ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2016:7809

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2016:7809 Rechtbank Midden-Nederland , 30-11-2016 / C/16/387995 / HL ZA 15-75

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2016-11-30

Zaaknummer: C/16/387995 / HL ZA 15-75

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2016:7809

---

Bewijswaardering uitleg koopovereenkomst onroerende zaak. Ten tijde van de verkoop gold een saneringsplicht met betrekking tot de verontreinigde grond. In de koopovereenkomst hebben partijen bepaald dat de verkoper de verontreiniging binnen 10 jaren na de koop moet saneren als op dat moment nog de verplichting tot sanering bestaat. Tot zekerheid van de nakoming van de saneringsverplichting heeft de verkoper een bankgarantie afgegeven. Nadien is door gedeputeerde staten een nieuwe beschikking afgegeven waarin is geoordeeld dat de verontreiniging ernstig is, maar niet urgent. Bij ongewijzigd gebruik van het terrein behoeft niet te worden gesaneerd. Koper heeft de bankgarantie ingeroepen, omdat verkoper niet binnen tien jaren aan de saneringsverplichting heeft voldaan. Bewijsopdracht aan koper dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat eiseres (erfgename van verkoper) ook thans gehouden is om de saneringskosten voor haar rekening te nemen. Koper is geslaagd in het leveren van het bewijs en heeft derhalve terecht een beroep gedaan op de bankgarantie.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Lelystad 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/387995 / HL ZA 15-75 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 november 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. P.C. Seghers te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. C. Hofmans te Naarden. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 11 november 2015; 
         
         
           de akte uitlating getuigen aan de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 maart 2016; 
         
         
           het proces-verbaal van tegenverhoor van 28 juni 2016; 
         
         
           de conclusie na enquête aan de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           de (antwoord)conclusie na enquête aan de zijde van [eiseres] . 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     in conventie en in reconventie 
     
       2.1. 
       De rechtbank blijft bij hetgeen zij bij tussenvonnis van 11 november 2015 (hierna: het tussenvonnis) heeft overwogen en borduurt daar op voort.  
     
     
       2.2. 
       In het tussenvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag wat de reikwijdte is van artikel 14 van de tussen [A] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst ten aanzien van de sanering van de grond. 
       
     
     
       2.3. 
       Volgens [eiseres] is - kort gezegd - de saneringsplicht van [A] als verkoper (en van [eiseres] als zijn erfgename) niet meer aanwezig, nu bij beschikking van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland van 20 juni 2005 de verplichting van overheidswege tot sanering van de locatie vervallen is doordat de sanering van de op de locatie aanwezige verontreiniging als niet urgent is aangemerkt.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] daarentegen stelt zich op het standpunt dat het de uitdrukkelijke bedoeling van partijen ( [A] en [gedaagde] ) was dat [gedaagde] nimmer zou worden geconfronteerd met de kosten van de sanering van de grond, ook niet na 1 januari 2014 en dus geen enkel nadeel zou ondervinden van de verontreinigde grond. Nu de saneringsverplichting van gemeente- of overheidswege niet volledig is vervallen en er geen schone-grondverklaring is afgegeven, is niet voldaan aan de afspraak dat [gedaagde] nimmer geconfronteerd zou worden met kosten van sanering dan wel met uit de verontreinigde grond voortkomende schade, aldus [gedaagde] . 
       
     
     
       2.5. 
       Zoals - onder punt 4.7 - in het tussenvonnis reeds is overwogen geldt als uitgangspunt voor de uitleg van het in artikel 14 opgenomen beding ten aanzien van de sanering van de grond dat dit niet kan geschieden enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. De betekenis moet worden vastgesteld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daarin in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  
       
     
     
       2.6. 
       In het tussenvonnis heeft de rechtbank [gedaagde] opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waarop kan worden gebaseerd dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] , in de zich hier voordoende situatie waarin op 1 januari 2014 geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering meer bestond, ook na 1 februari 2014 gehouden is om de kosten van sanering van de locatie tot een maximumbedrag van € 60.000,-- voor haar rekening te nemen. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 17 maart 2016 zijn de namens [gedaagde] opgeroepen getuigen gehoord, zijnde [gedaagde] in zijn hoedanigheid als partijgetuige en de heren [getuige 1] en [getuige 2] .  
       
     
     
       2.8. 
       Op 28 juni 2016 is de namens [eiseres] opgeroepen getuige, zijnde de heer [getuige 3] , in contra-enquête gehoord. De heer [getuige 3] is tevens aanwezig geweest bij de verhoren van de hiervoor (punt 2.7) genoemde getuigen op 17 maart 2016. 
       
       
         
           Getuigenverklaring [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] als partijgetuige naar eigen waarneming en wetenschap kan verklaren over wat de bedoeling was van partijen ( [A] en [gedaagde] ) ten aanzien van de sanering van de grond ten tijde van het opmaken van artikel 14 van de koopovereenkomst.  
     
     
       2.10. 
       
         Ten aanzien van de bedoeling van partijen met betrekking tot de sanering van de grond heeft [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende verklaard: 
         
           “Ik wist dat de bodem verontreinigd was en dat er een saneringsverplichting bestond ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Ik wilde dat hij  [ [getuige 2] ; rb]  een bepaling zou opnemen in het koopcontract, zodat ik nooit iets met de saneringskosten te maken zou kunnen krijgen. Dit is altijd zo  
         
           besproken met de heer [A] en hij was daarmee akkoord. Bij deze gesprekken was [getuige 2] aanwezig. Er is steeds gesproken over de saneringsverplichting. Als ik zou weten dat ik nooit zou hoeven te saneren, en ik hoef het ook niet te vermelden bij de verkoop dan was dit allemaal niet nodig geweest. De heer [A] is tot zijn dood bezig geweest met de sanering. Toen de heer [A] op sterven lag, ben ik gebeld door de zoon van mevrouw [eiseres] , de heer [B] , met de vraag of ik alles wilde laten vallen. Ik heb gezegd dat het geen probleem zou zijn als er een schoon-grond verklaring kwam. Ik weet niet of [A] is gestopt met de sanering omdat het te duur zou zijn. Mij is verteld dat het als een molensteen om zijn nek hing. Er is op dit moment geen probleem. Maar het bestemmingsplan zou kunnen wijzigen. Daarom heb ik de clausule laten opnemen. Ik wilde er nooit mee geconfronteerd worden. Mijn pand wordt minder waard als ik bij een eventuele verkoop de verontreiniging moet melden. De koopovereenkomst is opgesteld naar aanleiding van de gesprekken met [A] en [getuige 2] . 
         
         
           Ik heb met [A] en [getuige 2] besproken dat als er binnen die tien jaar een brief zou komen dat er geen saneringsplicht meer zou bestaan en ik het ook niet zou hoeven te melden bij de notaris, de garantie dan zou kunnen komen te vervallen.”  
         
       
       
       
         
           Getuigenverklaring [getuige 2] 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       De rechtbank stelt vast dat ook [getuige 2] naar eigen waarneming en wetenschap kan verklaren over wat de bedoeling was van partijen ( [A] en [gedaagde] ) ten aanzien van de sanering van de grond ten tijde van het opmaken van artikel 14 van de koopovereenkomst. [getuige 2] , zijnde notarisklerk, heeft immers onder ede verklaard dat hij bij de gesprekken tussen [A] en [gedaagde] , voor zover deze op kantoor hebben plaatsgevonden, aanwezig was en dat hij de tekst van artikel 14 heeft opgesteld. Ook [gedaagde] heeft onder ede verklaard dat bij de gesprekken met [A] (alleen) de heer [getuige 2] aanwezig is geweest.  
       
     
     
       2.12. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank wordt de verklaring van [gedaagde] als partijgetuige in voldoende mate ondersteund door de verklaring van [getuige 2] . Ten aanzien van de bedoeling van partijen met betrekking tot de sanering van de grond heeft [getuige 2] , voor zover relevant, als volgt verklaard: 
         
           “Ik wist van de verontreiniging en de saneringsverplichting. Er is over gesproken dat dit voor [gedaagde] een probleem was. [A] heeft toegezegd dat hij voor sanering zou zorgdragen binnen tien jaar, tenzij er geen saneringsverplichting meer zou bestaan. Ik weet nog dat ik op verzoek van de heer [A] in 2011 een brief aan hem en zijn echtgenote heb geschreven, nadat hij bij mij op kantoor is geweest. Hij kwam bij mij om uitleg te vragen over artikel 14. Hij zei mij dat er geen saneringsverplichting meer bestond. Ik heb hem toen bericht dat de bankgarantie zou kunnen komen te vervallen. Ongeveer een jaar geleden had ik contact met de heer [gedaagde] . Een telefoongesprek met [gedaagde] staat mij niet bij, volgens mij is hij twee keer bij mij op kantoor geweest. Wij hebben toen over de inhoud van artikel 14 gesproken en over de inhoud van mijn brief aan de heer [A] van 2011. Volgens hem klopte de inhoud van mijn brief niet omdat er geen sprake was van het volledig vervallen van de saneringsplicht. Ik was het met hem eens dat de situatie anders ligt als de saneringsplicht niet geheel is vervallen. De intentie van partijen was namelijk dat [gedaagde] in het geheel niet geconfronteerd zou worden met de kosten van een eventuele sanering.  De afspraak was dat er binnen tien jaar zou worden gesaneerd, tenzij de verplichting geheel zou komen te vervallen. In het telefoongesprek heb ik gezegd dat de bedoeling van artikel 14 was dat [gedaagde] nooit geconfronteerd zou worden met enig nadeel. [A] zou binnen tien jaar zorgdragen voor de sanering, tenzij er geen plicht meer bestond. Daarom is de garantie opgenomen. De bedoeling van artikel 14 was volgens mij dat [gedaagde] nooit enig nadeel zou ondervinden. U vraagt mij of de bedoeling was dat [gedaagde] nooit meer te maken zou krijgen met kosten van de verontreiniging. Dat klopt. U vraagt mij of dat een garantie van [A] aan [gedaagde] was. Ja. Dat klopt. In mijn ogen was het een garantie. [A] zou de kosten voor de sanering voor zijn rekening nemen.”  
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Op grond van voornoemde getuigenverklaringen stelt de rechtbank vast dat ten tijde van het opstellen van artikel 14 van de koopovereenkomst [A] aan [gedaagde] heeft toegezegd dat hij binnen tien jaar voor sanering zou zorgdragen, tenzij er in het geheel geen saneringsverplichting meer zou bestaan. De bedoeling van partijen was dat [gedaagde] nooit geconfronteerd zou worden met enig nadeel voortvloeiende uit de verontreiniging van de locatie, zoals de kosten van een sanering of een waardevermindering van de locatie.  
       
     
     
       2.14. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank blijkt dit ook uit het feit dat [A] , ondanks het feit dat in 2005 de saneringsverplichting voor de locatie van overheidswege gedeeltelijk vervallen is, tot zijn overlijden (begin 2013) bezig is geweest met de saneringskwestie.  
         De - onder punt 2.10 geciteerde - verklaring van [gedaagde] wordt op dit punt ondersteund door de verklaring van [getuige 1] , destijds adviseur van [gedaagde] :  
         
           “Op enig moment, rond de kerstdagen in 2012, werd ik gebeld door de schoonzoon van mevrouw [eiseres] . Ik weet niet meer hoe deze meneer heet. Hij wilde de kwestie graag opgelost hebben. Ik heb gezegd: lever een schoon-grond verklaring in. Dan zijn we van alles af.”  
         
         Bovendien blijkt uit de - onder punt 2.12 geciteerde  - verklaring van [getuige 2] ook dat hij op verzoek van [A] in 2011 voornoemde brief aan hem en [eiseres] geschreven heeft over de vraag of [A] op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst al dan niet gehouden was tot sanering van de locatie.  
       
       
       
         
           Brief 5 april 2011 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
        [eiseres] heeft in haar (antwoord)conclusie na enquête gesteld dat er geen discrepantie bestaat tussen de getuigenverklaring van [getuige 2] en de inhoud van de door [getuige 2] geschreven brief van 5 april 2011 aan [eiseres] en [A] (punt 2.10 tussenvonnis). De rechtbank volgt [eiseres] niet in dit standpunt. In voornoemde brief heeft [getuige 2] geschreven dat naar zijn mening geconcludeerd kan worden dat de bankgarantie mag komen te vervallen nu er geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering (meer) bestaat, terwijl [getuige 2] ter zitting heeft verklaard dat hij het met [gedaagde] eens was dat de situatie anders ligt als de saneringsplicht niet geheel is vervallen. De rechtbank begrijpt uit de als getuige afgelegde verklaring van [getuige 2] dat hij er ten tijde van het opstellen van genoemde brief vanuit ging dat er in het geheel geen saneringsverplichting meer bestond. Toen hij later van [gedaagde] hoorde dat dit niet het geval was deelde hij zijn conclusie dat de situatie dan anders ligt. Volgens [getuige 2] was de afspraak dat er binnen tien jaar zou worden gesaneerd, tenzij de verplichting geheel zou komen te vervallen. 
       
     
     
       2.16. 
       De rechtbank volgt [eiseres] evenmin in haar - bij (antwoord)conclusie na enquête ingenomen subsidiaire- standpunt dat meer waarde moet worden gehecht aan de inhoud van voornoemde brief van 2011 dan aan de door [getuige 2] als getuige onder ede afgelegde verklaring. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [getuige 2] tegenover de rechtbank uitgelegd dat hij niet meer achter zijn conclusie in voornoemde brief staat, omdat hem later bleek dat de saneringsplicht niet geheel was vervallen en de afspraak was dat er binnen tien jaar gesaneerd zou worden, tenzij de verplichting geheel zou komen te vervallen. Het feit dat [getuige 2] zijn verklaring als getuige later in de tijd heeft afgelegd dan het moment waarop hij de brief schreef doet op zich zelf niet af aan de inhoud en de betrouwbaarheid van zijn getuigenverklaring.  
       
     
     
       2.17. 
       Tegenover voornoemde verklaringen van de getuigen [gedaagde] , [getuige 2] en [getuige 1] staat slechts de in contra-enquête afgelegde verklaring van getuige [getuige 3] die niet meer inhoudt dan dat hij in 2005 van [A] hoorde dat Gedeputeerde Staten het besluit hadden genomen dat er niet meer gesaneerd hoefde te worden. Volgens [getuige 3] ging [A] er vanuit dat er geen saneringsplicht meer bestond, maar hij weet niet of [A] na het besluit in 2005 nog bezig is geweest met de vraag of er toch nog gesaneerd kon worden. Naar het oordeel van de rechtbank levert deze verklaring geen tegenbewijs op tegen het - onder de punten 2.13 en 2.14 weergegeven - geleverde bewijs dat [A] binnen tien jaar voor sanering zou zorgdragen, tenzij er in het geheel geen saneringsverplichting meer zou bestaan.  
       
     
     
       2.18. 
       Zoals hiervoor reeds is overwogen is vast komen te staan dat [A] binnen de in de koopovereenkomst opgenomen termijn van tien jaar (voor 1 januari 2014) voor sanering zou zorgdragen, tenzij er in het geheel geen saneringsverplichting meer zou bestaan. Nu niet voor 1 januari 2014 is gesaneerd en de saneringsverplichting van overheidswege niet geheel vervallen is, dient [eiseres] alsnog voor sanering van de locatie zorg te dragen. De vraag naar de (on)waarschijnlijkheid van een van overheidswege opgelegde saneringsverplichting van [gedaagde] in de toekomst, en al hetgeen [eiseres] in haar (antwoord)conclusie na enquête daarover naar voren heeft gebracht waaronder de als productie 14 overgelegde brief, kan daarom onbesproken blijven.  
       
     
     
       2.19. 
       Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] geslaagd is in het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waarop kan worden gebaseerd dat artikel 14 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] , in de zich hier voordoende situatie waarin op 1 januari 2014 geen van gemeente- of overheidswege opgelegde verplichting tot sanering meer bestond, ook na 1 februari 2014 gehouden is om de kosten van sanering van de locatie tot een maximumbedrag van € 60.000,-- voor haar rekening te nemen. 
       
     
     
       2.20. 
       Nu voor [eiseres] de verplichting bestaat voor sanering van de locatie zorg te dragen heeft [gedaagde] niet ten onrechte de door [A] te zijner gunste gestelde bankgarantie van ABN AMRO Bank d.d. 7 mei 2004 ingeroepen.  
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       2.21. 
       Gelet op het vorenstaande zullen de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. 
       
     
     
       2.22. 
       
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: 
       - griffierecht		876,00 
       - salaris advocaat	 	3.576,00  (4 punten × tarief € 894,--) 
       Totaal	€ 	4.452,00 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [gedaagde] onder 1. worden toegewezen.  
       
     
     
       2.24. 
       Gezien de kostenveroordeling in conventie zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie  
       
     
     
     
       3.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 4.452,00,  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       verklaart voor recht dat [eiseres] de verplichting heeft het perceel aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] te saneren op eerste afroep daartoe door [gedaagde] doch uiterlijk binnen zes maanden na dit vonnis, 
       
     
     
       3.4. 
       verklaart voor recht dat de kosten van sanering voor rekening komen van [eiseres] , 
       
     
     
       3.5. 
       maximeert deze kosten van sanering tot een bedrag van € 60.000,--, 
       
     
     
       3.6. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       3.7. 
       compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       3.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Schormans en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2016.