ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:3752

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:3752 Rechtbank Noord-Holland , 19-04-2023 / 330016 HA ZA 22-425

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-04-19

Zaaknummer: 330016 HA ZA 22-425

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:3752

---

Koper stelt verkopers en verkopend makelaar aansprakelijk voor aanvullende VvE bijdrage die door hen is verzwegen. Dwaling; non-conformiteit; schending mededelingsplicht; zorgvuldigheidsnorm makelaar; onrechtmatige daad.

RECHTBANK Noord-Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/330016 / HA ZA 22-425 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 april 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       advocaat: mr. G. Yosefzay te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde1],   2. [gedaagde2],  
     
       beiden wonende te [woonplaats], 
       gedaagde partijen, 
       advocaat: mr. V.D. Edwards te Amsterdam, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde1] c.s.  en afzonderlijk: [gedaagde1] en [gedaagde2], 
     
   
   
     
       3 
       3. VAN WAALWIJK VAN DOORN MAKELAARS-TAXATEURS,  
     
       gevestigd te IJmuiden, 
       gedaagde partij, 
       advocaat: mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam, 
       hierna te noemen: Van Waalwijk Van Doorn, of de makelaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] en [gedaagde1] c.s. sloten op 22 juni 2021 een koopovereenkomst waarbij het appartement van [gedaagde1] c.s. werd verkocht aan [eiser] voor een koopprijs van € 245.000,00. Van Waalwijk Van Doorn trad op als verkopend makelaar. [eiser] stelt dat hij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald, of in ieder geval dat het gekochte appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat hij er niet van op de hoogte was dat er een aanvullende bijdrage van € 25.000,00 aan de VvE betaald zou moeten worden voor groot onderhoud. Volgens [eiser] waren zowel [gedaagde1] c.s. als de makelaar daarvan op de hoogte, althans hadden ze daarvan op de hoogte moeten zijn. Een bewoonster van het appartementencomplex had de makelaar namelijk daarover, na het sluiten van de koopovereenkomst maar voor de levering, per Whatsapp-bericht geïnformeerd. Volgens [eiser] hebben [gedaagde1] c.s. en de makelaar de aanvullende bijdrage voor hem verzwegen. [eiser] stelt hen daarom aansprakelijk voor de schade die hij stelt te hebben geleden.  
       
     
     
       1.2. 
       De rechtbank komt in hoofdstuk 6 van deze uitspraak tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. De redenen daarvoor zijn in hoofdstuk 5 weergegeven en komen er in de kern op neer dat op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst de VvE bijdrage nog niet was vastgesteld, terwijl ook nog niet bekend was dat er zo’n hoge aanvullende VvE bijdrage zou worden vastgesteld, zodat zowel [gedaagde1] c.s. als de makelaar dat ook niet aan [eiser] konden mededelen. [gedaagde1] c.s. hebben daarom geen mededelingsplicht geschonden en van dwaling of non-conformiteit is daarom geen sprake. Ook de makelaar is niet aansprakelijk. Hij heeft tegenover [eiser] namelijk geen zorgvuldigheidsnorm geschonden. Verder wordt in hoofdstuk 2 een overzicht van de procedure gegeven. In hoofdstuk 3 worden de feiten vermeld waarover partijen het eens zijn of die niet zijn betwist en die door de rechtbank van belang worden geacht voor de beoordeling van de zaak. In hoofdstuk 4 zet de rechtbank uiteen wat de vorderingen van [eiser] zijn, wat [eiser] daaraan ten grondslag legt en welke verweren [gedaagde1] c.s. en de makelaar hebben aangevoerd. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 14 december 2022 waarin de mondelinge behandeling is bepaald en de daarin vermelde stukken, 
       - het bericht van 14 maart 2023 met productie 22 van [eiser],  - de mondelinge behandeling van 21 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
       - de spreekaantekeningen van [eiser], 
       - de spreekaantekeningen van [gedaagde1] c.s., 
       - de spreekaantekeningen van Van Waalwijk Van Doorn.  
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Op 22 juni 2021 is tussen [eiser] en [gedaagde1] c.s. een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij het appartementsrecht aan het [adres] (hierna: het appartement) door [gedaagde1] c.s. is verkocht aan [eiser] tegen betaling van € 245.000,00 door [eiser] (hierna ook: de koopovereenkomst). Van Waalwijk Van Doorn trad op als verkopend makelaar.  
       
     
     
       3.2. 
       De koopovereenkomst vermeldt voor zover van belang: 
       
       
         “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
       
     
     
       6.1 
       
          De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken (…) 
       
       
         6.1.1 
         
           
             Ouderdomsclausule 
           
           
             Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. 29 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de electriciteits-, gas-, c.v.- en waterinstallatie, niet voor de riolering/afvoeren, noch voor de staat van de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren. De plafonds, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren, de beglazing, het sanitair en de keuken. 
           
           
             (…) 
           
         
       
     
     
       6.3 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte. 
         
         
           (…) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.  
         
         
           (…) 
         
         
           artikel 13 Financiën Vereniging van Eigenaars 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.3. 
       
          Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: zie notulen van vergadering gehouden op 13-10-2020. 
       
     
     
       13.4. 
       
          De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen. 
         
         Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper niet om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan nadat het voorbehoud financiering verlopen is en de waarborgsom gestort / bankgarantie gesteld is namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.” 
       
       
       
         En: 
       
       
       
         
           “ 
           artikel 22 Bijlagen 
         
         
           Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen: 
         
         
           (…) 
         
       
       
         - stukken Vereniging van Eigenaren 
       
       
         
           (…) 
         
         
           Stukken van de Vereniging van Eigenaren 
         
       
       
         - akte van splitsing d.d. 21 juni 1993 
       
       
         - jaarrekening 2020 
       
       
         - huishoudelijk reglement 
       
       
         - notulen 2 november 2020 
       
       
         - meerjarenonderhoudsplanning – 2020 
       
       
         - mail inzake ondererfpacht” 
       
       
       
         En: 
       
       
       
         “ 23.8. Niet zelfbewoningsclausule Verkoper, handelend als gemeld, heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte niet recent zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden .” 
       
       
     
     
       3.3. 
       Ten aanzien van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) staat in de notulen van de VvE ledenvergadering gehouden op 13 oktober 2020 voor zover van belang het volgende: 
       
       
         “ Voor de gevelwerkzaamheden worden offertes aangevraagd zodat deze kostenpost in de volgende vergadering kan worden besproken. Het zou kunnen dat hier een extra eigen bijdrage voor nodig is van zo’n € 1.000,- per appartementeigenaar. Enkele leden geven aan dat dit niet haalbaar is, zeker gezien de aangekondigde stijging van de servicekosten. Er kan ook worden gekeken naar een eventueel gefaseerde uitvoering, JVL neemt dit mee.” 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op 1 juli 2021 ontvangt Van Waalwijk Van Doorn een Whatsapp-bericht van mevrouw C. [C.], een bestuurslid van de VvE en tevens bewoonster van het appartementencomplex. In het bericht staat: 
       
       
         “ Ha Jan Karel, ik heb net vergadering gehad van de VVE van het [adres]. Waar wij zoals je weet een appartement hebben. Ik wil je even op de hoogte stellen dat daar een grootschalige kostenpost aankomt van 25.000 per appartement op basis van de offertes. Kozijnen en trespaplaten moeten vervangen worden. Alles is rot. Er is veel lekkage. Ik begrijp dat jij daar een appartement in de verkoop hebt. Ik weet niet in hoeverre je hiervan op de hoogte bent. mi wel belangrijk om dit te weten en achteraf problemen te voorkomen. JvL administratie heeft het pand in beheer. Daar kun je de informatie opvragen. […]” 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Van Waalwijk Van Doorn heeft vervolgens diezelfde dag (1 juli 2021) telefonisch bij de VvE beheerder, JVL (hierna: JVL), en op of omstreeks die dag ook bij [gedaagde1] c.s. nagevraagd of er iets bekend was over een extra VvE-bijdrage. De JVL en [gedaagde1] c.s. geven aan dat er op dat moment niet meer bekend is dan wat in de notulen van de vergadering van 13 oktober 2020 staat.  
         Bij Whatsapp berichten van 2 juli 2021 bericht [gedaagde2] Van Waalwijk Van Doorn onder meer: 
       
       
       
         
           “Zojuist JVL gesproken en er is totaal geen sprake van € 25.000. het gaat om dakwerkzaamheden die waarschijnlijk, als iedereen er mee instemt, in de toekomst gaan plaatsvinden. Ik stuur je de laatste notulen + nog wat extra documenten toe (november 2020) zodat je kan zien wat er allemaal besproken is. 
         
       
       
       
         
           Zoals ik het lees gaat het om €1000 per huishouden, maar ook dit staat nog niet vast omdat de andere bewoners er niet mee akkoord zijn gegaan. Verder staat er dat de dak werkzaamheden wél prioriteit is, ze spreken hier over een budget van € 5800 (totaal) 
         
       
       
       
         
           Geen idee hoe die mevrouw erbij komt… € 25.000 per huishouden zou neerkomen op € 500.000 totaal  
         
       
       
       
         
           Ook is er nog geen definitief plan wanneer dit (dakwerkzaamheden) eventueel plaats zou gaan vinden” 
         
       
       
       
         
          [gedaagde2] schrijft hierover in haar e-mail van 12 september 2021 aan Van Waalwijk Van Doorn: 
       
       
       
         “ Zie hier de mail de ik 2/7 heb ontvangen van JVL. Ik heb telefonisch aan hen ([A.]) gevraagd of er iets bekend was over de kosten waar Dhr. [eiser] nu over praat. Maar zoals je ziet heb ik alleen bijgevoegde stukken [meerjarenonderhoudsplan 2020, [adres] 2021 begroting, notulen VvE ledenvergadering 13 oktober 2020, toevoeging Rechtbank] gekregen en telefonisch heeft zij gezegd dat er toen nog niets bekend was.” 
       
       
     
     
       3.6. 
       Op 12 augustus 2021 is het appartement aan [eiser] geleverd.  
       
     
     
       3.7. 
       
         In zijn e-mail van 25 augustus 2021 schrijft [eiser] aan Van Waalwijk Van Doorn dat  
         hij de dag daarvoor heeft gehoord dat er vanuit de VvE een grote kostenpost van  
         € 10.000,00 tot € 15.000,00 aan zit te komen waarvan hij niet op de hoogte was en dat hij vindt dat dat voor hem is verzwegen terwijl de verkopende partij hiervan op de hoogte was.  
       
       
     
     
       3.8. 
       In reactie daarop vraagt Van Waalwijk Van Doorn in haar e-mail van eveneens 25 augustus 2021 aan [eiser] om de e-mails van de VvE beheerder (JVL) waarover [eiser] in zijn e-mail schrijft naar haar door te sturen, zodat van Waalwijk Van Doorn een en ander verder kan uitzoeken. 
       
     
     
       3.9. 
       Op 26 augustus 2021 vindt vervolgens de volgende e-mailwisseling plaats tussen Van Waalwijk Van Doorn en JVL. Op 26 augustus 2021 om 08:39 uur schrijft Van Waalwijk Van Doorn: 
       
       
         “ Kunt u mij misschien vertellen wat er bekent is over de eventuele eigen bijdrage van het [adres]?” 
       
       
       
         Op 26 augustus 2021 om 11:49 uur antwoordde JVL daarop: 
       
       
       
         “ Op donderdag 9 september is de jaarlijkse ledenvergadering van de VvE, in deze vergadering wordt er besloten of er een éénmalige bijdrage nodig is.” 
       
       
       
         Op 26 augustus 2021 om 12:53 uur reageerde Van Waalwijk Van Doorn daarop: 
       
       
       
         “ Begrijp ik hieruit goed dat er op dit moment dus nog helemaal niets bekend is hieromtrent.” 
       
       
       
         Op 26 augustus 2021 om 14:40 antwoordde JVL daarop:  
       
       
       
         “ Er komt zo wie zo een éénmalige bijdrage maar het is nog niet bekend hoe hoog die wordt.” 
       
       
     
     
       3.10. 
       Op 9 september 2021 vindt de jaarlijkse VvE ledenvergadering plaats waarbij [eiser] aanwezig is. In de notulen van deze vergadering staat voor zover relevant: 
       
       
         “ Gevelbekleding: de gevelbekleding is niet overal meer in goede staat. De trespa platen zijn erg slecht. Er zijn drie offertes opgevraagd. Mengen Bouw kost 125.000 per gevel en heeft de voorkeur. (…) Dhr. [B.] stelt voor renovatie in twee stappen te doen. (…) 
       
       
       
         
           Er wordt gesproken over de kosten en de verdeling hiervan. 
           
           Dhr. [eiser] geeft aan dat hij niet wist dat deze kosten eraan zaten te komen. De makelaar is door mw. [C.] geïnformeerd bijtijds over de komende kosten van het groot onderhoud. Ze geeft wel aan, dat de kosten hoger uitvallen dan in eerste instantie gedacht. De makelaar heeft de nieuwe bewoner van huisnummer 8 niet geïnformeerd. (…) 
         
         
           Het plan is nu in 3 fases opgenomen in het MJOP, zowel voor de hoofdsplitsing en de ondersplitsing. Dhr. Bijlsma is van mening dat de tweede verdieping aan de achterzijde als eerste aangepakt moet worden. Dit kan eventueel vanuit de nu bestaande reserve. De eerste verdieping is de volgende fase. Zeker als de eigen bijdrage iets omhoog brengen. Op die manier is het mogelijk het vanuit de reserves te realiseren. Er wordt uitgebreid gesproken over de mogelijkheden en de kosten die daarmee gepaard gaan. (…) 
           
           Dhr. Van de Vlierd gaat met Mengen Bouw praten en de daadwerkelijke kosten opvragen. Deze prijs wordt opgenomen in het MJOP. Gefaseerd uitvoeren in twee in keer, tijdsbestek 3 of vier jaar. Dit mede afhankelijk van de reserve. Afgesproken dat JVL een plan opstelt en dat er een vergadering ingepland wordt in november/december 2021 alleen over dit onderwerp.” 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Op 9 en 10 september 2021 vindt er een e-mailwisseling plaats tussen [eiser] en Van Waalwijk Van Doorn waarin is gecorrespondeerd over de hoogte van de eigen bijdrage. Van Waalwijk Van Doorn licht toe dat zij nadat zij op 1 juli 2021 het Whatsapp-bericht had ontvangen (zie 3.4), bij JVL heeft nagevraagd wat er bekend was over de eigen bijdrage en dat daaruit volgde dat de hoogte van de eigen bijdrage nog niet was vastgesteld.  
       
     
     
       3.12. 
       Op 8 november 2021 zijn [gedaagde1] c.s. en Van Waalwijk Van Doorn aansprakelijk gesteld door [eiser].  
       
     
     
       3.13. 
       In de notulen van de VvE ledenvergadering van 24 februari 2022 staat over de eenmalige bijdrage het volgende vermeld: 
       
       
         “ 7.2. Bespreking en vaststellen eenmalige bijdrage. 
       
       
       
         
           Voor de appartementen geldt een eenmalige bijdrage van € 5.000 vanuit de hoofdsplitsing en een bedrag van € 7.500 vanuit de ondersplitsing. Totaal dus een bedrag van € 12.500.” 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       Bij e-mail van 31 maart 2022 heeft JVL aan de advocaat van [eiser] geschreven dat er voor 2026 weer een eenmalige bijdrage gepland staat, dat de VvE daar nog geen besluit over heeft genomen en dat het daarom niet in de notulen van de vergadering van 24 februari 2022 staat beschreven.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         
          [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
         Primair 
         I. gedaagden hoofdelijk, dan wel ieder van hen afzonderlijk, des dat de een betalend de ander is bevrijd, te veroordelen tot betaling van € 27.000,00 aan hoofdsom, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, althans een schadevergoeding op te maken bij staat, 
         II. ten aanzien van [gedaagde1] c.s. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de gevolgen van die dwaling voor rekening van [gedaagde1] c.s. dienen te komen, althans dat de koopovereenkomst partieel is ontbonden, althans dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst waardoor [gedaagde1] c.s. schade dient te vergoeden, 
         III. ten aanzien van Van Waalwijk Van Doorn voor recht te verklaren dat Van Waalwijk Van Doorn onrechtmatig heeft gehandeld,  
         IV. gedaagden hoofdelijk, dan wel ieder van hen afzonderlijk, te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 23 november 2021, althans de datum van de dagvaarding, 
         V. gedaagden hoofdelijk, dan wel ieder van hen afzonderlijk, des dat de een betalend de ander is bevrijd, te veroordelen tot betaling van € 1.024,50 aan buitengerechtelijke kosten, 
         VI. gedaagden hoofdelijk, dan wel ieder van hen afzonderlijk, des dat de een betalend de ander is bevrijd, te veroordelen tot betaling van de proceskosten van [eiser] met de wettelijke rente daarover en de nakosten.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde1] c.s. en Van Waalwijk Van Doorn voeren (afzonderlijk) verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure inclusief wettelijke rente en nakosten. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Ten aanzien van [gedaagde1] c.s.   
       
     
     
     
       
         De standpunten van partijen 
       
     
     
     
       5.1. 
       
        [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat de koopovereenkomst met [gedaagde1] c.s. onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Volgens [eiser] hebben [gedaagde1] c.s. de op hen rustende mededelingsplicht geschonden door hem niet te vertellen dat de VvE besloten heeft dat er in verband met groot onderhoud een hoge bijdrage van € 25.000,00 per appartementseigenaar betaald moet worden. [gedaagde1] c.s. hebben aan hem onjuiste of onvolledige informatie verstrekt als gevolg waarvan [eiser] onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehandeld. De koopovereenkomst en de levering van het appartement zouden bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden tot stand zijn gekomen. In plaats van de koopovereenkomst te vernietigen, vraagt [eiser] om de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen op voet van artikel 6:230 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), in die zin dat [gedaagde1] c.s. aan hem financiële compensatie ter hoogte van € 27.000,00 betalen.   
       
     
     
       5.2. 
       Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat vanwege de schending van de mededelingsplicht door [gedaagde1] c.s. het geleverde appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat het appartement niet de eigenschappen bezit die hij op het moment van levering mocht verwachten. [gedaagde1] c.s. zijn daarom tekort gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, hetgeen gedeeltelijke ontbinding en vermindering van de koopsom met € 27.000,00 rechtvaardigt.  
       
