ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:5557

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:5557 Rechtbank Noord-Holland , 22-05-2025 / 11356135 \ CV EXPL  24-2756

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-05-22

Zaaknummer: 11356135 \ CV EXPL  24-2756

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:5557

---

ambtshalve toetsing huurprijswijzigingsbeding: opslagbeding van 5% boven op een indexatiebeding is in dit geval oneerlijk

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Zaanstad 
     
     
     
       Zaaknummer: 11356135 \ CV EXPL  24-2756/MdV 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap  Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. ,  
       te Amsterdam, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: Bouwinvest , 
       gemachtigde: mr. M. van den Oord, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       2.  [gedaagde 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: de huurders,  
       die zelf procederen. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort  
       
     
     
     
       In deze zaak vordert een verhuurder betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter oordeelt ambtshalve dat de huurovereenkomst een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding (opslagbeding) bevat, zodat de gevorderde huurachterstand niet volledig wordt toegewezen. De resterende huurachterstand rechtvaardigt wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. Die vorderingen worden daarom toegewezen.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Bouwinvest heeft de huurders gedagvaard op 10 oktober 2024. De huurders hebben mondeling geantwoord. Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.  
       
     
     
       1.2. 
       
         Op 12 december 2024 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen waarin Bouwinvest is opgedragen een toelichting te geven op het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding. Bouwinvest heeft vervolgens op 20 februari 2025 een akte genomen. Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, hebben de huurders daarop niet gereageerd.  
         
           2.	De feiten 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       De huurders huren met ingang van 16 juli 2013 van Bouwinvest de woonruimte aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning). De aanvangshuur was € 835,00 per maand en Bouwinvest gaat uit van een inmiddels geldende huurprijs van € 1.133,87 per maand. Er is sprake van een zogenoemde geliberaliseerde huur.  
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst staan, voor zover van belang, de volgende bedingen: 
       
       
         
           “5. Huurprijswijziging (...) 
         
       
     
     
       5.2. 
       
         In het geval het gehuurde een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2016 volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 10.1 t/m 10.6 van deze overeenkomst. (...) 
       
       
       
         
           10. Bijzondere bepalingen 
         
       
     
     
       10.1 
       
         
           Huurprijsaanpassing geliberaliseerde woonruimte 
         
         
           In afwijking van het bepaalde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig artikel 10.2 hierna. De aldus berekende nieuwe huurprijs kan vervolgens nog worden verhoogd met maximaal 5% (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ van de Raad van Onroerende Zaken van 31 juli 2003 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In deze algemene bepalingen zijn, voor zover van belang, de volgende bedingen opgenomen: 
       
       
         
           “20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. 
         
       
       
     
     
       20.3. 
       
         Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.  
       
       
     
     
       20.4 
       
         Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,--. (…)  
       
       
     
     
       20.5 
       
         De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.  
       
       
     
     
       20.6 
       
         Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       De huurders hebben niet alle huurtermijnen voldaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       Bouwinvest vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van de huurders tot betaling van € 9.477,36 aan huurachterstand. Daarnaast vordert Bouwinvest betaling van rente, buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 1.133,87 per maand totdat de woning is ontruimd, en proceskosten. Bouwinvest legt aan haar vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurders op grond van de huurovereenkomst iedere maand huur moeten betalen, maar dit hebben nagelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Bouwinvest ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.  
       
     
     
       3.2. 
       De huurders hebben de huurachterstand erkend, maar voeren verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De huurders hebben erop gewezen dat zij de huurachterstand zouden moeten kunnen betalen en daar ook aan werken. Verder voeren de huurders aan dat zij hun woning willen behouden, ook omdat het gezin van de huurders uit vier kinderen bestaat, waaronder drie minderjarige kinderen. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         waar gaat het om in deze zaak? 
       
     
     
     
       4.1. 
       Het gaat in deze zaak met name om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en of de huurders moeten worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de gevorderde huurachterstand. 
       
       
         
           ambtshalve toetsing van (de hoogte van) de huurachterstand 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De huurders hebben de huurachterstand erkend. Dat neemt niet weg dat de kantonrechter ambtshalve moet beoordelen of in de huurovereenkomst dan wel de algemene bepalingen bedingen zijn opgenomen die onredelijk bezwarend en oneerlijk zijn ten opzichte van de huurders. Die beoordeling ziet ook op bedingen die gevolgen kunnen hebben voor de huurachterstand, zoals een huurprijswijzigingsbeding. Deze ambtshalve beoordeling volgt uit Europees recht en rechtspraak.  Een beding dat als onredelijk bezwarend en oneerlijk moet worden aangemerkt, is vernietigbaar. 
       
       
         
           het huurprijswijzigingsbeding   
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Het hiervoor genoemde huurprijswijzigingsbeding van artikel 10.1 van de huurovereenkomst geeft Bouwinvest de bevoegdheid om de huurprijs eenzijdig te wijzigen.  
       
     
     
       4.4. 
       Volgens dat artikel is sprake van een indexatiebeding, op grond waarvan huurverhoging kan plaatsvinden aan de hand van de procentuele wijziging van de consumentenprijsindex (hierna: CPI), en sprake van een opslagbeding, op grond waarvan de huurprijs vervolgens nog verder kan worden verhoogd met maximaal 5%.  
       
     
     
       4.5. 
       Dit huurprijswijzigingsbeding is een beding ten aanzien waarvan de kantonrechter ambtshalve moet beoordelen of dat onredelijk bezwarend en oneerlijk is.   
       
       
         
           de uitspraak van de Hoge Raad over huurprijswijzigingsbedingen 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 november 2024 overwogen dat bij de beoordeling of een huurprijswijzigingsbeding onredelijk bezwarend en oneerlijk is, onderscheid moet worden gemaakt tussen een indexatiebeding en een opslagbeding.  Daarbij is van belang geacht dat een indexatiebeding tot doel heeft om geldontwaarding te compenseren en een opslagbeding in de regel tot doel heeft om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.  
       
     
     
       4.7. 
       Uit die uitspraak volgt dat een opslagbeding met een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3%, boven op de indexering volgens een indexatiebeding, als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk. Daarbij is overwogen dat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen daarmee de doelen van het opslagbeding te bereiken. Het gaat daarbij om de hiervoor genoemde doelen, te weten het compenseren van de ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Bij de toetsing van het opslagbeding moet het (cumulatieve) effect van het indexatiebeding worden meegewogen. Verder is van belang geacht dat bij een dergelijk opslagbeding de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.  
       
       
         
           een opslagbeding van 5% is niet per definitie oneerlijk  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       De uitspraak van de Hoge Raad gaat over een opslagbeding van 3%. In deze zaak gaat het om een opslagbeding van 5%. 
       
     
     
       4.9. 
       
         De kantonrechter gaat ervan uit dat de uitspraak van de Hoge Raad niet meebrengt dat het opslagbeding van 5% per definitie oneerlijk is. Of dat beding oneerlijk is, hangt gelet op die uitspraak af van de vraag of het beding in redelijkheid nodig kan zijn om Bouwinvest als verhuurder in staat te stellen daarmee de doelen van het opslagbeding te bereiken. Het is aan Bouwinvest om voldoende aan te tonen dat het opslagbeding van 5% in dat kader nodig is. 
         
           het opslagbeding van 5% is in deze zaak oneerlijk 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is het opslagbeding van 5% in deze zaak oneerlijk, omdat Bouwinvest onvoldoende heeft aangetoond dat het opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig kan zijn. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.  
       
     
     
       4.11. 
       In eerdergenoemde akte heeft Bouwinvest uitgelegd waarom zij vindt dat een opslagbeding van 5% niet oneerlijk is. Bouwinvest heeft daartoe aangevoerd – samengevat – dat de stijging van de operationele kosten de afgelopen twintig jaar 2% hoger was dan de inflatie en in sommige jaren nog hoger, dat de ontwikkeling van de markthuurwaarde circa 1% boven de inflatie ligt, en dat er in sommige jaren of voor sommige regio’s sprake is van aanzienlijk hogere markthuurwaardestijgingen. Daarbij is verwezen naar een overlegd rapport van Fakton Consultancy van 20 januari 2025. 
       
     
     
       4.12. 
       De kantonrechter is van oordeel dat uit de akte van Bouwinvest en het rapport van Fakton Consultancy volgt dat bezien over een langere periode van twintig jaar, maar ook ten tijde en vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2013, niet blijkt dat een opslagbeding van 5% in redelijkheid nodig is voor het compenseren van de ten laste van Bouwinvest komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie. Immers, uit die stukken blijkt dat de betreffende kostenstijging over die periode gemiddeld op 2% ligt. Daarvan uitgaande heeft Bouwinvest aan een opslagbeding van 3% boven de inflatie (dus boven op het indexatiebeding) voldoende om de kostenstijging te compenseren, zeker als de huurprijs ieder jaar met de maximale 3% zou worden verhoogd. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat het (cumulatieve) effect van het indexatiebeding ook een rol speelt en dat kostenstijgingen gedeeltelijk al worden gecompenseerd door indexatie van de huurprijs, omdat bepaalde kosten deel uitmaken van de huurprijs.  
       
     
     
       4.13. 
       Ook is niet gebleken dat het opslagbeding nodig is voor het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Uit de akte van Bouwinvest en het rapport van Fakton Consultancy volgt dat de groei van de markthuurwaarde over een langere termijn bekeken maar beperkt boven de inflatie uitkomt en er ook jaren zijn dat de markthuurgroei onder de inflatie ligt. Weliswaar is sprake van regionale verschillen, maar over een langere periode bezien zijn deze verschillen zeer beperkt, (over twintig jaar maximaal 0,8 tot 1,0%).  
       
     
     
       4.14. 
       De kantonrechter constateert dat Bouwinvest in haar akte heeft toegelicht dat zij de huur van de huurders tot op heden nooit met het maximaal toegestane percentage heeft verhoogd en dat zij vanaf 1 oktober 2019 in huurovereenkomsten een opslagbeding van 2,5% opneemt. Dat bevestigt dat een opslagbeding van 5% in redelijkheid niet noodzakelijk is. 
       
     
     
       4.15. 
       De conclusie is dan ook dat het opslagbeding van 5% oneerlijk is.  
       
     
     
       4.16. 
       Daarbij tekent de kantonrechter overigens nog aan dat ook betwijfeld kan worden of in dit geval voor de huurders een huurstijging met de maximale toepassing van het opslagbeding van 5% binnen aanvaardbare grenzen blijft. Immers, uitgaande van een aanvangshuurprijs van € 835,00 zou de huur dan inmiddels € 1.499,54 bedragen, nog los van het indexatiebeding.  
       
       
     
     
       4.17. 
       Dat Bouwinvest de huur feitelijk nooit met het maximale percentage van 5% heeft verhoogd, maakt voor de beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding niet uit. Dat beding moet immers worden beoordeeld naar het moment waarop de huurovereenkomst is aangegaan en beslissend is niet of en hoe Bouwinvest het beding heeft toegepast, maar hoe het zou kunnen worden toegepast. Ook de omstandigheid dat het beding door veel verhuurders wordt gebruikt en marktconform is, maakt niet dat het beding daarom niet oneerlijk is.  
       
       
         
           de oneerlijkheid van het opslagbeding en de gevolgen daarvan voor de huurachterstand 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       De kantonrechter is hiervoor tot de conclusie gekomen dat het opslagbeding van 5% oneerlijk is. Het opslagbeding wordt daarom vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat Bouwinvest de huur alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding en met de consumentenprijsindex.  
       
     
     
       4.19. 
       Bouwinvest heeft bij haar laatste akte een aangepaste berekening van de huurachterstand en haar vordering overgelegd en hierbij toegelicht dat de kale huur in geval van vernietiging van het opslagbeding vanaf 1 juli 2024 een bedrag is van € 1.003,70, en € 1.019,70 inclusief een toeslag van € 16,00 voor zonnepanelen. Uit de berekening volgt verder dat daarvan uitgaande de huurachterstand tot en met februari 2025 € 4.920,95 bedraagt. De kantonrechter gaat uit van die huurachterstand, die ook niet is weersproken door de huurders. 
       
     
     
       4.20. 
       De kantonrechter zal de huurders daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.920,95 aan huurachterstand. Betalingen die de huurders inmiddels hebben gedaan, kunnen daarop in mindering komen. Ook zullen de huurders worden veroordeeld tot betaling van € 1.019,70 per maand voor iedere maand dat zij de woning vanaf 1 maart 2025 in gebruik hebben.  
       
       
         
           het beroep op verjaring slaagt niet 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       Bouwinvest heeft nog gesteld dat (ambtshalve) vernietiging van het opslagbeding is verjaard en daarom niet meer aan de orde kan komen. De kantonrechter volgt deze stelling niet.  
       
     
     
       4.22. 
       Uit rechtspraak volgt dat een vordering tot vaststelling van de oneerlijkheid van een beding niet kan verjaren.  Denkbaar is dat in een geval als hier aan de orde een beroep op vernietiging wel zou kunnen verjaren, als verjaring niet strijdig is met het zogenoemde doeltreffendheidsbeginsel.  Daarvoor is in het licht van dat beginsel in ieder geval vereist dat Bouwinvest vóór het ingaan van de verjaringstermijn uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op het opslagbeding. In dat kader is niet voldoende dat de gevolgen daarvan kenbaar waren, in die zin dat de huurders wisten dat de huur ieder jaar werd gewijzigd en daar nooit tegen hebben geprotesteerd. Dat Bouwinvest uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op het opslagbeding is niet gesteld en ook niet gebleken. Het beroep op verjaring slaagt daarom niet.  
       
       
       
         
           ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming is wel gerechtvaardigd 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Er is immers ook na vernietiging van het opslagbeding nog sprake van een huurachterstand van (veel) meer dan drie maanden. 
       
     
     
       4.24. 
       Op de zitting hebben de huurders toegelicht dat zij samen met minderjarige kinderen in de woning wonen. Hoewel de belangen van de minderjarige kinderen zwaar wegen, betekent dat niet dat deze belangen altijd in de weg staan aan ontbinding of ontruiming. Een tekortkoming door huurders kan immers van dien aard zijn dat een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, ondanks de belangen van minderjarige kinderen. Die belangen kunnen ook geen ‘vrijbrief’ zijn voor het laten ontstaan van een structurele, herhaalde en oplopende huurachterstand, zoals in dit geval. 
       
     
     
       4.25. 
       Daarnaast ligt het in de eerste plaats op de weg van de huurders zelf om de nadelige effecten van een ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. De huurders hebben in deze zaak ook al een hele lange periode rekening kunnen houden met een mogelijke ontruiming en maatregelen kunnen nemen om de gevolgen voor hun kinderen op te vangen. Niet gebleken is dat er als gevolg van een ontruiming een noodsituatie voor de kinderen zal ontstaan.  
       
     
     
       4.26. 
       De kantonrechter weegt ook mee dat op de zitting is besproken dat Bouwinvest heeft toegezegd geen gebruik te zullen maken van de veroordeling tot ontruiming in dit vonnis, als de huurders de lopende huur tijdig betalen en de op de zitting besproken betalingsregeling voor het inlopen van de huurachterstand nakomen.  
       
     
     
       4.27. 
       De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom toegewezen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding een ruimere ontruimingstermijn toe te kennen, te weten één maand. 
       
       
         
           het incassobeding is oneerlijk en de gevorderde incassokosten worden daarom afgewezen 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       In de artikelen 20.3, 20.4 en 20.5 van de algemene bepalingen wordt ten nadele van de huurders afgeweken van de wettelijke regels voor incassokosten en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit).  Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurders zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de huurders belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00, en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende. Dit sluit onvoldoende aan bij de wettelijke regels en het Besluit. 
       
     
     
       4.29. 
       Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20.6 en de hiervoor genoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de huurders aanzienlijk af van de wettelijke bepalingen.  Een beding dat neerkomt op een contractuele afwijking van dwingende wettelijke bepalingen is in dit kader onredelijk bezwarend en oneerlijk. 
       
     
     
       4.30. 
       Het incassokostenbeding wordt dus vernietigd en de buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen. 
       
       
         
           het rentebeding is ook oneerlijk en de gevorderde rente wordt daarom eveneens afgewezen 
         
       
       
     
     
       4.31. 
       Ook het in artikel 20.2. van de algemene bepalingen opgenomen rentebeding is oneerlijk. Dit omdat de bedongen rente 1% per maand bedraagt. Dat is meer dan de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst.  
       
     
     
       4.32. 
       Het rentebeding wordt dus vernietigd en de gevorderde rente wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           de proceskosten worden toegewezen 
         
       
       
     
     
       4.33. 
       Het eerdergenoemde artikel 20.3 van de algemene bepalingen ziet ook op de proceskosten. Voor zover Bouwinvest op grond van dit beding aanspraak kan maken op proceskosten die boven het gebruikelijke tarief (het zogenoemde liquidatietarief) uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de kantonrechter op grond van de wet gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. 
       
     
     
       4.34. 
       De huurders zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten voor de te nemen akte blijven voor rekening van Bouwinvest, omdat het aan haar te wijten is dat de akte genomen moest worden. De proceskosten van Bouwinvest  worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 137,39 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 524,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 542,00 
               
               
                 (2 punt × € 271,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.135,39 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.35. 
       De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat de huurders ieder gedwongen kunnen worden het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt de huurders om de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Bouwinvest; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de huurders hoofdelijk om aan Bouwinvest te betalen een bedrag van € 4.920,95, met dien verstande dat de inmiddels door de huurders gedane aflossingen daarop in mindering strekken; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt de huurders hoofdelijk om aan Bouwinvest te betalen € 1.019,70 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de huurders de woonruimte na 1 maart 2025 in gebruik houden dan wel hebben gehouden; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt de huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.135,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.7. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2025. 
       
     
   
   
      Zie o.m. de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2024, te vinden op www.rechtspraak.nl met nummer ECLI:NL:HR:2024:1780 ( Asr Dutch Residential Custodian B.V. ). 
   
   
      Artikel 6:233, onder a, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 
   
   
      Zie noot 1. 
   
   
      Zie de uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 10 juni 2021, te vinden op www.eur-lex.europa.eu, met nummer ECLI:EU:C:2021:470 ( BNP Paribas Personal Finance ).  
   
   
      Zie de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 25 maart 2025, te vinden op www.rechtspraak.nl met nummer ECLI:NL:GHAMS:2025:704. 
   
   
      Artikel 6:96 lid 5 BW. 
   
   
      Artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW. 
   
   
      Artikel 6:92 BW. 
   
   
      Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 februari 2023, te vinden op www.rechtspraak.nl met nummer ECLI:NL:HR:2023:198. 
   
   
      Artikel 237 en artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.