ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:2636

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:2636 Rechtbank Rotterdam , 06-03-2019 / C/10/550484 / HA ZA 18-490

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-03-06

Zaaknummer: C/10/550484 / HA ZA 18-490

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:2636

---

Woningcorporatie verkoopt kantoor- en bedrijfspand; verzuimt de overeenkomsten met leveranciers van nutsvoorzieningen te beëindigen. Vordert in conventie de door haar betaalde kosten van die voorzieningen terug van kopers met argument dat kopers voor opzegging hadden moeten zorgen en dus zijn tekortgeschoten. Kopers niet tekortgeschoten. Wel sprake van enige mate van ongerechtvaardigde verrijking. Woningcorporatie heeft aanspraak op redelijke vergoeding. Kopers hoofdelijk aansprakelijk voor schade en wel tot niveau van de basisvoorzieningen die zij in elk geval hadden moeten maken. In reconventie vorderen kopers schadevergoeding omdat in pand nog asbest aanwezig was. Woningcorporatie beroept zich op exoneratie in koopovereenkomst. Beroep daarop niet in strijd met art. 6:248 BW. Beroep van kopers op art. 6:74 strandt op inhoud koopovereenkomst.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/550484 / HA ZA 18-490 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 maart 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting  STICHTING HAVENSTEDER , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. O.G. Tacoma te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. de commanditaire vennootschap 
     
       
         FRAME SLAAKHUYS C.V. , 
       gevestigd te Brielle, 
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         FRAME VASTGOED IV B.V. , 
       gevestigd te Brielle, 
       gedaagden in conventie, 
       eiseressen in reconventie, 
       advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Havensteder, Frame (gedaagden gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud), dan wel Frame CV en Frame BV(gedaagden afzonderlijk) worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding van 7 mei 2018 
       
       
         de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie 
       
       
         de conclusie van antwoord in reconventie 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van partijen van 18 januari 2019, waarbij de advocaat van Frame zich van spreekaantekeningen heeft bediend. 
       
     
     
     
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1 
       
         Havensteder, een woningcorporatie, heeft op 1 december 2014 aan Frame BV verkocht 
         a	een perceel grond met kantoor- en bedrijfspand aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [postcode] Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie [sectie 1] nummer [nummer 1] , groot drie en dertig are en veertig centiare, welk registergoed is aangewezen als beschermd monument van de gemeentewet en besluit op basis van de Monumentenwet 1988, (hierna: “ [naam pand] ”); 
       
       
       
         b	het recht van erfpacht, eindigende op 30 juni 2017, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam sectie [sectie 2] nummer [nummer 2] , groot vijf are twee centiare, met het recht van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen bestaande uit een expeditie terrein en verder toebehoren aan de [adres 4] te [postcode] Rotterdam (…). 
       
       
     
     
       2.2 
       
         Onder het hoofd  “ Opgaven door verkoper”  luidt artikel 2.2 onder k van de koopovereenkomst: 
         
           “Verkoper verklaart dat het hem niet bekend is of (…) het Verkochte heden wel is aangesloten op de openbare leidingen voor water, gas elektriciteit en riool; (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3 
       
         Artikel 3 van de koopovereenkomst luidt: 
         
           “Koper erkent en gaat ermee akkoord dat het Verkochte “as is” wordt gekocht van Verkoper waaronder Partijen verstaan dat de artikelen 7:17, 7:20, 7:23 en 6:228 van het Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk zijn uitgesloten.” 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
         Artikel 4 van de koopovereenkomst luidt: 
         
           “Verkoper verklaart vervolgens: 
         
         
           (…) 
         
         
           c.	Het is hem niet bekend of zich in het Verkochte asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden.” 
         
       
       
     
     
       2.5 
       
         Artikel 6 van de koopovereenkomst luidt: 
         
           “Koper verklaart: 
         
       
       
         a.	hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek voor hem uit de feitelijke situatie en/of de openbare registers kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. 
       
       
         b.	zich bewust van de “as is” bepaling als omschreven in artikel 3. Koper zal Verkoper dan ook nimmer aanspreken voor enige vordering verband houdende met het Verkochte, bijvoorbeeld met de staat en/of de hoedanigheid en/of de gebruiksmogelijkheden van het Verkochte. 
       
       
         c.	door Verkoper in de gelegenheid gesteld te zijn om voldoende onderzoek te doen en dat ook te hebben gedaan op de hem genoegzaam passende wijze 
       
       
         (…) 
       
       
         e.	 hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van: 
       
       
         
           	(…) 
         
         
           	correspondentie ten aanzien van de aanwezige verontreiniging en stukken inzake besluitvorming terzake door de gemeente Rotterdam. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6 
       
         Artikel IV van de Algemene Bepalingen van de koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, onder het hoofdje  ”betaling en verrekening” : 
         
           1.	“De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van de dag van het ondertekenen van de Leveringsakte voor rekening van Koper (…)”. 
         
       
       
     
     
       2.7 
       
         Grontmij Nederland BV heeft op 17 juni 2011 een “Asbestinventarisatie type A conform SC-540/2007 met risicobeoordeling conform BRL 5052 (hierna: de  
         A-asbestinventarisatie) van [naam pand] uitgebracht. De inventarisatie is geschied op basis van visuele inspectie. Dit rapport is in een zogenaamde “digitale dataroom” door de makelaar van Havensteder, DTZ Zadelhoff, aan Frame ter beschikking gesteld.  
       
       
     
     
       2.8 
       
         Op 24 december 2014 heeft de juridische levering van [naam pand] plaatsgevonden. 
         In artikel 2 van de akte van levering staat vermeld, voor zover hier van belang: 
         
           “(…) Alle eigenaarslasten  - belastingen en heffingen, derhalve niet de gebruikerslasten - , alsmede de erfpachtscanon zijn tussen verkoper en koper verrekend over de lopende termijnen.(…)” 
         
       
       
     
     
       2.9 
       
         Artikel 5, lid 2 van de akte van levering luidt:  
         
           “Voorts is verkoper verplicht het verkochte te leveren vrij van kwalitatieve verplichtingen en andere beperkte rechten, lasten en beperkingen uit overeenkomst, behoudens die welke op grond van de koopovereenkomst door koper moeten worden aanvaard en die hierna eventueel worden vermeld.” 
         
       
       
     
     
       2.10 
       
         Artikel 6 van de akte van levering luidt: 
         
           “De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte heeft plaats terstond na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat moment komen de baten de koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte.”  
         
       
       
     
     
       2.11 
       Op het moment van verkoop was er sprake van “antikraakbewoning” van [naam pand] . 
       
     
     
       2.12 
       Havensteder had op het moment van verkoop en tot september 2016 overeenkomsten met leveranciers van nutsvoorzieningen voor [naam pand] . 
       
     
   
   
     
       3 De vordering in conventie 
     
       3.1 
       
         Havensteder vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
         
           primair 
         
       
       
       1. zal verklaren voor recht dat Frame, althans Frame CV en Frame BV, toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun betalingsverplichting op grond van de koopovereenkomst 
       
       2 Frame CV en Frame BV zal veroordelen hoofdelijk, dan wel gezamenlijk of apart, aan Havensteder te betalen een bedrag van € 173.744,36 inclusief btw, althans € 160.122,39 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten volgens WIK, alsmede de wettelijke handelsrente volgens artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag vanaf 6 februari 2018 tot aan de dag van volledige betaling 
       
       
         
           subsidiair 
         
       
       
       1. zal verklaren voor recht dat Frame, althans Frame CV en Frame BV, ongerechtvaardigd zijn verrijkt en Havensteder ongerechtvaardigd is verarmd door de betaling van de nutsvoorzieningen van [naam pand] na de juridische levering 
       
       2 Frame CV en Frame BV zal veroordelen hoofdelijk, dan wel gezamenlijk of apart, aan Havensteder te betalen een bedrag van € 173.744,36 inclusief btw, althans € 160.122,39 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten volgens WIK, alsmede de wettelijke handelsrente volgens artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag vanaf 6 februari 2018 tot aan de dag van volledige betaling 
       
       
         in beide gevallen met hun hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, dan wel veroordeling van Frame of Frame CV en Frame BV in die proceskosten, alsmede de nakosten van € 113,-- zonder betekening en verhoogd met € 68,-- in geval van betekening en onder de bepaling dat over al deze kosten de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW verschuldigd is vanaf de 15e dag na het vonnis tot de dag van volledige betaling. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen. 
         Frame heeft, hoewel vanaf de levering de gebruikerslasten voor haar rekening waren, de nutsaansluitingen pas eind september 2016 op eigen naam laten zetten. Ten gevolge daarvan heeft zij, Havensteder, de voorschotten en de eindafrekeningen voor de door Frame geconsumeerde warmte, elektra en water betaald. 
         Zij heeft een extern deskundigenbureau, Beyond Energy, opdracht gegeven om het energieverbruik in het pand over 2015 en de periode januari tot en met september 2016 te controleren. Dit bureau kwam in zijn rapport tot een bedrag van € 173.774,36, dan wel in elk geval € 160.122,39. Zij heeft Frame het rapport toegezonden. 
         Frame schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.  
         Omdat Frame niet betaalde heeft zij haar bij brief van 16 november 2017 in gebreke gesteld. Zij heeft aanspraak op de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke handelsrente. 
         Subsidiair geldt dat Frame ongerechtvaardigd is verrijkt en dat zij dienovereenkomstig is verarmd. Daarom moet Frame haar de schade die zij daardoor lijdt vergoeden. Het bedrag dat zij vordert is redelijk.  
         Voor zover de rechtbank zou oordelen dat de verrijking van Frame is beperkt tot de kosten die Frame hoe dan ook had moeten maken bij haar beheer van het grotendeels leegstaande pand stelt zij zich op het standpunt dat Frame een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden en uit dien hoofde schadeplichtig is voor het meerdere. 
         Frame CV is als economisch eigenaar en Frame BV als juridisch eigenaar aansprakelijk.  Frame BV is beherend vennoot van Frame CV en als zodanig hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van Frame CV. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer in conventie 
     
       4.1 
       Frame heeft de vordering gemotiveerd bestreden. Op dat verweer gaat de rechtbank hierna, waar nodig, in. 
     
   
   
     
       5 De vordering in reconventie 
     
       5.1 
       Frame vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 232.263,15, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 28 januari 2018 tot de dag van volledige betaling, alsmede de buitengerechtelijke kosten van € 2.936,31, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf genoemde datum tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten, plus de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling. 
       
     
     
       5.2 
       
         Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen. 
         In de fase die aan de verkoop voorafging heeft Havensteder haar informatie verstrekt over [naam pand] , waaronder een rapport van Grontmij uit juni 2011 over asbestinventarisatie. Daarin is opgenomen welke bronnen zouden moeten worden verwijderd bij renovatie. 
         Die renovatie heeft vervolgens plaatsgevonden onder supervisie van Havensteder.  
         Haar is na de levering gebleken dat die asbestsanering niet, althans zeer onvolledig, is uitgevoerd. Havensteder heeft haar daarover niet geïnformeerd, wat wel op haar weg had gelegen. Het beroep van Havensteder op de exoneratie is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
         Ook als dat niet zo zou zijn kan zij zich beroepen op het algemene artikel 6:74 BW. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming omdat in [naam pand] nog asbest aanwezig bleek te zijn. Daardoor lijdt zij schade. 
       
       
     
   
   
     
       6 Het verweer in reconventie 
     
       6.1 
       Havensteder heeft de vordering gemotiveerd bestreden. Op dat verweer gaat de rechtbank hierna, waar nodig, in. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
       7.1 
       Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw samenhangen bespreekt de kantonrechter hen gezamenlijk. 
       
     
     
       7.2 
       
         Frame heeft aangevoerd dat koop- en leveringsakte geen verplichting voor haar inhouden om de door Havensteder gesloten overeenkomsten voor nutsvoorzieningen op te zeggen of die van haar over te nemen.  
         Dat verweer slaagt. In de bepalingen uit koop- en leveringsakte waarop Havensteder haar stelling baseert, hiervoor weergegeven onder 2.4 en 2.7 is een dergelijke verplichting niet te lezen. Havensteder had overeenkomsten met leveranciers van nutsvoorzieningen en was als contractant de aangewezene om die overeenkomsten te beëindigen.  
         Op de primaire grondslag kan daarom geen toewijzing volgen. 
       
       
     
     
       7.3 
       
         Havensteder baseert haar vordering subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking. 
         Artikel 6:212 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd ten koste van een ander is verrijkt, verplicht is, voor zover dat redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.  
       
       
     
     
       7.4 
       
         Frame heeft aangevoerd dat niet is voldaan aan het vereiste dat het vermogen van Frame CV is vermeerderd, nu zij geen genot heeft gehad van de nutsvoorzieningen die, zoals zij het uitdrukt “door [naam pand] zijn gegaan” terwijl zij zich ook de kosten van een eigen leverancier niet heeft bespaard. Zij heeft geen warmte, elektra en water geconsumeerd, omdat [naam pand] in de betreffende periode leeg heeft gestaan.  
         Maar ook als er wel sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking, dan zou de verrijking volgens haar aanzienlijk minder bedragen dan Havensteder stelt, omdat [naam pand] leeg stond en zij, als zij zelf al overeenkomsten met nutsleveranciers had moeten sluiten, ervoor zou hebben gezorgd dat dat niet het thans door Havensteder gevorderde bedrag zou kosten. Ook staat de redelijkheidstoets van artikel 6:212 BW eraan in de weg dat het lange stilzitten van Havensteder voor haar rekening zou moeten komen, terwijl zij daarbij niet is gebaat. Het niet opzeggen van de overeenkomsten voor de nutsvoorzieningen staat niet in causaal verband met een gebeurtenis waarvoor Frame cs aansprakelijk is of die haar kan worden toegerekend, terwijl er sprake is van 100% eigen schuld bij Havensteder. Als er al schade moet worden vergoed dan zou het bedrag moeten worden gematigd op grond van artikel 6:109 BW omdat het onaanvaardbaar zou zijn wanneer zij een astronomisch bedrag zou moeten vergoeden waarvan zij zelf geen profijt heeft gehad, en dat Havensteder door eigen fout onnodig hoog heeft laten oplopen, aldus Frame. 
       
       
     
     
       7.5 
       
         Ter comparitie heeft Frame erkend dat [naam pand] na de levering nog wel gedeeltelijk moest worden verwarmd en dat een water- en elektravoorziening nodig was om het pand goed te kunnen beheren. Dat betekent dat er dus in elk geval kosten voor haar zouden zijn geweest voor het in stand houden van deze basisnutsvoorzieningen. Daarmee staat vast, zoals ter zitting aan de orde is geweest, dat er sprake is van enige verrijking aan de zijde van Frame, namelijk tot het bedrag van de kosten van die basisvoorzieningen tot september 2016, en verarming bij Havensteder, die de kosten van de nutsvoorzieningen tot dusverre heeft betaald (van dat laatste gaat de rechtbank uit, nu Frame cs haar aanvankelijk betwisting van de stelling van Havensteder dat zij de kosten van de nutsvoorzieningen heeft betaald ter comparitie niet heeft gehandhaafd). 
         Die verrijking is, nu van een redelijke grond daarvoor niet is gebleken en zij ten koste is gegaan van Havensteder, ongerechtvaardigd. Frame CV is als economisch eigenaar dus gehouden voor zover dat redelijk is de schade van Havensteder te vergoeden.  
         Frame heeft aangevoerd dat een eventuele veroordeling alleen tegen Frame CV kan worden uitgesproken, omdat die in dat geval is verrijkt, en niet tegen Frame BV, juridisch eigenaar. 
         Dat verweer faalt. Frame BV is beherend vennoot van Frame CV, en als zodanig op grond van de wet (artikelen 18 en 19 Wetboek van koophandel) hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van Frame CV. Aldus zijn beiden hoofdelijk voor het geheel aansprakelijk. 
       
       
     
     
       7.6 
       
         Vervolgens zijn er twee vragen aan de orde: of er sprake is van vergoedbare schade en zo ja, in hoeverre het redelijk is dat Frame die vergoedt. 
         Frame heeft, onder verwijzing naar artikel 6:98 BW, bestreden dat er causaal verband bestaat tussen het niet-opzeggen van Havensteder van de overeenkomsten voor nutsvoorzieningen en de schade.  
         Dat verweer faalt. Bij de toepassing van artikel 6:212 BW gaat het om het bestaan van een verband tussen de ongerechtvaardigde verrijking van de een (Frame) en de verarming  
         (de schade) van de ander (Havensteder). Ook artikel 6:98 BW vereist een verband tussen de schade (de verarming) en de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis. Die laatste is echter niet, zoals Frame ten onrechte veronderstelt, het niet-opzeggen door Havensteder van haar overeenkomsten met de nutsleveranciers, maar de ongerechtvaardigde verrijking van Frame. Dat dat verband aanwezig is heeft Frame niet betwist.  
         De conclusie is dat Havensteder voor zover dat redelijk is aanspraak heeft op vergoeding van door haar geleden schade. 
       
       
     
     
       7.7 
       
         Redelijk is dat de vergoedingsplicht niet verder gaat dan het bedrag van de kosten van de basisnutsvoorzieningen voor [naam pand] in de periode vanaf de levering  
         (24 december 2014) tot september 2016, toen Frame zelf overeenkomsten met leveranciers van nutsvoorzieningen sloot voor [naam pand] . Een verdergaande vergoedingsplicht zou, nu Havensteder heeft verzuimd de betreffende overeenkomsten zelf meteen na de levering op te zeggen en/of daarover in een vroeg stadium met Frame afspraken te maken, terwijl bij haar bekend was dat het pand leegstond en dat Frame het nog moest gaan herontwikkelen, onredelijk zijn. Havensteder heeft gesteld dat van haar niet kon worden verwacht dat zij “alle mutaties actief zou moeten monitoren”, maar van haar mag wel worden verwacht dat zij in haar administratie kan nagaan of zij een overeenkomst met een leverancier van nutsvoorzieningen heeft voor een bepaald pand en dat zij dat ook doet, en zonodig maatregelen neemt. 
       
       
     
     
       7.8 
       Het beroep van Frame op eigen schuld van Havensteder (6:101 BW) en rechterlijke matiging (6:109 BW) kan geen gewicht meer in de schaal leggen, nu de schade in dit geval moet worden beperkt tot het bedrag van de kosten van basisnutsvoorzieningen die Frame in elk geval had moeten maken.  
       
     
     
       7.9 
       
         Havensteder heeft ter comparitie de grondslag van haar vordering uitgebreid.  
         Zij heeft gesteld dat, als de rechtbank zou oordelen dat de ongerechtvaardigde verrijking is beperkt tot het bedrag van de kosten die Frame hoe dan ook zelf had moeten maken voor het beheer van [naam pand] , Frame een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden en daarom aansprakelijk is voor het meerdere. Zij heeft onvoldoende geconcretiseerd waarin de schending van die zorgvuldigheidsnorm door Frame zou hebben bestaan. Daarmee heeft zij op dit punt niet aan haar stelplicht voldaan, zodat er op die grond geen toewijzing kan volgen. 
       
       
     
     
       7.10 
       Havensteder zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte, onder overlegging van bewijsstukken, opgave te doen van de kosten van de minimaal noodzakelijke  nutsvoorzieningen voor [naam pand] in de periode van 24 december 2014 tot september 2016. Frame zal daarop bij antwoordakte kunnen reageren. 
       
     
     
       7.11 
       De gevorderde verklaring voor recht heeft naast de vordering tot veroordeling van een geldbedrag geen zelfstandige betekenis en zal om die reden worden afgewezen.	 
       
     
     
       7.12 
       Havensteder vordert “buitengerechtelijke kosten volgens BIK” (naar de rechtbank begrijpt doelt zij daarmee op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten), maar onderbouwt dat deel van haar vordering in het geheel niet, zodat geen veroordeling kan volgen. De op die grond gevorderde kosten zouden overigens in elk geval niet toewijsbaar zijn omdat artikel 1 van dat Besluit toepasselijkheid op een geval als het onderhavige uitsluit.  
       
     
     
       7.13 
       De gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar. Artikel 119a BW vereist daarvoor een handelsovereenkomst en Frame heeft terecht aangevoerd dat daarvan in dit geval geen sprake is. Wel toewijsbaar is de wettelijke rente van artikel 6:119 BW, bij gebreke van toelichting op de gevorderde ingangsdatum van 6 februari 2018 vanaf de dag van dagvaarding, 7 mei 2018.   
       
     
     
       7.14 
       
         Havensteder heeft tegen de reconventionele vordering aangevoerd dat Frame destijds voetstoots (“as-is”) heeft gekocht en dat daarbij expliciet een beroep op de artikelen 7:17, 7:20, 7:23 en 6:228 BW is uitgesloten.  
         Frame acht dat beroep in strijd met artikel 6:248 BW.  
         Zij heeft dat als volgt toegelicht. In de precontractuele fase was haar bekend dat Havensteder na het rapport van Grontmij was begonnen met een renovatie van [naam pand] , maar daarmee ook weer was gestopt. Zij, Frame, begreep Havensteder intussen nog wel zo dat deze voor de nodige sanering zou zorgdragen. De bepaling in artikel 4 van de koopakte las zij vervolgens aldus dat Havensteder verklaarde dat [naam pand] voor zover zij wist niet (langer) verontreinigd was en ook niet (verder) gesaneerd hoefde te worden.  
         Na de levering bleek haar echter uit mededelingen van een voormalig werknemer van Havensteder dat dat de asbestsanering niet, althans zeer onvolledig was uitgevoerd. Havensteder wist dat of kon dat weten en had haar dat behoren mede te delen. 
       
       
       
         Havensteder heeft daar tegenover aangevoerd dat er van haar kant geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar niet-zichtbaar asbest, dat er op basis van de A-asbestinventarisatie in 2012 saneringswerkzaamheden van het zichtbare asbest hebben plaatsgevonden om [naam pand] verhuurgeschikt te maken, dat die sanering niet met een eindrapportage is afgerond ten gevolge van het stopzetten van de renovatie door de toezichthouder bij Havensteder en dat voor een volledige sanering een B-rapportage nodig zou zijn geweest. Frame heeft dat op zichzelf niet bestreden, zodat de rechtbank daarvan uitgaat. 
       
       
       
         Uit een e-mailbericht namens de juridisch adviseur van Frame [naam] aan de makelaar van Havensteder van 13 november 2014, waarin een gesprek over de concept-koopovereenkomst werd samengevat, blijkt dat daarin aan de orde is geweest dat er een asbestsanering van [naam pand] heeft plaatsgevonden, dat door de plotselinge stopzetting van de renovatie daarvan geen eindrapport is opgemaakt en dat Frame zelf een asbestrapport zou laten opmaken. De juistheid van de inhoud van dit e-mailbericht is door Frame niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.  
       
       
       
         Frame stelt dat zij in de precontractuele fase begreep dat Havensteder het asbest zou saneren. Zij onderbouwt die stelling echter niet, en daarvoor is in de stukken ook geen steun te vinden. Ook is die stelling niet te rijmen met het door Frame geuite voornemen om zelf een asbestrapportage te laten maken. De rechtbank kan die stelling van Frame dan ook niet als juist aannemen. 
         Dat Frame de verklaring van artikel 4 van de koopovereenkomst op basis van haar eigen veronderstelling heeft gelezen zoals zij die gelezen heeft, namelijk als een mededeling dat er voor zover Havensteder wist geen sprake meer was van verontreiniging en dat er niet verder hoefde te worden gesaneerd moet dan ook voor haar risico blijven. Frame kan die verklaring niet beschouwen als een schending door Havensteder van een mededelingsplicht, temeer omdat vast staat dat er ten tijde van de koop nog geen onderzoek was gedaan naar  
         niet-zichtbaar asbest en Havensteder niet beschikte over een eindrapportage van de sanering van het zichtbare asbest, zodat zij kon verklaren als zij heeft gedaan. 
         Het beroep op artikel 6:248 BW faalt dan ook.   
       
       
     
     
       7.15 
       
         Frame beroept zich subsidiair op toerekenbaar tekortschieten van Havensteder (artikel 6:74 BW). 
         Dat beroep strandt op artikel 6 van de koopovereenkomst, waarin Frame heeft bevestigd dat zij zich bewust is van de “as-is” bepaling en dat zij Havensteder dan ook nooit zal aanspreken voor enige vordering die verband houdt met [naam pand] ,  “bijvoorbeeld in verband met de staat en/of de hoedanigheid en/of de gebruiksmogelijkheden ”. 
       
       
     
     
       7.16 
       
         Het hiervoor onder 7.14 en 7.15 overwogene leidt tot de conclusie dat de reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen.  
         Frame zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen. 
         Om praktische redenen zal de rechtbank de beslissing in reconventie aanhouden tot die in conventie. 
       
       
     
     
       7.17 
       In conventie zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. 
       
       
         
           De beslissing 
         
         De rechtbank 
       
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
       
         verwijst de zaak naar de rol van voor het nemen van een akte door Havensteder zoals bedoeld onder 7.10; 
       
       
       
         bepaalt dat Frame daarop bij antwoordakte kan reageren; 
       
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan; 
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
       
         houdt iedere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2019. 
         2632/2504