ECLI: ECLI:NL:PHR:2014:2115

Titel: ECLI:NL:PHR:2014:2115 Parket bij de Hoge Raad , 14-11-2014 / 13/05261

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2014-11-14

Zaaknummer: 13/05261

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2014:2115

---

Onteigeningsrecht. Vaststelling schadeloosstelling, beleggingsschade? Duurzame belegging, redelijk belang bij herbelegging. Vergoeding kosten deskundige bijstand in bestuurlijke procedure voorafgaand aan onteigeningsbesluit? Afdeling 3.4 Awb; ingrijpende aard onteigening, art. 1 Eerste Protocol, art. 14 Gw. Belang deskundige bijstand in de bestuurlijke fase, rechtstreeks verband met onteigeningsgeding. Totstandkomingsgeschiedenis art. 50 lid 4 Ow. Beoordelingsruimte rechter omtrent redelijkheid kosten deskundige bijstand (HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547, NJ 2013/303).

13/05261 
     	mr. J.C. van Oven 
     14 november 2014	 
     
     
     
       	Conclusi inzake:e 
     
     
     
     
       	[eiser] 
       	eiser tot cassatie 
       	(mr. J.F. de Groot) 
     
     
     
       	tegen 
     
     
     
       	de gemeente WEERT 
       	verweerster in cassatie 
       (mr. J.A.M.A. Sluysmans) 
     
     
     
     
     
       	Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis waarin na vervroegde onteigening van twee percelen landbouwgrond ten behoeve van de aanleg van een (deel van een) sportpark in de gemeente Weert de schadeloosstelling is vastgesteld. Het middel klaagt over het oordeel van de rechtbank dat de kosten van wederbelegging waarop de onteigende aanspraak maakt niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het betoogt tevens dat (de rechtbank miskend heeft dat) art. 50 lid 4 Ow mede voorziet in vergoeding van de proceskosten die gemaakt zijn in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure. Tenslotte komt het middel op tegen het oordeel van de Rechtbank dat de kosten van juridische bijstand die de onteigende vergoed wil hebben de dubbele redelijkheidstoets niet voor het geheel kunnen doorstaan. 
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop 
     
     
       1.1 
       Nadat de rechtbank Roermond op verzoek van de gemeente Weert (hierna: de Gemeente) bij beschikking van 5 januari 2012 op de voet van art. 54a Onteigeningswet (Ow) een rechter-commissaris en deskundigen had benoemd, heeft zij op vordering van de Gemeente bij vonnis van 19 september 2012 (hierna: het vonnis van vervroegde onteigening) vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Gemeente in het belang van de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting van: 
       - het perceel kadastraal bekend gemeente Weert, sectie [A] nummer [0001], groot 00.95.10 ha (grondplannummer [0002]), 
       - het perceel kadastraal bekend gemeente Weert, sectie [A] nummer [0003], groot 03.36.95 ha (grondplannummer [0004]). 
       
     
     
       1.2 
       In hetzelfde vonnis heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor de onteigende [eiser] bepaald op € 367.250, de deskundigen opgedragen de schade te begroten welke door de onteigening aan [eiser] zal worden toegebracht en een roldatum bepaald voor het depot van het deskundigenbericht. 
       
     
     
       1.3 
       Het vonnis van vervroegde onteigening is op 8 november 2012 in de openbare registers ingeschreven. 
       
     
     
       1.4 
       Het advies van de deskundigen is op 1 februari 2013 bij de rechtbank binnengekomen. Partijen hebben ter zitting van de rechtbank van 2 april 2013 bij pleidooi gereageerd op dit rapport. 
       
     
     
       1.5 
       
         Bij vonnis van 21 augustus 2013 heeft de Rechtbank Limburg de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 432.050, en de Gemeente veroordeeld als schadeloosstelling alsnog te betalen € 64.800 te vermeerderen met de op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente over dit bedrag vanaf 8 november 2012 tot de datum van dit vonnis en te verminderen met de eveneens op de voet van de wettelijke rente te berekenen rente over het betaalde voorschot van € 367.350 vanaf de dag der betaling tot 8 november 2012.  
         Verder heeft de rechtbank de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 42.799,90 ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand en € 1.436 ter zake griffierechten. 
       
       
     
     
       1.6 
       Bij akte houdende verklaring van cassatie van 27 augustus 2013 heeft [eiser] (tijdig)  cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 21 augustus 2013. De cassatieverklaring heeft hij bij exploot van 15 oktober 2013 (tijdig)  aan de Gemeente laten betekenen met dagvaarding in cassatie. 
       
     
     
       1.7 
       De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van de Gemeente en mr. R.L. de Graaff, advocaat te ’s-Gravenhage, hebben de zaak voor de Gemeente schriftelijk toegelicht. De advocaat van [eiser] heeft vervolgens gerepliceerd. 
       
     
   
   
     
       2 Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissing 
     
     
       2.1 
       De onderhavige onteigening is uitgesproken uit kracht van het Koninklijk Besluit van 27 oktober 2011, no. 11.002598, Stcrt. 30 november 2011, nr. 20972 en vindt plaats op grond van de art. 77 en 78 Ow ter uitvoering van het bestemmingsplan “Vrouwenhof” . Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woonwijk Vrouwenhof, bestaande uit 310 woningen, alsmede een sportpark. Het onteigende is in het bestemmingsplan bestemd voor “Sport en recreatie”. Het werk ten behoeve waarvan onteigend wordt, behelst de aanleg van voetbalvelden met bijbehorende gebouwen voor de voetbalvereniging DESM. Het onteigende bestaat uit twee aaneengesloten percelen onbebouwde cultuurgrond van in totaal 4.32.05 ha. [eiser] had de percelen voorheen in gebruik als onderdeel van zijn agrarisch bedrijf. Ten tijde van de onteigening was het bedrijf reeds gestaakt. Er waren geen rechten van derden; de percelen waren pachtvrij. 
       
     
     
       2.2 
       De deskundigen taxeerden de werkelijke waarde van het onteigende op € 10 per m2 en adviseerden om geen vergoeding van bijkomende schade toe te kennen. Op blz. 14 van hun rapport schreven zij:	 
       
       
         “De gedaagde is geen belegger en het onteigende is niet verpacht. Deskundigen hebben zich de vraag gesteld of de gedaagde desondanks aanspraak kan maken op wederbeleggingskosten. Dan dient te zijn voldaan aan twee criteria: 
         - het object dient voor duurzame belegging te worden aangehouden; 
         - het redelijk belang van de onteigende moet de wederbelegging in onroerende zaken vorderen. 
         (Vgl. de Zillekens-arresten H.R. 10 juni 1981, N.J.O. 1981, 4, H.R. 25 januari 1984, N.J. 1984, 729, H.R. 8 juni 1986, N.J. 1987, 434 en Rotterdam/V.d. Boogert H.R. 16 juli 1990, N.J. 1991, 722). 
       
       
       
         Deskundigen menen dat het onderzoek daarnaar in dit geval achterweg kan blijven omdat – als  de gedaagde al als een belegger moet worden beschouwd – aan gedaagde in dit geval geen vergoeding voor wederbeleggingskosten toekomt omdat een verstandig belegger er in dit geval voor zou hebben gekozen om zijn belegging af te stoten, nu de waarde veel hoger is dan de agrarische waarde en hij aldus doende een hoger rendement zou gaan behalen.  
         Aan de gedaagde komt derhalve geen vergoeding voor wederbeleggingskosten toe.” 
       
       
     
     
       2.3 
       De rechtbank heeft dit advies gevolgd met de volgende overwegingen: 
       
       
         “2.19.	[eiser] heeft aangevoerd dat wel sprake is van bijkomende schade, te weten beleggingsschade. De gronden moeten volgens [eiser] als duurzame belegging worden aangemerkt. Volgens [eiser] zal een verstandig belegger in deze tijden zijn agrarische gronden niet afstoten. [eiser] heeft verder naar voren gebracht dat hij er bewust voor gekozen heeft om  , althans niet volledig, bij banken te sparen of te beleggen, maar zijn onroerend goed te gebruiken en te benutten als belegging. 
       
       
     
     
       2.20. 
       Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat -indien [eiser] al als duurzaam belegger dient te worden aangemerkt- [eiser] geen schade lijdt en deswege aan hem geen vergoeding voor wederbeleggingskosten toekomt. Een verstandig belegger zou er in het onderhavige geval voor gekozen hebben om de belegging af te stoten, nu de vergoeding voor de grond veel hoger is dan de agrarische waarde daarvan.” 
       
     
     
       2.4 
       
        [eiser] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van een bedrag van € 56.360,43 aan kosten van rechtsbijstand en een bedrag van € 12.778,90 aan kosten van deskundige bijstand (telkens incl. BTW). De Gemeente heeft de omvang van de te vergoeden kosten betwist. De rechtbank overwoog hieromtrent: 
       
       
         “2.23.	Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan [eiser] wordt een hogere schadeloosstelling toegekend dan door de gemeente was aangeboden, zodat de kosten van [eiser] in beginsel voor rekening van de gemeente komen. 
       
       
     
     
       2.24. 
       Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is een rol. 
       
     
     
       2.25. 
       De rechtbank overweegt vooreerst dat de uren, die zijn besteed gedurende de administratieve procedure (zoals met betrekking tot het indienen van zienswijzen bij de Kroon) niet voor vergoeding in aanmerking komen. 
       
     
     
       2.26. 
       Verder is de rechtbank van oordeel dat de kosten van juridische bijstand de hiervoor onder 2.24. bedoelde toets niet voor het geheel kunnen doorstaan. De rechtbank overweegt daartoe dat het een relatief eenvoudige zaak betreft, bestaande uit de onteigening van uitsluitend landbouwgrond. Er is geen sprake van bebouwing of van een bedrijfsmatig gebruik van het onteigende, zodat het debat over de schadeloosstelling zich feitelijk beperkt heeft tot het debat over de werkelijke waarde. Ook voor het overige is de onderhavige zaak relatief eenvoudig: er is geen sprake geweest van bijzondere juridische en/of taxatietechnische complicaties. In het licht van deze aspecten en afgezet tegen het aantal uren dat de gemeente alsook de deskundigen aan de zaak hebben besteed, kan de omvang van het door de advocaat van [eiser] gedeclareerde bedrag van € 56.360,43 inclusief BTW (ruim 176 uur) naar het oordeel van de rechtbank niet meer als redelijk worden beschouwd. In het een en ander ziet de rechtbank aanleiding de kosten van juridische bijstand te matigen tot een bedrag van € 30.000,= inclusief BTW. 
       
     
     
       2.27. 
       De kosten van de door [eiser] ingeschakelde deskundige, de heer P.J.M. Ceelen Rentmeester-Taxateur, verbonden aan Rentmeesterskantoor Ceelen, ad € 12.779,90 worden door de rechtbank in redelijkheid gemaakt en ook qua omvang redelijk geacht. De stelling van de gemeente dat het alleszins aannemelijk is dat een deel van de door Ceelen aan de zaak bestede uren betrekking hebben op de administratieve procedure treft naar het oordeel van de rechtbank geen doel. Uit de factuur van Ceelen van 28 maart 2012, waarnaar door de gemeente wordt verwezen, volgt immers dat de werkzaamheden zijn verricht “conform eerste gedeelte uitgebrachte offerte d.d. 14 maart 2012”. Op die datum was de administratieve procedure reeds afgerond en ving de onteigeningsprocedure bijna aan (de dagvaarding is in april 2012 betekend). 
       
     
     
       2.28. 
       Op grond van al het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 42.779,90 inclusief BTW toewijsbaar.” 
       
       
     
   
   
     
       3 Bespreking van het middel 
     
     
       3.1 
       
        [eiser] heeft één middel voorgesteld, dat uit twee onderdelen bestaat.  Het eerste onderdeel, gericht tegen de rov. 2.20, betreft de afwijzing door de rechtbank van de door [eiser] verlangde (zie rov. 2.19) vergoeding van kosten van wederbelegging. Het tweede onderdeel, gericht tegen de rov. 2.25 en 2.26, bestrijdt aspecten van de proceskostenbeslissing van de rechtbank. 
       
     
     
       3.2 
       
         Het  eerste onderdeel  klaagt, na in nr.  1.2.3  een bloemlezing te hebben gegeven van oordelen van Uw Raad met betrekking tot de vergoedbaarheid van wederbeleggingskosten, in nr.  1.2.4  over miskenning van de in deze rechtspraak ontwikkelde criteria, althans onvoldoende motivering van haar oordeel dat in dit geval geen plaats is voor vergoeding van wederbeleggingskosten.  
         De rechtbank heeft, volgens het onderdeel in de nrs.  1.2.5 en 1.2.6 , een verkeerd criterium gehanteerd, door uit de omstandigheid dat een redelijk handelend belegger in een geval als het onderhavige zijn grond voor een hogere dan de agrarische prijs zou hebben verkocht, af te leiden dat voor een vergoeding van wederbeleggingskosten geen plaats is.  
         De klacht onder nr.  1.2.7  betrekt hierbij nog, voor het geval de rechtbank de door de Hoge Raad aanvaarde criteria voor vergoedbaarheid van wederbeleggingskosten niet mocht hebben miskend, het door de rechtbank in ander verband in rov. 2.24 vooropgezette criterium van de dubbele redelijkheidstoets van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand ingevolge art. 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde jurisprudentie.  
         In nr.  1.2.8  wijst het onderdeel op een innerlijke tegenstrijdigheid in de redenering van de rechtbank. Als [eiser] als een duurzame belegger moet worden aangemerkt, bestaat er volgens de klacht geen ruimte meer voor toepassing van het criterium “wat een verstandig belegger zou doen”, omdat een duurzaam belegger per definitie niet de beslissing zal nemen om te verkopen als de verkoopprijs hoger is dan de agrarische waarde.  
         In nr.  1.3.1  wordt tenslotte de laatste volzin van rov. 2.20 bestreden met het betoog dat de eliminatieregel (art. 40c Ow) eraan in de weg staat dat met de hogere dan de agrarische waarde rekening wordt gehouden bij de beoordeling of een verstandige belegger er al dan niet voor gekozen zou hebben om de belegging af te stoten, nu die hogere waarde mede haar oorzaak vindt in het (weg te denken) plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. 
         Dit alles zoals ik de, ampel geformuleerde maar nochtans niet steeds gemakkelijk te begrijpen, klachten naar de kern genomen versta. 
       
       
     
     
       3.3 
       Met betrekking tot de kosten van wederbelegging kon mr. C.H. Telders in 1968 in zijn “Schadeloosstelling voor onteigening” nog schrijven: 
       
       
         “209.	 Kosten van wederbelegging.  Een vaste rechtspraak leert, dat een onteigende geen aanspraak heeft op vergoeding van de kosten, die aan wederbelegging in onroerend goed zouden zijn verbonden. Ook deze regel vindt zijn grond in de omstandigheid, dat de rechter nu eenmaal heeft uit te gaan van de vooronderstelling, dat de onteigende overdraagt, in welke vooronderstelling besloten ligt, dat deze het te onteigenen goed onvoorwaardelijk verzilvert. De wens van de onteigende persoonlijk om het vrijkomende kapitaal wederom in onroerend goed te beleggen dient daarom buiten beschouwing te blijven. 
       
       
       
         210.	Wanneer onteigening voor een onteigende meer beduidt dan het verlies van zijn goed, b.v. ook schade in zijn bedrijf (de vooronderstelling, dat de onteigende overdraagt, omvat nu eenmaal niet de vooronderstelling dat hij ook zijn bedrijf sluit; zie 203, 204), dan is het mogelijk, dat de goedkoopste methode om de inkomensschade te vergoeden hierin bestaat, dat de onteigende een vervangend onroerend goed koopt. Van deze wijze van berekening van de aan de onteigende verschuldigde schadeloosstelling is de vergoeding voor de kosten welke voor deze vervanging moeten worden gemaakt, natuurlijk een bestanddeel. (hierover nader in 518-548). Men mag dus niet zeggen dat de rechter nooit met wederbelegging te maken heeft; de rechter kan ermede te maken hebben als bestanddeel van de wijze, waarop de schadeloosstelling in een bepaald geval moet worden berekend. Een aanspraak op vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed kan evenwel niet zelfstandig, buiten dit verband, worden geldend gemaakt.” 
       
       
     
     
       3.4 
       In 2006 verscheen, ter gelegenheid van de 65e verjaardag van de onteigeningsadvocaat en -deskundige mr. J.G. de Vries Robbé, onder de naam “Telders, nieuw voor oud” een bewerking van Telders’ fameuze boek. In de nrs. 214-216 (blz. 23-24) van die bewerking worden (door H.J.M. van Mierlo) twee uitzonderingen beschreven op het door Telders in nr. 209 bedoelde beginsel. Namelijk (1) de (reeds door Telders in nr. 210 vermelde) gevallen waarin door de onteigening inkomensschade ontstaat doordat de in het onteigende uitgeoefende bedrijfsvoering moet worden verplaatst en (2) de in de jurisprudentie van de Hoge Raad van 1981 en later behandelde gevallen  waarin (al dan niet) ook zelfstandig, buiten het verband van de inkomensschade, aanspraak op vergoeding van kosten van wederbelegging geldend kon worden gemaakt door de onteigende (a) die het onteigende onroerend goed als duurzame belegging  aanhield en (b) wiens redelijk belang herbelegging in onroerend goed vordert. Die beschrijving lijkt mij een juiste samenvatting van de rechtspraak van Uw Raad. Ik zal hierna spreken over criterium (a) en criterium (b). 
       
     
     
       3.5 
       
        [eiser] heeft de onteigende gronden voorheen gebruikt voor zijn agrarische bedrijf, maar dat bedrijf was ten tijde van de onteigening al gestaakt (zie hierboven bij 2.1). De vraag was dus (en is nog steeds) of zijn situatie overeenkomt met de hierboven bij (2) bedoelde gevallen. 
       
     
     
       3.6 
       
         Heeft de rechtbank onderzocht (a) of [eiser] de onteigende gronden als duurzame belegging aanhield en zo ja (b) of zijn redelijk belang herbelegging in onroerende zaken vorderde? Het antwoord op die vraag lijkt mij beslissend voor het lot van de rechtsklacht van nr. 1.2.4 van het onderdeel. Een grondige analyse van rov. 2.20 lijkt hier geboden. 
         	Rov. 1.2.4 vangt aan met de woorden “Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat …”. Dit duidt erop dat de rechtbank gelet heeft op het advies van de deskundigen en dat advies juist acht. Waar de deskundigen (zie hierboven bij 2.2) melding maakten van de Zillikens-arresten van Uw Raad en de daarin verwoorde criteria, valt bezwaarlijk aan te nemen dat de rechtbank die criteria over het hoofd heeft gezien.  
         Toch valt te betwijfelen of de rechtbank heeft onderzocht in hoeverre de door [eiser] gestelde belegging beantwoordt aan de bedoelde criteria. Immers de door de rechtbank gevolgde deskundigen verklaarden “dat het onderzoek daarnaar in dit geval achterwege kan blijven …”.  
         Wellicht duiden de woorden van de rechtbank: “indien [eiser] al als duurzaam belegger dient te worden aangemerkt-“ erop dat de rechtbank oordeelde dat niet behoefde te worden uitgemaakt (criterium (a)) of [eiser] het onteigende als duurzame belegging aanhield. In die lezing, die (zoals het onderdeel in nr. 1.2.5 betoogt) een hypothetische feitelijke grondslag  in cassatie oplevert voor de stelling van [eiser] dat hij het onteigende als duurzame belegging aanhield, zou de rechtbank nog slechts hebben moeten beoordelen (criterium (b)) of het redelijke belang van [eiser] herbelegging in onroerende zaken vorderde. Ik merk hierbij op, dat Uw Raad in de Zillikens I en II arresten criterium (b) preciseerde door te oordelen dat het erom ging of het redelijk belang van de onteigende  – gelet op de vooruitzichten van zodanige wijze van beleggen en op de persoonlijke omstandigheden van de onteigende –  wederbelegging in onroerend goed vorderde. 
       
       
     
     
       3.7 
       Men moet wel nogal dóórdenken om het oordeel van de rechtbank (rov. 2.20, laatste volzin; in het voetspoor van de deskundigen)  “dat een verstandig belegger er in het onderhavige geval voor zou hebben gekozen om de belegging af te stoten, nu de vergoeding voor de grond veel hoger is dan de agrarische waarde daarvan” , aldus te verstaan dat de rechtbank hiermee tot uitdrukking heeft willen brengen (zo ongeveer:) dat het redelijk belang van [eiser] geen herbelegging in onroerende zaken vorderde, omdat (hij als) een verstandig belegger ook zonder onteigening zijn land zou hebben verkocht voor een prijs die overeenkomt met de in de onteigeningsprocedure bepaalde waarde, die veel hoger is dan de agrarische waarde, en dan de kosten van herbelegging van de ontvangen koopsom in vervangende agrarische grond op de koop toe zou nemen (of: en dan geen behoefte zou hebben in herbelegging in agrarische grond). 
       
     
     
       3.8 
       Dit doordenk-resultaat zou een interpretatie geven aan rov. 2.20 waarop de rechtsklacht van nr. 1.2.4 van het onderdeel zou kunnen afstuiten (waarbij overigens opmerking verdient dat, als de rechtbank zich in dergelijke bewoordingen zou hebben geuit, de cassatieadvocaat van [eiser] nog steeds wel serieus te nemen klachten zou hebben kunnen aanvoeren). Maar ik blijf, ook hierover, met hevige aarzeling zitten. Daarbij komt, dat nr. 1.2.4 nog een motiveringsklacht bevat, waarvan niet kan worden gezegd dat die spijkers op laag water zoekt. De woorden van de rechtbank wekken de indruk dat zij meende dat (de onteigening weggedacht) een mogelijke tegeldemaking van de percelen voor een prijs “ver boven de agrarische waarde” een buitenkansje voor [eiser] opleverde dat hij als verstandig belegger niet zou hebben (behoren te) laten lopen, ook al zou hij verwervingskosten moeten maken als hij ter vervanging van zijn belegging andere gronden zou hebben willen kopen. Als men echter voor ogen houdt dat die prijs “ver boven de agrarische waarde” niets anders is dan de (door de rechtbank vastgestelde) werkelijke waarde van de onteigende percelen in het vrije economische verkeer, valt zonder nadere motivering (die ontbreekt) niet goed in te zien waarom zich hier een buitenkansje voordeed, noch ook waarom het in de rede lag dat [eiser] als verstandige belegger zijn percelen ook zonder onteigening wel zou hebben verkocht. In ieder geval is de rechtbank, zoals de motiveringsklacht van nr. 1.2.4 gispt, niet  in extenso  ingegaan op de argumentatie van [eiser] ten betoge dat hij de onteigende percelen zonder onteigening niet zou hebben verkocht.  Merkwaardig is hierbij nog dat de rechtbank voor het geval dat moet worden aangenomen dat [eiser] de onteigende percelen als duurzame belegging hield tot de slotsom komt dat hij die gronden ook zonder onteigening wel voor de marktwaarde zou hebben verkocht. Voor de klacht in nr. 1.2.8 van het onderdeel dat de redenering van de rechtbank in dit opzicht innerlijk tegenstrijdig is heb ik begrip. 
       
     
     
       3.9 
       
         Na de Zillikens-arresten is rechtspraak van Uw Raad gevolgd waaruit is afgeleid dat er voor toekenning van wederbeleggingskosten in de praktijk nauwelijks ruimte overblijft. 
         Zo honoreerde Uw Raad op 16 juli 1990  een cassatieberoep van de gemeente Rotterdam, en deed de zaak zelf af, zulks op basis van Uw zelfstandige oordeel dat de onteigende de onteigende appartementen niet als duurzame belegging aanhield, nu hij – naar de vaststelling van de rechtbank – sedert 1982 eigenaar was geweest van een wisselend aantal wooneenheden en jaarlijks wooneenheden als de onteigende appartementen kocht en verkocht. 
         Uw Raad oordeelde in 2002  dat de rechtbank kennelijk geoordeeld had dat het onteigende niet werd aangehouden als duurzame belegging nu hij daarvan gebruik maakte voor huisvesting van zijn bedrijf en voor stalling van auto's. Dit oordeel achtte Uw Raad niet onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd.  
         In een uitspraak uit 2003  ging het om een onteigend perceel waarop zich een opstal bevond die naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de staat waarin die zich ten tijde van de aankoop daarvan door de onteigende bevond en het gebrek aan mogelijkheden voor zelfstandige ontwikkeling, niet als duurzame belegging als bedoeld in het arrest van 16 juli 1990 kon worden aangemerkt. Uw Raad verwierp de hiertegen gerichte motiveringsklacht op grond van het oordeel dat de rechtbank kennelijk tot uitdrukking had willen brengen dat de onteigende het perceel aanhield met het oogmerk het op termijn met winst te verkopen en dat het onteigende daarom geen duurzame belegging vormde van het soort waarop de Hoge Raad het oog had in zijn vermelde arrest.  
         In Uw arrest van 25 november 2011  mislukte wederom een aanval op een oordeel van de onteigeningsrechter dat de onteigende gronden niet als duurzame belegging werden aangehouden terwijl de onteigenden geen redelijk belang hadden om opnieuw in onroerende zaken te beleggen. De klacht kon naar Uw oordeel niet tot cassatie leiden omdat het bestreden oordeel als van feitelijke aard niet op juistheid kon worden onderzocht. Uw Raad voegde hieraan toe dat de omstandigheden dat niet aannemelijk was dat de agrarisch gebruikte en bestemde gronden beoogd waren als duurzame belegging en dat de aankoop van deze gronden door de onteigende veeleer gericht zal zijn geweest op een verwachte waardestijging vanwege een toekomstige bestemmingswijziging van de grond, zeer wel konden bijdragen tot het oordeel van de rechtbank dat de onteigende gronden geen duurzame belegging vormden als in de jurisprudentie van de Hoge Raad vermeld. 
       
       
     
     
       3.10 
       Deze rechtspraak overziende acht ik denkbaar dat Uw Raad de neiging zal voelen om aan de bestreden – en inderdaad weinig gelukkig uitgevallen – rov. 2.20 een heel andere uitleg te geven dan ik hiervoor in 3.7, met veel aarzeling, gaf. Bijvoorbeeld, à la het arrest uit 2002, de uitleg dat de rechtbank kennelijk geoordeeld heeft dat [eiser] de percelen niet aanhield als duurzame belegging, nu hij daarvan voorheen gebruik maakte voor zijn inmiddels gestaakte agrarische bedrijf, en nu hij die percelen ook zonder onteigening op termijn te gelde zou hebben gemaakt teneinde te profiteren van de boven de agrarische waarde gestegen marktwaarde daarvan, om vervolgens te oordelen dat het bestreden oordeel, aldus verstaan, niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en ook geen (nadere) motivering behoefde. Uw Raad zou ook de interpretatie van rov. 2.20 kunnen daarlaten en, rechtsvormend, kunnen oordelen dat agrariërs die na het staken van hun bedrijfsvoering (een deel van) hun land niet verkopen, dat land (in het algemeen) niet als duurzame belegging aanhouden, dat althans na onteigening daarvan (in het algemeen) geen redelijk belang van de onteigende ex-agrariër wederbelegging in agrarische grond vordert. En daarop het eerste onderdeel kunnen doen stranden.  
       
     
     
       3.11 
       Ik ben evenwel van mening, dat met een algehele verwerping van het eerste onderdeel aan [eiser] geen recht wordt gedaan. Of hem herinvesteringskosten behoren te worden vergoed hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij met name van belang zijn (zoals Uw Raad in de Zillikens-arresten tot uitdrukking bracht) de op de peildatum bestaande vooruitzichten van beleggen in agrarische grond en de persoonlijke omstandigheden van de onteigende. Naar mijn mening hebben de deskundigen en de rechtbank die vooruitzichten en de persoonlijke omstandigheden onvoldoende onderzocht, zodat er een taak ligt voor de verwijzingsrechter. Tot de vragen waarop het antwoord relevant zou kunnen zijn, zouden, bijvoorbeeld, kunnen behoren: Wat voor revenuen zouden (de onteigening weggedacht) zijn te verwachten van een verpachting van de percelen en wat voor revenuen zou verpachting van vervangende percelen kunnen opbrengen? Is er een reële mogelijkheid voor [eiser] om, niet te ver van zijn woonplaats, vervangende grond te verwerven die hij zou kunnen verpachten? Hoe oud is [eiser] en wat is zijn gezinssamenstelling? Waaruit bestaat zijn oudedagsvoorziening? Wanneer en waarom heeft hij zijn bedrijfsvoering gestaakt? Is het gebruikelijk dat agrariërs die hun bedrijf staken hun land houden? Bezit [eiser] nog meer land? Was er op de peildatum zicht op enige, naar risico en liquiditeit met het onteigende vergelijkbare, belegging op andere wijze dan in onroerende zaken? Welke revenuen waren op de peildatum te verwachten van een belegging in praktisch risicoloze obligaties of bancaire spaarproducten? Bezit [eiser] bekwaamheden en ervaring die hem in staat stellen om de hem toekomende schadeloosstelling op verstandige wijze te beleggen en beheren anders dan door verpachting van land? Punten die de rechtbank als onteigeningsrechter, geadviseerd door de deskundigen, ook ambtshalve had behoren te onderzoeken alvorens op verantwoorde wijze te kunnen uitmaken of aan [eiser] een vergoeding voor herinvesteringsschade toekomt. 
       
     
     
       3.12 
       Het bovenstaande brengt mij tot de visie dat de klachten van de nrs. 1.2.4 en 1.2.8 van het onderdeel slagen. De klachten bij de nrs. 1.2.5 en 1.2.6 acht ik eveneens gegrond, omdat mij de “redelijk handelend belegger” inderdaad geen doorslaggevende maatstaf toeschijnt. Gekeken moet worden naar de omstandigheden van het geval, en met name naar de persoonlijke omstandigheden van de onteigende en de vooruitzichten van belegging in agrarische grond ten tijde van de onteigening. De klacht onder 1.2.7 lijkt mij ongegrond. Ik vermag niet in te zien wat de dubbele redelijkheidstoets die bij de vaststelling van het bedrag van de proceskostenveroordeling moet worden aangelegd, te maken heeft met de wederbeleggingskosten. De klacht van onderdeel 1.3.1 tenslotte acht ik ook ongegrond. Die berust als ik het goed zie op een misverstand, n.l. dat de door de rechtbank vastgestelde werkelijke waarde van de onteigende percelen in positieve zin is beïnvloed door het werk waardoor onteigend is. Voor een dergelijke lezing biedt het vonnis van de rechtbank geen aanknopingspunt. 
       
     
     
       3.13 
       Het  tweede onderdeel  heeft betrekking op de proceskostenbeslissing van de rechtbank. Die wordt in twee opzichten aangevallen. De eerste klacht (nrs. 2.2.1-2.2.4) is een rechtsklacht gericht tegen het oordeel van de rechtbank (rov. 2.24) dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand die verleend is in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure (zoals met betrekking tot het indienen van zienswijzen bij de Kroon) niet voor vergoeding in aanmerking komen. De tweede klacht (nrs. 2.3.2-2.3.5) stelt de motivering van de uitkomst waartoe de rechtbank kwam bij de dubbele redelijkheidstoets van de proceskosten van [eiser] ter discussie. 
       
     
     
       3.14 
       De  eerste klacht  van het onderdeel stelt een belangwekkende vraag aan de orde. De advocaat mr. I.L. van Geel, die [eiser] in de rechtbankprocedure heeft bijgestaan, heeft hem eerder bijgestaan in de fase van de administratieve onteigeningsprocedure en namens hem bij de Kroon schriftelijk zienswijzen naar voren gebracht. De “akte kostenoverzicht” van 17 april 2013 bevat als bijlage 1 een lijst van door mr. Van Geel bestede tijd, die kennelijk ook de tijd omvat die zij besteed heeft aan de bijstand die zij [eiser] heeft verleend bij het indienen van de (door de Kroon verworpen) gezichtspunten in de procedure die tot het onteigeningsbesluit van 27 oktober 2011 heeft geleid. Vallen onder in art. 50 lid 4 Ow. bedoelde “kosten van het geding” ook de kosten van de aan de onteigende verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand in de fase van de administratieve onteigeningsprocedure? In de rechtspraak van Uw Raad heb ik geen antwoord op deze vraag gevonden. De Gemeente heeft bij de rechtbank nog aangevoerd dat de namens [eiser] ingediende zienswijze bij de Kroon “niet voor vergoeding in aanmerking” komt , maar in de schriftelijke toelichting van mr. Sluysmans heeft de Gemeente zich op dit punt (alsnog ) gerefereerd aan het oordeel van Uw Raad. De klacht doet een beroep op het arrest van Uw Raad van 6 maart 1991, NJ 1991/818 m.nt. MB (Person/Amsterdam) en betoogt dat tot de ingevolge art. 50 lid 4 Ow voor vergoeding in aanmerking komende preprocessuele kosten de redelijkerwijs gemaakte kosten in de minnelijke fase en in de deels daaraan parallel lopende administratieve onteigeningsfase worden gerekend. Dit laatste is volgens de klacht ook daarom evident, nu de administratieve onteigeningsprocedure niet leidt tot een voor de onteigende in een zelfstandige procedure appellabel besluit, maar tot een Koninklijk Besluit strekkende tot onteigening dat door de civiele onteigeningsrechter in de gerechtelijke onteigeningsprocedure op rechtmatigheid kan worden getoetst. 
       
     
     
       3.15 
       In het het arrest van 6 maart 1991 (Person/Amsterdam) is Uw Raad op de parlementaire geschiedenis van art. 50 lid 4 ingegaan. Omdat dit arrest (bij wijze van spreken) de Moeder is van alle latere arresten van Uw Raad op het gebied van de kostenbeslissing in onteigeningszaken, citeer ik hier de voornaamste overwegingen: 
       
       
         “3.2  Het vierde lid van art. 50Ow dat luidt:  
         ‘Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt,’  
         is aan dat artikel toegevoegd bij wet van 27 okt. 1972, Stb. 578. In art. I letter O van het ontwerp van wet, kamerstukken TK, zitting 1969–1970, 10 590, nr. 2, was het vierde lid dat blijkens de memorie van toelichting op dat wetsontwerp was ingegeven door een voorstel van Mr. P.W. van Doorne in Adv.bl. 1967, p. 117, onder 7, geredigeerd als volgt:  
         “Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen kosten van deskundigenbijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt”  
         Is aan dat artikel toegevoegd bij wet van 27 okt. 1972, Stb. 578. In art. I letter O van het ontwerp van wet, kamerstukken TK, zitting 1969-1970, 10590, nr. 2, was het vierde lid dat blijkens de memorie van toelichting op dat wetsontwerp was ingegeven door een voorstel van Mr. P.W. van Doorne in Adv.bl. 1967, p. 117, onder 7, geredigeerd als volgt: 
         “Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen de kosten van deskundigenbijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn gemaakt”. 
         In het VV, zitting 1970–1971, 10590, nr. 4, p. 10, r.k., werd met betrekking tot art. 50 opgemerkt:  
         “In dit artikel is alleen sprake van ‘de kosten van het proces’. Er kunnen echter aanzienlijke prae-processuele kosten zijn gemaakt waarvan meestal niet billijk is die te laten voor rekening van de onteigende. Zijn de ministers bereid hiervoor een voorziening ... op te nemen? Mag worden vastgesteld dat onder “deskundigenbijstand” wordt begrepen de bijstand van juridische zowel als van andere deskundigen?”  
         Hierop is in de MvA, zitting 1970–1971, 10590, nr. 5, p. 17, r.k., geantwoord als volgt:  
         “Gevraagd is wat onder de kosten van het proces moet worden verstaan. In art. 50 is vermeld dat daaronder mede moeten worden begrepen kosten van deskundigenbijstand die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs zijn gemaakt. Niet is vermeld dat deze kosten van deskundigenbijstand alleen tijdens het eigenlijke geding moeten zijn gemaakt. Met opzet is de bepaling ruim geredigeerd zodat ook de prae-processuele kosten vallen onder het begrip “kosten van het geding”. Ook het begrip ‘deskundigenbijstand’ moet ruim worden geinterpreteerd; in de nota van wijzigingen is dienaangaande een verduidelijking opgenomen.”  
         Deze verduidelijking hield blijkens de NvW , zitting 1970–1971, 10590, nr. 7, in: 
         “18. In het onder o voorgestelde vierde lid van art. 50 wordt in plaats van “deskundigenbijstand” gelezen: rechtsbijstand of andere deskundige bijstand”. 
       
     
     
       3.3 
       Uit deze wetsgeschiedenis blijkt dat kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen, voor vergoeding in aanmerking komen ongeacht of die kosten voor of tijdens het onteigeningsgeding zijn gemaakt en dat aan de vergoeding van deze kosten geen nadere eis is gesteld dan dat zij naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs zijn gemaakt. 
     
     
       3.4 
       Bij de vorming van dit oordeel moet de rechter zich afvragen niet alleen of en in hoeverre het redelijk was die kosten te maken maar ook of en in hoeverre de kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Voor het vinden van een antwoord op deze vraag geeft de wet aan de rechter een grote mate van vrijheid, terwijl het vierde lid van art. 50 hem door de gebezigde bewoordingen bovendien in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht.” 
       
       
         Het arrest maakte een einde aan de destijds heersende strijd over het antwoord op de vraag in hoeverre op grond van art. 50 lid 4 Ow de kosten van rechts- en andere deskundige bijstand, met inbegrip van de z.g. preprocessuele kosten, voor volledige vergoeding in aanmerking komen. Voorafgaand aan het arrest plachten de proceskosten door de onteigeningsrechter te worden begroot op basis van een apart voor onteigeningszaken gehanteerd liquidatietarief, dat in 1977 werd opgesteld door een commissie die was ingesteld door de Algemene Raad van de Nederlandse Orde van Advocaten.  Daarin was ter zake van preprocessuele werkzaamheden voorzien in 1 punt voor (het bijwonen van) de vervroegde opneming door deskundigen en in 2 punten voor idem met nota voor deskundigen. De vraag die voorlag was dus: kosten begroten volgens het bijzondere liquidatietarief of, zoals de A-G mr. Franx in 1977 al had verdedigd,  integrale vergoeding. Zie ook de instructieve conclusie van de A-G mr. Moltmaker voor het arrest. 
       
       
     
     
       3.16 
       Naar mijn mening heeft Uw Raad in het arrest van 6 maart 1991 niet beslist wat nu precies onder de preprocessuele kosten, waarvan de wetgever blijkbaar vergoeding verlangde, moet worden begrepen, en kan uit het arrest dan ook niet worden afgeleid, dat Uw Raad oordeelde dat ook de kosten van rechts- en ander deskundige bijstand, gemaakt in de fase van de administratieve onteigeningsprocedure daaronder vallen. Ik denk dat destijds aan niemand een zo veelomvattend begrip van “preprocessuele kosten” voor ogen stond . Blijkbaar dacht ook de grote voorvechter van integrale vergoeding van proceskosten, mr. W. Wijting, niet aan een zo ruime uitleg. In diens in 1984 verschenen proefschrift  leest men: 
       
       
         “Naar mijn oordeel betekent het vierde lid van art. 50 Ow, dat in beginsel – zulks ter beoordeling van de rechter die uiteindelijk de volledige vergoeding van kosten der juridische bijstand zal moeten toeleggen – een verweerder de totale declaratie van zijn advocaat – van het eerste overleg vóór de dagvaarding tot en met de nakosten – vergoed kan krijgen tenzij de rechter niet de kosten geheel of slechts gedeeltelijk ten laste van de onteigend hebbende partij legt. 
         (…) 
         Het lijkt mij redelijk en aanvaardbaar, dat in onteigeningszaken – zo de kosten door de onteigenende partij moeten worden voldaan – de volledige declaratie van de aangezochte raadsman – na bij akte in het geding te zijn gebracht – door de rechter wordt geliquideerd. Dat komt dan neer op het gedeelte, dat de raadsman in rekening brengt wegens bemoeienissen vóór de procedure (tijdens het overleg tot minnelijke regeling en op het restant (meestal het leeuwendeel der declaratie) wegens verrichtingen in de onteigeningsprocedure.” 
       
       
     
     
       3.17 
       Maar de tijd heeft niet stilgestaan, en het recht ook niet. Ik moet erkennen, dat  wel iets ervoor te zeggen valt om de onteigende ook zijn ter afwending van het dreigende Kroonbesluit tot onteigening gemaakte kosten van juridische en ander deskundige bijstand (in beginsel) integraal te vergoeden. De rechtbanken oordelen in dit opzicht verschillend.  De onteigende partijen die bij de Kroon aanspraak maken op vergoeding van hun kosten van rechtsbijstand plegen door de Kroon te worden verwezen naar de onteigeningsrechter: 
       
       
         “Naar aanleiding van de aanspraak die reclamant maakt op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand merken Wij op dat onderhavige procedure niet voorziet in een mogelijkheid tot vergoeding van deze kosten. De vergoeding van kosten van deskundige bijstand in verband met de verwerving kan deel uitmaken van de aan reclamant toe te kennen schadeloosstelling. De hoogte van de schadeloosstelling staat echter in het kader van de administratieve procedure tot aanwijzing ter onteigening niet ter beoordeling, maar komt bij het ontbreken van minnelijke overeenstemming aan de orde in de onteigeningsprocedure.” 
       
       
     
     
       3.18 
       Ik vrees evenwel dat ik het oneens moet zijn met de verantwoordelijke Minister waar de Kroon het standpunt inneemt dat de vergoeding van kosten van rechtsbijstand deel kan uitmaken van de aan een onteigende toe te kennen schadeloosstelling. De schadeloosstelling is (zie art. 40 Ow) de volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het  verlies van zijn zaak.  De proceskosten van de onteigende zijn niet veroorzaakt door het verlies van de onteigende zaak maar door zijn inspanningen om met behulp van professionele bijstand (als hij de onteigeningsvordering bestrijdt) het verlies van de zaak te voorkomen althans, als hij toch wordt onteigend, inspraak te hebben bij de bepaling van de hem toe te kennen schadeloosstelling. Dat de proceskosten van de onteigende geen deel uitmaken van zijn uit de eigendomsontneming voortvloeiende (op grond van art. 40 volledig te vergoeden) schade blijkt naar mijn mening ook uit de leden 1 en 3 van art. 50, waaruit valt op te maken dat die kosten niet in alle gevallen volledig moeten worden vergoed, en dat de rechter in de daar bedoelde gevallen (getuige het woordje “kan”) een discretionaire bevoegdheid heeft om proceskosten van de onteigende voor zijn eigen rekening te laten. 
       
     
     
       3.19 
       Voor de beoordeling van Uw Raad van de eerste klacht van het tweede onderdeel, zouden voorts de volgende bijzonderheden in aanmerking kunnen worden genomen: 
       (a)	De administratieve onteigeningsprocedure bestaat (tegenwoordig, en voor zover in deze van belang), zie art. 78 lid 2 Ow,  uit de voorbereiding van het Koninklijk Besluit tot onteigening, waarop afdeling 3.4 (art. 3.10-3.18) van de algemene wet bestuursrecht van toepassing is, de zogeheten uniforme openbare voorbereidingsprocedure (ook wel, en hierna, aangeduid als uov). In het kader van die procedure kan noch de proceskostenbepaling van art. 7:15  noch die van art. 7:28 noch die van art. 8:75 Awb toepassing vinden, omdat de uov geen bezwaarschriftprocedure noch een administratief beroep als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Awb is noch ook een beroep bij de bestuursrechter. Wie zich tijdens een uov laat bijstaan door een advocaat blijft in beginsel zitten met de kosten, ook als het bestuursorgaan de zienswijze gegrond acht.  De burgerlijke rechter kan in het kader van een vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad soelaas bieden, maar de kans op toewijzing van een zodanige vordering is gering. Uw Raad oordeelde in 1999 dat de kosten die een belanghebbende maakt om in de voorbereidingsprocedure zijn standpunt aan het bestuursorgaan kenbaar te maken, in de regel voor zijn rekening moeten blijven. Dit is evenwel anders, oordeelde Uw Raad, indien (i) het bestuursorgaan niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen, die van hem gevergd mocht worden met oog op de voor hem kenbare belangen van de belanghebbende, en het deswege onrechtmatig heeft gehandeld, en (ii) de bedoelde kosten behoren tot de door dat handelen veroorzaakte schade waarvoor het overheidslichaam waartoe het bestuursorgaan behoort, dientengevolge aansprakelijk is.  Uiteraard leent het geding voor de onteigeningsrechter zich niet om daarin uit te maken of proceskosten die een onteigende gemaakt heeft tijdens de uov, op de voet van het arrest van 1999 behoren te worden vergoed.  
       (b)	In het bestuursrecht worden bij bezwaar en administratief beroep slechts kosten vergoed voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid, zie art. 7:12 lid 2 en art. 7:28 lid 2 Awb. Bij beroep op de bestuursrechter zijn deze bepalingen eveneens van toepassing (art. 8:75 lid 1 Awb). Niettemin wordt aangenomen dat art. 8:75 lid 1 voor de kosten in rechte een discretionaire bevoegdheid voor de bestuursrechter behelst, die ook kan worden aangewend indien het beroep niet gegrond wordt verklaard.  Onteigening geschiedt uit kracht van een Koninklijk Besluit dat niet is (noch kan worden) herroepen en dat de (eventuele) rechtmatigheidstoets van de onteigeningsrechter heeft doorstaan. In de onderhavige zaak is de rechtmatigheid van het onteigeningsbesluit niet aangevochten. 
       (c)	Uw Raad heeft pogingen van onteigenden om op grond van art. 50 Ow een vergoeding van de integrale proceskosten in cassatie toegewezen te krijgen, doen stranden op het oordeel dat art. 50 uitsluitend over het geding voor de rechtbank handelt.  Het ligt niet erg voor de hand om, daarvan uitgaande, te menen dat art. 50 langs de weg van de preprocessuele kosten wèl over de uov handelt. 
       (d)	Indien de kosten gemaakt voor deskundige bijstand in de fase van de uov tot de integraal te vergoeden preprocessuele kosten moeten worden gerekend kan men zich afvragen of de kosten van deskundige bijstand, verleend in de fase van de totstandkoming van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan onteigend wordt (of in de fase van de totstandkoming van een tracébesluit dat voorziet in een tracé dat over het onteigende loopt) wellicht ook tot de integraal te vergoeden preprocessuele kosten horen. 
       (e)	Kosten die niet zijn gemaakt in de onteigeningsprocedure zelf maar in het kader van een kort geding teneinde uitstel te bewerkstelligen van de ontruiming van het onteigende, in het kader van een regeling met betrekking tot de executiekosten of in het kader van de huur van een tijdelijke locatie voor de bedrijfsvoering van de onteigende vallen niet onder de in art. 50 Ow bedoelde te vergoeden kosten, oordeelde Uw Raad in 2006. 
       (f)	Uw Raad heeft in 2013  geoordeeld dat tot de ingevolge art. 50 Ow integraal te vergoeden proceskosten ook behoren de kosten die in de onteigeningsprocedure aan juridische bijstand zijn besteed in het kader van de bestrijding van de vordering tot (vervroegde) onteigening zelf. Uw Raad voegde daaraan de volgende waarschuwing toe: 
       
       
         “Opmerking verdient hierbij dat de onteigeningsrechter wèl toetst of de kosten waarvan de onteigende partij op de voet van art. 50 lid 1 Ow vergoeding verlangt redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven, en dat hij daarbij tot het oordeel kan komen dat buitensporige kosten die de onteigende gemaakt heeft voor het voeren van een bij voorbaat kansloos verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening, niet of in verminderde mate voor vergoeding in aanmerking komen. Bij die toets geeft de wet aan de rechter een grote vrijheid terwijl het vierde lid van art. 50 hem door de gebezigde bewoordingen in belangrijke mate ontheft van zijn motiveringsplicht (zie rov. 3.4 van HR 6 maart 1991, LJN AB9358, NJ 1991/818).” 
       
       
     
     
       3.20 
       Naar mijn mening is de onteigeningsprocedure, mede in verband met het op spoed gerichte karakter van de procesgang daarvan, niet geschikt om aan de rechter ter beslissing voor te leggen of en zo ja in hoeverre het redelijke zin had voor de onteigende om door tussenkomst van een deskundige gebruik te maken van de inspraakmogelijkheden bij de voorbereiding van het onteigeningsbesluit en in hoeverre de daarvoor gemaakte kosten redelijk zijn. Mij lijkt het onwenselijk als het bijkans tot een automatisme zou worden dat die tevergeefs aangewende kosten de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Dat zou een – in maatschappelijk opzicht dubieuze – houding van “baat het niet het schaadt ook niet omdat die kosten als preprocessuele kosten integraal zullen worden vergoed” in de hand werken.  
       
     
     
       3.21 
       Alles overziende neig ik naar de opvatting dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand die verleend zijn in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet vallen onder de op grond van art. 50  Ow integraal te vergoeden preprocessuele kosten omdat de voorbereiding van het Koninklijk Besluit tot onteigening in een te ver verwijderd verband staat met de procedure bij de rechtbank waarop art. 50 betrekking heeft. Dit brengt mee dat ik de eerste klacht van het tweede onderdeel ongegrond acht. 
       
     
     
       3.22 
       De  tweede klacht  van het tweede onderdeel keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de aanspraak van [eiser] op vergoeding van € 56.360,43 niet geheel de dubbele redelijkheidstoets kan doorstaan en wordt gematigd tot € 30.000. Geklaagd wordt (in nrs. 2.3.4 en 2.3.5) dat de motivering van dit oordeel tekort schiet, aangezien [eiser] bij akte van 17 april 2013 heeft toegelicht waarom de onteigeningsprocedure veel tijd heeft gekost: advisering in de minnelijke fase, voorlopige plaatsopneming in de administratieve fase, principieel verweer tegen de onteigeningstitel, een principiële discussie over de afbakening van het complex als bedoeld in art. 40d Ow. Daarmee heeft [eiser] volgens het onderdeel enerzijds aangevoerd dat de kosten ook op eerdere fasen in de procedure betrekking hebben, en anderzijds dat de zaak niet “relatief eenvoudig” was, maar juist principiële discussies kende over de omvang van het in aanmerking te nemen complex, de relevantie van vergelijkingsprijzen en de vergoedbaarheid van wederbeleggingskosten. De in rov. 2.26 toegepaste vergelijking met de kosten van de deskundigen bevestigt dat de rechtbank een te beperkte maatstaf heeft aangelegd, althans haar vonnis niet (voldoende) begrijpelijk heeft gemotiveerd, nu de door de rechtbank benoemde deskundigen noch betrokken waren in de minnelijke noch in de administratieve fase, zo betoogt de klacht. 
       
     
     
       3.23 
       Uit nr. 2.3.1 maak ik op dat deze klacht wordt voorgesteld voor het geval de klacht over het niet vergoeden van de in de administratieve onteigeningsprocedure gemaakte kosten geen doel treft. Voor het geval dat Uw Raad zal oordelen dat de eerste klacht van het onderdeel ongegrond is, het volgende. 
       
     
     
       3.24 
       Ik stel voorop dat ik zeer goed begrijp dat een oordeel van de rechter dat erop neerkomt dat slechts 53% van de door een advocaat gedeclareerde kosten redelijk zijn, hard aankomt bij de advocaat, die na zo’n oordeel in een conflict met zijn cliënt dreigt te raken als hij zijn declaratie niet matigt tot het door de rechter redelijk geachte (en door de onteigenaar vergoede) bedrag. In zijn noot onder het arrest van Uw Raad van HR 29 juni 1977, NJO 1977/13 (Van Iersel/gemeente Goirle) schreef Mörzer Bruyns: 
       
       
          	“Het standpunt, dat art. 50/4 noodzaakt tot volledige vergoeding van gemaakte kosten leidt er toe, dat de rechter de declaraties van de advocaten op hun redelijkheid gaat beoordelen. Dit schijnt ongewenst. 
         Voor deze beoordeling is een aparte, zowel voor de cliënt als voor de advocaat met de nodige waarborgen omgeven rechtsgang voorgeschreven (artt. 29 t/m 52 Tarief van Justitiekosten en Salarissen in Burgerlijke Zaken)). 
         Het is in ieder geval onaanvaardbaar, dat de rechter deze beoordeling globaal en zonder of met een uiterst summiere motivering zou kunnen verrichten. 
         De rechter zal zich moeten verdiepen in de problematiek van de advocaten-declaraties, de omvang, de aard en de kwaliteit van verrichte werkzaamheden; werkt men met uurtarieven, dan zal het aantal productieve uren, dat een advocaat redelijkerwijs kan maken moeten worden beoordeeld evenals de correctiefactoren, die men moet hanteren om het bruto-inkomen van een vrij beroep enigszins vergelijkbaar te maken aan personen in loondienst met een waardevast pensioen. 
         Er is geen “gegronde reden” om de rechter hiermee te belasten. Het verdient de voorkeur in onteigeningszaken ten aanzien van de kosten van rechtsbijstand in beginsel hetzelfde systeem te blijven volgen als in gewone burgerlijke gedingen, eventueel met aanpassing van het, in de praktijk bevredigend werkende, puntenstelsel, zoals bepleit door de Commissie Onteigeningsrecht.” 
       
       
       
         Deze woorden zijn reeds door de A-G Moltmaker geciteerd in zijn conclusie in de zaak Person/gemeente Amsterdam. Uw Raad heeft deze bezwaren onvoldoende zwaarwegend geacht. Sindsdien is in talloze onteigeningszaken debat gevoerd over de redelijkheid van de door de onteigende opgevoerde kosten. Advocaten die in onteigeningszaken optreden voor de onteigende partij moeten rekening houden met bestrijding van hun declaraties door de onteigenende partij en met een summier gemotiveerde toetsing door de rechter van hun declaratie, waarbij de rechter naar het oordeel van Uw Raad ook zijn intuïtie mag laten meewegen en een grote mate van vrijheid geniet. 
       
       
     
     
       3.25 
       Art. 50 lid 4 Ow spreekt van kosten die  naar het oordeel van de rechtbank  redelijkerwijs zijn gemaakt. Het komt daarbij niet alleen aan op de vraag of het redelijk was dat die kosten zijn gemaakt, maar ook of die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de dubbele redelijkheidstoets).  Bij de beantwoording van deze vragen komt, zoals Uw Raad reeds in het arrest Person/Amsterdam  oordeelde, aan de onteigeningsrechter een grote mate van vrijheid toe, terwijl art. 50 lid 4 Ow door de daarin gebezigde bewoordingen hem in belangrijke mate van zijn motiveringsplicht ontheft. De aan zodanige motivering te stellen (minimum)eisen zijn mede afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. 
       
     
     
       3.26 
       Dat de rechtbank de onderhavige zaak in rov. 2.26 heeft gekarakteriseerd als relatief eenvoudig acht ik alleszins begrijpelijk en naar behoren gemotiveerd. De door [eiser] bij akte van 17 april 2013 in vrij algemene bewoordingen gegeven opsomming van de door diens advocaat verrichte werkzaamheden noopte de rechtbank niet tot een verdergaande motivering. Dat de door de rechtbank benoemde deskundigen niet in de administratieve fase zijn ingeschakeld, maakt naar mijn mening niet onbegrijpelijk dat de rechtbank de declaratie van deze deskundigen relevant acht bij de beoordeling van de redelijkheid van het door mr. Van Geel in rekening gebrachte bedrag van € 56.360,43. Ik meen dat de rechtbank ruim voldoende inzicht heeft gegeven in de redenering die ten grondslag ligt aan haar beslissing om de kosten van rechtsbijstand te matigen en dat de klacht daarom faalt.  
       
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     
     
       	De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing. 
     
     
     
       						De Procureur-Generaal bij de 
       						Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
     
     
       						Waarnemend Advocaat-Generaal 
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee weken van art. 52 lid 2 jº art. 54t lid 1 Ow. 
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee plus zes weken van art. 53 lid 1 jº art. 54 t lid 1 Ow. 
     
   
   
      Het bestemmingsplan is op 20 september 2006 vastgesteld door de raad van de Gemeente en is op 11 juni 2008 onherroepelijk geworden. 
     
   
   
      Ontleend aan het deskundigenrapport, blz. 3. 
   
   
      (noot WA-G:) Het zou kunnen dat hier het woord “niet” per abuis is weggevallen. 
     
   
   
      Van het in de cassatiedagvaarding onder 3 gemaakte voorbehoud tot aanvulling van het middel met verwijzingen naar het proces-verbaal van de pleitzitting is geen gebruik gemaakt. 
     
   
   
      HR 10 juni 1981, NJO 1981/4 met noot MB (Zillikens I), HR 25 januari 1984, NJ 1984/729 met noot MB (Zillikens II), HR 8 juli 1986, NJ 1987/434 met noot MB (Zillikens III), HR 16 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1194, NJ 1991/722 met noot MB (Rotterdam/Van den Boogert), HR 18 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AD2602, NJ 1997/40 (‘s-Gravenhage/Metterwoon), HR 28 mei 1997, ECLI:NL:HR:1997:AD2741, NJ 1998/298 met noot PCEvW (‘s-Gravenhage/Van der Veeke), HR 6 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9904, NJ 2003/550 (Van den Boogert/Rotterdam), HR 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BS1685, NJ 2012/33 (Eendragtspolder).  
     Zie voorts Van der Schans en Van Heesbeen, Onteigening, het spel en de knikkers (2011), blz. 257-260, H.J.M. van Mierlo, Module Grondzaken nr. 338, Aankoopkosten vervangend object (grond/opstallen), Inleiding, algemeen. Zie voorts het jurisprudentieoverzicht in Den Drijver-van Rijckevorsel c.s., Handboek onteigening, vierde druk (2013), blz. 603-612. 
     
   
   
      “Duurzaam” hier uiteraard in de (ouderwetse) betekenis van  bestendig , niet in de moderne betekenis van  het milieu zo min mogelijk belastend . 
     
   
   
      Zie voor dit begrip Asser-Veegens-Korthals Altes-Groen (2005) nr. 170. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota zijdens [eiser] d.d. 2 april 2013, § 59-64. Daarin lees ik behalve de door de rechtbank in rov. 2.19 weergegeven stellingen onder meer nog (nr. 62):  Deskundigen hebben ( … ) onvoldoende in aanmerking genomen dat Nederland op dit moment in een hevige financiële crisis zit waar het vertrouwen in de banken flink is gedaald. Juist in deze tijd is het verstandig om te investeren in agrarische grond. Agrarische grond is namelijk een risicoloze vaste belegging. In onderdeel 12 van het rapport gaan de deskundigen hierop in. De redenering –“de onteigende verkoopt toch voor een hogere prijs dan de agrarische waarde dus hij hoeft niet te herbeleggen” is een drogreden. Een duurzame belegging veronderstelt dat de eigenaar met zijn vermogen een duurzaam rendement wil halen. Als de belegger zijn geld in grond gestoken heeft, deze grond duurzaam aanhoudt maar vervolgens onteigend wordt, krijgt hij na de onteigening een zak met geld, die hij wederom duurzaam wil beleggen om daarmee rendement te halen. Dat die onteigening/verkoop geschiedt tegen een hogere dan de agrarische waarde, is niet relevant. Zonder onteigening zou [eiser] stellig niet hebben verkocht, want er zat een pachter op. 
   
   
     
      Van der Schans en Van Heesbeen, Onteigening, het spel en de knikkers (2011), blz. 258, H.J.M. van Mierlo, Module Grondzaken nr. 338, Aankoopkosten vervangend object (grond/opstallen), Inleiding, algemeen. 
     
   
   
      HR 16 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1194, NJ 1991/722 met noot MB (Rotterdam/Van den Boogert). 
     
   
   
      Volledigheidshalve: deze rechtspraak is kritisch ontvangen. NJ-annotator Mörzer Bruyns vond de argumentatie van het arrest weinig overtuigend. Zie voorts H.J.M. van Mierlo (Module Grondzaken nr. 338, Aankoopkosten vervangend object (grond/opstallen)), die betreurt dat de HR in zijn arrest van 16 juni 1990 “roet in het eten gegooid” heeft. 
     
   
   
      HR 12 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9564, NJ 2002/531 (Van Drunen/’s-Gravenhage). 
     
   
   
      HR 6 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9904, NJ 2003/550 (Van den Boogert/Rotterdam). 
     
   
   
      HR 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BS1685, NJ 2012/33 (Eendragtspolder). 
     
   
   
      Antwoordakte van de Gemeente d.d. 15 mei 2013 blz. 2. 
     
   
   
      De gemeentelijke Conclusie van Antwoord in cassatie strekte nog op de hele linie tot verwerping van het beroep. 
     
   
   
      Bijlage Advocatenblad november 1978. Thans te vinden in Module Grondzaken 249 (H.J.M. van Mierlo) en in de losbladige Kluwerbundel Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal V, 34. Zie voor meer bijzonderheden over het liquidatietarief Module Grondzaken 248 (H.J.M. van Mierlo) onder “Volledige kostenvergoeding?” 
     
   
   
      in zijn conclusie voor HR 29 juni 1977, NJO 1977/13 met noot MB (Van Iersel/gemeente Goirle). De Hoge Raad is toen niet toegekomen aan de beantwoording van de vraag of art. 50 aanspraak verleen op integrale vergoeding.  
     
   
   
      Zie voorts Uw arrest van 10 maart 1993, NJ 1994 met noot MB (Staat/Van den Boogaard), waarin het bijzondere liquidatietarief iedere betekenis verloor doordat Uw Raad oordeelde dat niet van een onjuiste rechtsopvatting getuigde het uitgangspunt van de rechtbank dat art. 50 lid 4 Ow meebrengt dat de werkelijke gemaakte kosten moeten worden vergoed en niet die volgens het door de Nederlandse Orde van Advocaten ontwikkelde tarief voor te liquideren kosten in onteigeningszaken en voorts dat bij de ingevolge die wetsbepaling te beantwoorden vraag of de gedeclareerde kosten redelijkerwijs zijn gemaakt het belang van de zaak van betekenis is. 
     
   
   
      Waarbij ik aanteken dat ik de Gemeente Amsterdam heb bijgestaan in de cassatieprocedure die tot het arrest van 6 maart 1991 heeft geleid. Mij stond destijds een zo veelomvattend begrip van preprocessuele kosten beslist niet voor ogen. 
     
   
   
      Mr. W. Wijting, Een studie tot hervorming van het onteigeningsprocesrecht (1984) blz. 451-453. 
     
   
   
      Wèl vergoeden: Rechtbank ’s-Gravenhage, 3 maart 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BL6799 en 15 augustus 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX6439 en Rechtbank Amsterdam 11 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:8986. Niet vergoeden: Rechtbank ’s-Hertogenbosch 28 januari 2009, ECLI:NL:RBSHE:2009:BH2888 en Rechtbank Limburg in de onderhavige zaak. 
     
   
   
      KB van 16 april 2014, nr. 2014000750, Stcrt. 20 april 2014 nr. 11832, zie eerder o.m. KB 24 mei 2007, nr. 07.001640 Stcrt. 12 juni 2007, nr. 110/pag. 14. 
     
   
   
      “Zaak” hier uiteraard bedoeld in de betekenis van  onteigende zaak,  niet in die van   proces . 
     
   
   
      Zie hierover ook Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in onteigeningszaken (2011), blz. 103-104. Sluysmans is op basis van de parlementaire geschiedenis van het huidige art. 50 tot het – naar mijn mening correcte – inzicht gekomen dat art. 50 een variant is op het algemene beginsel van het burgerlijke procesrecht dat de in het ongelijk gestelde partij – hier dus de partij die ofwel een te laag aanbod heeft gedaan, ofwel een reëel aanbod heeft afgewezen en door die houding een (naar achteraf blijkt) “nodeloze” procedure heeft veroorzaakt – de proceskosten moet dragen. 
     
   
   
      Aldus ook L.M. Koenraad, De uniforme voorbereidingsprocedure (2013), blz. 77. 
     
   
   
      HR 26 november 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3382, NJ 2000/561 met noot M. Scheltema. 
     
   
   
      Schreuder-Vlasblom, Rechtsbescherming en bestuurlijke voorprocedure, vijfde druk (2013), blz. 1011, Van Wijk, Hoofdstukken van bestuursrecht, zestiende druk (2014), blz. 668. Dat gebeurt echter, naar ik begrijp, alleen als daar bijzondere redenen voor zijn, b.v. als de afwezigheid ter zitting van de minister noopte tot voortzetting van het onderzoek en een tweede zitting (Schreuder-Vlasblom, blz. 1012) of wanneer kosten van rechtsbijstand zijn gemaakt terwijl het bestuursorgaan eerst in beroep een deugdelijke motivering voor het besluit heeft gegeven of wanneer het onderzoek dat aan het bestreden besluit ten grondslag ligt, naar objectieve maatstaven gemeten, zodanig onder de maat is gebleven, dat het bestuursorgaan daarvan een verwijt kan worden gemaakt (Van Wijk, blz. 668). 
     
   
   
      HR 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0415, NJ 2009/303 (De Bruyn/Waterschap Rivierenland) met noot P.C.E. van Wijmen en HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4119, NJ 2013/318, met noot P.C.E. van Wijmen. 
     
   
   
      HR 27 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY8312, NJ 2006/587 (Koolhaas/Haarlemmermeer). 
     
   
   
      HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547, NJ 2013/303 met noot P.C.E. van Wijmen (Van Zuijlen/Staat). 
   
   
      HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6657, NJ 2012/317 (Dusseldorp Beheer/Apeldoorn), Bouwrecht 2012/103 met noot E.W.J. de Groot. In die zaak begrootte de rechtbank van het gefactureerde bedrag van € 65.086,61  “ex bono et aequo”  € 20.000 exclusief BTW vergoedbaar. Uw Raad verwierp de hiertegen gerichte klachten. Uit het arrest valt voorts op te maken dat de rechter acht mag slaan op de bewerkelijkheid, de ingewikkeldheid en het belang van de zaak alsmede het bereikte resultaat. NB: het was niet de Dusseldorp Beheer maar de gemeente Amersfoort die deze kostenbeslissing in cassatie aanvocht. 
     
   
   
      Vaste rechtspraak sinds HR 6 maart 1991, NJ 1991/181 m.nt. MB (Person/Amsterdam), zie verder Telders, nieuw voor oud, nr. 128 (J.A.M.A. Sluysmans), H.J.M. van Mierlo, Module Grondzaken 248, De proceskosten – volledige kostenvergoeding?, Van der Schans en Van Heesbeen, Onteigening, het spel en de knikkers (2011), blz. 50, 72-73, J.E.FM. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek Onteigening (2013), blz. 64. 
     
   
   
      HR 6 maart 1991, NJ 1991/181 met noot MB (Person/Amsterdam), laatstelijk herhaald in HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0547, NJ 2013/303 met noot P.C.E. van Wijmen (Van Zuijlen/Staat). 
     
   
   
      Vgl. HR 15 februari 1995, ECLI:NL:HR:1995:AC4035, NJ 1996/347 met noot MB (’s‑Gravenhage/Vermeulen), HR 22 april 1998, ECLI:NL:1998:ZD2958, NJ 1999/43 met noot PCEvW (Staat/Crombach). Zie ook de noot van Mörzer Bruyns bij NJ 1996/347: “(…) de motiveringsvrijheid van de rechtbank blijft groot, maar in het bijzonder indien partijen concrete opmerkingen maken over de kostenveroordeling, moet de rechtbank toch wel enig inzicht geven in de gedachtegang die ten grondslag ligt aan haar oordeel.”