ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2019:3861

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2019:3861 Rechtbank Gelderland , 16-04-2019 / 7458515\HA VERZ 19-6

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2019-04-16

Zaaknummer: 7458515\HA VERZ 19-6

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2019:3861

---

-

beschikking 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaakgegevens	7458515 \ HA VERZ  19-6 \ 25515 \ 636 
       uitspraak van	16 april 2019 
     
     
     
       
         beschikking 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap Zorggroep Kans B.V. 
       
       gevestigd te Arnhem 
       
         verzoekende partij  
       
       gemachtigde mr. R.A.M. Saedt  
     
     
     
     
       en 
     
     
     
     
       
         1. 
       
       
         Stichting Volkshuisvesting Arnhem 
       
       gevestigd te Arnhem 
       
         2. 
       
       
         Stichting BewonersBedrijf Malburgen 
       
       gevestigd te Arnhem 
       
         verwerende partijen 
       
       gemachtigde mr. J.M. Heikens  
     
     
     
     
       Verzoekende partij wordt hierna Zorggroep Kans genoemd. Verwerende partijen zullen gezamenlijk worden aangeduid als Volkshuisvesting c.s. en ieder afzonderlijk als Volkshuisvesting Arnhem en het Bewonersbedrijf. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     - het verzoekschrift van 30 december 2018 
     - de mondelinge behandeling van 22 maart 2019 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigde van Zorggroep Kans en de gemachtigde van Volkshuisvesting. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Zorggroep Kans biedt zorg aan mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Het betreft zorg in het kader van begeleid wonen aan daarvoor geïndiceerde zorgvragers (haar cliënten). Met haar cliënten sluit zij zorg- en huurovereenkomsten. Haar statutaire doelstelling luidt als volgt: 
       
       
         “Het bieden van verantwoorde zorg aan personen die recht hebben op geïndiceerde zorg, als bedoeld in de artikelen 4, 5 en 6 van het Besluit Zorgaanspraken AWBZ, waarbij onder verantwoorde zorg wordt verstaan: cliëntgerichte, veilige en betaalbare zorg die geleverd wordt via een doelmatige en transparante bedrijfsvoering.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Zorggroep Kans huurt sinds 1 juli 2010 van Volkshuisvesting Arnhem de 4e verdieping van ‘Bruishuis’, een flatgebouw gelegen aan de Akkerwindestraat 1-401 te Arnhem. Sinds 1 maart 2011 huurt zij ook de 7e verdieping van het Bruishuis. De 4e en 7e verdieping, met elk 15 wooneenheden, zullen hierna gezamenlijk ook worden aangeduid als ‘het gehuurde’. In deze wooneenheden wonen cliënten van Zorggroep Kans in het kader van begeleid wonen. In beide huurovereenkomsten is opgenomen dat deze zijn aangegaan voor de duur van minimaal 5 jaar, waarna deze worden voortgezet voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 6 maanden. Onder het kopje ‘Waarvoor is uw woonetage bestemd’ staat dat de wooneenheden worden gebruikt als woonruimte voor 1-persoonshuishoudens in het kader van begeleid wonen. 
       
     
     
       2.3. 
       Met ingang van 1 januari 2014 heeft het Bewonersbedrijf (het eerste Bewonersbedrijf in Nederland) het beheer en de exploitatie van het Bruishuis overgenomen van Volkshuisvesting Arnhem. Sindsdien brengt het Bewonersbedrijf de huur en servicekosten in rekening aan de huurders. Het Bewonersbedrijf is een sociale onderneming die er met een team van vaste vrijwilligers (onder meer) aan werkt om het Bruishuis en de omgeving schoon, heel en veilig te houden. Een deel van deze vrijwilligers woont ook in het Bruishuis.  
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 23 april 2018 heeft de gemachtigde van Volkshuisvesting Arnhem en het Bewonersbedrijf namens het Bewonersbedrijf en, voor zover nodig, ook namens Volkshuisvesting Arnhem de beide huurovereenkomsten met Zorggroep Kans opgezegd tegen 1 november 2018 en de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 31 oktober 2018. De reden voor de opzegging is in die brief als volgt geformuleerd: 
       
       
         (…) Mocht u zich niettemin op het standpunt stellen dat u aanspraak kunt maken op enige vorm van wettelijke huurbescherming (hetgeen dezerzijds uitdrukkelijk wordt ontkend), dan zeg ik u hiermee aan dat de opzegging geschiedt op grond van het feit dat u zich als huurder niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, dan wel dat uw bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. 
       
