ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2548

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2548 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 16-07-2019 / 200.230.971_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-07-16

Zaaknummer: 200.230.971_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2548

---

Huurovereenkomst eindigt door opzegging door huurder terwijl huurachterstand bestaat. Beroep huurder op opschortingsrecht verworpen. Vordering tot vermindering van huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde op de voet van artikel 7:207 BW. Vervaltermijn van artikel 7:257 BW.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.230.971/01 
     
     
     
       
         arrest van 16 juli 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. J. Wouters te Middelburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A.M.M. de Waal te Hoogerheide, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 7 december 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 oktober 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5630150 / 17-127) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met vijf producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met zes producties. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Bij huurovereenkomst van 24 september 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd voor een huurprijs van (op dat moment) € 665,-- per maand. 
         
         
           Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden staat onder meer dat de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van een maand in acht moet nemen. 
         
         
           Bij e-mail van 27 april 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         ‘Zoals deze week al aangekondigd hierbij een mailbericht betreffende de wettelijk toegestane huurverhoging per 1 juli 2016. (…) De netto huursom wordt derhalve per 1 juli 2016: € 723,78, een verhoging van € 14,89’.’  
       
       
         
           
            [appellante] heeft met ingang van mei 2016 de huurbetalingen gestaakt. 
         
         
           In verband met de huurachterstand heeft [appellante] per e-mail van 2 juni 2016 aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer meegedeeld dat zij een uitkering heeft aangevraagd, dat die uitkering met terugwerkende kracht uitbetaald wordt, dat zij het verschuldigde bedrag over zal maken aan [geïntimeerde] , dat zij de 20ste haar belasting krijgt en dat ze die alvast naar [geïntimeerde] zal overmaken. 
         
         
           Bij e-mail van 25 juli 2016 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         ‘Bij deze wil ik u laten weten dat het huis leeg is aan de [A-straat] sleutels doe ik in de keuken leggen trek de deur achter mij dicht MVG’. 
       
       
         
           Bij (per e-mail verzonden) brief van 15 augustus 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer meegedeeld dat indien zij de huur opzegt, rekening gehouden moet worden met één maand opzegtermijn, dat de woning niet in goede staat is opgeleverd en dat er over de maanden mei tot en met augustus 2016 een huurachterstand is van € 2.865,34 (over de maanden mei en juni telkens € 708,89 en over de maanden juli en augustus telkens € 723,78). 
         
         
           
            [appellante] heeft bij aan de advocaat van [geïntimeerde] gerichte e-mail van 15 augustus 2016 gereageerd en in die e-mail onder meer gesteld dat tijdens de huur sprake was van een aantal gebreken aan het gehuurde die [geïntimeerde] niet heeft willen herstellen. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in conventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [appellante] tot betaling van € 3.589,12 aan huurachterstand over de periode tot en met augustus 2019, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen en vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellante] ten onrechte een deel van de huur onbetaald heeft gelaten. 
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op haar verweer vorderde [appellante] in het geding bij de kantonrechter in reconventie: 
         
           
             een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichting om [appellante] het volledige huurgenot te verschaffen in de periode van 15 februari 2016 tot 1 augustus 2016; 
           
           
             een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de vermogensschade daarvan te vergoeden door het betalen van de helft van de door [appellante] betaalde huur (in totaal € 2.137,84) dan wel met een percentage dat in overeenstemming is met de gebreken aan het gehuurde, alsook de borg en verhuis- en inrichtingskosten (in totaal € 3.302,84) te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de betreffende bedragen en rente; 
           
           
             een verklaring voor recht dat [appellante] gerechtigd was tot inhouding c.q. opschorting van de betaling van de huur; 
           
           
             een verklaring voor recht dat de verschuldigde huur c.q. het bedrag dat [appellante] in conventie aan [geïntimeerde] verschuldigd is, voldaan is door verrekening van dat bedrag met de vordering in reconventie; 
           
         
         met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
         
       
       
         3.2.3. 
         In het tussenvonnis van 15 januari 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het eindvonnis van 18 oktober 2017 heeft de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld. 
         
           
             De mededeling van [appellante] bij e-mail van 25 juli 2016 tezamen met het inleveren van de sleutels is aan te merken als een opzegging van de huurovereenkomst. Aangezien op grond van de algemene voorwaarden een opzegtermijn van één maand geldt, is de huurovereenkomst per 1 september 2016 geëindigd (rov. 9). 
           
           
             Het verweer van [appellante] dat zij de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen mocht opschorten, treft geen doel (rov. 11.2). 
           
           
             Aan huur over de maanden mei tot en met augustus 2016 is, rekening houdend met het op 20 juni 2016 door [appellante] betaalde bedrag van € 500,--, € 3.812,90 toewijsbaar (hof: dit bedrag berust kennelijk op enkele fouten, zie hierna in rov. 3.6.1 tot en met 3.6.4 van dit arrest), vermeerderd met de wettelijke rente over de onbetaald gelaten termijnen vanaf de vervaldata van die termijnen (rov. 11.4). 
           
           
             Ter zake buitengerechtelijke incassokosten is € 196,94 toewijsbaar (rov. 14). 
           
           
             De vorderingen in reconventie ter zake verminderd huurgenot zijn niet toewijsbaar. De in reconventie gevorderde verhuis- en inrichtingskosten zijn evenmin toewijsbaar. De vordering in reconventie moet worden afgewezen (rov. 15). 
           
         
         Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie: 
         
           
             
              [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 3.812,90 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata; 
           
           
             
              [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 196,94 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 19 december 2016; 
           
         
         
           met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie en afwijzing van het in conventie meer of anders gevorderde. 
           In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. 
         
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis in conventie en in reconventie, en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie. Naar het hof begrijpt heeft [appellante] tevens bedoeld te concluderen tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [geïntimeerde] heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 18 oktober 2017. Voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] bij dat vonnis zijn afgewezen, liggen zij dus niet aan het hof voor. 
       
       
         
           Met betrekking tot grief I: Is de huurovereenkomst op 1 september 2016 of al op 1 augustus 2016 geëindigd? 
         
       
       
       
         3.5.1. 
         
          [geïntimeerde] heeft zich in het geding bij de kantonrechter op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst pas op 1 oktober 2016 is geëindigd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 september 2016 is geëindigd. In hoger beroep gaat [geïntimeerde] hier ook van uit (memorie van antwoord punt 17), zodat vast staat dat de huurovereenkomst in elk geval niet later dan op 1 september 2016 geëindigd is. 
         
       
       
         3.5.2. 
         
          [appellante] heeft in het geding bij de kantonrechter (conclusie van antwoord, randnummer 7) betoogd dat de huurovereenkomst al op 1 augustus 2016 geëindigd is. De kantonrechter heeft dat betoog verworpen. Grief I is tegen die verwerping gericht. In de toelichting op de grief heeft [appellante] gesteld dat partijen al in september 2015 over een beëindiging van de huur op korte termijn hebben gesproken en dat [geïntimeerde] daarbij steeds het standpunt heeft ingenomen dat hoe eerder [appellante] zou vertrekken, hoe beter het voor beide partijen zou zijn, en dat [geïntimeerde] daarbij ook heeft gezegd dat de opzegtermijn geen enkel probleem zou opleveren.  
         
       
       
         3.5.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft betwist dat hij gezegd zou hebben dat hij er geen probleem mee zou hebben als [appellante] de woning met spoed zou verlaten. Naar het hof begrijpt, betwist [geïntimeerde] dat hij gezegd zou hebben dat hij zich niet op de opzegtermijn zou beroepen. 
         
       
       
         3.5.4. 
         Tussen partijen staat vast dat [appellante] bij opzegging van de huurovereenkomst op grond van de algemene voorwaarden een opzegtermijn van één maand diende te hanteren. Omdat [appellante] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [geïntimeerde] vervolgens uitlatingen heeft gedaan die inhielden dat hij zich niet op de opzegtermijn zou beroepen, draagt zij de bewijslast van die stelling. De stelling is door [geïntimeerde] betwist en staat dus niet vast. [appellante] heeft aangeboden de stelling te bewijzen door getuigen te laten horen, waaronder zijzelf en haar partner dhr. [partner van appellante] . Het hof zal [appellante] op de hierna te vermelden wijze tot deze bewijslevering toelaten. 
         
       
       
         3.5.5. 
         
           Als [appellante] in de bewijslevering slaagt, zal het hof aannemen dat de huur per 1 augustus 2016 is geëindigd. De huur over de maand augustus 2016 is dan niet toewijsbaar. 
           Als [appellante] niet in de bewijslevering slaagt, is zij de huur over de maand augustus 2016 wel verschuldigd.  
         
         
       
       
         3.5.6. 
         Ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand per 1 augustus 2016 dan wel per 1 september 2016 verwijst het hof naar hetgeen hierna in rov. 3.6.1 tot en met 3.6.5 wordt overwogen. Het hof zal elk verder oordeel over grief I aanhouden.  
         
         
           
             Met betrekking tot de hoogte van de huurachterstand over de periode tot en met augustus 2016  
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         De kantonrechter heeft in rov. 11.4 van het bestreden vonnis geoordeeld dat aan achterstallige huur over de maanden mei tot en met augustus 2016, rekening houdend met het op 20 juni 2016 door [appellante] betaalde bedrag van € 500,--, een bedrag van € 3.812,90 toewijsbaar is.  
         
       
       
         3.6.2. 
         Het komt het hof voor dat dit bedrag niet correspondeert met de vordering van [geïntimeerde] en met de stellingen die [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. Het hof tekent hierbij aan dat in dit hoger beroep vaststaat dat [appellante] de huurbetalingen met ingang van mei 2016 (en niet met ingang van een eerder moment) heeft gestaakt. Dat brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat de huurachterstand over de periode tot en met 15 augustus 2016 overeenkomstig de specificatie in de brief van 15 augustus 2016 (niet € 3.589,12 maar) € 2.865,34 bedraagt, op welk bedrag het genoemde bedrag van € 500,-- nog in mindering moet worden gebracht zodat aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2016 een toewijsbaar bedrag resteert van € 2.365,34. Indien [appellante] slaagt in de hiervoor in rov. 3.5.4 genoemde bewijslevering, is de gevorderde huur over de maand augustus 2016 ad € 723,78 niet toewijsbaar zodat dan naar het voorlopig oordeel van het hof slechts een toewijsbaar bedrag resteert van € 1.641,56 (voormeld bedrag van € 2.365,34 verminderd met de dan niet verschuldigde huur over de maand augustus 2016). 
         
       
       
         3.6.3. 
         Het hof zal de partijen, [geïntimeerde] als eerste, in de gelegenheid stellen zich bij memorie na al dan niet gehouden getuigenverhoor over het voorgaande uit te laten, waarna [appellante] bij antwoordmemorie na al dan niet gehouden getuigenverhoor mag reageren. 
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven II en III: de verwerping van het verweer van [appellante] in conventie dat zij de huurbetalingen mocht opschorten 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         
          [appellante] heeft in het geding bij de kantonrechter als verweer tegen de vordering tot betaling van achterstallige huur gesteld dat zij de huurbetalingen mocht opschorten wegens de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter heeft het beroep op een opschortingsrecht verworpen in rov. 11.2 van het bestreden vonnis verworpen en daartoe onder meer overwogen dat de stellingen van [appellante] over de gebreken moeilijk te verenigen zijn met het feit dat zij zich pas vanaf mei 2016 op een opschortingsrecht beroept, en dat enige onderbouwing van de gestelde gebreken ontbreekt.  
         
       
       
         3.7.2. 
         De grieven II en III zijn tegen deze overweging gericht. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Het hof stelt daarbij voorop dat [appellante] de huur met ingang van de maand mei 2016 onbetaald heeft gelaten. Over een opschorting van de huurbetalingen met ingang van een eerdere is niets gesteld of gebleken. Dit brengt mee dat ten aanzien van het beroep op een opschortingsrecht niet relevant is of op enig moment vóór mei 2016, en meer in het bijzonder in de door [appellante] genoemde maand september 2015, sprake was van gebreken aan het gehuurde. Van belang is of in de periode vanaf begin mei 2016 sprake was van gebreken die een gehele of gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingen kunnen rechtvaardigen.  
         
       
       
         3.7.3. 
         Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] haar stellingen op dat punt onvoldoende heeft onderbouwd. Ook in hoger beroep is die onderbouwing achterwege gebleven. Het hof tekent hierbij aan dat [appellante] ter onderbouwing van de gestelde gebreken uitsluitend een factuur van september 2015 met betrekking tot een defect aan de geiser heeft overgelegd. [geïntimeerde] heeft in het geding bij de kantonrechter reeds aangevoerd dat hij die kwestie naar behoren heeft opgelost (conclusie van antwoord in reconventie, randnummer 8). [appellante] heeft dat in hoger beroep niet gemotiveerd betwist. Uit de stellingen van [appellante] is niet op voldoende duidelijke wijze af te leiden dat in de periode vanaf begin mei 2016 nog sprake was van relevante gebreken aan het gehuurde in verband waarmee een opschorting van huurbetalingsverplichtingen gerechtvaardigd was. 
         
       
       
         3.7.4. 
         Dat geldt te meer omdat [appellante] in haar e-mail van 2 juni 2016 aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer heeft meegedeeld dat zij een uitkering heeft aangevraagd, dat die uitkering met terugwerkende kracht uitbetaald wordt, dat zij het verschuldigde bedrag over zal maken aan [geïntimeerde] , dat zij de 20ste haar belasting krijgt en dat ze die alvast naar [geïntimeerde] zal overmaken. In deze e-mail valt in het geheel niet te lezen dat [appellante] meent dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die een gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingsverplichtingen rechtvaardigen. 
         
       
       
         3.7.5. 
         
          [appellante] heeft in het licht van het voorgaande en tegenover de betwisting van haar stellingen door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd dat in de periode vanaf begin mei 2016 sprake was van gebreken aan het gehuurde die een opschorting van de huurbetaling zouden rechtvaardigen. Daar komt nog bij dat opschorting van betalingen naar zijn aard slechts tijdelijk is en ertoe strekt de wederpartij tot nakoming van zijn verplichtingen te prikkelen. Aangezien de huur inmiddels geëindigd is, dient de opschorting geen doel meer en moet het opgeschorte bedrag hoe dan ook alsnog worden betaald. 
         
       
       
         3.7.6. 
         Om bovenstaande redenen moeten de grieven II en III worden verworpen. 
         
       
       
         3.7.7. 
         Aan het slot van de toelichting op grief III maakt [appellante] melding van een aan haar toekomende recht om in reconventie vermindering van de huurprijs te vorderen. Die vordering komt hierna bij de behandeling van grief IV aan de orde. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief IV: de vorderingen in reconventie ter zake vermindering van de huurprijs en toekenning van verhuis- en inrichtingskosten. 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         
           Ten aanzien van de vorderingen van [appellante] in reconventie heeft de kantonrechter in rov. 15 van het bestreden vonnis het volgende overwogen: 
           
             ‘In reconventie heeft [appellante] een bedrag gevorderd in verband met vermindering van het huurgenot. Gelet op hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 11 is overwogen, wordt dit afgewezen. De gevorderde verhuis- en inrichtingskosten zijn door [appellante] niet onderbouwd evenmin heeft zij aangevoerd en onderbouwd op grond waarvan [geïntimeerde] gehouden is deze kosten aan haar te vergoeden. De vordering in reconventie zal worden afgewezen”. 
           
         
         
       
       
         3.8.2. 
         Grief IV is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellante] naar de kern genomen dat zij: 
         
           
             A.   een vordering op [geïntimeerde] heeft ter zake een vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW vanwege de gebreken die aan het gehuurde kleefden; 
           
           
             B.   een vordering op [geïntimeerde] heeft ter zake verhuis- en inrichtingskosten. 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         Met betrekking tot de onder A genoemde vordering overweegt het hof het volgende. Indien [appellante] vanwege de volgens haar aan het gehuurde klevende gebreken een vermindering van de door haar verschuldigde huurprijs hadden willen bewerkstelligen, hadden zij daartoe twee wegen kunnen volgen: 
         
           
             a.   [appellante] had op de voet van de artikelen 7:257 lid 2 in verband met 7:241 BW de huurcommissie kunnen verzoeken een uitspraak te doen over de vermindering van de huurprijs wegens de aanwezige gebreken; 
           
           
             b.   [appellante] had op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW bij de rechter een vermindering van de huurprijs kunnen vorderen (eventueel bij wege van verweer). 
           
         
         
       
       
         3.9.2. 
         Er is niet gesteld of gebleken dat [appellante] de onder a bedoelde weg heeft gevolgd. Het nu nog aanhangig maken van een dergelijke procedure is niet meer mogelijk vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 2 en 3 BW. 
         
       
       
         3.9.3. 
         De onder b bedoelde weg heeft [appellante] in zoverre gevolgd dat zij in haar op 15 februari 2017 genomen conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, een beroep heeft gedaan op vermindering van de huurprijs door de rechter op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW. Vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 1 en 3 BW kan die vermindering niet meer worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het nemen van die conclusie. Aangezien de betreffende conclusie is genomen op 15 februari 2017, kan de vordering tot vermindering van de huurprijs slechts betrekking hebben op de periode vanaf 15 augustus 2016. De vordering kan dus hooguit betrekking hebben op een periode van ongeveer twee weken (indien [appellante] niet slaagt in de in het kader van grief I aan haar opgedragen bewijslevering en aangenomen moet worden dat de huur per 1 september 2016 geëindigd is). 
         
       
       
         3.9.4. 
         De zojuist genoemde vervaltermijn (die niet vatbaar is voor stuiting) moet door het hof ambtshalve worden toegepast. Het hof verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1998, NJ 1998, 766, ECLI:NL:HR:1998:ZC2687, naar (het tweede deel van) onderdeel 12 van de conclusie van advocaat-generaal Strikwerda in die zaak en naar de arresten van dit hof van 6 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3596, en 28 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1991. Het hof volgt [appellante] niet in haar stelling dat het moment van verzending van haar e-mail van 15 augustus 2016 moet worden beschouwd als het moment waarop zij de vordering tot vermindering van de huurprijs heeft ingesteld in de zin van artikel 7:257 lid 3 BW. Beslissend is het moment waarop zij het betreffende standpunt daadwerkelijk aan de rechter heeft voorgelegd, en dat heeft zij pas gedaan in haar op 15 februari 2017 genomen conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie. 
         
       
       
         3.9.5. 
         Dat in de periode vanaf 15 augustus 2016 sprake was van gebreken aan het gehuurde die een vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW rechtvaardigden, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.7.2 tot en met 3.7.5 is overwogen. De in rov. 3.8.2 onder A genoemde vordering is daarom niet toewijsbaar. 
         
       
     
     
       3.10. 
       Ook de in rov. 3.8.2 onder B genoemde vordering is niet toewijsbaar. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat de verhuis- en inrichtingskosten die zij heeft gemaakt gekwalificeerd kunnen worden als schade die veroorzaakt is doordat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis om aan [appellante] het overeengekomen huurgenot te verschaffen. Ook daartoe verwijst het hof naar hetgeen hiervoor in rov. 3.7.2 tot en met 3.7.5 is overwogen. 
       
     
     
       3.11. 
       Omdat de onder A en B genoemde vorderingen niet toewijsbaar zijn, verwerpt het hof grief IV. 
       
       
         
           Met betrekking tot grief V: de veroordeling van [appellante] in de proceskosten 
         
       
       
       
         3.12.1. 
         De kantonrechter heeft [appellante] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie veroordeeld. Grief V is tegen die beslissing gericht. Het hof oordeelt over die grief als volgt. 
         
       
       
         3.12.2. 
         De vorderingen die [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in conventie heeft ingesteld zijn ten dele afgewezen. Afgewezen zijn: 
         
           
             de vordering om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 6.618,03 te betalen ter zake opruim- en herstelwerkzaamheden; 
           
           
             de vordering om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 39,-- ter zake ontbrekende sleutels/tags. 
           
         
         De vorderingen ter zake achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten zijn bovendien slechts ten dele toewijsbaar gebleken, waarbij de toewijsbaarheid van de huur over de maand augustus 2016 nog afhankelijk is van bewijslevering. Ongeacht de uitkomst van die bewijslevering is de vordering van [geïntimeerde] in conventie in belangrijke mate afgewezen, waardoor zijn beide partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof ziet hierin aanleiding om de proceskosten van het geding in conventie tussen de partijen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen. Het hof zal het bestreden vonnis dus vernietigen voor zover [appellante] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in conventie is veroordeeld. 
         
       
       
         3.12.3. 
         De vorderingen van [appellante] in reconventie zijn geheel afgewezen. Omdat het hof grief IV heeft verworpen blijft die afwijzing in stand. Het hof acht het daarom juist dat [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld. In zoverre verwerpt het hof grief V. 
         
         
           
             Conclusie 
           
         
         
       
       
         3.13.1. 
         Uit het bovenstaande volgt dat [appellante] naar aanleiding van grief 1 moet worden toegelaten tot bewijslevering. Het financieel belang dat met die bewijslevering is gemoeid, bedraagt het bedrag van de huur over de maand augustus 2016 ad € 723,78. Het hof geeft partijen in overweging om over dat geschilpunt een regeling te treffen, waardoor proceskosten-verhogende getuigenverhoren kunnen worden voorkomen. 
         
       
       
         3.13.2. 
         
          [geïntimeerde] zal vervolgens als eerste een memorie na (al dan niet gehouden) getuigenverhoor moeten nemen, waarbij hij zich kan uitlaten over hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.6.1 tot en met 3.6.3 heeft overwogen. Partijen kunnen er ook voor kiezen om ter besparing van proceskosten geen memorie na (al dan niet gehouden) getuigenverhoor te nemen. Het hof zal dan over de hoogte van de huurachterstand beslissen overeenkomstig hetgeen in rov. 3.6.1 tot en met 3.6.3 van dit arrest is aangegeven. 
         
       
       
         3.13.3. 
         Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden. 
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellante] toe om te bewijzen dat [geïntimeerde] in de periode vanaf september 2015 uitlatingen heeft gedaan die inhielden dat hij zich jegens [appellante] niet zou beroepen op de opzegtermijn van één maand die gold ten aanzien van de huurovereenkomst; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     
     
       bepaalt dat [geïntimeerde] zich te zijner tijd desgewenst bij memorie na (al dan niet gehouden) getuigenverhoor kan uitlaten over hetgeen het hof in rov. 3.6.1 tot en met 3.6.3 van dit arrest heeft overwogen, waarna [appellante] bij antwoordmemorie na (al dan niet gehouden) getuigenverhoor mag reageren; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M.  Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer