ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:3902

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:3902 Gerechtshof Amsterdam , 31-10-2013 / 12/00006

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-10-31

Zaaknummer: 12/00006

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:3902

---

Objectafbakening gestapelde woningen. Zelfstandige gedeelten die naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar behoren, maar als één geheel worden gebruikt. Geen samenstel voor Wet WOZ, wel één perceel voor rioolheffing. Waardeverminderende invloed gemeentelijke huisvestingsverordening niet aannemelijk.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 12/00006 
     
     
       31 oktober 2013 
     
     
     
       
         uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
          te [Z], belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/1085 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 januari 2010 de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 11-H, 11-2 en 11-3 te [Z] (hierna: de woning/woningen), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 193.000, € 168.500 en € 165.500. In hetzelfde geschrift (gecombineerd aanslagbiljet) zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) en rioolrecht eigenaren ter zake van de woningen voor het kalenderjaar 2010 bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 10 februari 2011, de vastgestelde waarden verlaagd naar respectievelijk € 167.000, € 157.500 en € 154.500 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 12 december 2011 heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 3 juni 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is toegezonden aan de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in het hierna opgenomen citaat uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’: 
       
     
     
       2.1. 
       Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woningen.  
       
     
     
       2.2. 
       De woningen zijn gestapelde woningen en hebben een woonoppervlak van respectievelijk 52 m², 46 m² en 46 m². [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-2 hebben elk een berging. Achter de woning [a-straat] 11-hs bevindt zich een tuin.  
       
     
     
       2.3. 
       Eiser is tot eind 2010 gebruiker van de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 en is vanaf eind 2010 gebruiker van de woningen [a-straat] 11-hs en 11-3. De woningen die niet door eiser bewoond worden, worden verhuurd. De woningen hebben alle een eigen ingang en zijn niet via een interne doorgang met elkaar verbonden. 
       
     
     
       2.2. 
       In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.  
       
       
         2.2.1. 
         
          [a-straat] 11-H heeft een voordeur aan de straat. 11-2 en 11-3 hebben een gemeenschappelijke deur aan de straat en hebben achter die deur ieder een eigen voordeur. 
         
       
       
         2.2.2. 
         De tuin achter 11-H is alleen toegankelijk vanuit 11-H en is niet rechtstreeks vanaf de openbare weg toegankelijk. 
         
       
       
         2.2.3. 
         In zijn bezwaarschrift van 29 maart 2010 schrijft belanghebbende onder meer het volgende: 
         
         
           “Betreft gecombineerde aanslagen 2010 
           P-[...] 
           P-[...] 
           
            [a-straat] 11-hs, 11-1, 11-2, 11-3 
         
         
         
           Geachte heer/mevrouw, 
           Ik hoop dat ik b[ei]de gecombineerde aanslagen in 1 brief kan behandelen. Indien dit niet het geval is verzoek ik u om mij hiervan op de hoogte te stellen, zodat ik dit kan aanpassen.” 
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft in beroep het volgende overwogen: 
     
     
     
       
         Objectafbakening 
       
     
     
       4.1. 
       Op de voet van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De stelling van eiser dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 als een samenstel in bovenbedoelde zin moeten worden aangemerkt faalt. De woningen zijn als zelfstandige woningen te gebruiken, hebben ieder een eigen ingang, zijn niet via een interne doorgang met elkaar verbonden en zijn los van elkaar te verkopen. Onder die omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, kan niet worden gezegd dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 bij elkaar behoren. Dat de woning [a-straat] 11 hs niet over een voldoende uitgeruste keuken beschikt en geen badkamer heeft, zoals eiser heeft gesteld, is op zichzelf en gelet op de overige omstandigheden onvoldoende om het tegengestelde aan te nemen. De stelling dat de woningen [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-3 als een samenstel moeten worden gezien, aangezien de belastingdienst dit voor de heffing van inkomstenbelasting wel heeft geaccepteerd, faalt eveneens. Nog los van het feit dat eiser pas sinds eind 2010 gebruiker is van de woningen [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-3, en een wijziging in de objectafbakening geen gevolgen zou hebben voor het onderhavige tijdvak, gelden voor de beoordeling van de vraag of sprake is van één onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ andere criteria dan voor de vraag of er sprake is van één eigen woning voor de Wet inkomstenbelasting 2001. De criteria van de Wet WOZ leiden ertoe dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-3 om dezelfde reden als hiervoor voor de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 overwogen, geen samenstel vormen. Voor zover eiser heeft gesteld dat de tuin die achter de woning [a-straat] 11-hs ligt, bij één van de andere woningen behoort, faalt die stelling eveneens. Omstandigheden die tot een andere conclusie zouden leiden dan dat de tuin bij [a-straat] 11-hs behoort, zijn gesteld noch gebleken. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat woningen [a-straat] 11-hs (met tuin), 11-2 en 11-3 voor de toepassing van de Wet WOZ als afzonderlijke objecten dienen te worden beschouwd. De objectafbakening is derhalve door verweerder juist vastgesteld.  
       
