ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2011:BR4914

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2011:BR4914 Rechtbank Utrecht , 12-08-2011 / SBR 10-3012 en SBR 10-3013

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2011-08-12

Zaaknummer: SBR 10-3012 en SBR 10-3013

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2011:BR4914

---

De rechtbank Utrecht heeft vandaag uitspraak gedaan in 21 uitspraken over omzettingsvergunningen verleend door de gemeente Utrecht. 
         Een omzettingsvergunning is nodig als een woning wordt omgezet van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning, dus bijvoorbeeld van eengezinswoning naar kamerverhuur voor studenten. 
         De gemeente Utrecht heeft jarenlang (2001 - 2007) omzettingsvergunningen verleend zonder dat daarvoor door de woningeigenaren een tegenprestatie behoefde te worden voldaan. Vanaf januari 2007 is de afweging van de gemeente anders uitgevallen en wordt weer (financiele) compensatie geeist. Het gaat om bedragen in de orde van 15.000 tot 30.000 euro per pand. Om woningeigenaren tegemoet te komen heeft de gemeente in 2009 een coulanceregeling gemaakt, die onder bepaalde voorwaarden recht geeft op korting van 75% op de te betalen compensatie. 
         De woningeigenaren die in beroep zijn gekomen bij de rechtbank hebben zich verzet tegen de beleidswijziging in 2007 en tegen de voorwaarden van de coulanceregeling. Een van de voorwaarden is dat korting alleen wordt gegund aan woningeigenaren die verhuren volgens het puntensysteem, dat wil zeggen die zich houden aan de maximale huurprijsgrens. De rechtbank heeft de bezwaren van de woningeigenaren niet gehonoreerd. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente in 2007 in redelijkheid tot de beleidswijziging heeft kunnen komen en dat met de coulanceregeling voldoende aan de belangen van de woningeigenaren is tegemoet gekomen. Ook de overige bezwaren van de woningeigenaren zijn ongegrond verklaard. In enkele gevallen zal de gemeente, in dit geval het college van burgemeester en wethouders, zijn "huiswerk" over moeten doen. Dit is het geval in alle zaken van een woningeigenaar die kreeg tegengeworpen dat het aanbod om financiele compensatie te betalen ongeloofwaardig was. Daarnaast zullen burgemeester en wethouders in enkele gevallen nader onderzoek moeten doen naar de vraag of de woningeigenaren al dan niet reële compensatie hebben aangeboden in de vorm van vervangende zelfstandige woonruimte. De rechtbank vond de betreffende besluiten op dat punt onvoldoende zorgvuldig voorbereid en gemotiveerd. Tegen de uitspraken van de rechtbank kan, mits binnen zes weken, hoger beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

RECHTBANK UTRECHT 
       Sector bestuursrecht 
     
     
     zaaknummers: SBR 10/3012 en SBR 10/3013 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer in de zaken tussen 
     
     
       [eiseres], gevestigd te [woonplaats], eiseres, 
       gemachtigde: mr. D. de Jong, advocaat te Zeist, 
     
     
     en 
     
     
       het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder, 
       gemachtigden: mr. H.P. de Keijzer en L.J. Wijburg. 
     
     
     
     
       Inleiding 
       1.1	Bij zestien besluiten van 5, 8, 12, 22, 23 en 29 oktober 2009 heeft verweerder aan eiseres, onder voorwaarde van financiële compensatie, een omzettingsvergunning verleend voor de adressen [adressen 1 tm 16], alle te Utrecht. Eiseres heeft tegen deze besluiten bezwaar gemaakt, welke bezwaren verweerder bij besluit van 22 juli 2010 ongegrond heeft verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep bij deze rechtbank ingesteld (geregistreerd onder procedurenummer SBR 10/3012). 
     
     
     1.2	Bij vijftien besluiten van 3, 5, 8, 10, 11 februari 2010, 29 maart 2010 en 8 april 2010 heeft verweerder aan eiseres, onder voorwaarde van financiële compensatie, een omzettingsvergunning verleend voor de adressen [adressen 17 t/m 31] alle te Utrecht. Eiseres heeft tegen deze besluiten bezwaar gemaakt, welke bezwaren verweerder bij besluit van 29 juli 2010 ongegrond heeft verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep bij deze rechtbank ingesteld (geregistreerd onder procedurenummer SBR 10/3013). 
     
