ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2017:7013

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2017:7013 Rechtbank Oost-Brabant , 31-08-2017 / 5199193 / 16-7505

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2017-08-31

Zaaknummer: 5199193 / 16-7505

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2017:7013

---

Pachtzaak - ernstige gebreken gepachte - gedeeltelijke ontbinding pachtovereenkomst (einduitspraak: ECLI:NL:RBOBR:2018:6746)

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     Zittingsplaats Eindhoven 
     PACHTKAMER 
     
     
       Zaaknummer	: 5199193 
       Rolnummer 	: 16-7505 
       Uitspraak 	: 31 augustus 2017 
     
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
   
   
     
       1  [verpachter 1] , 
     2. [verpachter 2] , 
     beiden wonende te [woonplaats] , 
     
       3. [verpachter 3] , 
     
       wonende te [woonplaats] ,  
       eisers, 
       gemachtigde: mr. A.M.H.C. Coppens (Postbus 41, 5750 AA Deurne), 
     
     
     
       t e g e n : 
     
     
     
       
         
          [pachter]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers (Postbus 1094, 6501 BB Nijmegen). 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       Deze blijkt uit het volgende: 
     
     - de dagvaarding, met producties; 
     - de conclusie van antwoord in conventie, waarbij een tegenvordering ( "eis in reconventie" ) is ingesteld, met producties; 
     - de zitting ( "comparitie van partijen" ) op 27 oktober 2016, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; 
     - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
     - de zitting (voortzetting comparitie van partijen) op 26 januari 2017, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
     
     
       Partijen worden hierna " [verpachters] " en " [pachter] " genoemd. 
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Op 24 mei 1995 is tussen [namen oorspronkelijke verpachters] als verpachters en [pachter] als pachter met ingang van 1 juni 1995 een pachtovereenkomst gesloten met betrekking tot een hoeve, bestaande uit 40 are gebouwen en erf, 5.90.00 ha. bouwland en 12.31.80 ha. grasland, kadastraal bekend als [gemeente A] , sectie D nummers [1] en [2] . De pachtovereenkomst is op 14 juli 1995 door de Grondkamer voor Noord-Brabant goedgekeurd. 
         De gepachte percelen zijn inmiddels vernummerd tot [gemeente B] , sectie H nr. [2] (oppervlakte 6.87.70 ha) en [gemeente B] , sectie H nr. [1] (oppervlakte 11.74.10 ha). 
       
       
     
     
       2.2. 
       De oorspronkelijke verpachters ( [namen oorspronkelijke verpachters] ) zijn kort na het aangaan van de pachtovereenkomst overleden en [verpachters] en [X] zijn hun erfgenamen. Bij notariële akte van 16 december 1996 is de nalatenschap verdeeld en werden de verpachte registergoederen toegedeeld aan [verpachters] , zodat zij als verpachters in de plaats zijn getreden van wijlen [namen oorspronkelijke verpachters] . 
       
     
     
       2.3. 
       
         De oorspronkelijke pachtprijs werd vastgesteld op ƒ 8.000,00, voor het eerst te voldoen op 31 mei 1996. Bij beschikking d.d. 9 januari 1998 van de Grondkamer werd de pachtprijs (op basis van de pachtnormen 1995) met ingang van 1 juni 1998 bepaald op ƒ 18.163,00  
         (= € 8.242,01) per jaar. Bij beschikking van de Centrale Grondkamer van 6 november 1998 werd de beschikking van de Grondkamer bevestigd.  
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Sinds het overlijden van de oorspronkelijke verpachters is het woongedeelte van de verpachte boerderij niet meer bewoond geweest; de woning staat al meer dan 20 jaar leeg. Reeds in het taxatierapport d.d. 12 mei 1998, dat deel uitmaakt van de beslissing van de Centrale Grondkamer, is vermeld dat het woonhuis zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert en dat ook alle bedrijfsgebouwen, met uitzondering van de vrijstaande schuur, zich in slechte staat van onderhoud bevinden. 
         Thans bevinden de bedrijfsgebouwen zich in deplorabele toestand. Het dak van het stalgedeelte van de boerderij is over een groot deel ingestort en de muren, fundering, deuren en kozijnen zijn in slechte staat. Wegens de bouwvallige staat en instortingsgevaar heeft de gemeente in 2015 een hek om de boerderij geplaatst. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [pachter] exploiteert sinds 1989 in de directe nabijheid van het verpachte een melkveebedrijf.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij besluit van 7 december 2010 is de verpachte (langgevel-)boerderij aangewezen als gemeentelijk monument. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 29 augustus 2016 heeft [pachter] de Grondkamer Zuid verzocht om herziening van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen en de woning voor de jaren 2010 tot en met 2016.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [verpachters] stellen, kort samengevat, het volgende. 
         Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de verschuldigde pachtprijs tot een bedrag van € 42.593,14 over de jaren 2010 tot en met 2014 en een bedrag van € 17.612,97 over het jaar 2015. Een sommatie bij brief van 15 maart 2016 heeft niet tot betaling geleid, zodat [pachter] in verzuim verkeert.  
         Omdat [pachter] de van het verpachte deel uitmakende woning nimmer heeft bewoond, is ook in dat opzicht sprake van een tekortkoming. Met betrekking tot het erf en de gebouwen is er van gebruik ter uitoefening van de landbouw geen sprake. Het geschikt maken van erf en gebouwen voor gebruik ter uitoefening van de landbouw door reparatie is onmogelijk omdat dit in feite zou resulteren in vernieuwing. Dit zou bovendien uitgaven vergen die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [verpachters] kunnen worden gevergd. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Op voormelde gronden hebben [verpachters] de volgende vorderingen ingesteld: 
         
           Primair 
           : 
         
         
           I.  veroordeling van [pachter] tot betaling van € 42.593,14, te vermeerderen met de wettelijke (handels-)rente, wegens niet betaalde wettelijke pachtverhogingen, althans veroordeling tot betaling van een bedrag wegens niet betaalde pachtverhogingen zoals door de pachtkamer in goede justitie te bepalen; 
         
           II.  veroordeling van [pachter] tot betaling van € 17.612,97, te vermeerderen met de wettelijke (handels-)rente, wegens de verschuldigde pacht over 2015, althans tot betaling van een zodanig bedrag zoals door de pachtkamer in goede justitie te bepalen; 
         
           III.  ontbinding van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met ingang van een door de pachtkamer te bepalen datum met veroordeling van [pachter] het gepachte op die datum volledig leeg en ontruimd aan [verpachters] ter beschikking te stellen; 
         
           Subsidiair 
           : 
         
         
           I.  zoals hierboven onder Primair, sub I, vermeld; 
         
           II.  zoals hierboven onder Primair, sub II, vermeld; 
         
           III.  ontbinding van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst, voor zover deze betrekking heeft op erf en gebouwen, dan wel een door de pachtkamer vast te stellen gedeelte van erf en gebouwen, met ingang van een door de pachtkamer te bepalen datum met veroordeling van [pachter] het erf en de gebouwen ten aanzien waarvan de pachtovereenkomst een einde neemt op de door de pachtkamer te bepalen datum leeg en ontruimd aan [verpachters] ter beschikking te stellen; 
         
           Zowel primair als subsidiair 
           : 
         
         
           I.  veroordeling van [pachter] in de proceskosten, vermeerderd met rente, en alles bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [pachter] heeft, kort samengevat, het volgende verweer gevoerd. 
       
       
         3.3.1. 
         
           Na het overlijden van [namen oorspronkelijke verpachters] in 1995/1996 heeft hij de deel van de boerderij in gebruik genomen voor het stallen van vee. [verpachters] hebben hem te kennen gegeven, dat hij de woning pas in gebruik mocht nemen na ontruiming van de woning. Tot op de dag van vandaag is de woning niet ontruimd. 
           Bij brieven van 6 november 2000, 25 februari 2003, 31 maart 2003, 6 februari 2007, 21 november 2007 en 30 december 2013 heeft hij [verpachters] gemaand tot het plegen van onderhoud aan de gebouwen. Bij brief van 12 januari 2015 heeft hij [verpachters] laten weten, dat het dak van de boerderij voor een groot deel is ingezakt en dat hij door ernstig en grootschalig achterstallig onderhoud geen gebruik meer kan maken van de bedrijfsgebouwen.  
           Ondanks de verzoeken van [pachter] hebben [verpachters] nimmer (afdoende) reparaties laten uitvoeren.  
           Bij brief van 28 juni 2016 is [verpachters] gevraagd het dak van de vrijstaande schuur te herstellen. Deze schuur gebruikt [pachter] voor het stallen van jongvee.    
         
         
       
       
         3.3.2. 
         
           Op 30 mei 2016 heeft [pachter] de pacht voor het jaar 2015 voldaan, maar op 2 juni 2016 werd het bedrag door [verpachters] teruggestort. Per 1 oktober 2016 is alle achterstallige pacht over de periode 2010 t/m 2014 voldaan, met uitzondering van de verhogingen met betrekking tot de woning; de betaling daarvan is opgeschort. 
           Nu de achterstallige pacht grotendeels is voldaan cq. op korte termijn wordt voldaan, is van verzuim ten aanzien van de betaling van de pachtpenningen geen sprake (meer). Bovendien is de berekening van de achterstallige pachtprijs met betrekking tot de bedrijfsgebouwen en de woning onjuist; in verband met de doelmatigheid van die gebouwen en op grond van het puntensysteem dient een lagere maximale pachtprijs te worden vastgesteld. 
           Aan [pachter] komt een opschortingsrecht toe, omdat [verpachters] in gebreke blijven met het verrichten van onderhoud. 
           Over de periode 2010-2014 is [pachter] slechts € 36.699,32 verschuldigd en over het jaar 2015 een bedrag van € 16.242,36, dus in totaal € 52.941,68. Hij heeft inmiddels € 18.607,90 betaald terzake achterstallige pacht en € 14.593,74 voor het jaar 2015, maar laatstgenoemd bedrag is teruggestort. Overigens hebben [verpachters] tot 2016 nimmer aanspraak gemaakt op betaling van de jaarlijkse verhoging.  
         
         
       
       
         3.3.3. 
         
           Het is nimmer de bedoeling geweest dat [pachter] de woning zou gaan bewonen; overigens was deze gezien de staat van onderhoud en het ontbreken van basisvoorzieningen ook niet bewoonbaar. Bovendien mocht [pachter] de woning pas gaan gebruiken nadat deze was ontruimd hetgeen nooit is gebeurd. Door de handelwijze van [verpachters] is de woning onbewoonbaar, zodat sprake is van schuldeisersverzuim. 
           Het impliciete beroep van [verpachters] op artikel 7:343 lid 1 in verbinding met artikel 7:339 BW dient niet te worden gehonoreerd. Vanwege de monumentenstatus is nieuwbouw niet zonder meer mogelijk. Niet valt in te zien waarom van [verpachters] niet zou kunnen worden gevergd om kosten te maken teneinde de gebreken te verhelpen; zij hebben immers 20 jaar lang pachtpenningen ontvangen zonder dat investeringen zijn gedaan in de gebouwen en de hoeve. [verpachters] hebben de huidige situatie doelbewust gecreëerd. 
         
         
       
       
         3.3.4. 
         Op grond van het voorgaande is een (partiële) ontbinding van de pachtovereenkomst niet gerechtvaardigd. Dat [pachter] de woning niet gebruikt behoeft evenmin tot ontbinding van de overeenkomst te leiden (vgl. ECLI:NL:GHARL:2016:5881). Voor zover op onderdelen al sprake zou zijn van een tekortkoming aan de zijde van [pachter] , is deze niet ernstig genoeg om de ontbinding te rechtvaardigen. Voor [pachter] is het behoud van de grond en de gebouwen van zeer groot belang, gelet op de omvang van zijn bedrijf (ca. 80 melkkoeien en 80 stuks jongvee). Het gepachte maakt een belangrijk onderdeel uit van de bedrijfsvoering. Voor zover de gebouwen nog gebruikt kunnen worden, worden deze gebruikt voor de stalling van (jong-)vee en machines. 
         
       
     
     
       3.4. 
       
         Op voormelde gronden bepleit [pachter] afwijzing van de vorderingen van [verpachters] Tevens heeft hij een tegenvordering ( "eis in reconventie" ) ingesteld. Deze strekt ertoe dat: 
         
           A.  
          [verpachters] worden veroordeeld tot het verhelpen van de gebreken aan het gepachte betreffende het wind- en waterdicht maken van de daken van de gebouwen van de hoeve aan de [adres] binnen een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom en met machtiging van [pachter] om op kosten van [verpachters] zo nodig zelf de gebreken aan het gepachte te verhelpen als [verpachters] dat niet tijdig doen; 
         
           B.  voor recht wordt verklaard dat de pachtprijs vanaf 2010 met betrekking tot de woning dient te worden verminderd tot nihil, met betrekking tot de bedrijfsgebouwen in de periode 2010 tot en met 2015 dient te worden verminderd tot 50% en in de periode vanaf 2016 dient te worden verminderd tot 25%, althans een door de pachtkamer te bepalen vermindering van de pachtprijs; 
         
           C.  voor recht wordt verklaard dat de bij onherroepelijke beschikking van de Grondkamer, dan wel bij beschikking van de Centrale Grondkamer vastgestelde pachtprijs voor de gebouwen voor 2016 tevens als maximale pachtprijs geldt voor de pachtperiode 2010 t/m 2015; 
         
           D.  
          [verpachters] worden veroordeeld tot terugbetaling aan [pachter] van de teveel betaalde pachtpenningen, zoals deze voortvloeien uit de veroordelingen onder B en C; 
         
           E.  
          [verpachters] voorwaardelijk, voor zover in conventie de pachtovereenkomst geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, worden veroordeeld tot terugbetaling van de pachtprijs over de gebouwen die [pachter] heeft voldaan over de periode vanaf 2010, althans een door de pachtkamer te bepalen periode, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; 
         
           F.  een en ander met veroordeling van [verpachters] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Aan deze (voorwaardelijke) tegenvorderingen legt [pachter] , kort samengevat, het volgende ten grondslag.  
         
          [verpachters] dienen in elk geval het dak van de deel en de vrijstaande schuur te herstellen; hij moet deze gebouwen kunnen blijven gebruiken voor het stallen van vee en machines. Deze reparaties vergen geen uitgaven die in de gegeven omstandigheden niet van [verpachters] kunnen worden gevergd.  
         Vanaf 21 november 2007 heeft hij de deel niet meer kunnen gebruiken; vanaf die datum dient de pachtprijs te worden verminderd. Hetzelfde geldt vanaf 28 juni 2016 met betrekking tot de vrijstaande schuur. 
         Hoewel een ontbinding niet met terugwerkende kracht kan plaatsvinden, treft de ontbinding de verbintenissen vanaf in ieder geval het pachtjaar dat de verhinderingen tot het genot zijn ingetreden. Hij wordt daarom door die ontbinding ook bevrijd van zijn verplichting tot betaling met ingang van dat tijdstip.  
         Hoewel de berekeningen van [verpachters] op zichzelf juist zijn, is door de verhoging van de pachtprijs de hoogst toelaatbare pachtprijs die op grond van de staat van de bedrijfsgebouwen en de woning toelaatbaar is, overschreden. Hij heeft in de afgelopen jaren steeds een pachtprijs voldaan die rekening houdt met de staat van de bedrijfsgebouwen en de woning. Deze lagere pachtprijs is door [verpachters] steeds stilzwijgend aanvaard. Voor zover de Grondkamer van oordeel is, dat zijn verzoek tot het (achteraf) laten toetsen van de pachtprijs niet in behandeling kan worden genomen, dient de pachtkamer de lagere pachtprijs vast te stellen.      
       
       
     
     
       3.6. 
       
         
          [verpachters] hebben het volgende verweer gevoerd tegen de tegenvordering van [pachter] . 
         Zij hebben in [1] en 2004 reparaties aan de bedrijfsgebouwen laten uitvoeren. Voor zover de situatie is verslechterd heeft [pachter] dat mede aan zichzelf te wijten; hij had op de voet van artikel 7:339 lid 3 BW zelf reparaties kunnen verrichten. Dat hij daartoe niet is overgegaan geeft al aan, dat zijn belang bij de bedrijfsgebouwen uitermate beperkt of volledig afwezig is. Door het uitblijven van noodzakelijke kleine herstellingen door [pachter] is de situatie van kwaad tot erger geworden. Voor het stallen van machines of vee zijn de bedrijfsgebouwen in de huidige situatie ongeschikt. Maar zelfs als de door [pachter] gewenste reparaties worden uitgevoerd, blijven de bedrijfsgebouwen ondoelmatig en bewerkelijk om te gebruiken.  
         In het taxatierapport van 12 mei 1998, dat deel uitmaakt van de beslissing van de Centrale Grondkamer, is al vermeld dat het woonhuis en de bedrijfsgebouwen in slechte staat van onderhoud verkeren. Met die gebreken is dus al rekening gehouden, zodat geen reden is tot een (nog) lagere pachtprijs dan destijds vastgesteld.  
         Voor zover door de storm in juni 2016 (extra) gaten in het dak van de vrijstaande schuur zijn gekomen, had het dak hersteld kunnen worden; dat is geen reden voor een vermindering van de pachtprijs. Overigens is een herziening van de pachtprijs met terugwerkende kracht niet mogelijk (art. 7:333 BW). Ook is van een stilzwijgend aanvaarde lagere pachtprijs door [verpachters] geen sprake. De pachtprijs wordt van rechtswege herzien en van een verhoging kan slechts schriftelijk door de verpachter worden afgezien (art. 7:333 lid 1 BW). Voor het geval de pachtovereenkomst in conventie geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, heeft deze ontbinding geen terugwerkende kracht; voor een veroordeling tot terugbetaling van betaalde pacht op die grond bestaat dus geen aanleiding. [pachter] kan hoogstens pachtprijsvermindering vorderen voor zover het pachtgenot als gevolg van gebreken heeft ontbroken of is verminderd.  
         Op voormelde gronden concluderen [verpachters] dat de (deels voorwaardelijke) tegenvorderingen van [pachter] moeten worden afgewezen. 
       
       
       
         iene 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie (= met betrekking tot de vorderingen van [verpachters] en de (deels voorwaardelijke) tegenvorderingen van [pachter] : 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         De pachtkamer stelt vast, dat de hoeve en bijbehorende bedrijfsgebouwen in 1998 al in gebrekkige toestand verkeerden en dat de situatie sindsdien alleen maar verder is verslechterd. Uit het in zoverre door [pachter] niet weersproken taxatierapport d.d. 9 januari 2017 (prod. 1 CvA Reconventie) blijkt: 
         -- dat de hoeve in zeer slechte staat van onderhoud verkeert en geheel gerenoveerd of gesloopt en herbouwd dient te worden; de situatie is zo bouwvallig dat de gemeente een hek om de hoeve heeft geplaatst; 
         -- dat de veldschuur/jongveestal nog in redelijke staat van onderhoud verkeert en het dak lichte hagelschade heeft; 
         -- dat de voormalige kalverenstal in slechte staat van onderhoud verkeert en sloop en eventueel herbouw de beste optie is. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Het voorgaande leidt met betrekking tot de hoeve en de bijgebouwen tot de conclusie dat sprake is van zeer ernstige gebreken, die bij een eventueel herstel zodanige uitgaven vereisen dat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van [verpachters] zijn te vergen. Er is dus sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:339 lid 1 BW en van [verpachters] kan thans niet (meer) worden gevergd de gebreken te verhelpen. De door [pachter] in reconventie gevorderde (nood-)reparaties in de vorm van het wind- en waterdicht maken bieden geen soelaas, omdat deze slechts kunnen dienen om op een aantal plaatsen bestaande risico's tijdelijk op te heffen in afwachting van sloop of een algehele restauratie en dus los daarvan niet zinvol zijn. Aan de orde kan dus alleen zijn sloop of een algeheel herstel en dat laatste komt, gelet op ouderdom en constructie van de onderhavige hoeve en bedrijfsgebouwen, in feite neer op vernieuwing daarvan.  
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 7:343 lid 1 BW, waarop [verpachters] (in elk geval impliciet) een beroep hebben gedaan, zijn verpachter en pachter bevoegd de pachtovereenkomst te ontbinden indien sprake is van gebreken die de verpachter ingevolge artikel 7:339 BW niet verplicht is te verhelpen en die het genot dat de pachter mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. In een situatie als waarvan in deze zaak sprake is, is het in het belang van beide partijen dat de pachtovereenkomst op grond van deze bepaling gedeeltelijk wordt ontbonden, namelijk voor zover het de hoeve en bijbehorende bedrijfsgebouwen betreft. Beide partijen hebben in de afgelopen 20 jaar aan de reeds in slechte staat verkerende hoeve en bedrijfsgebouwen geen of nauwelijks onderhoud gepleegd. Van het woongedeelte is door [pachter] nimmer gebruik gemaakt en voor zover van de bedrijfsgebouwen thans nog enig gebruik ten behoeve van de landbouw kan worden gemaakt, is dat een zeer beperkt en ondoelmatig gebruik. De omstandigheid dat ten aanzien van de veldschuur/jongveestal nog sprake is of kan zijn van een beperkt pachtgenot behoeft aan een (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst niet in de weg te staan. In de parlementaire geschiedenis van artikel 7:343 BW (MvT  Kamerstukken II 2005-2006 , 30 448, nr. 3, p. 20) wordt in dit verband verwezen naar de soortgelijke bepaling voor huur (artikel 7:210 BW). Door de bouwvallige staat van hoeve en voormalige kalverstal blijft van de gebouwen slechts een ondergeschikt pachtgenot over. Daarbij komt dat de hoeve en bijgebouwen één geheel vormen in die zin, dat het niet zinvol zou zijn de overeenkomst (wat de gebouwen betreft) voor uitsluitend de veldschuur/jongveestal te laten voortbestaan.    
       
     
     
       4.4. 
       Een gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst, in die zin dat de overeenkomst wordt ontbonden voor wat betreft de hoeve en de bijgebouwen, is naar het oordeel van de pachtkamer in de gegeven omstandigheden ook het meest in overeenstemming met de belangen van partijen. In dit verband is door [verpachters] onweersproken gesteld, dat het gemeentelijk bestemmingsplan mogelijkheden biedt, weliswaar onder voorwaarden, om de bestemming van de hoeve en bijgebouwen te wijzigen van een agrarische bestemming in een woonbestemming. Anderzijds worden de belangen van [pachter] voldoende gewaarborgd doordat de overeenkomst niet wordt ontbonden wat betreft de gepachte gronden en [pachter] die gronden dus kan blijven gebruiken ten behoeve van zijn landbouwbedrijf.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Het bovenstaande leidt tot de volgende tussentijdse slotsom. De door [verpachters] primair onder III ingestelde vordering zal worden afgewezen en de subsidiair onder III ingestelde vordering zal worden toegewezen, echter met dien verstande dat de pachtkamer partijen nog in de gelegenheid zal stellen zich uit te laten over de omvang van het perceelsgedeelte waarvoor de pachtovereenkomst zal worden ontbonden. Volgens de pachtovereenkomst (bijlage 1 bij dagvaarding) hebben gebouwen en erf een gezamenlijke oppervlakte van 40.00 are. In de huidige situatie heeft het totale gepachte een omvang van 18.61.80 ha (sectie H [2] : 6.87.70 ha en sectie H [1] :  11.74.10 ha). Partijen wordt verzocht aan te geven op welk kadastreel perceel de hoeve en bijgebouwen zijn gesitueerd en op een kadastrale tekening aan te geven voor welk perceelsgedeelte en voor welke oppervlakte de pachtovereenkomst zou moeten worden ontbonden. 
         Voorts kan thans reeds worden opgemerkt dat onderdeel A van de door [pachter] ingestelde tegenvordering wordt afgewezen.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Met betrekking tot de overige vorderingen van partijen zal de pachtkamer haar oordeel vooralsnog aanhouden in afwachting van nadere informatie van partijen. [pachter] heeft bij brief van 29 augustus 2016 (bijlage 12 bij antwoord conventie / eis in reconventie) de Grondkamer Zuid verzocht om herziening van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen en de woning voor de jaren 2010 tot en met 2016. De pachtkamer wenst van [pachter] te vernemen of en in hoeverre op dat verzoek reeds is beslist. Desgewenst kunnen [verpachters] vervolgens daarop reageren bij antwoord-akte.  
       
     
     
       4.7. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De pachtkamer: 
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie (= met betrekking tot de vorderingen van [verpachters] en de (deels voorwaardelijke) tegenvorderingen van [pachter] ): 
       
     
     
     
       verwijst de zaak naar de terechtzitting ("rolzitting") van  donderdag 28 september 2017 te 09.00 uur  teneinde [pachter] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over hetgeen hierboven onder 4.5 en 4.6. is overwogen; 
     
     
     
       bepaalt dat [verpachters] desgewenst hierop bij antwoord-akte kunnen reageren; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter, P.M.E. van Cranenbroek en J.J.F. Berkvens als deskundige leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.