ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:2652

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:2652 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 21-08-2024 / 23/2

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-08-21

Zaaknummer: 23/2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:2652

---

Wet WOZ. Nieuwe stelling in nader stuk belanghebbende is tardief. Het hof ziet geen aanleiding om de zaak, zoals door belanghebbende is verzocht, te verwijzen naar een meervoudige kamer (artikel 8:10a Awb). Het hof oordeelt dat: (1) de rechtbank haar oordeel voldoende heeft gemotiveerd, (2) de objectafbakening juist is en (3) de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hoger beroep ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Enkelvoudige Belastingkamer 
     Nummer: 23/2 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] , 
       
       wonend in [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 23 november 2022, nummer ROE 22/1533, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, 
       
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn onder meer de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2022 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Dit betreffen een brief van 22 april 2024 en een nader stuk van 26 juli 2024. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       1.6. 
       De zitting heeft plaatsgevonden op 31 juli 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . 
       
     
     
       1.7. 
       Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.8. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 2021 gebouwde vrijstaande woning van 264 m2. Tot de onroerende zaak behoren een aangebouwde berging van 207 m2 en een kelder van 43 m2. De onroerende zaak is gelegen in [plaats 1] (nabij [woonplaats] ), op een perceel met – sinds de in 2021 bijgekochte grond – een totale oppervlakte van 862 m2.  
       
     
     
       2.2. 
       De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand 1 januari 2022, vastgesteld op € 674.000. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking.  
       
     
     
       2.3. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 606.000 en de aanslagen evenredig verminderd. 
       
     
     
       2.4. 
       De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport van 1 augustus 2022 van taxateur [taxateur] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 732.000. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingspanden, die evenals de onroerende zaak zijn gelegen in de gemeente [gemeente] , te weten: 
       
         
           
            [adres 2] in [plaats 2] , op 1 november 2021 geleverd voor € 912.500; 
         
         
           
            [adres 3] in [plaats 2] , op 2 december 2021 geleverd voor € 785.000; 
         
         
           
            [adres 4] in [plaats 3] , op 4 januari 2021 geleverd voor € 495.000. 
         
       
       
       
         Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingspanden en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.  
       
       
     
     
       2.5. 
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is (1) of de rechtbank haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd en de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft veroordeeld in de proceskosten, (2) of de objectafbakening juist is, in het bijzonder of de onroerende zaak behoort tot het WOZ-object [adres 1] en (3) de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2021. Tevens verzet belanghebbende zich tegen de afwijzing van zijn verzoek om de zaak te laten behandelen door een meervoudige kamer.  
       
       
         Belanghebbende heeft zijn standpunt dat de rechtbank het beroep niet zonder een onderzoek ter zitting mocht afdoen en dat dit moet leiden tot een terugwijzing naar de rechtbank, tijdens de zitting van het hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en – naar het hof hem begrijpt - primair tot vernietiging van de WOZ-beschikking vanwege onjuiste objectafbakening en subsidiair tot  
         vermindering van de WOZ-waarde tot € 350.000. 
       
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Vooraf  
       
     
     
     
       
         Nieuwe stelling in nader stuk van 26 juli 2024 tardief 
       
     
     
     
       4.0.1. 
       Belanghebbende heeft op 26 juli 2024, aldus binnen de 10-dagentermijn van artikel 8:58 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), een nader stuk ingediend waarin een reactie wordt gegeven op het verweerschrift in hoger beroep van de heffingsambtenaar. Dat verweerschrift is op 16 januari 2023 naar de gemachtigde van belanghebbende doorgestuurd. In het nader stuk van 26 juli 2024 voert belanghebbende aan dat bij het verweerschrift van de heffingsambtenaar een schermprint van ruimtelijkeplannen.nl (thans: omgevingsweb.nl) is gevoegd waaruit blijkt dat de onroerende zaak een bestemming ‘Agrarisch - Paardenhouderij’ heeft, terwijl in het taxatierapport van 1 augustus 2022 is vermeld dat de bestemming ‘Wonen’ is. Dit leidt volgens belanghebbende tot de conclusie dat de onderbouwing van de waarde niet correct is. 
       
     
     
       4.0.2. 
       De heffingsambtenaar heeft zich tijdens de zitting van het hof op het standpunt gesteld dat deze stelling van belanghebbende in het nader stuk van 26 juli 2024 tardief is en buiten beschouwing gelaten moet worden. Daartoe heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat dit een nieuwe stelling van belanghebbende is en dat het nader stuk dusdanig kort voor de zitting is ingediend dat hij niet meer de mogelijkheid heeft gehad om de taxateur, die wegens zomervakantie afwezig is, op dit punt te bevragen. De heffingsambtenaar heeft daarbij verklaard dat weliswaar niet in geschil is dat op omgevingsweb.nl als bestemming van de onroerende zaak ‘Agrarisch - Paardenhouderij’ is geregistreerd, maar dat hij niet weet of de taxateur op basis van een individuele beslissing een andere bestemming in het taxatierapport heeft vermeld en dat dergelijke beslissingen (nog) niet allemaal op omgevingsweb.nl gepubliceerd zijn. 
       
     
     
       4.0.3. 
       Het hof stelt vast dat de door belanghebbende genoemde schermprint van ruimtelijkeplannen.nl, een schermprint betreft die deel uitmaakt van het taxatierapport dat als bijlage bij het verweerschrift in beroep is ingediend en de rechtbank reeds op 12 oktober 2022 aan belanghebbende heeft verstrekt. Het hof volgt het standpunt van de heffingsambtenaar en is van oordeel dat belanghebbende ten aanzien van de bestemming van de onroerende zaak in het nader stuk een nieuwe stelling heeft ingenomen en dat die stelling tardief is. Naar het oordeel van het hof had belanghebbende deze stelling eerder kunnen en moeten inbrengen, aangezien de schermprint reeds vanaf oktober 2022 – en daarmee dus ook reeds ten tijde van het indienen van zijn hoger beroep – in zijn bezit is. Van de heffingsambtenaar kan redelijkerwijs niet worden verlangd dat hij kort voor of tijdens de zitting nog op die stelling reageert. De beoordeling van deze stelling vergt immers een onderzoek van feitelijke aard. De behandeling van de nieuwe stelling zou meebrengen dat de andere partij de gelegenheid moet krijgen om daarop te reageren. Dat zou een aanzienlijke vertraging opleveren. Een afweging van het belang van belanghebbende bij de behandeling van zijn nieuwe stelling tegenover het algemene belang van een doelmatige procesgang leidt tot de conclusie dat de behandeling van die stelling in strijd zou komen met een goede procesorde. Het hof laat deze nieuwe stelling dan ook buiten behandeling. 
       
       
         
           Behandeling door een meervoudige of enkelvoudige kamer 
         
       
       
     
     
       4.0.4. 
       Belanghebbende is bij brief van 19 april 2024 uitgenodigd voor de behandeling van de onderhavige zaak door de enkelvoudige belastingkamer van het hof. In de brief van 22 april 2024 heeft belanghebbende medegedeeld niet te kunnen instemmen met behandeling door een enkelvoudige kamer en verzocht om de zaak door een meervoudige kamer te laten behandelen. Belanghebbende leidt uit artikel 8:10a, lid 1 en lid 2, Awb af dat belastingzaken als uitgangspunt door een meervoudige kamer in behandeling worden genomen en dat die meervoudige kamer, indien een zaak zich daarvoor leent, de zaak kan verwijzen naar een enkelvoudige kamer. Van een dergelijke verwijzing door de meervoudige kamer blijkt volgens belanghebbende niet. Belanghebbende wijst op een arrest van de civiele kamer van de Hoge Raad van 22 februari 2019  en leidt daar – naar analogie – uit af dat aan partijen de gelegenheid moet worden geboden om te verzoeken dat de behandeling van de zaak door een meervoudige kamer plaatsvindt, hetgeen belanghebbende bij gelegenheid van deze brief heeft gedaan. 
       
