ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:3949

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:3949 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-05-2023 / 21/01615

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 21/01615

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:3949

---

Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Leeuwarden 
     
     
       nummer BK-ARN 21/01615 
       uitspraakdatum: 9 mei 2023 
     
     
     
       
         Uitspraak van de eenentwintigste enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 oktober 2021, nummer LEE 20/2930, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Westerveld  (hierna: de heffingsambtenaar). 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende  
         zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 219.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 223,38. 
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak  
         op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd. 
       
       
     
     
       1.3 
       
         Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord- 
         Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 oktober 2021 ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De  
         heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023 te Leeuwarden.  
         Daarbij zijn verschenen en gehoord H.M.J. Lolkes de Beer-van der Does als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] . 
       
       
     
     
       1.6. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze, met toestemming van de heffingsambtenaar met bijlagen, overgelegd. 
       
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande recreatiewoning (hierna ook: de woning) met twee bergingen en een tuinhuisje gelegen op een park. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1.222 m².  
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht waaruit een getaxeerde waarde volgt van € 242.000.  
       
     
     
       2.2. 
       De onroerende zaak is op 7 oktober 2022 (in eigendom overgedragen op 28 oktober 2022) verkocht voor € 320.000.   
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum tot € 170.000. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
       3.4. 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019. 
     
     
       4.2 
       De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar een taxatierapport van 9 mei 2022 opgesteld door [naam2] RT (zie 2.3.). In het taxatierapport wordt de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 242.000.  Zoals volgt uit dat rapport, is de waarde onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten: 
       
       - [adres2] 130 te [plaats2] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1995 met een inhoud van 323 m³, een berging van 24 m² en een perceeloppervlakte van 1.293 m², verkocht op 7 oktober 2019 voor € 240.000; 
       - [adres1] 38 te [plaats1] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 2008 met een inhoud van 356 m³ een berging van 14 m² en een perceeloppervlakte van 626 m², verkocht op 24 april 2018 voor € 200.000 en  
       - [adres3] 35 te [plaats3] , een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1975 (gerenoveerd in 2011) met een inhoud van 500 m³ en een overkapping van 18 m² en een perceeloppervlakte van 1.576 m², verkocht op 18 december 2017 voor € 255.000. 
       
     
     
       4.4. 
       De Rechtbank heeft over de waardebepaling het volgende overwogen. (waarbij met ‘eiser’ belanghebbende en met ‘verweerder’ de heffingsambtenaar wordt bedoeld.)  
       
       
         
           “6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft met de gegeven toelichting inzichtelijk gemaakt hoe de matrix is opgebouwd, welke uitgangspunten zijn gebruikt en op welke wijze de verschillende onderdelen van de referentieobjecten en de woning zijn gewogen. De rechtbank acht in het bijzonder het eveneens in [plaats1] gelegen object [adres1] 38 goed vergelijkbaar met de woning. Het object heeft een vergelijkbare uitstraling en heeft weliswaar een later bouwjaar, maar verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woning in 2015 dusdanig is gerenoveerd dat er eigenlijk een compleet nieuwe woning staat, waarvan zelfs de muren opnieuw zijn opgetrokken. Gelet op het bouwjaar van de woning is een basisprijs per kubieke meter genomen die past bij een woning uit 1975 (€ 295 per m3, tegenover € 340 per m3 voor [adres1] 38 uit 2008), en is die basisprijs vervolgens gecorrigeerd op uitstraling en onderhoud in verband met de grondige renovatie. De rechtbank gaat voorbij aan eisers stelling dat in de verkoopprijs van [adres1] 38 ook een bedrag voor roerende zaken is begrepen. Verweerder heeft ter zitting namelijk onweersproken gesteld dat hij is uitgegaan van het bedrag uit de leveringsakte, en dat dat bedrag volgens die leveringsakte de koopsom van de woning is. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen dit referentieobject en de woning voldoende rekening is gehouden. Daarbij komt nog dat verweerder na meting is gebleken dat de woning aanzienlijk groter is dan waar van uitgegaan is bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Ook is nadien nog een berging geconstateerd. Dit is door eiser niet weersproken. Worden deze ‘extra’s’ meegerekend, dan komt de waarde van de woning volgens verweerder uit op ruim € 245.000. Dat is dus fors hoger dan de WOZ-waarde. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde zeker niet te hoog is vastgesteld”. 
         
       
       
     
     
       4.5 
       Naar het oordeel van het Hof, heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.4 – aangehaalde overweging op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze overweging dan ook over en maakt deze tot de zijne. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat tijdens de zitting bij het Hof is vastgesteld dat de woning een inhoud heeft van minimaal 417 m³, in 2015 is gerenoveerd waarbij onder andere nieuwe buitenmuren zijn opgetrokken, het dak is voorzien van nieuwe dakpannen, de woning is voorzien van nieuw sanitair en van een nieuwe vloer die over de oude vloer heen is gelegd. Ook heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat op het park ‘ [adres3] ’ de toegangswegen (infrastructuur) zijn aangemerkt als een apart WOZ-object en dus niet zijn inbegrepen in de waardering van de WOZ-waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen. De stelling van belanghebbende dat de hoge verkoopprijs kan worden verklaard door het wijzigen van de recreatiebestemming van het park [plaats1] naar permanente woonbestemming, is door de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd bestreden in die zin dat er geen concrete aanwijzingen zijn dat de bestemming voor het park [plaats1] op korte termijn zal worden gewijzigd.  
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof neemt voorts in aanmerking dat de onroerende zaak op 7 oktober 2022 is verkocht voor € 320.000. Ter zitting is komen vast te staan dat de onroerende zaak tussen de waardepeildatum 1 januari 2019 en de verkoopdatum niet is gewijzigd. Gelet op de periode tussen de onderhavige waardepeildatum en de verkoopdatum kan de transactie de waarde niet onderbouwen, maar het Hof acht het wel aannemelijk dat dit eigen verkoopcijfer een indicatie biedt voor de waardeontwikkeling van de woning. 
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende heeft nog verwezen naar WOZ-waarden van andere op het park [plaats1] gelegen onroerende zaken, maar dit kan belanghebbende niet baten nu de WOZ-waarde niet aan de hand van vergelijking van de WOZ-waarden wordt vastgesteld, maar met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde eerdere en latere waardevaststellingen van de onroerende zaak overweegt het Hof dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarden van een onroerende zaak voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Dat geldt ook voor de WOZ-waarden van latere jaren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarden die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ook hetgeen belanghebbende voorts nog naar voren heeft gebracht maakt het oordeel van het Hof niet anders.  
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande en gelet op het verschil tussen de beschikte waarde van € 219.000 en de getaxeerde waarde volgens de matrix van € 242.000 leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, in die zin dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.   
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023. 
     
     
     
       De griffier is verhinderd 	De voorzitter, 
       de uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               
             
             
               (T. Tanghe) 
             
           
         
       
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.  
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.