ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:1485

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:1485 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 12-03-2025 / BRE 24/1885 en 24/1886

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-03-12

Zaaknummer: BRE 24/1885 en 24/1886

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:1485

---

WOZ winkel en woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: BRE 24/1885 en 24/1886 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2025 in de zaken tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant  (gemeente Breda), de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de in een brief weergegeven uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 januari 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de winkel) en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 112.000 en € 267.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft de gebruiker van de winkel in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. [naam 1] , mr. [naam 2] , en [taxateur 1] .  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de winkel en de woning. De winkel is een winkelruimte op de begane grond (bouwjaar 1959) met een oppervlakte van 135 m2. De woning is een maisonnette (bouwjaar 1960), met een oppervlakte van 104 m2, met een dakterras en een inpandige berging/schuur.  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en van de winkel te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 249.000 is en dat de waarde van de winkel 10% lager moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarden voor de woning van € 267.000 en voor de winkel van € 112.000. 
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woning en van de winkel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           De woning  
         
       
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 12 december 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt. 
       
     
     
       4.4. 
       In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 286.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaats 2] . Als derde referentiewoning is genoemd [referentiewoning 3] te [plaats 2] , maar deze is vanwege de hoge eenheidsprijs niet in de berekening meegenomen. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De woning is inpandig opgenomen. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       4.6. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de berging/schuur en/of het (dak)terras zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen zijn correcties toegepast voor afwijkende gebruiksoppervlakten. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen die in de berekening zijn betrokken en is tevens rekening gehouden met de afwijkende factor voor onderhoud (2). Bij de woning is geen (afzonderlijke) waarde toegekend aan de inpandige berging/schuur. 
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende stelt dat aan de inpandige balkons van de referentiewoningen, ter grootte van 6 of 20 m2, ten onrechte een andere waarde is toegekend dan de oppervlakte van de woning, terwijl deze ruimte indien gewenst bij de binnenruimte kan worden betrokken. Hierdoor komt de m2-prijs voor de gebruiksoppervlakte van het overige deel van de woning hoger uit, wat tot een scheve berekening leidt. De heffingsambtenaar wijst op het dakterras van de woning van 38 m2, dat eveneens afzonderlijk van de oppervlakte van de woning is meegenomen in de berekening. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de voornoemde verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft daartegenover zijn stelling, dat een andere berekening zou moeten worden gemaakt, niet onderbouwd. Nog daargelaten of die andere berekening tot een lagere waarde zou hebben geleid.     
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           De winkel 
         
       
       
       
         
           Op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
       5. Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huur- en verkoopovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die huur- en verkoopovereenkomsten, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huur- en verkoopovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan.  Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huur- en verkoopovereenkomsten heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       6. De rechtbank wijst op het toetsingskader zoals gemeld in de overwegingen 4. en 4.2. Deze zijn eveneens van toepassing op niet-woningen. 
       
     
     
       6.1. 
       De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 6 januari 2025 door [taxateur 3] over de winkel is opgemaakt.  
       
       
       
         In het taxatierapport is een waarde van de winkel van € 130.000 vermeld. De taxateur heeft 
         de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 10,4. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de referentieobjecten [referentiewoning 7] te [plaats 2] en [referentiewoning 8] te [plaats 3] . Tevens is een Rekenblad bruto kapitalisatiefactor overgelegd, waaruit een kapitalisatiefactor 10 volgt. De winkel is in de beroepsfase uitpandig opgenomen. 
       
       
     
     
       6.3. 
       Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 112.000 niet te hoog is. 
       
       
         
           Oordeel rechtbank 
         
       
       
       
         7.	Voor de onderbouwing van de waarde heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van referentieobjecten die alle vergelijkbare winkels op C-locaties zijn. De taxateur heeft een berekening gemaakt aan de hand van huurtransacties van referentieobjecten, die zijn gerealiseerd tussen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum. De huurwaarde van de referentieobjecten ligt, na benodigde correcties voor afwijkende koudv-factoren vanaf € 111 per m2. Bij de winkel is echter uitgegaan van een veel lagere huurwaarde van € 93 per m2, waarbij tevens rekening is gehouden met afwijkende factoren (2) voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Uit de matrix blijkt daarnaast dat een eigen huurprijs van € 11.900 bekend is van 18 september 2019. Volgens de heffingsambtenaar leidt indexering van deze huurprijs tot een bedrag van € 12.555 per jaar en een huurwaarde van € 93 per m2. De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van verkooptransacties die zijn gerealiseerd van ongeveer een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum. De verkoopprijzen zijn gecorrigeerd met het aandeel in het reservefonds van de vereniging van eigenaars(VvE). Uit deze verkooptransacties zijn kapitalisatiefactoren 11,9 en 10,8 herleid. Voor de winkel is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10,4. [referentiewoning 7] is het best vergelijkbare referentieobject, omdat het eenzelfde winkelruimte is, met dezelfde koudv-factoren en in dezelfde straat gelegen. Dit referentieobject is verkocht voor € 175.000. In de vergelijking is rekening gehouden met de bijdrage VvE en verkoop in verhuurde staat. De heffingsambtenaar heeft op basis van deze gegevens de gebruikte huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. 
       
       
     
     
       7.1. 
       De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met een aftrek van 10% vanwege de gevolgen van de coronapandemie. De heffingsambtenaar stelt dat voor het jaar 2023 geen coronakorting meer werd toegepast, omdat de effecten van de pandemie verdisconteerd zitten in de huur- en verkoopprijzen. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de verkoopprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021  leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       7.2. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de winkel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
         
       
       
       
         8. 	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
       
     
     
       8.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 16 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 12 maart 2025. De redelijke termijn van twee jaar is dus niet overschreden. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       9.	De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden van de woning en de winkel en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.  
     
     
     
       9.1. 
       Omdat de beroepen ongegrond zijn en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart de beroepen ongegrond; 
     - wijst het verzoek om een schadevergoeding af. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.  
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	 
   
   
      Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2021:1974