ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:5949

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2023:5949 Rechtbank Amsterdam , 26-09-2023 / 10631098 CV EXPL 23-10312

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-09-26

Zaaknummer: 10631098 CV EXPL 23-10312

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:5949

---

Huurzaak; Huurder huurt een woning en heeft een huurachterstand laten ontstaan. De kantonrechter toetst ambtshalve de huurovereenkomst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG. Het beding inzake de buitengerechtelijke kosten wordt oneerlijk verklaard en vernietigd. Een beroep op de wettelijke regeling is niet mogelijk. Geen strijd met de rechtszekerheid. Mogelijke onwenselijke maatschappelijke gevolgen van het vernietigen van in huurovereenkomsten voorkomende oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn vormen geen grond om toch de wettelijke regeling toe te passen. De kantonrechter overweegt ten overvloede dat de mogelijkheid om de huurovereenkomst of algemene voorwaarden te wijzigen niet strikt beperkt lijkt te zijn tot de “redelijk aanbod-”procedure van artikel 7:274 lid 1 onderdeel d BW. Artikel 7:213 BW brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK AMSTERDAM 
       
     
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 10631098 CV EXPL 23-10312 
       vonnis van:  26 september 2023 
       fno.:  869 
     
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       I n z a k e 
     
     
     
       
         Woonstichting Lieven de Key 
       
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       nader te noemen: Lieven de Key 
       gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         
       
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde 
       nader te noemen: [gedaagde] 
       procederend in persoon 
     
     
     
     
       
         VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
       
     
     
     
       - dagvaarding van 11 juli 2023 met producties; - mondeling antwoord van 1 augustus 2023; - instructievonnis van 1 augustus 2023 met dagbepaling mondelinge behandeling. 
     
     
     
       De zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2023. Voor Lieven de Key is verschenen gemachtigde dhr. [gemachtigde] . [gedaagde] verscheen in persoon. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van Lieven de Key de vordering verminderd met € 150,00 en een (actuele) specificatie ingediend. 
     
     
     
       Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van Lieven de Key heeft ter zitting een akte ingediend. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
       
     
     
   
   
     
       1 Feiten 
     
     
       Als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
       1.1 
       
        [gedaagde] huurt met ingang van 3 april 2021 de woning aan het adres [adres] van Lieven de Key. De huidige huur bedraagt € 469,93 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
     
     
     
       1.2 
       Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. 
     
     
     
       1.3 
       Lieven de Key heeft [gedaagde] op 14 juli 2022 aangemeld in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. 
     
     
     
       1.4 
       
        [gedaagde] is bij brief van 19 augustus 2022 door de gemachtigde van Lieven de Key aangemaand om de op dat moment bestaande achterstand te voldoen binnen 14 dagen vanaf de dag nadat de brief bij de [gedaagde] is bezorgd, bij gebreke waarvan [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd wordt. 
     
     
   
   
     
       2 Vordering 
     
     
       Lieven de Key vordert, na eiswijziging,  
     
     
       veroordeling van [gedaagde] tot betaling van  € 4.015,56 aan huurachterstand tot en met augustus 2023, met de wettelijke rente over dit bedrag tot de voldoening, € 478,34 aan buitengerechtelijke kosten en voorts ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen;  
     
     
       
         met een beroep op onvoorziene omstandigheden: 
         
           Primair: 
         
         
           dat de algemene voorwaarden als volgt worden gewijzigd: 
         
         “Als de huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting uit de overeenkomst die ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen komen slechts de wettelijke kosten voor rekening van de huurder. Eventuele overige kosten zijn voor rekening van de verhuurder. 
         Buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd conform de wettelijke bepalingen die gelden op het moment dat de buitengerechtelijke kosten worden gemaakt.” 
         
           Subsidiair: 
         
         voor het geval dat de kantonrechter van mening is dat de primaire vordering alsnog leidt tot een bepaling die in strijd is met de Richtlijn: om het artikel te verwijderen uit de algemene voorwaarden; 
         
           Meer subsidiair: 
         
         dat voor recht wordt verklaard dat zij het artikel van de algemene voorwaarden die gelden tussen Lieven de Key als verhuurder en [gedaagde] als huurder eenzijdig zodanig kan wijzigingen dat deze voldoen aan de wet en de geldende jurisprudentie. 
       
     
     
       veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.  
       
       
         Lieven de Key stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag Lieven de Key zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van [gedaagde] .  
       
       
     
   
   
     
       3 Verweer 
     
     
       
        [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is ontstaan en heeft voorts aangevoerd dat zij al langer financiële problemen heeft, vooral sinds zij niet meer in de jeugdhulpverlening zit. Zij heeft nu schuldhulpverlening van Buurtteam Nieuw-West. Er wordt bij de Kredietbank een jeugdsaneringskrediet aangevraagd. Gelet op dit alles verzoekt huurder om de ontbinding van de huurovereenkomst slechts voorwaardelijk toe te wijzen, namelijk voor zover [gedaagde] bepaalde (overeen te komen) afbetalingsvoorwaarden niet nakomt.  
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
       
     
     
     
       4.1 
       De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn). Lieven de Key heeft de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin en in de huurovereenkomst staan een oneerlijk karakter hebben. 
     
     
     
       4.2 
       Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.  
     
     
     
       4.3 
       De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten art. 2.3 (huurprijswijziging), art. 2.5 en 2.8 (voorschot servicekosten) en art. 13.1 (buitengerechtelijke kosten) in de Huurovereenkomst voor jongeren tot 28 jaar in tijdelijk complex [naam complex] (hierna: de huurovereenkomst)) zijn door de kantonrechter getoetst.  
     
     
     
       4.4 
       De artikelen 2.3, 2.5 en 2.8 in de huurovereenkomst worden niet oneerlijk bevonden. 
     
     
     
     
       4.5 
       Ten aanzien van art. 13.1 in de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. Dit beding luidt als volgt: 
       Art. 13  Verzuim 
     
     
       13.1 
       Indien huurder, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en de huurovereenkomst op haar rust, komen alle daaruit voortvloeiende kosten en schade voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso inclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting, de deurwaarder en de rechtskundige raadsman van verhuurder. 
       
       
         4.6 
         Het hiervoor geciteerde beding in de huurovereenkomst is te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en is geen kernbeding. Gesteld noch gebleken is dat over dit beding is onderhandeld. 
       
       
       
         
           Het standpunt van Lieven de Key 
         
       
       
       
         4.7 
         Lieven de Key heeft bij akte het volgende standpunt ingenomen. Zij betwist niet uitdrukkelijk dat art. 13.1 als niet eerlijk aangemerkt moet worden, maar stelt dat zij nooit een beroep heeft gedaan op de algemene voorwaarden ter zake de buitengerechtelijke kosten. Zij houdt zich sedert de invoering van art. 6:96 BW strikt aan de wet normering incassokosten, het Besluit vergoeding buitengerechtelijke kosten en sinds 2016 aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 gestelde eisen inzake de “14-dagen-brief”. Omdat Lieven de Key zich altijd op de wettelijke bepalingen heeft beroepen en deze kosten volgens vaste jurisprudentie altijd werden toegewezen, mocht Lieven de Key erop vertrouwen dat de wettelijke bepalingen zwaarder wegen dan haar algemene voorwaarden en dat de huurder door de wettelijke bepalingen voldoende beschermd is tegen onredelijke incassokosten. Voor Lieven de Key was daarom niet voorzienbaar dat haar buitengerechtelijke kosten plotseling zouden worden afgewezen en dit is in strijd met de rechtszekerheid. 
       
       
       
         4.8 
         Lieven de Key voert tevens aan dat een huurovereenkomst een duurovereenkomst is, die vaak tientallen jaren bestaat en die één van partijen - de huurder - zeer sterk beschermt. Dit wijkt sterk af van de overeenkomsten waarbij de rechter tot op heden bepaalde bedingen uit de algemene voorwaarden buiten toepassing heeft gelaten, zoals bijvoorbeeld in de uitspraak van HR 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198. Daarom moet in dit geval de toepassing van de Richtlijn zodanig beperkt worden dat de overeenkomst wel kan worden aangevuld met de wettelijke bepalingen. Strikte toepassing van de Richtlijn met als gevolg dat de buitengerechtelijke kosten tot in lengte van jaren niet kunnen worden verhaald op de schuldenaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
       
       
       
         4.9 
         Lieven de Key wenst zich ook te verweren tegen de eventuele gevolgen van een nietigverklaring van de bedingen inzake buitengerechtelijke kosten. Zij stelt daartoe in de eerste plaats dat zij een maatschappelijke woningcorporatie met zo’n 35.000 woningen is, dat zij er alles aan doet om te voorkomen dat huurders met hoge schulden worden geconfronteerd en daartoe een zeer uitgebreid incassotraject voert, dat een hoop inzet en geld kost. Ook nadat een huurder tot betaling is veroordeeld volgen er nog jarenlange afbetalingsregelingen die bekostigd worden uit de buitengerechtelijke kosten. Afwijzing van buitengerechtelijke kosten leidt tot een onredelijke schadepost voor Lieven de Key. Indien de buitengerechtelijke kosten niet meer verhaald kunnen worden op de schuldenaar zal dat ertoe leiden dat er geen betalingsregelingen meer kunnen worden afgesproken en eerder tot ontruiming zal moeten worden overgegaan. 
         In de tweede plaats wijst zij erop dat een voor Lieven de Key én huurder ongewenst ingrijpende operatie nodig is om de oneerlijke bedingen in bestaande huurovereenkomsten te wijzigen, waardoor maatschappelijke onrust te verwachten is alsmede kosten voor alle partijen en een enorme overbelasting van de rechtspraak. In de onderhavige algemene voorwaarden is immers geen eenzijdig wijzigingsbeding opgenomen, waardoor voor wijziging daarvan schriftelijk overeenstemming vereist is. Lieven de Key moet daartoe met al haar huurders overeenstemming zien te bereiken en daartoe een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de zin van art. 7:274 lid 1 onderdeel d BW aan de huurder doen. Omdat in de praktijk blijkt dat haar huurders slecht reageren op berichten en voorstellen, zal Lieven de Key - en met haar de meerderheid van de verhuurders in Nederland - vervolgens de huurovereenkomsten van alle huurders die niet reageren moeten opzeggen, hetgeen tienduizenden procedures zal opleveren en waardoor paniek zal ontstaan onder huurders, die te weinig kennis van het huurrecht hebben om de consequenties goed in te kunnen schatten. Dit kan niet de bedoeling van de Richtlijn zijn, die er (enkel) op gericht is dat gebruikers van algemene voorwaarden geen onredelijke bedingen meer opnemen in hun algemene voorwaarden: dat doel is bereikt. 
       
       
       
         4.10 
         Daarom heeft  Lieven de Key haar vordering op grond van onvoorziene omstandigheden vermeerderd, zoals hiervoor in rov. 2 onder II. is omschreven.  
       
       
       
         4.11 
         Ten slotte verzoekt Lieven de Key de kantonrechter, gelet op de grote maatschappelijke gevolgen, om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen en in dat geval bij deelvonnis de gevorderde ontbinding en ontruiming en de veroordeling tot betaling van de huurachterstand toe te wijzen, zodat de huurachterstand niet verder oploopt. 
       
       
       
         
           De beoordeling van art. 13.1 op oneerlijkheid in de zin van de Richtlijn 
         
       
       
       
         4.12 
         De kantonrechter is van oordeel dat dit beding als oneerlijk moet worden aangemerkt - hetgeen Lieven de Key niet uitdrukkelijk betwist - omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van het de uitspraak van HR 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst kunnen  alle  kosten, indien er als gevolg van het niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen, op de consument worden verhaald. Bovendien staat er de bepaling dat er ook nog andere, niet bepaalde kosten in rekening kunnen worden gebracht. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. 
       
       
       
         4.13 
         Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. 
       
       
       
         4.14 
         Het standpunt van Lieven de Key dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden toegewezen omdat zij zich beroept op de wettelijke regeling en niet op de algemene voorwaarden en zij zich strikt aan de wettelijke regeling houdt, passeert de kantonrechter. Onder meer uit HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 ( Dexia ) het Gupfinger-arrest van 8 december 2022 (EUR-Lex - 62021CJ0625 - NL - EUR-Lex (europa.eu)) en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR:2023:198 (Kinderopvang) volgt dat ook geen wettelijke incassokosten kunnen worden toegewezen als uitsluitend een beroep op de wettelijke regeling wordt gedaan. Er moet dus altijd worden onderzocht of een beding is overeengekomen dat toegepast had kunnen worden, ook indien in de praktijk de wettelijke regeling wordt gevolgd.  
       
       
       
         4.15 
         Voor zover Lieven de Key zich erop beroept dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de wettelijke bepalingen zwaarder wegen dan haar algemene voorwaarden, dat zij niet heeft of heeft kunnen voorzien dat de buitengerechtelijke kosten nu plots – en in strijd met de rechtszekerheid - zouden worden afgewezen, wordt ook daaraan voorbij gegaan. De Richtlijn oneerlijke bedingen is op 31 december 1994 in werking getreden en bij wet van 28 oktober 1999 (Stb. 1999, 468) op 17 november 1999 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd, terwijl uit de arresten van HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 ( Asbeek Brusse ); HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 ( Heesakkers/Voets )) al volgde dat de rechter in het kader van voornoemde richtlijn ambtshalve dient te toetsen of sprake is van een oneerlijk beding. Lieven de Key heeft dus de gelegenheid gehad om voor het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst - op 3 april 2021 - haar algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met het geldende recht. Gelet daarop had Lieven de Key zelf kunnen voorkomen dat zij een oneerlijk te verklaren beding niet zou kunnen wijzigen in een eerlijk beding. Dat Lieven de Key haar voorwaarden inmiddels zodanig heeft aangepast dat deze voldoen aan de Richtlijn doet daaraan niet af en evenmin dat kantonrechters in het verleden anders hebben geoordeeld. 
       
       
       
         4.16 
         Lieven de Key voert vervolgens aan dat het feit dat de huurovereenkomst een duurovereenkomst is mee moet brengen dat de toepassing van de Richtlijn zodanig beperkt worden dat de overeenkomst wel kan worden aangevuld met de wettelijke bepalingen. Alhoewel onderschreven kan worden dat bij een huurovereenkomst van woonruimte de huurder sterk beschermd is, de verhuurder de huurovereenkomst dus slechts op een beperkt aantal gronden kan opzeggen en huurovereenkomsten vaak tientallen jaren bestaan, passeert de kantonrechter niettemin dit verweer omdat in de rechtspraak herhaaldelijk is uitgemaakt dat - ook bij andere voor langere duur afgesloten duurovereenkomsten - geen ruimte is voor het toepassen van aanvullend of dwingend recht omdat daarmee afbreuk wordt gedaan aan de afschrikkende werking (zie daartoe o.a. HvJ EU 30 mei 2013,  ECLI:EU:C:2013:341  ( Asbeek Brusse ), punt 58, HvJ EU 26 maart 2019  ECLI:EU:C:2019:250 , ( Abanca en Bankia ), punt 55, HvJ EU 3 maart 2020,  ECLI:EU:C:2020:138 , punt 60 ( Gómez del Moral Guasch ),  HvJ EU 27 januari 2021,  ECLI:EU:C:2021:68  ( Dexia)  en HvJ EU 15 juni 2023 ECLI:EU:C:2023:478.   
         De kantonrechter is van oordeel dat voornoemde jurisprudentie dermate duidelijk is dat er evenmin aanleiding is om prejudiciële vragen te stellen, zoals door Lieven de Key is verzocht. 
       
       
       
         4.17 
         Ook de door de Lieven de Key geschetste mogelijk onwenselijke maatschappelijke gevolgen van het oneerlijk verklaren van de bedingen inzake de buitengerechtelijke kosten kunnen op grond van voornoemde jurisprudentie geen grond vormen om, na de vaststelling dat de huurovereenkomst of algemene voorwaarden oneerlijke bedingen inzake buitengerechtelijke kosten bevat, de gevorderde buitengerechtelijke kosten toch toe te wijzen op grond van de wettelijke regeling. 
       
       
       
         4.18 
         Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. 
       
       
       
         
           De vermeerdering van eis en de gevolgen van het oneerlijk verklaren van art. 13.1 huurovereenkomst 
         
       
       
       
         4.19 
         De vermeerdering van eis op grond van onvoorziene omstandigheden is reeds niet voor toewijzing vatbaar omdat hiervoor in rov. 4.15 is overwogen dat Lieven de Key geen beroep op onvoorziene omstandigheden toekomt. Daarnaast is het niet aan de rechter om op vordering van een der partijen algemene voorwaarden te wijzigen, of een bepaling daar uit te verwijderen. Ook ontbreekt een juridische grondslag voor een verklaring voor recht dat Lieven de Key eenzijdig algemene voorwaarden zodanig kan wijzigen dat deze voldoen aan de wet en de geldende jurisprudentie. Algemeen uitgangspunt bij overeenkomsten is dat wijzigingen van daarin opgenomen bepalingen enkel kunnen plaatsvinden met instemming van beide partijen. 
       
       
       
         4.20 
         Gelet op dit uitgangspunt en indachtig de door Lieven de Key geschetste mogelijk onwenselijke maatschappelijke gevolgen van de vernietiging van in een huurovereenkomst voorkomende oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn wordt echter het volgende overwogen.  
       
       
       
         4.21 
         Vast staat dat door het (ambtshalve) toetsen van bedingen aan de Richtlijn met toepassing van de jurisprudentie van de Hoge Raad en het HvJEU inmiddels diverse gebruikers van algemene voorwaarden - waaronder Lieven de Key -zijn overgegaan tot het schrappen van de oneerlijke bedingen. Ook staat vast dat verhuurders van woonruimte bij een voorgestelde wijziging tegen de grenzen van huurbescherming aanlopen, hetgeen anders is bij bijvoorbeeld eenmalige transacties (zoals online verkopen), waar per direct algemene voorwaarden kunnen worden aangepast als deze oneerlijk blijken, maar ook bij duurovereenkomsten voor bepaalde tijd die op enig moment zullen aflopen, of overeenkomsten voor onbepaalde tijd die eenvoudig beëindigd kunnen worden, waarna bij een nieuw contract nieuwe algemene voorwaarden kunnen gelden.  Verhuurders, zoals (maar niet beperkt tot) de woningcorporaties, die van hun oneerlijke bedingen afwillen, lopen bij hun pogingen daartoe tegen vele (praktische en juridische) problemen aan. Het is niet aan de rechtspraak om op voorhand te bepalen hoe algemene voorwaarden tussen bepaalde partijen kunnen worden aangepast. Maar de rechtspraak opereert wel in een bepaalde maatschappelijke context en oordelen hebben maatschappelijke gevolgen, waar de rechtspraak oog voor moet hebben.  
       
       
       
         4.22 
         Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter in de eerste plaats met betrekking tot het door Lieven de Key voorgestelde gewijzigde beding in art. 13.1, zoals hierboven geciteerd in rov. 2 onder II dat, met verwijzing naar hetgeen is overwogen in HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( RWE Vertrieb ), niet zeker is of dit beding eerlijk is, maar dat schrapping van het (oneerlijke) beding wellicht de voorkeur verdient, omdat de wet voldoende basis biedt voor het in rekening brengen van buitengerechtelijke kosten. 
       
       
       
         4.23 
         Voorts kan aangenomen worden dat de door Lieven de Key geschetste mogelijk ongewenste (maatschappelijke) gevolgen van de oneerlijkverklaring van bedingen inzake buitengerechtelijke kosten beperkt kunnen en zullen blijven indien zij de mogelijkheid heeft om dergelijke bedingen - op zo overzichtelijk mogelijke wijze en zo spoedig mogelijk - te schrappen, dan wel te vervangen door een eerlijk beding. Tegen de achtergrond van de door Lieven de Key geschetste mogelijke gevolgen lijkt de mogelijkheid om de huurovereenkomst of algemene voorwaarden op dit punt te wijzigen niet strikt beperkt te zijn tot de omslachtige en mogelijk onrust veroorzakende “redelijk aanbod-”procedure van art. 7:274 lid 1 onderdeel d BW. Uit de wettelijke regeling voor huur van woonruimte, waaronder art. art. 7:213 BW, valt immers af te leiden dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt. 
       
       
       
         
           De vordering wegens huurachterstand: afbetalingsregeling met voorwaardelijke ontbinding en ontruiming 
         
       
       
       
         4.24 
         Gelet op de ingrijpende gevolgen van de veroordeling tot ontruiming voor [gedaagde] zijn partijen ter zitting een betalingsregeling overeengekomen waarbij de ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk worden toegewezen, met dien verstande dat Lieven de Key daar geen rechten aan kan ontlenen indien: 
       
       
       
         
           
            [gedaagde] met ingang van 1 september 2023 de maandelijks verschuldigde huurpenningen gedurende de looptijd van de onder b) genoemde afbetalingsregeling telkens uiterlijk op de eerste dag van de maand betaalt  aan Lieven de Key zelf ,  én  
         
         
           
            [gedaagde] de volgende in dit vonnis toe te wijzen bedragen betaalt: 
         
       
       
       
         - huurachterstand tot en met augustus 2023		€ 4.015,56 
         - proceskosten (inclusief nakosten)		€ 1.369,85 
         ------------- 
         totaal						€ 5.385,41 
         
           Dit bedrag moet als volgt worden voldaan: [gedaagde] betaalt met ingang van 1 september 2023 vijf (5) maandelijkse termijnen van € 50,00 waarvan de laatste termijn vóór 1 januari 2024 moet zijn ontvangen. 
         
       
       
       
         
           In de maand november 2023 hebben partijen - op initiatief van [gedaagde] - overleg over de financiële situatie van [gedaagde] en wordt aan de hand daarvan afgesproken welke maandelijkse termijn zij per 1 februari 2024 gaat betalen totdat voornoemd bedrag van € 5.385,41 volledig is afbetaald. 
         
       
       
       
         
           De maandelijkse termijnen van € 50,00 worden betaald  
           aan de gemachtigde van Lieven de Key 
            op bankrekening [rekeningnummer] t.n.v. Hoeden en Van der Mulder onder vermelding van dossiernummer [nummer] . 
         
       
       
       
         De eerste termijn dient uiterlijk op 1 september 2023 te zijn ontvangen en iedere volgende termijn telkens uiterlijk op de eerste dag van de daarop volgende maand. 
       
       
       
         Bij deze betalingsregeling geldt dat indien [gedaagde] in gebreke blijft met de afbetalingen, de gehele regeling zal vervallen en het restantbedrag ineens opeisbaar wordt.  
       
       
       
         4.25 
         
          [gedaagde] wordt er nadrukkelijk op gewezen dat niet alleen de afbetalingsregeling ten aanzien van de huurachterstand en kosten stipt nagekomen moet worden ter voorkoming van ontbinding en ontruiming, maar dat ook de lopende huur tijdig moet worden betaald. [gedaagde] moet ervoor zorgen dat zowel de te betalen huur (die zij moet betalen aan Lieven de Key) als de te betalen aflossingen (die zij moet betalen aan de gemachtigde van Lieven de Key: Van der Hoeden) telkens voor of op de genoemde uiterlijke data  zijn bijgeschreven  op de rekeningen in kwestie.  
       
       
       
         4.26 
         Gezien de overeengekomen regeling zal de gevorderde rente worden afgewezen, met dien verstande dat bij niet nakoming van de afbetalingsregeling over het restant van de hoofdsom alsnog wettelijke rente toewijsbaar is als hierna vermeld. 
       
       
       
         4.27 
         
          [gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de  proceskosten.  
         
           BESLISSING 
         
       
       
       
         De kantonrechter: 
       
       
       
         I. veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven de Key tegen kwijting te betalen de bedragen, genoemd in rechtsoverweging 4.24 en 4.25, op de wijze zoals opgenomen in de daarin weergegeven afbetalingsregeling; 
       
       
       
          en: 
       
       
       
             voorwaardelijk, namelijk als niet wordt voldaan aan de veroordeling onder I.: 
       
       
       
         II. trekt de veroordeling onder I. in; 
       
       
       
         III. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ; 
       
       
       
         IV. veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Lieven de Key te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; 
       
       
       
         V. veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven de Key te voldoen (het restant van): 
         - de in totaal verschuldigde hoofdsom van € 4.015,56 aan huurachterstand tot en met augustus 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2023 tot de voldoening; 
       
       
       
         VI. veroordeelt [gedaagde] om aan Lieven de Key tegen kwijting te betalen  
         € 469,93 per maand vanaf 1 september 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden; 
       
       
       
         VII. veroordeelt in ieder geval [gedaagde] tot betaling van (het restant van) de proceskosten aan de zijde van Lieven de Key, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op: 
       
       
       
         a. exploot		€    129,85 
         b. salaris		€    660,00     (2x € 330,00) 
         c. griffierecht	€    514,00 
         ------------- 
         d. Totaal		€ 1.303,85 een en ander voor zover verschuldigd inclusief btw; 
       
       
       
         VIII. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw; 
       
       
       
         IX. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         X. wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.