ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:5229

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:5229 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 29-07-2024 / 22/2807 t/m 22/2852, 22/2897, 22/2899 t/m 22/2919 en 22/2929

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-07-29

Zaaknummer: 22/2807 t/m 22/2852, 22/2897, 22/2899 t/m 22/2919 en 22/2929

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:5229

---

WOZ / 69 winkels / huurwaardekapitalisatiemethode

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: BRE 22/2807 t/m 22/2852, 22/2897, 22/2899 t/m 22/2919 en 22/2929  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende 
     (gemachtigde: mr. F.J.H.L. Makkinga), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 april 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van een aantal onroerende zaken (de winkels) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum), naar de toestandsdatum 1 januari 2021, vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen). Voor zover hier van belang worden de winkels, de vastgestelde waarden en de opgelegde aanslagen vermeld in een aan deze uitspraak gehechte bijlage. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard. Voor zover hier van belang worden de in de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden vermeld in de in 1.1 bedoelde bijlage. De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding voor de bezwaren toegekend van in totaal € 807 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het hoorgesprek, maal 1,5 voor het aantal samenhangende zaken, maal € 269 per punt). 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 15 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van [taxateur 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , tot bijstand vergezeld van [taxateur 2] en [taxateur 3] (taxateur). Van hetgeen op de zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan de rechtbank gelijktijdig met de uitspraak een afschrift naar partijen heeft verzonden. 
       
     
     
       1.5. 
       Bij brief van 7 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de rechtbank bericht dat hij niet openstaat om het geschil in de beroepsprocedures met een waardecompromis te beslechten. 
       
     
     
       1.6. 
       Bij bericht van 18 maart 2024 heeft de rechtbank de gemachtigde van belanghebbende ervan in kennis gesteld de ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde pleitnota niet tardief te verklaren. De rechtbank heeft de gemachtigde twee weken de tijd gegeven om schriftelijk op bedoelde pleitnota te reageren. 
       
     
     
       1.7. 
       Bij brief van 2 april 2024, met bijlagen, heeft de gemachtigde van belanghebbende gereageerd op de ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde pleitnota. Bij brief van 13 mei 2024, met bijlagen, heeft de heffingsambtenaar, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, gereageerd op de hiervoor bedoelde brief van de gemachtigde van 2 april 2024. 
       
     
     
       1.8. 
       Bij berichten van 14 juni 2024 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en meegedeeld binnen zes weken schriftelijk uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       2. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de winkels en de aanslagen te hoog zijn vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriëleschadevergoeding. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
     
     
     
       2.1. 
       De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren en de vastgestelde waarden van de winkels en de aanslagen verlagen. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende ook recht heeft op een immateriëleschadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze oordelen komt en welke gevolgen deze oordelen hebben. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       3. De winkels zijn alle gelegen in [winkelcentrum] . Belanghebbende was tot 30 maart 2021 eigenaar van de winkels. Belanghebbende heeft de winkels voor een bedrag van € 17.500.000 verkocht aan [vastgoedmakelaar] . 
     
     
     
       3.1. 
       De heffingsambtenaar heeft taxatieverslagen en taxatierapporten overgelegd ter zake van vier winkels, zijnde de winkels gelegen aan het [adres 1] , het [adres 2] , het [adres 3] en het [adres 4] . De taxatierapporten zijn alle opgemaakt op 11 april 2023 door [taxateur 3] . Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix met extra gegevens, betreffende [adres 5] en [adres 6] , overgelegd.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 februari 2024 door [taxateur 1] , betreffende alle winkels waarop de beroepen betrekking hebben. Als bijlage bij dit taxatierapport is een bouwkostenraming van [architectenbureau] gevoegd.  
       
       
     
   
   
     Motivering 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
     
       4. Zoals weergegeven in 1.6, heeft de rechtbank belanghebbende op 18 maart 2024 bericht de ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde pleitnota niet tardief te verklaren. Daarbij heeft de rechtbank als volgt overwogen: 
     
     
     
       
         “Voor beantwoording van de vraag of stellingen tardief zijn weegt de rechter het belang van – in dit geval – verweerder (in dit dossier: de heffingsambtenaar), bij behandeling van zijn stellingen tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure. Daarbij is onder meer van belang of de stellingen tot nader onderzoek van feitelijke aard dwingen, of de wederpartij voldoende gelegenheid heeft op de stellingen te reageren en of de stellingen eerder hadden kunnen worden ingebracht (vgl. Hoge Raad 21 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3937). 
       
     
     
     
       
         De rechtbank stelt u ervan in kennis dat zij uw stelling niet volgt en de pleitnota van de heffingsambtenaar niet tardief verklaart. Het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure weegt in dit geval het zwaarst. Het leerstuk van de procedurele rechtvaardigheid brengt dat u wel in de gelegenheid wordt gesteld schriftelijk op het stuk te reageren.” 
       
