ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:5424

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:5424 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 28-06-2022 / 200.297.438

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-06-28

Zaaknummer: 200.297.438

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:5424

---

Huur sociale woning. Ontbinding en ontruiming. Opschorting huurbetaling wegens ontbreken keuken?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.297.438/02 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 9003282) 
     
     
     
       
         arrest van 28 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats1] , 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. F.J.M. Kobossen,  
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Woonwaarts , 
       gevestigd te Nijmegen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: Woonwaarts, 
       advocaat: mr. P. Eymaal.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 april 2022 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de (enkelvoudige) mondelinge behandeling van 3 juni 2022. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       2 Kern van de zaak en de beslissing 
     
     
       2.1 
       Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2 van het (bestreden) vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 26 maart 2021, en vult deze hierna nog aan met de feiten van na het bestreden vonnis. 
       
     
     
       2.2 
       Woonwaarts verhuurde aan [appellant] de woning aan [adres] te [woonplaats1] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van € 611,27. [appellant] heeft de maandelijks verschuldigde huur niet (tijdig) voldaan waardoor er een huurachterstand is ontstaan. Deze achterstand bedroeg € 1.833,81 tot en met januari 2021.  
       
     
     
       2.3 
       De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en heeft, kort gezegd, [appellant] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, aan Woonwaarts een bedrag van € 2.168,92 te betalen aan huurachterstand tot en met januari 2021 met buitengerechtelijke kosten en verschenen rente, te vermeerderen met wettelijke rente, en vanaf 1 februari 2021 maandelijks € 611,27 te betalen als schadevergoeding tot de datum van de ontruiming.   
       
     
     
       2.4 
       In april 2021 heeft Woonwaarts het vonnis ten uitvoer gelegd en heeft [appellant] de woning verlaten. [appellant] heeft ook na januari 2021 geen huur betaald. Na de ontruiming heeft [appellant] een betalingsregeling getroffen met Woonwaarts op grond waarvan hij € 25,- per week moet voldoen. 
       
     
     
       2.5 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van één grief. Woonwaarts voert verweer en heeft in hoger beroep de gronden voor de ontbinding en ontruiming aangevuld. Het hof is het met de rechtbank eens en zal het vonnis bekrachtigen. Hierna legt het hof uit hoe het tot zijn oordeel komt. 
       
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       Het hof stelt voorop dat de huurachterstand tussen partijen niet in geschil is. Nu het gaat om een achterstand van (meer dan) drie maanden was er in beginsel voldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming over te gaan.  
       
     
     
       3.2 
       De grief van [appellant] houdt naar de kern genomen in, dat Woonwaarts in verzuim was met het plaatsen van een keuken en hij de huurbetalingen daarom mocht opschorten. Dit standpunt gaat naar het oordeel van het hof niet op. Vast staat, dat [appellant] bij aanvang van de huur ervoor koos om de bestaande keuken te laten staan (zie bijlage B bij de huurovereenkomst waarin staat opgenomen dat op verzoek van [appellant] de vorige huurder de inbouwkeuken inclusief apparatuur heeft laten zitten). Zoals Woonwaarts onvoldoende betwist heeft gesteld, zou [appellant] aanvankelijk zelf een nieuwe keuken installeren. Woonwaarts heeft op 2 november 2020 haar aannemer, Van Schaik B.V., opdracht gegeven alleen een stukje stucwerk uit te vlakken en het leidingwerk af te doppen zodat [appellant] verder kon. Op 9 november 2020 zijn deze werkzaamheden uitgevoerd. [appellant] heeft vervolgens zelf de oude keuken eruit gesloopt en de onderdelen naar buiten gegooid op 30 november 2020. [appellant] stelt dat hij op 3 december 2020 met Woonwaarts heeft afgesproken dat er eind december een keuken door Woonwaarts zou worden geplaatst. Hoewel die afspraak door Woonwaarts is betwist, blijkt uit een email van haar aannemer dat Woonwaarts op 9 december 2020 opdracht heeft gegeven tot het plaatsen van “ een keukenblokje " op het adres van [appellant] . Woonwaarts heeft betwist dat er met [appellant] een vaste termijn – volgens [appellant] : drie weken – voor de plaatsing was overeengekomen. Maar zelfs als het hof de stellingen van [appellant] volgt, was Woonwaarts niet eerder dan eind december 2020 gehouden tot de plaatsing van de keuken. Op dat moment bedroeg de huurachterstand al drie maanden. [appellant] was dus niet bevoegd tot opschorting toen hij de huur niet voldeed. 
       
