ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:1430

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:1430 Gerechtshof Den Haag , 20-08-2024 / 200.323.253/01 en 200.324.825/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-08-20

Zaaknummer: 200.323.253/01 en 200.324.825/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1430

---

huur bedrijfsruimte, koper bedrijfsruimte wordt 2 maanden na levering geconfronteerd met Akte indeplaatsstelling (met huurkorting), gelet op de wijze van totstandkoming van de Akte en de vele onopgehelderde onduidelijkheden waarmee de Akte is omgeven is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de verhuurder aan de verstrekkende consequenties van de Akte indeplaatsstelling met huurkorting te houden en is de daarin neergelegde regeling rond de indeplaatsstellng niet van toepassing, ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstand over meerdere jaren,  waarover wél coronasteun werd ontvangen

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummers hof	: 200.323.253/01 en 200.324.825/01 
       Zaaknummers rechtbank	: 9601877 CV EXPL 21-42692   
     
     
     
     
       
         Arrest van 20 augustus 2024 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       
         in de zaak 200.323.253/01 van: 
       
     
     
     
       
         Laila de Maas B.V. , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. K. Tülü, kantoorhoudend in Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonend in [woonplaats] , 
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       wonend in [woonplaats] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. G. Sarier, kantoorhoudend in Dordrecht, 
     
     
     
       
         en in de zaak 200.324.825/01 van: 
       
     
     
     
       
         Laila Rotterdam B.V., 
       
       gevestigd in Rotterdam, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. F. Özer, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonend in [woonplaats] , 
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       wonend in [woonplaats] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. G. Sarier, kantoorhoudend in Dordrecht. 
     
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen Laila De Maas, [geïntimeerde 1] c.s. en Laila Rotterdam.  
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Laila Rotterdam is enige tijd de huurder geweest van een bedrijfsruimte in Rotterdam. [geïntimeerde 1] c.s. hebben deze bedrijfsruimte gekocht en in mei 2021 geleverd gekregen. 
     
     
       1.2 
       In juni 2021 heeft Laila Rotterdam aan [geïntimeerde 1] c.s. laten weten dat Laila De Maas per 1 juli 2021 de huurder van het bedrijfspand is geworden ten gevolge van een akte indeplaatsstelling waarmee [geïntimeerde 1] c.s. niet bekend waren.  
     
     
       1.3 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat de akte indeplaatsstelling niet geldt, dat Laila Rotterdam de huurder is (gebleven) van het bedrijfspand en dat Laila Rotterdam de inmiddels ontstane huurachterstand moet betalen. De door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn echter afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat Laila Rotterdam nog een kans moest krijgen, ook omdat Laila De Maas had verklaard in staat en bereid te zijn haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde 1] c.s. na te komen. De door Laila De Maas gevorderde verklaring voor recht dat zij de opvolgende huurder is geworden, is in het vonnis afgewezen. 
     
     
       1.4 
       Het hof is het grotendeels eens met de kantonrechter, maar wijst in dit arrest ook de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       
         Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
         
           in de zaak 200.323.253/01:  
         
       
       - ( (de genoemde gedingstukken in) het arrest van dit hof van 24 oktober 2023, waarin de voeging is gelast met het hoger beroep in de zaak 200.324.825/01 van Laila Rotterdam tegen [geïntimeerde 1] c.s. en waarin het door Laila De Maas opgeworpen schorsingsincident is afgewezen; 
       
         in de zaak 200.324.825/01:  
       
       
         
           de dagvaarding van 13 maart 2023, waarmee Laila Rotterdam in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 december 2022 ‘en alle daarop betrekking hebbende tussenvonnissen’; 
         
         
           het arrest van dit hof van 9 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast die (na uitstelverzoek van partijen) plaatsgevonden heeft op 10 oktober 2023;  
         
         
           de memorie van grieven van Laila Rotterdam; 
         
       
       
         in de gevoegde zaken 200.323.253/01 en 200.324.825/01: 
       
       
         
           de memorie van antwoord in principaal appel tevens grieven in incidenteel appel van [geïntimeerde 1] c.s., met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel appel van Laila De Maas; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel appel van Laila Rotterdam.  
         
       
     
     
       2.2 
       Op 1 juli 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaken toegelicht, mrs. Tülü en Sarier aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde 1] c.s. hebben op 11 december 2020 van [vennoot 1] en [vennoot 2] , (die daarbij handelden als vennoten van de V.O.F. [naam 1] , hierna: [V.O.F.] c.s.) gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (restaurant) gelegen aan het Charloisse Hoofd 47 in Rotterdam (hierna: 'het gehuurde'). Het gehuurde was op het moment van de verkoop verhuurd aan Laila Rotterdam. Laila Rotterdam heeft de exploitatie van het gehuurde per januari 2021 gestaakt. 
     
     
       3.2 
       Op 3 mei 2021 is het gehuurde aan [geïntimeerde 1] c.s. geleverd. 
     
     
       3.3 
       
         Op 15 mei 2021 heeft een kennismakingsbijeenkomst plaatsgehad tussen [geïntimeerde 1] als een van de nieuwe eigenaars van het pand, de verkoopmakelaar [makelaar] van [makelaar] Horecamakelaardij BV (hierna: de makelaar) en ene [naam 2] namens de huurder. Blijkens het van die bijeenkomst door de makelaar opgemaakte bespreekverslag heeft [naam 2] toen aangegeven (1) dat de Leila restaurants gezien moeten worden als een franchiseorganisatie waarbij hij de franchisegever is, (2) dat [naam 3] sinds juni 2020 voor Laila Rotterdam alleen en zelfstandig bevoegd is, (3) dat zij voornemens zijn om pas in augustus 2021 weer open te gaan, (4) dat hij zal bekijken hoe de 50% “ die de verhuurder zowiezo toekomt ” zal inhalen in de toekomst en (5) dat hij een kennismaking met [naam 3] en een bezoek aan de zaak zal regelen zoals door [geïntimeerde 1] c.s. is verzocht. Over de door [naam 2] genoemde huurkorting van 50% vermeldt het verslag verder: 
         
           “ [geïntimeerde 1]  [ [geïntimeerde 1] , toevoeging hof]  geeft aan dat dit voor hem onacceptabel is. Ali krijgt allerlei overheids steun ook om de huur te kunnen betalen. De redenering van Ali dat de 50% huurkorting als een vaststaand feit moet worden gezien wordt door [geïntimeerde 1] en [makelaar] niet geaccepteerd en tegengesproken.”      
       
     
     
       3.4 
       In het per e-mail ook aan [naam 2] verstuurde gespreksverslag van 15 mei 2021 worden 29 mei en 5 juni 2021 genoemd als (kennelijk besproken) bezoekopties. Aan het slot van het verslag wordt [naam 2] gevraagd welke datum het wordt voor de bezichtiging en kennismaking. [naam 2] heeft hierop niet meer gereageerd. 
     
     
       3.5 
       Bij (aangetekende) brieven van 21 en 28 juni 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. Laila Rotterdam gesommeerd tot betaling van de openstaande huurtermijnen over de maanden mei en juni 2021 ten bedrage van telkens € 8.500,56. Daarop is geen betaling gevolgd.   
     
     
       3.6 
       
         Per e-mail van 28 juni 2021 heeft ( [naam 3] namens) Laila Rotterdam het volgende aan [geïntimeerde 1] c.s. geschreven: 
         
           “Met betrekking tot onze huurrelatie voor Charloisse Hoofd 47 Rotterdam bericht ik u het volgende.  
         
         
           Eerder was overeenstemming bereikt over indeplaatsstelling van een nieuwe huurder, zijnde heer [huurder] . Inmiddels heeft de heer [huurder] zich bij aangetekende brief gemeld met het verzoek de indeplaatsstelling te realiseren voor zijn vennootschap Laila de Maas B.V. Hierbij informeer ik u dat de onderneming Laila de Maas B.V. uw nieuwe huurder zal zijn vanaf 1 juli 2021. De nieuwe huurder zal u apart aanschrijven over zijn gegevens en zet ik de heer [huurder] in de cc van deze e-mail.”  
         
       
     
     
       3.7 
       In hun e-mailbericht van 30 juni 2021 hebben [geïntimeerde 1] c.s. aan Laila Rotterdam geschreven dat een verzoek over een indeplaatsstelling hen nimmer heeft bereikt, dat van indeplaatsstelling, dan wel een nieuwe huurder, per 1 juli 2021 dan ook geen sprake is, dat de huurbetalingsverplichtingen van Laila Rotterdam onverkort doorlopen en dat de huurachterstand zo snel mogelijk moet worden voldaan, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden genomen. 
     
     
       3.8 
       
         Per e-mail van 30 juni 2021 heeft [huurder] (hierna: [huurder] ), bestuurder van de op 28 juni 2021 opgerichte vennootschap Laila De Maas, het volgende aan [geïntimeerde 1] c.s. geschreven: 
         
           “Zoals gisteren door de heer [naam 3] aan u is gemeld, zijn wij vanaf 1 juli a.s. de nieuwe huurder van uw bedrijfsruimte Charloisse Hoofd 47 in Rotterdam. Wij zullen in de bedrijfsruimte het restaurant exploiteren en daarbij hetzelfde concept voortzetten. De gegevens van de nieuwe huurder is Laila de Maas B.V. gevestigd te Rotterdam aan de Charloisse Hoofd 47.” 
         
       
     
     
       3.9 
       
         In haar e-mail van 30 juni 2021 aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft ( [naam 3] namens) Laila Rotterdam als volgt gereageerd op de door [geïntimeerde 1] c.s. naar haar verzonden facturen: 
         
           “Ten eerste wil ik u mededelen dat de huurfacturen niet kloppen. U rekent een hogere huur dan dat er afgesproken is in de huurcontract. 
         
         
           Ten tweede wil ik u wijzen op de jurisprudenties over huurkorting omtrent covid 19 voor de horeca sector. Wij hebben recht op %50 huurkorting tijdens de overheidsmaatregelen omtrent corona sector. 
         
         
           Ik verzoek u hierbij de facturen aan te passen en naar mij te mailen.” 
         
       
     
     
       3.10 
       
         In zijn e-mail van 5 juli 2021 aan Laila Rotterdam heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. betwist dat de huurtermijnen niet zouden kloppen en erop gewezen dat de huurachterstand is opgelopen naar drie maanden en inmiddels ook over de maand juli 2021 een huurachterstand was ontstaan. Over een mogelijke coronakorting schrijft hij in de e-mail: 
         
           “(…) Uit de door u genoemde jurisprudentie volgt niet automatisch een huurkorting van 50%. Om voor een huurkorting op grond van corona in aanmerking te komen kunt u een onderbouwd verzoek bij cliënt indienen en deze met uw financiële gegevens inzichtelijk maken naast het overleggen van stukken waaruit de door u ontvangen overheidssteunen blijken. (…)” 
         
       
     
     
       3.11 
       
         Bij e-mail van 7 juli 2021 aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft Laila Rotterdam daarop als volgt gereageerd: 
         
           “Ik ga ervan uit dat u op de hoogte bent dat wij al een tijdje gesloten zijn. De coronacrisis heeft voor gezorgd dat wij niet open konden blijven waardoor wij de zaak moesten sluiten. (…) Wij zullen ons best doen om de huurachterstand te betalen maar wel met korting waar wij recht op hebben. (…)  
         
         
           De heer [huurder] heeft nu de overeenkomst overgenomen zoals ik u eerder had aangegeven.” 
         
       
     
     
       3.12 
       Na enige e-mailcorrespondentie over en weer tussen [geïntimeerde 1] c.s. en Laila Rotterdam over de omvang van en afbetalingen op de huurachterstand heeft [huurder] per e-mail van 18 juli 2021 aan [geïntimeerde 1] c.s. een op 28 april 2020 gedateerd document getiteld ‘Akte indeplaatsstelling’ doen toekomen. In dat document, dat volgens de laatste pagina ervan is ondertekend namens [V.O.F.] c.s. als ‘Verhuurder’, namens Laila Rotterdam als ‘Huurder’ en namens [huurder] als ‘Aspirant Huurder’, is onder meer het volgende bepaald: 
       
       
         
           “Akte indeplaatsstelling 
         
         
           (…)  
         
         
           Overwegende: 
         
         
           (…) 
         
         
           C. Dat Huurder mede vanwege de gevolgen van de coronapandemie zijn activiteiten in het gehuurde wenst te beëindigen en de onderneming wenst over te dragen aan Aspirant Huurder en daarom de Verhuurder heeft verzocht ermee akkoord te gaan, dat Aspirant Huurder in zijn plaats als Huurder wordt gesteld en wel zodanig, dat door deze indeplaatsstelling de Verhuurder en Aspirant Huurder jegens elkaar, dezelfde rechten en verplichtingen, uit de Huurovereenkomst voortvloeiende, zullen hebben, als die, welke tussen de Verhuurder en Huurder gelden met in deze overeenkomst opgenomen afwijkende bepalingen; 
         
         
           D. Dat vanwege de onzekere situatie als gevolg van de Coronapandemie partijen elkaar ten aanzien van de effectuering van de indeplaatsstelling een termijn verlenen tot en met 1 juli 2021; 
         
         
           E. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door deze aan te wijzen nog op te richten of bestaande rechtspersoon, waarin Aspirant Huurder direct dan wel indirect minimaal 51% van de aandelen bezit, het onherroepelijke en exclusieve recht toekomt om uiterlijk op 1 juli 2021, dit recht als vermeld onder 
         
         
           considerans D te lichten; 
         
         
           (…) 
         
         
           H. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, vanaf moment van het lichten van deze optie, een huurvrije periode zal verkrijgen teneinde het Gehuurde te kunnen verbouwen en de nodige onzekerheid in de markt als gevolg van de Coronapandemie zal moeten overleven; 
         
         
           (…) 
         
         
           Komen overeen als volgt: 
         
         
           1. Huurder stelt Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als opvolgende huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen Aspirant Huurder en Verhuurder aanvaarden. 
         
         
           2. Verhuurder verklaart ondubbelzinnig in te stemmen met de onder 1 bedoelde indeplaatsstelling en aanvaardt per uiterlijk 1 juli 2021 in de plaats te stellen Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als de nieuwe huurder van het gehuurde. 
         
         
           3. Partijen komen overeen dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, het recht heeft om tot en met 1 juli 2021 het hierboven beschreven recht tot indeplaatsstelling zal mogen lichten. Indien dit recht uiterlijk op 1 juli 2021 zal worden gelicht, dan zal per die datum van lichten, de Huurovereenkomst conform deze indeplaatsstelling van rechtswege overgaan op Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon. 
         
         
           (…) 
         
         
           7. Aspirant Huurder verklaart de Huurovereenkomst te kennen en te hebben ontvangen en alle rechten en verplichtingen daaruit te aanvaarden en na te zullen komen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Financiële afspraken (huurkorting) 
         
         
           9. In verband met de huidige onzekere omstandigheden als gevolg van de Coronapandemie en met het oog op mogelijke verbouwingen, zal bij lichting van het recht tot indeplaatsstelling de volgende afwijken financiële afspraken van toepassing zijn. 
         
         
           Huurvrij 
         
         
           10. Partijen spreken een huurvrije periode van 12 maanden huurvrij af vanaf datum van de indeplaatsstelling. Aldus zal Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, in het eerste jaar vanaf indeplaatsstelling geen huur verschuldigd zijn. 
         
