ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:8258

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:8258 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 13-10-2020 / 200.252.630

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-10-13

Zaaknummer: 200.252.630

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:8258

---

Twee jaar na aankoop van woning blijkt er asbest in de kruipruimte aanwezig te zijn. Non-conformiteit? Dwaling?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.252.630 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 6228691 \ CV EXPL 17-10887) 
     
     
     
       
         arrest van 13 oktober 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] ,  
     
       2.  [appellant2] ,  
       beiden wonende te [A] ,  
       appellanten, 
       in eerste aanleg: eisers,  
       hierna te noemen: [appellant] (in enkelvoud),  
       advocaat: mr. K.T.E. Huisman, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde] ,  
     
       	wonende te [A] ,  
       	advocaat: mr. D.S. Muller,  
       2.  [geïntimeerde2] , 
       	wonende te [B] ,  
       	tegen wie in hoger beroep verstek is verleend,  
       geïntimeerden,  
       in eerste aanleg: gedaagden,  
       hierna te noemen: [geïntimeerde] (in enkelvoud).  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 maart 2020 hier over. Bij dat arrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast.  
     
     
       1.2. 
       De comparitie heeft - digitaal - plaatsgevonden op 21 september 2020. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt. Daaraan zijn de spreekaantekeningen gehecht die partijen voorafgaand aan de zitting aan het hof en aan elkaar hebben toegestuurd.  
       
     
     
       1.3. 
       Het hof heeft arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van de eerste aanleg en het hoger beroep.  
       
       
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1. 
       Sinds 18 maart 2011 was [geïntimeerde] eigenaar van het woonhuis aan de [a-straat] 10 te [A] (hierna: de woning). [geïntimeerde] heeft de woning in de loop van 2014 te koop aangeboden via een verkoopmakelaar. De vraagprijs was € 540.000,00. In de verkoopbrochure is vermeld dat de woning volledig in stijl is gerenoveerd en perfect onderhouden is.  
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [appellant] , die geïnteresseerd was in de woning, heeft de woning op 22 augustus 2014 en 4 oktober 2014 bezichtigd. [appellant] heeft op 10 oktober 20014 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door Vereniging Eigen Huis (VEH) en een asbestinventarisatie laten uitvoeren door Buurman & Buurman Asbestinventarisatie B.V. (B&B).  
         Voorafgaand aan die inspectie en die asbestinventarisatie heeft [appellant] bij e-mail vragen gesteld aan de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] . Hierop heeft [geïntimeerde] (via zijn makelaar) de volgende dag bij e-mail van 8 oktober 2014 geantwoord (onder meer):  
         
           "Het bouwjaar van de [a-straat] is 1913.  
         
         
           In 2010 is het huis helemaal gerenoveerd.  
         
         
           Totale kosten ruim 120.000 (…)  
         
         
           Geen asbest bovengronds aan getroffen ondergronds niet bekend maar niet aannemelijk.  
         
         
           Weet niet of ik alle ingrepen nog weet. Duidelijk is dat hele huis grondig is gerenoveerd." 
         
         Op de vraag van [appellant] hoe de kruipruimtes onder de keuken en woonkamer te betreden zijn, heeft de verkoopmakelaar dezelfde dag bij e-mail geantwoord:  
         
           "Ik heb dit aan de eigenaar gevraagd, maar is er geen "normale" toegang tot de kruipruimte. Wel kunnen er in de kast in de achterkamer die het dichtst bij de gang zit, enkele planken weggehaald worden. Er kan dan een slank iemand in de kruipruimte komen." 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
         VEH heeft in haar rapport van de bouwtechnische keuring op 10 oktober 2014 de staat van onderhoud als redelijk gekwalificeerd. VEH heeft de directe noodzakelijke kosten geschat op € 23.075,00 en de kosten op termijn op € 2.200,00.  
         In het rapport van VEH is vermeld dat het verkoper of diens vertegenwoordiger niet bekend is dat er in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Bij het onderdeel 'Kruipruimte' is in het rapport vermeld:  "NTC  [niet te controleren, toevoeging hof]  : Deels visueel niet waarneembaar".  
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Bij schriftelijke overeenkomst van 16 oktober 2014 heeft [appellant] de woning van [geïntimeerde] gekocht tegen een prijs van € 516.500,00. In het koopcontract zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:  
         
           " 
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
         
         (...) 
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis voor eigen gebruik 
           .  
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
         
         (...) 
       
       
         6.4.3. 
         
           
             Aan verkoper is niet bekend dat /  
             Aan koper is bekend dat 
             * in de onroerende zaak asbest is verwerkt. 
           
           (...) 
         
       
     
     
       6.13. 
       
         
           De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper." .  
         (…)  
         
           Artikel 20 Nadere afspraken. 
         
         
           Ouderdomsclausule  
         
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper." 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
         B&B heeft op 10 oktober 2014 onderzoek in de woning uitgevoerd. In het aan [appellant] gestuurde inventarisatierapport van B&B van 22 oktober 2014 staat dat twee asbesthoudende materialen zijn aangetroffen en geanalyseerd, namelijk plaatmateriaal/panelen aan de voorgevel van de uitbouw van de verdieping en een buis in de kelder/kruipruimte. Volgens het rapport is bij deze materialen de kans op vezelemissie gering en is sanering op termijn aan te bevelen.  
         Ten aanzien van de kruipruimte onder de woonkamer is vermeld dat deze niet kon worden onderzocht ( "mogelijk zit er een luik onder de vloerafwerking van de woonkamer")  en dat die kruipruimte daarom buiten het onderzoek valt.  
       
       
     
     
       3.6. 
       De woning is op 10 december 2014 aan [appellant] geleverd. [appellant] is daarna de woning gaan bewonen. In het najaar van 2016 wilde [appellant] de vloer in de woonkamer op de begane grond vervangen. In dat kader is B&B gevraagd de kruipruimte te onderzoeken. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Na onderzoeken op 10 en 27 oktober 2016 heeft B&B op 9/17 november 2016 een inventarisatierapport opgesteld. Hierin is gerapporteerd dat, afgezien van de hiervoor bedoelde twee materialen, de kruipruimte is besmet met asbest:  
         
           "Kruipruimte ± 45 m2 is besmet met asbest, ter plaatse van het kruipluik in de woonkamer, zijn er op de vloer van de woonkamer 3 kleefmonster genomen, alle 3 kleefmonster zijn asbestvrij hierdoor beperkt zich de asbestbesmetting tot in de kruipruimte, kruipruimte gesloten houden en niet meer betreden zonder asbest gerelateerde persoonlijke beschermingsmiddelen totdat sanering door SC 530 bedrijf is uitgevoerd, en vrijgave hierop volgt.  
         
         
           Dit betreft geen situatie die nader onderzoek naar potentieel of actueel blootstellingsrisico conform de NEN 2991 vergt doordat de aangrenzend ruimte niet is besmet." 
         
         Het gaat om (restanten van) leidingisolatie en stukjes plaat, risicoklasse 3: verzwaard regime voor voornamelijk niet-hechtgebonden (amfibool bevattend) asbest. Verwijdering dient, zo blijkt uit het rapport, plaats te vinden door een SC530-gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf.  
       
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellant] heeft in de periode van 12 tot en met 24 december 2016 door Van Dalen B.V. asbestsaneringswerkzaamheden in/onder de woning laten uitvoeren.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
         
          [appellant] vordert hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] (geïntimeerden 1 en 2) tot betaling van € 14.290,10 (de som van de factuur van Van Dalen B.V. ad € 13.794,00 en die van B&B ad € 496,10), te vermeerderen met € 912,94 aan buitengerechtelijke incassokosten en met wettelijke rente.  
         
          [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de aan hem geleverde woning niet beantwoordt aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). Toen [appellant] eind 2016 de vloer in de woonkamer wilde vervangen, bleek in de kruipruimte daaronder asbest te zitten. De aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in de kruipruimte staat volgens [appellant] aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Uit dergelijk asbest komen gemakkelijk vezels vrij die een direct gevaar voor de gezondheid van de bewoners vormen. Daarmee is artikel 6.3 van de koopovereenkomst geschonden, waarin is gegarandeerd dat de woning op het moment van eigendomsoverdracht geschikt was om te gebruiken als woning.  
         Ook is er volgens [appellant] sprake van (wederzijdse) dwaling; hij zou de koopovereenkomst niet hebben gesloten, althans niet tegen een koopsom ad € 516.500,00, indien hij op de hoogte was geweest van de aanwezigheid van niet-hechtgebonden bruin (amosiet) asbest in de kruipruimte en de daarmee gemoeide saneringskosten. [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] heeft geweten, althans had kunnen weten van de aanwezigheid van asbest in de kruipruimte. Uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] [appellant] heeft medegedeeld dat de kruipruimte bereikbaar zou zijn via een 'verborgen opening' in de ensuite-kast in de woonkamer, leidt [appellant] af dat [geïntimeerde] zelf toegang heeft gehad tot de kruipruimte daaronder. Ook heeft [geïntimeerde] tijdens een rondleiding gezegd dat hij er spijt van had dat hij de laminaatvloer in de woonkamer heeft gelegd, omdat hij die vloer niet bij de stijl en het karakter van het huis vond passen. Kennelijk heeft [geïntimeerde] zelf de laminaatvloer in de woonkamer gelegd en had hij voordien toegang tot de kruipruimte daaronder en wist hij van de aanwezigheid van asbest, althans had hij dat kunnen en moeten weten, aldus [appellant] .  
         
