ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:4017

Titel: ECLI:NL:GHARL:2016:4017 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 24-05-2016 / 200.143.652

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2016-05-24

Zaaknummer: 200.143.652

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2016:4017

---

Verkoop van gemeenschappelijk goed. Recht van terugkoop. Exceptio plurium litis consortium. Rechtens noodzakelijk dat de beslissing ten aanzien van alle bij de verhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.143.652 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel, Team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Almelo, C/08/133866/HA ZA 12-438) 
     
     
     
       
         arrest van de derde kamer van 24 mei 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de naamloze vennootschap 
       
         
          [appellante] . ,  
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. R.F.A. Rorink, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       niet verschenen, 
     
     
     
       en tegen 
     
     
   
   
     
       2  [geïntimeerde 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     
       3.	[geïntimeerde 3] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     
       4.	[geïntimeerde 4] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk. 
     
     
     
       Principaal appellante zal worden aangeduid met [appellante] . Principaal geïntimeerde sub 1 zal worden aangeduid als [geïntimeerde 1] en principaal geïntimeerden sub 2 tot en met 4 als [geïntimeerden] .  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van  
       25 september 2013 dat de rechtbank Overijssel tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde 1] , mevrouw [A] en [geïntimeerden] . als gedaagden heeft gewezen. Bij schriftelijk pleidooi heeft [appellante] , onder overlegging van een productie (productie 24), aangegeven dat haar rechtsvorm op 26 november 2013 is gewijzigd van een besloten vennootschap in een naamloze vennootschap. Nu [geïntimeerden] . dit laatste bij schriftelijk pleidooi (schriftelijke repliek) niet hebben weersproken, zal ook het hof hiervan verder uitgaan.   
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit: 
     
     - de appeldagvaarding van 20 september 2013, 
     - de memorie van grieven, 
     - de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,  
     - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, 
     - de schriftelijke pleidooien d.d. 30 juni 2015 waarbij van de zijde van [appellante] een productie in het geding is gebracht.  
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen gefourneerd voor arrest en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. 
       
     
     
       3.2 
       Geïntimeerden zijn broers en zusters van elkaar. Zij vormen een gemeenschap, voortgekomen uit een nalatenschap, in de zin van de artikelen 3:166 e.v. BW. Een vijfde deelgenoot, mevrouw [A] , is in oktober 2012 overleden.  
       
     
     
       3.3 
       Eind 2000 hebben de vijf deelgenoten aan [B] Projecten B.V. percelen landbouwgrond verkocht en geleverd. Partijen zijn daarbij een recht op nabetaling bij bestemmingswijziging en een recht van terugkoop van de verkopers overeengekomen.  
       
     
     
       3.4 
       De desbetreffende bepalingen in de koopakte luiden, voor zover van belang, als volgt: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Feitelijke levering, staat van het verkochte 
         
         
           Artikel 5 
         
         
           (…) 
         
       
       
         6. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van bedrijfspanden/kantoren, met de direct daarbij behorende infrastructuur, zoals wegens, waterlopen, trottoirs, groenstroken e.d., zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse. 
       
       
         
           Verkoper staat ervoor in dat er geen privaatrechtelijke belemmeringen zijn voor dit (beoogde) gebruik van het verkochte; verkoper heeft terzake van de publiekrechtelijke mogelijkheden van bouw van bedrijfspanden/kantoren op het verkochte geen garantieverplichting jegens koper. 
         
         
           Bijbetaling  
         
         
           Artikel 21  
         
       
       
         1. Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals bedoeld in artikel 5 lid 6 en er gestart mag worden met de bouw van bedrijfspanden/kantoren op het verkochte, ongeacht het voorhanden zijn van (een) bouwvergunning(en). 
       
       
         (…) 
       
       
         6. Indien uiterlijk 31 december 2010 de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd zoals bedoeld in artikel 5 lid 6, vervalt de verplichting tot bijbetaling en zal de 2e hypotheek worden doorgehaald.  
       