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde1] c.s. betwisten dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake is geweest van dwaling, dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden, en dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. [gedaagde1] c.s. voeren aan dat zij voor het aangaan van de koopovereenkomst alles wat zij wisten of hadden kunnen weten over een voornemen  van de VvE voor een eigen bijdrage met [eiser] hebben gedeeld. Zij hebben immers voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst onder meer het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste algemene ledenvergadering van de VvE (die op 13 oktober 2020 werd gehouden) aan [eiser] verstrekt, daarbij zijn deze stukken ook als bijlage aan de koopovereenkomst gehecht. Ook tussen de koop en de levering zijn [gedaagde1] c.s. niet bekend geworden noch hadden zij toen redelijkerwijs bekend kunnen worden met een (ander) concreet voornemen van de VvE voor een eigen bijdrage. Ook wijzen [gedaagde1] c.s. op artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagde1] c.s. waren op grond van die bepaling slechts verplicht om het appartement over te dragen met de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan. Verder wijzen [gedaagde1] c.s. op artikel 13.4 van de koopovereenkomst, dat bepaalt dat verplichtingen op grond van een VvE besluit dat is genomen na het aangaan van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser] komen, op de ouderdomsclausule en de niet-zelf bewoningsclausule in de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Het oordeel van de rechtbank 
         
       
       
       
         
           Primaire grondslag: dwaling 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van dwaling. De rechtbank legt dit hieronder uit. 
       
     
     
       5.5. 
       Op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef onder b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Er bestaat geen mededelingsplicht wanneer de wederpartij er geen rekening mee behoefde te houden dat de eventueel mee te delen feiten voor de dwalende van doorslaggevend belang zijn. In dat verband is vooral van belang om de ernst van het eventueel mede te delen feit te beoordelen.  
       
     
     
       5.6. 
       
         De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [gedaagde1] c.s. op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, 22 juni 2021, daadwerkelijk wisten dat er een aanvullende VvE-bijdrage van € 25.000,00 aan zat te komen in verband met groot onderhoud. De door [eiser] gestelde dwaling is gebaseerd op het Whatsapp-bericht van 1 juli 2021 waarin een bewoonster van het appartementencomplex en bestuurslid van de VvE de makelaar over een op handen zijnde eigen bijdrage informeert, maar dat bericht is een week  na  het sluiten van de koopovereenkomst gestuurd.  
         Dat [gedaagde1] c.s. al vóór 22 juni 2021, het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam, wisten dat er een aanvullende bijdrage van € 25.000,00 aan de VvE betaald zou moeten worden, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwt en blijkt verder ook niet uit de stukken.  
       
       
     
     
       5.7. 
       
         Uit de notulen van de VvE vergadering van 13 oktober 2020 die aan de koopovereenkomst zijn gehecht en waarnaar in artikel 13.3 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk wordt verwezen, volgt dat er binnen afzienbare tijd kosten voor onderhoud gemaakt zouden moeten worden. Dat heeft [eiser] er niet van weerhouden om de koopovereenkomst met [gedaagde1] c.s. te sluiten. Dat de makelaar  na  de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar  voor  de levering van het appartement een Whatsapp-bericht ontvangt waarin een bijdrage van € 25.000,00 wordt genoemd, maakt niet dat de koopovereenkomst achteraf kan worden aangetast. Desondanks hebben [gedaagde1] c.s. toen zij via de makelaar over het Whatsapp-bericht hoorden, bij JVL nagevraagd wat er over een aanvullende bijdrage bekend was. JVL liet daarop weten dat er niet meer of anders bekend was dan wat in de vergadering van 13 oktober 2020 was besproken. Dat een bijdrage van  
         € 25.000,00 per appartementseigenaar zou worden vastgesteld, was op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst dus nog niet bekend en kon daarom dus ook niet door [gedaagde1] c.s. worden meegedeeld.  
       
       
     
     
       5.8. 
       Voor zover het Whatsapp-bericht blijk geeft van een informeel circuit, waarbij bewoners onderling en buiten de officiële VvE vergaderingen om, in de wandelgangen, al spraken over een eventueel benodigde hoge bijdrage voor groot onderhoud, overweegt de rechtbank dat niet is gesteld en niet is gebleken dat [gedaagde1] c.s., die ten tijde van de verkoop niet in het appartement woonden, daarvan op de hoogte zijn geweest. Evenmin is gesteld of gebleken dat er tussen 13 oktober 2020 en 9 september 2021 bewonersvergaderingen hebben plaatsgevonden waar [gedaagde1] c.s. bij betrokken zijn geweest. Alles wat in de VvE vergaderingen (en dus in het formele circuit) bekend was hebben [gedaagde1] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met [eiser] gedeeld. 
       
