ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:747

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:747 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 26-01-2021 / 200.276.271/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-01-26

Zaaknummer: 200.276.271/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:747

---

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.276.271/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden 8062408) 
     
     
     
     
       
         arrest van 26 januari 2021  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. P.J. Jans, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         De Hoge Dennen Holding B.V., 
       
       gevestigd te Laren, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  DHDH , 
       advocaat: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard, kantoorhoudend te Rosmalen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure in eerste aanleg  
     
     
       Voor de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van  10 december 2019, hersteld op 11 februari 2020, dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, heeft gewezen. 
     
     
     
   
   
     
       2 De procedure in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 18 februari 2020, - het herstelexploot van 19 maart 2020, 
       - de memorie van grieven (met producties), 
       - de memorie van antwoord (met één productie), 
       - een antwoordakte op producties van [appellant] . 
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen de processtukken overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald. 
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat – dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van DHDH alsnog worden afgewezen, dat DHDH wordt veroordeeld in de proceskosten in beide instanties en wordt veroordeeld om aan hem terug te betalen wat hij op grond van het vonnis van de kantonrechter aan DHDH heeft betaald.   
       
       
       
         3	Waar gaat deze zaak over? 
       
       
     
     
       3.1 
       
        [appellant] huurt vanaf 15 september 2010 de woning aan de [a-straat] 158 te [A] van DHDH. De huurprijs bedraagt vanaf juli 2020 € 693,37 per maand.   
       
     
     
       3.2 
       Omdat een huurachterstand was ontstaan, die [appellant] ondanks diverse verzoeken en sommaties niet had ingelopen, heeft DHDH [appellant] in september 2019 gedagvaard voor de kantonrechter te Leeuwarden. DHDH vorderde betaling van de achterstallige huur, op dat moment € 3.066,-, te vermeerderen met rente en incassokosten, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning.  
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.  
       
     
     
       3.4 
       In hoger beroep staat de vraag centraal of de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend.  
       
     
   
   
     
       4 De bespreking van het geschil 
     
       4.1 
       DHDH heeft bij haar memorie van antwoord een overzicht overgelegd van de verschuldigde huur en de door [appellant] gedane betalingen in de periode van 1 januari 2018 tot en met september 2020. [appellant] heeft dit overzicht in zoverre bestreden dat volgens hem de door hem in september 2020 gedane betaling daarin niet is meegenomen. Welk bedrag hij in september 2020 heeft betaald, heeft hij echter niet gesteld. Het hof zal er dan ook van uitgaan dat per 1 september 2020, de datum waarop de huur over september 2020 opeisbaar werd, sprake was van een bedrag aan openstaande huur van € 2.156,67, zoals in het overzicht is vermeld.  
       
     
     
       4.2 
       
         Verder blijkt uit het overzicht dat per 31 december 2017 sprake was van een (geringe) huurachterstand van € 25,33. In de loop van 2018 is die achterstand opgelopen.  Per 31 december 2018 bedroeg de achterstand € 570,46. Eind september 2019 bedroeg de achterstand € 2.366.71. Die achterstand was per 31 december 2019 (dus kort na het vonnis van de kantonrechter) weliswaar teruggebracht tot € 1.246,39, maar was nog altijd meer dan per 31 december 2018. Na die tijd is de achterstand nog verder opgelopen: per  
         31 augustus 2020 (de huur over september 2020 is dan dus nog niet meegenomen) bedroeg de achterstand € 1.463,30.  
       
       
     
     
       4.3 
       Volgens [appellant] , die als ZZP-er een koeriersbedrijf heeft, is hij eind 2017/begin 2018 in financiële problemen gekomen doordat zijn net aangeschafte transportbus kapot ging. De reparatiekosten van € 3.500,- sloegen een gat in zijn reserves die toch al waren aangetast door de aanschaf van de bus. Door de liquiditeitsproblemen die hiervan het gevolg waren, is een huurachterstand ontstaan. [appellant] heeft nadien geprobeerd de achterstand in te lopen. Dat is volgens hem gelukt. Door de corona-crisis is het niet gemakkelijker voor hem geworden, maar desondanks lukt het hem - weliswaar langzaam - in te lopen op de ontstane huurachterstand, aldus [appellant] .  
     
     
       4.4 
       Uit wat hiervoor is vastgesteld naar aanleiding van het betalingsoverzicht volgt dat [appellant] gedurende meer dan tweeënhalf jaar (van januari 2018 tot en met september 2020) een huurachterstand had, dat die huurachterstand in die periode langzamerhand is opgelopen (hoewel die ook wel hoger is geweest dan aan het eind van deze periode) en per eind augustus 2020 nog meer dan twee huurtermijnen bedroeg. [appellant] heeft niet aannemelijk kunnen maken dat de huurachterstand op korte termijn zal worden ingelopen. Integendeel, uit zijn stellingen volgt dat hij de huurachterstand hooguit langzaam kan inlopen. Dat blijkt ook wel uit de ontwikkeling van de huurachterstand in 2020.  
       
     
     
       4.5 
       
        [appellant] is door de huur onbetaald te laten tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting. Dat betekent niet zonder meer dat de vordering tot ontbinding toewijsbaar is. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, gebeurt niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en gevolgen van de ontbinding), maar alle overige omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn. Zo kan ten gunste van de schuldenaar bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald, met de aard van de desbetreffende overeenkomst, met de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten, of met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming. Het hof verwijst voor een en ander naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van  28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), waarin de Hoge Raad de regels die gelden bij een vordering tot ontbinding van een (huur)overeenkomst heeft uiteengezet. 
       
     
     
       4.7 
       Gelet op het feit dat [appellant] gedurende een lange periode tekort is geschoten in zijn kernverplichting uit de huurovereenkomst - het tijdig betalen van de afgesproken huur -, de huurachterstand een in relatie tot de huur fors bedrag betreft (in augustus 2020 nog steeds twee maandhuren), [appellant] de huurachterstand nadat hij in verzuim is geraakt niet ongedaan heeft gemaakt en ook niet aannemelijk is dat dit binnenkort het geval zal zijn, rechtvaardigt de tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huuroverkomst. [appellant] voert nog aan dat de huurachterstand is ontstaan door een incidentele tegenvaller. Die tegenvaller is echter al eind 2017/begin 2018 ontstaan en de huurachterstand is in de daaropvolgende periode juist nog verder opgelopen - in het laatste kwartaal van 2019 was de achterstand het grootst -, zodat er niet van kan worden uitgegaan dat de huurachterstand enkel het gevolg is van een incidente tegenvaller. De huurachterstand was al ontstaan ver voordat de corona-crisis begon, zodat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij door de corona-crisis (verder) in de problemen is geraakt. Het hof merkt in dit verband op dat het gelet op het bedrijf van [appellant] zonder nadere toelichting, die dus ontbreekt, ook niet voor de hand ligt dat [appellant] schade ondervindt van de corona-crisis.  Bij zijn oordeel dat een ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, betrekt het hof het woonbelang van [appellant] . Dat belang weegt in dit geval echter niet op tegen het belang van DHDH dat de verschuldigde huur tijdig en volledig wordt betaald. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] verder geen informatie heeft verstrekt over zijn persoonlijke situatie.  
       
     
     
       4.8 
       
         Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat per 31 augustus 2020 sprake was van een achterstand aan huur en schadevergoeding van € 1.463,30. De kantonrechter heeft een hoger bedrag toegewezen, omdat zij is uitgegaan van de huurachterstand op het moment van de inleidende dagvaarding. Het vonnis zal in zoverre vernietigd worden. Dat geldt niet voor het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan wettelijke rente berekend tot  
         20 september 2019 (€ 48,02) en voor de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf die datum, die het hof zal toewijzen over het bedrag van € 1.463,30 (omdat vanaf die datum vrijwel voortdurend een bedrag van, minimaal, € 1.463,30 heeft opengestaan). De bezwaren van [appellant] tegen toewijzing van de wettelijke rente vinden geen grond in het recht. Dat geldt, gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW, ook voor zijn bezwaren tegen toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten.  Gezien het voorgaande zal het hof een bedrag van € 1.463,30 + € 48,02 = € 1.521,32, met wettelijke rente over € 1.463,30 toewijzen. 
       
       
     
     
       4.9 
       Bij deze stand van zaken falen de grieven van [appellant] . [appellant] wordt dus ook in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld. Het hof zal hem om die reden in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II) en in het nasalaris veroordelen. 
       
     
   
   
     
       5 
       5	De beslissing 
     
     
       Het hof:  
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van10 december 2019, hersteld op 11 februari 2020 voor wat betreft: - de ontbinding van de huurovereenkomst; - de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, met dien verstande dat in plaats van een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis een termijn van twee maanden na betekening van het arrest geldt; - de veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten (de veroordeling onder b); - de veroordeling tot betaling van schadevergoeding (de veroordeling onder d), met dien verstande dat deze vergoeding verschuldigd is over de maanden vanaf 1 september 2020 tot aan de daadwerkelijke ontruiming; - de proceskostenveroordeling; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis voor het overige (de veroordelingen onder a en c) en doet in zoverre opnieuw recht: - veroordeelt [appellant] om aan DHDH te betalen € 1.521,32, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.463,30 vanaf 20 september 2019; - bepaalt dat op de door [appellant] verschuldigde bedragen in mindering strekt wat hij vanaf  1 september 2020 aan DHDH heeft betaald; 
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DHDH vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
       veroordeelt [appellant] in het nasalaris, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.P.M. ter Berg en O. E. Mulder en is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.