ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:3179

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:3179 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 27-08-2019 / 200.224.320_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-08-27

Zaaknummer: 200.224.320_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:3179

---

verkoop bedrijfspand door gemeente. Mocht koper op basis van mededelingen makelaar verwachten dat het pand ruime bestemmingsmogelijkheden had? Onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.224.320/01 
     
     
     
       
         arrest van 27 augustus 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , Thailand, 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. S. Smeets te Venlo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Gemeente Venlo, 
       
       zetelend te Venlo, 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als de gemeente, 
       advocaat: mr. M.G.G. van Nisselroij te Venlo, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 6 november 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/212141 HA ZA 15-583 gewezen vonnis van 9 augustus 2017 (hierna: het bestreden vonnis). De nummering van het tussenarrest wordt hierna voortgezet. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 6 november 2018 waarbij het hof een datum voor pleidooi heeft bepaald; 
     - het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd. 
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
       
       
         a) De gemeente is eigenaar van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). 
       
       
       
         b) Tot 2010 was het pand in gebruik als stadswinkel van de gemeente voor het stadsdeel Blerick. Daarna kwam het pand leeg te staan. De gemeente heeft een makelaar in oktober 2010 opdracht gegeven om over te gaan tot de verkoop van het pand. 
       
       
       
         c) De makelaar heeft ter uitvoering van de verkoopopdracht onder andere advertenties geplaatst en een verkoopbrochure opgesteld (hierna: de verkoopbrochure). De verkoopbrochure, zoals die vanaf 2012 is gebruikt, vermeldt aan de voorkant dat deze “vrijblijvende projectinformatie” bevat en geeft in de tekst een omschrijving van het pand, waaronder de volgende zinnen en zinsneden: 
       
       
       
         
           Object: “Commerciële ruimte met bovenwoning en garage met ruime bestemmingsmogelijkheden.” 
         
       
       
       
         
           Bestemming: “Volgens het (ontwerp)bestemmingsplan is o.a. het volgende toegestaan:  
         
           Detailhandel; 
           Horeca categorie 1-2; 
         
           (….). 
         
         
           Voorjaar 2013 jaar zal het bestemmingsplan door de Gemeente Raad worden vastgesteld. 
         
         
           Zie bijlage voor uitgebreide bestemmingsinformatie.” 
         
       
       
       
         d) Bij de verkoopbrochure zijn in een bijlage gevoegd bepalingen uit - wat met zoveel woorden op elke pagina in de voettekst is vermeld - het “bestemmingsplan “Stadsdeel Blerick” (voorontwerp)”. 
       
       
       
         e) [appellant] heeft in januari 2015 (vanuit zijn woonplaats in Thailand) zijn interesse in het pand kenbaar gemaakt aan de makelaar. Op 19 januari 2015 heeft [appellant] een aanbod conform vraagprijs uitgebracht op het pand onder voorbehoud van financiering. De makelaar heeft na overleg met de gemeente op 20 januari 2015 aan [appellant] gemaild dat de gemeente aan [appellant] naar aanleiding van diens bod een optie tot koop wilde verlenen onder voorbehoud van financiering en onder voorbehoud van het verkrijgen van definitieve goedkeuring van het College van Burgemeester en Wethouders. 
       
       
       
         f) [appellant] heeft de makelaar bij e-mail van 21 januari 2015 enige praktische informatie verstrekt en daarnaast de volgende vraag voorgelegd:  
       
       
       
         
           “Het pand werd in de website van  [de makelaar - hof]  omschreven als een object met veel mogelijkheden. Ik had graag geweten welke vergunningen aan het pand zijn toegewezen, ik heb namelijk een vergunning voor restaurant met zitplaatsen nodig, het is handig als deze is toegewezen voor de verbouwing ivm inpandige afzuiging.” 
       
       
       
         g) De makelaar heeft op deze e-mail gereageerd bij e-mail van 22 januari 2015 met daarin onder andere de volgende passage:  
       
       
       
         
           “Verder vroeg je naar de vergunningen die aan het pand zijn toegewezen. Dat zijn er geen, vergunningen worden over het algemeen aan de exploitant toegewezen en niet aan een pand. Wel biedt het bestemmingsplan ruime mogelijkheden. Ik heb de brochure toegevoegd, waarin ook de bestemmingsplan bepalingen zijn opgenomen.” 
         
       
       
       
         h) [appellant] heeft het pand bezichtigd op 6 februari 2015. 
       
       
       
         i) Tussen [appellant] en de gemeente hebben omtrent de aankoop van het pand geen onderhandelingen plaatsgevonden. Alle contacten in de onderhandelingsfase hebben feitelijk plaatsgevonden tussen [appellant] en de makelaar.  
       
       
       
         j) [appellant] en de gemeente hebben een koopcontract getekend. Het contract is door [appellant] ontvangen op 12 februari 2015 en ondertekend op 19 februari 2015. De gemeente heeft het contract ondertekend op 17 maart 2015. 
       
       
       
         k) Het koopcontract is gebaseerd op het model 2014 “koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerendgoed” van de NVM. Het pand wordt daarin omschreven in artikel 1 als  “het winkelpand annex voormalige bovenwoning en garage” . In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat onder meer:  
       
       
       
         
           “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: winkelpand. 
         
         
           (…) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.” 
         
       
       
       
         l) Levering van het pand zou volgens artikel 4.1 van het koopcontract plaatsvinden op 1 april 2015. 
       
       
       
         m) De gemeente heeft na ondertekening van het koopcontract en naar aanleiding van mededelingen van derden ontdekt dat de informatie in de verkoopbrochure uit 2012 voor het pand achterhaald was voor wat betreft de daarin genoemde publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden. Anders dan de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen gebruiksmogelijkheden rust sinds de vaststelling van het (andersluidende) bestemmingsplan in 2013 op het pand de meer beperkte bestemming “wonen met functieaanduiding detailhandel”. 
       
       
       
         n) De gemeente heeft dit onverwijld gemeld aan de makelaar die daarop [appellant] hiervan op de hoogte heeft gesteld bij e-mail van 25 maart 2015. In deze e-mail schreef de makelaar onder andere: 
       
       
       
         
           “Nu werd onze opdrachtgever, de gemeente, intern geattendeerd op het volgende. In onze aanbiedingstekst is sprake van ruime bestemmingsmogelijkheden, o.a. detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoren. Dit is ook op verzoek van de gemeente zo gecommuniceerd. Deze informatie is naar nu blijkt echter gebaseerd op informatie uit een ontwerp-bestemmingsplan. In een later stadium is dit echter gewijzigd naar de bestemming Wonen met functie-aanduiding detailhandel. Met andere woorden, op de begane grond mag conform die bestemming uitsluitend detailhandel plaatsvinden. 
         
         
           (…) 
         
         
           Jij gaf aan dat je voornemens bent een horeca-gelegenheid daar te beginnen. Volgens het bestemmingsplan is dat nu helaas niet mogelijk. De vraag is derhalve dan ook wat je wil doen met de aankoop van dit pand gelet op bovenstaande?”  
         
       
       
       
         o) [appellant] heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de gemeente het pand diende te leveren als overeengekomen en dat de gemeente daartoe de bestemming diende te wijzigen in de gemengde bestemming als vermeld in de verkoopbrochure. Deze wijziging van de bestemming is niet gerealiseerd. 
       
       
       
         p) [appellant] heeft de gemeente bij brief van 10 juli 2015 in gebreke gesteld en gemaand tot nakoming van de koopovereenkomst door wijziging van het bestemmingsplan en levering inclusief gemengde bestemming. De gemeente was bereid tot levering van het pand maar niet tot wijziging van het bestemmingsplan en heeft [appellant] aangeboden de koopovereenkomst te ontbinden onder coulancehalve aanbieding van enige schadevergoeding. Partijen zijn uiteindelijk niet gekomen tot overeenstemming over een ontbinding met wederzijds goedvinden. 
       
       
       
         q) [appellant] heeft bij brief van 27 juli 2015 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen op grond van de artikelen 6:265 en 6:267 BW en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van artikel 11 van de koopovereenkomst (10% van de koopsom), en vergoeding van kosten. 
       
       
       
         r) De gemeente heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat van een rechtsgeldige ontbinding geen sprake was en heeft [appellant] bij brief van 10 september 2015 gesommeerd om binnen 14 dagen mee te werken aan de levering van het pand. [appellant] heeft daaraan niet voldaan. 
       
       
       
         6.2.1. 
         In deze procedure vordert [appellant] , in conventie, een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst die op 17 maart 2015 tussen partijen is overeengekomen bij schrijven van 27 juli 2015 buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel die overeenkomst te ontbinden, met veroordeling van de gemeente tot betaling van de contractuele boete van € 15.900,-, een schadevergoeding van € 23.752,97, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat het pand niet de eigenschappen bevat die hij op grond van de mededelingen van de gemeente mocht verwachten, zodat sprake is van wanprestatie van de gemeente. 
         
       
       
         6.2.2. 
         In reconventie heeft de gemeente gevorderd de koopovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractuele boete van € 15.900,-, vermeerderd met rente, en de proceskosten. De gemeente heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellant] , ook na sommatie daartoe, heeft geweigerd zijn medewerking te verlenen aan de levering van het pand. 
         
       
       
         6.2.3. 
         In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en de vorderingen van de gemeente in reconventie toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van de procedure in conventie en in reconventie. 
         
       
     
     
       6.3. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van de gemeente tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het bestreden vonnis heeft betaald en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten van beide instanties vermeerderd met wettelijke rente. 
       
       
         
           Wanprestatie / ontbinding / boete 
         
       
       
       
         6.4.1. 
         Met grieven I en VIII voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld (in rov. 4.2. en 4.3. van het bestreden vonnis) dat van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW of een tekortkoming van de gemeente geen sprake is, zodat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door [appellant] is ontbonden. Grieven IX en X zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om het pand af te nemen, en tegen de toewijzing van de vorderingen van de gemeente tot ontbinding van de overeenkomst en betaling van de contractuele boete. 
         
       
       
         6.4.2. 
         
          [appellant] voert hiertoe onder meer aan dat het pand op de website van de in opdracht van de gemeente handelende makelaar werd aangeboden als een commerciële ruimte met ruime bestemmingsmogelijkheden. Dat is de reden dat [appellant] interesse heeft getoond. [appellant] heeft per e-mail van 21 januari 2015 bij de makelaar geïnformeerd naar de vergunningen die aan het pand waren toegewezen, en [appellant] heeft daarbij aangegeven dat een vergunning voor een restaurant met zitplaatsen noodzakelijk was. Daarop heeft de makelaar laten weten dat vergunningen over het algemeen aan de exploitant en niet aan het pand werden toegewezen, maar dat het bestemmingsplan wel ruime mogelijkheden bood, onder verwijzing naar de verkoopbrochure. In combinatie met de inhoud van de verkoopbrochure en de website van de makelaar, en het feit dat de gemeente noch de makelaar heeft aangegeven dat de bestemming anders zou zijn dan in de verkoopbrochure en op internet vermeld, heeft [appellant] gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de juistheid van de verstrekte informatie. Gelet op de mededelingen die door/namens de verkoper over de zaak zijn gedaan, bezit deze niet de eigenschappen die [appellant] mocht verwachten, aldus [appellant] . 
         
       
       
         6.4.3. 
         De gemeente betwist dat het pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. De bewoordingen van het koopcontract gelden als uitgangspunt. In het contract is het pand aangeduid als “winkelpand” zodat [appellant] niet had mogen aannemen dat hij een pand met een gemengde bestemming inclusief horecabestemming kocht. De verkoopbrochure bevatte de mededeling dat deze vrijblijvende projectinformatie bevatte en vermeldde uitdrukkelijk dat de gebruiksmogelijkheden zijn gebaseerd op een ontwerpbestemmingsplan. [appellant] was zich ervan bewust dat het om een ontwerpbestemmingsplan ging. De informatie in de verkoopbrochure was gericht tot het publiek en er was geen sprake van specifieke informatieverstrekking aan [appellant] , laat staan naar aanleiding van specifieke vragen van hem. Indien [appellant] van belang had geacht dat de bestemming het uitbaten van een restaurant zou toestaan, had [appellant] moeten onderzoeken of het bestemmingsplan dit toestond. Een bestemmingsplan is voor iedereen eenvoudig te raadplegen via internet. [appellant] heeft op 19 januari 2015 de vraagprijs geboden, en op 21 januari 2015 de makelaar per e-mail gevraagd naar vergunningen die aan het pand waren toegewezen. Het antwoord van de makelaar was van dien aard dat ook op basis daarvan [appellant] nader onderzoek had dienen te doen naar de bestemming van het pand, indien [appellant] deze bestemming van belang achtte. Naast het (correcte) antwoord van de makelaar dat geen vergunningen aan het pand waren toegewezen, heeft de makelaar enkel vermeld dat er ruime gebruiksmogelijkheden waren en verwezen nar de verkoopbrochure waarin meermaals expliciet vermeld stond dat er sprake was van een ontwerpbestemmingsplan. [appellant] heeft niet mogen aannemen dat voor de makelaar en de gemeente voldoende duidelijk was geworden dat [appellant] alleen geïnteresseerd was in het pand als hij daarin een restaurant kon vestigen of dat hij zou aannemen dat onder “winkelpand” in de tekst van het contract ook horeca begrepen zou zijn. In het contract is vastgelegd dat het pand de feitelijke eigenschappen diende te bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als winkelpand en dat de gemeente niet instond voor andere eigenschappen. [appellant] heeft verder niet kenbaar gemaakt welke bestemming het pand in zijn visie zou moeten hebben, dit alles aldus de gemeente. 
       
       
         6.4.4. 
         Het hof stelt voorop dat de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten bijvoorbeeld door geen onderzoek te doen (vgl. Hoge Raad 16 december 2016, NJ 2018/223, ECLI:NL:HR:2016:2885 (https://www.navigator.nl/document/idfebab4f34881438fb08fbc14c911003a?anchor=id-f65eec84-ebf1-4b60-b3cc-279c14870224), rov. 3.5.2). 
       
       
         6.4.5. 
         Het hof is van oordeel dat het pand niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en overweegt daartoe als volgt. 
         
       
       
         6.4.6. 
         Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellant] bij de makelaar – die in opdracht van de gemeente bemiddelde bij de totstandkoming van een koopovereenkomst en daartoe de contacten met [appellant] onderhield – geïnformeerd naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en uitdrukkelijk aangegeven dat hij een vergunning nodig had voor een restaurant met zitplaatsen. In antwoord daarop heeft de makelaar gezegd dat het bestemmingsplan – en dus niet het  ontwerp bestemmingsplan – ruime mogelijkheden bood, en hem verwezen naar de verkoopbrochure. Blijkens die brochure was volgens het “(ontwerp)bestemmingsplan” onder meer detailhandel en horeca categorie 1-2 toegestaan. Tussen partijen is niet in geschil dat onder horeca categorie 1-2 ook het gebruik als restaurant valt. Gelet op deze mededeling mocht [appellant] erop vertrouwen dat gebruik als restaurant volgens het bestemmingsplan was toegestaan. In de verkoopbrochure werd weliswaar vermeldt dat het ging om een “(ontwerp)bestemmingsplan” dat in het voorjaar van 2013 zou worden vastgesteld door de gemeenteraad, maar aangezien het ten tijde van de mededeling al januari 2015 was, mocht [appellant] ervan uitgaan dat het ontwerpbestemmingsplan inmiddels – zoals in de verkoopbrochure overigens met de nodige stelligheid werd aangekondigd – aldus was vastgesteld. Het betrof immers een mededeling van niet zomaar een verkoper maar een mededeling van de zijde van de gemeente zelf, wier organen bevoegd zijn tot vaststelling van het bestemmingsplan. [appellant] hoefde er geen rekening mee te houden dat hem van de zijde van de gemeente, nota bene in antwoord op een expliciete vraag van hem naar de toegestane gebruiksmogelijkheden, juist op het punt van die gebruiksmogelijkheden verouderde en onjuiste informatie zou worden verstrekt.  
         
