ECLI: ECLI:NL:RVS:2023:1236

Titel: ECLI:NL:RVS:2023:1236 Raad van State , 29-03-2023 / 202003476/2/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2023-03-29

Zaaknummer: 202003476/2/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2023:1236

---

Bij besluit van 6 november 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer (thans: het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in door hem geleden planschade afgewezen. Volgens de SAOZ zijn de bouwmogelijkheden op beide percelen door het nieuwe bestemmingsplan niet verslechterd, maar de gebruiksmogelijkheden wel. Onder het oude bestemmingsplan waren op de percelen namelijk bedrijven toegestaan voor zover deze voorkwamen in categorie 1, 2 en 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, terwijl op grond van het nieuwe bestemmingsplan alleen nog bedrijven zijn toegestaan voor zover deze voorkomen in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Daarmee is de mogelijkheid op de percelen een categorie 3-bedrijf te vestigen komen te vervallen. Verder heeft de SAOZ geconstateerd dat in het nieuwe bestemmingsplan onder de categorieën 1 en 2 minder soorten bedrijven mogelijk zijn dan onder de in het oude bestemmingsplan genoemde categorieën 1 en 2.

202003476/2/A2. 
     Datum uitspraak: 29 maart 2023 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     [appellant], wonend te Sambeek, gemeente Boxmeer (thans: gemeente Land van Cuijk), 
     appellant, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 8 mei 2020 in zaak nr. 19/1868 in het geding tussen: 
     [appellant] 
     en 
     het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer (thans: het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk; hierna: het college). 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 6 november 2018 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in door hem geleden planschade afgewezen. 
     Bij besluit van 28 mei 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     Bij uitspraak van 8 mei 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht. 
     Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. 
     Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     De enkelvoudige kamer van de Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 november 2021, waar [appellant], bijgestaan door mr. C.J. Driessen, advocaat te Vianen, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.P.L.M. van der Velden, zijn verschenen. 
     Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek in de zaak heropend. De zaak is vervolgens verwezen naar een meervoudige kamer van de Afdeling. Partijen hebben toestemming gegeven de zaak zonder nadere zitting af te doen. Het onderzoek is vervolgens weer gesloten. 
     Bij tussenuitspraak van 9 februari 2022 in zaak nr. 202003476/1/A2, ECLI:NL:RVS:2022:409 (hierna: de tussenuitspraak), heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen tien weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit op bezwaar van 28 mei 2019 te herstellen en een nieuw besluit te nemen. Deze tussenuitspraak is aangehecht. 
     Bij besluit van 19 april 2022 heeft het college, ter uitvoering van de in de tussenuitspraak gegeven opdracht, het bezwaar van [appellant] gegrond verklaard, het besluit van 6 november 2018 herroepen en hem een tegemoetkoming in planschade in natura toegekend. Daartoe zal een bestemmingsplan in procedure worden gebracht waarmee de vervallen gebruiksmogelijkheden voor het perceel aan de [locatie 1] hersteld worden. Indien het bestemmingsplan, om redenen die buiten de macht van [appellant] liggen, niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van dit besluit is vastgesteld, dan wel niet binnen een termijn van drie jaar na het onherroepelijk worden van dit besluit onherroepelijk is geworden, wordt een tegemoetkoming in geld ter hoogte van € 89.000,-, exclusief wettelijke rente, toegekend. Tevens zal het in verband met de behandeling van het verzoek betaalde recht aan [appellant] worden vergoed. 
     [appellant] heeft een zienswijze ingediend. 
     [appellant] en het college hebben desgevraagd nadere stukken overgelegd. 
