ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:4055

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:4055 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-07-2025 / 200.343.936

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-07-01

Zaaknummer: 200.343.936

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:4055

---

Huurovereenkomst woonruimte, artikel 7:224 lid 2 BW, schadevergoeding in verband met oplevering woning in andere staat, verzuim van rechtswege, verkoop woning, geen vergoeding van niet-gemaakte herstelkosten, verkoopschade.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.343.936 
       zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, 11059936 
     
     
     
       
         arrest van 1 juli 2025 (bij vervroeging)  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         
          [appellant]  
       
       die woont in [woonplaats1]  
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, 
       hierna: [de huurder]    
       advocaat: mr. J. Verheij 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]  
       
       die woont in [woonplaats2] 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres 
       hierna: [de verhuurster]  
       advocaat: mr. R.P.G. Schelvis 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1. 
       Naar aanleiding van het arrest van 18 maart 2025 heeft op 9 mei 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna heeft het hof bepaald dat opnieuw arrest zal worden gewezen.  
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [de huurder] huurde van [de verhuurster] een woning (een appartement met berging) in [plaats1] tegen een huur die laatstelijk bedroeg € 791,16 per maand. De huurovereenkomst eindigde op 30 november 2023 en de woning is op die dag door [de huurder] aan [de verhuurster] ter beschikking gesteld. [de verhuurster] wil dat [de huurder] haar de schade vergoedt die zij heeft geleden doordat [de huurder] de woning niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij die heeft ontvangen. Ook wil zij dat [de huurder] alsnog de huur over de maanden augustus 2023 tot en met november 2023 voldoet.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [de verhuurster] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van € 17.730,97, vermeerderd met de wettelijke rente gerekend vanaf 3 april 2024 en over een bedrag van € 15.863,59 tot de dag van betaling. Het bedrag van € 17.730,97 bestaat uit € 3.164,64 aan verschuldigde huurpenningen, € 12.698,95 aan herstelkosten om de woning weer in de aanvangsstaat te krijgen, € 1.665,79 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 201,59 aan wettelijke rente vervallen tot 3 april 2024.   
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter heeft overwogen dat [de huurder] de vordering niet heeft weersproken en die toegewezen, behalve de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten die de kantonrechter heeft gematigd tot € 1.132,14. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. [de verhuurster] concludeert tot verwerping van het hoger beroep. 
       
     
     
       2.4. 
       Het hof zal beslissen dat [de verhuurster] bewijs mag leveren voor de door haar geleden schade en zal iedere verdere beslissing aanhouden.. 
       
       
     
   
   
     
       3 De toelichting op de beslissing van het hof 
     
     
       
         
          [de huurder] is achterstallige huur verschuldigd  
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [de huurder] erkent in hoger beroep dat hij aan [de verhuurster] nog de huur is verschuldigd voor de maanden augustus 2023 tot en met november 2023 voor een totaalbedrag van € 3.164,64. Daarop moet volgens hem echter in mindering komen de door hem bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 760,-- zodat de huurschuld per saldo bedraagt € 2.404,64. [de verhuurster] heeft er evenwel onweersproken op gewezen dat artikel 11.1 van de huurovereenkomst [de huurder] niet toestaat de waarborgsom te verrekenen met de huur (hierna: het verrekeningsbeding).  
       
     
     
       3.2. 
       Het hof overweegt dat [de huurder] de huurovereenkomst niet is aangegaan in de uitoefening van beroep of bedrijf en daarom kwalificeert als consument. Anderzijds stelt het hof vast dat [de verhuurster] de huurovereenkomst in eigen naam is aangegaan en zonder dat daaruit blijkt dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Ook overigens is niet gebleken dat [de verhuurster] bij het aangaan van de huurovereenkomst bedrijfsmatig handelde. Het hof heeft daarom niet ambtshalve te beoordelen of sprake is van een oneerlijk beding (in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen), althans van een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde (in de zin van artikel 6:223 BW) dat/die buiten toepassing moet blijven. Het beroep op het verbod om te verrekenen slaagt en [de huurder] moet daarom de volledige achterstallige huur betalen zonder verrekening met de waarborgsom.  
       
       
         
           De staat van de woning: [de huurder] is tekortgeschoten jegens [de verhuurster] 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Op [de huurder] rustte uit hoofde van de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) en de huurovereenkomst de verplichting de woning bij het einde van de huur op te leveren in de staat waarin hij deze heeft ontvangen. [de huurder] erkent het door [de verhuurster] gemaakte verwijt dat hij bij het einde van de huurovereenkomst niet alle sleutels heeft ingeleverd en de woning heeft achtergelaten met door hem zwart geschilderde kozijnen, biezen van plafond en binnendeuren. Hij betwist niet dat daarbij ook verf op de ramen is gekomen. Hij weerspreekt echter dat hij de woning voor het overige in een andere staat heeft achtergelaten dan waarin hij die heeft ontvangen. Het gaat dan om de door [de verhuurster] gemaakte verwijten dat [de huurder] de woning niet schoon en de berging niet leeg heeft achtergelaten.  
       
     
     
       3.4. 
       Het hof overweegt dat [de verhuurster] in eerste aanleg heeft verwezen naar een bij aanvang van de huur opgemaakte beschrijving van het gehuurde. Daaruit volgt niet dat de woning bij aanvang van de huur schoon en de berging leeg is opgeleverd, zodat ook niet vast is komen te staan dat de woning op die punten bij het einde van de huur in een andere staat verkeerde. Hierbij komt dat [de huurder] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft toegelicht dat in de berging stukken laminaat lagen van de vloer die door de vorige bewoner in de woning is gelegd. Daarom is in het opleveringsformulier de zin dat de berging niet leeg was doorgestreept. Dat formulier is op 30 november 2023 door beide partijen ondertekend. Namens [de verhuurster] is de aanwezigheid van het laminaat bevestigd, waaruit reeds volgt dat bij aanvang van de huur van een lege berging geen sprake was. Hiermee is niet komen vast te staan dat [de huurder] tekort is geschoten doordat hij de woning niet voldoende schoon en de berging niet leeg heeft opgeleverd.  
       
     
     
       3.5. 
       Ten aanzien van de kwijtgeraakte sleutels en de zwart geschilderde kozijnen, biezen van plafond en binnendeuren van de woning staat vast dat [de huurder] niet heeft voldaan aan zijn verplichting de woning in de vereiste staat op te leveren. Anders dan [de huurder] lijkt aan te nemen, kon hij deze verplichting naar haar aard slechts nakomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde. Doordat [de huurder] dat toen niet heeft gedaan, was hij in verzuim zonder dat daarvoor nog een ingebrekestelling was vereist. Een ingebrekestelling is immers bedoeld de schuldenaar ( [de huurder] ) nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk was zonder dat van een tekortkoming sprake is.  In het midden kan daarom blijven of [de verhuurster] nog gelegenheid heeft gegeven aan [de huurder] de woning na 30 november 2023 alsnog in de vereiste staat te brengen (zoals [de verhuurster] stelt, maar [de huurder] betwist). Het voorgaande betekent dat [de huurder] jegens [de verhuurster] tekort is geschoten voor zover hij de woning zwart geverfd heeft achtergelaten en niet alle bij aanvang van de huur aan hem verstrekte sleutels heeft ingeleverd. 
       
       
         
           
            [de verhuurster] mag bewijs leveren voor de door haar geleden verkoopschade  
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Vervolgens komt aan de orde of en in welke omvang [de verhuurster] door deze tekortkoming schade heeft geleden die door [de huurder] vergoed moet worden. [de verhuurster] heeft bij de kantonrechter gesteld dat haar schade bestaat uit de herstelkosten gemoeid met het weer in aanvangsstaat brengen van het gehuurde. Deze herstelkosten heeft zij aan de hand van een overgelegde offerte begroot op € 12.698,95. In hoger beroep heeft [de verhuurster] echter toegelicht dat zij die herstelkosten niet heeft gemaakt omdat zij zich genoodzaakt zag de woning aanvang 2024 te verkopen. [de huurder] betwist dat [de verhuurster] schade heeft geleden.  
     
     
       3.7. 
       Het hof overweegt dat het in deze zaak gaat om een vordering tot vergoeding van de kosten van herstel van door [de huurder] aangebrachte veranderingen aan de woning die niet zijn hersteld en waarbij [de verhuurster] kort na het einde van de huur tot verkoop van de woning is overgegaan. Uit de rechtspraak volgt dat in een dergelijk geval van schade slechts sprake is voor zover het handelen van [de huurder] een nadelige invloed op de bedongen verkoopprijs heeft gehad.  [de verhuurster] kan in dit geval dus geen aanspraak maken op vergoeding van niet-gemaakte herstelkosten.   
       
     
     
       3.8. 
       
        [de verhuurster] stelt echter ook dat zij schade heeft geleden doordat zij bij de verkoop van de woning genoegen heeft moeten nemen met een lagere verkoopprijs door het in 3.3 beschreven schilderwerk. Zij verwijst in dit verband naar een naastgelegen, even groot appartement maar met een meer sobere uitvoering dat eveneens in 2024 is verkocht en € 15.000,-- meer heeft opgebracht dan de woning van [de verhuurster] . [de verhuurster] verwacht daarom dat haar appartement in goede staat € 169.500,-- zou hebben opgebracht. Haar schade bedraagt dus feitelijk € 19.500,--, nog meer dus dan het in deze procedure gevorderde bedrag. [de verhuurster] biedt daarbij aan (nader) bewijs te leveren voor deze stelling. [de huurder] betwist dat [de verhuurster] schade heeft geleden en verwijst naar een door [de verhuurster] overgelegde NVM-stamkaart van andere aan dezelfde straat te koop aangeboden appartementen met vraagprijzen per vierkante meter die lager liggen dan de verkooprijs per vierkante meter die [de verhuurster] voor de woning heeft gerealiseerd. 
       
     
     
       3.9. 
       Het hof overweegt dat in de stellingen van [de verhuurster] ligt besloten dat de staat van de woning van belang was voor de verkoopopbrengst. Het hof acht dat aannemelijk, maar dat betekent ook dat de door [de verhuurster] gestelde schade niet zonder meer volgt uit een vergelijking met de verkoopopbrengst van een andere woning waarvan de staat niet bekend is. Het hof zal [de verhuurster] daarom toestaan het aangeboden bewijs te leveren dat zij door het nalatig handelen van [de huurder] een lagere verkoopprijs heeft gerealiseerd dan zij wanneer geen sprake was geweest van nalatig handelen. Het ligt in de rede dat [de verhuurster] (eerst) schriftelijk bewijs levert door onderbouwing van deze verkoopschade met taxatierapporten waarin de waarde van de woning is getaxeerd rekening houdend met het nalatig handelen en zonder nalatig handelen. Die waarderingen kunnen ook in één taxatierapport worden gegeven. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [de verhuurster] voert in hoger beroep verder aan dat zij een bedrag van € 2.356,48 heeft betaald aan Van der Velde Schoonmaakdiensten voor vervanging van het slot van de voordeur en schoon- en herstelwerkzaamheden. Het hof oordeelt dat zij over deze kosten onvoldoende heeft gesteld door niet duidelijk te maken, bijvoorbeeld aan de hand van een offerte of factuur, welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en in hoeverre die zagen op de tekortkoming van [de huurder] . Van belang daarbij is dat hiervoor al is geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [de huurder] tekort is geschoten doordat hij de woning niet schoon heeft achtergelaten zodat hij voor schoonmaakkosten ook niet schadeplichtig is. Anderzijds staat wel vast dat [de huurder] niet alle sleutels van de woning heeft ingeleverd bij oplevering waardoor voldoende aannemelijk is dat [de verhuurster] het slot van de voordeur van de woning heeft moeten laten vervangen en daardoor schade heeft geleden. Het hof begroot die schade op de voet van artikel 6:97 BW op € 500,--.  
       
     
     
       3.11. 
       
        [de verhuurster] heeft ten aanzien van het beroep van [de huurder] op verrekening erop gewezen dat de door [de huurder] betaalde waarborgsom van € 760,-- wel kan worden verrekend met de door hem te vergoeden opleveringsschade. Het hof zal die waarborgsom daarom in mindering brengen op het door het hof nog definitief vast te stellen bedrag aan schadevergoeding dat door [de huurder] moet worden betaald.   
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [de huurder] is het niet eens met de door de kantonrechter toegewezen bedrag van  € 1.132,14, aan buitengerechtelijke incassokosten omdat hij slechts € 2.404,64 aan [de verhuurster] is verschuldigd waarvoor de incassokosten hoogstens € 360,60 bedragen. Het hof heeft in 3.1 echter geoordeeld dat [de huurder] een huurschuld heeft van € 3.164,64. De voor die huurschuld door [de verhuurster] verzonden aanmaningen van 18 oktober 2023 en 28 november 2023  (‘veertiendagenbrieven’) voldoen aan de door de wet gestelde eisen en zijn door [de huurder] ontvangen, zodat [de verhuurster] voor die schuld aanspraak heeft op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van totaal (€ 430,78 + € 143,60 =) € 574,38. Of [de verhuurster] ook recht heeft op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten voor de door haar geleden schade, zal het hof beoordelen nadat het die schade definitief heeft vastgesteld.  
       
     
     
       3.13. 
       
        [de huurder] maakt tot slot bezwaar tegen het door de kantonrechter toegewezen bedrag voor zover daarin is opgenomen een bedrag van € 201,59 aan vervallen wettelijke rente tot 3 april 2024. Hij voert aan dat hij niet eerder dan 18 oktober 2023 in verzuim is komen te verkeren waardoor de vervallen wettelijke rente tot 3 april 2024 slechts € 85,14 bedraagt. Het hof overweegt dat [de verhuurster] er terecht op heeft gewezen dat [de huurder] de maandelijks  verschuldigde huur telkens voor de eerste dag van de betreffende maand moest voldoen. Bij gebreke van tijdige betaling kwam hij op de eerste dag van de betreffende maand van rechtswege in verzuim te verkeren en werd hij vanaf die dag ook wettelijke rente over de huur voor die maand verschuldigd. Het hof zal de wettelijke rente in zoverre toewijzen.  
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       Het hof staat [de verhuurster] toe het in 3.9 bedoelde bewijs te leveren dat zij door het nalatig handelen van [de huurder] verkoopschade heeft geleden. Het hof verzoekt [de verhuurster] zich er eveneens over uit te laten of, wanneer zij het bewijs allereerst wil leveren met het/de hiervoor door het hof genoemde taxatierapport(en), zij ook overigens nog bewijs van de gestelde schade aanbiedt en zo ja, op welke andere wijze zij dat bewijs wil leveren.  Het hof zal de zaak daarvoor verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte door [de verhuurster] . Vervolgens mag [de huurder] daarop bij akte antwoorden. Iedere verdere beslissing houdt het hof aan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van 29 juli 2025 voor het nemen door [de verhuurster] van de in 3.14 bedoelde akte  
       
     
     
       4.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan.  
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart,  S.C.P. Giesen en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.  
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
      HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen) 
   
   
      HR 26 april 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AD9339, NJ 2004, 210 (Sparrow/Van Beukering), rov. 3.4.2