ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:10724

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:10724 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-11-2021 / 20/01074

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-11-16

Zaaknummer: 20/01074

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:10724

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 20/01074 
     uitspraakdatum: 16 november 2021 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 oktober 2020, nummer UTR 19/5115, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking Stichtse Vecht, Weesp en Wijdemeren  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 942 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 263.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. Daarbij is namens belanghebbende verschenen en gehoord [naam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [naam2] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 350 m3 en is gelegen op een perceel van 135 m². 
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar € 243.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning berekend op € 264.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald op basis van de vergelijkingsmethode waarbij drie nabijgelegen panden in dezelfde wijk als referentieobject zijn gebruikt. 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bouw- jaar 
                 
               
               
                 
                   Li, kw, oh, ut, dm, vz 
                 
               
               
                 
                   Woning (m3) 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m3 (€) 
                 
               
               
                 
                   Perceel (m2) 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 (€) 
                 
               
               
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   Vastgestelde waarde 
                 
               
               
                 
                   Verkoop-datum 
                 
               
               
                 
                   Verkoop-prijs 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 942 
               
               
                 1976 
               
               
                 3-3-3-3-3-3 
               
               
                 350 
               
               
                  €         497  
               
               
                 135 
               
               
                  €         632  
               
               
                 Berging € 4.900 
               
               
                  €         264.000  
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 741 
               
               
                 1976 
               
               
                 3-3-3-3-3-3 
               
               
                 339 
               
               
                  €         530  
               
               
                 180 
               
               
                  €         530  
               
               
                 Aanbouw € 15.900 
               
               
                  €         310.000  
               
               
                 14-9-2018 
               
               
                  €    335.000  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Dakkapel € 4.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Berging € 15.400 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 894 
               
               
                 1976 
               
               
                 2-3-3-3-3-2 
               
               
                 362 
               
               
                  €         442  
               
               
                 175 
               
               
                  €         491  
               
               
                 Berging € 4.900 
               
               
                  €         250.000  
               
               
                 9-3-2018 
               
               
                  €    253.000  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 1 
               
               
                 1976 
               
               
                 3-3-4-3-3-4 
               
               
                 339 
               
               
                  €         570  
               
               
                 300 
               
               
                  €         377  
               
               
                 Aanbouw € 20.200 
               
               
                  €         365.000  
               
               
                 15-9-2017 
               
               
                  €    359.000  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Berging € 4.900 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Dakkapel € 8.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Garage € 22.950 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende stelt dat de inhoud van het vergelijkingsobject [adres1] 741 onjuist is en dat de ligging beter is dan die van de woning. Van het vergelijkingsobject [adres1] 894 zou de ligging minder zijn dan die van de woning. [adres1] 1 verschilt teveel van de woning, de kavel is met 300 m² veel groter, heeft een garage en goede voorzieningen. Ook zou de inhoud 537 m³ zijn of, volgens  woningweter, 510 m³. Tot slot zouden de objecten [adres1] 866, 883 en 900 een betere onderbouwing vormen.  
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
       
     
     
       4.6. 
       Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in 1976, kennen eenzelfde bouwstijl en indeling en zijn allemaal gemiddeld beoordeeld op het gebied van kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over de ligging en inhoud van de referentieobjecten doet hier niet aan af. 
       
     
     
       4.7. 
       Dat referentieobject [adres1] 741 een aanmerkelijk grotere inhoud zou hebben dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan acht het Hof niet aannemelijk. Naar de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, valt de door belanghebbende gestelde inhoudsmaat (zoals opgenomen in de verkoopbrochure) niet te rijmen met het woonoppervlakte van de woning. Rekening houdend met de beschikbare gegevens van de referentieobjecten acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een juiste inhoudsmaat van [adres1] 741. Voorts ziet het Hof in de overgelegde foto’s geen aanknopingspunten voor het standpunt dat [adres1] 741 een aanmerkelijk betere ligging heeft dan de woning.  
       
     
     
       4.8. 
       Wat betreft de ligging van referentieobject [adres1] 894, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht een lagere score heeft toegekend voor ligging, vanwege de directe nabijheid van een tankstation. Het Hof acht het aannemelijk dat een potentiële koper bij het bepalen van een koopprijs rekening zal houden met eventuele geluids- en geuroverlast veroorzaakt door de aanwezigheid van het tankstation. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof het niet aannemelijk dat de aanwezigheid van een groenstrook de eventuele geluids- en geuroverlast volledig wegneemt.  
       
     
     
       4.9. 
       Ten aanzien van referentieobject [adres1] 1, is het Hof van oordeel dat de verschillen tussen de woning en het referentieobject niet dusdanig zijn dat het referentieobject niet vergelijkbaar is. Verder heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen. 
       
     
     
       4.10. 
       Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter, 
       te ondertekenen.  
     
     
     
     
     
       (P.W.L. van den Bersselaar)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.