ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:922

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:922 Gerechtshof Den Haag , 12-04-2016 / 200.163.063/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-04-12

Zaaknummer: 200.163.063/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:922

---

vorderingen verhuurder bij einde huur, Haviltex-uitleg tussentijdse opzegbepaling, posten.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     
     
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     
       Zaaknummer		: 200.163.063/01 Zaak-/rolnummer rechtbank	: 3084002/14-15655 
     
     
   
   
     arrest van 19 april 2016 (bij vervroeging) 
     in de zaak van 
     
     
       
         1. [appellant 1] , 
       wonende te [woonplaats 1],  hierna te noemen [appellant 1], en 2. [appellant 2],  wonende te [woonplaats 2], hierna te noemen: [appellant 2], 
       appellanten in het principaal appel, 
       verweerders in het incidenteel appel, 
       hierna tezamen te  noemen: [appellanten], 
       advocaat: mr. J.G.J. Elslo te Bilthoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde], 
     
       wonende te Commenailles (Frankrijk), 
       geïntimeerde in het principaal appel, appellant in het incidenteel appel, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. I.B. Jansse te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor de gang van zaken tot 3 maart 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast. Deze comparitie is niet doorgegaan, mede omdat in dat stadium onduidelijk was of ook [appellant 2] had geappelleerd.  Dit blijkt het geval geweest te zijn, en wel bij exploot van 7 januari 2015. Vervolgens hebben [appellanten] bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord tevens incidenteel hoger beroep, tevens wijziging van eis (met producties), verweer gevoerd en van zijn kant incidenteel appel ingesteld onder aanvoering van een grief (met vier sub-grieven). Hij heeft daarbij zijn eis vermeerderd. Hierop hebben [appellanten] gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met een productie). Vervolgens heeft [geïntimeerde] akte reactie op memorie van antwoord in incidenteel appel ingediend en [appellanten] antwoordakte in principaal appel. Hierna hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.  
     
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     1. De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2 (a tot en met g) van het bestreden vonnis van 1 december 2014 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof daarvan uitgaat.  Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, staat het volgende tussen partijen vast. (1.1)	[appellanten] hebben met ingang van 1 augustus 2010 tot en met 28 februari 2014 van [geïntimeerde] gestoffeerde woonruimte (een bovenhuis) gehuurd aan de [adres 1] [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) voor een kale huurprijs van € 1.300,-- , vermeerderd met € 200,-- voor stoffering. Hiervan is een zogenaamd ‘expat-contract’ opgemaakt dat door partijen is getekend. Artikel 3.4 van het contract houdt in:  “Huurder kan, onverminderd het bepaalde in artikel 10 van de algemene voorwaarden, de huurovereenkomst tussentijds opzeggen met ingang van  n.v.t.  met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 1 kalendermaand.” (1.2)	Artikel 10 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt:  
     “Indien huurder c.q. feitelijke gebruiker door zijn huidige werkgever wordt overgeplaatst naar een plaats die 50 km of meer van het gehuurde verwijderd is, bij beëindiging dienstverband, of om redenen van force majeure, is huurder gerechtigd deze overeenkomst tussentijds op te zeggen, mits hij verhuurder hiervan bij aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 1 volle kalendermaand in kennis stelt. (...)” 
     
     
       (1.3)	Bij aanvang van de huurovereenkomst is tussen partijen geen beschrijving opgemaakt van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 BW. 
     
     
     
       (1.4)	Bij aangetekende brief van 23 september 2013 hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2013, en wel als volgt: 
     
     
     
       
         “Tevens zeggen wij op de (woonruimte)huurovereenkomst terzake het pand aan de [adres 1]. Deze huurovereenkomst zeggen wij op met inachtneming van geldende opzegtermijn van 1 maand zodat deze overeenkomst eindigt d.d. 1 november 2013.(…)” 
       
     
     
     
       (1.5)	Op 12 november 2013 heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. [appellanten] hebben in ieder geval sinds 12 november 2013 geen toegang tot het gehuurde gehad. (De aannemer van) [geïntimeerde] heeft na het vertrek van [appellanten] de toegangscode veranderd (§ 28 memorie van antwoord [geïntimeerde])). 
     
     
     
       (1.6)	Per brief van 5 januari 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] onder meer geschreven:  
     
     
     
       
          “ Zowel op uw verzoek als dat van de heer Elslo   [hof: advocaat van [appellanten]]  heeft de Inspectie van het bovenhuis op zo’n kort mogelijke termijn (12-11-’14)  [ hof: bedoeld is 12-11-13]  plaats gevonden. Buiten een kastdeurtje aan de koelkast zag een en ander er naar behoren uit. ( ….).”  
     
     
     
       (1.7)	[appellanten] hebben tevens van [geïntimeerde] kantoorruimte gehuurd op de begane grond (nummer 229). Deze huurovereenkomst is op 28 februari 2014 geëindigd en in deze procedure niet aan de orde. (Zie onder meer [geïntimeerde] in inleidende dagvaarding). 
     
     2. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, veroordeling van [appellanten] gevorderd tot betaling van een bedrag van € 10.696,56, met wettelijke handelsrente en proceskosten. Deze vordering is als volgt opgebouwd: (i)		koelkast							€ 316,-- (ii)		uitbreken en monteren cilinder				           €   243,09 (iii)		schuiframen hersteld parterre				           €    302,-- (iv)		gederfde huur over juli 2010				           € 1.500,-- (v)		gederfde huur over november 2013 tot en met februari 2014     € 6.442,36 (vi)		herstellen touwen en gewichten				           €   506,13 (vii)	vervangen beschadigde glaslat				           €    281,43 (viii)	incassokosten 						           €    854,55 (ix)		btw over incassokosten					           €     179,46 (x)		rente							           €       73,37 
     3. De kantonrechter heeft in het thans bestreden vonnis, zakelijk weergegeven, vordering (v) toegewezen tot een bedrag van € 6.000 (4x € 1.500,--) alsmede vordering (vii) toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente. Aan buitengerechtelijke kosten heeft de kantonrechter € 847,-- toegewezen. [appellanten] zijn daarbij veroordeeld in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad. De overige vorderingen heeft de kantonrechter afgewezen.  
     4. [appellanten] zijn met hun grieven in het principaal appel opgekomen tegen de toewijzing van post (v) en de proceskostenveroordeling. [geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel geklaagd over de afwijzing van post (i), post (ii), post (iii) en post (iv). Daarnaast heeft [geïntimeerde] in hoger beroep zijn eis vermeerderd met een bedrag van € 828,00, zijnde de kosten van de nutsvoorzieningen over de maanden november 2013 tot en met februari 2014. Het hof komt hier later op terug. 
     5. Het hof stelt het volgende voorop. Het hof zal zowel de akte van [geïntimeerde] als de antwoordakte van [appellanten] in hoger beroep buiten beschouwing laten, voor zover deze méér bevatten dan een reactie op de overgelegde producties. Het is immers niet de bedoeling dat na de eerste schriftelijke ronde nog uitvoerige nadere conclusies (ook al worden deze aktes genoemd) worden genomen, zeker niet wanneer hierbij zoals in dit geval op nieuwe onderdelen wordt gedebatteerd. Dit is in strijd met de goede procesorde.   Beoordeling van het principaal appel  De grieven van [appellanten] (de huur, post v)  
     6. De grieven I en II van [appellanten] betreffen klachten over de toewijzing van de gevorderde huur over de maanden november 2013 tot en met februari 2014, in totaal € 6.000,-- bedragend. [appellanten] stellen primair met een beroep op artikel 3.4 van de huurovereenkomst dat zij gerechtigd waren tot tussentijdse opzegging, met een opzeggingstermijn van 1 maand, zodat zij vanaf 1 november 2013 geen huur meer verschuldigd zijn. [geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat met artikel 3.4 geen tussentijdse opzegmogelijkheid is bedoeld, en dat uitsluitend tussentijds kon worden opgezegd met inachtneming van artikel 10 van de algemene voorwaarden.  
     7. De stelling van [appellanten] is juist, zoals hierna zal worden toegelicht. Het gaat hier om uitleg van artikel 3.4 van de huurovereenkomst, waarbij het hof de Haviltexmaatstaf zal toepassen, die meebrengt dat ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht aangezien beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:2015:3303).  
     
     8. Niet in geschil is dat artikel 10 van de algemene voorwaarden, kort gezegd, voorziet in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging bij verhuizing naar elders (meer dan 50 km weg) wegens werkomstandigheden. Het hof zal hierna spreken over het ‘verhuisbeding’. Daarnaast vermeldt artikel 3.4 een tussentijdse opzegmogelijkheid met inachtneming van een opzegtermijn van een maand,  onverminderd het bepaalde in artikel 10 van de algemene voorwaarden . Taalkundig laat deze cursieve passage zich niet anders lezen dan dat er twee tussentijdse opzegmogelijkheden zijn, zowel die krachtens het verhuisbeding, als ook de opzegging van artikel 3.4. Laatstgenoemd artikel bepaalt immers expliciet dat artikel 3.4 de mogelijkheid van opzegging krachtens het verhuisbeding niet vermindert. Het hof verwijst in dit verband zowel naar het normale spraakgebruik als naar ‘De Dikke van Dale’, waar het begrip ‘onverminderd’ synoniem is aan ‘niet verminderd’. Vaststaat voorts dat de makelaar van [geïntimeerde] degene is geweest die het huurcontract heeft opgesteld. Het huurcontract is door beide partijen ondertekend en op elke bladzijde – ook onder bepaling 3.4 – door beiden geparafeerd. Het is niet een complex contract waarin gemakkelijk dingen over het hoofd gezien kunnen worden. Gelet hierop en  mede gelet op de navolgende omstandigheden, brengt een uitleg volgens de Haviltexmaatstaf met zich mee dat partijen redelijkerwijs moesten begrijpen dat zij expliciet (ook) een onvoorwaardelijke tussentijdse opzegmogelijkheid in artikel 3.4 van het huurcontract waren overeengekomen.  
     9. De omstandigheid dat [appellanten] juristen zijn maakt het voorgaande niet anders. Niet alleen is gesteld noch gebleken dat zij specifieke kennis op huurrechtgebied hebben, maar bovendien leidt een analyse van de tekst (iets waar juristen op zijn getraind) redelijkerwijs tot voormelde uitleg dat met art. 3.4 (ook) een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid is bedongen.  Voor de goede orde wijst het hof er nog op dat [geïntimeerde] in zijn memorie van antwoord en de daarbij behorende producties (kennelijk per abuis) verwijst naar ene [-] J.L.A. [naam], [adres 2] in [woonplaats 1] (productie 3), maar niet toelicht hoe deze ‘[appellant 2]’ met andere voorletters vereenzelvigd moet worden met de H.W. [appellant 2] in deze procedure. Eventuele kennis van [-]. J.L.A. [naam] kan dan ook niet worden toegerekend aan [appellant 2] in deze procedure. 
     10. [geïntimeerde] heeft nog betoogd dat hij naar zijn zeggen niet heeft bedoeld om de  tussentijdse opzegmogelijkheid van artikel 3.4 van het huurcontract overeen te komen. Het hof is van oordeel dat van [geïntimeerde] gevergd had mogen worden dat hij zijn gestelde bedoeling zou hebben vastgelegd en/of daarbij ook artikel 3.4 zou hebben geschrapt als met dat artikel niets was bedoeld, zodat het huurders bekend zou zijn geweest waarmee zij instemden. Zoals uit het voorgaande voortvloeit is hiervan geen sprake geweest. [geïntimeerde] heeft bovendien niet toegelicht dát, en zo ja hóe hij zijn andersluidende bedoeling aan [appellanten] heeft kenbaar gemaakt. 
     
     11. [geïntimeerde] heeft verder nog gesteld dat de huurovereenkomst feitelijk een verlengde is geweest van de huurovereenkomst voor kantoorruimte op de parterre, die niet tussentijds beëindigd kon worden. Deze stelling miskent dat er sprake is geweest van twee aparte huurovereenkomsten. Bovendien hebben de huurovereenkomsten een verschillende ingangsdatum, zodat ook daarom niet kan worden gezegd dat de huurovereenkomst betreffende de parterre niet zonder de in geding zijnde overeenkomst kon bestaan.  
     
     
       12. De omstandigheid dat het gehuurde als kantoorruimte is gebruikt – onduidelijk is gebleven of partijen dit hadden afgesproken – acht het hof  niet relevant voor de huidige uitlegvraag. Niet is immers toegelicht en evenmin is anderszins gebleken dat en waarom een eventueel met de huurovereenkomst strijdig gebruik de contractueel vastgelegde tussentijdse opzegmogelijkheid zou beperken.  
       12. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gesteld dat de letters  ‘n.v.t.’   in artikel 3.4 gevolgd hadden moeten worden door een datum (bijvoorbeeld 1 januari 2014). Nu dit niet is gebeurd volgt hieruit, aldus nog steeds [geïntimeerde], dat partijen geen tussentijdse opzegmogelijkheid hebben opgenomen. Het hof overweegt dat het feit dat ter plekke in het huurcontract geen datum is genoemd  er eerder op wijst dat de huurovereenkomst gedurende de gehele looptijd tussentijds opgezegd kon worden (mits met inachtneming van één maand) dan dat er helemaal niet tussentijds opgezegd kon worden. Bovendien ziet de stelling van [geïntimeerde] eraan voorbij dat wel is opgenomen  “met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 1 kalendermaand”.  Voor deze passage heeft [geïntimeerde] geen redelijke verklaring gegeven. 
     
     
     
       14. Ook heeft [geïntimeerde] gesteld dat partijen uitsluitend hadden kunnen opzeggen in de situatie van artikel 10 algemene bepalingen. Deze stelling is met het voorgaande reeds verworpen. 
       14. Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellanten] vanaf 1 november 2013 geen huur verschuldigd zijn, omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig ten einde is gekomen door opzegging tegen deze datum. Grief I is gegrond, terwijl grief II geen verdere bespreking behoeft. Het voorgaande betekent eveneens dat vordering inzake de kosten van de nutsvoorzieningen van november 2013 tot en met februari 2014 (de eisvermeerdering in hoger beroep) wordt afgewezen. Beoordeling van het incidenteel appel De koelkast (post i ten bedrage van € 316,--) 
       14. De eerste sub-grief van [geïntimeerde] heeft betrekking op de koelkast van € 316,--. Volgens [geïntimeerde] heeft hij voor aanvang van de huurovereenkomst een nieuwe Liebherr inbouwkoelkast laten plaatsen in het gehuurde. Deze was niet meer aanwezig bij oplevering op 12 november 2013. De koelkast moet daarom, aldus [geïntimeerde], door [appellanten] zijn vervangen door een andere koelkast, die [appellanten] later hebben meegenomen.   [appellanten] hebben betwist dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een koelkast aanwezig was. Zij hebben daarom naar hun zeggen een eigen losstaande tafelkoelkast geplaatst die zij na het einde van de huurovereenkomst weer hebben meegenomen. 
       14. Zoals de rechtbank (in hoger beroep onbetwist) heeft vastgesteld is voor aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen geen beschrijving in de zin van artikel 7:224 BW opgemaakt van het gehuurde. De oorzaak van het achterwege blijven hiervan is in deze zaak niet relevant. Dit betekent dat huurders [appellanten], behoudens tegenbewijs, verondersteld worden het gehuurde in de staat ontvangen te hebben zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst.  
       14. Nu vaststaat dat bij het einde van de huurovereenkomst de betreffende Liebherr koelkast niet aanwezig was, is het aan [geïntimeerde] om voldoende te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een nieuwe koelkast ter waarde van € 316,- in het gehuurde stond. [geïntimeerde] heeft hiertoe, onderbouwd met een factuur d.d. 11 februari 2009 voor een vaatwasser en een koelkast (ad € 529 + € 5 resp. € 299 + € 17 verwijderingsbijdrage), gesteld dat hij in februari 2009 een nieuwe koelkast en vaatwasser heeft geplaatst. [appellanten] hebben hiertegenover aangevoerd dat deze in de benedenwoning zijn geplaatst terwijl in de bovenwoning geen vaatwasser was en een koelkast ontbrak. Het ‘condition-report’ betreffende de  beneden  kantoorruimte (nr. 229) d.d. 27 februari 2009 vermeldt dat daar een nieuwe koelkast en vaatwasser aanwezig zijn, zodat naar het oordeel van het hof voldoende vaststaat dat de apparaten beide beneden zijn geplaatst. Nu [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd dat hij in februari 2009 (of daarna) een tweede nieuwe koelkast heeft gekocht, is zijn stelling dat er bij de aanvang van de huur een nieuwe koelkast ter waarde van € 316,- in de bovenwoning stond, onvoldoende onderbouwd. Uitbreken en monteren cilinder (post ii ten bedrage van € 243,09)  
       14. De tweede sub-grief heeft betrekking op de volgens [geïntimeerde] noodzakelijke plaatsing van een nieuw cilinderslot. Volgens [geïntimeerde] heeft hij schade geleden doordat [appellanten] het voordeurslot hebben vervangen. Het betrof een slot-sleutelcombinatie waarbij de afzonderlijke sleutels van de tussendeuren (parterre en bovenhuis) ook toegang gaven tot de centrale voordeur. Bovendien zijn volgens [geïntimeerde] bij de outcheck geen sleutels, noch de toegangsleutels, noch de sleutels van de veiligheidssloten  ingeleverd. Hij vordert terzake in hoger beroep een bedrag van € 488,45.  
       14. Het hof kan dit gevorderde bedrag niet rijmen met de vermindering van eis in eerste aanleg, waarbij [geïntimeerde] bij conclusie van repliek § 42 zijn eis terzake heeft verminderd tot een bedrag van € 243,09. Daarnaast is de toelichting van [geïntimeerde] in hoger beroep verder dusdanig onduidelijk, dat het hof geen grondslag ziet waarop de vordering van [geïntimeerde] kan worden toegewezen. Vaststaat dat de sloten reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst door [appellanten] waren vervangen. Onduidelijk is waarom [geïntimeerde] zich beroept op een incheckrapport van februari 2009 en een outcheckrapport van februari 2014, zonder toe te lichten wat het verband is met de onderhavige huurovereenkomst – deze is immers pas op 1 augustus 2010 ingegaan, terwijl op 12 november 2013 de eindinspectie is geweest –, maar bovendien erkent hij dat de door [appellanten] (volgens hen wegens een inbraakpoging) vervangen voordeursleutel van het gehuurde aan hem is teruggegeven. [geïntimeerde] heeft niet deugdelijk toegelicht waarom vervanging van de sloten onrechtmatig was en ook niet waarom hij voor rekening van [appellanten] een nieuwe cilinder heeft moeten plaatsen. Zoals [appellanten] met juistheid hebben betoogd, wordt onder deze omstandigheden geoordeeld dat de klacht over de afwijzing van deze post niet met de vereiste mate van duidelijkheid naar voren is gebracht. Dit betekent dat het hof hieraan voorbij gaat. De verdere weren van [appellanten] op dit punt hoeven daarom niet te worden besproken. Herstel schuiframen parterre (post iii € 302,--.) 
       14. De kantonrechter heeft deze post afgewezen, omdat het gehuurde bestaat uit een bovenwoning en dus geen parterre kent. Met de derde sub-grief stelt [geïntimeerde] dat de beslissing van de rechtbank onbegrijpelijk is, omdat de hele procedure gaat over zowel het bovenhuis als de parterre. De grief wordt verworpen. Anders dan [geïntimeerde] thans stelt is slechts de huurovereenkomst van het bovenhuis (nummer 229A) aan de orde, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg uitdrukkelijk heeft betoogd (inleidende dagvaarding bladzijde 2, conclusie van repliek nr. 28).  Gederfde huur juli 2010 (post iv € 1.500,--)  
       14. [geïntimeerde] klaagt met deze sub-grief over de afwijzing van de huurvordering over de maand juli 2010. Deze grief wordt verworpen. Het hof deelt de overweging van de kantonrechter (rechtsoverweging 4.6 bestreden vonnis) en neemt deze over. Slotsom principaal en incidenteel appel 
       14. De conclusie van het voorgaande is dat de grieven van [geïntimeerde] falen, althans verder niet besproken hoeven te worden. Grief I van [appellanten] slaagt, terwijl grief II niet (verder) besproken hoeft te worden.  Post (v), de vier maanden huur, zal alsnog worden afgewezen. Het bestreden vonnis moet in dit opzicht worden vernietigd. Voor het overige zullen de beslissingen in het vonnis, voor zover aan het hoger beroep onderworpen, in stand worden gelaten. De (in hoger beroep vermeerderde) vordering inzake de kosten van de nutsvoorzieningen van november 2013 tot en met februari 2014 zal worden afgewezen.  Omwille van de duidelijkheid, zal het hof het bestreden vonnis vernietigen, voor zover aan het hoger beroep onderworpen (dus met uitzondering van de toegewezen post vii ten bedrage van € 281,43, waarover niet is geklaagd), en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. De ongedaanmakingsvordering van [appellanten], die overigens niet is weersproken, is voor toewijzing vatbaar. 
       14. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg, alsook in die van het principaal en incidenteel appel. Voor de goede orde merkt het hof op dat slechts één appeldagvaarding zal worden berekend, nu niet is toegelicht waarom [appellanten] ieder een aparte dagvaarding hebben uitgebracht. De kosten van de tweede appeldagvaarding zijn dan ook nodeloos gemaakt. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         In het principaal en incidenteel appel 
       
     
     
     
       
         vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, Team kanton, locatie Den Haag, van 1 december 2014, voor zover aan  het hoger beroep onderworpen, en  opnieuw rechtdoende : 
       
       
         wijst af de vorderingen van [geïntimeerde], voor zover aan het hoger beroep onderworpen; 
       
       
         wijst af de in hoger beroep vermeerderde vordering van [geïntimeerde];   
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van hetgeen zij aan huur en proceskosten uit kracht van het thans vernietigde vonnis onverschuldigd aan [geïntimeerde] hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling; 
       
     
     
     
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] tot op 1 december 2014 begroot op € 500,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] in het principaal appel tot op heden begroot op € 93,80 aan kosten uitbrengen appeldagvaarding, € 311,-- aan griffierecht en € 632,-- aan salaris advocaat, en  in het incidenteel appel begroot op € 632,-- aan salaris advocaat; te vermeerderen met € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; bepaalt dat indien de kosten van het geding niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover is verschuldigd vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en  H.J.M. Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 april 2016 in aanwezigheid van de griffier.