ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:5232

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:5232 Rechtbank Noord-Holland , 09-06-2021 / 8633069 \ CV EXPL  20-5724

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-06-09

Zaaknummer: 8633069 \ CV EXPL  20-5724

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:5232

---

Huurrecht. Huurachterstand ingelopen gedurende procedure. Proceskostenveroordeling. Tegenvordering afgewezen, verhuurder hoeft geen deskundige in te schakelen om onderzoek te doen naar gestelde vocht- en schimmelproblematiek.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8633069 \ CV EXPL  20-5724 
       Uitspraakdatum: 9 juni 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting Stichting Ymere 
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie 
       verder te noemen: Ymere 
       gemachtigde: Van der Hoeden | Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde in conventie, eiseres in reconventie 
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. E.B. van Griethuysen 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Ymere heeft bij dagvaarding van 30 juni 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.  
     
     
       1.2. 
       Op 23 november 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  Ymere heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 18 november 2020 nog stukken toegezonden. 
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de zaak op verzoek van partijen aangehouden tot 3 februari 2021 omdat partijen afspraken hadden gemaakt over het doen van een onderzoek in de woning van [gedaagde] . [gedaagde] heeft zich bij akte van 17 februari 2021 over het onderzoek uitgelaten en producties toegestuurd. Ymere heeft bij akte van 14 april 2021 haar eis verminderd, een schriftelijke reactie gegeven in de zaak van de tegenvordering en producties toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt van Ymere een eengezinswoning aan [adres] in [woonplaats] . De huurprijs bedraagt € 715,65 per maand.  
     
     
       2.2. 
       Op 30 juni 2020 heeft Ymere [gedaagde] gedagvaard vanwege een huurachterstand van (op dat moment) € 3.575,05.  
     
     
       2.3. 
       Op 18 november 2020 heeft [gedaagde] de huurachterstand (inclusief incassokosten en rente) voldaan. 
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       Ymere vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure.   
     
     
       3.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan die pas is ingelopen nadat Ymere deze procedure is gestart. Ymere trekt de vorderingen tot betaling van de huurachterstand en tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in, maar zij handhaaft de vordering tot betaling van de proceskosten.  
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de proceskosten. Wel voert zij aan dat zij liever had gezien dat Ymere de zaak op een andere manier had opgelost. [gedaagde] wist lange tijd niet hoeveel zij moest betalen omdat er onduidelijkheid was over een eventuele huurverlaging en schadevergoeding. Ook wist Ymere dat zij tijdelijk niet in staat was de huur te betalen.  
     
   
   
     
       4 De tegenvordering  
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering – kort weergegeven – dat Ymere wordt veroordeeld om: - een onderzoek naar de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te laten uitvoeren door een erkend bedrijf met expertise op dit gebied en de aanbevelingen van deze deskundige op te volgen, - de gevel en de voegen aan de buitenzijde van de woning te herstellen, - de door de vochtproblematiek ontstane schade aan de vloeren en de muren te herstellen, - de radiatoren te herstellen/moderniseren, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Ymere hiermee in gebreke blijft. 
     
     
       4.2. 
       Verder vordert [gedaagde] dat indien Ymere niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de onderhoudsgebreken opheft [gedaagde] wordt gemachtigd om voor rekening van Ymere de genoemde gebreken te laten herstellen, en dat zij toestemming heeft om de kosten te verrekenen met de huur. 
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] stelt dat zij grote overlast ondervindt van vocht en schimmel in haar woning. [gedaagde] heeft Ymere herhaaldelijk verzocht hier iets aan te doen, maar zonder resultaat. Volgens [gedaagde] is het daarom nodig dat een bedrijf met expertise op dit gebied onderzoek in de woning zal doen. Verder zijn volgens [gedaagde] de radiatoren aan vervanging toe. 
     
     
       4.4. 
       Ymere betwist de tegenvordering. Zij erkent dat zich in het verleden lekkages hebben voorgedaan maar dat deze deugdelijk zijn verholpen. Zij heeft [gedaagde] daar ook een tijdelijke huurkorting en een schadevergoeding voor toegekend. Ymere betwist dat op dit moment sprake is van lekkages of (andere) gebreken in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW).  
     
     
       4.5. 
       Op het verweer van Ymere wordt hierna ingegaan. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         
          [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan die zij pas heeft ingelopen nadat zij door Ymere is gedagvaard. [gedaagde] heeft geen juridische argumenten aangevoerd die maken dat zij de huur niet (eerder) had hoeven te betalen. [gedaagde] is dus terecht gedagvaard. De proceskosten komen daarom voor haar rekening. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld in de nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door Ymere worden gemaakt. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       In de zaak van de tegenvordering constateert de kantonrechter dat Ymere bij haar laatste schriftelijke reactie nog enkele foto’s heeft gevoegd. [gedaagde] is niet in de gelegenheid gesteld zich over deze producties uit te laten. [gedaagde] is echter niet geschaad in haar verdediging, nu de kantonrechter deze producties niet in zijn beoordeling zal betrekken. 
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde] stelt dat zij in de woning veel overlast ondervindt door vocht en schimmel. [gedaagde] wil dat Ymere daar een onderzoek naar laat verrichten door een deskundige en (vervolgens) een aantal werkzaamheden verricht aan de binnen en buitenzijde van de woning.  
     
     
       5.4. 
       Ter uitvoering van een door partijen op de zitting van 23 november 2020 gemaakte afspraak heeft Ymere op 11 december 2020 de woning van [gedaagde] bezocht. Hierbij waren de gemachtigden van beide partijen aanwezig. [medewerker Ymere], medewerker van Ymere, heeft metingen verricht op diverse plaatsen in de woning. Dit betrof telkens plaatsen waar een vochtplek zichtbaar was. [medewerker Ymere] heeft een rapport opgemaakt van zijn bevindingen. In dit rapport is vermeld dat de woning droog was en dat er geen lekkages zijn waargenomen. Verder heeft Ymere op 30 december 2020 door een extern bedrijf (Patina) het pannendak en de dakgoten laten controleren. In de rapportage van Patina staat dat er aan het pannendak en goten geen mankementen zijn waargenomen. 
     
     
       5.5. 
       
        [gedaagde] is het niet eens met deze bevindingen. Zij stelt dat zij op 4 december 2020 een eigen onderzoek heeft laten uitvoeren naar het vochtprobleem door Lekdetectie Collectief Nederland (hierna: Lekdetectie). Volgens [gedaagde] volgt uit het rapport van Lekdetectie dat wel sprake is van lekkages en schimmelvorming.  
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter kan de vorderingen van [gedaagde] alleen toewijzen als voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een vochtprobleem dat voor rekening van Ymere dient te komen. Het is aan [gedaagde] om daartoe voldoende feiten en omstandigheden te stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] daarin niet geslaagd. De kantonrechter constateert dat in het rapport van Lekdetectie wordt gesproken over een lekkage als gevolg van een “openstaande dakgoot aan de achterzijde van de woning”. Tegenover het rapport van Lekdetectie van 4 december 2020 staat echter het onderzoek van [medewerker Ymere] van een week later, waarbij ook [gedaagde] en haar gemachtigde aanwezig waren. [medewerker Ymere] stelt in zijn rapport dat de woning droog was en dat geen lekkages zijn waargenomen. Verder staat tegenover het rapport van Lekdetectie het rapport van Patina waarin is vermeld dat er geen mankementen aan het pannendak en de dakgoot zijn waargenomen. De stelling van [gedaagde] dat door de dakdekkers van Patina wel een vochtprobleem geconstateerd is, wordt niet gevolgd. Ter onderbouwing hiervan verwijst zij naar een opmerking van een dakdekker dat de voor- en zijgevel “zeiknat” zouden zijn. Vast staat dat het die dag regende en Ymere heeft terecht aangevoerd dat een natte buitengevel niet betekent dat de gevel ook doorslaat. Ook op basis van de door [gedaagde] in het geding gebrachte foto’s kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een vochtprobleem waarvoor Ymere verantwoordelijk is. Ten slotte is van belang dat Ymere onbetwist heeft aangevoerd dat [gedaagde] met zes personen in de woning verblijft en dat ook dit invloed kan hebben op de vochtigheid in de woning. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding om Ymere te veroordelen tot het laten uitvoeren van nader onderzoek. De vordering van [gedaagde] die daarop betrekking heeft zal dan ook worden afgewezen.  de gevel en voegen  
     
     
       5.7. 
       
        [gedaagde] vordert verder dat Ymere moet worden veroordeeld tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de gevel en voegen van de woning. Zij stelt dat sommige stenen ontbreken en dat het cement van de voegen makkelijk loskomt. Volgens [gedaagde] zijn de voegen en de gevel in zodanige staat dat hierdoor lekkage wordt veroorzaakt. 
     
     
       5.8. 
       
         Zoals hiervoor overwogen is niet komen vast te staan dat sprake is van recente lekkages in het gehuurde. Evenmin is gebleken dat de voegen en de gevel zich in zodanige staat bevinden dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Er is dan ook geen aanleiding om Ymere te veroordelen tot herstel van de gevel en voegen. Ymere heeft erkend dat het voegwerk op sommige plaatsen verbeterd kan worden en heeft aangegeven dat het voegwerk bij de volgende groot onderhoudsbeurt zal worden meegenomen. Meer kan van Ymere niet worden verlangd. 
         
           de vloeren en muren 
         
       
     
     
       5.9. 
       
        [gedaagde] vordert dat Ymere wordt veroordeeld de door de vochtproblematiek ontstane schade aan de vloeren en muren te herstellen. Niet ter discussie staat dat er in het verleden lekkages zijn geweest aan de woning van [gedaagde] . Vast staat dat deze lekkage door Ymere is hersteld. Verder blijkt uit een e-mailbericht van 25 september 2019 dat Ymere de gevolgschade aan de opstal wilde herstellen en bereid was om (uit coulance) een aantal extra werkzaamheden uit te voeren. [gedaagde] heeft hier echter om haar moverende redenen niet haar medewerking aan willen verlenen. In het licht hiervan heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd waarom op Ymere een dergelijke verplichting zou rusten. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ymere voldoende gedaan om de gevolgen van de lekkages voor [gedaagde] te beperken. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij, zoals [gedaagde] kennelijk wil, eerst een deskundige inschakelt en aan [gedaagde] vervangende woonruimte aanbiedt. Ook dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.  de radiatoren 
     
     
       5.10. 
       Ten slotte vordert [gedaagde] herstel of vervanging van de radiatoren. [gedaagde] stelt dat de radiatoren zijn verouderd. Dit kan zo zijn, maar dit is onvoldoende om Ymere te veroordelen om deze te vervangen of te herstellen. [gedaagde] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de radiatoren niet meer (behoorlijk) functioneren. Uit de foto die [gedaagde] heeft gevoegd kan dit in ieder geval niet worden afgeleid. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake. Ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. 
     
     
       5.11. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:   dagvaarding	€	105,09 griffierecht	€	499,00 salaris gemachtigde	€	436,00	 (2x € 218,00); 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 109,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Ymere worden gemaakt; 
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.4. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
           
         
       
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.6. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Ymere worden vastgesteld op een bedrag van € 373,50 (1,5 x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van Ymere.  
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter