ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:4972

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:4972 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 31-07-2025 / BRE 24/6931 tot en met 24/6934 WOZ

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-07-31

Zaaknummer: BRE 24/6931 tot en met 24/6934 WOZ

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:4972

---

WOZ-waarden van vier objecten, waarvan drie woningen en één niet-woning. De beroepen zijn ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: BRE 24/6931 tot en met 24/6934 WOZ 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2025 in de zaken tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] ., uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.  
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar van 2 oktober 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 4 maart 2024 de waarde van de navolgende onroerende zaken per 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2024 opgelegd. 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Zaaknummer 
                 
               
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
             
             
               
                 BRE 24/6931 
               
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 € 223.000 
               
             
             
               
                 BRE 24/6932 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 € 215.000 
               
             
             
               
                 BRE 24/6933 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 € 268.000 
               
             
             
               
                 BRE 24/6934 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 € 553.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur).  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. 
     
     
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3.	De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarden van de onroerende zaken moeten worden verminderd met 25%. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarden. Het verzoek om immateriële schadevergoeding heeft de gemachtigde ter zitting ingetrokken.   
       
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Vooraf: betalingsonmacht 
       
     
     
     
       4.	Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende (een rechtspersoon) voldoet aan de criteria voor vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake betaald.  
     
     
     
       
         De WOZ-waarden van de onroerende zaken 
       
     
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       4.2. 
       De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 
       
     
     
       4.3. 
       De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
   
   
     
      [adres 2] , [adres 1] en [adres 3] 
     
     
       4.5. 
       De onroerende zaak [adres 2] (bouwjaar 1940) betreft een appartement met een gebruiksoppervlakte van 85 m². De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 215.000. 
       
     
     
       4.6. 
       De onroerende zaak [adres 1] (bouwjaar 1940) betreft een appartement met een gebruiksoppervlakte van 97 m2. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 223.000. 
       
     
     
       4.7. 
       De onroerende zaak [adres 3] (bouwjaar 1942) betreft een appartement met een gebruiksoppervlakte van 139 m2 en een berging. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 268.000. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarden door de heffingsambtenaar  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. 
       
     
     
       4.9. 
       In de taxatiematrix zijn de waarden van de woningen [adres 2] , [adres 1] en [adres 3] , op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op berekende waarden van respectievelijk € 215.050, € 223.100 en € 268.710 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .  
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen?  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woningen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden van de woningen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de onroerende zaken? 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en blijkt uit de taxatiematrix dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. De rechtbank gaat voorbij aan  de geenszins onderbouwde stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarden van de woningen met 25% moet worden verminderd.. Er zijn geen aanknopingspunten in het dossier waardoor de rechtbank aanleiding ziet te twijfelen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woningen..  
       
     
     
       4.12. 
       
         Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen  
         
          [adres 2] , [adres 1] en [adres 3] , voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
     
   
   
     
      [adres 4]
     
     
     
       4.13. 
       De onroerende zaak [adres 4] betreft een casino met een oppervlakte van 380 m2.  
       
       
         
           Vooraf: op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt.  
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       
         Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 553.000 heeft de heffingsambtenaar primair de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast zoals opgenomen in het verweerschrift. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een huurwaarde van  
         € 60.800 en een kapitalisatiefactor van 9,1. De heffingsambtenaar stelt dat deze waarde zeker niet te hoog is vastgesteld, aangezien de eigen huurwaarde blijkens het inlichtingenformulier € 96.036 is. Verder heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van [adres 10] en [adres 11].  
       
       
     
     
       4.16. 
       
         Om aan te tonen dat de vastgestelde waarde van € 553.000 zeker niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift ook nog een NAR-berekening toegevoegd, waaruit een (afgeronde) waarde volgt van € 960.000. De heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 91.200 en een kapitalisatiefactor van 10,55. De heffingsambtenaar heeft voor de berekening hiervan gebruik gemaakt van de algemene gegevens uit de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2023  
         (de Taxatiewijzer). 
       
       
     
     
       4.17. 
       Het gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode en de berekening van de onderdelen van de NAR-berekening die zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer zijn niet gemotiveerd betwist door belanghebbende en de rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid ervan. Belanghebbende heeft wel het leegstandsrisico van 7,5% betwist. Belanghebbende heeft in dat kader aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. 
       
     
     
       4.18. 
       De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voor de waardering is uitgegaan van een lagere huurwaarde dan de eigen huurwaarde van de onroerende zaak dat is gerealiseerd na het begin van de coronapandemie en op een moment dat de gevolgen van de genomen corona-maatregelen van invloed zouden kunnen zijn. Voor zover de coronapandemie en de daartegen gerichte maatregelen al van invloed zijn op de waarde van onderhavig object, is dat in die huurprijs verdisconteerd.  
       
     
     
       4.19. 
       Belanghebbende heeft in zijn pinpoint-brief verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en allonges van de vergelijkingsobjecten om te kunnen controleren of de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt. 
       
     
     
       4.20. 
       Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende gevraagde informatie  niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft een NAR-berekening toegevoegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. De blote stelling dat huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan 
       
     
     
       4.21. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object [adres 4] voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       5.	De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.  
     
     
     
       5.1. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van  
       mr. D. Damen, griffier, op 31 juli 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
   
   
      Kamerstukken II1992/933, 22 885, nr. 3, blz. 44