     De Afdeling heeft de zaak wederom ter zitting behandeld op 25 januari 2023, waar [appellant], bijgestaan door mr. C.J. Driessen, advocaat te Vianen, en het college, vertegenwoordigd door mr. L.J. Gerritsen, advocaat te Nijmegen en mr. J.P.L.M. van der Velden, zijn verschenen. Aan het begin van deze zitting is partijen mededeling gedaan van een wijziging van de samenstelling van de meervoudige kamer. Op de zitting is afgesproken dat [appellant] de statuten van MSDR Holding BV en stichting Wibo nog zou overleggen. Daarna is het onderzoek ter zitting gesloten. 
     Bij brief van 26 januari 2023 heeft [appellant] de gevraagde statuten overgelegd. 
     Overwegingen 
     1.       De gemeente Boxmeer is op 1 januari 2022 gefuseerd met een aantal andere gemeenten tot de gemeente Land van Cuijk. Het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk is daarmee de rechtsopvolger van het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer. Waar hierna wordt gesproken over het college, wordt tot 1 januari 2022 het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer en vanaf die datum het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk bedoeld. 
     Het geschil 
     2.       [appellant] was ten tijde van belang eigenaar van een bedrijfsgebouw aan de [locatie 1] te Boxmeer en van een bedrijfsgebouw en bedrijfswoning aan de [locatie 2] te Boxmeer. 
     Op 2 november 2017 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade ontvangen. [appellant] stelt, voor zover thans nog van belang, schade te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan "Boxmeer Zuidwest" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), dat op 13 maart 2015 onherroepelijk is geworden. 
     3.       Het college heeft over het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). De SAOZ heeft in een advies van 12 oktober 2018 een vergelijking gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het daarvoor geldende bestemmingsplan "Onderwijsplein" (hierna: het oude bestemmingsplan). 
     Volgens de SAOZ zijn de bouwmogelijkheden op beide percelen door het nieuwe bestemmingsplan niet verslechterd, maar de gebruiksmogelijkheden wel. Onder het oude bestemmingsplan waren op de percelen namelijk bedrijven toegestaan voor zover deze voorkwamen in categorie 1, 2 en 3 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, terwijl op grond van het nieuwe bestemmingsplan alleen nog bedrijven zijn toegestaan voor zover deze voorkomen in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Daarmee is de mogelijkheid op de percelen een categorie 3-bedrijf te vestigen komen te vervallen. Verder heeft de SAOZ geconstateerd dat in het nieuwe bestemmingsplan onder de categorieën 1 en 2 minder soorten bedrijven mogelijk zijn dan onder de in het oude bestemmingsplan genoemde categorieën 1 en 2. 
     Volgens de SAOZ is het perceel aan de [locatie 1] door de planologische wijziging € 89.000,- minder waard geworden en het perceel aan de [locatie 2] € 19.000,-. Deze schade komt volgens de SAOZ evenwel niet voor vergoeding in aanmerking, omdat [appellant] passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. De SAOZ heeft in dat kader uiteengezet dat vanaf 19 maart 2014 kenbaar was dat het planologische regime in voor [appellant] nadelige zin zou wijzigen, omdat vanaf die datum het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen. [appellant] heeft vervolgens bijna een jaar, te weten vanaf 19 maart 2014 tot het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan op 13 maart 2015, de mogelijkheid gehad om de gebruiksmogelijkheden van het oude bestemmingsplan volledig te benutten. In deze benuttingsperiode, die lang genoeg was, heeft [appellant] geen concrete pogingen gedaan om de gebruiksmogelijkheden die zouden gaan vervallen alsnog te benutten, aldus de SAOZ. 
     4.       Het college heeft dit advies aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd en het verzoek van [appellant] afgewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college [appellant] terecht passieve risicoaanvaarding heeft tegengeworpen. 
     De tussenuitspraak 
     5.       In de tussenuitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat het college ten onrechte het advies van de SAOZ aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft gelegd, voor zover daarin uiteen is gezet dat [appellant] voor het perceel aan de [locatie 1] passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Daarmee is het besluit van 28 mei 2019 onzorgvuldig tot stand gekomen. 
