ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:1911

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:1911 Rechtbank Midden-Nederland , 18-04-2025 / UTR 23/4503

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-04-18

Zaaknummer: UTR 23/4503

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:1911

---

Wet WOZ; Stijging WOZ-waarde; verschillen woning en referentiewoningen; Beroepsgronden slagen niet; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 23/4503 
     
     
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , uit [plaats] , eiser, 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder  
       (gemachtigde: P.E. Boermsa). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop  
     
     
       1.1 
       In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 841.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.  
       
     
     
       1.2 
       Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van  27 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 757.000,-. 
       
     
     
       1.3 
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.  
       
     
     
       1.4 
       De zaak is behandeld op de zitting van 10 maart 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.  
       
       
     
   
   
     Overwegingen  
     
     2. De woning is een in 1980 gebouwde twee onder één kapwoning met een garage van 25 m² en een berging van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 193 m² en een perceeloppervlakte van 345 m². 
     
     3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum  
     
       1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde tussen de € 670.000,- en  
       € 695.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van  
       € 757.000,-.  
       
         Beoordelingskader  
       
     
     
     4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 
     5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.  
     6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [plaats] , te weten:  
     
       
         
          [adres 2] in [plaats] , verkocht op 22 april 2022 voor € 840.000,-; 
       
       
         
          [adres 3] in [plaats] , verkocht op 8 november 2021 voor € 861.500,-;  
       
       
         
          [adres 4] in [plaats] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 850.000,-. 
       
     
     
     
       
         Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 
       
     
     
     7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee onder één kapwoningen zijn die in dezelfde straat liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.  
     
     8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt de rechtbank hierna uit.  
     
     
       
         Beroepsgronden 
       
     
     
     
       
         Onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen  
       
     
     
     9. Eiser voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Voor het voorzieningenniveau zou volgens eiser helemaal geen onderzoek zijn verricht. Ook is volgens eiser geen vergelijking gemaakt met de andere referentiewoningen door de heffingsambtenaar. Het is beperkt gebleven tot een aanpassing in de administratie en heeft niet geleid tot een onderzoek, vergelijking en een uiteindelijke verlaging van de WOZ-waarde. 
     
     
       9.1 
       Verder verwijst eiser naar een taxatierapport (van 4 mei 2021) dat hij ter beschikking heeft gesteld. Eiser meent dat dit taxatierapport in het onderzoek onvoldoende is meegewogen. Uit het taxatierapport zouden de verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen duidelijk moeten worden. Dit taxatierapport geeft volgens eiser, aanvullend op de vergelijkingsmethode met de referentiewoningen, een realistische waardebepaling. Dit taxatierapport is namelijk mede tot stand gekomen op basis van een bezichtiging. Eiser voert tot slot aan dat de taxateur onvoldoende onderzoek en controle heeft verricht, omdat hij de woning van eiser niet heeft bezichtigd.  
       
     
     
       9.2 
       De heffingsambtenaar voert aan dat uit de taxatiematrix volgt dat zowel de woning als de referentiewoningen twee-onder-een-kapwoningen zijn met eenzelfde ligging, uitstraling, bouwjaar en bouwkwaliteit met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. Onderlinge verschillen in de staat van onderhoud en voorzieningen worden weergegeven in de taxatiematrix en deze verschillen zijn verdisconteerd in de woningwaarde per vierkante meter. Uit de taxatiematrix volgt dat de woning van eiser de minste staat van onderhoud en voorzieningen heeft en dat de woningwaarde per vierkante meter van de woning lager ligt dan die van de referentiewoningen. Met verschillen tussen de woning en referentiewoningen is, volgens de heffingsambtenaar, in voldoende mate rekening gehouden. 
       
     
     
       9.3 
       De heffingsambtenaar voert verder aan dat het door eiser ingediende taxatierapport niet conform de waardebepaling van de Wet WOZ tot stand is gekomen en hiervoor ook niet is opgesteld. Het taxatierapport is opgesteld voor het verkrijgen van een financiering. Daarmee is het taxatierapport niet goed bruikbaar voor een WOZ-waardebepaling. Ook voert de heffingsambtenaar aan dat het een taxateur vrij staat om in de bezwaarfase te bepalen of een onderzoek ter plaatse nodig of gewenst is. Een onderzoek ter plaatse is niet noodzakelijk voor de waardebepaling. In onderhavig geval heeft de taxateur dit niet nodig geacht. 	 
       
     
     
       9.4 
       
         Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verwijst naar wat zij in rechtsoverweging 7 hierover heeft geoordeeld. De rechtbank volgt verder de uitleg van de heffingsambtenaar en overweegt dat eiser geen stukken heeft ingediend die voor de heffingsambtenaar aanleiding hadden moeten vormen om de woning te bezoeken. Het taxatierapport van eiser ziet niet op de waardepeildatum  
         1 januari 2022. Bovendien gaat het om een taxatierapport dat is opgesteld in het kader van de financiering van de koop van de woning en niet met het oog op het vaststellen van de WOZ-waarde van het object. De beroepsgrond slaagt niet. 
       
       
       
         
           Stijging WOZ-waarde  
         
       
       
       
         10.	Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning stijgt met 16,5 % in twaalf maanden. Een waardestijging tussen de 3 % en 7 %, vergeleken met de referentiewoningen, zou volgens eiser meer voor de hand liggen. Eiser is van mening dat deze waardestijging onredelijk en onevenredig is. Eiser constateert dat de heffingsambtenaar op waardepeildatum 1 januari 2023 een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld dan op waardepeildatum 1 januari 2022, waarover dit beroep gaat.  
       
       
     
     
       10.1 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde wordt berekend aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Eventuele verschillen in tijd tussen de waardepeildatum en verkoopdatum worden gecorrigeerd. WOZ-waarden van het jaar ervoor of erna of van andere woningen zijn hierbij niet relevant. Bovendien was het trendcijfer in het jaar 2022 15,8 % voor vergelijkbare woningen. De waardestijging van de woning ligt in lijn hiervan.	 
       
     
     
       10.2 
       De rechtbank begrijpt dat een plotselinge, grote stijging vragen kan oproepen bij mensen die niet bekend zijn met de wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur er in dat kader terecht op heeft gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Door het systeem van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning ieder jaar opnieuw vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. De beroepsgrond slaagt niet. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen  
     
     
       11.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond 
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van  mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op  
       18 april 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
     
     
     
       Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.