ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:7094

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:7094 Rechtbank Noord-Holland , 08-09-2020 / 8634865

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-09-08

Zaaknummer: 8634865

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:7094

---

Kort geding. Huur bedrijfsruimte. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen. Gedaagde dient de winkelruimte ter beschikking te stellen aan eiseres.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8634865 \ VV EXPL  20-104 
       Uitspraakdatum: 8 september 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  I Love Sushi Property B.V. 
       statutair gevestigd te Bussum en kantoorhoudend te Huizen 
       eiseres 
       verder te noemen: Sushi 
       gemachtigde: mr. A. de Fouw 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Vomar Voordeelmarkt B.V.  
       statutair gevestigd te IJmuiden en kantoorhoudend te Alkmaar 	 
       gedaagde   
       verder te noemen: Vomar 
       gemachtigde: mr. R.A.M. Schram 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Sushi heeft Vomar op 10 augustus 2020 gedagvaard.  
     
     
       1.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Vomar bij brief, binnengekomen ter griffie op 21 augustus 2020, nog stukken toegezonden.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Vomar huurt van Hoorne Vastgoed B.V. (hierna: Hoorne Vastgoed) winkelruimte in het winkelcentrum [winkelcentrum] . Vomar en Sushi hebben onderhandeld over de onderverhuur van een deel van deze winkelruimte door Vomar aan Sushi. Op termijn zal de winkelruimte worden gerenoveerd. 
     
     
       2.2. 
       Op 17 april 2020 heeft Vomar een schriftelijke huuraanbieding gedaan aan Sushi. Sushi heeft dezelfde dag het aanbod aanvaard en voor akkoord ondertekend. 
     
     
       2.3. 
       De huuraanbieding betreft circa 50 m2 winkelruimte, gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van € 24.000,00 per jaar, exclusief servicekosten en te vermeerderen met btw. In de aanbieding staan de volgende afspraken, voor zover relevant: ‘ Huuringangsdatum : 1 mei 2020 of zoveel eerder als partijen overeenkomen. Huurtermijn : 10 jaar met flexibele opzegmogelijkheid voor verhuurder met een opzegtermijn van 3 maanden, waarin er eenmaal verhuist zal worden naar een tijdelijk onderkomen. 3 maanden na de opzegging door verhuurder dient de tijdelijke locatie exploitatie gereed te zijn, inhoudende: betegeld, elektra en watervoorziening. Zodra de locatie die ontwikkeld gaat worden opnieuw gereed is voor gebruik zal er een nieuwe huurtermijn aanvangen van 5 jaar + 5 optiejaren. Gedurende deze periode heeft alleen huurder een opzegmogelijkheid.(…) Overige bepalingen :  1.(..) 2. Indien verhuurder de huurovereenkomst opzegt zal huurder een tijdelijke, gelijkwaardige locatie worden aangeboden die is gelegen aan [locatie] (inclusief eventuele vereiste vergunningen van de gemeente). Verhuurder draagt de kosten voor het geschikt maken van deze locatie voor het gebruik door huurder, rekening houdend met het kwaliteitsniveau van het gehuurde (..). De huurovereenkomst eindigt van rechtswege zodra de gelijkwaardige nieuwbouwlocatie aan [nieuwbouwlocatie] klaar is voor oplevering. 3. Het winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt wordt herontwikkeld. Huurder zal onderdeel gaan uit maken van het gerenoveerde winkelcentrum (in de vorm van een winkelruimte) tegen nader te bepalen condities. Indien het gehuurde zal worden herontwikkeld/gerenoveerd geldt in ieder geval dat verhuurder aan huurder een nieuwe ruimte in het gehuurde zal aanbieden voor de duur van 5 + 5 optiejaren, die de huurder kan betrekken zodra de herontwikkeling/renovatie van het gehuurde is voltooid. Hierbij geldt dat de verhuurder aan huurder een ruimte zal aanbieden met marktconforme voorwaarden en vergelijkbare kwalitatieve eigenschappen voor wat betreft de locatie in het gehuurde (een A1 locatie waar veel traffic is en huurder goed zichtbaar zal zijn), een achterin-/uitgang voor afhaal en oppervlakte van de ruimte in het gehuurde (waarvan procentueel maximaal 10% van mag worden afgeweken). Deze ruimte zal casco worden opgeleverd. 4. Bovengenoemde afspraken gelden onder de opschortende voorwaarde dat het gehuurde kan worden gebruikt conform hetgeen is overeengekomen in het artikel met het kopje ‘gebruik’. Overige condities : Huurovereenkomst op basis van het model van de raad onroerende zaken (ROZ 2012). ’. 
     
     
       2.4. 
       
         In een daaraan voorafgaande concept-aanbieding van 9 april 2020, opgesteld door Vomar, heeft Sushi opmerkingen gemaakt. In de concept-aanbieding staat een kopje ‘ Voorbehouden ’ met daaronder de volgende tekst: (tekst concept) ‘ Goedkeuring kantonrechter voor eventuele tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst op ieder moment met een opzegtermijn van 3 (drie) maanden. ’. Daarachter staat de opmerking van Sushi: ‘ Waarom? .. Wanneer de tijdelijke ruimte klaar is, verhuizen wij direct naar deze locatie. Dan is 3 maanden prima voor ons (...). Dan zorgen wij, dat de ruimte op de opgegeven datum leeg is. Vastleggen in de OVK ’. Achter (tekst concept) ‘ Goedkeuring kantonrechter t.a.v. tijdelijke verhuur [adres] ’ heeft Sushi opgemerkt: ‘ Gaan wij toch akkoord mee … regel dit svp in de huur OVK…Maar wel, dat de tijdelijke/of nieuwe locatie klaar is. En, dat het in elkaar overloopt… Goed plannen dus. ’. 
         De tekst in het concept: ‘ Definitieve goedkeuring directie Vomar Voordeelmarkt B.V. ’ is doorgehaald.  
       
     
     
       2.5. 
       Bij e-mail van 4 mei 2020 heeft [betrokkene 1] , commercieel manager van Hoorne Vastgoed (hierna: [betrokkene 1] ) een concept huurovereenkomst ROZ gestuurd aan Sushi. In de begeleidende tekst staat: ‘ Bij deze het concept van de huurovereenkomst. Dit is wel iets anders dan we in de huuraanbieding hebben afgesproken. Dit heeft ermee te maken dat het eerst een onderhuursituatie betreft (Vomar) en je vervolgens rechtstreeks van Hoorne Vastgoed gaat huren. Dit kan niet in één overeenkomst worden vastgelegd en vandaar eerst deze huurovereenkomst en vervolgens een intentie overeenkomst voor de periode hierna. Deze intentie overeenkomst volgt maar is nu even wat minder urgent ondanks dat dit wel ook de intentie is om deze vast te leggen met daarin de eerder gemaakte afspraken. Ik hoop dat dit voor jullie zo werkt.  Graag je rectie op dit concept. Deze heeft nog als opschortende voorwaarde goedkeuring kantonrechter maar de inschatting is dat dit goedkomt. ’. 
     
     
       2.6. 
       In een e-mail van 8 mei 2020 heeft [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) van Sushi aan [betrokkene 1] geschreven dat hem niet bekend is dat Sushi van Hoorne Vastgoed zal gaan huren omdat hij in de veronderstelling is dat hij van Vomar zal gaan huren en dat dat ook zo is afgesproken.  
     
     
       2.7. 
       Daarop heeft [betrokkene 1] in een reactie per e-mail van diezelfde dag aan [betrokkene 2] laten weten dat Vomar in de huidige situatie een te grote winkel huurt waardoor zij een aantal onderhuurders heeft, dat dit in de nieuwe en tijdelijke situatie niet terugkomt en dat Sushi dan van Hoorne huurt.  
     
     
       2.8. 
       In een e-mail van 20 mei 2020 heeft de gemachtigde van Sushi aan [betrokkene 1] onder meer geschreven: “  Cliënte (…) heeft in dat kader reeds een huurvoorstel van Vomar aanvaard en is deze overeengekomen. Hoorne Vastgoed B.V. (hierna: “Hoorne”) en Vomar Voordeelmarkt B.V. (hierna: “Vomar”) willen nu kennelijk afwijken van de gemaakte afspraken, in die zin dat niet slechts Vomar (…) de verhuurder is voor de (3) opvolgende locatie, doch ook Hoorne verhuurder wordt (te weten van de tijdelijke en definitieve locatie). Je hebt mij gevraagd om de voornoemde gewenste constructie vorm te geven, aldus afwijkend van de reeds gemaakte afspraken. (…) Cliënte heeft mij aangegeven dat zij op zich zou kunnen instemmen met een dergelijke gewijzigde huurconstructie, maar dat dit uiteraard geen nadeel voor haar mag opleveren ten aanzien van de reeds gemaakte afspraken. (…) Indien partijen niet tot nieuwe afspraken komen dan gelden de reeds overeengekomen afspraken onverkort. ”  
     
     
       2.9. 
       Daarop heeft [betrokkene 1] in een e-mail van 26 mei 2020 aan de gemachtigde van Sushi nogmaals een concept huurovereenkomst gestuurd met daarin Vomar als verhuurder en concept intentie overeenkomsten voor de tijdelijke en definitieve winkel met Hoorne Vastgoed als verhuurder.  
     
     
       2.10. 
       Per e-mail van 27 mei 2020 heeft de gemachtigde van Sushi daarop gereageerd en onder meer als volgt geschreven: “ Ik kreeg uw e-mail met de concept overeenkomsten toegezonden van cliënte. Evenwel geldt dat hiermee substantieel, althans nagenoeg volledig wordt afgeweken van de bestaande afspraken op een wijze die niet in het voordeel van cliënte is. Voor cliënte bestaat hierdoor dan ook geen reden om van de huidige afspraken af te wijken. Van de gemaakte afspraken zou wat cliënte betreft slechts kunnen worden afgeweken, in die zin dat voor de tijdelijke en definitieve huurovereenkomst Hoorne Vastgoed de verhuurder wordt in plaats van Vomar. Voor het overige dienen de gemaakte afspraken ongewijzigd te blijven. (…) ” 
     
     
       2.11. 
       Partijen hebben nadien nog verschillende versies van een concept huurovereenkomst uitgewisseld.  
     
     
       2.12. 
       In een e-mail van 17 juni 2020 heeft de gemachtigde van Vomar onder meer aan de gemachtigde van Sushi geschreven: 																					         “ (…) M.b.t. de opmerking dat Hoorne Vastgoed bv contractspartij zou worden, merk ik op dat dit niet het geval is en dat nimmer namens Hoorne afspraken zijn gemaakt. (…) ”  
     
     
       2.13. 
       Per e-mail van 18 juni 2020 heeft de gemachtigde van Sushi aan de gemachtigde van Vomar onder meer geschreven: 																							            “ De inhoud van uw e-mail verbaast cliënte nogal. Het was immers het expliciete verzoek van uw cliënte om van de tussen cliënte en Vomar (…) gemaakte afspraken af te wijken in die zin dat cliënte de tijdelijke en de nieuwe bedrijfsruimte rechtstreeks van uw cliënte zou gaan huren in plaats van dat zij van Vomar zou huren. Dit is ook de hele reden voor de concepthuurovereenkomst. Cliënte begrijpt uit uw e-mail dat uw cliënte hier nu op terugkomt. De concepthuurovereenkomst is dan ook kennelijk sowieso niet meer aan de orde en hierop zal ik dan ook verder niet ingaan. Cliënte maakt aanspraak op nakoming van de met Vomar gemaakte afspraken (…) ” 
     
     
       2.14. 
        Daarop heeft de gemachtigde van Vomar per e-mail van diezelfde dag als volgt gereageerd: “ De afspraken worden nagekomen. ”  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
        Sushi vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige maatregel Vomar gebiedt om de ca. 50 m2 winkelruimte aan [adres] aan Sushi ter beschikking te stellen binnen twee dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van  € 5.000,00 per (deel van een) dag voor ieder(e) (deel van een) dag dat Vomar in strijd met dit gebod handelt en Vomar veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
     
     
       3.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de (onder)huur van een deel van de winkelruimte binnen de Vomar. Sushi vordert nakoming van de afspraken die zijn neergelegd in de door beide partijen ondertekende huuraanbieding van Vomar d.d. 17 april 2020. In deze huuraanbieding zijn afspraken gemaakt over alle essentialia van een huurovereenkomst, waarmee een huurovereenkomst tussen Sushi en Vomar tot stand is gekomen. Vomar verkeert reeds in verzuim met de nakoming van deze overeenkomst, nu de huur (uiterlijk) per 1 mei 2020 zou aanvangen. 
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       Vomar betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij niet gebonden is aan de huuraanbieding van 17 april 2020, nu duidelijk was dat deze nader moest worden uitgewerkt/aangevuld en dat verder moest worden gesproken om te komen tot een huurovereenkomst, waarbij van beide zijden nog nieuwe/andere bepalingen konden worden toegevoegd. De huuraanbieding was gelet op het voorgaande geen perfecte huurovereenkomst. Voor Vomar was daarbij essentieel dat de goedkeuring door de kantonrechter van de overeengekomen en van dwingend recht afwijkende huurtermijnen als opschortende voorwaarde zou worden opgenomen in de huurovereenkomst. Dat waren partijen ook overeengekomen en bovendien is een dergelijke voorwaarde inherent aan het opnemen van dergelijke afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst. De goedkeuring door de directie van Vomar is een formaliteit. Vomar is niet tekort geschoten in de nakoming van enige overeenkomst.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Sushi daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om de vraag of Sushi al dan niet gerechtigd is om de winkelruimte in gebruik te nemen en sprake is van een huuraanbieding met als ingangsdatum voor de huur 1 mei 2020. Daarbij is ook van belang dat Sushi de winkelruimte ter beschikking wil stellen aan franchisenemers en dat de beoogde franchisenemers van deze vestiging thans geen inkomsten hebben. Het feit dat Sushi op enig moment tijdens de onderhandelingen na 17 april 2020 heeft voorgesteld om onder voorwaarden van de gehele overeenkomst af te zien, zoals Vomar in dit verband heeft betoogd, doet daaraan niets af. 
       
     
     
       5.2. 
       Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  
     
     
       5.3. 
       	De vraag die moet worden beantwoord is of op 17 april 2020 een perfecte huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen dan wel of slechts sprake was van een intentieovereenkomst.  Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst gelden de algemene bepalingen uit Boek 3 en Boek 6 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Een huurovereenkomst komt derhalve tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan en door wilsovereenstemming (artikel 6:217 BW en artikel 3:33 BW ). Aanbod en aanvaarding kunnen ook mondeling plaatsvinden of besloten liggen in de gedragingen van partijen.  De wilsovereenstemming dient in ieder geval te betreffen het verschaffen van het gebruik van een zaak of een deel daarvan door de verhuurder en het verrichten van een bepaalde tegenprestatie door de huurder (artikel 7:201 BW). Als over punten van ondergeschikte betekenis (nog) geen overeenstemming is bereikt, kan dus wél al sprake zijn van een rechtsgeldige huurovereenkomst. Tijdens de onderhandelingen over een huurovereenkomst of met het aanbieden en aanvaarden van een huuraanbieding, zoals in het onderhavige geval, kan dus een rechtsgeldige huurovereenkomst zijn ontstaan, mits partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia.  
     
     
       5.4. 
       Gelet op dit beoordelingskader oordeelt de kantonrechter als volgt. De huuraanbieding voldoet aan de wettelijke vereisten van artikel 7:201 lid 1 BW: er is overeenstemming over het gebruik van de zaak en over de tegenprestatie. Ook blijkt daaruit dat partijen het eens waren over de huuringangsdatum, de huurtermijn, wijze van huurprijsaanpassing, zekerheidsstelling, aanpassingen en overige bepalingen die onder meer inhouden een vergoeding voor Sushi als Vomar de overeenkomst binnen zeven jaar zou opzeggen en verhuur van een tijdelijke en nieuwe locatie in geval van renovatie van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen. Gezien de concept huuraanbieding van 9 april 2020 zijn aan deze huuraanbieding onderhandelingen voorafgegaan. Uit het feit dat deze onderhandelingen hebben geleid tot de definitieve huuraanbieding van 17 april 2020 blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad om zich te willen verbinden tot hetgeen daarin is opgenomen. Daarmee is overeenstemming bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst en is voldoende aannemelijk dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
     
     
       5.5. 
       Het verweer van Vomar dat geen sprake is van een perfecte overeenkomst omdat in de huuraanbieding is overeengekomen dat nog een huurovereenkomst zal worden opgemaakt volgens het ROZ-model 2012, zodat om die reden de enkele aanvaarding van de huuraanbieding niet heeft geleid tot een huurovereenkomst wordt verworpen. Ter onderbouwing van haar betoog heeft Vomar erop gewezen dat partijen na de e-mail van [betrokkene 1] van 4 mei 2020 nog uitgebreid verder hebben onderhandeld en dat ook Sushi gedurende die onderhandelingen nog allerlei wijzigingen heeft voorgesteld van de op 4 mei 2020 overgelegde concept huurovereenkomst.  
     
     
       5.6. 
       Dat betoog gaat niet op. Het enkele feit dat partijen in de huuraanbieding zijn overeengekomen dat de afspraken nog zouden worden vastgelegd in een huurovereenkomst op basis van het ROZ-model 2012 is geen voorwaarde voor het ontstaan van de huurovereenkomst tussen partijen en is ook niet als opschortende voorwaarde in de huuraanbieding opgenomen. Zoals Sushi heeft gesteld kon aan de hand van de door middel van de huuraanbieding overeengekomen kernbedingen de standaard ROZ overeenkomst eenvoudig worden ingevuld zonder dat nog aanvullende zaken overeengekomen behoefden te worden. Dat partijen na 17 april 2020 hebben onderhandeld naar aanleiding van de door Vomar bij e-mail van 4 mei 2020 overgelegde concept huurovereenkomst was het gevolg van het feit dat Vomar daarin liet weten een wijziging te beogen in die zin dat niet Vomar maar Hoorne Vastgoed verhuurder zou worden voor de tijdelijke en de nieuwe locatie tijdens en na de renovatie van het winkelcentrum. Sushi heeft daarop in de e-mail van 20 mei 2020 (r.o. 2.8) laten weten dat zij al een huurvoorstel van Vomar had aanvaard en dat dat al was overeengekomen maar dat zij bereid was afwijkende afspraken te maken onder de voorwaarde dat dat voor haar geen nadeel zou opleveren ten aanzien van de gemaakte afspraken. In de daarop volgende uitwisseling van concept huurovereenkomsten tussen partijen heeft Sushi in de e-mail van 27 mei 2020 (r.o. 2.10) geconstateerd dat met de door Vomar voorgestelde wijzigingen substantieel wordt afgeweken van de bestaande afspraken en dat dat niet in het voordeel van Sushi is en dat daarom voor Sushi geen reden bestaat om af te wijken van de bestaande afspraken. Vast staat dat Sushi daarmee doelt op de huuraanbieding. Vomar heeft die constatering niet weersproken. In de e-mail van 18 juni 2020 (r.o. 2.13) heeft de gemachtigde van Sushi opgemerkt dat Vomar kennelijk geen reden meer ziet om af te wijken van de bestaande afspraken en dat de concept huurovereenkomst niet meer aan de orde is en aanspraak gemaakt op nakoming van de met Vomar gemaakte afspraken. De gemachtigde van Vomar heeft daarop in zijn e-mail van 18 juni 2020 geschreven dat Vomar zich zal houden aan de afspraken. Gelet op deze gang van zaken is aannemelijk dat partijen na 17 april 2020 op verzoek van Vomar hebben onderhandeld over een gewijzigde constructie ten aanzien van de verhurende partij voor de tijdelijke en nieuwe locatie en daarmee over een andere overeenkomst. Met name gezien de herhaalde stellingname van Sushi dat zij alleen bereid was te komen tot andere afspraken als deze niet nadelig voor haar zouden zijn ten opzichte van de huuraanbieding, is niet aannemelijk dat de onderhandelingen tot doel hadden te komen tot een nadere uitwerking van de afspraken in de huuraanbieding, zoals Vomar betoogt. Deze onderhandelingen hebben niet hebben geleid tot overeenstemming en de afspraken zoals vastgelegd in de huuraanbieding zijn in stand gebleven.  
     
     
       5.7. 
        Vomar voert nog het verweer dat de huuraanbieding slechts een intentie was omdat daarin niet de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de kantonrechter als bedoeld in artikel 7:291 lid 2 BW is opgenomen. Volgens Vomar behoort die voorwaarde tot de essentialia van de overeenkomst. Voor Vomar was het verkrijgen van die goedkeuring van groot belang, omdat het complex zou worden herontwikkeld en Vomar wel mogelijkheden moest hebben om de huur voortijdig of tussentijds te beëindigen. Ter zitting heeft Vomar in dit verband gewezen op de concept huuraanbieding van 8 april 2020 (r.o. 2.4). Gezien de goedkeuring van Sushi op het daarin opgenomen voorbehoud ten aanzien van de goedkeuring door de kantonrechter concludeert Vomar dat aan Sushi bekend was dat die goedkeuring voor Vomar essentieel was en dat die opschortende voorwaarde reeds was overeengekomen.  
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter volgt deze redenering niet. Sushi heeft er terecht op gewezen dat als het verkrijgen van de goedkeuring van de kantonrechter volgens Vomar gold als opschortende voorwaarde voor het aangaan van de huurovereenkomst en in die zin een essentieel punt was, niet valt in te zien waarom dit niet als opschortende voorwaarde in de huuraanbieding is opgenomen. Het betoog van Vomar dat dat niet is gebeurd omdat Sushi in haar opmerkingen van Sushi op het concept van 8 april 2020 zelf had geschreven dat dat in de overeenkomst moest worden opgenomen en daarom niet in de huuraanbieding staat, wordt verworpen. Als dit voor Vomar daadwerkelijk een cruciaal punt was en zij geen huurovereenkomst met Sushi had willen sluiten als dit niet als opschortende voorwaarde was opgenomen, dan lag het voor de hand dat dit ook als zodanig in de huuraanbieding was vermeld. Dat het opnemen van goedkeuring door de kantonrechter als opschortende voorwaarde inherent zou zijn aan de gemaakte afspraken, zoals Vomar nog aanvoert, is niet juist. Het opnemen van bedingen waar goedkeuring van de kantonrechter voor nodig is, leidt zonder die goedkeuring immers niet tot nietigheid van die bedingen, slechts tot vernietigbaarheid van de betreffende bedingen. Daarbij komt dat Sushi in haar opmerkingen op de concept huuraanbieding van 9 april 2020 en ook ter zitting heeft verklaard dat zij instemt met het indienen van een verzoek tot goedkeuring aan de kantonrechter ten aanzien van de mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst vanwege de herontwikkeling van het winkelcentrum en dat in het geval die goedkeuring niet zou worden verkregen partijen daarover nieuwe afspraken kunnen maken. Bovendien heeft Sushi toegezegd bij de herontwikkeling het gehuurde te verlaten en te verhuizen naar de tijdelijke en later naar de nieuwe locatie, zodat de belangen van Vomar in zoverre zijn gewaarborgd.     
     
     
       5.9. 
       Voor zover nog sprake is van niet-essentiële punten, waarvan Vomar ter zitting als voorbeeld heeft genoemd het al dan niet opnemen van een asbestclausule, kan nog verder worden onderhandeld. Indien en voor zover daarover geen overstemming wordt bereikt doet dit er echter niet aan af dat met de geaccordeerde huuraanbieding van 17 april 2020 een huurovereenkomst tot stand is gekomen.  
     
     
       5.10. 
       Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de rechter de huuraanbieding zal kwalificeren als een huurovereenkomst. Nu de beoogde ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 mei 2020 was en Sushi meermaals aanspraak heeft gemaakt op nakoming van de huurovereenkomst zal de vordering tot het ter beschikking stellen van de winkelruimte aan Sushi worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de winkelruimte ter beschikking moet worden gesteld wordt verlengd tot veertien dagen na betekening van het vonnis. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden. 
     
     
       5.11. 
       De proceskosten komen voor rekening van Vomar omdat zij ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis. Vomar wordt ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Sushi worden gemaakt.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
       6.1. 
       gebiedt Vomar de circa 50 m2 winkelruimte aan [adres] aan Sushi ter beschikking te stellen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van  € 50.000,00;  
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt Vomar tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Sushi tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	83,38 
         griffierecht	€	124,00 
         salaris gemachtigde	€	720,00	, 
         vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt Vomar tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Sushi worden gemaakt;  
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter