ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2025:113

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2025:113 Rechtbank Gelderland , 13-01-2025 / C/05/433912 / HA ZA 24-164

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2025-01-13

Zaaknummer: C/05/433912 / HA ZA 24-164

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2025:113

---

Onjuiste mededeling verkoopmakelaar over fundering woning. Toerekening aan verkoper. Dwaling. Non-conformiteit. Geen opheffing nadeel. Geen schadevergoeding. Verklaringen voor recht.

RECHTBANK Gelderland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/433912 / HA ZA 24-164 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 januari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eis. in conv. verw. in rec. 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 2.  [eis. in conv. verw. in rec. 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [eisers in conv. verweerders in rec.] , 
       advocaat: mr. H.J. Luising, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [ged. in conv. eis. in rec.]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [ged. in conv. eis. in rec.] , 
       advocaat: mr. P.A.C. van Buul. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 31 juli 2024 
       - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 december 2024. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is bepaald dat de rechtbank een vonnis wijst op 15 januari 2025. 
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     
     
       2.1. 
       
        [eisers in conv. verweerders in rec.] hebben een woning in [woonplaats] gekocht van [ged. in conv. eis. in rec.] voor een bedrag van € 576.000,00. Tijdens de bezichtiging van de woning heeft de verkoopmakelaar van [ged. in conv. eis. in rec.] een onjuiste mededeling gedaan over de fundering van de woning. Hieruit hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] afgeleid dat de woning op betonnen palen is gefundeerd. Deze zaak gaat over de gevolgen van deze mededeling. 
       
     
     
       2.2. 
       In conventie stellen [eisers in conv. verweerders in rec.] (onder meer) dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op beide grondslagen vorderen zij dat [ged. in conv. eis. in rec.] wordt veroordeeld om de woning alsnog met betonnen palen te laten funderen althans om  € 51.000,00 aan hen te betalen. In reconventie vordert [ged. in conv. eis. in rec.] opheffing van een conservatoir derdenbeslag en schadevergoeding in de vorm van wettelijke rente. 
       
     
     
       2.3. 
       De rechtbank komt in conventie tot de conclusie dat [eisers in conv. verweerders in rec.] inderdaad hebben gedwaald en een woning geleverd hebben gekregen die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. De rechtbank zal [ged. in conv. eis. in rec.] echter niet veroordelen om de woning alsnog met betonnen palen te laten funderen of om € 51.000,00 te betalen. De hiertoe strekkende vorderingen zullen worden afgewezen. In reconventie zal het conservatoir beslag worden opgeheven en zal de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen. 
       
     
     
       2.4. 
       De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze oordelen is gekomen. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         De vorderingen van [eisers in conv. verweerders in rec.] (in conventie) 
       
     
     
     
       
         De verkoopmakelaar van [ged. in conv. eis. in rec.] heeft een onjuiste mededeling gedaan 
       
     
     
     
       3.1. 
       Partijen zijn het erover eens dat de verkoopmakelaar van [ged. in conv. eis. in rec.] tijdens de bezichtiging van de woning door [eisers in conv. verweerders in rec.] op 22 juni 2023 een onjuiste mededeling heeft gedaan. Bij binnenkomst in de woning heeft [eis. in conv. verw. in rec. 1] , terwijl zij nog in de hal stonden, aan de verkoopmakelaar gevraagd of de woning is gefundeerd op palen. Hierop heeft de verkoopmakelaar ‘ja, natuurlijk’ geantwoord, waarna [eis. in conv. verw. in rec. 1] nog heeft gezegd dat dat belangrijk was, vooral in [woonplaats] . Dit antwoord was onjuist omdat de woning in werkelijkheid op staal (dat wil zeggen, rechtstreeks op een zandlaag) is gefundeerd. 
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank mochten [eisers in conv. verweerders in rec.] , gezien de omstandigheden van het geval, redelijkerwijs ervan uitgaan dat de makelaar een fundering op betonnen palen bedoelde. Voor zover [ged. in conv. eis. in rec.] heeft aangevoerd dat het ook om houten palen zou kunnen gaan, hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] gesteld dat de woning in 1988 is gebouwd en dat vanaf 1970 geen houten palen meer worden gebruikt voor de bouw van een dergelijke woning, zodat hierover geen onduidelijkheid bestond tussen de makelaar en [eisers in conv. verweerders in rec.] . Dit heeft [ged. in conv. eis. in rec.] niet betwist. 
       
       
         
           De onjuiste mededeling wordt toegerekend aan [ged. in conv. eis. in rec.] 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Partijen zijn het er niet over eens of de onjuiste mededeling van de verkoopmakelaar aan [ged. in conv. eis. in rec.] kan worden toegerekend. De rechtbank laat bij de beantwoording van deze vraag in het midden of [ged. in conv. eis. in rec.] tegen de makelaar heeft gezegd dat de woning op palen is gefundeerd, zoals [eisers in conv. verweerders in rec.] stellen en [ged. in conv. eis. in rec.] betwist. Feit is immers dat de makelaar dit tegen [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft gezegd en die mededeling heeft in het maatschappelijk verkeer te gelden als mededeling van [ged. in conv. eis. in rec.] . Dit oordeel berust op de hierna genoemde omstandigheden. 
       
     
     
       3.4. 
       Vast staat dat [ged. in conv. eis. in rec.] niet aanwezig was bij de bezichtiging van de woning en dat [eisers in conv. verweerders in rec.] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen enkel contact met haar hebben gehad. Dit betekent dat de verkoopmakelaar alle contacten met [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft onderhouden en als enige informatie over de woning heeft verstrekt aan potentiële kopers. Partijen hebben elkaar ook bij de ondertekening van de koopovereenkomst en de notariële levering niet gesproken. Na de ondertekening heeft [eis. in conv. verw. in rec. 1] telefonisch contact opgenomen met [ged. in conv. eis. in rec.] om een afspraak te maken, maar dat wilde [ged. in conv. eis. in rec.] niet. [ged. in conv. eis. in rec.] heeft, zoals zij zelf ook opmerkt, de verkoopmakelaar ingeschakeld voor de verkoopbegeleiding en heeft haar belangen daarnaast laten behartigen door haar schoonbroer. Zij voert echter niet aan dat [eisers in conv. verweerders in rec.] contact hebben gehad met deze schoonbroer. Het komt er dus op neer dat zij zich afzijdig heeft gehouden en het gehele verkoopproces en contact met [eisers in conv. verweerders in rec.] heeft overgelaten aan de - ter zake deskundig te achten - verkoopmakelaar. Onder die omstandigheden mochten [eisers in conv. verweerders in rec.] erop vertrouwen dat de feitelijke mededelingen van de verkoopmakelaar namens [ged. in conv. eis. in rec.] werden gedaan. 
       
     
     
       3.5. 
       Hieraan doet niet af dat uit de rechtspraak van de Hoge Raad, waaraan partijen overigens een verschillende uitleg geven, volgt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat daarmee evenmin de schijn van bevoegdheid wordt gewekt. De Hoge Raad heeft overwogen dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever. 
       
     
     
       3.6. 
       In deze zaak gaat het echter niet om de vraag of de verkoopmakelaar als gevolmachtigde een rechtshandeling namens [ged. in conv. eis. in rec.] kon verrichten. De koopovereenkomst heeft [ged. in conv. eis. in rec.] immers zelf ondertekend. Het gaat er in dit geval om dat de verkoopmakelaar als tussenpersoon heeft bemiddeld (vgl. artikel 7:425 BW) en daarbij feitelijke mededelingen heeft gedaan. Onder de in 3.4 genoemde omstandigheden worden die feitelijke mededelingen toegerekend aan [ged. in conv. eis. in rec.] .  De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de rechtspraak van de Hoge Raad, die heeft overwogen dat, als voor één van de partijen een deskundige tussenpersoon optrad, bij de uitleg van een overeenkomst moet worden uitgegaan van wat zich tussen deze en de andere partij heeft afgespeeld. Hierbij zal in het bijzonder moeten worden gelet op wat die partij uit de verklaringen en gedragingen van de tussenpersoon heeft afgeleid en heeft mogen afleiden. 
       
