ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:2309

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:2309 Gerechtshof Amsterdam , 08-06-2017 / 16/00322

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-06-08

Zaaknummer: 16/00322

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:2309

---

WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 16/00322 
     
     
       8 juni 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  wonende te [woonplaats] , belanghebbende, 
     
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 15/6996 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam ,  de heffingsambtenaar,  
       (gemachtigde mr. R. Stam) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij besluit van 28 februari 2015 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de woning van belanghebbende aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.169.500. Daarbij zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing betreffende 2015 bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Na door belanghebbende tegen het besluit gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 oktober 2015, dit bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 1 juli 2016 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “De rechtbank:  
       
       
          verklaart het beroep gegrond;  
          vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
          herroept het primaire besluit, stelt de waarde van de woning vast op € 1.100.000,-, bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing overeenkomstig deze waarde dient te worden verminderd en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden; 
          veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 200,-.” 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Op 21 april 2017 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2017. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar diens gemachtigde en D. Istak-Arar. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten  
     
     
       2.1. 
       Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast: 
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eengezins(tussen)woning in [plaats] (de [buurt 1] ), gebouwd in 1925, met een oppervlakte van 195 m² en een kavel van 143 m². De woning is gebouwd op in erfpacht uitgegeven grond.  
       
     
     
       2.3. 
       In een door belanghebbende ingebracht document met als aanhef “TAXATIE (waarde verklaring)” verklaart [naam] , “gecertificeerd register makelaar en taxateur O.Z., bouwkundig ingenieur” dat hij de woning heeft “opgenomen en gewaardeerd” en dat hij de ‘marktwaarde’ per 1 januari 2014 van de woning op € 945.750 (kosten koper) heeft geschat. De marktwaarde omschrijft hij als volgt:  
       
       
         “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peil datum, waarbij de partijen met kennis van zaken prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 2] is voor € 1.450.000 (kosten koper) verkocht en op 16 oktober 2014 geleverd. Met betrekking tot deze woning schrijft belanghebbende in zijn hogerberoepschrift:  
       
       
         “Het betreft hier een eengezinswoning van 260 m2 op een kavel van 177 m2(…). Als de rekenmethodiek van de gemeente wordt gevolgd kun je dit als volgt uitsplitsen:  
         Waarde woningdeel 	€ 1.270.345 (transactieprijs minus waarde kavel) 
         Kavel 		€ 179.655 (€ 1015 per m2 x 177 m2 kavel) 
       
       
       
         Dit levert een vierkantenmeter transactieprijs op van € 4885,94 voor het woningdeel. 
         Vermenigvuldig dit met 195 m2 (het woningdeel [adres 1] ) € 952.758,75 en tel daar de kavel bij op (€ 1015 per m2 x 143 m2 ) € 145.145 levert een totale waarde op van € 1.097.903,75 per 16-10-2014 voor de [adres 1] . 
         Hier op moet een correctie worden toegepast om terug te rekenen naar de peildatum 01-01-2014. Indien dezelfde correctie wordt gebruikt die de heffingsambtenaar gebruikt bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de [adres 2] per 01-01-2014, - 2,2%, zou dit een WOZ-waarde opleveren van € 1.073.674. Na correctie voor de kleine, smaller dan de breedte van de gevel in de hoek gelegen donkere patio achter komt de waarde uit op € 1.023.000.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 1.100.000 (ook de door de rechtbank vastgestelde waarde). Hij heeft daartoe een (nieuw) Overzicht Taxatiewaarden ingediend dat met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 2] aangaande de oppervlakte van het woningdeel afwijkt van het bij de rechtbank ingediende Overzicht Taxatiewaarden.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende bepleit - ook in hoger beroep - een waarde van € 951.000.  
       
     
     
       3.4. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft het volgende overwogen: 
       
       
         “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       
     
     
       5.1. 
       Eiser heeft aangevoerd dat een waardestijging van 6,3% ten opzichte van de vorige waardepeildatum niet conform de stabiele of beperkt in prijs stijgende markt is.  
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt daarom. 
       
