ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:949

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:949 Rechtbank Limburg , 03-02-2021 / 8297253 CV EXPL 20-526

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-02-03

Zaaknummer: 8297253 CV EXPL 20-526

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:949

---

huurovereenkomst - bestemming - horeca

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8297253 CV EXPL 20-526  
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 3 februari 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]  
       
       h.o.d.n.  [handelsnaam] ,  
       wonend [adres] , [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. M. Rahnama’i, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ BEMELEN B.V. , 
       gevestigd te Bemelen, gemeente Eijsden-Margraten, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. M.P.P.M. Weerts. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Exploitatiemaatschappij Bemelen worden genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie 
         
         
           de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie 
         
         
           de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie 
         
         
           de conclusie van dupliek in reconventie 
         
         
           de akte uitlaten producties 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       2.1. 
       Exploitatiemaatschappij Bemelen is pachter van de onroerende zaak vakantiepark Green Resorts “Mooi Bemelen”, gevestigd aan de Gasthuis 3 te Bemelen.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Partijen zijn op 13 juli 2019 een huurovereenkomst inzake bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW aangegaan. In de schriftelijke overeenkomst is, voor zover hier van belang, opgenomen: 
         
           Art. 1: huurobject en bestemming 
         
       
       
       
         
           1.1 
         
         
           Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurder, het pand staande aan de Gasthuis 3 6268 NN Bemelen. Het pand wordt gehuurd met inbegrip van bedrijfsinventaris (…), hierna te noemen ‘het huurobject’, welke ruimte door verhuurder ter beschikking wordt gesteld als horecabedrijf. 
         
         
           Indien gewijzigde bestemmingsplan niet wordt goedgekeurd door gemeente Eijsden-Margraten vervallen onderstaande gemaakte afspraken. 
         
       
       
       
         
           1.2 
         
         
           Huurder is verplicht het huurobject uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van het hiervoor genoemde bedrijf en het huurobject daartoe ingericht en voor het publiek geopend te houden.  
         
       
       
       
         
           Art. 2: huurtijd, verlenging en opzegging 
         
       
       
       
         
           2.1 
         
         
           Deze huurovereenkomst is aangegaan voor 4 maanden, ingaande op 01-09-2019 en eindigt op 31-12-2019. Deze 4 maanden gelden als proefperiode. Na deze proefperiode kunnen beide partijen zonder juridische afhandeling de overeenkomst beëindigen. De huurder is voor deze 4 maanden geen huurpenningen verschuldigd.  
         
       
       
       
         
           2.2 
         
         
           Bij het verstrijken van de in 2.1 bedoelde tijd van 4 maanden wordt de huurovereenkomst verlengd (…) 
         
       
       
       
         
           Art. 3: huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting 
         
       
       
       
         
           3.1 
         
         
           Per 1-1-2020 is de huurprijs gelijk aan 10% van de bruto omzet op jaarbasis exclusief btw. Waarbij ervan wordt uitgegaan dat het eerste jaar een omzet van € 100.000,00 wordt gerealiseerd. Waardoor er maandelijks een bedrag a € 833,33 excl. BTW verschuldigd is aan verhuurder.  
         
       
       
       
         
           Art. 4: gebruiksvoorschriften 
         
       
       
       
         
           4.3 
         
         
           Huurder dient zelf ervoor zorg te dragen dat hij beschikt of komt te beschikken over de vergunningen en/of ontheffingen, die in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject in overeenstemming met de bestemming ervan krachtens deze huurovereenkomst benodigd mochten zijn of worden. 
         
         
           Wanneer huurder geen vergunning krijgt, ter uitbating horeca, voedsel en drank (drankvergunning) zal deze overeenkomst worden ontbonden. Verhuurder zal alles in het werk stellen, om dit samen met huurder te verwezenlijken, zodat vergunningen worden afgegeven door de gemeente.  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       De huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op 13 juni 2019 een oproep op facebook zag staan dat Exploitatiemaatschappij Bemelen op zoek was naar een uitbater voor een brasserie op vakantiepark Mooi Bemelen. Op 19 juni 2019 heeft een eerste gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en de heer [naam 1] van Exploitatiemaatschappij Bemelen .  Op 26 juni 2019 heeft een tweede gesprek plaatsgevonden, waarbij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar plannen voor de brasserie heeft gepresenteerd. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de juiste kandidaat bevonden voor het uitbaten van de brasserie. Partijen hebben hierna de overeenkomst ondertekend. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ondertekend als vertegenwoordigster van “ [handelsnaam] ”, welke eenmanszaak zij eerst nadien, op 27 augustus 2019, heeft ingeschreven in het handelsregister, met het oog op een start per 1 september 2019.  
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 14 augustus 2019 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het volgende e-mailbericht gestuurd: 
         
           Overeenkomst is terug gestuurd getekend. 
         
         
           Verder hebben we KvK voorbereid en 27 aug. afspraak voor inschrijving.  
         
         
           Bestemming horeca dient mooi bemelen (de kantonrechter begrijpt dat partijen het erover eens zijn dat hier is bedoeld: vakantiepark Mooi Bemelen, niet: [handelsnaam] ) te regelen. Begreep echter van [naam 1] dat die er is. 
         
         
           Maar jullie benoemen het wel in de overeenkomst. 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft niet richting [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gereageerd op deze  
         e-mail.  
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 16 september 2019 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] het volgende e-mailbericht gestuurd: 
         
           Gelieve een update te geven over de vorderingen. 
         
         
           Wij hebben nog steeds niets gehoord, over de vergunningaanvragen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft op 18 september 2019 onder meer als volgt gereageerd: 
         
           Hierbij een reactie op jullie vragen wat betreft de voortgang van de brasserie, hieronder even in een paar punten de stand van zaken. 
         
       
       
         1 er is een melding activiteiten besluit gedaan door ons.  
       
       
         6 wat betreft de drank en horeca vergunning die aangevraagd moet worden op jullie naam even het volgende. Ik probeer a.s. maandag in Bemelen een bel afspraak met dhr [naam 2] in te plannen (…) 
       
       
         Ik verwacht dat we de 1e week van oktober open kunnen gaan.  
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 30 september 2019 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een gesprek gehad met een medewerker van de gemeente in verband met de aanvraag van een drank- en horecavergunning. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen die dag laten weten dat er nog bescheiden ontbraken voor het kunnen afhandelen van de aanvraag. 
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen bij e-mailbericht van 21 oktober 2019 onder meer bericht dat het er niet naar uitziet dat de brasserie open kan gaan, omdat gebleken is dat er geen horecabestemming op het pand rust, dit terwijl [naam 1] wel aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft meegedeeld dat de bestemming en alle vergunningen in orde waren. Voorts is aangegeven dat er ook geen Melding Activiteitenbesluit kan worden gedaan en, anders dan meegedeeld, ook niet is gedaan, en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook nog geen sleutels van het pand heeft ontvangen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft hierop een voorstel gedaan.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft hierop laten weten afwezig te zijn tot  
         2 november 2019. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft hierop geantwoord dit niet te accepteren en zich het recht voor te behouden om de overeenkomst te ontbinden en schade te vorderen.  
       
       
     
     
       2.11. 
       Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft er vervolgens op gewezen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook nog niet beschikt over de drank- en horecavergunning en dat verdere samenwerking niet mogelijk is omdat de voorstellen afwijken van de eerder gemaakte afspraken.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij schrijven van 30 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] Exploitatiemaatschappij Bemelen erop gewezen dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, met name de verplichting om het pand per 1 september 2019 ter beschikking te stellen. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft hierop laten weten dat partijen voorwaarden hebben opgenomen, die volgens Exploitatiemaatschappij Bemelen erop neerkomen dat eerst sprake is van een overeenkomst indien de gemeente de bestemming heeft goedgekeurd en er een drank- en horecavergunning is afgegeven. Partijen hebben hierna over en weer over de uitleg van de overeenkomst en de voorwaarden gecommuniceerd.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen op 5 november 2019 meegedeeld dat zij niet meer met Exploitatiemaatschappij Bemelen verder wenst te gaan. Zij wenst geen verlenging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.14. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft op 8 november 2019, naar aanleiding van een brief van 1 november 2019 een e-mailbericht verstuurd met onder meer als inhoud: 
         
           Zoals u omschrijft in u brief is niet juist wij zijn uitdrukkelijk wel bezig met de aanvraag voor de vergunning van het horecapand wij doen deze vergunningsaanvraag niet zelf maar is door ons uit handen gegeven aan een externe partij zoals u cliënt weet zijn er wel degelijk stappen gezet voor de aanvraag  
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Bij email van 15 november 2019 is zijdens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bericht dat in plaats van nakoming vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. Op 13 december 2019 is Exploitatiemaatschappij Bemelen een laatste keer in de gelegenheid gesteld om schade te vergoeden.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert, samengevat, de veroordeling van Exploitatiemaatschappij Bemelen tot het betalen van € 37,808,32, te vermeerderen met proceskosten (met rente) en nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] legt daaraan ten grondslag dat tussen partijen een (onvoorwaardelijke) huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat Exploitatiemaatschappij Bemelen tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting om het pand per  
         1 september 2019 ter beschikking te stellen als horecapand. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft namelijk niet (tijdig) een aanvraag ingediend tot wijziging van het bestemmingsplan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft hierdoor schade geleden. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert vervangende schade (ter hoogte van 4 maanden x de veronderstelde huurprijs) als aanvullende schade (gerelateerd aan de begrote jaaromzet, berekend naar 4 maanden).  
       
       
     
     
       3.3. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen voert verweer. Exploitatiemaatschappij Bemelen vordert op haar beurt:  
         
           primair  een verklaring voor recht dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen wegens intreden van de voorwaarden, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van  
         € 39.363,22 excl. btw, te vermeerderen met rente en kosten,  
         
           subsidiair  een ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van € 41.863,21, te vermeerderen met rente en kosten.  
       
       
     
     
       3.4. 
       Exploitatiemaatschappij Bemelen legt hieraan ten grondslag dat er een ongedaanmakingsverbintenis is ontstaan en dat Exploitatiemaatschappij Bemelen (verbouwings- en aanpassings)kosten heeft gemaakt ter nakoming van de overeenkomst alsmede huurpenningen heeft gederfd.   
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       4.1. 
       Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is sprake van een onvoorwaardelijke huurovereenkomst met in artikel 1.1. de ontbindende voorwaarde dat de gemaakte afspraken vervallen indien de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan niet worden goedgekeurd. Exploitatiemaatschappij Bemelen voert het verweer dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat sprake is van een voorwaardelijke overeenkomst met opschortende voorwaarden. Exploitatiemaatschappij Bemelen gaat daarbij vervolgens in op artikel 4.3., maar laat na inhoudelijk in te gaan op artikel 1.1., anders dan op te merken dat juist op een huurder de verplichting rust om na te gaan of de gewenste onderneming is toegestaan en de huurder zelf moet zorgen voor de vergunningen. Indien moet worden aangenomen dat sprake is van een ontbindende voorwaarde, dan stelt Exploitatiemaatschappij Bemelen zich op het standpunt een vordering op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te hebben, gelet op artikel 4.3. 
       
     
     
       4.2. 
       Exploitatiemaatschappij Bemelen wijst erop dat de huurovereenkomst feitelijk is gesloten met de natuurlijke persoon ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) en niet met de eenmanszaak ( [handelsnaam] ), zonder hieraan een rechtsgevolg te verbinden. De kantonrechter begrijpt dat deze opmerking slechts een aanvulling van de feiten betreft. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is in ieder geval ontvankelijk in haar vordering.   
       
     
     
       4.3. 
       Conform de letterlijke tekst van artikel 1.1. van de onderhavige huurovereenkomst verhuurt Exploitatiemaatschappij Bemelen (overigens anders dan gebruikelijk in het ROZ-model, welk model partijen hier niet hebben gehanteerd) niet uitsluitend bedrijfsruimte, maar heel concreet (zelfs), een horecabedrijf. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat Exploitatiemaatschappij Bemelen niet alleen verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik als bedrijfsruimte, maar óók voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste vergunningen, toestemmingen en ontheffingen, die benodigd zijn voor het gebruik als horecabedrijf. Anders dan in het door Exploitatiemaatschappij Bemelen aangehaalde arrest van het Gerechtshof Arnhem van 9 oktober 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BX9741), zijn partijen in dit geval niet overeengekomen dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gebruik in overeenstemming is met de bestemming. De verwijzing op dit onderdeel naar dit arrest faalt hiermee. Overigens vertoont deze zaak wel tot op zekere hoogte gelijkenis met het arrest van hetzelfde Hof van 4 september 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BX6413).  
       
     
     
       4.4. 
       Op het gehuurde  –  een locatie die voorheen in gebruik was als kantoor/receptie – rust niet de bestemming horeca, noch ten tijde van het aangaan van de overeenkomst noch op enig moment erna. De omstandigheid dat er diverse aanpassingen en verbouwingen aan het pand zijn gedaan als ook de omstandigheid dat op een ander gedeelte van het vakantiepark wel een horecabestemming rust, maakt dit niet anders. De relevantie van hetgeen Exploitatiemaatschappij Bemelen omtrent het (andere, niet eens gebouwde) “centrumgebouw” heeft aangevoerd, ontgaat de kantonrechter, en ook hetgeen bij dupliek is gesteld omtrent het desalniettemin kunnen gebruiken van het pand wordt niet gedeeld.  
       
     
     
       4.5. 
       Gezien het voren overwogene, rustte op Exploitatiemaatschappij Bemelen, en louter op Exploitatiemaatschappij Bemelen, de verplichting om ervoor te zorgen dat er een horecabestemming op het pand zou rusten. Dit klemt hier nog eens te meer nu artikel 1.1. tevens melding maakt van een goedkeuring van het bestemmingsplan. Dit artikel ziet alleen op de verklaring c.q. de verplichting van de verhuurder. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat artikel 4.3. in dit licht zo moet, en enkel kan worden uitgelegd, althans dat het ook de bedoeling van partijen moet zijn geweest, dat de huurder alleen nog moet zorgen voor de drank- en horecavergunning c.q. persoonsgebonden vergunningen.   
       
     
     
       4.6. 
       Gezien het vorenstaande kan in het midden blijven of, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt en Exploitatiemaatschappij Bemelen slechts bloot en summier betwist, Exploitatiemaatschappij Bemelen vóór het aangaan van de overeenkomst aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zou hebben meegedeeld dat alle vergunningen – waaronder aldus begrepen de bestemming – in orde waren. Gelet op de uitdrukkelijk opgenomen zinsnede in artikel 1.1 van de huurovereenkomst, moet immers worden aangenomen dat óók [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij het aangaan van de overeenkomst ervan op de hoogte had kunnen zijn dat op het pand mogelijk geen horecabestemming rust, en had het zo nodig op haar weg gelegen zich nader te doen informeren bij de gemeente indien zij hierover uitsluitsel wenste.     
       
     
     
       4.7. 
       De stelling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat Exploitatiemaatschappij Bemelen geen zorg ervoor heeft gedragen om het gebruik nog in overeenstemming te laten zijn met het bestemmingsplan, is niet gemotiveerd betwist en wordt daarmee als vaststaand aangenomen. Exploitatiemaatschappij Bemelen wijst nog op de in zijn algemeenheid lange duur van de gemeentelijke procedures, maar laat na aan te geven wanneer Exploitatiemaatschappij Bemelen zich dan tot de gemeente zou hebben gewend. Sterker, dit laatste is niet gesteld. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft weliswaar een derde ingeschakeld om de formaliteiten met de gemeente af te handelen, maar hoe het ook zij, het belangrijkste is niet geregeld. Exploitatiemaatschappij Bemelen kan zich in dezen niet achter een nalaten van die derde verschuilen. Exploitatiemaatschappij Bemelen wijst er nog op dat zij voor de verbouwing van het pand heeft zorggedragen, maar dit staat los van de formaliteiten.  
       
     
     
       4.8. 
       Terugkomend op artikel 1.1. impliceert het vorenstaande het volgende. Er was geen sprake van een gewijzigd bestemmingsplan. Er was in de verre verte zelfs niets dat wees op het (nog) in overeenstemming brengen van het gebruik overeenkomstig de bestemming. De kantonrechter deelt hiermee de redenering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij repliek dat de verbintenis niet afhankelijk was van een toekomstige onzekere gebeurtenis (in de zin dat al dan niet goedkeuring van een reeds gewijzigd bestemmingsplan werd afgewacht). Partijen hebben hierop ook geen invloed. Er was sprake van een objectief reeds zekere gebeurtenis –  er lag geen gewijzigd bestemmingsplan voor – , waarmee de verbintenis onvoorwaardelijk is. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van haar kant kon hoe dan ook de brasserie niet uitbaten zonder in strijd te komen met de wet- en regelgeving, daargelaten of het vanwege deze strijdigheid voor haar al mogelijk zou zijn geweest om de drank- en horecavergunning te bemachtigen. Uit het vorenstaande volgt tevens dat wel degelijk een onvoorwaardelijke huurovereenkomst (met proefperiode) tot stand gekomen.  
       
     
     
       4.9. 
       Door aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is Exploitatiemaatschappij Bemelen tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft zich, nu de overeenkomst eerst later zou ingaan, ook niet ingespannen om de ruimte overeenkomstig de bestemming te brengen, bijvoorbeeld door een aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan in te dienen. Dit is, zelfs nadat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] Exploitatiemaatschappij Bemelen erop had gewezen dat het gebruik in strijd was met de bestemming, niet gebeurd. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft hiervoor geen verklaring aangedragen, anders dan dat zij kennelijk erop vertrouwde dat de door haar ingeschakelde derde de formaliteiten met de gemeente zou afhandelen. Van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kan dan niet worden verwacht dat zij in het pand dan alsnog een brasserie uitbaat. Aan de omstandigheid dat zij op 1 september 2019 niet beschikte over de drank- en horecavergunning, komt in dit opzicht dan ook geen gewicht toe. Hiermee zou hooguit de openingsdatum opschuiven. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft ook zelf aangegeven dat de proefperiode van vier maanden juist was bedoeld om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de tijd te gunnen om alle formaliteiten te gunnen, en die termijn was niet verstreken toen partijen het vertrouwen in elkaar opzegden. De omstandigheid dat Exploitatiemaatschappij Bemelen verbouwings- en aanpassingskosten heeft gemaakt en per 1 januari 2020 huurpenningen is misgelopen (ingeval de huurovereenkomst zou zijn voortgezet), komt geheel voor rekening en risico van Exploitatiemaatschappij Bemelen. Deswege is geen grondslag aan te wijzen voor een schadevordering op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .  
       
     
     
       4.10. 
       Gezien al hetgeen is voorgevallen in de proefperiode, waaronder ook het feit dat Exploitatiemaatschappij Bemelen nimmer de sleutels aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ter beschikking heeft gesteld en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook nimmer aan Exploitatiemaatschappij Bemelen huurpenningen heeft betaald (waarmee partijen kennelijk over en weer hebben ingestemd), is duidelijk dat partijen hebben bedoeld de overeenkomst zonder juridische afhandeling te beëindigen (als bedoeld in artikel 2.1). De huurovereenkomst is hoe dan ook niet voortgezet. De primaire vordering in reconventie, om voor recht te verklaren dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, is hiermee niet toewijsbaar. 
       
     
     
       4.11. 
       De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde schadeposten komen evenwel niet uit de verf, waarmee tevens meeweegt dat Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft zorggedragen voor de verbouwing en inventaris, dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen huur hoefde te betalen en ook niet heeft betaald,  en dat op voorhand al onzekerheid bestond over de bestemming (zie artikel 1.), en daarmee of de brasserie überhaupt operationeel kon worden, laat staan reeds per 1 september 2019. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet concreet kunnen maken dat en welke (omzet)schade zij heeft geleden. De gezochte aansluiting bij artikel 3.1 kan de kantonrechter niet plaatsen nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nimmer omzet heeft gemaakt, en onzeker was of dit zou gebeuren, en ook nimmer enige vorm van huurprijs heeft hoeven betalen. Indien de bestemming al in orde was geweest en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] per 1 september 2019 de sleutel had gekregen, dan nog had [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] door omstandigheden geheel aan haar eigen zijde de brasserie niet per 1 september 2019 kunnen openen. Zo diende zij toen nog examens af te leggen om de benodigde certificaten ten behoeve van de drankvergunning te verkrijgen. Gelet op de e-mailberichten over en weer was de openingsdatum altijd al in het ongewisse – ook afgezien van de bestemming –, terwijl [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf heeft aangegeven dat zij reeds op 30 september 2019 door de gemeente ervan op de hoogte was gesteld dat het gebruik in strijd was met de bestemming. Het had [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toen eens temeer duidelijk kunnen en moeten zijn dat zij niet, althans niet op korte termijn, zou kunnen openen.  
       
       
         
           conclusie conventie 
         
       
     
     
       4.12. 
       Gezien het vorenstaande zijn de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet toewijsbaar. Deze zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  
       
       
         
           conclusie reconventie 
         
       
     
     
       4.14. 
       Gezien het voren overwogene zijn de vorderingen van Exploitatiemaatschappij Bemelen niet toewijsbaar. Deze zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       4.15. 
       
         Exploitatiemaatschappij Bemelen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert een volledige proceskostenveroordeling. Vergoeding van alle daadwerkelijk gemaakte proceskosten kan alleen maar aan de orde zijn bij ‘buitengewone omstandigheden’, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en/of onrechtmatige daad. Hiervan is sprake indien diegene die in het ongelijk wordt gesteld de andere partij zonder enige noodzaak of redelijk belang tot procederen heeft gedwongen. Dat daarvan in dit geval sprake is, is niet komen vast te staan. De proceskosten moeten daarom op basis van het reguliere liquidatietarief worden begroot, te weten  
         € 1.802,50 aan salaris gemachtigde (2,5 punt x tarief € 721,00).  
       
       
     
     
       4.16. 
       De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       wijst het gevorderde af,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van Exploitatiemaatschappij Bemelen, tot op heden begroot op € 109,70 aan explootkosten, € 499,00 aan griffierecht en € 932,00 voor salaris gemachtigde, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.3. 
       wijst het gevorderde af, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , tot op heden begroot op € 1.802,50, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, 
       - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         NIv