ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:3287

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:3287 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 21-04-2020 / 200.255.276

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-04-21

Zaaknummer: 200.255.276

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:3287

---

Hoger beroep. Verkoop en ontwikkeling vastgoed. Uitleg van rechtsverhouding tussen partijen na ontbinding koopovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.255.276 
       (zaaknummer rechtbank NL.18.1814) 
     
     
     
       
         arrest van 21 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Starts B.V. ,  
       gevestigd te Barendrecht, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: Starts, 
       advocaat: mr. L.A. van Walree-Brascamp, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         Veluwsche Opstallen Combinatie B.V. , 
       gevestigd te Heerde, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: VOC, 
       advocaat: mr. H.R. Hart. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 15 augustus 2018 dat de rechtbank (rechtbank Gelderland, locatie Zutphen) heeft gewezen.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 14 november 2018, 
       - de memorie van grieven, met een productie, 
       - de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1. 
       
         VOC heeft aan Starts verkocht " een gedeelte van het kantoorgebouw met 
         
           ondergrond, erf en verder toe- en aanbehoren (met uitzondering van het thans aan ABN 
         
         
           AMRO Bank N. V. verhuurde kantoordeel incl gebruik 10 parkeerplaatsen), 
         
         
           - plaatselijk bekend : Stationsweg 45 in Zwijndrecht (3331 LR)  ”, voor een koopsom van 
         € 1.400.000,- kosten koper. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Ten tijde van het aangaan van deze koopovereenkomst huurden Stratt+ Groep B.V. 
         (hierna: Stratt+) en Eurofour B.V. (hierna: Eurofour) van VOC ruimten in dat 
         kantoorgebouw. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         De voorwaarden waaronder deze koop en verkoop is aangegaan, zijn vastgelegd in 
         een door partijen op 7 en 13 juni 2016 ondertekende schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de schriftelijke overeenkomst). Deze luidt, voor zover voor de beoordeling van belang: 
         
           ‘‘ 
           artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken. 
         
       
     
     
       7.1 [...] 
       
         [...]  Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat verkoper tegen redelijke condities overeenstemming kan bereiken inzake het voortijdig ontbinden van de lopende huurovereenkomsten met de zittende huurders Stratt+ Groep B. V. en Eurofour B. V. 
         
           (zie artikel 18).  [...] 
       
       
       
         
           artikel 18 Opschortende voorwaarden. 
         
       
     
     
       18.1 
       
         Deze koopovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de daartoe aangewezen gemeentelijke Instanties bereid zijn medewerking te verlenen aan de benodigde vergunningen c.q. ontheffingen ten behoeve van de voorgenomen transformatie naar 30 wooneenheden. 
       
     
     
       18.2 
       
         Partijen zijn overeengekomen dat verkoper de onroerende zaak leeg en vrij van huur en gebruik aan koper zal overdragen. Deze koopovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat verkoper tegen redelijke condities overeenstemming kan bereiken inzake het voortijdig ontbinden van de lopende huurovereenkomsten met de zittende huurders Stratt+ Groep B. V. en Eurofour B.V. 
       
     
     
       18.3 
       
         Partijen kunnen een beroep op doen op bovengenoemde opschortende voorwaarden tot uiterlijk 4 weken na het principebesluit van het college van B&W van gemeente Zwijndrecht, inzake het verlenen van medewerking aan wonen conform de ingediende plannen. 
       
       
       
         
           artikel 19 Ontbindende voorwaarden 
         
         […] 
         [handgeschreven:]  19.3 In afwijking van artikel 18.2/18.3 zijn partijen overeengekomen dat verkoper tot en met 1 augustus 2016 een beroep kan doen op de opschortende voorwaarde. 
         […] 
       
       
       
         
           artikel 21 Gezamenlijke inspanningsverplichting 
         
         
           Partijen hebben een algehele, gezamenlijke inspanningsverplichting en zullen elkaar doorlopend op de hoogte houden van de stand van zaken.  […] ” 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Bij aangetekende brief van 22 juli 2016 (ontvangen op 26 juli 2016) heeft VOC aan Starts geschreven: 
         
           “ [...]  Starts B. V. en VOC B. V. hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende het object Stationsweg 45 te Zwijndrecht. In deze overeenkomst staat een opschortende (artikel 18.2 /18.3) en ontbindende voorwaarde (artikel 19.3) opgenomen t.b.v. het door verkoper tegen redelijke condities voortijdig te kunnen beëindigen van lopende huurovereenkomsten. 
         
           Zoals vorige week reeds telefonisch besproken en kort aangestipt in een email, verwachten wij niet voor de in de koopovereenkomst gestelde uiterlijke datum van 1 augustus 2016, hier overeenstemming met de zittende huurders te hebben bereikt, en willen met dit schrijven danook de opschortende / ontbindende voorwaarde inroepen. 
         
         
           Ik kan u meedelen dat wij in overleg zijn met beide huurders op de verdiepingen inzake een vroegtijdige huurbeëindiging. Wij hebben een financiële compensatie voorgesteld alsmede een huuraanbieding kunnen doen in een ander representatief pand aan het Stationsplein te Zwijndrecht. 
         
         
           Echter, gezien vakanties van partijen verwachten wij medio augustus 2016 definitieve overeenstemming met betreffende huurders te bereiken. [...] 
         
           Graag houden wij nauw contact inzake de vorderingen hieromtrent.  [...] ” 
       
       
     
     
       3.5. 
       VOC heeft na 1 augustus 2016 overeenstemming bereikt met Eurofour over beëindiging van de huur per 1 januari 2017, tegen betaling van een afkoopvergoeding van € 15.000,00  
       
     
     
       3.6. 
       Op 27 september 2016 mailde Stratt+ een “ kostenindicatie verhuizing kantoor ” aan VOC en Starts die sloot op een totaalbedrag van € 167.220,00 (exclusief btw). 
       
     
     
       3.7. 
       
         Op 5 oktober 2016 schreef (de advocaat van) VOC aan Stratt+: 
         
           “Allereerst stel ik vast dat de onderhandelingen over het mogelijk voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst met u op niets zijn uitgelopen. Cliënte acht de door u gewenste vergoedingen en voorwaarden volstrekt buitenproportioneel. Cliënte zal de huurovereenkomst met u dan ook gewoon uitdienen tegen de contractuele einddatum van 31 mei 2019.  […] ” 
       
       
     
     
       3.8. 
       
         Op 21 oktober 2016 deed VOC in een app-bericht het volgende voorstel: 
         
           “Alles afhandelen per 01 januari voor 1,45 mio. Nemen jullie alles over zoals het nu is. Lusten en lasten. Abnamro, stratt plus en eurofour. Zijn wij van gezeik af en kunnen jullie doen en schakelen zoals jullie zelf willen. 
         
         
           Anders samen ontwikkelen of uitstellen levering tot stratt +stopt met betalen of einde huur.” 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       
         Op 10 november 2016 schreef VOC aan Starts: 
         
           “ […]  Op 15 november heb je een afspraak met [A] van Stratt+ te Zwijndrecht om de planning en overige details door te nemen m.b.t. de aanstaande verbouwing van het kantoorpand naar wonen. [A] wil graag vernemen of Starts hiervoor de goedkeuring van VOC heeft. 
         
           
            [A] hoeft deze goedkeuring van VOC niet te hebben want we hebben immers een gezamenlijk gesprek bij hem op kantoor gevoerd waarbij de verhoudingen zijn uitgelegd, zijnde dat Starts de ontwikkelaar is.” 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       
         In reactie daarop verzocht Starts aan VOC om dat ook schriftelijk te bevestigen aan Stratt+:  
         “ Op die manier kunnen wij ons ding doen wat o.a. nodig is de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Ik wil voorkomen dat wij het gevoel krijgen dat wij van jullie geen medewerking in dezen krijgen. Zoals ook gisteren gezegd, je kunt in de melding naar [A] aangeven dat STARTS B.V. geen mandaat heeft namens VOC te onderhandelen.  […]” 
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Op 20 december 2016 schreef VOC aan Starts: 
         
           “In de gesloten koopovereenkomst m.b.t. de Stationsweg 45 te Zwijndrecht is tussen partijen afgesproken te transporteren op het moment dat jullie 70% hebben verkocht, doch uiterlijk 2 januari 2017. 
         
