ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:445

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:445 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 29-01-2025 / BRE 23/2935 WOZ

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-29

Zaaknummer: BRE 23/2935 WOZ

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:445

---

WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/2935 WOZ 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde] ), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant  (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 april 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.077.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2021 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Breda opgelegd.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft bij brief van 13 december 2024 verzocht om uitstel van de zitting. Daarbij is erop gewezen dat voor het jaar 2020 een procedure aanhangig is bij de Hoge Raad. De rechtbank heeft bij brief van 6 januari 2025 dit verzoek afgewezen. De rechtbank wijst in dit verband op vaste rechtspraak waarin wordt geoordeeld dat voor de bepaling van de WOZ-waarde in enig jaar de waardevaststelling in een eerder of later jaar niet relevant is. Behandeling van het beroep kan dus plaatsvinden los van de beoordeling van de waarde van dezelfde onroerende zaak in een eerder jaar.  
       
     
     
       1.5. 
       
         De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan  
         hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. L.J. Boone en [taxateur] . Belanghebbende is niet verschenen. 
       
       
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1928) met een woonoppervlakte van 191 m² en een aanbouw van 140 m². De woning ligt op een perceel van 381 m².   
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum  € 947.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.077.000. 
     
     
     
       3.1. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.  
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Deze matrix is door [taxateur] opgemaakt. 
       
     
     
       4.4. 
       In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 1.156.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning naast een bergbezinkbassin met scheurvorming in de muren als gevolg. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de mate van duurzaamheid van de woning en dat het onderhoudsniveau van de woning gemiddeld is. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende betwist. 
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank acht het aannemelijk dat de ligging van de woning, tegenover het water, een bovengemiddelde (factor 4) waardering rechtvaardigt. De stelling van belanghebbende over de aanwezigheid van een naast de woning gelegen bergbezinkbassin, met scheurvorming in de muren ten gevolge, is niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te veronderstellen dat een bovengemiddelde waardering voor de ligging van de woning te hoog is. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om een correctie toe te passen voor het duurzaamheidsniveau van de woning. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen in dezelfde periode als de woning zijn gebouwd en dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] energielabel G heeft. De mate van duurzaamheid zit dus verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het duurzaamheidsniveau van de woning van dien aard is dat dit een neerwaartse correctie rechtvaardigt. De stelling van belanghebbende dat dient te worden uitgegaan van een gemiddeld (factor 3) onderhoudsniveau volgt de rechtbank wel. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de betwisting van belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat de woning bovengemiddeld is onderhouden. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat de woning goed onderhouden is, is daartoe onvoldoende. De rechtbank zal daarom uitgaan van een gemiddeld onderhoudsniveau (factor 3). Echter, de rechtbank constateert dat dit er niet toe leidt dat de waarde te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 29 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44