ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2018:10002

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2018:10002 Rechtbank Amsterdam , 20-10-2018 / AMS 17/825, 17/1011, 17/1516 17/1543

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-10-20

Zaaknummer: AMS 17/825, 17/1011, 17/1516 17/1543

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:10002

---

WOZ bedrijfsruimte, panden in gebruik als kinderdagverblijf. Correctie functionele veroudering wegens lage bezettingsgraad?

RECHTBANK AMSTERDAM 
     Bestuursrecht 
     
     
       zaaknummers: AMS 17/825, 17/1011, 17/1516 en 17/1543  
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2018 in de zaken tussen 
     
     de besloten vennootschap Partou B.V., te Vianen, eiseres 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder. 
     
     
       Partijen worden hierna ‘Partou’ en ‘de heffingsambtenaar’ genoemd.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       In de gecombineerde aanslag van 31 maart 2016 (de aanslag 1) heeft de heffingsambtenaar de waarde van onder andere de onroerende zaken [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] allen in Amsterdam (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).  
     
     
     
       In een andere gecombineerde aanslag van 31 maart 2016 (de aanslag 2) heeft de heffingsambtenaar de waarde van onder andere de onroerende zaak [straat 1] voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op grond van de Wet WOZ.  
     
     
     
       Met de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2017 (de bestreden uitspraak 1) heeft de heffingsambtenaar de in de aanslag 1 vastgestelde waardes van de onroerende zaken gehandhaafd.  
     
     
     
       Met de uitspraak op bezwaar van 4 januari 2017 (de bestreden uitspraak 2) heeft de heffingsambtenaar de in de aanslag 2 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [straat 1] gehandhaafd.  
     
     
     
       Partou heeft tegen de bestreden uitspraken beroepen ingesteld. Partou heeft ten aanzien van  de bestreden uitspraak 1 beroep ingesteld tegen de waardevaststelling van 17 onroerende zaken. Partou heeft ten aanzien van de bestreden uitspraak 2 beroep ingesteld tegen de waardevaststelling van 26 onroerende zaken. Deze uitspraak gaat alleen over de beroepen van Partou gericht tegen de waardevaststelling van [straat 1] voor het kalenderjaar 2015 (zaaknummer 17/1011) en het kalenderjaar 2016 (zaaknummer 17/825), [straat 2] voor het kalenderjaar 2015 (zaaknummer 17/1516) en [straat 3] voor het kalenderjaar 2015 (zaaknummer 17/1543).  
     
     
     
       De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Partou heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon] , als waarnemer van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door R. Gordinou de Gouberville, taxateur.  
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Waar gaan deze zaken over?  
       
     
     
     
       1.	Tussen partijen staat de WOZ-waarde van de onroerende zaken op waardepeildatum 1 januari 2014 ter discussie. Ook staat tussen partijen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat 1] op waardepeildatum 1 januari 2015 ter discussie. Partou is huurder en gebruiker van de onroerende zaken. De onroerende zaken worden gebruikt als [bedrijf] .  
     
     
     
       2.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waardes van de onroerende zaken in de aanslag 1 voor kalenderjaar 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) vastgesteld zoals hieronder weergegeven. Deze waardes heeft de heffingsambtenaar met de bestreden uitspraak 1 gehandhaafd.  
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                   Onroerende zaak  
                 
               
               
                 
                   WOZ-waarde 2015 
                 
               
             
             
               
                 
                  [straat 1]
                 
               
               
                 € 1.024.000,- 
               
             
             
               
                 
                  [straat 2]
                 
               
               
                 € 575.500,- 
               
             
             
               
                 
                  [straat 3]
                 
               
               
                 € 277.500,- 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van onroerende zaak [straat 1] in de aanslag 2 voor kalenderjaar 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) vastgesteld op € 1.040.000,-. Deze waarde heeft de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak 2 gehandhaafd.  
       
     
     
       3.1. 
       Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaken moeten worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Bij het bepalen van de GVW van een onroerende zaak moeten vier elementen worden berekend: 
       - de vervangingswaarde van de grond;  
       - de vervangingswaarde van de opstal;  
       - de correctie op de vervangingswaarde van de opstal wegens technische veroudering;  
       - de correctie op de vervangingswaarde van de opstal wegens functionele veroudering.  
       
     
     
       3.2. 
       Niet in geschil zijn de vervangingswaarde van de grond en de correctie op de vervangingswaarde van de opstal wegens technische veroudering voor alle onroerende zaken. Partijen zijn het er verder over eens dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de opstallen de Taxatiewijzer Onderwijs van de Vereniging van Nederlandse gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer) dient te worden gebruikt. Partou vindt echter dat de heffingsambtenaar voor [straat 1] en [straat 3] bij het bepalen van de vervangingswaarde van de opstal is uitgegaan van het verkeerde archetype uit de Taxatiewijzer.  
       
     
     
       3.3. 
       Verder zijn partijen verdeeld over het antwoord op de vraag of op de vervangingswaarde van de opstal bij alle onroerende zaken een correctie wegens functionele veroudering moet worden toegepast. Partou is van mening dat een dergelijke correctie door de heffingsambtenaar had moeten worden toegepast vanwege de slechte marktsituatie en de lage bezettingsgraad van de [bedrijf] . 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar de vervangingswaarde van de opstallen te hoog vastgesteld? 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       Ten aanzien van [straat 2] staat de vervangingswaarde van de opstal tussen partijen niet ter discussie.  
       
     
     
       4.2. 
       Ten aanzien van [straat 3] heeft de heffingsambtenaar in beroep aangegeven dat hij bij het bepalen van de vervangingswaarde van de opstal ten onrechte niet is uitgegaan van archetype O185PL12 uit de Taxatiewijzer. Partou is het eens met het gebruik van dat archetype voor [straat 3] . Uitgaande van dat archetype is de waarde van [straat 3] voor het kalenderjaar 2015 volgens de heffingsambtenaar maximaal (dus zonder toepassing van een correctie wegens functionele veroudering) € 255.500,-. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [straat 3] met € 277.500,- dus te hoog vastgesteld. Het beroep met zaaknummer 17/1543 is daarom gegrond. In geschil is nu nog of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 255.500,- voor de [straat 3] niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ten aanzien van [straat 1] heeft Partou gesteld dat voor de keuze van het archetype moet worden uitgegaan van de oppervlakte van het hele complex waar het object [straat 1] onderdeel van is en niet alleen van de oppervlakte van het object zelf. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat als van het hele complex zou worden uitgegaan, archetype 0126ME52 van toepassing zou zijn. De gemiddelde vervangingswaarde per m2 van dat archetype is (in beide kalenderjaren) hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde vervangingswaarde per m2. Partou heeft vervolgens op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet uit moet gaan van de gemiddelde vervangingswaarde van archetype 0126ME52, maar dat 20% van de gemiddelde vervangingswaarde moet worden afgetrokken, omdat het complex groter is dan de standaardgrootte van archetype 0126ME52 (3000 m2).  
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank overweegt dat in de Taxatiewijzer voor elk archetype een gemiddelde vervangingswaarde per m² en bijbehorende bandbreedte staat. Uit de Taxatiewijzer blijkt dat in beginsel een keuze moet worden gemaakt binnen de bandbreedte van het toepasselijke archetype. Verder verwijst de Taxatiewijzer naar het algemene deel van de set taxatiewijzers (de Taxatiewijzer Algemeen) voor de berekening van de correctiefactor die op de gemiddelde vervangingswaarde voor grootte moet worden toegepast.  Uit de Taxatiewijzer Algemeen blijkt vervolgens dat indien een WOZ-object substantieel afwijkt van de standaardgrootte van het toepasselijke archetype een correctie voor de grootte moet worden toegepast. Bij grotere bouwwerken gaan de bouwkosten per m2 omlaag en bij kleinere bouwwerken gaan de bouwkosten per m2 omhoog. Wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein gedeelte van een gebouw, kan de kleine oppervlakte van het WOZ-object leiden tot een correctie voor de grootte. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat voor de correctie op de gemiddelde vervangingswaarde van een archetype moet worden gekeken naar de grootte van het WOZ-object zelf en niet naar de grootte van het gehele complex waar het WOZ-object deel van uitmaakt. 
       
     
     
       4.5. 
       De gemiddelde vervangingswaarde per m2 van archetype 0126ME52 was voor het kalenderjaar 2015 € 1.550,- en voor het kalenderjaar 2016 € 1.510,-. Omdat het object [straat 1] kleiner is (738 m2) dan de standaardgrootte van het archetype 0126ME52 (3000 m2) is het aannemelijk dat de bouwkosten van het WOZ-object eerder hoger dan lager zullen zijn per m² dan de hiervoor weergegeven gemiddelde vervangingswaarde. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de vervangingswaarde voor de opstal van [straat 1] met € 1.272,- per m2 voor kalenderjaar 2015 en met € 1.338,- per m2 voor kalenderjaar 2016 dus niet te hoog heeft vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt dus niet. 
       
       
         
           Moest de heffingsambtenaar een correctie wegens functionele veroudering toepassen? 
         
       
       
     
     
       5.1. 
       De rechtbank stelt voorop dat bij functionele afschrijving in het kader van de GVW moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft.  Het is verder aan Partou om aannemelijk te maken dat sprake is van economische veroudering van de onroerende zaken waardoor een correctie wegens functionele veroudering moet worden toegepast. 
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Buitenveldert 2013’ rust op het perceel [straat 1] de bestemming ‘Gemengd 5’. De gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor maatschappelijke dienstverlening, huisgebonden beroepen en bedrijven en ondersteunende horeca. Op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Rivierenbuurt’ rust op het perceel [straat 3] de bestemming ‘Gemengd 1’. De gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor detailhandel, consumentenverzorgende dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening. Op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Restgebieden Zuidoost’ rust op [straat 2] de bestemming ‘Maatschappelijk 1’. De gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, zoals overheids-, medische-, onderwijs-, sociaal-culturele, sport- en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, inclusief kinderdagverblijven , ondersteunende horeca en ondersteunende detailhandel.  
       
