ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1137

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1137 Gerechtshof Amsterdam , 09-05-2023 / 22/00464

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 22/00464

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1137

---

WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/00464 
     
     
       9 mei 2023 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: G. Gieben) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 25 mei 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/157 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 72 te [Z] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (de WOZ-waarde) vastgesteld op € 451.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Het hiertegen door belanghebbende ingestelde bezwaar is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft het hiertegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Tegen deze uitspraak van de rechtbank is door belanghebbende hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):  
       
       
         “1. Eiser is eigenaar van de woning. 
       
       
       
         2. De woning, gebouwd in 1960, is een hoekwoning met twee dakkapellen, twee balkons en een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 352 m³ en de oppervlakte van het perceel is 183 m². De achtertuin van de woning is gelegen aan water.”  
       
       
     
     
       2.2. 
       Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. Het Hof voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar in hoger beroep een nieuw waarderapport met een Bijlage Waardeopbouw (hierna de matrix) heeft ingebracht. Hierin leidt hij de waarde van de woning af aan de hand van een vergelijking met objecten aan [A-straat] 1, [B-straat] 11 en [C-straat] 5, alle te [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten). 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase mocht volstaan met het ter inzage leggen van de door de gemachtigde in aanvulling op het taxatieverslag gevraagde gegevens, dan wel (afschriften van) deze gegevens aan de gemachtigde had moeten toezenden.  
       Daarnaast is evenals bij de rechtbank in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Beoordeling door de rechtbank 
     
     
     3. De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd voor zover deze tijdens de zitting niet zijn ingetrokken, de beroepsgronden. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     
     4. De bewijslast om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken rust op verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport. In dit rapport is de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode getaxeerd op € 457.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [B-straat] 11, [A-straat] 1 en [D-straat] 1, alle gelegen in [Z] . 
     
     
       
         Beroepsgronden 
       
     
     
     5. Eiser stelt dat verweerder artikel 6:17 van de Awb en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen toe te zenden aan zijn gemachtigde. Meer in het bijzonder doelt eiser op de grondstaffel en de zogenoemde koudv factoren. Het is voor een gemachtigde die veel belastingplichtigen bijstaat niet werkzaam om telkens naar het bestuursorgaan te moeten reizen om stukken in te zien. Bovendien werken er meerdere personen van het kantoor van de gemachtigde aan het dossier, waardoor het noodzakelijk is dat er een afschrift van deze stukken in het dossier zit. 
     
     6. De waarde van de woning op de waardepeildatum kan niet hoger zijn dan € 390.000, aldus eiser. Verweerder heeft de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiser voert aan dat verweerder: 
     a. het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing van dit percentage, niet inzichtelijk heeft gemaakt; 
     b. onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de woning; 
     c. geen onderbouwing heeft verstrekt van de betere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [B-straat] 11 en [D-straat] 1, en 
     d. de koudv factoren van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft vastgesteld. 
     Daarnaast stelt eiser dat het object [A-straat] 58 dat op 15 oktober 2019 verkocht is voor € 415.000 een lagere waarde van de woning indiceert dan door verweerder vastgesteld. 
     
     
       
         Schending artikelen 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ 
       
     
     
     7. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Awb in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiser slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen, en dat eiser geen gebruik van zijn inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiser betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499). 
     
     
       
         Indexeringspercentage 
       
     
     
     8. Verweerder heeft de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder stelt dat de indexering berust op een inschatting van de taxateur, gebaseerd op zijn kennis en ervaring. Uit deze analyse volgt een mediaanbepaling, die vervolgens wordt getoetst aan cijfers van het NVM en het CBS. Het resultaat is een indexpercentage per gemeente en per type woning. Op de zitting heeft verweerder gesteld dat dit resulteert in een indexeringspercentage van 8% voor tussenwoningen in Noord-Holland. 
     
     9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de toegepaste indexering, ten aanzien van de vergelijkingsobjecten, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Immers, volgens verweerders eigen verklaring worden indexpercentages per gemeente en per type woning vastgesteld. In deze zaak is sprake van een hoekwoning in [Z] . Een verwijzing naar algemene indexeringspercentages voor tussenwoningen in Noord-Holland en een (algemene) beschrijving van de wijze waarop de indexering tot stand is gekomen is een ontoereikende onderbouwing. Uit die (algemene) beschrijving is immers niet af te leiden welke verkoopcijfers er zijn gebruikt voor de door de heffingsambtenaar gebruikte “permanente marktanalyse” en het vaststellen van de indexering voor de onderhavige vergelijkingsobjecten in [Z] (vgl. Hof Amsterdam 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411). 
     
     10. Twee van de drie vergelijkingsobjecten ( [B-straat] 11 en [A-straat] 1) zijn niet ver van de waardepeildatum verkocht. De toegepaste indexering betreft daarom een beperkte aanpassing van de transactieprijzen van deze twee objecten. Het object [D-straat] 1 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht en op die grond niet of minder bruikbaar. Mede in aanmerking nemend dat het waarderapport de woning op € 457.000 waardeert, dus € 6.000 boven de vastgestelde waarde, is de rechtbank van oordeel dat het gebrek in de onderbouwing van de indexering op zichzelf niet de conclusie rechtvaardigt dat verweerder de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     
       
         Staat van onderhoud 
       
     
     
     11. Eiser heeft verwezen naar foto’s en gesteld dat de aanbouw van de woning zou verzakken. De taxateur van verweerder heeft de woning op 22 september 2020 inpandig opgenomen en geconstateerd dat sprake is van een voldoende onderhouden woning, en dat er geen sprake is van verzakking. Gelet op deze gemotiveerde betwisting door verweerder van de niet onderbouwde stelling van eiser faalt deze grief. 
     
     
       
         Ligging 
       
     
     
     12. Verweerder heeft mede met behulp van een luchtfoto aannemelijk gemaakt dat de woning aan de achterzijde is gelegen aan een bevaarbaar water (op de foto ligt een vrij grote boot aan de tuin van eiser). Daarnaast heeft verweerder tijdens de zitting onweersproken gesteld dat de woning aan de voorzijde aan een plantsoen ligt waardoor er vrij uitzicht is. 
     
     
       Ten aanzien van het object Hyacint[hen] [E-straat] heeft verweerder ter zitting medegedeeld dat de factor 2 voor ligging is toegekend, omdat de tuin aan de zijkant en aan de straatkant ligt wat op zichzelf al waarde verminderend is en daarnaast ook aan een drukke doorgaande weg ligt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende onderbouwd heeft waarom voor de ligging van de woning de factor 4 is toegepast. 
     
     
     
       
         Koudv factoren vergelijkingsobjecten 
       
     
     
     13. Verweerder heeft de koudv factoren van de vergelijkingsobjecten bepaald op grond van door hem verkregen verkoopinformatie en ook heeft hij de iWOZ informatie overgelegd. Nu eiser geen enkel argument heeft aangevoerd op grond waarom zou moeten worden getwijfeld aan de toegepaste koudv factoren, ziet de rechtbank, mede in het licht van de verstrekte iWOZ informatie, geen aanleiding om hiervan af te wijken. 
     
     
       
         
          [A-straat] 58 
       
     
     
     14. Ten aanzien van [A-straat] 58 stelt de rechtbank voorop dat verweerder vrij is in zijn keuze met welke objecten hij de waarde onderbouwt, en hij is niet gehouden het door eiser aangevoerde object daarbij te betrekken (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674). 
     
     15. Daarnaast heeft verweerder onweersproken gesteld dat dit een twee-onder-één-kap woning is die slecht gelegen is naast een openbaar terrein met garageboxen, zodat dit object niet geschikt is als vergelijkingsobject voor de woning. De rechtbank volgt verweerder hierin. 
     
     
       
         Conclusie waarde 
       
     
     
     16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep wordt daarom ongegrond verklaard.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Informatievoorziening in de bezwaarfase 
       
     
     
       5.1. 
       Evenals in eerste aanleg betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar artikel 6:17 Awb, artikel 7:4 Awb en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken reeds in de bezwaarfase toe te zenden aan zijn gemachtigde.  
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof is van oordeel dat artikel 7:4 Awb niet de verplichting bevat tot toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase, maar enkel een inzagerecht. Het bepaalde in artikel 6:17 Awb brengt hier geen verandering in. Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.4.1 t/m 5.6. 
       
     
     
       5.3. 
       Gelet op de parlementaire geschiedenis die is opgenomen en geduid onder r.o. 5.5.1 t/m 5.5.9 van de voormelde uitspraak van dit Hof van 22 februari 2022, heeft verder te gelden dat ook na de wijziging van artikel 40 van de Wet WOZ per 1 oktober 2016 en na de invoering van artikel 40a van de Wet WOZ per diezelfde datum, doel en strekking van artikel 40, tweede lid, ongewijzigd zijn gebleven. Dit betekent dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift van het taxatieverslag toegezonden krijgt, dit ongeacht of sprake is van een beschikking genomen ter zake van een woning dan wel een niet-woning. 
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       5.4. 
       In overweging 3 en overweging 4, eerste volzin, van de uitspraak van de rechtbank zijn het wettelijke kader en de verdeling van de bewijslast ter zake van de WOZ-waarde juist weergegeven; ook het Hof zal hiervan uitgaan. Het Hof stelt bij zijn beoordeling van de WOZ-waarde verder het volgende voorop. De in geschil zijnde WOZ-waarde betreft de waarde van de woning in haar geheel. Bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum gaat het bij de vaststelling van de waarde om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De in de taxatie van de heffingsambtenaar aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden vormen slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de woning volgens de methode van systematische vergelijking heeft onderbouwd met marktgegevens van de vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft hij een correctie toegepast vanwege het tijdsverloop tussen de verkoopdatum van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum (een indexatie). Vervolgens heeft hij correcties toegepast voor door hem gestelde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft deze marktgegevens en de daarbij door hem gemaakte keuzes in de matrix overzichtelijk weergegeven. Het Hof zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.  
       
       
         
           Vergelijkingsobjecten 
         
       
     
     
       5.6. 
       
         Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [A-straat] 1 en [B-straat] 11 qua bouwjaar (1960), bouwstijl, locatie (in dezelfde woonwijk), omvang van de opstal (300-352 m3) en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum tot stand gekomen en zijn daarmee bruikbaar om de WOZ-waarde mee te onderbouwen. 
         De heffingsambtenaar heeft het vergelijkingsobject [C-straat] 5 in hoger beroep voor het eerst ingebracht. Hij heeft geen onderbouwing gegeven van zijn stellingen met betrekking tot de toestand van dit object (bijvoorbeeld zijn stelling dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van dit object ondergemiddeld zijn). Bij gebrek aan wetenschap heeft belanghebbende deze stellingen betwist en hij betoogt dat het voor hem (en ook voor het Hof) niet goed is vast te stellen of de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen dit object en de woning. Hij stelt zich (primair) op het standpunt dat dit object niet goed bruikbaar is om te dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde. Het Hof volgt belanghebbende in dit betoog en zal aan dit vergelijkingsobject voorbijgaan. 
       
       
       
         
           Indexering 
         
       
     
     
       5.7. 
       
         Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld omdat hij de gehanteerde indexeringspercentages niet heeft onderbouwd en daarmee de taxatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Het Hof volgt dit betoog niet en stelt daarbij voorop dat een indexering slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning op de waardepeildatum inzichtelijk te maken (zie 5.4). De indexering betreft enkel een inschatting van de ontwikkeling van de woningmarkt in het gebied rond de woning in de periode rond de waardepeildatum. Aangezien geen sprake is van voortdurende verkoop van de objecten in dat gebied is aan deze inschatting een zekere mate van grofheid inherent.  
         Het Hof overweegt verder dat de heffingsambtenaar de indexaties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten consistent heeft uitgevoerd (door de verkoopprijs van [A-straat] 1 verkocht, vóór de waardepeildatum, te verhogen en de verkoopprijs van [B-straat] 11, verkocht na de waardepeildatum, te verlagen met een vergelijkbaar, betrekkelijk gering, percentage per tijdseenheid). Voorts heeft belanghebbende, hoewel hem daartoe uitdrukkelijk de gelegenheid is geboden, tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. Hij heeft zelfs niet gesteld dat van een hogere of lagere index (of indices) moet worden uitgegaan. Daarbij overweegt het Hof dat ook indien de heffingsambtenaar een iets andere of in het geheel geen indexering zou hebben toegepast, dit niet zou leiden tot het oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende steun bieden aan de WOZ-waarde. 
         Belanghebbendes standpunt dat de heffingsambtenaar had dienen te corrigeren voor het tijdsverloop tussen de  transportdatum  van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum wordt verworpen, aangezien dit berust op een onjuiste rechtsopvatting (vgl. HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, r.o. 2.4.4), nog daargelaten dat (ook) dit voor het oordeel over de waarde van de woning geen verschil zou maken (zie hierna). 
       