       
         
           Waarden 
         
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
       
     
     
       4.4. 
       Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij de taxaties overgelegd. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, bouwjaar en woonoppervlak betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten enige verschillen wat betreft het woonoppervlak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, gelet op de taxaties, voldoende rekening is gehouden. Met de taxaties heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde(n). 
       
     
     
       4.5. 
       Verweerder heeft gesteld dat er bij de gemeente geen funderingsproblemen bekend zijn bij de woningen of de buurpanden. Anders dan eiser (hieruit) heeft geconcludeerd, brengt dat nog niet mee dat er onzekerheid bestaat over de vraag of er funderingsproblemen zijn. De stelling van eiser dat er sprake zou zijn van een onzekerheid voor wat betreft de fundering is voorts op geen enkele wijze gemotiveerd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. 
       
       
         4.6.1. 
         Eiser heeft betoogd dat zijn woningen onderworpen zijn aan beperkende bepalingen van de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Die bepalingen beperken de kring van gegadigden bij verkoop van woningen, omdat de woningen niet als pied à terre gebruikt mogen worden. Daarvan gaat een waardedrukkende invloed uit op de WOZ-waarden van de woningen, zo vervolgt eiser.  
         
       
       
         4.6.2. 
         Bij het bepalen van de waarden dient - voor zover hier van belang - rekening te worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. De huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is een dergelijke publiekrechtelijke regeling, die, zo is niet in geschil, in beginsel van toepassing is op de woningen van eiser. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2009. 
         
       
       
         4.6.3. 
         
           Op 1 januari 2009 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor de gemeente Amsterdam (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang: 
           “Artikel 5 
           De gemeenteraad kan, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. (…). 
         
         
         
           (...) 
         
         
         
           Artikel 7 
         
         1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning. 
         2. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.” 
         
         
           De Verordening luidt, voor zover hier van belang: 
           “Artikel 2.1.1 
           
             Huurprijs- en koopprijsgrens. 
           
           Als woonruimten als bedoeld in artikel 5 van de wet, worden aangewezen: 
         
         a. alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot de aftoppingsgrens genoemd in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de Huurtoeslag; 
         b. nieuwbouwkoopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in artikel 6, derde lid, onder a, van de wet, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek en die niet eerder bewoond zijn geweest; 
         
         
           (…) 
         
         
         
           Artikel 2.6.1 
           
             Vergunningvereiste. 
           
         
         1. Het is verboden, op grond van artikel 7, eerste lid, van de wet zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, in gebruik te nemen voor bewoning. 
         2. Het is verboden, op grond van artikel 7, tweede lid, van de wet een woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.” 
         
         
       
       
         4.6.4. 
         
           De Verordening leidt alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woningen niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen en niet elke koper zo’n vergunning zou kunnen verkrijgen. Daarvan is slechts sprake bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder b, van de Verordening. Vaststaat dat de woningen niet zodanige nieuwbouwwoningen zijn. Anders dan eiser tot uitgangspunt neemt, schrijft de Verordening voor de onderhavige woningen dan ook geen huisvestingsvergunning voor aan potentiële kopers die woningen zelf als pied à terre zouden willen gebruiken. 
           Het feit dat de Verordening een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 458,32, zoals - naar tussen partijen niet in geschil is - geldt bij verhuur van de onderhavige woningen, leidt niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers. De bestemming van een individuele woning tot huurwoning vloeit niet voort uit de Verordening. Het vergunningsvereiste geldt, zo volgt uit artikel 2.6.1 in verband met artikel 2.1.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening in verband met de artikelen 5 en 7 van de Huisvestingswet, voor huurwoningen alleen als de woning in het kader van verhuur in gebruik wordt gegeven en niet indien de woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar de woning zelf in gebruik neemt. De Verordening brengt daarom niet mee dat bij de veronderstelde verkoop, die bij wege van fictie in het kader van de Wet WOZ tot uitgangspunt moet worden genomen, de woningen niet door iedere potentiële koper in gebruik mogen worden genomen. Ook overigens is niet aannemelijk geworden dat enige bepaling in de Verordening leidt tot een beperking van het door een potentiële koper van de woningen te verwachten genot. Ook deze grief geeft derhalve geen aanleiding tot het naar beneden bijstellen van de waarde(n). 
         
         
       
     
     
       4.7. 
       Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen door verweerder niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       4 Geschil in hoger beroep 
     
     
       In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de objectafbakening en de vastgestelde waarden juist zijn. Verder is in geschil of de aanslag rioolheffing ter zake van  11-H  terecht is opgelegd, meer in het bijzonder of 11-H tezamen met 11-2 als één perceel dient te worden aangemerkt, zoals bedoeld in artikel 4 van de Verordening rioolheffing 2008 van de gemeente Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       5 Standpunten van partijen 
     
     
       Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         De objectafbakening voor de Wet WOZ 
       
     
     
     
       6.1. 
       Voor de beoordeling van de objectafbakening gaat het Hof gelet op artikel 18, eerste lid, Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) uit van de situatie zoals die zich op de waardepeildatum 1 januari 2009 voordoet. Niet is gebleken dat zich omstandigheden hebben voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet WOZ die leiden tot een wijziging van de objectafbakening tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010.  
       
     
     
       6.2. 
       Belanghebbende stelt dat 11-H geen afzonderlijk belastingobject vormt maar behoort bij 11-2. Hij vergelijkt daarbij met een woning waarbij ook een berging op de zolderetage behoort. Omdat hij zowel 11-H als 11-2 gebruikt, zijn deze gedeelten voorzien van deurbellen die over en weer zowel in 11-H als 11-2 overgaan. Voorts is er een gemeenschappelijke telefooninstallatie en internetaansluiting. 11-H is niet voorzien van een keuken, heeft geen warmwatervoorziening en geen wasgelegenheid. Voorts is er geen geaard stopcontact om een kookplaat op aan te sluiten. Daarnaast stelt belanghebbende dat de tuin wordt gebruikt door de bewoners van 11-2 en met die woning een samenstel vormt. 
       
     
     
       6.3. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat 11-H en 11-2 afzonderlijke objecten vormen. 11-H is een zelfstandig gedeelte nu er een toilet, een betegelde doucheruimte en aansluitingen voor een keuken aanwezig zijn. De tuin behoort in zijn opvatting bij 11-H.  
       
     
     
       6.4. 
       
         Met betrekking tot de objectafbakening oordeelt het Hof als volgt. De wettelijke regels zoals daarvoor vastgesteld in artikel 16 Wet WOZ, hebben als uitgangspunt gebouwde eigendommen en ongebouwde eigendommen. Het pand [a-straat] 11 is naar het oordeel van het Hof aan te merken als een gebouwd eigendom, de tuin als een ongebouwd eigendom. Een zodanig eigendom vormt één belastingobject tenzij zich binnen dat eigendom gedeelten bevinden die blijkens indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Is dat het geval dan vormen die gedeelten (in beginsel) afzonderlijke belastingobjecten.  
         Naar het Hof begrijpt bestaat het gebouwd eigendom [a-straat] 11 uit vier delen, te weten 11-H, 11-1, 11-2 en 11-3. Tussen partijen is niet in geschil dat 11-1, 11-2 en 11-3 gedeelten zijn die ieder blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.  
       
       
     
     
       6.5. 
       Het Hof is van oordeel dat ook 11-H moet worden aangemerkt als een zelfstandig gedeelte. Redengevend daartoe zijn de in dit gedeelte aanwezige voorzieningen, te weten een toilet, een betegelde doucheruimte met een afvoer alsmede leidingen van nutsvoorzieningen waarop een keukeninrichting en een warmwatertoestel kunnen worden aangesloten. Deze voorzieningen zijn naar het oordeel van het Hof voldoende om te kunnen spreken over een gedeelte dat naar zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. 
       
     
     
       6.6. 
       
         De volgende stap in de objectafbakening betreft de vraag of er zelfstandige gedeelten zijn die een samenstel vormen. Daartoe is vereist dat zodanige gedeelten naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn.  
         Het Hof zal eerst beoordelen of, zoals belanghebbende stelt, 11-2 en 11-H als een samenstel moeten worden aangemerkt. Deze gedeelten zijn aan te merken als twee afzonderlijk te gebruiken woningen, waarbij van belang is dat ieder gedeelte alleen vanuit het andere gedeelte bereikbaar is via de openbare weg. Dit leidt het Hof tot het oordeel dat deze gedeelten naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar behoren. Daaraan doet niet af dat er sprake is van een gemeenschappelijke telefooninstallatie en internetaansluiting, dat de deurbel van ieder gedeelte in beide gedeelten overgaat en dat beide gedeelten zijn aangesloten op dezelfde aansluitpunten van de waterleiding en de riolering. 
       
       
     
     
       6.7. 
       Met betrekking tot de tuin is het Hof van oordeel dat, gelet op het feit dat deze grenst aan 11-H en alleen van daaruit bereikbaar is, 11-H en de tuin naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Om dezelfde reden behoort de tuin naar de omstandigheden beoordeeld niet bij 11-2. Nu belanghebbende zowel het gebruik van 11-H als van de tuin heeft vormen 11-H en de tuin een samenstel en derhalve een afzonderlijk belastingobject.  
       
     
     
       6.8. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar de objectafbakening op juiste wijze vastgesteld. 
       
       
         
           De waarde 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       Belanghebbende stelt dat de waarden van de drie woningen 11-H, 11-2 en 11-3 op te hoge bedragen zijn vastgesteld omdat geen rekening is gehouden met het feit dat er onzekerheid bestaat over de status van de fundering. Voorts stelt hij dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de gemeentelijke huisvestingsverordening waar een waardedrukkende werking vanuit gaat en met het feit dat de woning 11-H niet over een keukeninrichting beschikt. 
       
     
     
       6.10. 
       De heffingsambtenaar heeft voor ieder van de woningen een overzicht taxatiewaarden opgesteld. Daarin worden deze vergeleken met vergelijkingsobjecten waarvan kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen tot stand zijn gekomen. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten qua type, ligging en grootte voldoende vergelijkbaar met de woningen om de vastgestelde waarden daarvan te kunnen onderbouwen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van ieder van de te waarderen objecten op passende wijze rekening gehouden met de verschillen tussen die objecten en de respectievelijke vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       6.11. 
       
         Met betrekking tot het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect van de fundering heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd verweer gevoerd en onweersproken verklaard dat er bij de gemeente geen problemen met de fundering van het pand [a-straat] 11 en de buurpanden bekend zijn. Belanghebbende heeft hier tegenover aangevoerd (evenals in eerste aanleg) dat aan de andere kant ook geen zekerheid bestaat dat er  geen  problemen zijn met de fundering en dat deze onduidelijkheid ongunstig is voor de waarde van de woning.  
         Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de stelling dat er sprake is van onzekerheid (in de hiervoor genoemde zin) met betrekking tot de fundering, te onbepaald is om te kunnen leiden tot het oordeel dat op grond daarvan de waarde zou moeten worden verminderd.  
       
       
     
     
       6.12. 
       Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat er een waardedrukkende werking uitgaat van de gemeentelijke huisvestingverordening (de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007) omdat de woningen niet mogen worden gebruikt als pied-à-terre, is het Hof van oordeel dat de bepalingen van de verordening voor de veronderstelde koper niet tot een vermindering van het (woon)genot leiden. De verordening bevat namelijk geen beperking voor kopers om de woningen zelf in gebruik te nemen. Het Hof acht niet aannemelijk dat de enkele omstandigheid dat de woningen niet mogen worden gebruikt als pied-à-terre – gesteld al dat een zodanige beperking geldt voor de onderhavige woningen –  leidt tot een vermindering van de waarde in het economische verkeer van de woningen. Overigens heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de bepalingen van de huisvestingverordening tot een zodanige beperking van de groep van gegadigden leidt dat dit een vermindering van de te verwachten verkoopprijzen van de woningen tot gevolg heeft.  
       
     
     
       6.13. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met het hanteren van een waarde van € 2991 per m2 tegenover een waarde van € 3315 tot 3753 per m2 die volgt uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van 11-H op passende wijze rekening is gehouden met het ontbreken van een keukeninrichting. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de gevolgtrekking dat de waarden van de woningen op te hoge bedragen zijn vastgesteld.  
       
     
     
       6.14. 
       Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar in het licht van hetgeen door belanghebbende is aangevoerd de vastgestelde waarden aannemelijk gemaakt, zodat op dit punt het gelijk is aan heffingsambtenaar. 
       
       
         
           Rioolheffing 
         
       
       
     
     
       6.15. 
       
         Naar het oordeel van het Hof moet het bezwaarschrift van belanghebbende, gelet op de bewoordingen ervan (zoals weergegeven onder 2.2.3), worden aangemerkt als te zijn gericht tegen de in het onder 1.1 vermelde gecombineerd aanslagbiljet bekendgemaakte aanslagen. In hoger beroep heeft belanghebbende aangegeven dat deze grief wat betreft de rioolheffing betrekking heeft op de aanslagen rioolheffing voor de woningen 11-H en 11-2. Zowel in de uitspraak op bezwaar als in de uitspraak van de rechtbank is geen expliciete beslissing gegeven op het bezwaar tegen de aanslagen rioolheffing, terwijl het Hof uit de gedingstukken afleidt dat de stellingen van belanghebbende omtrent een onjuiste objectafbakening ook in de bezwaar- en beroepsfase mede betrekking hadden op de aanslagen rioolheffing (zoals belanghebbende blijkens het proces-verbaal (blz. 2) van de zitting in eerste aanleg heeft bevestigd). Gelet op dit een en ander is het Hof van oordeel dat in de ongegrondbevinding in de bestreden uitspraken op bezwaar van belanghebbendes standpunten omtrent een onjuiste objectafbakening ter zake van de bestreden WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB tevens de verwerping van de gestelde onjuiste objectafbakening ter zake van de aanslagen rioolheffing ligt besloten, en dat de rechtbank de daartegen in beroep gerichte klachten (eveneens) ongegrond heeft verklaard. 
         Uit het verloop van de zitting leidt het Hof af dat partijen er mee instemmen dat het Hof daarover in hoger beroep een beslissing geeft. 
       
       
     
     
       6.16. 
       De Verordening rioolheffing 2008 van de gemeente Amsterdam (hierna: de verordening) bevat voor zoveel van belang de volgende bepalingen: 
       
       
         
           	Artikel 1 Begripsomschrijvingen 
         
       
       
       
         1. Deze verordening verstaat onder: 
         a. perceel: een roerende of een onroerende zaak of een zelfstandig gedeelte daarvan; 
         b. (….) 
         2. Voor de toepassing van artikel 3 van deze verordening wordt onder onroerende zaak verstaan een gebouwd of ongebouwd eigendom. 
         (…) 
         
           Artikel 3 Belastbaar feit en belastingplicht 
         
       
       
       
         1. Deze belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering (….). 
         2. Ingeval het perceel een onroerende zaak is, wordt als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het belastingjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat op dat tijdstip een ander de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van die onroerende zaak was. 
         3. (….) 
       
       
       
         
           Artikel 4 Zelfstandige eenheden 
         
       
       
       
         Indien gedeelten van een in artikel 3 bedoeld perceel blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, wordt de belasting geheven ter zake van elk als zodanig bestemd gedeelte, met dien verstande dat indien twee of meer van die gedeelten tezamen als één geheel worden gebruikt, deze als één perceel worden aangemerkt. 
       
       
     
     
       6.17. 
       Belanghebbende stelt dat in de criteria voor de afbakening van een geheel van gedeelten ter zake waarvan rioolheffing wordt geheven niet dezelfde eisen worden gesteld die voor de objectafbakening krachtens artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ gelden. Met name het in dit onderdeel vermelde criterium dat gedeelten “naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren” geldt niet voor de rioolheffing. Daarom kunnen, aldus belanghebbende, 11-H en 11-2 voor de rioolheffing als een samenstel worden aangemerkt en is er ten onrechte voor beide woningen een aanslag rioolheffing opgelegd. 
       
     
     
       6.18. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat als gedeelten een samenstel vormen voor de Wet WOZ dat ook het geval is voor de rioolheffing. Zijn standpunt is dat ook voor de rioolheffing 11-H en 11-2 afzonderlijke objecten zijn. 
       
     
     
       6.19. 
       
         In artikel 1, aanhef en onderdeel a, van de Verordening is voor zoveel hier van belang, bepaald dat de rioolheffing wordt geheven ter zake van percelen, waaronder worden verstaan onroerende zaken of zelfstandige gedeelten daarvan. Het begrip ‘onroerende zaak’ is in de Verordening niet nader gedefinieerd, zodat - nu er geen aanwijzingen zijn voor een andere (welbepaalde) betekenis - het begrip 'zaak' dient te worden verstaan in de civielrechtelijke betekenis (vgl. HR 15 februari 2008, nr. 41.036, BNB 2008/138 en HR 30 september 2005, nr. 40 315, BNB 2006/22). Naar het oordeel van het Hof moet het pand [a-straat] 11 worden beschouwd als één onroerende zaak die zich naar verkeersopvatting niet leent voor verticale splitsing van de eigendom door overdracht als afzonderlijke gebouwen (de mogelijke splitsing in appartementsrechten leidt niet tot afzonderlijke onroerende zaken, maar tot afzonderlijke registergoederen (de appartementsrechten)). 
         In artikel 4 van de Verordening is bepaald dat de belasting wordt geheven ter zake van gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Nu zowel voor de Wet WOZ als voor de rioolheffing het criterium geldt van “gedeelten die blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt” is de uitkomst van deze toetsing voor de rioolheffing gelijk. Hetgeen het Hof onder 6.4 en 6.5 heeft overwogen ten aanzien van de objectafbakening voor de Wet WOZ is op overeenkomstige wijze van toepassing voor de rioolheffing. Dit betekent dat evenals voor de Wet WOZ, voor de rioolheffing het pand uit vier zelfstandige gedeelten bestaat. 
       
       
     
     
       6.20. 
       Ter zake van twee van de vier zelfstandige gedeelten, te weten 11-H en 11-2, stelt belanghebbende dat deze tezamen als één geheel worden gebruikt, en derhalve op grond van artikel 4 van de verordening  als één perceel moeten worden aangemerkt. Het Hof is van oordeel dat het gelijk op dit punt aan belanghebbende is. Belanghebbende gebruikt zowel  11-H als 11-2. Daarnaast volgt uit de omstandigheid dat hij, naar hij onweersproken heeft gesteld, iedere dag zowel verblijft in 11-H als in 11-2, dat de beide gedeelten als één geheel worden gebruikt. Dit wordt versterkt doordat het gezamenlijk gebruik van de gedeelten wordt gefaciliteerd door de in beide gedeelten te gebruiken telefooninstallatie en internetaansluiting en de omstandigheid dat de voordeurbel van ieder van de gedeelten in beide gedeelten overgaan.  
       
     
     
       6.21. 
       Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar ten onrechte aanslagen rioolheffing opgelegd ter zake van zowel 11-H als 11-2. Het Hof zal, gelet op de omstandigheid dat belanghebbende is ingeschreven in de GBA op 11-2, de aanslag ter zake van 11-H vernietigen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       6.22. 
       
         De slotsom is dat het hoger beroep ten aanzien van de waardebeschikkingen ongegrond is, dat de uitspraak van de rechtbank in zoverre dient te worden bevestigd, en dat het hoger beroep ten aanzien van de rioolheffing gegrond is. 
         Het Hof zal de beslissing van de rechtbank gedeeltelijk in stand laten en de aanslag rioolheffing ter zake van [a-straat] 11-H  vernietigen. 
       
       
       
     
   
   
     
       7 Kosten 
     
     
       Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
       Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van de rechtbank gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [a-straat]-Parnassusweg te Amsterdam v.v. ad € 6,04, en de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van het Hof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [a-straat]-IJdock te Amsterdam v.v. ad € 4,20, in totaal door het Hof berekend op € 10,24. 
     
     
     
     
   
   
     
       8 Beslissing 
     
     
       Het Hof  
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         verklaart het beroep ongegrond voor zover het betreft de waardebeschikkingen, de aanslagen OZB en de aanslagen rioolrecht eigenaren ter zake van [a-straat] 11-2 en [a-straat] 11-3; 
       
       
         verklaart het beroep gegrond voor zover het betreft de aanslag rioolheffing ter zake van [a-straat] 11-H; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar voor zover deze betrekking heeft op de aanslag rioolheffing voor het perceel [a-straat] 11-H; 
       
       
         vernietigt de desbetreffende aanslag rioolheffing; 
       
     
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 10,24;  
     - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 112 (hoger beroep), in totaal € 153 te vergoeden. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J.P. Kruimel, voorzitter van de belastingkamer, H.E. Kostense en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 31 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. H.E. Kostense. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.