ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:843

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:843 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 17-02-2025 / 22/6039

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-02-17

Zaaknummer: 22/6039

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:843

---

WOZ-waarde hotel, ongegrond, IMSV

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 22/6039  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] BV, uit [plaats], belanghebbende 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Moerdijk) , de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.  
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) naar waardepeildatum 1 januari 2021, met inachtneming van de toestand op 1 januari 2022 vastgesteld op  € 3.361.000. Tegelijk met deze  waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van belanghebbende heeft namens belanghebbende deelgenomen aan de zitting. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. L.J. Boone en [naam]. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotelcomplex met café-restaurant. De onroerende zaak beschikt over 73 hotelkamers met ieder een eigen badkamer met toilet en douche. De totale oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 3.475 m2. 
     
     
     
       2.1. 
       De onroerende zaak is gedeeltelijk gebouwd in het jaar 2003 en gedeeltelijk in het jaar 2009. In het jaar 2021 is het hotel gerenoveerd.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 1 november 2021 heeft belanghebbende het hotel verkocht voor € 4.725.000.  
       
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 2.4999 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.361.000. 
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (b) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum; artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ). 
       
     
     
       4.2. 
       De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
       
         5. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 juni 2023, door  [taxateur] (taxateur) waarin de onroerende zaak naar de toestand op 1 januari 2022 is getaxeerd op € 3.364.000.  
       
       
     
     
       5.1. 
       Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaart dat hij bij het waarderen van de onroerende zaak de verkoopprijs op 1 november 2021 als uitgangspunt heeft genomen en een berekening heeft gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels. Daarbij is hij voor de waardering van de onroerende ervan uitgegaan dat deze in verhuurde staat is verkocht waardoor een neerwaartse waardecorrectie van 20% is toegepast. Vervolgens is de waarde nog verder verlaagd door een correctie voor leegstand van € 188.981 en een coronacorrectie van 7%.  
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar heeft op basis van de handreiking van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden (ESBL ), uitgebracht in opdracht van de VNG en de Waarderingskamer, een verschuiving van de waardepeildatum (1 januari 2021) naar toestandsdatum (1 januari 2022) toegepast vanwege voor de onroerende zaak geldende specifieke publiekrechtelijke overheidsmaatregelen tijdens het belastingjaar vanwege de coronapandemie. Bovendien is door het hanteren van de toestandsdatum de renovatie in het jaar 2021 bij de waardering meegenomen (zie 2.1). Partijen zijn het er over eens dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd rekening houdend met de toestand op 1 januari 2022.  
       
       
         
           De beroepsgronden 
         
       
       
       6. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd.  
       
       7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte bij de waardering van de onroerende zaak gebruik heeft gemaakt van de Taxatiewijzer Hotels. Daarnaast kan het eigen verkoopcijfer (zie 2.2.) volgens belanghebbende niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, omdat de essentiële gegevens over deze verkoop – zoals de koopovereenkomst en de ten aanzien van de onroerende zaak gesloten huurovereenkomst – niet zijn overgelegd. Bovendien heeft deze verkoop volgens belanghebbende niet plaatsgevonden op de vrije markt. Ten slotte stelt gemachtigde dat de correctie op de waarde vanwege de coronapandemie te laag is.  
       
       
         
           Oordeel rechtbank 
         
       
       
     
     
       7.1. 
       De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de verkoop van de onroerende zaak op 1 november 2021 heeft plaatsgevonden, erg dicht bij de toestandsdatum van 1 januari 2022. Het eigen verkoopcijfer kan naar het oordeel van de rechtbank mede daardoor goed dienen ter onderbouwing van de waarde van de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2022. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar de waarde heeft gecontroleerd aan de hand van een berekening op grond van de taxatiewijzer Hotels. Bovendien heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast vanwege de coronapandemie, een correctie vanwege leegstand van de onroerende zaak en een correctie omdat er van uit is gegaan dat de onroerende zaak in verhuurde staat is verkocht. Door deze correcties zit er een aanzienlijke ruimte tussen de vastgestelde WOZ-waarde van € 3.361.000 en de verkoopprijs van de onroerende zaak van € 4.725.000. De stellingen van belanghebbende dat de heffingsambtenaar aanvullende gegevens van de verkoop had moeten overleggen en dat de verkoop niet op de vrije markt heeft plaatsgevonden slagen niet. Deze stellingen zijn voor het eerst pas ter zitting ingenomen en niet nader onderbouwd. Bovendien heeft de heffingsambtenaar deze stelling gemotiveerd betwist en daartegenover gesteld dat de door belanghebbende verlangde gegevens niet zomaar vrij te verkrijgen zijn. De toegepaste correctie vanwege de coronapandemie acht de rechtbank ruimschoots voldoende. De heffingsambtenaar heeft daarover terecht aangevoerd dat de onroerende zaak is verkocht tijdens de coronapandemie waardoor met de waardevermindering als gevolg daarvan al rekening is gehouden in het verkoopcijfer.   
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
         
       
       
       
         8. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.  De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 9 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 17 februari 2025. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 12 maanden.  
       
       
     
     
       8.1. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn sluit de rechtbank in dit geval aan bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016.  Dat betekent dat de schadevergoeding wordt vastgesteld op € 500 per half jaar overschrijding, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. De aanleiding hiertoe is overweging 3.5 van het arrest van de Hoge Raad van 24 juni 2024. 
       
     
     
       8.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar van 19 december 2022. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) tien maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vier maanden is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 4/12 deel van € 1.000 te betalen (€ 333,33) en de Minister het overige deel (€ 666,67). De Minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB 
       gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
     
     
     
       9.1. 
       
         Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank  
         1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en de wegingsfactor 0,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. In dit geval brengt dit mee dat de heffingsambtenaar € 113,37 dient te betalen en de Staat € 113,38. De heffingsambtenaar en de Staat worden ook opgedragen om elk de helft van het geheven griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.  
       
       
     
     
       7.3. 
       De vergoeding van immateriële schade, proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep ongegrond; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 333,33; 
       
       
         veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 666,67; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 113,37; 
       
       
         veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 113,38; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar € 182,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden; en 
       
       
         bepaalt dat de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) € 182,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 17 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. 
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
      Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.