ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:466

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:466 Gerechtshof Den Haag , 23-03-2021 / 200.253.675

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-03-23

Zaaknummer: 200.253.675

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:466

---

huurprijs en servicekosten voor units in de Markthal; inspaningsverplichting van de verhuurder voor de branchering; geen gebreken.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.253.675/01 Rolnummer rechtbank	: 5728344 \ CV EXPL 17-5936 
     
     
     Arrest van 23 maart 2021  
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
      [appellant], handelend onder de naam [handelsnaam], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: geen (voorheen: mr. M.G.J. Smit te Rotterdam), 
     
     
     
       tegen 
     
     
     Klépierre Management Nederland B.V., 
     
       gevestigd te Utrecht, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep,  
       hierna te noemen: Klépierre, 
       advocaat: mr. J.A. van Strijen te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het procesverloop 
     
     
       1.1 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         
           de eerste aanleg : 
       
       - het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, dat eindigde met het tussen partijen (en ook Naturals Markthal B.V.) gewezen  . tussenvonnis van 2 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:691) en  . eindvonnis van 12 oktober 2018. 
       
         het hoger beroep : 
       
         
           de appeldagvaarding van 11 januari 2019 van [appellant]; 
         
         
           de memorie van grieven (met producties) met zes grieven van [appellant] tegen de vonnissen; 
         
         
           de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel van Klépierre, waarin Klépierre de grieven van [appellant] heeft bestreden en zelf tien grieven aanvoert; 
         
         
           de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant], met producties, waarin [appellant] de grieven van Klépierre bestrijdt; 
         
         
           de akte houdende uitlating producties van Klépierre; 
         
         
           de reactie akte houdende uitlating producties van [appellant]; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 13 juli 2020 gehouden comparitie van partijen en de toen door beide partijen overgelegde pleitnotities/spreekaantekeningen; 
         
         
           de beschikking van de kantonrechter van 29 september 2020 waarin de kantonrechter de goederen van [appellant] onder bewind heeft gesteld. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Op 28 oktober 2020 heeft een comparitie van partijen voor mr. Pinckaers plaatsgevonden om een minnelijke regeling te beproeven. Nadat bleek dat partijen onderling niet uit hun geschil konden komen, is bepaald dat het hof arrest zal wijzen. 
       
       
     
   
   
     Waar de zaak over gaat 
     
     
       2.	Deze zaak gaat over de huurprijs en servicekosten die Klépierre bij [appellant] in rekening brengt voor de huur van twee markt-units in de Markthal van Rotterdam. Daarbij speelt de vraag of Klépierre voor een bepaalde branchering in de Markthal moest zorgen en of er verder iets mis was dat tot een lagere huurprijs en minder servicekosten moet leiden. 
     
     
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       3.	De volgende feiten zijn bij beide partijen bekend en daarover hebben zij geen discussie. Het hof gaat daarom, net als partijen, van die feiten uit. 
     
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft in mei 2014 voor tien jaar een huurovereenkomst gesloten met Markthal Rotterdam B.V. voor de huur van twee units (de Versunit) en een koel-/preparatieruimte in de markthal in Rotterdam (hierna: de Markthal). De Markthal is een in Nederland uniek concept. Het is (heel kort gezegd) een permanente overdekte markt met in elk geval verse producten.  
       
     
     
       3.2 
       Van de huurovereenkomst maken deel uit de “Algemene bepalingen Versunit Markthal” (hierna: de AB) en het “Huishoudelijk Reglement” met een zoneringsplattegrond als bijlage. 
       
     
     
       3.3 
       De huur ging op 2 september 2014 in. De aanvangshuurprijs was € 7.863,75 per kwartaal, het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten (hierna: servicekosten) € 2.478,50 per kwartaal en een promotiebijdrage € 936,- per kwartaal.  
       
     
     
       3.4 
       Klépierre is sinds 15 juli 2015 eigenaar van de Markthal. Zij beheerde vanaf het begin van de huur de aan de huurders te leveren diensten en was (mede) aanspreekpunt van de huurders. Zij rekende voorschotten- en servicekosten met de huurders af.  
       
     
     
       3.5 
       Op 2 maart 2016 is aan Klépierre geschreven dat huurders zich niet kunnen vinden in een substantiële verhoging van de servicekosten. Daar staat niet bij waarom niet. 
       
     
     
       3.6 
       Vanaf juli 2016 betaalde [appellant] niets meer voor het gehuurde aan Klépierre.  
       
     
     
       3.7 
       Op 7 oktober 2016 schreef de advocaat van [appellant] en andere huurders aan Klépierre, dat die huurders met een voor hen onacceptabele stijging (150%) van (het voorschot voor) de servicekosten zijn geconfronteerd en dat zij vragen om een toelichting en om verlaging van de huurkosten. 
       
     
     
       3.8 
       Op 16 december 2016 schreef de advocaat van [appellant] en andere huurders aan Klépierre, dat in de Markthal wordt afgeweken van de indeling en het soort kramen dat bij het aangaan van de huurovereenkomsten met de unit-huurders is gecommuniceerd en dat de vershal in feite een horecahal is geworden, zonder dat de huurders hierop kunnen inspringen door hun assortiment te wijzigen. Hij verzoekt Klépierre om het branchepatroon zoals dat was opgesteld binnen 14 dagen te handhaven en anders cliënten toe te staan de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen en in overleg een redelijke huur vast te stellen. 
       
     
     
       3.9 
       Bij dagvaarding van 10 februari 2017 in deze zaak verklaart [appellant] dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt per 15 februari 2017.  
       
     
     
       3.10 
       Op 23 februari 2018 heeft [appellant] het gehuurde ontruimd. Dit moest hij, omdat de kantonrechter in het tussenvonnis van 2 februari 2018 de huurovereenkomst had ontbonden en ontruiming had bevolen. 
       
       
     
   
   
     Vorderingen en grondslagen  
     
     
       4.1 
       
        [appellant] vordert in dit geding, kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang:   
       
         
           een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 15 februari 2017 is ontbonden en  
         
         
           een verklaring voor recht dat er vanaf het begin van de huur een gebrek was omdat de versunit niet in het concept van de Markthal kon worden geëxploiteerd, zoals was voorgespiegeld,  
         
         
           een verklaring voor recht dat [appellant] recht heeft op een huurprijsvermindering van 30% vanaf aanvang huur wegens verminderd huurgenot omdat hij de units niet heeft gehuurd in het overeengekomen concept,  
         
         
           een verklaring voor recht dat de servicekosten worden berekend op grond van de expliciet overeengekomen diensten,  
         
         
           een verklaring voor recht dat Klépierre slechts de servicekosten in rekening kan brengen voor zover die niet meer dan 5% afwijken van de overeengekomen voorschotten en  
         
         
           veroordeling van Klépierre tot betaling van de door het gebrek en tekortkoming veroorzaakte schade (nader op te maken bij staat).   
         
       
       En, bij afwijzing daarvan (subsidiair):  
       
          vernietiging van de huurovereenkomst met  
          bepaling van de vergoeding voor de units op 70% van de kale huurprijs en  
       
       
         I. een verklaring voor recht dat Klépierre onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld en zijn schade moet vergoeden, nader op te maken bij staat. 
         Verder wil [appellant] veroordeling van Klépierre in de proceskosten, met nakosten en rente. 
       
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat Klépierre de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Klépierre heeft de aard en indeling (de branchering) van de Markthal gewijzigd van verskramen naar horeca en delicatessezaken. Naast de gebrekkige branchering, heeft Klépierre kosten die niet zijn overeengekomen in de servicekosten doorberekend, heeft Klépierre de hoogte van de servicekosten niet bewaakt en heeft zij de servicekostenposten bij het aangaan van de overeenkomst veel te laag begroot. Het voorgaande is wanprestatie en [appellant] heeft ook gedwaald. 
       
     
     
       4.3 
       
         Klépierre heeft gevorderd (in reconventie, na eiswijziging) – voor zover in hoger beroep nog van belang naast de ontbinding (a) en ontruiming (b) van het gehuurde, die waren gevorderd en al hebben plaatsgevonden – : 
         c.   veroordeling tot betaling door [appellant] aan Klépierre van € 107.695,44, de contractuele boete van 1% per maand, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten; 
         d.   kosten voor schoonmaak (€ 163,51 incl. BTW) en herstel (€ 2.419,91 incl. BTW) na ontruiming van het gehuurde. 
         Verder wil Klépierre veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en rente. 
       
       
     
     
       4.4 
       Klépierre heeft aangevoerd dat [appellant] een betalingsachterstand van € 107.695,44 had gekregen, waarvan € 63.355,13 voor de kale huur en het restant voor (het voorschot van) de servicekosten die zijn gemaximeerd tot 150% van het aanvankelijk overeengekomen bedrag. Na de ontruiming (na het tussenvonnis) heeft Klépierre kosten voor schoonmaak en herstel van het gehuurde moeten maken omdat [appellant] het niet goed had achtergelaten. 
       
       
     
   
   
     De bestreden vonnissen 
     
     
       5.1 
       
         In het tussenvonnis van 2 februari 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld, heel kort gezegd: 
         In de Markthal is afgeweken van het branchepatroon dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen hadden. De branchering is een inspanningsverbintenis. Klépierre heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting. Dwaling over de branchering moet voor rekening van [appellant] blijven. [appellant] mocht niet verwachten dat de brancheringstekening stipt zou worden gevolgd en het branchepatroon niet voor wijziging vatbaar was. De invulling van het branchepatroon vormt geen onvoorziene omstandigheid, is geen gebrek en geen onrechtmatige daad. De huurachterstand van [appellant] is zodanig groot dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijst. 
         Klépierre of Markthal Rotterdam B.V. had [appellant] moeten informeren over de onzekerheid die besloten lag in de wijze waarop het overeengekomen voorschotbedrag tot stand was gekomen en had daarmee moeten waarschuwen dat de te betalen servicekosten aanzienlijk konden afwijken van het voorschot. 
       
       
     
     
       5.2 
       
         In het eindvonnis van 12 oktober 2018 heeft de kantonrechter in conventie voor recht verklaard dat Klépierre bij [appellant] tot en met 2017 – naast individuele energiekosten – slechts servicekosten in rekening kan brengen voor zover die niet meer dan 50% afwijken van de overeengekomen voorschotten.  
         In reconventie heeft hij [appellant] veroordeeld tot betaling van de gevorderde € 107.695,44 (waarvan € 63.355,13 ziet op de kale huur en de rest op het voorschot servicekosten), de gevorderde boete van 1% per maand (zonder wettelijke rente daarbovenop) en de gevorderde buitengerechtelijke kosten. De opleveringsschade (€ 2.583,42) die Klépierre na het tussenvonnis aan haar eis had toegevoegd, heeft hij afgewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd en in reconventie [appellant] daarmee belast. 
       
       
       
     
   
   
     De grieven 
     
     
       6.1 
       Met zijn grieven klaagt [appellant] over het oordeel dat geen sprake is van dwaling (grief I), onvoorziene omstandigheden of een gebrek (grief II) of een onrechtmatige gedraging (grief III). [appellant] klaagt verder over de toewijzing van de gevorderde boete (grief IV) en over het dictum (grief V). Ten slotte klaagt hij over het oordeel dat 150% van het in de huurovereenkomst begrote voorschot voor de servicekosten aan hem doorbelast mag worden (grief VI).  
       
     
     
       6.2 
       
         
          [appellant] voert ter onderbouwing van zijn grieven aan: 
         Uit alle documenten blijkt structureel en veelvuldig dat de Markthal een vershal zou worden en niet een (thans leeggelopen) horecahal. Die branchering betreft een resultaatsverbintenis. Als [appellant] van te voren had geweten dat de Markthal heel anders zou worden, had hij de huurovereenkomst niet getekend. Zonder enige vorm van overleg is de horecavergunning verruimd van 400 m² naar 4.000 m² en er worden buitenlandse toeristen aangetrokken in plaats van lokale bevolking. De Markthal is geen deugdelijke hal. Daarom kloppen ook de gefactureerde servicekosten niet. Niet alleen is de vershal veranderd in een horecahal (de branchering), maar ook is het volgende aan de hand: 
       
       
         
           De temperaturen in de Markthal lopen in de zomer extreem op tot een onwerkbare situatie. Het is onmogelijk om de verse kruiden goed te houden bij temperaturen boven de 30°C, laat staan bij 50°C. In de winter is het te koud, het glycolsysteem heeft nooit gewerkt in de Markthal. 
         
         
           Ongedierte heeft vrij spel in de Markthal. Er was een muizenplaag waar Klépierre in maart 2016 enige aandacht aan gaf, maar waartegen zij pas in februari 2018 daadwerkelijk actie ondernam. [appellant] heeft niet getekend voor een hal vol ongedierte.  
         
         
           Het Promotiebudget wordt hoofdzakelijk besteed om buitenlandse toeristen aan te trekken en maar zeer minimaal om de lokale bevolking aan te trekken. 
         
         
           Eind mei 2019 staat al meer dan 40% van de units leeg. 
         
       
       
     
     
       6.3 
       Klépierre heeft zich hiertegen verweerd en zelf ook grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij grieft over het oordeel dat een brancheringstekening onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, dat [appellant] de gestelde dwaling aan Klépierre kan tegenwerpen. Klépierre heeft geen mededelingsplicht over de servicekosten geschonden (grieven 1, 2 en 3). Bij de opening van de Markthal werd ook niet van het branchepatroon afgeweken (grief 4). Ten onrechte oordeelde de kantonrechter dat wijziging van de branchering gevolgen heeft voor schoonmaak en vuilafvoer en dat de extra kosten een nadeel zijn als gevolg van dwaling (grieven 5 en 6). Ten onrechte is beslist dat de afrekening servicekosten niet meer dan 50% mag afwijken van het begrote voorschot (grieven 3, 7, 8 en 10). Ten slotte klaagt Klépierre dat de kantonrechter haar vermeerdering van eis inzake de opleveringsschade buiten beschouwing heeft gelaten (grief 9). 
       
     
     
       6.4 
       
        [appellant] heeft de grieven van Klépierre bestreden. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling door het hof 
     
     
       
         branchering 
       
     
     
     
       7.1 
       
        [appellant] heeft gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat er ten aanzien van de branchering sprake was van een inspanningsverbintenis. Volgens [appellant] was er een resultaatsverbintenis.  
       
     
     
       7.2 
       Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat er ten aanzien van de branchering een inspanningsverbintenis was. In de huurovereenkomst is geen bepaald verplicht branchepatroon opgenomen. In de considerans staat dat de Markthal bestaat uit Versunits, foodwinkels, horeca, overige detailhandel en overige voorzieningen, zonder concrete (nadere) invulling. De huurovereenkomst heeft het verder (in artikel 3.4) slechts over een door de  ver huurder  gewenst  brancheringspatroon. Op de ‘zoneringsplattegrond’ die als bijlage bij het Huishoudelijk Reglement is gevoegd en waarnaar de huurovereenkomst verwijst (productie 19 bij de dagvaarding) is te zien waar de units zich bevinden, maar daarop zijn geen branches aangegeven en is niet vastgelegd dat de units slechts voor een bepaalde branche gebruikt kunnen worden. Dat laatste is ook niet gebeurd met de tekening bij de aanbieding die Klépierre als productie 52 in hoger beroep heeft overgelegd en waarop unit-nummers zonder branches zijn aangegeven. Ook de tekening van een ‘ indicatief branchepatroon ’, waarnaar [appellant] verwijst, regelt geen vast branchepatroon voor de huurperiode; daarop staat expliciet dat het slechts indicatief is. De in deze zaak overgelegde haalbaarheidsrapporten, brochures, tekeningen en (andere) informatie behelzen slechts verwachtingen, prognoses, impressies en indicaties, zonder concrete toezeggingen of garanties. Een strikte vastlegging van de unitbranches had [appellant] redelijkerwijs ook niet mogen verwachten, reeds omdat detailhandel (ook de buitenmarkt-handel) dynamisch is en de verhuurder dus met de loop van de tijd op veranderingen moet kunnen inspelen bij de invulling van de leegkomende units. 
       
     
     
       7.3 
       Gelet op het voorgaande, oordeelt het hof net zoals de kantonrechter heeft gedaan (in overweging 5.2.5 van het tussenvonnis), dat het volgen van het brancheringspatroon een inspanningsverbintenis voor Klépierre was. Het hof neemt dus ook over het oordeel van de kantonrechter in overweging 5.2.15 – waartegen [appellant] niet gegriefd heeft – dat [appellant] niet mocht verwachten dat het brancheringspatroon ongewijzigd zou blijven en dat, als [appellant] die verwachting wel had en in zoverre gedwaald heeft, deze dwaling voor eigen rekening moet blijven. 
       
     
     
       7.4 
       
        [appellant] heeft voor het geval het brancheringspatroon een inspanningsverplichting betreft, aangevoerd dat Klépierre te weinig inspanning heeft geleverd om ervoor te zorgen dat de Markthal een versmarkt zou zijn. Het hof volgt hem hierin niet. [appellant] heeft niet bestreden dat Klépierre al bij de opening problemen ondervond in haar zoektocht naar juiste huurders, dat Klépierre actie heeft ondernomen tegen huurders die niettoegestane horeca activiteiten ontplooiden en dat Klépierre terughoudend is geweest met het toestaan van horeca. [appellant] heeft aangevoerd dat Klépierre zich te weinig voor het branchepatroon heeft ingespannen omdat zij voor de overname van de Markthal de voorwaarde had gesteld dat de vergunning voor extra m² horeca verleend moest zijn. Op grond hiervan kan het hof echter niet vaststellen dat Klépierre zich niet voor de branchering inspande. Daarvoor is namelijk niet van belang wat aan Klépierre vergund is, maar wat Klépierre daadwerkelijk voor horeca in gebruik heeft laten nemen ten koste van een verwacht èn realiseerbaar ander (versproducten)branchepatroon. 
       
     
     
       7.5 
       Het hof concludeert dat Klépierre niet tekort is gekomen in de nakoming van haar brancheringsplicht. Er was in dat opzicht geen gebrek, geen onvoorziene omstandigheid waarop [appellant] jegens Klépierre een beroep kan doen en er is geen grond voor het oordeel dat Klépierre onrechtmatig heeft gehandeld. 
       
     
     
       7.6 
       Het hof merkt voor de duidelijkheid op dat het voorgaande over de jaren tòt de ontbinding van de huurovereenkomst gaat (dus tot 2 februari 2018). Latere jaren zijn niet in geschil en daarover oordeelt het hof dus niet. De huurovereenkomst was toen al lang geëindigd en er is geen nakoming na 2 februari 2018 gevorderd. Aan het betoog van [appellant] dat eind mei 2019 meer dan 40% van de units leeg staat gaat het hof daarom voorbij. 
       
       
         
           servicekosten en (overige) gebreken 
         
       
       
     
     
       8.1 
       De kantonrechter heeft de plicht om servicekosten te betalen begrensd tot maximaal 150% van het aanvankelijk overeengekomen voorschotbedrag plus het individuele energieverbruik. Klépierre heeft tegen deze begrenzing gegriefd, maar zij heeft haar vordering, waarin met de begrenzing tot 150% al was gerekend, niet aangepast en in haar conclusie van haar memorie ook geen vernietiging gevorderd van het vonnis in reconventie voor zover de servicekosten aldus begrensd zijn toegewezen. Haar (hoofd)vordering is in totaal € 107.695,44 gebleven. Ter zitting heeft Klépierre opgemerkt dat zij € 165.379,34 vordert en een p.m. post, maar zij heeft daar tevens aangegeven dat zij haar eerdere conclusies handhaaft (met de hoofdvordering van € 107.695,44). Aan het genoemde hogere bedrag gaat het hof daarom voorbij. Het hof kan niet méér toewijzen dan wat is gevorderd. Daarom zal het hof ook niet ingaan op de grieven van Klépierre die zouden moeten leiden tot een hogere betalingsplicht van [appellant] voor de huur- en servicekosten. 
       
     
     
       8.2 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat de servicekosten verlaagd moeten worden vanwege gebreken in het gehuurde. Klépierre vindt van niet. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] geen recht op verdere verlaging van deze kosten dan die de kantonrechter heeft gegeven. Ter zake van de gestelde wijziging in branchering heeft het hof hiervóór al geoordeeld dat dit geen gebrek is dat tot vermindering van de betalingsplicht van [appellant] moet leiden. Over andere gebreken (zoals beveiliging en vuilafvoer) heeft [appellant] niet aangevoerd wat de kantonrechter daarover verkeerd heeft geoordeeld. [appellant] heeft in hoger beroep geklaagd over de temperatuur, ongedierte en promotiekosten, maar daarmee heeft hij ook geen succes. Ten aanzien daarvan overweegt het hof namelijk het volgende. 
       
       
         
           temperatuur 
         
       
       
     
     
       8.3 
       Beide partijen zijn ervan uitgegaan dat de Markthal een ongeklimatiseerde ruimte is. De units waren niet op de warmte- en koudeopslaginstallatie aangesloten. In beginsel vormen hitte en kou daarom geen gebrek. Dit kan anders zijn als de temperatuur van de Markthal ’s zomers steeds veel hoger dan de buitentemperatuur werd, zodanig dat er redelijkerwijs niet meer vanuit de Versunit gewerkt kon worden (50° C). Het hof kan zo’n gebrek in deze zaak niet vaststellen. Uit niets kan namelijk blijken dat de gestelde extreme hitte vaker dan een enkele keer in de zomer is voorgekomen. [appellant] heeft onduidelijk gelaten hoeveel dagen hijzelf het gehuurde vanwege de hitte niet kon gebruiken. [appellant] heeft tijdens de huurperiode ook niet bij Klépierre over een gebrekkige temperatuur geklaagd of om herstel gevraagd.  
       
     
     
       8.4 
       Voor zover er sprake is geweest van hapering van koelsystemen in de units waardoor [appellant] zijn producten niet kon koelen, zijn die na melding verholpen. 
       
       
         
           ongedierte 
         
       
       
     
     
       8.5 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat er een muizenplaag was waartegen Klépierre pas in de loop van 2018 goed is opgetreden. Het hof overweegt dat de huurovereenkomst bepaalt dat niet de verhuurder, maar [appellant] zelf zorgdraagt voor de schoonmaak van het individueel gehuurde. Dit betekent dat hij zelf moet zorgen voor het tegengaan van etensresten en ander afval en daarmee van muizen in zijn unit. Dat ongedierte, waaronder de muizen, vrij toegang had tot de Markthal, maakt dat niet anders. Ook buiten heeft ongedierte vrij toegang tot de markt. Dieren komen af op etensresten uit de marktkramen.  
       
     
     
       8.6 
       Het kan verstandig zijn om de muizen te bestrijden tegelijk en samen met de andere unit-huurders en met Klépierre die voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten moet zorgen, maar daarover heeft [appellant] tijdens de loop van zijn huurovereenkomst niet met Klépierre overlegd of geklaagd. Hij heeft zich ook niet tevergeefs bij een gezamenlijke bestrijding aangesloten – althans daarover heeft hij niets aangevoerd. Op grond van hetgeen hij wel heeft aangevoerd, kan het hof geen verplichting voor Klépierre vaststellen om ongedierte uit het gehuurde te verwijderen. Dat Klépierre in 2018 na overleg en aandringen actie heeft ondernomen om muizen te verdelgen, gaat [appellant] niet meer aan. Hij betaalt daar ook niet voor. 
       
       
         
           promotiekosten 
         
       
       
     
     
       8.7 
       De promotiekosten zijn afzonderlijk gecontracteerd. De huurovereenkomst bepaalt dat [appellant] € 936,- per kwartaal moet bijdragen voor de centrale promotie van de Markthal. [appellant] heeft dit aanvankelijk ook (vooruit) betaald. Vast staat dat het budget is gebruikt om reclame voor de Markthal te maken. Direct bij opening van de Markthal liep de verkoop goed en de bezoekersaantallen liepen (hoog) op. [appellant] heeft Klépierre er gedurende de huurovereenkomst niet op aangesproken dat er onvoldoende of verkeerde promotieactiviteiten plaatsvonden. Pas in dit hoger beroep, na het einde van de huurovereenkomst, heeft [appellant] geklaagd dat het promotiebudget bestaat om toeristen te lokken en dat er niet of op de verkeerde wijze promotie wordt gemaakt. Dit is (voor hem) te laat. 
       
       
         
           conclusies hoofdsom 
         
       
       
     
     
       9.1 
       Al met al ziet het hof geen grond om de betalingsverplichting van [appellant] (verder) te verlagen. Dit betekent dat [appellant] het hele bedrag van € 107.695,44 voor huur- en servicekosten verschuldigd is aan Klépierre. De grieven van [appellant] die zich daartegen keren, zijn ongegrond. 
       
     
     
       9.2 
       Met al het voorgaande, valt ook de grond onder zijn grieven tegen de boete en het dictum weg. Wat [appellant] heeft aangevoerd vormt geen grond om de boete te vernietigen of te matigen of om het dictum te wijzigen. Daarvoor had hij andere omstandigheden moeten aanvoeren. 
       
     
     
       9.2 
       Bij beoordeling van de incidentele grieven tegen het oordeel over de hoofdsom heeft Klépierre geen belang, want zij krijgt van de hoofdsom alles wat zij in deze procedure heeft gevorderd. Haar eerste acht grieven en grief 10 kunnen niet tot een andere uitkomst leiden. Het hof zal wel ingaan op haar grief 9 die ziet op haar (afzonderlijke) eis over de schoonmaak- en herstelkosten (de opleveringsschade). 
       
       
         
           opleveringsschade: schoonmaak en herstelkosten 
         
       
       
     
     
       10.1 
       Klépierre heeft na het tussenvonnis van de kantonrechter in reconventie betaling gevorderd van kosten voor herstel van de vloer en schoonmaak. De kantonrechter heeft dit afgewezen.  
       
     
     
       10.2 
       
        [appellant] heeft (reeds in eerste aanleg) als verweer tegen deze schadevordering ingebracht dat hij met de marktmeester heeft overlegd hoe hij de units achter moest laten, dat hij alle apparatuur uit de units heeft gehaald, de units netjes heeft leeggehaald en het gehuurde bezemschoon heeft opgeleverd. Tegen de facturen die Klépierre in het geding heeft gebracht, heeft hij aangevoerd dat de casco vloer al beschadigd was doordat de riolering niet goed was aangelegd en dat er glycolleidingen niet goed waren aangebracht, wat niet aan [appellant] is te wijten. 
       
     
     
       10.3 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat vanwege dat verweer van [appellant] verder procederen noodzakelijk was. Klépierre heeft vervolgens niets tegen het verweer of over de herstelkosten aangevoerd, ook niet toen daarvoor in hoger beroep gelegenheid was. Zij heeft het verweer van [appellant] dan ook onvoldoende bestreden. Het hof zal de vordering voor schoonmaak- en herstelkosten reeds daarom afwijzen. Grief 9 van Klépierre faalt.   
       
       
         
           slot 
         
       
       
     
     
       11.1 
       De slotsom is dat de grieven geen doel treffen. Het hof zal de bestreden vonnissen bekrachtigen.  
       
     
     
       11.2 
       De bewijsaanbiedingen van [appellant] en Klépierre die zij in hoger beroep in hun memories hebben geformuleerd, passeert het hof. Zij bevatten geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
       
     
     
       11.3 
       Bij deze uitkomst past dat het hof [appellant] veroordeelt in de proceskosten van het principaal appel (omdat hij daarin grotendeels in het ongelijk is gesteld) en Klépierre in die van het incidenteel appel (omdat zij daarin als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden). Het hof begroot deze aan de hand van de liquidatietarieven op de bedragen die hierna staan. 
       
       
     
   
   
     Beslissing  
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal en in het incidenteel appel: 
       
     
     - bekrachtigt het bestreden (tussen)vonnis van 2 februari 2018 en (eind)vonnis van 12 oktober 2018; 
     
     
       
         in het principaal appel voorts: 
       
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Klépierre begroot op € 5.382,- aan griffierecht, € 11.473,- aan salaris voor de advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen; 
     
     - verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       
         in het incidenteel appel voorts: 
       
     
     - veroordeelt Klépierre in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 5.736,50,- aan salaris voor de advocaat. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.E.H.M. Pinckaers en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.