ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2024:4455

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2024:4455 Rechtbank Midden-Nederland , 24-07-2024 / 10810402 \ UC EXPL  23-8068 VL/58599

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2024-07-24

Zaaknummer: 10810402 \ UC EXPL  23-8068 VL/58599

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2024:4455

---

Tussenvonnis. Vordering tot voortzetting van de huur na overlijden moeder. Sprake van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Geen huisvestingsvergunning overgelegd en onvoldoende aangetoond dat eiser beschikt over voldoende financiële waarborgen voor behoorlijke nakoming van de huur. Eiser krijgt de gelegenheid om alsnog een huisvestingsvergunning aan te vragen/te overleggen en nader te onderbouwen dat hij beschikt over voldoende financiële middelen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Zaaknummer: 10810402 \ UC EXPL  23-8068 VL/58599 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. E. Weijer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING WOONGROEN ZEIST , voorheen Stichting Woongoed Zeist, 
       gevestigd te Zeist, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Woongoed Zeist, 
       gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft Woongroen Zeist op 17 november 2023 gedagvaard voor de kantonrechter. Op 21 december 2023 heeft Woongroen Zeist een conclusie van antwoord ingediend, waarmee zij ook een eis in reconventie heeft ingesteld. Bij brief van 12 juni 2024 heeft Woongroen Zeist aanvullende producties overgelegd. [eiser] heeft op 14 juni 2024 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.  
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 25 juni 2024 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig, bijgestaan door mr. E. Weijer. Namens Woongroen Zeist was de heer [A] , [functie] , aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. M.M.A. Vermin. Partijen hebben antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 Waar de zaak over gaat 
     
       2.1. 
       
        [eiser] woont samen met zijn broer [B (voornaam)] (die hierna zal worden aangeduid als: [B (voornaam)] ) aan het adres [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats] . Woongroen Zeist verhuurde deze woning aan de moeder van [eiser] en [B (voornaam)] , maar zij is op [overlijdensdatum] 2023 overleden. 
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] en [B (voornaam)] hebben Woongroen Zeist verzocht of zij de huur mogen voortzetten, maar Woongroen Zeist heeft dit verzoek afgewezen. Woongroen Zeist heeft vervolgens een andere, volgens haar meer passende, woning aangeboden aan beide heren, maar dit aanbod hebben [eiser] en [B (voornaam)] afgewezen.  
     
     
       2.3. 
       
        [eiser] is deze procedure gestart en vordert op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat hij de huurovereenkomst tussen zijn moeder en Woongroen Zeist mag voorzetten. Woongroen Zeist voert verweer en vordert in reconventie veroordeling van [eiser] om de woning binnen vier maanden na het vonnis te ontruimen.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     In conventie 
     
       3.1. 
       Artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de persoon die een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder en in het gehuurde zijn hoofdverblijfplaats heeft, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet. Daarna zet hij de huur voort, als de rechter dit zo heeft bepaald op een daartoe strekkende vordering. De rechter moet de vordering in elk geval afwijzen als: 
       
         
           geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijk huishouding tussen eiser en de huurder en/of de eiser niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft;  
         
         
           eiser onvoldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, of;  
         
         
           eiser geen huisvestingsvergunning overlegt, terwijl het woonruimte betreft waarop de Huisvestingswet 2014 van toepassing is.  
         
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden. [eiser] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat hij voldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en [eiser] heeft geen huisvestingsvergunning overgelegd, terwijl op de woning wel de Huisvestingswet 2014 van toepassing is.  
     
     
       3.3. 
       
         De kantonrechter zal een tussenvonnis wijzen, waarin [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld om nader te onderbouwen dat hij beschikt over voldoende financiële waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur. Ook krijgt hij de gelegenheid om alsnog een huisvestingsvergunning over te leggen. Dit wordt hieronder toegelicht. 
         
           Duurzame gemeenschappelijke huishouding 
         
         
           Gemeenschappelijke huishouding 
         
       
     
     
       3.4. 
       Voor de beantwoording van de vraag of een gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren van belang. Alle omstandigheden van het geval moeten in onderling verband worden gewaardeerd. Hierbij kan worden meegewogen of [eiser] en zijn moeder gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) de huishoudelijke taken verrichtten, gezamenlijk maaltijden bereidden en nuttigden, gezamenlijk invulling gaven aan hun vrije tijd, gezamenlijk deelnamen aan het sociaal verkeer en of [eiser] en zijn moeder gezamenlijk voorzagen in de kosten van de huisvesting en/of levensonderhoud. Dit laatste is overigens geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een gemeenschappelijke huishouding.  Voor degene die een beroep doet op voortzetting van de huur, geldt in dit geval een verzwaarde stelplicht. [eiser] moet dus voldoende feiten en omstandigheden aanvoeren waaruit blijkt dat hij en zijn moeder een gemeenschappelijke huishouding voerde. 
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] voert aan dat zijn moeder en hij gezamenlijk de huishoudelijke taken verrichtten. [eiser] nam de zwaardere huishoudelijke taken voor zijn rekening, zoals tuinieren, stofzuigen, schoonmaakwerkzaamheden, dierenartsbezoek, spullen kopen in ver weg gelegen winkels en kluswerkzaamheden. Moeder deed de lichtere huishoudelijke taken zoals het verzorgen van de gezamenlijke katten, koffie en thee zetten en koken. Naarmate de gezondheid van moeder achteruit ging, deed zij steeds minder in het huishouden en deed [eiser] steeds meer, maar tot een half jaar voor haar overlijden heeft moeder in ieder geval een deel van de huishoudelijke taken verricht. Ter onderbouwing legt [eiser] als productie 9 een verklaring van buren [C] en [D] over. 
     
     
       3.6. 
       Daarbij voert [eiser] aan dat zijn moeder en hij gezamenlijk invulling gaven aan hun vrije tijd: ze keken samen televisie/video, lazen samen de reclamefolders, gingen samen dagjes uit met de trein, maakten fiets- en wandeltochten en gingen samen naar antiekwinkels, -beurzen en -markten. Ook bezochten ze samen familie. Dit alles naargelang de gezondheid van moeder dit toeliet. Ook aten zij altijd samen en dronken zij altijd samen koffie. Ter onderbouwing legt [eiser] als productie 12 een verklaring van zijn broer [E] over. 
     
     
       3.7. 
       Voor wat betreft de verdeling van de kosten van de huishouding, voert [eiser] het volgende aan. Vanwege het feit dat [eiser] (in toenemende mate) mantelzorger voor zijn moeder was, heeft hij nooit een vaste baan gehad. Moeder betaalde daarom altijd de huur en de vaste lasten en [eiser] droeg naar vermogen bij aan de kosten van de huishouding. [eiser] begeleidde zijn moeder al van jongs af aan naar het ziekenhuis en later ook naar de oogkliniek. Hij vergezelde zijn moeder naar de huisarts en later, toen de huisarts bij hen thuis moest komen omdat moeder niet meer in staat was naar de huisarts te gaan, was [eiser] hier altijd bij aanwezig. Thuis verzorgde [eiser] de beenwonden van zijn moeder en hielp hij zijn moeder wanneer zij – voornamelijk ’s nachts – last kreeg van benauwdheidsaanvallen. Ook hielp [eiser] zijn moeder met haar medicatie en inhalator. Daarbij werd zijn moeder steeds slechthorender, zodat [eiser] uiteindelijk ook voor haar moest tolken.  
     
     
       3.8. 
       
         Woongroen Zeist betwist het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn moeder. Zij voert hiertoe aan dat er geen sprake was van wederkerigheid en verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014. In aansluiting hierop voert Woongroen Zeist aan dat [eiser] geen wezenlijk aandeel had in de kosten van de huishouding. De gemachtigde van Woongroen Zeist heeft [eiser] voorafgaand aan deze procedure verzocht om inzage in de bankafschriften van [eiser] , [B (voornaam)] en zijn moeder, maar die heeft [eiser] niet gegeven.  
         
