ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:3204

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:3204 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 16-05-2024 / 23/1096 en 23/1099

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-05-16

Zaaknummer: 23/1096 en 23/1099

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:3204

---

huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: BRE 23/1096 en 23/1099 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaken tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [naam 1] van [B.V.] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de in een geschrift weergegeven uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft in een geschrift bij beschikkingen van 31 januari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (object 1) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 210.000 en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (object 2) vastgesteld op  
         € 385.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB). 
       
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 14 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 3] .  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Belanghebbende is eigenaar van beide objecten. Object 1 is een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 850 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 640 m2. Object 2 is een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 1.092 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 1.092 m2. 
     
     3. Voor zover er in beide beroepen sprake is van een derde belanghebbende, is deze niet in het geding betrokken.  
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     4. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van object 1 op de waardepeildatum maximaal € 165.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 210.000. Ten aanzien van object 2 vindt belanghebbende dat de waarde op de waardepeildatum maximaal € 288.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 385.000. 
     
     5. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslagen OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarde van de objecten. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.  
     
     6. In de uitspraak op bezwaar is tevens beslist op de bezwaren van belanghebbende tegen de WOZ-waarden van de objecten [adres 3] en [adres 4] , de daarmee samenhangende aanslagen OZB en de aanslagen rioolheffing. Nu belanghebbende betreffende deze objecten en aanslagen geen beroepsgronden heeft aangevoerd, blijven deze beschikkingen en aanslagen OZB en rioolheffing buiten de beoordeling. 
     
     7. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
     
     
       
         Formele grond 
       
     
     
     8. Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan artikel 40 Wet WOZ. Ter zitting heeft de gemachtigde bepleit dat hij in het publieke domein de verkopen van de referentiepanden niet terug heeft kunnen vinden. 
     
     
       8.1. 
       De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij overvallen is met dit standpunt van belanghebbende en heeft de rechtbank primair verzocht om het standpunt van belanghebbende tardief te verklaren. 
       
     
     
       8.2. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       8.3. 
       Uit het bezwaarschrift van belanghebbende kan niet worden afgeleid dat hij mede bedoeld heeft IWOZ-rapporten, die ten grondslag liggen aan de waarde van de referentiepanden, te verstrekken. Nu het verzoek om de stukken niet voldoende specifiek is, is het standpunt van belanghebbende ten aanzien van een eventuele schending van artikel 40 Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank tardief. 
       
       
         
           Gehanteerde taxatiemethode 
         
       
       
       
         9. Bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen kunnen de volgende methoden worden gebruikt: huurwaarde-kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en discounted-cash-flow methode (artikel 4, eerste lid aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). 
       
       
     
     
       9.1. 
       De door de heffingsambtenaar beschikte waarde is in eerste instantie bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. In de bezwaar- en beroepsfase heeft de heffingsambtenaar aan de beschikte waarde een onderbouwing met toepassing van de vergelijkingsmethode ten grondslag gelegd. Volgens belanghebbende is de vergelijkingsmethode in dit geval geen geschikte methode om de waarde van de onderhavige objecten te bepalen. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. De vergelijkingsmethode is een van de methoden die kan worden gebruikt bij het bepalen van de waarde voor niet-woningen (artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Het staat de heffingsambtenaar vrij om de voor hem meest geschikte methode te gebruiken. Toepassing van de vergelijkingsmethode verdient, gelet op het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ, bovendien de voorkeur op het moment dat er voldoende transactiegegevens beschikbaar zijn. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in eerste instantie de waarde heeft bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar mag de waarde namelijk in principe in ieder fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het pand bepaald op de waarde die aan het pand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       10.1. 
       De waarde van het pand is zoals hiervoor overwogen bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van panden die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het pand. De referentiepanden hoeven dus niet identiek te zijn aan het pand. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       10.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           
            [adres 1] (Object 1) 
         
       
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       10.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een  taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 maart 2023 door taxateur [naam 3] is opgemaakt. 
       
     
     
       10.4. 
       In het taxatierapport is de waarde van het object op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 210.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met object 1. 
       
       
         
           Zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met het pand?  
         
       
       
     
     
       10.5. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiepanden wat betreft uitstraling, ligging en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met het pand. De referentiepanden zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiepanden kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het pand. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het pand en de referentiepanden?  
         
       
       
     
     
       10.6. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van het pand tot stand is gekomen. Aan de ruimtes zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de kantoorruimte is gebruik gemaakt van een lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Het transactiecijfer van de referentieobjecten is gedeeld door de gewogen oppervlakte, waaruit een betaalde vierkante meterprijs volgt. Daarbij is voor alle objecten eenzelfde weging toegekend aan de afzonderlijke ruimtes op de begane grond (voor kantoorruimte is dit 150%) en afwaardering van 50% van de ruimtes op de eerste verdieping. De gebruikte eenheidsprijzen per vierkante meter liggen voor object 1 lager dan het gemiddelde van de gebruikte referentieobjecten. 
       
     
     
       10.7. 
       
         Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van onjuiste objectkenmerken. Uit het BAG-register valt op te maken dat de oppervlakte kleiner is, dan de oppervlakte die gehanteerd wordt door de heffingsambtenaar. Omdat de oppervlakte direct van invloed is op de vastgestelde waarde, is de waarde van het pand te hoog vastgesteld. In het taxatieverslag gaat de heffingsambtenaar uit van 350 m2 en in de uitspraak op bezwaar van 365 m2. Echter blijkt dat het pand een oppervlakte van 335 m2 heeft volgens belanghebbende. 	 
         	De heffingsambtenaar bepleit dat vanaf 2012 jaarlijks bezwaar wordt ingediend, nadat het pand in eigendom is gekomen van de huidige eigenaar. Hierin heeft de oppervlakte meermaals ter discussie gestaan. Het pand is in het verleden (april 2016), samen met de eigenaar bezocht en daarbij is de maatvoering gecontroleerd. De 15 m2 verschil tussen het BAG-register en de WOZ wordt veroorzaakt doordat het BAG-register uitgaat van netto-maten en de WOZ uitgaat van bruto-maten. De bruto vierkante meters zoals vermeld op het taxatieverslag zijn juist. Volgens belanghebbende wordt er in de uitspraak uitgegaan van 365 m2. Dit is echter niet juist, in de uitspraak wordt uitgegaan van 350 m2, zo bepleit de heffingsambtenaar.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het verschil in aantal vierkante meter, zit in de manier waarop met de maten wordt gerekend (netto-maten of bruto-maten). Er is gerekend met 350 m2. De oppervlakte van de opslag is 320 m2 en het kantoor 30 m2. Dat de gewogen vierkante meters hoger zijn, komt door het rekenen met 150% voor een kantoor op de begane grond. Hierdoor slaagt deze beroepsgrond niet. 
       
       
     
     
       10.8. 
       
         Belanghebbende bepleit dat het pand qua kwaliteit zeer eenvoudig gebouwd is en dat er gebruik is gemaakt van eenvoudige materialen. Er is gebruik gemaakt van damwandprofielen en het pand is niet opgemetseld. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de slechte bouwkwaliteit van het pand, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.  
         	De heffingsambtenaar bepleit dat de referentiepanden niet in negatieve zin verschillen van het pand. In tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, heeft het pand volgens de heffingsambtenaar wel een stenen gemetselde onderrand, wanden van damwandprofielen en een gemetseld kantoor aan de voorzijde van het pand. De referenties [adres 5] en [adres 7] zijn opgebouwd met damwandprofielen op een stenen onderstrook en hebben inpandige kantoren. [adres 6] is volledig in steen gebouwd maar is erg laag en heeft hierdoor een matige uitstraling en beperktere gebruiksmogelijkheden. In het taxatierapport worden nog twee referenties gehanteerd: [adres 9] en [adres 10] , beide met gemetselde kantoren en in damwandprofielen opgetrokken opslaghallen.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank is de stelling van belanghebbende over de kwaliteit van het object onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft namelijk niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van eenvoudig bouwmateriaal, waardoor de eindwaarde van het pand te hoog is vastgesteld. Hierdoor ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat er gebruik is gemaakt van eenvoudige bouwmaterialen die van negatieve invloed zijn op de waarde van het pand. 
       
       
     
     
       10.9. 
       
         Belanghebbende bepleit dat referentiepand [adres 7] beschikt over een lagere prijs per vierkante meter dan waar de heffingsambtenaar mee heeft gerekend. Wanneer dit verdisconteert zou worden, onderbouwd dit pand een lagere waarde.  
         	De heffingsambtenaar bepleit dat de gemeente bij de waardering uitgaat van meerdere transacties. Voornoemd referentiepand is op 17 augustus 2021 verkocht voor € 325.000 aan de zittende huurder. Dit is gewoonlijk niet de meest biedende gegadigde. Daarnaast ligt dit referentiepand vlakbij onderhavig pand op hetzelfde industrieterrein. Hierdoor is de vierkante meter prijs wat lager dan de getaxeerde vierkante meter prijs van onderhavig pand. Gelet op de vergelijkbaarheid van dit referentiepand en de gelijke ligging is de transactie toch meegenomen in de onderbouwing.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft voor de waardeberekening van het pand de prijs per vierkante meter bepaald aan de hand van de referentiepanden en niet enkel op basis van voornoemd referentiepand. Daarbij komt dat een lagere verkoopprijs in het voordeel van belanghebbende is. De gemiddelde m2-prijs van alle referentiepanden komt daarmee immers lager uit. Hierdoor slaagt deze beroepsgrond van belanghebbende niet. 
       
       
     
     
       10.10. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het pand voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           
            [adres 2] (Object 2) 
         
       
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
       
         11. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een  taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 maart 2023 door taxateur [naam 3] is opgemaakt. 
       
       
     
     
       11.1. 
       In het taxatierapport is de waarde van het pand op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 385.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met object 2. 
       
       
         
           Zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met het pand?  
         
       
       
     
     
       11.2. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiepanden wat betreft uitstraling, ligging en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met het pand. De referentiepanden zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiepanden kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het pand. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het pand en de referentiepanden?  
         
       
       
     
     
       11.3. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van het pand tot stand is gekomen. Aan de ruimtes zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de oppervlakte van de kantoorruimte is gebruik gemaakt van een lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Het transactiecijfer van de referentieobjecten is gedeeld door de gewogen oppervlakte, waaruit een betaalde vierkante meterprijs volgt. Daarbij is voor alle objecten eenzelfde weging toegekend aan de afzonderlijke ruimtes op de begane grond (voor kantoorruimte is dit 150%) en afwaardering van 50% van de ruimtes op de eerste verdieping. De gebruikte eenheidsprijzen per vierkante meter liggen voor object 1 lager dan het gemiddelde van de gebruikte referentieobjecten. 
       
     
     
       11.4. 
       
         Belanghebbende bepleit dat uit is gegaan van onjuiste objectkenmerken. De heffingsambtenaar gaat in het taxatieverslag uit van 655 m², daarna wordt uitgegaan van 667,50 m². De heffingsambtenaar heeft hiervoor geen enkele onderbouwing gegeven en gaat in haar uitspraak ten onrechte uit van een te grote oppervlakte, waardoor de waarde van het pand te hoog is vastgesteld.  
         	De heffingsambtenaar bepleit dat sinds dit pand in eigendom is van belanghebbende er jaarlijks bezwaar wordt ingediend. Het pand is in het verleden (april 2016) samen met belanghebbende bezocht en daarbij is samen met hem de maatvoering gecontroleerd. De bruto vierkante meters zoals vermeld op het taxatieverslag zijn juist. Volgens belanghebbende wordt er in de uitspraak uitgegaan van 667,5 m². Dit is niet juist. In de uitspraak wordt uitgegaan van 655 m². Belanghebbende verwart de berekende gewogen oppervlakte met de bruto oppervlakte. De berekende gewogen oppervlakte bedraagt 667,5 m². Deze oppervlakte wordt gebruikt om de primaire vierkante meter prijs te berekenen, aldus de heffingsambtenaar.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het verschil in aantal vierkante meter, zit in de manier waarop met de maten wordt gerekend (netto-maten of bruto-maten).  
       
       
     
     
       11.5. 
       
         Belanghebbende bepleit dat het pand qua kwaliteit zeer eenvoudig gebouwd is en dat er gebruik is gemaakt van eenvoudige materialen. Er is gebruik gemaakt van damwandprofielen en het pand is niet opgemetseld. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de slechte bouwkwaliteit van het pand, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.  
         	De heffingsambtenaar bepleit dat de referentiepanden niet in negatieve zin verschillen van het pand. In tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, heeft het pand volgens de heffingsambtenaar wel een stenen gemetselde onderrand, wanden van damwandprofielen en een gemetseld kantoor aan de voorzijde van het pand. De referenties [adres 5] en [adres 7] zijn opgebouwd met damwandprofielen op een stenen onderstrook en hebben inpandige kantoren. [adres 6] is volledig in steen gebouwd maar is erg laag en heeft hierdoor een matige uitstraling en beperktere gebruiksmogelijkheden. In het taxatierapport worden nog twee referenties gehanteerd: [adres 9] en [adres 10] , beide met gemetselde kantoren en in damwandprofielen opgetrokken opslaghallen.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank is de stelling van belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten onderbouwd dat er sprake is van eenvoudig bouwmateriaal, waardoor de eindwaarde van het pand te hoog is vastgesteld. Hierdoor ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat er gebruik is gemaakt van eenvoudige bouwmaterialen die van negatieve invloed zijn op de waarde van het pand. 
       
       
     
     
       11.6. 
       
         Belanghebbende bepleit dat referentiepand [adres 7] beschikt over een lagere prijs per vierkante meter dan waar de heffingsambtenaar mee heeft gerekend. Wanneer daar rekening mee wordt gehouden, rechtvaardigt dit een lagere waarde.  
         	De heffingsambtenaar bepleit dat de gemeente bij de waardering uitgaat van meerdere transacties. Voornoemd referentiepand is op 17 augustus 2021 verkocht voor € 325.000 aan de zittende huurder. Dit is gewoonlijk niet de meest biedende gegadigde. Daarnaast ligt dit referentiepand vlakbij onderhavig pand op hetzelfde industrieterrein. Hierdoor is de vierkante meter prijs wat lager dan de getaxeerde vierkante meter prijs van onderhavig pand. Gelet op de vergelijkbaarheid van dit referentiepand en de gelijke ligging is de transactie toch meegenomen in de onderbouwing.  
         	Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft voor de waardeberekening van het pand de prijs per vierkante meter bepaald aan de hand van de referentiepanden en niet enkel op basis van voornoemd referentiepand. Daarbij komt dat een lagere verkoopprijs in het voordeel van belanghebbende is. De gemiddelde m2-prijs van alle referentiepanden komt daarmee immers lager uit. Hierdoor slaagt deze beroepsgrond van belanghebbende niet. 
       
       
     
     
       11.7. 
       Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar een hogere kapitalisatiefactor hanteert voor het pand dan voor [adres 1] . De initiële kapitalisatiefactor was 11,3, terwijl voor [adres 1] 10,8 wordt gebruikt. Doordat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende ten onrechte een hogere vierkante meter prijs en kapitalisatiefactor heeft gebruikt voor onderhavig pand in vergelijking met [adres 1] , is de waarde te hoog vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank treft deze stelling geen doel. De kapitalisatiefactor is niet relevant bij toepassing van de vergelijkingsmethode.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       12. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.  
     
     
     
       12.1. 
       Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       verklaart de beroepen ongegrond. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44