       
         
           (…) 
         
         
           Recht van terugkoop 
         
         
           Artikel 23 
         
         
           Verkoper heeft het recht van terugkoop van het verkochte, voor een koopprijs van vijftien gulden (f 15,00) per centiare, indien op 31 december 2010 de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd in industriegrond en/of de hiervoor genoemde bijbetaling door koper niet is voldaan. De kosten van deze teruglevering komen voor rekening van koper. Verkoper zal uiterlijk per 1 maart 2011 aan koper schriftelijk te kennen geven of hij van zijn terugkooprecht gebruik wenst te maken. Het recht van terugkoop geldt eveneens voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming agrarisch blijft.  
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.5 
       De desbetreffende bepalingen in de akte van levering luiden, voor zover van belang, als volgt: 
       
       
         
           “Levering 
         
         
           (…) het verkochte, door koper te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van bedrijfspanden/kantoren, met de direct daarbij behorende infrastructuur, zoals wegens, waterlopen, trottoirs, groenstroken en dergelijke, zulks in het kader van het/de ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijbetaling 
         
         
           Artikel 7 
         
       
       
         1. Koper betaalt aan verkoper een bedrag van twee en dertig gulden (f 32,00) per centiare voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming wordt gewijzigd zoals hiervoor bedoeld en er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte (…). 
       
       
         (…) 
       
       
         6. Indien uiterlijk éénendertig december tweeduizend tien de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd zoals hiervoor bedoeld, vervalt de verplichting tot bijbetaling en zal de tweede hypotheek worden doorgehaald. (…) 
       
       
         
           (…) 
         
         
           Recht van terugkoop 
         
         
           Artikel 8 
         
         
           Verkoper heeft het recht van terugkoop van het verkochte, voor een koopprijs van vijftien gulden (f 15,00) per centiare, indien op éénendertig december tweeduizend tien de bestemming van het verkochte niet is gewijzigd in industriegrond en/of de hiervoor genoemde bijbetaling door koper niet is voldaan. De kosten van deze teruglevering komen voor rekening van koper. Verkoper zal uiterlijk één maart twee duizend elf aan koper schriftelijk te kennen moeten geven of hij van zijn terugkooprecht gebruik wenst te maken. Het recht van terugkoop geldt eveneens voor die gedeelten van het verkochte waarvoor de bestemming agrarisch blijft.” 
         
       
       
     
     
       3.5 
       In 2010 is tussen [B] Projecten B.V. enerzijds en de vijf (oorspronkelijke) deelgenoten een discussie ontstaan over de nabetalingsregeling in verband met de bestemmingswijziging en de (eventuele) uitoefening van het recht van terugkoop door de deelgenoten. Tegenover [B] Projecten B.V. hebben [geïntimeerden] . daarbij gescheiden gecommuniceerd van de twee overige deelgenoten, [geïntimeerde 1] en [A] .   
       
     
     
       3.6 
       Bij brief van 22 november 2010 schreef [C] namens [geïntimeerden] . aan [B] Projecten B.V. onder meer als volgt: 
       
       
         
           “De stand van zaken is nu zo dat er inmiddels wel sprake is van een gewijzigde (nog uit te werken) industrie bestemming, maar er nog niet gestart mag worden met de bouw van bedrijfspanden/kantoren. Ook is door u (nog) geen nabetaling gedaan op basis van de bestaande contractuele afspraken(…) 
         
         
           In het licht van de huidige stand van zaken willen mijn cliënten u het volgende voorstel doen, welke is gebaseerd op een aangepaste nabetalingsregeling(…) 
         
         
           Voor zover het bovenstaande voorstel voor u niet acceptabel zou zijn en u op 31 december 2010 ook niet de contractueel overeengekomen nabetaling zou hebben voldaan, dan laten mijn cliënten u hierbij reeds nu weten dat zij gebruik wensen te maken van hun bestaande recht tot terugkoop van de eerder aan u verkochte gronden. Het mag duidelijk zijn dat cliënten er dan van uit gaan dat deze gronden aan hen zullen worden teruggeleverd, vrij van huur of pacht danwel enige andere verplichting, welke dan ook.  
         
         
           Het lijkt ons goed u te melden dat ondergetekende niet de belangen van mevrouw [geïntimeerde 1] en mevrouw [A] behartigt. Voor zover deze dames, in overleg met u, eenzijdig akkoord zouden (willen) gaan met andersluidende (nabetalings)regelingen, dan hebben zij hiertoe uitdrukkelijk niet de instemming van de overige drie gerechtigden (…).” 
         
       
       
     
     
       3.7 
       Bij brief van 8 december 2010 beantwoordde [D] , directeur van [B] Projecten B.V. de brief van [geïntimeerden] . onder meer als volgt: 
       
       
         
           “Wij stellen vast dat [B] Projecten B.V. in het jaar 2000 een overeenkomst aangaande deze cultuurgrond heeft gesloten met de erven [geïntimeerden] , bestaande uit vijf personen. U geeft aan dat u de belangen behartigt van drie van de bedoelde personen. Naar wij weten is de heer mr. [E] de woordvoerder van de twee overige personen. Dat betekent dat u niet kunt optreden namens de erven [geïntimeerden] . Anders dan u stelt in uw brief, is immers geen sprake van vijf verkopers aangaande de onderhavige landbouwgrond. Er was sprake van slechts één verkopende partij, de gezamenlijke erven, die mitsdien slechts met één mond kan/kunnen spreken. 
         
         
           U houdt ons de tussen partijen overeengekomen regeling als verwoord in de akte van levering voor. Het is vooreerst aan ons een keuze te maken tussen de mogelijkheden die in de akte van levering zijn vastgelegd. Daarover beraden wij ons momenteel. Vooralsnog is er geen aanleiding in te gaan op een aanbod tot wijziging van deze regeling, althans niet op de wijze zoals uw cliënten zich voorstellen.  
         
         
           U geeft aan dat drie van de vijf personen die deel uitmaken van de erven voornemens zijn gebruik te maken van het tussen partijen overeengekomen recht tot terugkoop, er kennelijk vanuit gaande dat wij uiteindelijk geen prijs zullen stellen op nakoming van de contractuele nabetalingsregeling. Wij wijzen u nogmaals en ten overvloede op het gegeven dat u niet de gezamenlijke erven vertegenwoordigt, zodat wij er niet van uit (kunnen) gaan dat hiermee het standpunt van de Erven [geïntimeerden] gegeven is.   
         
         
           Los daarvan merken wij op dat u terecht opmerkt dat op de percelen een voorkeursrecht is gevestigd in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Een dergelijk recht dient gerespecteerd te worden, op straffe van een nietige overeenkomst (…). Wij zullen allen de Wet hebben te respecteren. [B] handelt aldus niet in strijd met de overeenkomst. 
         
         
           Wij zien overigens niet in de akte van levering bepaald dat in het geval van het uitoefenen van het hiervoor bedoelde recht wij gehouden zijn de grond te leveren vrij van huur, pacht dan wel enige andere verplichting. Maar dit terzijde, nu de Wet voorkeursrecht prevaleert, indien wij er niet voor zouden kiezen de nabetaling te voldoen.   
         
         
           Inhoudelijk stellen wij vast dat het door u namens uw cliënten gedane voorstel voor ons inhoudelijk niet interessant is, maar ook niet aan de orde is. Onder de gegeven omstandigheden is [B] evenwel bereid een aangepaste nabetalingsregeling te treffen, die wat ons betreft recht doet aan de huidige situatie. (…) Uiteraard zal deze regeling nader moeten worden uitgewerkt. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.8 
       Bij brief van 24 februari 2011 hebben [geïntimeerde 1] en [A] aan [D] van [B] Projecten onder meer het volgende bericht: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Onder verwijzing naar artikel 8 van die notariële akte delen wij u hierbij mee gebruik te willen maken van ons terugkooprecht.  
         
         
           Voor zoveel nodig merken wij op dat dit verzoek moet worden gelezen in combinatie met het verzoek dat aan u is gedaan door de heer [C] bij brief van 22 november 2010 inzake de andere drie (voormalige) mede-eigenaren, te weten mevrouw [geïntimeerde 3] en de heren [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 2] .  
         
         
           (…).” 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Bij brief van 16 maart 2011 heeft [C] namens [geïntimeerden] . aan [D] van [B] Projecten onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           In reactie op uw schrijven van 8 december 2010 deel ik u namens mijn cliënten [geïntimeerden] , bij u welbekend, het volgende mede. U hebt ons in gemelde brief laten weten dat u van mening bent dat mijn cliënten formeel niet namens alle erven [geïntimeerden] kunnen spreken en hen ook niet als zodanig kunnen vertegenwoordigen. Wij kunnen deze stelling in beginsel onderschrijven. In dat licht en volledigheidshalve delen mijn cliënten u hierbij mede dat zij inmiddels aan de heer [E] , adviseur van de twee zusters Erven [geïntimeerden] , u welbekend, hebben laten weten dat zij, na zorgvuldige overwegingen, niet wensen over te gaan tot uitoefening van het terugkooprecht van het verkochte, zoals dat tot uiterlijk 01 maart 2011 ingeroepen kon worden.  
         
         
           Mijn cliënten wensen dan ook graag volledig en onverkort uitvoering te (blijven) geven aan de bepalingen, zoals verwoord in de koopovereenkomst d.d. 18 september 2000. 
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Bij brieven van 29 april 2011 heeft [B] Projecten aan de afzonderlijke erven [geïntimeerden] onder meer het volgende bericht: 
       
       
         
           “Bij brieven d.d. 22 november 2010 (…) en 24 februari 2011 (…) hebben de Erven [geïntimeerden] gezamenlijk tijdig het recht van terugkoop ingeroepen als bedoeld in artikel 23 van de oorspronkelijke koopakte (…). Namens de eigenaar van de betreffende percelen bericht ik u dat dezerzijds uitvoering zal worden gegeven aan genoemd recht van terugkoop.  
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Stellende dat de vijf deelgenoten – [geïntimeerden] . bij brief van 8 december 2010 en [geïntimeerde 1] en [A] bij brief van 24 februari 2011 – het recht van terugkoop hebben ingeroepen en aldus een rechtsgeldige koopovereenkomst strekkende tot teruglevering van de in 2000 verkochte percelen landbouwgrond tot stand is gekomen, heeft [appellante] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Overijssel. [appellante] heeft daarbij gevorderd een verklaring voor recht dat gedaagden op rechtsgeldige wijze het optiebeding (het recht van terugkoop) hebben ingeroepen en daardoor een rechtsgeldige koopovereenkomst is ontstaan, alsmede een veroordeling tot nakoming van die koopovereenkomst op straffe van een dwangsom, alsmede een verklaring voor recht dat jegens [appellante] geen aanspraak meer bestaat op de (onder 3.3 weergegeven) nabetalingsregeling. 
       
     
     
       3.12 
       In eerste aanleg zijn [geïntimeerden] . verschenen en is tegen de niet verschenen [geïntimeerde 1] verstek verleend. Op verzoek van [appellante] is via de aangewezen Duitse autoriteiten een dagvaarding betekend aan [A] op haar adres in [woonplaats] (Duitsland). [A] was toen reeds overleden.  
       
     
     
       3.13 
       In de procedure in eerste aanleg hebben [geïntimeerden] . erop gewezen dat het onder 3.12 bedoelde exploot aan de overleden [A] en niet aan haar erfgenamen was betekend en hebben zij aangevoerd dat de dagvaarding nietig is. Zij hebben daarbij gesteld belang te hebben om te weten of de rechtsopvolgers van [A] niet zijn verschenen wegens een gebrek in de dagvaarding dan wel of zij bewust verstek hebben laten gaan. 
       
     
     
       3.14 
       De rechtbank heeft ten aanzien van dit verweer in het vonnis van 25 september 2013, allereerst, samengevat, het volgende overwogen. Omdat [A] reeds was overleden ten tijde van de betekening van de voor haar bestemde dagvaarding in deze zaak, kan zij niet worden aangemerkt als gedaagde in dit geding. De dagvaarding heeft niet het rechtsgevolg gehad dat [A] als procespartij in dit rechtsgeding is betrokken. Het voorgaande heeft geen gevolg voor de aan de overige gedaagden rechtsgeldig betekende dagvaardingen. Schorsing van het geding in verband met het overlijden van [A] is niet aan de orde.  
       
     
     
       3.15 
       De rechtbank heeft vervolgens de op het recht van terugkoop gebaseerde vorderingen van [appellante] afgewezen, daartoe overwegende, kort samengevat, dat [appellante] in de gegeven omstandigheden niet erop mocht vertrouwen dat op 24 februari 2011 tussen de erven met betrekking tot het terugkooprecht overeenstemming bestond. De rechtbank wees ook af de gevorderde verklaring voor recht dat geen recht op nabetaling meer bestaat. Volgens de rechtbank is met de onherroepelijke bestemmingswijziging inmiddels (voldoende) aan de voor nabetaling gestelde voorwaarden voldaan.     
       
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       Van het vonnis van 25 september 2013 is [appellante] tijdig in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van drie grieven. Op hun beurt hebben [geïntimeerden] . incidenteel hoger beroep ingesteld, onder aanvoering van één grief. 
       
     
     
       4.2 
       In deze procedure hebben [geïntimeerden] . weliswaar gesteld dat [appellante] en [B] Projecten B.V. niet steeds helder zijn geweest namens welke vennootschap werd gecommuniceerd en opgetreden, maar zij hebben niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat [appellante] thans als partij bij de overeenkomst moet worden aangemerkt en gerechtigd is als contractspartij op te treden. Evenals de rechtbank zal ook het hof daarvan verder uitgaan. 
       
       
       
       
         
           In het incidenteel hoger beroep: 
         
       
       
     
     
       4.3 
       Het hof ziet aanleiding het, verder strekkende, incidenteel hoger beroep eerst te behandelen. De incidentele grief houdt in dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de onderhavige procedure, nu [appellante] niet alle (voormalige) deelgenoten in de gemeenschap heeft gedagvaard, in het bijzonder niet de erven van [A] . 
       
     
     
       4.4 
       Het hof overweegt als volgt. De incidentele grief behelst een beroep op de exceptio plurium litis consortium. Voor een geslaagd beroep op dit verweer dient sprake te zijn van een rechtsverhouding in geschil waarbij het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle bij die verhouding betrokkenen luidt in dezelfde zin (zie o.a. HR 21 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2904). Hiervan is bijvoorbeeld sprake indien executie slechts mogelijk is tegenover alle gedaagden gezamenlijk, zoals bij een vordering tot verdeling van een gemeenschap. 
       
     
     
       4.5 
       In dit geval hebben [geïntimeerden] , [geïntimeerde 1] en [A] in 2000 een gemeenschappelijk goed verkocht en geleverd aan [appellante] en betreft het huidige geschil de nakoming van een koopovereenkomst die volgens [appellante] is ontstaan door uitoefening van het daarbij overeengekomen recht van terugkoop. Uitgaand van de stellingen van [appellante] , zou de door uitoefening van dit recht van terugkoop ontstane koopovereenkomst zijn gesloten tussen [appellante] als (terug)verkoper enerzijds en de vijf deelgenoten als kopers anderzijds. Partijen hebben zich niet erover uitgelaten of de vijf deelgenoten ten aanzien van de overeenkomst voor een deel verbonden zijn, dan wel krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling hoofdelijk verbonden zijn (artikel 6:6 lid 1 BW). In het eerste geval zou bij een toewijzend vonnis executie voor het gedeelte waarvoor de in het geding betrokken kopers contractueel aansprakelijk zijn, mogelijk zijn. In het tweede geval zouden de in het geding betrokken kopers voor het teveel betaalde regres hebben op de niet in het geding betrokken partij (i.c. de erven van [A] ). In geen van beide situaties is het in geval van toewijzing van de vordering van [appellante] tot nakoming rechtens noodzakelijk dat de beslissing ten aanzien van alle bij die verhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt. Het incidenteel cassatieberoep faalt derhalve.  
       
       
         
           In het principaal hoger beroep: 
         
       
       
     
     
       4.6 
       Grief I komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] niet erop mocht vertrouwen dat op 24 februari 2011 tussen de erven eenstemmigheid bestond over de inroeping van het terugkooprecht. De grief komt erop neer dat de erven niet eenstemmig, maar bij afzonderlijke brieven het terugkooprecht hebben ingeroepen: [geïntimeerden] . bij brief van 22 november 2010 en [geïntimeerde 1] en [A] bij brief van 24 februari 2011, zodat op die laatste datum door alle vijf deelgenoten aan [appellante] het recht van terugkoop was ingeroepen, waarmee een overeenkomst tot terugkoop en teruglevering tot stand is gekomen.   
       
     
     
       4.7 
       
         De grief faalt. Uit de brief van 22 november 2011 diende [appellante] redelijkerwijs te begrijpen dat door [geïntimeerden] . primair een voorstel voor een aangepaste betalingsregeling werd gedaan en subsidiair een beroep op het recht van terugkoop, welk beroep evenwel werd gedaan onder de uitdrukkelijke voorwaarde  “dat deze gronden (…) zullen worden terug geleverd, vrij van huur en pacht danwel enige andere verplichting, welke dan ook” . Deze (subsidiaire) aanvaarding onder voorwaarde van het optiebeding, geldt als een nieuw aanbod, dat door [appellante] blijkens de passage in haar brief van 8 december 2010  “Vooralsnog is er geen aanleiding in te gaan op een aanbod tot wijziging van deze regeling”  ook zo is opgevat, maar vervolgens is verworpen. In deze brief deelde [appellante] aan [geïntimeerden] . immers mee dat een levering vrij van enige verplichting (reeds) onmogelijk was nu in de tussentijd een voorkeursrecht op de percelen was gevestigd, terwijl [appellante] voorts erop wees dat in de akte van levering niet is bepaald dat [appellante] bij uitoefening van het recht van terugkoop, gehouden is de grond te leveren vrij van huur, pacht dan wel enige andere verplichting. Anders dan de grief betoogt, is op grond van de brief van 22 november 2010 het terugkooprecht door [geïntimeerden] . dan ook niet met het beoogde rechtsgevolg ingeroepen en is op grond daarvan derhalve evenmin, aangevuld met de verklaring van [geïntimeerde 1] en [A] in februari 2011, per die laatste datum een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. [appellante] mocht in de gegeven omstandigheden uit het stilzwijgen na 8 december 2010 van de zijde van [geïntimeerden] . redelijkerwijs ook niet afleiden dat zij alsnog onvoorwaardelijk een beroep op het recht van terugkoop deden. De verwijzing in de brief van 24 februari 2011 naar de brief van 22 november 2010 maakt dit niet anders, zoals [appellante] in wezen zelf heeft gesteld, gelet op haar standpunt dat de opstellers van de brief van 24 februari 2011 uitsluitend hun eigen standpunt naar voren brachten (memorie van grieven, 32). Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel leiden, zijn gesteld noch gebleken.  
         Ook in hoger beroep luidt de conclusie dan ook dat de bij inleidende dagvaarding ingestelde vorderingen sub I en II niet toewijsbaar zijn. 
       
       
     
     
       4.8 
       Grief II komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat het recht op nabetaling niet is vervallen en de desbetreffende gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is. Volgens [appellante] is het recht op bijbetaling wel vervallen, omdat is voldaan aan de daarvoor in de koopakte en de leveringsakte neergelegde voorwaarden.  
       
     
     
       4.9 
       
         Het hof stelt voorop dat op [appellante] de stelplicht en bewijslast rusten van de door haar voorgestane uitleg van de desbetreffende bepalingen in de koop- en leveringsakte. Voor de gestelde uitleg heeft [appellante] uitsluitend teruggegrepen op de tekst van de desbetreffende aktes. Naar het oordeel van het hof kan in die tekst van de desbetreffende bepalingen echter, ook in onderlinge samenhang bezien, onvoldoende steun worden gevonden voor de door [appellante] bepleite uitleg, inhoudende dat de nabetalingsverplichting zou vervallen indien niet uiterlijk op 31 december 2010 de bestemming zou zijn gewijzigd en zodanig zou zijn uitgewerkt in een uitwerkingsplan dat feitelijk met de bouw kon worden begonnen. Artikel 21 lid 6 van de koopakte verwijst voor het vervallen van het recht op bijbetaling niet naar lid 1 van diezelfde bepaling – waarin de feitelijke bijbetaling is gekoppeld aan het moment waarop er gestart mag worden met de bouw –  maar naar artikel 5 lid 6, waarin een zodanige voorwaarde evenwel niet valt te lezen. In artikel 7 van de leveringsakte is de zinsnede “ de bestemming  is gewijzigd zoals hiervoor bedoeld”  zowel te lezen in het eerste lid als het zesde lid van die bepaling, zodat daarmee veeleer lijkt te worden verwezen naar een voorafgaande bepaling waarin de wijziging wordt toegelicht en niet ook naar het in het eerste lid van artikel 7 vervatte zinsdeel dat  “er gestart mag worden met de bouw van de bedrijfspanden/kantoren op het verkochte”.   Feiten en omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat partijen over en weer redelijkerwijs moesten begrijpen en hebben begrepen dat het recht op bijbetaling zou vervallen indien op 31 december 2010 niet feitelijk gestart kon worden met de bouw van bedrijfspanden/kantoren op de percelen zijn niet (voldoende) gesteld of gebleken.  
         Grief II faalt dan ook. 
       
       
     
     
       4.10 
       Grief III bouwt voort op de overige grieven en deelt daarvan het lot.  
       
       
     
   
   
     
       5 Slotsom 
     
     
       
         In het principaal hoger beroep 
       
     
     
     
       5.1 
       De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. 
       
     
     
       5.2 
       Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen.  
       
       
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] . zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€ 308,- 
       - salaris advocaat		 €  1.788,-  (2 punten x tarief II) 
       totaal		€ 1.202. 
       
       
         
           In het incidenteel hoger beroep 
         
       
       
     
     
       5.3 
       De grief faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. 
       
     
     
       5.4 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] . en [geïntimeerde 1] in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] . en [geïntimeerde 1] zullen worden vastgesteld op: 
         - salaris advocaat		€ 894,- (0,5 x 2 punt x tarief II). 
         Tegen de gevorderde hoofdelijkheid van de gevorderde proceskostenveroordeling is geen verweer gevoerd, zodat dit deel van de vordering toewijsbaar is. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende  
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep: 
       
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 25 september 2013;  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] . vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] . hoofdelijk in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft) uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, B.J. Lenselink en S.B. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2016.