     
     
       5.9. 
       Niet kan daarom worden aangenomen dat [gedaagde1] c.s. vóór het sluiten van de koopovereenkomst zelf op de hoogte waren van een (concreet voornemen tot een) eenmalige bijdrage van € 25.000,00. Een mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde1] c.s. kan dus ook niet worden aangenomen. Van dwaling op grond van artikel 6:288 lid 1 onder b BW is dan ook geen sprake.  
       
       
         
           Wederzijdse dwaling 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef onder c BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als de dwalende.  
       
     
     
       5.11. 
       
         Vast staat dat zowel [eiser] als [gedaagde1] c.s. bij het sluiten van de koopovereenkomst niet wisten wat de hoogte van de aanvullende VvE bijdrage zou zijn. Wel waren zij er toen van op de hoogte dat groot onderhoud nodig was en dat binnen afzienbare tijd met de werkzaamheden gestart zou worden. Dat was immers al in de VvE vergadering van 13 oktober 2020 en in het meerjarenonderhoudsplan aangekondigd. Zoals ook hiervoor al is overwogen en beslist kunnen [gedaagde1] c.s. en [eiser] daarover dus niet gedwaald hebben.  
         De wederzijdse dwaling ziet – zo begrijpt de rechtbank – op de hoogte van de VvE bijdrage. Doordat het groot onderhoud omvangrijker uitpakt dan aanvankelijk werd gedacht, is een hogere bijdrage per appartementseigenaar nodig om het onderhoud te kunnen bekostigen. In het Whatsapp-bericht van 1 juli 2021 wordt een bedrag van € 25.000,00 per appartementseigenaar genoemd. De rechtbank overweegt hierover het volgende.  
       
     
     
       5.12. 
       Een beroep op (wederzijdse) dwaling kan niet slagen als dat uitsluitend gegrond is op een toekomstige omstandigheid. De hogere VvE bijdrage in verband met het groot onderhoud is zo een toekomstige omstandigheid, omdat de hoogte van de bijdrage op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst nog niet bekend was (hoewel er al wel over de hoogte daarvan werd gespeculeerd). Ook is niet gebleken dat er toen bij [gedaagde1] c.s. een concreet voornemen bekend was of had moeten zijn om een besluit te nemen over een eigen bijdrage die (veel) hoger zou zijn dan het in de notulen van 13 oktober 2020 genoemde bedrag van € 1.000,00. In de VvE vergadering van 24 februari 2022 is vervolgens (pas) besloten om het groot onderhoud uit te voeren, in twee fasen, en is de bijdrage voor de eerste fase bepaald op € 12.500,00 per appartementseigenaar. De tweede fase zal vervolgens in 2026 uitgevoerd worden. Hoe hoog de bijdrage dan zal zijn is niet vastgesteld en is daarom zelfs nu nog onduidelijk. Om die reden kan er dus (ook) geen sprake zijn van wederzijdse dwaling.  
       
       
         
           Subsidiair: het appartement beantwoordt niet aan de overeenkomst (non-conformiteit) 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       
        [eiser] heeft subsidiair aangevoerd dat [gedaagde1] c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst door een appartement te leveren dat – volgens [eiser] – niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conform is).  
       
     
     
       5.14. 
       De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde1] c.s. niet tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en dat van non-conformiteit geen sprake is. De rechtbank legt dit hieronder uit.  
       
     
     
       5.15. 
       Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen daarvan in een overeenkomst kunnen afwijken. [eiser] en [gedaagde1] c.s. hebben dat ook gedaan met artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Op grond van die bepalingen waren [gedaagde1] c.s. (slechts) verplicht om het appartement over te dragen met de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik van het appartement als woning. [gedaagde1] c.s. en [eiser] hebben vervolgens die garantie verder ingekleurd (ten gunste van verkopers) met de ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules, zodat [gedaagde1] c.s. in ieder geval niet aansprakelijk zijn voor de staat van onder meer de afvoeren, het dak en de gevels van het appartement. Bovendien zijn zij op grond van de niet-zelfbewoningsclausule niet aansprakelijk voor feitelijke eigenschappen en gebreken waarmee zij niet bekend waren, maar wel bekend hadden kunnen zijn als zij het appartement zelf hadden bewoond. 
       
     
     
       5.16. 
       De rechtbank is van oordeel dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van non-conformiteit. Zoals hiervoor is overwogen en beslist, hebben [gedaagde1] c.s. geen op hen rustende mededelingsplicht geschonden. Daarbij valt een hogere VvE bijdrage dan aanvankelijk verwacht niet te kwalificeren als een eigenschap die het normaal gebruik van het appartement als woning in de weg staat. Op grond van artikel 13.3 van de koopovereenkomst komt deze hogere VvE bijdrage bovendien na het sluiten van de koopovereenkomst voor rekening van [eiser]. [gedaagde1] c.s. hebben zoals gezegd alle informatie (die bij hen bekend was) met betrekking tot het onderhoud en de daarbij behorende VvE bijdrage voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met [eiser] gedeeld. Bovendien is niet gesteld en niet gebleken dat [gedaagde1] c.s. ervan op de hoogte waren of redelijkerwijs konden zijn dat de extra VvE bijdrage veel hoger zou uitvallen dan verwacht. Dat bewoners onderling (in de wandelgangen) spraken over de noodzaak van een aanzienlijke VvE-bijdrage in verband met het groot onderhoud kan [gedaagde1] c.s. niet worden verweten. Te meer omdat zij voorafgaand aan de verkoop het appartement niet zelf bewoonden, maar verhuurden. Daarbij is ook niet gesteld en niet gebleken dat er tussentijdse bewonersvergaderingen hebben plaatsgevonden waarbij [gedaagde1] c.s. aanwezig hadden kunnen zijn, maar die zij hebben laten schieten.   
       
     
     
       5.17. 
       De conclusie ten aanzien van [gedaagde1] c.s. is dat geen sprake is van dwaling en ook niet van een toerekenbare tekortkoming, zodat [gedaagde1] c.s. niet aangesproken kunnen worden om de kosten van [eiser] verband houdende met de hoger dan verwachte VvE bijdrage te vergoeden. De rechtbank wijst de vorderingen gericht tegen [gedaagde1] c.s. daarom af. De overige stellingen en verweren die partijen in dit verband hebben aangevoerd kunnen onbesproken blijven. 
       
       
         
           Ten aanzien van Van Waalwijk Van Doorn 
         
       
       
       
         
           De standpunten van partijen 
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat Van Waalwijk Van Doorn onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld door hem voorafgaand aan de levering van het appartement niet op de hoogte te stellen van de hoge, aanvullende kosten die aan de VvE betaald zouden moeten worden. Volgens [eiser] mocht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar worden verwacht dat hij die informatie met hem ([eiser]) zou hebben gedeeld, juist ook omdat [eiser] geen aankoopmakelaar had ingeschakeld en hij bekend was met Van Waalwijk Van Doorn uit een eerdere transactie, zodat er een vertrouwensband bestond. Volgens [eiser] bestaat er een causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging van de makelaar en de schade die hij stelt te hebben geleden, zodat de makelaar aansprakelijk is en een bedrag van € 27.000,00 aan [eiser] moet betalen. 
       
     
     
       5.19. 
       Van Waalwijk Van Doorn betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. Volgens Van Waalwijk Van Doorn heeft zij gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam verkoopmakelaar onder dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht en heeft zij zelfs meer gedaan. Toen de makelaar op 1 juli 2021 het onder 3.4 aangehaalde Whatsapp-bericht ontving, heeft hij bij JVL en bij [gedaagde1] c.s. nagevraagd hoe het zat met de aanvullende bijdrage die in het Whatsapp-bericht werd genoemd. Toen zowel JVL als [gedaagde1] c.s. lieten weten dat dit bedrag hen niet bekend was en dat er nog geen besluit was genomen over een aanvullende bijdrage, ging Van Waalwijk Van Doorn ervan uit dat het Whatsapp-bericht niet klopte en dat zij daarover dus niets aan [eiser] hoefde te melden. Omdat de makelaar het Whatsapp-bericht een week na het sluiten van de koopovereenkomst tussen [gedaagde1] c.s. en [eiser] ontving, had hij het bericht bovendien helemaal niet meer hoeven verifiëren. Zijn taak zat er immers al op. 
       
       
         
           Het oordeel van de rechtbank 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       De rechtbank is van oordeel dat Van Waalwijk Van Doorn tegenover [eiser] geen zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden, zodat van een onrechtmatige daad geen sprake is. De rechtbank legt dit hieronder uit.  
     
     
       5.21. 
       Op grond van artikel 7:401 BW is een makelaar verplicht zich tegenover zijn opdrachtgever te gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot te werk gaat. Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen, maar de makelaar dient zich ook zorgvuldig te gedragen ten opzichte van de wederpartij van zijn opdrachtgever. Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan een onrechtmatige daad opleveren (vgl. onder meer HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). Uit deze uitspraken komt naar voren dat een verkopend makelaar bijvoorbeeld tegenover de koper aansprakelijk kan zijn indien de makelaar op de hoogte was of had moeten zijn van feiten of omstandigheden die voor de koper relevant waren en dit niet heeft gemeld, of wanneer de makelaar verkeerde informatie heeft gegeven. Daarbij speelt ook een rol in hoeverre de koper zelf naar de omstandigheden heeft gevraagd. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, tegenover een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).  
       
     
     
       5.22. 
       Van Waalwijk Van Doorn trad op als verkopend makelaar. Het behoorde daarom tot haar taak om [gedaagde1] c.s. in het verkoopproces te begeleiden, maar daarbij diende de makelaar ook relevante informatie aan (potentiële) kopers te verstrekken. Dat heeft Van Waalwijk Van Doorn ook gedaan door de informatie van de VvE die toen bekend was met [eiser] te delen. Uit de met [eiser] gedeelde notulen van de VvE vergadering van 13 oktober 2020 blijkt dat er groot onderhoud aan zat te komen waarvoor een extra bijdrage per appartementseigenaar nodig zou zijn, maar hoe hoog de kostenpost (en dus de eigen bijdrage) zou worden, was op dat moment nog niet duidelijk. Er werd in ieder geval rekening gehouden met een bijdrage van € 1.000,00 per appartementseigenaar, maar er moesten nog offertes aangevraagd worden. Daarom zou de kostenpost in een volgende vergadering (opnieuw) worden besproken, zie het citaat uit de notulen als aangehaald onder 3.3. 
       
     
     
       5.23. 
       Uit de notulen volgt dus dat er binnen afzienbare tijd kosten voor onderhoud gemaakt zouden moeten worden, en dat heeft [eiser] er niet van weerhouden om de koopovereenkomst met [gedaagde1] c.s. te sluiten. Dat de makelaar  na  de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar  voor  de levering van het appartement een Whatsapp-bericht ontvangt waarin een bijdrage van € 25.000,00 wordt genoemd, maakt in de gegeven omstandigheden niet dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser]. Hoewel de koopovereenkomst toen al gesloten was, heeft Van Waalwijk Van Doorn desondanks toch bij JVL (genoemd in het Whatsapp bericht van 1 juli 2021 als degene bij wie nadere informatie kon worden opgevraagd) en bij [gedaagde1] c.s. nagevraagd wat er over de in het Whatsapp bericht genoemde aanvullende bijdrage bekend was. Beiden lieten daarop weten dat er niet meer of anders bekend was dan wat in de vergadering van 13 oktober 2020 was besproken. Dat een bijdrage van € 25.000,00 per appartementseigenaar zou worden vastgesteld was (wat daar verder ook van zij; er is op de vergadering van 24 februari 2022 een eerste extra bijdrage vastgesteld van in totaal € 12.500,00) ook na ontvangst van het Whatsapp bericht dus nog (steeds) niet bekend bij Van Waalwijk Van Doorn. Er rustte op haar dus ook geen (zorgvuldigheids)plicht om dit mee te delen aan [eiser].  
       
     
     
       5.24. 
       
         Dat de makelaar het Whatsapp-bericht niet letterlijk met [eiser] heeft gedeeld levert naar het oordeel van de rechtbank geen beroepsfout op. In de eerste plaats is dit in de gegeven omstandigheden, waarin Van Waalwijk Van Doorn immers navraag had gedaan over de inhoud van het Whatsapp bericht, niet in strijd te achten met de door een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in acht te nemen zorgvuldigheid. In de tweede plaats, ook als de makelaar het Whatsapp-bericht samen met het antwoord van JVL wel met [eiser] had gedeeld, had dat voor [eiser] geen (rechtsgeldige) reden opgeleverd om onder de koopovereenkomst uit te komen of om andere voorwaarden te stellen. [eiser] zou in dat geval immers nog steeds gebonden zijn geweest aan de koopovereenkomst en had zijn verplichtingen daaruit, waaronder de betaling van de overeengekomen koopprijs van  
         € 245.000,00, nog steeds en onder dezelfde voorwaarden moeten nakomen.   
       
       
     
     
       5.25. 
       De conclusie ten aanzien van Van Waalwijk Van Doorn is dan ook dat de makelaar niet aansprakelijk is voor de schade waarvan [eiser] zegt dat hij die heeft geleden. De rechtbank wijst de vorderingen gericht tegen de makelaar daarom af. De overige stellingen en verweren die partijen in dit verband hebben aangevoerd kunnen onbesproken blijven. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.26. 
       
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.  
       
       
         De proceskosten aan de zijde van [gedaagde1] c.s. worden tot aan dit vonnis als volgt vastgesteld: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.301,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.532,00 
               
               
                 (2,00 punten × tarief III € 766,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.833,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De proceskosten aan de zijde van Van Waalwijk Van Doorn worden tot aan dit vonnis als volgt vastgesteld: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.837,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.532,00 
               
               
                 (2,00 punten × tarief III € 766,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.369,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.27. 
       Gedaagden vorderen daarnaast veroordeling van [eiser] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 2.833,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Van Waalwijk Van Doorn tot dit vonnis vastgesteld op € 4.369,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.