ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:6454

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:6454 Rechtbank Rotterdam , 20-07-2022 / C/10/627048 / HA ZA 21-910

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-07-20

Zaaknummer: C/10/627048 / HA ZA 21-910

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:6454

---

Non-conformiteit koopwoning. Meerdere gebreken gesteld. Doorgezaagde gebintplaten belemmeren normaal gebruik als woning. Bewijsopdracht ten aanzien van verwijt in de zin van art. 6.3 van de koopovereenkomst. Verkoper aansprakelijk voor afwezigheid van vloerisolatie vanwege gedane onjuiste mededelingen.

RECHTBANK Rotterdam 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       Zaaknummer: C/10/627048 / HA ZA 21-910 
     
     
     
       
         Vonnis van 20 juli 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1.  [eiser 1] ,  
     
       
         2 .  [eiser 2] ,  
       beiden wonende te [woonplaats 1] , 
       eisers, 
       advocaat mr. M.B. van Munster te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. H.R. Flipse te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken: 
       - de dagvaarding, met producties 1 tot en met 8; 
       - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 10; 
       - de brief van 16 december 2021 van de rechtbank waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling; 
       - de akte overlegging producties 9 en 10 van [eiser 1] c.s.; 
       - de akte overlegging producties 11 tot en met 15 van [gedaagde] ; 
       - de akte overlegging producties 11 tot en met 14 van [eiser 1] c.s.; 
       - de mondelinge behandeling, gehouden op 11 april 2022. Hiervan is geen proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Tenslotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2. De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] is van 1993 tot 2020 eigenaar geweest van de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning), als opvolger van haar oom en tante. De woning, van oorsprong een boerderij, is rond 1900 of mogelijk zelfs nog eerder, gebouwd. In 1966/1967 is de woning ingrijpend verbouwd tot woonboerderij. Familieleden van [gedaagde] , die destijds de woning in eigendom hadden, hebben de verbouwing laten uitvoeren door bouwbedrijf [naam bedrijf 1] te Winterswijk (hierna: [naam bedrijf 1] ).  
       
     
     
       2.2. 
       In opdracht van [gedaagde] zijn er in 1994, eveneens door [naam bedrijf 1] , samen met een werknemer [persoon A] (hierna: [persoon A] ), drie nieuwe dakramen gekomen. Ook zijn toen op de zolder betimmeringen aangebracht waardoor op de zolder een slaapkamer ‘als ruimte in een ruimte’, met groot dakraam, ontstond, waarbij de dakconstructie in het geheel niet meer te zien was. [gedaagde] heeft de woning samen met wijlen haar echtgenoot uitsluitend als tweede woning gebruikt. 
       
     
     
       2.3. 
       In 2018 heeft [gedaagde] de woning te koop aangeboden. Zij maakte hierbij gebruik van een verkoopmakelaar. In verband met de verkoop heeft [gedaagde] een aantal vragen in een vragenlijst, voor zover nu relevant, als volgt beantwoord:  
       
       
         3 a. Hoe oud zijn de daken? 
       
       
         “Omstreeks 1900 bouwjaar” 
       
       
       
         3 c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? 		 
       
       
         “Nee” 
       
       
       
         3 g. Zijn de regenwaterafvoeren in orde? 					 
       
       
         “Ja” 
       
       
       
         3 h. Zijn de dakgoten in orde (bijv. lekkage)? 
         
         “Ja” 
       
       
       
         5 a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? 									 
       
       
         “Nee” 
       
       
       
         5 c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? 						 
       
       
         “Nee” 
       
       
       
         5 f. Is er sprake van vloerisolatie? 					 
       
       
         “Ja: in woonkamer” 
       
       
       
         7 e. Zijn er radiatoren of (water)leidingen die ooit zijn bevroren? 
       
       
         “Nee/Ja. In 2012 zijn alle radiatoren vernieuwd.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] is op 16 juni 2020 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning voor een koopsom van € 577.000,-.  
       
     
     
       2.5. 
       In de artikelen 6.3, 20 en 21 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald: 
       
       
         “ 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met bos/houtwal en een perceel agrarische grond. 
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
         
       
       
       
         “ 20 Ouderdomsclausule 
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de hierbij verkochte opstallen meer dan 100 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. Koper verklaart bij ondertekening van deze overeenkomst van verkoop en koop de bij deze gekochte onroerende zaak in- en uitwendig te hebben geïnspecteerd en zich voldoende georiënteerd te hebben omtrent de bouwkundige staat van het verkochte. Koper verklaart voorts dat een bouwkundig onderzoek overbodig is en dat eventuele gebreken voor hem aanvaardbaar zijn. Hij zal verkoper en diens makelaar nimmer aansprakelijk stellen of doen stellen voor bouwkundige gebreken in materiële, noch in immateriële zin .” 
       
       
       
         “ 21 Niet zelf-bewoningsclausule 
         
           Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft bewoond en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had bewoond. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       De woning is op 15 juli 2020 in eigendom overgedragen aan [eiser 1] c.s. 
       
