ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:1853

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:1853 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 14-06-2022 / 200.280.428_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-06-14

Zaaknummer: 200.280.428_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:1853

---

Verkoopopdracht makelaar. Splitsing perceel. Gelden opdracht en courtage ook voor gesplitste percelen? Nieuwe overeenkomst? Bewijslastverdeling. Beroep op verrekening. Toepassing artikel 6:136 BW omdat gegrondheid tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen .

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.280.428/01 
     
     
     
       
         arrest van 14 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellante] , wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] , 
       advocaat: mr. B. van Wanrooij te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [X Makelaars] V.O.F., gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     2.  [geintimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
     3.  [geintimeerde 3] , wonende te [woonplaats] , 
     
       geïntimeerden, 
       hierna gezamenlijk aan te duiden als [geintimeerde] , 
       advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh te Best, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 augustus 2020 op het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer 7618946 \ CV EXPL 19-1915 gewezen vonnis van 19 december 2019. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 25 augustus 2020 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast, welke mondelinge behandeling niet heeft plaatsgevonden; 
     
       
         de memorie van grieven, met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord, met producties; 
       
       
         de mondelinge behandeling, waarbij de advocaat van [appellanten] spreekaantekeningen heeft overgelegd. 
       
     
     
     
       Op de zitting hebben [appellanten] verzocht drie producties in het geding te mogen brengen. Deze producties zijn op de dag van de zitting door het hof en [geintimeerde] ontvangen. Gelet op het tijdstip van toezending, het door [geintimeerde] gemaakte bezwaar en de in artikel 87 lid 6 Rv bepaalde termijn, weigert het hof deze producties. Deze maken dus geen deel uit van de gedingstukken.  
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 
     
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       In rov. 2.1.-2.20. heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld waarvan in dit geding is uitgegaan. Met grief 1 bestrijden [appellanten] de feitenvaststelling in rov. 2.3. en 2.4. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter in rov. 2.4. de aan [geintimeerde] gegeven opdracht niet juist weergegeven. In de verkoopopdracht wordt niet gesproken over verkoop van een perceel. Er wordt nadrukkelijk opdracht gegeven tot bemiddeling bij het verkopen van het woonhuis gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , aldus [appellant] . Uit de hierna volgende beoordeling volgt dat dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden. Het hof zal hierna een overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep relevant zijn en het uitgangspunt vormen voor de beoordeling door het hof.  
       
       i. [geintimeerde] is een onderneming die zich onder meer toelegt op makelaardij in onroerende zaken. 
       
       
        [appellanten] waren eigenaar van een perceel grond aan de [adres 1] in [plaats] , met daarop een woning en kassen (hierna: het perceel). 
       
       Op 28 augustus 2014 hebben [geintimeerde] en [appellanten] een verkoopopdracht ondertekend waarin onder andere staat: 
       
       
         “Ondergetekenden 
         (…) 
         Geeft hierbij aan [X Makelaars] gevestigd te [plaats] , [adres 2] , opdracht tot bemiddeling bij het verkopen van: het woonhuis gelegen aan de:  [adres 1] te [plaats] . 
         (…) 
         Omschrijving onroerend goed:  Vrijstaand woonhuis 
         Koopprijs	: € 625.000,- kosten koper 
         (…) 
         Kadastrale gegevens 
         sectie  [sectieletter]  , nummer  [sectienummer] , groot  95.60 are , gemeente  Best 
         (…)”. 
       
       
       
         In de bijbehorende “kontraktvoorwaarden” staat onder andere: 
         “(…) 
         Opdrachtgever is aan [X Makelaars] na verkoop een courtage verschuldigd van:  1,85%  van het verkoopbedrag plus de wettelijke b.t.w. over die courtage. 
         (…)”. 
       
       
       Ten tijde van het verstrekken van de verkoopopdracht was de op het perceel aanwezige woning bestemd als bedrijfswoning. Hierdoor werd de verkoop van het perceel bemoeilijkt. 
       
       Vervolgens is een traject ingezet voor de herontwikkeling van het perceel (hierna: de herontwikkeling). Inzet van het traject was onder andere herbestemming van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en splitsing van het perceel in 3 percelen, die vervolgens afzonderlijk verkocht konden worden. 
       
       Bij e-mail van 13 mei 2015 heeft [geintimeerde] aan [appellanten] een conceptbrief aan de gemeente Best gestuurd, met daarin het verzoek voor het bouwen van 2 woningen en het omzetten van de bedrijfswoning naar 'burgerwoning' op het perceel [adres 1] te [plaats] .  
       
       Bij brief van 11 december 2015 heeft de heer [persoon A] namens de Gemeente Best aan [appellanten] voor zover relevant geschreven : 
       
       
         ' Principebesluit 
         Het college van burgemeester en wethouders heeft op 8 december een positieve grondhouding uitgesproken over uw initiatief. Daarbij is besloten om een juridisch-planologische procedure op te starten voor de voorgestane sanering van het kassencomplex met erfverharding in combinatie met de realisatie van twee woningen en herbestemming van de bedrijfswoning naar een burgerwoning (... ).’ 
       
       
       In september 2016 heeft [geintimeerde] een verkoopadvertentie laten plaatsen. Daarin wordt het perceel aangeboden voor een bedrag van € 950.000,- kosten koper. In de advertentie staat - voor zover hier relevant - verder te lezen: 
       
       
         'Ideale mogelijkheid om uw dromen werkelijkheid te laten worden! Bouwen op één van de meest fraaie plekjes aan de rand van het buitengebied. 
       
       
       
         Onlangs hebben B&W van de Gemeente Best een positieve grondhouding uitgesproken om een juridisch­ planologische procedure op te starten voor sanering huidige situatie in combinatie met de realisatie van twee extra nieuw te bouwen woningen op voornoemd perceel! 
       
       
       
         ( ...) 
       
       
       
         Inlichtingen over de te volgen procedure(s) kunnen bij ons kantoor worden ingewonnen en/of bij de Gemeente Best.' 
       
       
       Naar aanleiding van deze advertentie is door een potentiële koper een bod van 
       € 750.000,- uitgebracht op het perceel. Dat bod is door [appellanten] niet geaccepteerd. 
       
       Op 17 januari 2017 hebben [appellanten] een tweetal e-mails van de gemeente Best over de herontwikkeling doorgestuurd aan [geintimeerde] . 
       
       Bij e-mail van 19 januari 2017, waarvan een afschrift tegelijkertijd aan [appellanten] is gestuurd, heeft [geintimeerde] de gemeente Best verzocht het principebesluit van B&W (zie onder vii hiervoor) te verlengen.  
       
       
        [appellanten] hebben op 7 februari 2017 een e-mail van de gemeente Best met als onderwerp 'Ontwikkeling [adres 1] ' doorgestuurd aan [geintimeerde] . 
       
       Op 6 maart 2017 hebben [appellanten] de offerte van SAB, een adviesbureau op het gebied van ruimtelijke ordening, doorgestuurd aan [geintimeerde] . Een tweede, aangepaste offerte is door SAB op 27 maart 20 I 7 naar [appellanten] gestuurd, waarbij tegelijkertijd een afschrift naar [geintimeerde] is gestuurd. 
       
       Op 13 september 2017 heeft [geintimeerde] in een e-mail aan [appellanten] het volgende geschreven: 
       
       
         'Geachte heer en mevrouw [appellanten] . 
       
       
       
         Zoals besproken in het gesprek met u en [geintimeerde 2] gistermiddag sturen wij u hierbij de gegevens van het adviesbureau waar wij in het verleden ( [adres 3] te [plaats] ) goede ervaringen mee hebben gehad. 
       
