ECLI: ECLI:NL:RBROT:2008:BD4029

Titel: ECLI:NL:RBROT:2008:BD4029 Rechtbank Rotterdam , 07-05-2008 / 276567 / HA ZA 07-160

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2008-05-07

Zaaknummer: 276567 / HA ZA 07-160

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2008:BD4029

---

Beroep op onvoorziene omstandigheden afgewezen. In een koopovereenkomst voor landbouwgrond zegt de koper toe dat hij geen bezwaar zal maken tegen een bestemmings­wijziging van de woning van de verkoper. Hiermee heeft de koper het risico genomen dat een dergelijke wijziging op grond van gewijzigde regelgeving en/of gemeentelijk beleid op enig moment mogelijk zou blijken te zijn of zou worden.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     Sector civiel recht 
     
     Zaak-/rolnummer: 276567 / HA ZA 07-160 
     
     Uitspraak: 7 mei 2008 
     
     VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van: 
     
     
       1.	[eiser 1], 
       	wonende te [woonplaats], 
       2.	[eiser 2], 
       	wonende te [woonplaats], 
       3.	[eiser 3], 
       	wonende te [woonplaats], 
       4.	[eiser 4], 
       	wonende te [woonplaats], 
       5.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       	HOGE WEIDE B.V., 
       	gevestigd te Hoek van Holland, 
       eisers in conventie, 
       verweerders in reconventie, 
       procureur mr. R.J. Michielsen, 
       advocaat mr. L.J.L. Heukels, 
     
     
     - tegen - 
     
     
       Pieter KUIPER, 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       procureur mr. O.E. Meijer, 
       advocaat mr. R.M. Köhne. 
     
     
     Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk [eisers] (eisers in conventie sub 1 – 4, verweerders in reconventie sub 1 – 4), Hoge Weide en [gedaagde]. 
     
     
     1	Het verloop van het geding 
     
     
       De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
       -	dagvaarding d.d. 9 januari 2007 en de door [eisers] overgelegde producties; 
       -	conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; 
       -	conclusie van repliek in conventie, tevens akte wijziging van eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
       -	conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens akte rectificatie in reconventie, met producties; 
       -	conclusie van dupliek in reconventie. 
       2	De feiten  
     
     
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast: 
     
     2.1 [eisers], Hoge Weide en [gedaagde] hebben op 12 januari 2006 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst). In deze overeenkomst heeft [gedaagde] tuinbouwgrond verkocht aan [eisers] (hierna: de tuinbouwgrond). Verder heeft [gedaagde] in de koopovereenkomst aan Hoge Weide verkocht circa 16.830 m² glasopstanden, ketelhuis, substraatruimte en verdere toebehoren (hierna: de glasopstanden en tezamen met de tuinbouwgrond: het verkochte). De totale koopprijs bedraagt € 940.000,--.  
     
     2.2 De tuinbouwgrond bestaat uit twee kadastrale percelen ([perceel 1]), met uitsluiting van twee delen van deze percelen groot respectievelijk 487 m² en 140 m² (hierna: de uitgesloten delen).  
     
     2.3 [gedaagde] is na de verkoop blijven wonen in het aan hem toebehorende woonhuis aan de [adres]. Dit woonhuis is gelegen op het perceel, k[perceel 2] (deze woning, inclusief ondergrond, hierna: de woning).  
     
     2.4 [eisers], Hoge Weide en [gedaagde] hebben, eveneens op 12 januari 2006, een tweede overeenkomst gesloten (hierna: de side-letter). In de side-letter verplicht [gedaagde] zich om bij notariële akte, gelijktijdig met de levering van het verkochte, een eerste recht van koop te vestigen op de woning en op de uitgesloten delen ten gunste van [eisers] en Hoge Weide (hierna: het recht van koop). 
     
     2.5 Artikel 1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de overdracht van het verkochte zal plaatsvinden op 1 maart 2006 of zoveel eerder of later als partijen overeen komen. 
     
