ECLI: ECLI:NL:GHARL:2018:5907

Titel: ECLI:NL:GHARL:2018:5907 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 26-06-2018 / 200.195.700/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2018-06-26

Zaaknummer: 200.195.700/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2018:5907

---

Opzegging huurovereenkomst woonruimte. Dringend eigen gebruik. Afrekening kosten nutsvoorzieningen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.195.700/01 
       (zaaknummers rechtbank Midden-Nederland 4594298 LC 15-4448 en 4833601 LC EXPL 657) 
     
     
     
     
       
         arrest van 26 juni 2018  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. R.E. van de Hoef, kantoorhoudend te Almere, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [A] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A.H.H. Nauta, kantoorhoudend te Lelystad. 
     
     
     
       
         Het hof neemt het tussenarrest van 26 september 2017 hier over. 
     
     
   
   
     
       1 
       1.	Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Partijen hebben er, desgevraagd, geen bezwaar tegen gemaakt dat de comparitie van partijen zou plaatsvinden ten overstaan van een door het hof benoemde raadsheer-commissaris. De comparitie is vervolgens gehouden op 13 februari 2018. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Het proces-verbaal bevindt zich bij de processtukken. 
       
     
     
       1.2 
       
         Ter voorbereiding op de comparitie heeft [appellant] een akte indiening producties, tevens houdende akte wijziging van eis (met producties) genomen.  Na de comparitie zijn nog de volgende processtukken gewisseld: 
         - een akte overlegging producties, tevens houdende akte wijziging van eis; - een antwoord akte. 2.	De wijzigingen van eis 
       
       
     
     
       2.1 
       
        [appellant] heeft na zijn memorie van grieven zijn eis tweemaal gewijzigd. De eerste wijziging is deels een vermindering van eis. [appellant] heeft de vorderingen tot ontbinding / beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning ingetrokken. Daarnaast heeft hij in plaats van een betaling van de maandelijkse huur, de huur over de maand juni ad € 680,15 en afrekening van de kosten van de nutsvoorzieningen ad                                 € 1.194,26 gevorderd. Hoewel de eiswijziging een nieuwe grief behelst, acht het hof de eiswijziging, waartegen [geïntimeerde] zich niet heeft verzet, wel toelaatbaar, omdat deze het gevolg is van omstandigheden die zich na het nemen van de memorie van grieven - het opzeggen van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [geïntimeerde] - hebben voorgedaan. [appellant] was niet eerder in de gelegenheid de grief te ontwikkelen. Bovendien heeft [geïntimeerde] de gelegenheid gehad inhoudelijk verweer te voeren tegen de gewijzigde eis.  
       
     
     
       2.2 
       De tweede eiswijziging betreft een vermindering van de eerst gewijzigde eis, in die zin dat [appellant] geen € 1.194,26 maar € 813,50 vordert op grond van de afrekening van de nutsvoorzieningen.  
       
     
     
       2.3 
       Het hof zal uitgaan van de gewijzigde en verminderde eis.  
       
     
   
   
     
       3 
       3. De vaststaande feiten 
     
     
       3.1 
       Het hof gaat uit van de volgende vaststaande feiten. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] is eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning). 
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft de woning met ingang van 1 november 2012 aan [geïntimeerde] verhuurd tegen een huurprijs van € 650,- per maand exclusief de kosten van gas, water en elektra. De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijk stuk met de aanduiding "Tijdelijk huurcontract". In artikel 2 van dit contract staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 november 2011 tot 1 mei 2013. 
       
     
     
       3.4 
       In een brief van 1 november 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat hij de huurovereenkomst over ongeveer een jaar zal gaan opzeggen vanwege persoonlijke omstandigheden.  
       
     
     
       3.5 
       In een sms-bericht van 11 september 2015 heeft [appellant] [geïntimeerde] laten weten dat het contract voortduurt tot 1 november 2015 en dat hij, [appellant] , op 1 november 2015 een door hem bewoonde woning moet verlaten.  
       
     
     
       3.6 
       In een aangetekende brief van 16 oktober 2015 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] geschreven dat hij de huurovereenkomst nogmaals opzegt en dat hij per 1 november 2015 zijn intrek zal nemen in de woning.  
       
     
     
       3.7 
       
        [geïntimeerde] heeft toen de woning, ondanks daartoe strekkende sommaties, niet ontruimd. 
       
     
     
       3.8 
       De voorzieningenrechter te Lelystad heeft in een vonnis van 7 december 2015 de vordering van [appellant] tot ontruiming van de woning door [geïntimeerde] afgewezen.  
     
     
       3.9 
       In een aangetekende brief van 8 december 2015 heeft [appellant] de woning "voor alle duidelijkheid en voor zover vereist" opgezegd tegen 1 juni 2016 wegens dringend eigen gebruik.  
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst in een brief van 16 mei 2017 opgezegd per 1 juni 2017. Zij heeft de woning inmiddels verlaten.  
       
     
   
   
     
       4 
       4.	De procedure en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       In de zaak met nummer 4594298 LC EXPL 15-4448 heeft [appellant] [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter te Lelystad en, na vermeerdering van eis, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van € 1.328,64 aan achterstallige vergoeding voor de kosten van de nutsvoorzieningen gevorderd. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.  
     
     
       4.2 
       Na de in rechtsoverweging 3.9 aangehaalde opzegging van de huurovereenkomst heeft [appellant] [geïntimeerde] opnieuw gedagvaard voor de kantonrechter te Lelystad en heeft hij dezelfde vorderingen ingesteld. Deze zaak is bij de kantonrechter geregistreerd onder nummer 4833601 / LC EXPL 16-657. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.  
       
     
     
       4.3 
       Bij vonnis van 2 maart 2016 heeft de kantonrechter de beide zaken gevoegd en in beide zaken een comparitie van partijen gelast. Nadat deze comparitie had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in beide zaken op 4 mei 2016, in een apart vonnis voor iedere zaak, de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       5 
       5.	De bespreking van de grieven 
     
     
       5.1 
       Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerde] de na vermindering van eis gevorderde bedragen vanwege de huur over juni 2017 en de eindafrekening van de kosten aan nutsvoorzieningen verschuldigd is. Dit deel van de vordering van [appellant] is dan ook toewijsbaar.  
       
     
     
       5.2 
       
        [geïntimeerde] heeft in de loop van de appelprocedure de woning verlaten. [appellant] heeft zijn vorderingen tot ontbinding / beëindiging van de huur dan ook ingetrokken. De grieven die hij heeft ontwikkeld over het oordeel van de kantonrechter heeft hij gehandhaafd met het oog op de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg. Het hof zal die grieven dan ook moeten beoordelen.  
       
     
     
       5.3 
       Met  grief I  komt [appellant] op tegen het oordeel dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een ernstige tekortkoming niet toewijsbaar zijn omdat niet is gebleken dat [geïntimeerde] haar verplichting tot betaling van de maandelijkse huur en het maandelijkse voorschot op de nutsvoorzieningen niet voldoet.  
       
     
     
       5.4 
       De grief faalt. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt dat sprake is geweest van een (laat staan substantiële) achterstand in de betalingen van huur en voorschotten. Uit de door [appellant] uiteindelijk overgelegde berekening van wat [geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst verschuldigd was, volgt ook dat [geïntimeerde] alleen de huur over de laatste maand van de huurovereenkomst onbetaald heeft gelaten en dat bij het opmaken van de eindafrekening is gebleken dat na aftrek van de voorschotbedragen nog een door [geïntimeerde] te betalen bedrag aan kosten van de nutsvoorzieningen resteerde. De door [geïntimeerde] verschuldigde bedragen zijn dan ook niet in de loop van de huurovereenkomst verschuldigd geworden maar gedurende de laatste maand en bij het einde van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       5.5 
       Met  grief II  komt [appellant] op tegen de afwijzing van de kantonrechter van zijn primaire vordering, die naar hij toelicht moet worden verstaan als een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:272 lid 2 BW. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat niet aannemelijk is dat voor [geïntimeerde] binnen afzienbare termijn andere passende woonruimte beschikbaar is. Hij heeft in dat verband verwezen naar informatie van de website van Woningstichting Centrada over de gemiddelde wachttijd.  
       
     
     
       5.6 
       
        [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellant] gemotiveerd weersproken. Zij heeft aangevoerd dat zij met haar inkomen op minimumniveau is aangewezen op een huurwoning in de sociale huursector en zij heeft verder informatie overgelegd over de wachttijden in 2015 in de sociale huursector, waaruit volgt dat de gemiddelde wachttijd voor passende woningen in Lelystad minimaal tussen de 3 en 4 jaar en in sommige wijken 5 jaar was. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] een minimuminkomen heeft en dat zij begin 2013 is ingeschreven, zodat zij halverwege 2016 - toen de kantonrechter op de vordering tot beëindiging had te beslissen - ongeveer drie-en-een-half jaar op de wachtlijst stond. Naar het oordeel van het hof was het gelet op de gemiddelde wachttijden niet aannemelijk dat [geïntimeerde] binnen afzienbare termijn passende woonruimte zou kunnen vinden. Dat [geïntimeerde] wel een kans maakte, is daarvoor onvoldoende. Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat in hoger beroep tussen partijen niet ter discussie staat dat [geïntimeerde] aangewezen was op een woning via Centrada, of een andere woningbouwcorporatie. Een en ander leidt ertoe dat wat [appellant] heeft gesteld onvoldoende is voor het oordeel dat voor [geïntimeerde] andere passende woonruimte voorhanden was. 
       
     
     
       5.7 
       Ook deze grief faalt dan ook. Dat betekent dat  grief III , waarmee [appellant] opkomt tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, eveneens faalt.  
       
     
     
       5.8 
       Het hof zal de vonnissen waarvan beroep dan ook bekrachtigen, maar [geïntimeerde] wel veroordelen tot betaling van bedragen van € 680,15 en € 813,50, in totaal € 1.493,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na betekening van dit arrest, zoals gevorderd.  
     
     
       5.9 
       In hoger beroep is [appellant] - wanneer in aanmerking wordt genomen welke vorderingen hij heeft ingesteld en in welk stadium van de appelprocedure hij deze vorderingen heeft gewijzigd - meer in het ongelijk gesteld dan [geïntimeerde] . De resterende, en in de loop van de appelprocedure ontstane, vordering is echter wel toewijsbaar. Het hof ziet in een en ander reden om [appellant] te veroordelen in de helft van de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 50% van 2,5 punten, tarief II).  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, rechtdoende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 1.493,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na betekening van dit arrest; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de helft van de aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen proceskosten in hoger beroep en begroot deze helft op € 157,- aan verschotten en op € 1.342,50 voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. W.F. Boele, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier op  
       26 juni 2018.