ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:2654

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:2654 Rechtbank Rotterdam , 19-03-2021 / 9071881 CV EXP 21-9001

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-03-19

Zaaknummer: 9071881 CV EXP 21-9001

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:2654

---

Bewoning op grond van overeenkomst ihkv Leegstandwet. Vergunning verlopen. Daarna gesloten gebruiksovereenkomst opgezegd. Ontruiming toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 9071881 CV EXP 21-9001 
     
     
     
       uitspraak: 19 maart 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de stichting 
       
       
         Stichting Havensteder, 
       
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , 
       
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       gemachtigde: mr. C.G. Matze. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           de dagvaarding van 31 januari 2020, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties; 
         
         
           de conclusie van repliek, tevens vermeerdering van eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie;de conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie, met een productie; 
         
         
           de conclusie van dupliek in reconventie, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 30 november 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de op 17 januari 2021 toegezonden aanvullende producties 5 tot en met 7 aan de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           de op 2 februari 2021 toegezonden aanvullende productie nummer X aan de zijde van Havensteder; 
         
         
           het op 3 maart 2021 door de rechtbank gewezen verwijzingsvonnis. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De mondelinge behandeling is gehouden op 9 februari 2021. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.  
       
     
     
       1.3 
       Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers: 8345886 CV EXPL 20-6307, 8345909 CV EXPL 20-6312, 8345918 CV EXPL 20-6316, 8345924 CV EXPL 20-6319, 8345953 CV EXPL 20-6325, 8345959 CV EXPL 20-6327, 8345898 CV EXPL 20-6309, 8345904 CV EXPL 20-6311, 8345917 CV EXPL 20-6315, 8345938 CV EXPL 20-6321, 8345946 CV EXPL 20-6322, 8345957 CV EXPL 20-6326, 8345977 CV EXPL 20-6332. 
       
     
     
       1.4 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.  
       
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       Havensteder heeft als verhuurster op 30 december 2015 met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandwet gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 410,-. De woning is onderdeel van de wijk “De Hoven II”.  
       
     
     
       2.2 
       De Hoven II bestaat uit twaalf vergelijkbare portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.  
       
     
     
       2.3 
       In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         
           Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 en 16 Leegstandwet 
         
         
           (…) 
         
         
           In aanmerking nemende: 
         
           dat voor de hierna te noemen woning doorBurgemeester en Wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder een vergunning is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet (kenmerk [kenmerk 1] d.d. 20 september 2011); 
           dat de vergunning van Burgemeester en Wethouders is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013; 
           dat de vergunning van Burgemeester en Wethouders per brief is verlengd tot 20 
         
           september 2015 en behoudens verlenging eindigt op 19 september 2015      (kenmerk [kenmerk 2] d.d. 24 juni 2014); 
         
           dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € <481,63 tot 634,19 per maand (prijspeil 1 juli 2011), zie vergunning> mag bedragen; 
           dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikel 204, 206, 207, 208, 232, 242, 247, 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2, 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn; 
           dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd); 
           dat indien niet tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder deze tijdelijke huurovereenkomst zal beëindigen en een voorstel kan doen om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan onder de dan geldende algemene huurvoorwaarden van Havensteder; 
           dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zevende en achtste lid en artikel 16 van de Leegstandwet; 
         
           (…) 
         
         
           De huurovereenkomst wordt met ingang van  
           30 december 2015 
            aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.  
         
         
           (….) 
         
         
           De huurovereenkomst eindigt in elk geval van rechtswege- dus zonder dat opzegging nodig is- als de vergunning van Burgemeester en Wethouders haar geldigheid verliest.  
         
         
           (…) ”. 
       
       
       
     
     
       2.4 
       De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof een vergunning op grond van de Leegstandwet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende: 
       
       
         “ (…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof. (…) 
       
       
       
         
           	De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data: 
         
         
           	- Sperwerhof: datum van deze brief; 
         
         
           - Valkenhof: per 1 april 2012; 
         
         
           	- Arendshof: per 1 september 2012.  
         
         
           De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.  
         
         
           (…)”. 
         
       
       
     
     
       2.5 
       De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende: 
       
       
         “ Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof opnieuw met één jaar tot 20 september 2018.  
         
           (…) 
         
         
           Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…) ”. 
       
       
     
     
       2.6 
       In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van De Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht: 
       
       
         “ De afgelopen jaren lag de ontwikkeling voor de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of met een tijdelijk huurcontract.  
       
       
       
         
           Sloop én renovatie 
         
         
           In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de Sperwerhof, de Valkenhof en de Arendshof. Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen slopen en twee woongebouwen renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.  
         