         
           Huurkorting 
         
         
           11. Nadien zal de huursom trapsgewijs in 3 opvolgende jaren worden verhoogd naar de basishuurprijs conform onderstaande: 
         
         
           Jaar 2: huurkorting van € 20.000 per jaar; 
         
         
           Jaar 3: huurkorting van € 15.000 per jaar; 
         
         
           Jaar 4: huurkorting van € 10.000 per jaar; 
         
         
           (…)”.  
         
       
     
     
       3.13 
       Bij e-mail aan Laila Rotterdam van 19 augustus 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. opnieuw bestreden dat sprake is van een nieuwe huurder en Laila Rotterdam erop gewezen dat de huurachterstand inmiddels was opgelopen tot vier maanden. Betaling daarvan is uitgebleven.  
     
     
       3.14 
       
         
          [geïntimeerde 1] c.s. hebben Laila Rotterdam vervolgens in kort geding gedagvaard en ontruiming gevorderd van het gehuurde. [huurder] en Laila De Maas zijn in dat kort geding tussengekomen. Bij kortgedingvonnis van 22 september 2021 heeft de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering van [geïntimeerde 1] c.s. afgewezen. Over de op 28 april 2020 gedateerde Akte indeplaatsstelling overwoog de voorzieningenrechter: 
         
           “Gegeven de gemotiveerde toelichting van beide partijen op de respectieve standpunten, kan de echtheid van het document niet op voorhand worden vastgesteld en daarmee ook niet wie de huurder is van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Daarvoor is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering, waaronder mogelijk het horen van getuigen, noodzakelijk. Voor een dergelijk nader onderzoek is in kort geding geen plaats.(…) De ontruimingsvordering wordt dan ook afgewezen.” 
         
       
     
     
       3.15 
       Blijkens een proces-verbaal van constatering van de gerechtsdeurwaarder [deurwaarder] (hierna: de deurwaarder) van 6 december 2021 bevond zich op die datum in het gehuurde een grote hoeveelheid roerende zaken, vonden er toen geen bedrijfsactiviteiten plaats en waren er geen personen aanwezig in het gehuurde. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank en de ontwikkelingen daarna  
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde 1] c.s. hebben Laila Rotterdam gedagvaard en ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst, met ontruiming van het gehuurde. [geïntimeerde 1] c.s. hebben daarbij tevens gevorderd dat Laila Rotterdam wordt veroordeeld tot betaling van € 67.723,60 aan huurachterstand tot en met december 2021, € 8.662,08 per maand na 1 januari 2022 tot datum ontruiming en € 1.452,24 aan buitengerechtelijke incassokosten, alles met wettelijke (handels)rente en veroordeling van Laila Rotterdam in de proceskosten. 
     
     
       4.2 
       Daarop heeft Laila Rotterdam een incidentele conclusie tot oproeping van Laila De Maas in vrijwaring ingediend, hetgeen de kantonrechter in haar vonnis in het incident van 6 mei 2022 heeft toegestaan.  
     
     
       4.3 
       Laila De Maas heeft vervolgens een incidentele conclusie tot tussenkomst c.q. voeging genomen. Bij vonnis van 29 juli 2022 heeft de kantonrechter Laila De Maas toegestaan zich in de hoofdzaak aan de zijde van Laila Rotterdam te voegen en in de hoofdzaak tussen te komen.  
     
     
       4.4 
       
         Bij vonnis van 16 december 2022 (hierna: het eindvonnis) heeft de kantonrechter Laila Rotterdam veroordeeld, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, tot betaling van € 59.764,20 aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.372,64, tot betaling van de huurprijs van € 7.662,49 per maand, te verhogen met de contractuele indexering, vanaf de maand januari 2022 tot en met de maand van beëindiging van de huurovereenkomst en tot betaling van de proceskosten met de wettelijke rente. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. tot ontbinding en ontruiming in dit vonnis echter afgewezen. De kantonrechter overwoog daarbij: 
         
           (…) en de door Laila De Maas voor dit geval gedane mededeling dat zij in staat en bereid is haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde 1] c.s. na te komen (en daarom ook om een -bij bedrijfsruimte niet mogelijke- terme de grâce heeft verzocht), acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst hier niet, althans nog niet, gerechtvaardigd. Met dat laatste wordt bedoeld dat het, gegeven de nu gegeven duidelijkheid, aan Laila Rotterdam is om de huurachterstand aan te zuiveren en de huur voortaan stipt en volledig te voldoen en om onverwijld invulling te geven aan de op haar rustende exploitatieverplichting.” 
         
       
     
     
       4.5 
       De door Laila De Maas als tussenkomende partij ingediende vordering om (samengevat) voor recht te verklaren dat zij per 1 juli 2021 in de rechten en verplichtingen is getreden van de oude huurder (Laila Rotterdam) is door de kantonrechter in het eindvonnis afgewezen, evenals de vordering in de vrijwaringszaak van Laila Rotterdam om Laila De Maas te veroordelen tot betaling aan haar van al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak jegens [geïntimeerde 1] c.s. is veroordeeld.  
     
     
       4.6 
       Laila Rotterdam heeft, ondanks de uitvoerbaar bij voorraad verklaring, niet voldaan aan de in het eindvonnis neergelegde veroordelingen tot betaling. [geïntimeerde 1] c.s. hebben Laila Rotterdam daarop laten weten te zullen overgaan tot het leggen van executoriaal beslag op de in het gehuurde aanwezige gehuurde zaken. Daartegen is Laila De Maas opgekomen in een executie kort geding, waarin Laila Rotterdam als derde-partij is opgeroepen. In dat kort geding heeft Laila De Maas zich beroepen op een bedrijfsovernameovereenkomst van 13 april 2020, waarin Laila Rotterdam de in het gehuurde aanwezige activa en inventaris en de bij het gehuurde behorende contracten   heeft verkocht aan [huurder] tegen een onbekend gebleven koopsom (in de overeenkomst zwart gemaakt).  
     
     
       4.7 
       In zijn proces-verbaal van constatering van 13 februari 2023 vermeldt de deurwaarder te hebben vastgesteld dat zich op die datum voor de bedrijfsruimte een vrachtwagen bevond, dat zich buiten voor en rondom de entree roerende zaken bevonden, zoals zitbanken, keukenapparatuur, stoelen en terrastafels en dat er personen in en rondom de bedrijfsruimte aanwezig waren om deze roerende zaken binnen dan wel buiten de bedrijfsruimte te plaatsen. In zijn proces-verbaal van constatering van 27 februari 2023 vermeldt de deurwaarder dat de bedrijfsruimte bijna leeg was en verlaten oogde. 
     
     
       4.8 
       
         Bij vonnis in kort geding van 27 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerde 1] c.s. verboden de inboedel van het gehuurde of onderdelen daarvan executoriaal te beslaan totdat in een bodemprocedure in eerste aanleg bij eindvonnis anders wordt beslist. De voorzieningenrechter overwoog naar aanleiding van de door [geïntimeerde 1] c.s. bestreden echtheid van de bedrijfsovernameovereenkomst:  
         
           “Dit kort geding leent zich er niet voor om vast te stellen of de vermoedens van [geïntimeerde 1] c.s. juist zijn. Dat zal in een bodemprocedure uitgezocht moeten worden. Vooralsnog heeft Laila de Maas met de overgelegde documenten (…) voldoende aannemelijk gemaakt dat zij dan wel haar bestuurder-grootaandeelhouder [huurder] eigenaar is.”   
         
       
     
     
       4.9 
       Ondanks de hiervoor aangehaalde overwegingen van de kantonrechter in het eindvonnis hebben [geïntimeerde 1] c.s. ook later geen huurbetalingen ontvangen, waardoor de huurachterstand nog verder is opgelopen. Bij vonnis in kort geding van 9 mei 2023 heeft de kantonrechter Laila Rotterdam om die reden alsnog veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       4.10 
       Op 7 juni 2023 is het gehuurde gerechtelijk ontruimd.  
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       Laila Rotterdam en Laila De Maas zijn ieder in een eigen procedure in hoger beroep gekomen van het eindvonnis, Laila Rotterdam tevens van ‘alle daarop betrekking hebbende tussenvonnissen’. Zij hebben verschillende bezwaren tegen het eindvonnis aangevoerd. Zij vorderen beide vernietiging van het vonnis, afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. en toewijzing van hun (tegen)vorderingen.  
     
     
       5.2 
       Ter gelegenheid van de zitting in hoger beroep heeft Laila Rotterdam nader verklaard dat haar hoger beroep is beperkt tot het eindvonnis en dat zij naast vernietiging van het eindvonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. in hoger beroep geen verdere vorderingen heeft. Waar Laila Rotterdam in haar appeldagvaarding en memorie van grieven tevens heeft verzocht om toewijzing van haar (tegen)vorderingen zal het hof dat daarom als ongeschreven beschouwen.  
     
     
       5.3 
       
        [geïntimeerde 1] c.s. hebben verweer gevoerd en op hun beurt in incidenteel hoger beroep gevorderd dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inzet van het principale hoger beroep 
     
       6.1 
       De door Laila Rotterdam en Laila De Maas opgeworpen bezwaren tegen het eindvonnis zien alle op het oordeel van de kantonrechter dat Laila Rotterdam, en niet Laila De Maas, de huurder van het bedrijfspand en dus de contractspartij van [geïntimeerde 1] c.s. is. Zij zijn het daar niet mee eens, omdat zij beide vinden dat Laila De Maas per 1 juli 2021 de huurder is geworden ten gevolge van het door [huurder] op 30 juni 2021 ingeroepen optierecht genoemd in de Akte indeplaatsstelling van 28 april 2020 (hierna: de Akte).  
     
     
       6.2 
       
         
          [geïntimeerde 1] c.s. betwisten dat zij aan de Akte gebonden zijn, omdat (a) de afspraken die daarin staan geen onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde als bedoeld in art. 7:226 lid 3 BW, (b) wezenlijke verplichtingen als de huurbetalingsverplichting niet buiten een contractoverneming kunnen worden gehouden, (c) Laila De Maas het optierecht uit de Akte niet heeft ingeroepen vóór de levering van het bedrijfspand aan [geïntimeerde 1] c.s. op 3 mei 2021, (d) de Akte nietig is op de grond dat de inhoud en strekking ervan in strijd zijn met de goede zeden of de openbare orde, (e) sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat Laila De Maas en Laila Rotterdam ongewijzigde instandhouding van de Akte niet mogen verwachten en (f) de in de Akte gestelde huurovername met de daaraan verbonden huurvrije periode en huurkorting in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.   
         
           De akte indeplaatsstelling van 28 april 2020      
         
       
     
     
       6.3 
       Over de totstandkoming van de Akte vermeldt een door [vennoot 1] (hierna: [V.O.F.] ) op 25 november 2021 ondertekende schriftelijke verklaring (1) dat hij al in 2019 aan de makelaar had gevraagd het gehuurde te verkopen als beleggingsobject, (2) dat potentiële kandidaten de financiering niet rond kregen, (3) dat eind 2019 diverse gesprekken en afspraken over de verkoop hebben plaatsgevonden met [naam 2] en [huurder] , (4) dat hij vanwege financiële problemen, zoals een geplande openbare verkoop van zijn woning, met de rug tegen de muur stond, (5) dat hij toen een door [naam 2] meegebracht ‘formulier’ heeft ondertekend omdat [naam 2] en [huurder] het pand zouden kopen, (6) dat hij ervan uitging dat de koop met [naam 2] en [huurder] alsnog doorging als hij dat formulier gewoon zou tekenen, (7) dat dit formulier niet zou uitmaken als de verkoop doorging, (8) dat het document niet door hem of zijn adviseur is opgemaakt, (9) dat de inhoud van het formulier niet met hem was besproken, voorafgaand aan de ondertekening niet aan hem was voorgelegd, daarover niet met hem was onderhandeld en hij zelf nooit een exemplaar van het formulier heeft gehad, (10) dat uiteindelijk ook de verkoop aan [naam 2] en [huurder] niet doorging omdat de financiering niet rondkwam, (11) dat het door hem ondertekende ‘formulier’ de Akte blijkt te zijn geweest en dat hij vindt dat hij erin is “ getuind ” en er “ met open ogen in [is] gestonken ”, en (12) dat hij bij de verkoop aan [geïntimeerde 1] c.s. niet heeft verteld over de Akte omdat de Akte voor hem niet meer aan de orde was. [V.O.F.] heeft in zijn verklaring evenwel onderschreven dat de handtekening van de verhuurder onder de Akte afkomstig is van V.O.F. [naam 1] , zodat het hof vooralsnog uitgaat van de authenticiteit van de Akte.  
     
     
       6.4 
       Het hof is van oordeel dat de Akte, zowel wat betreft de hiervoor weergegeven wijze van totstandkoming als wat betreft de inhoud ervan, met zoveel vaagheden is omgeven en zoveel vragen oproept - welke vragen door de afwezigheid (en voor hun advocaten onbereikbaarheid) van de bestuurders van Laila Rotterdam en Laila De Maas bij alle zittingen in hoger beroep niet (afdoende) konden worden beantwoord - dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om [geïntimeerde 1] c.s. aan de verstrekkende consequenties van de in de Akte neergelegde indeplaatsstelling (met huurkorting) te houden. Het hof heeft in het bijzonder acht geslagen op de volgende omstandigheden: 
       
         
           Ten tijde van de datering van de Akte op 28 april 2020 was het verloop van de coronapandemie en de (duur van de) daartegen te nemen maatregelen nog verre van gewis, mede omdat het virus nog maar kort daarvoor was geconstateerd in Nederland, terwijl in de Akte al een huurvrije periode is vastgelegd van twaalf maanden “ teneinde het Gehuurde te kunnen verbouwen en de nodige onzekerheid in de markt als gevolg van de Coronapandemie zal moeten overleven ”; 
         
         
           Tijdens de kennismakingsbijeenkomst op 15 mei 2021 heeft [naam 2] , die toen namens de huurder het woord heeft gevoerd, op geen enkele manier gewag gemaakt van een mogelijke opvolger voor Laila Rotterdam als huurder, terwijl de Akte van hem afkomstig was en hij als de franchisegever van de Laila restaurants bij de ondertekening ervan door [V.O.F.] aanwezig is geweest; 
         
         
           Pas op 28 juni 2021, na door [geïntimeerde 1] c.s. te zijn aangemaand tot betaling van de  achterstallige huurtermijnen over de maanden mei en juni 2021, heeft Laila Rotterdam voor het eerst [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte gebracht van het bestaan van de Akte; 
         
         
           Blijkens het gespreksverslag van de makelaar van 15 mei 2021 heeft [naam 2] toen verklaard nader te gaan bekijken hoe hij de 50% huur “ die verhuurder zowiezo toekomt ” zal inhalen, terwijl hij op grond van de van hem zelf afkomstige Akte kon weten dat naast enkele nader genoemde huurkortingen in elk geval een huurvrije periode van twaalf maanden overeengekomen zou zijn;  
         
         
           Tijdens het executie kort geding op 24 februari 2023 heeft Laila De Maas een op 13 april 2020 gedateerde bedrijfsovernameovereenkomst overgelegd waarin Laila Rotterdam aan [huurder] alle in het gehuurde aanwezige activa, inventaris en bij het gehuurde behorende contracten verkoopt, en middels bezitsverschaffing levert, zonder dat daar een kenbaar gemaakte koopsom tegenover staat en zonder dat duidelijk is wie van beide de lopende huurbetalingsverplichtingen en eventueel reeds ontstane huurschulden op zich neemt. Ook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben de advocaten van Laila Rotterdam en Laila De Maas daarover geen opheldering kunnen verschaffen. De pogingen van [geïntimeerde 1] c.s. om zich voor de huurachterstand te verhalen op de in het gehuurde aanwezige roerende zaken zijn door Laila Rotterdam en/of Laila De Maas gefrustreerd doordat de inventaris werd weggehaald nog voordat de voorzieningenrechter daarover op 27 februari 2023 uitspraak had gedaan;  
         
         
           
            [geïntimeerde 1] c.s. hebben onder verwijzing naar openbaar beschikbare informatie van de overheid onderbouwd gesteld dat Laila Rotterdam ruim € 245.573,- op grond van de NOW-regeling heeft ontvangen, naast een bedrag van ruim € 384.032,- op grond van de TVL-regeling, totaal dus een bedrag van ruim € 629.605,- aan coronasteun, terwijl Laila Rotterdam de exploitatie van het gehuurde al per januari 2021 heeft gestaakt. Laila Rotterdam heeft dit alles niet betwist; 
         
         
           Laila Rotterdam heeft evenmin betwist dat zij een bedrag van in totaal € 203.521,- aan coronasteun heeft ontvangen op 19 oktober 2021 en 27 januari 2022, dat wil zeggen ruim na het moment waarop zij haar bedrijf én de huurovereenkomst zou hebben overgedragen aan Laila De Maas; 
         
         
           In zijn e-mailbericht van 30 juni 2021 heeft [huurder] zich namens Laila De Maas gemeld als de opvolgende huurder, maar hij heeft er nimmer blijk van gegeven zijn opvolgend huurderschap serieus te nemen en de huur daadwerkelijk te willen overnemen. [huurder] is nooit langsgekomen bij [geïntimeerde 1] c.s. voor een kennismaking, heeft nimmer gereageerd op (overleg)verzoeken van [geïntimeerde 1] c.s., was voor [geïntimeerde 1] c.s. telefonisch onbereikbaar en is tijdens de vele (kort geding) procedures tussen partijen nimmer in persoon verschenen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben verklaard [huurder] nooit te hebben gesproken of gezien. Ook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep was [huurder] niet aanwezig om over de vele vragen die bij het hof (en bij [geïntimeerde 1] c.s.) leven rondom de Akte en de totstandkoming daarvan opheldering te verschaffen. Zelfs zijn eigen raadsman heeft tijdens de voor dat doel ingelaste schorsing van de zitting geen contact met [huurder] kunnen leggen; 
         
         
           
            [huurder] is tevens (indirect) de aandeelhouder/bestuurder van Laila Utrecht B.V., welke vennootschap op 9 januari 2024 in staat van faillissement is verklaard. [geïntimeerde 1] c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gesteld dat [huurder] zich (ook) voor de curator onvindbaar houdt, terwijl deze vennootschap een schuld heeft van ruim 1,5 miljoen euro. Laila De Maas heeft ter zitting aangegeven van de curator te hebben begrepen dat dit inderdaad de situatie is rond het faillissement van Laila Utrecht B.V.;   
         
         
           Blijkens het door [geïntimeerde 1] c.s. bij inleidende dagvaarding overgelegde uittreksel uit het Handelsregister is Laila De Maas eerst twee dagen vóór de door [huurder] jegens [geïntimeerde 1] c.s. ingeroepen indeplaatsstelling opgericht, met [huurder] als enige en zelfstandig bevoegde bestuurder, zonder daarin werkzame personen en met een geplaatst kapitaal van slechts 100 euro. De deurwaarder heeft navraag gedaan over door Laila De Maas aangehouden bankrekeningen, maar bij ABN AMRO, ING, Rabobank en SNS is Laila De Maas niet bekend, aldus de deurwaarder in zijn e-mail aan de raadsman van [geïntimeerde 1] c.s. van 18 december 2023. Laila De Maas is daar niet nader op ingegaan en heeft met name niet duidelijk gemaakt waar Laila De Maas dan wél haar bankrekeningen houdt; 
         
         
           Navraag door (de advocaat van) [geïntimeerde 1] c.s. bij de Gebiedsadviseur Horeca van de gemeente Rotterdam heeft uitgewezen dat de exploitatievergunning voor het gehuurde van rechtswege is vervallen per 13 januari 2021 en dat sedertdien noch door Laila Rotterdam, noch door Laila De Maas een nieuwe vergunning is aangevraagd; 
         
         
           Weliswaar heeft Laila De Maas haar bezoekadres volgens het Handelsregister op het adres van het gehuurde, maar van een feitelijke ingebruikname door Laila De Maas, of pogingen daartoe, is nooit sprake geweest; 
         
         
           Stedin heeft [geïntimeerde 1] c.s. laten weten dat de energielevering aan het gehuurde is  afgesloten wegens betalingsachterstanden en het ontbreken van een contract; 
         
         
           Noch door Laila Rotterdam, noch door Laila De Maas is ooit aan [geïntimeerde 1] c.s. huur  betaald. Dit terwijl Laila Rotterdam na de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan [geïntimeerde 1] c.s. wel coronasteun ontving die in de vorm van de door haar ontvangen   
         
       
       
         tegemoetkoming TVL ook voorzag in een tegemoetkoming in de (vaste)   
         huurlasten. Wat betreft Laila De Maas is ook na het verstrijken van de beweerdelijk  
         overeengekomen huurvrije periode van twaalf maanden en ondanks haar uitdrukkelijke mededeling aan de kantonrechter dat zij in staat en bereid is haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde 1] c.s. na te komen nimmer enige huurbetaling  ontvangen. 
       
     
     
       6.5 
       
         In het licht van voornoemde omstandigheden acht het hof het beroep dat Laila Rotterdam en Laila De Maas jegens [geïntimeerde 1] c.s. hebben gedaan op de in de Akte neergelegde indeplaatsstelling (met huurkorting) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat betekent dat de in de Akte neergelegde regeling rond de indeplaatsstelling in de verhouding met [geïntimeerde 1] c.s. niet van toepassing is en Laila De Maas dus niet de contractspartij van [geïntimeerde 1] c.s. is geworden zoals Laila Rotterdam en Laila De Maas hebben betoogd. De in het principale hoger beroep door Laila Rotterdam en Laila De Maas opgeworpen grieven falen.  
         
           Het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s.   
         
       
     
     
       6.6 
       In hun incidentele grief hebben [geïntimeerde 1] c.s. zich gekeerd tegen de afwijzing van hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Deze grief is terecht. 
     
     
       6.7 
       De kantonrechter achtte ontbinding van de huurovereenkomst (nog) niet gerechtvaardigd, omdat hij het mede gelet op de financiële belangen van beide partijen, niet onbegrijpelijk achtte dat noch Laila Rotterdam noch Laila De Maas de exploitatie van het gehuurde heeft willen hervatten of oppakken zolang niet duidelijk was wie van beide per 1 juli 2021 jegens [geïntimeerde 1] c.s. als huurder had te gelden. In die afweging heeft de kantonrechter mede betrokken de door Laila De Maas gedane mededeling dat zij in staat en bereid was om haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde 1] c.s. na te komen. 
     
     
       6.8 
       Inmiddels is duidelijk dat noch van Laila Rotterdam noch van Laila De Maas enige huurbetaling is ontvangen. Evenmin hebben zij ooit een poging gedaan om met [geïntimeerde 1] c.s. te komen tot afspraken op dat punt. Laila Rotterdam heeft zelfs niet voldaan aan haar in het eindvonnis neergelegde veroordeling om de tot en met december 2021 op € 59.764,20 berekende huurachterstand te betalen, hoewel die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en zij over die periode voor haar vaste huurlasten wél coronasteun heeft ontvangen.   
     
     
       6.9 
       
         Gelet op de hoogte van de inmiddels over meerdere jaren opgebouwde huurachterstand en de omstandigheid dat Laila Rotterdam al die jaren óók tekortgeschoten is in haar verplichting om het gehuurde te exploiteren zal het hof het vonnis vernietigen voor zover de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde ontbinding daarin is afgewezen. Het hof zal deze vordering in incidenteel appel alsnog toewijzen.  
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.10 
       De conclusie is dat de door Laila De Maas en Laila Rotterdam tegen het eindvonnis ingestelde hoger beroepsprocedures niet slagen. Het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s. slaagt wel. Het hof zal het vonnis vernietigen voor zover de ontbindingsvordering van [geïntimeerde 1] c.s. daarin is afgewezen en het vonnis voor het overige bekrachtigen. De door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met Laila Rotterdam zal worden toegewezen.  
     
     
       6.11 
       
         Laila Rotterdam en Laila De Maas zullen als de in de gevoegde zaken in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten van het principale en incidentele hoger beroep.  
         Die proceskosten worden begroot op: 
         
           in de zaak 200.323.253/01:  
         
       
       
       
         griffierecht	€ 	343,-  
         salaris advocaat	€ 	3.642,- (3 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	4.163,- 
         
           in de zaak 200.324.825/01:  
         
       
       
       
         griffierecht	€ 	783,-  
         salaris advocaat	€ 	7.745,50 (3,5 punten × tarief IV) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	8.706,50  
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         vernietigt gedeeltelijk het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 december 2022, namelijk alleen voor zover de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. tot ontbinding van de huurovereenkomst daarin is afgewezen; 
       
       
         bekrachtigt dit vonnis voor het overige; 
       
       
         ontbindt de tussen [geïntimeerde 1] c.s. als verhuurder en Laila Rotterdam als huurder bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de Charloisse Hoofd 47 te Rotterdam; 
       
       
         veroordeelt Laila De Maas in de kosten van de procedure  200.323.253/01  in principaal en incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op  € 4.163,-;  
       
       
         bepaalt dat als Laila De Maas niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Laila De Maas de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;  
       
       
         veroordeelt Laila Rotterdam in de kosten van de procedure  200.324.825/01  in principaal en incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op  € 8.706,50;  
       
       
         bepaalt dat als Laila Rotterdam niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Laila Rotterdam de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;  
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en  
       mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.