ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:506

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:506 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 19-01-2021 / 200.268.699/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-01-19

Zaaknummer: 200.268.699/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:506

---

Huurovereenkomst kamerhuur. Gebreken aan woning.  Hoogte huurachterstand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.268.699/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere 7357613) 
     
     
     
     
       
         arrest van 19 januari 2021  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       bij de kantonrechter: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. P. Bosma, kantoorhoudend te Almere, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [A] , 
       geïntimeerde, 
       bij de kantonrechter: eiser in conventie, gedaagde in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.A.C. van den Brink, kantoorhoudend te Almere. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure bij de kantonrechter 
     
     
       Voor het verloop van de procedure bij de kantonrechter verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 maart 2019 en 10 juli 2019 die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen. 
     
     
   
   
     
       2 De procedure in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 7 oktober 2019, gericht tegen het eindvonnis; 
       - het arrest van 24 december 2019 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald. Deze heeft geen doorgang gevonden. 
       - de memorie van grieven, tevens wijziging van eis, van 17 maart 2020, met één productie; 
       - de memorie van antwoord van 26 mei 2020; 
       - het arrest waarbij een mondelinge behandeling is bepaald van 1 september 2020; 
       - het proces-verbaal van de enkelvoudige mondelinge behandeling van 3 december 2020.  
     
     
       2.2 
       Partijen hebben op de mondelinge behandeling om arrest verzocht op het dossier zoals door appellant aan het hof is overgelegd, aangevuld met voormeld proces-verbaal. Het hof heeft een datum voor arrest bepaald.  
       
     
   
   
     
       3 Waar gaat deze zaak over? 
     
     
       Deze zaak gaat over een inmiddels beëindigde kamerhuur. De vraag is of de huurder nog een bedrag aan huurachterstand moet betalen. Het hof oordeelt dat dit het geval is, maar dat het bedrag wel lager uitvalt dan de kantonrechter heeft berekend. Het hof motiveert die beslissing hierna. 
     
     
   
   
     
       4 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] huurde vanaf 1 juli 2016 een kamer met (mede)gebruik van keuken, badkamer en toilet van [geïntimeerde] in de woning [a-straat] 33 te [A] (verder: de woning). De all-in huur bedroeg € 350,- per maand. 
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan over de periode tot juni 2018 en heeft vanaf juni 2018 zijn huurbetalingen geheel opgeschort. 
       
     
     
       4.3 
       Op 1 mei 2018 heeft [appellant] zich bij [geïntimeerde] schriftelijk beklaagd over de staat van de (hele) woning. Op 29 juni 2018 heeft hij een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente Almere om maatregelen te treffen tegen de slechte bouwkundige staat van de woning. De gemeente heeft een onderzoek ingesteld en vastgesteld dat de vloer van de uitbouw van de woning volledig verrot is. De gemeente heeft daarna, op 9 augustus 2018, [geïntimeerde] aangeschreven om de uitbouw te herstellen. 
       
     
     
       4.4 
       Nadat kantonrechter vonnis had gewezen, heeft [appellant] in of omstreeks juli 2019 het gehuurde ontruimd. Met behulp van de gemeente heeft hij vervangende woonruimte gevonden. 
       
     
   
   
     
       5 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       5.1 
       
        [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter (in conventie) samengevat gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, door hem tot 1 oktober 2018 berekend op € 3.600,- plus incassokosten en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 
       
     
     
       5.2 
       
        [appellant] heeft in reconventie een vermindering van de huurprijs tot € 140,- per maand vanaf 1 mei 2018 gevorderd vanwege de gebreken aan het gehuurde, alsook een verklaring voor recht dat hij per 1 juni 2018 de betaling van huur mocht opschorten en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding van € 2.800,- vermeerderd met € 350,- voor iedere maand dat [geïntimeerde] nalaat de gebreken te herstellen. 
       
     
     
       5.3 
       De kantonrechter heeft de huur vanaf 1 juni 2018 met 10% verminderd vanwege een gebrek aan de koelkast in het gehuurde en de huur vastgesteld op € 315,- per maand. De overige gebreken achtte de kantonrechter niet voldoende aangetoond dan wel betrekking hebbend op delen van de woning die niet tot het gehuurde behoorden. De kantonrechter heeft de huurachterstand tot de datum van het eindvonnis berekend op € 5.245,-. Het verweer van [appellant] dat hij enige maanden huur contant zou hebben betaald, heeft de kantonrechter verworpen. Gelet op de hoogte van de huurachterstand heeft de kantonrechter de ontruiming toegewezen. De gevorderde incassokosten zijn afgewezen, de gevorderde rente over de huurachterstand tot 1 oktober 2018 is toegewezen. De andere tegenvorderingen van [appellant] zijn afgewezen. [appellant] is in de kosten van de procedure in conventie veroordeeld en de kosten van de procedure in reconventie zijn gecompenseerd. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van de grieven en de vordering in hoger beroep 
     
     
       6.1 
       In hoger beroep vordert [appellant] de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en het alsnog toewijzen van zijn reconventionele vorderingen. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming zijn niet meer in debat. De vordering in hoger beroep komt er per saldo op neer dat [appellant] wil dat de huurprijs per 1 mei 2018 op nihil wordt gesteld en dat [geïntimeerde] in de kosten van de procedure wordt veroordeeld.  
       
     
     
       6.2 
       Het hof zal uitgaan van deze, ten opzichte van de procedure bij de kantonrechter gewijzigde eis, omdat de eiswijziging op het processueel juiste tijdstip is ingesteld en er verder ook niet van bezwaren tegen de eiswijziging is gebleken.  
       
     
     
       6.3 
       
        [appellant] heeft vier genummerde bezwaren (grieven) tegen het eindvonnis van de kantonrechter geformuleerd. Drie daarvan hebben betrekking op de mate van gebrekkigheid van het door hem gehuurde en de hoogte van de huurkorting die daarbij hoort. De vierde grief gaat over contante betaling van twee maanden huur in 2017. Het hof zal die grieven hierna bespreken.  
       
       
         
           De gebreken aan het gehuurde 
         
       
     
     
       6.4 
       Het hof gaat er, met de kantonrechter, vanuit dat de huurovereenkomst betrekking had op de huur van een kamer, met medegebruik van keuken en sanitaire voorzieningen. De uitbouw en de schuur behoren niet tot het door [appellant] gehuurde, zodat de gebreken aan die ruimten - waarvan de gebrekkigheid van de uitbouw op zich voldoende is aangetoond - geen gebrek aan het door [appellant] gehuurde opleveren. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om aan te kunnen nemen dat de gebreken aan de uitbouw ook van invloed waren op het woongenot van de door hem gehuurde kamer. Het hof gaat dan ook voorbij aan het aanbod van [appellant] om ambtenaren van het team handhaving van de gemeente Almere als getuige te horen als niet van belang voor de uitkomst van deze procedure. De vraag wie nu precies met [appellant] in de woning woonden, hoeft het hof in deze procedure niet te beantwoorden. De standpunten van partijen lopen daarover sterk uiteen. [appellant] stelt dat hij er grotendeels alleen verbleef en dat er onbekende derden op het adres van de woning ingeschreven stonden (dat laatste staat ook vast); [geïntimeerde] stelt dat hij met zijn moeder en ene [B] ook in de woning verbleef. 
       
     
     
       6.5 
       Dat ook de gehuurde kamer, de keuken en sanitaire voorzieningen waarvan [appellant] het medegebruik had, gebreken vertoonden, staat in deze procedure ook wel in voldoende mate vast. De koelkast functioneerde niet. [geïntimeerde] heeft daarover ter zitting van het hof verklaard dat hij [appellant] geen werkende koelkast gunde, gelet op de grote conflicten die zij hadden. Ook heeft hij erkend dat in muren van de kamer van [appellant] gaten zaten. De overige gebreken waarover [appellant] heeft geklaagd (onder meer slecht werkende verwarming en overlast van ongedierte) heeft [geïntimeerde] echter betwist. Een voldoende  
       
       
       
         onderbouwing daarvoor ontbreekt, zodat het hof aan die gebreken voorbij gaat. Het bewijsaanbod van [appellant] kan de gebrekkige onderbouwing van die gebreken niet repareren. 
       
       
     
     
       6.6 
       Het hof zal de huur vanaf 1 juni 2018 vaststellen op € 175,- per maand. Een aantal van de gestelde en in de brief van 1 mei 2018 genoemde tekortkomingen staan vast. De overgelegde foto’s wijzen op een slecht woonklimaat in de woning, ook in andere delen dan de uitbouw en de schuur. De verklaring van [geïntimeerde] dat hij de situatie op zijn beloop heeft gelaten vanwege ruzie met [appellant] , maar dat  verder alles in de woning goed functioneerde en dat hij uitgeschreven is geweest omdat [appellant] zijn post zou hebben zoek gemaakt, komt niet geloofwaardig over. Aan de andere kant staat ook niet vast dat de woning en daarmee de gehuurde kamer volledig onbewoonbaar was, zoals [appellant] voor het eerst in hoger beroep aanvoert. Daarom stelt de hof de huurprijs vast op de helft van de overeengekomen all-in huur. 
       
     
     
       6.7 
       De grieven 1, 2 en 3 slagen ten dele. 
       
       
         
           Contante betaling van de huur 
         
       
     
     
       6.8 
       
        [appellant] stelt dat hij twee maanden achterstallige huur uit 2017 contant zou hebben betaald aan de vader van [geïntimeerde] . Het hof constateert dat elk bewijs daarvoor ontbreekt. De stellingen van [appellant] munten op dit punt ook niet uit in duidelijkheid. Ter zitting van het hof kon hij ook niet duidelijk aangeven wanneer en waar hij dan deze bedragen zou hebben betaald. Hij heeft ook niet betwist dat op de zitting bij de kantonrechter de vader van [geïntimeerde] heeft ontkend dat [appellant] huurtermijnen aan hem heeft betaald. Het hof gaat dan ook voorbij aan zijn aanbod om de vader van [geïntimeerde] als getuige te doen horen omdat [appellant]  niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. 
       
       
         
           De resterende betalingsverplichting van [appellant] 
         
       
     
     
       6.9 
       
         Het hof zal de betalingsverplichting van [appellant] als volgt opnieuw vaststellen: 
         achterstallig huurtermijnen tot 1 juni 2018: € 1.150,- (conform overweging 4.5 van het vonnis van de kantonrechter) plus 14 maanden huur over de periode 1 juni 2018 tot en met de ontruimingsdatum à € 175,- per maand, neerkomende op (14 maanden × € 175,- =) € 2.450,-, derhalve in totaal € 3.600,-. Tegen de toegewezen wettelijke rente over de huurachterstand tot 1 oktober 2018 is geen grief gericht. Het hof stelt de huurachterstand tot die datum vast op € 1.850,-. Het hof verwerpt het beroep van [appellant] dat hij gerechtigd was om elke huurbetaling op te schorten zolang de gebreken aan het gehuurde niet waren hersteld. Tegen de afwijzing van de door [appellant] gevorderde schadevergoeding zijn geen grieven gericht, zodat die vordering in hoger beroep niet beoordeeld hoeft te worden. 
       
       
       
         
           De slotsom 
         
       
     
     
       6.10 
       De grieven slagen deels, zodat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen voor zover een hoger bedrag aan huurachterstand is toegewezen dan het hof hiervoor heeft berekend. Gelet op deze uitkomst zal het hof de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten betalen. 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 10 juli 2019, behoudens voor zover daarin de huurovereenkomst is ontbonden en [geïntimeerde] is veroordeeld het gehuurde te ontruimen, bekrachtigt het vonnis in zoverre, en voor het overige opnieuw rechtdoende, 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 3.600,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.850,- vanaf 1 oktober 2018 tot aan de dag waarop dat bedrag volledig is betaald; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, O.E. Mulder en W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       19 januari 2021.