ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2018:298

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2018:298 Rechtbank Oost-Brabant , 01-02-2018 / 17_628

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2018-02-01

Zaaknummer: 17_628

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2018:298

---

Waardering van niet alle appartementen in een appartementencomplex aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummers: SHE 17/628, SHE 17/1915, SHE 17/1916, SHE 17/1917 en SHE 17/1918 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2018 in de zaak tussen 
     
     
      [BV] , te [vestigingsplaats] , eiseres 
     (gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Gemert-Bakel, verweerder.  
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij beschikking van 30 april 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [objecten] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op respectievelijk € 129.000, € 153.000, € 219.000, € 99.000 en € 99.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van [object] verlaagd naar € 74.000. De waarde van [object] heeft verweerder verlaagd naar € 64.000. Verweerder heeft de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. In verband hiermee heeft verweerder een proceskostenvergoeding toegekend van € 984. De waarde van de onroerende zaken  
       
        [objecten] heeft verweerder gehandhaafd. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.  
     
     
     
       De rechtbank heeft het beroep betreffende [object] geregistreerd onder zaaknummer  
       SHE 17/628, [object] onder zaaknummer SHE 17/1915 en [object] onder zaaknummer SHE 17/1916. De beroepen betreffende [objecten] staan ingeschreven onder zaaknummers SHE 17/1917 en SHE 17/1918.  
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door F.T.M. van Neer en F.M.L. Strijbos, beiden taxateur. 
     
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Vooraf 
       
       In de door de gemachtigde van eiseres overgelegde machtiging van 2 juni 2016 is vermeld dat de gemachtigde namens eiseres gemachtigd is om beroep in te stellen tegen de waardevaststelling van (uitsluitend) [object] . In de machtiging van 15 december 2016 heeft eiseres hem echter gemachtigd beroep in te stellen tegen de waardevaststelling uit hoofde van de Wet WOZ van alle bij haar in eigendom en/of gebruik zijnde objecten ten aanzien van het belastingjaar 2016. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gemachtigde in alle in geding zijnde zaken bevoegd is om namens eiseres beroep in te stellen.  
     
     
     
       Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres de beroepsgrond, dat de verordening OZB niet rechtsgeldig is gepubliceerd, ingetrokken. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat deze verordening niet op juiste wijze bekend is gemaakt.   
     
     
     
       De beroepsgrond van eiseres, dat de heffingsambtenaar onbevoegd is, omdat hij niet op juiste wijze in een aanwijzingsbesluit of mandaatbesluit door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gemert-Bakel is gemachtigd, faalt. Gelet op de zich onder de gedingstukken bevindende aanwijzingsbesluiten heffingsambtenaar van 7 juli 2009 en  
       20 december 2016 blijkt afdoende dat per 7 juli 2009 de teamleider van het intergemeentelijk belastingteam is aangewezen als heffingsambtenaar en dat per  
       20 december 2016 de coördinator van het intergemeentelijk team belastingen de heffingsambtenaar is.  
     
     
     
       Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres zijn beroep, voor zover gericht tegen de vastgestelde waarde en bijbehorende aanslag OZB van het object [object] ingetrokken. De beoordeling van de rechtbank ziet dan ook enkel op de objecten [object] , [objecten] .  
     
     
     
       
         Feiten 
       
       Eiseres is eigenaar van de vier navolgende onroerende zaken, alle gelegen in hetzelfde kleinschalige appartementencomplex uit 1930, in Gemert.   
       
        [object] betreft een appartement op de eerste verdieping, boven een winkel, met een inhoud van 270 m3. Het appartement beschikt over een Frans balkon, een berging van 12 m3 en dakterras van 13 m2.   
       
        [object] betreft een appartement eveneens gelegen op de eerste verdieping, boven een winkel, met een inhoud van 275 m3, een dakterras van 20 m2, een berging van 12 m3 en een parkeerplaats. Het appartement is in 2015 geheel gerenoveerd.  
       
        [object] betreft een casco appartement op de tweede verdieping, dat nog uit- en afgebouwd moet worden. In de huidige toestand heeft het appartement een inhoud van 190 m3 en na verbouwing 375 m3. Het appartement beschikt over een berging van 12 m3, een dakterras van 48 m2 en een parkeerplaats.  
       
        [object] betreft een winkelpand, gelegen op de begane grond, onder de appartementen, met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 70 m2. Het winkelpand is in 2015 deels gerenoveerd.  
     
     
     
       
         Geschil en beoordeling 
       
     
     
       
         Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat de waarde van [object] niet langer in geschil is. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hier niet in te volgen, aangezien verweerder de waarde deugdelijk heeft onderbouwd. Het beroep voor zover dit is gericht tegen de waarde van dit object is dan ook ongegrond.  
       
       
         In geschil is de waarde van de appartementen op de waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand op 1 januari 2016. Eiseres heeft betoogd dat de door verweerder voorgestane waarden te hoog zijn. Eiseres heeft zelf geen waarden genoemd.  
       
     
     
     3. Verweerder verwijst voor [object] ter onderbouwing van de vastgestelde waarde  
     
       (€ 129.000) naar de getaxeerde waarde (€ 171.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 augustus 2017 is opgesteld door taxateur F.T.M. van Neer.  
       Voor [object] verwijst verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde  
       (€ 153.000) naar de getaxeerde waarde (€ 185.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 augustus 2017 is opgesteld door taxateur F.T.M. van Neer. 
       Voor [object] verwijst verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde  
       (€ 74.000) naar de getaxeerde waarde (€ 74.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 augustus 2017 is opgesteld door taxateur F.T.M. van Neer. 
     
     
     4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. 
     
     5. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de renovatie die gedurende 2015 heeft plaatsgevonden in het appartement [object] op 1 januari 2016 volledig gereed was, zodat bij de waardering van dat appartement op de waardepeildatum 2015, naar de toestand op  
     1 januari 2016, terecht is uitgegaan van een volledig gerenoveerd appartement. 
     
     6. De beroepsgrond dat de taxatieverslagen ten aanzien van [object] , [object] en [object] onvoldoende inzicht verschaffen in de waardering van de objecten, en waarbij ten aanzien van [object] is gesteld dat daarin geen berging is vermeld en er onduidelijkheid bestaat over het bouwjaar (1920/2005/1900) van het object, kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. Het staat verweerder immers vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen. Voor zover al verwarring is ontstaan over de aanwezigheid van een berging of het bouwjaar, heeft verweerder deze onduidelijkheid met het in beroep overgelegde taxatierapport weggenomen.  
     
     7. Verweerder heeft de waarde van [object] en [object] in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [objecten] , alle te Gemert. Daarbij merkt de rechtbank op dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen appartementen die zijn verkocht rond de waardepeildatum en die qua inhoud (respectievelijk 274 m3, 261 m3 en 270 m3) zeer goed vergelijkbaar zijn met de appartementen [object] en [object] . De prijzen per m3 van de ter vergelijking gebruikte appartementen bedragen respectievelijk € 604, € 614 en € 645. De voor de objecten van eiseres gehanteerde m3-prijs van € 621 is hiermee in lijn. Hoewel de gehanteerde referentieobjecten van een beduidend jonger bouwjaar (2005 en 2006) zijn dan [objecten] ziet de rechtbank hierin geen aanleiding om de referenties niet bruikbaar te achten. De objecten [objecten] zijn immers beide in 2015 gerenoveerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De rechtbank wijst erop dat, anders dan eiseres heeft aangevoerd, in de matrix voldoende inzichtelijk wordt gemaakt hoe de waarde van de bijgebouwen van de referentieobjecten is bepaald, namelijk door de inhoud of oppervlakte te vermenigvuldigen met een vaste eenheidsprijs per m3 of m2 (berging en balkon), ofwel door een vaste stuksprijs toe te kennen (parkeerplaats).  
     
     8. Daarnaast heeft verweerder gewezen op het eigen verkoopcijfer van [object] . Dit appartement is op 9 mei 2017 verkocht voor € 196.000. Hoewel het eigen verkoopcijfer bijna anderhalf jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd, vormt dit cijfer voor de rechtbank een aanwijzing dat de beschikte waarden van € 129.000 voor [object] en  
     € 153.000 voor [object] zeker niet te hoog zijn.  
     
     9. Eiseres heeft de waardebepaling van [object] en [object] door verweerder voor het overige niet betwist. Daarnaast heeft eiseres niet door middel van taxatierapporten of anderszins aannemelijk gemaakt dat de door verweerder vastgestelde waarden te hoog zijn.  
     
     10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde taxatierapporten en de bijbehorende matrices ten aanzien van [object] en [object] in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woningen [object] en 4 per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarden van respectievelijk € 129.000 en  
     € 153.000 niet te hoog zijn. 
     
     11. Verweerder heeft de in beroep verlaagde waarde van [object] van € 74.000 in de uitspraak op bezwaar, bezien in samenhang met het overgelegde taxatierapport, als volgt onderbouwd. Het casco appartement zal verbouwd worden tot penthouse. De parkeerplaats, de berging en de gezamenlijke entree zijn echter wel al gereed en het penthouse wordt reeds (in afgebouwde toestand) bij een makelaar te koop aangeboden voor een vraagprijs van  
     € 398.000. Er moet volgens verweerder (in de uitspraak op bezwaar) worden uitgegaan van 375 m3 (de inhoud na verbouwing) à € 165 per m3 (zijnde 1/3 van de gemiddelde prijs per m3 van drie referentieobjecten), hetgeen leidt tot een bedrag van € 61.875. Daarbij moet dan € 10.000 voor de parkeerplaats en € 2.160 voor de berging worden opgeteld.  
     
     12. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     13. De rechtbank overweegt dat het casco appartement een woning in aanbouw als bedoeld in het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ betreft. Er is immers, zo is de rechtbank uit het dossier en het verhandelde ter zitting gebleken, sprake van een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. Daarom dient de waarde te worden bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Verweerder heeft dit niet gedaan. Verweerder heeft, zoals hiervoor omschreven, allereerst de marktwaarde berekend aan de hand van een drietal referenties. Daarnaast heeft verweerder een berekening overgelegd waarbij, hoewel daarbij de bouwkosten als uitgangspunt zijn genomen, evenmin de vervangingswaarde is berekend. De rechtbank is van oordeel dat deze wijze van waardebepaling niet conform de bepalingen van de wet WOZ is. Reeds vanwege het feit dat verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van de vervangingswaarde van [object] , is de rechtbank van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.  
     
     
     
     14. De rechtbank concludeert dat verweerder ten aanzien van de waarde van [object] niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom in zoverre gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt, voor zover daarbij de WOZ-waarde van [object] is vastgesteld op € 74.000, vernietigd. 
     
     15. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat de waarde eerder € 50.000 zou moeten zijn. Eiseres heeft die waarde echter noch door middel van een taxatierapport, noch anderszins aannemelijk gemaakt. 
     
     16. Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil ten aanzien van [object] met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 55.000.  
     
     17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.  
     
     18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). De rechtbank wijst erop dat verweerder de proceskosten in bezwaar reeds heeft vergoed.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover daarbij de waarde van [object] te Gemert (zaaknummer 17/1916) is vastgesteld op € 74.000;  
       
     
     
       
         stelt de waarde van [object] te Gemert per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 55.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar; 
       
     
     - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.002. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en  
       mr. G.H. de Heer Schotman en mr. C.F.E. van Olden-Smit, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  
       1 februari 2018.   
     
     
     
     
     
     
       griffier											voorzitter		 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.