ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2018:3081

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2018:3081 Rechtbank Den Haag , 14-03-2018 / C/09/525903 / HA ZA 17-110

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2018-03-14

Zaaknummer: C/09/525903 / HA ZA 17-110

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2018:3081

---

De Staat heeft het Noordsingelcomplex te Rotterdam via een openbare verkoopprocedure verkocht ten behoeve van herontwikkeling. De koper vordert schadevergoeding/opheffing van nadeel uit hoofde van non-conformiteit/dwaling. De vorderingen stranden reeds op het in de koopoveenkomst opgenomen exoneratiebeding. Daarnaast heeft de koper zijn onderzoeksplicht verzaakt.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/525903 / HA ZA 17-110 
     
     
     
       
         Vonnis van 14 maart 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         TUIN VAN NOORD B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. W.J. Haeser te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties / Rijksvastgoedbedrijf) , 
       zetelend te Den Haag, 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. F. Sepmeijer te Den Haag. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna ‘Tuin van Noord’ en ‘de Staat’ genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 13 januari 2016, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 10 mei 2017, waarbij de rechtbank een comparitie van partijen heeft gelast; 
         
         
           de akte overlegging producties zijdens Tuin van Noord van 28 november 2017; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 28 november 2017 en de daarin genoemde stukken. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Het proces-verbaal van de comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben daarvan gebruik gemaakt, de Staat bij brief van 21 december 2017 en Tuin van Noord bij brief van 27 december 2017. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van de opmerkingen die partijen daarover hebben gemaakt voor zover het feitelijke onjuistheden betreft.  
         
           2.	De feiten 
         
       
     
     
       2.1. 
       De onderhavige procedure heeft betrekking op de verkoop door de Staat van het Noordsingelcomplex te Rotterdam. Het Noordsingelcomplex is tussen 1870 en 1900 gebouwd aan de rand van Rotterdam, en bestaat uit de voormalige Penitentiaire Inrichting Noordsingel (hierna: PI Noordsingel), een voormalig gerechtsgebouw, een voormalig notarieel archiefgebouw en daarbij behorende dienstgebouwen en een woning, met ondergrond, erf, tuin parkeerplaatsen en overige aanhorigheden. Het Noordsingelcomplex beslaat een oppervlakte van circa 36.200 m2.  
       
     
     
       2.2. 
       In het najaar van 2010 heeft de Staat besloten over te gaan tot verkoop van het Noordsingelcomplex. De Staat is hiertoe en openbare verkoopprocedure gestart. In het kader van deze verkoop heeft de Staat een Biedboek opgesteld, voorzien van procedurevoorschriften en bijlagen. 
       
     
     
       2.3. 
       Het Biedboek vermeldt, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         
           “ 
           Inhoudsopgave 
         
         
           (…) 
         
         
           Disclaimer 
         
         
           Dit biedboek bevat belangrijke informatie met betrekking tot de verkoop bij inschrijving van de genoemde onroerende zaken. De Staat der Nederlanden wijst er met nadruk op dat het verstrekken van informatie door middel van dit biedboek geïnteresseerden niet ontslaat van hun plicht zelfstandig te onderzoeken of de aangeboden onroerende zaak aan hun verwachtingen beantwoorden en of de door middel van dit biedboek verstrekte informatie voldoende is om een bod uit te brengen dan wel of deze informatie het bod van de geïnteresseerde rechtvaardigt. 
         
       
       
       
         
           Voor zover niet anders vermeld mag de informatie in dit biedboek niet worden opgevat als enige vorm van garantie met betrekking tot de toestand, de waarde en/of de kwaliteit van de onroerende zaken en/of de afwezigheid van privaatrechtelijke of publiekrechtelijke aanspraken van derden of overheden ter zake van de onroerende zaak. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         1. 	Inleiding 
       
       
         
           (…) 
         
         
           Naar verwachting zal eind 2013 de Penitentiaire Inrichting Noordsingel leeg worden opgeleverd. Naast het gevangeniscomplex Noordsingel is de Staat ook eigenaar van enkele monumentale gebouwen. Deze gebouwen zijn niet meer nodig voor de Staat en kunnen worden verkocht. 
         
