ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1052

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1052 Gerechtshof Den Haag , 13-05-2025 / 200.333.474/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-05-13

Zaaknummer: 200.333.474/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1052

---

Koop woning. Non-conformiteit? Voldoet de woning niet aan hetgeen kopers mochten verwachten omdat hen niet was meegedeeld dat het souterrain aan de buitenzijde was voorzien van een pomp die water naar het hoger gelegen riool pompte? Dwaling. BW art. 6:228 lid 1 sub b en art. 7:17.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.333.474/01 Zaaknummer rechtbank		: C/101643 066 /HA ZA 22-652 
     
     
     
       
         Arrest van 13 mei 2025   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       
         2. [appellant 2] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       hierna te noemen: [appellanten] , 
       advocaat: mr. AJ. Zappey, kantoorhoudend in Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       
         2. [geïntimeerde 2] , 
       wonende te [woonplaats] . 
       geïntimeerden, 
       hierna te noemen: [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge, kantoorhoudend in Den Haag. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellanten] en [geïntimeerden] 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellanten] hebben in 2021 van [geïntimeerden] een woning gekocht met gebruik van de NVM-modelovereenkomst. [appellanten] vorderen in deze procedure schadevergoeding. Volgens hen voldoet de woning niet aan hetgeen zij mochten verwachten omdat hen niet was meegedeeld dat het souterrain aan de buitenzijde was voorzien van een pomp die water naar het hoger gelegen riool pompte. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof is het daarmee eens. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 21 juni 2023, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2023;  
         
         
           de memorie van grieven van [appellanten] , met bijlagen; 
         
         
           het arrest van dit hof van 20 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);  
         
         
           de memorie van antwoord van [geïntimeerden] , met bijlagen; 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 7 april 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
         Bij (NVM-)koopovereenkomst van 2 juli 2021 hebben [appellanten] van [geïntimeerden] 
          een woning gekocht in [plaats] (hierna: de woning) voor een koopsom van 
         € 2.350.000,00. Het bouwjaar van de woning is 1909. De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt: 
       
       
       
         “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
       
     
     
       6.1. 
       
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
         (…) 
       
     
     
       6.3. 
       
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. 
         Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.  
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         (…) 
       
       
         6.4.2. 
         
            Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak  wel /geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. (…) 
           
             artikel 22 Ouderdomsclausule 
           
           Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. 
           Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.) of asbest. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.” 
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
         Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is voor de verkoop van de 
         woning door de dochter van [geïntimeerden] namens [geïntimeerden] een NVM-vragenlijst 
         ingevuld. Over de kelder, kruipruimte en fundering is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
       
         “ 6. Kelder, kruipruimte en fundering 
         (…) 
         d Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? (…) nee 
         (…) 
         Zo nee, tot wat voor andere problemen heeft dit geleid? : Ruim 15-20 jr geleden werd de kelder wel eens nat bij heftige regenval. Het was het magazijn voor de boeken; overal stonden boeken opgeslagen (met een vlonder eronder), die nog verkocht moesten worden. Ergens daarna is de waterstand verlaagd. Sindsdien is de kelder niet meer onder gelopen. De kelder kan prima gebruikt worden.” 
       
       
     
     
       3.3. 
       De woning is voorzien van een souterrain (kelder). Dit souterrain ligt beneden rioolniveau en loopt naar buiten door in een betonnen bak met een schuin aflopende helling van de tuin naar de souterrainvloer. Die situatie zag er als volgt uit:  
       
       
       
         
           
         
       
       
       
       
         
           
         
       
       
       
       
         In de buitengelegen souterrainvloer bevond zich onder een luik een pomp die water naar het hoger gelegen riool pompte. In de keuken van de woning bevond zich een lampje dat aangaf wanneer de pomp uitstond. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [geïntimeerden] verhuurden tot aan de verkoop van de woning aan [appellanten] het 
         souterrain aan de heer [huurder] (hierna: [huurder] ). [huurder] heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard: 
       
       
       
         “Ik heb gewoond in het souterrain van de familie [geïntimeerden] aan de [adres] van oktober 2016 tot en met april 2021. Het verzoek heeft betrekking op wateroverlast, en ik kan in mijn antwoord heel kort zijn: In de gehele periode waarin ik woonachtig was op het adres heeft zich geen enkel incident voorgedaan waarbij de woning volgelopen is met water. Ik kan mij geen enkele gelegenheid herinneren waarbij ik ook maar éen druppel water van buitenaf in de woning aantrof, ook niet wanneer ik de woning enkele weken verliet voor een vakantie. Ik heb de volledige periode probleemloos geleefd aan de [adres] , en dan ook geen enkel onderhoud met mijnheer of mevrouw [geïntimeerden] gehad over een dergelijk probleem.” 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         In opdracht van [appellanten] heeft [bouwkundige] B.V. (hierna: [bouwkundige] ) 
         op 19 juli 2021 een bouwkundige inspectie uitgevoerd en een bouwkundig inspectierapport opgesteld. In het inspectierapport is, voor zover van belang, het volgende vermeld: 
       
       
       
         “Voor een woning van deze leeftijd, aard en omvang verkeert de bouwkundige staat van het casco over het algemeen in een redelijk tot goede conditie. Het interieur in de woning is sterk gedateerd, maar is grotendeels nog wel functioneel. Afhankelijk van het beschikbare budget, wensen en smaak van de opdrachtgever, adviseren wij om in ieder geval de toiletruimtes, badkamers en keukens direct te vernieuwen.  
         (…)   
         De installaties verkeren over het algemeen in een redelijke tot matige conditie. Er dient rekening mee te worden gehouden dat nagenoeg alle hoofd-/eindapparaten op korte termijn dienen te worden nagelopen en/of vernieuwd. (…) Er dient rekening mee te worden gehouden dat grote delen van de leidingnetwerken (elektra, water en riolering) op (korte) termijn vernieuwd dienen te worden.  
         (…) 
         Tijdens de bouwkundige inspectie heeft de heer [adviseur appellanten] aangegeven dat de opdrachtgever (…) voornemens zijn om de woning (in de toekomst) te willen gaan verbouwen / moderniseren.  
         (…)  
         
          [bouwkundige] kan op basis van de visuele inspectie geen uitsluitsel geven over de conditie van de fundering. Er zijn geen aanwijzingen in de woning aangetroffen die duiden op een tekortkoming aan de fundering.” 
       
       
     
     
       3.6. 
       
         De woning is op 14 september 2021 aan [appellanten] geleverd, waarna Formabouw 
         B.V. (hierna Formabouw) in opdracht van [appellanten] is gestart met een grootschalige verbouwing van de woning, in welk kader diverse sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden waarbij onder meer de betonnen bak met de pomp zijn verwijderd. [appellanten] hebben nadien onder meer de kelderbak en de daarmee verbonden fundering laten vervangen. 
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Op 11 juni 2022 heeft [adviseur appellanten] (hierna: [adviseur appellanten] ), adviseur van [appellanten] bij 
         die verbouwing, voor zover van belang, het volgende verklaard: 
       
       
       
         “Ondergetekende (…) verklaart het volgende te hebben geconstateerd bij het pand aan de [adres] te [plaats] ; 
         • De grondwaterstand bevindt zich op 85cm onder het maaiveld, de vloer van de kelder bevond zich op 123cm onder het maaiveld 
         • Het souterrain liep onder. Alleen wanneer de pomp aan de achterzijde draaide bleef het souterrain droog. 
         • De liftput liep onder bij regenval, dit zorgde voor vochtophoping en overstroming. 
         • De verkopers hebben van deze lekkage en vochtproblemen geweten. Zij verklaarden mij op 03 november 2021 dat de pomp altijd aan moet staan. 
         • Vanwege de lekkage diende de kelderbak te worden vervangen. 
         • De kelderbak diende voorzien te zijn van opstanden binnenshuis vanwege de 
         grondwaterstand. 
         • Het totale gewicht van de nieuwe kelderbak noopt tot herfundatie." 
       
       
     
     
       3.8. 
       
         
          [appellanten] hebben op 1 juli 2022 ten laste van [geïntimeerden] conservatoir 
         derdenbeslag gelegd onder de Coöperatieve Rabobank U.A., de ABN AMRO Bank N.V. en de ING Bank N.V.. Onder de ING Bank is een bedrag van € 181.995,74 beslagen. 
       
       
     
     
       3.9. 
       De verkopend makelaar, [makelaar] (hierna: [makelaar] ), heeft op 13 september 2022, in antwoord op vragen van (de advocaat van) [geïntimeerden] , het volgende, voor zover van belang, verklaard:  
       
       
         
           Antwoorden op uw vragen 
         
         (…) 
         2. Toen u het huis in de verkoop nam, heeft u vocht/ optrekkend vocht of vochtproblemen in de kelder waargenomen? 
       
       
       
         
           Aan het begin van het verkoopproces zijn we door de woning gegaan en mij is in de kelder of de liftschacht niets gebleken van vocht of vochtproblemen. De kelder c.q. het souterrain was op dat moment net niet meer verhuurd als woonruimte. Wel werd de kelder door de overgebleven huurders deels actief als berging gebruikt. 
         
       
       
       
         En heeft u tekenen van verzakking van de woning waargenomen, waaruit geconcludeerd zou kunnen worden dat er iets mis zou zijn met de kelderbak en of de fundering? 
       
       
       
         
           Nee, wij hebben niets waargenomen qua verzakking of anderszins dat zou kunnen wijzen op mogelijke funderingsproblemen. Op de website “funderingskaart voor professionals” hebben wij geconstateerd dat de woning sinds 2009 - het eerste moment van meting – geen relevante zakking heeft vertoond. De woning valt in de beste categorie die aan een huis toegekend kan worden - de kleurcodering donkergroen. 
         
       
       
       
         3. Is er naar uw beleving door cliënten enige relevante informatie achter gehouden? 
       
       
       
         
           Nee, verkoper heeft gemeld dat de kelder in het verleden wel eens onder stroomde. Maar de laatste 15 jaar niet meer. 
         
         
           Verkoper heeft aangegeven dat de pomp geplaatst is om regenwater buiten te houden in de lager gelegen kelder. Dat is evident en een bouwkundig vaker gebruikelijke constructie .” 
         (…) 
         5. (…)  Aangezien de schuin aflopende rand van de kelderbak niet waterdicht overdekt is – hetgeen tijdens de bezichtigingen duidelijk zichtbaar was – kan het niet anders dan dat er regenwater in de kelderbak komt. Om dit op te lossen is een pomp geplaatst. Dit is een evidente en gebruikelijke constructie om water van een lager gelegen niveau naar een hoger gelegen riool te krijgen. Een en ander was zichtbaar en iedereen die iets van bouwkunde begrijpt weet dat daar dus een pomp moet zitten. De koper is met zijn aannemer vóór koop door de woning gegaan en heeft het toen ook moeten waarnemen.” 
       
       
     
     
       3.10. 
       
         Op 13 oktober 2022 heeft [medewerker Formabouw] (hierna: [medewerker Formabouw] ) van Formabouw, in 
         antwoord op vragen van [appellanten] , het volgende, voor zover van belang, verklaard: 
       
       
       
         “De firma Formabouw heeft in de periode sept 2021 — December 2022 diverse sloop werkzaamheden verricht op de [adres] te [plaats] . 
         (…) 
         Wanneer wij sloopwerkzaamheden van deze omvang uitvoeren laten wij altijd de stroom van het pand afhalen zodat wij de werkzaamheden veilig uit kunnen voeren. 
         Op souterrain hoogte bleek er achter het huis onder een luik een pomp te zitten. Wanneer deze pomp niet aan stond bleek bijna het hele souterrain vol te lopen met water. Er staat dan een laag water van ca. 3-5 cm over de gehele vloer. Het water leek via het kozijn aan de achterzijde binnen te komen. Dit gebeurde zowel bij droog weer als bij regenachtig weer. De overlast bij regen was wel heviger. Het leek een combinatie van hemelwater en grondwater maar exact wisten we dit ook niet.” 
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Op 3 november 2022 heeft [directeur De Betonhoeve] , directeur van De Betonhoeve B.V. (hierna: 
         
          [directeur De Betonhoeve] ), in antwoord op vragen van [appellanten] , het volgende, voor zover van belang verklaard: 
       
       
       
         “In 1972 is de kruipruimte uitgegraven en hier is ook een betonbak met plinten gemaakt, deze liep ook naar buiten de tuin in, dit waarschijnlijk ten behoeve van lichtinval. In dit buitengedeelte was een pompput gemaakt en uiteraard voorzien van een pomp. Op deze pompput zijn in een later stadium de HWA (achtergevel) op aangesloten, mede door deze aansluiting is ook het grondwater voor een langere tijd afgepompt. Het voor langere tijd afpompen van grondwater kan funest zijn voor houten funderingen van het eigen pand en omliggende panden. Wat verder duidelijk werd bij het funderingsonderzoek dat is uitgevoerd dat er tussen de bestaande onderkant keldervloer / bovenkant grondslag bijna 150 mm ruimte zat. Hier spreken wij van een ruime inklinking van de grond, één kenmerk van het langere tijd afpompen van grondwater.” 
       
       
     
     
       3.12. 
       
         Op 11 november 2022 heeft ing. [naam 2] (hierna: [naam 2] ), in antwoord op 
         vragen van [appellanten] , het volgende, voor zover van belang, verklaard: 
       
       
       
         “Tijdens de sloopwerkzaamheden door de firma Forba Bouw is de kelder onder water gelopen (zie tevens de brief van de Betonhoeve). (…) 
         Ons advies was om de verbouwde woning niet op deze bestaande kelderbak te bouwen, maar een nieuwe kelderconstructie aan te brengen. Dit mede gelet op de verschillende fasen waarin de kelder is aangebracht én gelet op het feit, dat gedurende een langere periode de grondwaterstand laag is gehouden. Dit is voor een fundering op houten palen niet wenselijk.” 
       
       
     
     
       3.13. 
       Op 23 november 2022 heeft [adviseur appellanten] , voor zover van belang, het volgende verklaard: 
       
       
         “Ik heb het volgende geconstateerd op [adres] te Rotterdam:  
       
       
         
           Het souterrain (de kelderverdieping) loopt onder bij stevige buien.  
         
         
           De liftput loopt onder bij regenval, dit zorgt voor vochtophoping en lekkage.  
         
         
           De verkopers wisten van deze lekkage en vochtproblemen, mij is daarnaast gebleken dat hierover door verkoper onjuiste mededelingen zijn gedaan. 
         
         
           Vanwege de noodzaak tot het vervangen van de kelderbak vanwege de lekkages, diende het pand ook van een nieuwe fundering te worden voorzien. Dit is een onmiddellijk gevolg van de vochtproblemen waarover verkoper mij onjuiste mededelingen heeft gedaan.” 
         
       
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard en, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van € 503.703,85, met contractuele rente, althans dat de koopovereenkomst zodanig wordt gewijzigd dat de koopsom wordt verlaagd met        € 503.703,85 en met veroordeling van [geïntimeerden] in de beslagkosten en de proceskosten. 
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en op hun beurt in reconventie gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot opheffing van de door hen gelegde beslagen op de bankrekeningen van [geïntimeerden] met veroordeling van [appellanten] in de kosten van opheffing van de beslagen en de proceskosten.  
     
     
       4.3 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen, de vordering van [geïntimeerden] tot opheffing van de beslagen toegewezen en [appellanten] in de kosten van de procedures in conventie en reconventie veroordeeld. De rechtbank overwoog hiertoe, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de kelder droog bleef als de pomp aanstond. De makelaar heeft verklaard dat de constructie waarbij de pomp water naar het hoger gelegen riool pompt een bouwkundig vaker gebruikelijke constructie is. Gelet op deze gemotiveerde betwisting, hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat deze constructie een gebrek is dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Vast is komen te staan dat als de pomp aanstond, geen sprake was van lekkage en in het souterrain kon worden gewoond (5.4 – 5.10). De rechtbank heeft verworpen het standpunt van [appellanten] dat de pomp diende om het grondwaterpeil kunstmatig laag te houden en terug te brengen tot de rand van de kelderbak waardoor de fundering is aangetast en zij daardoor schade hebben geleden. [appellanten] kunnen hierop geen vordering op [geïntimeerden] baseren. De rechtbank heeft voorts overwogen  dat de pomp enkel regenwater en afvoerwater uit de wc en de gootsteen in de kelder en keuken het riool inpompte (5.11 – 5.15). Omdat de constructie met de pomp geen gebrek betreft dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat, kan in het midden blijven of [appellanten] al dan niet door de makelaar zijn geïnformeerd over de pomp en of zij de pomp zelf hadden kunnen en moeten opmerken (5.16).  [appellanten] hebben tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] onvoldoende gesteld dat en waarom [geïntimeerden] aansprakelijk zouden zijn voor de kosten van verwijdering van de olietank, zodat dat deel van de vordering niet toewijsbaar is (5.17 – 5.18). Het beroep op dwaling wordt verworpen. De aanwezigheid van de pomp staat normaal gebruik als woning niet in de weg. Hoe [geïntimeerden] hadden moeten weten dat [appellanten] geen huis met zo’n pomp hadden willen kopen en zij hen hierover hadden moeten informeren hebben [appellanten] niet duidelijk gemaakt (5.21 – 5.24). Omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, komt de rechtbank niet toe aan de vragen of de ouderdomsclausule aan de vorderingen in de weg staat, of de schade als herstelkosten zijn aan te merken en of met de nieuw-voor-oud-bepaling rekening is gehouden (5.25). Omdat [appellanten] geen vordering op [geïntimeerden] hebben, dient het beslag te worden opgeheven, aldus nog steeds de rechtbank (5.32). 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellanten] vorderen hetzelfde als bij de rechtbank.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       
         In deze zaak gaat het om de vraag of de aanwezigheid van een pomp aan de buitenzijde van het souterrain een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst vormt en [appellanten] in de gegeven omstandigheden een souterrain zonder een dergelijke pomp mochten verwachten.  
         
           Omvang van het hoger beroep 
         
       
     
     
       6.2 
       Tegen de afwijzing van de vordering ter zake van de kosten van verwijdering van de olietank (rov. 5.17 tot en met 5.18 van het vonnis) is geen grief gericht. De toewijsbaarheid van dat deel van de vorderingen ligt in hoger beroep daarom niet langer voor. Dit is van de zijde van [appellanten] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd ook bevestigd. 
     
     
       6.3 
       
        [appellanten] hebben in eerste aanleg gesteld dat de pomp in het souterrain niet alleen ertoe diende hemelwater aan de achterzijde en afvoerwater van het sanitair in het souterrain af te voeren naar het hoger gelegen riool, maar ook dat deze pomp - in strijd met het Bouwbesluit - de grondwaterstand kunstmatig laag hield en wel moest houden omdat anders grondwater het souterrain zou indringen, met funderingsschade tot gevolg. De rechtbank heeft deze laatste stellingen van [appellanten] in rov. 5.11 tot en met 5.15 van het vonnis verworpen en daarbij geconcludeerd dat er van moest worden uitgegaan dat de pomp uitsluitend regenwater en afvoerwater uit de wc en de gootsteen in de kelder en keuken het hoger gelegen riool inpompte.  
     
     
       6.4 
       
        [appellanten] hebben tegen die overwegingen geen (kenbare) grieven aangevoerd. Voor zover [appellanten] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling alsnog hebben aangevoerd dat de pomp het grondwater laag hield en nodig was om grondwater buiten de kelder te houden, gaat het om een nieuwe grief die gezien de zogenoemde twee-conclusie-regel (ECLI:NL:HR:2009:BI8771) te laat is aangevoerd. [geïntimeerden] hebben zich ook tegen de nieuwe grief verzet en de uitbreiding van het debat in hoger beroep op dat punt dus niet (ondubbelzinnig) aanvaard.  
     
     
       6.5 
       Ten overvloede merkt het hof op dat [appellanten] hun in eerste aanleg ingenomen stelling dat het souterrain als zodanig lek was en daarin zonder werkende pomp grondwater naar binnen drong ook onvoldoende hebben onderbouwd, mede in het licht van de door henzelf overgelegde verklaring van Formabouw (zie hiervoor, onder 3.10) dat het lekkende water via het kozijn – derhalve via de schuifpui in de betonnen buitenbak aan de achterzijde – binnen leek te komen. Dat wijst er immers op dat het bij de lekkage in het najaar 2021 ging om, door het uitschakelen van de stroom, niet afgepompt hemelwater dat zich in de buitenbak had verzameld en via de schuifpui naar binnen kwam. Dit betekent dat ook als in hoger beroep nog wel een beroep zou hebben kunnen worden gedaan op lekkage door grondwater, het hof daaraan als onvoldoende toegelicht en onderbouwd zou voorbijgaan.  
     
     
       6.6 
       
         Uitgangspunt in hoger beroep is daarmee dat de in het souterrain voor de schuifpui buiten aangebrachte pomp alleen ertoe diende om regenwater en afvoerwater uit de wc en de gootsteen in het souterrain en keuken naar het hoger gelegen riool te pompen en dat bij uitval van de pomp, bijvoorbeeld door een stroomstoring, een risico bestond dat regenwater via de schuifpui het souterrain binnendrong.  
         
           Non-conformiteit 
         
       
     
     
       6.7 
       De  grieven 1 tot en met 4  leggen aan het hof de vraag voor of [appellanten] in de gegeven omstandigheden mochten verwachten dat zij een als woonruimte geschikt souterrain geleverd kregen dat droog kon blijven zonder gebruik van een voor de afvoer van hemelwater en afvoerwater uit het souterrain gebruikte pomp.  
     
     
       6.8 
       Het hof stelt het volgende voorop. Ingevolge art. 7:17 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Volgens artikel 6.3 van de onderhavige koopovereenkomst zal de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. De uitleg van een koopovereenkomst geschiedt aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien rederlijkwijs van elkaar mochten verwachten. Indien partijen gebruikmaken van een standaardakte met het beding dat de verkochte zaak de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, is uitgangspunt dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (ECLI:NL:HR:2005:AU2414). 
     
     
       6.9 
       Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] een op hen rustende mededelingsplicht geschonden door niet mee te delen dat in het souterrain gebruik werd gemaakt van een pomp voor de afvoer van hemel- en afvoerwater. Gelet op de hoge koopprijs en het feit dat het om een luxe stadsvilla ging, mochten zij een souterrain dat zonder kunstgrepen droog zou blijven verwachten. Volgens [geïntimeerden] zijn [appellanten] wel op de aanwezigheid van een pomp gewezen en hadden zij in ieder geval moeten begrijpen dat de buitenbak van het souterrain van een dergelijke pomp was voorzien. Volgens hen heeft de pomp altijd goed gefunctioneerd en leverde de aanwezigheid ervan geen gebrek op.  
     
     
       6.10 
       Het hof overweegt als volgt. Anders dan [geïntimeerden] menen, blijkt uit de tussen de dochter van [geïntimeerden] en makelaar [makelaar] gewisselde e-mails nog niet dat de aanwezigheid van de pomp aan [appellanten] is meegedeeld. Of die mededeling is gedaan, kan in dit geval evenwel in het midden blijven. De aanwezigheid van de pomp in het souterrain maakt namelijk nog niet dat de verkochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. Ook ontbreekt het vereiste causaal verband tussen de gevorderde schadevergoeding en de aanwezigheid van de pomp. Het hof licht dit als volgt toe. 
     
     
       6.11 
       Wat [appellanten] redelijkerwijs mochten verwachten hangt af van alle omstandigheden van het geval en, anders dan zij stellen, niet alleen van de koopprijs. Van belang zijn daarbij ook de kenbare staat van de ten tijde van de koop van de 112 jaar oude woning, zoals die voor hen kenbaar was uit de bezichtiging van de woning, de verkoopbrochure en het bouwkundig inspectierapport. [geïntimeerden] hebben erop gewezen dat de koopprijs ook verband hield met de gewilde locatie en omvang van deze 550m2 grote stadsvilla. Uit de verkoopbrochure en het bouwkundig inspectierapport (hiervoor onder 3.5) blijkt dat een ingrijpende verbouwing noodzakelijk was en dat [appellanten] ook voornemens waren een dergelijke verbouwing uit te laten voeren. [appellanten] heeft ter zitting ook verklaard dat het huis van boven naar beneden ‘geheel is gestript’. Hieruit volgt reeds dat [appellanten] bij de koop niet verwachtten een luxe villa te kopen, maar een stadsvilla uit 1909 waaraan gelet op de staat van de voorzieningen het nodige werk diende te worden verricht. Uit de koopprijs als zodanig volgt daarom nog niet dat zij mochten verwachten dat bewoning van het – van een buitenbak voorziene – souterrain mogelijk was zonder een daarin aangebrachte pomp. 
     
     
       6.12 
       Het hof volgt [appellanten] evenmin in hun betoog dat een als woonruimte gebruikt souterrain dat, zoals hier, is voorzien van een naar buiten doorlopende betonnen bak, niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning indien het daarin opgevangen regenwater omhoog moet worden gepompt door een in die (buiten)bak aangebrachte pomp. Zoals blijkt uit de hiervoor onder 3.3 afgebeelde foto’s en ook niet is betwist, was bij bezichtiging duidelijk dat sprake was van een onder het maaiveld aangebrachte in de tuin doorlopende betonnen buitenbak met een schuin naar de pui aflopende helling waardoor zich beneden in de bak hemelwater kon verzamelen. Daarbij moet duidelijk zijn geweest dat dit water op de een of andere manier moest worden afgevoerd. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] ervan uitgingen of mochten uitgaan dat het riool lager was gelegen dan het souterrain en om die reden voor de waterafvoer geen pomp nodig zou zijn geweest.  
     
     
       6.13 
       
        [appellanten] hebben ook niet aangegeven welke wijze van (hemel)waterafvoer zij in de aangetroffen (onder 3.3 afgebeelde) situatie dan hadden verwacht of hadden mogen verwachten. Integendeel heeft [appellanten] desgevraagd ter zitting in hoger beroep verklaard dat thans, ná de grondige verbouwing, in het souterrain óók gebruik wordt gemaakt van een pompinstallatie. Dat zij in het kader van die verbouwing van het souterrain ervoor hebben gekozen het hemelwater van de - nu langer doorlopende - buitenbak via een afvoer naar niet één maar twee binnen geplaatste pompen te laten lopen, maakt hierbij geen wezenlijk verschil. De stellingen van [appellanten] komen immers erop neer dat zij een souterrain zonder enige pomp mochten verwachten.  
     
     
       6.14 
       Dat de destijds aanwezige (volgens [appellanten] ‘gammele’) pomp niet zou hebben gefunctioneerd, is gemotiveerd betwist en niet komen vast te staan. Volgens de eigen stellingen van [appellanten] is dit ook niet meer vast te stellen nu zij de oude pomp bij de verbouwing hebben laten verwijderen en afvoeren. Daarnaast staat vast dat de tijdens de verbouwing opgetreden wateroverlast ook niet plaatsvond door een defect aan de pomp, maar omdat de stroom tijdens de verbouwing (al enige tijd) was uitgeschakeld. Het moet er dus voor worden gehouden dat de pomp, mits van stroom voorzien, gewoon functioneerde.  
     
     
       6.15 
       
         Ook de omvang van het risico op overstroming door stroomuitval is gemotiveerd betwist, onder meer door een schriftelijke verklaring van huurder [huurder] , volgens welke verklaring [huurder] in de vijf jaar voorafgaand aan de koop zonder wateroverlast in het souterrain heeft gewoond. Kennelijk was dit risico ook eenvoudig te ondervangen door het aanbrengen van een tweede, van een noodaccu/generator voorziene, pomp, zoals in de huidige situatie. De kosten van een dergelijke voorziening hebben [appellanten] evenwel niet gevorderd. Hetzelfde geldt voor de kosten van de volgens [appellanten] thans voor de schuifpui aangebrachte opstaande rand. 
         
           Verband tussen schadevordering en de gestelde tekortkoming 
         
       
     
     
       6.16 
       
        [appellanten] vorderen daarentegen schadevergoeding bestaand uit de kosten van begeleiding door hun architect (€ 53.048,34), het aanbrengen van een geheel nieuwe kelderbak en fundering door Betonhoeve (€ 423.500,-) en de desbetreffende voorbereidingskosten (€ 11.240,93). Omdat ervan moet worden uitgegaan dat de pomp alleen diende om regenwater en afvoerwater uit (kelder)sanitair af te voeren, hebben [appellanten] niet (voldoende) toegelicht dat de aanwezigheid van de pomp de nadien plaatsgevonden integrale vervanging van de betonnen kelderbak met nieuwe fundering noodzakelijk maakte. Dit geldt temeer nu is gebleken dat na die grondige verbouwing opnieuw gebruik wordt gemaakt van een pompinstallatie.  
     
     
       6.17 
       De vordering ter zake van de vervanging van de kelderbak en fundering zijn kennelijk gebaseerd op de in eerste aanleg ingenomen stelling dat de kelder zelf lek was, de pomp het grondwater kunstmatig laag hield en zonder pomp grondwater het souterrain kon binnendringen. Zoals onder 6.5 is overwogen, liggen die stellingen in hoger beroep niet langer voor. Daarmee ontbreekt een grondslag voor toewijzing van deze herstelkosten en daarmee verband houdende voorbereidings- en begeleidingskosten. [appellanten] hebben geen vergoeding gevorderd voor gemaakte kosten van de thans aangebrachte opstaande rand bij de schuifpui of de aanschaf van een noodaggregaat of een van een accu voorziene extra pomp. Zij hebben daarvoor ook geen aanknopingspunten gegeven. De onder 6.16 gevorderde posten zijn dan ook niet toewijsbaar. 
     
     
       6.18 
       
         Nu [appellanten] hebben gevorderd dat het hof de in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog toewijst, vallen daaronder ook de gevorderde kosten van verwijdering van de olietank. Zoals hiervoor onder 6.2 is overwogen, is tegen de afwijzing van dat deel van de schadevordering geen grief gericht. Ook in zoverre is de vordering niet toewijsbaar.  
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       6.19 
       
         Grief 5  keert zich tegen de afwijzing van het beroep op dwaling en wijziging van de  overeenkomst (art. 6:228 lid 1 sub b jo 6:230 BW).  
     
     
       6.20 
       Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. [appellanten] hebben echter onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat zij ervan zouden hebben afgezien de stadsvilla voor de overeengekomen prijs te kopen als hen de aanwezigheid van de pomp in de buitenbak en het risico op storing en/of stroomuitval was meegedeeld. Uit het bouwkundig inspectierapport en hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep door [appellanten] nader is toegelicht, blijkt dat [appellanten] bij de koop al voornemens waren de woning ‘geheel te strippen’ en zij bij hun verbouwing een van het souterrain een nog veel langer in de tuin doorlopende buitenbak hebben gerealiseerd met daarin opnieuw een pompinstallatie om het regenwater naar het hoger gelegen riool af te voeren.  
     
     
       6.21 
       Ook is niet komen vast te staan dat sprake was van een dwaling in verband waarmee [geïntimeerden] [appellanten] hadden moeten inlichten (art. 6:228 lid 1 sub b BW). Zoals hiervoor is overwogen moet voor [appellanten] immers duidelijk zijn geweest – en mochten [geïntimeerden] daarvan ook uitgaan – dat op enige manier (hemel)water uit de uitwendige naar de schuifpui aflopende en onder het maaiveld gelegen betonnen buitenbak moest worden afgevoerd. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] van een andere manier van waterafvoer uitgingen of mochten uitgaan. Integendeel is het grondig verbouwde souterrain, als gezegd, door hen ook nu van een pomp voorzien.  
     
     
       6.22 
       Tot slot hebben [appellanten] hun vordering tot prijsvermindering ook niet gebaseerd op de koopprijs die zij zouden hebben willen betalen als zij van de aanwezigheid van de pomp op de hoogte waren geweest. Evenmin hebben zij de prijsvermindering gerelateerd aan het bedrag dat zij hebben betaald voor de thans aangebrachte noodvoorziening van een van accu voorziene tweede pomp en/of de alsnog aangebrachte opstaande rand voor de schuifpui. [appellanten] vorderen vermindering van de koopprijs met een bedrag dat overeenkomt met de onder 6.16 bedoelde integrale verbouwings- en funderingskosten van de kelder. Zoals hiervoor als is geoordeeld is niet komen vast te staan dat die kosten verband houden met de vroegere aanwezigheid van een pomp in het souterrain.  
     
     
       6.23 
       
         De op art. 6:228 jo. 6:230 lid 2 BW gebaseerde vordering tot prijsvermindering is, kortom, niet toewijsbaar. Ook grief 5 faalt. 
         
           Overig 
         
       
     
     
       6.24 
       
         Omdat de schadevorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn, behoeft het door [geïntimeerden] nog gedane beroep op de klachtplicht en schadebeperking geen bespreking meer. Voor zover [appellanten] zich nog hebben beroepen op de Richtlijn Oneerlijke Bedingen in consumentenovereenkomsten hebben zij niet toegelicht waarom die Richtlijn van belang zou zijn voor de onderhavige tussen particulieren gesloten koopovereenkomst en tot een andere uitkomst zou moeten leiden. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij.  
         
           Bewijs 
         
       
     
     
       6.25 
       Bewijs van voldoende concrete feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, is niet aangeboden. Het hof komt daarom aan (verdere) bewijslevering niet toe.  
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.26 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - bekrachtigt het vonnis van 22 maart 2023; 
     
     - veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.780,- voor griffierecht en € 10.572 voor salaris van de advocaat (2 punt x tarief VII), alsmede € 178,- aan nasalaris, te verhogen met € 92,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag, respectievelijk, wat het bedrag van € 92,- betreft, na de datum van betekening; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.J. Lenselink, E.I. Mentink en F.M.A. Potter en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.