ECLI: ECLI:NL:RBZUT:2007:BA4426

Titel: ECLI:NL:RBZUT:2007:BA4426 Rechtbank Zutphen , 10-01-2007 / 75516 / HA ZA 06-149

Gerecht: Rechtbank Zutphen

Datum uitspraak: 2007-01-10

Zaaknummer: 75516 / HA ZA 06-149

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZUT:2007:BA4426

---

Koop bedrijfspand met uitgestelde betaling; sleutelovereenkomst; conformiteit ex art. 7:17 BW; lekkage na extreme weersomstandigheden bij een plat dak van een tien jaar oud bedrijfspand.

RECHTBANK ZUTPHEN 
     
     Sector Civiel – Afdeling Handel 
     
     zaaknummer / rolnummer: 75516 / HA ZA 06-149 
     
     
     Vonnis van 3 januari 2007 
     
     in de zaak van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       BEEKMAN HOLDING BV, 
       gevestigd te Apeldoorn, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       procureur mr. M.W. Verhoeven, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       DE OVERKANT VASTGOED B.V., 
       gevestigd te Apeldoorn, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       procureur mr. S.W. van Dijk, 
       advocaat 
       aanvankelijk mr. S.M. van der Zwan te Dieren,  
       thans mr. H.J. Schaatsbergen te Zwolle. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna Beekman Holding B.V. en de Overkant Vastgoed B.V. genoemd worden. 
       
     
     
       1. De procedure 
       1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 24 mei 2006 
       - het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2006 
       - de akte van de Overkant Vastgoed B.V.  
       - de antwoordakte van Beekman Holding B.V.. 
     
     
     1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2. De feiten 
       2.1. Tussen Beekman Holding B.V. als verkoper en de Overkant Vastgoed B.V. als koper is op 20 juni 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand, staande en gelegen aan [adres] te Apeldoorn, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, [kadastraal nummer], tegen een koopsom van € 1.300.000,00. 
     
     
     
       1.2. In de koopovereenkomst komen onder meer de navolgende bepalingen voor:  
       “(...) 
       ARTIKEL 5 STAAT VAN DE ONROERENDE ZAAK, GEBRUIK 
       5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (...) 
       (...) 
       5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijk levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor voormeld gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. (...) 
       (...) 
       5.5 Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van eigendomsoverdracht de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren. 
       (...) 
     
     
     
       ARTIKEL 7 BATEN EN LASTEN 
       Alle baten en lasten komen voor rekening van koper met ingang van datum van notarieel transport.  
       (...) 
     
     
     
       ARTIKEL 10 RISICO-OVERGANG, BESCHADIGING DOOR OVERMACHT 
       10.1 De onroerende zaak is met ingang van het moment van het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. 
       (...)” 
     
     
     
       1.3. Nadat de Overkant Vastgoed B.V. had aangegeven dat zij per 1 september 2005 over het pand wilde beschikken met een uitgestelde betaling tot 1 december 2005, hebben partijen een zogenoemde sleutelovereenkomst gesloten, waarin onder meer de navolgende bepalingen voorkomen: 
       “(...) 
       3. dat koper het gekochte heeft geïnspecteerd en heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden opgeleverd. 
       (...) 
       4. dat koper het gekochte aanvaardt in de staat waarin het zich heden bevindt.  
       (...) 
       7. dat koper vanaf 1 september 2005 het bedrijfspand feitelijk aanvaardt waarbij vanaf die datum alle baten en lasten voor zijn rekening zullen zijn, zulks in afwijking/aanvullend op artikel 7 van de koopakte 
       (...) 
       10. dat koper zich verplicht op 1 september 2005 de gas-, water- en electrameters laat overschrijven op zijn naam 
       (...)” 
       Door sleuteloverdracht heeft de Overkant Vastgoed B.V. het bedrijfpand op 1 september 2005 feitelijk ter beschikking gekregen van Beekman Holding B.V. 
     