     
     
       2.7. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben na verwijdering van het behang in de woonkamer in juli 2020 diepe scheuren ontdekt in de buiten- en binnenmuren, in het bijzonder in een zijgevel. [persoon B] van [naam bedrijf 2] (hierna: [persoon B] ) heeft schriftelijk verklaard, voor zover nu relevant: 
       
       
         
           “In de maand juli 2020 hebben [eiser 1] - [eiser 2] mij verzocht om langs te komen om enkele werkzaamheden die zij aan het pand wilden verrichten te bespreken. Hierbij kwam de scheur in de zijgevel ter sprake. Ik heb de scheur beoordeeld en [eiser 1] en [eiser 2] toegezegd dat zij na de Bouwvak 2020 op mijn bouwbedrijf konden rekenen. Tijdens de Bouwvak nam [eiser 2] telefonisch contact met mij op met de voor haar 
         
         
           verontrustende mededeling dat de scheur in de gevel zienderogen verergerde. Aan het einde van de Bouwvak ben ik naar de [adres] gereden om de scheur te bekijken. Inderdaad was de scheur, tijdens de Bouwvak, aanzienlijk verergerd. Ik heb dit tijdens mijn jarenlange ervaring als eigenaar van bouwbedrijven niet eerder zien gebeuren. Omdat hetgeen ik zag mij zorgen baarde heb ik zowel de zijgevel als de voorgevel door mijn bedrijf laten stutten om zodoende verergering te voorkomen. Daarna ben ik op zoek gegaan naar de oorzaak van het ontstaan van de scheur. Op de begane grond bleek ook dat door de verdere uitscheuring in de gevel de houten vloer losgetrokken was van de muur. Deze ‘zweefde’ nu. Ook scheuren in de tussenwand en vloer in het huis waren verergerd tijdens de Bouwvak. Daarna ben ik naar de eerste verdieping gegaan. Op de eerste verdieping was betimmering aangebracht om zodoende een slaapkamer te creëren. [eiser 1] - [eiser 2] durfden hun bed niet op de eerste verdieping neer te zetten waardoor die ruimte leeg was. Aldaar kon ik geen aanwijzingen ontdekken die konden duidden op het veroorzaken van de scheur in de muur. Het was een volledig afgetimmerde slaapkamer met een plafond/dak ónder het echte dak. Dus een ‘ruimte in een ruimte’. (…) 
         
       
       
       
         
           Toen ik met een koevoet grote gedeeltes van de betimmering had verwijderd kwam ik tot de 
         
         
           ontdekking dat exact ter hoogte van het dakraam de ‘muurbalk’/gebintsplaat was doorgezaagd en er een stuk balk van 105 centimeter uit verwijderd was. Kennelijk om zodoende een dakvenster te kunnen plaatsen. Omdat een en ander [eiser 1] - [eiser 2] een zeer onveilig gevoel gaf heb ik toen met grote spanbanden dwars over de eerste verdiepingsvloer de gebintsplaat met de gebintsplaat aan de andere zijde van het huis met elkaar verbonden. Vervolgens hebben [eiser 1] - [eiser 2] de verdere betimmering van de slaapkamer verwijderd en kwamen zij tot de ontdekking dat de gebintsplaat aan de andere zijde van het huis eveneens was doorgezaagd en aldaar een stuk van 55 centimeter verwijderd was. Dit verklaart dan tevens de beschadiging/scheur in de muur van de badkamer, direct gelegen onder dit mankement. De doorgezaagde gebintsplaten bevinden zich exact ter hoogte van de schade die op de begane grond zichtbaar waren in buitengevels, vloeren en tussenmuren. Naar mijn deskundige oordeel verklaar ik hierbij dat het in alle gevallen ten strengste verboden is zo’n ‘gebintsplaat’ door te zagen in verband met het veroorzaken van spankrachten met het metselwerk. Met als gevolg dat de muren kunnen gaan scheuren. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben bij brief van hun advocaat van 30 september 2020 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van door hen geconstateerde gebreken aan de woning. In de brief is, voor zover nu relevant, het volgende geschreven: 
       
       
         
           “(…) Cliënten hebben bij het verwijderen van het behang ontdekt dat zich diepere scheuren bevonden in de buiten- en binnenmuren van de woning dan op het eerste oog te zien was. De (ernst van deze) scheuren waren aan het oog onttrokken door het behang. Niet lang na deze vaststelling scheurden de gevels verder uit, waarbij de wanden ernstig zijn beschadigd en de vloer in de woning ernstig is ontwricht. De vloer in de bewuste kamer is daardoor ongeschikt om te belopen en/of om meubels op te plaatsen. Bij nadere inspectie door de heer [persoon B] van [naam bedrijf 2] (hierna: ‘ [persoon B] ’), bleek bovendien dat een muurbalk is doorgezaagd om een dakraam te plaatsen. De muurbalken zijn cruciaal voor de constructie van het gehele huis, met name de gevels. Om te voorkomen dat de gevel omviel en de schade verergerde, is door [persoon B] de gevel gestut. Rond deze tijd ontdekten cliënten tevens dat zich een ernstige lekkage bevond aan het plafond in de hal. Bij nadere inspectie wordt dit door een gat in de dakconstructie veroorzaakt. Bij inspectie van de andere muurbalk op 21 september 2020 bleek deze muurbalk eveneens doorgezaagd, waarbij een stuk van de balk is weggehaald. Beide muurbalken waren met betimmering aan het oog onttrokken. 
         
         
           Bouwbedrijf [naam bedrijf 1] heeft cliënten verklaard dat het bedrijf in opdracht van u 
         
         
           werkzaamheden aan de woning heeft verricht. Daarbij heeft u het bouwbedrijf opdracht 
         
         
           gegeven de muurbalken door te zagen ten behoeve van het plaatsen van een dakraam, 
         
         
           ondanks expliciete waarschuwingen om dit niet te doen, gelet op het belang van de 
         
         
           muurbalken voor de constructie van het huis. Daarmee staat vast dat u in strijd met de 
         
         
           waarheid heeft verklaard over de staat van de woning. 
         
