ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:333

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:333 Gerechtshof Den Haag , 04-03-2025 / 200.335.830/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-03-04

Zaaknummer: 200.335.830/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:333

---

Huur woonruimte, onderverhuur in strijd met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Vordering tot ontbinding en ontruiming door kantonrechter toegewezen, het hof bekrachtigt het vonnis.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.335.830/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 10465655 CV EXPL 23-11326  
     
     
     
     
       
         Arrest van 4 maart 2025 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. A. Rhijnsburger, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Hef Wonen , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Hef Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] huurt van Hef Wonen een sociale huurwoning. [appellant] onderverhuurt volgens Hef Wonen een gedeelte van de woning zonder toestemming van Hef Wonen. Dit is in strijd met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Hef Wonen wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd.  
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de vordering van Hef Wonen toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter en bekrachtigt het vonnis.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 8 december 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van Hef Wonen. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 3 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellant] huurt vanaf 30 oktober 2014 van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen een woning aan de [adres] (verder: de woning). De huur was ten tijde van de inleidende dagvaarding € 719,77 per maand.  
     
     
       3.2 
       
         In de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst staan – voor zover in deze zaak van belang – de volgende bepalingen: 
         " Artikel 12 
         
           Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als zijn hoofdverblijf hebben en het 
         
         
           gehuurde als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden. 
         
       
       
       
         
           Artikel 15 
         
       
       
         1. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in 
       
       
         gebruik te geven aan derden. 
       
       
         2. Gedeeltelijke onderverhuur of ingebruikgave is slechts toegestaan, nadat 
       
       
         
           huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen en 
         
         
           mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is 
         
         
           van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden. (...) ” 
       
     
     
       3.3 
       Hef Wonen heeft [appellant] op 3 augustus 2018 per brief gesommeerd te stoppen met het in gebruik geven van zijn woning aan derden door middel van kamerverhuur. 
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft op 30 juli 2019 een aanvraag ingediend voor een machtiging tot voorlopig verblijf voor mevrouw [betrokkene] (verder: [betrokkene]) bij de IND met als verblijfsdoel ‘Verblijf als familie- of gezinslid bij [appellant]’. 
     
     
       3.5 
       Op 21 oktober 2022 heeft [appellant] aangifte gedaan van mishandeling door [betrokkene] op 7 april 2022. 
     
     
       3.6 
       Eind oktober, begin november 2022 heeft Hef Wonen een huisbezoek afgelegd, onder andere omdat de woning vervuild zou zijn. [appellant] was toen niet aanwezig. Wel was [betrokkene] aanwezig. Zij heeft aan de medewerker van Hef Wonen verklaard sinds enkele jaren met haar kinderen bij [appellant] te wonen en geld te betalen voor haar verblijf in de woning.   
     
     
       3.7 
       Bij brief van 12 januari 2023 heeft Hef Wonen aan [appellant] aangekondigd op 23 januari 2023 opnieuw een huisbezoek te zullen afleggen. [appellant] is verzocht om te zorgen voor de aanwezigheid van [betrokkene]. [appellant] heeft in reactie hierop aangegeven geen huisbezoek te willen. De medewerker van Hef Wonen heeft op 23 januari op twee verschillende momenten aangebeld bij [appellant]. [appellant] heeft de deur niet opengedaan.  
     
     
       3.8 
       Op 24 januari 2023 heeft een wijkcoach van de gemeente Rotterdam Hef Wonen per e-mail een korte beschrijving gegeven van een gesprek dat zij in mei 2022 had met [betrokkene] en [appellant]. Er was een conflict over de betaling van de huur door [betrokkene] aan [appellant]. [appellant] wenste een maandelijkse betaling van €700,-. [betrokkene] was het daar niet mee eens en wilde de €500,- die zij betaalde blijven betalen.  
     
     
       3.9 
       Hef Wonen heeft [appellant] bij brief van 30 januari 2023 laten weten de huurovereenkomst te willen beëindigen vanwege onrechtmatige onderverhuur en ernstige vervuiling van de woning. [appellant] is daarbij aangezegd dat als hij de huurovereenkomst niet opzegt, Hef Wonen een juridische procedure zal starten om ontruiming te vorderen. [appellant] heeft de huur niet opgezegd. 
     
     
       3.10 
       De woning is op basis van het bestreden vonnis ontruimd op 23 januari 2024.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Hef Wonen heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd dat, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Hef Wonen vorderde daarnaast dat [appellant] veroordeeld zou worden tot betaling van 1) de huurprijs vanaf 1 mei 2023 tot en met de maand waarin het gehuurde wordt ontruimd een ingegane maand voor een hele gerekend, 2) een huurachterstand, 3) de buitengerechtelijke kosten en 4) de proceskosten.   
     
     
       4.2 
       Hef Wonen heeft aan de vordering onder andere ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf te houden in de woning, de woning zonder toestemming onder te verhuren en de woning te vervuilen. Verder was er volgens Hef Wonen een huurachterstand. [betrokkene] is door Hef Wonen eveneens gedagvaard. Hef Wonen heeft gevorderd om haar te veroordelen om de woning te ontruimen.  
     
     
       4.3 
       
        [appellant] heeft de gestelde tekortkomingen betwist en heeft onder andere aangevoerd dat van onderverhuur geen sprake is. Ook heeft [appellant] betwist dat er sprake was van een huurachterstand. 
     
     
       4.4 
       De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen, omdat [appellant] in strijd met artikel 15 van de algemene voorwaarden een deel van de woning eerst in gebruik heeft gegeven en later heeft verhuurd aan [betrokkene]. De vordering tot betaling van de huurachterstand is afgewezen evenals de vordering tot betaling van de toekomstige huur. [appellant] is veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Ook [betrokkene] is veroordeeld in de proceskosten. De eis tot ontruiming die was ingesteld tegen [betrokkene] is door Hef Wonen ter zitting bij de kantonrechter ingetrokken, omdat [betrokkene] de woning al had verlaten.  
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij wil dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat het hof de vordering tot ontbinding en ontruiming van Hef Wonen alsnog afwijst.  
     
     
       5.2 
       
        [appellant] heeft twee grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Kort gezegd komen de bezwaren van [appellant] op het volgende neer. [appellant] en [betrokkene] hadden een affectieve relatie. Van onderhuur was geen sprake. Als [appellant] al een verwijt gemaakt kan worden over het samenwonen met [betrokkene], dan rechtvaardigt dit niet de ontbinding van de huurovereenkomst.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding 
     
       6.1 
       De grieven stellen de vraag aan de orde of de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [appellant] een deel van zijn woning zonder toestemming heeft onderverhuurd.  
     
     
       6.2 
       
         Bij de beoordeling van het hoger beroep stelt het hof het volgende voorop. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst  tenzij  de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Het ligt op de weg van de huurder om omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die een beroep op deze zogenoemde tenzij-bepaling ondersteunen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
         
           Tekortkoming door onderverhuur 
         
       
     
     
       6.3 
       Hef Wonen heeft aan haar vordering onder andere ten grondslag gelegd dat [appellant] zijn woning zonder toestemming heeft onderverhuurd. In hoger beroep voert Hef Wonen aan dat [betrokkene] bij de kantonrechter heeft verklaard dat zij ten behoeve van een verblijfsvergunning bij de IND heeft aangegeven dat zij een relatie had met [appellant], maar dat daarvan feitelijk nooit sprake is geweest. Verder voert Hef Wonen aan dat als er al sprake was van een relatie, die snel is geëindigd. De vergoeding van €500,- die [betrokkene] op enig moment betaalde is volgens Hef Wonen niet aan te merken als een kleine vergoeding of een bescheiden bijdrage gelet op de maandhuur van € 719,77. Deze vergoeding moet worden gezien als huur.  
     
     
       6.4 
       
        [appellant] betwist dat er sprake was van onderverhuur. Hij stelt dat uit de aanvraag die hij voor [betrokkene] heeft gedaan bij de IND volgt dat hij een relatie had met [betrokkene]. Voor het vormen van een gezin hoefde hij geen toestemming te vragen aan Hef Wonen. Dat [betrokkene] in de woning bleef wonen na het einde van de relatie, levert volgens [appellant] geen strijd op met artikel 15 van de algemene voorwaarden. Vanaf het moment dat zij inkomen had, was het volgens [appellant] ook redelijk dat zij meebetaalde aan de kosten van huisvesting. [appellant] voert nog aan dat hij mogelijk is misleid door [betrokkene] en dat hij door haar is gebruikt om een verblijfsvergunning te verkrijgen. Ook dit leidt er volgens [appellant] niet toe dat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 15 van de algemene voorwaarden.   
     
     
       6.5 
       Het hof oordeelt als volgt. In artikel 15 van de algemene voorwaarden is geregeld dat (gedeeltelijke) onderverhuur of ingebruikgave slechts is toegestaan na schriftelijke toestemming van Hef Wonen. Of [appellant] en [betrokkene] ook daadwerkelijk een (kortstondige) relatie hadden, of dat [appellant] door [betrokkene] is misleid, kan in het midden blijven. [appellant] heeft erkend dat de door hem gestelde relatie met [betrokkene] al snel nadat [betrokkene] bij hem is komen wonen is geëindigd. Uit de aangifte van 21 oktober 2022 leidt het hof af dat hij na ongeveer een half jaar ontdekte dat [betrokkene] een dubbele agenda had en niet uit was op een relatie. [betrokkene] heeft ongeveer drie jaar, vanaf 2020 tot en met in ieder geval 14 april 2023 (de datum van de inleidende dagvaarding), in het huis van [appellant] gewoond. Het grootste deel van deze periode was er, gelet op het voorgaande, in ieder geval geen sprake van een relatie en vormden zij geen huishouden als bedoeld in artikel 12 van de algemene voorwaarden. [betrokkene] had samen met haar kinderen twee van de drie slaapkamers van [appellant] in gebruik. De (slaap)kamers in de woning waren, naar [appellant] zelf heeft gesteld, voorzien van een slot. [betrokkene] betaalde voor het gebruik van de twee slaapkamers (uiteindelijk) € 500,- per maand aan [appellant]. Door Hef Wonen is ten slotte nog onbetwist gesteld dat [betrokkene] het energiecontract op haar naam had staan en de energierekening betaalde.  
     
     
       6.6 
       
         Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof dat vaststaat dat [appellant] een gedeelte van zijn woning onderverhuurde aan [betrokkene]. [appellant] heeft hiervoor geen goedkeuring gevraagd aan Hef Wonen. Hij is dus tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder.  
         
           Ontbinding en ontruiming 
         
       
     
     
       6.7 
       Het hof heeft hiervoor vastgesteld dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. [appellant] stelt dat deze tekortkoming de ontbinding, met als gevolg daarvan de ontruiming, niet rechtvaardigt.  
     
     
       6.8 
       Zoals onder 6.2 voorop is gesteld, is het aan de huurder om omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die een beroep op de tenzij-bepaling ondersteunen. [appellant] heeft in dit verband aangevoerd dat de kantonrechter geen juiste belangenafweging heeft gemaakt. Ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter was het samenwonen geëindigd, bovendien is [appellant] op leeftijd (hij is geboren in 1954) en kwetsbaar. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] nog aangevoerd dat hij altijd mensen helpt en dat hij [betrokkene] ook heeft geholpen. Verder heeft zijn advocaat nog aangevoerd dat het niet de intentie was van [appellant] om in strijd te handelen met artikel 15 algemene voorwaarden. Hij wilde rustig wonen en heeft [betrokkene], toen zij zich vervelend ging gedragen, verzocht om weg te gaan.  
     
     
       6.9 
       Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [appellant] in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten. De tekortkoming is van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, terwijl een tekortkoming niet toerekenbaar hoeft te zijn voor een ontbinding. De belangen van Hef Wonen bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegen zwaarder dan de belangen van [appellant] bij het behoud van de woning. Het hof licht hieronder toe hoe het tot dat oordeel komt. 
     
     
       6.10 
       De woning is een sociale huurwoning. Zoals Hef Wonen heeft aangevoerd en [appellant] niet heeft betwist zijn deze woningen schaars. Hef Wonen hoeft niet te dulden dat deze woningen geheel of gedeeltelijk worden onderverhuurd. [betrokkene] was niet de eerste persoon aan wie [appellant] een gedeelte van de woning heeft onderverhuurd. Toen Hef Wonen (de rechtsvoorganger) in 2018 constateerde dat [appellant] twee slaapkamers onderverhuurde aan studenten, heeft zij [appellant] vanwege zijn hoge leeftijd enkel een waarschuwing gegeven en is geen juridische procedure gestart. Deze waarschuwing was voor [appellant] kennelijk onvoldoende aanleiding om niet opnieuw een gedeelte van de woning onder te verhuren aan [betrokkene]. Door Hef Wonen is bovendien onbetwist gesteld dat [appellant] in 2019 een verhuurdersverklaring heeft aangevraagd waarmee een zekere Belhadi zich in wilde laten inschrijven op het adres van [appellant]. Ook onbetwist is de stelling van Hef Wonen dat [betrokkene] ter zitting bij de kantonrechter heeft verklaard dat er een andere man in een van de slaapkamers woonde toen [betrokkene] bij [appellant] introk. Dit duidt erop, zoals door de kantonrechter is geoordeeld, dat de woning ook toen werd onderverhuurd.  
     
     
       6.11 
       De omstandigheid dat [appellant] op leeftijd is en kwetsbaar leidt niet tot een andere beoordeling. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij intussen een nieuwe woning heeft gevonden en dus een dak boven zijn hoofd heeft. Dit maakt dat het belang van [appellant] bij behoud van de woning, nog daargelaten dat de woning al ruim een jaar geleden is ontruimd, minder zwaar weegt dan het belang van Hef Wonen bij ontbinding van de huurovereenkomst. 
     
     
       6.12 
       De stellingen van [appellant] ten slotte dat de tekortkoming niet de ontbinding rechtvaardigt omdat hij [betrokkene] wilde helpen, niet de intentie had om in strijd te handelen met de algemene voorwaarden en dat hij [betrokkene] heeft verzocht om weg te gaan toen zij zich vervelend begon te gedragen doen aan het voorgaande niet af. [appellant] heeft, toen hem bleek dat [betrokkene] geen relatie wenste, ondanks dat hij een gewaarschuwd mens was geen contact opgenomen met Hef Wonen om alsnog toestemming te vragen of met Hef Wonen te bespreken dat zijn ex-vriendin bij hem woonde en niet wenste te vertrekken. Dit had gelet op het bepaalde in artikel 15 van de algemene voorwaarden wel op zijn weg gelegen. 
     
     
       6.13 
       
         Het voorgaande betekent dat van Hef Wonen niet kan worden verlangd dat zij de woning blijft verhuren aan [appellant]. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende om toepassing te geven aan de zogenoemde ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW. 
         
           Bewijsaanbiedingen 
         
       
     
     
       6.14 
       
         Aan de bewijsaanbiedingen van [appellant] en Hef Wonen gaat het hof voorbij omdat deze niet kenbaar betrekking hebben op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.15 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.16 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	783,- 
         salaris advocaat	€ 	2.428,- 	(2 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	3.389,- 
       
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 oktober 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Hef Wonen begroot op € 3.389,-;  
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     Dit arrest is gewezen door mr. A.F.H. ten Brummelhuis, mr. J.J. van der Helm en mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.