     
     1.4. Bij brief van 28 november 2005 heeft de Overkant Vastgoed B.V., bij monde van haar advocaat mr. S. M. van der Zwan, aan Beekman Holding B.V. laten weten dat het dak van het pand op meerdere plaatsen lekte. Naar aanleiding daarvan heeft de Overkant Vastgoed B.V. zich tegenover Beekman Holding B.V. beroepen op een opschortingrecht met betrekking tot de eigendomsoverdracht van het pand, die op 1 december 2005 zou plaatsvinden. Partijen hebben vervolgens in onderling overleg afgesproken dat, met inachtneming van de wederzijdse rechten, het transport doorgang zou vinden, waarbij een bedrag van € 25.000,00 in depot zou worden geplaatst bij de notaris. Daartoe is een depotovereenkomst opgemaakt en ondertekend. Op 1 december 2005 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden.  
     
     
       3. De vordering en het verweer in conventie en in reconventie 
       3.1. Beekman Holding B.V. vordert dat de rechtbank, 
       in conventie,  
       de Overkant Vastgoed B.V. zal veroordelen, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:  
       - tot betaling van € 25.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 december 2005 tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling; 
       - tot vergoeding van de buitengerechtelijke invorderingskosten begroot op een bedrag van € 1.158,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; 
       - tot betaling van de kosten van dit geding; 
       in reconventie, 
       de Overkant Vastgoed B.V. zal veroordelen:  
       - tot betaling van de kosten van het geding. 
     
     
     
       1.2. De Overkant Vastgoed B.V. vordert dat de rechtbank, 
       in reconventie:  
       - een deskundigenonderzoek zal gelasten en Beekman Holding B.V. zal veroordelen om  
       aan de Overkant Vastgoed B.V. schadevergoeding (waaronder de kosten van verhaal) te betalen als nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de transportdatum, althans vanaf 3 mei 2006 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       in conventie en in reconventie: 
       - Beekman Holding B.V. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen in de kosten van deze procedure.  
     
     
     1.3. Beekman Holding B.V. heeft ter onderbouwing van haar standpunt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het navolgende aangevoerd. 
     
     1.3.1. Primair stelt zij dat de Overkant Vastgoed B.V., gelet op artikel 3 en 4 van de sleutelovereenkomst, heeft geconstateerd dat het pand zich op 1 september 2005 bevond in de staat waarin het volgens de koopakte diende te worden opgeleverd en dat de Overkant Vastgoed B.V. het gekochte als zodanig heeft aanvaard. Daarmee is het risico volledig overgegaan op de Overkant Vastgoed B.V. Dat blijkt ook uit de artikelen van de sleutelovereenkomst ter zake van de gas- water- en elektrameters en de opstalverzekering. Daarom kan de Overkant Vastgoed B.V. geen beroep meer doen op artikel 5 van de koopovereenkomst. 
     
     1.3.2. Subsidiair stelt Beekman Holding B.V. dat het pand op 1 september 2005 de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn. In september, oktober en begin november 2005 heeft het enige keren flink geregend. Toen heeft Beekman Holding B.V. geen klachten over lekkage gehoord van de Overkant Vastgoed B.V. Bij de bezichtiging van het pand vóór de verkoop is Beekman Holding B.V. door de Overkant Vastgoed B.V. gewezen op de bruine (droge) plekken in de plafondplaten. Beekman Holding B.V. heeft toen tegen de Overkant Vastgoed B.V. gezegd dat die plekken te maken hadden met een lekkage door condens van de airconditioning en dat er nooit lekkage is geweest in het kantoordeel van het pand door water van buitenaf. Die plafondplaten met bruine vlekken zaten overigens op een ander plaats dan waar het lekte in november 2005. Er is wel eens lekkage van buitenaf geweest in het magazijn. Dat is toen deugdelijk verholpen en de reparatieplekken op het dak waren als zodanig waarneembaar. Beekman Holding B.V. betwist dat er vóór of op 25 november 2005, voordat het extreem ging sneeuwen, sprake is geweest van lekkage of doorbuigingen van het dak. Zij betwist ook dat alle door de Overkant Vastgoed B.V. gestelde reparaties aan het dak hebben plaatsgevonden. 
     
