ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:3701

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:3701 Gerechtshof Amsterdam , 20-12-2022 / 22/00442 en 22/00443

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-12-20

Zaaknummer: 22/00442 en 22/00443

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:3701

---

WOZ-waarden tennis-, squash- en fitnesscentra volgens gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog vastgesteld. Lagere bedrijfswaarde (volgens DCF-methode nihil) niet aannemelijk gemaakt. 
         WOZ-waarde woning, alleen te bereiken via tenniscentrum en met achterstallig onderhoud, schattenderwijs verlaagd. Taxateur had woning ook inpandig moeten opnemen toen hij tenniscentrum opnam. 
       
       
       Wegingsfactor 0,5 bij vaststelling proceskosten. Bewerkelijkheid en complexiteit van beroep en hoger beroep betreffende de woning, en de daarmee verband houdende werkbelasting voor de gemachtigde, is gering. Net als het directe financiële belang gemoeid met het instellen van rechtsmiddelen in zoverre.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerken 22/00442 en 22/00443 
     
     
       20 december 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         V.o.f. [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,  
       (gemachtigde: mr. P.P. Otte) 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken HAA 20/5484 en HAA 20/5485 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 24 mei 2022 in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       
         Zaak 22/00442 (HAA 20/5484) 
       
     
     
       1.1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [A-straat] (hierna: object A) en [A-straat] TENN (hierna: object B), gelegen te [plaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 865.000 respectievelijk € 58.000. Deze beschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2020 zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van object A verlaagd tot € 715.000 en de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. De waarde van object B is gehandhaafd. 
       
       
         
           Zaak 22/00443 (HAA 20/5485) 
         
       
     
     
       1.2.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken [B-straat] 69 (hierna: object C), [B-straat] 69SQUA (hierna: object D), [B-straat] 69 TENN (hierna: object E) en [B-straat] 69a (hierna: de woning), gelegen te [Z] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.278.000, € 34.000, € 92.000 respectievelijk € 267.000. Deze beschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2020 zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van object C verlaagd tot € 1.066.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd. De waarden van de objecten D, E en de woning gehandhaafd. 
       
       
         
           Beroep en hoger beroep 
         
       
     
     
       1.3. 
       Het beroep tegen de in 1.1.2 en 1.2.2 bedoelde uitspraken op bezwaar heeft de rechtbank in haar thans bestreden uitspraak ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 juni 2022. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ wordt aangeduid: 
       
       
         “1. Eiseres is een vennootschap onder firma en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van object A, object B, object C, object D, object E (hierna: de objecten) en de woning. 
       
       
       
         2. De objecten worden geëxploiteerd als tennis-, squash- en fitnesscentra. De woning ( [B-straat] 69a te [Z] ) betreft een vrijstaande woning met grond uit het jaar 1988. De woning heeft een carport, berging dan wel schuur en een inhoud van ongeveer 330 m³ en een oppervlakte van ongeveer 293 m². De woning is alleen te bereiken dan wel te betreden via het tenniscentrum. 
       
       
       
         3. Object A bestaat uit grond bij niet-woning (2.500 m²), extra grond (8.287 m²), een kantine (275 m²), een was/kleedruimte (40 m²), een algemeen verhard stuk grond (800 m²), een gymzaal (1.220 m²), vijf lichtmasten, een tennisbaan gravel (3.132 m²), een opslag/magazijn (300 m²) en één lichtmast. Object B bestaat uit extra grond/overgrond (4.000 m²) en een tennisbaan gravel (1.400 m²). 
       
       
       
         4. Object C bestaat uit twee tennisbanen gravel van 2.633 m² en van 3.759 m², vier sportzalen: twee van 40 m², een van 303 m2 en een van 1.200 m2, grond bij de niet-woning (4.435 m²), extra grond/overgrond (11.186 m²), een kantoor (303 m²), een kantine (306 m²), een was/kleedruimte (150 m²) en tien lichtmasten ruwbouw. Object D bestaat uit grond bij niet-woning (205 m²) en een sportzaal (205 m²). Object E bestaat uit extra grond/overgrond (4.531 m²), acht lichtmasten en twee tennisbanen gravel (2.350 m² en 626 m²). 
       
