ECLI: ECLI:NL:RBROE:2004:AO1853

Titel: ECLI:NL:RBROE:2004:AO1853 Rechtbank Roermond , 13-01-2004 / 03/816 BESLU K1

Gerecht: Rechtbank Roermond

Datum uitspraak: 2004-01-13

Zaaknummer: 03/816 BESLU K1

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROE:2004:AO1853

---

Commerciële makelaarsactiviteiten ten behoeve van derden door sociale woningbouwvereniging niet toegestaan. 
         Uitspraak in hoger beroep bevestigd door ABRS, LJN: AR5426

RECHTBANK ROERMOND 
       meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken 
     
     
     UITSPRAAK 
     
     
     Procedurenr.	:	03/816 BESLU K1 
     
     Inzake	:	Stichting Wonen Noord-Limburg, gevestigd te Venray, eiseres, 
     
     tegen	:	de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, voor deze: de secretaris-generaal, verweerder. 
     
     
     
       Datum en aanduiding van het bestreden besluit: 
       de brief d.d. 9 juli 2003, 
       kenmerk: DGW/SR2003063591. 
     
     
     Datum van behandeling ter zitting: 3 december 2003. 
     
     
     I. PROCESVERLOOP 
     
     Bij besluit van 27 maart 2003 heeft verweerder een aanwijzing aan eiseres gegeven om binnen twee maanden na dagtekening van het besluit te bewerkstellingen dat de statuten van InterMakelaars BV in overeenstemming worden gebracht met het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) en de MG’s 1999-23 en 2001-26, dan wel de verbinding die via Stichting Bouwbeheer Peel & Maas en Holding Bouwbeheer Peel & Maas met InterMakelaars BV bestaat te beëindigen. Tegen dit besluit is namens eiseres een bezwaarschrift ingediend bij brief van 2 mei 2003. Bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit heeft verweerder dat bezwaar ongegrond verklaard. Tegen dit laatste besluit is bij deze rechtbank op 17 juli 2003 beroep ingesteld door eiseres. 
     
     De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ingezonden stukken en het verweerschrift zijn in afschrift aan de gemachtigde van eiseres gezonden. 
     
     Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 3 december 2003, waar eiseres zich heeft doen vertegenwoordigen door prof. mr. N.S.J. Koeman, alsmede haar directeur drs. R.C. de Jong en waar verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door mr. M.J.C. van Amerongen, alsmede drs. R.A.J. Josten en mr. H.D.A. Duijvelaar. 
     
     
     II. OVERWEGINGEN 
     
     Feiten 
     
     Eiseres is een toegelaten instelling als bedoeld in het eerste lid van artikel 70 van de Woningwet. De rechtsvoorgangster van eiseres, Woningvereniging Helden, heeft in 1994 besloten om te komen tot de oprichting van een risicodragende rechtspersoon met als doel: beperking risico’s/aansprakelijkheid, het afschermen van de status van toegelaten instelling, flexibiliteit en fiscale aspecten. In een notitie van Deloitte & Touche van 6 juli 1994 heeft eiseres voorgesteld dat een Stichting Projecten in het leven zou worden geroepen, die de aandelen zou houden van een holding-vennootschap die op haar beurt de aandelen zou houden van één of meer werkmaatschappijen in de vorm van een besloten vennootschap. Door eiseres zou vervolgens aan de Stichting Projecten een geldlening verstrekt worden ter financiering van de werkmaatschappij(en). Het oprichten van deze rechtspersonen is een besluit van aanmerkelijk belang als bedoeld in artikel 34 (oud) van het BBSH en daarom heeft eiseres bij brieven van 12 juli 1994 en 5 januari 1995 bij de gemeente Helden gemeld dat deze rechtspersonen zouden worden opgericht. De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt naar aanleiding van deze melding door eiseres. 
     
     Op 20 februari 1995 is de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas opgericht door B.H.J.M. Geurts, destijds directeur van eiseres. Eiseres heeft daarbij een geldlening van fl. 1.000.000,00 aan de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas verstrekt. Volgens de Statuten van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas wordt zij bestuurd door drie bestuurders, van wie één te benoemen door de directie van eiseres, één door de Raad van Toezicht van eiseres en de derde door beide aldus benoemden samen. Op 21 augustus 1995 wordt door Geurts, als voorzitter van het bestuur van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas, de Holding Bouwbeheer Peel en Maas BV opgericht. De Stichting Bouwbeheer Peel en Maas bezit 100% van de aandelen van Holding Bouwbeheer Peel en Maas BV. De Holding heeft op 19 juli 1997 InterMakelaars BV opgericht. De Holding bezit 100% van de aandelen van InterMakelaars BV. 
     
     
       Bij brief van 30 november 2000 heeft voormalig staatssecretaris Remkes -inzake het zogeheten prestatieoordeel toegelaten instellingen 1999- aan eiseres aangegeven dat er twee onregelmatigheden zijn geconstateerd in de organisatie van eiseres. Middels een brief van 28 augustus 2001 is aangegeven dat deze kwesties op één na als afgedaan worden beschouwd. Niet afgedaan is de geconstateerde onrechtmatigheid bestaande in “het verrichten van makelaarsactiviteiten voor derden, niet zijnde eigen huurders, en bemiddelingsactiviteiten voor projectontwikkelaar(s) door middel van een met de stichting van eiseres verbonden vennootschap”. Op 14 november 2001 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen eiseres en de Inspecteur Volkshuisvesting. Middels brief van 3 december 2001 heeft staatssecretaris Remkes aan eiseres verzocht de nevenactiviteiten binnen een termijn van vier maanden in overeenstemming te brengen met het BBSH en de MG’s 1999-23 en 2001-26 of de huidige verbinding die via Stichting Bouwbeheer Peel en Maas met InterMakelaars BV bestaat te beëindigen. Hierbij is tevens aangegeven dat indien de bedoelde onrechtmatigheid zou blijven bestaan, overwogen zal worden om onder meer gebruik te maken van de artikel 41 (aanwijzing) van het BBSH. 
       Middels brief van 7 juni 2002 laat eiseres aan verweerder weten dat de statuten van InterMakelaars BV wat betreft de doelstelling als volgt zullen worden aangepast: “Bij de behartiging van haar doelstelling neemt de vennootschap steeds het belang van de volkshuisvesting in acht”. Eiseres laat in deze brief tevens weten dat de aandeelhouders van InterMakelaars BV niet bereid zijn tot andersluidende of verdergaande aanpassingen van de statuten. Eiseres is bovendien van mening dat geen sprake is van een verbinding. 
     
     
     Bij beschikking van 27 maart 2003 heeft verweerder vervolgens aan eiseres de betreffende aanwijzing gegeven. Bij brief van 2 mei 2003 heeft eiseres hiertegen bezwaar gemaakt. Bij verzoekschrift van 5 mei 2003 heeft eiseres aan de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen. Bij beschikking van 9 juli 2003 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. De voorzieningenrechter heeft op 21 juli 2003 het verzoek van eiseres toegewezen en heeft het besluit van 9 juli 2003 geschorst tot en met de dag waarop uitspraak zal worden gedaan in de beroepsprocedure. 
     
     Inhoud beslissing op bezwaar 
     
     
       Ter motivering van het besluit van 9 juli 2003 heeft verweerder onder meer het volgende vermeld. 
       De gemeente Helden heeft slechts goedkeuring gegeven aan de oprichting van de door eiseres aangegeven structuur en niet aan de uitvoering van specifieke nevenactiviteiten in deze structuur. In de circulaires MG 1999-23 en MG 2001-26 wordt toegelaten instellingen de mogelijkheid geboden om (neven)activiteiten uit te voeren die niet direct vallen onder de kernactiviteiten van het BBSH. Tot de publicatie van deze MG-circulaires was het voor toegelaten instellingen slechts toegestaan activiteiten te ontplooien die direct vielen onder de kernactiviteiten van het BBSH. Makelaardij valt daar niet onder. 
       Op grond van artikel 2a, aanhef en onder c, artikel 11a, tweede lid van het BBSH en de MG 2001-26 mag tussen eiseres en InterMakelaars BV geen sprake zijn van een financiële, bestuurlijke of juridische band. Tussen eiseres en InterMakelaars BV is echter sprake van een bestuurlijke band, aangezien in de statuten van InterMakelaars BV is vastgelegd dat eiseres het recht heeft een bestuurder te benoemen. Hiermee is sprake van een duurzame bestuurlijke band tussen eiseres en InterMakelaars BV. Daarnaast bestaat tussen eiseres en InterMakelaars B.V. een duurzame financiële band daar er door de toegelaten instelling een lening van fl. 1.000.000,00 is verstrekt aan de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas. Tevens is statutair bepaald dat bij liquidatie het batig saldo van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas ten goede komt aan de toegelaten instelling. Tussen eiseres en InterMakelaars BV bestaat dan ook een verbinding in de zin van artikel 2a, onder c, van het BBSH, waarbinnen niet toegestane nevenactiviteiten worden verricht. Deze nevenactiviteiten dienen te worden beëindigd. 
     
     
     De gronden van het beroep 
     
     
       Namens eiseres is in het beroepschrift een vijftal beroepsgronden aangevoerd tegen het bestreden besluit. 
       Ten eerste: de aan de orde zijnde structuur bestaat reeds circa acht jaar. Toen deze medio jaren negentig aan het gemeentebestuur van Helden werd voorgelegd is niet gebleken van bezwaren. De structuur is vervolgens geëffectueerd. Door eiseres is tegenover de gemeente uitdrukkelijk gesproken over het voornemen tot marktactiviteiten, waartoe een -toen als Stichting Projecten aangeduide- rechtspersoon zou worden opgericht. Instemming met de betreffende structuur als geheel, impliceert dan ook dat het gemeentebestuur tevens geen bezwaar koesterde tegen de ontplooiing van specifieke marktactiviteiten. Het is in strijd met het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel dat verweerder de makelaarsactiviteiten nu afkeurt. Bovendien is het niet redelijk dat verweerder voor het middel van een aanwijzing heeft gekozen. Dit middel is immers bedoeld als ultimum remedium. 
       Ten tweede: er is geen sprake van een verboden verbinding als bedoel in artikel 2a, sub c, van het BBSH. In dit artikel staat de gedachte centraal dat een toegelaten instelling een duurzame band met een andere rechtspersoon of vennootschap heeft. Verweerder heeft zich echter gebaseerd op circulaire MG 2001-26 en heeft daarmee het begrip duurzame band ten onrechte afgezwakt door aan te geven dat tussen een toegelaten instelling en een makelaardij geen sprake mag zijn van een financiële, bestuurlijke of juridische band. De circulaire MG 2001-26 is dan ook in strijd met het BBSH. 
       Ten derde: Er worden geen activiteiten ontplooid die onverenigbaar zijn met het in het BBSH geformuleerde werkgebied voor toegelaten instellingen. Het BBSH kent als centraal criterium voor de activiteiten van een toegelaten instelling “het gebied van de volkshuisvesting”. Het door verweerder in diens circulaires neergelegde beleid brengt echter een onderscheid aan tussen kern- en nevenactiviteiten. In de circulaires wordt ten onrechte gesuggereerd dat het BBSH slechts de mogelijkheid zou bieden voor het uitvoeren van de in het BBSH genoemde kerntaken, maar niet voor de overige werkzaamheden. Daarmee wordt miskend dat het BBSH zelf de mogelijkheid opent dat ten behoeve van kerntaken specifieke activiteiten worden verricht. Het BBSH staat dus overige werkzaamheden naast de in het BBSH genoemde kerntaken toe. Het in de circulaires neergelegde beleid geeft aldus een te beperkte uitleg aan het BBSH. 
       Ten vierde: indien de huidige structuur van eiseres door artikel 11a, tweede lid, van het BBSH inderdaad wordt verboden dan hoeft eiseres ingevolge het overgangsrecht pas op 1 januari 2005 zijn structuur aan te passen. Dit volgt uit artikel III van het besluit tot wijziging van het BBSH van 31 oktober 1996. 
       Ten vijfde: de door verweerder gegeven aanwijzing is niet duidelijk en het is feitelijk onmogelijk om aan de aanwijzing te voldoen. De aanwijzing is daardoor in strijd met artikel 70d, tweede lid, onderdeel a, van de Woningwet. 
     
     
     Inhoud verweer 
     
     
       Verweerder heeft als verweer nog onder meer het volgende naar voren gebracht. 
       Ten aanzien van de eerste beroepsgrond: Los van de vraag of de gemeente toestemming heeft gegeven voor het verrichten van makelaarsactiviteiten, mag verweerder ten alle tijden een aanwijzing geven indien dat nodig is in het belang van de volkshuisvesting. Hiervoor kan ook verwezen worden naar de uitspraak van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 12 januari 1999. Dit standpunt is bevestigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 15 oktober 1999. Makelaarsactiviteiten vallen niet onder activiteiten die in het belang zijn van de volkshuisvesting. De gemeente heeft bovendien geen fictieve goedkeuring gegeven aan het verrichten van makelaarsactiviteiten. Uit de statuten van de op te richten rechtspersonen blijkt geenszins het doel om een rechtspersoon op te richten om makelaarsactiviteiten te verrichten. De gemeente kon dus in 1994/1995 geen fictieve goedkeuring verlenen om in een derde op te richten rechtspersoon makelaarsactiviteiten te verrichten, omdat de gemeente op dat moment niet bekend was met dat voornemen. InterMakelaars BV is pas in 1997 opgericht. Bovendien is in de circulaires bekend gemaakt welke activiteiten wel en niet waren toegestaan. Eiseres was dus vanaf dat moment op de hoogte van het feit dat makelaarsactiviteiten niet zijn toegestaan. Eiseres is voor het geven van de aanwijzing meerdere malen erop gewezen dat de huidige verbinding met InterMakelaars BV niet is toegestaan. Omdat eiseres niet uitsluitend handelt in het belang van de volkshuisvesting en zij de verboden situatie niet heeft beëindigd, is het proportioneel om eiseres een aanwijzing te geven. 
       Ten aanzien van de tweede beroepsgrond: Van een verbinding is onder meer sprake indien een toegelaten instelling financiële of bestuurlijke banden met de rechtspersoon aangaat, op die wijze dat daardoor een duurzame band ontstaat. Hiervan is wel degelijk sprake. 
       Ten aanzien van de derde beroepsgrond: Ingevolge het BBSH is een toegelaten instelling uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Het gebied van de volkshuisvesting omvat uitsluitend de in het tweede lid van artikel 11 BBSH genoemde werkzaamheden, behoudens de artikelen 12a, tweede lid en 12b, tweede lid. Makelaarsactiviteiten vallen niet onder genoemde artikelen en zijn dus verboden. De betreffende circulaires bevestigen expliciet dat makelaarsactiviteiten niet zijn toegestaan. 
       Ten aanzien van de vierde beroepsgrond: Het artikel betreft een overgangsbepaling voor toegelaten instellingen die op het moment van inwerkingtreding van artikel 11a BBSH, te weten op 1 januari 1997, reeds een verbinding waren aangegaan met een andere rechtspersoon. InterMakelaars BV is pas na 1 januari 1997 opgericht en de bepaling is dus niet van toepassing op de situatie van eiseres. 
       Ten aanzien van de vijfde beroepsgrond: Bij de aanwijzing zijn twee mogelijkheden genoemd om de situatie op te heffen. Niet valt in te zien waar deze opties onduidelijkheden bevatten. Een aanwijzing is bovendien bedoeld om aan te geven welke handelingen in strijd zijn met het belang van de volkshuisvesting en om de toegelaten instelling te dwingen de situatie op te heffen. Hoe dat moet geschieden valt onder de verantwoordelijkheid van de toegelaten instelling. 
     
     
     Wettelijk kader 
     
     Op grond van artikel 70 (zoals dit artikel gold van 1 augustus 1996 tot 3 februari 2000), eerste lid, van de Woningwet kunnen verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en niet beogen uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesting, bij koninklijk besluit worden toegelaten als instelling, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam. Eiseres is een toegelaten instelling als bedoeld in deze bepaling. 
     
     Het zevende lid van artikel 70 (oud) van de Woningwet bepaalt dat de toegelaten instelling onder toezicht staat van de Minister van VROM en dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere voorschriften omtrent het toezicht worden gegeven. 
     
     Ter uitvoering van onder meer dit artikel 70 van de Woningwet is het hierboven genoemde BBSH vastgesteld, waarin onder meer voorschriften zijn gegeven die de grenzen van de werkzaamheid van de toegelaten instellingen bepalen en die het overheidstoezicht op die instellingen regelen. 
     
     
       Artikel 2a van het BBSH luidt: 
       Voor de toepassing van dit besluit verbindt een toegelaten instelling zich met een andere rechtspersoon of vennootschap, indien: 
       a)	die andere rechtspersoon of vennootschap een dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van haar wordt; 
       b)	zij in die andere rechtspersoon deelneemt in de zin van artikel 24c van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek; 
       c)	zij anderszins financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap aangaat, stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon verwerft of een andere rechtspersoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op zodanig wijze dat daardoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.  
     
     
     
       Artikel 11 van het BBSH luidt: 
       1. De toegelaten instelling is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Zij neemt bij haar werkzaamheden het bepaalde in de paragrafen 2 tot en met 6 in acht. 
       2. Het gebied van de volkshuisvesting omvat, behoudens artikel 12a, tweede lid, uitsluitend: 
       a.	het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; 
       b.	het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, en aan woongelegenheden en onroerende aanhorigheden van derden; 
       c.	het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden en aanhorigheden, bedoeld in onderdeel b, grenzende omgeving; 
       d.	het beheren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; 
       e.	het vervreemden van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; 
       f.	het aan bewoners van bij de toegelaten instelling in beheer zijnde woongelegenheden verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het, aan personen die te kennen geven een zodanige woongelegenheid te willen betrekken, verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen, en 
       g.	de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de werkzaamheden, genoemd in de onderdelen a tot en met f. 
     
     
     
       Artikel 11a BBSH luidt: 
       1. De werkzaamheden van de toegelaten instelling dragen bij aan de uitvoering van de artikelen 12 tot en met 22 overeenkomstig dit besluit. 
       2. De toegelaten instelling verbindt zich slechts met een andere rechtspersoon of vennootschap, indien dit noodzakelijk is om te voldoen aan het eerste lid. 
     
     
     Ingevolge artikel 41, eerste lid, van het BBSH kan Onze Minister in het belang van de volkshuisvesting een toegelaten instelling een aanwijzing geven omtrent haar handelen of nalaten. In de aanwijzing stelt hij een termijn, binnen welke de toegelaten instelling daaraan dient te voldoen. 
     
     
     Beoordeling van het geschil 
     
     De rechtbank dient op basis van de namens eiseres aangevoerde beroepsgronden te beoordelen of het bestreden besluit de rechterlijke toets kan doorstaan. In het eerste lid van artikel 41 van het BBSH is bepaald dat verweerder in het belang van de volkshuisvesting een toegelaten instelling een aanwijzing kan geven. Het betreft hier aldus een discretionaire bevoegdheid van verweerder, zodat de rechtbank ter zake slechts een beperkte toetsing toekomt. Dat brengt mee, dat de rechtbank het besluit van verweerder heeft te respecteren, tenzij gezegd moet worden, dat verweerder bij de uitoefening van die bevoegdheid in strijd heeft gehandeld met een geschreven of ongeschreven rechtsregel dan wel met enig algemeen rechtsbeginsel. De rechtbank zal -mede uit oogpunt van overzichtelijkheid- het geschil aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden beoordelen. 
     
     Eiseres heeft als eerste beroepsgrond aangevoerd -kort gesteld- dat de gemeente Helden geen bezwaar heeft gemaakt tegen de voorgestelde structuur en dat dit impliceert dat verweerder ook geen bezwaren mocht maken tegen de ontplooiing van specifieke marktactiviteiten. Verweerder handelt in strijd met het rechtszekerheid- en vertrouwensbeginsel door thans de makelaarsactiviteiten af te keuren. Het middel van de aanwijzing is bovendien disproportioneel. 
     
