ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:1730

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:1730 Gerechtshof Den Haag , 20-09-2022 / 200.286.640/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-09-20

Zaaknummer: 200.286.640/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1730

---

Huurovereenkomst, voortzetten na overlijden.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.286.640/01 Zaaknummer rechtbank		: 8225583 CV EXPL 19-53537 
     
     
     
       
         Arrest van 20 september 2022   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. J. van der Stel kantoorhoudend in Schiedam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerder]
         , 
       wonend in [woonplaats], gemeente [gemeente], 
       verweerder,  
       advocaat: mr. W.J.J. Trooster kantoorhoudend in Vlaardingen. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en [verweerder]. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] wil de huurovereenkomst van zijn overleden moeder voortzetten. Hij stelt dat hij bij zijn moeder woonde en met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Volgens verhuurder [verweerder] heeft [appellant] niet tijdig een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst ingediend en voldoet [appellant] bovendien niet aan de voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de huurder.  
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft [verweerder] gelijk gegeven en [appellant] veroordeeld om de woning te ontruimen en om een gebruiksvergoeding aan [verweerder] te betalen. Het hof beslist hetzelfde als de kantonrechter.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 27 november 2020 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zittingsplaats Rotterdam, van 28 augustus 2020; 
         
         
           het arrest van dit hof van 22 december 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 maart 2021;  
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlage; 
         
         
           de memorie van antwoord van [verweerder]. 
         
       
     
     
       2.2 
       Daarna is een datum voor het arrest bepaald.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.  
     
     
       3.2 
       
        [verweerder] verhuurde sinds 1997, toen hij de eigendom verkreeg, de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) aan mevrouw [X] (hierna: mevrouw [X]). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 254,47 per maand. Mevrouw [X] is de moeder van [appellant].  
     
     
       3.3 
       Mevrouw [X] is overleden op 11 april 2019. Zij heeft ongeveer zestig jaar in de woning gewoond.  
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft  vanaf 7 november 2001 in de Basisregistratie personen (BRP) ingeschreven gestaan op het adres [adres].  
     
     
       3.5 
       Bij brief van 24 april 2019, die op 29 april 2019 bij deurwaardersexploot is uitgereikt aan [appellant], heeft [verweerder] aan de erven van mevrouw [X] medegedeeld dat de huur vanwege haar overlijden van rechtswege zou eindigen aan het einde van de tweede maand na overlijden, op 31 mei 2019, en aan hen verzocht de woning op die datum ontruimd en in de oorspronkelijke staat aan hem ter beschikking te stellen. In zijn brief heeft [verweerder] de erven verzocht om in verband hiermee zo spoedig mogelijk contact met hem op te nemen.  
     
     
       3.6 
       Na het overlijden van mevrouw [X] is de huur doorbetaald tot en met de maand juli 2019. Daarna zijn er geen betalingen geweest, totdat [verweerder] op 24 oktober 2019 een bedrag van € 254,47 ontving en vervolgens op 29 november 2019 een bedrag van € 508,94. De huur over de maanden mei en juni 2019 is betaald van een rekeningnummer op naam van mevrouw [X]. De andere betalingen zijn verricht vanaf een bankrekening die op naam van [appellant] staat.  
     
     
       3.7 
       Op 17 oktober 2019 heeft [verweerder] de erven van mevrouw [X] en [appellant] in kort geding gedagvaard bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam en gevorderd dat zij de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis in kort geding zouden ontruimen. Bij vonnis van 2 december 2019 (zaaknummer 8099174 VV EXPL 19-446) heeft de kantonrechter de vordering afgewezen.  
     
     
       3.8 
       
        [appellant] heeft, na het vonnis van de kantonrechter van 28 augustus 2020 en na sommatie van [verweerder], de woning ontruimd en verlaten.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter  
     
