ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:12649

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:12649 Rechtbank Noord-Holland , 04-12-2024 / 352434

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-12-04

Zaaknummer: 352434

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:12649

---

Tussenvonnis in een geschil tussen kopers van een appartement in {plaats 1} en hun makelaar. Sprake van zorgplicht schending door makelaar. Causaal verband aangenomen. Om de schade te kunnen begroten zullen partijen zich bij akte mogen uitlaten over de aan de deskundigen te geven opdracht en de uitgangspunten die de rechtbank daarbij heeft geformuleerd. Ook mogen partijen zich uitlaten over de redelijkheid van de door kopers gemaakte kosten ter beperking en vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

RECHTBANK Noord -Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/352434 / HA ZA 24-266 
     
     
     
       
         Vonnis van 4 december 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       te [plaats 1] , 2.  [eiser 2] ,  
       te [plaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] , 
       advocaat: mr. M.H. Rijntjes, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] B.V.  tevens h.o.d.n.  [bedrijf 1] ,  
       te [plaats 2] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. M.A. van der Pool en mr. T.W. Nelissen. 
     
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Deze zaak gaat over een geschil tussen de kopers van een appartement in [plaats 1] en hun makelaar. De vraag die centraal staat is of de makelaar haar zorgplicht heeft geschonden. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Causaal verband tussen de normschending en de schade wordt aangenomen. Om de schade te kunnen begroten zullen partijen zich bij akte mogen uitlaten over de aan de deskundigen te geven opdracht en de uitgangspunten die de rechtbank daarbij heeft geformuleerd. Ook mogen partijen zich uitlaten over de redelijkheid van de door kopers gemaakte kosten ter beperking en vaststelling van schade en aansprakelijkheid. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 28 augustus 2024 
       - de mondelinge behandeling van 25 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt 
       - de pleitaantekeningen van de kant van [eisers] 
       - de pleitaantekeningen van de kant van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisers] zijn expats. Zij spreken geen Nederlands en hebben geen kennis van de lokale woningmarkt. Ook hebben zij niet eerder een woning aangekocht.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] is makelaar en onder meer werkzaam in [plaats 1] . 
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] en [eisers] hebben op 21 april 2021 een bemiddelingsovereenkomst gesloten voor de aankoop van een woning in [plaats 1] (hierna: de overeenkomst van opdracht). [eisers] woonden op dat moment in het buitenland. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] is aangesloten bij VBO (Vereniging van makelaars en taxateurs). De VBO-gedragscode vermeldt over de zorgplicht van de makelaar onder meer:  De Makelaar heeft een zorgplicht om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen, kenbaar te maken en op juistheid te onderzoeken, (…).  
       
     
     
       2.5. 
       In de overeenkomst van opdracht is opgenomen dat de ‘Instruction’ (de opdracht om te bemiddelen bij de aankoop van een woning) het volgende inhoudt: 
       
     
   
   
     
       1 The services 
     
     
       
         To carry out the Instruction, the Estate Agent will provide all services as referred to in Articles 7.3 and 7.4 of the General Terms and Conditions for Consumers and will always carry out the following activities: 
       
     
     
     
       
         (…) 
       
         Assessing the purchase value of the registered property 
         Providing advice to purchase the registered property, as well as conducting negotiations on behalf of the client with the selling party and its representatives 
       
         (…) 
       
     
     
     
       
         The Client does not have a specific dwelling in mind. The Estate Agent’s services are aimed at finding a suitable dwelling for the Client based on the requirements set out below. 
       
     
     
     
       
         Asking price:			€ 1.000.000 - € 1.250.000 
       
       
         Type of dwelling:		Apartment 
       
     
     
     
       2.6. 
       Artikel 7.3 en 7.4 van de ‘General Conditions’ (Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij) luiden, voor zover relevant (onderstreping rechtbank): 
       
       
         
           Artikel 7 
         
         
           Welke werkzaamheden voert de makelaar uit? 
         
         
           (…) 
         
       
       
         3. Als sprake is van een opdracht tot bemiddeling, omvat de opdracht altijd de volgende werkzaamheden: 
       
       
         - het beoordelen van de waarde van de onroerende zaak; 
       
       
         - het geven van advies over (het voeren van) de onderhandelingen; 
       
       
         - het voeren van onderhandelingen. 
       
