ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2018:456

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2018:456 Rechtbank Noord-Nederland , 07-02-2018 / C/18/175813 / HA ZA 17-101

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2018-02-07

Zaaknummer: C/18/175813 / HA ZA 17-101

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2018:456

---

Verbintenissenrecht. Geen totstandkoming koopovereenkomst en geen onrechtmatig afgebroken onderhandelingen.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       Locatie Groningen 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/18/175813 / HA ZA 17-101 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 februari 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiseres 1] , 
     wonende te Groningen, 
     2.	 [eiseres 2] , 
     wonende te Drachten, 
     3. de maatschap  
     
       
         
          [eiseres 3]
         , 
       gevestigd te Eppenhuizen, 
       eiseressen, 
       advocaat mr. G.M. Tiddens te Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     wonende te Garsthuizen, 
     2.	 [gedaagde 2] , 
     wonende te Garsthuizen, 
     3.	 [gedaagde 3] , 
     
       wonende te Garsthuizen, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. M.J. Ubbens te Groningen. 
     
     
     
     
       Eiseressen zullen hierna gezamenlijk [eiseressen] worden genoemd, ofwel afzonderlijk                [eiseres 1] , [eiseres 2] en [eiseres 3] . Gedaagden worden hierna gezamenlijk [gedaagden] genoemd, ofwel afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] of  
       
        [gedaagde 3] . 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 19 juli 2017, 
         
         
           de akte overlegging producties en wijziging eis van 28 november 2017 van [eiseressen] , 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 28 november 2017, 
         
         
           de aan het proces-verbaal gehechte reactie op het proces-verbaal van [gedaagden] van  
         
       
       	7 december 2017. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
     
       1.3. 
       
        [gedaagden] heeft een kanttekening geplaatst bij de inhoud van het proces-verbaal dat buiten aanwezigheid van partijen is opgemaakt. De rechtbank onderschrijft dat sprake is van een kennelijke verschrijving. Waar op pagina 5 (2e alinea) van het proces-verbaal staat  ‘ [eiseressen] c.s. betwist’  dient te worden gelezen  ‘ [gedaagden] c.s. betwist’.   
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseressen] was eigenaar van een akkerbouwbedrijf, dat bestaat uit: 
       - de boerenbehuizing “ [naam] ” met erf met een totale oppervlakte van 1 hectare, plaatselijk bekend [adres] en 
       - een landbouwschuur met erf en percelen landbouwgrond, totaal groot 79.46.38 hectare, plaatselijk bekend [adres] . 
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagden] heeft vanaf 1998 (een deel van de) landerijen van [eiseressen] gepacht en heeft in het kader van zijn eigen bedrijfsvoering daarop gewassen verbouwd. 
     
     
       2.3. 
       Medio 2016 heeft [eiseressen] besloten het akkerbouwbedrijf te verkopen. Daartoe heeft zij [makelaar] (verder: de makelaar) in de arm genomen.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 4 augustus 2016 heeft een gesprek omtrent de verkoop plaatsgevonden tussen [gedaagden] en de makelaar. In dat gesprek is aan de orde gekomen dat in de zestiger jaren diverse zich in de percelen bevindende sloten met huisvuil zijn gedempt, ten gevolge waarvan sprake is van (enige) vervuiling. [gedaagden] heeft toen een bod uitgebracht van  € 5.000.000,00. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Na diverse onderhandelingsrondes hebben [gedaagden] en [eiseressen] op  
         10 september 2016 mondeling overeenstemming bereikt over een koopprijs van  
         € 5.850.000,00, met dien verstande dat de boerderij geen deel uitmaakt van de koop. Daarbij wordt afgesproken dat zodra duidelijkheid is verkregen over de financiering, de koopovereenkomst op schrift zal worden gesteld.  
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 24 oktober 2016 heeft de makelaar [gedaagden] een schriftelijke koopovereenkomst, verder te noemen de koopakte, ter ondertekening voorgelegd. Bij die akte was een plattegrond gevoegd waarop de met huisvuil gedempte sloten staan aangegeven. Aangaande de vervuiling vermeldt de koopovereenkomst in artikel 7 (voor zover hier van belang): 
       
       
         
           “Koper verklaart bekend te zijn met de aanwezigheid van met huisvuil gedempte sloten in het verkochte. Koper vrijwaart verkoper voor nu en in de toekomst van iedere aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van verontreinigingen inzake vorenbedoelde slootdempingen”. 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagden] heeft geweigerd de koopovereenkomst te ondertekenen omdat hij zich niet kan verenigen met het bepaalde in artikel 7.  
       
     
     
       2.8. 
       Omstreeks 1 november 2016 laat (de makelaar van) [eiseressen] aan [gedaagden] weten dat zij desgewenst van verkoop aan [gedaagden] wil afzien. 
     
     
       2.9. 
       Bij brief van 14 november 2016 heeft mr. [naam] , verbonden aan Univé Rechtshulp, namens [gedaagden] aan [eiseressen] geschreven (voor zover hier van belang):  
       
       
         
           “Uw makelaar bericht [gedaagden] op 1 november 2016 dat u wenst af te zien van 
         
         
           de overeenkomst. Dat is niet mogelijk. De koop is immers reeds mondeling gesloten en [gedaagden] wenst nakoming. Hoewel mondeling gesloten, is sprake van een perfecte overeenkomst: verkocht is een akkerbedrijf tegen de prijs van € 5.850.000,--. Ingevolge artikel 6:80 Burgerlijk Wetboek treden de gevolgen van niet nakoming reeds in voor de opeisbaarheid van de vordering. Niettemin sommeer ik u om zich uiterlijk op maandag 21 november 2016 bereid te verklaren: 
         
       
       
         - de mondelinge koopovereenkomst onverkort na te komen. Onverkorte nakoming betekent de levering van de gronden vrij van deze omvangrijke vervuiling; 
       
       
         - voor de levering in goed overleg te komen tot een saneringsplan; 
       
       
         - voor de levering te komen tot een correcte verdeling van de saneringskosten. 
       
       
       
         
           Voldoet u niet aan bovenstaande sommatie dan dien ik namens [gedaagden] rechtsmaatregelen te treffen. Daaronder begrepen een kort geding en conservatoir beslag teneinde het recht op levering veilig te stellen”. 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 21 november 2016 aan mr. [naam] heeft de advocaat van [eiseressen] bevestigd dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en sommeert hij [gedaagden] om binnen één week over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst. Voorts wordt daarin (voor zover hier van belang) geschreven:  
       
       
         
           “Andere voorbehouden (naast het financieringsvoorbehoud) hebben uw cliënten niet gemaakt dan wel bedongen. In het bijzonder geldt dit voor de met huisvuil gedempte sloten. Uw cliënten hebben de aanwezigheid hiervan zonder enig voorbehoud geaccepteerd en evenzeer geaccepteerd dat deze met huisvuil gedempte sloten onderdeel van de koopovereenkomst uitmaken. Het vorenstaande impliceert (…) dat tussen cliënten en uw cliënten een perfecte koopovereenkomst is tot stand gekomen.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 28 november 2016 antwoordt de toenmalige advocaat van [gedaagden] , mr. H.J. Berends, kort gezegd, dat [gedaagden] niet tot ondertekening van de koopakte wenst over te gaan vanwege de vervuiling en dat [gedaagden] een onderzoek wenst naar de omvang en locatie van de vervuiling en de garantie dat [eiseressen] de eventuele saneringskosten voor haar rekening zal nemen, bij gebreke waarvan de overeenkomst zal worden ontbonden. 
       
     
     
       2.12. 
       
         Bij brief van 1 december 2016 heeft de advocaat van [eiseressen] onder meer het volgende aan mr. Berends bericht: 
         
           
           “Voorts zijn cliënten bereid om uit de koopsom een bedrag “te lichten” waarmee een eventueel noodzakelijke sanering bekostigd kan worden. Dit bedrag kan dan in depot bij de notaris blijven staan en vormt het onderwerp van het nadere debat tussen partijen over de vervuiling en de (eventueel noodzakelijke,) sanering. Het is mogelijk dat dit nadere debat tot overeenstemming leidt, aan welke overeenstemming dan vervolgens uitvoering wordt gegeven. Volgt deze overeenstemming niet dan zal over het in depot staande bedrag geprocedeerd dienen te worden, waarvoor ieder der partijen zich alle rechten mag voorbehouden. Dezerzijds zal dan worden bepleit dat ook het zich in depot bevindende bedrag toevalt aan cliënten, omdat dit een onderdeel vormt van de verschuldigde koopsom. U zult zich dan - zo neem ik aan - namens uw cliënten op het standpunt stellen dat het bedrag toevalt aan cliënten, omdat zij met de aangetroffen vervuiling geen rekening behoefden te houden en thans geconfronteerd worden met aanzienlijke saneringskosten. Zo nodig zullen wij over de alsdan noodzakelijke procedure nadere afspraken met elkaar kunnen maken”. 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Medio december 2016 deelt mr. Ubbens telefonisch namens [gedaagden] aan de advocaat van [eiseressen] mee dat [gedaagden] onderzoek wenst te doen naar de mate en omvang van de vervuiling. Bij brief van 29 december 2016 antwoordt de advocaat van [eiseressen] dat deze hiermee - onder in de brief verwoorde voorwaarden - kan instemmen.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij schrijven van 10 januari 2017 heeft de advocaat van [gedaagden] aan die van [eiseressen] medegedeeld dat [gedaagden] afziet van het onderzoek, de koopovereenkomst niet nakomt en “de verdere initiatieven van [eiseressen] wel afwacht”. 
       
     
     
       2.15. 
       
        [eiseressen] heeft in kort geding nakoming gevorderd van de koopovereenkomst die op 10 september 2016 tussen partijen tot stand zou zijn gekomen. Bij vonnis in kort geding van 17 maart 2017 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen. Onder rechtsoverweging 4.3. heeft de voorzieningenrechter overwogen: 
       
       
         
           “In de stellingname van [eiseressen] ligt besloten dat [gedaagden] ook aan artikel 7 van de concept-koopakte gebonden is omdat hij wist dat de landbouwgrond vervuild was met huisvuil en die vervuiling mitsdien was verdisconteerd in de koopprijs waarover partijen op 10 september 2016 mondeling overeenstemming bereikten. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat die stelling niet opgaat omdat gesteld noch gebleken is dat toen overeenstemming werd bereikt over de koopprijs [gedaagden] voldoende inzicht had in de omvang van de vervuiling en evenmin dat hij daarbij aan (de makelaar van) [eiseressen] te kennen heeft gegeven dat hij, zoals verwoord in de naar aanleiding van die bespreking zijdens [eiseressen] opgemaakte koopakte, bekend is “met het voorkomen van asbesthoudende materialen in/aan het verkochte”, hij [eiseressen] “vrijwaart (…) van iedere aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van verontreinigingen van vorenbedoelde asbesthoudende materialen” en [eiseressen] vrijwaart “voor de aanwezigheid van verontreinigingen inzake voormelde slootdempingen”. Over de cursief geschreven passages, welke als essentialia van de koopovereenkomst moeten worden aangemerkt, bestond derhalve geen wilsovereenstemming. Daarom kan de vordering voor zover [eiseressen] daarbij het oog heeft op een overeenkomst waar die bepaling deel van uitmaakt, niet worden toegewezen.” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Bij schrijven van 23 maart 2017 heeft [eiseressen] de koopovereenkomst ontbonden. 
       
     
     
       2.17. 
       
         Op 14 juni 2017 heeft [eiseressen] het akkerbouwbedrijf, bestaande uit een landbouwschuur met erf en percelen aan een derde verkocht voor een bedrag van  
         € 5.500.000,00. 
       
       
     
     
       2.18. 
       Makelaar [makelaar] heeft op 10 november 2017 een schriftelijke verklaring afgelegd waarin is geschreven: 
       
       
         “ Donderdag 8 september 2016 delen de heren [gedaagden] mee niet in te gaan op het voorstel van de dames [eiseressen] . Vrijdag 9 september 2016 wordt [gedaagden] op de hoogte gebracht dat de dames [eiseressen] gegeven het voorgaande op zoek zullen gaan naar een andere koper. Zaterdag 10 september 2016 belt de heer [gedaagde 1] met de boodschap alsnog wel in te willen gaan op het voorstel van de dames [eiseressen] . Tijdens dit telefoongesprek worden ook de voorwaarden waaronder de koop wordt gesloten nader besproken. Maandag 12 september 2016 belt de heer [gedaagde 1] zoals afgesproken ter bevestiging dat akkoord gegaan wordt met het voorstel van de dames [eiseressen] . Nogmaals worden de voorwaarden waaronder de koop is gesloten besproken waarbij door [gedaagden] alleen een voorbehoud wordt gemaakt voor het kunnen verkrijgen van financiering.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiseressen] vordert (na wijziging eis) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht te verklaren dat [gedaagden] jegens [eiseressen] toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld onder veroordeling van [gedaagden] , hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag ad € 623.546,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 juni 2017, althans vanaf de dag waarop deze akte is ingediend en voorts vermeerderd met de wettelijke rente berekend over een bedrag ad € 350.000,00 vanaf 14 juni 2017, althans vanaf de dag waarop deze akte is ingediend en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.    
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiseressen] heeft het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd : 
       
       
         3.2.1. 
         
           Er is een perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. 
           Op 10 september 2016 heeft [gedaagden] het aanbod van [eiseressen] om de boerderij en het landbouwareaal voor een bedrag van € 5.850.000,00 te kopen geaccepteerd. Op                  12 september 2016 zijn alle bijzonderheden omtrent de koopovereenkomst (object, koopprijs, vervuiling, erfdienstbaarheid en (afkoop) recht van beklemming) tussen de makelaar en [gedaagden] besproken. Er is toen nog slechts een voorbehoud gemaakt voor wat betreft financiering. Eind september 2016 heeft [gedaagden] aan [eiseressen] verklaard dat de financiering niet op bezwaren zal stuiten. Op 3 oktober 2016 heeft [gedaagden] de voor het opstellen van de koopovereenkomst relevante personalia aan de makelaar overhandigd. [gedaagden] heeft aan derden verklaard eigenaar te zijn en hij is zich aldus gaan gedragen onder meer door een schuur in gebruik te nemen en sloten te onderhouden.  
         
         
       
       
         3.2.2. 
         Voor de totstandkoming van de koopovereenkomst op 10 september 2016 heeft de makelaar aan [gedaagden] bevestigd dat sprake was van vervuiling van de percelen omdat in de jaren ’60 sloten met huisvuil zijn gedempt. Als pachter van de percelen was [gedaagden] op de hoogte van deze vervuiling. De vervuiling is niet ernstig, beslaat slechts een klein percentage van het totale areaal en staat het normaal gebruik van de percelen niet in de weg. De vervuiling en de mededelingen daaromtrent hebben [gedaagden] er niet van weerhouden het aanbod van [eiseressen] te accepteren. Gezien de aanvaarding van het aanbod moet het er voor worden gehouden dat [gedaagden] de vervuiling van de percelen onvoorwaardelijk heeft geaccepteerd. Het stond [gedaagden] onder die omstandigheden niet vrij zijn medewerking aan de totstandkoming van een schriftelijke overeenkomst te onthouden. De vervuiling is slechts als argument aangegrepen om de koopprijs te kunnen drukken. Kennelijk had [gedaagden] spijt van de koopsom die reeds was overeengekomen. [gedaagden] had zich dienen te conformeren aan het bepaalde in artikel 7 van de concept-koopovereenkomst omdat hij op de hoogte was van de vervuiling en hij die had geaccepteerd. Bovendien heeft (de advocaat) van [eiseressen] bij brief van 21 november 2016 bevestigd dat sprake was van een perfecte overeenkomst.  
         
       
       
         3.2.3. 
         Het primaire standpunt van [eiseressen] is dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseressen] heeft deze overeenkomst ontbonden nadat [gedaagden] weigerde deze na te komen. [eiseressen] vordert te verklaren voor recht dat [gedaagden] vanwege toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een overeenkomst aansprakelijk is voor de schade die [eiseressen] dientengevolge heeft geleden. De schade bestaat uit het verschil tussen de koopsom die met [gedaagden] was overeengekomen (€ 5.850.000,00) en de uiteindelijk gerealiseerde koopsom (€ 5.500.000,00), derhalve € 350.000,00, te vermeerderen met wettelijke handelsrente over een bedrag van € 5.850.000,00 vanaf 16 januari 2017 tot 14 juni 2017, almede te vermeerderen met een bedrag aan gemaakte extra makelaarskosten (€ 82.500,00). Het totaal van de vordering beloopt een bedrag van € 623.546,58 (met rente). 
         
       
       
         3.2.4. 
         
           Indien de rechtbank tot het oordeel komt dat geen perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen stelt [eiseressen] subsidiair dat [gedaagden] de onderhandelingen, in het ver gevorderde stadium waarin deze verkeerden, niet heeft mogen afbreken. Op grond van hiervoor aangehaalde omstandigheden is bij [eiseressen] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de koopovereenkomst tot stand zou komen. 
           Over de meest wezenlijke elementen - de kooprijs en het object - is overeenstemming bereikt. Voor zover [gedaagden] na 10 september 2016 problemen ondervond met de financiering en/of de vervuiling heeft [eiseressen] hiervoor redelijke oplossingen aangedragen die telkenmale niet door [gedaagden] werden geaccepteerd of waarop in het geheel niet is gereageerd. Als de vervuiling een breekpunt was voor [gedaagden] dan is [eiseressen] daar op allerlei manieren aan tegemoet gekomen door op haar kosten de percelen te onderzoeken. [gedaagden] had feitelijk belang om tot sanering van de percelen over te gaan. Deze waren geschikt voor normaal gebruik.  
         
         
         
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagden] heeft het volgende verweer gevoerd . 
       
       
         3.3.1. 
         
          [gedaagden] betwist dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat op essentiële punten geen wilsovereenstemming bereikt. De gevorderde schadevergoeding ex artikel 6:74 BW dient daarom te worden afgewezen.   
         
       
       
         3.3.2. 
         Tot de essentialia van de koopovereenkomst kan in het voorliggende geval niet uitsluitend worden begrepen het object en de prijs. Tijdens het gesprek met de makelaar van 4 augustus 2016 heeft [gedaagden] vragen gesteld over de omvang en de aard van de vervuiling. De makelaar heeft daarover geen duidelijkheid geboden. Na het gesprek op           10 en 12 september 2016 zou de makelaar een conceptkoopovereenkomst opstellen waarin een concreet voorstel aan [gedaagden] zou worden gepresenteerd. Tijdens het gesprek van           10 september 2016 is overeenstemming bereikt over de koopprijs maar [gedaagden] had op dat moment nog geen inzicht in de omvang van de vervuiling en over de verdere essentialia is niet gesproken. Op 24 oktober 2016 heeft de makelaar de conceptkoopovereenkomst voorgelegd. Pas op dat moment is een overzichtskaart van met huisvuil gedempte sloten overhandigd en is hem de omvang van de vervuiling van de percelen duidelijk gemaakt. [gedaagden] heeft geweigerd de overeenkomst te ondertekenen omdat hij zich niet kon verenigen met de inhoud van artikel 7 waarin het risico van de vervuiling bij hem werd gelegd. In de periode na 24 oktober 2016 heeft [gedaagden] aangedrongen op een bodemonderzoek. Over de wijze waarop het onderzoek zou worden uitgevoerd is een dispuut ontstaan. Partijen hebben over de bij [gedaagden] bestaande bezwaren rond de vervuiling gesproken en getracht het probleem op te lossen door een deel van de vervuilde percelen aan derden te verkopen. Daarin zijn zij niet geslaagd. 
         
       
       
         3.3.3. 
         Uit de summiere schriftelijke verklaring van de makelaar volgt niet dat en op welke wijze de inhoud van artikel 7 op 10 en 12 september 2016 met [gedaagden] is besproken. De makelaar heeft in zijn schriftelijke verklaring geschreven dat partijen het eens zijn geworden over de voorwaarden waaronder de koop wordt gesloten, zonder daar inhoudelijk op in te gaan. Gesteld noch gebleken is dat en op welke wijze de omvang van de vervuiling op 10 en 12 september 2016 aan de orde is geweest.    
         
       
       
         3.3.4. 
         Naast de vervuiling en artikel 7 speelde nog dat een deel van het areaal was belast met een recht van erfdienstbaarheid (recht van weg). Over de exacte uitmeting van het recht van weg en het oplossen van de erfdienstbaarheidsproblematiek (de kosten ervan) bestond discussie. Partijen zijn hierover niet tot overeenstemming gekomen. Evenmin was op 10 en 12 september 2016 overeenstemming bereikt over het deel van het areaal dat ten behoeve van de boerderij van [eiseressen] uit de koopovereenkomst zou worden gelicht (en onder [eiseressen] zou blijven).     
         
       
       
         3.3.5. 
         Bij monde van zijn toenmalig raadsman mr. Van Zomeren heeft [gedaagden] via een brief van 14 november 2016 bij [eiseressen] - die op enig moment van de koop wenste af te      zien - aanvankelijk nog op nakoming van de overeenkomst aangedrongen. Er is daarbij gewezen op het probleem van de verontreiniging en het niet tijdig informeren daarover van [gedaagden] en de noodzaak om tot sanering over te gaan. Dat wijst erop dat [gedaagden] uitging van een andere inhoud van de overeenkomst dan waar [eiseressen] vanuit ging. Vervolgens heeft correspondentie plaatsgevonden over de voorwaarden waaronder de koopovereenkomst tot stand zou moeten komen. Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen. Er is geen wilsovereenstemming bereikt. 
         
       
       
         3.3.6. 
         Partijen bevonden zich medio oktober/november 2016 in een onderhandelingsfase. Het stond [gedaagden] - zo volgt uit vaste jurisprudentie - vrij zich daaruit terug te trekken. [eiseressen] heeft geen relevante feiten en omstandigheden gesteld die een beroep op niet af te breken onderhandelingen rechtvaardigen. Het afbreken van onderhandelingen is slechts dan onaanvaardbaar indien de wederpartij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen, of in verband met andere omstandigheden van het geval. Daarvan is niet gebleken. Gedurende het onderhandelingsproces stond het [gedaagden] vrij te bepalen en te wegen of hij bereid was tot koop over te gaan. De eventuele door verontreiniging te veroorzaken hinder voor de bedrijfsvoering is niet alleen bepalend bij die afweging. Het was aan [gedaagden] alle voor hem moverende redenen daarbij te betrekken.  
         
       
       
         3.3.7. 
         
          [gedaagden] concludeert tot afwijzing van het gevorderde onder veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente over deze kosten indien ze niet binnen 14 dagen na dagtekening vonnis worden voldaan.  
         
         
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
        [eiseressen] heeft haar eis gewijzigd. Nu [gedaagden] hiertegen geen bezwaar heeft gemaakt en ook overigens niet is gebleken van beletselen, zal de rechtbank bij haar verdere beoordeling de gewijzigde eis van [eiseressen] als uitgangspunt nemen. 
       
     
     
       4.2. 
       Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of tussen hen op of omstreeks 10 september 2016 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [gedaagden] van [eiseressen] het akkerbouwbedrijf, bestaande uit een landbouwschuur met erf en percelen landbouwgrond, totaal groot 79.46.83 hectare, heeft gekocht voor € 5.850.000,00.   
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank neemt daaromtrent het volgende tot uitgangspunt. Een overeenkomst komt tot stand na aanbod en aanvaarding daarvan. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Tot de essentialia van de koopovereenkomst van een onroerende zaak behoren in beginsel het object en de koopprijs. 
       
     
     
       4.4. 
       Uit de stellingen van partijen volgt dat zij op of omstreeks 10 september 2016 overeenstemming hebben bereikt over het object en de koopprijs. Onweersproken gebleven is dat [eiseressen] [gedaagden] eerst op 24 oktober 2016 een plattegrond ter hand heeft gesteld waarop de met huisvuil gedempte sloten zijn ingetekend. Op 24 oktober 2016 is aan [gedaagden] een (concept)koopovereenkomst voorgelegd waarin het risico van de vervuiling bij hem werd gelegd. Waar de vervuiling gedurende het onderhandelingsproces door [gedaagden] aan de orde is gesteld dient dit naar het oordeel van de rechtbank als essentieel punt te worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of een perfecte overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. 
       
     
     
       4.5. 
       In de stellingname van [eiseressen] ligt besloten dat zij (bij monde van haar makelaar) [gedaagden] voldoende heeft geïnformeerd over de aanwezige vervuiling, dat [gedaagden] als gebruiker van de percelen van die vervuiling op de hoogte was en dat hij heeft ingestemd met het dragen van risico’s in verband met die vervuiling. Deze stellingen zijn door [gedaagden] betwist. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Ter onderbouwing van zijn stelling dat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen heeft [eiseressen] verwezen naar de als productie 19 in het geding gebrachte verklaring van de makelaar van 10 november 2017. Uit die verklaring volgt weliswaar dat [gedaagden] ‘de voorwaarden’ waaronder de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen heeft aanvaard maar daaruit volgt niet dat en op welke wijze de (omvang van de) vervuiling bij [gedaagden] onder de aandacht is gebracht en met welke concrete voorwaarden [gedaagden] zou hebben ingestemd. Evenmin wordt duidelijk op grond waarvan de makelaar heeft aangenomen dat het risico van die vervuiling door [gedaagden] is geaccepteerd en dat hij op 10 september 2016 zou hebben ingestemd met het bepaalde in artikel 7 van de (concept)koopovereenkomst die op 24 oktober 2016 aan hem is voorgelegd.  
         Dat de bij [gedaagden] bestaande vragen omtrent de vervuiling afdoende zijn beantwoord volgt niet uit de schriftelijke verklaring van de makelaar van 10 november 2017 en van een relevante vastlegging van de gestelde op 10 september 2016 gemaakte afspraken is niet gebleken.  
       
       
     
     
       4.7. 
       Uit het enkele feit dat [gedaagden] de percelen gedurende meerdere jaren voor de teelt heeft gebruikt en bewerkt volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat hij voldoende zicht heeft gehad op de (omvang) van de vervuiling en dat [gedaagden] bereid was de risico’s van die vervuiling op zich te nemen. 
       
     
     
       4.8. 
       Uit de omstandigheid dat [gedaagden] op enig moment nakoming van de overeenkomst en levering van de percelen  (‘vrij van vervuiling’)  heeft verzocht, hij zich jegens derden als eigenaar zou hebben gepresenteerd en hij een schuur voor opslag in gebruik heeft genomen volgt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat partijen op of omstreeks 10 september 2016 overeenstemming hebben bereikt omtrent een koopovereenkomst waarbij [gedaagden] het hiervoor als essentieel beoordeelde punt van de vervuiling heeft aanvaard en de risico’s daaromtrent heeft geaccepteerd. 
       
     
     
       4.9. 
       
         In het licht van het door [gedaagden] gevoerde verweer heeft [eiseressen] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende duidelijk gesteld op basis van welke concrete mededelingen van haar makelaar en/of [gedaagden] het ervoor moet worden gehouden dat [gedaagden] op 10 september 2016 voldoende inzicht heeft verkregen in de omvang van de vervuiling, dat die is geaccepteerd en dat [gedaagden] aan de makelaar te kennen heeft gegeven dat hij, zoals verwoord in de nadien opgemaakte koopovereenkomst, [eiseressen] vrijwaart  “voor de aanwezigheid van verontreinigingen inzake voormelde slootdempingen . ”  
         
          [eiseressen] zal derhalve niet worden toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat op of omstreeks 10 september 2016 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. De overigens door [gedaagden] aangehaalde geschilpunten behoeven daarmee geen bespreking.     
       
       
     
     
       4.10. 
       Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen oordeelt de rechtbank dat haar niet is gebleken dat op of omstreeks 10 september 2016 overeenstemming is bereikt over alle voor de totstandkoming van een perfecte overeenkomst essentiële elementen, waaronder de aanvaarding van de vervuiling en het dragen van het risico in verband daarmee. Derhalve is geen koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan [eiseressen] de ontbinding heeft kunnen inroepen. De gevorderde schadevergoeding met als primaire grondslag artikel 6:74 BW zal derhalve worden afgewezen.   
       
     
     
       4.11. 
       Ten aanzien van de subsidiaire vordering wordt vooropgesteld dat (als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht) bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken (het beginsel van de contractsvrijheid), tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Voor het aannemen van dat rechtens relevante vertrouwen moet een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf worden aangelegd (zie Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, JPO/CBB en 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855, X/Shell).  
       
     
     
       4.12. 
       Uit de correspondentie die tussen partijen is gevoerd volgt dat de aard en omvang  van de vervuiling, de risico’s daaromtrent en het al dan niet uit te voeren onderzoek naar die vervuiling tussen partijen uitvoerig punt van discussie zijn geweest. Tijdens de procedure in kort geding heeft [eiseressen] de handreiking gedaan om artikel 7 van de koopovereenkomst te schrappen zodat het risico van de vervuiling bij haar bleef. Naar het oordeel van de rechtbank had [gedaagden] gezien de vervuiling een redelijk te respecteren belang dat aanbod ter zijde te leggen. Waar [gedaagden] de vervuiling als een voor hem relevant punt aan [eiseressen] heeft gepresenteerd en partijen - alle door [eiseressen] aangedragen oplossingen ten spijt - op dit punt niet tot overeenstemming zijn gekomen, kan niet staande worden gehouden dat [eiseressen] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen. Tegen de achtergrond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat geen omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen in het vergevorderde stadium van de precontractuele fase onaanvaardbaar moet worden geacht. De gevorderde schadevergoeding op basis van de subsidiaire grondslag zal derhalve eveneens worden afgewezen. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiseressen] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden vastgesteld op: 
       - griffierecht		1.545,00 
       - salaris advocaat	 	5.160,00  (2 punten × tarief € 2.580,00) 
       Totaal	€ 	6.705,00 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden vastgesteld op € 6.705,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiseressen] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseressen] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op  
         7 februari 2018. 
       
       
       
       
         rh/477