ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:10543

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:10543 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-12-2023 / 200.315.740

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-12-12

Zaaknummer: 200.315.740

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:10543

---

Koopovereenkomst woning. Ontbinding door verkoper wegens niet tijdig stellen bankgarantie door koper. Koper is contractuele boete verschuldigd, geen matiging. Volgt bekrachtiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.315.740 
       zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 388832 
     
     
     
       
         arrest van 12 december 2023  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         
          [appellant]  
       
       die woont in [woonplaats1]  
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de rechtbank optrad als gedaagde 
       hierna: [appellant]   
       advocaat: mr. S. de Block  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Jurgens & Van Bemmelen B.V. 
       
       die is gevestigd in Tilburg 
       en bij de rechtbank optrad als eiseres 
       hierna: Jurgens & van Bemmelen 
       advocaat: mr. R.M. Stark 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1. 
       Naar aanleiding van het arrest van 18 oktober 2022 heeft op 19 december 2022 een mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarna zijn de volgende processtukken ingediend: 
       
         
           de memorie van grieven 
         
         
           de memorie van antwoord 
         
         
           een akte van [appellant] 
         
         
           een antwoordakte van Jurgens & van Bemmelen 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       Jurgens & Van Bemmelen is een makelaarskantoor en trad op als verkoopmakelaar voor de verkopers van de woning aan de [adres] te [plaats1] (hierna: de woning). De woning is op 31 oktober 2019 verkocht aan [appellant] voor een koopsom van € 235.532,- met als leveringsdatum 10 februari 2020. Verkopers hebben de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom, omdat [appellant] niet had voldaan aan zijn verplichting om tijdig een bankgarantie te laten stellen of een waarborgsom te laten storten. Verkopers hebben kort daarna hun woning aan een derde verkocht.  
       
     
     
       2.2. 
       Jurgens & Van Bemmelen, die de vordering van verkopers op [appellant] middels een cessie van 11 maart 2021 heeft overgenomen, heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] veroordeeld wordt de contractuele boete van € 23.553,20 te betalen. 
       
     
     
       2.3. 
       De rechtbank heeft deze vordering toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vordering alsnog wordt afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         De beslissing in het kort 
       
     
     
     
       3.1. 
       Het hof zal oordelen dat de grieven (bezwaren) van [appellant] geen doel treffen en dat [appellant] dus de contractuele boete aan Jurgens & Van Bemmelen verschuldigd is. Het hof ziet ook geen aanleiding tot matiging van de boete. Het hof licht hieronder toe hoe het tot zijn beslissing is gekomen.   
       
       
         
           
            [appellant] heeft niet tijdig de afgesproken zekerheid gesteld 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen zijn in de koopovereenkomst overeengekomen dat [appellant] uiterlijk op 28 november 2019 een bankgarantie moest afgeven of een waarborgsom moest storten tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen. Aan die verplichting heeft [appellant] niet voldaan. [appellant] is op 2 december 2019 door verkopers in gebreke gesteld om alsnog uiterlijk op 10 december 2019 de overeengekomen zekerheid te stellen. Omdat [appellant] hieraan geen gehoor gaf, hebben verkopers bij brief van 3 januari 2020 aan [appellant] de koopovereenkomst ontbonden. Op 9 januari 2020 heeft [appellant] een bankgarantie verstrekt aan de notaris die was belast met het transport van de woning. 
       
       
         
           Geen extra termijn overeengekomen 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] voert als bevrijdend verweer aan dat partijen een verlenging van de termijn om zekerheid te stellen zijn overeengekomen en dat verkopers daarom niet tot ontbinding van de koopovereenkomst mochten besluiten. [appellant] stelt namelijk dat partijen op 9 december 2019 in een telefonisch gesprek zijn overeengekomen dat hij door verkopers in de gelegenheid werd gesteld om de financiering van de woning rond te krijgen. [appellant] stelt toen uitstel te hebben gekregen, waarbij geen finale termijn is overeengekomen omdat Jurgens & Van Bemmelen begreep dat de financiering niet voor 10 december 2019 zou rondkomen. [appellant] wijst erop dat Jurgens & Van Bemmelen hem de contactgegevens van twee hypotheekadviseurs verstrekte. En ook heeft hij in zijn e-mail van 11 december 2019 aan Jurgens & Van Bemmelen geschreven:  "(..)Uit uw beider handelingen van afgelopen maandag de 9e december jl. constateer ik dat u mij uitstel geeft of en om te komen tot een voor mij geschikte en passende financiering m.b.t. de [adres] te [plaats1] . Graag wil ik daar gaan wonen waarvan mijn motivatie u bekend is.(..)" . Een maand later kon [appellant] de zekerheid daadwerkelijk verschaffen op grond van een financieringsrapport. Een dergelijk rapport zou hij natuurlijk niet hebben laten opmaken als hij wist dat Jurgens & Van Bemmelen zou vasthouden aan 10 december 2019 als uiterste datum waarop de zekerheid zou moeten worden gesteld. Verder verwijst hij naar zijn correspondentie met de verhuizer over de geplande verhuisdatum van 12 februari 2020; dus twee dagen na de overeengekomen transportdatum. Verder wijst [appellant] op het telefoongesprek dat hij op 27 december 2019 met Jurgens & Van Bemmelen heeft gevoerd en waarin hij heeft gezegd dat de financiering bijna rond is. Ook is volgens hem van belang  dat verkopers geen haast hadden nu zij pas op 3 januari 2020 de koopovereenkomst hebben ontbonden. Uit al deze omstandigheden volgt dat Jurgens & Van Bemmelen wel degelijk heeft ingestemd met verlenging van de termijn.  
       
     
     
       3.4. 
       Jurgens & Van Bemmelen betwist de gestelde afspraak. Het hof is van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat partijen een verlenging van de termijn waarbinnen zekerheid gesteld kon worden zijn overeengekomen onvoldoende heeft onderbouwd vanwege het volgende.  
       
     
     
       3.5. 
       Duidelijk is dat door Jurgens & Van Bemmelen noch door [appellant] op 9 december 2019 de gestelde telefonische afspraak tot verlenging van de termijn is bevestigd. Daarom moet worden onderzocht of [appellant] , die zich op het rechtsgevolg van deze afspraak beroept, genoeg heeft gesteld om tot bewijs van deze afspraak te worden toegelaten. Het hof stelt voorop dat de ontvangst van de brief van 11 december 2019 van [appellant] door Jurgens & Van Bemmelen wordt betwist. [appellant] legt niet uit hoe hij kan bewijzen dat deze brief Jurgens & Van Bemmelen wel heeft bereikt zodat het hof bij deze stand van zaken ervan uit moet gaan dat deze brief haar niet heeft bereikt. Zelfs als die brief Jurgens & Van Bemmelen wel zou hebben bereikt blijkt uit een veel latere e-mail van de rechtsbijstandsjurist van [appellant] zelf van 10 maart 2020 (productie 12 bij dagvaarding)  niet van de door [appellant] gestelde afspraak, want daarin wordt het volgende geschreven:  “(..)Laat ik vooropstellen dat cliënt de gehele gang van zaken zeer teleurstellend vindt. Cliënt stelt dat hij destijds de verkoopmakelaar kenbaar had gemaakt dat hij langer nodig had om de financiering te regelen. Hierop kreeg cliënt, naar eigen zeggen, geen enkele reactie. (..)” . Daarin is dus geen verwijzing te lezen naar enige afspraak dat de termijn voor onbepaalde duur zou worden verlengd; integendeel zelfs. Uit een en ander volgt dat de brief van 11 december 2019 onvoldoende gewicht in de schaal legt; onduidelijk is of deze überhaupt is ontvangen en zij is bovendien in tegenspraak met de e-mail namens [appellant] van 10 maart 2020. [appellant] heeft verder in zijn akte van 4 juli 2023 pas verduidelijkt dat hij het telefoongesprek van 9 december 2019 gevoerd zou hebben met, specifiek,  Mark Jurgens, maar hij heeft ook in die akte onvoldoende toegelicht wat toen precies werd afgesproken. Zo heeft hij niet gesteld dat in dat gesprek de toezegging namens verkopers (dus met hun goedvinden) is gedaan.  
       
     
     
       3.6. 
       De overige door [appellant] aangevoerde omstandigheden maken niet dat het hof er anders over denkt. Dat [appellant] door is gegaan met het zoeken naar passende financiering kan net zo goed zijn gebeurd in de hoop dat, zo lang de koopovereenkomst nog niet was ontbonden, de verkopers alsnog bereid zouden zijn om de woning aan hem te verkopen.  Hetzelfde geldt voor de contacten met de verhuizer. In dat licht past ook het telefoongesprek van 27 december 2019 waarvan de door [appellant] gestelde inhoud overigens wordt betwist door Jurgens & Van Bemmelen. Dat Jurgens & Van Bemmelen aan [appellant] de contactgegevens van twee hypotheekadviseurs had doorgegeven betekent nog niet dat uitstel aan hem was verleend. Nu [appellant] in verzuim verkeerde hadden de verkopers verder het recht zelf te bepalen of en wanneer zij de koopovereenkomst zouden ontbinden. Dat zij daar de tijd voor hebben genomen kan hun daarom niet worden tegengeworpen door [appellant] . 
     
     
       3.7. 
       Uit het voorgaande volgt dat door [appellant] onvoldoende is gesteld om ervan uit te kunnen gaan dat hij met Jurgens & Van Bemmelen heeft afgesproken dat de termijn van 8 dagen in een telefoongesprek voor onbepaalde tijd zou zijn verlengd. Daarom komt het hof niet toe aan bewijslevering. In principe mogen verkopers dus aanspraak maken op de overeengekomen boete omdat [appellant] in verzuim was met zijn verplichting tijdig de zekerheid te voldoen.  
       
       
         
           Verzuim 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       In de koopovereenkomst is bepaald dat elk van de partijen de koopovereenkomst mag ontbinden als 8 dagen na verzending van een ingebrekestelling, de wederpartij nog steeds tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen. Mocht één van de partijen de overeenkomst ontbinden vanwege toerekenbare tekortkoming, dan verbeurt de wederpartij een boete van 10% van de koopsom. [appellant] voert subsidiair nog aan dat hij niet in verzuim is geraakt ten aanzien van de verplichting tot het stellen van zekerheid, omdat de termijn van 8 dagen die in de ingebrekestelling is opgenomen, te kort was om bancaire zekerheid te verschaffen en [appellant] alles in het werk heeft gesteld om zo spoedig mogelijk na te komen.  
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellant] draagt hiertoe aan dat in het maatschappelijk verkeer een gemiddelde consument als [appellant] minimaal een termijn van twee weken voor het stellen van zekerheid nodig heeft. Hij onderbouwt zijn stelling met websites van de Consumentenbond en Van Bruggen Adviesgroep. Jurgens & Van Bemmelen heeft er echter terecht op gewezen dat de termijn van 8 dagen voor ingebrekestelling onderdeel is van een standaardbepaling van de door partijen getekende koopovereenkomst die onder andere door de Consumentenbond is opgesteld. [appellant] heeft door het tekenen van de koopovereenkomst ook met deze termijn ingestemd en had na de ondertekening door hemzelf op 17 oktober 2019 direct al actie kunnen ondernemen om de financiering voor elkaar te krijgen. Dat heeft hij naar eigen zeggen ook gedaan. [appellant] wist op 16 november 2019 al dat de op dat moment door hem aangezochte banken geen financiering zouden verstrekken (punt 7 conclusie van antwoord eerste aanleg), terwijl hij het overeengekomen financieringsvoorbehoud toen niet heeft ingeroepen. Het hof is van oordeel dat tegen deze achtergrond niet kan worden gezegd dat de termijn voor nakoming na ingebrekestelling geen redelijke termijn is. [appellant] gaat er verder ten onrechte voorbij aan het feit dat de termijn van 8 dagen niet de termijn voor het stellen van zekerheid is, maar de termijn van ingebrekestelling om het verzuim in te laten treden. Feitelijk heeft [appellant] na het sluiten van de koopovereenkomst iets minder dan een maand (tot 28 november 2019) de tijd gehad om zekerheid te stellen. Dat is ruim meer dan de twee weken die hij zelf als redelijke termijn beschouwt. 
       
       
         
           Matiging boete 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellant] stelt dat de rechter ten onrechte haar beroep op matiging van de contractuele boete ter hoogte van € 23.533,20 heeft verworpen.  
       
     
     
       3.11. 
       Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
       
     
     
       3.12. 
       
        [appellant] noemt de volgende omstandigheden die volgens hem reden zijn voor matiging:  
       
         
           Jurgens & Van Bemmelen heeft de werkelijke schade niet onderbouwd. De verkopers hebben de woning snel verkocht na het ontbinden van de overeenkomst met [appellant] . De werkelijke schade die de verkopers hebben opgelopen is daarom maximaal € 7.532, te weten het verschil tussen de uiteindelijk ontvangen koopsom en de met [appellant] overeengekomen koopsom. Verkopers hebben door de lagere verkoopprijs minder courtage hoeven te betalen.  
         
         
           Jurgens & Van Bemmelen heeft zelf bij ontbinding van de overeenkomst geen enkele schade geleden; sterker nog: de financiële positie van Jurgens & Van Bemmelen is sterk verbeterd door de boete. De vordering op [appellant] is namelijk door de verkopers om niet aan haar gecedeerd. Jurgens & Van Bemmelen heeft dus zowel de gebruikelijke courtage die de verkopers aan haar verschuldigd was, als het boetebedrag geïncasseerd.  
         
         
           
            [appellant] verkeert in een veel nadeligere financiële positie dan wanneer de koop van de woning was doorgegaan: hij is arbeidsongeschikt waardoor hij zijn inkomsten niet meer kan verhogen en leeft van een WGA-uitkering, Hij kan op het moment geen woning meer kopen. [appellant] is zelfs een tijd dakloos geweest en is noodgedwongen bij zijn ouders in Limburg ingetrokken. Voor [appellant] was de hoogte van de boete dan ook catastrofaal, ook al kon hij deze in eerste instantie betalen. Hij heeft uiteindelijk een huurwoning betrokken, waardoor hij maandelijks inteert op zijn vermogen totdat hij volledig afhankelijk zal zijn van toeslagen van de overheid. Ook heeft [appellant] niet kunnen profiteren van de waardestijgingen die woningen in de periode van 2020 tot heden hebben doorgemaakt.  
         
         
           
            [appellant] kocht het huis zonder professionele bijstand.  
         
         
           
            [appellant] verkeerde in onduidelijkheid over zijn rechten en plichten, doordat de communicatie tussen partijen uitsluitend per e-mail en telefonisch heeft plaatsgevonden, terwijl hij moeite heeft met lezen en schrijven.  
         
         
           De verkopers hebben lange tijd gewacht met het ontbinden van de overeenkomst, waardoor ze bij [appellant] de verwachting hebben gewekt dat de overeenkomst niet ontbonden zou worden.  
         
         
           
            [appellant] heeft Jurgens & van Bemmelen telkens geïnformeerd over het verkrijgen van de financiering, terwijl zij wist dat de financiering niet binnen de gestelde termijn zou worden verkregen en zij een gesprek met hem keer op keer weigerde.  
         
         
           
            [appellant] heeft zich daadwerkelijk ingespannen om een financiering te krijgen door onder andere meerdere partijen te benaderen en heeft uiteindelijk 9 januari 2020 een bankgarantie gesteld. De levering van de woning had dus op 10 januari 2020 gewoon plaats kunnen vinden, zonder vertraging voor de verkopers. 
         
         
           
            [appellant] heeft aanzienlijke kosten gemaakt voor: a) het verkrijgen van een 
         
       
       financiering € 2.350, b) de notaris € 2.294,55, c) opslag van inboedel € 1.566,- en   d) het laten verrichten van een bouwkundig onderzoek € 369,-. Jurgens & Van Bemmelen heeft daarnaast op 11 februari 2020 onterecht alsnog verzocht om uitkering van het garantiebedrag, terwijl de verplichting voor [appellant] om een bankgarantie te stellen met de ontbinding van de overeenkomst op 3 januari 2020 was vervallen. Hierdoor heeft [appellant] extra notariskosten gemaakt.  
     
     
       3.13. 
       Het hof oordeelt als volgt. De verkopers van de woning hebben op 11 maart 2021 hun vordering op [appellant] ter zake van de contractuele boete aan Jurgens & Van Bemmelen gecedeerd. Uit de akte van cessie volgt dat de tegenprestatie voor het overdragen van de vordering bestaat uit  “(..) kwijting voor reeds door Koper voorgeschoten betaling ten aanzien van juridische bijstand ten aanzien de koopovereenkomst met de heer [appellant] (hierna: de “Koopprijs”).(..)” . Het verzuim van [appellant] bestaat uit het niet tijdig stellen van de zekerheid op 10 december 2019. Voor de beoordeling van het beroep op matiging is niet van belang of en in hoeverre Jurgens & Van Bemmelen door de cessie is gebaat (dat speelt uitsluitend in haar rechtsverhouding tot haar opdrachtgevers; de verkopers). Het kan immers niet zo zijn dat door de overdracht van de vordering door de verkopers aan hun makelaar, meer dan een jaar na zijn verzuim, [appellant] als  debitor cessus  een extra argument krijgt voor matiging. Wel is het natuurlijk zo dat [appellant] zich voluit kan beroepen op argumenten die hij kan ontlenen aan zijn rechtsverhouding met de verkopers. Het hof overweegt verder als volgt. 
       
     
     
       3.14. 
       De contractuele boete heeft niet alleen schadefixatie ten doel. Doel daarvan is ook partijen te prikkelen tot nakoming. Gelet op dit uitgangspunt is een boete van € 23.533,- (10% van de koopsom van de woning) in verhouding tot de door de verkopers geleden onbetwiste schade van ongeveer € 7.532,- niet als buitensporig aan te merken. Van belang is verder dat het boetebeding deel uitmaakt van de door de makelaarsorganisaties, in overleg met consumentenorganisaties, opgestelde standaardovereenkomst, die in het overgrote deel van de gevallen waarin sprake is van verkoop van een onroerende zaak tussen particulieren, wordt gehanteerd zodat belang toekomt aan de voor het handelsverkeer noodzakelijke rechtszekerheid. De financiële penibele situatie waarin [appellant] zich, sinds de koop niet is doorgegaan, zou bevinden, maakt niet dat het hof er anders over denkt. Hetzelfde geldt voor de persoonlijke omstandigheden van [appellant] en de impact die de ontbinding van de koop van de woning op hem heeft gehad. Daarbij wordt nog aangetekend dat [appellant] onvoldoende aannemelijk maakt dat hij om mentale redenen het proces rondom het kopen van de woning niet goed kon begrijpen. Het hof is, alles bij elkaar genomen, van oordeel dat in de gegeven omstandigheden toepassing van het boetebeding niet leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden, ook in hun onderlinge samenhang en voor zover zij al zijn komen vast te staan, zijn onvoldoende zwaarwegend om tot matiging van de contractuele boete over te gaan 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.  
       
     
     
       3.16. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).  
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 11 mei 2022;  
       
     
     
       4.2. 
       
         veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Jurgens & Van Bemmelen: 
         € 2.135,- aan griffierecht 
         € 3.827,50 aan salaris van de advocaat van Jurgens & Van Bemmelen (2,5 procespunten x € 1.531,- (tarief III) 
       
       
     
     
       4.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.4. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, A.J.J. van Rijen en J.G.J. Rinkes en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023.  
       
       
       
     
   
   
      HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638; HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986.