       
         
           De koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Primair hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] een beroep gedaan op dwaling. In artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a, BW staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. In artikel 6:228 lid 2 BW staat dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Uit het voorgaande volgt reeds dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen na een onjuiste inlichting van (de verkoopmakelaar van) [ged. in conv. eis. in rec.] . [ged. in conv. eis. in rec.] voert echter aan dat [eisers in conv. verweerders in rec.] niet hebben voldaan aan de onderzoeksplicht, dat niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste en dat geen causaal verband bestaat tussen de dwaling en het sluiten van de overeenkomst. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. 
       
       
         
           De onderzoeksplicht van [eisers in conv. verweerders in rec.] is niet geschonden 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Het betoog van [ged. in conv. eis. in rec.] dat [eisers in conv. verweerders in rec.] de onderzoeksplicht hebben geschonden, wordt verworpen. In beginsel mochten [eisers in conv. verweerders in rec.] vertrouwen op de juistheid van de mededeling van de verkoopmakelaar van [ged. in conv. eis. in rec.] . De makelaar heeft namelijk met stelligheid en zonder enige twijfel of vertraging bevestigend geantwoord op de vraag van [eis. in conv. verw. in rec. 1] of de woning op palen was gefundeerd. Hieruit blijkt dat hij zeker was van zijn zaak. Dit volgt ook uit de e-mail van de verkoopmakelaar van 8 augustus 2023 (van tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning), waarin hij het volgende schrijft: “ Een blik in de kruipruimte heeft mij ook niet doen vermoeden dat er geen palen zouden zijn. De leeftijd van de bouw en wijk zijn indicaties voor palen. Dit tezamen verklaart het antwoord bij de bezichtigingen .” Bij die stand van zaken rustte op [eisers in conv. verweerders in rec.] geen (nadere) onderzoeksplicht.  
       
     
     
       3.9. 
       De omstandigheden die [ged. in conv. eis. in rec.] heeft aangedragen, leiden niet tot een ander oordeel. Zo wijst [ged. in conv. eis. in rec.] erop dat tijdens de bezichtiging bouwtekeningen op tafel lagen en dat [eisers in conv. verweerders in rec.] die tekeningen hadden moeten bekijken. [eisers in conv. verweerders in rec.] hebben echter toegelicht dat zij die tekeningen niet hebben zien liggen en hierop niet zijn geattendeerd door de verkoopmakelaar en dat zij, ook al waren zij erop geattendeerd, onvoldoende technisch onderlegd zijn om te zien dat er geen palen op de bouwtekeningen stonden. Hiertegenover heeft [ged. in conv. eis. in rec.] haar stelling niet nader gemotiveerd, zodat reeds daarom geen grond bestaat voor het oordeel dat [eisers in conv. verweerders in rec.] uit hoofde van de onderzoeksplicht de bouwtekeningen hadden moeten bekijken. Verder wijst [ged. in conv. eis. in rec.] erop dat [eisers in conv. verweerders in rec.] werden bijgestaan door een aankoopmakelaar. [eisers in conv. verweerders in rec.] hebben toegelicht dat het ging om een bevriende makelaar die alleen de bezichtiging heeft geregeld en weliswaar aanwezig was bij die bezichtiging maar de mededeling over de fundering niet heeft gehoord en hen ook niet heeft bijgestaan in het verdere kooptraject. Hiertegenover heeft [ged. in conv. eis. in rec.] onvoldoende gemotiveerd dat grond bestaat voor toerekening van eventuele wetenschap en deskundigheid van de bevriende makelaar aan [eisers in conv. verweerders in rec.] . Dat die makelaar wist dat de woning niet op palen is gefundeerd, heeft [ged. in conv. eis. in rec.] in dit verband niet gesteld. 
       
       
         
           
            [ged. in conv. eis. in rec.] moest begrijpen dat de funderingswijze van beslissende betekenis was 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       De rechtbank is van oordeel dat is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. Uit het feit dat [eis. in conv. verw. in rec. 1] – zo niet als eerste vraag dan wel als één van de eerste vragen na aanvang van de bezichtiging – aan de verkoopmakelaar heeft gevraagd of de woning op palen is gefundeerd en na bevestigende beantwoording van die vraag heeft opgemerkt dat dit belangrijk is, vooral in [woonplaats] , volgt dat de makelaar moest begrijpen dat de aanwezigheid van een fundering op palen voor [eisers in conv. verweerders in rec.] van beslissende betekenis was.  Deze wetenschap van de makelaar wordt onder de in 3.4 genoemde omstandigheden toegerekend aan [ged. in conv. eis. in rec.] . Aan dit oordeel doet niet af dat, zoals [ged. in conv. eis. in rec.] naar voren heeft gebracht, geen controlevragen zijn gesteld aan de makelaar en in de latere bieding en koopovereenkomst verder niet de eis is gesteld van een fundering op palen, terwijl daarin ook niet is vermeld dat hierover is gesproken. Gezien het stellige en voorbehoudsloze karakter van de mededeling van de verkoopmakelaar dat de woning op palen is gefundeerd, bestond hier voor [eisers in conv. verweerders in rec.] geen aanleiding voor. 
       
       
         
           Er bestaat causaal verband tussen de dwaling en het kopen van de woning 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is ook voldaan aan het vereiste van causaal verband. Ter zitting hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] verklaard dat zij, als zij hadden geweten dat de woning niet op palen maar op staal was gefundeerd, de woning niet zouden hebben gekocht althans niet meer dan de vraagprijs zouden hebben geboden. Volgens [eisers in conv. verweerders in rec.] waren zij bekend met verzakkingsproblematiek van woningen in [woonplaats] die ondiep gemetseld op zand zijn gefundeerd. Deze verzakkingen zijn het gevolg van een dalend grondwaterpeil. Ook vrienden van [eisers in conv. verweerders in rec.] hebben te maken gehad met deze problematiek en hebben hoge kosten moeten maken in verband met de gevolgen hiervan. In verband hiermee wilden zij een woning met een fundering op palen, zodat zij niet te maken zouden krijgen met deze problematiek. De rechtbank is van oordeel dat [ged. in conv. eis. in rec.] dit alles, gezien de aard, inhoud en het moment van het gesprek van [eis. in conv. verw. in rec. 1] met de verkoopmakelaar (zie hiervoor in 3.1), onvoldoende gemotiveerd heeft betwist met de stelling dat [eisers in conv. verweerders in rec.] bij een juiste voorstelling van zaken dezelfde prijs zouden hebben betaald. Dat niet in de bieding of koopovereenkomst staat dat (de hoogte van) de bieding mede werd bepaald door de wijze van fundering maakt dat niet anders. 
       
       
         
           Het recht om een beroep te doen op dwaling is niet verwerkt 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Tot slot heeft [ged. in conv. eis. in rec.] gesteld dat sprake is van rechtsverwerking, omdat in de koopovereenkomst geen aanvullende voorwaarden (naar de rechtbank begrijpt: over de wijze van fundering) zijn opgenomen en ook bij de levering geen enkel voorbehoud is gemaakt. Dit betoog slaagt niet. Rechtsverwerking kan worden aangenomen indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.  Zodanige bijzondere omstandigheden heeft [ged. in conv. eis. in rec.] niet gesteld. Dat de wijze van fundering na de bezichtiging niet meer ter sprake is gekomen, is op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat [eisers in conv. verweerders in rec.] geen beroep op dwaling meer mogen doen. 
       
       
       
       
       
         
           Verklaring voor recht: de koopprijs is onder invloed van dwaling geboden 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten. De (onder I) gevorderde verklaring voor recht dat [eisers in conv. verweerders in rec.] onder invloed van dwaling een bedrag van € 576.000,00 hebben geboden op de woning, zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
         
           
            [ged. in conv. eis. in rec.] hoeft niet een deel van de koopprijs terug te betalen 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       In dit geval wensen [eisers in conv. verweerders in rec.] uitdrukkelijk geen vernietiging van de koopovereenkomst (op grond van artikel 6:228 lid 1 BW). In plaats hiervan vorderen zij primair dat de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel dat zij lijden bij instandhouding bij de overeenkomst (op grond van artikel 6:230 lid 2 BW). Kort gezegd vorderen zij (onder I) dat de rechtbank voor recht verklaart dat dit nadeel € 51.000,00 beloopt en [ged. in conv. eis. in rec.] gebiedt om een erkende aannemer opdracht te verstrekken om op haar kosten de woning alsnog met betonnen palen te onderheien en te funderen ofwel dat de rechtbank de koopprijs vermindert met € 51.000,00. 
       
     
     
       3.15. 
       Deze vorderingen worden afgewezen. De rechtbank licht als volgt toe. 
       
       
         
           Er is geen nadeel bij instandhouding van de overeenkomst 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       De rechtbank gaat er – met partijen – van uit dat op dit moment geen sprake is van schade aan de woning door verzakkingen en er ook geen aanwijzingen zijn dat de woning (binnen afzienbare tijd) gaat verzakken. Ter zitting hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] erkend dat nergens uit af te leiden is dat hun woning scheurvorming gaat vertonen, omdat dit niet te zeggen is. Weliswaar hebben zij in het algemeen gesteld dat woningen in [woonplaats] gevoelig zijn voor verzakkingen, maar zij hebben niet voldoende concreet gesteld en onderbouwd dat dit ook geldt voor hun wijk, straat of woning, op welke termijn zich verzakkingen zouden kunnen voordoen en in welke mate. Zij hebben evenmin onderbouwd dat eventuele verzakkingen alleen zijn te ondervangen door het alsnog aanbrengen van betonnen palen onder hun woning. Dit had wel op hun weg gelegen, te meer omdat de verkoopmakelaar in zijn e-mail van 17 augustus 2023 opmerkt dat de woning is voorzien van een “ extra brede/sterke ringfundering ” en [eisers in conv. verweerders in rec.] niet hebben gesteld dat (ook) bij zo’n fundering een reële kans op (toekomstige) verzakkingen en scheurvorming bestaat. Bovendien hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] slechts gewezen op de mogelijkheid en kosten van het alsnog laten funderen van de woning op betonnen palen. Zij hebben niet gesteld dat het noodzakelijk is om deze kosten te maken noch dat zij die kosten op enig moment daadwerkelijk zullen (moeten) gaan maken. Zij lijken hiertoe in elk geval niet direct voornemens te zijn, gezien het feit dat de vergoeding van € 51.000,00 die zij vorderen, gelijk is aan het verschil tussen de vraag- en koopprijs, terwijl zij de kosten van het alsnog funderen met betonnen palen ramen op € 169.400,00. Ter zitting hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] , tot slot, gesteld dat zij fors meer dan de vraagprijs hebben betaald voor de woning en dat zij het betaalde bedrag van € 576.000,00 niet zouden terugkrijgen als zij de woning op dit moment zouden verkopen, maar die stelling hebben zij in het geheel niet onderbouwd, terwijl dit gelet op de betwisting door [ged. in conv. eis. in rec.] wel op hun weg had gelegen. 
       
