ECLI: ECLI:NL:GHARN:2009:BI0915

Titel: ECLI:NL:GHARN:2009:BI0915 Gerechtshof Arnhem , 24-03-2009 / 107.002.262/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2009-03-24

Zaaknummer: 107.002.262/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2009:BI0915

---

Huur bedrijfsruimte. 
         Wilsovereenstemming. 
         Afbreken onderhandelingen.

Arrest d.d. 24 maart 2009 
       Zaaknummer 107.002.262/01 
     
     
     
     
       HET GERECHTSHOF TE ARNHEM 
       Nevenzittingsplaats Leeuwarden 
     
     
     Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       Your Health Almere B.V., 
       gevestigd te Almere, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna te noemen: Your Health, 
       advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden, 
       voor wie gepleit heeft mr. W.F. Wienen, advocaat, kantoorhoudende te Almere, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. , 
       gevestigd te Deventer, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna te noemen: Eurocommerce, 
       advocaat: mr. A.T. Bolt, kantoorhoudende te Arnhem, 
       voor wie gepleit heeft mr. J.P.C. van Ruiven, advocaat, kantoorhoudende te Enschede. 
     
     
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 4 oktober 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer (hierna: de kantonrechter). 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 22 november 2007 is door Your Health hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Eurocommerce tegen de zitting van  
       11 december 2007. 
       De conclusie van de memorie van grieven luidt: 
     
     
      "(...) het vonnis van 4 oktober 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton - locatie Deventer, tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als gedaagde in conventie gewezen, te vernietigen en opnieuw rechtdoende de in prima ingestelde vorderingen van appellante alsnog toe te wijzen, zulks met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, waaronder de nakosten procureur." 
     
     
     Door Eurocommerce is bij memorie van antwoord (met één productie) verweer gevoerd, met als conclusie: 
     
      "(...) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad (voor zover het punt 2 betreft): 
     
     
       1.  het door Your Health ingestelde beroep te verwerpen en het vonnis, dat op  
            4 oktober 2007 door de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer 
            (onder zaaknummer 356341 CV 07-1275) tussen partijen is gewezen - zo nodig onder 
            ambtshalve aanvulling van de gronden - te bekrachtigen; 
       2.  Your Health te veroordelen in de kosten van het hoger beroep." 
     
     
     
     
       Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Voorafgaande aan het pleidooi zijn door  
       Your Health nog vijf producties in het geding gebracht. 
     
     
     Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       Your Health heeft zeven grieven opgeworpen. 
     
     
     
       De beoordeling 
       1.	Tegen de weergave van de vaststaande feiten in de overwegingen 1 t/m 8 van het bestreden vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. 
     
     
     
       2.	De door Your Health opgeworpen grieven omvatten alle relevante aspecten van het geschil dat partijen verdeeld houdt, waarmee het geschil in volle omvang aan het hof is voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       3.	Het standpunt van Your Health, zoals dat uitdrukkelijk door haar advocaat is bepleit, luidt primair dat partijen op 23 december 2006 mondeling wilsovereen-stemming hebben bereikt met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten  voor de bedrijfspanden te Deventer (Colisée), Arnhem (Kroonburg) en Utrecht (Dos) en dat de door Eurocommerce uitgebrachte aanbieding d.d. 29 december 2006 daarvan de schriftelijke vastlegging behelst.  
       Het hof gaat er dan ook vanuit dat de eerder in de procedure door Your Health verdedigde stelling dat door haar ondertekening van de aanbieding d.d.  
       29 december 2006 en retournering daarvan aan Eurocommerce op 15 januari 2007 de huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, niet langer door Your Health wordt gehandhaafd. 
       Subsidiair voert Your Health aan dat het afbreken door Eurocommerce van de onderhandelingen omtrent het aangaan van de huurovereenkomsten onaanvaard-baar is en dat daarom plaats is voor vergoeding van de ter zake door Your Health geleden schade.  
     
     
     4.	De processtukken van Your Health, noch de door haar overgelegde producties zijn zodanig eenduidig dat zij voldoende steun bieden voor de juistheid van de stelling van Your Health dat partijen reeds op 23 december 2006 overeenstemming hebben bereikt betreffende het sluiten van de bewuste huurovereenkomsten. Integendeel, de wijze van formulering van de aanbiedingsbrief van 29 december 2006 duidt op niet meer dan een door Eurocommerce gedane offerte ter zake van het aangaan van overeenkomsten met betrekking tot de bewuste panden. Bovendien staat vast dat Your Health het pand in Utrecht niet had bezichtigd, welk feit zich moeilijk laat rijmen met haar stelling dat niettemin (ook al) overeenstemming was bereikt over de huur van dat pand. Voorts wordt in de aan Eurocemmerce verzonden brief van de advocaat van Your Health d.d. 9 februari 2007 (productie 6) ervan uitgegaan dat de huurovereenkomsten eerst na akkoordbevinding en ondertekening door Your Health op 15 januari 2007 van de offerte d.d. 29 december 2006 tot stand zijn gekomen.           
     
     
       5.	Eurocommerce heeft gemotiveerd betwist dat tussen partijen wilsovereen-stemming is bereikt over het sluiten van de huurovereenkomsten. Haar verweer luidt - kort gezegd - dat zij op 29 december 2006 aan Your Health slechts een aanbieding heeft gedaan om tot een huurovereenkomst met betrekking tot de genoemde drie panden te komen. De offerte is vervallen alvorens deze door  
       Your Health is aanvaard, aldus Eurocommerce. 
       5.1	Gelet op het gemotiveerde verweer van Eurocommerce rust - overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv - de bewijslast van de desbetreffende stellingen op Your Health.     
       5.2	Een door Your Health op haar stellingen aangaande de totstandkoming van de huurovereenkomsten toegesneden bewijsaanbod ontbreekt. Zij heeft wel een in algemene termen gesteld aanbod gedaan om al haar stellingen te bewijzen, maar een geconcretiseerd bewijsaanbod is slechts gedaan met betrekking tot de door  
       Your Health beweerd geleden schade. 
       5.3	Het hof zal het bewijsaanbod met betrekking tot het primaire standpunt van  
       Your Health derhalve als onvoldoende concreet passeren. 
     
     
     6.	Nu Your Health het bestaan van de huurovereenkomsten niet heeft aangetoond, is de grondslag aan haar primaire vordering komen te ontvallen. Die vordering is dan ook niet toewijsbaar. 
     
     7.	Your Health heeft aan haar subsidiaire vordering tot vergoeding van schade de stelling ten grondslag gelegd dat de onderhandelingen tussen partijen met betrekking tot het sluiten van de huurovereenkomsten zover waren gevorderd dat het Eurocommerce niet langer vrijstond deze onderhandelingen af te breken omdat zulks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.   
     
     
       8.	Daargelaten of de grondslag van de subsidiaire vordering (ten onrechte afgebroken onderhandelingen met betrekking tot nog te sluiten huurovereen-komsten) zich laat rijmen met het door Your Health met betrekking tot haar primaire vordering verdedigde standpunt (de huurovereenkomsten zijn gesloten), oordeelt het hof ook deze subsidiaire vordering niet toewijsbaar.  
       9.	Het betoog van Your Health komt hierop neer dat tussen partijen ter zake van de essentialia van de huurovereenkomsten reeds wilsovereenstemming was bereikt, hetgeen inhoudt dat de onderhandelingen tussen partijen zover waren gevorderd dat het Eurocommerce niet langer vrijstond die onderhandelingen af te breken. Onder die omstandigheden maakt het vervallen verklaren van het aanbod d.d.  
       29 december 2006 Eurocommerce schadeplichtig, aldus Your Health. 
       9.1	Eurocommerce bestrijdt dat het haar niet (meer) vrijstond het aanbod vervallen te verklaren en bovendien betwist zij de door Your Health beweerd geleden schade verschuldigd te zijn. 
     
     
     10.	Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van het afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467). 
     
     
       11.	De drie panden waarover het hier gaat, zijn eerst aan de orde gesteld in het schrijven d.d. 8 december 2006 van Eurocommerce aan Your Health (overgelegd bij productie 1 bij inleidende dagvaarding). Twee ervan zijn kennelijk op  
       23 december 2006 door Your Health bezichtigd. Vervolgens heeft Eurocommerce bij schrijven d.d. 29 december 2006 een aanbieding aan Your Health uitgebracht.  Het eerstvolgende contact tussen partijen dateert van 12 januari 2007. Gesteld noch gebleken is dat partijen nadien over de invulling van de huurcontracten hebben onderhandeld. Your Health heeft aangevoerd dat al uit de brief van  
       8 december 2006 blijkt dat over de huurprijs van het Dos-gebouw in Utrecht  overeenstemming tussen partijen bestond, hetgeen erop zou moeten duiden dat de onderhandelingen dienaangaande al vergaand waren gevorderd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat in de brief d.d. 29 december 2006 weer de aanvankelijke, hogere, hogere huurprijs van € 235,-- per m2 is geoffreerd. Hetzelfde geldt m.m. voor wat betreft de huurprijzen van de panden te Deventer en Arnhem. Ook voor wat betreft die panden bevat de offerte van 29 december 2006 een hogere huurprijs per m2 dan die wordt genoemd in de brief van 8 december 2006. Bovendien is de periode tot 30 januari 2007, de datum waarop Eurocommerce schriftelijk aan Your Health heeft laten weten de aanbieding vervallen te verklaren, ook niet zodanig lang geweest dat reeds daardoor verwachtingen zouden kunnen zijn gewekt. Van langdurige onderhandelingen is immers geen sprake geweest. 
       11.1	Het hof is dan ook van oordeel dat Your Health onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij onder de gegeven omstandigheden er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de onderhandelingen daadwerkelijk zouden leiden tot het sluiten van huurovereenkomsten voor de drie bewuste panden. Daar komt nog bij dat Your Health geen relevante feiten en omstandigheden heeft gesteld welke erop zouden wijzen dat Eurocommerce tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen.  
       11.2	Bezien in het licht van de hiervoor onder 10 genoemde maatstaf moet de conclusie luiden dat het Eurocommerce vrijstond de onderhandelingen af te breken. Het hof voegt hieraan wel toe dat de door Eurocommerce opgegeven reden voor het vervallen van het aanbod, zoals die kan worden afgeleid uit de brief d.d. 30 januari 2007 aan Your Health - te weten "de verkoop van een groot aantal kantoorgebouwen uit onze portefeuille" - niet juist kan zijn. De vertegenwoordiger van Eurocommerce heeft immers ter gelegenheid van het pleidooi verklaard dat eind januari 2007 het pand in Arnhem al wel was verkocht, maar dat er nog onderhandeld werd over de verkoop van de panden te Deventer en Utrecht. Om dan niettemin de verkoop van panden als reden voor het vervallen verklaren van het aanbod op te voeren, althans te noemen, acht het hof onbehoorlijk.       
     
     
     
       12.	Doch, zelfs indien Eurocommerce overigens een verwijt zou zijn te maken voor het afbreken van de onderhandelingen, dan nog baat dit Your Health niet.  
       Voor zover de vordering ziet op vergoeding van niet-genoten winst strandt die vordering, omdat het daarbij niet om een op een negatief contractsbebelang toegespitse vordering gaat. Een vordering tot vergoeding van niet-genoten winst behelst immers het positief contractsbelang bij afgebroken onderhandelingen en daarvoor is geen plaats nu Your Health er niet op mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren (vgl. HR 29 februari 2008, C06/193HR). 
       Voor zover de vordering betrekking heeft op tevergeefs gedane investeringen  
       zou die ook niet snel in de hier gestelde omvang toewijsbaar zijn, aangezien  
       Your Health daartoe (veel) te voortvarend is overgegaan.  
     
        	      	 		     				  	   
     13.	De grieven falen. 
     
     
       	Slotsom 
       14.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. 
       In de omstandigheid dat het handelen van Eurocommerce bij het vervallen verklaren van het aanbod, n.l. het opgeven van een onjuiste reden, als niet behoorlijk moet worden aangemerkt en zulks mede tot het voeren van deze procedure heeft geleid, ziet het hof aanleiding de kosten van de procedure in hoger beroep te compenseren als hierna te melden. 
     
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     bekrachtigt het vonnis van 4 oktober 2007 waarvan beroep; 
     
     compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat partijen ieder met de eigen kosten belast blijven. 
     
     
     Aldus gewezen door mrs. Breemhaar, voorzitter, Kuiper en Weening, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 maart 2009 in bijzijn van de griffier.