ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:11861

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:11861 Rechtbank Noord-Holland , 20-11-2024 / 11092443 CV EXPL 24-2840

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-11-20

Zaaknummer: 11092443 CV EXPL 24-2840

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:11861

---

Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte., verklaring voor recht en verwijzing naar schadestaatprocedure. Geen beroep op wederzijdse dwaling, onvoorziene omstandigheden en overmacht omdat niet onvoorzien was, sprake van ondernemersrisico en contractueel is uitgesloten.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 11092443 \ CV EXPL  24-2840 
     
     
     
       
         Vonnis van 20 november 2024 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1],  
     
       wonende te [plaats 1], 2.  [eiser 2] ,  
       wonende te [plaats 2], 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [eisers], 
       gemachtigde: mr. S. van der Kamp, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 DOUBLE20 B.V.,  
     
       gevestigd te Haarlem, 2.  [gedaagde] ,  
       wonende te [plaats 1], 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna afzonderlijk te noemen: Double20 en [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. B.J.H. Blaisse-Verkooyen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding  
       - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie 
       - de conclusie van antwoord in reconventie 
       - akte overlegging producties zijdens [eisers]  
       - de mondelinge behandeling van 18 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Per 1 oktober 2018 verhuurde [eisers] het bedrijfspand aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde) op grond van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de oude huurovereenkomst) voor 10 jaar aan v.o.f. [bedrijf] (hierna: de vof). In de oude huurovereenkomst is vastgelegd dat de vof voor eigen rekening en risico het gehuurde ging verbouwen tot wooneenheden voor tijdelijke verhuur.  
     
     
       2.2. 
       De raad van de gemeente [plaats 1] (verder: de gemeente) heeft besloten per 10 december 2019 een hotelaanvraagpauze in te voeren, wat betekent dat de gemeente tot 1 januari 2022 niet aan nieuwe hotelinititatieven meewerkt (hierna: de hotelstop). 
       
     
     
       2.3. 
       Op 29 september 2020 introduceerde de vof [gedaagde] als nieuwe investeerder. [gedaagde] is samen met [betrokkene 1] bestuurder van Double20. Verzocht werd om onder dezelfde voorwaarden als die van de oude huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Dit heeft ertoe geleid dat op 16 maart 2021 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen met als ingangsdatum 1 oktober 2020 (hierna: de huurovereenkomst).   
       
     
     
       2.4. 
       De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang: 
       
       
         
           “(…) 
           
           1) [eiser 1] 
           
           wonende te [plaats 1] (…) 
           
           2) [eiser 2] 
           
           wonende te [plaats 2] 
         
         
           hierna gezamenlijk te noemen ‘verhuurders’, 
           
           3) Double20 B.V. (…) 
           
           vertegenwoordigd door de vennoten, 
         
         
           
            [betrokkene 1]
           
           
           wonende te [plaats 1] (…) 
           
           EN 
           
           
            [gedaagde], 
         
         
           wonende te [plaats 1] (…) 
           
           hierna gezamenlijk te noemen ‘huurders’, 
           
           (…) 
           
           Het gehuurde, bestemming 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       1.3 
       
         
           Het gehuurde zal door huurders uitsluitend worden gebruikt als beheer van onroerend goed: huur en verhuur van kamers, verblijfs- en woonruimten voor kort­ en langdurig verblijf (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           Voorzieningen door huurders 
         
       
     
     
       11.1 
       
         Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurders geschieden: zoals, maar niet limitatief opgesomd: het aanleggen van douches, wc's, riolering, leidingen voor water en elektra en elke andere toevoeging aan net pand na oplevering. 
       
     
     
       11.2 
       
         De voorzieningen als genoemd in 11.1 maken na aanbrengen geen deel uit van het gehuurde. Aan het einde van deze huurovereenkomst dienen de voorzieningen door huurders niet te zijn verwijderd. 
       
     
     
       11.3 
       
         Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 11.1 geldt dat alle onderhoud herstel, vervanging en vernieuwing voor rekening en risico van huurders komt.  
       
     
     
       11.4 
       
         Met betrekking tot een eventuele waardevermeerdering van het pand door toevoeging van zaken door huurders komen huurders en verhuurders overeen dat er geen compensatie volgt door verhuurders aan huurders na het einde van de huurovereenkomst. 
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           Bijzondere bepalingen 
         
         
           14 Afwijkingen 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       14.3 
       
         
           Verhuurders en huurders komen overeen dat een aantal zaken van het pand, behoudens  
         
         
           uitdrukkelijke toestemming van verhuurders in de originele staat dienen te blijven en daaraan geen aanpassingen plaatsvinden. Het gaat om het behouden van alle glas-in-lood ramen. Het trappenhuis, de tegels in de gang, het gedecoreerde plafond achter het systeemplafond van de eerste kamer rechts op de eerste verdieping en al de originele deuren van al de kamers.  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       14.5 
       
         Huurders zijn verantwoordelijk voor het organiseren van de benodigde vergunningen voor de huur en verhuur van kamers, verblijfs- en woonruimten voor kort- en langdurig verblijf, alsmede andere onroerende zaken. Verhuurders zullen nooit aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het ontbreken van welke vergunning dan ook. Alle kosten om de vergunningen te verkrijgen zijn voor de huurders. 
       
     
     
       14.6 
       
         
           Huurders zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van een deugdelijke verbouwing en zijn dan ook aansprakelijk voor eventuele schade voor deze verbouwing. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat: 
     
     
       4.3 
       
         Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1. vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3. van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming. Met de hiervoor bedoelde meldingen van overheidswege worden onder meer verstaan meldingen die op grond van het Bouwbesluit 2012 en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) verplicht zijn.  
       
       
     
     
       2.6. 
       In oktober 2020 is de verbouwing door Double20 in gang gezet. In april 2022 heeft de gemeente een bouwstop opgelegd omdat verbouwd werd zonder vergunningen.   
       
     
     
       2.7. 
       Double20 heeft sinds mei 2022 de huur onbetaald gelaten.  
       
     
     
       2.8. 
       Op 3 juni 2022 heeft Double20 een omgevingsvergunning aangevraagd. Na correspondentie tussen Double20, [eisers] en de gemeente heeft een medewerker van de gemeente tijdens een gesprek op 22 december 2022 aan [eisers] bevestigd dat de Double20 beoogde vergunning per januari 2023 zou kunnen worden verleend.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 21 maart 2023 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden waarin onder meer gesproken is over de huurachterstand en de stand van zaken met betrekking tot het vergunningtraject. In vervolg op dit gesprek verzoekt [eisers] op 24 maart 2023 om bouwtekeningen en plannen en geeft zij te kennen dat de vergunningaanvraag voor 10 april moet zijn ingediend.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 29 maart 2023 bericht Double20 aan [eisers]: “(…) 
         
           Voordat we verder kunnen gaan hebben we wel jullie hulp nodig; dus de toezegging dat de afgesproken maandelijkse huur pas weer ingaat vanaf het moment dat het project is afgerond (uiterlijk 31 dec 2023 of eerder als dat lukt).” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         In reactie op een bericht van Double20 van 26 april 2023 schrijft [eisers] aan Double20: 
         
           “De rekening versturen wij omdat er nog geen afspraak is gemaakt over de afhandeling van de schuld en lopende huur. Tot die tijd sturen wij zoals gebruikelijk de rekeningen.  
         
         
           Om tot een passende oplossing te komen, is het belangrijk dat we eerst de goedkeuring van de gemeente ontvangen.  
         
         
           Zodra we hun akkoord hebben, kunnen we verder gaan met het maken van een afspraak.”  
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Met ingang van 3 mei 2023 heeft de gemeente de parkeernormen voor fietsen gewijzigd in die zin dat als vereiste voor een omgevingsvergunning geldt dat parkeervoorzieningen voor auto’s en fietsen op het eigen terrein moet worden ingericht. Het plan van Double20 om acht appartementen is daardoor onder druk komen te staan.  
       
     
     
       2.13. 
       Op 21 juni 2023 is opnieuw een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 13 september 2023 bericht [eisers]: 
       
       
         
           “Goed om te horen dat jullie hard bezig zijn om het project tot een goed einde te brengen. Zoals wij al een aantal keren hebben aangegeven, zijn wij inderdaad bereid om mee te werken om dit project tot een goed einde te laten komen. Destijds is er ook inderdaad besproken en vooral gevraagd om jullie te helpen met de ontstane huurschuld tot en met eind 2023. Echter hebben wij ook aangegeven dat dit voor ons alleen met een aantal randvoorwaarden dient te worden afgesproken. Daar dit voor ons ook een grote investering aan het worden is. Als wij kijken naar wat wij vanaf het begin aan gemiste huurinkomsten bij elkaar optellen. Ons voorstel is om akkoord te gaan dat jullie de huur tot eind 2023 niet meer hoeven te betalen, alleen als jullie aan de volgende voorwaarden voldoen: 
           
         
         
           -alle benodigde documenten om de 8 appartementen als bedrijf te mogen verhuren en de gemeentelijke vergunning daarvoor dienen te worden ingediend en goedgekeurd te worden. 
         
         
           -de verbouwing van de appartementen moet volledig afgerond worden. 
         
         
           -daarnaast houden jullie ons op de hoogte van alle ontwikkelingen. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
         Op 5 november 2023 hebben partijen met elkaar gesproken over de voortgang van het vergunningtraject. Double20 heeft van dit gesprek een verslag gemaakt, dat luidt, voor zover van belang: 
         
           
           “(…)3)het huurpuntenstelsel wordt gewijzigd: nu is er nog een grens van 147 punten voordat je in de vrije sector valt, maar komen jaar zal dat 187 punten worden (middenhuur). De gevraagde huur zal boven het bedrag van de huurinkomsten vd 8 appartementen komen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Van belang is om nog even uitstel bij de gemeente te vragen om stukken definitief in te dienen. 
           
           Dit gaat [gedaagde] 6 november proberen te regelen. 
         
         
           Tenslotte: [gedaagde] vraagt hoe we nu omgaan met de voorwaarden (vergunning indienen, afbouwen en informeren) voor het kwijtschelden van de huur sinds de bouwstop nu blijkt hoe lastig het is om alles te realiseren. De huur per 1 januari volgend jaar weer betalen voordat er afgebouwd is, is helaas onmogelijk. [eiser 2] begrijpt dit.” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Op 7 november 2023 heeft Double20 aanvullende stukken en de vergunningsaanvraag ingediend. Op 8 november bericht [eisers] Double20 als volgt: 
         
           “(…)We hadden een bedenktijd van 4 weken afgesproken. We zien nu dat de aanvraag voor de vergunning voor 8 appartementen verstuurd is.  
           
           (…) 
           
           Aangezien we nog niet alles hebben uitgezocht is het niet gewenst om nu al een aanvraag in te dienen. We verwachten ook dat deze nu wordt ingetrokken tot wij het eens zijn over wat de beste toekomst bestemming is.  
           
           Daarnaast stond erin het concept gespreksverslag dat [eiser 2] begrijpt dat er per 1 januari onmogelijk betaald kan worden. Er is echter geen toezegging geweest over dit punt. Het enige wat er gezegd is dat de eerder gestelde voorwaarden, om de huur kwijt te schelden tot en met december 2023 deels gewijzigd is. Namelijk de vergunning niet meer aangevraagd en goedgekeurd moet worden op basis van 8 appartementen, maar minder. Waarbij we niet te maken hebben met sociale huurprijzen.(…)” 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       In december 2023 is de hotelstop van de gemeente verlengd tot 1 januari 2026.  
       
     
     
       2.18. 
       Op 8 december 2023 heeft [eisers] Double20 voorgesteld 4 appartementen te realiseren, gevraagd of dit op grond van de lopende vergunningaanvraag gerealiseerd zou kunnen worden en, zo niet, deze aanvraag in te trekken. Op 26 januari 2024 hebben partijen opnieuw overleg en geeft Double20 te kennen nog geen huur te kunnen betalen en de aanvraag voor 8 appartementen door te zetten.  
       
     
     
       2.19. 
       De omgevingsvergunning is bij besluit van 3 juni 2024 geweigerd. Double20 heeft hiertegen bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       2.20. 
       
         Op 5 september 2024 heeft bouwkundige [betrokkene 2] een rapport opgemaakt van een inspectie van het gehuurde. [betrokkene 2] concludeert: 
         
           
           “De werkzaamheden welke zijn uitgevoerd zijn specifiek gericht op het realiseren en in exploitatie brengen van 8 studio’s. De studio’s zijn tot op heden niet vergund en het is niet aannemelijk dat deze door gemeente vergund zullen worden. Daartoe dient een andere aanwending van het object te worden gekozen en is het realiseren van appartementen van minimaal 75 m2 met energielabel A of beter de meest voor de hand liggende keuze. Doordat de uitgevoerde werkzaamheden toegespitst zijn tot het gebruik als studio’s is hergebruik van de gerealiseerde situatie niet realistisch. 
           
           Doordat geheel opnieuw begonnen zal moeten worden is de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden en verwerkte materialen te waarderen op nihil. Bij toekomstige (her)ontwikkeling dient om vanaf casco te kunnen starten rekening gehouden te worden met een additionele investering in de vorm van kosten voor sloop, afvoer en stort ter grootte van € 25.000,= te verhogen met BTW.” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de achterstallige huurpenningen tot en met 30 juni 2024 tot een bedrag van € 121.996,30 en betaling van de huurpenningen per kwartaal vanaf 1 juli 2024 tot datum ontbinden en gedaagden te veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat.  
       
     
     
       3.2. 
       Double20 en [gedaagde] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] voert aan dat zij geen huurder is. Verder stellen Double20 B.V. en [gedaagde] dat zij niet tekortschieten in de huurbetalingsverplichtingen en dat algehele ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Zij doen in dit verband een beroep op de investeringen die zij hebben gedaan, op een afspraak over kwijtschelding, en op overmacht.  
       
       
         
           in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Double20 en [gedaagde] vorderen: I. voor het geval de huurovereenkomst geheel of ten dele in stand wordt gelaten, de overeenkomst aldus te wijzigen dat geen huur verschuldigd is per 1 oktober 2020, althans vanaf de datum die de rechtbank redelijk acht, dat de huurovereenkomst betrekking heeft op verhuur van acht appartementen en dat de datum waarop Double20 het pand dienovereenkomstig moet hebben verbouwd wordt bepaald op een jaar, althans een redelijke termijn, nadat de procedure tot verlening van de vereiste vergunningen is afgerond, gedurende welk termijn Double20 geen huur is verschuldigd; 
       
       
         II. voor het geval de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar wordt geacht  de vordering tot betaling van achterstallig huur af te wijzen, hetzij op grond van het toekennen van terugwerkende kracht aan de ontbinding op de voet van artikel 6:258 BW, hetzij op grond van  vernietiging van de huurovereenkomst wegens wederzijdse dwaling, hetzij omdat toewijzing van de vordering in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; en [eisers] te veroordelen tot vergoeding van de waarde van de door Double20 in het pand aangebrachte verbeteringen op grond van artikel 6:210 BW, 6:272 BW dan wel een schadevergoeding op grond van artikel 6:212 BW van € 244.704,83. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisers] voert verweer en stelt – samengevat – dat uit de huurovereenkomst volgt dat het verkrijgen van de benodigde vergunningen voor rekening en risico van Double20 en [gedaagde] komt. Van vernietiging of wijziging van de huurovereenkomst wegens dwaling of onvoorziene omstandigheden en schadevergoeding kan geen sprake zijn. Alle omstandigheden waarop Double20 en [gedaagde] zich beroepen zijn verdisconteerd in de huurovereenkomst of zijn niet onvoorzien en komen voor hun risico. Voor zover het beroep op dwaling zou slagen stelt [eisers] dat er geen aanleiding is voor restitutie van de huurpenningen aangezien Double20 en [gedaagde] vier jaar de beschikking hebben gehad over het gehuurde. De investeringen van Double20 en [gedaagde] zijn voor [eisers] waardeloos. 
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen – zowel in conventie als reconventie – wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.  
       
       
         
           in conventie en reconventie 
         
       
       
       
         
           Is [gedaagde] als huurder aan te merken? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Double20 en [gedaagde] hebben gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] in een concept van de huurovereenkomst per abuis als huurder in plaats van als bestuurder van de enige huurder Double20 werd genoemd. [eisers] heeft niet weersproken dat dit concept op verzoek van Double20 is aangepast door “4)” voor de naam van [gedaagde] weg te halen. Naar het oordeel van de kantonrechter vindt dit betoog afdoende steun in de opmaak van de huurovereenkomst. De betrokken partijen zijn kennelijk aangeduid met een nummer (1 tot en met 3) en uit het gebruik van de tekst “vertegenwoordigd door de vennoten” onder de naam van Double20 kan genoegzaam worden afgeleid dat [gedaagde] alleen in haar hoedanigheid van bestuurder van Double20 de huurovereenkomst heeft ondertekend. Omdat [gedaagde] geen huurder is worden de vorderingen jegens haar afgewezen.  
       
       
         
           Is Double20 toerekenbaar tekortgeschoten?	  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wordt een overeenkomst ontbonden dan is de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd verplicht de schade van haar wederpartij te vergoeden (artikel 6:277 BW). 
     
     
       4.4. 
       Op grond van de huurovereenkomst dient Double20 de huur tijdig en bij vooruitbetaling te voldoen. Partijen zijn voorts overeengekomen dat Double20 verantwoordelijk is voor het organiseren van de benodigde vergunningen voor de verbouwing en dat zij [eisers] nooit aansprakelijk kunnen stellen voor het ontbreken van welke vergunning dan ook. Ook is contractueel vastgelegd dat het aanbrengen van voorzieningen door en voor rekening en risico van Double20 geschiedt. Tot slot is overeengekomen dat met betrekking tot een eventuele waardevermeerdering van het pand door toevoeging van zaken door huurder, geen compensatie volgt door [eisers] aan Double20.   
       
     
     
       4.5. 
       Double20 heeft sinds mei 2022 de huur niet meer voldaan. Zij stelt zich op het standpunt dat zij niet tekortschiet in haar verplichtingen, en zo dit wel zo zou zijn, dit in de gegeven omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij beroept zich in dit verband op diverse tegenslagen, te weten een bouwstop, een algehele hotelstop van de gemeente, onjuiste aannames van de gemeente inzake de vergunningverlening en gewijzigde parkeernormen. Voorts wijst Double20 erop dat ontbinding van de huurovereenkomst grote financiële schade voor haar zou betekenen. Ten slotte vreest [eisers] volgens Double20 ten onrechte dat de verhuur van acht appartementen een te lage huuropbrengst oplevert, en berust het risico ten aanzien daarvan op grond van de huurovereenkomst bij haar en niet bij [eisers] 
       
     
     
       4.6. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben in september 2023 overleg gevoerd over de voorwaarden waaronder de huur tot en met 2023 zou worden kwijtgescholden. Tijdens het overleg van partijen in november 2023 is de wijziging van het huurpuntenstelsel, de gevolgen daarvan voor het plan acht appartementen te creëren en de vraag wat dit voor consequenties heeft voor het kwijtschelden van de huur aan de orde gekomen. Uit de overgelegde correspondentie en de toelichting van partijen moet worden afgeleid dat zij het niet eens zijn geworden over de wijze waarop het plan zou worden voortgezet, en dat zij geen nadere afspraken hebben gemaakt over kwijtschelding van de huur. Double20 stelt niet dat zij heeft voldaan aan de voorwaarden voor kwijtschelding van de huur tot eind 2023, en vast staat dat zij in 2024 eveneens geen huur heeft voldaan.  Hiermee is Double20 ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hetzelfde geldt voor het bouwen zonder vergunning met als gevolg een bouwstop.   
       
     
     
       4.7. 
       Het beroep van Double20 op overmacht, wederzijdse dwaling en onvoorziene omstandigheden kan niet slagen. De tegenslagen waar zij zich op beroept duiden niet op een onjuiste voorstelling van zaken bij partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst en kunnen evenmin worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheden of overmacht. Dit betreft immers risico’s waarvan contractueel is overeengekomen dat zij voor rekening van Double20 komen. Het had op de weg van Double20 gelegen om onderzoek te doen naar de vraag of het pand aangewend kon worden voor toeristische verhuur. De kantonrechter tekent hierbij aan dat de omstandigheid dat Double20 de aanvraag voor een vergunning voor de stichting van acht appartementen heeft doorgezet nadat zij bekend was geworden met de hotelstop en met het voornemen het huurpuntenstelsel te wijzigen moeilijk te verenigen is met haar beroep op wederzijdse dwaling. De hotelstop was overigens in december 2019 al van kracht, wat betekent dat Double20 daar ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst redelijkerwijs mee bekend had kunnen zijn. Double20 zou niet tegen een bouwstop zijn aangelopen als zij niet zonder vergunning was gaan bouwen. Als dit het gevolg is geweest van een misverstand tussen haar en haar architect, ligt dat in haar risicosfeer en kan zij dat dus niet aan [eisers] tegenwerpen. Double20 had verder rekening moeten houden met het feit dat een aanvraag voor een vergunning tijd in beslag neemt en dat het (fiets)parkeerbeleid van een gemeente tussentijds kan wijzigen.   
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter begrijpt dat ontbinding van de huurovereenkomst grote consequenties heeft voor Double20, aangezien zij niet in de gelegenheid is de uitgaven die zij heeft gedaan via huuropbrengsten terug te verdienen. Dit behoort echter eveneens tot de risico’s die op grond van de huurovereenkomst voor rekening van Double20 komen. De kantonrechter concludeert dat de omvang van de huurachterstand en het bouwen zonder vergunning met als gevolg een bouwstop in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde huurachterstand en ontbinding van de overeenkomst worden ten aanzien van Double20 dan ook toegewezen zoals in het dictum vermeld.  
       
     
     
       4.9. 
       De vordering van Double20 in reconventie tot vergoeding van de waarde van de in het pand aangebrachte verbeteringen wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Artikel 11.4 van de huurovereenkomst sluit een dergelijke vergoeding immers uit. Daarnaast heeft Double20 tegenover de gemotiveerde betwisting door [eisers] aan de hand van het rapport van [betrokkene 2] onvoldoende onderbouwd dat haar werkzaamheden tot een waardevermeerdering van het pand hebben geleid. Dit volgt niet uit het enkele feit dat Double20 in het kader van haar onderneming in verband met deze werkzaamheden € 244.704,83 heeft uitgegeven.  
       
     
     
       4.10. 
       De vordering van [eisers] Double20 te veroordelen tot vergoeding van de schade nader op te maken bij staat wordt eveneens toegewezen. Met het rapport van [betrokkene 2] en het falen van het beroep op overmacht is de mogelijkheid dat schade is geleden immers aannemelijk geworden.  
       
     
     
       4.11. 
       De wettelijke handelsrente wordt als onbetwist toegewezen zoals in het dictum vermeld.  
       
     
     
       4.12. 
       Omdat de vordering van [eisers] ten aanzien van [gedaagde] wordt afgewezen, wordt [eisers] in haar proceskosten veroordeeld, die worden begroot op nihil. 
       
     
     
       4.13. 
       Omdat Double20 in conventie grotendeels in conventie het ongelijk is gesteld wordt zij in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld, die worden begroot op  
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 138,82 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 706,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 1.900,00 
               
               
                 (2 punten × € 950,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.879,82 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Omdat Double20 in reconventie in het ongelijk is gesteld wordt zij in de proceskosten veroordeeld, die worden begroot € 950.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen ten aanzien van [gedaagde] af; 
       
     
     
       5.2. 
       ontbindt de huurovereenkomst voor [adres] te [plaats 1] per heden; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Double20 om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 121.996,30 voor de periode tot en met 30 juni 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de data van verschuldigdheid van de huurtermijnen;  
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Double20 tot betaling van de huurpenningen van € 14.666,76 per kwartaal vanaf 1 juli 2024 tot datum van ontbinding; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Double20 tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde] begroot op nihil; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt Double20 in de proceskosten van [eisers] van € 2.879,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Double20 niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.8. 
       wijst het ten aanzien van Double20 meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       wijst de vorderingen van Double20 af; 
       
     
     
       5.10. 
       veroordeelt Double20 B.V. in de proceskosten van € 950, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Double20 niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       verklaart onderdeel 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 en 5.10 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.