ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:6295

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:6295 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-07-2023 / 200.315.192

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-07-25

Zaaknummer: 200.315.192

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:6295

---

Huur woonruimte. Overlast. Niet-naleving van gedragsaanwijzingen. Laatste Kans-beleid.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.315.192 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 9635074) 
     
     
     
     
       
         arrest van 25 juli 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       die bij de aanvang van de zaak in hoger beroep in [woonplaats1] woonde 
       bij de kantonrechter als gedaagde optrad en hoger beroep heeft ingesteld 
       en wordt bijgestaan door mr. M.J.R. Roethof, advocaat, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Vivare, 
       
       die in Arnhem is gevestigd 
       bij de kantonrechter als eiseres optrad 
       en wordt bijgestaan door mr. B.H.H.M. Ramakers, advocaat. 
     
     
     
     
       Het hof zal partijen hieronder [de huurder] en Vivare noemen. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Samenvatting 
     
     
       In deze zaak heeft de kantonrechter de ontbinding uitgesproken van de huurovereenkomst tussen Vivare als verhuurder en [de huurder] als huurder van een woning, met veroordeling van [de huurder] tot ontruiming van die woning. Het hof bekrachtigt die beslissingen omdat blijkt dat [de huurder] zich niet heeft gehouden aan bijzondere voorwaarden die bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Het ging daarbij om een ‘Laatste Kans’ voor [de huurder] op een woning. [de huurder] ’s tekortkoming rechtvaardigt ook naar het oordeel van het hof de ontbinding van de overeenkomst met in het kielzog daarvan de ontruiming van de woning. Het hof legt hieronder uit waarom het tot hetzelfde oordeel komt als de kantonrechter. Eerst volgt een korte beschrijving van het verloop van de procedure. 
     
     
   
   
     
       2 Het verloop van de procedure bij het hof  
     
     
       In de tussenarresten van 13 december 2022 en 21 februari 2023 staat wat er tot dan toe in de procedure is gebeurd. Daarna heeft op 12 mei 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op die zitting heeft de raadsheer-commissaris beslist dat het hof een arrest zal wijzen.  
     
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         vaststaande feiten 
       
     
     
       3.1 
       
         
          [de huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen rechtsoverwegingen 2.5, 2.6, 2.9 en 2.12 van het vonnis van de kantonrechter, waarin feiten staan weergegeven die volgens dat vonnis vast staan, wat volgens [de huurder] niet klopt. Het hof gaat er daarom niet vanuit dat die feiten vaststaan. De rest van wat in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.18 van dat vonnis als vaststaand is aangemerkt is ook in hoger beroep wel uitgangspunt voor het hof. Kort samengevat gaat het daarbij om het volgende. 
         Vivare heeft met ingang op 11 maart 2021 op basis van haar Laatste Kans-beleid een woning aan [de huurder] verhuurd en heeft daarbij bijzondere voorwaarden gesteld, waarmee [de huurder] akkoord is gegaan. Die verplichtten hem onder meer om zijn woning, tuin en achterpad te onderhouden zoals beschreven in de algemene huurvoorwaarden van Vivare, de woning schoon, heel en veilig te houden, de hulpverlening te accepteren die reclassering en de gemeente noodzakelijk vinden en daaraan mee te werken.  In de bijzondere voorwaarden staat verder onder meer dat niet-nakoming daarvan ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  In de algemene huurvoorwaarden, die eveneens van toepassing zijn, staat onder meer dat de huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en dat de huurder de tuin niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag gebruiken voor opstal, stalling of anderszins. 
       
       
       
         
           de procedure in eerste aanleg 
         
       
     
     
       3.3 
       Vivare heeft op 10 januari 2022 een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij heeft zich daarvoor beroepen op haar stellingen dat [de huurder] de woning en tuin heeft verwaarloosd en dat hij niet heeft meegewerkt aan hulpverlening. [de huurder] heeft dit tegengesproken, maar de kantonrechter heeft dat verweer verworpen en heeft de vorderingen van Vivare toegewezen, met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten. 
       
