ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:5879

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:5879 Rechtbank Rotterdam , 12-07-2023 / C/10/646761 / HA ZA 22-865

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-07-12

Zaaknummer: C/10/646761 / HA ZA 22-865

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:5879

---

Verkoopmakelaar heeft onzorgvuldig – en daarmee jegens de kopers onrechtmatig – gehandeld door in de verkoopinformatie onjuiste woon- en gebruiksoppervlakten te vermelden. De koopovereenkomst bevat een derdenbeding ten gunste van de verkoopmakelaar. Dat beding regelt dat kopers de verkoopmakelaar vrijwaren van aansprakelijkheid terzake verschillen in maatvoering. De rechtbank vernietigt het derdenbeding omdat het in strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechtbank schat de omvang van de schade

vonnis
 
     
RECHTBANK ROTTERDAM
 
     
     
       
Team handel en haven
 
     
     
     
     
       
zaaknummer / rolnummer: C/10/646761 / HA ZA 22-865
 
     
     
     
       
 
Vonnis van 12 juli 2023
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
   
   
     
 
1.
 
[eiser01] ,
 
     
       
2.
 
[eiser02]
 
,
 
       
beiden wonende te Brielle,
 
       
eisers,
 
       
advocaat mr. A.G.E. Verbart te Tilburg,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
     
       
 
[gedaagde01] H.O.D.N. [handelsnaam01]
 
,
 
       
wonende te Oostvoorne,
 
       
gedaagde,
 
       
advocaat mr. R. Bosman te Rotterdam.
 
     
     
     
     
       
Partijen worden hierna [eisers01] en [gedaagde01] genoemd.
 
     
     
     
   
   
     
 
1. 
De procedure
 
     
       
1.1.
 
       
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
       
         
           
de dagvaarding van 12 oktober 2022, met producties;
 
         
         
           
de conclusie van antwoord, met producties;
 
         
         
           
de oproepingsbrief van deze rechtbank van 3 februari 2023;
 
         
         
           
de brief van deze rechtbank van 31 maart 2023 met een zittingsagenda;
 
         
         
           
het B-formulier van 4 mei 2023 namens [gedaagde01] , met een aanvullende productie;
 
         
         
           
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 mei 2023;
 
         
         
           
de spreekaantekeningen van mr. Verbart;
 
         
         
           
de spreekaantekeningen van mr. Bosman;
 
         
         
           
de brief van mr. Bosman van 27 juni 2023 naar aanleiding van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
 
         
       
       
     
     
       
1.2.
 
       
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
       
     
   
   
     
 
2.
 
De feiten
 
     
       
2.1.
 
       
Op 5 november 2021 hebben [eisers01] een woning gekocht voor een koopsom van € 336.000,00. [gedaagde01] , een VBO-makelaar, trad op als verkoopmakelaar; [eisers01] hadden geen aankoopmakelaar.
 
     
     
       
2.2.
 
       
Artikel 21 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
 
       
       
         
“De meetinstructie is gebaseerd op NEN2580. De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Koper heeft de mogelijkheid gekregen de woning na te meten en vrijwaart verkoper alsmede [handelsnaam01] van alle aansprakelijkheid ter zake van eventueel later te constateren verschillen in maatvoering van zowel gebruiksoppervlakte als inhoud van de woning.”
 
       
       
     
     
       
2.3.
 
       
Voordat [eisers01] de woning kochten, hebben zij die (al dan niet gezamenlijk) twee keer bezichtigd. Daarbij hebben ze de woning niet opgemeten.
 
       
     
     
       
2.4.
 
       
In de door [gedaagde01] opgestelde verkoopbrochure voor de woning en de door hem opgestelde advertentie op Funda was opgenomen dat de woonoppervlakte 112 m2 bedraagt en de oppervlakte van de berging 6 m2.
 
       
     
     
       
2.5.
 
       
De verkoopbrochure bevat enkele tekeningen met maatvoeringen. Onder die tekeningen staat de volgende tekst:
 
       
       
         
“Deze plattegronden zijn opgemaakt voor indicatieve doeleinden. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.”
 
       
       
     
     
       
2.6.
 
       
Zowel in de verkoopbrochure als de advertentie op Funda staat, voor zover relevant:
 
       
       
         
“Disclaimer:
 
         
Deze informatie is door [handelsnaam01] met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. De informatie is echter van algemene aard en niet meer dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Onzerzijds en verkoper wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard door enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. De meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte.”
 
       
       
     
     
       
2.7.
 
       
Bij e-mail van 25 oktober 2021 aan [gedaagde01] hebben [eisers01] hun bod uitgebracht. Hun bod van € 336.000,00 lag € 46.000,00 boven de vraagprijs van de woning, € 290.000,00. Als motivatie bij hun bieding hebben [eisers01] in die e-mail, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
 
       
       
         
“[…] De wijk [naam wijk01] kennen wij goed. Familie van ons woont aan de [straatnaam01] en de [straatnaam02] . Wij waarderen de rustige wijk en de voorzieningen van [plaats01] .
 
         
De woning zag er op de foto's op Funda goed uit en tijdens de bezichtiging voelde de woning goed aan.
 
         
Voor ons is [adres01] een woning waar wij willen starten aan een hopelijk langere periode van prettig samenwonen.
 
         
De ligging van de tuin op het westen vinden we erg fijn omdat we liefhebbers zijn van de zon.”
 
       
     
     
       
2.8.
 
       
[eisers01] hebben de woning na aanschaf, op 6 december 2021, laten taxeren in verband met de verkrijging van financiering. De taxateur heeft de woonoppervlakte vastgesteld op 104 m2 en de oppervlakte van de berging op 4 m2. De taxateur heeft de marktwaarde van de woning vastgesteld op € 324.500,00.
 
       
     
     
       
2.9.
 
       
Bij brief van 28 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eisers01] [gedaagde01] aansprakelijk gesteld en gevraagd om voor 14 februari een bedrag van € 24.000,00 te betalen.
 
       
       
     
   
   
     
 
3.
 
Het geschil
 
     
       
3.1.
 
       
[eisers01] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagde01] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van:
 
       
         
           
een bedrag van € 24.000,000, dan wel € 16.000,00, dan wel een in goede justitite te betalen bedrag, vermeerderd met rente;
 
         
         
           
de buitengerechtelijke kosten van € 1.228,00;
 
         
         
           
de proces- en nakosten, vermeerderd met rente.
 
         
       
       
     
     
       
3.2.
 
       
[eisers01] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. [gedaagde01] heeft onrechtmatig gehandeld door verkeerde oppervlakten in de verkoopinformatie te vermelden. Daardoor hebben [eisers01] schade geleden. Als zij van de juiste oppervlakten op de hoogte waren, hadden zij namelijk € 24.000,00 lager geboden. Dat is dan ook de omvang van hun schade. Als de rechtbank niet meegaat in die schadebegroting, staat de schade gelijk aan het verschil tussen de waarde van de woning uitgaande van 104 m2 en de waarde van de woning uitgaande van 112 m2. Dat verschil bedraagt volgens informatie van Funda.nl € 16.000,00. Over het schadebedrag is [gedaagde01] de wettelijke rente verschuldigd. Verder is [gedaagde01] gehouden de buitengerechtelijke kosten te vergoeden die [eisers01] hebben moeten maken. Die kosten moeten worden begroot op € 1.228,00.
 
       
     
     
       
3.3.
 
       
[gedaagde01] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers01] , met veroordeling van [eisers01] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proces- en nakosten, vermeerderd met rente. [gedaagde01] voert daartoe het volgende aan:
 
       
         
           
Artikel 21 van de koopovereenkomst staat om meerdere redenen aan aansprakelijkheid van [eisers01] in de weg. Ten eerste omdat dat artikel een derdenbeding is ten gunste van [gedaagde01] , inhoudende dat [gedaagde01] niet aansprakelijk is voor verschillen in maatvoering. Ten tweede omdat [eisers01] door in te stemmen met dat beding afstand hebben gedaan van hun recht om schadevergoeding te vorderen, dan wel op dat recht geen beroep meer kunnen doen. Ten derde omdat [eisers01] er gelet op de inhoud van dat beding niet op mochten vertrouwen dat de opgegeven woonoppervlakte de daadwerkelijke oppervlakte nauwkeurig weergaf en zij de woning dus zelf hadden moeten nameten.
 
         
         
           
Zowel de verkoopbrochure als de advertentie op Funda bevatte een exoneratie ten behoeve van [gedaagde01] .
 
