ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2013:7047

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2013:7047 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 20-09-2013 / AWB-11_4863

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2013-09-20

Zaaknummer: AWB-11_4863

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2013:7047

---

Overdrachtsbelasting 
         Verkoop van grond van vader aan dochters. Bij de waardering in het economisch verkeer van grond waarvoor mogelijk een bestemmingswijziging volgt, dient op het tijdstip van de verkrijging van die grond met deze mogelijkheid rekening gehouden te worden. Beide partijen maken de waarde niet aannemelijk. De rechtbank stelt de waarde van de grond in goede justitie vast.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Belastingrecht, enkelvoudige kamer 
     
     
       Zittingsplaats: Breda 
     
     
     
       Zaakgegevens AWB 11/4863 
       uitspraak van 20 september 2013 
     
     
     
       
         Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen 
         
         
       
       
         
          [belanghebbende]
         , wonende te [woonplaats], België 
       belanghebbende, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor Eindhoven , 
       de inspecteur. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De inspecteur heeft aan belanghebbende met dagtekening 20 december 2010 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [aanslagnummer]) overdrachtsbelasting en bij gelijktijdige beschikking een vergrijpboete opgelegd en tevens bij gelijktijdige beschikking heffingsrente vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       De inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 12 augustus 2011 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd naar nihil. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 22 september 2011, ontvangen bij de rechtbank op die dag, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. 
       
     
     
       1.4. 
       De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de inspecteur schriftelijk heeft gedupliceerd. 
       
     
     
       1.6. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juni 2012 te Breda.  
         Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [zus], en namens de inspecteur, [verweerder]. De zaak van [zus] met procedurenummer 11/4862 is gelijktijdig behandeld. 
       
       
     
     
       1.7. 
       De rechtbank heeft de behandeling van de zaak geschorst en de inspecteur in de gelegenheid gesteld binnen vier weken nadere stukken te overleggen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 6 november 2012 aan partijen is verzonden. 
       
     
     
       1.8. 
       De rechtbank heeft op 10 juli 2012 nadere stukken van de inspecteur ontvangen, deze in afschrift verstrekt aan belanghebbende en haar in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. 
       
     
     
       1.9. 
       De rechtbank heeft op 24 september 2012 belanghebbendes reactie daarop ontvangen en deze in afschrift verstrekt aan de inspecteur. 
       
     
     
       1.10. 
       Met toestemming aan partijen is een nadere zitting achterwege gebleven.  
       
     
     
       1.11. 
       De rechtbank heeft het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:  
     
     
     
       2.1. 
       
        [vader] heeft begin juli 2005, onder voorbehoud van het recht van gebruik, aan belanghebbende en haar zus [zus] (hierna: de zus), ieder voor de onverdeelde helft, een stuk grond verkocht. Deze grond (hierna: het perceel) is gelegen in het gebied [gebied] te [plaats X]. De oppervlakte bedroeg 16.448m². Bij notariële akte (hierna: de akte) van 9 november 2005 heeft de juridische levering plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.2. 
       De koopprijs was € 21.400, 40% van de waarde in het vrije verkeer van € 53.500  (€ 3,25 per m²) en was gebaseerd op een taxatie van [taxateur W] verbonden aan [kantoornaam taxateur W] te Rosmalen (hierna: [kantoornaam taxateur W]). Belanghebbende en haar zus hebben ieder hun deel van de overdrachtsbelasting over de koopprijs op aangifte voldaan. 
       
     
     
       2.3. 
       Het perceel is gelegen in een buitengebied waarop ten tijde van de beschreven transactie een agrarische bestemming rustte. De provincie Noord-Brabant en de gemeente [plaats X] zijn in 2004 gestart met een onderzoek naar mogelijke woningbouw in de [gebied].  
       
     
     
       2.4. 
       
         In het Regionaal Structuurplan van december 2004 (hierna: RSP) is voor zover hier van belang het volgende vermeld (pagina 157): 
         
           “Gemeente [plaats X] 
         
         
           Het gebied [gebied] wordt aangegeven als transformatiegebied voor verstedelijking. Hierbinnen is een woningbouwlocatie aangeduid. (…). Het gebied [gebied] kan wanneer het niet als zoekgebied voor verstedelijking noodzakelijk is, alsnog worden aangewezen als landbouwontwikkelingsgebied.” 
         
       
       
       
         2.5.1. 
         
           Taxateurs van de Belastingdienst hebben op 9 september 2008 de waarde van het perceel getaxeerd op € 500.000 (of € 30,40 per m²). Het naar aanleiding daarvan opgemaakte taxatierapport van 24 september 2008 (nummer 2008-1753) vermeldt, voor zover hier van belang: 
           
             “Waarde in het economisch verkeer in vrij te aanvaarden staat per 09-11-2005. 
           
         
       
       
         1.64.48 
         
           ha cultuurgrond rekening houdende met verwachtingswaarde € 500.000.” 
         
         
       
       
         2.5.2. 
         
           Het taxatierapport is bij geschrift van 1 november 2010 onderbouwd (hierna: de onderbouwing). In deze onderbouwing is voor zover hier van belang het volgende opgenomen: 
           
             “5.1.2.	Onderbouwing stelling dat transacties plaatsvonden in het gebied “[gebied]” 
           
           
             De in geschil zijnde grond is gelegen in een gebied dat door de Provincie Noord-Brabant is aangewezen als mogelijk toekomstig uitbreidingsgebied voor woningbouw (…). 
           
           
             In het betreffende gebied “[gebied]” zijn vanaf 12 augustus 2004 koopovereenkomsten getekend tussen eigenaren en projectontwikkelaars. Deze transacties van vergelijkbare gronden tonen aan dat voor en rond de peildatum taxatie transacties plaatsvonden waarin een verwachtingswaarde is verdisconteerd. Bij de waardebepaling dient hiermee rekening te worden gehouden. Zie navolgende tabel voor de transacties en de kaart voor de situering van deze transacties [rb: de kaart is niet in de uitspraak opgenomen]. 
           
         
         
         
           
             
             
             
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   Datum koopovereen-komst 
                 
                 
                   datum akte van levering 
                 
                 
                   perceel kadastraal Son 
                 
                 
                   grootte  
                   [in ha] 
                 
                 
                   koopsom in akte 
                 
                 
                   prijs per m² 
                 
                 
                   
                 
                 
                   Bij-betaling per m² 
                 
               
               
                 
                   12-8-2004 
                 
                 
                   11-2-2005 
                 
                 
                   G 185, 182 ged, 212 ged 
                 
                 
                   9.35.00 
                 
                 
                   € 935.000  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   19-8-2004 
                 
                 
                   3-2-2005 
                 
                 
                   G 152 
                 
                 
                   6.50.00 
                 
                 
                   € 292.500  
                 
                 
                   € 4,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 65,00  
                 
               
               
                 
                   19-8-2004 
                 
                 
                   3-2-2005 
                 
                 
                   G 192 
                 
                 
                   6.78.20 
                 
                 
                   € 305.190  
                 
                 
                   € 4,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 65,00  
                 
               
               
                 
                   8-10-2004 
                 
                 
                   14-2-2005 
                 
                 
                   G 400 
                 
                 
                   4.04.67 
                 
                 
                   € 404.670  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 50,00  
                 
               
               
                 
                   12-10-2004 
                 
                 
                   14-2-2005 
                 
                 
                   G 86 
                 
                 
                   6.33.35 
                 
                 
                   € 633.350  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   15-11-2004 
                 
                 
                   18-2-2005 
                 
                 
                   G 56 
                 
                 
                   3.08.20 
                 
                 
                   € 308.200  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   30-11-2004 
                 
                 
                   23-5-2005 
                 
                 
                   G 210 en 394 
                 
                 
                   8.93.45 
                 
                 
                   € 893.450  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 60,00  
                 
               
               
                 
                   30-11-2004 
                 
                 
                   28-2-2005 
                 
                 
                   G 55 
                 
                 
                   6.44.10 
                 
                 
                   € 837.330  
                 
                 
                   € 13,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 40,00  
                 
               
               
                 
                   6-12-2004 
                 
                 
                   15-3-2005 
                 
                 
                   G 168, 396 en 398 
                 
                 
                   7.28.24 
                 
                 
                   € 728.240  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   9-12-2004 
                 
                 
                   17-5-2005 
                 
                 
                   G 153 en 405 
                 
                 
                   14.74.49 
                 
                 
                   € 1.474.490  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   23-12-2004 
                 
                 
                   23-5-2005 
                 
                 
                   G 156 
                 
                 
                   4.35.90 
                 
                 
                   € 435.900  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 55,00  
                 
               
               
                 
                   1-10-2005 
                 
                 
                   21-3-2007 
                 
                 
                   G 461 en 462 
                 
                 
                   5.00.00 
                 
                 
                   € 500.000  
                 
                 
                   € 10,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 80,00  
                 
               
               
                 
                   2-6-2006 
                 
                 
                   2-6-2006 
                 
                 
                   G 57 
                 
                 
                   1.25.20 
                 
                 
                   € 219.100  
                 
                 
                   € 17,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 35,00  
                 
               
               
                 
                   26-6-2006 
                 
                 
                   29-9-2006 
                 
                 
                   G 91 en 466 
                 
                 
                   1.60.00 
                 
                 
                   € 128.000  
                 
                 
                   € 8,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 50,00  
                 
               
               
                 
                   20-9-2006 
                 
                 
                   20-9-2006 
                 
                 
                   G 79 
                 
                 
                   1.20.60 
                 
                 
                   € 211.050  
                 
                 
                   € 17,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 35,00  
                 
               
               
                 
                   21-12-2006 
                 
                 
                   28-2-2007 
                 
                 
                   G 78 
                 
                 
                   1.09.30 
                 
                 
                   € 218.600  
                 
                 
                   € 20,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 80,00  
                 
               
               
                 
                   19-4-2007 
                 
                 
                   24-5-2007 
                 
                 
                   G 417 en 418 
                 
                 
                   1.94.73 
                 
                 
                   € 389.460  
                 
                 
                   € 20,00  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   € 80,00  
                 
               
               
                 
                   11-6-2007 
                 
                 
                   12-6-2007 
                 
                 
                   G 87 
                 
                 
                   3.67.30 
                 
                 
                   € 1.414.105  
                 
                 
                   € 38,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   16-4-2008 
                 
                 
                   2-6-2008 
                 
                 
                   G 11, 27, 294, 366 ged en 367 ged 
                 
                 
                   24.00.00 
                 
                 
                   € 11.400.000  
                 
                 
                   € 47,50  
                 
                 
                   + 
                 
                 
                   geen 
                 
               
             
           
         
         
         
           
             (….) 
           
         
         
       
       
         2.5.3. 
         Verder is nog voor zover van belang vermeld: 
         
         
           
             “5.2	Onderbouwing waarde in het economisch verkeer 
           
           
             Omdat in het gebied “[gebied]” transacties met verschillende betalingsvormen voorkomen, heeft de onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer in vrij te aanvaarden staat op meerdere manieren plaatsgevonden, te weten met: 
           
         
         
           - reguliere transacties in “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-oost; 
         
         
           - het ‘aankoopbeleid’ van een projectontwikkelaar; 
         
         
           - samengestelde transacties; 
         
         
           - transacties in vergelijkbare gebieden. 
         
         
           Om de samengestelde transacties te ‘vertalen’ in één waarde heeft de Belastingdienst een visie en waarderingsmethodiek ontwikkeld die in paragraaf 5.2.2 zal worden toegelicht. 
         
         
       
       
         5.2.1. 
         
           
             Onderbouwing met reguliere transacties in de “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-oost 
           
           
             (…) 
           
           
             Tabel: Reguliere transacties in de “[gebied]”, [plaats Y]-west en [plaats Y]-Oost 
           
         
         
           
             
             
             
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   Datum koopover-eenkomst 
                 
                 
                   Datum akte van levering 
                 
                 
                   Plaats 
                 
                 
                   Perceel kadastraal   
                 
                 
                   Grootte [in ha] 
                 
                 
                   Koopsom in akte 
                 
                 
                   prijs per m² 
                 
                 
                   bijbetaling per m² 
                 
               
               
                 
                   dec-2004 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   zie brief van dec 2004 
                 
                 
                   € 30,00  
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   4-7-2005 
                 
                 
                   14-9-2007 
                 
                 
                   
                    [plaats Y] (-west) 
                 
                 
                   K 3844 
                 
                 
                   0.33.35 
                 
                 
                   € 166.750,00  
                 
                 
                   € 50,00  
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   4-10-2006 
                 
                 
                   5-3-2007 
                 
                 
                   
                    [plaats Y] (-oost) 
                 
                 
                   L 232 en 771 
                 
                 
                   6.14.05 
                 
                 
                   € 2.456.200,00  
                 
                 
                   € 40,00  
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   11-6-2007 
                 
                 
                   12-6-2007 
                 
                 
                   
                    [plaats Z]
                   
                 
                 
                   G 87 
                 
                 
                   3.67.30 
                 
                 
                   € 1.414.105,00  
                 
                 
                   € 38,50  
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   10-9-2007 
                 
                 
                   14-9-2007 
                 
                 
                   
                    [plaats Y] (-west) 
                 
                 
                   K 3844 
                 
                 
                   0.33.,35 
                 
                 
                   € 133.400,00  
                 
                 
                   € 40,00  
                 
                 
                   geen 
                 
               
               
                 
                   16-4-2008 
                 
                 
                   2-6-2008 
                 
                 
                   
                    [plaats Z]
                   
                 
                 
                   G 11, 27, 294, 366 ged en 367 ged 
                 
                 
                   24.00.00 
                 
                 
                   € 11.400,000,00 
                 
                 
                   € 47,50  
                 
                 
                   geen 
                 
               
             
           
         
         
           (…)” 
         
         
       
       
         2.5.4. 
         
           
             De onderbouwing verwijst naar een brief van een projectontwikkelaar van  
             
             18 november 2004 waarin geschreven wordt, voor zover hier van belang:  
           
           
             “ Betreft: Afspraken uitbreiding [plaats Y] 
           
           
             (….) 
           
           
             Courtage: 
           
           
             (….) 
           
           
             Deze courtages zijn gebaseerd op een maximale betaling van € 30,= bij afname of € 60,= (€ 10 : € 50) in twee termijnen. 
           
           
             (….)” 
           
         
         
       
     
     
       2.6. 
       
         De taxateur heeft in een brief van 17 juni 2011 als reactie op het bezwaarschrift aan belanghebbende het volgende, voor zover hier van belang, geschreven: 
         
           [1.5] In de paragraaf 2.5 van de Onderbouwing is, zoals door u opgemerkt, niet het juiste fragment van het UWP 2005 weergegeven. Het weergegeven fragment komt uit het RSP 2004. Volgens het UWP 2005 is een gedeelde van de “[gebied]”aangeduid als transformatiegebied voor verstedelijking, waarbij is aangegeven dat het een ‘te reserveren woningbouwlocatie 2015-2030’ betreft.”  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       De inspecteur heeft met dagtekening 20 december 2010 aan belanghebbende en haar zus naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting opgelegd voor het verschil tussen de betaalde prijs € 21.400 en € 200.000 (40% van € 500.000) of € 178.600. Het nageheven bedrag aan belasting bedroeg voor elk € 5.358. Tevens heeft de inspecteur bij gelijktijdige beschikkingen heffingsrente (€ 1.069) vastgesteld en een vergrijpboete van 25% van de nageheven belasting opgelegd (€ 1.339). 
       
     
     
       2.8. 
       Bij de uitspraken op bezwaar heeft de inspecteur de vergrijpboete vernietigd maar de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente in stand gelaten. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag terecht en zo ja tot het juiste bedrag is opgelegd. Meer specifiek is de waarde van het perceel in geschil. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt de vraag ontkennend en stelt dat de waarde van het perceel € 3,25 per m² is. De inspecteur houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde. 
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting. 
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende concludeert primair tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente. 
       
     
     
       3.5. 
       De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
       
         
         
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank stelt voorop dat overdrachtsbelasting betaald moet worden naar de waarde in het economische verkeer op het tijdstip van de verkrijging. Dit is, op grond van artikel 8, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt. Het tijdstip van de waardebepaling is dan ook, anders dan belanghebbende voorstaat, 9 november 2005 (zie 2.1). 
       
     
     
       4.2. 
       Partijen verschillen er niet over van mening dat, vanwege het voorbehouden recht van gebruik door [vader], de waarde van het perceel voor de overdrachtsbelasting 40% is van de waarde in vrije staat is. De rechtbank acht dit juist en zij volgt partijen hier dan ook in. 
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat bij de waardering van grond die wordt verkocht en waarvoor op dat moment bekend is dat mogelijk een bestemmingswijziging volgt, met deze mogelijke bestemmingswijziging rekening dient te worden gehouden. 
       
       
         4.4.1. 
         De inspecteur heeft de bewijslast de door hem gestelde waarde aannemelijk te maken. Zoals vermeld in 2.5.3 heeft de inspecteur de waarde bepaald door te vergelijken met onder andere reguliere transacties (transacties waarvoor eenmalig wordt betaald) in de [gebied] (herleide waarde € 34,69 per m²) en in [plaats Y]-west en [plaats Y]-oost (herleide waarde: € 37,91 per m²). De inspecteur heeft ook vergeleken met transacties in de [gebied] en in vergelijkbare gebieden, waarbij een betaling ineens plaatsvindt maar waarbij ook een bijbetaling is overeengekomen als een bestemmingswijziging onherroepelijk is geworden. De inspecteur heeft voor de bepaling van de waarde een door hem landelijk gebruikt rekenmodel gehanteerd waarin rekening is gehouden met een kans dat de bestemmingswijziging plaatsvindt. De daaruit herleide waarden bedragen € 32,99 (gebieden [gebied]) en € 29,59 per m² (gebieden [plaats Y]). 
         
       
       
         4.4.2. 
         De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur met de hierboven aangehaalde berekeningen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het perceel op de waardepeildatum niet lager was dan € 30,40 per m². De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in de [gebied] rond de waardepeildatum geen reguliere transacties hebben plaatsgevonden. De reguliere transacties in 2007 en 2008 (zie het overzicht in 2.5.2) zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum tot stand gekomen. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat de inspecteur tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gebieden in [plaats Y] onder dezelfde omstandigheden zijn verkocht als het perceel. Aan voormeld oordeel doet niet af dat de inspecteur ten opzichte van de door hem herleide waarden een relatief lage waarde van  € 30,40 per m² heeft gehanteerd. Aan het oordeel kan, gelet op het vorenoverwogene, ook niet afdoen de verwijzing van de inspecteur naar de in 2.5.4 bedoelde brief van een projectontwikkelaar over mogelijke aankoop van gronden in [plaats Y]. Bovendien is bedoelde brief naar het oordeel van de rechtbank van te algemene aard. 
         
       
       
         4.5.1. 
         De inspecteur heeft met bovenstaande naar het oordeel van de rechtbank echter wel aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het perceel van  € 3,25 per m² (volgens de taxatie van [kantoornaam taxateur W]) te laag was. Met de inspecteur is de rechtbank van oordeel dat deze taxatie niet juist kon zijn omdat [kantoornaam taxateur W] geen rekening heeft gehouden met de mogelijke bestemmingswijzigingen en de meerwaarde terwijl dit redelijkerwijs voor een professionele marktdeelnemer wel voldoende kenbaar was. Voor dat geval heeft belanghebbende gesteld dat zij een waarde van € 10 per m² voorstaat.  
         
       
       
         4.5.2. 
         De rechtbank is van oordeel dat dit niet juist kan zijn gelet op de transacties die de inspecteur heeft aangehaald in zijn overzicht in 2.5.2. Daaruit blijkt dat de waarde in ieder geval hoger moet zijn dan € 10 per m² nu de rechtbank reeds heeft geoordeeld dat met een verwachtingswaarde, waarvan hier immers sprake is, rekening gehouden moet worden.  
         
       
     
     
       4.6. 
       Nu geen van de partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde van het perceel zelf vaststellen. Uit het in 2.5.2 weergegeven overzicht van transacties met bijbetaling valt af te leiden dat de verhouding tussen initiële betaling en bijbetaling voor de transacties die plaatsgevonden hebben in 2004 ongeveer 1:5 is (voor elke € 5 nabetaling komt er € 1 bij de initiële betaling). De rechtbank laat daarbij de transacties op 19 augustus 2004 buiten beschouwing, omdat de daarbij bedongen initiële prijs (€ 4,50 per m²) teveel afwijkt van die welke bedongen is bij alle andere transacties (vanaf € 8 per m²) om daaruit conclusies te kunnen trekken. Op 1 oktober 2005 is een overeenkomst gesloten met een initiële betaling van € 10 per m² en een bijbetaling van € 80. Gelet hierop stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 23 per m². De rechtbank neemt daarbij de waardedrukkende invloed in aanmerking van de omstandigheid dat een nabetaling, zo die al gaat plaatsvinden, pas in de verdere toekomst zal worden ontvangen. 
       
