ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3447

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3447 Gerechtshof Amsterdam , 24-12-2020 / 19/00291 tot en met 19/00293

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-24

Zaaknummer: 19/00291 tot en met 19/00293

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3447

---

Woz-waarde stadion. Bedrijfswaarde of gecorrigeerde vervangingswaarde? Hof is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van exploitatie met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Bedrijfswaarde moet derhalve worden gehanteerd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
     
       kenmerken 19/00291 tot en met 19/00293 
     
     
     
       24 december 2020 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer	 
       
     
     
     
       op de hoger beroepen van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  gevestigd te [plaats ] , belanghebbende,  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 11 februari 2019 in de zaken met kenmerken HAA 18/2637, 18/2638 en 18/2639 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken(hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017de waarde van de onroerende zaak [adres ] (hierna: de onroerende zaak of het stadion) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 50.220.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 113.497,20 (hierna: OZB) bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 50.143.000 en aanslag OZB verminderd tot € 113.323,18. 
       
     
     
       1.2.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017 de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 49.389.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB ten bedrage van € 120.509,16 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 49.313.000 en aanslag OZB verminderd tot € 120.323,72. 
       
     
     
       1.3.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017 de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 48.561.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB ten bedrage van € 122.859,33 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.3.2. 
       De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 48.485.000 en aanslag OZB verminderd tot € 122.667,05. 
       
     
     
       1.4. 
       In haar uitspraak van 11 februari 2019 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) heeft de rechtbank op het door belanghebbende ingestelde beroepen als volgt beslist: 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       
       - verklaart de beroepen gegrond; 
       - vernietigt de uitspraken op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding; 
       - wijzigt de beschikking voor het jaar 2015 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 48.143.000; 
       - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2015 tot een berekend naar een waarde van € € 48.143.000; 
       - wijzigt de beschikking voor het jaar 2016 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 47.313.000; 
       - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 tot een berekend naar een waarde van € 47.313.000; 
       - wijzigt de beschikking voor het jaar 2017 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 46.485.000; 
       - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2017 tot een berekend naar een waarde van € 46.485.000; 
       - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde gedeelten van de bestreden besluiten; 
       - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024; en 
       - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.” 
       
     
     
       1.5. 
       De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde (in één geschrift gevatte) hoger beroepen zijn per faxbericht bij het Hof ingekomen op 25 maart 2019. De heffingsambtenaar heeft afzonderlijke verweerschriften ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Van de zijde van belanghebbende zijn op 31 mei 2019, 2 november 2020 en 5 november nadere stukken ontvangen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is op 13 november 2020 een nader stuk ontvangen. Voormelde stukken zijn in afschrift aan de wederpartij verstrekt. 
       
     
     
       1.7. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Onderhavige zaken zijn tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 18/00261 en 19/00294 tot en met 19/00296. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.  
         Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld: 
     
     
     
       “1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, op de toestandsdatum bestaande uit een 
       voetbalstadion met onderliggende grond en de aanliggende parkeerterreinen P1 tot en met 
       P7 aan de [adres ] . Blijkens haar statuten heeft eiseres ten doel: 
     
     a. het beheren en exploiteren van registergoederen in [plaats ] , meer specifiek zijnde 
     rondom het stadion van voetbalclub [Z] te [plaats ] ; 
     b. het samenwerken met, het deelnemen in, het overnemen van en het voeren van bestuur 
     over andere vennootschappen en ondernemingen; 
     c. het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere 
     vennootschappen en ondernemingen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; 
     d. het verkrijgen, beheren en vervreemden van registergoederen en roerende zaken, effecten 
     
       en andere waardepapieren, het ter leen opnemen en ter leen verstrekken van gelden, het 
       stellen van zekerheid ten behoeve van derden; 
     
     e. het verstrekken van periodieke uitkeringen, het uitvoering geven aan pensioenregelingen 
     
       en het aangaan van lijfrenteovereenkomsten, en het verrichten van al hetgeen met het 
       vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. 
     
     
     2. De onroerende zaak is in het kader van de afhandeling van het faillissement van 
     
       
        [A BV] op 1 juni 2010 tezamen met vier andere 
       percelen voor € 15.000.000 verkocht aan eiseres. Over de totstandkoming van deze prijs 
       vermelden de faillissementsverslagen betreffende [A BV] van 26 en 31 augustus 2010: 
       “De waarde van het [stadion] werd grotendeels bepaald door de huuropbrengsten en daarmee door de gegoedheid van de huurder [Z] alsmede door de mogelijkheden van alternatief (multifunctioneel) gebruik (zoals bijvoorbeeld gebruik voor evenementen of popconcerten). Multifunctioneel gebruik van het [stadion] is op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Het [stadion] was daarnaast tot medio 2036 aan [Z] verhuurd en daarmee werd de waarde dus ook in belangrijke mate bepaald door (i) de mogelijkheid van een succesvolle afsplitsing van [Z] van de [naam groep] en (ii) de vraag welke huurlasten [Z] redelijkerwijs nog zou kunnen dragen om continuering van de exploitatie van de voetbalclub mogelijk te maken. 
       Gelet op de moeilijke fmanci1e situatie van [Z] (eind mei 2010 was onder meer sprake van een substantiële vordering van [A BV] op [Z] terzake van niet betaalde huur) was duidelijk dat een zeer substantiële neerwaartse aanpassing van de jaarlijkse huur noodzakelijk was, wilde [Z] in staat worden gesteld aan de huurverplichtingen op langere termijn te voldoen Verder werd ook duidelijk dat zonder een redding van [Z] verkoop van het [stadion] voor een acceptabele prijs zeer moeilijk (zo niet onmogelijk) zou worden 
       (...) 
       Parallel aan het door Curatoren met lokale investeerders gevoerde overleg over een verkoop van de door [naam ] gehouden aandelen in [Z] (...) heeft [B ] als primair materieel belanghebbende partij bij een zo hoog mogelijke opbrengst van het [stadion] onderhandeld met een groep investeerders over verkoop van het stadion. Deze onderhandelingen hebben er uiteindelijk in geresulteerd dat [A BV] (resp. de curator van [A BV] ) medewerking heeft verleend aan een onderhandse verkoop van het [stadion] voor een bedrag van EUR 15 miljoen aan [X] , een investeringsvehikel van een aantal regionale en lokale ondernemers, die langs deze weg mede de verzelfstandiging van [Z] mogelijk wilde maken.” 
     
     
     3. Ten tijde van de verkoop in 2010 was de onroerende zaak verhuurd aan [B NV] 
     
       (hierna ook: de huurder), die de onroerende zaak als voetbalstadion voor de eredivisie 
       voetbalclub [Z] in gebruik heeft. De door de huurder met [A BV] gesloten 
       huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 2.600.000 voor een periode van 30 jaar tot 
       1 augustus 2036 is na de aankoop door eiseres vervangen door een tussen eiseres en de 
       huurder gesloten huurovereenkomst, ondertekend op 4 oktober 2010, tegen een 
       aanvangshuur van € 900.000 per jaar voor een periode van 25 jaar ingaande op 15 juni 2015. 
       Blijkens de overeenkomst is onder andere het volgende overeengekomen. Het gehuurde zal primair worden bestemd om te worden gebruikt als voetbalstadion voor het spelen van 
       professionele voetbalwedstrijden ten behoeve van haar teams. De huurder heeft het recht om het gehuurde ten behoeve van deze bestemming op wedstrijddagen te exploiteren naar eigen goeddunken. Het gehuurde zal op niet-wedstrijddagen worden bestemd om te worden gebruikt als multifunctioneel bedrijf. Huurder is gerechtigd de accommodaties en 
       voorzieningen in het stadion al dan niet via onderhuur aan derden ter beschikking te stellen zonder daarvoor een vergoeding aan eiseres verschuldigd te zijn. Indien de verhuurder overgaat tot verkoop van de onroerende zaak heeft de huurder een eerste recht van koop. 
     
     
     4. Bij brief van 3 november 2011 aan eiseres is het ‘Afsprakenkader trainingscomplex 
     
      [naam ] ’ vastgesteld. Deze brief is ondertekend door de wethouder [naam ] , namens het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen: 
     
     
       “De afgelopen maanden is namens het college met vertegenwoordigers van [de huurder] en [eiseres] gesproken over de condities waaronder tot ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex in de [naam ] in [plaats ] kan worden gekomen. (...). 
       In het laatste gesprek (...) is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de 
       programmatische en financiële aspecten met betrekking tot en samenhangend met de 
       vestiging van het nieuwe trainingscomplex (...). Het doet ons genoegen de gemaakte 
       afspraken in deze brief te bevestigen. Deze afspraken zullen, nadat ook de raad hiermee heeft ingestemd, worden uitgewerkt en vastgesteld in een door [de huurder] en de gemeente te ondertekenen huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst met een eerste looptijd van 25 jaar en een door [eiseres] en de gemeente te ondertekenen erfpachtovereenkomst. 
       Realisatie van het nieuwe trainingscomplex (...) is een omvangrijke investering die in 
       economisch moeilijke tijd grote financiële inspanningen vraagt van de betrokken partijen.  
       Teneinde in de randvoorwaardelijke sfeer [eiseres] tegemoet te komen, is een aantal aanvullende afspraken met u gemaakt die parallel aan het op te stellen huurcontract verder worden uitgewerkt. 
     
     
     
       OZB stadion 
     
     
     
       De recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker, heeft geleid tot een nieuwe waardebepaling van het stadion. In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde terwijl in de oude situatie sprake was van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit resulteert bij voortzetting van de huidige commerciële exploitatie in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).” 
     
     
     5. Het onder 4 genoemde trainingscomplex is uiteindelijk niet in de gemeente 
     Alkmaar gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot ongenoegen tussen eiseres en het college en tot een nieuwe standpuntbepaling van de kant van het college. 
     
     6. De onroerende zaak is in 2017 voor € 15.140.000 verkocht aan [B NV] ” 
     
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden van de onroerende zaak en de aanslagen OZB voor de belastingjaren 2015, 2016 en 2017 niet te hoog zijn vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, en de nadere toelichting die daaraan ter zitting is toegevoegd.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: 
     
     
     
       “10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een 
       onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden 
       toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden 
       overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge het derde lid van voormeld artikel wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient in afwijking in zoverre van voormeld tweede lid bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. 
       Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is bepaald. 
     
     
     11. Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing 
     
       van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, zodat een waardering overeenkomstig de 
       gecorrigeerde vervangingswaarde voor de beslechting van het geschil het uitgangspunt is. De waardering op de lagere bedrijfswaarde is passend als de waarde van een zaak 
       uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Daarbij is de positie van de eigenaar (in dit geval eiseres) bepalend, niet die van de gebruiker. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken als zodanig bedoeld, is slechts sprake indien de exploitatie van die zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Voor het oordeel dat de bedrijfswaarde als plafond van de gecorrigeerde vervangingswaarde van toepassing is, volstaat niet dat het overwegende belang is gelegen in commerciële exploitatie. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 8 april 2011, ECLI:NL:HR:20 11 :BQ0421. 
     
     
     12. Het geschil van partijen spitst zich dus toe op twee vragen, ter zake waarvan beide 
     partijen als volgt het bewijsrisico dragen: 
     a. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde 
     niet te hoog is bepaald, aangezien eiseres dit betwist; en 
     b. Op eiseres rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak voor haar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst, aangezien zij zich op het standpunt stelt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde maximaal de bedrijfswaarde bedraagt (vgl. HR 12 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2688). 
     
     13. Aangezien eiseres de door verweerder gehanteerde restwaarden van de ruwbouw 
     
       en de levensduur en restwaarden van de afbouw gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last deze aannemelijk te maken. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank door te wijzen op de mogelijkheid van verbouw met als gevolg functiewijziging - waarvan het eigen multifunctionele karakter van de onroerende zaak in wezen al een goed voorbeeld biedt - voldoende onderbouwd dat aan de onroerende zaak in ieder geval enige restwaarde kan worden toegekend. Verweerder is er op de navolgende gronden overigens echter niet in 
       geslaagd de gemaakte keuzes wat betreft levensduur en restwaarden voldoende te 
       onderbouwen. Verweerder heeft verwezen naar de Taxatiewijzer Sport, maar deze niet 
       overgelegd zodat de inhoud van deze taxatiewijzer niet bij de beoordeling kan worden 
       betrokken. Verweerder heeft ook geen gegevens uit de Taxatiewijzer Sport overgelegd die inzicht bieden in de te hanteren bandbreedten en in de wijze waarop daarbinnen keuzes kunnen worden gemaakt. Verweerder heeft wat betreft de gemaakte keuzes bij het bepalen van de levensduur en de restwaarden ter zitting alleen toegelicht dat de kengetallen die aan de basis liggen van de Taxatiewijzer Sport grondig zijn geanalyseerd, en dat is gekozen voor de gemiddelden uit de bandbreedten omdat de onroerende zaak niet van het gemiddelde afwijkt. Dat is echter onvoldoende om tot het oordeel te kunnen leiden dat de taxaties voor eiseres wat betreft de gebruikte levensduur en restwaarden voldoende inzichtelijk en controleerbaar zijn (vergelijk T-IR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:13 16). Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarden daarom in zoverre niet aannemelijk gemaakt. 
     
     
     14. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarden evenmin aannemelijk gemaakt. De 
     
       rechtbank gaat voorbij aan het betoog van eiseres dat voor het bepalen van de waarden moet worden aangesloten bij de verkopen van de onroerende zaak in 2010 en in 2017. Een verkoop vanuit faillissement in 2010 in verhuurde staat en een verkoop in april 2017 zeggen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende over de waarden in het economische verkeer conform de voorschriften van de Wet WOZ op de respectieve waardepeildata 1 januari 2014, 1januari2015 en 1 januari 2016. Het standpunt van eiseres dat de gecorrigeerde vervangingswaarden niet hoger kunnen zijn dan de waarden in het economische verkeer, kan niet slagen. De onroerende zaak is, zo blijkt uit de feiten en is tussen partijen niet in geschil, een niet-courant object. Het uitgangspunt dat de waarde van een commercieel geëxploiteerde onroerende zaak niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt voor courante objecten, waarvan hier dus geen sprake is. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672. 
       Eiseres is er voorts niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de gecorrigeerde 
       vervangingswaarde maximaal de bedrijfswaarde bedraagt. Het is juist dat uit de statuten van eiseres niet blijkt dat zij ook andere dan commerciële belangen nastreeft, maar de bewijslast die op eiseres rust strekt ertoe aannemelijk te maken dat de exploitatie van het stadion geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De statuten van eiseres noch de overige stukken van het geding bieden daarvoor voldoende aanknopingspunten. De omstandigheid dat eiseres elk jaar winst maakt en dat er geen renteloze leningen zijn verstrekt zegt niets over het doel van de exploitatie van het stadion, ook al niet omdat eiseres ook andere onroerende zaken exploiteert. Het feit dat aandeelhouder in eiseres [naam ] tevens bestuurder is van een orgaan dat controle uitoefent op de Raad van Commissarissen van [B NV] duidt wellicht niet direct op verwevenheid, maar duidt in ieder geval ook niet op exploitatie van het stadion met het uitsluitend doel daarmee winst te behalen. In het overgelegde faillissementsverslag van [stadion] van 31 augustus 2010 wordt echter wel eiseres beschreven als een investeringsvehikel van een aantal regionale- en lokale ondernemers die langs deze weg mede de verkoop van de aandelen van (de huurder) [Z] mogelijk wilden maken. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank een indicatie zijn dat 
       de aankoop van de onroerende zaak mede het oogmerk had het voortbestaan van de 
       voetbalclub veilig te stellen. In dit licht bezien had eiseres meer moet aandragen om haar standpunt te onderbouwen. 
     
     
     
       
         Vertrouwensbeginsel 
       
     
     15. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat verweerder op grond van de onder 
     overweging 4 genoemde toezeggingen van het college gehouden is om de bedrijfswaarde toe te passen, kan dit niet slagen. Dit al omdat niet is voldaan aan de vereisten voor het achterwege moeten blijven van de strikte toepassing van de wet waaruit de belastingschuld voortvloeit vanwege gewekt vertrouwen. Volgens vaste jurisprudentie kan daarvan alleen sprake zijn in het geval er een toezegging is gedaan. Een toezegging betekent dat ten aanzien van eiseres een toekomstige wetstoepassing in het vooruitzicht is gesteld na kennisneming van alle relevante feiten en omstandigheden. Naar het oordeel van de rechtbank bevat de brief geen expliciete standpuntbepaling dat in de onderhavige belastingjaren de waarde zal worden bepaald op de bedrijfswaarde. De brief geeft alleen aan dat “in de nieuwe waardebepaling is uitgegaan” van de actuele bedrijfswaarde. Dat kan naar het oordeel van de rechtbank gelet op de bewoording ervan, alleen betrekking hebben op de toegepaste methodiek van de waardebepaling in het betreffende jaar, en bevat geen toezegging voor de toekomst. 
     
     16. Aangezien geen van partijen erin is geslaagd de verdedigde waarden aannemelijk 
     
       te maken, bepaalt de rechtbank deze in goede justitie op: 
       2015: € 48.143.000; 
       2016: € 47.313.000; 
       2017: € 46.485.000. 
     
     
     
       
         Motiveringsbeginsel 
       
     
     17. Verweerder is bij uitspraak op bezwaar afdoende op de grieven van eiseres 
     ingegaan. Overigens acht de rechtbank niet aannemelijk dat eiseres door de handelwijze van verweerder is benadeeld. 
     
     18. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. 
     
       Aangezien verweerder bij uitspraken op bezwaar al een vergoeding heeft verstrekt voor de kosten van de bezwaarfase en de rechtbank geen aanleiding ziet voor de conclusie dat deze vergoeding te laag is bepaald, is een aanvullende vergoeding ter zake niet aan de orde. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512, een wegingsfactor 1 en een factor 1 wegens samenhang). Voor het toekennen van een (halve) procespunt voor het indienen van een conclusie van repliek bestaat geen aanleiding, nu het door eiseres als zodanig aangeduide stuk niet voldoet aan de 
       vereisten van artikel 8:43 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Eiseres is niet door de rechtbank expliciet en onder vaststelling van een termijn in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een reactie. Op het moment dat het stuk is ingediend was het vooronderzoek afgelopen en waren partijen reeds uitgenodigd om op zitting te verschijnen. 
       Er is dus sprake van een reactie van eiseres uit eigen beweging op het verweerschrift die als nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Awb moet worden aangeduid. 
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Bij de beantwoording van de vraag op welke wijze de waarde voor het stadion dient te worden bepaald heeft de rechtbank het juiste wettelijke toetsingskader gehanteerd (zie hiervoor onder rechtsoverwegingen 10 en 11 van de uitspraak van de rechtbank). Van dat toetsingskader zal ook het Hof uitgaan. Ook heeft de rechtbank terecht geconstateerd dat tussen partijen niet in geschil is dat waardering van het onderhavige voetbalstadion op de voet van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ dient te geschieden. 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar is van opvatting dat voor de waarde van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde, door hem in hoger beroep (bij brief van 13 november 2020) voor de jaren 2015, 2016 en 2017 nader vastgesteld op respectievelijk € 45.243.000, € 44.113.000 en € 42.855.000. 
       
     
     
       5.3. 
       Belanghebbende verdedigt dat uitgegaan moet worden van de (substantieel) lagere bedrijfswaarde. 
       
     
     
       5.4. 
       Het Hof overweegt als volgt. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (HR 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421). 
       
     
     
       5.5. 
       In het onderhavige geval is sprake van een voetbalstadion dat (gelet op het bestemmingsplan) alleen gebruikt kan worden voor voetbalwedstrijden. Het stadion is in gebruik bij de regionale voetbalclub [Z] die daartoe een langlopend huurcontract heeft gesloten. Het Hof verwijst voorts naar de mededeling van de curatoren in hun verslag (zie onder 2 van de rechtbankuitspraak) dat verkoop van het stadion zonder redding van [Z] zeer moeilijk (zo niet onmogelijk) zou worden. Het komt er in de kern op neer dat het stadion alleen gebruikt kan worden voor voetbalwedstrijden, en dat alleen [Z] in aanmerking komt als gebruiker/huurder Alsdan is sprake van een incourante onroerende zaak. Tussen partijen is alsdan (alleen) in geschil of sprake is van een exploitatie met het  uitsluitende  doel daarmee winst te behalen.  
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling dat het stadion uitsluitend commercieel geëxploiteerd wordt, onder andere de jaarstukken overgelegd alsmede verwezen naar de onderhandelingen met de curator ter zake van de aankoop in 2010, en de bij de verkoop in 2017 behaalde boekwinst. Ter zitting van het Hof heeft de directeur van belanghebbende, desgevraagd, een gedetailleerde toelichting gegeven op de aankoop van het stadion en de exploitatie, en de daarbij gehanteerde (financiële) overwegingen onder verwijzing naar de bij de investeerders (de aandeelhouders van belanghebbende) gewenste rendementen. Hij heeft voorts verwezen naar de bij aankoop nog beoogde ontwikkeling van de bij het stadion behorende onroerende zaken (zoals het trainingscomplex) en de onderhandelingen daarover met de gemeente. Ten slotte heeft de directeur toegelicht waarom in 2017 (toch) besloten is de op zichzelf genomen succesvolle exploitatie te staken en het complex te verkopen aan [Z] . Gelet op de overgelegde stukken en (meer in het bijzonder) de toelichting ter zitting is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van exploitatie met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. 
       
     
     
       5.7. 
       Hetgeen daar tegenover door de heffingsambtenaar naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Zo is het noemen van (slechts) één persoon die aan zowel belanghebbende als de voetbalclub verbonden is, onvoldoende om te concluderen tot onderlinge verwevenheid die eraan in de weg zou staan dat de exploitatie geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De hoogte van de koopsom, noch de verlaging van de huur duidt op andere dan louter commerciële overwegingen. De overeengekomen koopsom is het resultaat van onderhandeling tussen belanghebbende, de curatoren en de hypotheek houdende bank. Laatstgenoemden zijn van belanghebbende onafhankelijke derden die streefden naar een maximale opbrengst, zodat het Hof geen reden heeft om aan te nemen dat deze koopsom afwijkt van de marktwaarde op dat moment. Ten aanzien van de huurverlaging wijst het Hof op het verslag van de curatoren, die concludeerden dat vasthouden aan de relatief hoge huur niet reëel was na het faillissement van de sponsor [Y] en het daarmee wegvallen van de sponsorbijdragen. Huurverlaging was onontkoombaar, van een bevoordeling door belanghebbende van de voetbalclub is derhalve geen sprake. 
     
     
       5.8. 
       De verwijzing door de heffingsambtenaar naar de omschrijving door de curatoren van belanghebbende als: ‘een investeringsvehikel van een aantal regionale en lokale ondernemers, die langs deze weg mede de verzelfstandiging van [Z] mogelijk wilde maken’ leidt evenmin tot een ander oordeel. Het voortbestaan van [Z] was noodzakelijk voor een succesvolle exploitatie van het stadion, bij gebrek aan een alternatieve aanwendingsmogelijkheid. Vanwege de beperkingen van het bestemmingsplan kon het stadion alleen voor voetbalwedstrijden gebruikt worden, en buiten [Z] waren er geen andere serieuze potentiële huurders. Alsdan had de verhuurder (belanghebbende) belang bij het voortbestaan van haar enige huurder ( [Z] ) en liepen hun belangen op dat punt parallel. Dat belanghebbende daar oog voor had, is juist een bevestiging van een zakelijke attitude en een commerciële exploitatie. De heffingsambtenaar heeft zijn stelling dat de aankoop en exploitatie van het stadion alleen ten doel het voortbestaan van [Z] veilig te stellen, tegenover de gemotiveerde ontkenning door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak uitgegaan dient te worden van de bedrijfswaarde. Partijen zijn eensluidend van opvatting dat deze bedrijfswaarde voor de drie onderhavige jaren gesteld moet worden op € 15 miljoen (waarin mede verdisconteerd de financiële consequenties van het in 2019 naar voren getreden bouwkundig gebrek).   
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.10. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat de hoger beroepen van belanghebbende slagen, de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, en de waarde van de onderhavige onroerende zaak moet worden verminderd tot € 15 miljoen voor alle drie de jaren.  
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       6.1. 
       Indien een belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, geldt als regel dat de door hem in (hoger) beroep gemaakte kosten voor vergoeding op de voet van artikel 8:75 Awb in aanmerking komen. Van deze regel mag worden afgeweken indien de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep uitsluitend voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende. De enkele omstandigheid dat de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep mede voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende, is derhalve niet voldoende (zie onder meer HR 12 mei 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX0985, BNB 2006/270). De omstandigheid dat in 2019 het dak van het stadion deels is ingestort wegens een bouwtechnisch gebrek, leidt niet tot de conclusie dat de noodzaak tot het instellen van het hoger beroep bij uitsluiting voortvloeide uit de handelwijze van belanghebbende. Gelet hierop heeft belanghebbende op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet recht heeft op een vergoeding van in (hoger) beroep gemaakte proceskosten. Dat ook sprake is van onvoorzienbare feiten en omstandigheden - zoals de heffingsambtenaar stelt – doet, wat daar ook van zij, hier niet aan af.   
       
     
     
       6.2. 
       De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.  
       
     
     
       6.3. 
       Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op (in totaal) € 1.050 voor de procedure in hoger beroep: 2 [indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting] x € 525 x 1 (wegingsfactor) x 1 (samenhang).  
       
     
     
       6.4. 
       De kosten voor het door de taxateur opgestelde taxatierapport komen op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Ingevolge de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt 2018, 28796) bedraagt de vergoeding voor het opstellen van het taxatierapport € 272 (4 uur opname à € 68 per uur).  
       
     
     
       6.5. 
       De onderhavige zaak wordt door het Hof aangemerkt als samenhangende zaak in de zin van artikel 3, lid 2, van het Besluit met de zaken die zijn geregistreerd onder de kenmerken 19/00294 tot en met 19/00296. De desbetreffende zaken zijn in beroep en hoger beroep gelijktijdig behandeld, terwijl de beroepsmatige rechtsbijstand in beide zaken in beide fasen is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van deze gemachtigde in elk van deze zaken nagenoeg identiek konden zijn.  
       
     
     
       6.6. 
       Gelet op de hiervoor genoemde samenhang zal een bedrag van 1/2 x (€ 1.050 + € 272 =) € 660 als proceskostenvergoeding aan belanghebbende worden toegewezen.  
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof:  
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de griffierechten en de proceskostenvergoeding; 
     - verklaart de beroepen gegrond; 
     - vernietigt de uitspraken op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding; vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor ieder der kalenderjaren 2015, 2016 en 2017 toteen bedrag van € 15.000.000; 
     - vermindert de aanslagen OZB voor de jaren 2015, 2016 en 2017 dienovereenkomstig; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 660; 
     - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 519 (hoger beroep) aan belanghebbende te vergoeden. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 24 december 2020 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. 
       Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. F.J.P.M. Haas. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd  
       de uitspraak te ondertekenen 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
     
     
     
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.