ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:5436

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:5436 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-06-2021 / 19/01443

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-01

Zaaknummer: 19/01443

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:5436

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 19/01443 
     uitspraakdatum: 1 juni 2021 
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 oktober 2019, nummer UTR 18/5088 en UTR 18/5096, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 150 BS te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), voor het jaar 2018 vastgesteld op € 564.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een schadevergoeding afgewezen. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 mei 2021. Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door taxateur [C] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 150 BS te [Z] (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning, gelegen in het stadscentrum van [Z] , heeft een monumentale uitstraling (bouwjaar omstreeks 1904) en is in gebruik voor kamerverhuur. De gebruiksoppervlakte (GO) bedraagt ongeveer 183 m2. De bouwkundige kwaliteit is voldoende.  
       
     
     
       2.2. 
       De bovenwoning beschikt niet over eigen aansluitingen voor gas, water, elektriciteit en verwarming. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 513.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn formele grieven over de op de zaak betrekking hebbende stukken laten varen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 22 mei 2019, opgesteld door de taxateur. Hierin is de waarde van de bovenwoning getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier eveneens in het stadscentrum van [Z] gelegen bovenwoningen met - evenals de bovenwoning - een monumentale uitstraling (bouwjaar 1904) en een voldoende bouwkundige kwaliteit. Het betreft vergelijkingsobjecten met verder de volgende kenmerken: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [a-straat] 376 BS 
                 
               
               
                 
                   
                    [a-straat] 150 BSB 
                 
               
               
                 
                   
                    [a-straat] 380 BS 
                 
               
               
                 
                   
                    [b-straat] 14 C 
                 
               
             
             
               
                 GO (ca) 
               
               
                 166 m2  
               
               
                 190  m2 
               
               
                 140 m2 
               
               
                 130 m2 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 Matig / voldoende 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Waarde opbouw 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 18-1-2017 
               
               
                 1-3-2016 
               
               
                 13-4-2017 
               
               
                 14-10-2016 
               
             
             
               
                 Koopovereenkomst 
               
               
                 11-12-2016 
               
               
                 18-1-2016 
               
               
                 5-12-2016 
               
               
                 6-9-2016 
               
             
             
               
                 Koopsom 
               
               
                 € 626.000 
               
               
                 € 725.000 
               
               
                 € 477.500 
               
               
                 € 520.000 
               
             
             
               
                 Gecorr. koopsom  
               
               
                 € 626.000 
               
               
                  € 790.000 
               
               
                 € 477.500 
               
               
                  € 536.000 
               
             
             
               
                 VVE reserve 
                 
               
               
                 € 456 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 € 14.216 
                 
               
             
             
               
                 Dakterras 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 € 1.600 
                 (4 m2) 
               
               
                 € 8.000 
                 (20 m2) 
               
             
             
               
                 Balkon 
               
               
                 € 2.400 
                 (6 m2) 
               
               
                 - 
               
               
                 € 2.000 
                 (5 m2) 
               
               
                 - 
               
             
             
               
                 Kelder 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 € 48.000 
                 (48 m2) 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 € 623.144 
               
               
                 € 790.000 
               
               
                 € 473.900 
               
               
                 € 465.784 
               
             
             
               
                 Woningwaarde  
                 per m2 
               
               
                 
                   € 3.754 
                 
               
               
                 
                   € 4.158 
                 
               
               
                 
                   € 3.385 
                 
               
               
                 
                   € 3.583 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Gedateerde woning 
               
               
                 
               
               
                 Gedateerde woning 
               
               
                 Keuken en badkamer enigszins gedateerd 
               
             
           
         
       
       
       
         De waarde van de bovenwoning is op basis hiervan bepaald op (eveneens) € 564.000, wat neerkomt op € 3.082 per m2. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de ligging (in het stadcentrum van [Z] ), de uitstraling (monumentaal), het bouwjaar (ongeveer 1904), de gebruiksoppervlakte (130 m2 – 190 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de bovenwoning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de bovenwoning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [a-straat] 376 BS, dat qua gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud het meest in de buurt komt, een woningwaarde van € 3.754 per m2 volgt, terwijl voor de bovenwoning de woningwaarde neerkomt op € 3.082 per m2. Dat de bovenwoning, zoals belanghebbende stelt, een mindere onderhoudstoestand heeft, is hierin voldoende verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water, elektriciteit en verwarming, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 25.000). Uit het verkoopcijfer van het in hetzelfde pand gelegen vergelijkingobject [a-straat] 150 BSB, dat een nagenoeg gelijke gebruiksoppervlakte heeft, maar verder in een goede staat van onderhoud verkeert en wel beschikt over eigen aansluitingen, volgt een woningwaarde van € 4.158 per m2. Een goede staat van onderhoud en eigen aansluitingen, vertalen zich zo bezien in een €  1.000 per m2 ofwel ruim € 180.000 hogere woningwaarde. Het Hof acht dat reëel. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
       
     
     
       4.5. 
       Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat voor [a-straat] 150 BSA de waarde per de waardepeildatum eveneens is vastgesteld op € 564.000 (met welke waarde belanghebbende in de bezwaarfase alsnog heeft ingestemd), terwijl het in een betere staat van onderhoud verkeert. Bij de waardevaststelling voor het jaar 2017 was aan dat object daarom een hogere waarde toegekend (€ 549.000 tegenover € 503.000), met als gevolg dat de WOZ-waarde procentueel veel minder hard is gestegen. Hieruit leidt belanghebbende af dat de bovenwoning te hoog is gewaardeerd. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De voor de bovenwoning vastgestelde waarde kan, zoals hiervoor is overwogen, worden herleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Van [a-straat] 150 BSA is niet een dergelijk verkoopcijfer van rond de waardepeildatum bekend. Dat ten opzichte van het jaar 2017 de WOZ-waarde van de bovenwoning procentueel veel harder is gestegen dan de WOZ-waarde van [a-straat] 150 BSA, zegt als zodanig niets. 
       
     
     
       4.6. 
       Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       
       
         wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (A. Vellema)	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni 2021.  
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.