     
     
       4.0.5. 
       Het hof heeft bij brief van 24 april 2024 gereageerd op belanghebbendes verzoek. In de brief is medegedeeld dat het hoger beroep in de onderhavige zaak door de enkelvoudige belastingkamer van het hof zal worden behandeld en dat belanghebbendes bezwaren tegen een behandeling door de enkelvoudige kamer tijdens die zitting naar voren gebracht kunnen worden. Tijdens de zitting van het hof heeft belanghebbende zijn standpunt gehandhaafd, in de zin dat hij van mening is dat partijen gelegenheid moeten hebben voor behandeling van een zaak bij de belastingkamer van het hof door een meervoudige kamer, ook als een zaak – zoals in dit geval, zoals door de gemachtigde van belanghebbende tijdens de zitting heeft erkend – zich leent voor behandeling door een enkelvoudige kamer.  
       
     
     
       4.0.6. 
       Het hof is van oordeel dat de zaak geschikt is voor behandeling door één rechter, zodat er geen aanleiding bestaat om, zoals belanghebbende heeft verzocht, de zaak (alsnog) te verwijzen naar een meervoudige kamer. Zoals de gemachtigde van belanghebbende tijdens de zitting heeft erkend, is geen sprake van factoren die maken dat de onderhavige zaak door een meervoudige kamer behandeld zou moeten worden. Uit de wettekst, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie kan ook geen algemene rechtsregel worden ontleend die verplicht tot een behandeling van een zaak bij de belastingkamer van het hof door een meervoudige kamer. Evenmin is een rechter verplicht een verzoek van een partij om behandeling door een meervoudige kamer in te willigen. De vergelijking met het door belanghebbende genoemde arrest van de civiele kamer van de Hoge Raad gaat niet op, omdat daarin sprake was van een bijzondere situatie waarin een zaak reeds door een meervoudige kamer op zitting was behandeld, er vervolgens een nadere zitting met een enkelvoudige kamer plaatsvond en de uitspraak uiteindelijk door een meervoudige kamer werd gedaan. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. 
       
     
     
       4.0.7. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat het hof verplicht was iets op schrift te stellen waaruit zou blijken dat de zaak van de meervoudige kamer naar de enkelvoudige kamer is verwezen, faalt dat betoog. De vermelding op de uitnodigingsbrief volstaat om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken welke verwijzing in de zin van artikel 8:10a Awb heeft plaatsgevonden en deze verwijzing hoeft jegens partijen niet nader te worden gemotiveerd. 
       
       
         
           Ten aanzien van het geschil 
         
       
       
       
         
           (1) Oordeel rechtbank onvoldoende gemotiveerd en ten onrechte geen proceskostenvergoeding voor het beroep 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hun voorgestane waardes aannemelijk hebben gemaakt. Gelet op de stukken van het geding komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, op een hogere waarde dan de waarde van de onroerende zaak van (na vermindering in bezwaar) € 606.000. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld, dat het beroep van belanghebbende ongegrond is en dat geen aanleiding bestaat om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Dit oordeel is volgens belanghebbende onvoldoende gemotiveerd, omdat niet duidelijk is welke waarde de rechtbank precies voorstaat. Daarnaast had het oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in was geslaagd de waarde te onderbouwen volgens belanghebbende moeten leiden tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.   
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank heeft in onderdeel 9 van de uitspraak, voor zover van belang, het volgende overwogen en geoordeeld: 
       
       
         “9. (…) Gelet op hetgeen uit de stukken over de objectkenmerken en ligging van de onroerende zaak naar voren komt, komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van € 606.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat het beroep van eiser ongegrond is en voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding bestaat.” 
       
       
       
         Het hof acht dit oordeel voldoende gemotiveerd. Geen rechtsregel verplicht de rechtbank ertoe de precieze waarde vast te stellen indien, zoals hier, de rechtbank van oordeel is dat de waarde hoger is dan de beschikte waarde. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om gebruik te maken van haar bevoegdheid om – bij een ongegrond beroep – de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Naar het oordeel van het hof mocht de rechtbank haar bevoegdheid op deze wijze invullen. 
       
       
       
         
           (2) De objectafbakening 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Ten aanzien van de objectafbakening heeft belanghebbende aangevoerd dat de onroerende zaak geen zelfstandige wooneenheid is, maar onderdeel van [adres 1] . Er is volgens belanghebbende sprake van een ‘rustende boer’-situatie als bedoeld in het bestemmingsplan en de onroerende zaak kan worden gezien als een aanleunwoning bij [adres 1] . Het hof verwerpt deze stelling. Artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ bepaalt dat voor toepassing van de Wet WOZ – onder meer – als één onroerende zaak wordt aangemerkt: een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Naar het oordeel van het hof rust op belanghebbende, als degene die stelt dat de twee afzonderlijke gedeelten als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt, de last voldoende feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, aannemelijk te maken die zijn stelling onderbouwen. Het hof acht belanghebbende daar niet in geslaagd. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de onroerende zaak (met toevoeging “naast”) in gebruik is bij belanghebbende en zijn partner en de woning [adres 1] (zonder toevoeging “naast”) bij hun (schoon)ouders. Dit betekent dat de woningen niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Daarnaast heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objecten, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. De stelling van belanghebbende dat het een woning betreft voor de “rustende boer” als bedoeld in het bestemmingsplan is daartoe onvoldoende. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de woningen terecht als twee objecten aangemerkt.  
       
       
         
           (3) De waarde van de onroerende zaak 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.5. 
       De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
       
     
     
       4.6. 
       De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.  Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.7. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van (ten minste) de beschikte waarde van (na vermindering in bezwaar) € 606.000, te weten een waarde van € 350.000. Belanghebbende heeft in de kern aangevoerd dat: (1) de vergelijkingspanden niet vergelijkbaar zijn, dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspanden en (2) de aangebouwde berging te hoog is gewaardeerd. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport met waardematrix (zie onder 2.4). 
       
     
     
       4.8. 
       Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Het hof zal hierna uitleggen hoe hij tot dit oordeel is gekomen. Daarbij zal worden ingegaan op hetgeen belanghebbende tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door belanghebbende zelf bepleite waarde van de onroerende zaak komt het hof, gelet op het voorgaande, niet toe. 
       
     
     
       4.9. 
       Het hof acht het taxatierapport van de heffingsambtenaar nog steeds bruikbaar, ook al is daarin vermeld dat de onroerende zaak een bestemming ‘Wonen’ heeft en tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak in omgevingsweb.nl de bestemming ‘Agrarisch - Paardenhouderij’ en niet de bestemming ‘Wonen’ heeft. Het hof overweegt daartoe als volgt. De heffingsambtenaar heeft onbetwist aangevoerd dat omgevingsweb.nl nog in een opstartfase zit en dat het nog niet elke gemeente is gelukt om hun bestemmingsplannen, inclusief eventuele individuele besluiten, daarin te uploaden. Dat de onroerende zaak in omgevingsweb.nl de bestemming ‘Agrarisch – Paardenhouderij’ heeft betekent dus niet zonder meer dat de onroerende zaak ook daadwerkelijk die bestemming heeft. Niet uitgesloten is dat de taxateur is uitgegaan van een individueel besluit of een vrijstelling die (nog) niet in omgevingsweb.nl is verwerkt. Of voor de onroerende zaak daadwerkelijk de bestemming ‘Agrarisch - Paardenhouderij’ en niet de bestemming ‘Wonen’ geldt, moet volgens de heffingsambtenaar daarom nader onderzocht worden. Omdat belanghebbende de stelling omtrent het bestemmingsplan pas enkele dagen voor de zitting bij het hof voor het eerst heeft aangevoerd, hoewel hij daartoe eerder de gelegenheid had, heeft het hof die stelling tardief verklaard (zie onder 4.0.1 tot en met 4.0.3). Het hof zal dus uitgaan van de juistheid van het taxatierapport waarin de bestemming ‘Wonen’ is vermeld. 
       
     
     
       4.10. 
       Ten aanzien van de stellingen van belanghebbende stelt het hof voorop dat aan de in bezwaar aangevoerde gronden (door belanghebbende zelf) slechts belang toekomt voor zover deze (tijdig) in beroep  of in hoger beroep zijn aangevoerd. Wat betreft de in (hoger) beroep betrokken stellingen van belanghebbende omtrent de onbruikbaarheid van de vergelijkingspanden en de gestelde verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspanden overweegt het hof dat het aan belanghebbende is om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die, indien zij juist zijn, leiden tot een mogelijk lagere waardering van de onroerende zaak (zie onder 4.6). Belanghebbende heeft in (hoger) beroep in algemene zin gesteld dat ‘diverse factoren onvoldoende of zelfs niet in ogenschouw zijn genomen’, en heeft dit – afgezien van het punt omtrent de objectafbakening zoals behandeld onder 4.3 en de beschrijving van de onroerende zaak onder punt 1 van het beroepschrift in eerste aanleg – niet concreet onderbouwd. De verwijzing in het nader stuk van 26 juli 2024 naar drie nieuwe vergelijkingspanden is daartoe onvoldoende, reeds omdat niet is toegelicht wanneer en voor welke prijzen deze panden zijn verkocht en welke gevolgen dat zou moeten hebben voor de waarde van de onroerende zaak.  
       
     
     
       4.11. 
       In het licht van wat belanghebbende in (hoger) beroep heeft aangevoerd acht het hof de vergelijkingspanden bruikbaar voor de waardebepaling en is bovendien voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en die vergelijkingspanden. De onroerende zaak is gelet op de vormgeving, de ligging en omvang een uniek object. Partijen zijn het erover eens dat in de gemeente en omgeving weinig tot geen goed gelijkende objecten voorhanden zijn. Echter, ook minder goed vergelijkbare objecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingspanden liggen in de omgeving van de onroerende zaak, zijn eveneens vrijstaand, hebben een moderne uitstraling en een vergelijkbare maatvoering wat betreft de hoofdbouw (de onroerende zaak 264 m2, de vergelijkingspanden in de bandbreedte 173-263 m2) en zijn gelegen op grote percelen (de onroerende zaak 862 m2, de vergelijkingspanden in de bandbreedte 458-660 m2). Ook de bouwjaren liggen niet heel ver uiteen (de onroerende zaak 2021, de vergelijkingspanden 2012 of 2017). Gelet hierop kunnen deze vergelijkingspanden dienen ter onderbouwing van de waarde. Het vergelijkingspand [adres 4] is gelet op de maatvoering van de hoofdbouw en de oppervlakte het minst goed vergelijkbaar, maar het hof zal dit vergelijkingspand wel meenemen in het voordeel van belanghebbende omdat dit pand de gemiddelde eenheidsprijs drukt. De onroerende zaak steekt dus wat betreft de maatvoering van de hoofdbouw, de perceelsomvang en het bouwjaar boven de vergelijkingspanden uit. Weliswaar liggen de vergelijkingspanden dichter bij voorzieningen maar daar staat de meer landelijke ligging van de onroerende zaak tegenover. Afgaande op de op fotomateriaal zichtbare bouwmaterialen gaat het hof voor de onroerende zaak uit van een kortere levensduur dan voor de vergelijkingspanden. Ook neemt het hof in ogenschouw dat het verschil tussen de taxatiewaarde en de beschikte waarde (na vermindering in bezwaar) € 126.000 bedraagt. Gelet hierop is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep ongegrond; 
       
       
         bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.  
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.  
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
       A.S. van Middelkoop	W.A.P. van Roij 
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      ECLI:NL:HR:2019:271. 
   
   
      Vgl. Gerechtshof Amsterdam 5 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2772 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 juni 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4801 (De Hoge Raad heeft de cassatieberoepen van desbetreffende belanghebbenden ongegrond resp. niet-ontvankelijk verklaard met toepassing van artikel 81, lid 1, Wet RO resp. artikel 80a Wet RO. Zie Hoge Raad 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:20 en Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:419). 
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3. 
   
   
      Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. 
   
   
      In het hogerberoepschrift is vermeld dat de in beroep ingebrachte grieven van overeenkomstig belang blijven.