ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:9109

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:9109 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 29-10-2019 / 18/00848

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-10-29

Zaaknummer: 18/00848

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:9109

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Locatie Arnhem 
     
     
       nummer 18/00848 
       uitspraakdatum:  29 oktober 2019 
     
     
     
       
         Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       1.6. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2. 
       
       
     
     
       2.2. 
       Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] : 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Inhoud 
                 (m³) 
               
               
                 Waarde 
                 per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Per-ceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 26 
               
               
                 1986 
               
               
                 330 
               
               
                 360 
               
               
                 118.800 
               
               
                 313 
               
               
                 171 
               
               
                 53.523 
               
               
                 Berging/schuur aangeb. € 1.700 
                 Berging/schuur vrijst. 
                 € 3.000 
                 Carport € 2.100 
                 Overkapping/luifel €  1.800 
               
               
                  180.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 16 
               
               
                 1990 
               
               
                 375 
               
               
                 335 
               
               
                 125.625 
               
               
                 240 
               
               
                 175 
               
               
                 42.000 
               
               
                 Berging/schuur aangeb. € 5.040 
                 Carport € 1.800 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.200 
                 Dakkapel € 2.000 
               
               
                 177.000 
               
               
                 172.500 
                 (01-04-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 14 
               
               
                 1990 
               
               
                 346 
               
               
                 370 
               
               
                 128.020 
               
               
                 239 
               
               
                 175 
               
               
                 41.285 
               
               
                 Garage € 5.600 
                 Berging/schuur aangeb. € 2.450 
                 Carport € 2.100 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.050 
                 Dakkapel € 2.000 
               
               
                 183.000 
               
               
                 177.000 
                 (19-05-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 12 
               
               
                 1978 
               
               
                 298 
               
               
                 370 
               
               
                 110.260 
               
               
                 233 
               
               
                 175 
               
               
                 40.775 
               
               
                 Berging (voorm. garage) € 4.900 
                 Carport € 1.650 
                 Tuinhuis/blokhut € 900 
                 Overkapping/luifel € 3.300 
                 Dakkapel € 2.000 
               
               
                 163.000 
               
               
                 165.000 
                 (04-10-2016) 
               
             
           
         
       
       
       
         De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd –  gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:  
       
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Oppervlakte 
               
               
                 Prijs/m² 
               
             
             
               
                 0-300 m² 
               
               
                 € 175 
               
             
             
               
                 301-600 m² 
               
               
                 € 88 
               
             
             
               
                 601-900m² 
               
               
                 € 44 
               
             
             
               
                 901-1.200 m² 
               
               
                 € 22 
               
             
             
               
                 1.201-1.500 m² 
               
               
                 € 11 
               
             
             
               
                 1.501m² en meer 
               
               
                 € 5 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000.  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Inhoud 
                 (m³) 
               
               
                 Waarde 
                 per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Per-ceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 16 
               
               
                 1986 
               
               
                 330 
               
               
                 308 
               
               
                 101.640 
               
               
                 313 
               
               
                 129 
               
               
                 40.377 
               
               
                 Berging/schuur aangeb. € 3.000 
                 Berging/schuur vrijst. 
                 € 2.000 
                 Carport € 2.550 
                 Overkapping/luifel €  3.000 
               
               
                  152.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 99 
               
               
                 1965 
               
               
                 305 
               
               
                 259 
               
               
                 78.995 
               
               
                 314 
               
               
                 124 
               
               
                 38.936 
               
               
                 Garage € 8.400 
                 Carport € 2.400 
                 Berging/schuur aangeb. € 1.200 
               
               
                 129.000 
               
               
                 € 130.000 
                 (29-09-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 25 
               
               
                 1950 
               
               
                 356 
               
               
                 279 
               
               
                 99.234 
               
               
                 360 
               
               
                 120 
               
               
                 43.200 
               
               
                 Dakkapel € 4.000 
                 Berging/schuur vrijst. € 19.800 
                 Carport € 1.500 
                 Kelder/souterrain € 2.000 
               
               
                 169.000 
               
               
                 170.000 
                 (01-12-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 16 
               
               
                 1990 
               
               
                 375 
               
               
                 336 
               
               
                 126.000 
               
               
                 240 
               
               
                 139 
               
               
                 33.360 
               
               
                 Berging/schuur aangeb. € 9.600 
                 Carport € 1.950 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.000 
                 Dakkapel € 5.000 
               
               
                 176.000 
               
               
                 172.500 
                 (01-04-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 14 
               
               
                 1990 
               
               
                 346 
               
               
                 349 
               
               
                 120.754 
               
               
                 239 
               
               
                 140 
               
               
                 33.460 
               
               
                 Garage € 10.200 
                 Carport € 2.600 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.000 
                 Dakkapel € 5.000 
               
               
                 173.000 
               
               
                 177.000 
                 (19-05-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 12 
               
               
                 1978 
               
               
                 298 
               
               
                 365 
               
               
                 108.770 
               
               
                 233 
               
               
                 140 
               
               
                 32.620 
               
               
                 Garage € 8.400 
                 Carport € 1.650 
                 Tuinberging € 1.200 
                 Overkapping/luifel € 3.450 
                 Dakkapel € 5.000 
               
               
                 161.000 
               
               
                 165.000 
                 (04-10-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [e-straat] 13 
               
               
                 1991 
               
               
                 305 
               
               
                 343 
               
               
                 104.615 
               
               
                 259 
               
               
                 140 
               
               
                 36.260 
               
               
                 Garage € 12.000 
                 Carport € 2.700 
                 Dakkapel € 5.000 
                 Overkapping/luifel € 2.550 
               
               
                 163.000 
               
               
                 170.000 
                 (10-01-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 8 
                 (hoekwoning) 
               
               
                 1986 
               
               
                 396 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 264 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 162.500 
                 (17-01-2017) 
               
             
           
         
       
       
       
         Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking kunnen dienen. Belanghebbende heeft immers (onder meer) dezelfde objecten als referentieobjecten aangevoerd. Beoordeeld dient te worden of met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft voorts in zijn taxatierapport – ten opzichte van de heffingsambtenaar – extra referentieobjecten opgenomen. Het Hof acht de referentieobjecten aan de [d-straat] echter onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende, aangezien deze referentieobjecten uit een andere bouwperiode stammen en een andere uitstraling hebben. Het object [a-straat] 8 is naar het oordeel van het Hof evenmin bruikbaar om als referentieobject te dienen aangezien dat object een hoekwoning betreft en om die reden  minder goed vergelijkbaar is met een twee-onder-éénkapwoning zoals de onroerende zaak. Het object op [e-straat] 13 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de objecten [b-straat] 14, [b-straat] 16 en [c-straat] 12 als referentieobjecten kunnen dienen en de transacties daarvan minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, laat het Hof het object [e-straat] 13 buiten beschouwing. Het Hof acht, met partijen, de drie genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.  
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen ‘neerwaartse correctie’ (waardedruk) heeft toegepast in verband met de houtskeletbouw van de onroerende zaak. Hij stelt dat houtskelet gebouwde woningen in de regio waarin de onroerende zaak is gelegen, lagere verkoopcijfers kennen dan traditioneel gebouwde woningen, zoals de referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft enkel gewezen op een bezwaarprocedure van een ander object in een ander belastingjaar, waarbij de heffingsambtenaar heeft ingestemd met een door de gemachtigde van belanghebbende berekende waarde, die daarbij rekening heeft gehouden met waardedruk vanwege houtskeletbouw. Het Hof ziet daarin echter onvoldoende aanleiding te concluderen dat in dit geval van een waardedruk vanwege houtskeletbouw sprake is. Ook overigens ziet het Hof  geen aanleiding tot die conclusie. Daarbij zij nog opgemerkt dat verkoopgegevens van houtskelet gebouwde woningen waaruit een ‘waardedruk’ zou kunnen worden afgeleid, niet in de procedure zijn gebracht. Voorts wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport op € 180.000 heeft berekend, hetgeen boven de beschikte waarde van € 176.000 ligt. Mede in dat licht bezien concludeert het Hof dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.4. 
       Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. 
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I. Linssen en P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2019. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (J.H. Riethorst)	(R. den Ouden) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019. 
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.