ECLI: ECLI:NL:PHR:2021:534

Titel: ECLI:NL:PHR:2021:534 Parket bij de Hoge Raad , 28-05-2021 / 20/02953

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2021-05-28

Zaaknummer: 20/02953

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2021:534

---

Art. 81 lid 1 RO. Onrechtmatige daad; schadevergoeding. Aansprakelijkheid makelaar voor onjuiste informatie over woonoppervlakte woning. Bepalen omvang van schade.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 20/02953 
       
         Zitting 	28 mei 2021 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
      [de makelaar] B.V. 
     
     tegen 
     
     1. [koper 1] 
     2. [koper 2] 
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [de makelaar] respectievelijk [de kopers]  
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       Deze zaak betreft de aansprakelijkheid van een verkopend NVM-makelaar jegens de kopers van een woning in verband met een onjuiste opgave door de makelaar van de netto woonoppervlakte van de woning, in strijd met de zogenaamde meetinstructie. Vandaag concludeer ik nog in twee andere zaken met hetzelfde onderwerp. De conclusies zijn wat betreft hoofdstuk 3 steeds gelijkluidend.  
     
     
       1.2 
       In deze zaak heeft het hof aangenomen dat voldoende aannemelijk is dat de kopers bij wetenschap van de juiste woonoppervlakte de woning niet zouden hebben gekocht. De schade is door het hof, in navolging van de rechtbank, geschat op € 9.000,—, zijnde het door rechtbank en hof veronderstelde verschil in waarde van de woning. Door de makelaar is beroep in cassatie ingesteld. Ik meen dat geen van de klachten van het middel doel treft. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) [de kopers] hebben in 2016 een woning gekocht aan de [a-straat] te [plaats] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 360.000,—. [de makelaar] is hierbij als makelaar voor de verkoper opgetreden. 
         (ii) In de door [de makelaar] beschikbaar gestelde verkoopbrochure en in de door [de makelaar] op funda (www.funda.nl) geplaatste advertentie staat een gebruiksoppervlakte van de woning vermeld van 180 m2. 
       
     
     
       2.2 
       Bij inleidende dagvaarding van 2 oktober 2017 hebben [de kopers] onder meer veroordeling van [de makelaar] gevorderd tot betaling van schadevergoeding, door [de kopers] berekend op € 54.000,— in hoofdsom. 
     
     
       2.3 
       De rechtbank Den Haag heeft bij vonnis van 5 september 2018 een schadevergoeding toegewezen van € 9.000,— in hoofdsom.  
     
     
       2.4 
       
         
          [de makelaar] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Den Haag. Bij arrest van 23 juni 2020  heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De dragende overwegingen van het hof laten zich als volgt samenvatten: 
         a. In HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, is beslist dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de aspirant-kopers. In beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. [de makelaar] is als verkopend makelaar jegens [de kopers] aansprakelijk uit onrechtmatige daad omdat in de van haar afkomstige, voor de aspirant-kopers bestemde, verkoopbrochure en funda-advertentie informatie stond omtrent de woonoppervlakte van de woning die bij [de kopers] als aspirant-kopers een onjuiste voorstelling van zaken heeft gewekt. (onder 8) 
         b. Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [de makelaar] heeft immers door de vermelding van de onjuiste informatie over de woonoppervlakte in de verkoopbrochure en de funda-advertentie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [de kopers] zouden hebben gehandeld, indien zij van de juiste stand van zaken op de hoogte zouden zijn geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [de kopers] om de woning al dan niet te kopen en op de prijs van die woning. Om die reden neemt het hof het bestaan van causaal verband aan. (onder 11) 
         c. Het hof neemt tot uitgangspunt dat [de kopers] de woning niet zouden hebben willen kopen voor een bedrag van € 360.000,— indien zij op de hoogte waren geweest van de juiste woonoppervlakte. De omvang van de schade moet dus worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat [de kopers] de woning niet zouden hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid. (onder 14) 
         d. Het hof verwerpt het verweer van [de makelaar] dat [de kopers] geen schade hebben geleden, omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat dit op grond van de door partijen over en weer genoemde (vergelijkbare) woningen niet kan worden vastgesteld. Ten aanzien van het door [de makelaar] genoemde taxatierapport dat in opdracht van [de kopers] is opgemaakt in verband met de hypotheekaanvraag geldt dat in dat rapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van 180 m2 (zoals in de verkoopinformatie is vermeld). Dit rapport biedt dus onvoldoende steun voor de stelling dat voor een woonoppervlakte van 160 m2 de marktconforme prijs € 360.000,— bedraagt. (onder 15) 
         e. Het hof is van oordeel dat het in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. [de kopers] heeft er in dit verband terecht op gewezen dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop. De omvang van de door [de kopers] in dit verband geleden schade kan naar het oordeel van het hof niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat deze schade op de voet van art. 6:97 BW wordt geschat op € 9.000,— en de aan dit oordeel ten grondslag gelegde gedachtegang dat zeer waarschijnlijk is dat [de kopers] met een lagere verkoopprijs genoegen hadden moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte. (onder 16) 
       
     
     
       2.5 
       
        [de makelaar] heeft bij procesinleiding van 22 september 2020 – en daarmee tijdig – cassatieberoep ingesteld. [de kopers] zijn niet verschenen. [de makelaar] heeft de zaak schriftelijk doen toelichten. 
     
   
   
     
       3 Inleidende beschouwingen 
     Onrechtmatigheid  
     
       3.1 
       Met betrekking tot de vraag of een verkopende NVM-makelaar die de meetinstructie niet juist heeft toegepast en een niet juiste netto woonoppervlakte heeft opgegeven, jegens de koper van de woning onrechtmatig heeft gehandeld, is richtinggevend het arrest  NVM-meetinstructie I  van 13 juli 2018.  Uw Raad heeft bij dat arrest als volgt overwogen: 
       ‘3.4.1 De onderdelen stellen aldus aan de orde welke betekenis toekomt aan de meetinstructie voor het antwoord op de vraag of een daaraan gebonden makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper wanneer de makelaar in de verkoopinformatie een woonoppervlakte vermeldt die niet is gemeten volgens de meetinstructie en die afwijkt van de woonoppervlakte die zou hebben geresulteerd uit toepassing van de meetinstructie. Bij de behandeling van de onderdelen wordt het volgende vooropgesteld. 
       
         3.4.2 
         
            Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4). 
           
         
       
       
         3.4.3 
         
            In zijn zojuist genoemde arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat (rov. 3.4). In zojuist genoemd arrest ging het om de verkoop (van een bedrijfspand), waarbij in de door de makelaar opgestelde verkoopbrochure was vermeld dat de daarin opgenomen gegevens gebaseerd waren op door de verkoper ter hand gestelde gegevens en tekeningen. In de onderhavige zaak gaat het echter om een verkoop ten aanzien waarvan het hof in rov. 3.9 – in cassatie onbestreden – heeft vastgesteld dat [eiseres] als NVM-makelaar de meetinstructie had moeten toepassen. 
           
         
       
       
         3.4.4 
          Het hof heeft vastgesteld dat de NVM toepassing van de meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht heeft gesteld omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft, bepaald volgens de zogenoemde NEN-2580 (rov. 3.7; zie ook rov. 3.13). Mede in het licht van de diverse uitspraken van de Raden van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van de NVM die [verweerder] c.s. hebben overgelegd en waarop zij zich hebben beroepen, is die vaststelling geenszins onbegrijpelijk. Zo overwoog de Centrale Raad van Toezicht van de NVM in onder meer de – door het hof in rov. 3.9 genoemde – uitspraak van 6 juni 2013 (nr. 13-2442 CRvT): 
         
            “Uitgangspunt is dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. 
            Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dat geldt in het bijzonder voor de in de verkoopdocumentatie opgenomen gebruiksoppervlakte omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing.” 
            De meetinstructie strekt derhalve tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. 
         
       
       
         3.4.5 
         
            Aldus bepaalt de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten (zie hiervoor in 3.1 onder (ii), slot), of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar. 
           
         
       
       
         3.4.6 
          De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)) is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen.’  
       
     
     
       3.2 
       Op grond van  NVM-meetinstructie I  is dus uitgangspunt dat de koper erop mag vertrouwen dat de door de verkopende NVM-makelaar opgegeven oppervlakte is gemeten op basis van de voor de NVM-makelaar verplichte meetinstructie en de netto woon- of gebruiksoppervlakte betreft, alsook dat de NVM-makelaar die niet de meetinstructie toepast, de zorgvuldigheidsnorm van art. 6:162 lid 2 BW schendt. Het is aan de NVM-makelaar om bij wege van verweer te stellen en bij voldoende betwisting aannemelijk te maken dat de koper er  niet  op mocht vertrouwen dat de opgegeven oppervlakte de netto woon- of gebruiksoppervlakte betrof.  
     
     
       3.3 
       Vanuit meer dan één perspectief is deze rechtspraak opvallend en ook verregaand. Zij is dat in de eerste plaats omdat uw Raad private normering (de NVM-meetinstructie) in beginsel bepalend laat zijn voor de vraag of bepaald gedrag al dan niet onrechtmatig is. Aldus wordt aan de NVM-meetinstructie een gezag toegekend dat dat van wettelijke normen benadert. Een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht is onrechtmatig (art. 6:162 lid 2 BW), behoudens het geval dat de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden (art. 6:163 BW). Een doen of nalaten van de verkopend makelaar in strijd met de NVM-meetinstructie is in strijd met de zorgvuldigheidsnorm (waarbij vanzelfsprekend is dat die norm ter bescherming van de koper strekt), behoudens bijzondere omstandigheden op grond waarvan de koper er niet op mocht vertrouwen dat de opgegeven oppervlakte de netto woon- of gebruiksoppervlakte betrof. Voorafgaande rechtspraak met betrekking tot private normering ging in het algemeen niet zover. Uitgangspunt was dat indien in een bepaalde branche of beroepsgroep een bepaalde handelwijze als ongebruikelijk of zelfs ontoelaatbaar wordt beschouwd, dit een omstandigheid is die weliswaar gewicht in de schaal legt, maar op zichzelf niet beslissend is.  Dat uitgangspunt werd ook in de literatuur gedeeld. 
     
     
       3.4 
       Het arrest  NVM-meetinstructie I  is ook in die zin opvallend dat voor NVM-makelaars een bijzondere norm is gaan gelden, die niet vanzelfsprekend geldt voor andere makelaars. Zou de hoedanigheid van lid van NVM slechts als  feitelijke  omstandigheid medebepalend zijn voor de vraag of in strijd met de zorgvuldigheidsnorm is gehandeld, dan zou dat niet iets bijzonders zijn. Volgens  NVM-meetinstructie I  is die hoedanigheid echter rechtstreeks bepalend voor de op het handelen van de makelaar toepasselijke norm. Dat is wél bijzonder. 
     
     
       3.5 
       Ik merk op deze plaats op dat het verschil in norm zoals toepasslijk op NVM- respectievelijk niet-NVM-makelaars uiteindelijk erg zou kunnen meevallen. De zogenaamde NVM-meetinstructie is eigenlijk een instructie van een aanzienlijk breder gezelschap.  Bovendien bouwt de meetinstructie voort op NEN 2580,  naar welke norm art. 1 Bouwbesluit verwijst. De NVM heeft sinds september 2010 het gebruik van de meetinstructie voor haar leden verplicht gesteld.  Voor zover dit (inmiddels) ook voor een of meer andere makelaarsorganisaties zou gelden (dat onttrekt zich aan mijn waarneming ), zal voor de leden van die organisaties zonder meer dezelfde norm gelden. Voor zover dat niet het geval is,  ligt voor de hand dat de meetinstructie een uitstralende werking heeft op wat ook niet-NVM-makelaars behoren te doen en te laten. Ik zou mij bijvoorbeeld kunnen voorstellen dat zulke makelaars gehouden zijn om op voldoende duidelijke wijze te waarschuwen als zij een woon- of gebruiksoppervlakte opgeven die  niet  volgens de meetinstructie is bepaald.  
     
     
       3.6 
       Opvallend en verregaand is verder dat op de verkopend makelaar de stelplicht en bewijslast rusten met betrekking tot de omstandigheden die van belang zijn voor het vertrouwen dat de koper in de door de verkopend makelaar verschafte informatie redelijkerwijs heeft mogen stellen. Het is immers de  koper  die zich beroept op de rechtsgevolgen van die feiten. Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv zouden de stelplicht en bewijslast dus op die koper rusten. Met  NVM-meetinstructie I  heeft uw Raad – daarbij gebruikmakend van de ruimte die de uitzonderingsbepaling van art. 150 Rv biedt – een nieuwe ‘omkeringsregel’ in het leven geroepen (niet met betrekking tot het causaal verband maar met betrekking tot de onrechtmatigheid), toegespitst op het bijzondere geval van een NVM-makelaar die in strijd met de NVM-meetinstructie handelt. Of sprake is van een ‘echte’ (volledige) bewijslastomkering valt intussen te betwijfelen; aannemelijker acht ik dat uw Raad bedoeld heeft dat op de makelaar de last van tegenbewijs in de zin van tegendeelbewijs rust en een dienovereenkomstige stelplicht.  Aldus wordt het geval van (echte) bewijslastomkering intussen wel benaderd. 
     
     
       3.7 
       Omdat private normering naar zijn aard een veelkleurig verschijnsel is, lijkt me niet denkbaar dat voor álle private normering zou kunnen gelden dat zij (steeds) voor het rechtmatigheidsoordeel in beginsel bepalend is, en/of dat de stelplicht en bewijslast (steeds) worden verlegd. Het komt er dus op neer dat, in de woorden van Smeehuijzen, een lijst is ontstaan van gevallen waarin  bepaalde  private normering in beginsel voor het onrechtmatigheidsoordeel bepalend is, welke lijst in de loop der tijd zal groeien.  Anders gezegd, voortaan bestaat er gekwalificeerde private normering en niet-gekwalificeerde private normering, zonder dat op voorhand is te zeggen welke categorie zich voordoet.  Dit wordt pas zeker als de hoogste bevoegde rechter daarover heeft geoordeeld. Zolang dat voor een bepaalde private normering nog niet het geval is, is de toepasselijke rechtsnorm dus onzeker. Voor rechters in feitelijke aanleg, voor advocaten en voor partijen kan dit ongemakkelijk zijn en onder meer meebrengen dat men genoodzaakt is om voor meerdere ankers te gaan liggen.  
     
     
       3.8 
       Tegenover de voorgaande bezwaren staan mijns inziens belangrijke voordelen van de door uw Raad ingeslagen weg. Indien met betrekking tot een bepaalde private normering is uitgemaakt dat zij inderdaad voor het rechtmatigheidsoordeel in beginsel bepalend is, vermindert dit in de gevallen waarin in strijd met die normering is gehandeld, in belangrijke mate de onzekerheid over de vraag of dat handelen ook onrechtmatig was in de zin van art. 6:162 BW. Van de keuze om aan een bepaalde private normering een gekwalificeerd karakter toe te kennen – eenvoudig gezegd: om een norm te plaatsen op ‘het lijstje van Smeehuijzen’ – zal bovendien een (sterk) preventief effect kunnen uitgaan, in de zin dat bepaalde actoren uit vrees voor aansprakelijkheid (veel) vaker conform de private norm zullen gaan handelen. Dit heeft vervolgens een gunstige weerslag op andere partijen, die bij het bedoelde handelen betrokken zijn. Zeker voor zover het handelingspatronen betreft die zich in de praktijk (zeer) veelvuldig voordoen, kan de ‘maatschappelijke winst’ van een en ander belangrijk zijn.  
     
     
       3.9 
       
         Het geval van de NVM-meetinstructie illustreert dit mijns inziens krachtig. De door aspirant-woningkopers geraadpleegde informatie op onder meer Funda.nl heeft wat betreft de gegevens waarop de meetinstructie ziet, thans een juridische betekenis gekregen die alleszins past bij de manier waarop verreweg de meeste kopers die gegevens zullen percipiëren, namelijk als exacte grootheden, met als gevolg dat woningen met een opgegeven gelijk netto woonoppervlak, worden verondersteld inderdaad wat betreft woonoppervlakte gelijk te zijn. Een en ander past ook bij de oorspronkelijke bedoeling van NVM met de meetinstructie, namelijk om het vertrouwen in de NVM-makelaar te bevorderen en aspirant-kopers te beschermen tegen onjuiste of misleidende informatie waarop zij hun koopbeslissing baseren. 
         
           Condicio sine qua non-verband en schade; inleiding 
         
       
     
     
       3.10 
       Een verplichting tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad veronderstelt mede dat als gevolg van die daad schade wordt geleden (art. 6:162 lid 1 BW). We plegen hier te onderscheiden: (1) causaal verband tussen daad en schade (condicio sine qua non-verband) en (2) schade (als zodanig). Beide veronderstellen een vergelijking: het condicio sine qua non-verband een vergelijking wat betreft de causale keten van gebeurtenissen (vergelijk het woord ‘dientengevolge’ in art. 6:162 lid 1 BW) en het vereiste van schade een vergelijking wat betreft de vermogenstoestand van de benadeelde. Beide vergelijkingen stellen dat wat feitelijk is tegenover dat wat zou zijn geweest als de normschending achterwege was gebleven, dus een hypothetische situatie,  en overlappen elkaar soms. 
     
     
       3.11 
       In mijn conclusie voorafgaand aan het arrest  NVM-meetinstructie II  van 22 februari 2019  heb ik bepleit de stelplicht en bewijslast van de koper omtrent het causaal verband en de schade vooral niet te streng te nemen en ik heb dat beknopt uitgewerkt in twaalf punten.  Uw Raad is in het arrest  NVM-meetinstructie II  aan de kwestie niet werkelijk toegekomen. In de zaak had het hof als vaststaand aangenomen dat de kopers een overeenkomst hebben gesloten die zij niet zouden zijn aangegaan als hun voorafgaand aan de koop van de woning de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Deze vaststelling was in cassatie niet bestreden. Het condicio sine qua non-verband stond in de zaak dus niet meer ter discussie. 
     
     
       3.12 
       Volgens het hof was de schade van de kopers het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist.  Het hof was voornemens een deskundigenbericht te gelasten die twee waardes van de woning zal bepalen, met als peildatum de dag van de koopovereenkomst, namelijk de waarde op basis van de werkelijke oppervlakte van de woning van 124 m 2  en de waarde op basis van de aanname dat deze woning een oppervlakte van 150 m 2  heeft. Naar aanleiding van de tegen een en ander gerichte klachten van het cassatiemiddel overwoog uw Raad als volgt: 
       ‘3.4.1 Onderdeel 2.1 klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 5.8 van een onjuiste rechtsopvatting getuigt, omdat daarin de opvatting ligt besloten dat het onrechtmatig handelen ‘waardevermindering’ van de woning tot gevolg zou hebben gehad. Die opvatting correspondeert niet met de wijze waarop de schade dient te worden bepaald. Daartoe moet immers een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [verweerders] in werkelijkheid verkeren en de hypothetische situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer het onrechtmatig handelen wordt weggedacht. Het hof heeft dit uitgangspunt, dat het wel voorop had gesteld, miskend. Wanneer [eiseressen] [verweerders] juist zouden hebben geïnformeerd over de woonoppervlakte van de woning, zou dat immers niet hebben geleid tot enige wijziging van de woonoppervlakte of de waarde van de woning. Van een waardevermindering ten gevolge van het onrechtmatig handelen kan dan ook geen sprake zijn, aldus het onderdeel. 
       
         3.4.2 
          De omvang van de schade die [verweerders] hebben geleden, dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van [eiseressen] achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin [eiseressen] zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld. Ook in die hypothetische situatie zou de woning niet een woonoppervlakte van 150 m2 hebben gehad. Het oordeel van het hof dat “de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect (…) als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m2 in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m2” getuigt om die reden van een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel 2.1 slaagt dus.’ 
       
     
     
       3.13 
       
         Voor het geding na verwijzing gaf uw Raad de volgende aanwijzing: 
          ‘3.4.3 Het hof heeft in rov. 3.8 als vaststaand aangenomen dat [verweerders] een overeenkomst hebben gesloten die zij niet zouden zijn aangegaan als hun voorafgaand aan de koop van de woning de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Deze vaststelling is in cassatie niet bestreden. Na verwijzing zal de rechter de omvang van de schade dus moeten bepalen op basis van de hypothetische situatie dat [verweerders] de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339).’ 
       
     
     
       3.14 
       Uit het arrest  NVM-meetinstructie II  is door een enkele auteur afgeleid dat uw Raad de in mijn voorafgaande conclusie uiteengezette lijn van (kort gezegd) verlichting van de stelplicht en bewijslast van de koper, niet onderschrijft.  Uit het voorgaande volgt reeds waarom voor die gevolgtrekking niet werkelijk grond bestaat: de meeste onderdelen van mijn betoog zagen heel niet op de zaak zoals die in cassatie voorlag en ook niet op het geding na verwijzing in die zaak, maar op problematiek zoals die zich gemakkelijk ook kan voordoen in andere ‘meetinstructiezaken’ (hierna gebruik ik deze term gemakshalve vaker); het arrest van uw Raad ziet op zulke andere zaken niet en dus zegt het daarover ook niets.  Ook is het een misverstand als zou ik in mijn conclusie een bijzonder bewijsregime voor dit soort zaken hebben willen bepleiten. In plaats daarvan heb ik willen laten zien hoe diverse  bestaande  procedés, ontwikkeld in andersoortige typen zaken, (ook) in meetinstructiezaken toepassing kunnen vinden. 
     
     
       3.15 
       
         Intussen zie ik in de drie thans voorliggende zaken aanleiding om mijn bevindingen van de conclusie in de zaak  NVM-meetinstructie II  nader uit te werken en te nuanceren. Eerst verken ik de scenario’s die met het oog op de vereisten van causaal verband en schade in meetinstructiezaken aan de orde zijn, namelijk dat de fout van de makelaar weggedacht de koopovereenkomst in het geheel niet tot stand zou zijn gekomen, respectievelijk een koopovereenkomst met een lagere koopprijs tot stand zou zijn gekomen (hierna 3.16 e.v.). Vervolgens komen aan de orde: of objectieve gegevens beschikbaar zijn die behulpzaam kunnen zijn (hierna 3.21 e.v.); in welke opzichten het stellen en bewijzen van hypothetische feiten lastig is (hierna 3.25 e.v.); hoe het verlichten van de stelplicht en bewijslast in ons bewijsrecht past (hierna 3.36 e.v.); de zin van een eventueel deskundigenbericht (hierna 3.55); schatting van de schade en de beide scenario’s (hierna 3.56 e.v.); eventuele toepassing van de leer van verlies van een kans (hierna 3.58 e.v.); primair en subsidiair beroep op een scenario en het geval dat de koper geen scenario beschrijft (hierna 3.60). Daarna vat ik de belangrijkste regels en gezichtspunten met betrekking tot het causaal verband en de schade in meetinstructiezaken samen (hierna 3.62). 
         
           Vooraf: twee scenario’s 
         
       
     
     
       3.16 
       Indien vaststaat dat de NVM-makelaar een onjuiste woon- of gebruiksoppervlakte heeft opgegeven, dan is daarmee slechts de  mogelijkheid  gegeven dat de koper als gevolg van die schending van de zorgvuldigheidsnorm schade heeft geleden.  Naar zijn aard leidt die fout immers nooit rechtstreeks tot schade. In plaats daarvan heeft de fout van de makelaar  potentieel  invloed op de aankoopbeslissing van de koper. In die aankoopbeslissing zijn twee elementen te onderscheiden, namelijk het besluit om de woning aan te kopen als zodanig en de prijs die de koper bereid is om voor de woning te betalen. Hieruit volgt dat er in hoofdlijn twee scenario’s zijn volgens welke de koper als gevolg van de fout van de makelaar schade heeft geleden. 
     
     
       3.17 
       In het eerste scenario zou de koper in het geval dat de makelaar conform de meetinstructie de juiste netto woon- of gebruiksoppervlakte had opgegeven, de woning in het geheel niet hebben gekocht. Of en zo ja hoeveel schade hij heeft geleden, hangt ervan af wat hij in dat geval wél zou hebben gedaan. Wat waren de alternatieven van de koper? Dat kan zijn het kopen van een andere beschikbare woning. Dat kan ook zijn het (voorlopig) niet kopen van een woning en het korter of langer voortzetten van de woonsituatie zoals die voorheen bestond. Indien de woning niet is gekocht met het oog op permanente bewoning door de koper, maar als beleggingsobject of als recreatiewoning, is uiteraard een zeer breed spectrum aan alternatieven denkbaar.  
     
     
       3.18 
       Het eerste scenario kan het gevolg zijn van een te veronderstellen eenzijdig besluit van de koper: ‘Als de woning slechts deze netto woon- of gebruiksoppervlakte heeft, heb ik voor de woning geen belangstelling meer.’ Een dergelijk eenzijdig besluit van de koper veronderstelt dat de netto woon- of gebruiksoppervlakte voor de koper van doorslaggevende betekenis was. Dit kan in absolute zin het geval zijn: woningen met minder dan x m2 woon- of gebruiksoppervlakte kwamen voor de koper niet in aanmerking en zo nodig bleef hij voorlopig wonen zoals hij woonde. Het kan ook in relatieve zin het geval zijn: bij beschikbaarheid van voor de koper betaalbare andere woningen met een grotere werkelijke netto woon- of gebruiksoppervlakte, gaf de koper daaraan de voorkeur. Dit laatste veronderstelt uiteraard de beschikbaarheid van betaalbare andere woningen in de regio, waarbij de peildatum de datum van de koopovereenkomst is.  
     
     
       3.19 
       Tot nu toe veronderstelden we een eenzijdig wilsbesluit van de koper om niet te kopen. Het eerste scenario (in het geheel geen koopovereenkomst) kan echter ook het gevolg zijn van de veronderstelde weigering van de verkoper om naar aanleiding van de kleinere netto woon- of gebruiksoppervlakte tot een lagere koopprijs te komen. Niet bij voorbaat onmogelijk is dat een koper naar aanleiding van zo’n weigering toch voor dezelfde prijs zou hebben gekocht, maar dat veronderstelt dan dat de koper niet werkelijk een alternatief had, niet om een andere woning te kopen en ook niet om zijn huidige woonsituatie voorlopig voort te zetten. Voor het eerste zal weer vooral de beschikbaarheid van andere woningen in de regio van belang zijn. Had de koper wel een of meer alternatieven, dan is nog steeds denkbaar dat de verkoper in een weigering om de koopprijs te verlagen zou hebben volhard. Dit zal in veel gevallen vooral afhankelijk zijn van de daadwerkelijke of te verwachten beschikbaarheid van andere potentiële kopers in de markt. Peilmoment is weer de datum van de koopovereenkomst, of eventueel, indien moet worden aangenomen dat de onderhandelingen langere tijd zouden hebben voortgesleept, ook gedurende een tijdspanne daarna. Een weigering van de verkoper om met een lagere koopprijs in te stemmen kan intussen ook samenhangen met de persoonlijke situatie van de verkoper. Heeft deze haast omdat hij zelf reeds een andere woning heeft gekocht, dan is de situatie wezenlijk anders dan in het geval de woning van de verkoper bij een lagere koopprijs ‘onder water’ zou komen te staan en de verkoper vastbesloten is om liever zijn woonsituatie voort te zetten, dan te verkopen met een restschuld aan de bank.  
     
     
       3.20 
       
         Het tweede scenario is vanzelfsprekend dat de koper nog wel bereid zou zijn geweest om de woning te kopen, maar dan tegen een lagere prijs en dat de verkoper met die lagere prijs ook zou hebben ingestemd. De schade is dan het prijsverschil (afgezien van kosten en rente). Na het voorgaande behoeft over dat scenario op deze plaats niet meer te worden gezegd.  
         
           Objectieve gegevens? 
         
       
     
     
       3.21 
       Tot nu toe dachten we in scenario’s. De lezer voorziet reeds dat die scenario’s van belang zijn voor de stelplicht van partijen en eventuele bewijslevering, alsook voor de beslissing van de rechter. Voordat ik daarover kom te spreken, eerst de vraag welke houvast er in objectieve gegevens te vinden is.  
     
     
       3.22 
       Met betrekking tot de verkoop van woningen zijn uit diverse bronnen statistische gegevens beschikbaar zijn, onder meer wat betreft gemiddelde prijzen in de diverse regio’s.  Zulke gemiddelden zijn niet zonder betekenis, maar eruit conclusies trekken voor het meest aannemelijke scenario in het hypothetische geval dat aan de koper de juiste netto woon- of gebruiksoppervlakte was meegedeeld, is een heikele aangelegenheid. Dat geldt ook voor de incidentele gegevens op internet over woningprijzen per m2 in bepaalde gemeenten, bijvoorbeeld in reclameuitingen van hypotheekverstrekkers. 
     
     
       3.23 
       Op Funda en vergelijkbare websites kan worden gezocht naar het actuele aanbod van woningen, voor zover openbaar. Het is bekend dat ook veel woningen ‘stil worden verkocht’, dus zonder een voorafgaande advertentie of andere openbare uiting. In de meeste gevallen hebben alleen makelaars toegang tot het ‘stille’ aanbod van woningen. Voor zover mij bekend, kan op Funda en vergelijkbare websites niet worden gezocht naar het beschikbare aanbod op een bepaald tijdstip in het verleden. In verband met het peilmoment zoals dat hiervoor bij de beschrijving van de scenario’s van belang bleek, levert dat een belangrijk manco op. Het is denkbaar dat makelaars tot zulke historische gegevens wel toegang hebben. Hoe dan ook hebben makelaars gemakkelijk veel meer informatie over het historische woningaanbod dan de koper, namelijk vanwege hun werkzaamheden voor hun cliënten (verkopers en kopers). Indirect is met betrekking tot het woningaanbod op een bepaald moment wel het een en ander af te leiden uit de gegevens van het Kadaster. Uit die gegevens valt echter niet af te leiden gedurende welke periode een woning te koop heeft gestaan. Ook biedt het Kadaster geen gegevens over woningaanbod dat niet of nog niet tot een levering heeft geleid.  
     
     
       3.24 
       
         Zowel kopers als verkopers van woningen laten zich in sterke mate leiden door hun perceptie van de marktprijs van de woning. Vaak zullen van die marktprijs taxatierapporten beschikbaar zijn, veelal met aanduiding van vergelijkingsobjecten, bijvoorbeeld omdat de koper zo’n rapport nodig had voor de financiering van de woning. Een dergelijk rapport kan zeker waardevolle aanwijzingen opleveren, maar is voor de vaststelling van het juiste scenario niet zonder meer bepalend. Dat geldt zeker voor de opgegeven woningwaarde als zodanig. In de eerste plaats komt het heel vaak voor dat het bedoelde rapport van dezelfde onjuiste netto woon- of gebruiksoppervlakte uitgaat als de aan de koper verstrekte informatie. In de tweede plaats is mij uit eigen waarneming bekend dat in het geval van taxatie ten behoeve van hypothecaire financiering de taxateur naar de overeengekomen koopprijs vraagt. Het lijkt mij niet ondenkbaar dat de achtergrond hiervan is dat de taxateur bij voorkeur de koper niet in de problemen brengt met een taxatie die lager ligt dan de overeengekomen prijs. Ik zeg: ‘bij voorkeur’, want ik bedoel niet de professionaliteit van makelaars en andere taxateurs in twijfel te trekken. Wel veronderstel ik énige invloed van de koopprijs op de taxatie.  
         
           In welke opzichten het stellen en bewijzen van hypothetische feiten lastig is 
         
       
     
     
       3.25 
       Bewijs van wat niet heeft plaatsgevonden, maar  zou hebben  plaatsgevonden, is naar zijn aard van andere orde dan bewijs in gewone zin. Hypothetische feiten zijn niet te bewijzen door getuigen te laten verklaren over gebeurtenissen die ze hebben waargenomen, want hypothetische feiten hebben niet plaatsgevonden en kunnen dus ook niet worden waargenomen. Ook voor de meeste andere gangbare bewijsmiddelen (geluidsopnamen, akten, foto's enz.) geldt dat zij niet bruikbaar zijn. Bewijs van hypothetische feiten is per definitie indirect bewijs; hypothetische feiten kunnen enkel worden  afgeleid  uit andere feiten, die níét hypothetisch zijn.  
     
     
       3.26 
       De stelplicht is een voorportaal van bewijslevering. In de eerste plaats in die zin dat in het algemeen de stelplicht ligt bij de partij op wie ook de bewijslast rust (art. 150 Rv). Maar in de tweede plaats ook in deze betekenis dat een verstandige procespartij bij alles wat zij aanvoert om aan haar stelplicht te voldoen, zich realiseert dat zij haar stellingen in de volgende fase, die van bewijslevering, zal moeten kunnen waarmaken. Omdat het bewijs van hypothetische feiten wezenlijk lastiger is dan het bewijs van feiten die zich daadwerkelijk hebben voorgedaan, is dus ook het  stellen  van hypothetische feiten naar zijn aard een heikele aangelegenheid. 
     
     
       3.27 
       Hypothetische feiten van fysieke aard zijn bij de huidige stand van de wetenschap relatief eenvoudig  indirect  te bewijzen. Fysieke processen verlopen immers eenduidig langs de wetten van de natuur. Deskundigenbewijs met betrekking tot de hypothetische feiten is in het algemeen eenvoudig mogelijk en deskundigen zullen veelal harde uitspraken durven doen. Het is waar: ook over zulke uitspraken van een deskundige ontstaat geregeld debat. Dat debat betreft dan echter doorgaans niet de door de deskundige veronderstelde fysieke processen als zodanig, maar de validiteit van de feitelijke uitgangspunten waarvan de deskundige is uitgegaan (is voldoende zeker dat een bepaalde persoon of voorwerp zich op een bepaalde plaats bevond, zich met snelheid x in richting y bewoog etc.). En die feitelijke uitgangspunten kunnen in beginsel wél op gewone wijze worden bewezen. 
     
     
       3.28 
       Het is overbekend dat het bewijs van hypothetische feiten die op fysiologische processen berusten, aanzienlijk lastiger is. Zou de complicatie bij de patiënt niet zijn opgetreden indien volgens het protocol 48 uur zou zijn gewacht na het stopzetten van het gebruik van bloedverdunners, in plaats van de daadwerkelijk in acht genomen wachttijd van 43 uur? In een dergelijk geval zullen over de hypothetische feiten veelal alleen op basis van statistische gegevens uitspraken kunnen worden gedaan. Die uitspraken zien dan niet werkelijk op het individuele geval, maar op wat veelal of doorgaans plaatsvindt, op zijn best met verdiscontering van zoveel mogelijk relevante kenmerken van het individuele geval. 
     
     
       3.29 
       Hypothetische feiten die zien op wat een bepaalde persoon onder bepaalde omstandigheden zou hebben gewild, zijn naar hun aard extra ongewis. De vraag of de koper, indien de verkopend makelaar de juiste netto woon- of gebruiksoppervlakte had opgegeven, de woning nog steeds zou hebben gekocht, of juist niet, dan wel op een lagere koopprijs zou hebben aangestuurd, zal heel vaak niet met volle zekerheid kunnen worden beantwoord. Onmogelijk is het niet: als de koper aanvoert dat in zijn oude woonsituatie de beschikbare woon- of gebruiksoppervlakte het knelpunt was en dat hij daarom slechts belangstelling had voor woningen die ten minste 20% meer vierkante meters van zulke oppervlakte tellen, en hij aan de hand van de zoekgeschiedenis van zijn internetbrowser kan aantonen dat hij consequent alleen naar woningen heeft gezocht die volgens Funda of een vergelijkbare zoekmachine aan die randvoorwaarde voldeden, dan lijkt zeker dat het hiervoor bedoelde eerste scenario (de koper zou de woning niet hebben gekocht) juist is. Maar het vervolg van dat scenario is intussen weer hoogst ongewis: op welke andere woning(en) zou de koper hebben geboden en met welk resultaat, zou hij voorlopig zijn oude woonsituatie hebben voorgezet, of nog weer anders?  
     
     
       3.30 
       In dit verband moet worden bedacht dat het proces van besluitvorming bij de koper ten minste gedeeltelijk onbewust verloopt. Dat geldt ook voor zijn perceptie of een bepaalde prijs voor een woning reëel is. Funda en vergelijkbare zoekmachines stellen kopers in staat om achter een beeldscherm woningen met elkaar te vergelijken, met inbegrip van de vraagprijzen van die woningen. Daarbij is een minimum netto woonoppervlakte een kenmerk dat als zoekparameter kan worden opgegeven en een precieze opgave van de netto woonoppervlakte (afgerond op niet meer dan hele vierkante meters) is een gegeven dat bij de zoekresultaten steeds wordt getoond. Een te hoog opgegeven netto woon- of gebruiksoppervlakte suggereert vergelijkbaarheid wat betreft dat kenmerk met woningen die in zoverre juist  niet  vergelijkbaar zijn, en waarvoor met reden een hogere vraagprijs kan worden gevraagd. Een te hoog opgegeven netto woon- of gebruiksoppervlakte suggereert ook dat de vergelijking met woningen met een lager opgegeven woon- of gebruiksoppervlakte  niet  opgaat en dat de relatief lagere vraagprijzen van zulke woningen relevantie missen. Welnu, in ieder geval mede op basis van de bij zijn zoekopdrachten opgedane indrukken zal een koper komen tot zijn besluit of hij een bepaalde prijs voor de woning wel of niet overheeft. Uit een en ander is wel in algemene zin af te leiden dat een onjuist opgegeven netto woon- of gebruiksoppervlakte doorgaans ten minste énige invloed heeft op de prijs die kopers bereid zijn om voor een woning te betalen, wat betreft kleine woningen het sterkst.  Maar precies aangeven hoe het proces van besluitvorming is verlopen, is iets dat de meeste kopers niet zullen kunnen. Lang niet alle kopers zijn in staat tot expliciete analyses van de hen in Funda voorgeschotelde gegevens, en voor zover dat voor individuele kopers al anders is, zullen zij na verloop van enige tijd hun eigen analyses doorgaans ook niet meer met enige nauwkeurigheid weten te herinneren. 
     
     
       3.31 
       Uit het voorgaande volgt dat de koper die in verband met zijn stelplicht probeert uiteen te zetten wat er zou zijn gebeurd als de makelaar de juiste netto woon- of gebruiksoppervlakte had opgegeven, het niet gemakkelijk heeft. Het minst complex zal voor hem zijn om aan te geven waarop hij waarschijnlijk zelf als eerste zou hebben aangestuurd: verlaging van de koopprijs of een alternatief waarbij de woning niet zou zijn gekocht; dat aankleden met concrete feiten en omstandigheden zal vaak al een stuk lastiger zijn. Ik zeg: waarop hij  waarschijnlijk  zou hebben aangestuurd. Ik meen dat we een koper die het zo formuleert niet hard behoren te vallen; die formulering zou een teken van oprechtheid en realiteitszin kunnen zijn. Lang niet alle kopers hebben voorafgaand aan hun koopbeslissing alle beschikbare alternatieven grondig in kaart gebracht. Vaak stopt het zoeken nadat voor een bepaalde woning liefde is ontstaan. Naar aanleiding van de tegenvaller van een kleinere woon- of gebruiksoppervlakte zou de liefde hebben kunnen bekoelen. Nieuwe tegenvallers, nu wat betreft alternatieven, zouden de koper eventueel ertoe hebben kunnen brengen om tóch de woning te willen kopen. Hoeveel kopers kunnen eerlijk volhouden precies te kunnen zeggen wat ze zouden hebben gedaan? 
     
     
       3.32 
       Over het vervolg van de veronderstelde gebeurtenissen zal door de koper nog lastiger iets met enige nauwkeurigheid te zeggen zijn. Hoe de verkoper zou hebben gereageerd op een poging van de koper om tot een lagere koopprijs te komen, hangt in belangrijke mate af van gegevens waartoe de koper geen toegang heeft. De koper weet bijvoorbeeld doorgaans niet hoeveel haast de verkoper had. Om voor de hand liggende redenen zal dit tijdens het onderhandelingsproces zoveel mogelijk voor hem verborgen zijn gehouden en het is niet vanzelfsprekend dat de verkoper bereid is om zijn makelaar te belasten door achteraf over dergelijke gegevens volle opening van zaken te geven.  
     
     
       3.33 
       De koper kan aansluiting zoeken bij objectieve gegevens, maar daarvan zijn geen wonderen te verwachten. Vaak zal hij zijn stellingen verbinden met de veronderstelde marktwaarde van de woning. Die marktwaarde is echter gemakkelijk voor discussie vatbaar. Aan een taxatierapport kan de koper zeker wat hebben, maar vergelijk de nuances zoals hiervoor 3.24 aangeduid. Een fixatie op de markwaarde is bovendien niet zonder risico. De prijs is het resultaat van een onderhandelingsproces en niet rechtstreeks van de marktwaarde. Mogelijk kan de koper niet hard maken dat de marktwaarde van de woning uitgaande van de juiste woonoppervlakte lager is dan de prijs die hij voor de woning heeft betaald, maar wil dat ook zeggen dat het causaal verband ontbreekt?  
     
     
       3.34 
       Juister lijkt me om anders te redeneren. Kennelijk waren er ten tijde van de koop behalve de veronderstelde marktwaarde nog andere factoren die de koopprijs beïnvloedden, bijvoorbeeld haast bij de verkoper, een gunfactor, een handige onderhandelingsstijl van de koper, of nog anders. Op voorhand is niet vanzelfsprekend dat dezelfde factoren plotsklaps zouden zijn weggevallen indien partijen hadden onderhandeld op basis van een opgave van de juiste woonoppervlakte in plaats van een onjuiste. Kortom, het is veel te kort door de bocht om uit een marktwaarde van de woning (uitgaande van de juiste woonoppervlakte) die niet beneden de koopprijs ligt, af te leiden dat het causaal verband ontbreekt (of anders gezegd: dat er geen schade is). Het inzicht dat er ten tijde van de koop kennelijk andere factoren waren, kan de koper (en de rechter) intussen helpen om het gegeven van de marktwaarde toch te gebruiken voor een enigszins aannemelijke inschatting van de hypothetische feiten. Daarvoor hebben we twee marktwaardes van de woning nodig, één uitgaande het opgegeven (onjuiste) aantal vierkante meters woonoppervlakte (maar overigens dezelfde woning) en één uitgaande van de woning zoals die helemaal is, dus met de juiste woonoppervlakte. Indien de koopprijs 96% bedroeg van eerstbedoelde waarde, kan een veronderstelde koopprijs worden gesteld op 96% van de tweede waarde, behalve voor zover omstandigheden zijn aan te wijzen die op iets anders wijzen. Dit laatste kan men in ook een duidelijk juridisch perspectief plaatsen: de middeleeuwse opvatting van een  pretium iustum  (leer van de rechtvaardige prijs)  is thans verlaten; de prijs is aan partijen. Doen we alsof de marktwaarde wél van absolute betekenis is, dan miskennen we dat. Een relatieve opvatting van het verband tussen de markwaarde en een bij de toepassing van rechtsregels te veronderstellen prijs is echter wél passend. 
     
     
       3.35 
       
         Kortom, aan de hand van marktwaarde kan wel worden geredeneerd over de aannemelijkheid van scenario’s, maar dat is nog wat anders dan hypothetische feiten met enige nauwkeurigheid te stellen. Zou de koper die hypothetische feiten vervolgens ook werkelijk moeten bewijzen, dan is alleszins gepast om te spreken van onbegonnen werk. Het wordt tijd om ons de vraag te stellen of en zo ja op welke wijze de koper behoort te worden tegemoetgekomen. 
         
           Hoe past het verlichten van de stelplicht en bewijslast in ons bewijsrecht? 
         
       
     
     
       3.36 
       Voor het geval dat een verkopend NVM-makelaar in strijd met de meetinstructie een onjuiste netto woon- of gebruiksoppervlakte heeft opgegeven, bepleit ik de stelplicht en bewijslast van de koper omtrent het causaal verband en de schade vooral niet te streng te nemen. In dit verband moet worden onderscheiden tussen enerzijds een verlichting van de stelplicht en bewijslast van de koper op grond van bijzondere, normatieve overwegingen en anderzijds hetgeen ook los daarvan in het civiele bewijsrecht reeds geldt.  
     
     
       3.37 
       
         Ik begin met het eerste. Bewijs in een juridische context is niet een met zekerheid vaststellen van de waarheid van een bepaalde feitelijke stelling. In de woorden van collega De Bock: 
          ‘Kenmerkend voor juridisch bewijzen is juist dat het altijd is omgeven met  on zekerheid: het best haalbare resultaat is het trekken van een gerechtvaardigde conclusie over het te bewijzen feit.’ 
       
     
     
       3.38 
       
         In haar dissertatie heeft De Bock de volgende intersubjectieve bewijswaarderingsmaatstaf verdedigd: 
          ‘Een feit is voor de civiele rechter bewezen wanneer uit de beschikbare bewijsmiddelen redelijkerwijs kan worden afgeleid dat het feit zich heeft voorgedaan, en uit die bewijsmiddelen níet even goed kan worden afgeleid dat hetgeen de wederpartij met betrekking tot dat feit stelt, zich heeft voorgedaan, terwijl zich evenmin de situatie voordoet dat bewijsmateriaal dat redelijkerwijs verwacht mocht worden, ontbreekt.’ 
       
     
     
       3.39 
       Algemeen is aanvaard dat ook indirect bewijs voldoende overtuigingskracht kan bezitten; indirect bewijs staat ook niet bij voorbaat ten achter bij direct bewijs.  De waarheid van gestelde feiten kan ook uit ervaringsregels worden afgeleid (vergelijk art. 149 lid 2 Rv).  Waar het bewijs van de koper van het causaal verband en de schade naar zijn aard ziet op hypothetische feiten volgens een grotendeels onbewust proces van besluitvorming, zal in de regel niet kunnen worden gezegd dat redelijkerwijs bewijsmateriaal mocht worden verwacht dat harder van aard is. Wat in een andere context mogelijk met reden opzij kan worden gezet als speculatief en te onzeker, kan dat in meetinstructiezaken reeds in verband met de gewone bewijsstandaard in civiele zaken dus  niet.  Wie op grond van de omstandigheid dat de koper de woning heeft bezichtigd en dus met eigen ogen heeft kunnen waarnemen hoeveel ruimte de woning bevat, meent dat niet aannemelijk is dat de koper, de fout van de makelaar weggedacht, de woning alleen tegen een lagere koopprijs zou hebben willen kopen, begrijpt niet, of wil niet begrijpen, hoe het werkt. Vergelijk wat hiervoor 3.30 is gezegd over de invloed van het zoeken met gangbare zoekmachines zoals Funda op de perceptie van aspirant-kopers van voor woningen gevraagde prijzen. De rechter die wél verdisconteert hoe het volgens algemene ervaringsregels werkt, doet dus niets bijzonders, maar juist wat hij – nog steeds: ook afgezien van een verlichting van de bewijslast op grond van bijzondere, normatieve overwegingen – behoort te doen. 
     
     
       3.40 
       Tot zulke bijzondere, normatieve overwegingen reken ik ook niet het volgende. Veelal zal de verkopende makelaar er zich op beroepen dat er veel meer gegadigden waren en daarbij zal hij niet zelden kunnen verwijzen naar door zulke gegadigden aan de verkoper gedane biedingen, mogelijk hoger dan de door de koper genoemde hypothetische koopprijs. Dat zal in verreweg de meeste gevallen niet kunnen overtuigen, omdat de zoekresultaten die zulke andere gegadigden in Funda of een vergelijkbare zoekmachine hebben ontmoet, mede het resultaat zijn van dezelfde onjuiste opgave van de netto woon- of gebruiksoppervlakte van de woning. Uiteraard behoort bij de vaststelling van het causaal verband en de schade niet alleen de fout van de verkopend makelaar jegens de koper te worden weggedacht, maar ook zijn geheel gelijkgestemde fout jegens andere gegadigden. 
     
     
       3.41 
       Dat afhankelijk van de omstandigheden van het geval ook bijzondere, normatieve overwegingen een rol kunnen spelen bij de beoordeling van bijgebracht bewijs en bij de daaraan voorafgaande beoordeling van de stellingen van een procespartij, volgt uit de wijze waarop ons civiele bewijsrecht zich heeft ontwikkeld. Lange tijd stonden tegenover elkaar de zogenaamde billijkheidstheorie of procesrechtelijke theorie, met als bekende aanhangers Anema, Eggens, Haardt, Star Busmann & Rutten en Schoordijk,  en de objectiefrechtelijke theorie, die teruggaat op de Duitse auteur Rosenberg en waaraan in Nederland vooral de namen van Scheltema en Veegens verbonden zijn.  In 1988 heeft de wetgever gekozen voor de objectiefrechtelijke theorie, maar slechts bij wijze van uitgangspunt. Volgens wat tot 1 januari 2002 art. 177 was en nu art. 150 Rv, draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Het nuanceren van de bewijslastverdeling op grond van normatieve overwegingen is dus eenvoudig in ons bewijsrecht ingebakken. In dat verband bestaat ook geen scherp onderscheid tussen bijzondere regels van bewijslastverdeling en toepassingen van redelijkheid en billijkheid. Wat aanvankelijk een toepassing van redelijkheid en billijkheid is in een individueel geval, zal zich gemakkelijk kunnen ontwikkelen tot een bijzondere regel; en aanvaarde bijzondere regels zullen mede in de eisen van redelijkheid en billijkheid hun fundament kunnen hebben. 
     
     
       3.42 
       Het verlichten van de bewijslast of stelplicht kan op diverse wijze plaatsvinden. De belangrijkste procedés zijn het rechtstreeks verlagen van de bewijsstandaard, een verzwaarde motiveringplicht voor de wederpartij en het aannemen van een vermoeden of, wat min of meer op hetzelfde neerkomt, het voorshands bewezen achten van bepaalde feiten, tot op tegenbewijs.  Een bijzondere variant van het laatste is de zogenaamde omkeringsregel.  
     
     
       3.43 
       Lang niet in al deze gevallen van verlichting van bewijslast zijn normatieve overwegingen leidend. Indien de rechter een feitelijk vermoeden aanneemt omdat op grond van wat tussen partijen reeds vaststaat het te bewijzen feit zeer aannemelijk is, zet dat de partij op wie de bewijslast rust weliswaar op voorsprong, maar die voorsprong berust op wat anders bij gelegenheid van het eindvonnis in het kader van de waardering van het bewijs aan de orde zou zijn gekomen, namelijk de mate waarin bepaalde feitelijke stellingen aannemelijk zijn (geworden).  
     
     
       3.44 
       De omkeringsregel berust wel duidelijk op normatieve overwegingen, namelijk in verband met de aard van de geschonden norm (een norm die beschermt tegen een specifiek gevaar van schade). Uw Raad formuleert de omkeringsregel ook uitdrukkelijk als een toepassing van de redelijkheid en billijkheid en als een uitzondering op de hoofdregel van art. 150 Rv, zonder dat het bewijsrisico (volledig) wordt verlegd.  De scheiding tussen bijzondere regels en toepassingen van de redelijkheid en billijkheid is dus inderdaad niet scherp (vergelijk hiervoor 3.41) en ook gradaties in de verlichting van de bewijslast, kunnen als een toepassing van redelijkheid en billijkheid worden beschouwd. Waar volgens art. 150 Rv een volledige verlegging van het bewijsrisico bij wijze van uitzondering mogelijk is, is het mindere gemakkelijker denkbaar.  
     
     
       3.45 
       Ik sprak over de mogelijkheid van een rechtstreekse verlaging van de bewijsstandaard. Zo’n verlaging wordt veelal tot uitdrukking gebracht met de formulering dat feiten ‘aannemelijk’ moeten worden gemaakt. Soms ook wordt de meer expliciete formulering gebruikt dat aan het bewijs van bepaalde feiten ‘geen hoge’ of ‘geen strenge eisen’ mogen worden gesteld.  
     
     
       3.46 
       Wat betreft de  omvang  van de schade is vaste rechtspraak dat aan de stelplicht van de benadeelde geen hoge eisen mogen worden gesteld. De benadeelde behoeft slechts de feiten te stellen waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden.  Bieden de stellingen van de benadeelde en het dossier te weinig aanknopingspunten voor een enigszins nauwkeurige vaststelling van de omvang van de schade, dan moet de rechter, ervan uitgaande dat de mogelijkheid van schade wel zonder meer aannemelijk is, naar de schadestaat verwijzen,  ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.  Een alternatief is dat de rechter instructiemaatregelen neemt (een comparitie van partijen, een extra schriftelijke ronde etc.) om nadere stellingen van partijen uit te lokken  en/of aan partijen opdraagt om bewijsstukken over te leggen. Meent de rechter dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan zal hij de schade moeten schatten,  eventueel geheel  ex aequo et bono.  De rechter die tot de conclusie komt dat de schade – hoewel haar bestaan aannemelijk is – niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, staat het dus niet vrij de vordering op die grond af te wijzen. Hierna 3.56 en 3.57 maak ik enkele opmerkingen over het verband tussen de hiervoor 3.16 e.v. onderscheiden scenario’s en een schatting van de schade. 
     
     
       3.47 
       
         Met betrekking tot het bestaan van schade als zodanig en het causaal verband geldt in beginsel wel gewoon dat de benadeelde die dient te stellen en bewijzen.  In dit verband zal een aansprakelijk gestelde makelaar graag herinneren aan het uitgangspunt dat enkele bewijsnood onvoldoende is om een uitzondering op de hoofdregel van art. 150 Rv te maken.  Dat uitgangspunt dunkt mij op zichzelf nog steeds juist. Waar het op aankomt is of er gronden bestaan om de bewijsnood van de partij op wie volgens de hoofdregel de bewijslast rust, deels (of eventueel geheel, maar zover behoren we zelden te gaan) voor rekening van de wederpartij te brengen. In dit verband is illustratief de bijzondere regel die uw Raad heeft geformuleerd wat betreft het bestaan en de omvang van schade door verminderd arbeidsvermogen. Ik citeer het arrest  Molenaarszoon  uit 2017: 
          ‘3.2 Het bestaan en de omvang van schade door verminderd arbeidsvermogen na een ongeval dient te worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen het inkomen van de benadeelde in de feitelijke situatie na het ongeval en het inkomen dat de benadeelde in de hypothetische situatie zonder ongeval zou hebben verworven. De stelplicht en bewijslast van het bestaan en de omvang van de schade liggen in beginsel op de benadeelde. Aan de benadeelde mogen in dit verband echter geen strenge eisen worden gesteld; het is immers de aansprakelijke veroorzaker van het ongeval die aan de benadeelde de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in die hypothetische situatie zou zijn geschied. Bij de beoordeling van de hypothetische situatie komt het dan ook aan op hetgeen hieromtrent redelijkerwijs te verwachten valt (HR 15 mei 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2654, NJ 1998/624; HR 14 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4277, NJ 2000/437). In dat verband dienen de goede en kwade kansen te worden afgewogen, bij welke afweging de rechter een aanzienlijke mate van vrijheid heeft. Hoewel het resultaat van die afweging in cassatie beperkt toetsbaar is, dient het oordeel van de rechter wel consistent en begrijpelijk te zijn.’ 
         Er geldt dus een verlaagde bewijsstandaard (geen strenge eisen) en voor het bewijs volstaat een inschatting van verwachtingen aan de hand van een afweging van goede en kwade kansen. 
       
     
     
       3.48 
       Vergelijken we de problematiek van meetinstructiezaken met die van de inkomensschade als gevolg van verminderd arbeidsvermogen na een ongeval, dan is er veel verschil. Intussen is mijns inziens juist wat door Boonekamp wordt opgemerkt, namelijk dat het argument dat de aansprakelijke de benadeelde de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in het hypothetische vergelijkingsgeval zou zijn geschied, een meer algemene gelding heeft.  Ook leert de studie van de Belgische auteur Vandenbussche dat in andere rechtsstelsels ook buiten gevallen van letselschade wordt aangenomen dat de onzekerheid over hypothetische feiten via een verlaging van de bewijsstandaard grotendeels voor rekening van de aansprakelijke partij behoort te worden gebracht. 
     
     
       3.49 
       Zelf zou ik wel de stap durven maken om (ook buiten het geval van letselschade) als bijzondere regel in de zin van art. 150 Rv te aanvaarden dat zo vaak als de aangesproken partij aansprakelijk is voor de gebeurtenis die volgens eiser tot schade heeft geleid, aan de stelplicht en bewijslast van de benadeelde met betrekking tot het bestaan en de omvang van de schade alsook het  condicio sine qua non -verband geen strenge eisen mogen worden gesteld, omdat het immers de aansprakelijke partij is die aan de benadeelde de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in die hypothetische situatie zou zijn geschied. Een dergelijke stap zou ook sporen met de rechtspraak met betrekking tot het bewijs van causaal verband in het geval van een beroep op een wilsgebrek. Volgens die rechtspraak kan in het geval dat aan de wederpartij een onjuiste mededeling of verzwijging wordt verweten, van de dwalende niet worden verlangd dat hij precies aangeeft op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten indien hij niet onder de invloed van dwaling zou hebben gehandeld, doch is voldoende dat hij stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt, dat hij in dat geval een of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard.  De ratio voor de verlaagde bewijsstandaard (aannemelijk maken) en dito verlaagde stelplicht lijkt me dezelfde te zijn als die met betrekking tot de inkomensschade als gevolg van het verlies van arbeidsvermogen: door de dwaling te veroorzaken heeft de wederpartij de dwalende de mogelijkheid ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen zou zijn geschied in de hypothetische situatie dat hij de juiste stand van zaken zou hebben gekend. 
     
     
       3.50 
       Als uw Raad de stap naar de zojuist bepleite bijzondere regel (nog) niet zou willen zetten, dan volgt uit het voorgaande dat een minder verdergaand alternatief voor de hand ligt, in de zin dat de omstandigheid dat het de aansprakelijke partij is die aan de benadeelde de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen zou zijn geschied in de hypothetische situatie dat de fout achterwege zou zijn gebleven, in verband met de eisen van redelijkheid en billijkheid een gezichtspunt is dat de rechter bij de waardering van de stellingen van de benadeelde en het door deze bijgebrachte bewijs kan betrekken.  In de feitenrechtspraak is dit in meetinstructiezaken inderdaad in diverse uitspraken aan te wijzen.  Ik meen dus dat dit alleszins terecht is. 
     
     
       3.51 
       De last om bepaalde feiten te moeten stellen en bewijzen kan ook worden verlicht doordat op de wederpartij een verzwaarde motiveringsplicht wordt gelegd, in de zin dat de wederpartij verplicht is voldoende feitelijke gegevens te verstrekken, teneinde de partij die de stelplicht en bewijslast draagt voldoende aanknopingspunten te bieden voor het nader onderbouwen en zo nodig bewijzen van de door haar gestelde feiten.  In de meeste gevallen is achtergrond van de verzwaarde motiveringsplicht dat de wetenschap omtrent de relevante feiten en/of gegevens omtrent die feiten in overwegende mate berust bij de wederpartij van degene op wie het bewijsrisico rust, terwijl laatstgenoemde daarvan niet, of in beperkte mate op de hoogte is en niet over de relevante (bewijs)stukken kan beschikken.  Dit kan zich in meetinstructiezaken voordoen, in ieder geval wat betreft de vraag of de verkoper tot verkoop tegen een lagere prijs bereid zou zijn geweest. De verkopend makelaar kan mijns inziens er niet mee volstaan om in twijfel te trekken of eenvoudig te ontkennen dat de verkoper bereid zou zijn geweest om met een verlaging van de koopprijs in te stemmen. In plaats daarvan zal hij nauwkeurig inzicht moeten verschaffen in de relevante feiten die hem als verkopend makelaar bekend (kunnen) zijn. Eventueel dient hij ook stukken over te leggen.  
     
     
       3.52 
       Behalve op wat we informatie-asymmetrie kunnen noemen, kan een verzwaarde motiveringsplicht ook op normatieve overwegingen berusten (eventueel: ‘op meer uitgesproken normatieve overwegingen’, want ook de compensatie van informatie-asymmetrie is uiteraard wel met de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband te brengen). Ik verwijs opnieuw naar de rechtspraak omtrent het bewijs van causaal verband in het geval van een beroep op een wilsgebrek.  In een geval waarin een bemiddelaar zonder wetenschap van de opdrachtgever twee heren had gediend, is aan die normschending door uw Raad meer dan alleen een verlaging van de bewijsstandaard verbonden (aannemelijk maken van het causaal verband volstaat): ook moeten in zo’n geval aan de motivering van de betwisting van het causaal verband door de wederpartij verzwaarde eisen worden gesteld.  Mijns inziens is zeer wel verdedigbaar dat we hetzelfde aannemen met betrekking tot een verkopend NVM-makelaar die de meetinstructie niet naleeft en een onjuiste netto woon- of gebruiksoppervlakte heeft opgegeven, en dit zowel met betrekking tot het causaal verband als het bestaan van schade. Dit komt er dan op neer dat de makelaar wat betreft zijn betwisting van het causaal verband en de schade niet kan volstaan met het plaatsen van vraagtekens bij het relaas van de koper; in plaats daarvan mag van hem worden verlangd dat hij nauwkeurig en overtuigend uiteenzet waarom in het te beslissen geval het causaal verband ontbreekt en/of er geen schade is. Daarmee doen we de makelaar mijns inziens ook daarom niet tekort, omdat hij meer dan de koper toegang heeft tot relevante gegevens, niet alleen wat betreft de vraag of de verkoper met een lagere koopprijs zou hebben willen instemmen (hiervoor 3.23). 
     
     
       3.53 
       Indien een partij aan de op haar rustende verzwaarde motiveringsplicht niet voldoet, is veelal passend dat de rechter de stellingen van de partij op wie de bewijslast rust als onvoldoende betwist op de voet van art. 149 lid 1 Rv als vaststaand aanneemt, hoewel een andere sanctie (met name het behoudens tegenbewijs bewezen achten van die stellingen) ook mogelijk is. 
     
     
       3.54 
       
         Verlichting van de bewijslast kan ook plaatsvinden in de vorm van het aannemen van een feitelijk vermoeden of het voorshands bewezen achten van een stelling behoudens tegenbewijs. Een zodanig vermoeden respectievelijk voorlopige bewijsoordeel kan mede worden gebaseerd op ervaringsregels en/of feiten van algemene bekendheid. Waar volgens ervaringsregels een onjuiste opgave van de netto woon- of gebruiksoppervlakte op de koopprijs ten minste in enige mate invloed uitoefent, is deze constructie ook in meetinstructiezaken een voor de hand liggend procedé. Wat zojuist over de verzwaarde motiveringsplicht van de makelaar is gezegd, leert intussen dat de makelaar de gelegenheid tot tegenbewijs moet verdienen: motiveert hij niet terdege waarom zijn fout niet tot een hogere koopprijs heeft geleid, dan kan de rechter de betwisting ook gewoonweg passeren. 
         
           Deskundigenbericht 
         
       
     
     
       3.55 
       
         In mijn conclusie in de zaak  NVM-meetinstructie II  heb ik ook de mogelijkheid van een deskundigenbericht benoemd.  Een deskundige zou de vraag kunnen worden voorgelegd wat naar zijn deskundige inschatting en gegeven de marktomstandigheden ten tijde van de koop, een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper met de juiste informatie over de gebruiksoppervlakte zouden hebben gedaan.  Op zichzelf is juist dat wat een redelijk handelend verkoper en koper zouden hebben gedaan, op de stellingen van partijen met betrekking tot het causaal verband en de schade en de door dezen overgelegde bewijsmiddelen licht zal kunnen werpen. Meer dan indirect bewijs kunnen de bevindingen van de deskundige echter niet opleveren. Daarbij komt dat een onderzoek door deskundigen relatief kostbaar is. Acht de rechter zich in staat om ook zonder deskundigenbericht het debat over het causaal verband te beslechten en de schade te schatten, dan verdient dat vanuit het oogpunt van kosten de voorkeur, zo meen ik thans. 
         
           Schatting van de schades en de beide scenario’s  
         
       
     
     
       3.56 
       Uitgaande van het tweede scenario – dus de koper zou de fout van de makelaar weggedacht op een lagere prijs hebben aangestuurd en de verkoper zou daarmee hebben ingestemd – dan is overzichtelijk wat de voor een schatting van de schade bepalende elementen zijn. De schade is immers eenvoudig dat prijsverschil, waarbij vervolgens alleen nog behoeft te worden gelet op de doorwerking van een lagere prijs in kosten (bijv. overdrachtsbelasting) en op wettelijke rente in verband met de door de koper geleden vertragingsschade. Bedoeld prijsverschil kan bijvoorbeeld worden vastgesteld door vergelijking van de marktwaardes van de woning uitgaande van de juiste respectievelijk de opgegeven woon- of gebruiksoppervlakte. Ik herhaal op deze plaats de kanttekening dat het verband tussen marktwaarde en prijs niet absoluut (geen  iustum pretium ) maar relatief moet worden opgevat. Hiervoor 3.34. 
     
     
       3.57 
       
         Uitgaande van het eerste scenario – de koop zou niet tot stand zijn gekomen – zijn de voor een schatting van de schade bepalende elementen vaak veel minder eenduidig, omdat het vergelijkingsgeval veel onzekerder is (wat zou de koper hebben gedaan en met welk resultaat?). In verband met de grote mate van vrijheid die de rechter bij het schatten van schade heeft,  meen ik dat in veel gevallen passend zal kunnen zijn dat de rechter de schade schat op het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde (plus de doorwerking van dat verschil in kosten en vertragingsschade) en bij gebrek aan voldoende eenduidige aanknopingspunten ervan afziet om de vergelijkingssituatie concreet vast te stellen. Dit laat zich dan zo verantwoorden dat de koper onder invloed van de fout van de makelaar meer geld heeft uitgegeven dan wordt gecompenseerd door de omstandigheid dat de woning tot het vermogen van de koper is gaan behoren, terwijl er geen aanwijzingen zijn dat hetzelfde zich ook in het vergelijkingsgeval zou hebben voorgedaan, daargelaten hoe dat vergelijkingsgeval er precies uit zou hebben gezien. 
         
           Toepassing van de leer van verlies van een kans 
         
       
     
     
       3.58 
       
         Hiervoor 3.36 e.v. heb ik een verlichting van de koper in zijn procespositie consequent onderzocht vanuit het bewijsrecht. Ook het materiële recht kent een procedé voor onzekerheid omtrent de vraag of een op zichzelf vaststaande onrechtmatige daad schade heeft veroorzaakt, namelijk de leer van de kansschade. Ik citeer het arrest ISG/Natwest van maart 2021: 
          ‘De leer van de kansschade is geëigend om een oplossing te bieden voor sommige situaties waarin onzekerheid bestaat over de vraag of een op zichzelf vaststaande tekortkoming of onrechtmatige daad schade heeft veroorzaakt, en waarin die onzekerheid haar grond vindt in de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre in de hypothetische situatie dat de tekortkoming of onrechtmatige daad achterwege zou zijn gebleven, de kans op een betere uitkomst zich in werkelijkheid ook zou hebben gerealiseerd. Anders dan het onderdeel bepleit, is het ook mogelijk kansschade vast te stellen in een geval waarin van het gedrag van de benadeelde partij afhankelijk was geweest of de kans op een beter resultaat zich zou hebben verwezenlijkt in de hypothetische situatie waarin de aansprakelijke partij haar die kans niet zou hebben onthouden.’ 
       
     
     
       3.59 
       
         Na alles wat hiervoor over de diverse bewijsrechtelijke procedés is gezegd, zal in meetinstructiezaken waarschijnlijk niet vaak meer aan toepassing van de leer van de kansschade behoefte bestaan. Zulke toepassing is echter niet op voorhand ondenkbaar. Met name wat betreft het scenario dat de koper de woning niet zou hebben gekocht, is het spectrum van wat zich in dat geval mogelijk zou hebben voorgedaan zeer ruim. Mogelijk kan niet worden vastgesteld dat als gevolg van de fout van de makelaar de koper in zijn vermogen een bepaald nadeel heeft geleden, maar wel dat als gevolg van die fout een kans op een voor de koper beter resultaat verloren is gegaan, waarbij dan die verloren kans op waarde dient te worden geschat. 
         
           Primair en subsidiair beroep op een scenario; het geval dat de koper geen scenario beschrijft 
         
       
     
     
       3.60 
       Ten slotte nog iets over uitleg van de stellingen van de koper omtrent de hypothetische feiten. Zoals gezegd zijn er twee relevante scenario’s denkbaar: de koper zou in het geheel niet hebben gekocht, of zou tegen een lagere prijs hebben gekocht. Veel kopers zullen, al dan niet met hulp van een advocaat, inderdaad hun stellingen aan de hand van een of beide scenario’s vormgeven. Bij alle onzekerheden omtrent de hypothetische feiten lijkt het mij echter niet juist om de koper steeds aan de precieze inrichting van zijn stellingen te houden. Uiteraard zal een verstandige koper die zich op het eerste scenario beroept (geen koopovereenkomst), daaraan subsidiair een beroep op het tweede scenario toevoegen (lagere prijs) en vice versa. Maar de koper die minder verstandig is, behoren we niet hard te vallen. Mijns inziens is het in het algemeen passend dat ook zonder een expliciet beroep van de koper op een subsidiaire feitelijke grondslag voor zijn vordering van de koper, de rechter die subsidiaire grondslag zo nodig in de stellingen van de koper inleest. Zoals in het verweer dat van een tekortkoming geen sprake is, veelal mede mag (en behoort) te worden gelezen dat als van een tekortkoming al wel sprake is, die tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW),  zo mag (en behoort) in de stelling van de koper dat hij, de fout van de makelaar weggedacht, de woning in het geheel niet had gekocht (eerste scenario), veelal mede te worden gelezen dat als hij al wel zou hebben gekocht, hij dit alleen voor een lagere prijs zou hebben willen doen (tweede scenario). Ook het omgekeerde zal in veel gevallen passend kunnen zijn.  
     
     
       3.61 
       
         Wat als de koper zijn stellingen omtrent het causaal verband en de schade algemeen heeft gehouden en niet een scenario beschrijft voor de hypothetische situatie dat de makelaar een juiste opgave van de netto woon- of gebruiksoppervlakte zou hebben gedaan? De vraag of een partij aan haar stelplicht heeft voldaan, dan wel onvoldoende heeft gesteld, behoort typisch tot het domein van de rechter die over de feiten oordeelt. Deze heeft daarbij de nodige speelruimte. Het is reeds sinds lang aanvaard dat de rechter in eerste aanleg  niet verplicht is een vordering die niet op toereikende gronden steunt, aanstonds af te wijzen.  In plaats daarvan kan de rechter aan eiser opdragen om zijn stellingen nader uit te werken en/of bij gelegenheid van de comparitie na antwoord zodanige vragen te stellen dat eiser tot een zodanige uitwerking wordt uitgenodigd. Zolang hoor en wederhoor maar in acht worden genomen is daar niets op tegen. Ik meen dat in meetinstructiezaken het in de regel niet voor de hand ligt dat de rechter een koper die zich beperkt tot de stelling dat hij als gevolg van de fout van de makelaar schade heeft geleden, daarop direct afrekent. In verband met de ongewisheid van de hypothetische feiten behoort dit de koper mijns inziens in de regel te worden vergeven. Daarmee zeg ik uiteraard niet dat de koper het vervolgens bij een dergelijke algemeenheid ook mag laten. Indien hij naar aanleiding van een opdracht en/of vragen van de rechter geheel aan de oppervlakte blijft, is wel degelijk mogelijk dat uiteindelijk alsnog moet worden geoordeeld dat de koper niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. 
         
           De belangrijkste regels en gezichtspunten met betrekking tot het causaal verband en de schade 
         
       
     
     
       3.62 
       
         Mede op grond van het voorgaande meen ik dat de belangrijkste regels en gezichtspunten met betrekking tot (het stellen en bewijzen van) het causaal verband en de schade de volgende zijn: 
         1. Zowel het causaal verband als het bestaan van schade veronderstellen dat de fout van de makelaar op de aankoopbeslissing van de koper invloed heeft gehad. In hoofdlijn zijn in dat verband twee scenario’s denkbaar. In het eerste scenario zou de koper in het geval dat de makelaar conform de meetinstructie de juiste netto woon- of gebruiksoppervlakte had opgegeven, de woning in het geheel niet hebben gekocht. Of en zo ja hoeveel schade hij heeft geleden, hangt dan ervan af wat hij in dat geval wél zou hebben gedaan. In het tweede scenario zou de koper nog wel bereid zijn geweest om de woning te kopen, maar dan tegen een lagere prijs, waarmee de verkoper zou hebben ingestemd. De schade is dan uiteraard het prijsverschil. Het geval dat de koper een lagere prijs zou hebben gewild, maar de verkoper niet, is een variant van het eerste scenario. Vergelijk hiervoor 3.16 e.v. 
         2. De stelplicht van de koper zal meebrengen dat hij tenminste een van de zojuist bedoelde scenario’s uiteenzet. Vanwege de ongewisheid van de hypothetische feiten behoort in het relaas van de koper spoedig een subsidiair beroep op het andere scenario te worden gelezen. Is de koper in zijn stellingen omtrent het causaal verband en de schade te algemeen gebleven, dan is het in het algemeen passend dat de rechter in eerste aanleg de koper daarop niet direct afrekent en in plaats daarvan hem opdraagt om zijn stellingen nader uit te werken en/of bij gelegenheid van de comparitie na antwoord zodanige vragen stelt dat de koper tot een zodanige uitwerking wordt uitgenodigd. Vergelijk hiervoor 3.60 e.v. 
         3. Objectieve gegevens waarbij aansluiting kan worden gezocht, zijn slechts beperkt beschikbaar. De marktwaarde van de woning ten tijde van de koop kan een belangrijke aanwijzing opleveren, maar de hoogte van die waarde is vaak voor discussie vatbaar. Uitgaande van het tweede scenario (lagere koopprijs) is die marktwaarde niet van absolute betekenis (geen  iustum pretium ), maar wel van relatieve. Ook uitgaande van het eerste scenario (geen koopovereenkomst) kan een schatting van de schade die gerelateerd is aan de markwaarde passend zijn. Vergelijk hiervoor 3.24 en 3.33 e.v.   
         4. Bij de begroting van schade is de rechter niet gebonden aan de gewone regels van stelplicht en bewijslast. 
         5. Die begroting vindt plaats op de wijze die het meest met de aard van die schade in overeenstemming is en de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid. 
         6. Wat betreft de  omvang  van de schade is vaste rechtspraak dat aan de stelplicht van de benadeelde geen hoge eisen mogen worden gesteld. De benadeelde behoeft slechts de feiten te stellen waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden. Bieden de stellingen van de benadeelde en het dossier te weinig aanknopingspunten voor een enigszins nauwkeurige vaststelling van de omvang van de schade, dan moet de rechter, ervan uitgaande dat de mogelijkheid van schade wel zonder meer aannemelijk is, naar de schadestaat verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd. Een alternatief is dat de rechter instructiemaatregelen neemt en vervolgens alsnog bij eindvonnis de schade begroot. De rechter die tot de conclusie komt dat de schade – hoewel haar bestaan aannemelijk is – niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, staat het dus niet vrij de vordering tot schadevergoeding op die grond af te wijzen. Vergelijk hiervoor 3.46.  
         7. Met betrekking tot het bestaan van schade als zodanig en het causaal verband geldt in beginsel wel gewoon dat de benadeelde die dient te stellen en bewijzen. Reeds in verband met de gewone bewijsstandaard zoals die in het civiele bewijsrecht geldt, behoren echter geen hoge eisen te worden gesteld: ook indirect bewijs kan voldoende overtuigingskracht bezitten en de waarheid van gestelde feiten kan ook uit ervaringsregels worden afgeleid; in de regel zal niet kunnen worden gezegd dat redelijkerwijs bewijsmateriaal mocht worden verwacht dat harder van aard is. Vergelijk hiervoor 3.36 e.v. (in het bijzonder 3.39).  
         8. De stellingen van de koper en/of door hem bijgebracht bewijs worden niet weerlegd (ontzenuwd) door concurrerende biedingen van andere gegadigden, zo vaak als deze, evenals de bieding van de koper die tot de koopovereenkomst heeft geleid, zijn gedaan naar aanleiding van verkoopinformatie die in strijd is met de meetinstructie. Vergelijk hiervoor 3.40.  
         9. Ook op grond van normatieve overwegingen bestaat er aanleiding voor een verlichting van de bewijslast van de koper en dienovereenkomstig van zijn stelplicht. Dat onzeker is wat de koper zou hebben gedaan ingeval de makelaar de netto woon- en gebruiksoppervlakte van de woning conform de meetinstructie zou hebben meegedeeld, is immers niet aan de koper maar aan de makelaar te wijten. Een en ander kan men formuleren als een bijzondere regel in de zin van art. 150 Rv, en anders als een gezichtspunt dat de rechter in verband met de eisen van redelijkheid en billijkheid bij de waardering van de stellingen van de benadeelde en het door deze bijgebrachte bewijs kan betrekken. Vergelijk hiervoor 3.41 e.v. (in het bijzonder 3.49 en 3.50). 
         10. De last van de koper om het causaal verband en het bestaan van schade te stellen en bewijzen kan mede worden verlicht door op de makelaar een verzwaarde motiveringsplicht te leggen. Zo’n verzwaarde motiveringsplicht kan in de eerste plaats zien op de feiten en omstandigheden zoals die relevant zijn voor de vraag wat de verkoper zou hebben gedaan indien de koper op een lagere prijs zou hebben aangestuurd; deze feiten en omstandigheden bevinden zich immers in belangrijke mate in het domein van de makelaar. Vergelijk hiervoor 3.51. 
         11. In verband met de omstandigheid dat de makelaar een op hem als professional rustende gedragsnorm niet heeft nageleefd, is zeer wel verdedigbaar dat op hem ook overigens een verzwaarde motiveringsplicht rust, in de zin dat aan zijn motivering van het causaal verband en het bestaan van schade verzwaarde eisen moeten worden gesteld. Dit betekent dat de makelaar niet kan volstaan met het plaatsen van vraagtekens bij het relaas van de koper en dat in plaats daarvan van hem wordt verlangd dat hij nauwkeurig en overtuigend uiteenzet waarom in het te beslissen geval het causaal verband ontbreekt en/of er geen schade is. Vergelijk hiervoor 3.52. 
         12. Ook een feitelijk vermoeden respectievelijk voorlopig bewijsoordeel ten gunste van de koper wat betreft het causaal verband en het bestaan van de schade kan passend zijn. Vergelijk hiervoor 3.54.  
         13. Eventueel kan aan een deskundige de vraag worden voorgelegd wat gegeven de marktomstandigheden ten tijde van de koop, een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper met de juiste informatie over de gebruiksoppervlakte zouden hebben gedaan. Intussen levert ook dit niet meer dan indirect bewijs van het causaal verband en de schade op. Acht de rechter zich in staat om ook zonder deskundigbericht het debat over het causaal verband te beslechten en de schade te schatten, dan verdient dat in verband met de kosten van een onderzoek door deskundigen in het algemeen de voorkeur. Vergelijk hiervoor 3.55.  
         14. Schatting van de schade kan niet alleen in het tweede scenario’s (koop tegen een lagere prijs), maar ook in het eerste scenario (in het geheel geen koopovereenkomst) aan de hand van de marktprijs plaatsvinden. Vergelijk hiervoor 3.56 en 3.57. 
         15. Behalve een verlichting van de koper in zijn procespositie op grond van het bewijsrecht, is eventueel ook toepassing van de leer van de kansschade denkbaar, al zal daaraan waarschijnlijk niet vaak meer behoefte bestaan. Vergelijk hiervoor 3.58 e.v. 
         16. In het vermoedelijk betrekkelijk zeldzame geval dat afwijzing van de vordering van de koper op zijn plaats is, omdat moet worden aangenomen dat het causaal verband ontbreekt en/of hij geen enkele schade heeft geleden, zal het doorgaans in de rede liggen dat de rechter de proceskosten compenseert op de grond dat partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld. 
       
     
   
   
     
       4 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       4.1 
       Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen.  
     
     
       4.2 
       
         Onderdeel 1  richt diverse rechts- en motiveringsklachten tegen rechtsoverweging 11 van het arrest van het hof (volledigheidshalve citeer ik de rechtsoverwegingen 9, 10 en 11): 
       
          ‘9. Grief II bevat de klacht dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat [de kopers] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de oppervlakte van de woning voor hem een belangrijke factor was en dat hij, indien hij correct zou zijn geïnformeerd over de oppervlakte, de woning niet zou hebben bezichtigd, althans niet voor de door hem betaalde koopprijs zou hebben willen kopen. Volgens [de makelaar] heeft de rechtbank haar verweer dat causaal verband ontbreekt ten onrechte verworpen. 
          10. In de toelichting op deze grief heeft [de makelaar] aangevoerd dat niet enkel de woonoppervlakte van belang is voor de waarde van de woning of de prijs die een aspirant-koper bereid is te betalen. Daarbij spelen ook ander factoren een rol zoals bijvoorbeeld locatie, voorzieningen en de staat van onderhoud. Als de aspirant-koper een woning graag wil hebben is hij in het algemeen bereid meer voor de woning te betalen. [de kopers] heeft de woning meerdere keren bezichtigd en heeft tijdens die bezichtigingen geconstateerd dat de woning aan zijn verwachtingen voldeed. De vraagprijs bedroeg € 385.000,— en na onderhandelingen hebben partijen uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 360.000,—. Voor zover [de kopers] bedoelt te stellen dat, indien hij bekend zou zijn geweest met een woonoppervlakte van 180 m2, hij de woning voor een lager bedrag zou hebben gekocht wijst [de makelaar] er nog op dat de verkoper (mede gelet op zijn hypotheekschuld van € 369.000,—) niet bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag dan € 360.000,— te verkopen. 
          11. Ook deze grief treft geen doel. Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [de makelaar] heeft immers door de vermelding van de onjuiste informatie over de woonoppervlakte in de verkoopbrochure en de funda advertentie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [de kopers] zou hebben gehandeld indien hij van de juiste stand van zaken op de hoogte zou zijn geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [de kopers] om de woning al dan niet te kopen, en op de prijs van die woning. Om die reden neemt het hof het bestaan van causaal verband aan. (verg. ECLI:NL:GHDHA:2019:1450).’ 
       
     
     
       4.3 
       
         Subonderdeel 1.1  bevat de klacht dat het hof met zijn oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat [de makelaar] door haar onrechtmatig handelen zelf de situatie in het leven heeft geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [de kopers] zouden hebben gehandeld bij een juiste voorstelling van zaken, heeft miskend dat het bewijsprobleem met betrekking tot de vergelijkingshypothese inherent is aan de omstandigheid dat de gang van zaken niet zo is geweest als hij had behoren te zijn. Althans heeft het hof miskend dat dit op zichzelf niet rechtvaardigt dat minder strenge eisen aan het causaal verband worden gesteld, althans dat het bestreden oordeel onvoldoende is gemotiveerd. 
     
     
       4.4 
       De klacht faalt. Op grond van wat hiervoor 3.49 en 3.50 is gezegd, is het oordeel van het hof juist. Ik merk naar aanleiding van de formulering van de klacht nog op dat de stellers van het middel onderkennen dat er een bewijsprobleem is en ook dat dit probleem inherent is aan de omstandigheid dat de gang van zaken niet zo is geweest als hij had behoren te zijn. Het enige dat zij niet wensen te verdisconteren, is dat de door hen bedoelde gang van zaken niet een van buiten komende oorzaak heeft en dat in plaats daarvan het handelen van hun cliënt de oorzaak is. Op welke gronden zij menen dat we juist voor dat element de ogen behoren te sluiten, is mij niet duidelijk geworden. 
     
     
       4.5 
       
         Subonderdeel 1.2  betoogt dat het hof heeft miskend dat de stelplicht van het causaal verband, en in geval van betwisting de bewijslast, op [de kopers] rusten en dat [de kopers] daartoe ten minste (voldoende gemotiveerd) hadden moeten stellen dat zij in het hypothetische scenario de woning niet zouden hebben gekocht of dat zij een lagere prijs zouden hebben geboden en dat de verkopers daarmee akkoord zouden zijn gegaan, althans dat het hof zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd. Uit het arrest blijkt niet dat [de kopers] zulks (voldoende gemotiveerd) hebben gedaan en de processtukken laten die conclusie ook niet toe, zeker niet tegenover de uit het arrest blijkende uitvoerige betwisting van [de makelaar] (rechtsoverweging 10). 
     
     
       4.6 
       Deze klacht faalt. Volgens wat hiervoor 3.30 en 3.39 is gezegd, valt uit ervaringsregels en feiten van algemene bekendheid af te leiden dat een onjuist opgegeven netto woonoppervlakte doorgaans ten minste énige invloed heeft op de bereidheid van een koper om de woning te kopen, althans wat betreft de daarvoor te betalen prijs. Aan de stellingen van kopers omtrent het causaal verband behoren daarom geen hoge eisen te worden gesteld; dat causaal verband bestaat tussen de fout van de makelaar en de koopbeslissing zal ook relatief spoedig in de stellingen van de koper mogen worden ingelezen.  
     
     
       4.7 
       De memorie van antwoord van [de kopers] houdt met betrekking tot het causaal verband in dat zij de woning niet zouden hebben gekocht, respectievelijk nooit met de huidige koopsom akkoord zouden zijn gegaan. Met betrekking tot wat de verkoper zou hebben gedaan, zijn de stellingen van [de kopers] impliciet gebleven; zij verwijzen echter wel naar de marktwaarde van de woning. Ik citeer de memorie van antwoord: 
       
          ‘17. In de thans voorliggende kwestie is het eveneens zo dat [koper 1] de woning niet zou hebben gekocht indien hij van het juiste woonoppervlak op de hoogte geweest was.  
          (…) 
          21. Het staat vast dat [koper 1] schade heeft geleden. Indien [koper 1] immers de juiste woonoppervlakte had geweten, was hij niet tot aankoop overgegaan. [koper 1] heeft dat in eerste aanleg en comparitie uitvoerig uiteengezet. De rechtbank heeft wat dat betreft niets miskend. [koper 1] heeft nadeel geleden, bestaande uit het teveel betaald hebben voor een te kleine woning.  
          22. [de makelaar] stelt in haar memorie dat de betaalde koopprijs van de woning marktconform is en verwijst naar het taxatierapport. Deze verwijzing gaat echter mank. De waardering van de woning in het taxatierapport geeft een vertekend beeld en is niet accuraat omdat de referentieobjecten gekozen zijn op basis van een woonoppervlakte van de woning van 180 m2. De koopprijs is dan ook niet marktconform. Daarover zijn reeds opmerkingen gemaakt in eerste aanleg en onder de feiten in deze memorie.  
          23. In weerwil tot hetgeen [de makelaar] heeft betoogd, staat het vast dat er sprake is van causaliteit tussen het onrechtmatig handelen van [de makelaar] en de door [koper 1] geleden schade. (…) 
          (…) 
          25. Indien [koper 1] op de hoogte was van de juiste woonoppervlakte, was [koper 1] nimmer akkoord gegaan met de huidige koopsom. Hij had de woning nooit gekocht. Sterker nog hij had de woning zelfs nooit komen bezichtigen. De afmetingen waren voor hem namelijk van essentieel belang en het gaat hier om een discrepantie van 20 m2.’  
       
     
     
       4.8 
       Dat het hof heeft geoordeeld dat [de kopers] aan hun stelplicht omtrent het causaal verband hebben voldaan, is alleszins begrijpelijk. In rechtsoverweging 10 heeft het hof de betwisting door [de makelaar] weergegeven. Ik heb er geen moeite mee die mét de steller van het middel uitvoerig te noemen, maar dat doet mijns inziens niet werkelijk af aan de begrijpelijkheid van ’s hofs oordeel.  
     
     
       4.9 
       
         Met  subonderdeel 1.3  klaagt de steller van het middel dat het bestreden oordeel ontoereikend is gemotiveerd in het licht van de navolgende stellingen van [de makelaar]: 
         a. De stelling dat [de kopers] dat hij de woning niet zou hebben gekocht indien hij op de hoogte was van het juiste woonoppervlak, is niet geloofwaardig, gelet op (i) de verklaring van [de kopers] dat hij ook woningen met een kleiner woonoppervlak heeft bezichtigd, waaruit blijkt dat hij zich bij zijn oriëntatie kennelijk niet liet leiden door woonoppervlak en dat hij de woning ook zou hebben bezichtigd bij juiste vermelding van het woonoppervlak  en (ii) dat [de kopers] de woning meerdere keren heeft bezichtigd en tijdens de bezichtigingen constateerde dat de woning aan zijn verwachtingen voldeed. 
         b. Dat voor het tot stand komen van een koopovereenkomst vereist is dat partijen het eens zijn over de koopprijs van de woning en de verkopers in dit geval niet akkoord zouden zijn gegaan met een lagere koopprijs, mede vanwege de (hogere) restschuld waarmee zij dan zouden blijven zitten, hetgeen wordt bevestigd door het verloop van het biedingsproces  en het feit dat [de makelaar] op basis van het juiste woonoppervlak een opbrengstverwachting heeft uitgesproken van € 365.000,—. 
       
     
     
       4.10 
       Uit rechtsoverweging 14 blijkt dat het hof is uitgegaan van het scenario dat [de kopers] de woning niet zouden hebben gekocht. De stellingen van [de makelaar] bedoeld onder b zijn daarmee niet in strijd, maar juist alleszins verenigbaar.  
     
     
       4.11 
       Ook de onder a bedoelde stellingen van [de makelaar] brengen niet mee dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is. Dat een woning op het oog aan de verwachtingen voldoet, sluit allerminst uit dat een koper die op de hoogte is van de juiste woonoppervlakte de woning niet meer wenst te kopen, althans niet indien (zoals [de makelaar] zelf heeft aangevoerd) de verkopers niet met een lagere koopprijs willen instemmen.  
     
     
       4.12 
       
         Subonderdeel 1.4  betoogt dat, voor zover in het oordeel van het hof besloten ligt dat bij een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte steeds tot uitgangspunt kan worden genomen, of in de rede ligt, dat in het hypothetische geval van een juiste vermelding van de woonoppervlakte, een andere beslissing was genomen omtrent de aankoop of een andere prijs tot stand zou zijn gekomen, dat onjuist is, omdat (het verschil in) de woonoppervlakte niet altijd relevante invloed heeft op die beslissing of prijs. 
     
     
       4.13 
       De klacht mist feitelijke grondslag. Het hof heeft wel degelijk in concreto, aan de hand van de door partijen ingenomen stellingen, onderzocht of aan het vereiste van het causaal verband was voldaan.  
     
     
       4.14 
       
         Onderdeel 2  richt diverse rechts- en motiveringsklachten tegen rechtsoverweging 14-16 van het arrest van het hof: 
       
          ‘14. Het hof neemt onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen bij de beoordeling van de schade tot uitgangspunt dat [de kopers] de woning niet zou hebben willen kopen voor een bedrag van € 360.000,— indien hij op de hoogte was geweest van de juiste woonoppervlakte. De omvang van de schade moet dus worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat [de kopers] de woning niet zouden hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339). (verg. HR 22 februari 2019, rov. 3.4.3, ECLI:NL:HR:2019:269). 
          15. Het hof verwerpt het verweer van [de makelaar] dat [de kopers] geen schade heeft geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat dit op grond van de door partijen over en weer genoemde (vergelijkbare) woningen niet kan worden vastgesteld. Ten aanzien van het door [de makelaar] genoemde taxatierapport dat in opdracht van [de kopers] is opgemaakt in verband met de hypotheekaanvraag geldt dat in dat rapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van 180 m2 (zoals in de verkoopinformatie is vermeld). Dit rapport biedt dus onvoldoende steun voor de stelling dat voor een woonoppervlakte van 160 m2 de marktconforme prijs € 360.000,— bedraagt; met andere woorden blijkt uit dit rapport niet dat de woning met een woonoppervlakte van 160 m2 in plaats van 180 m2 een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt van € 360.000,—. Het hof tekent hierbij nog aan dat uitgaande van een woonoppervlakte van 180 m2 de prijs per vierkante meter € 2.000,— bedraagt. Dit sluit nauw aan bij de vierkante meter prijs van de referentieobjecten die in het taxatierapport zijn genoemd ter onderbouwing van het in dat rapport gegeven waarde oordeel, gebaseerd op een woonoppervlakte van 180 m2. 
          16. Het hof is zoals hiervoor gezegd, van oordeel dat het in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. [de kopers] heeft er in dit verband terecht op gewezen dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop. De omvang van de door [de kopers] in dit verband geleden schade kan naar het oordeel van het hof niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat deze schade op de voet van artikel 6:97 BW wordt geschat op € 9.000,— en de aan dit oordeel ten grondslag gelegde gedachtegang dat zeer waarschijnlijk is dat [de kopers] met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte. Dit betekent dat ook grief III faalt.’ 
       
     
     
       4.15 
       
         Subonderdeel 2.1  klaagt dat het hof met de hiervoor weergegeven overwegingen heeft miskend dat het alleen kan overgaan tot schatting van de schade indien voldoende feiten worden gesteld en zijn komen vast te staan waaruit in algemene zin het bestaan van schade kan worden afgeleid. 
     
     
       4.16 
       
         Niet is in te zien hoe het hof dit kan hebben miskend. Het hof heeft immers geoordeeld dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. Ook heeft het hof zich verenigd met de gedachtegang van de rechtbank dat zeer waarschijnlijk is dat [de kopers] met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte. De desbetreffende overweging van de rechtbank luidt meer volledig: 
          ‘Het is zeer waarschijnlijk dat [de kopers] zelf met een lagere koopprijs genoegen had moeten nemen indien zij de woning – direct na de koop in 2016 – met vermelding van het juiste oppervlakte had moeten verkopen.’ 
       
     
     
       4.17 
       In een en ander ligt besloten dat het hof heeft geoordeeld dat voldoende feiten vaststaan waaruit in algemene zin het bestaan van schade kan worden afgeleid.  
     
     
       4.18 
       
         Subonderdeel 2.2  betoogt dat het hof heeft miskend dat het aan [de kopers] is om het bestaan en de omvang van de schade (voldoende gemotiveerd) te stellen en, gelet op de gemotiveerde betwisting van [de makelaar],  aannemelijk te maken, althans dat [de kopers] daar niet in zijn geslaagd. Het lag op de weg van [de kopers] om te stellen dat zij de woning niet zouden hebben gekocht indien zij op de hoogte waren van het juiste woonoppervlak en dat zij door de woning wel te kopen schade hebben geleden. Daartoe lag het op hun weg om (gemotiveerd) te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de woning op het moment van aankoop een lagere marktwaarde had dan de prijs die hij heeft betaald. Het hof heeft met zijn hiervoor weergegeven oordelen – in het bijzonder met de verwerping van het verweer van [de makelaar] dat [de kopers] geen schade hebben geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald, omdat niet kan worden vastgesteld dat een marktconforme prijs is betaald – deze stelplicht en bewijslastverdeling miskend.  
     
     
       4.19 
       Aldus bevat het subonderdeel vooral een nieuwe verpakking van hiervoor reeds besproken klachten. Waar het subonderdeel inzoomt op rechtsoverweging 15, waar het hof het verweer van [de makelaar] verwerpt dat [de kopers] geen schade hebben geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald, geldt dat uit wat aan die overweging voorafgaat en volgt, blijkt dat het hof niet van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast is uitgegaan. Het hof heeft niet alleen overwogen, in reactie op het verweer van [de makelaar], dat niet kan worden vastgesteld dat [de kopers] een marktconforme prijs hebben betaald, maar ook positief dat [de kopers] de woning niet zouden hebben willen kopen voor een bedrag van € 360.000,— (rechtsoverweging 14) en dat in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elke geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning, mede omdat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop, alsook dat zeer waarschijnlijk is dat [de kopers] met een lagere koopprijs genoegen hadden moeten nemen indien zij de woning – direct na de koop in 2016 – met vermelding van het juiste oppervlakte hadden moeten verkopen (rechtsoverweging 16). 
     
     
       4.20 
       
         
           Subonderdeel 2.3  klaagt dat, voor zover in het oordeel van het hof besloten ligt dat [de kopers] het bestaan van schade (voldoende) aannemelijk heeft gemaakt, in het bijzonder dat de woning een lagere marktwaarde had dan hij heeft betaald, dat onbegrijpelijk is, omdat de processtukken zijdens [de kopers] die conclusie, mede gelet op de uitvoerige betwisting door [de makelaar] niet toelaten.  In ieder geval zijn de oordelen dan ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof niet (kenbaar) is ingegaan op de stellingen van [de makelaar] dat:  
         a. [de makelaar] op basis van de werkelijke oppervlakte een opbrengstverwachting van € 365.000,— heeft uitgesproken en [de kopers] een lagere prijs heeft betaald; 
         b. diverse vergelijkingsobjecten zijn verkocht met een hogere vierkantemeterprijs; 
         c. naast oppervlakte de woning van [de kopers] kenmerken heeft die een opwaarts effect op de prijs hebben. 
       
     
     
       4.21 
       Mijns inziens brengen deze stellingen niet mee dat het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd is.  
     
     
       4.22 
       
        [de makelaar] heeft aangevoerd dat zij destijds de woning conform de meetinstructie heeft opgemeten en dat op basis daarvan een opbrengstverwachting is uitgesproken van € 365.000,—, maar dat als gevolg van een omissie in de verkoopinformatie een verkeerd woonoppervlak is vermeld.  De opbrengstverwachting blijkt uit de verkoopopdracht.  Verder heeft [de makelaar] zich beroepen op de verkoopprijs van twee vergelijkingsobjecten, namelijk € 2.305,79 en € 2.353,66 per m2, hoger dan de door [de kopers] betaalde prijs van € 2.250,— per m2.  Verder heeft [de makelaar] verwezen naar de ligging, de tuin en het dakterras van de woning. 
     
     
       4.23 
       Uit rechtsoverweging 15 blijkt de gedachtegang van het hof. [de makelaar] had zich ook beroepen op het taxatierapport zoals dat ten behoeve van de hypothecaire financiering in opdracht van [de kopers] was opgesteld.  Dit rapport ging echter uit van een netto woonoppervlakte van 180 m2 (in plaats van de werkelijke 160 m2) en vermeldt vergelijkingsobjecten met een prijs van rond de € 2.000,— per m2, terwijl het rapport ook wat betreft de door [de kopers] gekochte woning uitgaat van € 2.000,— per m2 (180 maal € 2.000,— is € 360.000,—). Het hof heeft op basis van deze gegevens uit een rapport van een derde-makelaar waarop door [de makelaar] geen kritiek was geuit (zoals gezegd: zij had zich mede op dat rapport beroepen), kennelijk geoordeeld dat de andere gegevens waarop [de makelaar] zich beriep (namelijk haar eigen opbrengstverwachting en haar eigen selectie van twee beweerde vergelijkingsobjecten) niet overtuigend waren. Een en ander berust op een waardering die voorbehouden is aan het oordeel van de rechter die over de feiten oordeelt en is voldoende begrijpelijk.  
     
     
       4.24 
       
         
           Subonderdeel 2.4  klaagt dat het uitgangspunt van het hof dat [de kopers] de woning niet zou hebben gekocht indien hij op de hoogte was van het juiste woonoppervlak, onbegrijpelijk is in het licht van de door het hof niet (kenbaar) betrokken stellingen van [de makelaar] dat: 
         (i) [de kopers] zelf heeft verklaard ook woningen met een kleiner woonoppervlak te hebben bezichtigd, waaruit blijkt dat hij zich bij zijn oriëntatie kennelijk niet liet leiden door woonoppervlak en dat hij de woning ook zou hebben bezichtigd bij juiste vermelding van het woonoppervlak; 
         (ii) [de kopers] de woning meerdere keren heeft bezichtigd en tijdens de bezichtigingen constateerde dat de woning aan zijn verwachtingen voldeed. 
       
     
     
       4.25 
       Deze klacht is een herhaling van zetten. Ik verwijs naar mijn bespreking van subonderdeel 1.4.  
     
     
       4.26 
       
         Subonderdeel 2.5  klaagt dat, voor zover het hof bij het schatten van de schade blijkens de aansluiting bij het oordeel van de rechtbank ervan uitgaat dat [de kopers] de woning wel zou hebben gekocht, maar een lagere prijs zouden hebben geboden, het oordeel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is omdat de redenering dan innerlijk tegenstrijdig is. Het hof neemt immers in rechtsoverweging 14 tot uitgangspunt dat [de kopers] de woning in de hypothetische situatie niet zou hebben gekocht. Bovendien heeft het hof ook dan miskend dat het op de weg van [de kopers] lag om (voldoende gemotiveerd) het bestaan en de omvang van de schade te stellen. Uitgaande van de hypothetische situatie dat een lagere prijs zou zijn overeengekomen, betekent deze stelplicht dat het op de weg van [de kopers] lag om (voldoende gemotiveerd) te stellen en, gelet op de gemotiveerde betwisting van [de makelaar]  aannemelijk te maken dat zij een lagere prijs zouden hebben geboden en dat de verkopers daarmee akkoord waren gegaan. Het hof heeft dit miskend of, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [de makelaar], zonder toereikende motivering geoordeeld dat [de kopers] hieraan heeft voldaan. 
     
     
       4.27 
       Het hof is ervan uitgegaan dat [de kopers] de woning niet zouden hebben gekocht. De overweging van het hof, dat [de kopers] genoegen hadden moeten nemen met een lagere verkoopprijs indien zij na de koop de woning meteen hadden verkocht met vermelding van de juiste netto woonoppervlakte, waarmee het hof met andere woorden oordeelt dat de door [de kopers] betaalde koopprijs hoger was dan de marktwaarde, ziet op de werkelijke situatie waarin [de kopers] als gevolg van de fout van [de makelaar] verkeren. Van enige tegenstrijdigheid is geen sprake. 
     
     
       4.28 
       Verder geldt dat ook in de hypothetische situatie waarin de woning niet zou zijn gekocht, de schade veelal zal kunnen en mogen worden geschat op het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de daadwerkelijk betaalde koopprijs. Vergelijk hiervoor 3.57. In dat verband is de vraag of de verkoper de woning voor een lager bedrag had willen verkopen niet relevant. Het subonderdeel faalt.  
     
     
       4.29 
       Met  subonderdeel 2.6  betoogt de steller van het middel dat de overwegingen dat [de kopers] terecht heeft gesteld dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop en dat [de kopers] zeer waarschijnlijk met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte, onjuist zijn, indien het hof daarmee heeft miskend dat [de kopers] geen aanspraak kan maken op een waardevergoeding voor ontbrekende vierkante meters en dus evenmin op het verschil tussen de verkoopprijs waar zij nu genoegen mee moeten nemen en de verkoopprijs die zij hadden gekregen indien de oppervlakte van de woning wel 180 m2 bedroeg. 
     
     
       4.30 
       Deze klacht mist feitelijke grondslag. Het hof heeft geen waardevergoeding toegekend voor ontbrekende vierkante meters. In plaats daarvan heeft het hof geoordeeld dat de door [de kopers] betaalde koopprijs hoger was dan de marktwaarde, en dat dit verschil hun schade is.  
     
     
       4.31 
       
         Onderdeel 3  richt zich tegen het passeren van het bewijsaanbod door het hof.  
     
     
       4.32 
       Voor zover de klachten van de zien op de omvang van de schade geldt dat wat betreft de begroting van de schade de gewone bewijsregels niet van toepassing zijn. Dat geldt ook voor de inschatting door het hof van de marktwaarde van de woning. 
     
     
       4.33 
       Vervolgens resteert nog het aanbod van [de makelaar] om te bewijzen dat niet aannemelijk is dat de verkopers de woning voor een lager bedrag van de hand zouden hebben willen doen.  Dat aanbod miste relevantie, omdat de vraag of de verkopers met een lagere prijs akkoord zouden zijn gegaan in het scenario waarvan het hof is uitgegaan (namelijk dat [de kopers] in het geheel niet zouden hebben gekocht) geen rol speelt.  
     
   
   
     
       5 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
     
   
   
      	Vergelijk het arrest van het hof Den Haag van 23 juni 2020 onder 2. Onder 1 verwijst het hof naar de door de rechtbank in het vonnis van 5 september 2018 vastgestelde feiten, die niet in geschil zijn, en overweegt het hof dat voor zover nodig, de in punt 2.1 tot en met 2.12 van de memorie van grieven (van [de makelaar]) genoemde feiten in de beoordeling worden betrokken. 
   
   
      	ECLI:NL:GHDHA:2020:2075. 
   
   
      	HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, NJ 2020/7 m.nt. J.L. Smeehuijzen onder NJ 2020/8 (NVM-meetinstructie I).  
   
   
      	HR 8 januari 1960, NJ 1960/415 m.nt. J.H. Beekhuis (Spear/Hausemann en Hötte); HR 11 juli 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7419, NJ 2005/103 m.nt. C.E. du Perron (X/Rabobank); HR 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP6165, NJ 2011/449 m.nt. E.J. Dommering (Pretium/Tros). Vergelijk mijn conclusie vóór het arrest  NVM-meetinstructie I  (ECLI:NL:PHR:2018:304), onder 2.10. 
   
   
      	Vergelijk mijn conclusie vóór het arrest NVM-meetinstructie I (ECLI:NL:PHR:2018:304), onder 2.11 en 2.12. Wat betreft de rechtspraak van na NVM-meetinstructie I wijs ik op HR 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:772, NJ 2019/295 m.nt. S.D. Lindenbergh (Liander/X), waarin aan de inhoud van de Richtlijn Zorgvuldig Graafproces een in beginsel beslissende betekenis wordt toegekend voor gevallen van graafschade: de rechter dient bij de invulling van de zorgplicht in beginsel bij die Richtlijn aan te sluiten dan wel te motiveren welke omstandigheden rechtvaardigen dat in het concrete geval van de Richtlijn mocht worden afgeweken. Vergelijk wat betreft de literatuur ná NVM-meetinstructie I met name de annotatie van J.L. Smeehuijzen, NJ 2020/8 onder 7 e.v.; C.O. Hoekstra, Private regelgeving en haar invloed op de maatschappelijke betamelijkheid: een onderzoek naar de feitenrechtspraak, AV&S 2020/38; K.J.O. Jansen, Verkeersopvattingen en private regelgeving, NTBR 2020/5; P.W.J. Verbruggen, In tijden van verandering, WPNR 2019/7242; R.A.J. van Gestel, Objets trouvés: Recht is niet alleen recht als er recht op staat: Over het (h)erkennen van de rechtskracht van private normen, RegelMaat 2018/6.7. 
   
   
      	Vergelijk mijn conclusie vóór het arrest  NVM-meetinstructie I  (ECLI:NL:PHR:2018:304), onder 2.8 en naar aanleiding van dat arrest M.H.J. Lubbers, De aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar tegenover kopers: over meetinstructies, gezichtspunten en schadeaspecten, MvV 2018/12, p. 376. 
   
   
      	Het opschrift van de meetinstructie, zoals die onder meer is te vinden op het adres <https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publieksportaal/documents/public/hulpmiddelen-gemeenten/Meetinstructie_gebruiksoppervlakte_woningen_juli_2019_01.pdf>, vermeldt de namen van de volgende organisaties: Aedes, BAG BAO (Bronhouders Afnemers Overleg), NVM, VNG, Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, VastgoedPRO, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs en de Waarderingskamer.   
   
   
      	De meetinstructie vermeldt twee verschillen met NEN 2580: ‘1. De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet. 2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van de oppervlakte exclusief dragende wanden.’ 
   
   
      	Besluit van de ledenraad NVM van 4 juni 2010. 
   
   
      	Volgens Rb. Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401 (onder 2.5) geldt hetzelfde sinds 2010 ook voor leden van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Ik heb op de website van die organisatie daarvoor geen bevestiging kunnen vinden. 
   
   
      	Voor een geval waarin de makelaar aan aansprakelijkheid ontkwam op de grond dat hij niet was aangesloten bij een organisatie die het gebruik van de meetinstructie verplicht heeft gesteld: Rb. Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401 (onder 4.5). Overigens heeft de kantonrechter ook vastgesteld dat bij het opmeten door de makelaar geen vermijdbare fouten zijn gemaakt (onder 4.6).  
   
   
      	Vergelijk R.J.B. Boonekamp, Stelplicht & Bewijslast, Inleiding onder 4.3.1, met verwijzingen.  
   
   
      	Het meest wezenlijke verschil dat resteert (althans in praktische zin), lijkt me te zijn dat ten aanzien van de partij die met tegenbewijs in de zin van tegendeelbewijs is belast, niet de regel van het huidige art. 164 lid 2 Rv geldt, in de zin dat haar getuigenverklaring slechts zou kunnen dienen tot aanvulling van onvolledig bewijs. Het wetsvoorstel tot vereenvoudiging en modernisering bewijsrecht (kamerstukken 34498) voorziet in schrapping van art. 164 lid 2 Rv (en trouwens ook van art. 164 lid 3 Rv). Indien dit voorstel kracht van wet verkrijgt, ontvalt aan het onderscheid tussen tegenbewijs in de zin van tegendeelbewijs en ‘echte’ bewijslastomkering dus veel (zo niet alle) praktische betekenis. 
   
   
      	J.L. Smeehuijzen, NJ 2020/8 onder 21. 
   
   
      	Welke de (mogelijke) criteria voor de bedoelde kwalificatie zijn, is uit de rechtspraak van uw Raad tot nu toe hooguit indirect af te leiden. 
   
   
      	Vergelijk H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties: koop, Den Haag: Boom Juridisch, 2021, nr. 324a. 
   
   
      	Vergelijk S.D. Lindenbergh, Schadevergoeding: algemeen, deel 1 (Mon. BW B34), 2020/10 en 33, die verwijst naar het proefschrift van Bloembergen, waarin Bloembergen met betrekking tot het begrip ‘schade’ een drietal elementen onderscheidt: namelijk i) een element van vergelijking (het verschil tussen), ii) een causaal element (veroorzaakt door de normschending) en iii) een hypothetisch element (de situatie zoals die zou zijn geweest). Vergelijk verder nog: T.F.E. Tjong Tjin Tai, De schadestaatprocedure (Burgerlijk Proces & Praktijk 14), 2012/2.2; W.Th. Nuninga, Niet meer en niet minder: Over normatieve overwegingen bij het vaststellen van causaal verband, MvV 2020/6, onder 2.2. 
   
   
      	Wat betreft het element schade is voor aansprakelijkheid voldoende maar ook vereist dat énige schade is geleden. Is dat niet het geval, dan laat dit zich veelal ook verwoorden als het ontbreken van condicio sine qua non-verband tussen onrechtmatige daad en  beweerde  schade. 
   
   
      	HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269, NJ 2020/8 m.nt. J.L. Smeehuijzen (NVM-meetinstructie II). 
   
   
      	ECLI:NL:PHR:2018:1459 onder 3.17. 
   
   
      	HR 28 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6460, NJ 2008/55 m.nt. J. Hijma (Dakar Rally). Vergelijk mijn conclusie, ECLI:NL:PHR:2018:1459 onder 3.12-3.13. 
   
   
      	Zie D.H. de Witte, De betekenis van de arresten Meetinstructie I en II voor de aansprakelijkheid van de makelaar bij verhuur (en verkoop) [van] bedrijfsruimte, TvHB 2020/4, p. 249: ‘Met het arrest Meetinstructie II heeft de Hoge Raad de lijn gehandhaafd dat voor de berekening van de schade de algemene regels moeten worden gevolgd. Daarmee volgt de Hoge Raad niet de suggestie van A-G Valk in de voorafgaande conclusie bij dat arrest die – in de veronderstelling dat een koper nagenoeg altijd schade zal hebben geleden – 12 specifieke (lichtere) regels voorstelde om de schade vast te stellen in geval een verkopend makelaar in strijd met de Meetinstructie heeft gehandeld.’ 
   
   
      	Juist dunkt me de observatie van NJ-annotator Smeehuijzen (NJ 2020/8 onder 3): ‘Van het arrest op zichzelf valt niet veel te leren.’  
   
   
      	Vergelijk HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7351, NJ 2004/305 m.nt. W.D.H. Asser, onder 3.7, met betrekking tot besluitaansprakelijkheid.  
   
   
      	Vergelijk voor het denken in scenario’s bij het vaststellen van het causaal verband en het bestaan van schade: T.F.E. Tjong Tjin Tai, Schadebegroting, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2017, 2.6; W.Th. Nuninga, Niet meer en niet minder: Over normatieve overwegingen bij het vaststellen van causaal verband, MvV 2020/6, onder 2.3. 
     
   
   
      	Vergelijk in het bijzonder de websites van het CBS en NVM. 
   
   
      	Een wetenschappelijke publicatie waarin zulke prijzen worden genoemd, is P. Visser & F. van Dam, De prijs van de plek: woonomgeving en woningprijs, Den Haag: Ruimtelijk Planbureau 2006 <https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/De_prijs_van_de_plek.pdf>. Een vergelijkbaar onderzoek van recenter datum is mij niet bekend. 
   
   
      	In die zin onder ook het hof na verwijzing in de zaak  NVM-meetinstructie II:  Hof ’s-Hertogenbosch van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:690 (onder 3.4.3). 
   
   
      	Vergelijk J.D.A. den Tonkelaar, GS Verbintenissenrecht, art. 6:213 BW, aant. 64.2 met verdere verwijzingen. 
   
   
      	Vergelijk W.L. Valk, Koop en contractsevenwicht, in: W.H. van Boom e.a., Koop! (BW-krant jaarboek 14), Deventer: Gouda Quint 1998, p. 9 e.v.  
   
   
      	R.H. de Bock, Tussen waarheid en onzekerheid: over het vaststellen van feiten in de civiele procedure, diss. Tilburg, Deventer: Kluwer 2011 (Serie Burgerlijk Proces & Praktijk deel XI), p. 234. 
   
   
      	Idem, p. 218, 234, 277, 324, 341, 347. 
   
   
      	Asser Procesrecht/Asser 3 2017/295.  
   
   
      	Asser Procesrecht/Asser 3 2017/96 e.v.; Pitlo/Rutgers & Krans 2014/27 en 43; J.W. de Groot, E.M. Hoogervorst & B.T.M. van der Wiel (red.), Civiel bewijsrecht voor de rechtspraktijk, Antwerpen-Apeldoorn: Maklu, 2020, nrs. 5, 22 en 23; M.J.A.M. Ahsmann, De weg naar het civiele vonnis, 2020, par. 5.7.1. 
   
   
      	Vergelijk Asser Procesrecht/Asser 3 2017/278 en Pitlo/Rutgers & Krans 2014/29, beide met vindplaatsen. 
   
   
      	Vergelijk Asser Procesrecht/Asser 3 2017/279 e.v. en Pitlo/Rutgers & Krans 2014/30, opnieuw beide met vindplaatsen. 
   
   
      	Vergelijk W.D.H. Asser, NJ 2004/305 onder 9 en R.J.B Boonekamp, Stelplicht & Bewijslast, Inleiding 4.3.1 (voetnoot 1). 
   
   
      	HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7345, NJ 2004/304 m.nt. W.D.H. Asser (Lekkende tankcontainer) en HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7351, NJ 2004/305 m.nt. W.D.H. Asser (Weigering van vergunning). 
   
   
      	Onder meer HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR5211, NJ 2011/601. Vergelijk: R.J.B. Boonekamp, Stelplicht & Bewijslast, commentaar op art. 6:97 BW; Asser/Sieburgh 6-II 2017/33; S.D. Lindenbergh, GS Schadevergoeding, art. 6:97 BW, aant. 7. 
   
   
      	Vergelijk de meetinstructiezaak Hof Arnhem-Leeuwarden 21 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:509 (onder 4.27 en 4.28). 
   
   
      	Zie opnieuw bijv. HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR5211, NJ 2011/601.  
   
   
      	Mijns inziens volgt uit het alternatief van verwijzing naar de schadestaat dat de tweeconclusieregel in hoger beroep naar zijn aard niet ziet op een debat over schadeomvang. 
   
   
      	Zie nogmaals bijv. HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR5211, NJ 2011/601.  
   
   
      	Vergelijk wat betreft meetinstructiezaken: Rb. Den Haag 4 maart 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:1933 (onder 4.16); Hof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450 (onder 32); Hof Den Haag 23 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2075 (onder 16). Tegen laatstgenoemd arrest richt zich het cassatieberoep in zaak 20/02953. 
   
   
      	HR 25 september 2020, ECLI:NL:HR:2020:1510, NJ 2020/359 (Gemeente Sluis) in een geval van besluitaansprakelijkheid. Het arrest benoemt mede diverse varianten van verlichting van stelplicht en bewijslast, namelijk verzwaarde motiveringsplicht, het voorshands bewezen achten van een stelling behoudens tegenbewijs en in bijzondere gevallen omkering van de bewijslast. Het arrest benoemt verder de mogelijkheid dat de wederpartij haar betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd en dat die betwisting daarom wordt gepasseerd. 
   
   
      	H.J. Snijders, C.J.M. Klaassen & G.J. Meijer, Nederlands Burgerlijk Procesrecht, 2017/213 en de daar vermelde rechtspraak. Snijders, Klaassen & Meijer zeggen t.a.p. terecht dat bewijsnood wel een aanwijzing kan zijn voor een verzwaarde motiveringsplicht. 
   
   
      	HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:273, NJ 2017/115 (Molenaarszoon). Zie eerder: HR 15 mei 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2654, NJ 1998/624. 
   
   
      	R.J.B. Boonekamp, Stelplicht & Bewijslast, commentaar op art. 6:97 BW. 
   
   
      	Vergelijk W. Vandenbussche, Bewijs en onrechtmatige daad, diss., Antwerpen: Intersentia 2017, p. 627 e.v., met onder meer gegevens over de situatie in (behalve België en Nederland) Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. 
   
   
      	HR 17 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2250, NJ 1997/222. Vergelijk ook HR 4 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7854, NJ 2009/398. 
   
   
      	Zoals gezegd, het onderscheid tussen een bijzondere regel en toepassingen van redelijkheid en billijkheid is niet scherp. Zeggen we dat de omstandigheid dat het de aansprakelijke partij is die aan de benadeelde de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen zou zijn geschied in de hypothetische situatie dat de fout achterwege zou zijn gebleven, door de rechter in verband met redelijkheid en billijkheid niet alleen in zijn beoordeling kán, maar in de regel ook behóórt te worden betrokken (het zal duidelijk zijn dat ik tegen een zodanige formulering heel geen bezwaar heb), dan komt dat mijns inziens alsnog op de aanvaarding van een bijzondere regel in de zin van art. 150 Rv neer.  
   
   
      	Hof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450 (onder 25) en Hof Den Haag 23 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2075 (onder 11). Tegen laatstgenoemd arrest richt zich het cassatieberoep in zaak 20/02953. 
   
   
      	In die zin reeds mijn conclusie in  NVM-meetinstructie II,  ECLI:NL:PHR:2018:1459, onder 3.17 sub 3. 
   
   
      	Opnieuw HR 25 september 2020, ECLI:NL:HR:2020:1510, NJ 2020/358 (Gemeente Sluis) met betrekking tot besluitaansprakelijkheid. Vergelijk met betrekking tot de verzwaarde motiveringsplicht onder meer Pitlo/Rutgers & Krans 2014, Bewijs, nr. 45, en beknopter R.J.B. Boonekamp, Stelplicht & Bewijslast, Inleiding onder 6. 
   
   
      	Vergelijk J.W. de Groot, E.M. Hoogervorst & B.T.M. van der Wiel (red.), Civiel bewijsrecht voor de rechtspraktijk, Antwerpen-Apeldoorn: Maklu, 2020, nr. 19; M.J.A.M. Ahsmann, De weg naar het civiele vonnis, 2020, par. 3.5.4. 
   
   
      	Vergelijk ook HR 20 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1409, NJ 2020/233 m.nt. S.D. Lindenbergh (Schietpartij Alphen aan den Rijn), onder 3.2.2: voor de eisen die aan een betwisting van het causaal verband worden gesteld, is de aard van de geschonden norm van belang.  
   
   
      	HR 4 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7854, NJ 2009/398. 
   
   
      	Vergelijk voor een geval waarin de makelaar met succes wees op concrete omstandigheden waaruit het ontbreken van causaal verband kon worden afgeleid: Hof Amsterdam 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1022 (onder 3.9). 
   
   
      	HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ1083, NJ 2007/203 m.nt. M.R. Mok (Vermogensbeheer).   
   
   
      	Pitlo/Rutgers & Krans 2014, Bewijs, nr. 43; J.W. de Groot, E.M. Hoogervorst & B.T.M. van der Wiel (red.), Civiel bewijsrecht voor de rechtspraktijk, Antwerpen-Apeldoorn: Maklu, 2020, nrs. 22 en 23.  
   
   
      	ECLI:NL:PHR:2018:1459 onder 3.17 (punt 6). 
   
   
      	Voor een meetinstructiezaak waarin inderdaad een deskundige wordt benoemd: Rb. Rotterdam 12 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3003. 
   
   
      	Vergelijk voor een relatieve opvatting van het verband tussen de marktwaarde en de schade in een meetinstructiezaak: Rb. Rotterdam 12 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2018:10074 (onder 6.9 en 6.11). 
   
   
      	HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269, NJ 2020/8 m.nt. J.L. Smeehuijzen (NVM-meetinstructie II), met verwijzing naar MvA II, Parl. Gesch. Boek 6, p. 339. 
   
   
      	Een dergelijke schatting aan de hand van de marktwaarde is onder meer te vinden bij het hof na verwijzing in de zaak  NVM-meetinstructie II:  Hof ’s-Hertogenbosch van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:690 (onder 3.4.7). 
   
   
      	Naar aanleiding van de eerste zin van het citaat, wordt in een voetnoot verwezen naar HR 21 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7491, NJ 2013/237 m.nt. S.D. Lindenbergh (Deloitte Belastingadviseurs/H.). 
   
   
      	HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. Jac. Hijma (Eigen Haard). 
   
   
      	In hoger beroep is de situatie wezenlijk anders in verband met het grievenstelsel en de zogenaamde tweeconclusieregel. 
   
   
      	Vergelijk T.F.E. Tjong Tjin Tai, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 111 Rv, aant. 9.2 en de daar vermelde rechtspraak en literatuur. 
   
   
      	HR 16 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2740, NJ 1999/196 (Amev/Staat); HR 27 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1842, NJ 2008/476. Vergelijk HR 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH5410, NJ 2009/257 (X/Axa). 
   
   
      	HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269, NJ 2020/8 m.nt. J.L. Smeehuijzen (NVM-meetinstructie II), met verwijzing naar MvA II, Parl. Gesch. Boek 6, p. 339.  
   
   
      	Ervan uitgaande dat de makelaar ten onrechte de onrechtmatigheid van zijn handelwijze heeft betwist, of in een ander opzicht in het ongelijk is gesteld. 
   
   
      	Pleitnota [de makelaar] onder 2.3 en 3.2 onder verwijzing naar proces-verbaal comparitie van partijen, p. 3, nr. 19. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: conclusie van antwoord onder 6.1; memorie van grieven onder 5.3. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: het bestreden arrest onder 10; conclusie van antwoord onder 6.1-6.4 en productie 5; proces-verbaal comparitie van partijen, p. 5 onder 10; memorie van grieven onder 1.4, 5.4 en 6.10- 6.13; pleitnota [de makelaar] onder 3.4-3.5. 
   
   
      	Conclusie van antwoord onder 2.3 en 7.2.2, onder verwijzing naar productie 3; memorie van grieven onder 2.4; pleitnota [de makelaar] onder 3.4 en 3.10. 
   
   
      	Vonnis van 5 september 2018 onder 4.15 slot. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: het bestreden arrest onder 13; de conclusie van antwoord onder 7.2.2-7.2.5; memorie van grieven onder 1.4, 6.2-6.15 en 7.1; pleitnota [de makelaar] onder 3.3-3.8 en 3.10-3.12. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: het bestreden arrest onder 13; conclusie van antwoord onder 7.2.2-7.2.5; memorie van grieven onder 1.4, 6.2-6.15 en 7.1; pleitnota [de makelaar] onder 3.3-3.8 en 3.10-3.12. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: conclusie van antwoord onder 7.2.2; memorie van grieven onder 2.4; pleitnota [de makelaar] onder 3.10. 
   
   
      	Verwezen wordt naar de memorie van grieven onder 6.9-6.10 in verbinding met conclusie van antwoord onder 7.2.3-7.2.5. 
   
   
      	Verwezen wordt naar: conclusie van antwoord onder 7.2.1-7.2.2; memorie van grieven onder 5.2; pleitnota [de makelaar] onder 3.11. 
   
   
      	Onder meer conclusie van antwoord onder 1.4, 1.5 en 2.3. 
   
   
      	Productie 3 bij conclusie van antwoord. De opdrachtbevestiging vermeldt niet de woonoppervlakte waarvan is uitgegaan.  
   
   
      	Onder meer conclusie van antwoord onder 7.2.4 en 7.2.5. 
   
   
      	Onder meer conclusie van antwoord onder 7.2.1 en 7.2.2. 
   
   
      	Pleitnota [de makelaar] onder 3.10.  
   
   
      	Pleitnota [de makelaar] onder 2.3 en par. 3.2 onder verwijzing naar proces-verbaal comparitie van partijen, p. 3, nr. 19. 
   
   
      	Conclusie van antwoord onder 6.1; memorie van grieven onder 5.3. 
   
   
      	Conclusie van antwoord onder 1.6, 2.3, 2.6-2.9 en 7.2.2 onder verwijzing naar productie 3; proces-verbaal comparitie van partijen, p. 5, nr. 10; memorie van grieven onder 1.4, 2.4 en 6.10-6.13; pleitnota [de makelaar] onder 3.4-3.5. 
   
   
      	Memorie van grieven onder 9.2.