ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:423

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:423 Rechtbank Rotterdam , 25-01-2023 / C/10/640112 / HA ZA 22-492

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-01-25

Zaaknummer: C/10/640112 / HA ZA 22-492

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:423

---

Verkoop huis in Duitsland. Makelaarsovereenkomst naar Duits recht. Aansprakelijkheid makelaar. Dienen van 'twee heren'. Zorgvuldigheidsverplichting. Par. 654 BGB.

vonnis
 
     
RECHTBANK ROTTERDAM
 
     
     
       
Team handel en haven
 
     
     
     
     
       
zaaknummer / rolnummer: C/10/640112 / HA ZA 22-492
 
     
     
     
       
 
Vonnis van 25 januari 2023
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
     
       
 
[eiser01] h.o.d.n. [handelsnaam01]
 
,
 
       
wonende te Freilassing , deelstaat Beieren, Duitsland ,
 
       
eiser in conventie,
 
       
verweerder in reconventie,
 
       
advocaat mr. J. Visser te Dordrecht,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
   
   
     
 
1.
 
[gedaagde01] ,
 
     
wonende te Sommelsdijk (gemeente Goeree-Overflakkee) ,
 
     
2.
 
[gedaagde02]
 
,
 
     
wonende te Hellevoetsluis ,
 
     
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
 
     
       
 
[gedaagde03]
 
,
 
       
gevestigd te Hellevoetsluis,
 
       
gedaagden in conventie,
 
       
eisers in reconventie,
 
       
advocaat mr. A.U. Schimansky te Zutphen.
 
     
     
     
     
       
Partijen worden hierna aangeduid met [eiser01] en [gedaagden01] Gedaagden afzonderlijk worden aangeduid met [gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] .
 
     
     
     
   
   
     
 
1.
 
De procedure
 
     
       
1.1.
 
       
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
       
         
           
de dagvaarding van 9 juni 2022, met producties 1 tot en met 18;
 
         
         
           
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 14;
 
         
         
           
de brieven van 29 september 2022 waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling;
 
         
         
           
de zittingsagenda van 18 november 2022;
 
         
         
           
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 19 tot en met 25;
 
         
         
           
de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis in reconventie van [gedaagden01] , met producties 15 tot en met 17;
 
         
         
           
de akte overlegging productie van [gedaagden01] , met productie 18;
 
         
         
           
productie 26 van [eiser01] ;
 
         
         
           
de mondelinge behandeling gehouden op 13 december 2022;
 
         
         
           
de pleitaantekeningen van [eiser01] , die bestaan uit twee gedeelten, die beide beginnen met randnummer 1;
 
         
         
           
de pleitaantekeningen van [gedaagden01]
 
         
       
       
     
     
       
1.2.
 
       
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
       
       
     
   
   
     
 
2.
 
De feiten
 
     
       
2.1.
 
       
[eiser01] voert een eenmanszaak als makelaar in onroerende zaken (
 
Immobilienmakler
 
).
 
       
     
     
       
2.2.
 
       
[gedaagde03] is eigenaar (geweest) van een pand aan de Anton-Winkler-Straße 5 in 83435 Bad Reichenhall in Duitsland (hierna: het Pand).
 
       
     
     
       
2.3.
 
       
[gedaagde01] is enig aandeelhouder en enig bestuurder van [bedrijf01] [gedaagde02] is enig aandeelhouder en enig bestuurder van [bedrijf02] [bedrijf01] en [bedrijf02] zijn de bestuurders van [gedaagde03] .
 
       
     
     
       
2.4.
 
       
[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben op 2 juni 2015 opdracht gegeven aan [eiser01] tot verkoop van het Pand met een vraagprijs van
 
€ 1.700.000,--. De vraagprijs is op 31 augustus 2015 verminderd tot € 1.575.000,--.
 
       
     
     
       
2.5.
 
       
In de opdrachtbevestiging (
 
Qualifizierter Makler-Allein-Verkaufs-Auftrag
 
) is de volgende bepaling opgenomen:
 
       
       
         
“Die Makler-Verkäufer-Provision beträgt 2% + 19% Mwst. = (2,38 %) und is sofort nach notarieller Beurkundung zu bezahlen.”
 
       
       
     
     
       
2.6.
 
       
[gedaagde03] heeft het Pand op 16 maart 2020 geleverd aan [naam01] (hierna: [naam01] ) tegen een koopprijs van € 1.495.000.--. In de notariële akte (
 
Kaufvertrag
 
) is opgenomen dat een eerste deel van de koopprijs van € 100.000,-- wordt betaald binnen tien dagen na mededeling van de notaris, het volgende deel van € 120.000,-- wordt betaald in 24 maandelijkse termijnen van € 5.000,-- vanaf mei 2020 en het resterende bedrag van € 1.275.000,-- wordt betaald op 1 juni 2022.
 
       
     
     
       
2.7.
 
       
[eiser01] heeft bij factuur van 16 maart 2020 een bedrag van € 35.581,00 aan provisie bij [bedrijf01] en [bedrijf02] B.V. in rekening gebracht. [gedaagde01] heeft [eiser01] per e-mail van 29 maart 2020 verzocht de factuur te wijzigen en aan [gedaagde03] te richten. Dat heeft [eiser01] gedaan.
 
       
     
     
       
2.8.
 
       
[gedaagde01] heeft als bestuurder van [gedaagde03] bij brief van 9 mei 2020 het volgende aan [naam01] medegedeeld – aangehaald voor zover relevant:
 
       
       
         
“Sehr geehrter [naam01] ,
 
       
       
       
         
Wir informieren Sie hiermit darüber, dass wir vom Kaufvertrag, den wir am 16. März
 
         
2020 mit Ihnen geschlossen haben, zurücktreten.
 
         
Wir tun dies auf der Grundlage unseres gesetzlichen Widerrufsrechts.
 
       
       
       
         
 
Begründung:
 
 
         
Auf Grund des zwischen uns geschlossenen Kaufvertrag mit der Nummer URNr.
 
         
0847/2020 vom 16.03.2020, Notar [naam02] , Laufen, sollen Sie den Kaufpreis in
 
         
26 Raten bezahlen. Die 1e rate in Höhe von € 100.000 ist fallig 10 Tage nach
 
         
Eingang des Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Die 2e bis 25e Rate jeweils am 5. Jeden
 
         
Monats, erstmals am 5. Mai 2020. Die Schlussrate in Höhe von € 1.275.000 ist fällig
 
         
am 1. Juni 2022 .
 
         
Die erste Zahlung ist fällig 10 Tage nach der Kaufpreisfalligkeitsmitteilung des
 
         
Notars. Diese Mitteilung wurde Ihnen am 3. April 2020 zugesandt.
 
         
Gleichzeitig wurde uns eine Kopie zugesandt, die wir am 6. April 2020 in den
 
         
Niederlanden erhalten haben.
 
         
Angenommen, Sie haben das Schreiben auch am 6. April erhalten, sollten Sie die
 
         
erste Rate in Háhe von €100.000 bis spätestens 16. April 2020 zahlen.
 
         
Die zweite Rate von € 5.000 sollte bis spätestens 5. Mai gezahlt worden sein.
 
         
Sie sind trotz mehrere Aufforderungen mit beide Zahlungen in Verzug.
 
         
Gemäβ dem notariellen Kaufvertrag nach IV ist mit Rückstand von zwei
 
         
Zahlungsraten der volle Kaufpreis sofort fällig and zahlbar.
 
         
In Anbetracht Ihrer aktuellen Zahlungsmoral halten wir jedoch eine direkte
 
         
vollständige Zahlung nicht für realistisch.”
 
       
       
     
     
       
2.9.
 
       
[gedaagde03] is een ontruimingsprocedure tegen [naam01] gestart bij het Landgericht Traunstein in Duitsland. In die zaak is op 6 april 2022 (als onderdeel van een gedeeltelijke schikking) vastgesteld dat de koopovereenkomst op 30 mei 2020 door [gedaagde03] buitengerechtelijk was ontbonden.
 
       
     
     
       
2.10.
 
       
[naam01] heeft op 2 december 2022 – onder meer – verklaard dat hij de aankoop van het pand in maart 2020 met zijn makelaar [eiser01] heeft besproken.
 
       
       
     
   
   
     
 
3.
 
Het geschil
 
     
in conventie
 
     
       
3.1.
 
       
[eiser01] vordert – samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden01] hoofdelijk, althans één of meer van hen (hoofdelijk), te veroordelen tot betaling van € 35.581,00, te vermeerderen met de Duitse wettelijke rente vanaf 17 maart 2020, alsmede in de proceskosten en in de nakosten.
 
       
     
     
       
3.2.
 
       
[gedaagden01] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser01] in zijn vorderingen, althans deze aan hem als ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten.
 
       
     
     
       
3.3.
 
       
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
 
       
       
         
 
in reconventie
 
 
       
     
     
       
3.4.
 
       
[gedaagden01] hebben – samengevat – aanvankelijk gevorderd om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser01] te veroordelen tot betaling van gedeeltelijke schadevergoeding van € 45.202,46 en van een aanvullend bedrag nader op te maken bij staat, te vermeerderen met Duitse wettelijke rente, met veroordeling van [eiser01] in de procesksoten en in de nakosten. [gedaagden01] hebben vervolgens - wat betreft bovengenoemd bedrag van € 45.202,46hun eis vermeerderd tot € 58.931,21.
 
       
     
     
       
3.5.
 
       
[eiser01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagden01] in hun vorderingen, althans afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [gedaagden01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en in de nakosten.
 
       
     
     
       
3.6.
 
       
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
 
       
       
     
   
   
     
 
4.
 
De beoordeling
 
     
       
 
in conventie en in reconventie
 
 
       
 
Bevoegdheid en toepasselijk recht
 
 
     
     
     
       
4.1.
 
       
Deze zaak betreft een internationale kwestie, omdat [eiser01] in Duitsland woont. Daarom onderzoekt de rechtbank eerst de internationale bevoegdheid en het toepasselijk recht.
 
       
     
     
       
4.2.
 
       
Gedaagden, [gedaagden01] , hebben alle woonplaats in Nederland. Daarom heeft de Nederlandse rechter in conventie rechtsmacht op grond van artikel 4 lid 1 Brussel I bis. De relatieve bevoegdheid in conventie van deze rechtbank volgt uit artikel 99 lid 1 Rv, nu [gedaagden01] woonplaats hebben in het rechtsgebied van deze rechtbank. In reconventie volgt de bevoegdheid van deze rechtbank onder meer uit artikel 26 Brussel I bis (stilzwijgende forumkeuze).
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
Partijen zijn het erover eens dat Duits recht van toepassing is op hun rechtsverhouding. Duits recht is hierop dus van toepassing op grond van een rechtskeuze in de zin van artikel 3 Rome I.
 
       
       
         
 
voorts in conventie
 
 
       
       
     
     
       
4.4.
 
       
[eiser01] grondt zijn vordering op nakoming van de hierboven onder 2.4 en 2.5 bedoelde overeenkomst (hierna: de Makelaarsovereenkomst). [eiser01] vordert betaling van de overeengekomen verkoopprovisie van 2,38% over de koopprijs van € 1.495.000,-- waarvoor het Pand aan [naam01] is verkocht. Dat is een bedrag van € 35.581,--.
 
       
       
         
 
Het verweer dat aan de Makelaarsovereenkomst een einde is gekomen door de opzegging op 18 juli 2019
 
 
       
       
     
     
       
4.5.
 
       
[gedaagden01] voeren als meest verstrekkend verweer aan dat zij, althans [gedaagde01] en [gedaagde02] , geen provisie verschuldigd zijn aan [eiser01] omdat de Makelaarsovereenkomst ten tijde van de verkoop van het Pand reeds was beëindigd. [gedaagden01] stellen dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de Makelaarsovereenkomst op 18 juli 2019 per 1 januari 2020 hebben beëindigd. Daarvoor baseren zij zich op de volgende tekst in de e-mail van [gedaagde01] aan [eiser01] van 18 juli 2019 om 21:22 uur (prod. 1 [gedaagden01] ):
 
       
       
         
“
 
         
(…)
 
         
Wir haben Sie bislang beauftragt mit dem Verkauf und haben dabei viel Geduld betrachtet,
 
       
       
       
         
Nach 4 Jahren ist es Ihnen leider noch nicht gelungen das Objekt zu verkaufen.
 
         
Deshalb haben wir entschlossen ab 1. Januar 2020 das Objekt aus den Verkauf zu hohlen, wenn noch nicht verkauft. (…)”.
 
       
       
     
     
       
4.6.
 
       
[eiser01] betwist dat de Makelaarsovereenkomst al was beëindigd ten tijde van de verkoop van het Pand.
 
       
     
     
       
4.7.
 
       
In de hierboven in r.o. 4.5 aangehaalde tekst uit de e-mail van 18 juli 2019 staat het besluit van [gedaagde01] en [gedaagde02] om het Pand vanaf 1 januari 2020 uit de verkoop te halen als het dan nog niet is verkocht. Zoals [eiser01] opmerkt, komt het woord “Kündigung”, opzegging, niet voor in deze e-mail. [gedaagden01] stellen echter terecht dat dat nog niet hoeft te betekenen dat [gedaagden01] met deze e-mail niet de bedoeling hebben gehad om de Makelaarsovereenkomst op te zeggen, althans te beëindigen. Wat daar ook van zij, partijen hebben na 1 januari 2020 gehandeld alsof de Makelaarsovereenkomst nog bestond en ten tijde van de verkoop van het Pand nog gold. Daartoe wordt het volgende overwogen.
 
       
     
     
       
4.8.
 
       
Voorafgaand aan de verkoop van het Pand aan [naam01] op 16 maart 2020 heeft [eiser01] op 3 februari 2020 om 12:27 uur de volgende e-mail gestuurd aan [gedaagde01] (prod. 8 [gedaagden01] ):
 
       
       
         
“Sehr geehrter [gedaagde01] ,
 
       
       
       
         
vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Zu Ihren Fragen:
 
       
       
       
         
Ich habe [naam01] gebeten mir Bilanzen vorzulegen und eine Bankbestätigung, dass die restliche Zahlung abgesichert ist.
 
         
Die genaue Vertragsgestaltung ist noch abzuklären.
 
         
Mein Vorschlag ist ohnehín, dass wir einen Kaufvertrag gestalten mit einer monatlichen Zahlung (genaue Höhe ist noch zu klären) und den Restbetrag dann in zwei Jahren.
 
         
Sämtliche Nebenkosten sind dann nach Abschluss des Kaufvertrages von [naam01] zu bezahlen.
 
         
Die Frage ist, wie es mit Ihrer Vermietungsvereinbarung mit der Firma Kalb aussieht? Und wie schnell sie den Vermietungsauftrag kündigen können?
 
         
[naam01] möchte generell wissen, ob sie bereit sind einen Kauf ín dieser oder ähnlicher Form abzuschließen. So viel ich verstanden habe, hat der Steuerberater [naam01] das so geraten, da er bereits im Jahr 2019 eine gröβere Immobilienanschaffung in München getätigt hat. [naam01] möchte mit seiner Mutter in Bad Reichenhall selber einziehen. Ich kann, wenn Sie möchten mit unserem Notar in Freilassing, [naam02] , gerne ein Gespräch führen, wie wir so einen Kaufvertrag gestalten können and Sie dabei voll abgesichert sind.
 
       
       
       
         
Mit freundlichen Grüβen
 
         
Ihr
 
         
[eiser01]
 
         
Immobilienwirt (Dipl. DIA Freiburg)”.
 
       
       
       
         
Niet in geschil is dat de “Fragen”, vragen, die in deze e-mail door [eiser01] worden beantwoord vragen zijn die door [gedaagde01] op een eerder tijdstip in
 
2020
 
waren gesteld . [gedaagde01] heeft dus in 2020 voorafgaand aan de verkoop van het Pand aan [naam01] gebruik gemaakt van de makelaarsdiensten van [eiser01] . Gesteld noch gebleken is dat [eiser01] niet bereid was op deze vragen in te gaan omdat hij geen contractuele relatie meer zou hebben gehad met [gedaagde01] . Integendeel zelfs: in zijn e-mail van 3 februari 2020 gaat [eiser01] over tot beantwoording van deze vragen. Ook vanaf 1 januari 2020 is dus door [gedaagde01] (en [gedaagde02] ) nog gebruik gemaakt van de makelaarsdiensten van [eiser01] en heeft [eiser01] nog werkzaamheden verricht ten behoeve van [gedaagde01] en [gedaagde02] . De makelaarswerkzaamheden van [eiser01] ten behoeve van [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn dus voortgezet in 2020. Dit volgt ook uit het
 
Kaufvertrag
 
(productie 4 bij dagvaarding). Daarin is vermeld op pagina 3,
 
Der Makler hat dem Käufer im Auftrag des Verkäufers einen Energieausweis vorgelegt,
 
en op pagina 12,
 
Der Kaufvertrag ist durch Vermittlung des Immobilienburo's [eiser01]
 
         
           
 (…) zustande gekommen
 
.
 
       
       
     
     
       
4.9.
 
       
Het verweer van [gedaagden01] dat aan de Makelaarsovereenkomst een definitief einde is gekomen door de (eventuele) opzegging op 18 juli 2019 faalt dus.
 
       
       
         
 
Het (subsidiaire) verweer dat [eiser01] ‘twee heren’ heeft gediend maar daar niet transparant over is geweest jegens [gedaagde01] en [gedaagde02] , en dus toerekenbaar tekort is geschoten
 
 
       
       
     
     
       
4.10.
 
       
In § 654 BGB, het Duitse
 
Bürgerliches Gesetzbuch
 
, is het volgende bepaald:
 
       
       
         
 
Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.
 
 
       
       
       
         
 
[
 
vertaling RECHTBANK:
 
de makelaar heeft geen recht op provisie en/of vergoeding van gemaakte kosten, indien hij in strijd met het bepaalde in zijn overeenkomst met zijn opdrachtgever ook ten behoeve van de contractuele wederpartij van zijn opdrachtgever werkzaamheden heeft verricht]
 
 
       
       
       
         
In hun debat naar aanleiding van bovengenoemd verweer van [gedaagden01] vormt dit wetsartikel voor beide partijen het uitgangspunt. Daar sluit de rechtbank zich bij aan.
 
       
       
     
     
       
4.11.
 
       
Vaststaat dat [eiser01] na de verkoop van het Pand aan [naam01] niet alleen bij [gedaagde01] en [gedaagde02] maar ook bij [naam01] aanspraak heeft gemaakt op provisie. [eiser01] stelt dat het hem contractueel is toegestaan om twee heren te dienen en baseert zich op de volgende bepaling in de opdrachtbevestiging:
 
       
       
         
“Der Makler ist berechtigt auch für die andere Seite (Käufer) provisionpflichtig tätig zu werden.”
 
       
       
       
         
[eiser01] stelt dat in de Makelaarsovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat [eiser01] tegen provisie voor de andere partij mag optreden. Voor zover in § 654 BGB zonder meer een verbod moet worden gelezen voor de makelaar om op treden voor de contractuele wederpartij van zijn opdrachtgever, zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] enerzijds en [eiser01] anderzijds door middel van bovengenoemde bepaling in de opdrachtbevestiging dus afgeweken van dat verbod, aldus [eiser01] .
 
       
       
     
     
       
4.12.
 
       
[eiser01] stelt dat de Makelaarsovereenkomst, zijn overeenkomst met [gedaagde01] en [gedaagde02] , ten tijde van de verkoop van het Pand aan [naam01] nog bestond. Daarnaast stelt [eiser01] dat hij met [naam01] is overeengekomen dat [naam01] aan hem provisie verschuldigd werd bij totstandkoming van de. [eiser01] stelt dat hij [naam01] niet heeft gediend maar daar gaat de rechtbank aan voorbij. Het lag op de weg van [eiser01] om inzicht te geven in zijn werkzaamheden voor [naam01] en de inhoud van de afspraken daarover. Dat heeft hij niet gedaan. Uit het feit dat [naam01] provisie verschuldigd was bij de totstandkoming van de koopovereenkomst leidt de rechtbank af dat [eiser01] tijdens de looptijd van de Makelaarsovereenkomst met [gedaagde01] en [gedaagde02] ook het belang van [naam01] heeft gediend. Vast is dus komen te staan dat [naam01] ‘twee heren’ heeft ‘gediend’. [eiser01] stelt terecht dat dit hem contractueel en naar Duits recht was toegestaan maar daarbij geldt een verzwaarde loyaliteitsverplichting en een zorg- en mededelingsplicht jegens beide heren.
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
De zorgplicht van de makelaar naar Duits recht houdt in dat hij volledig transparant moet zijn en open kaart moet spelen teneinde belangenverstrengelingen of manipulatie van één partij in het voordeel van de andere te voorkomen. Hij moet aan beide opdrachtgevers kenbaar maken dat hij ‘twee heren’ dient en hij is verplicht tot strikte onpartijdigheid. Hij moet jegens beide partijen aan zijn mededelingsverplichtingen voldoen en aan elke partij omtrent de situatie van de andere partij zoveel meedelen als noodzakelijk is om die partij voor schade te behoeden. Zie Grüneberg-Retzlaff, Bürgerliches Gesetzbuch
 
,
 
81ͤ druk, 2022, § 654, randnummer 5.
 
       
     
     
       
4.14.
 
       
Gesteld noch gebleken is dat [eiser01] op enig moment nadat [naam01] bij hem en vervolgens bij [gedaagde01] en [gedaagde02] in beeld was gekomen als geïnteresseerde koper voor het Pand aan [gedaagde01] en/of [gedaagde02] heeft medegedeeld dat hij provisie kreeg van [naam01] . Pas op 16 maart 2020, toen [eiser01] na het verlijden van de koopakte [naam01] een envelop overhandigde met daarin een provisiefactuur, werd het voor [gedaagde01] en [gedaagde02] duidelijk dat [eiser01] ook bij [naam01] provisie in rekening had gebracht. Een en ander is door [eiser01] ter zitting bevestigd.
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
[eiser01] heeft dus verzwegen aan [gedaagde01] en [gedaagde02] dat hij als makelaar bij de verkoop van het Pand aan [naam01] ook werkzaamheden verrichtte voor [naam01] en dus ‘twee heren’ diende. Had [eiser01] , daarentegen, wél open kaart gespeeld dat hij als makelaar ook optrad ten behoeve van [naam01] , dan zou het voor [gedaagde01] en [gedaagde02] duidelijk zijn geweest dat [eiser01] niet alleen handelde in hun belang maar ook in dat van [naam01] en zouden zij wellicht anders hebben aangekeken tegen de tamelijk geruststellende mededelingen van [eiser01] over de financiële draagkracht van [naam01] .
 
       
     
     
       
4.16.
 
       
[eiser01] heeft zich dus niet gehouden aan de hierboven in r.o. 4.13 omschreven zorgplicht van een makelaar die ‘twee heren’ dient. [eiser01] heeft belangrijke informatie niet met beide partijen gedeeld, terwijl hij wist dat die informatie invloed heeft op de besluitvorming van [gedaagde01] en [gedaagde02] . Dat betekent dat hij zijn recht op provisie van [gedaagde01] en [gedaagde02] heeft verwerkt ingevolge § 654 BGB.
 
       
     
     
       
4.17.
 
       
De vordering van [eiser01] wordt dus afgewezen.
 
       
       
         
 
in reconventie
 
 
         
 
Eisvermeerdering
 
 
       
       
     
     
       
4.18.
 
       
[gedaagden01] hebben hun eis in reconventie gedurende de procedure gewijzigd. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv is de eiser bevoegd zijn eis te wijzigen zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging is dan ook tijdig gedaan door [gedaagden01] . Aan het begin van de zitting is namens [eiser01] bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering van [gedaagden01] . De rechtbank heeft dit bezwaar verworpen omdat geen sprake is van strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom recht doen op de vermeerderde eis van [gedaagden01] , zoals weergegeven onder 3.4.
 
       
       
         
 
De vordering
 
 
       
       
     
     
       
4.19.
 
       
[gedaagden01] vorderen schadevergoeding van [eiser01] op grond van schending door [eiser01] van zijn zorgplicht (
 
Treuepflicht
 
). [gedaagden01] stellen dat [eiser01] hen onjuiste heeft ingelicht dat hij onderzoek had gedaan naar de financiële gegoedheid van [naam01] , de geïnteresseerde koper voor het Pand. De schade waarvan [gedaagden01] vergoeding vorderen, ziet op kosten die [gedaagde01] en [gedaagde02] naar hun zeggen niet zouden hebben gemaakt wanneer hij geen onjuiste inlichting aan hen zou hebben verstrekt. Het gaat bij deze kosten onder meer om notariskosten, kosten voor de slotenmaker, reiskosten en proceskosten voor de doorzetting van de ontbinding van de koopovereenkomst.
 
       
     
     
       
4.20.
 
       
Voor zover [gedaagden01] deze vordering slechts hebben ingesteld onder de voorwaarde dat hun verweer in conventie wordt afgewezen dat de Makelaarsovereenkomst al was beëindigd ten tijde van de verkoop van het Pand, is aan die voorwaarde voldaan. Zie hiervoor r.o. 4.5-4.9.
 
       
     
     
       
4.21.
 
       
In de aard van de gevorderde schade ligt de stelling besloten dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten met [naam01] wanneer [eiser01] hun niet onjuist had ingelicht over het onderzoek dat hij had gedaan naar de financiële gegoedheid van [naam01] . De koopovereenkomst voor het Pand is door [gedaagde03] ( [gedaagde01] en [gedaagde02] ) weliswaar niet gesloten met [eiser01] (maar met [naam01] ), maar dat neemt niet weg dat deze stelling er eigenlijk op neerkomt dat [gedaagde01] en [gedaagde02] bij het sluiten van de koopovereenkomst gedwaald hebben, namelijk over de financiële gegoedheid van [naam01] , hun contractuele wederpartij bij die koopovereenkomst.
 
       
     
     
       
4.22.
 
       
Hun stelling dat [eiser01] hun onjuist heeft ingelicht baseren [gedaagden01] op de hierboven in r.o. 4.8 aangehaalde e-mail van [eiser01] aan [gedaagde01] van 3 februari 2020 om 12:27 uur. Volgens [gedaagden01] deelt [eiser01] in deze e-mail mede dat hij van [naam01] balansen en een bankverklaring betreffende de resterende koopsom had gevraagd tot zekerheid van betaling van het resterende gedeelte van de koopsom in 2022.
 
       
     
     
       
4.23.
 
       
De rechtbank volgt [gedaagden01] niet in deze stelling. In genoemde e-mail van [eiser01] van 3 februari 2020 om 12:27 uur worden namelijk geen bewoordingen gebruikt waaruit kan volgen dat [eiser01] onderzoek heeft gedaan naar de financiële gegoedheid van [naam01] . [eiser01] geeft alleen maar aan dat hij [naam01] gevraagd heeft om balansen en een bankverklaring dat de betaling van het resterende gedeelte van de koopsom in 2022 is gewaarborgd. Een verklaring van [eiser01] dat hijzelf onderzoek heeft gedaan naar de financiële gegoedheid van [naam01] valt in deze e-mail dus niet te lezen.
 
       
     
     
       
4.24.
 
       
Er is dus niet komen vast te staan dat [eiser01] [gedaagde01] en/of [gedaagde02] onjuist heeft geïnformeerd over de financiële gegoedheid van [naam01] . [gedaagde01] en [gedaagde02] kunnen niet van een makelaar verwachten dat hij de inhoud van de koopovereenkomst regelt of dat hij (of de notaris) de financiële gegoedheid van de koper onderzoekt. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben hun eigen verantwoordelijkheid als verkoper. Zij zijn de koopovereenkomst aangegaan en het was aan hen om onderzoek te doen naar de financiële gegoedheid van [naam01] (want zij wisten dat ze aanvankelijk van de totale overeengekomen koopprijs van
 
€ 1.495.000,-- maar slechts € 100.000,-- zouden krijgen). Van een overtreding door [eiser01] van zijn zorgplicht (
 
Treuepflicht
 
) is dus geen sprake. De gestelde tekortkoming in de nakoming van de Makelaarsovereenkomst is dus niet vast komen te staan.
 
       
     
     
       
4.25.
 
       
De vordering van [gedaagden01] wordt dus afgewezen.
 
       
       
         
 
de proceskosten in conventie en in reconventie
 
 
       
       
     
     
       
4.26.
 
       
In de omstandigheid dat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren.
 
       
       
     
   
   
     
 
5.
 
De beslissing
 
     
in conventie
 
     
     
       
5.1.
 
       
wijst de vordering af;
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
 
       
       
         
 
in reconventie
 
 
       
       
     
     
       
5.3.
 
       
wijst de vordering af;
 
       
     
     
       
5.4.
 
       
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
 
       
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.
 
         
901/1573