       
       
         De onbetamelijkheid van uw gedrag zit hem in het feit dat u zich in uw bedrijfsvoering bent gaan richten op een geheel andere doelgroep dan personen met ASS. In tegenstelling tot personen met (een vorm van) autisme veroorzaken de tot die nieuwe doelgroep behorende personen ernstige, aanhoudende en structurele overlast aan de overige bewoners en gebruikers van het Bruishuis. Voor cliënte is dat onacceptabel. De overlast is bovendien toe te schrijven aan het feit dat u in de begeleiding van uw cliënten ernstig tekortschiet, met als bijkomend gevolg dat het gehuurde wordt verwaarloosd. Dit uit zich niet alleen in het (wan) gedrag van uw cliënten, maar ook in het feit dat onlangs op een van de verdiepingen een kakkerlakkenplaag is geconstateerd. (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 31 mei 2018 (en met herinneringen op 18 juni en 18 juli 2018) heeft de door Zorggroep Kans ingeschakelde gemachtigde aan de gemachtigde van Volkshuisvesting c.s. verzocht om onderbouwingen van de beschuldigingen van overlast. Partijen hebben, samen met hun gemachtigden, geprobeerd om tot een oplossing te komen maar zijn daar niet uitgekomen. 
       
     
     
       2.6. 
       Zorggroep Kans heeft het gehuurde niet per 31 oktober 2018 ontruimd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het verzoek en het verweer 
     
     
       3.1. 
       Zorggroep Kans verzoekt: 
       -	 primair : om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek; 
       -	 subsidiair : om de termijn waarmee de verplichting van Zorggroep Kans om het gehuurde te ontruimen van rechtswege is geschorst, te verlengen met een termijn van één jaar na 31 oktober 2018, dus tot 31 oktober 2019, althans met/tot een door de  
       kantonrechter in goede justitie vast te stellen termijn/tijdstip; 
       -	 primair en subsidiair : om Volkshuisvesting c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
       
     
     
       3.2. 
       Zorggroep Kans legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat sprake is van huur van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW en dat zij huurbescherming geniet op grond van artikel 7:272 BW. Nu Zorggroep Kans niet heeft ingestemd met de huuropzegging, zijn de huurovereenkomsten niet door opzegging geëindigd en dient zij niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Mocht de kantonrechter oordelen dat géén sprake is van huur van woonruimte, dan stelt Zorggroep Kans subsidiair dat Volkshuisvesting c.s. alsnog niet had mogen opzeggen omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volkshuisvesting c.s. heeft volgens Zorggroep Kans geen enkel belang bij de opzegging. Indien de kantonrechter oordeelt dat wel rechtsgeldig is opgezegd, doet Zorggroep Kans op grond van artikel 7:230a lid 1 BW een beroep op ontruimingsbescherming door het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. 
       
     
     
       3.3. 
       Volkshuisvesting c.s. voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de verzoeken, waarbij het tijdstip van ontruiming op grond van artikel 7:230a lid 7 BW dient te worden vastgesteld op 1 mei 2019 of zoveel later als de kantonrechter in goede justitie gerechtvaardigd acht en waarbij deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van Zorggroep Kans en het verweer van Volkshuisvesting c.s. zal in het navolgende, voor zover van belang, nader worden ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Kwalificatie huurovereenkomst 
       
     
     
     
       4.1. 
       Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag welk huurregime van toepassing is op de tussen hen gesloten huurovereenkomsten.  
       
     
     
       4.2. 
       Volgens Zorggroep Kans is sprake van huur van woonruimte omdat in de door Volkshuisvesting Arnhem in 2010 en 2011 opgestelde huurovereenkomsten letterlijk staat dat het om woonruimte gaat en niet om woonruimte waarbij het zorgelement overheersend zou moeten zijn. Zij stelt ook dat het haar bedoeling was om van Volkshuisvesting Arnhem woonruimte te huren. Zij stelt ten slotte dat zij er bewust voor heeft gekozen om het woonelement overheersend te laten zijn in de rechtsverhouding tussen haar en haar onderhuurders omdat zij dezelfde bescherming (namelijk voor huur van woonruimte) in de hoofdhuurrelatie als in de onderhuurrelatie voor ogen had.  
       
     
     
       4.3. 
       Volkshuisvesting c.s. betwist dat en voert aan dat in de verhouding tussen Zorggroep Kans en haar cliënten / onderhuurders juist het zorgelement overheerst en niet het woonelement. Het wonen is onderdeel van de zorg die Zorggroep Kans aan haar cliënten verleent en niet andersom. De cliënten van Zorggroep Kans kunnen zich volgens haar ook niet op huurbescherming beroepen. Waar de onderhuurders zich niet jegens Zorggroep Kans op (woon)huurbescherming kunnen beroepen, is er geen reden om Zorggroep Kans die bescherming wel toe te kennen, te meer daar zij zelf niet in het gehuurde woont (en dit nooit heeft beoogd) en zij het gehuurde uitsluitend gebruikt ten behoeve van haar bedrijfsvoering, aldus Volkshuisvesting c.s. Ter onderbouwing heeft zij een huurovereenkomst met de kop ‘Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte met zorgbepaling’ overgelegd, gesloten tussen Zorggroep Kans en één van haar cliënten en ondertekend op 20 april 2018, waarin (onder meer) staat:  ‘Partijen hebben het gehuurde bestemd voor huisvesting van personen, die zorg- en dienstverlening behoeven en die voor zorg- en dienstverlening geïndiceerd zijn’  en  ‘Tijdens het gebruik van de huurwoning zal zorg van de betreffende zorg verlenende instantie worden vastgelegd in een zorg overeenkomst. Deze twee vormen van diensten staan in relatie met elkaar van woonzorgvoorziening en bieden van zorg’ . 
       
     
     
       4.4. 
       Voor de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomsten tussen Volkshuisvesting c.s. en Zorggroep Kans van toepassing is, is in beginsel de overeengekomen gebruiksbestemming beslissend. Nu Zorggroep Kans het gehuurde niet huurt om er zelf te gaan wonen, maar daarin een onderneming exploiteert waarin aan de bewoners een combinatie van zorg en wonen (begeleid wonen) wordt aangeboden, kan de huurrelatie tussen hen niet (zomaar) als huur van woonruimte worden aangemerkt, zoals Zorggroep Kans stelt. Op de (hoofd)huurrelatie is in beginsel het huurregime van ‘overige gebouwde onroerende zaken’ als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing, tenzij deze van kleur verschiet naar het huurregime van woonruimte doordat de contractuele relatie tussen Zorggroep Kans en haar cliënten voor het overgrote deel heeft de gelden als huur van woonruimte en in die relatie het woonelement overheerst (zie ook: Rechtbank Gelderland, 25 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1302 Stichting Particura). Naar het oordeel van de kantonrechter overheerst in de relatie tussen Zorggroep Kans en haar cliënten het zorgelement omdat Zorggroep Kans een zorginstelling is en alleen aan cliënten met een (zorg)indicatie de woonruimte in onderhuur kan aanbieden, en zij aan deze cliënten ook zorg verstrekt. Op deze wijze is vanaf het aangaan van de overeenkomsten tot op heden uitvoering gegeven aan de huurovereenkomsten, zoals ook blijkt uit de door Volkshuisvesting c.s. overgelegde huurovereenkomst tussen Zorggroep Kans en haar cliënt. De kwalificatie van de (hoofd)huurovereenkomst blijft dan ook huur van ‘overige gebouwde onroerende zaken’ in de zin van artikel 7:230a BW.  
       
       
         
           Rechtsgeldige opzegging? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Dit betekent dat de huurovereenkomsten, die beide voor onbepaalde tijd zijn voortgezet na ommekomst van de oorspronkelijk overeengekomen periode van vijf jaar, op grond van artikel 7:228 lid 2 BW opzegbaar waren. In de huurovereenkomsten is daarbij uitdrukkelijk aangesloten en is bepaald dat in geval van opzegging een opzegtermijn van 6 maanden in acht moet worden genomen. Aan die voorwaarde heeft Volkshuisvesting c.s. met haar opzeggingsbrief van 23 april 2018 voldaan, zodat de huurovereenkomsten daarmee rechtsgeldig zijn geëindigd per 1 november 2018. Naar het oordeel van de kantonrechter komt de Zorggroep Kans geen beroep toe op de aanvullende noch op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zorggroep Kans heeft onvoldoende onderbouwd waarom in dit geval de opzegging redelijkerwijs slechts effect zou kunnen sorteren indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. De verstrekkende gevolgen van een opzegging voor (de cliënten van) Zorggroep Kans zijn daarvoor op zichzelf ontoereikend. Deze waren immers bij aanvang van de huurovereenkomsten al bekend. Als Zorggroep Kans nog andere eisen dan een (ruime) opzegtermijn aan de opzeggingsbevoegdheid had willen verbinden, had het voor de hand gelegen dat zij dat was overeengekomen. Dat geldt temeer nu de aard van huur van ‘overige gebouwde onroerende zaken’ in de zin van artikel 7:230a BW meebrengt dat huurbescherming ontbreekt. Zorggroep Kans heeft bovendien onvoldoende onderbouwd dat Volkshuisvesting c.s. geen enkel belang had bij het gebruik maken van haar wettelijke en contractuele opzeggingsbevoegdheid. Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar dat Volkshuisvesting c.s. gebruik heeft gemaakt van haar opzegbevoegdheid.  
       
     
     
       4.6. 
       Met inachtneming van het voorgaande wordt het primaire verzoek van Zorggroep Kans tot niet-ontvankelijkverklaring afgewezen. 
       
       
         
           Verlenging ontruimingstermijn? 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Op grond van artikel 7:230a lid 1 BW kan de huurder van een ‘overige’ gebouwde onroerende zaak in de zin van dit artikel na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming plaats dient te vinden, te verlengen (blijkens lid 5 voor ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst en op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar). In lid 4 van dit artikel staat dat het verzoek slechts wordt toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Ook is in lid 4 bepaald dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn niettemin moet worden afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. Het vierde lid van artikel 7:230a BW bevat dus een verplichte afwijzingsgrond.  
       
     
     
       4.8. 
       Zorggroep Kans stelt dat zij een zeer zwaarwegend belang heeft bij (voorlopige) voortzetting van het gebruik van het gehuurde en dat dat belang veel zwaarder weegt dan het door Volkshuisvesting c.s. aangevoerde belang. Het is voor Zorggroep Kans zeer moeilijk gebleken om vervangende woonruimte voor de 30 in het gehuurde wonende cliënten te vinden en het is ook niet mogelijk gebleken om hen op korte termijn bij andere zorginstellingen te huisvesten. Na lang zoeken heeft zij een alternatieve locatie gevonden, die, zoals blijkt uit de door haar overgelegde verklaring van haar aannemer, uiterlijk het eerste kwartaal van 2020 gereed zal zijn. Een ontruiming op korte termijn zou volgens Zorggroep Kans verstrekkende gevolgen hebben voor haar cliënten en het is nog maar de vraag of zij dit financieel aankan, omdat ongeveer 50% van haar omzet voortvloeit uit de zorgcontracten met de 30 cliënten in het gehuurde. Verder betwist Zorggroep Kans de ernst en de omvang van de door Volkshuisvesting c.s. gestelde overlast, betwist zij dat zij sinds mei 2017 een andere doelgroep met een zwaardere zorgbehoefte in het gehuurde laat wonen en verzoekt zij het door Volkshuisvesting c.s. overgelegde logboek bij de beoordeling buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Zij stelt dat zij meerdere malen heeft verzocht om een toelichting op en onderbouwing van de vermeende overlast (voor het eerst bij e-mail van 31 mei 2018, daarna bij e-mail van 18 juni en 18 juli 2018) en dat Volkshuisvesting c.s. pas in deze procedure een logboek heeft overgelegd (zonder specificaties naar huurderstekortkomingen) met een beschrijving van meldingen van (onder meer) overlast vanaf 16 februari 2018. Bovendien voldoet Volkshuisvesting c.s., zelfs als het logboek als bewijs wordt toegelaten, niet aan haar stelplicht omdat zij onvoldoende concreet heeft gemaakt waar het onbehoorlijk gebruik op ziet. Zij betwist een aantal gevallen van overlast en heeft daartoe een inhoudelijke reactie overgelegd van [naam manager], manager zorg (en tevens locatiemanager) bij Zorggroep Kans sinds 1 juni 2018 (hierna: [naam manager]) waaruit (onder meer) blijkt dat niet alle meldingen terecht waren of betrekking konden hebben op cliënten van Zorggroep Kans en dat ook sprake is geweest van overlast van andere huurders. Zorggroep Kans wijst er tenslotte op dat de lat voor een geslaagd beroep op de overlastbepaling van lid 4 van artikel 7:203a lid 4 BW hoog ligt en dat een zeer zorgvuldige afweging dient plaats te vinden, zeker nu tegen een beschikking over verlenging van de ontruimingstermijn geen hoger beroep openstaat (lid 8). 
       
     
     
       4.9. 
       Volkshuisvesting c.s. betwist dat het belang van Zorggroep Kans bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan haar belang bij beëindiging van dat gebruik en voert aan dat van haar niet gevergd kan worden dat Zorggroep Kans nog langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. Zij beroept zich daarbij op de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW en voert aan dat sprake is van ernstige overlast, waartegen zij de andere bewoners / (mede)gebruikers van het Bruishuis dient te beschermen (zo’n 40 bedrijven, 230 werkenden en 80 andere, vaste bewoners). Zij voert aan dat de eerste jaren van de samenwerking met Zorggroep Kans geen ernstige overlast werd ondervonden van cliënten van Zorggroep Kans omdat het toen enkel ging om personen met een stoornis in het autismespectrum. Over de klachten/problemen die er waren kon Volkshuisvesting c.s. goed communiceren met de toenmalige locatiemanager namens Zorggroep Kans, [naam toenmalige locatiemanager] (hierna: [naam toenmalige locatiemanager]). Vanaf mei 2017 veranderde dit omdat Zorggroep Kans een nieuwe koers ging varen en haar cliëntengroep veranderde naar jongeren met een veelal zwaardere verstandelijke beperking in de ZZP categorie 6 of 7, waarop Zorggroep Kans volgens Volkshuisvesting c.s. niet is berekend. Sindsdien is veel vaker ernstige overlast ondervonden en is Zorggroep Kans stelselmatig tekortgeschoten in de zorgplicht die op haar als huurder en medegebruiker van het Bruishuis rust. Als gevolg van deze beleidswijziging van Zorggroep Kans is volgens Volkshuisvesting c.s. [naam toenmalige locatiemanager] opgestapt en zijn ook leden van het managementteam van Zorggroep Kans opgestapt. Ter onderbouwing van deze ernstige overlast heeft zij - onder meer - een 64 pagina’s tellend  logboek overgelegd waarin alle meldingen zijn bijgehouden in de categorieën ‘beheer’, ‘overlast’, ‘veiligheid’ en ‘gezondheid’ die bij het Bewonersbedrijf (als beheerders van het Bruishuis) zijn binnengekomen vanaf 13 februari 2018 tot en met 4 maart 2019. Voorbeelden van de veroorzakers van ernstige overlast zijn volgens Volkshuisvesting c.s. een aantal bewoners zoals [bewoner 1], [bewoner 2], [bewoner 3] en [bewoner 4]. Uit het logboek en de overgelegde verklaring van de heer [naam adjunct-directeur], adjunct-directeur van het Bewonersbedrijf, blijkt van de incidenten die zich met hen, ook voor 23 april 2018, hebben voorgedaan, bestaande uit agressieve uitingen, bedreigingen (met de dood) of dreigingen om van het balkon naar beneden te springen (terwijl er beneden kinderen in de speeltuin spelen). Dergelijke cliënten weten in hun eentje het hele Bruishuis op zijn kop te zetten, aldus Volkshuisvesting c.s. Verder blijkt hieruit ook van een ernstige kakkerlakkenplaag, ontstaan vanuit de woning van een cliënt van Zorggroep Kans, waartegen Zorggroep Kans onvoldoende optrad, zodat de huismeesters van het Bewonersbedrijf dit volgens Volkshuisvesting c.s. vooral hebben moeten opknappen. Met een dergelijk zwaarder cliëntenbestand van Zorggroep Kans is de overlast niet meer beheersbaar, aldus Volkshuisvesting c.s. 
       
     
     
       4.10. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de overgelegde stukken en het ter zitting verhandelde is voldoende aannemelijk geworden dat zich vanaf begin maart 2018 en nog vóór 23 april 2018, het moment dat Volkshuisvesting c.s. de huurovereenkomsten heeft opgezegd, een aantal gevallen van  overlast heeft voorgedaan, veroorzaakt door een aantal van de cliënten van Zorggroep Kans. Ook is voldoende aannemelijk dat sprake was van overlast door een kakkerlakkenplaag, ontstaan door vervuiling vanuit een woning van een cliënt van Zorggroep Kans en dat Volkshuisvesting c.s. de gevallen van overlast heeft aangekaart bij [naam toenmalige locatiemanager] van Zorggroep Kans. Ook aannemelijk is dat daarop niet altijd adequaat is gereageerd door Zorggroep Kans. Zorggroep Kans heeft ook erkend dat bepaalde incidenten hebben plaatsgevonden. Zij voert echter ter verdediging aan dat dat bij haar doelgroep niet altijd is te voorkomen. De kantonrechter is met Zorggroep Kans van oordeel dat de aard van de huurovereenkomsten, gericht op begeleid wonen van meerdere cliënten, daargelaten welke zorgbehoefte zij hebben, meebrengt dat van Zorggroep Kans niet kan worden verwacht dat zij altijd voorkomt dat haar cliënten overlast veroorzaken. Wel kan van haar worden verwacht dat zij daar zoveel mogelijk op toeziet en dat zij, als overlast zich toch voordoet, daar adequaat tegen optreedt. Ter zitting is gebleken dat de directeur van de Bewonersgroep, de heer [naam directeur], inmiddels goed samenwerkt met [naam manager] en met hem samen zaken zoveel mogelijk oplost. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Volkshuisvesting c.s. onder de genoemde omstandigheden onvoldoende aannemelijk gemaakt dat (momenteel nog) sprake is van zodanig ernstige overlast dat van haar niet kan worden gevergd dat Zorggroep Kans het gebruik nog langer houdt. De overlast vormde eerder ook geen aanleiding voor Volkshuisvesting c.s. om ontbinding van de huurovereenkomsten te verzoeken. De verplichte afwijzingsgrond van lid 4 van artikel 7:230a BW doet zich dan ook niet voor. Verder is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Zorggroep Kans en haar cliënten door de ontruiming vooralsnog ernstiger worden geschaad dan die van Volkshuisvesting c.s. bij voortzetting van het gebruik door Zorggroep Kans. Daarbij speelt een rol dat vast staat dat Zorggroep Kans het gehuurde wel wil ontruimen, maar dat zij ondanks haar inspanningen daartoe, per 1 mei 2019 nog geen vervangende locatie dan wel zorginstelling heeft gevonden waar haar 30 in het gehuurde wonende cliënten na de ontruiming zouden kunnen wonen en zorg zouden kunnen ontvangen. Door de ontruiming zouden zij onderdak – en daarmee zorg – ontberen, waardoor zij en daarmee ook Zorggroep Kans, ernstig benadeeld worden.  
       
     
     
       4.11. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter het verzoek van Zorggroep Kans tot verlenging van de ontruimingstermijn zal toewijzen, waarbij deze termijn zal worden verlengd tot 31 oktober 2019. De kantonrechter geeft Zorggroep Kans daarbij wel in overweging dat zij zich maximaal zal moeten inspannen om de door haar cliënten veroorzaakte overlast zoveel mogelijk te beperken en dat zij ook zeer actief zal moeten blijven zoeken naar een vervangende locatie voor haar 30 cliënten, omdat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en 31 oktober 2019 ook spoedig in zicht komt.  
       
     
     
       4.12. 
       Nu het (subsidiaire) verzoek van Zorggroep Kans wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan het tegenverzoek van Volkshuisvesting c.s. tot het vaststellen van het tijdstip van ontruiming. Voor een uitvoerbaar bij voorraadverklaring ziet de kantonrechter dan ook geen aanleiding. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op de aard van het geschil en omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld compenseert de kantonrechter de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter, 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart Zorggroep Kans ontvankelijk in haar verzoek en wijst dit toe in die zin dat de in artikel 7:230a, lid 5 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het door Zorggroep Kans gehuurde wordt verlengd met één jaar, te weten tot 1 november 2019; 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat partijen hun eigen proceskosten dragen; 
       
     
     
       5.3. 
       wijst af hetgeen meer of anders is verzocht. 
       
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.