       
       
         5. Verweerder heeft twee taxatierapporten overgelegd, opgesteld door R. Bakker (taxateur [ Hof:  ten tijde van het opstellen van die rapporten in dienst van de gemeenschappelijke regeling Cocensus]), waarin de objecten A en B per de waardepeildatum zijn getaxeerd op respectievelijk € 715.000 en € 58.000. De objecten C, D en E zijn per de waardepeildatum getaxeerd op respectievelijk € 34.000, € 92.000 en € 1.066.000. Op 2 december 2019 heeft een inpandige opname plaatsgevonden door de taxateur. 
       
       
       
         6. Van de woning is geen taxatierapport maar een taxatieverslag overgelegd. Daarin is de waarde van de woning door verweerder vastgesteld aan de hand van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en is de woning getaxeerd per de waardepeildatum op € 267.000. 
       
       
       
         7. Het grondprijsbeleid 2010 (de meest recente versie) van de gemeente [Z] vermeldt, voor zover van belang, het volgende: 
         “9.2 Grondprijs De prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedraagt: € 184,- per m² uitgeefbaar terrein 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         De grondprijzen voor recreatieve buitenvoorzieningen zoals sportvelden, kinderboerderijen of speeltuinen zullen in principe worden bepaald aan de hand van maatwerk vanwege het relatief grote ruimtebeslag. 
       
       
     
     
       9.3 
       
         Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk 
         Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woningen, al naar gelang het meest van toepassing is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend: 
         1. (…) 
         2. (…) 
         3. sportscholen, commerciële sportcomplexen (…).” “ 
       
       
     
     
       2.2. 
       Tegen de feitenvaststelling door de rechtbank zijn geen grieven gericht. Omdat het Hof ook overigens geen aanleiding ziet de feiten anders of nader vast te stellen, wordt in hoger beroep uitgegaan van de feiten als vastgesteld door de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Ook in hoger beroep is in geschil of de onder 1.1.1 en 1.2.1 genoemde beschikkingen en aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de rechtbank ten onrechte de wijze van taxeren van de heffingsambtenaar heeft geaccepteerd. Alle onroerende zaken, inclusief de woning, dienen naar haar opvatting te worden getaxeerd volgens de ‘ discounted cash flow ’-methode. Dit leidt tot een waardering van nihil, omdat de onroerende zaken tot het vermogen van een structureel verlieslatende onderneming behoren, aldus belanghebbende nog steeds. De omstandigheid dat taxateur van de heffingsambtenaar bij een bezoek aan de onroerende zaken in [Z] heeft geweigerd de woning inpandig op te nemen, is reden temeer om de waarde van de woning tot nihil te verminderen volgens belanghebbende. Zij beroept zich ten slotte op ‘redelijkheid en billijkheid’. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar kan zich vinden in de uitspraak van de rechtbank en concludeert daarom tot bevestiging van die uitspraak. 
       
     
     
       3.4. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt overwogen over het in hoger beroep resterende geschil:  
     
     
     
       “ De waarderingsmethode 
       17. Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat voor de waardebepaling van de objecten en de woning de discounted-cash-flow methode (hierna: de DCF-methode) dient te worden gehanteerd in plaats van de door verweerder gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde c.q. vergelijkingsmethode en heeft ter zitting in dat kader verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2013 (ECLI:GHARL:2013:2394). Volgens eiseres is de waarde van de objecten en de woning op basis van de DCF-methode nihil. Eiseres wijst ter onderbouwing hiervan erop dat sprake is van negatieve exploitatie en verwijst naar de overgelegde jaarrekeningen 2018, 2019 en 2020, de behaalde resultaten na aanpassing van de arbeidsvergoeding in deze jaren en een overzicht van noodzakelijke investeringen voor onderhoud en innovatie. Daarnaast voert eiseres aan dat sprake is van oneerlijke concurrentie, hetgeen voor haar nadelige gevolgen heeft en wat volgens haar invloed heeft op de waarde van de objecten en de woning. Verder voert eiseres aan dat verweerder in strijd handelt met de Wet Markt en Overheid. Tot slot voert eiseres aan dat sprake is van achterstallig onderhoud van de objecten en de woning, in zodanige mate dat deze eigenlijk gesloopt zouden moeten worden. 
     
