ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:1154

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:1154 Gerechtshof Amsterdam , 26-03-2015 / 14/00459

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-03-26

Zaaknummer: 14/00459

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:1154

---

WOZ-waarde woning te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar de meerderheidsregel geschonden heeft.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 14/00459 
     
     
       26 maart 2015 
     
     
     
       
         uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Y] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/6724 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, 
       
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak op het adres [a-straat 1] in [Y] (hierna ook: de Woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 1.111.000 (hierna: de WOZ-waarde), bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2013 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 bekend gemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 6 november 2013, de WOZ-beschikking en de eerdergenoemde aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 18 juni 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 juli 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “1. 	[…] De [Woning] is een eengezinswoning in [Y] , gebouwd in 1925, met een oppervlak van 195 m2 en een kavel van 143 m2.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen : 
     
     
     
       “ 2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
       3. Eiser heeft allereerst aangevoerd dat sprake is van een aanzienlijke verhoging van de WOZ-waarde van de [Woning] ten opzichte van het kalenderjaar 2012 (€ 1.020.500). Het is in een dalende markt onwaarschijnlijk dat de [Woning] in een jaar tijd zo’n spectaculaire waardestijging heeft doorgemaakt, aldus eiser. Verder heeft eiser aangevoerd dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet aansluit op de prijsontwikkeling van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
     
       3.1. 
       Deze beroepsgronden slagen niet. Het systeem van de WOZ brengt met zich mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw dient te worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde of -waarden zoals die is of zijn vastgesteld in besluiten over een of meerdere eerdere (of latere) kalenderjaren voor zowel de [Woning] van eiser als voor de vergelijkingsobjecten, kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de [Woning] op de in geding zijnde peildatum. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268, en van het Gerechtshof Amsterdam van 29 augustus 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2887. 
       
       
         4. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde van de [Woning] eenvoudig is vast te stellen door middel van indexering van de koopprijs van de [Woning] zoals die op 17 december 2009 is gerealiseerd, te weten € 1.025.000. Indexering van deze koopprijs aan de hand van de landelijke Prijsindex woningen en de WOZ Trendanalyses van de gemeente [Y] resulteert in een waarde van de [Woning] van € 958.400, aldus eiser. 
       
       
     
     
       4.1. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet kan worden vastgesteld door middel van indexering van de aankoopprijs van de [Woning] zelf, omdat de transactiedatum  
         (17 december 2009) te ver verwijderd is van de waardepeildatum (1 januari 2012). De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 21 maart 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV9740, waarin het Gerechtshof heeft geoordeeld dat een periode van iets minder dan twee jaar gelegen tussen de transactiedatum en de peildatum te lang is om de koopprijs van de [Woning] nog doorslaggevend te achten voor het bepalen van de WOZ-waarde van de [Woning] op de waardepeildatum. 
         Deze beroepsgrond van eiser slaagt dan ook niet. 
       
       
       
         5. In deze beroepsprocudure heeft de taxateur de WOZ-waarde van de [Woning] op de peildatum nader onderbouwd door middel van een ‘Overzicht taxatiewaarden’, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van vijf vergelijkingsobjecten ( [b-straat 1] , [c-straat 1] , [d-straat 1] , [e-straat 1] en [f-straat 1] ; hierna de Vergelijkingsobjecten). Uit dit ‘Overzicht taxatiewaarden’ blijkt dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de [Woning] van € 1.111.000, de taxatiewaarde per eenheid (m2) voor het woningdeel van de [Woning] € 4.923 bedraagt. De gemiddelde gerealiseerde prijs per eenheid (m2) voor het woningdeel van de [Vergelijkingsobjecten] bedraagt € 5.678. 
       
       
       
         6. Eiser heeft aangevoerd dat de [Vergelijkingsobjecten] in een andere buurt liggen, te weten de [a-buurt] , en rijker geornamenteerd zijn dan zijn woning. Zijn woning is rechttoe rechtaan met een recht dak. De [Vergelijkingsobjecten] zijn speelser ontworpen met ornamenten aan de muur, zoals beeldjes van vogels of mensen, aldus eiser. Verder heeft eiser aangevoerd dat de woningen aan het Raphaelplein tot een geheel ander prijssegment behoren: de woning [g-straat 1] is op 31 december 2010 verkocht voor € 1.435.000, aldus eiser. 
       
       
     
     
       6.1. 
       De rechtbank stelt vast dat de [Vergelijkingsobjecten] binnen een aanvaardbare termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de [Vergelijkingsobjecten] in beginsel vergelijkbaar met de [Woning], gelet op bouwjaar en archetype. De verkoopprijzen van de [Vergelijkingsobjecten] kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de [Woning]. Daarbij wordt opgemerkt dat weliswaar sprake kan zijn van verschillen tussen de [Woning] en de [Vergelijkingsobjecten] , maar dat niet elk verschil betekent dat de objecten niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Wel dient beoordeeld te worden of bij het bepalen van de waarde van de [Woning] voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de [Vergelijkingsobjecten] en de [Woning], qua ligging en uitstraling. In dit verband acht de rechtbank allereerst van belang dat de taxateur ter zitting heeft verklaard dat de [Vergelijkingsobjecten] in een vergelijkbare buurt, te weten de [a-buurt] , zijn gelegen. Deze buurt ligt in het verlengde van de buurt waarin de [Woning] is gelegen en beide buurten liggen niet ver van elkaar. De taxateur heeft dat ter zitting ook aangetoond door middel van een plattegrond. De rechtbank acht het dan ook niet aannemelijk dat de omstandigheid dat de [Vergelijkingsobjecten] in een andere buurt liggen dan de [Woning] van eiser tot een substantieel prijsverschil zou leiden ten opzichte van de [Woning]. Voor wat betreft de door eiser genoemde verkoopprijs van de woning [g-straat 1] heeft de taxateur ter zitting verklaard dat de verkoopprijs van die woning een uitschieter was. Er zijn negen andere verkoopcijfers van woningen op het Raphaelplein bekend en die variëren van € 800.000 tot € 1.100.000, aldus de taxateur. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de twee op het ‘Overzicht taxatiewaarden’ vermelde woningen op het [a-plein] tot een substantieel duurdere categorie woningen behoren. Voor wat betreft de ornamentering van de [Vergelijkingsobjecten] overweegt de rechtbank dat de [Woning] inderdaad wel iets eenvoudiger is van uitstraling. Voor zover daar een waarde drukkend effect vanuit zou gaan, is daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden, nu de gehanteerde waarde per m2 voor het woningdeel van de [Woning] aanzienlijk lager is ten opzichte van de gerealiseerde prijs per m2 voor het woningdeel van de [Vergelijkingsobjecten]. 
       
       
         6.2.Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur gezien het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de [Woning] niet te hoog is vastgesteld. De vergelijking die eiser zelf heeft gemaakt met de vraagprijzen voor vergelijkbare woningen op funda.nl doet daar niet aan af, alleen al omdat het vraagprijzen betreft. Volgens vaste rechtspraak kunnen vraagprijzen niet als grondslag voor de waardebepaling in het kader van de WOZ dienen, omdat die prijzen geen in de markt gerealiseerde verkoopgegevens betreffen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2902. 
       
       
       
         7. Eiser heeft nog aangevoerd dat de best vergelijkbare woning de naastgelegen woning [a-straat 2] is. Deze woning is volgens eiser in gelijke staat van onderhoud en heeft een grotere kavel. De WOZ-waarde van deze woning was op de peildatum 1 januari 2012  
         € 1.035.000. Na correctie van de grootte van de kavel komt de WOZ-waarde van zijn woning uit op € 1.001.500, aldus eiser. 
       
       
     
     
       7.1. 
       Voor zover deze beroepsgrond van eiser moet worden aangemerkt als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit niet. Volgens vaste rechtspraak is in belastingzaken, voor zover hier van belang, alleen dan sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel als ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (de zogenaamde meerderheidsregel). Zie het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. Nu eiser slechts naar één, in zijn ogen identieke, woning heeft verwezen, kan reeds daarom geen sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarbij komt dat de taxateur ter zitting heeft verklaard dat er bij de waardebepaling van de woning [a-straat 2] van is uitgegaan dat die woning in een slechte staat van onderhoud verkeerde, omdat de bewoner van die woning dat in een bezwaarprocedure had aangevoerd. Ook om die reden kan de WOZ-waarde van de woning J.J. [a-straat 2] niet als grondslag dienen voor de waardebepaling van de [Woning]. De [Woning] verkeert immers niet in een slechte staat van onderhoud. 
       
       
         8. Uit het voorgaande volgt dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde van de [Woning] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond.” 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Geschil in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 992.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 1.110.000 en concludeert om die reden dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.  
       
     
     
       4.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft onder andere tegen de rechtbankuitspraak aangevoerd dat de Vergelijkingsobjecten zich in de Apollobuurt bevinden en dat zijn woning in het Museumkwartier ligt, in welke buurt de woningen substantieel minder waard zijn. In zijn hoger beroepschrift schrijft hij: 
       
       
         “Hoewel beide buurten aan elkaar grenzen is er een substantieel prijsverschil tussen de woningen in beide buurten; de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in het [a-buurt] is 13% hoger dan in het [a-kwartier] […] Door de verklaring van de taxateur te volgen en slechts uit te gaan van geografische nabijheid komt de rechtbank tot een onjuiste conclusie […] 
       
     
     
       2.2 
       Naast de buurt zijn o.a. locatie, ligging, perceel, bouwstijl en indeling van een woning bepalend voor de waarde. Zoals ter zitting is aangegeven zijn (nagenoeg) alle woningen aan [a-plein] laagbouw (begane grond, eerste etage en kap verdieping) gelegen aan een breed besloten plantsoen met bomen en struiken […] Dit is een andere woonomgeving dan een smalle doorgaande straat zoals de [a straat] [ …] Het eerste blok van de [a straat] kent voor meer dan de helft hoogbouw, etage woningen met vijf of meer woonlagen. Dat geeft een andere sfeer en komt tot uiting in de verkoopprijzen. Ook de naast het [a-plein] gelegen [b straat] en de [c straat] kennen (nagenoeg) uitsluitend laagbouw. Ondanks deze significante verschillen ziet de rechtbank beide als gelijk." 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende onder meer bestreden door erop te wijzen dat verschillen tussen de gemiddelde WOZ-waarden in de ene buurt en de andere buurt op zich zelf niet van veel betekenis hoeven te zijn. Tevens voert de heffingsambtenaar aan dat de gemeentelijke belastingdienst geen buurtindeling kent als belanghebbende noemt en dat belanghebbendes wijk grenst aan die van de wijk waarin de Vergelijkingsobjecten liggen. In een bijlage bij zijn bij de rechtbank ingediende verweerschrift staat: 
       
       
         “Onder het kopje ‘taxatiewaarde per eenheid’ is de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de [Woning] afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter hoofdgebouw van de [Vergelijkingsobjecten]. De getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de [Woning] is € 4.923. De gemiddelde gerealiseerde prijs van de vierkante meters van de [Vergelijkingsobjecten] bedraagt: € 5.678. Op basis van het overzicht is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten zoals verwoord in het beroepschrift van belanghebbende, de [Woning] niet te hoog is gewaardeerd.” 
       
       
     
     
       5.3. 
       Op 14 oktober 2005 overwoog de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU4300): 
       
       
         “De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.” 
       
       
     
     
       5.4. 
       Derhalve is het allereerst aan de heffingsambtenaar om aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In dit verband verenigt het Hof zich met het in rechtsoverweging 2 van de rechtbankuitspraak geformuleerde uitgangspunt en beoordeelt de in hoger beroep aangevoerde grieven nader als volgt. 
       
     
     
       5.5. 
       
         Aan de hand van hetgeen partijen in de gedingstukken hebben aangevoerd, alsmede gelet op de foto’s die door partijen zijn ingebracht, is het Hof van oordeel dat de wijk waarin de Vergelijkingsobjecten (de [a-buurt] ) liggen dusdanig verschilt van de wijk waarin de Woning ligt dat de transactieprijzen van de Vergelijkingsobjecten in beginsel niet als uitgangspunt kunnen dienen voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de Woning, dan wel dat als de heffingsambtenaar die transactieprijzen toch gebruikt hij helder moet maken op welke wijze en/of in welke mate de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met deze verschillen in ligging. Voor wat betreft het laatste oordeelt het Hof dat uit het bij de rechtbank ingediende ‘Overzicht taxatiewaarden’ slechts volgt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs voor de Woning aanmerkelijk lager is dan die van de Vergelijkingsobjecten (€ 4.923 versus € 5.678), maar op onvoldoende wijze wordt toegelicht waarom dat verschil (5.678 -/- 4.923 =) € 755, circa 15% bedraagt van de WOZ-waarde. In ieder geval is de slotzin in het citaat onder 5.2 en het daaraan in het in hoger beroep ingediende verweerschrift toegevoegde (“Met de relevante, nadelige objectkenmerken van de [Woning] is dus in ruime mate rekening gehouden.”) daartoe onvoldoende. 
         Op basis van het voorgaande concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 1.111.000 onvoldoende heeft aannemelijk gemaakt.  
       
       
     
     
       5.6. 
       Gelet op het onder 5.3 geciteerde arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005 is het vervolgens aan belanghebbende om de door hem bepleite waarde van € 992.000 aannemelijk te maken. Hij heeft daartoe onder meer gewezen op de verkoopprijzen/vierkantemeterprijzen van drie in 2013 verkochte - in zijn straat gelegen - woningen. Belanghebbende heeft geen deskundigenrapport ingebracht.  
       
     
     
       5.7. 
       De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes bepleite WOZ-waarde gemotiveerd bestreden. Hij heeft er daarbij onder meer op gewezen dat de door belanghebbende genoemde - in zijn straat gelegen - woningen niet als basis voor een goede WOZ-waardebepaling kunnen dienen omdat ze te verschillend zijn. In hoger beroep heeft de taxateur van de heffingsambtenaar onder andere aangevoerd: 
       
       
         “De verkoop [a-straat 3] betreft een beleggingsverkoop van een dubbel bovenhuis in verhuurde staat en is dus niet bruikbaar. Bewijs hiervan treft u aan in de advertentie in de bijlage […]. Het pand [a-straat 4] betreft een kantoorpand dat geschikt is om te worden omgezet naar wonen (op kosten van de koper) en is dus ook niet bruikbaar. Ook het bewijs hiervan treft u aan in de advertentie in de bijlage […]“ 
       
       
     
     
       5.8. 
       
         Naar het oordeel van het Hof stelt de heffingsambtenaar zich, gelet op het citaat onder 5.7, terecht op het standpunt dat de door belanghebbende genoemde - in zijn straat gelegen - woningen niet als basis voor een goede WOZ-waardebepaling kunnen dienen.  
         Gelet op het voorgaande en in aanmerking genomen dat belanghebbende de door hem bepleite WOZ-waarde ook overigens niet adequaat onderbouwd heeft, is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet meer dan € 992.000 heeft bedragen.  
       
       
     
     
       5.9. 
       Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof de waarde van de Woning als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 1.060.000. Hierbij heeft het Hof onder andere in aanmerking genomen dat belanghebbende de Woning in december 2009 gekocht heeft voor € 1.025.000, hij de Woning voor € 100.000 verbouwd heeft en dat belanghebbende - onvoldoende betwist - gesteld heeft dat de huizenprijzen in zijn wijk sinds de aankoop met circa 6% zijn gedaald. Daaraan doet in het kader van het schattenderwijs bepalen van de WOZ-waarde niet af dat belanghebbende de Woning circa twee jaren voor de peildatum heeft gekocht.  
       
       
         5.10.1. 
         Belanghebbende heeft zich ook op schending van het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder - zo begrijpt het Hof belanghebbende - op schending van de meerderheidsregel beroepen.  
         
       
       
         5.10.2 
         Met betrekking tot de toepassing van de meerderheidsregel overwoog de Hoge Raad op 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942)  
         
         
           “De omstandigheid dat een WOZ-waardering kan worden gebaseerd op transactieprijzen van "vergelijkbare" objecten, doet er niet aan af dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken - buiten de gevallen waarin het gaat om fouten die gemaakt zijn ten aanzien van specifieke, aan een aantal woningen gemeenschappelijke kenmerken waardoor die zich van andere woningen onderscheiden (vgl. HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294) - de relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager.” 
         
         
       
       
         5.10.3. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar de meerderheidsregel geschonden heeft. Allereerst heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van twee identieke woningen en ten tweede heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat van tenminste twee van de door hem genoemde woningen de WOZ-waarde te laag is vastgesteld.  
         
       
     
     
       5.11. 
       Naar het Hof begrijpt neemt belanghebbende in hoger beroep ook stelling tegen het onder 3.1 van de rechtbankuitspraak overwogene. Het Hof verwerpt deze bezwaren. Zoals het overwoog in ECLI:NL:GHAMS:2013:2887 kan aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken, noch aan WOZ-beschikkingen van een eerdere of latere peildatum, geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.  
       
     
     
       5.12. 
       Tot slot overweegt het Hof dat belanghebbende het in zijn brief van 8 december 2014 aan het Hof gedane aanbod tot getuigenbewijs ter zitting heeft ingetrokken.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.13. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       6.1. 
       
         Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (in verbinding met artikel 8:108 van die wet).  
         De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit).  
       
       
     
     
       6.2. 
       Belanghebbende heeft in zijn pleitnota - zonder nadere toelichting - om een ‘bijdrage onkosten € 100” gevraagd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat er sprake is geweest van (1) kosten (2) die op basis van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen.  
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing  
     
     
       Het Hof:  
     
     
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;  
        verklaart het beroep gegrond;  
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;  
        vermindert de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot € 1.060.000; en 
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep bij de rechtbank) en het betaalde griffierecht ad € 122 (hoger beroep bij het Hof) te vergoeden.  
     
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. P.F. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van M.L. Brylka als griffier. De beslissing is op 26 maart 2015 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.