ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:6171

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:6171 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 02-09-2024 / 23/9773

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-09-02

Zaaknummer: 23/9773

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:6171

---

WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/9773 
   
   
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2024 in de zaak tussen 
     
   
   
     
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.  
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 augustus 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 200.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 15 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] . 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1920) met een gebruiksoppervlakte van 108 m2 en een grondoppervlakte van 112 m2. 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal  
       € 172.000 is, zoals bepleit ter zitting. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 200.000. 
     
     
     
       3.1. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.  
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Schending van artikel 40 van de Wet WOZ? 
         
       
       
       
         4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV-en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.  
       
       
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de KOUDV- en liggingsfactoren van de gebruikte referentieobjecten niet heeft toegezonden aan belanghebbende. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat het ter inzage leggen van de stukken toentertijd, tot aan het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, de gebruikelijke werkwijze was en hij dat niet met terugwerkende kracht kan veranderen, maakt het voorgaande oordeel niet anders. 
       
     
     
       4.3. 
       Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. 
       
     
     
       5.4. 
       In het taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 200.552 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 552 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 200.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
     
     
       5.6. 
       De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn, dan de WOZ-waarden, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning; zo blijkt uit de wetssystematiek van de Wet WOZ. De vraag of WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan de rechtbank niet controleren. De rechtbank stelt overigens vast dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde prijs per vierkante meter onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde prijs van € 1.494. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de wijze waarop de KOUDV- en liggingsfactoren worden gecorrigeerd, onjuist is. Hij stelt dat de grootte van de correcties tot te lage bedragen zijn vastgesteld, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens hem moeten de correctiepercentages cumulatief verminderd worden van het basisbedrag. Ook bepleit hij dat niet inzichtelijk is of er rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is volgens belanghebbende gebruikelijk dat de correctie voor het afnemend grensnut wordt berekend met de wortelformule. Tot slot voert belanghebbende aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat van de woning. Daartoe verwijst belanghebbende naar het in het beroepschrift overgelegde fotoblad. Specifiek heeft belanghebbende daartoe aangevoerd dat de woning niet beschikt over een Cv-installatie, waardoor hij genoodzaakt is om houtkachels te gebruiken ten behoeve van het verwarmen van de woning.  
       
     
     
       5.8. 
       De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht op welke wijze  alle  woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd. Daarbij wordt de basisprijs na iedere correctie opnieuw berekend, waarop vervolgens een (mogelijke) volgende correctie plaatsvindt. De rechtbank begrijpt belanghebbende in zijn standpunt dat de wijze van corrigeren invloed heeft op de grootte van de correcties, en daarmee uiteindelijk óók op de waarde van de woning. De rechtbank is daarentegen van oordeel dat de wijze waarop een woning kan worden getaxeerd niet gelimiteerd is tot één bepaalde methode/berekening. De rechtbank merkt op dat dit ook geldt voor de methode die gehanteerd wordt voor de berekening van de correctie voor het afnemend grensnut. Met de toelichting over de wijze waarop de woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd, heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende geuite twijfel daarover naar het oordeel van de rechtbank voldoende weersproken. 
       
     
     
       5.9 
       Ten aanzien van de onderhoudsstaat van de woning, stelt de rechtbank vast dat verweerder in zijn verweerschrift onder punt 10 t/m 12 spreekt van een matige onderhoudstoestand van de woning. In de matrix, die door verweerder is overgelegd, is onderhoud kennelijk per abuis gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3). Factor 2 voor onderhoud past naar het oordeel van de rechtbank ook bij hetgeen afgeleid kan worden uit de foto’s; ook al zijn deze niet allemaal even duidelijk, uit de standpunten van belanghebbende en de foto’s van de woning is voldoende helder dat sprake is van achterstallig onderhoud. Het aanpassen van de factor onderhoud naar 2 in plaats van 3 heeft tot gevolg dat de getaxeerde waarde lager is dan de WOZ-waarde. Reeds daarom heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog vastgesteld.  
       
     
     
       5.10. 
       Ten aanzien van het voorzieningenniveau van de woning, is in de matrix van verweerder factor 2 opgenomen. Belanghebbende heeft gesteld dat dit te hoog is, met name vanwege het punt dat de woning niet beschikt over een CV-ketel, maar verwarmd wordt door middel van een tweetal gaskachels. De heffingsambtenaar heeft op zitting aangevoerd dat hij meent niet gehouden te zijn de waarde van de woning te verlagen in de beroepsfase als nieuwe – niet in de bezwaarfase bekende – informatie wordt overgelegd. Op basis van de bekende informatie ten tijde van het doen van uitspraak op bezwaar is voldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau van de woning, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank merkt op dat het belanghebbende vrij staat om in de beroepsprocedure zijn standpunten op een andere (nadere) wijze te onderbouwen, hoewel de rechtbank ook begrip heeft voor het standpunt van de heffingsambtenaar dat belanghebbende de nodige informatie best eerder had kunnen delen. Dat gezegd hebbende, stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar niet betwist heeft dat de woning geen CV-ketel heeft en verwarmd wordt met gaskachels, noch dat dit verdere invloed zou moeten hebben op het voorzieningenniveau van de woning. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat het voorzieningenniveau naar factor 1 dient te worden bijgesteld.  
       
     
     
       5.11. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning  
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 172.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Weliswaar heeft belanghebbende (in de bezwaarfase) ook een taxatierapport overgelegd, maar uit dat taxatierapport blijkt niet (voldoende) wat de verschillen zijn tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten en op welke wijze daarmee rekening is gehouden bij de totstandkoming van de door belanghebbende gestelde waarde. De in het rapport opgenomen getaxeerde waarde is overigens ook lager dan de waarde die belanghebbende in beroep voorstaat. Belanghebbende heeft de door hem voorgestelde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt. 
       
       
         
           Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 180.000. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
     
     
     
       6.1. 
       Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 12 juli 2024 wordt voor de vergoeding van proceskosten voor de bezwaarfase gerekend met een forfaitair bedrag van € 624 per punt.  De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. De vergoeding is met toepassing van (onder meer) het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 624 per punt, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal op € 2.998. Deze vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 180.000; 
       
       
         vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van  
       mr. D. Damen, griffier, op 2 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op  www.rechtspraak.nl . 
     
     
     
     
       
         De griffier is verhinderd deze  
       
       
         uitspraak mede te ondertekenen 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen ” op  www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
   
   
      Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
      Hoge Raad, 12 juli 2024,  ECLI:NL:HR:2024:1060 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/) . 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