ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:2678

Titel: ECLI:NL:GHARL:2016:2678 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 05-04-2016 / 15/00290

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2016-04-05

Zaaknummer: 15/00290

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2016:2678

---

Heffingsambtenaar maakt in hoger beroep gekapitaliseerde huurwaarde aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Leeuwarden 
     
     
       nummer 15/00290 
       uitspraakdatum: 5 april 2016 
     
     
     
       
         Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Borger-Odoorn  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 12 maart 2015, nummer LEE 14/3674, in het geding tussen de heffingsambtenaar en 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het jaar 2014 vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld op € 520,25. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 maart 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 247.500, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.702. 
     
     
       1.4 
       De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Tot de stukken van het geding behoort tevens een op 3 februari 2016 ingekomen stuk van de heffingsambtenaar, met bijlagen en een nader ontvangen toelichting hierop. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard alle nagekomen stukken tijdig te hebben ontvangen.  
     
     
       1.7 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en diens gemachtigde mr. [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , (hierna: de taxateur). 
     
     
       1.8 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd. 
     
     
       1.9 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       De onroerende zaak is een opslagruimte annex magazijn en een showroom  
     
     
       2.2 
       De specificatie/objectkenmerken van de onroerende zaak luidt/luiden als volgt: 
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Omschrijving 
               
               
                 Oppervlakte 
               
               
                 Inhoud 
               
               
                 bouwjaar 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
                 
               
               
                 20 
               
               
                 
               
               
                 1935 (1992) 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Showroom 
               
               
                 191 
               
               
                 
               
               
                 1935 (1992) 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn (zolder) 
                 
               
               
                 172 
               
               
                 
               
               
                 1935 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Kantoor 
               
               
                 25 
               
               
                 
               
               
                 1986 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 25 
               
               
                 
               
               
                 1986 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Werkplaats 
               
               
                 315 
               
               
                 
               
               
                 1992 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Werkplaats 
               
               
                 147 
               
               
                 
               
               
                 1986 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 166 
               
               
                 
               
               
                 1991 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 136 
               
               
                 
               
               
                 1991 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Erfverharding 
               
               
                 1.150 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Extra grond 
               
               
                 358 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.  
     
     
       3.2 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
       3.3 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
     
     
       3.4 
       Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       
     
     
       4.2 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 269.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132). 
       
     
     
       4.3 
       Daartoe overweegt het Hof als volgt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de objectgegevens zoals deze in het hogerberoepschrift en in het taxatierapport d.d. 28 november 2014 van [C] en ing. [D] RMT zijn opgenomen. Dezen hebben de onroerende zaak per de waardepeildatum op € 314.000 gewaardeerd.  
     
     
       4.4 
       In het als bijlage bij het aanvullend hogerberoepschrift overgelegde taxatierapport van [E] is aan de onroerende zaak een waarde per waardepeildatum toegekend van € 300.000.  
     
     
       4.5 
       De matrix die als bijlage bij het in 1.6 genoemde nadere stuk is overgelegd is mede gebaseerd op een drietal gerealiseerde verkopen; in deze matrix is rekening gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De in de matrix gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn berekend op basis van de gerealiseerde verkopen respectievelijk gerealiseerde huuropbrengsten. 
     
     
       4.6 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de kapitalisatiefactor van de onderhavige onroerende zaak alsmede van de vergelijkingspanden is berekend. Het Hof komt tot dit oordeel, mede gelet op de uitvoerige toelichting van de heffingsambtenaar op de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor, zowel in de overgelegde stukken als ter zitting. 
     
     
       4.7 
       Gelet op al hetgeen de heffingsambtenaar heeft overgelegd en de daarop gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum. 
     
     
       4.8 
       Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
     
         	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenvergoeding. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof:	 
     
     - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
     - verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond; 
     - bevestigt  de uitspraak van de heffingsambtenaar. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Muijen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal,  in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 5 april 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               (H. de Jong) 
             
             
               (G.J. van Muijen) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 april 2016 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
      Jaar van renovatie 
   
   
      Jaar van renovatie