ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:12292

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:12292 Rechtbank Noord-Holland , 03-05-2023 / 9945930 \ CV EXPL  22-2974

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-05-03

Zaaknummer: 9945930 \ CV EXPL  22-2974

Proceduretype: Tussenuitspraak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:12292

---

In deze zaak vordert een verhuurster beëindiging van de huurovereenkomst op grond van renovatie. Verhuurster heeft voldoende aangetoond dat sprake is van duurzaam gebruik. Naast de vaststelling dat plaats en functie zullen wijzigen, is de omvang van de renovatie dermate veelomvattend, ingrijpend en langdurig dat ook dit maakt dat de huurovereenkomst redelijkerwijs niet kan worden voortgezet. Ook heeft verhuurster voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij de voorgenomen renovatie, uitbreiding en modernisering van het hotel en het gehuurde zodanige belangen van bouwkundige, beleidsmatige en bedrijfseconomische aard heeft, dat sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik. De gevorderde vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten eindigen en de ontruiming worden toegewezen. De door huurder gevorderde  voorwaarde aan de ontbinding wordt afgewezen. De door verhuurster gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt afgewezen. Partijen worden ten slotte in de gelegenheid gesteld een akte en antwoordakte te nemen over een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar  
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9945930 \ CV EXPL  22-2974 
       Uitspraakdatum: 3 mei 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nassau Bergen B.V.  
       
       gevestigd te Bergen NH 
       eiseres 
       verder te noemen: Nassau Bergen 
       gemachtigde: mr. A. Glijnis 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , tevens h.o.d.n. Restaurant [naam restaurant]  
       
       wonende te [woonplaats] en kantoorhoudende te [plaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. N.M. de Jong 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Nassau Bergen heeft bij dagvaarding van 14 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 6 maart 2023 heeft in deze zaak en tegelijkertijd in de zaak tussen Nassau Bergen en [naam] (zaak- en rolnummer 10185718 / CV EXPL 22-5266) een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Nassau Bergen bij akte haar eis gewijzigd en producties 37 tot en met 59 en [gedaagde] producties 9 tot en met 67 toegezonden. Verder is correspondentie gevoerd over een administratieve voeging van deze zaak met de zaak tussen Nassau Bergen en [naam] .  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Vanaf 1 juli 2002 huurt [gedaagde] (via een indeplaatsstellingsovereenkomst) van (de rechtsvoorganger van) Nassau Bergen de bedrijfsruimte aan het adres [adres] [nummer 1] in [plaats] tegen een actuele huurprijs van € 2.102,26.  
     
     
       2.2. 
       In de hiervoor vermelde bedrijfsruimte exploiteert [gedaagde] het restaurant [naam restaurant] .  
     
     
       2.3. 
       Nassau Bergen heeft verder in eigendom bedrijfsruimte aan het adres [adres] [nummer 2] in [plaats] , dat wordt verhuurd aan Villalila B.V. en waarin een hotel wordt geëxploiteerd, bedrijfsruimtes aan het adres [adres]  [nummer 3] en [nummer 4] in [plaats] , dat wordt verhuurd aan de heer [naam] , en bedrijfsruimte aan het adres [adres] [nummer 5] in [plaats] , dat leeg staat.  
     
     
       2.4. 
       Nassau Bergen wil het verhuurde aan [gedaagde] en de onder 2.3. vermelde bedrijfsruimtes slopen en herontwikkelen tot vervangende nieuwbouw, waarbij een hotel met 60 hotelkamers en 21 hotelappartementen en bijbehorende voorzieningen en faciliteiten zoals een evenementen- en vergaderzaal, een wellness en een restaurant, wordt gerealiseerd.  
     
     
       2.5. 
       Gemeente Bergen en Nassau Bergen hebben op 27 maart 2020 een anterieure overeenkomst gesloten op grond waarvan op de gemeente een inspanningsverplichting rust om te komen tot alle benodigde vergunningen voor het hiervoor genoemde project.  
     
     
       2.6. 
       Dit project is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Nassau Bergen heeft daarom op 16 juli 2020 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het slopen van de bestaande bebouwing en het ontwikkelen van vervangende nieuwbouw.  
     
     
       2.7. 
       Bij besluit van 4 november 2021 heeft het college van de gemeente Bergen aan Nassau Bergen een omgevingsvergunning verleend om af te wijken van het bestemmingsplan, welke is gepubliceerd op 5 november 2021. De aan [gedaagde] verhuurde bedrijfsruimtes liggen binnen het besluitvlak. 
     
     
       2.8. 
       Tegen het besluit tot afgifte van de omgevingsvergunning is beroep ingesteld bij de Raad van State. 
     
     
       2.9. 
       Op 20 mei 2022 heeft Nassau Bergen met Blooming een intentieovereenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat Blooming het gehele hotel zal huren voor een huurperiode van 15 jaar. 
     
     
       2.10. 
       Per brief van 26 juni 2020 heeft Nassau Bergen de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 juni 2021. Ook heeft Nassau Bergen de huurovereenkomsten met [naam] opgezegd en heeft de andere huurder, Villalila inmiddels kenbaar gemaakt de exploitatie van het hotel te willen staken.  
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Nassau Bergen vordert na wijziging eis dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de datum waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 31 oktober 2024 en [gedaagde] veroordeelt om op 31 oktober 2024 het gehuurde te verlaten en te ontruimen.      
     
     
       3.2. 
       Nassau Bergen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat (primair) sprake is van de verplichte beëindigingsgrond , en stelt daartoe dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor renovatie en dat deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De renovatie is volgens Nassau Bergen noodzakelijk vanwege de bouwkundige staat van het hotel en het gehuurde, de energietransitie, de wens een toekomstbestendige locatie te realiseren, financiële motieven en vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Het gaat om een grootschalig project dat enkele jaren zal duren. De renovatie is daarom zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Ook is dit niet mogelijk omdat de plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen. Op de locatie van het gehuurde komt de lobby van het hotel. De renovatie leidt tot een significant grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte met een geheel andere, modernere uitstraling. Daarbij verdwijnt de functie restaurant. 
     
     
       3.3. 
       Als tweede grondslag heeft Nassau Bergen aangevoerd dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomsten zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] . De herontwikkeling is in een vergevorderd stadium, waar de gemeente en andere (overheids)instanties achter staan en er is een omgevingsvergunning verleend. Verder gaat het om langlopende huurovereenkomst, is [gedaagde] al vele jaren op de hoogte van de plannen en heeft hij voldoende mogelijkheden tot huren van andere ruimtes. De derde grondslag voor de vordering is verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemming. 
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist dat er een geldige reden bestaat voor beëindiging van de huurovereenkomst. Er is geen noodzaak tot sloop en nieuwbouw van het hotel en het gehuurde op grond van de bouwkundige staat, energietransitie of bedrijfseconomische redenen. Nassau Bergen heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij een wezenlijk en klemmend belang heeft bij de herontwikkeling van het hotel en in het bijzonder bij het betrekken van het gehuurde daarbij. Ook betwist [gedaagde] dat herontwikkeling niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Verder wordt betwist dat functie en plaats wijzigen; waar het restaurant staat komt een restaurant terug gelet op de winstgevendheid daarvan. Dit blijkt ook uit een tekening die op de website van Nieuw Hotel Nassau staat. Ten slotte is het zeer onzeker of Nassau Bergen onherroepelijke omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan en voor de bouw zal verkrijgen en ook is het de vraag of Nassau Bergen de strook grond die onderdeel uitmaakt van de plannen en nu eigendom is van de gemeente in eigendom zal verkrijgen. Daarbij is er een alternatief waarbij het hotel en het gehuurde behouden blijven, wat een aanzienlijk lagere investering met zich meebrengt. [gedaagde] betwist dat er voor hem voldoende alternatie bedrijfsruimtes zijn. [gedaagde] betwist dat het belang van Nassau Bergen zwaarder weegt.  
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] verzoekt verder om Nassau Bergen te bevelen  de intentieovereenkomst met Blooming (LOI) in het geding te brengen. 
     
     
       4.3. 
       Ook maakt [gedaagde] in geval van toewijzing van de vordering aanspraak op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en schade bij gedwongen sluiting van het restaurant en verzoekt in staat te worden gesteld deze kosten bij akte te onderbouwen. 
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter begrijpt dat ook [gedaagde] verder verzoekt om in geval van toewijzing van de vordering het einde van de huurovereenkomsten afhankelijk te stellen van het verkrijgen van een definitieve omgevingsvergunning voor het afwijken van de bestemming en een definitieve vergunning voor de bouwwerkzaamheden. 
     
     
       4.5. 
       Ten slotte moet de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad worden afgewezen, omdat geen sprake is van misbruik van recht door [gedaagde] . 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte  en dat is opgezegd door Nassau Bergen na een huurperiode van (ruim meer dan) tien jaar. Nassau Bergen heeft in de opzeggingsbrief als grond voor de opzegging renovatie van het hotel en de gehuurde bedrijfsruimtes gegeven, welke niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomsten. [gedaagde] heeft niet ingestemd in de beëindiging van de huurovereenkomsten.  
     
     
       5.2. 
       De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden toegewezen als Nassau Bergen aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.   Als aan de voorwaarden voor deze verplichte toewijzingsgrond is voldaan, is er geen plaats voor een belangenafweging. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat niet is voldaan aan alle vereisten voor opzegging op deze grond. Duurzaam gebruik 
     
     
       5.3. 
       Renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is valt onder ‘duurzaam gebruik’. Echter ook in dat geval kan een huurovereenkomst worden voortgezet, mits de plaats en functie van het gehuurde gelijk blijft. Daarvan is volgens Nassau Bergen geen sprake, omdat alle gehuurde ruimtes zoals genoemd onder 2.3 worden gesloopt en in het bouwvlak wat ontstaat een volledig nieuw hotel komt. Op de plaats van het gehuurde waar nu het restaurant van 90 m2 is komt een lobby van 488 m2. [gedaagde] betwist dat de plaats en functie van het gehuurde wijzigen; volgens hem komt op een gelijke plaats een restaurant terug. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en is gelet op het navolgende van oordeel dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 
     
     
       5.4. 
       Nassau Bergen heeft met stukken voldoende onderbouwd dat het huidige hotel en verschillende kleine bedrijfsruimtes, waaronder het gehuurde, worden gesloopt en herontwikkeld tot een hotel, waarbij de indeling en ook de uitstraling aanzienlijk zullen veranderen. De bedrijfsruimte met nu een restaurant gaat in het nieuw te bouwen hotel op in een grote ruimte die de functie lobby krijgt. Dat een restaurant terugkomt op die plek is onvoldoende onderbouwd en blijkt in ieder geval niet uit de tekening die op de website van Nieuw Hotel Nassau staat en waarnaar [gedaagde] tijdens de zitting heeft verwezen. Hotel Nassau heeft daarover toegelicht dat de tekening een ontwerpschets uit een beginfase betrof en dat deze geen onderdeel uitmaakt van de vergunningsaanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan. Echter ook als in de lobby een koffiecorner, restaurant of iets vergelijkbaars komt, wat wordt betwist door Nassau Bergen, zal dit een geheel andere uitstraling krijgen met een ander aanbod en wordt het – anders dan de nu gehuurde bedrijfsruimtes – een onderdeel van een hotel. Er is sprake van een zodanig vergaande verandering van de gehuurde bedrijfsruimte dat niet kan worden gezegd dat plaats en functie gelijk blijven. Daarbij heeft Nassau Bergen voldoende onderbouwd dat de plaats waar de entree van het hotel zal komen logisch is vanwege de toegankelijkheid en bereikbaarheid en dat dit in de huidige situatie met de ligging van het hotel in de duinen een probleem is. De vraagtekens die [gedaagde] plaatst bij de toegevoegde waarde van een grote lobby is verder niet relevant voor de vraag of de voorgenomen renovatie tot een functiewijziging leidt.  
       
     
     
       5.5. 
       De conclusie is dat Nassau Bergen voldoende heeft aangetoond dat plaats en functie zullen wijzigen. Naast de vaststelling dat plaats en functie zullen wijzigen, is de omvang van de renovatie dermate veelomvattend, ingrijpend en langdurig dat ook dit maakt dat de huurovereenkomst redelijkerwijs niet kan worden voortgezet. 
       
       
         
           Dringende noodzaak voor persoonlijk gebruik 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] betwist dat Nassau Bergen het verhuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam gebruik. Aan het verweer van [gedaagde] dat geen sprake is van persoonlijk gebruik door Nassau Bergen wordt voorbij gegaan. Nassau Bergen zal weliswaar de bedrijfsruimte na renovatie aan een derde verhuren, maar de renovatie moet in dit geval worden gezien als een vorm van het persoonlijk gebruik.  
     
     
       5.7. 
       Het is aan Nassau Bergen om aannemelijk te maken dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk gebruik. Daarbij hoeft Nassau Bergen de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen. Dringendheid in het kader van renovatie duidt niet op een urgentie in de zin van spoed, maar op de achterliggende belangen bij de renovatie. De vraag of Nassau Bergen het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle – in de loop van de procedure wellicht gewijzigde – omstandigheden van het geval. Hierbij is het volgende van belang. 
     
     
       5.8. 
       Nassau Bergen heeft aangevoerd dat het huidige hotel qua energietransitie, comfort, hedendaagse eisen en indeling van ruimtes niet meer voldoet, dat sprake is van veel lekkages en vochtproblemen en dat het hotel niet goed toegankelijk en bereikbaar is gelet op de ligging in de duinen. Zij heeft deze bouwkundige noodzaak tot renovatie onderbouwd met een energienota van het hotel en een verklaring van Villalila (de huidige huurster van het hotel). Met het rapport van CBRE heeft Nassau Bergen onderbouwd dat de kamers en publieke ruimtes van het hotel zijn verouderd, dat het hotel een aaneenschakeling is van meerdere gebouwen, niet toegankelijk is voor minder validen en geen lift heeft. Ook heeft Nassau Bergen met een verklaring van CBRE een onderbouwing gegeven voor het belang van een hoogwaardige lobby. Met de verklaring van Blooming heeft Nassau Bergen onderbouwd dat een lobby gesitueerd aan het [adres] , waardoor de gasten van het hotel direct toegang hebben tot het strand en waardoor het hotel en het restaurant goed toegankelijk zijn, een voorwaarde is voor Blooming.  
     
     
       5.9. 
       Ook heeft Nassau Bergen de noodzaak tot het betrekken van de gehuurde bedrijfsruimte bij de renovatie onderbouwd. Enerzijds is dit nodig vanwege de bouwkundige staat daarvan, wat is onderbouwd met een bouwkundig rapport van Tesselaar waarin staat dat sprake is van vochtproblematiek, scheurvorming en geen of nauwelijks isolatie. Anderzijds kan met het betrekken van de onder 2.3 vermelde bedrijfsruimtes en het gehuurde een hotelingang worden gerealiseerd aan het [adres] . Hoewel volgens [gedaagde] de bouwkundige staat van het hotel en de gehuurde bedrijfsruimte goed is, wat hij heeft onderbouwd met een bouwkundig rapport, staat in ieder geval vast dat het een gedateerde bedrijfsruimte is die niet dan wel nauwelijks is geïsoleerd. Daarbij was het onderzoek in opdracht van [gedaagde] naar de bouwkundige staat van het hotel niet aangekondigd en heeft dit alleen plaatsgevonden in openbaar toegankelijke ruimtes, terwijl Nassau Bergen voldoende heeft onderbouwd dat er bouwkundige maatregelen nodig zijn die verder gaan dan alleen achterstallig onderhoud en die zodanige investeringen vergen dat nadien een andere vorm van exploitatie nodig is. Met deze omstandigheden heeft Nassau Bergen voldoende aangetoond dat er een bouwkundige noodzaak is tot herontwikkeling.   
     
     
       5.10. 
       Wat betreft de door Nassau Bergen gestelde bedrijfseconomische noodzaak wordt als volgt overwogen. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd staat het ontbreken van een financiële onderbouwing niet in de weg aan toewijzing van de vordering. Zoals hiervoor is overwogen hoeft Nassau Bergen het dringend eigen gebruik niet met objectieve gegevens aan te tonen, maar slechts aannemelijk te maken, waarbij alle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Dat de herontwikkeling bedrijfseconomische voordelen kan opleveren, omdat dit leidt tot een forse rendementsverbetering is voldoende aannemelijk gemaakt. Weliswaar brengt de renovatie een aanzienlijke investering met zich mee, maar daar staat tegenover dat er 21 appartementen zullen worden gerealiseerd en verkocht, dat de huur van het hotel met een factor 2,5 zal toenemen ten opzichte van de huidige huur van alle bij de renovatie betrokken bedrijfsruimtes, en dat een huurder met een gevestigde naam de exploitatie van het hotel voor haar rekening zal nemen. Bovendien heeft de huidige huurster van het hotel (Villalila), die nu verantwoordelijk is voor 85 % van de huurinkomsten uit de bedrijfsruimtes van Nassau Bergen, al te kennen gegeven de huur te willen staken. 
     
     
       5.11. 
       Nassau Bergen heeft verder met stukken onderbouwd dat de herontwikkeling in overleg met veel partijen tot stand is gekomen, dat dit wordt ondersteund door de gemeente en dat er behoefte is aan modernisering van het plein en de strandopgang.  
     
     
       5.12. 
       
        [gedaagde] heeft erop gewezen dat Nassau Bergen andere mogelijkheden heeft dan renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomsten niet mogelijk is. Ook als er andere mogelijkheden zijn, hoeft dat niet aan een beroep op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik in de weg te staan. Dat laatste zal slechts anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van Nassau Bergen te vergen dat zij dat ook doet.  Nassau Bergen heeft terecht aangevoerd dat het op de weg van [gedaagde] ligt om te stellen en aannemelijk te maken dat zij andere mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. [gedaagde] heeft daartoe echter onvoldoende aangevoerd. 
     
     
       5.13. 
       De beëindigingsvordering kan ten slotte niet worden toegewezen als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden niet realiseerbaar is, maar daarvoor is niet vereist dat Nassau Bergen aantoont dat alle benodigde vergunningen voor de voorgenomen renovatie ook inderdaad zullen worden verleend. Volgens Nassau Bergen is sprake van een concreet en haalbaar renovatieplan, wat blijkt uit de anterieure overeenkomst met de gemeente, de ruimtelijke onderbouwing van het project van 21 mei 2021 waarvan de conclusie is dat er geen belemmeringen zijn, de verleende omgevingsvergunning door de gemeente, het haalbaarheidsrapport van CBRE en de intentieovereenkomst met Blooming. Volgens [gedaagde] is het renovatieplan zeer onzeker, omdat het de vraag is of Nassau Bergen een onherroepelijke omgevingsvergunning en bouwvergunning zal verkrijgen. Hoewel na de zitting is gebleken dat de Raad van State op 8 maart 2023 het beroep tegen de verleende omgevingsvergunning gegrond heeft verklaard, betekent dat echter niet dat het plan op juridische gronden niet haalbaar is. De gemeente (het college) heeft alleen ten onrechte toepassing gegeven aan de gemeentelijke coördinatieregeling, waardoor de zaak rechtstreeks kon worden behandeld bij de Raad van State. Het besluit op aanvraag om omgevingsvergunning moet opnieuw worden genomen en vervolgens staat eerst beroep open bij de rechtbank. Het feit dat nog geen bouwvergunning is aangevraagd doet verder niet af aan de concreetheid en haalbaarheid van het renovatieplan. Verder is het volgens [gedaagde] de vraag of Nassau Bergen de strook grond die onderdeel uitmaakt van de renovatie en nu eigendom is van de gemeente in eigendom zal verkrijgen. Daarbij beroept [gedaagde] zich op het Didam-arrest, waarin invulling is gegeven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak. [gedaagde] heeft echter – mede gelet op wat Nassau Bergen hier tegenin heeft gebracht over de ligging van de strook aan het hotel en de kleine oppervlakte daarvan – onvoldoende onderbouwd dat er andere serieuze geïnteresseerden zijn. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] de onderbouwde stellingen van Nassau Bergen dat sprake is van vergevorderde, concrete en haalbare plannen onvoldoende weerlegd.  
     
     
       5.14. 
       De conclusie is dat Nassau Bergen voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij bij de voorgenomen renovatie, uitbreiding en modernisering van het hotel en het gehuurde zodanige belangen van bouwkundige, beleidsmatige en bedrijfseconomische aard heeft, dat sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik. Daarbij is mede van belang dat Nassau Bergen als verhuurder en eigenaar een zekere beleidsvrijheid heeft als het gaat om de keuzes die gemaakt moeten worden in het kader van de renovatie. Aan het verzoek van [gedaagde] om Nassau Bergen te bevelen de intentieovereenkomst met Blooming (LOI) in het geding te brengen wordt gelet op het voorgaande voorbij gegaan.  Ontbinding van de huurovereenkomsten 
     
     
       5.15. 
       De vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten eindigen zal worden toegewezen zoals gevorderd, per 31 oktober 2024. Ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.   
     
     
       5.16. 
       
        [gedaagde] heeft verzocht een voorwaarde te verbinden aan de ontbinding. Dit verzoek zal worden afgewezen, omdat de ontbinding pas wordt uitgesproken per 31 oktober 2024 en, zoals in het navolgende zal worden toegelicht, de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 
     
     
       5.17. 
       De toe te wijzen beëindiging van de huurovereenkomst zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat zou alleen kunnen als sprake is van een kennelijk ongegrond verweer.  Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat van een kennelijk ongegrond verweer kan worden gesproken wanneer er sprake is van misbruik van recht, en dat een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is omdat de huurder door de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruimingsbeslissing zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite verliest.  Het verweer van [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter niet kennelijk ongegrond of alleen gelegen in het uitstellen van een ontruiming, zodat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet toewijsbaar is. Dat dit leidt tot een grote onevenwichtigheid tussen de belangen Nassau Bergen en [gedaagde] is onvoldoende gebleken, mede gelet op de datum waarop ontbinding wordt gevorderd en op het feit dat het besluit op aanvraag om omgevingsvergunning, waartegen ook bezwaar en beroep openstaat, opnieuw moet worden genomen.   Verhuis- en inrichtingskosten en schadevergoeding 
     
     
       5.18. 
       
        [gedaagde] maakt tenslotte aanspraak op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten  en op een schadevergoeding . [gedaagde] beroept zich op schadeloosstelling, omdat volgens hem bij de voorgenomen herontwikkeling van het perceel waarop het gehuurde staat sprake is van een huur beëindiging met het oog op uitvoering van werk in het algemeen belang, wat blijkt uit de gemeentelijke stukken waarnaar Nassau Bergen heeft verwezen. De bepaling waarop [gedaagde] zich beroept is bedoeld voor gevallen die sterke verwantschap vertonen met die waarin onteigening in aanmerking zou komen. Daarvan is in dit geval geen sprake. Weliswaar is de gemeente betrokken bij het project gelet op de anterieure overeenkomst en haar wens tot modernisering van het [adres] , maar dat is onvoldoende om de herontwikkeling aan te merken als een onteigening. Die betrokkenheid ziet namelijk met name op de vervulling van haar bestuursrechtelijke taken. Van een algemeen belang dat volgt uit een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het voorgenomen werk wordt gerealiseerd is niet gebleken. De verzochte schadevergoeding wordt daarom afgewezen. 
     
     
       5.19. 
       
        [gedaagde] heeft zijn verhuis- en inrichtingskosten nog niet geconcretiseerd en aannemelijk gemaakt en zal daartoe alsnog in de gelegenheid worden gesteld. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van woensdag 31 mei 2023 voor akte aan de zijde van [gedaagde] . Nassau Bergen wordt vervolgens een termijn van vier weken gegeven om daarop te reageren. 
     
     
       5.20. 
       Omdat Nassau Bergen de mogelijkheid tot intrekking van haar vordering tot huurbeëindiging niet heeft prijsgegeven, zal de kantonrechter iedere verdere beslissing aanhouden totdat een beslissing over de tegemoetkoming kan worden genomen. 
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 31 mei 2023 voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde] met het doel als hiervoor onder 5.19. vermeld; 
       
     
     
       6.2. 
       verleent in beginsel geen uitstel; 
       
     
     
       6.3. 
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
     
   
   
      Artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
   
   
      Artikel 22 Rv. 
   
   
      Artikel 7:290 BW. 
   
   
      Artikel 7:296 BW. 
   
   
      Zie HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991: ZC0386, [naam] . 
   
   
      Artikel 7:295 lid 1 BW. 
   
   
      Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8 . 
   
   
      Artikel 7:297 BW. 
   
   
      Artikel 7:309 BW. 
   
   
      Artikel 7:297 lid 2 BW.