ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:1195

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:1195 Rechtbank Midden-Nederland , 28-02-2023 / UTR 22/1098

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-02-28

Zaaknummer: UTR 22/1098

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:1195

---

Beroep op bezwaar. WOZ woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 22/1098  
     
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder 
       (vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 ( de beschikking ) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken ( de Wet WOZ ) de waarde op 1 januari 2020 ( de waardepeildatum ) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] ( de woning ), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 458.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting ( de aanslag) . De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 458.000.  
     
     
     
       Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
     
     
     
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-kapwoning die is gebouwd in 1923.  
     
     
       
         Geschil en standpunten van partijen 
       
     
     2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 458.000 te hoog is.  
     3. Eiser stelt zich op het standpunt 
     
       1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is; 
       2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 411.000; 
       3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten. 
     
     
     
       3.1 
       
         Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is – samengevat – het volgende aangevoerd. 
         Verweerder heeft bij de waardebepaling er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat: 
       
       - de voorzieningen van de woning gedateerd zijn en in slechte staat verkeren; 
       - de staat van onderhoud en het afwerkingsniveau van de woning slecht zijn.  
       
         Verweerder had, gelet op het voorgaande, in de KOUDV-beoordeling aan de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning niet als ‘matig’ maar als ‘slecht’ moeten kwalificeren. 
         Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar de verkoopprijzen van de panden [adres 5] en [adres 6] als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning gebruikt. Deze verkoopprijzen wijken echter meer dan 35% af van de waarde van de woning. Uit § 3.1.1. van de Waarderingsinstructie volgt dat om die reden de verkoopprijzen niet als onderbouwing van de waarde van de woning kunnen dienen. 
         Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar de verkoopprijs het pand [adres 7] als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning gebruikt. Verweerder heeft echter onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen dit pand. Daarnaast heeft verweerder de staat van onderhoud van het pand [adres 7] ondergewaardeerd. De staat van onderhoud van het pand is goed en niet voldoende zoals verweerder beweert. 
       
     
     
       3.2 
       Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 411.000, heeft eiser een bijlage met 16 foto’s van de details van de woning ( het fotoblad ) bij het verweerschrift gevoegd.  
     
     
       3.3 
       De onderbouwing het standpunt van eiser inzake de in bezwaar en beroep door eiser gemaakte kosten is hierna onder 14 samengevat. 
       4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  
       
         Ter onderbouwing van zijn eerste standpunt heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens ( het Taxatieoverzicht ). Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning en de andere drie op in [woonplaats] gelegen woningen die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn ( de vergelijkingsobjecten ). Het Taxatieoverzicht is gedateerd 7 april 2022 en is opgesteld door [B] , taxateur.  
         Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de  herleidingsgegevens ). Na deze gegevens heeft de rechtbank de in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld. 
         
           Herleidingsgegevens 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde (€) 
               
               
                 458.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 753.333 
               
               
                 355.000 
               
               
                 635.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 729.000 
               
               
                 372.000 
               
               
                 675.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde grond (€) 
               
               
                 202.070 
               
               
                 104.060 
               
               
                 127.534 
               
               
                 111.925 
               
             
             
               
                 Deelwaarde voorraadkelder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 5.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde kelder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 3.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde berging (€) 
               
               
                 6.000 
               
               
                 5.500 
               
               
                 4.000 
               
               
                 2.500 
               
             
             
               
                 Deelwaarde hoofdgebouw  (€) 
               
               
                 249.930 
               
               
                 616.440 
               
               
                 240.466 
               
               
                 555.575 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€) 
               
               
                 2.083 
               
               
                  3.626 
               
               
                 3.044 
               
               
                 3.754 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Aanvullende informatie 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 Datum verkoop- overeenkomst 
               
               
                 -- 
               
               
                 28-07-2020 
               
               
                 03-05-2019 
               
               
                 07-02-2019 
               
             
             
               
                 Datum levering 
               
               
                 -- 
               
               
                 08-01-2021 
               
               
                 03-05-2019 
               
               
                 07-02-2019 
               
             
             
               
                 Type woning 
               
               
                 twee-onder-een-kap  
               
               
                 tussenwoning 
               
               
                 hoekwoning 
               
               
                 tussenwoning 
               
             
             
               
                 Locatie 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1923 
               
               
                 1923 
               
               
                 1899 
               
               
                 1912 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 in woonwijk 
               
               
                 in woonwijk  
               
               
                 in woonwijk tegenover park 
               
               
                 in woonwijk tegenover park 
               
             
             
               
                 Uitstraling/type 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 matig 
               
               
                 goed 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 goed 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 eenvoudig 
               
               
                 normaal 
               
               
                 eenvoudig 
               
               
                 luxe 
               
             
             
               
                 Kaveloppervlakte (m2) 
               
               
                 470 
               
               
                 172 
               
               
                 218 
               
               
                 185 
               
             
             
               
                 Oppervlakte hoofdgebouw (m2) 
               
               
                 120 
               
               
                 170 
               
               
                 79 
               
               
                 148 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld: 
               
             
             
               
                 uitstekend 
               
               
                 zo goed als nieuw 
               
             
             
               
                 goed 
               
               
                 op peil 
               
             
             
               
                 voldoende 
               
               
                 niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn 
               
             
             
               
                 matig 
               
               
                 Onderhoud op korte termijn noodzakelijk 
               
             
             
               
                 slecht 
               
               
                 Achterstallig onderhoud (direct herstel noodzakelijk) 
               
             
           
         
       
       Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
         
           
           
           
           
             
               
                 van (m2) 
               
               
                 tot (m2) 
               
               
                 €/m2 
               
             
             
               
                 0 
               
               
                 200 
               
               
                 605 
               
             
             
               
                 201 
               
               
                 400 
               
               
                 363 
               
             
             
               
                 401 
               
               
                 800 
               
               
                 121 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de ontwikkeling van de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten in de jaren 2019 en 2020 is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Trend 2019 
               
               
                 7,0% 
               
             
             
               
                 Trend 2020 
               
               
                 5,9% 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Beoordeling 
         
       
       
       5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen ( de marktwaarde ). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding .  
       
       6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 458.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 411.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt. 
       7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt tewerk gegaan. 
       
         De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd ( de tussentijdse waardeontwikkeling ).  
         Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs ( de gecorrigeerde verkoopprijs ) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.  
         Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs. 
       
       
       
         Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet betwist. 
       
       
       8. Desgevraagd heeft taxateur van verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen , de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.  
       
       
         De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij konden en zijn dan ook niet gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.  
       
       
       9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het Taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.  
       
         Naar volgt uit het Taxatieoverzicht heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De verschillen tussen de woning en een of meer vergelijkingsobjecten wat betreft het soort object, het gebruiksoppervlak, het kaveloppervlak, de ligging, de staat van onderhoud en de voorzieningen zijn, hoewel zeker niet verwaarloosbaar, niet van dien aard dat zij aan het gebruik van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning in de weg staan.  
         Verweerder heeft met het Taxatieoverzicht en wat hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate voor de tussentijdse waardeontwikkeling zijn gecorrigeerd en dat met de zo-even genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in voldoende mate rekening is gehouden.  
         Bij haar oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat de door verweerder berekende waarde per m2 gebruiksoppervlak van € 2.083 van het hoofdgebouw van de woning beduidend lager is dan de waarden per m2 gebruiksoppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van € 3.626 ( [adres 2] ), € 3.044 ( [adres 3] ) en € 3.754 ( [adres 4] ). Het gemiddelde van de waarden per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.332, dat is € 1.249 (afgerond 60%) hoger dan de waarde per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning. Zou de waarde per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning zijn gesteld op de laagste van de drie waarden per m2 gebruiksoppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten – te weten de waarde van € 3.044 per m2 van het vergelijkingsobject [adres 3] – dan zou de waarde van de woning, ceteris paribus, zijn uitgekomen op (afgerond) € 573.000. Het verschil tussen dit bedrag en de vastgestelde waarde van de woning van € 458.000 is € 115.000. Dat verschil is naar het oordeel van de rechtbank ruimschoots voldoende om, als verweerder bij de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de tussentijdse waardeontwikkeling en bij het in aanmerking nemen van verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning fouten zou hebben gemaakt, de waardeverhogende invloed van die fouten te compenseren.  
       
       
       10. Wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. Het enige bewijs dat eiser voor zijn betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde van de woning heeft aangedragen, is het bij het vevrweerschrift gevoegde fotoblad. Marktgegevens of andere waarderelevante, toetsbare gegevens, die de conclusie zouden kunnen dragen dat de door eiser genoemde omstandigheden (gedateerde en in slechte staat verkerende voorzieningen van de woning; de eveneens slechte staat van onderhoud en afwerking van de woning) grond zijn voor een verlaging van de vastgestelde waarde van de woning  , heeft eiser niet in het geding gebracht.  
       11. Het standpunt van eiser dat verweerder de verkoopprijzen van de panden [adres 5] en [adres 6] niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning kan gebruiken, omdat de verkoopprijzen van deze panden meer dan 35% afwijken van de vastgestelde waarde van de woning, brengt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. In de eerste plaats heeft verweerder de verkoopprijzen van deze panden in het Taxatieoverzicht niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning gebruikt. De verkoopprijzen van de panden [adres 5] en [adres 6] stonden wel in de uitspraak op bezwaar, maar het stond verweerder vrij om de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning in beroep aan te passen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zij de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde uitsluitend toetst aan het bepaalde artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ en dus niet aan een volgens eiser door de Waarderingskamer geformuleerde regel over het gebruik van verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die meer van 35% afwijken van de vastgestelde waarde van de desbetreffende woning.  
       12. Ook volgt de rechtbank eiser niet in diens standpunt dat de verkoopprijs van het pand [adres 7] , die in de uitspraak op bezwaar als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning is gebruikt, daarvoor niet geschikt is. Eiser heeft hiertoe aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het pand [adres 7] en de woning en dat verweerder de staat van onderhoud van het pand [adres 7] heeft ondergewaardeerd. Deze stellingen behoeven onderbouwing met marktgegevens of andere relevante, controleerbare feiten. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt echter.  
       13. Op grond van wat hiervoor onder 7 tot en met 12 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Derhalve komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 411.000. 
       
       14. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, in beroepschrift – samengevat - het volgende aangevoerd. 
       
         Verweerder heeft, hoewel eiser daarom in bezwaar al heeft gevraagd, niet tijdig inzichtelijk en controleerbaar gemaakt of en zo ja hoe, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden. Met name heeft verweerder nagelaten inzichtelijk en controleerbaar te maken op grond van welke aannames en gegevens: 
         1e. bij de “KOUDV-beoordeling” correcties zijn aangebracht; 
         2e. bij de waardebepaling rekening is gehouden met de tussentijdse waardeontwikkeling. 
         Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bovenvermelde gegevens en aannames dreigt volgens een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. 
         Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.  
       
       15. Naar de rechtbank begrijpt, verstaat eiser onder een “KOUDV-beoordeling” het in het kader van de waardebepaling toekennen aan de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning van factoren voor (bouwkundige) kwaliteit, (staat van) onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Zoals onder 8 is overwogen heeft de taxateur van verweerder onweersproken verklaard dat (onder meer) de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet in factoren zijn uitgedrukt. Van een “KOUDV-beoordeling” is dan ook geen sprake geweest; evenmin zijn op basis van een dergelijke beoordeling correcties aangebracht. Van verweerder kan niet worden verlangd dat hij inzichtelijk en controleerbaar maakt welke aannames en gegevens aan niet door hem aangebrachte correcties ten grondslag liggen. 
       16. Eiser heeft verweerder in de nadere aanvulling van het bezwaarschrift verzocht om “het gehanteerde indexeringspercentage” – waaronder eiser het percentage voor de tussentijdse waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten verstaat – met daarbij de onderbouwing van dit percentage te verstrekken. In het Taxatieverslag, dat tot aan de uitspraak op bezwaar de enige onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning was, werd één vergelijkingsobject genoemd ( [adres 8] te [plaats] ) dat op 1 januari 2019 is geleverd, dat wil zeggen 11 maanden voor de waardepeildatum. Verweerder stelt in het verweerschrift dat hij gemachtigde in de bezwaarfase, namelijk bij e-mail van 13 september 2021, de percentages van de tussentijdse waardeontwikkeling in 2019 en 2020 heeft verstrekt. Een kopie van deze e-mail heeft verweerder niet bij het verweerschrift gevoegd, wel een ongedateerde A-4 met de volgende tekst: 
       ADRES                                          trend 1-1-2019 tot 1-1-2020 
       
        [adres 1] [woonplaats]                                                   7 
       
         In de uitspraak op bezwaar van 4 januari 2022, vervangt verweerder het in het Taxatieverslag genoemde vergelijkingsobject door drie andere vergelijkingsobjecten, t.w. [adres 7] , verkocht op 24 juli 2019, [adres 6] , verkocht op 29 oktober 2020, en [adres 5] , verkocht op 1 mei 2020. Percentages van de tussentijdse waardeontwikkeling in 2019 en 2020 worden in de uitspraak op bezwaar niet genoemd.  
         In het beroepschrift merkt eiser op dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de hiervoor genoemde verkoopprijzen zijn gecorrigeerd voor de tussentijdse waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten waardoor niet te controleren is of de toegepaste correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling correct is. 
         In het Taxatieoverzicht dat als bijlage bij het verweerschrift van 4 mei 2022 is gevoegd, vervangt verweerder de in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten door drie ander vergelijkingsobjecten (zie onder 4). In het Taxatieoverzicht worden ook de “trends” voor 2019 (7%) en 2020 (5,9%) genoemd. Een onderbouwing van deze “trends” ontbreekt.  
       
       17. Verweerder moest tijdig – dat wil zeggen: voordat uitspraak op bezwaar werd gedaan – inzichtelijk en controleerbaar maken dat en zo ja, op grond van welke gegevens en aannames, bij de waardebepaling rekening is gehouden met de tussentijdse waardeontwikkeling. Van de e-mail die verweerder zegt op 13 september 2021 aan eiser te hebben gestuurd, waarin de percentages van de tussentijdse waardeontwikkeling in 2019 en 2020 zouden staan, heeft verweerder, in weerwil van het bepaalde in artikel 8:42 van de Awb, geen kopie overgelegd. De bij het verweerschrift gevoegde informatie over de “trend 1-1-2019 tot 1-1-2020” is ongedateerd en maakt niet inzichtelijk en controleerbaar op grond van welke gegevens en aannames verweerder het percentage van 7 heeft gebaseerd. In de uitspraak op bezwaar, waarin verweerder met drie andere vergelijkingsobjecten komt, waarvan er één in 2019 en twee in 2020 is/zijn verkocht, ontbreken de percentages van de tussentijdse waardeontwikkeling in 2019 en 2020 en (dus) ook gegevens en aannames die aan deze percentages ten grondslag liggen. In het Taxatieoverzicht, waarin verweerder opnieuw met drie andere vergelijkingsobjecten komt, worden de percentages van de tussentijdse waardeontwikkeling in 2019 en 2020 wel genoemd; nog steeds ontbreken echter de gegevens en aannames die aan deze percentages ten grondslag liggen.  
       18. Uit het vorenstaande volgt dat eiser in bezwaar geen gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van de onderbouwing van de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling waardoor er een informatieachterstand bij eiser is. De rechtbank oordeelt dat de informatieachterstand in beroep is hersteld. Verweerder heeft met zijn toelichting in het verweerschrift en de grafische weergave waarop verkopen van twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2021 zijn weergegeven, in voldoende mate inzicht gegeven in de onderbouwing van de correctiepercentages als resultante van de permanente marktanalyse van verkoopcijfers van twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] . De gemachtigde van eiser heeft in beroep op de onderbouwing van de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd kunnen reageren. Zij heeft daar op de zitting geen gebruik van gemaakt.  
       
       19. De rechtbank maakt gebruik van haar bevoegdheid om het in de bezwaarfase ontstane gebrek in beroep te passeren, met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Het beroep is ongegrond.  
       
       20. Omdat eiser beroep heeft moeten instellen om de door hem gevraagde informatie te verkrijgen, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken en bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de behandeling van het bezwaar, omdat daarvoor geen grondslag is nu geen sprake is van een herroeping of vernietiging van de beschikking. 
       
       21. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     - verklaart het beroep ongegrond; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674; 
     - draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023. 
     
     
     
     
       
         					De rechter is verhinderd deze								uitspraak te ondertekenen 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Bent u het niet eens met deze uitspraak? 
     Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. 
     
     
     
     
   
   
      Het hoofdgebouw is de woning of het vergelijkingsobject zonder de grond en de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning of het vergelijkingsobject. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Onder de afzonderlijk in waardebepaling betrokken gebouwde delen zijn te verstaan de berging van de woning, de bering en kelder van vergelijkingsobject [adres 2] , de berging van vergelijkingsobject [adres 3] en de voorraadkelder en berging van vergelijkingsobject [adres 4] . 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.