ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2010:BL6528

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2010:BL6528 Rechtbank Haarlem , 17-02-2010 / 434875/ CV EXPL 09-8709

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2010-02-17

Zaaknummer: 434875/ CV EXPL 09-8709

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2010:BL6528

---

Huurder huurt een bedrijfsruimte, bestemd voor de exploitatie van een hotel. De huurder laat een aanzienlijke huurachterstand ontstaan. Het beroep van de huurder op opschorting en verrekening wordt afgewezen op grond van het contractuele verbod tot opschorting en verrekening. De vordering tot huurontbinding, ontruiming en betaling van achterstallige huur wordt toegewezen. De gevorderde contractuele boete wordt gematigd. De vordering tot schadevergoeding wegens derving van huurpenningen tot het einde van de contractuele huurtijd wordt toegewezen in de vorm van een maandelijkse schadevergoeding. 
         De in reconventie door de huurder gevorderde huurvermindering wordt afgewezen, onder meer op grond van de contractuele verdeling van de onderhoudsverplichtingen.  
         De in reconventie tevens gevorderde vergoeding voor gevolgschade wordt eveneens afgewezen.

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector kanton 
     
     
     Locatie Haarlem 
     
     
       zaak/rolnr.: 434875/ CV EXPL 09-8709 
       datum uitspraak: 17 februari 2010 
     
     
     VONNIS VAN DE KANTONRECHTER  
     
     inzake:   
     
     
       de besloten vennootschap Aerdenburgh Holding B.V. 
       te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal 
       eiseres in conventie  
       verweerster in reconventie 
       hierna te noemen: Aerdenburgh 
       gemachtigde: mr. M. Drolsbach 
     
     
     tegen 
     
     
       [gedaagde] 
       te [woonplaats] 
       gedaagde in conventie  
       eiser in reconventie 
       hierna te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. R.B.M. van Poorten 
     
     
     In conventie en in reconventie 
     
     
       De procedure  
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 11 augustus 2009 en de lijst van producties,  
       - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie,  
       - het tussenvonnis van 14 oktober 2009, waarbij een comparitie van partijen is bepaald, 
       - de conclusie van antwoord in reconventie met een provisionele vordering ex artikel 223 Rv, - de op 8 en 16 december 2009 zijdens Aerdenburgh toegezonden producties,  
       - de op 14 december 2009 zijdens [gedaagde] toegezonden productie,  
       - de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de comparitie van 16 december 2009,  
       - het provisionele vonnis van 30 december 2009.  
       Vonnis in de hoofdzaak is (nader) bepaald op vandaag.  
     
     
     
       De feiten 
       a.	Partijen (Aerdenburgh als verhuurder en [gedaagde] als huurder) hebben in oktober 2004 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde). [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een hotel, plaatselijk bekend als ‘Hotel [XXX]’. 
       b.	De huurprijs bedraagt laatstelijk € 5.431,66 per maand inclusief btw. 
       c.	In de huurovereenkomst is onder meer bepaald: 
       3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 1 januari 2005 en lopende tot en met 31 december 2007.  
       3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 jaar en derhalve tot en met 31 december 2009. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. 
       3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. 
       3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. (…) 
       d.	In de huurovereenkomst is de volgende bijzondere bepaling opgenomen: 
       (…) Al het binnen-, en klein buitenonderhoud komt voor rekening van huurder, in het bijzonder het onderhoud, vervanging daaronder begrepen, van de kunststof en/of houten ramen en deuren omdat deze vooral intensief door hotelgasten worden gebruikt en mogelijk bij onoordeelkundig gebruik extra onderhoud kan vergen. (…) 
       e.	Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard (hierna verder: AB). Artikel 18 AB luidt - voor zover van belang - als volgt: 
       Betalingen 
       18.1 De betaling van de huurprijs (…) zal uiterlijk op de vervaldata (…) - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden (…).  
       18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan verbeurt huurder aan verhuurder (…) een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand (…) met een minimum van € 300,00 per maand. (…) 
       f.	Bij brief van 7 oktober 2008 sommeert Aerdenburgh [gedaagde] tot betaling van een huurachterstand van € 15.913,24. 
       g.	Op 10 november 2008 schrijft [gedaagde] aan Aerdenburgh: 
       (…) Eind dit jaar moet de beslissing genomen worden of het huidige huurcontract gecontinueerd moet worden. In de huidige omstandigheden; staat van onderhoud van het pand en de hoogte van het huurbedrag, heb ik op dit moment ernstige twijfels of ik het contract wil verlengen. (…)  
       Zoals ik al eerder, zowel schriftelijk als mondeling, heb gemeld vertoont het pand behoorlijk achterstallig onderhoud. (…)  
       Hieronder nogmaals de zaken ten aanzien van het pand en achterstallig onderhoud.  
       - Er is lekkage. Bij hevige regenval en wind komt er in verschillende kamers regenwater binnen via de plafonds. U heeft hier destijds kennis van genomen, er is een aannemer geweest die heeft geconstateerd dat het water binnen komt door niet goed passende kozijnen. Het is bij deze constatering gebleven want de gebreken zijn niet opgelost. 
       -	Hetzelfde geldt voor de penetrante lucht, die na regenval uit verschillende kamers komt; het is geconstateerd en het is niet opgelost. 
       -	Het trespa aan de buitenzijde van het pand dient gereinigd te worden. 
       -	In verschillende badkamers is schimmelvorming omdat er geen ontluchtingssysteem is. 
       -	Er is tijdens de storm in november 2006 een balkonrek weggewaaid.  
       Voor zover nodig wordt u (…) gesommeerd om uiterlijk binnen 14 dagen (…)de hierboven genoemde gebreken  te verhelpen, bij gebrek waarvan ik mij in verband met derving van huurgenot gerechtigd acht om 25% van de huurpenningen in te houden met ingang van 1 december 2008. Tevens houd ik u aansprakelijk voor alle door mij geleden en nog te lijden schade.  
     