       
       
       
         
           Bij nadere inspectie van de vloeren is cliënten bovendien gebleken dat deze rechtstreeks op de betonnen fundering is gelegd. Ook dit is in strijd met uw mededelingen in de vragenlijst dat de woonkamervloer geïsoleerd zou zijn. Een gevolg van dit gebrek aan vloerisolatie is dat optrekkend vocht het stucwerk aan de muren heeft beschadigd. Dit was cliënten niet kenbaar voorafgaand aan de overdracht van de woning en kon hen ook niet kenbaar zijn, nu de beschadigde delen van het stucwerk zijn afgetimmerd. 
         
       
       
       
         
           Verder is cliënten gebleken dat de regenafvoeren van de woning niet zijn aangesloten op enige hemelwaterafvoer en rechtstreeks de grond in lopen, naar de fundering. Het water uit deze regenpijpen heeft de fundering rechtstreeks aangetast. Ook zijn enkele dakgoten in verregaande staat van ontbinding en zullen ze moeten worden vervangen. (…)” 
         
       
       
       
         
           “Gelet op het vorenstaande verzoek ik u dringend - en voor zover nodig sommeer ik u - 
         
         
           uiterlijk 16 oktober 2020 aansprakelijkheid voor de schade van cliënten schriftelijk te 
         
         
           erkennen. 
         
       
       
       
         
           Daarbij benadruk ik dat cliënten niet uit zijn op juridische procedures. Ik spreek dan ook 
         
         
           namens cliënten de hoop uit dat het in goed overleg komen tot een passende oplossing 
         
         
           mogelijk Is. Ik zie uw voorstel voor het herstellen en/of vergoeden van de schade dan 
         
         
           ook met belangstelling tegemoet. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid bij brief van haar advocaat van 5 november 2020 van de hand gewezen. In deze brief is, voor zover nu relevant, het volgende geschreven: 
       
       
         
           “(…) Eind 2018, op het moment van het invullen van de vragenlijst door cliënte, was er nog geen sprake van de genoemde scheur in de eetkamer. Deze is in 2019 waarschijnlijk ontstaan c.q. zichtbaar geworden als gevolg van inklinking vanwege de droogte. Hoe dan ook, deze scheurvorming is tijdens de bezichtiging in mei 2020 door uw cliënten waargenomen en nauwkeurig geïnspecteerd, gefotografeerd en onderzocht. (…)” 
         
       
       
       
         
           “Voor wat betreft het verwijt dat een muurbalk zou zijn doorgezaagd, acht cliënte vooral de verklaring van bouwbedrijf [naam bedrijf 1] zeer bijzonder. Kennelijk is deze verklaring ingegeven uit rancune. Bouwbedrijf [naam bedrijf 1] heeft al in 1966/67 de boerderij ingrijpend verbouwd, in overeenstemming met bouwtekeningen van architect [persoon C] . Een en ander staat ook 
         
         
           vermeld in de verkoopbrochure en de bouwtekening daarvan is in uw bezit. De binnenruimtes zijn toen van een betimmering voorzien, zoals destijds gebruikelijk was. Slechts enkele betimmeringen zijn midden jaren 90 in opdracht van mijn cliënte aanvullend door [naam bedrijf 1] timmerman [persoon A] aangebracht. De doorgezaagde muurbalk, is zelfs door [naam bedrijf 1] zelf uitgevoerd. Dat [naam bedrijf 1] thans stelt dat er sprake is geweest 
         
         
           van expliciete waarschuwingen, wordt door mijn cliënte met klem betwist (…) Bovendien zijn deze werkzaamheden al vele jaren geleden uitgevoerd en heeft dit nooit tot problemen geleid. Cliënte is echter geen deskundige en heeft hierbij mogen vertrouwen op de expertise van [naam bedrijf 1] . (…) 
         
       
       
       
         
           Cliënte heeft in de 26 jaar dat zij eigenaar was heeft niets aan de constructie veranderd. 26 jaar geleden is alleen een dakraam geplaatst en is onderhoud gepleegd. Al die tijd heeft [naam bedrijf 1] de woning onderhouden. (…)” 
         
       
       
       
         
           “Nu uw cliënten volstrekt onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de bouwkundige staat van de boerderij en voor het overige op de hoogte waren van de relevante feiten, kan er geen sprake van zijn dat mijn cliënte aansprakelijk kan worden gehouden. Deze wordt dan ook onverkort afgewezen. (…)” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben gevorderd om, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           Primair 
         
       
       a. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de (herstel)kosten ad € 45.839,07, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank redelijk acht, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 oktober 2020, althans vanaf de dag van dagvaarden, tot aan de dag der algehele voldoening;  
       
       
         
           Subsidiair 
         
       
       
         
           de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, waarbij enkel de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 45.839,07, althans met een bedrag dat de rechtbank redelijk acht, waarbij de koopovereenkomst voor het overige in stand wordt gelaten, zulks met vergoeding van de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 16 juli 2020, althans vanaf 16 oktober 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van het bedrag waarmee uw rechtbank de koopprijs heeft verminderd, vermeerderd met de vergoeding van de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 16 juli 2020, althans vanaf 16.oktober,2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       
       
         
           Meer subsidiair:  
         
