ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2017:4421

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2017:4421 Rechtbank Midden-Nederland , 31-08-2017 / 6191733 UV EXPL 17-211 T/31668

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2017-08-31

Zaaknummer: 6191733 UV EXPL 17-211 T/31668

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:4421

---

De Stichting AlFitrah moet binnen vier weken het pand aan de Mortangesdreef in Utrecht ontruimen. Ook moet de huurachterstand worden betaald. Dat heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland vandaag beslist. 
       
       De stichting en de eigenaar van het pand staan voor de vierde keer tegenover elkaar in een kort geding. In april van dit jaar bepaalde de rechter dat de huurachterstand over het 2e kwartaal betaald moet worden. Die is nog niet betaald. Dat geldt ook voor de huur van het 3e kwartaal. De verhuurder stapte daarom opnieuw naar de rechter. 
       
       Tussen partijen loopt ook een zogeheten bodemprocedure, waarin de koop- en huurovereenkomst centraal staat. De zitting staat gepland in november. De voorzieningenrechter oordeelt nu dat deze procedure niet afgewacht hoeft te worden. AlFitrah heeft sinds 2015 geen huur betaald zonder tussenkomst van de rechtbank. Het is niet aannemelijk dat de stichting op korte termijn alsnog aan die verplichtingen zal voldoen. 
       
       AlFitrah voerde aan dat zij bij ontruiming haar investeringen kwijt is. De voorzieningenrechter oordeelt dat AlFitrah dit zelf in de hand heeft. De stichting heeft de mogelijkheid om haar investeringen veilig te stellen door het betalen van de koopsom. AlFitrah heeft als stichting een maatschappelijke functie. De voorzieningenrechter bepaalt daarom dat AlFitrah een ruime termijn krijgt om het pand te ontruimen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 6191733 UV EXPL 17-211 T/31668 
     
     
     
       
         Kort geding vonnis van 31 augustus 2017 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         No Staples B.V. , 
       gevestigd te Culemborg, 
       verder ook te noemen: “No Staples”, 
       
         en  
       
       de besloten vennootschap 
       
         We Do Projects B.V. , 
       gevestigd te Culemborg, 
       verder ook te noemen: “WDP”, 
       eisende partijen,  
       hierna samen ook te noemen “WDP c.s.”, 
       gemachtigde: mr. G.A. van Gorcom, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting alFitrah , opvoeding, educatie & wetenschappelijk onderzoek, 
       gevestigd te Utrecht, 
       gedaagde partij, 
       verder ook te noemen: “alFitrah”, 
       gemachtigde: mr. Ü. Arslan. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 2 augustus 2017 met producties 1 tot en met 16 gg; 
         
         
           productie 17 van WDP c.s.; 
         
         
           productie 1 van alFitrah;  
         
         
           de mondelinge behandeling van 17 augustus 2017; 
         
         
           de pleitnota’s van de gemachtigden van partijen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       De heer [A] (hierna: [A]) was eigenaar van het voormalig schoolgebouw met erf en verder toebehoren aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand). Begin 2012 heeft alFitrah haar interesse kenbaar gemaakt om het pand van [A] te kopen. Zij heeft met [A] een huurovereenkomst gesloten ter overbrugging van de periode tot de levering van het pand.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Op 11 februari 2015 is tussen [A] en alFitrah een (nieuwe) schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst vermeldt voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang het volgende:  
         
           “(…) 
         
         
           Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 (tien) jaar, ingaande op 1 januari 2015 en lopende tot en met 31 december 2014. 
         
         
           (…) 
         
         
           Het gestelde in deze huurovereenkomst, gemaakt teneinde het object voor eigendomsoverdracht door Stichting alFitrah in gebruik te kunnen laten nemen, is onlosmakelijk verbonden met de  
           overeenkomst van koop en verkoop 
            van 11 februari 2015 tussen in deze overeenkomst genoemde partijen. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       2.1. 
       
         Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, (…) 
       
     
     
       4.1. 
       
         De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis  
         EUR 240.000,- 
          zegge:  
         tweehonderd veertig duizend euro. 
       
       
       
         
           Bij levering uiterlijk 31 december 2015 conform de koopovereenkomst van 11 februari 2015 tussen in deze overeenkomst genoemde partijen, zullen de betaalde sommen in het jaar 2015 niet worden aangemerkt als huursommen, echter als aanbetalingen op de koopsom die in mindering strekken op de koopsom. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.7. 
       
         Per betaalperiode van  
         één (1) kwartaal 
          bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: 
       
       
       
         
           de huurprijs			EURO 60.000,- 
         
         
           huurkorting			EURO 15.000,- 
         
         
           				------------------- 
         
         
           Totaal				EURO 45.000,- 
         
         
           (…) 
         
         
           Huurder komt naar gelang gedane aanbetalingen op de koopsom conform het koopcontract in aanmerking voor een huurkorting, conform hetgeen bepaald is in artikel 8.8. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.9. 
       
         
           De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betaling als weergegeven in  
           4.9  
           zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijzondere bepalingen 
         
       
       
       
         
           “Triple net” huurovereenkomst 
         
       
     
     
       8.1. 
       
         
           Huurder en verhuurder komen overeen dat de onderhavige overeenkomst een ‘triple-net’ huurovereenkomst betreft en dat derhalve alle exploitatielasten van het onroerend goed, zijnde onderhoudskosten, vervangingen, belastingen betreffende het gebruikersgedeelte en verzekeringspremies voor rekening komen van huurder. Voor zover voormelde lasten desalniettemin bij verhuurder in rekening worden gebracht, verplicht huurder zich op eerste verzoek aan verhuurder de aldus bij verhuurder in rekening gebrachte lasten aan verhuurder te voldoen. 
           
           8.2. Huurder is verantwoordelijk voor de goede instandhouding van het pand. Huurder is verplicht het gehele houtwerk van het onroerend goed uiterlijk per 1 oktober 2015 op deugdelijke wijze geschilderd te hebben en rotte delen vervangen te hebben. Indien huurder dit niet uiterlijk 1 oktober 2015 heeft laten uitvoeren zal verhuurder hiertoe voor rekening van huurder de opdracht zonder nadere ingebrekestelling verstrekken. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       8.6. 
       
         Huurder heeft een kooprecht voor een koopsom van € 1.900.000 kosten koper zolang de huurovereenkomst van kracht is en zoals vastgelegd in de koopovereenkomst van 11 februari 2015. 
       
     
     
       8.7. 
       
         Huurder/koper verplicht zich tot het doen van een niet restitueerbare aanbetaling op de koopsom van € 200.00 per uiterlijk 1 april 2015 op de rekening van GE Artesia van verhuurder,(…) 
       
     
     
       8.8. 
       
         Huurder heeft naast de in 8.7 genoemde betaling en de huurbetaling conform artikel 4.1 het recht tussentijdse aanbetalingen op de koopsom te voldoen aan verhuurder mits deze minimaal € 100.000 of veelvouden hiervan bedragen. De huursom zal vervolgens naar rato naar beneden worden bijgesteld. (…)” 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 11 februari 2015 hebben [A] als verkoper en alFitrah als koper ook een koopovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten. In de door hen ondertekende koopakte staat, voor zover relevant, het volgende 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           De koopprijs bedraagt voor het Verkocht:  
           één miljoen –negenhonderdduizend euro  
         
         
           (€ 1.900.000,00). 
         
         
           (…) 
         
         
           Ontbindende voorwaarden 
         
         
           Artikel 7 
         
         
           De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden dat; 
         
       
       
         a. Niet uiterlijk op  
         1 april tweeduizend vijftien  
         de waarborg is gestort conform artikel 8. 
       
       
         b. De huurovereenkomst van 11 februari 2015 is ontbonden. 
       
       
       
         
           Waarborg/aanbetaling 
         
         
           Artikel 8 
         
       
       
         a. Huurder/koper verplicht zich tot het doen van een niet restitueerbare aanbetaling op de koopsom van € 200.000 per uiterlijk 1 april 2015 op de rekening van GE Artesia van verhuurder, zodat een koopsom van € 1.700.000 resteert. 
       
       
         (…) 
       
       
         e. Na betaling van de waarborgsom/aanbetaling vervangt deze overeenkomst de koopovereenkomst van januari 2012 zoals vastgelegd bij notaris Hagen te Vleuten en de allonge van 2014. 
       
       
       
         
           Levering 
         
         
           Artikel 9 
         
         
           De Leveringsakte zal worden verleden op een door Koper te bepalen moment met inachtneming van het volgende: 
         
           Bij levering uiterlijk 1 mei 2015 zal er een korting van € 190.000 van toepassing zijn. 
           Bij levering uiterlijk 31 december 2015 zullen de betaalde sommen voortvloeiend uit de huurovereenkomst van 11 februari 2015 in aftrek komen op de koopsom. 
         
           Koper verplicht zich de exacte leveringsdatum schriftelijk aan zowel Verkoper als de Notaris mede te delen, zulks met inachtneming van een aanzegtermijn van minimaal zes (6) weken. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijzondere bepalingen inzake huur 
         
         
           Artikel 14 
         
         
           Koper en Verkoper gaan met betrekking tot het Verkochte een huurovereenkomst aan, waarbij Koper 
         
         
           het Verkochte van Verkoper huurt tot aan de Leveringsdatum. (…) 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       2.4. 
       Tussen [A] en alFitrah is in de loop van 2015 een geschil ontstaan over de betaling van de huurpenningen. Op 4 november 2015 heeft de kantonrechter in deze rechtbank op vordering van [A] bij vonnis in kort geding beslist dat alFitrah één maand de tijd krijgt om de huurachterstand van € 180.000, vermeerderd met de handelsrente, te voldoen, bij gebreke waarvan alFitrah is veroordeeld het gehuurde te ontruimen. alFitrah heeft binnen een maand de huurachterstand betaald.  
     
     
       2.5. 
       Op 17 maart 2016 heeft [A] het pand aan WDP verkocht. Bij brief van 19 april 2016 heeft WDP aan alFitrah bericht dat zij de eigendom van het pand heeft verkregen. Daarnaast heeft WDP aan alFitrah, onder meer, het volgende bericht:  
       
       
         
           “(…) 
           
           Van belang is te weten dat wanneer de levering aan ons 1 juli a.s. plaatsvindt er binnen 6 maanden door geleverd dient te worden, omdat er anders twee keer overdrachtsbelasting verschuldigd is. Om te komen tot een voor alle partijen acceptabel compromis, wil ik u het volgende voorstel doen:								 
           
           1. Tussen [A] en alFitrah wordt wederzijds finale kwijting verleend.  
           
           2. Per 1 juli 2016 dient er een bedrag van €400.00 betaald te worden aan achterstallig onderhoud en achterstallige huur. De huur is hiermee betaald tot en met 31.12.2016; 
           
           3. De koopoptie dient voor 22 december 2016 geeffectueerd te worden en er kan gekocht worden voor € 1.000.000 k.k. Huurder dient de koopoptie schriftelijk in te roepen voor 1 december 2016. Na betaling van een bedrag van €400.000 zal er op 22 december 2016 een Groninger Akte passeren, waarbij het juridisch eigendom bij koper komt te liggen met een ontbindende voorwaarde voor de restantbetaling van €600.000 uiterlijk 1 juli 2017. Indien deze betaling niet tijdig gedaan wordt, wordt de koop ontbonden en dit houdt in dat het pand automatisch teruggeleverd wordt aan verkoper.	 
           
           (…)” 
         
       
     
     
       2.6. 
       Daarna hebben WDP en alFitrah onderhandeld over de uitoefening van de koopoptie en de levering van het pand aan alFitrah. Zij hebben over en weer voorstellen gedaan.  
     
     
       2.7. 
       Op 2 november 2016 heeft de kantonrechter in deze rechtbank opnieuw een vonnis in kort geding gewezen, ditmaal op vordering van [A] en WDP. alFitrah is bij dat vonnis veroordeeld om aan [A] te betalen een bedrag van € 107.368, aan achterstallige huurpenningen voor de eerste twee kwartalen van 2016 en aan WDP een zelfde bedrag van  € 107.368, aan achterstallige huurpenningen voor het derde en vierde kwartaal van 2016. De kantonrechter heeft een termijn verbonden aan de verplichting tot betaling van de achterstallige huur, bij gebreke waarvan alFitrah veroordeeld is het pand te ontruimen. alFitrah is de veroordeling tot betaling aan WDP grotendeels nagekomen. Zij heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis voor zover het betreft de veroordeling tot betaling aan [A] vanwege het volgens haar bestaande restitutierisico. 
     
     
       2.8. 
       In december 2016 en januari en februari 2017 heeft WDP diverse e-mails aan alFitrah gestuurd met het verzoek om de huur voor het eerste kwartaal van 2017 te voldoen. Daarbij heeft ze tevens aandacht gevraagd voor de onderhoudsverplichting van alFitrah zoals dat is vastgelegd in de huurovereenkomst 
     
     
       2.9. 
       Op 5 januari 2017 is No Staples eigenaar geworden van het pand. Bij de dagvaarding is een uittreksel uit het Kadaster gevoegd waaruit de eigendom blijkt. [B] is zowel (middelijk) bestuurder van WDP als No Staples.  
     
     
       2.10. 
       De huur voor het eerste kwartaal van 2017 is op 31 januari 2017 betaald door alFitrah aan WDP.  
     
     
       2.11. 
       
         Met een e-mail, met bijlage, van 10 maart 2017 heeft [B] namens WDP aan [C] van alFitrah het volgende bericht: 
         
           “(…) 
           
           Vanwege het feit dat de koop niet doorgegaan is en het feit dat het pand voor ons onverzekerbaar blijkt, hebben wij besloten het pand onder te brengen in een zustervennootschap. Op deze wijze hopen wij in ieder geval enige aansprakelijkheidsrisico’s te kunnen beperken. Het feit dat het pand onverzekerbaar is, komt door de slechte staat van onderhoud (wij hebben recent een inspectie gedaan en zijn ENORM geschrokken), maar meer specifiek nog door de negatieve publiciteit van jullie organisatie. 			 
           
           (…) 
           
           No Staples BV is de nieuwe eigenaar. De huur kan bevrijdend betaald worden op hetzelfde bankrekeningnummer wat ook op de bijgaande factuur staat. Ik verzoek je vriendelijk dit deze keer wel op tijd te doen. 							 
           
           (…)” 
         
       
     
     
       2.12. 
       De bijlage bij de e-mail bevat een factuur d.d. 10 maart 2017, afkomstig van No Staples  en ziet op het in rekening brengen van de huur over de periode april tot en met juni 2017 voor een bedrag van € 53.684. Verzocht is betaling te doen voor 1 april 2017.  
     
     
       2.13. 
       Met een exploot van dagvaarding d.d. 21 maart 2017 heeft WDP c.s. een bodemprocedure tegen alFitrah ingeleid. In deze procedure vordert WDP c.s. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst zijn ontbonden of ontbonden worden en veroordeling van alFitrah tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten. 
     
     
       2.14. 
       Op 26 april 2017 heeft de kantonrechter in deze rechtbank een derde vonnis in kort geding uitgesproken. Met dat vonnis is alFitrah veroordeeld om € 53.684 aan huurpenningen voor het tweede kwartaal van 2017 aan WDP c.s. te betalen. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming, die was gebaseerd op de stelling dat sprake was van achterstallig onderhoud, afgewezen.   
     
     
       2.15. 
       Op 24 mei 2017 heeft alFitrah in de bodemprocedure geantwoord en een eis in reconventie ingediend. Zij vordert een veroordeling van WDP c.s. om het pand aan haar te verkopen en te leveren tegen betaling van een koopsom van € 1.400.000 in termijnen.  
     
     
       2.16. 
       De comparitie na antwoord in de bodemprocedure is bepaald op 20 november 2017  
     
     
       2.17. 
       alFitrah heeft niet aan het vonnis van 26 april 2017 voldaan, ondanks dat het vonnis aan haar is betekend  
     
     
       2.18. 
       WDP c.s. heeft met steun van [A] het faillissement van alFitrah aangevraagd. Dat verzoek is in twee instanties afgewezen. 
     
     
       2.19. 
       
        [A] is failliet verklaard.  
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       
         WDP c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
         - alFitrah te veroordelen tot betaling van € 53.864 (huur derde kwartaal 2017)  en : - alFitrah te veroordelen het van WDP c.s. gehuurde pand c.q. de ruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] zo spoedig mogelijk te ontruimen (en ontruimd te houden) door het gehuurde te verlaten (met al diegenen en al wat daarin vanwege huurder aanwezig mocht zijn) en het gehuurde leeg, bezemschoon en vrij van aanspraken ter vrije beschikking van WDP c.s. te stellen, alsmede alFitrah te veroordelen alle sleutels van het gehuurde aan WDP c.s. te overhandigen, dit op straffe van een dwangsom ad € 500, door alFitrah te verbeuren aan WDP c.s. per dag dat alFitrah in gebreke blijft om aan enige verplichting uit dit vonnis te voldoen en/of: WDP c.s. te machtigen genoemde ontruiming op kosten van alFitrah te doen bewerkstelligen, zonodig met inschakeling van de sterke arm, indien alFitrah daarmee in gebreke blijft na verloop van een week na datum van dit vonnis, en/of alsmede alFitrah te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure, met veroordeling van alFitrah om de wettelijke rente over deze proceskosten te vergoeden vanaf 14 dagen na datum van dit vonnis.  
       
     
     
       3.2. 
       alFitrah voert verweer. 
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen zal bij de beoordeling, voor zover daarvoor relevant, nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Partijen hebben hun geschil over de huurovereenkomst en de onlosmakelijk daarmee verbonden koopovereenkomst voor de vierde keer voorgelegd aan de kantonrechter in kort geding. Reeds drie keer eerder is beslist dat eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen. Ook is reeds drie keer beslist dat alFitrah de huurpenningen moet blijven betalen totdat het pand is geleverd of anderszins een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. alFitrah heeft in deze vierde procedure geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter, in afwijking van de eerdere tussen partijen gegeven beslissingen, zou kunnen oordelen dat de huurpenningen voor het derde kwartaal van 2017 niet betaald hoeven te worden. De vordering tot betaling van het inmiddels opeisbaar geworden bedrag voor het derde kwartaal van 2017 is daarom in beginsel toewijsbaar.   
       
     
     
       4.2. 
       alFitrah heeft als nieuw verweer gevoerd dat niet duidelijk is op welke wijze zij de huurpenningen bevrijdend kan betalen. alFitrah heeft dit verweer voor het eerst gevoerd in de procedure over de faillietverklaring. Het verweer is in die procedure in twee instanties gegrond bevonden. alFitrah baseert dit verweer op het hiervoor geciteerde e-mailbericht van [B] van 10 maart 2017. In die e-mail staat dat No Staples eigenaar is geworden van het pand, maar dat de huur betaald moet worden op het bankrekeningnummer van WDP. alFitrah vindt dit onduidelijk. Zij betwist in deze kort geding procedure echter niet dat No Staples juridisch eigenaar van het pand is geworden. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [B] zowel (middellijk) bestuurder is van No Staples als van WDP. [B] heeft eerder schriftelijk, en in deze procedure ook ter zitting zowel namens No Staples als namens WDP, verklaard dat alFitrah zowel aan No Staples als aan WDP bevrijdend kan betalen. Hij heeft toegelicht dat No Staples geen eigen bankrekening heeft en dat daarom het bekende bankrekeningnummer van WDP is aangewezen als rekening waarop de huursom betaald dient te worden. Het staat verder vast dat de gemachtigde van WDP c.s. zowel vóór als tijdens deze procedure uitdrukkelijk en ondubbelzinnig schriftelijk heeft bevestigd en mondeling heeft verklaard dat bevrijdend op zijn derdenrekening kan worden betaald. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan alFitrah gevraagd welke informatie zij nog nodig heeft om voldoende zekerheid te verkrijgen. alFitrah heeft daarop geen concrete informatie genoemd die zij nog mist. De stelling dat onduidelijk is op welke wijze de huursom bevrijdend kan worden betaald slaagt in deze procedure dan ook niet.  
       
     
     
       4.3. 
       Uit het voorgaande volgt dat alFitrah toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting tot betaling van de huurpenningen voor het derde kwartaal van 2017. Bij vonnis in kort geding van 26 april 2017 is zij al veroordeeld tot betaling van de huurpenningen voor het tweede kwartaal van 2017. Thans zal zij worden veroordeeld tot betaling van de huurpenningen voor het derde kwartaal.  
       
     
     
       4.4. 
       WDP c.s. vordert ook een onvoorwaardelijke veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Een vordering in kort geding tot ontruiming van het gehuurde is een vergaande maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. Bovendien dient er sprake te zijn van bijzondere omstandigheden die zo zwaarwegend zijn dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Bij die beoordeling zal een afweging van alle betrokken belangen moeten plaatsvinden.  
       
     
     
       4.5. 
       De omvang van de huurachterstand is thans zes maanden. Die omvang is zo groot dat die op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming in een bodemprocedure zonder meer rechtvaardigt. Daar komt dan nog bij dat in dit geval ook sprake is van herhaalde wanprestatie. alFitrah heeft in deze procedure ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan valt te verwachten dat zij op korte termijn alsnog aan haar verplichtingen zal gaan voldoen. Namens alFitrah is tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij zekerheid heeft aangeboden voor de betaling van de huurpenningen in de vorm van een bankgarantie. Zij heeft echter geen garantie voor een concreet bedrag van een met name genoemde bank aangeboden. Namens alFitrah is nader gesteld dat zij een bedrag van € 53.000 wilde storten op de derdenrekening van haar vaste notaris. Die storting heeft zij echter niet verricht, terwijl zij ook niet heeft toegelicht dat die storting een zekerheid voor WDP c.s. zou kunnen zijn.  
       
     
     
       4.6. 
       Volgens alFitrah heeft zij groot belang bij voortzetting van het gebruik van het pand gelet op de door haar gedane investeringen, die als gevolg van een ontruiming waardeloos worden, en haar wens om het pand alsnog geleverd te krijgen. Daarnaast is volgens alFitrah relevant dat zij met het oog op de aankoop van het pand een niet restitueerbare aanbetaling van € 400.000 heeft gedaan op de koopsom, die zij kwijt zal zijn als de koopovereenkomst tussen partijen niet leidt tot daadwerkelijke levering van het pand aan haar. Voorts wijst alFitrah op de belangrijke maatschappelijke functie die zij vervult. Zij heeft onder verwijzing naar het derde vonnis in kort geding geconcludeerd dat het belang van WDP c.s. bij ontruiming nog steeds niet zo groot is, dat van haar niet langer gevergd kan worden de beslissing in de bodemprocedure af te wachten.   
     
     
       4.7. 
       Dat alFitrah een groot belang heeft om in het gehuurde te blijven is aannemelijk, maar haar belang weegt gelet op de omvang van de thans aanwezige huurachterstand onvoldoende op tegen het belang van WDP c.s. om weer over het gehuurde te kunnen beschikken. Voor wat betreft de door alFitrah gestelde belangen wordt overwogen dat ten eerste onvoldoende is gebleken dat alFitrah aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan. In deze procedure heeft alFitrah geen bewijs overgelegd waaruit blijkt welke investeringen zij in het gehuurde heeft gedaan, terwijl WDP c.s. dit gemotiveerd heeft betwist. Het is daarnaast geen vaststaand gegeven dat de door alFitrah gestelde investeringen als gevolg van de ontruiming waardeloos zullen worden. alFitrah kan haar investeringen veilig stellen. Zij heeft, zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden, nog steeds het recht het pand tegen de overeengekomen koopsom geleverd te krijgen. Het doen van een niet restitueerbare betaling op de koopsom is in de omstandigheden van dit geval voor rekening en risico van alFitrah zelf. Zij heeft immers geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het pand in lijn met de bedoeling van de oorspronkelijke partijen bij de koopovereenkomst uiterlijk op 31 december 2015 geleverd te krijgen. Ook op dit moment heeft zij overigens nog steeds geen gebruik gemaakt van haar recht om het pand geleverd te krijgen.  
     
     
       4.8. 
       Tijdens de mondelinge behandeling heeft alFitrah verklaard dat de waarde van het pand getaxeerd is op ongeveer € 1.500.000. Mogelijk staat de huurprijs niet meer in redelijke verhouding tot de waarde. Ook dat is echter een omstandigheid die voor risico van alFitrah komt. Zij heeft geen gebruik gemaakt van haar recht op levering op een zelf gekozen tijdstip. Zij heeft ook geen verdere aanbetalingen op de koopsom gedaan teneinde een verdere verlaging van de huurprijs te bewerkstelligen.  
     
     
       4.9. 
       Gelet op al het bovenstaande worden de vorderingen van WDP c.s. toegewezen. De ontruimingstermijn zal vanwege de maatschappelijke functie die alFitrah in het gehuurde vervult worden gesteld op 4 weken na betekening van het vonnis. De vordering tot het overhandigen van alle sleutels op straffe van een dwangsom is toewijsbaar. De dwangsom zal worden gesteld op € 500 per dag met een maximum van € 25.000.  
     
     
       4.10. 
       De door WDP c.s. gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. 
     
     
       4.11. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij dient alFitrah veroordeeld te worden in de proceskosten, aan de zijde van WDP c.s. begroot op  - explootkosten		€   80,42 - griffierecht		€ 117,00 - salaris gemachtigde	€ 600,00 totaal			€ 797,42 
     
     
       4.12. 
       De gevorderde nakosten zullen op na te melden wijze worden toegewezen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         rechtdoende in kort geding 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt alFitrah om aan WDP c.s. te betalen € 53.864 aan huurachterstand; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt alFitrah om binnen een maand na betekening van dit vonnis het gehuurde 	aan de [adres] te Utrecht te ontruimen en te verlaten met de 	zijnen en met het zijne; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt alFitrah om binnen een maand na betekening van dit vonnis de sleutels 	van het gehuurde aan WDP c.s. te overhandigen, op straffe van een dwangsom van  	€ 500 voor iedere dag dat alFitrah hiermee in gebreke blijft, met een maximum van      € 25.000 ;  
     
     
       5.4. 
       veroordeelt alFitrah in de proceskosten aan de zijde van WDP c.s. tot de uitspraak 	van dit vonnis begroot op € 797,42, te voldoen binnen veertien dagen na de datum 	van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de 	wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van 	volledige betaling; 
     
     
       5.5. 
       veroordeelt alFitrah, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na 	aanschrijving door WDP c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis 	ontstane kosten, begroot op € 131 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, 	indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van 	betekening van het vonnis; 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.7. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2017.