ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2015:3661

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2015:3661 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 02-06-2015 / 02/298395 / KG ZA 15-247

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2015-06-02

Zaaknummer: 02/298395 / KG ZA 15-247

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2015:3661

---

Kort geding. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst woning ex artikel 7:231 lid 2 BW na sluitingsbevel door burgemeester. Gevorderde ontruiming in kort geding afgewezen. Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden enkel op de (automatische) grond dat dit haar beleid is ingeval van sluiting van een woning op last van de burgemeester, heeft eiseres naar het oordeel van de voorzieningenrechter jegens gedaagde niet, althans onvoldoende afgewogen of die ontbinding in dit geval voldoet aan de eisen van proportionaliteit. Dit leidt de voorzieningenrechter voorshands tot de conclusie dat eiseres in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding heeft kunnen komen (zie artikel 3:13 lid 2 BW).

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     Handelsrecht 
     
     
       zittingsplaats Tilburg  
     
     
     
       zaaknummer 02/298395 / KG ZA 15-247 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding van 2 juni 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
           
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats], 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Best, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [adres], 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. D.P.J. van der Putten, advocaat te Tilburg, 
     
     
     
       Partijen zullen door de voorzieningenrechter hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure  
     
     
       1.1 
       De procedure blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 1 mei 2015 met producties 1 t/m 8; 
         
         
           de op 11 mei 2015 van mr. Van der Putten ontvangen producties 1 t/m 6; 
         
         
           de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling ter zitting van  
         
       
       11 mei 2015; 
       de pleitnota van mr. Schellekens.  
     
     
       1.2 
       
         Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en zijn over en weer in de gelegenheid gesteld om op elkaars stellingen te reageren. [gedaagde] was in persoon aanwezig, samen met zijn partner mevrouw [naam]. [eiseres] werd vertegenwoordigd door de heer [naam], leefbaarheidsconsulent. Partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.  
         Na het sluiten van de behandeling is vonnis bepaald.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten: 
     
     a. Tussen [eiseres] en [gedaagde] is met ingang van 22 augustus 2000 een huurovereenkomst 
     gesloten met betrekking tot de woning c.a. aan het adres [adres]. 
     Bij brief van 26 september 2014 schreef de burgemeester van Tilburg aan [eiseres]: 
     
       “ U bent eigenaar van de woning aan de [adres] (..).  
       
         Ik heb van de politie en de afdeling Veiligheid & Wijken vernomen dat op 10 april 2014 in de woning een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen. Daarom heb ik besloten dat deze woning voor de duur van drie maanden moet worden gesloten. 
       
       
         (..) 
       
     
     1. Constateringen 
     
       
         De politie heeft op 10 april 2014 een onderzoek ingesteld in de woning aan de [adres]. In die woning werd onder andere het volgende aangetroffen: 
       
       
         - Bak met resten amfetamine in totaal ten minste 3,8 gram 
       
       
         - 15 gripzakjes met in totaal 10,5 gram cocaïne in poeder vorm 
       
       
         - 1 gripzakje met 2 brokjes in totaal 3,3 gram cocaïne 
       
       
         In totaal is dus een ruime handelshoeveelheid drugs aangetroffen. Ook werden in de woning attributen aangetroffen voor de handel in drugs zoals: weegschaaltjes gripzakjes, vacuümzakken en 23 geldbiljetten 6 x 50 euro, 8x 20 euro en 9x 10 euro. 
       
       
         Daarnaast werden er in de woning diverse wapens aangetroffen zoals een revolver met munitie. 
       
     
     2. Overwegingen 
     
       
         Amfetamine en cocaïne worden genoemd in lijst I behorende bij de Opiumwet. Op grond van artikel 2 aanhef en onder lid b en lid c van de Opiumwet is het verboden een middel als bedoeld in de bij deze wet behorende lijst I te verkopen, af te leveren, te verstrekken of aanwezig te hebben. 
       
       
         Artikel 13b van de Opiumwet geeft mij de bevoegdheid u een last onder bestuursdwang op te leggen indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. Dit betekent dat ik u kan gelasten de woning voor bepaalde duur te sluiten. 
       
       
         Hiervoor heb ik de “beleidsregels artikel 13b Opiumwet in de B-5 gemeenten” vastgesteld.  
       
       
         (..) 
       
       
         Dit is een geüniformeerd beleid van en voor de vijf grote Brabantse gemeenten, dat zich onder andere op het aantreffen van drugs in panden richt. In het beleid is opgenomen dat een woning wordt gesloten voor de duur van drie maanden, wanneer hierin, of op het daarbij behorende perceel, harddrugs in een handelshoeveelheid (meer dan 0,5 gram) worden aangetroffen. Ik acht sluiting voor de duur van drie maanden volledig gerechtvaardigd (..) ” 
       Een afschrift van deze brief werd aan [gedaagde] gezonden. 
     
     c.    Met verwijzing naar voormelde brief schreef [eiseres] op 1 oktober 2014 aan [gedaagde] dat zij 
     niet accepteert dat een huurder in zijn woning activiteiten verricht die in strijd zijn met de bepalingen van de Opiumwet en dat het vast beleid van haar is om in zo’n geval de huurovereenkomst te beëindigen. Zodra de woning door de burgemeester is gesloten zal zij door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huur ontbinden, hetgeen [gedaagde] kon voorkomen door zelf de huur op te zeggen.  
     d.    [gedaagde] heeft in een aan de burgemeester van Tilburg gerichte zienswijze van 10 oktober 
     2014 tegen het voorgenomen besluit geageerd. 
     
        De burgemeester van Tilburg heeft, met inachtneming van de zienswijze van [gedaagde], bij besluit van 27 oktober 2014 de voorgenomen last onder bestuursdwang aan [eiseres] opgelegd en [eiseres] gelast om met ingang van 25 november 2014 voor een periode van drie maanden de woning te sluiten en afgesloten te houden.  
        De voorzieningenrechter van deze rechtbank, team Bestuursrecht, heeft bij beschikking van 5 januari 2015 het door [gedaagde] ingediende verzoek tot schorsing van het besluit van de burgemeester totdat onherroepelijk over de rechtmatigheid daarvan is beslist dan wel tot het in goede justitie treffen van een andere voorlopige voorziening, afgewezen. 
        Vanaf 9 januari 2015 is aan voormeld besluit van de burgemeester uitvoering gegeven en is de woning gedurende 3 maanden, tot 9 april 2015 gesloten geweest. 
        In een brief van 3 februari 2015 aan [gedaagde] heeft [eiseres] met verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aangekondigd dat de woning uiterlijk 9 april 2015 door [gedaagde] diende te zijn ontruimd. 
        [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 3 april 2015 in de gelegenheid gesteld om op 9 april 2015 de sleutel van de woning op te halen om gedurende een week de woning te kunnen leeghalen, waarna de sleutel op 17 april 2015 door [gedaagde] zou moeten worden terug-gegeven. [gedaagde] heeft de sleutel op 9 april 2015 opgehaald, maar heeft de woning niet ontruimd en heeft evenmin de sleutel geretourneerd. 
     
     
   
   
     
       3 De vorderingen 
     
     
       3.1 
       
        [eiseres] vordert om bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dat vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en al de personen die van de zijde van [gedaagde] in dit pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen. Tevens vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.2 
       
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1 
       
         
          [eiseres] stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering tot ontruiming van de  
         onderhavige woning. Daartoe voert zij aan dat het doel van de op elkaar volgende bestuurs-  
         rechtelijke en civielrechtelijke instrumenten naar zijn aard spoedeisend is en een vordering 
         tot ontruiming in dat kader past; dat zij op grond van artikel 12a van het Besluit beheer 
         sociale-huursector verplicht is om zorg te dragen voor de leefbaarheid van de buurten en 
         wijken waarin zij woningen verhuurt en haar belang meebrengt dat zo snel mogelijk een 
         einde wordt gemaakt aan de nadelige gevolgen die drugs gerelateerde activiteiten in een  
         huurwoning kunnen hebben voor de leefbaarheid in, en voor het imago van de buurt en ten 
         slotte dat nu de huurovereenkomst is beëindigd, [gedaagde] zonder recht of titel de woning 
         gebruikt en [eiseres] het recht heeft haar eigendom op te eisen en de woning weer tot haar  
         beschikking te hebben.  
       
       
       
         
          [gedaagde] heeft het spoedeisend belang betwist. Hij ziet niet in waarom de bodemprocedure  
         tegen het besluit van de burgemeester niet afgewacht kan worden.  
       
     
     
       4.2 
       
         Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] voldoende spoedeisend  
         belang om haar vordering tot ontruiming van het gehuurde in deze kort gedingprocedure  
         aanhangig te maken. Als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurover-  
         eenkomst bestaat immers geen verbintenis meer om aan [gedaagde] het huurgenot te verschaffen.  
         Aangezien [gedaagde] aldus zonder titel in die woning verblijft heeft [eiseres] voldoende grond om  
         de spoedige ontruiming daarvan af te kunnen dwingen. [eiseres] kan dan ook in haar vordering 
         worden ontvangen.  
       
       
     
     
       4.3 
       
         Het vorenstaande betekent echter nog niet dat de vordering tot ontruiming zonder meer  
         kan worden toegewezen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is 
         alleen plaats indien het in vergaande mate aannemelijk is dat die vordering in een bodem- 
         procedure zal worden toegewezen. Hierover oordeelt de voorzieningenrechter het volgende. 
       
       
     
     
       4.4 
       
         
          [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat als gevolg van het besluit van de 
         burgemeester van 27 oktober 2014 en de feitelijke sluiting van de woning op grond daarvan, 
         zij op de voet van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd was om de huurovereen- 
         komst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Nu zij van die bevoegdheid gebruik heeft 
         gemaakt bestaat tussen partijen geen overeenkomst meer en zijn partijen bevrijd van de 
         verbintenissen uit die overeenkomst. [gedaagde] verblijft thans zonder recht of titel in de woning. 
         Desgevraagd heeft [eiseres] ter zitting bevestigd (zie de brief van 1 oktober 2014 aan [gedaagde]) 
         dat het haar beleid is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in alle 
         gevallen dat de betreffende woning op last van de burgemeester (tijdelijk) wordt gesloten op 
         de grond dat in die woning middelen als bedoeld in lijst I en lijst II bij de Opiumwet worden 
         verkocht, afgeleverd, verstrekt of daartoe aanwezig zijn (artikel 13b Opiumwet).  
       
       
     
     
       4.5 
       
         
          [gedaagde] voert daartegen aan dat een eventuele ontruiming in strijd is met de redelijkheid 
         en billijkheid. Hij maakt er bezwaar tegen dat [eiseres] de uitkomst van de bodemprocedure 
         tegen het besluit van de burgemeester niet afwacht en zonder meer tot ontruiming over wil 
         gaan. De door de wetgever gegeven mogelijkheid om een pand te sluiten is bedoeld om de 
         handel in drugs tegen te gaan. Echter, de door de politie in zijn woning aangetroffen  
         middelen waren voor eigen gebruik en niet bedoeld om te verhandelen. Er was ook geen 
         sprake van overlast ten gevolge van drugshandel.  
         Verder stelt hij dat de samenleving er niet bij gebaat is wanneer hij de woning moet  
         ontruimen. Hij heeft een antisociale persoonlijkheidsstoornis waardoor hij snel agressief 
         wordt maar waarvoor hij volgens zijn behandelaars bij GGz niet adequaat kan worden 
         geholpen zolang de dreiging van huisuitzetting boven zijn hoofd hangt. Hierdoor komt ook  
         de relatie met zijn partner onder druk te staan. Anders dan [eiseres] stelt kan hij niet terecht bij 
         Traverse (een instelling voor maatschappelijke opvang en begeleiding; opmerking voorzie- 
         ningenrechter) omdat daar geen plaatsen meer beschikbaar zijn. Bovendien hebben zijn  
         behandelaars en Traverse zelf wegens zijn stoornis een verblijf aldaar afgeraden. Hij kent  
         geen personen in zijn omgeving waar hij kan verblijven en komt ook niet binnen twee jaar in  
         aanmerking voor een andere sociale huurwoning, aldus [gedaagde].  
       
       
     
     
       4.6 
       
         De voorzieningenrechter stelt voorop dat de in artikel 7:231 lid 2 BW aan de verhuurder  
         gegeven bevoegdheid zeer diep ingrijpt in de woonrechten van de huurder (zie ook het arrest  
         van het Hof Amsterdam van 18 juli 2011, zaaknummer 200.082.130/01, waarin een vorde-  
         ring tot ontruiming in kort geding van Woonstichting Wherestad te Purmerend na een  
         voorafgaande buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BWwerd afgewezen).  
         Deze bepaling vormt immers een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurover-  
         eenkomst op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplich- 
         tingen, slechts door de rechter kan geschieden. Verder wordt vastgesteld dat een  
         buitengerechtelijke ontbinding op de voet van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW 
         al mogelijk is wanneer de gehuurde woning op last van de burgemeester, daartoe gebruik- 
         makend van diens in artikel 13b van de Opiumwet gegeven bevoegdheid, is gesloten.  
         Dat door de bestuursrechter nog niet onherroepelijk is beslist op een tegen het besluit van de 
         burgemeester aangewend rechtsmiddel is bij deze wijze van ontbinding niet relevant.  
       
       
       
     
     
       4.7 
       
         Niettemin is de voorzieningenrechter van oordeel dat een verhuurder er niet, zoals [eiseres] 
         klaarblijkelijk heeft gedaan, mee kan volstaan om enkel het besluit van de burgemeester c.q. 
         de sluiting van het gehuurde aan een buitengerechtelijke ontbinding ten grondslag te leggen 
         maar dat hij, alvorens daartoe over te gaan, gehouden is om álle bij de huurovereenkomst 
         betrokken belangen te onderzoeken en vervolgens af te wegen of dit individuele geval er ook 
         toe noopt dat hij van zijn bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maakt.  
         Immers, artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de mogelijkheid ( “De verhuurder  kan ” ) 
         de huurovereenkomst te ontbinden, maar legt hem niet de verplichting op om daartoe  
         over te gaan. Verder is het woonrecht van [gedaagde] een vitaal recht (zie ook het arrest van het 
         Hof ’s-Hertogenbosch van 4 november 2014, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder  
         ECLI-nummer 2014:45) en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde  
         doel daarvan (zie ook het arrest van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van  
         13 mei 2008 in de zaak McCann/Verenigd Koninkrijk, gepubliceerd in het tijdschrift Rechtspraak van de Week 2008/857 ( “The loss of one’s home is a most extreme form of interference with the right to respect for the home” ) alsmede het vonnis van de Voorzieningenrechter Rechtbank Zwolle van 2 augustus 2011, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN-nummer BR3908).  
       
     
     
       4.8 
       
         
          [eiseres] stelt terecht dat drugs gerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve 
         invloed kunnen hebben op de woonomgeving, alsmede nadelige gevolgen voor het imago 
         van de buurt. Evenwel is het de voorzieningenrechter niet gebleken dat in het onderhavige 
         geval de aanwezigheid van drugs in de woning daadwerkelijk een negatieve invloed op de 
         woonomgeving van [gedaagde] heeft (gehad). [eiseres] brengt geen stukken in het geding waaruit 
         kan worden opgemaakt dat sprake is (geweest) van handel vanuit de woning, noch van enige 
         gemelde overlast als gevolg daarvan. De enkele mededeling in het besluit van de burgemees- 
         ter van 27 oktober 2014 “ Ik heb van de afdeling Veiligheid & Wijken begrepen dat het pand 
         
           (mede) is bezocht vanwege meldingen over overlast ” is geen (voldoende) aanwijzing dat overlast ten gevolge van de handel in drugs is vastgesteld. Dat klemt temeer waar [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat gedurende de ruim 14 jaar dat hij de woning huurde van overlast sprake is (geweest). In dat verband heeft [gedaagde] ook een groot aantal schriftelijke verklaringen van buurtbewoners overgelegd waarin zij aan hem steun betuigen en wensen dat hij in de buurt kan blijven wonen. De enkele aanwezigheid van de gevonden drugs leidt naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het onderhavige geval daarom niet onmiddellijk tot de conclusie dat sprake is van een zodanig negatieve invloed op de woon-  
         omgeving dat in het kader van bovenvermelde belangenafweging daardoor het woonrecht 
         van [gedaagde] moet wijken. Dit wordt niet anders doordat in de woning tevens enkele zaken 
         zoals een weegschaal en gripzakjes zijn aangetroffen die ook voor de handel in drugs  
         gebruikt kunnen worden. [gedaagde] heeft ter zitting hierover onweersproken naar voren gebracht  
         dat het om een gewone keukenweegschaal ging en dat hij de gripzakjes met inhoud voor  
         eigen gebruik gekocht had.  
       
       
     
     
       4.9 
       
         Niet gebleken is verder dat [eiseres] bij haar besluit tot buitengerechtelijke ontbinding 
         rekening heeft gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], noch met diens 
         mogelijkheden om elders onderdak te vinden. Weliswaar verwijst [eiseres] naar het besluit van 
         de burgemeester van 27 oktober 2014 en de daarin weergegeven gronden waarop dit berust  
         maar dit volstaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet. De burgemeester maakt 
         een eigen bestuurlijke beoordeling ten behoeve van een ander doel en met andere, veel  
         minder vergaande gevolgen dan de civielrechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst  
         door [eiseres] en het voor [gedaagde] - definitieve - verlies van de woning in het verlengde daarvan. 
       
       
     
     
       4.10 
       
         Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden enkel op de (automatische) 
         grond dat dit haar beleid is ingeval van sluiting van een woning op last van de burgemeester,  
         heeft [eiseres] naar het oordeel van de voorzieningenrechter jegens [gedaagde] niet, althans onvol-  
         doende afgewogen of die ontbinding in dit geval voldoet aan de eisen van proportionaliteit.  
         Dit leidt de voorzieningenrechter voorshands tot de conclusie dat [eiseres] in redelijkheid niet  
         tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding heeft  
         kunnen komen (zie artikel 3:13 lid 2 BW). Het is daarmee op voorhand allerminst aanneme- 
         lijk te oordelen dat de vordering van [eiseres], zoals deze thans voorligt, in een bodemprocedu- 
         re zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.  
       
     
     
       4.11 
       
         Het feit ten slotte dat in de schuur bij de woning ook een handvuurwapen met munitie is  
         aangetroffen leidt de voorzieningenrechter niet tot een andere beslissing. Nu [eiseres] in haar  
         dagvaarding uitdrukkelijk heeft gesteld dat haar vordering niet op enige tekortkoming in de  
         nakoming van de huurovereenkomst is gebaseerd -de aanwezigheid van dat vuurwapen levert  
         mogelijk een dergelijke tekortkoming op- dient dat feit, wat daar verder overigens van 
         zij, in de huidige beoordeling juridisch gezien buiten beschouwing te blijven.  
       
       
     
   
   
     
       5 De proceskosten 
     
     
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde]. Deze kosten worden begroot op: 
     
     - griffierecht 		€ 285,00 
     - salaris advocaat 	 € 527,00 
         Totaal 				€ 812,00 
     
   
   
     
       6 De beslissing  
     
     
       De voorzieningenrechter:  
     
     
     - wijst de vordering af; 
     
     - veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde], tot deze uitspraak begroot op  
       € 812,00. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015, in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.A.I.M. Steenbergen.