ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:715

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:715 Gerechtshof Den Haag , 31-03-2015 / 200.143.401-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-03-31

Zaaknummer: 200.143.401-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:715

---

opzegging huurovereenkomst volkstuin

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.143.401/01 
     
     
     
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/10/442411/KG ZA 14-26 
     
     
   
   
     arrest van 31 maart 2015 
     
     
       inzake 
     
     
     
   
   
     
      [appellant], 
     
       wonende te [woonplaats 1], 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde], 
     
       wonende te [woonplaats 2], 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. J.R. van Manen te Gorinchem. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1. Voor het procesverloop tot 22 april 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum, welk arrest abusievelijk als datum 22 april 2013 heeft, en waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 15 september 2014. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Vervolgens is arrest bepaald op heden. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       2. De door de rechtbank in het vonnis van 7 februari 2014 vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.  
     
     
     
       2.1. 
       Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. [geïntimeerde] huurt vanaf mei 2011 een volkstuin (hierna ook wel genoemd: het gehuurde perceel) op een volkstuincomplex aan de Kerkeind te Arkel tegen een vergoeding van € 130,00 per jaar, eerst van de vader van [appellant] en na diens overlijden in 2013 van [appellant], die (onder algemene titel) eigenaar is geworden van de volkstuin. 
       
     
     
       2.2. 
       Na diverse sommaties waarbij [appellant] te kennen is gegeven dat hij toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst bij brief van 4 juli 2013 opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand. 
       
     
     
       2.3. 
       De advocaat van [appellant] heeft bij brief van 20 september 2013 aan [geïntimeerde] geschreven dat met alle gebruikers elk jaar een overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en dat [appellant] geen nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] wenst aan te gaan, hetgeen impliceert dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 31 december 2013. Hij sommeert [geïntimeerde] het perceel per die datum leeg en ontruimd achter te laten. Tevens heeft hij [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de schade ad € 10.207,17. 
       
     
     
       2.4. 
       Aan de sommatie het perceel te verlaten heeft [geïntimeerde] geen gehoor gegeven.  
       
     
     
       2.5. 
       
         
          [appellant] heeft, kort samengevat, in eerste aanleg (in kort geding) gevorderd: 
         
           primair : 
         
          [geïntimeerde] te veroordelen binnen acht dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden, met machtiging om op kosten van [geïntimeerde] de ontruiming zelf te bewerkstelligen; 
         
           subsidiair : 
         in geval de primaire vordering wordt afgewezen [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 10.207,17; 
         
           primair en subsidiair : 
         
          [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Bij vonnis van 7 februari 2014 heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering in reconventie omdat [geïntimeerde] in persoon was verschenen en voorts de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure. De rechtbank heeft de primaire vordering afgewezen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang. De subsidiaire vordering heeft de voorzieningenrechter niet toewijsbaar geacht omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt op welke grondslag hij deze vordering baseert. 
       
     
     
       3.1. 
       Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat hij geen (voldoende) spoedeisend belang heeft bij zijn (primaire) vordering. Hij stelt dat het spoedeisend belang gelegen is in het feit dat [geïntimeerde] het perceel zonder recht of titel in gebruik heeft, dat potentiële huurders veel belangstelling hebben getoond voor het door [geïntimeerde] gehuurde perceel, dat [geïntimeerde] zich niet aan de afspraken en voorschriften houdt en dat de verhouding tussen partijen inmiddels zo is verslechterd dat interventie van de politie nodig was. De grief slaagt. Nu [appellant] stelt dat de huurovereenkomst is beëindigd, althans dat hij op goede gronden de huurovereenkomst heeft beëindigd, betekent dit, als zijn standpunt juist is, dat [geïntimeerde] zonder recht of titel de moestuin gebruikt. [appellant] heeft in die situatie als eigenaar een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde.   
       
     
     
       3.2. 
       De grieven 2 tot en met 5 komen er in de kern op neer dat [appellant] zich op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] zonder recht of titel het gehuurde perceel gebruikt omdat i) er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd die per 31 december 2013 van rechtswege is geëindigd, ii) in geval er sprake zou zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, deze door [appellant] per 31 december 2013 is opgezegd op grond van artikel 7:228 lid 2 BW en iii), zo begrijpt het hof grief 5 althans, de overeenkomst door [appellant] is ontbonden omdat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
       
     
     
       3.3. 
       Het hof overweegt dat [appellant] enkel heeft gesteld dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten. Hij heeft echter geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat partijen vanaf de aanvang van de overeenkomst elk jaar opnieuw een overeenkomst voor een jaar zijn aangegaan. De enkele stelling in zijn eigen brieven dat sprake is van een huurovereenkomst voor (steeds) een jaar, is daarvoor niet voldoende aangezien daaruit de instemming van [geïntimeerde] bij het aangaan van de overeenkomst niet blijkt. Het hof kan op deze grond dan ook niet tot het oordeel komen dat de vordering van [appellant] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Aan het door [appellant] aangeboden bewijs gaat het hof voorbij nu daar in het kader van dit kort geding geen plaats voor is. Grief 2 faalt. 
       
     
     
       3.4. 
       Het hof constateert dat partijen het erover eens zijn dat de rechtsverhouding tussen hen moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van huur en verhuur, en dat de huur betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak. In dat geval is er geen sprake van huur- of ontruimingsbescherming en gelden slechts de gewone regels van het verbintenissenrecht, aangevuld met de algemene regels uit de afdelingen 1 – 4 van titel 4, boek 7 van het BW. In artikel 7:228 lid 2 BW voorziet de wet er expliciet in dat aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door opzegging een einde kan worden gemaakt. In zoverre kon [appellant] de overeenkomst opzeggen want gesteld noch gebleken is dat partijen van deze bepaling, die van regelend recht is, zijn afgeweken. In de rechtspraak wordt echter aangenomen dat er omstandigheden denkbaar zijn die meebrengen dat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij niet nader in de mogelijkheid van beëindiging is voorzien, beëindiging door opzegging slechts in beperktere mate mogelijk is. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012, 685) en 29 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW1280, NJ 2012, 411) geoordeeld dat artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst als de onderhavige in beginsel op te zeggen, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. 
       
     
     
       3.5. 
       Het hof dient derhalve te beoordelen of de eisen van redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval meebrengen dat - in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat de huurovereenkomst opzegbaar is - alleen kan worden opgezegd indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Het is aan [geïntimeerde], die zich op deze uitzonderingssituatie beroept, om feiten en omstandigheden aan te voeren die meebrengen dat het hof toekomt aan de beantwoording van de vraag of [appellant] wel een voldoende zwaarwegende grond heeft voor de opzegging. De stelling van [geïntimeerde] dat hij investeringen heeft gedaan is naar het oordeel van het hof daarvoor onvoldoende. Dit geldt te meer nu hij deze investeringen niet heeft onderbouwd, zodat niet is na te gaan wat voor soort investeringen zijn gedaan en of dit ingrijpende investeringen zijn geweest. Ook de stelling dat bij opzegging van de huurovereenkomst hem het genot van de volkstuin wordt ontnomen kan [geïntimeerde] niet baten omdat dat nu eenmaal inherent is aan het beëindigen van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       3.6. 
       De conclusie luidt dat de opzegging de huurovereenkomst rechtsgeldig (met inachtneming van de opzegtermijn van één maand) heeft doen eindigen, dat [geïntimeerde] aldus zonder recht of titel het perceel gebruikt en dat de (primair) gevorderde ontruiming alsnog dient te worden toegewezen. Er bestaat geen grond voor toewijzing van de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met inroeping van de sterke arm. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. 
       
     
     
       3.7. 
       Bij deze stand van zaken kunnen grief 5, die ziet op de gestelde tekortkoming, en grief 6, die betrekking heeft op de subsidiaire vordering in eerste aanleg, bij gebrek aan belang onbesproken blijven.  
       
     
     
       3.8. 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, zoals hierna in het dictum is bepaald.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof 
     
     
     - vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
       
         en opnieuw rechtdoende : 
     
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit arrest met alle zich daarop bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en het gehuurde verlaten en ontruimd te houden; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan zijde van [appellant] vastgesteld op een bedrag van € 868,00 aan griffierecht, € 95,77 aan kosten dagvaarding en  
     € 904,00 aan kosten advocaat en in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van [appellant] vastgesteld op een bedrag van € 308,00 aan griffierecht, € 95,77 kosten appeldagvaarding en € 1.788,00 aan kosten advocaat. 
     
     - verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, T.G. Lautenbach en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2015 in aanwezigheid van de griffier.