     
     
       6.1. 
       Eiser heeft verder aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zich in de [buurt 2] bevinden en dat deze objecten een aanzienlijk hogere waarde hebben en niet kunnen worden vergeleken met de woning. Uit de toelichting van de taxateur noch uit het overzicht taxatiewaarden blijkt op welke wijze rekening is gehouden met het verschil in ligging.  
       
     
     
       6.2. 
       Het gerechtshof [plaats] heeft in (zijn) uitspraak van 26 maart 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:1154) ten aanzien van de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2014 overwogen: 
       
       
         “Aan de hand van hetgeen partijen in de gedingstukken hebben aangevoerd, alsmede gelet op de foto’s die door partijen zijn ingebracht, is het Hof van oordeel dat de wijk waarin de Vergelijkingsobjecten (de [buurt 2] ) liggen dusdanig verschilt van de wijk waarin de Woning ligt dat de transactieprijzen van de Vergelijkingsobjecten in beginsel niet als uitgangspunt kunnen dienen voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de Woning, dan wel dat als de heffingsambtenaar die transactieprijzen toch gebruikt hij helder moet maken op welke wijze en/of in welke mate de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met deze verschillen in ligging.” 
       
       
     
     
       6.3. 
       Ter zitting heeft de taxateur van verweerder bevestigd dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] in de [buurt 2] liggen. Deze vergelijkingsobjecten zijn toegevoegd, omdat er geen andere transactieprijzen bekend zijn. Het verschil in ligging is voor belastingjaar 2014 uitgedrukt in een prijsverschil per vierkante meter van 4,27% op basis van de vergelijking tussen een aantal verkopen in de [buurt 2] en de wijk waarin de woning zich bevindt. Voor het belastingjaar 2015 was een dergelijke vergelijking niet mogelijk volgens verweerder. Hij is daarom voor 2015 eveneens uitgegaan van een prijsverschil per vierkante meter van 4,27%.  
       
     
     
       6.4. 
       De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt dat op waardepeildatum 1 januari 2014 voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] in de [buurt 2] ten opzichte van de woning. Verweerder heeft de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten daarom niet kunnen betrekken bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2015. 
       
     
     
       7.1. 
       Eiser heeft gesteld dat verweerder voor het vergelijkingsobject [adres 2] is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van het woningdeel van dat object. Hij heeft ter onderbouwing daarvan een luchtfoto en een makelaarsverklaring van [bedrijf] BV overgelegd. Hieruit blijkt volgens eiser dat de oppervlakte van het woningdeel 260 m² is in plaats van 240 m². 
       
     
     
       7.2. 
       De taxateur heeft ter zitting gesteld dat de vierkante meterprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] € 4.654,- bedraagt indien wordt uitgegaan van een oppervlakte van 260 m² in plaats van 240 m². De vierkante meterprijs van het woningdeel van de woning bedraagt € 5.154,-. Het prijsverschil per vierkante meter ten opzichte van het woningdeel van de woning bedraagt dan € 500,-. Dat verschil wordt volgens de taxateur veroorzaakt doordat het vergelijkingsobject in een matige staat is verkocht, terwijl de woning in 2009 voor € 90.500,- is verbouwd.  
       
     
     
       7.3. 
       De rechtbank zal uitgaan van een oppervlakte van het woningdeel van het vergelijkingsobject van 260 m² nu die oppervlakte door verweerder ter zitting niet is betwist. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gestelde matige staat van onderhoud van het object niet het hiervoor genoemde prijsverschil per vierkante meter van € 500,- kan verklaren. Bovendien is de door de taxateur gestelde matige staat van onderhoud door eiser betwist. Eiser heeft een foto van de keuken en een deel van de woonkamer van het object overgelegd. Daaruit blijkt volgens eiser dat alleen de houten vloer moet worden aangepast.  
       
     
     
       7.4. 
       Uit het voorgaande volgt dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] de door verweerder gestelde waarde van de woning niet onderbouwt.  
       
       
         8. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van € 1.169.500,- onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.  
       
       
     
     
       9.1. 
       Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       9.2. 
       Ten aanzien van de door eiser gestelde waarde van het vergelijkingsobject [adres 2] overweegt de rechtbank dat aan de door eiser overgelegde makelaarsverklaring geen beslissende betekenis toekomt. Die verklaring verschaft niet de waarde in de zin van de Wet WOZ en biedt overigens onvoldoende inzicht in de wijze van waardebepaling en de uiteindelijk vastgestelde executiewaarde. Bovendien behoeft de transactieprijs van het object aanpassing gegeven het feit dat het object op in erfpacht uitgegeven grond is geplaatst. Voor de waarde in de zin van de Wet WOZ moet immers blijkens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, worden uitgegaan van de fictie dat de grond bij de belastingplichtige in eigendom is, ook in de situatie dat de grond in erfpacht is verkregen.  
       
     
     
       9.3. 
       Eiser heeft verder verzocht het object [adres 5] te betrekken in de vaststelling van de waarde van de woning. Volgens eiser is de hinder van de drukke weg overdag bescheiden. De oppervlakte van de voortuin is vergelijkbaar met die van de woning en daarnaast is sprake van een balkon en twee terrassen. Uit de hoogte van de erfpachtcanon blijkt dat de gemeente uitgaat van een hoge waarde van de opstal. De woonoppervlakte, de indeling en het aantal kamers is vergelijkbaar.  
       
     
     
       9.4. 
       Verweerder heeft gesteld dat het object [adres 5] niet kan worden vergeleken met de woning. Dat object ligt aan een drukke weg en heeft geen achtertuin. Er is slechts een kleine voortuin aan de drukke weg.  
       
     
     
       9.5. 
       De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de waarde van het object [adres 5] niet kan worden gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning, omdat het object onvoldoende vergelijkbaar is met de woning.  
       
     
     
       9.6. 
       Eiser heeft verder gesteld dat sprake is van schade aan de woning in verband met de bouw van een appartementencomplex op korte afstand van de woning. Naar aanleiding van deze stelling van eiser heeft de taxateur verwezen naar een overzicht uit Atlas met betrekking tot de zakkingssnelheid van de woning. Hieruit blijkt dat op 1 februari 2016 sprake is van een zakkingsnelheid van de woning tussen 0 en 1 mm of 1 en 1,5 mm. Verder is in Kadaster-on-line vermeld dat er geen beperkingen met betrekking tot de woning bekend zijn in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. De taxateur heeft toegelicht dat bij de waardering rekening wordt gehouden met een zakkingssnelheid van 2 mm per jaar of meer, maar dat daarvan in dit geval geen sprake is. Gelet op de toelichting van verweerder en het feit dat eiser de gestelde bouwschade aan de woning niet heeft onderbouwd is de rechtbank van oordeel dat hiermee geen rekening kan worden gehouden bij het vaststellen van de waarde op de waardepeildatum. 
       
     
     
       9.7. 
       Uit het voorgaande volgt dat eiser de door hem bepleite waarde van € 945.750,- evenmin adequaat onderbouwd heeft.  
       
       10. Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt de rechtbank de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 1.100.000,-.  
       
       11. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien en zelf in goede justitie de waarde te bepalen, waarbij zij rekening houdt met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. De rechtbank stelt aldus de waarde van de woning vast op € 1.100.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.  
       
       12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
       
       13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het door hem ingebrachte taxatierapport ter hoogte van € 562,65. De rechtbank overweegt dat volgens de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039 van 18 december 2012) het aantal uren dat is gemoeid met de taxatie van een onroerende zaak en het opstellen van een rapport wordt gesteld op 4 voor een woningtaxatie met inpandige opname. Uitgaande van een tarief van € 50,- per uur komt in dit geval een bedrag van € 200,- voor vergoeding in aanmerking. Van overige proceskosten is de rechtbank niet gebleken.” 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Het Hof onderschrijft de rechtsoverwegingen 4, 5.1 en 5.2 van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Daar doet hetgeen belanghebbende in hoger beroep met betrekking tot deze punten aanvoert - hetgeen in grote lijnen overeenkomt met wat hij bij de rechtbank dienaangaande heeft ingebracht - niet aan af.  
       
       
         5.2.1. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof als volgt. 
         
       
       
         5.2.2. 
         
           Het Hof acht de WOZ-waarde van de woning adequaat onderbouwd met de transactieprijs voor [adres 2] (zie 2.4). Nu dit object vlakbij de woning is gelegen en qua uiterlijk en aard in hoge mate overeenkomt met de woning, is het bij uitstek geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Gelet op het door de heffingsambtenaar in hoger beroep ingebrachte ‘Overzicht taxatiewaarden’ heeft hij in voldoende mate met de verschillen in grootte en inhoud tussen dit object en de woning rekening gehouden. Het Hof kan in het midden laten of dit object 255 m2 groot is, zoals de heffingsambtenaar stelt, of 260 m2, zoals belanghebbende betoogt. In casu is de invloed van een verschil van 5 m2 van verwaarloosbare betekenis.  
           Uitgaande van een transactieprijs van € 1.450.000 (zie 2.4) en rekeninghoudend met een prijsstijging tussen 1 januari 2014 en 16 oktober 2014 van 2,2%, zoals belanghebbende onbetwist gesteld heeft (zie 2.4), leidt dit tot de conclusie dat een WOZ-waarde van € 1.100.000 niet te hoog is. Ook niet indien belanghebbendes dakterras - indien daaraan afzonderlijk een waarde zou kunnen worden toegekend - minder waard is dan € 20.000 (zoals de heffingsambtenaar in het Overzicht taxatiewaarden’ heeft gesteld). Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de in geschil zijnde waarde van de woning de waarde van het object in zijn geheel betreft (zulks met inachtneming van de in art. 17 lid 1 WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Ook indien juist zou zijn dat aan belanghebbendes dakterras als afzonderlijke component niet meer dan € 10.000 zou kunnen worden toegekend (het bedrag dat in het Overzicht door de heffingsambtenaar wordt toegekend aan het dakterras van [adres 2] ) is een waarde van € 1.100.000 niet te hoog. 
         
         
       
       
         5.2.3. 
         Het Hof komt tot hetzelfde oordeel (als weergegeven onder 5.2.1) indien het de andere twee door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 4] ) in de beschouwing betrekt. Weliswaar zijn die objecten duidelijk verschillend, maar ook hier geldt dat uit het eerdergenoemde Overzicht volgt dat de heffingsambtenaar in voldoende mate met de verschillen in grootte en inhoud tussen deze objecten en de woning rekening heeft gehouden. Met betrekking tot het verschil in ligging overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar gesteld heeft - en belanghebbende heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist - dat de genoemde vergelijkingsobjecten weliswaar in een andere (‘duurdere’) wijk (de [buurt 2] ) liggen dan de woning (de [buurt 1] ), maar dat het verschil in transactieprijs op 1 januari 2013 (belastingjaar 2014; zie rechtbankuitspraak 6.3) niet meer dan 4,27% bedroeg. Het Hof ziet geen reden om aan te nemen dat voor de WOZ-waarde per 1 januari 2014 een ander percentage in aanmerking zou dienen te worden genomen. Gelet op het Overzicht leidt ook het in de overwegingen betrekken van [adres 3] en [adres 4] tot de conclusie dat een WOZ-waarde van € 1.100.000 niet te hoog is.  
         
       
       
         5.2.4. 
         Daar komt bij dat ook hetgeen belanghebbende schriftelijk heeft ingebracht in belangrijke mate steun biedt aan het oordeel dat een WOZ-waarde van € 1.100.000 niet te hoog is. Immers de waarde van de grond (‘kavel’) is volgens belanghebbende op 16 oktober 2014 € 145.145 (zie belanghebbendes citaat onder 2.4). Volgens de door belanghebbende ingebrachte ‘waardeverklaring’ (zie 2.3) bedraagt de ‘marktwaarde’ van de opstal (de woning zonder de kavel/ de in erfpacht uitgegeven grond) € 945.750. De som van beide bedragen (€ 1.090.895) vertoont slechts een verwaarloosbaar verschil met de in hoger beroep door de ambtenaar verdedigde waarde. Dit is niet anders indien de waarde van de kavel nog iets naar beneden zou moeten worden bijgesteld in verband met waardestijging in het tijdvak van 1 januari 2014 tot 16 oktober 2014. 
         
       
       
         5.3.1. 
         Met betrekking tot hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd om de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde te bestrijden, overweegt het Hof als volgt.  
         
       
       
         5.3.2. 
         Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende onder meer de onder 2.3 weergegeven ‘waardeverklaring’ ingebracht (zie ook 9.2 rechtbankuitspraak). Uit rechtsoverweging 5.2.3 volgt echter dat deze verklaring niet tot de conclusie leidt dat de WOZ-waarde van de woning op een lager bedrag dan € 1.100.000 moet worden vastgesteld. 
         
       
       
         5.3.3. 
         Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat het door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobject [adres 5] minder goed bruikbaar is om de WOZ-waarde te bepalen dan de objecten die de heffingsambtenaar heeft ingebracht. Het Hof neemt daartoe over hetgeen de rechtbank onder 9.3, 9.4 en 9.5 overweegt.  
         
       
       
         5.3.4. 
         Ook hetgeen de rechtbank onder 9.6 heeft overwogen met betrekking tot de schade aan de woning vanwege de bouw van een appartementencomplex nabij de woning, neemt het Hof over.  
         
       
       
         5.3.5. 
         Tot slot overweegt het Hof dat ook al hetgeen belanghebbende overigens tegen de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ- waarde heeft aangevoerd niet tot de conclusie leidt dat de beschikking in strijd met artikel 17 Wet WOZ is vastgesteld.  
         
       
     
     
       5.4. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft vastgesteld, heeft belanghebbende onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie nopen dat dit - of enig ander - algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is geschonden.  
       
       
         5.5.1. 
         
           Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een aantal stukken overgelegd. Het betreft enerzijds stukken waarvan de heffingsambtenaar - zoals hij ter zitting verklaarde - aanvankelijk dacht dat hij ze in een eerdere fase van de procedure had ingebracht maar er in de hoger beroepsfase achter kwam dat dit nog niet gebeurd was (deze stukken zijn door het Hof van een A voorzien). Anderzijds betreft het stukken (betreffende de grootte van de dakterrassen van [adres 2] en de woning) die een reactie vormden op het op 21 april 2017 ingediende geschrift van belanghebbende, voorzover belanghebbende daarin - kort gezegd - aanvoerde dat de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd had dat het dakterras van de woning € 20.000 waard was (deze stukken zijn door het Hof van een B voorzien).  
           Door het zo laat indienen van deze stukken achtte belanghebbende zich in zijn procespositie geschaad en vroeg hij het Hof de stukken tardief te verklaren.  
         
         
       
       
         5.5.2. 
         Na afweging tussen enerzijds het belang dat de heffingsambtenaar heeft bij het overleggen van die stukken en de redenen waarom hij dit niet in een eerdere fase van de procedure heeft gedaan, en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang, is het Hof tot het oordeel gekomen dat het zowel de A als de B-stukken niet in de procedure zal toelaten.  
         
         
         
           
             Slotsom 
           
           Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient - met aanvulling van de gronden - te worden bevestigd. 
         
         
         
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 8 juni 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.