ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:5432

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:5432 Gerechtshof Amsterdam , 21-12-2017 / 16/00138

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-12-21

Zaaknummer: 16/00138

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:5432

---

Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; waarde niet te hoog vastgesteld

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 16/00138 
     
     
     
       21 december 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: G. Veldhuisen  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 18 februari 2016 in de zaak met kenmerk AMS 15/716 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: WOZ-waarde) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 278.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van  
         23 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Hangende het beroep is de waarde door de heffingsambtenaar verlaagd tot op € 231.000. 
       
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij uitspraak van 18 februari 2016 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist: 
       
       
         “ De rechtbank:  
         -	verklaart het beroep gegrond;  
         -	vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         -	herroept de beschikking van 28 februari 2014 met betrekking tot het belastingjaar 2014 en vermindert de WOZ-waarde voor dat belastingjaar tot € 231.000; 
         - 	vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot berekend naar de hiervoor genoemde waarden; 
         -	bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
         -	draagt verweerder [ de heffingsambtenaar ] op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser [ belanghebbende ] te vergoeden; 
         -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3,78.” 
       
       
       
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 maart 2016 en aangevuld bij brief van 31 mei 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 en 7 november 2017 nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 15/00073 alsmede 16/00137, 16/00139, 16/00140 en 16/00141. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning plaatselijk bekend als [de woning].  
       
     
     
       2.2. 
       De woning is een omstreeks 1899 gebouwde eengezinswoning met zolder en een berging en is grotendeels opgetrokken uit hout. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel is 310 m². Belanghebbende houdt het perceel grond in erfpacht.  
       
       
         2.3.1. 
         De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de in beroep voorgestane waarde van (afgerond) € 231.000 een “Overzicht taxatiewaarden” opgenomen met – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van drie woningen (hierna samen aangeduid als de vergelijkingsobjecten):  
         
         
           
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 1]
                     
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 2]
                     
                   
                 
                 
                   
                     
                      [vergelijkingsobject 3]
                     
                   
                   
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   1967 
                 
                 
                   1899 
                 
                 
                   1992 
                 
               
               
                 
                   Woonoppervlakte 
                 
                 
                   115 m² 
                 
                 
                   126 m² 
                 
                 
                   125 m² 
                 
               
               
                 
                   Kaveloppervlakte 
                 
                 
                   970 m² 
                 
                 
                   152 m² 
                 
                 
                   92 m² 
                 
               
               
                 
                   Berging 
                   Zolder 
                 
                 
                   € 4.000 
                   - 
                 
                 
                   € 4.000 
                   € 8.000 
                 
                 
                   € 4.000 
                   € 8.000 
                 
               
               
                 
                   Transactiedatum 
                 
                 
                   3 april 2012 
                 
                 
                   16 mei 2013 
                 
                 
                   25 oktober 2013 
                 
               
               
                 
                   Transactieprijs 
                 
                 
                   € 425.000 
                 
                 
                   € 340.000 
                 
                 
                   € 272.500 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m² 
                   - Woningdeel 
                   - Kavel 
                 
                 
                   
                   € 2.218 
                   € 153 
                 
                 
                   
                   € 2.194 
                   € 385 
                 
                 
                   
                   € 1.814 
                   € 405 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.3.2. 
         Het [vergelijkingsobject 1] opgetrokken uit hout. [de vergelijkingsobjecten 2 en 3] zijn opgetrokken uit steen.  
         
       
       
         2.3.3. 
         Op 22 januari 2013 hebben D. Istek-Arar en P.A. Mulders (beiden als taxateur werkzaam voor de gemeente Amsterdam) de woning bezichtigd. Op de zitting bij de rechtbank van 26 november 2015 is hierover door Mulders en de gemachtigde van belanghebbende (blijkens het proces-verbaal van die zitting) onder andere als volgt verklaard: 
         
         
           “(…) 
           [ gemachtigde ]: er is geen sprake van een zolder. Hierdoor wordt een bedrag van € 8.000 meegenomen, dat is niet correct. 
         
         
         
           Taxateur: ik ben er zelf geweest en heb het geconstateerd dat het een zolder is. Het is geen woonruimte, (…). De zolder en berging moeten wij meenemen. (…) wij moeten die [ waarde ] vermelden. Wij vinden het op basis van opslagruimte functioneel. Sommige mensen vinden dat belangrijk. Het genereert waarde en daarom passen wij die waarde toe.  
         
         
         
           [ gemachtigde ]: een plat dak geeft meer onderhoud dan een puntdak. Je kunt er niet staan en het heeft geen draagvermogen.  
         
         
         
           Taxateur: ik ben er zelf geweest en er stonden stellingen met boeken. (…) 
         
         
         
           [ gemachtigde ]: verweerder is er niet geweest. 
         
         
         
           Taxateur: op de foto staat mijn auto. (…). Ik ben daar geweest. 
         
         
         
           Taxateur: toont foto met auto en kentekenbewijs. Ik heb daar een bezichtiging gehad.  
         
         
         
           [ gemachtigde ]: mijn vader [belanghebbende] mag uitspreken of u op zolder bent geweest. 
         
         
         
           [ belanghebbende ]: u bent niet op zolder geweest. 
         
         
         
           Taxateur: u kunt het niet zeggen, u was er niet bij. (…)” 
         
         
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft in eerste aanleg een zogenoemde waardeverklaring ingebracht, opgemaakt door A.G.M. Barnhoorn Groenendijk, makelaar o.g. RMT (hierna: Barnhoorn), waarin de woning van belanghebbende op 7 mei 2013 is gewaardeerd op € 225.000. 
       
     
     
       2.5. 
       Tot de gedingstukken van de zaak met kenmerk 15/00073, behoort een in eerste aanleg overgelegde verklaring met dagtekening 28 oktober 2014 van [naam persoon]. De verklaring luidt – voor zover hier relevant – als volgt: 
       
       
         “Ondergetekende, (…) [naam persoon] (…) 
         verklaart hierbij: 
       
       
       
         sedert d.d. 20-09-2013 eigenaar te zijn van (…) [object 4] (…) 
         Koopsom: € 265.000,- 
       
       
       
         Het object is onderhands aangekocht zonder dat verkoper (vorige eigenaar [naam persoon]) dit vooraf publiekelijk bekend heeft gemaakt middels bijvoorbeeld advertenties. 
       
       
       
         Het object is na aankoop niet gerestaureerd of zijn er andere onderhoudswerkzaamheden aan verricht, omdat het in een onberispelijke staat van onderhoud verkeerde en nog verkeerd. (…)”  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Tevens is in geschil of de rechtbank terecht geen vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft toegekend. Tussen partijen is in hoger beroep – en anders dan de rechtbank heeft geoordeeld – niet in geschil dat belanghebbende recht toekomt op vergoeding van de kosten voor de onder 2.4 vermelde waardeverklaring van Barnhoorn. Het hoger beroep is reeds daarom gegrond.    
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde Overzicht taxatiewaarden – een WOZ-waarde van € 231.000.  
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde voor de woning van € 225.000. In hoger beroep voert belanghebbende – kort gezegd – het volgende aan: 
       
       - Op 7 mei 2013 heeft Barnhoorn (zie 2.4) de waarde van de woning getaxeerd op € 225.000.  
       
       - De woning (bouwjaar 1900) is vanwege het unieke karakter niet vergelijkbaar met de volledig gerenoveerde woning [vergelijkingsobject 1] (bouwjaar 1967). De woning is het meest vergelijkbaar met de woning [object 4] (zie 2.5). Verder wijst belanghebbende in dit verband op een verkooptransactie van de woning [object 5] die in 2012 heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 245.000. 
       
       - De taxateurs van de heffingsambtenaar hebben de woning niet inpandig opgenomen. De woning is op 22 januari 2013 door P.A. Mulders en D. Istek-Arar (zie 2.3.3) alleen van de buitenzijde globaal bekeken en daarbij is vastgesteld dat de fundering is weggezakt en de woning scheef staat. Bij een inpandige opname hadden de taxateurs kunnen waarnemen dat door deze scheefstand de oppervlakte aanzienlijk minder was dan bij haaks staande buitenmuren.        
       
       - De oppervlakte van de woning is 98,6 m² in plaats van 120 m², waarvan de heffingsambtenaar bij de waardering uit gaat. Belanghebbende  baseert het hem voorgestane oppervlak op zelf met een meetlint verrichte opmetingen en heeft in dat verband verwezen naar een, in hoger beroep overgelegde, met de hand getekende plattegrond van de woning. 
       
       - De zolder(ruimte) van de woning is niet bruikbaar als opslagruimte (dat hadden de taxateurs bij een inpandige opname ook kunnen waarnemen). Ten onrechte is aan de zolderruimte, als zijnde functionele opslagruimte, een waarde van € 8.000 toegekend. 
       
       - Bij de waardering is geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met verschillen in ligging tussen de woning en het [vergelijkingsobject 1]. De woning is gelegen direct naast het [sportpark] (waar ook grootschalige jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd) alsook naast een intensief gebruikte verkeersader naar de [snelweg xxx], met alle overlast van dien (geluid, milieu, drukte, parkeeroverlast). [vergelijkingsobject 1] is daarentegen gelegen in het centrum van het historische dorp [A] op een rustige plek aan het water.  
       
       - Belanghebbende wijst op de voor de jaren 2015 en 2016 vastgestelde WOZ-waardes van    de woning en concludeert dat ook op basis daarvan dat de WOZ-waarde voor onderhavig  jaar moet worden vastgesteld op € 225.000.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar in beroep voorgestane waarde van € 231.000 niet te hoog is, maar heeft het beroep gegrond verklaard omdat deze waarde lager is dan de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde. De rechtbank heeft over de waarde van de woning – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist: 
         “(…) 
       
     
     
       1.6 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     
       1.7 
       Naar het oordeel van de rechtbank zijn [de vergelijkingsobjecten 2 en 3] niet goed vergelijkbaar met [de woning] omdat beide objecten zijn opgebouwd uit steen, terwijl [de woning] grotendeels uit hout is opgetrokken. Deze vergelijkingsobjecten zijn daarom niet bruikbaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.  
     
     
       1.8 
       
        [vergelijkingsobject 1] is naar het oordeel van de rechtbank wel vergelijkbaar met de woning van eiser. Deze woning heeft wel een grotere kavel dan de woning van eiser, maar het woningdeel is wat kleiner. Het door eiser genoemde verschil in onderhoudstoestand tussen dit object en [de woning] is voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere vierkante meterprijs die verweerder heeft gehanteerd voor de woning van eiser (€ 1.058,- ten opzichte van € 2.218,- voor het woningdeel van het vergelijkingsobject). Verder is niet aannemelijk dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de geluidsoverlast en de verkeersoverlast die eiser ondervindt van het nabijgelegen [sportpark]. Ten aanzien van de ligging binnen de geluidszone van Schiphol, de nabijheid van de [snelweg xxx] en de druk gebruikte spoorlijn, is niet aannemelijk gemaakt dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden. Voldoende aannemelijk is dat [vergelijkingsobject 1] voor wat betreft die omstandigheden een vergelijkbare ligging heeft. Verder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging binnen de geluidszone van Schiphol, de nabijheid van de [snelweg xxx] en de druk gebruikte spoorlijn, omdat aannemelijk is dat [vergelijkingsobject 1] voor wat betreft die omstandigheden een vergelijkbare ligging heeft.  
     
     
       1.9 
       Voor zover eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat er geen sprake is van een bruikbare zolderruimte overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft gesteld dat het een puntdak betreft waar men niet recht op kan staan, het pannendak aan de binnenzijde niet is bekleed/afgewerkt met hout en de vloer geen draagvermogen heeft. Verweerder heeft dit betwist en ter zitting gesteld dat bij een inpandige opname is gebleken dat de zolder als opslagruimte voor boeken gebruikt wordt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de sprake is van een zolderruimte die als functionele opslagruimte wordt gebruikt. Verweerder heeft de toegekende waarde voor de ruimte met deze doeleinden voldoende aannemelijk gemaakt.  
     
     
       1.10 
       Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met de vastgestelde WOZ-waarde van € 231.000,- van de woning deze niet te hoog is vastgesteld. De waardevaststelling door Barnhoorn Groenendijk, die eiser heeft overgelegd maakt dat niet anders, nu deze waardvaststelling ziet op de maand mei 2013 terwijl het in het onderhavige geding gaat om waardepeildatum 1 januari 2013. (…)” 
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt. 
       
       
         4.3.1. 
         Partijen twisten in hoger beroep over de oppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar stelt dat de oppervlakte 120 m² is en dat die oppervlakte is gemeten conform de meetinstructies ‘NEN 2850’, welke norm de gemeente voor alle te waarderen objecten hanteert. Belanghebbende stelt daartegenover dat de oppervlakte op basis van een eigen opmeting 98,6 m² is. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat zijn meting niet op enige normering is gebaseerd. 
         
       
       
         4.3.2. 
         Het Hof heeft geen aanleiding om aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakte van 120 m² te twijfelen nu de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat deze meting NEN 2850-conform is, welke norm hij voor alle (referentie)objecten hanteert. Naar het oordeel van het Hof verdient een dergelijke consequent toegepaste meetwijze, in het kader van de onderlinge vergelijking, de voorkeur boven het opmeten met de hand zoals belanghebbende dat heeft gedaan. Het Hof gaat daarom uit van een oppervlakte van 120 m². 
         
