ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:957

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:957 Gerechtshof Den Haag , 04-03-2015 / AWB - 14 _ 581

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-03-04

Zaaknummer: AWB - 14 _ 581

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:957

---

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-14/00581 
   
   
     uitspraak d.d. 4 maart 2015 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z], belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR) , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de rechtbank) van 6 mei 2014, nummer SGR13/10209 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 371.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.2. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 januari 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan: 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.100 m2. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar heeft een opbouw van de waarden, een rekenblad, een taxatieverslag en foto’s overgelegd. Hieraan ontleent het Hof de in de onderstaande matrix opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten). 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                  [Y]
                 
               
               
                 
                  [A]
                 
               
               
                 
                  [B]
                 
               
               
                 
                  [C]
                 
               
               
                 
                  [D]
                 
               
             
             
               
                 Inhoud hoofdgebouw 
               
               
                 400 m3 
               
               
                 365 m3 
               
               
                 412 m3 
               
               
                 360 m3 
               
               
                 275 m3 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m3 
               
               
                 €            250 
               
               
                 €          483  
               
               
                 €          539 
               
               
                 €          563 
               
               
                 €           265 
               
             
             
               
                 Berekende waarde hoofdgebouw 
               
               
                 €     100.000 
               
               
                 €   176.295 
               
               
                 €   222.068 
               
               
                 €   202.680 
               
               
                 €     72.875 
               
             
             
               
                 Oppervlakte perceel 
               
               
                 1.100 m2 
               
               
                 275 m2 
               
               
                 446 m2 
               
               
                 329 m2 
               
               
                 157 m2 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 
               
               
                 €           368 
               
               
                 €         645 
               
               
                 €         562 
               
               
                 €         618 
               
               
                 €         454 
               
             
             
               
                 Berekende waarde grond 
               
               
                 €    404.800 
               
               
                 €  177.375 
               
               
                 €  252.338 
               
               
                 €  203.322 
               
               
                 €    71.278 
               
             
             
               
                 Water 
                 Overig 
               
               
                 €        6.500 
                 €      10.500 
               
               
                 -- 
                 €     7.000 
               
               
                 -- 
                 €    73.850 
               
               
                 -- 
                 €      3.500 
               
               
                 -- 
                 €    10.500 
               
             
             
               
                 Correctie ligging 
               
               
                 -/-  €    150.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Berekende waarde 
               
               
                 €    371.800 
               
               
                 € 360.760 
               
               
                 €  548.256   
               
               
                 €  409.502 
               
               
                 €  154.653 
               
             
             
               
                 Vastgestelde WOZ-waarde 
               
               
                 €    371.800 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 -- 
               
               
                 27-02-2012 
               
               
                 01-06-2012 
               
               
                 31-05-2012 
               
               
                 14-03-2013 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 -- 
               
               
                 € 360.000 
               
               
                 €  542.500 
               
               
                 €  404.750 
               
               
                 €  137.500 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende heeft een taxatierapport van [E] van 13 december 2010 (Taxatierapport 1) en een taxatierapport van [F] makelaardij van 21 februari 2010 (Taxatierapport 2) overgelegd. De taxatierapporten strekken ertoe inzicht te geven in daling van de waarde van de woning als gevolg van de verbreding van het tracé van de A12 tussen Gouda en Woerden.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Aan Taxatierapport 1 ontleent het Hof het volgende: 
         	“ Datum opname en inspectie:			03 december 2010 
         (…) 
         D. WAARDERING 
         Het object is per opnamedatum getaxeerd op: 
         - een onderhandse verkoopwaarde voor  
         uitbreiding van de A12 			€  475.000,00  (…) 
         - een onderhandse verkoopwaarde na  
         uitbreiding van de A 12			€  380.000,00 (…) 
         	(…) 
         	L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 
         	1.	Toegepaste methodiek 
         		- Objectvergelijking			niet van toepassing 
         	(…) 
         O. NADERE MEDEDELINGEN 
         Opdrachtgever heeft aangegeven ernstige overlast te ondervinden van de verbreding van de A 12. Ervan uitgaande dat de woning conform de huidige regelgeving fijnstof en geluid nog een woonbestemming kan behouden en in overweging nemende dat de WOZ-waarde tevens € 95.000 is gedaald en dat de opdrachtgever aangeeft ernstige overlast te ondervinden van de nieuwe situatie is de waardevermindering tot stand gekomen. 
         (…)" 
       
       
     
     
       3.5. 
       Aan Taxatierapport 2 ontleent het Hof het volgende: 
       
       
         “Ondergetekende (…) 
         Verklaart te hebben opgenomen en gewaardeerd (per september 2010) in opdracht van [belanghebbende] 
         (…) 
         
           Waarde van het onroerend goed  
           voor 
            (sept. 2010) de vaststelling van het tracébesluit A-12 Gouda-Woerden 
         
         Onderhandse marktwaarde/verkoopwaarde 
         vrij van huur en gebruik				€  470.000,- (…) 
         
           Waarde van het onroerend goed  
           na 
            (sept. 2010) de vaststelling van het tracébesluit A-12 Gouda-Woerden 
         
         Onderhandse marktwaarde/verkoopwaarde 
         vrij van huur en gebruik				€  370.000,- (…) 
         (…)”.  
       
       
     
     
       3.6. 
       Het tracébesluit A-12 Gouda – Woerden is in september 2010 vastgesteld. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder heeft aangeduid: 
     
     
       “5. 	In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een 
       waarde van € 310.750. Eiser heeft daartoe een taxatierapport van [E] van 13 
       december 2010 en een taxatierapport van [F] van 21 februari 2014 overgelegd waarbij de waarde van de woning per september 2010 voor verbreding van de A12 op       € 475.000 respectievelijk € 470.000 is getaxeerd. Eiser herrekent € 475.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en trekt daar de door verweerder gehanteerde correctie ligging in verband met verbreding van de A12 en de aanleg van de rondweg van € 150.000 vanaf. 
     
     
     6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder aan dat de waarde onder meer is gebaseerd op verkoopprijzen van twee woningen die in dezelfde wijk zijn gelegen en dat daarboven nog een aftrek van € 150.000 is verleend vanwege de ligging. 
     
     7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,22 885, nr. 36, blz. 44). 
     
     8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat bij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het verslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     9. Van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank met name gelet op de ligging vlakbij de woning - het object [A] het meest geschikt ter vergelijking. Dit object uit 1989, verkocht op 27 februari 2012 voor € 360.000, is 35 m3 kleiner dan de woning, het perceel is 275 m2 en de staat van onderhoud en kwaliteit zijn beter dan die van de woning. Door aan de woning een beduidend lagere prijs per m3 toe te kennen dan aan de [A] (€ 250 in plaats van € 471), heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in onder meer bouwjaar, kwaliteit en onderhoud tussen de objecten. Ter zitting heeft verweerder voorts verklaard de grondprijzen te hebben berekend aan de hand van een grondstaffel. De rechtbank acht aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met het (grote) verschil in kaveloppervlakte tussen de objecten. Naar het oordeel van de rechtbank ondervindt ook [A] - weliswaar in mindere mate dan de woning – overlast vanwege de verbreding van de A12 en de aan te leggen rondweg. De door eiser bedoelde overlast wordt daarom geacht reeds deels in de verkoopprijs van € 360.000 te zijn verdisconteerd. Verweerder heeft bij de vastgestelde waarde van de woning nog een correctie op de ligging van de woning van € 150.000 toegepast. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de vaststelling van de waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en [A]. Er kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van het object [A]. 
     
     10. De rechtbank acht ook het object [B], hoewel dit uit 2007 is, gelet op de ligging dicht aan de A12 en de inhoud bruikbaar als vergelijkingsobject. De andere 2 in de matrix opgenomen objecten acht de rechtbank te verschillend om als vergelijkingsobject te dienen. Het object [B] is verkocht op 1 juni 2012 voor € 542.500, is 12 m3 groter dan de woning, het perceel is 446 m2 en de staat van onderhoud en kwaliteit zijn beter dan die van de woning. Ook in vergelijking met het object [B] acht de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. 
     
