ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:11642

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:11642 Rechtbank Den Haag , 09-11-2022 / C/09/607641 / HA ZA 21-180

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-11-09

Zaaknummer: C/09/607641 / HA ZA 21-180

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:11642

---

Een bouwkundig keurder is aansprakelijk tegenover de kopers van een woning, door bij een visuele bouwkundige aankoopkeuring het betonrot in de begane grond vloer te missen. Exoneratieclausule wordt vernietigd (onredelijk bezwarend), art. 6:237 sub f BW

vonnis
 
 
RECHTBANK DEN HAAG
 
 
 
 
Team handel
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/09/607641 / HA ZA 21-180
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 9 november 2022
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
 
1
 
[eiser01] ,
 
 
 
2.
 
[eiser02]
 
,
 
 
beiden te [plaats01] ,
 
 
eisers,
 
 
advocaat mr. S.E. Toffoletto te Amersfoort,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
MEIJER & VAN EERDEN ADVIESBUREAU B.V.
 
, te Zoetermeer,
 
 
gedaagde,
 
 
advocaat mr. R. Le Grand te Rotterdam.
 
 
 
 
 
 
Partijen zullen hierna [eisers] en Meijer & van Eerden genoemd worden.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het procesdossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 9 februari 2021, met producties 1 tot en met 12,
 
 
 
 
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4,
 
 
 
 
het tussenvonnis van 9 februari 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
 
 
 
 
de brief van 1 maart 2022 namens [eisers] , met producties 13 tot en met 16,
 
 
 
 
de brief van 2 maart 2022 namens [eisers] , met productie 17,
 
 
 
 
de brief van 8 maart 2022 namens Meijer & van Eerden, met productie 5.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 14 maart 2022 is een mondelinge behandeling gehouden. Ter zitting is namens Meijer & van Eerden een wrakingsverzoek gedaan. De mondelinge behandeling is geschorst in afwachting van de beslissing op het wrakingsverzoek. Van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen een proces-verbaal opgemaakt. Aan partijen is gelegenheid gegeven om binnen twee weken na ontvangst eventuele feitelijke onjuistheden in de verslaglegging aan de rechtbank kenbaar te maken. [eisers] hebben bij brief van 18 maart 2021 van die gelegenheid gebruik gemaakt. Deze brief behoort tot de processtukken.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Na de (afwijzende) beslissing van de wrakingskamer op het wrakingsverzoek, is de voortzetting van de mondelinge behandeling bepaald. Namens [eisers] is bij brief van 8 september 2022 nog een aanvullende productie 18 ingediend. De voortzetting van de mondelinge behandeling heeft op 22 september 2022 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op die zitting is besproken.
 
 
 
 
 
1.4.
 
 
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
2.1.
 
 
[eisers] zijn in 2019 geïnteresseerd geraakt in de aankoop van een vrijstaande woning in Nieuwkoop (hierna: de woning). De woning was 1969 gebouwd en stond te koop tegen een vraagprijs van € 1.100.000,-.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
[eisers] wilden de woning eerst aan een bouwkundige inspectie laten onderwerpen, voordat zij een bod zouden uitbrengen. [eisers] hebben via hun aankoopmakelaar (hierna: de makelaar) opdracht gegeven aan Meijer & van Eerden om een visuele bouwkundige inspectie tegen een prijs van € 450,- (inclusief btw) te verrichten. Meijer & van Eerden heeft de opdracht voor de bouwkundige inspectie per e-mail van 1 mei 2019 aan [eisers] bevestigd.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Als bijlage bij de opdrachtbevestiging heeft Meijer & van Eerden haar ‘Algemene Voorwaarden Bouwtechnische Dienstverlening’ (hierna: de Algemene Voorwaarden) meegestuurd. In artikel 13 van de Algemene Voorwaarden heeft Meijer & van Eerden aansprakelijkheidsbeperkende voorwaarden opgenomen. Deze voorwaarden houden, voor zover van belang, het volgende in:
 
 
 
 
“
 
Artikel 13 Aansprakelijkheid
 
 
 
(…)
 
 
 
2. Indien opdrachtnemer aansprakelijk is voor directe schade, dan is die aansprakelijkheid beperkt tot een bedrag gelijk aan maximaal tweemaal het declaratiebedrag (…)
 
 
(…)
 
 
4. Opdrachtnemer is nimmer aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gevolgschade, schade aan binnenafwerking, gederfde winst, gemiste schade en schade door bedrijfsstagnatie.
 
 
5. Opdrachtnemer is steeds bevoegd de schade van de opdrachtgever zoveel mogelijk te beperken danwel ongedaan te maken, waarbij de opdrachtgever alle medewerking zal verlenen.
 
 
(…)”
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Op 7 mei 2019 heeft een bouwkundige van Meijer & van Eerden (hierna te noemen: de bouwkundige) de bouwkundige inspectie uitgevoerd, in aanwezigheid van [eisers] en de makelaar. Het resultaat van de inspectie is opgenomen in een bouwkundig inspectierapport (hierna: het rapport). In het rapport worden de totale directe onderhoudskosten van de woning door de bouwkundige geschat op € 20.268,-, de onderhoudskosten op termijn ingeschat op € 4.114,- (samen dus: € 24.382,-). Met betrekking tot de kruipruimte is in het rapport opgenomen dat deze ‘deels’ waarneembaar is en dat de staat van de kruipruimte ‘goed’ is. Hierbij staat in het rapport de volgende toelichting:
 
 
 
 
“De begane grondvloer is uitgevoerd als een VBI combinatievloer (‘balken-broodjes vloer’).
 
 
Op de bodem van de kruipruimte is een laag ‘schraal beton’ aanwezig.
 
 
Uit energetisch oogpunt kan het raadzaam zijn om de onderzijde van de vloer na te isoleren met bouwschuim.”
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Het rapport bevat een ‘Bijlage: toelichting op de inspectie’. Hierin staat onder meer het volgende:
 
 
 
 
“
 
Doel bouwkundige inspectie
 
 
 
(…)
 
 
Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd, een vermoeden hiervan zal worden aangegeven.
 
 
(…)
 
 
Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, geen metingen worden verricht, geen berekeningen worden uitgevoerd en geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom: er vinden geen destructieve onderzoeken plaats.
 
 
(…)
 
 
 
Beoordeling van het object
 
 
 
(…)
 
 
In die gevallen dat in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of slechts deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.
 
 
 
 
 
 
Algemene toelichting op de inspectie
 
 
 
(...)
 
 
 
Kruipruimte en begane grondvloer
 
 
 
 
 
 
Ten behoeve van de aankoopkeuring worden de begane grondvloeren geïnspecteerd in de directe omgeving van het kruipluik indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger niet bij de inspectie aanwezig is. Indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger wel bij de inspectie aanwezig is, wordt de onderzijde van de begane grondvloer geïnspecteerd indien deze op eenvoudige wijze en onder goede omstandigheden en zonder gevaar toegankelijk is, dit in verband met veiligheid en Arbo-wetgeving. Een en ander uitsluitend ter beoordeling door opdrachtnemer. Voor alle inspecties is een droge en minimaal vrije kruiphoogte van 0,50 meter vereist.”
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Ook bevat het rapport een ‘Bijlage: algemene voorwaarden’ (deze bijlage hierna te noemen: de rapportvoorwaarden). De rapportvoorwaarden houden onder meer het volgende in:
 
 
 
 
“
 
1. ALGEMEEN
 
 
 
 
 
 
 
1.1
 
 
 
Op alle aan opdrachtnemer verstrekte opdrachten en met opdrachtnemer gesloten overeenkomsten zijn in ieder geval van toepassing de algemene voorwaarden van opdrachtnemer. Eveneens zijn van toepassing de in de rapportage en de in de onderhavige voorwaarden omschreven uitgangspunten, voorwaarden en definities en onderhavige contractvoorwaarden, in de laatste versie en geldig op dat moment.
 
 
(…)
 
 
 
4. Klachten en geschillen
 
 
 
(…)
 
 
 
 
 
4.5
 
 
Bij de vaststelling van de hoogte van een eventueel te vergoeden schade gelden de in de algemene voorwaarden vermelde maxima en zal er een verrekening plaatsvinden voor ouderdom en bouwkundige staat van het object of het bouwkundige onderdeel waarop de schade is ontstaan, dit conform het indemniteitsbeginsel en de in de verzekeringswereld gebruikelijke regelingen.
 
 
 
 
 
4.6
 
 
 
Indien opdrachtnemer met inachtneming van het vorenstaande aansprakelijk is voor de schade, is deze gerechtigd de schade op eigen kosten te doen beperken of ongedaan te maken, te herstellen, of te doen herstellen.
 
 
(…)
 
 
 
 
 
4.14
 
 
 
Bij mogelijke c.q. vermeende aansprakelijkheid, is deze, in alle redelijkheid en billijkheid, als volgt gemaximeerd;
 
 
 
A: voor uitgevoerde bouwtechnische inspecties en rapportages, uitgevoerde expertises en alle verdere daarmee samenhangende werkzaamheden en rapportages tot maximaal tweemaal het declaratiebedrag;
 
 
(…)
 
 
 
 
 
4.15
 
 
Opdrachtnemer is nimmer aansprakelijk voor directe of indirecte schade, waaronder in ieder geval begrepen (..) gevolgschade (..).”
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
[eisers] hebben de woning op 29 juni 2019 tegen de vraagprijs van € 1.100.000,- (vermeerderd met kosten koper) gekocht. De woning is op 1 augustus 2019 aan [eisers] geleverd.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
[eisers] hebben aan Taurus Bouwgroep B.V. (hierna: Taurus) opdracht gegeven om verschillende verbouwingswerkzaamheden uit te voeren aan de woning. Op 2 juni 2020 heeft (de onderaannemer van) Taurus, na het openen van de kruipruimte, geconstateerd dat de betonvloer op de begane grond van de woning ernstige betonrotverschijnselen heeft.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Vervolgens heeft betonrenovatiebedrijf Heuker Beheer B.V. (hierna: Heuker) op 15 juni 2020 een inspectie uitgevoerd aan de betonvloer. Naar aanleiding van de inspectie concludeert Heuker (in een opgesteld inspectierapport, met een hersteladvies) dat de vloer zeer ernstige schade heeft in de vorm van scheurvorming en afgedrukt beton en dat het te verwachten is dat ook de draagbalken die nu nog goed zijn, op termijn last van betonrot kunnen krijgen.
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
Nadat [eisers] Meijer & van Eerden op de hoogte hadden gesteld van de bevindingen van Heuker, is de bouwkundige op 3 juli 2020 bij de woning langsgekomen om zelf de staat van de vloer en de aanwezigheid van betonrot te bekijken.
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
[eisers] hebben drie offertes opgevraagd bij bouwbedrijven (onder wie ook Heuker), om de vloer te herstellen. Heuker heeft het herstelwerk aangeboden tegen een bedrag van € 42.175,76 (inclusief btw).
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
Bij brief van hun advocaat van 1 oktober 2020 hebben [eisers] Meijer & van Eerden aansprakelijk gesteld op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de aan Meijer & van Eerden gegeven inspectie-opdracht. In de brief wordt hierover namens [eisers] onder meer het volgende gesteld:
 
 
 
 
“De gebreken waren ten tijde van uw onderzoek aanwezig en zichtbaar - ook in de directe omgeving van het kruipluik - en hadden bij een deugdelijk en zorgvuldige uitvoering van uw opdracht door u opgemerkt moeten worden. U heeft echter op grond van eigen – en achteraf verkeerde – ‘aannames’ de onderzijde van de vloeren niet geïnspecteerd. Cliënten hebben u echter niet ingehuurd om aannames te doen en/of vervolgens deze aannames niet te toetsen; cliënten hebben u evenmin ingehuurd om globale inspecties te doen; cliënten hebben u als bouwdeskundige ingehuurd om uw opdracht deugdelijk uit te voeren en om hun te helpen een afgewogen keuze te kunnen maken om de woning al dan niet aan te kopen en voor welke prijs.
 
 
 
 
 
(…) Cliënten houden u aansprakelijk voor hun schade. De herstelkosten bedragen € 39.325,00. Cliënten hadden het huis niet gekocht althans niet voor de betaalde koopprijs als zij van deze herstelkosten hadden geweten.”
 
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
[eisers] hebben de vloer medio 2020 door Heuker laten herstellen tegen een bedrag van € 39.460,-.
 
 
 
 
 
2.14.
 
 
Bij brief van haar advocaat van 24 november 2020 heeft Meijer & van Eerden betwist aansprakelijk te zijn voor de door [eisers] geleden schade. Ook heeft Meijer & van Eerden gewezen op de in de rapportvoorwaarden opgenomen bevoegdheid van Meijer & van Eerden om bij aansprakelijkheid de schade op eigen kosten te (doen) herstellen (artikel 4.6), en op de beperking van de aansprakelijkheid (artikel 4.14).
 
 
 
 
 
 
 
3
 
Het geschil
 
 
 
3.1.
 
 
[eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
 
 
 
 
 
voor recht verklaart dat Meijer & van Eerden toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de opdracht tot het verrichten van een bouwkundige inspectie ten behoeve van de aankoop van de woning;
 
 
 
 
Meijer & van Eerden veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 39.460,- aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
Meijer & van Eerden voert verweer.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beoordeling
 
 
Is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de kant van Meijer & van Eerden?
 
 
 
 
4.1.
 
 
Partijen zijn het over de volgende feiten en omstandigheden eens:
 
 
 
 
[eisers] hebben aan Meijer & van Eerden opdracht gegeven om op 7 mei 2019 een bouwkundige inspectie te verrichten ten behoeve van de voorgenomen aankoop van de woning. Het was [eisers] duidelijk dat dit alleen een
 
visuele
 
inspectie betrof.
 
 
 
 
In juni 2020 is gebleken dat meerdere liggers van de begane grond vloer betonrotschade hadden, in sommige gevallen in vergaande mate.
 
 
 
 
In het rapport van de visuele inspectie van 7 mei 2019 heeft de bouwkundige van Meijer & van Eerden geen melding gemaakt van de (mogelijke) aanwezigheid van betonrot.
 
