ECLI: ECLI:NL:PHR:2017:238

Titel: ECLI:NL:PHR:2017:238 Parket bij de Hoge Raad , 31-03-2017 / 16/02895

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2017-03-31

Zaaknummer: 16/02895

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2017:238

---

At. 81 lid 1 RO. Inmiddels overleden broer heeft woning gekocht ter bewoning door zus, deels met geld van zus. Zus maakt aanspraak op de woning. Ongerechtvaardigde verrijking, verjaring vordering, gebruiksvergoeding. Koopovereenkomst particuliere woning, art. 7:2 BW, vormvoorschrift, redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaarheidstoets.

Zaaknr:	 16/02895 
      mr. W.L. Valk 
     Zitting:	 31 maart 2017 
     
     	Conclusie inzake: 
     
     
      [eiseres]
     
     
     tegen 
     
     
      [verweerster]
     
     
     Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiseres] respectievelijk [verweerster] . 
     
         
     
     
     
       
        [eiseres] bewoont sinds 1989 een woning op grond van een met haar broer gesloten overeenkomst van (persoonlijk) gebruik en bewoning. Na het overlijden van deze broer is tussen [eiseres] en [verweerster] (de langstlevende echtgenote van de overledene) een geschil ontstaan.  
     
   
   
     
       1 Feiten en procesverloop 
     
       1.1. 
       In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
       
         1.1.1. 
         
          [verweerster] is in gemeenschap van goederen gehuwd geweest met wijlen [erflater] (hierna: erflater). [eiseres] is de zus van erflater. 
       
       
         1.1.2. 
         Erflater heeft in 1989 een woning gekocht aan de [a-straat] te [plaats] voor een bedrag van fl. 60.000,—. De woning is verbouwd voor een bedrag van ongeveer fl. 20.000,—. Erflater had met [eiseres] afgesproken dat zij de woning zou gaan bewonen. [eiseres] ontving op dat moment een bijstandsuitkering en beschikte niet over voldoende vermogen om de woning zelf volledig te financieren.  
       
       
         1.1.3. 
         Erflater heeft de woning en de verbouwing gefinancierd met een hypothecaire geldlening van fl. 40.000,— bij de Rabobank en met een bedrag van fl. 40.000,— dat hij had ontvangen van [betrokkene 1] , de ex-echtgenoot van [eiseres] . [betrokkene 1] was dit bedrag aan [eiseres] verschuldigd in verband met de echtscheiding tussen hemzelf en [eiseres] . 
       
       
         1.1.4. 
         De eigendomsoverdracht van de woning aan erflater heeft plaatsgevonden op 1 mei 1989.  
       
       
         1.1.5. 
         
           Eveneens op 1 mei 1989 hebben erflater en [eiseres] een overeenkomst van gebruik en bewoning gesloten, waarin het volgende is bepaald:  
           ‘in aanmerking nemende 
           I.	de ondergetekende sub a [= erflater] is eigenaar van de woning (…) 
           II.	de ondergetekende sub a verleent aan de ondertekende sub b [= [eiseres] ] het persoonlijk recht van gebruik en bewoning van gemeld onroerend goed. 
         
         
         
           Stellen vast en komen overeen als volgt:  
         
         
         
           1. Het recht van gebruik en bewoning van het onroerend goed gaat met ingang van heden over op gebruiker en zal eindigen: 
           	a. bij overlijden van de gebruiker;  
           	b. zoveel eerder als drie maanden verlopen zijn nadat de gebruiker de woning metterwoon verlaten heeft;  
           	c. bij het verschaffen van het gebruik van het onroerend goed of enig deel daarvan aan derde(n) (…) 
         
         
         
           2. Het recht van gebruik en bewoning omvat het recht van gebruiker om het onroerend goed te gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan;  
         
         
         
           (…) 
           4. Jaarlijks zal een door de ondergetekende sub a vast te stellen gebruiksvergoeding door gebruiker aan de eigenaar worden voldaan.  
           De normale reparaties komen ten laste van de gebruiker; de overigen ten laste van de eigenaar.  
           (…)’ 
         
       
       
         1.1.6. 
         
           Erflater heeft op 1 mei 1989 bovendien een nieuw testament laten opmaken. Daarin heeft hij [verweerster] en zijn kinderen tot erfgenamen benoemd, ieder voor gelijke delen. Aan [verweerster] heeft hij alle activa en passiva toegedeeld, onder meer onder de verplichting tot uitkering van een legaat aan [eiseres] . Dit legaat is als volgt geformuleerd:  
           ‘LEGAAT 
           II. Ik legateer, vrij van rechten en kosten, aan mijn zuster [eiseres] , het levenslange recht van gebruik en bewoning van het onroerend goed, plaatselijk bekend [a-straat] te [plaats] .’  
         
       
       
         1.1.7. 
         Erflater is op 28 september 2003 overleden. 
       
       
         1.1.8. 
         
          [eiseres] heeft vanaf de datum van de eigendomsoverdracht tot aan het overlijden van erflater maandelijks een bedrag van fl. 350,— (€ 159,—) aan erflater betaald. Dit bedrag kwam (ongeveer) overeen met de kosten die erflater had in verband met de aan de Rabobank verschuldigde rente en aflossing van de hypotheek. Daarnaast heeft [eiseres] (vrijwel) alle overige kosten die verband hielden met de woning voor haar rekening genomen. 
       
       
         1.1.9. 
         Na het overlijden van erflater heeft [verweerster] de successierechten over het legaat ten bedrage van € 34.355,— voldaan. 
       
       
         1.1.10. 
         
          [eiseres] is in 2004 gestopt met het betalen van een gebruiksvergoeding. De kosten verband houdend met de woning zijn sindsdien (vrijwel) volledig voor rekening van [verweerster] gekomen.  
       
       
         1.1.11. 
         In mei 2006 heeft [verweerster] de restantschuld uit hoofde van de hypothecaire geldlening afgelost tegen betaling van € 12.522,05 aan de Rabobank. 
       
       
         1.1.12. 
         Tussen [eiseres] en [verweerster] is een geschil ontstaan over de woning. Bij brief van 1 mei 2012 heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat (kort gezegd) de woning aan haar toekomt.  
       
       
         1.1.13. 
         
           Bij brief van 13 mei 2012 heeft [verweerster] aan [eiseres] onder meer het volgende geschreven:  
           ‘In 1989 hebben [erflater] en jij een financiële constructie bedacht die het jou mogelijk maakte het pand aan die [a-straat] te kunnen bewonen. Daarvoor heeft [erflater] een hypotheek van 40.000 gulden voor dat pand afgesloten. Jij zou de kosten voor die hypotheek voor jouw rekening nemen. 
           Door deze constructie werd [erflater] formeel eigenaar van het pand. 
           (…) 
           Toen ik na [erflater] ’s dood voldoende inzicht in mijn financiële situatie had gekregen, heb ik, in de veronderstelling dat het huis aan de [a-straat] mijn eigendom was, de restschuld op dat moment, zijnde 12.500 euro, afbetaald. Ik accepteerde dat jij vanaf dat moment geen maandelijks bedrag meer betaalde en ik meende daarmee voldaan te hebben aan de financiële constructie van 1989, die erop gericht was jou te helpen. Jij benadrukt in jouw brief dat het huis in jouw optiek jouw eigendom is en je suggereert dat wij ons op slinkse wijze meester hebben gemaakt van het huis. Dit ondanks het feit dat het als consequentie van de indertijd gemaakte afspraak formeel op mijn naam staat en dat de eigendomslasten van het huis dan ook al die tijd voor onze rekening zijn geweest (...) 
           Ik heb helemaal geen zin meer om met jou over deze zaak in discussie te gaan en wil na deze onbeschaamde brief met allerlei valse aantijgingen noch met jou noch met dat huis nog maar iets te maken hebben. 
           Mijn voorstel is daarom dat jij mij de laatste aflossing van 12.500 euro terugbetaalt en dat wij over de kosten die jij en ik in de loop van de tijd hebben gemaakt verder niet meer praten. 
           Wat mij betreft kun je op deze basis via de notaris regelen dat het huis formeel en juridisch [op] jouw naam wordt gezet.’ 
         
       
       
         1.1.14. 
         De dochter van [verweerster] ( [betrokkene 2] ) heeft bij brief van 19 mei 2012 aan [eiseres] geschreven dat [eiseres] haar moeder door ‘emotionele chantage’ zover heeft gekregen dat deze de woning ‘voor een appel en een ei’ overdraagt. [betrokkene 2] heeft zich hiertegen verzet en heeft een aantal alternatieve voorstellen geformuleerd om het geschil over de woning op te lossen. Zij heeft laten weten dat verdere correspondentie over de woning met haar – en niet met [verweerster] – diende te worden gevoerd. 
       
       
         1.1.15. 
         
           Bij brief van 20 juni 2012 heeft mr. W.J.M. Werker, notaris te Den Haag, aan [verweerster] het volgende bericht: 
           ‘Hierdoor bericht ik u dat [eiseres] mij heeft verzocht de benodigde werkzaamheden te verrichten met betrekking tot de wijziging van de tenaamstelling van de woning (...). 
           Uit uw brief de dato 13 mei jl., waarvan [eiseres] mij kopie heeft verstrekt, begrijp ik dat u de restschuld van de hypothecaire geldlening heeft voldaan en dat u thans voorstelt om de juridische eigendom van de woning (...) over te dragen aan mevrouw [eiseres] , tegen vergoeding van de door u aan Rabobank betaalde restschuld. 
           
            [eiseres] heeft mij aangegeven graag van uw aanbod gebruik te maken (...).’ 
         
       
       
         1.1.16. 
         
          [verweerster] heeft geweigerd de woning aan [eiseres] over te dragen. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Bij dagvaarding van 21 februari 2014 heeft [eiseres] [verweerster] in rechte betrokken en gevorderd:  
         a.  primair en subsidiair  [verweerster] te bevelen binnen vier weken haar medewerking te verlenen aan het opmaken van een koopakte voor de koop van de woning aan de [a-straat] tegen betaling van een koopsom van € 12.500,— kosten koper en tegen finale kwijting over en weer voor alle overige vorderingen die betrekking op de woning, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 500,— voor iedere dag dat de koopakte niet tot stand is gekomen; 
         b.  meer subsidiair  [verweerster] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 137.500,—, zijnde het verschil tussen de WOZ-waarde van de woning (€ 150.000,—) en de overeengekomen koopsom (€ 12.500,—), te vermeerderen met wettelijke rente en 
         c.  meest subsidiair:  [verweerster] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 121.362,45 wegens ongerechtvaardigde verrijking, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 februari 2014. 
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [eiseres] bij vonnis van 12 november 2014 afgewezen.  
     
     
       1.4. 
       Bij arrest van 1 maart 2016 heeft het hof het vonnis van de rechtbank van 12 november 2014 bekrachtigd. Samengevat heeft het hof daartoe als volgt overwogen. 
       
         1.4.1. 
         De koo	povereenkomst diende ingevolge art. 7:2 BW te worden vastgelegd in een koopakte die aan de koper ter hand wordt gesteld. Aan dit vormvoorschrift is niet voldaan. [verweerster] kan derhalve niet worden gedwongen om haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming die volgens [eiseres] is bereikt. De vordering tot medewerking is derhalve niet toewijsbaar en voor schadevergoeding is evenmin ruimte (rechtsoverweging 2.8).  
       
       
         1.4.2. 
         Onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat geval zou de meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding toch toewijsbaar kunnen zijn. [eiseres] heeft daartoe echter onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd (rechtsoverweging 2.10).  
       
       
         1.4.3. 
         De rechtsgrond voor de betalingen van [eiseres] in de periode 1989-2004 is te vinden in de tussen [eiseres] en erflater gesloten overeenkomst van gebruik en bewoning, in ieder geval ten aanzien van de maandelijkse kosten, zodat de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in zoverre niet toewijsbaar is (rechtsoverweging 2.12).  
       
       
         1.4.4. 
         Daarnaast is deze vordering verjaard. [eiseres] moet zich in 2003 of 2004 hebben gerealiseerd dat investeringen die zij voorafgaand aan het overlijden van erflater had gedaan, feitelijk aan erflater dan wel [verweerster] ten goede waren gekomen zonder dat zij daarvoor (voldoende) was gecompenseerd. Niet is gebleken dat [eiseres] de verjaring tijdig heeft gestuit (rechtsoverweging 2.13).  
       
     
     
       1.5. 
       Bij dagvaarding van 23 mei 2016 heeft [eiseres] – tijdig – beroep in cassatie ingesteld tegen ’s hofs arrest. Het jegens [verweerster] aanvankelijk verleende verstek is tijdig gezuiverd, waarna door de advocaat van [verweerster] van antwoord is gediend en het standpunt schriftelijk is toegelicht. [eiseres] heeft afgezien van de mogelijkheid om haar standpunt schriftelijk toe te laten lichten, maar heeft nog wel een conclusie van repliek ingediend. [verweerster] heeft afgezien van het nemen van een conclusie van dupliek. 
     
   
   
     
       2 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       2.1. 
       
         Het  eerste onderdeel  is gericht tegen rechtsoverweging 2.13 van het arrest van het hof. Aldaar heeft het hof als volgt overwogen:  
         ‘2.13 Daarnaast volgt het hof het betoog van [verweerster] dat de vordering is verjaard. Na het overlijden van erflater in 2003 is [eiseres] ermee bekend geraakt dat erflater in zijn testament tot uitgangspunt had genomen dat de woning zijn eigendom was en er geen voorziening was getroffen om te bewerkstelligen dat de woning het juridisch eigendom van [eiseres] zou kunnen worden. Voor [eiseres] is het in 2003/2004 (of wellicht in april 2005, zoals [eiseres] stelt op p. 13 van de memorie van grieven) ook duidelijk geworden dat [verweerster] zich op grond van het testament van erflater op het standpunt stelde dat aan haar de juridische eigendom van de woning toekwam en dat [eiseres] uitsluitend aanspraak kon maken op (kosteloos) gebruik van de woning. [eiseres] moet zich dan ook in 2003 of 2004 hebben gerealiseerd dat investeringen die zij voorafgaand aan het overlijden van erflater had gedaan in de woning, feitelijk aan erflater/ [verweerster] ten goede waren gekomen zonder dat zij daarvoor (voldoende) was gecompenseerd. Een en ander betekent dat [eiseres] in 2003/2004 bekend werd met de schade alsmede de aansprakelijke persoon. Nu niet is gebleken dat zij de verjaring tijdig heeft gestuit, is haar vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking niet toewijsbaar.’ 
       
     
     
       2.2. 
       Op het eerste gezicht betreft het een overweging ten overvloede, maar bij nader inzien toch niet zonder meer. Het hof heeft in rechtsoverweging 2.12 geoordeeld dat voor de verrijking van erflater en [verweerster] een rechtsgrond te vinden is in de overeenkomst van gebruik en bewoning,  in ieder geval voor zover het de maandelijkse bijdrage van fl. 350,— betreft.  Alleen wat betreft deze maandelijkse bijdrage is dus sprake van een overweging ten overvloede. Intussen richt [eiseres] ook tegen rechtsoverweging 2.12 een klacht. Zie de bespreking hierna van het tweede onderdeel. 
     
     
       2.3. 
       Het onderdeel bevat twee klachten.  
     
     
       2.4. 
       Volgens subonderdeel 1.1 heeft het hof miskend dat in art. 3:307 BW is bepaald dat de verjaringstermijn van een schuld waaromtrent geen afspraken voor terugbetaling zijn gemaakt, pas gaat lopen zodra terugbetaling wordt verzocht (lid 2). Deze klacht treft geen doel. Art. 3:307 BW heeft betrekking op de verjaring van de rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis. Dat geldt ook voor het tweede lid. Een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking betreft niet een verbintenis tot nakoming maar tot schadevergoeding. Reeds daarom is art. 3:307 lid 2 BW niet van toepassing. Voor zover het subonderdeel in de laatste volzin een andere duiding aan de vordering van [eiseres] probeert te geven, namelijk tot nakoming van een mondelinge afspraak van (zo begrijp ik) verbruiklening, is het daarvoor in cassatie te laat. Het hof heeft de vordering van [eiseres] verstaan als een vordering tot schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Tegen die uitleg richt het middel geen klacht. 
     
     
       2.5. 
       Volgens subonderdeel 1.2 is hetgeen het hof heeft overwogen onbegrijpelijk, omdat [eiseres] pas na de weigering van [verweerster] op 26 november 2012 om mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de woning kon weten dat zij de eigendom niet zou verkrijgen. 
     
     
       2.6. 
       Volgens art. 3:310 lid 1 BW vangt een verjaringstermijn van vijf jaar aan op de dag volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Het gaat er daarbij om dat de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de schade in te stellen.  Het oordeel van het hof dat de verjaringstermijn in het onderhavige geval in 2003/2004  is aangevangen, is niet onbegrijpelijk. Ter toelichting het volgende.  
     
     
       2.7. 
       De vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking is door [eiseres] gegrond op de stelling dat het de bedoeling van erflater en [eiseres] is geweest dat [eiseres] op enig moment de juridische eigendom van de woning zou verkrijgen, maar dat deze bedoeling ontoereikend is geëffectueerd omdat het legaat de juridische eigendom niet doet overgaan, waardoor [verweerster] ongerechtvaardigd is verrijkt ten gevolge van het feit dat [eiseres] het merendeel van de koopsom, de overdrachtsbelasting alsmede de eigenaarslasten, rente en aflossing en kosten van het onderhoud heeft voldaan. 
     
     
       2.8. 
       Het hof heeft vastgesteld dat [eiseres] na overlijden van erflater in 2003 ermee bekend is geraakt dat erflater in zijn testament tot uitgangspunt heeft genomen dat de woning zijn eigendom was en dat er in het testament geen voorziening werd getroffen om te bewerkstelligen dat de woning juridisch eigendom van [eiseres] zou worden. Het hof heeft ook vastgesteld dat [eiseres] zich in 2003/2004 moet hebben gerealiseerd dat [verweerster] zich op grond van het testament van erflater op het standpunt stelde dat de juridische eigendom van de woning aan haar toekwam. Tegen deze vaststellingen is geen klacht gericht. Het hof heeft hier vervolgens uit afgeleid dat [eiseres] zich in 2003 of 2004 moet hebben gerealiseerd dat investeringen die zij voorafgaand aan het overlijden van erflater had gedaan, feitelijk aan erflater respectievelijk [verweerster] ten goede waren gekomen, zonder dat zij daarvoor (voldoende) was gecompenseerd, wat volgens het hof betekent dat [eiseres] in 2003/2004 bekend was met de schade alsmede de aansprakelijke persoon. Ook tegen deze afleiding richt het subonderdeel zich niet, althans niet rechtstreeks. In plaats daarvan voert het subonderdeel aan dat [eiseres] pas op 26 november 2012, het moment waarop [verweerster] weigerde aan eigendomsoverdracht van de woning mee te werken nadat [eiseres] het schriftelijk aanbod van [verweerster] had aanvaard, kon weten dat zij de eigendom van de woning niet zou verkrijgen. Dit laatste ziet echter op de niet-nakoming van de door [eiseres] beweerde koopovereenkomst en daarmee op andere feiten dan waarop [eiseres] haar vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking heeft gegrond (zie onder 2.7). 
     
     
       2.9. 
       
         Het  tweede onderdeel  richt zich tegen rechtsoverweging 2.12, die als volgt luidt:  
         ‘2.12 Naar het hof begrijpt heeft de vordering van [eiseres] betrekking op de kosten die zij heeft voldaan gedurende de periode 1989-2004; in de periode vanaf 2004 heeft [verweerster] immers (vrijwel) alle kosten met betrekking tot de woning voor haar rekening genomen. 
         Naar het oordeel van het hof is de rechtsgrond voor de betalingen door [eiseres] te vinden in de tussen [eiseres] en erflater gesloten overeenkomst van gebruik en bewoning, in ieder geval voor zover het de maandelijkse bijdrage van fl. 350,— betreft. De vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is in zoverre dan ook niet toewijsbaar.’ 
       
     
     
       2.10. 
       Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is, omdat in de overeenkomst van gebruik en bewoning tussen [eiseres] en erflater nu juist zou zijn vastgelegd dat erflater de eigenaarslasten zou voldoen. 
     
     
       2.11. 
       Deze klacht kan reeds geen doel treffen omdat het hof in rechtsoverweging 2.13 heeft overwogen dat ‘daarnaast’ het beroep op verjaring slaagt en de tegen dat oordeel gerichte klachten van het eerste onderdeel beide falen. Ten overvloede: het hof heeft klaarblijkelijk [verweerster] gevolgd in haar stelling dat de maandelijkse bijdragen van fl. 350,— de in de overeenkomst van gebruik en bewoning (hiervoor onder 1.1.5 sub 4) bedoelde gebruiksvergoeding betreft.  Daarvan uitgaande voldeed [eiseres] met de maandelijkse bijdragen geen eigenaarslasten.  Dat het bedrag van die bijdragen bij benadering overeenkwam met het bedrag van de rente en aflossing van de door erflater afgesloten hypothecaire lening, is daarmee niet onverenigbaar. 
     
     
       2.12. 
       
         Het  derde onderdeel  richt zich tegen rechtsoverweging 2.10, die als volgt luidt:  
         ‘2.10 Grief IV ziet op de meer subsidiaire vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang. Zoals hiervoor reeds is overwogen is in de gegeven omstandigheden geen plaats voor een vordering tot schadevergoeding die erop is gebaseerd dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt met betrekking tot de koop en verkoop van de woning. Dit neemt niet weg dat onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wanneer dit het geval zou zijn, zou [verweerster] kunnen worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt door de weigering om mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van het hof heeft [eiseres] echter onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen meebrengen dat haar meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is, nog daargelaten of een dergelijke vordering mede het positief contractsbelang zou kunnen omvatten. De omstandigheid dat [verweerster] bij nader inzien toch niet bereid was de woning tegen een bedrag van € 12.500,— te verkopen is daartoe niet voldoende. Dit betekent dat de vierde grief faalt.’ 
       
     
     
       2.13. 
       
         Volgens het onderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk, omdat [eiseres] wel degelijk een groot aantal bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd. Het betreft de volgende omstandigheden: 
         i. het bijzondere karakter c.q. de kennelijke bedoeling van de afspraken tussen [eiseres] en erflater; 
         ii. de bijdrage van [eiseres] aan de koopsom; 
         iii. de betalingen door [eiseres] ter aflossing van de hypotheek;  
         iv. het grondige onderhoud dat [eiseres] aan de woning heeft doen uitvoeren; 
         v. de jarenlange onderhandelingen tussen partijen; 
         vi. het schriftelijke aanbod van [verweerster] en de schriftelijke aanvaarding daarvan door [eiseres] ; en  
         vii. de plotselinge, ongemotiveerde weigering van [verweerster] om de overeenkomst tussen partijen na te komen.  
         Het hof heeft deze omstandigheden niet kenbaar bij zijn oordeelsvorming betrokken, aldus het onderdeel . 
       
     
     
       2.14. 
       Voor wat betreft de omstandigheden sub vi en vii geldt dat uit rechtsoverweging 2.10 volgt dat het hof die wel degelijk in de beoordeling heeft betrokken  maar (klaarblijkelijk en niet onbegrijpelijk) van onvoldoende zwaarwegend belang heeft geacht, zodat de klacht in zoverre feitelijke grondslag mist. Ten aanzien van de overige omstandigheden verwijzen de in de cassatiedagvaarding genoemde vindplaatsen alle naar de inleidende weergave van de feiten in de memorie van grieven. Die omstandigheden zijn dus niet genoemd in het kader van een betoog dat sprake is van (zeer) bijzondere omstandigheden op grond waarvan een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof was dan ook niet gehouden om deze omstandigheden in zijn in dat kader gegeven oordeel te betrekken, laat staan dat kan worden gezegd dat het dit kenbaar diende te doen.  
     
     
       2.15. 
       Gelet op het voorgaande faalt het middel in al zijn onderdelen. Ik geef uw Raad in overweging om de zaak met toepassing van art. 81 Wet RO af te doen. 
     
   
   
     
       3 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
     
       A-G 
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      	Vergelijk het arrest van het hof van 1 maart 2016 onder 2.2, sub i tot en met xiv. 
   
   
      	Zie bijvoorbeeld: HR 31 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AL8168,  NJ  2006/112, m.nt. C.E. du Perron; Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-II 2013/411. Vergelijk ook de conclusie van de toenmalige plv. P-G De Vries Lentsch-Kostense voor HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3784,  NJ  2016/196, onder 13-24. 
   
   
      	Of wellicht in april 2005, zoals het hof opmerkt in rechtsoverweging 2.13. In het navolgende wordt steeds gesproken over 2003/2004, maar voor het beginpunt van april 2005 geldt mutatis mutandis hetzelfde. 
   
   
      	Zie onder 3.6.1 van de inleidende dagvaarding. 
   
   
      	Zo is dat in de overeenkomst niet te vinden. Alleen met betrekking tot reparaties die niet als ‘normaal’ kunnen worden gezien, lees ik dat die ten laste van de eigenaar komen. Zie de weergave van de overeenkomst onder 1.1.5. 
   
   
      	Vergelijk de conclusie van antwoord onder 7 en 61 en memorie van antwoord onder 7. 
   
   
      	Zoals de memorie van antwoord onder 7 ook zegt. 
   
   
      	Zie de tweede volzin en de op een na laatste volzin van rechtsoverweging 2.10.