       
         
           de bezwaren van [de huurder] tegen het vonnis (de grieven) 
         
       
     
     
       3.4 
       Volgens [de huurder] had de kantonrechter de vorderingen moeten afwijzen en mocht zij hem niet in de proceskosten veroordelen. Samengevat voert hij in de dagvaarding in hoger beroep aan dat hij de afspraken is nagekomen en dat, indien hij daarin al op enig punt tekort is geschoten, dit de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Hij wijst op de gevolgen daarvan: de ontbinding en ontruiming maken hem dakloos, waardoor zijn uitkering en de noodzakelijke hulp zullen worden gestopt. Volgens [de huurder] had de kantonrechter hem in staat moeten stellen om bewijs te leveren en hij voert (uiterst subsidiair) aan dat de ontruimingstermijn op meer dan veertien dagen had moeten worden vastgesteld.  
       
       
         
           
            [de huurder] heeft de woning niet schoon gehouden 
         
       
     
     
       3.5 
       Het hof oordeelt dat [de huurder] in het licht van de gedetailleerdheid van de processtukken van Vivare zijn verweer niet voldoende feitelijk heeft uitgewerkt, waardoor het hof ervan uitgaat dat hij zijn woning niet schoon heeft gehouden en dat hij de tuin voor opslag heeft gebruikt.  Vivare heeft op 12 juli 2021 aan [de huurder] onder meer geschreven dat de woning en tuin vol staan met spullen, dat daar afval en etensresten liggen die ongedierte kunnen aantrekken en dat de tuin na 26 juli 2021 weer op orde moet zijn, bij gebreke waarvan kan worden besloten om de huurovereenkomst te beëindigen. Foto’s die van de situatie in de tuin bij de huurwoning zijn gemaakt (productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg) onderstrepen dat de tuin medio juli 2021 vol stond met inboedel- en andere spullen. [de huurder] geeft dit in de processtukken toe: zijn moeder is kort voor de verhuizing naar de woning overleden en hij heeft haar inboedel bewaard. Hij beroept zich erop dat hij de tuin en de woning na ontvangst van de brief van 12 juli 2021 heeft opgeruimd en op de foto’s die een hulpverlener op 27 juli 2021 aan Vivare heeft toegestuurd (productie 3 bij conclusie van antwoord) blijkt dat dit ook het geval was. Kort daarna, op 4 augustus 2021, de dag nadat [de huurder] in hechtenis was genomen, heeft de wijkagent foto’s gemaakt van twee ruimtes in de woning die toen vol lagen met afval en kleding. Volgens [de huurder] mag het hof in de procedure die foto’s niet gebruiken omdat het onrechtmatig verkregen bewijsmateriaal is, maar het hof is het hiermee niet eens. Er is niet gebleken dat de foto’s op onrechtmatige wijze zijn gemaakt. De wijkagent was in de woning van [de huurder] om de hond op te halen en deze bij een verzorger te brengen voor de duur van de detentie. Gebruikmaking van deze foto’s in de procedure is niet in strijd met een goede procesorde en/of anderszins onrechtmatig. In lijn met wat op deze foto’s valt te zien is de mening van de wijkagent, dat de woning toen ‘erg vies’ was. En mocht het bewijs al onrechtmatig zijn verkregen, dan weegt het belang bij waarheidsvinding in deze procedure zwaarder.  Uit het voorgaande maakt het hof op dat [de huurder] op verschillende momenten wanprestatie heeft gepleegd door de woning niet schoon te houden en de tuin als opslagplaats te gebruiken. Vivare heeft aangevoerd dat op andere momenten ook nog is vastgesteld dat de woning en tuin vies en vol waren, maar daar hoeft het hof niet verder op in te gaan.  
       
       
         
           
            [de huurder] heeft zich aan de hulpverlening onttrokken 
         
       
     
     
       3.6 
       
        [de huurder] is tevens tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door hulpverlening te weigeren. Na 5 oktober 2021 hebben hulpverleners en reclasseringsmedewerkers geen huisbezoek meer aan [de huurder] kunnen afleggen doordat [de huurder] op de afgesproken wekelijkse (‘vaste’) tijd de deur niet meer open deed en hij telefonisch ook al niet bereikbaar was. Ook dit is door [de huurder] onvoldoende gemotiveerd tegengesproken. [de huurder] blijkt zich aan de hulpverlening te hebben onttrokken. 
       
       
         
           de tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst  
         
       
     
     
       3.7 
       Het hof beseft goed dat [de huurder] met forse gezondheidsproblemen kampt en dat hem mogelijk geen ernstig verwijt kan worden gemaakt van de vervuiling van de woning. Ook begrijpt het hof goed dat [de huurder] kwetsbaar is doordat hij met die gezondheidsproblemen kampt. Een huisuitzetting en dakloosheid benadelen hem ernstig. Het hof heeft echter ook oog voor de belangen van Vivare, waaronder (indirect) de belangen van de buren van [de huurder] bij het schoon houden van de woning. In de betreffende woonwijk staan meer woningen van Vivare en ook de andere huurders van Vivare, met dan wel zonder (psycho) sociale problemen, zijn voor hun woongenot afhankelijk van een behoorlijk woonklimaat in die wijk. [de huurder] ’s gedrag heeft dat woonklimaat in gevaar gebracht, terwijl Vivare hem na een eerdere geforceerde beëindiging van de huur van een andere woning een laatste kans had geboden en bijzondere voorwaarden had gesteld aan het gebruik dat [de huurder] van de woning en de tuin zou maken. Toch heeft [de huurder] relatief korte tijd nadat hij de woning had betrokken ten minste twee van de gemaakte bijzondere afspraken geschonden (volgens Vivare zorgde hij ook voor andere vormen van overlast, maar dit laatste heeft het hof niet vastgesteld en weegt ook niet mee). In het licht van het voorgaande zijn de tekortkomingen van meer dan een geringe betekenis en rechtvaardigen zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, ondanks de nadelen die [de huurder] daarvan ondervindt.  
       
       
       
       
         
           termijn voor ontruiming 
         
       
     
     
       3.8 
       Met grief VI wil [de huurder] bereiken dat de ontruimingstermijn van veertien dagen die hem in het vonnis is gegund wordt verlengd. Inmiddels heeft [de huurder] de woning ontruimd. [de huurder] heeft daarom geen belang bij vaststelling van een langere ontruimingstermijn.  
       
       
         
           geen uitstel voor een reactie op productie 1 bij memorie van antwoord  
         
       
     
     
       3.9 
       Het hof komt zonder de foto’s die Vivare als productie 1 bij memorie van antwoord heeft ingebracht tot de conclusie dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. Het hoeft daarom niet te beslissen op het uitstelverzoek dat [de huurder] ’s advocaat op de zitting heeft gedaan: dat gold slechts voor het geval het hof bewijswaarde aan die foto’s zou hechten.  
       
       
         
           bewijsaanbiedingen 
         
       
     
     
       3.10 
       Nu [de huurder] zijn verweer onvoldoende feitelijk heeft uitgewerkt, ziet het hof geen reden om hem in staat te stellen om (tegen)bewijs te leveren.  
       
       
         
           de slotsom 
         
       
     
     
       3.11 
       De grieven blijken ongegrond, ook grief VIII over de proceskostenveroordeling: [de huurder] is de in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en [de huurder] in de kosten van het hoger beroep veroordelen, die aan de zijde van Vivare tot vandaag worden begroot op € 783 aan griffierecht en € 2.366 voor advocatensalaris, dit laatste overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten, tarief II). In totaal gaat het hier om een bedrag van € 3.149. Daarnaast moet [de huurder] de wettelijke rente over de proceskosten vergoeden indien hij niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest betaalt. De kostenveroordelingen worden, eveneens zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 6 juli 2022 dat de kantonrechter tussen partijen heeft gewezen; 
     
     
     
       veroordeelt [de huurder] in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Vivare tot vandaag op € 3.149, te verhogen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de betekening van dit arrest tot de dag van de betaling; 
     
     
     
       verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en L.R. van Harinxma thoe Slooten en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.