     In de tussenuitspraak is verder uiteengezet dat het college zowel in het besluit van 6 november 2018 als in het besluit van 28 mei 2019 heeft aangegeven het standpunt van de SAOZ, inhoudende dat de aard van de ontwikkeling in zijn algemeenheid niet is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling en er daarom geen reden is een korting op het schadebedrag toe te passen vanwege het normaal maatschappelijk risico, niet te onderschrijven. Omdat het niet heeft aangegeven wat de omvang van het normaal maatschappelijk risico dan wel zou moeten zijn, dient het college hierover alsnog een gemotiveerd standpunt in te nemen, aldus de Afdeling in die uitspraak. 
     Conclusie hoger beroep 
     6.       Uit de overwegingen van de tussenuitspraak volgt dat het hoger beroep van [appellant] gegrond is. De Afdeling zal de uitspraak van de rechtbank van 8 mei 2020 vernietigen. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellant] tegen het besluit van 28 mei 2019 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) vernietigen. 
     Besluit van 19 april 2022 
     7.       Het college heeft, uitvoering gevend aan de opdracht in de tussenuitspraak, bij besluit van 19 april 2022 opnieuw op het bezwaar van [appellant] beslist, dit bezwaar gegrond verklaard voor zover dat was gericht tegen het standpunt van het college dat sprake is van passieve risicoaanvaarding ten aanzien van de [locatie 1] en het besluit van 6 november 2018 herroepen. Het college heeft in het besluit uiteengezet dat het thans van oordeel is dat de schade niet (gedeeltelijk) onder het normaal maatschappelijk risico valt. Volgens het college kan de schade in natura worden gecompenseerd. [appellant] heeft het perceel aan de [locatie 1] kort na de peildatum, op 29 mei 2015, verkocht en geleverd aan [appellant] Opslag BV. Deze vennootschap heeft de eigendom van het perceel op 23 juli 2021 overgedragen aan SRK Projectmanagement BV. [appellant] is als enig bestuurder van deze vennootschap en als enig bestuurder van de Stichting Wibo, een Stichting Administratiekantoor en de enig aandeelhouder van deze vennootschap, direct bij deze vennootschap betrokken. Daarmee is compensatie in natura volgens het college op dit moment (weer) mogelijk. [appellant] is (indirect) namelijk diegene die profijt heeft van het terugbestemmen van de eerder vervallen planologische mogelijkheden. De door [appellant] eerder geleden schade wordt hiermee gecompenseerd. Dat [appellant] het perceel in 2015 (mogelijk) voor een lagere verkoopprijs heeft verkocht, maakt dit niet anders. Bij de aankoop van het perceel in 2021 is immers ook niet voor deze vervallen planologische mogelijkheden betaald. Sterker nog, uit de openbare registers blijkt dat [appellant] in 2015 een (veel) hogere koopprijs (€ 325.000,-) heeft ontvangen dan in 2021 voor het perceel is betaald (€ 250.000,-), aldus het college. 
     Het college kondigt in het besluit aan een bestemmingsplan in procedure te brengen waarmee de vervallen gebruiksmogelijkheden worden hersteld. Indien dit bestemmingsplan, om redenen die buiten de macht van [appellant] liggen, niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van dit besluit is vastgesteld, dan wel niet binnen een termijn van drie jaar na het onherroepelijk worden van dit besluit onherroepelijk is geworden, wordt op die datum alsnog de schade in geld tot een bedrag van € 89.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening, vergoed, aldus het college. 
     Aangezien een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, wordt het op grond van artikel 6.4, derde lid, van de Wro in verband met de behandeling van het verzoek betaalde recht teruggestort. 
     8.       Het besluit van 19 april 2022 is, gelet op artikel 6:24 van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, van rechtswege onderwerp van dit geding. 
