ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2017:7541

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2017:7541 Rechtbank Limburg , 02-08-2017 / 5012418 cv16-4422

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2017-08-02

Zaaknummer: 5012418 cv16-4422

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:7541

---

Betreft zalencomplex Poort van Limburg te Weert. Geschil over de hoogte van de huurprijs. De Gemeente Weert (verhuurder) ging uit van 13,1% van een minimumomzet van € 1.000.000,00. Lindeboom (huurder) stelt dat 13,1 % van de werkelijk behaalde omzet als uitgangspunt dient. Kantonrechter stelt huurder in het gelijk.

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Zaaknummer: 5012418 \ CV EXPL  16-4422 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 2 augustus 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       
         de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE WEERT , 
       gevestigd te Weert, 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. E.P.W. Korevaar, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
       
         LINDEBOOM BIERBROUWERIJ B.V. , 
       gevestigd te Neer, 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde mr. H.H.T. Beukers. 
     
     
     
       Partijen worden verder in dit vonnis aangeduid als de Gemeente en Lindeboom. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de akte overlegging producties 
         
         
           de conclusie van antwoord 
         
         
           de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald 
         
         
           de comparitie van partijen van 3 oktober 2017 
         
         
           de conclusie van repliek tevens akte wijziging van eis 
         
         
           de conclusie van dupliek 
         
         
           de akte uitlaten producties van de Gemeente 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       In de jaren 2009 tot en met 2015 is in Weert in opdracht van de Gemeente het bedrijvenverzamelgebouw ‘De Poort van Limburg’ ontwikkeld. De Poort van Limburg bestaat uit een kantorencomplex, commerciële ruimtes, een zalencentrum met brasserie en parkeergarages.  
       
     
     
       2.2. 
       De intentie van de Gemeente was dat bedrijven en instellingen, waaronder het UWV, zich in de Poort van Limburg zouden vestigen. Het zalencentrum zou worden geëxploiteerd door (een vennootschap van) horecaondernemer [naam exploitant] (hierna: [naam exploitant] ). [naam exploitant] zou ook de naastgelegen brasserie, die eigendom is en zou worden gehuurd van de familie [naam eigenaar bistro] , gaan exploiteren.  
       
     
     
       2.3. 
       De Gemeente is - onder voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders - als verhuurder met Lindeboom als huurder op 5 februari 2013 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het zalencentrum De Poort van Limburg. In die huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “(…) 
         
       
       
     
     
       1.2 
       
         
            Het gehuurde wordt bedrijfsklaar verhuurd. Naast wat volgens artikel 1 van de ALGEMENE BEPALINGEN als bedoeld onder artikel 2.1. van deze overeenkomst onder casco wordt verstaan zijn hieronder mede inbegrepen de onder artikel 9 van deze overeenkomst gespecificeerde bouwkundige aanpassingen, aard- en nagelvaste goederen en voorzieningen, en roerende zaken noodzakelijk voor het bedrijfsklaar gebruik van het zalencentrum. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       1.4 
       
         
            Huurder legt de exploitatie van het zalencentrum door aan Poort van Limburg bv door middel van een onderhuurovereenkomst die Lindeboom Bierbrouwerij bv als onderverhuurder aangaat met Poort van Limburg bv (laatstgenoemde als zijnde onderhuurder).  
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.1 
       
         
            Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 30 april 2013 - of zoveel eerder als het zalencomplex gebruiksklaar aan huurder wordt opgeleverd en door huurder wordt aanvaard. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       4.1 
       
         
            De huurprijs van het gehuurde bedraagt 13,1% van de jaarlijkse netto omzet van de gezamenlijke exploitatie van zalencentrum én brasserie door de exploitant - te weten de netto omzet uit verkoop van spijzen, dranken en huuropbrengsten zalenverhuur - en vast te stellen door de gemeentelijke accountant uiterlijk twee maanden na het afsluiten van het boekjaar. De huurprijs wordt berekend op basis van de netto omzet met een minimum van  
           
           € 1.000.000 exclusief BTW (€ 131.000 exclusief BTW) op basis van 12 maanden en geldt met terugwerkende kracht per 1 januari van het te indexeren volledige boekjaar. (…) 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.4. 
       
          De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met 21.1. tot en met 21.11 algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbepalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.  
       
     
     
       4.5. 
       
         
            De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: 
         
         
           * de huurprijs;  
         
         
           * de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting ; 
         
         
           * de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting; 
         
       
       
       
     
     
       2.4. 
       Lindeboom heeft vervolgens op 3 februari 2009 met Poort van Limburg B.V., zijnde de door [naam exploitant] voor de exploitatie van het zalencentrum opgerichte vennootschap, een onderhuurovereenkomst gesloten. De tussen Lindeboom en Poort van Limburg B.V. overeengekomen huurvoorwaarden zijn vrijwel gelijk aan de tussen de Gemeente en Lindeboom geldende voorwaarden.  
       
     
     
       2.5. 
       Poort van Limburg B.V. huurde tevens de naastgelegen brasserie van de familie [naam eigenaar bistro] en exploiteerde deze onder de naam [naam bistro] .  
       
     
     
       2.6. 
       De Gemeente heeft Lindeboom per brief van 22 april 2013 als volgt geïnformeerd: 
       
       
         
           “Het college heeft op 9 april 2013 ingestemd met de overeenkomst voor het zalencentrum Poort van Limburg te Weert. Het was de oorspronkelijke bedoeling om de overeenkomst op 30 april 2013 in te laten gaan - of zoveel eerder als het zalencentrum gebruiksklaar wordt opgeleverd en door de huurder wordt aanvaard. Het spreekt voor zich dat door de vertraging ontstaan als gevolg van de lange besluitvorming het zalencentrum niet op  
           
           30 april 2013 gebruiksklaar aan u kan worden opgeleverd. De huurovereenkomst gaat derhalve pas in op het moment dat het zalencentrum aan u wordt geleverd en afgenomen.” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 24 april 2013 heeft Lindeboom de Gemeente een brief gestuurd met onder meer de volgende inhoud: 
       
       
         
           “Inmiddels heeft Gemeente Weert aangegeven dat het gehuurde niet voor 30 april 2013 gebruiksklaar aan Lindeboom zal kunnen worden opgeleverd. 
         
       
       
       
         
           Gelet op het voorgaande wensen partijen, door middel van deze brief, artikel 3.1 (meer specifiek: de ingangsdatum) van de tussen hen gesloten huurovereenkomst te wijzigen in de zin dat de huurovereenkomst zal ingaan op het moment dat het gehuurde gebruiksklaar aan Lindeboom wordt opgeleverd en door Lindeboom wordt aanvaard. (…)” 
         
       
       
       
         De brief is door de Gemeente ondertekend aan Lindeboom geretourneerd.  
       
       
     
     
       2.8. 
       In verband met geplande evenementen heeft Lindeboom de Gemeente verzocht om het gehuurde met ingang van 19 oktober 2013 in gebruik te mogen nemen. De Gemeente heeft bij brief van 18 oktober 2013 de ingebruikneming van het zalencentrum bevestigd.  
       
     
     
       2.9. 
       Na ingebruikneming heeft Lindeboom aan de Gemeente voorgesteld dat de huurprijs pas verschuldigd zou zijn na afwerking van enkele opleverpunten. De Gemeente is hiermee niet akkoord gegaan en heeft per e-mail van 24 oktober 2013 aan Lindeboom meegedeeld: 
       
       
         
           ‘(…) Het kan natuurlijk niet zo zijn dat er geen huur wordt gerekend voor het gebruik afgelopen zaterdag van het zalencentrum en de inboedel. We zijn een percentage van 13,1% van de omzet als huursom overeen gekomen. Dat betreft dan een volledig afgebouwd zalencentrum. Het spreekt voor zich dat de kosten die [naam exploitant] heeft moeten maken omdat onderdelen nog niet gereed zijn en het zalencentrum nog niet is opgeleverd - en [naam exploitant] dus onderdelen heeft moeten inhuren - in mindering worden gebracht op de omzet. 
         
