ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:3493

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:3493 Rechtbank Den Haag , 22-03-2023 / C/09/614024 / HA ZA 21-574

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-03-22

Zaaknummer: C/09/614024 / HA ZA 21-574

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:3493

---

Opzegging erfpacht appartementsrecht (woning) wegens niet voldoen aan aanbiedingsplicht na voornemen hypotheekhouder om tot executoriale verkoop over te gaan.

RECHTBANK Den Haag
 
 
 
 
Team handel
 
 
 
 
 
Zaaknummer: C/09/614024 / HA ZA 21-574
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 22 maart 2023
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
STICHTING VIDOMES
 
te Delft,
 
 
eiseres,
 
 
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01]
 
te [plaats01] ,
 
 
gedaagde,
 
 
advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.
 
 
 
 
 
Partijen zullen hierna Vidomes en [gedaagde01] genoemd worden.
 
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
 
1.1.
 
 
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
 
 
- de dagvaarding van 16 juni 2021;
 
 
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
 
 
- het tussenvonnis van 4 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
 
 
- de akte overlegging producties van Vidomes, met producties 1 tot en met 3;
 
 
- de akte overlegging producties van Vidomes, met productie 4.
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 januari 2023. In het rechtbankdossier bevinden zich de aantekeningen die de griffier tijdens de zitting heeft gemaakt.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
 
2.1.
 
 
Vidomes is een woningbouwcorporatie. Zij heeft woningen tegen prijzen onder de marktwaarde in erfpacht uitgegeven, met als doel personen in de lagere inkomenscategorieën in de gelegenheid te stellen een huis in eigendom te verwerven.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Bij notariële akte van 16 februari 2010 heeft Vidomes ten behoeve van [gedaagde01] een recht van erfpacht verleend op, in het kort gezegd, het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de eenkamerwoning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning). De akte bevat onder meer de volgende bepalingen:
 
 
 
 
“
 
Artikel 11
 
 
 
 
KOOPGARANT-BEPALINGEN
 
 
 
 
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (versie VIDOMES (A) KG 31.01.05) zoals vastgesteld door de Woningcorporatie bij bestuursbesluit de dato vijf mei tweeduizendvier. Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de erfpacht.
 
 
 
 
(...)
 
 
 
 
 
 
 
Hoofdstuk B.
 
 
 
 
Zelfbewoningsplicht
 
 
 
 
Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan.
 
 
 
 
(…)
 
 
 
 
 
 
 
Hoofdstuk D.
 
 
 
 
Terugkoopprocedure
 
 
 
 
 
1.
 
 
Aanbiedingsplicht van Erfpachter
 
 
 
 
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aan getekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
 
 
 
 
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning
 
 
 
 
overeenkomstig hoofdstuk B; ofwel
 
 
 
 
c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of lid 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek;
 
”
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
[gedaagde01] heeft op de woning een recht van hypotheek verstrekt aan Amstelhuys N.V (hierna: Amstelhuys).
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Tussen [gedaagde01] en een buurman is een conflict ontstaan. Als gevolg van dit conflict heeft [gedaagde01] een periode de woning niet bewoond. Vidomes heeft in een procedure bij de rechtbank Den Haag onder meer gevorderd dat de rechtbank de inschrijving van het recht van erfpacht waardeloos zou verklaren vanaf 15 augustus 2018. [gedaagde01] heeft in reconventie in het kort gezegd een verklaring voor recht gevorderd dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De rechtbank heeft in het vonnis van 23 januari 2019 de vorderingen in conventie toegewezen, en die in reconventie afgewezen.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Bij arrest van 28 april 2020 heeft het gerechtshof Den Haag het vonnis van de rechtbank vernietigd, en opnieuw rechtdoende, de vorderingen in conventie afgewezen, en de vordering in reconventie toegewezen. Het hof heeft in rechtsoverweging 9.4 geoordeeld:
 
 
 
 
 
“Het hof is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden en in het bijzonder vanwege het feit dat Vidomes zelf heeft ingezet op een gerechtelijke procedure die strekte tot ontbinding van de huurovereenkomst met [de buurman, rechtbank] en dus op zijn vertrek, Vidomes niet tegelijkertijd van [gedaagde01] kon verlangen de woning te blijven bewonen. Vidomes stelt zich immers zelf kennelijk ook op het standpunt dat [de buurman] ernstige en onaanvaardbare overlast voor [gedaagde01] veroorzaakte en inbreuk maakte op haar privacy. In reactie op de grieven 3 en 4 van [gedaagde01] heeft Vidomes de gestelde overlast door [de buurman] ook niet weersproken en ook overigens niet uitgewerkt waarom van [gedaagde01] kon worden verlangd desondanks in de woning te blijven wonen. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde01] , door niet in de woning te verblijven, in ernstige mate tekort is geschoten in de zelfbewoningsplicht. (…)
 
”
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Vidomes heeft op enig moment vernomen dat Amstelhuys voornemens was om over te gaan tot de openbare verkoop van de woning.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Bij exploot van 22 april 2021 heeft Vidomes aan [gedaagde01] medegedeeld de erfpacht per 1 november 2021 op te zeggen omdat, in het kort gezegd, (i) [gedaagde01] niet voldoet aan haar zelfbewoningsplicht en (ii) Amstelhuys voornemens is over te gaan tot openbare verkoop van de woning.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op 2 mei 2021 heeft [gedaagde01] een e-mail naar Vidomes gestuurd met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
 
 
 
 
 
“Naar aanleiding van het exploot van 22 april 2021 ontvangt Vidomes GEEN verklaring van waardeloosheid.
 
 
 
 
 
 
 
(…)
 
 
 
 
 
 
 
De juridische verdere inhoudelijke reactie kunt u van mr. Hofmans verwachten.
 
 
 
 
 
 
 
Voor alle duidelijkheid.. ik zal mijn appartement NOOIT te koop aanbieden aan Vidomes.”
 
 
 
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Op 11 mei 2022 heeft Amstelhuys een e-mail aan (de advocaat van) Vidomes gestuurd met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
 
 
 
 
“
 
Amstelhuys is nog steeds voornemens over te gaan tot openbare verkoop van het onderpand aan de [adres01] in [plaats01] . Om onnodige kosten te voorkomen zullen wij echter eerst de uitkomst van de procedure tussen Vidomes en mevrouw [gedaagde01] afwachten.
 
”
 
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
Op 12 september 2022 heeft Amstelhuys in een e-mail aan (de advocaat van) Vidomes nogmaals bevestigd voornemens te zijn over te gaan tot openbare verkoop van de woning.
 
 
 
 
 
 
 
3
 
Het geschil
 
 
 
 
3.1.
 
 
Vidomes vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
 
 
 
 
(i) [gedaagde01] veroordeelt de woning binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vidomes te stellen;
 
 
 
 
 
(ii) verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht op de woning vanaf 1 november 2021 waardeloos is;
 
 
 
 
 
(iii) [gedaagde01] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
[gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Vidomes in haar vorderingen, althans deze af te wijzen.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beoordeling
 
 
 
 
4.1.
 
 
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde01] is dat Vidomes niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Dit verweer faalt. Het kan aan [gedaagde01] worden toegegeven dat Vidomes de gronden van haar vordering in de dagvaarding slechts van een beknopte toelichting heeft voorzien, maar uit het verweer van [gedaagde01] leidt de rechtbank af dat het voor haar desalniettemin voldoende duidelijk is geweest waartegen zij zich moest verdedigen. Er is evenmin sprake van een schending van de substantiëringsplicht of de bewijsaandraagplicht nm, omdat uit de aan de rechtbank overgelegde stukken niet volgt dat Vidomes voor aanvang van deze procedure bekend was met een inhoudelijk verweer van [gedaagde01] . Dit betekent dat de rechtbank de vordering van Vidomes inhoudelijk kan beoordelen.
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
In geschil is of Vidomes de erfpacht door opzegging rechtsgeldig heeft beëindigd. De erfpacht is bij exploot van 22 april 2021 opgezegd tegen 1 november 2021. Vidomes heeft de erfpacht dan ook opgezegd op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 5:88 lid 1 BW. Vervolgens moet worden beoordeeld of [gedaagde01] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW door (i) niet aan de op haar rustende zelfbewoningsverplichting te voldoen en/of (ii) niet te voldoen aan de verplichting om de woning aan Vidomes aan te bieden nadat een hypotheekhouder mededeling heeft gedaan van het voornemen over te gaan tot gedwongen verkoop van de woning. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
In artikel 11 van de akte (die is geciteerd in 2.2) is opgenomen dat [gedaagde01] verplicht is om de woning onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan Vidomes zodra een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld over te willen overgaan tot gedwongen verkoop van de woning. Amstelhuys heeft in de e-mails van 11 mei 2022 en 12 september 2022 aan Vidomes bevestigd voornemens te zijn de woning gedwongen te verkopen. Uit dezelfde e-mails volgt ook dat Amstelhuys dit voornemen nog niet ten uitvoer heeft gelegd, enkel omdat zij uit kostenoverwegingen het resultaat van de onderhavige procedure wenst af te wachten. [gedaagde01] heeft gelet op de inhoud van deze e-mails onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Amstelhuys schriftelijk heeft medegedeeld voornemens te zijn de woning gedwongen te willen verkopen. De enkele stelling dat [gedaagde01] geen betalingsachterstand heeft, of geen schriftelijke mededeling van Amstelhuys heeft ontvangen, is daarvoor onvoldoende. De informatie over de hypothecaire lening bevindt zich immers in het domein van [gedaagde01] , en het had dus op haar weg gelegen om haar betwisting met voldoende feitelijke gegevens te onderbouwen.
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
Tussen partijen is verder niet in geschil dat [gedaagde01] de woning niet te koop aan Vidomes heeft aangeboden, en dat het niet nakomen van de aanbiedingsplicht een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW is.
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde01] in ernstige mate is tekortschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter door na te laten de woning aan Vidomes aan te bieden nadat Amstelhuys heeft medegedeeld over te willen gaan tot gebruikmaking van het recht tot gedwongen verkoop. De opzegging op die grond is dus gerechtvaardigd en rechtsgeldig. Aldus is de erfpacht per 1 november 2021 geëindigd. In het midden kan blijven of [gedaagde01] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter door de woning (na de datum van het arrest van het hof) niet te bewonen.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
Het eindigen van de erfpacht brengt voorts mee dat de inschrijving van de erfpacht in het kadaster per 1 november 2021 waardeloos is als bedoeld in artikel 3:28 BW. [gedaagde01] heeft niet voldaan aan haar verplichting ingevolge dat wetsartikel om op verzoek onmiddellijk belanghebbende Vidomes een schriftelijke verklaring van waardeloosheid af te geven. Daarom is ook de gevorderde waardeloosverklaring van de inschrijving op grond van artikel 3:29 BW toewijsbaar. De beslissing wordt op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard aangezien artikel 3:29 lid 4 BW zich daartegen verzet.
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
[gedaagde01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aan de zijde van Vidomes worden deze kosten begroot op € 1.196 (2 punten à 598 volgens tarief II) aan salaris advocaat, € 667 aan griffierecht en € 106 aan kosten van het exploot van de dagvaarding.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
 
 
De rechtbank:
 
 
 
 
 
5.1.
 
 
veroordeelt [gedaagde01] om de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen, om de woning ontruimd te houden en om de woning onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vidomes te stellen;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
 
verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht dat ten behoeve van [gedaagde01] is verleend op het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de eenkamerwoning op de zesde verdieping met balkon en berging op de begane grond aan de [adres01] te [postcode01] [plaats01] , kadastraal bekend gemeente [plaats02], [sectie nr01] , uitmakende het vijf/eenduizend tweehonderd zeventiende (5/1217) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een flatgebouw omvattende eenhonderd vierentwintig (124) flatwoningen, bergingen op de begane grond, tuinen, terrassen, entrees, vides, trappenhuizen, liften, ketelhuis, postboxen en bellentableau, bewakingscamera’s, hydrofoor, bordes, technische ruimten, meterkasten, satellietschotel, ondergrond, erf en verder toebehoren, kadastraal bekend gemeente [plaats02], [sectie nr02] , groot achtentwintig are tweeënzeventig centiare,
 
 
vanaf 1 november 2021 waardeloos is;
 
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, tot op heden begroot op € 1.969;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
verklaart de veroordelingen onder 5.1 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
5.5.
 
 
wijst het meer of anders gevorderde af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.