ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2013:6646

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2013:6646 Rechtbank Noord-Nederland , 05-11-2013 / K L 432611 - CV EXPL  13-3258 (E)

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2013-11-05

Zaaknummer: K L 432611 - CV EXPL  13-3258 (E)

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2013:6646

---

Eenzijdige huurprijsverhoging door gemeente als verhuurder (is) in strijd met redelijkheid/billijkheid. 
         Huur onbebouwde onroerende zaak.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     
     
       Locatie Leeuwarden 
     
     
     
       zaak-/rolnummer: 432611 \ CV EXPL  13-3258 
     
     
     vonnis van de kantonrechter d.d. 5 november 2013 
     
     
       inzake 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE BOARNSTERHIM , 
       zetelend te Grou, 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. R. Reinsma, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
      [gedaagde], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       procederende in persoon. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna "de gemeente" en "[gedaagde]" worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     - de dagvaarding 
     - de conclusie van antwoord 
     - de conclusie van repliek 
     - de conclusie van dupliek 
     - de akte van de gemeente.  
     
     
       1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
   
   
     Motivering 
     
     
       
         De feiten 
       
     
     
     
       2. 
       In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 
       
       
         2.1. 
         Tussen de gemeente als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 1 maart 2005 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ten aanzien van een perceel grond/water aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente], nummers [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2]. Het perceel heeft een oppervlakte van +/- 240 m². De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 255,36 per jaar. Het perceel wordt onder meer gebruikt voor het afmeren van een woonark, bestemd voor permanente bewoning door [gedaagde].  
         
       
       
         2.2. 
         Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de door de gemeente gehanteerde "voorwaarden voor de verhuur van gronden te [woonplaats] t.b.v. het innemen van een ligplaats voor een permanent bewoonde woonboot". In deze voorwaarden is onder meer bepaald: 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       2. 
       
         De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 255,36. Verhuurder behoudt zich het recht voor de huurprijs ieder jaar opnieuw vast te stellen. Indien de huurprijs niet voor 1 december van het voorgaande jaar is vastgesteld op een ander bedrag dan de huur van het lopende jaar, wordt de huur voor het volgende jaar voortgezet voor dezelfde huur als de huur in het lopende jaar. 
         (…) 
       
       
       
         2.3. 
         De gemeente heeft de huur van het perceel vervolgens ieder jaar geïndexeerd. De huur voor het jaar 2011 bedroeg € 268,32. [gedaagde] heeft tot en met dit jaar altijd de in rekening gebrachte huur volledig aan de gemeente voldaan. 
         
       
       
         2.4. 
         In de vergadering van de gemeenteraad van 29 november 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd om in te stemmen met de nieuwe verhuurtarieven voor het jaar 2012. De gemeenteraad heeft in deze vergadering het bijbehorende "Tarievenbesluit verhuur water, oevers en/of bijbehorende grond 2012" vastgesteld. De bestaande regeling voor de verhuur van water/oevers, zoals deze was vastgesteld in de raadsvergadering van 18 januari 1994, is ingetrokken.  
         
       
       
         2.5. 
         In artikel 2 van voornoemd Tarievenbesluit is bepaald dat de verhuurtarieven per 1 januari 2012 € 3,50 per m² of € 4,00 per m² bedragen, afhankelijk van het feit of de ligplaats voor een woonschip met een permanente woonbestemming valt onder categorie A of B. Het perceel van [gedaagde] valt onder categorie A. 
         
       
       
         2.6. 
         Het college heeft [gedaagde] bij brief van 1 december 2011 medegedeeld dat de gemeenteraad in vorenbedoelde raadsvergadering heeft ingestemd met een verhoging van de verhuurprijzen per 1 januari 2012. Daarbij zijn ook de sub r.o. 2.5 genoemde tarieven aan [gedaagde] kenbaar gemaakt.  
         
       
       
         2.7. 
         
           De gemeente heeft [gedaagde] bij factuur van 28 januari 2013 een bedrag van 
           	€ 840,00 aan huur voor het jaar 2012 in rekening gebracht. 
         
         
       
       
         2.8. 
         Bij brief van gelijke datum heeft het college [gedaagde] nader geïnformeerd over het nieuwe huurtarief. In deze brief meldt het college onder meer: 
         
         
           "(…)  
           	Het tarief voor 2012 behorende bij de eerste categorie bedraagt € 4,00 per m² per jaar en het tarief bij de tweede categorie bedraagt € 3,50 per m² per jaar. Blijkens onze gegevens geldt voor u een tarief van € 3,50 per m². Met u is een huurovereenkomst gesloten voor een oppervlakte van 240 m². Op basis van deze gegevens bedraagt het door u te betalen bedrag voor 2012: 240 m² x € 3,50 = € 840,00. 
           	(…) 
         
         
       
       
         2.9. 
         
          [gedaagde] heeft aan de gemeente (schriftelijk) te kennen gegeven dat zij de door de gemeente voor het jaar 2012 vastgestelde huurprijs van € 840,00 niet zal voldoen. Wel heeft [gedaagde] voor dit jaar een bedrag van € 270,48 betaald. Hierdoor resteert er nog een factuurbedrag van € 569,92.  
         
         
           
             Het geschil 
           
         
       
       
         3.1. 
         De gemeente vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 569,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 april 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 85,42, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. 
         
       
       
         3.2. 
         
          [gedaagde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van de gemeente - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding, alsmede de nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis. 
         
         
           
             De standpunten van partijen 
           
         
       
       
         4.1. 
         De gemeente legt - samengevat - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Op grond van de huurovereenkomst is de gemeente bevoegd om de huurprijs jaarlijks opnieuw vast te stellen. Bij de vaststelling van de huurprijs voor het jaar 2012 en daaropvolgende jaren heeft de gemeente willen aansluiten bij de tarieven die door omliggende gemeenten in rekening worden gebracht. De huurverhoging voor het jaar 2012 is volgens de gemeente niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te noemen. Allereerst is er geen sprake van een situatie waarvoor (wettelijk) een maximale huurverhoging is vastgesteld. Daarnaast is er, omdat de gemeente vele jaren lang de huur slechts heeft geïndexeerd en de huur niet heeft verhoogd, een scheve verhouding ontstaan ten opzichte van andere burgers in de gemeente. De gemeenteraad heeft de huurprijs voor zgn. snippergroen in 2008 vastgesteld op een bedrag van € 7,50 per m². Door de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs voor snippergroen in 2012 ca. € 8,00 per m². Niet valt in te zien waarom de huurprijs voor alleen snippergroen veel hoger dient te zijn dan voor een perceel waarop permanent mag worden gewoond. Voorts betaalde [gedaagde] ten opzichte van andere eigenaren van woonarken die grond van de gemeente huurden een lage huurprijs en zijn de verhuurtarieven in de omliggende gemeenten voor het gebruik van water en grond voor het afmeren van woonarken veel hoger dan onderhavig tarief van de gemeente. De gemeente erkent overigens dat niet reeds op 1 december 2011 aan [gedaagde] is aangegeven dat de nieuwe huur voor het jaar 2012 € 840,00 zal bedragen, maar die omstandigheid doet volgens de gemeente niet af aan de verschuldigdheid van deze nieuwe huur. De nieuwe verhuurtarieven zijn immers tijdig door de gemeente vastgesteld.  
         
       
       
         4.2. 
         
           
            [gedaagde] betwist het gevorderde, waartoe zij - samengevat - het volgende aanvoert. 
           In 2011 heeft de gemeente gesteld dat het (opnieuw) vaststellen van de huurprijs een bevoegdheid is van het college. Het is ook het college dat bevoegd is om als verhuurder privaatrechtelijke rechtshandelingen te verrichten. Tegen die achtergrond is het niet te begrijpen dat niettemin de gemeenteraad de nieuwe huurprijs heeft vastgesteld. Daartoe was de gemeenteraad niet bevoegd, aldus [gedaagde]. De vaststelling van de huurprijs door de gemeenteraad heeft dan ook geen rechtskracht, zodat deze huurprijs [gedaagde] niet kan binden. De gemeente heeft de gewijzigde huurprijs bovendien te laat aan [gedaagde] kenbaar gemaakt, zodat [gedaagde] voor het jaar 2012 sowieso niet de nieuw vastgestelde huurprijs verschuldigd is. [gedaagde] stelt ten aanzien van de nieuwe vaststelling van de huurprijs als zodanig, dat de aldus doorgevoerde huurverhoging disproportioneel (ca. 300%) en daarmee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Met een huurverhoging van een bedrag van € 268,32 (2011) tot een bedrag van € 840,00 (2012) had [gedaagde] geen rekening hoeven te houden, mede gezien het feit dat in voorgaande jaren de huurprijs slechts geïndexeerd werd. De vóór 2012 betaalde huurprijs stond ook in verhouding tot het gehuurde en de overige verplichtingen en de daarmee samenhangende financiële risico's. Overigens zou [gedaagde] met een aangepaste huurovereenkomst wel bereid zijn om gefaseerd een hogere huurprijs te gaan betalen, maar de gemeente was niet bereid om de huurovereenkomst in de door [gedaagde] gewenste zin aan te passen. [gedaagde] wijst er verder op dat de door de gemeente aangehaalde vergelijking met de tarieven van omliggende gemeenten niet opgaat, aangezien er geen sprake is van gelijke gevallen. Indien de kantonrechter zou oordelen dat de huurverhoging niet in strijd komt met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, dan is er ter zake de in het contract opgenomen bevoegdheid van de gemeente om de huur te verhogen sprake van een onredelijk bezwarend beding, aldus [gedaagde].  
         
         
         
           
             De beoordeling van het geschil 
           
         
       
       
         5.1. 
         
           De kantonrechter stelt voorop dat in deze procedure slechts ter beoordeling voorligt (i) of de gemeente bevoegd was om de huurprijs voor het onderhavige perceel grond en water voor het jaar 2012 opnieuw vast te stellen, en (ii) op het bedrag van  
           € 840,00, een en ander conform het door de gemeenteraad vastgestelde Tariefbesluit. Partijen voeren in de gedingstukken tevens een (uitgebreide) discussie over tal van andere zaken die te maken hebben met hun rechtsverhouding, maar deze vallen buiten het (beperkte) onderwerp van deze procedure en zullen dan ook niet verder worden besproken. 
         
         
       
       
         5.2. 
         Naar het oordeel van de kantonrechter was de gemeenteraad bevoegd om onderhavig Tariefbesluit vast te stellen. Vervolgens heeft het college - dat, zoals [gedaagde] terecht stelt, het orgaan is dat de gemeente privaatrechtelijk vertegenwoordigt -  daarbij uitvoering gevend aan de hoedanigheid van de gemeente als verhuurder de nieuwe huurprijs vastgesteld voor de huurovereenkomst met [gedaagde]. Aldus is de vaststelling van de nieuwe huurprijs (in de relatie verhuurder - huurder) rechtsgeldig geschied. Het verweer van [gedaagde] dat de door de gemeenteraad vastgestelde nieuwe tariefstructuur haar niet bindt, faalt dan ook. 
         
       
       
         5.3. 
         Op grond van artikel 2, derde volzin van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde voorwaarden dient de gemeente, indien zij voor het nieuwe jaar de huurprijs opnieuw wenst vast te stellen, de huurprijs vóór 1 december van het voorafgaande jaar vast te stellen op een ander bedrag dan de huur voor het lopende jaar en zo niet, dan wordt de huur voor het volgende jaar voortgezet voor dezelfde huur als de huur in het lopende jaar. In het onderhavige geval staat vast dat de gemeenteraad op 29 november 2011 het Tariefbesluit 2012 heeft vastgesteld, waarna de gewijzigde tarieven per brief van 1 december 2011 aan [gedaagde] zijn medegedeeld. Op dat moment was de hiervoor genoemde 'deadline' voor het opnieuw vaststellen van de huurprijs reeds verstreken. Bovendien heeft de gemeente [gedaagde] in de brief van 1 december 2011 slechts geïnformeerd over de nieuwe tarieven, maar in deze brief is de huurprijs (nog) niet opnieuw vastgesteld. Dat is pas gebeurd in de brief/factuur van de gemeente aan [gedaagde] van 28 januari 2013. Aldus komt de kantonrechter tot het oordeel dat de gemeente ten aanzien van het jaar 2012 de nieuwe huurprijs niet tijdig heeft vastgesteld, in welk geval de hiervoor bedoelde voorwaarden bepalen dat voor het jaar 2012 de huurprijs voor het jaar 2011 blijft gelden. Reeds op grond van het voorgaande strandt de vordering van de gemeente die is gebaseerd op de opnieuw vastgestelde huurprijs voor het jaar 2012. Aan dit oordeel kan niet afdoen dat het Tariefbesluit wel tijdig vóór 1 december 2011 (door de gemeenteraad) is vastgesteld. Daarmee was nog geen sprake van het door de gemeente als verhuurder opnieuw vaststellen van de huurprijs, als in de huurovereenkomst voorzien. 
         
       
       
         5.4. 
         
           Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog het volgende. De huurovereenkomst tussen partijen is voor onbepaalde tijd aangegaan. Het gehuurde betreft een ongebouwde onroerende zaak. Hierop zijn slechts de algemene huurregels van artikel 7:201 - 231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing, alsmede hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen. Ten aanzien van deze huurovereenkomst gelden (ook) de eisen van redelijkheid en billijkheid, zoals neergelegd in artikel 6:248 BW, waarvan in dit geval de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (lid 2) relevant is. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Hierbij dienen overigens ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen in aanmerking te worden genomen (zie HR 9 januari 1998, NJ 1998, 363). In de huurovereenkomst wordt aan de gemeente de bevoegdheid toegekend om  
           - eenzijdig - de huurprijs voor een toekomstig jaar opnieuw vast te stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter stond het de gemeente als verhuurder op grond van de aldus in het contract voorziene wijzigingsbevoegdheid vrij om de huurprijs te verhogen, ook al was er in de voorafgaande jaren slechts sprake van indexering van de huurprijs. De onderhavige (eenzijdige) verhoging van de huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter evenwel zo hoog dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde] daaraan te houden. Van het ene jaar (2011) op het andere (2012) heeft er immers maar liefst een verdrievoudiging van de huurprijs voor het perceel in kwestie plaatsgevonden, dit terwijl de huurprijs over de voorgaande jaren telkens slechts werd geïndexeerd. Tegen deze achtergrond had [gedaagde] redelijkerwijs geen rekening hoeven te houden met een huurverhoging zoals de gemeente die thans heeft doorgevoerd voor het jaar 2012. Een meer gefaseerde verhoging van de huurprijs - op een langere termijn - naar het door de gemeente kennelijk gewenste niveau had veeleer voor de hand gelegen.Ook op basis van deze overwegingen is de vordering van de gemeente niet voor toewijzing vatbaar.  
         
         
       
       
         5.5. 
         De gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil, nu [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de diensten van een professionele rechtshulpverlener en ook overigens niet is gebleken van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen. 
         
       
       
         5.6. 
         
          [gedaagde] heeft verzocht om de gemeente in de nakosten te veroordelen. Voor toewijzing van nakosten bestaat evenwel geen grond, nu er in het dictum van dit vonnis geen oordeel wordt uitgesproken waaraan de gemeente dient te voldoen. Van na het vonnis te ontstane kosten is aldus geen sprake. 
         
       
     
   
   
     Beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       6.1.	wijst af het gevorderde; 
     
     
     
       6.2.	veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil. 
     
     
     
     
       Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier. 
     
     
     
       c 119