     
     
       h.	Op 17 maart 2009 stuurt Aerdenburgh [gedaagde] een betalingsherinnering voor achterstallige huur ad € 20.474,66 vermeerderd met rente ad € 2.456,96.  
       i.	Op 23 juni 2009 bericht Aerdenburgh [gedaagde] dat de huurachterstand inclusief  
       juli 2009 € 35.201,30 bedraagt en de verbeurde boete (afgerond) € 5.000,00.  
       Aerdenburgh sommeert [gedaagde] om binnen 8 dagen € 15.000,00 te betalen en het restant voor 31 juli. Daarbij kondigt zij aan de vordering bij gebreke van tijdige betaling ter incasso uit handen te zullen geven.   
       j.	In reactie hierop deelt [gedaagde] Aerdenburgh bij brief van 8 juli 2009 mee dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk partieel ontbindt voor zover zijn betalingsverplichting hoger is dan 75% van de geldende huurprijs. Daarnaast stelt hij Aerdenburgh aansprakelijk voor schade bestaande uit: derving huurgenot, omzetschade en gemaakte kosten, voorlopig begroot op minimaal € 40.000,00 ex btw.  
       Tot slot schrijft [gedaagde]:  
       Bij dezen verklaar ik tot verrekening van mijn hierboven omschreven vordering met uw vordering over te gaan. Daar mijn vordering hoger is dan uw vordering, ben ik u thans niets meer verschuldigd. (…)” 
     
     
     In conventie 
     
     
       De vordering van Aerdenburgh 
       Aerdenburgh vordert (samengevat) dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van: 
       -	€ 62.252,90 vermeerderd met contractuele boete/rente ad 2% per maand over € 40.632,96 vanaf 1 augustus 2009, 
       -	€ 5.431,66 per maand vanaf 1 september 2009 totdat het gehuurde is ontruimd, 
       -	een boete van € 300,00 per maand voor iedere maand dat de huur niet tijdig is voldaan,  
       -	een schadevergoeding van € 65.179,92 wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, vermeerderd met 2% per maand althans (subsidiair) de wettelijke handelsrente.  
     
     
     
       Aerdenburgh stelt daartoe (samengevat) het volgende.  
       De huurachterstand tot en met augustus 2009 bedraagt € 40.632,96. De ingevolge  
       artikel 18.2 AB tot 1 augustus 2009 verschuldigde boete beloopt € 13.500,00 en de geconvenieerde incassokosten bedragen € 8.119,00. [gedaagde] schiet zo ernstig tekort 
       in de nakoming van zijn betalingsverplichting dat een ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. De huurovereenkomst zou - bij correcte nakoming - tot en met 2014 hebben voortgeduurd. Nu voorzienbaar is dat Aerdenburgh door leegstand huur zal derven, vordert zij als schadevergoeding een bedrag gelijk aan twaalf maanden huur.  
     
     
     
       Het verweer van [gedaagde] 
       [gedaagde] voert (samengevat) het volgende verweer.  
       Hij heeft de huurovereenkomst bij brief van 10 november 2008 opgezegd tegen   
       31 december 2009. De vordering tot huurontbinding en schadevergoeding moet dientengevolge worden afgewezen. 
       [gedaagde] erkent de huur niet volledig te hebben voldaan. Hij stelt dat hij zijn betalingsverplichting vanaf 1 december 2008 voor de helft heeft opgeschort, omdat Aerdenburgh - ondanks ingebrekestelling - is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om gebreken aan het gehuurde (stormschade, lekkages, vochtplekken, schimmelvorming en stankoverlast) te herstellen.  
       [gedaagde] beroept zich, naast opschorting, op verrekening van de achterstallige huur met een tegenvordering die hij heeft op Aerdenburgh wegens door hem - ten gevolge van de tekortkoming van Aerdenburgh - gemaakte kosten en geleden schade.  
       [gedaagde] betwist incassokosten te zijn verschuldigd, omdat door of namens Aerdenburgh geen werkzaamheden zijn verricht die een afzonderlijke vergoeding rechtvaardigen, laat staan tot een bedrag van € 8.119,94.  
       [gedaagde] verzoekt om matiging van de contractuele boete, aangezien deze leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Hij betwist dat Aerdenburgh ten gevolge van een huurontbinding schade lijdt of zal lijden en dat Aerdenburgh recht heeft op 2% rente per maand en/of de wettelijke handelsrente over enig haar toekomend bedrag.  
     
     
     In reconventie 
     
     
       De vordering van [gedaagde] 
       [gedaagde] vordert (samengevat) dat de kantonrechter: 
       -	de huurovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden in dier voege dat de huurprijs wordt verminderd met 50% vanaf 1 december 2008 totdat Aerdenburgh aan haar contractuele verplichtingen heeft voldaan, althans zal bepalen dat [gedaagde] is gerechtigd € 2.715,83 per maand op de huur in mindering te brengen vanaf 1 december 2008 totdat Aerdenburgh aan haar verplichtingen heeft voldaan, 
       -	Aerdenburgh zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 17.500,00 althans een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente.  
     
     
     
       [gedaagde] stelt daartoe (samengevat) het volgende. 
       Aerdenburgh is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele onderhoudsverplichtingen. Hierdoor is het huurgenot verminderd, wat een partiële ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft door de gebreken gevolgschade geleden. Aerdenburgh is hiervoor aansprakelijk. De schade bestaat uit:  
       kamer 11:  kosten plaatsen nieuwe steektrap				€ 1.415,03 
       kamer 11:  2 maanden à € 125,00 per nacht inkomstenderving		€ 5.000,00 
       kamer 7:  2 maanden inkomstenderving t.g.v. een scheur in de 
       standleiding van het toilet 						€ 4.320,00  
       kamer 12:  7 nachten à € 45,00 inkomstenderving t.g.v.  
       stormschade/lekkage aan een stuk trespa				€    315,00  
       kamer souterrain: 30 dagen inkomstenderving à € 150,00  
       door stankoverlast							€ 4.500,00 
       kosten loodgieter i.v.m. reparatie gesprongen waterleiding  
       in badkamer souterrain							€ 1.000,00 
       Totaal									€ 16.550,03										 
       Het verweer van Aerdenburgh 
       Aerdenburgh voert (samengevat) het volgende aan. De aanspraken van [gedaagde] stuiten af op de onderhoudsclausule(s) in de huurovereenkomst en de AB. Van gebreken waardoor het huurgenot substantieel is aangetast is geen sprake (geweest). [gedaagde] heeft eventuele gebreken niet schriftelijk gemeld. Aerdenburgh is niet in verzuim geraakt. Artikel 11.9 AB sluit aansprakelijkheid voor bedrijfschade uit. [gedaagde] heeft de gestelde schade niet onderbouwd.  
     
     
     
     De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie 
     
     1.	De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zodanig met elkaar samen dat zij hierna gezamenlijk zullen worden behandeld.  
     
     
       2.	De door [gedaagde] gestelde huuropzegging  
       De kantonrechter verwerpt de stelling van [gedaagde] dat hij de huurovereenkomst bij brief van 10 november 2008 heeft opgezegd tegen 31 december 2009. [gedaagde] heeft alleen gemeld dat hij ernstig twijfelt over het voortzetten van de huur. In de brief staat niet dat hij de huurovereenkomst na 31 december 2009 niet wenst voort te zetten. Van een opzegging is dus geen sprake.  
     
     
     
       3.	Het beroep van [gedaagde] op opschorting en verrekening 
       Artikel 18.1 AB verbiedt een beroep op opschorting en verrekening en blokkeert daarmee de mogelijkheid van [gedaagde] om, totdat op zijn vordering tot huurprijsvermindering en schadevergoeding is beslist, eigenmachtig een deel van de huur in te houden. [gedaagde] is contractueel dus niet tot opschorting of verrekening bevoegd.  
     
     
     
       4.	De huurachterstand 
       Onweersproken is dat [gedaagde] de contractueel verschuldigde huur niet (volledig) heeft voldaan. Op de comparitie is gebleken dat de huurachterstand tot en met de maand december 2009 € 54.360,95 inclusief btw bedroeg. Of de vordering tot betaling van de huurachterstand (volledig) toewijsbaar is, hangt af van de beoordeling van de vorderingen van [gedaagde] op grond van de artikelen 7:207 en 7:208 BW. Daarom zal de kantonrechter die eerst beoordelen.  
     
     
     
       5.	De vordering van [gedaagde]  ex artikel 7:207 BW 
       Dit artikel biedt slechts aanspraak op huurvermindering indien sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken die  
       [gedaagde] behoorlijk bij Aerdenburgh heeft gemeld en die niet krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico van [gedaagde] komen.  
     
     
     
       6.	[gedaagde] vordert een vermindering van de huurprijs vanaf 1 december 2008.  
       Hij baseert dit op de onderhoudsklachten die hij in zijn brief van 10 november 2008 aan Aerdenburgh heeft gemeld. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.  
       Volgens de (onder feit d aangehaalde) onderhoudsclausule komt al het binnenonderhoud en al het kleine buitenonderhoud, in het bijzonder het onderhoud en de vervanging van de kunststof en/of houten ramen en deuren voor rekening van [gedaagde].  
       De onderhoudsverplichting van Aerdenburgh is daarmee beperkt tot groot buitenonderhoud. In het licht van deze verdeling van de onderhoudsverplichtingen heeft [gedaagde] - tegenover de betwisting van Aerdenburgh - niet voldoende gesteld om te concluderen dat Aerdenburgh degene is die de klachten over de penetrante lucht, het trespa, de schimmelvorming en het balkonrek zou moeten verhelpen. Alleen daarom al kunnen deze klachten geen grond voor een partiele ontbinding c.q. huurvermindering opleveren.  
     
     
     
       7. 	[gedaagde] heeft bij brief van 10 november 2008 ook geklaagd over lekkage in verschillende kamers bij hevige regen en wind. Hij heeft daaraan toegevoegd dat een aannemer ‘destijds’ heeft geconstateerd dat het water binnenkomt door ‘niet goed passende kozijnen’. Aerdenburgh voert aan dat het volledige onderhoud van de kozijnen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] komt.  
       	De kantonrechter deelt dat standpunt niet. In de (onder feit d aangehaalde) onderhoudsclausule staat enkel dat [gedaagde] de ‘ramen en deuren’ moet onderhouden en zo nodig vervangen. Dat zijn dus de bewegende delen. Dat ligt ook besloten in de  toevoeging dat ‘deze vooral intensief door hotelgasten worden gebruikt en mogelijk bij onoordeelkundig gebruik extra onderhoud kan vergen.’. Het groot onderhoud van de vaste buitenkozijnen is dus voor rekening van Aerdenburgh.   
     
     
     
       8.	Gelet op het voorgaande had [gedaagde] moeten stellen en onderbouwen dat de vaste buitenkozijnen al vanaf december 2008 zo gebrekkig zijn dat zijn huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Nu [gedaagde] dat niet (voldoende) heeft gedaan, kan ook deze klacht geen grond voor de door [gedaagde] verlangde huurvermindering vormen.  
       	Hieraan kan het door [gedaagde] op de comparitie van 16 december 2009 overgelegde ‘Rapport Onderhoudsinspectie’ niet afdoen. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt wie het rapport heeft opgesteld, de in het rapport vermelde opnamedatum kan niet kloppen en de foto’s ontbreken. De vordering tot huurvermindering zal worden afgewezen.  
     
     
     
       9.	De vordering van [gedaagde]  ex artikel 7:208 BW 
       Dit artikel biedt de huurder een aanspraak op schadevergoeding als gevolg van een gebrek, indien de schade is ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder in de zin van artikel 6:75 jo 6:74 lid 1 BW.    
       Naar het oordeel van de kantonrechter is geen enkel onderdeel van de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding toewijsbaar, en wel omdat voor iedere afzonderlijke schadepost geldt dat:    
       a)	[gedaagde] geen enkel (bewijs)stuk heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij de gestelde schade heeft geleden; 
       b)	[gedaagde] - tegenover de gemotiveerde betwisting van Aerdenburgh - niet heeft onderbouwd dat, en waarom de gestelde schade - zo al geleden - krachtens de wet of de huurovereenkomst voor rekening van Aerdenburgh komt; 
       c)	onweersproken is dat [gedaagde] Aerdenburgh nimmer voor enige schadepost in gebreke heeft gesteld, zodat zij niet in verzuim is geraakt.  
     
     
     
       10.	De vorderingen van Aerdenburgh  tot betaling van de achterstallige huur, huurontbinding en ontruiming 
       Uit de afwijzing van de vorderingen in reconventie volgt dat de vordering tot betaling van de huurschuld moet worden toegewezen. Zoals in r.o. 4 al is vastgesteld gaat het om een bedrag van € 54.360,95 tot en met de maand december 2009. Gelet hierop zal de (in het petitum van de dagvaarding onder IV) gevorderde (door)betaling van € 5.431,66 per maand vanaf 1 september 2009 tot de dag van ontruiming worden toegewezen vanaf  
       1 januari 2010.   
     
     
     11.	De kantonrechter is van oordeel dat een huurschuld van circa tien maanden een ernstige wanprestatie oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat ook die - door [gedaagde] overigens niet (zelfstandig) betwiste - vordering, samen met de vordering tot ontruiming, zal worden toegewezen.  
     
     
     
     
     
     
       12.	De vordering van Aerdenburgh tot betaling van de contractuele boete 
       Aerdenburgh baseert deze vordering op 18.2 AB. Volgens Aerdenburgh bedraagt de boete tot en met augustus 2009 € 13.500,00. Tevens vordert Aerdenburgh (onder V van  
       het petitum) betaling van € 300,00 per maand ‘voor iedere maand dat [gedaagde] enige huurtermijn niet op de vervaldag voldoet of heeft voldaan’.  
     
     
     13.	[gedaagde] vraagt om matiging van de boetes. Hij voert daartoe aan dat de boete tot een buitensporig resultaat leidt. De kantonrechter deelt dit standpunt. Op grond van het boetebeding wordt voor iedere maand dat één huurtermijn openstaat telkens € 300,00 boete wordt verbeurd, waardoor de boete al snel zo extreem hoog oploopt, dat zij niet meer in een redelijke verhouding staat tot de hoogte van de maandelijks verschuldigde huur. De kantonrechter acht verder van belang dat [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat zijn financiële situatie deplorabel is en de huurovereenkomst nu wordt ontbonden. Hierdoor verliest de boete haar functie van prikkel tot nakoming.  
     
     
       14.	De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden voldoende zijn om de contractuele boete billijkheidshalve te matigen, en wel als volgt:  
       - de boete tot en met december 2009 wordt gematigd vastgesteld op € 7.000,00;  
       - de gevorderde boete wordt voor het overige gematigd tot nihil en vervangen door de wettelijke handelsrente over de onbetaalde huurtermijnen.  
     
     
     
       15.	De door Aerdenburgh gevorderde incassokosten  
       	Aerdenburgh vordert € 8.119,00 aan buitengerechtelijke kosten, waarbij zij stelt dat zij daadwerkelijk kosten heeft moeten maken en zij zich beroept op artikel 17.1 AB, waarin deze kosten zijn gefixeerd op het gebruikelijke tarief dat door deurwaarders wordt gehanteerd. Er is echter - nu onvoldoende inzicht is gegeven in de omvang van de buitengerechtelijke verrichtingen - aanleiding om het overeengekomen bedrag te matigen tot het bedrag van € 1.500,00 dat overeenkomstig de staffel van rapport Voorwerk verschuldigd zou zijn.  
     
     
     
       16.	De door Aerdenburgh gevorderde huurdervingschade 
       	[gedaagde] heeft tegen deze vordering (behalve de reeds verworpen stelling dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd) slechts aangevoerd dat Aerdenburgh ten gevolge van de ontbinding geen schade lijdt. [gedaagde] heeft dat verweer echter geheel niet onderbouwd. Het is ook onjuist. De huurovereenkomst is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming (wanbetaling) van [gedaagde], zodat hij op grond van artikel 6:277 BW schadeplichtig is. Duidelijk is dat de schade in beginsel bestaat uit de gederfde huurinkomsten die Aerdenburgh tot eind 2014 zou hebben ontvangen, indien [gedaagde] de huurovereenkomst behoorlijk was nagekomen.  
     
     
     
       17.	Aerdenburgh heeft haar vordering beperkt tot € 65.179,92 oftewel twaalf maal de maandhuurprijs. Overwogen wordt als volgt. Aerdenburgh is op grond van artikel  
       6:101 BW verplicht de schade te beperken. Dat houdt in dat zij zich moet inspannen  
       het gehuurde opnieuw te verhuren. Dat laat onverlet dat Aerdenburgh, zolang zij daarin niet slaagt, iedere maand een schade lijdt van € 5.431,66. Gelet hierop zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om gedurende maximaal twaalf maanden, gerekend vanaf de 1e dag van de maand die volgt op de maand waarin hij het gehuurde heeft ontruimd, aan Aerdenburgh  een schadevergoeding van € 5.431,66 per maand te betalen, met dien verstande dat eventueel door Aerdenburgh in die periode te ontvangen (lagere) huurinkomsten uit een nieuwe verhuur daarop in mindering dienen te strekken.  
       18.	De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie aan de zijde van Aerdenburgh vaststellen op nihil.  
     
     
     
     De beslissing 
     
     De kantonrechter: 
     
     In conventie 
     
     A.	ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ‘Hotel [XXX]’ aan de [adres] te [woonplaats];  
     
     B.	veroordeelt [gedaagde] om die onroerende zaak met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Aerdenburgh zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen van Aerdenburgh; 
     
     C.	machtigt Aerdenburgh om, zo nodig met behulp van de sterke arm, de onroerende zaak binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te doen ontruimen door een deurwaarder indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;  
     
     D.	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Aerdenburgh van € 54.360,95 aan  achterstallige huurpenningen tot en met de maand december 2009, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 januari 2010 tot de dag van volledige voldoening;  
     
     E. 	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Aerdenburgh van € 5.431,66 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de onroerende zaak na 1 januari 2010 in gebruik heeft gehouden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag waarop een (huur)termijn opeisbaar is geworden tot de dag van volledige betaling daarvan;  
     
     
       F.	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Aerdenburgh van € 7.000,00 aan boete  
       	ex artikel 18.2 AB voor het laten ontstaan van de huurachterstand tot en met december 2009; 
     
     
     G.	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Aerdenburgh van € 1.500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;   
     
     H.	veroordeelt [gedaagde] om gedurende een periode van maximaal 12 maanden, gerekend vanaf de 1e dag van de maand die volgt op de maand waarin [gedaagde] de onroerende zaak heeft ontruimd, ten titel van schadevergoeding € 5.431,66 per maand aan Aerdenburgh te betalen, met dien verstande dat eventueel door Aerdenburgh in die periode te ontvangen (lagere) huurinkomsten uit een nieuwe verhuur daarop in mindering dienen te strekken;  
     
     
     I.	veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Aerdenburgh van de wettelijke handelsrente over de onder H. bedoelde schadevergoeding, indien [gedaagde] het maandelijks verschuldigde bedrag niet voldoet voor het einde van de maand waarin dit opeisbaar is geworden; 
     
     
       J. 	bepaalt ten slotte dat hetgeen [gedaagde] op grond van het provisionele vonnis van  
       30 december 2009 al aan Aerdenburgh mocht hebben voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt; 
     
     
     
       K.	veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Aerdenburgh tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen: 
       dagvaarding		€   72,25 
       vastrecht			€   208,00 
       salaris gemachtigde	€ 1.200,00 
     
     
     L. 	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     M. 	wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     In reconventie: 
     
     -	wijst de vordering af; 
     
     -	veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die aan de zijde van Aerdenburgh tot en met vandaag worden begroot op nihil.  
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.