ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:1349

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:1349 Rechtbank Overijssel , 14-03-2024 / C/08/309740 / KG ZA 24-27

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-03-14

Zaaknummer: C/08/309740 / KG ZA 24-27

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:1349

---

JARW vordert in dit kort geding o.a. ontruiming van een perceel grond met boerderij. Gedaagde is niet ter zitting verschenen. De vorderingen komen de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en worden daarom grotendeels toegewezen.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/309740 / KG ZA 24-27 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 14 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 JARW ONROEREND GOED B.V.,  
     
       te Elsloo, 2.  [eiseres] B.V. ,  
       te [vestigingsplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: JARW, 
       advocaat: mr. H.J. Tulp te Drachten, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       niet verschenen.  
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       JARW vordert in dit kort geding o.a. ontruiming van een perceel grond met boerderij. [gedaagde] is niet ter zitting verschenen. De vorderingen komen de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en worden daarom grotendeels toegewezen.   
     
     
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding,  - de aanvullende producties van JARW, 
       - de akte overlegging producties 22 t/m 29 van JARW, tevens wijziging van eis van 28 februari 2024, 
       - de aanvullende productie 30 van JARW van 29 februari 2024.  
       - [gedaagde] heeft per brief, welke op 27 februari 2024 door de rechtbank is ontvangen, bericht dat hij kennis heeft genomen van de dagvaarding en dat hij verhinderd is t/m 3 mei 2024 en dat er geen noodzaak is voor een kort geding. De rechtbank heeft per brief d.d. 27 februari 2024 aan [gedaagde] bericht dat de zitting, gezien de spoedeisendheid van de zaak en het ontbreken van een reden om uitstel toe te staan, niet uitgesteld zal worden. Vervolgens heeft [gedaagde] op 29 februari 2024 telefonisch aan de rechtbank verzocht om uitstel i.v.m. een onderzoek in het ziekenhuis om 10.15 uur. De griffier van de rechtbank heeft na overleg met de rechter aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat het geplande kort geding om 13.30 uur zal doorgaan en dat [gedaagde] ook een advocaat hiervoor kan inschakelen,  -  de mondelinge behandeling van 29 februari 2024, waarbij de heer [naam 1] is verschenen namens JARW, bijgestaan door mr. H.J. Tulp. [gedaagde] is niet verschenen.   - de pleitnota van JARW, 
       - het e-mailbericht mr. [naam 2] van 8 maart 2024, waarin om zuivering van het verstek wordt verzocht, 
       - het e-mailbericht van mr. Tulp van 12 maart 2024, waarin hij reageert op het door de griffier van de rechtbank aan hem toegestuurde verzoek tot zuivering van het verstek.  
       
     
     
       2.2. 
       Het vonnis is bepaald op vandaag.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagde] maakt gebruik van het perceel grond met boerderij aan de [adres] (hierna: de boerderij).  
       
     
     
       3.2. 
       Op 17 juli 2021 hebben [gedaagde] en [eiseres] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de boerderij heeft verkocht voor een prijs van € 1.000.000,00. De boerderij en de grond is aan [gedaagde] in gebruik gegeven. Eveneens op 17 juli 2021 zijn [gedaagde] en [eiseres] een terugkooprecht overeengekomen.  
       
     
     
       3.3. 
       Op 17 augustus 2021 is de boerderij met medeweten en goedvinden van [gedaagde] door middel van een akte van kavelruil aan JARW geleverd.  
       
     
     
       3.4. 
       De gemeente Haaksbergen heeft aan [gedaagde] meermaals een last onder dwangsom opgelegd, op de grond dat in strijd met de ter plaatse geldende regels wordt gehandeld. Ook aan JARW als eigenaar van de boerderij is een last onder dwangsom opgelegd. 
       
     
     
       3.5. 
       Tussen JARW en [gedaagde] is op enig moment een verschil van mening ontstaan over het recht van terugkoop.  
       
     
     
       3.6. 
       Op 2 november 2022 heeft [gedaagde] conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaken, met uitzondering van Perceel 1817.  
       
     
     
       3.7. 
       
         Tussen JARW en [gedaagde] hebben twee kortgedingprocedures plaatsgevonden.  In de zaak met nummer 200.324.193 heeft JARW - kort gezegd - gevorderd dat de 
         voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om de boerderij binnen één week na betekening 
         van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, versterkt met een dwangsom, [gedaagde] 
         te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 50.000,- en het onder haar 
         gelegde beslag op te heffen met een verbod tot het opnieuw leggen van beslag. Ook vorderdezij een gebruiksvergoeding van [gedaagde] vanaf 1 september 2022. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van JARW afgewezen. 
       
       
     
     
       3.8. 
       
         In de zaak met nummer 200.324.194 heeft [gedaagde] - kort gezegd - gevorderd dat 
         de voorzieningenrechter JARW veroordeelt tot nakoming van de terugkoopovereenkomst, 
         versterkt met een dwangsom. De voorzieningenrechter heeft de vordering toegewezen. JARW is veroordeeld tot nakoming van de terugkoopovereenkomst door binnen 5 dagen na betekening van het vonnis volledige medewerking te verlenen aan de (terug)verkoop en levering van de boerderij door JARW aan [gedaagde] voor een koopsom van € 1.275.000,-, wat in ieder geval behelst dat JARW een notariële akte van koop en levering ondertekent, dan wel een daartoe strekkende notariële volmacht verleent. Aan deze verplichting heeft de voorzieningenrechter een dwangsom verbonden.  
       
       
     
     
       3.9. 
       In beide zaken is hoger beroep ingesteld. De zaken zijn in hoger beroep samengevoegd en op 18 juli 2023 is arrest gewezen. Het Hof heeft de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd. JARW diende mee te werken aan de (terug)koop en levering van het verkochte over te gaan, tegen betaling door [gedaagde] van de koopsom van € 1.275.000,- 
       
     
     
       3.10. 
       Op 7 augustus 2023 heeft JARW [gedaagde] per brief gesommeerd het verkochte binnen elf dagen af te nemen en de koopsom van € 1.275.000,- te voldoen. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.  
       
     
     
       3.11. 
       Op 19 augustus 2023 heeft JARW de terugkoopoptie ontbonden. 
       
     
     
       3.12. 
       
         JARW per deurwaardersexploot d.d. 5 december 2023 een brief van 19 oktober 2023 en een brief van 3 december 2023 aan [gedaagde] laten betekenen. In de brief van 19 oktober 2023 staat, voor zover van belang, het navolgende: 
         
           (..) Omdat u en/of uw advocaat na het door het Hof gewezen arrest op geen enkele wijze aanspraak heeft gemaakt op uw recht van terugkoop, heeft de advocaat van JARW Onroerend Goed BV (hierna “ [eiseres] ”) u op 7 augustus 2023 in gebreke gesteld en u gesommeerd de (terug)levering alsnog notarieel te regelen. Op deze sommatie heeft u (en ook uw advocaat) niet gereageerd.  
         
       
       
       
         
           Omdat een reactie van uw zijde uitbleef heeft de advocaat op 19 augustus 2023 u opnieuw aangeschreven met de mededeling dat [eiseres] de met u gesloten (terug)koopovereenkomst ontbindt en dat u niet langer gebruik kunt maken van het (terug)kooprecht. Ook op dit schrijven hebben u en/of uw advocaat niet gereageerd. U bent derhalve dan ook in verzuim en verblijft dus zonder recht of (geldige) titel op de boerderij.  
         
         
           (..) 
         
         
           Ervan uitgaande dat u inderdaad uiterlijk 31 december aanstaande € 1.275.000,- kosten koper aan [eiseres] (cs) zult voldoen is [eiseres] (coulance halve en zonder bijkomende kosten) akkoord met uw voorstel (uiterlijk 31 december 2023 de koopsom betalen alsmede de boerderij etc. notarieel aan u terug leveren).  
         
       
       
       
         
           Echter indien op 31 december 2023 echter blijkt dat u het bedrag van € 1.275.000,- niet aan [eiseres] heeft voldaan vervalt (zonder verdere aankondiging) de coulanceregeling. De datum van 31 december 2023 is dus een fatale termijn. Verstrijkt die termijn, dan bent u vanaf dat moment opnieuw in verzuim en geldt dat u nog steeds op de boerderij verblijft zonder recht of titel, net als u dat op dit moment doet. Als betaling per uiterlijk 31 december 2023 uitblijft, dan zult u uiterlijk 1 februari 2024 de boerderij (het eigendom van [eiseres] ), geheel ontruimt, aan hem moeten opleveren.(..) 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       Bij brief van 3 december 2023 heeft JARW een herinnering gestuurd en [gedaagde] erop gewezen dat de juridische levering en de betaling van de koopsom uiterlijk op 31 december 2023 moet plaatsvinden.  
       
     
     
       3.14. 
       
        [gedaagde] heeft de koopsom niet voldaan.  
       
     
     
       3.15. 
       Op 5 januari 2024 heeft JARW de ontruiming van het verkochte aangezegd.  
       
     
     
       3.16. 
       Op 15 januari 2024 heeft [gedaagde] aan JARW bericht dat hij werkt aan uitvoering en voltooiing van een financiering. Per brief van 19 januari 2024 heeft JARW aan [gedaagde] bericht daarmee niet akkoord te gaan en [gedaagde] nogmaals gesommeerd het verkochte uiterlijk op 1 februari 2024 te ontruimen.  
       
     
     
       3.17. 
       Op 2 februari 2024 heeft JARW de kortgedingprocedure aangezegd en [gedaagde] bericht over een onveilige situatie van de bomen.  
       
     
     
       3.18. 
       Op 9 en 14 februari 2024 heeft JARW brieven aan [gedaagde] gestuurd met het verzoek om toegang i.v.m. het beoordelen en wegnemen van een onveilige situatie.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       JARW vordert, na eiswijziging, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       A.  Ten aanzien van JARW 
       
         
           Primair: 
         
         I. [gedaagde] te gelasten om binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, (i) de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] , kadastraal geduid als Gemeente [gemeente 1], Sectie R, nummers 224,253,254, 1031 en 1408, alsmede geduid Gemeente [gemeente 1], Sectie T, nummers 145, 148 en 185, alsmede geduid als Gemeente [gemeente 2], Sectie AD, nummers 204, 289, 332 en 333, geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en geheel ontruimd te houden; en (ii) de Onroerende zaken veegschoon, spuitschoon en zuigleeg op te leveren; 
         II. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 juli 2021, door medewerking aan de levering van Perceel 1817 aan JARW, binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, en te bepalen dat - ingeval [gedaagde] daarmee in gebreke zou blijven - dat uw uitspraak ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel 1817; 
         III. Op te heffen de door [gedaagde] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en ge­ legen aan en nabij [adres] , kadastraal geduid als Gemeente [gemeente 1], Sectie R, nummers 224, 253, 254, 1031 en 1408, alsmede ge­ duid Gemeente [gemeente 1], Sectie T, nummers 145, 148 en 185, alsmede geduid als Gemeente [gemeente 2], Sectie AD, nummers 204, 289, 332 en 333 alsmede [gedaagde] te verbieden (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [eiseres] op deze onroerende zaken en/of Perceel 1817; 
         IV. [gedaagde] te veroordelen om, binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis, aan JARW te voldoen alle kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de Gemeente [gemeente 1] d.d. 19 januari 2024 (Productie 17) ad € 453,75; 
         V. [gedaagde] te veroordelen om, binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, de Aangevoerde Grond als bedoeld onder mr. 21 22 en geduid in Productie 15 van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden: 
         Primaire petita A.I, A.III en A.V elk op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] met de voldoening aan het aldaar gevorderde in gebreke blijft, waarbij een gedeelte van een dag als hele dag gerekend wordt, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, een en ander per vordering met een maximum van € 400.000 en onverminderd het recht van JARW om van [gedaagde] schadevergoeding te vorderen; en 
         VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270 per dag of deel daarvan, althans tot betaling van een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat gedaagde het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2024, althans vanaf een door U.E.A. in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
           Subsidiair: 
         
         I. [gedaagde] te veroordelen om, binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis, aan JARW te voldoen alle door JARW gemaakte kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de Gemeente [gemeente 1] d.d. 19 januari 2024 (Productie 17) ad. € 453.75; 
         II. [gedaagde] te veroordelen om, binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, op eigen kosten de Aangevoerde Grond als bedoeld onder rn. 22 en geduid in Productie 15 van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] met de voldoening aan het aldaar gevorderde in gebreke blijft, waarbij een gedeelte van een dag als hele dag gerekend wordt, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, een en ander per vordering met een maximum van € 400.000 en onverminderd het recht van JARW om van [gedaagde] schadevergoeding te vorderen; 
         III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270 per dag of deel daarvan, althans tot betaling van een door U.E.A. in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat gedaagde het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2024, althans vanaf een door U.E.A. in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         IV. Op te heffen de door [gedaagde] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij 7481 PS [gemeente 1] aan de [adres], kadastraal geduid als Gemeente [gemeente 1], Sectie R. nummers 224, 253, 254, 1031 en 1408. alsmede geduid Gemeente [gemeente 1], Sectie T. nummers 145. 148 en 185, alsmede geduid als Gemeente [gemeente 2]. Sectie AD. nummers 204, 289, 332 en 333 alsmede [gedaagde] te verbieden (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [eiseres] op deze onroerende zaken en/of Perceel 1817, op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, met een maximum van € 400.000 en onverminderd het recht van JARW om van [gedaagde] schadevergoeding te vorderen; 
         
           Primair en subsidiair: 
         
       
       
         Ten aanzien van [eiseres] (voorwaardelijk, namelijk uitsluitend indien en voor zover U.E.A. het primaire petitum A.II niet zou toewijzen): 
       
       
        [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 juli 20221, door medewerking aan de levering van perceel 1817 aan [eiseres] , althans een door deze aan te wijzen derde, zijnde JARW, binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, en te bepalen dat – ingeval [gedaagde] daarmee in gebreke zou blijven – uw uitspraak ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel 1817; 
       
       
         
           En in alle gevallen: 
         
         Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
         JARW heeft ter onderbouwing van haar vorderingen het volgende aangevoerd. Tussen partijen is een verschil van mening ontstaan over het Terugkooprecht. Bij arrest van 18 juli 2023 heeft het Gerechtshof JARW veroordeeld tot medewerking aan de levering van de boerderij binnen vijf dagen na betekening van het arrest. [gedaagde] is er vervolgens niet in geslaagd om de financiering rond te krijgen, waarna JARW bij brief van 19 augustus 2023 de Terugkoopoptie heeft ontbonden. Vervolgens heeft JARW aan [gedaagde] nog een mogelijkheid gegeven om tot uiterlijk 31 december 2023 gebruik te maken van zijn Terugkooprecht. Ondanks de toezegging van [gedaagde] krijgt hij de koopsom niet gefinancierd. JARW stelt dat de coulanceregeling hierdoor is komen te vervallen en dat [gedaagde] uiterlijk 1 februari 2024 de boerderij had moeten verlaten. [gedaagde] weigert dit en JARW is daarom dit kort geding gestart. JARW stelt dat een aanzienlijk deel van haar vermogen in de boerderij zit. Doordat [gedaagde] op haar eigendom blijft zitten, kan JARW dat niet gebruiken en er geen rendement mee maken. Daarenboven overtreedt [gedaagde] allerlei regelgeving, waardoor onveilige situaties ontstaan en JARW door de gemeente wordt aangeschreven, al dan niet met lasten onder dwangsom. 
         
          [gedaagde] heeft de ontbinding nooit betwist of daartegen geprotesteerd. 
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] is niet ter zitting verschenen.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Verstek  
       
     
     
     
       5.1. 
       Uit het originele dagvaardingsexploot blijkt dat [gedaagde] op correcte wijze is opgeroepen voor de mondelinge behandeling. Nu [gedaagde] niet ter zitting is verschenen, terwijl ook de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zal de voorzieningenrechter tegen hem verstek verlenen.  
       
       
         
           Zuivering van het verstek?  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Bij e-mailbericht van 8 maart 2024 is door mr. [naam 2] namens [gedaagde] een verzoek tot zuivering van het verstek ingediend. Namens JARW is bezwaar gemaakt tegen de zuivering. Daarbij is onder meer gesteld dat [gedaagde] tijdig is opgeroepen voor de zitting en dat de heer [naam 3] op 28 februari 2024 nog telefonisch contact heeft gehad met [gedaagde] waarbij [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat hij niet naar de zitting toe zou gaan. Voorts stelt JARW o.a. dat [gedaagde] geen enkel bewijs van de afspraak in het ziekenhuis heeft overgelegd. JARW voert aan dat de gang van zaken past in het beeld dat zij in de afgelopen tweeënhalf jaar van [gedaagde] heeft gekregen. JARW stelt dat de handelwijze van [gedaagde] , en meer in het bijzonder zijn verzoek tot zuivering van het verstek, gekwalificeerd moet worden als misbruik van procesrecht en strijdig is met de goede procesorde.   
       
     
     
       5.3. 
       De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Ingevolge artikel 142 Rv heeft de gedaagde tegen wie verstek is verleend de bevoegdheid het verstek te zuiveren zolang het eindvonnis niet is gewezen. Het toelaten van het zuiveren van verstek is niet zonder meer in strijd met de aard van het kort geding. Denkbaar is echter dat van die mogelijkheid, mede in aanmerking genomen het bijzondere karakter van het kort geding, misbruik wordt gemaakt of een gebruik wordt gemaakt dat in de gegeven omstandigheden in strijd is met de goede procesorde. Uitgangspunt is dus dat zuivering van verstek in kort geding wordt toegestaan, tenzij er sprake is van misbruik van procesrecht of strijd met de goede procesorde.  
       
     
     
       5.4. 
       De voorzieningenrechter is van oordeel dat zuivering van het verstek in het onderhavige geval in strijd zou komen met de eisen van een goede procesorde. Redengevend daarvoor is dat [gedaagde] – blijkens zijn brief die de rechtbank op 27 februari 2024 heeft ontvangen en zijn verzoek tot uitstel van de zitting - van dit kort geding op de hoogte was. De rechtbank heeft [gedaagde] tijdig bericht dat de zitting niet zal worden uitgesteld gelet op de spoedeisendheid van de zaak en het ontbreken van een reden om uitstel toe te staan. Op 29 februari 2024 heeft [gedaagde] vervolgens ’s ochtends wederom gevraagd om uitstel van het kort geding om 13.30 uur in verband met een medische afspraak om 10.15 uur. Dit verzoek tot uitstel is afgewezen. De voorzieningenrechter is het met JARW eens dat [gedaagde] geen enkel bewijs van de medische afspraak heeft overgelegd. [gedaagde] heeft de medische afspraak bij zijn eerste verzoek tot uitstel ook niet genoemd en heeft zich beperkt tot de mededeling dat de zaak niet speodeisend was. Daarbij heeft [gedaagde] ook niet onderbouwd waarom hij vanwege die medische afspraak niet in de middag bij het kort geding aanwezig kan zijn of een advocaat namens hem kan sturen. Dit geldt te meer nu [gedaagde] sinds 21 februari 2024 de tijd heeft gehad, zijnde sinds de dag van afgifte van de betekening bij het adres van [gedaagde] – om zich op deze zaak voor te bereiden en eventueel een advocaat te zoeken. Het een en ander terwijl in de dagvaarding reeds het spoedeisend belang van JARW bij het onderhavige kort geding is onderbouwd. In die omstandigheden zou het zuiveren van het verstek, terwijl [gedaagde] wist van de zitting en wist althans kon weten van het spoedeisend belang van JARW en voorts de gelegenheid had al dan niet door vertegenwoordiging door een advocaat op zitting te verschijnen, het spoedeisend belang van JARW ondergraven. De zuivering van het verstek zou leiden tot vertraging en in dit geval, gelet op de hierboven genoemde omstandigheden, in strijd komen met een goede procesorde. Hier had [gedaagde] zich rekenschap van kunnen en moeten geven.  
       
     
     
       5.5. 
       De eisen van een goede procesorde brengen met zich mee dat [gedaagde] , in plaats van ongemotiveerde uitstelverzoeken, maatregelen had moeten nemen om ter zitting aanwezig te zijn of zich te laten vertegenwoordigen. Het zuiveren van het verstek is daarom, mede gelet op de bijzondere aard van het kort geding, in strijd met de goede procesorde en zal daarom niet worden toegestaan. Het tegen [gedaagde] verleende verstek blijft daarom in stand.  
       
       
       
       
       
       
         
           Verdere beoordeling  
         
       
       
       
         
           Spoedeisend belang  
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van JARW reeds in voldoende mate voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde. Dit betekent dat de vorderingen van JARW inhoudelijk beoordeeld kunnen worden.  
       
       
         
           Inhoudelijk  
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Op grond van artikel 139 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient de voorzieningenrechter in geval van verstek de vorderingen van JARW toe te wijzen, tenzij deze onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter komen de primaire vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond over en worden daarom toegewezen, met inachtneming van het volgende.   
       
     
     
       5.8. 
       Doordat [gedaagde] niet ter zitting is verschenen, zijn de feiten en omstandigheden die JARW aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, onweersproken gebleven. De voorzieningenrechter moet daarom  uitgaan van de juistheid van de stellingen van JARW. JARW heeft onweersproken gesteld dat zij de terugkoopoptie rechtsgeldig heeft ontbonden per brief d.d. 19 augustus 2023 en dat zij daarna [gedaagde] coulancehalve nog tot en met 31 december 2023 in de gelegenheid heeft gesteld om het Verkochte af te nemen en de koopsom te voldoen. [gedaagde] heeft hier niet aan voldaan. JARW heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de boerderij verblijft. Het komt de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk voor dat in een eventuele bodemprocedure de primaire vorderingen van JARW zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter is het met JARW eens dat zij [gedaagde] voldoende tijd heeft gegeven om de (terug)verkoop en levering van de boerderij te bewerkstelligen en dat deze situatie ook niet kan blijven voortbestaan. Van JARW kan en hoeft niet te worden verlangd dat zij nog langer duldt dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. Dit geldt te meer nu JARW onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] onveilige situaties laat ontstaan en voortbestaan en het perceel mogelijk vervuilt.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       De primaire vorderingen worden toegewezen, met dien verstande dat de termijnen waarbinnen [gedaagde] hier aan moet voldoen, zullen worden gesteld op vier weken na betekening van het vonnis. De gevorderde termijnen zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter te kort voor [gedaagde] om hier gehoor aan te geven.  
       
       
         
           Dwangsommen  
         
       
       
     
     
       5.10. 
       De gevorderde dwangsommen bij het primair gevorderde onder A.I., A.III en A.V. zullen worden beperkt als in de beslissing staat vermeld.   
       
       
       
       
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van JARW, worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 112,99 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2889,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.107,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.286,99 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De voorzieningenrechter 
     
     
     
       6.1. 
       gelast [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] , kadastraal geduid als Gemeente [gemeente 1], Sectie R, nummers 224, 253, 254, 1031 en 1408, alsmede geduid Gemeente [gemeente 1], sectie T, nummers 145, 148 en 185, alsmede geduid als gemeente [gemeente 2], Sectie AD, nummers 204, 289, 332 en 333, geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en geheel ontruimd te houden; en de Onroerende zaken veegschoon, spuitschoon en zuigleeg op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel, dat [gedaagde] daartoe in gebreke blijft, tot een maxumum van € 250.000,- 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 juli 2021, door medewerking aan de levering van Perceel 1817 aan JARW, binnen vier weken na betekening van dit vonnis en bepaalt dat – ingeval [gedaagde] daarmee in gebreke zou blijven – dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel 1817; 
       
     
     
       6.3. 
       heft de door [gedaagde] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] , kadastraal geduid als gemeente [gemeente 1], sectie R, nummers 224, 253, 254, 1031 en 1408, alsmede geduid Gemeente [gemeente 1], sectie T, nummers 145, 148 en 185, alsmede geduid als Gemeente [gemeente 2], sectie AD, nummers 204, 289, 332 en 333 alsmede verbiedt [gedaagde] (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [eiseres] op deze onroerende zaken en/of Perceel 1817, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel, dat [gedaagde] daartoe in gebreke blijft, tot een maximum van € 250.000,-; 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde] om, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, aan JARW te voldoen alle kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de gemeente [gemeente 1] d.d. 19 januari 2024 ad. € 453,75; 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde] om, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, de Aangevoerde Grond zoals geduid in productie 15 bij dagvaarding van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel, dat [gedaagde] daartoe in gebreke blijft, tot een maximum van € 25.000,-; 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270,- per dag of deel daarvan, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat [gedaagde] het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;  
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.398,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.8. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2024.