         
         
           
[eisers01] hebben geen schade geleden. Voor zover zij al schade hebben geleden, hanteren [eisers01] een onjuiste schadebegroting. De schade van [eisers01] kan maximaal € 11.500,00 bedragen: het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde.
 
         
         
           
Het causaal verband tussen de onjuiste vermelding van de oppervlakte van [gedaagde01] en de beweerdelijke schade van [eisers01] ontbreekt.
 
         
         
           
Een eventueel schadebedrag moet worden verminderd vanwege de eigen schuld van [eisers01] Zij hebben namelijk nagelaten de oppervlakten zelf na te meten.
 
         
       
       
       
     
   
   
     
 
4.
 
De beoordeling
 
     
Samenvatting
 
     
     
       
4.1.
 
       
De rechtbank oordeelt – samengevat – dat [gedaagde01] onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld door in de verkoopinformatie een onjuist woon- en gebruiksoppervlakte op te geven. De verweren van [gedaagde01] slagen niet, behalve voor zover ze zijn gericht tegen de omvang van de schade. Omdat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, schat de rechtbank de schade en wel op een bedrag van € 8.000,00. De rechtbank licht dit oordeel hierna toe.
 
       
       
         
 
[gedaagde01] heeft onrechtmatig gehandeld
 
 
       
       
     
     
       
4.2.
 
       
Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde01] onrechtmatig heeft gehandeld, geldt het volgende als uitgangspunt. Een verkoopmakelaar moet jegens kandidaat-kopers zorgvuldigheid betrachten. Doet hij dat niet, dan handelt hij onrechtmatig. Daarvan kan sprake zijn als hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste informatie deelt met de kopers, terwijl hij moet begrijpen dat die informatie van belang is bij de aankoopbeslissing. Informatie over de oppervlakte van de woning en bijbehorende ruimten is in het algemeen informatie die van belang is bij de aankoopbeslissing. Bij de beoordeling of de makelaar door het verstrekken van onjuiste informatie onrechtmatig heeft gehandeld, komt het aan op het vertrouwen dat de kopers in de omstandigheden van het geval aan die informatie mochten ontlenen. Het is aan de makelaar om te stellen en bij betwisting voldoende aannemelijk te maken dat de kopers er
 
niet
 
op mochten vertrouwen dat de opgegeven oppervlakte juist was.
 
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
[gedaagde01] heeft erkend dat hij een fout heeft gemaakt door in de verkoopinformatie verkeerde oppervlakten te vermelden; hij heeft het goed opgemeten, maar verkeerd opgeschreven. De rechtbank twijfelt er niet aan dat [gedaagde01] dit per ongeluk heeft gedaan. Toch staat dat niet in de weg aan het oordeel dat [gedaagde01] onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld door oppervlakten te vermelden die – anders dan [gedaagde01] heeft gesteld – in niet geringe mate afwijken van de daadwerkelijke oppervlakten. Of [gedaagde01] daardoor onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld, hangt af van het antwoord op de vraag of [eisers01] op de juistheid van de opgegeven oppervlakten mochten uitgaan. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Kopers mogen in beginsel immers afgaan op deze informatie en [gedaagde01] heeft onvoldoende aangevoerd om daar in deze zaak anders over te denken. De rechtbank licht dat toe.
 
       
     
     
       
4.4.
 
       
Dat in de verkoopbrochure staat dat aan de plattegronden geen rechten kunnen worden ontleend, is onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is niet specifiek genoeg om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat [eisers01] aan die plattegronden mochten ontlenen.
 
 
     
     
       
4.5.
 
       
De in de verkoopinformatie opgenomen disclaimer doet evenmin afbreuk aan het vertrouwen dat [eisers01] mochten ontlenen aan de opgegeven oppervlakten. In die disclaimer staat immers dat de meetinstructie is gebaseerd op de norm NEN 2580. Dat pleit er juist voor dat [eisers01]
 
wel
 
van de juistheid van de opgegeven oppervlakten mochten uitgaan. Nu [eisers01] van de juistheid van de oppervlakten mochten uitgaan, kan hun ook niet worden tegengeworpen dat zij de oppervlakten niet hebben nagemeten.
 
       
     
     
       
4.6.
 
