ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2018:2672

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2018:2672 Gerechtshof Den Haag , 17-07-2018 / 200.204.212/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2018-07-17

Zaaknummer: 200.204.212/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:2672

---

Hoger beroep. Huur woonruimte. Verzamelwoede huurster. Laatste kans contract. Ongerechtvaardigde inbreuk persoonlijke levenssfeer?

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.204.212/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 5062662\ RL EXPL 16-13951  
     
     
   
   
     arrest van 17 juli 2018 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     Stichting Staedion, 
     
       gevestigd te Den Haag, 
       appellante, 
       hierna te noemen: Staedion, 
       advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M.R. Backer te Den Haag 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 27 december 2016. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 16 januari 2017. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt. 
       Bij memorie van grieven met producties heeft Staedion vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.  
     
     
     
       Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Tussen (de rechtsvoorgangster van) Staedion en [geïntimeerde] is op 1 maart 1995 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] (hierna: de woning). [geïntimeerde] woont samen met haar partner. In de woning en de bijbehorende tuin staan veel spullen. 
       
     
     
       1.2 
       Vanaf 2013 zijn partijen geregeld met elkaar in gesprek geweest over het opruimen van de tuin. Na een huisbezoek in 2015 zijn er ook afspraken gemaakt over het opruimen van de spullen in de woning. 
       
     
     
       1.3 
       Staedion heeft bij brief van 25 juni 2015 aangekondigd dat zij de geiser in de woning wenste te vervangen door een veilige warmte-unit. [geïntimeerde] heeft zich daarmee akkoord verklaard. De werkzaamheden stonden gepland voor medio oktober 2015. Ook in dat kader heeft (veelvuldig) overleg plaatsgehad tussen Staedion en [geïntimeerde] over het opruimen van de woning, teneinde de aannemer in staat te stellen de werkzaamheden uit te voeren. Uiteindelijk heeft Staedion met instemming van [geïntimeerde] een extern schoonmaakbedrijf ingeschakeld om de woning op te ruimen en de spullen tijdelijk op te slaan. Staedion heeft de daarmee gemoeide kosten van € 4.765,- (exclusief BTW) voorgeschoten. Daarna zijn  de werkzaamheden in de woning uitgevoerd door een monteur. 
       
     
     
       1.4 
       
         De gesprekken tussen partijen hebben uiteindelijk geleid tot een ‘laatste-kans-contract’, dat door [geïntimeerde] en haar partner op 10 december 2015 is getekend en dat had te gelden als nieuwe huurovereenkomst. In deze overeenkomst is een stappenplan opgenomen, dat ertoe moest leiden dat de woning uiterlijk op 1 maart 2016 geheel opgeruimd en schoongemaakt zou zijn en de tuin op 1 april 2016 een verzorgde indruk zou maken. 
         De voorwaarden van het stappenplan zijn als volgt omschreven: 
       
       
       
         
           “a. Uiterlijk op 15 december 2015 zijn de gang op de begane grond en de overloop op de eerste etage opgeruimd en schoongemaakt. Met opgeruimd wordt bedoeld dat een vrije  doorgang (zonder belemmeringen) mogelijk is vanaf de entree van de woning naar de trap en over de trap naar de kamers op de eerste etage. In de gang mag één kapstok staan en één kast van maximaal één meter breed. In de gang mag de kattenbak en de voederbakjes staan. Er mogen verder geen (dozen met) spullen staan. Ook de overloop moet geheel vrij 
         
         
           van spullen zijn.  
         
       
       
       
         
           Met schoongemaakt wordt telkens bedoeld (tenzij anders aangegeven): vrij van stof en vuil. 
         
       
       
       
         b. Uiterlijk op 30 december 2015 is de woonkamer opgeruimd en schoongemaakt. Met opgeruimd wordt bedoeld dat alle delen van de woonkamer bereikt kunnen worden. Er mogen of één bankstel en twee fauteuils of twee bankstellen staan. Daarnaast mag er één salontafel staan en één eettafel met maximaal zes stoelen. Er mogen verder kasten staan, als deze maar voldoen aan onderstaande voorwaarden. 
       
       
       
         
           De kasten mogen niet (ook niet gedeeltelijk) voor deuren/ramen staan. Zij mogen alleen tegen muren staan. De ramen moeten zichtbaar zijn (dus er mag helemaal niets voor staan). Er mogen verder geen (dozen met) losse spullen (opgestapeld) staan. Alles wat niet in kasten/in de bergingen past moet uit de woning worden verwijderd. 
         
       
       
       
         c. Uiterlijk op 15 januari 2016 zijn de badkamer en de toiletruimte opgeruimd en 
       
       
         schoongemaakt. Er moet normaal gebruik gemaakt kunnen worden van de wastafel, de douche en het toilet. Deze moeten dus goed bereikbaar zijn. In de badkamer mag maximaal één smalle kast (van maximaal 50 centimeter breed) staan voor het opbergen van toiletartikelen. Er mag ook een klein kastje onder de wastafel staan. In de toiletruimte staan alleen een toiletborstel (met houder) en een wc rol houder (en desgewenst een zeeppompje en een handdoek voor bij het fonteintje). En maximaal 2 schoonmaakmiddelen. 
       
       
       
         
           De kast in de badkamer mag niet (ook niet gedeeltelijk) voor de deur staan. Deze mag slechts tegen een muur staan. 
         
       
       
       
         d. Uiterlijk op 1 februari 2016 is de keuken opgeruimd en schoongemaakt. Alle delen van de keuken moeten bereikt kunnen worden. Er mag desgewenst in plaats van in de woonkamer één eettafel met maximaal zes stoelen staan. Er mag ook één koelkast en één servieskast van niet meer dan 1.50 meter breed staan. In de keuken mag keukengerei aanwezig zijn, maar wel zoveel mogelijk opgeborgen in kasten/laden. Het aanrechtblad moet zodanig vrij zijn van spullen dat het blad gebruikt kan worden (om voorbereidingen te treffen) voor het klaarmaken van een maaltijd. Het aanrechtblad mag niet vol vuile vaat en/of afval staan. De wasbak en het kooktoestel moeten geheel vrij zijn van spullen. De keuken moet niet alleen vrij van stof en vuil zijn, maar ook vrij van etensresten en van vet. 
       
       
         De kast mag niet (ook niet gedeeltelijk) voor deuren/ramen staan. Deze mag alleen tegen muren staan. De ramen moeten zichtbaar zijn (dus er mag helemaal niets voor staan). Er mogen verder geen (dozen met) losse spullen (opgestapeld) staan. Alles wat niet in kasten/in de bergingen past moet uit de woning worden verwijderd. 
       
       
       
         e. Uiterlijk op 15 februari 2016 is de slaapkamer aan de achterzijde van het huis 
       
       
         opgeruimd en schoongemaakt. Alle delen van de slaapkamer moeten bereikt kunnen worden. Er mag één tweepersoonsbed met twee nachtkastjes staan en één kledingkast van maximaal 2.20 meter breed. 
       
       
       
         
           De kast mag niet (ook niet gedeeltelijk) voor deuren/ramen staan. Deze mag alleen tegen muren staan. De ramen moeten zichtbaar zijn (dus er mag helemaal niets voor staan). Er mogen verder geen (dozen met) losse spullen (opgestapeld) staan. Alles wat niet in kasten/in de bergingen past moet uit de woning worden verwijderd. 
         
       
       
       
         f. Uiterlijk op 1 maart 2016 is de kamer aan de voorzijde van het huis opgeruimd en schoongemaakt. Alle delen van deze kamer moeten bereikt kunnen worden. Er mogen (maximaal twee) kasten geplaatst worden of één bureau/tafel met stoel. 
       
       
       
         
           De kasten mogen niet (ook niet gedeeltelijk) voor deuren/ramen staan. Deze mogen alleen tegen muren staan. De ramen moeten zichtbaar zijn (dus er mag helemaal niets voor staan). Er mogen verder geen (dozen met) losse spullen (opgestapeld) staan. Alles wat niet in kasten/in de bergingen past moet uit de woning worden verwijderd. 
         
       
       
       
         g. Uiterlijk op 1 april 2016 zal de tuin in verzorgde staat zijn gebracht. Het onkruid zal verwijderd zijn en de bomen en struiken zullen gesnoeid zijn. In de tuin staan geen andere spullen dan de gemeentelijke vuilcontainer(s), één tuinset (maximaal zes stoelen en één tafel) en twee fietsen.” 
       
       
     
     
       1.5 
       Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van Staedion van toepassing verklaard. In artikel 6.4 van deze voorwaarden is het volgende bepaald: 
       
       
         
           “Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Zo is huurder (…) verplicht de privétuin netjes te onderhouden. Huurder is verplicht om de privétuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven en het niet te bezigen voor de opslag of het stallen van zaken, van welke aard dan ook. (…)” 
         
       
       
       
         Artikel 6.5 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: 
       
       
       
         
           “Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd daadwerkelijk en zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden bewonen. Hij zal het gehuurde (...) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)” 
         
       
       
       2. Staedion heeft in eerste aanleg gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, veroordeling van [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting  
       aan Staedion te betalen een bedrag van € 4.765,- te vermeerderen met btw en rente en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Aan deze vorderingen heeft Staedion (samengevat) ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich niet houdt aan de (wettelijke) verplichting de woning schoon en opgeruimd te houden en de tuin zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt overeenkomstig artikel 7:217 jo 7:240 BW. Tevens handelt [geïntimeerde] in strijd met de artikelen 6.4 en 6.5 van de toepasselijke voorwaarden.  
       
       3. Bij tussenvonnis van 4 oktober 2016 heeft de kantonrechter met betrekking tot de woning overwogen dat geen sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de tuin is overwogen dat deze gedeeltelijk wordt gebruikt om spullen op te slaan. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] en de lange duur van de huurovereenkomst heeft de kantonrechter aanleiding gezien om [geïntimeerde] gelegenheid te geven de tuin op orde te brengen. De zaak is daarom drie maanden aangehouden.  
       
       4. Bij vonnis van 24 oktober 2016 heeft de kantonrechter tussentijds appel toegestaan.  
       
       5. In hoger beroep heeft Staedion gevorderd het bestreden tussenvonnis te vernietigen en de zaak terug te verwijzen naar de kantonrechter ter verdere afdoening met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep. 
       
       6. 	De  grieven 1 tot en met 3  zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat het aanwezig hebben van een grote hoeveelheid spullen in de woning geen toerekenbare tekortkoming oplevert omdat geen sprake is van gebruik anders dan de woonbestemming en dat evenmin geoordeeld kan worden dat [geïntimeerde] de woning niet als een goed huurder gebruikt. 
       Staedion heeft gesteld dat voor ontbinding geen toerekenbaarheid vereist is. Volgens Staedion is bij eindcontrole op 1 april 2016 gebleken dat alleen een looppad is gemaakt in de woonkamer, dat de woning nog overvol was en de tuin nog altijd een onverzorgde indruk maakte. [geïntimeerde] is daarom tekort geschoten in de nakoming van de voorwaarden uit het laatste-kans-contract zodat niet meer wordt toegekomen aan de vraag of in strijd met de woonbestemming wordt gehandeld, of de huurder de woning niet als een goed huurder gebruikt en of de wijze van bewoning dusdanige overlast, hinder, schade, vervuiling of verwaarlozing oplevert, dat sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Overigens is volgens Staedion wel degelijk sprake van gebruik in strijd met de woonbestemming omdat de woning zodanig vol staat met spullen (tot aan het plafond) dat bepaalde ruimten niet eens betreden kunnen worden. Zo heeft Staedion onder meer op 16 november 2015 geconstateerd dat de badkamer helemaal vol stond met spullen. De woning wordt feitelijk als opslagruimte gebruikt en niet als woonruimte. [geïntimeerde] gebruikt de woning niet als een goed huurder en ook in strijd met artikel 7:217 BW jo. 7:240 BW in verbinding met het Besluit kleine herstellingen. Ook het opgeruimd houden valt volgens Staedion onder de kleine herstellingen, althans onder de noemer van goed huurderschap. Staedion heeft voorts op 16 november 2015 geconstateerd dat de woning vervuild is. Er waren stof en vuil aanwezig en er kon niet door de (vuile) ramen naar buiten gekeken worden. Bovendien kan Staedion de woning niet periodiek controleren (ingevolge een servicecontract dient zij onderhoud te kunnen plegen aan afvoeren van wastafels, douche etc., bijvullen en ontluchten van de centrale verwarming en onderhouden van de gaskraan). Indien werkzaamheden moeten worden uitgevoerd kan de aannemer zijn werk niet goed doen, zoals is gebleken in 2015. Verder is [geïntimeerde] zelf niet in staat om te voldoen aan haar verplichting ingevolge artikel 7:222 BW om de woning te controleren en eventuele gebreken bij Staedion te melden. Staedion heeft er belang bij te voorkomen dat zij het probleem dat de huurder heeft gecreëerd moet oplossen door op eigen kosten zelf de woning leeg te halen. Daarnaast heeft zij belang bij een brandveilige, niet-vervuilde woning met vluchtroutes en bij instandhouding van haar eigendom. Ook voert Staedion aan dat zij een financieel risico loopt bij huurders die veel spullen verzamelen, omdat die huurders bij vertrek vaak een overvolle woning achterlaten en Staedion kosten moet maken ten behoeve van het leeghalen en schoonmaken van de woning. 
       
       7. [geïntimeerde] heeft onder meer als verweer aangevoerd dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat met het laatste-kans-contract een onaanvaardbare inbreuk wordt gemaakt op haar privéleven, in het bijzonder door de daarin onder a t/m f genoemde voorwaarden zodat deze voorwaarden dienen te worden vernietigd, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en daarom buiten beschouwing moeten worden gelaten. Met deze voorwaarden heeft Staedion eisen gesteld aan het bewonen van de woning die de wet niet kent. Dat [geïntimeerde] weigert mee te werken aan periodieke controles levert evenmin een tekortkoming op. Ook met deze voorwaarde wordt een ongerechtvaardigde inbreuk gemaakt op het privéleven. Indien en voor zover wel sprake is van tekortkomingen in de nakoming, dan rechtvaardigen deze gezien de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet, aldus [geïntimeerde] .  
       
       8. Bij de beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij in beginsel de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Dat betekent dat in beginsel ook de niet-nakoming van afspraken uit een laatste-kans-contract, zonder al teveel terughoudendheid tot ontbinding van de onderliggende huurovereenkomst moet leiden. Dit lijdt slechts uitzondering indien er een beroep gedaan kan worden op de zogenaamde tenzij-clausule. Omdat het gaat om laatste- kans-contracten zal niet snel geoordeeld kunnen worden dat de tekortkoming die volgt uit de overtreding van de afspraken, wegens haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
       
       9. Voor de vraag of sprake is van een tekortkoming dient eerst beoordeeld te worden of de onderhavige in het laatste-kans-contract gestelde voorwaarden een ongerechtvaardigde inbreuk op het privéleven van [geïntimeerde] maken. Het hof stelt voorop dat het de huurder in beginsel vrij staat om zelf te bepalen hoe hij de woning wil inrichten. De genoemde voorwaarden beperken deze vrijheid in ruime mate en vormen daarmee in beginsel een inbreuk op de persoonlijk levenssfeer. Omdat het in het kader van begeleiding en behandeling noodzakelijk kan zijn om, zoals Staedion stelt en [geïntimeerde] onvoldoende heeft weersproken, (juist) bewoners die lijden aan verzamelwoede zeer specifieke aanwijzingen voor inrichting van de woning te geven, acht het hof deze inbreuk in dit specifieke geval gerechtvaardigd en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat, zoals Staedion heeft aangevoerd en [geïntimeerde] niet heeft bestreden, de uitvoering van herstelwerkzaamheden in de woning in het najaar van 2015 zeer moeizaam is verlopen en Staedion uiteindelijk een extern schoonmaakbedrijf heeft moeten inschakelen om de werkzaamheden mogelijk te maken en de kosten daarvan heeft moeten voorschieten.  
       
       10. Vast staat dat [geïntimeerde] niet (volledig) heeft voldaan aan de voorwaarden a tot en met f. De vraag is vervolgens of deze tekortkoming van zodanige betekenis is dat zij de ontbinding rechtvaardigt. Het hof benadrukt dat het verzamelen van de spullen zich geheel binnen de privésfeer afspeelt en dat gesteld noch gebleken is dat dit tot overlast voor anderen leidt of heeft geleid, afgezien van het feit dat Staedion daarvan hinder heeft ondervonden in het najaar 2015 toen zij onderhoudswerkzaamheden wilde verrichten. Op dit moment doet deze situatie zich echter niet meer voor. Het hof acht voorts relevant dat er hulpverlening (Parnassia, GGD) aanwezig is die toeziet op de wijze waarop [geïntimeerde] de woning gebruikt, zodat dit reeds voldoende waarborg biedt voor de belangen van Staedion. Onder deze omstandigheden voert het naar het oordeel van het hof te ver dat niet naleving van de voorwaarden a tot en met f tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. Dit klemt temeer nu het laatste-kans-contract eisen aan de bewoning stelt (bijvoorbeeld opruimen en het opgeruimd houden van de woning) die de wet niet (expliciet) kent. Artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen zien immers op gebreken binnenshuis waarvan het herstel voor rekening van de huurder komt. Zo worden het schoonhouden van de woning en het wassen van de ramen en kozijnen als kleine herstellingen aangemerkt. Het opruimen en opgeruimd houden van de woning valt hier niet onder te brengen.  
       Het voorgaande laat overigens onverlet dat [geïntimeerde] zich aan de afspraken uit het laatste-kans-contract zal moeten houden en dat Staedion wel steeds nakoming van de specifieke afspraken en/of medewerking aan bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden (eventueel op straffe van een dwangsom) van [geïntimeerde] zal kunnen vorderen en dat in de toekomst mogelijk wel sprake kan zijn van een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst indien [geïntimeerde] wederom onvoldoende medewerking verleent aan de verrichting van (noodzakelijke) onderhoudswerkzaamheden door Staedion. Op dit moment acht het hof de tekortkoming in de nakoming van het laatste-kans-contract, gelet op voornoemde omstandigheden in onderling verband bezien, echter onvoldoende om de ontbinding te rechtvaardigen.  
       
       11. Staedion heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat in strijd met de woonbestemming wordt gehandeld, dat de huurder het gehuurde niet als een goed huurder gebruikt en dat de wijze van bewoning dusdanige overlast, hinder, schade, vervuiling of verwaarlozing oplevert, dat sprake is van tekortkomingen in de nakomingen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het hof volgt dat betoog niet. Van gebruik van de woning dat niet in overeenstemming is met de woonbestemming is geen sprake. [geïntimeerde] gebruikt de woning om deze (samen met haar partner) te bewonen. De omstandigheid dat zich ook heel veel spullen in de woning bevinden, maakt nog niet dat de bestemming is gewijzigd in een opslagruimte. Van bedrijfsmatige opslag of opslag van zaken die niet in een woning thuishoren is niet gebleken. Ook van handelen in strijd met goed huurderschap is naar het oordeel van het hof geen sprake. Ook in dit verband geldt dat gesteld noch gebleken is dat het verzamelen van de grote hoeveelheid spullen tot overlast voor anderen of tot schade leidt of heeft geleid. Zoals hiervoor reeds opgemerkt is het hof van oordeel dat het opruimen van de woning niet als een verplichting in de zin van artikel 7:217 BW of het Besluit kleine herstellingen kan worden aangemerkt; evenmin kan het zonder meer onder de noemer van goed huurderschap worden gebracht. Dat er veel stof ligt in de woning en dat de ramen vuil zijn, is onvoldoende om aan te nemen dat de woning (ernstig) vervuild of verwaarloosd is. Vast staat immers dat er geen vuilnis of afval wordt verzameld. Ook is niet gesteld of gebleken dat er gezondheidsrisico’s zouden zijn. Staedion heeft nog gewezen op het brandgevaar en het geblokkeerd zijn van vluchtwegen. Uit de verklaring van [… ] , ter zitting als informant afgelegd, volgt echter dat vluchtwegen aanwezig zijn en ook [… ] (Senior Inspecteur Handhaving, afdeling Haagse Pandbrigade) heeft bij een inspectie in februari 2017 geconstateerd dat enkel de vluchtroute vanuit de slaapkamer naar de tuin vrij smal was maar dat er verder (nog) geen reden was tot handhaving. Verder heeft Staedion niet concreet gemaakt dat [geïntimeerde] niet in staat zou zijn gebreken te melden (nog los van de vraag of een dergelijke verplichting uit artikel 7:222 BW volgt, zoals Staedion stelt). Evenmin heeft zij voldoende concreet gemaakt dat zij is geschaad in haar belang bij instandhouding van de eigendom van de woning. Nu [geïntimeerde] verder niet is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, is er ook overigens geen grond voor ontbinding. De grieven 1 tot en met 3 kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. 
       
       12. Staedion heeft in  grief 4  betoogd dat zij zich niet kan vinden in een termijn van drie maanden die de kantonrechter [geïntimeerde] heeft gegeven om de tuin op orde te brengen. [geïntimeerde] wordt immers al sinds 2013 door Staedion aangesproken op en aangeschreven over het op orde brengen van de tuin. Desondanks heeft zij keer op keer nagelaten de tuin zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt. Het gaat in dit verband niet aan om [geïntimeerde] na al die tijd alsnog een termijn van drie maanden te gunnen. Het betreft hier bovendien een doorlopende verplichting waarvoor geldt dat een tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden en nakoming niet meer mogelijk is. Ontbinding van de huurovereenkomst op grond hiervan is nog altijd mogelijk. Voorts valt ook niet in te zien welke persoonlijke omstandigheden het geven van een extra termijn rechtvaardigen, aldus Staedion.  
       
       13. De rechter kan ingevolge artikel 7:280 BW gebruik maken van de bevoegdheid de huurder een termijn toe te staan van ten hoogste een maand om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Voor zover wordt geklaagd dat in strijd met deze bepaling een termijn van drie maanden is gegeven, heeft Staedion geen belang bij haar grief nu deze termijn reeds is verstreken. Voor het overige geldt dat in artikel 7:280 BW geen nadere voorwaarden zijn gesteld waaronder de rechter van deze bevoegdheid gebruik kan maken. De rechter heeft derhalve een grote vrijheid om al dan niet een terme de grâce toe te passen. Het hof is van oordeel dat, nu niet in geschil is dat de tuin inmiddels in verzorgde staat is gebracht (zie memorie van grieven onder 41), de kantonrechter op goede gronden de extra termijn heeft toegestaan. Grief 4 faalt derhalve.  
       
       14. Het bewijsaanbod van Staedion dient als niet terzake dienende te worden gepasseerd nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven.  
       
       15. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De zaak zal worden terug verwezen naar de rechtbank ter verdere behandeling en beslissing. Staedion zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen tussenvonnis van de rechtbank Den Haag van 4 oktober 2016; 
     
     - verwijst de zaak terug naar de rechtbank Den Haag ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van dit arrest; 
     
     - veroordeelt Staedion in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 314 aan verschotten en € 2.148 aan salaris advocaat; 
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en J.I. de Vreese-Rood en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juli 2018 in aanwezigheid van de griffier.