     Beroep tegen besluit van 19 april 2022 
     Compensatie in natura 
     9.       [appellant] stelt onder verwijzing naar een door hem overgelegde notariële akte inzake certificatenoverdracht dat hij, anders dan waar het college van uit is gegaan, geen eigenaar meer is van de percelen. Volgens [appellant] is SRK Projectmanagement BV eigendom van [persoon]. Deze persoon heeft de gecertificeerde aandelen van MSDR Holding BV, de holding van SRK Projectmanagement, in het bezit. Compensatie in natura is dan ook niet (meer) mogelijk, aldus [appellant]. 
     9.1.    In haar overzichtsuitspraak in planschadezaken van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling onder meer het volgende overwogen. 
     Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen bestaan uit compensatie in natura, in welke gevallen schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren, is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. 
     Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat erom of ten tijde van de beslissing op de aanvraag om tegemoetkoming in planschade die tegemoetkoming voldoende anderszins is verzekerd. 
     Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk. 
     Compensatie in natura kan bij planschade in de vorm van waardevermindering door een wijziging van het planologische regime van   de onroerende zaak van de aanvrager (de zogenoemde directe planschade) onder meer bestaan uit herstel van de door een wijziging van het planologische regime weggevallen planologische mogelijkheden. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de tegemoetkoming in schade anderszins is verzekerd. 
     9.2.    SRK Projectmanagement BV is thans eigenaar van het perceel aan de [locatie 1]. MSDR Holding BV is enig bestuurder en aandeelhouder van SRK Projectmanagement BV. Van MSDR Holding BV is [appellant] de (enig) bestuurder en stichting Wibo enig aandeelhouder. [appellant] is ook (enig) bestuurder van stichting Wibo. Daarmee heeft [appellant] zeggenschap binnen de vennootschap die eigenaar is van het perceel aan de [locatie 1]. Dit betekent echter niet dat compensatie in natura in dit geval mogelijk is. Uit de door [appellant] overgelegde notariële akte inzake certificatenoverdracht van 24 oktober 2007 blijkt namelijk dat stichting Wibo alle geplaatste aandelen van MSDR Holding BV geleverd heeft gekregen, dat de stichting daarvoor certificaten van aandelen heeft uitgegeven en dat deze certificaten, die aanvankelijk werden gehouden door [appellant], op 24 oktober 2007, zijn verkocht en geleverd aan [persoon]. Aangezien [appellant] de certificaten van aandelen niet (meer) in handen heeft, heeft hij geen belang (meer) in de vennootschap die het perceel aan de [locatie 1] thans in eigendom heeft. Onder deze omstandigheden kan het college de door [appellant] geleden planschade niet meer wegnemen door de oude planologische mogelijkheden van dit perceel te laten herstellen. 
     9.3.    Het betoog van [appellant] slaagt. 
     Omvang van de geleden planschade 
     10.     [appellant] betoogt verder dat de door hem geleden planschade veel groter is dan door de taxateur van de SAOZ is begroot. 
     Volgens [appellant] is bij de taxatie van het bedrijfspand aan de [locatie 1] niet betrokken dat dit pand speciale clean rooms en explosievrij-aangepaste mengruimten met bijbehorende installaties heeft. De taxateur van de SAOZ heeft ook geen gebruik gemaakt van referentiepanden met dergelijke voorzieningen. Hierdoor is de waarde van het perceel aan de [locatie 1] voorafgaand aan de planologische wijziging veel te laag ingeschat. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [appellant] een taxatierapport van 27 februari 2003 en een taxatierapport van 15 oktober 2009 overgelegd, waarbij de waarde van het pand aan de [locatie 1] is getaxeerd op € 1.750.000,- respectievelijk € 1.903.000,-. Ook verwijst hij naar twee WOZ-beschikkingen, met waardepeildata 1 januari 2011 respectievelijk 1 januari 2012. Ook de taxatiewaarde van dit pand ná de planologische wijziging is volgens [appellant] onjuist. Door de taxateur is die waarde op € 416.000,- begroot, maar het pand is op 29 mei 2015, en dus kort na de peildatum van 13 maart 2015, verkocht voor € 325.000,-. 
     Ook de taxatie door de taxateur van de SAOZ van het pand aan de [locatie 2] is volgens [appellant] onjuist. De waarde van dit pand voorafgaand aan de planologische wijziging is volgens die taxateur € 298.000,-, maar dit is te laag. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [appellant] een taxatierapport van 1 december 2013 overgelegd, waarin de waarde van dit pand op € 450.000,- is begroot. 
     10.1.  Het college heeft zich in reactie op dit betoog van [appellant] over de omvang van de door hem geleden planschade op het standpunt gesteld dat dit te laat is aangevoerd, nu hij hier pas voor het eerst na de tussenuitspraak mee komt. Voor zover dit niet wordt gevolgd, wijst het college erop dat de omvang van de geleden planschade alleen nog betwist kan worden voor het perceel aan de [locatie 1] en dat hetgeen [appellant] over de waarde van dat perceel aanvoert geen aanleiding geeft voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van de SAOZ. 
     10.2.  De Afdeling volgt het standpunt van het college dat [appellant] te laat heeft aangevoerd dat de omvang van de geleden planschade onjuist is vastgesteld niet. Uit het dossier blijkt namelijk dat [appellant] dit al zowel in de bezwaar- als de beroepsfase had aangevoerd. Gelet hierop is van uitbreiding van het hoger beroep na de tussenuitspraak met een grond die ook al tegen het oorspronkelijke besluit aangevoerd had kunnen worden geen sprake. Er bestaat dan ook geen aanleiding om het betoog van [appellant] niet te bespreken. 
     [locatie 2] 
     10.3.  In het besluit van 6 november 2018, zoals gehandhaafd bij het besluit van 28 mei 2019, is [appellant] zowel voor het perceel aan de [locatie 1] als voor het perceel aan de [locatie 2] passieve risicoaanvaarding tegengeworpen. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college dit terecht heeft gedaan. In hoger beroep is [appellant] alleen gemotiveerd opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat hem voor het perceel aan de [locatie 1] passieve risicoaanvaarding tegengeworpen mocht worden. Tegen het oordeel van de rechtbank over het perceel aan de [locatie 2] heeft [appellant] niet uitdrukkelijk gronden aangevoerd. Op de zitting bij de Afdeling van 8 november 2021 heeft [appellant] desgevraagd ook bevestigd dat zijn hoger beroep alleen gericht was tegen het oordeel van de rechtbank over de [locatie 1]. Het oordeel van de rechtbank over het perceel aan de [locatie 2] is daarmee in rechte komen vast te staan. Dit betekent dat de schade die [appellant] als gevolg van de planologische wijziging voor dit perceel heeft geleden, voor zijn eigen rekening dient te blijven. Wat de omvang van die schade is, en of het college die omvang op juiste wijze heeft vastgesteld, is dan niet meer van belang. 
     Het betoog van [appellant] faalt in zoverre. 
     [locatie 1] 
     10.4.  Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. 
     Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt. 
     De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. 
     Zie de overzichtsuitspraak planschade van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582). 
     10.5.  In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd ziet de Afdeling onvoldoende aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van de SAOZ. Zo komt aan de door [appellant] overgelegde WOZ-beschikkingen niet de betekenis toe die [appellant] daaraan gehecht wil zien, alleen al omdat deze beschikkingen zien op de WOZ-waarde op 1 januari 2011 respectievelijk 1 januari 2012 en deze data niet in de buurt liggen van de planschadepeildatum van 13 maart 2015. 
     Ook de door [appellant] overgelegde taxatierapporten leiden niet tot twijfel aan de juistheid van de taxatie van de SAOZ. Ook voor deze taxaties geldt namelijk dat deze andere peildata hebben dan de peildatum voor de geleden planschade. Bovendien is bij deze taxaties uitgegaan van de feitelijke situatie in plaats van de maximale mogelijkheden van het planologisch regime. Dat de taxateur van de SAOZ voorbij zou zijn gegaan aan de specifieke voorzieningen van het pand, zoals de clean rooms, volgt de Afdeling niet. In de beschrijving van het pand door de taxateur van de SAOZ is immers uitdrukkelijk vermeld dat het pand stofarme productieruimtes heeft, waarvan één met clean rooms. Er is geen indicatie dat de taxateur van de SAOZ deze voorzieningen vervolgens niet bij de waardering van het pand zou hebben betrokken. 
     Ten slotte maakt het feit dat het pand aan de [locatie 1] ruim twee maanden na de peildatum is verkocht voor € 325.000,- niet dat de taxateur van de SAOZ de waarde van het pand na de planologische wijziging op de peildatum te laag heeft ingeschat. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 3 november 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO2722), wordt de waardevermindering vastgesteld op het verschil tussen de prijs die het pand zou hebben opgeleverd onder het oude planologische regime en de prijs in de nieuwe situatie. Uitgegaan wordt daarbij van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor de woning zou hebben geboden. Die koper wordt geacht uit te gaan van maximale invulling van het planologische regime vlak voor en vlak na de peildatum en zijn prijs daarop af te stemmen. Uit de door [appellant] overgelegde stukken valt niet af te leiden op welke wijze de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs tot stand is gekomen. Die prijs kan het resultaat zijn van allerlei andere factoren, waarin de overlegde stukken geen voldoende inzicht geven. 
     10.6.  Het voorgaande betekent dat het college heeft mogen afgaan op het door de taxateur van de SAOZ begrote schadebedrag van € 89.000,-. Het betoog van [appellant] slaagt ook in zoverre niet. 
     Conclusie beroep tegen besluit van 19 april 2022 
     11.     Omdat het college zich in het besluit van 19 april 2022 ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat compensatie in natura mogelijk is, is het beroep van [appellant] tegen het besluit van 19 april 2022 gegrond. Dit besluit dient wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb te worden vernietigd. 
     Zelf in de zaak voorzien 
     12.     De Afdeling ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, het besluit van 6 november 2018 te herroepen en te bepalen dat het college aan [appellant] een bedrag van € 89.000,- dient te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening. Ook dient het college het door [appellant] op grond van artikel 6.4, derde lid, van de Wro in verband met de behandeling van het verzoek betaalde recht terug te storten. Deze uitspraak komt in de plaats van het vernietigde besluit van 19 april 2022. 
     13.     Het college wordt ten slotte op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in beroep en hoger beroep veroordeeld. Ook dient het college het griffierecht dat [appellant] voor de behandeling van zijn beroep en hoger beroep heeft betaald, te vergoeden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.        verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond; 
     II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost­Brabant van 8 mei 2020 in zaak nr. 19/1868; 
     III.      verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer (thans: Land van Cuijk) van 28 mei 2019, met kenmerken Z/18/681168 en D/19/772895 gegrond; 
     IV.      vernietigt dit besluit; 
     V.       verklaart het van rechtswege ontstane beroep van [appellant] tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk van 19 april 2022, met kenmerken Z/20/713745 en D/22/1095521 gegrond; 
     VI.      vernietigt dit besluit; 
     VII.     herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Boxmeer (thans: Land van Cuijk) van 6 november 2018, met kenmerken Z/17/663699 en D/18/733984; 
     VIII.    bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk aan [appellant] € 89.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening, vergoedt; 
     IX.      gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk aan [appellant] het door hem betaalde recht als bedoeld in artikel 6.4, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening terugbetaalt; 
     X.       bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 19 april 2022; 
     XI.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.921,74, waarvan € 3.766,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     XII.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk aan [appellant] het door hem voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 439,00 vergoedt. 
     Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. G.O. van Veldhuizen, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier. 
     w.g. Polak 
     voorzitter 
     w.g. Ouwehand 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 29 maart 2023 
     752