ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:1915

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:1915 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 07-03-2023 / 200.302.581

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-03-07

Zaaknummer: 200.302.581

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:1915

---

Ontbinding en ontruiming sociale huurwoning wegens tekortkoming in nakoming huurovereenkomst. Structureel te laat betalen van huurpenningen, woning in gebruik aan derden; overlast. 6:265 BW; 7:212 BW; 7:213 BW; 7:218 BW; 7:219 BW. Tegenvorderingen onvoldoende onderbouwd.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.302.581 
       zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 9035619 
     
     
     
       
         arrest van 7 maart 2023  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       die woont in [woonplaats1]  
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie 
       hierna: [de huurder]   
       advocaat: mr. R.G.P. Voragen 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Almelose Woningstichting “Beter Wonen” 
       
       die is gevestigd in Almelo 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie 
       hierna: Beter Wonen  
       advocaat: mr. M. Douwenga. 
     
     
     
   
   
     
       1 De (verdere) procedure in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof heeft bij tussenarrest van 15 november 2022 [de huurder] opgedragen het proces-verbaal en/of de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling die op 10 augustus 2021 ten overstaan van de kantonrechter heeft plaatsgevonden aan het hof en aan Beter Wonen toe te sturen. Het hof heeft het proces-verbaal op 13 december 2022 ontvangen.  
       
     
     
       1.2. 
       Partijen hebben vervolgens gelijktijdig, overeenkomstig de instructies van het hof, per akte gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal. Vervolgens heeft het hof opnieuw arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [de huurder] huurde van Beter Wonen een huurwoning in Almelo. Beter Wonen stelt dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft daarom de kantonrechter gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden en [de huurder] te veroordelen om tot ontruiming van de woning over te gaan. Daarnaast heeft Beter Wonen betaling gevorderd van achterstallige huurpenningen (verhoogd met rente), herstelkosten van de voordeur van de huurwoning (inclusief incassokosten) en proceskosten. [de huurder] meent dat die vorderingen moeten worden afgewezen en stelt dat het juist Beter Wonen is die tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurder, onder meer omdat de huurwoning veel gebreken heeft die door Beter Wonen opgelost moe(s)ten worden. [de huurder] vordert daarom betaling van de volgende bedragen: 
       
         
           € 38.000,- als compensatie voor gederfde levensvreugde; 
         
         
           € 15.000,- per jaar vanaf 2002 t/m 2021 in verband met het aantasten van haar gezondheid en het verstoren van haar woongenot; 
         
         
           €  5.000,- voor de proceskosten met betrekking tot een rechtszaak in 2017; 
         
         
           €  2.500,- voor de schade en overlast bij de renovatie van de woning in 2012; 
         
         
           €  1.000,- van de € 1.489,33 (welk bedrag deel uitmaakt van een schikking in een eerdere procedure tussen partijen); 
         
         
           €  7.000,- aan extra stookkosten / hoge eindafrekeningen door gebreken aan de woning.  
         
       
       Daarnaast vordert [de huurder] huurprijsverlaging tot aan het moment dat de gebreken zijn verholpen en vordert zij dat Beter Wonen wordt veroordeeld tot het renoveren van haar schutting. 
       
     
     
       2.2. 
       
         De kantonrechter heeft de vorderingen van Beter Wonen (op een gedeelte van de gevorderde incassokasten na) toegewezen en de vorderingen van [de huurder] afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft [de huurder] haar vorderingen onvoldoende onderbouwd.  
         De kantonrechter heeft [de huurder] veroordeeld om vóór 1 januari 2022 de woning te verlaten en te ontruimen.  
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [de huurder] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. Ook heeft zij een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis van de kantonrechter ingediend. Het hof heeft deze incidentele vordering bij arrest van 25 januari 2022 afgewezen. Vervolgens is de woning op 11 mei 2022 (nadat partijen eerst nogmaals hebben geprobeerd onderling tot een oplossing te komen) ontruimd. [de huurder] is verhuisd naar een andere huurwoning in [woonplaats1] .  
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       
        [de huurder] heeft zeven bezwaren (grieven) aangevoerd op basis waarvan volgens haar de vorderingen van Beter Wonen alsnog moeten worden afgewezen en haar eigen vorderingen alsnog moeten worden toegewezen.  
       
     
     
       3.2. 
       Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal het bestreden vonnis daarom in stand laten. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dit oordeel komt. Bij de beoordeling gaat het hof uit van de feiten zoals de kantonrechter die heeft vastgesteld onder 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. De grieven van [de huurder] komen hierna – voor zover van belang – per onderwerp aan bod. 
       
       
         
           
            [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       De eerste vraag die voorligt is of de ontbinding van de huurovereenkomst (met ontruiming) terecht is. Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit geval ligt de vraag voor of [de huurder] als huurder is tekortgeschoten in haar verplichtingen. Daarbij gaat het om de verplichtingen om de huur op tijd te betalen, om de woning niet aan derden in gebruik te geven en om geen overlast te veroorzaken. 
       
       
         
           Te laat met betalen van de huur 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Artikel 7:212 BW bepaalt dat de huurder verplicht is de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. In de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden is vermeld dat betaling vóór de eerste van de maand moet plaatsvinden. Dit is een ‘fatale termijn’, wat betekent dat [de huurder] direct in verzuim is wanneer zij niet op tijd betaalt en dat Beter Wonen – anders dan [de huurder] stelt – niet verplicht is haar een betalingsherinnering (een ingebrekestelling) te sturen (zie artikel 6:83 sub a BW). Het hof constateert dat [de huurder] structureel te laat betaalt en dat [de huurder] niet van plan is daarmee te stoppen. [de huurder] vindt namelijk dat zij ‘op tijd’ is als zij tegen het einde van de maand de huur voldoet, omdat de maand waarover zij de huurpenningen betaalt op dat moment nog niet is verstreken. In 2017, in een eerdere procedure tussen [de huurder] en Beter Wonen over een (ook toen al) ontstane huurachterstand, heeft [de huurder] toegezegd voortaan de huur – overeenkomstig de afspraak met Beter Wonen – voor de eerste van de maand te zullen betalen. Toch hield zij zich vervolgens niet aan de voorwaarden van de schikking, wat leidde tot het bestreden vonnis. Door [de huurder] is niet gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter dat zij de maanden juli 2020 en augustus 2021onbetaald heeft gelaten. Deze huurachterstand gecombineerd met het hardnekkige te laat betalen betekent dat [de huurder] in verzuim is met tijdige en volledige betaling van de huurpenningen. Daarom oordeelt het hof dat sprake is van een tekortkoming die ernstig genoeg is om, net zoals de kantonrechter heeft gedaan, de huurovereenkomst te ontbinden. 
       
       
         
           Woning in gebruik bij derden 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Beter Wonen heeft verder aangevoerd dat [de huurder] in strijd met de algemene huurvoorwaarden haar woning tegen betaling in gebruik heeft gegeven aan derden en dat dit, naast de structurele wanbetaling van de huur, ook een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In artikel 6.5 van die voorwaarden staat dat de huurder, zonder schriftelijke toestemming van Beter Wonen, het gehuurde niet tegen betaling, of gratis, aan een ander dan iemand van zijn of haar eigen gezin, in gebruik mag geven. Toch heeft [de huurder] dat tot tweemaal toe gedaan zonder schriftelijk toestemming te vragen van Beter Wonen. Eerst was het de heer [naam1] die op haar adres stond ingeschreven en later mevrouw [naam2] .  
       
       
         
           Overlast 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Verder heeft Beter Wonen nog aangevoerd dat de zoons van [de huurder] overlast veroorzaken in de buurt en, zo begrijpt het hof, een onveilige leefomgeving voor de buurtbewoners creëren. Een van de zoons van [de huurder] heeft met een automatisch vuurwapen een buurtbewoner bedreigd. Dit vuurwapen is later door de politie in de woning van [de huurder] teruggevonden. Al met al hebben zowel in 2014, als in 2015 en 2020 politie-invallen plaatsgevonden in de woning van [de huurder] in verband met haar zoon(s). Het hof overweegt dat door voormelde derden en haar zoon(s) toe te laten als gebruiker van de woning, waardoor door toedoen van een van de zonen ook nog eens overlast voor de buurt is ontstaan, [de huurder] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:213 BW).   
       
       
       
         
           Ontbinding is terecht 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Het hof is van oordeel dat niet alleen het betalingsgedrag een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt maar dat het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan derden en het toelaten van haar zoon(s) in de woning ook een dergelijke tekortkoming oplevert. Anders dan [de huurder] stelt, zijn deze tekortkomingen tezamen en elk voor zich van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). 
       
       
         
           
            [de huurder] is verantwoordelijk voor de herstelkosten van de voordeur 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat [de huurder] verantwoordelijk is voor de herstelkosten van de voordeur. [de huurder] is als huurder aansprakelijk voor schade aan de woning die is ontstaan door een aan haar toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst (artikel 7:218 BW). Ook is zij aansprakelijk voor gedragingen van personen die zich met haar goedvinden in haar woning bevinden (artikel 7:219 BW) en (dus) is zij aansprakelijk voor schade die is toegebracht door in de woning door haar toegelaten derden of schade die ten gevolge van die derden is ontstaan. Aangezien vaststaat dat de politie binnenviel vanwege de zoon van [de huurder] en dat deze zoon is aan te merken als een ‘toegelaten derde’ in de zin van voornoemd artikel, is [de huurder] aansprakelijk voor de schade die is ontstaan aan de voordeur. Dat het de politie is geweest, en dus niet [de huurder] zelf of haar zoon, die de voordeur heeft vernield, maakt het voorgaande niet anders. Evenmin is van belang dat de politie de schade aan de voordeur had kunnen voorkomen door aan te bellen, zoals [de huurder] nog heeft aangevoerd.  
       
       
         
           De vorderingen van [de huurder] worden afgewezen 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       
        [de huurder] heeft in eerste aanleg verschillende bedragen gevorderd in verband met (1) gederfde levensvreugde, (2) het aantasten van haar gezondheid en het verstoren van haar woongenot, (3) proceskosten voor de in 2017 gevoerde rechtszaak, (4) veroorzaakte schade en overlast bij de renovatie van haar woning, (5) een geldbedrag en (6) extra stookkosten in verband met gebreken aan haar woning. De kantonrechter heeft overwogen dat [de huurder] haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd en heeft deze vorderingen om die reden afgewezen. In hoger beroep stelt [de huurder] dat haar vorderingen onterecht zijn afgewezen, omdat er wel degelijk “de nodige gebreken aan haar woning zijn” (grief 6). [de huurder] biedt aan haar stelling (dat wel degelijk sprake was van gebreken) te bewijzen.  
       
     
     
       3.10. 
       Het hof stelt vast dat partijen in 2017, ten overstaan van de rechter, een schikking hebben getroffen in het kader van de toen bestaande betalingsachterstand en ten aanzien van de toen door [de huurder] gestelde gebreken. Partijen hebben elkaar toen over en weer finale kwijting verleend. De vorderingen met betrekking tot de proceskosten (=3), de renovatie (=4) en het geldbedrag (=5) vallen onder de reikwijdte van die schikking en kunnen (dus) niet worden toegewezen, omdat zij zien op de periode van vóór deze schikking. De vorderingen met betrekking tot gederfde levensvreugde (=1), aantasting van [de huurder] ’ gezondheid en het verstoren van haar woongenot (=2) en de extra stookkosten (=6) houden verband met de vraag of in het gehuurde gebreken waren en of die gebreken door Beter Wonen hersteld hadden moeten worden. Het hof leidt uit het proces-verbaal van 10 augustus 2021 van de mondelinge behandeling in eerste aanleg af dat partijen hebben gedebatteerd over de aanwezigheid van mogelijke gebreken. Het hof begrijpt dat [de huurder] aan de kantonrechter foto’s heeft laten zien waarop gebreken zichtbaar zijn en dat zij beschikt(e) over brieven waaruit zou blijken dat is geprobeerd om afspraken te maken met Beter Wonen over de schade. Ook heeft [de huurder] , zo stelt zij, tegen betaling door een deskundige onderzoek laten doen naar de gebreken. Beter Wonen heeft het door [de huurder] gestelde toen gemotiveerd betwist. [de huurder] heeft, ondanks deze gemotiveerde betwisting door Beter Wonen, in hoger beroep haar vordering niet verder onderbouwd. Zelfs de stukken waarvan zij in eerste aanleg stelde dat zij daarover beschikte en dat zij daarmee haar vordering kon onderbouwen, heeft zij in hoger beroep niet overgelegd. Het had op de weg van [de huurder] gelegen om haar vorderingen nader in te kleden en te onderbouwen aan de hand van concrete stukken of gegevens. Doordat [de huurder] niet concreet heeft gemaakt waarom zij recht meent te hebben op de door haar gevorderde bedragen en ook niet heeft uitgelegd hoe zij tot die schadebedragen is gekomen, kunnen haar vorderingen ook in hoger beroep niet worden toegewezen. De gevorderde huurprijsvermindering en renovatie van de schutting, waarvan onduidelijk is of die vorderingen in hoger beroep nog ter beoordeling voorliggen, kunnen evenmin worden toegewezen, omdat ook deze vorderingen op geen enkele wijze door [de huurder] zijn onderbouwd. 
       
     
     
       3.11. 
       
        [de huurder] heeft tenslotte nog bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 25 januari 2022 het door [de huurder] ingediende schorsingsverzoek beoordeeld en heeft toen geoordeeld dat geen grond bestond om de uitvoerbaarheid bij voorraad van het bestreden vonnis te schorsen. De derde grief van [de huurder] hoeft om die reden geen bespreking meer. 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [de huurder] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat die tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.  
       
     
     
       3.13. 
       Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten van Beter wonen in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
     
     
       3.14. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 7 september 2021;  
       
     
     
       4.2. 
       
         veroordeelt [de huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van Beter Wonen: 
         €   772,- aan griffierecht; 
         € 2.958,- aan salaris van de advocaat van Beter Wonen (2,5 procespunt x  appeltarief II). 
       
       
     
     
       4.3. 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 
       
     
     
       4.4. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, M.S.A. van Dam en A.J.J. van Rijen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.   
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.