ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:8445

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:8445 Rechtbank Rotterdam , 03-07-2025 / C/10/698987 / KG ZA 25-393

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-07-03

Zaaknummer: C/10/698987 / KG ZA 25-393

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:8445

---

Kort geding. Voorshands aannemelijk dat lekkages worden veroorzaakt door dakopbouw buren. Veroordeling om herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/698987 / KG ZA 25-393 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 3 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         STICHTING HEF WONEN , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres, 
       advocaat mr. P.J. Remmelts te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     
       wonende te Rotterdam, 
       2.	 [gedaagde 2] , 
       wonende te Rotterdam, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. J.A.M. Kuijlaars te Uden. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Hef Wonen en [gedaagde 1] c.s. genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 16 mei 2025, met producties 0 tot en met 20; 
         
         
           productie 21 van Hef Wonen; 
         
         
           de pleitnota van [gedaagde 1] c.s.. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 19 juni 2025 plaatsgevonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Hef Wonen is eigenaar van de woningen aan de [straatnaam] 15 en 19 in Rotterdam. [gedaagde 1] c.s. zijn de eigenaar van [straatnaam] 17, deze woning ligt tussen nummer 15 en 19 in. De woningen maken deel uit van de Vereniging van Eigenaren [naam VvE] .  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde 1] c.s. hebben op het dak van hun woning een opbouw laten maken.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 1 oktober 2022 hebben de bewoners van nummer 19 voor het eerst geklaagd bij Hef Wonen. De klacht luidt als volgt:  
       
       
         
           “Onderwerp: Waterschade door de buren 
         
       
       
       
         
           Vraag: Beste, Wij hebben in de slaapkamer waterschade, wat ontstaan is bij de buren. Graag een oplossing en reparatie hiervoor. Waterschade komt van [straatnaam] 17. Hun opbouw is niet helemaal goed gegaan.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 10 september 2024 hebben twee opzichters van  Hef Wonen de van [gedaagde 1] c.s. geïnspecteerd. Zij hebben het volgende geconstateerd:  
       
       
         
           
             “De betonplex platen van de opbouw die als gevelbeplating dienen, sluiten niet goed op elkaar aan, de horizontale naden zijn deze afgekit.Deze kitnaden zijn niet goed aangebracht en staan open waardoor het regenwater achter de constructie kan komen. [...] 
           
         
         
           
             Op het dak rondom de aanbouw is veel vervuiling aanwezig. Ik heb het dan over zandcement plakken, schroeven, Stanleymesjes,metselwerksteen, voegen, uitgesneden kitvoegen. Duidelijk is dat de aannemer van nummer 17 het omliggende dakvlak gebruikt heeft als bouwplaats en na de werkzaamheden deze niet heeft opgeruimd. Deze vervuiling levert een groot gevaar op toekomstige dak lekkages. Daarom moet het dakvlak van de huisnummers 15 en 19 gedeeltelijk gesaneerd worden. 
           
         
         
           
             De pijpen van de luchtbehandelingsinstallatie zijn kapot, ingedeukt en doorboord waardoor deze niet optimaal functioneren en daarnaast lekkage binnen in de woningen kunnen veroorzaken. 
           
         
         
           
             De inpandige hwa afvoer bij nummer 15 is waarschijnlijk vervuild met zandcement en ander bouwafval, de koper geeft aan dat het regenwater met een flinke bui niet goed weg kan lopen. Omdat de hwa van de koper buiten gebruikt is omdat op die plek de opbouw is gerealiseerd moet het regenwater van het dakvlak van nummer 17 naar het dakvlakken van 15 en 19. Ook hierdoor is er onvoldoende capaciteit om bij flinke buien het regenwater goed te kunnen afvoeren. 
           
         
       
       
       
         
           We hebben de koper van nummer 17 geadviseerd om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren door Perfectkeur. Perfectkeur kan onafhankelijke een bouwkundige keuring uitvoeren daardoor de koper weet wat er mis is met de opbouw en hij hiermee naar de aannemer kan gaan om de gebreken van de aanbouw bespreekbaar te maken zodat de aannemer de gebreken kan herstellen.(..)” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Hef Wonen heeft vervolgens Van der Bijl Bouwadvies B.V. (hierna: ‘Van der Bijl’) ingehuurd om de opbouw te onderzoeken. Dit onderzoek heeft op 22 oktober en 6 november 2024 in het bijzijn van [gedaagde 1] plaatsgevonden. In het rapport van 21 november 2024 concludeert Van der Bijl het volgende: 
       
       
         
           “Bij het plaatsen van een dakopbouw op een plat dak wordt er een onderbreking gemaakt in de dakbedekking. Ter plaatse van het bouwwerk wordt de dakbedekking verwijderd. Deze 
         
         
           onderbreking in de dakbedekking vormt normaliter geen probleem mits er passende bouwkundige opstanden worden geplaatst. Deze bouwkundige opstanden horen dan in het opgaande werk op de juiste manier te worden opgenomen zodat deze een waterdicht geheel vormen. Bij de dakopbouw aan de [straatnaam] 17 is dit niet het geval. 
         
       
       
       
         
           Ter plaatse van de aangebrachte dakopbouw zijn veel details slordig of onjuist uitgevoerd. De beplating tegen de gevels is niet geschikt om als permanente gevelbekleding te dienen. De reden dat meneer dit heeft laten aanbrengen is omdat hij dacht dat de buren mogelijk ook een dakopbouw gaan plaatsen.(..) 
         
       
       
       
         
           Buiten dat de platen niet geschikt zijn voor dit doel, zijn ze als plaatmateriaal ook verkeerd 
         
         
           verwerkt. De naden tussen de platen hebben onvoldoende speling en zijn niet voorzien van een hiervoor bestemd afdichtrubber, tegen een achtergelegen regelwerk. Voor zover ik dit heb kunnen vaststellen ontbreekt ook dit regelwerk. De damdoorlatende folie is direct op de constructie gemonteerd met hierover de platen. Hierdoor fungeert de folie als een waterdichting achter de naden. Deze folie is niet geschikt voor permanente waterbelasting. 
         
         
           De folie is aan de onderzijde ook niet op alle plaatsen over de dakbedekking aangebracht. Ook is deze plaatselijk beschadigd door het branden van de bitumen dakbedekking. 
         
         
           De schroeven waarmee de beplating is gemonteerd zijn dwars door de dakbedekking geschroefd. Dit geeft bij regenval lekkage omdat de schroeven net boven het niveau van het platte dak zitten. 
         
       
       
       
         
           Bij de voorgevel van de dakopbouw is geen spouwlood in het metselwerk aangebracht. Er zit wel lood in de gevel maar loopt niet door naar het binnenspouwblad. Het lood is aan beide zijden van de opbouw te kort. Men heeft getracht dit allemaal op te lossen met kit. Doordat het lood niet juist is aangebracht vormt dit een bron van lekkage. Meneer had de vlonders van het balkon ook al verwijderd, mogelijk voor onderzoek. Helaas is dit detail niet met een tube kit op te lossen. 
         
       
       
       
         
           Na het uitvoeren van de werkzaamheden is er een aanzienlijke hoeveelheid vervuiling 
         
         
           achtergebleven op de daken van de woningen 15 en 19. Hierbij moet men denken aan valspecie van het metselen en voegen. Restanten van steenstrips en bevestigingsmateriaal en kitresten. Rommel op daken vormt altijd een potentieel probleem voor verstoppingen van afvoeren en beschadigen van dakbedekking. 
         
       
       
       
         
           Kort samengevat is de dakopbouw van slechte kwaliteit met verschillende fout uitgevoerde 
         
         
           bouwkundige details.(..)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Hef Wonen heeft [gedaagde 1] c.s. in verband met de voortdurende lekkages links en rechts van de woning van [gedaagde 1] c.s., meerdere keren gesommeerd om de benodigde herstelwerkzaamheden aan de opbouw te (laten) verrichten. 
       
     
     
       2.7. 
       De bewoners van nummer 19 hebben op 4 december 2024 geklaagd dat de lekkage erger wordt. Op 28 maart 2025 hebben de bewoners aangegeven dat de lekkage nog onverminderd aanwezig is.  
       
     
     
       2.8. 
       De huurders van nummer 15 hebben de huurovereenkomst met Hef Wonen per mei 2024 opgezegd. Vanwege de aanhoudende lekkages verhuurt Hef Wonen deze woning nog altijd niet opnieuw. 
       
     
     
       2.9. 
       Aan de huurders van nummer 19 werd inmiddels door Hef Wonen (met terugwerkende kracht) vanaf oktober 2022 huurprijsvermindering toegekend.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Hef Wonen vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. [gedaagde 1] c.s. te veroordeelden om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis: 
       
       
         a) de opbouw op het dak van de woning aan de [straatnaam] 17 in Rotterdam te (laten) verwijderen en vervolgens de dakbedekking dusdanig te (laten) herstellen dat geen sprake meer is van een lekkage naar de woningen aan de [straatnaam] 15 en 19 óf; 
         b) dusdanige herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren aan de opbouw op het dak van de woning aan de [straatnaam] 17 in Rotterdam en aan het dak van de woning aan de [straatnaam] 17 in Rotterdam dat geen sprake meer is van een lekkage naar de woningen aan de [straatnaam] 15 en 19, waaronder in ieder wordt verstaan het (laten) herstellen van de mogelijke lekkageoorzaken zoals genoemd in het rapport van Van der Bijl van 21 november 2024. 
       
       
       2. indien [gedaagde 1] c.s. niet voldoen aan de veroordeling onder 1, [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om aan Hef Wonen een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 20.000,- te betalen; 
       3. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om aan Hef Wonen een bedrag van € 963,16 te betalen; 
       4. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
         Hef Wonen stelt een spoedeisend belang bij haar vordering te hebben, omdat de schade bij Hef Wonen oploopt iedere maand dat de lekkages voortduren. Hef Wonen kan namelijk nummer 15 al meer dan een jaar niet verhuren en aan de bewoners van nummer 19 wordt al lange tijd een huurprijsvermindering toegekend. [gedaagde 1] c.s. betwist het spoedeisend belang, omdat Hef Wonen sinds de eerste melding in oktober 2022 bijna drie jaar heeft laten verstrijken voordat dit kort geding werd gestart. Ter zitting heeft Hef Wonen nader toegelicht dat zij eerst [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid heeft gesteld om herstelwerkzaamheden aan de opbouw te laten verrichten. Ook zeiden [gedaagde 1] c.s. tegen Hef Wonen een eigen (contra-)expert te hebben ingeschakeld en heeft Hef Wonen op de rapportage van deze expert gewacht, maar uiteindelijk is er niets gekomen. Daarnaast speelde er binnen Hef Wonen een discussie of deze kwestie door de VvE moest worden opgepakt. Toen duidelijk werd dat [gedaagde 1] c.s. niet aan de verzoeken c.q. sommaties voldeed, de rapportage van de deskundige van [gedaagde 1] c.s. niet zou komen, en Hef Wonen uit had gezocht dat de daken van de woningen los staan van wat er met de VvE is afgesproken en Hef Wonen dus zelf [gedaagde 1] c.s. moest aanspreken, heeft zij dit kort geding gestart. 
         Hiermee heeft Hef Wonen het spoedeisend belang voldoende onderbouwd.  
       
       
     
     
       4.2. 
       In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vorderingen van Hef Wonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals deze zijn gevorderd. Het navolgende omvat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
       
     
     
       4.3. 
       Hef Wonen heeft aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een langdurig lekkages bij nummer 15 en 19. De eerste melding dateert van oktober 2022 en de bewoners geven in die melding zelf aan dat het met de opbouw van [gedaagde 1] c.s. te maken heeft. Pas op zitting weerspraken [gedaagde 1] c.s. voor het eerst dat de opbouw net gerealiseerd was toen de eerste melding van de lekkage werd gedaan. [gedaagde 1] c.s. stelden toen dat de opbouw in 2021 al was gerealiseerd. Hef Wonen heeft dit standpunt echter direct op zitting weersproken door een foto van Google Maps te tonen waaruit blijkt dat er in december 2021 nog geen opbouw was. Naar voorlopig oordeel is de opbouw dus wel degelijk gerealiseerd in 2022 kort voor voordat voor het eerst de lekkages gemeld werden.  
       
     
     
       4.4. 
       
         Sinds de lekkages zijn gemeld, heeft Hef Wonen haar eigen opzichters onderzoek laten doen naar de opbouw en heeft zij een deskundige (Van der Bijl) ingeschakeld. Zowel de opzichters van Hef Wonen als Van der Bijl constateren dat de opbouw gebrekkig is gerealiseerd. De bouwkundige opstanden bij de onderbreking in de dakbedekking zijn niet op de juiste manier opgenomen, de beplating tegen de gevels is niet geschikt om als permanente bekleding te dienen, deze beplating is ook verkeerd verwerkt, er is geen spouwlood in het metselwerk aangebracht en er is een aanzienlijke hoeveelheid vervuiling achtergelaten door de aannemer van [gedaagde 1] c.s. op de daken van nummer 15 en 19. Van der Bijl kwalificeert de opbouw van slechte kwaliteit met verschillende fout uitgevoerde bouwkundige details. Eén van de opzichters van Hef Wonen heeft ter zitting, in aansluiting op het rapport van Van der Bijl, nog verder toegelicht wat er bouwtechnisch mankeert aan de opbouw.  
         
          [gedaagde 1] c.s. hebben dit alles onvoldoende weersproken. Het had op de weg van [gedaagde 1] c.s. gelegen om de stellingen van Hef Wonen met een contra-expertise te weerleggen nu zij dat wel had aangekondigd. Dat [gedaagde 1] c.s. dit niet hebben gedaan, komt voor hun rekening en risico. [gedaagde 1] c.s. hebben naar eigen zeggen wel een bouwbedrijf ingeschakeld voor een contra-expertise, en dat bedrijf zou ook onderzoek hebben verricht. Het rapport zouden [gedaagde 1] c.s. echter nooit hebben ontvangen, ondanks dat [gedaagde 1] c.s. al diverse keren hebben verzocht om het rapport aan te leveren. Ook als dat juist is, komt dat nog altijd voor rekening en risico van [gedaagde 1] c.s. Hef Wonen heeft immers aanzienlijke tijd op dit rapport gewacht nadat [gedaagde 1] c.s. in oktober 2024 al kenbaar hadden gemaakt dat zij een bouwkundig onderzoek hadden laten uitvoeren.  
         
          [gedaagde 1] c.s. voert ter zitting nog aan dat zij bovendien al werkzaamheden ter verbetering hebben laten verrichten. Deze stelling is echter niet met stukken onderbouwd, en bovendien hebben de bewoners van nummer 19 in maart 2025 nog geklaagd dat de lekkage onverminderd aanwezig is. Als [gedaagde 1] c.s. dus werkzaamheden ter verbetering hebben laten verrichten, is dit vooralsnog onvoldoende effectief geweest.   
       
       
     
     
       4.5. 
       
         
          [gedaagde 1] c.s. wijzen nog een alternatieve mogelijkheid aan die de lekkage zou veroorzaken, namelijk kleine gaatjes in het dak van nummer 19. Zij zouden een proef hebben uitgevoerd waarbij [gedaagde 1] water op het dak bij die gaatjes heeft gegooid, waarna de bewoner zou hebben verklaard dat uren later lekkage was in zijn woning.  
         Hef Wonen stelt daartegenover dat zij op dat punt al eerder een proef met kleurstof heeft gedaan en dat die kleurstof niet is aangetroffen in de woning van nummer 19. [gedaagde 1] c.s. hebben hun verweer dan ook te weinig handen en voeten gegeven. Daar komt bij dat [gedaagde 1] c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij de opbouw hebben gerealiseerd door een deskundige aannemer en dat de opbouw bouwkundig in orde is.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Het hiervoor overwogene leidt tot het oordeel dat het voorshands aannemelijk is dat de lekkages in nummer 15 en 19 worden veroorzaakt door de bouwtechnisch gebrekkig aangebrachte opbouw op het dak van [gedaagde 1] c.s.. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld om herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren. Dit werk dient goed en deugdelijk te worden verricht door een erkende aannemer. De vordering onder a. (de voorzieningenrechter begrijpt deze vordering als primair), het verwijderen van de opbouw, is te ingrijpend. Het is namelijk onzeker of de bodemrechter uiteindelijk zal oordelen dat de opbouw verwijderd moet worden. Deze vordering wordt dus afgewezen. Het subsidiair gevorderde onder b. is wel toewijsbaar, in die zin dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld tot het (laten) herstellen van de mogelijke lekkageoorzaken, zoals genoemd in het rapport van Van der Bijl van 21 november 2024. [gedaagde 1] c.s. worden niet veroordeeld tot het (laten) uitvoeren van herstelwerkzaamheden zodat er geen sprake meer is van lekkage naar de woningen van 15 en 19. Dit zou immers een resultaatsverbintenis zijn, en [gedaagde 1] c.s. kunnen slechts  worden veroordeeld tot een inspanningsverplichting op grond waarvan [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn om alle punten die zijn genoemd in het rapport van Van der Bijl, te (laten) herstellen.  
       
     
     
       4.7. 
       De gevorderde termijn van twee maanden na betekening is hiervoor echter te kort. [gedaagde 1] c.s. moeten immers een aannemer benaderen die eerst een offerte moet uitbrengen waarna die aannemer de werkzaamheden pas kan verrichten. Met de aanstaande bouwvak is een termijn van twee maanden niet haalbaar. Vier maanden na betekening van dit vonnis acht de voorzieningenrechter een redelijke termijn. Als [gedaagde 1] c.s. hieraan niet voldoet, verbeurt zij een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.  
       
     
     
       4.8. 
       De vordering tot betaling van € 963,16 aan kosten die Hef Wonen heeft gemaakt voor het onderzoek van Van der Bijl heeft [gedaagde 1] c.s. niet afzonderlijk betwist. Deze kosten worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde 1] c.s. dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moeten betalen aan Hef Wonen.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde 1] c.s. krijgen grotendeels ongelijk en worden in de proceskosten veroordeeld. De kosten van Hef Wonen worden begroot op: 
       - kosten dagvaarding	€ 	146,43 
       - griffierecht	€	714,00 
       - nakosten	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)  
       - salaris advocaat	€ 	1.107,00 
       Totaal	€ 	2.145,43 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis, tot het (laten) herstellen van de mogelijke lekkageoorzaken aan de opbouw op het dak van de woning aan de [straatnaam] 17 in Rotterdam, zoals genoemd in het rapport van Van der Bijl van 21 november 2024,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om aan Hef Wonen een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, een bedrag van € 963,16 aan Hef Wonen te betalen, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten van € 2.145,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [gedaagde 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2025.3608/638