ECLI: ECLI:NL:PHR:1977:AC6118

Titel: ECLI:NL:PHR:1977:AC6118 Parket bij de Hoge Raad , 14-10-1977 / 11155

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1977-10-14

Zaaknummer: 11155

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1977:AC6118

---

In de plaatsstelling van een nieuwe huurder; artikel 1635 BW; huurovereenkomst; onderverhuring; ingebruikgeving; toestemming verhuurder; wanprestatie; ontbinding huurovereenkomst; artikel 1302 BW.

L. 
   Nr. 11115 
   Zitting 14 oktober 1977. 
   
   
     
       Mr. Franx. 
     
     Conclusie inzake; 
     
       
        [eisers] / [verweerders]. 
     
   
   
   
   
   
   
     Edelhoogachtbare Heren, 
   
   
   
     Verweerders in het principale beroep ([verweerders]) hadden bij overeenkomst van 8 februari 1965 aan de rechtsvoorgangster van eisers ([eisers]), genaamd [betrokkene 1], het ten processe bedoelde onroerend goed verhuurd. De bestemming ervan was hotel-café-restaurant. Bij beschikking van 12 februari 1974 heeft de kantonrechter te 's-Hertogenbosch aan [betrokkene 1] machtiging gegeven om [eisers] in haar plaats als huurders te stellen, welke indeplaatsstelling is gerealiseerd. Daarna hebben [verweerders] [eisers] doen dagvaarden tot ontbinding van de huur-overeenkomst op grond van door [eisers] gepleegde wanprestatie, o.m. bestaande uit het niet-nakomen van hun onderhoudsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Dienaangaande heeft de kantonrechter te 's-Hertogenbosch overwogen gelijk in het principale cassatiemiddel vermeld, zakelijk samengevat beslissende dat de verplichtingen uit het huurcontract tussen [verweerders] en [betrokkene 1] eerst vanaf de datum van de beschikking, waarbij [eisers] als huurders in de plaats van [betrokkene 1] zijn gesteld, op [eisers] drukken. Achterstallig, in de zin van: op die datum reeds geboden en deswege door de huurder te verrichten, onderhoud kwam - naar het oordeel van de kantonrechter - niet voor rekening van [eisers]. In hoger beroep vernietigde de rechtbank te 's-Hertogenbosch bij het thans bestreden vonnis d.d. 12 november 1976 het vonnis van de kantonrechter, oordelende - gelijk aangehaald in het principale middel - dat op Luimé door de indeplaatsstelling zowel de opeisbare als de niet-opeisbare verplichtingen die [betrokkene 1] t.o.v. de verhuurder had, kwamen te rusten. 
     Het  principale  middel behelst de grief, dat de rechtbank aldus art. 1635 BW heeft geschonden door te oordelen, dat wanprestatie door [betrokkene 1], gepleegd vòòr 12 februari 1974, grond zou kunnen opleveren voor tegen [eisers] uit te spreken ontbinding der huurovereenkomst en ontruiming door hen van het gehuurde. Nu zou de vraag kunnen rijzen of het middel wel feitelijke grondslag in het bestreden vonnis heeft. De rechtbank heeft zich immers niet letterlijk zo uitgedrukt als de hier bedoelde grief het formuleert. Het komt mij echter voor dat de rechtbank wel hetzelfde tot uiting heeft willen brengen. Zij heeft toch, blijkens de tweede in het middel geciteerde rechtsoverweging, de indeplaatsstelling van art. 1635 BW beschouwd als een volledige overgang van alle rechten en verplichtingen, zowel de opeisbare als de niet-opeisbare, van de oude op de nieuwe huurder en in die zin als een volledige contractsoverneming. Deze visie houdt mede in dat de verhuurder een door de oude huurder reeds gepleegde wanprestatie, ernstig genoeg om een ontbinding- en ontruimingsvordering te dragen, ook tegen de nieuwe huurder kan aanvoeren als grondslag van zo'n vordering, en het is juist dit oordeel dat door het principale cassatiemiddel wordt aangevochten. 
     Het antwoord op de vraag of bij de indeplaatsstelling als bedoeld in art. 1635 BW reeds opeisbare (lopende) onderhoudsverplichtingen van de oude huurder overgaan op de nieuwe huurder, wordt niet in de wetstekst zelf gevonden. De wetsgeschiedenis verschaft enkele relevante gegevens. Blijkens de M.v.T. (Bijl. Hand. II 1966–1967, 8875, no. 3, blz. 9 en 16) beoogde de wetgever aan de huurder, die “een zeer zwaarwichtig belang” heeft om gedurende de huurtijd zijn onderneming te verkopen, de mogelijkheid te bieden overdracht van zijn huurrecht aan de koper te realiseren, desnoods tegen de wil van de verhuurder in, en aldus zijn onderneming inclusief het voor het voeren daarvan onmisbare huurrecht over te dragen. Het gaat hier tegenover de verhuurder om “een gedwongen vervanging van de huurder”, die men “dwanghuur” zou kunnen noemen. In het V.V. werd de - door F. Molenaar, WPNR 4932 d.d. 7 januari 1967 geïnspireerde - vraag gesteld of een contractueel tot stand gekomen huurcessie dezelfde gevolgen heeft als huurcessie met rechterlijke machtiging. Daarom kwam in de M.v.A. de volgende reactie: “Het hangt in de eerste plaats af van de vraag wat partijen zelf doen. Wanneer de lopende overeenkomst wordt beëindigd en de verhuurder opnieuw verhuurt aan de nieuwe huurder, ontstaat er een nieuwe huurovereenkomst waarop de bepalingen van het ontwerp ten aanzien van nieuwe huurovereenkomsten van toepassing zijn. Beogen evenwel de verhuurder en de nieuwe huurder de lopende overeenkomst voort te zetten, dan wordt ook de lopende termijn voortgezet. De ondergetekende meent dat deze regeling inderdaad bevredigend is omdat hetgeen kan worden verkregen langs de weg van indeplaatsstelling door de rechter ook bij overeenkomst kan worden verkregen.” En op een andere vraag in het V.V. antwoordde de minister: “In het artikel behoeft niet uitdrukkelijk te worden opgenomen dat de termijn van de oude huurder moet worden opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Dat dit het geval is, volgt reeds uit het eerste lid van het artikel.” De partijen bij een indeplaatsstelling ex art. 1635 BW kunnen derhalve zelf de rechtsgevolgen daarvan regelen, bijvoorbeeld in de vorm van een driepartijen-contract tussen verhuurder, oude huurder en nieuwe huurder, waarbij al dan niet uitdrukkelijk voltooide schuldoverneming (vgl. Asser-Rutten 4–I, 1973, p. 411) of subjectieve schuldvernieuwing (art. 1449, sub 2°, BW) wordt overeengekomen; of in een overeenkomst tussen verhuurder en nieuwe huurder waarbij laatstgenoemde zich al dan niet verbindt “lopende” verplichtingen van de oude huurder voor zijn rekening te nemen d.w.z. aansprakelijkheid ter zake van niet-nakoming daarvan te aanvaarden. In de onderhavige zaak blijkt uit de stukken die voor Uw Raad kenbaar zijn, niet dat een van de hier bedoelde overeenkomsten is gesloten. De vraag is daarom deze, of de indeplaatsstelling van art. 1635 BW  van rechtswege  ten aanzien van de reeds opeisbare onderhoudsverplichtingen ten gevolge heeft, dat die op de nieuwe huurder komen te rusten, al dan niet met ontslag van de oude huurder uit die verplichtingen. Zowel F. Molenaar t.a.p. als H. van den Heuvel, Huurrecht in het BW (losbladig), no. 3 ad art. 1635 (verwijzende naar art. 49 Pachtwet), schijnen die vraag in bevestigende zin te beantwoorden. Of de wetgever van art. 1635 zich heeft willen spiegelen aan voor pacht geldende regelingen als de artt. 34 (“koop breekt geen pacht”) en 49 (pachtoverneming) Pachtwet, is niet duidelijk. Laatstgenoemd wetsvoorschrift spreekt in de leden 1 en 2 eveneens van “in zijn (de) plaats stellen”. Houwing-Rombach, Pachtwet (losbladig), no. 522 ad art. 49, schrijft dat art. 49 op dit punt - anders dan art. 34 bij overgang ten gevolge van eigendomsoverdracht - geen onderscheid tussen wel en nog niet opeisbare verplichtingen en rechten maakt. De Haan, Pachtrecht (p. 525) is daarentegen van mening dat men - bij stilzwijgen van de pachtkamer - mag uitgaan van een analogische toepassing van art. 34: geen overgang van wat reeds opeisbaar is op het moment dat volgens vonnis of arrest de pachtoverneming ingaat; derhalve: een  beperkte  contractsoverneming. De “indeplaatsstelling” treft men in het BW verder aan in de regels betreffende schuldvernieuwing (artt. 1449, 1452, 1454, 1457, 1458) en subrogatie (artt. 1436, 1437). Het gaat dan steeds om overgang van een bepaalde vordering of schuld, thans geregeld in titel 2 boek 6 NBW. Met betrekking tot de  schuldoverneming  bepaalde het ontwerp-Meijers (art. 6.2.12 lid 1) dat “nevenverplichtingen” slechts op de nieuwe schuldenaar komen te rusten voor zover zij niet reeds opeisbaar waren op het tijdstip van de overgang der schuld. Het oorspronkelijke wetsontwerp nam deze redactie over. Bij het gewijzigde wetsontwerp (1975–1976, 7729 no. 8) werd een andere formulering ingevoerd - die tenslotte ook is aangenomen: “De bij de vordering behorende nevenrechten worden van het tijdstip van de overgang tegen de nieuwe in plaats van tegen de oude schuldenaar uitgeoefend.” (art. 6.2.3.12 lid 1). Er blijkt niet van enige bedoeling van de wetgever, de beperking tot  opeisbare  nevenrechten te laten vervallen, en ik neem daarom aan dat die beperking is gehandhaafd. 
     De  contractsoverneming  - die in beginsel de gehele rechtspositie van de contractspartij betreft - is geregeld in art. 6.2.3.14. Het tweede lid van dit voorschrift bepaalt, dat alle rechten en verplichtingen op de nieuwe contractant overgaan, voor zover niet ten aanzien van “bijkomstige” of  reeds opeisbaar geworden  rechten of verplichtingen anders is bepaald. Derhalve: indien niets uitdrukkelijk is overeengekomen nopens de reeds opeisbare verplichtingen, gaan deze over op de nieuwe contractant. De Toelichting-Meijers, p. 634–636, wijst op het verschil tussen cessies en schuldovernemingen enerzijds en contractsoverneming anderzijds: door contractsoverneming gaan niet alleen de afzonderlijke vorderingen en schulden stuk voor stuk over, maar de gehele rechtsverhouding, met inbegrip van de zgn. wilsrechten: zoals de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden wegens wanprestatie of te vernietigen wegens een vernietigbaarheid die is ontstaan bij het sluiten der oorspronkelijke overeenkomst. 
     Het ligt voor de hand zich af te vragen, of de interpretatie van art. 1635 BW behoort te worden afgestemd op die van art. 1612 BW, “koop breekt geen huur”. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad, overzichtelijk samengevat door G. Hamaker, WPNR 5010, ligt in laatstgenoemde bepaling wel besloten een in de plaats treden, een opvolgen door de koper van de verkoper, of beter: door de  eigenaar -koper van de (voormalige eigenaar-)verkoper (HR 19 april 1918, NJ 1918, 569), zodat de huurovereenkomst wordt voortgezet, maar die opvolging is er niet een in  alle  rechten en verplichtingen van de oude verhuurder als ware de nieuwe eigenaar diens erfgenaam (HR 13 nov. 1908, W 8764). De opvolging van art. 1612 BW is beperkt tot de essentialia van de huurovereenkomst (HR 23 mei 1924, NJ 1924, 829) en is, als afwijking van art. 1376 BW, niet uitgebreid tot bijv. een koopoptie (HR 5 jan. 1923, NJ 1923, 305) of tot een recht op reeds vervallen huurtermijnen (HR 13 nov. 1908, W 8764 voornoemd). Met betrekking tot achterstallig onderhoud dat voor rekening van de huurder kwam, besliste HR 24 januari 1929, NJ 1929, 869, met noot Scholten, dat de koper recht heeft bij het einde der huur te vorderen vergoeding van schade, die door gebrekkig onderhoud gedurende de gehele loop van de huur is ontstaan. De Hoge Raas baseerde dit oordeel op de overweging, dat de huurder verplicht was het gehuurde te onderhouden en bij het einde der huur in bruikbare en bewoonbare staat op te leveren, bij gebreke waarvan hij gehouden was tot vergoeding van alle kosten, schaden en interessen. Ik citeer uit de noot van Scholten: “Hier gaat het om de verwaarlozing van het gehuurde door den huurder. Beschouwt men deze als een wanprestatie die op het ogenblik dat zij geschiedt een recht van vorderen doet geboren worden, dan gaat dit recht niet over, let men echter, gelijk de Hoge Raad terecht doet, op de verplichting tot het in behoorlijke staat weder opleveren bij beëindiging van het huurcontract, dan doet niet-nakoming van deze verplichting een recht op vergoeding ontstaan op het ogenblik van die beëindiging en tegenover hem die dan huurder is.” 
     Het lijkt mij in overeenstemming met dit arrest van 1929, in samenhang met Scholtens aangehaalde commentaar, ook bij de “dwanghuur” van art. 1635 BW - evenzeer als art. 1612 BW geschreven in het belang van de huurder - degene die op zeker moment huurder is, tegenover hem die dan verhuurder is aansprakelijk te achten voor het onderhoud over het gehele huurtijdvak, met inbegrip van dat van eventuele contractuele voorgangers. De onderhoudsverplichting van de huurder is een doorlopende en mondt uit in zijn plicht tot oplevering in een behoorlijke, al dan niet bij de overeenkomst nader geregelde, staat na het einde van de huur. Het karakter van “wettelijke contractsoverneming” dat m.i. aan art. 1635 BW eigen is, brengt mee dat - zoal niet alle rechten en verplichtingen dan toch wel een wezenlijke plicht als - de onderhoudsplicht “ongesplitst” overgaat op de nieuwe huurder. Hiervoor pleit ook dat de indeplaatsstelling van art. 1635 BW uit de aard der zaak gepaard gaat met een accoord tussen oude en nieuwe huurder; de rechtsfiguur van huuroverneming is immers juist bedoeld - zoals uit de geciteerde wetsgeschiedenis bleek - om overdracht van een onderneming inclusief het huurrecht aan een nieuwe huurder van de bedrijfsruimte mogelijk te maken. Aan de huuroverneming ligt dan ook, gelijk in casu, een meeromvattende zakelijke transactie ten grondslag. Het ligt op de weg van de oude en de nieuwe huurder om in het kader daarvan mede een regeling te treffen voor de gevolgen van de huuroverneming ten aanzien van het achterstallige onderhoud. De verhuurder staat daar in principe buiten. Hij behoeft niet te worden opgescheept met een splitsing van zijn aanspraken ter zake van het onderhoud, met alle praktische bezwaren van dien. Ik zie geen grond ten deze aan de nieuwe huurder een bijzondere bescherming te verlenen met betrekking tot het achterstallige onderhoud; hij heeft het gehuurde overgenomen met alle lusten en lasten, die hij heeft kunnen constateren en met betrekking waartoe hij zich jegens de oude huurder een regresrecht had kunnen bedingen. Dat de nieuwe huurders in de onderhavige zaak geen partij zijn geweest in de procedure tot indeplaatsstelling, doet m.i. - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - aan het vorenbetoogde niet af; het is niet goed denkbaar dat reeds vòòr die procedure tussen oude en nieuwe huurder(s) over de belangrijkste aspecten van de overneming geen afspraken zouden zijn gemaakt. Voorts heeft de kantonrechter nog overwogen dat de oude huurster, met het oog op het toucheren van een goodwill-vergoeding van omstreeks honderdduizend gulden zeker in staat en bereid zou zijn geweest om zich tegenover de verhuurders te verbinden haar achterstallig onderhoud alsnog voor haar rekening uit te (doen) voeren. Het komt mij voor dat dit niet een vaststelling maar een veronderstelling van de kantonrechter is, die niet zonder meer begrijpelijk is nu niet vaststaat, dat de oude en de nieuwe huurders bij het conveniëren van die goodwill-vergoeding ervan uit gegaan zijn dat het achterstallig onderhoud voor rekening van de oude huurster zou komen. 
     De door mij voorgestane opvatting, die ook aan het bestreden vonnis van de rechtbank ten grondslag ligt, is - gelijk gezegd - eveneens die van F. Molenaar en H. v. d. Heuvel - alsmede, voor wat betreft de pacht, van Houwing-Rombach - en anticipeert op art. 6.2.3.14 NBW. 
     Ik houd mitsdien het middel in het principale beroep voor ongegrond. 
     Het  incidenteel  voorgedragen middel richt zich tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de door [verweerders] aan hun vordering in hoger beroep ten grondslag gelegde wanprestatie van [eisers], bestaande in contractueel verboden onderverhuur aan “[A] B.V.”. Hetgeen het middel te dien aanzien nader aanvoert  onder a  ontbeert naar mijn mening feitelijke grondslag. Mij dunkt dat uit niets blijkt dat de rechtbank uit het oog zou hebben verloren, dat het gebruik dat die B.V. van het gehuurde heeft, rechtens niet mag gelden als het genot van de huurders, of omgekeerd. Wat betreft het  onder b  aangevoerde, het stond aan de rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt, vrij om “gezien alle voormelde omstandigheden” (7e r.o. klaarblijkelijk verwijzende naar de in de 6e r.o. vermelde omstandigheden), de verboden onderverhuur aan te merken als onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie; niet iedere wanprestatie kan ontbinding der overeenkomst rechtvaardigen (vgl. Asser-Rutten 4-II, 1975, p. 316–318, met vermelding van rechtspraak, en art. 6.5.4.6 NBW). De rechtbank heeft daarbij geenszins miskend dat die onderverhuur wanprestatie aan de zijde van [eisers] oplevert, en evenmin, dat het in beginsel niet is uitgesloten dat de thans kennelijk zeer nauwe banden tussen Luimé en de B.V. in de toekomst geslaakt worden. De rechtbank heeft klaarblijkelijk de enkele mogelijkheid van een dergelijke verandering in de toekomst - omtrent de waarschijnlijkheid waarvan niets is gesteld of gebleken - beschouwd als onvoldoende basis voor het aanwezig achten van een zodanig zwaarwegend belang van [verweerders], dat ontbinding op grond van de hier bedoelde wanprestatie zou behoren te volgen. Van een onjuiste rechtsopvatting is de rechtbank, naar het mij voorkomt, daarbij niet uitgegaan en tot een nader onderzoek, gelijk in het middel  onder c  bepleit, dienaangaande was de rechtbank naar mijn mening niet gehouden. Ik lees de uitdrukkingen “aanwijsbaar” belang en “zwaarwegend” belang in de aangevallen overwegingen (de 5e en de 6e) als synoniemen en beschouw de motivering van de rechtbank op dit punt mitsdien niet als innerlijk tegenstrijdig of anderszins gebrekkig. 
     Derhalve acht ik ook het incidentele middel ongegrond. 
     Ik concludeer tot verwerping van het principale beroep en van het incidentele beroep, met zodanige beslissing omtrent de op de voorziening gevallen kosten als de Hoge Raad zal vermenen te behoren. 
   
   
   
     De Procureur- Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,