         
           Van onze kant hebben wij destijds (juli 2016) met een aangetekend schrijven aangegeven de ontbindende voorwaarde in te roepen omdat wij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken met Stratt+ inzake het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Stratt+ houdt nl. vast aan een afkoopsom van € 160.000,-- waarmee wij niet akkoord kunnen gaan. Wij zien danook geen oplossing en kunnen niet garanderen dat wij op 1 april 2017 de verdiepingen leeg opleveren. 
         
         
           Inmiddels zijn jullie, geheel op eigen initiatief en voor eigen rekening en risico, in gesprek met Stratt+ over een verhuizing. Hierover verwachten jullie begin januari 2017 meer duidelijkheid. Ook verwachten jullie de omgevingsvergunning medio januari 2017. 
         
         
           In de bespreking van afgelopen week hebben wij de afspraak gemaakt dat we de datum voor afname van de locatie eenmalig opschuiven naar uiterlijk 1 april 2017. Voor de goede orde blijven zijn huurinkomsten van de zittende huurders tot 1 april 2017 ten gunste van VOC. Wanneer niet uiterlijk 1 april 2017 door jullie wordt afgenomen, dan vervallen de afspraken die in de overeenkomt met elkaar zijn gemaakt en zijn partijen wederom geheel vrij van elkaar.” 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
         Starts schreef daarop terug: 
         
           “Je sommeert het correct op, ik wil alleen het niet zo strikt opgeschreven hebben. 
         
         
           Je weet dat wij al het mogelijke doen om 1-4-2017 geleverd te krijgen, echter heb ik ook in het gesprek aangegeven hier een nuance in te hebben wanneer we zicht hebben op de levering. 
         
         
           Bedoel, stel dat we nog wachten op een paar hypotheken die van kopers naar de notaris moeten. Wij verstrekken na onherroepelijke omgevingsvergunning (dit zal ca. 1 maart zijn) kopers een brief waarmee we opschortende voorwaarden inroepen, de "goednieuw brief”. Als wij dan niet kunnen leveren moeten we alle kopers 10% van de koopsom beuren, dit kan niet het geval zijn en ook niet in het licht van de uitvoering van onze overeenkomsten. 
         
         
           Ik stel voor, dat we jullie op de hoogte houden van het moment dat de omgevingsvergunning verstrekt wordt, daarna 6 weken (zonder bezwaarschriften) is de vergunning onherroepelijk en moeten we de "goed nieuwsbrief" sturen naar de kopers en wordt levering een feit. Vanaf dat moment moeten we afwachten tot het circus door de notaris en banken is afgewikkeld. 
         
         
           Ik ga ervan uit dat je het hier mee eens kunt zijn.” 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       
         Op 3 februari 2017 schreef Starts aan VOC: 
         
           “ […] 
         
           3. Het ziet er naar uit dat Stratt+ nu gaat tekenen voor de Lorenzstraat la in Zwijndrecht voor 50% van de 2e verdieping. 
         
         
           a.	We zitten dan met het component kosten zoals we al eerder bespraken. Zoals ik het nu begroot gaan de kosten voor rekening van VOC/Starts ongeveer tussen de 65 en 85K doen. Even afhankelijk hoeveel noten op de zang [A] nog heeft en hoeveel hij van ons in zekerheidsstelling wil. Ik stel voor dat we alle facturen voor de noodzakelijke verplaatsing verzamelen en hiervoor 50/50 bijdragen, dit is op basis van de kostprijs. Graag zou ik hierop de goedkeuring van VOC ontvangen.  […] ” 
       
       
     
     
       3.14. 
       
         VOC schreef daarop terug: 
         
           “Als je het principe akkoord van [A]  
            even kan mailen, dan kunnen op basis van die concrete info binnen enkele dagen een reactie geven op de bijdrage vanuit VOC.” 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Op 13 en 14 maart 2017 zijn tussen partijen app-berichten gewisseld. Starts schreef: “ Wij kopen overigens incl. huurder.  […]  Daarna wikkelen wij het hem af.  […]” VOC reageerde: “ Oké. Inclusief huurder is prima.  […]  Verwacht je van ons nog een bijdrage Stratt? ” Starts schreef terug: “ Ik denk zelf dat het realistisch is om de kosten kostprijs voor Stratt 50/50 te delen.  […]”. VOC reageerde: “ Wij weten niet om welke bedragen het met [A] gaat en zijn niet bij voorbaat akkoord met 50/50 begrijp je uiteraard ”. En Starts schreef daarop terug: “ Snap ik. Daarom zeg ik ook kostprijs. Zoals ik het nu zie hoop ik het rond de ton af te ronden. ” 
       
     
     
       3.16. 
       Op 17 maart 2017 heeft Starts een overeenkomst met Stratt+ gesloten. 
       
     
     
       3.17. 
       
         De eigendom van het pand is bij notariële akte van 31 maart 2017 geleverd. De akte houdt – voor zover hier van belang – in: 
         
           “ […]  Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd dertien juni tweeduizend zestien en zeven juni tweeduizend 
         
           zestien, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens 
         
         
           voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij dezen aanvaardt:  […] 
       
       
       
         
           3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde  
         
         
           van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, gedeeltelijk ontruimd (vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht) en gedeeltelijk onder gestanddoening van de lopende huur-/pachtovereenkomsten, uitsluitend ten aanzien van de tweede verdieping van het gebouw.  […] 
       
       
       
         
           VOORWAARDEN/ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN 
         
         
           1. Voor zover daarvan bij dezen akte niet is afgeweken blijft tussen partijen gelden hetgeen vóór het verlijden van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. 
         
         
           2. Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.  […] 
       
       
     
     
       3.18. 
       Uiteindelijk bedroegen de door Starts gedragen kosten van verbouwing van het door Stratt+ Groep B.V. betrokken kantoor en de verhuiskosten € 147.485,62. Op 15 juni 2017 schreef Starts aan VOC dat zij de kosten “ in beeld ” had en stelde voor om “ Kosten Stratt+  [te] b espreken en verdeelsleutel overeen  [te]  komen  […]”. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
         Starts heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd: 
         veroordeling van VOC tot betaling van: 
         A. een bedrag in hoofdsom primair ad € 147.485,62 exclusief BTW, subsidiair de helft van dit bedrag (€ 73.742,81 exclusief BTW) en meer subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag; 
         B. de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag, vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         C. de kosten van het geding, het salaris advocaat en nakosten daaronder begrepen. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank heeft VOC veroordeeld tot betaling van € 25.000,00 te vermeerderen met rente en VOC veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       
         principaal hoger beroep 
       
     
     
       5.1. 
       Starts formuleert tien grieven tegen het vonnis en vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van haar vordering om VOC te veroordelen tot betaling van een bedrag in hoofdsom primair ad € 147.485,62 exclusief BTW, subsidiair de helft van dit bedrag (€ 73.742,81 exclusief BTW) en meer subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en met veroordeling van VOC in de proces- en nakosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente. 
       
     
     
       5.2. 
       Grief 1 richt zich tegen de beslissing van de rechtbank om de “akte verduidelijking grondslag vordering” buiten beschouwing te laten. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep zal het gerechtshof mede acht slaan op die akte. De grief hoeft verder niet besproken te worden. 
       
       
         
           in incidenteel en principaal hoger beroep 
         
       
     
     
       5.3. 
       De overige negen grieven van Starts zien op de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering. In incidenteel hoger beroep komt VOC met een grief op tegen haar veroordeling tot betaling van € 25.000,00, de rente daarover en de proceskosten. Partijen leggen daarmee het geschil in volle omvang aan het hof voor en het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen. 
       
     
     
       5.4. 
       Partijen hebben een (door hen op 7 en 13 juni 2016 getekende) schriftelijke overeenkomst gesloten, waarin werd bepaald dat VOC het pand zonder huurders zou opleveren, maar waarin ook was opgenomen dat de overeenkomst aangegaan was “ onder de opschortende voorwaarde dat verkoper tegen redelijke condities overeenstemming kan bereiken inzake het voortijdig ontbinden van de lopende huurovereenkomsten met de zittende huurders Stratt+ Groep B.V. en Eurofour B.V. ”. Handgeschreven is in de schriftelijke overeenkomst opgenomen dat VOC (“verkoper”) tot en met 1 augustus 2016 een beroep kan doen op de opschortende voorwaarde. 
       
     
     
       5.5. 
       Starts voert aan dat van belang is om vast te stellen of het hier gaat om een opschortende of ontbindende voorwaarde, maar dat is gegeven het feit dat VOC bij brief van 22 juli 2016 Starts tijdig heeft laten weten dat zij niet verwachtte om voor 1 augustus 2016 overeenstemming te hebben bereikt met de huurders en dat zij te kennen gaf de voorwaarde in te willen roepen, niet van belang. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de betreffende brief niet anders kan worden gelezen dan dat VOC zich niet langer gebonden achtte aan de koopovereenkomst en zeker niet aan haar verplichting om vrij van huur te leveren. Gelet op de bepalingen in de schriftelijke overeenkomst was VOC ook bevoegd om op dat moment en om die reden door het inroepen van de voorwaarde zich te bevrijden van haar verplichtingen. Dat partijen zijn voortgegaan met het project en -zoals uit de hiervoor weergegeven correspondentie blijkt- hebben onderhandeld over nadere condities leidt niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt het hof het volgende. VOC heeft wel met Eurofour overeenstemming bereikt over beëindiging van de huur. Het openingsbod van Stratt+ was voor VOC echter onacceptabel en dat schreef haar advocaat ook aan Stratt+, onder meer met de mededeling dat VOC zich op het standpunt stelde dat Stratt+ dan maar zou blijven huren tot 1 mei 2019. Starts is vervolgens met Stratt+ in onderhandeling getreden. Op 13 december 2016 hebben Starts en VOC overeenstemming bereikt over een leverdatum van 1 april 2017 en in de schriftelijke bevestiging van 20 december 2016 beschreef VOC de onderhandelingen tussen Starts en Stratt+ als “ geheel op eigen initiatief en voor eigen rekening en risico ” van Starts. Starts heeft tegen die omschrijving niet geprotesteerd. Gelet op de inhoud van de brief van VOC van 22 juli 2016, het voor Starts kenbare standpunt van VOC dat zij de huurovereenkomst met Stratt+ niet tegen het door Stratt+ verlangde bedrag vroegtijdig wilde beëindigen en de hiervoor vermelde mededeling van VOC aan Stratt+ van 20 december 2016 valt niet in te zien dat VOC alsnog gehouden was om vrij van huur op te leveren en verplicht was om de door Stratt+ daarvoor gewenste vergoeding te voldoen.  
       
     
     
       5.6. 
       Ook de inhoud van de leveringsakte maakt dat niet anders; in de leveringsakte van 31 maart 2017 is weliswaar een verwijzing naar de koopovereenkomst van 7/13 juni 2016 opgenomen, maar in die akte staat ook dat oplevering zal geschieden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Uit de leveringsakte blijkt, zeker in het licht van de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden, niet dat op VOC de verplichting rustte om leeg en vrij van huur op te leveren. Dat sprake is van een toezegging van VOC om tot een hoger bedrag dan in eerste aanleg is toegewezen bij te dragen in de verhuiskostenvergoeding van Stratt+ is evenmin gebleken. Weliswaar heeft VOC geïnformeerd: “ Verwacht je  [Starts, hof]  van ons  [VOC, hof]  nog een bijdrage Stratt? ” maar overeenstemming over een concreet bedrag of een verdeelsleutel van de kosten is tussen partijen nooit bereikt. Ook de inspanningsverplichting van artikel 21 van de schriftelijke overeenkomst kan die grondslag niet bieden, omdat de verplichting om het pand leeg op te leveren, was komen te vervallen: daarvoor hoefde VOC zich dan ook niet meer in te spannen. 
       
     
     
       5.7. 
       De conclusie is dat de grieven in principaal appel falen. 
       
     
     
       5.8. 
       In incidenteel appel voert VOC aan dat zij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van € 25.000,00. Ook de daarop betrekking hebbende grieven falen. Uit de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden blijkt weliswaar dat op haar niet meer de verplichting rustte om vrij van huur (huurder Stratt+) op te leveren, maar partijen hebben na de brief van 22 juli 2016 verder onderhandeld en de overeenkomst van 7 en 13 juni 2016 is daarbij wel de leidraad geweest. Niet alleen heeft VOC na de brief van 22 juli 2016 een regeling getroffen met de andere huurder en de kosten daarvan zelf gedragen, ook heeft zij bij Starts meermaals de indruk gewekt dat zij bereid is enig deel van de door Starts te maken kosten in het kader van een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst met Stratt+ te vergoeden. Starts mocht op grond daarvan ook redelijkerwijs verwachten dat zij een redelijke bijdrage in die kosten van VOC zou ontvangen. Het hof verwijst kortheidshalve naar de inhoud van de e-mail van VOC aan Starts d.d. 14 februari 2017 met de tekst  “Als je het principe akkoord van John  [Stratt+, hof]  even kan mailen, dan kunnen op basis van die concrete info binnen enkele dagen een reactie geven op de bijdrage vanuit VOC.”  Partijen hebben – ook na de ontbinding van de schriftelijke overeenkomst – hun rechtsverhouding kennelijk steeds zo uitgelegd dat VOC een redelijke vergoeding verschuldigd zou zijn. 
       
     
     
       5.9. 
       Het hof leest in de e-mailwisseling geen toezegging om een bedrag van € 65.000,00 tot € 85.000,00 te voldoen. Er zijn evenmin concrete feiten en gedragingen gesteld op grond waarvan Starts mocht verwachten dat sprake was van een dergelijke toezegging. Het hof ziet in navolging van de rechtbank geen aanleiding om een hoger bedrag dan het destijds door VOC zelf als redelijk beschouwde bedrag van € 25.000,00 toe te wijzen. 
       
     
     
       5.10. 
       Geen van beide partijen heeft concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden. Het hof komt daarom niet toe aan bewijslevering. 
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1. 
       De grieven in principaal en in incidenteel hoger beroep falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 
       
     
     
       6.2. 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Starts veroordelen in de kosten van principaal hoger beroep.  
         De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van VOC zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€ 5.270,00 
       - salaris advocaat		€ 3.161,00 (1 punt × tarief V) 
       
     
     
       6.3. 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof VOC veroordelen in de kosten van het incidenteel hoger beroep.  
         De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van Starts zullen worden vastgesteld op: 
         - salaris advocaat		€ 537,00 (1 punt × tarief II × 0,5) 
       
       
     
     
       6.4. 
       Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld. 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank (rechtbank Gelderland, locatie Zutphen) van 15 augustus 2018; 
     
     
     
       veroordeelt Starts in de kosten van principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 5.270,00 voor verschotten en op € 3.161,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       veroordeelt Starts in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval Starts niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       veroordeelt VOC in de kosten van incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 537,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       veroordeelt VOC in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval Starts niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020.