       
       
         
           Verschillen 
         
       
     
     
       5.8. 
       Waar het vervolgens op aankomt, is of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de beide resterende vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende betwist dit. Hij stelt dat de – door de heffingsambtenaar opgenomen – bovengemiddelde ligging van de woning niet aannemelijk is en acht deze ligging niet beter dan die van de vergelijkingsobjecten. Ook betwist hij de door de heffingsambtenaar aangevoerde gemiddelde staat van de woning en slechte staat van onderhoud en het slechte voorzieningenniveau van het vergelijkingsobject [A-straat] 1. Hij acht de door de heffingsambtenaar voor deze verschillen aangebrachte correcties onjuist en stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van afnemend grensnut (de eerste wet van Gossen). Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
       
       
         5.9.1. 
         Evenals in eerste aanleg verwijst belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling dat de woning matig is onderhouden en sprake is van verzakking slechts naar de door hem de in eerste aanleg ingebrachte foto’s; hieruit valt het gestelde niet  op te maken. Het Hof stelt daarnaast vast dat de taxateur van de heffingsambtenaar, [A] , de woning inpandig heeft opgenomen en toen heeft geconstateerd dat de woning voldoende onderhouden is en dat geen sprake is van verzakking van de woning. Ter zitting van het Hof heeft hij deze constateringen, naar het oordeel van het Hof geloofwaardig, nader toegelicht. Het Hof ziet daarom geen aanleiding uit te gaan van gebreken aan de woning of van achterstallig onderhoud. 
         
       
       
         5.9.2. 
         Overweging 12 van de uitspraak van de rechtbank, inzake de ligging van de woning en het vergelijkingsobject [A-straat] 1, acht het Hof juist en maakt hij tot de zijne. Het Hof voegt hieraan toe dat op een door de heffingsambtenaar ingebrachte foto zichtbaar is dat de woning in het water aan de achterzijde beschikt over een (eigen) mogelijkheid een boot aan te meren. In het licht van het vorenstaande acht het Hof de door de heffingsambtenaar vanwege de ligging toegepaste correctie niet te groot. In de omstandigheden dat het, overigens vrije, uitzicht van de woning op de begane grond deels wordt beperkt door de aanwezigheid van een heg en dat een gelegenheid aan de straat (de [A-straat] ) te parkeren op circa 30 m van de woning is gelegen, ziet het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel. 
         
       
       
         5.9.3. 
         Gelet op de door de heffingsambtenaar ingebrachte foto’s en verkoopadvertentie acht het Hof aannemelijk dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van [A-straat] 1 slecht zijn en dat de in dat verband door de heffingsambtenaar gepleegde correctie niet te hoog is. Onder verwijzing naar het in 5.4 vooropgestelde is daartoe onder deze omstandigheden naar ’s Hofs oordeel geen berekening van een bouwkundige, aannemer of andere deskundige vereist. 
         
       
       
         5.9.4. 
         Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof voorts geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de “eerste wet van Gossen” of de “wet van het afnemend grensnut” (vgl. de uitspraak van dit Hof van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). 
         
       
     
     
       5.10. 
       Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.  
       
     
     
       5.11. 
       Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, ten slotte nog gewezen op de verkoop van de [A-straat] 58 (verkocht op 15 oktober 2019 voor € 415.000). De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat dit object niet goed bruikbaar is voor de onderbouwing van de WOZ-waarde omdat het een woning van een ander type betreft, een andere afmeting heeft (een circa 20% grotere inhoud) en een beduidend mindere ligging heeft dan de woning; dit object is niet gelegen aan water en grenst aan een openbaar terrein waarop een aantal garageboxen is gelegen. Met name gelet op deze laatste omstandigheid (de ligging) weegt dit marktgegeven naar het oordeel van het Hof niet op tegen de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde door de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       5.12. 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.13. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 9 mei 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.