ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:10871

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:10871 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-12-2019 / 200.243.686

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-12-17

Zaaknummer: 200.243.686

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:10871

---

Koopovereenkomst woning, ontbindende voorwaarde, boete

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.243.686/01 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, C/08/210889 / HA ZA 17-540) 
     
     
     
       
         arrest van 17 december 2019  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] ,  
       appellante, 
       hierna aan te duiden als:  [appellante] , 
       advocaat: mr. S. van Buuren, kantoorhoudend te Westmaas, gemeente Binnenmaas, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] ,  
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. L.W. van de Wetering, kantoorhoudend te Borne. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 september 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald, hier over. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Het verdere verloop blijkt uit:  
         - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 25 oktober 2018; 
         - de memorie van grieven, met productie; 
         - de memorie van antwoord; 
         - de akte uitlating van de zijde van [appellante] ; 
         - de antwoordakte van de zijde van [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Op 3 maart 2017 is tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de  overeenkomst) tot stand gekomen, waarbij [geïntimeerde] aan [appellante] de woning aan de [adres] , (hierna: de woning) heeft verkocht, voor een koopsom van  
         € 252.500,00. 
       
       
     
     
       2.2. 
       Partijen hebben zich bij het sluiten van de overeenkomst laten bijstaan door (financieel) adviseurs. [geïntimeerde] werd bijgestaan door de heer Lenderink van Thoma Post Makelaars en [appellante] werd bijgestaan door de heer Hamden van Hamden Vastgoed (hierna: Lenderink respectievelijk Hamden). 
       
     
     
       2.3. 
       De overeenkomst is opgesteld met gebruikmaking van het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (2014) van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).  
       
     
     
       2.4. 
       In artikel 4 lid 1 van de overeenkomst is bepaald dat de eigendomsoverdracht plaats zal vinden op 1 augustus 2017. Volgens artikel 5 leden 1 en 2 van de overeenkomst dient tot zekerheid voor de nakoming uiterlijk op 5 april 2017 door [appellante] voor € 25.250,00 een bankgarantie te worden gesteld dan wel een waarborgsom onder de notaris te worden gestort.  
       
     
     
       2.5. 
       In artikel 11 leden 1 en 2 van de overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden, indien een van partijen, na ingebrekestelling, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming, waarbij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom wordt verbeurd, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.  
       
     
     
       2.6. 
       
         In artikel 16 lid 1 aanhef en onder b van de overeenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, inhoudende dat [appellante] de overeenkomst kan ontbinden indien zij niet uiterlijk op 29 maart 2017 voor de financiering van de woning voor een bedrag van 101% van de getaxeerde marktwaarde een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen,  “zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan  Keuze koper , of een rentepercentage niet hoger dan  Keuze koper , bij de volgende hypotheekvorm: 
         
           één der gangbare hypotheekvormen, tegen normale voorwaarden en tarieven 
           . (…)”. 
         
         In artikel 16 lid 3 van de overeenkomst is bepaald dat partijen zich over en weer verplichten  “al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering (…) en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.”  Verder is in artikel 16 lid 3 van de overeenkomst bepaald dat de partij die de ontbinding inroept, er zorg voor dient te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Bedoelde mededeling dient  “schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.  
         
           Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. 
         
         
           In aanvulling hierop 
            (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te 
         
         
           overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’.  
           Onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat de koper minimaal van 1 bank c.q. erkende geldverstrekkende instelling, een afwijzing dient te overleggen. In deze afwijzingsbrief dient minimaal vermeld te staan de namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag. 
         
         
           Tevens is de koper verplicht om kopieën af te geven van de informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank c.q. erkende geldverstrekkende instelling heeft verstrekt. 
         
         
           Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met  
         
         
           ontbinding. 
            (…)”.  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij e-mail van 29 maart 2017 heeft Hamden aan Lenderink verzocht  “de ontbindende voorwaarden en het stellen van een bankgarantie/waarborgsom”  te verlengen met veertien dagen.  
         Bij e-mail van diezelfde datum is Lenderink daarmee namens [geïntimeerde] akkoord gegaan. Lenderink heeft in deze e-mail onder meer te kennen gegeven  “dat wij akkoord gaan met het verschuiven van de datum ontbindende voorwaarden met 2 weken (t/m 12 april 2017)”. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mailbericht van 12 april 2017 heeft Hamden aan Lenderink, voor zover relevant, medegedeeld:  “(…) Zoals telefonisch al besproken, moest ik u helaas berichten dat wij helaas geen akkoord hebben gehad. reden hiervoor was: dat zij de de dienstverband te kort vonden . Helaas kunnen wij niks anders meer dan de koop te ontbinden . 
         
           Het spijt mij u niet anders te kunnen berichten (…)”.  
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail van 20 april 2017 heeft Lenderink aan onder meer [appellante] en Hamden te kennen gegeven dat er  “geen afwijzing van bank/geldverstrekker”  is ontvangen, waardoor  “de koop formeel niet is ontbonden”.  In datzelfde e-mailbericht heeft Lenderink gewezen op de verplichting om een bankgarantie te storten. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 26 april 2017 heeft Lenderink, voor zover relevant, [appellante] in gebreke gesteld en haar gesommeerd om uiterlijk op 4 mei 2017 haar verplichtingen uit de overeenkomst alsnog na te komen, zulks onder het voorbehoud van opeising van de contractuele boete. 
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 8 mei 2017 heeft Lenderink namens [geïntimeerde] jegens [appellante] de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen en [appellante] gesommeerd om binnen acht dagen over te gaan tot betaling van de contractuele boete groot € 25.250,00. 
       
     
     
       2.12. 
       
        [appellante] heeft geen gevolg gegeven aan deze sommatie. Betaling van de boete door [appellante] is uitgebleven. 
       
     
     
       2.13. 
       
        [geïntimeerde] heeft de woning medio juli 2017 aan een derde verkocht voor een koopsom van € 260.000,00. De eigendom van de woning is op 29 september 2017 aan deze derde geleverd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg  
     
     
       3.1. 
       
         Aan de verzetprocedure, waarin het bestreden eindvonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 4 april 2018 is gewezen, is een verstekprocedure voorafgegaan.  
         In die procedure heeft genoemde rechtbank, onder zaak-/rolnummer C/08/205826 / HA ZA 17-349, bij verstek vonnis gewezen tussen [geïntimeerde] , als eiser, en [appellante] , als gedaagde, op 6 september 2017. De rechtbank heeft [appellante] daarbij veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 25.250,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2017 tot en met de dag van algehele voldoening, en tot betaling van de proces- en nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Bij dagvaarding van 23 oktober 2017, met producties, heeft [appellante] verzet ingesteld  
         tegen het verstekvonnis en geconcludeerd dit vonnis te vernietigen en [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen althans deze af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de verstekprocedure en in de kosten van het verzet. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.4. 
       Bij tussenvonnis in verzet van 13 december 2017 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bevolen, die op 21 februari 2018 is gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. 
       
     
     
       3.5. 
       Bij het bestreden eindvonnis in verzet van 4 april 2018 heeft de rechtbank het verstekvonnis bekrachtigd en [appellante] in de kosten van de verzetprocedure veroordeeld. 
       
     
     
       3.6. 
       
         De rechtbank heeft daartoe, samengevat, overwogen en geoordeeld als volgt. 
         Vaststaat dat Hamden bij e-mail van 12 april 2017, waarin de ontbindende voorwaarde is ingeroepen, geen documentatie heeft overgelegd. [appellante] heeft dan ook niet voldaan aan haar  documentatieplicht als bedoeld in artikel 16 lid 3 van de overeenkomst. Door [appellante] is ook niet op een andere manier of op een later moment inzichtelijk gemaakt dat zij voldaan heeft aan de ingevolge diezelfde bepaling op haar rustende inspanningsverplichting voor het verkrijgen van de benodigde financiering voor de aankoop van de woning. Dit terwijl zij daar ruimschoots de tijd en gelegenheid voor heeft gehad. [appellante] heeft dan ook geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. 
         Vaststaat voorts dat [appellante] geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort, zodat zij in die zin is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en [geïntimeerde] de overeenkomst heeft mogen ontbinden. Als gevolg van de rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst door [geïntimeerde] , is [appellante] op grond van artikel 11 lid 2 van de overeenkomst de  boete verschuldigd geworden. Matiging van de boete is niet aan de orde. 
       
       
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
         
          [appellante] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden eindvonnis in verzet te vernietigen, inhoudende dat het verstekvonnis wordt vernietigd, en, opnieuw recht doende, 
         
          [geïntimeerde] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans hem deze vorderingen te 
         ontzeggen, althans deze alsnog af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de (na)kosten. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [appellante] heeft daartoe bij memorie van grieven twaalf grieven - genummerd I tot en met XI - opgeworpen. Met de  grieven I tot en met X  komt [appellante] op tegen de oordelen van de rechtbank dat zij geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, dat [geïntimeerde] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, dat [appellante] dientengevolge de contractuele boete verschuldigd is geworden en dat het beroep op matiging van de boete wordt gepasseerd, alsmede tegen de daaraan door de rechtbank ten grondslag gelegde motivering. De  grieven XI en XII  (abusievelijk genummerd XI) zijn gericht tegen de afwijzing van het door [appellante] in de verzetprocedure gevorderde en de kostenveroordeling in die procedure. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd. 
       
     
     
       4.4. 
       Beide partijen hebben vervolgens nog een akte genomen. 
       
     
     
       4.5. 
       Het hof stelt voorop dat aan een ontbindende voorwaarde als opgenomen in artikel 16 lid 1 aanhef en onder b van de overeenkomst inherent is dat op [appellante] een inspanningsverplichting rust tot het binnen de overeengekomen termijn verkrijgen van de benodigde financiering voor aankoop van de woning. Dit volgt ook uit artikel 16 lid 3 van de overeenkomst. Het in artikel 16 lid 3 van de overeenkomst neergelegde voorschrift dat de mededeling dat de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen goed gedocumenteerd dient te geschieden, waarbij in diezelfde bepaling nader is uitgewerkt welke documentatie alsdan door [appellante] verstrekt dient te worden, heeft in dit verband een bewijsfunctie. Dit voorschrift strekt ertoe om [geïntimeerde] de gelegenheid te bieden zich aan de hand van documenten een beeld te vormen over de vraag of [appellante] de ontbindende voorwaarde terecht heeft ingeroepen. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Vaststaat dat Hamden bij de e-mail van 12 april 2017, waarin hij namens [appellante] tijdig de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen, geen enkele documentatie heeft overgelegd. Niet in geschil is voorts dat door [appellante] ook niet anderszins of op een later moment inzichtelijk is gemaakt dat zij voldaan heeft aan haar inspanningsverplichting.   
         
          [appellante] heeft dan ook niet aan haar documentatieplicht als bedoeld in artikel 16 lid 3 van de overeenkomst voldaan, noch heeft zij [geïntimeerde] anderszins in ruimere zin de gelegenheid geboden zich een beeld te vormen over de vraag of [appellante] de ontbindende voorwaarde terecht heeft ingeroepen. Dit brengt met zich dat [geïntimeerde] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft kunnen afwijzen, overeenkomstig het bepaalde in het slot van artikel 16 lid 3 van de overeenkomst, dat luidt: “ Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding ” . Van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde door [appellante] is geen sprake. 
       
       
     
     
       4.7. 
       
         Weliswaar werpt [appellante] nog tegen dat zij Hamden als deskundige heeft ingeschakeld om te handelen in het aankooptraject, zodat het niet verstrekken van documentatie niet in haar risicosfeer zou dienen te vallen, maar dit kan haar niet baten. [appellante] heeft tegen het oordeel van de rechtbank op dit punt geen ander argument aangevoerd dan reeds door haar in eerste aanleg is aangevoerd. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] , en niet Hamden, de contractspartij van [geïntimeerde] is, zodat [appellante] jegens [geïntimeerde] gehouden is om de verplichtingen voortvloeiend uit artikel 16 lid 3 van de overeenkomst na te komen. Indien Hamden zijn taak niet naar behoren heeft uitgevoerd, komt dit voor risico van [appellante] . [appellante] kan immers wel taken aan Hamden overdragen respectievelijk overlaten, maar zij blijft jegens [geïntimeerde] verantwoordelijk voor het voldoen aan de inspanningsverplichting die hier aan de orde is.  
         Bij akte houdende uitlating heeft [appellante] nog uiteengezet waarom zij Hamden (nog) niet in rechte heeft betrokken, maar deze uiteenzetting mist dus relevantie.  
       
       
     
     
       4.8. 
       
         Verder voert [appellante] nog aan dat het niet verstrekken van de onderliggende documentatie van geringe betekenis is, waardoor zij tot ontbinding van de overeenkomst had mogen overgaan, maar ook dit betoog verwerpt het hof. 
         
          [appellante] heeft tegen het oordeel van de rechtbank op dit punt geen ander argument aangevoerd dan reeds door haar in eerste aanleg is aangevoerd. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank op dit punt. Dit oordeel komt erop neer dat er een belangrijke functie uitgaat van het vereiste om documentatie aan te leveren en dat daarmee wordt voorkomen dat (te) lichtvaardig tot aankoop van woningen wordt overgegaan, hetgeen niet alleen het belang van verkopers, maar van de huizenmarkt in het algemeen dient. Het hof maakt dit oordeel van de rechtbank tot het zijne.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Uit het voorgaande volgt dat van ontbinding van de overeenkomst door [appellante] bij gebreke van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde geen sprake is. Terecht heeft de rechtbank dan ook geoordeeld dat de op [appellante] rustende verplichting tot het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom als bedoeld in artikel 5 leden 1 en 2 van de overeenkomst in stand is gebleven. Vaststaat dat [appellante] , ook na ingebrekestelling door [geïntimeerde] , geen bankgarantie heeft gesteld of waarborgsom heeft gestort. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellante] daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de voor haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zodat [geïntimeerde] de overeenkomst heeft mogen ontbinden. Als gevolg van de rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst door [geïntimeerde] is [appellante] op grond van artikel 11 lid 2 van de overeenkomst de door [geïntimeerde] gevorderde boete verschuldigd geworden. 
       
     
     
       4.10. 
       
        [appellante] doet een beroep op matiging van de boete en voert in dat verband, samengevat, aan dat [geïntimeerde] de woning enkele maanden later voor een hogere prijs heeft kunnen verkopen, zodat het in zijn voordeel is geweest dat [appellante] de eigendom van de woning niet heeft kunnen afnemen. Verder voert zij aan dat [geïntimeerde] weliswaar stelt dat er geen andere geschikte koopwoningen beschikbaar zijn, dat hij daarom een woning huurt en dat daaraan de meerwaarde betreffende de verkoop van de woning is opgegaan, maar dat hij nalaat dit te onderbouwen. [appellante] plaatst vraagtekens bij deze stellingen van [geïntimeerde] en voert in dat kader allerhande alternatieve scenario’s aan die zich volgens haar zouden kunnen voordoen en die met zich brengen dat [geïntimeerde] geen schade heeft geleden, althans dat de geleden schade in geen verhouding tot de boete staat. [appellante] voert in dit kader verder aan dat zij van meet af aan aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat het onzeker is of zij de financiering rond krijgt. Ook voert zij aan dat zij thans een bijstandsuitkering geniet en het jaren zal duren voordat de boete is afgelost. 
       
     
     
       4.11. 
       Matiging van de boete op verzoek van de verbeurende partij is alleen aan de orde als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, hetgeen meebrengt dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging eerst gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). 
       
     
     
       4.12. 
       
         Het hof stelt voorop dat het onderhavige boetebeding een volstrekt gebruikelijk beding bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren betreft. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, zoals de onderhavige, waarbij de overeenkomst is opgesteld met gebruikmaking van het model koopovereenkomst van de NVM.  
         Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen. In zoverre draagt het boetebeding naar zijn aard bij aan de rechtszekerheid, hetgeen van betekenis is bij het oordeel of de billijkheid in het onderhavige geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Het boetebeding is uitsluitend van toepassing op een als zwaarwegend te kwalificeren verzuim dat betrekking heeft op het niet meewerken aan de levering dan wel op het niet voldoen van de koopprijs van een woning. Dit brengt mee dat niet lichtvaardig tot matiging van de boete kan worden overgegaan.  
       
       
     
     
       4.13. 
       
         Tegen die achtergrond zal het hof nu beoordelen of [appellante] in dat verband voldoende heeft aangevoerd om over te gaan tot matiging van de boete.  
         
          [appellante] heeft niet gesteld wanneer en hoe zij vóór de e-mail van 12 april 2017 aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat het onzeker was of zij de financiering rond zou krijgen, zodat reeds daarom deze stelling bij de hiervoor beschreven toetsing geen gewicht in de schaal kan leggen. Daarbij komt dat een zodanige onzekerheid, wanneer deze bestond, van onvoldoende gewicht zou zijn om te kunnen bijdragen aan het oordeel dat de boete in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is omdat [appellante] niettemin het boetebeding is aangegaan.  
         Ook als het hof veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van de stelling van [appellante] dat zij een bijstandsuitkering geniet, is dit evenmin een omstandigheid die voldoende gewicht in de schaal legt. 
         Dat [geïntimeerde] aanzienlijk minder schade heeft geleden dan aan de hand van de hiervoor beschreven maatstaf nog te verenigen valt met de hoogte van de boete, zoals [appellante] betoogt, is gemotiveerd betwist. Daarbij heeft te gelden dat het enkele uiteenlopen van schade en boete onvoldoende grond is voor matiging van de boete. Alles overziende is het hof van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om gelet op alle in genoemde maatstaf besloten gezichtspunten tot matiging van de boete te kunnen komen.  
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Aan het verzoek van [appellante] om ook in het kader van haar beroep op matiging van de boete rekening te houden met de inschakeling van Hamden als deskundige gaat het hof reeds op grond van het hiervoor onder 4.7 overwogene voorbij. 
         Voor zover [appellante] nog stelt dat zij met de boete dermate zwaar gestraft wordt voor het niet kunnen afnemen van de eigendom van de woning door toedoen van Hamden, dat dit strijd met de redelijkheid en billijkheid oplevert, passeert het hof deze stelling eveneens reeds op grond van het hiervoor onder 4.13 overwogene. 
       
       
     
     
       4.15. 
       Uit het vorenstaande volgt dat de grieven I tot en met X falen. Gelet daarop, heeft [appellante] geen belang meer bij afzonderlijke bespreking van de  veeggrieven XI en XII .  
       
     
     
       4.16. 
       
        [appellante] heeft geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor genomen. Haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. 
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1. 
       Slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden eindvonnis in verzet zal worden bekrachtigd. 
       
     
     
       5.2. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellante] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en € 2.782,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten, tarief III in hoger beroep à € 1.391,00 per punt).  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis in verzet van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 4 april 2018; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de  
       zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en € 2.782,00 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en J.G.A. Struycken en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.