ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:1919

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:1919 Rechtbank Midden-Nederland , 18-04-2025 / UTR 23/4209

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-04-18

Zaaknummer: UTR 23/4209

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:1919

---

Wet WOZ, waardering woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
   
   
     Zittingsplaats Utrecht 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: UTR 23/4209 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen 
     
   
   
     
      [eiser] , uit [plaats] , eiser 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder  
       (gemachtigde: P.E. Boersma). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     1. Met de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (hierna: de heffingsambtenaar) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 470.000,-. 
     
     2. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
     
     3. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 augustus 2023 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde zoals vastgesteld in de beschikking van 28 februari 2023 gehandhaafd. 
     
     4. Eiser is in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft in reactie een verweerschrift, inclusief taxatiematrix ingediend. Eiser heeft een reactie op het verweerschrift ingediend. 
     
     5. De zaak is behandeld op de zitting van 10 maart 2025. Hieraan hebben de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) deelgenomen. Eiser is zonder voorafgaande afmelding niet verschenen. 
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Beoordelingskader 
       
     
     6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.  De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.  Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 
     7.  De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eiser op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eiser heeft aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen. 
     
     
       
         Het geschil 
       
     
     8. De woning van eiser is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 70 m² en ligt op een perceel van 56 m².  
     
     9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 470.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde. 
     
     10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in dezelfde straat in [plaats] , namelijk de woningen op de adressen:  
     - [adres 2] , op 31 maart 2022 verkocht voor € 444.450,-; 
     - [adres 3] , op 12 januari 2021 verkocht voor € 468.500,-; 
     - [adres 4] , op 7 december 2021 verkocht voor € 602.088,-; 
     - [adres 5] , op 17 maart 2021 verkocht voor € 470.000,-. 
     
     
       
         Beoordeling van het geschil 
       
     
     11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die op de zitting gegeven is aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, soort object, ligging, uitstraling, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte en voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
     
     12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hieronder de beroepsgronden van eiser bespreken en het oordeel toelichten. 
     
     
       
         Gebruiksoppervlakte  
       
     
     13. Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van zijn woning, op basis van de NEN 2580, 63 m² is. Hij stelt dat hij in 2021 ontdekte dat de woning van zijn buren op de [adres 6] in de BAG-administratie op een gebruiksoppervlakte van 63 m² was vastgesteld en deze woning een nagenoeg gelijke bouwwijze heeft als de woning van eiser. Naar aanleiding van een eerder bezwaar van eiser met betrekking tot het belastingjaar 2021 is de woning door een medewerker van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (hierna: Bgh [gemeente] ) onderzocht en is de gebruiksoppervlakte vastgesteld op 70m². Eiser heeft in 2022 geen bezwaar gemaakt tegen deze gebruiksoppervlakte. Hij ging ervan uit dat de gebruiksoppervlakte het lopende jaar 2022 opnieuw geëvalueerd zou worden, maar stelt dat dit in 2023 niet het geval bleek. 
     
     14. De heffingsambtenaar licht toe dat de woningen aan de [straat] 120 jaar geleden zijn gebouwd en dat de eigenaren sindsdien hun woningen hebben aangepast, waardoor deze onderling meer en meer zijn gaan verschillen. Hij benadrukt dat een medewerker van de Bgh [gemeente] de woning naar aanleiding van een eerder bezwaar van eiser (belastingjaar 2021) inpandig heeft gemeten en dat deze gegevens, waaronder een gebruiksoppervlakte van 70 m², zoals afgesproken, in de WOZ-administratie zijn opgenomen. Op basis hiervan is de waarde van de woning toen ambtshalve gecorrigeerd. De heffingsambtenaar merkt verder nog op dat de BAG- en WOZ-administratie kunnen verschillen, aangezien deze verschillende doeleinden en definities hebben. Hij stelt verder dat voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de WOZ-administratie wordt gebruikt en dat er geen verplichting bestaat om de BAG-oppervlakte te gebruiken. 
     
     15. De rechtbank kan het standpunt en de onderbouwing van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank oordeelt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van de woning incorrect is en 63 m² zou moeten zijn. De rechtbank begrijpt uit het beroepsschrift dat eiser had verwacht dat zijn woning in 2022 opnieuw zou worden ingemeten. De rechtbank wijst er in dit kader op dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de woning inpandig te laten onderzoeken, maar uit mag gaan van de juistheid van de WOZ-administratie.  De beroepsgrond slaagt niet. 
     
     
       
         Stijging ten opzichte van vorige jaren 
       
     
     16. Eiser voert aan dat de waarde van de woning onevenredig is gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. Hij wijst daarbij ook op de door makelaars gepubliceerde waardestijging in [plaats] . Eiser geeft daarnaast aan dat het lijkt alsof er geen rekening is gehouden met de opname van februari 2022. Hij stelt dat een medewerker van de Bgh [gemeente] hem dit ook te kennen heeft gegeven. 
     
     17. De heffingsambtenaar licht toe dat het doel en de strekking van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Daaruit volgt dat aan de vastgestelde waarde van een eerder of later belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. De heffingsambtenaar stelt dat dit ook geldt voor de (gemiddelde) ontwikkeling van de door makelaars gepubliceerde waardestijging in Utrecht. 
     
     18. De rechtbank overweegt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld op basis van de verkoopprijzen van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht, zonder dat de WOZ-waarde van de woning op de vorige waardepeildatum van belang is. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan niet als maatstaf dienen. Hieruit volgt dat een stijgingspercentage alleen geen reden kan zijn om de waarde onjuist te achten.  De beroepsgrond slaagt niet. 
     
     
       
         Referentiewoningen 
       
     
     19. Eiser voert tenslotte aan dat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning, aangezien de referentiewoningen grotere gebruiksoppervlaktes hebben en alle eerste woonlagen ruim hoger zijn dan de 2.10 meter van de woning. 
     
     20. De heffingsambtenaar voert in reactie aan dat het hem vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met de referentiewoningen die hij het meest geschikt acht. Ook benoemt de heffingsambtenaar dat hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij de vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd.  Verder stelt hij dat als het blijkt dat er meer of betere referentiewoningen zijn dan in eerste aanleg zijn gebruikt, dat deze dan ter onderbouwing van de waarde mogen worden gebruikt. Ook draagt de heffingsambtenaar aan dat, gezien de bezwaren van eiser, de taxateur naar andere referentiewoningen heeft gezocht om zodoende de meest optimale referentiewoningen te gebruiken. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat alle woonruimte met een hoogte van boven de 1.50 meter wordt meegenomen in de gebruiksoppervlakte. Of de woonlagen van de referentiewoningen hoger zijn dan 2.10 meter is volgens hem hier niet relevant. 
     
     21. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen.  De rechtbank voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar in de woningwaarde per vierkante meter voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte. Ook levert eiser geen bewijs van het verschil in de hoogte van de woonlagen tussen zijn woning en de referentiewoningen en onderbouwt hij niet hoe dit van invloed is op de waardevaststelling. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       22.	Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en de eiser geen gelijk krijgt. 
     
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Nessen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 april 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
       griffier					rechter 
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     
     
       Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
     
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
     
     
     
       Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
     
     
     
     
   
   
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AX0771. 
   
   
      Zie artikel 4 lid 1 a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 
   
   
     Zie het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 29 mei 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1785. 
   
   
     Zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860. 
   
   
     Zie de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 29 augustus 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:3907 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/). 
   
   
     Zie de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163. 
   
   
     Zie de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 april 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:2086 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/).