ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:13089

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:13089 Rechtbank Rotterdam , 31-12-2021 / 9244573

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-12-31

Zaaknummer: 9244573

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:13089

---

Uitleg bepaling in huurovereenkomst. Ontbindende voorwaarde is van rechtswege ingetreden omdat vergunningen niet tijdig zijn verleend. Subsidiaire vordering op grond van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen afgewezen, onvoldoende gesteld.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 9244573 \ CV EXPL  21-18577 
     
     
     
       uitspraak: 31 december 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
       
         Vijf Werelddelen Monument B.V. , 
       gevestigd te Roermond, 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. W.T.G. Beekhuijzen en mr. N.C.M. van der Vleuten,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
       
         Boulesbitesbar Rotterdam B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam,  
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. J.J. Bijkerk.  
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “VWM” respectievelijk “BBB”. 
     
     
   
   
     
       1. Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 19 mei 2021, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties;  
         
         
           het tussenvonnis van 26 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;  
         
         
           de brief van 28 september 2021 van VWM, met aanvullende producties;  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2021. Namens VWM is de heer [persoon A] ( [naam functie] van VWM) verschenen, bijgestaan door de voornoemde gemachtigden. Namens BBB zijn de heren [persoon B] , [persoon C] en [persoon D] (allen [naam functie] van BBB) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. De gemachtigde van BBB heeft aan de hand van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd, het verweer van BBB nader toegelicht. Van hetgeen verder ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.  
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2. De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1. 
       Op 16 mei 2019 heeft VWM een huurvoorstel met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte) gestuurd aan BBB. BBB is met dit voorstel akkoord gegaan. Vervolgens zijn partijen in nader overleg getreden omtrent de nadere invulling van de te sluiten huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.2. 
       VWM heeft de bedrijfsruimte op 27 juni 2019 verkocht aan Certitudo Properties B.V. (hierna: Certitudo Properties).  
       
     
     
       2.3. 
       In de concepthuurovereenkomst van 26 juli 2019 met betrekking tot de bedrijfsruimte luidt artikel 10.22 als volgt:  
       
       
         “De huurovereenkomst komt tot stand onder de ontbindende voorwaarde voor huurder: 
         Verkrijging van eventuele benodigde vergunningen vóór 1 september 2019. Is dit niet het 
         geval, maar is de verwachting dat voornoemde vergunningen binnen een redelijke termijn 
         zullen worden verstrekt dan stellen huurder en verhuurder in overleg een nieuwe 
         huuringangsdatum vast. Deze nieuwe ingangsdatum zal uiterlijk 1 november 2019 zijn. 
         Indien huurder voor 1 november 2019 de benodigde vergunningen niet heeft ontvangen 
         heeft zij het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding van de 
         huurovereenkomst dient te geschieden op uiterlijk 1 november 2019 middels 
         aangetekend schrijven.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       De heer [persoon B] heeft per e-mail van 6 augustus 2019 aan de heer [persoon E] (werkzaam voor VWM), voor zover van belang, het volgende geschreven:  
       
       
         “Bedankt voor de aanpassingen. Je hebt nog 2 dingen vergeten. 
       
       
       
          Art 4.9 toevoegen: (rekening houdend met aanvullende bepaling artikel 10.22) 
          Art 10.22: Laatste 2 regels verwijderen. "Indien huurder voor 1 november 2019 de benodigde vergunningen niet heeft ontvangen heeft zij het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding van de huurovereenkomst dient te geschieden op uiterlijk 1 november 2019 middels aangetekend schrijven".” 
       
       
     
     
       2.5. 
       De heer [persoon E] heeft per e-mail van 6 augustus 2019 aan de heer [persoon B] bevestigd dat hij beide punten in de concepthuurovereenkomst heeft verwerkt.  
       
     
     
       2.6. 
       Tussen VWM als verhuurder en BBB als huurder is op 27 augustus 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte (hierna: de huurovereenkomst). Artikel 10.22 van de huurovereenkomst luidt als volgt:  
       
       
         
           “10.22  De huurovereenkomst komt tot stand onder de ontbindende voorwaarde voor huurder. 
         - Verkrijging van benodigde vergunningen vóór 1 september 2019. Is dit niet het geval, 
         maar is de verwachting dat voornoemde vergunningen binnen een redelijke termijn zullen 
         worden verstrekt dan stellen huurder en verhuurder in overleg een nieuwe 
         huuringangsdatum vast. Deze nieuwe ingangsdatum zal uiterlijk 1 november 2019 zijn.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 28 augustus 2019 is de eerste aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend door VWM. De gemeente Rotterdam heeft VWM op 16 september 2019 verzocht om de aanvraag aan te vullen. Op 28 oktober 2019 heeft VWM een geheel nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Rotterdam.  
       
     
     
       2.8. 
       Per e-mail van 28 oktober 2019 heeft de heer [persoon C] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de heer [persoon F] (de door VWM ingeschakelde vastgoedspecialist):  
       
       
         “We willen graag op de afspraak op 29 oktober het volgende met je bespreken: 
          Status aanvraag vergunning 
          Huurovereenkomst. Bij deze alvast de beindiging van de huidige huurovereenkomst per 1 november. We zullen dit ook morgen mondeling met je bepsreken.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       De heer [persoon B] heeft per e-mail van 10 december 2019 het volgende geschreven aan de heer [persoon F] :  
       
       
         “In mei hebben we een huurvoorstel ontvangen. Wij hebben ons ingezet om binnen de gestelde termijnen aan alle voorbehouden te voldoen. Hier zijn ook fors kosten voor gemaakt. We zijn inmiddels ver over de gestelde termijnen. Conform art 10.22 is de huurovereenkomst beëindigd. 
       
       
       
         In de bijlage voor de formaliteit bevestiging hiervan.” 
       
       
     
     
       2.10. 
       Per e-mail van 13 januari 2020 heeft de heer [persoon A] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan BBB:  
       
       
         “Zoals besproken vandaag hierbij de nieuwe huurovereenkomst waarin het financieringsvoorbehoud in artikel 10.22 is opgenomen. 
         (…) 
         De ingangsdatum heb ik nog even laten staan op 1 september (nog niet aangepast ). 
         Maar ik stel voor om de huuringang op 1 maart te laten plaats vinden, dan weten we of de vergunning er is en waar jullie financieel staan.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij besluit van 3 februari 2020 heeft de gemeente Rotterdam de omgevingsvergunning verleend.  
       
     
     
       2.12. 
       Op 7 februari 2020 heeft de heer [persoon A] aan Compagnie Joyeux Loisirs (een beoogd franchisenemer van BBB) een concepthuurovereenkomst gestuurd. Compagnie Joyeux Loisirs heeft per e-mail van 9 juni 2020 aan de heer [persoon A] bericht dat zij afziet van de huur van de bedrijfsruimte, onder meer vanwege de coronacrisis.  
       
     
     
       2.13. 
       Op 2 juli 2020 heeft de levering van de bedrijfsruimte plaatsgevonden aan Stichting Juridisch Eigenaar Certitudo Entrepotgebouw (hierna: Stichting Certitudo). 
       
     
     
       2.14. 
       Stichting Certitudo heeft aan VWM een volmacht verleend om BBB in rechte te betrekken en haar belangen te behartigen.  
       
     
   
   
     
       3. De vordering 
     
       3.1. 
       VWM heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  
       
       
         
           Primair  
         
       
       
       
         
           te verklaren voor recht dat de gesloten huurovereenkomst d.d. 27 augustus 2019 tussen partijen niet van rechtswege is ontbonden en niet rechtsgeldig is ontbonden door BBB; 
         
         
           BB te veroordelen tot nakoming van de getekende huurovereenkomst d.d. 27 
         
       
       
         augustus 2019 tussen partijen met alle daarbij horende verplichtingen met als 
         ingangsdatum 1 september 2019, althans 1 augustus 2020;  
       
       BBB te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur en servicekosten ter 
       
         hoogte van € 18.845,75 inclusief BTW per maand vanaf augustus 2020 tot aan de datum van het vonnis, te vermeerderen met een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand, althans te vermeerderen met de wettelijke 
         (handels)rente vanaf 1 augustus 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       BBB te veroordelen tot het stellen van een bankgarantie conform de verplichting in 
       de huurovereenkomst ter hoogte van € 56.537,- uiterlijk zeven dagen na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat niet, althans niet geheel, aan deze veroordeling wordt voldaan; 
       
       
         
           Subsidiair  
         
       
       
       
         BBB te veroordelen op grond van het onrechtmatig althans onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen, tot betaling van het positief contractsbelang, te weten een bedrag van 	    € 1.869.000,40, aan VWM, te vermeerderen met de contractuele rente althans de wettelijke (handels)rente vanaf 1 augustus 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         
           Meer subsidiair 
         
       
       
       
         BBB te veroordelen op grond van het onrechtmatig althans onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen, tot betaling van het negatief contractsbelang, te weten een bedrag van     € 29.849,05 te vermeerderen met BTW, aan VWM, te vermeerderen met de contractuele rente althans de wettelijke (handels)rente vanaf 1 augustus 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         
           Zowel primair, subsidiair en meer subsidiair  
         
       
       
       1. BBB ter zake van de buitengerechtelijke kosten te veroordelen tot betaling van een 
       bedrag van € 6.775,00 exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 augustus 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       2. BBB te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Aan haar vordering heeft VWM – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.  
       
       
         
           Primair 
         
       
       
         3.2.1. 
         De in artikel 10.22 van de huurovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde is niet ingetreden. Partijen dienden op grond van deze bepaling alleen nog overleg te plegen over een gewijzigde ingangsdatum. Het was de verwachting dat de vergunningen binnen een redelijke termijn zouden worden verkregen. Bovendien kan de ontbindende voorwaarde niet van rechtswege zijn ingetreden, maar moest BBB hier uitdrukkelijk een beroep op doen. VWM heeft steeds geageerd tegen de huuropzegging en BBB heeft zich er ook niet naar gedragen dat de huurovereenkomst zou zijn ontbonden.  
         
       
       
         3.2.2. 
         
           BBB is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vanaf september 2019 dan wel augustus 2020 dient BBB maandelijks € 18.845,75 aan huur en servicekosten te betalen. Daarnaast dient BBB de contractuele verplichting ex artikel 6 van de huurovereenkomst tot het stellen van een bankgarantie ad € 56.537,00 na te komen.  
           
             Subsidiair  
           
         
       
       
         3.2.3. 
         De onderhandelingen tussen partijen bevonden zich in een zodanig vergevorderd stadium dat het afbreken van deze onderhandeling door BBB als onrechtmatig althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden bestempeld, hetgeen BBB schadeplichtig maakt. VWM mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen. Over de essentialia van de overeenkomst was reeds definitieve overeenstemming bereikt. Partijen dienden enkel nog overleg te plegen over de ingangsdatum van de huurovereenkomst. BBB bleef na de ontbinding zonder voorbehoud in nauw overleg met VWM over de inrichting van de bedrijfsruimte en de vergunning. Dit maakt BBB schadeplichtig. VWM moet in de positie gebracht worden als ware er een huurovereenkomst tot stand gekomen. De schade op grond van het positieve contractsbelang bestaat uit de door VWM misgelopen huurinkomsten en servicekosten over een periode van tien jaar, in totaal € 1.869.000,40.  
         
         
           
             Meer subsidiair 
           
         
       
       
         3.2.4. 
         In ieder geval moeten de door VWM in redelijkheid daadwerkelijk gemaakte kosten worden vergoed. Deze kosten bestaan uit de kosten van de architect ad € 7.738,38, bouwkundige kosten ad € 17.660,67 en de kosten van de ingeschakelde vastgoedspecialist ad € 4.450,00. De schade op grond van het negatief contractsbelang bedraagt daarmee in totaal € 29.849,05 exclusief BTW.  
         
       
     
   
   
     
       4. Het verweer 
     
       4.1. 
       BBB heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van VWM, althans tot afwijzing van haar vordering op alle onderdelen, met veroordeling van VWM in de proceskosten.  
       
     
     
       4.2. 
       BBB heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.  
       
       
         4.2.1. 
         Uit artikel 10.22 van de huurovereenkomst volgt dat de huurovereenkomst van rechtswege is ontbonden indien de omgevingsvergunning niet voor 1 september 2019 door de gemeente Rotterdam is verleend, tenzij het de verwachting is dat de omgevingsvergunning binnen een redelijke termijn, in ieder geval voor 1 november 2019, alsnog door de gemeente Rotterdam wordt verleend. Aangezien de omgevingsvergunning niet voor 1 november 2019 is verleend, is de ontbindende voorwaarde van rechtswege ingetreden. Bovendien geldt dat BBB zich in haar e-mails van 28 oktober 2019 en  10 december 2019 op de ontbinding per 1 november 2019 heeft beroepen. Dat partijen na  1 november 2019 nader overleg hebben gepleegd, doet niet af aan de ontbinding van de huurovereenkomst per in ieder geval 1 november 2019.  
         
       
       
         4.2.2. 
         Evenmin is sprake van het onrechtmatig dan wel onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen. Van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een huurovereenkomst aan de zijde van VWM was geen sprake. Er was geen overeenstemming over de essentialia van een huurovereenkomst. Bovendien werden de onderhandelingen uiteindelijk rechtstreeks tussen de beoogd franchisenemer en VWM gevoerd. Ook indien wel sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen, geldt dat dit niet aan BBB kan worden toegerekend. Voorts heeft de beoogd franchisenemer de onderhandelingen afgebroken vanwege de ingrijpende gevolgen van de coronacrisis, hetgeen gerechtvaardigd was.  
         
         
         
         
         
       
     
   
   
     
       5. De beoordeling 
     
     
       
         Het belang van VWM bij haar vorderingen 
       
     
     
     
       5.1. 
       Door BBB is de verhouding tussen Stichting Certitudo als juridisch eigenaar en Certitudo Properties als economisch eigenaar van de bedrijfsruimte aan de orde gesteld in verband met het belang van VWM, als gevolmachtigde van Stichting Certitudo, bij haar vorderingen. De splitsing tussen het economisch en juridisch eigendom kan volgens BBB van belang zijn, omdat niet nakoming van huurverplichtingen en winstderving in beginsel voor rekening en risico van de economisch eigenaar komt. VWM heeft ter zitting de splitsing in juridisch en economisch eigendom van de bedrijfsruimte erkend en duidelijk gemaakt dat zij haar primaire en subsidiaire vordering heeft ingesteld namens Stichting Certitudo en haar meer subsidiaire vordering namens zichzelf.  
       
     
     
       5.2. 
       De kantonrechter overweegt dat het juridisch eigendom van de bedrijfsruimte, dat kennelijk in bezit is van Stichting Certitudo, geen lege huls is. Economisch eigendom is geen eigendom en met dit begrip wordt volgens de Hoge Raad slechts gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben (HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687). Wat er ook zij van de contractuele verhoudingen tussen Stichting Certitudo en Certitudo Properties, uit de omstandigheid dat Stichting Certitudo thans juridisch eigenaar is van de bedrijfsruimte en zij een volmacht met betrekking tot onderhavige procedure heeft verleend aan VWM, volgt het belang van VWM bij haar primaire en subsidiaire vordering. VWM is aldus in zoverre ontvankelijk in haar vorderingen.  
       
       
         
           De primaire vordering van VWM 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De kern van het geschil tussen partijen betreft de uitleg van artikel 10.22 van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de wijze waarop de huurovereenkomst dient te worden uitgelegd geldt dat – nu het de uitleg van een zuiver commerciële overeenkomst betreft, gesloten tussen gelijkwaardige, professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen – aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in beginsel grote betekenis toe komt. Bij de uitleg zijn voorts van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van het contract, de wijze van totstandkoming en de overige bepalingen (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, NJ 2007/576, Derksen/Homburg; HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178, NJ 2007/575, Meyer Europe/Pont Meyer). Echter ook wanneer bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval steeds meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Doorslaggevend blijft uiteindelijk de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214, Lundiform/Mexx; HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493, DSM/Fox; HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635, Haviltex). In dat kader is van belang dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst relevant kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). Het Haviltex-criterium blijft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dan ook beslissend bij de uitleg van de overeenkomst.  
       
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de vraag of partijen zijn overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde van artikel 10.22 van rechtswege zou intreden, overweegt de kantonrechter – het hiervoor geschetste kader in ogenschouw nemende – als volgt. Een tekstuele uitleg van artikel 10.22 van de huurovereenkomst brengt met zich dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder de ontbindende voorwaarde voor BBB dat de benodigde vergunningen (niet in geschil is dat in ieder geval een omgevingsvergunning hieronder valt) voor 1 september 2019 verkregen dienden te zijn. Indien dat niet het geval zou zijn, maar de verwachting wel was dat de benodigde vergunningen binnen een redelijke termijn zouden worden verstrekt, dan dienden partijen enkel een nieuwe huuringangsdatum vast te stellen, welke uiterlijk  1 november 2019 zou zijn. In artikel 10.22 van de huurovereenkomst is niets opgenomen over op welke wijze de ontbindende voorwaarde intreedt (van rechtswege of door middel van een beroep van BBB daarop). Een zuiver tekstuele uitleg van artikel 10.22 van de huurovereenkomst geeft aldus geen uitsluitsel over hetgeen partijen in deze procedure verdeeld houdt.  
       
     
     
       5.5. 
       Zoals hiervoor reeds is overwogen, zijn echter ook andere omstandigheden bij de beoordeling van belang, waaronder de wijze waarop de bepaling tot stand is gekomen. In dat verband overweegt de kantonrechter als volgt. Artikel 10.22 van de concepthuurovereenkomst (zie r.o. 2.3) wijkt met betrekking tot de laatste twee zinnen wezenlijk af van artikel 10.22 in de huurovereenkomst. In de conceptovereenkomst was namelijk opgenomen dat indien BBB voor 1 november 2019 de benodigde vergunningen niet had ontvangen, zij het recht had de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding zou op grond van de concepthuurovereenkomst dienen te geschieden op uiterlijk 1 november 2019 middels aangetekend schrijven. Deze twee laatste zinnen zijn op verzoek van BBB door VWM verwijderd (zie r.o. 2.4 en 2.5). Hieruit leidt de kantonrechter af dat partijen er welbewust vanaf hebben gezien dat BBB expliciet voor 1 november 2019 middels aangetekend schrijven een beroep diende te doen op de ontbindende voorwaarde. Ook de zinsnede dat BBB “het recht had” om de huurovereenkomst te ontbinden, is door VWM verwijderd. In deze omstandigheden mocht BBB naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs aan artikel 10.22 de zin toekennen dat de ontbindende voorwaarde van rechtswege zou intreden indien de benodigde vergunningen niet waren verkregen voor  1 september 2019 en het bovendien niet de verwachting was dat deze binnen een redelijke termijn zouden worden verkregen.  
       
     
     
       5.6. 
       De vraag die voorts ter beoordeling voorligt, is of de ontbindende voorwaarde ook daadwerkelijk van rechtswege is ingetreden. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Vaststaat dat de omgevingsvergunning niet voor 1 september 2019 is verleend door de gemeente Rotterdam. Uit artikel 10.22 van de huurovereenkomst volgt in dat geval dat indien de verwachting is dat de benodigde vergunningen “binnen een redelijke termijn” zullen worden verstrekt, partijen alsdan een nieuwe huuringangsdatum zouden vaststellen, die uiterlijk 1 november 2019 zou zijn. De vraag is aldus of het op 1 september 2019 de verwachting was dat de benodigde vergunningen binnen een redelijke termijn zouden worden verstrekt. Daarbij brengt de uitleg van artikel 10.22 naar het oordeel van de kantonrechter met zich mee dat partijen 1 november 2019 als uiterste redelijke termijn hebben beschouwd voor het verkrijgen van de vergunningen. Een andere uitleg kan niet uit artikel 10.22 worden afgeleid. De door VWM aangevoerde omstandigheid dat de huurovereenkomst slechts enkele dagen voor 1 september 2019 door partijen is getekend, maakt dat niet anders. Partijen waren immers al geruime tijd met elkaar in overleg over het aangaan van een huurovereenkomst en BBB heeft betwist dat zij ervan op de hoogte was dat VWM pas op 28 augustus 2019 de vergunningsaanvraag had ingediend. Uit het feit dat de benodigde omgevingsvergunning uiteindelijk pas op 3 februari 2020 door de gemeente Rotterdam is verstrekt, leidt de kantonrechter af dat er op 1 september 2019 geen aanwijzingen waren dat de omgevingsvergunning vóór 1 november 2019 zou zijn verstrekt en het daarmee niet de verwachting geweest kan zijn dat de omgevingsvergunning voor  1 november 2019 en binnen de als redelijk aangemerkte termijn tussen 1 september 2019 en  1 november 2019 zou zijn verstrekt.  
       
     
     
       5.7. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldaan is aan de ontbindende voorwaarde in artikel 10.22, waardoor de huurovereenkomst van rechtswege is ontbonden. De primaire  vorderingen van VWM komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.  
       
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter merkt in dit verband nog het volgende op. Ook indien de uitleg van artikel 10.22 met zich mee zou brengen dat de ontbindende voorwaarde niet van rechtswege kan intreden, geldt dat vaststaat dat BBB op 28 oktober 2019 en 10 december 2019 een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Weliswaar heeft VWM aangevoerd dat de heer [persoon F] niet bekend is met de e-mail van 28 oktober 2019, maar ter zitting heeft de heer [persoon B] de verstuurde e-mail op zijn laptop laten zien aan de gemachtigden van VWM. In reactie daarop hebben de gemachtigden aangegeven dat zij er vanuit gaan dat dit klopt. Voor de kantonrechter staat daarmee vast dat door BBB op 28 oktober 2019 een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde. Uit de overgelegde stukken en de stellingen van partijen maakt de kantonrechter op dat er vervolgens tussen partijen discussie is ontstaan over de uitleg van artikel 10.22, waarbij VWM ageerde tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Partijen zijn vervolgens door blijven praten over de inhoud van de huurovereenkomst en de inrichting van de bedrijfsruimte. Volgens VWM heeft BBB zich daarmee niet gedragen alsof de huurovereenkomst ontbonden zou zijn, hetgeen moet worden meegenomen bij de uitleg van artikel 10.22. Ter zitting heeft VWM echter zelf verklaard dat deze gedragingen van BBB hebben plaatsgevonden in het kader van het zoeken naar een oplossing over de discussie die was ontstaan over de beëindiging van de huurovereenkomst. De discussie werd volgens VWM geparkeerd teneinde een oplossing te bereiken. Op welke wijze BBB zich heeft gedragen na het ontstaan van de discussie, is aldus niet relevant voor de uitleg van artikel 10.22 van de huurovereenkomst.  
       
       
         
           De (meer) subsidiaire vordering van VWM 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Zowel aan haar subsidiaire als meer subsidiaire vordering heeft VWM het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door BBB ten grondslag gelegd. De kantonrechter neemt bij deze vordering van VWM tot uitgangspunt dat het partijen in beginsel vrijstaat om onderhandelingen over een overeenkomst af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (vgl. HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, NJ 2005/467, CBB/JPO). Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. 
       
     
     
       5.10. 
       De vraag of er bij VWM sprake is geweest van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met BBB beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Daartoe heeft VWM naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld. VWM heeft aan haar stelling ten grondslag gelegd dat partijen enkel nog moesten onderhandelen over een nieuwe huuringangsdatum. Uit de mail van de heer [persoon A] (zie r.o. 2.10) blijkt echter dat partijen ook nog in onderhandeling zijn getreden over een financieringsvoorbehoud. De kantonrechter gaat voorts voorbij aan de stelling van VWM dat BBB zonder voorbehoud in nauw overleg met VWM is gebleven over de inrichting van de bedrijfsruimte. Zoals reeds hiervoor onder 5.8 is overwogen, moeten deze gedragingen van BBB worden geplaatst in de tussen partijen ontstane discussie en de gezamenlijke zoektocht naar een oplossing, zodat VWM daaraan geen gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen. Uit de overgelegde stukken en de onweersproken inhoud daarvan volgt bovendien dat VWM vervolgens in ieder geval vanaf 7 februari 2020 in directe onderhandeling is getreden met een beoogd franchisenemer van BBB en er met BBB zelf geen onderhandelingen meer zijn gevoerd over een nieuwe huurovereenkomst. Van belang is dat, zoals door VWM ter zitting terecht is erkend, het de beoogd franchisenemer van BBB vrij stond om de onderhandelingen met VWM af te breken en dit BBB niet kan worden toegerekend. Gesteld noch gebleken is voorts dat sprake was van andere omstandigheden op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen door BBB onaanvaardbaar zou zijn. Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door BBB geen sprake is, zodat de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van VWM zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       5.11. 
       Gelet op de afwijzing van de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering van VWM, zal ook de door VWM gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.  
       
     
     
       5.12. 
       VWM wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van BBB veroordeeld.  
       
     
   
   
     
       6. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       wijst de vorderingen af;  
     
     
     
       veroordeelt VWM in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van BBB vastgesteld op € 1.994,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       49039