ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:2109

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:2109 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-03-2019 / 18/00254

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-03-12

Zaaknummer: 18/00254

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:2109

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 18/00254 
     uitspraakdatum: 12 maart 2019 
     
     
       
         Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 maart 2018, nummer UTR 17/4432, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 07 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 546.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 466,83. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       De woning is een appartement van 160 m2, gelegen in een monumentaal pand uit 1910, dat in 1999 in appartementsrechten is gesplitst. De appartementen zijn tot woonruimten verbouwd. Bij de woning horen een dakterras van 31 m2 en een parkeerplaats. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2016. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit in hoger beroep een hogere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde juist is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde matrix waarin de waarde is berekend op € 546.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouw-jaar 
               
               
                 GO 
               
               
                 €/m³ 
               
               
                 Waarde GO 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde 
                 (01-01-16) 
               
               
                 Koopsom 
                 (koopdatum) 
               
             
             
               
                 De woning 
               
               
                 1910 (1999) 
               
               
                 160 m2 
               
               
                 € 3.306  
               
               
                 € 529.000 
               
               
                 Parkeerplaats € 10.000 
                 Dakterras (31 m2) € 7.000 
               
               
                 € 546.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 81C 
                 
                  [A]
                 
               
               
                 2010 
               
               
                 150 m2 
               
               
                 € 3.517 
               
               
                 € 527.537 
               
               
                 Parkeerplaats € 10.000 
                 Balkon € 3.000 
                 Berging € 2.000 
                 VVE reserve € 2.017 
               
               
                 € 544.554 
               
               
                 € 550.000 
                 (15-04-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 78 5 
                 
                  [Z]
                 
               
               
                 1910 (1999) 
               
               
                 110 m2 
               
               
                 € 3.621 
               
               
                 € 398.339 
               
               
                 Parkeerplaats € 10.000 
                 Tuin (147 m2) € 36.750 
                 Terras (81 m2) € 20.250 
                 VVE reserve € 3.855 
               
               
                 € 469.194 
               
               
                 € 495.000 
                 (27-01-2017) 
                 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 1A 
                 
                  [B]
                 
               
               
                 1989 
               
               
                 146 m2 
               
               
                 € 3.582 
               
               
                 € 522.917 
               
               
                 Parkeerplaats € 10.000 
                 Balkon (2 x) € 7.000 
                 VVE reserve € 3.333 
               
               
                 € 543.250 
               
               
                 € 530.000 
                 (05-12-2014) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 363 G 
                 
                  [C]
                 
               
               
                 1990 
               
               
                 181 m2 
               
               
                 € 3.302 
               
               
                 € 597.705 
               
               
                 Parkeerplaats € 10.000 
                 Dakterras (35 m2) € 8.750 
                 VVE reserve € 17.920 
               
               
                 € 634.375 
               
               
                 € 625.000 
                 (09-09-2015) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 juist heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (appartement), liggen in dezelfde regio en vertonen overeenkomsten qua bijgebouwen. Vooral uit de verkoop van het in hetzelfde complex gelegen appartement [a-straat] 78-5 kan worden afgeleid dat de waarde juist is. Dat appartement heeft dezelfde ligging en hetzelfde bouwjaar en maakt onderdeel uit van het monumentale gedeelte van het complex. Dit vergelijkingsobject heeft minder oppervlakte dan de woning, maar gelet op de lijn die uit de verkopen van de overige vergelijkingsobjecten kan worden getrokken wat betreft verhouding tussen prijs per vierkante meter oppervlak en het aantal vierkante meters, heeft de heffingsambtenaar de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde prijs correct omgeslagen naar de woning. In dit verband weegt het Hof mee dat de woning als gevolg van haar monumentale status over ramen met enkel glas beschikt en dat beperkingen gelden wat betreft aanpassingen. 
       
     
     
       4.5. 
       Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning op tenminste op € 3.575 per m2 moet worden gesteld, zijnde het gemiddelde van de transactieprijzen van de referentiepanden (exclusief de [d-straat] ), te verhogen met € 6.000 (aandeel belanghebbende in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren), € 10.000 (parkeerplaats) en € 7.000 (dakterras). Zoals hiervoor overwogen, volgt uit de matrix van de heffingsambtenaar dat ook in deze regio de wet van de afnemende meeropbrengst geldt. De gemachtigde heeft zijn standpunt dat dit voor appartementen met een monumentale status anders is, niet onderbouwd. Voorts heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning terecht geen rekening gehouden met de reserve die de Vereniging van Eigenaren heeft opgebouwd. Het gaat om de waarde van de onroerende zaak. Het bedrag dat de koper moet vergoeden om het vermogensverlies van de verkoper als gevolg van het verval van het lidmaatschap van deze vereniging en dus verlies van het aandeel in het reservefonds, goed te maken, heeft geen invloed op deze waarde. Het Hof volgt het standpunt van de gemachtigde niet. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 12 maart 2019 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(A. van Dongen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 maart 2019. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  DEN HAAG.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.