ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:7198

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:7198 Rechtbank Rotterdam , 23-07-2021 / 9049263

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-07-23

Zaaknummer: 9049263

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:7198

---

Heeft gedaagde hoofdverblijf in het gehuurde? Bewijslast, verzwaarde motiveringsplicht. Gedaagde heeft niet voldaan aan verzwaarde motiveringsplicht, ontbinding en ontruiming toegewezen. Misgelopen huurharmonisatie o.g.v. artikel 6:162 BW afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 9049263 \ CV EXPL  21-7814 
     
     
     
       uitspraak: 23 juli 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de stichting 
       
       
         Stichting Woonstad Rotterdam , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. I. Car. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” respectievelijk “ [gedaagde] ”. 
     
     
   
   
     
       1. Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 19 februari 2021, met producties 1 tot en met 14; 
         
         
           de conclusie van antwoord; 
         
         
           het tussenvonnis van 10 mei 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;  
         
         
           de door Woonstad bij brief van 17 juni 2021 in het geding gebrachte producties 15 en 16. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juni 2021. Namens Woonstad is mevrouw [persoon A] (medewerker Sociaal Beheer) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekening gehouden.  
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2. De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1. 
       Tussen Woonstad als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 18 april 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: “het gehuurde”). De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 715,09.  
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst bevat onder andere de volgende bepalingen:  
       
       
         “2.1 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte. (…) 
       
       
     
   
   
     
       10 .Bij de huurovereenkomst behorende bijlagen 
     
       10.1 
       
         Huurder verklaart van verhuurder de navolgende bijlagen te hebben ontvangen: 
         - de Algemene voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie  juni 2009 ; 
         - De beschrijving van het gehuurde. 
       
     
     
       10.2 
       De in artikel 10.1 genoemde bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst.” 
       
     
     
       2.3. 
       In de Algemene voorwaarden van Woonstad behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie juni 2009, (hierna: “de algemene voorwaarden”) zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:  
       
       
         “ 6.1  Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. (…)  
       
     
     
       6.6 
        Bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, rust de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder. (…)” 
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 10 oktober 2019 heeft Woonstad het volgende aan [gedaagde] bericht:  
       
       
         “Woonstad Rotterdam is met een onderzoek bezig naar de woonstatus op uw adres. U ontvangt daarom een uitnodiging voor een gesprek. Het is belangrijk dat u gehoor geeft aan deze uitnodiging. Indien u hieraan geen gehoor geeft, kan dit ernstige consequenties hebben voor uw huidige woonsituatie. 
       
       
       
         Wij nodigen u dan ook uit voor een gesprek op ons kantoor aan de Ooltgensplaathof 1 te Rotterdam op donderdag 24 oktober 2019 om 14:30 uur. U heeft dan een afspraak met mevrouw [persoon B] en mevrouw [persoon C] . 
       
       
       
         Wij verzoeken u de volgende gegevens mee te nemen bij het gesprek: 
         • Geldig legitimatiebewijs; 
         • Betaaloverzicht van uw bank over de laatste 12 maanden; 
         • Recente loonstrook of inkomensspecificatie; 
         • Betaaloverzicht van de waterkosten 2018 en 2019; 
         • Jaarafrekening stookkosten 2018 en 2019. 
       
       
       
         (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Woonstad heeft in haar brief van 24 oktober 2019 het volgende aan [gedaagde] geschreven:  
       
       
         “Zoals ik al in een eerdere brief en 24 oktober telefonisch heb aangegeven is Woonstad Rotterdam bezig met een onderzoek naar de woonstatus op uw adres. Daarom hadden wij u voor 24 oktober uitgenodigd voor een gesprek, maar u gaf aan dat u daar niet van op de hoogte was. U ontvangt daarom nogmaals een uitnodiging voor een gesprek. Deze brief verstuur ik aangetekend en per gewone post. 
       
       
       
         Het is belangrijk dat u gehoor geeft aan deze uitnodiging. Indien u hieraan geen gehoor geeft, kan dit ernstige consequenties hebben voor uw huidige woonsituatie. 
       
       
       
         Wij nodigen u uit voor een gesprek op ons kantoor aan de Ooltgensplaathof 1 te Rotterdam op maandag 25 november om 13:00 uur. U heeft een afspraak met mevrouw [persoon B] en mevrouw [persoon C] . 
       
       
       
         Wij verzoeken u de volgende gegevens mee te nemen bij het gesprek: 
         • Geldig legitimatiebewijs; 
         • Betaaloverzicht van uw bank over de laatste 12 maanden; 
         • Recente loonstrook of inkomensspecificatie; 
         • Betaaloverzicht van de waterkosten 2018 en 2019; 
         • Jaarafrekening stookkosten 2018 en 2019. 
       
       
       
         (…)” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] is op de afspraak met Woonstad van 25 november 2020 verschenen.  
       
     
     
       2.7. 
       De gemeente Rotterdam heeft [gedaagde] uitgeschreven uit de Barisregistratie Personen per 5 december 2019.  
       
     
     
       2.8. 
       Woonstad heeft [gedaagde] bij brief van 20 augustus 2020 het volgende bericht:  
       
       
         “Wij hebben via de gemeente begrepen dat ook de rechter tot de conclusie is 
         gekomen dat u niet woonachtig bent in de woning aan de [adres] 
          . 
         U bent daarom ook door de gemeente uitgeschreven uit het gemeentelijke 
         basisadministratie dus officieel ook niet meer woonachtig op de [adres] 
          te Rotterdam. 
         Woonstad Rotterdam wil u nog één kans geven vrijwillig de huur van de 
         woning op te zeggen.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       De gemachtigden van Woonstad en [gedaagde] hebben vervolgens over en weer gecorrespondeerd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft, voor zover van belang, in zijn e-mail van 17 december 2020 het volgende geschreven aan de gemachtigde van Woonstad:  
       
       
         “Hierbij kom ik terug op onze eerdere correspondentie. Na overleg met cliënte, kan ik u mededelen dat ik u de gevraagde stukken niet kan toezenden. Ik kan u reeds mededelen dat de voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat cliënte wel haar woonadres heeft aan het gehuurde en dat de gemeente cliënte in de BRP dient in te schrijven. 
       
       
       
         Mede in dit licht bezien en in samenhang met het feit dat uw cliënte niet aannemelijk heeft gemaakt dat cliënte niet woont in het gehuurde, zal cliënte niet aan uw verzoek voldoen.” 
       
       
     
   
   
     
       3. De vordering 
     
       3.1. 
       Woonstad heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van         € 715,09 per maand vanaf 1 december 2020 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van         € 57,63 per maand ter zake van misgelopen huurharmonisatie vanaf 1 maart 2021, tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van          € 817,51 ter zake van misgelopen huurharmonisatie over de periode 5 december 2019 tot 1 maart 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van buitengerechtelijke kosten ad € 462,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;  
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder ook begrepen de nakosten.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.  
       
       
         3.2.1. 
         
          [gedaagde] heeft niet haar hoofdverblijf in het gehuurde. Hiermee handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden. Het hebben van het hoofdverblijf en het daadwerkelijk gebruiken van de woning is één van de kernverplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
         
       
       
         3.2.2. 
         Woonstad vordert voorts de veroordeling van [gedaagde] tot maandelijkse betaling van de huurprijs van € 715,09 per maand vanaf 1 december 2020 tot aan de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden. Op grond van artikel 7:244 jo. 7:225 BW vordert Woonstad voorts betaling van een gebruiksvergoeding voor het gehuurde ad € 715,09 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde.  
         
       
       
         3.2.3. 
         Woonstad lijdt schade doordat [gedaagde] het gehuurde onder zich heeft gehouden in plaats van de huurovereenkomst op te zeggen. Door deze onrechtmatige handelswijze is Woonstad niet in de gelegenheid het gehuurde te verhuren tegen een geharmoniseerde huurprijs die is verhoogd tot de maximale huurprijsgrens. [gedaagde] dient deze schade van Woonstad op grond van artikel 6:162 BW te vergoeden. Gelet op het woningwaarderingsstelsel bedraagt de totale huurderving vanaf 5 december 2019 tot en met 1 maart 2021 € 817,51 en vanaf 1 maart 2021 € 57,63 per maand.  
         
       
       
         3.2.4. 
         Woonstad heeft voorts buitengerechtelijke kosten moeten maken. [gedaagde] is deze kosten aan Woonstad verschuldigd op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW en artikel 18.4 van de algemene voorwaarden. Overeenkomstig paragraaf 3.3 van het rapport Voorwerk II worden de buitengerechtelijke kosten begroot op € 462,50, omdat de gevorderde hoofdveroordeling een vordering van onbepaalde waarde is.  
         
       
     
   
   
     
       4. Het verweer 
     
       4.1. 
       Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van Woonstad, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten, waaronder de nakosten. [gedaagde] heeft hiertoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.  
       
     
     
       4.2. 
       De algemene voorwaarden zijn niet van toepassing op de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] de algemene voorwaarden niet heeft ondertekend en de algemene voorwaarden niet aan haar ter hand zijn gesteld.  
       
     
     
       4.3. 
       Indien de algemene voorwaarden wel van toepassing zijn, geldt dat [gedaagde] deze niet heeft overtreden omdat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Aangezien Woonstad er niet in is geslaagd om te bewijzen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde, dient de vordering tot ontbinding en ontruiming te worden afgewezen.   
       
     
     
       4.4. 
       De vordering van Woonstad tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde, is voorbarig en prematuur.  
       
     
     
       4.5. 
       De gevorderde schadevergoeding wegens misgelopen huurharmonisatie dient eveneens te worden afgewezen. [gedaagde] betwist dat Woonstad schade heeft geleden.  
       
     
     
       4.6. 
       De gevorderde buitengerechtelijke kosten dienen te worden afgewezen, omdat deze onvoldoende zijn onderbouwd door Woonstad en niet is gebleken van kosten anders dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak.  
       
     
   
   
     
       5. De beoordeling 
     Toepasselijkheid algemene voorwaarden 
     
       5.1. 
       Ter beoordeling ligt allereerst de vraag voor of de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Vooropgesteld moet worden dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft ondertekend. Dat maakt dat de huurovereenkomst een onderhandse akte is, waaraan ingevolge artikel 157 lid 2 Rv dwingende bewijskracht moet worden toegekend. Dit betekent dat de aanvaarding en de terhandstelling van de algemene voorwaarden in rechte vaststaan, nu [gedaagde] zonder voorbehoud of protest de huurovereenkomst, waarin in artikel 10 is vermeld dat de algemene voorwaarden onlosmakelijk deel uitmaken van de huurovereenkomst en dat [gedaagde] de algemene voorwaarden heeft ontvangen, heeft ondertekend. De kantonrechter gaat aldus uit van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst.  
       
       
         
           Ontbinding?  
         
       
     
     
       5.2. 
       Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is in ieder geval sprake indien [gedaagde] het gehuurde niet als haar hoofdverblijf (heeft) gebruikt. Op grond van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden rust op [gedaagde] immers de verplichting in het gehuurde haar hoofdverblijf te houden. Deze vraag vormt dan ook de kern van het geschil tussen partijen.  
       
       
         
           Bewijslast 
         
       
     
     
       5.3. 
       Tussen partijen is tevens in geschil wie het bewijs dient te leveren van het (niet) hebben van het hoofdverblijf door [gedaagde] in het gehuurde. Woonstad heeft aangevoerd dat op [gedaagde] een verzwaarde motiveringsplicht rust. [gedaagde] heeft zich daartegenover op het standpunt gesteld dat op Woonstad de volledige bewijslast rust. De kantonrechter stelt voorop dat op Woonstad de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft of heeft gehad, zodat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting op grond van de huurovereenkomst. Daartegenover staat dat, in lijn met de arresten van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) en het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2021:7), op [gedaagde] als huurder een verzwaarde motiveringsplicht rust, in die zin dat van haar mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Woonstad. Hoe meer feiten en omstandigheden Woonstad opwerpt, hoe gemotiveerder [gedaagde] zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat zij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst altijd haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en nog steeds heeft. Als [gedaagde] niet voldoet aan haar verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van Woonstad als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al dan niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).  
       
     
     
       5.4. 
       Woonstad heeft zich nog beroepen op artikel 6.6 van de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, de bewijslijst dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder rust. De kantonrechter gaat aan dit beroep van Woonstad voorbij, aangezien gesteld noch gebleken is dat sprake is van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden door [gedaagde] . In de verdere beoordeling gaat de kantonrechter aldus uit van hetgeen hiervoor onder 5.3 is overwogen ten aanzien van de bewijslast en de verzwaarde motiveringsplicht.  
       
       
         
           Hoofdverblijf  
         
       
     
     
       5.5. 
       Onder ‘hoofdverblijf’ dient te worden verstaan de centrale levensplaats van [gedaagde] , dat wil zeggen de plaats waar zich het middelpunt van haar persoonlijke en economische belangen bevindt oftewel de plaats van waaruit haar privéleven plaatsvindt. Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad), heeft Woonstad aangevoerd dat de gemeente [gedaagde] per 5 december 2019 heeft uitgeschreven uit de BRP. Uit het door Woonstad overgelegde uittreksel van de BRP blijkt dat zij ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds uitgeschreven was van het adres van het gehuurde. Woonstad heeft tevens gesteld dat [gedaagde] tijdens de huisbezoeken op 17 oktober 2019, 24 oktober 2019, 5 december 2019, 23 januari 2020, 3 februari 2020 en 7 februari 2020 niet thuis was. Daartegenover staat de (blote) betwisting van [gedaagde] dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft haar betwisting met geen enkel stuk onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter had het, gelet op hetgeen hiervoor onder 5.3 overwogen, wel op de weg van [gedaagde] gelegen om feitelijke gegevens te verstrekkien ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Woonstad. [gedaagde] had bijvoorbeeld de bestuursrechtelijke uitspraken ten aanzien van de uitschrijving uit het BRP in het geding kunnen brengen, waaruit volgens haar zou blijken dat de gemeente haar ten onrechte uit het BRP had uitgeschreven. Ook door middel van andere stukken, zoals bankafschriften, school- en/of opvanggegevens van haar minderjarige kind, overzichten van energie en/of waterkosten, verklaringen van buren enzovoort, had [gedaagde] eenvoudigweg kunnen onderbouwen dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] is ook meermaals door Woonstad in de gelegenheid gesteld om dergelijke gegevens aan te leveren. De conclusie van het voorgaande is dan ook dat [gedaagde] , tegenover de gemotiveerde stellingen van Woonstad, onvoldoende inhoud heeft gegeven aan haar verweer. [gedaagde] heeft bovendien niet aangeboden concreet tegenbewijs te leveren, zodat de kantonrechter de stellingen van Woonstad voor waar zal aannemen. Een en ander betekent dat er in rechte vanuit moet worden gegaan dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde.  
       
     
     
       5.6. 
       Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Woonstad. Het gaat immers om schaarse woningen voor mensen met een smalle beurs, waarvoor wachtlijsten en een strikt toewijzingsbeleid gelden. Het belang van Woonstad, als sociale woningbouwvereniging, ervoor te waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, is dan ook evident. Gelet hierop is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. De kantonrechter is van oordeel dat evenmin sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard. De door [gedaagde] naar voren gebrachte omstandigheden, zoals het belang van haar minderjarige kind en haar broer, doen aan het voorgaande niet af. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. Zoals gevorderd wordt de ontruimingstermijn gesteld op acht dagen na betekening van het vonnis, met dien verstande dat minimaal veertien dagen na het uitspreken van dit vonnis moet zijn verstreken.  
       
       
         
           Huurpenningen tot en met de maand van ontruiming  
         
       
     
     
       5.7. 
       Woonstad vordert voorts veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 715,09 per maand vanaf 1 december 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen vanaf 1 maart 2021, aangezien niet is gebleken van enig belang van Woonstad bij een veroordeling vanaf 1 december 2020. Van het belang van Woonstad bij een veroordeling vanaf 1 maart 2021 is genoegzaam gebleken. Voor de periode tot aan de ontbinding is de grondslag van die veroordeling de nakoming van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van ontbinding tot de datum van ontruiming betreft het een schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW.  
       
       
         
           Misgelopen huurharmonisatie  
         
       
     
     
       5.8. 
       Woonstad heeft voorts bij wijze van schadevergoeding de door haar misgelopen huurharmonisatie gevorderd op grond van artikel 6:162 BW. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de enkele mogelijkheid dat Woonstad de huurprijs bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst verder zou kunnen verhogen, niet maakt dat Woonstad door haar toedoen schade heeft geleden. Woonstad heeft haar stelling dat zij in geval van een nieuwe huurder de huurprijs zou hebben verhoogd tot de maximale huurprijsgrens, zoals vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie, niet onderbouwd. De kantonrechter acht het derhalve onzeker of Woonstad bij een volgende huurder daadwerkelijk de maximale huurprijs had gerekend. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
     
     
       5.9. 
       Woonstad maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, die zij heeft begroot op € 462,50. Woonstad heeft voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De redelijke kosten die hier voor Woonstad mee gemoeid zijn gegaan, komen voor rekening van [gedaagde] op grond van artikel 6:96 BW. De hoogte van de gevorderde vergoeding is berekend conform het rapport Voorwerk II en wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat Woonstad deze kosten al aan haar gemachtigde heeft betaald. 
       
     
     
       5.10. 
       Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       6. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       ontbindt de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met dien verstande dat minimaal veertien dagen na het uitspreken van dit vonnis moet zijn verstreken, het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 715,09 voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf 1 maart 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonstad te betalen de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 462,50; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op: 
     
     
       
         € 610,83 aan verschotten; 
       
       
         € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
       
     
     en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 109,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening; 
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       49039