ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:2578

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:2578 Gerechtshof Amsterdam , 20-08-2013 / 200.119.235-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-08-20

Zaaknummer: 200.119.235-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2578

---

Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik in de vorm van ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet - rendabel - mogelijk is? Bij belangenafweging en ontkennende beantwoording van de vraag mede in aanmerking genomen dat huurder onvoorwaardelijk heeft aangeboden afstand te doen van een deel van het gehuurde als dat met het oog op de renovatie nodig is.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.119.235/01 
     
     
     
       rolnummer rechtbank Amsterdam	: CV 10-42270   
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2013 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         [APPELLANT] , 
       wonend te [woonplaats],  
       appellant, 
       advocaat:  mr. D.F. Briedé  te Almelo, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         [GEÏNTIMEERDE 1]  en 
       
         [GEÏNTIMEERDE 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       advocaat:  mr. G.C.M. Schipper  te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       [appellant] is bij dagvaarding van 13 december 2012 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 mei 2012 en 2 oktober 2012, onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij dagvaarding van 20 december 2012 is hij vervolgens wederom in hoger beroep gekomen van de genoemde vonnissen en tevens van het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 5 april 2011.   
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 juli 2013 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben zich bediend van pleitnotities, die zijn overgelegd. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verschaft. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen van 1 mei 2012 en 2 oktober 2012 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.   
       [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van - naar het hof begrijpt - het hoger beroep.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 5 april 2011 onder het kopje “Feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep aangevoerd dat het pand waarin de door hen van [appellant] gehuurde woning zich bevindt, niet, zoals de kantonrechter heeft vastgesteld, naast het souterrain, de beletage en de zolder drie bovenverdiepingen bevat, maar slechts twee. [appellant] klaagt echter in  grief 2  dat het gehuurde niet, zoals de kantonrechter in het tweede tussenvonnis heeft overwogen, bestaat uit de tweede en derde verdieping van het pand, waarvan de laatste ook wel als “zolder”wordt aangeduid, maar uit de tweede en de derde verdieping en de zolder van het voorhuis en het achterhuis. Partijen hanteren kennelijk elk een andere terminologie, hoewel zij niet van mening verschillen over de omvang van het gehuurde. Op basis van de ten pleidooie overgelegde tekening stelt het hof vast dat het pand drie bovenverdiepingen heeft en een vliering en dat het gehuurde bestaat uit de tweede en derde verdieping en de vliering van het voorhuis alsmede het achterhuis.  [geïntimeerden] hebben niet betwist dat het gehuurde ongeveer 40% van het gehele pand uitmaakt, zoals [appellant] in de toelichting op grief 2 voorts stelt.  
       
     
     
       2.2 
       Voorts hebben [geïntimeerden] de door de kantonrechter vastgestelde feiten aangevuld in die zin dat zij stellen dat het jaar van verwerving van het pand door [appellant] 2004 is. [appellant] heeft een en ander niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
       
     
     
       2.3 
       Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
       i. [geïntimeerden] huren sinds 1 januari 1985 een woning gelegen op de tweede verdieping en hoger van het voor- en achterhuis van een pand aan [adres] (hierna: het pand), dat daarnaast nog een andere woning en een aantal bedrijfsruimten bevat. Het gehuurde meet ongeveer 200 m2 , waarvan ongeveer 80 m2 in het achterhuis is gelegen. Het gehuurde beslaat ongeveer 40% van het gehuurde pand.   
       
         ii. Sinds januari 2004 is [appellant] eigenaar van het pand.    
         iii. In verband met in het pand aanwezige gebreken (onder meer intrekkend vocht door daklekkages, verrotte kozijnen, slecht voegwerk, slecht schilderwerk, schimmelvorming) heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 20 december 2007 met ingang van 1 juli 2007 de door [geïntimeerden] te betalen huurprijs verlaagd van € 471,80 tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs, te weten € 385,59 per maand.  
         iv. Search Ingenieursbureau heeft in 2007 een asbestinventarisatie in het pand gedaan, waarbij bleek dat op een groot aantal plaatsen in het pand asbest is verwerkt. Sanering is op sommige van de plaatsen wel, maar op het merendeel daarvan niet urgent. Voor de verwijdering van het asbest is een sloopvergunning verkregen op 19 mei 2010. 
       
       v. Bij brief van 8 juni 2009 heeft het [bestuursorgaan] [appellant] op de hoogte gebracht van de uitkomsten van uitgevoerd casco- en funderingsonderzoek. Gebleken is dat de staat van onderhoud van het pand slecht is, de fundering een matig/slecht kwaliteitsniveau (IV) heeft en diverse herstelwerkzaamheden dienen plaats te vinden aan de gevels, het dak, het voorhuis en het achterhuis.  
       
         vi. Op 5 oktober 2009 heeft [appellant] een vergunning aangevraagd voor het creëren van twee shortstayappartementen in het pand, namelijk op de eerste en de tweede verdieping. De vergunning is hem verleend op 9 februari 2010. Sinds 2010 bevindt zich op de eerste verdieping van het pand daadwerkelijk een shortstayappartement. 
         vii. In december 2009 is de eerst fase van het funderingsherstel uitgevoerd. 
         viii. Bij brief van 28 januari 2010 heeft het [bestuursorgaan] onder dreiging van het opleggen van een dwangsom [appellant] aangeschreven tot het uitvoeren van een 31 punten tellende lijst van werkzaamheden, die onder andere zien op het (verder) herstellen van de fundering, de gevels, het dak, de ramen, de verankeringen en de scheuren.  
         ix. Op 4 maart 2010 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het wijzigen van het pand ten behoeve van de bouw van zeven woningen, waarvan twee shortstayappartementen. Op 17 november 2010 heeft [appellant] een nieuwe aanvraag voor bouwen ingediend, gericht op het renoveren en inwendig veranderen van het pand met behoud van de bestemming tot kantoor en twee woningen. Op deze laatste aanvraag is op 14 oktober 2011 toewijzend beschikt. Op de eerdere aanvraag is op 27 juni 2013 toewijzend beschikt.  
       
       x. Bij brieven van 22 december 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] de huur opgezegd tegen 1 juli 2010 op grond van dringend eigen gebruik. [geïntimeerden] hebben met de beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vordert [appellant] dat de dag zal worden bepaald waarop de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Hij voert hiertoe aan dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gelegen in een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, omdat de door [geïntimeerden] betaalde huurprijs zo laag is dat een winstgevende exploitatie van het gerenoveerde pand onmogelijk is. [geïntimeerden] hebben de vorderingen weersproken. Bij het bestreden vonnis van 2 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen in het eindvonnis en de twee tussenvonnissen richten zich de grieven.   
       
     
     
       3.2 
       Met betrekking tot de omvang van het hoger beroep hebben [geïntimeerden] twee verweren gevoerd. Ten eerste betogen zij dat geen acht kan worden geslagen op de bezwaren die [appellant] heeft aangevoerd tegen het tussenvonnis van 5 april 2011, omdat de appeldagvaarding van 13 december 2012 nooit is ingetrokken en in die dagvaarding uitsluitend het tussenvonnis van 1 mei 2012 en het eindvonnis zijn genoemd, waaruit moet worden afgeleid dat [appellant] in het vonnis van 5 april 2011 berustte, terwijl bovendien onduidelijk is welke van beide appeldagvaardingen is ingeschreven. Dit verweer moet worden verworpen. Beide dagvaardingen zijn bij het hof ingediend. Door het uitbrengen van twee zelfstandige appeldagvaardingen zijn [geïntimeerden] niet in hun belangen geschaad, omdat [appellant] ook grieven zou hebben mogen richten tegen het vonnis van 5 april 2011 als hij alleen de eerste appeldagvaarding had uitgebracht, waarin dat vonnis niet was genoemd. Een appellant mag immers in beginsel bij grieven de rechtsstrijd in hoger beroep uitbreiden. Voor het oordeel dat de appeldagvaarding de rechtsstrijd in hoger beroep beperkt in die zin dat daarvan in de memorie van grieven niet meer kan worden teruggekomen, is vereist dat de appeldagvaarding een ondubbelzinnige verklaring bevat waaruit redelijkerwijs berusting voor het overige kan worden afgeleid (HR 16 december 2011, LJN BT7494). Het enkele niet vermelden van een vonnis is niet zo’n ondubbelzinnige verklaring. Dat, zoals [geïntimeerden] voorts nog hebben opgeworpen, ook in het petitum van de tweede appeldagvaarding niet wordt gevorderd het vonnis van 5 april 2011 te vernietigen leidt niet tot een ander oordeel, omdat vernietiging van een vonnis slechts betrekking kan hebben op het dictum, dat in dit geval slechts inhield dat een comparitie ter plaatse werd gelast.  
       
