ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:2519

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:2519 Rechtbank Noord-Holland , 09-03-2022 / 9444751 \ CV EXPL 21-4654

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-03-09

Zaaknummer: 9444751 \ CV EXPL 21-4654

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:2519

---

Huur woonruimte. Beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Terugkeer naar Nederland medisch noodzakelijk. Ontruimingstermijn 6 maanden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9444751 \ CV EXPL  21-4654 BL 
       Uitspraakdatum: 9 maart 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [eiser]  
     
       2.  [eiseres] 
       beiden wonende te [woonplaats 1] ( [land] ) 
       eisers 
       verder te noemen: gezamenlijk [eisers] en afzonderlijk [eiser] en [eiseres] 
       gemachtigde: mr. V. Hartman 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1]  
     
       2.  [gedaagde 2] 
       beiden wonende te [woonplaats 2]  
       gedaagden   
       verder te noemen: gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]  
       gemachtigde: mr. N. Lubach 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Het gaat in deze zaak om een woning, die is verhuurd sinds verhuurders naar [land] zijn verhuisd. Verhuurders vorderen beëindiging van de huurovereenkomst met de huidige huurders. Huurders willen de huurovereenkomst voortzetten. De kantonrechter oordeelt dat aangenomen moet worden dat het voor een van de verhuurders medisch noodzakelijk is om terug te keren naar Nederland, en dat zij daardoor de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Daarbij wegen de belangen van verhuurders bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan die van huurders bij voortzetting daarvan, en is voldoende aannemelijk dat huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Dit betekent dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en huurders de woning moeten ontruimen. Daarbij geeft de kantonrechter huurders wel een termijn van bijna zes maanden om vervangende woonruimte te regelen, en wordt aan hen een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten toegekend van € 6.334,00. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 8 september 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       Op 8 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brieven van 26 en 31 januari 2022 nog stukken toegezonden, en [gedaagden] bij brief van 27 januari 2022. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisers] waren getrouwd, en woonden samen in hun woonboerderij aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), totdat zij omstreeks 2005 naar [land] zijn verhuisd. 
     
     
       2.2. 
       Met ingang van 1 juli 2010 hebben [eisers] de woning verhuurd aan [gedaagden] De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor de duur van een jaar, tegen een huurprijs van € 1.100,00 per maand. Aansluitend is de huurovereenkomst tussen partijen voortgezet. Inmiddels is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  
     
     
       2.3. 
       In 2016 en 2017 heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden, omdat [eisers] de huurovereenkomst wilden beëindigen in verband met de echtscheidingsprocedure waarin zij verwikkeld waren geraakt, waardoor zij de woning zouden moeten verkopen of [eiseres] deze weer zelf zou willen gebruiken. Hiermee zijn [gedaagden] niet akkoord gegaan, en de huurovereenkomst tussen partijen is niet beëindigd. 
     
     
       2.4. 
       Met ingang van 1 oktober 2018 zijn partijen overeengekomen dat de huurprijs werd verhoogd naar € 1.500,00 per maand. Op dit moment bedraagt de huurprijs € 1.601,57 per maand (inclusief btw). 
     
     
       2.5. 
       In een e-mail van 12 juli 2021 schrijven [eisers] aan [gedaagden] – samengevat en voor zover in deze zaak relevant – dat [eiseres] de woning binnenkort dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat huidkanker bij haar is geconstateerd en zij op advies van haar dermatoloog geen andere oplossing ziet dan terug te keren naar Nederland, dat het huis van [eiseres] op [land] is verkocht en in november 2021 aan de kopers zal worden geleverd, en dat de financiële middelen van [eisers] beperkt zijn vanwege hun scheiding, zodat [eiseres] geen huurwoning kan betalen maar, met steun van [eiser] , wel de hypotheek van de woning. Daarom wordt aan [gedaagden] gevraagd om binnen 10 dagen te bevestigen dat zij per 1 december 2021 de woning zullen verlaten. Daarbij schrijven [eisers] dat er op Funda geschikte huurwoningen voor [gedaagden] worden aangeboden, en hebben zij een verhuiskostenvergoeding aangeboden van € 8.500,00. 
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagden] hebben in een e-mail van 20 juli 2021 aan [eisers] meegedeeld dat zij er niet mee akkoord gaan de woning per 1 december 2021 te verlaten.  
     
     
       2.7. 
       Vervolgens hebben [eisers] op 26 juli 2021 aangeboden een verhuiskostenvergoeding van € 11.000,00 te betalen, in een poging een gerechtelijke procedure te voorkomen. Ook hiermee zijn [gedaagden] niet akkoord gegaan. 
     
   
   
     
       3 De vordering, het verweer en de (voorwaardelijke) tegenvordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zal eindigen, met veroordeling van [gedaagden] om de woning te ontruimen. Zij leggen aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat [eiseres] de woning om gezondheidsredenen dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en dat zij ten gevolge van de echtscheiding onvoldoende financiële middelen heeft om andere woonruimte te bekostigen. Volgens [eisers] wegen de belangen van [gedaagden] bij voortzetting van de huur niet op tegen die van [eisers] bij beëindiging daarvan. Verder is er volgens [eisers] voldoende passende woonruimte voor [gedaagden] beschikbaar. 
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] voeren aan dat de huuropzegging nietig is en betwisten dat [eiseres] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en stellen zich op het standpunt dat hun belangen bij voortzetting van de huur zwaarder moeten wegen dan die van [eisers] [gedaagden] zijn sinds 2010 geworteld in de woning, houden daar veel dieren, en [gedaagde 1] verricht werkzaamheden vanuit de schuur die bij de woning hoort. Volgens [gedaagden] is er geen passend woningaanbod voor hen, en zij maken bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. 
     
     
       3.3. 
       Voor het geval de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt, vorderen [gedaagden] bij wijze van tegenvordering dat [eisers] worden veroordeeld tot betaling van minimaal € 6.334,00 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. 
     
     
       3.4. 
       
        [eisers] betwisten de tegenvordering en stellen dat [gedaagden] geen kosten hoeven te maken voor het inrichten van een vervangende woning, omdat zij hun huisraad kunnen meenemen en hergebruiken, en vorderen veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. 
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         De vordering 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         
          [eisers] hebben de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd in een e-mail van 12 juli 2021, waarbij als reden is gegeven dat [eiseres] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [gedaagden] voeren allereerst het formele verweer dat de opzegging nietig is, omdat deze niet zou voldoen aan de wettelijke eisen.  
         
           De opzegging van 12 juli 2021 is geldig 
         
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2021. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de opzegging een termijn van zes maanden in acht had moeten worden genomen.  Daarmee staat vast dat [eisers] hebben opgezegd in strijd met de geldende wettelijke opzegtermijn. Maar anders dan [gedaagden] betogen, brengt dit geen nietigheid van de opzegging met zich mee. In de wet is namelijk bepaald dat de opzegging die is gedaan op een ‘te korte’ termijn, geldt alsof deze was gedaan met inachtneming van de voorgeschreven termijn.  Dit betekent dat de opzegging in dit geval geldt als te zijn gedaan tegen 1 februari 2022. 
     
     
       4.3. 
       Verder voeren [gedaagden] aan dat [eisers] in de opzegging hebben gevraagd om binnen 10 dagen mee te delen of ze akkoord gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl de wettelijke responstermijn zes weken bedraagt.  Ook hier geldt dat niet-inachtneming van dit voorschrift geen gevolgen heeft voor de geldigheid van de opzegging. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] zijn benadeeld doordat hen in de opzeggingsmail geen termijn van zes weken is gegund om te reageren. 
     
     
       4.4. 
       
         
          [gedaagden] beroepen zich er ook nog op dat de opzegging alleen per e-mail is verzonden, en dus niet – zoals wettelijk is voorgeschreven – bij exploot of aangetekende brief.  De wet bepaalt niet uitdrukkelijk dat schending van dit voorschrift nietigheid meebrengt. Omdat vast staat dat de e-mail van 12 juli 2021 [gedaagden] heeft bereikt, leidt ook het verzuim van dit vormvereiste in dit geval niet tot ongeldigheid van de opzegging. 
         
           Het toetsingskader 
         
       
     
     
       4.5. 
       Er is dus sprake van een geldige opzegging van de huurovereenkomst, op grond van dringend eigen gebruik. Omdat [gedaagden] deze opzegging niet hebben aanvaard, loopt de huurovereenkomst door, en kunnen [eisers] vorderen dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik, zoals [eisers] die hebben ingesteld, kan alleen worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat het eigen gebruik dringend is, en de belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, en blijkt de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
     
     
       4.6. 
       
         Anders dan [gedaagden] menen, is naar het oordeel van de kantonrechter aan deze voorwaarden voldaan. Daarover wordt het volgende overwogen. 
         
           
            [eisers] hebben de woning dringend nodig voor eigen gebruik 
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [eisers] wonen al sinds 2005 op [land] . [eiseres] wil om gezondheidsredenen terugkeren naar Nederland. Vast staat dat in januari 2020 bij [eiseres] een vorm van huidkanker is geconstateerd. Het is een feit van algemene bekendheid dat de zon op [land] vaker en krachtiger schijnt dan in Nederland. [eiseres] heeft een verslag van 4 augustus 2021 van haar dermatoloog overgelegd, die schrijft dat [eiseres] sinds januari 2020 bij haar bekend is  “met recidiverende huidafwijkingen, o.a. huidkanker (basaalcel cacinomen) en forse huidschade door zonlicht. (pre maligne afwijkingen actinesche keratose).”  Verder schrijft de dermatoloog:  “Aangezien er een verband is tussen het ontstaan van huidkanker en ‘sun exposure’ kreeg patiënt van mij het advies om toch terugkeer naar Nederland te overwegen. Het is voor haar gezondheid zeker aan te raden.”  [eiseres] wil dit medisch advies van haar dermatoloog opvolgen.  
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter ziet geen aanleiding te twijfelen aan de echtheid van de verklaring van de dermatoloog. [gedaagden] voeren aan dat de ziekte van [eiseres] goed te behandelen is, en niet van dien aard dat terugkeer naar Nederland noodzakelijk is. Maar [gedaagden] hebben dit standpunt niet verder toegelicht en niet onderbouwd. Daarmee hebben zij de onderbouwde stelling van [eisers] onvoldoende weerlegd, zodat wordt aangenomen dat [eiseres] om medische redenen weer in Nederland moet en komt wonen. De omstandigheid dat [eisers] eerder met verschillende argumenten hebben geprobeerd de huurovereenkomst te beëindigen, leidt niet tot een ander oordeel. Vast staat dat de ziekte van [eiseres] begin 2020 is geconstateerd, zodat sprake is van een nieuwe omstandigheid die dringend eigen gebruik van de woning rechtvaardigt. 
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagden] hebben verder aangevoerd dat [eiseres] andere mogelijkheden heeft om in Nederland in haar huisvestingsbehoefte te voorzien, waarbij van belang is dat [eiseres] volgens [gedaagden] niet in een financiële noodsituatie verkeert. Daarmee betwisten [gedaagden] dat het voor [eiseres] dringend noodzakelijk is om in het gehuurde terug te keren. Voor het aannemen van dringend eigen gebruik is echter niet vereist dat er geen andere oplossing voor de verhuurder denkbaar is. Als uitgangspunt geldt dat de omstandigheid dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn woonbehoefte te voorzien niet in de weg staat aan toewijzing van de huurbeëindigingsvordering, tenzij de keuze voor het verhuurde – gelet op bestaande alternatieven – onbehoorlijk of onredelijk is tegenover de huurder.  Het ligt op de weg van de huurder om gegevens aan te dragen waaruit kan worden afgeleid dat die uitzonderingssituatie zich voordoet.  
     
     
       4.10. 
       Volgens [eisers] is er geen alternatieve woonruimte beschikbaar voor [eiseres] , omdat haar financiële middelen ten gevolge van de echtscheiding beperkt zijn, in combinatie met het feit dat de aan de woning verbonden maandelijkse hypotheeklasten voor [eisers] slechts € 225,00 bedragen. Dit hebben zij onderbouwd met stukken, zoals bankafschriften en een akte van levering van 19 november 2021 waaruit blijkt dat de voormalige echtelijke woning op [land] is verkocht ruim onder de waarde voor de heffing van overdrachtsbelasting (de leggerwaarde). [gedaagden] trekken een en ander in twijfel, maar maken hun stellingen onvoldoende concreet en onderbouwen deze niet. Ook hebben [gedaagden] geen concrete voorbeelden gegeven van alternatieve woonruimte die voor [eiseres] beschikbaar zou zijn. Daarmee hebben [gedaagden] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat de keuze van [eiseres] voor het verhuurde op onredelijke gronden berust. Het enkele feit dat de huurinkomsten van [eisers] gebruikt zouden kunnen worden voor de huur van een niet nader omschreven andere woonruimte voor [eiseres] , is daarvoor onvoldoende.  
     
     
       4.11. 
       
         Gelet op het voorgaande neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat [eisers] het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Het door [gedaagden] naar voren gebrachte argument dat [eiseres] geen eigenaar van de woning (meer) zou zijn, hetgeen [eiseres] betwist en [gedaagden] niet hebben onderbouwd, doet hier niet aan af. Dat het kadaster ‘de suggestie wekt’ dat [eiseres] geen eigenaar is, is onvoldoende. Ook in die situatie bestaat overigens voor [eisers] als verhuurders het (afgeleide) belang van [eiseres] om terug te keren in de woning. De vraag of [eiseres] (nog) eigenaar is van de woning, kan daarmee in het midden blijven. 
         
           De belangen van [eisers] wegen zwaarder dan die van [gedaagden] 
         
       
     
     
       4.12. 
       Vervolgens moet worden afgewogen of de belangen van [eisers] zo dringend zijn dat de belangen van [gedaagden] daarvoor moeten wijken. 
     
     
       4.13. 
       Zoals hiervoor is geoordeeld hebben [eisers] de woning dringend nodig voor eigen gebruik door [eiseres] . Hieruit volgt dat de belangen aan de zijde van [eisers] zwaar wegen. Op advies van haar dermatoloog verhuist [eiseres] om gezondheidsredenen terug van [land] naar Nederland. Daarbij komt dat voldoende aannemelijk is dat [eiseres] geen andere woonruimte zal kunnen vinden met een woonlast die vergelijkbaar is met de voor [eisers] aan de woning verbonden (hypothecaire) lasten, en dat de financiële middelen van [eiseres] beperkt zijn. 
     
     
       4.14. 
       Tegen die achtergrond is aan de zijde van [gedaagden] niet gebleken van omstandigheden die zwaarder wegen. Uiteraard hebben [gedaagden] er belang bij om de woning te behouden. Zij wonen daar inmiddels bijna 12 jaar, en hebben – net als [eiseres] – familie en vrienden die op korte afstand wonen, onder wie – net als voor [eiseres] geldt – (een) hulpbehoevende ouder(s). Verder heeft [gedaagde 1] als ZZP-er een klantenkring rondom [plaats] opgebouwd, en werkt [gedaagde 2] in [plaats 2] . Meer specifiek beroepen [gedaagden] zich erop dat zij veel dieren houden in de ruime tuin van de woning, en dat [gedaagde 1] de bijbehorende schuur met enige regelmaat gebruikt voor werkzaamheden aan auto’s in het kader van zijn eigen onderneming. Op de zitting hebben [gedaagden] verklaard dat zij de dieren hobbymatig houden. Het gaat bij de belangenafweging primair om de woonbelangen van partijen, zodat aan hobby’s die [gedaagden] bij het gehuurde uitoefenen minder gewicht toekomt. Ook de zakelijke belangen van [gedaagde 1] zijn bij de belangenafweging minder relevant, omdat [eisers] er terecht op hebben gewezen dat het gehuurde volgens de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Dat [eisers] niet zijn opgetreden tegen het bedrijfsmatig gebruik van de schuur maakt dit niet anders. Verder is van belang dat [gedaagden] nu een huur kunnen betalen van € 1.601,57 per maand, en naar eigen zeggen vervangende woonruimte zoeken met een huurprijs tot € 1.750,00 per maand. Daarmee kan worden aangenomen dat hun mogelijkheden op de woningmarkt gunstiger zijn dan die van [eiseres] .  
     
     
       4.15. 
       
         De belangen van partijen tegen elkaar afwegend, is de kantonrechter van oordeel dat van [eisers] niet gevergd kan worden dat de huurovereenkomst wordt verlengd. 
         
           
            [gedaagden] kunnen andere passende woonruimte verkrijgen 
         
       
     
     
       4.16. 
       Wat betreft de beschikbaarheid van andere passende woonruimte voor [gedaagden] geldt het volgende. Uitgangspunt is dat [eisers] aannemelijk moeten maken dat deze voldoende voorhanden is. Niet is vereist dat er een concreet aanbod voor vervangende woonruimte ligt.  Verder kan de vervangende woonruimte ook passend zijn als deze wat betreft grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde.  Bij de beoordeling of andere passende woonruimte beschikbaar is, mag meewegen wat de huurder heeft gedaan of nagelaten om andere woonruimte te vinden. 
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagden] zijn niet aangewezen op een sociale huurwoning. Volgens [eisers] zijn er in de vrije sector voldoende vervangende passende woningen beschikbaar. Ter onderbouwing van dit standpunt hebben [eisers] zoekresultaten overgelegd van via Funda aangeboden huurwoningen met een woonoppervlak van 100 m2 of meer en een huurprijs tot € 1.750,00 per maand, binnen een straal van 10 km rondom [plaats] . Binnen deze zoekopdracht werden 55 woningen gevonden op 23 juni 2021, 116 woningen op 2 augustus 2021, 67 woningen op 17 november 2021 en 132 woningen op 21 januari 2022. 
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagden] betwisten dat passende woonruimte voor hen beschikbaar is. Volgens [gedaagden] is het aanbod veelal van kortlopende aard en/of niet beschikbaar. Tegenover de zoekresultaten waarop [eisers] zich beroepen, hebben [gedaagden] kort voor de zitting een overzicht van 27 januari 2022 overgelegd (productie 5). Dit overzicht betreft – net als de door [eisers] overgelegde overzichten – via Funda aangeboden huurwoningen met een woonoppervlak van 100 m2 of meer en een huurprijs tot € 1.750,00 per maand, binnen een straal van 10 km rondom [plaats] , maar met als aanvullende zoekterm ‘onbepaalde tijd’. Dit levert vier huurwoningen op, te weten aan de [adres 1] te [plaats] (een tussenwoning met 5 kamers, een externe berging en een tuin, voor € 1.250 per maand), aan de [adres 2] te [plaats 3] (een vrijstaande woning met 4 kamers, een aangebouwde berging en een tuin, voor € 1.500,00 per maand), aan de [adres 3] te [plaats 2] (een appartement met 3 kamers en een dakterras, voor € 1.500,00 per maand) en aan de [adres 4] te [plaats 4] (een appartement met 2 kamers, voor € 1.750,00 per maand). Van deze woningen hebben [gedaagden] onderliggende uitgebreidere informatie overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning aan de [adres 1] toch niet voor onbepaalde tijd wordt verhuurd maar voor maximaal twee jaar, dat bezichtiging van de woning aan de [adres 2] al niet meer mogelijk is, en dat het appartement aan de [adres 4] wordt aangeboden voor maximaal een jaar.  
     
