ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2018:1284

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2018:1284 Gerechtshof Den Haag , 05-06-2018 / 200.210.291

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2018-06-05

Zaaknummer: 200.210.291

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:1284

---

tussenarrest; huurder mag tegenbewijs leveren tegen de voorshands bewezen stelling dat hij (zonder toestemming van de verhuurder) zijn woning onderverhuurde of in gebruik gaf aan derden.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.210.291/01 zaaknummer rechtbank	: 5343862 RL EXPL 16-24249 
     
     
   
   
     Arrest van 5 juni 2018 
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [naam 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. M. de Boorder te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Stichting Staedion, 
     
       gevestigd te Den Haag, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Staedion, 
       advocaat: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep te Den Haag. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor het procesverloop tot aan het tussenarrest van 21 maart 2017 verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bevolen. Deze heeft op 19 april 2017 plaatsgevonden en daarvan is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven zes grieven ingediend en producties overgelegd. Bij memorie van antwoord heeft Staedion de grieven bestreden. Daarna is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     1. [appellant] huurt sinds 8 november 2013 van Staedion de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Op grond van artikel 6.8 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden mag [appellant] de woning niet geheel of gedeeltelijk (onder)verhuren of in gebruik geven aan anderen, tenzij Staedion daarvoor toestemming heeft gegeven. 
     
     2. Onder meer naar aanleiding van anonieme meldingen hebben er in de woning controles (in de vorm van onaangekondigd huisbezoek) naar onrechtmatige bewoning plaatsgevonden. In juli 2014, oktober 2014 en juni 2016 heeft (een medewerker van) Staedion aan [appellant] geschreven dat tijdens een controle is geconstateerd dat [appellant] de woning onderverhuurt. 
     
     3. Staedion heeft aan [appellant] de gelegenheid gegeven de huur op te zeggen. Toen [appellant] de huur niet zelf beëindigde, heeft Staedion hem gedagvaard voor de rechtbank Den Haag, kamer voor kantonzaken. Staedion heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen, omdat [appellant] in strijd met artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden handelt. Zij heeft verklaringen in het geding gebracht ter ondersteuning van haar stelling dat [appellant] anderen in de woning laat wonen. 
     
     4. [appellant] heeft ontkend dat hij anderen in zijn woning laat verblijven (anders dan voor kort logeren). Hij heeft voorts betwist dat hij niet zelf in de woning woont, ter onderbouwing waarvan hij stukken in het geding heeft gebracht. 
     
     5. Bij vonnis van 1 februari 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontkenning van [appellant] en de daarbij in het geding gebrachte stukken, een onvoldoende betwisting zijn van hetgeen door Staedion naar voren is gebracht. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat de woning is onderverhuurd, dan wel zonder toestemming van Staedion in gebruik is gegeven aan derden, dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat [appellant] daarmee is tekortgeschoten in zijn huurdersverplichtingen en Staedion in haar belang heeft geschaad. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld om de woning te ontruimen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
     
     6. Op 27 februari 2017 is de woning ontruimd. Daarna is de woning aan nieuwe bewoners verhuurd. 
     
     7. [appellant] heeft in dit hoger beroep aan het hof gevraagd om het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en Staedion te veroordelen om hem binnen twee weken na dit arrest passende gelijkwaardige woonruimte te verstrekken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 100.000,- en met veroordeling van Staedion in de proceskosten. 
     
     8. [appellant] heeft daartoe in zijn  eerste  (sub)grief aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft beslist of er sprake was van onderverhuur of van ter beschikking stellen van de woning. Met zijn  tweede  grief wijst hij erop dat hij zelf in de woning woonde. Hij werd door anderen verzorgd. Deze verbleven in 2014 in de woning als vriend/verzorger. Dat was ook zo bij de derde controle op 16 juni 2014 [hof: bedoeld is kennelijk 16 juni 2016]. Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat er vele bezoeken (controle’s) hebben plaatsgevonden, aldus de  derde  grief. De  vierde  grief richt zich tegen het gebruik door de kantonrechter voor het bewijs van verslagen van telefoongesprekken met bewoners die anoniem blijven. [appellant] betwist de juistheid van de verklaringen en wijst er op dat deze moeten kunnen worden getoetst. Ook aan de niet ondertekende verklaring over wat anderen anoniem zouden hebben verklaard, komt volgens [appellant] geen bewijskracht toe. De  vijfde  grief richt zich tegen het niet toelaten van [appellant] tot bewijs- of tegenbewijslevering. [appellant] biedt expliciet bewijs aan van zijn stelling dat hij in de in geding zijnde periode de woning bewoonde en deze niet had onderverhuurd of in gebruik gegeven en dat vrienden en bekenden hem daar verzorgden. Met de  zesde  grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte bewezen heeft geacht dat [appellant] niet in zijn woning woont en deze heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven aan anderen en daarom wanprestatie pleegt die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, en dat hij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. De grieven zijn door Staedion bestreden. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. 
     
     9. Het hof stelt voorop dat [appellant] de woning niet geheel of gedeeltelijk mocht (onder)verhuren en ook niet (geheel of gedeeltelijk) in gebruik mocht geven aan anderen, tenzij Staedion hem daarvoor toestemming heeft gegeven. Staedion heeft daarvoor geen toestemming gegeven. Er is dus sprake van onrechtmatige bewoning als derden de woning (geheel of gedeeltelijk) voor bewoning gebruikten. Voor deze onrechtmatigheid is niet van belang of er (onder)huur was en (onder)huurpenningen moesten worden betaald. De eerste (sub)grief, waarmee [appellant] de kantonrechter verwijt daarover niets te hebben vastgesteld, kan dus geen doel treffen. 
     
     10. Ter onderbouwing van haar stelling dat [appellant] de woning door derden liet bewonen, heeft Staedion diverse stukken in het geding gebracht, zoals: 
     a. a)	een rapportage van 17 augustus 2016  
     - van onaangekondigd huisbezoek op 15 juli 2014, waarbij de bewonersconsulent ( [de bewonersconsulent] ) aantrof: [naam 2] die verklaarde in de woning te verblijven om [appellant] te verzorgen, en een Poolse dame, [de Poolse dame] , die in een kamer verbleef, en  - van melding door [appellant] , na aanschrijving, van het vertrek van de inwonende Poolse dame; 
     b)	brieven van 15 en 28 oktober 2014 waarin genoemd wordt een controle (onder andere) op 13 oktober 2014 waarbij is geconstateerd dat de woning door andere personen wordt bewoond; 
     c)	een brief van 22 juni 2016 waarin genoemd wordt een controle op 16 juni 2016 waarbij twee mannen (anderen dan [appellant] ) in de woning zijn aangetroffen, waaronder de Spanjaard (geboren te Colombia) [naam 3] , die verklaarde daar te verblijven, € 550,- voor de woning te betalen en eigenaar van de spullen in de woning te zijn; 
     d)	een op 17 augustus 2016 door Staedion intern gemaild verslag van twee telefoongesprekken met twee anonieme bewoners van dezelfde galerij als de woning, waarin staat:  - dat één bewoner verklaarde dat het al twee jaar lang een komen en gaan is van diverse bewoners uit Polen, Egypte, Zuid-Amerika en Santo Domingo (zoals een jong stel dat zei de woning via een uitzendbureau te huren en een man en twee vrouwen), dat de huisraad volledig wordt meegenomen en dat hij [appellant] af en toe ziet om de post op te halen, en - dat één bewoonster vertelde dat zij de afgelopen twee jaar veel wisselingen van bewoners van verschillende nationaliteiten heeft gezien in de woning en de tel kwijt is geraakt wie ze daar heeft zien wonen; 
     e)	interactielogposten van Staedion (computeruitdraai) met onder meer de vermelding 
     
       op 27-11-15 van aanspreken op locatie door omwonenden die gezien de verschillende mensen de laatste tijd, het vermoeden hebben van onderhuur en van het niet open doen van de deur, en 
       op 14-10-14 van een check onderhuur op 13 oktober 2014, waarbij een man (van wie de buren vertelden dat hij in een Seat met Pools kenteken rijdt) op een matras in de woonkamer lag te slapen en weigerde om de deur open te doen, en op 17-10-14 dat de woning nog steeds een doorgangshuis is van personen die de woning tijdelijk huren, en 
       op 27-05-14 van open doen door neefje dat vertelt dat hij daar niet woont en daar is omdat zijn oom in het Bronovo ziekenhuis ligt, en 
       op 16-05-14 van huisbezoek, waarbij er een vrouw woont sinds 5 maart 2014, en 
       op 16-07-14 van melding van een buur dat de woning wordt onderverhuurd aan steeds weer andere Litouwse meisjes die € 400,- per maand voor een kamer in die woning zeggen te betalen, en 
       op 13-02-14 van melding van een buur dat er iedere keer iemand anders in de woning woont, dat er in het begin een Litouwse heeft gewoond die € 700,- betaalde en nu weg is en dat er sinds twee weken een man in het voorkamertje woont. 
     
     
     11. Het hof stelt voorop dat op Staedion ingevolge artikel 150 Rv de stelplicht en de bewijslast rust van de door haar gestelde tekortkoming, nu zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept. Met voornoemde stukken heeft Staedion naar het oordeel van het hof vooralsnog, behoudens tegenbewijs, voldoende aangetoond dat [appellant] zijn woning of kamers in zijn woning door anderen liet bewonen. Dat het in de overgelegde stukken deels gaat om niet ondertekende verslagleggingen van anonieme verklaringen, betekent niet dat daaraan geen bewijskracht toekomt. Bewijs in civiele zaken kan immers worden geleverd door alle middelen. Het is aan de rechter om het bewijs te waarderen, mede gelet op de andere stukken en op hetgeen er tegenin is gebracht (artikel 152 Rv). In deze zaak zijn niet alleen anonieme verklaringen overgelegd die inhouden dat er telkens verschillende mensen in de woning van [appellant] woonden, maar heeft Staedion ook (in brieven) verklaard dat zij zelf bij controles constateerde dat er anderen dan [appellant] in de woning verbleven. Vervolgens heeft [appellant] niet betwist dat er allerlei verschillende mensen in zijn woning verbleven; hij heeft aangevoerd dat deze daar (telkens) slechts waren om hem te verzorgen, als vriend/bekende en verzorger, terwijl [appellant] daar zelf woonde en zonder dat [appellant] de woning onderverhuurde of in gebruik gaf. 
     
     12. Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij alleen zelf in de woning woonde en zich daar wegens ziekte liet verzorgen, heeft [appellant] bewijsstukken in het geding gebracht, zoals: 
     i. i)	drie verklaringen uit oktober 2016, inhoudend dat [appellant] op het adres van de woning woont, met daarop (met de hand ingevuld) de naam, geboortedatum en adres van [naam 4] , [naam 5] , respectievelijk [naam 6] ; 
     
       ii)	een schrijven van een behandelmedewerker van PsyQ dat hij [appellant] thuis bezocht heeft op 1 juli 2016 en op 10 en 24 augustus 2016; 
       iii)	een computeruitdraai waaruit blijkt dat [appellant] in 2016 afspraken had op 1, 12 en 25 augustus en op 6 en 26 september bij de poli interne geneeskunde, endoscopie en radiologie van het Westeinde ziekenhuis; 
       iv) 	een uittreksel uit de basisregistratie waarin staat dat [naam 2] is gehuwd met [de Poolse dame] , en dat hij zich op 12 augustus 2014 heeft gevestigd in Nederland en op 1 maart 2016 heeft gevestigd op een adres in de [straatnaam] ; 
     
     v)	een verklaring van [naam 7] inhoudend dat hij [appellant] al sinds 2007 kent, dat [appellant] erg ziek is en psychische en lichamelijke klachten heeft, dat [appellant] continu bezig is met huisbezoeken van familie, vrienden en vrienden van vrienden, dat veel mensen bij hem logeren, dat zijn huis nooit onderverhuurd is geweest en dat “die colombiaanse” een goede vriend en vaste klant van [appellant] is. 
     
     13. Dat [appellant] in juli, augustus en oktober 2016 zelf de woning bewoonde en in augustus en september 2016 een aantal keren voor behandeling naar het ziekenhuis moest, zegt weinig over het (mede) gebruik van de woning door anderen (en hun huisraad) in de periode vanaf begin 2014. Dat [appellant] veel mensen te logeren heeft en zijn woning niet onderverhuurt, sluit het in gebruik geven van kamer(s) voor bewoning evenmin uit. De stukken van [appellant] zijn daarom op zichzelf tegenover de brieven en verslagen van Staedion onvoldoende tegenbewijs van het onrechtmatig onderverhuren dan wel in gebruik geven van (een gedeelte van) de woning aan derden. 
     
     14. [appellant] heeft aangeboden met getuigen te bewijzen dat hij steeds zelf in de woning woonde, de woning niet heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven aan anderen en dat vrienden en bekenden hem daar verzorgden. Gelet op dit bewijsaanbod zal [appellant] in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Staedion dat hij de woning, althans kamers in de woning, in de periode vanaf begin 2014 voor bewoning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden.  
     
     15. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - laat [appellant] toe tot het leveren van bewijs – als tegenbewijs tegen de stelling dat hij zijn woning (geheel of gedeeltelijk) aan anderen heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven – dat hij de woning [adres] vanaf begin 2014 alleen zelf heeft bewoond en niet heeft onderverhuurd of voor bewoning in gebruik heeft gegeven aan anderen; 
     
     - bepaalt dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. G. Dulek-Schermers, op dinsdag  17 juli 2018  om  13.30 uur ; 
     
     - bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden juli 2018 tot en met oktober 2018, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen; 
     
     - verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is; 
     
     - houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, T.G. Lautenbach en J.I. de Vreese-Rood en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juni 2018 in aanwezigheid van de griffier.