ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:986

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:986 Rechtbank Rotterdam , 16-02-2023 / 9756775 CV EXPL 22-1165

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-02-16

Zaaknummer: 9756775 CV EXPL 22-1165

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:986

---

Buren (tandartspraktijk) spreken VvE (woontoren) aan wegens aanhoudende lekkages. Geen aansprakelijkheid voor gebrekkige opstal (6:174 BW), want VvE is niet de eigenaar. Wel onrechtmatig handelen (6:162 BW) door lekkages niet te verhelpen

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Dordrecht
 
 
 
 
 
zaaknummer: 9756775 CV EXPL 22-1165
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 16 februari 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
de burgerlijke maatschap
 
 
 
Tandartspraktijk [naam tandartsenpraktijk01]
 
,
 
 
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
 
 
eiseres,
 
 
gemachtigde: mr. P.I. Meijers,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
Vereniging van Eigenaars [naam VvE01] te [plaats01] ,
 
 
 
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
 
 
gedaagde,
 
 
gemachtigde: mr. H. van der Wilt.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘de Tandartspraktijk’ en ‘VvE [naam VvE01] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 8 maart 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord, tevens houdende exceptie tot niet-ontvankelijkheid, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord in het incident;
 
 
 
 
de brief van 11 augustus 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
 
 
 
 
het e-mailbericht van mr. Hoofs (de Tandartspraktijk) van 3 oktober 2022 met producties 47 a tot en met g;
 
 
 
 
het e-mailbericht van mr. Hoofs van 8 december 2022 met bijlagen (twee emailberichten met foto’s).
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 9 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
 
 
- van de kant van de Tandartspraktijk:
 
 
mw. [naam01] (maat) en dhr. [naam02] (maat), bijgestaan door mr. J.M.E.F. Hoofs;
 
 
- van de kant van VvE [naam VvE01] :
 
 
dhr. [naam03] (bestuurder), dhr. [naam04] (voormalig voorzitter) en dhr. [naam05] (Winter Beheer), bijgestaan door mr. H. van der Wilt.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De zaak
 
 
 
 
2.1.
 
 
Deze zaak gaat over lekkages van het platte dak van de Tandartspraktijk. De Tandartspraktijk is gevestigd in een pand aan de [adres01] in Zwijndrecht. Dit pand bestaat uit een woontoren met appartementen en daaronder en deels ernaast op de begane grond de bedrijfsruimte waarin de Tandartspraktijk is gevestigd. De afzonderlijke eigenaren van de woonappartementen zijn lid van VvE [naam VvE01] . De Tandartspraktijk en VvE [naam VvE01] zijn ieder lid van de hoofd-VvE (Vereniging van Eigenaars [adres01] te Zwijndrecht).
 
 
 
 
Het dak van de Tandartspraktijk bestaat uit twee delen: een groot dakdeel aan de zij- en achtergevel (dakvlak A) en een kleiner halfrond dakdeel boven de ingang (dakvlak B). Zowel op dakvlak A als op dakvlak B rusten balkons van leden van VvE [naam VvE01] .
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In september 2019 waren er lekkages van het dak van de Tandartspraktijk. Zij heeft in november 2019 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan de bitumen op beide dakvlakken. In april 2020 is water onder het nieuwe bitumen op dakvlak B geconstateerd en in oktober 2020 is opnieuw een lekkage geweest onder dakvlak B. ZNEB Expertise en Taxatie BV (hierna: ZNEB) heeft in opdracht van de Tandartspraktijk onderzoek gedaan naar de lekkages. In haar rapport van 27 mei 2021 schrijft ZNEB dat de loodvervangers aan de onderzijde van de gevel boven dakvlakken A en B in slechte staat verkeren en niet goed aansluiten op de dakvlakken en dat meerdere aansluitingen van de platte daken van de Tandartspraktijk niet lekbestendig zijn. ZNEB noemt ook de belasting van de balkons op de dakbedekking als potentiële lekkageoorzaak
 
. VvE [naam VvE01] heeft een contra-expertise laten uitvoeren door Top Expertise BV. In haar rapport van 15 september 2021 schrijft Top Expertise dat de oorzaak van de laatste lekkage is gelegen in een ondeugdelijke aansluiting aan de onderzijde van het kozijn met het bouwkundig kader en/of een ondeugdelijke aansluiting van de zijkant van het kozijn met de gevels
 
.
 
 
 
 
 
 
De eis van de Tandartspraktijk
 
 
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
De Tandartspraktijk houdt VvE [naam VvE01] aansprakelijk voor de lekkages aan haar dak en eist in deze procedure (samengevat) om VvE45 te veroordelen om:
 
 
 
 
binnen vier weken opdracht te verstrekken aan een erkende aannemer om de benodigde herstelwerkzaamheden uit te voeren conform het rapport van ZNEB;
 
 
 
 
in het geval dat zij niet tijdig opdracht geeft voor herstelwerkzaamheden, aan de Tandartspraktijk een machtiging ex artikel 3:299 BW te verstrekken om de herstelwerkzaamheden zelf uit te laten voeren en om de kosten hiervan aan de Tandartspraktijk te vergoeden tot een maximum van € 17.024,- inclusief btw;
 
 
 
 
de herstelkosten van de dakbedekking en de kosten van vervanging van de plafondplaten aan de binnenzijde te betalen, tot een maximum van € 2.000,- inclusief btw;
 
 
 
 
€ 4.287,64 inclusief btw aan deskundigenkosten te betalen;
 
 
 
 
€ 150,- inclusief btw aan herstelkosten voor de dakinsnijding te betalen;
 
 
 
 
de proceskosten te betalen.
 
 
 
 
 
 
 
Het verweer van VvE [naam VvE01]
 
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
VvE [naam VvE01] is het niet eens met de eis van de Tandartspraktijk om de volgende redenen:
 
 
 
 
de feitelijke en juridische grondslag van de eis is onduidelijk, zodat de Tandartspraktijk niet-ontvankelijk is in haar eis (strijd met artikel 111 lid 2 Rv en artikel 21 Rv);
 
 
 
 
de loodvervangers zijn bevestigd aan de dakrand en behoren dus toe aan het privédeel van het appartementsrecht van de Tandartspraktijk;
 
 
 
 
gebrekkige loodvervangers en balkonconstructies zijn een renovatiegebrek c.q. een gebrekkige constructie en daarvoor is VvE [naam VvE01] niet aansprakelijk;
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] is geen eigenaar; dat zijn de gezamenlijke appartementseigenaars. De Tandartspraktijk had dus alle gezamenlijke eigenaars moeten aanspreken en is nietontvankelijk in haar eis tegen VvE [naam VvE01] ;
 
 
 
 
de Tandartspraktijk heeft VvE [naam VvE01] niet op de hoogte gesteld van haar onderzoeken en herstelwerkzaamheden, zodat zij haar recht heeft verwerkt om een eis in te stellen, niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht of sprake is van eigen schuld;
 
 
 
 
de Tandartspraktijk heeft geweigerd om de lekkageoorzaak te laten herstellen door VvE [naam VvE01] .
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
Samenvatting
 
 
 
 
 
 
3.1.
 
 
VvE [naam VvE01] is jegens haar leden, de gezamenlijke eigenaars van de woonappartementen, verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van de woontoren. De lekkages bij de Tandartspraktijk worden veroorzaakt door een ondeugdelijke aansluiting tussen de gevel van de woontoren en het platte dak van de Tandartspraktijk. De aansluiting hoort bij de gevel/de kozijnen van de woontoren en is dus de verantwoordelijkheid van de gemeenschappelijke eigenaars van de woonappartementen. Door de aansluiting, en in het bijzonder de loodvervangers, niet deugdelijk te laten repareren, handelt VvE [naam VvE01] onrechtmatig jegens de Tandartspraktijk. VvE [naam VvE01] wordt daarom veroordeeld tot reparatie van de aansluiting boven dakvlak B en tot vergoeding van de schade van de Tandartspraktijk.
 
 
 
 
 
Geen schending van artikel 111 lid 2 Rv
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
VvE [naam VvE01] voert aan dat de Tandartspraktijk geen (juiste) juridische grondslag noemt voor haar eis en dat de dagvaarding veelomvattend en onoverzichtelijk is, zodat de Tandartspraktijk niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Dit verweer gaat niet op. Een eiser moet in de dagvaarding de eis en de gronden van die eis vermelden
 
. De gronden van de eis zien op de feitelijke onderbouwing van de eis. De dagvaarding is inderdaad uitgebreid en bevat veel bijlagen, maar is feitelijk niet onduidelijk. Het zou daarom voor VvE [naam VvE01] duidelijk moeten zijn waartegen zij zich moet verweren en gelet op het verweer was dit voor haar ook duidelijk. Voor zover de dagvaarding geen (juiste) juridische grondslag bevat, moet de rechter de rechtsgronden aanvullen
 
. De juridische grondslag is tijdens de mondelinge behandeling besproken en voor zover nodig aangevuld.
 
 
 
 
 
 
De oorzaak van de lekkages
 
 
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Partijen zijn het er, na de onderzoeken door ZNEB en Top Expertise, over eens dat de lekkages in april en oktober 2020 zijn ontstaan doordat de loodvervangers tussen de gevel/de kozijnen van de woontoren en het platte dak van de Tandartspraktijk niet deugdelijk zijn, waardoor de aansluitingen tussen de gevels en het dak niet waterdicht zijn en regenwater naar binnen kan dringen. VvE [naam VvE01] heeft nog aangevoerd dat de loodvervangers mogelijk zijn beschadigd door de dakreparaties die de Tandartspraktijk heeft laten verrichten, maar zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat bij de reparaties aan de bitumen van het platte dak de loodvervangers los zijn geraakt van de gevelkozijnen en dat er open naden zijn ontstaan. Aan dit verweer gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
 
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] niet aansprakelijk als bezitter van een gebrekkige opstal (artikel 6:174 lid 1 BW)
 
 
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
De loodvervangers zaten oorspronkelijk vast aan de kozijnen, zoals ook ter zitting is besproken en erkend door VvE [naam VvE01] , en zijn bij de renovatie van het pand in 2017/2018 achter de gevelbekleding aangebracht. De loodvervangers horen dus bij de gevel en/of de kozijnen van de woontoren en zijn daarmee gemeenschappelijk eigendom van de eigenaars van de woonappartementen
 
. VvE [naam VvE01] voert nog aan dat de loodvervangers op de dakrand zijn geplakt en zo deel zijn gaan uitmaken van het dak van de Tandartspraktijk, maar dit gaat niet op: ook voor zover de loodvervangers zijn bevestigd aan de dakrand, behoren ze nog steeds bij de gevel en de kozijnen van de woontoren.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
Een bezitter van een opstal is in beginsel aansprakelijk voor schade door een gebrek daaraan
 
. Bezitter is diegene die de opstal houdt voor zichzelf en dat is in beginsel de eigenaar. VvE [naam VvE01] is niet aan te merken als de bezitter van de woontoren; zij is slechts de rechtspersoon waarin de gezamenlijke appartementseigenaars zijn verenigd. VvE [naam VvE01] heeft wel tot taak de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw ten behoeve van de eigenaars te beheren en te onderhouden
 
, maar dat maakt haar nog geen bezitter van de woontoren
 
. Zij kan dus niet in haar hoedanigheid als vereniging van eigenaars worden aangesproken voor een gebrek aan de woontoren in de vorm van ondeugdelijke loodvervangers.
 
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] handelt onrechtmatig jegens de Tandartspraktijk
 
 
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
VvE [naam VvE01] is jegens de eigenaars van de woonappartementen verplicht het noodzakelijke onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van de woontoren te verrichten. De vraag is of zij jegens de Tandartspraktijk aansprakelijk is als zij haar onderhoudsverplichting niet (deugdelijk) nakomt. In dit geval handelt VvE [naam VvE01] onrechtmatig jegens de Tandartspraktijk door de oorzaak van de lekkages niet te verhelpen. Dat wordt hierna uitgelegd.
 
 
 
 
 
3.7.
 
