ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:5779

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:5779 Rechtbank Den Haag , 16-03-2023 / C/09/642721 / KG ZA 23-123

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-03-16

Zaaknummer: C/09/642721 / KG ZA 23-123

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:5779

---

Kort geding. Ontruiming. Onrechtmatig handelen bij aangaan huurovereenkomst door gedaagde. Gedaagde heeft zich neergelegd bij buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en partijen zijn een ontruimingsdatum overeengekomen. Gedaagde beroept zich op buitengerechtelijke ontbinding van deze nadere overeenkomst. Niet aannemelijk dat beroep op buitengerechtelijke ontbinding nadere overeenkomst bij bodemrechter zal slagen. Nadere overeenkomst moet worden nagekomen, belangenafweging in voordeel verhuurder, gedaagde moet woning ontruimen.

RECHTBANK Den Haag
 
 
 
 
Team handel – voorzieningenrechter
 
 
 
 
 
Zaak-/rolnummer: C/09/642721 / KG ZA 23-123
 
 
 
 
 
 
Vonnis in kort geding van 16 maart 2023
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
Stichting “ De Goede Woning ”
 
te Zoetermeer ,
 
 
eiseres in conventie,
 
 
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
 
 
advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde]
 
te [plaats] ,
 
 
gedaagde in conventie,
 
 
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
 
 
advocaat: mr. Ö. Arslan te Den Haag .
 
 
 
 
 
Partijen worden hierna ‘ De Goede Woning ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
 
 
 
de dagvaarding van De Goede Woning , met daarbij en daarna overgelegde producties 1 tot en met 13;
 
 
 
 
de brief van mr. Arslan van 1 maart 2023 met daarin opgenomen een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties 1 en 2.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 2 maart 2023 is de mondelinge behandeling gehouden. Beide partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling pleitnotities voorgedragen en overgelegd.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
De Goede Woning heeft aan haar pleitnota een nadere productie gehecht, namelijk een e-mailwisseling van De Goede Woning met [gedaagde] . Deze productie is bekend bij [gedaagde] , is van beperkte omvang en makkelijk te doorgronden. De Goede Woning heeft de relevante onderdelen uit deze productie tijdens de zitting heeft geciteerd. Gelet op dit alles wordt deze productie, ondanks het late moment waarop deze is overgelegd, in aanmerking genomen. De zitting is bovendien korte tijd geschorst, om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen deze productie met haar advocaat te bespreken.
 
 
 
 
 
1.4.
 
 
[gedaagde] heeft in haar pleitnota een eiswijziging opgenomen. De Goede Woning heeft zich niet verzet tegen deze eiswijziging.
 
 
 
 
 
1.5.
 
 
Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
 
Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken gaat de voorzieningenrechter in dit kort geding van de volgende feiten uit.
 
 
 
 
 
2.1.
 
 
De Goede Woning is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is dus werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
 
Op 26 januari 2022 is De Goede Woning een huurovereenkomst (hierna: ‘de huurovereenkomst’) ten aanzien van een woning te [plaats] , aan de [adres] (hierna: de woning) aangegaan met [gedaagde] en de heer [naam] (hierna: ‘de derde’). Dit betreft een sociale huurwoning met een sociale huurprijs. De schriftelijke huurovereenkomst is door de derde niet op het kantoor van De Goede Woning getekend en hij was ook niet aanwezig bij de sleuteluitgifte van de woning. Op 25 januari 2022 is vanaf het e-mailadres [e-mailadres] een e-mail verzonden aan De Goede Woning met als inhoud:
 
 
 
“(…)
 
 
 
 
Hierbij de huurovereenkomst, in de voorafgaande mail is er iets mis gegaan met mijn bericht. Hier nogmaals. Mijn partner heeft het getekend en ingescand. Ik hoop dat het is gelukt.
 
 
 
 
 
 
 
Mvg
 
 
 
 
[gedaagde]”
 
 
 
Aan deze e-mail is een e-mailwisseling voorafgegaan (en die ‘hing’ onder voormelde e-mail) die ermee startte dat De Goede Woning via voormeld e-mailadres aan de derde bericht dat De Goede Woning begrepen heeft dat de derde niet aanwezig kan zijn bij de sleuteluitgifte van de woning, maar dat hij wel de huurovereenkomst moet tekenen en dat hem wordt verzocht de digitaal meegezonden huurovereenkomst te tekenen en terug te sturen. Vervolgens wordt die e-mail van De Goede Woning vanuit voormeld e-mailadres doorgezonden aan een e-mailadres met daarin de naam van de derde met daarbij de tekst:
 
 
 
“Hey schat,
 
 
 
 
 
 
 
Wil je deze contract tekenen en naar mij terug sturen.”
 
 
 
Hierop wordt vanuit het e-mailadres met daarin de naam van de derde als volgt geantwoord:
 
 
 
“Hoi schat,
 
 
 
 
 
 
 
Ik heb getekend en gescand.”
 
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
 
De huurovereenkomst is ook ondertekend door [gedaagde] . In artikel 10 van de huurovereenkomst staat:
 
 
 
“De huurder verklaart dat de door hem verstrekte gegevens correct zijn en is zich ervan bewust dat de verhuurder aan de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst kan vragen als blijkt dat onjuiste en/of onvolledige gegevens verstrekt zijn.”
 
 
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Op enig moment heeft De Goede Woning van een andere toegelaten instelling een signaal gekregen dat de derde elders van haar een woning huurt en met partner en kinderen op het adres van die andere woning staat ingeschreven. Naar aanleiding hiervan heeft De Goede Woning een onderzoeksbureau ingeschakeld en geconcludeerd dat er in de woning geen man woont.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
 
Vervolgens, op 19 april 2022 heeft een medewerker van het onderzoeksbureau samen met een medewerker van De Goede Woning een gesprek gevoerd met [gedaagde] . In het hiervan door de medewerker van het onderzoeksbureau opgestelde en door [gedaagde] ondertekende verslag staat het volgende:
 
 
 
"Ik ben alleen gekomen. Mijn mede contractant dhr. (…) is er niet ik ga hem
 
zo
 
bellen. Ik heb al iets meer dan 1 jaar een relatie met hem. Hij zou mij helpen aan een woning en heeft mij heel veel beloofd. Sinds december 2021 is de relatie niet echt goed meer. Hij is 2 keer naar Marokko geweest en had allerlei smoesjes om maar niet naar mij toe te komen. Hij heeft zelfs geen sleutels meer van de woning. Eigenlijk hebben we geen relatie meer.
 
 
 
 
U geeft aan dat dhr. (…) ook een woning huurt in Den Haag . Hier schrik ik van. Hij gaf aan dat de woning is achtergelaten aan zijn ex-vrouw. Ik begrijp nu dat dit niet het geval is. Ik begrijp ook dat hij niet staat ingeschreven in [plaats] maar in Den Haag . Ik voel mij enorm bedonderd door hem.
 
 
 
 
U legt uit dat er onder valse voorwaarden een woning is afgegeven aan ons. Ik begrijp dat als De Goede Woning had geweten dat meneer nog een huurwoning had in Den Haag hij deze woning niet had kunnen krijgen. Ik begrijp dat u intern bij De Goede Woning deze situatie gaat bespreken. Ik begrijp dat ik daar binnenkort uitsluitsel over krijg".
 
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
De Goede Woning heeft ook contact gehad met (de advocaat van) de derde. De derde ontkent ooit een overeenkomst met De Goede Woning gesloten te hebben en stelt gemotiveerd dat er frauduleus is gehandeld, maar niet door hem.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Op 11 oktober 2022 heeft [gedaagde] in een gesprek, waarbij ook haar advocaat, de advocaat van de derde en twee werknemers van De Goede Woning aanwezig waren, erkend dat zij nooit een relatie met de derde heeft gehad en dat zij hem niet kent. Zij heeft verklaard dat een bemiddelaar, tegen betaling van € 2.000,=, de woning en de gegevens geregeld heeft.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op 12 oktober 2022 heeft [gedaagde] aangifte gedaan bij de politie van oplichting. In deze aangifte staat dat [gedaagde] bij de politie heeft verklaard dat de bemiddelaar heeft gedreigd dat hij haar moeder en/of dochters iets zou aandoen, als [gedaagde] in het onderzoek dat De Goede Woning naar de situatie aan het doen was in april 2022 de waarheid zou vertellen.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Bij brief van 13 oktober 2023 heeft De Goede Woning de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog, dan wel dwaling. In de brief staat dat De Goede Woning aan [gedaagde] tot en met 15 december 2022 de tijd geeft om de woning te ontruimen, als zij uiterlijk 20 oktober 2022 verklaart dat zij zich neerlegt bij de vernietigingsverklaring, de woning uiterlijk op 15 december 2022 oplevert en tot en met het moment van vertrek een bedrag gelijk aan de huur van de laatst geldende huurprijs betaalt.
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
 
Partijen hebben uiteindelijk de volgende afspraken gemaakt over de woning (hierna te noemen: ‘de nadere overeenkomst’):
 
 
 
“ - [gedaagde] legt zich neer bij de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst door De Goede Woning gedateerd 13 oktober 2022.
 
 
 
-
 
[gedaagde] dient de woning uiterlijk op 31 januari 2023 leeg, opgeruimd en onder inlevering van de sleutels aan De Goede Woning op te leveren. Bij niet naleving van deze verplichting is [gedaagde] aan De Goede Woning een direct opeisbare boete verschuldigd van € 100,- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van€ 15.000,-; onverminderd de verplichting om een bedrag gelijk aan de laatst afgesproken huur te voldoen.
 
 
 
-
 
[gedaagde] geeft de gelegenheid voor een te plannen voor- en eindinspectie.
 
 
 
-
 
Indien [gedaagde] de woning eerder dan 31 januari 2023 wenst op te leveren, dan kondigt zij dat ten minste twee weken voor de vertrekdatum aan.
 
 
 
-
 
Tot aan de dag waarop de woning overeenkomstig voorgaande afspraken wordt opgeleverd, is [gedaagde] een bedrag gelijk aan de laatst afgesproken huur verschuldigd.”
 
 
 
[gedaagde] heeft de nadere overeenkomst op 27 oktober 2022 voor akkoord ondertekend. Bij de totstandkoming van de nadere overeenkomst heeft De Goede Woning aangekondigd dat zij een kort geding tot ontruiming van de woning aanhangig zou maken als [gedaagde] niet akkoord zou gaan met de afspraken.
 
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
Op 16 november 2022 heeft De Goede Woning een verhuurdersverklaring afgegeven. Op deze verklaring staat onder meer de vraag of er sprake is van ongewenst huurdersgedrag. Deze vraag is met ‘ja’ beantwoord.
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
 
Op 27 januari 2023 heeft [gedaagde] door tussenkomst van haar advocaat De Goede Woning gevraagd om een langere ontruimingstermijn. De Goede Woning heeft in reactie op dat verzoek als volgt bericht aan de advocaat van [gedaagde] :
 
 
 
" De Goede Woning denkt een laatste keer met uw cliënte mee. Zij heeft een nieuwe eindinspectie gepland op dinsdag 21 februari aanstaande om 13:00 uur. Dat geeft uw cliënte drie weken extra. Verder uitstel wordt niet gegeven. Indien de woning op die dag niet wordt opgeleverd, dan heb ik de opdracht gekregen om direct een kort geding tot ontruiming te starten. De Goede Woning zal dan ook alsnog aanspraak maken op de over 1-21 februari verschuldigde boete van € 100,- per dag. Met voornoemde respijt doet De Goede Woning dus uitdrukkelijk geen afstand van de boete over voornoemde periode.
 
 
 
 
Uiteraard dient uw cliënte tot slot tot en met 21 februari een bedrag gelijk aan de laatst
 
 
 
 
geldende huur te blijven voldoen.
 
 
 
 
(. .. )
 
 
 
 
Volledigheidshalve zie ik graag uiterlijk donderdag 2 februari aanstaande voor 12:00 uur bevestigd dat er op 21 februari zal worden opgeleverd, bij gebreke waarvan De Goede Woning er niet op kan vertrouwen dat daadwerkelijk wordt opgeleverd."
 
 
 
Een reactie op dit bericht van de zijde van [gedaagde] is achterwege gebleven.
 
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
Op 20 februari 2023 is de dagvaarding die dit kort geding inleidt betekend aan [gedaagde] in persoon.
 
 
 
 
 
2.14.
 
 
 
Bij e-mail van 22 februari 2023 aan de advocaat van De Goede Woning heeft de advocaat van [gedaagde] als volgt bericht:
 
 
 
“Namens mevrouw [gedaagde] vernietig ik hierbij de overeenkomst van 26 oktober jl.
 
 
 
 
 
 
 
Redengevend hiervoor is onder andere, maar niet uitsluitend het volgende.
 
 
 
 
 
Zij heeft onder enorme druk de overeenkomst moeten ondertekenen, nu dit voor haar de enige manier was om niet op straat te belanden met haar 2 kleine kinderen.
 
 
 
 
 
 
 
Voorts heeft uw cliënte het voor mevrouw [gedaagde] onmogelijk gemaakt een ander onderkomen te vinden door haar in de communicatie richting andere verhuurders in een slecht daglicht te plaatsen, waarbij zij wordt verweten een fraudeur te zijn zonder dat dit in rechte vaststaat.”
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
Het geschil
 
 
 
 
 
in conventie
 
 
 
 
 
 
3.1.
 
 
De Goede Woning vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels en de woning ter vrije beschikking van De Goede Woning te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
De Goede Woning voert als onderbouwing van haar vordering aan dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, dat [gedaagde] zich daarbij heeft neergelegd en heeft toegezegd de woning op te leveren. De Goede Woning wil dat [gedaagde] de gemaakte afspraak over de oplevering nakomt. Subsidiair stelt De Goede Woning dat [gedaagde] de woning moet ontruimen, omdat zij de woning sinds 1 februari 2023 zonder recht of titel onder zich houdt.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
 
 
 
 
 
in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
[gedaagde] vordert – zakelijk weergegeven:
 
 
- voorwaardelijk, als de vordering in conventie wordt toegewezen:
 
 
 
o De Goede Woning te verbieden aan derden mee te delen dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan frauduleuze handelingen;
 
 
o De Goede Woning te veroordelen om de verhuurdersverklaring aan te passen, in zoverre dat er sprake is van een neutrale verhuurdersverklaring en dat de optie ongewenst huurdersgedrag niet staat aangevinkt;
 
 
 
- De Goede Woning te verbieden enige boete op te eisen over de periode 1 februari 2023 tot het moment dat in de bodemprocedure uitspraak is gedaan,
 
 
alles op straffe van een dwangsom en veroordeling van De Goede Woning in de proceskosten.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
[gedaagde] voert als onderbouwing van haar voorwaardelijke vorderingen aan dat zij bij het vinden van een andere woning wordt tegengewerkt door De Goede Woning , doordat De Goede Woning een negatieve huurderverklaring heeft afgegeven en [gedaagde] als fraudeur richting een andere verhuurder heeft bestempeld. Ten aanzien van de vordering met betrekking tot het opeisen van de boete stelt [gedaagde] dat de overeenkomst waarin die boete is opgenomen door haar is vernietigd. Verder meent [gedaagde] dat de boete niet geïnd kan worden, omdat De Goede Woning haar tegenwerkt bij het vinden van een andere woning.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
In conventie
 
 
 
 
 
 
 
Spoedeisendheid
 
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
[gedaagde] heeft betwist dat De Goede Woning een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Zij voert daarvoor aan dat bij De Goede Woning al in februari 2022 alarmbellen zijn gaan rinkelen, dat vervolgens pas in april 2022 een onderzoeksbureau is ingeschakeld en een gesprek is gevoerd, maar dat het vervolgens heel lang stil is gebleven. Daaruit blijkt volgens [gedaagde] dat De Goede Woning kennelijk geen haast had om de situatie recht te trekken als er iets mis zou zijn geweest. Ook het feit dat aan [gedaagde] ruim de tijd wordt gegeven om de woning vrijwillig leeg op te leveren, geeft weer dat er geen spoedeisend belang is, volgens [gedaagde] .
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
Aan deze betwisting van het spoedeisend belang gaat de voorzieningenrechter voorbij. De Goede Woning doet een beroep op nakoming van de nadere overeenkomst en eist haar eigendom op. Dat zijn vorderingen die naar hun aard spoedeisend zijn. Daarbij komt dat De Goede Woning heeft gesteld dat sprake is van fraude en dat zij vanuit oogpunt van precedentwerking en signaalwerking daar spoedig tegen op moet kunnen treden. Ook heeft De Goede Woning erop gewezen dat veel andere gezinnen, die anders dan [gedaagde] volgens de toedelingsuitgangspunten officieel wél in aanmerking komen voor de woning, op toewijzing van een geschikte woning wachten. Gelet op dit alles is er sprake van voldoende spoedeisend belang aan de zijde van De Goede Woning om in de vordering te kunnen worden ontvangen. Daar komt bovendien bij dat niet aan de orde is dat De Goede Woning de situatie, nadat zij vernam dat er mogelijk iets niet in orde was met de huurovereenkomst, op zijn beloop heeft gelaten. Zoals De Goede Woning terecht stelt, kost goed onderzoek doen enige tijd. Daarnaast heeft De Goede Woning , zo heeft zij ter zitting verklaard, getracht hulp in te schakelen voor [gedaagde] , ervan uitgaande dat de situatie was zoals [gedaagde] in april 2022 zelf heeft verklaard. [gedaagde] heeft pas in oktober 2022 overeenkomstig de waarheid verklaard over de gang van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat De Goede Woning pas in oktober 2022 de huurovereenkomst heeft vernietigd, kan haar dus niet worden tegengeworpen. Aan De Goede Woning kan ook niet worden tegengeworpen dat zij heeft ingestemd met een lange ontruimingstermijn en vervolgens nog een verlenging daarvan, nu zij daarmee juist in het belang van [gedaagde] en haar kinderen heeft willen handelen.
 
 
 
 
 
Inhoudelijke beoordeling
 
 
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
De voorzieningenrechter stelt voorop dat op dit moment voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst onrechtmatig heeft gehandeld. Zij heeft ter zitting erkend dat zij de derde niet kende, dat zij hem nooit ontmoet had en uit de aangifte die [gedaagde] gedaan heeft op 12 oktober 2022 blijkt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de derde niet in de woning zou gaan wonen. Tevens heeft zij erkend dat zij de onder 2.2 geciteerde e-mail aan De Goede Woning doorgestuurd en daarmee als een juiste voorstelling van zaken gepresenteerd, terwijl zij – dat heeft zij ter zitting erkend – niet bij het opstellen van die e-mail betrokken was en wist dat zij hiermee de indruk wekte dat de derde haar partner en feitelijk medehuurder was. Met dit alles heeft zij bij De Goede Woning een situatie gepresenteerd die niet in overeenstemming met de werkelijkheid was. Als gevolg hiervan heeft De Goede Woning met haar en – in de veronderstelling van De Goede Woning – de derde een huurovereenkomst gesloten, voor een woning waarvoor [gedaagde] niet in aanmerking zou komen als uitgegaan zou worden van de echte situatie. Het betoog van [gedaagde] dat zij op een later moment door de bemiddellaar zou zijn bedreigd en dat zij ook slachtoffer is van de persoon die haar aan de woning heeft geholpen, maakt dat alles niet anders. Dat van dergelijke bedreigingen bij het
 
aangaan
 
van de huurovereenkomst sprake is geweest, heeft [gedaagde] niet gesteld en heeft zij – blijkens de aangifte – ook niet bij de politie verklaard.
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
Tussen partijen is niet in geschil dat zij zijn overeengekomen dat [gedaagde] zich neerlegt bij de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst en dat zij de woning zal ontruimen. [gedaagde] meent dat zij desondanks nu niet veroordeeld kan worden tot nakoming van de nader overeenkomst en dus tot ontruiming van de woning, omdat zij de nadere overeenkomst buitengerechtelijke heeft vernietigd. Gelet hierop moet beoordeeld worden of aannemelijk is dat een bodemrechter het beroep van [gedaagde] op deze buitengerechtelijke vernietiging zal honoreren, zodat gelet daarop de vordering tot ontruiming nu niet zou kunnen worden toegewezen.
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
Als grond voor de buitengerechtelijke vernietiging van de nadere overeenkomst voert [gedaagde] aan dat de nadere overeenkomst onder dwang tot stand is gekomen – omdat De Goede Woning dreigde met een kort geding – en dat zij inmiddels heeft ontdekt dat De Goede Woning haar tegenwerkt bij het vinden van een andere woning, omdat De Goede Woning haar bij andere verhuurders bestempeld als fraudeur.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] bij haar stelling dat zij de overeenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd een beroep doet op artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van dit artikel is een rechtshandeling vernietigbaar als deze door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Dat hiervan bij de totstandkoming van de nadere overeenkomst sprake is geweest is niet gebleken. [gedaagde] is bij de totstandkoming van de nadere overeenkomst bijgestaan door haar advocaat en over de datum waarop zij uit de woning moest is, volgens onweersproken stelling van De Goede Woning , onderhandeld. Dat bij de totstandkoming van de nadere overeenkomst door De Goede Woning op wat voor manier dan ook druk zou zijn uitgeoefend blijkt nergens uit. Dat De Goede Woning voornemens was een kort geding tot ontruiming van de woning te voeren als zij met [gedaagde] niet tot afspraken kon komen, is geoorloofd en kan niet worden aangemerkt als bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden.
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
[gedaagde] heeft aan de buitengerechtelijke vernietiging van de nadere overeenkomst ook ten grondslag gelegd dat De Goede Woning haar tegenwerkt bij het vinden van een nieuwe woning. [gedaagde] stelt in dit verband dat De Goede Woning andere woningbouwverenigingen erover informeert dat zij heeft gefraudeerd en dat De Goede Woning geen positieve verhuurdersverklaring afgeeft. Zoals uit hetgeen hierna bij de beoordeling van de vorderingen in reconventie wordt overwogen kan worden afgeleid, is van onrechtmatig handelen van De Goede Woning in dit verband geen sprake. [gedaagde] heeft bovendien ook niet onderbouwd waarom dit gestelde handelen van De Goede Woning grond kan vormen voor vernietiging van de nadere overeenkomst. Dat een bodemrechter zal oordelen dat vanwege deze stellingen van [gedaagde] sprake is van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden, of van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW op grond waarvan de overeenkomst vernietigd kan worden is daarmee niet aannemelijk.
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
De voorzieningenrechter concludeert dat niet aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat een beroep op de buitengerechtelijke vernietiging van de nadere overeenkomst van [gedaagde] zal slagen. Dat betekent dat uitgangspunt is dat [gedaagde] de nadere overeenkomst moet nakomen en de woning moet ontruimen.
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
Bij de vraag of de vordering van De Goede Woning in kort geding kan worden toegewezen moet ook een belangenafweging plaatsvinden. Die belangenafweging valt uit in het voordeel van De Goede Woning . Hierbij is allereerst in aanmerking genomen dat De Goede Woning aan [gedaagde] al een zeer ruime periode heeft gegund om tot ontruiming van de woning over te gaan. De huurovereenkomst is al op 13 oktober 2023 buitengerechtelijk vernietigd en De Goede Woning heeft [gedaagde] gelegenheid gegeven om de woning pas 3,5 maand later te ontruimen. Dit is een zeer ruime ontruimingstermijn. Daarbij komt dat [gedaagde] nu in een woning verblijft waar zij geen aanspraak op heeft, waardoor iemand die wel rechtmatig in aanmerking komt voor die woning daar niet kan verblijven. Dat is een belang waar De Goede Woning – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet – voor moet opkomen (het betreft immers de rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte). Tot slot weegt zwaar mee dat dat Stichting moet kunnen optreden tegen onrechtmatig handelen als door [gedaagde] gepleegd en dat dat ook snel moet gebeuren. Dergelijk handelen mag niet worden beloond door alsnog lang in een woning te kunnen verblijven, ook om precedentwerking te voorkomen. Tegenover het belang van De Goede Woning staat uiteraard het onmiskenbare belang van [gedaagde] (en haar kinderen) bij woonruimte. De ontruiming is echter het gevolg van het onrechtmatige handelen van [gedaagde] zelf en dat belang kan daarom niet zwaarder wegen dan voormelde belangen van De Goede Woning . Daarbij komt dat ook onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] niet (tijdelijk) bij familie of vrienden kan verblijven, zoals zij ook voor zij de woning ging huren bij haar ouders woonde.
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter nog op dat de stelling van [gedaagde] dat zij ook door fouten van De Goede Woning nu in deze situatie zit haar niet kan baten. Volgens [gedaagde] is het De Goede Woning kwalijk te nemen dat zij zonder contact met de derde de woning aan [gedaagde] heeft gegund. De Goede Woning is hiertoe echter overgegaan door de wijze waarop [gedaagde] de situatie aan De Goede Woning heeft voorgespiegeld. Ook als zou moeten worden geconcludeerd dat De Goede Woning procedurele fouten heeft gemaakt in de aanloop naar en tijdens het sluiten van de huurovereenkomst, betekent dat niet dat [gedaagde] nu niet gehouden is haar verplichting op grond van de nadere overeenkomst na te komen.
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
Slotsom is dat de vordering van De Goede Woning zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal daarbij in redelijkheid bepalen dat [gedaagde] de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis moet ontruimen en niet – zoals door De Goede Woning gevorderd – binnen zeven dagen.
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). [gedaagde] heeft nog betoogd de proceskosten moeten worden bepaald in lijn met de kosten die zij verschuldigd zou zijn als De Goede Woning dit kort geding bij de kantonrechter aanhangig had gemaakt. De voorzieningenrechter gaat hierin niet mee. Ook als de kantonrechter bevoegd is, staat het een eisende partij vrij een kort geding bij de voorzieningenrechter te starten. Daarbij komt dat in dit geval de vraag is of de kantonrechter bevoegd zou zijn, omdat als gevolg van de vernietiging van de huurovereenkomst door De Goede Woning , het geschil niet ging over een huurovereenkomst en dus geen sprake was van een zogenaamde aardzaak die behoort tot de bevoegdheid van de kantonrechter.
 
 
 
 
 
In reconventie
 
 
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
Aan de voorwaarde waaronder de voorwaardelijk reconventionele vorderingen zijn ingesteld is voldaan: in conventie is beslist dat de ontruiming zal worden toegewezen. Dit brengt mee dat op alle vorderingen in reconventie moet worden beslist.
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
De vorderingen die ertoe strekken dat De Goede Woning wordt verboden aan derden mee te delen dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan fraude en dat De Goede Woning wordt geboden een neutrale huurdersverklaring af te geven, zijn gebaseerd op de stelling dat nog niet in rechte vaststaat dat [gedaagde] heeft gefraudeerd. Zoals uit hetgeen in conventie is overwogen, is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld bij het aangaan van de huurovereenkomst. De Goede Woning heeft er verder onweersproken op gewezen dat de gebezigde verhuurdersverklaring standaard is en op deze wijze voorgeschreven binnen Woonnet Haaglanden. Van De Goede Woning kan gelet op het voorgaande niet verlangd worden dat zij in strijd met de waarheid in de verhuurdersverklaring opneemt dat geen sprake is van ‘ongewenst huurdersgedrag’ en een neutrale verhuurdersverklaring afgeeft. De Goede Woning kan er verder niet toe worden veroordeeld ten opzichte van andere verhuurders het woord ‘fraude’ niet te gebruiken. Gelet op de feitelijke gang van zaken is die term een normale en gebruikelijke kwalificatie voor wat er is gebeurd en wat de grond was voor de vernietiging van de huurovereenkomst door De Goede Woning . Een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders.
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
Nu ervan wordt uitgegaan dat de buitengerechtelijke vernietiging van de nadere overeenkomst door [gedaagde] niet slaagt, is er ook geen grond De Goede Woning te verbieden de in die overeenkomst overeengekomen boete te innen. Ook die vordering wordt daarom afgewezen.
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten worden begroot op nihil, omdat vanwege de samenhang van de (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen met de vorderingen in conventie niet aannemelijk is dat De Goede Woning voor die reconventionele vorderingen extra kosten heeft moeten maken.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
 
 
De voorzieningenrechter
 
 
 
 
 
 
in conventie
 
 
 
 
 
 
5.1.
 
 
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ([postcode]) te [plaats] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels aan De Goede Woning , met al het hare en de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en de woning ter vrije beschikking van De Goede Woning te stellen;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van De Goede Woning begroot op € 1.861,04, waarvan € 1.079,-- aan salaris advocaat, € 676,-- aan griffierecht en € 104,02 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 2,02 aan verschotten;
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
wijst het meer of anders gevorderde af;
 
 
 
 
 
 
 
in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
5.5.
 
 
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
 
 
 
 
 
5.6.
 
 
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot dusverre aan de zijde van De Goede Woning begroot op nihil.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2023.
 
 
 
 
 
 
idt