     Artikel 12 van de koopovereenkomst bevat een boetebeding: 
     
     
       “1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (..) 
       2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. 
       (..) 
       4. Indien de wederpartij op grond van [het] in dit artikel onder 2. genoemde nakoming van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in dit artikel onder 1. vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopsom (..).” 
     
     
     Artikel 17.4 van de koopovereenkomst bepaalt: 
     
     
       “Koper [rechtbank: [eisers] en Hoge Weide] verklaart nu en in de toekomst: 
       -	dat hij géén interesse heeft in c.q. aanspraak maakt op [de] bij verkoper [rechtbank: [gedaagde]] in eigendom verblijvende [woning  en de uitgesloten delen]. 
       -	Geen bezwaar te maken tegen het niet agrarische gebruik en een (verzoek tot een) eventuele bestemmingswijziging van [de] bij verkoper in eigendom verblijvende [woning en de uitgesloten delen]. 
       Bij niet nakoming van deze afstand verklaring zal verkoper aan koper terstond een boete kunnen opleggen groot € 250.000,-- (..). Koper verplicht zich tevens om deze afstandverklaring op te leggen aan diens rechtsopvolgers. 
       Partijen machtigen hierbij de notaris om dit artikel nader uit te werken op de voor hem gebruikelijke wijze in de akte van levering.” 
     
     
     Artikel 18 van de koopovereenkomst bepaalt dat kopers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor hun verplichtingen. 
     
     2.6 De side-letter bepaalt op bladzijde 3 onder b dat het recht van koop een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. 
     
     2.7 Levering van het verkochte en vestiging van het recht van koop heeft niet plaatsgevon¬den op 1 maart 2006.  
     
     2.8 Bij brief d.d. 16 november 2006 (aangevuld bij brief d.d. 28 november 2006) heeft de raadsman van [gedaagde] – verkort weergegeven – aan [eisers] en Hoge Weide bericht dat [gedaagde] uiterlijk op 8 december 2006 wenste over te gaan tot de levering van het verkochte. In de brief zijn [eisers] en Hoge Weide op voorhand in gebreke gesteld voor het geval zij op 8 december 2006 niet zouden meewerken aan de levering en zijn zij gesommeerd om in dat geval alsnog binnen acht dagen na 8 december 2006 aan hun verplichtingen onder de koopovereenkomst te voldoen. 
     
     2.9 [eisers] en Hoge Weide hebben bij brief van hun raadsman d.d. 21 november 2006 [gedaagde] bericht dat zij op 8 december 2006 niet zouden meewerken aan de levering. 
     
     2.10 De notaris heeft bij brief d.d. 1 december 2006 een concept akte van levering aan [eisers] en Hoge Weide gezonden en [eisers] en Hoge Weide opgeroepen om op 8 december 2006 te verschijnen voor het passeren van de akte van levering. In het concept is het recht van koop niet opgenomen.  
     
     2.11 Bij brief d.d. 6 december 2006 hebben [eisers] en Hoge Weide de notaris bericht dat zij op 8 december 2006 niet zouden verschijnen en dat zij de akte van levering niet zouden tekenen. 
     
     2.12 Bij dagvaarding d.d. 6 december 2006 heeft [gedaagde] [eisers] en Hoge Weide in kort geding gedagvaard bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De mondelinge behandeling van het kort geding vond plaats op 20 december 2006. In het kort geding vorderde [gedaagde] – verkort weergegeven – dat [eisers] en Hoge Weide werden veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte van levering tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. [eisers] en Hoge Weide vorderden in het kort geding in reconventie – verkort weergegeven – dat [gedaagde] veroordeeld zou worden om zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte tot vestiging van het recht van koop.  
     
     2.13 Bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank d.d. 11 januari 2007 zijn zowel [eisers] en Hoge Weide als [gedaagde] veroordeeld medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte van levering. Daarbij is door de voorzieningenrechter bepaald dat het recht van koop in de leveringsakte en niet in een separate akte moest worden opgenomen.  
     
