ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:3717

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:3717 Rechtbank Rotterdam , 07-04-2023 / 9896199

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-04-07

Zaaknummer: 9896199

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:3717

---

Tussenvonnis. Uitspraak huurcommissie niet bindend. Artikel 7.262 BW. Oordeel over hoogte huurachterstand. Deel vordering is verjaard. Huurprijsvermindering. Verrekening.

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 9896199 CV-EXPL 22-15886
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 7 april 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
 
1
 
[eiser01] B.V.,
 
 
 
 
2. [eiser02] B.V.
 
 
 
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
 
 
eisers,
 
 
gemachtigde: mr. [gemachtigde01] ,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01]
 
,
 
 
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
 
gedaagde,
 
 
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘ [eiser02] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 17 mei 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord, met bijlagen;
 
 
 
 
de mail van [gedaagde01] van 3 oktober 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
de repliek, die een eiswijziging bevat, met bijlagen;
 
 
 
 
de dupliek, met bijlagen.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 16 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
2.1.
 
 
[gedaagde01] huurt sinds 2009 de woonruimte op de 2e etage en halve 3e etage van het pand op het adres [adres01] in Rotterdam. De andere helft van de derde etage wordt gehuurd door iemand anders.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Sinds 2013 zijn [eiser01] en [gemachtigde01] (de gemachtigde van eisers) beiden voor de helft eigenaar van dit pand. Zij zijn op die manier ook verhuurders van [gedaagde01] geworden.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Bij uitspraak van 22 mei 2022 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd naar € 334,40, vanwege onderhoudsgebreken. [eiser02] is in die procedure als verhuurder aangemerkt.
 
 
 
 
 
 
 
3
 
Het geschil
 
 
 
3.1.
 
 
[eiser01] en [eiser02] eisen beiden samengevat:
 
 
 
 
voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie niet bindend is;
 
 
 
 
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
 
 
 
 
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
[eiser01] en [eiser02] baseren hun eisen op het volgende. [eiser02] is in de uitspraak ten onrechte aangemerkt als verhuurder. Alleen al om die reden kan de uitspraak niet in stand blijven. [eiser01] is het daarnaast inhoudelijk ook niet eens met de uitspraak. Zij was namelijk niet op de hoogte van eventuele gebreken en [gedaagde01] heeft geen gelegenheid gegeven voor reparatie. Bovendien rechtvaardigen de gebreken de toegepaste korting niet.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
[eiser01] eist daarnaast (na de eiswijziging) samengevat:
 
 
 
 
de huurovereenkomst te ontbinden;
 
 
 
 
[gedaagde01] te veroordelen om de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
 
 
 
 
[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 14.374,51‬, met rente;
 
 
 
 
[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 587,89 per maand, met rente, vanaf 1 februari 2023 tot aan de ontruiming.
 
 
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
[eiser01] baseert deze eisen op het volgende. De huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden. [gedaagde01] schiet namelijk op meerdere manieren tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft (1) een huurachterstand laten ontstaan (2) de energie-overeenkomst op zijn naam gezet en de thermostaat in zijn eigen woning opgehangen en (3) hij laat [eiser01] niet toe tot de woning. [gedaagde01] moet verder veroordeeld worden tot betaling van de huurachterstand van € 13.046,51 en de buitengerechtelijke kosten van € 1.328,- en tot betaling van de actuele huurprijs van € 587,89 per maand tot aan de ontruiming.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
[gedaagde01] is het niet eens met de eisen en voert het volgende aan. Het moge zo zijn dat [eiser02] ten onrechte als verhuurder is aangemerkt in de uitspraak van de Huurcommissie, maar inhoudelijk is de uitspraak wel juist. [eiser01] was namelijk op de hoogte van de gebreken door een brief van 18 november 2019 en heeft nagelaten die te herstellen. Er is daarnaast geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde01] niet tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Er is geen sprake van een huurachterstand, maar juist van een voorstand. [gedaagde01] heeft daarnaast inderdaad het energiecontract op zijn naam gezet, maar die stond voorheen ook op zijn naam. Ten slotte heeft [gedaagde01] nooit de toegang geweigerd aan [eiser01] .
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
[eiser02] N.V. is geen partij bij deze procedure
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
De kantonrechter wil eerst een formeel punt afkaarten. [gedaagde01] heeft terecht opgemerkt dat [eiser02] in de repliek wordt aangeduid als N.V., terwijl in de dagvaarding is vermeld dat [eiser02] een B.V. is. De dagvaarding bepaalt wie de eisende partij is (artikel 45 en 111 Rv). Daarom wordt in dit vonnis de B.V. als eisende partij aangemerkt.
 
 
 
 
 
Verklaring voor recht
 
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
De gevorderde verklaring voor recht dat de uitspraak van de Huurcommissie niet bindend is, wordt toegewezen. [eiser01] en [eiser02] hebben namelijk binnen acht weken een beslissing van de rechter gevorderd over een punt waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Het gevolg hiervan is wel dat de kantonrechter opnieuw moet beoordelen of [gedaagde01] recht heeft op huurverlaging. [gedaagde01] hoeft daarvoor geen vordering in reconventie in te stellen, zoals [eiser01] heeft aangevoerd (artikel 7:262 BW en ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.3). De kantonrechter zal daarom later in dit vonnis inhoudelijk oordelen over de huurprijsverlaging als gevolg van gebreken.
 
 
 
 
 
Ontbinding huurovereenkomst
 
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
[eiser01] eist ontbinding van de huurovereenkomst. Die eis kan alleen worden toegewezen als er sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. De verschillende tekortkomingen, waarvan volgens [eiser01] sprake is, komen hierna achtereenvolgens aan de orde.
 
 
 
 
 
Huurachterstand
 
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
Eerst zal worden geoordeeld over de vraag of sprake is van een huurachterstand en, zo ja, hoe hoog die is. Het grootste deel van de discussie tussen partijen is terug te leiden tot die vraag. In dat kader moet eerst worden vastgesteld (1) in hoeverre een deel van de vordering is verjaard, (2) hoe hoog de huurprijs is en (3) of [gedaagde01] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Vervolgens is de vraag welke bedragen hiervan nog moeten worden afgetrokken. Daarom wordt daarna geoordeeld over (4) de betalingen van [gedaagde01] , (5) de verrekening vanwege stookkosten en (6) de verrekening vanwege de kapotte cv-ketel. Deze punten worden hierna besproken
 
 
 
 
 
(1) De huur tot en met augustus 2014 is verjaard
 
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
De huurachterstand waarvan volgens [eiser01] sprake is loopt terug tot 2012. Op de huur tot en met augustus 2014 kan zij echter geen aanspraak meer maken, omdat die is verjaard. Een vordering tot betaling van huur verjaart namelijk door verloop van vijf jaar nadat die opeisbaar is geworden (artikel 3:308 BW). Deze termijn gaat opnieuw lopen wanneer [gedaagde01] een aanmaning heeft ontvangen van [eiser01] (artikel 3:317 BW). Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde01] op 2 augustus 2019 een aanmaning heeft gekregen. Door die aanmaning is de huur vanaf september 2014 in ieder geval niet verjaard.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
[eiser01] stelt dat [gedaagde01] daarvoor ook al twee aanmaningen heeft ontvangen, namelijk op 5 augustus 2014 en 24 juli 2018. Zij heeft bij de repliek mails van die data overhandigd. Daarbij heeft zij in beide gevallen een mail van Microsoft Outlook gevoegd, met de tekst ‘
 
De bezorging bij deze ontvangers of groepen is voltooid, maar er is geen ontvangstbevestiging verzonden door de doelserver
 
’. [gedaagde01] betwist de ontvangst van deze mails. De kantonrechter kan uit de mails en de bezorgbevestiging hoogstens opmaken dat de mails zijn verzonden, maar niet dat deze ook zijn aangekomen. [eiser01] heeft verder niet toegelicht wat de bezorgbevestiging technisch gezien inhoudt en wanneer deze wordt verzonden door Outlook. Ook uit de omstandigheid dat [gedaagde01] in augustus 2014 € 3.000,- heeft betaald (zoals aangevoerd door [eiser01] ) kan de ontvangst niet worden afgeleid. Uit zowel de hoogte van het bedrag, als de betaalomschrijving is namelijk niet op te maken dat die betaling is verricht naar aanleiding van een aanmaning. De kantonrechter kan dus niet vaststellen dat [gedaagde01] de mails heeft ontvangen. De mails hebben daarom geen werking (artikel 3:37 BW).
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
[eiser01] stelt dat zij die berichten ook per aangetekende post heeft verstuurd. [gedaagde01] betwist dat. [eiser01] heeft vervolgens van de aangetekende brieven in het geheel geen onderbouwing gegeven. Die brieven staan daarom ook niet aan de verjaring in de weg. Kortom, [eiser01] heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde01] in 2014 en 2018 aanmaningen heeft ontvangen. Om die reden is de vordering tot betaling van de huur tot en met augustus 2014 verjaard.
 
