ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:6177

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2023:6177 Rechtbank Amsterdam , 05-10-2023 / 10621148 CV EXPL 23-10113

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-10-05

Zaaknummer: 10621148 CV EXPL 23-10113

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:6177

---

Voornemen tot vernietiging huurverhogingsbeding als zijnde oneerlijk in de zin van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen; prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in twee zaken over reikwijdte en gevolgen van de vernietiging van dit beding, onder meer over de mogelijkheid tot splitsing tussen het oneerlijke en eerlijke deel in het beding, terugwerkende kracht van de vernietiging, de mogelijkheid van verrekening van de betaalde huurverhogingen met een gevorderde huurachterstand, verjaring of andere mogelijkheid tot beperking van de terugvordering; verstekzaak

vonnis 
   
     
       RECHTBANK AMSTERDAM 
     
   
   
     Afdeling privaatrecht 
   
   
     zaaknummer: 10621148 CV EXPL 23-10113 
     vonnis van:  5 oktober 2023 
   
   
     
       vonnis van de kantonrechter 
     
   
   
     I n z a k e 
   
   
     
       ASR Dutch Core Residential Custodian B.V. 
     
     gevestigd te Utrecht 
     eiseres 
     nader te noemen: verhuurder 
     gemachtigde: DKV Legal B.V. 
   
   
     t e g e n 
   
   
     
       
        [gedaagde]
       
     
     wonende te [woonplaats] 
     gedaagde 
     nader te noemen: huurder 
     niet verschenen. 
   
   
     
       Verloop van de procedure 
     
   
   
     Verhuurder heeft huurder gedagvaard. Huurder is niet verschenen. Tegen huurder is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag. 
   
   
     
       GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     
       Beoordeling 
     
   
   
     
       Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
     
   
   
     1. 
     De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).  
   
   
     2. 
     Verhuurder heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben. 
   
   
     3. 
     Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.  
   
   
     4. 
     Verhuurder heeft bij dagvaarding het standpunt ingenomen dat artikel 20 leden 2 en 4 in de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst woonruimte (ROZ 30 juli 2003, hierna: de algemene voorwaarden) van ver voor de inwerkingtreding van het besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Wet Incassokosten) van 1 juli 2012 is. Deze bepalingen moeten nu worden uitgelegd aan de hand van de huidige wet- en regelgeving. Verhuurder heeft de wettelijke bepalingen omtrent incassokosten en rente volledig juist nageleefd. Daarom moeten de gevorderde buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente worden toegewezen. 
   
   
     5. 
     De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst (huurverhogingsbeding) en art. 20 leden 2 (rente), 3 en 4 (buitengerechtelijke kosten) in de algemene voorwaarden, zijn door de kantonrechter getoetst. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de bedingen inzake rente en buitengerechtelijke kosten en het beding ter zake van huurverhoging.  
   
   
     
       Artikel 20, leden 2 (rente), 3 en 4 (buitengerechtelijke kosten) in de algemene voorwaarden 
     
   
   
     6. 
     Ten aanzien van art. 20, leden 2, 3 en 4 in de algemene voorwaarden wordt het volgende overwogen. Deze bedingen luiden als volgt: 
     “(...) 
     20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.  
     20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 
     20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)” 
   
   
     
       Rente (lid 2) 
     
   
   
     7. 
     Het beding in art. 20 lid 2 van de algemene voorwaarden wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens het beding in de algemene voorwaarden bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2021 en 2022 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar, per 1 januari en 1 juli 2023 respectievelijk op 4 en 6 %. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW, alsmede oneerlijk in de zin van de Richtlijn.  
   
   
     
       Buitengerechtelijke kosten (lid 3 en 4) 
     
   
   
     8. 
     De bedingen inzake buitengerechtelijke incassokosten worden door de kantonrechter eveneens als oneerlijk aangemerkt. Deze bedingen wijken immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) oneerlijk. Op grond van art. 20 lid 3 in de Algemene Voorwaarden kunnen  alle daaruit voortvloeiende  kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. Het beding is daarom oneerlijk. 
   
   
     9. 
     Verder is in artikel 20 lid 4 algemene voorwaarden weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van € 125,00, maar ook dat is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dat is niet het geval in artikel 20 lid 4 van de algemene voorwaarden. Bovendien is een te hoog minimum bepaald, in plaats van de toegestane € 40,00.  
   
   
     10. 
     Het standpunt van verhuurder dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden toegewezen omdat zij zich beroept op de wettelijke regeling en niet op de algemene voorwaarden en zij zich strikt aan de wettelijke regeling houdt, passeert de kantonrechter. Onder meer uit HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 ( Dexia ) het Gupfinger-arrest van 8 december 2022 (EUR-Lex - 62021CJ0625 - NL - EUR-Lex (europa.eu)) en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198 (Kinderopvang) volgt dat ook geen wettelijke incassokosten kunnen worden toegewezen als uitsluitend een beroep op de wettelijke regeling wordt gedaan. Er moet dus altijd worden onderzocht of een beding is overeengekomen dat toegepast had kunnen worden, ook indien in de praktijk de wettelijke regeling wordt gevolgd. 
   
   
     11. 
     Voor zover verhuurder stelt dat de bedingen ten tijde van het opstellen van de algemene voorwaarden mogelijk in lijn waren met de toen geldende wet- en regelgeving en dat op dat moment niet vast te stellen was hoe toekomstige wet- en regelgeving eruit zou zien, gaat ook dat verweer niet op. In het onderhavige geval is immers geen sprake van regelgeving die na het aangaan van de huurovereenkomst en/of het opstellen van de algemene voorwaarden in werking is getreden. De Richtlijn oneerlijke bedingen is in werking getreden op 31 december 1994 en bij wet van 28 oktober 1999 (Stb. 1999, 468) op 17 november 1999 geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving, terwijl uit de arresten van HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ); HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 ( [naam 2] )) al volgde dat de rechter ambtshalve dient te toetsen of sprake is van een oneerlijk beding. Verhuurder heeft dus de gelegenheid gehad, voor het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst op 1 december 2015, om de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met het geldende recht. Gelet daarop had verhuurder zelf kunnen voorkomen dat zij een oneerlijk te verklaren beding niet zou kunnen wijzigen in een eerlijk beding. Voorts volgt uit het arrest van HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68 dat niet teruggevallen kan worden op de wettelijke regeling. Alleen door op deze wijze afschrikkend, evenredig en doeltreffend te sanctioneren, wordt de beoogde doelstelling van de gemeenschapswetgever bereikt en verdwijnen oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten. Dit laatste vormt ook de reden dat er, ondanks het feit dat verhuurder terecht stelt dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting en verhuurder zich in de praktijk stipt aan de wettelijke regeling houdt, geen aanleiding is om het beding alsnog niet oneerlijk te verklaren. 
   
   
     12. 
     Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste 
     jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. 
   
   
     13. 
     De conclusie luidt dan ook dat verhuurder niet wordt gevolgd in haar standpunt dat de bedingen ter zake buitengerechtelijke kosten en rente niet als oneerlijk in de zin van de Richtlijn dienen te worden aangemerkt. Dit betekent dat art. 20 leden 2, 3 en 4 in de algemene voorwaarden op de hierboven aangegeven gronden worden vernietigd vanwege het oneerlijke karakter en dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente niet toewijsbaar zijn. 
   
   
     
       Art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst (huurverhogingsbeding) 
     
   
   
     14. 
     Ten aanzien van art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst inzake huurverhoging wordt het volgende overwogen. Dit beding luidt als volgt: 
     “ 10.2  Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deel uitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen: 
   
   
     
       De laatste geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal bureau voor de Statistiek (CBS). Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs. 
     
     
       Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3 %, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3 % worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaanden waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs. (...)”  
     
   
   
     15. 
     De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moeten worden aangemerkt. Ter toelichting het volgende. 
   
   
     16. 
     Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180  [naam 3]  en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242  Invitel ) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden .  Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden. 
   
   
     17. 
     In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent de wijziging van de huurprijs. Het onderhavige beding voldoet hier niet aan. Door de huur immers niet alleen jaarlijks conform de CPI te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar maximaal 3 % verhoging mogelijk te maken, is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de voorwaarden die in de (Europeesrechtelijke) jurisprudentie aan wijzigingsbedingen zijn gesteld. Er ontbreekt immers een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met maximaal 3 %, bovenop een verhoging met het indexeringspercentage, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.  
   
   
     18. 
     De kantonrechter is gelet op het voorgaande dan ook voornemens om het beding in art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst inzake huurverhoging te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen uit te laten. Tevens ziet de kantonrechter aanleiding om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, omdat er vragen bestaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding. Te voorzien valt dat deze kwestie in een groot aantal geschillen op vergelijkbare wijze aan de orde zal komen. De onderhavige zaak betreft een zaak waarin huurder verstek heeft laten gaan. Tegelijkertijd zullen gelijksoortige prejudiciële vragen worden gesteld in de zaak met zaaknummer 9568141  CV 21-17030 (waarin huurder is verschenen en een tegeneis heeft ingesteld). 
   
   
     
       Prejudiciële vragen  
     
   
   
     19. 
     De vragen die de kantonrechter voornemens is aan de Hoge Raad voor te leggen luiden: 
   
   
     Vraag 1 
     
       
         In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013,  
         ECLI:EU:C:2013:341 
          ( 
         
          [naam 1]
         
         ) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke  
       
       
         bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet  
       
       
         toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien  
       
       
         een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de  
       
       
         wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd is en niet slechts voor dat deel dat als oneerlijk is aan te merken? 
       
     
     
     
       
         Toelichting 
       
       Naast de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013,  ECLI:EU:C:2013:341  ( [naam 1] ), volgt  
       ook uit de uitspraken van HvJ EU 26 maart 2019  ECLI:EU:C:2019:250 ,  
       ( [naam 4] ), rov. 55, alsmede HvJ EU 3 maart 2020,  ECLI:EU:C:2020:138 ,( [naam 5]  
       ) , rov. 60, HvJ EU 27 januari 2021,  ECLI:EU:C:2021:68  ( Dexia ) en HvJ  
       EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, rov. 68, 70, 81 en 82., dat een partiële vernietiging  
       niet moet worden toegestaan, omdat dat afbreuk doet aan de afschrikkende werking: immers  
       door het beding niet te vernietigen voor zover het de wettelijk toegestane huurverhoging  
       betreft is er minder prikkel voor verhuurders om het oneerlijke beding uit de overeenkomst  
       te halen. Is daarvoor temeer aanleiding nu in voornoemd arrest  [naam 1]  in rov. 32 is  
       overwogen dat het beschermingsstelsel van de Richtlijn van bijzonder belang is bij een  
       huurovereenkomst voor woonruimte tussen een voor privédoeleinden handelende particulier 
       en een beroepsbeoefenaar in de vastgoedsector? 
       “De gevolgen van de ongelijkheid tussen de partijen worden immers nog groter door het feit  
       dat een dergelijke overeenkomst uit economisch oogpunt tegemoet komt aan een essentiële  
       behoefte van de consument, namelijk huisvesting vinden, en betrekking heeft op bedragen  
       die voor de huurder meestal een van zijn belangrijkste uitgavenposten zijn, terwijl het uit  
       juridisch oogpunt gaat om een overeenkomst die in de regel valt onder een complexe  
       nationale regeling, die particulieren vaak onvoldoende kennen.” 
     
     
     
       Of brengt de aard van de huurovereenkomst juist mee dat in dit geval een volledige  
       vernietiging van het beding als een onevenredige sanctie moet of kan worden aangemerkt, in  
       het bijzonder indien de verhuurder de huurprijs steeds alleen maar met het inflatiepercentage  
       of conform de wettelijke regeling heeft verhoogd? Zie daartoe tevens de toelichting bij  
       Vraag 5. Bij volledige vernietiging van het huurverhogingsbeding, ook voor het deel dat wel  
       ziet op de wettelijke toegestane huurverhoging zouden immers in beginsel alle  
       huurverhogingen, ook de eerlijke, vanaf aanvangsdatum moeten worden terugbetaald. 
     
