ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2015:9132

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2015:9132 Rechtbank Den Haag , 15-07-2015 / C-09-476962 - HA ZA 14-1265

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2015-07-15

Zaaknummer: C-09-476962 - HA ZA 14-1265

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2015:9132

---

Zaak met betrekking tot koop woning. Er is geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen. Onderhandelingen mochten worden afgebroken door de aanbieder.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/476962 / HA ZA 14-1265 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 juli 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [A] , 
     
       2.	 [B] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. J. Postma te Delft, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING VESTIA , 
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag. 
     
     
     
     
       Eisers worden hierna gezamenlijk [A] c.s. en afzonderlijk [A] en [B] genoemd. Gedaagde wordt hierna Vestia genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 5 september 2014, met producties 1-27; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties 1-19; 
         
         
           het tussenvonnis van 21 januari 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           de akte indiening en toelichting producties van [A] c.s., met producties 28-41; 
         
         
           de aantekeningen comparitie partijen van mr. Postma; 
         
         
           het proces-verbaal van de comparitie van 2 juni 2015. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Het proces-verbaal van de comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [A] c.s. hebben van deze gelegenheid gebruikgemaakt. De brief van [A] c.s. van 1 juli 2015 is aan het proces-verbaal gehecht en maakt onderdeel uit van het procesdossier.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Vestia is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te ( [postcode] ) [gemeente] (hierna: de woning), gelegen in het complex “ [het complex] ” te [gemeente] . [A] c.s. huren de woning van Vestia sinds 2011. Bij de woning behoren twee parkeerplaatsen in de onder het complex gelegen parkeergarage. 
       
     
     
       2.2. 
       Nadat [A] c.s. uit de media hadden vernomen dat Vestia woningen uit haar huurwoningenbestand zou gaan verkopen, heeft [A] in januari 2014 contact gezocht met Vestia om zijn belangstelling voor de aankoop van de woning kenbaar te maken. In het betreffende e-mailbericht van 22 januari 2014 stelt hij diverse vragen over onder meer een onderhoudsplan, de warmtepompen in het complex, de parkeerplaatsen en de waarde van de woning en de daartoe te verrichten taxatie. 
       
     
     
       2.3. 
       Door Vestia is vervolgens aan [A] bericht dat de heer [X] van Makelaardij [X] (hierna: [X] ) contact met hem zal opnemen, hetgeen eind januari 2014 is geschied. Daarna heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [A] en [X] en heeft [X] een aantal stukken betreffende de woning aan [A] doen toekomen. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief van 4 maart 2014 heeft [X] aan [A] meegedeeld, voor zover thans relevant: 
         
           “(…) Het doet mij genoegen u, namens Vestia, een aanbieding te kunnen sturen. 
         
       
       
       
         
           Uw woning is gewaardeerd op basis van de methodiek van vrije verkoopwaarde. De waarde van uw huurwoning is vastgesteld op € 405.000,-. De eventueel door u zelf aangebrachte voorzieningen/verbeteringen aan de woning zijn bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten. 
         
       
       
       
         
           Aanbieding 
         
         
           Uw aanbieding komt er dus als volgt uit te zien: 
         
       
       
       
         
           Marktwaarde	€	405.000,00 
         
         
           Stimuleringspremie	€	5.000,00 
         
         
           Koopsom		€	400.000,00 kosten koper 
         
       
       
       
         
           Het aanbod is 6 weken na het versturen van deze brief van kracht. Als u ervoor kiest uw woning te kopen, vernemen wij dat graag van u. Wij zorgen er vervolgens voor dat het koopcontract wordt opgemaakt en u wordt uitgenodigd voor de ondertekening. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
       
