ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:1199

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:1199 Gerechtshof Amsterdam , 09-04-2019 / 200.233.733/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-04-09

Zaaknummer: 200.233.733/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:1199

---

Huurovereenkomst met woonvereniging? Is de situatie rondom de bewoning nog dezelfde als in een eerder arrest van dit hof uit 1989? Comparitie gelast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.233.733/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5169896 CV EXPL 16-19070 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. Ch.P.A.T. van Goethem te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid PINOCCHIO, 
     gevestigd te Amsterdam, 
     2.  [geïntimeerde sub 2] , 
     3.  [geïntimeerde sub 3] , 
     4.  [geïntimeerde sub 4] , 
     5.  [geïntimeerde sub 5] , 
     6.  [geïntimeerde sub 6] , 
     
       allen wonende te [woonplaats 2] , 
       advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam, 
     
     7.  de onbekende (onder)huurder(s) en/of hen die verblijven in het registergoed aan de [adres 1] , 
     
       niet verschenen, 
       geïntimeerden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en (in enkelvoud) Pinocchio c.s. genoemd. De verschenen geïntimeerden 1-6 worden Pinnochio e.a. genoemd.  
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 30 januari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 3 november 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Pinocchio c.s. als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven tevens inhoudende wijziging (aanvulling) eis, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte uitlating producties en verzoek horen getuigen zijdens [appellant] ; 
     - antwoordakte zijdens Pinocchio e.a. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
        [appellant] heeft (na wijziging eis) kort samengevat geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - : 
       i -Pinocchio c.s hoofdelijk zal veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft voldaan, met rente; 
       
         primair: 
       
       ii -een verklaring voor recht zal geven dat er tussen [appellant] en geen der geïntimeerden een rechtsverhouding bestaat die verplicht de verdieping (hof: [adres 1] ) aan een of meer van hen in gebruik te geven; 
       iii -op grond van de gronden genoemd in de opzegging het tijdstip vast zal stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de vorderingen van [appellant] toe zal wijzen; 
       iv -Pinocchio c.s. zal veroordelen de verdieping te ontruimen; 
       
         subsidiair: 
       
       v -Pinocchio c.s. zal veroordelen de verdieping te ontruimen op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad, 
       een en ander met hoofdelijke veroordeling van Pinocchio c.s. in de kosten van de procedure van de eerste aanleg en het hoger beroep, inclusief de nakosten, alsmede in de buitengerechtelijke kosten groot € 1.785,- en in die van de uittreksels groot € 366,-. 
     
     
     
       Pinocchio e.a. heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Tegen een aantal van deze vaststellingen richt zich grief 1. Het hof zal daarmee in het onderstaande rekening houden voor zover het de klachten betreft over de rechtsoverwegingen 1.2 en 1.7,  zonder daarbij echter reeds een oordeel te geven over de onderbouwing van de grief op die punten. Gelet op het verweer van Pinocchio e.a. heeft [appellant] echter onvoldoende onderbouwd dat anderen dan hieronder genoemd het gehuurde bewoonden op de datum dat de grieven werden genomen en dat de huur van een ander rekeningnummer wordt betaald dan hieronder onder d. is vermeld. Voor het overige zijn de feiten niet in geschil en zal het hof ook daarvan uitgaan. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     a. [appellant] is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 2] , waarvan deel uitmaakt [adres 1] (verder: het gehuurde). Het gehuurde omvat vijf slaapkamers, een keuken, badkamer, hal, zolderkamer en berging. 
     
     b. In een procedure tussen [appellant] ’s Bouw- en Aannemingsbedrijf B.V. tegen [A] , [B] en [C] aangaande het gehuurde heeft de Hoge Raad op 22 november 1991 het beroep in cassatie tegen het arrest van dit hof van 16 november 1989 verworpen. Dit hof had in dat arrest onder meer overwogen: - Sedert 1945 wordt de litigieuze flatwoning (…), welke woning bestaat uit een hal, keuken, badkamer en zes voor afzonderlijke bewoning bestemde kamers, bewoond door vrouwelijke studenten, die elk voor kortere of langere tijd een kamer in gebruik hebben en, na vertrek, worden opgevolgd door een andere studente. - De naam “Pinocchio” is op een bord bij de toegangsdeur tot de woning vermeld, onder welke naam ook de telefoonaansluiting van de woning in de telefoongids is vermeld. - Door de bewoonsters wordt één harer als contactpersoon aangewezen, die de gemeenschappelijke bankrekening (…) beheert, waaruit onder meer de huurbetalingen worden verricht. Bedoelde bankrekening staat op naam van de contactpersoon met de vermelding “inzake” (…) Pinocchio. - Een brief van [appellant] ’s met dagtekening 1 mei 1979 inzake de wijze van huurbetaling is gericht aan Pinnochio (…) - Een brief van [appellant] ’s van 31 mei 1983 inzake de huurverhoging (…) is gericht aan: Pinnochio (…) Uit al deze omstandigheden tezamen moet naar het oordeel van het hof niet alleen de geobjectiveerde wil van de bewoonsters worden afgeleid om een vereniging tot stand te brengen, waarin zij volgens bepaalde regels (…) willen samenwerken, doch ook het aanvaarden door [appellant] ’s van zodanige vereniging. Dit betekent dat Pinocchio moet worden aangemerkt als een vereniging aan wie de huurrechten met betrekking tot de woning toekomen.  
     
     c. In het gehuurde zijn woonachtig [geïntimeerde sub 3] (sinds 25 november 2009), [E] (sinds 16 januari 2014), [F] (sinds 29 september 2014), [G] (sinds 4 december 2013) en [H] . De naam van laatstgenoemde is aan [appellant] bekend gemaakt in een e-mail van [geïntimeerde sub 3] van 25 september 2017. [I] die ten tijde van de comparitie in eerste aanleg van 30 november 2011 nog als bewoner werd vermeld, komt in die e-mail niet meer voor. 
     
     d. Met een onderbreking in 2017 is de huur betaald van hetzelfde bankrekeningnummer [nummer] (hierbij niet rekening houdend met IBAN vernummering) dat werd gebruikt ten tijde van de hiervoor onder b. genoemde procedure. Vanaf april 2009 stond dit bankrekeningnummer op naam van [geïntimeerde sub 2] , die tot maart 2017 in het gehuurde heeft gewoond. In de loop van 2017 is de rekening gesteld op naam van [geïntimeerde sub 3] . 
     
     e. Op 1 november 2013 heeft de gemachtigde van [appellant] aan de toenmalige bewoners van het gehuurde een brief laten betekenen. In die brief is namens [appellant] de wens geuit de huurverhoudingen schriftelijk vast te leggen. In de brief staat onder meer: Het huurvoorstel van cliënte zal omvatten de volgende onderdelen: a) de huidige huurders mogen onder de huidige voorwaarden en rechten blijven huren, ook als zij van kamers zouden wisselen; b) met alle huurders worden individuele huurovereenkomsten gesloten; c) de som van de huurpenningen van de verschillende, individuele huurovereenkomsten is gelijk aan de thans verschuldigde totale huurprijs, zij het dat wel indexatie zal worden opgenomen; d) in de nieuwe individuele huurovereenkomsten alsmede in de met de toekomstige huurders te sluiten huurovereenkomsten blijft het coöptatierecht in stand; e) cliënte maakt met nieuwe huurders in de toekomst (huurprijs)afspraken en sluit de huurovereenkomsten met toekomstige huurders; (…) 
     
     f. Nadien zijn [appellant] en de toenmalige bewoners met elkaar in gesprek getreden en is door [appellant] aan de individuele bewoners een huurovereenkomst voorgelegd op basis van voornoemde uitgangspunten. In deze begin 2014 opgemaakte conceptovereenkomsten staat als eerste overweging opgenomen: - Woonvereniging Pinocchio is een informele vereniging, die kamers in het gehuurde verhuurt. Door middel van coöptatie verhuurt Pinocchio kamers in het gehuurde aan derden.  Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Pinocchio heeft onder meer bezwaar gemaakt tegen een termijn van 14 dagen voor het aandragen van een nieuwe bewoner. 
     
     g. Op 16 december 2013 is de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid “Pinocchio” ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK). Blijkens een uittreksel uit het handelsregister van 29 april 2018 is de vereniging op 1 januari 2008 opgericht en sinds die datum bestuurd door [geïntimeerde sub 2] , [D] en [geïntimeerde sub 3] . Volgens het uittreksel zijn de activiteiten van de vereniging:  “Dienstverlening voor uitvoerende kunst Kunstenaars, kunst student collectief, ideeën, artistieke praktijken, methoden, samenleven delen als een vorm van inspiratie” .  
     
       In voornoemd uittreksel uit het handelsregister is tevens vermeld dat [geïntimeerde sub 2] op 29 april 2018 woonachtig was te [land 1] , dat [D] toen woonde op de [adres 3] en dat [geïntimeerde sub 3] toen woonde op het adres van het gehuurde.  
       Blijkens overgelegde uittreksels uit de BRP is [geïntimeerde sub 2] ingeschreven op het adres van het gehuurde op 11 juli 2008, [D] op 5 november 2013 en [geïntimeerde sub 3] op 25 november 2009. Tevens blijkt uit dergelijke uittreksels dat [D] zich op 7 januari 2013 in Nederland heeft gevestigd en op het adres [adres 3] is ingeschreven op 3 juli 2014.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In eerste aanleg heeft [appellant] soortgelijke vorderingen in gesteld als in hoger beroep. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. 
       
     
     
       3.2 
       In de memorie van grieven heeft [appellant] onder meer zijn positie geschetst als verhuurder die zich geconfronteerd ziet met een onbekend aantal derden die het gehuurde gebruiken zonder dat hij hun identiteit kent. Het gehuurde fungeert volgens hem als een doorgangshuis voor buitenlandse volwassenen die zich soms in hoog tempo afwisselen. Voorts zijn op het adres van het gehuurde bedrijven ingeschreven (geweest) hetgeen in strijd met de bestemming is. De wijze van gebruik van het gehuurde zorgt voor overlast in de vorm van geluid en vervuiling en kan gevaar opleveren. Zijn verantwoordelijkheid om de veiligheid van het gehuurde te garanderen en deugdelijk gebruik te handhaven en controleren kan hij op deze manier niet vormgeven. De communicatie met de gebruikers laat ernstig te wensen over. De gebruikers hechten aan een front van anonimiteit en hanteren onjuiste gegevens in de daarvoor bestemde registers, aldus telkens [appellant] .  
       
     
     
       3.3. 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat de veranderde samenstelling van gebruikers, het verloop van de tijd en de wezenlijke andere invulling van het gebruik dat blijkt uit de omschrijving van het doel van de vereniging (hof: zie 2 sub g) ten opzichte van de situatie waarover dit hof in 1989 heeft geoordeeld geen wijziging in de bestaande rechtsverhouding tot gevolg heeft gehad (grief 2). Volgens hem hebben de huidige gebruikers en de in de KvK ingeschreven vereniging Pinocchio niets meer te maken met de vereniging waarover het ging in het voornoemd arrest van dit hof uit 1989. Dat de gebruikers met geldige titel in het gehuurde verblijven omdat zij door coöptatie daarin terecht zijn gekomen, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, wordt door [appellant] eveneens betwist. Dit omdat met deze vereniging geen huurovereenkomst is gesloten en niet is gebleken van vereenzelviging van de vereniging waarover in het arrest van dit hof in 1989 werd gesproken noch van overdracht van rechten van de een aan de ander. Ook is niet gebleken van geldige onderhuurovereenkomsten (grief 3). Ten onrechte heeft de rechtbank daarbij geoordeeld dat bij de door [appellant] gestelde tekortkoming in de vorm van overbewoning niet relevant is dat meer dan vijf bewoners stonden ingeschreven op het adres (grief 4). Ook heeft de rechtbank het volgens [appellant] bij het verkeerde eind door te overwegen dat hijzelf ook uitging van bewoning door zes personen, net als het gerechtshof in 1989 en dat de inschrijving van ondernemingen op het adres slechts administratieve inschrijvingen waren, zodat ook dat geen tekortkoming oplevert. Hetzelfde geldt haar oordeel dat de vordering voor zover die is gegrond op geluidsoverlast en gebrek aan schoonmaak prematuur is. Volgens [appellant] heeft hij daarbij het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, omdat een renovatie die voortzetting van de huurovereenkomst uitsluit, dringend noodzakelijk is (grief 5). Grief 6 hoeft geen bespreking omdat [appellant] daarin toelicht zich neer te leggen bij het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 8 van het vonnis. [appellant] vervolgt dat het oordeel van de rechtbank dat hij met de vereniging Pinocchio, zoals die bij de KvK is ingeschreven, een huurovereenkomst heeft, onjuist is (grief 7) en dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met een nodige renovatie, waartoe een opzegging aan Pinocchio is gedaan (grief 8). Zijn vorderingen moeten worden toegewezen en de proceskosten van de eerste aanleg moeten voor rekening van Pinocchio c.s. komen (grieven 9 en 10), aldus telkens [appellant] .  
       
     
     
       3.4 
       Pinocchio e.a. hebben de grieven van [appellant] bestreden en in de kern daartoe aangevoerd dat het arrest van dit hof uit 1989, waarbij is beslist dat Pinocchio moet worden aangemerkt als een vereniging aan wie de huurrechten met betrekking tot de woning toekomt, gezag van gewijsde heeft en de destijds geldende rechtsverhouding tussen [appellant] en Pinocchio weergeeft. Volgens Pinocchio c.s. is de in de KvK ingeschreven vereniging nog steeds dezelfde als die waarover het ging in het arrest van dit hof uit 1989. Wijzigingen sindsdien in het gebruik van de woning zijn minimaal. Daarbij is het wel degelijk zo dat de nieuwe bewoners allen via coöptatie in het gehuurde terecht zijn gekomen. Overbewoning is er niet, noch relevante overlast. Beëindiging van de huur in verband met renovatie is niet nodig, noch terecht, aldus telkens Pinocchio e.a.  
       
     
     
       3.5 
       
         Het arrest van dit hof van 16 november 1989  had betrekking op een procedure tussen [appellant] ’s Bouw- en Aannemingsbedrijf B.V. tegen [A] , [B] en [C] (en niet ook de vereniging Pinocchio). Het hof wil zich door Pinocchio e.a. nader laten voorlichten waarom hetgeen in die rechtsverhouding is vastgesteld, gezag van gewijsde heeft en ook zou gelden in de rechtsverhouding tussen [appellant] en Pinocchio c.s. en daarom [appellant] niet meer de primair gevorderde verklaring voor recht zou kunnen vorderen.  
         
          [appellant] kan nader toelichten waarom, gelet op het beginsel dat overgang van eigendom van het gehuurde geen wijziging in de huurrelatie meebrengt, hij desondanks niet gebonden kan worden aan het arrest van het hof uit 1989, om de enkele reden dat [appellant] ’s Bouw- en Aannemingsbedrijf B.V. niet meer bestaat en de eigenaar van het gehuurde toen en thans niet dezelfde is.  
       
       
     
     
       3.6 
       Het hof wil zich tevens laten voorlichten over de wijze waarop de huidige bewoners in het gehuurde terecht zijn gekomen. Daarbij rijzen de volgende vragen. Van wie hebben zij een kamer in het gehuurde overgenomen? Is er een historisch overzicht van bewoning en wordt een en ander bijgehouden? Hoe is de beweerdelijke coöptatie telkens in zijn werk gegaan, welke procedure geldt daarvoor en welke regels worden daarbij gehanteerd? Hoe wordt over een en ander met de verhuurder gecommuniceerd?  
       
     
     
       3.7 
       Ook wil het hof zich door Pinocchio e.a. laten voorlichten over de vraag wanneer en hoe voornoemde wijzigingen in de vereniging Pinocchio zich zouden hebben voltrokken, indachtig dat dit blijkens het arrest uit 1989 een vereniging was voor meisjes die studeerden, een kamer in gebruik hadden en na vertrek werden opgevolgd door andere studentes, en nu volgens Pinocchio e.a. een vereniging die toegankelijk is voor personen van beide geslachten, met leden die voor het merendeel werkzaam zijn en/of zelfstandig ondernemer zijn (in de kunstsector) en een leeftijd hebben van veelal (ruim) boven de 30 jaar, met het oogmerk als hierboven vermeld. Het hof wenst in dat verband ook te vernemen hoe een en ander is kenbaar gemaakt naar de buitenwereld, in het bijzonder de verhuurder, nu een en ander gevolgen moet hebben gehad voor de wijze van het gebruik van het gehuurde. 
       
     
     
       3.8 
       Het hof wil zich in dit verband ook laten voorlichten over de oprichting van Pinocchio op 1 januari 2008 en de inschrijving bij de KvK daarvan op 16 december 2013. Het is het hof opgevallen dat in het handelsregister als bestuurders sinds de oprichting zijn vermeld [D] , die bij de oprichting niet alleen niet op het adres van het gehuurde was ingeschreven, maar zelfs nog niet in Nederland woonachtig was, maar in [land 2] , en [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] , die volgens de BRP toen ook nog niet op het adres van het gehuurde stonden ingeschreven. Ook is het opvallend dat op 29 april 2018 twee van de ingeschreven bestuurders  niet meer in het gehuurde woonachtig waren, van wie een zelfs niet meer in Nederland, maar in [land 1] .  
       
     
     
       3.9 
       Het hof wil zich tevens laten voorlichten over de vraag hoe de huurbetalingen onderling verlopen: hoe gingen de betalingen voor het gebruik van de kamer aan [geïntimeerde sub 2] en hoe gaan die thans aan [geïntimeerde sub 3] . Hoeveel betaalt ieder, een en ander geadstrueerd met historische rekeningoverzichten en/of kwitanties.  
       
     
     
       3.10 
       Het hof wil ook met partijen spreken over de overlast, waarover door de onderburen [J] en [K] kort is verklaard op respectievelijk 6 november 2015 en 16 februari 2016 en waarop door [J] nog verder uitgebreid is ingegaan in haar verklaring van 18 juli 2017. 
       
     
     
       3.11 
       Het hof wil tevens met partijen spreken over de pogingen die er zijn geweest om tussen [appellant] en iedere afzonderlijke gebruiker een eigen huurovereenkomst met betrekking tot een kamer in het gehuurde te sluiten.  
       
     
     
       3.12 
       Ook zal het noodzakelijke onderhoud van het gehuurde aan de orde komen. [appellant] zal dienen toe te lichten waarom dit niet kan gebeuren zonder dat de huur wordt opgezegd.  
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant] wordt ook gevraagd nader toe te lichten of, gelet op de formulering van het subsidiair gevorderde onder 8, daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst wordt bedoeld. Pinnochio c.s. kan daarop reageren.  
       
     
     
       3.14 
       Het hof ziet in het voorgaande aanleiding een comparitie van partijen te gelasten en zich over die punten te laten voorlichten. Indien partijen stukken hebben die op voornoemde vragen zien wordt hen verzocht deze ruim voor de comparitie in te dienen. De comparitie zal tevens worden benut voor het beproeven van een schikking. Iedere partij dient daartoe persoonlijk te verschijnen en daarbij zijn  paspoort  mee te brengen, alsmede een  bewijs van inschrijving  in het bevolkingsregister. 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bepaalt, onder verwijzing naar rechtsoverweging 3.14, dat partijen in persoon respectievelijk, voor zover partijen rechtspersoon zijn, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor onder 3.5 tot en met 3.13 omschreven doel zullen verschijnen ten overstaan van de hieronder genoemde raadsheren, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;  
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van Pinocchio c.s. dient na te (laten) gaan wanneer partijen en hun advocaten kunnen verschijnen en dat deze  uiterlijk op 23 april 2019 schriftelijk de verhinderdata opgeeft van alle voornoemde betrokkenen voor de periode van 1 juni 2019 tot 1 oktober 2019 aan het (enquêtebureau van het) hof, zodat het hof een datum kan bepalen ; 
     
     
     
       verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken, deze uiterlijk 2 weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan de raadsheer‑commissaris, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. L.A.J. Dun en mr. C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 april 2019.