       
       
          de koopovereenkomst op grond van dwaling te wijzigen als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW door middel van een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 45.839,07, althans met een bedrag dat de rechtbank redelijk acht, zulks met vergoeding van de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 16 juli 2020, althans vanaf 16 oktober 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van het bedrag waarmee de rechtbank de koopprijs heeft verminderd, vermeerderd met de vergoeding van de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 16 juli 2020, althans vanaf 16 oktober 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         
           Primair, subsidiair en meer subsidiair: 
         
       
       
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.492,40, althans een zodanig bedrag dat de rechtbank redelijk acht, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW hierover, te rekenen vanaf de datum van dit exploot tot aan de dag der algehele voldoening; 
          [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de betekening van het te dezer zake te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, door een woning te leveren die niet voldoet aan hetgeen [eiser 1] c,s.  mochten verwachten. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer tegen de vordering van [eiser 1] c.s. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proces- en nakosten met rente. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4. De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De kern van het geschil betreft de vraag of de woning die [eiser 1] c.s. van [gedaagde] hebben gekocht beantwoordt aan de tussen partijen gesloten overeenkomst. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.  
       
     
     
       4.2. 
       Gelet op hetgeen partijen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen (r.o. 2.5) mochten [eiser 1] c.s. verwachten dat de woning de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. De woning moet daarom kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent ook dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet. Gelet op de ouderdom van de woning en hetgeen partijen in artikel 20 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen (r.o. 2.5) dienden [eiser 1] c.s. tot op zekere hoogte rekening te houden met enig meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. 
       
     
     
       4.3. 
       Ten aanzien van hetgeen [eiser 1] c.s. mochten verwachten is tevens van belang wat [gedaagde] aan hen heeft meegedeeld. In dat kader rustte op [gedaagde] de verplichting om aan [eiser 1] c.s. inlichtingen te verstrekken om zo te voorkomen dat [eiser 1] c.s. zich een onjuiste voorstelling van zaken zouden maken. Bij het bepalen van hetgeen [gedaagde] aan inlichtingen had moeten verstrekken is ook van belang of [gedaagde] er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [eiser 1] c.s. in verband met de aankoop van de woning zelf onderzoek zouden doen.  
       
     
     
       4.4. 
       Volgens [eiser 1] c.s. is [gedaagde] aansprakelijk voor een aantal gebreken, te weten de doorgezaagde gebintplaten in de dakconstructie en de gevolgen daarvan, de (niet-geïsoleerde) vloer in de woonkamer, de hemelwaterafvoer en tenslotte, een gat in de dakconstructie. In het hiernavolgende zal telkens aan de hand van voormelde criteria worden beoordeeld wat [eiser 1] c.s. mochten verwachten en/of al dan niet sprake is van enig tekortschieten aan de zijde van [gedaagde] .  
       
       
         
           Ingebrekestelling en verzuim  
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] voert als meest vergaand verweer aan dat zij niet in gebreke is gesteld conform artikel 11 van de koopovereenkomst en aldus niet in verzuim is komen te verkeren. Zij stelt dat de brief van [eiser 1] c.s. van 30 september 2020 slechts een aansprakelijkstelling bevat en geen ingebrekestelling. [eiser 1] c.s. stellen dat zij [gedaagde] met de brief van 30 september 2020 in gebreke hebben gesteld.   
       
     
     
       4.6. 
       Een ingebrekestelling heeft in beginsel ten doel om de wederpartij in de gelegenheid te stellen alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Indien na de verkoop van een woning de (gebrekkige of non-conforme) woning reeds is geleverd, is niet mogelijk dat de verkoper alsnog zijn verplichtingen nakomt. In zoverre was nakoming door [gedaagde] dan ook blijvend onmogelijk geworden. De ingebrekestelling heeft dan slechts nog ten doel dat de verkoper van de woning in de gelegenheid wordt gesteld de gebreken zelf (tegen lagere kosten) te herstellen. Deze mogelijkheid is [gedaagde] geboden middels de brief van [eiser 1] c.s. van 30 september 2020 (zie onder r.o. 2.8) maar is door [gedaagde] in niet mis te verstane bewoordingen van de hand gewezen middels haar brief van 5 november 2020 (zie onder r.o. 2.9).  
       
     
     
       4.7. 
       Gezien het voorgaande slaagt het beroep van [gedaagde] op het ontbreken van een ingebrekestelling niet en wordt toegekomen aan inhoudelijke beoordeling van het geschil.  
       
       
         
           Gebreken 
         
       
       
       
         
           Doorgezaagde gebintplaten in de dakconstructie  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
         
          [eiser 1] c.s. stellen dat de (op twee plaatsen) doorgezaagde gebintplaten in de dakconstructie van de woning een gebrek oplevert dat het normale gebruik van de woning in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst belemmert. Zij onderbouwen die stelling met de verklaring van [persoon B] waarin wordt geconcludeerd dat het in alle gevallen ‘ten strengste verboden’ is om een dergelijke gebintplaat door te zagen in verband met het veroorzaken van spankrachten op het metselwerk en de schade die als gevolg daarvan kan ontstaan (en in dit geval ook is ontstaan). [eiser 1] c.s. hebben bovendien foto’s van de doorgezaagde gebintplaten in het geding gebracht, waaronder een doorgezaagde gebintplaat bij één van de in 1994 (in opdracht van [gedaagde] ) geplaatste dakramen, foto’s van de scheuren, en foto’s van de gestutte woning. 
         
          [gedaagde] betwist dat er sprake is van doorgezaagde gebintplaten en betwist, voor zover daarvan toch sprake is en dit een gebrek oplevert, dat zij daarvan op de hoogte was. 
       
