ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:138

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:138 Gerechtshof Amsterdam , 20-01-2015 / 200.143.064-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-01-20

Zaaknummer: 200.143.064-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:138

---

Huurovereenkomst perceel grond/terrein; vraag wie huurder is; uitleg huurovereenkomst; de rechtbank lijkt ervan uit te gaan dat degene die eigenaar wordt van perceel x automatisch huurder wordt van het terrein dat deel uitmaakt van naastgelegen perceel; een dergelijk automatisme valt echter in de huurovereenkomst niet te lezen; huurder terrein heeft bevoegdheid maar niet de verplichting zijn rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar van perceel x over te dragen; vernietiging; ontruiming toegewezen.

arrest  
       ________________________________________________________________________ _ _ 
     
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM  
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II                                                            
     
     
     
       zaaknummer                                      : 200.143.064/01                                          
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem: 595265 CV EXPL 13-2914  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 januari 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [appellante]
         ,  
       gevestigd te Beverwijk,  
       appellante, 
       advocaat:  mr. J.P.S. van Schaik  te Velsen-Noord, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats],                 
       geïntimeerde, 
       advocaat:  mr. J. Pijtak  te Haarlem. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 20 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 21 november 2013, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen haar als eiseres en (onder meer) [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het vonnis). De dagvaarding bevat de grieven. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft haar subsidiaire eis vermeerderd en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen, voor zover tussen haar en [geïntimeerde] gewezen, en haar primaire, althans subsidiaire vorderingen jegens [geïntimeerde] (alsnog) zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.  
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten  
     De kantonrechter heeft in het vonnis onder het opschrift “De feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling  
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       
       
         3.1.1 
         Op 26 september 1985 is tussen [X] B.V. (hierna: [X]) en [Z] Onroerend Goed B.V. (hierna: [Z]) een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [X] aan [Z] heeft verhuurd een perceel grond - een verhard terrein groot circa 1.100 m2 - gelegen aan de Zuiderkade te Beverwijk voor een periode van 50 jaar met een optie voor verlenging van twee maal 25 jaar (hierna: de huurovereenkomst [X]-[Z]). Bij aanvullende huurovereenkomst van 3 november 1986 tussen [X] en [Z] is het gehuurde nader vastgesteld op 1.185 m2 (hierna: het Terrein). 
         
       
       
         3.1.2 
         Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst [X]-[Z] was [X] eigenaar van het bedrijfsterrein (met daarop opstallen), kadastraal bekend gemeente Beverwijk sectie A nummer 10102, plaatselijk bekend als Zuiderkade 12 Beverwijk (hierna: perceel A 10102). Het (door [Z] gehuurde) Terrein maakt deel uit van perceel A10102. 
         
       
       
         3.1.3 
         Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst [X]-[Z] of kort daarna was/werd [Z] eigenaar van het naastgelegen onroerend goed Zuiderkade 12a, kadastraal bekend gemeente Beverwijk sectie A nummer 10101( hierna: perceel A 10101). 
         
       
       
         3.1.4 
         
           De huurovereenkomst [X]-[Z] bepaalt, voor zover van belang, het volgende: 
           
             “Artikel 2 
           
           
             Deze overeenkomst geldt voor een periode van vijftig jaren, ingaande op de dag volgend op de dag van ingebruikname van het door huurder, op het naastgelegen perceel te stichten M.A.N.-garagepand.(…)”  
           
           
             (…) 
           
           
             Artikel 4 
           
           
             De huurder kan het gehuurde gebruiken ten behoeve van de exploitatie van het te bouwen MA.N.-garagebedrijf. Het is huurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of in exploitatie af te staan aan een door haar aan te wijzen dealer voor het te bouwen M.A.N.-garagebedrijf. 
           
           
             (…) 
           
           
             Artikel 9  
           
           
             Bij verkoop of overdracht anderszins van het bij het gehuurde liggende perceel grond met daarop het te stichten M.A.N.-garagebedrijf, is huurder bevoegd de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst aan de 
           
           
             nieuwe eigenaar/zakelijk gerechtigde/exploitant van bedoeld perceel grond en M.A.N.-garagebedrijf over te dragen.” 
           
         
         
       
       
         3.1.5 
         
           Bij brief van 8 december 1994 heeft [Z] het volgende aan [X] geschreven:  
           
             “Zoals reeds tussen u en de heer [R] van M.A.N-VW Truck & Bus B.V. besproken, bevestigen wij hiermede dat [Z] Onroerend Goed B.V. het onroerend goed aan de Zuiderkade 12a te Beverwijk zal overdragen aan de huidige huurder, i. c. Translast Bedrijfswagens B.V. Zoals in artikel 9 van onze huurovereenkomst d. d. 26 september 1985 is omschreven, gaan alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst daarmee over op de nieuwe eigenaar. Eén en ander geldt eveneens voor de aanvullende huurovereenkomst d.d. 3 november 1986. Als blijk van uw instemming met het bovenstaande verzoeken wij u bijgaande kopie van deze brief voor akkoord ondertekend aan ons te retourneren.” 
           
           
            [X] heeft de brief voor akkoord getekend. 
         
         
       
       
         3.1.6 
         Bij akte van 7 februari 1995 heeft [Z] het onroerend goed met ondergrond en erf - perceel A10101 - aan [geïntimeerde], directeur groot aandeelhouder van Translast, verkocht en de economische eigendom overgedragen. De akte bepaalt in artikel 15 dat [Z] alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst [X]-[Z] en de aanvullende overeenkomst aan [geïntimeerde] overdraagt en verklaart, met verwijzing naar de brief van 8 december 1994, dat de verhuurder met deze overdracht instemt. 
         
       
       
         3.1.7 
         
           Bij brief van 25 november 1997 heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende aan [X] geschreven: 
           
             “Zoals bekend is het huurcontract met betrekking tot het terrein om ons bedrijfspand met ingang van medio december 1994 overgedragen door [Z] Onroerend Goed bv. aan Translast Bedrijfswagens bv. en zijn zo ook alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst overgegaan.  
           
           
             In de overeenkomst is onder artikel 4 genoemd dat het huurder is toegestaan het gehuurde onder te verhuren. Gezien veranderen bedrijfsuitvoering zou ik graag van u vernemen of ik, Translast Bedrijfswagens bv., aan derden mag verhuren waarbij opgemerkt dat de bestemming niet zal veranderen.” 
           
         
         
       
       
         3.1.8 
         
           Bij brief van 5 maart 1998 heeft [X] onder meer het volgende aan [geïntimeerde] geschreven: “ Zoals wij u gisteren reeds bevestigden, hebben wij geen bezwaren als u aan derden verhuurt waarbij de bestemming hetzelfde blijft.  
           
             E.e.a. conform artikel 4 van het huurcontract met dien verstande dat i.p.v. MAN garagebedrijven ook andere goed bekendstaande garagebedrijven hiervoor in aanmerking kunnen komen.” 
           
         
         
       
       
         3.1.9 
         Truckland Noord-Holland B.V. (hierna: Truckland) huurt vanaf 1 juli 1999 een (deel van het) kantoorpand van [X]. 
         
       
       
         3.1.10 
         Op 30 juni 2006 heeft [geïntimeerde] de juridische eigendom van perceel A10101 van [Z] verkregen. 
         
       
       
         3.1.11 
         Op 15 februari 2007 verwerft Truckland alle aandelen in Translast. 
         
       
       
         3.1.12 
         
           Bij brief van 8 juli 2009 heeft Truckland onder meer het volgende aan [X] geschreven: 
           
             “Aansluitend op de aangename kennismaking hedenmorgen op het bovengenoemde adres, bevestigen wij hierbij schriftelijk de gemaakte afspraken: 
           
         
         
           - sinds 1 juli 1999 heeft Truckland met veel genoegen gebruik gemaakt van het kantoorgedeelte op de eerste verdieping (...); 
         
         
            De (ver) huurder van het garagedeel, [geïntimeerde], (...) zal later bepalen (en u laten weten) of de koppeling van kantoren en garagedeel blijvend is en/of de pandalarm in takt blijft; 
         
         
           -  
           de huurovereenkomst tussen Truckland en [X] per 1 juli 2009 officieel beëindigd is!” 
         
         
       
       
         3.1.13 
         Van 1 augustus 2009 tot begin 2011 hebben geen activiteiten op het Terrein plaatsgevonden. 
         
       
       
         3.1.14 
         Bij huurovereenkomst van 11 februari 2011 heeft [geïntimeerde] het perceel A 10101 verhuurd en  het Terrein onderverhuurd aan Aannemingsbedrijf [W] en Zoon B.V. (hierna: [W]) en na het faillissement van [W] aan de onderneming die het bedrijf heeft voortgezet. 
         
       
       
         3.1.15 
         
          [X] heeft op 17 april 2012 onder meer perceel A 10102 aan [appellante] verkocht en op 19 oktober 2012 aan [appellante] geleverd. 
         
       
     
     
       3.2 
       In eerste aanleg heeft [appellante] zowel Translast als [geïntimeerde] in rechte betrokken. In het hoger beroep, dat alleen is gericht tegen [geïntimeerde], heeft [appellante] gevorderd - samengevat - primair een verklaring voor recht dat tussen [X] en [appellante] als haar rechtsopvolger enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds geen huurovereenkomst bestaat of heeft bestaan, althans dat deze is geëindigd op 1 juli 2009 en dat [geïntimeerde] niet bevoegd is tot (onder)verhuur, althans ingebruikgeving, van het Terrein aan een derde partij die ter plaatse geen garagebedrijf exploiteert, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming. De subsidiaire vorderingen heeft [appellante] ingesteld voor zover tussen haar en [geïntimeerde] wel een huurovereenkomst bestaat. 
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met zeven grieven. Het hof ziet aanleiding deze grieven gezamenlijk te behandelen.    
       
     
     
       3.4 
       De vraag die in dit geding centraal staat is of [geïntimeerde] huurder is van het Terrein, zoals [geïntimeerde] betoogt, welke vraag de rechtbank bevestigend heeft beantwoord. Indien het antwoord op deze vraag ontkennend luidt, zoals [appellante] bepleit, verblijft [geïntimeerde] zonder recht of titel op het Terrein en dient de vordering tot ontruiming te worden toegewezen.  
       
     
     
       3.5 
       Het hof komt tot het oordeel dat [geïntimeerde] nooit huurder van het Terrein is geworden en overweegt daartoe als volgt.  
       
       
         3.5.1 
         Naar tussen partijen vaststaat (zie rov 3.1.5), heeft [Z] als huurder van het Terrein bij brief van 8 december 1994 jegens [X] als verhuurder een beroep gedaan op artikel 9 van de huurovereenkomst [X]-[Z], stellende dat zij het onroerend goed aan de Zuiderkade 12a/ perceel A 10101 aan haar huidige huurder Translast zal overdragen en daarmee haar rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst ook op de nieuwe eigenaar (Translast) overgaan. Daarbij heeft [Z] [X] verzocht als blijk van instemming met een en ander deze brief voor akkoord te tekenen, hetgeen [X] heeft gedaan. Aldus is [X] ermee akkoord gegaan dat de rechten en verplichtingen van [Z] uit de huurovereenkomst [X]-[Z] overgaan op Translast, uitgaande van de veronderstelling dat [Z] (ook) perceel A 10101 aan Translast zal overdragen.  
         
       
       
         3.5.2 
         De overdracht van perceel A 10101 door [Z] aan Translast heeft echter nooit plaatsgevonden. Niet Translast maar [geïntimeerde] heeft van [Z] op 7 februari 1995 de economische eigendom (zie rov 3.1.6) en vervolgens op 30 juni 2006 de juridische eigendom (zie rov 3.1.10) van perceel A 10101 verkregen. De stelling van [geïntimeerde] is dat daarmee ook de huurrechten van het Terrein op [geïntimeerde] zijn overgegaan.  
         
       
       
         3.5.3 
         
           De rechtbank lijkt er van uit te gaan dat degene die door levering van het perceel A 10101 daarvan eigenaar wordt, automatisch huurder wordt van het Terrein dat deel uitmaakt van het naastgelegen perceel A 10102. Een dergelijk automatisme valt echter in artikel 9 van de huurovereenkomst [X]-[Z] niet te lezen. Dit artikel geeft aan de huurder van het  
           Terrein (slechts) de bevoegdheid – maar legt hem niet de verplichting op – de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over te dragen aan de nieuwe eigenaar van het bij het Terrein gelegen perceel A 10101.   
         
         
       
       
         3.5.4 
         Naar het oordeel van het hof zijn met de overdracht door [Z] van perceel A 10101 aan [geïntimeerde] de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst [X]-[Z] niet op [geïntimeerde] overgegaan. Immers, niet is gesteld of gebleken dat [Z] haar bevoegdheid ex artikel 9 ooit ten gunste van [geïntimeerde] heeft uitgeoefend, terwijl [X]  uitsluitend  heeft ingestemd met een overdracht door [Z] van haar huurrechten aan Translast. [geïntimeerde] wijst in dit verband op de vermelding in de akte van 7 februari 1995 (zie rov 3.1.6.), dat als integrerend onderdeel van de verkoop en koop van perceel A10101 alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst [X]-[Z] op [geïntimeerde] overgaan. [geïntimeerde] heeft echter onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de in die akte bedoelde overdracht voldeed aan artikel 9 van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde] eigenaar is van Translast leidt niet tot een ander oordeel.  
         
       
       
         3.5.5 
         
           Ook overigens is niet gebleken dat [X] met [geïntimeerde] als huurder instemde. 
           Aangezien zowel [Z] als Translast tegenover [X] de schijn heeft gewekt dat Translast – en niet [geïntimeerde] – eigenaar is geworden van perceel A 10101, heeft [X] in de gerechtvaardigde veronderstelling verkeerd dat Translast, met haar instemming, sinds december 1994 huurder van het Terrein was. Dit geldt temeer nu [geïntimeerde] zelf aan [X] heeft bericht (zie rov 3.1.7) dat het huurcontract met betrekking tot het Terrein met ingang van medio december 1994 is overgedragen  “door [Z] Onroerend Goed bv. aan Translast Bedrijfswagens bv.”  en dat [geïntimeerde], met een beroep op artikel 4 van de huurovereenkomst, blijkens zijn brief van 25 november 1997 graag zou willen vernemen of  “ik, Translast Bedrijfswagens bv., aan derden mag verhuren” . Het enkele gebruik van het woord “ ik ” is onvoldoende om te concluderen dat [X] moest begrijpen dat [geïntimeerde] in die brief niet op Translast, maar op zich zelf doelde. 
           Voor zover [geïntimeerde] zich nog beroept op instemming van [X] met onderhuur aan Truckland, kan daaruit evenmin worden afgeleid dat [X], in de veronderstelling dat Translast huurder was geworden, instemde met [geïntimeerde] als huurder.  
         
         
       
       
         3.5.6 
         Ten overvloede overweegt het hof dat [X] in de gerechtvaardigde veronderstelling kon verkeren dat aan de huurovereenkomst in ieder geval per 1 juli 2009 een einde was gekomen, gelet op de uitdrukkelijke mededeling dienaangaande in de brief van Truckland van 8 juli 2009 (zie rov 3.1.12) en het feit dat van 1 augustus 2009 tot begin 2011 geen activiteiten op het Terrein hebben plaatsgevonden. 
         
       
     
     
       3.6 
       Uit het vorenstaande volgt reeds dat [geïntimeerde] nooit huurder van het Terrein is geweest. De grieven zijn dus gegrond. De (primair) gevorderde verklaring voor recht komt voor toewijzing in aanmerking. Ook de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, zij het dat het hof aanleiding ziet de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen tot acht weken en de dwangsom te maximeren, als hierna te bepalen. Het vonnis zal worden vernietigd en [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende:  
     
     
     
       verklaart voor recht dat tussen [X] en haar rechtsopvolger [appellante] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds geen huurovereenkomst heeft bestaan; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om binnen acht weken na betekening van dit arrest het Terrein, gelegen te Beverwijk aan de Zuiderkade 12, met al het zijne en de zijnen te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten en ter algehele vrije beschikking van [appellante] te stellen, met machtiging van [appellante] om deze ontruiming zo nodig te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] een dwangsom te betalen van € 250,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan hij niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, tot een maximum van € 25.000,-- is bereikt; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg begroot op € 206,71 aan verschotten en € 300,-- voor salaris van de advocaat en in hoger beroep op € 797,80 aan verschotten en € 894,00 voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met de nakosten ad € 131,-- zonder betekening en € 199,--  ingeval van betekening;   
     
     
     
       bepaalt dat voornoemde kosten binnen veertien dagen na de datum van dit arrest moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest tot aan de dag der voldoening;  
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het in beroep meer of anders gevorderde.    
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2015.