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de twee uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Naar het oordeel van het Hof vindt de (na instellen van beroep) vastgestelde waarde van € 231.000 echter voldoende steun in de op 3 april 2012 tot stand gekomen verkoopprijs van € 425.000 van [vergelijkingsobject 1] Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof [vergelijkingsobject 1] gelet op de houtbouwconstructie, het oppervlak van 115 m² en de ligging aan de [dezelfde weg als waaraan de woning is gelegen], voldoende vergelijkbaar met de woning. De door belanghebbende in dit verband aangevoerde verschillen in bouwkundige aard: fundering, stand van de buitenmuren, onderhoudstoestand, uniciteit en ligging, maken dit object niet ongeschikt voor vergelijking met de woning. Niet vereist is namelijk dat vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Toereikend is dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de waardering rekening houdt met de onderlinge verschillen.  
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft in dat kader in hoger beroep zijn stelling herhaald dat de heffingsambtenaar met vorenbedoelde verschillen (zie 3.3) tussen de woning en [vergelijkingsobject 1] bij de waardering niet, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden.  
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof verenigt zich diengaande met het in overweging 1.8 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en maakt de motivering tot de zijne, met uitzondering van hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de bewijslasttoedeling (aan belanghebbende) ter zake van de ongunstige ligging. Dit leidt evenwel niet tot een ander resultaat, nu de heffingsambtenaar, door een vierkantemeterprijs te hanteren van € 1.058 voor de woning, terwijl de (herleide) vierkante meterprijs van [vergelijkingsobject 1] € 2.218 bedraagt, naar ’s Hofs oordeel ook met de verschillen in ligging en geluidsoverlast, wat daar ook verder van zij, in voldoende mate rekening heeft gehouden. Met dit vergelijkingsobject heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende heeft ook in hoger beroep gewezen op de waardeverklaring van Barnhoorn (zie 2.4). Deze waardeverklaring brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat het rapport niet een waarde per de peildatum (1 januari 2013) vermeldt, ontbeert het gegevens aan de hand waarvan inzichtelijk wordt gemaakt hoe de verklaarde waarde van € 225.000 op 7 mei 2013 tot stand is gekomen. Het Hof acht hierbij nog van belang dat de makelaar van belanghebbende ter zitting van het Hof van 23 juli 2014 (over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2012) waarvan het proces-verbaal behoort tot de gedingstukken, heeft verklaard dat haar niet is gevraagd een taxatierapport op te maken, doch slechts een ‘eenvoudige waardeverklaring’ en dat zij louter de waarde op 7 mei 2013 heeft beoordeeld. 
       
     
     
       4.9. 
       
         De door belanghebbende aangevoerde verkooptransacties van [object 4 en object 5] brengen het Hof evenmin tot een ander oordeel. [object 4] is blijkens de onder 2.5 vermelde (door belanghebbende ingebrachte) verklaring van 28 oktober 2014 verkocht zonder op de huizenmarkt te zijn aangeboden. Een prijs die bij een dergelijke verkoop tot stand komt vertegenwoordigt naar het oordeel van Hof in beginsel niet de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie onderdeel 5 van de rechtbankuitspraak) en kan daarom niet dienen als tegenbewijs. 
         
          [object 5] is een uit steen opgetrokken woning. Zoals onder 4.4 overwogen is het Hof van oordeel dat uit steen opgetrokken referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Reeds daarom kan deze verkoop niet dienen als tegenbewijs.  
       
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn grief herhaald dat P.A. Mulders en D. Istek-Arar, beiden taxateur van de gemeente, de woning op 22 januari 2013 niet inpandig hebben opgenomen; belanghebbende vermag dan ook niet in te zien hoe de taxateurs hebben geconstateerd dat sprake zou zijn van een bruikbare zolderruimte. Deze klacht faalt, omdat deze geen steun vindt in de andersluidende verklaringen van de taxateurs (zie 2.3.3), welke verklaringen ter zitting bij het Hof van 23 juli 2014 zijn herhaald en die het Hof geloofwaardig acht. Het Hof verenigt zich voor wat betreft de aan de zolder toegekende waarde van € 8.000 met hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 1.9.  
       
     
     
       4.11. 
       Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor de jaren 2014, 2015 en 2016 overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen. 
       
     
     
       4.12 
       Hetgeen belanghebbende voor het overige in hoger beroep nog heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak en leidt niet tot de conclusie dat de rechtbank de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.  
       
       
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank heeft omtrent het vergoeden van proceskosten ter zake van in bezwaar en beroep verleende rechtsbijstand het volgende overwogen: 
       
       
         “(…) 
       
     
     
       1.13 (…) 
       Ter zitting heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. In dit verband is van belang dat de gemachtigde van eiser de zoon is van eiser en correspondeert als gemachtigde op het briefpapier van “JURADVIN incassobureau en juridische dienstverlening”. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij uitsluitend kosten zoals griffierecht doorberekent aan zijn vader en dat verder wordt gewerkt op basis van no cure no pay. Verder is de rechtbank gebleken dat de gemachtigde van eiser uitsluitend rechtskundige bijstand verleent ten behoeve van eiser of aan eiser gelieerde ondernemingen. De gemachtigde heeft wel gesteld dat hij ook voor anderen beroepsmatig rechtsbijstand verleend, maar dit is niet onderbouwd. Hij heeft in dit verband erkend dat hij geen website heeft, maar slechts een e-mailadres op naam van Juradvin. Daarnaast is gebleken dat de gemachtigde van eiser als postadres het adres van eiser aan de [adres vader]. Dit roept vragen op omdat de gemachtigde van eiser ter zitting juist heeft gesteld dat hij geen kantoor houdt op dat adres, maar op zijn eigen woonadres. Dit alles wijst er op dat er gerede twijfel is dat sprake is van rechtsbijstand die door een derde beroepsmatig is verleend. Dat Juradvin kennelijk is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel acht de rechtbank in dit verband niet van doorslaggevend belang. Het had op de weg van eiser gelegen om het standpunt dat sprake is van kosten in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand nader te onderbouwen. Daarom bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding. (…)” 
       
     
     
       4.14. 
       Het Hof volgt de rechtbank niet in haar oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende niet is aan te merken als een  beroepsmatig  rechtsbijstandverlener. De gemachtigde van belanghebbende heeft in dit verband geloofwaardig en onbetwist ter zitting bij het Hof verklaard dat hij in 2011 is begonnen als rechtsbijstandverlener met vijf of zes klanten, dat de groei rustig is verlopen en dat hij thans tussen de twintig en dertig klanten heeft. Voorts heeft het Hof vastgesteld – dat is ter zitting aan de heffingsambtenaar meegedeeld – dat de gemachtigde bekend is bij het Hof als rechtsbijstandverlener in een aantal andere hogere beroepsprocedures. Nu de heffingsambtenaar het vorenstaande niet heeft betwist, behoeft het beroepsmatige karakter van de door de gemachtigde verleende rechtsbijstand – anders dan de heffingsambtenaar heeft betoogd – naar het oordeel van het Hof geen nadere (concrete) onderbouwing met facturen en dergelijke. Het hoger beroep slaagt in zoverre. 
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof stelt de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase vast op € 246 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 246 en een wegingsfactor 1) en in de beroepsfase op € 1.237,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1. 
       
     
     
       4.16. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de kosten voor de onder 2.4 vermelde waardeverklaring van Barnhoorn. Het Hof ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen en zal dienovereenkomstig beslissen. Conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties wordt deze vergoeding gesteld op € 121 (2 uur- niet inpandige opname - à € 50 + Btw). 
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbende heeft na het instellen van beroep, uittreksels uit het Kadaster opgevraagd (zie bijlage 26 bij het nader stuk van 8 september 2017). Deze kosten, die door de heffingsambtenaar niet zijn betwist, bedragen blijkens de factuurspecificatie van het kadaster 17 x € 3,50 = € 59,50 voor afschriften verleend op 18 en 19 maart 2015 alsmede € 3,50 voor een uittreksel verstrekt op 5 augustus 2014. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat op de factuur een totaalbedrag van € 136,50 is vermeld, doch dat een specificatie voor het verschil tussen dit bedrag en € 59,50 ontbreekt. Dit komt voor rekening van belanghebbende.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.16. 
       Het hoger beroep is gegrond voor zover het zich richt tegen de beslissing van de rechtbank om geen vergoeding toe te kennen voor kosten van in de bezwaar- en beroepsfase door derden beroepsmatig verleende rechtsbijstand alsmede om geen vergoeding toe te kennen voor het deskundigenrapport. Het Hof zal beslissen zoals hierna is vermeld.  
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de kosten van het (hoger) beroep. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Hiervan uitgaande stelt het Hof het bedrag aan kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof:  
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het betreft de beslissing omtrent de proceskosten;  
     - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende terzake van het bezwaar, beroep en het hoger beroep, vastgesteld op in totaal € 2.413,87;  
     - draagt de inspecteur op aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep ad € 123 te vergoeden. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter van de belastingkamer,  
       B.A. van Brummelen en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 21 december 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.