       
     
     
       4.9. 
       
         De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de gebintplaten daadwerkelijk zijn doorgezaagd. In de brief van haar advocaat van 5 november 2020 (zie r.o. 2.9) is zelfs een erkenning te lezen dat de platen door [naam bedrijf 1] zijn doorgezaagd toen de dakramen werden geplaatst. Op zitting heeft de advocaat van [gedaagde] weliswaar betwist dat dit als erkenning moet worden begrepen, maar desgevraagd kon niet worden uitgelegd hoe dan die mededeling kon zijn gedaan in de brief, zodat de rechtbank aan die visie van de advocaat voorbij gaat. Daar komt nog bij dat [gedaagde] op zitting heeft verteld dat zij opdracht heeft gegeven tot het plaatsen van de dakramen en de bijbehorende aftimmeringen, dat het werk een paar dagen had geduurd, en dat [persoon A] ‘toen kennelijk de balken heeft doorgezaagd’. 
         Dat laatste zou niet in haar opdracht zijn gedaan. Zij zou ook helemaal niet zijn gaan kijken bij het aftimmeren, en over het doorzagen van de balken zou nooit zijn gepraat, aldus [gedaagde] op zitting. 
       
       
     
     
       4.10. 
       
         Volgens [eiser 1] c.s. echter, hebben zij op 17 november 2020 met [persoon A] gesproken over de situatie, en heeft deze hen toen meegedeeld dat [gedaagde] destijds had gezegd dat ze graag de reetjes wilde zien lopen en dat de balk in de weg zat. Nadat [gedaagde] was verteld dat wegzagen niet verantwoord was omdat het om een dragende dakconstructie ging, was de volgende ochtend, toen hij terug kwam om het dakraam te plaatsen, tóch de gebintplaat ter plaatse weggezaagd, aldus [persoon A] volgens [eiser 1] c.s. 
         Wat hiervan ook zij, uit de verklaring van [persoon B] - die in zoverre niet is betwist door [gedaagde] - blijkt dat de beide doorgezaagde gebintplaten pas zichtbaar werden na verwijdering van de in opdracht van [gedaagde] aangebrachte aftimmeringen, en op de door [eiser 1] c.s. in het geding gebrachte foto’s is te zien dat de ene gebintplaat precies ter hoogte van het grotere dakraam is weggezaagd. Men kan daar, ongehinderd door de betreffende gebintplaat (balk), over de vloer - een soort bordesje - naar het in het schuine dak geplaatste raam lopen. Door het verwijderen van dit stuk balk is dus vrije toegang ontstaan naar het dakraam. 
       
       
     
     
       4.11. 
       Gezien al het vorenstaande moet worden aangenomen dat de betreffende gebintplaat in 1994 is doorgezaagd ten behoeve van het plaatsen/ gebruiken van het dakraam. [gedaagde] heeft verder geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat het doorzagen van de andere gebintplaat heeft plaatsgevonden nadat de woning al aan [eiser 1] c.s. was geleverd. Ook van deze andere gebintplaat wordt daarom aangenomen dat het doorzagen tegelijk met het aanbrengen van de aftimmeringen heeft plaatsgevonden (om, zoals [eiser 1] c.s. meedeelden, voor hen onduidelijke redenen), dan wel reeds vóórdat die aftimmeringen in opdracht van [gedaagde] werden aangebracht. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser 1] c.s. stellen dat de doorgezaagde gebintplaten hebben geleid tot ernstige scheuren in de buitengevels, vloeren en tussenmuren. Na de overdracht zijn deze scheuren in relatief korte tijd verder uitgescheurd. Zo raakte de houten eetkamervloer dermate ontwricht dat deze werd losgetrokken van de oorspronkelijke aansluiting op de betonnen vloer, waardoor de vloer ‘zweefde’. De buitengevels raakten dermate instabiel dat [eiser 1] c.s. het niet meer veilig achtten om hun bed op de eerste verdieping te plaatsen. [persoon B] bevestigt de onveilige situatie in zijn verklaring, heeft de woning laten stutten, en concludeert dat het steeds verder uitscheuren verband houdt met de doorgezaagde gebintplaten.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] betwist dat de doorgezaagde gebintplaten een gebrek opleveren dat ‘normaal gebruik’ in de weg staat. Zij voert daartoe aan dat zij al die tijd zonder problemen de woning heeft gebruikt (als vakantiewoning). De gestelde scheuren zouden zijn ontstaan door de extreme droogte in 2018/2019 en niet door de doorgezaagde gebintplaten. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar een krantenartikel waarin wordt gewaarschuwd voor verzakking door bodemdaling. Voorts betwist [gedaagde] de inhoud van de verklaring van [persoon B] omdat [persoon B] niet onafhankelijk zou zijn. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de inhoud van de verklaring van [persoon B] in twijfel te trekken. Het is alleszins voorstelbaar dat het doorzagen van dragende dakconstructies zoals gebintplaten tot verzwakking van de algehele constructie leidt. Voor zover de extreme droogte van 2018/2019 heeft gezorgd voor verzakkingen in de bodem, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, doet dit niks af aan het feit dat de vergaande aanpassingen in de dakconstructie de woning kwetsbaar hebben gemaakt. Dat de gebintplaten al in 1994 zijn doorgezaagd en het hierna lange tijd goed is gegaan, betekent nog niet dat er niet op enig ander moment (bijvoorbeeld na een periode van grote droogte) een gevaar zou kunnen ontstaan. 
       
     
     
       4.14. 
       In een woning waarvan een essentieel onderdeel (zoals de dragende dakconstructie) op een dergelijke vergaande wijze is aangetast en daardoor de stabiliteit ervan niet kan worden gegarandeerd, waardoor stutten van de woning noodzakelijk werd, kan niet op een veilige en duurzame manier worden gewoond. De conclusie is daarom dat de gebreken in de dakconstructie maken dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die nodig waren voor een normaal gebruik als woonhuis in de zin van artikel 6.3.  
       
     
     
       4.15. 
       Volgens [gedaagde] staan de artikelen 20 (Ouderdomsclausule) en 21 (niet-zelfbewoningsclausule) van de koopovereenkomst aansprakelijkheid van [gedaagde] in de weg. Zo zouden partijen met artikel 20 zijn overeengekomen dat [gedaagde] nimmer aansprakelijk is voor welk bouwkundig gebrek dan ook, ook indien het gebrek geen verband houdt met de ouderdom van de woning. [eiser 1] c.s. hebben deze uitleg bestreden en stellen zich op het standpunt dat uit artikelen 20 en 21 volgt dat slechts gebreken die daadwerkelijk het gevolg zijn van de ouderdom van de woning en gebreken die kenbaar zouden zijn bij daadwerkelijke bewoning door de verkoper, zijn geëxonereerd. Omdat partijen het niet eens zijn over de betekenis van deze artikelen en het hier standaardbedingen betreft waarbij niet is gebleken dat partijen hier nader over hebben onderhandeld, komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex).  
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank acht het allereerst van belang dat artikel 20 in de koopovereenkomst is opgenomen met de naam ‘Ouderdomsclausule’ en dat in de eerste zin de ouderdom van de woning wordt genoemd. Verder blijkt uit de tekst van artikel 20 niet dat daaronder ook gebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Indien partijen dit hadden beoogd, zou het voor de hand hebben gelegen om dit in het artikel te vermelden. De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 20, [eiser 1] c.s. redelijkerwijs rekening dienden te houden met (enig) te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Maar artikel 20 gaat niet zover dat [eiser 1] c.s. uit die bepaling redelijkerwijs hadden moeten afleiden dat hen geen beroep op non-conformiteit zou toekomen indien zou blijken dat essentiële, dragende onderdelen in de dakconstructie zijn doorgezaagd. Dat heeft immers niets van doen met de ouderdom van de woning. 
       
     
     
       4.17. 
       De doorgezaagde gebintplaten vallen naar het oordeel van de rechtbank evenmin onder de in artikel 21 bedoelde ‘gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had bewoond’. De gebintplaten zijn - kennelijk - in 1994 al doorgezaagd en bevonden zich hierna achter betimmering. [gedaagde] heeft zelf de opdracht gegeven om de dakramen te plaatsen en kende de situatie van vóór het plaatsen van de dakramen (toen de gebintplaten nog zichtbaar waren). Dat zij de woning niet zelf bewoonde en ook nadien niet zelf is gaan bewonen doet aan die kennis niets af.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde] heeft voorts het verweer gevoerd dat [eiser 1] c.s. het gebrek vooraf aan de koop van de woning hadden kunnen ontdekken en dat zij niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. [gedaagde] wijst erop dat tussen het te koop zetten door haar van de woning in 2018, en de eerste bezichtiging door [eiser 1] c.s. in 2019 een scheur is ontstaan, en dat [eiser 1] c.s. die scheur uitgebreid hebben bekeken en gefotografeerd. Van belang is echter dat de dakconstructie zich volledig achter betimmering bevond. Pas na destructief onderzoek ná de levering van de woning aan [eiser 1] c.s., naar aanleiding van het ernstig verergeren van bedoelde scheur en optreden van nieuwe scheuren in de gevels, vloer en tussenmuren, werd duidelijk dat de betreffende gebintplaten waren doorgezaagd en dat dit de kennelijke oorzaak van de problematiek was. Daarnaast mochten [eiser 1] c.s. afgaan op de mededeling van [gedaagde] dat de dakdelen niet zijn aangetast (vraag 3c in de vragenlijst, zie onder r.o. 2.3). De reeds zichtbare scheur in de woning ten tijde van de bezichtiging door [eiser 1] c.s. vormde geen concrete aanleiding om hieraan te twijfelen. Het verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet.  
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op het bovenstaande beantwoordt de woning die door [gedaagde] is geleverd op dit punt niet aan wat [eiser 1] c.s. daarvan mochten verwachten. [eiser 1] c.s. hebben gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het vergoeden van de schade die zij hebben geleden als gevolg van de tekortkoming ten aanzien van de doorgezaagde gebintplaten. Zoals reeds op zitting besproken, is onvoldoende duidelijk hoe de vordering van [eiser 1] c.s. is opgebouwd. [eiser 1] c.s. zullen overeenkomstig hun aanbod worden toegelaten om bij akte alsnog de kosten die specifiek verband houden met het herstel van dit gebrek inzichtelijk te maken en te onderbouwen. Hierbij dient, overeenkomstig artikel 6.3, rekening te worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. [eiser 1] c.s. dienen in de akte toe te lichten en te onderbouwen hoe volgens hen de aftrek nieuw voor oud moet plaatsvinden. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om een antwoordakte te nemen. 
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank begrijpt dat [eiser 1] c.s. niet alleen herstelkosten maar ook overige (aanvullende) schade ten gevolge van de doorgezaagde gebintplaten vorderen. Ingevolge artikel 6.3 is de aansprakelijkheid van de verkoper voor enige andere schade dan de herstelkosten uitgesloten,  tenzij de verkoper een verwijt kan worden gemaakt dat verder gaat dan de aansprakelijkheid voor het gebrek zelf . [eiser 1] c.s. betogen dat dat het geval is  met hun stelling dat [gedaagde] zelf aan [naam bedrijf 1] / [persoon A] opdracht heeft gegeven om de gebintplaat door te zagen/ dit zelf heeft gedaan, niettegenstaande expliciete waarschuwingen van [naam bedrijf 1] / [persoon A] om dit niet te doen. [gedaagde] had daarom [eiser 1] c.s. er tenminste over moeten inlichten dat de gebintplaten waren doorgezaagd. [gedaagde] betwist dat ze de opdracht tot het wegzagen heeft gegeven aan [naam bedrijf 1] / [persoon A] , betwist dat vanuit het bouwbedrijf haar dringend is ontraden om ze weg te zagen, en betwist ook dat zij de gebintplaten zelf heeft weggezaagd of heeft laten wegzagen door een ander dan [naam bedrijf 1] / [persoon A] . 
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser 1] c.s. dragen voor de stelling, dat [gedaagde] in strijd met gedane waarschuwingen de gebintplaat/platen heeft weggezaagd/ laten wegzagen, de bewijslast. Het bewijs hiervoor is nog niet geleverd. [eiser 1] c.s. zullen overeenkomstig hun aanbod worden toegelaten tot bewijslevering. Als [eiser 1] c.s. in dit bewijs slagen, levert dit op, dat [gedaagde] omtrent het wegzagen een verwijt kan worden gemaakt als bedoeld in de laatste zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. In dat geval is [gedaagde] , op de voet van die bepaling, ook aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade. Deze overige (aanvullende) schade dienen [eiser 1] c.s. dan ook inzichtelijk te maken en te onderbouwen in de te nemen akte. En beide partijen zullen zich in de te nemen aktes nog uit kunnen laten in hoeverre een aftrek ‘nieuw voor oud’ op die schade al dan niet van toepassing zou zijn (en hoe die dan zou moeten worden toegepast). De tekst van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is hieromtrent niet geheel duidelijk.  
       