       
       
         
           De koopovereenkomst zou in het geheel niet tot stand zijn gekomen 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       Hier komt nog bij dat, zelfs als sprake zou zijn van nadeel, dat zich in dit geval niet leent voor opheffing door middel van wijziging van de gevolgen van de overeenkomst. De rechtbank gaat er namelijk – met partijen – van uit dat de koopovereenkomst in het geheel niet tot stand zou zijn gekomen, indien [eisers in conv. verweerders in rec.] van een juiste voorstelling van zaken zouden zijn uitgegaan. Zoals gezegd, hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] ter zitting verklaard dat zij de woning dan niet zouden hebben gekocht althans niet meer dan de vraagprijs zouden hebben geboden. De vraagprijs was € 525.000,00. [ged. in conv. eis. in rec.] voert aan dat, als [eisers in conv. verweerders in rec.] de vraagprijs zouden hebben geboden, de woning niet aan hen zou zijn verkocht. Er waren namelijk nog andere biedingen van € 562.249,00, € 542.000,00, € 531.000,00, € 526.526,00 en € 525.000,00. [eisers in conv. verweerders in rec.] hebben ter zitting erkend dat de woning aan hen zou zijn voorbijgegaan indien zij niet hadden overboden. In het licht hiervan is wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, in de zin dat de koopprijs wordt aangepast, dan geen geschikte methode om het gestelde nadeel te compenseren. 
       
       
         
           De woning is non-conform 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       Nu een deel van de primaire vordering wordt afgewezen, komt de rechtbank toe aan de subsidiaire vordering. Subsidiair stellen [eisers in conv. verweerders in rec.] dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en sprake is van non-conformiteit. [ged. in conv. eis. in rec.] betwist dit. 
       
     
     
       3.19. 
       Partijen hebben een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling getroffen in de koopovereenkomst. In de artikelen 6.1 en 6.3 van die overeenkomst hebben partijen met elkaar afgesproken dat [eisers in conv. verweerders in rec.] de woning aanvaarden in de staat waarin deze zich bevindt, dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, dat [ged. in conv. eis. in rec.] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat [ged. in conv. eis. in rec.] evenmin instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eisers in conv. verweerders in rec.] kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       3.20. 
       Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ is uitgangspunt wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan.  Dit betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Met [ged. in conv. eis. in rec.] is de rechtbank van oordeel dat de enkele afwezigheid van een fundering op palen onvoldoende is voor de conclusie dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Gelet op wat de rechtbank in 3.16 heeft overwogen, hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] op dit punt tegenover de betwisting door [ged. in conv. eis. in rec.] onvoldoende gesteld. Dat de veiligheid en duurzaamheid van de bewoning ‘onderwerp van zorg’ van [eisers in conv. verweerders in rec.] is, zoals zij hebben gesteld, is daarvoor niet toereikend. 
       
     
     
       3.21. 
       Indien eigenschappen ontbreken die niet nodig zijn voor een normaal gebruik, dan staat de verkoper daar blijkens artikel 6.3 van de koopakte niet voor in. De verkoper kan hier echter geen beroep op doen indien het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten.  De laatstgenoemde situatie doet zich hier voor: de verkoopmakelaar heeft immers de uitdrukkelijke mededeling gedaan, die aan [ged. in conv. eis. in rec.] kan worden toegerekend, dat de woning op palen was gefundeerd, zodat [eisers in conv. verweerders in rec.] op grond van die mededeling mochten verwachten dat zij een woning op palen kochten. Nu een woning met een fundering op staal is geleverd, is in zoverre sprake van non-conformiteit. Dat een woning met een fundering op staal op zichzelf geschikt is voor normaal gebruik, maakt dat niet anders, omdat [eisers in conv. verweerders in rec.] in dit geval geen fundering op staal behoefden te verwachten. 
       
       
         
           Verklaring voor recht: de woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.22. 
       Uit het voorgaande volgt dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers in conv. verweerders in rec.] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, zodat de woning niet aan die overeenkomst beantwoordt. De (onder II) gevorderde verklaring voor recht met die strekking zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
         
           
            [ged. in conv. eis. in rec.] hoeft geen fundering aan te brengen of schadevergoeding te betalen 
         
       
       
     
     
       3.23. 
       Verder vorderen [eisers in conv. verweerders in rec.] (onder II) een verklaring voor recht dat zij schade hebben geleden waarvoor [ged. in conv. eis. in rec.] aansprakelijk is en dat die schade  € 51.000,00 beloopt. Daarnaast vorderen zij dat de rechtbank [ged. in conv. eis. in rec.] gebiedt de koopovereenkomst alsnog correct na te komen door een erkende aannemer opdracht te geven om op haar kosten de woning alsnog met betonnen palen te onderheien en funderen althans [ged. in conv. eis. in rec.] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 51.000,00. 
       
     
     
       3.24. 
       Deze vorderingen zullen worden afgewezen. Uit wat de rechtbank hiervoor in 3.16 heeft overwogen, volgt dat niet kan worden aangenomen dat [eisers in conv. verweerders in rec.] enige (zaak)schade hebben geleden of zullen lijden. Evenmin staat vast dat zij kosten zullen moeten maken om (toekomstige) schade te voorkomen of dat het risico van (toekomstige) schade reeds nu leidt tot een waardevermindering van de woning. Uit wat de rechtbank in 3.20 heeft overwogen, volgt dat het ontbreken van een fundering op palen ook geen afbreuk doet aan de veiligheid en duurzaamheid van de bewoning of het woongenot. Bij die stand van zaken kunnen [eisers in conv. verweerders in rec.] niet van [ged. in conv. eis. in rec.] verlangen dat zij de woning alsnog laat voorzien van een fundering op betonnen palen (waarvan de kosten door [eisers in conv. verweerders in rec.] op € 169.400,00 worden begroot) noch aanspraak maken op een schadevergoeding in geld. Voor een verklaring voor recht dat aansprakelijkheid bestaat voor schade en voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is nodig dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is, waartoe de eisende partij het nodige dient aan te voeren.  Uit wat in 3.16 en 3.20 is overwogen, volgt dat niet aan deze maatstaf is voldaan. 
       
       
         
           
            [ged. in conv. eis. in rec.] moet de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00 betalen 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       
        [eisers in conv. verweerders in rec.] vorderen een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.554,85. Dit bedrag is gebaseerd op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit Besluit is hier echter niet van toepassing. De rechtbank zal de vordering daarom beoordelen aan de hand van het Rapport BGK-integraal. Nu uitsluitend vorderingen van onbepaalde waarde zullen worden toegewezen, is een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00 verschuldigd. Dat de geldvorderingen van [eisers in conv. verweerders in rec.] worden afgewezen, maakt dat niet anders. Een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is een vordering tot vergoeding van schade. Deze vordering is toewijsbaar omdat de rechtbank heeft vastgesteld dat de geleverde woning non-conform was. Dat levert een grondslag voor een dergelijke vordering tot schadevergoeding op. 
       
       
         
           
            [ged. in conv. eis. in rec.] hoeft de beslagkosten niet te betalen 
         
       
       
     
     
       3.26. 
       De vordering tot veroordeling van Van de Heuvel in de beslagkosten wordt afgewezen, nu de geldvorderingen waarvoor het beslag is gelegd, niet toewijsbaar zijn. 
       
       
         
           De vorderingen van [ged. in conv. eis. in rec.] (in reconventie) 
         
       
       
       
         
           Het conservatoir beslag zal worden opgeheven 
         
       
       
     
     
       3.27. 
       In reconventie vordert [ged. in conv. eis. in rec.] opheffing van het conservatoir derdenbeslag onder Prick & Van Houtum Notarissen. Dit beslag hebben [eisers in conv. verweerders in rec.] op 1 maart 2024 doen leggen op een deel van de koopsom ter grootte van € 66.300,00. 
       
     
     
       3.28. 
       Deze vordering zal worden toegewezen, omdat de geldvorderingen van [eisers in conv. verweerders in rec.] in conventie zullen worden afgewezen en de afweging van de wederzijdse belangen van partijen in het voordeel van [ged. in conv. eis. in rec.] uitvalt.  Niet kan geheel worden uitgesloten dat [eisers in conv. verweerders in rec.] op enig moment in de toekomst alsnog een geldvordering op [ged. in conv. eis. in rec.] zullen verkrijgen, bijvoorbeeld indien alsnog schade aan de woning ontstaat of dreigt te ontstaan. De enkele kans daarop is echter tegenover het belang van [ged. in conv. eis. in rec.] bij opheffing van het beslag, dat rust op een aanzienlijk deel van de koopsom, onvoldoende om het voortduren van het beslag te rechtvaardigen.       
       
       
         
           
            [eisers in conv. verweerders in rec.] hoeven geen wettelijke rente te betalen 
         
       
       
     
     
       3.29. 
       In reconventie vordert [ged. in conv. eis. in rec.] verder dat [eisers in conv. verweerders in rec.] worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die zij als gevolg van het beslag heeft geleden, te begroten op de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf 2 maart 2024. 
       
     
     
       3.30. 
       Deze vordering wordt afgewezen. In dit geval is geen sprake van een vertraging in de voldoening van een geldsom, maar van een onrechtmatige daad die bestaat in het leggen van beslag omdat de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is.  Dit betekent dat artikel 6:119 BW niet van toepassing is, ook niet naar analogie.  Of [eisers in conv. verweerders in rec.] schadevergoeding verschuldigd zijn, moet worden beoordeeld door (i) de situatie waarin [ged. in conv. eis. in rec.] als gevolg van de beslaglegging daadwerkelijk verkeert, te vergelijken met (ii) de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als het beslag niet was gelegd. Hierover heeft [ged. in conv. eis. in rec.] niets gesteld, zodat de rechtbank evenmin aanleiding ziet om de schade op de voet van artikel 6:97 BW te schatten op de wettelijke rente. 
       
       
         
           In conventie en reconventie 
         
       
       
     
     
       3.31. 
       Partijen hebben geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank komt daarom niet toe aan bewijslevering. 
       
     
     
       3.32. 
       In conventie krijgen beide partijen gedeeltelijk ongelijk. De proceskosten zullen daarom tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
     
       3.33. 
       In reconventie krijgen [eisers in conv. verweerders in rec.] ongelijk. Zij moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [ged. in conv. eis. in rec.] worden begroot op: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 614,00 
               
               
                 (1,0 punt × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 792,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       verklaart voor recht dat [eisers in conv. verweerders in rec.] onder invloed van dwaling een bedrag van € 576.000,00 hebben geboden op de woning; 
       
     
     
       4.2. 
       verklaart voor recht dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt; 
       
     
     
       4.3. 
       veroordeelt [ged. in conv. eis. in rec.] om aan [eisers in conv. verweerders in rec.] te betalen een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       
     
     
       4.4. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       4.5. 
       verklaart de beslissing onder 4.3 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       heft op het door [eisers in conv. verweerders in rec.] ten laste van [ged. in conv. eis. in rec.] onder Prick & Van Houtum Notarissen gelegde conservatoir derdenbeslag, 
       
     
     
       4.8. 
       veroordeelt [eisers in conv. verweerders in rec.] in de proceskosten van € 792,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers in conv. verweerders in rec.] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       4.9. 
       verklaart de beslissingen onder 4.7 en 4.8 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.10. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. 
       
       
       
         1906 
       
     
   
   
      HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380 en HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284. 
   
   
      Vgl. Gerechtshof Amsterdam 14 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO7152, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7743, Gerechtshof Den Haag 30 april 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:627 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 januari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:85. 
   
   
      HR 27 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0611. 
   
   
      Vgl. HR 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046. 
   
   
      HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:271. 
   
   
      Zie hierover de conclusie van A-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2019:329. 
   
   
      HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414. 
   
   
      Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3466 en Rb. Gelderland 8 november 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:6332. 
   
   
      Vgl. HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733. 
   
   
      HR 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:760 en HR 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1141. 
   
   
      Vgl. HR 15 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA9039 en HR 11 juli 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7423. 
   
   
      Vgl. HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:273. 
   
   
      Vgl. HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074. 
   
   
      HR 11 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2841. 
   
   
      HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1823. 
   
   
      Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 december 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10749.