       
De rechtbank merkt nog op dat de inhoud van artikel 21 van de koopovereenkomst voorgaande conclusie niet anders maakt. Nog los van de vraag of artikel 21 tussen partijen geldt (waarover hierna meer), volgt uit dat artikel dat [eisers01] bedacht moesten zijn op verschillen in meetuitkomsten als gevolg van interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Dat is echter niet wat hier is gebeurd en dat [eisers01] ook bedacht moesten zijn op een schrijffout, blijkt niet uit artikel 21.
 
       
     
     
       
4.7.
 
       
Dat ook andere omstandigheden dan de oppervlakte door een koper worden meegewogen bij het bepalen van de prijs die hij of zij wil betalen, doet er niet aan af dat de oppervlakte wel een factor is. Dit punt komt hierna nog terug bij de betaling van de schade.
 
       
       
         
 
Artikel 21 van de koopovereenkomst geldt niet tussen partijen
 
 
       
       
     
     
       
4.8.
 
       
Het beroep dat [gedaagde01] doet op de exoneratie uit artikel 21 van de koopovereenkomst, slaagt niet. Dat beding is – in de relatie tussen [eisers01] en [gedaagde01] – namelijk nietig. De rechtbank licht dat toe.
 
       
     
     
       
4.9.
 
       
Artikel 21 van de koopovereenkomst is (mede) een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 lid 1 BW. Het artikel bevat namelijk een exoneratie ten gunste van [gedaagde01] en uit zijn beroep op het artikel blijkt dat hij dit beding heeft aanvaard. Op grond van artikel 6:254 lid 1 BW geldt [gedaagde01] als partij bij de koopovereenkomst.
 
       
     
     
       
4.10.
 
       
Indien de rechter vermoedt dat een overeenkomst onder het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen
 
(verder: de Richtlijn) valt en een beding bevat dat oneerlijk is, dient hij daarnaar ambtshalve onderzoek te doen.
 
In de zittingsagenda die voorafgaand aan de zitting aan partijen is toegestuurd, heeft de rechtbank dit bij partijen onder de aandacht gebracht, zodat partijen zich ter zitting over de toepasselijkheid van de Richtlijn hebben kunnen uitlaten.
 
       
     
     
       
4.11.
 
       
De rechtbank oordeelt dat de Richtlijn oneerlijke bedingen inderdaad van toepassing is. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde01] partij is bij de koopovereenkomst. [gedaagde01] handelde bij het aangaan van die overeenkomst in zijn privaatrechtelijke beroepsactiviteit (artikel 2 onder c van de Richtlijn), terwijl [eisers01] zich als consumenten laten kwalificeren (artikel 2 onder b van Richtlijn).
 
       
     
     
       
4.12.
 
       
Artikel 3 lid 1 van de Richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd, als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Een beding dat de wettelijke rechten van de consument ten aanzien van de verkoper volledig of gedeeltelijk op ongepaste wijze uitsluit of beperkt, kan als oneerlijk worden aangemerkt.
 
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
De rechtbank is, anders dan [gedaagde01] , van oordeel dat partijen niet afzonderlijk over artikel 21 hebben onderhandeld. Volgens [gedaagde01] blijkt uit het feit dat [eisers01] in hun e-mail van 1 november 2021 enkele vragen hebben gesteld over bepalingen uit de koopovereenkomst, maar
 
niet
 
over artikel 21, dat partijen (impliciet) over artikel 21 hebben onderhandeld. De rechtbank volgt [gedaagde01] daarin niet. Voor onderhandelen is namelijk meer nodig dan het
 
niet
 
stellen van vragen.
 
       
     
     
       
4.14.
 
       
Nu partijen niet afzonderlijk over artikel 21 hebben onderhandeld, ligt de vraag voor of dat artikel oneerlijk is. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Het beding sluit de aansprakelijkheid van [gedaagde01] voor verschillen in maatvoering namelijk volledig uit;
 
de uitsluiting is niet beperkt tot kwesties van ‘interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting’. Daarmee betreft het een beding als bedoeld in de Bijlage bij de Richtlijn onder b, wat reeds een indicatie is dat het beding oneerlijk is. Los van die indicatie is de rechtbank van oordeel dat artikel 21 het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [eisers01] als consumenten ook daadwerkelijk aanzienlijk verstoort. Zeker nu de meetinstructie die [gedaagde01] hanteert strekt ter bescherming van de belangen van kandidaat-kopers.
 
Met die strekking laat een algehele uitsluiting van aansprakelijkheid voor verschillen in maatvoering zich lastig verenigen. Daarbij komt dat niet is gebleken dat er een rechtvaardiging is voor bedoelde verstoring in het evenwicht. Dat [eisers01] de mogelijkheid hadden de woning na te meten, rechtvaardigt de verstoring in ieder geval niet, aangezien [eisers01] – zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 4.5 heeft overwogen – van de juistheid van de opgegeven oppervlakten mochten uitgaan.
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
Dat de Centrale Raad van Toezicht van de NVM heeft geoordeeld dat een exoneratie wel is toegestaan,
 
verandert voorgaande conclusie niet. De Centrale Raad van Toezicht is immers een tuchtrechtelijk college dat louter over de
 
tuchtrechtelijke
 
toelaatbaarheid van het opnemen van een exoneratiebeding kan oordelen, niet over de
 
civielrechtelijke
 
toelaatbaarheid. Dat oordeel is voorbehouden aan de civiele rechter.
 
 
       
     
     
       
4.16.
 
       
Omdat artikel 21 oneerlijk is, vernietigt de rechtbank dat artikel – in de relatie tussen [eisers01] en [gedaagde01] – op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a BW.
 
       
       
         
 
Beroep op afstand van recht en rechtsverwerking slaagt niet
 
 
       
       
     
     
       
4.17.
 
       
Volgens [gedaagde01] hebben [eisers01] afstand gedaan van recht (artikel 6:160 lid 1 BW), dan wel hun rechten verwerkt (artikel 6:2 lid 2 BW) door een overeenkomst te ondertekenen met daarin opgenomen artikel 21: de bepaling waarin staat dat [gedaagde01] niet aansprakelijk is voor verschillen in maatvoering. Dat betoog van [gedaagde01] slaagt niet.
 
     
     
       
4.18.
 
       
Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat zij artikel 21 van de koopovereenkomst vernietigd. Dit heeft terugwerkende kracht, zodat artikel 21 geacht moet worden nooit te hebben bestaan. [gedaagde01] kan zijn beroep op afstand van recht en rechtsverwerking reeds daarom niet inkleuren met een verwijzing naar de inhoud van artikel 21. Los daarvan geldt dat een richtlijnconforme uitleg
 
van de artikelen 6:160 lid 1 en 6:2 lid 2 BW met zich brengt dat een beding dat oneerlijk is geen betekenis meer kan hebben bij de beantwoording van de vraag of een consument afstand heeft gedaan van zijn recht of zijn rechten heeft verwerkt.
 
       
       
         
 
Schade(omvang)
 
 
       
       
     
     
       
4.19.
 
       
Nu vaststaat dat [gedaagde01] jegens [eisers01] aansprakelijk is, beoordeelt de rechtbank of [eisers01] schade hebben geleden en zo ja, wat de omvang van die schade is. Die vragen moeten worden beantwoord door de situatie waarin [eisers01] verkeren (de daadwerkelijke situatie) te vergelijken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als [gedaagde01] geen schrijffout had gemaakt (de hypothetische situatie). Het is aan [eisers01] om te stellen en te onderbouwen wat er in de hypothetische situatie was gebeurd. Aan die onderbouwing mogen geen al te hoge eisen worden gesteld, omdat [gedaagde01] het door zijn onrechtmatig handelen voor [eisers01] onmogelijk heeft gemaakt om te bewijzen wat er zonder dat onrechtmatig handelen was gebeurd.
 
       
     
     
       
4.20.
 
       
De rechtbank gaat ervan uit dat [eisers01] in de hypothetische situatie een lager bod hadden uitgebracht. Zij hebben ter zitting namelijk onbetwist gesteld dat de woonoppervlakte een rol speelde bij de totstandkoming van hun bieding. Dat de woonoppervlakte voor hen niet van
 
doorslaggevende
 
betekenis was, zoals [gedaagde01] heeft aangevoerd, is niet relevant. Dat gegeven speelt hooguit een rol bij de vaststelling van de
 
omvang
 
van de schade (zie hierna r.o. 4.21), niet bij de beantwoording van de vraag
 
of
 
[eisers01] schade hebben geleden. Ervan uitgaande dat [eisers01] in de hypothetische situatie een lager bod hadden uitgebracht, staat vast dat zij schade hebben geleden.
 
       
     
     
       
4.21.
 
       
Vervolgens is het de vraag welk bod [eisers01] in de hypothetische situatie zouden hebben uitgebracht. De rechtbank gaat er niet van uit dat [eisers01] in dat geval € 312.000,00
 
zouden hebben geboden, zoals zij hebben gesteld. Dat [eisers01] € 312.000,00 zouden hebben geboden, zou voor de hand hebben gelegen als het aantal vierkante meters voor hen het
 
enige
 
criterium was dat bij de totstandkoming van hun bod een rol speelde. Dat dat het geval was, heeft [gedaagde01] gemotiveerd betwist. Uit de e-mail van [eisers01] van 25 oktober 2021 blijkt dat meer criteria een rol speelden bij hun bieding, zoals de rustige wijk, de voorzieningen van [plaats01] , het feit dat de woning goed aanvoelde en de gunstige ligging van de tuin. Daarnaast hebben [eisers01] ter zitting verklaard dat zij de woning graag wilden hebben, wat ook blijkt uit het feit dat zij de vraagprijs met € 46.000,00 hebben overboden. De rechtbank zal de schade daarom niet vaststellen op € 24.000,00.
 
 
       
     
     
       
4.22.
 
       
De rechtbank zal de schade evenmin vaststellen op € 16.000,00. Het bedrag van € 16.000,00 is volgens [eisers01] het verschil tussen de waarde van de woning uitgaande van 112 m2 en de waarde van de woning uitgaande van 104 m2. [eisers01] miskennen echter dat de woonoppervlakte van de woning in de daadwerkelijke situatie gelijk is aan de woonoppervlakte van de woning in de hypothetische situatie. In beide gevallen bedraagt de oppervlakte immers 104 m2. Het gaat dus niet op om een vergelijking te maken tussen de waarde van de woning uitgaande van 112 m2 en de waarde van de woning uitgaande van 104 m2.
 
       
     
     
       
4.23.
 
       
Nu de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal de rechtbank die omvang op grond van artikel 6:97 BW schatten. De rechtbank neemt bij die schatting het volgende in aanmerking: de koopprijs (€ 336.000,00), de marktwaarde zoals die is vastgesteld ten behoeve van de financiering (€ 324.500,00), het verschil in vierkante meters aan woonoppervlakte (8 m2) en het feit dat [eisers01] de woning graag wilden hebben. De rechtbank gaat ervan uit dat [eisers01] in de hypothetische situatie € 328.000,00 zouden hebben geboden. Dat betekent dat de rechtbank de schade vaststelt op € 8.000,00. De rechtbank zal [gedaagde01] veroordelen dit bedrag aan [eisers01] te betalen.
 
       
       
         
 
Causaal verband aanwezig
 
 
       
       
     
     
       
4.24.
 
       
De rechtbank heeft hiervoor vastgesteld dat het aannemelijk is dat [eisers01] in de hypothetische situatie een lager bod hadden uitgebracht. Daarmee is het causaal verband tussen de schrijffout van [gedaagde01] en de schade van [eisers01] gegeven.
 
       
     
     
       
4.25.
 
       
[gedaagde01] heeft nog aangevoerd dat als [eisers01] € 312.000,00 hadden geboden, de koop niet zou zijn doorgegaan aangezien er twee hogere biedingen waren. De rechtbank passeert dat betoog. De rechtbank gaat er namelijk niet van uit dat [eisers01] in de hypothetische situatie € 312.000,00 hadden geboden (zie r.o. 4.24). Overigens, het is aannemelijk dat in de hypothetische situatie niet alleen [eisers01] lager hadden geboden, maar ook de andere kandidaat-kopers.
 
       
       
         
 
Beroep op eigen schuld slaagt niet
 
 
       
       
     
     
       
4.26.
 
       
Zoals de rechtbank in r.o. 4.3 e.v. heeft geoordeeld, mochten [eisers01] uitgaan van de juistheid van de opgegeven oppervlakten en waren zij daarom niet gehouden de woning en berging zelf na te meten. Het beroep dat [gedaagde01] heeft gedaan op eigen schuld strandt daarom.
 
       
       
         
 
Wettelijke rente
 
 
       
       
     
     
       
4.27.
 
       
[eisers01] maken aanspraak op de wettelijke rente vanaf 14 februari 2022. [gedaagde01] is de wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment dat hij in verzuim is komen te verkeren (artikel 119 lid 1 BW). Dat is het moment waarop de vordering van [eisers01] opeisbaar is geworden (artikel 83 aanhef en onder b BW). Omdat de vordering van [eisers01] in ieder geval op 14 februari 2022 opeisbaar was, wijst de rechtbank de wettelijke rente toe vanaf die datum.
 
       
       
         
 
Buitengerechtelijke kosten
 
 
       
       
     
     
       
4.28.
 
       
[eisers01] vorderen buitengerechtelijke kosten begroot aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). In dit geval is de vordering gegrond op onrechtmatige daad. Het Besluit is daarop niet van toepassing. De rechtbank beoordeelt de vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn daarom aan de hand van het Rapport BGK-integraal, zodat beoordeeld moet worden of kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Bij buitengerechtelijke kosten als wettelijke vorm van schadevergoeding wordt de omvang van de vergoedingsverplichting in beginsel bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder c BW.
 
       
     
     
       
4.29.
 
       
[eisers01] hebben gesteld en voldoende onderbouwd dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden hebben verricht. De gemachtigde van [eisers01] heeft [gedaagde01] in ieder geval bij brief van 28 januari, 28 maart en 16 juni 2022 aangeschreven. Deze brieven dienen te worden aangemerkt als brieven met bijzondere inhoud omdat daarin op de juridische geschilpunten tussen partijen wordt ingegaan. De door de gemachtigde van [eisers01] verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden hebben dus meer omvat dan de werkzaamheden waarvoor art. 237 Rv. e.v. een vergoeding plegen in te houden, zodat [eisers01] recht hebben op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Dat [eisers01] een rechtsbijstandverzekering hebben, doet hieraan niets af.
 
       
     
     
       
4.30.
 
       
Omdat de redelijkheid van het gevorderde bedrag in de forfaitaire tarieven van het Besluit ligt besloten, sluit de rechtbank daarbij aan. De kosten zullen daarom aan de hand van die tarieven op basis van het toe te wijzen bedrag worden begroot op € 775,00.
 
       
       
         
 
Proceskosten
 
 
       
       
     
     
       
4.31.
 
       
[gedaagde01] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers01] worden veroordeeld. Deze begroot de rechtbank tot op heden op:
 
       
- dagvaarding € 135,89
 
       
- griffierecht € 1.301,00
 
       
- salaris advocaat
 
1.532,00
 
(2 punten × tarief € 766,00)
 
       
Totaal € 2.968,89
 
       
     
     
       
4.32.
 
       
Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853, r.o. 2.3) leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten.
 
       
       
     
   
   
     
 
5.
 
De beslissing
 
     
De rechtbank
 
     
     
       
5.1.
 
       
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eisers01] te betalen een bedrag van € 8.775,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 8.000,00 met ingang van 14 februari 2022 tot de dag van volledige betaling;
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers01] tot op heden begroot op € 2.968,89;
 
       
     
     
       
5.3.
 
       
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
 
       
     
     
       
5.4.
 
       
wijst het meer of anders gevorderde af.
 
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. G.B. Plomp en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.
 
         
3655/1876
 
       
       
     
   
   
     
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176.
 
   
   
     
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.6.
 
   
   
     
Richtlijn 93/13 EEG.
 
   
   
     
Hoge Raad 29 september 2012, ECLI:NL:HR:2013:691, 3.9.1.
 
   
   
     
Zie artikel 3 lid 3 van de Richtlijn in combinatie met de Bijlage onder b.
 
   
   
     
Vgl. Concl. A-G W.L. Valk 28 mei 2021, ECLI:NL:PHR:2021:532, par. 4.6.
 
   
   
     
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.4.
 
   
   
     
Zoals [gedaagde01] heef aangevoerd, kennelijk verwijzend naar de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van 27 juli 2020 (20-63 CRvT).
 
   
   
     
Zoals ook de Centrale Raad van Toezicht in zijn uitspraak als vermeld in de vorige voetnoot heeft overwogen (zie par. 5.8 van die uitspraak).
 
   
   
     
Namelijk: een uitleg conform de Richtlijn oneerlijke bedingen.
 
   
   
     
De koopprijs van € 336.000,00 verminderd met acht (het verschil in vierkante meters tussen 112 m2 en 104 m2) keer de vierkante meterprijs van € 3.000,00.
 
   
   
     
Het verschil tussen € 336.000,00 en € 312.000,00.