ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:1827

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:1827 Gerechtshof Amsterdam , 23-06-2022 / 21/00020

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-06-23

Zaaknummer: 21/00020

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1827

---

Wet WOZ. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem getaxeerde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt (de heffingsambtenaar heeft in hoger beroep in dit oordeel van de rechtbank berust) en dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 580.526 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof stelt de waarde van de woning evenals de rechtbank in goede justitie vast op € 850.000.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 21/00020 
     
     
       23 juni 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
          , wonende te [Z] in [gemeente] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 27 november 2020 in de zaak met kenmerk HAA 20/1359 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna ook: WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan [A-straat] 2 te [Z] in [gemeente] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 997.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       
         De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van  
         30 december 2019 het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij uitspraak van 27 november 2020 als volgt beslist:  
         “De rechtbank:  
       
       
         
           verklaart het beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         
         
           vermindert de vastgestelde waarde tot € 850.000; 
         
         
           vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 850.000; 
         
         
           bepaalt dat deze uitsprak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;  
         
         
           draagt [de heffingsambtenaar] op het betaalde griffierecht van € 48 aan [belanghebbende] te vergoeden.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 8 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Bij brief van 12 juni 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2022. Daaraan heeft belanghebbende op zijn verzoek door middel van een digitale beeld- en geluidsverbinding (Skype) deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning (bouwjaar 1826) met een garage. De inhoud van de woning is 1.200 m3 en de oppervlakte van het perceel is 391 m2. Het betreft een gemeentelijke monument, aanvankelijk gesticht als schoolgebouw en later nog gebruikt als raadhuis.  
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg ter onderbouwing van de door hem op € 997.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning een taxatiematrix overgelegd. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 997.000. Deze waardering is tot stand gekomen door systematische vergelijking met de woningen [B-straat] (Rijksmonument), [C-straat] , [D-straat] (Rijksmonument), [E-straat] 3 (Rijksmonument), [E-straat] 2 (Rijksmonument) en [A-straat] 38A, alle gelegen te [Z] in [gemeente] (hierna ook: vergelijkingsobjecten). 
       
     
     
       2.3. 
       
         Tot de stukken behoort een aan belanghebbende gerichte offerte van ToekomstGroep van 4 december 2020, waarin onder meer het volgende is vermeld: 
         
           “Werk         Funderingsherstel & aanleg kelderbak Werkadres  [A-straat] 2 te [Z] op [gemeente] (…) Totaal exclusief 21% BTW  € 937.900.00”  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       In hoger beroep is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde – door de rechtbank verminderd tot € 850.000 –  niet te hoog is.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank  
     
     
       De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen: 
     
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op [de  heffingsambtenaar] rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie  
     waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     9. De door [de heffingsambtenaar] in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
     
     10. [ Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de prijs per kubieke te hoog is in verband met de plafondhoogte (7 meter ten opzichte van 2,5/3 meter wat gebruikelijk is). [De heffingsambtenaar] stelt dat de prijs per kubieke meter van de woning bijna 20% lager is dan op basis van de gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten verwacht mag worden. De rechtbank acht niet aannemelijk dat [de heffingsambtenaar] voldoende rekening heeft gehouden met de plafondhoogte van de (benedenverdieping van de) woning. Door bij deze ongebruikelijk hoge plafondhoogte de waarde te berekenen per kubieke meter wordt de waarde niet op een realistische manier berekend. Een groot deel van de kubieke meters van de benedenverdieping van de woning is niet bruikbaar. Hoewel [de heffingsambtenaar] een correctie heeft toegepast, acht de rechtbank die correctie onvoldoende. De door [de heffingsambtenaar] toegepaste correctie ziet namelijk, zo heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht, ook op het afnemend grensnut en de ligging, zodat niet duidelijk is welk percentage van de correctie betrekking heeft op welk onderdeel. De door [de heffingsambtenaar] vastgestelde kubieke meterprijs is naar het oordeel van de rechtbank te hoog. De waarde van de woning is daarmee ook te hoog vastgesteld en dient te worden verminderd. Alvorens te bepalen wat de waarde van de woning is, zal de rechtbank de overige beroepsgronden van [belanghebbende] behandelen. 
     
     11. [ Belanghebbende] heeft gesteld dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de kosten die gepaard gaan met het funderingsherstel. [De heffingsambtenaar] heeft bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een bedrag van € 650.000. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van het achterstallig onderhoud (het funderingsprobleem) van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. [Belanghebbende] heeft, behalve de blote stelling, niet nader onderbouwd dat de kosten voor het funderingsherstel hoger zouden zijn. [De heffingsambtenaar] heeft, behalve de stelling ter zitting dat uit de aanvraag voor een bouwvergunning zou blijken dat de kosten lager zouden zijn, ook niet nader onderbouwd dat de kosten echt lager zijn. Aangezien beide partijen hun standpunt niet nader hebben onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat het door [de heffingsambtenaar] in aanmerking genomen bedrag niet te laag is. 
     
     12. [ Belanghebbende] heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van het feit dat de woning de status heeft van gemeentelijk monument. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid, voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect, ook tot uitdrukking komt bij de in de vergelijking betrokken objecten welke een rijksmonument zijn en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de betreffende vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van het aanmerken van een object tot gemeentelijk monument dan wel rijksmonument is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. [De heffingsambtenaar] heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid. 
     
     13. [ Belanghebbende] heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het hetzelfde tijdvak aan de vergelijkingsobjecten is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Er wordt niet gekeken naar de procentuele stijging van de waarde van de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten, maar de waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van die betreffende vergelijkingsobjecten. Aan de procentuele stijging komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve. 
     
     14. Voorts heeft [belanghebbende] aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor hetzelfde tijdvak aan [A-straat] 4 en [A-straat] 5 is toegekend. Zoals hierboven weergegeven wordt de waarde bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Aan de WOZ-waarde van naastgelegen objecten komt in dat kader geen betekenis toe. Voor zover [belanghebbende] met deze stelling heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank dat [belanghebbende] dat, met de blote stelling ter zitting, niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     15. Gelet op het in r.o. 10 overwogene moet het beroep tegen de uitspraak van [de heffingsambtenaar] gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank zal eerst de door [belanghebbende] voorgestane waarde beoordelen. 
     
     16. [ Belanghebbende] heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 720.000 bedraagt. [Belanghebbende] heeft zijn stellingname dat de waarde € 720.000 bedraagt niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld andere vergelijkingsobjecten. De stellingen van [belanghebbende] acht de rechtbank onvoldoende om de waarde te verlagen tot € 720.000. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 850.000. 
     
     17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Standpunten belanghebbende 
       
       5.1.1. Belanghebbende heeft zijn hoger beroep gericht tegen het oordeel van de rechtbank aangaande de waarde van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en – naar hij stelt – het daarin ontbreken van een oordeel over de toenemende scheefstand van de woning; de overige argumenten van de rechtbank acht belanghebbende helder. 
     
     
     
       5.1.2. De heffingsambtenaar heeft steeds aangegeven dat hij voor het funderingsherstel € 650.000 in aanmerking heeft genomen, maar daarmee is volgens belanghebbende nog geen rekening gehouden met het waardeverlies door de toenemende scheefstand van de woning. Belanghebbende stelt dat vanwege deze toenemende scheefstand een aftrek op de WOZ-waarde van de woning dient plaats te vinden van – volgens een lokale makelaar – 5% vóór aftrek wegens funderingsherstel.  
       Belanghebbende is voornemens de fundering in 2021 te laten herstellen tenminste als daar een billijke offerte voor wordt uitgebracht; de laatste ontvangen offerte vermeldt een bedrag van € 1.134.000. De scheefstand zelf zal niet meer hersteld kunnen worden.  
     
     
     
       5.1.3. Belanghebbende acht de WOZ-waarde van de woning onverklaarbaar veel meer toegenomen dan de WOZ-waarden van naastgelegen objecten; de rechtbank is slechts  uitgegaan van de door de heffingsambtenaar in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten. Een toelichting op het puntenstelsel in de matrix dat betrekking heeft op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende, ondanks navragen, niet ontvangen waardoor inzicht ontbreekt. Gegeven ook de uiteenlopende m3-prijzen van [E-straat] 3 en [E-straat] 2, aan welke woningen eenzelfde aantal punten is toegekend, acht belanghebbende sprake van willekeur.  
     
     
     
       5.1.4. Omdat een waardebepaling op basis van inhoud in geval van zijn woning mank gaat bepleit belanghebbende een waardebepaling op basis van vierkante meters. Hij heeft daartoe zelf een berekening gemaakt op basis van door hem berekende zogenoemde genormaliseerde vierkante meters. Hiermee komt belanghebbende uit op de door hem bepleite WOZ-waarde van € 580.526. Tevens stelt belanghebbende dat voor de garage en de grond geen verklaarbare waarderingen zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.  
     
     
     
       5.1.5. In zijn nader stuk van 12 juni 2021 wijst belanghebbende erop dat de vermindering van de WOZ-waarde die de rechtbank heeft toegepast louter betrekking heeft op de ondoelmatigheid van de woning gegeven de hoogte van de benedenverdieping, en dat is voorbijgegaan aan de niet bruikbare vierkante meters op de verdieping door een tongewelfvormig plafond, schachten en bijvoorbeeld de trapgaten. Voorts betwist belanghebbende dat in zijn opdracht een vergunning voor het funderingsherstel zou zijn aangevraagd. W3-architechten is slechts ingehuurd om te zorgen voor een deugdelijke en passende offerte van een gerenommeerd funderingsherstelbedrijf; daar zijn ze in ruim tweeënhalf jaar tijd niet in geslaagd. Een offerte van 4 december 2020 voor het funderingsherstel is door belanghebbende bij de stukken gevoegd.   
     
     
     
       
         Standpunten heffingsambtenaar 
       
       5.2.1. De heffingsambtenaar stelt dat hij de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en daaraan vasthoudt, maar dat hij zich heeft neergelegd bij de door de rechtbank in goede justitie verminderde waarde.  
     
     
     
       5.2.2. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning is voor de doelmatigheid uitgegaan van de laagste kwalificatie, namelijk “1”, om aldus ook rekening te houden met de hoogte van de benedenverdieping. Ook is op die wijze rekening gehouden met afnemend grensnut. De heffingsambtenaar weerspreekt dat hij geen uitleg zou hebben gegeven over de waarderingssystematiek en het gehanteerde puntenstelsel en wijst op de door belanghebbende overgelegde correspondentie.  
     
     
     
       5.2.3. De heffingsambtenaar betwist de door belanghebbende gestelde prijsopgave voor het funderingsherstel; die opgave bevat volgens de heffingsambtenaar ook de aanleg van een kelder. Er is een vergunning aangevraagd voor het funderingsherstel en uit de  
       e-mailwisseling tussen de aanvrager van die vergunning en de gemeente kan worden opgemaakt dat door een firma een offerte is uitgebracht van € 420.000. Dit betekent dat met de € 650.000 die in mindering is gebracht op de waarde, een ruimhartige inschatting van de herstelkosten is gemaakt.  
     
     
     
       5.2.4. Belanghebbende maakt een vergelijking met de waarde zoals die voor een eerder jaar is vastgesteld. Echter de waardebepaling dient voor ieder jaar, gegeven de marktwerking, opnieuw te worden vastgesteld, met voorbijgaan van de waarde die die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. 
       Voorts betwist de heffingsambtenaar de fictieve inhoud van de woning zoals die door belanghebbende door middel van zijn genormaliseerde inhoudsmaten is vastgesteld; daar van uitgaan zou betekenen dat 470 m3 (dat is ruim 38% van de totale inhoud) buiten de waardering zou blijven.  
     
     
     
       
         Oordeel Hof 
       
       5.3.1. Het Hof stelt vast dat de rechtbank bij haar beoordeling van de vastgestelde waarde, in rechtsoverweging 7 en 8 een juist juridische kader tot uitgangspunt heeft genomen. Het Hof neemt dit kader eveneens als uitgangspunt. Voorts constateert het Hof dat de woning – historisch / architectonisch – een unieke onroerende zaak betreft waarvoor niet (nagenoeg) dezelfde vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. Met de rechtbank is het Hof evenwel van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, omvang en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn. Vervolgens is het dan de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en of er daarnaast nog bijzondere factoren zijn die bij de waardering moeten worden betrokken.  
     
     
     
       5.3.2. Alvorens op de waardebepaling van de woning nader in te gaan overweegt het Hof dat belanghebbendes grief dat de heffingsambtenaar geen toelichting heeft willen geven op de (waardering met behulp van de) matrix en op het daarin gebruikte puntenstelsel, niet gefundeerd is. Naast de inbreng bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar blijkens de door belanghebbende bij zijn nader stuk van 12 juni 2021 gevoegde e-mail- correspondentie, meer specifiek het e-mailbericht van 14 december 2020, wel degelijk een toelichting met rekenvoorbeeld gegeven waarin niet alleen verduidelijkt wordt hoe een verschil in inhoud zich vertaalt in waarde maar tevens hoe het puntenstelsel van invloed is op die waarde.  
     
     
     
       5.3.3. Vast staat dat funderingsherstel van de woning noodzakelijk is. Bij de waardering van de woning dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij in voldoende mate met de kosten van funderingsherstel rekening heeft gehouden. Het Hof acht het daarover gegeven oordeel van de rechtbank in onderdeel 11 van haar uitspraak juist alsmede de gronden waarop het berust en maakt deze tot de zijne.  
     
     
     
       5.3.4. Met al hetgeen belanghebbende in hoger beroep op dit punt naar voren heeft gebracht, acht het Hof niet aannemelijk dat dat de kosten van funderingsherstel in het onderhavige belastingjaar meer bedragen dan de door de heffingsambtenaar daarvoor berekende aftrek van € 650.000. Weliswaar heeft belanghebbende bij zijn nader stuk een offerte overgelegd die een hogere prijs vermeldt (zie onder 2.3), maar de heffingsambtenaar heeft er terecht, althans niet (voldoende) door belanghebbende weersproken, op gewezen dat die offerte tevens betrekking heeft op de bouw van een kelder. Het Hof voegt daaraan toe dat die offerte al weer bijna twee jaar dateert van na de onderhavige waardepeildatum, waardoor deze als bewijs voor de onderhavige waardebepaling wegens gestegen prijzen aan bruikbaarheid inboet.  
     
     
     
       5.3.5. Belanghebbende betoogt voorts dat door de heffingsambtenaar noch door de rechtbank rekening is gehouden met een waardedruk die wordt veroorzaakt door de scheefstand van de woning; er is slechts rekening gehouden met de slechte fundering en met de hoogte van de benedenverdieping waarbij nog ten onrechte is gerekend met inhoudsmaten. De heffingsambtenaar heeft betwist dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de scheefstand; deze komt volgens hem mede tot uitdrukking in het feit dat de m³-prijs van de woning veel lager is dan die van de vergelijkingspanden, daarnaast heeft hij voor het funderingsherstel apart een aftrek toegepast van € 650.000.  
       
         5.3.6. Het Hof overweegt dat een waardering op basis van inhoudsmaten zoals in het onderhavige geval, bruikbaar is indien voldoende rekening wordt gehouden met de (sterk) afwijkende hoogte ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het is ook niet zo dat hoewel de ruimte ondoelmatig is, aan een deel van die ruimte in het geheel geen waarde kan worden toegekend, zoals in de berekening van belanghebbende het geval is. Dat vanwege het aanwezige tongewelf de extra omvang in grootte en hoogte van de desbetreffende ruimte geen waarde zou hebben, acht het Hof niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft (mede) in verband met deze omstandigheid voor doelmatigheid de factor 1 (op een schaal van 5) toegekend aan de woning en daarmee een afslag op de m3-prijs van de woning toegepast ten opzichte van de vergelijkingsobjecten die op factor 3 zijn gewaardeerd. Dat betekent dat de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten – uitgaande van de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting op het puntenstelsel – een afslag voor doelmatigheid heeft gekregen van € 100 per m3 (2 x € 50), uiteindelijk uitkomend op een m3-prijs voor de woning van € 1.217. Echter, evenals de rechtbank in onderdeel 10 van haar uitspraak heeft overwogen, is het Hof op de daartoe door de rechtbank aangevoerde gronden, van oordeel dat de heffingsambtenaar van een te hoge waarde per m3 is uitgegaan.  
     
     
     
       5.3.7. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank in onderdeel 14 van haar uitspraak ter zake van de vergelijking die belanghebbende maakt tussen zijn woning en de naastgelegen objecten, [A-straat] 4 en [A-straat] 5, juist en maakt dit oordeel en de gronden waarop dit berust tot de zijne.  
     
     
     
       5.3.8. Gegeven de door de heffingsambtenaar berekende afslag voor doelmatigheid, de door de rechtbank aangebrachte vermindering, alsmede de – ook door het Hof aannemelijk geachte – ruimhartige vermindering voor funderingsherstel, acht het Hof voldoende rekening gehouden met ondoelmatige ruimten in de (gehele) woning alsmede met enige waardedruk die zou uitgaan van scheefstand. Dat voor die scheefstand een aftrek van 5% op de totale WOZ-waarde in aanmerking genomen zou moeten worden, zoals belanghebbende bepleit, is naar het oordeel van het Hof door hem niet aannemelijk gemaakt. Het percentage berust op een blote stelling van belanghebbende die op geen enkele wijze is onderbouwd.  
     
     
     
       5.3.9. Het Hof overweegt voorts dat belanghebbende aan de door hem bepleite waarde geen taxatie ten grondslag heeft gelegd. Wel heeft hij die waarde berekend uitgaande van door hem zogenoemde genormaliseerde vierkante meters, waarbij een groot gedeelte van de woninginhoud – de heffingsambtenaar heeft daar terecht op gewezen – buiten beschouwing is gelaten en geen rekening is gehouden met de garage en de grond bij de woning. Gegeven de uitgangspunten van deze berekening heeft belanghebbende de door hem in hoger beroep bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.  
       Al het overige dat door belanghebbende nog is gesteld en aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.  
     
     
     
       5.3.10. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem getaxeerde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt (de heffingsambtenaar heeft in hoger beroep in dit oordeel van de rechtbank berust) en dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 580.526 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Alle feiten en omstandigheden en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd in aanmerking nemende, stelt het Hof de waarde van de woning evenals de rechtbank in goede justitie vast op € 850.000. Dit betekent dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.  
       
         
         Slotsom 
         5.4 De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
     
     
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van art. 8:75 Algemene wet bestuursrecht in verbinding met art. 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 23 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.  Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         
         Per post procederen 
         Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.  Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.