     
     
       3.3 
       Daar komt bij dat de aannemer Van Schaik B.V. met de keuken op 6 januari 2021 bij [appellant] voor een dichte deur stond. [appellant] heeft gesteld dat dit niet aan hem lag omdat hij thuis was en alleen een kaartje in de bus vond dat de aannemer langs was geweest. Het hof heeft echter geen reden om te twijfelen aan het relaas van de aannemer (“ Aanwezig op locatie om de keuken te plaatsen met 2 man … Bewoner is niet thuis en aangebeld en telefonische contact proberen te krijgen weer gegaan ”), die verder buiten dit geschil staat. Woonwaarts heeft daarna bij brief van 11 januari 2021 aan [appellant] bericht dat zij niet nogmaals een afspraak zou maken om de keuken te laten plaatsen, maar de uitkomst van de rechtszaak zou afwachten. Nu [appellant] er zelf de hand in heeft gehad dat de keuken niet is geplaatst, slaagt een beroep op opschorting ook niet voor de huurachterstand die [appellant] in 2021 heeft laten oplopen.  
       
     
     
       3.4 
       Het hof betrekt hier nog bij dat [appellant] aan Woonwaarts bij e-mail van 29 oktober 2020 berichtte dat hij “ door omstandigheden ” de huur voor oktober, november en december 2020 niet kon betalen, maar dat hij de huur vanaf 1 januari 2021 weer gewoon zou voldoen. Voor de gemiste termijnen is op verzoek van [appellant] een betalingsregeling getroffen, die hij echter niet nakwam, waarna Woonwaarts deze heeft beëindigd. In een e-mail van 8 december 2020 schreef [appellant] dat hij de huur had opgeschort, met de toevoeging “ Geen keuken geen huur ”, maar later gaf hij bij e-mail van 23 december 2020 te kennen dat hij de huur niet kon voldoen omdat zijn bijstandsuitkering was stopgezet door de gemeente. Dit onderstreept dat [appellant] al geen huur betaalde voordat er een verplichting ten aanzien van de keuken was. Het wekt ook de indruk dat de huurachterstand een andere oorzaak had.  
       
     
     
       3.5 
       Uit al het voorgaande volgt dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de ontruiming heeft toegestaan vanwege de huurachterstand. De verdere gronden die Woonwaarts heeft aangevoerd voor de ontbinding en ontruiming (waaronder overlast en intimidatie en het zich jegens medewerkers van Woonwaarts niet gedragen zoals een goed huurder betaamt) behoeven daarom geen bespreking. 
       
     
     
       3.6 
       
        [appellant] heeft nog gesteld dat het ontbreken van de keuken in ieder geval een huurprijsvermindering rechtvaardigt (tot een huur van maximaal € 200 per maand). Woonwaarts heeft er echter terecht op gewezen dat dit niet is gevorderd door [appellant] volgens de regels en binnen de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Het ontbreken van de keuken is daarbij aan [appellant] zelf te wijten. De overige bezwaren van [appellant] gaan evenmin op. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van de huurachterstand klopt met de specificatie die als bijlage bij de inleidende dagvaarding is gevoegd. De toegewezen buitengerechtelijke kosten, met btw, vinden grondslag in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gemachtigde van Woonwaarts heeft aan de formaliteiten voldaan in de brief van 23 december 2020 en ook de in deze brief genoemde hoofdsom komt overeen met de op dat moment bestaande huurachterstand. Er geldt geen nadere eis dan de aanmaning met veertien dagen respijt voor betaling. Ook de andere beslissingen van de kantonrechter zijn dus vergeefs bestreden. 
       
     
     
       3.7 
       Omdat [appellant] geen voldoende concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. 
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       De grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonwaarts zullen worden vastgesteld op € 772 voor griffierecht en € 1.114 voor salaris advocaat (2 punten x tarief I).  
     
     
     
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 26 maart 2021;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonwaarts vastgesteld op € 772 voor griffierecht en op € 1.114 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, L.A. de Vrey en M.S.A. van Dam en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022.