ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:6296

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:6296 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 29-06-2021 / 20/00689

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-29

Zaaknummer: 20/00689

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:6296

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Leeuwarden 
     
     
       nummer 20/00689 
       uitspraakdatum: 29 juni 2021nummer 07/00562 0111 
     
     
     
       
         Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 april 2020, nummer AWB 19/6133, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Munitax  (hierna: de heffingsambtenaar). 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 970.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 april 2020 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 11 mei 2021 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] . 
     
     
       1.7 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een pleitnota aan het Hof gezonden, welke is doorgestuurd naar de heffingsambtenaar. Deze pleitnota wordt geacht te zijn voorgelezen. 
     
     
       1.8 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een vrijstaande semi-bungalow met een souterrain met bassin en een aangebouwde garage uit het bouwjaar 1988. De inhoud van de onroerende zaak, exclusief souterrain en garage is ongeveer 1.107 m³ en het perceel is ongeveer 2.354 m². 
     
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 900.600 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag. 
       
     
     
       3.3 
       De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
       3.4 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018. 
       
     
     
       4.2 
       De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 18 november 2019, opgesteld door [B] , met bijbehorende waardematrix. Belanghebbendes stelling dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan één jaar vindt geen steun in het recht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak, die is vastgesteld op € 1.027.802, onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten: 
       - [a-straat] 7 te [Z] , verkocht op 1 mei 2017 voor € 1.185.000,  
       - [b-straat] 3 te [Z] , verkocht op 7 maart 2017 voor € 925.000 en  
       - [a-straat] 22 te [Z] , verkocht op 15 oktober 2018 voor € 1.165.000. 
       
     
     
       4.3 
       Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, indien met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentie-objecten aan te dragen.	 
       
     
     
       4.4 
       Belanghebbende heeft gewezen op [b-straat] 18 te [Z] . Van dit door belanghebbende opgevoerde referentie-object zijn evenwel geen (recente) transactiegegevens voor handen, zodat het Hof aan dit referentie-object voorbij gaat. Andere referentie-objecten heeft belanghebbende niet aangedragen. Belanghebbende heeft weliswaar een overzicht van in de buurt van de onroerende zaak gelegen objecten overgelegd, maar daarbij geen recente objectgegevens en transactiegegevens overgelegd.  
       
     
     
       4.5 
       Voorts geldt, zoals de Rechtbank met juistheid heeft overwogen, dat voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde slechts van belang is of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Anders dan belanghebbende meent, is de procentuele waardestijging in een jaar van de onroerende zaak en van de referentieobjecten niet van zelfstandige betekenis. Er is, naar het oordeel van het Hof, dan ook geen sprake van willekeur, nu de stijgingspercentages van elkaar afwijken dan wel afwijken van de gemiddelde waardestijging van onroerende zaken in de gemeente. De heffingsambtenaar moet enkel aannemelijk maken dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Ook doet de waarde van de onroerende zaak op een latere waardepeildatum niet ter zake. 
       
     
     
       4.6 
       Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de onroerende zaak, alle vrijstaande woningen in [Z] , voldoende doelmatig en gelegen aan een rustige weg in een woonwijk. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar voorts aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met de verschillen is, zoals de Rechtbank met juistheid heeft overwogen, rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. In het taxatierapport is rekening gehouden met de verschillen in bouwjaar, perceeloppervlakte, woninginhoud, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en bijgebouwen. In de kubieke meterprijs heeft de heffingsambtenaar verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen verwerkt en in de prijs per vierkante meter komt de wet van het afnemend grensnut tot uitdrukking.  
       
     
     
       4.7 
       Belanghebbende heeft voorts gesteld dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak de waarde niet is teruggerekend naar waardepeildatum 1 januari 2018. Naar blijkt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, is de waarde vastgesteld naar het waardeniveau op waardepeildatum 1 januari 2018. Dat een inpandige taxatie pas op 16 december 2019 heeft plaatsgevonden, doet daaraan niet af. De omstandigheid dat de transactiegegevens van de opgevoerde referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum is, anders dan belanghebbende meent, nu juist noodzakelijk om te komen tot het waardeniveau op waardepeildatum. 
       
     
     
       4.8 
       Belanghebbende heeft ook gesteld dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Hij beroept zich in dat verband ook op de zogenoemde meerderheidsregel.  
       
     
     
       4.9 
       
         Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, BNB 2005/298 en nr. 39953, BNB 2005/299, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente (vgl. HR 6 oktober 2006, nr. 40 443, ECLI:NL:HR:2006: 
         AY9489). 
       
       
     
     
       4.10 
       Naar het oordeel van het Hof, maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de in dat verband door hem genoemde onroerende zaken identiek zijn aan de onroerende zaak. Er zijn relevante verschillen in onder meer ligging, afwerkingsniveau, uitzicht, licht- en zoninval en onderhoud van de binnenzijde van de appartementen. Belanghebbende heeft in dat verband zelf gesteld dat de woningen aan de [a-straat] en aangrenzende lanen te [Z] alle onder architectuur zijn gebouwd en daarmee individuele unieke woningen zijn. Belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel slaagt reeds daarom niet. Het Hof wijst  erop dat vergelijkbaar iets anders is dan identiek. 
       
     
     
       4.11 
       Indien en voor zover belanghebbende mede heeft willen betogen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden doordat de onroerende zaak meer in waarde is gestegen ten opzichte van de vorige waardepeildatum dan de opgevoerde referentieobjecten, volgt het Hof belanghebbende niet in die stelling. Zoals hiervoor – onder 4.5 – is overwogen, zijn (verschillen in) waardestijging per jaar niet relevant voor de waardevaststelling per waardepeildatum. Voor het overige heeft belanghebbende niet voldaan aan zijn stelplicht, met name heeft hij niet gesteld dat de heffingsambtenaar individuele gevallen bewust heeft begunstigd, dan wel dat hij begunstigend beleid heeft gevoerd. 
       
     
     
       4.12 
       Gelet op het vorenoverwogene, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de	De voorzitter, 
       uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               
             
             
               (P. van der Wal) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 juni 2021. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.