 
De Tandartspraktijk heeft VvE [naam VvE01] direct na de ontdekking van de lekkages in september 2019, april en oktober 2020 hiervan op de hoogte gesteld
 
. Naar aanleiding van de eerste lekkage in september 2019 heeft de Tandartspraktijk onderzoek naar het dak laten doen door de firma DakSupport B.V. en heeft zij de bitumen van beide dakvlakken laten herstellen. Na de melding van één van de eigenaars van de woonappartementen in april 2020 dat er water onder de nieuwe bitumenlaag van dakvlak B zat, heeft de Tandartspraktijk opnieuw onderzoek laten doen door DakSupport en dakdekkersbedrijf DW Waterdicht. DakSupport schrijft in haar rapport van 29 april 2020 onder meer dat de uitwatering van de gevel tegen de kozijnaansluiting niet naar behoren functioneert en dat aan te bevelen is overleg te gaan voeren over “
 
een meer structurele bouwkundige oplossing voor de mogelijk in gebreke zijnde geveldetails
 
”
 
. De Tandartspraktijk heeft herstelwerkzaamheden door een dakdekker laten uitvoeren en DakSupport heeft deze aanpassingen beoordeeld. In het rapport van DakSupport van 16 juli 2020
 
staat onder meer het volgende:
 
 
 
 
“
 
Er kan worden gesteld dat het dak nu vanaf de dakaansluitingen waterdicht is. […] Echter er is nog een groot onbekend risico met betrekking tot de onvoldoende in zicht zijnde gevelaansluitingen en hoe deze zich in de toekomst gedragen. Indien er zich alsnog weer lekkages gaan voordoen waarbij er geen aanwijsbare oorzaak is aan te wijzen, dient de focus te worden gelegd op de gevelaansluitingen. […]
 
"
 
 
 
 
 
Na de constatering van een nieuwe lekkage op 9 oktober 2020 heeft de Tandartspraktijk opnieuw onderzoek laten doen door DakSupport. DakSupport merkt in haar rapport van
 
9 oktober 2020
 
opnieuw op dat de oorzaak van de inwatering te maken kan hebben met de bouwkundige gevelaansluiting. De Tandartspraktijk heeft de lekkages steeds gemeld aan VvE [naam VvE01] en heeft de uitkomsten van alle onderzoeken met VvE [naam VvE01] gedeeld. Van rechtsverwerking is daarom geen sprake.
 
 
 
 
 
 
3.8.
 
 
Tussen partijen heeft vervolgens in oktober, november en december 2020 een discussie plaatsgevonden over de gebreken aan de gevel, de constructie van de balkons op het platte dak van de Tandartspraktijk en een plantenbak op het balkon op dakvlak B
 
. De gemachtigde van VvE [naam VvE01] heeft iedere aansprakelijkheid voor de lekkage van dakvlak B afgewezen en heeft zich alleen bereid verklaard het balkon op dakvlak B te laten verwijderen voor het herstel van de lekkage als de Tandartspraktijk zich garant zou stellen voor de kosten hiervan
 
. De Tandartspraktijk heeft hierop opnieuw onderzoek laten doen door ZNEB, in samenwerking met een lekdetectiebureau. Omdat VvE [naam VvE01] (niet nader onderbouwde) twijfels had bij het rapport van ZNEB, heeft zij een contra-expertise laten uitvoeren door Top Expertise.
 
 
 
 
 
3.9.
 
 
ZNEB en Top Expertise noemen in hun rapporten van 27 mei 2021
 
respectievelijk 15 september 2021
 
allebei als oorzaak van de lekkages een ondeugdelijke aansluiting tussen de gevel/de kozijnen en de dakbedekking en meer in het bijzonder ondeugdelijke loodvervangers. Desondanks gaat VvE [naam VvE01] niet over tot herstel van de loodvervangers, maar begint zij een discussie over de omvang van de herstelwerkzaamheden die moeten worden uitgevoerd. VvE [naam VvE01] wil namelijk alleen de directe oorzaak van de laatste lekkage, te weten de aansluitingen aan de zijkant en de loodvervanger aan de onderzijde van één kozijn herstellen, zoals Top Expertise voorstelt, terwijl ZNEB uitgaat van een aanpassing van de gehele aansluiting van zowel dakvlak B als dakvlak A, omdat het partieel herstellen van één locatie op dakvlak B volgens haar “
 
enkel uitstel
 
[is]
 
van het later alsnog dienen te herstellen van de overige locaties met daarbij de kans dat een lekkage bij dakvlak A op een later moment extra gevolgschade zal geven ter plaatse in het object van [naam tandartsenpraktijk01]
 
[de Tandartspraktijk]”. De Tandartspraktijk verzet zich niet tegen herstel van de eigen zaken van VvE [naam VvE01] maar voegt daar wel aan toe dat omvangrijk herstel nodig is voor een duurzaam herstel
 
.
 
 
 
 
 
3.10.
 
 
VvE [naam VvE01] heeft de Tandartspraktijk vervolgens via een e-mailbericht van 18 januari 2022 bericht dat op 20 januari een dakdekker werkzaamheden met betrekking tot de daklekkage zou gaan verrichten. De Tandartspraktijk heeft hierop per e-mailbericht van
 
19 januari 2022 onder andere gevraagd welke werkzaamheden de dakdekker zou gaan uitvoeren, maar hierover heeft VvE [naam VvE01] geen uitsluitsel gegeven voor het bezoek van de dakdekker. Op 20 januari 2022 heeft zich een dakdekker bij de Tandartspraktijk gemeld voor het uitvoeren van werkzaamheden op het dak. Op de vraag van de heer [naam02] van de Tandartspraktijk heeft deze dakdekker verklaard dat hij niet bekend was met het rapport van Top Expertise, zoals VvE [naam VvE01] niet heeft betwist tijdens de mondelinge behandeling. Ook verklaarde de dakdekker dat hij het kozijn niet (tijdelijk) zou verwijderen ten behoeve van de reparatie, zoals Top Expertise had voorgeschreven. De Tandartspraktijk heeft deze dakdekker vervolgens geen toestemming gegeven om werkzaamheden op haar dak uit te voeren. Gelet op de discussie tussen partijen over de omvang van de uit te voeren werkzaamheden en het feit dat de dakdekker blijkbaar niet bekend was met de aanbevelingen van Top Expertise en geen opdracht had herstelwerkzaamheden conform deze aanbevelingen uit te voeren, is niet verwonderlijk dat de Tandartspraktijk de door VvE [naam VvE01] ingeschakelde dakdekker op dat moment geen toestemming heeft gegeven om werkzaamheden op het dak uit te voeren. Dit kon in de gegeven omstandigheden ook niet van haar worden verwacht en er is daarom geen sprake van eigen schuld van de Tandartspraktijk dat de gebreken nog niet zijn hersteld. Tot op heden zijn er geen herstelwerkzaamheden meer uitgevoerd.
 
 
 
 
 
Conclusie
 
 
 
 
 
 
 
3.11.
 
 
Uit de hiervoor weergegeven gang van zaken kan worden afgeleid dat:
 
 
 
 
de Tandartspraktijk al vanaf september 2019 en vervolgens vanaf april 2020 te kampen heeft met diverse lekkages;
 
 
 
 
de Tandartspraktijk VvE [naam VvE01] hiervan steeds op de hoogte heeft gesteld;
 
 
 
 
de Tandartspraktijk meerdere onderzoeken heeft laten doen naar de oorzaak van de lekkages en ook herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren;
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] aanvankelijk elke aansprakelijkheid heeft afgewezen;
 
 
 
 
zowel DakSupport in april, juli en oktober 2020 als ZNEB in mei 2021 als Top Expertise in september 2021 als oorzaak van de lekkage(s) hebben genoemd de ondeugdelijke aansluiting van de kozijnen/gevel op het platte dak, in het bijzonder de gebrekkige loodvervangers;
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] geen herstelwerkzaamheden aan haar gevel/kozijnen/loodvervangers heeft laten uitvoeren, ook niet conform de aanbevelingen van de door haar zelf ingeschakelde deskundige Top Expertise.
 
 
 
 
 
 
 
3.12.
 
 
De Tandartspraktijk heeft inmiddels al bijna drie jaar lang te kampen met lekkages in haar praktijk. VvE [naam VvE01] heeft nagelaten om voortvarend te reageren op de meldingen van de Tandartspraktijk en om zelf actie te ondernemen. Zij heeft steeds iedere aansprakelijkheid afgewezen totdat ook haar eigen deskundige de ondeugdelijke aansluiting tussen de gevel en het dak, en in het bijzonder de gebrekkige loodvervangers, aanwees als oorzaak van de lekkages. Vervolgens heeft VvE [naam VvE01] weliswaar opdracht gegeven aan een dakdekker om werkzaamheden uit te voeren, maar heeft zij nagelaten deze dakdekker te instrueren de werkzaamheden uit te voeren conform het rapport van Top Expertise. VvE [naam VvE01] , die verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de woontoren, handelt met deze hele gang van zaken in strijd met wat van haar als goede buur mag worden verwacht en aldus onrechtmatig jegens de Tandartspraktijk.
 
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] moet de werkzaamheden conform het rapport ZNEB uit laten voeren op dakvlak B
 
 
 
 
 
 
 
3.13.
 
 
De lekkages vanaf april 2020 bevinden zich allemaal onder dakvlak B van de Tandartspraktijk. VvE [naam VvE01] moet daarom de gehele dakaansluiting op dit dakvlak zodanig herstellen dat deze aansluiting waterdicht wordt en de Tandartspraktijk niet opnieuw geconfronteerd wordt met nieuwe lekkages daar. Enkel een reparatie van de laatste lekkageplek volstaat dus niet en VvE [naam VvE01] wordt veroordeeld de herstelwerkzaamheden aan dakvlak B op haar kosten uit te laten voeren conform het rapport van ZNEB van 27 mei 2021, inclusief het demonteren en weer monteren van het balkon. Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden verbonden van € 500,- per dag, met een maximum van € 10.000,-.
 
 
 
 
 
3.14.
 
 
Alhoewel het volgens ZNEB een kwestie van tijd is voordat er ook lekkages onder dakvlak A zullen plaatsvinden, is er nu nog onvoldoende grond om VvE [naam VvE01] te veroordelen ook de dakaansluiting op dakvlak A te herstellen, omdat de lekkages tot op heden steeds plaatsvinden onder dakvlak B. Namens de Tandartspraktijk is tijdens de mondelinge behandeling ook verklaard dat de lekkages zich steeds voordoen bij harde zuid-/zuidwesten wind als water tegen de gevel aanwaait. Gelet op de ligging van het gebouw, zal dakvlak B daarom gevoeliger zijn voor lekkages dan dakvlak A. VvE [naam VvE01] wordt wel in overweging gegeven om ook de dakaansluiting op dakvlak A direct deugdelijk te laten herstellen om eventuele lekkageproblemen en gevolgschade (die dan mogelijk ook voor haar rekening zal komen) in de toekomst te voorkomen.
 
 
 
 
 
Geen machtiging
 
 
 
 
 
 
 
3.15.
 
 
Omdat aan de veroordeling tot herstel al een dwangsom wordt verbonden, is er geen noodzaak om de Tandartspraktijk een machtiging te verstrekken om de herstelwerkzaamheden zelf te doen uitvoeren. Dit deel van de eis wordt daarom afgewezen.
 
 
 
 
 
De balkons
 
 
 
 
 
 
 
3.16.
 
 
De Tandartspraktijk stelt zich op het standpunt dat de balkons op dakvlakken A en B een risico vormen op toekomstige lekkages gelet op de belasting van de consoles op het dak. Het is juist dat ZNEB in haar rapport opmerkt dat er “
 
bijzondere aandacht
 
” nodig zal zijn voor de twee balkons, omdat de consoles bewerkelijk zijn om structureel waterdicht te kunnen krijgen en het onderhoud van het dak niet uitgevoerd kan worden zonder de balkons tijdelijk te verwijderen. In haar schadeopstelling heeft ZNEB echter geen post opgenomen voor wijziging van de balkons, maar is zij uitgegaan van handhaving van de huidige situatie. De Tandartspraktijk eist in deze procedure herstel conform het rapport van ZNEB; aanpassingen aan de balkons zodat deze niet meer op het dak rusten, vallen daar echter niet onder. VvE [naam VvE01] is daarom vooralsnog niet gehouden de constructie van de balkons te wijzigen.
 
 
 
 
 
VvE [naam VvE01] moet de schade en de deskundigenkosten van de Tandartspraktijk vergoeden
 
 
 
 
 
 
 
3.17.
 
 
De Tandartspraktijk eist betaling van de herstelkosten van de dakbedekking (de bellen op dakvlak B) en de kosten van vervanging van de plafondplaten aan de binnenzijde, tot een bedrag van maximaal € 2.000,-. Dit bedrag aan gevolgschade, die VvE [naam VvE01] niet betwist, zal worden toegewezen, omdat VvE [naam VvE01] aansprakelijk is voor het niet nemen van maatregelen om (verdere) lekkages te voorkomen.
 
 
 
 
 
3.18.
 
 
 
De Tandartspraktijk eist ook betaling van € 4.287,64 aan deskundigenkosten
 
 
en een bedrag van € 150,- aan herstelkosten voor de dakinsnijding. Deze kosten zijn aan te merken als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder BW) en zullen als niet betwist worden toegewezen.
 
 
 
 
 
 
De proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
3.19.
 
 
VvE [naam VvE01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de Tandartspraktijk tot vandaag vast op € 137,33 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.322,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 529,- tarief). Dit is totaal € 2.843,83. Voor kosten die de Tandartspraktijk maakt na deze uitspraak moet VvE [naam VvE01] een bedrag betalen van € 132,-(1/2 punt x € 1.322,50 tarief met maximum € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
 
 
 
 
 
Uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
 
3.20.
 
 
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
4.1.
 
 
veroordeelt VvE [naam VvE01] om aan een erkende aannemer schriftelijk de opdracht te verstrekken om op kosten van VvE [naam VvE01] en binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de benodigde herstelwerkzaamheden uit te voeren conform het rapport van ZNEB, inhoudende:
 
 
 
 
het tijdelijk demonteren en na de herstelwerkzaamheden weer monteren van het balkon op dakvlak B;
 
 
 
 
het aanpassen van de gehele aansluiting van het platte dak (dakvlak B) van de Tandartspraktijk, inclusief de dakranden;
 
 
 
 
het vervangen van twee door vocht aangetaste systeemplaten onder dakvlak B, inclusief het op maat snijden daarvan;
 
 
 
 
op straffe van een dwangsom van € 500,- inclusief btw per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat VvE [naam VvE01] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
veroordeelt VvE [naam VvE01] tot het betalen van de herstelkosten van de dakbedekking (blaasvorming) op dakvlak B tot een maximum van € 2.000,- (inclusief de hierboven genoemde systeemplaten);
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
veroordeelt VvE [naam VvE01] tot betaling van € 4.287,64 inclusief btw aan deskundigenkosten;
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
veroordeelt VvE [naam VvE01] tot betaling van € 150,- inclusief btw aan herstelkosten voor de dakinsnijding;
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
veroordeelt VvE [naam VvE01] in de proceskosten, aan de kant van de Tandartspraktijk tot vandaag vastgesteld op € 2.843,83;
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
wijst al het andere af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.
 
 
424
 
 
 
 
 
 
Productie 33 bij dagvaarding, pagina 14
 
 
 
 
Productie 41 bij dagvaarding, pagina 13
 
 
 
 
Artikel 111 lid 2, aanhef en onder d Rv
 
 
 
 
Artikel 25 Rv
 
 
 
 
Artikel 17 van de akte van ondersplitsing, bijlage 4 bij dagvaarding
 
 
 
 
Artikel 6:174 BW
 
 
 
 
Artikel 16 van de akte van ondersplitsing, bijlage 4 bij dagvaarding
 
 
 
 
Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 17 mei 2022, ECLI:NL:GHAC:2022:1460
 
 
 
 
E-mails van 28 september 2019 (bijlage 1 bij antwoord) en 24 april 2020 (bijlage 20 bij dagvaarding) en de brief van 20 oktober 2020 (bijlage 29 bij dagvaarding)
 
 
 
 
Rapport van DakSupport van 29 april 2020 (Bijlage bij bijlage 7 bij antwoord)
 
 
 
 
Bijlage 5 bij de brief van 20 oktober 2020 (bijlage 29 bij dagvaarding)
 
 
 
 
Bijlage 26 bij dagvaarding
 
 
 
 
De brief van de gemachtigde van VvE [naam VvE01] van 12 oktober 2020 (bijlage 28 bij dagvaarding), de reactie daarop van de gemachtigde van de Tandartspraktijk van 20 oktober 2020 (bijlagen 29 bij dagvaarding)
 
 
 
 
E-mailbericht van de gemachtigde van VvE [naam VvE01] van 30 oktober 2020 (bijlage 30 bij dagvaarding)
 
 
 
 
Bijlage 33 bij dagvaarding
 
 
 
 
Bijlage 41 bij dagvaarding
 
 
 
 
E-mailbericht van 30 november 2021 (bijlage [naam VvE01] bij dagvaarding)