         Van het briefpapier maakt onderdeel uit een zwarte balk geheel onderaan de brief, waarin in een kleiner lettertype staat vermeld: “ alle verstrekte informatie moet worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een bod om in onderhandeling te treden ”. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [A] heeft in reactie op laatstgenoemd bericht in een e-mailbericht van 7 maart 2014 aan [X] geschreven, samengevat, dat hij een en ander met zijn vrouw gaat bespreken en dat “we het geoffreerde prijspunt (hoog) in een zekere verdedigbare range kunnen plaatsen, maar we hadden gehoopt dat Vestia een nog wat realistischer en commercieel handiger insteek ten toon zou spreiden.” Verder schrijft [A] dat hij het jammer vindt dat Vestia het taxatierapport niet wil delen, maar dat [A] c.s. een nauwkeurige afweging willen maken waartoe in ieder geval nodig is het laten verrichten van een eigen taxatie en een bouwkundig onderzoek en verdere evaluatie van een aantal aspecten rondom de Vereniging van Eigenaren (VVE) en technische systemen. [A] stelt daartoe nog aanvullende informatie te zullen opvragen en/of een vragenlijst te zullen opstellen. 
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [A] heeft [X] in een e-mailbericht van 14 april 2014 bericht, voor zover thans relevant: 
         
           “(…) Om de vaart in het aankoopproces te houden zou ik graag op korte termijn contact hebben. (…)  
         
         
           Inzake de aankoop van onze woning (…) zijn we in principe positief. Wij hebben de afgelopen weken een aantal zaken geevalueerd en onder andere een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Die heeft een aantal aandachtspunten opgeleverd en het lijkt ons logisch dat die een plaats krijgen in de transactie. 
         
       
       
       
         
           Verder hebben we ook gekeken naar de huidige overeenkomst met Vestia. We hebben in het verleden een hogere huur afgesproken (+150 Euro per maand) ter compensatie van oa oplevering met keuken. Het zou vreemd zijn om daar nu twee keer voor te betalen dus dit willen we ook graag bespreken.  
         
       
       
       
         
           (…) Ook had ik om de tekst gevraagd van het concept koopcontract (…) de (generieke) tekst (…)” 
         
       
       
       
         
          [X] heeft [A] bij e-mailbericht van diezelfde datum een “lege” koopovereenkomst doen toekomen en hem uitgenodigd voor een bespreking de dag erna, die ook heeft plaatsgevonden. [A] heeft verder rond deze datum een reactie gegeven op door Vestia gegeven antwoorden op vragen van [C] (die met Vestia communiceerde over de aankoop van de door hem bewoonde woning in hetzelfde complex). Hij heeft in dit kader onder meer meegedeeld dat hij sommige antwoorden niet acceptabel vond en hij heeft vragen gesteld over de VVE, onderhoudswerkzaamheden en het warmtesysteem. Voorts heeft hij diverse door Vestia nog te verrichten acties aan [X] gemaild.  
       
       
     
     
       2.7. 
       
         
          [A] heeft [X] in een e-mailbericht van 16 april 2014 onder meer bericht: 
         
           “(…) Zoals gisteren besproken heb ik een bouwkundige inspectie laten uitvoeren (…). Daaruit zijn de volgende punten naar voren gekomen waarvan het redelijk is dat ze in aftrek worden gebracht van de koopprijs (of anderzijds door Vestia aan mij worden betaald) 
         
         
           (…) 
         
         
           Bovengenoemde punten samen leveren een totaalbedrag op van EUR 14.176,- als aftrekpost. Mogelijk neemt dit bedrag nog toe indien uit de nog volgende processtapen (inspectie warme en ventilatiesysteem, bepalingen splitsingsacte etc) nog andere issues blijken en/of closing later plaatsvindt. (…)” 
         
       
       
       
     
     
       2.8. 
       
         
          [X] heeft bij e-mailbericht van 25 april 2014 onder meer aan [A] bericht:  
         
           “(…) Ik heb deze week gesproken met Vestia aangaande je dossier. Het standpunt is en blijft volgens Vestia dat de waarde zoals aangeboden in de brief door ons kantoor niet aan getoornd zal worden. Kortom geeft aan dat de taxatiewaarde voor hen bepalend is. Compensatie of korting zal niet geboden gaan worden. Zij hanteren daar een uniform beleid in. (…)” 
         
       
       
       
         
          [A] heeft hierop gereageerd met een e-mailbericht van 28 april 2014, dat - voor zover thans van belang - luidt: 
         
           “(…) Dank voor je email; ik neem het even voor kennisgeving aan. (…) bij je terugkomst volgende week hebben we contact. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In een e-mailbericht van 16 mei 2014 heeft [A] aan [X] gevraagd om Vestia te verzoeken zijn vragen te beantwoorden en de door hem gevraagde informatie aan te leveren. 
       