     
     
       3.3 
       Ten tweede voeren [geïntimeerden] aan dat de grieven van [appellant] niet tot het door hem gewenste resultaat kunnen leiden, omdat hij geen grieven heeft aangevoerd tegen het feit dat de kantonrechter niet de einddatum van de huurovereenkomst heeft bepaald, [geïntimeerden] niet tot ontruiming heeft veroordeeld en [geïntimeerden] niet in de kosten heeft veroordeeld. Ook dit verweer slaagt niet. Met grief 11 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn vordering heeft afgewezen. Met die vordering wordt kennelijk bedoeld, overeenkomstig de wijze waarop de kantonrechter die term in het dictum heeft gebezigd, de gecombineerde vordering tot bepaling van de einddatum van de huurovereenkomst en tot veroordeling tot ontruiming. Verder behelst grief 13 zowel een klacht over de berekening van de geliquideerde proceskosten in eerste aanleg, als een klacht over het feit dat die voor rekening van [appellant] zijn gebracht.  
       
     
     
       3.4 
       Voorts hebben [geïntimeerden] zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de opzeggingsbrieven van 22 december 2009 nietig zijn, omdat zij niet voldoen aan de eisen die daaraan op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 4 BW en 7:273 BW moeten worden gesteld. Volgens [geïntimeerden] had in de opzegging behoren te worden ingegaan op de vraag of passende vervangende woonruimte beschikbaar is en hadden daarin feiten en omstandigheden moeten worden vermeld die meebrengen dat de ingeroepen opzeggingsgrond aanwezig is, zoals het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de kosten van de exploitatie van het pand en de huuropbrengsten daaruit. Het hof verwerpt ook dit verweer. Artikel 7:271 lid 4 BW eist dat de opzeggingsbrief de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid. De aanwezigheid van passende vervangende woonruimte is geen opzeggingsgrond, maar een voorwaarde voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Hetgeen in de opzeggingsbrieven is vermeld over de redenen voor de opzegging is weliswaar enigszins summier (“ Zoals u weet is uw verhuurder van plan om het pand aan [adres] mede in verband met de slechte bouwkundige toestand ingrijpend te verbouwen en te renoveren ”, even verderop: “ de verhuurder heeft de woonruimten dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie is te verstaan die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarvan is in de plannen van [appellant] sprake ” en nog iets verderop: “ Na de renovatie en algehele verbouwing (met wijziging van de indeling) van het pand zal terugkeer voor u niet mogelijk zijn ”, maar voldoende uitgebreid om [geïntimeerden] in staat te stellen de keuze te maken of zij zouden berusten in de opzegging of verweer zouden voeren. In dit verband speelt een rol dat partijen voor de verzending van die brieven reeds met elkaar in gesprek waren over de wens van [appellant] het pand te renoveren en opnieuw in te delen en vervolgens in de vrije sector te verhuren (zoals bijvoorbeeld blijkt uit de brief van [appellant] aan [geïntimeerden] van 12 november 2009). Dat onder de gegeven omstandigheden de gewenste renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk was, bijvoorbeeld omdat er een wanverhouding bestond tussen de exploitatielasten en de huuropbrengst, diende [appellant] vervolgens wel in rechte aan te tonen, maar hoefde hij niet in de opzeggingsbrief te beargumenteren.  
       
     
     
       3.5 
       Daarmee komt het hof aan de vraag of kan worden geoordeeld dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter heeft deze vraag in het eindarrest ontkennend beantwoord, nadat hij in het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 1 mei 2012 had voorgerekend dat een min of meer rendabele exploitatie van het pand mogelijk zou zijn als [geïntimeerden] bereid waren de door hen gehuurde delen van het achterhuis op te geven zonder aanpassing van de huurprijs en [geïntimeerden] de hun voorgelegde vraag of zij daartoe bereid waren, bij akte bevestigend hadden beantwoord.  
       
     
     
       3.6 
       Met  grief 1  maakt [appellant] bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter in het tussenvonnis van 5 april 2011 dat [appellant] nog onvoldoende had duidelijk gemaakt wat de werkelijke kosten waren om het pand zodanig aan te passen en op te knappen dat de gemeentelijke autoriteiten daarmee akkoord zouden gaan en de woningen in het pand verhuurbaar zouden zijn tegen aanvaardbare prijzen. In de toelichting op de grief wijst [appellant] erop dat de werkelijke kosten pas na afloop van de renovatie bekend zijn en hij het dringend eigen gebruik niet hoeft te bewijzen, maar slechts aannemelijk maken. De grief faalt, omdat de kantonrechter dat niet heeft miskend, maar slechts een onderscheid heeft willen maken tussen de noodzakelijk te maken kosten en de kosten die samenhangen met het door [appellant] gewenste nieuwe gebruik van het pand.  
       