     
     
     
       
         Zijn de waarden van de winkels en de aanslagen te hoog vastgesteld? 
       
     
     
     
       
         Toetsingskader van de rechtbank 
       
     
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de winkels bepaald op de waarde die aan de winkels dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de winkels in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
         4.1.1. 
         Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de winkels kunnen worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de winkel te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 
         
       
       
         4.1.2. 
         De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de winkels niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen. 
         
         
           
             Waardering van de winkels gezamenlijk of per winkel? 
           
         
         
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende stelt dat winkels in winkelcentra in Nederland bijna nooit individueel worden verkocht. Zij stelt dat winkelcentra bij uitstek beleggingsobjecten zijn en dat die in zijn geheel en in verhuurde staat worden verkocht. Daarom zouden de winkels volgens belanghebbende gezamenlijk moeten worden gewaardeerd en niet individueel. De rechtbank verstaat het betoog van belanghebbende aldus dat zij bepleit dat een combinatie-verkoop als deze – alle 69 winkels tezamen vormden 1 beleggingsobject en zijn als één geheel verkocht – meebrengt dat moet worden vergeleken met verkooptransacties van vergelijkbare combinatieverkopen (in het bijzonder met winkelcentra elders in het land). Belanghebbende wijst vervolgens voor de waardering van deze belegging op de in 3 genoemde verkoopprijs van € 17.500.000. Omdat deze verkoop heeft plaatsgevonden binnen een jaar na de waardepeildatum, zou deze tot uitgangspunt moeten worden genomen bij de waardebepaling, zo bepleit belanghebbende. Daar komt volgens belanghebbende bij dat de WOZ-waarde nog lager ligt dan die verkoopprijs omdat de winkels in verhuurde staat zijn verkocht en voor de WOZ-waardering moet worden uitgegaan van de waarde vrij van huur. De conclusie van belanghebbendes betoog is dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een verlaging van de waarde van het geheel tot € 15.080.315. 
       
       
         4.2.1. 
         De rechtbank overweegt ten aanzien van deze ‘integraal-benadering’ van belanghebbende als volgt. Het betoog van belanghebbende introduceert een benadering waarbij niet de objectkenmerken van de individuele onroerende zaken voorop gesteld worden, maar de voor de branche van belanghebbende meer gebruikelijke contouren van een vastgoedportefeuille. Dit komt ook overeen met het karakter van het taxatierapport dat van de zijde van belanghebbende is ingebracht, waarbij een hoog-over benadering is gekozen bestaande uit: 
         
           
             Eén algemene kenschets voor de ter plaatse geldende prijzen per vierkante meter vloeroppervlakte, weergegeven in een bandbreedte; 
           
           
             Eén object-overstijgende berekening van de kapitalisatiefactor; 
           
           
             Eén algemene correctiepost voor locatie-gebonden omstandigheden (achterstallig onderhoud). 
           
         
         
       
       
         4.2.2. 
         
           De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of voor deze benadering ruimte is binnen de wettelijke kaders van de Wet WOZ en de daaromtrent ontwikkelde jurisprudentie. Voor beantwoording van die vraag neemt de rechtbank tot uitgangspunt het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2007  en de verwijzingsbeslissing van (het toenmalige) Gerechtshof Arnhem van 29 januari 2008. 
           De Hoge Raad heeft met betrekking tot de invulling van het wettelijk criterium van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ geoordeeld dat deze waarde (overweging 3.4): 
         
         
         
           
             “in het algemeen niet overeen [stemt] met een gemiddelde koopprijs die is betaald bij de gelijktijdige aankoop van een groot aantal onroerende zaken in verhuurde staat.” 
           
         
         
       
       
         4.2.3. 
         Met betrekking tot de door belanghebbende geschetste context waarbinnen onroerende zaken in een winkelgebied worden verkocht (de markt voor vastgoedportefeuilles) verwijst de rechtbank naar hetgeen daarover is geoordeeld in het verwijzingsarrest van Gerechtshof Arnhem (overweging 4.5): 
         
         
           
             “Hieraan doet niet af dat voor die overdracht splitsing van het betrokken kadastrale perceel of splitsing in appartementsrechten nodig zou zijn en evenmin dat zo’n splitsing onmogelijk of onwettig zou zijn (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, Belastingblad 2004, blz. 723).” 
           
         
         
       
       
         4.2.4. 
         Met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht is het voorgaande niet succesvol weerlegd. Met het gebruik van ficties heeft de wetgever beoogd te bewerkstelligen dat zo veel als redelijkerwijs mogelijk voor alle belastingplichtigen dezelfde heffingsmaatstaf zal gelden. De omstandigheid dat belanghebbende een groot aantal onroerende zaken bezit in hetzelfde gebied en de mogelijkheid heeft om één, meerdere of alle objecten in dat gebied te verkopen, moet niet uitmaken voor de bepaling van de waarde die als grondslag dient voor de berekening van de belasting die belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken verschuldigd is. Indien de redenering van belanghebbende zou worden gevolgd dan zou de eerste wet van Gossen (afnemend grensnut) meebrengen dat de grondslag voor de belastingheffing voor een institutionele belegger met schaalvoordeel lager zou zijn dan die van een individuele eigenaar die één soortgelijke onroerende zaak koopt of verkoopt. Dat belanghebbende voor haar bedrijfsvoering een portefeuillebenadering hanteert, wordt voor de grondslagberekening van de Wet WOZ daarom terecht door de heffingsambtenaar buiten beschouwing gelaten.  
         
       
       
         4.2.5. 
         Belanghebbende wijst erop dat in het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2007 (zie voetnoot 2) sprake was van referentieobjecten die identiek waren aan de te waarderen objecten. Naar het oordeel van de rechtbank brengt dit niet mee dat de door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel – die meer algemeen van aard is – in het onderhavige geval betekenis mist 
         
       
       
         4.2.6. 
         Het voorgaande brengt mee dat de rechtbank in het onderstaande per individuele onroerende zaak volgens de voor de WOZ gebruikelijke bewijslastverdeling de waarde per onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
         
         
           
             De waardering door de heffingsambtenaar 
           
         
         
       
     
     
       4.3. 
       
         De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar ter zake van 4 van de 69 winkels (de 4 winkels) een taxatieverslag en een taxatierapport heeft overgelegd (zie 3.1). Ten aanzien van de overige 65 winkels (de 65 winkels) is slechts opgemerkt dat de 4 in 3.1 bedoelde taxatierapporten staan voor diverse gelijksoortige objecten. Daarbij is niet vermeld welk taxatierapport staat voor welke winkel(s) en waarom deze gelijksoortig zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar geen beeldmateriaal overgelegd van de 65 winkels. Daarnaast is op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat en op welke wijze de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de 4 winkels en de 65 winkels. Tot slot heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de 4 winkels niet te hoog zijn gewaardeerd (zie hierna onder 4.3.1). 
         	Gelet op alles wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van geen van de 65 winkels aannemelijk gemaakt dat de waarde, zoals deze luidt na de uitspraken op bezwaar, niet te hoog is. 
       
       
       
         4.3.1. 
         
           Ten aanzien van de 4 winkels overweegt de rechtbank als volgt. 
           	In alle 4 in 3.1 genoemde taxatierapporten wordt als onderbouwende verkoop genoemd de winkel gelegen aan [adres 7] . Naar het oordeel van de rechtbank is deze winkel niet geschikt om als referentieobject te dienen omdat deze winkel aan de (zittende) huurder is verkocht. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat sprake is geweest van een aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Verder is dit referentieobject niet gelegen in een winkelcentrum en heeft de heffingsambtenaar niet uiteengezet of – en zo ja welke – invloed dit heeft op de vergelijkbaarheid met de onderhavige objecten. 
           	In het taxatierapport betreffende de winkel gelegen aan het [adres 4] is tevens als onderbouwende verkoop genoemd de winkel gelegen aan [adres 8] . Naar het oordeel van de rechtbank is deze winkel evenmin geschikt om als referentieobject te dienen. Deze winkel is gebouwd in 1942 (en pas na verkoop gerenoveerd), terwijl de winkel gelegen aan het [adres 4] (net als de overige onderhavige objecten) is gebouwd in 1963 en gerenoveerd in 2002 en de heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt of – en zo ja welke – invloed dit heeft op de vergelijkbaarheid. Verder heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt of – en zo ja welke – invloed uitgaat van de volgende verschillen:   
         
         
           
             
             
             
             
               
                 
                   
                 
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 8]
                   
                 
               
               
                 
                   Ligging 
                 
                 
                   A1 
                 
                 
                   B 
                 
               
               
                 
                   Kwaliteit/Luxe 
                 
                 
                   3 
                 
                 
                   2 
                 
               
               
                 
                   Onderhoudstoestand 
                 
                 
                   3 
                 
                 
                   2 
                 
               
               
                 
                   Doelmatigheid 
                 
                 
                   3 
                 
                 
                   1 
                 
               
             
           
         
         
           	In alle 4 in 3.1 genoemde taxatierapporten wordt uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11. In het nader stuk van belanghebbende van 2 februari 2024 worden kanttekeningen geplaatst bij diverse door de heffingsambtenaar bij de berekening van de kapitalisatiefactor gehanteerde percentages, zoals het percentage leegstandsrisico en het percentage risico-opslag. De rechtbank overweegt dat Taxatiewijzer 24 Huurwaardekapitalisatie (de taxatiewijzer) voorschrijft dat altijd lokaal marktonderzoek moet worden gedaan om de in de taxatiewijzer genoemde cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale trasactieprijzen. Mede gelet op de door belanghebbende geplaatste kanttekeningen had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om ondersteunende gegevens, zoals de uitkomsten van lokaal marktonderzoek, te overleggen.  De enkele mededelingen dat er nagenoeg geen structurele leegstand is in het winkelcentrum waar de objecten zijn gelegen en dat sprake is van een A1 locatie in een goed lopend winkelcentrum met een regiofunctie zijn onvoldoende.  
           	In alle 4 in 3.1 genoemde taxatierapporten worden de gevraagde huurprijzen genoemd van 4 winkels die op dat moment (de taxatierapporten zijn opgemaakt op 11 april 2023) te huur stonden. De rechtbank overweegt dat de huurwaardekapitalisatiemethode uitgaat van daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen en niet van vraagprijzen. De bedoelde gevraagde huurprijzen hebben onvoldoende relevantie voor de waardering van de winkels.  
           	Gelet op alles wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van geen van de 4 winkels aannemelijk gemaakt dat de waarde, zoals deze luidt na de uitspraken op bezwaar, niet te hoog is.  
         
         
       
       
         4.3.2. 
         Hetgeen hiervoor is overwogen in 4.3 en 4.3.1 wordt niet anders doordat de heffingsambtenaar in zijn pleitnota nog heeft gewezen op een verkoop van de winkel gelegen aan het [adres 5] en een gerealiseerde huurprijs van de winkel gelegen aan het [adres 6] . De rechtbank overweegt dat het [adres 5] is verkocht op 17 mei 2023, welke datum ruim 3 jaar na de waardepeildatum is gelegen en daardoor de verkoopprijs van deze winkel onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarden van de winkels. Het huurcijfer van de winkel aan het [adres 6] dateert van 15 november 2023 en is om dezelfde reden onvoldoende bruikbaar.  
         
       
       
         4.3.3. 
         Nu de heffingsambtenaar de door hem voorgestane WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, hoeven de overige gronden die belanghebbende daartegen heeft aangevoerd geen behandeling.    
         
         
           
             De waardering door belanghebbende 
           
         
         
       
     
     
       4.4. 
       
         Naast de door belanghebbende gerealiseerde verkoop van de winkels (zie hierover hetgeen is overwogen in 4.2.1), wijst zij op het in 3.2 bedoelde taxatierapport. De rechtbank overweegt hierover als volgt. 
         Hoewel als bijlage bij het taxatierapport een overzicht is gevoegd waarop elk van de 69 winkels staat vermeld, met daarbij een berekening van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, is geen sprake van een afzonderlijke waardering van de 69 objecten, zoals de Wet beoogt. Voor alle objecten is een huurwaarde-kapitalisatiefactor van 8 gehanteerd, terwijl de objecten onderling verschillen van substantiële aard kennen qua oppervlakte, ligging en rendementskansen. Voorts zijn de gehanteerde prijzen per vierkante meter niet met marktgegevens onderbouwd. De marktgegevens die wel vermeld zijn, zijn ontleend aan transacties die eveneens het karakter hebben van combinatieverkopen (zijnde winkelcentra elders in Nederland).   
         	In het taxatierapport van belanghebbende staat dat het winkelcentrum binnen en buiten gedateerd is en niet past bij het huidige tijdsbeeld en dat het schilderwerk van de buitengevels in een slechte staat verkeerd en door weersinvloeden aangetast lijkt. Naar het oordeel van de rechtbank stemt het hiervoor geschetste beeld niet overeen met de foto’s die zijn opgenomen in de in 3.1 en 3.2 bedoelde taxatierapporten. Het had het op de weg van belanghebbende gelegen om het hiervoor geschetste beeld met objectief controleerbaar bewijs te onderbouwen.  
         	In het taxatierapport van belanghebbende is, bij de berekening van de kapitalisatiefactor, gerekend met een opslagrisico van 7,6%, zijnde het gemiddelde van de percentages voor overige locaties die worden genoemd in de taxatiewijzer. Naar het oordeel van de rechtbank had het, mede gezien de omstandigheid dat in de in 3.1 bedoelde taxatierapporten wordt uitgegaan van een aanzienlijk lager opslagrisico, op de weg van belanghebbende gelegen om dit percentage nader te onderbouwen.  
         	In het taxatierapport van belanghebbende is, bij de berekening van de kapitalisatiefactor, gerekend met een leegstandsrisico van 20%, omdat de langdurige en ook toenemende feitelijke leegstand een structurele leegstand van minimaal 1 jaar rechtvaardigt, bij een voorgestelde contractperiode van 5 jaar. Een dergelijk leegstandsrisico komt de rechtbank onaannemelijk hoog voor. Bovendien had het, naar het oordeel van de rechtbank, mede gezien de omstandigheid dat in de in 3.1 bedoelde taxatierapporten wordt uitgegaan van een aanzienlijk lager leegstandsrisico, op de weg van belanghebbende gelegen om dit percentage nader te onderbouwen. 
         	In het taxatierapport van belanghebbende staat dat een kapitaalscorrectie van € 12.200.000 nodig is in verband met investeringen wegens achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud dat dringend moet worden aangepakt zou onder andere bestaan uit het vervangen van daken, het vernieuwen van vloeren en reparatie van gevels vanwege verzakking. De rechtbank overweegt dat voor het in aanmerking nemen van een waardedruk vanwege achterstallig onderhoud, belanghebbende de bewijslast draagt dat de onroerende zaken in verhouding tot de marktgegevens in een mindere staat verkeren. De verklaring van belanghebbende dát zij een renovatie aangewezen acht is op zichzelf niet ongeloofwaardig, maar van onvoldoende gewicht om daar bij de waardebepaling rekening mee te houden. In de bouwkostenraming van [architectenbureau] (als bijlage gevoegd bij het taxatierapport van belanghebbende), waarnaar wordt verwezen ter onderbouwing van de benodigde kapitaalscorrectie, staat dat er geen onderzoek ter plaatse of vanuit archieven is gedaan. Aan deze raming komt daarom te weinig bewijskracht toe om het gestelde aannemelijk te maken. Nog daargelaten dat de kosten van een renovatie niet zonder meer gelijk zijn aan waardedruk als gevolg van de onderhoudsachterstand. 
       
       
       
         4.4.1. 
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, gelet op wat is overwogen in 4.4, evenmin de door haar verdedigde waarden aannemelijk gemaakt. 
         
         
           
             De vaststelling van de waarden door de rechtbank 
           
         
         
       
     
     
       4.5. 
       Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarden van de winkels op de toestandsdatum schattenderwijs op de in de bijlage bij deze uitspraak genoemde bedragen. 
       
       
         4.5.1. 
         Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de winkels en de aanslagen te hoog vastgesteld. De beroepen zullen gegrond worden verklaard. 
         
         
           
             Heeft belanghebbende recht op een immateriëleschadevergoeding wegens overschrijding  van de redelijke termijn? 
           
         
         
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende maakt aanspraak op een vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en de beroepsprocedure. De rechtbank ziet aanleiding om een vergoeding toe te kennen. Omdat de zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp, wordt één vergoeding toegekend voor alle zaken. 
       
       
         4.6.1. 
         De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltijd voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt, Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade van € 500 per half jaar overschrijding.  De meer recente rechtsregels van de Hoge Raad op dit punt , gelden niet voor zaken waarin voorafgaand aan de datum van dit arrest – 14 juni 2024 – om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn is verzocht en de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (in dit geval bezwaar en beroep) op 14 juni 2024 was overschreden. 
         
       
       
         4.6.2. 
         De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ontvangen op 23 juli 2021. Er is vóór 14 juni 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding en op die datum was de redelijke termijn reeds overschreden. Omdat de rechtbank uitspraak doet op 29 juli 2024, heeft de procedure in totaal (afgerond) 38 maanden geduurd. De redelijke termijn is daarmee met 14 maanden overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank is, alle feiten en omstandigheden overziend en in ogenschouw genomen, een schadevergoeding van € 500 per tijdvak aangewezen, dus in totaal € 1.500. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan op 26 april 2022. Omdat de bezwaarfase (afgerond) 10 maanden, en daarmee 4 maanden te lang, heeft geduurd komt 4/14 deel (€ 428,57) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 1.071,43) voor rekening van de Staat. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding. 
         
         
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       5. De beroepen zijn gegrond omdat de waarden van de winkels en de aanslagen tot te hoge bedragen zijn vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraken op bezwaar. 
     
     
     
       5.1. 
       Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding van € 807 voor de bezwaarfase toegekend (zie 1.2), welke – uitgaande van de destijds geldende tarieven – niet te laag is vastgesteld. Belanghebbende krijgt daarom alleen nog een vergoeding van haar proceskosten voor de beroepsfase. 
       
     
     
       5.2. 
       De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van samenhang tussen alle zaken. De zaken zijn immers (nagenoeg) gelijktijdig door de heffingsambtenaar en door de rechtbank behandeld en de werkzaamheden van de gemachtigde van belanghebbende konden in elk van de zaken (nagenoeg) identiek zijn. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend (1 punt), heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt) en heeft schriftelijke inlichtingen verstrekt (0,5 punt). Vanwege het aantal samenhangende zaken past de rechtbank een factor van 1,5 toe. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.281,25. 
       
     
     
       5.3. 
       
         Belanghebbende verzoekt om vergoeding van de kosten van het in 3.2 bedoelde taxatierapport. Voor het bedrag verwijst zij naar een bijlage bij dat taxatierapport. 
         	De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet heeft gereageerd op het verzoek van belanghebbende en op de hiervoor bedoelde bijlage. Om die reden en omdat sprake is geweest van een complexe waardering, zal de rechtbank uitgaan van het in de hiervoor bedoelde bijlage genoemde aantal uren dat aan de taxatie is besteed, te weten 32. De rechtbank gaat wel uit van een ander uurtarief, te weten € 68.  Hoewel de Richtlijn geen algemeen verbindend voorschrift is, is de rechtbank daaraan wel gebonden op grond van de algemene beginselen van behoorlijke rechtspleging.  De rechtbank gaat er vanuit dat belanghebbende de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen. De rechtbank kent een kostenvergoeding toe voor het in bedoelde taxatierapport van € 2.176 (32 maal € 68). 
       
       
     
     
       5.4. 
       De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 5.457,25 (€ 3.281,25 plus € 2.176). 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart de beroepen gegrond;  
     - vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
     - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarden van de winkels conform de aan deze uitspraak gehechte bijlage en vermindert de voor de winkels opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 428,57; 
     - veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 1.071,43; 
     - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 5.457,25 aan proceskosten aan belanghebbende. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. I. van Wijk, griffier, op 29 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
     
     
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Zaaknr. 
               rechtbank 
             
             
               Winkel 
             
             
               Vastgestelde waarde 
             
             
               Aanslag 
             
             
               Waarde na uitspraak op bezwaar 
             
             
               Waarde na beroep 
             
           
           
             
               22/2807 
             
             
               
                [adres 9]
               
             
             
               239.000 
             
             
               446,69 
             
             
               234.000 
             
             
               220.000 
             
           
           
             
               22/2808 
             
             
               
                [adres 10]
               
             
             
               552.000 
             
             
               1.031,69 
             
             
               541.000 
             
             
               500.000 
             
           
           
             
               22/2809 
             
             
               
                [adres 11]
               
             
             
               387.000 
             
             
               723,30 
             
             
               380.000 
             
             
               350.000 
             
           
           
             
               22/2810 
             
             
               
                [adres 12]
               
             
             
               462.000 
             
             
               863,48 
             
             
               441.000 
             
             
               420.000 
             
           
           
             
               22/2811 
             
             
               
                [adres 13]
               
             
             
               1.151.000 
             
             
               2.151,22 
             
             
               1.116.000 
             
             
               1.000.000 
             
           
           
             
               22/2812 
             
             
               
                [adres 14]
               
             
             
               276.000 
             
             
               515,84 
             
             
               271.000 
             
             
               255.000 
             
           
           
             
               22/2813 
             
             
               
                [adres 4]
               
             
             
               669.000 
             
             
               1.250,36 
             
             
               669.000 
             
             
               615.000 
             
           
           
             
               22/2814 
             
             
               
                [adres 15]
               
             
             
               143.000 
             
             
               267,27 
             
             
               141.000 
             
             
               130.000 
             
           
           
             
               22/2815 
             
             
               
                [adres 16]
               
             
             
               887.000 
             
             
               1.657,80 
             
             
               868.000 
             
             
               810.000 
             
           
           
             
               22/2816 
             
             
               
                [adres 17]
               
             
             
               402.000 
             
             
               751,34 
             
             
               394.000 
             
             
               365.000 
             
           
           
             
               22/2817 
             
             
               
                [adres 18]
               
             
             
               405.000 
             
             
               756,95 
             
             
               397.000 
             
             
               370.000 
             
           
           
             
               22/2818 
             
             
               
                [adres 19]
               
             
             
               391.000 
             
             
               730,78 
             
             
               384.000 
             
             
               355.000 
             
           
           
             
               22/2819 
             
             
               
                [adres 20]
               
             
             
               405.000 
             
             
               756,95 
             
             
               397.000 
             
             
               370.000 
             
           
           
             
               22/2820 
             
             
               
                [adres 21]
               
             
             
               589.000 
             
             
               1.100,84 
             
             
               571.000 
             
             
               535.000 
             
           
           
             
               22/2821 
             
             
               
                [adres 22]
               
             
             
               560.000 
             
             
               1.046,64 
             
             
               543.000 
             
             
               510.000 
             
           
           
             
               22/2822 
             
             
               
                [adres 23]
               
             
             
               507.000 
             
             
               947,58 
             
             
               497.000 
             
             
               460.000 
             
           
           
             
               22/2823 
             
             
               
                [adres 24]
               
             
             
               460.000 
             
             
               859,74 
             
             
               451.000 
             
             
               420.000 
             
           
           
             
               22/2824 
             
             
               
                [adres 25]
               
             
             
               370.000 
             
             
               691,53 
             
             
               361.000 
             
             
               335.000 
             
           
           
             
               22/2825 
             
             
               
                [adres 26]
               
             
             
               233.000 
             
             
               435,48 
             
             
               229.000 
             
             
               210.000 
             
           
           
             
               22/2826 
             
             
               
                [adres 27]
               
             
             
               127.000 
             
             
               237,36 
             
             
               125.000 
             
             
               115.000 
             
           
           
             
               22/2827 
             
             
               
                [adres 28]
               
             
             
               154.000 
             
             
               287,83 
             
             
               151.000 
             
             
               140.000 
             
           
           
             
               22/2828 
             
             
               
                [adres 29]
               
             
             
               1.030.000 
             
             
               1.925,07 
             
             
               999.000 
             
             
               935.000 
             
           
           
             
               22/2829 
             
             
               
                [adres 30]
               
             
             
               341.000 
             
             
               637,33 
             
             
               335.000 
             
             
               310.000 
             
           
           
             
               22/2830 
             
             
               
                [adres 31]
               
             
             
               391.000 
             
             
               730,78 
             
             
               330.000 
             
             
               325.000 
             
           
           
             
               22/2831 
             
             
               
                [adres 1]
               
             
             
               166.000 
             
             
               310,25 
             
             
               163.000 
             
             
               150.000 
             
           
           
             
               22/2832 
             
             
               
                [adres 32]
               
             
             
               75.000 
             
             
               140,18 
             
             
               72.000 
             
             
               70.000 
             
           
           
             
               22/2833 
             
             
               
                [adres 33]
               
             
             
               399.000 
             
             
               745,73 
             
             
               387.000 
             
             
               365.000 
             
           
           
             
               22/2834 
             
             
               
                [adres 34]
               
             
             
               301.000 
             
             
               562,57 
             
             
               295.000 
             
             
               275.000 
             
           
           
             
               22/2835 
             
             
               
                [adres 35]
               
             
             
               248.000 
             
             
               463,51 
             
             
               243.000 
             
             
               225.000 
             
           
           
             
               22/2836 
             
             
               
                [adres 36]
               
             
             
               467.000 
             
             
               872,82 
             
             
               445.000 
             
             
               425.000 
             
           
           
             
               22/2837 
             
             
               
                [adres 6]
               
             
             
               309.000 
             
             
               577,52 
             
             
               303.000 
             
             
               280.000 
             
           
           
             
               22/2838 
             
             
               
                [adres 37]
               
             
             
               351.000 
             
             
               656,02 
             
             
               344.000 
             
             
               320.000 
             
           
           
             
               22/2839 
             
             
               
                [adres 38]
               
             
             
               475.000 
             
             
               887,78 
             
             
               466.000 
             
             
               430.000 
             
           
           
             
               22/2840 
             
             
               
                [adres 39]
               
             
             
               305.000 
             
             
               570,05 
             
             
               299.000 
             
             
               280.000 
             
           
           
             
               22/2841 
             
             
               
                [adres 40]
               
             
             
               231.000 
             
             
               431,74 
             
             
               226.000 
             
             
               210.000 
             
           
           
             
               22/2842 
             
             
               
                [adres 41]
               
             
             
               176.000 
             
             
               328,94 
             
             
               172.000 
             
             
               160.000 
             
           
           
             
               22/2843 
             
             
               
                [adres 42]
               
             
             
               233.000 
             
             
               435,48 
             
             
               178.000 
             
             
               212.500 
             
           
           
             
               22/2844 
             
             
               
                [adres 43]
               
             
             
               209.000 
             
             
               390,62 
             
             
               195.000 
             
             
               190.000 
             
           
           
             
               22/2845 
             
             
               
                [adres 44]
               
             
             
               96.000 
             
             
               179,42 
             
             
               94.000 
             
             
               87.500 
             
           
           
             
               22/2846 
             
             
               
                [adres 45]
               
             
             
               681.000 
             
             
               1.272,79 
             
             
               666.000 
             
             
               650.000 
             
           
           
             
               22/2847 
             
             
               
                [adres 46]
               
             
             
               96.000 
             
             
               179,42 
             
             
               94.000 
             
             
               87.500 
             
           
           
             
               22/2848 
             
             
               
                [adres 47]
               
             
             
               920.000 
             
             
               1.719,48 
             
             
               892.000 
             
             
               837.500 
             
           
         
       
     
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Zaaknr.  
               rechtbank 
             
             
               Winkel 
             
             
               Vastgestelde waarde 
             
             
               Aanslag 
             
             
               Waarde na uitspraak op bezwaar 
             
             
               Waarde na beroep 
             
           
           
             
               22/2849 
             
             
               
                [adres 48]
               
             
             
               390.000 
             
             
               728,91 
             
             
               305.000 
             
             
               302.500 
             
           
           
             
               22/2850 
             
             
               
                [adres 49]
               
             
             
               185.000 
             
             
               345,77 
             
             
               181.000 
             
             
               168.500 
             
           
           
             
               22/2851 
             
             
               
                [adres 50]
               
             
             
               155.000 
             
             
               289,70 
             
             
               152.000 
             
             
               141.000 
             
           
           
             
               22/2852 
             
             
               
                [adres 51]
               
             
             
               151.000 
             
             
               282,22 
             
             
               148.000 
             
             
               137.500 
             
           
           
             
               22/2897 
             
             
               
                [adres 52]
               
             
             
               123.000 
             
             
               229,89 
             
             
               120.000 
             
             
               112.000 
             
           
           
             
               22/2899 
             
             
               
                [adres 3]
               
             
             
               512.000 
             
             
               956,93 
             
             
               502.000 
             
             
               467.000 
             
           
           
             
               22/2900 
             
             
               
                [adres 53]
               
             
             
               321.000 
             
             
               599,95 
             
             
               315.000 
             
             
               292.000 
             
           
           
             
               22/2901 
             
             
               
                [adres 54]
               
             
             
               444.000 
             
             
               829,84 
             
             
               399.000 
             
             
               398.000 
             
           
           
             
               22/2902 
             
             
               
                [adres 55]
               
             
             
               378.000 
             
             
               706,48 
             
             
               295.000 
             
             
               294.500 
             
           
           
             
               22/2903 
             
             
               
                [adres 56]
               
             
             
               108.000 
             
             
               201,85 
             
             
               106.000 
             
             
               98.000 
             
           
           
             
               22/2904 
             
             
               
                [adres 57]
               
             
             
               426.000 
             
             
               796,19 
             
             
               418.000 
             
             
               380.000 
             
           
           
             
               22/2905 
             
             
               
                [adres 58]
               
             
             
               1.264.000 
             
             
               2.362,42 
             
             
               1.225.000 
             
             
               1.150.000 
             
           
           
             
               22/2906 
             
             
               
                [adres 59]
               
             
             
               370.000 
             
             
               691,53 
             
             
               345.000 
             
             
               336.000 
             
           
           
             
               22/2907 
             
             
               
                [adres 60]
               
             
             
               745.000 
             
             
               1.392,41 
             
             
               731.000 
             
             
               678.000 
             
           
           
             
               22/2908 
             
             
               
                [adres 61]
               
             
             
               426.000 
             
             
               796,19 
             
             
               426.000 
             
             
               388.000 
             
           
           
             
               22/2909 
             
             
               
                [adres 62]
               
             
             
               385.000 
             
             
               719,57 
             
             
               377.000 
             
             
               350.000 
             
           
           
             
               22/2910 
             
             
               
                [adres 63]
               
             
             
               120.000 
             
             
               224,28 
             
             
               118.000 
             
             
               109.000 
             
           
           
             
               22/2911 
             
             
               
                [adres 2]
               
             
             
               333.000 
             
             
               622,38 
             
             
               327.000 
             
             
               303.000 
             
           
           
             
               22/2912 
             
             
               
                [adres 64]
               
             
             
               137.000 
             
             
               256,05 
             
             
               134.000 
             
             
               125.000 
             
           
           
             
               22/2913 
             
             
               
                [adres 65]
               
             
             
               990.000 
             
             
               1.850,31 
             
             
               959.000 
             
             
               900.000 
             
           
           
             
               22/2914 
             
             
               
                [adres 66]
               
             
             
               215.000 
             
             
               401,84 
             
             
               211.000 
             
             
               195.000 
             
           
           
             
               22/2915 
             
             
               
                [adres 67]
               
             
             
               309.000 
             
             
               577,52 
             
             
               303.000 
             
             
               281.000 
             
           
           
             
               22/2916 
             
             
               
                [adres 68]
               
             
             
               231.000 
             
             
               431,74 
             
             
               226.000 
             
             
               210.000 
             
           
           
             
               22/2917 
             
             
               
                [adres 69]
               
             
             
               588.000 
             
             
               1.098,97 
             
             
               476.000 
             
             
               475.000 
             
           
           
             
               22/2918 
             
             
               
                [adres 70]  
             
             
               557.000 
             
             
               1.041,03 
             
             
               540.000 
             
             
               507.000 
             
           
           
             
               22/2919 
             
             
               
                [adres 71]
               
             
             
               458.000 
             
             
               856,00 
             
             
               444.000 
             
             
               417.000 
             
           
           
             
               22/2929 
             
             
               
                [adres 72]
               
             
             
               157.000 
             
             
               293,43 
             
             
               154.000 
             
             
               143.000 
             
           
         
       
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	 
   
   
      Hoge Raad 10 augustus 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB1369, r.o. 3.4. 
   
   
      Gerechtshof Arnhem, 29 januari 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BC4905 
   
   
      Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3200, r.o. 4.10. 
   
   
      Hoge Raad 21 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:540. 
   
   
      Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5. 
   
   
      Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding ban proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2018, nr. 28796 (de Richtlijn). 
   
   
      Hoge Raad 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3370, r.o. 2.3.1.