     
       1.3.3. Zij heeft niet gegarandeerd dat het pand onder alle omstandigheden en alle weersgesteldheden, waterdicht zou zijn. Dat kan niet onder normaal gebuik worden verstaan. Op 24 en 25 november 2005 is sprake geweest van zeer extreme weersomstandigheden in de vorm van extreme hoeveelheden sneeuw. Veel andere platte daken hadden toen ook grote problemen met de sneeuwoverlast.  
       Het rapport van Munters van 13 december 2005, dat door de Overkant Vastgoed B.V. in het geding is gebracht, is éénzijdig en partijdig. De Overkant Vastgoed B.V. kan niet klagen over enige gebreken aan het dak in die zin dat het niet meer nieuw is. Het pand was op 1 september 2005 10 jaar oud en de garantie voor het dak was net vervallen, hetgeen gebruikelijk is voor platte daken. Bovendien had de Overkant Vastgoed B.V. de gebreken, die in het rapport van Munters worden genoemd en die zijn veroorzaakt door veroudering en slijtage, voorafgaande aan de koopovereenkomst zelf kunnen vaststellen. Zij had het dak kunnen bekijken met een ladder, die in het pand aanwezig is, of met een hoogwerker. Zij heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. 
     
     
     1.3.4. Omdat Beekman Holding B.V. zich niet aansprakelijk acht voor de gestelde gebreken, heeft zij bij haar brief van 7 december 2005 de Overkant Vastgoed B.V. gesommeerd en nog een termijn van één week gegeven om de notaris opdracht te geven om het bedrag van € 25.000,00 te betalen. Daardoor is de Overkant Vastgoed B.V. met ingang van 14 december 2005 in verzuim geraakt. Verder heeft Beekman Holding B.V. kosten moeten maken teneinde buitengerechtelijk te incasseren, in welk verband zij aanspraak maakt op een bedrag van € 1.158,00. 
     
     1.2. De Overkant Vastgoed B.V. heeft ter onderbouwing van haar standpunt het navolgende aangevoerd. 
     
     1.1.1. Zij is voor het eerst met lekkages en doorbuigingen van het dak geconfronteerd op 25 november 2005, nog voordat het ging sneeuwen. Zij weet niet meer precies wanneer er, in de periode tussen 1 september 2005 en 1 januari 2006, plafondplaten met bruine vlekken verwijderd zijn die nat waren. De natheid van de plafondplaten kan zijn gekomen van de sneeuw in november 2005, maar kan ook van eerder zijn geweest. 
     
     1.1.2. Beekman Holding B.V. heeft via artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het pand de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarbij hoort een dak dat voldoende stevig is en lekvrij. Daarnaast beroept de Overkant Vastgoed B.V. zich op non-conformiteit van het (dak van het) pand ex artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Waaruit de gebreken precies bestaan, is de Overkant Vastgoed B.V. niet bekend. Het Lekdetectiebedrijf Munters spreekt in haar rapport van 13 december 2005 over het op meerdere plaatsen loslaten van de bitumineuse dakbedekking, onvoldoende bescherming tegen UV-straling, gaten in het dak en oude lekkagesporen boven de plafondplaten. Uit de oude lekkagesporen en de slechte staat van de dakbedekking is gebleken dat de gebreken reeds bij de ingebruikneming bestonden. Ook moet op grond daarvan aangenomen worden dat Beekman Holding B.V. haar mededelingsplicht heeft geschonden. 
     
     1.1.3. Of er sprake was van extreme weersomstandigheden op 25 november 2005 is niet van belang, omdat de toestand van het dak zodanig was dat ook bij gewone regenval lekkage en dakdoorbuigingen te duchten waren. Evenmin is artikel 3 van de sleutelovereenkomst van belang, omdat bij die inspectie de onderhavige gebreken niet zichtbaar waren en de Overkant Vastgoed B.V. door dat artikel geen afstand heeft gedaan van de rechten uit de door Beekman Holding B.V. gegeven garantie. 
     
     1.1.4. De Overkant Vastgoed B.V. heeft naar aanleiding van die gebreken deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst verzocht van Beekman Holding B.V. Omdat Beekman Holding B.V. daartoe niet bereid is, heeft zij er recht op schadevergoeding in de vorm van reparatiekosten en bijkomende kosten van Beekman Holding B.V. te vorderen. Zij beroept zich daarbij op compensatie met het gedeponeerde bedrag van € 25.000,00. 
     
     
       4. De beoordeling 
       in conventie en in reconventie 
       4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk worden behandeld. 
     
     
     4.2. De primaire grondslag van de vorderingen van Beekman Holding B.V. is gebaseerd op artikel 3 en 4 van de sleutelovereenkomst. De inspectie, die in artikel 3 wordt genoemd, duidt erop dat de Overkant Vastgoed B.V. achteraf niet kan klagen over bij die inspectie zichtbare gebreken aan het pand. Immers, artikel 4 kan niet anders uitgelegd worden dan dat de Overkant Vastgoed B.V. het pand heeft aanvaardt met die zichtbare gebreken. Dat betekent echter nog niet dat de Overkant Vastgoed B.V. geheel afstand heeft gedaan van haar rechten uit artikel 5 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voor zover die gebreken onzichtbaar waren bij een inspectie, kan de Overkant Vastgoed B.V. op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst ageren. Uit de formulering van artikel 5.3 van de koopovereenkomst blijkt dit ook. Immers voor kenbare gebreken wordt niet ingestaan, voor niet kenbare wel. Ook volgens artikel 7:17 BW lid 5 kan de Overkant Vastgoed B.V. zich niet beroepen op gebreken die haar bij het sluiten van de overeenkomst bekend waren of bekend konden zijn. Beekman Holding B.V. heeft haar, blijkens artikel 5.5 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de sleutelovereenkomst, kennelijk in de gelegenheid gesteld om het pand van binnen en van buiten te inspecteren. Daarmee staat vast dat de Overkant Vastgoed B.V. in de gelegenheid geweest is om zichtbare gebreken aan het dak waar te nemen. Daarbij is niet van belang of er een ladder in het gebouw aanwezig was bij de inspectie. Gesteld noch gebleken is dat De Overkant Vastgoed B.V. niet zelf de voorwaarden voor een door haar gewenste inspectie heeft kunnen scheppen. Daarom kan zij zich er achteraf niet op beroepen, dat er geen ladder of hoogwerker aanwezig was om het dak te bekijken. Nu het hier gaat om een bedrijfsmatig aangekocht bedrijfspand, mag ervan worden uitgegaan dat de Overkant Vastgoed B.V. de gelegenheid heeft gehad om het pand te laten inspecteren door een algemeen bouwtechnisch adviseur, zoals te doen gebruikelijk. Het gaat er dus om of de gebreken voor een algemeen bouwtechnisch adviseur onzichtbaar zouden zijn geweest. 
     
     1.3. Subsidiair stelt Beekman Holding B.V. dat het pand op 1 september 2005 de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl de Overkant Vastgoed B.V. juist aan haar reconventionele vordering ten grondslag legt dat het pand bij de ingebruikneming die eigenschappen niet bezat. De Overkant Vastgoed B.V. heeft niet tegengesproken dat, bij de beoordeling van de vraag of het pand de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn, moet worden uitgegaan van de toestand van het pand op 1 september 2005. Naar het oordeel van de rechtbank is dit juist omdat het pand feitelijk op die datum aan de Overkant Vastgoed B.V. is overgedragen en artikel 10 van de koopovereenkomst het risico op die datum laat overgaan op de koper. 
     
     1.4. Vast staat dat het in september, oktober en begin november 2005 enige keren flink heeft geregend en dat Beekman Holding B.V. toen geen klachten over lekkage heeft gehoord van de Overkant Vastgoed B.V. Dat is immers door de Overkant Vastgoed B.V. niet tegengesproken. Voor het eerst bij brief van 28 november 2005 heeft de Overkant Vastgoed B.V. geklaagd over lekkage en doorbuiging van het dak. Dat lijkt erop te wijzen dat het dak bestand was tegen flinke regenval. Na de overvloedige sneeuwval van 24 en 25 november 2005 is het dak wel gaan lekken en doorbuigen. Volgens de Overkant Vastgoed B.V. lag dat aan de slechte staat van het dak, die in het rapport van Munters wordt aangegeven. Op grond van dat rapport gaat de Overkant Vastgoed B.V. er van uit dat die slechte staat van het dak al op 1 september 2005 aanwezig was en niet pas na de overvloedige sneeuwval van 24 en 25 november 2005. Nu zij stelt niet te weten of het al vóór 24 november 2005 heeft gelekt, is onduidelijk waaruit de Overkant Vastgoed B.V. afleidt, dat er al bij gewone regenval lekkage en doorbuiging van het dak te duchten was. De rechtbank gaat er daarom van uit dat dit niet het geval was.  
     
     1.5. Beekman Holding B.V. heeft gesteld dat de Overkant Vastgoed B.V. geen nieuw dak mocht verwachten en dat de Overkant Vastgoed B.V. de veroudering, slijtage en reparatieplekken aan het dak zelf had kunnen waarnemen, alsmede dat de weersomstandigheden op 24 en 25 november 2005 zo extreem waren dat het dak daarop redelijkerwijs niet berekend hoefde te zijn. De rechtbank is het in zoverre met Beekman Holding B.V. eens dat de Overkant Vastgoed B.V., als koper van een tien jaar oud pand, tot op zekere hoogte rekening moest houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, zelfs al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Van een garantie dat het dak (voorlopig) niet zou gaan lekken is immers geen sprake, blijkens de koopoverkomst en de stellingen van partijen. Dat betekent dat de lekkage in en na november 2005 nog niet de conclusie rechtvaardigt dat Beekman Holding B.V. niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Bij een plat dak van 10 jaar oud kan een lekkage voorkomen, zonder dat dan altijd gezegd kan worden dat het dak niet voldoet aan de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen voor normaal gebruik. Bovendien gaat het in deze alleen over de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet-kenbare/onzichtbare gebreken. Voor zover die gebreken zichtbaar waren bij een inspectie van het gebouw van binnen en van buiten, heeft de Overkant Vastgoed B.V. die aanvaard en kan zij daarover niet klagen, zoals hiervoor onder 4.2 is overwogen. 
     
     1.6. Dit alles brengt mee dat slechts als het dak bij de ingebruikneming door de Overkant Vastgoed B.V. op 1 september 2005 niet-kenbare gebreken had, die de Overkant Vastgoed B.V. op grond van de overeenkomsten tussen partijen, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de leeftijd van het pand, redelijkerwijs niet behoefde te verwachten en die het normaal gebruik als bedrijfspand in de weg staan, Beekman Holding B.V. niet voldaan heeft aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
     
     
       1.7. Beekman Holding B.V. heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst aangegeven dat de bruine plekken in het plafond van het kantoordeel van het pand te maken hadden met een lekkage door condens van de airconditioning, alsmede dat er nooit lekkage was geweest in het kantoordeel van het pand door water van buitenaf. Bij de comparitie heeft de Overkant Vastgoed B.V. aangevoerd dat zij betwijfelt of de bruine plekken op de plafondplaten door de aircolekkage zijn veroorzaakt.  
       De rechtbank begrijpt deze stelling, in samenhang met de andere stellingen van de Overkant Vastgoed B.V. en het rapport van Musters, aldus. De Overkant Vastgoed B.V. is van mening dat het dak, zonder dat dit te zien was bij een inspectie van binnen en van buiten, al op 1 september 2005 zodanige gebreken had dat redelijkerwijs daaruit afgeleid kan worden dat er al vóór die datum sprake is geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand. Als dit het geval is geweest en Beekman Holding B.V. heeft dat geweten, dan had zij dat moeten meedelen aan de Overkant Vastgoed B.V. vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Zelfs als Beekman Holding B.V. het niet wist, maar vast komt te staan dat er vóór 1 september 2007 sprake is geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand, heeft zij niet het dak geleverd zoals was overeengekomen. Een plat dak dat eerder van buitenaf gelekt heeft, is immers in een andere staat dan een plat dak waarbij dat niet het geval is. Het is namelijk van algemene bekendheid, dat een eerdere lekkage van buitenaf bij een plat dak de kans op nieuwe lekkages vergroot. Op grond van de mededeling van Beekman Holding B.V. hoefde de Overkant Vastgoed B.V. niet te verwachten dat het dak, zonder dat dit te zien was bij een inspectie al op 1 september 2005 zodanige gebreken had dat, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de 10-jarige leeftijd van het pand, redelijkerwijs daaruit afgeleid kon worden dat er al eerder sprake was geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand.  
       Nu deze stelling door Beekman Holding B.V. wordt betwist, zal de Overkant Vastgoed B.V. in de gelegenheid gesteld worden haar stelling te bewijzen.  
     
     
     1.8. Het rapport van Munters geeft alleen de toestand weer op 13 december 2005, maar zegt niets over lekkages van vóór 1 september 2005. Bovendien wordt in het rapport niets vermeld over de zichtbaarheid of onzichtbaarheid van de gestelde gebreken op 1 september 2005. In zoverre vormt het rapport van Munters niet voldoende bewijs van de stelling dat het dak al op 1 september 2005 - niet kenbare - gebreken had.  
     
     1.9. De Overkant Vastgoed B.V. heeft de rechtbank verzocht ten behoeve van het door haar te leveren bewijs een deskundigenonderzoek te gelasten. De rechtbank acht het ook zinvol om met betrekking tot de gestelde gebreken van het dak een deskundige te raadplegen. Partijen zijn het erover eens dat als deskundige benoemd kan worden één van de medewerkers van BDA Dakadvies B.V te Gorinchem. De rechtbank zal daartoe overgaan. Partijen hebben zich uitgelaten over de aan de deskundige te stellen vragen. Kennelijk zijn zij daarbij van andere te bewijzen feiten uitgegaan dan welke hiervoor zijn aangegeven. Om die reden zal de rechtbank die vragen niet overnemen, maar andere vragen aan de deskundige voorleggen, zoals hierna is aangegeven.  
     
     1.10. Indien op grond van het deskundigenrapport en de eventuele latere bewijsvoering wordt geconcludeerd dat het dak op 1 september 2005 niet-kenbare gebreken had die de Overkant Vastgoed B.V. op grond van de overeenkomsten tussen partijen, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de leeftijd van het pand, redelijkerwijs niet behoefde te verwachten en die normaal gebruik als bedrijfspand in de weg staan, heeft Beekman Holding B.V. niet voldaan aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. In dat geval is zij verantwoordelijk voor de reparatiekosten en ook voor de schade die de Overkant Vastgoed B.V. door de niet-nakoming heeft geleden. Het totaalbedrag daarvan kan dan gecompenseerd worden met het gedeponeerde bedrag van € 25.000,00, nu de Overkant Vastgoed B.V. niet weersproken heeft dat dat bedrag, als restant van de koopprijs, in beginsel aan Beekman Holding B.V. toekomt. Indien voormeld bewijs niet geleverd wordt, dient de Overkant Vastgoed B.V. mee te werken aan uitbetaling van het gedeponeerde bedrag aan Beekman Holding B.V. 
     
     1.2. De Overkant Vastgoed B.V. zal worden belast met de betaling van het voorschot aan de deskundige, aangezien zij voornoemd bewijs zal dienen te leveren. Na het deskundigenbericht zal de Overkant Vastgoed B.V. kunnen aangeven of zij nog (nader) bewijs wil leveren in de vorm van het horen van getuigen of op een andere manier.  
     
     1.12. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
     
     
     
       5. De beslissing 
       in conventie en in reconventie, 
       De rechtbank, 
     
     
     beveelt een onderzoek door een deskundige en legt de deskundige de volgende vragen voor: 
     
     
       a. Hoe beoordeelt u in zijn algemeenheid de staat van het dak van het pand, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de 10-jarige leeftijd van het pand? 
       b. Met welke mate van zekerheid kan gezegd worden dat de door u aangetroffen gebreken reeds aanwezig waren op 1 september 2005 en dat deze niet na die datum zijn ontstaan door bijvoorbeeld verdergaande slijtage door de extreme weersomstandigheden, veroudering en/of (nood)reparaties van na die datum? 
       c. Indien het eerste deel van vraag b. met een positieve score van meer dan 60 % kan worden beantwoord, met welke mate van zekerheid kan dan gezegd worden dat de door u aangetroffen gebreken op 1 september 2005 voor een algemeen bouwtechnisch adviseur zichtbaar waren bij een inspectie van het pand van binnen en van buiten, inclusief de buitenkant van het dak? 
       d. Met welke mate van zekerheid kan gezegd worden dat uit de door u aangetroffen gebreken afgeleid kan worden dat er al vóór 1 september 2005 sprake is geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand? 
       e. Welke andere feiten en/of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak? 
     
     
     
       benoemt tot deskundige: de heer A.H. Bron van BDA Dakadvies B.V., 
       Postbus 389, 4200 AJ te Gorinchem, [telefoonnummer]; 
     
     
     bepaalt dat de deskundige zo spoedig mogelijk, maar niet eerder dan nadat partijen het voorschot op het honorarium van de deskundige op de hierna aangegeven wijze hebben voldaan, tot het onderzoek zal overgaan en een met redenen omkleed schriftelijk rapport zal indienen ter griffie van deze rechtbank vóór 1 april 2007, onder bijvoeging van een gespecificeerde rekening; 
     
     bepaalt de hoogte van het voorschot, inclusief BTW, op het honorarium van de deskundige op € 2.845,00 inclusief BTW; 
     
     bepaalt dat de deskundige niet zal aanvangen met de werkzaamheden dan nadat de Overkant Vastgoed B.V. het bedrag van € 2.845,00 inclusief BTW ten behoeve van het voorschot op het honorarium van de deskundige heeft voldaan ter griffie van deze rechtbank op bankrekening nummer 19.23.25.922 t.n.v. Ministerie van Justitie (547), onder vermelding van: code 183, Beekman Holding B.V. /de Overkant Vastgoed B.V., rolnummer 75516 HAZA 06-149, te betalen binnen twee weken na heden; 
     
     bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden aanstonds dient te staken, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn; 
     
     bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden eerst dient voort te zetten, nadat van de griffier het bericht is ontvangen dat de Overkant Vastgoed B.V. een aanvullend voorschot heeft betaald; 
     
     bepaalt dat de procesdossiers door partijen ter beschikking van de deskundige zullen worden gesteld; 
     
     bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat de deskundige in het schriftelijke bericht laat blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken; 
     
     bepaalt dat de deskundige, voorafgaand aan toezending van zijn schriftelijke bericht aan de rechtbank, het concept van dit schriftelijke bericht aan partijen zal toezenden opdat partijen in de gelegenheid zijn om daarover opmerkingen te maken en dat de deskundige in het schriftelijke bericht doen blijken of partijen opmerkingen hebben gemaakt en wat zijn reactie daarop is geweest; 
     
     bepaalt dat de zaak voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van de Overkant Vastgoed B.V., hetzij voor doorhaling zal worden uitgeroepen ter rolle van 25 april 2007;  
     
     bepaalt dat van doorhaling eerst sprake zal zijn nadat de definitieve nota van de deskundige door partijen zal zijn voldaan onder verrekening van het betaalde voorschot; 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.M. Boon en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2007.