ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:4023

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:4023 Gerechtshof Amsterdam , 29-09-2015 / 200.153.174/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-09-29

Zaaknummer: 200.153.174/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:4023

---

Huurrecht bedrijfsruimte. Nadat huurder heeft bemerkt dat verhuurder jarenlang te hoog percentage huurverhoging heeft doorgevoerd, doet huurder schriftelijk voorstel. Voorstel tijdig door verhuurder aanvaard? Inhoud voorstel: ook betrekking op de jaren na het lopende jaar? Beroep op dwaling. Afspraak op verdeling kosten gas en elektriciteit. Stellingen van huurder zijn te vaag om te kunnen aannemen dat de verdeling onredelijk is. In rekening brengen te hoge huurbedragen en aanwezigheid van betrekkelijk beperkte hoeveelheid asbest in het gehuurde geen tekortkomingen van verhuurder die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.  
       
       Wetsartikelen: 3:35 BW, 6:248 BW, 6:218 en 219 BW, 6:228 BW, 6:265 BW.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.153.174/01  
     
     
     
       zaak/rolnr. rechtbank Noord-Holland	: 2350027/CV EXPL 13-6223  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 september 2015 
       
       
         (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. W.J.J. Lamers te Amstelveen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         GÉ SYSTEMS NEDERLAND B.V. , 
       gevestigd te Zaandam, 
       geïntimeerde, 
       tevens incidenteel appellante,  
       advocaat: mr. T.J. van Vugt te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en GSN genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 3 juli 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaandam, van 24 april 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen hem als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en GSN als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. 
     
     
     
       Bij tussenarrest van 5 augustus 2014 is een comparitie van partijen gelast, die op 31 oktober 2014 heeft plaatsgehad. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met een productie; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.  
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij is geoordeeld dat de huurprijs vanaf 2014 € 2.452,66 inclusief btw per maand bedraagt en voor het overige zal bekrachtigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zal beslissen dat de huurprijs per 1 januari 2014 € 3.297,29 inclusief btw per maand bedraagt en per 1 mei 2014 € 3.343,45 inclusief btw per maand  (zijnde de huurprijs van € 3.297,29 verhoogd met de contractueel overeengekomen consumentenprijsindex van 1,4%) en GSN zal veroordelen tot betaling van de huurachterstand, vanaf 1 januari 2014 tot 1 januari 2015 begroot op een bedrag van € 12.717,19 inclusief btw, te vermeerderen met de boeterente van 2% per maand en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 450,=, met veroordeling van GSN in de kosten van het geding in eerste aanleg (berekend naar het hogere toe te wijzen bedrag) en in hoger beroep, inclusief nakosten en met rente.  
     
     
     
       GSN heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [appellant] zal afwijzen en de vorderingen van GSN zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten en met rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende. 
     
     
     a.	Bij schriftelijk huurovereenkomst van 18 april 2000 heeft [appellant] aan GSN verhuurd de bedrijfsruimte aan de [adres] inclusief vier parkeerplaatsen. De huur is ingegaan op 1 mei 2000 voor de duur van 5 jaar en is daarna verlengd voor 5 respectievelijk 10 jaren, eindigende op 30 april 2020.  
     
     b.	De huurovereenkomst heeft betrekking op het oostelijk deel van de beganegrondverdieping (300 m2). Het overig deel van het pand (achterstuk en bovengedeelte tezamen 200 m2) kan door [appellant] worden gebruikt. Behoudens de vier aan GSN verhuurde parkeerplaatsen maakt [appellant] met zijn bedrijf gebruik van het volledige parkeerterrein bij het bedrijfsgebouw voor de opslag van vrachtauto’s en trailers die hij in de verkoop heeft. 
     
     c.	Artikel 4.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt:  
     De huurprijs wordt voor het eerst op 1 mei 2001, en zo vervolgens jaarlijks op 1 mei aangepast overeenkomstig 4.1 t/m 4.2 van de algemene bepalingen. 
     
     d.	Krachtens artikel 4.1 van de algemene bepalingen behorende bij de 
     
       huurovereenkomst vindt jaarlijks huurprijswijziging plaats op basis van het 
       maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex gepubliceerd door het 
       Centraal Bureau voor de Statistiek. 
     
     
     e.	Ten aanzien van de kosten voor gas en elektra zijn partijen overeengekomen dat 
     
       
        [appellant] het redelijkerwijs voor rekening van GSN komende aandeel in de kosten met 
       betrekking tot gas en elektra aan GSN doorbelast. Maandelijks brengt [appellant] aan GSN 
       voorschotbedragen in rekening. Na afloop van een jaar volgt een eindafrekening. 
       Gemiddeld heeft GSN 80% van het volledige gebruik aan gas en elektra van het 
       totale pand (500 m2) aan [appellant] voldaan. 
     
     
     f.	Bij schrijven van 22 mei 2013 heeft GSN [appellant] onder meer het navolgende bericht. 
     
       
         Naar aanleiding van de jaarlijkse boekhoudcontrole van onze accountant is naar 
       
       
         voren gekomen dat er jaarlijks stelselmatig te veel huurverhoging is toegepast.  
       
       
         Elk jaar wordt door u een huurverhoging van 4½ % doorbelast aan GSN. 
       
       
         Volgens het huurcontract d.d. 18 april 2000, pagina 3 punt 4.1 onder de noemer 
       
       
         Huurprijswijziging, is overeengekomen dat de wijziging van de huur plaatsvindt op 
       
       
         basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990= 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 
       
       
         Volgens de website van het CBS zijn de huurprijsverhogingen over 2011, 2012 en 
       
       
         2013 respectievelijk 2%, 2,4% en 3%.  
       
       
         Wij willen u tegemoet komen en vragen u correctie van de huurprijs over 2011, 2012 en 2013.  
       
       
         Voor de jaren tot en met 2010 hoeft u dat niet te corrigeren. 
       
       
         Bijgaand kopieën van de berekeningen en het huurcontract, pagina 3. 
       
     
     
     
       In de meegezonden kopieën heeft GSN als huurprijs exclusief btw over 2011 
       € 2.475,37 per maand, over 2012 € 2.596,90 per maand en over 2013 € 2.725,03  
       berekend en vermeld. 
     
     
     g.	Bij schrijven van 27 mei 2013 heeft GSN [appellant] een gelijkluidend schrijven 
     
       aangetekend toegezonden. Hieraan is de volgende zinsnede toegevoegd: 
       
         Gelieve binnen twee weken, na dagtekening, op deze brief te reageren. 
       
     
     
     h.	Op 3 juni 2013 heeft [appellant] aan GSN een creditfactuur gestuurd tot een bedrag van € 2.074,54, een en ander conform het voorstel en de berekening in de brieven van GSN. 
     
     i.	Bij aangetekend schrijven van 4 juli 2013 heeft de gemachtigde van GSN [appellant] 
     
       bericht dat GSN te veel huur en BTW onverschuldigd had voldaan en dat er na aftrek 
       van de creditfactuur van [appellant] van € 2.074,54 nog resteerde te voldoen een bedrag 
       van € 48.634,41. Dit schrijven vermeldt onder meer het navolgende. 
       
         Van u is geen enkele reactie vernomen, met dien verstande dat GSN B.V. op 1 juli jl. 
       
       
         een creditfactuur ad EUR 2.074,54 van u heeft ontvangen, maar dat bedrag is 
       
       
         volstrekt onvoldoende, zeker voor wat betreft de jaren 2011, 2012 en 2013. Het 
       
       
         voorstel van GSN B.V. zoals neergelegd in haar brief van 27 mei 2013, is dan ook 
       
       
         komen te vervallen . 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vordert [appellant] , samengevat, betaling van een bedrag aan achterstallige huur, vermeerderd met 2% contractuele boete en buitengerechtelijke kosten. Bij de berekening van de huurachterstand is [appellant] uitgegaan van een huur per 1 mei 2013 van € 3.297,29 per maand inclusief btw, zoals voortvloeit uit de bijlagen bij de hiervoor onder 2 sub f en g genoemde brieven van GSN van 22 en 27 mei 2013, per 1 mei 2014 te verhogen met de overeengekomen indexering. GSN heeft deze vordering weersproken. Zij stelt integendeel jarenlang teveel huur te hebben betaald en een tegenvordering te hebben (berekend vanaf 1 mei 2008) van € 36.218,59. Zij gaat hierbij uit van maandhuurbedragen die lager zijn dan de bedragen in de bijlagen bij haar hiervoor genoemde brief en die zijn berekend door de geldende huur vanaf mei 2001 steeds te indexeren met het overeengekomen percentage. Daarnaast vordert GSN, voor zover in hoger beroep nog aan de orde, terugbetaling van bedragen die zij, naar zij stelt, door de jaren heen teveel aan [appellant] heeft betaald voor gas en elektriciteit, alsmede ontbinding van de huurovereenkomst wegens handelen van [appellant] in strijd met goed verhuurderschap. 
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] gedeeltelijk toegewezen, waarbij zij rekening heeft gehouden met de door GSN na de inleidende dagvaarding gedane betalingen en voor de periode tot 31 december 2013 is uitgegaan van het in de bijlage bij de brieven van 22 en 27 mei 2013 genoemde huurbedrag van (omgerekend) € 3.297,29 inclusief btw per maand en per 1 januari  2014 van het huurbedrag dat de resultante is van de contractuele indexering vanaf 1 mei 2001, namelijk € 2.452,66 inclusief btw per maand. De gevorderde boete is gematigd tot het percentage van de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten zijn toegewezen. De reconventionele vorderingen zijn alle afgewezen. 
       
     
     
       3.3 
       Partijen verschillen van mening over de rechtsgevolgen van de brief van GSN van 27 mei 2013. Op deze kwestie hebben de grief van [appellant] en de eerste vier grieven van GSN betrekking.  
       
       
         3.3.1 
         Met  grief 1 in incidenteel appel  bestrijdt GSN het oordeel van de kantonrechter dat de brief van 27 mei 2013 geen uiterste (“fatale”) termijn voor de aanvaarding inhoudt, zodat in het midden kan blijven of de creditfactuur door GSN op 3 juni 2013 of pas op 1 juli 2013 is ontvangen, omdat de aanvaarding door [appellant] van het aanbod in beide gevallen tijdig is. In haar toelichting op deze grief wijst GSN erop dat in de brieven van 22 en 27 mei 2013 niets anders aan de orde is gesteld dan het voorstel van GSN, zodat volkomen duidelijk was wat voor soort reactie binnen twee weken moest worden gegeven. Uit het feit dat GSN op 27 mei 2013 voor de tweede maal dezelfde brief zond, maar nu per aangetekende post met vetgedrukt de toegevoegde passage over de beantwoording binnen twee weken, had [appellant] behoren te begrijpen dat het aanbod van GSN aan die termijn was gebonden, aldus GSN.  
         
       
       
         3.3.2 
         Deze grief heeft geen succes. Uit het feit dat GSN verzocht (“Gelieve…”) binnen twee weken op haar aanbod te reageren heeft [appellant] onder de gegeven omstandigheden - de hernieuwde toezending, de vetgedrukte toevoeging - redelijkerwijs wel moeten begrijpen dat GSN zich het recht voorbehield haar voorstel na die termijn in te trekken of te wijzigen, maar niet dat dat voorstel na die termijn vanzelf zou komen te vervallen. Nu GSN voorafgaand aan de ontvangst van de creditfactuur, die als een impliciete aanvaarding heeft te gelden, haar voorstel niet heeft ingetrokken of gewijzigd, is zij daaraan dan ook - in beginsel - gebonden. 
         
       
       
         3.3.3 
         
           Grief 2 in incidenteel appel  is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het aanbod van GSN volstrekt helder was, zodat [appellant] daaraan niet hoefde te twijfelen. Ter toelichting op de grief voert GSN aan dat is gebleken dat zij door de onjuiste huurverhogingen vanaf 1 mei 2001 meer dan € 50.000,= teveel huur heeft betaald aan [appellant] . Zij meent dat [appellant] onder die omstandigheden niet in redelijkheid erop mocht vertrouwen dat GSN daadwerkelijk de bedoeling had haar vordering voor een schamele tweeduizend euro af te kopen en dat [appellant] had behoren te onderzoeken of GSN echt wilde wat zij verklaarde, wat hij niet heeft gedaan, zodat hem geen beroep op gerechtvaardigd vertrouwen als bedoeld in artikel 3:35 BW toekomt. 
         
       
       
         3.3.4 
         In haar brieven heeft GSN tot uitdrukking gebracht dat zij [appellant] tegemoet wilde  komen door wat betreft het verleden en het lopende jaar - zie over de jaren daarna de behandeling van de grief van [appellant] hieronder - genoegen te nemen met slechts een beperkte herberekening van de huur en derhalve met een beperkte terugvordering.   Wanneer daarbij in aanmerking wordt genomen dat er nog een verjaringskwestie speelde en dat GSN al die jaren de in rekening gebrachte huur zonder protest heeft betaald en de huurovereenkomst in 2005 en 2010 heeft verlengd, uit welke gedragingen kan worden afgeleid dat zij kennelijk al die jaren niet het gevoel heeft gehad dat zij voor het gebodene teveel betaalde, moet worden geoordeeld dat het voorstel van GSN niet zo onwaarschijnlijk was dat [appellant] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat GSN dat niet werkelijk kon menen. [appellant] behoefde geen nader onderzoek te doen naar de wil van GSN en mag GSN houden aan haar, op zichzelf duidelijke, voorstel. Ook de tweede grief van GSN faalt derhalve. 
         
       
       
         3.3.5 
         Het voorstel van GSN is weliswaar duidelijk met betrekking tot het verleden en het lopende jaar, maar dat is anders voor de periode na het lopende jaar. Met zijn  principale grief  betoogt [appellant] dat dat voorstel ook betrekking had op de toekomst, in die zin dat per 1 januari 2014 de in de bijlagen genoemde huurprijs van  € 2.725,03 exclusief btw per maand zou (blijven) gelden, die dan per 1 mei 2014 zou worden geïndexeerd op de in het contract bepaalde wijze. Het hof volgt hem daarin niet. Nergens in het voorstel is het jaar 2014 genoemd en zonder een dergelijke vermelding mocht [appellant] , gegeven het feit dat hij met het voorstel inzake 2013 en de jaren daarvoor al aanzienlijk werd bevoordeeld, redelijkerwijs niet erop vertrouwen dat het voorstel van GSN tevens inhield dat zij bereid was tot 2020 de te hoge huurprijs te blijven betalen. Daarop stuit de grief van [appellant] af. 
         
       
       
         3.3.6 
         GSN doet met  grief 3 in incidenteel appel  een beroep op dwaling. Zij voert daartoe aan dat zij bij het formuleren van haar voorstel in de brieven van 22 en 27 mei 2013 van onjuiste aanvangshuren is uitgegaan door niet terug te rekenen vanaf de aanvangshuur per 1 mei 2000. GSN wijst erop dat zij een leek is op dit gebied en zich inderhaast heeft vergist. Naar het oordeel van het hof kunnen deze omstandigheden het beroep op dwaling echter niet dragen. Het hof verwijst in dit verband naar hetgeen onder 3.3.4 is overwogen. Onder de aldaar genoemde omstandigheden moet een dwaling als de onderhavige voor rekening van GSN als dwalende zelf blijven, waaraan niet kan afdoen dat GSN zelf niet deskundig is, nog daargelaten dat GSN zich blijkens de inhoud van de brieven in deze kennelijk heeft laten adviseren door haar accountant. Waarom er haast zou zijn geweest bij het formuleren van het voorstel is al in het geheel niet gebleken. Ook deze grief mist doel. 
         
       
       
         3.3.7 
         
           Grief 4 in incidenteel appel  bouwt voort op de eerste drie grieven van GSN en deelt het lot daarvan. 
         
       
       
         3.3.8 
         Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat al hetgeen de kantonrechter heeft overwogen over de hoogte van de huur en de huurachterstand vruchteloos is bestreden.  
         
       
     
     
       3.4 
       
         
           Grief 5 in incidenteel appel  is gericht tegen afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot terugbetaling van bedragen die GSN in de loop der tijd aan [appellant] heeft betaald voor het gebruik van gas en elektriciteit. De kantonrechter was van oordeel dat GSN haar stelling dat [appellant] haar in de afgelopen jaren meer kosten in rekening heeft gebracht dan redelijkerwijs voor haar rekening komen, onvoldoende had onderbouwd tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellant] enig gebruik te maken van zijn deel (groot 200 m2) van de bedrijfsruimte (van in totaal 500 m2). 
         In hoger beroep voert GSN aan dat [appellant] wel degelijk frequent gebruik maakt van zijn deel van de bedrijfsruimte. Het personeel en de directie van GSN hebben waargenomen dat [appellant] dat deel steeds vaker gebruikt, ook in de weekeinden. GSN  brengt drie verklaringen in het geding van medewerkers van GSN, die inhouden dat zij in december 2014 het deel van [appellant] hebben bekeken en hebben bemerkt dat de verwarming daar voluit brandde tijdens een verbouwing waarbij de vensters waren verwijderd. Zij biedt aan haar stellingen in deze te bewijzen. Zij acht 50/50 een redelijke verdeling van de kosten van gas en elektriciteit. [appellant] heeft deze stellingen en de inhoud van de overgelegde verklaringen bestreden. 
       
       
       
         3.4.1 
         Termen als “frequent” en “steeds vaker” zijn onaanvaardbaar vaag, als het erom gaat te motiveren dat het aandeel van 80% dat GSN sinds jaar en dag draagt in de kosten van gas en elektriciteit niet redelijk is. Enige uiteenzetting over het soort gebruik (kwalitatief en kwantitatief) dat [appellant] volgens GSN maakt van zijn deel van het gebouw, afgezet tegen het gebruik dat GSN zelf maakt van haar (grotere) deel van het gebouw, zou op haar plaats zijn geweest. Bewijslevering op basis van zo vage stellingen is niet aan de orde. Daaraan kan niet afdoen hetgeen in de overgelegde schriftelijke verklaringen is gerelateerd, omdat - als die verklaringen juist zijn - een periode van energieverspilling gedurende een verbouwing nog niet de conclusie rechtvaardigt dat over een langere periode gemeten het aandeel van 80% in de kosten onredelijk hoog is geweest. Ook deze grief is tevergeefs voorgedragen.  		        
         
       
     
     
       3.5 
       GSN heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd op grond van slecht verhuurderschap, erin bestaande dat [appellant] aan GSN jarenlang teveel huur en kosten in rekening heeft gebracht. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit verwijt, voor zover door haar juist bevonden, geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt. Met  grief 6 in incidenteel appel  bestrijdt GSN dit oordeel. GSN voert aan dat [appellant] gedurende vele jaren onjuiste, te grote, huurverhogingen heeft toegepast en vervolgens heeft geprobeerd misbruik te maken van de evident onjuiste berekeningen die GSN had gemaakt. Daarnaast beroept zij zich in hoger beroep op een nieuwe omstandigheid. Na het wijzen van het bestreden vonnis is aan het licht gekomen dat zich in de bedrijfsruimte asbest bevindt, onder meer in de vorm van het uiterst schadelijke niet hechtgebonden amosiet. Volgens GSN is de enkele aanwezigheid van dat asbest een gebrek dat grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst; [appellant] had het gehuurde voorafgaand aan de terbeschikkingstelling behoren te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest en moet instaan voor de afwezigheid daarvan. Bovendien was het asbest op de datum van het nemen van de memorie van grieven, 10 februari 2015, nog steeds niet verwijderd, ondanks herhaalde verzoeken daartoe van GSN na de verstrekking van een kopie van het asbestinventarisatierapport op 27 oktober 2014.    
       
       
         3.5.1 
         Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat [appellant] jarenlang te hoge huurbedragen in rekening heeft gebracht op zichzelf, nu opzet niet is gesteld of gebleken, geen tekortkoming in de huurovereenkomst vormt. De aanvaarding van het aanbod van GSN en het vasthouden aan de getroffen regeling kan, zoals uit het voorgaande volgt, [appellant] niet euvel worden geduid.  
         
       
       
         3.5.2 
         Uit het door GSN in het geding gebrachte asbestinventarisatierapport van 18 september 2014 blijkt dat in één ruimte van het gehuurde, de CV-ruimte, op drie plaatsen asbest is aangetroffen, namelijk in plaatmateriaal boven de deur, in de pakking tussen de flenzen en in de rookgasafvoer. Dit asbest dient onder specifieke beschermende maatregelen te worden verwijderd. Aan de buitengevel van het gehuurde zou aanvullend destructief onderzoek naar de aanwezigheid van asbest moeten plaatsvinden als op enig moment aan die gevel werkzaamheden worden uitgevoerd.       
         
       
       
         3.5.3 
         Het komt het hof voor dat de hoeveelheid asbest die is aangetroffen relatief beperkt is en dat de verwijdering ervan uit de CV-ruimte GSN niet al te veel overlast zal hoeven bezorgen, alhoewel een goede afstemming met GSN als huurder natuurlijk cruciaal is. GSN heeft niets gesteld waaruit valt af te leiden dat [appellant] bijzondere redenen had om te vermoeden dat zich in het gehuurde asbest zou kunnen bevinden. Zelfs als zou kunnen worden gezegd dat [appellant] desalniettemin het gehuurde voorafgaand aan de ingebruikgeving op asbest had behoren te onderzoeken - waarover niet in het algemeen uitspraken zijn te doen, terwijl specifieke stellingen van de zijde van GSN ontbreken - levert onder de genoemde omstandigheden het enkele feit dat [appellant] die controle toen niet heeft uitgevoerd en later asbest is aangetroffen naar het oordeel van het hof onvoldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.  
         
       
       
         3.5.4 
         Meer dan een maand na het uitbrengen van het asbestinventarisatierapport heeft GSN een kopie ervan aan [appellant] doen toekomen. Dit duidt niet op een groot gevoel van  urgentie aan haar zijde. Dat in aanmerking genomen rechtvaardigt de stelling dat ruim drie maanden later de asbest, ondanks herhaalde verzoeken daartoe van GSN, niet is verwijderd, nog niet de conclusie dat [appellant] in dezen te traag heeft geopereerd. Gegevens over hetgeen tussen partijen hieromtrent is besproken heeft GSN niet verschaft, terwijl zij toch ook niet heeft gesteld dat [appellant] niets van zich heeft laten horen. [appellant] heeft betwist dat hem in dit verband iets te verwijten valt en legt de schuld bij GSN. Een specifiek bewijsaanbod van GSN ontbreekt. Al met al is niet komen vast te staan dat [appellant] met betrekking tot de asbestsanering een verwijt valt te maken dat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Al met al mist ook deze grief van GSN doel.  
         
       
     
     
       3.6 
       Zowel in principaal appel als in incidenteel appel falen alle grieven. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft gevorderd naast hetgeen hij in eerste aanleg reeds had gevorderd, zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel en GSN in die van het geding in incidenteel appel, inclusief de nakosten en met rente. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van 704,= aan verschotten en € 1.264,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       veroordeelt GSN in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 316,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
     
       wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 september 2015.