ECLI: ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

Titel: ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743 Rechtbank Zwolle-Lelystad , 17-10-2007 / 129988 / HA ZA 07-295

Gerecht: Rechtbank Zwolle-Lelystad

Datum uitspraak: 2007-10-17

Zaaknummer: 129988 / HA ZA 07-295

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

---

Erven van verstrekker van hypothecaire lening willen gebruik maken van in de notariële akte verleende recht van koop. 
         De hypotheekgeefster weigert mee te werken om het recht van koop gestand te doen en voert tal van weren: 
         * het recht zou te laat zijn ingeroepen. 
         * het recht een andere koper te zoeken zou op onaanvaardbare wij zijn beperkt. 
         * het recht zou niet onvoorwaardelijk zijn ingeroepen. 
         * de gestelde voorwaarden zouden in strijd met het bepaalde in de notariële akte zijn. 
         * er zou afstand van het recht van koop zijn gedaan. 
         * hypotheekgeefster zou het horecacomplex zelf willen blijven exploiteren middels haar vennootschap aan welke zij het complex heeft verhuurd. Al deze weren worden door de rechtbank verworpen.

vonnis 
       RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 129988 / HA ZA 07-295 
     
     Vonnis van 17 oktober 2007 
     
     in de zaak van 
     
     
       de erven van wijlen de heer [A], te weten: 
       [eiseres sub 1], 
       wonende te [woonplaats], 
       en 
       [eiseres sub 2], 
       wonende te [woonplaats],  
       eiseressen, verder te noemen: “de erven [A]”, 
       procureur mr. M.F.H.M. van Haastert, 
       advocaat mr. H. Dijks te Enschede, 
     
     
     tegen 
     
     
       mevrouw [gedaagde], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, verder te noemen: “[gedaagde]”, 
       procureur mr. M.G.I.W. Teunis. 
     
     
       
     
       1.	Het verloop van de procedure 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 22 januari 2007, ten verzoeke van de erven [A] uitgebracht, 
       - de akte vermeerdering van eis van 28 februari 2007 van de erven [A], 
       - de conclusie van antwoord van [gedaa[gedaagde], 
       - de conclusie van repliek van de erven [A],  
       - de conclusie van dupliek van [gedaagde], 
       - de akte uitlating producties tevens wijziging van eis van de erven [A], 
       - de akte houdende bezwaar tegen wijziging van eis van [gedaagde] en 
       - de akte overlegging productie van de erven [A]. 
     
     
     2.	Het geschil 
     
     
       De vordering van de erven [A] strekt - na herhaalde wijziging van eis - er samengevat toe dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot primair medewerking aan de levering aan de erven [A] van het horecacomplex “[X]” te [woonplaats] tegen betaling van een bedrag van ten hoogste EUR 1.628.000, subsidiair betaling van een bedrag van EUR 358.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2008 en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 
       Daartegen heeft [gedaagde] verweer gevoerd met conclusie dat de erven [A] in hun vorderingen niet ontvankelijk worden verklaard althans dat deze vorderingen worden afgewezen, met veroordeling van de erven [A] in de kosten van de procedure. 
     
     
     
       3.	De vaststaande feiten 
       3.1.	De erven [A] zijn de enige erfgenamen van wijlen de heer [A], overleden op [datum] te [woonplaats], verder te noemen: “[A]”. 
     
     
     3.2.	Bij notariële akte van 7 oktober 2002 heeft [gedaagde], zowel handelende voor zichzelf  alsook als directrice van de besloten vennootschap “[X]”, verder te noemen: “de vennootschap”, aan [A] een recht van koop verleend aangaande het horecacomplex “[X]” te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie B, nummer [nummer], groot 67 are en 60 centiare. [gedaagde] is zowel bestuurder als enig aandeelhouder van de vennootschap. 
     
     3.3.	Blijkens de akte van 7 oktober 2002 is voormeld recht van koop verleend in verband met de door [A] aan [gedaagde] verstrekte hypothecaire geldlening ten behoeve van de aankoop van het horecacomplex door [gedaagde]. In de akte is voorts bepaald dat [gedaagde] bij vervreemding van het horecacomplex tegen een hogere prijs dan EUR 1.270.000 de helft van de meeropbrengst moet uitkeren aan [A]. Omtrent de bij uitoefening van het recht van koop te betalen koopsom zijn partijen overeengekomen een prijs van EUR 1.361.000 per 1 oktober 2002, te vermeerderen met EUR 45.000 per 1 januari van ieder volgend jaar, zodat per 1 januari 2007 als koopsom zal gelden de som van EUR 1.586.000. Voorts is bepaald dat die som moet worden vermeerderd met EUR 400.000, waarbij voor [gedaagde] de genoemde verrekeningsver-plichting blijft gelden. Voorts is bepaald dat de levering en de betaling zullen plaatsvinden maximaal één jaar na het inroepen van het recht van koop en dat de datum van overdracht door [gedaagde] zal worden bepaald bij het vastleggen van de afspraken. 
     
     3.4.	In de akte van 7 oktober 2002 is voorts verwoord dat indien [A] het recht van koop heeft ingeroepen en [gedaagde] binnen één maand daarna een koper heeft gevonden die zich schriftelijk bereid heeft verklaard een hogere prijs te betalen dan de prijs die alsdan voor [A] geldt, [A] het recht heeft om voor die hogere prijs te kopen. 
     
     3.5.	In de akte van 7 oktober 2002 is tevens verwoord dat het [A] bekend is dat [gedaagde] met betrekking tot het horecacomplex een verkoopverplichting is aangegaan ten behoeve van SFB Vastgoed te Amsterdam, onder bepaling dat indien [A] gebruik wenst te maken van zijn recht van koop, dit zal gebeuren rekening houdend met de door [gedaagde] aangegane verplichtingen ten aanzien van SFB Vastgoed. 
     
     
       3.6.	[gedaagde] heeft op 23 september 2002 een door SFB Vastgoed op 12 september 2002 uitgebrachte biedingsbrief aanvaard. In die brief is onder meer verwoord dat het Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF Bouw) en de besloten vennootschap GIP Amsterdam B.V. (GIP) bereid zijn om het horecacomplex per 1 januari 2007 af te nemen tegen een prijs van EUR 1.588.230. Voorts is in de brief bepaald dat het [gedaagde] vrij staat om het horecacomplex in de tussentijd aan anderen te koop aan te bieden, met dien verstande dat indien een ander bereid is om een hogere prijs te betalen dan de tussen partijen geldende prijs, BPF Bouw en GIP het recht hebben om een laatste bod uit te brengen die samengevat die hogere prijs zal evenaren.  
       3.7.	[gedaagde] heeft per 27 november 2002 de eigendom verworven van het horecacomplex. Via de vennootschap exploiteert zij in dat complex een horecaonderneming. 
     
     
     3.8.	Bij brief en afzonderlijk deurwaardersexploot van 28 december 2006 hebben de erven [A] tegenover [gedaagde] per 1 januari 2007 het recht van koop ingeroepen. Zij hebben daarbij gesteld dat de koopsom na toepassing van de verrekeningsverplichting van [gedaagde] EUR 1.638.000 zal hebben te bedragen. In deze brief hebben de erven [A] een aantal nadere voorwaarden verwoord, zoals een ontbindende voorwaarde van het kunnen beschikken over adequate financiering vóór 1 juli 2007, het afwezig zijn van hypotheken en beslagen, het leeg ter beschikking stellen en het afwezig zijn van milieuverontreiniging en asbest. 
     
     3.9.	Bij faxbrieven van 5 januari 2007 hebben de erven [A] mededeling gedaan aan de BPF Bouw en GIP van hun gebruik van het recht van koop van het horecacomplex tegen een koopsom van EUR 1.986.000. Zij hebben verwoord dat zij wel vernemen of BPF Bouw en GIP gebruik zullen maken van de mogelijkheid die in de brief van SFB Vastgoed van 12 september 2002 is opgenomen. 
     
     3.10.	Bij brief van 10 januari 2007 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van de erven [A] bericht dat [gedaagde] het recht van koop niet gestand zal doen omdat dat recht niet vóór 1 december 2006 onvoorwaardelijk is uitgeoefend. 
     
     3.11.	Na daartoe verleend verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank hebben de erven [A] op 11 januari 2007 conservatoir beslag doen leggen op het horecacomplex. 
     
     3.12.	Eind 2006 is de overeenkomst tussen enerzijds [gedaagde] en anderzijds BPF Bouw en GIP als vastgelegd in de brief van SFB Vastgoed van 12 september 2002 met wederzijds goedvinden ontbonden, als gevolg waarvan BPF Bouw en GIP van hun recht van koop hebben afgezien. 
     
     4.	Standpunten van partijen 
     
     
       Op wat de erven [A] aan hun vorderingen en [gedaagde] aan haar verweer ten grondslag heeft gelegd, zal voor zover relevant in het navolgende worden ingegaan. 
       5.	De overwegingen 
       5.1.	Wat betreft de door de erven [A] bij hun akte uitlating producties, zoals door [gedaagde] bij dupliek overgelegd, gewijzigde eis geldt het volgende.  
     
       
     5.1.1.	Deze wijziging stuit op bezwaar van [gedaagde], die daartoe aanvoert dat die wijziging haar noodzaakt tot een aanpassing van haar verweer, waaronder een (voorwaardelijk) in te stellen reconventionele vordering, waarvoor geen althans een onvoldoende gelegenheid meer bestaat. [gedaagde] heeft daaraan toegevoegd dat de wijziging tot een onredelijke vertraging van de procedure leidt. 
     
     
       5.1.2.	Deze wijziging ziet allereerst op het laten vallen van twee deelvorderingen, te weten de petita VII. en XI., zoals verwoord in de dagvaarding. Aangezien de erven [A] krachtens het bepaalde in artikel 129 Rv bevoegd zijn te allen tijde hun vordering te verminderen, faalt het verzet van [gedaagde], voor zover het deze wijziging betreft.  
       5.1.3.	Voorts bestaat de wijziging van eis eruit dat (alsnog) twee deelvorderingen in een andere deelvordering zijn geïncorporeerd en nader uitgeschreven (de petitia IV. en V. in petitum III.). Vervolgens is de volgorde van de vorderingen deels gewisseld doordat het oorspronkelijke petitum III. na incorporatie van de petita IV. en V. is veranderd in petitum I., onder vernummering van de oorspronkelijke petita I. en II. in II. respectievelijk III. De erven [A] hebben daarmee geen nieuwe of andere vordering verwoord, waarmee [gedaagde] nog niet bekend was en/of waartegen zij haar verweer niet had kunnen richten. [gedaagde] heeft haar bezwaar dienaangaande ook niet van een feitelijke onderbouwing voorzien. Evenmin is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, in te zien dat de wijziging van eis tot vertraging van de procedure zou leiden, laat staan tot een onredelijke vertraging. Deze eiswijziging komt dan ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. 
     
     
     5.1.4.	Tot slot staat buiten twijfel dat het - als gevolg van het laten vallen van twee deelvorderingen en het incorporeren van twee andere deelvorderingen - hernummeren van de resterende deelvorderingen tot een opeenvolgende volgorde, geen grond kan opleveren voor een weigering van een wijziging van eis. 
     
     5.1.5.	De slotsom is dan ook dat op basis van de gewijzigde eis recht zal worden gedaan. Daarbij is op de voet van wat hiervoor in punt 5.1.3 is overwogen, geen aanleiding om [gedaagde], zoals zij bij haar akte bezwaar tegen wijziging van eis heeft verzocht, in de gelegenheid te stellen om op de gewijzigde eis nader verweer te voeren.  
     
     5.2.	In geschil is of [gedaagde] gehouden is om uitvoering te geven aan het door de erven [A] ingeroepen recht van koop, zoals de erven [A] stellen en [gedaagde] bestrijdt.  
     
     5.3.	Bij de beoordeling van het geschil van partijen stelt de rechtbank voorop dat het bepaalde in de notariële akte van 7 oktober 2002 over het aan thans de erven [A] toekomend recht van koop moet worden aangemerkt als een optiebeding als bedoeld in lid 3 van artikel 6:219 BW. Dit betekent dat het in de akte over een recht van koop bepaalde geldt als een onherroepelijk aanbod van [gedaagde], zodat van haar geen nieuwe wilsverklaring nodig is om de overeenkomst tot stand te laten komen. Dit is slechts anders indien uit het in de akte bepaalde, uit een nadere overeenkomst of uit de gewoonte iets anders voortvloeit. 
     
     
       5.4.	Voor haar weigering heeft [gedaagde] aangevoerd dat het recht van koop in de gegeven omstandigheden niet (meer) kan uitgeoefend omdat, zo begrijpt de rechtbank: 
       a) de gemachtigde van de erven [A], de heer J. Kruijer, omstreeks november 2006 heeft meegedeeld, zowel aan SFB Vastgoed als aan mr. Foortse, de adviseur van [gedaagde], dat de erven [A] geen belangstelling hadden voor aankoop van het horecacomplex;  
       b) het recht van koop op 28 december 2006 te laat is ingeroepen nu dat voor 1 december 2006 gedaan had moeten worden; 
       c) door het op 28 december 2006 inroepen de aan [gedaagde] toekomende één maand tijd om een andere koper te zoeken op onaanvaardbare wijze is beperkt; 
       d) bij het inroepen van het recht van koop ontbindende en opschortende voorwaarden zijn gesteld, zodat het recht niet onvoorwaardelijk is ingeroepen; 
       e) de gestelde ontbindende en opschortende voorwaarden in strijd zijn met wat in de akte van 7 oktober 2002 is bepaald doordat daarin niet is opgenomen dat een koop zou plaatsvinden “onder gebruikelijke voorwaarden” als een financieringsvoorbehoud en/of levering vrij van huur en  
       f) [gedaagde] de exploitatie van het complex zelf wil doorzetten, in welk kader ook een huurover- 
       eenkomst bestaat tussen haar en haar vennootschap voor de duur van tien jaar met optietermijnen van telkens tien jaren. 
       In het navolgende zal op deze verweren worden ingegaan.  
     
     
     5.5.	Voor zover [gedaagde] met haar onder punt 5.4. sub a. verwoorde verweer betoogt dat de erven [A] in november 2006 afstand hebben gedaan van hun recht van koop, is dat zonder succes.  
     
     5.5.1.	Zelfs indien als vaststaand zou moeten worden aangenomen dat, zoals [gedaagde] stelt en de erven [A] betwisten, dat de heer J. Kruijer, die volgens [gedaagde] als adviseur én gemachtigde voor de erven [A] optrad, tegen de heer mr. J. Foortse, adviseur van [gedaagde], op 10 althans 15 november 2006 heeft gezegd dat de erven [A] geen belangstelling hadden voor de koop van het complex, althans daartoe strekkende bewoordingen, volgt daaruit nog niet dat de erven [A] uitdrukkelijk en onherroepelijk afstand hebben gedaan om hun recht van koop uit te oefenen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] dat ook voor ommekomst van de voor het inroepen van dat recht geldende termijn zo heeft begrepen. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] althans haar adviseur een afstand als gesteld aan de erven [A] heeft bevestigd. Dat had voor de hand gelegen nu [gedaagde] in die periode, zoals zij zelf stelt, ook nog gebonden was aan een recht van koop ten gunste van BPF Bouw en GIP. 
     
     5.5.2.	Daarnaast blijkt uit de door [gedaagde] zelf overgelegde correspondentie tussen de destijds voor [A] optredende gemachtigde en de destijds voor [gedaagde] optredende makelaar van 1, 2 en 4 oktober 2002 duidelijk dat die gemachtigde slechts optrad onder het uitdrukkelijke voorbehoud van de nog door [A] te geven goedkeuring. Gesteld noch gebleken is dat de erven [A] anders handelden. [gedaagde] heeft ook niet gesteld dat de erven [A] naar haar toe de schijn hebben gewekt dat de heer Kruijer in het gesprek met haar adviseur mr. Foortse over het aan de erven [A] toekomende recht van koop bevoegd was om hen te vertegenwoordigen.  
     
     5.5.3.	Er kan dan ook niet worden aangenomen dat de erven [A] bij [gedaagde] een gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat zij afstand hebben gedaan van hun recht van koop. Aan een bewijsopdracht conform het daartoe gedane aanbod komt de rechtbank dan ook niet toe. 
     
     5.6.	Voor het antwoord op de vraag of het recht van koop nog op 28 december 2006 kon worden uitgeoefend (het in punt 5.4 sub b. bedoelde verweer) is de inhoud en strekking van het bepaalde in de akte van akte van 7 oktober 2002 bepalend. Daarbij komt het niet in de eerste plaats aan op de grammaticale uitleg, maar moet tevens acht worden geslagen op de bedoeling van partijen en wat zij redelijkerwijs van elkaar hebben mogen begrijpen. Het gaat dan om de zin die de oorspronkelijke partijen aan de betreffende bepalingen mochten toekennen en om wat zij dienaangaande mochten verwachten. In dit geval zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die tot een andere maatstaf zouden moeten leiden. 
     
     
       5.6.1.	In de tekst van de akte van 7 oktober 2002 betreffende het recht van koop is niet te lezen dat dat recht alleen uitgeoefend kan worden per 1 januari van een jaar - voor het laatst per 1 januari 2007. Daartegen pleit ook de passage onder opsomming van de verkoopwaarden per 1 januari van een opvolgend jaar: “terwijl de waarde op een tussenliggende datum wordt bepaald door bij de waarde per één januari van dat jaar een evenredig deel van (..) EUR 45.000 op te tellen.”   
       5.6.2.	In de bepalingen van de akte is evenmin te lezen dat de uitoefening van het recht van koop volledig geëffectueerd moet zijn, op straffe van verval van dat recht. Daartegen pleit de passage in de akte: “Indien [[A]] van dit recht gebruik wil maken, zullen de levering en betaling plaatsvinden maximaal één jaar na die mededeling. De datum van overdracht zal worden bepaald door [[gedaagde]] bij het vastleggen van de afspraken.”  
     
     
     5.6.3.	In de bepalingen van de akte is geen termijn van (voor)aanzegging voor de uitoefening van het recht van koop te lezen, in de zin dat [A] een tijdsperiode in acht had te nemen tussen het aanzeggen van de uitoefening en de datum waartegen werd uitgeoefend. Het nut van een dergelijke periode valt tegen de achtergrond van het voorgaande ook niet in te zien.  
     
     5.6.4.	De door [gedaagde] aangehaalde periode van één maand komt alleen voor in de passage in de akte van 7 oktober 2002 over het tevens aan [A] toegekende voorkooprecht ofwel voorkeursrecht. De tekst dienaangaande is naar het oordeel van de rechtbank niet voor tweeërlei uitleg vatbaar: na uitoefening van het recht van koop door [A] had [gedaagde] één maand de tijd om een alternatieve koper te vinden die bereid zou zijn om een hogere prijs te betalen dan [A] diende te betalen, waarna [A] het recht had om voor die hogere prijs te kopen dan wel om alsnog van de koop af te zien. Die tekst laat geen ruimte voor een andere grammaticale, logische interpretatie dan dat [gedaagde] - en niet [A] - gebonden was aan een periode van één maand om een andere, hoger biedende koper te vinden. Een op die wijze opgevatte periode van één maand staat ook geenszins op gespannen voet met een inroepen van het recht van koop op uiterlijk 31 december 2006 noch de termijn voor levering van één jaar. De hiergenoemde periode van één maand heeft dan ook geen betrekking op de uitoefening van het recht van koop door (de erven) [A] en kan pas daarna aan de orde komen.  
     
     5.6.5.	In de door [gedaagde] overgelegde brieven van de destijds optredende gemachtigde van [A] aan de destijds voor [gedaagde] optredende makelaar van 1, 2 en 4 oktober 2002, die alle conceptbepalingen inhouden betreffende de akte van 7 oktober 2002, is evenmin een aanwijzing te vinden voor [gedaagde]s stelling dat bij uitoefening van het recht van koop een termijn in acht zou moeten worden genomen. 
     
     5.6.6.	Aangezien [gedaagde] geen andere feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat (de erven) [A] bij de uitoefening van hun recht van koop rekening moesten houden met een termijn van aanzegging van één maand, faalt het daarop steunende verweer van [gedaagde] als hiervoor bedoeld in punt 5.4. sub b. 
     
     5.7.	Wat hiervoor in de punten 5.6 tot en met 5.6.5 is overwogen, brengt mee dat het verweer van [gedaagde] als hiervoor bedoeld in punt 5.4 sub c. evenmin doel treft. Krachtens de bepalingen in de akte van 7 oktober 2002 kwam [gedaagde], ongeacht de datum waarop en/of waartegen het recht van koop werd uitgeoefend, een periode van één maand toe om een alternatieve koper te vinden, zodat het inroepen van het recht van koop per 28 december 2006 [gedaagde]s recht ter zake op generlei wijze heeft beperkt. Overigens is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] binnen één maand na 28 december 2006 althans na 1 januari 2007 een alternatieve koper heeft gevonden en aan de erven [A] heeft gepresenteerd of heeft willen presenteren. Daartegen pleit ook dat [gedaagde] expliciet heeft gesteld dat zij haar onderneming in het horecacomplex wil voortzetten en in dat kader tot een minnelijke beëindiging is gekomen van de (ver)koopovereenkomst met BPF Bouw en GIP, zoals vastgelegd in de brief van SFB Vastgoed van 12 september 2002. 
     
     5.8.	Het verweer als hiervoor weergegeven in punt 5.4. sub d. strandt eveneens. [gedaagde] heeft immers zowel bij antwoord als bij dupliek aangevoerd dat het aan [A] toegekende recht van koop was afgestemd en gebaseerd op het voordien door [gedaagde] aan BPF Bouw en GIP toegekende recht van koop, zoals vastgelegd in de door [gedaagde] aanvaarde brief van SVB Vastgoed van 12 september 2002. In deze brief zijn een aantal voorwaarden voor de koop opgenomen, waarbij die brief besluit met de passage “Vervolgens kan dan de koopovereenkomst worden uitgewerkt met - naast de hierboven vermelde voorwaarden - de gebruikelijke bepalingen in een overeenkomst terzake de koop/verkoop van onroerende zaken.” Voorts is in de akte van 7 oktober 2002 uitdrukkelijk bepaald dat indien het recht van koop wordt uitgeoefend, dit ‘zal (..) gebeuren rekening houdend met de door [[gedaagde]] aangegane verplichtingen ten aanzien van SFB Vastgoed’ ofwel BPF Bouw en GIP. Hierin kan bezwaarlijk een andere verwijzing worden gevonden dan naar de brief van 12 september 2002 met de daarin opgenomen voorwaarden. Dat aan de uitoefening van het recht van koop door de erven [A] geen nadere voorwaarden verbonden zijn althans verbonden konden worden, zoals [gedaagde] betoogt, is dan ook onjuist. 
     
     5.9.	Wat hiervoor in punt 5.8 is overwogen, brengt mee dat evenmin juist is het verweer als bedoeld in punt 5.4. sub e. Ook in de brief van 12 september 2002 is verwoord dat het horecacomplex vrij van rechten van anderen en leeg ter beschikking moet worden gesteld, wat overigens ook als een ‘gebruikelijke voorwaarde’ bij de koop/verkoop van onroerende zaken moet worden aangemerkt. Dat de erven [A] bij het inroepen van het recht van koop een ontbindende voorwaarde in de vorm van een financieringsvoorbehoud, uiterlijk eindigende per 1 juli 2007, hebben gesteld, die niet blijkt uit de brief van 12 september 2002 legt geen voldoende gewicht in de schaal. Het stellen van die voorwaarde verhinderde immers niet dat met het inroepen van het kooprecht de koopovereenkomst tot stand kwam, zij het - volgens de erven [A] - onder dreiging van verval van de overeenkomst indien zij niet voor 1 juli 2007 in staat zouden zijn de koopsom extern te financieren. Zolang de erven [A] de ontbindende voorwaarde niet zouden inroepen, geldt de overeenkomst. Nu vast staat dat de erven [A] niet voor 1 juli 2007 het door hen gestelde financieringsvoor-behoud hebben ingeroepen, is de per 28 december 2006 tot stand gekomen koopovereen-komst onverminderd van kracht gebleven. Daarmee komt het antwoord op de vraag of de erven [A] dat voorbehoud hadden kunnen maken, geen belang meer toe. 
     
     
       5.10.	Tot slot kan het verweer als bedoeld in punt 5.4 sub f. evenmin met succes aan de vordering in de weg worden gelegd. Zoals hiervoor is overwogen, rust als gevolg van de akte van 7 oktober 2002, die - zoals [gedaagde] zelf stelt - in samenhang met de brief van SFB Bouw van 12 september 2002 moet worden gelezen, op zowel [gedaagde] als haar vennootschap “[X]” de verplichting om het horecacomplex op de datum van overdracht, die uiterlijk één jaar na het inroepen van het recht van koop heeft plaats te vinden, aan de erven [A] vrij van rechten van anderen en leeg ter beschikking te stellen. Dat [gedaagde] - en niet tevens haar vennootschap - na 7 oktober 2002 het volledig eigendom van het horecacomplex heeft verworven noch het gegeven dat [gedaagde] vervolgens met haar vennootschap een huurovereenkomst betreffende dat complex is aangegaan, doet dan iets af aan voormelde verplichting tegenover de erven [A]. Op dezelfde voet komt dan evenmin betekenis toe aan het huidige verlangen van [gedaagde] om via haar vennootschap haar horecaonderneming in het horecacomplex voort te zetten. 
       5.11.	Uit het voorgaande volgt dat geen van de door [gedaagde] aan haar weigering tot medewerking aan de overdracht van het eigendom van het horecacomplex ten grondslag gelegde redenen stand kan houden. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om die medewerking alsnog te verlenen.  
     
     
     5.12.	De primaire vordering sub I. van de erven [A], zoals die luidt sinds de akte van 8 augustus 2007, is dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat, in overeenstemming met het daartoe bij de akte van 7 oktober 2002 bepaalde, de levering uiterlijk zal hebben plaats te vinden op 28 december 2007, zijnde één jaar na de mededeling van 28 december 2006, en dat de mate van milieuverontreiniging moet worden beoordeeld naar de stand van 22 september 2002. De aan deze veroordeling verbonden dwangsom is eveneens toewijsbaar, zij het dat deze zal worden gemaximeerd als nader in het dictum te melden. 
     
     5.13.	Wat in punt 5.12 is overwogen, brengt mee dat aan toewijzing van de subsidiaire vordering sub II. en/of de meer subsidiaire vordering sub III. niet kan worden toegekomen. Hetzelfde geldt voor de subsidiaire vordering sub VI. 
     
     5.14.	Wat betreft de cumulatieve vordering sub IV. geldt dat [gedaagde] niet heeft bestreden dat de erven [A] volgens de bepalingen van de akte van 7 oktober 2002 als bedoeld in punt 3.3 van de vaststaande feiten een koopsom zijn verschuldigd van EUR 1.628.000. [gedaagde] heeft evenmin afzonderlijk bestreden dat die koopsom pas is verschuldigd indien zij heeft voldaan aan de aan de overdracht verbonden voorwaarden als geformuleerd in de vordering sub I. Gelet hierop en gezien wat hiervoor in de punten 5.5 tot en met 5.9 is overwogen, is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar als nader in het dictum te melden. 
     
     5.15.	Voor toewijzing van de cumulatieve vordering sub V. - een schadevergoeding op te maken bij staat - is geen grond. De erven [A] hebben daarvoor bij dagvaarding niet meer gesteld dan dat [gedaagde] ten onrechte de koopovereenkomst niet (tijdig) is nagekomen. Van een verdere onderbouwing is deze deelvordering niet voorzien. Aangezien [gedaagde] krachtens de akte van 7 oktober 2002 na het inroepen van het recht van koop één jaar de tijd heeft om het horecacomplex in eigendom te leveren, kan het verwijt van de niet tijdige nakoming geen stand houden. Nu de uiterste datum van levering nog niet is gepasseerd, kan evenmin worden vastgesteld dat [gedaagde] in haar verplichting dienaangaande tekort is geschoten, zodat op dit moment evenmin tot schadeplichtigheid kan worden geconcludeerd.  
     
     5.16.	De vordering sub VII. is als niet nader onderbouwd niet voor toewijzing vatbaar. Zonder toelichting, die ontbreekt, is immers niet in te zien welk belang de erven [A] bij die vordering hebben.  
     
     
       5.17.	[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen, de gevorderde nakosten daaronder begrepen als nader in het dictum te melden. Voor toewijzing van een vergoeding van beslagkosten is geen grond nu dat niet is gevorderd. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar als nader te melden. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de erven [A] op:  
       - dagvaarding	EUR 	84,32 
       - vast recht		4.732,00 
       - salaris procureur		11.238,50 (3,5 punt × tarief EUR 3.211,00) 
       Totaal	EUR 	16.054,82  
       5.18.	Tot slot, de als sub IX. gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is als niet afzonderlijk weersproken eveneens toewijsbaar. 
       6.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     6.1.	veroordeelt [gedaagde] uiterlijk op 28 december 2007 mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van eigendomsoverdracht aan de erven [A] van de onroerende zaak het horecacomplex “[X]”, gelegen te [postcode] [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie B, nummer [nummer], groot 67 a en 60 ca, ten overstaan van een door de erven [A] aan te wijzen transportnotaris en wel in lege en ontruimde staat; 
     
     6.2.	veroordeelt [gedaagde] de in punt 6.1 bedoelde onroerende zaak uiterlijk op de datum van eigendomsoverdracht met al het hare en de haren te verlaten en te ontruimen en wel zodanig dat (de grond van) de onroerende zaak niet zodanig verontreinigd is, dat ingevolge de ten tijde van de brief van SFB Vastgoed van 12 september 2002 geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak een sanering of het nemen van andere maatregelen noodzakelijk is, met ook een overhandiging van de specificatie van eventueel in de onroerende zaak aanwezige asbest, alles onder overhandiging van alle sleutels bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht; 
     
     6.3.	bepaalt dat, indien [gedaagde] in gebreke blijft met de veroordelingen als hiervoor verwoord, zij een dwangsom verbeurt van EUR 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag, zulks met een maximum van EUR 750.000,00; 
     
     6.4.	verklaart voor recht dat de erven [A] het recht op koop betreffende het horecacomplex juist en tijdig hebben uitgeoefend en dat zij na verrekening, als is geformuleerd in de notariële akte, ten hoogste een bedrag van EUR 1.628.000,00 aan [gedaagde] ter zake van eigendomsoverdracht verschuldigd zijn, en dat dit bedrag eerst betaalbaar zal zijn, zodra [gedaagde] aan de voorwaarden voor eigendomsoverdracht van het horecacomplex heeft voldaan als bedoeld in de punten 6.1 en 6.2;   
     
     6.5.	veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de erven [A] tot op heden begroot op EUR 16.054,82; 
     
     6.6.	veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, aan de zijde van de erven [A] begroot op EUR 131,00 dan wel EUR 199,00 indien betekening van het vonnis plaatsvindt; 
     
     6.7.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     6.8.	wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mrs. M.H.S. Lebens-de Mug, H.C. Moorman en W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2007.