ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2017:93

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2017:93 Gerechtshof Den Haag , 31-01-2017 / 200.175.425/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2017-01-31

Zaaknummer: 200.175.425/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2017:93

---

aansprakelijkheid hypotheekbemiddelaar, finaceringsvoorbehoud, voortvarend handelen, causaal verband

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     
     
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     
       Zaaknummer	: 200.175.425/01 
     
     
     
       Rolnummer rechtbank	: 3547204/ 14-32495 
     
     
   
   
     arrest van 31 januari 2017 
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     H&H Financiële Planning Voorburg B.V.,  
     
       
         h.o.d.n. Foreburgh Financiële Planning , 
       gevestigd te Leidschendam-Voorburg, 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: Foreburgh, 
       advocaat: mr. J.P. Heering te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. D. Wichard te Amsterdam. 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Bij tussenarrest van 27 oktober 2015 is een comparitie van partijen gelast die op  
       15 januari 2016 heeft plaatsgevonden. Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft Foreburgh bij memorie van grieven in principaal hoger beroep (met producties) vier grieven aangevoerd. Deze grieven zijn door [geïntimeerde] bestreden bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Daarbij is een incidentele grief aangevoerd, die door Foreburgh bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep is weersproken. Partijen hebben hun zaak op 3 november 2016 doen toelichten door genoemde advocaten, die zich daarbij van pleitnotities hebben bediend. Partijen hebben arrest gevraagd.  
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
     
     
       1.1 
       De heer [medewerker 1] (hierna: [medewerker 1] ) was in 2006 als financieel adviseur in dienst van Foreburgh. In dat jaar heeft hij in die functie bemiddeld voor [geïntimeerde] en zijn toenmalige echtgenote bij het afsluiten van een hypothecaire geldlening voor een nieuwe woning. Deze geldlening is afgesloten bij de naamloze vennootschap naar Belgisch recht Argenta Spaarbank N.V. (hierna: Argenta). 
     
     
       1.2 
       In 2011 zijn [geïntimeerde] en zijn toenmalige echtgenote gescheiden.   
       
     
     
       1.3 
       
        [geïntimeerde] heeft in maart 2011 met Foreburgh een overeenkomst tot bemiddeling gesloten. [medewerker 1] heeft [geïntimeerde] toen wederom als financieel adviseur bijgestaan voor de financiering van een nieuwe woning. [geïntimeerde] heeft  Foreburgh meegedeeld de voorkeur te hebben voor een hypothecaire geldlening bij Argenta. 
       
     
     
       1.4 
       Op 18 en 19 maart 2011 hebben de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2] als verkopers (hierna: verkopers) en [geïntimeerde] als koper een “Koopakte appartementsrecht” ondertekend waarbij is overeengekomen dat [geïntimeerde] een appartement gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement) van hen koopt voor een prijs van € 170.000,-- (hierna: de koopovereenkomst).  
       
     
     
       1.5 
       
         In art. 19 van de koopovereenkomst is onder meer de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen: 
         
           “19.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk […] 
         
         
           b. op maandag 18 april 2011 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan de thans geldende rente en voorwaarden. […] 
         
       
     
     
       19.4 
       
         Om voor de wederpartij een goed beeld te vormen of het terecht is dat een beroep op de ontbindende voorwaarden wordt gedaan dient dit goed gedocumenteerd te geschieden. Dit betekent dat met het bericht van ontbinding ten minste twee afschriften van de afwijzing van verschillende Nederlands erkende banken zullen worden bijgevoegd, waaruit blijkt wat de reden van afwijzing is en waaruit blijkt voor welk(e) bedragen de hypotheek is aangevraagd.” 
       
       
     
     
       1.6 
       
         Per e-mailbericht van 28 maart 2011 heeft [medewerker 2] van Welcium B.V. (hierna: Welcium), een hypotheekinkooporganisatie, aan [naam collega] (hierna: [naam collega] ), een collega van [medewerker 1] , onder meer het volgende bericht: 
         
           “Hartelijk dank voor uw aanvraag. Om deze aanvraag te kunnen behandelen hebben wij het volgende nodig: 
         
         
           Wij hebben de aanvraag in behandeling genomen. Wij hebben contact opgenomen met Argenta. Zij kunnen de gegevens van de lopende hypotheek echter niet achterhalen. Kunt u het oude hypotheeknummer aanleveren?” 
           
