ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2024:3275

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2024:3275 Rechtbank Limburg , 10-01-2024 / C/03/310786 HAZA 22-472

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2024-01-10

Zaaknummer: C/03/310786 HAZA 22-472

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2024:3275

---

Tussenvonnis inhoudsindicatie: non-conformiteit koop woning. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning bij de levering die eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het gebruik als particuliere woning, terwijl de woning in het bestemmingsplan de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ bleek te hebben. Termijn van ontdekking, verjaring, klachtplicht. Aansprakelijkheid verkopers en makelaar. Bewijsopdracht schade.

RECHTBANK Limburg 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Zaaknummer: C/03/310786 / HA ZA 22-472 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaatsnaam] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     te [plaatsnaam] , 
     2.  [gedaagde sub 2] ,  
     te [plaatsnaam] , 
     3.  [gedaagde sub 3] ,  
     
       te [plaatsnaam] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [de familie] , 
       advocaat: mr. A.P.C. Houben te Weert, 
     
   
   
     
       4 
       4. WOON TOTAALADVIES B.V.,  
     
       te Weert, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: de makelaar, 
       advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten. 
     
     
   
   
     
       1 De inleiding 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft in 2003 een woning gekocht van [de familie] . In de koopovereenkomst staat dat de woning geschikt is om te gebruiken als particuliere woning. Nadat [eiser] de woning in 2020 had doorverkocht aan derden, bleek echter dat de woning in het bestemmingsplan de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ had. Om zijn verplichtingen ten opzichte van zijn kopers na te komen, heeft [eiser] kosten gemaakt om de bestemming te laten wijzigen naar ‘wonen’. [eiser] wil in deze procedure vergoeding van deze kosten krijgen. Zowel [de familie] als de makelaar vinden dat zij de kosten om verschillende redenen niet hoeven te betalen. Hierbij speelt een rol dat [eiser] de woning altijd als particuliere woning heeft kunnen gebruiken door het gedoogbeleid van [de gemeente] . 
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding   - de conclusie van antwoord van [de familie]  - de conclusie van antwoord van de makelaar  
       - aanvullende producties van [eiser]  - de mondelinge behandeling van 20 november 2023  - de spreekaantekeningen van partijen. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] heeft in 2003 een woning met omliggend perceel aan [adres] te [plaatsnaam] , [gemeente] gekocht en geleverd gekregen van [de familie] . Het perceel ligt verdeeld over drie kadastrale percelen, bekend als [sectie] nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] (gedeeltelijk) en [perceelnummer 3] (gedeeltelijk). Op (een gedeelte van) de percelen werd voorheen een pluimveebedrijf uitgeoefend. Na staking van bedrijf zijn enkele stallen gesloopt en is de woning aan [eiser] verkocht.  
       
     
     
       3.2. 
       De makelaar heeft het verkoopproces namens [de familie] begeleid.  
       
     
     
       3.3. 
       In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning bij de levering die eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het gebruik als particuliere woning. Daarnaast is bepaald dat alle partijen van de overeenkomst hoofdelijk verbonden zijn voor de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. 
       
     
     
       3.4. 
       Op 7 april 2020 heeft [eiser] de woning doorverkocht aan derden. In de koopovereenkomst met deze derden is opgenomen dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. De kopers hebben [eiser] er na het sluiten van de koopovereenkomst maar voor de levering van de woning op aangesproken dat hij niet kon leveren wat was overeengekomen omdat de woning in het bestemmingsplan de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ bleek te hebben. Om toch aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen, heeft [eiser] bij [de gemeente] op zijn kosten een wijziging van de bestemming in ‘wonen’ gerealiseerd. De woning is vervolgens aan de kopers geleverd. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [de familie] en de makelaar tot betaling van € 44.070,93, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] stelt dat dit de kosten zijn, die hij heeft moeten maken in het kader van de bestemmingsplanwijziging.  
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [eiser] onderbouwt deze vordering als volgt. 
         
