ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:896

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:896 Gerechtshof Den Haag , 12-05-2020 / 200.239.739-02

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-05-12

Zaaknummer: 200.239.739-02

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:896

---

huurovereenkomst en huurpijs; schade; tegenover de gemotiveerde betwisting is onvoldoende gesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.239.739/02 Rolnummer rechtbank	: 5988565 \ CV EXPL 17-17068  
     
     
   
   
     Arrest van 12 mei 2020  
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [naam] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante] , 
       advocaat: mr. A.K. Ramdas te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Leeuwenhuys B.V., 
     
       gevestigd te De Bult, gemeente Steenwijkerland, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Leeuwenhuys, 
       advocaat: mr. D. van Hijkoop te Doetinchem. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1.1 
       Bij exploot van 16 mei 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam op 16 februari 2018 heeft gewezen tussen partijen. Op de rolzitting van 29 mei 2018 is de zaak aangebracht. Bij tussenarrest van 3 juli 2018 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is op 31 augustus 2018 gehouden. Hiervan is proces-verbaal gemaakt. De zaak is toen administratief doorgehaald.  
       
     
     
       1.2 
       Op 2 juli 2019 is de zaak hervat. [appellante] heeft een memorie van grieven, met producties, ingediend. Met haar grieven heeft zij voornoemd vonnis aangevochten en ook onderdelen van het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 17 september 2017. Leeuwenhuys heeft bij memorie van antwoord, met producties, de grieven gemotiveerd bestreden. Vervolgens heeft [appellante] een ‘Akte van productie’, met een productie, ingediend. Leeuwenhuys heeft daarop gereageerd bij antwoordakte van 26 november 2019. Tenslotte is bepaald dat het hof op 26 juni 2020 arrest wijst. Dit arrest wordt thans bij vervroeging uitgesproken. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       2.1 
       Met inachtneming van de door de kantonrechter (in het tussenvonnis) vastgestelde feiten voorzover zij in hoger beroep niet zijn bestreden, en van hetgeen in hoger beroep onbestreden is gesteld, staat voor het hof het volgende vast. 
       
     
     
       2.2 
       De besloten vennootschap Radio T.V. Leo Holding (hierna: Radio TV) is per 1 maart 2011 een huurovereenkomst aangegaan met [appellante] met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). Dit is een van de woningen in het pand [het pand] (hierna ook: het pand). De bestuurder van Radio TV was de heer [de bestuurder] (hierna: [de bestuurder] ). Hij was de echtgenoot van [appellante] , maar zij woonden toen niet bij elkaar. [appellante] is het gehuurde met haar kinderen gaan bewonen. [appellante] (als huurster) en [de bestuurder] (namens de verhuurder) hebben de huurovereenkomst ondertekend. Volgens de tekst van deze huurovereenkomst bedraagt de maandelijks door [appellante] bij vooruitbetaling verschuldigde huur € 590,- (bestaande uit € 550,- als kale huurprijs en € 40,- als voorschot op vergoeding van door Radio TV geleverde zaken en diensten). 
       
     
     
       2.3 
       Op 10 maart 2011 is Leeuwenhuys eigenares geworden van de [het pand] door koop van Radio TV (volgens de akte: op 8 maart 2011) en levering van het pand. Bij de koop zijn Leeuwenhuis en Radio TV overeengekomen dat Leeuwenhuys het pand aan Radio TV (terug) in huur geeft tegen betaling van € 2.166,66 per maand. [appellante] is in het gehuurde blijven wonen. 
       
     
     
       2.4 
       Medio 2013 heeft Leeuwenhuys de bewoners van het pand verzocht de huur rechtstreeks aan haar te betalen. [appellante] heeft toen niet aan dit verzoek voldaan. Radio TV bleef het met Leeuwenhuys overeengekomen bedrag van € 2.166,66 per maand rechtstreeks aan Leeuwenhuys betalen. Deze betalingen stopten per 31 augustus 2015 wegens faillissement van Radio TV. 
       
     
     
       2.5 
       In verband met het faillissement van Radio TV heeft Leeuwenhuys aan [appellante] bericht dat zij de huurpenningen met ingang van 1 september 2015 aan Leeuwenhuys dient te betalen. [appellante] betaalt sindsdien € 590,- per maand aan Leeuwenhuys. 
       
     
     
       2.6 
       In de boekhouding van Radio TV heeft Leeuwenhuys onder meer een stuk aangetroffen getiteld “huurovereenkomst woonruimte”, waarin is vermeld dat Radio TV als verhuurder en [appellante] als huurder per 1 november 2011 een huurovereenkomst voor twee jaar zijn aangegaan. Dit stuk is niet ondertekend. Het vermeldt onder meer (artikel 4.4):  
       
         
           
             de huurprijs			€ 590,- 
           
         
         
           
             het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten  
             
             -zie lijst stoffering, meubelen en div	€ 374,- 
           
         
         
           
             service kosten, huismeester, verlichting, schoonmaak	      € 36,- 
           
         
       
       
         
           Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen 		€ 1.000,- . 
         Tevens heeft Leeuwenhuys in de boekhouding aangetroffen: (a) een door Radio TV opgemaakte factuur voor € 900,- van 22 juli 2013 gericht aan [appellante] met de vermelding “ huur Augustus 2013 [adres] ” en (b) een brief van 22 november 2013 van [de bestuurder] waarin hij namens Radio TV [appellante] sommeert om € 900,- te betalen. [appellante] heeft dat niet gedaan. 
       
       
     
     
       2.7 
       
         Bij beschikking van 3 januari 2013 is het huwelijk tussen [appellante] en [de bestuurder] ontbonden. In het daarbij behorende echtscheidingsconvenant staat onder meer: 
         “ De man  [hof: [de bestuurder] ]  zal de lasten verbonden aan de woning, waar de vrouw  [hof: [appellante] ]  met de minderjarigen woont, in elk geval voor de duur van 6 maanden (…) dragen. Afhankelijk van de financiële situatie waarin partijen daarna verkeren, kan deze termijn worden verlengd met steeds een periode van 6 maanden. (…) ” 
       
       
     
     
       2.8 
       Leeuwenhuys heeft bij brief van 2 oktober 2015, na ontvangst van de eerste betaling van [appellante] , aan haar medegedeeld dat zij een huurbedrag van € 900,- per maand verschuldigd is. Bij brief van 30 oktober 2015 heeft [appellante] aan Leeuwenhuys geschreven dat zij zich genoodzaakt ziet om de Huurcommissie in te schakelen. Bij brief van 18 maart 2016 heeft (de voormalig gemachtigde van) [appellante] aan Leeuwenhuys geschreven dat zij geen hogere huur dan € 590,- zal betalen.  
       
     
     
       2.9 
       Bij dezelfde brief van 18 maart 2016 heeft (de voormalig gemachtigde van) [appellante] geschreven dat er sprake is van gebreken dan wel achterstallig onderhoud. Onder meer is er lekkage waardoor de cv-installatie niet (goed) functioneert, zodat er geen verwarming en warm water is. 
       
     
     
       2.10 
       
         Op 11 juli 2016 heeft de Huurcommissie een onderzoek ter plaatste verricht. In het daarvan gemaakte rapport is onder meer het volgende opgenomen. 
         “ Klacht (1)  
         CV ketel functioneert niet 
         (…) Huurder verklaart verder dat in opdracht van de vorige eigenaar werkzaamheden zijn verricht aan de cv ketel maar dat deze niet zijn afgemaakt (zie foto 1). Deel 2 van het huurcontract is ten tijde van het onderzoek niet aanwezig waardoor het voor de onderzoeker niet duidelijk geworden is wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de ketel. De huurder is ten tijde van het onderzoek niet in het bezit van een rapport van een erkend installateur waaruit blijkt dat de ketel ondeugdelijk of onveilig is. 
       
       
     
   
   
     Klacht (2) Lekkage via bovenste verdieping waardoor schade in de vloer en schimmel ontstaat 
     (…) aan het laminaat zijn geen gebreken geconstateerd (roerend goed).  Ten tijde van het onderzoek is het buiten droog en is de vermeende lekkage als dusdanig niet geconstateerd. Op de onderzijde van het balkon van de 1e etage zijn wel vochtsporen zichtbaar (zie foto 2) alsmede op het houtwerk aan de binnenzijde van het kozijn (zie foto 3). Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en of/ schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (…) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden. (…) 
     
   
   
     Opmerking algemeen Huurder verklaart tijdens het onderzoek dat zij € 590,00 euro per maand betaald (…) Volgens de verhuurder bestaan er meerdere huurcontracten, opgesteld door de vorige eigenaar, met verschillende kale huurprijzen. (…)” 
     
     
       2.11 
       De Huurcommissie heeft op 30 september 2016 beslist dat het gehuurde op 1 januari 2016 geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen en dat de geldende huurprijs ongewijzigd blijft. [appellante] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       2.12 
       Bij brief van 9 december 2016 is Leeuwenhuys door de gemeente Schiedam aangeschreven met de vraag wanneer de ketel van de verwarming van het water wordt gerepareerd/vervangen. 
       
     
     
       2.13 
       Op 31 maart 2017 is de cv-ketel in het gehuurde vervangen. De gemeente heeft het daarvoor door het installatiebedrijf aan haar gefactureerde bedrag van € 2.416,37 betaald. 
       
       
         
           Vorderingen en grondslagen 
         
       
       
     
     
       3.1 
       
        [appellante] heeft Leeuwenhuys op 9 mei 2017 gedagvaard voor de kantonrechter en in conventie gevorderd: 
       
         
           te bepalen dat zij door haar gemaakte kosten voor de cv-ketel (€ 2.416,37) mag verrekenen met de door haar verschuldigde huurpenningen,  
         
         
           veroordeling van Leeuwenhuys tot betaling van een schadevergoeding, 
         
         
           een verklaring voor recht dat Leeuwenhuys aansprakelijk is voor de schade die [appellante] heeft geleden wegens nalaten om de gebreken te verhelpen, 
         
       
       bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van Leeuwenhuys in de buitengerechtelijke incassokosten (ad € 875,-) en in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellante] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat zij sinds oktober 2015 een defecte cv-ketel in haar woning heeft en dat Leeuwenhuys, ondanks verzoek daartoe, heeft verzuimd dit gebrek te verhelpen, hetgeen Leeuwenhuys als verhuurder had moeten doen. Daardoor heeft [appellante] dit op eigen kosten moeten laten doen en mag zij die kosten op grond van artikel 7:206 BW verrekenen met de huurpenningen. Daarnaast heeft zij door het onverholpen gebrek schade geleden omdat zij haar woning (duur) elektrisch moest verwarmen en verminderd woongenot had. 
       
     
     
       3.3 
       Leeuwenhuys heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft gevorderd, naast een bevel op grond van artikel 843a Rv aan [appellante] om bankafschriften in het geding te brengen waaruit blijkt dat zij een maandhuur van € 590,- betaalde over de periode dat zij huurder van Radio TV was, in “voorwaardelijke” reconventie: 
       
         
           veroordeling van [appellante] tot betaling van € 8.648,- ter zake van achterstallige huurpenningen, met € 133,65 aan wettelijke rente tot 1 mei 2017, 
         
         
           de na 1 mei 2017 nog te vervallen verschuldigde huurtermijnen, met wettelijke rente vanaf 1 mei 2017, 
         
       
       
         met veroordeling van [appellante] in de proceskosten inclusief de nakosten. 
         Omdat Leeuwenhuys niet duidelijk heeft gemaakt onder welke voorwaarde zij haar “voorwaardelijke” eis in reconventie heeft ingesteld, gaat het hof ervan uit dat de vordering in reconventie onvoorwaardelijk is ingesteld. 
       
       
     
     
       3.4 
       Leeuwenhuys heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd (kort gezegd) dat [appellante] € 900,- huur per maand verschuldigd is, terwijl zij (pas) met ingang van 1 september 2015 slechts € 590,- per maand aan Leeuwenhuys betaalde en in maart en april 2017 zelfs helemaal niets. [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
       
         
           De bestreden vonnissen en een ander vonnis in een tweede rechtszaak 
         
       
       
     
     
       4.1 
       Bij tussenvonnis van 17 november 2017 heeft de kantonrechter feiten vastgesteld en overwogen dat het gewenst is om met partijen te bespreken welke huurprijs tussen partijen geldt, of [appellante] de kosten van het vervangen van de cv-ketel in mindering mag brengen op de verschuldigde huur en of zij schade heeft geleden wegens het nalaten van Leeuwenhuys om tot herstel van de cv-ketel over te gaan. De kantonrechter heeft voor dat doel een comparitie gelast. 
       
     
     
       4.2 
       Bij eindvonnis van 16 februari 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat uit geen van de door [appellante] (vóór en na de bespreking ter zitting) overgelegde stukken blijkt welke huur zij vóór 1 september 2015 betaalde. [appellante] heeft slechts de huurovereenkomst van 1 maart 2011 overgelegd en stukken over de betalingen na 1 september 2015. Hiertegenover heeft Leeuwenhuys gemotiveerd verweer gevoerd met stukken waaruit een maandelijkse huurbetalingsverplichting van € 900,- valt af te leiden, zo oordeelt de kantonrechter, te weten: een (ongetekende) huurovereenkomst van 1 november 2011 tussen [appellante] en Radio TV (hiervoor genoemd onder 2.6), de factuur van 22 juli 2013 van Radio TV aan [appellante] en de sommatie van 22 november 2013 tot betaling van € 900,- (beide hiervoor ook genoemd onder 2.6) en een (hierna onder 5.7 te noemen) e-mail van [de bestuurder] van 24 augustus 2015 waarin hij verklaart dat er bij de gemeente een huurcontract met een lager bedrag is ingeleverd voor het verkrijgen van huursubsidie. Verder overweegt de kantonrechter dat Algemene Voorwaarden van toepassing zijn, waardoor [appellante] verantwoordelijk is voor de eigen verwarmingsinstallatie. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen en haar in reconventie veroordeeld tot betaling van € 8.781,65 huurachterstand tot mei 2017, met rente en de proceskosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
     
       4.3 
       Het hof is ambtshalve bekend met de (andere) rechtszaak tussen partijen met rolnummer 200.264.852. In die zaak heeft Leeuwenhuys [appellante] gedagvaard en, naast betaling van achterstallige huurpenningen tot € 959,72 per maand, onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft die vorderingen op 24 mei 2019 toegewezen vanwege hetgeen is beslist in het vonnis van 16 februari 2018. Niet een nieuwe rechtszaak, maar het onderhavige hoger beroep is de voor [appellante] aangewezen weg om dat vonnis te bestrijden en ontbinding en ontruiming is gerechtvaardigd omdat [appellante] niet alle achterstallige huurpenningen tot € 959,72 per maand heeft betaald waartoe zij bij voornoemd vonnis van 16 februari 2018 was veroordeeld, aldus de kantonrechter. In die (andere) zaak 200.264.852 zijn de memories genomen en die zaak zal op 5 oktober 2020 worden bepleit voor dit hof. Die zaak laat het hof hier verder buiten beschouwing. 
       
       
         
           Beoordeling van de grieven in hoger beroep 
         
       
       
       
         
           de geldende huurovereenkomst en huurprijs 
         
       
       
     
     
       5.1 
       Het hof zal eerst ingaan op hetgeen partijen verdeeld houdt over de vraag welke huurovereenkomst met welke huurprijs tussen partijen gold en geldt. Leeuwenhuys heeft in reconventie betaling gevorderd van achterstallige huurpenningen bij een huurprijs van € 900,-. [appellante] heeft hiertegenover aangevoerd dat zij heeft betaald wat zij verschuldigd is, omdat zij een huurovereenkomst is aangegaan met een huurprijs van € 590,- per maand. Dat is de huurovereenkomst van 1 maart 2011 met Radio TV die zij heeft overgelegd. [appellante] heeft bestreden dat de huurovereenkomst met Radio TV per 31 augustus 2015 is beëindigd door het faillissement van Radio TV en dat toen een onderhuurovereenkomst met [appellante] is overgegaan op Leeuwenhuys. Volgens [appellante] is de huurovereenkomst van 1 maart 2011 tussen haar en Radio TV overgegaan op Leeuwenhuys en was er geen (onder)huurovereenkomst met een maandelijkse huurprijs van € 900,-. Haar grieven 1 tot en met 6 (deels), 8 en 10 zien op dit geschil. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling door het hof. 
       
     
     
       5.2 
       
         Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de rechten en plichten uit de huurovereenkomst tussen [appellante] en Radio TV zijn overgegaan van Radio TV op Leeuwenhuys. Dit volgt ook uit artikel 7:226 BW waarin is bepaald dat de overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst doet overgaan op de verkrijger. Dit artikel geldt voor woonruimten en is dwingend recht. Het zorgt ervoor dat een huurster haar uit een huurovereenkomst voortvloeiende rechten behoudt bij overdracht van de verhuurde zaak. Artikel 7:226 BW geldt ook als de oorspronkelijke verhuurder (Radio TV) de verkrijger (Leeuwenhuys) onjuist of onvolledig heeft ingelicht over de bepalingen in de huurovereenkomst (dergelijk handelen komt in de verhouding tussen de verkrijger en de huurster voor rekening van de verkrijger).  
         Gelet op het voorgaande staat vast dat [appellante] het gehuurde huurt van Leeuwenhuys en dat zij daarvoor de maandelijks huurpenningen verschuldigd is die zij met Radio TV is overeengekomen.  
       
       
     
     
       5.3 
       Leeuwenhuys vordert achterstallige huurbetaling van € 900,- per maand en stelt daartoe dat [appellante] met Radio TV € 900,- per maand overeengekomen is en sinds september 2015 te weinig huur heeft betaald. In beginsel zal Leeuwenhuys hiertoe voldoende feiten moeten stellen en zo nodig bewijzen. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, oordeelt het hof dat zij hierin niet is geslaagd. Het hof overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       5.4 
       Ter onderbouwing van haar stelling dat in de huurovereenkomst een huurprijs van € 900,- is overeengekomen, heeft Leeuwenhuys overgelegd het stuk van november 2011 getiteld ‘huurovereenkomst woonruimte’ met de huurprijs van € 1.000,-, de factuur van € 900,- uit 2013, de sommatiebrief van 22 november 2013 en de verklaring van [de bestuurder] in de e-mail van 24 augustus 2015, dat er bij de gemeente een huurcontract met een lager bedrag is ingeleverd voor het verkrijgen van huursubsidie. Ook heeft zij gewezen op de bij aankoop van het pand gesloten huurovereenkomst tussen haar en Radio TV en de daarbij overeengekomen huurprijs. Een en ander is ook aan het oordeel van de kantonrechter ten grondslag gelegd. Al deze stukken en verklaring zijn naar het oordeel van het hof in dit geding onvoldoende vanwege het volgende. 
       
     
     
       5.5 
       
        [appellante] heeft gemotiveerd betwist dat zij de genoemde stukken destijds heeft gezien en dat zij met [de bestuurder] een huurprijs van meer dan € 590,- per maand is overeengekomen. Zij heeft ook de verklaring van [de bestuurder] in de e-mail gemotiveerd betwist. Ter onderbouwing van haar betwisting heeft zij onder meer (reeds bij dagvaarding in eerste aanleg) de huurovereenkomst overgelegd die per 1 maart 2011 was aangegaan, die door haar als huurster en Radio TV als de (toenmalige) verhuurder is ondertekend en een huurprijs van € 590,- vermeldt. Verder heeft zij aangevoerd dat zij dat bedrag met [de bestuurder] had afgesproken en dat zij zelf nooit meer dan € 590,- per maand heeft betaald, welke betalingen zij voor de periode vanaf september 2015 heeft onderbouwd met betalingsbewijzen. Tevens heeft zij een (andersluidende) verklaring van [de bestuurder] overgelegd. De echtheid van de handtekeningen onder de door [appellante] overgelegde huurovereenkomst is in deze zaak niet aangevochten. Ook de in die overeenkomst genoemde ingangsdatum staat niet ter discussie – Leeuwenhuys heeft niet bestreden dat [appellante] al huurde toen Leeuwenhuys het pand in maart 2011 aankocht – en van beëindiging of opzegging van de huurovereenkomst is geen sprake geweest (daarover is niets gesteld). 
       
     
     
       5.6 
       
         Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft Leeuwenhuys haar stellingen onvoldoende onderbouwd. De door Leeuwenhuys ter onderbouwing van haar stellingen in het geding gebrachte stukken zijn eenzijdig opgesteld, niet door [appellante] ondertekend en zij zijn ook niet van [appellante] afkomstig maar aangetroffen in de boekhouding van Radio TV. Enkel op deze stukken kan – tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellante] – geen overeenkomst met [appellante] over een huurprijs van € 900,- worden gebaseerd. Leeuwenhuys heeft geen door [appellante] ondertekende huurovereenkomst met een huurprijs van € 900,- kunnen overleggen. Zij heeft slechts de niet ondertekende “huurovereenkomst woonruimte” per november 2011 in de administratie gevonden. Behalve dat dit stuk, anders dan de door [appellante] overgelegde huurovereenkomst, niet is ondertekend, noemt het stuk een kale huurprijs van € 590,- en een voorschot wegens een vergoeding voor leveringen en diensten (‘zie lijst stoffering, meubelen en div’), leidend tot de totaalprijs van € 1.000,- . De prijs van € 900,- wordt niet genoemd. Leeuwenhuys heeft bovendien niet (althans onvoldoende) gesteld dat en waarom dit pas in november 2011 is overeengekomen, terwijl [appellante] al vanaf 1 maart 2011 huurde. Leeuwenhuys heeft ook niet gesteld dat er aanleiding was om naast de huurprijs van € 590,- per maand een elke maand terugkerend ‘voorschot’ van ruim € 300,- wegens leveringen van stoffering, meubelen en diversen te gaan bedingen, zoals in het door haar overgelegde stuk staat – daargelaten of dit bedrag dan op de maandhuur aan Leeuwenhuys zou zien.  
         Dat Leeuwenhuys met Radio TV een maandelijks bedrag van € 2.166,66 is overeengekomen voor huur van het gehele pand, kan [appellante] niet binden. [appellante] was hierbij immers geen partij.  
       
       
     
     
       5.7 
       
         Leeuwenhuys heeft aangevoerd dat [appellante] een huurovereenkomst met een lager huurbedrag dan overeengekomen gebruikte voor het ontvangen van huursubsidietoeslag in plaats van de huurovereenkomst met de hogere huur. [de bestuurder] zou daarover desgevraagd bij e-mail van 24 augustus 2015 aan Leeuwenhuys hebben verklaard: 
         “(…)  zij heeft bij de gemeente een huurcontract met een lager bedrag ingeleverd om zodoende huur subsidie te krijgen als dat bedrag 690 is dan  (…)”. 
         Daargelaten of dit juist is ( [appellante] heeft de inhoud betwist en [de bestuurder] heeft later voor de notaris een verklaring afgelegd die inhoudt dat zij wel € 590,- waren overeengekomen), baat deze stelling Leeuwenhuys niet, omdat het enige in het geding gebrachte en door beide partijen ondertekend huurcontract een huurbedrag van € 590,- noemt. 
       
       
     
     
       5.8 
       De door Leeuwenhuys in het geding gebrachte factuur en aanmaningsbrief uit 2013 baten haar evenmin. Een overeenkomst wordt niet door het opstellen of verzenden van een factuur of een aanmaning gesloten. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan blijken dat [appellante] (impliciet of expliciet) met de factuur of aanmaning akkoord is gegaan – onder meer is niet gesteld dat zij een dergelijk bedrag daadwerkelijk (ooit) heeft betaald of heeft willen betalen. Tussen partijen staat juist vast dat zij  geen  betalingen van € 900,- aan Leeuwenhuys heeft gedaan. Leeuwenhuys heeft aangevoerd dat [appellante] tot september 2015 ook geen maandelijkse betalingen van € 590,- deed. Dit baat Leeuwenhuys niet, omdat vast staat Radio TV alle huren voor het pand (ook die van [appellante] ) voldeed met betalingen van (circa) € 2.166,66 per maand. Leeuwenhuys heeft bij memorie van antwoord (productie D) betalingsoverzichten hiervan overgelegd. Uit de echtscheidingsbeschikking (hiervoor genoemd onder 2.7) blijkt waarom [appellante] haar huurpenningen tot aan het faillissement van Radio TV niet zelf aan Leeuwenhuys overmaakte. Het hof ziet daarom geen aanleiding voor toewijzing van de vordering van Leeuwenhuys op grond van artikel 843 Rv om [appellante] te bevelen bankafschriften in het geding te brengen waaruit blijkt dat zij over de periode dat zij huurster van Radio TV was, een maandhuur van € 590,- betaalde.  
       
     
     
       5.9 
       Gelet op het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat Leeuwenhuys tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellante] , onvoldoende heeft aangevoerd voor het oordeel dat [appellante] met haar (of met Radio TV) een huurprijs van € 900,- per maand is overeengekomen. Leeuwenhuys heeft bovendien aangegeven dat zij het relevante schriftelijke bewijsmateriaal al als producties in het geding heeft gebracht. Zoals hiervoor is overwogen baten die stukken haar niet. Omdat onvoldoende is gesteld, komt het hof niet toe aan bewijslevering. In ieder geval komt het hof daar niet aan toe omdat het bewijsaanbod onvoldoende specifiek is. Het bewijsaanbod van Leeuwenhuys in eerste aanleg om door het horen van getuigen te bewijzen dat “ huurder een maandhuur van € 900,- verschuldigd is te betalen ” is, gelet op het partijdebat, te algemeen geformuleerd. Dat debat heeft zich immers toegespitst op de vraag of tussen [appellante] en Radio TV c.q. [de bestuurder] een andere (heimelijke of nadere) huurprijs is overeengekomen dan de huurprijs van € 590,- die in de getekende huurovereenkomst is genoemd. Leeuwenhuys heeft echter geen bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die kunnen wijzen op dergelijke heimelijke of nadere afspraken. Verder is van belang dat Leeuwenhuys (alleen) haar medewerkers mevrouw [medewerkster] en de heer [medewerker ] als getuigen heeft genoemd. Uit het partijdebat volgt dat de afspraken over de huurprijs zijn gemaakt door [appellante] en Radio TV c.q. [de bestuurder] , zonder dat Leeuwenhuys (of haar medewerkers) daarbij partij waren of anderszins betrokken waren. Ook gelet daarop is het bewijsaanbod onvoldoende specifiek, althans onvoldoende ter zake dienend. 
     
     
       5.10 
       Ter beantwoording van de vraag of [appellante] alle verschuldigde huur heeft betaald, overweegt het hof het volgende. Tot september 2015 is de huur voldaan door betaling van (circa) € 2.166,66 voor het hele pand. Vanaf september 2015 heeft [appellante] maandelijks € 590,- naar het toen (bij aanschrijving) door Leeuwenhuys opgegeven rekeningnummer betaald. In eerste aanleg is naar voren gebracht dat [appellante] de huur begin 2017 twee maanden niet heeft voldaan. Echter, nadat [appellante] de bankbetalingsbewijzen had overgelegd (laatstelijk tot mei 2019) heeft Leeuwenhuys de betalingen van € 590,- voor iedere maand vanaf september 2015 niet (meer) betwist. Het hof stelt daarom vast dat [appellante] geen huurbetalingsachterstand heeft. 
       
     
     
       5.11 
       De conclusie is dat [appellante] al de door haar verschuldigde huur, namelijk € 590,- per maand, heeft voldaan. Haar grieven tegen de andersluidende overwegingen van de kantonrechter, treffen doel. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter in reconventie vernietigen en de vorderingen die Leeuwenhuys bij de kantonrechter heeft gedaan, alsnog afwijzen. 
       
       
         
           gebrekkige cv-installatie 
         
       
       
     
     
       6.1 
       Het andere punt dat partijen verdeeld houdt, is vergoeding van schade en kosten voor het uitblijven van herstel van de cv-installatie en andere gebreken. [appellante] heeft in conventie bij de kantonrechter gevorderd dat zij de door haar gemaakte kosten voor vervangen van de cv-ketel ad € 2.416,37 mag verrekenen met de door haar verschuldigde huurpenningen en dat Leeuwenhuys haar schade vergoedt die zij heeft geleden doordat zij kosten moest maken om zelf de ketel te (laten) vervangen en om haar woning elektrisch te verwarmen en doordat zij verminderd woongenot heeft gehad, met een verklaring voor recht daarover. Leeuwenhuys heeft zich tegen deze vorderingen verweerd, onder meer met een beroep op de algemene voorwaarden. De kantonrechter heeft dit verweer gehonoreerd en de vorderingen van [appellante] afgewezen.  
       
     
     
       6.2 
       Met de grieven 6 (deels), 7 en 9 heeft [appellante] dit oordeel bestreden. Zij heeft aangevoerd dat de cv-installatie diende te worden vervangen. Zij heeft bestreden dat algemene voorwaarden van toepassing zijn – zij betoogt dat zij die niet heeft ontvangen – en ook gegriefd tegen het oordeel dat zij haar kosten voor vervanging van de cv-installatie en voor gederfd woongenot niet mag verrekenen met verschuldigde huurpenningen.  Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       6.3 
       Het hof laat in het midden of de door Leeuwenhuys in het geding gebrachte (en ook in de huurovereenkomst van 1 maart 2011 genoemde) algemene voorwaarden van toepassing zijn en of deze verrekening van kosten voor vervanging van de cv-installatie uitsluiten en rechtsgeldig  kunnen  uitsluiten. Een oordeel hierover kan niet tot toewijzing van de vorderingen van [appellante] leiden, omdat zij onvoldoende heeft gesteld voor het oordeel dat zij zelf kosten heeft moeten maken voor de vervanging van de cv-installatie en dat zij voor vergoeding in aanmerking komende schade heeft geleden. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
       
     
     
       6.4 
       
        [appellante] heeft (reeds in eerste aanleg) ter onderbouwing van haar schade aangevoerd dat zij genoodzaakt was om de cv-installatie te laten vervangen en dat zij daarvoor kosten heeft gemaakt. Leeuwenhuys heeft dit betwist. [appellante] heeft vervolgens de door haar gestelde kosten slechts onderbouwd met offertes voor vervanging van de cv-installatie, waaronder een offerte van 23 maart 2017 voor € 2.416,37 (het bedrag dat zij vordert). Uit de door [appellante] ter onderbouwing van die kosten overgelegde stukken (productie 1 bij conclusie van dupliek in reconventie) blijkt dat de door haar gestelde vervangingskosten door het installatiebedrijf niet aan haar zijn gefactureerd, maar aan de gemeente Schiedam en dat niet [appellante] , maar de gemeente dat bedrag van € 2.416,37 heeft betaald. Leeuwenhuys heeft hierop ook gewezen.  De (blote) stelling van [appellante] dat het bedrag aan de gemeente moet worden terugbetaald, passeert het hof. Niets wijst er op dat [appellante] dat daadwerkelijk moet doen of heeft gedaan. Vaststaat dat vanuit de gemeente op 9 december 2016 de eigenaar van de woning, Leeuwenhuys (dus niet [appellante] ), is aangeschreven om de cv‑ketel te vervangen. [appellante] heeft hierover slechts gesteld dat de gemeente op haar verzoek “ het bedrag als lening heeft verstrekt en dat dit terugbetaald dient te worden ”. Onderbouwing daarvan is niet gegeven. Niet is gesteld dat [appellante] degene is die dit moet terugbetalen, noch welke terugbetalingsregeling zij heeft en of en hoe zij deze nakomt. 
       
     
     
       6.5 
       
        [appellante] heeft voorts aangevoerd dat zij extra kosten heeft moeten maken voor verwarming met elektrische kachels waarop haar energieleverancier heeft aangegeven dat haar verbruik enorm is toegenomen. Ook dit is door Leeuwenhuys gemotiveerd betwist. Wanneer, voor welke prijs of welk soort elektrische kachels zij heeft gekocht en in welke ruimten die moesten worden geplaatst, heeft [appellante] niet gesteld. De mededeling van de energieleverancier (zo die op schrift is gedaan) is niet overgelegd. Het redelijkerwijs nodig zijn van door haar gebruikte kachels kan niet worden vastgesteld. Concrete bedragen van haar noodzakelijke kosten voor de elektrische kachels en het verwarmen daarmee zijn niet gesteld. De overgelegde jaarnota van 6 maart 2017 noemt daarvoor geen bedrag en Leeuwenhuys heeft ook gemotiveerd betwist dat deze nota een jaarnota is die op een woning zonder cv-ketel kan zien. Het enige concreet door [appellante] genoemde en gevorderde bedrag is, zoals hiervoor overwogen, het bedrag voor vervanging van de cv-installatie. 
       
     
     
       6.6 
       Dat [appellante] kosten heeft gemaakt voor herstel van andere gebreken, is ook onvoldoende concreet gesteld; nog daargelaten of zij de kosten voor rekening van Leeuwenhuys kan laten komen.  
       
     
     
       6.7 
       
        [appellante] heeft een schadevergoeding voor verminderd woongenot gevorderd wegens het uitblijven van herstel van de cv-installatie. Dat er sprake is geweest van een gebrek dat tot verminderd woongenot heeft geleid, heeft [appellante] echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door Leeuwenhuys, onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat [appellante] ter zake van verminderd woongenot ook al (tevergeefs) een vordering tot vermindering van de huurprijs bij de huurcommissie heeft ingediend. 
       
     
     
       6.8 
       Bij deze stand van zaken komt het hof aan bewijslevering niet toe, zodat het hof het bewijsaanbod van [appellante] passeert. 
       
     
     
       6.9 
       De conclusie is dat de grieven 6 (deels), 7 en 9 ongegrond zijn. Het hof zal het vonnis in conventie bekrachtigen. 
       
       
         
           Slot  
         
       
       
       7. Zoals hiervoor is aangegeven, treffen de grieven deels doel. Het bestreden vonnis van de kantonrechter in conventie zal worden bekrachtigd. Het bestreden vonnis in reconventie zal worden vernietigd en het hof zal de reconventionele vorderingen alsnog afwijzen. Daarbij past veroordeling van Leeuwenhuys in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, die het hof conform het (destijds geldende) liquidatietarief kanton begroot op € 500- . Omdat partijen in hoger beroep ieder deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof bepalen dat ieder de eigen proceskosten van het hoger beroep draagt.  
       
       8. [appellante] heeft in hoger beroep “zekerheidshalve” gevorderd dat het hof Leeuwenhuys veroordeelt tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan Leeuwenhuys zal hebben betaald. Zij heeft daarbij aangegeven dat Leeuwenhuys geen concrete executiemaatregelen heeft genomen, waaruit het hof afleidt dat [appellante] nog niets ter uitvoering van het vonnis heeft betaald. Ook Leeuwenhuys heeft aangevoerd dat [appellante] nog niets heeft betaald. Nu [appellante] geen betalingen op basis van het vonnis van 16 februari 2018 heeft gedaan, is er geen grond voor het oordeel dat zij onverschuldigd heeft betaald. Het hof zal daarom de terugbetalingsvordering afwijzen. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     -  bekrachtigt  het bestreden vonnis dat de kantonrechter op 16 februari 2018 tussen partijen  in conventie  heeft gewezen; 
     
     -  vernietigt  het bestreden vonnis dat de kantonrechter op 16 februari 2018 tussen partijen  in reconventie  heeft gewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
       wijst de vorderingen in reconventie af en 
     
     
     
       veroordeelt Leeuwenhuys in de proceskosten in eerste aanleg voor de reconventie, aan de zijde van [appellante] begroot op € 500,- aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     - compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     - wijst af de onder 8 genoemde vordering; 
     
     - verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.E. Honée en M.P.J. Ruijpers en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 12 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.