       
       
         ( ... ) 
       
       
       
         Volgens de gegevens in ons dossier heeft u ook van adviesbureau SAB een offerte mogen ontvangen (laatst nieuwe offerte mail 27 maart 2017).' 
       
       
       Op 7 augustus 2018 heeft de gemeente Best aan [appellanten] geschreven dat zij over het project van [appellanten] regelmatig worden benaderd door derden en dat de gemeente [appellanten] graag als contactpersoon wil aanhouden. [appellanten] hebben dit bericht doorgestuurd naar [geintimeerde] , met de volgende tekst: 
       
       
         ‘Eventuele correspondentie stuur maar naar mij dan stuur ik het door.  
         Mvg [appellante] ’ 
       
       
       Uiteindelijk is het perceel gesplitst in 3 percelen, die afzonderlijk zijn verkocht.  
       
       Op 30 oktober 2017 en 7 november 2017 heeft [geintimeerde] conceptversies van de koopovereenkomst ter zake het perceel met daarop de woning (hierna: perceel I) aan [appellanten] gestuurd. Hierin staat onder andere: 
       
       
         ‘Artikel 21 
         Deze koop en verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde dat de algehele herontwikkeling m.b.t. inpassing 2 bouwpercelen (zij bijlage) c.q. wijziging bestemmingsplan doorgang vindt alsmede toestemming wordt gegeven voor omzetten van bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning. 
       
       
       
         (…) 
         Artikel 23 aanvulling op artikel 3.1 
         eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op 01 november 2018 of zoveel eerder of later na gereedkoming bestemmingsplan’ 
       
       
       
        [appellanten] hebben op 16 januari 2018 de definitieve koopovereenkomst getekend. De kopers hebben deze overeenkomst op 24 januari 2018 getekend. Hiermee is perceel I verkocht voor een bedrag van € 525.000,-. In de getekende koopovereenkomst staat onder andere: 
       
       
         ‘Artikel 20 
         Deze koop en verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde dat de algehele herontwikkeling m.b.t. inpassing 2 bouwpercelen (zij bijlage) c.q. wijziging bestemmingsplan doorgang vindt alsmede toestemming wordt gegeven voor omzetten van bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Artikel 22 aanvulling op artikel 3.1 
         eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op 01 juni 2018 of zoveel eerder of later na gereedkoming bestemmingsplan doch uiterlijk op 01 september 2018’ 
       
       
       
         Waarbij de ‘n’ van juni is doorgestreept en daar een ‘l’ van is gemaakt. 
       
       
       Perceel I is uiteindelijk geleverd op 30 november 2018. Op dat moment was de bestemming van de woning nog niet omgezet van bedrijfswoning naar burgerwoning. Op verzoek van [appellanten] heeft de gemeente Best een gedoogbeschikking afgegeven waardoor de woning op perceel I als burgerwoning mocht worden gebruikt. Per 7 oktober 2019 is het bestemmingsplan definitief gewijzigd. 
       
       De twee andere percelen (hierna: perceel II en III) zijn verkocht in juni 2017 en april 2018. In de betreffende koopovereenkomsten was opgenomen dat de eigendomsoverdracht zal zijn zoveel eerder of later na gereedkomen c.q. wijziging bestemmingsplan. Perceel II en III zijn verkocht voor een bedrag van € 295.000,- respectievelijk € 350.000,-. De totale verkoopopbrengst bedroeg dus € 1.170.000,-. 
       
       Alle hiervoor genoemde koopovereenkomsten zijn door [geintimeerde] opgesteld. 
       
       
        [appellanten] hebben de door [geintimeerde] gestuurde courtagenota voor de verkoop van perceel I voldaan. Ook na de verkoop van perceel II en III heeft [geintimeerde] courtagenota’s aan [appellanten] gestuurd. Het gaat om de volgende facturen: 
       
       
         Factuurnummer	Datum		Bedrag 
       
       
       
         
          [factuurnummer 1]		07-06-2017	€ 7.281,18 
         
          [factuurnummer 2]		19-04-2018	€ 8.512,35 
       
       
       
        [appellanten] hebben deze facturen onbetaald gelaten. 
       
       
         6.2.1. 
         In deze procedure heeft [geintimeerde] gevorderd dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.793,53, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag aan loon, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen, althans vanaf de dag van dagvaarden. [geintimeerde] heeft voorts gevorderd dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
         
       
       
         6.2.2. 
         Aan deze vordering heeft [geintimeerde] , kort samengevat, primair ten grondslag gelegd dat [appellanten] haar de overeengekomen vergoeding van 1,85% is verschuldigd over de koopsom van de percelen II en III op grond van een overeengekomen opdracht en dat [appellanten] dus de in rov. 6.1. onder xxii bedoelde facturen moeten betalen. Subsidiair zijn [appellanten] op grond van artikel 7:405 BW een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan loon verschuldigd voor haar werkzaamheden, aldus [geintimeerde] .  
         
       
       
         6.2.3. 
         
          [appellanten] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         6.2.4. 
         In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter kort gezegd [appellanten] veroordeeld om ieder voor een gelijk deel aan [geintimeerde] te betalen € 15.793,53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen tot aan de dag van voldoening en met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.  
         
       
     
     
       6.3. 
       
        [appellanten] hebben in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geintimeerde] . [appellanten] hebben voorts geconcludeerd tot veroordeling van [geintimeerde] tot terugbetaling van de bedragen die [appellanten] ter uitvoering van het beroepen vonnis aan [geintimeerde] hebben betaald en tot veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
       
         
           Grieven 2 en 4 - courtage percelen II en III 
         
       
       
       
         6.4.1. 
         
           Grief 2 heeft betrekking op de courtage in verband met de verkoop van de percelen II en III. Ook grief 4 heeft hier deels betrekking op.  
           Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat een redelijke uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst met zich brengt dat de door [appellanten] verstrekte verkoopopdracht in beginsel ook betrekking had op perceel II en III en dat [geintimeerde] daarom in beginsel ook recht heeft op 1,85% courtage over de verkoopopbrengst van die percelen. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij niet betwisten dat aan [geintimeerde] de opdracht is gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de drie afzonderlijke percelen, maar dat in de periode waarin partijen afspraken hebben gemaakt over de verdeling van het perceel in drie afzonderlijke percelen, zij voor de percelen II en III een lagere courtage van 1% zijn overeengekomen, welke nieuwe afspraken niet zijn vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst.  
           
            [geintimeerde] betwist dat voor de percelen II en III een lagere courtage is afgesproken. Volgens [geintimeerde] is in het kader van de uitvoering van de door [appellanten] verstrekte opdracht in overleg de splitsing van het perceel in gang gezet en is er in dat verband nooit over de courtage gesproken. [appellanten] hebben de courtagenota’s zonder protest behouden en zijn pas verweer gaan voeren toen op betaling werd aangedrongen, aldus [geintimeerde] . 
         
         
       
       
         6.4.2. 
         Het hof begrijpt hetgeen door [appellanten] is aangevoerd aldus dat volgens hen sprake is van een nieuwe of gewijzigde afspraak met betrekking tot de percelen II en III. Dit kwalificeert als een bevrijdend verweer, ten aanzien waarvan op grond van artikel 150 Rv de bewijslast op [appellanten] rust (vgl. Hoge Raad 11 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI5915). Volgens [appellanten] was het aan [geintimeerde] als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar om de overeengekomen courtage van 1% schriftelijk vast te leggen en is het om die reden aan [geintimeerde] om te bewijzen dat een ander, hoger courtagepercentage is overeengekomen. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Voorop staat dat ingevolge het bepaalde in artikel 150 Rv als uitgangspunt heeft te gelden dat de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten de bewijslast van die feiten of rechten draagt. Hiervan kan worden afgeweken indien uit enige bijzondere regel of uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid een andere bewijslastverdeling voortvloeit. [appellanten] beroepen zich kennelijk op deze uitzondering. Toepassing van deze uitzondering kan slechts met terughoudendheid en onder bijzondere omstandigheden plaatsvinden. Het bestaan van bewijsnood, bijvoorbeeld omdat de afspraak waarop een partij zich beroept niet schriftelijk is vastgelegd, is op zichzelf onvoldoende reden om de bewijslast om te keren op grond van de redelijkheid en billijkheid (vgl. Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2476, NJ 1998,85). Het enkele feit dat [geintimeerde] als zorgvuldig handelend makelaar volgens [appellanten] had moeten zorgen voor schriftelijke vastlegging maakt dit naar het oordeel van het hof niet anders. Het hof ziet dan ook geen reden om op grond van de redelijkheid en billijkheid te komen tot een andere bewijslastverdeling dan uit de hoofdregel van artikel 150 Rv voortvloeit.  
         
       
       
         6.4.3. 
         
           Het hof stelt voorop dat [appellanten] in eerste aanleg hebben gesteld dat de bemiddelingsopdracht niet zag op de afgesplitste percelen II en III (conclusie van antwoord nr. 7), dat [appellanten] niet of nauwelijks contact hebben gehad over de advisering en bemiddeling bij de voorgenomen verkoop van deze percelen (conclusie van antwoord nr. 11), dat [geintimeerde] ter zake de twee afgesplitste percelen geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, althans niet in opdracht van [appellanten] , en dat [appellanten] als dat anders was geweest, zeker over de tarieven zou hebben onderhandeld (conclusie van antwoord nr. 19). Het standpunt van [appellanten] in hoger beroep dat zij met [geintimeerde] voor de percelen II en III een lagere courtage van 1% hebben afgesproken, is dan ook niet te rijmen met de stellingen die zij in eerste aanleg hebben ingenomen. Het hof heeft onder ogen gezien dat het hoger beroep er mede toe kan dienen om partijen de gelegenheid te bieden tot het verbeteren en aanvullen van hetgeen zij bij de procesvoering in eerste aanleg hebben gedaan of nagelaten, ook indien dit betekent dat in hoger beroep een standpunt wordt ingenomen dat strijdig is met hetgeen in eerste aanleg is aangevoerd, zonder dat zij gehouden zijn daarvoor een verklaring te geven (vgl. Hoge Raad 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3912 en Hoge Raad 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:273). Het stond [appellanten] derhalve in beginsel vrij in hoger beroep een ander standpunt in te nemen omtrent de vraag of zij ter zake de percelen II en III courtage verschuldigd waren dan in eerste aanleg, zonder een verklaring te geven voor deze koerswijziging. Dit neemt echter niet weg dat de feitelijke stellingen van [appellanten] in eerste aanleg en in hoger beroep haaks op elkaar staan. Hierbij komt dat [geintimeerde] gemotiveerd betwist dat voor de percelen II en III een lagere courtage van 1% is afgesproken. Het had naar het oordeel van het hof dan ook op de weg van [appellanten] gelegen om haar standpunt in hoger beroep nader toe te lichten, met name omdat op [appellanten] de bewijslast van dit bevrijdend verweer rust. Nu zij dit hebben nagelaten, is het hof van oordeel dat [appellanten] hun stelling dat partijen hebben afgesproken dat voor de percelen II en III een courtage van 1% is verschuldigd, onvoldoende hebben onderbouwd. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen.  
           Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [appellanten] en [geintimeerde] voor de percelen II en III een lagere courtage van 1% hebben afgesproken, en dat Leijten c.s ter zake de verkoop van deze percelen een courtage van 1,85% zijn verschuldigd. Het hof verwijst in verband met dit laatste naar hetgeen de kantonrechter in rov. 4.6 heeft overwogen, te weten dat in de verkoopopdracht ook de kadastrale gegevens zijn vermeld van het perceel waarop de woning zich bevindt, waaronder de grootte ervan, en waartegen [appellanten] geen grief hebben gericht. 
         
         
       
       
         6.4.4. 
         Uit het voorgaande volgt dat grief 2 niet slaagt. Ook grief 4 slaagt niet voor zover deze ziet op de in verband met de percelen II en III verschuldigde courtage. Het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] 1,85% courtage zijn verschuldigd over de verkoopprijs van de percelen II en III blijft dus in stand. 
         
         
           
             Grieven 3 en 4 – aansprakelijkheid [geintimeerde] en verrekening 
           
         
         
       
       
         6.5.1. 
         Met grief 3 doen [appellanten] bij wijze van verweer een beroep op verrekening. Ook grief 4 heeft hier deels betrekking op. Volgens [appellanten] hebben zij schade geleden doordat [geintimeerde] zich niet heeft gedragen als een goed opdrachtnemer en is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst en komt hen een beroep op verrekening toe.  
         
       
       
         6.5.2. 
         
           Ter onderbouwing hiervan hebben [appellanten] gesteld dat [geintimeerde] zonder medeweten van [appellanten] en zonder [appellanten] te informeren, de koopovereenkomst ter zake perceel I heeft gewijzigd nadat zij de concept-overeenkomst hadden goedgekeurd (zie rov. 6.1. onder xvii en xviii). Volgens [appellanten] waren zij er daarom niet op bedacht dat de uiterste leveringsdatum 1 september 2018 was, ongeacht of het bestemmingsplan op dat moment al gewijzigd was. Door deze wijziging waren zij genoodzaakt om van 6 december 2018 tot en met 5 januari 2021 een woning te huren voor een totaalbedrag aan huur van  
           € 26.600,- en van 16 januari 2019 tot en met 5 januari 2021 een parkeerplaats voor een totaalbedrag aan huur van € 473,33, voor welk bedragen [geintimeerde] aansprakelijk is, aldus [appellanten] 
           
            [geintimeerde] betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Volgens [geintimeerde] waren [appellanten] op de hoogte van de uiterste leveringsdatum. [appellanten] hebben immers de definitieve koopovereenkomst ondertekend. Bovendien is de wijziging voorafgaand aan ondertekening besproken met [appellanten] , hetgeen in ieder geval volgt uit het feit dat de concept-overeenkomst dateert van 2 november 2017 en [appellanten] pas op 16 januari 2018 hebben getekend, aldus [geintimeerde] . [geintimeerde] betwist bovendien het causale verband en bestaan en omvang van de gestelde schade. Volgens [geintimeerde] zou er geen koopovereenkomst tot stand zijn gekomen indien [appellanten] niet hadden ingestemd met de uiterste leveringsdatum omdat de kopers dan geen hypothecaire financiering hadden kunnen krijgen. [appellanten] hadden in de betreffende periode sowieso woonkosten moeten maken die in mindering moeten worden gebracht op de vermeende schade en zij hadden hun schade kunnen beperken door een goedkopere huurwoning te betrekken, aldus [geintimeerde] . 
         
         
       
       
         6.5.3. 
         Uit het voorgaande volgt dat [geintimeerde] de tegenvordering van [appellanten] ter zake de wijziging in de koopovereenkomst gemotiveerd heeft betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] tegenover dat verweer hun vermeende tegenvordering vooralsnog onvoldoende onderbouwd. Zij hebben ook geen voldoende specifiek en/of ter zake dienend bewijsaanbod gedaan. De gegrondheid van dit verrekeningsverweer van [appellanten] is dan ook niet op eenvoudige wijze vast te stellen, terwijl de vordering van [geintimeerde] overigens voor toewijzing vatbaar is (zie rov. 6.4.4. hiervoor). Het hof zal dit verrekeningsverweer van [appellanten] dan ook op grond van artikel 6:136 BW passeren.  
       
       
         6.5.4. 
         In rov. 4.17. van het vonnis heeft de kantonrechter hierover overwogen dat niet valt in te zien dat [geintimeerde] haar eigen belang voorop heeft gesteld en dat de percelen voor een te laag bedrag zijn verkocht en dat ook niet valt in te zien dat [geintimeerde] in verband met herontwikkeling van het perceel van [appellanten] tegenover [appellanten] niet de zorg heeft betracht die in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Met grief 4 komen [appellanten] weliswaar op tegen het oordeel in rov. 4.17 van het vonnis, maar de strekking van deze grief is niet het bestrijden van het oordeel van de kantonrechter over hetgeen in eerste aanleg is aangevoerd over het al dan niet zorgvuldig handelen door [geintimeerde] . In de toelichting op grief 4 voeren [appellanten] immers niet aan dat het hiervoor genoemde oordeel van de kantonrechter onjuist is, maar voeren zij als grondslag aan voor hun verweer, dat zij een beroep kunnen doen op verrekening met hun schadevergoedingsvordering op [geintimeerde] vanwege het niet schriftelijk vastleggen van het courtagepercentage van 1% en het zonder instemming wijzigen van de koopovereenkomst. De enkele verwijzing, met grief 3, naar hetgeen [appellanten] in de conclusie van antwoord hebben aangevoerd over de door hen gestelde tekortkoming in de nakoming door [geintimeerde] is dus onvoldoende voor het slagen van hun beroep om verrekening. Door [appellanten] zijn immers geen gronden aangevoerd waarom het oordeel van de kantonrechter in rov. 4.17 van het vonnis onjuist is. Voor wat betreft het verwijt dat [geintimeerde] het courtagepercentage van 1% niet schriftelijk heeft vastgelegd, verwijst het hof naar hetgeen zij in rov. 6.4.1.-6.4.4. heeft overwogen. Nu niet is komen vast te staan dat voor de percelen II en III een afwijkend courtagepercentage van 1% is overeengekomen, kan [geintimeerde] niet worden verweten dat hij dit niet schriftelijk heeft vastgelegd. Voor wat betreft het verwijt ter zake het wijzigen van de koopovereenkomst en het daarmee samenhangende beroep op verrekening, verwijst het hof naar hetgeen zij in rov. 6.5.2. en 6.5.3. heeft overwogen. 
         
       
       
         6.5.5. 
         Uit het voorgaande volgt dat grief 3 niet slaagt, en dat ook grief 4 niet slaagt voor zover deze grief betrekking heeft op het beroep van [appellanten] op verrekening. [appellanten] komt dus geen beroep op verrekening toe. 
         
         
           
             Grieven 5 en 6 – proceskostenveroordeling en toewijzing vordering 
           
         
         
       
     
     
       5.7. 
       Met de grieven 5 en 6 komen [appellanten] op tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter in het dictum van het vonnis. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellanten] terecht zijn veroordeeld tot betaling van € 15.793,53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen tot aan de dag van voldoening, en dat zij als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij ook terecht zijn veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. Ook de grieven 5 en 6 slagen dus niet. 
       
       
         
           Slotsom en afwikkeling 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellanten] niet slagen. Dit betekent dat het vonnis dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [geintimeerde] als volgt begroot: 
       
       
       
         
           Griffierecht						€ 2.071,- 
         
         
           Salaris advocaat (2 punten X tarief II € 1.114,00)	€ 2.228,-	 
         
       
       
       
         
          [geintimeerde] heeft voorts nakosten en wettelijke rente over de proceskosten gevorderd. Deze vorderingen zullen worden toegewezen in overeenstemming met het liquidatietarief.  
       
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerde] op € 2.071,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 2.071,- en € 2.228,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, N.W.M. van den Heuvel en R.L.G. Kraaijvanger en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juni 2022. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer