ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:84

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:84 Gerechtshof Amsterdam , 13-01-2015 / 200.134.797-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-01-13

Zaaknummer: 200.134.797-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:84

---

Nu in voldoende mate vaststaat dat huurder toestemming had van vorige verhuurder om zolderkamer onder te verhuren, is sprake van onrechtmatige eigenrichting van verhuurder door afsluiten water en elektriciteit. Verhuurder is schadeplichtig jegens huur voor gederfde inkomsten van onderhuur.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.134.797/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 12-36545 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant in het principaal appel, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. W.D. Vorstman te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de commanditaire vennootschap Hockeyhuis C.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde in het principaal appel, 
       tevens incidenteel appellante,  
       advocaat: mr. T. Bogers te Amsterdam . 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Hockeyhuis genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 16 augustus 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 29 mei 2013, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Hockeyhuis als eiseres in conventie, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in (voorwaardelijke) reconventie. 
     
     
     
       Op 15 oktober 2013 heeft het hof in de zaak een tussenarrest gewezen en een comparitie van partijen bepaald tot – onder meer – het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Die comparitie heeft op 20 november 2013 plaatsgevonden. Een minnelijke regeling tussen partijen is toen niet tot stand gekomen.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens houdende een vermeerdering van eis, met 	producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens 	akte houdende eiswijziging, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel; 
     - akte overlegging productie van [appellant]; 
     - antwoordakte van Hockeyhuis. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd - zakelijk weergegeven - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog Hockeyhuis in haar vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren en de vorderingen van [appellant] zoals in hoger beroep vermeerderd zal toewijzen, met veroordeling van Hockeyhuis in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. 
       Hockeyhuis heeft geconcludeerd - zakelijk weergegeven - tot verwerping van het principaal beroep en tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover het de  afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde betreft, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Beoordeling 
     
     
       2.1 
       Deze zaak betreft - zakelijk samengevat - het volgende:  
       
       a.  Bij schriftelijk huurcontract van 19 oktober 1983 heeft [appellant] van een rechtsvoorganger van Hockeyhuis gehuurd de woning [adres] te [gemeente]. Tot het gehuurde behoort een ruimte op de vierde verdieping (de zolder van het pand). De huurprijs van het gehuurde bedroeg laatstelijk € 266,31 per maand. [appellant] had genoemde ruimte op de zolder laatstelijk verhuurd aan  [X], die deze onderhuur heeft opgezegd tegen 1 oktober 2011 en het door hem gehuurde per die datum heeft verlaten.  
       
       b.  Hockeyhuis heeft daarop in oktober 2011 water- en elektriciteitsleidingen in de door [appellant] gehuurde zolderruimte onbruikbaar gemaakt. Zij heeft zich daartoe zonder toestemming van [appellant] toegang tot die ruimte verschaft.  
       
       c. [appellant] heeft vanaf 1 oktober 2011 € 192,- per maand op zijn huurbetaling aan Hockeyhuis in mindering gebracht.  Hockeyhuis heeft [appellant] diverse keren gesommeerd om de volledige huur te betalen.  
       
       d. Tegen de achtergrond van deze feiten heeft Hockeyhuis in eerste aanleg in conventie gevorderd dat haar huurovereenkomst met [appellant] wegens huurachterstand van laatstgenoemde zal worden ontbonden en dat [appellant] zal worden veroordeeld tot ontruiming alsmede tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.  
       
         
          [appellant] heeft die vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen bestreden en zijnerzijds in voorwaardelijke reconventie gevorderd - zakelijk weergegeven - dat Hockeyhuis zal worden veroordeeld om zijn schade te vergoeden voor het deel dat in conventie, na de eventuele huurprijsvermindering, resteert na verrekening van zijn schade van € 192,- per maand en voor zover een beroep op verrekening niet rechtsgeldig mocht worden geoordeeld, zijn volledige schade van  
         € 192,- per maand te rekenen vanaf oktober 2011 tot de dag van het herstel van zijn zolderkamer in de oorspronkelijke en verhuurbare staat, met de proceskosten. [appellant] stelde daartoe onder meer dat Hockeyhuis buiten zijn toestemming en medeweten in oktober 2011 de water- en elektriciteitsleidingen van de door hem gehuurde zolderkamer onbruikbaar heeft gemaakt waardoor die kamer voor onderverhuur niet langer geschikt is en dat Hockeyhuis heeft geweigerd een en ander te herstellen, terwijl Hockeyhuis ondanks sommaties daartoe eveneens in die kamer opgetreden lekkages niet heeft verholpen.  
       
       
       e.  Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 20 februari 2013 een comparitie van partijen had gelast, die op 17 april 2013 is gehouden, heeft hij bij het vonnis waarvan beroep in conventie de geldvorderingen van Hockeyhuis grotendeels toegewezen doch de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde door [appellant] afgewezen, en in voorwaardelijke reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen, met - zowel in conventie als in reconventie - veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
       
       f.  Tegen die beslissingen en de gronden waarop zij rusten hebben beide partijen grieven geformuleerd.      
       
     
     
       2.2. 
       Met grief I in het principaal appel voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door zijn zolderruimte onder te verhuren. Die grief is gegrond. Daartoe geldt het volgende.  
       
       
         Zoals [appellant] reeds in eerste aanleg bij de conclusie van antwoord had aangevoerd(zie die conclusie, in het bijzonder de nummers 2 tot en met 5) had  Hockeyhuis reeds eerder, en wel bij dagvaarding van 12 februari 2009, [appellant] voor de kantonrechter gedaagd (het hof begrijpt: de kantonrechter te Amsterdam) en de ontruiming door [appellant] van het gehuurde gevorderd op - onder meer - de grond dat [appellant] zonder toestemming van Hockeyhuis zich de genoemde zolderkamer had  toegeëigend en die had onderverhuurd. [appellant] heeft daar - eveneens in die conclusie van antwoord - aan toegevoegd dat hij die stellingen in die procedure bij antwoord en dupliek uitvoerig had betwist, alsmede dat hij in die procedure op 2 februari 2011 de voormalige eigenaar van het pand had laten horen om die betwisting nader te onderbouwen, waarna de kantonrechter in die procedure bij tussenvonnis van 9 december 2011 de vordering van Hockeyhuis had afgewezen. In de conclusie van antwoord in de huidige procedure onder 4 heeft [appellant] ook geciteerd wat de kantonrechter in de vorige procedure in het tussenvonnis van 9 december 2011 onder 3. daartoe had overwogen.   
       
       
       
         De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep dat gemotiveerde verweer van [appellant] niet behandeld,  maar in dat vonnis als erkend dan wel dan niet (voldoende) weersproken onder 1.1 onder meer vastgesteld: “ (….)  Ingevolge het huurcontract is onderverhuur verboden zonder schriftelijke toestemming. Desondanks heeft [appellant] de zolderruimte onderverhuurd. ” 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In hoger beroep heeft [appellant] bij memorie van grieven als producties 6 en 7 eerdergenoemd tussenvonnis van 9 december 2011 alsmede het eindvonnis van 25 mei 2012 overgelegd die door de kantonrechter te Amsterdam in bovengenoemde eerdere procedure - die het rolnummer 1024223 CV EXPL 09-4514 draagt - tussen partijen zijn uitgesproken. Uit die vonnissen, die  in kracht van gewijsde zijn gegaan, blijkt onder meer het volgende. 
         Bij tussenvonnis van 20 augustus 2010 is onder meer aan [appellant] bewijs opgedragen van zijn stelling dat de (toenmalige) eigenaar van het pand hem, als huurder van de eerste verdieping, toestemming heeft verleend om een van de zich op de vierde verdieping van het pand bevindende kamers onder te verhuren. [appellant] heeft daartoe zijn voormalige verhuurder [Y] (hierna: [Y]) als getuige onder ede laten horen (het proces-verbaal van dat verhoor van 2 februari 2011 is als productie 5 bij memorie van grieven overgelegd) en deze heeft – kort gezegd – die door hem gegeven toestemming bevestigd en daar aan toegevoegd dat ter gelegenheid van het transport of de verkoop van het pand (aan Hockeyhuis)  uitdrukkelijk melding is gemaakt van de onderverhuur door [appellant] aan en de bewoning van die kamer door een derde, alles als nader vermeld in het tussenvonnis van de kantonrechter van 9 december 2011 onder 3. De slotsom van die paragraaf in het vonnis van de kantonrechter luidt dat ook voor zover gebaseerd op onderverhuur van de kamer op de vierde verdieping de vorderingen van Hockeyhuis moeten worden afgewezen. In het eindvonnis van 25 mei 2012 in die procedure heeft de kantonrechter onder 1. overwogen dat hij met inachtneming van hetgeen verder in dat eindvonnis wordt overwogen, blijft bij hetgeen in  het tussenvonnis van 9 december 2011 was overwogen. 
         Dat betekent - [appellant] heeft daar blijkens zijn toelichting op grief 1 onder de nummers 22 tot en met 29 van de memorie van grieven ook een beroep op gedaan - dat in de huidige procedure tussen partijen als vaststaand moet worden aangenomen dat [appellant] het recht had om zijn kamer op de vierde verdieping onder te verhuren.  Omtrent die “rechtsbetrekking in geschil” als bedoeld in artikel 236 Rv, te weten de door Hockeyhuis als verhuurder betwiste bevoegdheid van haar huurder [appellant] om de door hem van Hockeyhuis gehuurde kamer op de zolderverdieping onder te verhuren is immers door de kantonrechter bij de in kracht van gewijsde gegane vonnissen van 9 december 2011 en 25 mei 2012 reeds beslist, welke beslissing gezag van gewijsde toekomt en bindende kracht heeft in het huidige geding. Daaraan doet niet af dat in het oorspronkelijke huurcontract uit 1983 onderverhuur zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder was verboden, aangezien dat verbod door de later door [Y] gegeven toestemming opzij is gezet, waaraan Hockeyhuis als opvolgend verhuurder is gebonden. Het hof voegt daar naar aanleiding van een desbetreffend door Hockeyhuis in hoger beroep gevoerd verweer nog aan toe dat noch uit de genoemde vonnissen van de kantonrechter van 9 december 2011 en 25 mei 2012, noch uit de in eerste aanleg door [Y] als getuige afgelegde verklaring en noch uit de door [appellant] bij akte van 8 april 2014 overgelegde nadere verklaring van [Y] van 28 maart 2014 enige aanwijzing valt te putten dat de bevoegdheid van [appellant] tot onderverhuur van de zolderkamer beperkt was tot de onderhuurder [X] die per 1 oktober 2011 is vertrokken.     
       
       
     
     
       2.4. 
       
         De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 5. onder meer overwogen dat tot uitgangspunt wordt genomen dat [appellant] na het opzeggen door de onderhuurder niet bevoegd was om een nieuwe onderhuurder te nemen zonder de schriftelijke toestemming van Hockeyhuis en dat Hockeyhuis voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat en waarom zij die toestemming niet zou hebben verleend.  
         Met de grieven II en III bestrijdt [appellant] dat oordeel en de overwegingen waarop dat oordeel berust. Wat er van dat alles zij: bij behandeling van die grieven heeft [appellant] na hetgeen ten aanzien van grief I is overwogen geen belang meer, aangezien daarin immers al is geoordeeld dat [appellant] voor (verdere) onderverhuur van de zolderkamer aan een derde geen toestemming van Hockeyhuis nodig had en heeft.  
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Grief IV in het principaal appel is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (onder 4 in het vonnis waarvan beroep) dat de zich op de zolder bevindende douche/toiletruimte niet tot de door [appellant] gehuurde ruimte op zolder behoorde.  [appellant] bestrijdt dat. Hij voert aan dat [Y] hem toestemming heeft gegeven om zijn kamer op de vierde verdieping onder te verhuren met medegebruik van de douche-en toiletruimte aldaar. De onderhuurders van [appellant] deelden volgens hem de douche/toiletruimte op de vierde verdieping met de huurders van [Y], welke situatie sinds 1993/1994 heeft bestaan. Het gebruik van de douche/toilet ruimte houdt onmiddellijk verband met de toestemming die [Y] hem had verleend tot onderverhuur van zijn zolderkamer en sluit aan bij het gebruik van de onderhuurders van de zolderkamer. De douche/toiletruimte  was vrij toegankelijk voor alle huurders van kamers op de vierde verdieping en [Y] heeft niet als voorwaarde gesteld dat de onderhuurders van [appellant] gebruik zouden moeten maken van de voorzieningen in de woning van [appellant] op de eerste verdieping, aldus nog steeds [appellant].  
         Ter adstructie van een en ander heeft [appellant] in hoger beroep de hiervoor reeds genoemde verklaring van [Y] van 28 maart 2014 overgelegd.  De inhoud van die verklaring luidt als volgt :  
       
       
       
         “ Beste heer [appellant],  
       
       
       
         
           Hierbij bevestig ik je nogmaals dat wij rond 1993/1994 zijn overeengekomen dat je jouw zolderkamer zo vaak mocht onderverhuren als je wilde zolang als jij de woning met zolderkamer bleef huren. Ik heb je ook toestemming gegeven dat je je onderhuurders gebruik mocht laten maken van de douche en de wc die bij de zolderkamers hoorden. Het kan best zijn dat je de zolderkamer al vaker had verhuurd voordat ik het pand verkocht aan Hockeyhuis. Ik kan me dat niet meer herinneren maar dat maakt ook niet uit omdat ik je toestemming had gegeven. Volgens mij had ik dit al allemaal duidelijk gezegd toen ik bij de rechtbank moest getuigen. 
         
       
       
       
         
           
            [Y]
           
         
         (handtekening) “ 
       
       
       
         Hockeyhuis heeft hiertegenover wel aangevoerd dat zij de authenticiteit van die verklaring niet kan vaststellen, doch gronden om die authenticiteit in twijfel te trekken heeft zij niet aangevoerd.  Het hof vindt geen aanleiding om daaraan en aan de geloofwaardigheid van die verklaring te twijfelen, aangezien de inhoud daarvan rechtstreeks aansluit bij hetgeen [Y] op 11 februari 2011 als getuige bij de kantonrechter heeft verklaard en de handtekening die onder de verklaring van 28 maart 2014 is geplaatst niet afwijkt van de handtekening onder de verklaring van [Y] die in het proces-verbaal van zijn verhoor als getuige bij de kantonrechter is te zien.  Ook overigens heeft Hockeyhuis onvoldoende gemotiveerd betwist dat tot de door [appellant] gehuurde en onderverhuurde kamer op zolder het medegebruik behoorde van de zich op die zolder bevindende douche/toiletruimte.  Hockeyhuis stelt wel (bij memorie van antwoord onder 33) dat die douche/toiletruimte “ aan andere huurders toebehoort” doch laat na te vermelden om welke huurders het daarbij zou gaan. 
         Grief IV is dus gegrond. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Grief V in het principaal appel richt zich tegen de overweging van de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep onder 6,  inhoudende dat niet is komen vast te staan dat [appellant] aan Hockeyhuis in rekening te brengen inkomensschade heeft geleden door het verlies van zijn onderhuurder. 
         Ook deze grief is gegrond. [appellant] heeft gesteld (zie onder meer de memorie van grieven onder 50 en de memorie van antwoord in het incidenteel appel onder 3) dat Hockeyhuis in oktober 2011 buiten zijn medeweten en zonder zijn toestemming onder meer de water- en electriciteitsleidingen en de thermostaatkraan van de verwarming uit de door [appellant] van Hockeyhuis gehuurde zolderkamer heeft gesloopt alsmede de mengkraan van de wastafel in die kamer heeft verwijderd en meegenomen.  Hockeyhuis heeft zich daartoe toegang tot die kamer verschaft door het slot van de kamerdeur open te breken en het slot daarvan vervangen zonder [appellant] daarvan een sleutel te geven. Hockeyhuis heeft, aldus [appellant], een en ander ondanks sommatie daartoe nadien niet hersteld en de kamer daardoor te rekenen vanaf oktober 2011 voor verdere onderverhuur ongeschikt gemaakt. De schade die [appellant] daardoor lijdt - door hem gesteld op € 192,- per maand, de huur die [X] hem betaalde - heeft [appellant] te rekenen vanaf oktober 2011 bij wege van verrekening op de door hem aan Hockeyhuis te betalen en betaalde huur in mindering gebracht, maar vordert hij tevens bij voorwaardelijke eis in reconventie in deze procedure van Hockeyhuis indien hem de door hem toegepaste verrekening rechtens niet zou zijn toegestaan. [appellant] stelt zich overigens op het standpunt dat onder de door hem gestelde omstandigheden als hiervoor vermeld het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als bedoeld in artikel 6:248 BW zou zijn als Hockeyhuis – zoals zij doet – zich tegenover hem zou mogen beroepen op het in het bovengenoemd schriftelijke huurcontract opgenomen verbod tot verrekening.    
       
       
     
     
       2.7. 
       Hockeyhuis heeft de onder 2.6  vermelde, door [appellant] gestelde en door of in opdracht van Hockeyhuis uitgevoerde werkzaamheden aan en in de door [appellant] van Hockeyhuis gehuurde kamer, niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. In rechte staan die dan ook vast. Eveneens staat vast dat [appellant] aan Hockeyhuis geen toestemming voor die werkzaamheden had gegeven en evenmin om zich daartoe toegang tot de zolderkamer te verschaffen. Die werkzaamheden hebben er door hun aard - het onklaar maken van de electriciteitsleidingen alsmede de verwarming en de wastafel in die kamer, en het - naar niet is bestreden - ondanks sommatie nalaten door Hockeyhuis van herstel van een en ander, toe geleid dat de kamer voor verdere onderverhuur ongeschikt werd en bleef, zoals door [appellant] ook is gesteld. Het is tevens aannemelijk dat de laatste onderhuurder [X], mede gelet op de inhoud van diens als productie 1 bij de memorie van grieven overgelegde verklaring, de onderhuur heeft opgezegd nadat hem door of vanwege Hockeyhuis was meegedeeld dat Hockeyhuis in de zolderkamer - kort gezegd - bouwwerkzaamheden ging uitvoeren, alsmede dat hij niet zou hebben opgezegd en niet zou zijn verhuisd als daarvan geen sprake zou zijn geweest. Bovengenoemde gedragingen van Hockeyhuis leveren een toerekenbare tekortkoming van Hockeyhuis als verhuurder ten opzichte van haar huurder [appellant] op, die Hockeyhuis tot vergoeding van de daardoor aan [appellant] berokkende schade verplicht. Die schade bestaat in elk geval uit de huur voor de laatstelijk door [X] gehuurde zolderkamer, inclusief medegebruik van de zich op de zolder bevindende douche/toiletruimte, van  € 192, - per maand, zoals door [appellant] gesteld. Hockeyhuis heeft niet, in elk geval onvoldoende gemotiveerd betwist dat [X] die huur betaalde. Evenmin is gesteld of gebleken dat [appellant] dat bedrag aan huur om andere redenen niet zou hebben ontvangen indien de toerekenbare tekortkoming van Hockeyhuis wordt weggedacht. Op het voetspoor van hetgeen [appellant] in hoger beroep vordert  - zie zijn memorie van grieven onder 127, tegen welke vermeerdering van eis (in voorwaardelijke reconventie) als zodanig Hockeyhuis zich niet heeft verzet - zal Hockeyhuis dat bedrag als schadevergoeding aan [appellant] verschuldigd zijn totdat in opdracht en voor rekening van Hockeyhuis de electriciteitsleidingen, verwarming en wastafel in de zolderkamer zullen zijn hersteld en die kamer ook overigens weer in verhuurbare staat zoals voorheen zal zijn gebracht. Die schadevergoeding van € 192,- per maand zal [appellant] te rekenen vanaf 1 oktober 2011 maandelijks in mindering mogen brengen op de door hem aan Hockeyhuis  te betalen huur. Weliswaar beroept Hockeyhuis zich op het verbod tot verrekening dat in bovengenoemd schriftelijk huurcontract is opgenomen, maar in de gegeven omstandigheden - een ernstig geval van eigenrichting van een verhuurder ten opzichte van zijn huurder, zelfs tijdens een tussen partijen lopende gerechtelijke procedure omtrent (onder meer) de onderverhuur van de  zolderkamer en zonder het oordeel van de rechter daaromtrent af te wachten - is het beroep van Hockeyhuis op de desbetreffende bepaling in het huurcontract naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof voegt daar ten overvloede en volledigheidshalve nog aan toe dat - zelfs indien over die verrekeningsbevoegdheid anders zou worden geoordeeld - de desbetreffende tegenvordering van [appellant] in reconventie tot een bedrag van  € 192,-  per maand totdat de zolderkamer door Hockeyhuis in verhuurbare staat zal zijn hersteld  toewijsbaar zou zijn geweest. Nu het hof [appellant] in dit geval echter wel tot verrekening bevoegd acht, is de voorwaarde waaronder [appellant] in reconventie zijn vordering heeft ingesteld niet vervuld.   
       
     
     
       2.8. 
       
         Grief VI in het principaal appel houdt in dat de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep onder 7. ten onrechte aan [appellant] geen huurvermindering heeft toegekend wegens vermindering van huurgenot als gevolg van lekkages die Hockeyhuis - naar [appellant], kort samengevat, stelt - niet tijdig en niet effectief genoeg heeft verholpen. [appellant] heeft bij behandeling van die grief - die door Hockeyhuis wordt bestreden - evenwel geen belang, nu hij blijkens zijn memorie van grieven ( bladzijde 28, slot), naar het hof begrijpt, het totaal van de diverse door hem gestelde schades (waaronder zijn schade als gevolg van gederfd huurgenot wegens lekkages) heeft gemaximeerd op een bedrag van € 192,- per maand, welk bedrag hiervoor al toewijsbaar bleek. De vraag of en zo ja in welke mate [appellant] schade als gevolg van lekkages heeft geleden en of en zo ja tot welk bedrag [appellant] deswege tegenover Hockeyhuis aanspraak op huurvermindering heeft behoeft dus hier niet te worden onderzocht en beantwoord. 
         Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor Grief VII in het principaal appel en de in die grief door [appellant] aan de orde gestelde schade wegens verminderd huurgenot als gevolg van de werkzaamheden die Hockeyhuis in de zolderkamer heeft uitgevoerd en die hiervoor reeds werden vermeld. Ook bij behandeling van die grief heeft [appellant] dus geen belang meer.  
       
       
     
     
       2.9. 
       In het incidenteel appel heeft Hockeyhuis als grief opgeworpen dat de kantonrechter ten onrechte haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] niet heeft toegewezen en [appellant] niet tot ontruiming heeft veroordeeld. Hockeyhuis vordert dat die vorderingen in hoger beroep alsnog zullen worden toegewezen, op de wijze zoals dat in haar eiswijziging (opgenomen in haar memorie van antwoord  onder  76 en 77) staat vermeld. Gelet op hetgeen hiervoor ten aanzien van de grieven in het principaal appel is overwogen faalt die grief, aangezien gronden voor toewijzing van die vorderingen ontbreken. Hockeyhuis stelt immers niet - en het blijkt ook niet - dat wanneer de door [appellant] te rekenen vanaf 1 oktober 2011 op de door hem aan Hockeyhuis verschuldigde huur in mindering gebrachte schadevergoeding van € 192,- per maand in aanmerking wordt genomen er dan wat betreft het maandelijkse restant van enige huurachterstand aan de zijde van [appellant] sprake zou zijn.  
       
     
     
       2.10. 
       Hockeyhuis heeft in hoger beroep geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan met betrekking tot concrete feiten die - zouden zij komen vast te staan - omtrent het bovenstaande tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het door Hockeyhuis gedaan bewijsaanbod moet dan ook worden gepasseerd.  
       
     
     
       2.11. 
       Een en ander leidt tot de volgende beslissing. Hockeyhuis dient als in het ongelijk gesteld in de kosten van beide instanties te worden verwezen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal appel : 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep;  
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst in conventie de vorderingen van Hockeyhuis alsnog geheel af;  
     
     
     
       verstaat dat de voorwaarde waaronder [appellant] zijn vordering in reconventie heeft  ingesteld niet is vervuld;  
     
     
     
       veroordeelt Hockeyhuis in de kosten van het geding in eerste aanleg ( zowel in conventie als in reconventie) begroot op € 350,00 voor salaris alsmede in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op  
       € 391,82 aan verschotten en €  1.264,00 voor salaris; 
     
     
     
       
         in het incidenteel appel;  
       
     
     
     
       verwerpt het beroep;  
     
     
     
       veroordeelt Hockeyhuis in de kosten van dit beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 632,00 voor salaris; 
     
     
     
       
         in het principaal en in het incidenteel appel :  
       verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.H.C. van Harmelen en                       A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.