ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:6939

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:6939 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 27-08-2019 / 200.229.345

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-08-27

Zaaknummer: 200.229.345

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:6939

---

Huurzaak. Huurder niet aansprakelijk voor waardevermindering woning en ook niet voor herstelkosten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.229.345/01 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 5771489\CV EXPL 17-1492) 
     
     
     
       
         arrest van 27 augustus 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. R.R.M. Menting, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       
         2.	[geïntimeerde 2] , 
       
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: eisers, 
       hierna: in mannelijk enkelvoud [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. Y.J.M.L. Dijk. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 januari 2018 hier over. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       - het proces-verbaal van comparitie van 26 april 2018; 
       - de memorie van grieven; 
       - de memorie van antwoord; 
       - de brief van 9 juli 2019 van [geïntimeerden] met producties. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten  
     
     
       2.1. 
       
        [geïntimeerden] heeft een dochter, [de dochter] (hierna: de dochter). De dochter heeft tot december 2016 een relatie gehad met [appellant] uit welke relatie een zoon is geboren op [geboortedatum] .  
       
     
     
       2.2. 
       
        [geïntimeerden] is op 14 juni 2010 eigenaar geworden van de woning aan [adres] (hierna: de woning). De woning is door [geïntimeerden] gekocht voor een bedrag van € 341.526,82. [geïntimeerden] heeft de woning per 14 juni 2010 verhuurd aan de dochter en [appellant] tegen een maandelijkse huurprijs van € 900,00.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [geïntimeerden] heeft de dochter vrijwel direct na de totstandkoming van de huurovereenkomst vrijgesteld van betaling van “haar helft” van de huurprijs. De door [appellant] te betalen huurprijs is teruggebracht naar een bedrag van € 300,00 per maand. [appellant] heeft de maandelijks door hem verschuldigde huur niet (tijdig) voldaan waardoor, gerekend tot en met februari 2017, een achterstand is ontstaan van € 2.400,00. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [appellant] heeft toestemming gekregen van [geïntimeerden] om de woning te verfraaien/moderniseren. Daarbij is afgesproken dat [geïntimeerden] de kosten hiervoor zou dragen, zolang de aanpassingen aan het gehuurde ten goede zouden komen. [geïntimeerden] heeft een (eerste) budget aan [appellant] beschikbaar gesteld van € 15.000,00 voor het opknappen van de woning.  
       
     
     
       2.5. 
       In het najaar van 2015 is de badkamer gaan lekken. Na overleg met [geïntimeerden] is [de aannemer] ingeschakeld. Uiteindelijk is een plan ontstaan om naast het plaatsen van een nieuwe badkamer ook een dakkapel te plaatsen. De verbouwing is gestart in april/mei 2016 tijdens de vakantie in [land] van [appellant] en de dochter. [geïntimeerden] heeft [de aannemer] een bedrag van € 20.797,84 betaald voor de verrichte werkzaamheden. Ook heeft [geïntimeerden] op 5 januari 2016 een bedrag van € 10.090,00 en op 16 april 2016 een bedrag van € 4.836,00 overgemaakt naar [appellant] in verband met door [appellant] aangeschafte materialen voor de verbouwing van de woning (zie productie 20 van [geïntimeerden] bij brief van mr. Dijk van 3 mei 2017). [de aannemer] heeft de werkzaamheden niet voltooid omdat [appellant] na terugkeer van zijn vakantie (op 6 mei 2016) [de aannemer] toegang tot de woning heeft ontzegd. [appellant] heeft [geïntimeerden] meegedeeld de werkzaamheden zelf te zullen uitvoeren.  
       
     
     
       2.6. 
       Eind 2016 heeft [appellant] de cv ketel van de woning vervangen en de nieuwe ketel zelf geïnstalleerd.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij vonnis in kort geding van 13 januari 2017 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, zaaknummer / rolnummer C/05/313684 / KG ZA 17-1, is onder meer beslist dat [appellant] voor de duur van maximaal zes maanden de woning diende te verlaten, met verbod daarin terug te keren en het verbod de woning te betreden.  
       
     
     
       2.8. 
       
         Nadat [appellant] - na executie van het kort geding vonnis van 13 januari 2017 - de woning had verlaten, heeft [geïntimeerden] de firma [de v.o.f.] v.o.f. (hierna: [de v.o.f.] ) opdracht gegeven een rapportage op te stellen en foto’s te maken van de staat van de woning (producties 10 en 11 bij inleidende dagvaarding). [de v.o.f.] heeft op 10 februari 2017 een factuur (productie 12 bij inleidende dagvaarding) aan [geïntimeerden] verzonden voor  
         € 8.173,54, welk bedrag door [geïntimeerden] is voldaan. Op deze factuur is vermeld dat de volgende werkzaamheden door [de v.o.f.] zijn uitgevoerd:  “Herstelwerkzaamheden betreft diverse loodgieterswerkzaamheden” .  
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 22 februari 2017 heeft [makelaardij] Makelaardij in opdracht van [geïntimeerden] een taxatierapport van de woning opgesteld (productie 13 bij inleidende dagvaarding). In dit rapport is de woning op 2 februari 2017 getaxeerd op een marktwaarde van € 260.000,00 en  
         - na realisatie van de geplande, door [de v.o.f.] , een elektricien en een klussenbedrijf uit te voeren verbouwing - op een bedrag van € 285.000,00. Volgens het rapport zijn de belangrijkste uit te voeren werkzaamheden (zie 3.a): Stucwerk, wandafwerking, plaatsen vensterbanken, schilderwerk, vloerafwerking, installatiewerk aan elektrische installatie en leidingwerk, wandafwerking muren dakkapel, tuin opknappen, vervangen keuken. De voor deze werkzaamheden geschatte kosten bedragen volgens de taxateur € 25.000,00, waarvan het hiervoor onder 2.8 vermelde bedrag van € 8.173,54 onderdeel uitmaakt (zie ook punt 3.16 inleidende dagvaarding). Onder 3.d. heeft de taxateur vermeld: “ Het verschil tussen de taxatiewaarde voor de verbouwing en na verbouwing is deels een inschatting. Tevens was de woning in dusdanig slechte staat dat deze feitelijk onbewoonbaar was. Leidingwerk was dusdanig gebrekkig aangelegd dat de kruipruimte volgelopen is met rioolafval. De afpersing van de gasleiding en installatie van de CV ketel was niet door een professional gedaan, hetgeen niet toegestaan is. Deze zaken zorgen ervoor dat de waardevermindering ten opzichte van een gemiddelde situatie groter is dan de optelsom van de investeringen. ” .  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg – samengevat – en voor zover in hoger beroep relevant gevorderd: 
       a. a) de huurovereenkomst te ontbinden; 
       b) de dochter en [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen; 
       c) [appellant] en de dochter te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs voor iedere maand of deel van een maand dat zij het gehuurde vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming gebruiken; 
       d) [appellant] te veroordelen de achterstallige huurtermijnen te betalen; 
       e) [appellant] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van primair € 36.000,00 waardevermindering van de woning en € 25.000,00 herstelkosten, subsidiair alleen de herstelkosten en meer subsidiair een zodanig bedrag aan herstelkosten als de kantonrechter juist zal achten; 
       f) [appellant] te veroordelen tot betaling € 450,00 als vergoeding voor de inzet van [makelaardij] Makelaardij; 
       g) [appellant] te veroordelen tot betaling van € 315,00 aan buitengerechtelijke kosten;  
       h) [appellant] te veroordelen in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 8 september 2017 de vordering van [geïntimeerden] geheel toegewezen en heeft [appellant] veroordeeld de primair gevorderde schadevergoeding ter zake de waardevermindering van de woning van € 36.000,00 alsmede de herstelkosten van € 25.000,00 te betalen.  
       
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen en heeft in totaal acht grieven aangevoerd.  
       
     
     
       4.2. 
       Met de  eerste en tweede grief  komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn beroep op verrekening van de huurpenningen met de door [appellant] gemaakte kosten voor de parketvloer en de kosten van onderhoud en vernieuwing van de cv-ketel. [appellant] verwijst hiervoor naar de als productie 2 bij zijn schriftelijk verweer van 17 maart 2017 overgelegde (ongedateerde) brief aan [geïntimeerden] en de daarbij tevens overgelegde facturen voor de laminaatvloer en de cv-ketel. In die brief (van omstreeks februari 2017) verrekent [appellant] de openstaande huur van € 1.800,00 met door hem gestelde kosten van cv-ketel en vloer zodat hem nog een door [geïntimeerden] te betalen bedrag toekomt van € 1.973,40. [geïntimeerden] betwist de tegenvordering van [appellant] en voert aan dat hij [appellant] reeds € 15.000,00 heeft betaald voor onder andere het verfraaien van de vloer en de keuken (zie memorie van antwoord punt 7.4.). Ten aanzien van de cv-ketel voert [geïntimeerden] aan dat [appellant] geen toestemming heeft gevraagd om de cv-installatie te vervangen (zie punt 7.5. memorie van antwoord).  
       
     
     
       4.3. 
       Voorop staat dat [appellant] erkent dat hij geen toestemming aan [geïntimeerden] heeft gevraagd om de cv-installatie te vervangen. [appellant] ging er van uit dat [geïntimeerden] er niets op tegen zou hebben indien hij de cv-installatie zou vervangen (zie ook punt 12 memorie van grieven).  
       
     
     
       4.4. 
       Voor een beroep op verrekening is op grond van artikel 6:136 BW vereist dat de tegenvordering eenvoudig kan worden vastgesteld. Nu [geïntimeerden] de tegenvordering van [appellant] gemotiveerd betwist, is deze niet eenvoudig vast te stellen zodat het beroep op verrekening niet slaagt. Zo voert [geïntimeerden] aan dat hij reeds € 15.000,00 aan [appellant] had betaald onder meer voor de parketvloer. Met betrekking tot de cv-installatie heeft bovendien te gelden dat [appellant] zelf erkent dit zonder toestemming van [geïntimeerden] te hebben gedaan en nu gesteld noch is gebleken dat die toestemming achteraf wel door [geïntimeerden] is gegeven, zijn deze kosten niet opeisbaar. Niet opeisbare kosten komen ook niet voor verrekening in aanmerking (zie artikel 6:38-40 in verbinding met artikel 6:127 BW).  
       
     
     
       4.5. 
       Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerden] ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt door de vervanging van de cv-ketel gaat evenmin op. [geïntimeerden] betwist dat er sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking te meer omdat de cv-installatie onjuist zou zijn geïnstalleerd. Of er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking en zo ja, in welke omvang valt derhalve niet eenvoudig vast te stellen in de zin van artikel 6:136 BW zodat ook op deze grond geen verrekening door [appellant] met de verschuldigde huurpenningen kan plaatsvinden. De conclusie is dan ook dat de kantonrechter het beroep op verrekening van [appellant] terecht heeft verworpen en dat  grieven één en twee  falen. Daarbij merkt het hof nog het volgende op. Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). In deze zaak staat vast dat [appellant] geen toestemming had van [geïntimeerden] om de cv-ketel te vervangen. Het hof neemt ook in aanmerking dat de aangebrachte wijziging niet direct leidt tot een hogere huurprijs die verhuurder kan bedingen. Ook dit brengt mee dat het beroep op verrekening moet worden afgewezen omdat het bestaan en de omvang van de tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen.  
       
     
     
       4.6. 
       Met  grieven drie en vijf  komt [appellant] op tegen de toewijzing door de kantonrechter van de door [geïntimeerden] gevorderde herstelkosten van € 25.000,00. [appellant] heeft (zie punt 8 en 9 memorie van grieven) aangevoerd dat hij als voorwerk voor de stukadoor en de schilders de bestaande laminaatvloer, contactdozen, radiatoren en de oude versleten keuken heeft verwijderd en na het uitvoeren van het stuc- en schilderwerk zelf de parketvloer heeft gelegd om kosten te besparen. Het waxen van de parketvloer is gebeurd door de parketleverancier. Ook stelt [appellant] de granieten vloer in de keuken zelf te hebben gelegd. [appellant] voert aan de tuin volledig opnieuw ingericht te hebben. In verband met de vernieuwing van de badkamer heeft [appellant] een ontwerp gemaakt voor de nieuwe badkamer met dakkapel om meer ruimte te creëren (zie punt 10 memorie van grieven). Vervolgens heeft [geïntimeerden] aannemer [de aannemer] ingeschakeld die in onderaanneming aannemer [de v.o.f.] heeft ingeschakeld om de werkzaamheden (of een deel daarvan) uit te voeren. Na terugkomst van vakantie op 7 mei 2016 trof [appellant] een bende in het huis aan en het leidingwerk was niet op de juiste plek aangebracht. Dit is volgens [appellant] het werk van [de v.o.f.] die zonder overleg gaten had geboord voor een door hem bedachte cv-doorvoer. [appellant] heeft toen aangegeven het werk zelf af te zullen maken, maar wist niet dat [de v.o.f.] de afvoer in de kruipruimte niet (naar behoren) had aangesloten. [appellant] stelt dus dat niet hij, maar [de v.o.f.] de leidingen, afvoeren en riolering onbehoorlijk heeft aangesloten of zelfs heeft nagelaten deze aan te sluiten. [de v.o.f.] heeft niet aan [appellant] doorgegeven dat de rioleringsbuizen waren afgezaagd. Vervolgens is nota bene [de v.o.f.] door [geïntimeerden] ingeschakeld om een rapport en offerte op te maken en het is [de v.o.f.] geweest die tegen een meerprijs de werkzaamheden heeft voltooid. Deze kosten kunnen volgens [appellant] niet op hem worden verhaald. Bovendien heeft [appellant] de woning in een perfecte staat willen brengen, maar hij is door [geïntimeerden] de toegang tot de woning ontzegd op het moment dat [appellant] nog volop in de woning aan het werk was. Zodoende is [appellant] de mogelijkheid om de verbouwing te voltooien ontnomen, aldus steeds [appellant] .  
       
     
     
       4.7. 
       
        [geïntimeerden] betwist dat [de v.o.f.] de werkzaamheden niet, dan wel niet naar behoren heeft uitgevoerd.  
       
     
     
       4.8. 
       Uit de over en weer ingenomen standpunten door partijen blijkt dat [geïntimeerden] aan [appellant] toestemming heeft gegeven om de woning te verbouwen. [geïntimeerden] heeft daartoe aan [appellant] een budget van € 15.000,00 ter beschikking gesteld (zie onder meer memorie van antwoord punt 9.6). Vervolgens heeft [geïntimeerden] opdracht gegeven aan de aannemer om de badkamer in de woning te verbouwen en heeft [appellant] aannemer [de v.o.f.] toegang tot de woning ontzegd toen hij niet tevreden was over de door [de v.o.f.] uitgevoerde werkzaamheden. Dat [appellant] de toegang tot de woning aan [de v.o.f.] heeft ontzegd in mei 2016 moet bekend zijn geweest bij [geïntimeerden] als opdrachtgever van de (hoofd)aannemer. [appellant] stelt dat hij heeft aangegeven de werkzaamheden zelf uit te zullen gaan voeren. In het licht van deze omstandigheden had het op de weg van [geïntimeerden] gelegen om, indien hij het met deze gang van zaken niet eens was, dit duidelijk aan te geven aan [appellant] en bijvoorbeeld van [appellant] te eisen dat de aannemer zijn werkzaamheden zou mogen afronden.  
       
     
     
       4.9. 
       Gesteld noch is gebleken dat [geïntimeerden] eerder dan januari/februari 2017 (zie 2.8) heeft aangegeven niet tevreden te zijn over het door [appellant] verrichte werk. Voorts staat vast dat [appellant] door het vonnis in kort geding (zie 2.7) de toegang tot de woning is ontzegd. [appellant] heeft dus geen gelegenheid gehad om eventuele door [geïntimeerden] vastgestelde gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden te herstellen. Nu, zoals hiervoor reeds is overwogen, [geïntimeerden] wel toestemming heeft gegeven aan [appellant] tot verbouwing van de woning kan [geïntimeerden] niet enerzijds de toegang tot de woning aan [appellant] ontzeggen en hem daarmee iedere mogelijkheid tot het voltooien van de verbouwing onthouden en anderzijds de kosten van de volgens [geïntimeerden] vereiste herstelwerkzaamheden op [appellant] verhalen. [appellant] had in de gelegenheid moeten worden gesteld om door [geïntimeerden] vastgestelde gebreken te herstellen. In het midden kan derhalve blijven door wie die gebreken zijn vastgesteld en/of verholpen. Dit betekent dat de  grieven drie en vijf  slagen, de door de kantonrechter toegewezen herstelkosten zullen alsnog worden afgewezen.  
       
     
     
       4.10. 
       Met  grief vier  komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] aan [de v.o.f.] de toegang tot de woning niet had mogen ontzeggen. Deze grief faalt. [geïntimeerden] is eigenaar van de woning en heeft de (hoofd)aannemer opdracht gegeven werkzaamheden uit te voeren. Het is dan niet aan [appellant] als huurder van de woning om [de v.o.f.] de toegang tot de woning te ontzeggen.  
       
     
     
       4.11. 
       
         Grief zes  richt zich tegen de veroordeling van [appellant] door de kantonrechter tot betaling van de waardevermindering van de woning van € 36.000,00 alsmede tegen de veroordeling tot betaling van de kosten van [makelaardij] Makelaardij. Ook deze grief treft doel. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onbegrijpelijk dat de woning ook na uitvoering van de werkzaamheden die door de makelaar in zijn rapport worden genoemd (zie 2.9) minder waard zou zijn dan bij de aanschaf door [geïntimeerden] De vordering tot veroordeling van [appellant] om de waardevermindering aan [geïntimeerden] te voldoen zal daarom alsnog worden afgewezen.   
       
     
     
       4.12. 
       
         Grief zeven  ziet op de ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter. Zoals hiervoor bij grieven één en twee reeds is overwogen, komt [appellant] geen beroep toe op verrekening van de achterstallige huurpenning. De huurachterstand is dusdanig dat deze reeds ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat deze grief reeds hierom faalt. Of [appellant] zich nu wel of niet als goed huurder heeft gedragen kan dan ook in het midden blijven.  
       
     
     
       4.13. 
       
         Grief acht  betreft de veroordeling van [appellant] in de proceskosten en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn partijen over en weer voor een deel in het ongelijk gesteld, zodat de kosten (waaronder de buitengerechtelijke incassokosten) van beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       5.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 8 september 2017, voor zover het aan dit hoger beroep is onderworpen, ten aanzien van de beslissingen onder 5.1. tot en met 5.5., en 5.10. en vernietigt dit vonnis voor het overige en doet in zoverre opnieuw recht; 
       
     
     
       5.2. 
       wijst de vorderingen van [geïntimeerden] ter zake herstelkosten, waardevermindering en buitengerechtelijke kosten af; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       
         wijst het meer of anders door [appellant] gevorderde af. 
         Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2019.