         
           (…) De Staat (Rijksgebouwendienst en het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf [RVOBJ) en de gemeente hebben afgesproken samen te streven naar een hoogwaardige herontwikkeling van het plangebied, waarbij rekening zal worden gehouden met de monumentale waarde van de in het plangebied aanwezige gebouwen. Hiervoor is een aantal ambities geformuleerd, die nader zijn uitgewerkt in kaders voor de projectvisie. 
         
       
       
       
         
           De Staat en de gemeente zullen niet zelf tot herontwikkeling van het plangebied overgaan, maar hebben er voor gekozen daarvoor een marktpartij te selecteren die het plangebied voor eigen rekening en risico zal ontwikkelen binnen de gestelde kaders. 
         
         
           (…) 
         
         
           In de selectiefase krijgen marktpartijen gelegenheid hun projectvisie te geven op de ontwikkeling 
         
         
           van het visiegebied en een globaal bod uit te brengen. Een selectiecommissie zal deze projectvisie 
         
         
           beoordelen en een score toekennen. Uit de groep van deelnemers, aan wie de selectiecommissie 
         
         
           een bepaalde score heeft toegekend, kunnen maximaal vijf deelnemers met het hoogste globale 
         
         
           bod meedoen aan de verkoop bij inschrijving. Deze vijf behoeven dus niet de vijf met de hoogste 
         
         
           score te zijn. Bij de verkoop bij inschrijving moeten deze vijf deelnemers een uitgewerkte 
         
         
           projectvisie, inclusief een definitief bod, inleveren. Uiteindelijk vindt de gunning plaats aan de 
         
         
           hoogste bieder. 
         
         
           Nadat de koopovereenkomst met de hoogste bieder is gesloten start de bestemmingsplan 
         
         
           procedure op basis van zijn uitgewerkte projectvisie. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4. 	Informatie te verkopen complex en bezichtiging 
       
       
         (…) 
       
     
     
       4.3. 
       
         
           Over het complex is de volgende informatie beschikbaar: 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4.3.2 
         
           
             Onderzoek aanwezigheid asbesthoudende materialen 
           
           
             De Staat en de gemeente hebben onderzoek laten verrichten omtrent de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de gebouwen. 
           
           
             De resultaten hiervan zijn vastgelegd in: 
           
           
             1. voor de Staatseigendommen: het asbestinventarisatierapport van MWH B.V. te Amsterdam van 30 juli 2009 (…) 
           
           
             De rapporten zijn in het biedboek opgenomen als bijlage A11” 
           
         
         
       
     
     
       2.4. 
       De openbare verkoopprocedure kende een tweetal selectieronden. In de eerste fase van de procedure werd aan alle belangstellende partijen de mogelijkheid geboden informatie over het Noordsingelcomplex te vergaren aan de hand van het Biedboek. Daarnaast heeft de Staat in deze fase bezichtigingen georganiseerd. De eerste bezichtigingsronde heeft plaatsgevonden op 12 en 14 oktober 2010 en de tweede bezichtigingsronde op 2 en 4 november 2010. Ten tijde van de bezichtigingen was de PI Noordsingel nog in gebruik. Wel stond één van de cellenvleugels leeg. De belangstellende partijen hadden de mogelijkheid om deze lege cellenvleugel te bezichtigen.  
       
     
     
       2.5. 
       Daarnaast hadden de belangstellende partijen de mogelijkheid om via de speciaal voor de verkoop ingerichte digitale ‘ dataroom ’ vragen te stellen aan de notaris. In deze dataroom bevond zich het Biedbook met de daartoe behorende bijlagen. Daarnaast konden alle deelnemers vragen stellen over de inhoud van het Biedboek of over andere aspecten van de verkoopprocedure. Deze vragen en de antwoorden daarop werden aan de dataroom toegevoegd. 
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij de eerste selectieronde hebben negen partijen een projectvisie ingediend, voorzien van een globaal bod. HD Projectrealisatie B.V. (hierna: HD) en BAM Woningbouw ZuidWest (hierna: BAM) hebben zich voor de eerste bezichtiging aangemeld.  
         BAM en HD traden als ontwikkelcombinatie op en hebben een gezamenlijke projectvisie ingediend onder de titel “Tuin van Noord”. Deze projectvisie hield onder meer in het behoud van de vleugels B, C en D van de PI Noordsingel ter transformatie tot woningen. Ten behoeve van de door hen beoogde ontwikkeling hebben HD en BAM eiseres, Tuin van Noord B.V., opgericht. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Tuin van Noord heeft het Noordsingelcomplex op 14 oktober en 2 november 2010 alsmede op 24 juni en 7 juli 2011 bezichtigd. Bij elke bezichtiging waren meerdere personen namens Tuin van Noord aanwezig.  
       
     
     
       2.8. 
       In oktober 2011 hebben twee partijen, waaronder Tuin van Noord, een definitieve bieding uitgebracht. Het winnende bod van € 4.650.000 werd uitgebracht door Tuin van Noord. Bij brief van 11 oktober 2011 heeft de Staat aan Tuin van Noord bericht dat het Noordsingelcomplex aan haar werd gegund.  
       
     
     
       2.9. 
       Bij akte van 17 november 2011 hebben de Staat en Tuin van Noord hun overeenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van het Noordsingelcomplex bevestigd. In deze akte wordt uitdrukkelijk verwezen naar de van de koop deel uitmakende rechten en verplichtingen zoals omschreven in het Biedboek. 
       
     
     
       2.10. 
       Door inschrijving van de notariële akte van 31 januari 2014 (hierna: de akte van levering) heeft de Staat de eigendom van het Noordsingelcomplex aan Tuin van Noord geleverd. Deze akte vermeldt, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         
           “Aanvaarding 
         
         
           Artikel 3. 
         
         
           Behoudens het bepaalde in artikel 11 wordt het verkochte aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander(e) gebruiksrecht(en). Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar vanaf voormeld tijdstip tot aan het tijdstip van feitelijke levering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte. 
         
         
           Voor wat betreft de feitelijke staat van het verkochte wordt te dezen tevens verwezen naar het door verkoper en koper opgestelde proces-verbaal van oplevering, waarvan een kopie als Bijlage 2 aan deze akte wordt gehecht. 
         
       
       
       
         
           Feitelijke levering, risico, baten en lasten 
         
         
           Artikel 4 
         
         
           De feitelijke levering van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip komen de baten koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij 
           
           - behoudens het bepaalde in artikel 8 - het risico van het verkochte. (…) 
         
         
           (…) 
         
         
           Asbest 
         
         
           Artikel 9. 
         
       
       
         1.	Verkoper heeft voor wat betreft de informatie- en onderzoekplicht omtrent de vraag of er sprake kan zijn van de aanwezigheid van asbest in, op en/of aan het verkochte een onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn vastgelegd in het asbestinventarisatierapport van MWH B.V. te Amsterdam van dertig juli tweeduizend negen. Partijen verklaren in het bezit te zijn van dit rapport en met de inhoud hiervan volledig op de hoogte te zijn. 
       
       
         2.	In voormeld rapport is melding gemaakt van de aanwezigheid van asbest in, op en/of aan het verkochte. 
       
       
         3. 	Koper verklaart dat hij bij het uitbrengen van zijn definitieve bod ten behoeve van de verkoop bij openbare inschrijving ermee rekening heeft gehouden, dat het risico voor de aanwezigheid van asbest casu quo asbesthoudende materialen volledig bij koper komt te rusten. 
       
       
         4. 	Koper neemt het risico van de aanwezigheid van alle - zowel bekende als onbekende - asbest en asbesthoudende materialen in, op en/of aan het verkochte van verkoper over en vrijwaart verkoper voor iedere vordering te dier zake.  
       
       
         5.	Koper zal verkoper niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of het anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van de in lid 4 van dit artikel bedoelde asbest casu quo asbesthoudende materialen in, op en/of aan het verkochte, dan wel tot vergoeding van enige schade ten gevolge van deze materialen. Deze verplichting van koper geldt als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 252 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en zal overgaan op al degenen die het verkochte zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel. Degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen zijn eveneens aan deze verplichting gebonden.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Tot de bijlagen van het Biedboek behoren onder meer de volgende rapporten: 
       - het “Asbestinventarisatierapport Type A conform SC-540” van MWH B.V. van 30 juli 2009 (hierna: het rapport MWH I) als bedoeld in artikel 9 van de akte van levering; 
       - het rapport “Penitentiaire Inrichting Rotterdam, Onderzoek naar belastbaarheid bestaande vloeren en staat van constructie” van Zonneveld ingenieurs B.V. van 17 februari 2010 (hierna: het Zonneveldrapport). 
       
     
     
       2.12. 
       Tuin van Noord heeft, nadat zij eigenaar is geworden van het Noordsingelcomplex, met betrekking tot dit complex de volgende rapporten laten opstellen: 
       - het rapport “Asbestinventarisatie SC-540, Type A actualisatie, Voormalige penitentiaire inrichting Bouwdelen f,g,h,i,j,k,l,o en q, Noordsingel 115 e.o. Rotterdam” van MWH B.V. van 10 juni 2014 (hierna: het rapport MWH II);  
       - het rapport “Tuin van Noord, Vocht in muren begane grond” van Climatic Design Consult van 18 december 2015 (hierna: het CDC rapport); 
       - het rapport “Funderingsonderzoek Tuin van Noord, Cellenvleugels A t/m D, Noordsingel 115 te Rotterdam” van Wareco Ingenieurs van 11 februari 2016 (hierna: het Wareco-rapport). 
       
     
     
       2.13. 
       Daarnaast heeft Tuin van Noord, nadat zij eigenaar is geworden van het Noordsingelcomplex, het “Onderzoeksrapport riolering, P.I. Noordsingel Rotterdam” van de Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen Directie West van 29 augustus 2004 (hierna: het Rioleringsrapport) aangetroffen in het Noordsingelcomplex. 
       
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 3 maart 2016 heeft Tuin van Noord zich jegens de Staat beroepen op gebreken aan het Noordsingelcomplex met betrekking tot fundering, vocht, vloerbelasting van het gerechtsgebouw, asbest en riolering en de Staat verzocht zich bereid te verklaren om de gebreken te herstellen of de door Tuin van Noord geleden en nog te lijden schade te vergoeden. 
       
     
     
       2.15. 
       In reactie hierop heeft de Staat bij brief van 29 maart 2016 aansprakelijkheid van de hand gewezen en meegedeeld niet tot herstel van de beweerde gebreken over te zullen gaan. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       Tuin van Noord vordert, samengevat, de veroordeling van de Staat tot betaling aan Tuin van Noord van € 6.115.579,--, te vermeerderen met BTW en met de wettelijke rente vanaf 29 maart 2016, alsmede de veroordeling van de Staat in de kosten van de procedure, met wettelijke rente.  
     
     
       3.2. 
       Aan deze vordering legt Tuin van Noord, samengevat, de volgende stellingen ten grondslag.  
       
       
         3.2.1. 
         Primair stelt Tuin van Noord dat zij na de levering heeft ontdekt dat het Noordsingelcomplex de volgende ernstige gebreken vertoont, die zij aan de orde heeft gesteld in (onder meer) haar brief van 3 maart 2016 (zie 2.14): 
         a. a) 	Uit het Wareco-rapport blijkt dat de fundering van de cellenvleugels B, C en D ondeugdelijk is. Zonder herstel kan de door partijen beoogde herontwikkeling tot woningen niet plaatsvinden. Gelet op het Zonneveldrapport behoefde Tuin van Noord niet te twijfelen aan de integriteit van de constructie of deugdelijkheid van de fundering. Niet van belang is of de Staat bij de verkoop al dan niet op de hoogte was van het gebrek. 
         b) 	Uit het CDC rapport blijkt dat sprake is van aanzienlijke (optrekkende) vochtoverlast in de muren van de gebouwen. De Staat was hiervan op de hoogte. Dit blijkt onder meer uit de omstandigheid dat de cellen op de begane grond waren voorzien van kunststof voorzetwanden die kennelijk bedoeld waren om de gevolgen van het vochtprobleem te beperken of af te dekken. De Staat heeft nagelaten dit vochtprobleem bij de verkoop te melden. 
         c)	De glazen vloerplaten in de vloer van de zolderverdieping van het gerechtsgebouw hebben een lagere maximale vloerbelasting dan Tuin van Noord mocht verwachten op basis van het Zonneveldrapport. 
         d)	Uit het rapport MWH II blijkt dat aanzienlijk meer asbest aanwezig is in het Noordsingelcomplex dan Tuin van Noord mocht verwachten op grond van het rapport MWH I, welk rapport als gebrekkig moet worden aangemerkt. Tuin van Noord mocht verwachten dat het rapport MWH I een min of meer compleet beeld bevatte van de hoeveelheid asbest. 
         e)	In het Rioleringsrapport, dat Tuin van Noord na de levering heeft aangetroffen, wordt melding gemaakt van een rioleringsprobleem. Bij een grote hoeveelheid neerslag kan de riolering van de cellenvleugels het regenwater niet verwerken, zodat het souterrain overstroomt. Tuin van Noord mocht ervan uitgaan dat de riolering naar behoren zou functioneren, hetgeen niet het geval is.  
         Gelet op deze gebreken beantwoordt het complex niet aan de overeenkomst conform artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Tuin van Noord mocht verwachten dat het complex de eigenschappen zou bezitten die voor het gebruik als woongebouw en kantoorgebouw nodig zijn. De gebreken staat in de weg aan het beoogde normale gebruik van het complex. De koopovereenkomst en de akte van levering bevatten geen bedingen waarmee partijen zijn afgeweken van artikel 7:17 BW. Nu de Staat weigert de gebreken te herstellen, is hij schadeplichtig jegens Tuin van Noord. 
         
       
       
         3.2.2. 
         
           Subsidiair stelt Tuin van Noord zich op het standpunt dat de koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling, nu bij Tuin van Noord een onjuiste voorstelling van zaken bestond met betrekking tot de onder 3.2.1. vermelde gebreken. De dwaling met betrekking tot de ondeugdelijke fundering is, gelet op het Zonneveldrapport, te wijten aan een inlichting van de Staat, althans er is sprake van wederzijdse dwaling. 
           Met betrekking tot het vochtprobleem en het rioleringsprobleem heeft de Staat nagelaten Tuin van Noord daarover in te lichten. Het gebrek met betrekking tot de vloerbelasting is, gelet op het in opdracht van de Staat opgestelde Zonneveldrapport, te wijten aan een onjuiste inlichting van de Staat. Bij een juiste voorstelling van zaken zou Tuin van Noord de koopovereenkomst niet hebben gesloten. Gelet op het voorgaande is de koopovereenkomst vernietigbaar. Tuin van Noord verzoekt ter opheffing van het geleden nadeel de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen door de Staat te veroordelen tot betaling van het gevorderde. 
         
         
       
     
     
       3.3. 
       De Staat voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Allereerst dient te worden beoordeeld of, zoals de Staat primair ten verweer heeft aangevoerd en Tuin van Noord heeft weersproken, artikel 3 van de akte van levering een exoneratiebeding inhoudt, waarmee de wettelijke conformiteitsverplichting van artikel 7:17 BW contractueel buiten werking is gesteld, waardoor Tuin van Noord daarop geen beroep toekomt. 
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR: 1981:AG4158, Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van bewoordingen, alhoewel niet beslissend, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. De rechtbank merkt daarbij op dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen gelijkwaardige, professionele, partijen. Dit is een reden om aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen groot gewicht toe te kennen. Dat neemt niet weg dat de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de koopovereenkomst moet worden gehecht.  
       
     
     
       4.3. 
       Bij de uitleg van artikel 3 van de akte van levering volgt de rechtbank het standpunt van de Staat, gelet op het volgende. Niet in geschil is dat de uitleg dient plaats te vinden in het licht van de inhoud van het Biedboek. De onder 2.3 weergegeven disclaimer alsmede de  passage, waarin de Staat heeft vermeld dat de te selecteren marktpartij “voor eigen rekening en risico” tot herontwikkeling van het Noordsingelcomplex dient over te gaan, wijzen, in onderling verband bezien, er op dat de Staat heeft bedoeld om aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan het complex uit te sluiten. Deze bedoeling is tijdens de comparitie namens de Staat onderschreven door de heer [A] , die nauw betrokken was bij de verkoop van het Noordsingelcomplex. Hij heeft onder meer het volgende verklaard: 
       
       
         
           “De Staat beoogt steeds aan een kandidaat-koper duidelijk te maken dat het risico van eventuele gebreken bij de koper ligt. Dat is in dit geval ook welbewust zo besproken gelet op de aard van het object, een oud gevangeniscomplex. (…) Onze opbrengst zou hoger zijn geweest als we hadden toegestaan om het complex te laten slopen. Gekozen is echter voor herontwikkeling. De marktpartijen wisten dat ze een serieus probleem zouden kopen, temeer omdat het complex stamt uit 1870, zodat het niet voldoet aan de huidige normen, ook qua fundering. Destijds is ook steeds met alle geïnteresseerden besproken dat ze een probleem zouden kopen, plus de (courante) rechtbank. Dit was voor alle geïnteresseerden bekend, evenals het feit dat er geen garanties werden gegeven.”  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De juistheid van deze verklaring heeft Tuin van Noord niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. De bedoeling van de Staat komt tevens tot uitdrukking in de tekst van artikel 3 van de akte van levering, nu daarin is vermeld dat het verkochte wordt “ aanvaard ” in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Ten slotte neemt de rechtbank nog in aanmerking dat, zoals de Staat terecht heeft opgemerkt, in de koopovereenkomst geen specifieke bestemmingsclausule - zoals bijvoorbeeld “bestemd om te worden gebruikt als woning” - is opgenomen, hetgeen onderschrijft dat de aanvaarding van het verkochte als bedoeld in artikel 3 niet is beperkt tot een bepaalde bestemming en het verkochte, anders dan Tuin van Noord stelt, niet die specifieke eigenschappen (voor het gebruik als woongebouw en kantoorgebouw) hoeft te bezitten. Tuin van Noord heeft geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld die de rechtbank tot een andere uitleg van artikel 3 van de akte van levering aanleiding geven. Nu het primaire verweer van de Staat slaagt, moeten de vorderingen van Tuin van Noord worden afgewezen. 
       
     
     
       4.5. 
       Ten overvloede - indien artikel 3 van de akte van levering niet als een exoneratiebeding zou moeten worden aangemerkt - overweegt de rechtbank nog het volgende.  
       
     
     
       4.6. 
       De klacht met betrekking tot het asbest stuit reeds af op de duidelijke exoneratie in artikel 9 van de akte van levering. Met betrekking tot de overige klachten geldt dat Tuin van Noord haar onderzoeksplicht heeft verzaakt, gelet op het volgende. Uit het Zonneveldrapport blijkt dat het verrichte onderzoek een globale, visuele, inspectie van het Noordsingelcomplex in de bestaande toestand inhield en dat dit onderzoek dus niet is uitgevoerd met het oog op de door Tuin van Noord beoogde bestemming van het complex. Gelet hierop en op de ouderdom van het complex had van een professionele partij als Tuin van Noord mogen worden verwacht dat zij om nader onderzoek naar de fundering zou hebben verzocht. Met betrekking tot het optrekkend vocht en het rioleringsprobleem is niet gebleken dat de Staat hiervan ten tijde van de verkoop van het complex op de hoogte was terwijl, gelet op de door Tuin van Noord beoogde wijziging van de bestemming en de ouderdom van het complex, nader onderzoek aan de zijde van Tuin van Noord had mogen worden verwacht. Met betrekking tot de vloerbelasting van de zolderverdieping van het gerechtsgebouw had Tuin van Noord uit de omstandigheid dat de glazen platen met hekwerk waren omheind kunnen opmaken dat deze platen niet normaal belastbaar waren. Ook op dit punt had nader onderzoek aan de zijde van Tuin van Noord mogen worden verwacht. Tuin van Noord heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet om enig nader onderzoek verzocht, terwijl dit wel op haar weg had gelegen, terwijl zij daarnaast ook – tijdens vier bezichtigingen – voldoende gelegenheid heeft gehad om het complex te bezichtigen. Gelet op het voorgaande gaat het beroep van Tuin van Noord op non-conformiteit en dwaling niet op, zodat haar vorderingen ook daarom niet voor toewijzing in aanmerking komen.   
       
     
     
       4.7. 
       
         Tuin van Noord wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de Staat op 
         € 10.316,--, namelijk € 3.894,-- aan griffierecht en € 6.422,-- aan salaris advocaat (2 punten à € 3.211,--, volgens tarief VIII), te vermeerderen met de wettelijke rente zoals de Staat heeft verzocht. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1116, NJ 2011/237).   
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst het gevorderde af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Tuin van Noord in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de Staat begroot op € 10.316,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis indien Tuin van Noord deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis heeft voldaan; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. N.E.M. de Coninck en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2018. 
       
     
   
   
     type: 1554  
     coll: