ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:936

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:936 Gerechtshof Den Haag , 20-05-2025 / 200.331.152/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-05-20

Zaaknummer: 200.331.152/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:936

---

Huur woonruimte. Vraag of verhuurder aansprakelijk is voor schade als gevolg van lekkage.

GERECHTSHOF DEN HAAG                      
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.331.152/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 9938364 CV EXPL 22-18311  
     
     
     
     
       
         Arrest van 20 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Stichting Havensteder , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. S.F. Dik, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellant in incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. W. Suttorp, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna Havensteder en [geïntimeerde] . 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Het gaat in deze zaak om de vraag of Havensteder als verhuurder aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] als huurder heeft geleden als gevolg van een lekkage in de huurwoning. 
     
     
       1.2 
       De kantonrechter kwam tot de conclusie dat Havensteder een deel van de schade moet vergoeden. Het hof oordeelt anders en wijst de vordering af.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 7 augustus 2023, waarmee Havensteder in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 juni 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van Havensteder, met bijlagen; 
         
         
           het arrest van dit hof van 9 januari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast en die is gehouden op 13 maart 2024;  
         
         
           de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel van [geïntimeerde] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel appel van Havensteder. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde] huurt van Havensteder de woonruimte aan [adres] in [woonplaats] .  
     
     
       3.2 
       Op 8 februari 2021 heeft [geïntimeerde] bij Havensteder melding gemaakt van een lekkage in de woning. Diezelfde dag is in opdracht van Havensteder de firma Isendoorn in de woning geweest maar zij heeft de oorzaak toen niet kunnen achterhalen. Op 9 februari 2021 is de firma Muddebouw in opdracht van Havensteder in de woning geweest. Muddebouw heeft geconstateerd dat de lekkage afkomstig is uit de vloer van de badkamer, waarna zij op 22 februari 2021 herstelwerkzaamheden heeft verricht.  
     
     
       3.3 
       Op 9 maart 2021 heeft Muddebouw een verstopping in een afvoer geconstateerd. Deze verstopping is op 18 maart 2021 verholpen door Riool Reinigings Service. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter 
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft Havensteder gedagvaard en gevorderd, samengevat, Havensteder te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.322,71, vermeerderd met rente en proceskosten. 
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerde] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij door de lekkage schade heeft geleden aan het stucwerk van de muren en het laminaat. De schade bedraagt € 2.335,29. Verder vorderde hij de kosten van een contra-expertise (€ 571,72) en buitengerechtelijke kosten (€ 415,70). 
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft Havensteder veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.407,29 (met rente) en heeft Havensteder in de kosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat niet is komen vast te staan dat de lekkage een omstandigheid is die aan [geïntimeerde] moet worden toegerekend zodat de lekkage een gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het ontstaan/bestaan van een lek in een leiding of afvoerbuis komt volgens verkeersopvattingen voor rekening van de verhuurder.  
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       Havensteder wil in het  principaal hoger beroep  dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van een bedrag van € 3.440,83 aan Havensteder. Ook wil Havensteder dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties. 
     
     
       5.2 
       De grieven van Havensteder zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gebrek aan Havensteder toerekenbaar is in de zin van art. 7:208 BW, tegen het oordeel dat op Havensteder de bewijslast rust van de oorzaak van de lekkage, tegen de hoogte van het toegewezen schadebedrag en tegen toewijzing van de buitengerechtelijke kosten.  
     
     
       5.3 
       
        [geïntimeerde] eist op zijn beurt in het  incidenteel hoger beroep  dat het hof zijn vorderingen integraal toewijst.  
     
     
       5.4 
       Volgens [geïntimeerde] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat art. 6:174 BW geen grondslag vormt voor aansprakelijkheid en schadevergoeding, heeft hij ten onrechte van de gevorderde kosten voor laminaat slechts € 500,- toegewezen en heeft hij de kosten van uit- en inruimen van de inboedel ten onrechte afgewezen. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Is Havensteder aansprakelijk op grond van art. 7:208 BW?  
     
       6.1 
       
        [geïntimeerde] vordert op grond van art. 7:208 BW vergoeding van de schade die is veroorzaakt door de lekkage. Dat artikel verplicht de verhuurder tot vergoeding van gevolgschade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen. Het enkele intreden van het gebrek is niet voldoende om aansprakelijk te zijn op grond van art. 7:208 BW. Weliswaar schiet de verhuurder tekort in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om de huurder een zaak vrij van gebreken te laten gebruiken, maar hij heeft geen verplichting tot vergoeding van schade indien de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Van toerekening zal wél sprake zijn indien hem van het ontstaan van het gebrek enig verwijt kan worden gemaakt of wanneer hij zijn verplichting tot verhelpen van het gebrek niet deugdelijk nakomt.  
     
     
       6.2 
       Niet in geschil is dat sprake is van een gebrek dat na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen. Uitgaande van de tekst van art. 7:208 BW rusten de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die toerekenbaarheid meebrengen op de huurder. [geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat Havensteder nooit onderhoud heeft gepleegd aan het leidingennetwerk en dat het herstel maanden heeft geduurd waardoor de schade aan de muren en de vloer is toegenomen en verergerd. Havensteder heeft dit betwist. Volgens Havensteder laat [geïntimeerde] na aan te geven welke rechtsplicht Havensteder dan heeft geschonden. Havensteder voert namelijk geen planmatig onderhoud uit aan de leidingen en dat is ook niet afgesproken tussen partijen. Bovendien is het gebrek volgens Havensteder binnen twee weken na het ontstaan van de lekkage opgelost. 
     
     
       6.3 
       Het hof is van oordeel dat van een verhuurder niet zonder meer kan worden gevergd dat hij planmatig onderhoud pleegt aan het leidingenwerk. Dat zou anders kunnen zijn als onderhoud of inspectie vereist was omdat al eerder problemen gesignaleerd waren met de leidingen of als er ondeugdelijke reparaties hadden plaatsgevonden maar dat is hier niet gesteld en ook niet gebleken. [geïntimeerde] heeft onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat aan Havensteder enig verwijt kan worden gemaakt met betrekking tot het intreden van de lekkage. Evenmin kan de schade volgens verkeersopvattingen aan Havensteder worden toegerekend, zoals [geïntimeerde] nog heeft betoogd en de kantonrechter overigens ook heeft aangenomen. Een verkeersopvatting waarmee toerekening buiten art. 7:208 BW mogelijk is, ontbreekt. Verder heeft Havensteder er terecht op gewezen dat de wetgever met de bepaling in art. 7:208 BW niet een risico-aansprakelijkheid van de verhuurder heeft beoogd en dat [geïntimeerde] zijn inboedel eenvoudig had kunnen verzekeren.  
     
     
       6.4 
       
         Wat betreft de vraag of Havensteder de verplichting tot het verhelpen van het gebrek deugdelijk is nagekomen geldt het volgende. De kantonrechter heeft in zijn tussenvonnis van 23 december 2022 (onder 4.10) geoordeeld dat niet is gebleken dat Havensteder haar herstelverplichting niet goed zou zijn nagekomen en dat [geïntimeerde] niet (voldoende) heeft toegelicht hoe Havensteder de lekkage sneller had kunnen verhelpen. [geïntimeerde] heeft tegen die overwegingen geen grief gericht zodat ook het hof daarvan moet uitgaan. Overigens kan het hof zich verenigen met het oordeel van de kantonrechter op dit punt.  
         
           Is Havensteder aansprakelijk op grond van art. 6:174 BW?  
         
       
     
     
       6.5 
       
        [geïntimeerde] heeft zich ook beroepen op aansprakelijkheid op grond van art. 6:174 BW. De kantonrechter heeft de vordering op deze grondslag afgewezen en daartegen heeft [geïntimeerde] grief I in incidenteel hoger beroep gericht.  
     
     
       6.6 
       Ook als aangenomen moet worden dat naast art. 7:208 BW een beroep op artikel 6:174 BW mogelijk is, faalt de grief. Op grond van art. 6:174 BW is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen en zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt,  tenzij  aansprakelijkheid op grond van afdeling 1, titel 3 van boek 6 BW (onrechtmatige daad) zou hebben ontbroken, indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Deze aansprakelijkheid betreft een risico-aansprakelijkheid van de verhuurder waarvoor geen toerekenbaarheid vereist is. Havensteder heeft echter een beroep gedaan op de tenzij-bepaling en dit beroep slaagt. De waterschade is immers ontstaan op een moment dat zo kort na het ontstaan van het gevaar (de lekkage) is gelegen dat Havensteder dit niet had kunnen voorkomen, ook als zij het gevaar had gekend op het moment van het ontstaan daarvan. Havensteder kon redelijkerwijs geen maatregelen daartegen nemen. [geïntimeerde] heeft ook niet voldoende toegelicht hoe Havensteder de lekkage sneller had kunnen verhelpen. 
     
     
       6.7 
       Op grond van het voorgaande kan Havensteder niet aansprakelijk worden gehouden voor de door [geïntimeerde] geleden schade zodat zijn vorderingen niet toewijsbaar zijn. De overige grieven van Havensteder en de grieven van [geïntimeerde] hoeven bij deze stand van zaken geen behandeling meer.  
     
     
       6.8 
       
         De bewijsaanbiedingen passeert het hof omdat de feiten die te bewijzen worden aangeboden - ook als zij worden bewezen - niet tot een andere beslissing kunnen leiden.  
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.9 
       De conclusie is dat het principaal hoger beroep van Havensteder slaagt en dat het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen tot terugbetaling aan Havensteder van al hetgeen hij op basis van het vonnis van de kantonrechter heeft ontvangen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg, de kosten van het principaal hoger beroep en de kosten van het incidenteel hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 december 2022 en 9 juni 2023 
     en opnieuw rechtdoende  
     
       
         wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Havensteder van al hetgeen hij uit hoofde van het vonnis van 9 juni 2023 van Havensteder heeft ontvangen; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure: - in principaal hoger beroep aan de zijde van Havensteder begroot op € 2.806,86 (dagvaarding € 129,86, griffierecht € 783, salaris advocaat € 1.716 (2 punten x tarief I) en nakosten € 178,-); - in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Havensteder begroot op € 429,- (0,5 punt x tarief I) en  - in eerste aanleg aan de zijde van Havensteder begroot op € 580,- (2,5 punt x € 232,-); 
       
       
         bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.