ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:2419

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:2419 Gerechtshof Den Haag , 19-11-2024 / 200.324.718/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-11-19

Zaaknummer: 200.324.718/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:2419

---

Huur bedrijfsruimte (hotel). Opzegging wegens dringend eigen gebruik en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.324.718/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 9795653 CV EXPL 22-10561  
     
     
     
       
         Arrest van 19 november 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       wonend in [woonplaats] , 
       2.  [appellant 2] , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. C.L. Verhoef, kantoorhoudend in Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         De With Studio's B.V. , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. R. Sekeris, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna [appellant 1] c.s. en DWS noemen. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant 1] c.s. verhuren aan DWS een bedrijfsruimte in Rotterdam waarin DWS een hotel exploiteert. [appellant 1] c.s. zeggen voornemens te zijn in het gehuurde zelf een hotel te gaan exploiteren en hebben de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Omdat DWS niet met de opzegging van de huurovereenkomst heeft ingestemd, hebben [appellant 1] c.s. de kantonrechter gevraagd de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming vast te stellen. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. 
     
     
       1.2 
       Het hof is het met de beslissing van de kantonrechter eens en bekrachtigt het vonnis. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 10 januari 2023, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 oktober 2022; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van DWS, met bijlagen; 
         
         
           het H-12 formulier met producties 31-34 en het H-3 formulier met productie 35 die DWS ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd; 
         
         
           het H-12 formulier met producties 19-23 die [appellant 1] c.s. ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 5 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Op 1 juli 2016 is een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar tot stand gekomen tussen Handelsonderneming Monte Carlo B.V. als verhuurder en mevrouw [huurder] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Witte de Withstraat 93a te Rotterdam (hierna: het gehuurde). 
     
     
       3.2 
       Per 1 december 2018 is DWS door een indeplaatsstelling huurder geworden van het gehuurde. DWS exploiteert zes hotelkamers in het gehuurde. 
     
     
       3.3 
       Cavern Vastgoed B.V. (hierna: Cavern Vastgoed) is op 30 december 2019 eigenaar geworden van het gehuurde. [appellant 2] is 100% aandeelhouder en middellijk statutair bestuurder van Cavern Vastgoed. 
     
     
       3.4 
       
        [appellant 1] c.s. zijn sinds 2 maart 2020 eigenaar en verhuurder van het gehuurde. Daarnaast zijn [appellant 1] c.s. onder andere eigenaar van de panden aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81 te Rotterdam. Op nummer 77 is The Bellhop Hotel gevestigd, op nummer 79 op de begane grond en eerste etage horecazaak Obba's Day & Night en op de begane grond van nummer 81 gastropub Dutch Dukes. 
     
     
       3.5 
       
        [appellant 1] c.s. hebben per brief van 20 augustus 2021 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2026 primair op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en subsidiair op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. 
     
     
       3.6 
       DWS heeft niet met de opzegging van de huurovereenkomst ingestemd. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellant 1] c.s. hebben DWS gedagvaard en gevorderd, samengevat,  
       
         
           vaststelling dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 30 juni 2026, met vaststelling van de ontruiming op datzelfde tijdstip, en met veroordeling van DWS om het gehuurde op dat tijdstip te ontruimen, zulks met machtiging van [appellant 1] c.s. om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen geschieden; 
         
         
           DWS te veroordelen in de proceskosten met rente; 
         
         
           het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
         
       
     
     
       4.2 
       DWS heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant 1] c.s. in de kosten veroordeeld. Samengevat heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake is van dringend eigen gebruik omdat [appellant 1] c.s. hun vorderingen niet met uitgewerkte bouwplannen hebben onderbouwd en concrete plannen over hoe het gehuurde in het concept zal worden betrokken ontbreken. Het is niet aannemelijk dat [appellant 1] c.s. het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen en bovendien onzeker of, en zo ja wanneer, [appellant 1] c.s. kunnen starten met de uitvoering van hun plannen. Bovendien hebben [appellant 1] c.s. de gestelde rendementsverbetering onvoldoende onderbouwd. In de belangenafweging weegt het belang van DWS in de gegeven omstandigheden zwaarder dan dat van [appellant 1] c.s.  
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant 1] c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant 1] c.s. vorderen hetzelfde als bij de kantonrechter.  
     
     
       5.2 
       Kort gezegd zien de bezwaren van [appellant 1] c.s. op het volgende: de kantonrechter heeft ten onrechte het beroep van [appellant 1] c.s. op dringend eigen gebruik afgewezen (grief 1) en de belangenafweging in het voordeel van DWS laten uitvallen (grief 2).  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Dringend eigen gebruik 
     
       6.1 
       De eerste grief heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat niet is voldaan aan de vereisten van dringend eigen gebruik waardoor de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd.  
     
     
       6.2 
       Het hof stelt voorop dat een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, toewijsbaar is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW). Voor een afweging van belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats meer. De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.  
     
     
       6.3 
       Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. 
     
     
       6.4 
       
        [appellant 1] c.s. hebben ter onderbouwing van hun vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aangevoerd dat zij de zes hotelkamers in het gehuurde graag zelf willen exploiteren. Het gehuurde is dicht gelegen bij de hotels die [appellant 1] c.s. aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81 zullen gaan realiseren. Het gehuurde kan uitstekend onderdeel uitmaken van het hotelconcept dat zij daar willen gaan uitvoeren. De hotelkamers op de bovenste verdiepingen van het pand met huisnummer 79 zijn inmiddels gerealiseerd. In hoger beroep hebben [appellant 1] c.s. uiteen gezet dat zij een hotel managementovereenkomst zullen gaan sluiten om de exploitatie vorm te geven. Daardoor komen de investeringen, kosten en opbrengsten voor rekening en risico van [appellant 1] c.s. Ook voor de horecagelegenheid op nummer 81 lopen de gesprekken over exploitatie door management. Deze horecagelegenheid kan de hotelgasten faciliteren met drinken en eten. [appellant 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij een beter rendement op hun investering kunnen maken als zij het gehuurde zelf in gebruik gaan nemen en exploiteren. Als het gehuurde deel uitmaakt van het hotelconcept op de Witte de Withstraat 77, 79 en 81 levert dat schaalvoordelen op. Het levert ook schaalvoordelen op dat [appellant 1] c.s. op andere plekken in Rotterdam studio’s, appartementen en hotels exploiteren. [appellant 1] c.s. hebben een memorandum van Colliers Hotel Advies (hierna: Colliers) in het geding gebracht waarin wordt geconcludeerd dat bij het voortzetten als zelfstandig hotelbedrijf de marges onder druk komen te staan en de marges gezonder zijn bij een geconsolideerd bedrijf. Door deze organisatiestructuur is vooral voordeel te behalen op het gebied van inkoopkosten, personeelskosten, algemene kosten, onderhoudskosten en voorzieningen. Om het gehuurde in het hotelconcept te kunnen opnemen, verwachten [appellant 1] c.s. een bedrag van in totaal € 60.000,- te moeten investeren. Volgens Colliers kunnen [appellant 1] c.s. na aftrek van investeringen en rente een rendementsverbetering realiseren van € 30.000,- in 2027 oplopend tot € 33.500 in 2029. 
     
     
       6.5 
       Volgens DWS hebben [appellant 1] c.s. hun plannen onvoldoende onderbouwd. Wat het hotelconcept precies inhoudt is onbekend. [appellant 1] c.s. hebben geen concrete plannen overgelegd waarin is uitgewerkt hoe het gestelde geconsolideerde hotelbedrijf vorm zou moeten krijgen en de overgelegde sfeerimpressies zijn niet uitgewerkt tot bouwplannen. Uit de foto’s die in hoger beroep van de verbouwing op de bovenverdieping van het pand aan de Witte de Withstraat 79 in het geding zijn gebracht volgt niet dat deze werkzaamheden verband houden met de plannen voor het hotelbedrijf inclusief het gehuurde. Daar komt bij dat de acht kamers op dit adres met vergunning te huur en te koop zijn gezet via een makelaar. Onduidelijk is hoe de horecazaak op huisnummer 81 onderdeel zal uitmaken van het concept. De plannen zijn ook onaannemelijk en onrealistisch. De huurovereenkomst van het Bellhop Hotel op nummer 77 loopt tot 31 oktober 2029. [appellant 1] c.s. hebben evenmin beschikking over de eerste verdieping van het pand aan de Witte de Withstraat 79. Het sluiten van de gestelde managementovereenkomst met een derde is niet alleen onvoldoende onderbouwd en onaannemelijk, maar is bovendien geen persoonlijk eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Ook de rendementsverbetering is volgens DWS onvoldoende onderbouwd door het memorandum van Colliers en wordt door DWS ook betwist. Zo worden in het memorandum allerlei kosten aangenomen en percentages genoemd die op geen enkele wijze worden onderbouwd. Er is rekening gehouden met een onaannemelijk lage managementvergoeding van € 18.821,- per jaar. Het blijft onduidelijk waaruit de investeringskosten van € 60.000,- bestaan. Deze kosten zijn niet betrokken in de berekening. [appellant 1] c.s. hebben het gehuurde niet dringend nodig om het geconsolideerde hotel te verwezenlijken.  
     
     
       6.6 
       Naar het oordeel van het hof kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Het hof komt tot dat oordeel op grond van de navolgende omstandigheden. Ten eerste is van belang dat [appellant 1] c.s. onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen. [appellant 1] c.s. hebben slechts sfeerimpressies in het geding gebracht waaruit niet kan worden afgeleid hoe het gehuurde in het beoogde huurconcept van [appellant 1] c.s. zal worden ingepast. Concrete bouwplannen van het gehuurde ontbreken. [appellant 1] c.s. hebben niet uitgelegd waarom juist het gehuurde van wezenlijk belang is om toe te voegen aan het beoogde hotelconcept waarvan volgens [appellant 1] c.s. ook de panden gelegen aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81 onderdeel zullen gaan uitmaken. Daarbij komt, dat het onzeker is of de panden aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81 onderdeel kunnen uitmaken van het hotelconcept omdat deze niet of niet direct beschikbaar blijken. Zo is het pand aan de Witte de Withstraat 77 verhuurd tot 31 oktober 2029 en omdat de opzegging door de rechtbank niet als rechtsgeldig is beoordeeld, zal de huurovereenkomst nog doorlopen tot 31 oktober 2034. Voor zover [appellant 1] c.s. al met de huurder van dat pand in onderhandeling is over een minnelijke regeling betekent dit niet dat [appellant 1] c.s.  in de nabije toekomst de exploitatie van het in dat pand gevestigde hotel zelf ter hand kan nemen, zeker nu het hof er ambtshalve mee bekend is dat partijen al sinds januari 2023 met elkaar in gesprek zijn en gesteld noch gebleken is dat partijen bijna een minnelijke oplossing hebben bereikt. [appellant 1] c.s. hebben daarnaast niet de beschikking over de eerste etage van het pand aan de Witte de Withstraat 79, terwijl dat pand (met uitzondering van de begane grond) wel deel uitmaakt van hun beoogde geconsolideerde hotelbedrijf. Over de bovenste etages van nummer 79 hebben zij wel de beschikking, maar die hebben zij te huur en te koop gezet bij een makelaar, zo blijkt uit een advertentie waarnaar DWS tijdens de mondelinge behandeling heeft verwezen. De uitleg van [appellant 1] c.s. dat er sprake is van een “plan B” voor het geval het hof het vonnis bekrachtigt, volgt het hof niet omdat deze stelling op geen enkele wijze is onderbouwd en ook niet strookt met de andere stellingen van [appellant 1] c.s. Het pand aan de Witte de Withstraat 79 wordt immers aangeboden met een huurcontract voor 10 jaar vast en een optie voor 5 jaar, hetgeen niet “even in de ijskast zetten” is, zoals door [appellant 1] c.s. is betoogd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant 1] c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij de exploitatie van het hotel op de Witte de Withstraat 79 daadwerkelijk zelf ter hand zullen nemen. Zo is ook onduidelijk hoe de huidige stand van zaken ten aanzien van de Witte de Withstraat 79 zich verhoudt tot de memorie van grieven 16, waarin staat dat [appellant 1] c.s. voor  de Witte de Withstraat 79 een partij hebben gevonden die op basis van een hotel management overeenkomst de dagelijkse exploitatie gaat leiden. Verder wordt het pand aan de Witte de Withstraat 81 op dit moment als horecagelegenheid gebruikt en heeft het een huurcontract tot 2031. Overigens is het niet de bedoeling van [appellant 1] c.s. om in dit pand hotelkamers te realiseren, het moet slechts dienen als horecagelegenheid voor het geconsolideerde hotelconcept. De conclusie is dan ook dat [appellant 1] c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat het gehuurde deel zal uitmaken van een hotelconcept aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81.  
     
     
       6.7 
       Bovendien hebben [appellant 1] c.s. ook de beschikking over de panden met huisnummers 83, 85 en 87 en die panden kunnen ook geschikt worden gemaakt om op termijn aan het hotelconcept – dat hierop zou kunnen worden aangepast – te worden toegevoegd.  
     
     
       6.8 
       Daarnaast is in deze procedure niet duidelijk geworden hoe het persoonlijke gebruik door [appellant 1] c.s. zal worden ingevuld. [appellant 1] c.s. hebben daarover in eerste aanleg en in hoger beroep verschillende standpunten ingenomen. In eerste aanleg is toegelicht dat de exploitatie voornamelijk zal plaatsvinden door [appellant 2] , met hulp van zijn broer en zus en in de toekomst door zijn kinderen, of door Cavern Vastgoed. In hoger beroep hebben [appellant 1] c.s. gesteld dat zij voor de panden aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 93a gebruik willen maken van een managementovereenkomst. Een managementovereenkomst is echter geen wettelijk gedefinieerde overeenkomst en kent verschillende verschijningsvormen. [appellant 1] c.s. hebben geen verdere inhoudelijke informatie of (concept) overeenkomst in het geding gebracht, maar hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat het er nu naar uit ziet dat de overeenkomst met Cavern Vastgoed zal worden gesloten, hetgeen wederom een wijziging van standpunt lijkt te zijn. [appellant 2] is 100% aandeelhouder en middellijk statutair bestuurder van Cavern Vastgoed. Zonder verdere informatie zoals een overeenkomst kan het hof niet beoordelen of er sprake is van persoonlijk eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Ook betekent het sluiten van de overeenkomst met Cavern Vastgoed dat alleen [appellant 2] en niet [appellant 1] de exploitatie ter hand zal nemen. Daarmee is geen sprake van ‘persoonlijk gebruik’ door [appellant 1] c.s. 
     
     
       6.9 
       Bovendien is onvoldoende aannemelijk geworden dat [appellant 1] c.s. het gehuurde dringend nodig hebben. Hoewel algemene bedrijfseconomische belangen voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te maken, hebben [appellant 1] c.s. de beoogde rendementsverbetering naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Ten eerste overweegt het hof daarbij dat niet is komen vast te staan dat er schaalvergroting kan plaatsvinden omdat uit het voorgaande volgt dat onzeker is dat de beoogde panden in de Witte de Withstraat beschikbaar zijn zodat in deze panden overeenkomstig één concept een hotel kan worden geëxploiteerd. Daarnaast hebben [appellant 1] c.s. onvoldoende aangetoond dat de toevoeging van het gehuurde aan het beoogde hotelconcept daadwerkelijk tot de voorgestelde rendementsverbetering zal leiden en welk aandeel het gehuurde in de rendementsverbetering heeft. Het memorandum van Colliers is te algemeen van aard en gaat onvoldoende in op deze specifieke situatie. Bij gebrek aan concrete plannen kan het memorandum ook niet naar uitgewerkte plannen verwijzen en deze rekenkundig uitwerken. Wat onder meer opvalt is dat in het aanvullend memorandum van 26 augustus 2024 onder 5 Colliers als uitgangspunt bij de berekening van de managementfee hanteert dat het een zestal hotels betreft, terwijl het concept drie kleine hotels bevat met een beperkt aantal kamers op verschillende locaties. Omdat in het eerste memorandum wel staat vermeld dat het een drietal hotels betreft (aan de Witte de Withstraat 77, 79 en 81), blijft onduidelijk waar Colliers precies vanuit is gegaan. In ieder geval is niet concreet toegelicht welke schaalvoordelen te behalen zijn doordat [appellant 1] c.s. op andere plekken in Rotterdam studio’s, appartementen en hotels stellen te exploiteren, Daarnaast zijn in het memorandum kosten en percentages genoemd die niet zijn onderbouwd. Zo begroten [appellant 1] c.s. bijvoorbeeld een totaalbedrag voor de verbouwingskosten van € 60.000,-, maar verschaffen geen inzicht in wat de voorgenomen verbouwing omvat, hoe deze totaalbedragen zijn opgebouwd en nemen deze niet mee in de berekening die inzicht moet geven in de rendementsverbetering. [appellant 1] c.s. hebben geen offerte overgelegd van een aannemer ter onderbouwing van de geraamde kosten. De investeringen worden niet afgeschreven.  
     
     
       6.10 
       
         De eerste grief van [appellant 1] c.s. faalt derhalve. 
         
           Belangenafweging 
         
       
     
     
       6.11 
       
         De tweede grief van [appellant 1] c.s. is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat hun beëindigingsvordering niet kan worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van hun belangen bij beëindiging tegen de belangen van DWS bij verlenging. Ook deze grief faalt, reeds omdat de door [appellant 1] c.s. gestelde belangen uitgaan van de substantiële rendementsverbetering die zij niet aannemelijk hebben gemaakt. In die omstandigheden kunnen de belangen van [appellant 1] c.s. niet opwegen tegen de belangen van DWS bij voortduren van de huurovereenkomst. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat DWS een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de bedrijfsruimte, omdat de bestuurders Akbour en Zoeteman voor een substantieel gedeelte van hun inkomsten zijn aangewezen op de exploitatie van het hotel dat DWS sinds 2019 in de bedrijfsruimte exploiteert. Dat de bestuurders van DWS ook middellijk bestuurder zijn van een padelclub en een squash- en biljartclub doet aan die afhankelijkheid niets af. Niet gebleken is immers dat de daaruit voortvloeiende inkomsten voldoende zullen zijn. DWS heeft de gedeponeerde jaarstukken uit 2022 overgelegd waaruit blijkt dat er sprake is van verlies. Bovendien weegt het hof mee, dat DWS onderbouwd heeft gesteld dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 175.000,- heeft geïnvesteerd. DWS exploiteert sinds 2018 het hotel en zij is door de lockdowns tijdens de coronacrisis inkomsten misgelopen omdat zij niet doorlopend de hotelkamers kon blijven exploiteren. In die periode liepen bepaalde kosten wel door, waardoor zij niet de volledige periode heeft kunnen benutten om haar investeringen terug te verdienen. Opmerking verdient hierbij dat DWS onweersproken heeft gesteld dat zij ook gedurende de coronacrisis haar huurtermijnen volledig heeft voldaan. Tot slot weegt het hof in het voordeel van DWS mee dat het hotel mede vanwege haar naam sterk locatiegebonden is en dat, anders dan door [appellant 1] c.s. is gesteld, niet is gebleken dat DWS haar hotel op korte termijn wenst te verkopen. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.12 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] c.s. niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof passeert het algemene bewijsaanbod van [appellant 1] c.s., omdat het te vaag is. Er zijn geen feiten te bewijzen aangeboden die tot toewijzing van de vordering kunnen leiden. Ook is onvoldoende duidelijk gemaakt van welke specifieke stellingen die voor de uitkomst van het geding relevant zijn, bewijs wordt aangeboden.  
     
     
       6.13 
       
         Het hof zal [appellant 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 		783,- 
         salaris advocaat	€	2.428,- 	(2 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 		178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         totaal		€ 	3.389,- 
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing . 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 oktober 2022; 
     - veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DWS begroot op € 3.389,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan;  
     - bepaalt dat als [appellant 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] c.s. deze niet binnen veertien dagen na betekening hebben voldaan. 
     Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Muilwijk-Schaaij, A.M. Voorwinden en C.J. Loggen-ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.