     1.3	Eiseres heeft op 11 oktober 2010 twee verzoeken om een voorlopige voorziening ingediend, welke zijn geregistreerd onder procedurenummers SBR 10/3418 en SBR 10/3420. Bij uitspraak van 9 december 2010 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de verzoeken afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang. 
     
     1.4	De beroepen zijn gevoegd behandeld ter zitting van 8 april 2011, waar namens eiseres zijn verschenen [A] en [B], bijgestaan door mr. D. de Jong. Namens verweerder zijn ter zitting verschenen mr. H.P. de Keijzer en L.J. Wijburg, beiden werkzaam bij de gemeente Utrecht. 
     
     
       Overwegingen 
       Wettelijk kader 
       2.1	Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet (Hvw) stelt de gemeenteraad - voor zover hier van belang - een huisvestingsverordening vast, indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad. 
     
     
     Op grond van artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.  
     
     Op grond van artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.  
     
     2.2	Het Bestuur Regio Utrecht is een samenwerkingsverband op grond van de Wet gemeenschappelijke regelingen tussen negen gemeenten, waaronder de gemeente Utrecht. In de gemeente Utrecht geldt de Regionale Huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening), vastgesteld op 16 december 2009 en in werking getreden op 1 januari 2010. Op grond van artikel 3.1.1. van de Verordening is hoofdstuk 3 van toepassing op alle woonruimten. 
     
     Op grond van artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Verordening is het verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.  
     
     Op grond van artikel 3.1.3, eerste lid, aanhef en onder c, van de Verordening wordt de aanvraag van een vergunning ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat deze, voor zover van belang, vergezeld van een compensatievoorstel.  
     
     Op grond van artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.  
     
     Op grond van artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de vergunning verleend indien aanvrager bereid is compensatie te bieden als bedoeld in art. 3.1.5 en aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan.  
     
     Op grond van artikel 3.1.4, derde lid, van de Verordening kunnen burgemeester en wethouders de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.  
     
     Op grond van artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.  
     
     Op grond van artikel 3.1.5, derde lid, van de Verordening, voor zover thans van belang, is de aanvrager, indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, een financiële bijdrage verschuldigd. Daarbij geldt in geval van omzetting van woonruimte, als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend, een prijs van € 211,- per m². 
     
     Op grond van artikel 4.1, eerste lid, van de Verordening, voor zover hier van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. 
     
     
       Strijd met de Hvw 
       2.3	Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat artikel 3.1.4 van de Verordening in strijd is met artikel 31 van de Hvw. Op grond van artikel 31 van de Hvw dient de omzettingsvergunning te worden verleend tenzij het volkshuisvestelijke belang zwaarder weegt dan het belang bij omzetting. Op grond van de Verordening moet daarentegen de omzettingsvergunning worden verleend als het belang bij omzetting zwaarder weegt dan het volkshuisvestelijke belang. Dit betekent dat in het geval de belangen in evenwicht zijn de vergunning op grond van de Hvw moet worden verleend, doch op grond van de Verordening moet worden geweigerd, aldus eiseres. Verweerder heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 13 juni 2000 (LJN AN6404). In die uitspraak is geoordeeld dat de daar geldende Huisvestingsverordening onverbindend is in het geval de belangenafweging in evenwicht blijft. Voor zover in die Huisvestingsverordening is bepaald dat compensatie wordt geëist voor gevallen waarin het volkshuisvestelijke belang zwaarder weegt dan het belang dat gediend is bij omzetting, is de Huisvestingsverordening naar het oordeel van de ABRvS wel verbindend.  
     
     
     2.4	Anders dan eiseres is de rechtbank van oordeel dat artikel 3.1.4 van de Verordening niet in strijd is met artikel 31 van de Hvw, nu de criteria voor vergunningverlening zoals deze zijn geformuleerd in dit artikel van de Verordening het bepaalde in artikel 31 van de Hvw niet te buiten gaan. De vergelijking met de genoemde uitspraak van de ABRvS gaat niet op, nu de Huisvestingsverordening waarop die uitspraak betrekking heeft expliciet voorzag in de mogelijkheid tot het bieden van compensatie in een evenwichtssituatie, terwijl de Verordening waarop de bestreden besluiten zijn gebaseerd hierin niet voorziet. 
     
