ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:2357

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:2357 Gerechtshof Amsterdam , 18-07-2013 / 12/00460

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-07-18

Zaaknummer: 12/00460

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2357

---

Landbouwvrijstelling. Verkoop cultuurgrond waarop koper bouwblokbestemming kan verkrijgen. Waardetoename naar evenredigheid toerekenen aan ondergrond bestemd voor woning (belast) en ondergrond bestemd voor bedrijfsgebouwen (vrijgesteld).

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 12/00460 
     18 juli 2013 
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: H.M. van den Brink (Flynth adviseurs + accountants te Zwaagdijk) 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/6454 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de inspecteur van de Belastingdienst Holland-Noord/kantoor Hoorn, 
       
       de inspecteur. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De inspecteur heeft met dagtekening 20 augustus 2010 aan belanghebbende voor het jaar 2007 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 155.996 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.859 (hierna: de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 1 november 2011, de aanslag verminderd tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 57.176 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.859. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 15 mei 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 juni 2012, aangevuld bij brief van 18 juli 2012. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1. tot en met 2.9. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’. 
       
       
         “	2.1. Eiser exploiteert een bloembollen- en bolbloemenbedrijf te [Z].  
       
       
     
     
       2.2. 
       Bij koopovereenkomsten van 2 april 2007 heeft eiser twee percelen land aan de [a-weg] te [Z] verkocht, beide groot 2.99.50 ha (hierna gezamenlijk: de percelen). Het ene perceel is verkocht aan [B] voor een koopsom van € 200.000 en het andere perceel is verkocht aan [C] voor eveneens € 200.000.  
       
     
     
       2.3. 
       De percelen zijn door eiser binnen zijn bedrijf steeds aangewend als cultuurgrond en hebben ten tijde van de verkoop volgens het bestemmingsplan van de gemeente [Q] de bestemming ‘agrarische doeleinden’, hetgeen betekent dat hierop geen agrarische bedrijfsgebouwen mogen worden gerealiseerd. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [B] en [C] (hierna: de kopers) oefenen tevens een agrarisch bedrijf uit. In de beide koopovereenkomsten van 2 april 2007 is, voor zover van belang, opgenomen: 
       
       
         “feitelijke levering, staat van het verkochte 
         Artikel 5 
         (…) 
         6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: 
         Als toekomstig bouwblok met land 
         (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Ten behoeve van de realisatie van bouwblokken op de beide percelen hebben beide kopers op 20 maart 2007 een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan [Naam bestemmingsplan] van de gemeente [Q] ingediend.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 13 september 2007 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [Q] het besluit genomen om de bestemming ‘agrarische doeleinden’ die rust op de percelen [a-weg] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te wijzigen in de bestemming ‘bebouwing voor agrarische doeleinden’. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente [Q] zijn gronden met laatstgenoemde bestemming bestemd voor: de uitoefening van reële en volwaardige agrarische bedrijven met daarbij behorende bouwwerken, waaronder (agrarische) bedrijfswoningen en (agrarische) bedrijfsgebouwen. 
       
     
     
       2.7. 
       De percelen zijn op 4 december 2007 geleverd aan de kopers. 
       
     
     
       2.8. 
       
         In een brief van 26 mei 2011 schrijft [D] namens de inspecteur van de Belastingdienst/Amsterdam aan verweerder: 
         “Een redelijke oppervlakte van de ondergrond en erf voor een nieuw te bouwen agrarische bedrijfswoning in het buitengebied zal gemiddeld tussen 750 m2 en 1000 m2 liggen. 
         De waarde van 750 m2 grond voor een bedrijfswoning zal circa € 75.000,-- bedragen en van 1000 m2 circa € 90.000,--. 
         Uitgaande van een waarde van € 180.000,-- tot € 200.000,-- voor een agrarisch bouwblok van 1 ha t.b.v. een bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen, kan aan een woonkavel van 750 m2 37% tot 42 % van de totale bedrijfskavel toegerekend worden en aan een woonkavel van 1000 m2 45 % tot 50%. 
       
