ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322 Gerechtshof Amsterdam , 11-09-2012 / 200.088.245/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-09-11

Zaaknummer: 200.088.245/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322

---

Koop woning. Non-conformiteit. Uitleg ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule. Vallen renovatiewerkzaamheden onder die clausules?

zaaknummer 200.088.245/01 
       11 september 2012 
     
     
     
     
     
       GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     
     ARREST 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ [X] II B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       APPELLANTE, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
     t e g e n 
     
     
     
       1 [GEÏNTIMEERDE SUB 1], 
       2[ GEÏNTIMEERDE SUB 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       GEÏNTIMEERDEN, 
       advocaat: mr. P. Feenstra te Zoetermeer. 
     
     
     
       De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden]. 
       genoemd. 
     
       
     1. Het geding in hoger beroep 
     
     1.1 Bij dagvaarding van 23 mei 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 4 mei 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 469762 / HA ZA 10-2966 gewezen tussen [geïntimeerden]. als eisers en [appellante] als gedaagde. 
     
     1.2 Bij arrest van 21 juni 2011 is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 11 augustus 2011 plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. 
     
     1.3 [appellante] heeft vervolgens een incidentele memorie genomen, waarop [geïntimeerden] bij memorie hebben geantwoord. Bij arrest van 18 oktober 2011 heeft het hof op het incident beslist en de hoofdzaak naar de rol verwezen voor memorie van grieven. 
     
     1.4 Bij memorie van grieven heeft [appellante] een algemene grief en vier genummerde grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen, met hun veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     1.5 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden]. de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, naar het hof verstaat, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep. 
       
     1.6 [appellante] heeft vervolgens een gedingstuk genomen, getiteld akte na antwoord. [geïntimeerden] hebben hierop geantwoord bij gedingstuk, getiteld antwoordakte. 
     
     1.7 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd. 
     
     2. Beoordeling 
     
     2.1 De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.8 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Daarnaast zal het hof enige aanvullende feiten vaststellen als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist. 
     
     
       2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       a. Bij overeenkomst van 7 juli 2008 hebben [geïntimeerden] van [appellante] het woonhuis aan de [adres] te [plaatsnaam] gekocht voor de koopprijs van € 175.000,00.  
       b. De verkoopbrochure van de woning, opgemaakt door het verkopende makelaarskantoor [X] te [plaatsnaam], vermeldt: 
     
     
     "Karakteristieke tussenwoning in nieuwbouwstaat van binnen! 
     
     Uitstekend onderhouden, intern vernieuwde tussenwoning (...). Alle wanden en plafonds in de woning zijn glad gestuukt. De groepenkast is vernieuwd, evenals het toilet en de moderne badkamer op de parterre met royale inloopdouche. In de keuken is het leidingwerk vernieuwd, alleen een keukenblok dient koper zelf te plaatsen. Deze woning is werkelijk zo te betrekken. Zelfs het gehele binnenschilderwerk is al voor u gedaan. Boven ligt op alle kamers en overloop een laminaatvloer. 
     
     
       Indeling: 
       Parterre: (...) nieuw toilet met fontein; (...) Uitgebouwde keuken (...) met reeds alle aansluitingen voor apparatuur; bijkeuken (...) met CV-combiketel en aansluiting voor wasmachine/droger. Luxe, fraai betegelde badkamer (...) met ruime inloopdouche v.v. thermostaatkraan, design-wastafel en mechanische afzuiging. Keuken en badkamer zijn v.v. fraaie inbouwspotjes in de plafonds. 
       (...) 
       -	Elektra 5 groepen met aardlekschakelaar 
       (...)" 
     
     
     De verkoopbrochure heeft een aparte pagina, getiteld "Kenmerken". Daarop is vermeld dat het bouwjaar van de woning 1927 is.  
     
     De verkoopbrochure heeft een aantal bijlagen. Een van die bijlagen is een pagina met daarop de tekst van een aantal clausules. Twee van die clausules zijn de volgende: 
     
     
       "Ouderdomsclausule: 
       Indien de woning ouder is dan ca. 20 jaar, betekent dit dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de elektriciteits-, gas-, (CV-) en waterinstallatie, niet voor de riolering/afvoeren, noch voor de staat van de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, de plafonds, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren, de beglazing, het sanitair en de keuken. 
       Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.). (Eventuele) bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. 
     
     
     (...) 
     
     
       Niet zelfbewoningsclausule: 
       (Dit artikel is van toepassing indien verkoper de woning niet (recent) zelf heeft bewoond) 
       Verkoper, handelend als gemeld, heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte niet (recent) zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden." 
     
     
     
       c. [appellante] gebruikte de woning als beleggingsobject. Het betrof een voormalige huurwoning. [appellante] heeft voorafgaand aan de verkoop werkzaamheden in de woning laten uitvoeren om die geschikt te maken voor verkoop. 
       d. [geïntimeerden] hebben de woning voorafgaand aan de verkoop bezichtigd. De visuele staat van de woning was bij de eerste bezichtiging uitmuntend. Bij de bezichtiging heeft de door [appellante] ingeschakelde makelaar tegen [geïntimeerden] gezegd dat het gehele binnenwerk, waaronder de badkamer en de groepenkast, was vernieuwd. 
       e. Voorafgaand aan de koop of de levering hebben [geïntimeerden] geen bouwkundige inspectie van de woning laten uitvoeren. 
       f. Het koopcontract bevat onder meer de volgende bepalingen: 
     
     
     
       "artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
       5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
       5.2. (...) 
       5.2.1. Ouderdomsclausule 
       Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. 81 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren en de beglazing. 
       Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.). (Eventuele) bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Koper verklaart van vorenstaande te hebben kennisgenomen, de beperkingen te (onder)kennen inzake de algehele staat van onderhoud op grond van de ouderdom van het verkochte, en zulks niet als onredelijk bezwarend te beschouwen. 
       5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. 
       (...) 
       Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
       Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
     
     
     (...) 
     
     
       Artikel 20 Niet zelfbewoningsclausule 
       Verkoper, handelend als gemeld, heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden. 
     
     
     (...) 
     
     Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan." 
     
     
       g. Een in opdracht van [geïntimeerden] door [C] Makelaars te [plaatsnaam] opgesteld taxatierapport van  
       14 juli 2008 vermeldt onder meer: 
     
       
     
       "H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 
       1.	Object 
       a.	Nadere omschrijving van het object:  
       In rustige volkswijk gelegen, compleet gerenoveerde en uitgebouwde  
       tussenwoning met zonnige tuin. 
       b.	(...) 
       d.	Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen:  
       De woning is aan de achterzijde uitgebouwd; hierin is de badkamer  
       gerealiseerd. De woning is geheel gemoderniseerd." 
     
     
     h. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2008. In de akte van levering is opgenomen: 
     
     
       "Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende meegedeeld: 
       -	(...); 
       -	koper heeft verklaard ermee bekend te zijn dat het verkochte circa  
       éénentachtig (81) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de  
       (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk)  
       lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit  
       ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van onder  
       andere de electriciteits-, gas-, centrale verwarmings- en  
       		waterinstallatie, niet voor de riolering/afvoeren, noch voor de staat  
       		van de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen,  
       		de goten, de vloeren, de plafonds, het houtwerk van kozijnen, ramen  
       		en deuren, de beglazing, het sanitair en de keuken. 
       		Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of  
       		optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig  
       		ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etcetera). (Eventuele)  
       		bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te  
       		werken op het het hiervoor omschreven gebruik van het verkochte door  
       		koper; 
       		koper heeft verklaard van het vorenstaande te hebben kennisgenomen,  
       		de beperkingen te (onder)kennen inzake de algehele staat van  
       		onderhoud op grond van de ouderdom van het verkochte, en zulks niet  
       		als onredelijk bezwarend te beschouwen; 
       	-	hij heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit, dat hij het  
       		verkochte nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet  
       		heeft kunnen informeren over eigenschappen casu quo gebreken aan het  
       		verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest indien hij het  
       		verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen  
       		uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo  
       		gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de  
       		vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden. Om dit  
       		risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een  
       		bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft  
       		koper geen gebruik gemaakt; 
       	-	(...)" 
     
     	 
     
       	i. Na de levering van de woning hebben [geïntimeerden] geconstateerd dat de elektrische installatie van de woning gebreken vertoonde: de schakeling van lichtpunten werkte niet, stopcontacten waren verbonden met drie aardedraden, zodat onduidelijk was op welke draad spanning stond, draden met 220 Volt spanning liepen langs draden met laagspanning en in de badkamer ontbrak de aardedraad geheel. Verder bleek dat in het plafond van de badkamer vochtschade was ontstaan, dat de afvoer van de douche niet goed functioneerde en dat bij lage temperaturen de leidingen van de badkamer bevroren, waardoor de douche niet kon worden gebruikt. 
       	j. Na de levering heeft een werkman in opdracht van [appellante] reparaties uitgevoerd aan de elektra. Daarna heeft op  
       	22 oktober 2009 een monteur in opdracht van [appellante] de bedrading van de bestaande groepenverdeling vernieuwd. Bij e-mailbericht van 3 november 2009 heeft [appellante] aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerden] medegedeeld: 
     
     
     	"(...) Boodschap: groepenkast voldeed niet, nu wel. (het staat u uiteraard vrij eea te verifiëren). Graag verneem ik of we tot afwikkeling kunnen overgaan." 
     
     
       	k. In opdracht van [geïntimeerden] heeft [D] Utiliteit Noordwest B.V. te Zaandam (hierna: [D]) op  
       	16 december 2009 een rapport uitgebracht. Hierin is geconcludeerd: 
     
       
     
       	-	de schakel- en verdeelinrichting (de groepenkast) vertoont  
       		ernstige gebreken, waardoor brandschade kan ontstaan;  
       		aangeraden wordt de installatie buiten bedrijf te stellen  
       		zolang geen passende maatregelen zijn genomen; 
       	-	bij diverse wandcontactdozen zijn andere dan de  
       		voorgeschreven kleuren draden gebruikt en/of ontbreekt de  
       		potentiaalvereffening (aarding), bij de contactdozen in de  
       		stookruimte is de bekabeling niet plaatsgebonden  
       		opgesteld, is geen trekontlasting toegepast en is de  
       		kabelmantel niet in de wandcontactdoos ingevoerd; verder  
       		zijn de wandcontactdozen in het algemeen met onvoldoende  
       		montagemateriaal vastgezet; 
       	-	bij een aantal schakelaars zijn de draadkleuren blauw en  
       		bruin gecombineerd gebruikt; een schakelaar functioneert  
       		niet; in de badkamer bevindt zich een afgedopte  
       		aansluiting, is een potentiaalvereffening niet met een  
       		klem aan de radiator bevestigd en ontbreekt een centraal  
       		aardpunt; netspanningsdraden en een signaaldraad (cai- 
       		kabel) zijn door dezelfde pvc-buis gevoerd; 
       	-	op diverse plaatsen ontbreekt de buisinvoer van  
       		inbouwdozen; zonder schade te veroorzaken is niet vast te  
       		stellen of installatiebuizen en centraaldozen (correct)  
       		zijn aangebracht. 
       	l. Bij brief van 23 maart 2010 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar het rapport van [D] aan [appellante] toegezonden en haar verzocht te berichten of zij in deze aansprakelijkheid kon aanvaarden. 
       	m. In opdracht van [geïntimeerden] heeft het bureau [E] Expertises te Breda (hierna: [E]) op  
       	7 mei 2010 een rapport uitgebracht. Hierin is geconcludeerd, grotendeels op grond van dezelfde bevindingen als in het rapport van [D]: 
       	- de elektrische installatie voldoet niet aan de geldende  
       		veiligheidsvoorschriften; 
       	-	het heeft bij de aanleg van de installatie structureel  
       		gemankeerd aan deskundigheid en vakbekwaamheid; 
       	-	de ernst en de omvang van de geconstateerde gebreken  
       		laten geen andere mogelijkheid open dan de gehele  
       		elektrische installatie te vervangen en 
       	-	daarop vooruitlopend moeten in verband met brandgevaar de 
       		groepenkast en de aardlekschakelingen onmiddellijk op orde  
       		worden gebracht. 
       	[E] schat de totale kosten op € 17.173,00 inclusief btw. 
     
     
     	2.3 In dit geding hebben [geïntimeerden] betaling gevorderd van € 18.173,00, met rente en kosten. De hoofdsom is opgebouwd uit een bedrag van € 17.173,00 in verband met de elektrische installatie inclusief groepenkast en een bedrag van € 1.000,00 in verband met de badkamer. Aan de vordering hebben [geïntimeerden] primair toerekenbare tekortkoming, subsidiair partiële ontbinding, meer subsidiair dwaling en nog meer subsidiair onrechtmatige daad ten grondslag gelegd. De rechtbank heeft de vordering (afgezien van een deel van de gevorderde kosten) toegewezen, kennelijk op de primaire grondslag. Hiertegen is het hoger beroep gericht. 
     
     	2.4 Grief I is in elk geval gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] aansprakelijk is voor de tekortkomingen in de elektrische installatie. Onder meer klaagt de grief over de uitleg die de rechtbank aan de koopovereenkomst heeft gegeven. 
     
     	2.5 De koopovereenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf. 
     
     
       	2.6 Het koopcontract bevat een ouderdomsclausule, waarin onder meer staat vermeld dat de ouderdom van de woning betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen en dat eventuele bouwkundige kwalititeitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het woongebruik. Daarnaast bevat het koopcontract een niet-zelfbewoningsclausule, waarin onder meer staat vermeld dat eigenschappen c.q. gebreken waarvan de verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt, voor risico en rekening van koper komen. Beide clausules zijn in een eigen lettertype toegevoegd aan een standaardcontract. Daarmee is buiten redelijke twijfel gesteld dat beide clausules bedongen zijn voor de onderhavige koop, hetgeen ook niet is betwist. Beide clausules zijn - met enige variaties in de formulering -  ook opgenomen in de verkoopbrochure en in de leveringsakte. 
       	Het koopcontract bevat daarentegen geen enkele bepaling over renovatie. 
     
     
     
       	2.7 Het lag op de weg van [geïntimeerden]. om vragen te stellen naar aanleiding van de omstandigheid dat in het koopcontract wel een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule zijn opgenomen, maar niets is vermeld over de renovatie. Zij mochten niet zonder meer ervan uitgaan dat deze clausules geen enkele betekenis zouden hebben voor de vraag wat zij van de renovatie zouden mogen verwachten.  
       	Hetgeen in de verkoopbrochure over renovatie staat vermeld, hetgeen daarover bij de bezichtiging aan [geïntimeerden] is medegedeeld en hetgeen [geïntimeerden] daarover redelijkerwijs hebben mogen afleiden uit de visuele staat van de woning ten tijde van de bezichtiging, doet daaraan op zichzelf niet af. 
       	Niet van belang is wat in het taxatierapport over de renovatie is vermeld, nu [appellante] niet betrokken is geweest bij de totstandkoming daarvan en de inhoud van het taxatierapport ook niet voor haar risico dient te komen. 
     
     
     	2.8 De reden waarom bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen, behoeft niet uitsluitend te zijn gelegen in de omstandigheid dat de aanvankelijke bouwwerkzaamheden langer geleden zijn uitgevoerd, mogelijk in een tijd waarin de bouwkundige normen minder streng waren en met als gevolg dat het gebouwde gedurende langere tijd onderhevig is geweest aan de tand des tijds. Die reden kan ook gelegen zijn in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden plegen te zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten. Daarom kan ook de kwaliteit van recentelijk in of aan de woning uitgevoerde werkzaamheden binnen de reikwijdte van een ouderdomsclausule vallen, al ligt dat in het algemeen minder voor de hand. 
     
     	2.9 De niet-zelfbewoningsclausule dient aldus te worden uitgelegd dat eigenschappen en gebreken voor rekening en risico van koper komen, indien de verkoper niet van die eigenschap of dat gebrek op de hoogte was en hij daarvan vanwege de omstandigheid dat hij het woonhuis niet heeft bewoond, redelijkerwijs ook niet op de hoogte behoefde te zijn. Een verdergaande uitleg heeft [appellante] ook niet bepleit. 
     
     	2.10 Tegen de achtergrond van het voorgaande zal het hof de verschillende gestelde gebreken bespreken. 
     
     
       	2.11 Met betrekking tot de gestelde gebreken aan de groepenkast geldt het volgende. 
       	In de verkoopbrochure staat vermeld dat de groepenkast is vernieuwd. De verkopende makelaar heeft dat ook gezegd. [geïntimeerden] mochten daarom daarop vertrouwen. Onbetwist staat vast dat de groepenkast inderdaad was vernieuwd.  
       	[geïntimeerden] hebben gesteld dat de vernieuwingswerkzaamheden ondeugdelijk zijn uitgevoerd. Zij hebben niet (voldoende duidelijk) gesteld dat [appellante] daarvan daadwerkelijk op de hoogte was. Onvoldoende is gesteld of gebleken om het oordeel te kunnen rechtvaardigen dat [appellante] redelijkerwijs van deze gestelde ondeugdelijkheid op de hoogte behoorde te zijn. Van iemand die een woning als beleggingsobject gebruikt, mag immers in het algemeen niet zonder meer worden verwacht dat hij in zodanige mate toeziet op de deugdelijkheid van in zijn opdracht verrichte renovatiewerkzaamheden, dat hij bekend is of redelijkerwijs bekend moet zijn met gebreken in de uitvoering daarvan. Dit klemt temeer als, zoals in dit geval, bijzondere deskundigheid nodig is om de ondeugdelijkheid vast te stellen. Onvoldoende is gesteld of gebleken om aan te nemen dat dit in dit geval anders is. 
       	Op grond van de niet-zelfbewoningsclausule komt daarom de gestelde ondeugdelijkheid van de vernieuwingswerkzaamheden aan de groepenkast voor risico van [geïntimeerden]. 
     
     
     	2.12 Met betrekking tot de overige gestelde gebleken aan de elektrische installatie geldt dat zij hetzij op grond van de ouderdomsclausule, hetzij op grond van de niet-zelfbewoningsclausule eveneens voor risico van [geïntimeerden]. komen. Voor elk van die gestelde gebreken geldt dat onvoldoende is gesteld om te kunnen aannemen dat [appellante] de gestelde gebreken kende of als gebruiker van het woonhuis als beleggingsobject redelijkerwijs behoorde te kennen, en dat zij bovendien buiten de reikwijdte van de oudersdomsclausule vallen. 
       
     	2.13 Nu het oordeel van de rechtbank over de toewijsbaarheid van de vordering ter zake van de badkamer uitdrukkelijk voortbouwt op overwegingen waartegen grief I klachten heeft gericht, moet de grief aldus worden uitgelegd dat de grief mede is gericht tegen dat oordeel. Dienaangaande is van belang dat in de verkoopbrochure staat vermeld dat de badkamer is vernieuwd (met de aanprijzingen: modern en luxe) en dat ook de verkopende makelaar dat heeft gezegd. Op analoge gronden als hiervoor zijn vermeld ten aanzien van de groepenkast, komen ook de gestelde gebreken in de badkamer niettemin voor risico van [geïntimeerden]. 
     
     	2.14 Het voorgaande brengt mee dat de gehele vordering moet worden afgewezen op alle grondslagen. De grieven kunnen voor het overige onbesproken blijven. 
     
     	2.15 Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. [geïntimeerden] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.  
     
     	3. Beslissing 
     
     	Het hof: 
     
     	vernietigt het bestreden vonnis; 
     
     	en opnieuw rechtdoende: 
     
     	wijst de vordering af; 
     
     	veroordeelt [geïntimeerden]. in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover aan de zijde  
       
     
       	van [appellante] gevallen, op € 450,00 aan verschotten en  
       	€ 904,00 aan salaris van de advocaat; 
     
     
     
       	veroordeelt [geïntimeerden]S in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in de hoofdzaak als in het incident, en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellante] gevallen, op € 1.845,31 aan verschotten en  
       	€ 1.788,00 aan salaris van de advocaat; 
     
     
     	verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     	Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, G.C.C. Lewin en A.L.M. Keirse en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 11 september 2012.