ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:4472

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:4472 Gerechtshof Amsterdam , 04-12-2018 / 200.220.797/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-12-04

Zaaknummer: 200.220.797/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:4472

---

Opeenvolgende koopovereenkomsten onroerende zaak. Aan wie komt het voordeel van de lagere kosten overdrachtsbelasting toe? Beroep op dwaling i.v.m. gewenste woonbestemming

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.220.797/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/242051/HA ZA 16-258   
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 december 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant sub 1]  en  [appellante sub 2] ,  
       beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [X] MONUMENTEN B.V. 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. C.L. Kock te Heemstede.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] (ieder apart: [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ) en [X] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 27 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 24 mei 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens akte vermeerdering van eis in reconventie, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en (in oorspronkelijke conventie) alsnog de vordering van [X] zal afwijzen en [X] - uitvoerbaar bij voorraad - zal veroordelen tot terugbetaling van het hem door [appellanten] betaalde bedrag van € 36.210,00, met wettelijke rente, binnen twee dagen na het wijzen van het arrest en (in oorspronkelijke reconventie) [X] alsnog zal veroordelen om aan [appellanten] een bedrag van € 50.825,77, met wettelijke rente, te voldoen en [X] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, zal veroordelen om alle medewerking te verlenen aan en te hengen en gedogen dat [appellanten] de scheidingsmuur tussen [adres 1] en [adres 2] (doen) afbreken en opnieuw (doen) optrekken op de kadastrale erfgrens, zoals bepaald door het kadaster, en [appellanten] te vrijwaren tegen aanspraken van derden in verband met het verplaatsen van de muur, een en ander met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.   
     
     
     
       
        [X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van hetgeen in hoger beroep bij wege van eisvermeerdering nog is gevorderd, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, met wettelijke rente.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.23 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij behelzen, voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld, het volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       
        [A] (hierna: [A] ) heeft in 2015 te koop aangeboden (i) het volledige appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: [adres 1] ) en (ii) het daaraan grenzende perceel grond met opstal en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend als [adres 2] (hierna: [adres 2] ). Zowel [X] als [appellanten] hebben hun belangstelling voor [adres 1] getoond en hierop een bod uitgebracht.   
       
     
     
       2.2. 
       
        [B] (hierna: [B] ) was de verkopend makelaar van [A] . [C] (hierna [C] ) was de adviserend makelaar van [appellanten] 
       
     
     
       2.3. 
       Bij overeenkomst van 16 december 2015 heeft [X] [adres 1] gekocht van [A] .  
       
     
     
       2.4. 
       Bij overeenkomst van 16 december 2015 heeft de echtgenoot van de bestuurder van [X] ( [X] ), [D] (hierna: [D] ), [adres 2] gekocht van [A] . 
       
     
     
       2.5. 
       Vervolgens heeft [X] zowel [adres 1] te koop aangeboden als het aangrenzende perceel aangeduid als C, plaatselijk bekend als [perceel C] (hierna: perceel C), welk perceel zij al langer in eigendom had. Op 13 januari 2016 heeft [appellant sub 1] , in ieder geval vergezeld door [C] , beide percelen met daarop aanwezige panden bezichtigd.   
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mail van 13 januari 2016 heeft [B] het volgende aan [X] bericht: 
         
           (…) 
         
         
           Zoals telefonisch besproken met “ [appellant sub 1] ”; 
         
         
           - Het volledige appartementsrecht [adres 1] + gedeelte grenzend aan [adres 1] tussen DE en Marakesh zoals vanmiddag gezien (ca 90 m2)  [hof: perceel C]  € 1.200.000,-- kk waarbij tevens wordt bedongen dat verkoper(s) geen bezwaar maken tegen eventuele verbouwingen e.e.a. nader uit te werken. (…) 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij e-mail van 14 januari 2016 heeft [X] het volgende aan [B] bericht: 
         
           (…) 
         
         
           Ik accepteer het bod van de heer en mevrouw [appellant sub 1] . 
         
         
           Waarbij er afgesproken wordt, dat de totale prijs EUR 1.200.000,= gaat bedragen voor het volledige appartementsrecht [adres 1] plus de 90m2 zoals gisteren gezien, behorende bij het complex [adres 3] , thans plaatselijk bekend als [perceel C]  [hof: perceel C].  
         
           Afname van de [adres 1] op korte termijn, uiterlijk 15 februari. 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         
          [B] heeft het onder 2.7 weergegeven e-mailbericht op 14 januari 2016 doorgestuurd naar [appellanten] Daarbij heeft [B] onder meer bericht: 
         
           (…) Zie onderstaande bevestiging van [X] . Wat nu?De koop tussen [A] (A), [X] (B1)en [D] (B2) overlapt deels hetgeen kopers (B) nu aan jullie (C) verkopen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
         
          [C] heeft op 14 januari 2016 via WhatsApp het volgende aan [X] bericht: 
         
           Ik heb jouw nummer van [B] gekregen. Ik heb begrepen dat jullie eruit zijn qua aankoopbedrag. Super! Zou ik vandaag nog een keer met de koper het stuk wat er gisteren bij is gekomen  [hof: perceel C]  kunnen zien? 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 14 januari 2016 heeft [X] via WhatsApp aan [C] bericht dat perceel C de volgende ochtend kan worden ingemeten, waarop [C] heeft geantwoord:  
         
           Goed geregeld, we zullen er zijn. Levering kan zo spoedig als mogelijk . 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 15 januari 2016 hebben [appellant sub 1] , [C] en een derde de ruimte aangeduid als perceel C ingemeten. 
       
     
     
       2.12. 
       
         
          [appellante sub 2] heeft [X] , met kopie aan [B] en [C] , bij e-mail van 16 januari 2016 het volgende bericht: 
         
           Onderwerp: bevestiging akkoord 
         
         
           (…) 
         
         
           Hierbij bevestig ik dat wij akkoord gaan met de totale prijs EUR 1.200.000,= voor het volledige appartementsrecht [adres 1] (zie gele stuk in kadastrale kaart in bijlage) plus de ruimte zoals donderdag 14 januari jl samen met jou bezocht, horende bij het complex [adres 3] (zie bijlage voor de gemeten afmetingen)  [hof: perceel C] .  
         
           Afname kan zo snel mogelijk. Ik hoor graag wanneer je denkt dat de notaris klaar is voor levering. 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
         
          [X] heeft op 18 januari 2016 het volgende e-mailbericht aan [appellante sub 2] gezonden: 
         
           (…) 
         
         
           Je mail is in goede orde ontvangen, waarvoor dank. 
         
         
           Is het goed, als ik je vanmiddag even bel omtrent de afwikkeling; ik heb je nummer van [B] . 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Bij e-mailbericht van 22 januari 2016 heeft [appellante sub 2] het volgende aan [X] en [B] bericht: 
         
           (…) 
         
         
           zaterdag jl hebben wij onze bieding op [adres 1] (met deel [adres 3] ) per mail bevestigd 
         
         
           daar wij tot op heden geen acceptatie van het bod hebben ontvangen trekken wij de bieding per direct in 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Tussen partijen is vervolgens een geschil ontstaan over de vraag of een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen.  
       
     
     
       2.16. 
       Bij vonnis in kort geding van 22 februari 2016 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland die vraag bevestigend beantwoord en [appellanten] - uitvoerbaar bij voorraad - hoofdelijk veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst met [X] met betrekking tot de [adres 1] plus de ruimte aangeduid als perceel C door onvoorwaardelijk mee te werken aan het passeren van de leveringsakte door de notaris onder gelijktijdige betaling van de koopsom ad € 1.200.000,- te vermeerderen met de kosten koper. Tegen het vonnis van 22 februari 2016 is geen hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       2.17. 
       
         Bij notariële akte van 8 maart 2016 heeft [X] aan [appellanten] geleverd het volledige appartementsrecht aan de [adres 1] alsmede het recht van eigendom met betrekking tot perceel C, voor een totale koopprijs van € 1.200.000,-. 
         In de akte is onder meer vermeld: 
         
           (…) 
         
         
           KOOP 
         
         
           Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de hierna te vermelden registergoederen. Hiervan blijkt uit het aan deze akte te hechten kopie vonnis van de Rechtbank Noord-Holland de dato twee en twintig februari tweeduizend zestien (…) 
         
         
           BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST 
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 1 
         
         
           Kosten 
         
         
           De kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte zijn voor rekening van koper. Koper meent dat kosten koper niet is afgesproken. Verkoper meent dat het voordeel van de overdrachtsbelasting ex artikel 13 Wet Belastingen van Rechtsverkeer aan verkoper toekomt. Beide partijen behouden zich dienaangaande alle rechten voor om een en ander alsnog van elkaar te vorderen. 
         
         
           (…) 
         
         
           BELASTINGEN 
         
         
           (…) 
         
         
           overdrachtsbelasting 
         
         
           Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd, die ten laste komt van koper.  
         
         
           Voor de berekening van de overdrachtsbelasting (…) wordt een beroep gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat het verkochte door verkoper of zijn rechtsvoorganger(s) binnen zes maanden vóór het ondertekenen van deze akte is verkregen, belast met overdrachtsbelasting (…) 
         
         
           MUUR 
         
         
           Aan de achterkant van het verkochte staat een muur  [hierna: scheidingsmuur; hof].  Koper zal de landmeter inschakelen om te controleren of de muur op de kadastrale grens staat. Verkoper zal alle medewerking verlenen aan het plaatsen van een nieuwe muur op de kadastrale grens zoals door de landmeter aan te geven, als mocht blijken dat de huidige muur niet op de kadastrale grens staat. Partijen zijn het onderling niet eens over de verdeling van de kosten. 
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       
        [appellanten] hebben de in verband met de levering verschuldigde overdrachtsbelasting betaald. Voor zover het [adres 1] betreft, is voor de berekening van die belasting op grond van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer rekening gehouden met een verminderde grondslag, aangezien [X] [adres 1] nog geen zes maanden voor de (door)levering aan [appellanten] had verkregen. De toepassing van dit artikel heeft [appellanten] derhalve een korting opgeleverd (hierna: het belastingvoordeel).  
       
     
     
       2.19. 
       
         In een e-mailbericht van 21 juni 2016 van [appellante sub 2] aan haar advocaat, met als onderwerp  verklaring  is als volgt vermeld: 
         
           Hierbij verklaar ik dat ik op 23 februari jl telefonisch contact heb gehad met de heer [E] van de Gemeente Haarlem. Hem heb ik uitgelegd dat ik voornemens was om voor deel C (op dat moment kadastraal perceel [perceelnummer] ) een vergunning aan te vragen mbt een toekomstige bewoning. De heer [E] gaf mij daarop direct te kennen dat dat zgaz geen schijn van kans had daar mevrouw [X] in het verleden tot twee keer toe een zelfde vergunning had aangevraagd welke beide waren afgewezen.  
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Partijen verschillen in hoger beroep niet alleen van mening over (i) de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of die geldig is ondanks het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst, maar ook over (ii) de vraag of [X] recht heeft op betaling van het door [appellanten] genoten belastingvoordeel, (iii) de vraag of de koopovereenkomst ten aanzien van perceel C gedeeltelijk moet worden vernietigd wegens dwaling dan wel ontbonden wegens wanprestatie, (iv) de vraag of de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 februari 2016 onrechtmatig is geweest en [appellanten] schade heeft berokkend, (v) de vraag of [appellanten] terecht de kosten koper hebben betaald en, tot slot, (vi) de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [X] een vergoeding betaalt voor het afbreken en verplaatsen van de scheidingsmuur.  
       
     
     
       3.2 
       Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, in conventie geoordeeld dat (i) tussen partijen een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen die, op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, (ii) meebrengt dat [X] alsnog recht heeft op verrekening van het belastingvoordeel. Zij heeft [appellanten] veroordeeld om € 36.210,00, vermeerderd met de wettelijke rente, aan [X] te betalen alsmede de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank geoordeeld dat (iii) [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om hun beroep op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot perceel C te doen slagen, (iv) de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 februari 2016 niet als onrechtmatig valt aan te merken, (v) de verschuldigde overdrachtsbelasting ten laste komt van [appellanten] als kopers en (vi) partijen enkel zijn overeengekomen dat [X] meewerkt aan het verplaatsen van de scheidingsmuur, zonder dat daarbij een vergoedingsplicht is overeengekomen. De rechtbank heeft daarom de vordering van [appellanten] in reconventie tot vergoeding van een schadebedrag van € 50.825,77 afgewezen.   
       
     
     
       3.3 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen van [appellanten] met 25 grieven op. 
       
     
     
       3.4 
       Met de  grieven 1 tot en met 8  bestrijden [appellanten] het oordeel van de rechtbank in conventie dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat deze overeenkomst niet nietig is, ofschoon die niet schriftelijk is aangegaan. Tegelijk blijkt uit de memorie van grieven dat [appellanten] [adres 1] en perceel C in eigendom willen blijven behouden. De grieven strekken, zo begrijpt het hof, louter ertoe te betogen dat, nu de koopovereenkomst niet bestaat een daaruit voortvloeiend recht van [X] op betaling door [appellanten] van het door hen genoten belastingvoordeel al helemaal niet bestaat.  
       
     
     
       3.5 
       Met de  grieven 9 tot en met 17 en 20 , die zich lenen voor een gezamenlijke bespreking, betogen [appellanten] , kort gezegd, subsidiair dat, als er al een koopovereenkomst zou bestaan, deze niet aldus kan worden uitgelegd dat [X] recht heeft op verrekening van het belastingvoordeel.   
       
     
     
       3.6 
       Het hof ziet aanleiding eerst op dit subsidiaire betoog in te gaan. Blijkens de akte van levering van 8 maart 2016 verschilden partijen ook ten tijde van de levering van mening over de vraag aan wie van hen het voordeel van de overdrachtsbelasting toekomt. Naar het oordeel van het hof heeft [X] onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat, als er al een koopovereenkomst tussen partijen zou hebben bestaan, [X] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat het belastingvoordeel aan haar zou toekomen. Dat in de (voorafgaande) koopovereenkomst tussen [X] en [A] een (voor die levering niet relevant) beding ten gunste van [A] over het belastingvoordeel was opgenomen en dat dat bij zogenaamde A-B-C-transacties een gebruikelijk beding is, brengt nog niet met zich dat [appellanten] , particuliere niet-professionele kopers, hebben moeten begrijpen dat [X] alleen op die voorwaarde met hen zou willen contracteren. Wat rechtens zou zijn geweest als [appellanten] de onroerende zaak rechtstreeks van [A] zouden hebben afgenomen doet niet ter zake, nu die situatie zich niet heeft voorgedaan. Het voorgaande wordt niet anders door het feit dat [appellanten] bekend waren met de prijs die [X] zelf aan [A] had betaald. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt immers niet in te zien waarom [appellanten] ervan zouden hebben moeten uitgaan dat [X] geen verlies wenste te maken op dit onderdeel van de meeromvattende transactie met [A] . Voorts kan de omstandigheid dat [B] , de makelaar van [A] , in zijn e-mail aan [X] op 13 januari 2016 de afkorting “k.k.” heeft vermeld, hooguit iets zeggen over de kosten die voor rekening van de koper dienden te komen, zoals de notaris- en kadasterkosten en de kosten van overdrachtsbelasting, maar niets over het voordeel dat de koper eventueel heeft doordat die belasting lager dan normaal uitvalt op grond van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Indien deze verlegging voor [X] dermate belangrijk was dat zij zonder die voorwaarde niet bereid was geweest om de onroerende zaken aan [appellanten] te verkopen, had zij dit uitdrukkelijk moeten bedingen. Het was, anders dan [X] betoogt, onder de hiervoor beschreven omstandigheden niet aan [appellanten] om het omgekeerde te doen. Verder vloeit noch uit de wet noch uit de gewoonte noch uit de (aanvullende werking van de) eisen van redelijkheid en billijkheid voort dat de koopovereenkomst – als deze al bestaat – met zich brengt dat dit voordeel aan [X] behoort toe te komen.  
       
     
     
       3.7 
       De grieven 9 tot en met 17 en 20 treffen derhalve doel. De slotsom is dat [X] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen dat het belastingvoordeel aan haar toekomt. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd en de in conventie ingestelde vordering van [X] inzake het belastingvoordeel zal alsnog worden afgewezen. De in hoger beroep gedane vordering van [appellanten] tot veroordeling van [X] tot terugbetaling van het, naar nu blijkt, onverschuldigde bedrag van € 36.210,00 vermeerderd met de wettelijke rente hierover met ingang van 11 april 2016 tot aan het moment van voldoening door [appellanten] aan het bestreden vonnis, zal worden toegewezen. Bij een en ander past dat [X] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, zoals  grief 19  bepleit.  
       
     
     
       3.8 
       Gelet op deze slotsom kunnen de  grieven 1 tot en met 8 , waarmee [appellanten] in wezen beogen het hof tot dezelfde slotsom te brengen, onbesproken blijven.  
       
     
     
       3.9 
       
         Grief 18  bouwt voort op de overige grieven en deelt daarom het lot daarvan.  
       
     
     
       3.10 
       Met de  grieven 21 en 22  komen [appellanten] op tegen (i) het oordeel van de rechtbank in reconventie (in punt 4.16 en 4.17 van het bestreden vonnis) dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om de vordering tot gedeeltelijke (lees: vernietiging dan wel) ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot perceel C wegens dwaling dan wel wanprestatie te kunnen toewijzen en (ii) de daaraan verbonden beslissing van de rechtbank om het door [appellanten] gedane bewijsaanbod op dit punt te passeren. [appellanten] voeren daartoe aan dat [X] , ondanks het feit dat zij wist dat het voor [appellanten] van belang was dat voor perceel C een woonbestemming kon worden verkregen, niet aan hen heeft meegedeeld dat zijzelf al eerder tevergeefs een poging had ondernomen een woonvergunning daarvoor te verkrijgen. [appellanten] hebben deze stelling onderbouwd met een verklaring van [C] , hun toenmalige makelaar. Deze stelling wordt gemotiveerd betwist door [X] , die er daarnaast op wijst dat de betreffende ruimte op perceel C een bunker is op de begane grond, geen verdiepingen kent, geen ramen heeft, donker is, een plat dak heeft, uitsluitend heeft gediend als opslag en dat bij de prijs per vierkante meter met deze bestemming rekening is gehouden. Ook voert [X] aan dat het belang van [appellanten] bij de aankoop van perceel C vooral was gelegen in het ontsluiten daarvan naar [adres 1] .  
       
     
     
       3.11 
       In het midden kan worden gelaten of [X] al dan niet haar mededelingsplicht heeft geschonden, omdat [appellanten] hoe dan ook hebben nagelaten voldoende gemotiveerd te stellen dat zij perceel C niet althans niet voor het thans betaalde bedrag (€ 100.000,00) zouden hebben gekocht als [X] wel haar eventuele mededelingsplicht op dit punt had nageleefd. Dat [appellanten] tijdens de bezichtiging van perceel C de wens zouden hebben uitgesproken om de bestemming van het perceel te laten wijzigen in woonbestemming, vormt op zichzelf geen onderbouwing van die stelling. Verder is niet gesteld of gebleken dat bij de vaststelling van de prijs per vierkante meter van perceel C rekening is gehouden met een mogelijke toekomstige woonbestemming. Zoals [X] heeft betoogd hebben [appellanten] op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een plan of voornemen, dat het kunnen verkrijgen van een woonbestemming voor hen zo essentieel was dat zij, bij gebreke van die mogelijkheid, niet bereid waren geweest dit te kopen tegen de betaalde prijs. De door hen overgelegde verklaring van hun makelaar, die inhoudt dat een verlaging van de koopprijs met € 25.000,00 redelijk zou zijn geweest, acht het hof te vaag, ook al omdat daarin niet kenbaar rekening is gehouden met de - onbetwiste - omstandigheid dat het gebouw op perceel C vanuit [adres 1] bereikbaar zou kunnen worden gemaakt en aldus in ieder geval feitelijk in combinatie met die woning zou kunnen worden gebruikt. Bij [appellanten] was bovendien hoe dan ook bekend dat het onzeker was of vergunning zou worden verleend voor gebruik als woonruimte. Het beroep op dwaling strandt hier dan ook op. Het beroep op wanprestatie faalt eveneens nu partijen niet zijn overeengekomen dat perceel C een woonbestemming moest kunnen krijgen. De grieven 21 en 22 treffen dus geen doel. 
       
     
     
       3.12 
       Met de  grieven 23 en 24,  die zich lenen voor gezamenlijke bespreking, betogen [appellanten] dat zij schade hebben geleden door de gedwongen en huns inziens onrechtmatige tenuitvoerlegging van het kortgedingvonnis van 22 februari 2016 doordat zij overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten hebben moeten betalen, naast kosten van rechtsbijstand in de procedure bij de voorzieningenrechter. In dit verband stellen zij niet alleen dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar ook dat, als dat wel het geval is geweest, zij niet hebben ingestemd met het betalen van de kosten die de koopovereenkomst met zich bracht. 
       
     
     
       3.13 
       Het kortgedingvonnis is in kracht van gewijsde gegaan doordat [appellanten] daarvan niet in hoger beroep zijn gegaan. Voor vergoeding door [X] van de ten behoeve van die procedure door [appellanten] gemaakte kosten van rechtsbijstand bestaat dus geen grond. [appellanten] beogen met de grieven 23 en 24 enkel een deel van de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomst aan te vechten, namelijk voor zover zij gehouden zijn de kosten wegens de levering en overdracht te betalen. Waar [appellanten] de overdracht van de onroerende zaken niet wensen aan te vechten en dus aanvaarden dat zij daarvan eigenaars geworden zijn, valt niet in te zien hoe de “kosten koper”, die bij transacties waarbij dergelijke onroerende zaken in eigendom worden overgedragen volstrekt gebruikelijk zijn, als schade zouden zijn aan te merken.  
       
     
     
       3.14 
       Met  grief 25  bestrijden [appellanten] het oordeel van de rechtbank dat niet is overeengekomen dat [X] hun een vergoeding voor het verplaatsten van de scheidingsmuur betaalt. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat in de leveringsakte geen vergoedingsplicht is te lezen. Grief 25 treft dan ook geen doel. 
       
     
     
       3.15 
       Nu de grieven 21 tot en met 25 vergeefs zijn aangevoerd zal het hof het vonnis in reconventie bekrachtigen.  
       
     
     
       3.16 
       Tot slot hebben [appellanten] , bij wijze van eisvermeerdering, gevorderd dat [X] wordt veroordeeld om - kort gezegd - te gedogen dat de scheidingsmuur wordt afgebroken en opnieuw wordt opgetrokken.  
       
     
     
       3.17 
       Zoals [X] terecht heeft aangevoerd valt niet in te zien hoe zij aan een dergelijke veroordeling invulling kan geven nu zij geen eigenaar is van het pand waarmee de scheidingsmuur thans is verbonden (de [adres 2] ). [appellanten] zullen zich wat dit betreft dus tot de eigenaar van de [adres 2] moeten wenden. De vermeerderde eis zal daarom worden afgewezen.  
       
     
     
       3.18 
       Nu zowel [appellanten] als [X] ten dele in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding om de kosten van het geding in hoger beroep te compenseren.  
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij [appellanten] (in conventie) zijn veroordeeld om aan [X] een bedrag van € 36.210,00, betreffende een vergoeding aan overdrachtsbelasting, vermeerderd met wettelijke rente, te betalen en voor zover [appellanten] daarbij in de proceskosten in conventie zijn veroordeeld;  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst voormelde vorderingen af;  
     
     
     
       veroordeelt [X] om binnen twee dagen na de datum van dit arrest het door [appellanten] aan haar betaalde bedrag van € 36.210,00, vermeerderd met wettelijke rente hierover met ingang van 11 april 2016 tot aan het moment van voldoening door [appellanten] aan het bestreden vonnis, aan hen terug te betalen;  
     
     
     
       veroordeelt [X] in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 885,00 aan verschotten en € 1.158,00 voor salaris en op € 157,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;  
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige; 
     
     
     
       wijst af hetgeen [appellanten] voor het eerst in hoger beroep hebben gevorderd;  
     
     
     
       compenseert de kosten van het appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 december 2018.