         
       
     
     
       1.7 
       
         Per e-mailbericht van 30 maart 2011 heeft Welcium aan [naam collega] onder meer geschreven: 
         
           “Bedankt voor de aanvullende informatie. Wij kunnen de rest van de gegevens echter niet achterhalen. Kunt u aangeven wat de bestaande leningsdelen zijn?” 
           
         
       
     
     
       1.8 
       Op 18 april 2011 is het in r.o. 1.5 bedoelde financieringsvoorbehoud verlopen. 
     
     
       1.9 
       
         Bij brief van 19 april 2011 heeft Argenta ten name van [geïntimeerde] een offerte voor de aangevraagde hypotheek verstrekt aan Welcium, met in deze brief onder meer de volgende tekst: 
         
           “Graag ontvangen wij een door uw cliënt ondertekend exemplaar met de eventueel nog ontbrekende bescheiden voor 10 mei 2011 retour. Daarna dragen wij zorg voor de verdere afwerking.”  
           
         
       
     
     
       1.10 
       Tussen 20 april 2011 en 20 juli 2011 heeft Welcium verschillende e-mailberichten aan Foreburgh verstuurd met betrekking tot het aanleveren van ontbrekende stukken voor de hypotheekaanvraag. 
     
     
       1.11 
       Op grond van art. 3.1 van de koopovereenkomst diende de woning, behoudens andersluidende afspraak, uiterlijk op 16 mei 2011 geleverd en afgenomen te worden. [geïntimeerde] is met verkopers overeengekomen de levering te verplaatsen naar – uiterlijk – 31 mei 2011, nu de financiering op 16 mei 2011 nog niet rond was. 
     
     
       1.12 
       
         Bij brief van 31 mei 2011 heeft P.R.A. van Rossum van Belvedère Makelaars namens verkopers aan [geïntimeerde] geschreven: 
         
           “In de koopakte van bovenvermelde woning, bent u overeengekomen op grond van artikel 3 uiterlijk op 16 mei 2011 te transporteren. Per brief van 20 mei 2011 heeft u uitstel gekregen voor het transport tot 31 mei 2011. Voor zover wij kunnen nagaan heeft u niet aan deze verplichting voldaan. Gezien het bovenstaande stel ik u hierbij, overeenkomstig artikel 13 van de koopovereenkomst, namens de verkoper in gebreke. 
         
         
           Op grond van artikel 13.1 van de koopovereenkomst heeft u uiterlijk tot 7 juni 2011 (acht dagen vanaf heden) de tijd om alsnog aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Mocht u na het verstrijken van deze termijn nog steeds niet aan uw verplichting hebben voldaan dan zal de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden zijn, tenzij de verkoper alsnog uitvoering van de koopovereenkomst verlangt. 
         
         
           Bij ontbinding van de koopovereenkomst bent u aan verkoper een boete verschuldigd van € 17.000--, een en ander onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en de vergoeding van de kosten van verhaal. 
         
         
           Indien de verkoper alsnog uitvoering van de koopovereenkomst verlangt bent u hem overeenkomstig aanvullende schadevergoeding verschuldigd.”  
           
         
       
     
     
       1.13 
       Op 28 juli 2011 zijn de leveringsakte en de hypotheekakte gepasseerd ten aanzien van het appartement. Op dezelfde datum heeft [geïntimeerde] een schuldbekentenis getekend, waarin hij verklaart aan de verkopers een bedrag van € 17.000,-- verschuldigd te zijn vanwege de te late afname van het appartement. Dit bedrag is op 24 augustus 2011 door [geïntimeerde] aan verkopers betaald. 
     
     
       1.14 
       Bij brief van 27 augustus 2013 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] Foreburgh aansprakelijk gesteld voor de door [geïntimeerde] geleden schade van € 17.000,--. 
     
     
       1.15 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat Foreburgh wordt veroordeeld aan hem aan schadevergoeding te betalen van € 17.000,-- met wettelijke rente, een en ander met een veroordeling in de proceskosten en de nakosten.  
       