     
     
       2.10. 
       
         In een e-mailbericht van 17 mei 2014 heeft [A] aan [X] , voor zover thans van belang, bericht: 
         
           “De door mij voorgestelde koopprijsaanpassing bestond uit drie componenten: i) directe bouwkundige issues, ii) een bouwkundige issue die zich op korte termijn voordoet en iii) een correctie ter compensatie van de huurcomponent die in nu al voor de inrichting betaal. 
         
       
       
       
         
           De eerste issue bestaat uit een aantal componenten: 
         
         
           (…) 
         
         
           Omdat dit zaken zijn die weliswaar ten tijde van de koop moeten zijn opgelost, maar ook als verhuurder door Vestia moeten worden aangepakt, heb ik deze zaken inmiddels via de verhuurderkant in gang gezet; het maakt mij niet uit of het als afslag in de prijs verwerkt word of opgelost voor de koop. Het zal nog wel enige slagen kosten om eea in z’n totaliteit afgerond te krijgen, maar ik ga er vooralsnog vanuit dat dit wel zal gebeuren. 
         
       
       
       
         
           Ik kan me voorstellen dat als eea inderdaad het geval is, en verder de gevraagde informatie wordt aangeleverd, overige bestaande issues en zaken bevredigded worden opgelost en er geen nieuw issues reizen dat ik dan wil overwegen om de verkoper op bovengenoemde punten ii) en iii) tegemoet te komen.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op  27 mei 2014 hebben [A] c.s. dan wel heeft [A] met toestemming van Vestia de vergadering van de VVE bijgewoond. [A] is daarna aangesteld als lid van een nieuwe technische commissie binnen de VVE.  
       
     
     
       2.12. 
       Op 6 juni 2014 heeft [A] , naar aanleiding van een gesprek tijdens voormelde vergadering van de VVE, Vestia gewezen op nog diverse door haar te verrichten acties betreffende bouwtekeningen en het vestigen van een opstalrecht op de centrale lus van het warmtepompsysteem.  
       
     
     
       2.13. 
       
         In een e-mailbericht van 11 juni 2014 heeft [A] aan [X] bericht:  
         
           “(…) Zoals je weet zijn [....] en ik hard bezig om de voor ons belangrijke aandachtspunten voor een eventuele koop op te lossen. Gezien de lange doorlooptijd bij Vestia en de maanden dat we hier mee bezig zijn willen we graag de vaart er zo veel mogelijk inhouden. Zou jij in die context ons alvast een Word versie (ipv pdf) van de concept koopovereenkomst doen toekomen, dan kunnen we daar alvast naar kijken (…)” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
        [X] heeft op verzoek van [A] op 25 juni 2014 aan hem een concept koopovereenkomst gezonden, waarin onder meer is/zijn opgenomen i) Vestia als verkopende partij, ii) de gegevens van de woning, iii) 1 september, of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeengekomen, als datum van de juridische overdracht en iv) een financieringsvoorbehoud, maar waarin niet is/zijn ingevuld de personalia van de kopende partij en de koopprijs van de woning.  
       
     
     
       2.15. 
       
         
          [A] heeft op 1 juli 2014 via [C] vernomen dat Vestia wilde afzien van verkoop. Op 3 juli 2014 heeft [X] aan [A] meegedeeld dat Vestia in een bespreking bij hem op kantoor haar standpunt aan hem wil toelichten.  Die bespreking heeft op 14 juli 2014 plaatsgevonden. Bij brief van 16 juli 2014 heeft Vestia aan [A] bericht dat, samengevat, het door haar gedane aanbod om de woning te kopen, waarvan de aanvaardingstermijn op zes weken is gesteld, is komen te vervallen nu het niet binnen de gestelde termijn is geaccepteerd. Daarbij wordt tevens vermeld: 
         
           “(…) Weliswaar heeft Vestia (onder meer via haar makelaar) nadien nog onverplicht c.q. vrijblijvend met u gecorrespondeerd over een mogelijke aankoop van de betreffende woning, maar tot op heden heeft dat niet tot overeenstemming geleid. Integendeel, Vestia werd geconfronteerd met steeds weer nieuwe vragen/opmerkingen van uw kant. 
         
       
       
       
         
           Vestia kan u op dit moment geen nieuw aanbod tot koop doen door gewijzigd intern beleid en verhoogde interne waarden. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Na hiertoe verkregen verlof hebben [A] c.s. op 7 augustus 2014 ten laste van Vestia conservatoir beslag laten leggen op de woning. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       	[A] c.s. vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vestia veroordeelt: 
       
       
         
           primair:  
         
         I	tot medewerking aan het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst betreffende de woning met de twee daarbij behorende parkeerplaatsen tegen een koopsom van  € 400.000,- kosten koper, waarbij dit vonnis in de plaats zal treden van een door partijen op te maken koopovereenkomst; 
       
       
       
         II	tot medewerking aan de betreffende op te maken notariële leveringsakte, waarbij dit vonnis in de plaats zal treden van het deel dat Vestia moet aanleveren voor het opmaken van die akte, althans van de wilsverklaring van Vestia, met bepaling dat de notariële levering zal geschieden ten overstaan van een notaris verbonden aan [notariskantoor ] te [gemeente] en dat de notaris een leveringsdatum bepaalt met inachtneming van de redelijke belangen van [A] c.s.; 
       
       
       
         III	tot vergoeding van de schade en kosten van [A] c.s., geleden en gemaakt als gevolg van de vertraging in de levering, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, waarbij [A] c.s. uit proceseconomische overwegingen verzoeken deze schadestaatprocedure te laten plaatsvinden binnen deze bodemprocedure; 
       
       
       
         
           subsidiair:  
         
         I	tot het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst met [A] c.s. betreffende de woning, als door de notaris met inachtneming van het vonnis op te stellen, en tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- per dag of dagdeel dat Vestia daarmee in gebreke blijft; 
       
       
       
         II	tot vergoeding van de schade en kosten van [A] c.s., geleden en gemaakt als gevolg van de vertraging in de levering, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, waarbij [A] c.s. uit proceseconomische overwegingen verzoeken deze schadestaatprocedure te laten plaatsvinden binnen deze bodemprocedure; 
         
           meer subsidiair,  in het geval dat naar het oordeel van de rechtbank nog geen volledige 
         overeenstemming is bereikt: 
         I	om verder te onderhandelen gericht op het bereiken van volledige overeenstemming over de verkoop van de woning aan [A] c.s., met dien verstande dat heeft te gelden dat over het object en de prijs van de woning al volledige overeenstemming is bereikt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat Vestia weigert gehoor te geven aan deze veroordeling; 
       
       
       
         II	tot vergoeding van de schade en kosten van [A] c.s., geleden en gemaakt als gevolg van het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, waarbij [A] c.s. uit proceseconomische overwegingen verzoeken deze schadestaatprocedure te laten plaatsvinden binnen deze bodemprocedure; 
       
       
       
         
           nog meer subsidiair,  voor zover Vestia niet veroordeeld zou kunnen worden tot medewerking aan verkoop en levering:  
         tot vergoeding van de schade en kosten van [A] c.s., geleden en gemaakt als gevolg van de vertraging in de levering, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, waarbij [A] c.s. uit proceseconomische overwegingen verzoeken deze schadestaatprocedure te laten plaatsvinden binnen deze bodemprocedure; 
       
       
       
         een en ander met veroordeling van Vestia in de kosten van het gelegde conservatoire beslag en in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan deze vordering leggen [A] c.s., samengevat, het volgende ten grondslag. Partijen hebben overeenstemming bereikt over alle essentialia van de verkoop van de woning door Vestia aan [A] c.s. De nog niet ondertekende concept koopovereenkomst geeft de afspraken weer. Alleen de koopprijs staat hierin niet vermeld, maar tussen partijen stond vast dat deze € 400.000,- bedroeg, zijnde het aanbod van Vestia waarmee [A] c.s. akkoord zijn gegaan. [A] heeft weliswaar diverse vragen gesteld, maar dat waren enkel vragen en geen voorwaarden. Vestia kan geen beroep doen op de in de brief van 5 maart 2014 gegeven termijn van zes weken, nu zij zich daarop nooit heeft beroepen en na ommekomst van die termijn verder heeft onderhandeld. Voorts kan Vestia zich er niet op beroepen dat de overeenkomst nog niet schriftelijk was aangegaan, want als professionele partij komt haar geen beroep toe op artikel 7:2 BW. Er is dus sprake van een overeenkomst tussen partijen en Vestia dient die overeenkomst na te komen. Voor zover er op onderdelen,  geen sprake zou zijn van volledige overeenstemming tussen partijen, dient daarover te worden dooronderhandeld, met dien verstande dat zowel het object als de koopprijs al wel vaststaat. Aangezien Vestia het verkoopproces onrechtmatig heeft afgebroken, is zij schadeplichtig jegens [A] c.s.  
       
     
     
       3.3. 
       Vestia voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       4.1. 
       In deze zaak staat - primair - centraal de vraag of tussen partijen een perfecte koopovereenkomst met betrekking tot de woning is tot stand gekomen. Reeds hierom dient deze zaak, anders dan Vestia heeft opgemerkt, niet tot het (in artikel 93 Rv bepaalde) takenpakket van de kantonrechter (die onder meer huurzaken behandelt) maar tot het takenpakket van het Team handel van deze rechtbank. 
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank neemt het volgende tot uitgangspunt. Een overeenkomst komt tot stand na aanbod en aanvaarding daarvan. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Wil er sprake zijn van koop (artikel 7:1 BW) dan is tenminste vereist dat wordt aangeboden om de ander een zaak te geven tegen een in geld te waarderen prijs als tegenprestatie. Maar zelfs wanneer de hoogte van de te betalen prijs al wel vaststaat, evenals de zaak waarvoor die prijs wordt betaald, betekent dat niet altijd dat een aanbod dat die elementen bevat, na aanvaarding een perfecte koopovereenkomst oplevert. Specifieke elementen die door partijen worden ingebracht in de onderhandelingsfase en die voor die partijen klaarblijkelijk relevantie hebben voor de te sluiten overeenkomst kunnen er aan in de weg staan dat een overeenkomst tot stand komt, ook al is over de minimale vereisten waaraan tenminste moet zijn voldaan wil er sprake kunnen zijn van een koopovereenkomst, al wel overeenstemming bereikt. Veelal zal het daarbij moeten gaan om elementen waarvan de ene partij duidelijk is dat de andere partij die wil inbrengen of als voorwaarde wil stellen voor het kunnen bereiken van wilsovereenstemming. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. 
       
     
     
       4.3. 
       Volgens Vestia heeft zij met haar brief van 4 maart 2014 geen aanbod gedaan, maar  slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Voorts voert Vestia aan dat dit aanbod althans deze uitnodiging na verloop van zes weken na 4 maart 2014 is vervallen. Een beoordeling van dit betoog kan achterwege blijven nu, ook indien veronderstellender- wijs wordt aangenomen dat er sprake was van een aanbod van Vestia, dat ná 25 april 2014 van kracht is gebleven, niet is gebleken dat dit aanbod door [A] c.s. is aanvaard.  
       
     
     
       4.4. 
       Niet is geschil is, dat de hoogte van de koopprijs voor partijen een essentieel element voor de totstandkoming van de koopovereenkomst is, temeer nu Vestia in haar brief van 4 maart 2014 een koopprijs van € 400.000,- heeft genoemd. [A] c.s. stellen dat zij - voordat Vestia zich begin juli 2014 heeft teruggetrokken - deze koopprijs hebben aanvaard, doch die stelling is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan, gelet op het volgende.  
       
     
     
       4.5. 
       Na het aanbod van Vestia van 4 maart 2014 heeft [A] in zijn e-mailberichten van 7 maart 2014 tot en met 16 april 2014 aan Vestia - kort gezegd - een tegenvoorstel gedaan, inhoudende dat onder meer naar aanleiding van de bouwkundige inspectie de koopprijs diende te worden verminderd of dat Vestia op een andere wijze [A] c.s. financieel zou compenseren. Hierbij heeft [A] niet uitgesloten dat er nieuwe kwesties zouden rijzen die financiële consequenties voor Vestia zouden meebrengen. Dit tegenvoorstel heeft [X] namens Vestia in zijn e-mailbericht van 25 april 2014 uitdrukkelijk afgewezen, waarbij hij heeft laten weten dat korting of compensatie voor Vestia onbespreekbaar was.  
       
     
     
       4.6. 
       Volgens [A] - zo heeft hij ter zitting verklaard - heeft hij vervolgens na laatstgenoemd e-mailbericht van Vestia ingestemd met de koopprijs van € 400.000,-, namelijk in een telefonisch onderhoud met [X] . Volgens [A] heeft hij op de woorden van [X] “ Het is accepteren of niet ” gezegd “ Dat begrijp ik, gaan we waarschijnlijk ook doen. Na je vakantie spreken we verder. Ik ga in principe akkoord maar nemen het even voor kennisgeving aan. ” Als dit zo is gezegd door [A] , heeft Vestia daaruit redelijkerwijs niet kunnen afleiden dat [A] zonder meer instemde met de vraagprijs. Teminder gelet op het daarop volgende e-mailbericht van [A] van 28 april 2014, waarin hij het e-mailbericht van [X] van 25 april 2014 slechts voor kennisgeving aannam. 
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [A] heeft ter zitting voorts nog verklaard dat zijn instemming met de vraagprijs kan worden afgeleid uit het volgende. Volgens [A] heeft hij na zijn 
         e-mailbericht van 16 mei 2014 (zie 2.9) gebeld met [X] en kreeg [A] op de vraag waarom er niets is gebeurd als antwoord: “ Vestia weet niet of je wel of niet verder wil ”. Volgens [A] heeft hij hierop gezegd: “ Ja, we gaan verder ” en heeft [X] hierop gezegd “ Bevestig dat even per e-mail, dan kunnen we vervolgens verder ”, waarop [A] vervolgens de e-mail van 17 mei 2014 heeft gestuurd. Dit e-mailbericht is naar het oordeel van de rechtbank evenmin aan te merken als een aanvaarding van de vraagprijs, nu uit dit bericht slechts kan worden afgeleid dat [A] nog (steeds) allerlei slagen om de arm hield, waaronder het oplossen van kwesties van bouwkundige aard die financiële gevolgen zouden hebben voor Vestia, het verstrekken van bepaalde informatie alsmede het niet rijzen van “nieuwe issues”, vooraleer [A] zou willen overwegen Vestia op andere punten tegemoet te komen. Hierbij komt nog dat [A] in zijn e-mailbericht van 11 juni 2014 ook nog spreekt van een “eventuele koop” en dat in de door Vestia op 25 juni 2014 aan [A] verzonden koopovereenkomst geen koopprijs is ingevuld.  
       
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de conclusie gerechtvaardigd dat  partijen geen overeenstemming over de koopprijs van de woning hadden bereikt, toen Vestia haar aanbod begin juli 2014 heeft ingetrokken. Dit brengt mee dat tussen partijen geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hierop stranden de primaire en subsidiaire vorderingen van [A] c.s. 
       
     
     
       4.9. 
       Met betrekking tot de meer subsidiaire vordering wordt het volgende overwogen.  
       
     
     
       4.10. 
       Als maatstaf heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. De hier weergegeven maatstaf is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. 
       
     
     
       4.11. 
       Onderdeel I van de meer-subsidiaire vordering komt reeds niet voor toewijzing in aanmerking aangezien, anders dan in de vordering is vermeld, omtrent de koopprijs geen wilsovereenstemming is bereikt. [A] c.s. hebben niet gesteld dat, in het geval omtrent de koopprijs geen wilsovereenstemming zou zijn bereikt, Vestia niet de vrijheid had de onderhandelingen begin juli 2014 af te breken. Gelet hierop komt onderdeel II van de meer-subsidiaire vordering evenmin voor toewijzing in aanmerking. 
       
     
     
       4.12. 
       Op hetgeen hiervoor werd overwogen strandt ook de nog meer subsidiaire vordering. 
       
     
     
       4.13. 
       Bij deze uitkomst past dat [A] c.s. in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Vestia begroot op € 1.512,-, te weten € 608,- aan griffierecht en € 904,- aan salaris advocaat (2 punten à € 452,-, volgens tarief II).   
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 1.512,-. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015.