       
       
       
         
           Ten aanzien van de energielasten zijn [naam exploitant] en ik overeengekomen deze te berekenen op basis van het aantal bedrijfsuren dat het zalencentrum wordt gebruikt voorafgaande aan de oplevering. (…)’ 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 4 juni 2014 heeft de Gemeente aan Lindeboom een factuur verzonden met betrekking tot de huur van het zalencentrum over de maanden oktober-december 2013 ter hoogte van € 42.575,01 exclusief btw (€ 51.515,76 inclusief btw). 
       
     
     
       2.11. 
       Op 16 september 2014 heeft de Gemeente aan Lindeboom een factuur verzonden met betrekking tot de huur van het zalencentrum over de maanden januari-juni 2014 ter hoogte van € 85.150,02 exclusief btw (€ 103.031,52 inclusief btw). 
       
     
     
       2.12. 
       Onderhuurder [naam exploitant] heeft per e-mail van 25 november 2014 een lijst met gebreken aan de Gemeente gestuurd.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij mail van 12 december 2014 heeft Lindeboom de Gemeente verzocht om toezending van een factuur voor de huur minus de gemaakte inhuurkosten.  
       
     
     
       2.14. 
       De Gemeente heeft op 1 april 2015 van Lindeboom betalingen ontvangen van  € 70.166,69 en € 19.662,50 onder vermelding van  respectievelijk “huur Poort van Limburg 2013-2014 volgens schrijven 15-131” en “huur Poort van Limburg 1e Q 2015 volgens schrijven 15-131”.  
       
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 29 april 2015 heeft Lindeboom een getekende lijst met afwerkingspunten aan de Gemeente retour gezonden en verzocht om aanvulling van de lijst met enige punten. Lindeboom heeft tevens verzocht om maandelijkse facturatie van een huur van € 5.416,67 per maand.    
       
     
     
       2.16. 
       Op 19 mei 2015 heeft Lindeboom twee betalingen verricht ter grootte van  € 6.554,17 onder vermelding van “huur Poort van Limburg april 2015” respectievelijk “huur Poort van Limburg mei 2015”.  
       
     
     
       2.17. 
       
         Vast staat aldus dat Lindeboom de navolgende betalingen heeft gedaan: 
         1 april 2015         € 70.166,69         huur pvl 2013-2014 volgens schrijven 15-131 
         1 april 2015         € 19.662,50         huur pvl 1e Q 2015 volgens schrijven 15-131 
         19 mei 2015        € 6.554,17           huur pvl april 2015 
         19 mei 2015        € 6.554,17           huur pvl mei 2015 
       
       
       
     
     
       2.18. 
       
         Bij brief van 1 juli 2015 heeft de Gemeente aan Lindeboom bericht dat de afwerkingspunten zijn afgehandeld. Vanaf deze datum maakt de Gemeente aanspraak op de  
         overeengekomen huurprijs. 
         
           (…) 
         
         
           Een en ander betekent dat vanaf vandaag 1 juli 2015 de huursom wordt berekend op hetgeen in de huurovereenkomst Zalencentrum de Poort van Limburg getekend door gemeente Weert en Lindeboom Bierbrouwerij BV respectievelijk op 11 april 2013 en 23 april 2013 is overeengekomen, te weten 13,1 % van de netto jaarlijkse geprognosticeerde omzet van € 1.300.000 exclusief BTW van het zalencentrum Poort van Limburg en [naam bistro] tezamen, dan wel van de daadwerkelijk gerealiseerde netto omzet met een minimum van € 1.000.000 exclusief BTW. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 6 juli 2015 kondigt de Gemeente de navolgende facturen aan: 
       
         
           een factuur ad € 49.104,60 exclusief btw over het daadwerkelijke verbruik van gas, elektriciteit en water en over de daadwerkelijke kosten van alarmopvolging in 2014, 
         
         
           een factuur ad € 41.855,03 (7 x € 5.979,29) exclusief btw over het geschatte verbruik van gas, elektriciteit en water en de geschatte kosten van alarmopvolging over de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 juli 2015. 
         
       
       
         Het voorschot over de periode januari-juli 2015 is vastgesteld op een bedrag van  
         € 50.664,59.  
       
       
     
     
       2.20. 
       Op 23 juli 2015 heeft een gesprek plaatsgevonden waarbij aanwezig waren de heren [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] namens de Gemeente, [naam 4] namens Lindeboom en [naam exploitant] . Tijdens deze bespreking is onder meer het volgende besproken: 
       
         
           omzetcijfers eerste half jaar 2015  
         
         
           huuropzegging door onderhuurder [naam exploitant] 
         
         
           beëindiging van de huurovereenkomst met [naam eigenaar bistro] door [naam exploitant] (m.b.t. de brasserie) 
         
         
           doorgang van reeds geplande activiteiten 
         
         
           onderzoek naar mogelijkheden van incidentele verhuur van het zalencentrum 
         
         
           opdracht aan makelaar [naam makelaar] tot taxatie van de verhuur- en verkoopwaarde. 
         
       
       
     
     
       2.21. 
       De Gemeente heeft bij brief van 30 juli 2015 de gemeenteraad geïnformeerd. Partijen hebben tevoren overleg gevoerd over de inhoud van deze raadsinformatiebrief. 
       
     
     
       2.22. 
       Bij brief van 31 juli 2015 heeft Lindeboom de huurovereenkomst van het zalencentrum opgezegd tegen diezelfde datum.  
       
     
     
       2.23. 
       Bij e-mailbericht van 10 augustus 2015 heeft Lindeboom aan de Gemeente meegedeeld dat zij geen gebruik maakt van haar huurintredingsrecht.  
       
     
     
       2.24. 
       Op 1 september 2015 heeft het college van B&W het verzoek van Lindeboom om de zalen in het zalencentrum tijdelijk beschikbaar te stellen voor 23 door [naam exploitant] geregistreerde boekingen afgewezen. De Gemeente heeft Lindeboom verzocht om tot ontruiming over te gaan.  
       
     
     
       2.25. 
       Bij brief van 15 september 2015 heeft de Gemeente Lindeboom gesommeerd tot betaling van de achterstallige huurpenningen ad € 304.909,11. 
       
     
     
       2.26. 
       Op 23 september 2015 heeft Lindeboom de Gemeente verzocht op grond van artikel 3 lid 1 Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob) alle informatie te verstrekken die ziet op de totstandkoming van de huurovereenkomst, de uitvoering daarvan en de eventuele afspraken die daarna zijn gemaakt. De Gemeente heeft op 18 november 2015 op dit verzoek beschikt.  
       
     
     
       2.27. 
       Op 21 oktober 2015 heeft Lindeboom het gehuurde ontruimd en zij heeft op 28 oktober 2015 alle sleutels van het gehuurde ingeleverd.  
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       De Gemeente vordert – samengevat – na wijziging van eis bij repliek: 
       
         
           Lindeboom te veroordelen binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan de Gemeente beschikbaar te stellen de door de accountant van de exploitant vastgestelde jaaroverzichten van de netto omzet uit verkoop van spijzen, dranken en huuropbrengsten zalenverhuur over de boekjaren 2013, 2014 en 2015 op straffe van een dwangsom van €1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, 
         
         
           Lindeboom te veroordelen tot betaling van: 
         
       
       
         
           € 179.882,36 aan huur te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 november 2016 tot de dag der algehele betaling, 
         
         
           € 45.976,42 aan gebruiksvergoeding te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 november 2016 tot de dag der algehele betaling, 
         
         
           € 81.647,45 aan servicekosten te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 november 2016 tot de dag der algehele betaling, 
         
         
           € 25.973,32 aan handelsrente, respectievelijk rente over de huur respectievelijk gebruiksvergoeding tot 1 november 2016,  
         
         
           € 3.442,40 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119a BW vanaf 6 april 2016 tot de dag der algehele betaling, 
         
       
        Lindeboom te veroordelen tot betaling van de proceskosten met inbegrip van de nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Lindeboom voert verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Ten aanzien van het beschikbaar stellen van jaaroverzichten 
       
     
     
     
       4.1. 
       De Gemeente grondt de vordering tot het beschikbaar stellen van het door de accountant van de exploitant vastgestelde jaaroverzicht van de netto omzet uit de verkoop van spijzen, dranken en huuropbrengsten zalenverhuur over de boekjaren 2013, 2014 en 2015 op artikel 4.1 van de huurovereenkomst en stelt dat die verplichting rust op Lindeboom als huurder. Lindeboom stelt op haar beurt dat op grond van de huurovereenkomst niet zij, maar de exploitant ( [naam exploitant] ) de gevraagde gegevens moet overleggen. De Gemeente heeft ook altijd de jaarcijfers rechtstreeks bij Poort van Limburg B.V. opgevraagd, aldus Lindeboom. 
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter overweegt dat in de huurovereenkomst geen rechtstreekse verplichting van Lindeboom tot het beschikbaar stellen van de vastgestelde jaaroverzichten  aan de Gemeente is opgenomen. Nu echter tussen partijen vast staat dat tussen Lindeboom en Poort van Limburg B.V. een nagenoeg gelijkluidende huurovereenkomst geldt en Lindeboom dus van Poort van Limburg B.V. mag verlangen dat die haar verplichting tot het overleggen van de financiële gegevens jegens Lindeboom nakomt, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich mee dat Lindeboom jegens de Gemeente gehouden is die gegevens aan de Gemeente beschikbaar te stellen teneinde de definitieve huurprijs vast te kunnen stellen.  
     
     
       4.3. 
       Uit het vorenstaande volgt dat de vordering van de Gemeente tot het beschikbaar stellen van de door de accountant van de exploitant vastgestelde jaaroverzichten moet worden toegewezen. De kantonrechter zal ook de gevorderde dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 toewijzen. De kantonrechter zal Lindeboom een ruimere termijn geven dan de gevorderde vier weken om de benodigde gegevens te verzamelen en aan de Gemeente beschikbaar te stellen. De kantonrechter stelt deze termijn vast op drie maanden na betekening van dit vonnis.  
       
       
         
           Ten aanzien van de huurbetaling over de periode 18 oktober 2013 tot 1 juli 2015 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De Gemeente legt aan haar vordering artikel 4 van de huurovereenkomst ten grondslag en stelt dat een huurprijs van ten minste € 131.000,00 per jaar verschuldigd is, zijnde 13,1% van de minimumomzet van € 1.000.000,00. De Gemeente behoudt zich het recht voor haar vordering te vermeerderen indien blijkt dat de omzet van De Poort van Limburg B.V. hoger is geweest dan dat bedrag. 
       
     
     
       4.5. 
       Volgens Lindeboom gold de afspraak dat zij een huur zou betalen ter hoogte van 13,1% van de omzet van Poort van Limburg B.V. zonder fictief minimum en verminderd met de kosten van inhuur van onderdelen. Lindeboom heeft bij conclusie van antwoord erkend ter zake nog € 27.183,93 inclusief btw aan de Gemeente verschuldigd te zijn, maar beroept zich op verrekening c.q. opschorting in verband met een (nog te vorderen) schadevergoeding.  
       
     
     
       4.6. 
       Eerst bij dupliek beroept Lindeboom zich tevens op onverschuldigde betaling van de huurpenningen tot 1 juli 2015. De kantonrechter is echter van oordeel dat aan dit verweer moet worden voorbijgegaan op grond van artikel 128 Rv. Het had op de weg van Lindeboom gelegen dit verweer reeds bij conclusie van antwoord aan te voeren. Nu zij dit niet heeft gedaan is de Gemeente niet in staat geweest op het verweer te reageren. Het aanvullend verweer dient dan ook als zijnde tardief gevoerd te worden gepasseerd.   
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat Lindeboom c.q. Poort van Limburg B.V. het gehuurde op 18 oktober 2013 in gebruik heeft genomen en dat de Gemeente heeft ingestemd met een vermindering van de huurprijs met de kosten van inhuur van onderdelen. Zij verwijst daartoe naar onder meer de e-mail van 24 oktober 2013 waarvan de inhoud hiervoor onder 2.9. is weergegeven. In de kern genomen verschillen partijen van mening over het antwoord de vraag of bij de berekening van de huurprijs voorafgaand aan 1 juli 2015 moet worden uitgegaan van 13,1% van de werkelijke omzet zoals Lindeboom stelt, of van 13,1% van de omzet met een fictief minimum van  € 1.000.000,00 zoals de Gemeente stelt. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter is van oordeel dat uit de gevoerde e-mailcorrespondentie  niet  blijkt dat partijen voor de periode voorafgaande aan de oplevering van het zalencentrum op  1 juli 2015 bedoeld hebben de huurprijs te berekenen over een minimale omzet van  € 1.000.000,00. Dat ligt naar het oordeel van de kantonrechter ook niet voor de hand nu Poort van Limburg B.V. het zalencentrum niet volledig kon exploiteren en (dus) ook onvoldoende zicht had op de hoogte van de te behalen omzet in een zalencentrum dat nog niet bedrijfsklaar was. De kantonrechter verwijst andermaal naar de e-mail die de Gemeente op 24 oktober 2013 heeft verzonden waarin ook niet wordt gerefereerd aan een dergelijke fictieve minimumomzet. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huurprijs berekend dient te worden aan de hand van de daadwerkelijk behaalde omzet in de periode van 18 oktober 2013 tot 1 juli 2015 die zal moeten blijken uit de jaaroverzichten van De Poort van Limburg B.V. 
       
     
     
       4.9. 
       Ten aanzien van de door Lindeboom opgevoerde verrekenbare inhuurkosten die in mindering strekken op de verschuldigde huursom overweegt de kantonrechter dat deze door Lindeboom volstrekt niet zijn onderbouwd. Lindeboom verwijst weliswaar naar diverse correspondentie (onder meer productie 18 bij dagvaarding en productie 23 bij conclusie van antwoord) waaruit blijkt dat Poort van Limburg B.V. kosten heeft moeten maken, doch uit geen van de producties blijkt hoe hoog die kosten zijn. Sterker nog, in productie 23 bij conclusie van antwoord staat letterlijk  “(wat is het exacte bedrag? [naam exploitant] zoekt dit nog uit).”  Bovendien ontbreken overeenkomsten, facturen en betalingsbewijzen zodat de kantonrechter de verrekenbare inhuurkosten niet kan vaststellen. 
       
     
     
       4.10. 
       Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de huur berekend dient te worden over de werkelijk behaalde omzet van het zalencentrum en de brasserie x 13,1 % en dat de vordering van de Gemeente in zoverre toewijsbaar is behoudens reeds door Lindeboom verrichte betalingen en het hierna nog te bespreken beroep op verrekening/opschorting.  
       
       
         
           Ten aanzien van de huurbetaling over de periode van 1 juli 2015 tot 1 augustus 2015 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Op 1 juli 2015 is het zalencentrum gebruiksklaar opgeleverd. De huur bedraagt volgens de Gemeente op grond van de huurovereenkomst € 17.171,92 per maand. Lindeboom erkent dat met ingang van 1 juli 2015 huur op basis van de huurovereenkomst verschuldigd is, maar stelt dat die € 13.209,15 bedraagt. Lindeboom heeft dat bedrag ook daadwerkelijk aan huurpenningen betaald en de Gemeente heeft haar vordering met dat bedrag verminderd. 
       
     
     
       4.12. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is onduidelijk waarop het standpunt van de Gemeente, dat de huur op grond van de huurovereenkomst € 17.171,92 per maand bedraagt, is gebaseerd. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is immers opgenomen dat de huurprijs wordt berekend op basis van de netto omzet met een minimum van € 1.000.000 exclusief BTW (zijnde € 131.000 exclusief BTW) op basis van 12 maanden. Dat maakt dat de minimaal verschuldigde huurprijs € 131.000/12 x 21% BTW per maand bedraagt, zijnde het bedrag van € 13.209,15 dat Lindeboom stelt verschuldigd te zijn. Pas als de werkelijke omzet van het zalencentrum en de brasserie in 2015 hoger dan € 1.000.000,00 zou blijken te zijn is een hoger bedrag verschuldigd. Door de Gemeente is niet gesteld hoe zij de door haar gevorderde hogere huursom heeft berekend en uit niets blijkt dat tussen partijen is overeengekomen dat de huur tussentijds zou worden verhoogd of geïndexeerd. Nu Lindeboom het bedrag van € 13.209,15 heeft betaald, zal de vordering van de Gemeente op dit punt worden afgewezen. 
       
       
         
           Ten aanzien van de gebruiksvergoeding over de periode vanaf 1 augustus 2015  
         
       
       
     
     
       4.13. 
       De huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd per 31 juli 2015. De Gemeente vordert van Lindeboom betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van € 17.171,92 per maand vanaf 1 augustus 2015 tot aan de voltooiing van de ontruiming op 21 oktober 2015. Ten aanzien van de hoogte van het gevorderde maandbedrag verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor is overwogen en oordeelt dat de gebruiksvergoeding op grond van dezelfde redenering op € 13.209,15 per maand moet worden vastgesteld. 
       
     
     
       4.14. 
       Voorts is de kantonrechter van oordeel dat de periode waarover de vergoeding verschuldigd is niet meer bedraagt dan één maand, namelijk de maand augustus 2015, nu Lindeboom vanaf 1 september 2015 geen toegang meer had tot het gehuurde. Immers staat vast dat de Gemeente vanaf die datum de alarmcodes heeft gewijzigd, waardoor de vrije toegang tot het gebouw voor Lindeboom feitelijk onmogelijk werd. Daar doet niet aan af de omstandigheid dat Lindeboom het pand onder begeleiding kon betreden, aangezien een huurder c.q. gebruiker die geacht wordt een gebruiksvergoeding verschuldigd te zijn, naar het oordeel van de kantonrechter ook vrijelijk en zonder beperkingen over het gehuurde moet kunnen beschikken. Met inachtneming van het voorgaande stelt de kantonrechter de verschuldigde gebruiksvergoeding vast op een bedrag van € 13.209,17 
       
       
         
           Servicekosten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       De Gemeente heeft bij brief van 6 juli 2015 een tweetal facturen aangekondigd met betrekking tot de servicekosten voor de levering van gas, elektriciteit en water en de kosten van alarmopvolging, zijnde een bedrag van € 59.416,57 inclusief btw (over het jaar 2014) en een bedrag van € 50.644,59 inclusief btw over de maanden januari tot en met juli 2015. Thans vordert de Gemeente ter zake nog een bedrag van € 81.647,45.  
       
     
     
       4.16. 
       
         De kantonrechter merkt op dat de Gemeente haar vordering ten aanzien van de servicekosten in de inleidende dagvaarding niet afzonderlijk heeft benoemd of berekend.  
         De Gemeente vordert bij dagvaarding een enkel totaalbedrag van € 406.081,17 aan huur en servicekosten, zonder daarbij aan te geven welk bedrag ziet op huurpenningen en welk bedrag op de servicekosten. Bij conclusie van repliek (onder punt 22) heeft de Gemeente vervolgens gesteld haar vordering te verminderen met de helft en komt dan tot een bedrag van € 81.647,45 stellende dat zij haar vordering heeft berekend naar rato van het aantal bedrijfsuren van De Poort van Limburg B.V. die zij heeft gereconstrueerd aan de hand van de uren dat het alarm was ingeschakeld. De kantonrechter overweegt op dit punt het navolgende.  
       
       
     
     
       4.17. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente ten aanzien van de gevorderde servicekosten niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Reeds bij dagvaarding worden deze kosten op onvoldoende wijze toegelicht. Ook na de vermindering van eis ten aanzien van de servicekosten tot een bedrag van € 81.647,45 blijft onduidelijk waar dit bedrag op ziet en hoe dit bedrag tot stand gekomen is. Waarvan is dit bedrag de helft, op welke periode ziet dit bedrag en hoe verhoudt dit bedrag zich tot de inhoud van de brief van 6 juli 2015 (productie 29 bij dagvaarding)? Nu al deze vragen onbeantwoord blijven kan de kantonrechter niet tot toewijzing van het gevorderde bedrag komen.  
       
       
         
           Verrekening c.q. opschorting 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Lindeboom stelt zich op het standpunt dat de Gemeente in gebreke is gebleven met tijdige oplevering van het zalencentrum. Lindeboom stelt dat zij dan wel Poort van Limburg B.V. daardoor schade heeft geleden en dat de Gemeente schadeplichtig is jegens Lindeboom. Lindeboom beroept zich dan ook, voor over zij tot enige betaling wordt veroordeeld, op opschorting van betaling ter verrekening met de door haar geleden schade. 
       
     
     
       4.19. 
       De kantonrechter overweegt dienaangaande dat er geen enkele indicatie is dat Lindeboom door Poort van Limburg B.V. aansprakelijk is gesteld voor eventueel door  Poort van Limburg B.V. geleden schade, zodat de gestelde schade die Poort van Limburg B.V. zou hebben geleden niet kan leiden tot een geslaagd beroep op opschorting dan wel verrekening zijdens Lindeboom. Voorts is niet gesteld welke schade Lindeboom zelf zou hebben geleden door de te late oplevering en tot welke omvang.  
       
     
     
       4.20. 
       Daarnaast stelt Lindeboom dat door toedoen van de Gemeente sprake is van winstderving, nu de Gemeente de afspraak dat Lindeboom het zalencomplex na 1 augustus 2015 op incidentele basis zou mogen huren, heeft geschonden. Nu incidentele verhuur niet plaatsvond heeft Poort van Limburg B.V. minder drank bij Lindeboom afgenomen en heeft Lindeboom daardoor minder winst kunnen maken.  
       
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter gaat voorbij aan het door Lindeboom gevoerde verweer, nu Lindeboom op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt wat de verwachtingen ten aanzien van de omzet waren en hoeveel er daadwerkelijk is afgenomen. De gegrondheid van het beroep op verrekening c.q. opschorting komt dan ook niet vast te staan nu de vorderingen van Lindeboom door haar niet aannemelijk zijn gemaakt.  
       
       
         
           Slotsom 
           
         
       
     
     
       4.22. 
       
         Resumerend leidt al hetgeen hiervoor is overwogen tot de slotsom dat de vordering van de Gemeente voor wat betreft het beschikbaar stellen van de jaaroverzichten moet worden toegewezen. Eventueel door Lindeboom nog verschuldigde huurbetalingen worden toegewezen en dienen te worden berekend aan de hand van de werkelijk behaalde omzet van het zalencentrum en de brasserie x 13,1 %. De wettelijke handelsrente zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen. De kantonrechter zal daarbij bepalen dat op de door Lindeboom te betalen bedragen in mindering strekt al hetgeen door Lindeboom aantoonbaar is betaald en waarmee door de Gemeente tot nu toe geen rekening is gehouden. De gevorderde servicekosten worden afgewezen. 
         De gebruiksvergoeding zal worden toegewezen over de maand augustus 2015 tot een bedrag van € 13.209,17.   
       
       
     
     
       4.23. 
       Lindeboom heeft de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten niet betwist. Deze zullen dan ook worden toegewezen op grond van het bepaalde in artikel 33.1 van de Algemene Bepalingen. De Gemeente dient deze kosten vast te stellen indien en voor zover Lindeboom nog enig bedrag verschuldigd is. In het geval daarvan sprake is dient de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten te worden gerelateerd aan het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.  
       
     
     
       4.25. 
       Nu partijen over en weer in het gelijk c.q. ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.   
       
       
       
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       
         veroordeelt Lindeboom om binnen drie weken na betekening van dit vonnis aan  
         de Gemeente beschikbaar te stellen het door de accountant van de exploitant vastgestelde jaaroverzicht van de netto omzet uit verkoop van spijzen, dranken en huuropbrengsten zalenverhuur over de boekjaren 2013, 2014 en 2015, op straffe van een dwangsom van 
         € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, 
       
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Lindeboom tot betaling van de huurpenningen over de periode van 18 oktober 2013 tot 1 juli 2015, te berekenen aan de hand van de werkelijk behaalde omzet van het zalencentrum en de brasserie zoals die blijkt uit de onder 5.1. genoemde jaaroverzichten vermenigvuldigd met 13,1 % en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen, 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt, dat op de veroordeling onder 5.2. in mindering strekt al hetgeen door Lindeboom aantoonbaar is betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Lindeboom tot betaling van de gebruiksvergoeding over de maand augustus 2015 ter hoogte van € 13.209,17 inclusief BTW te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Lindeboom – uitsluitend indien en voor zover zij op grond van de veroordelingen onder 5.2. en 5.4. nog enig bedrag aan de Gemeente verschuldigd is – tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten overeenkomstig de bepalingen van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten, 
       
     
     
       5.6. 
       compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J. Schreurs-van de Langemheen en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         type: js/ph 
         coll: sm