           Er is sprake van een gemeenschappelijke huishouding 
         
       
     
     
       3.9. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat hij een gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn moeder. Zo staat voldoende vast dat [eiser] en zijn moeder de huishoudelijke taken hadden verdeeld, zij samen invulling gaven aan hun vrije tijd en gezamenlijk maaltijden bereidden en nuttigden. Dit wordt ondersteund door de verklaringen van buren [C] en [D] . Zij hebben in hun verklaring onder meer geschreven: 
         “Als buren hebben wij gezien dat het gezinsleven van de familie [achternaam van eiser] al die jaren gecontinueerd is door de leden van het gezin die in het huis in [straat] bleven. 
         Twee zonen verlieten het ouderlijk huis, twee zijn al die jaren daar blijven wonen. Elk met hun eigen leven, maar wel actief deel uitmakend van het gezin. Ze gebruikten samen de woonkamer en hadden elk een kamer boven, ze aten al die jaren vaak samen. 
         Toen vader [achternaam van eiser] door leeftijd en gezondheidsproblemen dingen niet meer kon (bijvoorbeeld het onderhoud van de tuin), nam zijn zoon [eiser (voornaam)] die over. Meneer [achternaam van eiser] was een bomenman die hield van de natuur en ervoor zorgde. [eiser (voornaam)] doet dat ook, en heeft die zorg overgenomen. Hij onderhoudt en snoeit, houdt de bloeiende bakken aan de muur van de schuur mooi, koopt nieuwe planten. De laatste paar jaar heeft hij nieuwe boompjes geplant waar eerder grote, oude bomen uit de beginjaren van het huis (1972 of 1973) stonden. Hij snoeit de delen van bomen en struiken die in onze tuin groeien, en gemeenschappelijk hebben we een grote snoeitang gekocht voor de bomen van beide huizen. Buiten de tuin was de laatste jaren een flink stuk plaveisel opgetild oor de oude bomen. Daar heeft [eiser (voornaam)] flink wat tegels gelicht, wortels doorgezaagd en weggehaald, en met een hoop gedoe de tegels weer passend gekregen. 
         (…) 
         Na de dood van meneer [achternaam van eiser] is [eiser (voornaam)] steeds meer taken gaan overnemen waar zijn moeder niet meer toe in staat was. In onze herinnering heeft ze al vele jaren hartklachten en astma. We hebben [eiser (voornaam)] met regelmaat zien of horen stofzuigen, kattenbakken legen in de vuilnisbak, hem zien ramen lappen, de tuin spuiten, thuis zien komen met fietstassen vol boodschappen. Hij zorgde toen mevrouw [achternaam van eiser] nog maar weinig kon dat er een kerstboom was (een redelijk grote, per fiets aangesleept), en dat die werd opgetuigd. [eiser (voornaam)] en de andere nog in het huis wonende broer [B (voornaam)] hebben sowieso jarenlang de functie van tolk en brug tussen hun moeder en de buitenwereld gehad, omdat zij al voor de dood van haar man behoorlijk slechthorend was.  
         (…) 
         De laatste paar jaar merken wij dat de zorg van [eiser (voornaam)] voor zijn moeder intensiever werd. Zijn broer [B (voornaam)] werkte buitenshuis. [eiser (voornaam)] deed het huishouden, de boodschappen en allerlei verzorgende taken. We zagen mevrouw [achternaam van eiser] nauwelijks meer buiten, maar nog vrij lang, alleen de laatste maanden niet meer, kookte ze en zette koffie en thee. Ze riep dan bij mooi weer zonen en katten uit de tuin naar binnen voor het eten, of riep dat de thee koud werd als [eiser (voornaam)] een praatje met ons maakte of in de tuin bezig was. (Ze aten altijd samen aan de ronde eettafel met zicht op de vogels in de tuin, vlakbij het raam op de takken).  
         (…) 
         In onze herinnering ongeveer de laatste twee jaar merkten we dat [eiser (voornaam)] moeier was. Hij zei wel eens dat hij aan niets anders meer toekwam in die tijd, zeker niet aan werk buitenshuis of modelbouw, zoals hij eerder deed. We hoorden in die periode bijna elke nacht door de muur mevrouw [achternaam van eiser] herhaaldelijk [eiser (voornaam)(-s)] naam roepen als ze wakker was en hulp nodig had. [eiser (voornaam)] vertelde wel een dat dat onder andere was omdat niet meer lukt om zelf de inhalator tegen haar astma te gebruiken.  
         (…) 
         Als wij teruggaan in onze herinnering denken wij dat de twee thuiswonende zonen [eiser] , [eiser (voornaam)] en [B (voornaam)] waarschijnlijk al mantelzorger voor hun vader waren, en dat zij, en met name [eiser (voornaam)] doordat [B (voornaam)] meer buitenshuis werkte, eigenlijk al mantelzorger voor hun moeder waren vanaf het overlijden van hun vader, gezien de gezondheidsproblemen en gehoorproblemen waar zij toen al mee te kampen had.” 
         Een broer van [eiser] , [E] , heeft verklaard: 
         “ Antiek 
         
          [eiser (voornaam)] en mama hebben lang dezelfde hobby gehad: Antiek verzamelen. Voor het uitvoeren van hun hobby bezochten ze samen veel antiek beurzen. Ook werden diverse antiekwinkels bezocht. Contacten werden gelegd met diverse antiquaires. 
         Diverse Chinese vazen werden aangekocht, alsmede een Franse jachtkast. Soms verkochten ze ook wat: zo werd in deze tijd ook het Delfsblauwe servies verkocht. Om voor hun hobby veel kennis op te doen kochten ze ook diverse boeken over antiek die dan ook goed werden gelezen. 
         
           Gezamenlijk eten 
         
         Thuis werd er nog zoveel als mogelijk gezamenlijk gegeten. Voor de lunch en het avondeten werd altijd nog speciaal de tafel gedekt, waarna er een maaltijd werd genuttigd. Daarna werd de afwas handmatig in een afwasteiltje gedaan. Mama kookte nog tot ongeveer een halfjaar voor haar overlijden Vanaf het moment dat mama niet meer kon koken, heeft [eiser (voornaam)] deze werkzaamheden overgenomen. 
         
           Koffie 
         
         Ook koffie werd nog gezamenlijk gedronken. De koffie werd eerst ambachtelijk klaar gemaakt met behulp van een fluitketel, stenen filter en een koffiepot. Een maal klaar werd de koffie door mama naar de voorkamer gebracht. Hierna werden [eiser (voornaam)] en [B (voornaam)] minimaal 3 keer geroepen, dat de koffie klaar stond. Mama was zo goed als doof de laatste jaren dus feit dat [eiser (voornaam)] en [B (voornaam)] allang hadden aangegeven dat ze er aan kwamen werd natuurlijk niet gehoord.” 
         De kantonrechter ziet geen aanleiding om te twijfelen aan hetgeen in deze verklaringen is opgenomen over de wijze waarop [eiser] en zijn moeder samenleefden in het huis. Dat zij leefden op de beschreven wijze ligt overigens ook wel voor de hand omdat zij samen in het huis woonden (en altijd zijn blijven wonen).  
       
     
     
       3.10. 
       Dat [eiser] , zoals Woongroen Zeist stelt, geen wezenlijke bijdrage leverde aan de kosten van het huishouden, doet hier niet aan af. Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten immers alle relevante omstandigheden worden meegewogen. De mate waarin elk een bijdrage levert aan de kosten van de gemeenschappelijke huishouding is een element dat hierbij meespeelt. Maar het is geen voorwaarde en het is ook niet zonder meer doorslaggevend.  
     
     
       3.11. 
       De vergelijking die Woongroen Zeist maakt met het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2024 gaat niet op. In dat geval ging het namelijk om een man die zich altijd door zijn moeder had laten verzorgen en dus feitelijk altijd het ‘kind’ in huis was gebleven, waardoor onvoldoende sprake was van wederkerigheid. In het geval van [eiser] en zijn moeder, heeft [eiser] al vanaf zijn jeugd zijn moeder ondersteund vanwege haar verslechterende gezondheid. De steeds intensievere zorg voor zijn moeder heeft bijgedragen aan het feit dat [eiser] minder is gaan werken en dus, vanuit financieel oogpunt, een kleinere bijdrage heeft kunnen leveren aan de kosten van de huishouding.  
     
     
       3.12. 
       
         De kantonrechter is van oordeel dat op grond van alle omstandigheden in onderling verband gewaardeerd, sprake was van een gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn moeder.   
         
           De gemeenschappelijke huishouding had een duurzaam karakter 
         
       
     
     
       3.13. 
       De kantonrechter is verder van oordeel dat de gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en zijn moeder een duurzaam karakter had. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat een ouder-kindrelatie alleen onder bijzondere omstandigheden als ‘duurzaam’ kan worden aangemerkt. Die bijzondere omstandigheden moeten worden begrepen tegen de achtergrond van de normale situatie dat kinderen naar verwachting uitvliegen. [eiser] stelt dat hij zijn leven lang bij zijn moeder heeft gewoond en nooit de intentie heeft gehad om het ouderlijk huis te verlaten. 
     
     
       3.14. 
       Woongroen Zeist betwist het duurzame karakter van de samenleving tussen [eiser] en zijn moeder. Zij voert hiertoe aan dat [eiser] als woningzoekende staat ingeschreven bij de gemeente [gemeente 1] en dat zijn moeder als woningzoekende stond ingeschreven bij WoningNet (regio Utrecht), voor één persoon. [eiser] betwist niet dat hij als woningzoekende staat ingeschreven bij de gemeente [gemeente 1] , maar hij stelt dat hij hier nooit gevolg aan heeft gegeven. Hij was niet op zoek naar een woning en heeft ook nooit op een woning gereageerd. Voor wat betreft de inschrijving van zijn moeder stelt [eiser] dat zijn moeder altijd ingeschreven heeft gestaan voor vier personen (toen vader nog leefde), en, nadat vader was overleden, voor drie personen. Als het al zo zou zijn dat moeder uiteindelijk stond ingeschreven voor één persoon, dan komt dat door een fout in het systeem van WoningNet. WoningNet heeft volgens [eiser] een aantal jaar geleden namelijk nieuwe computers aangeschaft en liet toentertijd weten dat communicatie slechts nog per e-mail mogelijk was. Wellicht dat de gegevens van de inschrijving van moeder op dat moment niet goed zijn overgenomen. Zij heeft in ieder geval nooit zelf het aantal personen gewijzigd van drie naar één, aldus [eiser] . 
     
     
       3.15. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Het staat vast dat [eiser] nooit op zichzelf is gaan wonen. Kijkend naar de normale situatie dat een kind uitvliegt als het volwassen wordt, is het een bijzondere situatie dat [eiser] bij zijn moeder is blijven wonen. Maar [eiser] ondersteunde zijn moeder al van kinds af aan. Dit gegeven heeft [eiser] voldoende onderbouwd, onder andere met de verklaring van de huisarts, de verklaring van de buren [C] en [D] en de medische gegevens van zijn moeder. Verder is het niet zo dat [eiser] eerst uit huis is gegaan en later, toen zijn moeder zorg nodig had, weer terug in huis is komen wonen met de intentie om haar te verzorgen tot haar overlijden. Hij is altijd bij haar blijven wonen.  
     
     
       3.16. 
       Het feit dat [eiser] als woningzoekende staat ingeschreven bij de gemeente [gemeente 1] , doet aan het duurzame karakter van de samenleving tussen [eiser] en zijn moeder niet af. Naar [eiser] heeft toegelicht heeft hij nooit op een woning gereageerd. Het is overigens niet ongebruikelijk om zich in te schrijven als woningzoekende, om de wachttijd op te laten lopen. Het enkele feit dat iemand staat ingeschreven wil dan ook nog niet zeggen dat iemand daadwerkelijk actief op zoek is naar een (andere) woning.  
     
     
       3.17. 
       
         Verder is niet komen vast te staan dat de moeder van [eiser] uitsluitend voor zichzelf op zoek was naar een woning. [eiser] heeft producties overgelegd waarop is te zien dat zijn moeder steeds voor vier personen stond ingeschreven en, na het overlijdensjaar van vader, voor drie personen stond ingeschreven. Woongroen Zeist heeft haar stelling dat de moeder van [eiser] haar inschrijving (zelf) heeft gewijzigd van drie naar één persoon, onvoldoende onderbouwd. Zij heeft geen enkel stuk overgelegd waaruit blijkt dat de moeder van [eiser] zelf heeft aangegeven dat ze haar inschrijving in die zin wilde wijzigen. Het ligt ook niet voor de hand dat de moeder van [eiser] de laatste jaren op zichzelf wilde wonen. Haar gezondheid ging immers steeds verder achteruit.  
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       3.18. 
       
         Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat tussen [eiser] en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.  
         
           Financiële waarborgen 
         
       
     
     
       3.19. 
       In de wet is bepaald dat een vordering zoals door [eiser] is ingesteld moet worden afgewezen als een huurder onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheid dat [eiser]  on voldoende waarborgen zou bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur rusten in beginsel op Woongroen Zeist. Maar omdat hiervoor inzicht nodig is in de financiële positie van [eiser] en deze gegevens in zijn domein liggen, mag van [eiser] worden verlangd dat hij voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen en/of vermogen. 
     
     
       3.20. 
       
        [eiser] stelt dat hij samen met zijn broer [B (voornaam)] in de woning verblijft en dat [B (voornaam)] ruim € 20.000,00 per jaar verdient. Daarbij is [eiser] weer op zoek naar werk en verwacht hij in de nabije toekomst weer een baan te hebben. Dat [eiser] voldoende waarborgen biedt, blijkt daarbij volgens hem al uit het feit dat de huur na het overlijden van zijn moeder altijd op tijd en volledig is voldaan.  
     
     
       3.21. 
       
         De kantonrechter overweegt als volgt. Het feit dat de huur na het overlijden van de moeder van [eiser] op tijd is voldaan, ligt (naar mag worden aangenomen) voor een belangrijk deel aan het feit dat [B (voornaam)] een baan heeft en de huur daarvan betaald kon worden. Dat [B (voornaam)] over voldoende financiële middelen beschikt om de huur te kunnen voldoen, is echter onvoldoende. [B (voornaam)] kan namelijk niet als huurder worden beschouwd: hij was geen medehuurder van het huis en hij heeft er ook niet voor gekozen om een verzoek bij de kantonrechter in te dienen. Omdat alleen [eiser] vordert om huurder te mogen worden, zal hij moeten aantonen dat hij  zelf  voldoende financiële waarborgen kan bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur. [eiser] heeft geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Omdat [eiser] sinds het overlijden van zijn moeder tot nu toe wel op tijd de huur heeft voldaan, zal de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid stellen om dit alsnog te doen.      
         
           Huisvestingsvergunning 
         
       
     
     
       3.22. 
       Verder moet een vordering zoals door [eiser] is ingesteld ook worden afgewezen als de huurder geen huisvestingvergunning overlegt, terwijl hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet van toepassing is op de betreffende woonruimte. Partijen zijn het er over eens dat dat laatste het geval is en dat Huisvestingsverordening regio Utrecht gemeente [gemeente 2] (hierna: de verordening) van toepassing is. 
     
     
       3.23. 
       
