ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:3000

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:3000 Rechtbank Noord-Holland , 10-04-2019 / 7100969

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-04-10

Zaaknummer: 7100969

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:3000

---

Huur bedrijfsruimte fysiotherapeut. Verhuurdersvacuüm van 12 jaar. Cessie huurachterstand. Geen ontbinding gelet op bijzondere omstandigheden. Dringend eigen gebruik en renovatie. Opzegging. Vijfjaarstermijn en eerdere breakoptie. Onderhoud. Indexatie.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 7100969 \ CV EXPL  18-6380 
       Uitspraakdatum: 10 april 2019 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser in conventie 
       verweerder in reconventie 
       verder te noemen: [eiser] en/of eiser 
       gemachtigde: mr. T. Hovers 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       zaakdoende te [plaats A] , gemeente [gemeente] 
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde in conventie 
       eiseres in reconventie 
       verder te noemen: [gedaagde] en/of gedaagde 
       gemachtigde: mr. M.E. Berends-de Weerd (ARAG SE) 
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken: - de dagvaardingen van 3 juli 2018 en 4 juli 2018 met producties E.1 – E.7; 
       - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie d.d. 29 augustus 2018 met producties G.1 – G.16; 
       - de tussenvonnissen van 12 september 2018 en 17 oktober 2018; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis d.d. 27 november 2018 met producties E.10 – E.21; 
       - de brief van gedaagde van 27 november 2018 met twee aanvullende producties, genummerd 1 en 2; 
       - de brief van eiser van 28 november 2018 met productie E.22; 
       - de brief van eiser van 29 november 2018 met productie E.8; 
       - de brief van eiser van 30 november 2018 met bewijs van inschrijving leveringsakte [nummer] in kadaster (ongenummerd); 
       - de brief van gedaagde van 6 december 2013 met ongenummerde bijlage.  
       
     
     
       1.2. 
       Op 10 december 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken met nummers 7100904 CV EXPL 18-6370, 7100922 CV EXPL 18-6374, 7100940 CV EXPL 18-6376 en 7100957 CV EXPL 18-6378. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
     
     
       1.3. 
       Tot slot is vonnis bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt sinds 1 april 1989  “het winkelpand met toilet staande en gelegen te [plaats A] [a-straat] [nummer winkelpand] ”. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als praktijkruimte ten behoeve van een fysiotherapeut.   
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is betreffende de termijn bepaald:  “2.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 3 jaren ingaande op 01 april 1989 en eindigende op 31 maart 1992.  2.2. Huurder heeft recht op vijf optiejaren, ingaande op 1 april 1992 en derhalve eindigende op 31 maart 1997. (…) 2.4. Wordt deze overeenkomst niet overeenkomstig lid 3 opgezegd dan wordt zij op dezelfde voorwaarden en bepalingen verlengd voor de tijd van 5 jaren en zo vervolgens.” 
     
     
       2.3. 
       Het gebouw, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, bestaande uit winkel- bedrijfs- of beroepsruimten met apart gelegen bergingen, vijf garages en zestien maisonettes met bijbehorende grond, gelegen te [plaats A] aan de [b-straat] [nummer] tot en met [nummer] (even nummers) en [a-straat] [nummer] tot en met [nummer] (even nummers) is op 23 december 1992 door [oorspronkelijke eigenaar] in eigendom verkregen.  
     
     
       2.4. 
       
        [oorspronkelijke eigenaar] is ergens tussen 1 december 2005 en 26 januari 2006 overleden.  
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 13 januari 2006 heeft [beheerder] , de toenmalige namens de verhuurder optredende beheerder van het gebouw, aan [gedaagde] geschreven:  “(…) In de met u gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat u telkens gebruik kan maken van vijf optiejaren. U verzoekt een opzeggingsmogelijkheid per jaar (met een opzegtermijn van 6 maanden).  Wij delen u mee hiermee akkoord te gaan voor één jaar. De einddatum van het huurcontract is 31 maart 2007. De opzeggingsdatum is dan uiterlijk 30 september 2006. Bij verlenging van 1 jaar is de einddatum 31 maart 2008 en de uiterlijke opzeggingdatum 30 september 2007.  Mocht u tegen het eind van de huurperiode nogmaals een éénjarige verlenging wensen dan dient u opnieuw contact op te nemen en zullen wij de situatie opnieuw beoordelen.” De brief is door zowel [gedaagde] als [beheerder] voor akkoord ondertekend.  
     
     
       2.6. 
       
        [beheerder] heeft op 23 februari 2006 aan alle gebruikers van het gebouw geschreven:  “(…) Hierbij delen wij u mede dat wij de beheersovereenkomst van het door u gehuurde perceel m.i.v. 1 februari 2006 hebben beëindigd. Wij hebben van de eigenaar van het pand niet vernomen wie het beheer zal voortzetten en weten om die reden ook niet aan wie u thans de huur dient te voldoen. Wij gaan er van uit dat de eigenaar u hierover op korte termijn zal informeren. (….)”. 
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 31 mei 2006 heeft [adviseur] van [adviesbureau] namens de bewoners en winkeliers van het gebouw aan [beheerder] geschreven: “(…) Het heeft de huurders dan ook bijzonder verbaasd dat u weer als verhuurder denkt te gaan optreden, zonder enige vorm van overleg. Hierbij vraag ik u, namens de huurders, mij een geldig contract c.q. overeenkomst te doen toekomen waaruit blijkt dat u gerechtigd bent opnieuw op te treden als verhuurder van het pand. (…) Namens de huurders verneem ik graag van u hoe u denkt dat het achterstallige onderhoud van het pand ongedaan te maken. (…) De huurders maken bezwaar tegen het feit dat de buiten functie gestelde betalingsmachtigingen door u, zonder akkoord van de huurders, weer zal worden gebruikt voor het incasseren van de huur. Zij geven u geen toestemming op welke wijze dan ook geld van hun rekeningen af te doen schrijven. (…)”. 
     
     
       2.8. 
       
        [adviseur] heeft bij brief van 1 juni 2006 de bewoners en winkeliers van het gebouw bericht: “(…) Ik adviseer u zolang er nog geen afdoend antwoord is gekomen van de firma [beheerder] ook nog geen huur aan deze firma over te maken. (…) Mocht u later om welke juridische reden wel verplicht zijn betalingen aan [beheerder] te doen, dan kan dat altijd nog gebeuren. (…)” .  
     
     
       2.9. 
       Op 22 september 2006 is de stichting: Stichting Beheer Huurpanden [oorspronkelijke eigenaar] [b-straat] - [a-straat] [plaats A] (hierna: stichting [oorspronkelijke eigenaar] ) opgericht en ingeschreven in het handelsregister. Per die datum zijn [adviseur] en [bestuurslid 2] ingeschreven als bestuursleden van de stichting [oorspronkelijke eigenaar] . Per 1 augustus 2007 is [penningmeester] als penningmeester aan het bestuur toegevoegd. Stichting [oorspronkelijke eigenaar] staat nog steeds ingeschreven in het handelsregister. 
     
     
       2.10. 
       In 2006 heeft de besloten vennootschap [vennootschap A] , een vennootschap van de broer van [eiser] , gebruikt gemaakt van bedrijfsruimten aan de [a-straat] in het gebouw voor de exploitatie van een badkamerzaak. [eiser] , met de roepnaam [roepnaam] , hielp zijn broer regelmatig in de badkamerzaak. Op de facebook pagina van [eiser] wordt met een link verwezen naar de website van die badkamerzaak, [website] .  De vennootschap heeft gehuurd van stichting [oorspronkelijke eigenaar] en huur betaald aan deze stichting. 
     
     
       2.11. 
       De gemeente [gemeente] heeft de winkeliers van de [a-straat] [nummer] tot en met [nummer] te [plaats A] op 23 oktober 2007 en 2 november 2007 geïnformeerd over onderzoek en werkzaamheden aan de betonconstructie van het gebouw. 
       
     
     
       2.12. 
       Op 20 maart 2008 heeft [medewerker advocatenkantoor] , namens Willems Advocaten & Rechtsanwälte N.V. te [woonplaats] , aan WKN consult met onderwerp “t.a.v. de [penningmeester] : in zaak “ [oorspronkelijke eigenaar] -property” gemaild: “ Dear [penningmeester] , Please transfer the existing amount of the foundation concerning the [oorspronkelijke eigenaar] -property tot the following bank connection in Germany: Commerzbank AG Betreft: “Na [oorspronkelijke eigenaar] ” (…) ”.  Deze mail is op 24 maart 2008 door WKN consult doorgestuurd aan ‘ [roepnaam] ’. 
     
     
       2.13. 
       
         De gemeente [gemeente] heeft [gedaagde] op 2 juli 2009 geïnformeerd over de staat van gebouw: 
         
           “(…) Het bovenstaande laat echter onverlet dat er nog steeds sprake is van groot achterstallig onderhoud. (…)” 
         
       
     
     
       2.14. 
       Enkele bewoners en bedrijfsmatige gebruikers van het pand zijn een procedure onder rolnummer HA ZA 2010-1489 aangevangen tegen stichting [oorspronkelijke eigenaar] om aan de stichting betaalde huurpenningen terug te vorderen. 
     
     
       2.15. 
       Blijkens een verklaring van het Ambtsgericht Charlottenburg, Duitsland, van 5 juli 2010 heeft [oorspronkelijke eigenaar] als erfgenamen achtergelaten [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] , ieder voor de onverdeelde helft.  
     
     
       2.16. 
       Een kantoorgenoot van mr. Hovers heeft namens [eiser] vanaf maart 2011 onderhandeld met de Duitse advocaten van de erven [oorspronkelijke eigenaar] . Uiteindelijk is op 22 augustus 2011 overeenstemming bereikt over de koop van het gebouw door [eiser] van de erven [oorspronkelijke eigenaar] . De erven hebben geen vrijwillige medewerking willen verlenen aan de levering van het gebouw omdat zij ook onderhandelingen hadden lopen met een andere gegadigde, [tweede gegadigde] . Zowel [eiser] als [tweede gegadigde] hebben aanspraak gemaakt op levering van de eigendom van het gebouw. [eiser] en [tweede gegadigde] hebben beiden leveringsbeslag gelegd op het gebouw en een vordering tot nakoming ingesteld. 
     
     
       2.17. 
       Op 2 maart 2012 is [erfgenaam 1] overleden. Op 14 juni 2012 is [erfgenaam 2] overleden. 
     
     
       2.18. 
       Bij vonnis van 31 oktober 2012 heeft de rechtbank Haarlem bij verstek uitspraak gedaan in de zaak met rolnummer HA ZA 12-263 en [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] hoofdelijk veroordeeld tot verlening van medewerking aan de levering aan [eiser] van het gebouw voor een koopsom van € 975.000,- k.k. binnen dertig dagen na betekening van het vonnis, met bepaling dat de leveringsakte alle bepalingen diende te bevatten die gebruikelijk zijn en dat het vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [erfenaam 1 en erfgenaam 2] aan het opstellen van en het transporteren van de leveringsakte, veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van € 975.000,-, en veroordeeld tot betaling van de beslagkosten en proceskosten. 
     
     
       2.19. 
       De gemeente [gemeente] heeft de bewoners van het gebouw in een brief van 11 oktober 2011 geïnformeerd: “(…) Bij brief van 12 juni 2003 is de eigenaar gewezen op de slechte staat van het pand. In juli 2006 heeft een inspectie plaatsgevonden (…) Vervolgens is aan een betonbeschermingsbureau de opdracht gegeven om de betonconstructie van het complex veilig te stellen. Op 1 augustus 2007 is daarvoor een voornemen tot toepassing bestuursdwang verzonden. Deze werkzaamheden zijn vervolgens uitgevoerd waarmee het directe gevaar voor de omgeving is weggenomen. Als u toen al bewoners was van het complex bent u daarover bij brief van 2 november 2007 geïnformeerd.. (…) In dit geval is de eigenaar overleden en inmiddels staat vast wie beschikkingsbevoegd is over de nalatenschap (waaronder dit pand). Wij hebben de eigenaar inmiddels aangeschreven (…) Ook hebben wij op 27 september 2011 een inspectie uitgevoerd. (…) Daarom adviseren wij u met klem de balkons niet te betreden. (…) ”. 
     
     
       2.20. 
       Bij brief van 27 april 2012 heeft de gemeente de bewoners met het oog op de veiligheid verboden om de balkons te betreden. In 2012 heeft de gemeente [gemeente] enige noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw verricht. Deze kosten bedroegen tezamen met onbetaald gebleven gemeentelijke belastingen (WOZ) op 28 juli 2016 € 122.434,87. 
     
     
       2.21. 
       In 2013 heeft [eiser] de rechtbank te Padua en de rechtbank in Turijn verzocht om een beheerder voor de nalatenschappen aan te stellen. Op 5 december 2013 is [curator 1] en op 21 maart 2014 is [curator 2] als curator over de nalatenschap van [erfgenaam 1] respectievelijk [erfgenaam 2] benoemd.  
     
     
       2.22. 
       Op 31 maart 2014 heeft [eiser] het verstekvonnis van 31 oktober 2012 aan de curatoren betekend. [curator 1] heeft het betekende vonnis op 30 april 2014 ontvangen en [curator 2] op 16 mei 2014. 
     
     
       2.23. 
       Op 29 december 2017 is bij akte verleden voor mr. [notaris] , notaris te Amsterdam , de eigendom van het gebouw geleverd aan [eiser] . De levering vond plaats ter uitvoering van voormeld verstekvonnis. De koopprijs bedroeg € 975.000,00 en is volgens de leveringsakte voldaan door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris ter uitbetaling aan de beslagleggers. Verder is in de leveringsakte bepaald dat indien in de akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, de bepalingen zoals vermeld in het koopcontract van toepassing zijn. De akte is op 2 januari 2018 om 9:00 uur ingeschreven in de openbare registers. 
     
     
       2.24. 
       Mr. Hovers heeft bij brief van 15 januari 2018 aan de gebruikers van de [a-straat] [nummer winkelpand] geschreven dat [eiser] met ingang van 1 januari 2018 eigenaar is van het gebouw en dat hij heeft geconstateerd dat de gebruikers de bedrijfsruimte hebben gekraakt, althans onrechtmatig in gebruik hebben genomen. [eiser] heeft de gebruikers gesommeerd om de bedrijfsruimte uiterlijk 31 januari 2018 te ontruimen en een kort geding tot ontruiming aangezegd. Ook heeft [eiser] de gebruikers aansprakelijk gesteld voor vertragingsschade. [eiser] heeft daarbij aangegeven op de kortste termijn over te gaan tot renovatie en herontwikkeling van het pand. 
     
     
       2.25. 
       Op 26 januari 2018 heeft mr. Berends aan [eiser] bericht zich te beroepen op haar rechten uit de bestaande huurovereenkomst en het huurcontract aan [eiser] toegezonden. 
     
     
       2.26. 
       
         
          [eiser] heeft met de curatoren in de voornoemde nalatenschappen een ‘Settlement Agreement’ gesloten, waarin onder meer is overeengekomen: 
         
           “2.1 [eiser] shall pay to [curator 2] and [curator 1] , together, a total amount of € 120.000,00 (…) for: 
           
           b. The transfer of all possible existing rental agreements (with rights and duties) in the Building; 
           
           c. The purchase of all possible accrued credits (past, present and future) pertaining to the payment of rents for the living units and shops in the Building; 
           
           (…) 
           
           2.3. [curator 2] and [curator 1] 
         
       
       
         a. confirm by signing this agreement that [eiser] is the rightful purchaser of the Building and that the agreed price has been paid through the payment of the amount mentioned in point 2.1.  
         
         (…) 
       
       
         d. transfer, by signing this agreement, to [eiser] all possible existing rental contracts in the Building; 
       
       
         (…)  
       
       
         e. transfer by signing this agreement to [eiser] all past, present and future (until the day the ownership of the Building will have been transferred to [eiser] ) credits accrued and to be accrued which are due or will be due to the landlord on the basis of the possible rental contracts in the Building, both still existing and terminated; (…)”. 
         De overeenkomst is door [eiser] in november 2017 ondertekend.  
     
     
       2.27. 
       
        [eiser] heeft uitvoering aan deze overeenkomst gegeven en op 5 februari 2018 de helft van het overeengekomen bedrag aan de curatoren betaald. [curator 1] en [curator 2] hebben de overeenkomst op 9 februari 2018 ondertekend. Op 9 maart 2018 heeft [eiser] de tweede helft van het bedrag betaald.  
     
     
       2.28. 
       
        [eiser] heeft een deel van de kosten van de door de gemeente [gemeente] uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden betaald.  
     
     
       2.29. 
       Op 8 maart 2018 heeft mr. Hovers per e-mail aan mr. Berends bericht: “(…) Uitgaande van het bestaan van een huurrechtelijke relatie tussen partijen dient het nodige besproken te worden, w.o. het maandelijks betalen van huurpenningen door uw cliënte en de wens van cliënt over te gaan tot volledige renovatie (middels sloop en herbouw) van het pand. (…)”.  Vervolgens heeft een bespreking plaatsgehad waarbij partijen en hun gemachtigden aanwezig waren.  
     
     
       2.30. 
       Bij brief van 28 maart 2018 heeft mr. Hovers aan mr. Berends laten weten dat de huurovereenkomst van [gedaagde] opzegbaar is tegen 31 maart 2022 maar dat [eiser] het gehuurde eerder tot zijn beschikking wil krijgen. Voorts heeft hij kenbaar gemaakt dat de huurprijs door indexering was opgelopen naar een bedrag van € 8.491,12 per jaar, zijnde  € 707,59 per maand en heeft hij aanspraak gemaakt op betaling van de achterstallige huur over de jaren 2013 tot en met 2018 ad € 41.020,38.  
     
     
       2.31. 
       Op 10 april 2018 heeft mr. Berends aan mr. Hovers bericht dat tijdens het overleg niet is gesproken over de betaling van huurpenningen over de periode vóór 1 januari 2018 en dat zij eerst stukken aangaande de cessie wenst te ontvangen. In reactie daarop heeft mr. Hovers aangeboden dat de vaststellingsovereenkomsten bij hem op kantoor konden worden ingezien. 
     
     
       2.32. 
       
         Mr. Hovers heeft aan mr. K. Gerritsen in de dossiers van zes bewoners van woonruimte in het gebouw op 25 april 2018 bericht dat hen een ontruimingstermijn wordt toegestaan tot 31 oktober 2018. 
         
          [eiser] heeft met de bewoner van de woonruimte aan de [b-straat] [nummer] op  12 juni 2018 een vaststellingsovereenkomst tot ontruiming gesloten. De betreffende woonruimte is opgeleverd en vervolgens door [eiser] in gebruik gegeven aan een derde. 
       
       
     
     
       2.33. 
       Mr. Hovers heeft op 28 mei 2018 een deel van de vaststellingsovereenkomsten toegestuurd aan mr. Berends. 
     
     
       2.34. 
       Bij brief van 7 juni 2018 heeft mr. Berends aan mr. Hovers geschreven:  “Inzake de huurovereenkomst van [gedaagde] hebben wij overleg gehad, alsmede heeft u nadien bij brief van 28 maart 2018 (ineens) gemeend een forse vordering op cliënte neer te kunnen leggen. De legitimiteit van de claim op huurpenningen over de afgelopen jaren staat echter nog ter discussie, alsook de omvang daarvan. (….)  Cliënte realiseert zich anderzijds dat uw cliënt het pand met daarin het gehuurde wenst te ontwikkelen en dat een vertrek van haar daarbij noodzakelijk zal zijn. Zij wil daaraan ook meewerken, doch wel onder bepaalde voorwaarden. Zoals tijdens het overleg ook aan de orde is gekomen, heeft cliënte voor het vinden van een andere locatie voor haar praktijk tijd nodig, alsmede vergt dat een forse investering.  In dat kader stelt cliënte voor om tot het einde van het jaar van het gehuurde gebruik te blijven maken, om niet, waarna de huurovereenkomst ten einde zal komen, alsmede een verhuis- en herinrichtingsvergoeding zal worden voldaan aan haar ad € 15.000,00 waarna partijen afscheid van elkaar nemen, geheel tegen finale kwijting over en weer. Cliënte gaat graag in overleg met uw cliënte hierover. (…)” 
     
     
       2.35. 
       Op 11 juli 2018 heeft [taxateur] RMT RT, werkzaam bij [makelaarskantoor] te Haarlem, een indicatie afgegeven voor de huur van de bedrijfsruimten aan de [a-straat] [nummer] , [nummer winkelpand] en [nummer] in opdracht van [opdrachtgever 1] (huurster van [a-straat] [nummer] ), [gedaagde] en [opdrachtgever 3] (huurster van [a-straat] [nummer] ). De bedrijfsruimte aan de [a-straat] [nummer winkelpand] is circa 40 m2 groot en [taxateur] heeft de huurwaarde geïndiceerd op  € 55,00 per m2 v.v.o. gebaseerd op de uitgangspunten:  “ waarderen als winkel-/horeca-/praktijkruimte en een flinke correctie toepassen voor het achterstallige onderhoud/haveloze toestand van het gebouw (…) en waarderen als (eenvoudige) opslagruimte (refererend aan huurprijzen bedrijfs- en opslagruimte in [plaats A] ) ”. 
       
     
     
       2.36. 
       Bij e-mail van 23 juli 2018 heeft mr. Berends aan mr. Hovers geschreven:  “U verwijt cliënte dat zij geen huur betaalt. Over de hoogte van de huur bestaat een discussie, gelet op de gebreken in het gehuurde en het verminderde huurgenot die daaruit voortvloeit. Ondanks alle correspondentie is ook nimmer kenbaar gemaakt op welke rekeningnummer de huurpenningen betaald dienen te worden. Kunt u die gegevens nu wel verstrekken? ” In reactie hierop heeft mr. Hovers op 26 juli 2018  het bankrekeningnummer kenbaar gemaakt.   
       
     
     
       2.37. 
       Ir. [ingenieur] heeft in opdracht van [eiser] onderzoek gedaan naar de staat van de balkons en de galerij. In zijn rapport van 2 oktober 2018 is opgenomen dat de wapening in het beton ernstig is aangetast door corrosie. Daarom dient de wapening, in afwachting van algehele renovatie geconserveerd te worden. De balusters van het hekwerk zitten nog volledig in het beton en zitten nog voldoende vast. Op sterkte voldoen de balkons nog. Verder zijn enige maatregelen op korte termijn noodzakelijk.  
       
     
     
       2.38. 
       Bij brief van 9 oktober 2018 heeft de gemeente [gemeente] [eiser] geïnformeerd: “ Op 1 mei 2018 hebben wij uw ruimtelijk initiatief (…) ontvangen. Op 24 september 2018 heeft u dit initiatief in een overleg mondeling toegelicht. Het door u ingediende initiatief ziet toe op sloop van het bestaande pand en realisatie van een pand van 5 bouwlagen met appartementen, hotelkamers, bedrijfsruimten en bijbehorende parkeergarage.. Uw initiatief past niet binnen het bestaande bestemmingsplan [plaats A] -West, zowel de beoogde bouwmassa als de beoogde functies zijn niet passend. Daarnaast is een herontwikkeling naar hotel en/of bedrijfsruimten op deze locatie op basis van de gemeentelijke Detailhandelsvisie niet wenselijk. Dergelijke functies dienen te worden geconcentreerd op locaties die meer kansrijk zijn dan de [a-straat] . Gezien de bouwkundige staat van het huidige pand vinden we het echter wel wenselijk dat op de locatie herontwikkeling plaatsvindt. Indien u bereid bent om uw initiatief voor herontwikkeling te beperken tot de functie wonen zijn wij bereid om de haalbaarheid hiervan met u te onderzoeken.  (…) Een mogelijke herontwikkeling van de locatie begint met het opstellen van een zogenaamd startdocument. (…) Deze startdocumentfase heeft een doorlooptijd van circa 6 tot 9 maanden. Hierna volgen zoals gebruikelijk nog de fasen van voorontwerp bestemmingsplan, het ontwerp bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. (…) ”. 
     
     
       2.39. 
       
        [eiser] heeft de gebruikers van de woonruimten en bedrijfsruimten in het gebouw op 13 oktober 2018 bericht dat hij door de gemeente is verplicht om werkzaamheden aan de gevels en de balkons van de woningen te verrichten en dat deze op 22 oktober 2018 zullen aanvangen. 
     
     
       2.40. 
       
        [eiser] heeft de gemeente [gemeente] op 16 november 2018 bericht: “(…) Wij zouden graag doorgaan met de herontwikkeling van deze lokatie aan de [a-straat] op de door de gemeente voorgestelde weg. Met het voornemens om het bouwvolume te vergroten, omdat dit de haalbaarheid vergroot en beter aansluit op de omliggende bebouwing. (…) en het mogelijk mengen met andere gebruiksfuncties op de begane grond.  (…)”. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert, na wijziging van zijn eis, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:  
         
           Primair 
         
       
       
       
         
           A. de tussen [eiser] en [gedaagde] vigerende huurovereenkomst met betrekking de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [a-straat] [nummer winkelpand] te ( [postcode] ) [plaats A] tegen de vroegst mogelijke datum, althans op een door Uw rechtbank in goede justitie vast te stellen datum en tijdstip, te ontbinden; 
         
         
           
           B. [gedaagde] te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [a-straat] [nummer winkelpand] te ( [postcode] ) [plaats A] , alsmede de bij [gedaagde] in gebruik zijnde onroerende aanhorigheden, w.o. doch niet uitsluitend aan de [a-straat] / [b-straat] gelegen garageboxen, met al het haren en de hare en al degenen die van harentwege de bedrijfsruimte gebruiken, algeheel en uiterlijk per 1 oktober 2018, althans uiterlijk per een in goede justitie te bepalen datum, te ontruimen onder afgifte van alle sleutels aan [eiser] en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een jegens [eiser] direct opeisbare dwangsom van € 250,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of gedeelde daarvan dat [gedaagde] niet of niet geheel aan deze veroordeling zal voldoen; 
         
       
       
       
         
           Subsidiair 
         
       
       
       
         
           C. Te verklaren voor recht de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [a-straat] [nummer winkelpand] te ( [postcode] ) [plaats A] opzegbaar is tegen 31 maart 2022; 
         
       
       
       
         
           Primair en subsidiair 
         
         
           
           D. [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan de huurachterstand gerekend vanaf april 2013 tot en met december 2017,  
         
       
       
       
         
           zijnde een bedrag ad € 38.239,88, vermeerderd met de wettelijke rente over maandelijks vervallen huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       
       
         
           E. [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan de huurachterstand gerekend vanaf januari 2018 tot en met juni 2018, zijnde een bedrag ad € 4.136,22, vermeerderd met de wettelijke rente over maandelijks vervallen huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       
       
         
           F. [gedaagde] te veroordelen om aan eiser te betalen een bedrag ad € 689,37 per maand althans een bedrag gelijk aan de laatst geldende huursom per maand, vanaf 1 juli 2018 tot aan de datum van de algehele ontruiming; 
         
       
       
       
         
           G. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,- zonder betekening, dan wel € 199,- in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen die termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis”. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] heeft over de periode januari 2018 tot en met juni 2018 geen huur betaald aan [eiser] . Omdat huur een brengschuld is die op tijd moet worden voldaan, geldt dat een huurder meteen in verzuim is als de huur niet tijdig wordt voldaan.  
     
     
       3.4. 
       Daarnaast heeft [eiser] per de datum van de levering van de eigendom van het gebouw de openstaande huurpenningen gecedeerd gekregen van de met het beheer van de nalatenschappen belaste curatoren. [gedaagde] heeft niet gesteld dat zij in deze periode huur heeft betaald.   
       
     
     
       3.5. 
       Gelet op de omvang van de huurachterstand is er sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] . Deze tekortkomingen kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt. [eiser] maakt daarom terecht aanspraak op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       3.6. 
       Ook dient [gedaagde] de huurachterstand aan [eiser] te betalen. Anders dan [gedaagde] aanvoert kan zij zich niet rechtsgeldig beroepen op opschorting van betaling van de huurpenningen omdat er geen sprake kan zijn van huurprijsvermindering. Verder is van betaling van huur in natura door het verrichten van verhuurdersonderhoud niets gebleken.  
       
     
     
       3.7. 
       Voor wat betreft de termijn van de huurovereenkomst heeft [eiser] aangevoerd dat partijen in 2006 weliswaar een nieuwe breakoptie (per 31 maart 2008) zijn overeengekomen, maar dat de al eerder overeengekomen vijf jaarsperioden gewoon bleven doorlopen, waardoor de huurovereenkomst tegen 1 april 2022 opzegbaar is.  
       
       
         
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer  
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling, althans dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als bijzondere omstandigheden voert [gedaagde] aan dat gedurende een zeer lange periode voor haar volstrekt onduidelijk was wie als verhuurder moest worden beschouwd. Toen [eiser] zich uiteindelijk bekend maakte als de nieuwe verhuurder heeft met hem uitsluitend overleg plaatsgevonden over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de renovatieplannen van [eiser] . Er is bij die gelegenheid niet gesproken over de betaling van achterstallige huur en zelfs het bankrekeningnummer waarnaar [gedaagde] de huur zou moeten overmaken is lange tijd onbekend gebleven.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] betwist de hoogte van de huur. De indexatieberekening van [eiser] is onjuist en daarbij is hooguit een huurbedrag van € 200,00 per maand gerechtvaardigd gelet op de staat van het gehuurde. Wanneer vast staat welke huurpenningen [gedaagde] nog zou moeten voldoen, verlangt zij een terme de grace om alsnog aan die betalingsverplichting te voldoen. Haar belangen bij voorzetting van haar onderneming in het gehuurde dienen daarbij zwaarder te wegen dan de belangen van [eiser] zeker nu hij toch niet op korte termijn kan gaan renoveren.  
       
     
     
       4.3. 
       Voor wat betreft de lopende huurtermijnen is volgens [gedaagde] sprake van schuldeisersverzuim nu nog immer onduidelijk is naar welk bankrekeningnummer de huur moet worden overgemaakt aangezien het opgegeven nummer niet overeenkomt met het opgegeven betaaladres. Voorts ligt een vermindering van de huurprijs in de rede nu sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde, die leiden tot een verminderd huurgenot. Hoewel [eiser] van die gebreken op de hoogte is, laat hij na herstelwerkzaamheden uit te voeren. De kosten die [gedaagde] in de afgelopen jaren zelf heeft moeten maken om gebreken te herstellen, dienen op de huur in mindering te worden gebracht.  
       
     
     
       4.4. 
       Ten slotte betwist [gedaagde] aansprakelijk te zijn voor de gevorderde wettelijke rente en proceskosten en maakt zij bezwaar tegen oplegging van de door [eiser] gevorderde dwangsom.  
       
     
     
       4.5. 
       Voor wat betreft de huurtermijn voert [gedaagde] aan dat partijen in 2006 nader zijn overeengekomen dat de huur met één jaar zou worden verlengd, waarna de gebruikelijke vijf-jaarsperioden weer zouden doorlopen. Dat betekent dat de huurovereenkomst thans nog doorloopt tot 31 maart 2023.  
       
     
   
   
     
       5 De tegenvordering en het verweer 
     
     
       5.1. 
       
         
          [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:  
         
           A.	 [eiser] veroordeelt tot herstel van:  
         
       
       
         -	 instortingsgevaar van het balkon (…) die hangt boven de voordeur c.q. de ingang van het gehuurde klacht a] ; 
       
         - 	lekkage vanuit balkons tussen lasnaden bij de voordeur klacht b] ; 
       
         - 	stukken beton vallen soms naar beneden uit getekkerde betonrand aan voor- en achterzijde van het complex klacht c] ; 
       
         - 	geen deugdelijke afvoer van water aan achterzijde pand klacht d] ; 
       
         - 	lekkage aan achterzijde van het gehuurde door ondeugdelijke balustrade klacht e] ; 
       
         - 	onaanzienlijke aanblik van vervallen gebouw aan zowel voorkant als achterkant klacht f] ; 
       
         - diverse ruiten in naastgelegen panden kapot klacht g] ; 
       
         - verzakking voorzijde pand bij ingang gehuurde klacht h] : 
       
         - ramen achterzijde gehuurde rammelen bij westenwind en moeten opnieuw goed in de sponningen geplaatst worden klacht i] ; 
       
         
           binnen twee weken na betekening van het vonnis en op straffe van € 250.00 voor elke dag dat gedaagde daarmee in gebreke blijft; 
           
         
         
           B. [eiser] veroordeelt tot betaling van:  
           
           -	gemaakte kosten voor herstel van € 642,41; 
           
           - 	de kosten van deze procedure, waaronder begrepen kosten gemachtigde; 
           
           - 	de nakosten met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagde daarover de wettelijke rente is of zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. De nakosten worden begroot op een bedrag van € 100,-.  
         
       
       
       
         
           C. een huurprijsverlaging toekent tot een huurprijs van 30% van de geldende huurprijs primair over de periode vanaf 1 januari 2018 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld en subsidiair – voor zover wel met terugwerkende kracht huur verschuldigd zou zijn – over de periode vanaf april 2013 tot het moment waarop deze gebreken zijn hersteld.”.   
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het gehuurde en het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt al jaren gebreken hebben die leiden tot vermindering van het huurgenot dat [gedaagde] heeft. Hoewel [eiser] bekend is met deze gebreken, heeft hij tot op heden nagelaten herstelwerkzaamheden uit te voeren. [eiser] is gehouden de gebreken te herstellen en de kosten die [gedaagde] zelf heeft gemaakt om herstelwerkzaamheden uit te voeren, aan haar te vergoeden. Voorts is een huurprijsvermindering gelet op de ernst van de gebreken, gerechtvaardigd.  
       
     
     
       5.3. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering. De (meeste van de) door [gedaagde] genoemde punten zijn geen gebreken die het gehuurde zelf betreffen. Het afbrokkelende beton betreft de buitenzijde van het gebouw waarin het gehuurde is gelegen. [eiser] heeft dit inmiddels laten sealen. Het door [gedaagde] genoemde uitblijven van onderhoud aan het gebouw en de verminderde representativiteit van het gebouw, kwalificeren niet als gebreken aan het gehuurde zelf. De verdere gebreken zijn door [gedaagde] onvoldoende geconcretiseerd en [eiser] betwist dat hiervan sprake is.  
     
     
       5.4. 
       Voor zover wel sprake zou zijn van een gebrek, dan kan niet van [eiser] worden verlangd dat hij in aanloop naar de beoogde renovatie en sloop nog grootschalig herstelwerk aan het gebouw moet verrichten, te minder daar het belang van [gedaagde] als huurder bij een verbeterde uitstraling van gebouw zeer beperkt is.  Gezien de specifieke omstandigheden van onderhavige casus is het verbinden van een dwangsom aan de vordering ongepast nu de huurinkomsten nagenoeg nihil bedragen. Subsidiair bepleit [eiser] een matiging van de gevorderde dwangsom.  
     
     
       5.5. 
       Voor een huurvermindering bestaat geen aanleiding: de gestelde gebreken, voor zover daarvan al sprake zou zijn, leiden niet tot vermindering van het huurgenot. [eiser] is van de gestelde gebreken ook nooit op de hoogte gebracht. Verder dient de vordering in reconventie niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard gelet op aard van de vordering, te weten de uitvoering van tijdelijke herstelmaatregelen tot aan renovatie en/of sloop van het gebouw. 
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         de vorderingen A en B 
         
       
       
         cessie ‘oude’ huurachterstand 
         
       
     
     
       6.1. 
       
        [eiser] heeft ter gelegenheid van zijn eiswijziging de gronden van zijn eis aangevuld en een nadere uitleg en onderbouwing gegeven met betrekking tot zijn stelling dat hij de eigendom van het gebouw en de vorderingsrechten wegens huurachterstand rechtmatig heeft verkregen. Voor zover de door [eiser] gestelde cessie betrekking zou hebben op de huurovereenkomst van [gedaagde] , hetgeen [gedaagde] betwist, heeft zij aangevoerd dat het beroep van [eiser] op de cessie in de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid oplevert.  
     
     
       6.2. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter kan het antwoord op de vraag of al dan niet sprake is van een rechtsgeldige cessie in het midden blijven, omdat het beroep van [gedaagde] op de misbruik van bevoegdheid in de gegeven omstandigheden slaagt. Daartoe is het volgende redengevend.  
       
     
     
       6.3. 
       Van misbruik van bevoegdheid is (onder meer) sprake indien een bevoegdheid wordt uitgeoefend met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Het gaat hier om de bevoegdheid van [eiser] om, uitgaande van een rechtsgeldige cessie van de vorderingsrechten wegens huurachterstand, die huurachterstand te incasseren en, bij uitblijven van betaling daarvan, de huurovereenkomst te ontbinden. Naar het oordeel van de kantonrechter zou het uitoefenen van die bevoegdheid door [eiser] in de gegeven omstandigheden een ander doel dienen dan waarvoor die bevoegdheid is gegeven en kan [eiser] voorts, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, in redelijkheid niet tot die uitoefening komen vanwege het volgende.  
       
     
     
       6.4. 
       Een huurovereenkomst is een tweezijdige overeenkomst waarbij huurder en verhuurder over en weer verplichtingen jegens elkaar hebben. Weliswaar is ter beschikking geven en houden van het gehuurde aan de huurder een essentiële verplichting van de verhuurder, maar hij heeft daarnaast andere verplichtingen onder meer daar waar het gaat om het herstel van gebreken. Voorts is van belang dat de wetgever aan met name huurders van woonruimte en 290-bedrijfsruimte als de veelal zwakkere partijen, vaak vergaande bescherming heeft toegekend waarvan niet of nauwelijks bij overeenkomst kan worden afgeweken. Voor wat betreft overige bedrijfsruimte (zoals de door [gedaagde] gehuurde praktijkruimte) zijn de mogelijkheden om van het wettelijk regime af te wijken weliswaar groter, maar gesteld noch gebleken is dat in dit geval is afgeweken van de wettelijke regeling betreffende het herstel van gebreken.  
       
     
     
       6.5. 
       Vast staat dat het voor de huurders van het gebouw, [gedaagde] incluis, na het overlijden van [oorspronkelijke eigenaar] gedurende vele jaren volstrekt onduidelijk was wie zij als hun verhuurder konden en moesten beschouwen. Afgezien van de door de gemeente uitgevoerde werkzaamheden, heeft onderhoud aan het gehuurde in die periode nooit plaatsgevonden en zijn gebreken evenmin verholpen, terwijl uit de onder 2.19 genoemde correspondentie en de huidige toestand van het gebouw kan worden afgeleid dat de onderhoudstoestand daarvan al vele jaren te wensen overlaat. De huurders konden zelfs nergens terecht als zij een indeplaatsstelling hadden willen realiseren, als zij een huurprijswijziging hadden willen bewerkstelligen of als zij de huurovereenkomst hadden willen opzeggen. Hoewel de huurders aanvankelijk nog moeite hebben gedaan om huur te betalen via de door hen zelf opgerichte Stichting [oorspronkelijke eigenaar] , is door de eigenaren in die periode (de zusters [erfenaam 1 en erfgenaam 2] en de nalatenschap van de zusters) nooit aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huur. En hoewel [eiser] al jaren doende is de eigendom van het pand te verkrijgen en bovendien zelf gebruiker was van een ruimte in het gebouw en dus op de hoogte was van de positie waarin de huurders zich bevonden, heeft hij zich steeds stil gehouden. Hij heeft de huurders er in elk geval nooit op gewezen dat hij als vermoedelijke nieuwe eigenaar te zijner tijd nog aanspraak zou maken op de achterstallige huur.  
       
     
     
       6.6. 
       In deze bijzondere situatie hoefden de huurders er geen rekening meer mee te houden dat zij alsnog voor de achterstallige huur zouden worden aangesproken. Evenmin kan van hen worden verlangd dat zij de huur voor al die jaren hebben gereserveerd. Indien [eiser] alsnog aanspraak zou kunnen maken op de achterstallige huur van vóór 1 januari 2018, zouden de huurders op oneigenlijke wijze worden benadeeld, hetgeen niet strookt met de wettelijke huurbescherming waarop zij aanspraak kunnen maken. Voorts blijkt uit hetgeen [eiser] na de eigendomsverkrijging jegens de huurders heeft ondernomen, dat het hem niet (primair) gaat om betaling van achterstallige huur, maar dat hij het gebouw geheel leeg wil hebben in verband met door hem gewenste sloop- en nieuwbouw. Het heeft er alle schijn van dat [eiser] de huurachterstand alleen maar gebruikt om dat doel te bereiken terwijl daarvoor andere en meer geëigende wegen voor zijn. Gelet hierop wordt het beroep van [gedaagde] op misbruik van bevoegdheid gehonoreerd. Dat betekent dat voor zover de vorderingen van [eiser] zijn gebaseerd op de vóór 1 januari 2018 ontstane huurachterstand, deze zullen worden afgewezen. 
       
       
         
           m.b.t. huurachterstand vanaf januari 2018 
           
         
       
     
     
       6.7. 
       Verder heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] ook sinds januari 2018 tekort is geschoten in de betaling van de huur. Zoals [eiser] terecht stelt, is sinds 15 januari 2018 bij [gedaagde] duidelijk dat [eiser] de eigenaar is en dat [gedaagde] bevrijdend de huur aan hem kan betalen. Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] tot op heden geen huur heeft betaald aan [eiser] .  
     
     
       6.8. 
       In de wet (artikel 6:265 lid 1 BW) is ten aanzien van wederkerige overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder is bepaald dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. Door sinds januari 2018 de huur niet te betalen is [gedaagde] in verzuim komen te verkeren.  
       
       
         
           
          [eiser] heeft daarom in beginsel recht op ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij [gedaagde] zich terecht beroept op de aanwezigheid van tekortkomingen van geringe betekenis of omstandigheden van bijzondere aard.  
       
       
     
     
       6.9. 
       
         
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in onderhandeling is getreden met [eiser] over onder meer de hoogte van de huur en de wijze waarop verdere uitvoering aan de huurovereenkomst zou worden gegeven. Lopende die onderhandeling heeft [eiser] [gedaagde] nimmer een rekeningnummer verstrekt waarop huurpenningen zouden kunnen worden overgemaakt. Ook voert [gedaagde] aan dat vanwege alle gebreken aan het gehuurde, huurgenot vrijwel geheel ontbreekt en dat de huur daarom op nihil gesteld zou moeten worden: van een huurachterstand is dan geen sprake. Voor zover zij al enige huur verschuldigd zou zijn, zou de huurprijs met 70% verminderd moeten worden. Gelet op de mede in opdracht van [gedaagde] uitgevoerde huurwaarde-taxatie zou een huurprijs van € 200,- gerechtvaardigd zijn. Ook voert zij aan zich terecht op opschorting te beroepen omdat [eiser] geen onderhoud laat uitvoeren.  
         
           beroep huurder op aanwezigheid van een tekortkoming van geringe betekenis 
           
         
       
     
     
       6.10. 
       Het verweer van [gedaagde] dat het niet betalen van huur over de periode vanaf januari 2018 een tekortkoming van geringe betekenis is, faalt. Daarvoor is het volgende redengevend. Het betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. Het niet betalen van de huur gedurende een periode van tenminste drie maanden leidt gewoonlijk tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huur wegens wanprestatie. Vast staat dat [gedaagde] sinds januari 2018 niet heeft betaald. Haar standpunt dat zij lopende een onderhandelingstraject geen huur zou zijn verschuldigd en/of dit traject de huurbetaling opschortte, is door [eiser] betwist. Hoewel [eiser] gedurende de onderhandelingen (aanvankelijk) geen aanspraak maakte op huurbetaling, is gesteld noch gebleken dat hij daarvan expliciet heeft afgezien, nog daargelaten dat de onderhandelingen op enig moment op niets zijn uitgelopen en [eiser] alsnog aanspraak is gaan maken op betaling van huur.  
       
     
     
       6.11. 
       Het verweer van [gedaagde] dat er – samengevat – geen sprake kan zijn van huurachterstand omdat het huurgenot grotendeels ontbrak en zij daardoor recht heeft op vermindering van de huur naar evenredigheid en daarmee in retroperspectief de betalingen rechtsgeldig heeft opgeschorst, dient te falen. Terecht heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] zich ten onrechte op opschorting beroept omdat geen sprake kan zijn van een beroep op huurvermindering tot nihil. Aangenomen kan en moet worden dat [gedaagde] altijd nog wel enig huurgenot heeft omdat anders niet te begrijpen is waarom zij al die jaren haar praktijk vanuit het gehuurde heeft kunnen en willen voeren.     
       
       
         
           beroep huurder op aanwezigheid omstandigheden van bijzondere aard 
         
       
       
     
     
       6.12. 
       
        [gedaagde] heeft zich beroepen op omstandigheden van bijzondere aard die de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Dit beroep slaagt, gelet op het bestaan van een verhuurdersvacuüm sinds het overlijden van [oorspronkelijke eigenaar] tot aan [eiser] eerste brief van 15 januari 2018 van circa twaalf jaar later en de handelwijze van [eiser] die gericht was op het huur- en gebruiksvrij krijgen van het gebouw. Uit de overgelegde correspondentie tussen [eiser] en [gedaagde] blijkt dat [eiser] niet gericht was op het voortvarende naleving en bestendiging van de huurrelatie, doch uitsluitend op beëindiging daarvan. Daarbij lijkt de wens om tot huur beëindiging te komen niet zozeer te zijn ingegeven door de omstandigheid dat de huur niet is betaald,  maar door het voornemen van [eiser] om het gebouw te slopen en daar een nieuw gebouw neer te zetten. Deze omstandigheden maken dat, hoewel de betaling van een huurvordering een brengschuld is, het betalingsgedrag van [gedaagde] thans niet kan leiden tot ontbinding van de huur.  
       
     
     
       6.13. 
       Het primair onder A en B gevorderde zal gelet op het vorenstaande worden afgewezen. Er is onvoldoende grond om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan. 
       
       
         
           de vordering onder C 
           
         
       
     
     
       6.14. 
       Het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst thans voor het eerst kan worden opgezegd tegen 31 maart 2022 of tegen 31 maart 2023, is een kwestie van uitleg van de brief van [beheerder] van 13 januari 2006. In dat verband komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de tekst van de brief maar ook op de betekenis die partijen aan die tekst mochten toekennen gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en op basis van wat zij van elkaar mochten verwachten. Bij dat laatste is onder meer van belang tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren, hun rechtskennis, de context van de brief en hoe die brief tot stand is gekomen.  
       
     
     
       6.15. 
       In de huurovereenkomst is uitgegaan van repeterende optieperioden van steeds vijf jaar met een opzegtermijn van één jaar. Kennelijk heeft [gedaagde] op enig moment verzocht om verlengingen van één jaar, met een opzegtermijn van zes maanden. De brief waarin zij dat heeft gedaan, is echter niet overgelegd zodat deze geen rol kan spelen bij de uitleg van de brief van 13 januari 2006. In de brief van [beheerder] is aangegeven dat de verhuurder akkoord gaat met een eenmalige verlenging van één jaar en (eveneens eenmalige) opzegtermijn van zes maanden. Indien [gedaagde] na dat jaar weer een verlenging van één jaar (in plaats van vijf jaar) wilde, moest zij contact opnemen met [beheerder] . Daarvan is het, gelet op de toen ontstane situatie, niet meer gekomen. De kantonrechter is van oordeel dat de brief aldus moet worden begrepen dat na de eenmalige verlenging van één jaar, de oude termijnen van vijf jaar weer zijn gaan lopen: dus op 31 maart 2008 is weer een nieuwe termijn van vijf jaar ingegaan. De stelling van [eiser] dat in de brief uitsluitend is voorzien in een breakoptie per 31 maart 2008 wordt dus verworpen. Indien dat destijds de bedoeling was geweest, dan had het op de weg van [beheerder] , die als een professionele partij moet worden beschouwd, om [gedaagde] , die in deze huurrelatie niet als professionele partij kan worden beschouwd, daarop uitdrukkelijk te wijzen. Dit geldt te meer nu het [beheerder] is geweest die, in afwijking van de wens van [gedaagde] , haar toestemming voor een van het huurcontract afwijkende termijn heeft beperkt tot één jaar. De conclusie is dan ook dat de huurovereenkomst thans nog loopt tot 31 maart 2023 zodat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.    
       
       
         
           de vorderingen onder D, E, F, en G  
         
       
       
     
     
       6.16. 
       Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen kan [eiser] geen aanspraak maken op betaling van de huurachterstand over de periode vanaf juni 2013 tot en met december 2017. De daarop gerichte vordering zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       6.17. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ter zake van de verplichting van [gedaagde] tot het betalen van huur vanaf 1 januari 2018, zal de vordering tot betaling daarvan worden toegewezen, met dien verstande dat de huurprijs zal worden verminderd met 20% in verband met de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering (zie r.o 6.31). De achterstallige huur tot en met juni 2018 wordt begroot op € 3.309,00. De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding. Ook de vordering tot betaling van de huur vanaf juli 2018 ad € 689,37 per maand, zal eveneens verminderd met 20%, dus tot een bedrag van € 551,50 worden toegewezen, terwijl de gevorderde gebruiksvergoeding zal worden afgewezen.  
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
       
         
           Vordering tot herstelwerkzaamheden  
         
       
       
     
     
       6.18. 
       In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld tot het, op straffe van een dwangsom, uitvoeren van een aantal specifiek door haar genoemde gebreken. De vordering wordt door [eiser] betwist.  
       
     
     
       6.19. 
       Uitgangspunt is dat [eiser] als verhuurder verplicht is om op verlangen van [gedaagde] als huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [eiser] te vergen zijn. Van een gebrek is sprake indien het gehuurde een zodanig mankement heeft dat het gehuurde aan [gedaagde] niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort.  
       
     
     
       6.20. 
       Voor wat betreft de klachten van [gedaagde] over de balkons (a tot en met c en e) geldt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een gebrek in voormelde zin, achterwege kan blijven. [eiser] heeft door het in het geding brengen van het onder 2.37 genoemde rapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de veiligheid niet wordt aangetast. Bovendien heeft hij onweersproken aangevoerd dat de in dat rapport aanbevolen maatregelen, waaronder begrepen het verwijderen van loszittend beton, het sealen en coaten van de balkons en het dichtmaken van spleten en kieren, inmiddels zijn uitgevoerd. De op deze klachten gerichte vordering zal dan ook worden afgewezen.  
     
     
       6.21. 
       Ook de vordering betreffende de door [gedaagde] gestelde ondeugdelijke waterafvoer (klacht d) zal worden afgewezen. Weliswaar mag een huurder van een goed onderhouden bedrijfsruimte verwachten dat het regenwater via een goed functionerende regenpijpen wordt afgevoerd, maar [gedaagde] heeft in het licht van het verweer van [eiser] onvoldoende concreet gemaakt waarvan zij herstel verlangt. Zij heeft slechts in algemene termen aangegeven dat sprake is van een ondeugdelijke afvoer en dat met regelmaat water naar beneden klettert. Enig bewijsmateriaal waaruit dit gebrek blijkt, heeft zij niet overgelegd. Gelet hierop kan een vordering tot herstel niet worden toegewezen.  
       
     
     
       6.22. 
       De vordering tot herstel van “de onaanzienlijke aanblik van het vervallen gebouw” (klacht f) is evenmin voldoende concreet om toegewezen te worden. Daarbij komt nog het volgende. Hoewel vast staat dat het gebouw in slechte staat verkeert en onderhoud behoeft, kan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [eiser] worden gevergd dat hij thans uitgaven doet ter verbetering van de algehele aanblik van het gebouw. [eiser] tracht immers te komen tot sloop en nieuwbouw en ook [gedaagde] erkent de noodzaak daarvan. Ook dit is reden om de vordering af te wijzen.  
     
     
       6.23. 
       De vordering tot vervanging van kapotte ramen in de naastgelegen panden (klacht g) zal worden toegewezen voor wat betreft de ruimte aan de [a-straat] [nummer] .  Uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s blijkt dat de ruiten van dat adres gebroken zijn. Daarmee is sprake van een gebrek. De omstandigheid dat het hier niet gaat om de ruiten van het gehuurde zelf, doet hier niet aan af. De gebroken ruiten geven het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een verloederde aanblik. Aldus verschaft het gehuurde [gedaagde] niet het genot dat een huurder van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort mag verwachten.  
       
     
     
       6.24. 
       De vordering tot herstel van de door [gedaagde] gestelde verzakking van de stoep bij de ingang van het gehuurde (klacht h), zal worden afgewezen. In het licht van het verweer van [eiser] heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van een verzakking en dat het hier gaat om herstelwerkzaamheden die door [eiser] en niet de gemeente moeten worden uitgevoerd.  
       
     
     
       6.25. 
       De vordering tot het opnieuw goed in de sponningen plaatsen van de ruiten aan de achterzijde van het gehuurde (klacht i), zal worden toegewezen. Het niet goed vast zitten van deze ruiten is een omstandigheid waardoor het gehuurde aan [gedaagde] niet het genot verschaft dat een huurder van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort mag verwachten. Het gaat hier niet om een reparatie die [gedaagde] op grond van artikel VI.A. van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst zelf moet oplossen, omdat die bepaling betrekking heeft op beschadiging of breuk van de ruiten zelf, terwijl het hier gaat om de sponningen/kozijnen die gebrekkig zijn.  
       
     
     
       6.26. 
       De conclusie is dat alleen de vorderingen tot herstel/vervanging van de gebroken ruiten van buurpand [a-straat] [nummer] en tot het opnieuw goed in de sponningen plaatsen van de ruiten aan de achterzijde van het gehuurde zullen worden toegewezen. Tegen de gevorderde termijn waarbinnen deze reparaties moeten worden uitgevoerd heeft [eiser] geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens zal worden toegewezen. [eiser] heeft wel verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. De kantonrechter ziet in de aard en omvang van de toegewezen reparaties aanleiding om de dwangsom te beperken tot € 25,- per dag en te maximeren tot € 2.500,--.  
       
       
         
           Vordering tot betaling uitgevoerde reparaties 
         
       
       
     
     
       6.27. 
       
        [gedaagde] heeft betaling van een bedrag van € 642,41 gevorderd. Dit betreft kosten van door haar betaalde reparaties die voor rekening van de verhuurder behoren te komen. Ter onderbouwing van deze kosten heeft [gedaagde] de facturen van destijds overgelegd. [eiser] heeft deze vordering niet, althans onvoldoende, weersproken, zodat deze voor toewijzing gereed ligt.  
       
       
         
           Vordering tot huurprijsvermindering 
         
       
       
     
     
       6.28. 
       
        [gedaagde] heeft voorts vermindering van de huurprijs in verband met de gestelde gebreken gevorderd. Deze gebreken zijn volgens [gedaagde] van zodanige ernst dat de huurprijs moet worden teruggebracht tot 30% van de geldende huurprijs. [eiser] betwist de gestelde gebreken, althans betwist dat deze leiden tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Voor zover al van enige huurprijsvermindering sprake zou moeten zijn, kan deze niet eerder ingaan dan het moment waarop [gedaagde] [eiser] in kennis heeft gesteld van die gebreken, te weten bij conclusie van antwoord van 29 augustus 2018, aldus [eiser] .  
       
         
       
     
     
       6.29. 
       Uit hetgeen hiervoor ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde gebreken is overwogen volgt dat de klachten van [gedaagde] over de balkons niet kunnen leiden tot een huurprijsvermindering omdat [eiser] onvoldoende weersproken heeft gesteld dat hij de in het onder 2.37 genoemde rapport aanbevolen maatregelen, inmiddels heeft genomen. Voorts volgt daaruit dat de klachten van [gedaagde] over de gebroken ruiten van het buurpand en het rammelen van de eigen ruiten in de sponningen aan de achterzijde van het gehuurde als gebreken moeten worden beschouwd. Deze zijn echter niet zodanig ernstig dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot die moet leiden tot een huurprijsvermindering. De gestelde gebreken betreffende de ondeugdelijke waterafvoer en de verzakte stoep (klachten d en h) kunnen evenmin leiden tot de gevorderde huurprijsvermindering. Nog daargelaten dat onvoldoende is onderbouwd dat deze klachten leiden tot een substantiële vermindering van het huurgenot, is in deze ook onvoldoende komen vast te staan dat daadwerkelijk sprake is van gebreken.  
       
     
     
       6.30. 
       De klacht van [gedaagde] betreffende de onaanzienlijke aanblik van het vervallen gebouw leidt gelet op het voorgaande weliswaar niet tot een verplichting tot herstel, maar wel tot een zodanige vermindering van het huurgenot dat deze een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De aanblik van het gebouw is blijkens de overgelegde foto’s na de werkzaamheden aan de balkons wel enigszins verbeterd, maar het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt maakt nog steeds een vervallen indruk. Vast staat dat in elk geval sinds het overlijden van [oorspronkelijke eigenaar] (en vermoedelijk al eerder) vrijwel niets meer aan onderhoud is gedaan. De staat van het gebouw is zeer slecht. Het is ook om (mede) die reden dat [eiser] het gebouw wil slopen en aldaar nieuwbouw wil realiseren. De algehele slechte staat van het gebouw is van invloed op de staat en de uitstraling van het gehuurde en daarmee ook op het huurgenot. Daarmee is sprake van een gebrek in eerder genoemde zin. De kantonrechter acht een vermindering van 20% van de geldende huurprijs evenredig aan het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek. In zoverre is de vordering tot huurprijsvermindering toewijsbaar.  
       
     
     
       6.31. 
       
         Een dergelijke huurprijsvermindering kan worden gevorderd van de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Gelet op de omstandigheid dat [eiser] zelf ook ruimte in het gebouw in gebruik had en hij al jaren doende is de eigendom van het gebouw te verkrijgen, moet er van uit worden gegaan dat hij in elk geval vanaf het moment waarop hij zich als eigenaar bekend heeft gemaakt (1 januari 2018) hij in voldoende mate bekend was met de onaanzienlijke aanblik van het vervallen gebouw, welke aanblik overigens ook voor een ieder zichtbaar is, om tot maatregelen over te gaan. De huurprijsvermindering zal dan ook worden toegewezen met ingang van 1 januari 2018.  
         
           
           de proceskosten 
           
         
       
     
     
       6.32. 
       Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie en reconventie zal worden bepaald dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.  
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       7 
       7. De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       7.1 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van: 
       a. een bedrag van € 3.309,00 wegens huurachterstand over januari tot en met juni 2018, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van de gehele betaling; 
       b. een bedrag van € 551,50 aan maandelijkse huur vanaf juli 2018; 
       
     
     
       7.2. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       7.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.4. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       7.5. 
       
         veroordeelt [eiser] tot: a. vervanging van de kapotte ruiten in de naastgelegen bedrijfsruimte [a-straat] [nummer] te [plaats A] [klacht g];  b. het opnieuw goed in de sponningen plaatsen van de ramen aan de achterzijde van het gehuurde [klacht i]; 
         binnen twee weken na betekening van dit vonnis en op straffe van een dwangsom van  € 25,00 voor elke dag dat [eiser] met het onder a. en/of b. gestelde in gebreke blijft, en met een maximum van (in totaal) € 2.500,00; c. betaling aan [gedaagde] van € 642,41 aan herstelkosten; 
       
       
     
     
       7.6. 
       kent een huurprijsverlaging toe tot een huurprijs van € 551,50 per maand over de periode vanaf 1 januari 2018 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld; 
     
     
       7.7. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       7.8. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.9. 
       wijst de tegenvordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter