ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2009:BI0981

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2009:BI0981 Rechtbank Amsterdam , 06-04-2009 / 422996 / KG ZA 09-615 TW/MdB

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2009-04-06

Zaaknummer: 422996 / KG ZA 09-615 TW/MdB

Proceduretype: Voorlopige voorziening

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2009:BI0981

---

KG, tegenspraak, vordering ontruiming toegewezen ondanks beroep op huurbescherming. Gelet op de bijzondere omstandigheden waaronder de tijdelijke huurovereenkomst tot stand kwam (collegiaal-vriendschappelijk verhoudingen, lage huurprijs), het grote belang van verhuurster bij ontruiming tegenover het belang van huurster om niet twee keer te hoeven verhuizen (zij had al een nieuwe woning gekocht waarvan de opleveringstermijn telkens werd verschoven) en gelet op de inspanningen van verhuurster om een tijdelijke vervangende woonruimte te vinden, met compensatie van de eventueel hogere huur, verhuiskosten en dergelijke, is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter het beroep op huurbescherming zal passeren op grond van redelijkheid en billijkheid en ontruiming zal toewijzen.

vonnis 
       RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
     Sector civiel recht, voorzieningenrechter 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 422996 / KG ZA 09-615 TW/MdB 
     
     Vonnis in kort geding van 6 april 2009 (bij vervroeging) 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiseres], 
       wonende te [woonplaats], Frankrijk, 
       eiseres bij dagvaarding van 23 maart 2009, 
       advocaat mr. M.J.V. van der List te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       [gedaagde], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat mr. Ph.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna eiseres en gedaagde worden genoemd. 
       
     
       1.	De procedure 
       Ter terechtzitting van 31 maart 2009 heeft eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren aanwezig partijen en hun advocaten.  
     
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	Eiseres is eigenaresse van de woning aan het [adres] te [woonplaats]. 
     
     
     
       2.2.	Partijen zijn of waren tot voor kort collega’s van elkaar, beiden werkzaam bij het ministerie van Buitenlandse zaken. Zij kenden elkaar al enige jaren toen in 2003 bekend werd dat eiseres voor een periode van vier, maximaal vijf jaar, zou worden benoemd tot ambassaderaad culturele zaken, tevens directeur van het [X] te Parijs. Gedaagde zou voor een vergelijkbare periode in Den Haag worden gestationeerd.  
       2.3.	Partijen zijn (schriftelijk) overeengekomen dat gedaagde de woonruimte op de tweede en derde etage van de woning op het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woonruimte) van eiseres zou huren met ingang van 1 september 2003 voor de duur van maximaal vijf jaar. In de overeenkomst is verder opgenomen dat de huurprijs EUR 1.000,-- per maand bedraagt en dat deze jaarlijks zou worden aangepast volgens het CSB (CBS, vrz) -prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie en dat huurster de woonruimte na beëindiging van de overeenkomst in goede staat zal opleveren. De huurprijs bedraagt momenteel EUR 1.152,-- per maand. 
     
     
     2.4.	Op 28 februari 2007 heeft gedaagde aan eiseres een e-mail geschreven waarin onder meer staat: 
     
     "Wij zijn inderdaad bezig het appartement aan het [Z] te kopen. Het wordt allemaal heel mooi (…). De oplevering zou als alles goed gaat over ca. 1,5 jaar kunnen plaatsvinden, maar we moeten even afwachten hoe voorspoedig het bouwproces verloopt.(…)"   
     
     In maart 2007 is de aannemer begonnen met de bouw van het appartement van gedaagde.  
     
     2.5.	Op 9 december 2007 heeft eiseres gedaagde een e-mail gestuurd met daarin onder meer: 
     
     "Vordert de bouw van jullie huis (…)? (…) Ik ga waarschijnlijk februari 2008 het huis in de verkoop zetten, maar door het gevraagde bedrag zal het niet storm lopen, dus ik zal mijn uiterste best doen dat jullie zo lang mogelijk kunnen blijven zitten. Maar ja, mocht er opeens een leuk bod liggen, dan moet ik er wel op ingaan natuurlijk. Maar ook dat gaat niet van de ene dag op de andere natuurlijk (…)" 
     
     2.6.	In reactie op deze e-mail heeft gedaagde in de e-mail van 15 december 2007 aan eiseres onder meer het volgende geschreven: 
     
     "W.b.t. onze woning – de bedoeling is nog steeds dat deze eind 2008 wordt opgeleverd. We hopen dat je daarmee rekening kunt houden bij de verkoopplannen voor je woning. (…)" 
     
     2.7.	Op 29 februari 2008 heeft gedaagde aan de makelaar van eiseres bericht dat het door gedaagde gekochte appartement aan het [Z] volgens de laatste progonose eind januari 2009 zal worden opgeleverd. Gedaagde merkt daarbij nog op: 
     
     "Als ons appartement klaar willen wij graag zo snel mogelijk verhuizen; we hebben een zoontje van 17 maanden en krijgen er in juni nog een baby bij, dus we zijn wel toe aan andere woning" 
     
     2.8.	Eiseres heeft de woning op 31 maart 2008 te koop aangeboden op Funda. Op 7 april 2008 wordt de woning bezichtigd door potentiële kopers.  
     
     2.9.	Op 17 april 2008 heeft eiseres de huuroverenkomst schriftelijk opgezegd tegen 1 september 2008.  
     
     2.10.	Op 25 april 2008 heeft eiseres een koopovereenkomst met kopers gesloten, waarbij de woning wordt verkocht voor de prijs van EUR 1.441.333,00. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat de woning bij de levering ontruimd zal zijn, vrij van huren.  
     
     2.11.	Op 7 mei 2008 heeft de toemalige raadsvrouw van gedaagde eiseres bij brief bericht dat gedaagde de opzegging van de huurovereenkomst als nietig beschouwt en dat gedaagde de huurovereenkomst eerst zal opzeggen tegen de datum waarop ze haar nieuwe appartement zal kunnen betrekken, naar verwachting omstreeks maart 2009.  
     
     2.12.	Op 19 mei 2008 heeft de advocaat van eiseres de raadsvrouw van gedaagde per e-mail onder meer het volgende medegedeeld: 
     
     “Mw [eiseres] heeft voor Uw verzekerde een huurwoning gevonden die vanaf midden augustus beschikbaar is. Deze woning is aan het [Y]. De huurprijs van deze woning ligt boven de huurprijs die Uw verzekerde betaalt. Ik heb U gezegd dat Mw [eiseres] bereid is het verschil tot het einde van de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst bij te leggen (…). Mw [eiseres] is ook bereid de redelijke verhuiskosten te betalen en de verhuizing desnoods ook voor Uw verzekerde te willen regelen. Niettemin heeft U mij laten weten dat Uw verzekerde niet bereid is om op dit alleszins redelijke voorstel in te gaan. Wij hebben vervolgens besproken dat Mw. [eiseres] bereid is een redelijke vergoeding voor het "ongemak" te betalen en ik heb U gevraagd daarvoor een voorstel te doen. (…)”. 
     
     2.13.	Op 26 mei 2008 heeft de raadsvrouw van gedaagde per e-mail als volgt geantwoord op het voorgaande bericht:  
     
     “In antwoord op uw mail bericht ik u dat mijn cliënte op zijn vroegst, op voorwaarde dat er een voor haar acceptabele financiële genoegdoening tegenover staat per 1 oktober 2008 zal kunnen vertrekken” 
     
     2.14.	Op 27 mei 2008 heeft de advocaat van eiseres via de e-mail onder meer het volgende aan de raadsvrouw van gedaagde medegedeeld: 
     
     “Mw. [gedaagde] geeft nu aan de woning eventueel te willen verlaten per 1 oktober 2008 mits een acceptabele vergoeding wordt betaald. Mw [eiseres] is bereid om een vergoeding te betalen van € 20.000. (…) Ik hoor graag zo spoedig mogelijk van U (…).” 
     
     2.15.	Op 12 juni 2008 heeft de raadsvrouw van gedaagde per brief onder meer het volgende bericht aan de advocaat van eiseres:  
     
     “Cliënte is eventueel bereid om medewerking te verlenen aan de beëindiging van de huurovereenkomst mits aan een heel aantal voorwaarden wordt voldaan. Als eerst mogelijke datum noemt cliënte 1 oktober a.s. mits er andere vervangende woonruimte voor handen is. Gedacht moet worden aan een gemeubileerd appartement in de huidige buurt dit in verband met de opvang van de kinderen. Cliënte is bereid zelf informatie hieromtrent in te winnen. (…) Daarnaast stelt cliënte dat zij het ongestoord huurgenot verkrijgt tot aan de datum van de ontruiming (…). De hele situatie brengt aanzienlijke kosten met zich mee. Zo moet cliënte in korte tijd twee maal verhuizen en haar inboedel laten opslaan. Gezien de privé situatie is het voor cliënte niet mogelijk om zelf alles in te pakken, dit zal zij moeten uitbesteden aan een verhuisbedrijf. (…) Uw cliënte heeft een voorstel gedaan tot vergoeding van € 20.000,00. Een kleine optelsom laat zien dat dit bedrag nauwelijks kostendekkend zal zijn laat staan dat er een vergoeding in is inbegrepen voor de rompslomp die cliënte moet ondergaan. (…) Het voorstel van uw cliënte is derhalve niet passend te noemen. Indien uw cliënte medewerking wenst van mijn cliënte, verwacht cliënte dat zij een beter voorstel doet. Mochten partijen niet tot overeenstemming komen, maakt cliënte onverminderd aanspraak op huurbescherming en blijft zij in het gehuurde tot haar eigen woning gereed zal zijn (…)”  
     
     2.16.	De advocaat van eiseres heeft de raadsvrouw van gedaagde op 13 juni 2008 in een e-mail als volgt geantwoord: 
     
     “Ik stel vast dat mevrouw (…) [gedaagde] bereid is om per 1 oktober 2008 te verhuizen mits vervangende woonruimte gevonden is. Dat is prima. Zij wil zelf voor woonruimte zorgen. Dat is ook prima. Ik wijs er echter op dat mevrouw [eiseres] woonruimte had geregeld en ook bereid is geweest om de hogere huur bij te leggen (…). Als Uw cliënte zelf passende woonruimte wil zoeken is dat uiteraard accoord, maar wij gaan er wel van uit dat zij haar best doet om die op zeer korte termijn te vinden (…). Ik zou menen dat wanneer de afspraak gemaakt kan worden dat mevrouw [gedaagde] per 1 october vertrekt zij uiteraard gebruik kan blijven maken van de ruimtes die zij nu ook gebruikt.(…) Het is niet effectief om het voorstel van € 20K af te wijzen zonder aan te geven wat in de ogen van mevrouw [gedaagde] een redelijk alternatief is. (…) Bij de berekening van het voorstel (…) is de volgende rekensom gemaakt: vergoeding extra huur 6 maanden x 1400 (stelpost) = 7400 euro. Inpakken, uitpakken en verhuizen: 3500 euro. Dat brengt het totaal aan kosten op 10.900 euro en resulteert in een vergoeding voor "ongemak" van 9100 euro. (…)Als mevrouw tweemaal meubels moet opslaan (…), dan wil mevrouw [eiseres] die extra kosten ook nog wel voor haar rekening nemen. Uiteindelijk is mevrouw [eiseres] bereid om een maximaal bedrag van €25.000 te betalen. (…)”  
       
     2.17.	Op 4 juli 2008 heeft de raadsvrouw van gedaagde de advocaat van eiseres onder meer als volgt bericht: 
     
     "Het door uw cliënte gedane bod is ontoereikend en weegt niet op tegen de overlast die de hele gang van zaken voor cliënten met zich mee brengt. Mede gezien de uiterst ongelukkige timing hebben cliënten na rijp beraad besloten dat zij afzien van het doen van een tegenvoorstel en geen medewerking verlenen aan een tussentijdse beeindiging van de huurovereenkomst (…)".   
     
     2.18.	Eiseres is opnieuw met de kopers in overleg getreden. Kopers zijn eind augustus 2008 akkoord gegaan met oplevering van de woning op 6 mei 2009 onder vermindering van de koopsom met een bedrag van EUR 41.334,-- en met de afspraak dat als op 6 mei 2009 de woning niet alsnog leeg wordt opgeleverd, eiseres een schadevergoeding aan kopers zal moeten betalen van EUR 41.334,--.  
     
     2.19.	In november 2008 heeft gedaagde eiseres bericht dat er opnieuw vertraging is opgetreden in de oplevering van haar nieuwe appartement. Deze zal eerst begin april of medio juni 2009 plaatsvinden. In februari 2009 heeft gedaagde eiseres bericht dat de oplevering pas in het tweede kwartaal van 2009 zal worden opgeleverd en dat het appartement daarna nog gereed moet worden gemaakt voor bewoning.  
     
     3.	Het geschil 
     
     3.1.	Eiseres vordert   samengevat - gedaagde te bevelen de woonruimte op de tweede en de derde verdieping van het perceel [adres] te [woonplaats]  uiterlijk 4 mei 2009 te ontruimen en ontruimd ter beschikking te stellen van eiseres op straffe van een dwangsom, met machtiging van eiseres de ontruiming zelf te doen uitvoeren met behulp van justitie en politie op kosten van gedaagde en gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding. 
     
     
       3.2.	Eiseres stelt daartoe het volgende. Partijen zijn collega’s en werkzaam voor het ministerie van Buitenlandse Zaken. Op basis van vriendschappelijk-collegiale verhoudingen hebben partijen in 2003 afgesproken dat gedaagde de woonruimte zou huren voor de prijs van EUR 1.000,-- per maand voor de duur van maximaal vijf jaren, met het oog op de te verwachten terugkeer van eiseres uit Parijs. Het was voor gedaagde duidelijk dat de huurovereenkomst zou eindigen na ommekomst van die vijf jaren. Met het oog op het eindigen van de overeenkomst heeft gedaagde eiseres al in februari 2007 meegedeeld dat zij een nieuw te bouwen appartement had gekocht waarvan de oplevering naar verwachting anderhalf jaar zou duren. Eiseres mocht erop vertrouwen dat gedaagde zich zou houden aan de overeenkomst en heeft daarop besloten om de woning in zijn geheel te verkopen. De woning is eerst in april 2008 op de website van funda geplaatst waarna deze, tegen de verwachting in, op zeer korte termijn werd verkocht. In april 2008 werd echter duidelijk dat gedaagde  
       -in verband met de vertraagde oplevering van haar nieuwe appartement- niet bereid was om op 1 september 2008 de woonruimte te ontruimen. De koopovereenkomst is daarop vervolgens niet door de kopers ontbonden, zij het onder de nadere voorwaarden dat de koopsom zou worden verminderd met een bedrag van EUR 41.334,-- en de toezegging dat de woning uiterlijk 6 mei 2009 ontruimd zou worden geleverd. Gedaagde heeft evenwel niet willen instemmen met ontruiming per 6 mei 2009. Eiseres heeft diverse voorstellen gedaan aan gedaagde om te komen tot een aanvaardbare oplossing. Zij heeft vervangende woonruimte gezocht en aangeboden, zij heeft een vergoeding van maximaal EUR 25.000,-- aangeboden als compensatie voor de extra verhuizing, de hogere huurlasten en vergoeding voor het ongemak. Eiseres heeft zich ook bereid getoond de organisatie van de verhuizing op zich te nemen. Gedaagde is op deze redelijke voorstellen niet ingegaan en heeft geen concreet tegenvoorstel gedaan. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat gedaagde een beroep doet op huurbescherming. Eiseres heeft al aanzienlijke schade geleden door de opstelling van gedaagde en die schade kan nog verder oplopen als de woning niet alsnog op 6 mei 2009 ontruimd aan de kopers ter beschikking wordt gesteld. Kopers kunnen dan aanspraak maken op een boete, terwijl zij de koop ook kunnen ontbinden. De kans dat eventuele nieuwe kopers dezelfde koopprijs zullen betalen is onder de huidige marktomstandigheden zeer gering. De waarde van de woning is de enige vorm van pensioen die eiseres tot haar beschikking staat.  
     
     
     3.3.	Gedaagde voert verweer. Zij beroept zich op huurbescherming en stelt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet zonder meer eindigt door opzegging (artikel 7:272 BW). Eiseres heeft voor de opzegging niet één van de beëindiginggronden aangevoerd, zoals is omschreven in artikel 7:274 BW. Anders dan in de diplomatenclausule staat, keert eiseres niet zelf terug naar haar woning. Eiseres heeft de woning in weerwil van de dwingendrechtelijke huurbeschermings-bepalingen verkocht, vrij van huur, terwijl zij vanwege een eerdere negatieve ervaring met een huurder wist dat de huurbescherming verstrekkend was. Gedaagde heeft al per e-mail van 28 februari 2009 aan de makelaar van eiseres gemeld dat de oplevering van het appartement niet eerder dan eind januari 2009 zou kunnen plaatsvinden. Het gevolg van haar keuze om de woning te verkopen met de afspraak dat deze vrij van huur zou worden geleverd, dient dan ook voor de rekening van eiseres te komen. Eiseres heeft de druk opgevoerd om haar zin te krijgen en heeft zelfs niet nagelaten de werkgever van partijen daarbij te betrekken. Zij heeft aangekondigd de huurprijs eenzijdig te verhogen, heeft een hoge nacalculatie voor NUON kosten ingediend die niet was voorzien in de overeenkomst en heeft allerlei verbouwingswerkzaamheden aangekondigd. Gedaagde is tot haar spijt nog steeds niet in staat te zeggen wanneer zij de woonruimte wel zal kunnen verlaten aangezien de bouw van haar nieuwe appartement ernstig is vertraagd zonder dat bekend is tot wanneer. Gelet op het feit dat zij en haar man fulltime werken en zij twee kleine kinderen hebben, die naar de crèche gaan in de buurt van het [adres], is het te belastend om binnen korte tijd twee keer te verhuizen. Gedaagde wil de huur niet eerder opzeggen dan tot het moment waarop het appartement klaar is om bewoond te worden. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.  
     
     
     4.2.	Er is sprake van een spoedeisend belang van eiseres omdat vaststaat dat zij een hoge boete zal verbeuren indien de woning niet is ontruimd op 6 mei 2009 en zij daarnaast het risico loopt dat de kopers de koopovereenkomst alsnog zullen ontbinden. In de huidige marktsituatie is het maar zeer de vraag of zij de woning in dat geval voor eenzelfde koopprijs zal kunnen verkopen. 
     
     4.3.	Volgens de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:272 BW heeft opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd slechts werking indien de huurder daarmee akkoord gaat of de rechter beslist dat de overeenkomst eindigt. De rechter kan de overeenkomst slechts beëindigen op de gronden zoals in artikel 7:274 BW uiteengezet. Het recht van gedaagde om zich op deze bepalingen te beroepen kan alleen aan haar worden ontzegd, indien aan zware eisen wordt voldaan op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 
     
     4.4.	Vaststaat dat de huurovereenkomst is aangegaan met collegiaal-vriendschappelijke bedoelingen. Uit de stukken kan verder worden opgemaakt dat het gelet op de wederzijdse aanstellingen - die van eiseres in Parijs en die van gedaagde in Den Haag - voor beide partijen een uitkomst was om de woning op die wijze te verhuren. Eiseres had op die wijze een bekende en betrouwbare huurder en gedaagde had snel en eenvoudig een goede woning, voor een aantrekkelijk huurbedrag op een aantrekkelijke locatie in [woonplaats]. Gedaagde heeft inmiddels meer dan vijf jaren gebruik gemaakt van de zeer centraal gelegen woonruimte die gedeeltelijk was ingericht. De huurprijs is, gelet ook op de door eiseres overgelegde stukken, in vergelijking met soortgelijke commercieel verhuurde woonruimte op dergelijke locaties in [woonplaats] relatief laag te noemen en is de afgelopen vijf jaren enkel tweemaal verhoogd via indexatie volgens het CBS-prijsindexcijfer. Verder staat vast dat het de uitdrukkelijke bedoeling van partijen was dat de woning voor maximaal vijf jaren aan gedaagde ter beschikking werd gesteld. Gedaagde gaat daar zelf ook vanuit. Gedaagde heeft eiseres al in februari 2007 laten weten dat zij bezig was een nieuw appartement te kopen met een te verwachten opleveringstermijn van 1,5 jaar. De woonruimte zou na ommekomst van deze door gedaagde genoemde termijn per 1 september 2008 weer ter beschikking komen van eiseres. Vervolgens is in de verschillende berichten van gedaagde aangekondigd dat de woning van eiseres per 1 oktober 2008 leeg zou kunnen komen (zie onder 2.13 en 2.15), eind 2008 (zie onder 2.6), eind januari 2009 (zie onder 2.7) en tenstotte in maart 2009 (zie onder 2.11). Gedaagde heeft in het onder 2.7 genoemde bericht ook aangekondigd dat ze graag zo snel mogelijk wil verhuizen. Niet gezegd kan derhalve worden dat eiseres te voortvarend te werk is gegaan door de woning eind maart 2008 ter verkoop aan te bieden. De stelling van gedaagde dat eiseres eerder zou hebben verklaard dat zij pas in augustus 2009 van de woonruimte gebruik wilde maken, is onvoldoende onderbouwd. Inmiddels is het nieuwe appartement van gedaagde nog niet opgeleverd en is ook niet bekend wanneer het appartement woonklaar zal zijn.  
     
     4.5.	Onbetwist is dat eiseres verschillende vervangende (tijdelijke) woningen voor gedaagde heeft gezocht en aangeboden ter overbrugging van de tijd tot de finale oplevering van het nieuwe appartement van gedaagde. Eiseres heeft aangeboden om de kosten te vergoeden van de hogere huur, de verhuizing en het ongemak. Eiseres is akkoord gegaan met de wens van gedaagde om zelf een geschikte woning te zoeken en heeft desgevraagd ook een hogere vergoeding aangeboden, namelijk een bedrag van maximaal EUR 25.000,-- en heeft ook aangeboden om de verhuizing zelf te organiseren. Gedaagde heeft deze voorstellen afgewezen en heeft voor zover uit de stukken blijkt niets ondernomen om tot een oplossing te komen door een concreet tegenvoortsel te doen of de oplevering van haar nieuwe appartement te bespoedigen. Dit in weerwil van het bij gedaagde bekende grote belang van eiseres om een datum van ontruiming af te spreken.  
     
     4.6.	Gelet op de bijzondere specifieke aard van de overeenkomst en de bovengenoemde omstandigheden is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldaan aan de zeer zware eisen waaraan een beroep op de redelijkheid en billijkheid moet voldoen wil het de werking van de huurbeschermingsbepalingen opzij kunnen zetten, en is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van eiseres daarom zal toewijzen. Een belangrijke overweging daarbij is dat het beroep van gedaagde op huurbescherming niet is ingegeven door de wens om blijvend in de gehuurde woning te willen wonen, maar zij wil voorkomen dat zij vóór de feitelijke oplevering van haar nieuwe appartement tijdelijk naar een andere woning zal moeten verhuizen. Op zich is het begrijpelijk dat gedaagde opziet tegen de grote belasting die een extra verhuizing voor haar en haar gezin met zich zal meebrengen. Vaststaat evenwel dat deze overlast slechts tijdelijk zal zijn. Gelet ook op de specifieke omstandigheden, zoals die blijken uit de vaststaande feiten, die een rol spelen bij de onderhavige huurovereenkomst wordt het belang van gedaagde om de woning thans niet te ontruimen voorshands minder groot geoordeeld dan het belang van eiseres om de woning op 6 mei 2009 ontruimd te kunnen leveren aan de kopers.  
     
     4.7.	De vordering tot ontruiming zal gelet op het voorgaande worden toegewezen, evenwel onder de voorwaarde dat eiseres aan gedaagde een bedrag van EUR 20.000,-- betaalt ter compensatie van de kosten en het ongemak dat gedaagde zal ondervinden bij de noodgedwongen verhuizing naar een tijdelijke andere woonruimte. Eiseres heeft dit aanbod in een eerder stadium als compensatie gedaan en heeft dit aanbod ter zitting herhaald. Een bedrag van EUR 20.000,-- is, gelet op de onkosten die gedaagde zal moeten maken en het ongemak dat zij zal ondervinden van de extra verhuizing op korte termijn, een redelijke vergoeding te noemen ter compensatie daarvan.  
     
     4.8.	De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm zal worden afgwezen, omdat eiseres, gelet op artikel 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering, daarbij geen belang heeft.   
     
     4.9.	De vordering tot oplegging van een dwangsom zal worden toegewezen omdat gelet op de houding van gedaagde tot nu toe niet zonder meer kan worden aangenomen dat gedaagde vrijwillig aan het vonnis zal voldoen. Aan de dwangsom zal wel een maximum worden verbonden.  
     
     
       4.10.	Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op: 
       - dagvaarding	EUR 	 85,98 
       - vast recht		262,00 
       - salaris advocaat	816,00  
       Totaal	EUR 	1.163,98 
     
        
     
       5.	De beslissing 
       De voorzieningenrechter 
     
     
     5.1.	veroordeelt gedaagde om na betekening van dit vonnis de tweede en de derde verdieping van het perceel [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 4 mei 2009 rond 10.00 uur te ontruimen en ontruimd te houden en met al het hare en al de haren leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van eiseres, onder de voorwaarde dat eiseres voor 4 mei 2009 een bedrag van EUR 20.000,-- heeft gestort op de derdenrekening van haar advocaat, met de opdracht dit bedrag aan gedaagde over te maken op de eerste werkdag nadat gedaagde de woning heeft ontruimd, 
     
     5.2.	bepaalt dat gedaagde voor iedere dag dat zij in gebreke is met voldoening aan het onder 5.1 bepaalde, een direct opeisbare dwangsom verbeurt ten gunste van eiseres van € 5.000,-- per dag met een maximum van € 150.000,--;  
     
     5.3.	veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op EUR 1.163,98, 
     
     5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. van den Berg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op  
       6 april 2009 (bij vervroeging).?