ECLI: ECLI:NL:OGHACMB:2019:80

Titel: ECLI:NL:OGHACMB:2019:80 Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba , 14-05-2019 / AR 81306/2016 – CUR2018H00033

Gerecht: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

Datum uitspraak: 2019-05-14

Zaaknummer: AR 81306/2016 – CUR2018H00033

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGHACMB:2019:80

---

grondhuur vergoeding aan moeder voor een door haar op grond van dochter gebouwd huis

Burgerlijke zaken over 2019						Vonnis no.: 
     Registratienummers: AR 81306/2016 – CUR2018H00033  
     Uitspraak: 14 mei 2019 
     
     
     
       
         GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE 
       
       van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en 
       van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 
     
     
     
       V O N N I S 
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       
         [APPELLANTE] , 
       wonende in Curaçao, 
       oorspronkelijk eiseres, 
       thans appellante,  
       gemachtigde: mr. J.S. Francisca, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         [GEÏNTIMEERDE] , 
       wonende in Curaçao, 
       oorspronkelijk gedaagde, 
       thans geïntimeerde, 
       gemachtigden: mrs. S.A. Hortencia en S.J.C. Anthonio. 
     
     
     
     
       De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
     
       1.1 
       Bij akte van appel van 3 januari 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen, op 27 november 2017 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht), zoals verbeterd bij herstelvonnis van 8 januari 2018. 
       
     
     
       1.2 
       Bij op 15 februari 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar met een uiterst subsidiaire vordering aangevulde eis alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.  
       
     
     
       1.3 
       Bij memorie van antwoord, met producties, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep. 
       
     
     
       1.4 
       Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd.  
       
     
     
       1.5 
       Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     
     
       2.1 
       In hoger beroep kan worden uitgegaan van het volgende (zie ook het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6). 
       
       
         2.1.1 [ 
         geïntimeerde] is de dochter van [appellante], geboren op 24 september 1979 uit het huwelijk van [appellante] met [naam 1]. Zij heeft een jongere broer en een jongere zuster, beiden uit datzelfde huwelijk geboren.  
         
       
       
         2.1.2 
         Een ongetekende en ongedateerde “voorlopige koopakte” uit 1984 vermeldt dat [geïntimeerde], destijds dus vijf jaar oud, de koper is van kavel nummer E40 in het verkavelingsplan Jan Noorduyn/Juan Hato. 
         
       
       
         2.1.3 
         Een notariële leveringsakte van 29 maart 1990 vermeldt de eigendomsoverdracht aan [geïntimeerde] van de hiervoor bedoelde kavel. De akte vermeldt dat voor de notaris is verschenen de heer [naam 1], echtgenoot van [appellante], blijkens de akte ten deze handelende in zijn hoedanigheid van wettelijke vertegenwoordiger van zijn minderjarig kind, [geïntimeerde]. 
         
       
       
         2.1.4 
         Na de levering is op de kavel een huis gebouwd. Vanaf in elk geval 1996 is het huis verhuurd aan derden. De huurpenningen zijn ten goede gekomen aan [appellante]. 
         
       
       
         2.1.5 
         In 2000 zijn [appellante] en [naam 1]gescheiden. 
         
       
     
     
       2.16 
       Op 15 december 2015 heeft [geïntimeerde] een volmacht getekend, waarmee zij [appellante] heeft gevolmachtigd om het huis te verkopen. Bij brief van haar advocaat van 9 september 2016 heeft [geïntimeerde] deze volmacht ingetrokken. 
       
     
     
       2.2 [ 
       appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat: 
       
         
           primair [geïntimeerde] zal veroordelen om aan[appellante]te betalen NAf 275.000, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 september 2016; 
         
         
           subsidiair [geïntimeerde] zal veroordelen om aan [appellante] te betalen NAf 265.000, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 september 2016; 
         
         
           meer subsidiair [geïntimeerde] zal veroordelen om aan [appellante] te betalen een zodanig vergoeding door het Gerecht, alle omstandigheden van dit geval in aanmerking nemende, naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 17 september 2016; 
         
         
           een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       2.3 
       In het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld. Daartoe heeft het Gerecht overwogen dat de vordering, die expliciet is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, op grond van artikel 3:310 lid 1 BW is verjaard. Het voegde daaraan toe dat voor zover [appellante] met de stelling dat in haar visie sprake is geweest van een afspraak met [geïntimeerde] die inhield dat [geïntimeerde] het huis aan [appellante] zou overdragen, zou willen betogen dat [geïntimeerde] aansprakelijk is wegens schending van die afspraak, enige onderbouwing voor dat standpunt ontbreekt. 
       
     
     
       2.4 
       De grieven bestrijden het oordeel van het Gerecht over de verjaring. Voor zover gelet op de rov. 2.5 tot en met 2.12 nog van belang worden de klachten op grond van het volgende verworpen.  
       
     
     
       2.5 [ 
       appellante] heeft onvoldoende betwist dat zij, zo niet al in 1996, dan toch op een ander - ruim vóór 12 september 2012 (toen zij de als productie 8 bij inleidend verzoekschrift gevoegde brief verstuurde) of 6 december 2012 (de datum van het inleidend verzoekschrift) gelegen - moment heeft geweten dat het huis juridisch gezien eigendom was van [geïntimeerde]. Daarop duiden ook de verklaringen van de twee andere kinderen dat [geïntimeerde] meer dan eens aan [appellante] heeft toegezegd dat het huis op naam van [appellante] zou worden gezet. Ook het vragen van een volmacht om het huis te kunnen verkopen in 2015 verdraagt zich niet met de door [appellante] gestelde onwetendheid die volgens haar tot 2016 zou hebben voortgeduurd.  Met de wetenschap van de werkelijke eigendomsverhouding had [appellante] voldoende zekerheid over haar schade en de daarvoor aansprakelijke persoon om de schadevergoedingsvordering te kunnen instellen. [geïntimeerde] is in 2007 meerderjarig geworden en heeft rond 2004 het ouderlijk huis verlaten, zodat haar minderjarigheid en/of afhankelijkheid van haar moeder (aan welke omstandigheden art. 3:321 BW geen verlenging van de verjaringstermijn verbindt) niet langer een rechtens relevant beletsel hebben gevormd om [geïntimeerde] aan te spreken, dan wel de verjaring te stuiten. Dat dergelijke handelingen in een moeder-dochter verhouding minder goed passen is een andere kwestie. 
       
     
     
       2.6 
       Voor zover de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zijn bedoeld als schadevergoedingsvordering ex artikel 6:212 BW zijn deze niet toewijsbaar.  
       
     
     
       2.7 
       
         De verrijkingsgedachte ligt echter ook (mede) ten grondslag aan de in de rechtsgeleerde literatuur, en ook in uitspraken van de gerechten van Curacao en de andere eilanden van de voormalige Nederlandse Antillen, erkende (rechts)figuur die inhoudt dat bij beëindiging van een zogenaamde overeenkomst van “grondhuur” een vergoeding wordt betaald voor opstallen die de huurder of gebruiker van een stuk grond op die grond heeft geplaatst of die hij van een rechtsvoorganger heeft gekocht. Dit een en ander in aansluiting  op de in de landen bestaande gewoonte dat op grond van een ander - meestal is dat de overheid, maar soms ook een particulier - wordt gebouwd in de verwachting, zo niet de overtuiging, dat (de waarde van) het door de huurder op het gehuurde terrein gebouwde huis aan de huurder toekomt, in die zin dat deze het huis kan overdragen aan een derde of een vergoeding kan vragen van de grondeigenaar wanneer de grondhuurovereenkomst wordt beëindigd. Een verwachting die zich niet stoort aan de juridische realiteit dat bouwwerken die duurzaam met de grond zijn verenigd, en dat zijn de meeste moderne woonhuizen, door de grond worden nagetrokken (artikel 5:20 BW).  
         Praktijk in de landen is voorts dat grondeigenaren, en zeker de overheid, aan deze verwachtingen tegemoetkomen door hun medewerking te verlenen aan overdracht van het huis door contractsoverneming (artikel 6:159 BW) of door het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met de koper, en daarbij te aanvaarden dat de gewezen huurder een koopsom ontvangt voor het door hem gebouwde huis en de koper zich op zijn beurt ook weer als eigenaar van het huis beschouwt. Niet zelden ook, wordt de ontstane situatie gelegaliseerd doordat de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven; het vestigen van een afzonderlijk opstalrecht is evenwel een zeldzaamheid. 
       
       
     
     
       2.8 
       Aangenomen kan worden dat een dergelijke situatie van grondhuur zich ook in deze zaak voordoet en dat de vorderingen (primair) in dat licht moeten worden bezien. 
       
     
     
       2.9 
       Niet ter discussie staat immers dat [appellante] het huis op eigen kosten heeft gebouwd op grond waarvan [geïntimeerde] de eigenaar is en dat [appellante] het huis vele jaren met toestemming van haar dochter heeft gebruikt (verhuurd) als ware het haar eigendom. Weliswaar vond de bouw plaats op een moment dat [geïntimeerde] nog minderjarig was, maar haar instemming met de situatie blijkt er wel uit dat zij er nooit een punt van heeft gemaakt dat haar moeder het huis op eigen naam verhuurde en dat zij alle lasten voor het huis betaalde en de huurinkomsten ontving. Ook nadat [geïntimeerde] het ouderlijk huis had verlaten, heeft zij kennelijk geen aanleiding gezien om wijziging in deze situatie te brengen. Uit haar proceshouding in deze procedure blijkt weliswaar dat [geïntimeerde] van mening is dat niet alleen de grond maar ook het huis haar toekomt, maar zij heeft gesteld noch toegelicht dat het de bedoeling van haar ouders, althans haar moeder, is geweest dat [geïntimeerde] anders dan haar broer en zus, voor wie ooit een inmiddels weer verkochte kavel is gekocht, een kavel plus een waardevol huis van haar ouders zou krijgen. De toezeggingen waarover haar broer en zuster schriftelijk hebben verklaard, en de aanvankelijk gegeven volmacht zijn eveneens aanwijzingen dat alle betrokken partijen ervan uitgingen dat [geïntimeerde] eigenaar was van de grond, maar dat de waarde van het daarop gebouwde huis aan [appellante] toekwam. Die volmacht was erop gericht dat [appellante] rechtstreeks aan een derde kon verkopen, zodat overschrijving op naam van [appellante] achterwege kon blijven. Wat er met de opbrengst zou gebeuren vermeldt die volmacht niet, maar het ligt niet voor de hand dat [appellante] een volmacht heeft gevraagd wanneer het haar bedoeling was om het huis ten bate van [geïntimeerde] te verkopen. 
       
     
     
       2.10 
       Naar het Hof begrijpt, strekken de vorderingen van [appellante] er toe dat zij de waarde van het huis vergoed krijgt, althans dat het huis op haar naam wordt gesteld opdat zij het kan vervreemden. In elk geval is dat - de waarde van alleen de opstal - ook waarop zij rechten kan doen gelden. De grond is destijds kennelijk bewust aan [geïntimeerde] geschonken, net als dat bij de andere kinderen is gebeurd. Dat de aankoop door de toen minderjarige [geïntimeerde] alleen was bedoeld om het perceel buiten de huwelijksgoederengemeenschap te houden is, ook al door de omstandigheid dat [naam 1] de koop namens zijn dochter is aangegaan en deze uit gemeenschappelijke middelen van de echtelieden zal zijn betaald, weinig aannemelijk te noemen. Een dergelijke schijnhandeling kan er in elk geval niet toe leiden dat [geïntimeerde] de grond aan haar moeder zou moeten afstaan. Ook de enkele omstandigheid dat het aan de broer en zuster geschonken perceel nadien is verkocht vormt, zelfs als de opbrengt niet (volledig) aan die twee kinderen ten goede is gekomen, geen reden om [geïntimeerde] verplicht te achten de schenking ongedaan te maken door de grond aan haar moeder terug te geven. De overgelegde verklaringen wijzen er ook niet op dat zij dat ooit heeft toegezegd: daarin wordt alleen gesproken over het huis. 
       
     
     
       2.11 
       De door [appellante] ingestelde vorderingen impliceren dat [appellante] de overeenkomst van grondhuur thans wil beëindigen. Van enige tekortkoming is geen sprake. [appellante] stelt het geld dringend nodig te hebben om schulden te betalen. In de gegeven omstandigheden - waaronder de familieverhoudingen en het gegeven dat de grond een schenking van de ouders is geweest - is er ook anderszins geen beletstel om [appellante] op grond van artikel 6:248 BW een vergoeding toe te kennen die niet is gebonden aan de strikte beperkingen van artikel 6:212 BW. Die vergoeding dient dan zo te worden berekend dat enerzijds [geïntimeerde] niet, of zo min mogelijk, wordt benadeeld door het gegeven dat haar moeder op haar grond heeft gebouwd en anderzijds [appellante] een reële waarde krijgt voor het daar haar gebouwde huis waarvoor zij steeds alle kosten heeft betaald en waarvan men zou kunnen zeggen dat het steeds haar economisch eigendom is geweest. Dat [appellante] al die jaren ook de huurinkomsten heeft genoten is geen reden om haar deze vergoeding te ontzeggen of om deze te korten. 
       
     
     
       2.12 
       De vergoeding waarop [appellante] aanspraak kan maken bestaat dan in beginsel in de waarde van het bebouwde perceel minus de waarde van de grond in onbebouwde staat, de waarde als bouwkavel dus. Die laatste waarde zal getaxeerd dienen te worden. Wat betreft de waarde van de bebouwing zou bij verkoop van het gehele perceel aan een derde kunnen worden uitgegaan van de gerealiseerde verkoopopbrengst minus de getaxeerde grondwaarde. Willen (en kunnen) partijen eerder afrekenen - of wenst [geïntimeerde] het bebouwde perceel in zijn geheel te behouden - dan zou voor de waarde van het geheel (grond plus huis) bij de door [appellante] overgelegde taxatie van Wh. F. Daniels kunnen worden aangesloten (zie productie 6 bij inleidend verzoekschrift). Aanvaardt [geïntimeerde] deze taxatie (van 26 mei 2015) niet, dan moet ook ter bepaling van deze waarde een taxateur worden aangezocht. Een andere optie, een waarop de meest subsidiaire vordering aanstuurt, is nog dat [geïntimeerde] de grond behoudt en dat alleen het huis aan een derde wordt verkocht, waarna [appellante] de verkoopopbrengst mag behouden. Dat is (zie rov. 2.7) juridisch gezien, ook zonder het vestigen van een opstalrecht, niet onmogelijk, maar het zadelt [geïntimeerde] met een mogelijk niet gewenste nieuwe grondhuurder op en, vanwege de juridisch en praktisch gezien minder sterke positie van de nieuwe bewoner, zal de opbrengst mogelijk lager zijn dan wanneer het gehele perceel aan een derde wordt verkocht. Te verwachten valt dat partijen deze optie niet zullen kiezen, maar de beslissing is uiteindelijk aan hen. 
       
     
     
       2.13 
       Partijen zal de gelegenheid worden geboden om bij gelijktijdige akte, desgewenst gevolgd door een antwoordakte, op het bovenstaande te reageren. 
       
     
     
       2.14 
       Gelet op het overgelegde bewijs van onvermogen zal het Hof [appellante] toelating verlenen om in hoger beroep kosteloos te procederen. 
       
     
     
       2.15 
       Verder zal iedere beslissing worden aangehouden. 
       
       
       
         B E S L I S S I N G 
       
       
       
         Het Hof: 
       
       
       
         verleent [appellante] toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen; 
       
       
       
         verwijst de zaak naar de rol van 11 juni 2019 om 8:30 uur voor gelijktijdige akte uitlating; 
       
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mrs. H.J. Fehmers, F.W.J. Meijer, en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 14 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.