ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:8691

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:8691 Rechtbank Rotterdam , 25-06-2025 / C/10/671656 / HA ZA 24-41

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-06-25

Zaaknummer: C/10/671656 / HA ZA 24-41

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:8691

---

Tussenvonnis. Aanneming van werk. Partijen mogen nadere aktes nemen.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/671656 / HA ZA 24-41 
     
     
     
       
         Vonnis van 25 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         KOERS GROEP B.V. , 
       gevestigd te Barendrecht, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat: mr. A.A. Marcus te Capelle aan den IJssel, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [persoon 1] , 
     
       wonende te Vlaardingen, 
       2.a.	 [persoon 2A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       2.b.	 [persoon 2 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
     
     3.	 [persoon 3] , 
     wonende te Vlaardingen, 
     4.	 [persoon 4] , 
     
       wonende te Vlaardingen, 
       5.a.	 [persoon 5A] , 
       wonende te Oud-Beijerland, 
       5.b.	 [persoon 5B] , 
       wonende te Oud-Beijerland, 
       6.a.	 [persoon 6A] , 
       wonende te Maasland, 
       6.b.	 [persoon 6B] , 
       wonende te Maasland, 
     
     7.	 [persoon 7] , 
     wonende te Vlaardingen, 
     8.	 [persoon 8] , 
     wonende te Valthermond, 
     9.	 [persoon 9] , 
     
       wonende te Vlaardingen, 
       10.a.	 [persoon 10 A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       10.b.	 [persoon 10 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       11.a.	 [persoon 11 A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       11.b.	 [persoon 11 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       12.a.	 [persoon 12 A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       12.b.	 [persoon 12 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       13.a.	 [persoon 13 A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       13.b.	 [persoon 13 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       14.a.	 [persoon 14 A] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       14.b.	 [persoon 14 B] , 
       wonende te Vlaardingen, 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie, 
       advocaat: mr. M.W. Renzen te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna Koers en [persoon 1] c.s. genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 22 december 2023, met producties 1 t/m 54; 
         
         
           de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1A t/m 44; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging/vermeerdering eis in conventie; 
         
         
           de akte vermeerdering van eis van [persoon 1] c.s., met producties 45 t/m 48; 
         
         
           de mondelinge behandeling van 9 december 2024 en de daarbij door beide partijen overgelegde spreekaantekeningen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [persoon 1] c.s. hebben in 2017/2018 14 appartementen gekocht in het Hollandia-gebouw, een voormalig kantoorgebouw en rijksmonument in Vlaardingen. Zij hadden Hermon Erfgoed als projectontwikkelaar ingeschakeld om het kantoorgebouw te transformeren in een woongebouw, maar Hermon Erfgoed heeft dat project niet afgerond.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [persoon 1] c.s. hebben vervolgens Koers, een aannemingsbedrijf, ingeschakeld. Koers heeft in maart 2021 met [persoon 1] c.s. 14 afzonderlijke aannemingsovereenkomsten gesloten op basis waarvan Koers renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd aan de algemene ruimten van het Hollandia-gebouw. De totale aanneemsom werd omgeslagen volgens een door [persoon 1] c.s. opgegeven verdeelsleutel. De algemene voorwaarden van Koers zijn van toepassing op de aannemingsovereenkomsten. 
     
     
       2.3. 
       Naast voornoemde aannemingsovereenkomsten hebben [persoon 1] c.s. Koers ook opdracht gegeven tot het uitvoeren van werkzaamheden in de afzonderlijke appartementen. Dit individuele meerwerk is vastgelegd in opdrachtbevestigingen.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [persoon 1] c.s. zijn verenigd in een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). De voorzitter van de VvE, [persoon 12 A] (gedaagde sub 12.a), heeft namens het bestuur van de VvE op bij e-mail van 29 maart 2021 aan Houdijk Architecten (hierna: Houdijk ) opdracht gegeven voor “de bouwbegeleiding” voor een vaste prijs van € 12.920,00 exclusief btw.  
       
     
     
       2.5. 
       In diezelfde e-mail stond dat de VvE een bouwcommissie had ingesteld die namens [persoon 1] c.s. “de bouw gaat begeleiden en daarbij ook gesprekspartner van Houdijk en Koers is”. De bouwcommissie bestond uit de leden [persoon 1] , [persoon 5A] , [persoon 12 A] en [persoon 13 A] (gedaagden sub 1, 5a, 12a en 13a). 
       
     
     
       2.6. 
       Op 29 maart 2021 is Koers begonnen met haar werkzaamheden. Bij e-mail van 15 november 2021 heeft Koers de bouwcommissie meegedeeld dat sprake zou zijn van meerwerk. Over de uitvoering hiervan is tussen partijen discussie ontstaan.  
       
     
     
       2.7. 
       Koers heeft haar werkzaamheden medio maart 2022 gestaakt. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 12 april 2022 hebben [persoon 1] c.s. Koers in gebreke gesteld en gesommeerd om de werkzaamheden onmiddellijk te hervatten en zo spoedig mogelijk te voltooien. 
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail aan Koers van 15 juli 2022 hebben [persoon 1] c.s. geschreven dat zij de overeenkomsten met Koers ontbinden. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       Koers vordert – na haar eis te hebben gewijzigd bij akte en te hebben verminderd bij haar spreekaantekeningen – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis om [persoon 1] c.s. als volgt tot betaling te veroordelen: 
       
       1. [persoon 1] :  
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 5.285,37 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			ingetrokken 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 26.780,78 
         subsidiair					€ 24.604,85 
         meer subsidiair				€ 386.261,28 
       
       
       
         2.a.	[persoon 2A] , en  
         2.b.	[persoon 2 B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 7.302,42 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 39.141,14 
         subsidiair					€ 35.960,93 
       
       
       3. [persoon 3] : 
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 7.016,38 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			ingetrokken 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 38.111,11 
         subsidiair					€ 35.014,59 
       
       
       4. [persoon 4] : 
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 4.511,38 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 20.600,60 
         subsidiair					€ 18.926,81 
       
       
       
         5.a.	[persoon 5A] , en 
         5.b.	[persoon 5B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 5.030,14 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 23.690,69 
         subsidiair					€ 21.765,83 
         meer subsidiair (alleen 5.a. [persoon 5A] )	€ 386.261,28 
       
       
       
         6.a.	[persoon 6A] , en 
         6.b.	[persoon 6B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 7.261,77 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 39.141,14 
         subsidiair					€ 35.960,93 
       
       
       7. [persoon 7] 
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 4.590,73 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			ingetrokken 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 20.600,60 
         subsidiair					€ 18.926,81 
       
       
       8. [persoon 8] 
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 3.905,01 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 15.450,45 
         subsidiair					€ 14.195,11 
       
       
       
       9. [persoon 9] 
       
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 5.512,41 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 21.630,63 
         subsidiair					€ 19.873,15 
       
       
       
         10.a.	 [persoon 10 A] , en  
         10.b. [persoon 10 B] , hoofdelijk:	 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 5.404,30 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			€ 7.054,13 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 21.630,63 
         subsidiair					€ 19.873,15 
       
       
       
         11.a. [persoon 11 A] , en 
         11.b. [persoon 11 B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 5.849,05 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			ingetrokken 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 23.690,69 
         subsidiair					€ 21.765,83 
       
       
       
         12.a.	 [persoon 12 A] , en 
         12.b. [persoon 12 B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 6.807,99 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			niet van toepassing 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 28.840,84 
         subsidiair					€ 26.497,53 
         meer subsidiair (alleen 12.a. [persoon 12 A] )	€ 386.261,28 
       
       
       
         13.a. [persoon 13 A] , en 
         13.b. [persoon 13 B] , hoofdelijk:  
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 6.965,81 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			ingetrokken 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 28.840,84 
         subsidiair					€ 26.497,53 
         meer subsidiair (alleen 13.a. [persoon 13 A] )	€ 386,261,28 
       
       
       
         14.a. [persoon 14 A] , en  
         14.b. [persoon 14 B] , hoofdelijk: 
         I. wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom:	€ 8.984,11 
         II. wegens “individueel meerwerk”:			€ 7.023,41 
         III. wegens aandeel in “meerwerk algemene ruimte”:	 
         primair					€ 38.111,11 
         subsidiair					€ 35.014,59 
       
       
       
         te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2022 over de bedragen wegens onbetaalde termijnen van de aanneemsom (I) en het individueel meerwerk (II) en vanaf de dag van dagvaarding over de overige bedragen, en met veroordeling van [persoon 1] c.s. in de proceskosten. Ten aanzien van de meer subsidiair gevorderde bedragen vordert Koers een hoofdelijke veroordeling. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [persoon 1] c.s. voeren verweer en concluderen dat Koers niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, althans dat die vorderingen dienen te worden afgewezen, met veroordeling van Koers in de proceskosten.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [persoon 1] c.s. vorderen – na hun eis bij akte te hebben vermeerderd – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis om Koers te veroordelen tot betaling van:  
       
       
         
           € 19.928,91 aan [persoon 1] ; 
         
         
           € 29.126,87 aan [persoon 2A] en [persoon 2 B] ; 
         
         
           € 28.360,37 aan [persoon 3] ; 
         
         
           € 15.329,93 aan [persoon 4] ; 
         
         
           € 17.629,42 aan [persoon 5A] en [persoon 5B] ; 
         
         
           € 29.126,87 aan [persoon 6A] en [persoon 6B] ; 
         
         
           € 15.329,93 aan [persoon 7] ; 
         
         
           € 11.497,45 aan [persoon 8] ; 
         
         
           € 16.096,43 aan [persoon 9] ; 
         
         
           € 16.096,43 aan [persoon 10 A] en [persoon 10 B] ; 
         
         
           € 17.629,42 aan [persoon 11 A] en [persoon 11 B] ; 
         
         
           € 21.461,90 aan [persoon 12 A] en [persoon 12 B] ; 
         
         
           € 21.461,90 aan [persoon 13 A] en [persoon 13 B] ; 
         
         
           € 28.360,37 aan [persoon 14 A] en [persoon 14 B] . 
         
       
       
       
         te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het indienen van de conclusie van antwoord en met veroordeling van Koers in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Koers voert verweer en concludeert dat [persoon 1] c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen, dan wel dat die vorderingen moeten worden afgewezen. 
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Eiswijzigingen 
     
     
       4.1. 
       Zowel in conventie als in reconventie hebben eiswijzigingen plaatsgevonden. Tegen de eiswijziging(en) van Koers hebben [persoon 1] c.s. geen bezwaar gemaakt. Omdat de wijzigingen niet in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde zal de rechtbank in conventie recht doen op basis van de gewijzigde eis van Koers, zoals weergegeven onder 3.1. 
       
     
     
       4.2. 
       Koers heeft wel bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [persoon 1] c.s. in reconventie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Koers aangevoerd dat de akte eiswijziging vlak voor het sluiten van de termijn voor het indienen van stukken is ingediend. Koers heeft voor een reactie hierop slechts heel kort de tijd gehad. Zij wil nog bij akte kunnen reageren. 
       
     
     
       4.3. 
       De eiswijziging van [persoon 1] c.s. bestaat uit een bedrag aan herstelkosten (€ 68.492,05) en onderzoekskosten (€ 1.752,75) voor een lekkage dat overeenkomstig de geldende verdeelsleutel aan ieder van [persoon 1] c.s. vergoed moet worden door Koers, aldus [persoon 1] c.s.. De rechtbank acht deze eiswijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde en zal in reconventie recht doen op basis van de gewijzigde eis van [persoon 1] c.s., zoals weergegeven onder 3.4. Koers wordt echter nog wel in de gelegenheid gesteld om op deze wijziging bij akte te reageren, zoals hierna vermeld onder de beslissing. 
       
       
         
           in conventie 
         
       
     
     
       4.4. 
       De vorderingen van Koers bestaan uit verschillende onderdelen. Van groot naar klein in financiële omvang zijn dat achtereenvolgens 1) onbetaald meerwerk algemene ruimten; 2) onbetaalde aanneemtermijnen; en 3) onbetaald individueel meerwerk. Deze onderdelen en de door [persoon 1] c.s. aangevoerde verweren komen hierna aan bod. 
       
       
         
           Onbetaald meerwerk algemene ruimten 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat zij aannemingsovereenkomsten hebben gesloten en dat daar over en weer verplichtingen uit voortvloeien. Zo is Koers verplicht om de overeengekomen werkzaamheden uit te voeren en moeten [persoon 1] c.s. daarvoor betalen. Uitgangspunt bij de vaststelling wat precies die verplichtingen zijn, is wat partijen zijn overeengekomen.  
       
     
     
       4.6. 
       Volgens [persoon 1] c.s. zijn zij met Koers een vaste aanneemsom overeengekomen en kan Koers dan ook geen meerwerk in rekening brengen. Dat argument slaagt niet. In de eerste plaats is in de calculatie waar de aannemingsovereenkomsten op zijn gebaseerd expliciet een “stelpost onvoorziene werkzaamheden” opgenomen. Dat impliceert dat er nog wijzigingen in de hoogte van de aanneemsom kunnen plaatsvinden en dat de overeenkomst geen afgerond geheel is. Daarnaast bevatten de aannemingsovereenkomsten (de ondertekende offertes) een kopje “niet in deze offerte opgenomen”. Ook dat impliceert dat de geoffreerde prijzen niet alles omvatten en dat deze zo nodig kunnen worden aangevuld. Ten slotte heeft Koers tijdens de mondelinge behandeling onbetwist verklaard dat zij normaal nooit een all-in-prijs afspreekt voor dergelijke projecten. Dit doet zij slechts bij uitzondering bij zeer kleine projecten. Het voorgaande betekent dat [persoon 1] c.s. er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er geen extra kosten bovenop de aanneemsom in rekening zouden worden gebracht. Het is dus niet zo dat Koers hoe dan ook geen recht heeft op een vergoeding voor meerwerk.  
       
     
     
       4.7. 
       Ten aanzien van het meerwerk algemene ruimten hebben partijen geen schriftelijke afspraken vastgelegd. Koers stelt dat [persoon 1] c.s. opdracht hebben gegeven tot het uitvoeren van werkzaamheden in de algemene ruimten. Zij voert daartoe aan dat zij gedurende de uitvoering van de werkzaamheden regelmatig een ronde maakte door het pand met Houdijk en/of de bouwcommissie en dat daarbij regelmatig aan de orde kwam dat bepaalde werkzaamheden omvangrijker waren dan in eerste instantie was ingeschat. Door de bouwcommissie/ Houdijk werd dan aan Koers opdracht gegeven om alsnog tot uitvoering van die extra werkzaamheden over te gaan, aldus Koers. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [persoon 1] c.s. betwisten dat zij opdracht hebben gegeven tot het uitvoeren van meerwerk. Zij voeren aan dat de besprekingen van Koers met de bouwcommissie en Houdijk slechts bedoeld waren om op de hoogte te blijven van de voortgang van het werk. Koers heeft volgens [persoon 1] c.s. nooit gewezen op uit te voeren of uitgevoerd meerwerk; zij heeft deze slechts achteraf in rekening gebracht. Ook voeren [persoon 1] c.s. aan dat de bouwcommissie en Houdijk geen volmacht hadden om namens [persoon 1] c.s. beslissingen te nemen over uitbreiding of wijziging van de (meer)werkzaamheden.  
       
     
     
       4.9. 
       Bij gebreke van vastgelegde afspraken over meerwerk wordt teruggevallen op de wet. Op grond van artikel 7:755 BW kan de aannemer in geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk slechts dan een verhoging van de prijs vorderen wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. De ratio hiervan is dat de opdrachtgever door de informatie/waarschuwing van de aannemer over de noodzaak van een prijsverhoging als gevolg van meerwerk de gelegenheid krijgt om te beslissen of hij het meerwerk ondanks die prijsverhoging aan de aannemer wil opdragen. 
       
     
     
       4.10. 
       Koers heeft in het licht van de betwisting van [persoon 1] c.s. onvoldoende concreet onderbouwd dat de bouwcommissie dan wel Houdijk namens [persoon 1] c.s. de opdracht tot het uitvoeren van meerwerk heeft gegeven en mogen geven. Ook voor een eventuele schijn van volmachtverlening heeft Koers onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. Zo bevat de e-mail van 29 maart 2021, genoemd onder 2.4, onvoldoende concrete aanknopingspunten waaruit blijkt dat Houdijk en/of de bouwcommissie namens [persoon 1] c.s. in aanvulling op de aannemingsovereenkomsten opdrachten konden verlenen aan Koers, dan wel dat Koers dit op basis van die tekst mocht verwachten. Koers heeft daarnaast weliswaar een overzicht van het uitgevoerde meerwerk bijgehouden en gepresenteerd aan de bouwcommissie en Houdijk , maar daaruit blijkt niet dat [persoon 1] c.s. (of de bouwcommissie dan wel Houdijk namens hen) de opdracht tot de uitvoering daarvan hebben gegeven, laat staan dat dit overzicht is te kwalificeren als een overeenkomst tussen partijen. Al met al heeft Koers te weinig gesteld, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [persoon 1] c.s., dat [persoon 1] c.s. al dan niet via een daartoe verleende volmacht opdracht hebben gegeven om het meerwerk uit te voeren. Zij heeft niet voldaan aan haar stelplicht op dit punt en zal dan ook niet worden toegelaten tot bewijslevering.  
       
     
     
       4.11. 
       Bovendien had Koers [persoon 1] c.s. tijdig moeten wijzen op het uit te voeren meerwerk en moeten waarschuwen voor de daarmee gepaard gaande prijsstijging. Dat betreft ook een niet geringe overschrijding van een opgenomen stelpost zoals de door Koers betaalde precario. Koers heeft onvoldoende onderbouwd dat zij aan deze verplichting heeft voldaan. Het had op haar weg gelegen om de (volgens haar) gemaakte afspraken over het meerwerk goed te documenteren. Dat geldt te meer nu Koers een professionele partij is en [persoon 1] c.s. consumenten zijn.  
     
     
       4.12. 
       Op grond van het bovenstaande is niet komen vast te staan dat [persoon 1] c.s. aan Koers de opdracht tot het verrichten van meerwerk hebben gegeven. Dat betekent dat Koers het meerwerk algemene ruimten niet in rekening kan brengen. De vorderingen van Koers die hierop zien zullen worden afgewezen. Wat [persoon 1] c.s. hebben gesteld ten aanzien van eventuele oneerlijke handelspraktijken van Koers behoeft geen behandeling meer. 
       
     
     
       4.13. 
       Het standpunt van Koers dat zij haar aanvankelijke calculatie heeft gebaseerd op onjuiste informatie van Hermon maakt het voorgaande niet anders. Koers wijst in dit verband op artikel 7 sub F van haar algemene voorwaarden. Daarin staat dat prijsstijgingen vanwege onjuist aangeleverde informatie, berekeningen, tekeningen enzovoort door de opdrachtgever of door de opdrachtgever ingeschakelde derden te allen tijde voor rekening van de opdrachtgever komen. De rechtbank overweegt dat deze bepaling niet afdoet aan de verplichting van Koers om [persoon 1] c.s. juist te informeren alvorens (meer)werkzaamheden uit te voeren en in rekening te brengen. In beginsel geldt die verplichting immers ook als die werkzaamheden het gevolg zijn van onjuiste informatievoorziening.  
       
     
     
       4.14. 
       Koers heeft zich subsidiair nog op het standpunt gesteld dat de bij een aantal specifiek benoemde meerwerkposten behorende bedragen op de voet van artikel 6:212 BW als schade op grond van ongerechtvaardigde verrijking door [persoon 1] c.s. moeten worden vergoed. Naar het oordeel van de rechtbank is in beginsel denkbaar dat een deel van het meerwerk moet worden betaald uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, maar dient hier terughoudend mee om te worden gegaan omdat anders de wettelijke eisen voor de verschuldigdheid van meerwerk worden uitgehold. Immers, nu Koers niet heeft voldaan aan haar waarschuwingsplicht (zie 4.11) zou de bescherming die [persoon 1] c.s. daaraan kunnen ontlenen worden ondergraven als de vordering van Koers alsnog op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt toegewezen. Koers kan dan in theorie “ongestraft” haar waarschuwingsplicht negeren en alsnog betaald krijgen. Zodoende zijn bijzondere feiten en omstandigheden vereist die de conclusie rechtvaardigen dat de eventuele verrijking van [persoon 1] c.s. ongerechtvaardigd is. Dat dergelijke feiten en omstandigheden aan de orde zijn, is gesteld noch gebleken. Ongerechtvaardigde verrijking vormt dan ook geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen van Koers.  
       
       
         
           Onbetaalde aanneemtermijnen 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Koers stelt zich op het standpunt dat zij alle werkzaamheden van de oorspronkelijke opdracht heeft uitgevoerd en de opdracht door [persoon 1] c.s. in onvoltooide staat is beëindigd, althans voor niet uitgevoerde werkzaamheden minderwerk is teruggegeven. De laatste termijn (5% van de aanneemsom) is onbetaald gebleven en moet volgens Koers dus nog worden betaald. [persoon 1] c.s. voeren daarentegen aan dat Koers het werk niet heeft opgeleverd waardoor de laatste termijn niet verschuldigd is, zoals opgenomen in de aannemingsovereenkomsten. Inmiddels hebben [persoon 1] c.s. de aannemingsovereenkomsten ontbonden, waardoor de werkzaamheden die Koers niet heeft uitgevoerd geen overeengekomen minderwerk betreffen, aldus [persoon 1] c.s.. 
       
     
     
       4.16. 
       Koers heeft onvoldoende concreet onderbouwd dat een oplevering heeft plaatsgevonden. Reeds om die reden zijn [persoon 1] c.s. de laatste aanneemtermijnen niet verschuldigd. Dit volgt immers expliciet uit de tekst op de laatste factuur (“8e termijn á 5 procent bij oplevering”) en onder het kopje “facturering” in de op dit punt gelijkluidende aannemingsovereenkomsten. De vraag of Koers haar werkzaamheden, zoals overeengekomen in de oorspronkelijke aannemingsovereenkomsten, al dan niet volledig heeft afgerond, speelt in dit kader een ondergeschikte rol. De vraag is vervolgens of [persoon 1] c.s. de aannemingsovereenkomsten rechtsgeldig hebben ontbonden.  
       
     
     
       4.17. 
       Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De tekortkoming moet van voldoende betekenis zijn om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Vaststaat dat Koers haar werkzaamheden uit eigen beweging heeft gestaakt. In dat kader overweegt de rechtbank dat [persoon 1] c.s. in hun conclusie van antwoord een lijst van 50 – wel overeengekomen – werkzaamheden hebben opgenomen die Koers niet (volledig) zou hebben uitgevoerd. Koers heeft daar vervolgens niet meer inhoudelijk op gereageerd, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Daarmee heeft Koers in het licht van de gemotiveerde betwisting van [persoon 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij alle werkzaamheden van de oorspronkelijke opdracht heeft afgerond. Zodoende is niet komen vast te staan dat Koers zich van haar (oorspronkelijke) opdracht had gekweten toen zij haar werkzaamheden staakte. Als gevolg van het feit dat Koers was opgehouden met werken waarmee Koers in niet geringe mate tekortschoot in de nakoming van haar verbintenissen, hadden [persoon 1] c.s., nadat Koers in gebreke was gesteld en ten gevolge daarvan in verzuim is geraakt, dus een goede grond om de aannemingsovereenkomsten te ontbinden. De aannemingsovereenkomsten zijn dan ook rechtsgeldig ontbonden.  
       
     
     
       4.18. 
       Op grond van artikel 6:271 BW bevrijdt een ontbinding partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover die verbintenissen al zijn nagekomen blijft de rechtsgrond voor de nakoming in stand maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de ontvangen prestaties. De werkzaamheden die Koers heeft verricht kan zij onmogelijk ongedaan maken. [persoon 1] c.s. dienen hiervoor in beginsel te betalen. Hoewel de verschuldigdheid van de laatste aanneemtermijn is gekoppeld aan de oplevering, zoals hiervoor overwogen, geldt die betalingsverplichting ook voor de werkzaamheden die Koers onder die laatste aanneemtermijn heeft verricht. De rechtsgrond voor de nakoming van die betaling blijft immers – ondanks de ontbinding van de overeenkomsten – in stand. De hoogte van het bedrag dat [persoon 1] c.s. in dit kader aan Koers verschuldigd zijn, kan de rechtbank in de huidige stand van de procedure niet vaststellen. Daarvoor is een deskundigenrapport vereist, zoals hierna aan de orde zal komen in r.o. 4.27.   
       
       
         
           Onbetaald individueel meerwerk 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Een deel van de vorderingen inzake individueel meerwerk heeft Koers ingetrokken omdat daar met de betreffende gedaagden overeenstemming over was bereikt. Slechts ten aanzien van [persoon 10 A] (hierna: “ [persoon 10 A] ”) en [persoon 10 B] (hierna: “ [persoon 10 B] ”) (gezamenlijk ten bedrage van € 7.054,13) en ten aanzien van [persoon 14 A] (hierna: “ [persoon 14 A] ”) en [persoon 14 B] (hierna: “ [persoon 14 B] ”) (gezamenlijk ten bedrage van € 7.023,41) is deze vordering nog aan de orde.  
       
     
     
       4.20. 
       Koers heeft aangevoerd dat [persoon 1] c.s. naast de werkzaamheden opgenomen in de calculatie waar de aannemingsovereenkomsten op zijn gebaseerd ook aan Koers de opdracht hebben verstrekt tot het uitvoeren van werkzaamheden in hun individuele appartementen. Volgens Koers wordt de omvang en verschuldigdheid hiervan niet betwist maar wordt de betaling opgeschort vanwege de tegenvorderingen die de betreffende gedaagden pretenderen te hebben. 
       
     
     
       4.21. 
       De vier in 4.19 genoemde gedaagden betwisten echter de van Koers ontvangen facturen verschuldigd te zijn en stellen recht te hebben op verrekening van kosten die zij zelf hebben moeten maken om het individuele meerwerk af te maken nu Koers daarmee volgens hen in gebreke is gebleven. [persoon 10 A] en [persoon 10 B] zijn bereid om per saldo nog € 3.500,00 te betalen omdat zij dat een redelijke prijs vinden voor het uitgevoerde werk gelet op de tekortkomingen die Koers er volgens hen in heeft laten bestaan. [persoon 14 A] en [persoon 14 B] zijn bereid om na verrekening van kosten, erkenning van Koers en ontvangst van een juiste factuur € 857,59 te betalen.  
       
     
     
       4.22. 
       Koers heeft in haar spreekaantekeningen de stellingen van [persoon 1] c.s. die zien op het individuele meerwerk op detailniveau betwist. [persoon 1] c.s. hebben aangegeven daar nog bij akte op te willen reageren. De rechtbank zal [persoon 1] c.s. die gelegenheid bieden.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       4.23. 
       Ter onderbouwing van hun vorderingen in reconventie voeren [persoon 1] c.s. – kort gezegd – aan dat Koers is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomsten. Zij heeft de werkzaamheden niet binnen de overeengekomen bouwtijd van negen maanden naar behoren voltooid. De aannemingsovereenkomsten zijn, zoals overwogen in 4.17, rechtsgeldig ontbonden door [persoon 1] c.s. en zij hebben derden opdracht gegeven om het werk van Koers af te maken. [persoon 1] c.s. vorderen een vergoeding voor de (bijkomende) kosten die zij in dat kader hebben gemaakt. 
       
     
     
       4.24. 
       Koers voert aan dat [persoon 1] c.s. de gemaakte herstelkosten niet kan verrekenen omdat de VvE die kosten heeft betaald en niet [persoon 1] c.s.. De rechtbank overweegt dat [persoon 1] c.s. onbetwist hebben gesteld dat zij zelf opdraaien voor de kosten van de VvE overeenkomstig hun breukdeel, ook de eigenaren die inmiddels hun appartement hebben verkocht. Het feit dat de rekeningen naar de VvE zijn gestuurd staat er dan ook niet aan in de weg dat [persoon 1] c.s., die feitelijk de VvE vormen, deze kosten uiteindelijk dragen. Het formele standpunt van Koers wordt daarmee verworpen.   
       
     
     
       4.25. 
       Koers heeft daarnaast een beroep gedaan op een vervalbeding in haar algemene voorwaarden (artikel 20) en voert aan dat de vorderingen van [persoon 1] c.s. zijn vervallen. De vervaltermijn van één jaar gaat volgens het vervalbeding lopen vanaf de dag dat de werkzaamheden werden voltooid of hadden moeten worden voltooid. Volgens Koers heeft de oplevering plaatsgehad, althans moet deze worden geacht te hebben plaatsgehad, in 2022. Een concrete datum heeft zij echter niet genoemd. Bij gebreke daarvan en van een concrete onderbouwing van dit standpunt is het voor de rechtbank (zie ook onder 4.16) niet vast te stellen of en wanneer de oplevering geacht moet worden te hebben plaatsgehad. Het beroep van Koers op het vervalbeding slaagt dus niet omdat de termijn niet is gaan lopen.   
       
     
     
       4.26. 
       
        [persoon 1] c.s. hebben aan onderzoeksbureau Propendum de opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de staat van de werkzaamheden van Koers. In haar rapport van 18 augustus 2022 heeft Propendum op basis van haar bevindingen de herstelkosten begroot op € 118.475,00, hetgeen [persoon 1] c.s. ter onderbouwing van hun vordering hebben aangevoerd. Koers heeft weliswaar inhoudelijk gereageerd op het rapport van Propendum maar was niet uitgenodigd voor het onderzoek en daarbij dus ook niet aanwezig. [persoon 1] c.s. hebben daarmee eigenlijk zelf gedaan wat zij Koers verwijten: niet (goed) overleggen en vervolgens achteraf de rekening presenteren. Aan het rapport van Propendum kan dan ook geen doorslaggevende waarde worden gehecht in deze procedure. 
       
     
     
       4.27. 
       Om de hoogte van de vordering van [persoon 1] c.s. te kunnen beoordelen zal een nieuw deskundigenrapport moeten worden opgesteld. In dat rapport moet worden vastgesteld in hoeverre Koers de werkzaamheden zoals genoemd in de calculatie bij de aannemingsovereenkomsten al dan niet naar behoren heeft verricht en zal een inschatting moeten worden gemaakt van de herstelkosten die zijn gemaakt en/of moeten worden gemaakt om het werk conform het bepaalde in de aannemingsovereenkomsten af te ronden. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de werkzaamheden die Koers heeft uitgevoerd onder haar laatste aanneemtermijn, zoals overwogen in r.o. 4.18.  
       
     
     
       4.28. 
       Het staat partijen uiteraard vrij om zonder tussenkomst van de rechtbank een deskundige aan te wijzen en de zaak in onderling overleg af te doen (met de nodige kostenbesparing tot gevolg). Indien zij echter de voorkeur geven aan een door de rechtbank te benoemen deskundige, dienen zij zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. Het spreekt voor zich dat het de voortgang van de procedure zou versnellen als partijen terzake met een eensluidend voorstel komen.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       verwijst de zaak naar de rolzitting van 6 augustus 2025 voor: 
       
         
           het indienen van een akte door Koers zoals beschreven in rechtsoverwegingen 4.3 en 4.28; 
         
         
           het indienen van een akte door [persoon 1] c.s. zoals beschreven in rechtsoverwegingen 4.22 en 4.28; 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman en in het openbaar uitgesproken op  25 juni 2025. 
         3533 / 2537