ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:861

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:861 Gerechtshof Amsterdam , 13-02-2024 / 200.311.004/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-02-13

Zaaknummer: 200.311.004/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:861

---

Samenvatting: Is tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en zo ja, kan een van partijen in dat kader aanspraak maken op betaling door de wederpartij van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van dit onroerend goed?

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.311.004/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam 	: C/13/693427 / HA ZA 20-1170  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 februari 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , Suriname, 
       appellant in principaal hoger beroep,  
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. T.W.D. Derks te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 2] , 
       2.  [geïntimeerde 2] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
       appellanten in incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. J.M. Veldhuis te Utrecht. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] (en afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ) genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Tussen partijen is in geschil of zij al dan niet mondeling zijn overeengekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en zo ja, of [appellant] in dat kader aanspraak kan maken op betaling door [geïntimeerden] van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van dit onroerend goed. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 13 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een  tussenvonnis van 1 december 2021 en een eindvonnis van 16 februari 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in (voorwaardelijke) reconventie en  
       
        [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in (voorwaardelijke)  
       reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties; 
     - akte overlegging productie van de zijde van [appellant] , met productie; 
     - memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 december 2023  
     
     - alwaar [appellant] niet is verschenen - laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben daartoe spreekaantekeningen overgelegd. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellant] aanvullende producties in het geding gebracht. Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Partijen hebben vervolgens te kennen gegeven geen minnelijke regeling te hebben bereikt. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - zijn gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de beslag- en proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd de grief af te wijzen, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.  
     
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben in het principaal hoger beroep geconcludeerd [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren althans zijn eis af te wijzen en de bestreden vonnissen in  conventie te bekrachtigen, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, met rente. In het incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] althans heeft [geïntimeerde 2] geconcludeerd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - de tegenvordering van - zo begrijpt het hof - [geïntimeerde 2] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen deze feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] heeft jarenlang in Nederland gewoond. [appellant] en [geïntimeerde 1] waren destijds zakenpartners en vrienden dan wel bekenden van elkaar. [geïntimeerde 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [geïntimeerde 2] . 
       
     
     
       3.2. 
       Bij notariële akte van 11 juli 2013 heeft [geïntimeerde 2] de eigendom verkregen van de bedrijfsruimte (het appartementsrecht) aan de [straatnaam 1] 29 in [plaats 1] voor een koopprijs van € 80.580,00 inclusief omzetbelasting. 
       
     
     
       3.3. 
       Op 16 november 2016 heeft [appellant] een bedrag van € 125.000,00 overgemaakt naar een bankrekening op naam van de broer van [geïntimeerde 1] , met omschrijving  “Conform afspraak” . 
       
     
     
       3.4. 
       Bij notariële akte van 17 januari 2017 heeft [appellant] de eigendom geleverd van het pand aan de [straatnaam 2] 17-19 in [plaats 2] aan [geïntimeerde 1] voor een koopprijs van € 227.000,00. 
       
     
     
       3.5. 
       In de loop van 2017 is [appellant] geremigreerd naar Suriname. Na zijn vertrek is [geïntimeerde 1] gebleken dat in de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] een hennepkwekerij was gevestigd. 
       
     
     
       3.6. 
       In november 2018 heeft [appellant] (via zijn toenmalige advocaat) bij [geïntimeerde 1] schriftelijk aanspraak gemaakt op betaling van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van voormelde onroerende goederen. [geïntimeerde 1] heeft daarop (via zijn toenmalige advocaat) in december 2018 schriftelijk aan (de toenmalige advocaat van) [appellant] laten weten  “geen enkele financiële verplichting jegens (…) [appellant] ”  te hebben. 
       
     
     
       3.7. 
       Bij notariële akte van 30 augustus 2019 heeft [geïntimeerde 1] de eigendom van het pand aan de [straatnaam 2] geleverd aan een derde. De koopprijs bedroeg € 200.000,00, waarvan € 100.000,00 door [geïntimeerde 1]  “bij wijze van schenking uit vrijgevigheid”  is kwijtgescholden.  
       
     
     
       3.8. 
       Op 2 november 2020 heeft [appellant] , met verlof van de voorzieningenrechter, ten laste van [geïntimeerde 1] conservatoir beslag gelegd onder drie banken. Op 4 november 2020 is het beslagexploot aan [geïntimeerde 1] betekend. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Bij notariële akte van 14 juli 2021 heeft [geïntimeerde 2] de eigendom van de  
         bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] geleverd aan een derde. De koopprijs bedroeg  
         € 250.000,00. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd: 
       i.	voor recht te verklaren dat [appellant] gerechtigd is tot 35% van de netto baten uit de exploitatie van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] vanaf 11 juli 2013 en tot 50% van de netto baten uit de exploitatie van het pand aan de [straatnaam 2] vanaf 17 januari 2017 tot 30 augustus 2019; 
       
         ii.	[geïntimeerden] althans [geïntimeerde 1] te veroordelen om aan [appellant] een specificatie te verstrekken van alle baten en lasten in verband met de onroerende goederen vanaf 17 juni 2017; 
         iii.	[geïntimeerden] althans [geïntimeerde 1] te veroordelen aan [appellant] te betalen: 
       
       a.	€ 5.950,00, zijnde 35% van de verbeurde aanbetaling van € 17.000,00 betreffende (de niet doorgegane verkoop van) de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] ;  
       b.	35% van alle opbrengsten van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] genoten uit  
       
         ontvangen huurpenningen vanaf 17 juni 2017 tot aan de dag van het vonnis en 50%  
         van alle huuropbrengsten van het pand aan de [straatnaam 2] genoten uit ontvangen huurpenningen vanaf 17 juni 2017 tot 30 augustus 2019;  
       
       c.	€ 100.000,00, zijnde 50% van de verkoopopbrengst van het pand aan de [straatnaam 2] ; telkens te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; 
       iv.	[geïntimeerde 1] te veroordelen in de beslagkosten;  
       v.	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellant] weersproken. [geïntimeerde 2] heeft zich in dat verband beroepen op verrekening en zij heeft in voorwaardelijke reconventie, samengevat, gevorderd, indien en voor zover de herstelkosten (in verband met de hieronder nader geduide hennepkwekerij) voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] niet kunnen worden verrekend, [appellant] te veroordelen aan [geïntimeerde 2]  
         € 50.031,40 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [appellant] heeft de tegenvordering van [geïntimeerde 2] weersproken. 
       
     
     
       4.4. 
       Bij het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank [appellant] opgedragen te bewijzen dat tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, inhoudende dat [appellant] recht heeft op 35% respectievelijk 50% van de netto baten uit de exploitatie van de onroerende goederen aan de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] . 
       
     
     
       4.5. 
       Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] de rechtbank niet op tijd heeft bericht op welke wijze hij aan de bewijsopdracht wenste te voldoen, zodat het recht van [appellant] zich hierover uit te laten is vervallen en hij derhalve niet in het bewijs is geslaagd. De rechtbank heeft het door [appellant] gevorderde afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie. Verder heeft de rechtbank overwogen dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder [geïntimeerde 2] haar tegenvordering heeft ingesteld, zodat de rechtbank niet toekomt aan de beoordeling daarvan. De rechtbank heeft daarom de tegenvordering van [geïntimeerde 2] afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde 2] in de proceskosten in reconventie.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd. Hij heeft zijn eis aldus gewijzigd dat hij de hiervoor onder 4.1 onder iii.b gevorderde 35% van de opbrengsten van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] in hoger beroep heeft geconcretiseerd tot een bedrag van € 22.680,00. Verder heeft [appellant] in hoger beroep zijn eis vermeerderd met een bedrag groot € 87.500,00, zijnde 35% van de verkoopprijs van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] , vermeerderd met de wettelijke rente, en heeft hij subsidiair, voor het geval het hof oordeelt dat de mondelinge afspraken aangaande het pand aan de [straatnaam 2] niet komen vast te staan, gevorderd [geïntimeerde 1] te veroordelen tot terugbetaling van € 125.000,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling.  
       
     
     
       4.7. 
       In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde 2] één grief geformuleerd tegen de bestreden vonnissen. 
       
       
         
           Nederlandse rechter, Nederlands recht 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [appellant] woont in Suriname. Daarmee heeft het geschil internationale aspecten. Het hof moet dan ook ambtshalve beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 2 Rv is de Nederlandse rechter bevoegd, aangezien [geïntimeerden] , gedaagden in eerste aanleg, hun woonplaats/statutaire zetel hebben in Nederland. 
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank heeft het geschil, in navolging van de wil van partijen, beoordeeld naar Nederlands recht. Daartegen is geen grief gericht. Ook het hof zal daarom Nederlands recht toepassen. 
       
       
         
           beoordeling van de eiswijziging  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [geïntimeerde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis ter zake van het pand aan de [straatnaam 2] . [geïntimeerde 1] heeft aangevoerd dat deze vordering ook al in eerste aanleg had kunnen worden ingesteld en dat hem nu een feitelijke instantie wordt onthouden. Gelet op de hoogte van de vordering en de gevolgen voor [geïntimeerde 1] als hij dit bedrag moet betalen, heeft [geïntimeerde 1] - aldus [geïntimeerde 1] - gerechtvaardigd belang bij behandeling in twee feitelijke instanties. Volgens [geïntimeerde 1] is deze eisvermeerdering dan ook strijdig met de goede procesorde. 
       
     
     
       4.11. 
       Het verlies van een instantie is echter inherent aan het feit dat de wet toestaat dat een eis ook in hoger beroep kan worden gewijzigd en vermeerderd. Slechts onder bijkomende omstandigheden kan dit feit het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Dergelijke omstandigheden zijn het hof niet gebleken. De enkele hoogte van de vordering en de door [geïntimeerde 1] niet nader onderbouwde gevolgen als hij dit bedrag moet betalen, zijn daartoe onvoldoende. Het geschil zal daarom worden beoordeeld met inachtneming van de gewijzigde eis.  
       
       
         
           grieven I en II in principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [appellant] voert in deze grieven aan dat partijen mondeling zijn overeengekomen gezamenlijk te investeren in onroerend goed. Partijen hebben aan die overeenkomst als volgt uitvoering gegeven. [geïntimeerde 1] stelde (via [geïntimeerde 2] ) de koopsom van netto € 65.000,00 beschikbaar voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] . [appellant] nam de kosten die moesten worden gemaakt om de bedrijfsruimte gereed te maken voor verhuur, ten bedrage van € 35.000,00, voor zijn rekening. [geïntimeerde 1] en [appellant] hebben ieder € 125.000,00 ingelegd met betrekking tot het pand aan de [straatnaam 2] . Met dit geld werd de hypotheek afgelost en verkreeg [geïntimeerde 1] het pand in eigendom, waarna € 23.000,00 resteerde om de garage met kantoorruimte op de begane grond om te bouwen tot woning. Partijen hebben mondeling ook afgesproken dat hun belangen in de exploitatie van de onroerende goederen hun investeringen zouden spiegelen. [appellant] is derhalve gerechtigd tot 35% respectievelijk 50% van de netto baten uit de exploitatie van de onroerende goederen en [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerde 2] zijn gerechtigd tot 65% respectievelijk 50% van de netto baten. Verder zijn partijen overeengekomen dat [appellant] het beheer van de onroerende goederen op zich nam. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [geïntimeerden] kunnen zich in het vorenstaande niet vinden. [geïntimeerden] stellen zich, kort gezegd, op het standpunt dat [appellant] geen eigenaar is van de onroerende goederen, dat [geïntimeerden] eigenaren waren van de onroerende goederen, dat [geïntimeerden] de onroerende goederen exploiteerden en de risico’s en kosten daarvan droegen, dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over enige verdeling van de netto opbrengsten van de onroerende goederen, dat partijen slechts zijn overeengekomen dat [appellant] als beheerder van de onroerende goederen zou optreden en dat hij daarvoor een vergoeding heeft ontvangen.  
       
       
         
           verjaring, niet-ontvankelijkheid 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Voordat het hof ingaat op de kernvraag of partijen al dan niet mondeling zijn overeengekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en zo ja, of [appellant]  
         in dat kader aanspraak kan maken op betaling door [geïntimeerden] van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van dit onroerend goed, ziet het hof aanleiding eerst het beroep van [geïntimeerde 2] op verjaring en het beroep van [geïntimeerde 1] op niet-ontvankelijkheid te beoordelen.  
       
       
     
     
       4.15. 
       Het beroep van [geïntimeerde 2] op verjaring ziet op de gestelde afspraak dat [appellant] mede-eigenaar zou worden van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] . [geïntimeerde 2] heeft reeds in eerste aanleg aangevoerd dat [appellant] vanaf 11 juli 2013 een rechtsvordering had kunnen instellen om de mede-eigendom te verkrijgen. Deze vordering verjaart na verloop van vijf jaar (artikel 3:307 lid 1 BW) en [appellant] heeft deze termijn - aldus [geïntimeerde 2] - niet benut. De vordering van [appellant] heeft echter geen betrekking (meer) op het verkrijgen van mede-eigendom van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] . Alleen al daarom faalt het beroep op verjaring. [appellant] maakt slechts aanspraak op een percentage van de netto baten uit de exploitatie van de bedrijfsruimte vanaf 17 juni 2017 tot en met 14 juli 2021. Voor zover [geïntimeerde 2] heeft beoogd dat het beroep op verjaring zich uitstrekt tot deze vordering tot betaling, heeft te gelden dat deze vordering niet is verjaard, gelet op de datum van de inleidende dagvaarding (13 november 2020).   
       
     
     
       4.16. 
       Het beroep van [geïntimeerde 1] op gedeeltelijke niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn vordering jegens [geïntimeerde 1] is gegrond op het feit dat de eigendom van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] alleen toebehoorde aan [geïntimeerde 2] en niet aan [geïntimeerde 1] . Hieruit volgt - aldus [geïntimeerde 1] - dat [appellant] in zijn vordering jegens [geïntimeerde 1] voor zover betrekking hebbend op dat pand niet-ontvankelijk verklaard dient te worden. Hoewel juist is dat de eigendom van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] alleen aan [geïntimeerde 2] toebehoorde, miskent [geïntimeerde 1] met zijn beroep op niet-ontvankelijkheid dat afspraken over de exploitatie van de bedrijfsruimte niet alleen met de eigenaar van de bedrijfsruimte, maar ook met de enig aandeelhouder en bestuurder van de eigenaar van de bedrijfsruimte kunnen worden gemaakt. Het beroep op niet-ontvankelijkheid faalt dan ook. 
       
       
         
           het bestaan van de investeringsovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Daarmee komt het hof toe aan de vraag of tussen partijen een investeringsovereenkomst tot stand is gekomen.   
       
     
     
       4.18. 
       Ter onderbouwing van zijn standpunt dat partijen mondeling zijn overeengekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en dat [appellant] in dat kader aanspraak kan maken op betaling door [geïntimeerden] van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van dit onroerend goed heeft [appellant] gewezen op een aantal handgeschreven notities van partijen (producties 9 en 10 bij inleidende dagvaarding), een door een kandidaat-notaris opgestelde conceptovereenkomst (productie 11 bij inleidende dagvaarding), een bankoverschrijving van € 125.000,00 (productie 8 bij inleidende dagvaarding) en schriftelijke verklaringen van getuigen (producties 1, 2 en 4 bij memorie van grieven en productie 8 door [appellant] overgelegd bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep). 
       
     
     
       4.19. 
       
         
          [appellant] stelt dat de samenwerking met [geïntimeerden] aanvankelijk naar 
         tevredenheid verliep. [appellant] en [geïntimeerde 1] verrekenden en verdeelden de opbrengsten en kosten van de onroerende goederen op informele wijze aan de hand van voormelde notities.   
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [appellant] heeft onweersproken gesteld dat de notities door [geïntimeerde 1] en [appellant] handgeschreven zijn. Volgens [appellant] bevatten de notities overzichten en berekeningen die partijen hanteerden voor de onderlinge periodieke afrekening van de baten en lasten van beide onroerende goederen. Het hof stelt vast dat in de notities bedragen staan vermeld die overeenkomen met de door [appellant] genoemde huurpenningen voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] en dat hierin ook de door [appellant] genoemde percentages voor de verdeling van de netto baten uit de exploitatie van die bedrijfsruimte (65%-35%) staan vermeld. Dit kan erop duiden dat de notities periodieke afrekeningen van de baten en lasten van de onroerende goederen althans de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] bevatten, zoals [appellant] stelt. [geïntimeerden] betwisten echter dat de notities periodieke afrekeningen bevatten. Volgens [geïntimeerden] geven de notities de beloning van [appellant] voor diens beheerswerkzaamheden weer. Hoewel die vergoeding het hof nogal ruim overkomt, zijn de notities op zichzelf onvoldoende bewijs van de juistheid van het standpunt van [appellant] .  
       
     
     
       4.21. 
       
         Volgens [appellant] zijn partijen in het zicht van zijn remigratie naar Suriname overeengekomen hun mondelinge afspraken over de exploitatie van het onroerend goed schriftelijk vast te leggen. [appellant] heeft daartoe een kandidaat-notaris ingeschakeld en heeft hem verzocht overeenkomsten op te stellen, waarna de kandidaat-notaris een conceptovereenkomst aangaande de exploitatie van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] heeft opgesteld. [geïntimeerde 1] weigerde vanaf die tijd  
         - aldus [appellant] - echter iedere medewerking. 
       
       
     
     
       4.22. 
       Terecht hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat zij - zo volgt uit de mailcorrespondentie tussen [appellant] en de kandidaat-notaris en de schriftelijke verklaring van de kandidaat-notaris (producties 11 en 12 bij inleidende dagvaarding, productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie) - niet bij het opmaken van de conceptovereenkomst betrokken zijn geweest. In zoverre kan in de conceptovereenkomst dan ook geen aanwijzing worden gezien voor de juistheid van het standpunt van [appellant] . Wel heeft [geïntimeerde 1] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep in antwoord op vragen van het hof te kennen gegeven dat [appellant] zich voor het opmaken van de overeenkomsten heeft gewend tot de kandidaat-notaris die alle zaken van [geïntimeerde 1] behandelt. Het hof ziet hierin een mogelijke aanwijzing voor de juistheid van het standpunt van [appellant] .  
       
     
     
       4.23. 
       
        [appellant] stelt dat hij het bedrag van € 125.000,00 op 16 november 2016 op verzoek van [geïntimeerde 1] naar een bankrekening op naam van diens broer heeft overgemaakt als betaling van zijn deel van de gezamenlijke investeringen in het pand aan de [straatnaam 2] .  
       
     
     
       4.24. 
       
        [geïntimeerden] betwisten dit; volgens [geïntimeerden] ziet de bankoverschrijving op oude, openstaande vorderingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] op [appellant] . Ook voeren zij aan dat [geïntimeerde 1] het pand aan de [straatnaam 2] eerst op 23 december 2016 van [appellant] heeft gekocht en dat een mogelijke verkoop van dit pand op 16 november 2016 tussen partijen nog niet aan de orde was. Verder voeren zij aan dat levering van de gehele eigendom van het pand door [appellant] aan [geïntimeerde 1] niet strookt met het standpunt van [appellant] dat partijen gezamenlijk en wel ieder voor 50% zouden investeren in dit pand. 
       
     
     
       4.25. 
       
         Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg en de memorie van antwoord in principaal hoger beroep maakt het hof op dat [appellant] met de bankoverschrijving volgens [geïntimeerden] een openstaande vordering van [geïntimeerde 2] voor een bedrag van € 72.500,00 heeft voldaan ter zake de overname door [appellant] van voorraden van [bedrijf 1] B.V., verband houdend met de levering door [geïntimeerde 2] aan [appellant] in 2012 van 90% dan wel 100% van de aandelen in deze vennootschap. Verder maakt het hof uit deze stukken op dat [appellant] met de bankoverschrijving volgens [geïntimeerden] ook een openstaande vordering van [geïntimeerde 1] voor een bedrag van € 52.500,00 heeft voldaan ter zake de gezamenlijke overname van de aandelen in pizzarestaurant [bedrijf 2] B.V. ten bedrage van  
         € 105.000,00. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde 1] in antwoord op vragen van het hof echter verklaard dat de aandelen in het pizzarestaurant nooit aan [appellant] zijn overgedragen en dat [appellant] de vordering van [geïntimeerde 1] ter zake van het pizzarestaurant nooit heeft betaald. Daarbij komt dat [appellant] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep een door [geïntimeerde 1] in zijn hoedanigheid van directeur van [bedrijf 2] B.V. ondertekende kwijtschelding van 15 april 2016 in het geding heeft gebracht, waarin staat vermeld dat [geïntimeerde 1] de helft van de aandelen in het pizzarestaurant zal overdragen aan [appellant] , en dat de koopsom daarvan zal worden kwijtgescholden (productie 7).  
       
       
     
     
       4.26. 
       
         Gelet op het vorenstaande is de reden voor de bankoverschrijving door [appellant] het hof thans nog niet duidelijk en valt, zeker gezien de zich niet tot elkaar verhoudende stellingen van [geïntimeerden] dienaangaande, niet uit te sluiten dat de  
         bankoverschrijving wijst in de richting van de juistheid van het standpunt van [appellant] . 
       
       
     
     
       4.27. 
       Volgens [appellant] ondersteunen de door hem in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen van de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] zijn standpunt. [appellant] stelt dat uit deze verklaringen valt op te maken dat partijen gezamenlijk hebben geïnvesteerd in de onroerende goederen voor de door [appellant] genoemde percentages, dat [appellant] € 125.000,00 aan [geïntimeerde 1] heeft betaald in verband met het pand aan de [straatnaam 2] en dat [appellant] de kosten van de verbouwing van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] heeft betaald. 
       
     
     
       4.28. 
       
         
          [geïntimeerden] kunnen zich hierin niet vinden. Zij betwisten dat [geïntimeerde 1] met [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] over de eigendom van en/of investeringen in de onroerende goederen heeft gesproken; de verklaringen zijn feitelijk onjuist. Ook voeren zij aan dat aan de verklaring van [naam 4] , als vriend van [appellant] , geen waarde kan worden gehecht. [geïntimeerden] hebben in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep te kennen gegeven [naam 1] niet te kennen. Verder weerspreken [geïntimeerden] dat [appellant] verbouwingskosten (ten bedrage van  
         € 35.000,00) voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] heeft betaald en zij betogen dat [appellant] niet met bescheiden heeft aangetoond deze kosten te hebben gemaakt. Volgens [geïntimeerden] zijn er meerdere aanwijzingen dat het standpunt van [appellant] niet juist is. Zij wijzen erop dat in de handgeschreven notities staat vermeld dat de totale kosten voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] voor 2013 en 2014 € 5.073,20 bedroegen en dat een bedrag van € 35.000,00 aan verbouwingskosten niet in de notities voorkomt. Ook wijzen zij erop dat de koopsom voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] € 80.500,00 bedroeg en niet € 65.000,00, zodat de door [appellant] genoemde verhouding niet klopt. Bovendien wijzen zij op de openstaande vorderingen van [appellant] ter zake van de voorraden van [bedrijf 1] B.V. en stellen zij dat [appellant] ook een deel van de koopprijs voor de aandelen in die vennootschap niet heeft voldaan, waaruit volgens [geïntimeerden] volgt dat [appellant] in 2012 en 2013 niet de financiële middelen had om te investeren.  
       
       
     
     
       4.29. 
       Van de zijde van [appellant] is bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep onweersproken gesteld dat [geïntimeerde 1] aan [naam 1] een geldlening heeft verstrekt, waarop [geïntimeerde 1] te kennen heeft gegeven [naam 1] mogelijk wel eens gezien te hebben, maar hem niet persoonlijk te kennen. Verder heeft [appellant] aangevoerd dat hij de verbouwing van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] grotendeels contant heeft betaald en dat de verhouding 65%-35% gebaseerd is op de netto koopsom van dit pand ten bedrage van € 65.000,00. Reeds bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg is namens [appellant] te kennen gegeven dat de kosten op de handgeschreven notities niets van doen hebben met de door hem betaalde verbouwingskosten, maar slechts zien op servicekosten en gemeentelijke belastingen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is van zijn kant betwist dat hij nog gelden schuldig is aan [geïntimeerden] 
       
     
     
       4.30. 
       Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat niet valt uit te sluiten dat bedoelde schriftelijke verklaringen een aanwijzing kunnen zijn voor de juistheid van het standpunt van [appellant] . 
       
     
     
       4.31. 
       
         Zeker gezien de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] volgt het hof  
         
          [appellant] niet in diens stelling dat hij het bestaan (van een deel) van de mondelinge overeenkomst als door hem gesteld reeds voldoende heeft aangetoond. Wel kunnen, zoals al overwogen, in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt en de door hem in het geding gebrachte stukken aanwijzingen gelegen zijn voor de juistheid van zijn standpunt.  
       
       
     
     
       4.32. 
       
        [appellant] heeft bewijs van zijn standpunt aangeboden en heeft voldoende gesteld om tot bewijslevering van zijn standpunt te worden toegelaten. 
       
       
         
           toerekenbare tekortkoming, onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       4.33. 
       Met haar grief in incidenteel hoger beroep klaagt [geïntimeerde 2] erover dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen en geoordeeld dat [geïntimeerde 2] haar tegenvordering tot vergoeding door [appellant] van herstelkosten voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] als gevolg van de aanwezigheid van een hennepkwekerij aldaar heeft ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering van [appellant] zou worden toegewezen. 
       
     
     
       4.34. 
       Terecht stelt [geïntimeerde 2] dat zij haar tegenvordering heeft ingesteld onder de voorwaarde dat de kosten voor herstel van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] niet of niet volledig door verrekening konden worden voldaan. Nu de rechtbank de vorderingen van [appellant] heeft afgewezen, is de voorwaarde waaronder [geïntimeerde 2] haar tegenvordering heeft ingesteld vervuld en had de rechtbank de tegenvordering moeten beoordelen. In zoverre slaagt de grief van [geïntimeerde 2] .  
       
     
     
       4.35. 
       
         
          [geïntimeerde 2] stelt zich op het standpunt dat [appellant] door geen onderhoud te plegen en de hennepkwekerij toe te staan dan wel te faciliteren toerekenbaar tekort is geschoten in zijn beheerderswerkzaamheden althans dat [appellant] door de hennepkwekerij toe te staan en door daartegen niet op te treden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde 2] . Naar eigen zeggen van [geïntimeerden] bestonden de beheerswerkzaamheden van [appellant] uit het incasseren van de huur en, indien nodig, het laten verrichten van onderhoud en reparaties. Zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - valt naar het oordeel van het hof niet in te zien dat deze werkzaamheden met zich brengen dat [appellant] op de hoogte had moeten zijn van de hennepkwekerij in de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] , laat staan dat hij daartegen op had moeten treden. Van een toerekenbaar tekortschieten of onrechtmatig handelen van [appellant] is het hof dan ook niet gebleken. De grief van [geïntimeerde 2] kan reeds hierom niet slagen, ongeacht de uitkomst van de procedure in conventie en de mogelijke gevolgen  
         daarvan. 
       
       
       
         
           slotsom 
         
       
       
     
     
       4.36. 
       Slotsom is dat het hof [appellant] overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijs zal toelaten van zijn standpunt dat partijen mondeling zijn overeengekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en dat [appellant] in dat kader aanspraak kan maken op betaling door [geïntimeerden] van een percentage van de netto baten uit de exploitatie van dit onroerend goed. 
       
     
     
       4.37. 
       Voormelde bewijsopdracht ziet met name op de vordering van [appellant] om voor recht te verklaren dat hij gerechtigd is tot een bepaald percentage van de netto baten uit de exploitatie van de onroerende goederen en op diens vordering [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van hetgeen waartoe [appellant] stelt uit hoofde van de overeenkomst gerechtigd te zijn als hiervoor onder 4.1 onder i. en iii. weergegeven. 
       
     
     
       4.38. 
       Weliswaar hebben [geïntimeerden] nog aangevoerd dat [appellant] geen belang heeft bij de gevorderde verklaringen voor recht, maar het hof verwerpt dit verweer. Het hof is van oordeel dat [appellant] alleen al omdat de hoogte van de bedragen waarop hij mogelijk aanspraak kan maken jegens [geïntimeerden] thans niet definitief vaststaat, belang heeft bij de door hem gevorderde verklaringen voor recht.  
       
     
     
       4.39. 
       Aan beoordeling van de vorderingen van [appellant] om [geïntimeerden] te veroordelen tot het verstrekken van specificaties en [geïntimeerde 1] te veroordelen in de beslagkosten alsook aan beoordeling van de subsidiaire vordering van [appellant] met betrekking tot het pand aan de [straatnaam 2] en het beroep op verrekening aan de zijde van [geïntimeerden] komt het hof thans niet toe.  
       
     
     
       4.40. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellant] toe tot het bewijs van zijn standpunt dat partijen mondeling zijn overeengekomen om gezamenlijk te investeren in onroerend goed en dat [appellant] in dat kader aanspraak kan maken op betaling door [geïntimeerden] van een percentage van 35% van de netto baten uit de exploitatie van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] 29 in [plaats 1] en een percentage van 50% van de netto baten uit de exploitatie van het pand aan de [straatnaam 2] 17-19 in [plaats 2] , telkens vanaf 17 juni 2017 tot aan de datum van eigendomsoverdracht van deze onroerende goederen; 
     
     
     
       beveelt dat, indien [appellant] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal  
       plaatshebben voor mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, daartoe tot  
       raadsheercommissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op  
       een nader te bepalen dag en uur; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van  27 februari 2024  voor opgave door beide partijen van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te dragen getuigen in de maanden mei tot en met augustus 2024; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.