     
     
       3.7 
       De grieven  3, 9, 10 en 11  lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] is van mening dat de kantonrechter door zich in het tweede tussenvonnis te verdiepen in de vraag of [geïntimeerden] bereid zouden zijn het achterhuis op te geven en de bevestigende beantwoording van die vraag ten grondslag te leggen aan de afwijzing van zijn vorderingen bij eindvonnis, is getreden in een kwestie die behoort tot het terrein van de onderhandelingen, zijn oordeel heeft gebaseerd op een speculatieve redenering, het ondeelbare karakter van de huurovereenkomst heeft miskend en ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat het [geïntimeerden] op grond van de artikelen 7:250 en 252 BW, die van dwingend recht zijn, vrij staat een verzoek tot huurverlaging te doen, terwijl volgens [appellant] op grond van de “dubbelslachtige” uitlatingen van [geïntimeerden] voorts niet duidelijk is of zij wel instemmen met afstand van een deel van het gehuurde zonder aanpassing van de huurprijs.  
       
     
     
       3.8 
       Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [geïntimeerden] op vragen van het hof geantwoord dat zij bereid zijn zonder aanpassing van de huurprijs afstand te doen van de door hen gehuurde delen van het achterhuis op voorwaarde dat de voorzieningen die zich daarin bevinden (badcel en wc), die nodig zijn voor het zelfstandige karakter van de woning in het voorhuis, worden ingebouwd in het voorhuis. Het hof begrijpt dit als een onherroepelijk aanbod van [geïntimeerden] om de gehuurde delen van het achterhuis af te staan indien en zodra [appellant] die delen voor zijn renovatieplannen nodig heeft. Voorts heeft [appellant] bij diezelfde gelegenheid erkend dat niet valt te verwachten dat een huurprijs van € 471,80 voor een (dan) geheel gerenoveerde woning van ongeveer 120 m2 in het centrum van Amsterdam voor verlaging in aanmerking komt. Daarmee is dus al een deel van de bezwaren van [appellant] tegen de redenering van de kantonrechter geëcarteerd.  
       
     
     
       3.9 
       Als een huurder ten gunste van zijn verhuurder afstand doet van een deel van het gehuurde en zich bereid verklaart voor het resterende dezelfde huurprijs te blijven betalen als voorheen en de verhuurder daarmee instemt komt tussen partijen een huurovereenkomst van die strekking tot stand. Het “ondeelbare karakter” van de oorspronkelijke huurovereenkomst – wat daarvan overigens ook zij – behoeft in zoverre dus geen probleem op te leveren. Uiteraard staat het [appellant] vrij het voorstel van [geïntimeerden] te verwerpen, maar dat neemt niet weg dat het aanbod als omstandigheid meeweegt in de hiervoor onder 3.5 eerste volzin omschreven belangenafweging. 
       
     
     
       3.10 
       Voor een verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte wegens dringend eigen gebruik wil doen eindigen is de aan te leggen maatstaf streng, hetgeen met name blijkt uit de zinsnede “niet kan worden gevergd”. Dit betekent dat ook de levensvatbaarheid van eventuele redelijke alternatieven voor het gewenste gebruik in rechte moeten worden onderzocht, als het partijdebat daartoe aanleiding geeft. Deze zaak draait erom dat [appellant] zich door de opzegging van de huurovereenkomst wil bevrijden van het negatieve exploitatieresultaat van het pand dat wellicht nu reeds bestaat, maar in ieder geval zal ontstaan nadat de aan het pand te verrichten herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft dan ook terecht in het kader van de belangenafweging onderzocht of er andere manieren bestaan waarop [appellant] met zijn pand uit de rode cijfers kan komen. De grieven 3, 9, 10 en 11 zijn tevergeefs voorgedragen. 
       
     
     
       3.11 
       Met  grief 4  bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter in het tweede tussenvonnis dat de gemeente een vergunning heeft verleend om de beoogde zeven appartementen door middel van shortstayverhuur te exploiteren. In de toelichting op de grief voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] bezwaar hebben gemaakt tegen de shortstayvergunning en de bouwvergunning en dat hij nog uitsluitend vergunning heeft om de woningen op de eerste en de tweede verdieping voor shortstayverhuur te gebruiken. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] daaraan toegevoegd dat hem van de zijde van het stadsdeel per brief is medegedeeld dat voor hem zeven shortstayappartementen staan “gereserveerd”. Bij de verdere beoordeling zal met deze - niet betwiste - gegevens rekening worden gehouden. 
       
     
     
       3.12 
       De  grieven 6, 7 en 8  betreffen alle de wijze waarop de kantonrechter tot het oordeel is gekomen dat bij voortzetting van de huurovereenkomst een min of meer rendabele exploitatie van het pand mogelijk is, als [geïntimeerden] afstand doen van het achterhuis en de huur gelijk blijft. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       3.13 
       De kantonrechter heeft berekend wat de rentelasten (5%) zijn over de aanschafwaarde, vermeerderd met de overdrachtsbelasting en met de kosten van de nog te verrichten renovatiewerkzaamheden, in totaal een bedrag van € 1.772.000,=. Deze rentelasten (€ 88.600,=), heeft hij vermeerderd met een bedrag van € 12.570,= voor onderhoud (een totaal van € 101.170,= per jaar aan kosten). Op basis van dit bedrag en een opbrengst van € 98.000,= per jaar bij voortzetting van de huur van de woning in het voorhuis door [geïntimeerden] en commerciële verhuur van de overige appartementen en € 145.000,= per jaar bij voortzetting van de huur door [geïntimeerden] en shortstayverhuur van de overige appartementen, heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de financiële situatie in beide scenario’s niet zodanig ongunstig is (een verlies van ongeveer € 4.000,= per jaar respectievelijk een winst van ongeveer € 43.000,= per jaar ) dat niet van [appellant] zou kunnen worden gevergd de huurovereenkomst met [geïntimeerden] voort te zetten.  
       
     
     
       3.14	[ 
       appellant] meent dat de kantonrechter ten onrechte van de historische aanschafprijs is uitgegaan en niet van de actuele waarde. Dit bezwaar wordt verworpen. In het kader van de hier te verrichten belangenafweging moet worden vastgesteld wat de verhouding is tussen de lasten en de opbrengsten van het gehuurde. In dat verband is niet de – min of meer toevallige – actuele waarde van het gehuurde relevant, maar de lasten die daarop daadwerkelijk drukken, zoals de rente over de aanschafkosten.  
       
     
     
       3.15 
       Voorts voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte de tot heden reeds gemaakte renovatiekosten buiten beschouwing heeft gelaten. Ook dit bezwaar gaat niet op. De kantonrechter is in zijn berekening ervan uitgegaan dat de voorafgaand aan de verbouwing gemaakte kosten wegvallen tegen de in die periode genoten huurinkomsten. Dat dat uitgangspunt onjuist is, heeft [appellant] niet aangetoond. Dat zo zijnde bestaat geen aanleiding bij de beoordeling van de situatie na de renovatie met die kosten nog rekening te houden.  
       
     
     
       3.16 
       Volgens [appellant] moet de te hanteren rekenrente 5,5% zijn en zijn de kosten van dagelijks onderhoud en heffingen gezamenlijk te stellen op € 20.000,= per jaar. Hiervan uitgaande komt [appellant] op basis van de berekening van de kantonrechter op een totaalbedrag aan kosten per jaar van € 117.460,=. Hij rekent voor dat bij voortzetting van de huur door [geïntimeerden] en verhuur van vier bedrijfsruimtes en één shortstayappartement € 94.500,= per jaar aan inkomsten kan worden verworven. Het scenario waarvoor vergunning is verleend (twee shortstayappartementen, een vrijesectorhuurwoning en vier bedrijfsruimtes) levert € 135.000,= per jaar op en daarmee een haalbare exploitatie, aldus [appellant].  
       
     
     
       3.17 
       In voormelde berekening is uitgegaan van € 30.000,= inkomsten per jaar per shortstayappartement en van appartementen ter grootte van gemiddeld ongeveer 70 m2. De tijdens het pleidooi in hoger beroep gestelde vraag of het mogelijk zou zijn in het door [geïntimeerden] afgestane deel van het achterhuis (groot ongeveer 80 m2) een shortstayappartement te vestigen is van de zijde van [appellant] niet ontkennend beantwoord. Dit betekent dat de inkomsten in dat geval zouden gaan bedragen: het door [appellant] genoemde bedrag van € 94.500,= vermeerderd met € 30.000,= voor het tweede shortstayappartement, zijnde € 124.500,=, welk bedrag nog naar boven moet worden gecorrigeerd naar € 125.600,=, omdat na de renovatie de huur van [geïntimeerden] niet € 4.500,= per jaar zal gaan bedragen, maar € 5.600,=, omdat dan de korting wegens gebreken zal vervallen. Bij verwezenlijking van de twee shortstayappartementen waarvoor [appellant] thans reeds vergunning heeft zal er dus een (zij het marginaal) winstgevende exploitatie zijn, terwijl met ieder shortstayappartement dat daarnaast nog wordt gerealiseerd de winst verder kan stijgen. Ook het hof komt derhalve tot het oordeel dat met voortzetting van de huurovereenkomst een rendabele exploitatie van het pand mogelijk is.      
       
     
     
       3.18 
       
         Grief 5  is gericht tegen de afweging die de kantonrechter uiteindelijk heeft gemaakt ter beantwoording van de vraag of aan [appellant] een beroep toekomt op dringend eigen gebruik in verband met renovatie en of deswege, mede gelet op de wederzijdse belangen, de huurovereenkomst moet eindigen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] betoogd dat de rechter pas aan een belangenafweging mag toekomen nadat is vastgesteld dat de verhuurder het gehuurde dingend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat is echter een misvatting, aangezien bij huur van woonruimte aan “dringend eigen gebruik” op zichzelf geen betekenis toekomt. Het gaat daar om eigen gebruik dat zo dringend is dat … etc., een maatstaf waarvan de belangenafweging een integrerend deel uitmaakt. In dit geval speelt bij die belangenafweging een rol het feit dat [appellant] met de door hem gewenste herindeling en verhuur van het pand in de vrije sector een veel beter rendement op zijn vermogen kan krijgen en ook een rendement dat meer in verhouding staat tot de actuele waarde van het pand, dat [geïntimeerden] een groot belang hebben bij het behoud van hun woonruimte en het atelier dat daarvan deel uitmaakt en dat [appellant] toen hij het pand kocht, wist dat de woning was verhuurd tegen voor hem niet zeer gunstige voorwaarden – hetgeen ongetwijfeld enige uitwerking op de door hem betaalde prijs heeft gehad. Wanneer daarbij in aanmerking wordt genomen dat [appellant] niet heeft betwist dat hij, al dan niet indirect via een hem toebehorende besloten vennootschap, eigenaar is van een groot aantal vastgoedobjecten en dat hiervoor is gebleken dat een exploitatie van het pand zoals die [appellant] voor ogen staat ook rendabel is vorm te geven met instandhouding van de huurovereenkomst, moet de slotsom zijn dat niet kan worden geoordeeld dat van [appellant] niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [geïntimeerden] voortzet. Voorts staat die rendabele exploitatie in de weg aan het oordeel dat de onmogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen of een hogere huurprijs te bedingen, in strijd is met het in artikel 1 van het Eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens gewaarborgde recht op eigendom. Ook grief 5 faalt.  
       
     
     
       3.19 
       
         Grief 12  strekt ten betoge dat het uiterst merkwaardig is dat de kantonrechter partijen na het tussenvonnis van 1 mei 2012 “oeverloos” heeft laten voortprocederen, maar vervolgens geen acht heeft geslagen op hetgeen partijen in hun akten hebben aangevoerd. Het komt het hof voor dat [appellant] met dit verwijt zijn eigen verantwoordelijkheid voor een behoorlijke procesvoering miskent. Wat daarvan ook zij, het stond de kantonrechter vrij te blijven bij zijn in het tweede tussenvonnis reeds gegeven bindende eindbeslissingen en partijen voor het verdere debat naar de appelinstantie te verwijzen. De grief slaagt niet.  
       
     
     
       3.20 
       De laatste grief,  grief 13 , ziet op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Het feit dat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat de [appellant] zich niet op dringend eigen gebruik kan beroepen ter beëindiging van de huurovereenkomst, leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Dit brengt mee dat [appellant] ook terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld. Wat betreft de berekening van de kosten geldt het volgende. [geïntimeerden] hebben van antwoord gediend, twee comparities bijgewoond en vijf akten genomen. Gelet daarop en op de aard van de zaak en het gevoerde debat acht het hof het door de kantonrechter begrote bedrag van € 2.500,= niet onredelijk. De vermelding van BTW berust echter op een kennelijke misslag, aangezien de vergoeding voor salaris gemachtigde geen betaling is voor een geleverde dienst.    
       
     
     
       3.21 
       Al met al kunnen de grieven niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Die vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden vonnissen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 261,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;  
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2013.