ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:1278

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:1278 Gerechtshof Amsterdam , 04-05-2021 / 200.252.654/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-05-04

Zaaknummer: 200.252.654/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:1278

---

Huur bedrijfsruimte. Geschil over staat van oplevering bij einde huurovereenkomst. Geen staat van het gehuurde opgemaakt bij begin huurovereenkomst. Huurder niet aansprakelijk.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.252.654/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 6347873 CV EXPL 17-22420 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 mei 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellant sub 1] , 
     
       
         2. [appellante sub 2] , 
       
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. E.P. Pandelitschka te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.A. van der Hoeven te Utrecht. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant sub 1] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant sub 1] is bij dagvaarding van 4 januari 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 21 november 2017, 13 maart 2018 en 30 oktober 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant sub 1] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte; 
     - antwoordakte. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn gewijzigde eis zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de door [geïntimeerde] uit hoofde van het eindvonnis in eerste aanleg vergoede proceskosten en met veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant sub 1] in de werkelijke kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 13 maart 2018 onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten luiden als volgt. 
     
     
     
       2.1. 
       Partijen hebben op 1 juli 2013 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. [geïntimeerde] huurde daarbij van [appellant sub 1] de galerieruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) voor een periode van vijf jaar. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst eind februari 2017 met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van drie maanden opgezegd tegen 1 juni 2017.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [appellant sub 1] heeft aan [geïntimeerde] voorgesteld in de derde week van mei 2017 een vooroplevering van het gehuurde te laten plaatsvinden. Die vooroplevering heeft niet plaatsgevonden. [appellant sub 1] heeft in een e-mail van 11 mei 2017 aan [geïntimeerde] meegedeeld welke werkzaamheden volgens hem verricht moesten worden om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren. [geïntimeerde] heeft onder andere schilderwerkzaamheden in het gehuurde verricht en de tegelvloer in de olie gezet. Hij heeft op 16 mei 2017 in een e-mail aan [appellant sub 1] bericht dat hij het gehuurde heeft ontruimd en deugdelijk heeft opgeleverd. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [appellant sub 1] heeft een gerechtsdeurwaarder verzocht een proces-verbaal van constatering op te stellen ten aanzien van de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Een gerechtsdeurwaarder heeft op 19 mei 2017 een proces-verbaal van constatering opgesteld dat door [appellant sub 1] is overgelegd. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [appellant sub 1] heeft [geïntimeerde] in een e-mail van 2 juni 2017 aansprakelijk gesteld voor schade die hij heeft geleden als gevolg van beschadigingen van het gehuurde en de wijze waarop het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant sub 1] afgewezen en heeft [appellant sub 1] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant sub 1] met zijn grieven op. 
       
     
     
       3.2. 
       Tegen het tussenvonnis van 21 november 2017 is geen grief gericht. [appellant sub 1] is daarom in het hoger beroep daarvan niet-ontvankelijk. 
       
     
     
       3.3. 
       Met zijn eerste grief komt [appellant sub 1] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant sub 1] niet heeft aangetoond dat de tegelvoer bij oplevering in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huur (niet het gevolg van verandering, slijtage of normaal gebruik) of dat [geïntimeerde] de vloer heeft beschadigd. [appellant sub 1] herhaalt met zijn stellingen hetgeen hij ook in eerste aanleg heeft aangevoerd.  
       
     
     
       3.4. 
       De kantonrechter heeft ter plaatse de tegelvloer bekeken en zijn oordeel op zijn waarneming gebaseerd. De kantonrechter heeft ter zake overwogen: 
       
     
     
       2.3. 
       
         De kantonrechter heeft waargenomen dat de vloer in zijn geheel een glimmend en glanzend aanzien heeft en dat er ook een paar tegels zijn, deels bij en onder het witte meubel en elders in de atelierruimte, die minder glimmend zijn. Anders dan in het proces-verbaal van de deurwaarder van 19 mei 2017 (…) staat vermeld, is niet geconstateerd dat op deze tegels geen olie is aangebracht. Sommige tegels voelen iets minder glad dan andere tegels en op sommige tegels onder de mat bij het bureau bevinden zich lichtere strepen. Dit alles is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als oplevergebrek of schade. Eenmin heeft de kantonrechter tijdens de waarneming ter plaatse geconstateerd dat [geïntimeerde] , zoals [appellant sub 1] stelt, de vloer heeft verruïneerd. (…) Niet uitgesloten is dat de witte vlek (van een paar centimeter) en de lichtere strepen op sommige tegels er bij aanvang van de huurovereenkomst al zaten, nog daargelaten dat de lichtere strepen afdoende zijn verklaard met de toelichting dat de mat onder de bureaustoel nodig was ter bescherming van de tegels, waardoor de tegels zijn gaan ‘zweten’. [appellant sub 1] stelt dat [geïntimeerde] heeft nagelaten deze tegels ‘te luchten’, maar op grond waarvan [geïntimeerde] daartoe gehouden was is gesteld noch gebleken.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Uit de waarneming van de kantonrechter volgt dus geenszins dat de vloer door de oliebehandeling is beschadigd, zoals door [appellant sub 1] betoogd. [appellant sub 1] heeft in hoger beroep onvoldoende specifiek uiteengezet waarom de waarneming van de kantonrechter onjuist is. [appellant sub 1] leidt kennelijk uit de glans van de tegels af dat de olie onverdund is aangebracht. Uit zijn stellingen volgt echter niet dat het enkele glanzen van de tegels de conclusie rechtvaardigt dat de tegels verkeerd zijn behandeld. [appellant sub 1] heeft daarentegen juist naar voren gebracht dat doffe tegels erop duiden dat deze niet zijn behandeld. Dat de vloer een ‘harde’ in plaats van een ‘zachte’ glans heeft gekregen, zou volgens [appellant sub 1] maken dat je er niet graag overheen zou willen lopen, maar daar heeft de kantonrechter kennelijk geen last van gehad, hij heeft daar immers niets over vermeld. Hiermee blijven deze verwijten over de vloer te veel in het vage. De overige gestelde uiterlijke oneffenheden aan de vloer, zoals kleine verfspettertjes en hoopjes los vuil, zijn naar de beschrijving daarvan kennelijk zeer gering van aard en door de kantonrechter niet als oplevergebrek of schade geduid. Dat deze oneffenheden wel als zodanig kwalificeren behoefde daarom ook expliciete uitleg, die niet is gegeven. Hoe dan ook geldt dat [appellant sub 1] onvoldoende naar voren heeft gebracht op grond waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in betere staat verkeerde. Zoals van zijn kant in eerste aanleg erkend staat in het huurcontract geen beschrijving van de beginsituatie en is het niet eenvoudig om achteraf de staat vast te stellen waarin het gehuurde zich toen bevond. Omdat [appellant sub 1] ook geen voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan wordt aan bewijslevering door deskundigen of getuigen omtrent de vloer niet toegekomen. Bij gebrek aan verdere toelichting is onduidelijk gebleven hoe onderzoek naar de vloer in zijn huidige toestand duidelijkheid kan geven over de toestand waarin deze bij aanvang van de huur verkeerde. Ook hierom zal [appellant sub 1] niet worden toegelaten tot bewijslevering. De grief faalt.  
       
     
     
       3.6. 
       Met zijn tweede grief komt [appellant sub 1] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant sub 1] niet of onvoldoende heeft onderbouwd dat aanpassing aan het baliemeubel de gestelde huurderving oplevert en evenmin voldoende heeft onderbouwd dat dit [geïntimeerde] valt toe te rekenen. Uit de stellingen van [appellant sub 1] , die in hoger beroep zaakschade in plaats van de eerder gevorderde gevolgschade vordert, concludeert het hof dat [appellant sub 1] destijds aanvaard heeft dat [geïntimeerde] een deel van het meubel had afgezaagd. [appellant sub 1] stelt echter dat daarbij met [geïntimeerde] is afgesproken dat [geïntimeerde] het afgezaagde deel bij oplevering weer zou monteren en aanhelen. [geïntimeerde] betwist die afspraak uitdrukkelijk. Nu [appellant sub 1] van die betwiste stelling geen bewijs heeft aangeboden, is die niet komen vast te staan en faalt de grief. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Met zijn derde grief komt [appellant sub 1] op tegen het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van het schilder- en stucwerk.  
         De kantonrechter heeft in het gehuurde niet kunnen constateren dat de staat van het schilder- en stucwerk niet goed was. [appellant sub 1] heeft daartegenover gesteld dat dit komt omdat inmiddels herstelwerk was uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij het gehuurde in slechtere staat heeft opgeleverd dan het bij aanvang huur was en heeft gemotiveerd betwist dat dit uit foto’s van de deurwaarder blijkt. Ook het hof kan uit die foto’s noch uit de overige stellingen van [appellant sub 1] concluderen dat die staat bij oplevering aan het einde van de huur slechter was dan bij het begin. Onder die omstandigheden zijn de stellingen van [appellant sub 1] onvoldoende specifiek en kan zijn bewijsaanbod [appellant sub 1] ook niet baten. De grief faalt. 
       
       
     
     
       3.8. 
       De vierde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] schade aan electra heeft veroorzaakt. Hetgeen [appellant sub 1] in verband daarmee aanvoert, doet er niet aan af dat niet kan worden vastgesteld of de electra bij aanvang van de huurovereenkomst in een betere toestand verkeerde dan bij oplevering door [geïntimeerde] . Daarnaast is onduidelijk welke werkzaamheden er door de electriciën van [appellant sub 1] na oplevering door [geïntimeerde] zijn verricht en of deze verband houden met beschadiging of verandering door [geïntimeerde] , hetgeen bovendien betekent dat niet zou kunnen worden vastgesteld welke schade voor rekening van [geïntimeerde] zou moeten komen. [appellant sub 1] heeft geen bewijs aangeboden van een stelling die, indien bewezen, tot een ander oordeel leidt. De grief faalt. 
       
     
     
       3.9. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft de op de eerdere grieven voortbouwende vijfde grief geen behandeling. 
       
     
     
       3.10. 
       De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.Zoals vermeld heeft [geïntimeerde] , evenals in eerste aanleg, vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten gevorderd. De kantonrechter heeft ter zake in eerste aanleg overwogen dat de vordering tot vergoeding van alle door [geïntimeerde] in verband met deze procedure gemaakte kosten, slechts toewijsbaar is in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM. De kantonrechter heeft in eerste aanleg terecht geoordeeld dat dergelijk misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen niet aan de orde is. Het hof sluit zich hierbij aan, ook voor wat het hoger beroep. Evenals in eerste aanleg zal ook het hof daarom het gebruikelijke liquidatietarief toepassen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellant sub 1] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dit is gericht tegen het vonnis van 21 november 2017; 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep van 13 maart 2018 en 30 oktober 2018; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.391,- voor salaris en op € 157,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C. Toorman, en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021.