ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:371

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:371 Gerechtshof Den Haag , 22-02-2023 / BK-22/00066

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-02-22

Zaaknummer: BK-22/00066

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:371

---

Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-22/00066 
     
     
     
     Uitspraak van 22 februari 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Oosters)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 januari 2022, nummer SGR 20/7530.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op  
         € 384.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 
       
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft de in de beschikking vastgestelde waarde bij beschikking ambtshalve verminderd tot € 361.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking – na vermindering - gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd op de voorafgaand aan de bezwaarprocedure ambtshalve verminderde waarde van € 361.000. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend op 30 december 2022. 
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 januari 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. Namens belanghebbende is niemand verschenen. Na afloop van de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende zijn verontschuldigingen aangeboden voor de door hem gemaakte vergissing in zijn agenda, waardoor hij niet bij de zitting aanwezig heeft kunnen zijn. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 2003 met een berging en een parkeerplaats. De inhoud bedraagt ongeveer 406 m3.  
       
       
         2.2.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en een tweetal matrices overgelegd, getiteld ‘Gemeente [woonplaats] Beroep [adres] Matrix ppd 01-01-2019 belastingjaar 2020’ (waardematrix Gemeente [woonplaats] ) en ‘ [naam] Beroep [adres] Matrix ppd 01-01-2019 belastingjaar 2020’ (waardematrix [naam] ). In de matrices zijn de gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen.  
         
       
       
         2.2.2. 
         De waardematrix Gemeente [woonplaats] bevat onder meer de volgende informatie: 
         
         
           
             
             
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   Adres 
                 
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   Inhoud 
                   m3 
                 
                 
                   Verkoopprijs 
                 
                 
                   Prijs/m3 na 
                   correctie 
                 
                 
                   Verkoop-datum 
                 
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   De woning 
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   406 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 861 
                 
                 
                   
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Dakterras (50 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   330 
                 
                 
                   € 365.000 
                   
                 
                 
                   € 897 
                 
                 
                   18-11-2019 
                   
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats Dakterras (64 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
                   2007 
                 
                 
                   396 
                 
                 
                   € 425.000 
                 
                 
                   € 916 
                 
                 
                   05-02-2018 
                 
                 
                   Dakterras Garage 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
                 
                   2011 
                 
                 
                   412 
                 
                 
                   € 380.000 
                 
                 
                   € 950 
                 
                 
                   02-08-2018 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Balkon (8 m2) 
                   Balkon (7 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 5]
                   
                 
                 
                   2011 
                 
                 
                   415 
                 
                 
                   € 410.000 
                 
                 
                   € 990 
                 
                 
                   27-05-2018 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Balkon (8 m2) 
                   Balkon (7 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 6]
                   
                 
                 
                   2011 
                 
                 
                   412 
                 
                 
                   € 412.500 
                 
                 
                   € 965 
                 
                 
                   24-01-2019 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Balkon (8 m2) 
                   Balkon (7 m2) 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.2.3. 
         De waardematrix [naam] bevat onder meer de volgende informatie: 
         
         
         
           
             
             
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   Adres 
                 
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   Inhoud 
                 
                 
                   Verkoopprijs 
                 
                 
                   Prijs/m3 na 
                   correctie 
                 
                 
                   Verkoop-datum 
                 
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   De woning 
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   406 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 861 
                 
                 
                   
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Dakterras (50 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   330 
                 
                 
                   € 277.500 
                 
                 
                   
                 
                 
                   21-09-2017 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats Dakterras (64 m2) 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 7]
                   
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   310 
                 
                 
                   € 270.500 
                 
                 
                   € 785 
                 
                 
                   18-09-2019 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 8]
                   
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   310 
                 
                 
                   € 278.000 
                 
                 
                   € 809 
                 
                 
                   28-02-2019 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 9]
                   
                 
                 
                   2003 
                 
                 
                   310 
                 
                 
                   € 272.500 
                 
                 
                   € 809 
                 
                 
                   04-03-2019 
                 
                 
                   Berging 
                   Parkeerplaats 
                   Dakterras (15 m2) 
                 
               
             
           
         
         
       
     
     
       2.3. 
       
         Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van  
         € 321.000 een taxatierapport, inclusief foto’s van de woning, overgelegd (het taxatierapport). Het taxatierapport concludeert tot een WOZ-waarde van € 324.000. Voorts heeft belanghebbende een waardematrix overgelegd, waarbij de woning wordt vergeleken met [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 9] , [adres 8] , [adres 7] , [adres 2] , alle gelegen te [woonplaats] . Belanghebbende heeft verder stamkaarten van de door hem voorgestelde vergelijkingsobjecten en verkoopdocumentatie van [adres 10] overgelegd, tezamen met een Rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro. 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van 
     
       de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten 
       verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 
       1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten: 
     
       
         
          [adres 2] (verkocht op 18 november 2019 voor € 365.000); 
       
       
         
          [adres 3] (verkocht op 5 februari 2018 voor € 425.000); 
       
       
         
          [adres 4] (verkocht op 2 augustus 2018 voor € 380.000); 
       
       
         
          [adres 5] (verkocht op 27 mei 2018 voor € 410.000); 
       
       
         
          [adres 6] (verkocht op 24 januari 2019 voor € 412.500); 
       
       
         
          [adres 2] (verkocht op 21 september 2017 voor € 277.500); 
       
       
         
          [adres 7] (verkocht op 18 september 2019 voor € 270.500); 
       
       
         
          [adres 8] (verkocht op 28 februari 2019 voor € 278.000); 
       
       
         
          [adres 9] (verkocht op 4 maart 2019 voor € 272.500). 
       
     
     De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar gelet op het type woning, de objectkenmerken en ligging. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de prijs per kubieke meter wordt berekend door de waarde van de opstal, exclusief de vaste bedragen voor een berging, parkeerplaats of dakterras, te delen door het aantal kubieke meters en dat door middel van een marktanalyse de toestand van de objecten wordt bepaald. Uit de matrix blijkt dat aan de woning voor de kwaliteit een codering van 3 (“gemiddeld”) is toegekend en aan vergelijkingsobject [adres 2] een codering van 5 (“uitstekend/gerenoveerd”). Verweerder heeft ter zitting verklaard dat rekening is gehouden met dit verschil door de prijs van de opstal per kubieke meter met 10% te verminderen zoals weergegeven in de tabel in het verweerschrift. De prijs per kubieke meter daalt alsdan van € 987 naar € 897 en is daarmee hoger dan de kubieke meterprijs van de woning. Op vergelijkbare wijze is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit met de vergelijkingsobjecten [adres 8] (codering van 4 en een neerwaartse correctie van 5%), [adres 7] (codering van 4 en een neerwaartse correctie van 5%) en [adres 3] (coderingen van 5 en twee maal een neerwaartse correctie van 10%). Verder volgt uit de matrix dat van de drie vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam 2] , die een met de woning vergelijkbare inhoud en eenzelfde codering hebben voor kwaliteit en onderhoud, de prijs per kubieke meter hoger is (€ 897, 916 en € 950) dan de prijs per kubieke meter van de woning (€ 861). Met de matrix en de toelichting ter zitting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
     
     7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft extra vergelijkingsobjecten toegevoegd aan zijn taxatiematrix ter onderbouwing van de lagere waarde van de woning van € 321.000. Hoewel er geen rechtsregel is waaruit volgt dat verweerder in het onderhavige geval gehouden is meer vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarde te gebruiken, heeft verweerder deze vergelijkingsobjecten wel in zijn matrix gebruikt. Zoals hierboven opgemerkt heeft verweerder op basis van deze vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
     
     8. Eiser heeft ter zitting nog gewezen op de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 28 mei 2021 [1] en gesteld dat hieruit volgt dat ook wanneer verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, de door eiser bepleitte waarde moet worden getoetst. De rechtbank ziet in voornoemde uitspraak evenwel geen aanleiding voor een afwijking van de in het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005 [2] weergegeven bewijslastverdeling in dit geschil. 
     
     9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
       [1] ECLI:NL:GHSHE:2021:1601 
       [2] ECLI:NL:HR:2005:AU4300” 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Rechtbank bij het beantwoorden van deze vraag een onjuist toetsingskader heeft toegepast. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 321.000, tot toekenning van een proceskosten-vergoeding voor de beroepsfase en de fase van hoger beroep en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Waarde van de woning 
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Uit vaste jurisprudentie volgt dat wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd. 
       
     
     
       5.3. 
       Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
       
       
         5.4.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning, na ambtshalve vermindering, vastgesteld op € 361.000 en hierbij verwezen naar de opbrengst van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . De Heffingsambtenaar heeft ook een drietal door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten in zijn beoordeling meegenomen: [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten bruikbare objecten zijn ter bepaling van de waarde van de woning. 
         
       
       
         5.4.2. 
         Uit de gedingstukken volgt dat de Heffingsambtenaar de prijs per kubieke meter heeft bepaald en vervolgens hierop een correctie van 5 percent per punt heeft toegepast indien de aan de vergelijkingsobjecten toegekende factoren voor kwaliteit/luxe en onderhoudstoestand afwijken van gemiddeld (‘3’). Dat de woning van belanghebbende in deze opzichten gemiddeld is, is niet in geschil. Voor kwaliteit/luxe is aan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] de factor ‘5’ (uitstekend/gerenoveerd) toegekend, is aan het vergelijkingsobject [adres 7] de factor ‘2’ (matig) toegekend, is aan het vergelijkingsobject [adres 8] de factor ‘4’ (goed) toegekend, terwijl aan de overige vergelijkingsobjecten en de woning de factor ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Voor onderhoud is aan het vergelijkingsobject [adres 3] de factor ‘5’ toegekend; alle andere vergelijkingsobjecten hebben factor ‘3’. De Heffingsambtenaar is van mening dat alle vergelijkingsobjecten qua ligging vergelijkbaar zijn. De gemiddelde prijs per kubieke meter van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd voor de factoren kwaliteit/luxe en onderhoud, ligt hoger dan de in de waardematrix gehanteerde prijs per kubieke meter van de woning. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de gegevens uit de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
         
       
       
         5.5.1. 
         Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende komt op basis van een waardering van dezelfde vergelijkingsobjecten (met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 3] , waarvan het gebruik en de waarde door belanghebbende niet worden betwist) tot een andere waardering. Dit komt omdat belanghebbende anders aankijkt tegen de invloed op de waardering van de ligging van de vergelijkingsobjecten, de verschillen in bouwvolume en de verschillen in kwaliteit van een aantal van de vergelijkingsobjecten.  
         
       
       
         5.5.2. 
         Ten aanzien van de ligging stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, aan een drukke weg en boven een supermarkt. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de waardering geen onderscheid gemaakt hoeft te worden ten aanzien van de ligging van de beide vergelijkingsobjecten, omdat de vergelijkingsobjecten in het appartementencomplex aan de [straatnaam 2] gelegen zijn aan een van de drukste doorgaande wegen in [woonplaats] , vanwege de doorvoer naar de A4 en de A13, waar een maximumsnelheid geldt van 50 km per uur. Ter hoogte van de [straatnaam 1] is volgens de Heffingsambtenaar sprake van een 30 km zone, winkels en betaald parkeren. Voor zover de vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam 1] overlast ervaren van de drukte van de weg en de ligging boven een supermarkt zijn deze factoren volgens de Heffingsambtenaar verdisconteerd in de gebruikte verkoopprijzen. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn, door belanghebbende niet weersproken, betoog dat de ligging geen onderscheidende factor is in de waardering van de vergelijkingsobjecten, omdat, voor zover er verschillen in ligging zijn, de voor-en de nadelen daarvan naar het oordeel van het Hof tegen elkaar opwegen, althans niet zodanig zijn dat daar een objectief bepaalbaar verschil in waardering aan kan worden toegekend.  
         
       
       
         5.5.3. 
         Ten aanzien van het verschil in bouwvolume past belanghebbende op de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten een waardevermindering van 12 percent toe, omdat deze 94m3 minder bouwvolume hebben dan de andere vergelijkingsobjecten. De enige onderbouwing die belanghebbende hiervoor geeft is te vinden in het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg waar belanghebbende opmerkt dat een object dat een kwart groter is de helft van dat percentage lager gewaardeerd moet worden. Naar het oordeel van het Hof is deze onderbouwing onvoldoende om rekening te houden met de door belanghebbende bepleitte afslag op de waardering.  
         
       
       
         5.5.4. 
         Ten aanzien van het onderdeel ‘kwaliteit’ van de KOLDU-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Luxe, Doelmatigheid en Uitstraling), met welk onderdeel volgens het taxatierapport wordt bedoeld de bouwkundige kwaliteit van het casco waaronder de fundering, vloeren, gevels en het dak, wijkt belanghebbendes inzicht af van dat van de Heffingsambtenaar ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] . Belanghebbende kent een hogere kwaliteit toe aan deze objecten dan de Heffingsambtenaar, die de kwaliteit met een factor ‘3’ als gemiddeld beoordeeld. Uit hetgeen belanghebbende - in zijn beroepschrift in eerste aanleg en in de overgelegde stamkaarten - als toelichting op de KOLDU-factoren heeft aangedragen kan echter niet worden afgeleid waarom deze objecten een betere kwaliteit hebben. Het Hof is dan ook van oordeel dat deze omstandigheid niet kan bijdragen aan een lagere waardering dan de Heffingsambtenaar voorstaat. 
         
       
       
         5.5.5. 
         Ten slotte stelt belanghebbende dat de verkoopinformatie van [adres 10] (verkocht op 28 mei 2021 voor € 377.000) in combinatie met het Rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro, de door hem voorgestelde waarde onderbouwt. Het Hof overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten doorgaans als regel geldt dat de verkoopdatum van een object niet meer dan één jaar vóór of na de waardepeildatum ligt. Hoewel hiervan onder omstandigheden kan worden afgeweken, dient daar naar het oordeel van het Hof aan voorbij te worden gegaan indien, zoals in onderhavige zaak, er verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. 
         
         
           
             Toetsingskader 
           
         
       
     
     
       5.6. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat de Rechtbank onterecht niet het taxatierapport van belanghebbende betrokken heeft in haar overweging, faalt deze stelling. Uit de uitspraak volgt dat de Rechtbank heeft overwogen dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten door de Heffingsambtenaar zijn opgenomen in de waardematrix, waarmee de Heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Hieruit blijkt dat de Rechtbank heeft afgewogen of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, ook gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd.  
       
     
     
       5.7. 
       Het Hof is aldus van oordeel dat de Heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.	 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 22 februari 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.