       
       
         6.4.7. 
         De gemeente heeft deze informatie nadien (via de makelaar) niet gecorrigeerd en [appellant] dus in de waan gelaten dat het pand de genoemde ruime bestemmingsmogelijkheden had. Partijen hebben vervolgens niet gesproken over de omschrijving van het (normaal gebruik van het) pand in het koopcontract als winkelpand. [appellant] hoefde er niet op bedacht te zijn dat deze omschrijving betekende dat wat hem eerder was medegedeeld door de makelaar over de ruime bestemmingsmogelijkheden, waaronder horeca categorie 1-2, onjuist was. Hierbij neemt het hof tevens in aanmerking dat het pand voor het laatst als stadswinkel in gebruik was geweest, zodat gebruik van de term “winkelpand” voor [appellant] onder de gegeven omstandigheden niet tot vragen hoefde te leiden. Van de gemeente had verwacht mogen worden dat het rechtzetten van onjuiste informatie die op uitdrukkelijk verzoek van [appellant] was verstrekt op expliciete wijze zou gebeuren, en niet slechts impliciet met de aanduiding “winkelpand” in het koopcontract. [appellant] mocht ervan uitgaan dat het koopcontract dat hem ter ondertekening werd aangeboden de weergave was van wat partijen waren overeengekomen – dat is immers de functie van een schriftelijk contract – en niet een manier om het overeengekomene althans in dat kader verstrekte informatie op een cruciaal punt stilzwijgend te wijzigen. 
         
       
       
         6.4.8. 
         Verder volgt het hof de gemeente niet in haar stelling dat het haar niet duidelijk was welke bestemming het pand volgens [appellant] diende te hebben. De e-mail van [appellant] aan de makelaar van 21 januari 2015 laat wat dat betreft niets aan duidelijkheid te wensen over. Dat het de gemeente niet duidelijk was dat [appellant]  alleen  geïnteresseerd was in het pand als hij daarin een restaurant kon vestigen, is niet van belang. Voldoende is dat duidelijk was dat [appellant] het belangrijk vond dat gebruik als restaurant mogelijk was. Overigens staat de stelling van de gemeente in schril contrast met de wijze waarop de makelaar, in opdracht van de gemeente, jegens [appellant] reageerde toen duidelijk werd dat aan [appellant] verouderde informatie was verstrekt (zie 6.1. onder n). 
         
       
       
         6.4.9. 
         Ten slotte geldt dat, nu het de gemeente duidelijk was dat voor [appellant] gebruik van het pand als restaurant belangrijk was, zij hem had moeten informeren dat dat gebruik volgens het bestemmingsplan niet was toegestaan. Zij kan zich er daarom niet op beroepen dat [appellant] daar door eigen onderzoek achter had moeten komen. 
         
       
       
         6.4.10. 
         
           Uit het voorgaande volgt dat de gemeente is tekortgeschoten in haar verplichting om het pand te leveren met de eigenschappen die [appellant] , gelet op de mededelingen van de zijde van de gemeente, op grond van de overeenkomst mocht verwachten, te weten een pand dat onder meer de bestemming horeca categorie 1-2 had en daardoor als restaurant mocht worden gebruikt. [appellant] heeft de koopovereenkomst, nadat nakoming na ingebrekestelling is uitgebleven, dan ook rechtsgeldig ontbonden. Daarmee slagen grieven I en VIII. De door [appellant] gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden zal alsnog worden toegewezen. 
           Dit brengt tevens met zich dat [appellant] niet in zijn verplichtingen uit de overeenkomst is tekortgeschoten door het pand, zonder de desbetreffende eigenschappen, niet van de gemeente af te nemen. De vordering van de gemeente tot ontbinding van de koopovereenkomst en betaling van de daaraan verbonden boete is dan ook niet toewijsbaar. Daarmee slagen grieven IX en X. De vorderingen van de gemeente zullen alsnog worden afgewezen en zij zal worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het vonnis reeds aan de gemeente heeft voldaan. 
           De overige grieven behoeven bij gebrek aan belang geen behandeling. 
         
         
       
       
         6.4.11. 
         Het voorgaande betekent ook dat de gemeente de door [appellant] gevorderde boete ex artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst verschuldigd is. De gemeente heeft daartegen geen afzonderlijke verweren gevoerd. De door [appellant] gevorderde veroordeling van de gemeente tot betaling van de contractuele boete van € 15.900,- zal alsnog worden toegewezen. 
         
         
           
             Schade 
           
         
         
       
       
         6.5.1. 
         
          [appellant] heeft naast de contractuele boete ook schadevergoeding gevorderd op de voet van artikel 6:277 lid 1 BW. [appellant] maakt aanspraak op vergoeding van i) kosten van zijn verblijf in Nederland ten behoeve van de aankoop van het pand, ter hoogte van € 4.945,-, ii) kosten van vervoer binnen Nederland van € 7.414,78, en iii) kosten van vliegtickets voor vluchten van Thailand naar Nederland en vice versa van € 11.393,19. 
         
       
       
         6.5.2. 
         De gemeente heeft aangevoerd dat haar niet is gebleken van enige grondslag op basis waarvan zij gehouden zou zijn om de gestelde kosten van [appellant] te voldoen. De gemeente betwist het bestaan van causaal verband tussen de aankoop (en ontbinding) en de door [appellant] opgevoerde kosten. De gemeente betwist verder de noodzaak en de omvang van de opgevoerde kosten. 
         
       
       
         6.5.3. 
         Het hof stelt voorop dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:92 lid 2 BW). Voor zover de gestelde schade niet uitgaat boven de verbeurde boete van € 15.900,- bestaat geen grondslag voor vergoeding van die kosten door de gemeente. Het hof merkt daarbij op dat door [appellant] niet is gesteld dat er (in afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW) een contractuele grondslag bestaat voor vergoeding van de volledige schade naast de boete. Overigens volgt die grondslag ook niet uit het bepaalde in artikel 11.2 van het koopcontract, integendeel. 
         
       
       
         6.5.4. 
         Bovendien is het hof van oordeel dat [appellant] – mede in het licht van het door de gemeente gevoerde verweer – het causaal verband tussen de ontbinding van de koopovereenkomst en de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd, en overweegt daartoe als volgt. 
         
       
       
         6.5.5. 
         Wat betreft de verblijfkosten heeft [appellant] niet toegelicht waarom het nodig was om in verband met het sluiten van de koopovereenkomst en het treffen van voorbereidingen voor verbouwing van het pand een woning te huren voor de duur van vijf maanden, namelijk van 1 maart tot 1 augustus 2015. Anders dan voor de bezichtiging op 6 februari 2015 is van de noodzaak voor [appellant] ’ aanwezigheid in Nederland voor de totstandkoming van de overeenkomst niet gebleken. Verder geldt dat vanaf 25 maart 2015 duidelijk was dat het pand niet de gewenste bestemming had, en dat er sindsdien geen concreet zicht is geweest op de door [appellant] gewenste wijziging van die bestemming zodat de koop en kennelijk voorgenomen verbouwing geen doorgang konden vinden. Dat roept de vraag op in hoeverre de gestelde voorbereidingen voor afname en verbouwing van het pand concreet zijn geweest en in hoeverre deze de aanwezigheid van [appellant] in Nederland vereisten. Het lag op de weg van [appellant] om daar duidelijkheid over te verschaffen. Nu hij dat heeft nagelaten, heeft hij niet aan zijn stelplicht voldaan.  
         
       
       
         6.5.6. 
         Gelet op het voorgaande geldt dat [appellant] terzake van de gevorderde vervoerskosten binnen Nederland evenmin voldoende heeft toegelicht waaruit de noodzaak bestond om auto’s te huren voor de duur van ruim vier maanden. Bovendien ontbreekt een verklaring voor het feit dat deze auto’s kennelijk zijn gehuurd en geretourneerd op de luchthaven van Düsseldorf, en niet op Amsterdam/Schiphol waarop [appellant] zou hebben gevlogen volgens de vluchtboekingen waarvan hij eveneens vergoeding vordert. 
         
       
       
         6.5.7. 
         Wat betreft de gestelde vervoerskosten van/naar Nederland heeft [appellant] vergoeding gevorderd van twee retourtickets van Thailand naar Nederland voor hem en zijn vrouw. Het eerste reisschema ziet op een vlucht naar Nederland op 3 februari 2015 en retour naar Thailand op 1 augustus 2015, in totaal voor € 5.496,69. Het tweede reisschema ziet op een vlucht naar Nederland op 24 maart 2015 en retour naar Thailand op 24 september 2015, in totaal voor € 5.896,50. Deze reisdata zijn niet met elkaar te verenigen. [appellant] heeft toegelicht dat hij wegens een sterfgeval in de familie moest terugvliegen naar Thailand, maar dat neemt niet weg dat [appellant] niet in de volgorde van de opgegeven data kan hebben gereisd; dat de data later zijn gewijzigd, bijvoorbeeld, heeft hij niet gesteld. Dat roept de vraag op of en in hoeverre de overgelegde reisschema’s wel betrekking hebben op de daadwerkelijk gemaakte vluchten en de daadwerkelijk betaalde bedragen. Afschriften van de tickets zelf en betalingsbewijzen ontbreken. Bovendien heeft [appellant] niet toegelicht waarom de tweede retourvlucht – kennelijk vanwege een sterfgeval in de familie – voor rekening van de gemeente zou moeten komen. 
         
       
       
         6.5.8. 
         
           Ten aanzien van de gestelde schade en het causaal verband met de ontbinding van de koopovereenkomst geldt op grond van het voorgaande dat [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Het hof komt daarom aan bewijslevering niet toe.  
           Uit hetgeen [appellant] heeft gesteld, volgt hoe dan ook niet dat de schade waarvan hij vergoeding vordert uitgaat boven het bedrag van de boete die hij vordert, zodat zijn vordering tot schadevergoeding ook om die reden niet toewijsbaar is. 
         
         
         
           
             Buitengerechtelijke kosten 
           
         
         
       
     
     
       6.6. 
       
        [appellant] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De gemeente heeft niet betwist dat dergelijke werkzaamheden zijn verricht, zodat de daarvoor in redelijkheid gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Het hof begroot deze kosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op € 934,-. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
         6.7.1. 
         De gemeente is in overwegende mate in het ongelijk gesteld, zodat zij zal worden veroordeeld in de proceskosten van [appellant] in beide instanties. 
         
       
       
         6.7.2. 
         De proceskosten in eerste aanleg, in conventie en reconventie en in het incident, aan de zijde van [appellant] worden begroot op: 
         
         
           	– dagvaarding						€ 94,19 
           	– griffierecht						€ 876,- 
           – salaris advocaat (4 punten x tarief II € 452,-)		 € 1.808,-  
           totaal							€ 2.778,19. 
         
         
       
       
         6.7.3. 
         De proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [appellant] worden begroot op: 
         
         
           – dagvaarding						€ 98,31 
           	– griffierecht						€ 716,- 
           – salaris advocaat (3 punten x tarief II € 1.074,-)	 € 3.222,-  
           totaal							€ 4.036,31. 
         
         
       
       
         6.7.4. 
         De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald. 
         
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis voor zover gewezen tussen [appellant] en de gemeente; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
       verklaart voor recht dat de koopovereenkomst die tussen partijen is gesloten buitengerechtelijk is ontbonden bij brief van 27 juli 2015; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente om aan [appellant] terug te betalen wat door hem op grond van het bestreden vonnis aan de gemeente is voldaan; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 15.900,- aan contractuele boete en een bedrag van € 934,- aan buitengerechtelijke kosten; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [appellant] in beide instanties en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 2.778,19 in eerste aanleg en € 4.036,31 in hoger beroep, en bepaalt dat de bedragen van de proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D.A.E.M. Hulskes, S.C.H. Molin en E.J. Wervelman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2019. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer