ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2025:1532

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2025:1532 Rechtbank Overijssel , 19-03-2025 / C/08/312968 / HA ZA 24-141

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2025-03-19

Zaaknummer: C/08/312968 / HA ZA 24-141

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:1532

---

Ten behoeve van de verbreding van de N340/N48 hebben gedaagden het perceel met daarop het woonhuis aan het adres met een recht van eerste koop verkocht en geleverd aan de Provincie. Partijen verschillen van mening over de uitleg van dit recht. Op basis van de Haviltex-maatstaf oordeelt de rechtbank dat de door de Provincie gevorderde verklaring voor recht dat zij niet verplicht is het perceel eerst aan gedaagden aan te bieden toewijsbaar is, voor zover die ziet op een gedeelte van het perceel, waar de woning op staat, en dat gedaagden een recht van eerste koop heeft op het restant c.q. agrarische deel van het perceel (weiland).

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/312968 / HA ZA 24-141 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         PROVINCIE OVERIJSSEL ,  
       te Zwolle, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: de Provincie, 
       advocaat: mr. B.S. ten Kate, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde 1], 
     
       en 
       2.  [gedaagde 2],  
       beiden te [woonplaats], 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] (mannelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. M.J.H. van Baalen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1. 
       Ten behoeve van de verbreding van de N340/N48 heeft [gedaagden] het perceel met daarop het woonhuis aan de [adres 1] met een recht van eerste koop verkocht en geleverd aan de Provincie. Partijen verschillen van mening over de uitleg van dit recht. Op basis van de Haviltex-maatstaf oordeelt de rechtbank dat de door de Provincie gevorderde verklaring voor recht dat zij niet verplicht is het perceel eerst aan [gedaagden] aan te bieden toewijsbaar is, voor zover die ziet op een gedeelte van het perceel, waar de woning op staat, en dat [gedaagden] een recht van eerste koop heeft op het restant c.q. agrarische deel van het perceel (weiland). 
       
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 8 april 2024 met 14 producties; - de conclusie van antwoord met 5 producties; 
       - de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de brief van de Provincie van 18 september 2024 met bijlage; - de mondelinge behandeling van 2 oktober 2024, ter gelegenheid waarvan de Provincie notities heeft overgelegd en door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; 
       - de aanhouding ten behoeve van minnelijk overleg; 
       - de mededeling van partijen dat zij vonnis willen. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagden] was eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente [locatie], plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: het perceel). Ten behoeve van de verbreding van de N340/N48 zijn partijen in onderhandeling getreden over de verkoop van een gedeelte van het perceel. Partijen zijn uiteindelijk verkoop van het gehele perceel overeengekomen. In mei/juni 2012 hebben partijen daartoe een koopovereenkomst gesloten. Behalve dat [gedaagden] als “directe wijker is aangemerkt, inhoudende dat hem een vervangende bouwmogelijkheid in de groene omgeving gelegen binnen de grondaankoopgrenzen van de nieuwe N340/N48 Zwolle-Ommen werd toegestaan, is in deze overeenkomst ten behoeve van hem een recht van eerste koop opgenomen: 
       
       
         
           “ 
           Aanbiedingsplicht restant woonkavel 
         
         
           Artikel 24 
         
         
           Indien er een PIP met betrekking tot de N340 vastgesteld wordt heeft verkoper een recht van eerste koop op het restant wat buiten de begrenzingen van het PIP valt. Indien er geen PIP vastgesteld wordt staat het de Provincie vrij om het geheel aan te bieden. Indien een koper afziet van aankoop van het gehele perceel kadastraal bekend gemeente [locatie] en slechts een gedeelte wenst over te nemen zal het restant als eerste aan verkoper worden aangeboden, voor een bedrag van € 5,-/m2. geleverd vrij op naam. Overdracht vind eerst plaats nadat het PIP onherroepelijk is vastgesteld. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Op 12 juli 2012 is het perceel aan de Provincie geleverd, eerst economisch en daarna juridisch. In beide akten is een identiek recht van eerste koop/vestiging recht van opstal opgenomen, dat als volgt luidt (voor zover hier van belang): 
       
       
         
           “Als onderdeel van het koopcontract is tussen verkoper en koper het volgende overeengekomen: 
         
         
           I. Indien het Provinciaal InpassingsPlan (hierna PIP) met betrekking tot de N340 wordt vastgesteld en de Provincie wil bedoelde onroerende zaak geheel of gedeeltelijk vervreemden, zal de Provincie (hierna te noemen: vervreemder) de te vervreemden onroerende zaak eerst te koop aanbieden aan [gedaagden] (hierna te noemen: gegadigde) op de wijze zoals hierna is omschreven,  
           zulks onder voorbehoud van de vestiging van een zakelijk recht van opstal ten behoeve van de Provincie 
           : 
         
         
           a. het betreft slechts een gedeelte ter grootte van ongeveer zes en dertig are en een en zestig centiare (36.61 a) van gemeld perceel kadastraal bekend gemeente [locatie], zoals met kruisarcering op genoemde tekening is aangegeven; 
         
         
           (…); 
         
         
           II. Indien het Provinciaal InpassingsPlan (hierna PIP) met betrekking tot de N340  
           niet 
            wordt vastgesteld en de Provincie wil bedoelde onroerende zaak geheel of gedeeltelijk vervreemden, staat het de Provincie (hierna te noemen: vervreemder) vrij de te vervreemden onroerende zaak aan te bieden aan derden. Indien de Provincie geen koper kan vinden voor het kadastrale perceel gemeente [locatie] of indien een aspirant koper slechts een gedeelte van gemeld perceel in eigendom wenst te verkrijgen, zal de Provincie (hierna te noemen: vervreemder) (het restant van) de te vervreemden onroerende zaak te koop aanbieden aan [gedaagden] (hierna te noemen: gegadigde), op de wijze zoals hierna is omschreven:” 
         
       
       
       
         De hiervoor bedoelde situaties I. en II. zullen hierna variant 1 en 2 worden genoemd. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Op dezelfde dag – 12 juli 2012 – hebben provinciale staten van Overijssel het 'Provinciaal Inpassingsplan N340/N48 Zwolle-Ommen' (hierna: het PIP 2012) vastgesteld. Dit plan maakte opwaardering van de N340/N48 tussen Zwolle en Arriërveld planologisch mogelijk. In april 2014 hebben provinciale staten van Overijssel besloten tot heroverweging van de kaders voor deze opwaardering met een bijstelling van het beschikbare budget. In 2017 heeft dit geleid tot vaststelling van het 'Provinciaal Inpassingsplan N340/N48 Zwolle-Ommen, herziening 2017' (hierna: het PIP 2017). Daarbij is een aantal (delen van) percelen, waaronder het perceel, die in het PIP 2012 waren bestemd voor 'Verkeer', terugbestemd naar 'Wonen'. De sloop van de woning op het perceel was niet langer noodzakelijk. 
       
     
     
       3.4. 
       Met toepassing van het zogenoemde wijkersbeleid hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Dalfsen bij besluit van 7 maart 2014 aan [gedaagden] een omgevingsvergunning verleend voor de nieuwbouw van een woonhuis met bijbehorend bouwwerk op het perceel [adres 2]. Dit betreft de huidige woning van [gedaagden].  
       
     
     
       3.5. 
       Bij e-mail van 9 november 2021 heeft de Provincie aan [gedaagden] het volgende bevestigd: 
       
       
         
           “Zoals zojuist telefonisch afgesproken bij deze mijn e-mail over de [adres 1] en het recht van eerste koop / vestiging recht van opstal zoals is overeengekomen en is vastgelegd in de akte van levering d.d. 12 juli 2012. 
         
       
       
       
         
           Door de planaanpassing en de terugbestemming naar wonen beschouwen wij de feitelijke situatie als een situatie zoals is bedoeld met variant 2. 
         
         
           Dat betekent dat de provincie vrij is om het object (perceel kadastraal bekend als gemeente [locatie]) aan derden te koop aan te bieden. 
         
         
           Om misverstanden te voorkomen wilde ik dit vooruitlopend op een mogelijke verkoop aan derden met u afstemmen.” 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Bij e-mail van 18 november 2021 heeft [gedaagden] onder meer als volgt gereageerd: 
       
       
         
           “Ter voorkoming van misverstanden het volgende. 
         
         
           Uw mail van 9 november 2021 (onderstaand) kan worden geïnterpreteerd als een aanbod tot koop. Mede namens mevrouw [gedaagde 2], meld ik u, gelet op de definities in de akte, dat wij gebruik maken van het recht tot koop.” 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Bij e-mail van 23 november 2021 heeft de Provincie onder meer als volgt geantwoord: 
       
       
         
           “De provincie gaat er vooralsnog vanuit dat door het terugbestemmen van de woning aan de [adres 1] er een situatie is ontstaan die volgens de partijbedoelingen overeenkomt met variant II als omschreven onder het kopje “recht van eerste koop/vestiging recht van opstal” in de akte van levering d.d. 12 juli 2012. Ik heb u op 9 november jl. telefonisch en per e-mail benaderd om te vernemen of u dit standpunt deelt en kunt bevestigen. De e-mail is derhalve geen aanbod volgens variant I.” 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Op 3 december 2021 hebben partijen een bespreking met elkaar gehad, waarbij zij hun standpunten met betrekking tot (de uitleg van) het eerste recht van koop nader hebben toegelicht. Partijen hebben geen oplossing van hun geschil bereikt. 
       
     
     
       3.9. 
       Bij e-mail van 14 april 2022 heeft de Provincie onder meer het volgende aan [gedaagden] meegedeeld: 
       
       
         
           “Onze visie is dat dit recht is bedoeld voor de situatie dat de woning voor de weg had moeten wijken. Dat ook toepassing van het wijkersbeleid onderdeel was van de overeengekomen regeling onderbouwt dat ons inziens mede. Naar onze mening is daarom variant II als omschreven onder het kopje “recht van eerste koop/vestiging recht van opstal” in de akte van levering d.d. 12 juli 2012 van toepassing. Naar de letter is die variant van toepassing “Indien het Provinciaal InpassingsPlan (hierna PIP) met betrekking tot de N340 niet wordt vastgesteld…”. Gesteld kan worden dat ter plekke van de woning er met betrekking tot de N340 inderdaad geen vaststelling heeft plaatsgevonden, uitgaande van het thans vigerende PIP. Om die reden is er aan die woning in dit PIP dan ook een woondoeleindenbestemming gegeven.” 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Op dezelfde dag heeft [gedaagden] zijn wens tot gebruikmaking van het recht van eerste koop herhaald. Daarin heeft [gedaagden] onder meer aangegeven: 
       
       
         
           “Wat mij betreft kan de woning gesloopt worden en de bestemming verplaatst worden naar een ander perceel dat eigendom is van de provincie. Dan heeft provincie Overijssel de mogelijkheid om haar opbrengst te realiseren en ik heb de mogelijkheid de grond in eigendom terug te krijgen. Iedereen tevreden, lijkt mij.” 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Nadat partijen over en weer verder hadden gecorrespondeerd, heeft [gedaagden] bij brief van 6 april 2023 de Provincie aansprakelijk gesteld. 
       
     
     
       3.12. 
       Bij brief van 13 december 2023 heeft de Provincie onder meer het volgende aan [gedaagden] meegedeeld: 
       
       
         
           “In artikel 24 van de koopovereenkomst en in artikel I van de notariële akte is een recht van terugkoop opgenomen voor het geval de provincie het perceel geheel of gedeeltelijk zou willen verkopen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee mogelijke situaties, te weten: 
         
       
       
         
           
             de situatie dat het PIP zou worden vastgesteld, het werk conform, dat PIP zou worden uitgevoerd en de woning gesloopt zou moeten worden en 
           
         
         
           
             de situatie dat het PIP niet zou worden vastgesteld, het werk geen doorgang zou vinden en de woning behouden zou kunnen blijven. 
           
         
       
       
       
         
           In het eerste geval kon het terugkooprecht alleen betrekking hebben op een gedeelte van 3.661 m2 dat buiten het werk zou blijven (artikel I van beide notariële akten). Wanneer de provincie dat gedeelte geheel of gedeeltelijk zou willen vervreemden, zou zij het eerst aan u te koop moeten aanbieden voor een prijs van € 5,- per m2. In het tweede geval zou de Provincie vrij zijn om het perceel geheel of gedeeltelijk aan een derde te verkopen, maar zou zij bij een verkoop van slechts een gedeelte het restant aan u te koop moeten aanbieden voor een prijs van € 5,- per m2. 
         
       
       
       
         
           In werkelijkheid heeft zich een derde geval voorgedaan waarin de overeenkomst niet voorziet. Het PIP is vastgesteld maar is vervolgens niet uitgevoerd omdat het werk is heroverwogen. Die heroverweging heeft er toe geleid dat van het perceel slechts een zeer beperkt gedeelte nodig is en de woning behouden kan blijven en wederom een woonbestemming heeft verkregen. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Als gezegd deelt de provincie uw standpunt niet. De in de overeenkomst beschreven situaties hebben geen betrekking op de situatie die nu is ontstaan; de overeenkomsten bevatten daarom een leemte. (…). ” 
         
       
       
       
         
           Op basis van al het voorgaande verzoek en voor zoveel nodig sommeer ik u om schriftelijk te bevestigen dat de provincie vrij is het gedeelte van het perceel dat niet in het werk is betrokken te verkopen. (…)”.  
         
       
       
       
         
          [gedaagden] heeft aan dit verzoek/deze sommatie van de Provincie geen gevolg gegeven. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         De Provincie vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         (1) voor recht zal verklaren dat hetgeen partijen zijn overeengekomen, zoals vastgelegd in de overeenkomst van mei/juni 2012 en de beide akten van 12 juli 2012, de Provincie niet verplicht het perceel of een gedeelte daarvan eerst te koop aan te bieden aan [gedaagden] en dat de Provincie daarmee vrij is dit perceel of een gedeelte daarvan te vervreemden aan derden; 
         (2) [gedaagden] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Aan haar vorderingen legt de Provincie, samengevat, primair ten grondslag dat het recht van eerste koop aldus moet worden uitgelegd dat onderscheid wordt gemaakt tussen de situatie dat de woning gesloopt wordt enerzijds (variant 1) en de situatie dat de woning behouden blijft en als zodanig gebruikt kan blijven worden anderzijds (variant 2). Omdat de woning behouden blijft, stelt de Provincie zich op het standpunt dat feitelijk variant 2 van toepassing is en dat zij daarom vrij is om het perceel of een gedeelte daarvan aan derden te koop aan te bieden. Subsidiair betoogt de Provincie dat de door [gedaagden] voorgestane uitleg van het recht van eerste koop in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW).  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] voert als verweer dat niet de inhoud van het PIP maar de enkele vaststelling daarvan - waar sprake van is geweest - doorslaggevend was, zodat de Provincie conform variant 1 moet handelen. [gedaagden] meent dat de ratio van wel of niet vaststellen PIP niet was dat partijen veronderstelden dat in het eerste geval wel, maar in het tweede geval niet sprake zou zijn van het slopen van de woning. Volgens [gedaagden] volstaat een zuiver taalkundige uitleg en bevat de overeenkomst geen leemte. [gedaagden] stelt dat hij op basis van deze (taalkundige) uitleg het recht van eerste koop heeft. Voor zover de Provincie zich beroept op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW, faalt dit beroep. Daartoe voert [gedaagden] aan dat de Provincie deze omstandigheden met de vaststelling van het PIP 2017 zelf welbewust in het leven heeft geroepen zonder hem daarbij te betrekken. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de Provincie, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Provincie in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Toetsingskader 
       
     
     
     
       5.1. 
       Partijen verschillen van mening over de vraag hoe het recht van eerste koop moet worden uitgelegd. Het gaat in dit geval om de uitleg van zakelijke bepalingen die bij notariële akten zijn vastgelegd, terwijl die bepalingen ertoe strekken de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen. Daarom komt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in beginsel grote betekenis toe. Dat geldt hier in het bijzonder, omdat sprake is van professionele partijen die uitvoerig hebben onderhandeld over de tekst van (artikel 24 van) de koopovereenkomst, waarvan de beide akten de uitwerking bevat (variant 1 en 2). Bij de uitleg zijn verder onder andere van belang de omvang en gedetailleerdheid van de bepalingen, de wijze van totstandkoming en de overige bepalingen. Echter, ook wanneer bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval steeds meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Doorslaggevend blijft uiteindelijk de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen kunnen bovendien ook gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn. Die latere gedragingen en verklaringen kunnen immers een indicatie vormen van de door partijen beoogde inhoud van de overeenkomst (vgl. HR 13 maart1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). 
       
       
         
           Uitleg beding recht van eerste koop 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank oordeelt dat een redelijke uitleg van het in artikel 24 van de koopovereenkomst ten behoeve van [gedaagden] neergelegde recht van eerste koop en de uitwerking daarvan in de beide akten met zich brengt dat de Provincie vrij is om het perceel aan derden te koop aan te bieden, voor zover dat bestaat uit de woning met tuin, en dat [gedaagden] een recht van eerste koop heeft op het restant c.q. agrarische deel van het perceel (weiland). Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 
       
     
     
       5.3. 
       Ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de akten medio 2012 hielden beide partijen er rekening mee dat het perceel niet geheel maar slechts ten dele nodig zou zijn voor de beoogde verbreding van de N340/N48. Dit blijkt uit de eerste conceptversies van de koopovereenkomst die zien op een gedeelte van het perceel, namelijk alleen het woonhuis met bijgebouwen en een gedeeltelijk(e) erf, tuin en ondergrond ter grootte van 00.09.59 hectare (zie producties 2 en 3 bij dagvaarding). Vanuit praktisch oogpunt zijn partijen later verkoop en levering van het gehele perceel, groot 00.46.20 hectare, overeengekomen, omdat de woning gedeeltelijk in het nieuwe tracé was gesitueerd en daarom sloop van de woning was voorzien (zie producties 4 en 5 bij dagvaarding). Dat beide partijen van sloop uitgingen, blijkt ook uit de omstandigheid dat [gedaagden] als directe wijker onder het wijkersbeleid viel (zie de artikelen 19 t/m 21 van de koopovereenkomst). [gedaagden] wilde echter het gedeelte van het perceel dat niet nodig was voor het tracé en dat agrarisch bestemd zou blijven van de Provincie terugkopen, zodat dat gedeelte ten behoeve van zijn hobbymatige activiteiten gevoegd zou kunnen worden bij perceel [nummer], waarvan hij het eigendom heeft. Partijen hebben daarom in artikel 24 van de koopovereenkomst afgesproken dat [gedaagden] als verkoper een recht van eerste koop heeft “ op het restant wat buiten de begrenzingen van het PIP valt ”. Dit recht is in beide akten nader uitgewerkt als variant 1 en 2.  
       
     
     
       5.4. 
       Uit de letterlijke tekst van de akten volgt dat het recht van eerste koop is gekoppeld aan het al dan niet vaststellen van het PIP met betrekking tot de reconstructie van de N340/N48. Vast staat dat op 12 juli 2012 dit PIP is vastgesteld en daarna onherroepelijk is geworden. Dit zou betekenen dat variant 1 van toepassing is: als de Provincie het perceel geheel of gedeeltelijk wil vervreemden, dan zal zij een gedeelte ter grootte van circa 00.36.61 hectare eerst te koop moeten aanbieden aan [gedaagden]. Daar bestaat op dat moment ook ruimte voor zoals uit de gevolgen van het PIP 2012 blijkt, die afgebeeld zijn in de verbeelding op bladzijde 6 van de dagvaarding (zie hierna onder 5.7.). Het PIP 2012 is echter – voornamelijk om budgettaire redenen – in 2017 fors herzien. Uit het fragment van de tot het PIP 2017 behorende verbeelding blijkt dat slechts een smalle strook aan de zuidzijde van het perceel nodig was voor de realisatie van het tracé en dat sloop van de woning niet langer noodzakelijk was waardoor een deel van het perceel is terugbestemd naar 'Wonen' (zie randnummer 12 van de dagvaarding).  
       
     
     
       5.5. 
       Daargelaten of variant 1 ziet op de situatie dat de woning gesloopt wordt en variant 2 op behoud van de woning, zoals de Provincie betoogt, is de rechtbank van oordeel dat de uitleg van het recht van eerste koop los gezien moet worden van het vaststellen van het PIP (2012 en 2017) en dat zoveel mogelijk moet worden aangesloten bij de bedoelingen die partijen hadden bij hun transactie (verkoop en levering van het gehele perceel), zoals ook volgt uit het hiervoor in 5.1 weergegeven toetsingskader. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de beide akten kan niet anders worden afgeleid dan dat partijen voor ogen hadden dat, als het beoogde tracé wordt gerealiseerd, [gedaagden] als eerste de mogelijkheid zou krijgen om het agrarische deel van het perceel (weiland) terug te kopen als dat deel niet nodig was voor het tracé en wel tegen dezelfde prijs die de Provincie aan [gedaagden] had betaald (€ 5 per m2). De rechtbank vindt hiervoor steun in de e-mail van [gedaagden] van 9 mei 2012, die dateert van vlak vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarin heeft [gedaagden] met betrekking tot het recht van eerste koop de volgende suggestie gedaan: “ art. 24 terugkooprecht van 36.61 are indien PIP doorgaat en van weiland (“alles” buiten de tuin) indien PIP niet doorgaat en koper van woning de oppervlakte niet koopt, beide gevallen tegen € 5 per ca v.o.n. ”. [gedaagden] had duidelijk geen belangstelling voor eventuele terugkoop van de woning. Dit volgt overigens ook met zoveel woorden uit artikel 19 van de koopovereenkomst waarin onder meer is bepaald dat [gedaagden] gebruik wil maken van zijn wijkersrecht. Met de op 7 maart 2014 verleende omgevingsvergunning (zie 3.5) heeft [gedaagden] daaraan ook feitelijk uitvoering gegeven, waarmee hij in zekere zin de woonbestemming heeft “meegenomen” naar de nieuwe locatie aan [adres 2]. 
       
     
     
       5.6. 
       Nu sloop van de woning (achteraf) niet nodig is geweest en een gedeelte van het perceel daarom (in het PIP 2017) is terugbestemd naar 'Wonen', wenst de Provincie de woning tegen marktwaarde te verkopen, net zoals zij de woning van [gedaagden] tegen marktwaarde had gekocht. Dat belang heeft de Provincie ook willen veiligstellen bij het aangaan van de koopovereenkomst met [gedaagden]. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagden] geen belang bij (terug)koop van de woning. Zijn belang was en is, zoals hij tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, nog steeds gelegen in terugkoop van het agrarische deel van het perceel (weiland), welk deel partijen oorspronkelijk ook bewust buiten de koopovereenkomst hebben gehouden. Partijen hebben beoogd om met de opname van het recht van eerste koop in de koopovereenkomst aan dit belang van [gedaagden] tegemoet te komen. Het was de bedoeling van partijen dat het ‘overblijvende’ stuk bij [gedaagden] terecht zou komen en dat zou bij sloop van de woning het gedeelte zijn, waarvan [gedaagden] thans ook zegt dat hij het wil hebben. 
       
     
     
       5.7. 
       Hiervoor heeft de rechtbank haar overwegingen opgenomen over de bedoeling van partijen ten aanzien van gedeelten van het door [gedaagden] aan de Provincie verkochte perceel. Die gedeelten van het perceel zijn terug te vinden in de verbeeldingen opgenomen op de bladzijden 6 en 7 van de dagvaarding, waarvan [gedaagden] de juistheid niet heeft betwist. Op de verbeelding op bladzijde 6 is de situatie weergegeven zoals die was na het vaststellen van het PIP 2012. Een recht van eerste koop van [gedaagden] had in die situatie betrekking op het niet gekleurde gedeelte van het perceel en op het lichtgroen gekleurde deel van het perceel. Die twee gedeeltes vielen buiten het PIP. Op de verbeelding op bladzijde 7 is de huidige situatie na de wijziging van het PIP weergegeven. Het recht van eerste koop van [gedaagden] heeft betrekking op het niet gekleurde deel van het perceel met uitzondering van de voor het tracé benodigde smalle strook en op het lichtgroen gekleurde deel van het perceel. Die twee gedeeltes vallen buiten het (gewijzigde) PIP. Het op die verbeelding afgebeelde geel gekleurde gedeelte van het perceel valt ook buiten het PIP, maar daar heeft het recht van eerste koop van [gedaagden] geen betrekking op. De verbeelding die op bladzijde 7 van de dagvaarding staat is als bijlage bij dit vonnis gevoegd. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       De rechtbank komt tot de slotsom dat de gevorderde verklaring voor recht op de primaire grondslag toewijsbaar is, in die zin dat de Provincie vrij is het perceel te vervreemden aan derden, voor zover dat ziet op het hiervoor onder 5.7. beschreven geel gekleurde deel van de verbeelding van het perceel, zoals afgebeeld op bladzijde 7 van de dagvaarding. Op dat gedeelte staat de woning. [gedaagden] heeft een recht van eerste koop op het restant c.q. agrarische deel van het perceel (weiland), zoals niet gekleurd of lichtgroen weergegeven op genoemde verbeelding, met uitzondering van de smalle strook die voor het tracé gebruikt is. Dit betekent dat de subsidiaire grondslag – artikel 6:248 lid 2 BW – geen bespreking meer behoeft.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op de uitkomst van deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank  
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat de Provincie vrij is het perceel te vervreemden aan derden, voor zover dat bestaat uit het geel gekleurde gedeelte van het perceel zoals dat afgebeeld is op de verbeelding die op bladzijde 7 van de dagvaarding staat en aan dit vonnis is gehecht (de woning met directe omgeving); 
       
     
     
       6.2. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       6.3. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 
         19 maart 2025. (PS) 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         Bijlage: 
       
       
       
         [Afbeelding]