     
     
       5.3. 
       Dat Partou de WOZ-objecten als [bedrijf] gebruikt, doet niet af aan de brede bestemmingen van de onroerende zaken en de verschillende mogelijkheden die dit voor de eigenaren biedt. Een eventuele lage bezettingsgraad van de [bedrijf] van Partou is daarom niet voldoende om aannemelijk te maken dat de onroerende zaken economisch zijn verouderd. Het is immers niet gebleken dat de onroerende zaken niet (meer) geschikt zijn om door andere maatschappelijke instellingen of voor andere maatschappelijke doeleinden te worden gebruikt. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat Partou de door haar gestelde lage bezettingsgraad van de [bedrijf] op geen enkele manier met stukken heeft onderbouwd. Ook overigens heeft Partou niet aannemelijk gemaakt dat een correctie voor functionele veroudering moet worden toegepast. De beroepsgrond van Partou dat de heffingsambtenaar op de waarde van de onroerende zaken een correctie wegens functionele veroudering had moeten toepassen, slaagt daarom niet.  
       
       
         
           Conclusie en slotopmerkingen  
         
       
       
       6. De beroepen met zaaknummers 17/825, 17/1011 en 17/1516 zijn ongegrond. Het beroep met zaaknummer 17/1543 is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak 1 voor zover deze ziet op de vaststelling van de WOZ-waarde van [straat 3] en stelt de WOZ-waarde van [straat 3] voor kalenderjaar 2015 vast op de door de heffingsambtenaar in beroep gewijzigde waarde van € 255.500,-. De onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van het vernietigde gedeelte van bestreden uitspraak 1.  
       
       7. Omdat de rechtbank het beroep met zaaknummer 17/1543 gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan Partou het door haar betaalde griffierecht in die zaak vergoedt. In de overige zaken bestaat geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht. Partou heeft ter zitting het punt dat zij te vaak griffierecht heeft moeten voldoen voor haar beroepen tegen bestreden uitspraak 2, laten vallen.   
       
       8. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door Partou gemaakte proceskosten in de zaak 17/1543. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).  
       
       9. De proceskosten voor de bezwaarfase waren in de bestreden uitspraak 1 al aan Partou vergoed wegens gedeeltelijke vernietiging van aanslag 1. Partijen zijn ter zitting echter een wegingsfactor van 1,5 in plaats van de in de bestreden uitspraak 1 toegepaste wegingsfactor 1,0 overeengekomen. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak 1 ook voor zover deze ziet op de kostenveroordeling in bezwaar en stelt de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase vast op € 747,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 249,- en een wegingsfactor 1,5). Ook op dit punt treedt deze uitspraak in de plaats van dit vernietigde gedeelte van bestreden uitspraak 1.  
       
         Beslissing 
       
       
       
         De rechtbank:  
       
       
         
           verklaart de beroepen in de zaken AMS 17/825, 17/1011 en 17/1516 ongegrond; 
         
         
           verklaart het beroep in de zaak AMS 17/1543 gegrond;  
         
         
           vernietigt de bestreden uitspraak 1 voor zover deze ziet op de vaststelling van de WOZ-waarde van [straat 3] en de veroordeling in de kosten van bezwaar; 
         
         
           stelt de WOZ-waarde van [straat 3] voor het kalenderjaar 2015 vast op € 255.500,-; 
         
         
           bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; 
         
         
           stelt de vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase vast op € 747,-; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde gedeelten van de bestreden uitspraak 1; 
         
         
           draagt de heffingsambtenaar op het in de zaak 17/1543 betaalde griffierecht van € 333,- aan Partou te vergoeden; 
         
         
           veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van Partou in beroep tot een bedrag van € 1.002,-. 
         
       
       
       
       
         Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, voorzitter, en mr. G.W.J. Harten en mr. J.T. Kruis, leden, in aanwezigheid van mr. E. van der Zweep, griffier .  De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2018. 
       
       
       
       
         griffier  
         voorzitter 
       
       
       
       
         
           De griffier is verhinderd 
         
         
           de uitspraak te ondertekenen. 
         
       
       
       
       
         Afschrift verzonden aan partijen op:  
       
       
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.  
     
   
   
      Zie pagina 34 van de Taxatiewijzer Onderwijs voor waardepeildatum 1 januari 2014 en pagina 39 van de Taxatiewijzer Onderwijs voor waardepeildatum 1 januari 2015 (te raadplegen via www.wozdatacenter.nl).  
   
   
      Zie pagina’s 50-51 van de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2014 en pagina’s 51-52 van de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2015 (www.wozdatacenter.nl). 
   
   
      Zie de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:4238. 
   
   
      Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818.