ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:2113

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:2113 Gerechtshof Amsterdam , 28-07-2020 / 200.257.057/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-07-28

Zaaknummer: 200.257.057/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:2113

---

Vordering van aspirant-koper tegen verkopend makelaarskantoor op grond van onrechtmatige daad, erin bestaande dat dat kantoor het bod van eiser niet heeft doorgeleid naar de verkoper en zo heeft verhinderd dat een koopovereenkomst tot stand kwam, althans de onderhandelingen heeft afgebroken op een moment dat dat niet meer mocht. Niet is komen vast te staan dat eiser een (voldoende concreet) bod heeft gedaan. Ook bestonden er geen vergevorderde exclusieve onderhandelingen. Verder heeft de makelaar zelf niet een op hem als (NVM-)makelaar persoonlijk rustende zorgvuldigheidsverplichting geschonden.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.257.057/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/267976/HA ZA 17-876 
     
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2020 
       
     
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. C.J. Loggen-ten Hoopen te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 VOF KUIJS REINDERS KAKES, 
     
       gevestigd te Zaandam, 
       en haar vennoten 
       1a.  JEEN B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam,  
       1b.  ATALANTA I B.V. , 
       gevestigd te Wormer, 
       1.c.  KRUISBERG B.V. , 
       gevestigd te Heemskerk, 
       1d.  SNOEKBAARS DEELNEMINGSMAATSCHAPPIJ B.V. ,  
       gevestigd te Krommenie, 
       1e.  ANLO II B.V. , 
       gevestigd te Wormer,  
       1d.  M. WOLTHUIS DEELNEMINGSMAATSCHAPPIJ B.V. , 
       gevestigd te Abcoude, 
       en 
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       wonend te [woonplaats] ,  
       geïntimeerden 
       advocaat: mr. H.J. Delhaas te Amsterdam. 
     
     
     
     
       De partijen worden hierna [appellant] en KRK c.s. genoemd. Geïntimeerde sub 1 en 2 afzonderlijk worden aangeduid als KRK respectievelijk [geïntimeerde sub 2] .  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 29 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 31 oktober 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en KRK c.s. als gedaagden.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord.  
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 juni 2020 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verstrekt.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn oorspronkelijke eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn (gewijzigde) vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.  
       KRK c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. KRK c.s. hebben erop gewezen dat tevens de ontvangst van de brief van 11 januari 2007 vast staat. Het hof zal de feiten daarmee aanvullen. De feiten zijn de volgende.  
     
     
     a. [appellant] is zelfstandig ondernemer, onder meer in vastgoed. KRK drijft een onderneming die zich bezig houdt met alle facetten van vastgoed. [geïntimeerde sub 2] is algemeen directeur, registermakelaar en taxateur bij KRK en bestuurder van een van haar vennoten. 
     
     b. Eind 2007 was het kantoorpand aan de [adres] (hierna: het pand) eigendom van EuroHypo AG (hierna ook: Eurohypo of de verkoper). KRK was door Eurohypo ingeschakeld als makelaar voor de verkoop van het pand.  
     
     c. Op 20 december 2007 heeft [appellant] , vergezeld van zijn zoon en een neef, het pand bezichtigd samen met [geïntimeerde sub 2] namens KRK. 
     
     d. Bij brief van 11 januari 2008, door [appellant] ontvangen op 14 januari 2008, heeft [geïntimeerde sub 2] namens KRK aan [appellant] onder meer geschreven: 
     
     
       
         De verkoper van [adres] waarin u geïnteresseerd bent, verzoekt of u uw (mogelijke) bieding schriftelijk zou willen verwoorden. Aangezien u gezegd heeft dat deze bieding vooralsnog uitgebracht zal worden onder het voorbehoud van het verkrijgen van de benodigde financiering, is het verzoek of uw bank een aanvullende brief zou kunnen verstrekken met de melding dat uw financieringsaanvraag in behandeling zal worden genomen en dat de bank zal onderzoeken of de gewenste financiering geaccordeerd zal worden. 
       
       
         Na ontvangst van uw schriftelijke bieding en aanvulling van uw bank, berichten wij onze opdrachtgever en zullen na goedkeuring van onze opdrachtgever aan u terugberichten dat er tussen partijen een exclusieve onderhandeling is ontstaan. 
       
     
     
     e. Bij brief van 22 januari 2008 heeft [geïntimeerde sub 2] namens KRK aan [appellant] onder meer geschreven: 
     
     
       
         Na ons schrijven van 11 januari 2008 hebben wij geen schriftelijke bieding en geen aanvullende brief van uw bank mogen ontvangen. 
       
       
         	Voor alle duidelijkheid het volgende: 
       
       
         Op dit moment zijn wij in een exclusieve onderhandeling met een andere partij voor het gebouw. Deze onderhandelingen zullen hoogstwaarschijnlijk in een overeenkomst uitmonden. Uw teleurstelling over het feit dat het pand naar een ander gaat, heeft u uitgesproken.  
       
       
         Echter, u heeft naar ons niet gereageerd sinds onze laatste brief van 11 januari 2008 waarin wij bevestigden dat u pas een exclusieve positie kunt krijgen na een schriftelijke bieding en een aanvullende brief van uw bank, alsmede goedkeuring hierover van onze opdrachtgever.  
       
     
     
     f. Bij brief van 29 januari 2008 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] een brief gestuurd aan KRK ter attentie van [geïntimeerde sub 2] en daarin onder meer geschreven: 
     
     
       
         Cliënt heeft medio december 2007 een eerste bod uitgebracht op het perceel [adres] (…). In het kader van de onderhandelingen heeft cliënt begin januari 2008 zijn bod verhoogd tot € 3.250.000,--. Bij schrijven d.d. 11 januari 2008 heeft U de bieding van cliënt schriftelijk bevestigd mede ten behoeve van de financieringsaanvraag van cliënt bij de ABN AMRO gezien het financierings-voorbehoud.  
       
       
         Tevens geeft U in genoemde brief aan dat na ontvangst van de schriftelijke bieding en een bevestigingsschrijven van de bank en na goedkeuring van de opdrachtgever een exclusieve onderhandeling tussen partijen is ontstaan.  
       
       
         	(…) 
       
       
         Op 17 januari 2008 had cliënt – bij Uw afwezigheid – contact met Uw secretaresse en heeft hij medegedeeld dat de bank binnen twee werkdagen met een positief advies op papier zou komen. Dit werd akkoord bevonden.  
       
       
         	(…) 
       
       
         Op 21 januari 2008 deelt U cliënt in telefonisch overleg mede dat U met een ander een exclusief onderhandelingstraject bent ingegaan. (…) 
       
       
         Cliënt acht Uw handelen in strijd met de goede trouw in de pre-contractuele fase. U was in verregaande onderhandeling met cliënt. Er zijn nadere afspraken gemaakt, in het kader waarvan cliënt aanzienlijke kosten heeft moeten maken. U kunt deze onderhandelingen niet afbreken onder de mededeling aan cliënt dat U een andere partij prevaleert.  
       
       
         Hierbij verzoek en voorzoveel nodig sommeer ik U de onderhandelingen met cliënt te heropenen en mee te werken aan een goede afronding daarvan.  
       
     
     
     g. Op 30 januari 2008 heeft Eurohypo het pand voor een bedrag van € 3.400.000,= verkocht aan een derde. Het pand is op 28 maart 2008 geleverd.  
     
     h. KRK heeft in haar administratie een overzicht opgenomen van de correspondentie over het pand waarbij de inhoud van de correspondentie in een kopje is samengevat. Op een printscreen van dat overzicht staat onder meer: 
     
     
       
         	20080116 em van [A] mag wel voor 3250000 
       
     
     
     
       
         	(…) 
       
     
     
     
       
         	20080118 email fax Eurohypo reactie op bod 
       
     
     
     
       
         	2008118 fax [X] advocaten bieding 3… 
       
     
     
     
       
         	20080121 em aan [A] inz ontb vw koo 
       
     
     
     
       
         	(…) 
       
     
     
     
       
         	20080121 fax aan [B] zijn in onderhan 
       
     
     
     i. Bij brief van 26 november 2012 aan KRK ter attentie van [geïntimeerde sub 2] heeft mr. Loggen - ten Hoopen namens [appellant] zowel KRK als [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade op de grond dat (primair) [geïntimeerde sub 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst ter zake van het pand en (subsidiair) [geïntimeerde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen over een koopovereenkomst met betrekking tot het pand af te breken.  
     
     j. Op verzoek van [appellant] heeft de rechtbank Noord-Holland bij beschikking van 28 maart 2014 een voorlopig getuigenverhoor gelast. Vervolgens zijn op 8 juli 2014 onder anderen [appellant] , zijn hiervoor onder c. genoemde neef en [geïntimeerde sub 2] gehoord als getuigen.  
     
     k. [appellant] heeft als getuige onder meer verklaard: 
     
     
       
         Rond kerst 2007, (…), benaderde [geïntimeerde sub 2] mij opnieuw om het pand te bezichtigen. (…) Na de bezichtiging stonden we beneden in het pand en heb ik gezegd € 3.350.000,00, dat was mijn prijs. (…) [geïntimeerde sub 2] zei ook nog “akkoord” en “absoluut”. Op dat moment ging ik er vanuit dat het tot een akkoord was gekomen. (…) 
       
       
         Net na kerst en vlak voor Oud en nieuw heb ik ook nog contact gehad met [geïntimeerde sub 2] . Dat was om de zaak warm te houden. Het bedrag € 3.250.000,00 was in orde, dat bevestigde hij mij steeds. Dat heb ik wel tien keer gehoord. U vraagt mij of [geïntimeerde sub 2] ook heeft gezegd dat de achterliggende verkopende partij zelf akkoord was. Ja, ik weet dat KRK niet de eigenaar van het pand was. (…) 
       
       
         Het klopt dat ik begin januari de brief van KRK van 11 januari 2008 ontving (…). Ik was daarover zeer verontwaardigd. [geïntimeerde sub 2] en ik hadden het beklonken. 
       
     
     
     l. [geïntimeerde sub 2] heeft als getuige onder meer verklaard: 
     
     
       
         Ik herinner me dat er meer mensen bij waren tijdens de bezichtiging in december 2007 met [appellant] . (…) Er werd tijdens de bezichtiging en ook daarna niet onderhandeld over de prijs. Er is ook geen prijs genoemd door [appellant] . Het was een vrijblijvende bezichtiging. Ik zal hem wel uitleg hebben gegeven over de verlaging van de vraagprijs. Naderhand heeft [appellant] zoiets gezegd als “ik denk dat ik bereid ben € 3.250.000,00 te betalen. Dat was in december of januari. [appellant] was niet heel duidelijk, hij zei niet “ik bied”, maar hij zei het zoals ik zojuist verklaarde en er was ook sprake van een financieringsvoorbehoud. (…) Naar aanleiding van de mededeling van [appellant] heb ik overleg gehad met Eurohypo. Eurohypo wilde wellicht nadenken over verkoop tegen de genoemde prijs van [appellant] maar wilde daar dan wel een schriftelijke bieding en een bericht van zijn bank bij dat daar daadwerkelijk een financieringsaanvraag in behandeling was. (…) Vandaar dus mijn brief van 11 januari 2008 aan [appellant] (…). We waren op dat moment dus niet met elkaar in onderhandeling. Ik weet niet eens of daadwerkelijk sprake was van een bod en ook niet of dat via een vennootschap of persoonlijk zou gaan. Ik heb zeker niet gezegd dat het bedrag van € 3.250.000,00 geaccordeerd was door Eurohypo. 
       
       
         	(…) 
       
       
         Mijn contactpersoon bij Eurohypo was [A] . U wijst mij op de print screen die als bijlage 2 bij de pleitnota van mr. Hartog van 14 maart 2014 is overgelegd en waarin staat “van [A] mag wel voor 3250000” op 16 januari 2008. Dat klopt. Ik heb met [A] besproken dat er iemand was die mogelijk een bieding wilde gaan doen voor dat bedrag. [A] heeft toen zoiets gezegd als “mocht je die bieding krijgen, dan voel ik daar wel voor”. Hij wilde wel zaken doen, maar had dan een schriftelijk bod en een brief van de bank nodig om het intern bij Eurohypo te kunnen doorzetten. In die week heb ik echter geen stukken gekregen van [appellant] .  
       
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd een verklaring voor recht dat KRK en [geïntimeerde sub 2] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld door te verhinderen dat gevolg werd gegeven aan de koopovereenkomst tussen [appellant] en Eurohypo, althans door de onderhandelingen over een dergelijke koopovereenkomst af te breken op een moment dat hun dat niet meer vrij stond en veroordeling van KRK c.s. tot vergoeding van de schade die [appellant] daardoor heeft geleden, nader op te maken bij staat. Meer subsidiair heeft [appellant] gevorderd een verklaring voor recht dat [geïntimeerde sub 2] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door schending van een op hem rustende zorgvuldigheidsnorm en veroordeling van [geïntimeerde sub 2] tot vergoeding van de schade die [appellant] daardoor heeft geleden, nader op te maken bij staat.  
       
     
     
       3.2 
       KRK c.s. hebben betwist dat tussen [appellant] en Eurohypo een koopovereenkomst tot stand is gekomen of dat daarover onderhandelingen zijn gevoerd die in een dermate vergevorderd stadium waren, dat het afbreken als onrechtmatig kan worden beschouwd. KRK c.s. hebben tevens betwist dat [geïntimeerde sub 2] een voor hem persoonlijk geldende zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden.  
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en daartoe, samengevat, als volgt overwogen. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde sub 2] in een telefoongesprek op 11 januari 2008 namens de verkoper akkoord zou zijn gegaan met een bod van [appellant] , mist iedere onderbouwing en wordt gepasseerd. De eventuele aanvaarding van een bod die besloten zou liggen in een (hiervoor onder 2.h. aangeduide) e-mail van 16 januari 2008 van [A] (hierna: [A] ) van Eurohypo aan KRK heeft [appellant] nooit bereikt, zodat daarmee geen koopovereenkomst tot stand kan zijn gekomen. Bovendien volgt uit die beknopt weergegeven mededeling niet zonder meer, mede in het licht van hetgeen [geïntimeerde sub 2] als getuige daarover heeft verklaard, dat daarmee een concreet bod van [appellant] is aanvaard. Voorts leidt de enkele stelling van [appellant] dat hij een bod heeft gedaan, ook als die juist is, nog niet tot de conclusie dat onderhandelingen werden gevoerd. Uit de brief van 11 januari 2008 blijkt dat Eurohypo eerst een schriftelijk bod wilde ontvangen, dat [appellant] vervolgens niet heeft uitgebracht, zodat geen onderhandelingen tot stand zijn gekomen. Bovendien blijkt uit de stellingen van [appellant] dat hij aan zijn bod verscheidene voorwaarden verbond, zodat niet valt in te zien dat de gestelde onderhandelingen zo exclusief waren dat de verkoper niet met andere bieders in gesprek mocht gaan. Feiten of omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen desalniettemin onaanvaardbaar maken, zijn door [appellant] niet gesteld. Het voorgaande geldt ook voor [geïntimeerde sub 2] persoonlijk, zodat ook de verwijten aan zijn adres geen doel treffen.  
       
     
     
       3.4 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met drie grieven op. 
       
       
         
           Grief I 
         
       
       
     
     
       3.5 
       In hoger beroep heeft [appellant] zijn primaire standpunt gewijzigd. Hij stelt thans dat KRK en [geïntimeerde sub 2] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld doordat zij de aanvaarding door Eurohypo van zijn bod niet naar hem hebben doorgeleid en aldus hebben verhinderd dat tussen Eurohypo en hem een koopovereenkomst tot stand kwam. Volgens [appellant] strookt het standpunt van KRK c.s. dat hij geen bod heeft gedaan, niet met het feit dat [geïntimeerde sub 2] zijn bod van € 3.250.000,= wel aan Eurohypo heeft voorgelegd. Eurohypo is met dat bod akkoord gegaan, zoals blijkt uit de vermelding in de printscreen: “em van [A] mag wel voor 3250000”. Hierdoor was er overeenstemming tussen koper en verkoper. Door toedoen van KRK heeft het akkoord van de verkoper hem echter nooit bereikt, waardoor geen overeenkomst tot stand is gekomen. Nu KRK c.s. stellen dat door [A] geen akkoord is gegeven op een bod, maar slechts een algemene aanwijzing over de verkoopprijs, dienen KRK c.s. de desbetreffende e-mail in het geding te brengen, aldus nog steeds [appellant] .  
       
     
     
       3.6 
       In de inleidende dagvaarding heeft [appellant] doen stellen dat [geïntimeerde sub 2] tijdens de bezichtiging op 20 december 2007 heeft gezegd dat de prijs inmiddels was gezakt van € 5.000.000,= tot € 3.500.000,=, maar dat de minimale verkoopprijs € 3.250.000,= was en dat [appellant] toen met dat laatste bedrag heeft ingestemd, waarna [geïntimeerde sub 2] te kennen gaf dat ze eindelijk zaken konden gaan doen en dat het goed zou komen. Ter zitting in eerste aanleg heeft [appellant] daaraan toegevoegd dat [geïntimeerde sub 2] tijdens de bezichtiging te kennen gaf dat [appellant] onder € 3.250.000,= geen kans maakte, waarna [appellant] met dat bedrag akkoord was gegaan, mits vergunningen en financieringen konden doorgaan. Uit deze schets van de gang van zaken valt niet af te leiden dat door [appellant] een concreet aanbod is gedaan dat door Eurohypo is aanvaard in de hiervoor onder 2.h. genoemde e-mail van [A] . [geïntimeerde sub 2] sprak kennelijk over een bodemprijs, waaronder onderhandelen hoe dan ook zinloos zou zijn. Toen [appellant] zich bereid verklaarde die bodemprijs te betalen, was het begrijpelijk dat [geïntimeerde sub 2] zei dat zij zaken konden gaan doen. Dat wil echter nog niet zeggen dat [appellant] daadwerkelijk een bieding heeft gedaan. Een bieding op een onroerende zaak behelst immers meer dan het noemen of accorderen van een prijs, zeker als het de bedoeling is dat (ontbindende of opschortende) voorwaarden zullen gaan gelden. De inhoud van die voorwaarden is door [appellant] slechts in de meest globale termen aangeduid en uit niets blijkt dat daarover door partijen ooit in meer detail is gesproken. Onder deze omstandigheden kan de mededeling van [A] dat het voor € 3.250.000,= mocht, niet als een aanvaarding van een aanbod worden beschouwd, maar slechts als het noemen dan wel bevestigen van de bodemprijs. 
       
     
     
       3.7 
       Daarbij komt dat al voordat [A] meergenoemde e-mail aan KRK stuurde, [appellant] op 14 januari 2008 de brief van [geïntimeerde sub 2] had ontvangen waarin was medegedeeld dat Eurohypo een (eventuele) bieding in schriftelijke vorm wenste te ontvangen met daarbij een brief van de financierende bank. Er bestaat geen enkele reden om aan te nemen dat Eurohypo enige dagen later zonder dat aan die vormvoorschriften was voldaan, onvoorwaardelijk akkoord zou zijn gegaan met een in zo vage termen gesteld ‘aanbod’ tot het aangaan van een koopovereenkomst onder (ontbindende of opschortende) voorwaarden.  
       
     
     
       3.8 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire stellingen van [appellant] onvoldoende zijn om tot toewijzing van zijn vordering te kunnen leiden. Aan overlegging van de desbetreffende e-mail van [A] , die KRK c.s. tot heden niet in het geding hebben gebracht omdat zij de correspondentie met de opdrachtgeefster van KRK als vertrouwelijk beschouwen, heeft het hof onder de gegeven omstandigheden geen behoefte en het algemene bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd. De eerste grief faalt.  
       
       
         
           Grief II 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Subsidiair voert [appellant] het volgende aan. Eurohypo en [appellant] waren het eens over de omvang van het gekochte, de staat daarvan en de prijs en dus over de essentialia van de koopovereenkomst. Dat het bod onder voorbehoud van financiering en vergunning is gedaan, maak dat niet anders, aangezien die voorbehouden ook in een koopovereenkomst kunnen worden opgenomen. [appellant] en Eurohypo waren dan ook in een zo vergevorderd stadium van onderhandelingen, dat het KRK niet vrij stond die onderhandelingen af te breken. Doordat [geïntimeerde sub 2] tijdens de bezichtiging op 20 december 2007 heeft verklaard dat bij een bod van € 3.250.000,= een koopovereenkomst tot stand zou komen, heeft KRK bijgedragen aan het vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. De brief van 11 januari 2008 was slechts een verdere stap in de onderhandelingen, namelijk met betrekking tot het financieringsvoorbehoud. In die brief was geen termijn genoemd, waaruit [appellant] mocht afleiden dat hij in vergevorderde exclusieve onderhandeling was. Het pand stond op dat moment immers ook al zeer lang tevergeefs te koop, aldus nog steeds [appellant] . 	 
       
     
     
       3.10 
       Hiervoor werd al overwogen dat [geïntimeerde sub 2] tijdens de bezichtiging een bodemprijs heeft genoemd en dat het in dat verband begrijpelijk is dat [geïntimeerde sub 2] zei dat zij zaken konden gaan doen, toen [appellant] zich bereid verklaarde die bodemprijs te betalen. [geïntimeerde sub 2] ontkent dat hij zich in zo positieve termen heeft uitgelaten als [appellant] stelt, maar zelfs als dat anders zou zijn, heeft [geïntimeerde sub 2] naar het oordeel van het hof niets miszegd en geen onjuiste verwachtingen gewekt. De mededeling dat een prijs van € 3.250.000,= voor Eurohypo aanvaardbaar was, is immers juist gebleken. Als makelaar was [geïntimeerde sub 2] de bode en niet de vertegenwoordiger van Eurohypo. Zoals [appellant] heeft moeten begrijpen, was [geïntimeerde sub 2] dus niet in de positie om verdergaande uitlatingen te doen met betrekking tot een bod van [appellant] dat nog moest worden geconcretiseerd. De onderhandelingen tussen Eurohypo en [appellant] zijn vervolgens niet van de grond gekomen om de enkele reden dat [appellant] geen schriftelijk bod heeft ingediend. Het stellen van die eis stond Eurohypo op dat moment nog vrij.  
       
     
     
       3.11 
       Verder doet [appellant] het ten onrechte voorkomen alsof van hem werd gevergd dat hij de financiering rond kreeg in de korte periode tussen de ontvangst van de brief van 11 januari 2008 en de aanvaarding door Eurohypo van het bod van de uiteindelijke koper. In de brief van 11 januari 2008 werd immers slechts gevraagd om een bevestiging van de bank dat de financieringsaanvraag  in behandeling  zou worden genomen. Het komt het hof voor dat [appellant] , die stelt al maanden met de voorbereiding bezig te zijn geweest, eenvoudig en snel aan de gestelde voorwaarden had kunnen voldoen. Dat hij heeft gemeend de tijd te kunnen nemen, komt voor zijn eigen rekening; hij had erop bedacht moeten zijn dat de recente sterke verlaging van de vraagprijs kapers op de kust kon brengen. Door [appellant] is niets gesteld waaruit volgt dat hij gerechtvaardigd erop vertrouwde met Eurohypo in exclusieve onderhandeling te zijn. 
       
     
     
       3.12 
       Al met al kan niet worden geoordeeld dat KRK de onderhandelingen over de koop van het pand op onrechtmatige wijze heeft afgebroken. [appellant] heeft geen bewijs aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat ook in dit verband het bewijsaanbod wordt gepasseerd. Ook de tweede grief slaagt dus niet. 
       
       
         
           Grief III 
         
       
       
     
     
       3.13 
       Meer subsidiair betoogt [appellant] dat [geïntimeerde sub 2] jegens hem niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het feit dat KRK heeft verhinderd dat een koopovereenkomst tot stand kwam, althans de onderhandelingen daarover onrechtmatig heeft afgebroken, valt hem ook persoonlijk aan te rekenen. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 2] gehandeld is strijd met de NVM Erecode door zijn functie niet betrouwbaar uit te voeren en niet helder te communiceren (punt 1) en niet tijdig kenbaar te maken dat er meer gegadigden waren (punt 4), aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.14 
       Hiervoor werd reeds overwogen dat KRK niet heeft verhinderd dat een koopovereenkomst tot stand kwam en de onderhandelingen daarover ook niet onrechtmatig heeft afgebroken. Naar het oordeel van het hof was [geïntimeerde sub 2] niet verplicht aan [appellant] een termijn te stellen voor het concretiseren van zijn interesse voor het pand en was hij ook niet verplicht aan [appellant] te melden dat er mogelijk andere belangstellenden waren. Ook is hiervoor reeds overwogen dat [geïntimeerde sub 2] , als bode van de verkoper, tijdens de bezichtiging geen onjuiste verwachtingen heeft gewekt of onjuiste mededelingen heeft gedaan. Ook deze grief heeft dus geen succes.  
       
       
         
           Slotsom  
         
       
       
     
     
       3.15 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden verwezen in de kosten van het geding in hoer beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       wijst af de in hoger beroep gewijzigde vordering;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van KRK c.s. begroot op € 741,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, J.C.W. Rang en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020.