     
     
       4.22. 
       Ingeval wel zou komen vast te staan dat [gedaagde] de gebintplaat/platen heeft weggezaagd/ heeft laten wegzagen, maar niet, dat zij voor de gevolgen/ risico’s expliciet is gewaarschuwd, verkeerde [gedaagde] (dus) niet aantoonbaar in het (volle) besef omtrent de ongeoorloofdheid vanuit bouwkundig perspectief. Haar treft dan echter wel het verwijt dat zij haar wetenschap van de aangetaste dakdelen bij de beantwoording van vraag 3 c van de vragenlijst kennelijk welbewust (opzettelijk) niet heeft overgebracht aan de (potentiële) kopers en ook dan treft haar een verwijt als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.23. 
       De rechtbank merkt hierbij op dat, als [eiser 1] c.s. slechts herstelkosten vorderen, de onder r.o. 4.21 gegeven bewijsopdracht komt te vervallen.    
       
       
         
           Niet-geïsoleerde vloer 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben voorts naar voren gebracht dat, in tegenstelling tot wat [gedaagde] in de vragenlijst (onder 5f) heeft ingevuld, geen geïsoleerde vloer in de woonkamer aanwezig was ten tijde van de verkoop van de woning. Ter onderbouwing hebben [eiser 1] c.s. foto’s van de betonnen fundering (waarop geen isolatiemateriaal te zien is) in het geding gebracht en een offerte van [naam bedrijf 2] van 11 november 2020 waarop staat vermeld: “ verwijderen ongeïsoleerde betonvloer 100 mm dik vrij toegankelijk woonkamer (…) ”.  
       
     
     
       4.25. 
       Volgens [gedaagde] lag er wel een geïsoleerde vloer. Daartoe verwijst zij naar een offerte die, aldus [gedaagde] , is uitgebracht nadat in 2011/2012 een waterleiding was bevroren en gesprongen, met waterschade aan de woonkamervloer als gevolg. De vloer zou toentertijd conform de offerte door [naam bedrijf 1] zijn hersteld en dus zijn voorzien van isolatie. Op de bedoelde door haar in het geding gebrachte handgeschreven offerte (zonder datum) is een bedrag voor “ 60 mm vloerisolatie 20/100 x 200 ” te zien. Op een factuur van februari 2011 is slechts de kostenpost “ 16 mm mdf ondervloer 14/122 x 244 ” vermeld.  
       
     
     
       4.26. 
       Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] in 2011/2012 daadwerkelijk voor vloerisolatie heeft betaald, nu op de factuur geen vloerisolatie in rekening is gebracht. Een ondervloer van 16mm MDF is immers iets anders dan een 60mm isolatielaag. Gelet hierop wordt het verweer van [gedaagde] niet gehonoreerd. Er was geen sprake van vloerisolatie, terwijl [gedaagde] dit wel aan [eiser 1] c.s. heeft medegedeeld. [gedaagde] is aansprakelijk voor de onjuistheid van deze mededeling. De kosten voor het aanbrengen van de vloerisolatie zullen derhalve worden toegewezen. [eiser 1] c.s. worden verzocht om deze kosten en de toepassing van de aftrek “nieuw voor oud” inzichtelijk te maken met voldoende onderbouwing in de door hen te nemen akte. Voor zover de vordering echter betrekking heeft op enige andere gestelde schade als gevolg van het ontbreken van de vloerisolatie (zoals schade aan het stucwerk van de wand) wijst de rechtbank dit af. [eiser 1] c.s. hebben onvoldoende toegelicht dat het ontbreken van de vloerisolatie hiervan de oorzaak is geweest. Aan bewijs op dit punt wordt niet toegekomen.  
       
       
         
           Hemelwaterafvoer 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
        [eiser 1] c.s. stellen dat na levering is gebleken dat de regenpijpen niet waren aangesloten op het riool of afwatering naar de sloot. [eiser 1] c.s. hebben betoogd dat zij er vanuit zijn gegaan dat zulks wel het geval zou zijn. In plaats daarvan liepen de regenpijpen door tot ongeveer 20/30 cm onder de grond en stroomde het hemelwater rechtstreeks op de fundering. [eiser 1] c.s. stellen dat hierdoor, waarschijnlijk in combinatie met het gebrek aan vloerisolatie, optrekkend vocht in de wanden is ontstaan, met schade aan het stucwerk (achter de betimmering) tot gevolg. In tegenstelling tot wat [gedaagde] in de vragenlijst (onder 3g) heeft ingevuld, stellen [eiser 1] c.s. daarom dat de hemelwaterafvoer niet in orde was. [gedaagde] stelt daarentegen, dat het voor [eiser 1] c.s. duidelijk moet zijn geweest dat sprake was van een oude situatie. Daarnaast heeft de hemelwaterafvoer nooit voor enige problemen gezorgd.  
       
     
     
       4.28. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. [eiser 1] c.s. voeren weliswaar aan dat zij de verwachting hebben gehad dat de hemelwaterafvoer was aangesloten op de gemeenteriolering/ afwatering naar de sloot, maar onduidelijk blijft waaraan zij deze verwachting hebben ontleend, mede gelet op de ouderdomsbepaling. Niet is gebleken dat de wijze waarop ter plaatse het hemelwater werd afgevoerd, een wezenlijk gebrek vormde, en voor zover dat toch zo is, maakt, zoals reeds overwogen, niet iedere onvolkomenheid dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet. Daarmee blijft in het midden of deze wijze van hemelwaterafvoer in dit geval tot enige schade heeft geleid. Voor zover de vordering betrekking heeft op de hemelwaterafvoer wijst de rechtbank deze af.  
       
     
     
       4.29. 
       Voor zover de vordering betrekking heeft op het vervangen van de dakgoten geldt eveneens dat niet is komen vast te staan dat de slechte staat van de dakgoten normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het gegeven dat [eiser 1] c.s. de dakgoten hebben vervangen voor nieuwe (zinken) dakgoten is niet voldoende om aan te nemen dat er sprake was van een wezenlijk gebrek. Daarnaast is niet of onvoldoende door [eiser 1] c.s. toegelicht dat de slechte staat van de dakgoten voor hen niet kenbaar was voorafgaand aan de koop, terwijl [gedaagde] erop wijst dat dit wèl kenbaar moet zijn geweest. De rechtbank wijst de vordering op dit punt af.  
       
       
         
           Gat in dakconstructie 
         
       
       
     
     
       4.30. 
       Tot slot stellen [eiser 1] c.s. dat in de dakconstructie zich een gat bevond. Dit gat zou ernstige lekkage hebben veroorzaakt aan het plafond in de hal. [eiser 1] c.s. hebben echter nagelaten om dit verder te onderbouwen, terwijl de aanwezigheid en de gestelde schade als gevolg van dit gat wel door [gedaagde] zijn betwist. Bovendien is het in zijn algemeenheid zo dat een ernstige lekkage aan het plafond zichtbaar is vanuit de betreffende ruimte. Het is niet gesteld of gebleken dat dit in dit geval niet zo was. Een lekkage had [eiser 1] c.s. alert moeten maken op mogelijke onderliggende gebreken en het zou dan ook op hun weg hebben gelegen om hiernaar te informeren. Voor zover de vordering betrekking heeft op het gat in de dakconstructie, wijst de rechtbank deze af. 
       
       
     
   
   
     
       5. De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       laat [eiser 1] c.s. toe te bewijzen overeenkomstig rechtsoverweging 4.21; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  17 augustus 2022  voor het nemen door [eiser 1] c.s. van een akte teneinde zich uit te laten als is vermeld onder rechtsoverwegingen 4.19, 4.21 en 4.26, alsmede over of zij het onder 5.1 bedoelde bewijs willen leveren en zo ja, op welke wijze zij bewijs willen leveren. Hierna zal [gedaagde] een antwoordakte kunnen nemen; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat [eiser 1] c.s., indien zij (ook) schriftelijk bewijs willen overleggen, zij die stukken direct op de in rechtsoverweging 5.2 genoemde rol bij dezelfde akte in het geding moeten brengen; 
       
     
     
       5.4. 
       beveelt een getuigenverhoor voor het geval [eiser 1] c.s. getuigen willen doen horen,  en bepaalt dat [eiser 1] c.s. in dat geval zo spoedig mogelijk de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, de partijen en hun advocaten in de maanden september 2022 tot en met november 2022 moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald; 
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M. de Geus in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100/125; 
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen; 
       
     
     
       5.7. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en uitgesproken in het openbaar op 20 juli 2022. 
       
       
       
         3597/1876/638