ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:8498

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:8498 Rechtbank Noord-Holland , 21-10-2020 / 7808503

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-10-21

Zaaknummer: 7808503

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:8498

---

Huur woonruimte. Oplevering bij einde huur. Nicotineaanslag. Verrekening met voorschotten nutsvoorzieningen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 7808503 / CV EXPL 19-7563 
       Uitspraakdatum: 21 oktober 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats]  
       eiser in conventie verweerder in reconventie 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. J. Jong 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] 2. [gedaagde sub 2] ,  
     
       beiden wonende te [woonplaats] 
       gedaagden in conventie eisers in reconventie 
       verder te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.  
       procederend in persoon 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 27 mei 2019 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.  
       
     
     
       1.2. 
       Op 2 december 2019 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zich in het dossier bevinden. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 2 juli 2019 en [gedaagde sub 1] c.s. bij brieven van 15 oktober en 2 november 2019 nog stukken toegezonden. [eiser] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.  
       
     
     
       1.3. 
       Omdat de kantonrechter te wiens overstaan de mondelinge behandeling had plaatsgevonden, door ziekte niet in staat was om vonnis te wijzen, zijn partijen in de gelegenheid gesteld om kenbaar te maken of zij een nieuwe mondelinge behandeling wensten. Vervolgens is op verzoek van [gedaagde sub 1] c.s. een datum voor een mondelinge behandeling bepaald. Deze heeft vanwege de corona-crisis geen doorgang kunnen vinden en partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk verder te procederen.  
       
     
     
       1.4. 
       
        [eiser] heeft daarop schriftelijk gereageerd en zijn conclusie van antwoord in reconventie (nogmaals) ingediend. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daarop een conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie genomen. Ten slotte heeft [eiser] een conclusie van dupliek in reconventie ingediend.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 december 2010 heeft [eiser] van [gedaagde sub 1] c.s. gehuurd het appartement aan [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 474,71 per maand en een voorschot voor bijkomende leveringen van € 125,29 per maand (waarvan € 90,- als voorschot voor de levering voor gas, water en elektriciteit). 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] heeft bij aanvang van de huur een bedrag van € 650,- aan waarborgsom betaald.  
       
     
     
       2.3. 
       In het pand waarvan de woning deel uitmaakt, zijn vier gescheiden woonruimten aanwezig. Geen van deze woonruimten heeft een eigen verbruiksmeter. Daarom is overeengekomen dat aan [eiser] 1/4e deel van het verbruik wordt doorbelast.  
       
     
     
       2.4. 
       In de jaren 2011, 2012 en 2013 heeft de eindafrekening geleid tot een terugbetaling aan [eiser] . Vanaf 2013 heeft [eiser] geen eindafrekeningen meer ontvangen.  
       
     
     
       2.5. 
       Bij e-mail van 31 januari 2019 heeft [eiser] de huur opgezegd tegen 1 maart 2019. Daarbij heeft hij aanspraak gemaakt op terugbetaling van teveel betaalde voorschotten inzake de nutsvoorzieningen.  
       
     
     
       2.6. 
       Bij e-mail van 6 februari 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1] c.s. laten weten dat de huuropzegging voorlopig kwam te vervallen en in zou gaan op een latere datum wanneer concreet zou zijn gebleken wanneer [eiser] zijn nieuwe woning zou kunnen betrekken.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van 16 februari 2019 heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser] bericht aan de huuropzegging per 1 maart 2019 vast te houden omdat hij aan een nieuwe huurder bindende toezeggingen had gedaan.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 25 februari 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] namens hem de huur opgezegd per 11 april 2019, zodat de datum van oplevering van de woning volgens hem moest worden gesteld op 10 april 2019. De huur voor de maand april zou [eiser] naar rato voldoen. Verder heeft de gemachtigde van [eiser] voorgesteld om op 27 maart 2019 een voorinspectie te houden en aanspraak gemaakt op eindafrekeningen nutsvoorzieningen over de jaren 2013 tot en met 2018.   
       
     
     
       2.9. 
       Op 21 maart 2019 heeft een voorinspectie plaatsgevonden. Bij e-mail van 22 maart 2019 heeft [gedaagde sub 1] c.s. een tiental nog door [eiser] uit te voeren acties beschreven alvorens de eindoplevering op 31 maart 2019 zou kunnen plaatsvinden. Bij een volgende e-mail van diezelfde dag heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser] nog een advies over het verwijderen van nicotine aanslag gestuurd.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 1 april 2019 heeft [eiser] de sleutels van de woning bij [gedaagde sub 1] c.s. ingeleverd.  
       
     
     
       2.11. 
       In een e-mail van 1 april 2019 heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser] laten weten dat bij de eindinspectie op 31 maart 2019 nog steeds gebreken waren geconstateerd. [eiser] kreeg nog een week de tijd om de vloerbedekking, het kunststofkozijn, de achterkant van het keukenblok onder de spoelbak, de keukenplafonniere en de elektrische kookplaat schoon te maken. [gedaagde sub 1] c.s. zou zelf trachten de nicotine aanslag en rooklucht te verwijderen.  
       
     
     
       2.12. 
       Op 25 april 2019 heeft [gedaagde sub 1] c.s. een eindafrekening van de nutsvoorzieningen over de jaren 2014 tot 2019 gestuurd. Ervan uitgaande dat een kwart van deze kosten voor rekening van [eiser] komt, had hij nog recht op teruggave van een bedrag van € 1.351,12 vanwege te veel betaalde voorschotten.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 25 april 2019 ook een factuur van [timmerbedrijf] van 23 april 2019 meegestuurd. De factuur ziet op werkzaamheden en materiaal Voorhemstraat 34 rood en bedraagt in totaal € 4.172,45 inclusief btw.  
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 2.001,12 aan hoofdsom en € 363,21 aan buitengerechtelijke incassokosten, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2019 en proceskosten (inclusief de nakosten).   
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat tussen hem en [gedaagde sub 1] c.s. een huurovereenkomst heeft bestaan op grond waarvan hij voorschotten voor de nutsvoorzieningen heeft betaald alsook een waarborgsom. Volgens de eindafrekening nutsvoorzieningen over de jaren 2014 tot en met 2019 heeft [eiser] recht op teruggave van een bedrag van € 1.351,12 aan te veel betaalde voorschotten. Voorts heeft hij recht op terugbetaling van de waarborgsom van € 650,- nu hij de woning bij het einde van de huur in goede staat heeft opgeleverd.   
       
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering niet maar beroept zich op verrekening met een tegenvordering die hoger is dan de vordering van [eiser] .  
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van € 4.172,45 aan schade, € 150,- aan huurderving en € 360,- aan kosten voor meerverbruik elektriciteit, voorgaande bedragen te vermeerderen met alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. voert daartoe aan dat [eiser] de woning bij het einde van de huur niet in goede staat heeft opgeleverd zodat alle kosten van herstel voor zijn rekening komen. Gelet op de ondeugdelijke oplevering kon Nalta c.s. de woning niet tijdig aan de nieuwe huurder ter beschikking stellen. De schade, bestaande uit een week huurderving komt daarom ook voor rekening van [eiser] . Ten slotte heeft [eiser] buitensporig veel elektriciteit verbruikt, zodat de kosten daarvan ook voor zijn rekening komen.   
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat de kantonrechter deze gelijktijdig zal behandelen.  
       
     
     
       5.2. 
       In conventie maakt [eiser] aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom ad  € 650,- en op een bedrag van € 1.351,12 in verband met teveel betaalde voorschotten. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de vorderingen en de hoogte daarvan op zich zelf niet betwist, maar zich beroepen op verrekening met een door hem gestelde tegenvordering die enerzijds betrekking heeft op de wijze van oplevering door [eiser] en anderzijds op het elektriciteitsgebruik van [eiser] .  
       
     
     
       5.3. 
       De tegenvordering van [gedaagde sub 1] c.s. die ziet op elektriciteitsverbruik komt niet voor toewijzing althans verrekening in aanmerking. Omdat een individuele meter per wooneenheid ontbrak, zijn partijen bij aanvang van de huur overeengekomen dat een kwart van de totale kosten aan [eiser] in rekening zou worden gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. is aan die afspraak gebonden en kan deze niet achteraf eenzijdig wijzigen. Daar komt bij dat zelfs als vast zou komen te staan dat het verbruik door [eiser] uitzonderlijk hoog was, [gedaagde sub 1] c.s. hierdoor niet is benadeeld: de totale verbruikskosten werden immers over alle huurders van de vier wooneenheden verdeeld.  
       
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de tegenvorderingen die zien op oplevering van de woning, overweegt de kantonrechter als volgt. In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat wanneer bij aanvang van de huur een beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien bij aanvang van de huur een dergelijke beschrijving niet is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Nu gesteld noch gebleken is dat een dergelijke beschrijving bij aanvang van de huur is opgemaakt, ligt het op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. om te stellen en te bewijzen dat de staat van de woning een andere (en betere) was dan de staat waarin [eiser] deze bij het einde van de huur heeft opgeleverd.  
       
     
     
       5.5. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de woning bij aanvang van de huur geheel gerenoveerd was. Op grond daarvan kan als vaststaand worden aangenomen dat de woning toen vrij was van nicotine aanslag. Vast staat ook dat [eiser] gedurende meerdere jaren in de woning heeft gerookt. De nicotine aanslag die daar het gevolg van is geweest, kan niet als een normale slijtage worden beschouwd. [eiser] was dan ook gehouden de woning vrij van nicotine aanslag op te leveren. Volgens [eiser] was dat het geval en ter onderbouwing daarvan heeft hij video-opnamen van de staat van de woning bij oplevering overgelegd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft weliswaar betoogd dat de nicotine aanslag ten tijde van de oplevering door [eiser] niet was verwijderd, maar heeft ter onderbouwing van die stelling alleen enkele foto’s overgelegd. Voor zover daarop al enige nicotine aanslag is te zien, is de omvang daarvan beperkt en bevindt deze zich op plaatsen die bij een normaal ingerichte woning niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Dat betekent dat op grond hiervan niet kan worden gezegd dat [eiser] niet aan zijn opleveringsverplichting heeft voldaan. De tegenvordering voor zover betrekking hebbend op het schoonmaken en opnieuw schilderen van de woning zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       5.6. 
       De tegenvordering ziet verder op de aankoop en het aanbrengen van een nieuwe voordeur. [eiser] heeft erkend dat hij deze heeft beschadigd en hij heeft ook erkend dat hij bij de oplevering heeft aangegeven dat de kosten voor herstel of vervanging van de borg afgetrokken mochten worden. Dat betekent dat de tegenvordering voor een bedrag van  € 75,63 aan materiaalkosten en € 42,50 x 3 uur = € 203,13 toewijsbaar is.  
     
     
       5.7. 
       De vergoeding die [gedaagde sub 1] c.s. heeft gevorderd voor het reinigen van de kunststofdeur, voor het aanbrengen van een nieuw rolgordijn en voor 50 meter coaxkabel, zal worden afgewezen. Deze posten staan niet op de actiepuntenlijst in de mail van 22 maart 2019 en evenmin in de e-mail van 1 april 2019. Nu [gedaagde sub 1] c.s. [eiser] niet in de gelegenheid heeft gesteld deze punten zelf op te pakken, kan hij redelijkerwijs de kosten daarvan niet achteraf op [eiser] verhalen, gesteld dat al vast zou komen te staan dat [eiser] op deze punten tekort is geschoten in zijn opleveringsverplichting.  
       
     
     
       5.8. 
       Nu de slotsom is dat [eiser] uitsluitend ten aanzien van de voordeur niet heeft voldaan aan zijn opleveringsverplichting, is er onvoldoende aanleiding om de vordering die ziet op de gemiste huur voor één week, toe te wijzen. De vervanging van de voordeur hoefde aan de nieuwe verhuur immers niet in de weg te staan: dit kan ook gebeuren terwijl de nieuwe huurder al haar intrek in het gehuurde had genomen.  
       
     
     
       5.9. 
       De conclusie is dat op het bedrag dat [gedaagde sub 1] c.s aan [eiser] verschuldigd is, te weten € 2.001,12, een bedrag van € 203,13 (herstel voordeur) in mindering komt. Dat leidt ertoe dat de vordering in conventie zal worden toegewezen tot een bedrag van € 1.797,99.  De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiser] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [gedaagde sub 1] c.s. op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum [eiser] deze aanmaning aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. De wettelijke rente over de hoofdsom zal worden toegewezen als na te melden. De tegenvordering dient bij deze stand van zaken te worden afgewezen.  
       
     
     
       5.10. 
       De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. omdat hij (grotendeels) ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde sub 1] c.s. ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
         
       
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 1.797,99 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 mei 2019 tot aan de dag van de gehele betaling; 
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding		€ 107,47 
         griffierecht		€ 81,00 
         salaris gemachtigde	€ 240,00 (2x € 120,00); 
       
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 60,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;  
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering voor het overige af; 
       
       
         
           in reconventie 
           
         
       
     
     
       6.6. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 210,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] .  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op 21 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier								De kantonrechter