     
       4.19. 
       Volgens [gedaagden] is woonruimte die wordt aangeboden voor bepaalde tijd niet passend, omdat zij nu voor onbepaalde tijd huren. De woning aan de [adres 1] zou – als deze voor onbepaalde tijd werd verhuurd – wel in aanmerking komen, aldus [gedaagden] ter zitting. Verder blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde stukken dat zij interesse hebben getoond in een woning aan de [adres 5] , in reactie waarop hen is meegedeeld dat de woning voor maximaal 24 maanden te huur is, en dat men graag verneemt als [gedaagden] daar interesse in hebben. Kennelijk hebben [gedaagden] ook hier verder geen actie op ondernomen vanwege de maximale huurtermijn. Naar het oordeel van de kantonrechter mag van [gedaagden] worden verwacht dat zij hun zoektocht niet beperken tot woonruimte die (direct) voor onbepaalde tijd wordt verhuurd. Ook de woning die zij nu al bijna 12 jaar bewonen werd aanvankelijk voor de duur van een jaar gehuurd, en zoals hiervoor is overwogen hoeft de vervangende woonruimte niet in alle opzichten hetzelfde te bieden.  
     
     
       4.20. 
       Daarbij komt dat uit de door [gedaagden] zelf overgelegde stukken blijkt dat het appartement aan de [adres 3] voor onbepaalde tijd werd aangeboden. Waarom deze woning niet passend zou zijn, is door [gedaagden] onvoldoende toegelicht. Het ontbreken van een tuin met voldoende ruimte voor de dierenhave van [gedaagden] en/of een schuur die geschikt is voor bedrijfsactiviteiten van [gedaagde 1] is daarvoor onvoldoende.  
     
     
       4.21. 
       Verder is van belang dat [gedaagden] alleen concreet verweer hebben gevoerd tegen de door [eisers] overgelegde selectie van in januari 2022 beschikbare woningen. Tegen de bij de dagvaarding overgelegde overzichten uit juni, augustus en november 2021 hebben [gedaagden] in de conclusie van antwoord van 17 november 2021 alleen ingebracht dat er geen passend aanbod is, zonder dit nader toe te lichten.  
     
     
       4.22. 
       
         Gezien het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Dit geldt te meer omdat [gedaagden] op de zitting hebben verklaard dat verhuizen naar Friesland voor hen ook een optie is. 
         
           Huisvestingsvergunning 
         
       
     
     
       4.23. 
       Op basis van hetgeen op de zitting is besproken gaat de kantonrechter ervan uit dat een huisvestingsvergunning niet vereist is voor gebruik van de woning. Daarmee is een huisvestingsvergunning voor [eisers] ook geen voorwaarde voor de toewijsbaarheid van de beëindigingsvordering. 
       
       
         
           De huurovereenkomst eindigt per 1 september 2022 
         
       
     
     
       4.24. 
       
         Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Daarbij ziet de kantonrechter in alle omstandigheden van het geval aanleiding om de einddatum van de huur, en daarmee de datum van ontruiming, te bepalen op 1 september 2022. Daarmee wordt [gedaagden] een redelijke tijd gegund om vervangende woonruimte te regelen, en zo nodig een voorziening te treffen voor hun dieren. 
         
           Geen uitvoerbaar bij voorraad verklaring 
         
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagden] hebben op de zitting verklaard in hoger beroep te zullen gaan als de beëindigingsvordering wordt toegewezen. Daarom verweren zij zich tegen de door [eisers] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Dit verweer slaagt. 
     
     
       4.26. 
       
         De wet bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat onherroepelijk is beslist op de beëindigingsvordering.  Daarmee geeft de wetgever de huurder van woonruimte nadere bescherming tegen ongerechtvaardigde ontruiming. Dit brengt mee dat een vonnis waarin de kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst – en daarmee de ontruimingsdatum – vaststelt, alleen uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard onder uitzonderlijke omstandigheden, die er bijvoorbeeld op duiden dat de huurder alleen hoger beroep instelt om een kansloze zaak te rekken (misbruik van recht). De uitzonderlijke omstandigheden moeten door de verhuurder worden aangevoerd. [eisers] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die aanleiding geven om af te wijken van het wettelijk uitgangspunt. Daarbij is van belang dat het verweer van [gedaagden] tegen de beëindigingsvordering niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt. 
         
           De (voorwaardelijke) tegenvordering 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
         Omdat de kantonrechter de beëindigingsvordering van [eisers] toewijst, moet de op die voorwaarde door [gedaagden] ingestelde tegenvordering worden beoordeeld. 
         
           Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagden]  
         
       
     
     
       4.28. 
        moeten de woning verlaten omdat [eiseres] deze zelf weer in gebruik wil nemen. Dit brengt verhuis- en inrichtingskosten voor [gedaagden] met zich mee, ook al kan huisraad worden meegenomen en hergebruikt. De kantonrechter acht het gepast om aan [gedaagden] een tegemoetkoming in die kosten toe te kennen. [gedaagden] vorderen hiervoor een bedrag van minimaal € 6.334,00, zijnde het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld als minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie. Voorafgaand aan de procedure hebben [eisers] een hogere vergoeding aangeboden aan [gedaagden] In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter reden de tegemoetkoming vast te stellen op € 6.334,00. [gedaagden] hebben onvoldoende onderbouwd waarom een hogere tegemoetkoming redelijk zou zijn. 
     
     
       4.29. 
       
         De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eisers] een termijn te stellen waarbinnen zij de opzegging kunnen intrekken, omdat [eisers] – ondanks vragen daarover op de zitting – niet hebben aangegeven behoefte te hebben aan deze intrekkingsmogelijkheid. 
         
           Geen vergoeding voor door [gedaagden] aangebrachte verbeteringen 
         
       
     
     
       4.30. 
       
         
          [gedaagden] voeren verder nog aan dat zij vergoeding wensen van door hen in de woning aangebrachte verbeteringen. Zij vertalen dit echter niet in een concrete tegenvordering, en hebben niet toegelicht of onderbouwd waaruit die verbeteringen bestaan. Voor zover [gedaagden] op dit punt hebben bedoeld een tegenvordering in te stellen, dan hebben zij daarvoor onvoldoende gesteld. 
         
           De vordering en de tegenvordering 
         
       
       
       
         
           Partijen dragen ieder de eigen proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.31. 
       Omdat de vorderingen met elkaar samenhangen en partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruimingsdatum vast op 1 september 2022; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagden] om de woning uiterlijk op 1 september 2022 te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels aan [eisers] ; 
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       5.4. 
       
         wijst de vordering voor het overige af; 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       stelt de door [eisers] aan [gedaagden] te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op een bedrag van € 6.334,00, en veroordeelt [eisers] tot betaling daarvan aan [gedaagden] ; 
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       5.7. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.  Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
      Artikel 7:271 lid 5, onder b, Burgerlijk Wetboek (BW) 
   
   
      Artikel 7:271 lid 6 BW 
   
   
      Artikel 7:271 lid 4 BW 
   
   
      Artikel 7:271 lid 3 BW 
   
   
      Artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, (BW) 
   
   
      Hoge Raad 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009 
   
   
      Hoge Raad 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4913 
   
   
      Hoge Raad 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485 
   
   
      Hoge Raad 4 november 1988, NJ 1989/125 
   
   
      Artikel 7:274 lid 5 onder a BW 
   
   
      Artikel 7:272 lid 1 BW 
   
   
      Artikel 7:275 lid 2 BW