     
       Ten aanzien van deze eerste beroepsgrond overweegt de rechtbank als volgt. 
       Zoals ook is overwogen in de door verweerder overgelegde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 oktober 1999, met nummer H01.99.0298, is de aanwijzingsbevoegdheid van de minister bedoeld om de minister in uitzonderlijke gevallen in staat te stellen om in te grijpen als de toegelaten instelling een beleid of beheer voert dat in strijd is met de voorschriften of niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Voorts bestaat volgens de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het uitvoeren van een besluit van aanmerkelijk belang na het volgen van de artikelen 34 tot en met 36 van het BBSH eraan in de weg staat dat nadien alsnog gebruik wordt gemaakt van de aanwijzingsbevoegdheid. De minister behoudt de eindverantwoordelijkheid die hem in artikel 70 van de Woningwet is toegekend, wat niet wegneemt dat aan de gemeentelijke instemming groot gewicht toekomt. De rechtbank komt thans tot hetzelfde oordeel, hetgeen impliceert dat het enkele feit van melding op basis van artikel 34 (oud) van het BBSH niet aan het geven van een aanwijzing in de weg staat. 
       De rechtbank stelt bovendien vast dat de gemeente Helden nimmer aan eiseres impliciete goedkeuring heeft gegeven voor het verrichten van makelaarsactiviteiten. Uit de statuten van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas en de statuten van de Holding Bouwbeheer Peel en Maas BV kan geenszins het voornemen worden afgeleid om een rechtspersoon op te richten die makelaarsactiviteiten zou verrichten. Voorts blijkt noch uit de notitie van Deloitte & Touche, noch uit de door eiseres overgelegde jaarverslagen van 1994-1996 van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas, noch uit enig ander stuk, dat door eiseres expliciet makelaarsactiviteiten worden vermeld, zodat eiseres er niet van mocht uitgaan dat de gemeente hiermee instemde. Dat makelaarsactiviteiten in verbinding met een toegelaten instelling niet zijn toegestaan wordt later nog eens door verweerder benadrukt in de circulaires MG 1999-23 en MG 2001-26, zodat eiseres zich vanaf dat moment temeer bewust had moeten zijn van het verboden karakter van de makelaarsactiviteiten. Door alsnog een aanwijzing te geven handelt verweerder dan ook niet in strijd met het rechtszekerheid- of vertrouwensbeginsel. 
       Ten slotte overweegt de rechtbank dat, gelet op de voorgeschiedenis, zoals die onder meer blijkt uit de eerdere briefwisselingen tussen verweerder en eiseres, eiseres er meerdere malen door verweerder op is gewezen dat de verbinding met InterMakelaars BV niet was toegestaan en dat verweerder overwoog om gebruik te maken van het middel van de aanwijzing. Ondanks deze waarschuwingen heeft eiseres de verboden situatie niet beëindigd. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet gezegd worden dat verweerder het ultimumremediumkarakter van de aanwijzing heeft veronachtzaamd. De eerste beroepsgrond van eiseres moet dus falen. 
     
     
     Als tweede beroepsgrond heeft eiseres aangevoerd dat geen sprake is van een verbinding als bedoeld in artikel 2a sub c van het BBSH. Ten aanzien van deze beroepsgrond overweegt de rechtbank als volgt. 
     
     
       Op grond van genoemd artikel is onder meer sprake van een verbinding indien een toegelaten instelling financiële of bestuurlijke banden met een rechtspersoon aangaat, op die wijze dat daardoor een duurzame band ontstaat. In de statuten van de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas is vastgelegd dat het bestuur van de Stichting uit drie personen bestaat, waarvan er één door de directie van eiseres wordt benoemd, één door de Raad van Toezicht van eiseres en de derde door de aldus benoemden samen. De Stichting Bouwbeheer Peel en Maas heeft bovendien volledige zeggenschap in de Holding Bouwbeheer Peel en Maas, die weer volledige zeggenschap heeft over InterMakelaars BV. Naar het oordeel van de rechtbank brengt het voorgaande mee dat eiseres een duurzame bestuurlijke band met InterMakelaars BV heeft. 
       Bovendien is de rechtbank met verweerder van oordeel dat er tevens sprake is van een duurzame financiële band tussen eiseres en InterMakelaars BV. Eiseres heeft immers een bedrag van fl. 1.000.000,00 geleend aan Stichting Bouwbeheer Peel en Maas. Zoals hierboven reeds vermeld is de Stichting 100% aandeelhouder van de Holding en is de Holding 100% aandeelhouder van InterMakelaars BV. InterMakelaars BV wordt derhalve middels de lening van eiseres aan de Stichting Bouwbeheer Peel en Maas gefinancieerd, waardoor ook sprake is van een duurzame financiële verbinding. De tweede beroepsgrond kan derhalve niet tot het beoogde gevolg leiden. 
     
     
     De derde beroepsgrond van eiseres houdt kort gezegd in dat het verrichten van makelaarsactiviteiten geen activiteit is die door het BBSH wordt verboden. De circulaire waarin deze activiteit wordt verboden geeft een te beperkte uitleg aan het BBSH. 
     
     De rechtbank kan eiseres in deze opvatting niet volgen en overweegt daartoe als volgt. Ingevolge het BBSH is een toegelaten instelling uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. In artikel 11 van het BBSH en volgende is geregeld welke activiteiten een toegelaten instelling mag ontplooien. De werkzaamheid van de toegelaten instellingen beperkt zich, met uitsluiting van al het overige, tot -samengevat- het bouwen, verwerven, in stand houden, beheren en verhuren van woongelegenheden en het verlenen van diensten aan bewoners daarvan. Commerciële makelaarsactiviteiten ten behoeve van derden, zoals door InterMakelaars BV worden verricht, vallen niet onder deze limitatieve opsomming. Anders dan eiseres stelt, heeft circulaire MG 99-23 onder meer als doel om het speelveld voor toegelaten instellingen ten aanzien van het ontplooien van activiteiten te verruimen ten opzichte van de bepalingen van het BBSH. Commerciële makelaarsactiviteiten zijn echter ook onder deze verruiming niet toegestaan. In de circulaire MG 2001-26 wordt dit nogmaals expliciet gesteld. Ook deze beroepsgrond kan derhalve niet slagen. 
     
     Als vierde beroepsgrond is eiseres van mening dat zij zich kan beroepen op het overgangsrecht van artikel III van het besluit tot wijziging van het BBSH van 31 oktober 1996. Deze opvatting acht de rechtbank onjuist. In genoemd artikel staat dat toegelaten instellingen die op 1 januari 1997 al bestonden, de wijze waarop zij zich voor die datum met andere rechtspersonen hebben verbonden, voor 1 januari 2005 in overeenstemming met artikel 11a, tweede lid, van het BBSH brengen. InterMakelaars BV is echter op 19 juli 1997 -derhalve ná 1 januari 1997- opgericht, zodat voornoemde overgangsrechtelijke bepaling niet van toepassing is op de verbinding tussen eiseres en InterMakelaars BV. Dat InterMakelaars BV mogelijk reeds voor 1 januari 1997 activiteiten verrichtte doet hier niets aan af. 
     
     Ten aanzien van de vijfde beroepsgrond, inhoudende dat eiseres niet kan voldoen aan de inhoud van de aanwijzing, overweegt de rechtbank als volgt. Uit hetgeen eiseres heeft aangevoerd is de rechtbank niet gebleken dat, onder meer gelet op het hierboven omschreven aanwijsbare verband tussen eiseres en InterMakelaars BV, sprake is van een bijzondere situatie, in die zin, dat het ongedaan maken van de constructie voor eiseres onmogelijk is. Ook deze beroepsgrond kan derhalve niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. 
     
     Gelet op al het vorenoverwogene kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder niet bevoegd was tot het geven van een aanwijzing en dat verweerder in redelijkheid niet tot de beslissing heeft kunnen komen om in casu van deze bevoegdheid gebruik te maken op de wijze als hij heeft gedaan. De rechtbank komt tot de slotsom dat het beroep van eiseres ongegrond moet worden verklaard. 
     
     
     III. BESLISSING 
     
     De rechtbank Roermond; 
     
     gelet op het bepaalde in artikel 8:70 van de Algemene wet bestuursrecht; 
     
     verklaart het beroep ongegrond. 
     
     Aldus gedaan door mrs. Th.M. Schelfhout (voorzitter), L.A. Gruiters en C.M.W. Nobis in tegenwoordigheid van mr. S.A.M.C. van de Winkel als griffier en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2004. 
     
     
       Voor eensluidend afschrift: 
       de wnd. griffier: 
     
     
     
     
     
     
     
       verzonden op: 13 januari 2004 
       AC-H 
     
     
     Voor belanghebbende en het bestuursorgaan staat tegen deze uitspraak het rechtsmiddel hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De termijn voor het instellen van het hoger beroep bedraagt zes weken.