ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:8980

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:8980 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-11-2020 / 200.246.815/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-11-03

Zaaknummer: 200.246.815/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:8980

---

Koopgarant-zaak. Hof acht (deel van de) aanvulling van eis in latere akte niet in strijd met eisen van een goede procesorde. Bestreden beding is kernbeding, zodat een oneerlijkheidstoets niet aan de orde is. Kernbeding voldoet aan transparantievereiste. Ook bestaat er wilsovereenstemming over kernbeding. Geen sprake van financieel product. Geen dwaling. Geen onvoorziene omstandigheden. Geen geslaagd beroep op beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.246.815 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 439310) 
     
     
     
       
         arrest van 3 november 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. S.H. van Loon, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Patrimonium Woonservice , 
       gevestigd te Veenendaal, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: Patrimonium, 
       advocaat: mr. R.M. Goeman. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het arrest van 11 februari 2020 waarin een meervoudige comparitie van partijen is bepaald; 
       - de akte overlegging nadere producties (8 tot en met 14) en tevens aanvulling eis (hierna: de akte aanvulling eis); 
       - de akte van Patrimonium (hierna: de antwoordakte); 
       - de akte productieoverzicht van Patrimonium, waarbij productie 18 en 19 zijn overgelegd;  
       - de zittingsaantekeningen van de op 29 juli 2020 gehouden meervoudige comparitie van partijen, waaraan de spreekaantekeningen van mr. Van Loon zijn gehecht.  
       
     
     
       1.2 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de door [appellant] overgelegde stukken.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1 
       Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 18 juli 2018 (hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.10 heeft vastgesteld, met dien verstande dat onder 2.2 (waar de rechtbank spreekt over “woning”) moet worden verstaan dat [appellant] van Patrimonium een appartementsrecht als erfpachter heeft verkregen. Voor het overige richt [appellant] met grief 1 zich slechts op de onvolledigheid van de opgenomen feiten, maar niet tegen de feitenvaststelling zelf. Voor zover van belang zal het hof hierna bij zijn beoordeling nog op de niet door de rechtbank vastgestelde feiten ingaan. Daarnaast gaat het hof uit van het volgende. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] heeft voor het verkrijgen van het appartementsrecht geen financiering hoeven afsluiten en de koopprijs uit eigen middelen voldaan. De koopprijs in 2010 bedroeg met toepassing van de Koopgarantregeling € 213.150 (marktwaarde: € 245.000 – koperskorting: € 31.850 = uitgifteprijs: € 213.150). 
       
     
     
       2.3 
       Op 6 december 2019 is een taxatierapport opgemaakt, waarbij de waarde van de woning werd getaxeerd op € 300.000 inclusief verbeteringen en op € 275.000 zonder verbeteringen. 
       
     
     
       2.4 
       Op 17 december 2019 is een Berekening terugkoopprijs Koopgarant opgemaakt, waarbij de terugkoopprijs van de woning € 262.300 bedroeg en waarbij is uitgegaan van een marktwaarde van € 245.000. 
       
     
     
       2.5 
       Bij koopovereenkomst van 13/15 januari 2020 heeft [appellant] de woning aan Patrimonium terugverkocht voor een bedrag van € 262.300. 
       
     
     
       2.6 
       In opdracht van [appellant] is op 9 juli 2020 een taxatierapport van de woning opgemaakt met als waardepeildatum 4 februari 2010. In dit rapport wordt de marktwaarde van de woning met terugwerkende kracht getaxeerd op € 225.000 in plaats van € 245.000. 
       
     
   
   
     
       3 De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       Deze zaak gaat, kort gezegd, over het volgende. [appellant] heeft in 2010 van Patrimonium een appartementsrecht gekocht (te weten tot vestiging van erfpacht ten behoeve van [appellant] op een perceel grond met de rechten op de daarop te bouwen opstallen, hierna: de woning). De woning is verkocht met toepassing van het concept Koopgarant. Patrimonium heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning bij aankoop een korting wordt verleend. Voor [appellant] bedroeg die korting 13%, waardoor hij de woning heeft kunnen kopen voor € 213.150 (de uitgifteprijs), terwijl de getaxeerde waarde € 245.000 (hierna: verkoopwaarde, ook wel in de stukken met onderhandse verkoopwaarde of koop- en aanneemsom of marktwaarde aangeduid) bedroeg. Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan de woningcorporatie (de zogeheten terugkoopregeling), een terugkoopverplichting van de woningcorporatie en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Voor [appellant] bedroeg dat aandeel 80,5%. 
       
     
     
       3.2. 
       In eerste aanleg heeft [appellant] , samengevat, het volgende gevorderd:  
       - primair: een aantal bedingen uit het bewijs van eigendom als onredelijk bezwarend te vernietigen; 
       - subsidiair: op grond van dwaling het bewijs van eigendom zodanig te wijzigen dat het geleden nadeel zal worden opgeheven; 
       - meer subsidiair: op grond van onvoorziene omstandigheden het bewijs van eigendom zodanig te wijzigen dat het geleden nadeel zal worden opgeheven; 
       - meer meer subsidiair: op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een aantal bedingen uit het bewijs van eigendom op te heffen;  met veroordeling van Patrimonium in de proceskosten en met benoeming van een deskundige met de opdracht de waarde bij aankoop, de hele Koopgarantconstructie en in het bijzonder de terugkoopregeling te onderzoeken.  
       De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de kosten veroordeeld. 
       
     
     
       3.3 
       
         
          [appellant] is met acht grieven tegen het vonnis in hoger beroep gekomen en heeft in de bij brief van 14 juli 2020 overgelegde akte zijn eis in hoger beroep gewijzigd.  
         Naast toewijzing van zijn vorderingen in eerste aanleg, verzoekt [appellant] het hof ook:  
       
       a. a) voor recht te verklaren dat [appellant] bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald over de marktwaarde van de woning bij aankoop en Patrimonium te veroordelen tot vergoeding van de door hem als gevolg van deze dwaling geleden schade door opheffing van het nadeel, althans deze nader te laten opmaken bij staat; 
       b) subsidiair: voor recht te verklaren dat Patrimonium jegens [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en Patrimonium te veroordelen tot vergoeding van de daardoor geleden schade, althans deze nader te laten opmaken bij staat. 
       
       
         
           Eisvermeerdering  
         
       
       
     
     
       3.4 
       
         Het hof heeft zich eerst de vraag gesteld of in het licht van de twee-conclusieregel de eiswijziging van [appellant] bij de akte die bij brief van 14 juli 2020 aan het hof en aan Patrimonium is verzonden toelaatbaar is. De aanvulling van het beroep op dwaling (zie 3.3 sub a) ziet op een andere grond dan hij in eerste aanleg aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. In eerste aanleg was het dwalingsberoep van [appellant] gebaseerd op de stelling dat hij de koopovereenkomst nooit zou hebben gesloten indien hij een juiste voorstelling van zaken van de Koopgarantregeling zou hebben gehad. In de akte stelt [appellant] dat hij ook heeft gedwaald over de marktwaarde van de woning in de waardeverklaring bij aankoop en verlangt hij op grond daarvan opheffing van het door hem geleden nadeel daarvan. Deze dwaling is hem eerst duidelijk geworden nadat hij op grond van het hertaxatierapport van 9 juli 2020 erachter kwam dat de marktwaarde op 4 februari 2010 niet € 245.000 maar € 225.000 bedroeg.  
         In de subsidiaire aanvulling (zie 3.3 sub b) beroept [appellant] zich voor het eerst in de procedure op toerekenbare tekortkomingen door Patrimonium in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze tekortkomingen zien op de door Patrimonium afgegeven waardeverklaring, die geen taxatie is in de zin van de Koopgarantregeling, althans niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.  
       
       
     
     
       3.5 
       
         Tijdens de zitting heeft het hof de toelaatbaarheid van deze aanvulling op de eis in dit stadium van de procedure met partijen besproken. Volgens [appellant] was hij niet in staat het hertaxatierapport eerder in het geding te brengen nu hij veel moeite heeft moeten doen om een taxateur bereid te vinden om deze hertaxatie met terugwerkende kracht uit te willen voeren. Na ontvangst van het definitieve rapport van 9 juli 2020 heeft hij het rapport zo snel mogelijk in het geding gebracht. 
         Patrimonium heeft zich, ten aanzien van de vraag of de eisvermeerdering in dit stadium van het hoger beroep nog toelaatbaar is, gerefereerd aan het oordeel van het hof.  
       
       
     
     
       3.6 
       Het hof oordeelt als volgt. De in art. 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusieregel beperkt de - ingevolge art. 130 lid 1 in verbinding met art. 353 lid 1 Rv - aan de oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van zijn eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of van antwoord mag veranderen of vermeerderen. Op deze in beginsel strakke-regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd of indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog een verandering of vermeerdering van eis kan plaatsvinden. Voorts kan in het algemeen een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist. (ECLI:NL:HR:2009:BI8771, ECLI:NL:HR:2015:2906 en ECLI:NL:HR:2017:3238). 
       
     
     
       3.7 
       
         Het hof stelt vast dat de reden voor de aanvulling op de eis sub a) in dit late stadium van de procedure is gelegen in het taxatierapport van 9 juli 2020, dat bij akte van 18 juli 2020 in het geding is gebracht. Desgevraagd heeft de advocaat van [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep aangegeven dat het hem veel moeite heeft gekost een taxateur te vinden die een taxatie per uitgiftedatum kon uitvoeren en eerst daarna (in juli 2020) het verschil in de marktwaarde op 4 februari 2010 is gebleken.  
         Nu aldus met deze eisvermeerdering sub a) is beoogd om na de memorie van grieven gebleken feiten en omstandigheden mee te laten wegen in de beoordeling en aldus wordt voorkomen dat het hof recht doet op achterhaalde gegevens, stuit deze niet af op de twee-conclusieregel. Voorts acht het hof de aanvulling op de eis niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Hiervoor acht het hof redengevend dat Patrimonium in de antwoordakte op de nieuwe stellingen en grondslagen van [appellant] is ingegaan. Ook tijdens de zitting is Patrimonium uitvoerig en inhoudelijk nader op de stellingen van [appellant] in relatie tot de aanvulling van de eis ingegaan.  
         Anders ligt dit voor de aanvulling op de eis sub b). [appellant] heeft geen stellingen aangevoerd op grond waarvan een uitzondering op de twee-conclusieregel ten aanzien van die eiswijziging gerechtvaardigd zou kunnen worden. De eisvermeerdering sub b) is dus te laat en zal het hof buiten beschouwing laten. 
       
       
       
         
           Financieel product in de zin van de Wft/schending zorgplicht 
         
       
       
     
     
       3.8 
       
         Met grief 2 richt [appellant] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een financieel product in de zin van de Wft. [appellant] verwijst naar zijn verweer bij de rechtbank waarin hij samengevat heeft betoogd dat de korting die hij bij aankoop heeft gekregen eigenlijk een renteloze lening is en meer in het bijzonder een goederenkrediet. Op Patrimonium rust daarom ten aanzien van hem als consument op grond van de Wft een bijzondere zorgplicht dan wel een op grond van het commune recht. Patrimonium heeft [appellant] onjuist geïnformeerd en geadviseerd over de Koopgarantregeling. In hoger beroep verwijst [appellant] ook naar de overgelegde "Best practice risicomanagement Koopgarant 2014" (productie 3 bij memorie van grieven), waarin de licentiegever Stichting Opmaat de Koopgarantregeling betitelt als een financieel instrument. Patrimonium heeft de op grond van de Wft rustende inlichtingenplicht geschonden door [appellant] niet voldoende in te lichten over de complexe en risicovolle Koopgarantregeling, aldus [appellant] .  
         Patrimonium betwist dat er sprake is van een renteloze lening, er is namelijk geen sprake geweest van geldstromen van haar naar [appellant] . Er zijn louter afspraken gemaakt over de prijs waartegen de woning is verkocht, over de terugkoopregeling en over de berekeningswijze daarvan. Van goederenkrediet is geen sprake omdat het niet gaat om een roerende zaak. Evenmin is de Wft van toepassing omdat er geen sprake is van een financieel product in de zin van artikel 1:1 Wft. Patrimonium heeft niet geadviseerd over een financieel product maar heeft een woning verkocht.  
       
       
     
     
       3.9 
       
         Het hof oordeelt als volgt. Patrimonium heeft geen lening of krediet aan [appellant] verstrekt. Er is geen sprake van een financieel product in de zin van artikel 1:1 Wft. Het enkele feit dat in een document van Stichting Opmaat wordt gerefereerd aan een financieel instrument maakt nog niet dat het daardoor valt binnen de definities van de Wft. 
         Ook is er geen sprake van een adviesrelatie: Patrimonium heeft geen opdracht aanvaard van [appellant] en er is niet voldaan aan de definitie van adviseren in de uitoefening van een beroep of bedrijf zoals is neergelegd in artikel 1:1 Wft. Voor het kunnen aannemen van een onrechtmatige daad heeft [appellant] onvoldoende gesteld. De stelling dat hij mogelijk geconfronteerd kon worden met een forse restschuld heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd en is zonder nadere toelichting onbegrijpelijk, zeker nu ter zitting is vast komen te staan dat [appellant] de aankoop van de woning niet heeft gefinancierd en inmiddels duidelijk is dat hij de woning voor een hogere prijs heeft kunnen terug verkopen.  
       
       
       
         
           Vernietigbaar beding 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat er geen sprake is van een vernietigbaar beding (grief 3).	Anders dan de rechtbank stelt [appellant] zich op het standpunt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten ten nadele van hem als consument aanzienlijk is verstoord. Artikel 11 uit het bewijs van eigendom is daarmee onredelijk bezwarend althans oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). [appellant] is als leek afgegaan op de mededelingen van Patrimonium en heeft erop vertrouwd dat deze correct waren en er geen noodzaak was tot nader onderzoek. Bovendien was de termijn voor nader onderzoek (een week) te kort. 
       
     
     
       3.11 
       Patrimonium heeft aangevoerd dat de Koopgarantregeling evenwichtig is en niet uit balans is ten nadele van de koper. Tegenover de beperkingen als zelfbewoningsplicht en de onmogelijkheid om de woning op de vrije markt te verkopen staan voordelen als een lagere koopprijs ten opzichte van de marktwaarde en de zekerheid dat de woning, ook in ongunstige marktomstandigheden, altijd terugverkocht kan worden. Ook de deling van de waardeontwikkeling, afhankelijk van de marktomstandigheden, is niet intrinsiek uit balans, aldus Patrimonium. 
     
     
       3.12 
       
         Op grond van artikel 6:231 aanhef en onder a BW zijn bedingen die de kern van de prestaties aangeven, geen algemene voorwaarden voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het hof is van oordeel dat artikel 11 (deels geciteerd in het bestreden vonnis onder 2.5) uit het bewijs van eigendom een kernbeding is nu hierin de kern van de prestatie van de Koopgarantregeling is opgenomen, zonder welke de overeenkomst niet tot stand kan komen. Artikel 11 is daarmee geen algemene voorwaarde in de zin van afdeling 6.5.3 BW, zodat een oneerlijkheidstoets niet aan de orde is.  
         Een kernbeding moet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (vergelijk de conclusie van 8 mei 2020, ECLI:NL:PHR:2020:455). Dit transparantievereiste is van belang in de periode voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, omdat voor de consument van wezenlijk belang is dat hij vooraf kennis neemt van alle contractvoorwaarden en de gevolgen van de sluiting van de overeenkomst, zodat hij op basis daarvan kan beslissen of hij de overeenkomst wenst aan te gaan. Dit vereiste moet, gezien het feit dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke positie bevindt en met name over minder informatie beschikt, ruim worden uitgelegd. Daarom volstaat grammaticale en taalkundige begrijpelijkheid niet. Het beding moet zodanig transparant zijn dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument, op grond van duidelijke en begrijpelijke criteria, de economische gevolgen die er voor hem uit voortvloeien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kan voorzien. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol (zie HvJEU 23 april 2015, C‑96/14, EU:C:2015:262 (Van Hove)). 
         Naar het oordeel van het hof is in het licht van het voorgaand toetsingskader aan het transparantievereiste voldaan. In artikel 11 is onder overzichtelijke kopjes de Koopgarant regeling stap voor stap weergegeven en is het percentage van de korting alsook het aandeel in het waardeverschil van [appellant] bij terugkoop vermeld. Op grond hiervan kon [appellant] als redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument inschatten welke economische gevolgen het aangaan van de Koopgarantregeling voor hem zouden hebben. Dat blijkt ook uit het navolgende. 
       
       
     
     
       3.13 
       
         Voor het antwoord op de vraag of een kernbeding is overeengekomen, moet worden vastgesteld of de wilsovereenstemming tussen partijen zich tot de inhoud daarvan uitstrekt (wilsvertrouwensleer). Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Zoals [appellant] ter zitting heeft verklaard, was hij zich ervan bewust dat hij door de Koopgarantregeling minder hoefde te betalen voor de woning, dat het daarom binnen zijn budget viel en dat hij zich realiseerde dat er een aantal voorwaarden verbonden was aan de Koopgarantregeling, zoals de zelfbewoningsplicht en de terugkoopregeling. Desgevraagd bleek ter zitting dat hetgeen [appellant] dwarszat niet zozeer het feit was dat hij de voor- en nadelen van de Koopgarantregeling anders had begrepen maar meer dat hij niet volledig heeft kunnen meeprofiteren van de waardestijgingen in de markt. Een en ander laat onverlet dat [appellant] wel had begrepen dat hij de waardeontwikkeling met Patrimonium moest delen, in zijn geval 80,5%. Mede in dat licht bezien heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd op welke verklaring of gedraging van Patrimonium hij gerechtvaardigd heeft vertrouwd dat "deze correct waren en (hij) daarmee dus geen noodzaak had tot het doen van nader onderzoek". Uit de verklaringen van [appellant] volgt ook dat hij een redelijke mogelijkheid heeft gehad om kennis te nemen van de Koopgarantregeling. Bovendien heeft [appellant] ook geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst tot een week na ondertekening te ontbinden. Dit leidt tot de conclusie dat de wilsovereenstemming van [appellant] zich ook uitstrekte over de inhoud van artikel 11 van het bewijs van eigendom.  
         De verwijzing naar de brief van 17 november 2016 van de Vereniging Eigen Huis (VEH) aan de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst over de bij haar binnengekomen klachten over de Koopgarantregeling (en de reactie daarop aan Stichting Opmaat bij brief van 13 januari 2017) maakt dit niet anders. Het gaat er immers om hoe [appellant] bij het aangaan van de koopovereenkomst artikel 11 redelijkerwijs heeft mogen begrijpen.  
       
       
       
         
           Dwaling en deskundigenonderzoek 
         
       
       
     
     
       3.14 
       Met grief 4 verzet [appellant] zich tegen de verwerping van zijn beroep op dwaling, waarbij hij had gesteld de koopovereenkomst niet te hebben gesloten indien hem was medegedeeld dat de koperskorting bij aankoop zou worden verrekend bij de verkoop aan Patrimonium. [appellant] was destijds een starter op de woningmarkt terwijl Patrimonium een professionele partij is met een bijzonder positie als woningcorporatie die woningen beschikbaar stelt voor personen met een bepaalde inkomenspositie. Patrimonium had, als deskundige partij [appellant] als leek volledig moeten inlichten over de voor- en nadelen van de Koopgarantregeling, onverlet een eventuele onderzoeksplicht van [appellant] . Met name had Patrimonium aan [appellant] duidelijk moeten maken dat de koperskorting geen daadwerkelijke prijsreductie was, nu deze bij terugkoop werd verrekend. Te meer nu ook Stichting Opmaat, nadat er overleg met de ACM had plaatsgevonden, haar informatiemateriaal over de Koopgarantregeling heeft aangepast en daarbij heeft aangegeven dat met het gebruik van de term "korting" een verkeerde indruk kan ontstaan. [appellant] voelde zich in 2016 misleid door de term koperskorting toen hij een berekening over een terugkoop had laten opstellen en hij erachter kwam dat hij een verlies zou lijden van € 25.760 en hij daarom heeft afgezien van de terugverkoop aan Patrimonium.  
       
     
     
       3.15 
       In de memorie van grieven stelt [appellant] ook gedwaald te hebben over de waardeverklaring, waaruit niet blijkt volgens welke waarderingsmethode is getaxeerd. Zo is ook niet kenbaar of wel van de afwerkingsstaat in de technische verkoopdocumentatie is uitgegaan, nu in 2010 de woning nog gebouwd moest worden. Op grond van het bewijs van eigendom dient echter bij terugkoop van dezelfde waarderinggrondslagen als bij uitgifte te worden uitgegaan. Dit is voor [appellant] niet te controleren.  
       
     
     
       3.16 
       
         Daarnaast stelt [appellant] in de akte aanvulling eis sub a) dat hij ook gedwaald heeft over de getaxeerde marktwaarde van de woning bij uitgifte in 2010. [appellant] onderbouwt deze stelling nader door bij die akte een hertaxatie-rapport over te leggen waaruit volgens hem volgt dat de waarde in 2010 te hoog is vastgesteld, namelijk € 245.000 in plaatst van € 225.000. Dit verschil van € 20.000 komt neer op 8,8% minder dan de waarde volgens de waardeverklaring die Patrimonium bij aankoop hanteerde. [appellant] stelt dat hij heeft gedwaald over de juistheid van de waardeverklaring en de marktwaarde bij aankoop en uitgifte nu uit het hertaxatierapport van 9 juli 2020 blijkt dat de marktwaarde bij aankoop 
         € 20.000 lager had moeten zijn. Volgens een memo van 9 januari 2017 van Stichting Opmaat (productie 13 bij akte aanvulling eis) is sprake van een fout indien er geen taxatierapport is opgemaakt. Uit het memo van 22 februari 2018 van Stichting Opmaat (productie 14 bij akte aanvulling eis) volgt dat er recht op vergoeding bestaat indien de oorspronkelijk gehanteerde marktwaarde 7,5% hoger is dan de marktwaarde na hertaxatie. Dit laatste is het geval volgens [appellant] .  
       
       
     
     
       3.17 
       Patrimonium betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Naast de door haar verstrekte schriftelijke documentatie heeft [appellant] ook gesproken met makelaar van Van Essen Makelaars. Ook overigens heeft zij aan haar mededelingsplicht voldaan nu uit de brochure, de koopovereenkomst en de Koopgarantregeling blijkt hoe de berekening van de terugkoopprijs tot stand komt. [appellant] wist derhalve waarvoor hij tekende en in het geval hij een onjuiste voorstelling van zaken had, dan dient dit voor zijn rekening te blijven.  
       
     
     
       3.18 
       Patrimonium heeft gemotiveerd bezwaren geuit tegen de overgelegde hertaxatie. Zo heeft de taxateur geen gebruik gemaakt van objectvergelijking, modelwaarden of bouwtekeningen en heeft hij gebruik gemaakt van grondwaarden van de gemeente Ede en niet van Veenendaal waar de woning is gelegen. Daarnaast wijst Patrimonium erop dat Stichting Opmaat niet bindend heeft geadviseerd om een bandbreedte van 7,5% aan te houden. Patrimonium is geen partij geweest bij het overleg waar dit advies de uitkomst van is. Zij is hieraan niet gebonden en heeft zich hieraan ook niet gecommitteerd. Patrimonium verwijst in dit verband naar een deskundigenbericht (productie 19 bij antwoordakte, in het bijzonder pagina 16 en 17) waarin een algemene verhandeling is opgenomen dat bij een taxatie een bandbreedte van 20% (plus of min 10% ten opzichte van de gerealiseerde transactieprijs) acceptabel is en, onder verwijzing naar jurisprudentie, binnen de rechtspraak ook breed aanvaard wordt. De door [appellant] overgelegde hertaxatie blijft binnen deze geaccepteerde bandbreedte, waarmee er geen aanwijzing is dat de oorspronkelijke taxatie ondeugdelijk was.  
       
     
     
       3.19 
       Het hof is van oordeel dat het beroep op dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW) niet slaagt en acht daartoe het volgende redengevend. Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de partij die zich op dwaling beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan (vergelijk ECLI:NL:HR:2020:717 ). Het gebruik van de term koperskorting is niet te beschouwen als een onjuiste mededeling van Patrimonium, nu [appellant] ook daadwerkelijk een korting bij de aankoop van de woning heeft gekregen en juist die korting het mogelijk maakte om de woning te kopen met het door hem gespaarde bedrag. Anders dan [appellant] betoogt is geen sprake van verrekening van de koperskorting maar gaat het erom dat hij voor 80,5 % meedeelt in het verschil in stijging of daling tussen de verkoopwaarde in 2010 en bij terugverkoop in 2020. Hoe de terugkoopprijs wordt berekend, is in voldoende duidelijke bewoordingen opgenomen in de koopovereenkomst en het bewijs van eigendom. Daarbij is de verkoopwaarde het uitgangspunt voor de bepaling van de terugkoopsom. Ter zitting heeft [appellant] bevestigd dat, voorafgaand aan het sluiten van de koopgarantovereenkomst, hij met een makelaar heeft gesproken maar hij kon zich niets anders over dat gesprek herinneren dan dat die makelaar had gezegd dat hij een korting kreeg. Daarnaast heeft [appellant] in onvoldoende mate gesteld dat hij bij de aankoop ervan overtuigd was dat hij dit bedrag cadeau zou krijgen van Patrimonium. Eerder bleek ter zitting dat hij daar niet zo over had nagedacht en dat het prettig was dat er een korting werd gegeven op de woning zodat dit in zijn budget viel. Verder beaamde [appellant] dat hij zich had gerealiseerd dat hij de woning onder speciale voorwaarden had gekocht zoals de zekerheid dat hij ook bij een ongunstige markt de woning kon (terug)verkopen aan Patrimonium. [appellant] heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de woning niet zou hebben gekocht indien hij de terugkoopregeling zou hebben begrepen, [appellant] was zich ervan bewust dat er sprake was van een constructie met als doel hem in de gelegenheid te stellen een woning te verwerven en te profiteren van de daarbij behorende fiscale voordelen. De uitlatingen van [appellant] ter zitting ondersteunen niet zijn beroep op dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst. Die uitlatingen lijken eerder over zijn teleurstelling en frustratie te gaan dat hij in 2016 heeft moeten afzien van de terugverkoop doordat hij niet voldoende van de marktontwikkelingen heeft kunnen profiteren en dat hij in 2020 minder voor de woning bij terugkoop heeft gekregen dan hij had gehoopt, mede in vergelijking met niet nader aangeduide buren die een hoger bedrag bij terugkoop zouden hebben gekregen. Voor zover [appellant] ten tijde van de aankoop van de woning in een onjuiste veronderstelling verkeerde, is dat niet te wijten aan een schending van een mededelingsplicht door Patrimonium en moet dit voor zijn rekening blijven. 
       
     
     
       3.20 
       
         Voor zover [appellant] stelt dat hij heeft gedwaald omdat hem niet duidelijk was  
         volgens welke waarderingsmethode is getaxeerd, is het hof van oordeel dat hij deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de waardeverklaring is opgenomen dat bij de taxatie is uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik. Deze waarderingsgrondslag is ook opgenomen in de Koopgarantregeling, in het bewijs van eigendom (inclusief vermelding dat wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat in de technische verkoopdocumentatie). [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd welke onjuiste voorstelling van zaken hij had, die hem (bij een juiste voorstelling van zaken) weerhouden zou hebben om de koopovereenkomst aan te gaan. Hij was immers bekend met de verkoopwaarde van de woning en heeft die, nadat de koperskorting daarvan was afgetrokken, aanvaard. Het bij memorie van grieven overgelegde rapport van Gruntjes kan dit beroep op dwaling, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Patrimonium, ook niet ondersteunen, al is het alleen al omdat dat rapport betrekking heeft op woningen in Apeldoorn.  
       
       
     
     
       3.21 
       
         Tot slot stelt [appellant] dat hij heeft gedwaald over de juistheid van de in de waardeverklaring weergegeven verkoopwaarde. Ook hierin volgt het hof [appellant] niet. Het hof merkt op dat [appellant] in de uitwerking van zijn stelling dat uit de hertaxatie volgt dat hij heeft gedwaald over de verkoopprijs in 2010 ook stellingen betrekt die niet zozeer zien op dwaling maar op een toerekenbare tekortkoming. Het hof gaat hierna daar nog nader op in.  
         Het opmaken van een waardeverklaring in plaats van een taxatierapport is niet in strijd met de Koopgarantregeling. Dat in 2010 sprake zou zijn geweest van een taxateur die niet voldoende afhankelijk was ( in de zin van het memo van 9 januari 2017 van Stichting Opmaat) heeft [appellant] in onvoldoende mate onderbouwd en is ook niet gebleken. [appellant] heeft de gemotiveerde stellingen van Patrimonium over een in de branche algemeen aanvaarde bandbreedte van 20% in onvoldoende mate betwist. De onder 6 en 7 van de spreekaantekeningen van [appellant] ingenomen stelling, die Patrimonium heeft betwist, dat er een verschil bestaat tussen de destijds geldende regels voor de taxatie van reguliere koopwoningen en Koopgarant-woningen heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd. Zo heeft hij niet toegelicht, zoals Patrimonium ook naar voren heeft gebracht, waarin dat verschil in taxatie dan tot uitdrukking komt. Het hof ziet daarin in ieder geval geen aanleiding om een andere bandbreedte dan 20% aan te houden. De verkoopwaarde die in 2010 voor de woning van [appellant] is getaxeerd valt binnen die bandbreedte. Het hof is verder van oordeel dat [appellant] in onvoldoende mate heeft toegelicht waarom Patrimonium gehouden was om de niet-bindende adviezen van Stichting Opmaat op te volgen. Het hof ziet op grond van het hertaxatierapport ook geen aanleiding om een deskundige te benomen om een hertaxatie uit te voeren, zoals [appellant] in de akte aanvulling eis heeft verzocht. Weliswaar verwijst [appellant] in die akte naar grief 7 van de memorie van grieven, maar uit de toelichting blijkt dat het aldaar gedane verzoek betrekking heeft op een hertaxatie die [appellant] in de tussentijd zelf heeft laten uitvoeren en waarin het hof geen aanleiding ziet om dat te doen herhalen door een onafhankelijk deskundige.  
         De conclusie is dan ook dat de in de waardeverklaring van 2010 genoemde verkoopwaarde geen onjuiste voorstelling van zaken weergeeft zodat [appellant] op grond hiervan niet heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst.  
       
       
       
         
           Onvoorziene omstandigheden  
         
       
       
     
     
       3.22 
       Met grief 5 grieft [appellant] tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Samengevat voert [appellant] aan dat hij ervan uitging dat een onvoorwaardelijke koperskorting was overeengekomen terwijl bij terugkoop bleek dat deze korting werd verrekend, hetgeen voor hem onvoorzien was. Daarnaast geldt als onvoorziene omstandigheid dat de verkoopwaarde bij uitgifte uitsluitend door middel van een taxatierapport kon worden vastgesteld en niet door middel van een waardeverklaring. Voor hem was niet te voorzien dat de onderhandse verkoopwaarde in 2010 onjuist is vastgesteld, zowel in hoogte als in taxatiemethode- en grondslag. Patrimonium betwist dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, de wijze van berekening van de terugkoopprijs is volledig uitgevoerd zoals overeengekomen en ook de waardeverklaring is vanaf het begin onderdeel van de koopovereenkomst geweest.  
       
     
     
       3.23 
       Ook het hof is van oordeel dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW, nu de door [appellant] genoemde omstandigheden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de koopovereenkomst waren verdisconteerd (terugverkoop, terugkoopregeling, taxatieregels en verdeling van het waardeverschil bij terugkoop). Dat [appellant] stelt van een andere uitleg van de bepalingen te zijn uitgegaan maakt dat niet anders. Op de volgens [appellant] onjuiste vaststelling in 2010 van de waarde is het hof hiervoor reeds ingegaan en levert ook geen onvoorziene omstandigheid op.  
       
       
         
           Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid 
         
       
       
     
     
       3.24 
       
        [appellant] keert zich met grief 6 tegen de afwijzing door de rechtbank van zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Patrimonium betwist dat [appellant] hierop een beroep kan doen. 
       
     
     
       3.25 
       Het hof overweegt dat het aan [appellant] is om te stellen en te onderbouwen dat de terugkoopregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Een verwijzing naar de andere grieven is daartoe onvoldoende. Het oordeel van de rechtbank blijft dus in stand.  
       
       
         
           Overig 
         
       
       
     
     
       3.26 
       Aan grief 8 gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen. 
       
     
     
       3.27 
       
        [appellant] heeft bewijs aangeboden van al zijn stellingen door alle middelen rechtens. Dat is onvoldoende gespecificeerd. Hij heeft geen bewijs aangeboden van feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Daarom wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1 
       De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. 
       
     
     
       4.2 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Patrimonium zullen worden vastgesteld op € 726 aan verschotten (griffierecht) en op € 2.685 aan salaris advocaat (2,5 punten x tarief II). 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 18 juli 2018 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Patrimonium vastgesteld op € 726 voor verschotten en op € 2.685 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, S.M. Evers en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 november 2020.