     
     
       4.7. 
       De stelling van belanghebbende dat het perceel dicht bij een bosgebied is gelegen leidt niet tot een lagere waarde. Het perceel ligt in zijn geheel in het ontwikkelingsgebied en er zijn geen omstandigheden gesteld noch gebleken waarom juist het perceel anders gewaardeerd dient te worden. Voorts is de rechtbank van oordeel, anders dan belanghebbende voorstaat, dat aan de geldigheid van de in 2.5.2 door de inspecteur aangehaalde overeenkomsten niet getwijfeld hoeft te worden, ook niet aan de bij een aantal van die overeenkomsten opgemaakte aanvullende overeenkomsten waarin de bijbetaling is geregeld. Partijen zijn immers ook aan die aanvullende overeenkomsten gebonden. Belanghebbendes stellingen daaromtrent kunnen ook niet tot een lagere waarde leiden. Dit geldt ook voor belanghebbendes stelling dat bij de waardering rekening gehouden moet worden met een waardedrukkend effect van in de in de overeenkomsten opgenomen bijkomende prestaties, zoals het afzien van bezwaar en beroep. De inspecteur heeft gemotiveerd gesteld dat daar geen grote waardebepalende invloed vanuit gaat en de rechtbank acht dat aannemelijk. Bovendien heeft de inspecteur onbestreden gesteld dat in nagenoeg alle gevallen is bedongen dat de verkoper nog het vrije gebruik bleef houden van het verkochte perceel. Naar het oordeel van de rechtbank weegt dit positieve aspect op tegen de hierboven vermelde bijkomende prestaties. Ook belanghebbendes stelling dat uit de overeenkomsten blijkt dat alleen bijbetaald wordt voor die vierkante meters die uiteindelijk een werkelijke woonbestemming krijgen leidt niet tot een ander oordeel. De inspecteur heeft die stelling gemotiveerd bestreden en uit de overeenkomsten kan die stelling ook niet eenduidig opgemaakt worden. Ook aan de stelling dat rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid dat in de [gebied] een bedrijventerrein gevestigd wordt met een bijbehorende lagere grondwaarde gaat de rechtbank voorbij. De inspecteur heeft gemotiveerd gesteld dat over de [gebied] in maart 2005 bekend was dat slechts sprake was van mogelijke woningbouw. Ook de omstandigheid dat belanghebbende een relatief klein perceel heeft en dat zij nooit benaderd is door een projectontwikkelaar leidt niet tot een ander oordeel. Deze omstandigheden tonen naar het oordeel van de rechtbank niet aan dat het perceel minder geschikt zou zijn voor woningbouw. 
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank gaat ook voorbij aan belanghebbendes stelling dat de rechtbank het ter zitting aangevoerde bewijsaanbod van de inspecteur tardief had moeten verklaren. Naast de bevoegdheid van de rechtbank hierover te beslissen is belanghebbende voldoende in de gelegenheid gesteld om op het nog door de inspecteur geleverde materiaal te reageren en is belanghebbende niet in haar belangen geschaad. 
       
     
     
       4.9. 
       Gelet op het geen hiervoor is overwogen is de waarde in het economische verkeer van het perceel in vrije staat 16.448 m² * € 23 = € 378.304. Gelet op het overwogene in 4.2 is de waarde van het perceel voor de overdrachtsbelasting in dit geval 40% van de waarde in vrije staat of afgerond € 151.320. Nu belanghebbende voor de helft van het perceel eigenaar is geworden dient overdrachtsbelasting betaald te worden over € 75.660. Gelet op het aangegeven bedrag van € 21.400 moet naheffing plaats vinden over € 54.260. De naheffingsaanslag is te hoog vastgesteld. 
     
     
       
         4.10.	Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Deze zijn € 1.547,75 en bestaan uit kosten van uittreksels uit de openbare registers. Op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen deze voor vergoeding in aanmerking. Nu ook het gelijktijdig behandelde beroep van de zus (procedurenummer 11/4862) zelf gegrond is verklaard en voornoemde kosten ook op die procedure ziet wordt aan deze procedure € 773,87 toegekend. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de naheffingsaanslag tot een berekend naar een verkrijging van  € 75.660; 
       
     
     - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van  € 773,87; 
     - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt. 
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan op 20 september 2013 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.  
     
     
     
       De griffier,	de rechter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:  
     
     
     
       Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).  
     
     
     
       
         Rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
     
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. een dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       	d. de gronden van het hoger beroep.