       4.1 
       
        [verweerder] heeft [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam en (in conventie) gevorderd, samengevat, [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning en betaling van een gebruiksvergoeding voor de woning van € 254,47 voor iedere maand vanaf november 2019 tot aan het tijdstip van de ontruiming. [verweerder] heeft aangevoerd dat hij er na het overlijden van mevrouw [X] achter is gekomen dat [verweerder] in de woning verblijft zonder recht of titel. [verweerder] staat weliswaar op het adres ingeschreven in de BRP, maar hij heeft nooit met zijn moeder in de woning gewoond. Hij is ook nooit medehuurder geworden. Bovendien is er een huurachterstand ontstaan, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast heeft [verweerder] bezwaar tegen de wijze waarop [appellant] de bewoning bewoont, te weten met veel overlast voor de buren. [appellant] heeft geen vordering ingediend op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de termijn daarvoor is inmiddels ruimschoots verstreken. Ook overigens is niet voldaan aan de voorwaarden van dit artikel. Omdat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft, dient hij de woning te verlaten en een gebruiksvergoeding van € 254,47 per maand te betalen tot de ontruiming.  
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft een tegenvordering ingesteld. Hij vordert (in reconventie) dat bepaald zal worden dat hij de huurovereenkomst voortzet in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW. Hij heeft aangevoerd dat hij met zijn moeder in de woning woonde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar had. Hij wenst de huurovereenkomst voort te zetten. Verder betwist hij overlast te hebben veroorzaakt. De geringe huurachterstand is kort na de procedure in kort geding geheel ingelopen.  
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [verweerder] toegewezen en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] niet binnen de in artikel 7:268 lid 2 BW genoemde termijn van zes maanden na het overlijden van zijn moeder een vordering ingesteld die strekt tot voortzetting van de huurovereenkomst met hem en is er geen aanleiding om van die termijn af te wijken. [appellant] is daarom veroordeeld om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen. Daarnaast is hij veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 254,47 per maand met ingang van november 2019 tot en met de dag van de ontruiming. Ook is [appellant] veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. [appellant] wil dat het hof de vorderingen van [verweerder] alsnog afwijst en zijn eigen vordering toewijst, met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten van beide instanties. Hij heeft daartoe vijf grieven aangevoerd.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       Het hof stelt voorop dat, ondanks het feit dat de woning inmiddels is ontruimd en volgens [verweerder] ook inmiddels is verkocht en geleverd aan een derde, [appellant] belang heeft bij het instellen van dit hoger beroep. Volgens vaste rechtspraak levert een proceskostenveroordeling in eerste aanleg immers al voldoende belang op bij het instellen van hoger beroep (HR 22 september 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX9705). Dit betekent dat [appellant] kan worden ontvangen in zijn hoger beroep en dat het hof toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de grieven.  
     
     
       6.2 
       De vordering van [verweerder] tot ontruiming vindt haar grondslag in artikel 7:268 lid 6 BW, waarin is bepaald dat, indien er met betrekking tot de gehuurde woonruimte geen personen zijn die krachtens dit artikel de huur voortzetten, de huur (van rechtswege)  eindigt uiterlijk aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Volgens lid 1 van artikel 7:268 BW wordt bij overlijden van de huurder de medehuurder huurder. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat de persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder, en voorts dat deze persoon de huur ook nadien voortzet, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering.  
     
     
       6.3 
       Niet in geschil is dat [appellant] geen huurder of medehuurder als bedoeld in artikel 7:268 lid 1 BW is of is geweest. Wel staat tussen partijen ter discussie of [appellant] ten tijde van het overlijden van zijn moeder in de woning zijn hoofdverblijf had en of hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Partijen zijn het er in ieder geval over eens dat [appellant] gedurende zes maanden na het overlijden van zijn moeder in de woning heeft verbleven en dat hij daar ook daarna is blijven wonen. Ook staat vast dat [appellant] niet binnen deze termijn van zes maanden (dus vóór 11 oktober 2019) een vordering als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW heeft ingesteld. Hij heeft dit pas gedaan op 13 februari 2020, in de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie in de onderhavige procedure. [verweerder] beroept zich op deze termijn en stelt dat de overschrijding van deze termijn niet hersteld kan worden. [appellant] betwist dit. Hij stelt zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verweerder] zich op deze termijnoverschrijding beroept.  
     
     
       6.4 
       Bij de beoordeling van dit standpunt stelt het hof voorop dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat sprake is van een dwingende (fatale) termijn en dat afwijking van die termijn op billijkheidsgronden slechts bij hoge uitzondering is gerechtvaardigd (vgl. ten aanzien van artikel 7A:1623i lid 2 BW – de voorloper van artikel 7:268 lid 2 BW – het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683, rov. 3.4.4). Binnen dit kader zal het hof de grieven 1 en 2 bespreken. 
     
     
       6.5 
       De grieven 1 en 2 van [appellant] hangen met elkaar samen. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [appellant] genoemde omstandigheden niet van zodanige aard zijn dat deze op grond van de redelijkheid en billijkheid een afwijking van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW rechtvaardigen. [appellant] betoogt dat zich bijzondere omstandigheden voordoen die maken dat de consequentie van het beroep van [verweerder] op de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW zou leiden tot een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Met grief 2 bestrijdt [appellant] de conclusie van de kantonrechter dat de vordering van [appellant] als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW alleen al moet worden afgewezen omdat deze niet tijdig is ingesteld en er ook geen sprake is van een uitzondering op de wettelijke termijn van zes maanden.  
     
     
       6.6 
       Als eerste bijzondere omstandigheid heeft [appellant] aangevoerd dat hij zich niet bewust was van zijn juridische positie ten opzichte van [verweerder] en dat hem niet kan worden tegengeworpen dat hij niet tijdig juridisch advies heeft ingewonnen, omdat hij in een zeer hectische en emotionele periode verkeerde vanwege het overlijden van zijn moeder en zijn schoonmoeder binnen een tijdsbestek van één week en [verweerder] bij hem de indruk heeft gewekt en in stand gelaten dat hij in de woning kon blijven wonen. [appellant] stelt dat [verweerder] dit in een later telefonisch contact met [appellant] ook heeft doen blijken en daarmee anders heeft gehandeld dan hij in zijn brief van 24 april 2019 had medegedeeld. [verweerder] heeft [appellant] er ook niet op gewezen dat hij de kantonrechter om voortzetting van de huur kon vragen, terwijl [verweerder] uit het handelen van [appellant], waaronder het betalen van de huur vanaf de eigen bankrekening van [appellant], had kunnen en moeten afleiden dat [appellant] in de woning wilde blijven wonen, aldus nog steeds [appellant].  
     
     
       6.7 
       Het hof volgt [appellant] hierin niet. In artikel 7:268 lid 2 BW is het initiatief gelegd bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten. Op [verweerder] rust op grond van vaste jurisprudentie (zie HR 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683 en HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK8321) geen waarschuwingsplicht voor wat betreft de mogelijkheid om een vordering als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW in te stellen en de termijn waarbinnen dit moet gebeuren. Dit geldt zelfs, indien het [verweerder] bekend was dat [appellant] de woning wilde blijven huren. [verweerder] heeft weersproken dat hij [appellant] op het verkeerde been heeft gezet en [appellant] heeft die stelling  niet van een voldoende onderbouwing voorzien. Het hof acht verder van belang dat [appellant] ter zitting in hoger beroep heeft verklaard dat een vriend hem in de week na het overlijden van zijn moeder heeft gewaarschuwd dat hij op tijd moest aangeven of hij de huur van zijn moeder wilde overnemen en dat hij hierover contact moest opnemen met de verhuurder. Naar aanleiding van de brief van Willems van 24 april 2019 heeft [appellant] geen contact opgenomen met Willems. [appellant] heeft er weliswaar terecht op gewezen dat deze brief een verkeerde datum bevat, maar dat neemt niet weg dat de boodschap van de brief volstrekt helder was, namelijk dat [verweerder] niet bereid was om de huurovereenkomst voort te zetten of een nieuwe huurovereenkomst met [appellant] aan te gaan en dat [appellant] de woning op korte termijn moest verlaten. De in die brief genoemde datum heeft ook geen relevantie voor de wettelijke termijn van zes maanden en is ook geen voorwaarde voor het ten einde komen van de huur. [verweerder] had op dat moment nog vijf maanden de gelegenheid om het initiatief te nemen om de huurovereenkomst voort te zetten, waaronder (als eerste stap) het inwinnen van juridisch advies over de vraag wat de mogelijkheden waren om te proberen ook na het overlijden in de woning te kunnen blijven wonen. Dat [verweerder] vlak na het overlijden van zijn moeder en schoonmoeder in een hectische en emotionele periode verkeerde acht het hof, net als de kantonrechter, zonder meer aannemelijk, maar voor het oordeel dat [appellant] ook in de maanden daarna niet in staat was om het initiatief te nemen bestaan onvoldoende aanknopingspunten.  
     
     
       6.8 
       
        [appellant] heeft verder nog aangevoerd dat de kantonrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de omstandigheid dat de huurovereenkomst van zijn moeder met (de rechtsvoorganger van) [verweerder] ongeveer zestig jaar heeft geduurd. Het hof volgt [appellant] ook hierin niet. Dit is niet een zo bijzondere omstandigheid dat deze afwijking van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW rechtvaardigt. Hetzelfde geldt voor de stelling van [appellant] dat de kantonrechter zijn verzoek om een mondelinge behandeling heeft afgewezen en (na een tweede schriftelijke ronde) direct eindvonnis heeft gewezen. Dat processuele voorval staat volledig los van de wettelijke termijn van zes maanden, terwijl in hoger beroep een nieuwe behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden. Hetzelfde geldt ook voor de stelling dat [verweerder] niet deugdelijk heeft onderbouwd wat hij met de woning wil doen. Wat er van die stelling ook zij, het is geen omstandigheid die afwijking van de wettelijke termijn van zes weken rechtvaardigt. 
     
     
       6.9 
       
        [appellant] heeft verder ter onderbouwing van zijn stelling dat een afwijking van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW gerechtvaardigd is, nog gewezen op zijn belang bij voortzetting van de huur. [appellant] stelt dat hij sinds de ontruiming dakloos is en geen vervangende woonruimte heeft en ook niet kan krijgen vanwege het wegvallen van zijn uitkering op grond van de Participatiewet. Voor die uitkering is vereist dat hij een vaste woon- of verblijfplaats heeft. Maar ook als hij die uitkering weer zal ontvangen, dan zal het vanwege de lange wachtlijst voor sociale huurwoningen in de omgeving van Schiedam nog vele jaren duren voordat hij beschikt over een vervangende woonruimte. [verweerder] heeft met zijn beslissing om de woning zonder huurder te verkopen uitsluitend uit eigen financieel belang gehandeld en daarbij onvoldoende oog gehad voor het belang van [appellant] bij voortzetting van de huur, aldus nog steeds [appellant].  
     
     
       6.10 
       Ook dit zijn geen bijzondere omstandigheden op grond waarvan moet worden afgeweken van de termijn van zes maanden, omdat het juist omstandigheden zijn die inherent zijn aan het wettelijke systeem waarin de huur ten einde komt indien niet tijdig een vordering tot voortzetting daarvan wordt ingesteld.  
     
     
       6.11 
       Een andere bijzondere omstandigheid is volgens [appellant] dat hij achttien jaar lang onafgebroken in de woning heeft gewoond en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gehad. [verweerder] stelt in dit verband dat hij de dagelijkse boodschappen deed, dat zijn inkomen op een gezamenlijke rekening werd gestort en dat hij voor zijn moeder is gaan zorgen toen zij (in 2015) hulpbehoevend werd. Daarbij heeft hij gewezen op zijn inschrijving in de BRP en een schriftelijke verklaring van zijn dochter van 31 maart 2020. 
     
     
       6.12 
       Dit zijn geen omstandigheden die een afwijking van de wettelijke termijn rechtvaardigen, maar juist omstandigheden die een voorwaarde zijn voor toewijzing van een tijdig ingestelde vordering. Ten overvloede zal het hof inhoudelijk beoordelen of [appellant] aan de voorwaarden voldeed.  
     
     
       6.13 
       
        [verweerder] heeft de stellingen van [appellant] betwist. [verweerder] stelt dat hij nooit heeft gezien of aanwijzingen heeft gehad dat [appellant] in de afgelopen decennia woonachtig was bij zijn moeder en met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Navraag van [verweerder] bij omwonenden heeft uitgewezen dat [appellant] niet bij zijn moeder woonde. Ter onderbouwing hiervan heeft [verweerder] verklaringen van een aantal omwonenden in het geding gebracht.   
     
     
       6.14 
       Het hof overweegt dat, ook indien wordt aangenomen dat [verweerder] in de door zijn moeder gehuurde woning heeft gewoond, dit enkele feit nog niet meebrengt dat [verweerder] met zijn moeder een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW. Op de medebewoner die de huur wil voortzetten rust ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht. Indien de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dient hij daaromtrent voldoende concrete feiten aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten (HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901,  NJ  1996/181). Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband bezien (HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93). Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt, en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt (HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838,  NJ  1993/549). Als dit laatste het geval is, kan dit een aanwijzing zijn dat geen sprake is een gemeenschappelijke huishouding, omdat van een wederkerige samenleving dan geen sprake is.  
     
     
       6.15 
       De stellingen van [appellant] bieden onvoldoende grond om te oordelen dat [appellant] en zijn moeder een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Mede in het licht van de eigen verklaring van [appellant] ter zitting in hoger beroep dat zijn moeder zich door hem heeft laten verzorgen en de omstandigheid dat de huur werd betaald vanaf een bankrekening op naam van zijn moeder, concretiseert en onderbouwt [appellant] (te) weinig feiten over de vorm en inhoud van de gemeenschappelijke huishouding zoals hij die met zijn moeder zou hebben gevoerd, in het bijzonder over hun bijdragen over en weer aan de feitelijke gang van zaken in hun huishouden en de kosten daarvan. Het had op de weg van [appellant] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van bankafschriften en administratie. De verklaring van de dochter van [appellant], dat [appellant] vanaf 7 november 2001 tot het overlijden van zijn moeder met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd, levert onvoldoende bewijs op, omdat zij niet nader heeft toegelicht waaruit die huishouding concreet heeft bestaan. Omdat [appellant] te weinig concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld over het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding met een duurzaam karakter tussen hem en zijn moeder, is bewijslevering hierover niet aan de orde.  
     
     
       6.16 
       Uit het voorgaande volgt dat zelfs al zou [appellant] tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW hebben ingediend bij de rechter, het aannemelijk is dat die vordering op inhoudelijke gronden was afgewezen. Niet alleen is onduidelijk of [appellant] zijn hoofdverblijf in de woning had, maar bovendien heeft [appellant] niet voldoende onderbouwd dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hem en zijn moeder, die onder andere nodig is om tot voortzetting van de huurovereenkomst te kunnen komen. [verweerder] heeft er verder terecht op gewezen dat er na het overlijden een huurachterstand is ontstaan, zodat het maar de vraag is of [appellant] een voldoende financiële waarborg biedt voor het nakomen van de huurovereenkomst. 
     
     
       6.17 
       Op grond van al het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellant] geen bijzondere feiten of omstandigheden heeft gesteld die (los of in samenhang bezien) het oordeel kunnen rechtvaardigen dat het beroep van [verweerder] op het verstreken zijn van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
     
     
       6.18 
       De slotsom is dat de grieven 1 en 2 falen en dat de kantonrechter terecht de door [verweerder] gevorderde ontruiming heeft toegewezen en de tegenvordering van [appellant] heeft afgewezen. Grief 3 heeft na het voorgaande geen zelfstandige betekenis en faalt dus ook. Voor zover [appellant] bezwaar heeft tegen de ontruimingstermijn en/of meent geen gebruikersvergoeding verschuldigd te zijn, heeft hij dit volstrekt niet onderbouwd en kan het vonnis van de kantonrechter ook wat betreft de ontruimingstermijn en de veroordeling in de gebruikersvergoeding in stand blijven.  
     
     
       6.19 
       Grief 4 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Gelet op de uitkomst van de procedure is [appellant] zowel in conventie als in reconventie terecht in de proceskosten veroordeeld. Ook deze grief faalt.  
     
     
       6.20 
       Grief 5 gericht tegen het dictum van het bestreden vonnis behoeft, gelet op het voorgaande, geen zelfstandige bespreking.   
     
     
       6.21 
       
         Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant], voor zover daarop niet hiervoor al is ingegaan. Het in 4.1 van de memorie van grieven geformuleerde bewijsaanbod heeft niet betrekking op voldoende onderbouwde feiten die tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] heeft in 2.3 van de memorie van grieven gesteld dat [verweerder] stukken moet overleggen met betrekking tot de gestelde verkoop van de woning. Het hof leest daarin geen verzoek aan het hof, terwijl [appellant] bovendien niet inzichtelijk maakt wat de relevantie van zijn stellingen is voor deze procedure.  
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.22 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerder] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).  
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020;  
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerder] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat;  
     
     - verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, E.M. Dousma-Valk en M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.