ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:4217

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:4217 Rechtbank Rotterdam , 03-05-2024 / 10736001 CV EXPL 23-27058

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-05-03

Zaaknummer: 10736001 CV EXPL 23-27058

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:4217

---

Er is sprake van een huurovereenkomst tussen partijen. Het gehuurde kan worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst betreft een doorlopende huurovereenkomst die niet rechtsgeldig is opgezegd.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 10736001 CV EXPL 23-27058 
     
     
     
       datum uitspraak: 3 mei 2024 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , die handelt onder de naam  [handelsnaam 1]  en  [handelsnaam 2] , 
       woonplaats: [woonplaats 1], 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. S.C.M. Suijkerbuijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde 1]
         , die tevens handelt onder de naam  [handelsnaam 3]  en  [handelsnaam 4] , 
       kantoorplaats: [vestigingsplaats], 
       gedaagde sub 1, 
       vertegenwoordigt door gedaagden sub 2 en 3, 
       
         
          [gedaagde 2]
         , vennoot van gedaagde sub 1, 
       woonplaats: [woonplaats 2], 
       gedaagde sub 2, 
       die zelf procedeert, 
       
         
          [gedaagde 3]
         , vennoot van gedaagde sub 1, 
       woonplaats: [woonplaats 3], 
       gedaagde sub 3, 
       die zelf procedeert.  
     
     
     
       De partijen worden hierna afzonderlijk ‘[eiseres]’, ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd. [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden tezamen aangeduid als ‘gedaagden’.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 22 september 2023, met bijlagen; 
         
         
           het antwoord, met bijlagen; 
         
         
           de mail van gedaagden van 9 oktober 2023, met één bijlage; 
         
         
           de mail van gedaagden van 3 november 2023, met bijlagen; 
         
         
           de akte wijziging van eis met bijlagen; 
         
         
           de mail van gedaagden van 11 maart 2024, met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Op 19 maart 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] met haar partner, [naam], en bijgestaan door  
         mr. S.C.M. Suijkerbuijk als gemachtigde. Daarnaast zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verschenen. Door [gedaagde 3] zijn namens gedaagden spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het procesdossier.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       In februari 2020 hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een pand gekocht, gelegen aan [adres]. Het pand is gelegen op het strand en staat op palen.  
       
     
     
       2.2. 
       Door [gedaagde 1] wordt vanuit (de bovenruimte van) het pand [handelsnaam 3] gerund.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiseres] heeft vanaf april 2020 de ruimte onder [handelsnaam 3] gelegen tussen de palen (hierna: de benedenruimte) telkens gedurende een paar maanden per jaar gebruikt.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres] organiseerde vanuit de benedenruimte strandactiviteiten, waaronder blowkarten, suppen en yoga. Daarnaast vond er vanuit de benedenruimte verkoop plaats van strand gerelateerde artikelen en handgemaakte strandkunst. Ook werden er vanuit de benedenruimte creatieve workshops gegeven.  
       
     
     
       2.5. 
       In de periode van november tot en met februari vonden er zowel vanuit [handelsnaam 3] als de benedenruimte geen activiteiten plaats.  
       
     
     
       2.6. 
       In maart 2023 zijn [eiseres] en [gedaagde 1] voor het gebruik van de benedenruimte een vergoeding van € 350,- exclusief btw per maand overeengekomen voor de periode april tot en met september 2023.  
       
     
     
       2.7. 
       Medio juli 2023 heeft [gedaagde 1] het gebruik van de benedenruimte opgezegd en aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat zij de ruimte uiterlijk 15 augustus 2023 leeg opgeleverd wenste te zien. Deze opleveringstermijn is door [gedaagde 1] nadien gewijzigd in 30 september 2023.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 5 oktober 2023 heeft gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) aan [gedaagde 3] bericht dat door het oprichten van een shop onder [handelsnaam 3] er in strijd is gehandeld met zowel het bestemmingsplan als het Bouwbesluit. Daarbij is kenbaar gemaakt dat de verkoopactiviteiten dienen te worden gestaakt en de benedenruimte in originele staat dient te worden teruggebracht.  
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail van 27 oktober 2023 heeft de gemeente, in antwoord op vragen van de gemachtigde van [eiseres], aan die gemachtigde laten weten dat winkelruimte “op het strandpaviljoen” is toegestaan op grond van het bestemmingsplan. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiseres] eist na eiswijziging, en telkens hoofdelijk, samengevat: 
       
         
           voor recht te verklaren dat met betrekking tot het gehuurde sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW, welke per april 2020 is ingegaan; 
         
         
           voor recht te verklaren dat deze huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd; 
         
         
           voor recht te verklaren dat gedaagden niet gerechtigd zijn om het gehuurde te ontruimen, te beschadigen of te wijzigen zodanig dat het huurgenot niet meer op dezelfde wijze kan worden uitgevoerd, en vast te stellen dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade die hier uit voortkomt; 
         
         
           deze schade vast te stellen op € 31.000,-; 
         
         
           gedaagden te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 925,- met rente; 
         
         
           gedaagden te veroordelen in de proceskosten en nakosten met rente; 
         
         
           het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] baseert de eis op het volgende. [eiseres] huurt vanaf april 2020 van [gedaagde 1] de benedenruimte die kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst is geldig voor vijf jaar en duurt nog voort tot (minstens) april 2025. [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst medio juli 2023 opgezegd. Van een rechtsgeldige opzegging is echter geen sprake geweest. De opzegging bevat geen opzeggingsgrond als genoemd in artikel 7:296 BW en daarnaast is de opzegtermijn niet in acht genomen.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiseres] wenst haar activiteiten vanuit het gehuurde voort te zetten. Voor zover de gemeente [gemeente] gaat handhaven en [gedaagde 1] om die reden niet meer in staat is om aan [eiseres] het huurgenot te verschaffen, verzoekt [eiseres] om vast te stellen dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] daardoor leidt. Deze schade bestaat uit misgelopen inkomsten over de verdere looptijd van de huurovereenkomst, door [eiseres] gedane investeringen die niet geheel terug kunnen worden verdiend en diverse kosten die gemaakt zijn voor een ontruiming die niet noodzakelijk was.  
       
     
     
       3.4. 
       Gedaagden zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. De benedenruimte dient te worden gekwalificeerd als opslagruimte. Partijen zijn in april 2020 een samenwerkingsverband aangegaan voor zolang het leuk zou zijn. Daarbij handelde [eiseres] aanvankelijk als verlengstuk van [gedaagde 1]. Zij maakte gebruik van de benedenruimte en als er activiteiten waren leende [gedaagde 1] [eiseres] in en betaalde [gedaagde 1] [eiseres] daarvoor. Afgesproken was daarnaast dat [eiseres] (enkel) bij omzet aan [gedaagde 1] een stukje vergoeding voor de kosten voor het gebruik van de benedenruimte zou betalen. Nadat [eiseres] heeft aangegeven enkel nog voor zichzelf, en niet meer als verlengstuk voor [gedaagde 1], te willen handelen, zijn partijen voor de periode april tot en met september 2023 een kostenvergoeding/gebruiksvergoeding voor de benedenruimte overeengekomen van € 350,- exclusief btw per maand.  
       
     
     
       3.5. 
       Er is geen sprake (geweest) van een huurovereenkomst tussen partijen en evenmin van een bedrijfsruimte of winkel. Voor zover een opzegging al nodig is geweest, heeft [gedaagde 1] de tussen partijen bestaande overeenkomst (rechtsgeldig) opgezegd. Vanuit het bestemmingsplan is het [gedaagde 1] tenslotte ook niet toegestaan om een winkel onder [handelsnaam 3] te hebben.   
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Er is sprake van een huurovereenkomst  
       
     
     
     
       4.1. 
       Partijen twisten in de eerste plaats over de vraag of tussen hen al dan niet sprake is van een huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is in het onderhavige geval sprake van een huurovereenkomst. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
       
     
     
       4.2. 
       Bij de kwalificatie van een overeenkomst dient eerst, met behulp van de Haviltex-maatstaf, te worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Pas daarna dient beoordeeld te worden hoe de overeenkomst moet worden gekwalificeerd. 
       
     
     
       4.3. 
       Bij de vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van een overeenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.  
       
     
     
       4.4. 
       Vooropgesteld wordt dat in het onderhavige geval een op schrift gestelde en door partijen ondertekende overeenkomst ontbreekt. Gekeken dient dan ook te worden naar hetgeen partijen (vooraf) (mondeling) met elkaar hebben afgesproken en de wijze waarop zij nadien feitelijk uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven.  
       
     
     
       4.5. 
       Niet in geschil is dat [gedaagde 1] de benedenruimte in de periode van april 2020 tot en met september 2023 telkens in ieder geval voor een aantal maanden per jaar aan [eiseres] in gebruik heeft gegeven. Evenmin is in geschil dat [eiseres] in deze periode vanuit de benedenruimte strandactiviteiten en workshops organiseerde en artikelen verkocht. Daarbij bleven de attributen voor onder meer de strandactiviteiten gedurende het gehele jaar in de benedenruimte staan. Uit de door partijen overlegde stukken en ingenomen stellingen maakt de kantonrechter daarnaast op dat [eiseres] in de jaren 2020 tot en met 2022 (samen met haar partner) [gedaagde 1] ook hielp met onder meer reparatiewerkzaamheden en het bemensen van de buitenbar van [handelsnaam 3]. Partijen werkten als twee ondernemingen met elkaar samen, fungeerden als verlengstuk van elkaar en partijen factureerden over en weer aan elkaar voor wat betreft horeca en strandactiviteiten.  
       
     
     
       4.6. 
       Partijen zijn het daarnaast met elkaar eens dat zij voor wat betreft de jaren 2020 tot en met 2022 zijn overeengekomen dat wanneer [eiseres] omzet zou behalen, zij een vergoeding voor het gebruik van de ruimte aan [gedaagde 1] diende te voldoen. Voor wat betreft de hoogte van deze vergoeding maakt de kantonrechter uit productie 4 bij dagvaarding, waarvan gedaagden de inhoud als zodanig niet hebben betwist, op dat [eiseres] 10% van de omzet aan [gedaagde 1] diende te betalen, waarvan 5% voor de afbetaling van de van [gedaagde 1] overgenomen attributen voor de strandactiviteiten en 5% als vergoeding voor het gebruik van de benedenruimte. Daarnaast zijn partijen het er ook over eens dat zij voor wat betreft de periode april 2023 tot en met september 2023 voor het gebruik van de benedenruimte een vaste vergoeding van € 350,- exclusief btw per maand zijn overeengekomen. 
       
     
     
       4.7. 
       De tussen partijen overeengekomen rechten en plichten voldoen naar het oordeel van de kantonrechter aan de wettelijke omschrijving van huur. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:201 BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.  
       
       
         4.7.1. 
         In het onderhavige geval is de benedenruimte door [gedaagde 1] aan [eiseres] vanaf april 2020 in gebruik gegeven, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk was. Niet ter zake doende is daarbij dat het gebruik periodiek was. 
         
       
       
         4.7.2. 
         De benedenruimte kan daarnaast worden aangemerkt als een (gedeelte van een) zaak. Het betreft immers een deel van een onroerende zaak, te weten een met wanden omsloten (gebouwde) ruimte gelegen onder [handelsnaam 3].  
         
       
       
         4.7.3. 
         Ook van een tegenprestatie is naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval sprake geweest. In dit kader wordt erop gewezen dat partijen de vorm van de verschuldigde tegenprestatie zelf kunnen bepalen. De tegenprestatie kan bestaan uit betaling van een (geringe) geldsom, maar kan ook uit andere verplichtingen van de huurder jegens de verhuurder bestaan. Zo kunnen ook dienstverlening en het verrichten van arbeid gelden als tegenprestatie voor de ingebruikneming van de gehuurde zaak. Ook kan worden afgesproken dat de huurder als tegenprestatie een percentage betaalt van de door de huurder in het gehuurde gerealiseerde omzet. 
         
       
       
         4.7.4. 
         
          [eiseres] heeft in de periode 2020 tot en met 2022 voor het gebruik van de benedenruimte als tegenprestatie een percentage van de omzet moeten voldoen. Dat deze vergoeding weliswaar zeer gering was en soms zelfs niets, leidt op zichzelf genomen niet tot het oordeel dat van een tegenprestatie geen sprake is.  Daarbij komt dat [eiseres] (dan wel haar partner) in deze periode ook arbeid voor [gedaagde 1] heeft verricht, onder meer door het bemensen van de buitenbar, hetgeen als tegenprestatie kan worden aangemerkt. Voor de periode april 2023 tot en met september 2023 zijn partijen bovendien als tegenprestatie een vaste vergoeding voor het gebruik van de benedenruimte van € 350,- exclusief btw per maand overeengekomen. Dat de door [eiseres] te betalen vergoeding slechts zag op door [gedaagde 1] gemaakte kosten voor onder meer elektriciteit en afschrijving is weliswaar gesteld, maar in het geheel niet onderbouwd. Ook [gedaagde 1] zelf noemt de door [eiseres] in 2020 en 2021 te betalen vergoeding op de door haar verstrekte facturen ‘huur’.  
         
       
     
     
       4.8. 
       Met betrekking tot de vraag of er sprake is geweest van elkaar met tussenpozen opvolgende overeenkomsten tot seizoensverhuur dan wel een doorlopende huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat van het laatste sprake is geweest. Daarbij is het volgende van belang geacht.   
       
     
     
       4.9. 
       Uit de door Van [eiseres] als productie 4 genoteerde bevestiging van de tussen partijen begin april 2020 gemaakte afspraken, waarvan gedaagden de inhoud niet hebben betwist, volgt niet dat partijen de bedoeling hebben gehad slechts voor één seizoen een overeenkomst aan te gaan. Ook gedaagden hebben verklaard dat partijen de bedoeling hadden de tussen hen gebezigde constructie voort te zetten ‘zolang het leuk zou zijn’. Niet gebleken is ook dat partijen in de overgang van de jaren 2020 op 2021 en van 2021 op 2022 opnieuw afspraken met elkaar hebben gemaakt. Pas eind 2022 heeft [gedaagde 1] voor het eerst kenbaar gemaakt dat de huur voor 2023 nog onzeker was en zijn  partijen vervolgens voor 2023, nadat [eiseres] had kenbaar gemaakt zich enkel nog te willen richten op haar eigen onderneming, een wijziging van de afspraken overeengekomen.  
       
     
     
       4.10. 
       Weliswaar vonden er in ieder geval in de periode van november tot en met februari zowel vanuit [handelsnaam 3] als de benedenruimte geen activiteiten plaats, maar vast staat wel dat de attributen voor de strandactiviteiten gedurende het gehele jaar in de benedenruimte bleven staan. Daarnaast heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat er in de winterperiode ook andere spullen, in bakken en hoog weggezet, in de ruimte bleven staan. De benedenruimte werd in de winterperiode dan ook nimmer ontruimd en niet gebleken is dat [eiseres] in deze periode geen toegang had tot de benedenruimte.  
       
       
         
           Er is sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Tussen partijen is voorts in geschil of er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel verhuurde ruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De kantonrechter is van oordeel dat hier sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dit wordt gebaseerd op het volgende.  
       
     
     
       4.12. 
       Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Artikel 230a-ruimte is aan de orde wanneer sprake is van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, en die zaak noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is.  
       
     
     
       4.13. 
       De benedenruimte is een met wanden omsloten ruimte die onderdeel uit maakt van [handelsnaam 3]. Dit betreft een gebouwde onroerende zaak. Het is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt en het bouwwerk is duurzaam met de grond verenigd. Het bouwwerk is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en staat er ook al jaren gedurende het gehele jaar door.  
       
     
     
       4.14. 
       Krachtens de huurovereenkomst was de benedenruimte bestemd voor het organiseren van strandactiviteiten en workshops en de verkoop van strand gerelateerde artikelen en handgemaakte strandkunst. Dit kan worden aangemerkt als de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (en een ambachtsbedrijf) in de zin van artikel 7:290 BW. In dit verband is van belang dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat de omzet gedurende het eerst jaar voor 80% uit de verkoop van artikelen bestond (tegen 20% voor de verhuur van attributen voor de strandactiviteiten) en dit percentage in de jaren nadien nog verder is gestegen.   
       
     
     
       4.15. 
       De benedenruimte kan daarnaast worden aangemerkt als een voor het publiek toegankelijk lokaal van waaruit de rechtstreekse levering van roerende zaken heeft plaatsgevonden. Het publiek had toegang tot de benedenruimte en er was een voor het publiek toegankelijk verkooppunt aanwezig met, zo is door [eiseres] onbetwist gesteld, ook een balie.  
       
     
     
       4.16. 
       Het voorgaande tezamen maakt dat van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW sprake is. Daarnaast kan worden gesproken van een gebruik dat langer dan twee jaar (achtereenvolgens) heeft geduurd en niet (meer) van een kortlopende huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:301 lid 1 BW. Op grond van artikel 7:301 lid 2 BW geldt bij een gebruik langer dan twee jaar van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar.  
       
     
     
       4.17. 
       Als het gebruik dat [eiseres] op grond van de huurovereenkomst van de benedenruimte maakt in strijd zou zijn met het bestemmingsplan of het Besluit bouwwerken leefomgeving, dan zou de huurovereenkomst mogelijk nietig kunnen zijn. Het is echter niet gebleken dat daarvan sprake is.  
       
     
     
       4.18. 
       De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat met betrekking tot de benedenruimte sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW, welke per april 2020 is ingegaan, is gelet op het voorgaande toewijsbaar.  
       
       
         
           
            [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, zal worden toegewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.  
       
     
     
       4.20. 
       Op basis van artikel 7:293 BW kan de huurovereenkomst opgezegd worden tegen het einde van de termijn van vijf jaar. Deze opzegging moet bij exploot of aangetekende brief plaatsvinden. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen als sprake is van één van de in artikel 7:296 BW opgenomen opzeggingsgronden. Een opzegging is ingevolge het bepaalde in artikel 7:294 BW bovendien nietig indien zij niet de gronden vermeld die tot de opzegging hebben geleid. Van de hiervoor genoemde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus artikel 7:291 lid 1 BW.  
       
     
     
       4.21. 
       
        [gedaagde 1] heeft voor het eerst bij e-mail van 15 juli 2023 de huurovereenkomst per 15 augustus 2023 opgezegd, vervolgens per e-mail van 18 juli 2023 per 30 september 2023 en daarna per brief van 27 juli 2023 per direct. De door [gedaagde 1] gedane opzegging hebben niet rechtsgeldig plaatsgevonden. Zo vermelden de opzeggingen geen grond voor de opzegging en is evenmin de geldende opzegtermijn in acht genomen.  
       
       
         
           Resterende verzochte verklaring voor recht wordt gedeeltelijk toegewezen 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [eiseres] heeft ook nog verzocht om een verklaring voor recht, inhoudende dat gedaagden niet gerechtigd zijn om de benedenruimte te ontruimen, te beschadigen of te wijzigen zodanig dat het huurgenot niet meer op dezelfde wijze kan worden uitgevoerd, en vast te stellen dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade die hier uit voortkomt. Deze verklaring voor recht wordt deels toegewezen.   
       
     
     
       4.23. 
       De kantonrechter begrijpt het verzoek van [eiseres] in die zin dat zij zowel aanspraak maakt op nakoming van de huurovereenkomst als op vervangende schadevergoeding. Door [eiseres] dient echter wel een keuze te worden gemaakt. Ter mondelinge behandeling heeft [eiseres] desgevraagd verduidelijkt dat zij de wens heeft om de huurovereenkomst voort te zetten, doch enkel voor zover dit door handhaving van de gemeente [gemeente] niet mogelijk is, zij aanspraak maakt op vervangende schadevergoeding. De kantonrechter begrijpt deze uitleg zo dat [eiseres] in eerste instantie voortzetting van de huurovereenkomst wenst.  
       
     
     
       4.24. 
       Omdat [eiseres] voortzetting van de huurovereenkomst wenst is het laatste deel van de verzochte verklaring voor recht, inhoudende dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade, niet toewijsbaar. Van een grondslag voor schadevergoeding is de kantonrechter overigens ook niet gebleken. In dit verband wordt erop gewezen dat naast dat niet is komen vast te staan dat nakoming van de huurovereenkomst reeds blijvend onmogelijk is, er vanuit [eiseres] ook geen omzettingsverklaring in de zin van artikel 6:87 lid 1 BW is uitgebracht. Ook om die reden is dit deel van de door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. Dit geldt ook met betrekking tot de vordering van [eiseres] om de schade vast te stellen op een bedrag van € 31.000,-.  
       
     
     
       4.25. 
       Van [eiseres] heeft verder verzocht om een verklaring voor recht, inhoudende dat gedaagden niet gerechtigd zijn om het gehuurde te ontruimen, te beschadigen of te wijzigen zodanig dat het huurgenot niet meer op dezelfde wijze kan worden uitgevoerd. De gevraagde verklaring voor recht kan en zal in zoverre worden toegewezen, met dien verstande dat deze beperkt zal worden tot de periode dat de huurovereenkomst voortduurt. Een veroordeling van gedaagden, inhoudende om de benedenruimte weer aan Van [eiseres] in gebruik te geven, is niet gevorderd en kan dus ook niet worden toegewezen.  
       
       
         
           Gedaagden moeten incassokosten van € 462,50 betalen 
         
       
       
     
     
       4.26. 
       Vaststaat dat [eiseres] de nodige buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht om deze procedure te vermijden. Daarmee verband houdende kosten zijn aan te merken als buitengerechtelijke kosten. Aangezien sprake is van een vordering van onbepaalde waarde, worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot een bedrag van € 462,50, met rente, welk bedrag redelijk wordt geacht.  
       
       
         
           Gedaagden moeten de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
         Gedaagden moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 109,33 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal  
         € 705,33. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. 
       
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en gedaagden daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat met betrekking tot de benedenruimte sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW, welke per april 2020 is ingegaan; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart voor recht dat deze huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart voor recht dat gedaagden, zolang als de huurovereenkomst voortduurt, niet gerechtigd zijn om het gehuurde te ontruimen, te beschadigen of te wijzigingen zodanig dat het huurgenot niet meer op dezelfde wijze kan worden uitgevoerd;  
       
     
     
       5.4. 
       
         veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen  
         € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten; 
       
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 705,33 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.7. 
       wijst al het andere af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 
         495 
       
     
   
   
     HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 
   
   
     HR13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex) 
   
   
     HR 26 juni 1953, ECLI:NL:HRL1953:48, NJ 1953/634 
   
   
     HR 9 oktober 1987, ECLI:NL:HR:AC1067 
   
   
     HR23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131