ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:3348

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:3348 Rechtbank Rotterdam , 13-04-2021 / 9049136 VV EXPL 21-85

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-04-13

Zaaknummer: 9049136 VV EXPL 21-85

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:3348

---

Kortgeding - vordering tot ontruiming onroerende zaken en betaling van o.a. de ontstane huurachterstand. Vorderingen afgewezen. Opschorting. Aannemelijkheid opschorten deel van de huur. Gebrek aan spoedeisend belang.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     zaaknummer: 9049136 VV EXPL 21-85 
     
     
       uitspraak: 13 april 2021 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid 1) [eiseres 1] , 
       
         2) [eiseres 2] , 
       
       
         3) [eiseres 3] , 
       
       alle gevestigd te [vestigingsplaats eiseressen] , 
       eiseressen, 
       gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Stayprojects Group Netherlands B.V. , 
       gevestigd te Barendrecht , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. M.Ph.A. Senders. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres 1] c.s.’ (in enkelvoud) en ‘ Stayprojects ’. 
     
     
   
   
     
       1. Het verloop van de procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding van 11 maart 2021; 
       
       
         de akte vermeerdering van eis van 19 maart 2021; 
       
       
         de overgelegde producties 1 t/m 32 van [eiseres 1] c.s.; 
       
       
         de overgelegde producties 1 t/m 15 van Stayprojects ; 
       
       
         de pleitnota van de gemachtigde van [eiseres 1] c.s.; 
       
       
         de pleitnota van de gemachtigde van Stayprojects . 
       
     
     
     
     
       De mondelinge behandeling heeft op 22 maart 2021 plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.  
     
     
   
   
     
       2. De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, staat het volgende tussen partijen vast. 
     
       2.1 
       
        [eiseres 1] c.s. verhuurt aan Stayprojects 80 woningen en 3 winkelruimten in Rotterdam, Rhoon en Brielle. De gezamenlijke huur bedraagt op dit moment € 149.694,96 inclusief btw per maand. [eiseres 1] c.s. verhuurt de woningen en winkelruimten geheel gemeubileerd en voorzien van schoonmaak- en onderhoudsservice. 
     
     
       2.2 
       Stayprojects verhuurt de woningen op haar beurt aan de huisvestingsorganisatie [naam huisvestingsorganisatie] Deze verhuurt de woningen op haar beurt aan [internationale arbeidsbemiddelingsbedrijf] , die als werkgever de woningen verhuurt aan arbeidsmigranten. 
     
   
   
     
       3. De vordering 
     
       3.1 
       
         
          [eiseres 1] c.s. vordert – na vermeerdering van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening: 
         I. Stayprojects te veroordelen, alle ondergenoemde onroerende zaken, met al het hare te ontruimen en te verlaten binnen zeven dagen na betekening van het vonnis en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres 1] c.s. te stellen: 
         ten aanzien van [eiseres 1] : 
         	Straat & huisnummer 	Postcode 	Plaats 		Objectnr. Huursnel 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 1] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 1] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 2] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 2] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 3] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 3] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 4] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 4] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 5] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 5] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 6] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 6] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 7] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 7] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 8] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 8] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 9] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 9] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 10] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 10] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 11] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 11] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 12] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 12] 
         - [straatnaam 1] [huisnummer 13] 	[postcode 1] 	Rotterdam 	[objectnummer 13] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 14] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 14] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 15] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 15] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 16] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 16] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 17] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 17] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 18] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 18] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 19] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 19] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 20] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 20] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 21] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 21] 
         - [straatnaam 2] [huisnummer 22] 		[postcode 2] 	Rotterdam 	[objectnummer 22] 
         - [straatnaam 3] [huisnummer 23] 		[postcode 3] 	Oostvoorne 	[objectnummer 23] ; 
         ten aanzien van [eiseres 1] Vastgoed 1 B.V.: 
         	Straat & huisnummer 	Postcode 	Plaats 		Objectnr. Huursnel 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 24] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 24] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 25] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 25] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 26] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 26] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 27] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 27] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 28] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 28] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 29] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 29] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 30] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 30] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 31] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 31] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 32] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 32] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 33] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 34] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 34] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 35] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 35] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 36] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 36] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 37] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 37] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 38] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 38] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 39] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 39] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 40] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 40] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 41] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 41] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 42] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 42] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 43] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 43] 	[postcode 4] 	Rotterdam 	[objectnummer 44] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 44] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 45] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 46] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 46] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 47] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 47] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 48] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 48] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 49] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 49] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 50] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 50] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 51] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 51] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 52] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 52] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 53] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 53] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 54] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 54] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 55] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 55] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 56] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 56] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 57] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 57] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 58] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 58] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 59] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 59] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 60] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 60] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 61] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 61] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 62] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 62] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 63] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 63] 
         - [straatnaam 4] [huisnummer 64] 	[postcode 5] 	Rotterdam 	[objectnummer 64] ; 
         ten aanzien van [eiseres 3] : 
         	Straat & huisnummer 	Postcode 	Plaats 		Objectnr. Huursnel 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 65] 	[postcode 6] 	Rotterdam 	[objectnummer 65] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 66] 	[postcode 6] 	Rotterdam 	[objectnummer 66] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 67] 	[postcode 6] 	Rotterdam 	[objectnummer 67] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 68] 	[postcode 6] 	Rotterdam 	[objectnummer 68] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 69] 	[postcode 6] 	Rotterdam 	[objectnummer 69] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 70] 	[postcode 6]	Rotterdam 	[objectnummer 70] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 71] 	[postcode 6]	 Rotterdam 	[objectnummer 71] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 72] 	[postcode 6]	 Rotterdam 	[objectnummer 72] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 73] 	[postcode 6]	 Rotterdam	[objectnummer 73] 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 74] , rechts 	[postcode 6]	 Rotterdam 	n.v.t. 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 74] , links 	[postcode 6]	 Rotterdam 	n.v.t. 
         - [straatnaam 5] [huisnummer 75] 		[postcode 6]	 Rotterdam 	n.v.t. 
         - [straatnaam 6] [huisnummer 76] 		[postcode 7]	 Rotterdam 	[objectnummer 74] 
         - [straatnaam 6] [huisnummer 77] 	[postcode 7] 	Rotterdam	[objectnummer 75] 
         - [straatnaam 6] [huisnummer 78] 		[postcode 7]	 Rotterdam 	[objectnummer 76] 
         - [straatnaam 6] [huisnummer 79] 		[postcode 7]	 Rotterdam 	[objectnummer 77] 
         - [straatnaam 7] [huisnummer 80] 	[postcode 8]	 Rotterdam 	[objectnummer 78] 
         - [straatnaam 8] 		[postcode 9] 	Rotterdam 	[objectnummer 79] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 81] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 80] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 82] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 81] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 83] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 82] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 84] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 83] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 85] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 84] 
         - [straatnaam 9] [huisnummer 86] 	[postcode 10]	Brielle 		[objectnummer 85] ; 
         II. Stayprojects te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen: 
         - aan [eiseres 1] € 322.067,09, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, vanaf de vervaldata zoals voortvloeien uit het overzicht onder randnr. 14 van de dagvaarding en randnr. 1 van de akte vermeerdering van eis, althans vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf datum vonnis, tot aan de dag van de algehele voldoening; 
         - aan [eiseres 2] € 212.763,97, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, vanaf de vervaldata zoals voortvloeien uit het overzicht onder randnr. 14 van de dagvaarding en randnr. 1 van de akte vermeerdering van eis, althans vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf datum vonnis, tot aan de dag van de algehele voldoening; 
         - aan [eiseres 3] € 206.874,86, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente, vanaf de vervaldata zoals voortvloeien uit het overzicht onder randnr. 14 van deze dagvaarding en randnr. 1 van de akte vermeerdering van eis, althans vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf datum vonnis, tot aan de dag van de algehele voldoening; 
         III. Stayprojects te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen:  
         - Aan [eiseres 1] € 48.310,06 uit hoofde van contractuele buitengerechtelijke incassokosten, althans € 3.385,34 uit hoofde van wettelijke buitengerechtelijke incassokosten; 
         - Aan [eiseres 2] € 31.914,59 uit hoofde van contractuele buitengerechtelijke incassokosten, althans € 2.838,82 uit hoofde van wettelijke buitengerechtelijke incassokosten; 
         - Aan [eiseres 3] € 31.031,22 uit hoofde van contractuele buitengerechtelijke incassokosten, althans € 2.809,37 uit hoofde van wettelijke buitengerechtelijke incassokosten; 
         IV. Stayprojects te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen de beslagkosten van € 9.567,66, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf datum vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         V. Stayprojects te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan [eiseres 1] c.s. te betalen de kosten van het geding, de kosten van de deurwaarder daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, en verhoogd met € 68,- in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de proceskosten en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 
       
     
     
       3.2 
       
        [eiseres 1] c.s. stelt dat Stayprojects de huur voor de maanden december 2020 - april 2021 niet (volledig) heeft voldaan, noch de gevorderde doorbelastingen, en aldus tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichting. De huurachterstand bedraagt ten aanzien van [eiseres 1] vijf maanden, ten aanzien van [eiseres 2] vier maanden en ten aanzien van [eiseres 3] zes maanden. Hierdoor is ontbinding van de overeenkomsten gerechtvaardigd. Het uitblijven van betaling brengt [eiseres 1] c.s. in financiële problemen. Bovendien heeft Stayprojects [eiseres 1] c.s. te kennen gegeven dat zij rekening moet houden met een insolventiescenario, waardoor [eiseres 1] c.s. zich genoodzaakt zag rechtsmaatregelen te treffen. Zij heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vordering. 
     
   
   
     
       4. Het verweer 
     
       4.1 
       Stayprojects heeft verweer gevoerd. Stayprojects betwist de gevorderde huurachterstand in die zin dat op het moment van de mondelinge behandeling de maand april 2021 nog niet is aangevangen en dat zodoende over die maand geen opeisbare vordering kan bestaan. Stayprojects betwist daarnaast de gevorderde doorbelastingen en zij stelt dat zij haar betalingen heeft opgeschort, omdat [eiseres 1] c.s. niet het overeengekomen huurgenot verschaft. Gezien de opschorting is er geen rechtvaardiging voor de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast betwist Stayprojects dat de vordering van [eiseres 1] c.s. tot het beoogde doel leidt, aangezien de vordering tot ontruiming enkel jegens Stayprojects is ingesteld, en niet jegens de feitelijke bewoners. Stayprojects betwist dat de continuïteit van [eiseres 1] c.s. in het geding is, en voert in dit kader aan dat het belang van Stayprojects en de bewoners (ongeveer 240 arbeidsmigranten) zwaarder weegt dan het belang van [eiseres 1] c.s. 
     
   
   
     
       5. De beoordeling 
     Het beoordelingskader in kort geding 
     
       5.1 
       
         Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening dient te worden beoordeeld of partijen een zodanig spoedeisend belang hebben dat van hen niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang bij het treffen van de voorziening en de gevolgen bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  
         
           De hoogte van de huurachterstand 
         
       
     
     
       5.2 
       Tussen partijen is niet in geschil dat Stayprojects over de maanden december 2020 – maart 2021 aan [eiseres 1] c.s. een bedrag van € 481.296,04 aan huur verschuldigd is. Stayprojects betwist echter dat zij het resterende bedrag van € 260.409,88, bestaande uit de huur voor april 2021 en doorbelasting over de periode van juni 2020 – februari 2021, aan [eiseres 1] c.s. verschuldigd is. 
     
     
       5.3 
       
        [eiseres 1] c.s. stelt dat de huur verschuldigd wordt 14 dagen na de factuurdatum, maar uiterlijk voor de eerste dag van de kalendermaand. Zij verwijst naar de afspraken zoals partijen die op schrift hebben gesteld en zij stelt dat zij op 28 februari 2021 facturen heeft verstuurd voor de huur van april 2021. Daartegenover heeft Stayprojects alleen aangevoerd dat de maand april 2021 nog niet was aangevangen op het moment van de mondelinge behandeling. Zij heeft de afspraken, zoals door [eiseres 1] c.s. gesteld, niet betwist en zij heeft ook de facturen niet betwist. De huur voor april 2021 was daarom op het moment van de mondelinge behandeling al verschuldigd.  
     
     
       5.4 
       
        [eiseres 1] c.s. heeft niet gesteld op grond waarvan zij de door haar gestelde bedragen mocht ‘doorbelasten’. De kantonrechter gaat er daarom voorshands in deze procedure van uit dat Stayprojects deze bedragen niet verschuldigd is.  
     
     
       5.5 
       
         Samenvattend zal in deze procedure worden uitgegaan van een huurachterstand van in totaal € 630.991,-. Er is dus sprake van een huurachterstand van ruim vier maanden.  
         
           De vordering tot ontruiming 
         
       
     
     
       5.6 
       Stayprojects voert als verweer dat zij de huur niet betaalt omdat er gebreken zijn aan de panden die eerst moeten worden verholpen. Zodra die gebreken verholpen zijn, is zij bereid de huurbetaling te hervatten.  
     
     
       5.7 
       Op grond van artikel 6:262 BW in samenhang met artikel 7:205 BW is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. 
     
     
       5.8 
       Ter onderbouwing van het beroep op opschorting heeft Stayprojects het volgende aangevoerd. In diverse woningen is er last van ongedierte, is er sprake van slechte ventilatie (wat gepaard gaat met schimmel en vochtproblematiek), kunnen ramen en deuren niet goed geopend of gesloten worden, zijn diverse meubels vuil en versleten, is er sprake van defecte elektronica, ontbreken er rookmelders, is er geen warm water en is er geen werkend internet. De gebreken worden door [eiseres 1] c.s. niet (tijdig) verholpen, ondanks herhaalde verzoeken daartoe. Tot op heden zijn er 1.715 meldingen van gebreken geweest, waarbij [eiseres 1] c.s. gemiddeld 4 maanden de tijd nodig heeft om het op te lossen, aldus Stayprojects . Uit de e-mail van 11 maart 2021 blijkt dat er op dit moment nog een honderdtal meldingen open staan.  
     
     
       5.9 
       
        [eiseres 1] c.s. betwist de stellingen van Stayprojects en voert het volgende aan. Stayprojects heeft voorafgaand aan deze procedure nooit gesproken over gebreken of een opschorting van de huurbetalingen. Zij schetst met productie 15 bij haar pleitnota een eenzijdig beeld van de correspondentie tussen partijen. [eiseres 1] c.s. vermoedt dan ook dat Stayprojects slechts haar betalingen opschort om [eiseres 1] c.s. te dwingen over de huurovereenkomst te heronderhandelen. Gelet op het bovenstaande is het opschorten van het algehele huurbedrag in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus [eiseres 1] c.s. 
     
     
       5.10 
       Vooropgesteld wordt dat voor een beroep op opschorting in beginsel niet vereist is dat de opschortende partij aan de ander mededeelt dat hij de nakoming van zijn verbintenis opschort. De redelijkheid en billijkheid kunnen echter onder bepaalde omstandigheden met zich brengen dat van een opschortende partij wel verwacht wordt dat zij de reden van haar opschorting opgeeft. Het enkele feit dat dit hier niet gebeurd zou zijn, maakt, gezien het bovenstaande, dus nog niet dat het beroep op opschorting per definitie moet worden afgewezen. Uit de door Stayprojects in het geding gebrachte correspondentie blijkt bovendien dat er in de afgelopen maanden wel degelijk over gebreken is gesproken.  
     
     
       5.11 
       Stayprojects heeft verder aannemelijk gemaakt dat op dit moment sprake is van gebreken die door [eiseres 1] c.s. moeten worden hersteld. Dat betekent dat het bij deze stand van zaken niet onaannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat Stayprojects (een deel) van de huur mocht opschorten. Het is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Stayprojects de volledige huur mocht opschorten, maar daaruit volgt nog niet dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Het is immers niet onwaarschijnlijk dat de bodemrechter in dat geval zal oordelen dat een ontbinding van de huurovereenkomst (nog) niet gerechtvaardigd was. Er is weliswaar sprake van een aanzienlijke huurachterstand, die op enig moment door Stayprojects zal moeten worden betaald, maar deze achterstand lijkt op dit moment onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemzaak. Daarbij wordt opgemerkt dat als Stayprojects blijft weigeren om de huur te betalen of de achterstand zelfs nog verder laat oplopen, het aannemelijk is dat de rechter de overeenkomst uiteindelijk zal ontbinden.  
     
     
       5.12 
       
         
          [eiseres 1] c.s. heeft niet een zodanig spoedeisend belang bij haar vordering dat, ondanks de onzekerheid dat haar vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, daarop toch vooruit moet worden gelopen. Daarbij komt dat Stayprojects aannemelijk heeft gemaakt dat de arbeidsmigranten die de woningen uiteindelijk huren geen huurovereenkomst hebben van korte duur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Dat zou tot gevolg hebben dat bij ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiseres 1] c.s. en Stayprojects , [eiseres 1] c.s. uiteindelijk ten opzichte van de arbeidsmigranten de positie van verhuurder zou overnemen. Het belang van [eiseres 1] c.s. bij de door haar gevorderde ontruiming is daarmee voor een groot deel komen te vervallen. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden afgewezen.  
         
           De overige vorderingen 
         
       
     
     
       5.13 
       De overige vorderingen hebben betrekking op de betaling van geldsommen. Voor toewijzing van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding dient sprake te zijn van een spoedeisend belang. Een dergelijk spoedeisend belang is hier niet aanwezig, aangezien [eiseres 1] c.s. niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij in financiële problemen dreigt te komen. De vorderingen tot betaling van huur en dergelijke zullen daarom ook worden afgewezen.  
       
     
     
       5.14 
       
        [eiseres 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  
     
   
   
     
       6. De beslissing 
     De kantonrechter : 
     
     
       wijst de gevorderde voorziening af; 
     
     
     
       veroordeelt [eiseres 1] c.s. in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van Stayprojects vastgesteld op € 747,- aan salaris voor haar gemachtigde.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       44236