          [de familie] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een agrarische bedrijfswoning te leveren in plaats van een particuliere woning. De makelaar heeft een onrechtmatige daad jegens [eiser] gepleegd omdat hij tekort is geschoten in zijn zorgplicht ten opzichte van [eiser] als koper. Hij had moeten onderzoeken welke bestemming de woning in het bestemminsplan had en [eiser] juist hierover moeten informeren. [eiser] heeft door de wanprestatie van [de familie] en de onrechtmatige daad van de makelaar schade geleden. Zijn schade bestaat uit de kosten die hij heeft moeten maken om een wijziging van het bestemmingsplan te realiseren. Deze kosten bedragen € 44.070,93. 
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [de familie] en de makelaar voeren verweer. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Ten aanzien van [de familie] 
       
     
     
     
       
         
          [de familie] pleegt wanprestatie 
       
     
     
     
       5.1. 
       In artikel 5 leden 2 en 6 van tussen [de familie] en [eiser] gesloten koopovereenkomst staat dat de woning bij de levering de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het gebruik als particuliere woning. Daarmee verbindt [de familie] zich om aan [eiser] een particuliere woning te leveren. Dit houdt naar het oordeel van de rechtbank in dat de woning ook die publiekrechtelijke bestemming in het bestemmingsplan moet hebben. 
       
     
     
       5.2. 
       Op het perceel, waar de woning is gelegen, blijkt ten tijde van de verkoop door [de familie] aan [eiser] de bestemming ‘Agrarisch’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ te liggen. Dat betekent dat men niet in de woning mag wonen, zonder een agrarisch bedrijf uit te oefenen. Er is dus sprake van een ‘bewoningsverbod’ voor particuliere bewoning. 
       
     
     
       5.3. 
       Hierdoor heeft [de familie] niet geleverd wat is overeengekomen. De woning is non-conform en [de familie] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.  
       
     
     
       5.4. 
       Dat [eiser] de woning feitelijk heeft kunnen gebruiken als particuliere woning vanwege het gedoogbeleid van [de gemeente] maakt dit niet anders. [eiser] leidt namelijk toch nadeel, omdat een woning met de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ niet kan worden doorverkocht als particuliere woning waardoor er minder potentiële kopers zijn wat tot een waardevermindering van de woning leidt. Verder geldt dat de bedrijven in de omgeving door de bedrijfsbestemming van de woning minder beperkt worden in de mogelijke invulling van hun bedrijfsvoering en eventuele uitbreiding. Door de bedrijfsbestemming die op de woning rust, moeten bewoners van de woning namelijk bepaalde zaken (bijvoorbeeld overlast door geluid, stank, etc.) van de bedrijven in hun omgeving dulden. Zij kunnen tegen eventuele overlast juist door deze bedrijfsbestemming geen bezwaar maken, nu niet maar ook niet in de toekomst. Ook dit zorgt voor een waardevermindering van de woning. Als de woning toch als particuliere woning wordt doorverkocht, terwijl de bestemming anders luidt, kan [eiser] bovendien daarvoor worden aangesproken. Dat laatste is [eiser] nu ook overkomen.  
       
       
       
         
           Het beroep op overmacht slaagt niet 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       
        [de familie] voert aan dat zij zelf ook niet wist dat sprake was van een agrarische bedrijfswoning en [eiser] daarom hierover niet had kunnen inlichten. [de familie] doet hierbij een beroep op overmacht. Dat [de familie] niet wist dat sprake was van een agrarische bedrijfswoning in plaats van een particuliere woning, is in dit geval niet van belang. [de familie] heeft in de koopovereenkomst gegarandeerd dat zij aan [eiser] een particuliere woning levert. Het is aan [de familie] zelf te wijten dat zij is overeengekomen een particuliere woning te zullen leveren, terwijl zij heeft nagelaten te onderzoeken welke publiekrechtelijke bestemming op de woning rustte.  
       
       
         
           
            [eiser] heeft zijn onderzoeksplicht niet geschonden 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Volgens [de familie] had [eiser] zelf onderzoek moeten doen naar de bestemming en door dit niet te doen heeft [eiser] volgens hen zijn onderzoeksplicht geschonden. Dit verweer faalt. Omdat expliciet is overeengekomen dat een particuliere woning zal worden geleverd, hoefde [eiser] niet zelf te onderzoeken welke bestemming op de woning rustte.  
       
       
         
           Er is een causaal verband tussen de wanprestatie en de schade 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Het verweer van [de familie] dat er in het geheel geen causaal verband is tussen de wanprestatie en de schade faalt ook. Als [de familie] correct de koopovereenkomst was nagekomen, had [eiser] geen schade geleden. In dat geval had [de familie] aan [eiser] namelijk een woning geleverd met de bestemming particuliere woning en had [eiser] de woning met deze bestemming kunnen doorverkopen, zonder door zijn kopers te worden aangesproken op non-conformiteit en dus zonder op eigen kosten een bestemmingswijziging te realiseren. 
       
     
     
       5.8. 
       Het verweer dat de kopers aan wie [eiser] de woning heeft doorverkocht [eiser] niet rechtsgeldig konden aanspreken op levering van een particuliere woning, omdat hij niet met hen is overeengekomen een ‘particuliere woning’ te leveren maar een woning die geschikt is voor ‘normaal gebruik als woonhuis’ faalt. Bij de huidige casuïstische rechtspraak is zeker mogelijk dat de kopers van [eiser] een procedure tegen hem zouden winnen. [eiser] zou dan zijn advocaatkosten, de proceskosten van de kopers en de schade van de kopers moeten vergoeden. Dat hij de keuze heeft gemaakt om dat risico niet te nemen, maar een bestemmingswijziging heeft gefinancierd en geregeld, is naar het oordeel van de rechtbank een redelijke invulling van zijn schadebeperkingsplicht en een positieve bijdrage aan de oplossing van het probleem dat gebruik en bestemming van de woning niet langer overeenkomen. 
       
     
     
       5.9. 
       Er is dan ook causaal verband tussen de wanprestatie van [de familie] en de schade die bestaat uit de kosten die [eiser] heeft moeten maken om de wijziging van de bestemming te realiseren. 
       
       
         
           Het beroep op de redelijkheid en billijkheid van de zussen [de familie] slaagt niet 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       De zussen stellen slechts eigenaar te zijn geweest van een heel klein deel van de percelen die aan [eiser] zijn verkocht en dan ook nog een deel waarop de woning niet staat. Volgens de zussen is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat zij nu voor het geheel van de door [eiser] geleden schade worden aangesproken.  
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank is van oordeel dat het niet uitmaakt dat de zussen slechts eigenaar waren van een klein deel van het verkochte, waar de woning niet op stond. De zussen staan in het contract nu eenmaal als verkoper opgenomen en bovendien is er hoofdelijke verbondenheid overeengekomen in artikel 16 van de koopovereenkomst. [eiser] mag daarom ook de zussen aanspreken voor het geheel. Nadat aan de verplichtingen ten opzichte van [eiser] is voldaan door de verkopers tezamen of door een van hen, zal de betrokkenheid van de zussen een rol kunnen spelen bij de interne draagplicht tussen hen en hun broer, maar daar gaat deze zaak niet over. 
       
       
         
           Het beroep van [gedaagde sub 1] op schending van de klachtplicht faalt 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       In artikel 7:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, dan moet de kennisgeving door de koper binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.  
       
     
     
       5.13. 
       De rechtbank is van oordeel dat dit laatste het geval is: aan de woning blijkt een eigenschap te ontbreken (het recht om zonder verplichte bedrijfsuitoefening de woning te mogen bewonen) waarvoor de verkoper ( [de familie] ) instond. Gelet daarop is de termijn van de klachtplicht daarom pas gaan lopen vanaf de daadwerkelijke ontdekking van het gebrek. Dat is het moment waarop de kopers van [eiser] hem op de bedrijfsbestemming wezen na de ondertekening van de koopovereenkomst op 7 april 2020. 
       
     
     
       5.14. 
       Of door [eiser] binnen bekwame tijd is geklaagd, moet door de rechtbank worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. [eiser] heeft op 12 juni 2020 een aangetekende brief aan [gedaagde sub 1] verstuurd en op 2 november 2020 een brief door de deurwaarder bij [gedaagde sub 1] laten betekenen. De eerste brief is daarmee kort na het ontdekken van de non-conformiteit door [eiser] aan [gedaagde sub 1] verstuurd. Dit is naar het oordeel van de rechtbank binnen bekwame tijd.  
       
     
     
       5.15. 
       
        [gedaagde sub 1] stelt dat de brief van 12 juni 2020 niet als eerste klachtmoment kan gelden, omdat die brief hem niet heeft bereikt. [gedaagde sub 1] doet daarbij een beroep op de ontvangsttheorie uit artikel 3:37 lid 3 BW. Door [eiser] is onbetwist gesteld dat hij de brief aangetekend heeft verstuurd, maar dat [gedaagde sub 1] de brief niet in ontvangst heeft genomen en ook niet heeft afgehaald op het postpunt. Dat betekent dat de brief [gedaagde sub 1] niet heeft bereikt door zijn eigen toedoen. Wanneer een brief de geadresseerde niet bereikt door het handelen of nalaten van die geadresseerde, komt dat voor eigen rekening en risico. Dat [gedaagde sub 1] de aangetekende brief niet in ontvangst heeft genomen althans niet heeft afgehaald, komt dus voor zijn rekening en risico. [eiser] heeft dan ook tijdig geklaagd bij de gehele [de familie] . Het beroep op schending van de klachtplicht door [gedaagde sub 1] faalt dan ook. 
       
       
       
       
         
           Het verweer dat de vordering is verjaard faalt 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       
        [de familie] doet een beroep op de korte verjaringstermijn van vijf jaar (artikel 3:310 BW) en stelt dat de vordering van [eiser] is verjaard. De rechtbank verwerpt dit verweer.  
       
     
     
       5.17. 
       De verjaringstermijn van vijf jaar begint te lopen als aan twee vereisten is voldaan, namelijk bekendheid met de schade én bekendheid met de daarvoor aansprakelijke persoon. De benadeelde moet daadwerkelijk bekend zijn met de schade, een enkel vermoeden van schade is onvoldoende.  
       
     
     
       5.18. 
       Door [de familie] is niet onderbouwd dat [eiser] op enig moment wist dat er een andere bestemming op de woning rustte voordat [eiser] de woning doorverkocht. Voor zover het verweer inhoudt dat de termijn begint te lopen op het moment dat [eiser] de daadwerkelijke bestemming behoorde te kennen, is de rechtbank van oordeel dat artikelen in het plaatselijke blaadje over het eindigen van het gedoogbeleid van [de gemeente] , de aangekondigde wijzigingen van het bestemmingsplan en de wijzigingen van het gedoogbeleid in 2003 en 2007 niet maken dat [eiser] behoorde te weten dat zijn perceel hier ook onder viel. Deze mededelingen waren slechts algemene aankondigingen en [eiser] is nooit persoonlijk geadresseerd over de bestemming van zijn woning door de gemeente of wie dan ook tot hij de woning heeft doorverkocht en zijn kopers hem hierop aanspraken in april 2020. Zelfs wanneer [eiser] dus kennis had genomen van deze mededelingen, had hij volgens de rechtbank er niet op bedacht hoeven zijn dat die mededelingen ook betrekking op zijn woning hadden, omdat zijn woning geen particuliere woning betrof. [eiser] had immers uitdrukkelijk een particuliere woning gekocht en mocht er ook van uit gaan een particuliere woning geleverd gekregen te hebben. 
       
     
     
       5.19. 
       De verjaringstermijn is dan ook pas gaan lopen toen de kopers van [eiser] hem na het sluiten van de koopovereenkomst op 7 april 2020 hebben aangesproken op levering van een particuliere woning. De verjaringstermijn is ten tijde van het opstarten van deze procedure nog niet verstreken en is gestuit door het opstarten van deze procedure. 
       
       
         
           Ten aanzien van de makelaar 
         
       
       
       
         
           De makelaar heeft onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       
        [eiser] stelt dat de makelaar behoorde te weten dat het een agrarische bedrijfswoning was en [eiser] daarover had moeten informeren. Hierdoor heeft de makelaar volgens [eiser] ten opzichte van hem niet de zorgvuldigheid betracht die gezien de omstandigheden van hem mochten worden verwacht.  
       
     
     
       5.21. 
       De makelaar heeft betwist dat hij zijn zorgplicht ten opzichte van [eiser] niet in acht heeft genomen. De makelaar stelt niet op grond van de wet of het ongeschreven recht verplicht te zijn onderzoek te doen naar de bestemming van een onroerende zaak, maar slechts daartoe gehouden te zijn als de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding gegeven. Volgens de makelaar was er destijds geen enkele aanleiding om te twijfelen aan de bestemming van de woning. Er waren geen bijzondere omstandigheden gemeld door [de familie] of uit het kadaster gebleken die aanleiding gaven tot het doen van onderzoek naar de bestemming. In het kadaster stond de omschrijving ‘huis, tuin’. De makelaar wijst erop dat in 2003 de bestemming nog niet online gecheckt kon worden.  
       
     
     
       5.22. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. 
       
     
     
       5.23. 
       Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig tegenover een aspirant-koper, wanneer de makelaar tegenover de aspirant-koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien een makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de koop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van een woning waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij de aankoopbeslissing van belang kunnen zijn . 
       
     
     
       5.24. 
       De volgende omstandigheden zijn hier van belang. 
       
       
         5.24.1. 
         In deze zaak gaat het om een woning met de bestemming ‘agrarisch’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Dit houdt in dat er een bewoningsverbod van de woning geldt, wanneer niet tegelijkertijd een agrarisch bedrijf wordt uitgeoefend. Dit betekende voor [eiser] dat hij de woning niet mocht gebruiken overeenkomstig het doel waarvoor hij het de woning had gekocht. Dit betekende ook dat de waarde van de woning die hij kocht, was gebaseerd op een onjuist uitgangspunt. [eiser] is dus door de onjuiste informatie over de bestemming van de woning onjuist geïnformeerd over een heel belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst. 
         
       
       
         5.24.2. 
         De makelaar heeft zich als deskundig makelaar gepresenteerd in het gebied waar de woning ligt ( [gemeente] ).  
         
       
       
         5.24.3. 
         Kort voor de verkoop was er bij de woning een pluimveebedrijf gehouden, wat bij de makelaar bekend was. 
         
       
       
         5.24.4. 
         De koopovereenkomst is gesloten in 2003. Ook in 2003 was de publiekrechtelijke bestemming al relevant voor een weloverwogen koopbeslissing. Het handelen in strijd met de geldende bestemming kon ook toen al leiden tot handhavend optreden van de gemeente. Weliswaar hanteerde [de gemeente] in die periode een gedoogbeleid voor het wonen in een bedrijfswoning zonder het uitoefenen van een bedrijf, maar dat betekent niet dat handhaving uitgesloten was.  
         
       
       
         5.24.5. 
         In 2003 kon een bestemmingsplan nog niet online geraadpleegd worden, maar moest een bestemmingsplan bij de gemeente worden opgevraagd. De makelaar heeft dit niet gedaan maar alleen het kadaster geraadpleegd. Het kadaster beschikt echter niet over de relevante informatie om de publiekrechtelijke bestemming te kunnen controleren.  
         
       
     
     
       5.25. 
       
         Gezien al deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de makelaar 
         als deskundige partij nader onderzoek naar de publiekrechtelijke bestemming van de woning had moeten doen en het bestemmingsplan had moeten controleren. Daartoe was alle aanleiding omdat kort voor de verkoop van de woning nog een pluimveebedrijf bij de woning was gehouden. Dit had de makelaar alert moeten maken op de mogelijkheid dat er nog een agrarische bestemming op de woning zat en dat de woning als bedrijfswoning was aangemerkt. De makelaar had moeten begrijpen dat de bestemming van de woning van wezenlijk belang was voor [eiser] als koper. Dat men in die tijd een bestemmingsplan nog niet online raadplegen, ontslaat de makelaar niet van zijn zorgplicht, nu hij het bestemmingsplan bij de gemeente had kunnen opvragen. De makelaar had moeten weten dat het kadaster de onjuiste instantie was om de bestemming van een woning te controleren. Omdat de makelaar geen nader onderzoek naar de bestemming heeft gedaan en [eiser] onjuist over de bestemming heeft geïnformeerd, heeft hij onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. 
       
       
       
         
           Er is schade  
         
       
       
     
     
       5.26. 
       De makelaar stelt dat de woning door [eiser] wel feitelijk als burgerwoning gebruikt kon worden, zodat van schade geen sprake is. Dit verweer faalt. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen zij onder rechtsoverwegingen 5.1 tot en met 5.4 heeft overwogen ten aanzien van de non-conformiteit van de woning.  
       
       
         
           Het verweer dat de vordering is verjaard faalt 
         
       
       
     
     
       5.27. 
       Ten aanzien van het verjaringsverweer verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor onder rechtsoverwegingen 5.16 tot en met 5.19 heeft overwogen. De door [eiser] ingestelde vordering is naar het oordeel van de rechtbank niet verjaard omdat de verjaringstermijn voor een beroep op een onrechtmatige daad pas is gaan lopen toen [eiser] de schade na het tekenen van de koopovereenkomst met zijn kopers op 7 april 2020 heeft ontdekt. De verjaringstermijn was nog niet verstreken bij de start van deze procedure en is door deze procedure gestuit. 
       
       
         
           Het verweer van eigen schuld aan de zijde van [eiser] faalt 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       Omdat uitdrukkelijk is overeengekomen dat een particuliere woning zou worden geleverd, hoefde [eiser] niet zelf onderzoek naar de bestemming te doen. Dit geldt temeer nu het proces werd begeleid door een makelaar, die naar het oordeel van de rechtbank bedacht moet zijn op de publiekrechtelijke bestemming. Er is dan ook geen sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser] , zodat dit verweer faalt. 
       
       
         
           Er is sprake van een causaal verband tussen de schade en de onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       5.29. 
       Volgens de makelaar moet de schade zijn gebaseerd op een vergelijking tussen de koopprijs die [eiser] aan [de familie] heeft betaald en de koopprijs die [eiser] in de hypothetische situatie zou hebben betaald als hij op de hoogte was geweest van de bedrijfsbestemming. In dat geval had de makelaar de juiste bestemming aan [eiser] medegedeeld en had [eiser] ofwel de woning niet gekocht ofwel een lagere prijs voor de woning betaald. Wat die andere prijs had moeten zijn, heeft [eiser] echter niet onderbouwd, aldus de makelaar, zodat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen omdat de schade onvoldoende is onderbouwd. Dit verweer faalt. 
       
     
     
       5.30. 
       Naar het oordeel van de rechtbank kan de schade ook worden vastgesteld aan de hand van de door [eiser] daadwerkelijk gemaakte kosten voor het wijzigen van de bestemming. Immers, de hypothetische situatie zou ook kunnen inhouden dat [eiser] in 2003 een bestemmingswijziging van [de familie] had bedongen. In dat geval zou [eiser] de kosten voor de bestemmingswijziging niet hoeven te betalen, welke kosten hij nu wel heeft moeten betalen.  
       
     
     
       5.31. 
       Op basis van artikel 6:97 BW begroot de rechtbank de schade op de wijze, die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is. [eiser] heeft vergoeding van de door hem daadwerkelijk gemaakte kosten gevorderd. Het alternatief was geweest dat [eiser] de kosten van een bestemmingswijziging in 2003 had begroot en die kosten had gevorderd, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2003. Volgens de rechtbank zijn beide opties op grond van artikel 6:97 BW mogelijk, waarbij een vergoeding van daadwerkelijk geleden schade de voorkeur verdient boven een abstracte schadebegroting. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser] de schade voldoende heeft onderbouwd. 
       
       
         
           Ten aanzien van [de familie] en de makelaar 
         
       
       
       
         
           De verschillende schadeposten – bewijsopdracht voor [eiser]  
         
       
       
     
     
       5.32. 
       
        [eiser] stelt dat hij de volgende kosten heeft moeten maken om de bestemmingswijziging gerealiseerd te krijgen: 
       
       
         a. Leges bestemmingsplan 	€    2.740,00 
         b. Begeleidingskosten 	€    3.932,50 
         c. Kosten bodemonderzoek 	€    2.269,36 
         d. Kosten ecologisch onderzoek 	€       510,00 
         e. Kosten [bedrijf 3] 	€    1.324,82 
         f. Kosten hovenier 	€       359,35 
         g. Sloopkosten 	€  15.427,50 
         h. Saneringskosten 	€    5.859,50 
         i. Vertragingsschade 	€  11.647,90 
         j. Buitengerechtelijke kosten 	 €       737,44 
         
           TOTAAL 	€  44.808,37 
         
       
       
     
     
       5.33. 
       De legeskosten (onder a) en begeleidingskosten (onder b) worden niet althans niet gemotiveerd betwist door [de familie] , zodat de vordering om deze kosten te vergoeden zal worden toegewezen. 
       
     
     
       5.34. 
       
        [eiser] heeft de kosten van bodemonderzoek (onder c) onderbouwd door te stellen dat in verband met door de gemeente gestelde eisen voor de bestemmingswijziging bodemonderzoek noodzakelijk was. Ter zitting heeft [eiser] verder nog aangevoerd dat hij naast bodemonderzoek ook zogenaamd druppelwateronderzoek moest doen in verband met water dat van een asbesthoudende dak op de grond druppelde. Hij heeft twee facturen van [bedrijf 1] aan hem van € 1.841,02 en € 428,34 overgelegd. Op de factuur van € 1.842,02 is vermeld “ verkennend bodemonderzoek ” en “ asbestonderzoek druppelzone ”. Op de factuur van € 428,34 is vermeld “ verrekenprijzen betonboringen en puincentimeters conform offerte”.  [de familie] en de makelaar hebben ter zitting betwist dat de gemeente bodemonderzoek en druppelwateronderzoek als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging heeft gesteld en erop gewezen dat er geen stukken zijn overgelegd waaruit dit blijkt. Volgens hen is ook niet duidelijk waarom dit relevant zou zijn voor een bestemmingsplanwijziging. Vanwege deze gemotiveerde betwisting, zal [eiser] dienen te bewijzen dat de gemeente het laten uitvoeren van bodemonderzoek en asbestonderzoek in de druppelzone als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld.  
       
     
     
       5.35. 
       
         
          [eiser] heeft de kosten van ecologisch onderzoek (onder d) onderbouwd door te stellen dat in verband met door de gemeente gestelde eisen voor de bestemmingswijziging ecologisch onderzoek noodzakelijk was. Ter zitting heeft [eiser] verder nog aangevoerd dat dit ecologisch onderzoek/onderzoek naar Flora en Fauna verplicht was om te bepalen of er geen vleermuizen en dergelijke zaten. Hij heeft een factuur van [bedrijf 2] van  
         € 617,10 overgelegd. Op de factuur staat “ Quickscan Flora en Fauna ” € 510,- exclusief btw en dit is het bedrag dat [eiser] vergoed wil krijgen. [de familie] en de makelaar hebben ter zitting betwist dat de gemeente ecologisch onderzoek als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging heeft gesteld en erop gewezen dat er geen stukken zijn overgelegd waaruit dit blijkt. Volgens hen is ook niet duidelijk waarom dit relevant zou zijn voor een bestemmingsplanwijziging. Vanwege deze gemotiveerde betwisting, zal [eiser] dienen te bewijzen dat de gemeente het laten uitvoeren van een ecologisch onderzoek als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld. 
       
       
     
     
       5.36. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat er sloopwerkzaamheden (onder g) moesten plaatsvinden. Ter zitting heeft [eiser] dit nader toegelicht door te stellen dat hij van de gemeente een stuk van de stallen moest afbreken, dat de stallen vervolgens weer dicht moesten worden gemaakt en er daardoor weer een muur gezet moest worden. Voor de muur zijn de kosten van [bedrijf 3] gemaakt (onder e). [eiser] heeft een factuur van [bedrijf 3] overgelegd van € 1.324,82 waarop is vermeld dat dit bedrag ziet op 360 stuks kalkzandsteen met transport. [eiser] heeft ook een factuur overgelegd van [bedrijf 4] voor de sloopwerkzaamheden van € 15.427,50. Op de factuur is vermeld “ Verwijderen van de stal incl asbesthoudende dakbedekkiing en dakplaten.inclusief asbestinventarisatie en rapport. Meerwerk maaiveld rondom pand asbestvrij maken.”  [de familie] en de makelaar hebben ter zitting betwist dat de gemeente de sloopwerkzaamheden als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging heeft gesteld en erop gewezen dat er geen stukken zijn overgelegd waaruit dit blijkt. Volgens hen is ook niet duidelijk waarom dit relevant zou zijn voor een bestemmingsplanwijziging. Vanwege deze gemotiveerde betwisting, zal [eiser] dienen te bewijzen dat de gemeente het laten slopen van een gedeelte van de stallen, het weer opbouwen van een muur om de stallen te sluiten, asbestinventarisatie en asbestverwijdering als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld. 
       
     
     
       5.37. 
       
        [eiser] heeft ter zitting gesteld dat hij hovenierskosten (onder f.) heeft moeten maken omdat de gemeente als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging stelde dat hij bomen zou neerzetten zodat de stallen niet zichtbaar waren. Hij heeft een factuur van [bedrijf 5] van € 359,35 overgelegd. [de familie] en de makelaar hebben ter zitting betwist dat de gemeente dit als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging heeft gesteld en erop gewezen dat er geen stukken zijn overgelegd waaruit dit blijkt. Volgens hen is ook niet duidelijk waarom dit relevant zou zijn voor een bestemmingsplanwijziging. Vanwege deze gemotiveerde betwisting, zal [eiser] dienen te bewijzen dat de gemeente het plaatsen van bomen voor de stallen als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld. 
       
     
     
       5.38. 
       
        [eiser] heeft ter onderbouwing de saneringskosten (onder h) een offerte van [bedrijf 6] van € 3.909,50 overgelegd en een brief van 30 november 2021 van [bedrijf 7] Uit de brief blijkt dat er aan de hand van het verkennend bodemonderzoek bodemverontreiniging is geconstateerd en dat er daarom een bodemsanering moeten plaatsvinden. Voor het uitvoeren van de milieukundige begeleiding en een zogenaamde BUS-melding wordt een bedrag van € 1.950,- ex btw geoffreerd. [de familie] en de makelaar hebben ter zitting betwist dat de gemeente bodemsanering als voorwaarde voor de bestemmingsplanwijziging heeft gesteld en erop gewezen dat er geen stukken zijn overgelegd waaruit dit blijkt. Volgens hen is ook niet duidelijk waarom dit relevant zou zijn voor een bestemmingsplanwijziging. Vanwege deze gemotiveerde betwisting, zal [eiser] dienen te bewijzen dat de gemeente  de bodemsanering als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld. Voorts zal [eiser] dienen te bewijzen dat de geoffreerde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, nu dat niet uit de stukken blijkt. 
       
     
     
       5.39. 
       De post vertragingsschade (onder i.) is door [eiser] in het geheel niet onderbouwd. Het is de rechtbank niet duidelijk waarop deze schadepost ziet en [de familie] en de makelaar  betwisten vertragingsschade verschuldigd te zijn. De rechtbank zal de vordering van [eiser] voor wat betreft deze post dan ook afwijzen als onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       5.40. 
       
        [eiser] heeft ter onderbouwing van de buitengerechtelijke kosten (onder  j) facturen van zijn advocaat overgelegd. De buitengerechtelijke kosten worden niet door [de familie] betwist maar kunnen pas worden berekend aan de hand van de totale vordering, zodat de hoogte daarvan op dit moment nog niet kan worden vastgesteld.  
       
     
     
       5.41. 
       De vordering van [eiser] op de makelaar is een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad waarvoor artikel 6: 96 lid 2 onder c – waarop de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten is gebaseerd – niet geldt. Dit artikel ziet namelijk op overeenkomsten. De vergoeding voor de gemaakte kosten van de advocaat is bij een onrechtmatige daad inbegrepen in de proceskosten tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die noodzaken tot volledige vergoeding van alle advocaatkosten. Dat van dergelijke omstandigheden sprake is, is gesteld noch gebleken. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten door de makelaar zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       5.42. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       draagt [eiser] op te bewijzen dat de gemeente het laten uitvoeren van bodemonderzoek, asbestonderzoek in de druppelzone, ecologisch onderzoek, het laten slopen van de stallen, het weer opbouwen van een muur om de stallen te sluiten, asbestinventarisatie, asbestverwijdering, het plaatsen van bomen voor de stallen en een bodemsanering als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld, 
       
     
     
       6.2. 
       draagt [eiser] voorts op te bewijzen dat hij de kosten voor de bodemsanering daadwerkelijk heeft gemaakt, 
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  woensdag 7 februari 2024  voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 
       
     
     
       6.4. 
       bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel  bewijsstukken  wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen op de genoemde roldatum, 
       
     
     
       6.5. 
       bepaalt dat, als [eiser]  getuigen  wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden  mei 2024  tot en met  november 2024  dan direct moet opgeven op de genoemde roldatum, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 
       
     
     
       6.6. 
       bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. A.M. Koster-van der Linden, in het gerechtsgebouw te Roermond, Willem II Singel 67, 
       
     
     
       6.7. 
       bepaalt dat  alle partijen  uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor  alle beschikbare bewijsstukken  aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 
       
     
     
       6.8. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024. 
       
       
       
         MS 
       
     
   
   
      ECLI:NL:HR:2018:1176.