ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:2136

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:2136 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 08-04-2025 / 24/1136

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-04-08

Zaaknummer: 24/1136

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:2136

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 24/1136 
       uitspraakdatum: 8 april 2025 
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer AWB 23/1574, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 76 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 541.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een in 2018 gebouwde eindwoning gelegen aan het water, met een parkeerplek en een vrijstaande berging/schuur (6 m2). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m2 en een kaveloppervlakte van 154 m2.  
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 8:42 Awb door de heffingsambtenaar zijn geschonden. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       3.2. 
       Voorts is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 497.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Artikelen 7:4 en 8:42 Awb 
       
     
     
       4.1. 
       Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase - op grond van artikel 7:4, lid 2 en lid 4, Awb - gehouden is om voorafgaand aan het horen de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen en daarvan, op verzoek van belanghebbende, afschriften te verstrekken. Bij de oproeping voor het horen dient de heffingsambtenaar volgens lid 3 van artikel 7:4 Awb te wijzen op het inzagerecht. Er bestaat geen recht op het verkrijgen van afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken, indien belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht. 
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof is van oordeel dat indexeringspercentages rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. De voor een bepaalde referentiewoning gehanteerde prijscorrectie blijkt uit de in de taxatiekaart opgenomen verkoopprijs en vastgestelde WOZ-waarde van die referentiewoning. Gesteld noch gebleken is dat er in de bezwaarfase andere stukken aanwezig waren ter onderbouwing van de indexeringspercentages dan voormelde gegevens van de modelmatige waardebepaling. Belanghebbende had in bezwaar op eenvoudige wijze de indexeringspercentages van de referentiewoningen kunnen afleiden uit de in de taxatiekaart vermelde gegevens en de openbaar gemaakte WOZ-waarden van de referentiewoningen. In zijn hogerberoepschrift heeft hij dit ook gedaan. Het Hof is van oordeel dat de in de onderhavige zaak gevraagde onderbouwingen van de indexeringspercentages geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, zodat deze niet ter inzage gelegd behoefden te worden en de heffingsambtenaar met betrekking tot deze stukken ook niet behoefde te wijzen op dat inzagerecht. Dat andere - niet door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verstrekte – op de zaak betrekking hebbende stukken niet ter inzage zijn gelegd, is niet gesteld. 
       
       
         
           Objectkenmerken: inbreng iWoz-kaarten en bouwtekeningen 
         
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 8:42 Awb gesteld dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de referenties dient in te brengen, zodat hij de objectkenmerken kan controleren. 
       
     
     
       4.4. 
       Deze grond slaagt niet. Het Hof motiveert dit als volgt. De heffingsambtenaar heeft allereerst terecht  gesteld dat de iWOZ-gegevens van de referenties wel zijn verstrekt, namelijk als bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg. Daarenboven heeft belanghebbende bij een nader stuk in hoger beroep taxatiekaarten van de referentieobjecten van [naam4] overgelegd. De hierin opgenomen objectkenmerken zijn gelijk aan de objectkenmerken die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Het Hof gaat er daarom vanuit dat belanghebbende geen problemen heeft ondervonden met het achterhalen van de gegevens van de referenties, en de omvang en objectkenmerken ervan heeft kunnen vaststellen. Gelet hierop is van een nadeel voor belanghebbende geen sprake. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 Awb, geen gevolgen.   
       
       
         
           Inbrengen modelmatig gebruikte gegevens 
         
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft verder gesteld dat de heffingsambtenaar in het kader van artikel 8:42 Awb de verkoopgegevens van alle in de modelmatige waardebepaling gehanteerde objecten had moeten inbrengen. Belanghebbende wil de keuzes die de heffingsambtenaar heeft gemaakt die hebben geresulteerd in de gehanteerde referentieobjecten kunnen controleren en zo nodig betwisten. Als hij niet over de verkoopgegevens van alle modelmatig gebruikte objecten beschikt is dat onmogelijk en ontstaat een ongelijkwaardige procespositie tussen partijen. 
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof oordeelt als volgt. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van onroerende zaakverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen, verwerpt het Hof deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) in door de heffingsambtenaar bepleite waarde. In de matrix en het taxatierapport die de heffingsambtenaar in (hoger) beroep heeft overgelegd, is de waarde onderbouwd met drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. Van een schending van artikel 8:42 Awb is daarom op dit punt geen sprake. Als op dit punt al, zoals belanghebbende stelt, sprake zou zijn van een schending van artikel 8:42 Awb, omdat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, dan verbindt het Hof daaraan, in het kader van toepassing van artikel 8:31 Awb, geen gevolgen. 
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       4.7. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.8. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
       
     
     
       4.10. 
       Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.11. 
       Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.  Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
     
     
       4.12. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 17 mei 2023, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 541.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
       
     
     
       4.13. 
       Gezien het soort object (tussenwoning/hoekwoning), de locatie ( [naam6] ), het bouwjaar (2017/2018), de gebruiksoppervlakte (154 m2 tot 161 m2), de kaveloppervlakte (163 m2 tot 177 m2) en de overige kenmerken (parkeerplek en berging/schuur), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       4.14. 
       Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de gehanteerde taxatiewaarden en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Voor zover belanghebbende hiermee ook de juistheid van de indexatie heeft willen betwisten, is het Hof van oordeel dat hij dit onvoldoende gemotiveerd heeft gedaan. 
       
     
     
       4.15. 
       De betwisting van de door de heffingsambtenaar gehanteerde woonoppervlakte van de woning en de referentieobjecten is naar het oordeel van het Hof onvoldoende gemotiveerd en kan derhalve niet slagen. Bovendien zou in dit verband, gelet op het arrest HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, de bewijslast op belanghebbende rusten. 
       
     
     
       4.16. 
       Belanghebbende stelt dat [adres1] 26 een bovengemiddelde ligging heeft, omdat deze woning vrij uitzicht heeft over het water en niet is gelegen aan een drukke weg. Dit in tegenstelling tot de woning. De heffingsambtenaar stelt dat [adres1] 26 inderdaad is gelegen aan het water, maar dat de woning ook is gelegen aan het water, zodat geen sprake is van een bovengemiddelde ligging ten opzichte van de woning. Bovendien is de keuken van [adres1] 26 vooraan de woning gelegen en de woonkamer achteraan de woning, zodat er enkel vrij uitzicht is over het water indien men in de keuken staat, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof is van oordeel dat [adres1] 26, ondanks enkele verschillen goed vergelijkbaar is met de woning en als goede onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning dient. [adres1] 26 heeft, zoals belanghebbende stelt, weliswaar vrij uitzicht over het water en is niet gelegen aan een drukke weg, maar daartegenover staat dat [adres1] 26 een tussenwoning is. De woning betreft een hoekwoning, waardoor deze niet enkel, zoals [adres1] 26, aan de voor- en achterzijde van de woning lichtinval heeft, maar ook aan de rechterzijde van de woning. Gelet op het feit dat de woningwaarde per m2 van de woning (€ 2.411) ten opzichte van de woningwaarde per m2 van [adres1] 26 (€ 2.612) lager ligt, is het Hof van oordeel dat, indien al sprake is van de door belanghebbende gestelde verschillen, deze zijn verdisconteerd in de verschillende woningwaarde per m2.  
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbende stelt daarnaast dat referentieobjecten [adres1] 56 en [adres2] 19 een betere ligging, betere lichtinval en luxere voorzieningen hebben dan de woning. Voornoemde referentieobjecten zijn immers hoekwoningen en geen eindwoningen, zodat de lichtinval beter is en buren niet naar binnen kunnen kijken. Ook zijn de referentieobjecten niet aan een drukke weg gelegen en hebben de referentieobjecten twee badkamers en/of een luxe keuken, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat geen sprake is van directe inkijk van de buren, omdat de huidige wetgeving een dergelijke bouw niet toestaat en dat ook aan de rechterzijde van de woning sprake is van lichtinval. Verder heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld dat deze referentieobjecten in hetzelfde project zijn gebouwd als de woning en dat deze dezelfde soort en stijl voorzieningen hebben die men in dergelijke woning met dit bouwjaar (2017/2018) in deze wijk ( [naam6] ) zou verwachten. Om die reden is er geen aanleiding om de referentieobjecten [adres1] 56 en [adres2] 19 hoger te kwalificeren dan ‘normaal’. Het Hof is van oordeel dat de referentieobjecten geen betere ligging hebben dan de woning nu [adres1] 56 na een gering stukje water ook uitkijkt op een drukke weg en [adres2] 19 uitkijkt op een parkeerplaats en in zijn geheel geen zicht heeft op het water. Daarnaast is het Hof van oordeel dat van een betere lichtinval ook geen sprake is, nu zowel de woning als de referentieobjecten allen aan drie zijde van de woning lichtinval hebben. Nu de woning en de referentieobjecten zijn gebouwd in hetzelfde project en belanghebbende onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de referentieobjecten [adres1] 56 en [adres2] 19 luxer zijn dan de woning, is het Hof van oordeel dat deze referentieobjecten door de heffingsambtenaar juist zijn gekwalificeerd als ‘normaal’. 
       
     
     
       4.18. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 8 april 2025 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       (A. Tax)	(R.A.V. Boxem) 
     
     
     
       Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
     Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijjk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.