     
     
       1.16 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 mei 2015 Foreburgh veroordeeld aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 11.333,33 met wettelijke rente, met veroordeling van Foreburgh in tweederde deel van de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.  
       2. In principaal hoger beroep vordert Foreburgh na wijziging van eis - samengevat - vernietiging van het bestreden vonnis, het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van een bedrag van  € 11.000,-- met wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. 
       3. In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] - samengevat - Foreburgh te veroordelen tot (aanvullende) betaling van een bedrag van € 5.666,67 met wettelijke rente, met veroordeling van Foreburgh in de proceskosten van beide instanties. 
       4. De incidentele grief richt zich tegen het oordeel in r.o. 4.2 van het bestreden vonnis dat niet kan worden geoordeeld dat Foreburgh onvoldoende voortvarend heeft gehandeld bij het aanleveren van de stukken ten behoeve van de aanvraag van de hypothecaire geldlening bij Argenta. De principale grief I richt zich tegen r.o. 4.3 van het bestreden vonnis waarin is geoordeeld dat Foreburgh jegens [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten nu zij hem (i) had moeten wijzen op het verlopen van de termijn om de ontbindende voorwaarde inzake het financieringsvoorbehoud, althans op de mogelijkheid van verlenging van deze termijn, en (ii) had moeten waarschuwen voor het risico dat hij zou lopen door geen beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. De principale grief II is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval moet worden aangenomen dat in het bestreden vonnis is geoordeeld dat het op de weg van Foreburgh had gelegen om meerdere offertes aan te vragen. In dat geval richt deze grief zich tegen dit oordeel. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, als volgt. Waar nodig wordt naar de afzonderlijke grieven verwezen. 
       5. [geïntimeerde] stelt dat Foreburgh jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten omdat (i) zij onvoldoende voortvarend heeft gehandeld bij het aanleveren van de stukken ten behoeve van de aanvraag van de hypothecaire geldlening bij Argenta, zodat de financiering niet tijdig rond is gekomen en (ii) Foreburgh (a) [geïntimeerde] niet heeft gewezen op het dreigende verlopen van de termijn om de ontbindende voorwaarde inzake het financieringsvoorbehoud in te roepen, althans niet heeft gewezen op de mogelijkheid van verlenging van deze termijn, en (b) niet bij meer geldverstrekkers offertes heeft aangevraagd, om een beroep op het financieringsvoorbehoud mogelijk te maken.  
       6. Het hof overweegt als volgt. 
     
     
       6.1 
       
         Foreburgh is door [geïntimeerde] op basis van een overeenkomst van opdracht als hypotheekbemiddelaar ingeschakeld. Uitgangspunt is dat het handelen van een hypotheekbemiddelaar, rekening houdend met de omstandigheden van het geval en de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer, moet worden getoetst aan de maatstaf dat een hypotheekbemiddelaar tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht (artikel 7:401 BW). In beginsel behoort tot de taken van een hypotheekbemiddelaar niet het bewaken van de termijn van een financieringsvoorbehoud. Evenmin behoort in beginsel tot de werkzaamheden van een hypotheekbemiddelaar dat hij in onderhandeling treedt met de verkopende partij over een eventuele verlenging van die termijn als de overeengekomen termijn onvoldoende blijkt. Niettemin kan de zorgplicht die op een redelijk bekwaam en redelijk handelende professionele hypotheekbemiddelaar rust onder omstandigheden toch meebrengen dat hij zich de belangen van zijn cliënt inzake het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud aantrekt, hem tijdig waarschuwt voor het verstrijken van die termijn, zich zo nodig zelf inspant om verlenging van bedoelde termijn te verkrijgen en – indien dit niet gebeurt – zijn cliënt zodanig informeert en adviseert dat deze nog in staat zal zijn de schade die in de regel dreigt bij het niet verkrijgen van financiering, te voorkomen of te beperken (zie ECLI:NL:GHDHA:2015:252). 
         
           Onvoldoende voortvarend handelen? 
           
         
       
     
     
       6.2 
       
        [geïntimeerde] stelt dat Foreburgh onvoldoende voortvarend heeft gehandeld bij het aanleveren van de stukken ten behoeve van de aanvraag van de hypothecaire geldlening bij Argenta. Volgens [geïntimeerde] mocht hij er van uit mocht gaan dat Foreburgh wist welke eisen Argenta stelde aan de stukken en [geïntimeerde] hier op zou wijzen, terwijl Foreburgh zijn stukken ongecontroleerd heeft doorgestuurd aan Welcium. Foreburgh heeft pas op 28 maart 2011 Welcium benaderd, terwijl de laatste op haar beurt Argenta eerst op of omstreeks 7 of 8 april 2011 heeft benaderd. De juiste offerte kwam pas binnen op 6 mei 2011, tien dagen voor de beoogde leveringsdatum. Voor de stelling dat er een fout zat in de eerste offerte van Argenta, die van 20 april 2011, is geen steun te vinden in enige correspondentie met Welcium en/of Argenta. Foreburgh is pas vaart gaan zetten achter de financieringsaanvraag toen zij door Welcium/Argenta is gewezen op de afgesproken leveringsdatum (er is toen pas “een belletje gaan rinkelen”), aldus nog steeds [geïntimeerde] .  
     
     
       6.3 
       Niet in geschil is dat de aanzienlijke vertraging in de financieringsaanvraag is toe te schrijven aan het feit dat Argenta bij herhaling en met (lange) tussenpozen om nieuwe of aangepaste stukken vroeg. Foreburgh heeft gesteld – en dat is onvoldoende gemotiveerd weersproken – dat Argenta traag en bureaucratisch werkt.  
     
     
       6.4 
       Het hof stelt echter voorop dat het op de weg van [geïntimeerde] lig te concretiseren en onderbouwen van  welke stukken  Foreburgh heeft nagelaten - tijdig - te onderkennen  (i) dat zij aan Argenta moesten worden verstrekt en/of (ii) in welk opzicht de door [geïntimeerde] verstrekte stukken niet voldeden (art. 150 Rv), zodat onnodige vertraging kon worden voorkomen. Dat heeft [geïntimeerde] in onvoldoende mate gedaan. Door Foreburgh is een aantal voorbeelden gegeven van door [geïntimeerde] verstrekte stukken die niet voldeden aan de eisen van Argenta – zoals een werkgeversverklaring – en stukken die [geïntimeerde] alsnog moest verstrekken. Van geen van deze stukken heeft [geïntimeerde] onderbouwd in welk opzicht Foreburgh tekort is geschoten. Foreburgh heeft gesteld dat zij de door te sturen stukken onderwerpt aan een “globale check”, maar daarmee is niet gezegd dat die “check” ontoereikend is. Het ligt op de weg van [geïntimeerde] om te onderbouwen dat de concrete check van de stukken niet voldeed. Het volstaat niet om in zijn algemeenheid te stellen dat Foreburgh de door [geïntimeerde] verstrekte stukken beter op juistheid had moeten controleren.  
     
     
       6.5 
       Foreburgh heeft de stelling van [geïntimeerde] dat zij onvoldoende voortvarend heeft gehandeld bij het aanvragen en het monitoren van de voortgang van de financieringsaanvraag, betwist – onder meer - aan de hand van een overgelegde gedetailleerde dossiernotitie over de door haar verrichte activiteiten (productie 1 bij conclusie van antwoord), waaronder uitgebreide contacten met [geïntimeerde] , Welcium en Argenta en pogingen om de zaak in een stroomversnelling te krijgen. Deze voorstelling van zaken heeft [geïntimeerde] op zijn beurt weer betwist. Echter aan bewijslevering op dit punt komt het hof niet toe nu [geïntimeerde] , op wie ter zake de stelplicht en bewijslast rust (art. 150 Rv), een daartoe strekkend bewijsaanbod niet heeft gedaan. De werkelijke gang van zaken is dus niet vast komen te staan en daarmee dus ook niet de juistheid van het door [geïntimeerde] aan Foreburgh gemaakte verwijt. 
     
     
       6.6 
       
         Uit het voorgaande volgt dat de incidentele grief faalt.  
         
           Financieringsvoorbehoud 
           
         
       
     
     
       6.7 
       De rechtbank heeft in r.o. 4.3 geoordeeld dat van Foreburgh verwacht had mogen worden dat zij [geïntimeerde] zou hebben gewezen op het verlopen van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud dan wel had gewezen op de mogelijkheid tot verlenging daarvan en dat zij hem zou hebben gewaarschuwd voor het risico dat hij zou lopen door op dit voorbehoud geen beroep te doen. De principale grieven I en II richten zich hier tegen. 
     
     
       6.8 
       Foreburgh stelt dat met [geïntimeerde] is overeengekomen dat zij alleen werd ingeschakeld om te bemiddelen bij het verkrijgen van de financiering van de aankoop van het appartement. Zij heeft [geïntimeerde] geadviseerd om een aankopend makelaar in te schakelen. [geïntimeerde] is in het begin door Foreburgh gewezen op het belang om het financieringsvoorbehoud in de gaten te houden. [geïntimeerde] wist van dit voorbehoud. Een dergelijk voorbehoud is gebruikelijk. Maar ook vanwege het feit dat [geïntimeerde] eerder een woning had aangekocht kan hij op dit punt niet ondeskundig worden geacht. [geïntimeerde] was er heel stellig over dat hij alleen bij Argenta een offerte wilde aanvragen. Door het aanvragen van offertes bij andere geldverstrekkers had [geïntimeerde] extra kosten moeten maken en dit had hij zeker niet gewild. Bij andere geldverstrekkers zou het aanvraagtraject hetzelfde zijn verlopen, wellicht iets sneller, want [geïntimeerde] heeft pas op 3 juni 2011 – ruim na 18 april 2011 derhalve – een geldige werkgeversverklaring afgegeven. Dus ook indien er meerdere offertes waren aangevraagd zou er geen tijdige financiering zijn geweest, maar ook geen tijdige afwijzingen, aldus nog steeds Foreburgh.  
     
     
       6.9 
       De principale grieven I en II falen, althans kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, om de volgende redenen.  
       
         6.9.1. 
         De financiering dient in de tijd naadloos aan te sluiten op de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Zo was Foreburgh bekend met het feit dat na 18 april 2011 geen beroep meer kon worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de periode tot en met 18 april 2011 zat er geen schot in de zaak. Daar komt bij dat Argenta – naar zeggen van Foreburgh – traag en bureaucratisch werkt. Dat er in genoemde periode desondanks de redelijke verwachting bestond dat de financiering voor de overeengekomen leveringsdatum toch rond zou komen is gesteld noch gebleken. Het serieuze risico bestond toen dat [geïntimeerde] een boete verschuldigd zou worden aan verkopers.  
       
       
         6.9.2. 
         Ook als juist is dat Foreburgh bij de aanvang van haar bemiddeling [geïntimeerde] heeft gewezen op het financieringsvoorbehoud en [geïntimeerde] alleen een offerte bij Argenta wilde aanvragen – dit laatste betwist hij overigens – had Foreburgh hem tijdig moeten wijzen op het verlopen van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, dan wel had zij hem moeten wijzen op de mogelijkheid tot verlenging van deze termijn, en hem moeten waarschuwen voor het risico dat hij zou lopen door op dit voorbehoud geen beroep te doen. [geïntimeerde] had zich dan kunnen beraden om zekerheidshalve ook bij een andere partij dan Argenta een aanvraag te doen en Argenta te vragen op basis van de beschikbare stukken zijn aanvraag te beoordelen. Deze aanvragen zouden naar mag worden aangenomen - reeds omdat een correcte werkgeversverklaring op dat moment ontbrak - tot afwijzingen hebben geleid. Deze afwijzingen hadden [geïntimeerde] in een betere onderhandelingspositie jegens verkopers gebracht met betrekking tot de afnameverplichting (c.a.). Dat de extra kosten van nadere aanvragen voor [geïntimeerde] zonder meer onaanvaardbaar zouden zijn geweest is onvoldoende onderbouwd. Deze extra kosten – waarvan [geïntimeerde] overigens betwist dat deze aan de orde zijn – zouden door [geïntimeerde] moeten worden afgewogen tegen het risico op verschuldigdheid van de aanzienlijke boete. Dat [geïntimeerde] er gezien dit risico dan voor zou hebben gekozen de extra kosten niet te maken is zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk.  
       
       
         6.9.3. 
         
           Het hof verwerpt de stelling van Foreburgh dat [geïntimeerde] “niet ondeskundig” was, kennelijk om te betogen dat hij in staat moest worden geacht zelf de hiervoor bedoelde afweging te maken. Het feit dat hij de koopovereenkomst heeft getekend en eerder een huis heeft gekocht is daarvoor van onvoldoende betekenis. 
           
             Causaal verband 
             
           
         
         7. Met de principale grief III wordt causaal verband tussen de aan Foreburgh gemaakte verwijten en de gestelde schade betwist.  
         8. Het hof overweegt als volgt. 
       
     
     
       8.1 
       De door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding betreft het bedrag van € 17.000,-- dat hij vanwege te late afname van de woning aan verkopers van de woning heeft betaald. Het hof verwerpt de stelling dat de verplichting van [geïntimeerde] om dit bedrag te betalen enkel het gevolg is van de door hem getekende schuldbekentenis. Onweersproken is dat [geïntimeerde] , na door verkopers in gebreke te zijn gesteld en na het verlopen van de door hen gestelde termijn om alsnog na te komen, de woning (veel) te laat heeft afgenomen. Uit art. 13.1 en 13.3 van de koopovereenkomst volgt dan dat [geïntimeerde] een boete en (aanvullende) schadevergoeding is verschuldigd. Dat deze boete in beginsel  € 17.000,-- bedraagt is onvoldoende gemotiveerd weersproken. 
     
     
       8.2 
       Overigens - maar dit geheel ter zijde - volgt uit art. 13.3 van de koopovereenkomst dat er een boete is verschuldigd van 3 pro mille van de koopsom per dag, los van eventuele aanvullende schadevergoeding. Kennelijk hebben [geïntimeerde] en de verkopers dit bedrag gefixeerd op genoemde € 17.000,--, een bedrag dat overeenstemt met de boete bij ontbinding van de koopovereenkomst (art. 13.2). Dit punt is door het hof bij pleidooi aan de orde gesteld, maar is geen onderwerp van het processuele debat geweest. 
     
     
       8.3 
       Er is aldus een causaal verband tussen de te late afname van de woning door [geïntimeerde] en de door hem gevorderde schadevergoeding. De te late afname is het gevolg van het feit dat [geïntimeerde] op 16 mei 2011 en 31 mei 2011 de financiering niet rond had.  Van te late afname zou geen sprake zijn geweest als de financiering wel rond was geweest, maar evenmin indien [geïntimeerde] tijdig, dat wil zeggen: uiterlijk 18 april 2011, een beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan. Immers, in dat laatste geval was [geïntimeerde] in het geheel niet meer gehouden de woning af te nemen. Anders dan Foreburgh stelt mag worden aangenomen dat er bij naleving van de zorgplicht door Foreburgh een beroep op het financieringsvoorbehoud mogelijk geweest (zie r.o. 6.9.2).  
     
     
       8.4 
       De principale grief III faalt derhalve.  
       9. Met de principale grief IV stelt Foreburgh dat de schade op grond van art. 6:101 BW volledig voor rekening van [geïntimeerde] had dienen te blijven. [geïntimeerde] heeft verzuimd het financieringsvoorbehoud in te roepen, dan wel de termijn daarvoor te verlengen. [geïntimeerde] wilde dit voorbehoud ook niet inroepen omdat hij de woning wilde. Het is aan [geïntimeerde] te wijten dat de benodigde stukken voor de financiering niet tijdig zijn aangeleverd. Aan Argenta is te wijten dat het dossier van [geïntimeerde] vertraging heeft opgelopen. [geïntimeerde] had Argenta in een procedure tot schadevergoeding moeten aanspreken. [geïntimeerde] is te snel akkoord gegaan met het betalen van een boete van  € 17.000,-- nu er gronden waren voor matiging. Onduidelijk is of verkopers hun makelaar aansprakelijk hebben gesteld en mogelijk dubbel schadevergoeding hebben gekregen, aldus nog steeds Foreburgh. 
       10. Het hof overweegt als volgt. 
     
     
       10.1 
       Het hof verwerpt de stelling dat [geïntimeerde] kan worden aangerekend dat hij het financieringsvoorbehoud niet heeft ingeroepen. Daarvoor diende [geïntimeerde] te beschikken over twee afwijzingen van zijn financieringsaanvraag en daar beschikte hij niet over. Niet is onderbouwd dat het [geïntimeerde] moet worden aangerekend dat hij daar niet over beschikte.  
     
     
       10.2 
       Het hof verwerpt de stelling dat [geïntimeerde] het financieringsvoorbehoud niet zou hebben ingeroepen omdat hij het appartement wilde kopen. Immers, dit inroepen zou hem in een betere onderhandelingspositie jegens verkopers hebben gebracht met betrekking tot de afnameverplichting (zie r.o. 6.9.2).  
     
     
       10.3 
       Ook de stelling dat [geïntimeerde] de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet heeft verlengd, wordt verworpen. Het gaat er nu juist om dat [geïntimeerde] door de schending van de zorgplicht door Foreburgh niet in de gelegenheid is gebracht om die eventuele verlenging met verkopers te bespreken. 
     
     
       10.4 
       Het hof verwerpt de stelling dat het aan [geïntimeerde] is te wijten dat de benodigde stukken voor de financiering niet tijdig zijn aangeleverd. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. Zo is niet onderbouwd waarom de (kennelijke) gebreken in de werkgeversverklaring en het niet aanleveren van de stukken met betrekking tot de echtscheiding [geïntimeerde] moet worden verweten. Als het zo is dat de onjuistheid van de drie werkgeversverklaringen – de vierde was voor Argenta acceptabel – en de beschikbaarheid van de stukken met betrekking tot de echtscheiding voor [geïntimeerde] duidelijk hadden moeten zijn, dan had dat temeer voor Foreburgh – als professionele hypotheekbemiddelaar – duidelijk moeten zijn. Dan kan deze onjuistheid/beschikbaarheid niet [geïntimeerde] worden aangerekend.  
     
     
       10.5 
       Het hof verwerpt voorts de stelling dat [geïntimeerde] Argenta in een procedure tot schadevergoeding had moeten aanspreken, als grond om de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van [geïntimeerde] te laten. Dat [geïntimeerde] zijn recht op schadevergoeding mogelijkerwijze ook nog op andere wijze geldend kan of had kunnen maken, jegens bijvoorbeeld Argenta, doet niet af aan zijn recht om er voor te kiezen Foreburgh aan te spreken tot betaling van schadevergoeding.  
     
     
       10.6 
       Het hof verwerpt ook de stelling dat [geïntimeerde] ten onrechte een boete heeft betaald omdat verkopers mogelijk ook schadevergoeding van hun makelaar hebben ontvangen. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. Zo is niet onderbouwd op welke grond verkopers hun makelaar tot schadevergoeding hadden kunnen aanspreken. 
     
     
       10.7 
       Het hof is wel van oordeel dat [geïntimeerde] de stelling dat hij te snel akkoord is gegaan met het betalen van een boete van € 17.000,-- nu er gronden waren voor matiging, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Zo heeft Foreburgh onweersproken gesteld dat [geïntimeerde] al in het appartement woonde voor de levering en daar aan verkopers een kostendekkend huur voor heeft betaald, zodat verkopers door het uitstel van het transport geen schade hebben geleden. Het ligt voor de hand aan te nemen dat deze omstandigheden in de onderhandelingen tot een wezenlijk lagere boete (hadden) kunnen leiden. Bij deze stand van zaken eist de billijkheid in de gegeven  omstandigheden van het geval dat een derde van de schadevergoeding voor rekening van [geïntimeerde] blijft. In zoverre slaagt de principale grief IV, maar leidt deze niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.  
       
         11. In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] (aanvullende) betaling van een bedrag van € 5.666,67, dus volledige betaling van € 17.000,---. Deze vordering is niet toewijsbaar. De incidentele grief faalt en voor het overige is deze vordering in incidenteel hoger beroep onvoldoende onderbouwd.  
         11. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen in principaal en incidenteel hoger beroep nu deze niet ter zake dienend zijn dan wel onvoldoende zijn geconcretiseerd. 
         11. Uit het voorgaande volgt dat het principaal hoger beroep en het incidenteel hoger beroep falen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Foreburgh zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. De proceskostenveroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard zoals gevorderd.   
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 26 mei 2015; 
       
       
         veroordeelt Foreburgh in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 711,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van Foreburgh tot op heden begroot op € 894,-- aan salaris advocaat; 
       
       
         verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.S. van Coevorden, M. Flipse en L. Reurich en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.