ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2018:8658

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2018:8658 Rechtbank Amsterdam , 04-12-2018 / C/13/656180 / KG ZA 18-1135

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-12-04

Zaaknummer: C/13/656180 / KG ZA 18-1135

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:8658

---

Vordering tot nakoming koopovereenkomst in kort geding. De fosfaatrechten vormden een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Omdat partijen daarover geen overeenstemming hebben bereikt, is geen overeenkomst tot stand gekomen. Ook geen sprake van (schijn van) vertegenwoordigingsbevoegdheid.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/656180 / KG ZA 18-1135 AB/MvG 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 4 december 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser bij conceptdagvaarding, 
       advocaat mr. P. Stehouwer te Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         
          [gedaagde]
         , 
       gevestigd te [plaats] , 
       gedaagde,  
       vrijwillig verschenen, 
       advocaat mr. E.H.M. Harbers te Arnhem. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1.Ter zitting van 20 november 2018 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De Stichting heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening.  Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. 
       Ter zitting waren aanwezig: 
       
        [eiser] met zijn echtgenote [naam echtgenote] en mr. Stehouwer; 
       aan de zijde van de Stichting: [naam bestuurder] , bestuurder, [naam rentmeester] , rentmeester, [naam commissielid] , lid van de commissie van beheer van De Stichting en mr. Harbers. 
     
     
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft een boerderij met agrarische bijgebouwen en een grondoppervlakte van circa 16 hectare (ha) in eigendom en exploiteert in maatschapsverband met [naam echtgenote] een melkveebedrijf.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] is (opvolgend) erfpachter van 43,97 ha landbouwgrond, waarvan de Stichting de (bloot)eigenaar is. De erfpacht is in 1993 door zijn vader aangegaan voor de duur van ongeveer 30 jaar en eindigt op 31 maart 2023. [eiser] gebruikt de gepachte landbouwgrond ten behoeve van zijn melkveebedrijf. 
       
     
     
       2.3. 
       De Stichting heeft in Friesland circa 569 hectare landbouwgrond die in (erf)pacht is uitgegeven. Zij heeft geen gebouwen in eigendom.  
       
     
     
       2.4. 
       In de statuten van De Stichting is vastgelegd dat verkoop van de tot De Stichting behorende onroerende goederen, de vestiging van het recht van erfpacht en het sluiten van andere overeenkomsten als bedoeld in artikel 2:291 lid 2 BW slechts kan geschieden bij gezamenlijk besluit van het bestuur en de commissie van beheer.   
       
     
     
       2.5. 
       In artikel 3 van de erfpachtakte van 2 juni 1993 is bepaald dat de erfpacht niet door de erfpachter kan worden opgezegd. Verder is, voor zover van belang, het volgende in de akte opgenomen: 
       
       
         ” VOORKEURSRECHT I. 
         
           ARTIKEL 23. 
         
         
           Indien erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) onder algemene titel de erfpacht wenst te vervreemden zal erfpachter casu quo zijn rechtsopvolger(s) onder algemene titel de erfpacht in koop moeten aanbieden aan de eigenaar. 
         
         
           De koopprijs van de erfpacht zal bindend worden vastgesteld door twee deskundigen, waarvan één te benoemen door de eigenaar en de ander door de erfpachter. 
         
         
           Bij gebreke van eenstemmigheid omtrent het vaststellen van de koopprijs door de twee benoemde deskundigen zal door de twee benoemde deskundigen een derde deskundige worden benoemd. De koopprijs zal in dat geval bindend door de drie benoemde deskundigen worden vastgesteld. 
         
         
           (…) 
         
         
           De eigenaar is verplicht tot aankoop van de erfpacht over te gaan voor de door de deskundigen als voormeld vastgestelde koopprijs. Overdracht van de erfpacht zal plaatsvinden onder de gebruikelijke voorwaarden. 
         
         
           Handelingen in strijd met het gestelde in dit artikel zijn nietig ten aanzien van de eigenaar en worden als niet gedaan beschouwd. 
         
         
           VOORKEURSRECHT II 
         
         
           ARTIKEL 24. 
         
         
           Erfpachter is gehouden de hem in eigendom toebehorende boerderij met ondergrond, (…), samen groot zestien hectare twee en tachtig are drie en tachtig centiare dienstbaar aan het veehouderijbedrijf, waarvan de erfpacht deel uitmaakt, te houden. 
         
         
           Indien erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) onder algemene titel de in dit artikel vermelde registergoederen geheel of gedeeltelijk wenst te vervreemden (…) zal erfpachter casu quo zijn rechtsopvolger(s) onder algemene titel de in dit artikel vermelde registergoederen of het te vervreemden gedeelte hiervan eerst in koop aan moeten bieden aan de eigenaar.  
         
         
           De koopprijs van de betreffende registergoederen zal bindend worden vastgesteld op de wijze als hiervóór in artikel 23 is bepaald.  
         
         
           Als basis voor de bepaling van de koopprijs zal worden genomen de agrarische gebruikswaarde in vrij te aanvaarden staat van het betreffende registergoed. 
         
         
           De eigenaar is verplicht tot aankoop van het betreffende registergoed over te gaan voor de door de betreffende deskundigen vastgestelde koopprijs. 
         
         
           (…) 
         
         
           PRODUKTIERECHTEN. 
         
         
           ARTIKEL 25. 
         
         
           De erfpachter dient al het noodzakelijke te verrichten, dan wel na te laten, om te bereiken dat de ter uitoefening van het veehouderijbedrijf op de zaak benodigde (ook toekomstige) produktierechten, zoals de thans aanwezige rechten op grond van de Beschikking Superheffing 1993 en de Meststoffenwet, behoudens wijzigingen tengevolge van overheidsmaatregelen, voor het geheel dienstbaar (kunnen) blijven aan de zaak, ongeacht het feit of deze produktierechten dan wel de waarde daarvan civielrechtelijk toekomen aan de exploitant van het onderhavige bedrijf. (…) 
         
         
           Bij het einde van het erfpachtsrecht wegens het verstrijken van de dertigjarige termijn of bij tussentijdse beëindiging, om welke reden dan ook, is de erfpachter verplicht er aan mee te werken, dat de in de tweede volzin van dit artikel bedoelde, op het moment van (be)eindigen van het erfpachtsrecht aanwezige produktierechten ter beschikking van de eigenaar komen.  
         
         
           De eigenaar dient aan de erfpachter te vergoeden de waarde van de betreffende produktierechten in het economisch verkeer op de dag van (be)eindigen van het erfpachtsrecht.” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 3 april 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en de Stichting, waarin [eiser] te kennen heeft gegeven dat hij van plan was om over ongeveer 6 jaar te stoppen met zijn melkveebedrijf. Namens de Stichting waren bij dit gesprek aanwezig haar toenmalige rentmeester jonkheer mr. [naam toenmalige rentmeester] en [naam commissielid] . Afgesproken werd dat in het najaar van 2014 een tweede bespreking zou volgen waarbij concretere afspraken zouden worden gemaakt en waarbij als leidraad gold dat geprobeerd werd de boerderij als ‘going concern’ in stand te houden. 
       
     
     
       2.7. 
       In januari 2015 heeft een tweede gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] , [naam echtgenote] en [naam toenmalige rentmeester] . Laatstgenoemde benadrukte dat een goede levensvatbaarheid van het bedrijf ten tijde van het einde van de erfpacht van belang is, en dat het de bedoeling was om (tijdig) een opvolger te zoeken die de boerderij als melkveehouderij kon voortzetten. [eiser] heeft meegedeeld te streven naar een beëindiging van de pachtovereenkomst per mei 2020. 
       
     
     
       2.8. 
       In mei 2016 heeft [eiser] een buurtgenoot [naam buurtgenoot] aan de Stichting voorgesteld als mogelijke opvolger in de melkveehouderij.  
       
     
     
       2.9. 
       Vervolgens heeft op 20 juni 2016 opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] , [naam echtgenote] , [naam toenmalige rentmeester] en [naam commissielid] . In het gespreksverslag dat door [naam echtgenote] is opgesteld staat, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “ref. e. fosfaatrechten zijn eigendom van de eigenaar van de dieren ( [eiser] en [naam echtgenote] ) en zijn niet grondgebonden. Verkoop van rechten wordt later besproken omdat er nu nog te veel onduidelijkheid is over deze rechten. (…) 
         
       
       
       
         
           Opmerking werd nog gemaakt dat alle besluiten/standpunten die hier zijn genoemd door de commissie van beheer akkoord zijn bevonden maar dat een “handtekening” uiteindelijk komt van het bestuur van de [gedaagde] te [plaats] [de Stichting, vzr.]. ” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op verzoek van [naam buurtgenoot] is de boerderij van [eiser] met bijbehorende grond getaxeerd. In het definitieve taxatierapport van 5 mei 2017 is het op het terrein staande woonhuis, inclusief erf en ondergrond, met agrarische bijgebouwen getaxeerd op een waarde van EUR 507.000,-- en de bijbehorende landbouwgrond op EUR 682.500,00. Op pagina 10 van het taxatierapport is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “De waarde van de eventueel te verwachten fosfaatrechten wordt geacht bij de getaxeerde waarde van de landerijen te zijn inbegrepen.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Per email van 15 juni 2017 aan [naam toenmalige rentmeester] heeft [eiser] gereageerd op het taxatierapport en meegedeeld dat hij het niet eens was dat de fosfaatrechten geacht worden te zijn inbegrepen bij de waarde van de landerijen, partijen bij de bespreking van 20 juni 2016 afgesproken hebben dat de fosfaatrechten eerst buiten beschouwing zouden worden gelaten, omdat daar nog te veel onduidelijkheden over waren en hij er daarom vanuit gaat dat de getaxeerde waarde van de landerijen zonder een eventuele waarde van fosfaatrechten is. 
       
     
     
       2.12. 
       Op 14 november 2017 vond opnieuw een bespreking plaats tussen partijen, waarbij ook Marten Groothof aanwezig was, een door [eiser] ingeschakelde makelaar/taxateur. [eiser] heeft in dit gesprek meegedeeld dat de beoogde bedrijfsbeëindiging, en daarmee ook de beëindiging van de pachtovereenkomst, per mei 2020 naar voren was geschoven en de beoogde einddatum 31 december 2018 werd. Dit hield verband met de aankoop van een woning door [eiser] . Uit het gespreksverslag volgt dat partijen verdeeld bleven over de vraag aan wie de fosfaatrechten toekomen.  
       
     
     
       2.13. 
       Op 7 december 2017 heeft Groothof een bezoek gebracht aan het kantoor van [naam toenmalige rentmeester] en hebben zij gesproken over de waarde van de boerderij van [eiser] . In een email van 8 december 2018 van Groothof aan [eiser] staat dat Groothof en [naam toenmalige rentmeester] de waarde van het woonhuis en de agrarische bijgebouwen op de boerderij van [eiser] hebben vastgesteld op € 515.000,00 en de waarde van de circa 16 ha landbouwgrond op € 45.000,00 per ha. In de email is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “Echter, [naam toenmalige rentmeester]  [ [naam toenmalige rentmeester] , vzr.]  doet alles onder voorbehoud goedkeuring achterban en collega taxateurs! Dus dit is even afwachten.”  
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij email van 20 december 2017 heeft [naam toenmalige rentmeester] aan [eiser] meegedeeld dat het bestuur van de Stichting juridisch advies heeft ingewonnen over de kwestie van de fosfaatrechten en dat dit advies medio januari 2018 wordt verwacht. 
       
     
     
       2.15. 
       
        [eiser] heeft op 12 januari 2018 een email gestuurd aan [naam commissielid] , die gericht was aan de leden van de commissie van beheer van De Stichting en waarin, voor zover van belang, staat opgenomen: 
       
       
         
           “(…) Voor onze duidelijkheid zoeken we nu even naar bevestiging met betrekking tot de voortgang van ons “project” van beëindiging en overdracht. 
         
       
       
       
         
           1) Onroerende zaken: voor wat betreft de onroerende zaken (gebouwen en grond) wacht onze adviseur Dhr. M. Groothof op een reactie van Dhr. [naam toenmalige rentmeester] . Hij heeft nog niets gehoord. Kan hij volgende week contact zoeken met Dhr. [naam] ?” 
         
       
       
       
         
           2) Fosfaatrechten: Voor wat betreft de behandeling van fosfaatrechten wachten wij op het standpunt van de [gedaagde] .  
         
         
           In de laatste mail van Dhr. [naam toenmalige rentmeester] (van 20 december jl.) werd ons het volgende gemeld: “Inmiddels heeft het bestuur extern advies ingewonnen om zorgvuldig te kunnen handelen in de discussie over de fosfaatrechten. Dit advies wordt begin januari verwacht. Dan hoopt het bestuur tot goede afspraken met jullie te kunnen komen”. Wij kunnen dus verwachten dat wij daar op korte termijn van u iets over horen?” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Na overleg met het bestuur van De Stichting heeft [naam toenmalige rentmeester] bij brief van 7 februari 2018 een aanbod gedaan aan [eiser] . In de brief staat het volgende: 
       
       
         
           “1. Volgens de erfpachtovereenkomst kan deze niet tussentijds beëindigd worden. 
         
         
           Desondanks is de stichting bereid mee te werken aan tussentijdse beëindiging van de erfpachtovereenkomst. 
         
         
           Een praktische oplossing hebben wij in een aantal vergelijkbare gevallen gekozen als volgt: 
         
       
       
         
           
             We gaan de juridische discussie niet voeren nu, iedereen wil immers duidelijkheid. 
           
         
         
           
             De Stichting stelt daarom als oplossing voor, dat de rechten voor 70% van de huidige erfpachter zijn. Daar staat tegenover dat de erfpachter zijn eigen gronden (in geval [eiser] ca 16 ha) tegen een inmiddels overeengekomen prijs ad € 45.000,-/ha verkoopt aan de stichting, samen met erf en gebouwen voor een koopprijs van € 515.000,--. Koper kan ook dhr [naam buurtgenoot] zijn. Over door u gedane pachtersinvesteringen zal nader overeenstemming bereikt moeten worden. 
           
         
       
       
         U komt 70% toe van de waarde van de op de erfpachtgronden rustende fosfaatrechten. 
       
       
         2. De stichting komt 30% van de waarde toe en zal zoveel rechten als nodig zijn tegen voor [naam buurtgenoot] aanvaardbare voorwaarden een hem beschikbaar stellen. 
       
       
         3. U kunt dan de op uw gronden rustende rechten vervreemden.  
       
       
         
           (…) 
         
         
           Dit voorstel is gedaan vanuit de gedachte dat e.e.a. - bij instemming van uw kant - snel nader uitgewerkt moet worden met als doel middels een 3-partijen overeenkomst tot een zaak met zowel u als met [naam buurtgenoot] te komen. De zaak is pas rond, als alle partijen tot overeenstemming zijn gekomen.” 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Naar aanleiding van dit voorstel heeft op 18 maart 2018 een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. Tijdens dat gesprek heeft [naam echtgenote] aan [naam commissielid] een document overhandigd waarin het volgende is opgenomen: 
       
       
         
           “A. Akkoord op verkoop aan [gedaagde] vanwege bedrijfsbeëindiging per 31/12/2018 van: 
         
       
       
       
         
           1.  
           Bedrijfsgebouwen en grond eigendom Dhr. [eiser] 
         
       
       
       
         
           Waarde bedrijfsgebouwen en grond getaxeerd en overeengekomen: 
         
         
           € 515.000 voor de bedrijfsgebouwen en €45.000/ha. voor de grond. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gezien de gang van zaken voor wat betreft voortgang in deze materie, zijn wij genoodzaakt om termijnen te gaan stellen. 
         
         
           Wij stellen voor de punten 1,2 en 3 onder A een redelijke termijn van 2 weken na vandaag voor een  
           schriftelijke bevestiging 
            door de wettelijke vertegenwoordigers van de [gedaagde] .” 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Bij brief van 16 april 2018 schreef De Stichting aan [eiser] dat zij wil vasthouden aan een bedrijfsbeëindiging als ‘going concern’ via een 3-partijen overeenkomst.  
       
     
     
       2.19. 
       
         Vervolgens is nog uitvoerig tussen de advocaten van [eiser] en De Stichting gecorrespondeerd. Beide partijen hebben hun standpunten over en weer toegelicht, maar dit heeft niet tot overeenstemming geleid. 
         
           3.	Het geschil 
         
       
       
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – samengevat: 
       1. De Stichting te veroordelen om te gehengen en gedogen dat [eiser] de fosfaatrechten vervreemdt en [eiser] vrij te stellen van de verplichting om de met het erfpachtgoed samenhangende fosfaatrechten bij het einde van de erfpacht aan De Stichting ter beschikking te stellen; 
       2. de vordering onder 1 toe te wijzen onder de voorwaarde dat een in goede justitie vast te stellen gedeelte van de verkoopopbrengst of een in goede justitie vast te stellen bedrag door [eiser] in depot moet worden gestort, althans met betrekking tot de fosfaatrechten een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter geraden acht; 
       3. De Stichting te veroordelen, op straffe van verbeurte van dwangsommen, de koopovereenkomst na te komen, door uiterlijk 15 januari 2019 mee te werken aan het verlijden van een akte van levering ten overstaan van de notaris en aan [eiser] bij levering de koopprijs van € 1.292.730,50 te voldoen; 
       4. De Stichting te veroordelen in de kosten van deze procedure.   
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] stelt dat, nu De Stichting niet bereid is de waarde van de fosfaatrechten aan hem te vergoeden, hij moet worden vrijgesteld van de verplichting om deze rechten bij de beeindiging van de erfpachtovereenkomst aan De Stichting ter beschikking te stellen. Ook stelt [eiser] dat tussen partijen een gave overeenkomst tot stand is gekomen over de erfpacht en de onroerende zaken die bij hem in eigendom zijn.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat tussen partijen geen wilsovereenstemming bestaat. Er is geen overeenstemming bereikt over de fosfaatrechten en als deze niet mee overgedragen kunnen worden met de aankoop van de boerderij en de bijbehorende gronden, dan moet het uitgangspunt zijn dat de waarde van het onroerend goed een stuk lager is dan getaxeerd. De koopsom is bepaald op basis van het voortzetten van het melkveebedrijf inclusief de fosfaatrechten. [naam toenmalige rentmeester] en [naam commissielid] waren niet bevoegd om De Stichting te binden tot het sluiten van de gestelde overeenkomsten. Uit de statuten van De Stichting volgt dat het bestuur samen met de commissie van beheer bevoegd is. Verder voert De Stichting aan dat niet vast staat dat zij geen aanspraak zou kunnen maken op een deel van de (waarde van de) fosfaatrechten, omdat nog onduidelijk is wie aanspraak heeft op die rechten bij het einde van de pacht. Maar ook als de fosfaatrechten volledig eigendom zijn van [eiser] , geldt dat de verplichting van [eiser] tot overdracht van de fosfaatrechten ontstaat bij het einde van de erfpacht. In artikel 25 van de akte is nadrukkelijk bepaald dat de erfpachter gehouden is tot instandhouding van de productierechten.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
        [eiser] heeft belang bij een voorlopig oordeel over het al dan niet bestaan van een overeenkomst met De Stichting. Hij wil per 1 januari 2019 stoppen en vordert onder meer De Stichting te veroordelen om de gestelde koopovereenkomst na te komen, door uiterlijk 15 januari 2019 mee te werken aan het verlijden van een akte van levering ten overstaan van de notaris. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven. 
       
     
     
       4.2. 
       Een vordering tot nakoming in kort geding kan alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweert voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht. 
       
     
     
       4.3. 
       De vraag is of partijen overeenstemming hebben bereikt over de koop/verkoop van de erfpacht en de onroerende zaken van [eiser] . Of van overeenstemming sprake is, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. 
       
     
     
       4.4. 
       Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de ander van essentieel belang is, kan van totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden.  
       
     
     
       4.5. 
       Per 1 januari 2018 is voor de melkveehouderij het stelsel van fosfaatrechten ingevoerd door middel van een wijziging van de Meststoffenwet. Dit stelsel is reeds medio 2015 aangekondigd. De fosfaatrechten zijn ingevoerd in verband met het terugdringen van de fosfaatproductie door de Nederlandse Melkveehouderij. Voor de omvang van de aan melkveebedrijven toe te kennen fosfaatrechten zijn bepalend de aantallen stuks vee, die op 2 juli 2015 werden gehouden. Omdat de rechten worden toegekend aan degene die bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) als houder van het vee staat geregistreerd, zijn deze aan de maatschap van [eiser] en [naam echtgenote] toegekend. In totaal gaat het om 4351 kg fosfaat.  
       
     
     
       4.6. 
       In artikel 21b lid 1 Meststoffenwet is bepaald dat het een landbouwer verboden is op zijn bedrijf in een kalenderjaar meer dierlijke meststoffen met melkvee, uitgedrukt in kilogrammen fosfaat, te produceren dan het op het bedrijf rustende fosfaatrecht. Zonder fosfaatrechten is het dus niet mogelijk een melkveehouderij te exploiteren.  
       
     
     
       4.7. 
       Uit de correspondentie die tussen partijen is gevoerd en de gesprekken die zij hebben gehad volgt, dat de vraag aan wie de fosfaatrechten toekomen en welke waarde die vertegenwoordigen, uitvoerig punt van discussie is geweest. De Stichting heeft de fosfaatrechten in de onderhandelingen als een voor haar essentieel onderdeel van de overeenkomst gepresenteerd. Zonder fosfaatrechten kan het melkveebedrijf van [eiser] niet worden voortgezet. Nu partijen op dit punt niet tot overeenstemming zijn gekomen, kan niet worden gezegd dat [eiser]  gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, of reeds gekomen is. 
       
     
     
       4.8. 
       
         
          [eiser] mocht er evenmin gerechtvaardigd op vertrouwen dat [naam toenmalige rentmeester] en [naam commissielid] De Stichting bevoegdelijk vertegenwoordigden. Dat strookt namelijk niet met de communicatie die in het kader van de onderhandelingen tussen partijen heeft plaatsgevonden. In het door [naam echtgenote] opgestelde gespreksverslag van 20 juni 2016 staat: “ Opmerking werd nog gemaakt dat alle besluiten/standpunten die hier zijn genoemd door de commissie van beheer akkoord zijn bevonden maar dat een “handtekening” uiteindelijk komt van het bestuur van de [gedaagde] te [plaats] .”  
         Bij email van 8 december 2017 schreef Groothof aan [eiser] :  “Echter, [naam toenmalige rentmeester] doet alles onder voorbehoud goedkeuring achterban en collega taxateurs! Dus dit is even afwachten.”  
         In het eerder genoemde document van 18 maart 2018 is door [naam echtgenote] opgenomen:  Wij stellen voor de punten 1,2 en 3 onder A een redelijke termijn van 2 weken na vandaag voor een  schriftelijke bevestiging  door de wettelijke vertegenwoordigers van de [gedaagde] .” Hieruit volgt dat van de kant van De Stichting voldoende duidelijk is gemaakt dat toestemming van het bestuur (en de commissie van beheer) van De Stichting nodig was om tot een overeenkomst te kunnen komen. 
       
       
     
     
       4.9. 
       De conclusie is dan ook dat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       4.10. 
       Dit betekent dat de erfpachtakte tussen partijen nog altijd onverkort van kracht is. [eiser] is gehouden tot instandhouding van de fosfaatrechten tot aan de einddatum van de pachtovereenkomst. 
       
     
     
       4.11. 
       De vraag of op De Stichting op grond van artikel 23 en 24 van de erfpachtakte een aankoopplicht rust, hoeft daarmee niet meer te worden beantwoord. Ten overvloede wordt daarover overwogen dat de lezing die De Stichting aan deze artikelen geeft – dat er geen sprake is van een aankoopplicht, maar slechts van een voorkeursrecht – voorshands juist voorkomt. Boven de artikelen staat telkens met zoveel woorden ‘Voorkeursrecht’. Dan staat er dat de erfpachter, indien hij wenst te vervreemden, de erfpacht, dan wel de registergoederen (eerst) in koop moeten aanbieden aan De Stichting. Vervolgens is het aan De Stichting of zij van dit aanbod gebruik willen maken. Als zij dat inderdaad wil, zal de koopprijs, kort gezegd, door deskundigen bindend worden vastgesteld zoals in de artikelen vermeld, waarna De Stichting verplicht is voor de aldus bepaalde koopprijs te kopen.  
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van De Stichting. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       weigert de gevraagde voorzieningen; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van De Stichting begroot op: 
       
         
           € 3.946,00 aan griffierecht en 
         
         
           € 980,00 aan salaris advocaat; 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2018. 
       
     
   
   
     type: MvG 
     coll: mb