 
 
 
 
 
(2) De huurprijs bedraagt sinds augustus 2016 € 535,28
 
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
 
De kantonrechter gaat uit van de volgende huurprijs (inclusief servicekosten):
 
 
- september 2014 t/m juni 2015 € 514,-
 
 
- juli 2015 t/m juli 2016 € 526,85
 
 
- augustus 2016 tot heden € 535,28
 
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
Partijen zijn het erover eens dat er vanaf september 2014 tot en met juni 2015 sprake was van een huurprijs van € 514,- per maand.
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
Vanaf juli 2015 tot en met juli 2016 was er volgens [eiser01] sprake van een huurprijs van € 526,85. [gedaagde01] gaat in zijn overzichten uit van een hogere huurprijs, namelijk € 535,28, maar aangezien [eiser01] geen hogere prijs vordert gaat de kantonrechter daaraan voorbij.
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
Volgens [eiser01] is de huurprijs daarna per augustus 2016 verhoogd tot 537,33. Dit betwist [gedaagde01] . Hij stelt dat deze prijs altijd € 535,28 is blijven bedragen en dat die nooit verhoogd is. Het had op de weg van [eiser01] gelegen om gezien dit verweer inzichtelijk te maken wanneer en hoe ze de huurverhoging heeft aangezegd, gelet op de wettelijke eisen (artikel 7:252 en 253 BW). Dat heeft zij echter nagelaten. Zij heeft volstaan met betalingsoverzichten en aanmaningen, maar daaruit kan de kantonrechter niet opmaken of huurverhogingen zijn aangezegd en in hoeverre [gedaagde01] daarmee heeft ingestemd. [eiser01] heeft haar vordering daarom onvoldoende onderbouwd, voor zover die uitgaat van een hogere huurprijs dan € 535,28 sinds augustus 2016.
 
 
 
 
 
(3) De huur wordt alleen verlaagd van 1 september 2018 tot en met 31 maart 2019
 
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
Partijen zijn het erover eens dat de huurprijs van 1 september 2018 tot en met 31 maart 2019 is verlaagd naar € 210,51. De Huurcommissie heeft dit namelijk bij uitspraak van 17 juli 2019 geoordeeld, omdat sprake was van gebreken in het gehuurde.
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
Op 8 januari 2020 heeft [gedaagde01] opnieuw aan de Huurcommissie gevraagd om huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken. Bij uitspraak van 22 mei 2022 heeft de Huurcommissie daarover uitspraak gedaan. Zoals hiervoor is besproken zijn partijen daar niet meer aan gebonden (4.2). De kantonrechter oordeelt daarom inhoudelijk opnieuw over deze huurprijsverlaging.
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] geen recht heeft op een tweede huurverlaging. [gedaagde01] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat hij [eiser01] op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. Hij heeft weliswaar gesteld dat hij op 18 november 2019 een brief heeft gestuurd aan [eiser01] , maar [eiser01] heeft de ontvangst van die brief betwist. Vervolgens heeft [gedaagde01] niet verder onderbouwd waaruit blijkt dat [eiser01] die brief heeft ontvangen. De kantonrechter ziet in de overige communicatie tussen partijen nergens aanknopingspunten voor het oordeel dat [eiser01] die brief heeft ontvangen, zoals overigens ook de Huurcommissie in haar uitspraak concludeert. Het is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde01] op een later moment [eiser01] alsnog deugdelijk op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. [gedaagde01] kan daarom geen aanspraak maken op huurverlaging (artikel 7:207 BW).
 
 
 
 
 
(4) [eiser01] mag nog reageren op de betaalbewijzen van [gedaagde01]
 
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
Partijen zijn het in grote lijnen eens over de bedragen die [gedaagde01] heeft betaald. [gedaagde01] stelt in de dupliek dat er enkele betalingen missen in het meest recente overzicht van [eiser01] . Het betreffen vijf betalingen uit de periode juli 2019 tot en met januari 2020, die in een eerder overzicht wel vermeld stonden en een betaling van 11 februari 2022. Verder wijst hij erop dat in oktober 2021 een betaling van € 47,33 is vermeld, in plaats van € 457,33. Hij heeft betaalbewijzen van die betalingen bijgevoegd. [eiser01] heeft nog geen gelegenheid gehad om hierop te reageren. Hiertoe wordt ze nog in de gelegenheid gesteld.
 
 
 
 
 
(5) [gedaagde01] mag € 60,- per maand in mindering brengen voor stookkosten
 
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
Verder is de vraag welk bedrag aan stookkosten [gedaagde01] in mindering mag brengen op de huur. Daarvoor is het volgende van belang. Het energiecontract voor de gehele tweede en derde etage staat op dit moment op naam van [gedaagde01] . [gedaagde01] betaalt dus ook de stookkosten van de huurder van de andere helft van de derde etage. [gedaagde01] heeft onbetwist aangevoerd dat dit bij de start van de huurovereenkomst (met de vorige eigenaar van de woning) ook het geval was. [eiser01] heeft op een gegeven moment de contracten op haar naam gezet, maar toen heeft [gedaagde01] ze weer teruggezet op zijn eigen naam. [eiser01] stelt dat [gedaagde01] daardoor tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit betoog volgt de kantonrechter niet, omdat nergens uit de overeenkomst volgt dat deze contracten op naam van [eiser01] horen te staan.
 
 
 
 
 
4.17.
 
 
Weliswaar is [gedaagde01] juridisch niet verplicht de contracten op naam van [eiser01] te zetten, maar hij maakt het zichzelf wel moeilijk door dit niet te doen. Hij betaalt hierdoor namelijk ook de stookkosten van de huurder van de andere helft van de derde etage. Hij zou het zichzelf makkelijker maken door [eiser01] te laten betalen, zodat [eiser01] deze kosten kan verdelen over beide huurders. [eiser01] is daarbij gebonden aan allerlei juridische bepalingen ter bescherming van [gedaagde01] . Doordat [gedaagde01] als huurder de energie voor een andere huurder betaalt, is de vraag wat er moet gebeuren met die stookkosten. Deze onduidelijkheid komt voor rekening van [gedaagde01] , omdat hij zelf voor deze constructie heeft gekozen.
 
 
 
 
 
4.18.
 
 
[gedaagde01] stelt dat hij met [eiser01] heeft afgesproken dat hij € 80,- per maand mag verrekenen met de huur. [eiser01] betwist dit. Zij stelt dat [gedaagde01] ‘slechts’ € 60,- mag verrekenen. Dit standpunt ondersteunt zij door te verwijzen naar haar brief van 30 juli 2019 (productie 1 dagvaarding). Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om zijn stelling te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Nergens volgt uit dat partijen een bedrag van € 80,- per maand zijn overeengekomen. De omstandigheid dat [eiser01] met de huurder van de halve derde etage een voorschot van € 80,- overeenkomt vindt de kantonrechter onvoldoende. Dat betreft namelijk een voorschot en geen afrekening van de daadwerkelijk gemaakte kosten. [gedaagde01] mag daarom ‘slechts’ € 60,- per maand in mindering brengen op de huur.
 
 
 
 
 
4.19.
 
 
[gedaagde01] vindt dat het redelijk is om het bedrag te verhogen gezien de gestegen energieprijzen. Daarvoor ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde01] stelt namelijk zelf dat partijen een vast bedrag per maand zijn overeengekomen en dus niet een bedrag dat afhankelijk is van de daadwerkelijk gemaakte kosten. [gedaagde01] heeft verder geen juridische basis aangevoerd voor zijn stelling.
 
 
 
 
 
4.20.
 
 
Het ligt op de weg van partijen om hier afspraken over te maken. De kantonrechter geeft het [gedaagde01] in overweging om de contracten toch op naam van [eiser01] te zetten, om deze problematiek uit de weg te gaan.
 
 
 
 
 
(6) Verrekening in verband met de cv-ketel
 
 
 
 
 
 
4.21.
 
 
[gedaagde01] stelt dat hij de kosten van het vervangen van de cv-ketel kan verrekenen met de huurachterstand. De kantonrechter is het hier mee eens.
 
 
 
 
 
4.22.
 