         
          [eiser] stelt dat hij geen huisvestingsvergunning hoeft over te leggen, omdat de verordening niet voorziet in de situatie van [eiser] . In de verordening wordt namelijk terminologie gebruikt (‘aanbieden’, ‘inschrijving’), waaruit volgens [eiser] volgt dat deze is gericht op een woningzoekende. Hij is geen woningzoekende omdat hij al in de woning woont. [eiser] onderbouwt deze stelling met een e-mail van de gemeente [gemeente 2] , waarin staat: 
         
           […]Een huisvestingsvergunning is bij de toewijzing van een sociale huurwoning een voorwaarde op grond van de huisvestingsverordening. De vraag is echter of in deze situatie sprake is van een woningtoewijzing.  
         
         
           Het lijkt ons dat een rechter in eerste instantie moet vaststellen of de bewoner als (mede) huurder kan worden beschouwd. Dan is in feite de huisvestingsvergunning niet meer aan de orde. Die was namelijk jaren geleden al afgegeven aan de (overleden) ouders. 
         
         
           Misschien dat een rechter tot het oordeel kan komen dat er door het overlijden opnieuw sprake is van een situatie van een beoogde woningtoewijzing waarop de huisvestingsverordening van toepassing is. Dan moet de verhuurder de toewijzing toetsen op passendheid van inkomen, huurprijs en huishoudensgrootte.[…] 
         
       
     
     
       3.24. 
       De kantonrechter gaat niet mee in de stelling van [eiser] dat hij geen huisvestingsvergunning hoeft te overleggen. Als de redenering van [eiser] zou worden gevolgd, dan zou artikel 7:268 lid 3 sub c BW nooit van toepassing zijn, aangezien de persoon die de huur na het overlijden van de huurder wil voortzetten altijd al zijn hoofdverblijf in de betreffende woning heeft. Als dat niet het geval is, moet de kantonrechter een vordering om de huur te mogen voortzetten namelijk op die grond al afwijzen.  
     
     
       3.25. 
       De kantonrechter begrijpt de verordening zo dat het ‘in gebruik nemen’ van een woning ziet op het ‘in gebruik nemen als huurder’. [eiser] woonde weliswaar al in de woning, maar niet als huurder. Hij was ook geen medehuurder. De gedachte achter artikel 7:268 lid 3 sub c BW is dat niet zomaar elk kind de woning van zijn of haar ouders kan overnemen. Er moet, op basis van de toetsingscriteria uit de Huisvestingsverordening, worden gekeken of het kind recht heeft om de betreffende woning te huren. 
     
     
       3.26. 
       
         De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] een huisvestingsvergunning moet overleggen. Aangezien hij wel heeft geprobeerd een vergunning aan te vragen, maar met de hiervoor geciteerde motivering niet heeft verkregen, zal de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid stellen om de huisvestingsvergunning alsnog aan te vragen en in deze procedure over te leggen.  
         
           In reconventie 
         
       
     
     
       3.27. 
       Woongroen Zeist vordert in reconventie veroordeling van [eiser] om het gehuurde te ontruimen. Deze vordering is afhankelijk van de uitkomst van de verdere beoordeling van de vorderingen in conventie. Zoals hiervoor is overwogen zal [eiser] in de gelegenheid gesteld worden om daarover nog nadere informatie in het geding te brengen. De kantonrechter zal daarom de beslissing over de vordering in reconventie aanhouden.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
       De kantonrechter 
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       4.1. 
       verwijst de zaak naar de rolzitting van  woensdag 21 augustus 2024 , waar [eiser] zich schriftelijk dient uit te laten over hetgeen hiervoor onder 3.21 en 3.26 is overwogen; 
     
     
       4.2. 
       Woongroen Zeist zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren; 
     
     
       4.3. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024. 
       
     
   
   
      Zie in dit verband de uitspraak van de Hoge Raad die is te vinden onder het nummer: ECLI:NL:HR:2023:804, in het bijzonder alinea 3.2.2.