     
       Het beleid 
       2.5	Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat het door verweerder bij de verlening van de omzettingsvergunningen vanaf 28 januari 2007 gevoerde beleid in strijd is met het recht. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt. 
     
     
     2.6	Vóór 28 januari 2007 voerde verweerder het beleid dat bij de beslissing op een aanvraag om verlening van een omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur de belangenafweging als bedoeld in artikel 31 van de Huisvestingswet en artikel 3.1.4 van de Verordening standaard in het voordeel van de aanvrager uitviel en de aanvrager voor het verkrijgen van een zodanige vergunning geen compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 van de Verordening behoefde te bieden.  
     
     Op 25 januari 2007 heeft verweerder besloten om bij de behandeling van aanvragen om verlening van een omzettingsvergunning (weer) compensatie conform de Verordening te verlangen (hierna: de beleidswijziging). Verweerder heeft de beleidswijziging, conform het bepaalde in artikel 3:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op 27 januari 2007 bekendgemaakt in het Utrechts Nieuwsblad, waarna dit besluit op 28 januari 2007 in werking is getreden. Daar de aanvragen van eiseres om omzettingsvergunningen dateren van 18 juli 2008, 28 mei 2009, 5 augustus 2009, 24 september 2009, 2 november 2009 en 1 maart 2010, is op deze aanvragen het gewijzigde beleid van toepassing. 
     
     
       2.7	In het kader van een handhavingsactie is verweerder gebleken dat voorafgaand aan 25 januari 2007 veel omzettingen hebben plaatsgevonden zonder de vereiste vergunning. De betreffende woningeigenaren zijn aangesproken op de verplichting voor die omzettingen alsnog (een) vergunning(en) aan te vragen. Dit heeft geleid tot protest vanuit de sector. Teneinde tegemoet te komen aan de woningeigenaren en de kamerverhuurders heeft verweerder bij besluit van 9 maart 2009 een coulanceregeling vastgesteld. Op grond van deze coulanceregeling wordt bij legalisering van een bepaalde categorie bestaande situaties het compensatiebedrag teruggebracht tot 25% van hetgeen op grond van de Verordening verschuldigd zou zijn, mits is voldaan aan drie voorwaarden: 
       1)	de situatie van kamerbewoning is ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007; 
       2)	voor iedere kamer moeten geldige huurovereenkomsten worden overgelegd van de huidige huurders; en 
       3)	de huidige huur van iedere kamer moet voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur. 
       De coulanceregeling, die is beëindigd op 4 september 2009, is toegepast op aanvragen die zijn ingekomen in de periode 9 maart 2009 tot 4 september 2009, maar – op verzoek – ook op eerder afgedane zaken. 
     
     
     2.8	Bij de onder 1.1 en 1.2 genoemde besluiten heeft verweerder de gevraagde omzettingsvergunningen aan eiseres verleend onder voorwaarde van financiële compensatie. Verweerder heeft daarbij overwogen dat geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu (van de omgeving) van de woonruimten, doch dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van eiseres bij kamerverhuur. Om die reden zouden de gevraagde vergunningen moeten worden geweigerd. Op grond van artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening moeten de vergunningen echter worden verleend, indien de zelfstandige woonruimte die door omzetting verloren gaat voldoende wordt gecompenseerd. Compensatie kan plaatsvinden door het toevoegen van vervangende en gelijkwaardige woonruimte of door het betalen van € 211,- per m² vloeroppervlakte dat aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken. Nu eiseres te kennen heeft gegeven bereid te zijn financieel te compenseren heeft verweerder de verplichting tot het betalen van compensatie neergelegd in de primaire besluiten, welke na gemaakt bezwaar bij de bestreden besluiten van 22 juli 2010 en 29 juli 2010 zijn gehandhaafd. Daarbij heeft verweerder voor wat betreft de panden [adres], [adres], [adres], [adres], [adres]. [adres], [adres] en [adres] bovengenoemde coulanceregeling toegepast, zodat voor die panden een compensatiebedrag van 25% van € 211,- per m², te weten € 52,75 per m², aan de orde is. 
     
     
       Toetsing van het beleid 
       2.9	Ter onderbouwing van haar stelling dat de beleidswijziging in strijd is met het recht heeft eiseres als volgt betoogd. Aanleiding voor de beleidswijziging was dat het tekort aan studentenkamers in de periode 2001 tot en met 2007 sterk zou zijn afgenomen. Volgens verweerder zouden studenten ten tijde van de beleidswijziging binnen drie maanden een kamer kunnen vinden. Uit recente artikelen in de Volkskrant, het AD en het Utrechts Nieuwsblad blijkt echter dat het kamertekort onder studenten niet is gedaald. Volgens studentenhuisvesters Kences en SSH is de wachttijd voor een studentenkamer inmiddels van dertien maanden opgelopen naar vierentwintig maanden. De feitelijke onderbouwing van de beleidswijziging is ondeugdelijk, volgens eiseres. Verder heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij het vaststellen van de beleidswijziging de belangen van de aanvragers, waaronder die van eiseres, onvoldoende in acht heeft genomen. 
     
     
     2.10	 Ingevolge het bepaalde in artikel 8:2, aanhef en onder a, en artikel 7:1 van de Awb kan geen bezwaar worden gemaakt tegen een besluit inhoudende een beleidsregel. Wanneer een belanghebbende in het kader van een bestuursrechtelijke procedure over een voor beroep vatbaar besluit gronden aanvoert gericht tegen het beleid waarop dat besluit is gebaseerd moet aan de hand van die gronden worden beoordeeld of dat beleid de rechterlijke toets kan doorstaan. Dit betekent dat eiseres verweerders beleid indirect aan de orde kan stellen. Indien ter beoordeling is de redelijkheid van de belangenafweging die aan het beleid ten grondslag ligt, dan noopt de verhouding tussen bestuur en bestuursrechter tot terughoudendheid in de rechterlijke toetsing. Aan de rechtbank is dan slechts ter beoordeling of verweerder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot vaststelling van dit beleid heeft kunnen komen.  
     
     2.11	 Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht eiseres te volgen in die zin dat de wachtlijsten voor kamerverhuur ten behoeve van studenten langer zijn dan gewenst, hetgeen ook geldt voor de wachttijd. Verweerder heeft er echter op gewezen dat de wachtlijsten en de wachttijd voor zelfstandige woonruimte nog vele malen langer zijn. Hoezeer verweerder derhalve ook de woningnood onder studenten zou willen terugdringen, niet heeft verweerder dit willen bereiken ten koste van de schaars beschikbare zelfstandige woonruimte. Dat verweerder daarbij van onjuiste feitelijke gegevens is uitgegaan is gesteld, noch gebleken. Mede gelet hierop heeft verweerder bij het vaststellen van de beleidswijziging meer gewicht toegekend aan het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad dan aan de (financiële) belangen van eiseres bij omzetting. Daarbij is van belang dat de Verordening het verweerder niet mogelijk maakt de vergunning om genoemde redenen te weigeren, tenzij de leefbaarheid in het geding is. Met financiële compensatie moet verweerder de gevraagde vergunning verlenen. Nu het ingevolge artikel 3.1.4 van de Verordening tot de beoordelingsvrijheid van verweerder behoort om te bepalen of met het verlenen van een omzettingsvergunning het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend wordt, alsmede gelet op de geconstateerde aanzienlijke wachttijd voor zelfstandige woonruimte en het systeem van verplichte vergunningverlening bij aangeboden compensatie,  ziet de rechtbank in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder in redelijkheid niet tot deze afweging van de betrokken belangen heeft kunnen komen. 
     
     De rechtbank betrekt bij dit oordeel tevens de door verweerder op 9 maart 2009 vastgestelde coulanceregeling. Daarbij stelt de rechtbank vast dat tegen de in de coulanceregeling vervatte mogelijkheid tot het geven van korting op het compensatiebedrag door eiseres in beroep geen bezwaren zijn geuit. Met de mogelijkheid in de coulanceregeling tot het geven van korting op het compensatiebedrag kan niet (langer) met vrucht staande worden gehouden dat verweerder de (financiële) belangen van de kamerverhuurders onvoldoende heeft betrokken bij de beleidswijziging. De rechtbank beoordeelt derhalve de beleidswijziging, in samenhang bezien met de coulanceregeling, niet als kennelijk onredelijk. 
     
     
       De coulanceregeling 
       2.12	 Eiseres heeft in beroep bezwaren geuit tegen de aan de coulanceregeling verbonden derde voorwaarde, te weten dat de huidige huurprijs van iedere kamer moet voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur. Deze beroepsgrond roept de vraag op wat het karakter is van de coulanceregeling. 
     
     
     2.13	 De rechtbank is primair van oordeel dat de coulanceregeling, anders dan door verweerder ter zitting en bij de schriftelijke beantwoording van de vragen van de CDA- en VVD-fractie is betoogd, geen beleidsmatige categorale invulling is van de hardheidsclausule als bedoeld in artikel 4.1 van de Verordening. De hardheidsclausule biedt de mogelijkheid af te wijken van de Verordening in (individuele) gevallen waar strikte toepassing van de Verordening leidt tot bijzondere hardheid. Het moet gaan om onbillijkheden van overwegende aard in gevallen of groepen van gevallen waarmee bij het opstellen van de Verordening geen rekening is en kon worden gehouden. Met de coulanceregeling wordt daarentegen een categorale beleidsmatige voorziening getroffen voor een grote groep reeds bekende gevallen, te weten alle zelfstandige woonruimten die zonder vergunning zijn omgezet in de periode 21 augustus 2001 tot 27 januari 2007.  
     
     2.14	 Voorts stelt de rechtbank vast dat verweerder met de coulanceregeling feitelijk beleid voert dat afwijkt van het wettelijk regime in de Verordening. Op grond van artikel 3.5.1, derde lid, van de Verordening dient immers in geval van omzetting van woonruimte een compensatiebedrag van € 211,- per m² te worden betaald. De Verordening kent geen mogelijkheid om van dit bedrag af te wijken. Met de coulanceregeling wordt echter wel van de Verordening afgeweken en wordt dit bedrag teruggebracht tot 25% van hetgeen op grond van de Verordening verschuldigd zou zijn. 
     
     2.15	 De bestuursrechter dient tegenwettelijke begunstigende beleidsregels terughoudend te toetsen. Dit houdt in dat de aanwezigheid en de toepassing daarvan door de bestuursrechter als gegeven moet worden aanvaard, met dien verstande dat (slechts) wordt getoetst of dit tegenwettelijke beleid door verweerder op consistente wijze is toegepast. Eiseres kan derhalve met een beroep op het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel consistente toepassing van de coulanceregeling ter toetsing aan de rechtbank voorleggen. De rechtbank stelt in dit kader vast dat eiseres met haar beroep niet opkomt tegen een inconsistente toepassing van de coulanceregeling, doch een inhoudelijke toetsing van de coulanceregeling en de daarin neergelegde voorwaarden beoogt. Zij heeft in beroep immers betoogd dat verweerder met de derde voorwaarde van de coulanceregeling tracht het huurprijsniveau te sturen. Daarmee wendt verweerder volgens eiseres zijn bevoegdheden aan voor een ander doel dan waarvoor hij deze heeft gekregen, aangezien de Hvw en de daarop gebaseerde Verordening uitsluitend een doelmatige en evenredige verdeling van schaarse woonruimte ten doel hebben.  
     
     Gelet op het voorgaande komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke bespreking van de beroepsgrond van eiseres. Deze slaagt daarom niet. 
     
     2.16	 Ook indien de coulanceregeling wel als beleidsmatige categorale invulling van de hardheidsclausule zou moeten worden aangemerkt, kan de beroepsgrond met betrekking tot de derde voorwaarde van de coulanceregeling niet slagen. In artikel 1, vierde lid, van de Hvw is bepaald dat, indien de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens voor de desbetreffende woonruimte, vastgesteld overeenkomstig het bij of krachtens de onderafdeling 2 van de afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek daaromtrent bepaalde, voor de toepassing van de Hvw en de daarop berustende bepalingen als huurprijs geldt: de maximale huurprijsgrens. Aangezien de Verordening haar grondslag vindt in de Hvw kan verweerder niet worden verweten bij de toepassing van artikel 4.1 van de Verordening (de hardheidsclausule) inhoud te geven aan genoemde regel uit artikel 1, vierde lid, van de Hvw. Van misbruik van bevoegdheid is dan ook geen sprake. 
     
     2.17	 Uit het voorgaande volgt dat de meer algemene beroepsgronden gericht tegen de Verordening, de beleidswijziging en de coulanceregeling falen. Dat verweerder bij de bestreden besluiten met betrekking tot de panden van eiseres een onjuiste toepassing zou hebben gegeven aan de coulanceregeling is niet aangevoerd. 
     
     2.18	 In hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder gehouden was, los van de coulanceregeling, toepassing te geven aan artikel 4.1 van de Verordening. Dat geldt ook voor de stelling van eiseres dat verweerder bij de beslissing op de aanvraag voor het adres [adres] had moeten betrekken dat voor dat pand een gedoogverklaring is geweigerd. Het niet beschikken over die gedoogverklaring en het dientengevolge thans moeten betalen van financiële compensatie voor de omzetting in dat pand is immers te wijten aan eiseres, aangezien het verzoek om een gedoogverklaring te laat is ingediend. Onder die omstandigheden is van een bijzondere hardheid geen sprake. 
     
     
       Reële compensatie 
       2.19	 Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder haar aanbod tot reële compensatie ten onrechte heeft afgewezen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat de zelfstandige woonruimten die door eiseres ter compensatie zijn aangeboden niet zijn gecreëerd ter vervanging van de woonruimten waarvoor eiseres thans omzettingsvergunningen heeft aangevraagd, zoals is vereist op grond van artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening. Zo blijkt uit het door eiseres in bezwaar overgelegde overzicht van gecreëerde woonruimten in voormalige winkelpanden, dat drie van de vier voornoemde woonruimten in 2001 en 2004 zijn gecreëerd. Uit dit overzicht blijkt niet wanneer de zelfstandige woonruimte aan [adres] is gecreëerd. In deze onderbouwing ziet de rechtbank dan ook onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder het door eiseres gedane aanbod tot reële compensatie ten onrechte heeft afgewezen. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt derhalve niet. 
     
     
     
       Gelijkheidsbeginsel 
       2.20	 Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. Eiseres heeft in dit kader betoogd dat nu verweerder bij het verlenen van de omzettingsvergunning voor het adres [adres] het oude beleid heeft toegepast, verweerder hiertoe bij de aanvragen van eiseres ook gehouden is. Verweerder heeft in reactie hierop betoogd dat bij het verlenen van deze omzettingsvergunning per abuis een omzettingsvergunning is verleend zonder voorwaarde van financiële compensatie. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat gelet op vaste rechtspraak van de ABRvS een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet zo ver strekt dat verweerder een gemaakte fout dient te herhalen. Zo er derhalve reeds sprake is van gelijke gevallen, kan het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel naar het oordeel van de rechtbank niet slagen.  
     
     
     
       Vertrouwensbeginsel 
       2.21	  Eiseres heeft gesteld dat verweerder tegenover andere huiseigenaren zou hebben verklaard dat voor kamergewijze verhuur geen omzettingsvergunning nodig was, hetgeen ook voor eiseres reden is geweest geen omzettingsvergunning aan te vragen. Dit betoog leidt niet tot het door eiseres gewenste resultaat, reeds omdat eiseres niet met schriftelijke stukken of anderszins heeft onderbouwd dat door of namens verweerder dergelijke uitlatingen zijn gedaan. Daar komt bij dat uit de gedingstukken blijkt dat eiseres voor de woning aan de [adres] in de bewuste periode wel een omzettingsvergunning heeft aangevraagd. De rechtbank leidt hieruit af dat eiseres in de periode vóór de beleidswijziging, anders dan zij thans betoogt, ervan op de hoogte was dat voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte een omzettingsvergunning was vereist. 
     
       
     2.22	 Gelet op het voorgaande kan hetgeen eiseres in de beroepen heeft aangevoerd niet leiden tot vernietiging van de bestreden besluiten. De rechtbank zal de beroepen ongegrond verklaren. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.  
       
     Beslissing 
     
     De rechtbank: 
     
     verklaart de beroepen ongegrond. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, als voorzitter, en mr. P.K. Nihot en mr. V.M.M. van Amstel, als leden, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2011. 
     
     
     De griffier:				De voorzitter: 
     
     
     
     
     mr. S.A.J. de Jong-Nibourg			mr. B.J. van Ettekoven