ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:1429

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:1429 Rechtbank Den Haag , 07-02-2023 / 9983704 RP EXPL 22-11001

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-02-07

Zaaknummer: 9983704 RP EXPL 22-11001

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:1429

---

Pachtovereenkomst voor kortere duur niet (verder) verlengd omdat de bijzondere omstandigheden van artikel 7:325 lid 6 BW zich niet meer (kunnen) voordoen

Rechtbank DEN HAAG
 
 
 
 
Zittingsplaats ‘s-Gravenhage
 
 
 
 
 
CB/cd
 
 
Zaaknr.: 9983704 RP EXPL 22-11001
 
 
Uitspraakdatum: 7 februari 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:
 
 
 
 
 
 
 
[eiser01]
 
, handelende onder de naam
 
[naam eenmanszaak01]
 
,
 
 
wonende alsmede zaakdoende te [woonplaats01] ,
 
 
eisende partij,
 
 
verder te noemen: pachter,
 
 
gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman (Taurus Advocaten),
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
 
Exploitatie en Handelsmaatschappij Sand-Ambacht B.V.
 
,
 
 
statutair gevestigd en kantoorhoudend te ‘s-Gravenzande,
 
 
verder te noemen: Sand-Ambacht,
 
 
 
 
 
en
 
 
 
 
2 [gedaagde01] ,
 
 
 
wonende te [woonplaats02] ,
 
 
verder te noemen: [gedaagde01] ,
 
 
 
 
 
gedaagde partijen,
 
 
Sand-Ambacht en [gedaagde01] verder gezamenlijk te noemen: verpachters,
 
 
gemachtigde: mr. W.M. Bijloo (Den Hollander Advocaten).
 
 
 
 
 
 
 
1
 
Het procesverloop
 
 
 
 
1.1.
 
 
De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 28 juni 2022 met elf producties (nrs. 1 tot en met 11);
 
 
 
 
de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie van 23 augustus 2022 met 23 producties (nrs. 1 tot en met 23);
 
 
 
 
de conclusie van antwoord in reconventie, binnengekomen bij de griffie op 13 december 2022 met vier producties (nrs. 12 tot en met 14);
 
 
 
 
de brief van de gemachtigde van verpachters van 14 december 2022 met vier aanvullende producties (nrs. 24 tot en met 27);
 
 
 
 
de brief van de gemachtigde van verpachters van 19 december 2022 met een aanvullende productie (nr. 28);
 
 
 
 
de akte uitlating producties aan de zijde van pachter, binnengekomen bij de griffie op 21 december 2022 met een productie (nr. 15).
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 23 december 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij is [eiser01] in persoon verschenen samen met zijn gemachtigde en is [gedaagde01] in persoon verschenen, vergezeld van de heer [naam01] en is de gemachtigde van verpachters verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden aantekeningen mondelinge behandeling resp. pleitnotities overgelegd. De griffier heeft van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken zakelijke aantekeningen gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Na afloop van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op heden.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
 
2.1.
 
 
Pachter pacht twee percelen aan de [adressen01] te [plaats01] . Het perceel grond aan de Strandweg 23 met kadastrale aanduiding gemeente [plaats01] , sectie M, nummer 1330 (gedeeltelijk) betreft circa 3.855 m2 glasopstanden en het perceel grond aan de [adres01] met kadastrale aanduiding gemeente [plaats01] , sectie M, nummer 1330 (gedeeltelijk) betreft circa 5.568 m2 glasopstanden, inclusief verwarmingsinstallatie (beide percelen hierna gezamenlijk te noemen: het gepachte).
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Met betrekking tot het gepachte zijn tussen Sand-Ambacht als verpachter en pachter twee pachtovereenkomsten gesloten, beide gedateerd 11 november 2015 (hierna: de pachtovereenkomsten). De pachtovereenkomsten zijn aanvankelijk aangegaan voor een periode van drie jaar, van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2018.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Omdat Sand-Ambacht de pachtovereenkomsten pas op 11 september 2019 aan de Grondkamer ter goedkeuring heeft voorgelegd zijn de pachtovereenkomsten na 31 december 2018 voortgezet. De Grondkamer Zuid-West en later de Centrale Grondkamer in hoger beroep hebben een kortlopende pacht van drie jaar goedgekeurd, met 31 december 2022 als einddatum.
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
In zijn beslissing van 5 juni 2020 heeft de Grondkamer Zuidwest bepaald dat
 
door de pachter bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, verlenging van de pachtovereenkomst gevorderd kan worden uiterlijk 6 maanden vóór het einde van de overeenkomst
 
.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Voor 2009 was het gepachte reeds op basis van andere overeenkomsten bij pachter in gebruik. Tegen betaling van een vergoeding door Sand-Ambacht aan pachter is het gepachte per 1 september/1 december 2009 pachtvrij gemaakt.
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Tussen (eind) 2009 en 2015 heeft pachter het gepachte steeds voor korte duur van Sand-Ambacht gepacht.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Artikel 1.2 van de pachtovereenkomsten luidt:
 
Partijen stemmen in met voornoemde maximale periode in verband met mogelijk toekomstige reconstructie.
 
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op 3 maart 2020 heeft Sand-Ambacht het gepachte in eigendom overgedragen aan [gedaagde01] . In de betreffende notariële akte is opgenomen:
 
Verkoper heeft het verkochte niet zelf gebruikt doch partijen zien als normaal gebruik: tuinland bestemd voor bebouwing met warenhuizen. Koper wil het verkochte zo spoedig mogelijk gebruiken voor reconstructiedoeleinden en het verkochte samenvoegen met omliggende percelen en omvormen tot één complex.
 
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Op het gepachte kweekte pachter tot nu toe (eenjarige) amaryllisbollen.
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
Het gepachte bevindt zich in een gebied waar voornamelijk kassentuinbouw plaatsvindt. Het gepachte wordt aan drie zijden omsloten door andere percelen in eigendom van Sand-Ambacht en/of [gedaagde01] . Aan de noordoostzijde ligt een perceel dat op langdurige pacht verpacht is aan [naam02] . Ten zuidwesten van het gepachte liggen twee percelen in eigendom van [gedaagde01] , die op kortdurende pacht verpacht zijn aan BASF en [naam03] . Ten zuidwesten van die percelen ligt nog een perceel dat tot 31 december 2022 is verpacht aan [naam04] . Ten noordwesten van het perceel dat aan [naam02] is verpacht ligt tenslotte een perceel in eigendom van [gedaagde01] , dat verpacht is aan [eiser02] .
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
[gedaagde01] , in samenwerking met Sand-Ambacht, is voornemens om alle genoemde percelen, inclusief het gepachte, te reconstrueren tot één groot nieuw kassencomplex.
 
 
 
 
3.
 
De vordering van pachtster in conventie, de grondslag van de vordering en het verweer van verpachters
 
 
 
 
 
 
 
3.1.
 
 
Pachter vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (I) de duur van zijn twee Pachtovereenkomsten te verlengen voor een door de pachtkamer vast te stellen periode van (minimaal) 6 jaar, althans een door de pachtkamer in goede justitie vast te stellen andere periode c.q. duur (lopende vanaf 1 januari 2023), op de grond dat de bijzondere omstandigheden, bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW, zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen; (II) verpachters (hoofdelijk) te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te betalen de kosten van het geding, waaronder begrepen de verschotten en het advocatensalaris, onder bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te worden binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en (ii) voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen lopende vanaf bedoelde termijn, met (hoofdelijke) veroordeling van verpachters in de nakosten.
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
Aan zijn vordering legt pachter ten grondslag dat verlenging van de pacht mogelijk is op de grond dat de bijzondere omstandigheden, bedoeld in artikel 7:325 lid 6 BW, zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Het verweer van verpachters tegen de vordering in conventie van pachter luidt – kort gezegd – dat aan de kortdurende pacht van pachtster een einde moet komen, omdat verpachters thans uitvoering willen geven aan hun plannen tot reconstructie en daarmee de gronden voor het goedkeuren kortlopende pachten, zoals die door de Grondkamer Zuidwest en de Centrale Grondkamer zijn aangenomen, niet meer aanwezig zijn.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De voorwaardelijke vordering van verpachters in reconventie
 
 
 
 
4.1.
 
 
In voorwaardelijke reconventie vorderen verpachters bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, (a) voor recht te verklaren dat de pachtovereenkomsten tussen pachter en verpachters met betrekking tot het gepachte aan de [adressen01] op 31 december 2022 eindigen, althans subsidiair die pachtovereenkomsten per datum vonnis te ontbinden; alsmede pachter te veroordelen; (b) om het gepachte 31 december 2022 om 24.00 uur te ontruimen, te verlaten, niet meer te betreden en in goede staat, vrij van vervuilingen aan [gedaagde01] op te leveren, op straffe van een dwangsom van
 
€ 10.000,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00; (c) om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde01] te betalen een bedrag van € 132,-- (€ 78,-- plus
 
€ 54,--) per dag te rekenen vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van de ontruiming en de oplevering van het gepachte en (d) om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verpachters te betalen de schade die zij hebben geleden doordat pachter het gepachte niet uiterlijk op 31 december 2022 heeft ontruimd, maar daarna is blijven gebruiken, voor zover die schade de onder b. omschreven boete overstijgt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, (e) met veroordeling van pachter in de kosten van de procedure.
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
Aan hun vordering in voorwaardelijke reconventie leggen verpachters ten grondslag dat in het geval de vordering van pachter in conventie wordt afgewezen vast staat dat de pachtovereenkomsten per 31 december 2022 zijn geëindigd. Indien en voor zover pachter daarna nog het gepachte in gebruik heeft geschiedt dat zonder recht of titel. Dientengevolge hebben verpachters er belang bij dat pachter het gepachte zo snel mogelijk ontruimt.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
In conventie
 
 
 
 
 
 
5.1.
 
 
In hun conclusie van antwoord hebben verpachters gesteld dat de vordering ten onrechte (ook) tegen Sand-Ambacht is ingesteld, omdat Sand-Ambacht het gepachte in eigendom heeft overgedragen aan [gedaagde01] , die daarmee van rechtswege (enig) verpachter is geworden. Pachter dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering tegen Sand-Ambacht.
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
In zijn conclusie van antwoord in reconventie is pachter nog ingegaan op deze stellingname, maar deze stellingen overtuigen de pachtkamer niet. Kort gezegd betoogt pachter dat de pachtovereenkomsten alleen gelden tussen hem en Sand-Ambacht en dat het feit dat Sand-Ambacht het gepachte heeft overgedragen aan [gedaagde01] niet maakt dat daarmee [gedaagde01] de nieuwe verpachter van hem is geworden.
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
Onbetwist is dat [gedaagde01] op 20 maart 2020 het gepachte in eigendom geleverd heeft gekregen van Sand-Ambacht. Daardoor is [gedaagde01] op grond van de regel neergelegd in artikel 7:361 BW (‘koop breekt geen pacht’) in de rechten en verplichtingen van Sand-Ambacht getreden. De stelling, die pachter in punt 64 van zijn conclusie van antwoord in reconventie inneemt, namelijk dat het feit dat [gedaagde01] het gepachte van Sand-Ambacht heeft gekocht en geleverd gekregen niet maakt dat [gedaagde01] al dan niet van rechtswege de nieuwe [gedaagde01] van pachtster is geworden, vindt dan ook geen steun in het recht. Bovendien onderbouwt pachter niet waarom in dit geval de regel van artikel 7:361 BW toepassing zou missen. Pachter zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering jegens Sand-Ambacht.
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
Artikel 7:325 BW kent een regeling voor de goedkeuring en verlenging van pachtovereenkomsten met een kortere duur dan twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land. Een pachtovereenkomst voor kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer. Een pachtovereenkomst van kortere duur, waarvoor de grondkamer goedkeuring heeft verleend, wordt niet van rechtswege verlengd, maar kan op vordering van de pachter door de rechter worden verlengd voor een door de rechter vast te stellen periode. Verlenging kan alleen plaatsvinden indien de bijzondere omstandigheden, die de grondkamer in zijn overwegingen heeft betrokken voor de goedkeuring van de kortere duur zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer voor kunnen doen. De vordering tot verlenging moet gedaan worden binnen de door de grondkamer vastgestelde termijn.
 
 
 
 
 
5.5.
 
 
Ten aanzien van de termijn, waarbinnen pachter zijn vordering tot verlenging heeft in te stellen heeft de Grondkamer Zuid-West op 5 juni 2020 beslist dat verlenging kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de pachtovereenkomsten. De Centrale Grondkamer heeft die beslissing in hoger beroep bevestigd. Pachter is deze procedure begonnen door op 28 juni 2022 een dagvaarding uit te brengen met als strekking verlenging van de pacht. Dat is binnen de door de grondkamer gestelde periode en daarmee is de vordering van pachter tijdig ingesteld.
 
 
 
 
 
5.6.
 
 
De toets, die de pachtkamer heeft uit te voeren in het kader van de beslissing of de pachtovereenkomst voor enige periode verlengd kan of moet worden, is of de door de grondkamer getoetste bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen. Daarom dient de pachtkamer bij haar beslissing eerst en vooral die door de grondkamer vastgestelde bijzondere omstandigheden in aanmerking te nemen.
 
 
 
 
 
5.7.
 
 
De Grondkamer Zuid-West heeft ten aanzien van de bijzondere omstandigheden het volgende overwogen:
 
De grondkamer constateert, dat verpachtster [Sand-Ambacht] het pachtobject enige tijd vóór het sluiten van het onderhavige pachtovereenkomst pachtvrij heeft gemaakt, waarbij tevens van belang is, dat door het sluiten van de onderhavige pachtovereenkomst in elk geval eerdere pachtovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot het pachtobject van rechtswege zijn vervallen. In dit verband acht de grondkamer het niet aannemelijk, dat verpachtster geen belang heeft gehad bij verpachting voor korte duur in plaats van de wettelijke duur. Aannemelijk is, dat verpachtster op 1 januari 2016 weliswaar de bedoeling heeft gehad het pachtobject te zijner tijd te gebruiken in het kader van een reconstructie, zoals ook met zoveel woorden in de onderhavige pachtovereenkomst onder 1.2 is vermeld, maar tot verpachting voor een korte duur van drie jaar is overgegaan, omdat -naar ook bij de pachter bekend moet zijn geweest- de situatie in de glastuinbouw destijds slecht was en daardoor bedoelde reconstructie nog niet goed mogelijk was. De grondkamer ziet hierin een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW.
 
 
 
 
 
 
5.8.
 
 
Pachter is bij de Centrale Grondkamer in beroep gegaan tegen de beslissing van de Grondkamer Zuid-West. De Centrale Grondkamer is niet tot een andere beslissing gekomen. Ten aanzien van de beoordeling van de bijzondere omstandigheid heeft de Centrale Grondkamer evenwel overwogen:
 
De plannen van verpachtster om het gebied, waarin het gepachte ligt te reconstrueren zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. De algemene belangen van de landbouw worden niet geschaad door de gevraagde goedkeuring voor de kortere duur van drie jaar. Gelet op een en ander behoort de goedkeuring voor de kortere duur te worden verleend.
 
 
 
 
 
 
5.9.
 
 
Zowel uit hetgeen de Grondkamer Zuid-West heeft overwogen als uit hetgeen de Centrale Grondkamer heeft overwogen volgt dat de plannen tot reconstructie de bijzondere omstandigheden waren, op grond waarvan beide grondkamers tot een kortere duur van de pacht oordeelden. De pachtkamer leest deze overwegingen zo, dat sprake was van bijzondere omstandigheden, omdat de plannen tot reconstructie nog niet ten uitvoer gebracht konden worden of omdat Sand-Ambacht en/of [gedaagde01] nog niet toe waren aan reconstructie. Hetgeen de uitvoering van de plannen belemmerde was volgens de Grondkamer Zuid-West de destijds slechte situatie in de glastuinbouw en volgens de Centrale Grondkamer de onmogelijkheid om te reconstrueren vanwege de ‘versnippering’ van het gebied.
 
 
 
 
 
5.10.
 
 
De vraag waarvoor de pachtkamer zich thans gesteld ziet is de vraag of de plannen thans wel ten uitvoer gebracht kunnen worden. Daarbij is het aan de pachtkamer om te beoordelen of het thans zodanig aannemelijk is dat de reconstructie van het betreffende gebied daadwerkelijk gaat plaatsvinden, zodat de bijzondere omstandigheden, waarvoor een kortdurende pacht werd goedgekeurd zich niet meer voordoen en ook niet meer zullen voordoen en er derhalve een einde moet komen aan de pachtovereenkomsten. Daartoe overweegt de pachtkamer als volgt.
 
 
 
 
 
5.11.
 
 
Een reconstructievan een kassengebied als omschreven in rechtsoverweging 2.10. kent in feite drie fases. De eerste fase betreft het in een hand brengen van de betreffende afzonderlijke percelen, ofwel door middel van eigendomsoverdracht ofwel door middel van een samenwerking tussen verschillende grondeigenaren. De tweede fase betreft het slopen van de aanwezige opstallen. De derde fase betreft het bouwen van nieuwe opstallen en de daarmee samenhangende installaties.
 
 
 
 
 
5.12.
 
 
Waar wellicht in fase 1 nog niet gesproken kan worden van een concrete reconstructie, ligt het omslagpunt ergens in fase 2. Immers, zonder sloop van bestaande opstallen kunnen geen nieuwe opstallen gerealiseerd worden. Bovendien worden door de sloop van bestaande opstallen productieve percelen uit bedrijf genomen, die pas weer productief kunnen worden zodra nieuwe opstallen zijn gerealiseerd.
 
 
 
 
 
5.13.
 
 
Fase 1 is inmiddels afgerond. Gebleken is dat Sand-Ambacht inmiddels verschillende percelen aan [gedaagde01] in eigendom heeft overgedragen en [gedaagde01] heeft overigens aannemelijk gemaakt dat er een vorm van samenwerking tussen hem en Sand-Ambacht bestaat voor het gebruik van de percelen die (nog) in eigendom van Sand-Ambacht zijn.
 
 
 
 
 
5.14.
 
 
Uit hetgeen in deze procedure naar voren is gekomen bevinden de plannen van verpachters zich thans ergens in fase 2. Een (klein) deel van de opstallen is reeds gesloopt en verpachters hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat pachter [naam04] uiterlijk 31 maart 2023 de opstallen op het perceel, waarvan de pacht is beëindigd per 31 december 2022, zal hebben gesloopt.
 
 
 
 
 
5.15.
 
 
Ook hebben de verpachters voldoende aannemelijk gemaakt tenminste in een vergaand stadium van onderhandelingen te zijn met pachter [naam02] om diens pacht te beëindigen. Tevens hebben verpachters voldoende aannemelijk gemaakt dat pachters BASF en [naam03] akkoord zijn met de beëindiging van hun pacht- of gebruiksrechten.
 
 
 
 
 
5.16.
 
 
Omdat de uitvoering van de plannen van verpachters thans zover in fase 2 zijn gevorderd is naar het oordeel van de pachtkamer het omslagpunt gepasseerd, zodat nu sprake is van een reconstructievan het gehele in rechtsoverweging 2.10. genoemde gebied.
 
 
 
 
 
5.17.
 
 
Uit het voorgaande volgt automatisch dat er voor de pachtkamer geen ruimte meer is om de pachtovereenkomsten te verlengen. Immers, uit artikel 7:325 lid 6 BW volgt dat verlenging na een (goedkeuring van een) pacht voor een kortere duur alleen mogelijk is, indien
 
de bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen.
 
Uit de uitspraak van de Grondkamer Zuid-West valt af te leiden dat de bijzondere omstandigheden destijds waren dat een reconstructie nog niet goed mogelijk was. Dat was in een situatie dat de plannen van verpachters zich nog in fase 1 bevonden, maar in ieder geval nog niet in fase 2. Omdat de pachtkamer nu oordeelt dat de bijzondere omstandigheden zich niet meer (kunnen) voordoen kan aldus geen sprake meer zijn van verdere verlenging van de pacht.
 
 
 
 
 
5.18.
 
 
Het voorgaande betekent dat de vordering van pachter in conventie jegens [gedaagde01] zal worden afgewezen.
 
 
 
 
 
In voorwaardelijke reconventie
 
 
 
 
 
 
 
5.19.
 
 
Omdat de vordering in conventie wordt afgewezen is de voorwaarde met betrekking tot de vordering van pachters in reconventie vervuld en komt de pachtkamer aldus toe aan een beoordeling van de reconventionele vordering.
 
 
 
 
 
5.20.
 
 
Omdat in reconventie is overwogen dat de pachtovereenkomsten niet zullen worden verlengd, houdt dat automatisch in dat de pachtovereenkomsten op 31 december 2022 zijn geëindigd. De verzochte verklaring voor recht zal daarom worden gegeven.
 
 
 
 
 
5.21.
 
 
Dat de pachtovereenkomsten per 31 december 2022 zijn geëindigd houdt tevens in dat pachter thans zonder recht of titel het gepachte onder zich houdt. Bij het einde van de pacht heeft de pachter de verplichting het gepachte te verlaten en in overeenstemming met gemaakte afspraken schoon achter te laten. Ontruiming per 31 december 2022 is niet meer mogelijk, maar dat neemt niet weg dat pachter de verplichting heeft het gepachte zo spoedig mogelijk te ontruimen. De pachtkamer zal bepalen dat pachter het gepachte uiterlijk per 1 maart 2023 zal dienen te ontruimen, mits dit vonnis uiterlijk 14 februari 2023 aan hem betekend is. Indien betekening van het vonnis later plaatsvindt, zal ontruiming pas na 14 dagen na betekening dienen plaats te vinden. De vordering van verpachters onder b. zal onder die bepalingen worden toegewezen.
 
 
 
 
 
5.22.
 
 
Omdat pachter tijdens de mondelinge behandeling nog heeft verklaard op korte termijn het gepachte te willen beplanten met (eenjarige) amaryllisbollen, maakt de pachtkamer op dat pachter bewust het risico heeft genomen dat hij zijn investering zal verliezen, maar ook dat pachter hoe dan ook het gepachte in gebruik wil houden. De pachtkamer leidt daaruit af dat pachter zich niet zal neerleggen bij een voor hem negatief uit te vallen beslissing over zijn vordering in conventie. Daarom zal de pachtkamer aan de verplichting tot ontruiming een dwangsom verbinden, die de pachtkamer overigens zal matigen ten opzichte van hetgeen verpachters vorderen. De pachtkamer zal pachter een dwangsom opleggen van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat pachter nalaat het gepachte op de eerder genoemde datum te ontruimen, met een maximum van € 50.000,-
 
 
 
 
 
5.23.
 
 
De vordering van verpachters om pachter te veroordelen een bedrag van € 134,- per dag te betalen vloeit voort uit artikel 4 van de pachtovereenkomsten, zoals die door de beslissing van de Grondkamer Zuid-West zijn gewijzigd. Pachter heeft op dit punt geen zelfstandig verweer gevoerd, zodat uit het feit dat pachter na 1 januari 2023 het gepachte in gebruik heeft gehouden voortvloeit dat hij een boete van € 134,- per dag voor (beide) pachtovereenkomsten verschuldigd is, tot de dag dat het gepachte is opgeleverd. Deze vordering van verpachters zal aldus eveneens worden toegewezen.
 
 
 
 
 
5.24.
 
 
Evenwel zal de vordering van verpachters tot vergoeding van de schade als gevolg van het blijven gebruiken van het verpachte worden afgewezen. Zoals hiervoor al is besproken maakt het gepachte deel uit van een veelomvattende reconstructie die nog de nodige stappen vergt, waaronder het slopen van de huidige opstallen. Omdat [gedaagde01] op korte termijn nog niet zal toekomen aan de sloop van de huidige opstallen en zij ook niet hebben aangegeven dat hij het gepachte in de tussentijd zelf wil exploiteren, zal het gepachte voor [gedaagde01] totdat de reconstructieis afgerond geen exploitatie-inkomsten uit het gepachte halen en in die zin dus ook geen schade lijden. Enige andere vorm van schade hebben verpachters niet gesteld.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
5.25.
 
 
Als de zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal in de proceskosten aan de zijde van verpachters worden veroordeeld, welke kosten de pachtkamer begroot op € 747,- in conventie en op € 373,50 in reconventie.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
 
 
De pachtkamer:
 
 
 
 
 
 
In conventie
 
 
 
 
 
- verklaart pachter niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens Sand-Ambacht;
 
 
 
- wijst de vordering van pachter jegens [gedaagde01] af,
 
 
 
 
 
In reconventie
 
 
 
 
 
- verklaart voor recht dat de pachtovereenkomsten tussen pachter en [gedaagde01] met betrekking tot het gepachte aan de Strandweg 23 en 25 op 31 december 2022 zijn geëindigd;
 
 
 
- veroordeelt pachter om het gepachte 1 maart 2023 om 00.00 uur te ontruimen, te verlaten, niet meer te betreden en in goede staat, vrij van vervuilingen aan [gedaagde01] op te leveren, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00, met dien verstande dat ontruiming niet eerder dient plaats te vinden dan na veertien dagen na betekening van dit vonnis aan pachter;
 
 
 
- veroordeelt pachter om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde01] te betalen een bedrag van € 132,-- (€ 78,-- plus € 54,--) per dag te rekenen vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van de ontruiming en de oplevering van het gepachte;
 
 
 
- wijst het anders of meer gevorderde af,
 
 
 
 
 
In conventie en in reconventie
 
 
 
 
 
- veroordeelt pachter in de kosten van deze procedure in conventie begroot op een bedrag van € 747,- en in reconventie begroot op een bedrag van € 373,50;
 
 
 
- verklaart dit vonnis wat betreft de ontruimings- en betalingsverlichtingen van pachter uitvoerbaar bij voorraad.
 
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en ir. J. Spijkerboer en ir. P. van der Eijk, deskundige leden, en op 7 februari 2023 in het openbaar door de kantonrechter-voorzitter uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.