ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2022:579

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2022:579 Rechtbank Oost-Brabant , 17-02-2022 / 9208264

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2022-02-17

Zaaknummer: 9208264

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2022:579

---

Gestelde non-conformiteit bouwgrond is niet komen vast te staan.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     Civiel Recht 
     Zittingsplaats Eindhoven  
     
     
       Zaaknummer	: 9208264  
       Rolnummer	: 21-2966 
       Uitspraak	: 17 februari 2022 
     
     
     
       in de zaak van:  
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [eiser] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] ,  
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. S.M.E. Janssen, 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         
          [gedaagde]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde partij,  
       gemachtigde: R.G.P.H.A. Lautenslager. 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           het tussenvonnis van 29 juli 2021, waarbij een online-zitting is bepaald; 
         
         
           de brieven van de rechtbank van 16 augustus 2021 en 13 september 2021 waarbij aan partijen is meegedeeld dat een mondelinge behandeling wordt bepaald; 
         
         
           de mondelinge behandeling (hierna ook: de zitting), gehouden op 18 januari 2022, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij [eiser] aan de hand van spreekaantekeningen haar standpunt heeft toegelicht.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Tot slot is opnieuw een datum bepaald waarop vonnis wordt gewezen.  
       
     
   
   
     
       2 Inleiding en feiten 
     
       2.1. 
       Deze zaak gaat over de vraag of de aan [eiser] geleverde bouwgrond aan de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomst beantwoordt. 
       
     
     
       2.2. 
       In dat verband staat tussen partijen als niet dan wel onvoldoende weersproken, en voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende vast.  
       
     
     
       2.3. 
       In maart 2020 werd op Funda in Business 1232 m2 bouwgrond ten behoeve van een bedrijfspand aangeboden. Het ging daarbij om twee braakliggende percelen grond te [plaats] . 
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] , die op zoek was naar een bouwkavel om daarop een loods te realiseren, nam via haar makelaar contact op met de verkopende makelaar om haar interesse kenbaar te maken. Daarbij heeft zij laten weten dat zij op de percelen wilde gaan bouwen.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 24 april 2020 is tussen [eiser] , als koper, en [gedaagde] , als verkoper, tegen een koopprijs van € 220.000,00 een koopovereenkomst Bedrijfs-Onroerendgoed gesloten inzake:  
       
       
         ‘perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel (koper is op de hoogte van het bestemmingsplan) plaatselijk bekend (…)  NAAST  [adres] , [postcode] [plaats] , 
         kadastraal bekend gemeente  [plaats] , [perceel 1]    (…).’ 
       
       
       
         In de koopovereenkomst staat verder, onder andere, het volgende vermeld: 
       
       
       
         ‘ artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
         (…) 
       
     
     
       5.3. 
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel.  (…). 
     
     
       5.4. 
       
          Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren. 
         (…) 
       
       
       
         
           artikel 8 Milieubepalingen 
         
       
     
     
       8.1. 
       
          Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. 
         (…) 
       
     
     
       8.3. 
       
         
           Aan verkoper is niet bekend of  in de onroerende zaak asbest is verwerkt. 
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.6. 
       Vóór de levering hebben [eiser] en [gedaagde] overleg gevoerd over een op de percelen geplaatste omheining. Zij zijn ter plaatse naar het hekwerk gaan kijken.  
       
     
     
       2.7. 
       De percelen zijn op 28 augustus 2020 geleverd. In de akte van levering staat onder meer het volgende: 
       
       
         
           ‘1. Feitelijke staat van het gekochte 
         
         Koper is bekend met de feitelijke staat van het gekochte. Deze komt overeen met de staat waarin het gekochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.  
         Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als perceel bouwgrond casu quo een bouwkavel. 
         Koper is op de hoogte van het bestemmingsplan ter zake.  
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.’ 
       
       
     
     
       2.8. 
       Na de levering heeft [eiser] – in verband met de aanvraag van een omgevingsvergunning – een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren door [bedrijfsnaam 1] (hierna: [bedrijfsnaam 1] ). In het rapport van 30 november 2020 schrijft [bedrijfsnaam 1] onder het kopje ‘conclusies en aanbevelingen’ onder meer het volgende: 
       
       
         ‘(…) Het doel van een verkennend bodemonderzoek is door een relatief geringe inspanning een inzicht te verkrijgen in de bodemgesteldheid. Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 
       
       
       
         
           In de bovengrond is een wisselende bijmenging met puin aanwezig. 
         
         
           De puinhoudende grond uit de boven- en onderlaag (…) is licht verontreinigd met PAK’s, cadmium, koper, lood en/of zink 
         
         
           Het grondwater is licht verontreinigd met barium en xylenen (som). 
         
         
           De hypothese niet-verdachte locatie dient te worden verworpen op basis van de onderzoeksresultaten.  
         
       
       
       
         Naar aanleiding van bovenstaande conclusies merken wij het volgende op: 
       
       
       
         
           De aangetroffen bijmengingen met puin geven formeel aanleiding tot een verkennend onderzoek naar asbest. Uit de resultaten van de tevens uitgevoerde partijkeuring (…) volgt dat in de puinhoudende grond geen asbest is aangetroffen (…). Deze resultaten kunnen ons inziens als representatief worden beschouwd. Een onderzoek conform NEN 5707 wordt dan ook weinig zinvol geacht; 
         
         
           Ons inziens behoeven er, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie; 
         
       
       (…) 
       5. Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit.’ 
       
     
     
       2.9. 
       Uit nader onderzoek, waarvan rapport is uitgebracht op 3 december 2020, is gebleken dat de kwaliteit van de grond voldoet aan de klasse industrie en dat geen asbest is aangetroffen.  
       
     
     
       2.10. 
       De kosten voor het verwijderen van het puin uit het perceel (afgraven, zeven en afvoeren van de grond) zijn geoffreerd voor € 17.695,00.  
       
     
     
       2.11. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd om de gemaakte kosten voor het bodemonderzoek en het verwijderen van het puin van in totaal € 21.010,40 als schadevergoeding aan haar te betalen. 
       
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] acht zich niet aansprakelijk voor enige schade. Zij is niet tot betaling overgegaan.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om: 
       
       
         
           primair: 
         
       
       
         
           te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade en nog te lijden schade als gevolg van de aan [gedaagde] toe te rekenen tekortkoming en 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om aan haar te voldoen € 21.010,40 inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd, 
         
       
       
       
         
           subsidiair : 
       
       
         
           te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, 
         
         
           de gevolgen van die koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 21.010,40 inclusief btw, althans met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en 
         
       
       
        [gedaagde] te veroordelen om aan haar de verminderde koopprijs te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd, 
       
       
         
           meer subsidiair : 
       
       
         
           te verklaren voor recht dat [gedaagde] de door haar geleden schade als gevolg van de door [gedaagde] gepleegde onrechtmatige daad moet vergoeden, 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om uit hoofde van die onrechtmatige daad aan haar  
         
       
       € 21.010,40 inclusief btw te voldoen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd, 
       
       
         
           zowel primair, subsidiair als meer subsidiair : 
       
       
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om € 1.191,98 inclusief btw, € 985,10 exclusief btw, als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten en de wettelijke rente hierover op de wijze als in de dagvaarding gevorderd. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] beroept zich primair op non-conformiteit, subsidiair op dwaling en meer subsidiair op onrechtmatige daad. Zij legt hieraan het volgende ten grondslag.  
       
       
         3.2.1. 
         Het geleverde perceel voldoet niet aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De grond had in zo’n staat moeten zijn dat er een start met de bouwwerkzaamheden kon worden gemaakt. Het aangetroffen puin staat hieraan in de weg. De kosten van het afgraven van het (vervuilde) puin bedragen meer dan 10% van de koopsom. Het perceel is zo verontreinigd met puin dat het niet mogelijk is de grond te gebruiken voor bouwwerkzaamheden. Dit gebrek maakt dat het perceel de eigenschappen mist die voor een normaal gebruik, als bedoeld in artikel 7:17 BW, nodig zijn. Die non-conformiteit is op grond van artikel F1 van de akte van levering, en de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, dan wel op grond van schuld en/of schending van de mededelingsplicht aan [gedaagde] toe te rekenen. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst en moet de hierdoor geleden schade vergoeden.  
         
       
       
         3.2.2. 
         Subsidiair heeft zij bij het sluiten van de overeenkomst gedwaald. Als zij bij het sluiten daarvan bekend zou zijn geweest met het hiervoor genoemde gebrek zou zij die overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zijn aangegaan. [gedaagde] heeft gezwegen daar waar op haar een informatieplicht rustte. [eiser] mocht van de afgegeven garantie uitgaan. Voor zover [gedaagde] geen spreekplicht had, wordt een beroep gedaan op wederzijdse dwaling. In plaats van vernietiging wordt een schadevergoeding gevorderd om het nadeel, bestaande uit de geleden en nog te lijden schade, op te heffen. 
         
       
       
         3.2.3. 
         Uiterst subsidiair wordt schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad gevorderd. Er is sprake van bedrog. [gedaagde] was verplicht mee te delen dat het verkochte puin bevatte. Zij heeft de percelen al in 2010 verkregen en wist, althans behoorde te weten, wat zij verkocht. Bij de verkoop heeft zij de aanwezigheid van puin niet vermeld, terwijl zij wel verplicht was hierover inlichtingen te verschaffen. Omdat bedrog ook kwalificeert als een onrechtmatige daad, is [gedaagde] op die laatste grond tot schadevergoeding verplicht.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] concludeert bij antwoord tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, de wettelijke rente hierover en de nakosten. Zij heeft aangevoerd aan haar leveringsplicht te hebben voldaan, dat er geen sprake is van verzuim en/of non-conformiteit, dat het beroep op dwaling niet houdbaar is en dat door haar niet onrechtmatig tegenover [eiser] is gehandeld.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, verder ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Non-conformiteit  
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de geleverde bouwgrond aan de koopovereenkomst beantwoordt. Daarbij is het volgende in overweging genomen.  
       
     
     
       4.2. 
       Beoordeeld moet worden of de geleverde bouwgrond de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig is en waarvan [eiser] de aanwezigheid niet behoefte te betwijfelen.  
       
     
     
       4.3. 
       Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van een standaardmodel van de NVM. De tekst van artikel 5.3 – overgenomen onder F1 in de akte van levering – bevat een voorgedrukte verklaring van de verkoper dat de verkochte onroerende zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel.  
       
     
     
       4.4. 
       Voor de uitleg van dit beding is uitgangspunt dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik ten tijde van de verkoop wordt verstaan ten aanzien van een perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel.  
       
     
     
       4.5. 
       In de koopovereenkomst, dat geldt ook voor de akte van levering, is niet uitgewerkt wat onder bouwgrond of een bouwkavel (hierna wordt kortheidshalve over ‘bouwgrond’ gesproken) wordt verstaan. Partijen hebben hierover ook niet met elkaar gesproken, anders dan dat [eiser] aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat de grond is gekocht met het doel om daarop een bedrijfsruimte te realiseren. In zowel de koopovereenkomst als de akte van levering wordt hieraan ook gerefereerd met de zinsnede dat de koper op de hoogte is van het bestemmingsplan (zie de aanhef van de koopovereenkomst en F1 van de akte van levering). Dat de geleverde bouwgrond niet volgens die bestemming kan worden gebruikt – dat daarop niet zou mogen worden gebouwd – is niet gesteld noch gebleken, zodat vaststaat dat het geleverde in zoverre aan de overeenkomst beantwoordt.  
       
     
     
       4.6. 
       Omdat partijen met uitzondering van de bestemming van de grond niet met elkaar hebben gesproken over wat onder ‘bouwgrond’ met worden verstaan, komt het bij de uitleg van dit begrip in het bijzonder aan op de gebruikte bewoordingen en hoe partijen die redelijkerwijs hebben mogen opvatten.  
       
     
     
       4.7. 
       
         Volgens [eiser] is uitleg van het begrip bouwgrond niet aan de orde. Vanwege de aanwezige ongerechtigheden in de grond is sowieso al sprake van non-conformiteit. Zij verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van  
         19 december 2006, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ5895.  
       
       
     
     
       4.8. 
       In die zaak heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch echter geoordeeld over een geschil waarbij grond is verkocht die ‘bouwrijp’ was. Om aan die kwalificatie te voldoen moet, aldus het gerechtshof, in het algemeen worden verstaan dat een perceel is ontsloten en ontwaterd, aangesloten is op nutsvoorzieningen en mag de grond niet verontreinigd zijn en mogen er geen vreemde obstakels in de grond zitten en dergelijk. Het begrip ‘bouwrijp’ is echter niet gelijk aan het begrip ‘bouwgrond’. Van een bouwrijp gemaakt perceel mag dus worden verwacht dat het klaar is om te worden bebouwd. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat diezelfde eisen niet gelden voor bouwgrond. Daarvan is al sprake als op het moment van levering blijkt dat de grond daadwerkelijk is bestemd om te worden bebouwd. Het moet mogelijk zijn om de grond te bebouwen, zoals ook – bijvoorbeeld – is geoordeeld door de rechtbank Limburg in een uitspraak van 30 oktober 2019, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RBLIM:2019:9760.  
       
     
     
       4.9. 
       
         
          [eiser] heeft niets gesteld waaruit volgt dat zij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de bouwgrond bouwrijp gemaakt was. Ook zijn door haar geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat zij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de grond in een zodanige staat zou zijn, dat direct na de levering een start met de bouwwerkzaamheden kon worden gemaakt. (zie randnummer 29 van de dagvaarding). Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] het bouwperceel geïnspecteerd; er is geen bodemonderzoek verricht. Waarom [eiser] desondanks van mening is dat zij mocht verwachten dat de grond zonder voorbereidende werkzaamheden klaar voor bebouwing was is niet nader door haar toegelicht.  
         Verworpen wordt ook de stelling dat [gedaagde] haar heeft doen geloven dat er sprake was van zwarte grond, zodat zij ervan uit mocht gaan dat de grond niet eerst hoefde te worden afgegraven vanwege de aanwezigheid van puin. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist zich over de kwaliteit van de grond te hebben uitgelaten en [eiser] heeft niets naar voren gebracht dat hieraan doet twijfelen. Als door [eiser] niet weersproken staat immers vast dat partijen nooit met elkaar gesproken hebben over de kwaliteit van de grond. Dat overeengekomen zou zijn dat de geleverde bouwgrond uit zwarte grond zou bestaan is niet komen vast te staan.  
       
       
     
     
       4.10. 
       Opgemerkt wordt nog dat de aanwezigheid van puin als zodanig ook niet in de weg staat aan de bestemming die [eiser] met de bouwgrond voor ogen heeft en op grond van de gesloten koopovereenkomst mocht hebben. Archimel heeft in dit kader immers ook opgemerkt dat op basis van de onderzoeksresultaten geen restricties gesteld hoeven te worden aan toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie (productie 5 bij dagvaarding). Waarom aan die conclusie, gebaseerd op uitgevoerde grondboringen, geen betekenis kan worden gehecht is door [eiser] niet voldoende toegelicht, zodat aan die stelling wordt voorbijgegaan. Dat geldt ook voor de op zitting door [eiser] nog ingenomen stellingen wat betreft de verontreiniging met asbest. Zij geeft immers ook zelf aan dat zij hieraan geen rechtsgevolg heeft verbonden en dat dit ook niet hoeft. Ten overvloede wordt daarom nog gewezen op wat zij in de dagvaarding hierover schrijft, namelijk dat uit nader onderzoek, vastgelegd in een rapport van 3 december 2020, volgt dat de kwaliteit van de grond voldoet aan de klasse industrie en dat geen asbest is aangetroffen.  
       
     
     
       4.11. 
       Dat de voorgenomen bouwactiviteiten van [eiser] worden gehinderd door het aanwezige puin, dat de af te graven grond mogelijk niet door [eiser] op het perceel kan worden hergebruikt en dat met het verwerken daarvan de nodige kosten zijn gemoeid, maakt niet dat geen sprake is van bouwgrond.  
       
     
     
       4.12. 
       De stelling van [eiser] dat zij op grond van de grondprijs mocht verwachten dat de grond mag worden bebouwd wordt gepasseerd. Zoals al overwogen is niet gesteld noch gebleken dat op de grond niet mag worden gebouwd.  
       
     
     
       4.13. 
       Ook wordt [eiser] niet gevolgd in haar stelling dat niet relevant is of [gedaagde] wel of niet op de hoogte was van het puin. Dat de aanwezigheid daarvan in de risicosfeer van [gedaagde] ligt, gaat alleen op als daarmee de bouwgrond niet aan de koopovereenkomst beantwoord. Uit wat hiervoor is uiteengezet volgt al dat [eiser] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waarmee die conclusie wordt gerechtvaardigd.  
       
     
     
       4.14. 
       Tegelijkertijd verwijt [eiser] [gedaagde] haar niet van de aanwezigheid van het puin op de hoogte te hebben gebracht. [gedaagde] heeft uitvoerig uiteengezet dat zij daarvan niets wist. Het betreffende perceel is in 2010 door haar aangekocht, maar daarop is door haar nooit iets uitgericht. Het perceel heeft al die jaren braak gelegen. [eiser] heeft niets aangevoerd wat aan de juistheid van dit betoog doet twijfelen. Ook heeft zij geen feiten gesteld waaruit volgt dat [gedaagde] redelijkerwijs van de aanwezigheid van het puin op de hoogte had kunnen zijn. [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat zij daarvan wel op de hoogte moest zijn, vanwege een door haar – vóór de levering – geplaatste afrastering. Als door [gedaagde] gesteld en door [eiser] niet weersproken staat vast dat die afrastering niet door [gedaagde] is geplaatst maar door een daarvoor door [gedaagde] ingeschakeld gespecialiseerd bedrijf. Omdat de afrastering aanvankelijk niet correct was geplaatst, zijn partijen samen ter plaatse geweest. [eiser] heeft niet gesteld dat toen zichtbaar was dat er puin in de grond zat. Waarom dit dan wel voor [gedaagde] duidelijk had moeten zijn, het puin was kennelijk niet te zien, is door [eiser] niet toegelicht, zodat ook die stelling als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. Nog daargelaten dat de enkele aanwezigheid van puin in de grond niet betekent – zie de overwegingen hiervoor – dat de verkochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, houdt het aan [gedaagde] gemaakte verwijt dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden bij gebrek aan wetenschap aan haar zijde geen stand.  
       
     
     
       4.15. 
       De slotsom van alles wat hiervoor staat is dat de geleverde grond aan de koopovereenkomst beantwoordt. Er is geen sprake van non-conformiteit. De hierop gebaseerde vordering wordt afgewezen.  
       
       
         
           Dwaling 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst gaat niet verder dan dat de bouwgrond bestemd is om te worden bebouwd. Ervan uitgaande dat het besluit om de bouwgrond te kopen is gevormd onder invloed van de onjuiste voorstelling van zaken dat er sprake was van zwarte grond waarop direct kon worden gebouwd, en aangenomen dat die koop niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten wanneer [eiser] had geweten dat de grond niet de kwaliteit had die zij voor ogen had, moet worden vastgesteld dat die onjuiste voorstelling van zaken niet is te wijten aan een inlichting of een ongeoorloofd zwijgen van [gedaagde] . [eiser] heeft niet aan [gedaagde] laten weten dat zij niet alleen een bouwperceel zocht, maar daarbij ook verlangde dat die grond aan bepaalde eigenschappen voldeed. Ook het beroep op wederzijdse dwaling slaagt niet. Bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn partijen niet van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. Omdat de koopovereenkomst niet op grond van dwaling vernietigbaar is, wordt de hierop gebaseerde vordering afgewezen.  
       
       
         
           Onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Uit wat hiervoor is overwogen volgt ook dat niet de situatie aan de orde is dat [gedaagde] opzettelijk enig feit heeft verzwegen dat zij verplicht was aan [eiser] mee te delen. Daarmee valt de gestelde bodem onder het beroep op bedrog weg (artikel 3:44 lid 1 in verbinding met lid 3 BW). [gedaagde] heeft niet onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. Ook de op deze grond gebaseerde vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen als in de beslissing vermeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen voor zover die kosten op dit moment kunnen worden begroot.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
     
     
     
       veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 996,00 (2 punten) als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [eiser] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand; 
     
     
     
       veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 124,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast); 
     
     
     
       verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2022.