ECLI: ECLI:NL:GHARL:2014:7530

Titel: ECLI:NL:GHARL:2014:7530 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-09-2014 / 14/00145

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2014-09-30

Zaaknummer: 14/00145

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2014:7530

---

Wet WOZ. Gemeente slaagt in bewijslast inzake woz-waarde appartement.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Arnhem 
     
     
       nummer 14/00145 
       uitspraakdatum:  30 september 2014 
     
     
     
       
         Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 februari 2014, nummer AWB 13/4497, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland  (hierna: de heffingsambtenaar), 
     
     
     
       betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ). 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak  [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 294.000.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2013 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van  13 februari 2014 ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft bij brief van 21 februari 2014, ingekomen bij het Hof op  24 februari 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft een conclusie van repliek en een nader stuk ingediend.   
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2014 te Arnhem. Belanghebbende is met voorafgaande kennisgeving niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A], bijgestaan door [B], WOZ-taxateur. 
     
     
       1.7. 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
     
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een  appartement gelegen op de begane grond van het appartementencomplex [C] te [Z]. Het bouwjaar van het complex is 1995. De inhoud van het appartement bedraagt 295 m³. Belanghebbende beschikt in de kelder over een eigen inpandige bergruimte, een eigen parkeerplek en een gezamenlijke fietsenstalling.  
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende bepleit een waarde van € 200.000.  
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 294.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van  1 oktober 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 294.250. 
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 200.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en  HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 1 oktober 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 294.250. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in hetzelfde complex gelegen twee appartementen als vergelijkingsobject gebruikt:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouw- 
                 jaar 
               
               
                 Inhoud 
               
               
                 Waarde 
                 per m³ 
               
               
                 Waarde inhoud 
               
               
                 Waarde berging 
               
               
                 Waarde parkeerplaats 
               
               
                 WOZ 
                 (01-01-12) 
               
               
                 Koopsom 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 2 (begane grond)  
               
               
                 1995 
               
               
                 295 m³ 
               
               
                 € 950 
               
               
                 € 280.250 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 € 10.000 
               
               
                  € 294.250 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 13 (derde verdieping)  
               
               
                 1995 
               
               
                 295 m³ 
               
               
                 € 990 
               
               
                 € 292.050 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 € 10.000 
               
               
                  € 306.050 
               
               
                 € 322.000 
                  (15-07-10) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 18 (begane grond)  
               
               
                 1995 
               
               
                 295 m³ 
               
               
                 € 1.030 
               
               
                 € 303.850 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 € 10.000 
               
               
                  € 317.850 
               
               
                 € 325.000 
                 (01-04-11) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject [a-straat] 18 negen maanden vóór waardepeildatum is verkocht, dat dit object wat betreft type woning en ligging - appartement op de begane grond in hetzelfde complex -, bouwjaar, inhoud, en bijbehorende berging en parkeerplaats zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs biedt voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 294.000.  
       
     
     
       4.5. 
       Voor zover de omgevingsfactoren, zoals de trambaan en de moskee, al van invloed zouden zijn op de waarde van de onroerende zaak, zijn deze omstandigheden reeds verdisconteerd in de voor het vergelijkingobject gerealiseerde verkoopprijs. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft ter staving van de door hem voorgestane waarde gewezen op de verkoop eind december 2012 van het naastgelegen vrijwel identieke appartement [a-straat] 1 voor € 200.000, welk appartement op 1 maart 2013 is geleverd. De heffingsambtenaar heeft tegen de vergelijking met dit appartement ingebracht dat de koopsom van dit appartement bijna een jaar na waardepeildatum tot stand is gekomen, dat dit is geschied in een periode dat in het centrum van [Z] meerdere appartementencomplexen werden gebouwd waardoor de prijzen voor appartementen sterk onder druk stonden, en dat de koopsom voor dit appartement onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen nu één van de bewoners was overleden en de andere bewoner naar het bejaardenhuis is verhuisd. Gelet op deze omstandigheden is de koopsom voor [a-straat] 1 naar het oordeel van het Hof geen goede indicatie voor de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft deze transactie dan ook terecht niet betrokken bij de waardevaststelling van de onroerende zaak. 
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende heeft in eerste aanleg een brief van [D] van  6 november 2013 ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak per november 2013 is getaxeerd op € 240.000. De waarde per november 2013 acht het Hof niet maatgevend voor de waardebepaling per 1 januari 2012, zodat aan deze taxatie geen betekenis wordt toegekend.  
       
       
     
     
       4.8. 
       Verder heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op appartementen in hetzelfde complex die al enige jaren te koop staan voor een aanzienlijk lagere vraagprijs. Het Hof acht vraagprijzen echter niet maatgevend voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Ook een verkoopprijs die in 2014 is gerealiseerd, vormt anders dan belanghebbende voorstaat, geen redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2012, zodat het Hof ook daaraan geen betekenis toekent. 
     
     
       
         4.9.	Belanghebbende heeft zich voorts beroepen op de WOZ-waarden van andere appartementen in het complex. Het Hof vat dit betoog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat feitelijk en rechtens vergelijkbare gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945).  
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende heeft in dat verband gewezen op de voor [a-straat] 8 voor het jaar 2013 vastgestelde WOZ-waarde van € 279.000 en op de voor [a-straat]  8 en 16 voor het jaar 2014 vastgestelde WOZ-waarde van € 239.000. Laatstgenoemde WOZ-waarde hebben betrekking op een ander kalenderjaar zodat reeds daarom deze gevallen niet in de vergelijking in het kader van de meerderheidsregel kunnen worden betrokken. Dan resteert voor belanghebbende slechts één ander vergelijkbaar geval – [a-straat] 8 voor het jaar 2013 – hetgeen meebrengt dat in ieder geval niet een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen begunstigend is behandeld. Verder heeft de heffingsambtenaar, zonder dat dit door belanghebbende is weersproken, nog gewezen op 24 andere appartementen in het complex waarvoor in 2013 de WOZ-waarde op € 294.000 is vastgesteld, zodat te minder sprake is van een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve. 
       
       
       
         
           Slotsom  
           
           Het hoger beroep van belanghebbende dient ongegrond te worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer,  in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 september 2014. 
     
     
     
     
     
     
       (J.L.M. Egberts)						(A.J.H. van Suilen) 
     
     
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 oktober 2014. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.