       
       
         Rekening houdend met het feit dat de waarde agrarisch onbebouwd in april 2007 op circa € 3,25 p/m2 lag adviseer ik je om de door de heer [X] in april 2007 voor € 200.000,-- gekochte 3 ha te splitsen in: 
         >  2 ha onbebouwd	 € 65.000,-- 
         >  1 ha overige grond 	€ 135.000,-- 
       
       
       
         In de 1 ha overige grond zit een aandeel potentiële woonkavel van € 60.000,-- en restant ad € 75.000,-- t.b.v. toekomstige bedrijfsgebouwen en bedrijfserf. 
       
       
       
         Naar ik heb begrepen heb je de adviseur van de heer [X] reeds toegezegd voor de 2 ha onbebouwde grond een totaalbedrag van € 70.000,-- als WEVAB-waarde aan te houden. 
         Rekening houdend met dit gegeven zit dan in de resterende € 130.000,-- een aandeel potentiële woonkavel van € 57.500,-- en € 72.500,-- t.b.v. toekomstige bedrijfsgebouwen en bedrijfserf.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de volgende winst in aanmerking genomen ter zake van de verkoop van de percelen: 
         Opbrengst woonkavels	2* € 57.500 = 	€	115.000 
         Af: waarde als cultuurgrond 2* (1.000 m2 à € 3,50) =	 €	7.000 
         Belaste winst		€	108.000” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Het Hof voegt daaraan toe dat in de beide koopovereenkomsten van 2 april 2007 de ontbindende voorwaarde is opgenomen dat door de gemeente [Q] "geen instemming/toestemming/ medewerking wordt verleend voor het kunnen realiseren van een bouwblok op het verkochte". 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil tot welk bedrag de landbouwvrijstelling van artikel 3.12 van de Wet IB 2001 van toepassing is op de winst die is gerealiseerd bij de verkoop van de percelen. 
       
     
     
       3.2. 
       Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en de pleitnota's in eerste en tweede aanleg. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert primair tot vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 33.856 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.859. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
   
   
     
       4 De beslissing van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen: 
     
     
     
       “4.1. Ingevolge artikel 3.12, eerste lid, van de Wet IB 2001 behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden - daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen - voor zover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf. 
     
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is - naar de rechtbank oordeelt, terecht - niet in geschil dat eiser op het moment van verkoop op 2 april 2007 een winst heeft gerealiseerd die verband houdt met de onttrekking van landbouwgrond ten behoeve van de bouw van bedrijfswoningen, welke winst niet onder de landbouwvrijstelling valt. Die winst bestaat, naar tussen partijen eveneens niet in geschil is, in een waardesprong tussen de WEVAB en de WEV van het (al dan niet potentieel) tot ondergrond van de twee bedrijfswoningen te bestemmen gedeelte van de percelen. Partijen hanteren bij de bepaling van die winst evenwel twee verschillende berekeningsmethoden.  
       
     
     
       4.3. 
       In de eerste plaats is tussen partijen in geschil of bij de bepaling van de belaste winst moet worden uitgegaan van de WEVAB B-blok, zoals eiser voorstaat, dan wel van de WEVAB cultuurgrond, zoals verweerder voorstaat. Naar het oordeel van de rechtbank zijn bij de bepaling van de WEVAB beslissend de agrarische gebruiksmogelijkheden die de grond heeft onmiddellijk voorafgaand aan de bestemmingswijziging (vlg. HR 7 mei 2004, nrs. 38.650 (ev.), BNB 2004/335, LJN: AO9022, alsmede HR 20 februari 2009, nr. 43.285, BNB 2009/106, LJN: BH3339; deze arresten zijn gewezen onder de oude tekst van de landbouwvrijstelling, maar hebben naar het oordeel van de rechtbank onder de huidige tekst hun belang behouden). Dat betekent in het onderhavige geval dat, uit dient te worden gegaan van de WEVAB cultuurgrond, nu eiser de percelen steeds geheel heeft aangewend als cultuurgrond en door hem op de percelen geen agrarische bedrijfsgebouwen mochten worden gerealiseerd. 
       
