16-81 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 januari 2018 
       
       
         (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. W. de Vis te Alkmaar, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [X]  en 
       
         
          [Y]
         , 
       beiden wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. R. van der Hooft te Hoorn (NH). 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [X] c.s. genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 16 februari 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, van 23 november 2016, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [X] c.s. als eisers en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag heeft [appellant] op de rol geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.  
       
        [X] c.s. hebben  daarna een memorie van antwoord ingediend, met producties.  
     
     
     
       Partijen hebben de zaak op 28 november 2017 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verschaft.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [X] c.s. alsnog zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - [X] c.s. zal veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de ongedaanmaking van de levering van de verkochte woning en tot terugbetaling van de door [appellant] op grond van het bestreden vonnis betaalde koopsom en boete, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
       
        [X] c.s. heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, luiden de feiten als volgt. 
     
     
     a. [X] c.s. waren eigenaar van een woning in [plaats] , die zij tot 2006 zelf bewoonden en vanaf 2006 gestoffeerd hebben verhuurd. [X] c.s. besloten tot verhuur van de woning over te gaan toen zij daarvoor geen kopers bleken te kunnen vinden. 
     
     b. In april 2015 hebben [X] c.s. de woning opnieuw te koop gezet. In de verkoopbrochure van hun makelaar stond onder meer het volgende: 
     
     
       
         De informatie die door ons wordt verstrekt is met grote zorg samengesteld doch het is 
       
       
         mogelijk dat deze informatie iets afwijkt van de werkelijkheid. Wij benadrukken dan ook dat aan deze brochure geen rechten kunnen worden ontleend. 
       
       
         (…) 
       
       
         Op korte afstand van scholen, winkels en (sport)verenigingen is deze goed onderhouden hoekwoning met berging gelegen. De ruimte die de woning te bieden heeft zal menigeen uitstekend passen. U treft namelijk onder andere een ruime woonkamer en 3 riante slaapkamers. De zolder biedt ook nog mogelijkheden voor het realiseren van 2 extra slaapkamers. 
       
       
         Belangrijkste kenmerken: 
       
     
     -  	-	De woonkamer is voorzien van een plavuizenvloer met vloerverwarming. 
     
       -	De keuken (1996) in rechte opstelling is v.v. veel kastruimte, een aansluiting voor de vaatwasser en als inbouwapparatuur o. a.: oven, rvs-afzuigschouw en koel-/vrieskast. 
     
     
       	-	(...) 
     
     -  	-	Recent zijn o. a. vernieuwd: de kozijnen; de platdakbedekking; het voegwerk; de goten; de douche. 
     
     
       
         Voorbehoud 
       
       
         Alhoewel zorgvuldigheid is betracht, wordt voor het vorenstaande noch door de eigenaar noch door de verkopend makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard voor de juistheid van de vermelde gegevens. 
       
     
     
     c. Partijen hebben in augustus 2015 overeenstemming bereikt over de verkoop door 
     
       
        [X] c.s. van de (verhuurde) woning aan [appellant] tegen een koopprijs van € 145.000,=. 
       Partijen hebben hiertoe omstreeks 17 augustus 2015 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten. 
     
     
     d. In artikel 4.1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 oktober 2015, welke datum later in onderling overleg is gewijzigd in 28 september 2015. 
     
     e. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: 
     
     
       
         artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat 
         
         
           waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle 
         
         
           daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen 
         
         
           bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woondoeleinden 
           . 
         
         
           (...) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           (...) 
         
       
       
       
         
           artikel 22 Vragenlijst 
         
         
           Koper is bekend met en aanvaardt de inhoud van hetgeen is vermeld door verkoper in de “vragenlijst voor de verkoop van de woning”. 
         
       
       
       
         
           (...) 
         
       
       
       
         
           artikel 24 Ouderdomsclausule  
         
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 41 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.  
         
       
       
       
         
           artikel 26 Zelf geruime tijd niet bewoond 
         
         
           Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte zelf geruime tijd niet heeft bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had bewoond. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft koper geen gebruik gemaakt. 
         
       
       
       
         f. Bij de koopovereenkomst is onder meer als bijlage gevoegd de vragenlijst voor de verkoop van de woning (als bedoeld in artikel 22 van de koopovereenkomst). Hierin staat onder meer: 
       
       
     
   
   
     
       13 Verbouwingen 
     
       
         Is er een verbouwing uitgevoerd of iets aan- of bijgebouwd waarvoor formeel toestemming nodig was van de gemeente (bijvoorbeeld bouwvergunning)? 
       
       [achter deze vraag is het hokje ‘nee’ met pen aangekruist, toevoeging hof] 
       
         Zo ja, heeft de gemeente toestemming gegeven? 
       
       
         (eventuele garantiebewijzen e.d. graag bijvoegen) 
       
       [achter deze vraag zijn de hokjes ‘ja’ en ‘nee’ met pen doorgestreept, toevoeging hof] 
     
     
     
       
         Indien u in de afgelopen tien jaar verbeteringen aan uw woning heeft uitgevoerd of uit heeft laten voeren, kunt u dan aangeven in welk jaar dat is geweest? 
       
     
     -  	- badkamer: 
     -  	- keuken: 
     -  	- schilderwerk: 
     -  	- kozijnen: 
     -  	- platdakbedekking: 
     -  	- aanbouw/serre: 
     
       	- ____________: 
     
     
       	- ____________: 
     
     
     
       
         Is het pand voorzien van isolatie? (...) 
       
       
         Zo ja, welke? (...) 
       
     
     
     g. In verband met mededelingen van de huurster van de woning over de staat van het 
     onderhoud aan de woning en de volgens haar onjuiste inhoud van de verkoopbrochure, heeft [appellant] afgezien van het passeren van de akte van levering op 28 september 2015. Per e-mail heeft [appellant] aan [X] c.s. een brief van de huurster doorgestuurd, waarop [X] c.s. per e-mail (via zijn makelaar) heeft geantwoord aan [appellant] . 
     
     h. Na bij brief van 29 september 2015 in gebreke te zijn gesteld heeft [appellant] zich bij brief van 2 oktober 2015 jegens [X] c.s. erop beroepen dat de vragenlijst niet naar waarheid was ingevuld, dat de verkoopbrochure onjuiste informatie bevatte over recent aan de woning uitgevoerde vernieuwingen en dat daarin niets was vermeld over de verscheidene gebreken die de woning volgens de huurster had en die door [X] c.s. niet waren verholpen ondanks verzoeken daartoe van de huurster.  
     
     i. Bij brief van 5 november 2015 is [appellant] opnieuw in gebreke gesteld en gesommeerd uiterlijk acht dagen na dagtekening zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. 
     
     j. Bij brief van 10 november 2015 heeft [appellant] [X] c.s. in de gelegenheid gesteld om binnen acht dagen na dagtekening van de brief alsnog over te gaan tot vernieuwing van de in de verkoopbrochure genoemde zaken, te weten de kozijnen, de platdakbedekking, het voegwerk, de goten en de douche. 
     
     k. Bij brief van 11 december 2015 heeft [appellant] de koopovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden.  
     
     l. Ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft [appellant] inmiddels de koopsom en de toegewezen boete betaald en meegewerkt aan de levering van de woning aan hem. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         Bij de inleidende dagvaarding hebben [X] c.s. gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na de betekening van het te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de aan hem verkochte woning, tot betaling van de contractuele boete van € 14.500,= en tot vergoeding van de door [X] c.s. geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat. Tevens hebben [X] c.s. aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten. 	 
         
          [appellant] heeft de vorderingen bestreden en daartoe aangevoerd dat het verkochte niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (hierna: non-conformiteit) en subsidiair dat hij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de verweren van [appellant] verworpen en de vorderingen van [X] c.s. toegewezen.  
       
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft dertien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.  
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft onder 4.1 van het bestreden vonnis overwogen dat partijen het erover eens zijn dat in de verkoopbrochure onjuist is vermeld dat o.a. de kozijnen, de platdakbedekking, het voegwerk, de goten en de douche recent zijn vernieuwd.  Deze vermelding dateert uit de periode van de eerste verkooppoging en is in 2015 bij het hergebruik van de brochure ten onrechte niet verwijderd. [X] c.s. hebben erop gewezen dat de brochure meerdere disclaimers bevat en dat de vragenlijst wel juist is ingevuld. [appellant] heeft daartegen ingebracht dat het ontbreken van die vernieuwingen in de beantwoording van punt 13 van de vragenlijst niet relevant is, omdat uit de tekst daarvan blijkt dat daarmee enkel is gedoeld op verbouwingen waarvoor toestemming van de gemeente nodig was, hetgeen voor de in het geding zijnde vernieuwingen niet het geval is. Met betrekking tot dit stadpunt heeft de rechtbank onder 4.2 van het vonnis overwogen dat, anders dan [appellant] meent, punt 13 van de vragenlijst niet zo kan worden uitgelegd dat dat uitsluitend ziet op verbeteringen aan de woning waarvoor een vergunning van de gemeente nodig is, maar dat dat alleen geldt voor de eerste twee vragen in punt 13 boven de witregel. Uit de bewoordingen van de vragen onder de witregel, noch uit de verdere vragen in punt 13, noch uit de opsomming van de eventueel doorgevoerde verbeteringen blijkt dat de vragen onder de witregel uitsluitend betrekking hebben op verbeteringen waarvoor de toestemming van de gemeente nodig is, aldus de rechtbank.  
       
     
     
       3.4 
       Tegen deze uitleg van punt 13 van de vragenlijst komt [appellant] op met  grief 1 . Hij persisteert in zijn in eerste aanleg ingenomen standpunt en beroept zich in dit verband op het beginsel van uitleg contra proferentem. Deze grief faalt. Naar het oordeel van het hof is bij lezing van punt 13 van de vragenlijst voldoende duidelijk dat alleen de eerste twee vragen betrekking hebben op vergunningplichtige verbouwingen en dat de overige vragen zien op verbeteringen in algemene zin. Niet alleen de typografie van punt 13 wijst daarop (de scheiding door een witregel), maar ook de aard van de onder die witregel voorgedrukte verbeteringen, waarvan in ieder geval het schilderwerk en de platdakbedekking evident niet vergunningplichtig zijn. Terecht hebben [X] c.s. ook aangevoerd dat de relevantie van de vraag naar de vergunningplichtige werkzaamheden is gelegen in de direct daarna gestelde vraag naar de aanwezigheid van een vergunning en dat de overige vragen, zoals die naar de verbeteringen in de laatste tien jaar en die naar de isolatie, daarvan los staan.  
       
     
     
       3.5 
       Evenmin volgt het hof [appellant] in zijn betoog, vervat in  grief 2 , dat de term “verbeteringen” in de vragenlijst ziet op andere werkzaamheden dan de in de brochure genoemde “vernieuwingen”. Vernieuwingen als in de brochure genoemd leiden tot  verbetering van de woning als bedoeld in de vragenlijst. De vermelding in de vragenlijst dat de laatste tien jaar geen verbeteringen zijn uitgevoerd aan, bijvoorbeeld, de kozijnen van de woning, bracht mee dat vraagtekens moesten worden gesteld bij de vermelding in de brochure dat die kozijnen recentelijk waren vernieuwd. Dit geldt ook voor de in de brochure vermelde vernieuwing van de goten en het voegwerk. Die werkzaamheden ontbreken weliswaar in de opsomming in de vragenlijst, maar die opsomming is niet limitatief en biedt ruimte voor het vermelden van andere verbeteringen dan de voorgedrukte, welke ruimte niet is benut.  
       
     
     
       3.6 
       De rechtbank heeft onder 4.3 van het vonnis overwogen dat [appellant] op grond van de vragenlijst erop bedacht had moeten zijn dat de in de verkoopbrochure genoemde vernieuwingen niet in de afgelopen tien jaar hadden plaatsgehad. Op grond van hetgeen hiervoor werd overwogen deelt het hof deze conclusie van de rechtbank. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat het op de weg van [appellant] had gelegen nader onderzoek te doen naar de discrepantie tussen de mededelingen in de brochure en die in de vragenlijst, zeker nu de verkoopbrochure meerdere disclaimers bevatte, zodat op de inhoud daarvan niet zonder meer mocht worden afgegaan, hetgeen volgens de rechtbank temeer geldt nu om het desbetreffende deel van de vragenlijst een kader is geplaatst, waardoor die passage meer opvalt en de vragenlijst, anders dan de brochure, deel uitmaakt van de koopovereenkomst. De inhoud van de vragenlijst is daarmee van een andere orde en gaat voor op de meer vrijblijvende mededelingen in de verkoopbrochure, aldus de rechtbank. Tegen deze overwegingen heeft [appellant] de  grieven 3, 4, 5 en 6  gericht, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.  
       
     
     
       3.7 
       Tussen partijen is niet in geschil dat het door de rechtbank genoemde kader eerst ten tijde van het geding in eerste aanleg is geplaatst. Voor de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt, is dat kader dus niet van belang.  
       
     
     
       3.8 
       Met juistheid heeft de rechtbank geoordeeld dat voor de inhoud van de koopovereenkomst de vragenlijst van veel groter gewicht is dan de verkoopbrochure. In de brochure is meermaals vermeld dat de inhoud daarvan kan afwijken van de werkelijkheid en dat aan die inhoud geen rechten kunnen worden ontleend. Daarbij komt dat de term “recent” te vaag is om daaraan duidelijke verwachtingen te kunnen ontlenen. De woning is immers gebouwd in het jaar 1974 en ten opzichte daarvan waren vernieuwingen die aan het eind van de jaren ’90 hebben plaatsgevonden, zoals het merendeel van de in het geding zijnde vernieuwingen, in zekere zin inderdaad “recent” te noemen. Een en ander brengt met zich dat [appellant] de inhoud van de brochure niet diende te beschouwen als toezeggingen van de zijde van [X] c.s., maar eerder als een startpunt van denken over eventuele aankoop.    
       
     
     
       3.9 
       Dit laatste betekent niet dat [appellant] gehouden was een bouwkundig expertise te laten verrichten of een diepgravend eigen onderzoek te doen naar de ouderdom van de verschillende vernieuwingen, maar wel dat in ieder geval van hem mocht worden verwacht dat hij de in de koopovereenkomst genoemde en daarbij gevoegde vragenlijst nauwkeurig zou bestuderen, omdat daarin nu eenmaal de mededelingen waren neergelegd waaraan [X] c.s. zich als verkopers wel wensten te committeren. Dat hij dat kennelijk heeft nagelaten komt voor zijn eigen rekening. In de vragenlijst werden geen vernieuwingen vermeld in de laatste tien jaren en die omstandigheid had voor [appellant] aanleiding moeten zijn om, als hij de datering van de verbeteringen belangrijk vond, daarover vragen te stellen aan [X] c.s.   
       
     
     
       3.10 
       Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat ook de grieven 3 tot en met 6 geen succes hebben. Hoewel zou kunnen worden verdedigd dat de onderzoeksgehoudenheid van een koper die, zoals [appellant] , uit commerciële overwegingen een verhuurde woning aanschaft aan de hand van andere maatstaven moet worden beoordeeld dan die van een koper die beoogt zelf in de gekochte woning te gaan wonen, zal het hof die kwestie verder laten rusten, omdat die voor de beoordeling in de onderhavige zaak niet ter zake doet. Hetgeen naar aanleiding van de grieven 3 tot en met 6 werd overwogen geldt immers voor beide soorten kopers gelijkelijk. Dit betekent dat  grief 7 , waarmee [appellant] aanvoert dat de rechtbank ten onrechte belang heeft toegekend aan het feit dat hij meerdere onroerende zaken in eigendom heeft, geen verdere bespreking behoeft.  
       
     
     
       3.11 
       Het falen van de grieven 1 tot en met 6 leidt tot de tussenconclusie dat de rechtbank met betrekking tot de vernieuwingen op goede gronden het beroep van [appellant] op non-conformiteit heeft afgewezen. 
       
     
     
       3.12 
       Het met betrekking tot die vernieuwingen door [appellant] gedane beroep op dwaling heeft de rechtbank onder 4.4 van het vonnis verworpen op grond van de overweging dat [appellant] niet aan [X] c.s. heeft verteld dat voor hem van belang was dat de woning weinig of geen onderhoud nodig had en dat hij juist vanwege de mededeling in de verkoopbrochure over de recent uitgevoerde vernieuwingen geïnteresseerd was in de koop van de woning, dat [X] c.s. dat ook niet zelf hadden moeten begrijpen en bovendien in de vragenlijst, die deel uitmaakt van de koopovereenkomst, de juiste informatie hebben verschaft. Met de tegen deze overweging gerichte  grief 8  betoogt [appellant] dat [X] c.s. wel degelijk hebben moeten begrijpen dat de onderhoudsgevoeligheid van de woning voor hem als aspirant-koper van een beleggingspand essentieel was. Dit betoog wordt verworpen. Daargelaten de vraag of voor een verhuurder de onderhoudsgevoeligheid van een woning inderdaad belangrijker is dan voor een eigenaar-bewoner miskent [appellant] met de grief dat [X] c.s. niet hebben hoeven begrijpen dat [appellant] , als de staat van onderhoud inderdaad essentieel voor hem was, uitsluitend zou afgaan op de vage aanprijzende mededelingen in de verkoopbrochure, zonder zelf meer dan oppervlakkig onderzoek te (laten) doen naar de staat van dat onderhoud en zonder de - juiste - informatie in de vragenlijst nauwkeurig door te lezen. Het beroep op dwaling is dus terecht afgewezen. Ook grief 8 faalt.               
       
     
     
       3.13 
       De rechtbank is in 4.6 van het vonnis ervan uitgegaan dat [appellant] de door de huurster gemelde onderhoudsklachten niet aan het beroep op non-conformiteit (en de ontbinding), maar uitsluitend aan het beroep op dwaling (en de vernietiging) ten grondslag heeft gelegd en heeft in 4.7 van het vonnis het beroep op dwaling verworpen op grond van de overweging, samengevat, dat [appellant] tegenover het verweer van [X] c.s. dat de huurster bij hen nooit gebreken heeft gemeld die vervolgens niet zijn verholpen, onvoldoende heeft onderbouwd dat [X] c.s. jegens [appellant] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Tegen deze overwegingen komt [appellant] op met de  grieven 9, 10 en 11 . [appellant] voert aan dat hij heeft beoogd ook de onderhoudsklachten van de huurster aan de ontbinding ten grondslag te leggen en dat hij, anders dan de rechtbank heeft overwogen, wel degelijk heeft gesteld dat er nog gebreken aan de woning kleven waarvan [X] c.s. op de hoogte waren, maar die zij niet hebben laten verhelpen en ook niet aan [appellant] hebben medegedeeld. Hij verwijst in dit verband naar een in eerste aanleg overgelegde brief van de huurster.   
       
     
     
       3.14 
       In die, hiervoor onder 2.g. vermelde, brief heeft de huurster een tiental, deels samenhangende, klachten verwoord. In hun reactie daarop per e-mail aan [appellant] van 25 september 2015, eveneens vermeld onder 2.g., hebben [X] c.s. gedetailleerd uiteengezet dat sommige van de klachten bij hen onbekend waren en de overige reeds waren verholpen. [X] c.s. hebben vervolgens in de procedure aangevoerd dat [appellant] na hun e-mailbericht nooit meer op deze klachten is teruggekomen en daarvan ook geen herstel heeft gevraagd in de hiervoor onder 2.j. genoemde brief van 10 november 2015. Hiertegenover heeft [appellant] ermee volstaan in algemene termen te stellen dat de in de brief van de huurster gestelde gebreken nog bestonden en bij [X] c.s. bekend waren. Aldus is hij echter in het geheel niet ingegaan op hetgeen door [X] c.s. in hun e-mailbericht naar voren is gebracht en heeft hij niet voldaan aan zijn verplichting gemotiveerd te stellen welke bij [X] c.s. bekende gebreken ten tijde van de verkoop (nog) bestonden. Bij gebreke van voldoende concrete stellingen komt het hof aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod niet toe. Het op deze - gestelde - gebreken gestoelde beroep op non-conformiteit en op dwaling kan dus niet slagen. De grieven 9 tot en met 11 zijn tevergeefs voorgedragen. 
       
     
     
       3.15 
       
         Grief 12  bouwt voort op de grieven 1 tot en met 11 en deelt het lot daarvan.  
       
     
     
       3.16 
       Met  grief 13  doet [appellant] een beroep op matiging van de contractuele boete. Hij beroept zich daartoe op de omstandigheden van het geval, zoals die in het kader van de overige grieven naar voren zijn gekomen. Voor matiging van een contractueel overeengekomen boete is slechts plaats als toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich hier niet voor. Het gaat om een zeer gebruikelijk boete ten bedrage van 10% van de koopsom. In absolute zin is de boete van een beperkte hoogte. [X] c.s. hebben (tot nu toe) in twee instanties moeten procederen om hun (definitieve) gelijk te halen, met alle moeite van dien. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat [X] c.s. een fout hebben gemaakt door de tekst van de verkoopbrochure niet te controleren, maar die omstandigheid alleen maakt een aanspraak op de volledige boete nog niet onaanvaardbaar. Het betoog dat [X] c.s. wisten dat de gebreken aan de woning voor [appellant] niet kenbaar waren, stuit af op hetgeen hiervoor naar aanleiding van de grieven 9, 10 en 11 is overwogen. Ook grief 13 mist derhalve doel.  
       
     
     
       3.17 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] c.s. begroot op € 716,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, C.M. Aarts en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2018.