     11. Het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld geldt overigens te meer indien de door eiser genoemde en in zijn taxatierapporten gehanteerde inhoud van 500 m3 juist is; verweerder is immers van een kleinere inhoud uitgegaan. Dat verweerder de correctie ligging niet nader heeft onderbouwd en Rijkswaterstaat de grand per september 2010 op € 237.500 heeft gewaardeerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel aangezien de rechtbank de vastgestelde waarde in zijn totaliteit dient te beoordelen. 
     
     12. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Aan de door eiser ingebrachte taxatierapporten kan niet de betekenis worden toegekend die eiser daaraan gehecht zou willen zien, omdat deze rapporten niet met vergelijkingsobjecten zijn onderbouwd en zijn gebaseerd op de peildatum 1 september 2010. De werkelijke waardedaling van de verbreding van de A12 is daarin niet verdisconteerd. Dat eiser zich voor de berekening van de waarde van de woning op de waardepeildatum baseert op de gemiddelde prijsontwikkeling van onroerende zaken in de gemeente [G] in de periode 1 september 2010 tot 1 januari 2012, maakt dit niet anders. Een dergelijke algemene en niet op de woning als individuele zaak toegesneden berekening die ook niet 
     door verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten rand de waardepeildatum is onderbouwd, doet afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel17, tweede lid, van de Wet WOZ. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties. 
     
     13. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.” 
     
     
   
   
     Geschil, standpunten en conclusies 
     
     
       5.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Uit  de Taxatierapporten 1 en 2 volgt dat de waarde van de woning in september 2010, voor het besluit tot verbreding van het tracé van de A12 en de aanleg van een rondweg in de nabijheid van de woning, € 470.000 bedroeg. Daarop dient een correctie van 3% te worden aangebracht in verband met de waardedaling in de periode van september 2010 tot 1 januari 2012. De aldus berekende waarde op waardepeildatum dient verminderd te worden met € 200.000, waarna een waarde van € 260.000 resteert. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op het bezwaar tegen de waardebeschikking 2011 vastgestelde waarde van € 380.000 en een verhoging van de door verweerder daarbij toegepaste correctie van € 95.000 tot de in de onder 4.2. vermelde stukken toegepaste correctie van € 150.000, bedraagt de waarde op waardepeildatum, mede rekening houdend met de waardedaling tussen 1 januari 2010 (de waardepeildatum voor het kalenderjaar 2011) en 1 januari 2012 (de waardepeildatum voor het onderhavige kalenderjaar), € 310.000. Voorts verzoekt eiser om de heffingsambtenaar te veroordelen in de werkelijke door belanghebbende gemaakte proceskosten. 
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken. 
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 260.000 dan wel € 310.000. 
       
     
     
       5.5. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       6.1. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
       
     
     
       6.2. 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.  
       
     
     
       6.3. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de onder 3.2. vermelde stukken overgelegd. Naar volgt uit deze stukken is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [D] is naar het oordeel van het Hof minder geschikt als marktgegeven waaruit de waarde van de woning kan worden herleid omdat deze verkooprijs ruim 14 maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd en omdat het vergelijkingsobject wat betreft inhoud van het hoofdgebouw, oppervlakte van het perceel en ligging teveel van de woning verschilt. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten  [A], [B] en [C] zijn in beginsel wel geschikt om te dienen als marktgegevens waaruit de waarde van de woning kan worden herleid. Zij zijn alle binnen een halfjaar na de waardepeildatum gerealiseerd. De verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. 
       
     
     
       6.4. 
       Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [A], [B] en [C] heeft de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur (hierna: de taxateur) een relatief groot gewicht toegekend aan de berekende waarde van grond. Het aandeel van de berekende waarde van de grond in de berekende waarde van de woning (vóór toepassing van de correctie van € 150.000) is (afgerond) 78 percent. Voor de vergelijkingsobjecten ligt dit aandeel tussen (afgerond) 45 percent en 50 percent. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de taxateur de waarde van de grond aan de hand van een grondstaffel heeft bepaald en dat de in de staffel vermelde rekenprijzen per m2 grond zijn gebaseerd op de grondnota van de gemeente, waarin is aangegeven tegen welke prijzen de gemeente voor in de nota genoemde doeleinden grond uitgeeft. De heffingsambtenaar heeft de grondstaffel noch de grondnota overgelegd. Evenmin heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door de taxateur gehanteerde rekenprijzen per m2 grond aan de markt ontleende of andere objectieve, voor het Hof toetsbare, gegevens verstrekt.  Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, voor zover de vastgestelde waarde van de woning berust op de door de taxateur bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [A], [B] en [C] gebruikte rekenprijzen per m2 grond, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.  
       
     
     
       6.5. 
       Hetzelfde geldt naar ’s Hofs oordeel voor de bij de bepaling van de waarde van de woning toegepaste korting van € 150.000. Naar zeggen van de heffingsambtenaar berust de korting op de bij de waardebepaling aan de woning toegekende liggingsfactor van 0. Deze is 3 punten lager dan de gemiddelde liggingsfactor van 3. Elk punt staat, aldus de heffingsambtenaar, voor een waardeverschil van 12 percent. De heffingsambtenaar stelt op deze wijze de waardedrukkende invloed van (de besluitvorming inzake) de verbreding van het tracé van de A 12 en de aanleg van de rondweg in de waardebepaling te hebben verdisconteerd. Marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens waarop de aan de woning toegekende liggingsfactor en het aan het verschil tussen de aan de woning toegekende liggingsfactor en de gemiddelde liggingsfactor toegekende gewicht berusten, heeft hij echter niet overgelegd. Mitsdien heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij door het toepassen van de korting in voldoende mate heeft rekening gehouden met  de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft de ligging en in het bijzonder de door belanghebbende genoemde aspecten daarvan.  
       
     
     
       6.6. 
       Gelet op hetgeen onder 6.4 en 6.5 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar met de onder 3.2. vermelde stukken en hetgeen hij verder heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. 
       
     
     
       6.7. 
       Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende baseert zijn standpunt op de door hem overgelegde taxatierapporten. Deze rapporten, waarin de daling van de waarde van de woning als gevolg van de verbreding van het tracé van de A12 tussen [H], onderscheidenlijk  de vaststelling van het desbetreffende tracébesluit wordt geschat, bieden naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarden van de woning vóór en na de uitbreiding van de A12, onderscheidenlijk de vaststelling van het tracébesluit, zijn bepaald. Met name ontbreken verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens die aannemelijk doen zijn dat de getaxeerde waarden niet lager zijn dan de waarde van de woning vóór en na de uitbreiding van de A12, onderscheidenlijk de vaststelling van het tracébesluit. Daarbij komt nog dat de in de taxatierapporten genoemde waarden kennelijk zijn bepaald naar de toestand op data die meer dan een jaar vóór de waardepeildatum liggen. 
       
     
     
       6.8. 
       Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 335.000. In het bijzonder neemt het Hof bij deze schatting in aan merking de negatieve invloed die de komende uitbreiding van de A12 en de daarmee verband houdende aanleg van een rondweg op waardepeildatum op de waarde van de woning had.  
       
     
     
       6.9. 
       Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       7.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.470 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof ( 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag van € 490 per punt en een wegingsfactor van 1 voor het gewicht van de zaak). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voor het toekennen van een integrale kostenvergoeding acht het Hof geen reden aangezien niet kan worden gezegd dat de Inspecteur tegen beter weten in een waarde heeft vastgesteld en gehandhaafd terwijl hij wist dat die niet in stand kon blijven. In de onder 3.3 tot en met 3.5 vermelde taxatierapporten is niet vermeld dat zij in verband met de behandeling van het beroep bij de bestuursrechter of van het bezwaar zijn opgesteld; ook anderszins is dat niet gebleken. Gelet op het bepaalde in artikel 8:75 lid 1, eerste volzin, van de Awb komen de kosten van deze rapporten dus niet voor vergoeding in aanmerking.  
       
     
     
       7.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning op waardepeildatum 
       
     
     	nader wordt vastgesteld op € 335.000; 
     
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten 
       
     
     	bedrage van € 1.470; 
     - gelast de heffingsambtenaar belanghebbende de door hem betaalde griffierechten ten 
     	bedrage van € 166 te vergoeden. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, H.A.J. Kroon en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 maart 2015 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.