     
     
       4.4. 
       Verweerder heeft bij zijn berekening van de niet onder de landbouwvrijstelling vallende winst derhalve terecht tot uitgangspunt de WEVAB cultuurgrond genomen. Bij de stelling van eiser dat verweerder bij zijn berekening als vermeld onder 2.8 en 2.9 rekening houdt met de ‘niet agrarische bestemming’ van de percelen voor zover die bestemd zijn voor de bedrijfswoningen, gaat hij uit van een onjuiste lezing van die berekeningen. Verweerder gaat hierbij immers juist uit van de WEVAB cultuurgrond (dus zonder de mogelijkheid van enig bouwblok). Dat verweerder bij de bepaling van de WEV van het deel van de percelen voor zover dat bestemd is voor de bedrijfswoningen (tezamen € 115.000) uitgaat van de waarde met inbegrip van de mogelijkheid om daarop een bedrijfswoning te bouwen, is logisch, nu immers daarmee het verschil wordt bepaald dat niet onder de landbouwvrijstelling valt. 
       
     
     
       4.5. 
       Nu eiser geen andere dan de hiervoor behandelde grieven heeft aangevoerd tegen de berekening als vermeld onder 2.8 en 2.9, acht de rechtbank aannemelijk dat de niet onder de landbouwvrijstelling vallende winst ter zake van de verkoop van de percelen € 108.000 bedraagt.  
       
     
     
       4.6. 
       Het beroep tegen de beschikking heffingsrente is niet afzonderlijk onderbouwd door eiser. Omdat de beroepsgronden tegen de aanslag geen doel treffen, zal het beroep tegen de beschikking heffingsrente eveneens ongegrond worden verklaard." 
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil  
     
     
       5.1. 
       Bij de beoordeling van het geschil neemt het Hof - in zoverre in aansluiting bij het door de rechtbank in haar rechtsoverwegingen 4.1 en 4.2 geformuleerde toetsingskader - tot uitgangspunt dat de bij de verkoop van de percelen gerealiseerde boekwinst niet is belast voor zover deze is terug te voeren op een waardeverandering van de grond die is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf. Uitgangspunt is voorts dat landbouwgrond die wordt gebezigd om daarop een agrarische bedrijfswoning te bouwen, niet langer wordt aangewend in het kader van een landbouwbedrijf (HR 7 mei 2004, BNB 2004/335). 
       
     
     
       5.2. 
       In overeenstemming met deze uitgangspunten is tussen partijen niet in geschil dat ter zake van de verkoop van het deel van de percelen dat de bestemming cultuurgrond heeft gehouden, geen belaste winst wordt gerealiseerd. Ook is niet in geschil dat van de totale verkoopprijs van € 400.000 (€ 200.000 per perceel), € 140.000 (€ 70.000 per perceel) aan deze cultuurgrond dient te worden toegerekend, en € 260.000 (€ 130.000 per perceel) aan de gedeelten groot 1 ha per perceel, die de kopers voornemens waren als 'bouwblok' te gaan gebruiken, in welk verband zij na bestemmingswijziging de mogelijkheid zouden verkrijgen daarop bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning te stichten. Een dergelijk bouwblok pleegt te worden aangeduid als een 'A-blok', ter onderscheiding van een 'B-blok', waarop alleen agrarische bedrijfsgebouwen mogen worden gesticht. 
       
     
     
       5.3. 
       Het geschil spitst zich daarmee toe op de vraag welk gedeelte van de verkoopprijs (en - dus - ook van de boekwinst) is terug te voeren op de stijging van de waarde in het economische verkeer die is toe te rekenen aan de mogelijkheid (een deel van) de percelen aan te wenden voor het bouwen van een bedrijfswoning ofwel, zoals partijen dit ook formuleren, wat het verschil is tussen de WEV en de WEVAB van de (potentiële) bouwblokken. Partijen verschillen van opvatting over de vraag hoe dit belaste waardeverschil dient te worden berekend. 
       
