ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:628

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:628 Gerechtshof Amsterdam , 20-02-2024 / 200.296.382/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-02-20

Zaaknummer: 200.296.382/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:628

---

Huurrecht woonruimte. Artikel 7:268 BW. Appellant is onvoldoende geslaagd in het aannemelijk maken dat hij in de aan de orde zijnde woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder (zijn opa) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 BW kan hij daarom de huurovereenkomst van zijn opa niet voortzetten. De in eerste aanleg in het verlengde van dit oordeel toegewezen ontruiming van de woonruimte had echter niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.296.382/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8816059 CV EXPL 20-18503   
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 februari 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant in de hoofdzaak, 
       eiser in het incident, 
       advocaat: mr. Y. Wong te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         ALMADE VASTGOED B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde in de hoofdzaak, 
       verweerster in het incident,  
       advocaat: mr. S.M. van der Salm te Amsterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Almade Vastgoed genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellant] is onvoldoende geslaagd in het aannemelijk maken dat hij in de aan de orde zijnde woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder (zijn opa) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 BW kan hij daarom de huurovereenkomst van zijn opa niet voortzetten. De in eerste aanleg in het verlengde van dit oordeel toegewezen ontruiming van de woonruimte had echter niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 25 juni 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 mei 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Almade Vastgoed als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding, waarbij de eis is vermeerderd, bevat de grieven en tevens een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. [appellant] heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eis en de incidentele vordering als vervat in de dagvaarding en producties in het geding gebracht. Almade Vastgoed heeft hierop een conclusie van antwoord in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging, met producties, ingediend. Vervolgens is van de zijde van Almade Vastgoed nog een memorie van antwoord, met producties, ingediend. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en in het incident  
       zal bepalen dat de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis onvoorwaardelijk wordt geschorst totdat het rechtsgeschil tussen partijen door middel van een gerechtelijke uitspraak kracht van gewijsde heeft verkregen en; 
       
         in de hoofdzaak, onder vermeerdering van eis,  
       
       
         primair  zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen Almade en [appellant] voor na te noemen woning door [appellant] wordt voortgezet; 
       
         subsidiair  zal bepalen dat de huurovereenkomst uit hoofde van artikel 6:248 BW op een latere datum zal worden beëindigd en dat de beëindigingsdatum op 1 januari 2025 wordt vastgesteld,  
       met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Almade Vastgoed in de kosten van het geding in het incident en in de hoofdzaak in beide instanties met nakosten en rente. 
     
     
     
       Almade Vastgoed heeft geconcludeerd  
       
         in het incident  tot afwijzing van de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis en;   
       
         in de hoofdzaak  tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in het incident en in de hoofdzaak in hoger beroep met nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen.  Grief 1  is gericht tegen de vaststelling van de feiten 1.3 en 1.4. [appellant] heeft daarbij aanvullende feiten naar voren gebracht die echter niet afdoen aan het door de kantonrechter vastgestelde. Het bezwaar dat de feitenvaststelling onvolledig zou zijn strandt erop dat het de kantonrechter vrij staat alleen die feiten onder de vaststaande feiten te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor zijn oordeel. Deze grief heeft dan ook geen succes.  Grief 2  betreft de vaststelling van feit 1.12. Het hof zal met het aangevoerde hieronder rekening houden. Verder zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij dus ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende. 
     
     
     a. Tussen Almade Vastgoed als verhuurder en wijlen [naam] (de opa van [appellant] ) als huurder bestaat sinds 1975 een huurovereenkomst aangaande de sociale huurwoning aan de [straatnaam 1] 9-I te [plaats]. De woning is ongeveer 48 m2  groot. 
     b. Ten tijde van de procedure in eerste aanleg bedroeg de huurprijs ongeveer € 380,00 per maand. 
     c. Sinds juli 2013 is [appellant] eigenaar van een woning aan de [straatnaam 2] 334 te [plaats]. Op dit adres stond tot 1 juli 2020 zijn eenmanszaak ingeschreven, genaamd ‘[bedrijf]”. Per 1 juli 2020 is deze eenmanszaak opgeheven. 
     d. [appellant] heeft via deze eenmanszaak mantelzorg verleend aan zijn opa. Op de zorgcontracten met betrekking tot de jaren 2017, 2018, 2019 staat vermeld dat de zorgverlener woont aan het adres [straatnaam 2] 334 te [plaats]. 
     e. Op 6 april 2020 is de opa van [appellant] overleden. 
     f. [appellant] is geboren op 5 juli 1988. Hij staat sinds 8 mei 2020 op de woning aan de [straatnaam 1] ingeschreven. 
     g. [appellant] heeft een energiecontract gesloten betreffende het adres van de woning aan de [straatnaam 1] 9 I op 11 juni 2020 
     h. [appellant] heeft voor dit adres op 1 september 2020 ook een huisvestingsvergunning aangevraagd. 
     i. Op 18 september 2020 is aan [appellant] een parkeervergunning op dit adres verstrekt. 
     j. Op of omstreeks 10 september 2020 heeft [appellant] Almade Vastgoed verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst. 
     k. Almade Vastgoed heeft dit verzoek afgewezen. 
     l. De woning aan de [straatnaam 2] 334 is sinds enige jaren verhuurd. 
     
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In de hoofdzaak : 
     
     
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, dat wordt bepaald dat hij de huurovereenkomst van de woning aan de [straatnaam 1] 9 I zal kunnen voortzetten. [appellant] heeft daartoe gesteld dat hij voldoet aan de daarvoor in artikel 7:268 lid 2 BW gestelde vereisten. Almade Vastgoed heeft de aanspraak van [appellant] op dit huurderschap weersproken en in het verlengde daarvan in reconventie gevorderd, kort gezegd, ontruiming van deze woning. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en de vordering in reconventie toegewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De veroordelingen, waaronder de veroordeling tot ontruiming, zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met acht grieven op, waarvan de eerste twee hierboven al aan de orde zijn geweest. Bij de behandeling van de grieven wordt het verweer van Almade Vastgoed betrokken, voor zover van belang. 
       
     
     
       4.2 
       De vordering van [appellant] dient ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 lid 3 BW in ieder geval te worden afgewezen indien [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder (zijn opa) een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Het hof oordeelt met de kantonrechter dat [appellant] hierin onvoldoende is geslaagd. Zijn primaire vordering in de hoofdzaak zal dan ook in hoger beroep eveneens worden afgewezen. Hieromtrent wordt het volgende overwogen. 
       
     
     
       4.3 
       
        [appellant] heeft met  grief 3  gesteld dat hoewel [appellant] en zijn opa geen gemeenschappelijke bankrekening hadden, er wel degelijk financiële verwevenheid binnen de gemeenschappelijke huishouding tussen hen beiden bestond. [appellant] en zijn opa voerden de betalingen gemeenschappelijk uit en beiden droegen alle reguliere lasten. Uit de overgelegde stukken blijkt volgens [appellant] dat alle beschikbare bankrekeningen van zowel [appellant] als zijn opa werden ingezet voor de reguliere vaste lasten, zoals de huur, de boodschappen, de lokale (fiscale) lasten en de nutsvoorzieningen. Het hebben van een extra gemeenschappelijke bankrekening brengt onnodige bankkosten met zich, is niet altijd overzichtelijk en het saldo laat niet zien wat de rechtsverhouding tussen partijen is. Met  grief 5  heeft [appellant] aangevoerd dat zijn relatie met zijn opa duurzaam van aard was en ook wederkerig blijkens de financiële verwevenheid. De verdeling van de uitgaven was repeterend. Naast het samen dragen van de vaste lasten en de huishoudelijke uitgaven nuttigden zij samen de voornamelijk door de opa van [appellant] bereide maaltijden, keken zij samen naar de televisie en ondernamen zij gezamenlijk familiebezoek en uitstapjes en gingen zij samen op vakantie en uit eten. [appellant] en zijn opa deelden de gemeenschappelijke ruimtes in de woning en hadden gezamenlijk een volkstuin en tuinhuis. [appellant] had ten opzichte van zijn opa een verzorgende rol; hij was in feite zijn mantelzorger. [appellant] , die tot zijn twaalfde levensjaar ook bij zijn opa had gewoond, is in 2015, toen hij al zelfstandig woonde, ook naar zijn opa teruggekeerd, omdat zijn opa in een (sociaal) isolement verkeerde. Vanwege hun sterke band hebben [appellant] en zijn opa definitief de keuze gemaakt om samen te wonen. De woning aan de [straatnaam 2] verhuurt [appellant] sinds 2015, aldus nog steeds [appellant] . Met  grief 4  vecht [appellant] de overweging van de kantonrechter aan dat [appellant] niet heeft aangetoond dat hij sinds 2015 zijn hoofdverblijf heeft gehad aan de [straatnaam 1]. 
       
     
     
       4.4 
       In het kader van deze laatste grief, en ook overigens, heeft [appellant] echter onvoldoende eenduidig gemotiveerd dat hij sinds 2015 bij zijn opa inwoonde en daar zijn hoofdverblijf had. Allereerst heeft [appellant] onvoldoende feitelijk onderbouwd dat zijn woning aan de [straatnaam 2] sinds 2015 is verhuurd. Verder staat vast dat de eenmanszaak van [appellant] tot 1 juli 2020 op dit laatste adres stond ingeschreven en niet op de [straatnaam 1] en wijzen de hierboven onder 3.d. genoemde zorgcontracten erop dat [appellant] tot in 2020 aan de [straatnaam 2] woonde. Daar komt bij dat [appellant] zich pas na het overlijden van zijn opa heeft ingeschreven op het adres aan de [straatnaam 1] en zijn het hierboven onder 3.g. genoemde energiecontract en de hierboven onder 3.i. vermelde parkeervergunning ook van een latere datum. Hieruit volgt dat onvoldoende is aangevoerd voor de conclusie dat [appellant] zijn hoofdverblijf had aan de [straatnaam 1]. Van [appellant] had mogen worden verwacht dat hij de hierboven ter zake opgesomde feitelijkheden, die afbreuk doen aan zijn stelling omtrent zijn hoofdverblijf, zou hebben toegelicht, maar dat is niet gebeurd, de door [appellant] met grief 4 in de procedure gebrachte vele verklaringen (die overigens niet geheel gelijkluidend zijn) ten spijt. Zij hebben onder de beschreven omstandigheden geen doorslaggevende betekenis. 
       
     
     
       4.5 
       Bij de beantwoording van de vraag of betrokkenen een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, dienen alle omstandigheden van het geval in onderling verband te worden gewaardeerd. [appellant] dient hiertoe voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren; hij heeft ter zake een verzwaarde stelplicht. De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren als de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren zoals de bedoeling van betrokkenen. De stelling van [appellant] dat hij en zijn opa samen de kosten van de huishouding en de vaste lasten voor hun rekening namen en dat dit voldoende getuigt van financiële verwevenheid tussen hen beiden kan in het midden blijven. Naast hetgeen hierboven is overwogen over het hoofdverblijf van [appellant] , is over de intentie van de opa van [appellant] betreffende de gestelde intrek van [appellant] in het geheel niets gesteld en heeft [appellant] wel naar voren gebracht een verzorgende rol op zich te hebben genomen jegens zijn in een isolement verkerende opa, maar heeft hij zich daarvoor kennelijk via zijn eenmanszaak laten betalen. Dit alles staat de vaststelling dat van wederkerigheid en duurzaamheid dient te worden gesproken in de weg. De opgesomde gezamenlijk ondernomen activiteiten kunnen hieraan onvoldoende afdoen. Voor zover de bij grief 4 opgesomde verklaringen ook ter onderbouwing van de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding dienen te worden gelezen, geldt ook hier dat zij in het licht van het voorgaande geen doorslaggevende betekenis hebben. De terloops bij de grief 4 nog geponeerde stelling dat het binnen de Turkse gemeenschap van [appellant] en zijn opa zeer gebruikelijk is dat kind en grootvader samenwonen blijft in algemeenheid steken.  
       
     
     
       4.6 
       Resumerend kan op basis van het door [appellant] aangevoerde onvoldoende worden vastgesteld dat aan de vereisten van hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding is voldaan. De grieven 3, 4 en 5 falen. 
       
     
     
       4.7 
       De g rieven 6 en 7  zijn gericht tegen de toewijzing van de door Almade Vastgoed gevorderde ontruiming en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring daarvan. Uit het voorgaande volgt dat het hof ervan uitgaat dat [appellant] zonder recht of titel in de woning aan de [straatnaam 1] verkeert, waaruit voortvloeit dat de vordering tot ontruiming terecht is toegewezen. In artikel 7:268 BW is echter bepaald dat zolang niet onherroepelijk is beslist op een vordering als in de hoofdzaak door [appellant] ingesteld, de huur wordt voortgezet. De kantonrechter heeft dus ten onrechte, want in strijd met artikel 7:268 BW, de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit kan anders zijn wanneer sprake is van misbruik van procesrecht door de huurder teneinde de ontruiming uit te stellen, maar dit is door de kantonrechter niet vastgesteld en hiervoor is door Almade Vastgoed onvoldoende gesteld. Dit deel van de vordering van Almade Vastgoed zal daarom alsnog worden afgewezen. Grief 6 faalt dus, maar grief 7 is terecht voorgedragen. 
       
     
     
       4.8 
       
         Grief 8 , waarin [appellant] zich keert tegen zijn veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg, strandt, omdat [appellant] nog steeds grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. 
       
     
     
       4.9 
       
        [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden naar voren gebracht, die indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Aan zijn bewijsaanbod wordt daarom voorbij gegaan. 
       
     
     
       4.10 
       Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover daarbij in reconventie de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning aan de [straatnaam 1] uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. De vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal in zoverre alsnog worden afgewezen. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. De in hoger beroep voor het eerst ingediende subsidiaire vordering van [appellant] zal worden afgewezen, aangezien het in hoger beroep aangevoerde toewijzing daarvan niet kan dragen.  
       
       
         
           In het incident : 
       
       
     
     
       4.11 
       In het incident heeft [appellant] , zoals hierboven vermeld en naar het hof aanneemt op de voet van artikel 351 Rv, gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis onvoorwaardelijk wordt geschorst totdat het rechtsgeschil tussen partijen door middel van een gerechtelijke uitspraak kracht van gewijsde heeft verkregen. Om de volgende reden wijst het hof deze vordering af. In het kader van een op verzoek van [appellant] geplande mondelinge behandeling in het incident is door Almade Vastgoed schriftelijk bericht dat zij de woning inmiddels had laten ontruimen. [appellant] heeft, hoewel daartoe door het hof uitgenodigd, niet gereageerd op deze door het hof aan hem doorgezonden mededeling. De mondelinge behandeling in het incident is niet doorgegaan. Nadat Almade Vastgoed vervolgens haar memorie van antwoord in de hoofdzaak had genomen, hebben beide partijen arrest gevraagd. Het hof gaat op grond van deze gang van zaken ervan uit dat [appellant] het inmiddels hebben plaatsgevonden van de ontruiming niet weerspreekt. Met de ontruiming is het in het incident gevorderde illusoir geworden; [appellant] heeft bij toewijzing daarvan geen belang meer.   
       
       
         
           In de hoofdzaak en in het incident : 
       
       
     
     
       4.12 
       Gelet op de uitkomst van het hoger beroep in de hoofdzaak, zal [appellant] in de kosten daarvan worden veroordeeld. Betreffende de in het incident gemaakte kosten oordeelt het hof echter compensatie van de proceskosten redelijk en daarom aangewezen, omdat deze vordering in het licht van hetgeen in het kader van grief 7 is overwogen, destijds wel terecht is ingesteld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak : 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij in reconventie de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning aan de [straatnaam 1] uitvoerbaar bij voorraad is verklaard; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring van deze veroordeling tot ontruiming alsnog af; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Almade Vastgoed begroot op € 772,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in het incident : 
     
     
     
       wijs de vordering af; 
     
     
     
       bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, E.K. Veldhuijzen van Zanten en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.