 
 
Op 30 november 2020 heeft [gedaagde01] een mail gestuurd naar [eiser01] . Hij meldt daarin dat zijn cv-ketel kapot is. Hij voegt daaraan toe: “
 
Deze dringende reparatie wens ik zo snel mogelijk opgeheven te hebben vanwege de winterse kou. Erop rekende dat er ZO SNEL MOGELIJK werk van wordt gemaakt zodat deze reparatie reeds de volgende dag n.l. maandag 30 november 2020 wordt opgeheven
 
.” Anderhalve dag later heeft de gemachtigde van [gedaagde01] hier een mail achteraan gestuurd. Hij meldt daarin “
 
U hebt op de e-mail van mijn cliënt niet gereageerd. Omdat het in de woning van mijn cliënt erg koud is, zal mijn
 
 
 
 
cliënt nu, artikel 7:206 BW indachtig, een loodgieter opdracht geven de verwarming in de woning te herstellen.
 
”
 
 
 
 
 
 
4.23.
 
 
Kort daarna is een (door [gedaagde01] ingeschakelde) loodgieter langsgekomen. Die heeft geconcludeerd dat de ketel gezien de leeftijd en de hoeveelheid mankementen niet meer te herstellen is. De gemachtigde van [gedaagde01] heeft dit oordeel op 11 december 2020 doorgestuurd aan [eiser01] . Hij schrijft daarbij “
 
Omdat u, ondanks uw toezegging, niet binnen redelijke termijn een installateur/loodgieter hebt laten langskomen om de defecte CV-installatie te herstellen/vervangen én mijn cliënt momenteel al bijna twee weken zonder werkende CV-ketel in zijn woning verblijft, zal hij de loodgieter opdracht geven de ketel te vervangen en alle andere reparaties te verrichten aan de CV-installatie die noodzakelijk zijn om de woning weer fatsoenlijk te kunnen verwarmen.
 
”
 
 
 
 
 
4.24.
 
 
Uiteindelijk is de ketel op 23 december 2020 vervangen door een (door [gedaagde01] ingeschakelde) monteur. De kosten hiervan heeft [gedaagde01] zelf betaald. Deze kosten mag hij op de huurprijs in mindering brengen. [eiser01] was namelijk verplicht om de cv-ketel te repareren (artikel 7:206 lid 1 BW). Daarmee was zij in verzuim. Op 30 november 2020 heeft [gedaagde01] namelijk de defecte ketel al gemeld en gevraagd deze zo snel mogelijk te maken. Van een verhuurder mag worden verwacht dat het repareren van een cv-ketel in de wintermaanden grote prioriteit heeft. Op 23 december 2020 was dit echter nog niet gebeurd. [eiser01] stelt wel dat zij zich hiervoor heeft ingespannen en dat [gedaagde01] weigerde, maar dit blijkt nergens uit. Op grond van de wet mag [gedaagde01] in dat geval het gebrek zelf verhelpen en de kosten in mindering brengen op de huur (artikel 7:206 lid 3 BW). De kantonrechter is van oordeel dat dit niet alleen het geval is bij kleinschalige herstellingen, zoals [eiser01] heeft aangevoerd.
 
 
 
 
 
4.25.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] voor deze reparatie € 3.421,28 in mindering mag brengen. Dat zijn de kosten van de loodgieter en de cv-monteur. Hij heeft deze kosten onderbouwd met facturen, die duidelijk zijn gespecificeerd. Het had op de weg van [eiser01] gelegen om daar gericht verweer tegen te voeren, maar dat heeft ze onvoldoende gedaan. Ze heeft wel een factuur in het geding gebracht die € 1.000,- lager is, maar die factuur is vrijwel niet gespecificeerd (productie 18 repliek).
 
 
 
 
 
4.26.
 
 
[gedaagde01] wil ook € 341,- in mindering brengen op de huurprijs voor het plaatsen van een vlonder voor de cv-ketel. Hierover heeft hij echter niets gesteld. Niet inzichtelijk is dus in hoeverre de afwezigheid van deze vlonder een gebrek was en of hij deze kosten dus in mindering mag brengen op de huurprijs. Dit deel mag hij daarom niet op de huurprijs in mindering brengen.
 
 
 
 
 
Conclusie huurachterstand
 
 
 
 
 
 
4.27.
 
 
In dit vonnis is al over een groot deel van de huurachterstand geoordeeld. [eiser01] mag zich alleen nog bij akte uitlaten over de betalingen van [gedaagde01] . Zij wordt in de gelegenheid gesteld om daarbij ook direct een kloppende, overzichtelijke, aangepaste specificatie van de huurachterstand in het geding te brengen. Daarin moet hij de punten uit dit vonnis verwerken. Het gaat kort gezegd om het volgende:
 
 
 
 
De huurprijs moet worden aangepast;
 
 
 
 
De huurverlaging van 1 september 2018 tot en met 31 maart 2019 moet worden verwerkt;
 
 
 
 
Alle betalingen van [gedaagde01] moeten correct worden verwerkt;
 
 
 
 
Er moet € 60,- per maand in mindering worden gebracht voor de periodes waarin de andere helft van de derde etage is verhuurd;
 
 
 
 
Er moet € 3.421,28 op de achterstand in mindering worden gebracht.
 
 
 
 
 
 
 
Ontbinding
 
 
 
 
 
 
4.28.
 
 
[eiser01] eist in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst. Daarover kan de kantonrechter nog niet oordelen, omdat de hoogte van de huurachterstand nog niet vast staat.
 
 
 
 
 
4.29.
 
 
Alle andere tekortkomingen waarvan volgens [eiser01] sprake is, kunnen niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De omstandigheid dat [gedaagde01] het energiecontract op zijn eigen naam heeft gezet is hiervoor al behandeld. Ten aanzien van de overige punten oordeelt de kantonrechter als volgt.
 
 
 
 
 
4.30.
 
 
[eiser01] stelt dat [gedaagde01] de thermostaat in zijn eigen ruimte heeft opgehangen. Zij heeft in dat kader onvoldoende gesteld. Nergens is uit gebleken waar de thermostaat eerst hing, waar die nu hangt en wat hierover in de overeenkomst is bepaald. Zonder die onderbouwing kan niet worden gezegd dat [gedaagde01] tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst door de cv-ketel te bedienen vanuit zijn eigen woning.
 
 
 
 
 
4.31.
 
 
[eiser01] stelt verder dat [gedaagde01] tekortschiet door wel gebreken te melden, maar [eiser01] niet toe te laten tot de woning voor herstel daarvan. [gedaagde01] heeft betwist dat hij [eiser01] de toegang tot de woning heeft geweigerd. De kantonrechter kan op dit moment niet vaststellen of hiervan sprake is. Dat hoeft ook niet. Zelfs als [eiser01] geen toegang krijgt tot de woning, dan kan dit niet leiden tot de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst. Het gevolg daarvan is namelijk dat [gedaagde01] geen aanspraak kan maken op huurvermindering als gevolg van die gebreken. [eiser01] heeft niet gesteld of onderbouwd welk zelfstandig nadeel zij hiervan ondervindt.
 
 
 
 
 
4.32.
 
 
Nadat de hoogte van de (eventuele) huurachterstand duidelijk is zal de kantonrechter oordelen of die kan leiden tot ontbinding.
 
 
 
 
 
Buitengerechtelijke incassokosten
 
 
 
 
 
 
4.33.
 
 
De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. [eiser01] en [eiser02] hebben namelijk geen aanmaning verstuurd die voldoet aan de wettelijke eisen (artikel 6:96 lid 6 BW).
 
 
 
 
 
Vervolg procedure
 
 
 
 
 
 
4.34.
 
 
De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van donderdag 4 mei 2023, zodat [eiser01] een akte kan nemen. Zij mag zich daarin uitsluitend uitlaten over de betalingen van [gedaagde01] en zij dient een aangepaste specificatie van de huurachterstand in het geding brengen. [gedaagde01] wordt vervolgens in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. De kantonrechter wijst partijen er voor de volledigheid op dat de akte dus niet bedoeld is om de oordelen uit dit tussenvonnis opnieuw ter discussie te stellen.
 
 
 
 
 
4.35.
 
 
De kantonrechter geeft partijen in overweging om alsnog met elkaar in overleg te treden. Wellicht bieden de oordelen uit dit vonnis hiervoor genoeg aanknopingspunten.
 
 
 
 
 
4.36.
 
 
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
5.1.
 
 
verwijst de zaak naar de rolzitting van
 
donderdag 4 mei 2023 om 13.30 uur
 
, zodat [eiser01] de hiervoor bedoelde akte in het geding kan brengen;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
houdt iedere verdere beslissing aan.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
 
 
33394