         
           (…) 
         
         
           Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011? 
         
           In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.  
           U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.  
           U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.  
           Daarom kunt u als tijdelijke huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.  
           U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.  
         
           (…) ”. 
       
       
     
     
       2.7 
       Op 29 maart 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] de volgende brief gezonden: 
       
       
         
           “(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018 
         
         
           U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018. 
         
       
       
       
         
           Maar u hoeft niet gelijk weg 
         
         
           Bijna 2/3 van de woningen in De Hoven heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Als al die tijdelijke huurders tegelijk in september hun huis uit moeten, wordt het aantal mensen dat een andere (sociale) huurwoning zoekt in september erg groot. Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden. 
         
       
       
       
         
           Mogelijkheid bruikleenovereenkomst 
         
         
           Vanzelfsprekend staat het u vrij om zelf andere (vaste of tijdelijke) woonruimte te zoeken. Maar omdat het nog enige tijd duurt voordat we de woningen gaan slopen, bieden wij u de mogelijkheid om langer in uw woning te blijven. U hebt dan echter geen tijdelijke huurovereenkomst meer, maar wij bieden u een bruikleenovereenkomst. In de volksmond ook bekend als ‘anti-kraak’. U huurt niet, maar u krijgt de woning ‘om niet’ in gebruik. 
         
         
           (…) 
         
         
           Wat houdt een bruikleenovereenkomst in? 
         
         
           • U betaalt geen huur, maar uitsluitend servicekosten. 
         
         
           • De overeenkomst kan elk moment opgezegd worden door elk van beide partijen met een 
         
         
           opzegtermijn van minimaal 4 weken. 
         
         
           • Het onderhoud wordt tot een minimum beperkt: de woning blijft wind- en waterdicht, veilig en voorzien van verwarming en warm water. 
         
         
           • Om misstanden te voorkomen mogen wij woningcontroles houden. Deze worden wel vooraf 
         
         
           aangekondigd. 
         
       
       
       
         
           Eén ding verandert niet. Zowel bij een tijdelijke huurovereenkomst als bij een bruikleenovereenkomst heeft u geen huurbescherming. Dus in beide gevallen heeft u bij sloop géén recht op een verhuiskostenvergoeding en krijgt u geen urgentieverklaring. Dit zal duidelijk staan in de door u te tekenen bruikleenovereenkomst.(….).” 
         
       
       
     
     
       2.8 
       
        [gedaagde] heeft de door Havensteder opgestelde en op 23 juli 2018 namens Havensteder ondertekende gebruiksovereenkomst getekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         	“ (…) Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet 
         
           Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…) ”. 
       
       
     
     
       2.9 
       Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats ging behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld . 
       
     
     
       2.10 
       Havensteder heeft samen met de gemeente op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met [bedrijf] (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 moeten worden geleverd.  
       
     
     
       2.11 
       Bij brief van 25 maart 2019 is [gedaagde] door Havensteder, voor zover van belang, als volgt bericht: 
       
       
         	“ (…)  Tot wanneer? 
         
           U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.  
         
       
       
       
         
           September en oktober 2019 
         
         
           Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…) ”. 
       
       
     
     
       2.12 
       Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 5 november 2019 opgezegd. 
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil in conventie en in reconventie 
     
       3.1.1 
       Havensteder heeft na vermeerdering van eis – kort gezegd – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:  
       
       
         
           Primair 
         
         
          [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen; 
       
       
       
         
           Subsidiair , voor zover de kantonrechter tot het oordeel komt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat: 
         a) De huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden; 
       
       
       
         b) [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen; 
       
       
       
         c) [gedaagde] te veroordelen aan Havensteder te betalen het bedrag van € 8.274,- met wettelijke rente; 
       
       
       
         d) [gedaagde] te veroordelen om aan Havensteder te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 februari 2020 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, de som van € 413,70 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van deze som, met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         
           Zowel primair als subsidiair: 
         
         
          [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure. 
       
       
     
     
       3.1.2 
       In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd: 
       
       a. te bepalen dat de huurovereenkomst d.d. 30 december 2015 niet rechtsgeldig 
       is opgezegd en derhalve nog steeds voortduurt; 
       
       Subsidiair, te bepalen dat [gedaagde] in de woning mag blijven wonen tot 4 weken 
       
         voorafgaand aan de sloop, althans om in goede justitie te bepalen wat een redelijke 
         termijn voorafgaand aan de sloop is, danwel een andere datum voor ontruiming vast te stellen. 
       
       
       in geval van ontruiming aan Havensteder de verplichting tot woningbemiddeling op te leggen, althans te bepalen dat [gedaagde] een andere sociale huurwoning krijgt toegewezen en hem tegemoet te komen in de noodzakelijke verhuis- en inrichtingskosten, tot een forfaitair vastgestelde tegemoetkoming van € 6.253,00.  
       
     
     
       3.2 
       Het geschil laat zich als volgt samenvatten. 
       
         3.2.1 
         
          [gedaagde] bewoont sinds december 2015 de woning van Havensteder, die gelegen is in een gebied dat herontwikkeld gaat worden. In het gebied worden op dit moment meerdere andere woningen op gelijke wijze (en met gelijksoortige overeenkomsten) bewoond. De woningen zullen op enig moment gesloopt worden. Havensteder stelt, onder verwijzing naar de gesloten overeenkomsten en verzonden brieven, dat de huurrelatie steeds binnen de grenzen en bedoelingen van de Leegstandwet is gebleven. Toen de mogelijkheden voor [gedaagde] om de woning te blijven bewonen op grond van die wet uitgeput waren, is overgestapt op bewoning op grond van een gebruiksovereenkomst. [gedaagde] betaalde vanaf dat moment geen huur meer, maar slechts een kleine gebruiksvergoeding van circa € 30,- per maand. Omdat Havensteder de gebruiksovereenkomst heeft opgezegd, bewoont [gedaagde] de woning nu zonder recht of titel, aldus steeds Havensteder. 
         
       
       
         3.2.2 
         
          [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Havensteder zich in de loop der tijd niet aan alle regels van de Leegstandwet heeft gehouden. Die wet beoogt huurders een stevige bescherming te geven. Omdat niet aan de regels is voldaan, heeft [gedaagde] recht op huurbescherming. De huurovereenkomst is volgens [gedaagde] nooit opgezegd. [gedaagde] wist op het moment van sluiten van de gebruiksovereenkomst niet dat hij recht had op huurbescherming. Voorts is aan [gedaagde] toegezegd dat hij de woning tot aan de sloop mocht gebruiken. De gevorderde ontruiming is in strijd met het recht op huurbescherming en met de zorgplicht die op Havensteder rust.  
         
       
     
     
       3.3 
       Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde. 
       
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
       4.1 
       Tussen partijen staat vast dat zij in de zomer van 2018 een gebruiksovereenkomst hebben gesloten op basis waarvan Havensteder het gebruik van de woning (met inachtneming van een opzegtermijn van een maand) mocht beëindigen. Die overeenkomst geldt als uitgangspunt. Op grond van die overeenkomst is de primaire vordering van Havensteder in beginsel toewijsbaar. 
       
     
     
       4.2 
       Uit de stellingen van [gedaagde] leidt de kantonrechter af dat hij een beroep doet op dwaling c.q. misbruik van omstandigheden. Dat beroep is in de basis gestoeld op de door [gedaagde] als uitgangspunt genomen omstandigheid dat hij onder de vóór de gebruiksovereenkomst geldende afspraken recht had op huurbescherming.  
       
     
     
       4.3 
       Hieraan legt [gedaagde] onder andere ten grondslag dat in de huurovereenkomst een of meer formaliteiten niet in acht zijn genomen. In lijn met het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:2777) is de kantonrechter van oordeel dat een huurder specifiek moet maken in welk belang hij/zij daardoor geschaad is, om daaraan de (vergaande) sanctie te verbinden dat automatisch sprake is van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Dergelijke belangen zijn gesteld noch gebleken. Zowel in de tekst van de huurovereenkomst als in die van de gebruiksovereenkomst, als ook in de hierboven weergegeven correspondentie aan de huurder is helder wat de bedoeling van partijen was, en dat [gedaagde] de woning slechts mocht gebruiken in het kader van de Leegstandwet of als anti-kraak, met het oog op de naderende sloop.  
       
     
     
       4.4 
       Verder heeft [gedaagde] gesteld dat de huurovereenkomst die op grond van de Leegstandwet is gesloten niet rechtsgeldig is opgezegd. Of rechtsgeldig is opgezegd, kan echter in het midden blijven. Partijen hebben nadien immers  andere afspraken gemaakt en vastgelegd in de gebruiksovereenkomst.   
       
     
     
       4.5 
       De kantonrechter begrijpt de (overige) stellingen van [gedaagde] dat hij het niet toekennen van huurbescherming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar acht. Daarbij acht de kantonrechter van belang welke verwachtingen beide partijen steeds hebben gehad c.q. mochten hebben. Juist in de huidige overspannen woningmarkt moet voor een ieder evident zijn welke rechten hij/zij heeft in geval onder deze omstandigheden een woning wordt betrokken. Wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op tot ruim boven de tien jaar; de wooncrisis beheerst het nieuws al jaren. Het onder deze omstandigheden claimen van huurbescherming miskent de rechten en belangen van alle mensen die jarenlang op een huurwoning wachten en zich daarbij (voor de sociale sector) aan de regels van inschrijving houden. Het is ook niet zo dat de communicatie van Havensteder te wensen overliet en onduidelijkheid heeft laten voortbestaan. De onder 2. van dit vonnis geciteerde berichten zijn volstrekt helder. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt daarom. Hetzelfde geldt voor het beroep op de zorgplicht van Havensteder. Havensteder heeft weliswaar in brede zin een zorgplicht om huurders en ingeschrevenen zoveel mogelijk te voorzien van een betaalbare woning, maar aan die zorgplicht heeft Havensteder tegenover [gedaagde] ruimschoots voldaan door hem zo lang als redelijkerwijs mogelijk was in de woning te laten wonen. De zorgplicht strekt niet zo ver dat [gedaagde] bemiddeld moet worden naar een andere (sociale huur)woning, gelet op de specifieke gebruiksovereenkomst tussen partijen. 
       
     
     
       4.6 
       De conclusie is dat de primaire vordering toewijsbaar is, met dien verstande dat de woning op 15 april 2021 ontruimd moet zijn. De kantonrechter acht deze termijn redelijk omdat Havensteder de woningen uiterlijk 30 april 2021 dient op te leveren. 
       
     
     
       4.7 
       Uit hetgeen hiervoor onder 4.4 en 4.5 is overwogen volgt dat de reconventionele vordering onder a. niet toewijsbaar is. De vordering tot het gebruik van de woning tot vier weken voorafgaand aan de sloop (vordering b.) is niet toewijsbaar; Havensteder heeft geen invloed op het moment waarop de partij aan wie zij de woningen overdraagt feitelijk overgaat tot sloop. [gedaagde] mag de woning blijven gebruiken tot 15 april 2021, zijnde twee weken voor het geplande moment van die overdracht. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is voldoende inzicht gegeven in de plannen die [bedrijf] vervolgens heeft (asbestinventarisatie, waarna zal worden overgegaan tot sloop). Het is ongewenst om op dat moment nog bewoners in de woningen toe te staan. Bovendien heeft Havensteder zich verplicht tot lege oplevering.  Geoordeeld is reeds dat [gedaagde] geen recht heeft op huurbescherming, zodat de vordering onder c. niet op die grond toewijsbaar is. Een andere grondslag is niet gesteld. Ook vordering c. wordt dus niet toegewezen. 
       
     
     
       4.8 
       
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Zoals vastgesteld gebruikt [gedaagde] de woning zonder recht of titel. Havensteder heeft uiteindelijk tegen in totaal 15 huurders geprocedeerd over hetzelfde geschil, als gevolg waarvan steeds een (vrijwel) identiek processtuk kon worden ingediend. Bovendien zijn alle zaken gelijktijdig ter zitting behandeld. Om die reden wordt € 50,- per punt toegekend. 
       
     
     
       4.9 
       De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Vast staat dat Havensteder contractueel verplicht is de woningen uiterlijk op 30 april 2021 te leveren (dus juridisch over te dragen) aan haar partner in de ontwikkelovereenkomst. Dat die overeenkomst voorziet in een overlegbepaling (als levering niet mogelijk is, dan treden partijen in overleg) betekent niet dat de consequenties daarvan – voor Havensteder, maar ook voor de herontwikkeling als geheel – beperkt zouden zijn. Een hoger beroep in kwesties als deze kan jaren duren. De belangen van [gedaagde] en zijn medebewoners – hoe zwaar die ook wegen – leggen daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Dat [gedaagde] en zijn medebewoners daarbij, zoals geoordeeld onder 4.5 van dit vonnis, gedurende de afgelopen jaren de wetenschap gehad hebben (of in ieder geval: hadden moeten hebben) dat zij de woning in geval van sloop/renovatie dienden te verlaten, speelt daarin een belangrijke rol.  
       
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter,  
     
     
       
         in conventie 
       
       veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] uiterlijk op 15 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen; 
     
     
     
       
         in reconventie 
       
       wijst de vordering af; 
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 200,- aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.  
       527