ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:7918

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:7918 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 13-09-2022 / 21/00853

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-09-13

Zaaknummer: 21/00853

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:7918

---

Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer BK-ARN 21/000853 
     uitspraakdatum: 13 september 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] B.V.  te  [vestigingsplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2021, nummer AWB 20/1697, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 32 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 939.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand (bouwjaar 1902) met een winkelruimte op de begane grond (97 m2) en een opslag/magazijn op de eerste en tweede verdieping (76 m2 respectievelijk 79 m2). 
       
       
     
     
       2.2. 
       Het object is gelegen aan een winkelstraat in het centrum van [plaats1] (een A1-locatie). 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 4 maart 2021, opgesteld door taxateur [naam2] (hierna: de taxateur), waarin de waarde als volgt is bepaald: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Omschrijving 
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
               
               
                 
                   Opp. vlakte  
                 
               
               
                 
                   Hw/m2 (€) 
                 
               
               
                 
                   Hw/jr (€) 
                 
               
               
                 
                   Kf 
                 
               
               
                 
                   WrdOD (€) 
                 
               
             
             
               
                 Winkel zone A 
               
               
                 1902 
               
               
                 37 
               
               
                 1.020 
               
               
                 37.740 
               
               
                 14,0 
               
               
                 527.538 
               
             
             
               
                 Winkel zone B 
               
               
                 1902 
               
               
                 37 
               
               
                 510 
               
               
                 18.870 
               
               
                 14,0 
               
               
                 263.769 
               
             
             
               
                 Winkel zone C 
               
               
                 1902 
               
               
                 23 
               
               
                 255 
               
               
                 5.865 
               
               
                 14,0 
               
               
                 81.982 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 1ste verdieping 
               
               
                 1902 
               
               
                 76 
               
               
                 40 
               
               
                 3.040 
               
               
                 14,0 
               
               
                 42.494 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 2de verdieping 
               
               
                 1902 
               
               
                 79 
               
               
                 25 
               
               
                 1.975 
               
               
                 14,0 
               
               
                 27.607 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 67.490 
               
               
                 
               
               
                 943.000 
               
             
           
         
       
       
       
         De kapitalisatiefactor (14,0) is, voor zover hier van belang, als volgt ‘bottom-up’ bepaald (bedragen in €): 
       
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Herbouwwaarde 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 351.288 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Economische huurwaarde 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 67.490 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Totale kosten 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Componenten 
                 
               
               
                 
                   Perc. % 
                 
               
               
                 
                   Per M2 
                 
               
               
                 
                   Basis 
                 
               
               
                 
                   Kosten 
                 
               
             
             
               
                 Onderhoudskosten 
               
               
                 0,57% 
               
               
                 7,88 
               
               
                 351.288 
               
               
                 1.986 
               
             
             
               
                 Verzekering/belasting 
               
               
                 0,45% 
               
               
                 6,27 
               
               
                 351.288 
               
               
                 1.581 
               
             
             
               
                 Beheerskosten 
               
               
                 2,00% 
               
               
                 5,36 
               
               
                 67.490 
               
               
                 1.350 
               
             
             
               
                 Maanden leegstand 
               
               
                 7,50% 
               
               
                 20,09 
               
               
                 67.490 
               
               
                 5.062 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 9.978 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Netto huur 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 57.512 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Kapitalisatiefactor 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Netto factor (afgerond) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 17,44 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Netto rendement (+ opslagrisico) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 5,74% 
               
             
             
               
                 Basisrendement 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 vast: 
               
               
                 0,39% 
               
             
             
               
                 Risico-opslag 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 aanname: 
               
               
                 5,35% 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Verwervingskosten 
               
               
                 ja 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totale objectwaarde, excl. overgrond 
               
               
                 106,30% 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 943.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Bruto kapitalisatiefactor (H/C) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 14,0 
               
             
           
         
       
       
       
         Bij het taxatierapport heeft de taxateur gevoegd de “Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2019” (hierna: de Tabel), die is opgenomen in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2019, paragraaf 5.6 Risicoopslag (hierna: de Taxatiewijzer). De Tabel luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Type 
                 
               
               
                 
                   Beste Locaties 
                 
               
               
                 
                   Overige locaties 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 MIN 
               
               
                 MAX 
               
               
                 MIN 
               
               
                 MAX 
               
             
             
               
                 Winkel 
               
               
                 NAR 
               
               
                 2,24% 
               
               
                 2,64% 
               
               
                 3,44% 
               
               
                 11,12% 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Basis rendement 
               
               
                 0,39% 
               
               
                 0,39% 
               
               
                 0,39% 
               
               
                 0,39% 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Risico-opslag 
               
               
                 1,86% 
               
               
                 2,26% 
               
               
                 3,06% 
               
               
                 10,74% 
               
             
           
         
       
       
       
         De gehanteerde risico-opslag van 5,35% valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ (3,06% - 10,74%). 
       
       
     
     
       4.4. 
       Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie-methode (hwk-methode). In hoger beroep is de in dat kader te hanteren huurwaarde (€ 67.490) niet (langer) in geschil, maar belanghebbende stelt zich op het standpunt dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor (14,0). Volgens belanghebbende wordt in de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport uitgegaan van een te laag leegstandsrisico (7,5%) en een te lage risico-opslag (5,35%). Uitgaande van een leegstandsrisico van ten minste 20% en een risico-opslag van 6,8%, komt belanghebbende uit op een kapitalisatiefactor 9,5. Belanghebbende bepleit daarmee in hoger beroep een waarde van afgerond € 641.000 (€ 67.490 maal 9,5). Voor de risico-opslag heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij een passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer, die luidt als volgt: 
       
       
         “Bij winkelruimte is hierbij vermeldenswaardig dat onderzoek is gedaan naar transacties van winkelruimtes in plaatsen en steden buiten de randstad. Daarbij is een bandbreedte van 6,8% tot 12,6% aangetroffen met een gemiddelde op 9,8%.” 
       
       
       
         Uit die passage maakt belanghebbende op dat de Tabel ziet op locaties binnen de Randstad en dat de bandbreedte in de hierboven geciteerde passage, waarop zij zich baseert, van toepassing is op locaties buiten de Randstad. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt. 
       
       
         
           Leegstandsrisico 
         
       
     
     
       4.6. 
       Ter onderbouwing van het door de taxateur gehanteerde leegstandsrisico van 7,5% heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de onroerende zaak is gelegen op een van de beste winkellocaties van de stad waar nauwelijks leegstand voorkomt, dat belanghebbende de onroerende zaak al vele jaren huurt en dat de onroerende zaak in de afgelopen vijf jaar ook niet leeggestaan heeft. Naar het oordeel van het Hof vormt dit een voldoende indicatie dat het leegstandsrisico voor een winkelruimte op die locatie (uitgedrukt in maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) laag zal zijn. In het licht hiervan acht het Hof een percentage van 7,5% (4,5 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) niet onredelijk laag en kon de taxateur daarvan uitgaan voor de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor. Het door belanghebbende voorgestane leegstandsrisico van ten minste 20% (ten minste 12 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) acht het Hof daarentegen onrealistisch hoog. 
       
       
         
           Risico-opslag 
         
       
     
     
       4.7. 
       Volgens de Taxatiewijzer vormt de Tabel niet meer dan een indicatie voor de te hanteren risico-opslag en moet lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. De plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen, in afwijking van de percentages genoemd in de Tabel. Het Hof hecht geloof aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat de taxateur op basis van diens specifieke kennis van de markt voor (winkel)vastgoed in de regio [plaats1] de risico-opslag op 5,35% heeft bepaald en dat hij heeft geconcludeerd dat dit valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ in de Tabel. In zoverre is de Tabel niet anders dan indicatief gebruikt. 
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende staat een hogere risico-opslag voor van 6,8%, wat gelijk is aan de ondergrens van de bandbreedte zoals genoemd in de passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer. Het Hof merkt allereerst op dat, gelet op de passages die eraan voorafgaan, de genoemde bandbreedte kennelijk betrekking heeft op van marktpartijen verkregen gegevens over bruto aanvangsrendementen (BAR) voor winkelruimte buiten de Randstad. De netto aanvangsrendementen (NAR), waaruit - na aftrek van het basisrendement (voor het jaar 2020: 0,39%) - de risico-opslag kan worden herleid, zal doorgaans lager liggen. Wanneer de genoemde bandbreedte voor de BAR wordt vertaald naar een bandbreedte voor de risico-opslag, is aannemelijk dat die bandbreedte lager begint en eindigt. Anders dan belanghebbende betoogt, kan uit de bedoelde passage niet zonder meer worden afgeleid dat de risico-opslagen genoemd in de Tabel betrekking hebben op locaties binnen de Randstad en niet gelden voor locaties - zoals de onderhavige - buiten de Randstad. Uit de Tabel zelf en de passages die eraan voorafgaan volgt dat in ieder geval niet. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de bandbreedte van 6,8% tot 12,6% zoals genoemd in de passage waarop belanghebbende doelt, zo die al betrekking zou hebben op de risico-opslag voor locaties buiten de Randstad, niet meer is dan van indicatieve waarde. Op grond van zijn kennis van de plaatselijke markt kon en mocht de taxateur daarvan afwijken. 
       
     
     
       4.9. 
       De vergelijking die belanghebbende nog maakt met de kapitalisatiefactor die in het taxatierapport wordt genoemd bij [adres2] 16 (13,8) en [adres2] 76 (12,0) gaat niet op, omdat hieraan geen ‘top-down’ bepaling ten grondslag ligt. De bij die objecten genoemde huurwaarden berusten op een inschatting van de taxateur en niet op rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde huurtransactiecijfers. 
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de taxateur de kapitalisatiefactor ‘bottom-up’ kunnen bepalen op 14,0. Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank waarbij het beroep ongegrond is verklaard. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. L.R. Zonneveld, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 september 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.