 
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
[eisers] stellen dat de bouwkundige, en daarmee Meijer & van Eerden, hiermee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de opdracht. De aantasting van betonrot was een zichtbaar gebrek dat de bouwkundige tijdens de inspectie had kunnen en moeten waarnemen, aldus [eisers] Meijer & van Eerden betwist dat de bouwkundige bij de uitvoering van de inspectie is tekortgeschoten.
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
Tussen partijen is een overeenkomst van opdracht gesloten (artikel 7:400 van het Burgerlijk Wetboek; hierna: BW). Uitgangspunt is dat de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (artikel 7:401 BW). Als maatstaf voor de invulling van die zorgplicht geldt dat de opdrachtnemer moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Wat dit in het concrete geval betekent, hangt af van de aard en de inhoud van de opdracht en alle verdere omstandigheden van het geval.
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
De te beantwoorden kernvraag komt erop neer of de bouwkundige, toetsend aan de bovenstaande maatstaf, het betonrot tijdens de bouwkundige inspectie van 7 mei 2019 had moeten signaleren.
 
 
 
 
 
Was het betonrot tijdens de bouwkundige inspectie al waarneembaar?
 
 
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
Meijer & van Eerden heeft onder meer als verweer aangevoerd dat het gezien het tijdsverloop van meer dan één jaar tussen de aankoopkeuring (in mei 2019) en de ontdekking van betonrot (in juni 2020) goed mogelijk is dat de gebreken pas op een later moment zijn ontstaan of pas later zichtbaar zijn geworden. De rechtbank volgt Meijer & van Eerden niet in dit verweer, om de hierna volgende redenen.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
Uit het rapport van Heuker volgt dat Heuker bij haar inspectie van de vloer op 15 juni 2020 heeft vastgesteld dat in compartiment A van de kruipruimte, waar het kruipluik zich bevindt, acht van de negen betonnen liggers van de vloer scheurvorming vertonen. In een nadere schriftelijke verklaring heeft Heuker hierover onder meer het volgende verklaard (productie 15 van [eisers] ):
 
 
 
 
“Elke inspecteur die een kruipruimte inspecteert had de schade in compartiment A kunnen vaststellen, dit was geen schade door hak en breekwerk maar schade door betonrot.
 
 
Scheuren, roestvlekken en afgedrukt beton zou zeker 10 jaar voor wij de vloer inspecteerde visueel waarneembaar zijn geweest!
 
 
 
 
 
Vanuit compartiment A alle ruimtes behalve compartiment D van afstand te beoordelen via ruime doorgangen, ook als een inspecteur er niet in zou kunnen door een belemmering.
 
 
 
 
 
De schade was zo ernstig dat deze schade ook van afstand goed te zien zou moeten zijn.
 
 
(…) Element 9 (van compartiment A, rechtbank) had geen schade en dit is juist het element het verste weg van het kruipluik.”
 
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
Verder heeft Taurus (de aannemer van [eisers] ) het volgende verklaard over de ontdekking van het betonrot op 2 juni 2020:
 
 
 
 
“Op 2 juni 2020 is de installateur begonnen met het verwijderen van de leidingen in de kruipruimte. Direct met het openen van de kruipruimte kreeg ik de melding van de betreffende installateurs, dat de betonvloer ernstige “betonrot” verschijnselen heeft.
 
 
 
 
 
Wij hebben (..) verdere inspecties uitgevoerd, en tot de conclusie gekomen dat vrijwel elke ligger een lichte tot zware vorm van betonrot heeft.”
 
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
[eisers] hebben als productie 3 bij dagvaarding foto’s van de betonschade aan de liggers overgelegd, die op 2 juni 2020 door Taurus zijn gemaakt. Op die foto’s is behoorlijke scheurvorming, roestvorming en afgedrukt beton te zien. [eisers] hebben daarbij ook een foto overgelegd van een betonnen ligger nabij het kruipluik, die ook scheurvorming vertoont. Over de foto’s heeft Taurus, naar aanleiding van een verweer van Meijer & van Eerden, nog het volgende verklaard (productie 14 [eisers] ):
 
 
 
 
“foto’s zijn rechtstreeks gemaakt op slechte onderdelen. Foto’s zijn absoluut niet uitvergroot. (..) en dit is ook rechtstreeks zichtbaar met het blote oog. (…) Voor de inspectie had hij (de bouwkundige, rechtbank) onder de vloer moeten kruipen, en waren de onvolkomenheden direct zichtbaar.”
 
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
Naar het oordeel van de rechtbank staat op basis van de door Heuker en Taurus geschetste aard en omvang van de in juni 2020 waargenomen schade aan de betonnen liggers (zoals die ook blijkt uit de foto’s) in voldoende mate vast dat ook op 7 mei 2019 al sprake was van een behoorlijke mate van zichtbare roestvorming en scheurvorming. Dat die schade pas in overwegende mate ná 7 mei 2019 zou zijn ontstaan of aan de oppervlakte zou zijn gekomen, acht de rechtbank onwaarschijnlijk, ook in het licht van de toelichting van Heuker (een expert op het gebied van betonrot) dat de betonschade zodanig ernstig is dat deze zeker tien jaar vóór de daadwerkelijke ontdekking in 2020 waarneembaar moet zijn geweest. Meijer & van Eerden heeft gewezen op de opmerking in het rapport van Heuker over het wegpompen van water bij het uitvoeren van herstel, maar Heuker heeft toegelicht dat dit een standaardzin is die Heuker in elk rapport opneemt en dat dit dus niet wil zeggen dat er daadwerkelijk water in de kelder aanwezig was. Ook uit de rapporten van Heuker en Taurus blijkt niet dat ten tijde van die inspecties water in de kruipruimte aanwezig was. Bovendien is met de opmerking over water in de kelder, ook in het licht van de hiervoor aangehaalde toelichting van Heuker over de vermoedelijke ouderdom van de schade, nog geenszins gezegd dat de betonrotschade dus pas overwegend in het laatste jaar is ontstaan. Meijer & van Eerden heeft ook geen dragende onderbouwing gegeven, die dat laatste scenario aannemelijk maakt.
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
De rechtbank neemt voor de verdere beoordeling dan ook tot uitgangspunt dat de door Heuker en Taurus in juni 2020 waargenomen roestvorming en scheurvorming aan de draagbalken ook op 7 mei 2019 al in overwegende mate aanwezig en zichtbaar is geweest.
 
 
 
 
 
 
Had de bouwkundige de betonrotschade tijdens de inspectie moeten waarnemen?
 
 
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
In het kader van de discussie of de bouwkundige die schade destijds had moeten signaleren, is een twistpunt of de bouwkundige tijdens de inspectie wel of niet in de kruipruimte is geweest om de onderkant van de vloer te bekijken. [eisers] stellen dat dit wel is gebeurd en dat de bouwkundige een kwartier lang onder de vloer is geweest. Meijer & van Eerden betwist dat. Volgens Meijer & van Eerden heeft de bouwkundige, met inachtneming van de toepasselijke voorwaarden, tijdens de inspectie besloten om niet onder de vloer te kruipen. De bouwkundige heeft op zijn buik gelegen en is met zijn hoofd in de kruipruimte gegaan om deze met het blote oog te bekijken. Geen van de aanwezigen heeft daartegen geprotesteerd of de bouwkundige vervolgens gevraagd of alsnog aangedrongen op een inspectie onder de vloer, aldus steeds Meijer & van Eerden.
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven tot hoever de bouwkundige precies in de kruipruimte is geweest. Daarvoor het volgende redengevend.
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
Op basis van de verklaringen van Taurus en Heuker en de foto’s staat naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam vast dat de scheurvorming in de betonnen liggers in compartiment A (rondom het kruipluik) op 7 mei 2019 al zodanig ernstig, omvangrijk en zichtbaar was, dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwkundig inspecteur, bij het bekijken van de onderzijde van de vloer die scheurvorming had kunnen en moeten waarnemen (ook met het blote oog) en als signalen van betonrot had moeten herkennen. Indien de bouwkundige op 7 mei 2019 de onderkant van de vloer heeft bekeken en de scheurvorming daarbij heeft gemist, is hij dus tekortgeschoten in de taak die op hem rustte als zorgvuldig handelend bouwkundig inspecteur.
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
Maar ook als juist is wat Meijer & van Eerden betoogt, en de bouwkundige op 7 mei 2019 alleen vanuit de luikopening met het blote oog de kruipruimte heeft geïnspecteerd, kan Meijer & van Eerden niet met succes aanvoeren dat de bouwkundige zich deugdelijk van zijn taak heeft gekweten. Daarvoor is het volgende van belang.
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
De visuele bouwkundige inspectie had tot doel om [eisers] inzicht te geven in de bouwkundige staat van de woning en de zichtbare gebreken daarvan, zodat [eisers] , in elk geval tot bepaalde hoogte, een beeld hadden van de noodzakelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden en de daaraan verbonden kosten, alvorens zij een bod op de woning deden. Ook zonder een specifieke opdracht daartoe van [eisers] , had de bouwkundige – als redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig inspecteur – moeten begrijpen dat de staat van de begane grond vloer een belangrijk inspectiepunt was, omdat gebreken aan de vloer, afhankelijk van de aard, ernst en omvang daarvan, ingrijpend herstelwerk en daarmee ook ingrijpende kosten met zich kunnen brengen. In dit geval kwam daar bij dat de woning was gebouwd in een bouwperiode waarin – naar ook bij de bouwkundige bekend was of bekend mag worden verondersteld – betonrot een voorkomend probleem was, met name vanwege de toepassing van betonvloeren van de producenten Kwaaitaal en Manta waarbij door toepassing van hogere hoeveelheden calciumchloride corrosie in de wapening optrad. Tegen deze achtergrond mag als uitgangspunt worden genomen dat de potentiële aanwezigheid van betonrot in de vloer een aandachtspunt bij de inspectie van de woning was.
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
In dit geval heeft de bouwkundige, zo begrijpt de rechtbank uit de stellingen van Meijer & van Eerden, bij zijn inspectie van de kruipruimte waargenomen dat de vloer geen Kwaaitaal- of Manta-vloer was, maar zogenoemde ‘balken-broodjes-vloeren’. Op zichzelf is geen punt van geschil dat, anders dan bij vloeren van Kwaaitaal of Manta, betonrot bij balken-broodjes-vloeren geen veelvoorkomend probleem is. Heuker heeft hierover verklaard dat de balken-broodjes-vloer over het algemeen geen vloer met problemen is, maar dat naar haar ervaring circa 1% van de vloeren toch last heeft van ernstige betonrot.
 
 
 
 
 
4.17.
 
 
Ondanks dit zeer lage percentage van betonrotproblemen bij balken-broodjes-vloeren, had de bouwkundige op basis van zijn vaststelling van het type vloer niet onmiddellijk mogen aannemen dat de vloer in orde was, ook als het zo is dat er vanuit het kruipluik gezien overigens geen directe signalen van betonrot waren. Gelet op het doel van de visuele bouwkundige inspectie en het kenbare grote belang van [eisers] bij een behoorlijke en zorgvuldige inspectie van de vloer, had de bouwkundige – als redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig inspecteur – zijn aanname moeten toetsen door ook de onderzijde van de vloer nog op gebreken en sporen van schade te controleren, ook als [eisers] hem daar niet specifiek om hadden gevraagd (hetzij vooraf bij de opdracht, hetzij ter plaatse). Ook zonder zo’n specifieke opdracht, bracht de op de bouwkundige rustende (zorg)verplichting (als ter zake deskundig bouwkundig keurder) tegenover [eisers] (als potentiële kopers en bouwkundige leken) in dit geval uit zichzelf mee dat de bouwkundige ook de onderkant van de vloer visueel moest inspecteren.
 
 
 
 
 
4.18.
 
 
Het is ook niet gebleken dat er iets aan die inspectie in de weg stond. In dit geval waren [eisers] en hun makelaar bij de bouwkundige inspectie aanwezig, en was er een kruipruimte van ongeveer 80 centimeter hoog die toegankelijk was via een kruipluik achter de voordeur. Volgens de toelichting op het rapport wordt onder die omstandigheden ook de onderkant van de begane grondvloer dan geïnspecteerd,
 
indien deze op eenvoudige wijze en onder goede omstandigheden en zonder gevaar toegankelijk is
 
, in verband met de veiligheid en Arbo-wetgeving. Meijer & van Eerden heeft aangevoerd dat de kruipruimte, anders dan [eisers] stellen, in dit geval niet vrij toegankelijk en gemakkelijk te inspecteren was. Meijer & van Eerden wijst ter onderbouwing van die stelling op de opmerking in het rapport van Heuker dat de bereikbaarheid van compartiment A (waar het kruipluik zich bevindt) volgens Heuker ‘redelijk’ is. Naar het oordeel van de rechtbank impliceert ‘redelijke bereikbaarheid’ nog niet zonder meer dat de kruipruimte dus niet eenvoudig toegankelijk is, zoals Meijer & van Eerden betoogt. ‘Redelijk bereikbaar’ is een vrij algemene omschrijving en kan evengoed worden uitgelegd als steun voor de stelling van [eisers] dat de kruipruimte zonder al te veel moeite toegankelijk was. Voor zover Meijer & van Eerden stelt dat de kruipruimte onvoldoende toegankelijk was om een veilige controle uit te voeren, ligt het op de weg van Meijer & van Eerden (wiens bouwkundige immers ter plaatse is geweest en de kruipruimte heeft beoordeeld) om die stelling met meer concrete feiten en omstandigheden te motiveren. Dat heeft Meijer & van Eerden niet gedaan. De rechtbank neemt aldus met [eisers] als vaststaand (want onvoldoende gemotiveerd betwist) aan dat de kruipruimte rondom het kruipluik voldoende toegankelijk was om op veilige wijze ook de onderkant van de vloer te inspecteren.
 
 
 
 
 
4.19.
 
 
Overigens is een inspectie van de onderzijde van de vloer tegenwoordig ook eenvoudig mogelijk zonder de kruipruimte te betreden, namelijk door een selfiestick met een mobiele telefoon door het luik van de kruipruimte te steken en op die wijze foto’s te maken. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig inspecteur mag dit worden verwacht. Dat een kruipruimte niet voor de bouwkundige zelf toegankelijk is, is dus geen reden om een inspectie achterwege te laten als op voornoemde wijze die inspectie wel (al dan niet beperkt) kan worden uitgevoerd. Als de bouwkundige dat in het onderhavige geval had gedaan, was de betonrot wel aan het licht gekomen.
 
 
 
 
 
4.20.
 
 
Gelet op het voorgaande kan Meijer & van Eerden zich naar redelijkheid niet erop beroepen dat het op grond van de rapportvoorwaarden uitsluitend aan de bouwkundige was om te beoordelen of de onderkant van de vloer wel of niet wordt geïnspecteerd. Daarmee zou immers zonder gegronde reden worden voorbijgegaan aan de verplichting die de bouwkundige op grond van de op hem rustende taak en zorgplicht jegens [eisers] had.
 
 
 
 
 
4.21.
 
 
Evenmin kan Meijer & van Eerden zich met succes beroepen op de bepaling op pagina 36 van het rapport dat ten aanzien van niet of deels inspecteerbare onderdelen slechts een inschatting wordt gemaakt, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Als een object niet kan worden geïnspecteerd, wordt dat volgens de toelichting in het rapport en de voorwaarden in het rapport vermeld. In het rapport staat nergens vermeld dat de onderkant van de vloer niet was meegenomen in de inspectie. Weliswaar staat in het rapport bij de kruipruimte vermeld dat de kruipruimte ‘deels’ is geïnspecteerd, maar nergens uit het rapport blijkt dat die beperking erop ziet dat de onderzijde van de vloer in het geheel niet kon worden geïnspecteerd. De bouwkundige heeft volgens het rapport de kruipruimte bekeken, en daarbij ook opgenomen dat de begane grondvloer is uitgevoerd als een balken-broodjes-vloer. Daaruit mag worden afgeleid dat hij de vloer heeft kunnen bekijken. Van gebreken aan de vloer is geen melding gemaakt, noch is enig voorbehoud opgenomen ten aanzien van de inspectie van bepaalde kanten of onderdelen van de vloer. [eisers] hoefden dan ook geen rekening ermee te houden dat ten aanzien van de vloer slechts een inschatting was gemaakt, in die zin dat de onderkant van de vloer niet was geïnspecteerd.
 
 
 
 
 
4.22.
 
 
Het verweer van Meijer & van Eerden dat [eisers] , als zij zekerheid wilden hebben over de staat van de vloer, een nader specialistisch onderzoek hadden moeten laten uitvoeren, gaat gelet op al het voorgaande niet op. [eisers] mochten in dit geval ervan uitgaan dat in elk geval een
 
visuele
 
inspectie van de onderkant van de vloer tot de opdracht behoorde. Voor zover die visuele inspectie niet is uitgevoerd, is dat aan Meijer & van Eerden toe te rekenen en niet aan [eisers]
 
 
 
 
 
4.23.
 
 
Zoals hiervoor al onder 4.12 is overwogen, staat genoegzaam vast dat de bouwkundige de signalen van betonrot had moeten zien, als hij de onderkant van de vloer had bekeken. De rechtbank komt op grond van het voorgaande dan ook tot het oordeel dat de bouwkundige toerekenbaar is tekortgeschoten in de taak die op grond van de opdracht op hem rustte, door het betonrot tijdens de visuele bouwkundige inspectie van 7 mei 2019 niet te signaleren. Op grond van het bepaalde in artikel 6:76 BW is Meijer & van Eerden voor die tekortkoming jegens [eisers] aansprakelijk. De gevorderde verklaring voor recht is daarmee toewijsbaar.
 
 
 
 
 
Hebben [eisers] als gevolg van de tekortkoming schade geleden (causaal verband)?
 
 
 
 
 
 
 
4.24.
 
 
Op grond van het bepaalde in artikel 6:74 BW is Meijer & van Eerden verplicht om de schade te vergoeden die [eisers] hebben geleden doordat Meijer & van Eerden haar verplichtingen uit de aan haar gegeven opdracht niet is nagekomen. Om te bepalen of [eisers] als gevolg van een wanprestatie van Meijer & van Eerden schade hebben geleden, moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers] nu feitelijk verkeren en de hypothetische situatie waarin [eisers] zouden hebben verkeerd, als de wanprestatie niet had plaatsgevonden.
 
 
 
 
 
4.25.
 
 
[eisers] vorderen een schadevergoeding van € 39.460,-. [eisers] stellen dat als de bouwkundige zijn opdracht goed had verricht en het betonrot had gesignaleerd, [eisers] dan hiermee rekening had gehouden en de kosten van het herstel (ter hoogte van € 39.460,-, inclusief btw) hadden meegenomen in de koopprijs. [eisers] hadden dan in ieder geval niet de vraagprijs van € 1.100.000,- betaald, aldus [eisers]
 
 
 
 
 
4.26.
 
 
Meijer & van Eerden betwist dat ontdekking van het betonrot had geleid tot een lagere koopprijs. Meijer & van Eerden voert daartoe onder meer het volgende aan:
 
 
 
 
De in het rapport genoemde onderhoudskosten van ongeveer € 24.000,- hebben kennelijk niet tot onderhandelingen over de koopprijs geleid. [eisers] hebben de vraagprijs geboden. Het ligt tegen deze achtergrond helemaal niet voor de hand dat [eisers] met wetenschap van het betonrot wel hadden onderhandeld over de kooprijs, met het risico de aankoop van de woning mis te lopen.
 
 
 
 
Het is bovendien geenszins gezegd dat de verkoper bereid zou zijn geweest om een bod van € 40.000,- onder de vraagprijs te accepteren, ook gelet op de in 2019 heersende krapte op de woningmarkt. Dat de verkoper, volgens de stellingen van [eisers] , de vraagprijs niet direct heeft geaccepteerd, maar daar ‘uiteindelijk’ pas mee akkoord is gegaan, wijst er ook op dat de verkoper absoluut niet bereid was om zijn woning onder de vraagprijs te verkopen.
 
 
 
 
 
 
 
4.27.
 
 
[eisers] hebben, in reactie op deze verweren van Meijer & van Eerden, tijdens de mondelinge behandeling van 22 september 2022 toegelicht dat de in het rapport ingeschatte herstel- en onderhoudskosten van € 24.000,- voor hen niet van belang waren bij het bepalen van de prijs, omdat die kosten zagen op kleine gebreken aan bovengrondse onderdelen, zoals niet geïsoleerd glas en kozijnen. Die onderdelen zouden [eisers] sowieso al gaan vervangen, omdat [eisers] van plan waren een grote verbouwing aan de woning uit te voeren. [eisers] hadden de bouwkundige inspectie met name laten uitvoeren om te onderzoeken of er grote zaken waren, zoals asbest of gebreken in de basis van de woning. De bouwkundige inspectie diende ertoe om te bepalen of de vraagprijs terecht was en wat een reëel bod was. Als [eisers] van het betonrot hadden geweten, dan waren zij daarmee zeker teruggegaan naar de verkoper en hadden zij een lager bod gedaan, aldus [eisers] Ter nadere onderbouwing van deze stelling hebben [eisers] als productie 17 een verklaring van de makelaar overgelegd, waarin de makelaar verklaart dat zij (de kosten van) de schade aan de betonvloer had meegenomen in onderhandeling richting de verkopend makelaar.
 
 
 
 
 
4.28.
 
 
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] met deze toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat het betonrot in de vloer voor hen als kopers, ook in het licht van de reeds bestaande verbouwingsplannen, niet te vergelijken was met de verschillende zichtbare gebreken (met een kostenplaatje van € 24.000,-) die in het rapport waren genoemd, zodat hun handelen ten aanzien van die onderhoudskosten niet representatief mag worden geacht voor hoe zij bij een tijdige ontdekking van betonrot hadden gehandeld. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de ontdekking van het betonrot hen ertoe had gebracht om de herstelkosten daarvan in hun bod te betrekken en een lagere prijs dan de vraagprijs op de woning te bieden.
 
 
 
 
 
4.29.
 
 
 
Verder kan de rechtbank [eisers] goed volgen in hun stelling dat de ontdekking van het betonrot ook gevolgen zou hebben gehad voor de positie van de verkoper, omdat de verkoper dan kennis zou hebben gehad van een bouwkundig gebrek aan de vloer dat hij op grond van de op hem rustende mededelingsplicht aan andere potentiële kopers had moeten mededelen. Het ging hier om zeer ernstige schade aan een ondergronds gedeelte van de basis van de woning (de begane grond vloer), die – zo volgt uit het rapport van Heuker – constructief herstel op niet al te lange termijn noodzakelijk maakte. Aan dit herstelwerk waren bovendien behoorlijke kosten verbonden, en er moest een gespecialiseerd bedrijf worden gevonden om dit werk uit te voeren. In het algemeen mag worden aangenomen dat niet alle potentiële kopers bereid zijn om zulk ingrijpend constructief herstelwerk voor lief te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook tot uitgangspunt worden genomen
 
 
dat de ontdekking van dit gebrek negatieve gevolgen zou hebben gehad voor de taxatiewaarde en de verkoopbaarheid van de woning, ook in een krappe woningmarkt.
 
 
 
 
 
 
4.30.
 
 
De rechtbank acht daarmee, met [eisers] , ook voldoende vaststaan dat de ontdekking van het betonrot de verkopers ertoe had gebracht om een lager bod van [eisers] te aanvaarden. De vraag is daarmee alleen nog op welk bedrag [eisers] en verkoper in hun onderhandelingen waren uitgekomen.
 
 
 
 
 
4.31.
 
 
[eisers] hebben gesteld dat de ontdekking van het betonrot tot een vermindering van de koopprijs met de thans gebleken herstelkosten van Heuker zou hebben geleid. Op zichzelf acht de rechtbank het goed voorstelbaar dat [eisers] , als de meest objectieve maatstaf, de herstelkosten van Heuker – ten opzichte van de vraagprijs – volledig in hun bod op de woning hadden meegenomen, ook omdat niet is gesteld of gebleken dat andere bedrijven het herstel van het betonrot tegen een noemenswaardig lagere prijs zouden hebben uitgevoerd (een andere door [eisers] opgevraagde offerte rekende voor het herstel, zonder € 2.604,- aan vloerisolatie, een bedrag van € 39.024,92 (inclusief btw)). Bovendien zouden [eisers] dan ook alle risico’s van het herstel van de vloer (in uitvoering en in kosten) van de verkoper hebben overgenomen. Er zijn ook geen concrete feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die aanleiding geven om te vermoeden dat de verkoper, in die hypothetische situatie, niet met een dergelijke prijsvermindering zou hebben ingestemd. Dat de verkoper in werkelijkheid niet bereid is geweest om de woning onder de vraagprijs te verkopen, biedt daartoe geen aanknopingspunt, omdat dit is gebeurd in een situatie waarin het betonrot nog niet was ontdekt en de verkoper dus een beter verkoopbaar object had.
 
 
 
 
 
4.32.
 
 
De rechtbank acht, dit alles overwegende, in voldoende mate vaststaan dat [eisers] , als zij van het betonrot op de hoogte waren geweest, de woning tegen een prijs hadden kunnen kopen die in elk geval € 39.460,- lager lag dan de vraagprijs. De door [eisers] geleden schade kan in beginsel op dit bedrag worden gesteld.
 
 
 
 
 
Voordeelsverrekening, nieuw-voor-oud korting?
 
 
 
 
 
 
 
4.33.
 
 
Meijer & van Eerden heeft aangevoerd dat op grond van artikel 4.5 van de rapportvoorwaarden en op grond van de wet een nieuw-voor-oud correctie moet plaatsvinden op het te vergoeden schadebedrag. [eisers] genieten volgens Meijer & van Eerden door het herstel ook voordeel doordat ook goede draagbalken preventief zijn beschermd door Heuker en [eisers] ook een garantie van twintig jaar krijgen op de gehele vloer.
 
 
 
 
 
4.34.
 
 
De rechtbank volgt Meijer & van Eerden niet in dit verweer. Op grond van artikel 6:100 BW moet, als een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade ook voordeel heeft opgeleverd, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht, voor zover dit redelijk is. De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat dezelfde gebeurtenis die tot schade heeft geleid, de benadeelde ( [eisers] ) tevens een werkelijk voordeel heeft opgeleverd, rusten op Meijer & van Eerden (artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
 
 
 
 
 
4.35.
 
 
In dit geval is de schadeveroorzakende gebeurtenis dat Meijer & van Eerden tijdens de bouwkundige inspectie de aantasting door betonrot niet heeft opgemerkt. De schade die [eisers] hierdoor hebben geleden bestaat eruit dat [eisers] een hogere prijs voor de woning hebben betaald dan de prijs die zij met kennis van het betonrot zouden hebben willen en hoeven betalen. [eisers] hebben nu, in werkelijkheid, de woning tegen de vraagprijs gekocht en de herstelkosten voor het betonrot betaald. Meijer & van Eerden heeft niet deugdelijk toegelicht waarom, tegen de achtergrond van dit een en ander bezien, [eisers] als gevolg van de tekortkoming van Meijer & van Eerden ook een voordeel hebben genoten.
 
 
 
 
 
4.36.
 
 
Maar ook los van het bovenstaande heeft Meijer & van Eerden onvoldoende onderbouwd dat [eisers] door het herstel aan de vloer een verrekenbaar voordeel hebben genoten. Anders dan Meijer & van Eerden betoogt, hebben [eisers] geen gerenoveerde vloer gekregen. Heuker heeft alleen de opgetreden betonrotaantasting in de liggers hersteld door deze te voorzien van kathodische bescherming (om de corrosie te stoppen) en opspanligger toe te passen op ernstiger aangetaste elementen, zodat de vloer zijn ondersteunende constructieve functie behoudt. Weliswaar heeft Heuker ook niet zichtbaar aangetaste draagbalken van kathodische bescherming voorzien, maar uit de toelichting van Heuker blijkt dat dit ermee verband houdt dat gezien de ernst en de omvang van de aangetroffen betonrotschade aan de meeste liggers, te verwachten is dat ook de andere (onaangetaste liggers) last gaan krijgen van zichtbare betonrot zodat deze ook preventief van kathodische bescherming moesten worden voorzien. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, valt niet in te zien dat [eisers] in deze situatie, waarin alleen de betonrotaantasting in de bestaande draagbalken is hersteld, een ‘nieuw voor oud’ voordeel genieten dat met de schade moet worden verrekend. De enkele omstandigheid dat Heuker naar aanleiding van haar herstelwerkzaamheden een garantie van twintig jaren op de hele vloer heeft gegeven, is daartoe onvoldoende.
 
 
 
 
 
Mogelijkheid eigen schadeherstel ontnomen (artikel 4.6 van de rapportvoorwaarden)?
 
 
 
 
 
 
 
4.37.
 
 
Meijer & van Eerden heeft tevens aangevoerd dat [eisers] , in strijd met artikel 4.6 van de rapportvoorwaarden, geen voorafgaande mogelijkheid aan Meijer & van Eerden heeft geboden om de schade zelf te herstellen. [eisers] hebben destijds de reactie van de advocaat van Meijer & van Eerden niet afgewacht en hebben al voor ontvangst van de reactie herstel door Heuker laten uitvoeren. Pas op 27 oktober 2020 hebben [eisers] de door hen opgevraagde offertes van herstelbedrijven (onder wie Heuker) aan Meijer & van Eerden toegestuurd, hoewel Meijer & van Eerden daar al eerder om had gevraagd. Hiermee hebben [eisers] Meijer & van Eerden de mogelijkheid ontnomen om zelf een ander, goedkoper bedrijf in te schakelen. Door zo te handelen hebben [eisers] ook hun schadebeperkingsplicht geschonden, aldus steeds Meijer & van Eerden.
 
 
 
 
 
4.38.
 
 
Dit verweer slaagt niet, reeds omdat niet is gebleken dat Meijer & van Eerden, als zij in de gelegenheid zou zijn gesteld om het herstel zelf in de hand te nemen, dit herstel voor een lager bedrag had kunnen (laten) uitvoeren dan het bedrag dat [eisers] nu als schadevergoeding vorderen. Meijer & van Eerden heeft gesteld dat zij veel connecties heeft in de bouwwereld en dat zij de schade voor circa de helft van die kosten kon laten herstellen, maar Meijer & van Eerden heeft die stelling niet met een concrete offerte of enig ander stuk onderbouwd. Er is dan ook geen aanleiding om het door Meijer & van Eerden te vergoeden schadebedrag wegens schending van artikel 4.6 van de rapportvoorwaarden of schending van een schadebeperkingsplicht te verlagen.
 
 
 
 
 
Kan Meijer & van Eerden een beroep doen op een aansprakelijkheidsbeperking?
 
 
 
 
 
 
 
4.39.
 
 
Zowel de rapportvoorwaarden (artikelen 4.14A en 4.15) als de Algemene Voorwaarden (artikel 13, lid 2 en 4) bevatten aansprakelijkheidsbeperkende voorwaarden van een vrijwel gelijke inhoud en strekking. Die voorwaarden komen, voor zover van belang, erop neer dat de aansprakelijkheid van Meijer & van Eerden is beperkt tot maximaal € 900,- (2 x het overeengekomen loon van € 450,-) en dat Meijer & van Eerden helemaal niet aansprakelijk is voor indirecte schade.
 
 
 
 
 
4.40.
 
 
[eisers] hebben een beroep gedaan op de vernietiging van de rapportvoorwaarden, omdat deze niet tijdig aan [eisers] ter beschikking zijn gesteld (artikel 6:233, aanhef en onder b BW).
 
 
 
 
 
4.41.
 
 
Dit beroept slaagt. Op grond van artikel 6:233, aanhef, onder b BW is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar, indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke kennis heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Artikel 6:234 lid 1 BW bepaalt, voor zover van belang, dat de gebruiker deze mogelijkheid aan de wederpartij heeft geboden, indien hij de algemene voorwaarden
 
voor of bij het sluiten van de overeenkomst
 
ter hand heeft gesteld. [eisers] hebben de tijdige terhandstelling van de rapportvoorwaarden betwist. Het is dan aan Meijer & van Eerden (als gebruiker daarvan) om te bewijzen dat zij de rapportvoorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan [eisers] ter hand heeft gesteld (Hoge Raad 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394). Dat heeft Meijer & van Eerden nagelaten. Meijer & van Eerden heeft alleen gesteld dat de rapportvoorwaarden integraal onderdeel zijn van het rapport en met het rapport (in één pdf) aan [eisers] zijn verstrekt. Het rapport is echter pas ná het sluiten van de overeenkomst van opdracht en ná de inspectie tot stand gekomen en verstuurd (het is juist het product daarvan). Meijer & van Eerden heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de rapportvoorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst van opdracht al aan [eisers] waren verstrekt. [eisers] kunnen het beding in de artikelen 4.14A en 4.15 dan ook met succes op grond van artikel 6:233, aanhef, onder b BW vernietigen.
 
 
 
 
 
Is het exoneratiebeding in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend?
 
 
 
 
 
 
 
4.42.
 
 
Tussen partijen is niet in geschil dat de Algemene Voorwaarden wel bij het sluiten van de overeenkomst van opdracht van toepassing zijn verklaard en aan [eisers] zijn verstrekt. [eisers] doen een beroep op vernietiging van het aansprakelijkheidsbeperkende beding in de artikelen 13.2 en 13.4 van de Algemene Voorwaarden (hierna kortheidshalve te noemen: ‘het exoneratiebeding’), omdat dit jegens [eisers] als consumenten onredelijk bezwarend is (artikelen 6:233, aanhef, onder a, en 6:237, aanhef, onder f BW). De rechtbank overweegt ten aanzien van dit beroep als volgt.
 
 
 
 
 
4.43.
 
 
Het exoneratiebeding maakt deel uit van een overeenkomst tussen aan de ene kant twee consumenten ( [eisers] ) en aan de andere kant een professionele dienstverlener (Meijer & van Eerden). De Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder: Richtlijn 93/13) is hier van toepassing. De rechtbank moet ambtshalve onderzoeken of het exoneratiebeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13.
 
 
 
 
 
4.44.
 
 
Op grond van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Daarbij worden in aanmerking genomen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn 93/13). Deze beoordeling dient plaats te vinden naar de datum van het sluiten van de overeenkomst, waarbij dient te worden bezien welke gevolgen het beding voor de consument kan hebben (zie onder andere Hof van Justitie (EU) 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68, punt 52).
 
 
 
 
 
4.45.
 
 
Het onderzoek of een specifiek beding oneerlijk is zoals bedoeld in Richtlijn 93/13, vindt naar Nederlands recht plaats in het kader van artikel 6:233, aanhef en onder a BW. Dit artikel bepaalt dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
 
 
 
 
 
4.46.
 
 
Op grond van artikel 6:237, aanhef en onder f BW wordt het exoneratiebeding vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De achtergrond van deze bepaling is gelegen in de gedachte dat de wettelijke regels ten aanzien van de niet-nakoming van verbintenissen uit overeenkomst op het eerste gezicht een redelijke verdeling van risico’s tussen ondernemers en consumenten bewerkstelligen. De wetgever is er daarbij van uitgegaan dat indien een afwijking van de wettelijke regeling werkelijk gerechtvaardigd is, de gebruiker van de algemene voorwaarden dat zonder grote problemen zal kunnen aantonen. Uit dit systeem volgt dat een exoneratiebeding pas dan geacht wordt niet onredelijk bezwarend te zijn tegenover de consument, als de afwijking van de wettelijke regeling ‘kennelijk gerechtvaardigd’ is. Gelet op het vermoeden van artikel 6:237 onder f BW is het aan de gebruiker van het beding (hier: Meijer & van Eerden) om de rechtbank van de kennelijke rechtvaardigheid van de afwijking te overtuigen (zie Hoge Raad 16 mei 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2372). Het minste wat van een gebruiker kan worden verwacht, is dat hij aantoont dat voor afwijking van de wettelijke regeling een redelijke grond bestaat en dat de met het beding getroffen regeling daarom noodzakelijk, geschikt en proportioneel is.
 
 
 
 
 
4.47.
 
 
Bij deze beoordeling kunnen de volgende elementen van belang zijn:
 
 
- de precieze omvang van de aansprakelijkheidsbeperking,
 
 
- de vraag of het beding risico’s voor de gebruiker beheersbaar maakt die dat anders niet zouden zijn, in welk verband eventuele verzekeringsmogelijkheden van de gebruiker van belang zijn,
 
 
- de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen de prijs die de gebruiker voor zijn prestatie ontvangt en de omvang van de voorzienbare schade indien bij de uitvoering van de prestatie een fout wordt gemaakt (zie conclusie A-G Hartlief 13 mei 2022, ECLI:NL:PHR:2022:442, randnummer 3.30).
 
 
 
 
 
4.48.
 
 
Tussen partijen is niet in geschil dat de schade waarvan [eisers] in deze procedure vergoeding vorderen (de hogere koopprijs die zij hebben betaald, doordat zij als gevolg van het onopgemerkte betonrot de kosten daarvan niet in de voor de woning betaalde prijs hebben kunnen verdisconteren), moet worden aangemerkt als indirecte schade in de zin van artikel 13 lid 4 van de Algemene Voorwaarden (zie ook conclusie van antwoord, 3.10). Meijer & van Eerden heeft haar aansprakelijkheid voor deze schade volledig uitgesloten.
 
 
 
 
 
4.49.
 
 
 
Meijer & van Eerden heeft aangevoerd dat het vanuit haar perspectief logisch en redelijk is dat zij haar aansprakelijkheid voor dit soort bouwkundige inspecties beperkt.
 
 
Het betreft geen diepgaand onderzoek. Het gaat om een visueel bouwkundig onderzoek naar zichtbare gebreken, tegen een vast tarief van € 450,-. [eisers] vorderen nu een schadebedrag van bijna € 40.000,- van Meijer & van Eerden. Meijer & van Eerden moet 89 inspecties van € 450,- inspecties verrichten om een omzet van € 40.000,- goed te maken, aldus Meijer & van Eerden. Naar de rechtbank begrijpt, bedoelt Meijer & van Eerden aldus tot uitdrukking brengen dat de beperkte omvang van de opdracht en prijs die Meijer & van Eerden daarvoor ontvangt, in geen verhouding staat tot de schadebedragen die Meijer & van Eerden bij fouten of missers bij de inspectie zou moeten vergoeden, als zij haar aansprakelijkheid niet zou kunnen beperken.
 
 
 
 
 
 
4.50.
 
 
Tijdens de mondelinge behandeling van 14 maart 2022 is aan Meijer & van Eerden gevraagd of zij zich kan verzekeren tegen de gevolgen van door eigen tekortkomingen veroorzaakte schade, zoals de schade in kwestie. Namens Meijer & van Eerden is daarop ontkennend geantwoord. Volgens Meijer & van Eerden is zij niet verzekerd en bestaat voor dit soort schade ook geen verzekering.
 
 
 
 
 
4.51.
 
 
Deze laatste stelling van Meijer & van Eerden impliceert dat Meijer & van Eerden wel inspanningen heeft verricht om te onderzoeken of het mogelijk is om voor risico’s als het onderhavige een verzekering af te sluiten (Meijer & van Eerden verklaart immers niet dat het haar
 
niet bekend
 
is of dit soort aansprakelijkheid bij bouwkundige keuringen kan worden verzekerd, zij verklaart dat dit niet kan). In dit licht mag van Meijer & van Eerden worden verwacht dat zij met nadere concrete feiten en omstandigheden toelicht, en zo nodig met stukken onderbouwt, waarom het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering onmogelijk is. Op Meijer & van Eerden rust immers, als gezegd, de verplichting om het vermoeden van het onredelijk bezwarende karakter van de aansprakelijkheidsuitsluiting te ontzenuwen. Bovendien hebben [eisers] gemotiveerd betwist dat sprake is van een onverzekerbaar risico. De advocaat van [eisers] (mr. Toffoletto) heeft tijdens de mondelinge behandeling van 22 september 2022 verklaard dat haar bekend is dat bij haar eigen organisatie (Vereniging Eigen Huis) verschillende bouwkundig inspecteurs werkzaam zijn, ook als zzp’er, die allemaal over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikken. In het licht van die betwisting mag te meer een nadere toelichting van Meijer & van Eerden op haar stelling worden verwacht.
 
 
 
 
 
4.52.
 
 
Meijer & van Eerden heeft die toelichting niet gegeven. Zij heeft in deze procedure volstaan met de enkele stelling dat het onmogelijk is om dit soort schade bij keuringen te verzekeren. Deze stelling moet in het licht van het voorgaande als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.
 
 
 
 
 
4.53.
 
 
Aldus komt wat Meijer & van Eerden ter ontzenuwing van het wettelijk vermoeden van artikel 6:237 onder f BW aan argumenten heeft gepresenteerd, erop neer dat het bedrag van de schade en de aansprakelijkheid niet in verhouding staat tot de beperkte inhoud van de opdracht en de prijs daarvan, maar het is niet gebleken dat dit financiële risico niet door middel van dekking door een beroepsaansprakelijkheidsverzekering kan worden beheerst, terwijl [eisers] aan de andere kant hebben gesteld dat verzekering wel mogelijk is. De rechtbank is, dit alles samen genomen, van oordeel dat Meijer & van Eerden onvoldoende heeft gesteld om de rechtbank ervan te overtuigen dat afwijking van de wettelijke schadevergoedingsregeling bij wanprestatie kennelijk gerechtvaardigd is.
 
 
 
 
 
4.54.
 
 
De rechtbank merkt, ten overvloede, op dat ook als Meijer & van Eerden zich voor deze schade op de aansprakelijkheidsbeperking van artikel 13 lid 2 Algemene Voorwaarden zou beroepen (tot maximaal twee maal de opdrachtsom, € 900,-), dat [eisers] dan eveneens met succes een beroep op vernietiging van die aansprakelijkheidsbeperking zouden kunnen doen, om dezelfde redenen als hiervoor genoemd.
 
 
 
 
 
4.55.
 
 
De conclusie is dan ook dat het beroep van [eisers] op vernietiging van het exoneratiebeding op grond van de artikelen 6:233, aanhef onder a en 6:237, aanhef en onder f BW, slaagt. Meijer & van Eerden kan zich daarmee niet jegens [eisers] op de aansprakelijkheidsbeperking (voor het geheel, of voor maximaal € 900,-) beroepen.
 
 
 
 
 
Conclusie/kosten
 
 
 
 
 
 
 
4.56.
 
 
De slotsom is dat de vordering tot betaling van een bedrag van € 39.460,- toewijsbaar is. Het verweer van Meijer & van Eerden dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid wordt verworpen, evenals het beroep van Meijer & van Eerden op matiging van het bedrag op grond van de billijkheid. De gevorderde wettelijke rente vanaf 15 oktober 2020 is eveneens toewijsbaar, als onweersproken en op de wet gegrond.
 
 
 
 
 
4.57.
 
 
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Meijer & van Eerden veroordeeld in de proceskosten, aan de kant van [eisers] begroot op in totaal € 2.858,33 (€ 103,83 aan kosten dagvaarding, € 952,- aan griffierecht en € 1.802,50 (2,5 punten x tarief III) aan salaris advocaat).
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
De rechtbank
 
 
 
 
5.1.
 
 
verklaart voor recht dat Meijer & van Eerden toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring ten behoeve van de aankoop van de woning;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
veroordeelt Meijer & van Eerden om aan [eisers] een bedrag van € 39.460,- aan schadevergoeding te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) vanaf 15 oktober 2020 tot de dag van volledige voldoening;
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
veroordeelt Meijer & van Eerden in de proceskosten, aan de kant van [eisers] begroot op € 2.858,33;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
5.5.
 
 
wijst het meer of anders gevorderde af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022.
 
 
 
 
 
 
 
type: 2431
 
 
coll: