ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:5658

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:5658 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-07-2023 / 200.311.095

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-07-04

Zaaknummer: 200.311.095

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:5658

---

Tussenarrest. 
         Verhuur woonruimte bestemd voor werknemers van uitzendorganisatie. 
         Tussentijdse opzegging van de huur mogelijk? Tegenstrijdige versies van de huurovereenkomst, doorstreping op akte. 
         Bewijslastverdeling.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel recht		  
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.311.095 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9278279) 
     
     
     
       
         arrest van 4 juli 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         A2 Newjob B.V. 
       
       gevestigd te Ophemert (gemeente West Betuwe) 
       appellante 
       in eerste aanleg: gedaagde 
       hierna: A2 
       advocaat: mr. A. van Weverwijk 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         
       
       wonende te [woonplaats1] 
       geïntimeerde 
       in eerste aanleg: eiser 
       hierna: [geïntimeerde] 
       advocaat: mr. M. de Jong 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure bij het hof 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 maart 2023 hier over. 
     
     
       1.2. 
       
         Het verdere verloop blijkt uit:  
         - de akte van A2 met 1 productie 
         - de akte van [geïntimeerde] met 1 productie 
         - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 5 juni 2023. 
       
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [geïntimeerde] is een verhuurder van vastgoed. A2 is een uitzendorganisatie die overwegend buitenlandse werknemers uitleent en voor hen huisvesting regelt. Met het oog op dat laatste had A2 een woonruimte van [geïntimeerde] gehuurd voor een (minimale) duur van 12 maanden. Na enkele maanden heeft A2 de huur opgezegd. [geïntimeerde] vordert betaling van de huur omdat A2 volgens hem de huur niet tussentijds mocht opzeggen.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat A2 een bedrag van € 33.280 betaalt aan achterstallige huur, subsidiair dat A2 de maand huur voor december 2020 ad € 4.160 moet betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd dat A2 een bedrag van € 7.260 moet betalen voor meegenomen eigendommen van [geïntimeerde] , eveneens te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Tenslotte vorderde [geïntimeerde] de proceskosten. 
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter heeft de achterstallige huur toegewezen. De vordering vanwege de verdwenen eigendommen is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van A2 is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       Het hof zal beslissen dat A2 in de gelegenheid wordt gesteld om bewijs te leveren van haar stelling dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Dat wordt hierna uitgelegd. 
       
       
         
           de opzegging 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       A2 heeft de huur van de woning bij brief gedateerd 10 november 2020 (verzonden bij e-mail van 4 november 2020) opgezegd tegen 10 december 2020. [geïntimeerde] heeft de opzegging niet geaccepteerd en vordert huur tot en met 14 juli 2021. Tussen partijen is vervolgens enige tijd gecorrespondeerd over de reden voor de opzegging en over de rechtsgeldigheid ervan. Aanvankelijk voerde A2 aan dat de woning niet voldeed aan haar eisen en dat [geïntimeerde] zich niet aan de afspraken hield. Naderhand voegde A2 daar aan toe dat het huurcontract zoals overeengekomen tussentijds opzeggen toelaat. Volgens [geïntimeerde] is dat niet zo. 
       
       
         
           wat staat er in het huurcontract? 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Het voornaamste geschilpunt tussen partijen is of het volgens de huurovereenkomst zoals partijen die op 8 juli 2020 hebben gesloten, is toegestaan om tussentijds op te zeggen. Beide partijen beroepen zich op het ondertekende huurcontract, waarvan echter twee versies bestaan. In de oorspronkelijke, dus ongewijzigde tekst van het huurcontract zijn de navolgende bepalingen opgenomen over de duur ervan: 
       
       
         
           “Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         
           Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 14-07-2020.” 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       3.3 
       
         Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.(…) ” 
       
     
     
       3.4. 
       
        [geïntimeerde] heeft een versie van het huurcontract overgelegd die door beide partijen is ondertekend met daarin de (originele) tekst: “ …kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen ”. A2 heeft eveneens een door beide partijen ondertekende versie overgelegd waarin het woordje “ niet ” in artikel 3.3 is doorgehaald zodat tussentijds opzeggen wel mogelijk wordt. Bij die doorhaling is geen paraaf gezet om het akkoord van partijen met de wijziging te bevestigen. 
     
     
       3.5. 
       De route die het contract heeft doorlopen is als volgt: [geïntimeerde] heeft een blanco, niet ondertekende versie van het door hem opgestelde contract aan A2 gestuurd. Vervolgens is het door de directeur, [de directeur] , namens A2 ondertekend en geparafeerd. Daarna is het per mail aan [geïntimeerde] gestuurd die het heeft geprint, ondertekend en de datum heeft ingevuld zowel bij zijn handtekening als bij die van A2. Het door beiden ondertekende contract heeft [geïntimeerde] tot slot naar A2 gemaild. 
       
     
     
       3.6. 
       Volgens A2 heeft een van haar medewerkers, J. [de medewerker] , het woordje “niet” doorgehaald nadat daarover met [geïntimeerde] is gesproken en hij zijn akkoord daarop heeft gegeven. Daarna is volgens A2 de door [de directeur] ondertekende versie aan [geïntimeerde] gemaild. [geïntimeerde] stelt dat hij er nooit mee zou instemmen dat tussentijds opzeggen mogelijk zou worden en dat dus ook niet heeft gedaan. In de begeleidende mail bij het contract die een medewerkster van A2, S. [de directeur] , aan [geïntimeerde] zou hebben gezonden, wordt geen melding gemaakt van de wijziging of van overleg hierover tussen partijen. 
       
       
         
           wie moet wat bewijzen? 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Aangezien er een impasse is in de bewijslevering door het bestaan van twee tegenstrijdige onderhandse aktes, de huurcontracten, zal het hof nadere bewijslevering toestaan en wel als volgt. [geïntimeerde] beroept zich op het huurcontract en op het rechtsgevolg daarvan, namelijk dat hij aanspraak kan maken op betaling van de huur over de minimale periode van 12 maanden op grond van de geldende huurovereenkomst. A2 erkent het bestaan van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting, maar stelt dat zij daarvan is bevrijd doordat zij heeft opgezegd. Zij dient daarvan het bewijs te leveren, omdat [geïntimeerde] dat gemotiveerd betwist. De betwisting spitst zich niet toe op de daad van de opzegging zelf, maar op de rechtsgeldigheid daarvan. Dat betekent dat A2 (nog) dient te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst is toegestaan. 
     
     
       3.8. 
       Vooralsnog zal het hof in het midden laten of aan de door A2 in het geding gebrachte versie van het huurcontract dwingende bewijskracht toekomt. De echtheid van deze akte is immers in het geding omdat de akte is aangepast op het punt dat partijen verdeeld houdt. Daarnaast bestaat een door beide partijen ondertekende akte waarop die doorstreping niet zichtbaar is. Anders dan uit de enkele doorstreping van de tekst in de akte van A2, moet uit nadere bewijslevering blijken dat deze aanpassing inderdaad met [geïntimeerde] is overeengekomen.  
     
     
       3.9. 
       De andere bewijsmiddelen die A2 al in het geding heeft gebracht, zijn onvoldoende om het nodige bewijs nu al te leveren. De schriftelijke verklaring van haar medewerker [de medewerker] laat te veel vragen open over de precieze gang van zaken en is door [geïntimeerde] betwist. A2 heeft ook nog e-mails, een verklaring van ICT-er [naam1] ,  printscreens  en een filmpje ingebracht om de authenticiteit van de e-mails aan te tonen waarmee het huurcontract – met doorstreping – aan [geïntimeerde] zou zijn gestuurd en van hem ondertekend weer is ontvangen. Hieruit volgt niet onmiskenbaar dat het huurcontract met onderstreping aan [geïntimeerde] is verstuurd en door hem is ondertekend en evenmin dat [geïntimeerde] het eens was met die doorstreping. Na verdere bewijslevering door A2 zal het hof bij de bewijswaardering de verklaring van [de medewerker] en de andere stukken betrekken.  
       
     
     
       3.10 
       Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 5 juni 2023 heeft A2 nog een USB-stick in het geding gebracht waarbij zij vermeldde dat hierop 2 filmpjes staan. Er staat echter ook nog een e-mail op die – kennelijk – de ‘originele’ e-mail is van [naam2] aan [geïntimeerde] met daarbij als bijlage het huurcontract met de doorhaling. [geïntimeerde] heeft daar nog niet op kunnen reageren, maar kan dat desgewenst doen bij de getuigenverhoren of daarna in de memorie na enquête. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       4.1. 
       Het hof laat A2 toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst is toegestaan.  
       
     
     
       4.2. 
       Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. R. Verkijk de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       A2 moet op dinsdag 18 juli 2023 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is. 
       
     
     
       4.4. 
       A2 moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.  
       
     
     
       4.5. 
       Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.  
       
     
     
       4.6. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, Th.C.M. Willemse en R. Verkijk en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.