ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877 Gerechtshof Amsterdam , 13-12-2012 / 12-00135 en 12-00136

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-12-13

Zaaknummer: 12-00135 en 12-00136

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877

---

Woz-waarde beneden- en bovenwoning. Taxatierapport Belastingdienst niet bruikbaar.  
         Incidenteel hoger beroep kan niet meer ter zitting worden ingesteld. Op heffingsambtenaar rust geen verplichting tot inpandige opname of overleggen van taxatieverslagen van referentiewoningen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       kenmerk 12/00135 en 12/00136 
       13 december 2012 
     
     
     uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer  
     
     op het hoger beroep van 
     
     [X], te [Q], belanghebbende, 
     
     tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/3421 en 11/6417 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     belanghebbende  
     
     en  
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, 
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1.	De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 6 H (hierna: de benedenwoning) en [a-straat] 6 1 (hierna: de bovenwoning) te [Q], op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 283.500 en € 409.000. 
     
     1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 mei 2011, de vastgestelde waarde van de benedenwoning verminderd tot € 258.000 en de vastgestelde waarde van de bovenwoning gehandhaafd. 
     
     1.3. Bij uitspraak van 23 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde van de benedenwoning verminderd tot € 253.000 en de vastgestelde waarde van de bovenwoning verminderd tot € 406.000. 
     
     1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 januari 2012 en aangevuld bij brief binnengekomen op 27 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2012. Het hoger beroep is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 11/00320 betreffende de waarde van de beneden- en bovenwoning voor het kalenderjaar 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met de uitspraak in de procedure met kenmerk 11/00320 wordt meegezonden. 
     
     
     2. Feiten 
     
     2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast. 
     
     2.2. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof overgelegd Overzicht taxatiewaarden met datum 26 april 2012, betreffende de benedenwoning dat voor zoveel van belang, luidt als volgt: 
     
     
       	Object	Verkoop 1	Verkoop 2	Verkoop 3 
       	[a-straat] 6 H	[c-straat] 110	[d-straat] 23 H	[b-straat] 45 H 
     
     			 
     
       Bouwjaar	1899	1939	1899	1925 
       Kwaliteit	6	6	5	7 
       Onderhoud	5	5	5	6 
       Ligging	7	6	7	7 
       	Eenheden 
       Woningdeel A	59	51	65	66	 
       Kaveldeel A	50	77	54	46 
       	Taxatiewaarde per eenheid 
       Woningdeel A	3.997	4.068	3.656	4.481 
       Kaveldeel A	   386	   312	   386	   386 
       	Totalen 
       Woningdeel A	235.800	207.476	237.656	295.744 
       Kaveldeel	  19.300	  24.024	  20.844	  17.756 
       Berging	    3.000	           0	           0	           0	 
       Schuur	           0	    4.000	           0	           0 
       Kelder	           0	           0	    4.000	           0 
     
     
     Totaal (afgerond)	258.000	235.500	262.500	313.500 
     
     
       Transactiedatum		24-10-2008	31-03-2008	20-05-2008 
       Transactieprijs		237.500	260.000	315.000	 
       Gecorr. transactieprijs (1/1/2009)	235.500	262.500	313.500 
     
     
     2.3. Tot de gedingstukken behoort een Reactie taxateur van R. Riekerk met datum 1 september 2011 met een ‘Overzicht taxatiewaarden’ met datum 6 september 2011 welke betreffende de bovenwoning een waardematrix bevat die voor zoveel van belang, luidt als volgt:  
     
     
       	Object	Verkoop 1	Verkoop 2	Verkoop 3 
       		[a-straat] 6 1	[a-straat] 16 2	[d-straat] 36 2	[b-straat] 9 2  
       					(2e+3e) 
       Kwaliteit	6	7	7	7 
       Onderhoud	5	7	7	7 
       Ligging	7	7	7	7 
       	Eenheden 
       Woningdeel A	103	105	105	105	 
       	Taxatiewaarde per eenheid 
       Woningdeel A	3.942	4.376	4.543	4.471 
       	Totalen 
       Woningdeel A	406.067	459.500	477.000	469.500 
       Berging	    3.000	    3.000	    3.000      	    3.000 
     
     
     Totaal (afgerond)	409.000	462.500	480.000	472.500 
     
     
       Transactiedatum		2-11-2009	14-1-2008	4-7-2008 
       Transactieprijs		440.000	465.000	476.543	 
       Gecorr. transactieprijs (1/1/2009)	462.500	480.000	472.500 
     
     
     
       2.4. Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport van de (rijks)Belastingdienst/Amsterdam waarin door taxateur [P] de waarde in het economische verkeer van de onverdeelde helft van de onroerende zaak [a-straat] 6 H en 6-1, in gedeeltelijk verhuurde staat en gedeeltelijk vrij van huur en gebruik naar de waardepeildatum 1 februari 2008 is getaxeerd op € 218.000. In de toelichting bij dit taxatierapport is voorts vermeld:  
       “De benedenwoning wordt in verhuurde staat gewaardeerd op € 116.000,00, 
       De 1ste en 2de verdieping van het woonpand worden vrij van huur en gebruik gewaardeerd op € 320.000,00”. 
     
     
     
     3. Geschil in hoger beroep 
     
     3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarden van de benedenwoning en de bovenwoning te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
     
     3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal. 
     
     
     4. Het oordeel van de rechtbank 
     
     De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarden verminderd. Daarbij heeft de rechtbank, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.  
     
     
       “4.1. Allereerst is tussen partijen in geschil het oppervlak van [a-straat] 6-H. Eiser stelt zich op het standpunt dat het oppervlak van dit object niet 59 m2, maar blijkens een metrage formulier van de Dienst Wonen 52,05 m2 is.  
       4.2. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde berekening van het oppervlak van [a-straat] 6-H. De grieven van eiser hieromtrent kunnen hem niet baten. Eiser gaat immers uit van een oppervlakteberekening uitgevoerd door de Dienst Wonen waarbij uitgegaan wordt van een nuttig woonoppervlak, waarbij verkeersruimten en binnenmuren niet worden meegerekend en voor het toilet een maximaal aantal vierkantenmeters wordt gerekend. Verweerder is, zowel bij de onderhavige woning als bij de vergelijkingsobjecten, op basis van de NEN 2580 uitgegaan van het totale bruto oppervlak van het object. De rechtbank heeft onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juiste toepassing van die norm door verweerder.  
       (….) 
       4.4. Met de hiervoor vermelde reactie taxateur heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.  
       4.5. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woningen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat, gelet op de bij de reactie taxateur gevoegde overzichten taxatiewaarden en de ter zitting gegeven toelichting hierop, met deze verschillen, met name de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Dat de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten verschillen, maakt vorenstaande niet anders. Verweerder heeft ter zitting onbetwist gesteld dat de waardeverschillen voor vooroorlogsewoningen, ongeacht of ze vlak voor de oorlog zijn gebouwd of voor het jaar 1900, minimaal zijn. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
       4.6. Het door eiser naar voren gebracht vergelijkingsobject [e-straat] 48 is terecht door verweerder niet meegenomen bij de waardering. Dit pand is niet gesplist verkocht, terwijl voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ ervan uit wordt gegaan dat de hier in het geding zijnde woningen gesplitst zijn.  
       4.7. Uit het overzicht taxatiewaarden bij de reactie taxateur blijkt echter dat, na vergelijking met de vergelijkingsobjecten, [a-straat] 6-H is getaxeerd op € 253.000. Dit terwijl verweerder de waarde heeft vastgesteld op € 258.000 en deze waarde ook in beroep voorstaat. Bovendien is bij het object [a-straat] 6-1 een berging voor een bedrag van  
       € 3.000 in aanmerking genomen, terwijl ter zitting is komen vast te staan dat de [a-straat] 6-1 geen berging heeft. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat de vastgestelde waardes niettemin toch niet te hoog zijn vastgesteld omdat bij het taxeren er altijd sprake is van een bandbreedte. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Alhoewel taxeren geen exacte wetenschap is, kan dit standpunt van verweerder niet slagen vanwege het enkele feit dat verweerder niet duidelijk kan maken waar de getaxeerde waardes zich in de  bandbreedte bevinden. Zo valt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat de getaxeerde waarde van € 253.000 voor de [a-straat] 6-H zich al aan de bovenkant van de bandbreedte zit, zodat er nog € 5.000 bij optellen leidt tot een te hoge waarde. Bovendien zou verweerder op deze wijze het (oude) artikel 26a Wet WOZ via een achterdeur weer nieuw leven in blazen. De waarde van de [a-straat] 6-H dient derhalve verlaagd te worden naar € 253.000 en de waarde van de [a-straat] 6 1 dient met een bedrag van € 3000 verlaagd te worden naar  
       € 406.000. 
       4.8. Eiser klaagt dat de woningen niet inpandig zijn opgenomen. De rechtbank overweegt hierover dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden is de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Bovendien bestaat tussen partijen ook geen geschil over de onderhoudstoestand van de onroerende zaken. 
       4.9. Eiser heeft evenmin de door hem bepleite waardes aannemelijk gemaakt. Aan het Rijkstaxatierapport hecht de rechtbank niet de betekenis die eiser daaraan gehecht wil zien. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar, 2010, vastgestelde waardes is daarom slechts van belang of de aan de woningen toegekende waardes in overeenstemming zijn met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven, dat wil zeggen de waardes op de waardepeildatum 1 januari 2009. Een taxatie op 1 februari 2008 biedt onvoldoende inzicht in de waardes zoals die gelden op 1 januari 2009. Bovendien zijn die waardes opgesteld in het kader van de overdrachtsbelasting en ontbreekt het aan controleerbare vergelijkbare transactiecijfers die de door eiser voorgestane waardes in het economische verkeer op de waardepeildatum schoeien.  
     
     
     
     5. Beoordeling van het geschil 
     
     
       De benedenwoning 
       5.1. Belanghebbende stelt dat de benedenwoning ruim € 27.000 te hoog is gewaardeerd doordat is uitgegaan van een oppervlakte van 59 m2 in plaats van 52,05 m2 zoals die door de Dienst Wonen van de gemeente is vastgesteld. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat er geen aanleiding is om er aan te twijfelen dat de bepaling van de bruto vloeroppervlakte door de heffingsambtenaar met toepassing van de NEN-norm 2580 juist is. Meting overeenkomstig deze NEN-norm wordt door de heffingsambtenaar gehanteerd bij de vaststelling van de objectkenmerken voor alle te waarderen onroerende zaken. Het Hof acht aannemelijk dat het verschil van circa 7 m2, zoals volgt uit een meting door de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam wordt veroorzaakt door een andere manier van meten, waarbij de binnenmuren en de verkeersruimten niet zijn meegenomen en voor de oppervlakte van het toilet met een maximaal aantal vierkante meters is gerekend. De Dienst Wonen berekent immers het nuttige vloeroppervlak voor de vaststelling van het puntental voor een redelijke huur en dit dient een ander doel dan de waardering voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Door te meten op basis van de genoemde norm, is de woning in zoverre vergelijkbaar gemaakt met andere woningen die naar dezelfde norm worden gemeten. 
     
     
     
       5.2. De heffingsambtenaar heeft in de in 2.2 weergegeven waardematrix vergelijkingsobjecten genoemd welke naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar zijn met de benedenwoning om de vastgestelde waarde te kunnen onderbouwen. De verschillen qua uitstraling, kwaliteit, onderhoud en ligging zijn op passende wijze tot uitdrukking gebracht in de gehanteerde waarden per vierkante meter.  
       Belanghebbende stelt dat jongere huizen een hogere waarde hebben dan oudere huizen en dat daarom twee van de drie vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn voor de bepaling van de waarde van de benedenwoning. Deze stelling slaagt niet omdat het Hof geen redenen heeft om aan te nemen dat het bouwjaar van de benedenwoning (1899) ten opzichte van de door belanghebbende bedoelde vergelijkingsobjecten (1939 respectievelijk 1925) enige invloed heeft op de waarde. Zowel de woning van belanghebbende als de vergelijkingsobjecten zijn oud en aannemelijk is dat deze een of meermalen zijn gerenoveerd. De verschillen in bouwjaar brengen daarom niet mee dat een of meer gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. De heffingsambtenaar kon daarom de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruiken ter ondersteuning van de verdedigde waarde.  
       Ten aanzien van het vergelijkingsobject [d-straat] 23 H stelt belanghebbende dat deze niet als vergelijkingsobject kan dienen omdat dit blijkens de foto een bedrijfsruimte zou zijn. Het Hof heeft echter geen redenen te veronderstellen dat deze onroerende zaak niet wordt gebruikt als woning en constateert slechts, blijkens de gegevens met betrekking tot het geschil voor het kalenderjaar 2009 dat ter zitting van 26 april eveneens behandeld is, dat er sprake is van een foto die niet bij de adresgegevens past.  
     
     
     5.3. Belanghebbende stelt dat de waarde van de benedenwoning op een te hoog bedrag is vastgesteld gelet op het onder 2.4 genoemde taxatierapport van de Belastingdienst. Uit de daarin vermelde taxatiewaarde van de benedenwoning in verhuurde staat van € 116.000 leidt hij af dat de waarde van de woning in onverhuurde staat en met een correctie voor de waardedaling € 176.130 bedraagt. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat dit taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Daartoe ontbeert het allereerst de nodige duidelijkheid over de vraag wat het object is dat in aanmerking is genomen. In de “Gegevens betreffende de onroerende zaak” is vermeld dat de onroerende zaak betreft de onverdeelde helft van een tussenwoning met achtertuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, en dat de plaatselijke aanduiding [a-straat] 6H en 6-I luidt terwijl in de toelichting een afzonderlijke waarde voor de benedenwoning in verhuurde staat wordt vermeld zonder dat daarbij wordt aangegeven of deze afzonderlijke waarde moeten worden gezien als een taxatie van afzonderlijke objecten of dat dit moet worden gezien als een onderdeel van de taxatie van bovenwoning en benedenwoning gezamenlijk. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de in dit rapport vermelde taxatie betrekking heeft op onroerende zaken die voldoen aan de objectafbakening voorgeschreven in artikel 16 van de Wet WOZ. Daarnaast ontbeert het taxatierapport van de Belastingdienst naar het oordeel van het Hof overtuigingskracht omdat een onderbouwing met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in het geheel ontbreekt. Gelet op het vorengaande zal het Hof dit taxatierapport buiten aanmerking laten.  
     
     5.4. Belanghebbende stelt dat de transactiedata van de referentieobjecten te ver van de waardepeildatum zijn gelegen en dat niet te controleren is hoe de correctie van de verkoopsommen naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De transactiedata zijn alle gelegen binnen het tijdvak van een jaar vóór tot een jaar na de waardepeildatum en daarmee naar het oordeel van het Hof geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd hoe de correctie van de verkoopprijs naar de waardepeildatum is vastgesteld, maakt dit niet anders. De werkelijk gerealiseerde transactieprijzen zijn immers doorslaggevend en niet de door de heffingsambtenaar berekende correcties daarvan voor de berekening van de waarde op de waardepeildatum.  
     
     5.5. De verkoopprijs van de woning [e-straat] 48 die door belanghebbende is genoemd, is naar het oordeel van het Hof niet geschikt om de waarde van de benedenwoning vast te stellen. Doordat dit pand in ongesplitste staat is verkocht, kan deze verkoopprijs niet ter ondersteuning van een lagere waarde dienen omdat voor de woz-waarde moet worden verondersteld dat een woning in gesplitste staat wordt verkocht.  
     
     5.6. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar verplicht zou zijn taxatieverslagen van de referentiewoningen te overleggen, is het Hof van oordeel dat een zodanige verplichting niet voortvloeit uit de wet of jurisprudentie. De rechtbank heeft verder met juistheid geoordeeld dat er geen verplichting rust op de heffingsambtenaar om de te waarderen objecten dan wel de vergelijkingsobjecten inpandig op te nemen. Ook hetgeen overigens door belanghebbende is gesteld, kan niet tot een lagere waarde dan de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 253.000 leiden.  
     
     5.7. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de bij de uitspraak op bezwaar verminderde waarde van de benedenwoning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat in een overzicht per ongeluk € 253.000 is vermeld in plaats van € 258.000 en dat dit voor de rechtbank ten onrechte reden is geweest om de waarde te verlagen tot € 253.000. De uitspraak van de rechtbank kan daarom volgens de heffingsambtenaar niet in stand kan blijven. Het Hof overweegt dat in artikel 27m van de Algemene wet inzake rijksbelasting is bepaald dat bij verweerschrift incidenteel hoger beroep kan worden ingesteld. Het incidenteel verweer is, nu het eerst ter zitting naar voren is gebracht, te laat. De door de rechtbank gegeven beslissing over de waarde van de benedenwoning zal daarom worden bevestigd.  
     
     
       De bovenwoning 
       5.8. De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix weergegeven onder 2.3, vergelijkingsobjecten opgenomen die naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar zijn met de bovenwoning. Met de gehanteerde waarde van € 3.942 per m2 van de bovenwoning, is naar het oordeel van het Hof op passende wijze rekening gehouden met de verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud tussen de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten welke een gemiddelde waarde hebben van € 4.463 per m2. Tegenover de onderbouwde waardering van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende geen taxatierapport of andere gegevens overgelegd welke de door hem voorgestane waarde van de bovenwoning van € 320.000 aannemelijk maken.  
     
     
     5.9. Ook voor de bovenwoning zal het Hof het taxatierapport van de (rijks)Belastingdienst buiten aanmerking laten op dezelfde gronden als verwoord onder 5.3. 
     
     
       5.10. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar toegepaste verlaging van de waarde van de benedenwoning heeft plaatsgevonden vanwege de kredietcrisis en derhalve ook zou moeten worden toegepast op de bovenwoning omdat deze crisis ook de waarde van de bovenwoning heeft getroffen. Deze opvatting berust naar het oordeel van het Hof op een onjuiste lezing van de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak is vermeld dat met de invloed van de kredietcrisis rekening is gehouden doordat voor de waardebepaling op de waardepeildatum wordt aangesloten bij verkopen die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De reden voor de verlaging van de waarde van de benedenwoning is dat uit onderzoek is gebleken dat in onvoldoende mate rekening was gehouden met de algehele bouwkundige staat van de benedenwoning en dat deze te hoog was gewaardeerd in vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Daarmee rekening houdende heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd en acht hij de kredietcrisis verdisconteerd in de koopsommen van de vergelijkingspanden.  
       Voor de door belanghebbende voorgestane overeenkomstige verlaging van de waarde van de bovenwoning is naar het oordeel van het Hof onvoldoende grond aanwezig omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of aangevoerd waaruit blijkt dat als gevolg van bouwkundige gebreken de waarde van de bovenwoning in gelijke mate als de waarde van de benedenwoning te hoog is vastgesteld. 
     
     
     5.11. Hetgeen het Hof onder 5.5 heeft overwogen met betrekking tot het vergelijkingsobject [e-straat] 48 geldt naar het oordeel van het Hof op overeenkomstige wijze voor de bovenwoning. Het object [e-straat] 48 is niet geschikt als vergelijkingsobject. 
     
     
       Slotsom 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
     
     
     
     
     6. Kosten 
     
     Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     7. Beslissing 
     
     Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 13 december 2012 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.