ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1736

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1736 Gerechtshof Amsterdam , 18-07-2023 / 200.298.561/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-07-18

Zaaknummer: 200.298.561/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1736

---

Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming wegens wanbetaling. Geen renovatie dus geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Schadevordering inboedel en tekortschieten verhuurder onvoldoende concreet gemaakt. Bekrachtiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM       
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.298.561/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8847144/ CV EXPL 20-19726 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]  
       
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. R.J. Ouderdorp te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING STADGENOOT, 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 29 juli 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 4 mei 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties[; 
     - akte houdende concretisering, subsidiair vermeerdering van eis. 
     
     
       Tijdens de mondelinge behandeling op 4 april 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Stadgenoot heeft bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van de akte houdende concretisering, subsidiair (verzoek tot) vermeerdering van eis. Het hof zal hierna beslissen of het deze akte al dan niet toelaat.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van Stadgenoot zal afwijzen en die van [appellant] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. 
       Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.11 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende. 
     
     
     a. [appellant] huurt sinds 1 april 2018 van Stadgenoot de woning aan de [straatnaam 1] 15-3 te [plaats] (hierna: de woning). De huur bedraagt € 639,40 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
     
     b. Bij brief van 5 november 2019 heeft [appellant] Stadgenoot geschreven dat er bij 
     
       Stadgenoot bekende gebreken aan de woning bestaan en dat hij (een deel van) 
       de huur zal opschorten en zich het recht voorbehoudt om huurverlaging te vragen. 
     
     
     c. [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) heeft in maart en april 2020 gedurende vijf weken werkzaamheden in de woning verricht. [appellant] heeft in die periode elders verbleven. 
     
     d. Nadat [appellant] bij Stadgenoot aanspraak had gemaakt op € 6.662,42 aan vergoeding 
     
       van kosten heeft Stadgenoot hem bij brief van 7 mei 2020 geschreven dat hem wat betreft de werkzaamheden de keuze is gegeven om deze ofwel in verband met de coronacrisis uit te stellen ofwel direct uit te voeren, waarbij [appellant] tijdelijk elders zou 
       verblijven en dat [appellant] voor laatstgenoemde optie heeft gekozen. Stadgenoot heeft verder geschreven dat zij de door [appellant] gestelde kosten bij gebrek aan onderbouwing niet kon vergoeden, maar dat zij bereid was hem onverplicht eenmalig € 1.000,00 te betalen tegen finale kwijting. 
     
     
     e. Bij brief van 3 juni 2020 heeft [appellant] Stadgenoot aansprakelijk gesteld voor een 
     
       bedrag van € 8.569,58 aan schade. Volgens [appellant] is er schade ontstaan door 
       werkzaamheden aan de plafonds, door vocht- en ventilatieproblemen, een 
       muizenplaag en door zijn noodzakelijke verblijf elders. Bij de brief zit een door 
       
        [appellant] zelf opgesteld ‘voorlopig schadeoverzicht’, met daarop vermeld € 2.370,58 aan ‘periode 16-030202 t/m 17-04-2020’, € 600,00 aan ‘niet gedekte schade door inboedelverzekering’ en € 6.199,00 aan ‘schade ontstaan door vocht/ventilatieproblemen & Muizenplaag’. 
     
     
     f. Bij brief van 16 juli 2020 heeft Stadgenoot [appellant] geschreven dat hij nog niet 
     had gereageerd op het voorstel van 7 mei 2020 en dat er inmiddels een achterstand was van vier maanden huur. Ook is in de brief vermeld dat [appellant] kennelijk klaagde over nieuwe gebreken, dat de aannemer deze had geïnventariseerd maar dat daaruit geen bijzonderheden waren gekomen. 
     
     g. Bij brief van 3 september 2020 heeft Stadgenoot [appellant] gesommeerd de toenmalige 
     achterstand van € 3.779,94 (tot en met september 2020) te betalen.  
     
     h. Bij brief van 29 september 2020 heeft [appellant] [bedrijf 1] in gebreke gesteld vanwege 
     het niet of niet goed verrichten van werkzaamheden in de woning. 
     
     i. [appellant] heeft bij de huurcommissie om huurprijsvermindering verzocht vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen huurverhogingen met ingang van 1 juli 2019 en 1 juli 2020. De huurcommissie heeft die zaken gevoegd behandeld.  
     
     j. [naam] heeft de woning onderzocht op vochtproblemen. Daarnaast is de aanwezigheid en de oorzaak van geurhinder onderzocht. In het daarvan opgemaakte rapport van 15 april 2020 is geconcludeerd dat de vocht- en geurhinder in de woning werd veroorzaakt door onvoldoende capaciteit van de mechanische afvoervoorzieningen en luchtlekkages in de verdiepingsvloer. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal ruimtes niet altijd voldoende werd geventileerd en verwarmd.  
     
     k. In een uitspraak van 26 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er luchtlekkage plaatsvindt in de vloer van de woning, waardoor alle geuren vanuit de ondergelegen woningen worden opgezogen in de woning van [appellant] . De huurcommissie heeft in verband met dit gebrek de huurprijs van de woning per 1 mei 2019 met 30% verlaagd van € 597,30 per maand tot € 418,11 per maand. Zij heeft verder bepaald dat Stadgenoot de huur niet mocht verhogen zolang de woning gebreken heeft.  
     Stadgenoot is tegen deze uitspraak op de voet van artikel 7:262 BW opgekomen bij de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, hetgeen heeft geresulteerd in het hierna onder n. genoemde vonnis.  
     
     l. In een uitspraak van de huurcommissie van 10 februari 2021, verzonden op 21 april 2021, heeft de huurcommissie op verzoek van [appellant] geoordeeld over de vraag of er (aanvullende) gebreken zijn aan de woning. De huurcommissie heeft overwogen dat klachten die na 8 juli 2019 zijn gemeld geen rol konden spelen in de procedure en heeft haar oordeel daarom beperkt tot gebreken die zijn gemeld op 8 juli 2019. De volgende klachten zijn in de uitspraak behandeld:  
     - krakende vloer; 
     - stankoverlast door kapotte ventilatiebuizen; 
     - ontbrekende internet/tv-aansluiting; 
     - ontbrekende elektra op zolder; 
     - onvoldoende ventilatiemogelijkheden; 
     - muizen/ongedierte; 
     - lekke badkamervloer;  
     - lekkage aan het dak van het balkon; 
     - geluidsoverlast van onderburen door het ontbreken van dak- of vloerisolatie;  
     - vermoeden van hoog loodgehalte in het drinkwater.  
     De huurcommissie heeft geoordeeld dat de klacht over de stankoverlast al onderdeel uitmaakte van de klacht die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 26 november 2020 en dat de overige beoordeelde gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden.  
     
     m. Op 28 januari 2021 heeft Stadgenoot [appellant] de woning aan de [straatnaam 3] 25 te 
     Amsterdam aangeboden. [appellant] heeft deze woning geweigerd. 
     
     n. Bij vonnis van 10 maart 2022, onder zaaknummer 9076828 CV EXPL 21-3926 gewezen tussen Stadgenoot en [appellant] , heeft de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 met 30% verlaagd tot € 418,11 per maand en bepaald dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2020 € 597,30 per maand bedraagt. Daarnaast is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van een huurachterstand van € 2.150,28 over de periode van 1 mei 2020 tot en met 30 april 2021 en tot betaling van € 597,30 per maand voor iedere maand dat [appellant] de woning na 30 april 2021 in gebruik houdt. 
     
     o. [appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 10 maart 2022. 
     
     p. Bij vonnis van 10 mei 2022, onder zaaknummer 9800097 KK EXPL 22-218 in kort geding gewezen tussen [appellant] en Stadgenoot, heeft de kantonrechter de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van de woning geschorst zolang [appellant] voldoet aan de voorwaarde dat hij uiterlijk voor de eerste van elke maand, met ingang van 1 juni 2022, de lopende huurverplichting voor die maand zal voldoen, vermeerderd met € 100,00, deze laatste vermeerdering tot er geen huurachterstand meer zal zijn en alle proceskosten zijn voldaan.  
     
     q. [appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het kort geding vonnis van 10 mei 2022. In de beide hoger beroepen tegen het andere bodemvonnis (zie hiervoor onder n) en het kort geding vonnis (zie hiervoor onder p) wordt vandaag eveneens arrest gewezen. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure bij de kantonrechter 
       
     
     
     
       3.1 
       Stadgenoot heeft gevorderd, voor zover nog van belang, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
       a. de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden; 
       b. [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning; 
       c. [appellant] te veroordelen tot betaling van € 7.616,34 aan huurachterstand tot en met 
       
         maart 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2020 tot aan de dag 
         der voldoening; 
       
       d. [appellant] te veroordelen tot betaling van € 639,40 voor iedere maand dat hij de woning 
       na 31 oktober 2020 in gebruik houdt; 
       e. [appellant] te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft gevorderd – zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
       a. voor recht te verklaren dat Stadgenoot tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door hem (i) langere tijd in een gebrekkige woonruimte te laten wonen en geen gehoor te geven aan zijn redelijke verzoeken tot het verrichten van onderhoud en (ii) geen financiële tegemoetkoming te verlenen bij renovatie; 
       b. Stadgenoot te veroordelen tot betaling van € 6.253,00 aan verhuiskostenvergoeding bij renovatie, althans € 2.612,42 aan door [appellant] gemaakte kosten voor de tijdelijke verhuizing en te bepalen dat het toegewezen bedrag wordt verrekend met de huurschuld; 
       c. Stadgenoot te veroordelen tot betaling van € 5.260,00 aan materiele schade aan de inboedel van [appellant] , met wettelijke rente, 
       d. te bepalen dat Stadgenoot [appellant] binnen een redelijke termijn van een alternatieve passende woning voorziet en de huur van de woning gedurende deze periode – totdat [appellant] een andere woning toegewezen krijgt – te verminderen met een redelijk bedrag; 
       e. Stadgenoot te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.042,62, berekend tot en met april 2021 en tot betaling van € 418,11 per maand voor iedere maand dat [appellant] de woning na 30 april 2021 in gebruik houdt. De kantonrechter is hierbij uitgegaan van de huurprijs die de huurcommissie in haar uitspraak van 26 november 2020 heeft genoemd. De vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. 
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met dertien grieven op. Op 6 februari 2023 heeft [appellant] nog een akte ingediend.  
       
     
     
       3.5 
       De door [appellant] op 6 februari 2023 nog ingediende akte houdende concretisering, subsidiair vermeerdering van eis acht het hof niet toelaatbaar gelet op de tweeconclusieregel. Een uitzondering op die regel is in dit geval niet van toepassing. Het hof zal dan ook beslissen op de vordering van [appellant] zoals deze is verwoord in de memorie van grieven. 
       
       
         
           Huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.6 
       
         Grief 1  bevat de klacht dat de kantonrechter de huurachterstand tot en met april 2021 ten onrechte op € 3.040,62 heeft vastgesteld.  Grief 2  komt op tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] vanaf april 2020 geen huur meer heeft betaald. Met  grief 3  bestrijdt [appellant] de overweging dat niet gebleken is dat Stadgenoot vanaf april 2020 zou hebben ingestemd met een betaalstop. Met  grief 12  voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het, gezien alle omstandigheden van het geval, met name door de hoge huurachterstand per april 2021, gerechtvaardigd is te komen tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning .  Deze grieven hebben geen succes. Dit berust op het volgende. 
       
     
     
       3.7 
       Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Stadgenoot een actueel overzicht van de huurachterstand overgelegd. Daaruit volgt dat de huurachterstand (i) tot en met april 2021 € 5.574,52 in plaats van € 3.040,62 bedroeg en (ii) per datum vonnis (4 mei 2021) € 6.185,55, dus een huurachterstand van ongeveer negen maanden. Per 8 april 2022 bedroeg de huurachterstand € 3.415,92. [appellant] heeft de aan Stadgenoot verschuldigde bedragen en verrichte betalingen – en daarmee ook de hoogte van de huurachterstand – die op dit overzicht staan, onvoldoende betwist. Zo heeft hij geen bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat hij meer betalingen heeft verricht dan de betalingen die op het overzicht van Stadgenoot staan. Stadgenoot heeft geen incidenteel appel ingesteld tegen de vaststelling van de huurachterstand op € 3.040,62 in het vonnis. Het voorgaande betekent dat de vaststelling van de huurachterstand op € 3.040,62 door de kantonrechter in hoger beroep stand houdt. 
       
     
     
       3.8 
       Verder heeft [appellant] erkend dat hij de huur over de periode april tot en met november 2020 niet heeft voldaan. Hetgeen [appellant] aanvoert over een betaalstop die zou zijn afgesproken in een gesprek met de afdeling incasso van Stadgenoot legt onvoldoende gewicht in de schaal om op dit onderdeel tot een ander oordeel te komen. Immers, Stadgenoot heeft deze ongemotiveerde stelling betwist. Daarbij komt dat uit de producties die Stadgenoot heeft overgelegd blijkt dat [appellant] vanaf april 2020 een jaar lang geen betalingen heeft verricht, vervolgens pas in april 2021 slechts € 133,00 heeft betaald en de ontstane huurachterstand ook na het bestreden vonnis verder heeft laten oplopen. De huurachterstand was per 1 januari 2022 bijvoorbeeld € 6.011,54 (een huurachterstand van ruim tien maanden). Deze “tweede” huurachterstand is in ieder geval niet in overleg met Stadgenoot opgebouwd. 
       
     
     
       3.9 
       Uit het voorgaande volgt dat [appellant] structureel nalaat om zijn huurbetalingsverplichting tijdig en volledig na te komen. De ten tijde van het bestreden vonnis opgebouwde huurachterstand, die [appellant] daarna nog verder heeft laten oplopen, rechtvaardigt zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Dat [appellant] kort voor de zitting in hoger beroep – bijna twee jaar nadat het bestreden vonnis was gewezen – de huurachterstand heeft voldaan, leidt niet tot een andere uitkomst. In het betalingsgedrag van [appellant] over de afgelopen jaren ziet het hof een patroon waarbij [appellant] structureel en op eigen initiatief (dus niet na een uitspraak van de huurcommissie of de kantonrechter) volledig stopt met het betalen van de huur. Van Stadgenoot kan niet gevergd worden dat zij dit betalingsgedrag nog langer tolereert.   
       
       
         
           Vermeende gebreken 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Naar het hof begrijpt houdt  grief 4  in dat de kantonrechter ten onrechte is voorbijgegaan aan het standpunt van [appellant] dat de huurprijs verder moet worden verlaagd omdat aan de woning meer gebreken zouden kleven.  
       
     
     
       3.11 
       De grief faalt. Het rapport van [bedrijf 2] waar [appellant] in het kader van dit bezwaar naar verwijst, leidt niet tot de conclusie dat aan de woning gebreken kleven. Het rapport is immers ook als productie ingebracht in de gebrekenprocedure (zie hiervoor onder 2.n). Het in die procedure gewezen vonnis van 10 maart 2022 bevestigt dat aan de woning geen gebreken kleven die tot huurverlaging moeten leiden. Weliswaar heeft [appellant] ook tegen dat vonnis bij dit hof hoger beroep ingesteld, maar dat vonnis is bekrachtigd in het arrest dat vandaag in dat hoger beroep is gewezen.  
       
     
     
       3.12 
       Verder zijn de gestelde gebreken grotendeels al behandeld in een procedure bij de huurcommissie. In haar uitspraak van 10 februari 2021 (zie hiervoor onder 2.l) oordeelde de huurcommissie dat (i) de klacht over de stankoverlast al onderdeel uitmaakte van de klacht die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 26 november 2020 (zie hiervoor onder 2.k) en (ii) de overige vermeende gebreken niet zo ernstig waren dat zij een tijdelijke verlaging van de huur rechtvaardigden. Tegen deze uitspraak is [appellant] niet opgekomen, waarmee dit tussen partijen vaststaat. Voor wat betreft de klacht over de stankoverlast (zie hiervoor onder 2.k en 2.n) verwijst het hof naar rechtsoverweging 3.11. 
       
     
     
       3.13 
       Daarbij komt dat [appellant] in deze procedure onvoldoende duidelijk naar voren heeft gebracht welke gebreken tot huurprijsvermindering zouden moeten leiden. Voor zover [appellant] doelt op vermeende nieuwe gebreken aan de woning, stuit de grief daarop af. 
       
       
         
           Geen verplichting tot het aanbieden van een alternatieve woning 
         
       
       
     
     
       3.14 
       
         Grief 5  keert zich tegen de afwijzing van de tegenvordering van [appellant] die inhoudt dat Stadgenoot hem een andere woning moet aanbieden. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat Stadgenoot [appellant] op 28 januari 2021 eenmalig een woning heeft aangeboden (zie hiervoor onder 2.m) en dat niet is gebleken en [appellant] niet gemotiveerd heeft gesteld dat een verdergaande toezegging is gedaan. In hoger beroep heeft Stadgenoot aangevoerd dat zij alsnog de geheel onverplichte toezegging van haar medewerker gestand gedaan heeft door [appellant] een woning aan de [straatnaam 2] in [plaats] aan te bieden. Daarnaast heeft Stadgenoot gewezen op de voorwaarde die zij heeft gesteld bij het onverplichte aanbod dat op het moment van acceptatie geen huurachterstand mocht bestaan, aldus Stadgenoot. Uit hetgeen Stadgenoot heeft aangevoerd blijkt dat zij twee woningen aan [appellant] heeft aangeboden, ondanks het feit dat op dat moment een huurachterstand bestond. Wat daarvan zij, gelet op die twee aanbiedingen heeft Stadgenoot in ieder geval aan haar verplichting jegens [appellant] voldaan. Van een verdergaande toezegging dan een eenmalig woningaanbod is immers ook in hoger beroep niet gebleken.  
       
       
         
           Geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Met  grief 6  betoogt [appellant] dat de werkzaamheden die Stadgenoot in de woning van [appellant] heeft uitgevoerd geen dringende werkzaamheden waren maar een renovatie betroffen en dat daarom de op de voet van artikel 7:220 lid 6 BW gevorderde verhuiskostenvergoeding ten onrechte is afgewezen. Met  grief 7  klaagt [appellant] over het oordeel dat niet is gebleken dat hij door de werkzaamheden in zijn woning kosten heeft gemaakt voor tijdelijke bewoning elders. 
       
     
     
       3.16 
       Het hof stelt voorop dat een verhuiskostenvergoeding uitsluitend verschuldigd is als de werkzaamheden in de woning een renovatie betreffen. Stadgenoot heeft gemotiveerd weersproken dat de uitgevoerde werkzaamheden zijn te kwalificeren als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de uitgevoerde werkzaamheden dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW zijn. Daarom bestaat geen grond voor toewijzing van de gevorderde verhuiskostenvergoeding. Dit betekent dat de grieven 6 en 7 vergeefs zijn voorgesteld.  
       
     
     
       3.17 
       Opmerking verdient wel dat het Stadgenoot zou hebben gesierd als zij [appellant] de vergoeding van € 1.000,00 zou hebben betaald die zij hem eerder heeft aangeboden in het kader van een regeling op dit punt. Immers, de werkzaamheden hebben mede vanwege de coronapandemie vijf weken in beslag genomen en in die periode kon [appellant] niet in de woning verblijven. Stadgenoot was en is daartoe echter niet gehouden. 
       
     
     
       3.18 
       
         Grief 11  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de stelling van [appellant] , dat Stadgenoot onrechtmatig zou hebben gehandeld met betrekking tot de gemeentelijke verhuiskostenvergoeding ten aanzien van zijn verhuizing in 2018, onbesproken kan blijven aangezien [appellant] aan die stelling geen rechtsgevolgen heeft verbonden. Omdat [appellant] ook in hoger beroep aan deze stelling geen rechtsgevolgen heeft verbonden, heeft de grief geen succes. 
       
       
         
           Vermeende schade inboedel 
         
       
       
     
     
       3.19 
       De  grieven 8 en 9  richten zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant] gevorderde vergoeding van de gestelde schade aan zijn inboedel. Deze grieven falen omdat ook in hoger beroep niet is komen vast te staan dat (i) de inboedel van [appellant] is beschadigd en (ii) Stadgenoot voor schade aan de inboedel aansprakelijk is omdat zij of (haar aannemer) [bedrijf 1] die heeft veroorzaakt. De stellingen over de vermeende schade zijn namelijk ook in hoger beroep onvoldoende concreet, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door Stadgenoot. Uit de producties die [appellant] in hoger beroep heeft overgelegd, blijkt bijvoorbeeld onvoldoende duidelijk welke schade [appellant] heeft geclaimd.  
       
     
     
       3.20 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep een e-mail overgelegd van Aegon van 6 januari 2022, waarin wordt vermeld dat schade aan onder meer de inboedel is ontstaan tijdens het vervangen van de plafonds. Die e-mail, van bijna twee jaar na de periode waarin de vermeende schade zou zijn ontstaan, legt echter onvoldoende gewicht in de schaal omdat het expertiserapport waarnaar in de e-mail wordt verwezen niet is overgelegd en de vermeende schade vanuit verschillende invalshoeken gemotiveerd is betwist door Stadgenoot. Uit de overgelegde eerdere correspondentie met [bedrijf 1] en Stadgenoot van 2 juni en 15 juni 2020 volgt dat de inboedelverzekeraar te kennen heeft gegeven dat de schade in de gang en keuken door vocht en ventilatieproblemen niet door de inboedelverzekering werd gedekt. Uit deze brief blijkt niet dat de verzekeraard de door [appellant] gestelde schade zelf heeft geconstateerd. De stelling van [appellant] dat Stadgenoot en/of [bedrijf 1] schade aan zijn inboedel heeft veroorzaakt vindt hierin dan ook geen steun. Het bureau [bedrijf 3] B.V., waarvan een brief van 3 juni 2020 in het geding is gebracht, lijkt wel zelf schade te hebben vastgesteld, maar uit die brief blijkt onvoldoende duidelijk wat de schade aan de inboedel behelst. Dit blijkt ook niet uit de brief van Aegon van 18 februari 2021 met hetzelfde claimnummer als de e-mail van 6 januari 2022 waarin geclaimde hotelkosten vanwege schimmel in de woning worden afgewezen en de brief van Aegon van 20 oktober 2021 met eveneens hetzelfde claimnummer, waarin – kort gezegd – geclaimde schade bestaande in vervangende accommodatie is afgewezen omdat uit een rapport dat [appellant] had toegestuurd was gebleken dat de schade is ontstaan door achterstallig onderhoud. Verder blijkt uit de brief van [bedrijf 1] aan [appellant] van 15 april 2020 dat de klachten over beschadigd behang en verf op de vloer en plinten die [appellant] op 30 maart 2020 heeft gemeld bij [bedrijf 1] , zijn verholpen.  
       
     
     
       3.21 
       Uit het voorgaande volgt dat [appellant] met betrekking tot de vermeende schade aan de inboedel onvoldoende heeft gesteld, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.  
       
       
         
           Geen wanprestatie Stadgenoot 
         
       
       
     
     
       3.22 
       
         Grief 10  klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat niet gebleken is welk verwijt [appellant] Stadgenoot maakt en de gevorderde verklaring voor recht hierover dus niet voor toewijzing vatbaar is. [appellant] verwijt Stadgenoot – zakelijk weergegeven – dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellant] door hem (i) langere tijd in een gebrekkige woning te laten wonen en geen gehoor te geven aan zijn verzoeken om onderhoud aan de woning te verrichten en (ii) geen financiële tegemoetkoming te betalen bij renovatie van de woning. Stadgenoot heeft betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellant] omdat zij – kort gezegd – keer op keer klachten van [appellant] heeft onderzocht, gebreken heeft hersteld en onderzoek heeft laten verrichten. Stadgenoot heeft nog aangevoerd dat [appellant] met al zijn klachten veel tijd van haar medewerkers in beslag neemt. Volgens Stadgenoot gaat het om 160 contactmomenten per jaar, volgens [appellant] zijn het er minder. 
       
     
     
       3.23 
       Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende concreet gemaakt dat en in welke verplichtingen Stadgenoot tekort zou zijn geschoten, mede gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door Stadgenoot. Alles overziend heeft Stadgenoot voldoende adequaat gereageerd op de klachten en verzoeken van [appellant] . Hierbij neemt het hof onder meer in aanmerking dat [appellant] met de hoeveelheid meldingen die hij indient bij onder meer Stadgenoot – zo heeft hij 41 verschillende klachten bij de huurcommissie gedeponeerd – aanzienlijk beslag legt op de capaciteit van Stadgenoot en mede in het licht hiervan van Stadgenoot ook niet gevergd kan worden om bij iedere melding van [appellant] direct in actie te komen. Verder is Stadgenoot niet gehouden om [appellant] een verhuiskostenvergoeding te betalen (zie hiervoor onder 3.15 en 3.16). De grief slaagt niet. 
       
       
         
           Bewijsaanbod 
         
       
       
     
     
       3.24 
       Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt, voor zover hierboven nog niet besproken, gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       3.25 
       De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 12 falen. Dit betekent dat ook  grief 13 , die opkomt tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, geen doel treft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 772,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.E. Hinskens-van Neck en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.