ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2020:14062

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2020:14062 Rechtbank Den Haag , 15-12-2020 / 8729497 \ 20-15291

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2020-12-15

Zaaknummer: 8729497 \ 20-15291

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2020:14062

---

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik t.b.v. herontwikkeling woonwijk. Sloop wegens de bouwkundige staat van het gehuurde zelf en tevens ingegeven door stedenbouwkundige, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten. Gelet op de bijzonderheden van dit specifieke geval een iets hogere tegemoetkoming op grond van artikel 7:275 lid 1 BW. Uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

RECHTBANK DEN HAAG  
     
     
       Zittingsplaats ’s-Gravenhage  
     
     
     
       msv 
       Zaak/rolnr.:8729497 \ 20-15291 
       15 december 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       Stichting  Stichting Vestia , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde partij. 
     
     
     
       Partijen worden aangeduid als ‘Vestia’ enerzijds en ‘ [gedaagde] ’ anderzijds. 
     
     
     
       
         Procedure 
       
     
     
     
       De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: 
     
     
       
         de dagvaarding van 26 augustus 2020; 
       
       
         de conclusie van antwoord; 
       
       
         de door Vestia overgelegde producties 1 tot en met 20. 
       
     
     
     
       Op 16 november 2020 heeft een mondelinge behandeling mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen mevr. [betrokkene 1] en mevr. [betrokkene 2] namens eisende partij, bijgestaan door gemachtigde voormeld, en gedaagde partij in persoon met de heer [betrokkene 3] . Door de gemachtigde van eisende partij zijn zittingsaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op 1 december 2020, later verplaatst naar heden. 
     
   
   
     
       1 Feiten 
     De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten. 
     
       1.1 
       Tussen Vestia en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: de huidige woning). Ingevolge die huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht aan Vestia ter zake van huur te betalen een bedrag van thans € 258,17 per maand. De huidige woning is gelegen in de zogenaamde [naam wijk] te [plaats] . 
       
     
     
       1.2 
       
         Op 15 mei 2007 hebben Vestia en de gemeente [plaats] de ‘Ontwikkelingsovereenkomst vernieuwing [naam wijk] te [plaats] ’ gesloten. Daarin is onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “(…) Deze overeenkomst heeft ten doel het vastleggen van afspraken tussen partijen omtrent de gehele aanpak van de [naam wijk] op basis van de Intentieovereenkomst Vernieuwing [naam wijk] d.d. 27 april 2004, een convenant Aanpak [naam wijk] : afspraken en intenties d.d. 8 maart 2006 en de Raamovereenkomst Financiële afspraken [naam wijk] d.d. 8 maart 2006.  
         
       
       
       
         
           Het Project behelst het totaal van werkzaamheden in het Plangebied ter voorbereiding en realisatie van de Bouw en Openbare voorzieningen en bestaat onder meer uit (…) 
         
         
           2. de uitplaatsing (…). 
         
         
           3. sloopwerkzaamheden (…). (…).” 
         
       
       
     
     
       1.3 
       
         In juni 2011 heeft Vestia de plannen nader weergegeven in een door hen opgesteld Masterplan met de titel ‘ [naam wijk] groeit door’. In dat Masterplan zijn vijf deelpannen (Fases) ten behoeve van de ontwikkeling van de [naam wijk]  opgenomen. Voorts is in het Masterplan onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “(…)	 
         
         
           1. Waarom de [naam wijk] vernieuwen? 
         
         
           De [naam wijk] is na de Tweede Wereldoorlog ontworpen als een op zichzelf staande buurt (…). Omdat in de tijd van de wederopbouw een snelle bouwproductie nodig was, werd er minder aandacht besteed aan de kwaliteit van de woningen. De (bouw)technische gebreken worden nu steeds meer zichtbaar. Bovendien voldoen de woningen niet meer aan de huidige maatstaven van wooncomfort, geluidsisolatie, duurzaamheid en ruimtegebruik. Ook het leefklimaat in de buurt is steeds meer onder druk komen te staan. (,…). De [naam wijk] is na ruim vijftig jaar toe aan vernieuwing. (…)”. 
         
       
       
     
     
       1.4 
       Fase 1 en fase 2 uit het Masterplan zijn uitgevoerd en afgerond in de periode tussen 2011 en 2015. Ten aanzien van de overige fases is het project stil komen te liggen. 
       
     
     
       1.5 
       
         De herontwikkeling van de [naam wijk] is opnieuw opgepakt in 2018 via onder meer het ‘Startdocument project [naam wijk] fase 3, 4 en 5 [plaats] ’. Dit heeft geleid tot het plan ‘Optimaal’. In voormeld startdocument is onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “(…)  
           2.1 Locatie  
         
         
           (…) Fase 3, 4 en 5 hebben betrekking op de sloop van in totaal 190 woningen (…) en de nieuwbouw van 179 woningen. Met deze ingreep ronden we de herstructurering van de [naam wijk] af. (…) 
         
       
       
     
     
       2.2 
       
         
           
            [naam wijk] : voorkeursvariant 
         
         
           (…) Woonvisie gemeente [plaats] 
         
         
           De ontwikkeling sluit ook aan bij de woonvisie van de gemeente [plaats] om meer woningen toe te voegen in het middeldure segment. (…) 
         
         
           Portefeuillestrategie 
         
         
           (…) Er is veelvuldig met gemeente [plaats] overlegd (…). 
         
         
           Voorkeursvariant 
         
         
           (…) de gemeente [plaats] ziet graag dat Vestia in de ontwikkeling van de [naam wijk] weer oppakt conform de anterieure overeenkomst uit 2011. (…).” 
         
       
       
     
     
       1.6 
       Op enig moment is door Vestia een sociaal plan opgesteld ten behoeve van de in de te slopen woningen woonachtige huurders en heeft de gemeente [plaats] de wijk als actiegebied aangemerkt. Als gevolg hiervan konden de betrokken huurders, waaronder [gedaagde] , met voorrang op zoek gaan naar en in aanmerking komen voor een andere woning en ontvangen zij een vergoeding bij verhuizing.  
       
     
     
       1.7 
       Op 11 december 2018 deelt Vestia per brief aan [gedaagde] en de overige betrokken huurders de plannen ten aanzien van de [naam wijk] mee, waaronder de voorgenomen sloop van de woningen.  
       
     
     
       1.8 
       Bij brief van 14 januari 2019 deelt Vestia het college van burgemeester en wethouders van [plaats] onder meer mede dat hun directie en de Raad van Commissarissen ermee heeft ingestemd over te gaan tot een doorstart van de herstructurering van de [naam wijk] . Ook wordt gewezen op de nog steeds van toepassing zijnde uitgangspunten onder verwijzing naar voormelde ontwikkelovereenkomst en worden de belangrijkste wijzigingen opgesomd.  
       
     
     
       1.9 
       
         In hun brief d.d. 12 februari 2019 meldt het college van Burgemeester en Wethouders van [plaats] Vestia onder meer het volgende: 
         
           “(…) Via deze weg laten wij u weten blij te zijn met het besluit dat een doorstart kan worden gemaakt met de vernieuwing van de [naam wijk] .  
         
       
       
       
         
           (…) U meldt in uw brief dat de uitgangspunten van de ontwikkelovereenkomst uit 2007 en het addendum uit 2011 grotendeels nog van toepassing zullen zijn. We kunnen ons vinden in de door u aangegeven wijzigingen die moeten worden doorgevoerd vanwege veranderingen in wet- en regelgeving. (…)” 
         
       
       
     
     
       1.10 
       
         Bij brief van 21 mei 2019 deelt Vestia onder meer het volgende mee aan [gedaagde] :  
         
           “(…) Op 11 december 2018 bent u schriftelijk geïnformeerd over de sloop van uw woning. Tijdens de daarop volgende informatiebijeenkomsten in februari hebben wij u verteld ook nog graag persoonlijk met u in gesprek te gaan. Tijdens het persoonlijke gesprek bespreken we de sloopplannen en wat dit nu voor u betekent. (…). Op  
           maandag 3 juni 2019 om 16:00 uur 
            nodig ik u uit voor een persoonlijk gesprek (…). Tijdens het gesprek nemen wij uw persoonlijke situatie en uw woonwensen door. U krijgt informatie en uitleg over hoe u kunt reageren met een voorrangsverklaring (urgentie) op het woningaanbod. Ook bespreken we het sociaal plan met u. (…) ”.   
         Op 3 juni 2019 heeft vervolgens een gesprek plaatsgevonden tussen partijen.  
       
       
     
     
       1.11 
       
         Bij brief van 15 oktober 2019 heeft Vestia onder meer het volgende aan [gedaagde] medegedeeld: 
         
           “(…) vanwege de sloop van uw woning willen wij graag een gesprek met u. We hebben meerdere keren contact met u gehad maar tot nu toe hebben we een aantal zaken niet goed kunnen afronden. (…).” 
         
       
       
     
     
       1.12 
       
         Bij brief van 28 januari 2020 heeft Vestia de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 augustus 2020 met het verzoek om binnen 6 weken na dagtekening van deze brief schriftelijk mede te delen of daarmee al dan niet wordt ingestemd. Daarbij is tevens aangezegd dat een gerechtelijke procedure zal worden gestart indien niet wordt ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft via het door hem op 9 maart 2020 ondertekende formulier ‘Akkoordverklaring huuropzegging woning, [naam wijk] [plaats] ’ aan Vestia laten weten hiermee niet akkoord te gaan en hierbij het volgende aangegeven: 
         
           “Wonen doe ik hier al 28 jaar tot volle tevredenheid, zeer betaalbaar (d.w.z.: ik ZONDER huurtoeslag), veilig en … zodanige woninkjes voorzien anno nu in een enorme behoefte!”.  
         
       
       
     
     
       1.13 
       Bij brief van 26 juni 2020 is [gedaagde] namens de gemachtigde van Vestia aangeschreven en – onder meer – nogmaals gevraagd om in te stemmen met het einde van de huurovereenkomst via de bijgevoegde door hem in te vullen akkoordverklaring. . [gedaagde] heeft via het door hem op 11 juli 2020 ondertekende formulier ‘Akkoordverklaring huuropzegging woning, [naam wijk] [plaats] ’ wederom op eensluidende wijze aan Vestia laten weten hiermee niet akkoord te gaan. 
       
     
     
       1.14 
       Op 20 juli 2020 is er een bespreking geweest tussen Vestia en [gedaagde] . Hiervan is door Vestia een gespreksverslag opgemaakt. Daaruit volgt dat – zakelijk weergegeven – onder meer besproken is dat Vestia graag wil helpen om voor [gedaagde] een geschikte woning te vinden, er tijdens het gesprek woningen zijn aangeboden aan [gedaagde] en dat hij heeft aangegeven dat hij van mening is dat de rechter moet gaan kijken en beslissen of de sloop van deze woningen wel rechtmatig is.   
       
     
     
       1.15 
       Vestia heeft in de afgelopen periode vier woningen aan [gedaagde] aangeboden die hij heeft geweigerd.  
       
     
   
   
     
       2 Vordering 
     
       2.1 
       
         Vestia vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 	overgaat tot: 
         	a	vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal 		eindigen op 31 december 2020, althans op een in goede justitie te bepalen 		datum; 
         	b	veroordeling van [gedaagde] tot: 
         		- ontruiming van het gehuurde, met alle zich daarin bevindende personen en 		zaken, uiterlijk op 31 december 2020, althans op een in goede justitie te 			bepalen datum, met afgifte van de sleutels en het gehuurde in lege en 			behoorlijke staat ter vrije beschikking van Vestia te stellen; 
         		- betaling van de proceskosten, waaronder begrepen een bedrag als salaris 		voor de gemachtigde van Vestia. 
       
       
     
     
       2.2 
       Vestia legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen. Vestia vordert de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van het gehuurde ten behoeve van herontwikkeling van het gebied waarin het gehuurde ligt. Deze werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van de zogenaamde [naam wijk] te [plaats] . Net na de tweede wereldoorlog zijn er daar met weinig middelen zoveel mogelijk sociale woningen gebouwd, die thans verouderd, klein en van slechte bouwtechnische kwaliteit zijn. De onderhoudskosten zijn hoog en de toekomstwaarde van de woningen is beperkt. Al geruime tijd vindt er overleg plaatst tussen de gemeente [plaats] en Vestia over een aanpak van de [naam wijk] om te komen tot een kwaliteitsimpuls voor de wijk. Dit heeft geresulteerd in de op 15 mei 2007 ondertekende ontwikkelingsovereenkomst en het in 2011 opgestelde Masterplan dat bestond uit 5 deelfasen. Fase 1 en 2 daarvan zijn afgerond. Doordat Vestia in 2012 in zwaar weer kwam te verkeren, kwam de uitvoering van de Fasen 3, 4 en 5 stil te liggen. Eind 2018 is het plan weer opgepakt en is de herontwikkeling nieuw leven ingeblazen met het startdocument van 19 september 2018.  
       
     
     
       2.3 
       Het oorspronkelijke masterplan is in overleg met de gemeente [plaats] gewijzigd, met name door het laten vallen van de bouw van koopwoningen. Dit heeft geleid tot het plan ‘Optimaal’, waarbinnen 179 woningen worden gebouwd: 70 sociale huurwoningen en 100 huurwoningen in de vrije sector. Met die invulling wordt aangesloten bij de woonvisie van de gemeente [plaats] , waarin is opgenomen dat er meer woningen nodig zijn voor het middeldure segment, en de plannen passen binnen het bestemmingsplan voor de [naam wijk] . Er wordt gebouwd voor alleenstaanden (kleine appartementen) en voor gezinnen. Ook komen er levensloopbestendige faciliteiten in de woningen. De gemeente [plaats] heeft ingestemd met de plannen. Met de uitvoering van de herstructurering ontstaat een aantrekkelijke woonwijk en verwacht wordt dat het woon- en leefklimaat een belangrijke impuls krijgt. Ten behoeve van de bewoners van de [naam wijk] is het sociaal plan opgesteld. Vestia biedt de vertrekkende huurders een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan van € 6.206,-, plus een maand huurcompensatie. De plannen van Vestia en de gemeente [plaats] kunnen, ook bij bewoners, rekenen op een groot draagvlak. Vrijwel alle bewoners zijn inmiddels akkoord gegaan met de plannen en met verhuizing. Slechts met twee huurders, waaronder [gedaagde] die als enige inhoudelijke bezwaren heeft, is nog geen akkoord bereikt.  
       
     
     
       2.4 
       Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de [naam wijk] het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente [plaats] en haar inwoners.  
       
     
     
       2.5 
       Er is voor [gedaagde] vervangende woonruimte beschikbaar. Vestia heeft hem meerdere passende woningen aangeboden in de afgelopen periode, welke aanbiedingen door hem zijn afgeslagen wegens de locatie en/of hoogte van de huur. Vestia heeft tijdens de mondelinge behandeling gemeld dat een woning voor [gedaagde] in de buurt van zijn huidige woning (voor afgerond ad € 470,- per maand) nog beschikbaar is en in afwachting van de procedure voor hem wordt vastgehouden.  
       
     
     
       2.6 
       Gelet op al het voorgaande is Vestia overgegaan tot de vordering in rechte. De sloop is inmiddels aanbesteed en gegund en zal starten op 1 februari 2021. Vestia heeft er belang bij dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Zonder dat kan Vestia haar plannen niet uitvoeren en het afwachten van een eventueel hoger beroep, waarmee een termijn van een jaar gemoeid zou kunnen zijn, treft Vestia onevenredig zwaar. Vestia heeft een evident financieel belang bij het doorgaan van het project conform de planning.  
       
     
   
   
     
       3 Verweer 
     
       3.1 
       
        [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe –zakelijk weergegeven- het navolgende aan. 
     
     
       3.2 
       
        [gedaagde] is al 28 jaar tevreden met zijn portiekwoning en trots op het feit dat hij daarvoor zonder huurtoeslag betaald. In tegenstelling tot wat Vestia stelt, zijn de portiekwoningen net zo slecht/goed als de eengezinswoningen in de buurt die wel gespaard blijven. De portiekwoningen voorzien in een dringende (woon)behoefte van mensen, ook vanwege de betaalbaarheid. Toen het bestemmingsplan gewijzigd werd, lag [gedaagde] in het ziekenhuis, waardoor hij geen bezwaar heeft kunnen aantekenen. [gedaagde] heeft vervangende woonruimte afgeslagen, omdat hij een oordeel van de rechter wil, vanwege de niet passende ligging/grootte van de woningen en omdat van alle aangeboden woningen de huur ongeveer twee keer hoger is dan zijn huidige huur. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. Tot slot leidt de vordering van Vestia om het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren tot rechtsongelijkheid: wanneer [gedaagde] gelijk krijgt zal Vestia direct in hoger beroep gaan en andersom is dat voor [gedaagde] wegens de uitvoerbaarheid bij voorraad dan zinloos.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     Beëindiging huurovereenkomst?  
     
       4.1 
       Het ligt op de weg van Vestia om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. “Aannemelijk maken” impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Dit, nu het bewijs deels geen uiterlijk waarneembare feiten betreft, met name voor wat betreft de dringendheid van het eigen gebruik en de afweging van de belangen. De verhuurder zal echter die dringendheid en zijn belangen wel met uiterlijk waarneembare feiten aannemelijk dienen te maken, bijvoorbeeld met uitgewerkte plannen. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Vestia om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan Vestia komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt. [gedaagde] heeft, zo begrijpt de kantonrechter, betoogd dat de kantonrechter een ruimere toetsingsmogelijkheid heeft. Hoewel het belang van huurbescherming wordt onderkend, houdt de huurbescherming niet meer, maar ook niet minder in, dan dat de verhuurder aannemelijk dient te maken dat op redelijke gronden is besloten om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van het gehuurde om op die grond tot een huurbeëindiging over te kunnen gaan. Als dit aannemelijk is gemaakt, is het vervolgens aan de verhuurder om de plannen nader uit te werken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in het onderhavige geval van dit uitgangspunt af te wijken. De eisen voor dringend eigen gebruik zijn strikt genoeg en bieden de huurder voldoende bescherming.  
       
     
     
       4.2 
       Het dringend eigen gebruik van Vestia bestaat uit de sloop van het gehuurde ten behoeve van herontwikkeling van het gebied. De sloopwerkzaamheden maken onderdeel uit van grootschalige herstructureringsplannen voor de [naam wijk] in [plaats] en de herstructurering kan alleen plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst. Vestia heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Van belang daarbij is dat de herstructureringsplannen niet enkel door Vestia zijn bedacht, maar tot stand zijn gekomen in samenspraak met de gemeente [plaats] . Een renovatie kan ook dringend nodig zijn wegens bouwtechnische aspecten of vanwege sociaal-maatschappelijke belangen. De sloop is niet alleen gelegen in de bouwkundige staat van het gehuurde zelf, maar tevens ingegeven door stedenbouwkundige, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten. Voldoende staat vast dat de woningen in de [naam wijk] sterk verouderd zijn en enig groot onderhoud nodig is. Daar komt bij dat, zelfs indien voor de herstructurering van een gehele wijk de huurbeëindiging ten aanzien van het gehuurde noodzakelijk is, ook al is die beëindiging niet noodzakelijk wanneer alleen naar het gehuurde als zodanig wordt gekeken, de beëindiging in het grotere geheel bezien toch als dringend kan worden beschouwd. Ook in die zin staat er voldoende vast dat er redenen zijn om van verhuurster te verlangen dat zij ingrijpt in de [naam wijk] opdat moderne en toekomstbestendige woon(wijk) gerealiseerd kan worden. Het dringend eigen gebruik aan de kant van Vestia staat met het voorgaande voldoende vast, zodat de kantonrechter zal overgaan tot een belangenafweging.  
       
     
     
       4.3 
       Tegenover het belang van Vestia om over te gaan tot sloop en nieuwbouw staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Vestia om het woonblok waar het gehuurde deel van uit maakt te kunnen slopen in het kader van de herstructurering, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Dit, nu het belang van Vestia een breder stedenbouwkundig en sociaal-economisch belang betreft dat ook door de gemeente [plaats] wordt ondersteund, en daarnaast is gebleken dat er voor [gedaagde] andere passende woonruimte in de buurt van zijn huidige woning beschikbaar is. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid, te weten dat hij thans een zeer lage huurprijs betaald en graag in zijn huidige woning wil blijven wonen is, hoewel begrijpelijk, in het onderhavige geval van onvoldoende gewicht om zijn belang te laten prevaleren boven het belang van Vestia. Daarbij komt dat Vestia er ook een groot financieel belang bij heeft om de geplande sloopwerkzaamheden tijdig te laten plaatsvinden. Voorts is niet weersproken dat, op [gedaagde] en 1 andere huurder na, met alle betrokken huurders een akkoord is bereikt. Ook om die reden kan van Vestia niet worden gevergd de sloop geen doorgang te laten vinden.  
       
     
     
       4.4 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Vestia toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, zal – rekening houdend met de door Vestia vanaf begin februari 2021 geplande sloopwerkzaamheden en de nog door [gedaagde] te organiseren verhuizing – worden bepaald op 1 februari 2021. 
       
       
         
           Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 
         
       
     
     
       4.5 
       Gelet op het voorgaande kan de kantonrechter op grond van artikel 7:275 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Vestia aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Vaststaat dat door Vestia reeds een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is aangeboden via het opgestelde sociaal plan, ter hoogte van € 6.206,- per 1 januari 2019 (welk bedrag destijds iets boven het wettelijk vereiste minimum van € 6.094,- uitkwam) en daarbij een bedrag ter hoogte van de huidige huurprijs ad € 258,17 als compensatie voor dubbele woonlasten door de verhuizing. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de door Vestia aangeboden vergoeding te laag is en wenst dat Vestia zijn volgende woning opknapt (in het bijzonder het stucen naar zijn wensen) en daarnaast wil hij worden gecompenseerd voor de veel hogere huur die hij na verhuizing zal moeten betalen. Enerzijds benadrukt de kantonrechter dat hoewel het forfaitair vastgestelde bedrag geen maximum vergoeding is en in een individueel geval aanleiding kan bestaan voor toekenning van een hogere vergoeding, de in artikel 7:275 BW genoemde vergoeding een “tegemoetkoming” betreft en hiermee in beginsel dan ook geen  volledige  schadevergoeding is beoogd. Anderzijds kan de vergoeding ook strekken tot het opvangen van bezwaren die de huurder ondervindt doordat zijn nieuwe woning minder faciliteiten of, zoals in casu, een hogere huurprijs heeft. Gelet op de bijzonderheden van dit specifieke geval (in het bijzonder de lange duur van de bestaande huurovereenkomst en de voor huurder verwachte aanzienlijke verhoging van huur voor een met zijn huidige woning vergelijkbare andere woning), acht de kantonrechter een iets hogere tegemoetkoming dan voormeld minimumbedrag redelijk. De kantonrechter zal de vergoeding (exclusief de reeds door Vestia aangeboden maand huurcompensatie die hem eveneens toekomt op grond van het sociaal plan) in redelijkheid bepalen op een bedrag van € 7.000,-.   
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad verklaring 
         
       
     
     
       4.6 
       Een beëindigings- en ontruimingsvonnis van woonruimte kan in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kantonrechter overweegt dat de werking van deze hoofdregel buiten toepassing kan blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [gedaagde] , zijn dermate zwaarwegend dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Naast het financieel belang van Vestia wordt meegewogen dat de sloop en nieuwbouw een volkshuisvestingsbelang dient met steun van de gemeente [plaats] , er passende woonruimte voor [gedaagde] te verkrijgen is en hij een tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten zal ontvangen. 
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
     
     
       4.7 
       In de bijzondere omstandigheden van dit specifieke geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
       
         
           Beslissing 
         
         De kantonrechter 
       
       
       - bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal 	eindigen op 1 februari 2021; 
       
       - veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde (uiterlijk) op 1 februari 2021, onder 	afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen 	die zijdens [gedaagde] in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en 	algehele beschikking van Vestia te stellen; 
       
       - bepaalt dat [gedaagde] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en 	herinrichtingskosten (exclusief de hem daarnaast toekomende maand 	huurcompensatie) ten bedrage van € 7.000,-; 
       
       - compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten 	draagt; 
       
       - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       - wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Vonck, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 15 december 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.