     
     
       5.4. 
       Het standpunt van de inspecteur strekt ertoe dat het belaste waardeverschil (per perceel) dient te worden berekend door de in de verkoopprijs tot uitdrukking gekomen waarde van het (potentiële) A-blok (€ 130.000) naar evenredigheid van de in de markt gebruikelijke grondprijzen voor een B-blok respectievelijk een agrarisch woonblok (ondergrond en erf van een woning) toe te rekenen.  De inspecteur gaat in dit verband ervan uit - in zoverre onbetwist - dat van een A-blok van 1 ha (10.000 m2) een gedeelte groot 1.000 m2 als agrarisch woonblok en een gedeelte groot 9.000 m2 als B-blok pleegt te worden benut. Aldus stelt de inspecteur de WEV van een (potentieel) agrarisch woonblok per perceel op € 57.500. De WEVAB van zo'n potentieel woonblok stelt hij op € 3.500, zijnde de waarde ervan als cultuurgrond. Daarmee komt, in de zienswijze van de inspecteur, het belaste waardeverschil per perceel op € 54.000. Een en ander zoals weergegeven in het onder de feiten aangehaalde onderdeel 2.8 van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
         5.5.1. 
         Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat het belaste waardeverschil (per perceel) als volgt dient te worden berekend: van de WEV van het verkochte (potentiële) A-blok (€ 130.000) is slechts dat gedeelte belast dat uitstijgt boven de WEVAB ervan, en deze WEVAB dient te worden bepaald op de waarde die dit perceelsgedeelte heeft als B-blok. Uitgaande van een marktprijs van € 12,50 per m2, stelt  belanghebbende de marktprijs en daarmee in zijn visie tevens de WEVAB van 10.000 m2 B-blok op € 125.000. Daarmee komt, in de zienswijze van belanghebbende, het belaste waardeverschil per perceel op € 5.000. 
         
       
       
         5.5.2. 
         Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat in de berekening van de inspecteur de WEVAB van een agrarisch woonblok dient te worden gesteld op € 12.500, zijnde de waarde die dit gedeelte zou hebben als B-blok (1.000 m2 x € 12,50/m2). 
         
       
       
         5.6.1. 
         Het Hof komt met verbetering van de rechtsgronden tot een - deels - andere beslissing dan de rechtbank heeft gegeven. 
         
       
       
         5.6.2. 
         Tussen partijen staat vast - zij hebben het ter zitting van het Hof desgevraagd bevestigd - dat de waarde van de percelen ten tijde van de verkoop is beïnvloed doordat (in de markt bekend was dat) onder bepaalde, mede van de hoedanigheid van de eigenaar/gebruiker afhankelijke voorwaarden, een aanvraag tot wijziging van de bestemming 'agrarische doeleinden' in de bestemming 'bebouwing voor agrarische doeleinden' met betrekking tot bepaalde (gedeelten van) landbouwpercelen zou worden gehonoreerd. 
         
       
       
         5.6.3. 
         Niet is gesteld of gebleken dat de van de kopers bedongen prijs voor de percelen door onzakelijke factoren is beïnvloed zodat ervan dient te worden uitgegaan dat de WEV van elk van beide percelen € 200.000 is, waarvan partijen eenparig € 130.000 toerekenen aan perceelsgedeelten van elk 1 ha waarvan de waarde is beïnvloed door de in 5.6.2 bedoelde omstandigheid. 
         
         
           5.6.4.1. De inspecteur heeft gesteld, en belanghebbende betwist op zichzelf niet, dat de bij de verkoop van de onderhavige perceelsgedeelten gerealiseerde boekwinst is terug te voeren op zowel de mogelijkheid deze perceelsgedeelten (onder voorwaarden) aan te wenden voor bebouwing met bedrijfsgebouwen als op de mogelijkheid er (onder voorwaarden) een (bedrijfs)woning op te bouwen.  
           5.6.4.2. Het Hof ziet geen reden om aan te nemen dat de WEV van de desbetreffende perceelsgedeelten méér is beïnvloed door de mogelijkheid daarop bedrijfsgebouwen op te richten dan door de mogelijke woonbestemming ervan. Hiervan uitgaande, acht het Hof het redelijk om, zoals de inspecteur heeft gedaan, de WEV van ieder dier perceelsgedeelten onder aanname van gebruikelijke (deel)oppervlakten en naar evenredigheid van de in de markt geldende prijzen voor bestaande agrarische woonblokken en bestaande B-blokken uit te splitsen en aldus de WEV van € 130.000 voor een gedeelte van € 57.500 toe te rekenen aan ieder van de potentiële woonblokken. Op deze wijze komt immers het zuiverst tot uitdrukking dat de (meer)waarde die het perceelsgedeelte heeft mede wordt veroorzaakt door de mogelijkheid een gedeelte ervan te onttrekken aan de aanwending ervan in het landbouwbedrijf.   
           5.6.4.3. Het Hof neemt bij het voorgaande nog in aanmerking dat belanghebbende de cijfermatige uitgangspunten voor deze toerekening als zodanig niet, althans onvoldoende, heeft betwist. Dat de aldus aan een potentieel agrarisch woonblok toegerekende WEV lager is dan die van een even groot bestaand agrarisch woonblok, is, zoals de inspecteur heeft gesteld, en het Hof aannemelijk acht, te verklaren doordat de prijsvorming bij de verkoop is beïnvloed door (gepercipieerde) onzekerheden omtrent (het realiseren van) de bestemmingswijziging. Daarop wijst ook de in de verkoopakte opgenomen ontbindende voorwaarde. Evenals de inspecteur acht het Hof relevant dat, naar de inspecteur onbetwist heeft gesteld, belanghebbende zelf niet voldeed aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een bestemmingswijziging als de onderhavige. 
         
         
       
       
         5.6.5. 
         Op grond van het vorenoverwogene verwerpt het Hof het primaire standpunt van belanghebbende. Daarin wordt geen althans onvoldoende recht gedaan aan de omstandigheid dat de bij de verkoop gerealiseerde meerwaarde voor een evenredig deel is terug te voeren op de in de markt bekende, en dus de waarde beïnvloedende, mogelijkheid op een deel van de verkochte percelen een agrarische woning te bouwen. Dit komt doordat belanghebbende in zijn primaire berekening 'appels' (de marktprijs van bestaande B-blokken) aftrekt van 'peren' (de feitelijk tot stand gekomen prijs voor het onderhavige potentiële A-blok). 
         
       
       
         5.6.6. 
         Aan al het voorgaande doet naar 's Hofs oordeel niet af dat één van de kopers om hem moverende redenen heeft besloten geen woning op het door hem verworven perceel te bouwen. Deze omstandigheid is niet van belang voor de bepaling van de WEV van de percelen ten tijde van de verkoop door belanghebbende, waarvoor ook een aanwijzing is te vinden in het feit dat voor beide percelen dezelfde prijs is betaald. 
         
       
       
         5.6.7. 
         Het Hof komt daarmee toe aan de beoordeling van de subsidiaire stelling van belanghebbende. Deze stelling betreft in wezen de vraag in hoeverre de waardevermeerdering van een potentieel woonblok is toe te rekenen aan de waarde-ontwikkeling bij veronderstelde voortgezette agrarische aanwending (anders gezegd: wat de WEVAB van dat potentiële woonblok is). De inspecteur stelt die WEVAB uitgaande van de prijs voor cultuurgrond (€ 3,50 per m²) op € 3.500, belanghebbende stelt die WEVAB uitgaande van de markprijs voor bestaande B-blokken (€ 12,50 per m2) op € 12.500 per woonblok.  
         
       
       
         5.6.8. 
         Het Hof acht van belang dat in beginsel met de bestemming van een perceelsgedeelte tot A-blok is gegeven dat dit perceelsgedeelte ook (voor het geheel) als B-blok kan worden benut. Anders gezegd: de eigenaar/gebruiker van een A-blok behoeft geen gebruik te maken van de mogelijkheid daarop een woning te bouwen, en het afzien daarvan laat de mogelijkheid onverlet om de grond te benutten als ondergrond van en/of omliggende grond dienstbaar aan agrarische bedrijfsgebouwen. In zoverre is sprake van waarde(ontwikkeling) bij voortgezette aanwending binnen het landbouwbedrijf, en in zoverre kan het Hof de subsidiaire stelling van belanghebbende volgen. Naar 's Hofs oordeel dient dan evenwel in aanmerking te worden genomen dat in casu ook de WEVAB wordt beïnvloed door de ten tijde van de verkoop gepercipieerde onzekerheden omtrent de (te realiseren) bestemmingswijziging. Uitgegaan moet worden van de waarde van een potentieel B-blok, welke waarde voor het onderhavige geval ingevolge de in onderdeel 2.8 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen taxatie - en bij gebreke van nadere stellingen van partijen daaromtrent - in goede justitie kan worden gesteld op € 72.500/9.000 =  € 8,055 per m2 en aldus € 8.055 per blok van 1000 m2. 
         
       
       
         5.6.9. 
         Aan het in 5.6.8 gegeven oordeel doet niet af de stelling van de inspecteur dat ingevolge het bestemmingsplan op een gedeelte van het potentiële A-blok, te weten een strook grond langs de grens tussen het perceel en de openbare weg, geen andere gebouwen dan een woning mogen worden opgericht. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat het bestemmingsplan toelaat een dergelijke strook grond - uitgaande van de keuze om er geen woning op te bouwen - dienstbaar te maken aan (het gebruik van) achter die strook gelegen bedrijfsgebouwen, bijvoorbeeld als parkeer- en rangeerterrein voor vrachtauto's. De inspecteur heeft die stelling onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het Hof van de juistheid daarvan uitgaat.  
         
       
     
     
       5.7. 
       
         Op basis van al het voorgaande dient het belaste deel van de bij de verkoop van de percelen behaalde boekwinst te worden berekend op: 
         	WEV potentiële woonblokken: 	2 x € 57.500=	€ 115.000 
         	Af: WEVAB	2 x € 8.055 =	€    16.110 
         	Belast deel van de boekwinst		€   98.890 
       
       
     
     
       5.8. 
       
         Rekening houdende met de op zichzelf niet in geschil zijnde mogelijkheid om van deze belaste boekwinst een gedeelte van € 80.000 te doteren aan de herinvesteringsreserve, en onder aanpassing van de bedragen ter zake van FOR-dotatie, zelfstandigenaftrek en MKB-vrijstelling, dient het belastbaar inkomen uit werk en woning nader te worden vastgesteld op € 48.816. 
         Toelichting: de winst uit onderneming voor dotatie aan de FOR, zelfstandigenaftrek en MKB-vrijstelling en exclusief de litigieuze belaste boekwinst en dotatie aan de herinvesteringsreserve bedraagt € 34.175. De winst inclusief de boekwinst en de dotatie bedraagt derhalve € 34.175 + € 18.890 = € 53.065. Rekening houdend met deze winst uit onderneming bedraagt de dotatie aan de FOR € 6.368, de zelfstandigenaftrek € 6.916 en de MKB-vrijstelling € 3.979. De belastbare winst uit onderneming bedraagt derhalve € 35.802. Het belastbaar inkomen uit werk en woning - waarvan de overige componenten niet in geschil zijn - komt daarmee uit op € 48.816. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
       
         Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak op bezwaar vernietigen en de aanslag verminderen tot een naar belastbaar inkomen uit werk en woning van € 48.816 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.859. 
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Nu zowel het hoger beroep als het bij de rechtbank ingestelde beroep van belanghebbende (gedeeltelijk) gegrond is, heeft belanghebbende recht op vergoeding van kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
       Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 (proceshandelingen: 2 x indienen beroepschrift en 2 x verschijnen ter zitting) x € 472 x 1,5 (wegingsfactor) = € 2.832. 
       Voorts komen voor vergoeding in aanmerking de in onderdeel b bedoelde kosten van een deskundige, in casu de door belanghebbende ingeschakelde taxateur. Tussen partijen is in confesso dat het bedrag van die kosten € 770 is. Het totaal van de te vergoeden proceskosten komt daarmee op € 3.602. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak van de inspecteur; 
       
       
         vermindert de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 48.816 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.859; 
       
       
         veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.602; 
       
     
     
       - gelast de inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 115 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 156 te vergoeden. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, J. den Boer en E.F. Faase, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier. De beslissing is op 18 juli 2013 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     3. a. de naam en het adres van de indiener; 
     4. b. een dagtekening; 
     5. c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     6. d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.