          [appellant] vordert genoemde bedragen als schadevergoeding wegens wanprestatie (non-conformiteit) dan wel als nadeelcompensatie in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering.  
       
     
     
       4.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen. Ten aanzien van de gestelde non-conformiteit heeft de kantonrechter overwogen dat, voor zover daarvan al sprake is geweest, [geïntimeerde] niet in gebreke is gesteld zodat verzuim niet is ingetreden. Ook het beroep op (wederzijdse) dwaling heeft de kantonrechter verworpen.  
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] heeft zes grieven aangevoerd en concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering.  
       
     
     
       5.2. 
       
        [appellant] stelt in zijn tweede grief dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen verzuim is ingetreden omdat hij [geïntimeerde] niet de mogelijkheid heeft geboden het gebrek te herstellen. Deze grief slaagt. Bij de koop van een onroerende zaak moet vanwege de aard van overeenkomst, de levering worden beschouwd als een fatale termijn. Na dat moment hoeft een koper in beginsel niet te dulden dat door of namens de verkoper nog werkzaamheden aan de zaak worden verricht.  
       
       
         In het hiernavolgende zal het hof de grieven voor het overige gezamenlijk bespreken.  
       
       
     
     
       5.3. 
       
         In de eerste plaats dient te worden beoordeeld of [geïntimeerde] als verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.  
         In het algemeen geldt dat de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden, wat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst – uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium – mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik – hetgeen dient te worden vastgesteld naar gangbaar spraakgebruik – daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan onder omstandigheden meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper het gebrek niet kende.  
         Wat de koper mag verwachten wordt verder ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet de verkoper dat toch, dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen.  
         De artikelen 6.1 en 6.3 van het koopcontract (dat is opgesteld conform het NVM-model) sluiten bij het voorgaande aan. 
         De bewijslast dat de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv in beginsel op de koper ( [appellant] ).  
       
       
     
     
       5.4. 
       Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat de woning ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig waren. In het laatste rapport van B&B, waarin is geconstateerd dat de kruipruimte onder de woonkamer is besmet met asbest, is uitdrukkelijk vermeld dat de besmetting is beperkt tot die kruipruimte en dat de aangrenzende ruimte (de woonkamer) niet is besmet. De drie kleefmonsters die op de vloer van de woonkamer (na verwijdering van de laminaatvloer) zijn genomen, waren asbestvrij. B&B heeft geadviseerd de kruipruimte gesloten te houden en niet zonder beschermende middelen te betreden totdat de ruimte zal zijn gesaneerd. Uit het rapport blijkt (dus) niet dat het verblijf in de woonkamer of bewoning van de woning in de twee jaren daarvoor gevaar heeft opgeleverd. Dit zou pas aan de orde kunnen zijn na verwijdering van de laminaatvloer. Vaststaat echter dat de woning is geleverd met een laminaatvloer die de kruipruimte volledig afsloot. Aldus moet het ervoor worden gehouden dat de woning in de staat waarin zij werd geleverd veilig te bewonen was en in zoverre geschikt was voor normaal gebruik. Dat dit laatste na verwijdering van de laminaatvloer wellicht anders is omdat daardoor de kruipruimte bereikbaar werd, maakt niet dat de woning ten tijde van de levering niet normaal te gebruiken was. 
       
     
     
       5.5. 
       
         Dan moet worden onderzocht of [appellant] op grond van de besprekingen die partijen  voorafgaand aan en bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gevoerd, mede gezien de overige omstandigheden van het geval, mocht verwachten dat onder de vloer van de woonkamer geen asbest lag.  
         Het hof stelt in dit verband voorop dat bekend mag worden verondersteld dat bij oudere woningen als de onderhavige asbest kan voorkomen. [appellant] was zich hiervan ook daadwerkelijk bewust. [appellant] heeft immers aangevoerd dat hij eerder had afgezien van de aankoop van een woning wegens (mogelijke) asbestproblematiek en dat hij daarom ook bij de onderhavige woning beducht was voor de aanwezigheid van asbest. [appellant] heeft (mede) om die reden opdracht gegeven tot een asbestinventarisatieonderzoek.  
         Verder is van belang dat de mededeling van [geïntimeerde] in zijn e-mail van 8 oktober 2014 dat bovengronds geen asbest is aangetroffen en dat de aanwezigheid van asbest ondergronds (in de kruipruimte) niet aannemelijk is, in voorzichtige bewoordingen is gesteld; hieraan heeft [appellant] niet het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontlenen dat er daadwerkelijk geen asbest in de kruipruimte aanwezig zou (kunnen) zijn. Daar komt bij dat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule is opgenomen, die – wat hier verder ook van zij - in ieder geval de strekking heeft de koper te waarschuwen.  
       
       
     
     
       5.6. 
       
         In dit kader heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerde] heeft geweten van de aanwezigheid van asbest in de kruipruimte onder de woonkamer en hierover bij het sluiten van de overeenkomst heeft gezwegen. Dit terwijl [appellant] wel heeft gevraagd naar de aanwezigheid van asbest.  
         
          [appellant] heeft ter onderbouwing van die stelling aangevoerd dat [geïntimeerde] toegang heeft gehad tot die kruipruimte omdat [geïntimeerde] degene was die de laminaatvloer op de houten vloer (met kruipluik) in de woonkamer zou hebben gelegd en afwist van de mogelijkheid om via de planken in de kast toegang te krijgen tot de kruipruimte. [geïntimeerde] heeft evenwel stellig en gemotiveerd betwist dat hij de laminaatvloer heeft gelegd; volgens [geïntimeerde] lag die laminaatvloer al in de woonkamer toen hij het huis in 2011 kocht. Ook heeft [geïntimeerde] uitdrukkelijk betwist dat hij daadwerkelijk via de planken in de kast in de kruipruimte onder de woonkamer is geweest. Voor zover er leidingen e.d. zijn gelegd of verplaatst heeft dat plaatsgevonden in de kruipruimte náást de kruipruimte onder de woonruimte, aldus [geïntimeerde] .  
         Het zou dan aan [appellant] zijn om te bewijzen dat [geïntimeerde] onder de vloer is geweest én daar asbest heeft waargenomen - uit de enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] onder de vloer is geweest volgt naar het oordeel van het hof niet noodzakelijkerwijs dat hij asbest heeft gezien of van de aanwezigheid ervan moet hebben geweten - althans dat er iemand onder de vloer is geweest die [geïntimeerde] van de aanwezigheid van asbest op de hoogte heeft gesteld. Een dergelijk specifiek bewijsaanbod ontbreekt echter. [appellant] biedt onder punt 85 in zijn memorie van grieven slechts aan te bewijzen dat het al dan niet de aanwezig zijn van asbest voor hem belangrijk was en dat [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat geen asbest in de woning aanwezig zou zijn. Maar dat is niet waar het hier om gaat.  
         Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat het laminaat er al lag toen [geïntimeerde] de woning kocht en dat [geïntimeerde] nooit zelf onder de vloer van de woonkamer is geweest, zoals hij stelt. Dat [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in strijd met de waarheid heeft verklaard en bewust een onjuiste mededeling over het asbest onder de vloer heeft gedaan, is dan ook niet gebleken.  
       
       
     
     
       5.7. 
       
         Verder is van belang dat [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst zelf onderzoeken heeft laten verrichten door VEH en B&B. Uit allebei de onderzoeksrapporten blijkt dat de kruipruimte onder de woonkamer niet toegankelijk was en niet kon worden geïnspecteerd, ook niet op de aanwezigheid van asbest. Daarbij tekent het hof aan dat het inventarisatierapport van B&B weliswaar dateert van na het sluiten van de koopovereenkomst en het ondertekenen van het contract, maar dat het onderzoek zelf vóór het ondertekenen van het contract is uitgevoerd. [appellant] heeft naar aanleiding van deze rapporten er niet op aangedrongen om alsnog onderzoek in de kruipruimte mogelijk te maken. Evenmin heeft hij in het koopcontract en ook niet in de leveringsakte – toen ook het rapport van B&B beschikbaar was, waaruit bleek van de aanwezigheid van asbest (elders) in de woning - een garantiebepaling laten opnemen die voorzag in een compensatie als op een later moment alsnog asbest zou worden aangetroffen. Ook heeft [appellant] kennelijk niet geprobeerd een lagere koopprijs te bedingen vanwege dat risico. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat [appellant] bij het sluiten van de overeenkomst op de koop toe heeft genomen dat de kruipruimte onder de woonkamer niet (op asbest) kon worden geïnspecteerd en mogelijk asbest kon bevatten.  
         Toen kort na het sluiten van de koopovereenkomst uit de eerste rapportage van B&B naar voren kwam dat er daadwerkelijk twee asbesthoudende materialen (plaatmateriaal en een buis) waren aangetroffen (zij het dat die materialen kennelijk hechtgebonden asbest bevatten en daarom geen (direct) gevaar voor de gezondheid vormden), heeft ook dat blijkbaar niet geleid tot heropening van de onderhandelingen, terwijl dit gelet op de kort daarvoor gedane contractuele toezegging van [geïntimeerde] dat hij niet bekend was met de aanwezigheid van asbest in de woning (vgl. 3.5) alsmede zijn onder 3.2 bedoelde mail van 8 oktober 2014, wellicht voor de hand had gelegen.  
         De omstandigheid dat uit het eerste onderzoek door B&B, waartoe [appellant] opdracht heeft gegeven, de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest niet is geconstateerd terwijl dat ook toen al aanwezig moet zijn geweest, dient naar het oordeel van het hof voor risico van [appellant] te komen.  
       
       
     
     
       5.8. 
       Gelet op het hiervoor overwogene kan naar het oordeel van het hof niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen [appellant] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van non-conformiteit is geen sprake.  
       
     
     
       5.9. 
       
        [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn beroep op dwaling aangevoerd dat hij door de volgende uitlatingen van [geïntimeerde] (of het gebrek daaraan) op het verkeerde been is gezet, zonder welke hij de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten:  
       
         
           De mededeling van [geïntimeerde] dat de kruipruimte onder de woonkamer bereikbaar was via een paar planken (een 'verborgen opening') bleek onjuist; de planken zaten muurvast.  
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft tijdens een bezichtiging gezegd dat hij de laminaatvloer in de woonkamer heeft gelegd (en daarvan spijt had).  
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat hij de woning voor ongeveer € 120.000,00 heeft gerenoveerd waarbij ook de bekabeling en het leidingwerk, bovengronds en ondergronds (dus ook in de kruipruimte) zijn vernieuwd.  
         
         
           Omdat [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij het gehele huis, dus ook de beplating van de erker, heeft geverfd, had hij kunnen en moeten zien dat die beplating asbest betrof. De asbestcementpijp was zichtbaar vanuit de kelder. In ieder geval was die wetenschap bij [geïntimeerde] bekend nadat het eerste asbestinventarisatierapport was opgesteld. Desondanks is in de koopovereenkomst - aantoonbaar onjuist - opgenomen dat [geïntimeerde] niet bekend was met de aanwezigheid van asbest.  
         
       
       De conclusie van [appellant] is dat [geïntimeerde] heeft geweten, althans heeft moeten weten van de aanwezigheid van asbest, maar daarvan ten onrechte geen mededeling heeft gedaan en ten onrechte heeft verklaard dat geen asbest bovengronds is aangetroffen en dat de aanwezigheid van asbest ondergronds niet aannemelijk is.  
       
     
     
       5.10. 
       
         Hiervoor is reeds overwogen dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] ooit in de kruipruimte onder de woonruimte is geweest, laat staan dat hij daardoor wist van de aanwezigheid van asbest in die ruimte zonder [appellant] daarvan mededeling te doen. Ook voor het overige is naar het oordeel van het hof, mede gezien het hiervoor overwogene, niet gebleken dat [geïntimeerde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven zonder welke [appellant] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten.  
         Ook het beroep op wederzijdse dwaling gaat niet op. Nu [appellant] weliswaar opdracht heeft gegeven tot het eerste asbestinventarisatieonderzoek, dat op 10 oktober 2014 is uitgevoerd, maar het desbetreffende rapport (d.d. 22 oktober 2014) niet heeft afgewacht en op 16 oktober 2014 het koopcontract heeft ondertekend en vervolgens zich heeft neergelegd bij de conclusie van B&B dat de kruipruimte niet kon worden onderzocht, behoort de dwaling voor zijn rekening te blijven.  
       
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1. 
       De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd.  
       
     
     
       6.2. 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€ 	726,00 
       - salaris advocaat		€	2.148,00 (2 punten x tarief II) 
       De door [geïntimeerde] gevraagde nakosten zijn toewijsbaar als hierna vermeld. 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van 19 september 2018;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 726,00 voor griffierecht en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.A.M. Vaessen en J.N. de Blécourt en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2020.