     2.14 Bij notariële akte d.d. 13 februari 2007 is het verkochte geleverd. In deze akte is het recht van koop opgenomen. 
     
     
     3	Het geschil in conventie 
     
     
       3.1 [eisers] en Hoge Weide vorderen – na eiswijziging en zakelijk weergegeven – om zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de gevolgen van artikel 17 lid 4 van de koopovereenkomst te wijzigen danwel deze koopovereenkomst gedeeltelijk te wijzigen danwel gedeeltelijk te ontbinden door: 
       -	artikel 17 lid 4 te laten vervallen of te ontbinden, of 
       -	indien artikel 17 lid 4 in stand blijft, aan de overeenkomst de bepaling toe te voegen dat de bedrijfsruimte c.q. de loods van [gedaagde], met de zich daaronder en daarnaast bevindende grond zoals in productie 26 van [eisers] en Hoge Weide aangegeven, ofwel een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen hoeveelheid grond, aan De Vries wordt verkocht tegen een bedrag van € 48,-- per m², vermeerderd met de tussen partijen overeengekomen indexering zoals in artikel 17.12 van de koopovereenkomst genoemd, dan wel 
       -	een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijziging van de koopovereenkomst, 
       met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. 
     
     
     3.2 Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] en Hoge Weide aan hun vordering – verkort weergegeven – de volgende stellingen ten grondslag gelegd: 
     
     a.	Ten tijde van de onderhandelingen en het sluiten van de koopovereenkomst en de side-letter gingen [eisers] en Hoge Weide er vanuit dat [gedaagde] op grond van het gedoogbeleid van de (deel)gemeente Hoek van Holland (hierna: de gemeente) als oud-kweker de woning zou kunnen blijven bewonen, hoewel dat strikt genomen in strijd met het bestemmingsplan was. [eisers] en Hoge Weide waren er van overtuigd dat de gemeente niet zou instemmen met een definitieve bestemmingswijziging, waarbij het gebruik van de woning als “burgerwoning” (dat wil zeggen, een woning niet zijnde een bedrijfswoning) zou worden toegestaan.  
     
     b.	Na het sluiten van de overeenkomst kwamen [eisers] en Hoge Weide er achter dat de provincie Zuid Holland (hierna: de provincie) nieuwe criteria had ontwikkeld, de zogeheten Westlandse criteria (hierna: de Westlandse criteria). Op grond van dit nieuwe beleid is het onder omstandigheden mogelijk om een voormalige bedrijfs¬woning definitief (en dus niet enkel op basis van gedogen) een burgerbestemming te geven. De feitelijke situatie van [gedaagde] is zodanig dat ook bij toepassing van de Westlandse criteria een definitieve burgerbestemming niet mogelijk is. Echter, de gemeente heeft aangegeven naar eigen inzicht en gemotiveerd van de Westlandse criteria te kunnen afwijken. Hierdoor bestaat het risico dat er alsnog een definitieve burgerbestemming voor de woning verkregen kan worden.  
     
     c.	Gelet op deze gewijzigde omstandigheden kan [gedaagde] geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst verwachten. In de nieuwe situatie hebben beide partijen namelijk een probleem. [gedaagde] heeft een probleem omdat de huidige samenstelling van zijn thans resterende onroerend goed niet voldoet aan de Westlandse criteria en hij daarom mogelijk geen burgerbestemming kan krijgen. [eisers] en Hoge Weide hebben een probleem als de woning wel een burgerbestemming krijgt. Immers, de gemeente heeft in haar voorontwerp bestemmingsplan landelijk gebied Hoek van Holland aangegeven dat de aanwezigheid van burgerwoningen met zich meebrengt dat er strengere milieueisen gaan gelden en dat dit de omringende bedrijven kan beperken in hun bedrijfsvoering. Beide problemen laten zich oplossen indien [gedaagde] de loods aan [eisers] en Hoge Weide verkoopt. In dat geval voldoet [gedaagde] aan de Westlandse criteria en beschikken [eisers] en Hoge Weide over een milieuzone tussen de woning van [gedaagde] en de bedrijfsactiviteiten van [eisers] en Hoge Weide. Hiermee zijn toekomstige risico’s op het gebied van de milieuproblematiek gewaarborgd althans beperkt. 
     
     3.3 Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering van [eisers] en Hoge Weide met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] en Hoge Weide in de kosten van het geding. Op het verweer van [gedaagde] wordt, voorzover relevant, bij de beoordeling nader ingegaan. 
     
     
     4	Het geschil in reconventie 
     
     4.1 [gedaagde] vordert – zakelijk weergegeven – om voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     -	primair: [eisers] en Hoge Weide hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 163.560,--, vermeer¬derd met de wettelijke rente vanaf 28 februari 2007 (de datum van de conclusie van eis in reconventie); 
     
     -	subsidiair en voorwaardelijk: de koopovereenkomst volledig te ontbinden en [eisers] en Hoge Weide te veroordelen mee te werken aan ongedaanmaking/teruglevering van de onroerende en roerende zaken tegen terugbetaling van de koopprijs onder verrekening van een vergoeding voor het gebruik van de roerende en onroerende zaken van 5% over € 940.000,-- vanaf de transportdatum tot aan de datum waarop de teruglevering zal hebben plaatsgevonden, 
     
     in beide gevallen met veroordeling van [eisers] en Hoge Weide in de kosten van het geding. 
     
     De subsidiaire vordering is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval de vordering in conventie tot wijziging van de koopovereenkomst met betrekking tot artikel 17 lid 4 geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen zonder dat daaraan bepaalde – door [gedaagde] bij conclusie van antwoord in conventie, conclusie van eis in reconventie, nader beschreven – voorwaarden worden verbonden. 
     
     4.2. Aan deze vordering heeft [gedaagde] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd – verkort weergegeven – de volgende stellingen ten grondslag gelegd: 
     
     a.	Het primair gevorderde bedrag van € 163.560,-- is de contractuele boete van 3 promille over de koopsom van € 940.000,--, berekend over de periode van 17 december 2006 tot aan 13 februari 2007. [gedaagde] stelt daartoe dat [eisers] en Hoge Weide vanaf 17 december 2006 in verzuim waren en dat zij daarom de boete verschuldigd zijn. 
     
     b.	De subsidiaire vordering is ingegeven door de omstandigheid dat het voor [gedaagde] bij het aangaan van de koopovereenkomst, en ook thans nog, van groot belang was/is dat de woning een burgerbestemming kan verkrijgen. Als burgerwoning is de woning meer waard, omdat het aan een ieder verkocht kan worden voor een commerciële prijs. Zolang de woning een bedrijfsbestemming houdt, kan deze feitelijk alleen aan [eisers] en Hoge Weide worden verkocht. Indien artikel 17 lid 4 niet in de overeenkomst was opgenomen, had [gedaagde] zijn bedrijf niet verkocht, in ieder geval niet voor de koopsom van € 940.000,--. Indien de rechtbank in conventie de koopovereenkomst aanpast in de zin dat artikel 17 lid 4 wordt geschrapt, dan – zo betoogt [gedaagde] – moet daaraan de voorwaarde worden verbonden dat de koopprijs van het verkochte wordt verhoogd met € 450.000,-- . Indien de rechtbank deze voorwaarde niet wil of kan opnemen in de koopovereenkomst, dient de gehele koopovereenkomst te worden ontbonden. 
     
     4.3 Het verweer van [eisers] en Hoge Weide strekt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. Op het verweer van [eisers] en Hoge Weide wordt, voorzover relevant, bij de beoordeling nader ingegaan. 
     
     
     5	De beoordeling 
     
     in conventie 
     
     5.1 [eisers] en Hoge Weide vorderen aanpassing van de koopovereenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden. Artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de rechter op verzoek van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Voor de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden is niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren. Het komt er slechts op aan van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan en of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. Een wijziging of ontbinding kan niet worden uitgesproken, voorzover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de partij die zich erop beroept (artikel 6:258 lid 2 BW). Volgens vaste jurisprudentie geldt voorts dat alleen omstandigheden die op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst lagen, als onvoorziene omstandigheden kunnen gelden. Bij de toepassing van artikel 6:258 BW geldt tenslotte dat de rechter hiervan slechts met terughoudendheid gebruik dient te maken. 
     
     5.2 De gewijzigde omstandigheid waarop [eisers] en Hoge Weide zich – na eiswijziging – beroepen, bestaat daaruit dat de Westlandse criteria zijn vastgesteld c.q. bekend zijn geworden en dat de kans bestaat dat [gedaagde] op grond van de Westlandse criteria, zoals door de gemeente toegepast, een definitieve burgerbestemming kan krijgen voor de woning. [eisers] en Hoge Weide stellen dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst ervan uitgingen – en mochten gaan – dat de gemeente het gebruik als woonruimte door [gedaagde] als oud-kweker zou gedogen, maar dat een definitieve bestemmingswijziging – waardoor op termijn ook anderen in de woning zouden kunnen wonen – niet tot de mogelijkheden behoorde. [gedaagde] betwist dit. Hij stelt daartoe onder meer dat de Westlandse criteria al bekend waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Als aangenomen zou moeten worden dat de Westlandse criteria destijds nog niet bekend waren, dan geldt volgens [gedaagde] dat de koopovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van een bestemmingswijziging, zodat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Voorts betoogt [gedaagde] dat een wijziging van het beleid van de gemeente voor rekening van [eisers] en Hoge Weide komt. Hierover wordt als volgt geoordeeld. 
     
     5.3 Het kan in het midden blijven of de vaststelling van de Westlandse criteria en de toepassing daarvan door de gemeente onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW vormen. Ook indien dit het geval is, kan het beroep van [eisers] en Hoge Weide op dit artikel niet kan slagen. Immers, [eisers] en Hoge Weide hebben – voorzien van professionele bijstand – artikel 17 lid 4 van de koopovereenkomst aanvaard. In dit artikel zeggen [eisers] en Hoge Weide aan [gedaagde] toe dat zij, nu en in de toekomst, geen bezwaar zullen maken tegen een bestemmings¬wijziging van de woning. Hiermee hebben zij het risico genomen dat een dergelijke wijziging op grond van gewijzigde regelgeving en/of gemeentelijk beleid op enig moment mogelijk zou blijken te zijn of zou worden. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat regelgeving en gemeentelijk beleid kunnen veranderen. Indien een definitieve bestemmingswijziging voor [eisers] en Hoge Weide een onoverkoombaar risico vormt, dan hadden zij niet moeten instemmen met een bepaling waarin zij ongeclausuleerd toezegden geen bezwaar te zullen tegen een bestemmings¬wijziging. In dat geval had het op hun weg gelegen om, bijvoorbeeld, met [gedaagde] overeen te komen dat [eisers] en Hoge Weide de gemeente niet zouden vragen om handhavend op te treden tegen het gebruik van de woning door [gedaagde] zelf. [eisers] en Hoge Weide zijn, zoals zijzelf stellen, er vanuit gegaan dat een definitieve bestemmingswijziging toch niet tot de mogelijkheden behoorde. Dat dit thans een verkeerde inschatting blijkt te zijn geweest, is een omstandigheid die zij in hun verhouding met [gedaagde] alleen zichzelf kunnen aanrekenen en waarvan zij [gedaagde] geen verwijt kunnen maken. Naar verkeersopvattingen komen de Westlandse criteria en de toepassing daarvan door de gemeente dan ook voor rekening van [eisers] en Hoge Weide. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat de aanwezigheid van een burgerwoning mogelijk leidt tot de toepasselijkheid van scherpere milieunormen. Voorzover de aanwezigheid van een burgerwoning inderdaad tot scherpere milieunormen leidt – dit is tussen partijen in geschil – is dit een risico dat [eisers] en Hoge Weide over zichzelf hebben afgeroepen met de aanvaarding van artikel 17 lid 4.  
     
     5.4 Het betoog van [eisers] en Hoge Weide dat bij de vaststelling van de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden niet uitgegaan moet worden van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst, maar van het moment waarop overeenstemming is bereikt over artikel 17 lid 4 – volgens [eisers] en Hoge Weide in mei 2005 – slaagt niet. Daargelaten dat dit betoog rechtens onjuist is, zou aanvaarding van dit betoog er alleen toe leiden dat het beoordelingsmoment in tijd naar voren schuift. Bij een beoordeling per (enig moment in) mei 2005 geldt hetzelfde als hiervoor in overweging 5.3 is overwogen: de wijziging van het gemeentelijke beleid komt voor rekening van [eisers] en Hoge Weide. 
     
     5.5 Volledigheidshalve wordt overwogen dat [eisers] en Hoge Weide in de inleidende dagvaarding tevens de weigering van de notaris tot het passeren van de akte van levering en de akte tot vestiging van het recht van koop als onvoorziene omstandigheid hebben aangevoerd. Nu inmiddels een akte van levering is gepasseerd met daarin het recht van koop voor [eisers] en Hoge Weide, is dit argument door de feiten achterhaald. [eisers] en Hoge Weide hebben dit argument ook niet herhaald bij of na hun eiswijziging. 
     
     5.6 De vorderingen van [eisers] en Hoge Weide zullen daarom worden afgewezen. [eisers] en Hoge Weide zullen in conventie als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten. 
     
     in reconventie 
     
     5.7 [gedaagde] vordert in reconventie primair betaling van de boete als voorzien in artikel 12 lid 4 van de koopovereenkomst, berekend over de periode van 17 december 2006 tot 13 februari 2007. Deze vordering zal worden afgewezen. [gedaagde] heeft [eisers] en Hoge Weide eind november 2006 gesommeerd om mee te werken aan de levering van het verkochte. In de door de notaris opgestelde leveringsakte – toegezonden aan [eisers] en Hoge Weide op 1 december 2006 – was geen recht van koop opgenomen. Uit de kort geding pleitnota van [gedaagde] en uit het kort geding vonnis blijkt dat [gedaagde] in het kort geding zich heeft verzet tegen de reconventionele vordering van [eisers] en Hoge Weide, welke vordering er toe strekte om gelijktijdig met de levering het recht van koop in een separate notariële akte te laten neerleggen. Blijkens de pleitnota van [gedaagde] was zijn verzet gegrond op de stelling dat het recht van koop niet vastgelegd moest worden in een notariële akte omdat dit niet gebruikelijk was. [gedaagde] handelde hiermee in strijd met de side-letter die bepaalt dat het recht van koop zal worden gevestigd in een notariële akte, gelijktijdig te verlijden met het levering van het verkochte. Anders dan [gedaagde] betoogt, is de vertraging in de levering in de periode december 2006 tot 13 februari 2006 dan ook zowel aan [eisers] en Hoge Weide als aan [gedaagde] toe te rekenen. Tegen deze achtergrond kan [gedaagde] geen aanspraak maken op betaling van de boete. 
     
     5.8 Aan een beoordeling van de subsidiaire vordering in reconventie wordt niet toegekomen, nu de voorwaarde waaronder deze is ingesteld niet is vervuld. 
     
     5.11 Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.7 is overwogen zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd. 
     
     
     6	De beslissing 
     
     De rechtbank, 
     
     in conventie 
     
     -	wijst af de vorderingen van [eisers] en Hoge Weide; 
     
     -	veroordeelt [eisers] en Hoge Weide in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 248,-- aan vast recht en op € 904,-- aan salaris voor de procureur; 
     
     -	verklaart dit vonnis voorzover het de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     in reconventie 
     
     -	wijst af de primaire vordering van [gedaagde];  
     
     -	bepaalt dat de voorwaarde waaronder de subsidiaire vordering van [gedaagde] is ingesteld niet is vervuld;  
     
     -	compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     in conventie en reconventie 
     
     -	wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn. 
     
     
     
     
     
     
       Uitgesproken in het openbaar. 
       1876/196