ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:243

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:243 Gerechtshof Den Haag , 16-02-2021 / 200.267.584/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-02-16

Zaaknummer: 200.267.584/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:243

---

Huur bedrijfsruimte. Wie is partij bij de huurovereenkomst? Is voldaan aan de inspanningsverplichting om een indeplaatsstelling te bewerkstelligen?

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.267.584/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 7524887 CV EXPL 19-602  
     
     
   
   
     arrest van 16 februari 2021 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [appellant] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. L.K. Tsui te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     FFC Vastgoed B.V., 
     
       gevestigd te Vianen, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: FFC, 
       advocaat: mr. P. Koorn te Rotterdam. 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken: 
     
     
       
         het procesdossier in eerste aanleg; 
       
       
         de appeldagvaarding van 23 september 2019; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         het arrest van 10 december 2019 waarbij een comparitie is gelast; 
       
       
         de memorie van antwoord; 
       
       
         het proces-verbaal van de op 4 februari 2020 gehouden comparitie; 
       
       
         de akte van [appellant] van 26 mei 2020; 
       
       
         de antwoordakte van FFC; 
       
       
         de pleitnotities van beide partijen d.d. 7 januari 2021. 
       
     
     
     
       Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. 
     
     
   
   
     De feiten 
     
     
       1.	De door de kantonrechter in het vonnis van 26 juni 2019 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
     
     
     
       1.1 
       ASR heeft met ingang van 1 september 2013 voor de duur van vijf jaar, met, behoudens opzegging, verlengingen van steeds vijf jaar, aan FFC verhuurd de bij de huurovereenkomst tot cafetaria bestemde bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaatsnaam] . 
       
     
     
       1.2 
       FFC Exploitatie B.V. (hierna: FFC Exploitatie) heeft blijkens een onderhandse akte van 23 augustus 2016 (hierna: de koopovereenkomst) tegen een door [appellant] aan FFC Exploitatie betaalde koopprijs ad € 122.500,=, aan Yamasake B.V., vertegenwoordigd door [appellant] als haar [functienaam] , verkocht en op 1 september 2016 geleverd de in de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaatsnaam] gedreven cafetaria (inventaris + goodwill). 
       
     
     
       1.3 
       In de koopovereenkomst is onder meer bepaald: 
       
       
         
           “Artikel 9. IN DE PLAATSSTELLING HUUROVEREENKOMST 
         
       
     
     
       9.1 
       
         
           Verkoper zal alles doen wat binnen haar mogelijkheden ligt om koper direct te laten 
         
         
           haren bij de verhuurder, middels een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst, lopende 
         
         
           voor de winkelruimte waarin het verkochte wordt uitgeoefend. 
         
         
           (...) 
         
       
     
     
       9.3 
       
         
           Mocht het onverhoopt niet lukken om de huurovereenkomst direct op naam van koper 
         
         
           te stellen, dan zal FFC Vastgoed B.V. hoofdhuurder blijven en de winkelruimte 
         
         
           
            [adres] te [plaatsnaam] aan koper verhuren.” 
         
       
       
     
     
       1.4 
       
         FFC, een zustervennootschap van FFC Exploitatie, heeft blijkens een niet 
         gedateerde onderhandse akte met ingang van 1 september 2016 voor de duur van twee jaar, 
         met, behoudens opzegging, verlengingen van steeds vijf jaar, aan [appellant] , tegen een bij 
         vooruitbetaling verschuldigde aanvangshuurprijs ad (inclusief vastgoedbeheerfee, 
         promotiebijdrage en het voorschot op de servicekosten) € 2.633,90, te vermeerderen met 
         omzetbelasting, verhuurd de bij de huurovereenkomst tot cafetaria bestemde bedrijfsruimte 
         aan het [adres] te [plaatsnaam]. 
       
       
     
     
       1.5 
       
         Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de 
         Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere Bedrijfsruimte (ROZ 
         2012).  
       
       
     
     
       1.6 
       In haar brief d.d. 21 maart 2017 heeft FFC aan [appellant] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         
           “Gelijk u weet betreft FFC een franchiseorganisatie, en wel primair ten behoeve van de 
         
         
           Kwalitaria-formule. Het door c.q. namens FFC aanhuren van bedrijfsruimten wordt dan ook 
         
         
           uitsluitend ingegeven door c.q. ten faveure van het (verder) uitrollen van genoemd 
         
         
           franchiseconcept. (...) 
         
       
       
       
         
           Aangezien enerzijds met u in de onderliggende koopovereenkomst uitdrukkelijk is 
         
         
           overeengekomen dat u c.q. het door u te exploiteren bedrijf geen onderdeel uitmaakt van ons 
         
         
           franchiseconcept (...), oordelen wij continuering van de hoofdhuurovereenkomst tussen ASR 
         
         
           en FFC Vastgoed niet langer opportuun. 
         
         
           Hierdoor delen wij u dan ook mede dat wij de hiervoor genoemde hoofdhuurovereenkomst 
         
         
           conform de geldende regels zullen opzeggen. Uiteraard impliceert vorenstaande dat wij 
         
         
           eveneens de met u gesloten (onder) huurovereenkomst niet langer kunnen continueren. 
         
       
       
       
         
           Alvorens tot opzegging van de hoofdhuurovereenkomst over te gaan, stellen wij u in de 
         
         
           gelegenheid zich tot hoofdverhuurder ASR te wenden teneinde met deze in overleg te treden 
         
         
           aangaande continuering van de huurrelatie hetzij door middel van een indeplaatsstelling hetzij door middel van een "eigen” huurcontract. Uiteraard zeggen wij u onze volledige 
         
         
           medewerking toe indien u voor een indeplaatsstelling opteert. Let wel, wij hebben ASR in het verleden ter zake benaderd en u meermaals verzocht om informatie waaruit uw geschiktheid overeenkomstig artikel 7:307 BW blijkt te verstrekken. Onze verzoeken ten spijt heeft u hieraan nimmer gevolg gegeven. 
         
       
       
       
         
           Uiteraard spreken wij de bereidheid uit u een en ander in een mondeling onderhoud nader toe te lichten. Het initiatief in deze ligt uitsluitend bij u! (…)” 
         
       
       
     
     
       1.7 
       
         Bij e-mailbericht d.d. 21 maart 2017 heeft FFC het volgende geschreven 
         aan [appellant] : 
       
       
       
         
           “Kortheidshalve verwijs ik u naar bijgevoegde brief welke vandaag tevens per aangetekende post is verstuurd. Tevens heb ik volledigheidshalve een overzicht van openstaande debiteurenstand per vandaag toegestuurd (€ 13.881,48). Hiervoor ontvangt u tevens een separaat schrijven.” 
         
       
       
     
     
       1.8 
       In haar e-mailbericht d.d. 30 mei 2017 heeft FFC onder meer het volgende geschreven aan ASR: 
       
       
         
           “Zoals bij u bekend huurt sinds enige tijd de heer [appellant] van ons bovengenoemde locatie met de 
         
         
           intentie om direct van ASR te huren. Hij heeft hierover ook meerdere malen direct met u 
         
         
           contact gehad. 
         
         
           Inmiddels hebben wij enkele stukken van hem ontvangen via zijn accountant op basis waarvan wij u willen verzoeken de huurovereenkomst per 1 juli 2017 direct op zijn naam te zetten. Als tussenhuurder kunnen wij melden dat de heer [appellant] momenteel al zijn huurbetalingen heeft verricht.  
         
         
           Tevens wil ik gebruik maken van de 'gelegenheid' om de lopende huurovereenkomst, welke loopt t/m 31 augustus 2018, op te zeggen per 31 augustus 2018. (...)” 
         
       
       
     
     
       1.9 
       
         Bij e-mailbericht d.d. 25 juli 2017 heeft ASR aan FFC bericht dat zij [appellant] niet als 
         huurder wil accepteren omdat uit de haar verstrekte informatie blijkt dat dit voor haar een zeer hoog debiteurenrisico betekent; in dit zelfde bericht staat te lezen dat zij hem wel als huurder wil accepteren indien FFC tot aan de einddatum van de lopende termijn van de huurovereenkomst (31-08-2018) garant staat voor de nakoming van de verplichtingen  uit de huurovereenkomst. 
       
       
     
     
       1.10 
       
         Bij e-mailbericht d.d. 1 november 2017 heeft FFC onder meer het volgende 
         geschreven aan ASR:  
       
       
       
         
           “Wij verzoeken jullie ons onze huurovereenkomst voor het bovenvermelde pand te beëindigen en een rechtstreekse huurovereenkomst met de heer [appellant] aan te gaan. Wij spraken af dat FFC garant blijft staan voor de huurbetalingen gedurende de looptijd van de oorspronkelijke overeenkomst. 
         
         
           Ik ga ervan uit dat jullie zelf een conveniërende datum bepalen, gerelateerd aan het opstellen 
         
         
           en afwerken van de benodigde overeenkomsten. 
         
         
           Zou je bij de heer [appellant] willen benadrukken dat we de beëindiging pas ondertekenen zodra hij 
         
         
           al zijn lopende verplichtingen aan FFC heeft voldaan?” 
         
       
       
     
     
       1.11 
       
         Bij e-mailbericht d.d. 6 december 2017 heeft FFC in aansluiting op dit bericht 
         het volgende aan ASR geschreven: 
       
       
       
         
           “Is de onderstaande actie inmiddels in gang gezet?” 
         
       
       
       
         waarop ASR op 7 december 2017 heeft teruggeschreven: 
       
       
       
         
           “Neen nog niet. Ik ben in gesprek met huurder, maar zij twijfelen of zij een huurovereenkomst willen aangaan. Zij geven aan dat ze benadeeld zijn door jullie etc. Als wij er niet uitkomen dienen jullie het pand volgend jaar leeg en ontruimd op te leveren. Wordt vervolgd...” 
         
       
       
     
     
       1.12 
       Op 7 juni 2018 heeft FFC per e-mail aan ASR het volgende geschreven: 
       
       
         
           “De einddatum komt in zicht, zijn jullie er nog uitgekomen met de huurder?” 
         
       
       
       
         waarop ASR op 8 juni 2018 onder meer het volgende heeft geantwoord: 
       
       
       
         
           “Vooralsnog is er nog geen overeenstemming met de franchisenemer danwel een eventuele 
         
         
           opvolger. Indien er geen overeenstemming plaatsvindt, zullen wij tzt contact opnemen voor 
         
         
           het inplannen van de vooroplevering.” 
         
       
       
     
     
       1.13 
       Zowel de huurovereenkomst tussen ASR en FFC, als de onderhuurovereenkomst tussen FFC en [appellant] is op 31 augustus 2018 geëindigd. 
       
     
     
       1.14 
       
         In de periode vanaf 25 november 2016 tot en met de maand augustus 2018 heeft [appellant] 
         bij FFC een betalingsachterstand (onbetaald gelaten huurpenningen, onbetaald gelaten 
         waarborgsom en boetes) laten ontstaan van € 43.864,74. 
       
       
     
   
   
     Het geding in eerste aanleg 
     
     2. In eerste aanleg heeft FFC gevorderd om [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot een bedrag van € 48.010,92, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en tot betaling van de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten met rente. 
     
     3. Bij verstekvonnis van 3 oktober 2018 heeft de kantonrechter de vordering toegewezen. 
     
     4. [appellant] heeft verzet ingesteld tegen dit vonnis en heeft gevorderd hem te ontheffen van de veroordeling in het verstekvonnis. In voorwaardelijke reconventie heeft [appellant] gevorderd de koopovereenkomst tussen Yamasake B.V. en FFC Exploitatie B.V. te ontbinden wegens wanprestatie en/of FFC schuldig te verklaren wegens het plegen van een onrechtmatige daad  en FFC en/of FFC Exploitatie B.V. te veroordelen in een schadevergoeding van € 122.500,- aan [appellant]  en FFC te veroordelen in de proces- en beslagkosten, alles met rente. 
     
     5. Bij vonnis van 26 juni 2019 heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en [appellant] veroordeeld om aan FFC te betalen een bedrag van € 34.303,68  aan huurachterstand en boetes, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 1.118,04 en wettelijke (handels)rente. [appellant] is ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten, beslagkosten en nakosten. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat de stelling dat [appellant] per vergissing als de huurder in de huurakte is vermeld (in plaats van Yamasake B.V.) niet verenigbaar is met de gedragingen van [appellant] . Voorts is overwogen dat FFC en FFC Exploitatie beide rekening hadden moeten houden met het gerechtvaardigde belang van [appellant] bij een stabiele huurrelatie en dat FFC dat diende te doen door de verplichtingen van FFC Exploitatie (op grond van artikel 9.1 van de koopovereenkomst) als eigen verplichtingen na te komen. De kantonrechter was van oordeel dat FFC aan die inspanningsverplichting heeft voldaan zodat [appellant] niet gerechtigd was om de huurbetalingen op te schorten. Van dwaling was volgens de kantonrechter geen sprake. 
     
   
   
     De vorderingen in hoger beroep 
     
     6. [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd het vonnis van 26 juni 2019 te vernietigen en FFC en/of FFC Exploitatie B.V. te veroordelen tot terugbetaling van de koopsom ad  
     € 122.500,- met veroordeling van FFC in de proceskosten en nakosten, beide met rente. 
     
     7. [appellant] heeft daartoe twee grieven aangevoerd. De  eerste  grief komt op tegen de conclusie van de kantonrechter dat niet Yamasake B.V. maar [appellant] geldt als contractspartij bij de huurovereenkomst en tegen de overweging dat het aan [appellant] zelf is te wijten dat geen indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden. Volgens de  tweede  grief heeft de kantonrechter nagelaten de vordering van [appellant] in voorwaardelijke reconventie te beoordelen.  
     
     8. FFC heeft gevorderd het bestreden vonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       
          Petitum onvoldoende? Akte toelaatbaar? 
       
     
     
     9. FFC heeft zich in de memorie van antwoord op het standpunt gesteld dat het niet mogelijk is om louter vernietiging van het vonnis te vragen zonder dat er voor dat vernietigde vonnis een andere beslissing in de plaats zou komen zodat het hoger beroep reeds op die grond niet kan slagen. Het hof verwerpt dit verweer nu het FFC volstrekt helder was wat [appellant] met het hoger beroep heeft beoogd te bereiken, namelijk (alsnog) afwijzing van de tegen hem door FFC ingestelde vorderingen, en zij haar verweer daar ook op aangepast heeft. Van een onredelijke benadeling door dit gebrek is dan ook geen sprake. Voorts heeft FFC in de antwoordakte bezwaar gemaakt tegen de door [appellant] op 26 mei 2020 genomen akte omdat deze in strijd zou zijn met de twee-conclusieregel. Het hof gaat hieraan voorbij omdat FFC, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, geen belang heeft bij een beslissing van het hof op dit punt. 
     
     
       
         Partij bij huurovereenkomst? 
       
     
     
     10. [appellant] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte  
     niet met hem maar met Yamasake B.V. gesloten had moeten worden. Die bedoeling volgt volgens [appellant] uit artikel 9 van de koopovereenkomst. Het feit dat hij in de huurakte als huurder is vermeld, is het gevolg van een misverstand. Hij heeft de huurovereenkomst nimmer uitgebreid kunnen bestuderen en heeft in zijn onwetendheid getekend op de dag dat de medewerker van FFC langs kwam. Niet [appellant] was de exploitant van de snackbar maar Yamasake B.V. Dit blijkt ook uit de KvK-inschrijving. De huurbetalingen werden ook voldaan door Yamasake B.V. en niet door [appellant] zelf. Ook heeft [appellant] zich nooit als privé persoon bij ASR als huurder gepresenteerd, maar als bestuurder van Yamasake B.V.  
     
     11. De beantwoording van de vraag of iemand bij het sluiten van een overeenkomst is opgetreden voor zichzelf of als vertegenwoordiger van een ander zodat die ander moet worden aangemerkt als de contractspartij, hangt af van hetgeen de betrokken partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. 
     
     12. Het hof stelt voorop dat de door partijen ondertekende huurovereenkomst een onderhandse akte is in de zin van art. 156 lid 3 Rv. Een dergelijke akte levert ingevolge art. 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op – behoudens tegenbewijs – dat partijen hebben verklaard wat in de akte is neergelegd en dat hetgeen is verklaard tussen partijen als waarheid geldt. In de huurovereenkomst staat [appellant] , en niet Yamasake B.V., vermeld als de huurder van de bedrijfsruimte. [appellant] heeft de huurovereenkomst ook in privé ondertekend en niet (kenbaar) als [functienaam] van Yamasake B.V. De huurovereenkomst dwingt als bewijs aan te nemen dat [appellant] als contractspartij heeft te gelden. Het hof is van oordeel dat de door [appellant] in eerste aanleg en in dit hoger beroep gestelde feiten onvoldoende zijn om toegelaten te worden tot het leveren van tegenbewijs. Daartoe overweegt het hof als volgt. Dat [appellant] de huurovereenkomst niet uitgebreid heeft kunnen bestuderen dient voor zijn rekening te blijven. Als ondernemer (bovendien met bijstand van een makelaar) mocht van hem worden verwacht dat hij, ook als hem daarvoor weinig tijd zou zijn gegeven, in elk geval (ook) controleert op welke naam het huurcontract stond en in welke hoedanigheid hij zijn handtekening zette. Daarbij komt dat [appellant] tijdens de comparitie in hoger beroep heeft erkend dat mondeling met FFC is besproken dat de huurovereenkomst op zijn naam kwam te staan. FFC heeft (onweersproken) gesteld dat Yamasake B.V. als toen net opgerichte vennootschap immers een te hoog debiteurenrisico zou betekenen. Een en ander impliceert dat het dus een bewuste keuze van partijen is geweest om - in zoverre in afwijking van hetgeen in artikel 9 van de koopovereenkomst over de indeplaatsstelling was opgenomen - [appellant] als contractspartij in de huurovereenkomst op te nemen. Aan de omstandigheid dat de facturen van de huurtermijnen in eerste instantie (tot en met april 2017) naar Yamasake B.V. zijn gestuurd kan evenmin doorslaggevend gewicht worden toegekend nu daar tegenover staat dat de factuur voor de borg van 25 november 2016 naar [appellant] is gestuurd, evenals de facturen van maart 2017 en april 2017 met betrekking tot verschuldigde boetes. Na april 2017 zijn de facturen (zo staat als onweersproken vast) bovendien wel steeds naar [appellant] gestuurd en daartegen heeft hij ook niet geprotesteerd. Ook als juist zou zijn dat Yamasake B.V. alle huurbetalingen heeft verricht ( [appellant] heeft dat overigens niet onderbouwd), kan dat [appellant] niet baten. Betalingen kunnen immers op de voet van art. 6:30 BW ook door een derde worden gedaan zonder dat die derde dan partij wordt bij de overeenkomst. Tot slot is niet relevant hoe [appellant] zich heeft gepresenteerd richting ASR. Het gaat immers om de vraag wat partijen jegens  elkaar  hebben verklaard en wat zij uit  elkaars  gedragingen mochten afleiden.  
     
     13. De te bewijzen aangeboden stellingen op dit punt, namelijk de omstandigheden waaronder het huurcontract moest worden getekend, kunnen gelet op het voorgaande niet tot een andere beslissing leiden zodat het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake dienend zal worden gepasseerd. Grief 1 faalt in zoverre. 
     
     
       
         Voldaan aan (inspannings)verplichting? 
       
     
     
     14. [appellant] heeft voorts de conclusie van de kantonrechter bestreden dat het aan [appellant] zelf te wijten is dat er geen indeplaatsstelling heeft kunnen plaatsvinden. [appellant] heeft aangevoerd dat FFC door de huur op te zeggen bij ASR de mogelijkheid van indeplaatsstelling heeft gefrustreerd. FFC heeft niet eerder dan op 21 maart 2017 het verzoek voor een indeplaatsstelling gedaan. Na de brief van 21 maart 2017 is er een afspraak gemaakt op 24 april 2017 en zijn omstreeks 22 mei 2017 gegevens verstrekt aan FFC (onder andere een businessplan). Dat [appellant] niet eerder gegevens heeft verstrekt aan ASR maakt volgens [appellant] niet dat FFC Exploitatie zich aan haar verplichting uit de koopovereenkomst mag onttrekken noch dat FFC de huur zonder meer kan opzeggen. In de e-mails van 21 maart 2017 en 30 mei 2017 wordt niet gerept over een huurachterstand  en ook is dit niet op enige wijze aan [appellant] duidelijk gemaakt. Op dat moment was er ook geen huurachterstand die de opzegging zou kunnen rechtvaardigen. [appellant] had geen weet van de e-mails die FFC aan ASR heeft gestuurd. Hij wist ook niet van de mail van 25 juli 2017 waarin [naam] namens ASR had aangegeven dat ASR bereid was in te stemmen met een contractsovername als FFC garant zou staan voor de huurbetalingen gedurende de lopende huurovereenkomst. FFC heeft bij mail van 15 augustus 2017 verkeerde informatie gegeven dat er geen definitief antwoord van ASR was ontvangen. 
     
     15. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat zowel FFC als FFC Exploitatie rekening had te houden met het gerechtvaardigd belang van [appellant] bij een stabiele huurrelatie. FFC diende dat te doen door de verplichtingen die FFC Exploitatie blijkens art. 9.1 van de koopovereenkomst op zich had genomen als eigen verplichtingen na te komen. Tegen dat oordeel zijn geen grieven gericht zodat het hof dit eveneens tot uitgangspunt neemt.   
     
     16. Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellant] dat hij meent dat de indeplaatsstelling niet is gelukt omdat FFC daarom te laat heeft verzocht. Dat betoog volgt het hof niet. Uit de e-mail van 25 juli 2017 van ASR moet worden afgeleid dat ASR de indeplaatstelling niet heeft geaccepteerd omdat er niet voldoende financiële waarborgen aan de zijde van Yamasake B.V. waren. In het licht daarvan kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat als FFC het verzoek om indeplaatsstelling eerder had gedaan, ASR dat verzoek wel had gehonoreerd. Bovendien hadden partijen ook na 25 juli 2017 nog ruim een jaar de tijd om een rechtstreekse huurrelatie met ASR te bewerkstelligen. [appellant] stelt dat hij niet op de hoogte was van de e-mail van 25 juli 2017, maar dat maakt het voorgaande niet anders. [appellant] is immers in elk geval in september 2017 door ASR geïnformeerd dat FFC zich garant wilde stellen tot eind augustus 2018, zo heeft [appellant] zelf verklaard tijdens de comparitie in hoger beroep. FFC heeft die garantstelling bij e-mail van 1 november 2017 ook daadwerkelijk aan ASR toegezegd zodat zij daarmee naar het oordeel van het hof heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting.  
     FFC heeft [appellant] er voorts in de brief van 21 maart 2017 (dus ruim 2 maanden voordat FFC op 30 mei 2017 de huurovereenkomst met ASR daadwerkelijk heeft opgezegd) op gewezen dat hij ook zelf in de gelegenheid werd gesteld om in contact te treden met ASR om een indeplaatsstelling of een rechtstreekse huurovereenkomst te bewerkstelligen. FFC heeft ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep gesteld dat ASR ondanks de opzegging door FFC best bereid was door te gaan met [appellant] . Naar het oordeel van het hof wordt dit bevestigd door de e-mail van 7 december 2017 van ASR waarin wordt gezegd “Ik ben in gesprek met huurder, maar zij twijfelen of zij een huurovereenkomst willen aangaan.” In dat licht bezien  heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de indeplaatsstelling of totstandkoming van een nieuwe, rechtstreekse huurovereenkomst met ASR ten gevolge van de opzegging door FFC onmogelijk is gemaakt. Het hof komt ook niet toe aan het horen van [naam] als getuige omdat hetgeen [appellant] in dat verband te bewijzen heeft aangeboden, namelijk een nadere uitleg over de vraag waarom er geen indeplaatsstelling is gevolgd of over de vraag of [appellant] heeft begrepen wat de borgstelling zou inhouden en dat de huurovereenkomst verder zou kunnen worden voortgezet, niet relevant is voor de vraag of FFC tekort is geschoten in de nakoming van haar inspanningsverplichting, dan wel anderszins jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld. 
     
     17. [appellant] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat FFC hem, gelet op de garantie van art. 9 lid 3 van de koopovereenkomst, een langere huurovereenkomst dan enkel tot eind augustus 2018 had moeten geven. Naar het oordeel van het hof heeft FFC zich terecht op het standpunt gesteld dat [appellant] zich in redelijkheid niet op die bepaling kan beroepen nu hij zich, gelet op de telkens opnieuw opgelopen achterstand in huurbetalingen en daardoor verbeurde boetes, niet als een goed huurder heeft gedragen. Als onweersproken staat immers vast dat [appellant] in maart 2017 de borg nog niet had voldaan en boetes verschuldigd was wegens het te laat betalen van de huur zodat toen in totaal een bedrag van bijna € 14.000,- openstond. Alhoewel juist is dat er op dat moment geen huurachterstand was, was [appellant] dus wel tekort geschoten in verplichtingen uit de huurovereenkomst. FFC heeft [appellant] daar bij e-mail van 21 maart 2017 ook op gewezen. Bovendien heeft [appellant] de latere huurpenningen ten onrechte opgeschort en een behoorlijke huurachterstand laten ontstaan. Onder die omstandigheden kon niet van FFC verlangd worden dat zij na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar de huurovereenkomst zou voortzetten.  
     
     
       
         Misbruik identiteitsverschil 
       
     
     
     18. [appellant] heeft nog aangevoerd dat misbruik van identiteitsverschil is gemaakt omdat hij niet wist dat hij met twee verschillende vennootschappen te maken had. Ook wist hij niet dat niet FFC Exploitatie huurder was van ASR maar FFC zodat een indeplaatsstelling als genoemd in artikel 9 juridisch niet mogelijk was. Zoals het hof in r.o. 15 tot uitgangspunt heeft genomen, diende FFC de verplichtingen die FFC Exploitatie blijkens art. 9.1 van de koopovereenkomst op zich had genomen als eigen verplichtingen na te komen. Zoals uit r.o. 16 volgt is het hof van oordeel dat FFC aan die (inspannings)verplichting heeft voldaan. Het door [appellant] gestelde is onvoldoende om aan te nemen dat er misbruik is gemaakt van het identiteitsverschil tussen FFC en FFC Exploitatie. Van een oogmerk om [appellant] te benadelen is naar het oordeel van het hof niet gebleken. 
     
     
       
         De vordering tot terugbetaling van de koopsom/schadevergoeding 
       
     
     
     19. [appellant] heeft er op gewezen dat de eis in voorwaardelijke reconventie in eerste aanleg en het petitum in het appel zo moeten worden gelezen dat van FFC en/of FFC Exploitatie een schadevergoeding wordt gevorderd van € 122.500,- wegens wanprestatie en/of onrechtmatige daad. Voor enige schadevergoeding bestaat naar het oordeel van het hof, gelet op het voorgaande, geen grond. Bovendien is FFC Exploitatie geen partij in dit geding zodat de vordering, voor zover tegen haar gericht, reeds om die reden niet toewijsbaar is.  
     
     
       
         Slotsom 
       
     
     
     20. De grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. 
     
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 26 juni 2019; 
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van FFC tot op heden begroot op € 5.382,- aan verschotten en € 8.124 ,- aan salaris advocaat; 
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en R.F. Groos en is uitgesproken door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers ter openbare terechtzitting van 16 februari 2021 in aanwezigheid van de griffier.