ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:129

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:129 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 13-01-2025 / BRE 23/9827

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-13

Zaaknummer: BRE 23/9827

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:129

---

WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/9827 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.  
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 augustus 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.182.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Oisterwijk opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.134.000. 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [de taxateur] .  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak aangehouden en partijen in de gelegenheid gesteld op de aanvullende gedingstukken te reageren. Belanghebbende heeft op 14 oktober 2023 gereageerd en de heffingsambtenaar op 1 november 2024.  
       
     
     
       1.6. 
       De rechtbank heeft op 20 december 2024 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken uitspraak te doen. Een nadere zitting is achterwege gebleven, omdat partijen niet om een nadere zitting hebben verzocht.  
       
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een woonoppervlakte van 192 m². De woning ligt op een perceel met een oppervlakte van 4.043 m².  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 1.134.000.    
     
     
       3.1. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB.  Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.  
       
     
     
       3.2. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.  
         
           Motiveringsbeginsel 
         
       
       
       
         4. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet concreet is en niet met de juiste grondslag is genomen. Meer specifiek geeft belanghebbende aan dat in de uitspraak op bezwaar vage termen staan en dat onderbouwende gegevens, normen en getallen ontbreken. De rechtbank vat dit op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.  
       
       
     
     
       4.1. 
       De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet leidt tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in de argumenten waarom hij het bezwaar heeft afgewezen. De omstandigheid dat belanghebbende zich mogelijk niet kan vinden in de beslissing van de heffingsambtenaar, betekent niet dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 8 september 2024 door [de taxateur] is opgemaakt. 
       
     
     
       5.4. 
       In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 1.211.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woning aan de [referentiewoning 1] te [plaats 1] en de woningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] . In de waardematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
           
         
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende betwist dat de referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] voldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen niet in [plaats 1] zijn gelegen. De heffingsambtenaar erkent dat de referentiewoningen niet ideaal zijn, maar wijst erop dat zij afhankelijk is van de beschikbare marktgegevens. Partijen zijn het erover eens dat [referentiewoning 1] wél goed vergelijkbaar is met de woning. 
       
     
     
       5.6. 
       
         De rechtbank overweegt dat de objecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor alle gebruikte referentiewoningen het geval, gelet op in het bijzonder het type woning, uitstraling, bouwjaar en woonoppervlak. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De enkele omstandigheid dat twee referentiewoningen buiten [plaats 1] zijn gelegen doet aan het voorgaande oordeel niet af. Wél dient de heffingsambtenaar rekening te houden met dit verschil, of anders voldoende begrijpelijk toe te lichten waarom ondanks het bestaan van het verschil in ligging, daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Of daaraan voldoende is voldaan zal de rechtbank hierna dan ook beoordelen. 
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
           
         
       
     
     
       5.7. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, aan bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend en de heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
       
     
     
       5.8. 
       Voorts overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in ligging door het hanteren van verschillende grondstaffels. De heffingsambtenaar heeft daarbij rekening gehouden met afnemend grensnut. Dit houdt in dat naarmate het perceel groter is de waarde per m² relatief afneemt. Zo vertegenwoordigt - op basis van de voor de woning gehanteerde grondstaffel - een perceel ter grootte van 150 m² een waarde van € 146.250  en een perceel van 200 m² een waarde van € 183.378  enzovoorts. Dit leidt uiteindelijk tot een waarde van € 705.218 voor het perceel (exclusief cultuurgrond) van de woning en een gemiddelde van € 240 per m².  De door belanghebbende voorgestane grondprijzen van € 600/m² tot € 800/m² leiden er dus niet toe dat de beschikte waarde te hoog is. Dat geldt ook voor de door belanghebbende voorgestane waarde van € 1,5/m² tot € 9/m² voor de cultuurgrond, omdat dat stuk door de heffingsambtenaar is gewaardeerd op een bedrag van € 1/m². De stelling van belanghebbende dat gecorrigeerd dient te worden voor de ligging van de woning - aan een bijzonder drukke doorgaande weg en rechtstreeks grenzend aan de drukke Brabantroute van Prorail - volgt de rechtbank niet. Belanghebbende heeft met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat daar een waardedruk van uitgaat. Dit volgt ook niet uit het verkoopcijfer van [referentiewoning 1] die een vergelijkbare ligging heeft.   
       
     
     
       5.9. 
       Belanghebbende stelt ten aanzien van de cultuurgrond dat de oppervlakte en kadastrale sectie onjuist zijn en door elkaar worden gehaald. Verder stelt belanghebbende dat een ruiling heeft plaatsgevonden van de kadastrale secties [sectie 1] en [sectie 2] . De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het voorgaande de aktes en eigendomsinformatie van de onroerende zaak opgevraagd bij het kadaster en navraag gedaan bij de afdeling Gegevensbeheer van de gemeente Oisterwijk . Dit heeft volgens de heffingsambtenaar geen nieuwe informatie opgeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende – tegenover wat is aangevoerd door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat de kadastrale gegevens onjuist zijn. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kadastrale gegevens.   
     
     
       5.10. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat als alleen wordt uitgegaan van – het naar het oordeel van partijen best vergelijkbare object - [referentiewoning 1] de waarde van € 1.134.000 ook niet te hoog is.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.   
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 13 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
      Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Gemiddeld € 975 per m².  
   
   
      150 m² x € 975 + 50 m² x € 663 = 183.378. Dit leidt dus tot een gemiddelde grondprijs van € 183.378 / 200 = € 916,89 per m².  
   
   
      € 705.218 / 2.938 m² = € 240.