ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2009:BK0882

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2009:BK0882 Rechtbank 's-Gravenhage , 14-10-2009 / 309104 - HA ZA 08-1215

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2009-10-14

Zaaknummer: 309104 - HA ZA 08-1215

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2009:BK0882

---

Haagse (beleggings)huisjesfraude en hypotheekfraude. Onrechtmatig handelen gedaagden jegens eiseres. Toerekenbare eigen schuld cf art 6:101 BW. Schending zorgplicht door tussenpersoon, niet aansprakelijk voor gevorderde schade.  Geen beroepsfout notaris. Geen onrechtmatig handelen hypotheekverstrekker.

vonnis 
       RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 309104 / HA ZA 08-1215 
     
     Vonnis van 14 oktober 2009 
     
     in de zaak van 
     
     
       mevrouw [A.],  
       eiseres wonende te [woonplaats], 
       zaakadvocaat: eerst mr. S.J. van Baasbank, nu mr. R. Sekeris, 
       procesadvocaat: eerst mr. M. Boender-Radder, nu mr. E. Grabandt, 
     
     
     tegen 
     
     
       1. de heer [B. 1], destijds h.o.d.n. Sharvex Vastgoed, 
       2. de heer  [B. 2], 
       gedaagden nrs. 1 en 2 wonende te [woonplaats] 
       advocaat: mr. A.J.F. Gonesh, 
     
     
     
       3. de besloten vennootschap [makelaar C.] BV, 
       gedaagde nr. 3 gevestigd te Den Haag, 
       advocaat: mr. G.I. Beij, 
     
     
     
       4. de vennootschap onder firma STRATEGIES VERZEKERINGEN-HYPOTHEKEN-BELEGGINGEN VOF, 
       5. haar vennoot de heer [D.] 
       6. haar vennoot de heer [E.], 
       gedaagden nrs. 4 t/m 6 kantoorhoudende en wonende te Den Haag, 
       advocaat: mr. F.J. Vos, 
     
     
     
       7. de notaris mr. C.D. ROSENBERG POLAK, 
       gedaagde nr. 7 kantoorhoudende te Den Haag, 
       advocaat: mr. L.H. Rammeloo, 
     
     
     
       8. de besloten vennootschap ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP BV, 
       gedaagde nr. 8 gevestigd te Amersfoort, 
       zaakadvocaat: mr. P. van der Mersch, 
       procesadvocaat:  mr. P.J. van Ginkel.  
     
     
     
     1.	De rechtsoverwegingen 
     
     
       1. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met alle producties, waaronder tot slot het proces-verbaal van de comparitie van partijen van woensdag 10 juni 2009. Een minnelijke regeling bleek toen niet mogelijk, waarna vonnis is bepaald op uiteindelijk heden. 
       2. Eiseres [A.] vordert alle gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van primair € 51.907,27 en subsidiair een bedrag nader op te maken bij staat met een voorschot van € 35.000,-, met nevenvorderingen. Zij baseert deze vorderingen op gestelde wanprestaties en onrechtmatige daden van alle gedaagden jegens haar bij (kort gezegd) haar aankoop en financiering van een te verhuren woning aan de [adres 1] te Den Haag per oktober 2006. Eiseres [A.] zou kort gezegd slachtoffer zijn geworden van een malafide praktijk die ook wel bekend staat als "beleggingshuisjes- en hypotheekfraude". 
     
     
     3. Alle gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voor al hetgeen de procespartijen in het licht van de vorderingen hebben aangevoerd en voor de vele details van de te beoordelen geschillen volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de inhoud van alle gedingstukken met producties. 
     
     4. De rechtbank zal de vorderingen en de relevante verweren daartegen hierna per rechtsverhouding beoordelen met behulp van onderstreepte tussenkopjes. 
     
     De vorderingen van eiseres [A.] tegen de gedaagde broers [B.] (destijds h.o.d.n. "Sharvex Vastgoed"). 
     
     5. Uit de inhoud van de stukken komen de broers [B.] naar voren als de hoofdrolspelers bij de onderhavige verliesgevende transacties van verpleegkundige [A.]. Zij heeft [B. 2] ontmoet op een vakantie in Brazilië en hij heeft [A.] daar en toen geïnteresseerd om te gaan beleggen in een door haar aan te kopen huurwoning te Den Haag. Hij was op dat moment in loondienst bij zijn broer [B. 1] die toen handelde onder de naam en eenmanszaak "Sharvex Vastgoed" aan de [adres] te Den Haag. De broers [B.] hebben als betaald tussenpersoon onder de vlag van "Sharvex Vastgoed" de onervaren en onvermogende belegger [A.] nagenoeg al het regelwerk uit handen genomen bij de aankoop, taxatie, financiering, levering en verhuur van het appartementsrecht aan de [adres 1] te Den Haag. [A.] behoefde slechts enkele handtekeningen en parafen te zetten op door de broers [B.] verzorgde schriftelijke stukken, enkele vereiste gegevens aan te leveren en in persoon bij notaris Rosenberg Polak te verschijnen op 19 oktober 2006.  
     
     6. De woning kocht [A.] - naar achteraf bleek - aan van de ouders van de broers [B.] voor € 115.000,- terwijl die woning enkele maanden eerder nog door die ouders [B.] via de broers was aangekocht voor € 70.000,-. Na een opknapbeurt ging de woning van [A.] via "Sharvex Vastgoed" in de verhuur aan - naar achteraf bleek - vijf illegalen. Die verhuur aan illegalen is onder druk van de gemeente Den Haag beëindigd, waarna [A.] de hypotheeklasten van de tophypotheek van € 128.800,- niet meer kon opbrengen en de woning uiteindelijk is verkocht voor € 90.000,- met een restschuld van [A.] van ruim € 42.500,- aan ABN AMRO Hypotheken Groep BV. 
     
     7. Alles afwegende is de rechtbank van oordeel dat beide broers in de gegeven omstandigheden onrechtmatig hebben gehandeld jegens eiseres [A.]. Het onrechtmatige schuilt voor de rechtbank in dit geval vooral in het door beide broers [B.] onder de blijkbaar bij [A.] vertrouwen wekkende naam "Sharvex Vastgoed" adviseren aan en regelen voor de onervaren vastgoedbelegger [A.] van de gelet op haar financiële situatie riskante aankoop, financiering en verhuur van een beleggingswoning, terwijl die voor [A.] vermeend lucratieve verhuur nu juist - zoals te doen gebruikelijk - via een verhuurbeding in de hypotheekakte was uitgesloten door de hypotheekhouder ABN AMRO Hypotheken Groep BV. Dit terwijl alle overige betrokkenen zoals taxateur, financieel tussenpersoon, notaris en bank op het verkeerde been werden gezet en daarentegen uitgingen van aankoop en financiering door [A.] voor eigen bewoning. Juist door die door de broers [B.] onder de vlag van "Sharvex Vastgoed" geadviseerde en geregelde verboden verhuur is het verlies voor de onervaren vastgoedbelegger [A.] veroorzaakt na het - te verwachten - ingrijpen van de gemeente Den Haag tegen verboden verhuur aan illegalen zonder vergunningen. 
     
     8. Dit onrechtmatig handelen maakt dat beide broers in beginsel aansprakelijk zijn voor de daardoor door [A.] geleden schade, broer [B. 2] als hoofdrolspeler op grond van art. 6:162 BW en zijn broer en toenmalig werkgever [B. 1] zo nodig ook op grond van art. 6:170 BW. Bijna alle gedaagden en ook de broers [B.] hebben echter gewezen op de eigen rol en de eigen schuld van [A.] in de zin van art. 6:101 BW. De rechtbank zal dit verweer hierna beoordelen. 
     
     9. Alles afwegende is de rechtbank van oordeel dat de schade mede is veroorzaakt door toerekenbare eigen schuld aan de zijde van [A.] zoals bedoeld in art. 6:101 BW. Wie als handelingsbekwaam volwassene zoals [A.] uit naïviteit en/of winstbejag en in blijkbaar blind vertrouwen op niet-gecertificeerde tussenpersonen zoals de broers [B.] onder de naam "Sharvex Vastgoed" zich niet verdiept in aard, omvang, rechtsgevolgen en risico's van in eigen naam aangegane rechtshandelingen, bijna alles maar overlaat aan deze tussenpersonen en slechts desgevraagd parafen en handtekeningen zet of laat zetten onder niet voluit begrepen stukken, zelf vereiste stukken aanlevert zoals salarisstrook en werkgeversverklaring, en bij de notaris zwijgt waar spreken mogelijk is en in dit geval geboden was, moet naar het oordeel van de rechtbank in dit geval een relevant deel van de eigen schade zelf dragen op de voet van art. 6:101 BW. In de concrete omstandigheden van dit geval zal de rechtbank die bijdrageplicht van [A.] vaststellen op 50% van haar totale schade waarvoor de broers [B.] jegens [A.] uit onrechtmatige daad aansprakelijk zijn. 
     
     10. Namens de broers [B.] is bij antwoord het verweer gevoerd dat [A.] geen open kaart heeft gespeeld door hen lange tijd voor te spiegelen dat zij de aan te kopen woning zelf wilde gaan bewonen in verband met relatieproblemen en door hen pas ná de levering te verzoeken om een winstgevende verhuur van de woning voor haar te regelen. Ter comparitie bleven de broers [B.] desgevraagd bij die namens hen gestelde versie van de feitelijke toedracht, die in relevante mate afwijkt van [A.]s versie van de waarheid. 
     
     11. De rechtbank moet constateren dat die relevante versie van de feitelijke toedracht zoals door en namens de broers [B.] gesteld en ter comparitie volgehouden in evidente strijd is met de geproduceerde schriftelijke bewijsstukken. De levering van het appartementsrecht aan [A.] vond immers plaats door inschrijving op 25 oktober 2006 van de notariële transportakte van 24 oktober 2006 (productie 9 bij dagvaarding), terwijl de door [B. 2] namens "Sharvex Vastgoed" aan [A.] voorgespiegelde schriftelijke berekening van haar winst uit verhuur onmiskenbaar dateert van een week eerder, 18 oktober 2006 (zie datering van én datum faxafdruk op productie 2 bij dagvaarding). Dat is dus anders dan deze gedaagden stellen niet ná, maar ruim vóór de levering en ook nog vóór de datum 19 oktober 2006 waarop [A.] met haar zoon en met [B. 2] voor het ondertekenen van de volmachten bij de notaris verscheen. Met die vaststelling valt in het water het verweer van de broers [B.] dat de voor [A.] schadelijke en onrechtmatige verhuur pas is bedacht en verzocht door [A.] na de levering. Met die vaststelling en die tegenstrijdigheid vervalt ook voor het overige de geloofwaardigheid van de versie van de feitelijke toedracht van deze gedaagden en ziet de rechtbank geen aanleiding om de broers [B.] nog toe te laten tot enig bewijs. 
     
     12. De omvang van de door [A.] gevorderde schade van primair € 51.907,27 in hoofdsom is betwist. Zoals meerdere gedaagden terecht betoogden, is de omvang van die schade bij dagvaarding ook onvoldoende toegelicht en van onvoldoende verifieerbare bewijsstukken voorzien. Het lag op de weg van eiseres [A.] dat in ieder geval ter comparitie van 10 juni 2009 alsnog te doen, hetgeen door of namens haar ook bij die gelegenheid is nagelaten. De totale schade was toen al lang eenvoudig te begroten na de verkoop en overdracht van de woning aan een derde voor € 90.000,- in juni 2008 (zie productie 9 bij antwoord van de notaris). Onder die omstandigheden zal de rechtbank de zaak niet verwijzen naar een schadestaatprocedure en om redenen van proceseconomie en efficiency nu de aan de onrechtmatige daden van de broers [B.] toerekenbare schade van [A.] gelet op de inhoud van de stukken vaststellen op € 42.515,21, dat is het onweersproken bedrag van de restschuld van [A.] aan ABN AMRO Hypotheken Groep BV per 25 juni 2008 (zie alinea 5 van de conclusie van antwoord van die gedaagde), met de wettelijke rente daarover na die datum. 
     
     13. Van die hoofdsom van € 42.515,21 moet [A.] naar het voorgaand oordeel van de rechtbank in dit geval op grond van eigen schuld 50% dragen, zodat de gedaagde broers [B.] hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van de resterende 50% aan [A.], dat is afgerond € 21.257,60 met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 26 juni 2008.  Als de in relevante mate in het ongelijk gestelde partijen zullen deze gedaagden ook worden veroordeeld in de proceskosten van [A.], inclusief beslagkosten begroot op € 1.140,- griffierecht, € 926,62 kosten deurwaarder jegens deze gedaagden en € 1.158,- salaris advocaat, dat is in totaal € 3.224,62, zoals gevorderd met nakosten, rente en uitvoerbaar bij voorraad. Al de overige standpunten van deze procespartijen kunnen na het voorgaande buiten beoordeling blijven. 
     
     De vorderingen van eiseres [A.] tegen de gedaagde [makelaar C.] BV. 
     
     14. Alles afwegende heeft [makelaar C.] BV - als taxateur ingeschakeld door tussenkomst van "Sharvex Vastgoed" - naar het oordeel van de rechtbank géén beroepsfout gemaakt jegens [A.]. Bij antwoord en ter comparitie is door en namens deze taxateur gemotiveerd uitgelegd dat en waarom de getaxeerde waarden van € 116.000,- vrije verkoopwaarde en € 104.400,- executiewaarde uit haar taxatierapport per augustus 2006 met als uitgangspunt eigen bewoning door [A.] (en dus niet verhuur) juist of in ieder geval binnen de toegestane bandbreedte waren. Bij dagvaarding en ter comparitie is een en ander door en namens [A.] onvoldoende weerlegd. De gebleken forse waardedaling bij verkoop en overdracht bijna twee jaar later laat zich ook naar het oordeel van de rechtbank vooral verklaren door de illegale verhuur en door verslechterde marktomstandigheden, welke factoren voor risico en rekening van eiseres [A.] behoren te blijven in haar rechtsverhouding met taxateur [makelaar C.] BV.  
     
     15. Nu niet of onvoldoende is komen vast te staan dat taxateur [makelaar C.] BV de door [A.] gestelde beroepsfout heeft gemaakt, moeten haar vorderingen jegens die gedaagde worden afgewezen. Ook moet [A.] als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van die gedaagde dragen, door de rechtbank begroot op € 1.140,- griffierecht plus € 1.788,- salaris advocaat, dat is in totaal € 2.928,-, zoals geconcludeerd uitvoerbaar bij voorraad. Alle overige standpunten van deze procespartijen kunnen na het voorgaande onbeoordeeld blijven. Aan dit alles doet niet af dat [makelaar C.] BV ook naar het oordeel van de rechtbank haar taxatierapport in dit geval achteraf bezien zorgvuldiger had kunnen onderbouwen door haar uitgangspunten daarbij - bijvoorbeeld de meegewogen bijdrage aan de VVE voor groot onderhoud buitenzijde - uitdrukkelijk(er) te vermelden.  
     
     De vorderingen van eiseres [A.] tegen de gedaagden Strategies (...) VOF en haar beide vennoten [D.] en [E.]. 
     
     16. Deze gedaagden zijn door tussenkomst van "Sharvex Vastgoed" opgetreden als tussenpersoon bij de hypothecaire geldlening van ABN AMRO Hypotheken Groep BV van € 128.800,- aan [A.] op basis van eigen bewoning en dus niet verhuur aan derden. Ter zitting is gebleken dat Strategies VOF deze hypothecaire geldlening voor [A.] heeft verzorgd zonder [A.] voorafgaand ooit in persoon te spreken, al dan niet op het verkeerde spoor gezet door tussenpersoon [B. 2] dat hun cliënte [A.] door relatieproblemen moest verhuizen naar Den Haag maar door haar onregelmatige werktijden als verpleegkundige onmogelijk vanuit [woonplaats eiseres] naar Den Haag kon komen om zelf met Strategies VOF te spreken.  
     
     17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Strategies VOF aldus onrechtmatig gehandeld en haar zorgplicht jegens [A.] geschonden, door deze hypothecaire geldlening voor haar te regelen op basis van door "Sharvex Vastgoed" aangeleverde ondertekende stukken zonder ooit [A.] zelf te hebben gesproken en dus zonder bij [A.] zelf te controleren of deze hypothecaire geldlening paste bij [A.]s wensen en mogelijkheden. 
     
     18. Vennoot [D.] heeft er echter ter comparitie op gewezen dat in ieder geval het causaal verband ontbreekt, omdat de schade (het verlies van [A.], haar restschuld aan ABN AMRO Hypotheken Groep BV) naar alle waarschijnlijkheid ook zou zijn opgetreden indien [A.] wel met of zonder één van de broers [B.] van "Sharvex Vastgoed" bij Strategies VOF op kantoor zou zijn verschenen om de gewenste geldlening te bespreken. In dat geval zou [A.] volgens [D.] immers naar alle waarschijnlijkheid - zoals niet tegengesproken door [A.] - ook hebben getekend en hebben gezwegen over haar intentie om de woning als winstgevend beleggingsobject te gaan verhuren en niet zelf te gaan bewonen waarop de financiering gebaseerd was, net zoals [A.] met [B.] ook heeft gezwegen over die relevante bedoeling toen zij op 19 oktober 2006 in persoon bij de notaris verscheen en de stukken ondertekende. 
     
     19. De rechtbank neemt dit onweersproken betoog namens Strategies VOF als juist of aannemelijk aan, zodat de rechtbank tot het oordeel komt dat Strategies VOF weliswaar haar zorgplicht jegens [A.] heeft geschonden maar niet aansprakelijk is voor de door [A.] gevorderde schade, omdat die schade naar alle waarschijnlijkheid ook zou zijn ingetreden indien Strategies VOF haar zorgplicht niet zou hebben geschonden. Alle overige standpunten van deze procespartijen behoeven na het voorgaande geen beoordeling meer. [A.] moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van Strategies VOF en haar vennoten dragen, door de rechtbank begroot op € 1.140,- griffierecht plus € 1.788,- salaris advocaat, dat is in totaal € 2.928,-. Die proceskostenveroordeling is niet uitvoerbaar bij voorraad, omdat daartoe niet is geconcludeerd. 
     
     De vorderingen van eiseres [A.] tegen notaris mr. Rosenberg Polak. 
     
     20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de notaris in dit geval - alles afwegende - geen beroepsfout jegens [A.] gemaakt. Ook ontbreekt naar het oordeel van de rechtbank - strikt genomen ten overvloede - het vereiste causaal verband met de door [A.] gevorderde schade, dit op soortgelijke gronden als hiervoor ten aanzien van Strategies VOF en haar vennoten overwogen. 
     
     21. Bij antwoord en ter comparitie is namens en door de notaris immers uiteengezet dat en waarom er in dit geval is gehandeld zoals een redelijk handelend en vakbekwaam notaris betaamt. Dit alles is door [A.] bij dagvaarding en ter comparitie onvoldoende weerlegd, vooral ook het betoog van de notaris dat hij [A.] op 19 oktober 2006 in voldoende begrijpelijke taal wel degelijk heeft gewezen op de voornaamste rechtsgevolgen en op het prijsverschil met de transactie enkele maanden eerder, dat hij geen enkele aanwijzing had dat [A.] voornemens was de woning te gaan verhuren in plaats van deze zelf te bewonen, en dat [A.] alles leek te begrijpen en zweeg toen zij had kunnen / moeten spreken. 
     
     22. Nu niet of onvoldoende is komen vast te staan dat de notaris naar de toenmalige maatstaven en op basis van de voor hem in oktober 2006 beschikbare informatie een beroepsfout jegens [A.] heeft begaan, moeten ook haar vorderingen tegen de notaris worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [A.] de proceskosten van de notaris betalen, door de rechtbank begroot op € 1.140,- griffierecht en € 1.788,- salaris advocaat, dat is in totaal € 2.928,-, zoals geconcludeerd uitvoerbaar bij voorraad. De overige geschilpunten tussen deze procespartijen kunnen na het voorgaande blijven rusten. Aan dit alles doet niet of onvoldoende af dat de notaris bij goed en indringend doorvragen mogelijkerwijs wel achter de ware intenties (verhuur) van [A.] en [B.] zou zijn gekomen en dus de schade voor [A.] (en ABN AMRO Hypotheken Groep BV) wellicht had kunnen voorkomen. Die wijsheid achteraf ("hindsight") kan [A.] naar het oordeel van de rechtbank in deze procedure niet baten en kan de notaris in de omstandigheden van dit geval niet of onvoldoende worden tegengeworpen. 
     
     
     
     De vorderingen van eiseres [A.] tegen ABN AMRO Hypotheken Groep BV.  
     
     23. Via tussenpersoon Strategies VOF is de hypothecaire geldlening van € 128.800,- aan [A.] voor de aankoop van de woning verstrekt door ABN AMRO Hypotheken Groep BV. Deze tophypotheek was gebaseerd op eigen bewoning door [A.] met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), en de hypotheekakte bevat zoals te doen gebruikelijk een huurbeding. Na de ontruiming van de illegale huurders bleef ABN AMRO Hypotheken Groep BV uiteindelijk achter met een vordering van onweersproken € 42.515,21 op [A.] per 25 juni 2008, waarbij de bank haar recht van hypotheek blijkbaar heeft prijsgegeven en geen aanspraak kan maken op de waarborgen onder de NHG. Deze tegenvordering op [A.] is overigens niet door de bank in reconventie ingesteld, en moet dus in deze procedure buiten beoordeling en beslissing blijven. 
     
     24. [A.] verwijt ABN AMRO Hypotheken Groep BV haar zorgplicht te hebben geschonden, omdat deze hypothecaire geldlening volgens [A.] nooit verstrekt had mogen worden en de bank daarbij kort gezegd haar eigen onderzoeksplichten heeft verwaarloosd. Dit alles is door de bank gemotiveerd weerlegd bij antwoord en ter comparitie, waarop door en namens [A.] ter zitting is gereageerd.  
     
     25. Alles afwegende is naar het oordeel van de rechtbank niet of onvoldoende komen vast te staan dat ABN AMRO Hypotheken Groep BV naar de toenmalige maatstaven in of omstreeks oktober 2006 onrechtmatig heeft gehandeld jegens [A.], en ontbreekt ook hier het vereiste causaal verband. Kortheidshalve wordt daartoe verwezen naar al hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de positie van de notaris en Strategies VOF. Ook de bank mocht destijds naar het oordeel van de rechtbank afgaan op de informatie die zij via Strategies VOF namens [A.] had verkregen. Van de bank kon in de toenmalige marktomstandigheden redelijkerwijs niet worden gevergd, dat zij bij [A.] zelf en/of bij het centrale kadaster of alle lokale kadasters controleerde of de aangevraagde en te verstrekken financiering wel paste bij de wensen en mogelijkheden van [A.], alles uitgaande van eigen bewoning door [A.] met NHG en niet van de voorgenomen maar verzwegen aankoop met als doel verhuur aan derden. Het bedrag van de financiering zelf was ongeveer 4 x het opgegeven jaarinkomen van [A.], wat paste binnen de toenmalige en huidige normen voor de finaciering van een aankoop voor eigen bewoning. Ook hier had indringend doorvragen een strop aan beide zijden wellicht kunnen voorkomen, maar ook deze wijsheid achteraf ("hindsight") kan [A.] in de gegeven omstandigheden onvoldoende baten omdat [A.] zelf de bank op het verkeerde been heeft gezet en/of heeft laten zetten door de waardedrukkende en riskante verhuur te verzwijgen voor de bank. 
     
     26. De overige geschilpunten van deze procespartijen kunnen buiten beoordeling blijven. Ook de vorderingen van [A.] op ABN AMRO Hypotheken Groep BV moeten reeds gelet op het voorgaande worden afgewezen,  met veroordeling van [A.] in de proceskosten van de bank. De rechtbank begroot ook die proceskosten op € 1.140,- griffierecht plus € 1.788,- salaris advocaat, dat is in totaal € 2.928,-, die proceskostenveroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad omdat daartoe niet is geconcludeerd. 
     
     
     2.	De beslissingen 
     
     De rechtbank: 
     
     - veroordeelt gedaagden [B. 1] en [B. 2] hoofdelijk tot betaling aan eiseres [A.] van een schadevergoeding van in hoofdsom € 21.257,60, vermeerderd met de wettelijke rente over die hoofdsom met ingang van 26 juni 2008 tot aan de dag van algehele betaling; 
     
     - veroordeelt gedaagden [B. 1] en [B. 2] hoofdelijk tot betaling aan eiseres [A.] van € 3.224,62 aan proceskosten zoals begroot in rov. 13, zoals gevorderd vermeerderd met de wettelijke rente over deze € 3.224,62 en met de nakosten van € 131,- zonder betekening of € 199,- met betekening, alles met ingang van 29 oktober 2009 (14 dagen na heden) indien en voor zover deze bedragen aan proceskostenveroordelingen inclusief nakosten niet voordien zijn betaald; 
     
     - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst al het door eiseres [A.] meer of anders gevorderde af; 
     
     - veroordeelt eiseres [A.] tot betaling van € 2.928,- aan proceskosten aan de zijde van gedaagde [makelaar C.] BV zoals begroot in rov. 15, en verklaart deze proceskostenveroordeling (zoals geconcludeerd) uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - veroordeelt eiseres [A.] tot betaling van € 2.928,- aan proceskosten aan de zijde van gedaagden Strategies Verzekeringen-Hypotheken-Beleggingen VOF en haar beide vennoten [D.] en [E.] zoals begroot in rov. 19; 
     
     - veroordeelt eiseres [A.] tot betaling van € 2.928,- aan proceskosten aan de zijde van gedaagde notaris mr. Rosenberg Polak zoals begroot in rov. 22, en verklaart deze proceskostenveroordeling (zoals geconcludeerd) uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - veroordeelt eiseres [A.] tot betaling van € 2.928,- aan proceskosten aan de zijde van gedaagde ABN AMRO Hypotheken Groep BV zoals begroot in rov. 26. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 14 oktober 2009.