     
   
   
     Vraag 2 
     In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is? 
     
     
       
         Toelichting 
       
       Rov. 57 van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 luidt als volgt: 
       “57. Een oneerlijk contractueel beding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een dergelijk beding oneerlijk is in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld (arrest van 21 december 2016, [naam 6] e.a., C154/15, C307/15 en C308/158, ECLI:EU:C:2016:980, punt 61). 
       De consument moet derhalve in de positie worden gesteld waarin hij zonder beding zou zijn geweest.  
     
     
   
   
     Vraag 3 
     
       
         Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:  
       
       a.  zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?  
       b.  of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen? 
       c.  indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs? 
       d.  is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken, zoals de onderhavige? 
     
     
     
       
         Toelichting 
       
       In de uitspraak van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518 wordt het volgende  
       overwogen: 
     
     43. In deze context heeft het Hof geoordeeld dat de lidstaten door middel van hun nationale recht de modaliteiten dienen te bepalen in het kader waarvan kan worden vastgesteld dat een in een overeenkomst opgenomen beding oneerlijk is en in het kader waarvan de concrete juridische gevolgen van deze vaststelling vorm krijgen. Op basis van een dergelijke vaststelling moet de situatie waarin de consument zich rechtens en feitelijk zonder dat oneerlijke beding zou hebben bevonden, evenwel kunnen worden hersteld, met name door een recht in het leven te roepen op terugbetaling van de voordelen die de verkoper op grond van dat oneerlijke beding ten nadele van de consument onverschuldigd heeft verkregen. Dat door het nationale recht geboden regelingskader voor de door richtlijn 93/13 aan consumenten geboden bescherming mag namelijk niet de inhoud van deze bescherming wijzigen (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 6] e.a.,  C154/15, C307/15 en C308/15 ,  EU:C:2016:980 , punten  65  en  66 ). 
     
     
       
         
         
         
           
             
               44. Hoewel de lidstaten dus krachtens artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 in hun nationale recht de procesregels dienen te bepalen aan de hand waarvan dat recht op terugbetaling kan worden gewaarborgd, volgt uit die bepaling daarentegen geen verplichting om dat recht te verwezenlijken middels een door de nationale rechter te bepalen ambtshalve verrekening, ook al is die rechter verplicht om het oneerlijke beding buiten toepassing te laten. (..) 48. In de tweede plaats is, wat het doeltreffendheidsbeginsel betreft, uit de door de verwijzende rechter verstrekte inlichtingen, met name die over de rechtspraak inzake artikel 410 GPK volgens welke de rechter in het kader van een betalingsbevelprocedure niet bevoegd is om na te gaan of de betrokken schuldvordering bestaat en de betrokken consument derhalve voor de uitoefening van zijn recht op volledige terugbetaling krachtens artikel 6 van richtlijn 93/13 een afzonderlijke procedure moet inleiden, niet gebleken dat dit artikel het onmogelijk of uiterst moeilijk maakt om dat recht uit te oefenen, ook al vereist deze verplichting een actieve houding van de betrokken debiteur en de inleiding van een procedure op tegenspraak. Het blijkt dus niet dat die procesregels op zichzelf de uitoefening van het door het Unierecht verleende recht op terugbetaling onmogelijk of uiterst moeilijk maken, hetgeen evenwel aan de verwijzende rechter staat om te verifiëren. Bovendien zij in herinnering gebracht dat de inachtneming van het doeltreffendheidsbeginsel niet zodanig ver kan worden doorgetrokken dat de totale passiviteit van de betrokken consument wordt verholpen (zie in die zin arrest van 10 september 2014, [naam 7] , C34/13, EU:C:2014:2189, punt 56). 
             
             
               
             
           
         
       
     
     49. Gelet op een en ander moet op de vierde vraag worden geantwoord dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat, hoewel deze bepaling de nationale rechter bij wie een verzoek tot uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om alle consequenties te trekken die naar nationaal recht voortvloeien uit de vaststelling dat een beding in een consumentenkredietovereenkomst tussen een consument en een verkoper oneerlijk is, opdat hij kan waarborgen dat die consument niet door die overeenkomst gebonden is, zij die rechter in beginsel niet verplicht om de op grond van dat beding verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo ,  mits de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid in acht worden genomen. (..) 
     51. Met de vijfde vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of, in het geval dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid, de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat deze rechter de rechtspraak van een hogere rechter die deze ambtshalve verrekening verbiedt, buiten toepassing moet laten. 
     52. Wat dat betreft moet worden vastgesteld dat uit de rechtspraak van het Hof blijkt dat het aan die nationale rechter staat om, gelet op het beginsel van voorrang van het Unierecht, de rechtspraak van een hogere rechter zoals in het hoofdgeding, die hem verbiedt om in het kader van een betalingsbevel de door de betrokken debiteur op grond van oneerlijk geachte bedingen betaalde bedragen ambtshalve te verrekenen met het verschuldigde saldo uit hoofde van de betrokken consumentenkredietovereenkomst, buiten toepassing te laten indien die rechtspraak in dat geval onverenigbaar zou zijn met het Unierecht (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 6] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 74). 
     53. Gelet op een en ander moet artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat, indien de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, krachtens deze bepaling , gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid,  verplicht is om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, deze rechter andersluidende rechtspraak van een hogere rechter buiten toepassing moet laten. 
     
     
       Samengevat: de rechter is verplicht om ambtshalve te verrekenen indien de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid dit meebrengen. Als dat zo is, moet de rechter zelfs een andersluidende beslissing van een hogere rechter links laten liggen. 
       Gelet daarop is het de vraag of – indien een huurverhogingsbeding als oneerlijk is aangemerkt en er een terugbetalingsverplichting voor de verhuurder ontstaat voor de op grond van het oneerlijke beding gedane betalingen – het beginsel van doeltreffendheid meebrengt dat de rechter de verrichte betalingen ambtshalve moet verrekenen met het totale uit hoofde van die overeenkomst en het oneerlijke beding verschuldigde saldo. Het is met name de vraag of, als niet ambtshalve wordt verrekend, wel wordt voldaan aan het doeltreffendheidsbeginsel. Zie rov. 48 van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518: Niettemin is het vaste rechtspraak dat de wijze waarop uit het Unierecht voortvloeiende rechten worden gewaarborgd, die de lidstaten bepalen krachtens het beginsel van procedurele autonomie, aan twee voorwaarden moet voldoen, namelijk niet ongunstiger zijn dan die welke voor soortgelijke situaties naar nationaal recht gelden (gelijkwaardigheidsbeginsel) en de uitoefening van de door het Unierecht aan de consument verleende rechten in de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk maken (doeltreffendheidsbeginsel) (zie in die zin arrest van 18 februari 2016, Finanmadrid EFC,  C49/14 ,  EU:C:2016:98 , punt  40  en aldaar aangehaalde rechtspraak). 
       
         Het lijkt niet doeltreffend wanneer een huurachterstand – ook als deze na het als oneerlijk aanmerken van het huurverhogingsbeding gebaseerd is op de aanvangshuurprijs – wordt toegewezen, indien vaststaat dat verhuurder op basis van het oneerlijke beding een terugbetalingsplicht heeft voor een groter bedrag dan de huurachterstand, althans indien de verhuurder niet kan onderbouwen dat er met verrekening van dit saldo nog een huurachterstand bestaat. 
       In het onderhavige geval is bijvoorbeeld sprake van een huurovereenkomst die is aangevangen op 1 december 2015 met een aanvangshuurprijs van € 960,00 (plus € 150,00 aan servicekosten) per maand, waarbij huurder sinds 16 april 2017 (mede)huurder is. De dagvaarding vermeldt een huidige prijs (huurprijs plus servicekosten) van € 1.270,67 per maand. De gevorderde huurachterstand is € 2.709,09. Het is zeer wel mogelijk dat hetgeen meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs de huurachterstand overtreft. 
     
     
   
   
     Vraag 4 
     Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een verstek-procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan? 
     
     
     
       
         Toelichting bij vraag 4 
       
       In voornoemd arrest van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 wordt bevestigd dat het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding leidt tot een terugbetalingsplicht voor de verhuurder van de onverschuldigd betaalde bedragen:  
       “58. In dit verband heeft het Hof verduidelijkt dat de verplichting voor de nationale rechter om een  
       oneerlijk contractueel beding tot betaling van bedragen die onverschuldigd blijken, buiten toepassing te  
       laten,  in beginsel tot een terugbetalingsplicht leidt die overeenkomt met deze zelfde bedragen . Het  
       ontbreken van een dergelijke terugbetalingsplicht zou immers afbreuk kunnen doen aan de  
       afschrikkende werking die artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in samenhang met artikel 7,  
       lid 1, van deze richtlijn, heeft willen hechten aan de vaststelling dat bedingen in de tussen een  
       consument en een verkoper gesloten overeenkomst, oneerlijk zijn (zie in die zin arrest van 21 december  
       2016, [naam 6] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 62 en 63).” 
     
     
     
       Het ontbreken van een terugbetalingsplicht doet afbreuk aan de afschrikkende werking van art. 6 lid 1 Richtlijn. 
       De vraag is of de terugbetalingsplicht van de verhuurder wordt beperkt doordat deze zich op verjaring kan beroepen. Uit het arrest van HvJ EU 10 juni 2021, ECLI:EU:C:2021:470 (ParisBas), blijkt dat er geen verjaringstermijn mag gelden voor de vordering tot vernietiging van het oneerlijke beding, maar dat dit wel kan voor de vordering tot terugbetaling van het op basis van het oneerlijk beding betaalde: 
     
     
       
         39. dat de Richtlijn zich niet verzet tegen een nationale regeling die bepaalt dat de vordering tot nietigverklaring van een oneerlijk beding in een consumentenovereenkomst niet verjaart, maar die wel een verjaringstermijn stelt voor het instellen van de vordering die ertoe strekt de uit die nietigverklaring voortvloeiende terugbetalingsplicht te doen gelden, op voorwaarde dat het  gelijkwaardigheids- en het doeltreffendheidsbeginsel  worden geëerbiedigd; 
       
       
         40. de tegenwerping van een verjaringstermijn in het kader van vorderingen tot teruggave die consumenten instellen om rechten af te dwingen die zij ontlenen aan richtlijn 93/13 , op zich niet in strijd is met het doeltreffendheidsbeginsel, voor zover de toepassing ervan het in de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk maakt om de door deze richtlijn verleende rechten uit te oefenen. 
       
       
         41. verenigbaar met het doeltreffendheidsbeginsel van verjaringstermijnen zijn termijnen die met een duur van drie en van vijf jaar 
       
       
         42. Geen inbreuk op het doeltreffendheidsbeginsel, voor zover de toepassing ervan het in  de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk maakt om de door deze richtlijn verleende rechten uit te oefenen. 
       
     
     
       De Richtlijn verzet zich dus niet tegen een verjaringstermijn van drie of vijf jaar voor het instellen van de vordering tot terugbetaling, mits het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel worden geëerbiedigd. Op de vordering tot terugbetaling is art. 3:309 BW van toepassing dat bepaalt dat de vordering verjaart 5 jaar nadat de schuldeiser met de vordering bekend is geworden en in ieder geval 20 jaar nadat de vordering is ontstaan. Kan worden aangenomen dat eerbiediging van het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel inhoudt dat de schuldenaar in ieder geval niet bekend geacht kan worden met de vordering en dat de verjaringstermijn dus niet eerder begint te lopen dan vanaf de datum waarop de rechter het huurverhogingsbeding als zijnde oneerlijk heeft vernietigd, dan wel vanaf het moment dat de huurder op andere wijze, bijvoorbeeld doordat de oneerlijkheid van dergelijke bedingen via publiciteit bekend is geworden aan een groter publiek? De kantonrechter ziet aanleiding om de verjaringstermijn niet op een eerder moment aan te laten vangen nu vanuit de overheid niet eerder op voornoemde oneerlijkheid is gewezen en ook rechters niet actief hebben getoetst op oneerlijke bedingen, terwijl dat (zie daartoe HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ) en HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 ( [naam 2] )) al sinds 1994 moet. Dat de verhuurder dit niet aan de huurder als consument kan tegenwerpen volgt ook uit het arrest van HvJ EU 13 juli 2023, ECLI:EU:C:2023:569:  
       “35. Ten slotte kan een consument die een overeenkomst met een oneerlijk beding heeft gesloten, niet worden verweten dat hij zich niet tot de bevoegde nationale rechter heeft gewend om de hem door richtlijn 93/13 gewaarborgde rechten uit te oefenen, wanneer de betrokken verkoper niets heeft ondernomen, ondanks het feit dat het oneerlijke karakter van vergelijkbare bedingen is vastgesteld in vaste nationale rechtspraak die deze verkoper ertoe had moeten aanzetten om de consument op eigen initiatief te benaderen en de gevolgen van dat oneerlijke beding zo snel mogelijk op te heffen.” 
       Dat zou betekenen dat er op dit moment in het geheel geen verjaring van de terugvordering aan de orde is. 
     
     
     
       
         Een andere invalshoek  is te vinden in het artikel van Jongeneel, NJB 202, 802. Hij wijst het moment van de huurverhoging op grond van het beding aan als het moment waarop de verjaringstermijn aanvangt: op dit moment kon de huurder zich afvragen of het beding al dan niet onredelijk bezwarend was. 
     
     
   
   
     Vraag 5 
     
       
         Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( 
         
          [naam 3]
         
         ), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken? 
       
       
         Toelichting 
       
       In HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( [naam 3] ) wordt onder meer het volgende overwogen: 
       “59. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan het Hof uit hoofde van een aan de rechtsorde van de Unie inherent algemeen beginsel van rechtszekerheid, besluiten om beperkingen te stellen aan de mogelijkheid voor iedere belanghebbende om, met een beroep op een door het Hof uitgelegde bepaling, te goeder trouw tot stand gekomen rechtsbetrekkingen opnieuw in het geding te brengen. Tot een dergelijke beperking kan slechts worden besloten indien is voldaan aan twee essentiële criteria, te weten de goede trouw van de belanghebbende kringen en het gevaar van ernstige verstoringen (...)” 
     
     
     
       Het Hof heeft dit overwogen naar aanleiding van een verzoek van de Duitse regering en energieleverancier RWE om de werking van het arrest waarin een beding als oneerlijk is aangemerkt in tijd te beperken, zodat dit arrest niet geldt voor tariefswijzigingen die dateren van vóór de datum van de uitspraak van dit arrest en geconcludeerd (in rov. 62) dat in dat geval niet is aangetoond dat er sprake is van gevaar voor ernstige verstoringen. 
     
     
     
       De vraag is of er in de situatie dat een huurder huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst terugvordert en partijen de overeenkomst te goeder trouw hebben gesloten, een gevaar van ernstige verstoringen bestaat dat tot een beperking van de periode van terugvordering moet leiden. 
       Grond daarvoor zou gevonden kunnen worden in het feit dat door de overheid niet actief gewezen is op de consequenties van de Richtlijn voor oneerlijke huurverhogingsbedingen, terwijl evenmin de rechtspraak tot dit jaar huurprijswijzigingsbedingen actief ambtshalve heeft getoetst. Wat de overheid betreft: sinds 1 juli 1994 - de datum waarop de huurprijsliberalisatie in werking is getreden - is geen andere boodschap geuit dan dat verhuurders bij een geliberaliseerde huurprijs vrij zijn in de wijze waarop zij de verhoging van de huurprijs regelen in een huurverhogingsbeding. In die periode zijn verhuurders van overheidswege niet gewezen op de in datzelfde jaar in werking getreden Richtlijn, die mede ziet op oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen. Veel verhuurders zullen er bij het sluiten van de huurovereenkomst niet op bedacht zijn geweest dat een huurverhoging met meer dan inflatie of het wettelijke toegestane percentage niet eerlijk is in de zin van de Richtlijn. Pas met ingang van 1 mei 2021 is aan de huurverhoging een limiet gesteld in art. 7:248 lid 3 en 4 BW. Bovendien komt het regelmatig voor dat verhuurders, ondanks een beding dat toestaat dat een hogere huurverhoging dan het toegestane wettelijke in rekening wordt gebracht, desalniettemin altijd alleen de wettelijk toegestane verhoging hebben aangezegd. Daar komt bij dat een verhuurder bij vaststelling dat sprake is van een niet eerlijk huurverhogingsbeding tegen drie sancties aanloopt: 
     
     
       
         er wordt teruggevallen op de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen: alle huurverhogingen, dan wel de huurverhogingen die uitstijgen boven het inflatiepercentage of boven het sinds 1 mei 2021 toegestane wettelijk percentage – zijn ten onrechte in rekening gebracht; 
       
       
         het beding mag voor de toekomst niet meer worden toegepast, hetgeen bij een geliberaliseerde huurprijs bij het ontbreken van een wettelijke huurverhogingsregeling betekent dat geen huurverhoging meer mogelijk is; 
       
       
         de huurder kan teveel betaalde huur terugvorderen. 
       
     
     Huurovereenkomsten worden vaak voor lange tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren. De vraag is of het feit dat daardoor verhuurders in financiële problemen kunnen komen een ernstige verstoring als bedoeld in voornoemd arrest oplevert. Of dat, gelet op de andere sancties waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, de verplichting om huurverhogingen over een langere periode dan bijvoorbeeld vijf jaar terug te betalen, niet (meer) evenredig is aan het verwijtbare gebruik van een oneerlijk beding. 
     
     
       Tegenargument kan gevonden worden in de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, voor zover verhuurders zich erop beroepen dat zij failliet gaan indien vorderingen tot terugbetaling van huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst worden toegewezen:  
       “83. Ten tweede heeft de advocaat-generaal in punt 63 van zijn conclusie terecht gesteld dat het argument betreffende de stabiliteit van de financiële markten geen hout snijdt in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die tot doel heeft de consument te beschermen . Bovendien kan niet worden aanvaard dat verkopers de door richtlijn 93/13 nagestreefde doelstellingen kunnen omzeilen met het argument dat de stabiliteit van de financiële markten moet worden gewaarborgd. Het is namelijk de verantwoordelijkheid van de banken om hun activiteiten in overeenstemming met deze richtlijn te organiseren.” 
       en de Advocaat-Generaal bij deze uitspraak: :  
       63. Bank M. en de commissie voor financieel toezicht voeren tevens aan dat de stabiliteit van de financiële markten in Polen en binnen de gehele Unie in gevaar zou komen indien banken in een situatie als die in het hoofdgeding de mogelijkheid zou worden ontnomen om een vergoeding te vorderen voor het gebruik van geleend kapitaal zonder contractuele grondslag. Dit argument snijdt geen hout in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die niet tot doel heeft de stabiliteit van de financiële markten te waarborgen maar bovenal de consument te beschermen. In elk geval zijn banken, als entiteiten die krachtens de wet zijn opgericht, verplicht om hun activiteiten zodanig vorm te geven dat alle wettelijke bepalingen in acht worden genomen. 
     
     
     
       20. 
       De kantonrechter stelt verhuurder in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over en beperkt tot - het voornemen om het beding in art. 10.2 lid 1 en 2 in de huurovereenkomst oneerlijk te verklaren en over de voorgestelde prejudiciële vragen.  
     
     
     
       21. 
       De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rolzitting.  
     
     
     
       22. 
       
         Verhuurder dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de huurder toe te sturen. Daarbij dient verhuurder aan huurder mee te delen dat huurder op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.  Verhuurder dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan huurder in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan huurder is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.  
     
     
     
       23. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
     
     
     
     
       
         Beslissing 
       
     
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag  2 november 2023 om 10:00 uur  voor het nemen van een akte door verhuurder als hierboven omschreven; 
       
     
     
       bepaalt dat verhuurder de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan huurder moet sturen, zoals hiervoor is bepaald; 
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
         De griffier						De kantonrechter