ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:185

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:185 Gerechtshof Den Haag , 12-02-2019 / 200.226.428/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-02-12

Zaaknummer: 200.226.428/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:185

---

Ontbinding huur woonruimte wegens dringend eigen gebruik voor verhuur aan studenten.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.226.428/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 5138995 RL EXPL 16-16766  
     
     
   
   
     arrest van 12 februari 2019 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [naam] , 
     
       wonende te Delft, 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. W. Suttorp te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Stichting DUWO, 
     
       gevestigd te Delft, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: DUWO, 
       advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1. 	Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 12 december 2017 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie heeft niet plaatsgevonden. [appellant] heeft vervolgens bij memorie van grieven vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. DUWO heeft die grieven bij memorie van antwoord weersproken. Partijen hebben de zaak op 17 januari 2019 doen bepleiten door hun advocaten, die zich daarbij hebben bediend van aan het hof overgelegde pleitnotities. [appellant] heeft ten behoeve van het pleidooi nog enkele producties overgelegd. Ten slotte is arrest bepaald.  
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     2. Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
     
     a. DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Haar woningenbestand bestaat voor een belangrijk deel uit studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds het studiejaar 2007-2008 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van (thans) artikel 7:274d BW en die daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór dat moment aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274d BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, ofwel, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen.  
     
     DUWO verhuurt onder meer woningen in het complex gelegen aan de [straatnaam] te Delft. Dit complex bestaat uit onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes. Op de voorpagina van het oorspronkelijke bestek voor de bouw van het complex, van 1 oktober 1971, is opgenomen:  “bestek en voorwaarden voor het bouwen van 859 studenteneenheden c.a.”.  Op 7 september 1971 is ten behoeve van het complex een vergunning verleend voor het bouwen van  “een complex studentenwoningen” .  
     
     In een memo van de gemeente Delft van 28 december 1998 is onder meer het volgende opgenomen: 
     
       
         “Studerende starters 
       
       
         Met DuWo is afgesproken dat de vrijkomende Hat-éénheden aan de [straatnaam] (…) aangeboden worden via het aanbodmodel aan studerende starters (…).” 
       
     
     
     Op 20 februari 2007 is tussen DUWO als verhuurder en [appellant] als huurder een huurovereenkomst gesloten ter zake van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te Delft. Het betreft een zogeheten Hat-eenheid. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst stond [appellant] (per 1 september 2002) ingeschreven als student bij de Technische Universiteit Delft en (per 1 september 2006) als student bij de Haagse Hogeschool. [appellant] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst een bewijs van inschrijving aan de Haagse Hogeschool aan DUWO verstrekt, alsmede een “bericht Studiefinanciering” van de Informatie Beheer Groep van 13 oktober 2006, waaruit de hoogte van zijn studiefinanciering (lening) is af te leiden.  
     
     Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [appellant] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen en heeft zij [appellant] de hierboven onder a) bedoelde keuze voorgelegd. Bij brief van 24 april 2013 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd. Voor het geval [appellant] nog student is, heeft DUWO de opzegging hierop gegrond dat [appellant] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het uitbreiden van de huurovereenkomst. Voor het geval [appellant]  niet meer is ingeschreven als student, heeft DUWO zich erop beroepen dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan iemand die wel als student is ingeschreven. [appellant] heeft met deze opzegging niet ingestemd. 
     
     Bij brief van haar advocaat van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst opnieuw en op dezelfde gronden als in 2012, opgezegd. Ook met die opzegging heeft [appellant] niet ingestemd. 
     
     3. DUWO vorderde in eerste aanleg de datum vast te stellen waarop de met [appellant] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [appellant] het gehuurde dient te ontruimen. DUWO vorderde voorts om [appellant] te veroordelen aan DUWO de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen indien [appellant] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. Tot slot vorderde DUWO veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.  
     
     4. In zijn vonnis van 18 juli 2017 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigd per 1 november 2017 en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning en in de kosten van het geding. Uitsluitend de kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De gevorderde veroordeling van [appellant] tot voldoening van de kosten van ontruiming heeft de kantonrechter afgewezen.  
     
     5. [appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en primair afwijzing van de vorderingen van DUWO. Subsidiair vordert hij dat de vorderingen van DUWO worden toegewezen onder de verplichting van DUWO de wettelijke verhuiskostenvergoeding te betalen. In beide gevallen vordert hij tot slot dat DUWO wordt veroordeeld in de kosten van het geding.   
     
     6. De grieven van [appellant] laten zich als volgt samenvatten.  Grief I  is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat uit het feit dat DUWO geen gebruik heeft gemaakt van het “campusbeding” niet kan worden afgeleid dat partijen niet de bedoeling hebben gehad dat [appellant] een studentenwoning zou huren. [appellant] voert aan dat hij een reguliere huurovereenkomst heeft gesloten en dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om dat te doen.  Grief II  komt op tegen het oordeel dat partijen de bedoeling hebben gehad dat [appellant] de woning zou huren als student en dat de woning daarmee als studentenwoning moet worden aangemerkt. Met  grief III  valt [appellant] het oordeel van de kantonrechter aan dat het bestaan van woningnood geen voorwaarde is voor de beëindiging van de huurovereenkomst en  grief IV  komt op tegen de beslissing van de kantonrechter de huurovereenkomst te beëindigen.  
     
     7. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] niet meer als student is ingeschreven. Dat betekent dat, zoals DUWO in haar inleidende dagvaarding (randnummer 18) ook onderkent, uitsluitend beoordeeld behoeft te worden of de opzegging van de huurovereenkomst kan worden gebaseerd op een door DUWO aangevoerd dringend eigen gebruik, te weten verhuur aan studenten.  
     
     8. Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd. Uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW volgt dat de rechter een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Anders dan [appellant] aanvoert, zijn in het derde lid van artikel 7:274 BW niet limitatief de situaties omschreven die hebben te gelden als dringend eigen gebruik. Het feit dat met [appellant] niet een zogenaamd “campuscontract” is gesloten, sluit bovendien niet uit dat DUWO zich beroept op de algemene regeling van het dringend eigen gebruik in artikel 7:274 BW. Verhuur aan studenten kan dan ook een vorm van eigen gebruik door DUWO zijn, zij het dat bij een beroep op dit dringend eigen gebruik aan alle voorwaarden van artikel 7:274 BW moet zijn voldaan. Anders dan bij een huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:274d BW, zal dus ook aannemelijk moeten zijn dat er voor [appellant] passende woonruimte beschikbaar is. Het hof passeert het betoog van [appellant] dat het bepaalde in artikel 6:23 BW eraan in de weg staat dat DUWO zich beroept op een dringend eigen gebruik. Van een voorwaarde als in dat artikel bedoeld, is geen sprake. 
     
     9. Bij de beoordeling van de vraag of DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gaat het, anders dan [appellant] stelt, om de situatie zoals die thans bestaat en om omstandigheden die aan de zijde van de verhuurder bestaan en nopen tot een dringend eigen gebruik. Het staat DUWO, wier doelstelling het (mede) is om zorg te dragen voor betaalbare woonruimte voor studenten, in beginsel vrij de woningen aan de [straatnaam] te willen aanwenden om te voldoen aan de vraag van studenten, ook als dat buitenlandse studenten zijn. In zoverre is voor de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet doorslaggevend of [appellant] de woning destijds als student is gaan huren en of hij er toen mee bekend was dat sprake was van een studentenwoning en hij de woning zou moeten verlaten als hij geen student meer was. Waar het om gaat is immers of DUWO de woning nu dringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Die vraag kan worden beantwoord zonder dat de hoedanigheid waarin [appellant] de woning in 2007 is gaan huren, wordt onderzocht.  
     
     10. Het hof acht bij beantwoording van de vraag of dat eigen gebruik dringend nodig is, het karakter van de woning van belang. DUWO stelt immers dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl [appellant] zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone sociale huurwoning heeft gehuurd. 
     
     11. Het hof acht het, op grond van het bestek en de verleende vergunning, voldoende aannemelijk dat het complex aan de [straatnaam] is bedoeld en gebouwd als studentencomplex. Die bedoeling blijkt mede uit het feit dat in het memo van 28 december 1998 is neergelegd dat vrijkomende Hat-eenheden aan de [straatnaam] weer zullen worden toegewezen aan  studerende  starters, en uit het onvoldoende weersproken feit dat de wooneenheden aan de [straatnaam] vanaf in ieder geval 2002 alleen via de zogenaamde Kamerwinkel, gevestigd in de aula van de TU Delft, en later overgegaan in het online aanbiedingssysteem voor studentenwoningen “Studentenwoningweb”, gehuurd konden worden. Het enkele feit dat er gedurende enige tijd ook anderen dan studenten in het complex konden huren, maakt dit niet anders, reeds omdat dit een tijdelijk gegeven was, dat als zodanig niet afdoet aan het karakter van het complex. 
     
     12. Bij beantwoording van de vraag of verhuur van de woning aan een student een dringende reden is die de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet worden beoordeeld of er in Delft een dringende vraag is naar studentenwoningen. DUWO heeft zich in dit verband onder meer beroepen op een voor het studiejaar 2015-2016 uitgevoerd marktonderzoek (productie 10 bij akte in eerste aanleg). Daarin is het tekort in Delft voor het jaar 2015 vastgesteld op 800 eenheden en is een toekomstig tekort begroot op 1.160 tot 2.320 eenheden, terwijl voor het jaar 2023 een tekort wordt voorspeld van tussen de 1.300 en 2.400 eenheden. Tijdens het pleidooi heeft zij verwezen naar actuele cijfers uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2018 (blz. 65) waaruit volgt dat het aantal studenten de komende jaren zal groeien met 21%. DUWO heeft er verder op gewezen dat in het coalitieakkoord van Delft voor de periode 2018-2022 een streven voor (nogmaals) 2.000 extra studentenwoningen is neergelegd, hetgeen duidt op een druk op de woningmarkt voor studenten. Bovendien heeft zij onweersproken aangevoerd dat haar woningbestand, mede vanwege het feit dat dit is afgestemd op de “onderkant van de markt”, een constante bezettingsgraad heeft van 99%. Indien er al ontspanning op de woningmarkt in Delft zou ontstaan, zou die ontspanning zich dus niet in de eerste plaats in het bestand van DUWO voordoen, maar in het meer duurdere segment. Tegenover deze onweersproken gegevens is de berekening van [appellant] , die niet op de meest actuele gegevens is gebaseerd, onvoldoende om te concluderen dat er geen woningnood onder studenten in Delft is. Het hof zal er daarom vanuit gaan dat die woningnood bestaat, in die zin dat er onder studenten meer vraag is naar woningen als die waarin [appellant] woont dan aanbod. Het bewijsaanbod van [appellant] “om aan te tonen dat er geen sprake is van een noodzaak voor dringend eigen gebruik” voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep kunnen worden gesteld. Het aanbod heeft immers geen betrekking op feiten of omstandigheden, maar op een juridisch criterium als zodanig en [appellant] geeft bovendien niet aan welke getuigen hierover zouden kunnen verklaren. Het bewijsaanbod wordt om die reden gepasseerd.  
     
     13. Het hof passeert het betoog van [appellant] dat DUWO het dringend eigen gebruik zelf heeft gecreëerd. Op de stijging van de studentenpopulatie heeft DUWO immers geen invloed, terwijl de verhuur aan studenten van meet af aan een van haar doelstellingen is geweest. De stelling dat DUWO misbruik van bevoegdheid maakt en haar huurders ongelijk behandelt, is niet van een voldoende onderbouwing voorzien en wordt om die reden gepasseerd. 
     
     14. Met betrekking tot de belangenafweging die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [appellant] gestelde belang – dat hij zijn leven en sociaal netwerk in Delft heeft opgebouwd, een beperkt inkomen heeft en alleenstaand is zodat hij vermoedelijk niet in aanmerking kan komen voor urgentie – om in de woning te kunnen blijven, zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Met die doorstroming dient DUWO in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof zwaarder wegen dan het individuele belang van [appellant] . 
     
     15. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274d BW ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dat moet blijken dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen, hetgeen DUWO stelt. [appellant] stelt dat hij op de sociale woningmarkt niet eenvoudig een andere passende woning kan vinden en dat dit op de particuliere markt wegens zijn inkomen onmogelijk is. Ter onderbouwing heeft hij vijf afwijzingen, alle van 11 januari 2019, overgelegd met betrekking tot sociale huurwoningen waarop hij heeft gereageerd. 
     
     16. Bij de beoordeling van de vraag of er passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is, moeten zijn persoonlijke omstandigheden en de marktsituatie ter plaatse in aanmerking worden genomen. Daarbij moet voldoende aannemelijk zijn dat er passende woonruimte beschikbaar is, maar een concreet aanbod hoeft niet voorhanden te zijn. DUWO heeft onweersproken aangevoerd dat de laatst beschikbare gegevens over de wachttijd uitwijzen dat met een gemiddelde wachttijd (inschrijfduur) van 53 maanden rekening moet worden gehouden. [appellant] heeft zich weliswaar eerst in september 2018 ingeschreven, maar heeft als doorstromer van DUWO een extra inschrijfduur van vijf jaar gekregen, zodat hij ten tijde van het pleidooi 64 maanden inschrijfduur had. Omdat hierna zal blijken dat het hof in het licht van de persoonlijke omstandigheden van [appellant] de huurovereenkomst op langere termijn zal beëindigen, acht het hof het voldoende aannemelijk dat [appellant] in de komende periode passende woonruimte zal kunnen vinden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] niet heeft aangevoerd dat zijn inkomenssituatie het hem onmogelijk zal maken passende woonruimte in de sociale huurmarkt te vinden, hetgeen ook moet worden afgeleid uit het feit dat hij wel degelijk heeft gereageerd op beschikbare sociale huurwoningen die duurder zijn dan zijn huidige woning. Het feit dat hij daar tot dusverre niet in geslaagd is, maakt dit niet anders, reeds omdat zijn inschrijfduur oploopt en hij vanaf het moment van het wijzen van dit arrest intensief zal moeten gaan reageren op beschikbare woningen.   
     
     17. Bij beantwoording van de vraag of er aanleiding is voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding acht het hof de vraag of [appellant] de woning als student is gaan huren wel van belang. Indien dat het geval is, is er voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding immers geen aanleiding omdat [appellant] er dan rekening mee heeft moeten houden op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten te moeten maken.  
     
     18. Het hof heeft hierboven overwogen dat het aannemelijk is dat het complex aan de [straatnaam] is gebouwd als studentencomplex en dat de woningen vanaf enig moment weer uitsluitend via de Kamerwinkel aan studenten werden verhuurd. DUWO heeft ook gesteld dat [appellant] de woning via de Kamerwinkel heeft gehuurd, zij het dat de Kamerwinkel op dat moment een digitaal karakter had. [appellant] heeft niet betwist dat hij zich in 2004 bij de Kamerwinkel heeft ingeschreven en onvoldoende gemotiveerd weersproken dat hij de woning in 2007 via de (toenmalige digitale) Kamerwinkel heeft gehuurd. Hij heeft in hoger beroep slechts aangegeven dat hij zich dat niet meer goed kan herinneren en dat hij de huurovereenkomst op het kantoor van DUWO heeft ondertekend. Dat laatste is niet van belang omdat het niet gaat om het moment van ondertekenen van de huurovereenkomst, maar om de wijze waarop hij de woning toegewezen heeft gekregen. Het eerste heeft niet te gelden als een voldoende betwisting van de stelling van DUWO. Het hof zal er daarom vanuit gaan dat [appellant] de woning via de Kamerwinkel heeft verkregen, hetgeen een belangrijke aanwijzing is dat het voor hem duidelijk had moeten zijn dat hij de woning uitsluitend vanwege zijn hoedanigheid van student heeft kunnen huren. [appellant] heeft bovendien zijn studentenkaart en het Bericht Studiefinanciering aan DUWO verstrekt, hetgeen eveneens een aanwijzing is dat hij de woning uitsluitend als student kon huren. Ook als [appellant] met het overleggen van zijn collegekaart en het Bericht Studiefinanciering slechts zijn financiële gegoedheid heeft moeten aantonen, had hij daarom moeten begrijpen dat hij vanwege zijn status als student in de gelegenheid was om zonder enige inschrijvingsduur bij DUWO, die bekend staat als studentenhuisvester, een zelfstandige wooneenheid te huren. [appellant] heeft de woning bovendien toegewezen gekregen op het moment dat hij studeerde, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de gemeente Delft had. Daaraan doet niet af dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat het om een studentenwoning ging. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was het, naar DUWO onweersproken heeft gesteld, nog (net) geen beleid om met studenten zogenaamde campuscontracten te sluiten. Dat enkele feit brengt dus niet mee dat [appellant] niet behoefde te begrijpen dat hij de woning louter in zijn hoedanigheid van student kon huren. 
     Voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is dan ook geen aanleiding.  
     
     19. Tegen de achtergrond van het bovenstaande kunnen de grieven niet tot een andere uitkomst leiden. Het hof ziet in de persoonlijke omstandigheden van [appellant] aanleiding te bepalen dat de huurovereenkomst op een wat langere termijn eindigt dan de kantonrechter heeft geoordeeld, te weten 1 maart 2020. Om die reden zal het vonnis worden vernietigd en zal een nieuw dictum worden uitgesproken. 
     
     20. [appellant] heeft niettemin als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te gelden, zodat hij moet  worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 18 juli 2017, 
     en  opnieuw rechtdoende : 
     
       
         stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [appellant] betreffende de woonruimte aan de [adres] te Delft zal eindigen vast op 1 maart 2020; 
       
       
         veroordeelt [appellant] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan 1 maart 2020, het gehuurde te ontruimen; 
       
       
         wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van DUWO begroot op € 663,01, waarvan € 450,- als het aan de gemachtigde van DUWO toekomende salaris en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit arrest moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van DUWO tot op heden begroot op € 716,- aan griffierecht, en € 3.222,- aan salaris advocaat. 
       
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A. Dupain, en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 februari 2019 in aanwezigheid van de griffier.