     
     
       18. Verweerder heeft hetgeen eiseres heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken en zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de objecten dient te worden vastgesteld met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld met behulp van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder ter zitting gesteld dat het beroep van eiseres op de uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden-Arnhem van 9 april 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:2394) tardief is, omdat het te laat in de procedure is aangevoerd. 
     
     
     
       19. De rechtbank overweegt over de te gebruiken waarderingsmethode het volgende. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die volgens het tweede lid. 
     
     
     
       20. Uit wet en jurisprudentie volgt dat het verweerder vrij staat om een keuze te maken in de waarderingsmethode en de methode te kiezen die tot de hoogste waarde leidt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht de gecorrigeerde vervangingsmethode heeft toegepast bij de bepaling van de waarde van de objecten. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de Taxatiewijzer Sport (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) tot stand gekomen in de taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben onder meer deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, een aantal met name genoemde gemeenten en taxatiebedrijven. Bij de vaststelling van de waarde van de verschillende objectonderdelen is binnen de in de taxatiewijzer bepaalde brandbreedte, steeds gebruik gemaakt van de kengetallen als vermeld in de taxatiewijzer. Door gebruik te maken van de taxatiewijzer heeft verweerder de waarden op verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd. 
     
     
     
       21. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object A heeft verweerder voor de tennisbaan gravel, gymzaal, kantine, was/kleedruimte, verharding (grond), lichtmast, opslag/magazijn, aansluiting gezocht bij het archetype S1903700, respectievelijk S1100301, S1703201, S1602901, I3000130, S2904300, B5101300, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object B heeft verweerder voor de tennisbaan gravel aansluiting gezocht bij het archetype S1903500, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object C heeft verweerder voor de tennisbaan gravel, sportzaal, kantoor, kantine, was/kleedruimte en lichtmast ruwbouw, aansluiting gezocht bij het archetype S1903700, respectievelijk S1100201, B5101200, S1703302, S1603002, S1703302, S2904300, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object D heeft verweerder voor de sportzaal aansluiting gezocht bij het archetype B5101100, zoals genoemd in de taxatiewijzer. Voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van object E heeft verweerder voor de lichtmast en de (twee) tennisbanen gravel aansluiting gezocht bij het archetype S2904300 en S1903700, zoals genoemd in de taxatiewijzer. 
     
     
     
       22. Bij de vaststelling van de waarde heeft verweerder een correctie toegepast voor de technische veroudering vanwege de staat van onderhoud van de objecten en functionele veroudering vanwege excessieve gebruikskosten. De levensduur van een aantal onderdelen (ruwbouw, afbouw en installaties) van de objecten is verlengd, verder dan de maximale levensduur die is opgenomen in de taxatiewijzer, en verweerder heeft ter zitting verklaard dat de levensduur van deze onderdelen (onder andere) is verlengd naar aanleiding van de inpandige opname van 2 december 2019 die is gedaan door de taxateur. Daarnaast heeft verweerder erop gewezen dat eiseres de objecten tot op heden gebruikt en dat in de objecten wordt geïnvesteerd. Zij heeft bijvoorbeeld zonnepanelen geplaatst. In dit kader heeft verweerder ter zitting gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671), waaruit volgens verweerder blijkt dat de levensduur kan worden verlengd wanneer het object nog kan worden gebruikt en de restwaarde pas wordt bereikt indien de staat van het object zodanig slecht is dat gebruik niet meer mogelijk is. Bovendien heeft verweerder ter zitting gewezen op de door eiseres overgelegde stukken, waaruit onder andere een waarde van € 2,7 miljoen blijkt per 1 januari 2019 voor de bedrijfsgebouwen- en terreinen. 
     
     
     
       23. Voor de waardebepaling van de woning heeft verweerder zich gebaseerd op het overgelegde taxatieverslag, waarin de methode van systematische vergelijking met drie woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, namelijk de woningen [C-straat] 33, [C-straat] 6 en [E-straat] 3, alle te [Z] , rekening houdend met de verschillen. 
     
     
     
       24. De rechtbank overweegt over de waardevaststelling van de objecten als volgt. Bij de vaststelling van de waarde heeft verweerder een correctie toegepast voor de technische veroudering, alsmede de functionele veroudering vanwege excessieve gebruikskosten. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671) heeft geoordeeld dat het niet uitgesloten is dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Er kan echter wel aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak (zie Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169). 
     
     
     
       25. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn uitspraak van 2 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1121) met toepassing van het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:169) het volgende geoordeeld: 
       “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen: 
       - dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is; 
       - dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen; 
       - dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden; 
       - dat de installaties normaal functioneren; en 
       - dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen. 
       (…)” 
     
     
     
       26. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn uitspraak van 31 december 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:4097) geoordeeld dat: 
       “4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.” 
     
     
     
       27. Uit de hiervoor genoemde jurisprudentie volgt dat de enkele omstandigheid dat de objecten nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet kan volstaan voor een verlenging van de levensduur daarvan (voor bepaalde onderdelen). De bevindingen van de taxateur van de inpandige opname van 2 december 2019 en de investeringen die door eiseres zijn gedaan (zoals het plaatsen van zonnepanelen), vormen naar het oordeel van de rechtbank evenwel voldoende aanleiding om de levensduur van bepaalde onderdelen op de waardepeildatum te verlengen. Verweerder heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de objecten gehanteerde levensduurverlenging niet uitsluitend en alleen is gebaseerd op het feit dat deze nog in gebruik zijn, maar dat het een combinatie is van het gebruik, de inpandige opname en de investeringen. Eiseres heeft hier overigens niets (ook niet cijfermatig) tegenover aangevoerd, terwijl dit dan wel op de weg van eiseres had gelegen. 
     
     
     
       28. Ten aanzien van de correctie voor de functionele veroudering oordeelt de rechtbank dat, gelet op het taxatierapport dat verweerder heeft overgelegd en hetgeen hij heeft aangevoerd tegenover de enkele – niet onderbouwde – stelling van eiseres dat de objecten slecht zijn onderhouden, verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze correctie voldoende is. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       30. Ook ten aanzien van de woning is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning en bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met de verschillen, en heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     
       
         Lagere bedrijfswaarde en DCF-methode 
       
       31. De verwijzing door eiseres naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 april 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:2394) brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft haar stelling dat sprake is van een lagere bedrijfswaarde dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet aannemelijk gemaakt. 
     
     
     
       32. Eiseres heeft gesteld dat de bedrijfswaarde van de objecten met toepassing van de DCF-methode nihil zou bedragen, althans minder dan door verweerder vastgesteld. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van negatieve exploitatie. In dat kader zouden de resultaten van eiseres volgens de jaarrekeningen moeten worden aangepast voor een in aanmerking te nemen arbeidsvergoeding en een rente op het geïnvesteerd vermogen. Daarnaast heeft eiseres een overzicht van noodzakelijke investeringen voor onderhoud en innovatie van de objecten overgelegd. 
     
     
     
       33. Uit de door eiseres overgelegde jaarrekeningen blijkt dat de balanswaarde per 1 januari 2019 € 2.871.992 is en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.017.093, dat per 1 januari 2020 de balanswaarde € 2.808.672 en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.094.938 is, en dat per 1 januari 2021 de balanswaarde € 2.798.694 en het eigen vermogen (kapitaal) € 2.132.149 is. De bedrijfsgebouwen en -terreinen aan de activazijde op de balans zijn bovendien per 1 januari 2019, 1 januari 2020 en 1 januari 2021 gewaardeerd op respectievelijk € 2.704.456, € 2.628.045 en € 2.540.589. Uit de jaarrekening blijkt ook dat in 2018 een resultaat is behaald van € 112.805, in 2019 een resultaat van € 116.242 en in 2020 een resultaat van € 72.172 (voor het in aanmerking nemen van een arbeidsvergoeding en rente op het geïnvesteerd vermogen). 
     
     
     
       34. Eiseres heeft geen cijfermatige onderbouwing verstrekt voor de correcties voor arbeidsvergoeding en rente op het geïnvesteerd vermogen, noch een toelichting waarom bij het bepalen van de bedrijfswaarde naast de reeds in de jaarrekening genomen aanzienlijke personeelskosten, (extra-comptabel) een arbeidsvergoeding en een rente op het geïnvesteerd vermogen in aanmerking zou moeten worden genomen. Eiseres heeft ook geen discounted-cash-flowberekening overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat eiseres daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde van de objecten lager is dan de door verweerder vastgestelde waarde. 
     
     
     
       35. Het standpunt van eiseres dat de woning gewaardeerd moet worden aan de hand van de DCF-methode berust daarnaast op een onjuiste rechtsopvatting. Het gaat om een woning en dus niet zoals artikel 4, eerste lid, onder a van de Uitvoeringsregeling bepaalt om een niet-woning, waardoor niet toegekomen wordt aan de waardering op basis van de DCF-methode. 
     
     
     
       (…)” 
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Verplichte toepassing ‘discounted cash flow’-methode 
       
     
     
       5.1. 
       Het standpunt dat de onroerende zaken genoemd onder 1.1.1 en 1.2.1 verplicht moeten worden gewaardeerd volgens de ‘ discounted cash flow ’-methode, volgt het Hof niet. Dat volgt namelijk geenszins uit de Wet WOZ en de daarbij behorende regelgeving. Daarin staat de waarde centraal, niet de methode. Over de wijze van waarderen is slechts in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken een instructienorm opgenomen voor de heffingsambtenaar. Maar zelfs daaruit volgt niet dat de heffingsambtenaar in enig geval de ‘ discounted cash flow ’-methode moet toepassen. 
       
       
         
           Waardering objecten A tot en met E 
         
       
     
     
       5.2. 
       De objecten A tot en met E zijn niet-woningen. Niet-woningen, met uitzondering van monumentenpanden, worden op grond van het bepaalde in het tweede en derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ gewaardeerd op – kortgezegd – de marktwaarde in vrije staat of de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij incourante objecten kan de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zijn dan de marktwaarde. Omdat belanghebbende heeft erkend dat genoemde objecten incourant zijn, ligt het dan ook in de rede deze te waarderen naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat is de waarde die de objecten in economische zin voor de eigenaar zelf hebben, in dit geval op de peildatum 1 januari 2019. 
       
     
     
       5.3. 
       Over de gecorrigeerde vervangingswaarden die (de taxateur van) de heffingsambtenaar heeft bepaald voor de objecten A tot en met E, is het Hof met de rechtbank van oordeel dat, met de bij die taxatie gegeven onderbouwing (zie punten 20 tot en met 22 van de uitspraak van de rechtbank), aannemelijk is dat die waarden niet te hoog zijn. De niet gesubstantieerde stelling dat de objecten slecht zijn onderhouden, is van onvoldoende gewicht om anders te oordelen, temeer omdat met een mindere staat van onderhoud in de waardering al rekening is gehouden. Ook afgezien daarvan zijn aanzienlijke correcties voor technische en functionele veroudering toegepast. Voor het overige heeft belanghebbende tegenover de taxatie van de taxateur van de heffingsambtenaar niets inhoudelijks aangevoerd. 
       
     
     
       5.4. 
       Voor zover belanghebbende heeft bedoeld ook in hoger beroep het standpunt in te nemen dat de bedrijfswaarden van de objecten A tot en met E lager zijn dan de waarden die de heffingsambtenaar voorstaat, faalt dat standpunt. De motivering in de punten 33 en 34 van de uitspraak van de rechtbank maakt het Hof tot de zijne. In hoger beroep heeft belanghebbende met betrekking tot voormeld standpunt ook niets nieuws aangevoerd. 
       
       
         
           Waardering woning 
         
       
     
     
       5.5. 
       De woning dient op grond van het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ te worden gewaardeerd op – kortgezegd – de marktwaarde in vrije staat. Het gaat in de kern erom wat de meestbiedende koper bereid zou zijn geweest op de peildatum, 1 januari 2019, te betalen voor de volle eigendom van de woning in vrije (niet-verhuurde) staat als deze op de meest geschikte wijze ten verkoop was aangeboden. Een geschikte methode voor het inschatten van die waarde is op zich die van systematische vergelijking met een aantal referentieverkopen, zoals de heffingsambtenaar voorstaat (zie punt 23 van de uitspraak van de rechtbank). 
       
     
     
       5.6. 
       Het Hof is evenwel van oordeel dat het met de gegevens over de referentieverkopen in de stukken van het geding niet aannemelijk is dat de in 5.5 bedoelde waarde van de woning ten minste € 267.000 is. Ter onderbouwing van die waarde heeft de heffingsambtenaar zich op een taxatieverslag beroepen dat tot de gedingstukken behoort (zie ook punten 6 en 23 van de uitspraak van de rechtbank). De in dat verslag vermelde referentieverkopen betreffen echter panden die niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Zij zijn in alle opzichten groter en bovenal zijn zij niet zoals de woning alleen via een tenniscentrum toegankelijk. Het Hof houdt rekening ermee dat ook die laatste factor een aanmerkelijke negatieve invloed op de waarde van de woning kan hebben. Daarbij komt dat belanghebbende ter zitting bij het Hof onweersproken heeft gesteld dat de taxateur van de heffingsambtenaar bij een opname van het tenniscentrum heeft geweigerd ook de woning inpandig op te nemen en dat de staat van de woning door achterstallig onderhoud niet goed is.  
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende heeft op haar beurt evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning nihil is, zoals zij stelt. Daarom zal het Hof de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen, rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, en wel op € 200.000. Dienovereenkomstig dient de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor de woning te worden verminderd. 
       
       
         
           Redelijkheid en billijkheid 
         
       
     
     
       5.8. 
       Redelijkheid en billijkheid (zie 3.2) is geen grond om de waarde van onroerende zaken bij de uitvoering van de Wet WOZ of om aanslagen onroerendezaakbelastingen lager vast te stellen. Voor zover belanghebbende een beroep heeft willen doen op het bepaalde in artikel 6:2 of artikel 6:248 van het Burgerlijk Wetboek, geldt dat deze bepalingen uit het (civiele) verbintenissenrecht niet van overeenkomstige toepassing zijn in het belastingrecht. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd voor zover daarin is beslist op het beroep van belanghebbende over de vastgestelde waarde voor de woning en de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Aanleiding bestaat de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het beroep en het hoger beroep over de woning te veroordelen. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof deze kosten, meer bepaald die voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, vast op € 1.518. Daarbij is uitgegaan van 4 punten (beroepschrift, bijwonen zitting bij de rechtbank, hogerberoepschrift en bijwonen zitting bij het Hof), een puntwaarde van € 759 en een wegingsfactor van 0,5 (licht). De wegingsfactor is op 0,5 vastgesteld, omdat de bewerkelijkheid en de complexiteit van het beroep en het hoger beroep betreffende de woning, en de daarmee verband houdende werkbelasting voor de gemachtigde, gering is geweest. Het directe financiële belang gemoeid met het instellen van rechtsmiddelen in zoverre is bovendien ook gering. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover daarin is beslist op het beroep tegen de uitspraak op bezwaar over de voor de woning (de onroerende zaak [B-straat] 69a te [Z] ) voor het kalenderjaar 2020 vastgestelde waarde en over de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting 2020; 
       
       
         verklaart voornoemd beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt voornoemde uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de voor de woning voor het kalenderjaar 2020 vastgestelde waarde tot € 200.000 en vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting 2020 dienovereenkomstig; 
       
       
         bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.518, en 
       
       
         gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het bij het instellen van beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 902 te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 20 december 2022 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.