       
         4. Tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders overeengekomen omvat de opdracht tot bemiddeling  
         daarnaast ten minste de volgende werkzaamheden 
         : 
       
       
         - (…) 
       
       
         -  
         Informatie verzamelen en opvragen over juridische 
         , fiscale,  
         bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten betreffende de onroerende zaak en hierover zo nodig informeren 
         ; 
       
       
         - (…)  
       
       
     
     
       2.7. 
       KMEA profileert zich in online marketing als een makelaar die veel ervaring heeft met expats die in Nederland een woning aan willen kopen. In een online artikel gepubliceerd op www.iamexpat.nl van 9 januari 2019 heeft [gedaagde] onder meer geschreven (onderstreping rechtbank): 
       
       
         
           The goal of [bedrijf 1] is to help you find your dream property by  
           providing you with expert guidance so that you understand all the important aspects 
            and Guiding you smoothly through the entire purchase process.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Research the property 
         
         
           (…) 
         
         
           Once you have found that property,  
           your real estate agent will need to do a lot of background research to give you the right advice 
           .  
           What is known about the foundation 
           , pollution, asbestos, the association of homeowners  
           or illegal terrasses 
           ? (…)  
           Your real estate agent should inform you about all these matters 
           . 
         
       
       
       
         
           (…)  
         
       
       
       
         
           Through almost 20 years of experience with expats, we know exactly what it is that foreign buyers look for and what is important to them. (…) 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eisers] hebben verschillende woningen/appartementen aan [gedaagde] voorgelegd voor advies, waaronder een bestaande woning aan de [adres 1] , een nieuwbouwappartement in het project “ [project 1] ” (hierna: [project 1] ) en een woning aan de [adres 2] (deze laatste hierna: de woning).  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eisers] hebben op 25 april 2021, onder verwijzing naar de verkoopadvertentie van [project 1] , [gedaagde] per e-mail gevraagd of zij [plaats 1] [wijk] ook aanbeveelt. Op 28 april 2021 heeft [gedaagde] geantwoord: 
       
       
         
           (…) In the [wijk] of [plaats 1] you have indeed more modern apartment but you need tot realize that the vide  [vibe]  over there is different, less the [plaats 1] feeling. Maybe good tot explore what you think when you are here. Would you like us to make an appointment?  
       
       
       
         Daarop hebben [eisers] laten weten dat zij geïnteresseerd zijn in [plaats 1] [wijk] en dit graag verder willen onderzoeken.     
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eisers] hebben de woning op 20 mei 2021 bezocht met een medewerker van [gedaagde] en een bod uitgebracht.  
       
     
     
       2.11. 
       Voorafgaand aan het sluiten van de koop van de woning hebben [eisers] op voorstel van [gedaagde] Perfectkeur B.V. (hierna: Perfectkeur) een bouwkundig onderzoek laten verrichten. In het rapport van Perfectkeur – dat ook in het Engels aan [eisers] is verstrekt – staat onder meer: 
       
     
   
   
     
       7 Plafonds, wanden en kozijnen (binnen) 
     
       
         (…) 
       
       
         Wanden vochtmeting: doorslaand van buiten 
       
       
         Er is doorslaand vocht aanwezig. Dit kan schadelijk zijn voor de gezondheid. (…) Er is een vochtmeting uitgevoerd in de wand(en), De uitkomst is te hoog. De uitgevoerde vochtmeting is indicatief en steekproefgewijs aan de oppervlakte uitgevoerd.  
       
       
         (…) 
       
       
         ! Vocht in huis kan te wijten zijn aan verschillende oorzaken: optrekkend vocht, insijpelen van regenwater, lekkage, condensatie, een lekke leiding en niet te vergeten: onvoldoende ventilatie. Te veel vocht in huis beschadigt uw eigendom en vormt een bedreiging voor uw gezondheid. 
       
       
         (…) 
       
     
     15. Vloeren 
     
       
         (…) 
       
       
         Vloeren: vocht percentage begane grond 
       
       
         Er is op enkele plaatsen langs de beganegrondvloer een vochtmeting uitgevoerd. De uitkomst is acceptabel. Er dient geen verdere actie ondernomen te worden.  
       
       
         (…) 
       
     
     16. Fundering 
     
       
         (…) 
       
       
         Fundering: funderingsmethode 
       
       
         Het pand is op palen gefundeerd. Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. (…) 
       
       
         ! Er is dus geen onderzoek uitgevoerd naar de staat en de toestand van de fundering, vloer, balken, ventilatie en eventueel optrekkend vocht. Over geen enkele van deze zaken kunnen dus uitspraken worden gedaan. Indien u zekerheid wenst, is een nader onderzoek noodzakelijk. Dit is vrijwel alleen mogelijk door nader onderzoek om te kunnen vaststellen in hoeverre ondeugdelijke delen zijn verwijderd, vervangen, hersteld of vernieuwd kunnen of moeten worden. 
       
       
         Indien er een funderingscode is afgegeven, dan heeft dit de volgende betekenis: (…) klasse 3: cascofundering matig; handhavingstermijn tenminste vijftien haar (…) 
       
     
     18. Balkons, dakterras 
     
       
         Door de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun relevantie apart benoemd: 
       
       
         Some moisture penetration is visible near the rear, it was advised to apply a waterproof coating on the outside near the façade onsite, green deposits are now visible on site 
       
       
         Direct kosten voor deze maatregel 
       
       
         €  Directkosten	€ 665,00     Termijnkosten    -	Verbeterkosten     - 
       
       
         (…) 
       
     
     19. Gevels exterieur 
     
       
         (…) 
       
       
         Gevels: scheurvorming 
       
       
         Eventueel stucwerk, het metsel- en het voegwerk verkeren in een voldoende conditie. Er zijn geen zichtbare gebreken/ bijzonderheden.  
       
       
         (…) 
       
       
         Gevels: aanbouw 
       
       
         ! De gevel(s) van de aanbouw zijn in verband met een verhindering, geen toegang of i.d. niet aan alle zijdes geïnspecteerd. Hier kunnen dus nog gebreken aanwezig zijn welke in dit rapport niet zijn benoemd. 
       
       
         (…) 
       
     
     
     
       2.12. 
       In de tussentijd hebben [eisers] zich eind april 2021 op de wachtlijst voor [project 1] laten plaatsen voor welk nieuwbouw appartement zij op eind mei 2021 in aanmerking kwamen. [project 1] werd hun aangeboden voor een vooraf vastgestelde koop-/aanneemsom van € 1.337.235 (inclusief parkeerplaats). Op 4 juni 2021 hebben [eisers] aan de verkopend makelaar van [project 1] geschreven: 
       
       
         
           Thank you for the time yesterday. The place looks great.  
         
         
           When ready, please could you send: 
         
       
       
         
           
             total purchase costs with parking, and all fitting. 
           
         
         
           
             (…) 
           
         
         
           
             timeframes when the property would be fully ready. 
           
         
       
       
         (…) 
       
       
       
         Diezelfde dag heeft de verkopend makelaar [eisers] geïnformeerd over de prijs van [project 1] laten weten en geschreven: 
       
       
       
         
           The timeline of the contractor (…) to finish the apartment conform TO will be nov/dec 2021.   
         
       
       
       
         Op 7 juni 2021 ontvingen [eisers] van de verkopend makelaar de koop- aannemingsovereenkomst voor [project 1] . Vervolgens hebben zij, na de bouwkundige inspectie van de woning ( [adres 2] ), besloten om verder te gaan met de woning.  
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [eisers] hebben de woning aangekocht voor een bedrag van € 1.340.094.  
       
     
     
       2.14. 
       De aanbouw aan de achterzijde van de woning dateert van 1959 en is in 2002 aangepast. Tussen 2002 en 2009 is zonder vergunning op de aanbouw een dakterras van 46m2 gerealiseerd. Verkoper heeft echter verklaard dat er geen verbouwingen of uitbreidingen zonder vergunning zijn uitgevoerd.  
       
     
     
       2.15. 
       Op de in het Nederlands opgestelde vragenlijst bij de koopovereenkomst van de woning is onder meer het volgende opgenomen: 
       
     
   
   
     
       2 Gevels 
     a.  Is er bij het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?		ja	(…) 
     
       
         Zo ja, waar?					 
       
       
         In de gang tussen trap en schuif aan de rechter onderkant, is geïmpregneerd in maart 2021 
       
     
     
       Zij er bij het appartement (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan gevels aanwezig?					ja	(…) 
     
     
       
         Zo ja, waar? 
       
       
         Ja, boven deze genoemde vochtplek, en aan buitenzijde bij de linker buren 
       
       
         (…) 
       
     
     5.   Vloeren, plafonds en wanden 
     a.  Is er in het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkende vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? 		ja	(…) 
     
       
         Zo ja waar? 
       
       
         Bij de vochtplek in de gang 
       
       
         (…) 
       
     
     6.    Kelder, kruipruimte en fundering 
     a.  Is er in het appartementsrecht sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? (…)						(…)	nee 
     9.    Diversen  
     (…) 
     
       Zijn er in het appartement verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder daartoe benodigde omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?(…) nee 
     
     17.  Nadere informatie (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten) 
     
       
         Uitbouw loopt schuin af en er is een scheur in de trap ontstaan door de droge zomer 2018. Januari 2021 een consult gehad met [betrokkene 1] van [plaats 1] funderingsherstel. Zijn advies: komende 15-20 jaar geen actie nodig.  
       
       
         (…)    
       
     
     
     
       De hiervoor geciteerde tekst onder 17 is op de vragenlijst met de hand geschreven. [eisers] hebben die tekst niet met Google translate kunnen vertalen. 
     
     
     
       2.16. 
       De woning is op 1 november 2021 aan [eisers] geleverd. Voorafgaand aan de levering – bij de feitelijke oplevering van de woning – bleek dat (water)schade aan de vloer in de gang naar de uitbouw was ontstaan, doordat de buurman een waterpomp had uit- en ingeschakeld. 
       
     
     
       2.17. 
       
        [eisers] hebben na de levering van de woning een viertal rapporten op laten maken door Gevastgoed (23 februari 2022), [bedrijf 2] (21 maart 2022), Hightower (20 augustus 2022) en Fugro NL land B.V. (20 maart 2023).  
       
     
     
       2.18. 
       In opdracht van verkoper heeft ONE Expertise B.V. (hierna: ONE Expertise) op 17 januari 2023 in aanwezigheid van verkoper, koper en hun advocaten, een inspectie van de aanbouw van de woning uitgevoerd.  
       
     
     
       2.19. 
       Zowel ONE Expertise als Fugro hebben nog een nader rapport opgesteld over de aanbouw. 
       
     
     
       2.20. 
       
        [eisers] hebben de verkoper aangesproken in een procedure voor de rechtbank [plaats 1] en daarin een beroep gedaan op non-conformiteit, omdat zij (samengevat) menen dat de fundering van de aanbouw van de woning moet worden hersteld, een vochtprobleem moet worden bestreden en de aanbouw en het dakterras moeten worden gelegaliseerd.  Bij vonnis van 11 oktober 2023 van de rechtbank [plaats 1] (hierna: het vonnis van 2023) zijn de vorderingen van [eisers] jegens de verkoper grotendeels afwezen. De verkoper is wel veroordeeld om de koopovereenkomst na te komen door het dakterras te legaliseren. Inmiddels is gebleken dat het dakterras (mogelijk) niet (geheel) kan worden gelegaliseerd. Er is geen hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. 
       
     
     
       2.21. 
       Op 14 april 2022 hebben [eisers] aan [gedaagde] laten weten niet tevreden te zijn met de door haar verrichte prestatie. Op 19 april 2022 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.22. 
       Op 26 april 2022 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld. In de daarop volgende correspondentie heeft [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen - samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           Primair 
         
       
       
       
         I. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis een schadevergoeding van € 419.022,- aan [eisers] te betalen wegens schending van de zorgplicht. 
         
           Subsidiair 
         
       
       
       
         II. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis een schadevergoeding van € 310.000,- aan [eisers] te betalen wegens schending van de zorgplicht. 
       
       
       
         
           Meer subsidiair 
         
       
       
       
         III. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis een schadevergoeding van € 45.000,- aan [eisers] te betalen wegens schending van de zorgplicht. 
       
       
       
         
           Primair, subsidiair en meer subsidiair 
         
       
       
       
         IV. [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen, na het te wijzen vonnis. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] haar zorgplicht op grond van artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft geschonden en daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst van opdracht. Volgens [eisers] heeft [gedaagde] op een aantal punten niet voldaan aan haar zorgplicht. Onder andere heeft [gedaagde] essentiële informatie over scheefstand en scheuren in de vragenlijst niet vertaald en heeft zij nagelaten om de vochtrisico’s die in de vragenlijst en het inspectierapport zijn gesignaleerd te benadrukken of hierover te adviseren. Als gevolg daarvan waren [eisers] niet op de hoogte van de scheuren en scheefstand en begrepen zij de aanzienlijke risico’s van binnendringend vocht niet. Deze gebreken hadden voor [gedaagde] ook aanleiding moeten zijn om [eisers] te adviseren nader onderzoek te laten doen naar constructie- en funderingsproblemen, wat niet is gebeurd. In plaats daarvan heeft [gedaagde] een eenvoudige oplossing voor het vochtprobleem voorgesteld, dat in haar ogen niet erg was, en de woning beschreven als “perfect”. Ook heeft [gedaagde] nagelaten om te verifiëren of het dakterras met vergunning was aangelegd.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf veertien dagen na het wijzen van het vonnis. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Schending zorgplicht? 
       
     
     
     
       4.1. 
       De vraag die centraal staat is of [gedaagde] heeft gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daarvoor is het volgende redengevend. 
       
     
     
       4.2. 
       Een makelaar bemiddelt bij de aankoop en zijn cliënten mogen in dat verband onder meer advies verwachten over de staat van de woning, de wenselijkheid van een bouwkundig onderzoek en juridische aspecten rondom het gebruik van de woning en het aankoopproces. Die bemiddelende taak gaat niet zover dat de makelaar ten aanzien van bouwkundige aspecten gespecialiseerd advies kan geven. Dit gaat de taak en deskundigheid van een makelaar te boven. Wel kan zij informatie opvragen bij verkoper over bepaalde uitlatingen, koper hierover informeren (daartoe heeft zij zich ook verplicht op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden (zie 2.6)) en adviseren een bouwkundig onderzoek te laten doen. Ook kan zij, als daar aanleiding voor is, adviseren om bepaalde (bouwkundige) aspecten door een deskundige nader te laten onderzoeken. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Het bijzondere van de onderhavige casus is dat we hier van doen hebben met een makelaar die zich heeft geprofileerd als een dienstverlener die in het bijzonder geëquipeerd is om bemiddelingsdiensten te verlenen aan expats. Dat schept een bijzondere zorgplicht, die wordt ingekleurd door het gegeven dat expats in het algemeen gesproken geen kennis van de Nederlandse taal, de Nederlandse (hier: [plaats 1] ) woningmarkt en de Nederlandse bemiddelingspraktijk hebben. Verder geldt voor expats in het algemeen dat hun verblijf hier te lande tijdelijk is, hetgeen meebrengt dat de kans aanzienlijk is dat zij de woning na ommekomst van een aantal jaren weer te koop zullen zetten.  
         In het onderhavige geval is bovendien aannemelijk dat [eisers] hebben aangegeven dat zij een risicovrij object wilden kopen en dat het ten tijde van de beslissing om tot aankoop van de woning over te gaan voor [gedaagde] duidelijk was dat zij ook de mogelijkheid hadden om een nieuwbouwappartement in [project 1] aan te kopen. [betrokkene 2] heeft op de zitting namens [gedaagde] namelijk verklaard dat zij aanneemt dat het haar medewerker wel duidelijk was dat [eisers] risicomijdend zijn. Ook heeft zij op de zitting bevestigd dat de afweging tussen oudbouw en nieuwbouw in het algemeen wel met de klant wordt besproken. 
       
       
       
         
           Invulling zorgplicht t.a.v. ontdekken bouwkundige risico’s 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Vast staat dat [gedaagde] de adviseur niet heeft geïnformeerd over de (handgeschreven) opmerkingen van de verkoper in de vragenlijst over de scheur aan de buitenzijde bij de linker buren en de scheefstand van de aanbouw (zie 2.15). Ook is niet gebleken dat [gedaagde] heeft onderzocht of [eisers] de portee van deze opmerkingen heeft begrepen. De implicatie van de handgeschreven mededeling over de scheefstand is immers dat bij verkoop van de woning op termijn aan kopers zal moeten worden medegedeeld dat (dan) op afzienbare termijn funderingsherstel zal moeten plaatsvinden. Verder behelst de mededeling een inschatting waarvan de nauwkeurigheid uit de aard van de zaak niet kan vaststaan. Het zou kunnen tegenvallen en dan kan er bij verkoop sprake zijn van een redelijk acute noodzaak om in ieder geval onderzoek naar de staat van de fundering te doen. Een makelaar die de zorg voor haar cliënten, serieus neemt, brengt dit ter sprake, zeker wanneer het expats zijn met een kennisachterstand als hiervoor in 4.3 geschetst.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Het valt de rechtbank verder op dat de door [gedaagde] ingeschakelde bouwkundig adviseur – waarmee [gedaagde] standaard werkte – een rapport heeft opgeleverd waarin op veel punten niet meer is vermeld dan algemene waarschuwingen en beperkingen van de reikwijdte van onderzoek (en navenant aansprakelijkheid). Niet gebleken is dat [gedaagde] [eisers] erop heeft geattendeerd dat de zekerheid die aan een dergelijke rapportage kan worden ontleend in het algemeen gesproken zeer beperkt is.  
         Met dit soort waarschuwingen bemoeit de makelaar zich niet met de bouwkundige keuring maar plaatst hij het resultaat daarvan in het juiste perspectief.  
         Uit het rapport van Perfectkeur blijkt niet dat de adviseur de aspecten van fundering en gevels aanbouw uit eigen beweging heeft onderzocht of heeft kunnen onderzoeken. Over deze aspecten bevat het rapport niet meer dan een algemene waarschuwing en de opmerking dat als men zekerheid wenst, nader onderzoek noodzakelijk is.  
         Deze algemene waarschuwing en het feit dat het een visuele inspectie en momentopname betreft, hebben [eisers] in (het vertaalde) rapport van Perfectkeur weliswaar kunnen lezen, maar van [gedaagde] als makelaar had – gezien de aandachtspunten in de vragenlijst – verwacht mogen worden dat zij [eisers] over deze beperkingen van de bouwkundige inspectie had geïnformeerd door hen daar op te wijzen. Ook had het op haar weg gelegen om bij verkoper door te vragen naar de (handgeschreven) opmerkingen over de scheur aan de buitenzijde en de scheefstand. In plaats daarvan heeft [gedaagde] [eisers] na de bouwinspectie via WhatsApp laten weten dat op een vochtplek na, die niet ernstig was en met coating kon worden verholpen en het advies om extra ventilatie in badkamer en toilet aan te brengen, de woning verder perfect was. Zij schrijft:  Rest was perfect. Love the place, much better investment than the other.  Gelet op de omstandigheid dat het aannemelijk is dat [eisers] haar kenbaar hebben gemaakt dat zij een risicovrije aankoop wilden en dat “the other” het nieuwbouw appartement in een hoogwaardig appartementencomplex was, is dit – zonder de voors en tegens expliciet met [eisers] te hebben besproken – een onbegrijpelijke en onverantwoorde aansporing tot koop.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Dat de bevestiging van [gedaagde] over de courantheid van de woning van invloed is geweest op de beslissing van [eisers] is zeer aannemelijk. Vast staat namelijk dat [eisers] in beide woningen geïnteresseerd waren en die tegen elkaar hebben afgewogen. Dit blijkt enerzijds uit de door hen overgelegde e-mail correspondentie met de verkoopmakelaar van [project 1] (zie 2.12) en anderzijds uit de verklaringen van drie vrienden. In die verklaringen staat dat [eisers] in juni 2021 uitvoerig met vrienden hebben gesproken over de twee woningen, die allebei aan hun wensen voldeden en waar zij één van zouden kiezen. In de verklaring van [betrokkene 3] staat onder meer: 
       
       
         
           I, (…) do hereby state that on June 4th, 2021, I had dinner with my wife and our friends [eiser 2] and [eiser 1] in Basel, Switzerland. During dinner, they discussed that they were considering two houses in [plaats 1] : an older house closer to the center of the city and a new build house in the [wijk] . They showed me brochures and photos of both houses. The told me that they had just seen the new built house and were very excited by its potential. 
         
       
       
       
         
           They also told me that they were considering both properties and had already made an offer on the older property. However, they were still weighing their options, as the new build house had a lot of potential. It was clear from the conversation that they would move ahead with one property or the other, and that both properties fit their requirements of being a good investment and in good condition, (…). 
         
       
       
       
         Twee andere vrienden, [betrokkene 4] en [betrokkene 5] , hebben verklaard dat zij met [eisers] in een chatgroep uitgebreid hebben gesproken over zijn besluit om een woning in [plaats 1] aan te kopen. [betrokkene 4] heeft daarover onder meer verklaard: 
       
       
       
         
           (…) In these conversations, [eiser 1] said that he and [eiser 2] were considering the purchase of one of the two houses; an older house closer to the centre of the city or a new build flat in [plaats 1] [wijk] . They (…) said that they viewed the new build and were excited about it and were weighing up both options. 
         
       
       
       
         
          [betrokkene 5] heeft bovendien geschreven dat zijn indruk was dat [eisers] een voorkeur voor [project 1] hadden: 
       
       
       
         
           (…) [eiser 1] expressed that he, alongside [eiser 2] , had a clear preference for the newly constructed property in [wijk] [plaats 1] during these discussions. They had recently viewed this property and were contemplating the advantages of both options. 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       In verband met het voorgaande verdient ook opmerking dat de rechtbank niet aannemelijk acht dat [eisers] bekend waren met de scheefstand en scheur aan de buitenzijde van de woning, omdat dit hen tijdens de eerste bezichtiging zou zijn meegedeeld. [eisers] hebben aangevoerd dat de makelaar die bij de bezichtiging was, bij navraag heeft ontkend dat hij bekend was met de scheur. [gedaagde] heeft niet nader kunnen verklaren over de (eerste) bezichtiging, omdat de betreffende medewerker kort daarna uit dienst is gegaan. De rechtbank acht het ook bepaald onaannemelijk dat [eisers] zich de verzekering “rest was perfect” had laten aanleunen als die bekendheid er was geweest.   
       
       
         
           Dakterras 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
         Gelet op de wijze waarop [gedaagde] haar dienstverlening aan expats in de markt heeft gezet (zie 2.7) omvat de zorgplicht van [gedaagde] ook: het verrichten van enig onderzoek naar de betrouwbaarheid van de uitlatingen van de verkoper over het dakterras. Dat onderzoek omvat in ieder geval: nagaan waarop die uitlatingen zijn gebaseerd en het verkrijgen van mogelijk beschikbaar bewijs van de door de verkoper gestelde status. Gelet op de omvang van het dakterras (46 m2) betreft het hier, ook qua waardebepaling, een wezenlijk deel van het verkochte object, hetgeen het belang van deze zorg onderstreept. Bij deze stand van zaken heeft [gedaagde] niet zonder meer op de niet nader gedocumenteerde mededeling van de verkoper mogen afgaan. Dit klemt temeer, omdat een verklaring of garantie van de verkoper over de legaliteit van een dakterras niet betekent dat bij onjuistheid daarvan, legalisatie nog mogelijk is. 
         In de meergenoemde procedure tegen de verkoper is komen vast te staan dat de verkoper zelf niet op de hoogte was van het feit dat er voor het dakterras geen vergunning was verleend. Dat brengt [eisers] dat zij op de hiervoor onder 2.15 onder 9.k weergegeven vraag onjuist heeft geantwoord. De rechtbank acht aannemelijk dat aan het licht zou zijn getreden dat dit antwoord onjuist was als de makelaar het hiervoor vermelde onderzoek had verricht.  
       
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank is van oordeel dat de hiervoor vermelde schendingen van de zorgplicht in samenhang met elkaar zo ernstig zijn dat moet worden gesproken van een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Om na te gaan of het nodig is in te gaan op de overige verwijten die [eisers] aan [gedaagde] hebben gemaakt, moet nagegaan worden of deze vaststelling de primaire vordering zelfstandig kan dragen. Daartoe moet worden nagegaan of er causaal verband is tussen de tekortkoming en de schade.   
       
       
         
           Causaal verband 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Ter vaststelling van het causaal verband tussen de normschending en de gestelde schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de feitelijke situatie na de tekortkoming en de hypothetische situatie zoals die geweest zou zijn als de tekortkoming zou zijn uitgebleven. Wat de feitelijke situatie betreft, gaat het om de vaststelling van hetgeen daadwerkelijk is voorgevallen. Wat de hypothetische situatie betreft, gaat het om de vaststelling van wat feitelijk zou zijn gebeurd zonder de normschending. 
       
     
     
       4.11. 
       De feitelijke situatie is dat [eisers] de woning hebben gekocht. Als de normschending zou zijn uitgebleven en [gedaagde] de scheur aan de buitenzijde en de scheefstand onder de aandacht van [eisers] respectievelijk de bouwkundige had gebracht en navraag had gedaan naar de vergunning voor het dakterras, was de kans volgens [eisers] reëel geweest dat de koop van de woning niet was doorgegaan en [eisers] [project 1] hadden aangekocht 
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat ook zonder de vermeende zorgplichtschending [eisers] door de nader onderzoeken hetzelfde zouden hebben geweten als waar zij nu van uit zijn gegaan en dus op basis van dezelfde omstandigheden hadden moeten kiezen tussen [project 1] en de woning als zij nu hebben gedaan.  
       
     
     
       4.13. 
       
         De rechtbank acht dit verweer niet steekhoudend. Mede op grond van hetgeen de rechtbank ter zitting is gebleken omtrent het profiel van deze kopers, acht de rechtbank uitgesloten dat die bij een meer waarschuwende opstelling van de makelaar lichtvaardig over de bedenkingen zouden zijn heengestapt. Het zou dan van tweeën één zijn geweest. Of die waarschuwingen zouden op zichzelf al reden zijn geweest om voor [project 1] te kiezen, of ze zouden aanleiding hebben gevormd om diepgaander onderzoek te verlangen naar de status (en vervolgens de legalisatiemogelijkheden) van het dakterras en die van de fundering. 
         De rechtbank acht het verder aannemelijk dat, in het tweede geval, de verkoper gezien de marktomstandigheden van destijds daarvoor een zodanige termijn of zodanige voorwaarden zou hebben gesteld dat [eisers] daardoor voor de keuze zou zijn gesteld om af te haken of het klaarliggende alternatief op te geven. Ook onder die omstandigheden acht de rechtbank aannemelijk dat [eisers] voor [project 1] zou hebben gekozen (zie ook de overwegingen hiervoor in 4.6). De rechtbank acht dus, al met al, de primaire grondslag waarop de schadevergoedingsvordering is gebaseerd houdbaar.  
       
       
       
         
           Schade 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Om de schade te kunnen begroten is de rechtbank voornemens om twee deskundigen aan te wijzen. Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de aan de deskundigen te geven opdracht.  
         Het lijkt dogmatisch juist om bij een vergelijking van de waarden van de woning en [project 1] de peildatum te stellen op datum transport van de woning (1 november 2021) en de waardeontwikkeling nadien buiten beschouwing te laten. 
         Verder lijkt het praktisch en redelijk om als uitgangspunt te nemen dat de scheur aan de buitenzijde bij de linker buren, de scheefstand van de aanbouw, het vochtprobleem (voor zover dit niet door de buurman is veroorzaakt) en het illegale dakterras moeten worden meegenomen bij de vaststelling van de waarde van de woning op voormelde datum. De  deskundige zal de opdracht worden gegeven om die waarde af te leiden van de koopprijs van de woning op dezelfde datum in een staat die de kwalificatie “rest is perfect” kan dragen.  
         Daarbij krijgen partijen de gelegenheid om, via hun advocaten, in onderling overleg samen de naam van één erkend taxateur en één bouwkundige te noemen. Lukt dat niet, of blijken de deskundigen niet vrij te staan of om andere reden niet op te kunnen treden, dan zal de rechtbank zelf een taxateur en een bouwkundige aanwijzen.    
       
       
       
         
           Juridische kosten  
         
       
       
     
     
       4.15. 
       
         
          [eisers] vorderen als onderdeel van de schade een bedrag van € 45.000,00 aan juridische en deskundigen kosten gemaakt in de periode van februari 2022 tot en met mei 2023. [gedaagde] voert daar tegen aan dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, in elk geval niet in deze omvang. [gedaagde] voert daarvoor het volgende aan. 
         Ten eerste was het maken van (al) deze kosten redelijkerwijs niet verantwoord. [eisers] wisten na een aantal rapporten – met name die van ONE Expertise – dat er niet meer gebreken waren dan al bekend was toen ze de woning kochten. Zij hadden daarom moeten inzien dat er geen goede reden meer was voor het laten opstellen van nog meer rapporten en het voeren van een procedure tegen verkoopster. 
         
          [gedaagde] betwist daarnaast dat de omvang van de kosten redelijk zou zijn. [eisers] c.s hebben volgens haar ook onvoldoende specifiek inzicht gegeven in de gemaakte kosten en hebben de noodzaak daarvan niet toegelicht. Dat maakt concreter verweer van de kant van [gedaagde] niet mogelijk, aldus [gedaagde] . 
         Ten slotte voert [gedaagde] aan dat [eisers] in deze procedure geen aanspraak kunnen maken op kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en kosten ter voldoening buiten rechte. Na het opstarten van een procedure worden die kosten aangemerkt als proceskosten. 
       
       
     
     
       4.16. 
       Deze kosten moeten worden beschouwd als een invulling van de op [eisers] rustende verplichting tot schadebeperking. Ze zijn in beginsel toewijsbaar. De aktewisseling kan worden gebruikt om de redelijkheid van de gemaakte kosten qua omvang in kaart te brengen.  
       
     
     
       4.17. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  woensdag 15 januari 2025  voor akte uitlaten door beide partijen over wat is vermeld onder 4.14 en 4.16, 
       
     
     
       5.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op  4 december 2024. 
       
       
       
         1621 
       
     
   
   
      Hoge Raad 23 december 2016m ECLI:NL:HR2016:2987 r.o. 3.5.3