ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2013:6939

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2013:6939 Rechtbank Amsterdam , 17-07-2013 / C-13-515630 - HA ZA 12-506

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-07-17

Zaaknummer: C-13-515630 - HA ZA 12-506

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2013:6939

---

Non-conformiteit geleverde woning, de woning verkeert niet aan de in de verkoopbrochure beloofde staat van onderhoud.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/515630 / HA ZA 12-506 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 juli 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       eiser, 
       advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat mr. C.E. van der Wijk te Groningen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 27 juni 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast, met de daarin genoemde stukken, 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 22 november 2012 met de daarin genoemde stukken, 
         
         
           de akte houdende wijziging en aanvulling eis, tevens houdende overlegging productie van [eiser], met producties, 
         
         
           de akte uitlaten van [gedaagde], met producties, 
         
         
           de akte uitlating producties van [eiser].  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Rond 30 september 2010 heeft [gedaagde] haar in 1923 gebouwde woonhuis (hierna: het woonhuis) te koop aangeboden. Het betreft een woonhuis met ondergrond, tuin en erf, gelegen aan het [adres].  De door de verkopend makelaar van [gedaagde] opgestelde verkoopbrochures luiden, voor zover hier relevant eensluidend: 
       
       
         
           “[…]  
           Specifiek: 
         
         
           De afgelopen jaren is de opstal grondig gerenoveerd. Zo zijn het riool, de elektra en het leidingwerk geheel vernieuwd. In 2004 is het dak volledig vernieuwd, nieuw beschot, isolatie, nieuwe pannen, nieuw zink- en loodwerk, de schoorstenen zijn opnieuw opgemetseld, nieuwe goten. […]”  
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Na het te koop staande woonhuis van [gedaagde] op 4 en op 6 oktober 2010 te hebben bezichtigd, en na een afschrift van één van de verkoopbrochures te hebben ontvangen, is tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot het woonhuis op [datum] een koopovereenkomst gesloten. De afgesproken koopprijs bedroeg  € 775.000,- kosten koper.  
       
     
     
       2.3. 
       Op [datum] heeft de levering van de woning aan [eiser] plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.4. 
       Na de koop heeft [eiser] aan [aannemersbedrijf] (hierna: [aannemersbedrijf]) opdracht gegeven tot het verrichten van diverse verbouwingswerkzaamheden, in welk kader [aannemersbedrijf] onder meer het dak van het woonhuis heeft geïnspecteerd op 18 juli 2011. Een door [aannemersbedrijf] opgesteld rapport van bevindingen, gedateerd 4 augustus 2011, luidt, voor zover hier relevant:  
       
       
         
           “[…] Tijdens onze opname d.d. 18-07-2011 ter plaatse hebben wij vastgesteld dat het dak in slechte staat van onderhoud verkeert en naar aanleiding hiervan de volgende bouwkundige gebreken geconstateerd:  
         
         
           * Foto 1	De nokvorsten liggen los. Deze moeten opnieuw worden vastgezet en aangewerkt. Tevens zijn er een aantal gebroken vorsten die moeten worden vernieuwd.  
         
         
           * Foto 2	De dakpannen liggen op dak tengels in plaats van panlatten. Daktengels zijn te dun en liggen daardoor de dakpannen te dicht op het Ventifol. 
         
         
           * Foto 3	In de inwendige hoekaansluitingen zijn geen zogenaamde zinken kilgoten toegepast. In de nabije toekomst zal hier zeker lekkage door ontstaan. 
         
         
           * Foto 4	Het Ventifol is aangebracht op het dakbeschot. Dakisolatie is nergens waargenomen. 
         
         
           * Foto 5	Dakbedekking bij de steekstukken zit los (niet waterdicht aangesloten op de ondergrond) waardoor lekkage ontstaat.  
         
         
           * Foto 6	Op de dakbedekking ligt op diverse plaatsen te veel water en is op slechte wijze aangebracht. 
         
         
           * Foto 7	De lasnaden van het zinkwerk van goten, platjes en deklijsten verkeren in slechte staat. Ook de loodaansluitingen op het zinkwerk en het pannendak zijn ondeugdelijk aangebracht waardoor lekkage gaat ontstaan. 
         
         
           * Foto 8	Het dakbeschot is op diverse plaatsen door lekkage verrot. Ook is in de dakconstructie houtworm geconstateerd. 
         
         
           * Foto 9	Loodaansluitingen zijn in en met de dakbedekking versmolten en is daardoor ondeskundig aangebracht waardoor bij uitzettingen van voornoemde materialen lekkage kan ontstaan.  
         
         
           * Foto 10	Eindconclusie is dat het pannendak en dakbedekking, inclusief het lood- en zinkwerk in zeer slechte staat van onderhoud verkeren waardoor preventief onderhoud snel zou moeten plaatsvinden.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 8 augustus 2011 heeft [eiser] [gedaagde] een afschrift van het rapport  
         van [aannemersbedrijf] toegezonden alsmede [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de geconstateerde  
         gebreken aan het woonhuis.  
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij brief gedateerd 12 september 2011 heeft mr. Schram namens [eiser]  
         
          [gedaagde] gesommeerd om binnen acht dagen te bevestigen dat de door de aannemer op  € 27.006,89 begrote werkzaamheden binnen deze acht dagen door [gedaagde] zullen worden  
         uitgevoerd alsmede om schriftelijk aansprakelijkheid te erkennen voor alle door [eiser]  
         geleden en nog te lijden schade als gevolg van de door [gedaagde] gepleegde wanprestatie.  
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Op verzoek van [eiser] heeft de[firma] het dak van het woonhuis  
         nader geïnspecteerd ten einde de aard en omvang van de houtaantasting vast te stellen. Het 
         rapport van [firma], gedateerd 6 oktober 2011, luidt als volgt:  
       
       
       
         
           “[…] Geïnspecteerd werd: al het zichtbare/bereikbare houtwerk t.p.v. de zolderverdieping.  
         
       
       
       
         
           Tijdens onze inspectie constateerden wij het volgende: 
         
       
       
         
           
             aantasting door de gewone houtwormkever (Anobium punctatum Degeer) verspreid in diverse houtwerk van de kapconstructie. 
           
         
         
           
             aantasting door de huiszwam (Serpula lacrymans – bruinrot) in een gedeelte van het dakbeschot t.h.v. het trapgat.  
           
         
         
           
             aantasting door oppervlakteschimmel op de onderzijde van het dakbeschot (platdak).  
           
         
       
       
       
         
           Advies 
         
         
           Houtborende insecten en zwam/schimmels kunnen enorme schade veroorzaken. Houtconstructies kunnen zelfs zodanig worden aangetast dat de draagkracht sterk wordt verminderd, hetgeen bij niet tijdig ingrijpen, ernstige gevolgen kan hebben. 
         
       
       
       
         
           Wij adviseren u het volgende: 
         
       
       -  verwijderen/vervangen van de door zwam aangetaste onderdelen. 
       
       -  curatieve behandeling van het aangetaste houtwerk en verduurzaming van het overige aanwezige en nieuw in te brengen houtwerk, om verdere aantasting te voorkomen. […] 
       
       
         
           Prijsaanbieding  
         
         
           Wij kunnen u het volgende aanbieden: 
         
         
           De behandeling zoals omschreven 			€ 530,00  [exclusief btw, rechtbank]  […]” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Een op verzoek van [gedaagde] door [aannemersbedrijf 2] (hierna: [aannemersbedrijf 2])  
         opgesteld bouwkundig rapport van 4 november 2011 luidt, voor zover hier relevant: 
       
       
       
         
           “[…]  
           Verkorte samenvatting van de bevindingen: 
         
         
           	Het pannendak aan de voor, rechter en achterzijde verkeert in voldoende conditie. De bedekkingen op de dakkapellen zijn diverse maar verkeren ook in voldoende conditie. De goten e.d. zijn in 2004 vervangen. Alle genoemde punten en voorzieningen zijn goed zichtbaar.  
         
         
           	[…] 
         
         
           OVERZICHT KOSTEN  
           […] 
         
       
       
       
         
           	Behandeling houtworm […]		€ 560,00 
         
         
           Vervangen ca 8cm dakvlak. […]		€ 2.600,00 
         
         
           	Dak isoleren […]			€ 1.100,00 
         
         
           Totaal woning […]			€ 4.260,00  [inclusief btw, rechtbank]  […] 
       
       
       
         
           Uitwerking van de bevindingen 
         
         
           	De woning is voorzien van een pannendak. Dit pannendak verkeert in voldoende conditie. Oudere modellen dakpannen laten soms doorslaand vocht zien. Dit kan weinig kwaad, mits het dakbeschot door de aanwezige ventilatie onder de pannen snel genoeg weer kan drogen. De nokvorsten zijn afgewerkt met een flexim. Door werking van de materialen zijn hierin krimpscheuren ontstaan. Het dak is in 2004 voorzien van nieuwe tengels, panlatten en dakpannen. I.v.m. de hoogte is er geen onderzoek aan het platte dak en het kleine hellende dak uitgevoerd. Deze huidige situatie was met de verkoop / koop van het pand zichtbaar, of zou naar aanleiding van een aankoopkeuring worden benoemd.  
         
       
       
       
         
           De dakdoorvoeren incl. de doorvoerpannen verkeren in voldoende conditie. De aansluitingen ter plaatse van het dak vertonen geen zichtbare gebreken. 
         
       
       
       
         
           De zinken goten, hemelwaterafvoeren inclusief alle aansluitingen e.d. verkeren in voldoende conditie. […] 
         
       
       
       
         
           De dakbedekking van de platte daken en de randstroken van de dakkapellen verkeert in voldoende conditie. De opstand is echter wel minimaal. Advies: regelmatig vuil en blad verwijderen. Deze bedekkingen zijn i.v.m. de hoogte alleen visueel geïnspecteerd. De dakpannen boven de platte daken van de dakkapellen rusten op de bitumineuze dakbedekking van de dakkapel. Hierdoor kan er schade aan de dakbedekking ontstaan en is er een verhoogd risico op lekkage aanwezig. Advies: tussen de onderste dakpannen en de dakbedekking een panlat plaatsen.  Deze mag niet geschroefd worden, hierna moeten de pannen vrij liggen van de bitumen bedekking. Deze situatie was met de verkoop / koop van het pand zichtbaar, of zou naar aanleiding van een aankoopkeuring worden benoemd.  
         
         
           Volgens de verkoopbrochure zou het dak voorzien van isolatie. Deze informatie zou zijn gebaseerd op de uitspraken van de aannemer, die zou hebben verteld dat er na de renovatie werkzaamheden “een beter geïsoleerd dak” op zou komen. In verband met de toegepast folie is het dak inderdaad energie zuiniger geworden maar hiermee is het dak niet geïsoleerd. Bij de aan / verkoop van het pand had het ontbreken van de isolatie geconstateerd kunnen worden. Aan de binnenzijde waren de zeer oude en gedateerde afwerkingen nog aanwezig. Het is dus duidelijk dat er geen isolatie vanaf de binnenzijde zou zijn aangebracht. Vanaf de buitenzijde zou het ontbreken van de isolatie bij een aan/verkoopkeuring geconstateerd worden. 
         
       
       
       
         
           Het dakbeschot is op diverse rot en aangetast met houtworm. Deze gebreken zijn echter pas aan zichtbaar geworden na verwijdering van alle afwerkingen. Juist omdat er in het verleden lekkages zijn geweest is het gehele dak voorzien van nieuwe dakpannen. Sinds 2004 zijn er geen lekkages meer geweest. Zonder een destructief onderzoek bij de aan / verkoop zouden deze gebreken niet zichtbaar zijn geworden. Het dakbeschot dient over ca. 8 m2 te worden vervangen. Tevens dient er een behandeling tegen houtworm te worden uitgevoerd.  
         
         
           
           Volgens eerdere rapportages zouden de dakpannen niet op de juiste latten liggen. Aan de voor, rechter en achterzijde zijn geen bijzonderheden aangetroffen en zijn de daarvoor bedoelde latten gebruikt. Het hoger gelegen deel aan de achterzijde is niet geïnspecteerd. […] 
         
       
       
       
         
           De aantasting van houtworm en het houtrot bij de opgang naar deze verdieping, zijn mogelijk tijdens de renovatie alleen door de aannemer gezien. Aan de binnenzijde heeft hier een muur gestaan en was de schade dus niet zichtbaar. 
         
       
       
       
         
           Ten tijde van de inspectie op 28-10-2011, was de gehele kap gestript en zijn alle afwerkingen e.d. verwijderd. Op diverse plaatsen is schade aan het dak aangetroffen. Deze schade was uiteraard niet zichtbaar, echter aan de hand van oude lekkage sporen zouden (n.a.v. een aan / verkoopkeuring) wel de risico’s benoemd worden. […]”  
         
       
       
       
         	De in haar rapportage genoemde en op EUR 4.260,- in totaal begrote herstelwerkzaamheden zullen in de visie van [aannemersbedrijf 2] op een termijn van 0-5 jaar uitgevoerd moeten worden.   
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [gedaagde] in de werkelijke kosten van het geding: 
                primair: 
         I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel non-conform heeft geleverd, waardoor [eiser] schade heeft geleden waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, 
         II. de veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen € 60.090,38 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 december 2010, 
         III. de veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen € 2.850,- wegens deskundige bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van uitspraak, 
         IV. de veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen € 1.190,- aan gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, 
         V. de veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van alle overige en in de onderhavige procedure nog niet toewijsbare schade die [eiser] (voorts) heeft geleden wegens de gebrekkige staat van het dak en de niet vervangen onderdelen van de riolering, nader op te maken bij staat, 
         en subsidiair  
         VI. de gevolgen van de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen in die zin dat de koopprijs nader wordt vastgesteld op € 689.000,-, dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag, 
         VII. de veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de gewijzigde koopprijs tot een bedrag van € 86.000,-, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.190,- alsmede de wettelijk verschuldigde rente vanaf 1 december 2011. 
       
     
     
       
         3.2.	[eiser] grondt haar vordering, kort samengevat, primair op het toerekenbaar door [gedaagde] tekortschieten van voor haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en non-conformiteit van het geleverde huis, alsmede subsidiair op dwaling en het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 BW.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
         
          [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat het woonhuis niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van de mededelingen van de verkopend makelaar en hetgeen staat vermeld in de verkoopbrochure mocht [eiser] ervan uitgaan dat het dak met toebehoren in 2004 was vernieuwd. Zij heeft een huis met een nieuw dak, nieuw dakbeschot en met isolatie gekocht en daarnaast met nieuwe riolering en leidingen. Uit de rapportage van [aannemersbedrijf] blijkt echter dat hiervan geen sprake is.  
         Nu het woonhuis niet beantwoordt aan hetgeen [eiser] op grond van mededelingen van [gedaagde] mocht verwachten, is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van voor haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen en aansprakelijk voor de dientengevolge door [eiser] geleden en te lijden schade, aldus [eiser]. De kosten van herstel van het dak in de overeengekomen toestand bedragen volgens [eiser] € 34.651,68 en de totale schade inclusief kosten van sloopwerkzaamheden, kosten die nog zullen volgen, bijkomende schade en schade wegens dubbele woonlasten en dergelijke bedraagt volgens [eiser] € 60.090,38. De kosten voor het vervangen van de riolering komen hier nog bij en worden gevorderd op te maken bij staat. In dit verband wijst [eiser] onder meer op een door [adviesbureau] opgestelde kostenraming, overgelegd als productie 17. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] voert hiertegen aan dat uit de stellingen van [eiser] niet kan worden afgeleid dat het dak in 2004 niet is vernieuwd. Het rapport van [aannemersbedrijf] is subjectief en niet betrouwbaar. [aannemersbedrijf] heeft immers belang bij een eventuele opdracht van [eiser]. [aannemersbedrijf 2] is daarentegen wel objectief nu zij in deze geen belang heeft. [gedaagde] betwist dat aan het woonhuis ouderdomsgebreken kleefden. Het dak is in 2004 gerenoveerd. [gedaagde] is altijd ervan uitgegaan dat toen het gehele dakbeschot is vernieuwd. Naar nu blijkt heeft de aannemer destijds besloten dat niet alle delen van het dakbeschot vervangen hoefden te worden ten einde de lekkages te verhelpen. Dit maakt echter niet dat het dak in 2004 niet is gerenoveerd, inclusief beschot. [gedaagde] betwist dat het woonhuis niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gedaagde] betwist voorts de omvang van de herstelwerkzaamheden die volgens [eiser] gemaakt moeten worden.   
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank overweegt ten aanzien van het primair gevorderde als volgt. Uit het bepaalde in artikel 7:17 BW volgt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Lid 2 van dit wetsartikel bepaalt, voor zover hier van belang, dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend had moeten zijn, zo volgt uit lid 3 van genoemd wetsartikel. 
       
     
     
       4.4. 
       De vraag welke feitelijke eigenschappen [eiser] mocht verwachten is verder afhankelijk van alle omstandigheden van het geval waaronder de navolgende: 
       
       a. a) [eiser] heeft een huis gekocht dat bestemd is voor bewoning. Dat betekent dat het woonhuis in ieder geval voor bewoning geschikt moet zijn. Een bijzonder gebruik van het woonhuis is bij overeenkomst niet voorzien; 
       
       b) bijzondere omstandigheden aan de zijde van [eiser], zoals het lijden van [eiser] aan COPD, die bij [gedaagde] vóór het sluiten van de koop niet bekend waren, en die kennelijk bijzondere eisen aan het woonhuis stellen, spelen in beginsel geen rol bij het antwoord op de vraag welke eigenschappen [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koop ermee bekend was, of bekend had moeten zijn dat het woonhuis geschikt moest zijn voor een bewoning door een COPD patiënt;  
       
       c) mededelingen van de verkopend makelaar alsmede mededelingen over de eigenschap van het woonhuis die vermeld staan in de verkoopbrochure die vóór of tijdens het sluiten van de koop aan [eiser] ter hand zijn gesteld, hebben in beginsel te gelden als mededelingen van de verkoper [gedaagde]; 
       
       d) voor zover er mededelingen door verkopend makelaar en/of in de verkoopbrochure zijn gedaan omtrent bepaalde eigenschappen waaraan het woonhuis volgens verkoper voldoet, behoeft [eiser] de juistheid van deze mededelingen in beginsel niet te betwijfelen en gaat op deze punten in beginsel de mededeling van verkoper vóór een eventuele onderzoeksplicht van [eiser]; 
       
       e) indien het huis in de verkoopbrochure gegarandeerde eigenschappen mist ten gevolge van het niet of niet deugdelijk uitvoeren van werkzaamheden door de voormalig aannemer van [gedaagde], komt dit in de verhouding [gedaagde]/[eiser] voor risico van [gedaagde], ook indien [gedaagde] hier zelf ook niet van op de hoogte was.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Al deze omstandigheden in aanmerking nemend, komt de rechtbank tot het oordeel dat [eiser], gelet op de mededelingen zoals gedaan in de hiervoor onder 2.1 geciteerde verkoopbrochure, ervan uit mocht gaan dat het dak in 2004 volledig was vernieuwd inclusief nieuw beschot, het aanbrengen van isolatie, nieuwe dakpannen, nieuw zink- en loodwerk, nieuw opgemetselde schoorstenen en nieuwe goten. [eiser] mocht deze mededeling in de verkoopbrochure letterlijk opvatten en mocht derhalve ervan uitgaan dat het dak in 2004 als nieuw was. Hetzelfde heeft te gelden voor de gehele riolering, de elektra en het leidingwerk, nu de verkoopbrochure ook wat deze onderdelen betreft ervan melding maakt dat deze toen zijn vernieuwd. Voor zover derhalve zal komen vast te staan dat er sprake is van gebreken aan deze onderdelen van het woonhuis en/of van een slechte staat van onderhoud van deze onderdelen ten tijde van de koop van het woonhuis die niet corresponderen met het zes jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst vernieuwen ervan, levert dit in beginsel een non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW op. Zoals hiervoor al is overwogen gaat ten aanzien van deze door [gedaagde] als verkoper (via de verkoopbrochure) gegarandeerde eigenschappen het beroep op een eventuele op [eiser] rustende onderzoeksplicht niet op. Ook zal ten aanzien van dergelijke gegarandeerde eigenschappen niet behoeven te worden onderzocht of deze maken dat het huis al dan niet voor normaal gebruik geschikt is. Van deze gegarandeerde eigenschappen behoefde [eiser] de aanwezigheid niet te betwijfelen.  
         Voor wat betreft eventuele andere, door [eiser] gestelde maar door [gedaagde] betwiste, gebreken waarvan de afwezigheid niet uitdrukkelijk via mededelingen of in de verkoopbrochure is gegarandeerd is nog wel relevant in hoeverre deze aan normaal gebruik van het woonhuis voor bewoning in de weg staan en in hoeverre deze gebreken ten tijde van het sluiten van de koop al aanwezig waren.  
       
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank zal in het hierna volgende de specifieke gebreken die volgens [eiser] aan het woonhuis kleven achtereenvolgens bespreken.  
       
       
         
           Kosten dakherstel ad in totaal EUR 34.651,68 
         
         
           Het dakbeschot en overige herstelwerkzaamheden aan het dak 
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] stelt dat zij gelet op het bepaalde in de verkoopbrochure ervan uit mocht gaan dat het dak(beschot) in 2004 volledig was vernieuwd. Uit de rapportage van [aannemersbedrijf] blijkt echter dat het dakbeschot niet is vervangen en op diverse plaatsen door lekkage zelfs verrot is. Ook blijkt uit de rapportage van [aannemersbedrijf] dat de nokvorsten los liggen, dat de dakpannen op tegellatten liggen in plaats van op pannenlatten, dat de dakbedekking op een verkeerde manier is aangebracht en dat de dakkapel verrot is. Daarnaast blijkt uit de rapportage van [firma] dat het hout van het dakbeschot is aangetast door houtworm. Het dak verkeert in een slechte staat van onderhoud waardoor volgens [aannemersbedrijf] zo snel mogelijk preventief onderhoud zal moeten plaats vinden, aldus [eiser].  
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] voert hiertegen verweer. [gedaagde] is er aanvankelijk van uitgegaan dat het gehele beschot in 2004 is vernieuwd. Daarom vermeldt de brochure ‘nieuw beschot’. Kennelijk heeft de aannemer destijds, naar nu blijkt, niet alle delen van het beschot vervangen maar alleen die delen die nodig waren om de lekkage te verhelpen. Dat neemt echter niet weg dat het dak kwalitatief goed is en deugdelijk is onderhouden. De aanwezige houtrot en houtworm staat niet aan normaal gebruik van het woonhuis in de weg. [gedaagde] betwist in ieder geval dat de toestand van het dak zodanig slecht is dat het gehele dak dient te worden vervangen. Uit onderzoek van [aannemersbedrijf 2] blijkt dat slechts 8m2 vervangen hoeft te worden. De kosten hiervan worden begroot op € 2.600,- exclusief btw. [gedaagde] is bereid deze vergoeding aan [eiser] te betalen. Het is verder aan [eiser] om haar stelling te bewijzen dat de aannemer van [gedaagde] de werkzaamheden aan het dak in 2004 ondeugdelijk heeft verricht. Uit de rapportage van [aannemersbedrijf 2] komt een heel ander beeld naar voren dan het beeld dat [eiser] schetst. Voor zover het dak wel gebreken vertoont, was [gedaagde] hiervan niet op de hoogte en kunnen deze ook na de koop en overdracht van het woonhuis zijn ontstaan. Daarnaast betwist [gedaagde] de noodzakelijkheid van de door [aannemersbedrijf] gefactureerde meerwerkzaamheden en betwist zij de omvang van de steigerkosten nu de werkzaamheden aan het dak al in januari 2012 zijn geëindigd maar de steigers er nadien nog geruime tijd hebben gestaan, aldus steeds [gedaagde]. 
       
     
     
       4.9. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op hetgeen in de verkoopbrochure staat vermeld en zoals hiervoor onder de feiten geciteerd mocht [eiser] ervan uitgaan dat het dak inclusief het gehele dakbeschot in 2004 was vernieuwd. Dit blijkt echter niet het geval te zijn geweest, zo heeft ook [gedaagde] erkend, waarmee het woonhuis in ieder geval voor wat betreft het dakbeschot niet voldoet aan de eigenschappen die [eiser] ervan mocht hebben. Gelet op deze non-conformiteit kan [eiser] in beginsel aanspraak maken op de kosten van herstel van het brengen van het volledige dakbeschot in de toestand waarin het zou hebben verkeerd indien wel het gehele dakbeschot in 2004 zou zijn vernieuwd. Hetzelfde heeft te gelden voor de verrotte houten onderdelen in het dak op grond waarvan delen van het dak volgens [eiser] moesten worden vervangen. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, mede gezien de door [eiser] ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde foto’s, dat al ten tijde van de koop van houtrot sprake moet zijn geweest.  
         Wat de dakkapellen betreft heeft [eiser] gelet op de ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde foto’s, die onvoldoende door [gedaagde] worden betwist, voldoende aannemelijk gemaakt dat deze in slechte staat van onderhoud verkeren en vele verrotte houtdelen bevatten, welke gebreken kennelijk pas na het verrichten van enige sloopwerkzaamheden zoals het weghalen van de omtimmering, aan het licht zijn gekomen. Met een dergelijk slechte staat van onderhoud, zoals te zien op de foto’s, heeft [eiser] geen rekening hoeven te houden gelet op de mededeling in de verkoopbrochure dat het dak in 2004 was vernieuwd. De rechtbank acht het gezien deze slechte staat zoals te zien op de foto’s onaannemelijk dat de houtrot zich pas na de verkoop heeft voorgedaan. Ook de redelijke vervangingskosten voor de dakkapellen, voor zover oorspronkelijk begroot in de offerte van [aannemersbedrijf], komen daarmee op grond van non-conformiteit van het geleverde woonhuis voor vergoeding in aanmerking.   
         Ten aanzien van het lood- en zinkwerk wordt overwogen dat tot op heden onvoldoende door [eiser] is toegelicht, terwijl dit wel reeds op haar weg had gelegen, waarom deze onderdelen niet konden worden hergebruikt. Ten aanzien van deze post heeft [eiser] daarmee niet voldaan aan haar stelplicht, hetgeen ertoe leidt dat het in verband met het vervangen van het lood- en zinkwerk gevorderde schadebedrag ad EUR 3.119,20 (EUR 3.711,85 inclusief btw) zal worden afgewezen.  
         Ten aanzien van de post steigerkosten wordt overwogen dat [gedaagde] aanvoert dat er na januari 2012 geen werkzaamheden meer aan het woonhuis hebben plaatsgevonden en dat de steigers daarom te lang zijn blijven staan. Dit wordt vervolgens uitgebreid door [eiser] tegengesproken. Nu [gedaagde] echter onvoldoende concreet heeft betwist dat het totaalbedrag aan in rekening gebrachte steigerkosten ad EUR 2.826,40 onredelijk zou zijn, en bovendien heeft nagelaten om aan te geven wat dan wel een redelijk bedrag aan steigerkosten zou zijn geweest, acht de rechtbank de totale post steigerkosten ad  EUR 2.826,40 (EUR 3.363,42 inclusief btw) als onvoldoende betwist toewijsbaar.  
       
       
       
         
           Isolatie  
         
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiser] stelt dat uit het rapport van [aannemersbedrijf] volgt dat het dak, in tegenstelling tot de mededelingen zoals gedaan in de verkoopbrochure, helemaal niet is geïsoleerd.  
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] wijst er op dat het een 80 jaar oud huis betreft. Nu het een drie onder een kap woning betreft was het niet mogelijk de woning van buitenaf te isoleren. De dakpannen van de drie woningen moeten op elkaar aansluiten. Vanaf de buitenzijde heeft de aannemer van [gedaagde] wel het folie Ventifol aangebracht, waarmee het dak zo isolerend gemaakt is dat [gedaagde] flink zou besparen op haar energierekening, hetgeen ook het geval was. Daarmee voldoet het woonhuis aan de definitie volgens het groot woordenboek der Nederlandse taal te weten het beschermd zijn tegen geleiding van warmte. Daarnaast was het voor [eiser] en met name ook voor diens makelaar, zichtbaar dat het dak zowel van binnen als van buiten niet was voorzien van isolatie. Ook bij de makelaar van [eiser], [makelaar], moet al het vermoeden hebben bestaan dat er van binnenuit geen isolatiemateriaal was aangebracht. [makelaar] geeft op zijn website zelf aan dat hij als makelaar ook op de bouwkundige staat van een woning en het onderhoud let. [gedaagde] wijst in dit verband op het door [eiser] verzaken van haar onderzoeksplicht. Subsidiair betwist [gedaagde] dat het alsnog aanbrengen van isolatie € 3.000,- kost, volgens [aannemersbedrijf 2] kan dit ook voor  € 1.100,- exclusief btw.  
       
     
     
       4.12. 
       
         Aangezien de verkoopbrochure ervan melding maakt dat het vernieuwde dak is voorzien van isolatie, behoefde [eiser] naar het oordeel van de rechtbank de aanwezigheid van isolatie niet betwijfelen. Als onvoldoende betwist wordt ervan uitgegaan dat het dak in tegenstelling tot de mededeling dienaangaande in de verkoopbrochure niet was voorzien van isolatie. Ook het door [gedaagde] ingeschakelde [aannemersbedrijf 2] gaat hiervan uit. Hieraan doet niet af dat op het dak de folie Ventifol is aangebracht. Ook [aannemersbedrijf 2] gaat ervan uit dat het dak daarmee nog niet als geïsoleerd is te beschouwen.  
         Gelet op het voorgaande voldoet het woonhuis daarmee, wat isolatie betreft, niet aan de eigenschappen die [eiser] ervan ingevolge de koopovereenkomst mocht verwachten en is [gedaagde] in beginsel op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aansprakelijk voor daardoor door [eiser] geleden schade. 
         Deze schade bestaat in beginsel uit de redelijke kosten van het alsnog isoleren van het dak.  
       
       
     
     
       4.13. 
       Partijen twisten over de vraag wat een redelijk bedrag aan herstelkosten is voor het alsnog aanbrengen van isolatie. [eiser] noemt, onder verwijzing naar de schadeopstellingen van [aannemersbedrijf] en [adviesbureau], een bedrag van EUR 2.976,60 exclusief btw, terwijl [gedaagde] verwijst naar het door [aannemersbedrijf 2] genoemde bedrag van EUR 1.100,-. [gedaagde] heeft dit prijsverschil echter onvoldoende toegelicht en onvoldoende verweer gevoerd tegen de door [aannemersbedrijf] op voorhand ingeschatte manuren en prijzen. Daartegenover staat dat [eiser] het voor het aanbrengen van isolatie in rekening gebrachte meerwerk onvoldoende heeft toegelicht in die zin dat zij onvoldoende heeft toegelicht dat het maken van meer dan dubbel zoveel kosten dan oorspronkelijk begroot, in verband met het aanbrengen van een ander type isolatie en het creëren van een spouw, noodzakelijk was en ook aan [gedaagde] is toe te rekenen. Een en ander leidt ertoe dat voor wat betreft het ontbreken van isolatie toewijsbaar wordt geacht een schadebedrag van EUR 3.542,15 inclusief btw.  
       
       
         
           Het door [aannemersbedrijf] gefactureerde meerwerk  
         
       
     
     
       4.14. 
       
         Tegen het door [aannemersbedrijf] gefactureerde meerwerk ad in totaal EUR 8.572,55 heeft [gedaagde] eveneens verweer gevoerd. Dit meerwerk wordt, op de extra posten isolatie en dakkapellen na, en daarmee tot een bedrag van EUR 2.397,85 (EUR 773,50 + EUR 1.624,35), toewijsbaar geacht. Tegen de op pagina 4 van productie 17 door [adviesbureau] op het meerwerk gegeven toelichting, waaruit blijkt dat enkele dakpannen in verband met breuk en in verband met een tekort of vanwege schade aan dakpannen zijn vervangen en dat hiervoor EUR 773,50 is berekend, heeft [gedaagde] onvoldoende verweer gevoerd. Enig verlies aan dakpannen komt de rechtbank niet onredelijk voor, evenmin als het daarvoor berekende bedrag. Voor wat betreft de meerwerkpost levering bredere delen dakbeschot is [gedaagde] niet ingegaan op de gegeven toelichting van [adviesbureau] op de levering van bredere delen dakbeschot gezien de gedateerdheid wat maatvoering betreft van het oude dakbeschot, waarmee [gedaagde] deze post ad EUR 1.624,25 onvoldoende heeft betwist.  
         Zoals aangegeven zullen de extra posten isolatie en dakkapellen echter worden afgewezen. Ten aanzien van de post isolatie wordt verwezen naar hetgeen hiervoor al onder 4.13 is overwogen. Wat betreft de post dakkapellen wordt als volgt overwogen. Voor het sluiten van de koop zijn geen mededelingen gedaan, noch in de verkoopbrochure noch anderszins, over het vernieuwen van de dakkapellen. Bovendien is in de offerte van [aannemersbedrijf] al rekening gehouden met het noodzakelijke herstel van de dakkapellen voor zover sprake was van verrotte houten delen. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom zij op meer vergoeding aanspraak kan maken dan de reeds in de offerte van [aannemersbedrijf] begrote herstelkosten.  
       
       
       
         
           Slotsom ten aanzien van de totale kosten van het dakherstel 
         
       
     
     
       4.15. 
       Het vorenstaande leidt ertoe dat, bij gebrek aan overigens gevoerd concreet verweer tegen de kostenspecificatie zoals door [eiser] als productie 17 is overgelegd en die ziet op herstel van het dak, aan herstelkosten van het dak toewijsbaar is een schadebedrag van EUR 23.295,06 (EUR 27.006,91 verminderd met de afgewezen posten ad EUR 3.711,85 voor het lood- en zinkwerk) plus EUR 2.397,85 aan meerwerk, derhalve in totaal  EUR 25.692,91.  
       
       
         
           Sloopwerkzaamheden  
         
       
     
     
       4.16. 
       Volgens [eiser] waren naast herstelwerkzaamheden sloopwerkzaamheden noodzakelijk om tot een volledig herstel van het dak te kunnen komen. [eiser] begroot deze sloopkosten, die zien op de reparatie van het dak, op EUR 10.150,52.  
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] ziet niet in waarom [eiser] op vergoeding van deze kosten aanspraak kan maken. In de offerte van [aannemersbedrijf] ten aanzien van het dak is al rekening gehouden met sloopkosten, onder meer voor het verwijderen van de bestaande latten, dakbeschot en dakbedekking en er worden ook al in de offerte kosten gerekend voor de voorbereiding en het afvoeren van vuil. Uit de overgelegde nota’s blijkt bovendien niet dat sprake is geweest van sloopwerkzaamheden en evenmin dat deze zien op het dak. 
       
     
     
       4.18. 
       De rechtbank acht genoemde post onvoldoende door [eiser] toegelicht om deze voor vergoeding in aanmerking te laten komen. Onvoldoende duidelijk is dat de door [eiser] in dit verband overgelegde nota’s, bijlage 9 en 10 bij productie 17, zien op (extra) sloopwerkzaamheden en evenmin dat deze noodzakelijk waren ten einde het dak in de situatie te brengen van een zes jaren voor het sluiten van de koop van het woonhuis volledig vernieuwd dak, terwijl het al wel op de weg van [eiser] had gelegen om daaromtrent duidelijkheid te verschaffen. De opgevoerde post ad EUR 10.150,52 wordt daarmee niet toewijsbaar geacht.  
       
       
         
           Bijkomende schade ad in totaal EUR 2.880,70 
         
         
           Kosten hovenier 
         
       
     
     
       4.19. 
       
         
          [eiser] stelt dat zij EUR 1.000,- in contanten heeft opgenomen en aan haar hovenier heeft betaald. Deze hovenier heeft in opdracht van [eiser] werkzaamheden in de tuin verricht ten einde het mogelijk te maken om de voor de reparatie van het dak benodigde steigers te kunnen plaatsen.  
         
          [gedaagde] betwist dat deze kosten zijn gemaakt, dat deze noodzakelijk waren en dat deze aan haar kunnen worden toegerekend.  
       
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank zal dit onderdeel van het gevorderde afwijzen. [eiser] heeft onvoldoende feitelijk toegelicht dat het maken van EUR 1.000,- aan hovenierswerkzaamheden noodzakelijk was ten einde steigers en dergelijke te plaatsen om het dak in de overeengekomen toestand te brengen. [eiser] heeft deze kosten en de door de hovenier verrichte werkzaamheden niet gespecificeerd en geconcretiseerd hetgeen wel op haar weg had gelegen om te doen. Nu [eiser] niet heeft voldaan aan haar stelplicht, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.  
       
       
         
           Houtworm, zwam en schimmels 
         
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser] stelt dat uit de rapportage van [firma] volgt dat het dakbeschot is aangetast door houtworm, huiszwam en oppervlakteschimmel.   
       
     
     
       4.22. 
       
        [gedaagde] betwist de aanwezigheid van houtworm, huiszwam en oppervlakteschimmel ten tijde van de overdracht. Zowel de aannemer als de bouwkundig inspecteur van [eiser] heeft geen houtworm, zwam of schimmel opgemerkt. Deze kunnen heel goed zijn ontstaan na de levering, zeker nu het woonhuis na de aankoop niet werd bewoond, niet werd verwarmd en niet werd geventileerd. Voorts voert [gedaagde] aan dat oppervlakteschimmel geen schade veroorzaakt. Zwam en schimmel staan daarnaast aan normaal gebruik van het woonhuis niet in de weg. Dat [eiser] astmatisch is en/of aan COPD lijdt en bijzonder gevoelig is voor ongezonde woon- en leefomstandigheden wordt bij gebrek aan wetenschap betwist en was [gedaagde] op voorhand niet bekend.  
       
     
     
       4.23. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. Zoals ook hiervoor al is overwogen was [eiser] op voorhand niet bekend met de COPD van [gedaagde], zodat van het woonhuis geen bijzondere eigenschappen of leefomstandigheden mochten worden verwacht. Het huis diende ten tijde van de koop en levering voor bewoning door een normaal gezond persoon geschikt te zijn.  
         Gelet op de ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde foto’s, waaruit de ernst van de houtaantasting door houtworm blijkt en waartegen [gedaagde] onvoldoende concreet verweer heeft gevoerd, alsmede gelet op het rapport van [firma] en de bevindingen van [aannemersbedrijf 2] heeft [eiser] voldoende aangetoond dat de houtworm, zwam en schimmel ten tijde van de koop al aanwezig waren. [eiser] heeft verder onbetwist gesteld dat de aanwezigheid van houtworm, zwam en schimmels leidt tot aantasting van de houten delen van het dak hetgeen bij niet tijdige behandeling tot de teloorgang van het dak kan leiden. De teloorgang van het dak kan er vervolgens toe leiden dat het woonhuis niet langer geschikt is voor normale bewoning. Daarmee leveren deze gebreken in beginsel een non-conformiteit op van het geleverde woonhuis. 
         Blijkens de overgelegde schadespecificatie wordt ter bestrijding van de houtworm, zwam en schimmel door [eiser] aanspraak gemaakt op een bedrag van EUR 630,70 inclusief btw. Dit bedrag wordt redelijk en toewijsbaar geacht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [aannemersbedrijf 2] een soortgelijk bedrag noemt in haar eigen rapportage.  
       
       
       
         
           Deskundigenkosten  
         
       
     
     
       4.24. 
       
         Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de door haar gemaakte deskundigenkosten ten bedrage van EUR 1.250,-. 
         
          [gedaagde] betwist dat deze kosten voor haar rekening dienen te komen. Het is de keuze van [eiser] om de werkzaamheden van de door haar ingeschakelde aannemer te laten controleren door een derde. Deze staan niet in causaal verband tot de tekortkomingen van [gedaagde]. [gedaagde] betwist verder dat de door [adviesbureau] aanbevolen (meer)werkzaamheden noodzakelijk waren om het dak in de overeengekomen staat te brengen. Bovendien is onduidelijk of de kosten niet voortvloeien uit de controle van andere werkzaamheden aan de woning door [aannemersbedrijf]. De nota’s van [adviesbureau] zijn niet gespecificeerd. 
       
       
     
     
       4.25. 
       De rechtbank zal deze post toewijzen. De door [adviesbureau] gefactureerde werkzaamheden zijn aan te merken als kosten ter vaststelling van de omvang van de door [gedaagde] betwiste schade en ter vaststelling van de aansprakelijkheid. Tegen de omvang van deze kosten heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd zodat toewijsbaar wordt geacht  EUR 1.250,-. 
       
       
         
           De slotsom ten aanzien van de bijkomende schade 
         
       
     
     
       4.26. 
       Totaal is gelet op het vorenstaande aan bijkomende schade toewijsbaar een bedrag van EUR 1.880,70 (EUR 630,70 + EUR 1.250,-). 
       
       
         
           Nog te verwachten kosten ad EUR 4.496,21 
         
         
           Riolering en leidingen 
         
       
     
     
       4.27. 
       
         
          [eiser] stelt dat in tegenstelling tot hetgeen vermeld is in de verkoopbrochure de riolering niet geheel blijkt te zijn vernieuwd. Uit de als productie 7 bij dagvaarding overgelegde foto’s blijkt dat zich in de kruipruimte van het woonhuis een zwaar gecorrodeerde gietijzeren buis bevindt. Daarnaast is volgens [eiser] gebleken dat de standleidingen in het woonhuis gedeeltelijk niet zijn vernieuwd.  
         De (omvang van de) schade als gevolg van deze nieuw geconstateerde gebreken was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding nog niet geheel bekend. [eiser] maakt in deze procedure vast aanspraak op het wel reeds begrote bedrag aan herstelkosten ad  EUR 4.496,21 en het resterende zal worden gevorderd in een nog te voeren schadestaatprocedure.  
       
       
     
     
       4.28. 
       
        [gedaagde] betwist dat er gebreken aan de riolering en de leidingen zijn. Ook betwist [gedaagde] dat dit ten tijde van de koop en overdracht het geval was. Ten aanzien van dit onderdeel van de vordering ontbreekt een rapportage van een deskundige en de overgelegde foto’s zijn onduidelijk. Het verbaast [gedaagde] dat [eiser] haar schade ten aanzien van dit punt nog niet kan onderbouwen. De verkoopbrochure vermeldt niets over standleidingen die ook zouden zijn vervangen. Onder riool wordt volgens Van Dale verstaan ‘meestal overdekt of onderaards kanaal voor afvoer en vuil’. Het riool onder de woning is vernieuwd conform de mededelingen in de verkoopbrochure. Terzake de riolering en de leidingen is [gedaagde] niet in gebreke gesteld en is zij niet in verzuim komen te verkeren. Zij heeft geen gelegenheid gehad de gebreken zelf waar te nemen of deze te herstellen. Verder ontbreekt ook een berekening van de herstelkosten en/of een offerte terzake van het herstel. Bij gebrek aan wetenschap betwist [gedaagde] de omvang van de door [eiser] genoemde verwachte herstelkosten.  
       
     
     
       4.29. 
       
         Nu de verkoopbrochure vermeldt dat de riolering van het woonhuis is vernieuwd, heeft [eiser] geen oude gietijzeren rioleringsbuizen en/of standleidingen in het huis hoeven te verwachten. Nu een standleiding tot doel heeft de be- en ontluchting van de binnenriolering, heeft [eiser] onder riolering tevens de standleiding mogen begrijpen.  
         Dat er zich in het huis en in de kruipruimte nog oude rioleringsbuizen en/of standleidingen bevinden, is te zien op de wel duidelijke en ten behoeve van de comparitie van partijen door [eiser] overgelegde foto’s, waartegen [gedaagde] op dit punt onvoldoende verweer heeft gevoerd. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer dat [gedaagde] terzake niet in verzuim zou zijn komen te verkeren. Deugdelijke nakoming, te weten levering van het woonhuis op de afgesproken dag met vervangen riolering, is blijvend onmogelijk geworden, waardoor [gedaagde] ook zonder ingebrekestelling jegens [eiser] met de deugdelijke nakoming van de overeenkomst in verzuim is komen te verkeren.  
         Aannemelijk is verder dat [gedaagde] kosten zal moeten maken om het woonhuis in de overeengekomen toestand te brengen.  
       
       
     
     
       4.30. 
       
         Het door [eiser] genoemde bedrag van EUR 4.496,21 is onvoldoende door haar geconcretiseerd en/of gespecificeerd, bijvoorbeeld door overlegging van een offerte. Voor zover [eiser] deze onderbouwing wel heeft willen geven via de vele door haar overgelegde stukken die onderdeel uitmaken van productie 17, heeft zij verzuimd aan te geven welke concrete stukken zien op de hier bedoelde schadepost. Dit neemt echter niet weg dat [eiser] schade lijdt in de vorm van door haar te maken herstelkosten ter vervanging van de leidingen en riolering. Om proceseconomische redenen zal de rechtbank deze aan de wanprestatie van [gedaagde] toe te rekenen schade schattenderwijs begroten op EUR 3.000,-, welk schadebedrag reeds thans toewijsbaar wordt geacht. 
         Dat [eiser] ook nog aanvullende schade aan het dak zal lijden en dat zij aanvullend nog schade zal lijden aan de leidingen en riolering bovenop het reeds hiervoor begrote bedrag, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt zodat ook de gevorderde schade op te maken niet toewijsbaar wordt geacht.  
       
       
       
         
           Additionele woonlasten ad EUR 7.911,27 
         
       
     
     
       4.31. 
       
        [eiser] stelt schade te hebben geleden als gevolg van de omstandigheid dat zij meer dan dertien maanden niet over het geleverde heeft kunnen beschikken. Deze periode is beperkt tot 9 maanden nu de vertraging niet geheel aan [gedaagde] is te wijten. Zij heeft het woonhuis niet gelijk kunnen bewonen en daarom haar huurhuis langer aangehouden hetgeen heeft geleid tot EUR 4.883,49 aan extra gemaakte huurkosten. Daarnaast bedroegen de vaste lasten ten aanzien van deze huurwoning nog eens EUR 1.430,65 en de vaste lasten ten aanzien van het woonhuis EUR 1.597,13, aldus [eiser].  
       
     
     
       4.32. 
       
        [gedaagde] merkt allereerst op dat [eiser] het woonhuis nog steeds niet bewoont. [gedaagde] betwist dat [eiser] het huis niet heeft kunnen betrekken als gevolg van werkzaamheden aan het dak. Tijdens het dakherstel was de benedenverdieping van het woonhuis wel bewoonbaar. Bovendien is [gedaagde] ook na het herstel van het dak het woonhuis niet gaan bewonen. Daarnaast is de inpandige verbouwing, die ook gaande is of was, niet aan [eiser] toe te rekenen. Voorts betwist [gedaagde] de gestelde duur van negen maanden die het dakherstel in beslag zou hebben genomen. Ook ten aanzien van de begrote omvang van de schade voert [gedaagde] verweer. 
       
     
     
       4.33. 
       De rechtbank acht het aannemelijk dat door het dakherstel (in ieder geval de bovenste verdieping van) het woonhuis enige weken minder bewoonbaar was. Gelet echter op het feit dat [eiser] de woning nu, na twee en een half jaar, nog steeds niet bewoont en de inpandige verbouwing nog steeds niet is afgerond, is zonder toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen dat [eiser] als gevolg van het dakherstel negen maanden niet in de woning heeft kunnen wonen. De rechtbank zal deze schadepost daarom afwijzen.  
       
       
         
           De slotsom ten aanzien van de vordering als vermeld onder 3.1 sub I en II 
         
       
     
     
       4.34. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is wat dit onderdeel van het gevorderde betreft toewijsbaar de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 30.573,61 (EUR 25.692,91 + EUR 3.000,- EUR 1.880,70) te vermeerderen met de verder niet betwiste wettelijke rente vanaf 15 december 2010. 
       
       
         
           Kosten deskundige bijstand. 
         
       
     
     
       4.35. 
       
         Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van EUR 2.850,- aan deskundige bijstand. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd.  
         De rechtbank zal dit onderdeel van het gevorderde afwijzen. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht en onderbouwd waarom zij, naast het reeds onder 4.24 op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW toewijsbaar geoordeelde bedrag aanvullend nog kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking zouden moeten komen.  
       
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       4.36. 
       
         
          [eiser] vordert een bedrag van EUR 1.190,- aan buitengerechtelijke kosten conform rapport voorwerk II, waartegen [gedaagde] verweer voert.  
         
          [eiser] specificeert deze kosten niet. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat het gaat om meer dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie, het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Nu een geding is gevolgd, moeten de gevorderde kosten worden aangemerkt als kosten waarvoor het bepaalde in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering al een vergoeding pleegt in te sluiten. De rechtbank zal de betreffende vordering dan ook afwijzen.    
       
       
       
         
           Werkelijke proceskosten 
         
       
     
     
       4.37. 
       
        [eiser] maakt voorts aanspraak op vergoeding van de werkelijk door haar gemaakte advocaatkosten nu [gedaagde] procedeert op basis van een rechtsbijstandverzekering en [eiser] niet. [gedaagde] voert hiertegen verweer.   
       
     
     
       4.38. 
       De rechtbank zal [gedaagde], als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten. In het door [eiser] gestelde wordt evenwel geen aanleiding gezien om bij de vaststelling van de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten af te wijken van de doorgaans gevolgde berekening op basis van het geldende liquidatietarief. De proceskosten aan de zijde van [eiser] die voor vergoeding in aanmerking komen worden als volgt begroot: 
       
       - kosten dagvaarding	EUR 	90,64 
       - vast recht		821,00 
       - salaris gemachtigde	            1.737,00 ( 3 punt × tarief EUR 579,-) 
         Totaal		      EUR          2.648,64. 
       
       
         
           Overigens  
         
       
     
     
       4.39. 
       Nu het gevorderde toewijsbaar is op grond van het primair gevorderde, wordt aan de subsidiaire grondslag van de vordering niet toegekomen zodat deze geen bespreking behoeft.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst wardoor [eiser] schade heeft geleden waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser], binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis, van EUR 30.573,61 (zegge: dertigduizend vijfhonderd drieënzeventig euro en eenenzestig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 december 2010 tot aan de voldoening; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op EUR 2.648,64; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.C. Poelmann en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2013. 
       
     
   
   
     type: CLdR 
     coll: CH