ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:1155

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:1155 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 22-04-2025 / 200.352.309_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-04-22

Zaaknummer: 200.352.309_01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:1155

---

Deze kortgedingzaak spitst zich toe op de gevolgen van een eventuele buitengerechtelijke vernietiging van een huurovereenkomst wegens dwaling.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     
     
       Team Handelsrecht 
     
     
     
       zaaknummer 200.352.309/01 
     
     
     
       
         arrest van 22 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. C. van der Ent te Zevenbergen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting [XX] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geïntimeerde]  
       advocaat: mr. J.G. van Heertum te Utrecht, 
     
     
     
       op het bij dagvaardingsexploot van 10 maart 2025 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 20 februari 2025, tussen [appellant] als gedaagde en [XX] als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak 11477904 VV EXPL 25-3)  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het hiervoor genoemde vonnis.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] met grieven;  
         
         
           de rolaantekening dat het door [appellant] verzochte spoedappel is toegestaan; 
         
       
       
         
           de door [XX] genomen memorie van antwoord met producties 14 tot en met 16; 
         
         
           de mondelinge behandeling, waar: 
         
       
       
          partijen zijn verschenen, [appellant] in persoon met advocaat mr. R.S. Namjesky en voor [XX] haar wijkconsulent [persoon A] met advocaat mr. J.G. van Heertum; 
          de advocaten de zaak hebben bepleit, mr. R.S. Namjesky aan de hand van pleitaantekeningen;  
          de vooraf namens [appellant] toegezonden producties 6 tot en met 9 zijn ingebracht; 
          de vooraf namens [XX] toegezonden producties 17 tot en met 19 zijn ingebracht. 
       
       
     
     
       2.2 
       Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg.  
       
     
     
       2.3 
       Als stukken van de eerste aanleg vermeldt het beroepen vonnis alleen: 
       
         
           de inleidende dagvaarding van 30 januari 2025 met bijlagen; 
         
         
           de griffiersaantekeningen van de mondelinge behandeling; 
         
         
           de pleitaantekeningen van (de advocaat van) [appellant] . 
         
       
       Partijen zijn het eens dat in de aanloop naar de mondelinge behandeling in eerste aanleg daarnaast ook nog zijn ingebracht de: 
       
         
           namens [XX] toegezonden brief van 7 februari 2025 met productie 13; 
         
         
           namens [appellant] toegezonden brief van 7 februari 2025 met producties 1 tot en met 5. 
         
       
       
       
         
           De kern van de zaak in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       2.4 
       Deze kortgedingzaak spitst zich toe op de gevolgen van een eventuele buitengerechtelijke vernietiging van een huurovereenkomst wegens dwaling.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Feiten   
       
     
     
     
       3.1 
       In dit hoger beroep dienen de volgende feiten tot uitgangspunt. 
       
       a.	[XX] is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet en uitsluitend werkzaam op het gebied van volkshuisvesting. 
       
       b.	[appellant] heeft van Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (hierna: Pensioenfonds) de woning [adres A] (hierna: [adres A] ) gehuurd. Voor het Pensioenfonds trad MVGM Vastgoedmanagement B.V. (hierna: MVGM) als beheerder op. 
       
       
         c	Op 8 december 2021 heeft de politie in de woning [adres A] een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. 
       
       
       d.	Op 10 december 2021 heeft MVGM aan [appellant] geschreven de huurovereenkomst voor de [adres A] te willen beëindigen vanwege tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, onder meer vanwege handelen in strijd met de bestemming van de woning en overlast voor omwonenden. Een daarop gevolgde gerechtelijke procedure heeft echter niet tot daadwerkelijke huurbeëindiging geleid. 
       
       e.	Bij tot [appellant] gericht besluit van 6 april 2022 heeft de burgemeester van de gemeente Dongen overwogen: 
       
         
           “Op 7 januari hebben wij een last onder bestuursdwang opgelegd inhoudende de sluiting van de woning aan de [adres A] . (…) Middels dit besluit trek ik het besluit d.d. 7 januari in en vervang deze door onderstaande last onder dwangsom. (…) 
         
         
           Procesverloop 
         
         
           Op 8 december 2021 heeft de Politie Zeeland-West-Brabant een inwerking zijnde hennepkwekerij met in totaal 209 planten aangetroffen op het adres [adres A] . Op 17 december 2021 heb ik u daarom laten weten voornemens te zijn de woning voor de duur van 3 maanden te sluiten. Op 7 januari 2022 heb ik, ondanks uw ingediende zienswijze, definitief besloten tot sluiting van de woning. Hierop heeft u om een voorlopige voorziening verzocht welke op 23 februari 2022 is afgewezen. 
         
         
           Overwegingen 
         
         
           Alhoewel ik in alle redelijkheid gebruik heb mogen maken van mijn bevoegdheid om het pand voor de duur van drie maanden te sluiten, zijn de persoonlijke omstandigheden van huurder aanleiding geweest om mijn besluit van 7 januari 2022 te vervangen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Besluit 
         
         
           Gelet op voorgaande besluit ik om u een last onder dwangsom op te leggen ter hoogte van € 25.000,-. De last onder dwangsom heeft als doel te voorkomen dat u een opiumwetovertreding in een woning of lokaal of op een daarbij behorend erf binnen onze gemeentegrenzen herhaalt. (…) De bedoeling is dat van deze last een voldoende afschrikwekkend effect uitgaat zodat voorkomen wordt dat wederom een overtreding van de Opiumwet plaatsvindt. (…)” 
         
       
       
       f.	Op 31 juli 2024 heeft de politie in de woning [adres A] een handelshoeveelheid softdrugs aangetroffen.  
       
       g.	Op 28 augustus 2024 heeft [XX] (via het woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht) de woning [adres B] (hierna: [adres B] ) aangeboden. [appellant] heeft daar op 29 augustus 2024 op gereageerd en was op basis van haar inschrijftijd de eerste kandidaat die voor de woning [adres B] in aanmerking kwam. 
       
       h. 	De door MVGM voor [appellant] inzake [adres A] opgestelde Verhuurdersverklaring van 30 augustus 2024 vermeldt: 
       
         
           “(…) De huurder heeft aan zijn/haar betalingsverplichtingen voldaan. De huurbetalingen worden veelal na het versturen van een herinnering voldaan. 
         
         
           Er is geen sprake geweest van overlast veroorzaakt door de huurder(s) in de woonomgeving. 
         
         
           (…) 
         
         
           De huurder(s) hebben de woning gebruikt conform de bestemming zoals vastgelegd in de huurovereenkomst en hebben deze niet gebruikt voor andere doeleinden waarvoor de woning niet bestemd is. (…)” 
         
         
          [appellant] heeft deze Verhuurdersverklaring aan [XX] toegezonden. 
       
       
       i.	Bij tot [appellant] gericht besluit van 4 september 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Dongen overwogen: 
       
         
           “U bent huurder van de woning aan de [adres A] . Op 31 juli 2024 is in de woning een handelshoeveelheid softdrugs aangetroffen. Op 14 augustus 2024 heb ik u laten weten voornemens te zijn de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. 
         
         
           Constatering 
         
         
           Op 31 juli 2024 heeft de Politie Zeeland-West-Brabant de volgende drugs in uw woning aangetroffen: 
         
         
           - 57040 gram hasjiesj 
         
         
           - 8570 gram henneptoppen. 
         
         
           (...) 
         
         
           Overwegingen 
         
         
           (…) 
         
         
           In een bergruimte, op de begane grond, trof de politie een blok hasjiesj en een kleine 
         
         
           hoeveelheid henneptoppen aan. Eveneens op de begaande grond trof de politie twee pakken geld aan. In totaal werd er 3550 Euro aan 50 Eurobiljetten aangetroffen. Op de eerste verdieping, in een van de kamers trof de politie twee grote boodschappentassen aan. Deze tassen waren tot de rand gevuld met vacuümverpakte pakketten hasj. Tussen deze tassen stonden ook nog vacuümverpakte blokken hasj opgestapeld. Op zolder, in een kast trof de politie zakken met henneptoppen en meerdere hasj blokken aan. Ook trof de politie daar verpakkingsmaterialen en een grote weegschaal aan. In totaal trof de politie in de woning 57040 gram hasjiesj en 8570 henneptoppen aan. 
         
         
           (...) 
         
         
           Ik weeg mee dat eerder in deze woning een hennepkwekerij is aangetroffen. Op 8 december 2021 heeft de Politie Zeeland-West-Brabant een inwerking zijnde hennepkwekerij met in totaal 209 planten aangetroffen op het adres [adres A] . De burgemeester mocht destijds gebruik maken van zijn mogelijkheid om de woning te sluiten, maar heeft hiervan afgeweken vanwege uw persoonlijke omstandigheden. 
         
         
           (....) 
         
         
           Besluit 
         
         
           Gelet op het bepaalde in artikel 125 van de Gemeentewet en ingevolge mijn bevoegdheid op grond van artikel 13b van de Opiumwet gelast ik de eigenaar van de woning aan de [adres A] te sluiten en gesloten te houden voor een periode van 3 maanden met ingang van 26 september 2024. Dit onder gelijktijdige intrekking van de op 6 april 2022 opgelegde last onder dwangsom. (…).” 
         
       
       
       j.	Bij brief van 13 september 2024 heeft (de advocaat van) het Pensioenfonds aan [appellant] geschreven: 
       
         
           “(…) Het is u bekend dat SPMT het opslaan en handel in verdovende middelen in en vanuit het Gehuurde niet toestaat. SPMT, althans de beheerder MVGM Vastgoedmanagement, heeft u hier in 2021 reeds op gewezen. Het opslaan van een grote hoeveelheid softdrugs levert een ernstige wanprestatie onder de Huurovereenkomst op. U moet er als huurder voor zorgen dat het Gehuurde conform de Huurovereenkomst wordt gebruikt en het gebruik in overeenstemming is met de geldende regels. 
         
         
           Bovengenoemde gedragingen en constateringen leveren een dusdanige ernstige wanprestatie onder de Huurovereenkomst op, dat daarmee de ontbinding van Huurovereenkomst – en derhalve de ontruiming van het Gehuurde – zonder meer gerechtvaardigd is. 
         
         
           SPMT heeft mij de opdracht gegeven om te komen tot de onmiddellijke ontruiming van het Gehuurde middels een kort geding. (…)”. 
         
       
       
       k.	Zoals eerst telefonisch en bij brief van 19 september 2024 werd aangekondigd, heeft [XX] de woning [adres B] aan [appellant] verhuurd. De huurovereenkomst is uiteindelijk met ingang van 24 september 2024 aangegaan. De daarop toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden [XX] 2022 (hierna: AHC) bepalen: 
       
         
           “(…)10.7 Wij zijn heel streng bij het overtreden van de Opiumwet, ook als dat nog niet tot overlast heeft geleid. Verboden is onder andere het gebruik, de productie of handel in lachgas, drugs, het kweken van hennep en/of het bezit van apparatuur waarmee drugs gekweekt, bewerkt of geproduceerd kunnen worden, voor zover dat in strijd is met de Opiumwet. Doet u iets wat op grond van de Opiumwet strafbaar is: 
         
         •  dan bent u ons een boete verschuldigd van € 2.500,- én voor iedere 
         
           dag dat de overtreding voortduurt een boete van € 50,- per dag tot een 
         
         
           maximum van € 15.000,- en 
         
         •  vergoedt u alle door [XX] gemaakte en te maken kosten die zijn 
         
           ontstaan doordat u zich niet aan deze afspraken heeft gehouden en 
         
         •  verhuurt [XX] minimaal twee jaar geen woonruimte meer aan u, kunt u 
         
           geen medehuurder worden, of toestemming krijgen voor inwoning. (…)” 
         
       
       
       l.	Op de op 1 oktober 2024 in het kort geding tussen het Pensioenfonds en [appellant] gehouden mondelinge behandeling zijn het Pensioenfonds en [appellant] overeengekomen om de huurovereenkomst voor de woning [adres A] op 7 oktober 2024 te beëindigen. 
       
       m.	Op 11 oktober 2024 heeft een omwonende van de [straatnaam A] naar [XX] gebeld en gezegd dat er in juli 2024 in de woning [adres A] een hoeveelheid hennep is aangetroffen. Daarna heeft [XX] contact opgenomen met MVGM, die haar op 15 oktober 2024 heeft geschreven: 
       
         “Middels deze mail willen wij graag de verhuurdersverklaring nietig verklaren. Door een onoplettendheid aan onze kant hebben we de verhuurdersverklaring voor [appellant] afgegeven. De afgegeven verhuurdersverklaring is niet geldig in verband met eerdere gebeurtenissen in het verleden, die in strijd is met de Nederlandse (straf)recht. (…)”. 
       
       
       n.	Bij besluit van 15 oktober 2024 heeft de burgemeester van [gemeente A] de sluiting van de woning [adres A] beperkt tot twee maanden. 
       
       o.	Bij brief van 23 oktober 2024 heeft (de advocaat van) [XX] aan [appellant] geschreven: 
       
         “(…) Namens [XX] vernietig ik bij deze dan ook de huurovereenkomst tussen u en [XX] ter zake de [adres B] , op grond van bedrog dan wel dwaling. (…)”. 
       
       
       p.	Bij brief van 25 november 2024 heeft (de gemachtigde van) [appellant] aan [XX] 
       geschreven dat zij niet berust in de buitengerechtelijke vernietiging en dat zij de woning [adres B] niet zal verlaten. 
       
       
         
           Het geding in eerste aanleg bij de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       3.2 
       In dit met de dagvaarding van 30 januari 2025 ingeleide geding heeft [XX] , samengevat, gevorderd dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad [appellant] zal veroordelen tot ontruiming van de woning [adres B] , met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.3 
       Bij het beroepen kortgedingvonnis van 20 februari 2025 heeft de kantonrechter, verkort weergegeven, als volgt overwogen:  
       
         
           
            [XX] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering (rov. 5.1-5.2). 
         
         
           
            [XX] heeft onvoldoende naar voren gebracht om te kunnen concluderen dat sprake is geweest van bedrog (rov. 5.5-5.6). 
         
         
           Voorshands oordelend is de huurovereenkomst tussen [XX] en [appellant] onder invloed van dwaling tot stand gekomen (rov. 5.7-5.10). 
         
       
       De kantonrechter heeft op grond van deze oordelen [appellant] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld om de woning [adres B] binnen 14 dagen te ontruimen en in de proceskosten. 
       
       
         
           Feiten van na het beroepen vonnis 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
        [XX] heeft het beroepen vonnis inmiddels aan [appellant] doen betekenen en de ontruiming (opnieuw) aangezegd tegen 19 mei 2025. 
       
       
         
           Het geding in hoger beroep bij dit hof 
         
       
       
     
     
       3.5 
       In dit met de dagvaarding van 10 maart 2025 ingeleide hoger beroep formuleert [appellant] vier grieven en concludeert [appellant] , in de kern samengevat, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende:  
       
         
           de toegewezen vorderingen van [XX] alsnog zal afwijzen;  
         
         
           
            [XX] zal veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente; 
         
       
       met veroordeling van [XX] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.6 
       
        [XX] weerspreekt de door [appellant] geformuleerde grieven en concludeert, naar de kern samengevat, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis zal bekrachtigen en het hoger beroep zal verwerpen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
         
           Het spoedeisend belang, grief 2 
         
       
       
     
     
       3.7 
       Met grief 2 klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte voldoende spoedeisend belang voor [XX] bij de in kort geding gevorderde voorziening heeft aangenomen. Dit kan echter nergens toe leiden, omdat het hof het voor kort geding vereiste spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening zelf en op basis van de actuele situatie dient te onderzoeken. 
       
     
     
       3.8 
       Het hof oordeelt het voor de beoordeling in kort geding vereiste spoedeisend belang nu nog steeds aanwezig. Dat spoedeisend belang volgt al uit de aard van de vordering, waarmee [XX] als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet bescherming inroept tegen een door [appellant] gemaakte inbreuk op haar eigendomsrecht van de woning [adres B] en welke door [appellant] bezette woning zij als een van haar schaarse sociale huurwoningen beschikbaar wil krijgen voor woningzoekenden op haar lange wachtlijst. Ook wil [XX] met haar vordering naar haar andere (potentiële) huurders als duidelijk signaal aangeven dat zij bij frauduleus of bedrieglijk handelen snel en streng zal optreden. 
       
     
     
       3.9 
       
         
          [appellant] wijst er terecht op dat binnen het beperkte kader van dit kort geding geen diepgaand feitenonderzoek past en dat de gevorderde voorziening feitelijk onomkeerbare gevolgen kan hebben. Verder meent [appellant] dat haar belangen zwaarder wegen dan de belangen van [XX] .  
         Deze door [appellant] ingeroepen omstandigheden kunnen nopen tot terughoudendheid om de door [XX] gevorderde voorziening toe te wijzen en zelfs leiden tot een afwijzing van de gevorderde voorziening, maar doen niet af aan het voor de beoordeling in kort geding vereiste spoedeisend belang. Dat rechtvaardigt (nog steeds) toegang tot de kortgedingrechter. Of de vordering van [XX] in kort geding ook terecht is toegewezen, is een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken.  
       
       
       
         
           De voorliggende vorderingen en grieven 1, 3 en 4 
         
       
       
     
     
       3.10 
       
         Met grief 1 wil [appellant] twee feiten corrigeren. [appellant] zegt dat zij de Verhuurdesverklaring op 30 augustus 2024 aan [XX] heeft toegezonden en niet op de door de kantonrechter vastgestelde datum 18 september 2024. [appellant] zegt verder dat het daarop gevolgde telefonische aanbiedingsgesprek op 18 september 2024 heeft plaatsgevonden en niet op de door [XX] gestelde datum 19 september 2024. 
         Deze grief 1 kan tot niets leiden. Het hof onderzoekt de relevante feiten zelf en stelt zo nodig -onder de feitenvaststelling of in het kader van de beoordeling- zelf vast welke feiten in hoger beroep tot uitgangspunt dienen. Bovendien leidt deze grief zelfs bij juistheid nog niet tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen. Dat hangt af van de (nog te onderzoeken) grieven 3 en 4.  
       
       
     
     
       3.11 
       
        [XX] legde in eerste aanleg aan de vordering tot ontruiming van de woning [adres B] in de kern ten grondslag dat de huurovereenkomst vernietigbaar is wegens bedrog door [appellant] en/of wegens dwaling. De kantonrechter heeft het daartoe door [XX] ingeroepen bedrog van de hand gewezen, maar de vordering tot ontruiming op grond van dwaling toegewezen. Met de zich voor gezamenlijke behandeling lenende grieven 3 en 4 komt [appellant] op tegen het voorlopige kantonrechtersoordeel dat de huurovereenkomst tussen [XX] en [appellant] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.  
       
     
     
       3.12 
       Als deze grieven 3 en 4 slagen, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook het door [XX] ingeroepen bedrog als in eerste aanleg verworpen grondslag van de vordering van rechtswege onderzoeken. Zoals [XX] terecht aangeeft, hoeft zij hiervoor geen incidenteel hoger beroep in te stellen.  
       
     
     
       3.13 
       In dit kort geding dient het hof te oordelen op basis van alle omstandigheden van het geval, naar de actuele toestand en een afweging van de belangen van partijen, mede in het licht van de aard van de zaak, een voorlopige beoordeling van de zaak en actuele (ook na het beroepen vonnis voorgevallen) feiten en omstandigheden.  
       
     
     
       3.14 
       Met betrekking tot de door de grieven 3 en 4 voorgelegde (door de kantonrechter gehonoreerde) dwaling als rechtsgrond voor de aan [XX] toegewezen vordering tot ontruiming van de woning [adres B] , overweegt het hof dat artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is: 
       
         
           indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; 
         
         
           indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; 
         
         
           indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. 
         
       
       Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 
       
     
     
       3.15 
       
        [XX] legt aan de toegewezen vordering in de kern ten grondslag dat de huurovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling doordat haar pas achteraf is gebleken dat de politie in de vorige door [appellant] gehuurde woning [adres A] op 8 december 2021 een inwerking zijnde hennepkwekerij heeft aangetroffen en recent op 31 juli 2024 nog een handelshoeveelheid softdrugs heeft aangetroffen. Volgens [XX] is [appellant] daarna in beide gevallen door de verhuurder met het oog op de beëindiging van de huurovereenkomst aangeschreven en heeft de burgemeester op 4 september 2024 recentelijk nog geschreven de woning [adres A] op grond van artikel 13b Opiumwet te zullen sluiten. Desondanks heeft [appellant] volgens [XX] dat alles ten onrechte verzwegen en haar bewust de onjuiste Verhuurdersverklaring toegezonden, terwijl het strenge zerotolerancebeleid van instellingen op het gebied van volkshuisvesting in de zin van artikel 19 Woningwet inzake Opiumwet-gerelateerde activiteiten algemeen bekend is, dat beleid bovendien op de website van zowel [XX] als Woning in Zicht is vermeld en [appellant] daar ook vanwege haar eerdere ervaringen inzake de woning [adres A] bekend mee was. Als [XX] een en ander zou hebben geweten, zou zij de huurovereenkomst met [appellant] voor de woning [adres B] niet zijn aangegaan. Volgens [XX] verblijft [appellant] sinds de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst op 23 oktober 2024 zonder recht of titel in haar woning [adres B] . 
       
     
     
       3.16 
       In dit geval is voldoende aannemelijk en ook onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [XX] bij het sluiten van de huurovereenkomst onwetend is geweest van de Opiumwet-gerelateerde gebeurtenissen rond [appellant] en de door haar eerder gehuurde woning [adres A] . Nu ditzelfde geldt voor de omstandigheid dat [XX] de onder invloed van die dwaling tot stand gekomen huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet met [appellant] zou zijn aangegaan, is de huurovereenkomst in beginsel vernietigbaar als de dwaling van [XX] te wijten is aan een inlichting van [appellant] of als [appellant] in verband met wat zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten [XX] had behoren in te lichten, tenzij de dwaling hier voor rekening van [XX] behoort te blijven. 
       
     
     
       3.17 
       
         Voor zover [appellant] ontkent dat zij bekend was met de relevantie van de Opiumwet-gerelateerde gebeurtenissen voor [XX] als verhuurder en de onjuistheid van de ingestuurde Verhuurdersverklaring, kan dat verder nergens toe leiden.  
         Dat [appellant] die relevantie en die onjuistheid wel heeft beseft, ziet het hof bevestigd in de omstandigheid dat [appellant] op de mondelinge behandeling meermalen heeft aangegeven dat zij die Opiumwet-gerelateerde gebeurtenissen ook had willen vertellen als zij daartoe de gelegenheid had gehad. Het hof gaat voorbij aan haar bewering dat zij feitelijk geen gelegenheid zou hebben gehad om een dergelijke mededeling nog tijdig aan [XX] te doen, al was het maar omdat [XX] op 18 of 19 september 2024 nog een zogenoemd aanbiedingsgesprek met [appellant] heeft gevoerd. 
         Zo [appellant] de relevantie van de Opiumwet-gerelateerde gebeurtenissen al niet mocht hebben gekend, had zij dat bovendien ten minste redelijkerwijs moeten kennen. [appellant] is immers eerder al vanwege de op 8 december 2021 in de woning [adres A] aangetroffen hennepkwekerij geconfronteerd met een door de toenmalige verhuurder aangekondigde huurbeëindiging, met een gerechtelijke procedure om die huurbeëindiging ook daadwerkelijk af te dwingen en met gemeentelijke overheidsmaatregelen als reactie op de Opiumwet-gerelateerde activiteiten.  
       
       
     
     
       3.18 
       Voor zover partijen twisten over de precieze datum van inzending van de Verhuurdersverklaring en dus de wetenschap en mededelingsplicht van [appellant] met betrekking tot het burgemeestersbesluit van 4 september 2024, kan dat onbesproken blijven. Reeds vanwege de gebeurtenissen in 2021 en 2022 en mede in het licht van de op 31 juli 2024 opnieuw ervaren politieactie inzake de woning [adres A] , had [appellant] ten minste moeten weten of beseffen dat wetenschap van die Opiumwet-gerelateerde gebeurtenissen voor [XX] als verhuurder in beginsel essentieel was. Voor zover [appellant] meent dat de dwaling van [XX] niet te wijten is aan door haar verstrekte informatie of dat zij niet had hoeven beseffen dat [XX] van onjuiste gegevens uitging en zij daarom geen nadere informatie had hoeven geven, verwerpt het hof dat verweer dan ook. Nu [appellant] onjuiste informatie aan [XX] heeft aangereikt en heeft gezwegen waar zij [XX] juist had behoren in te lichten, mag [appellant] aan [XX] ook niet de schending van een eigen onderzoeksplicht tegenwerpen.  
       
     
     
       3.19 
       Bij gebreke van voldoende gestelde of aannemelijk gemaakte bijzondere omstandigheden waarom de dwaling in dit geval voor rekening van [XX] behoort te blijven, spitst dit geding zich verder toe op de vraag of afweging van (wederzijdse) partijbelangen de gevorderde voorziening rechtvaardigt. 
       
     
     
       3.20 
       
         Voor zover [appellant] inroept dat zij een alleenstaande vrouw is met een uitkering, kan het hof er niet aan voorbijzien dat drie kinderen van [appellant] ook in [woonplaats] wonen. 
         Waar [appellant] beweert (andere) huurdersverplichtingen te zijn nagekomen, volgt daaruit niet een bijzonder, boven de belangen van [XX] te waarderen, belang voor [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst.  
       
       
     
     
       3.21 
       Voor zover [appellant] zegt te lijden aan reuma, hartproblemen, en/of [persoon B] onderbouwt en staaft [appellant] niet dat sprake is van zodanige gezondheidsproblemen dat nu van ontruiming zou moeten worden afgezien. Dat volgt ook niet uit de schriftelijke verklaring van 31 maart 2025 van GGZ-medewerker [persoon C] , die -naar de kern genomen- beschrijft dat [appellant] bij intake een psychische belasting heeft aangegeven en dat de daarvoor te geven behandeling -gericht op zowel het verlagen van de last als het voorkomen van herhaald delictgedrag- door de dreigende uithuiszetting zal worden bemoeilijkt. 
       
     
     
       3.22 
       
         
          [appellant] werpt terecht op dat in dit kort geding vanwege de afwezigheid van diepgaand feitenonderzoek en de veelal onomkeerbare gevolgen van ontruiming grote terughoudendheid dient te worden betracht. Gelet op al het voorgaande valt echter te verwachten dat de bodemrechter een vergelijkbare vordering zal toewijzen. 
         Voor zover [appellant] -zoals een ieder- een algemeen woonbelang heeft, weegt dat -ook tezamen met de overige ingeroepen omstandigheden- niet op tegen het zwaarwegend belang van [XX] als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Dat [appellant] twee jaren lang als woningzoekende wordt uitgesloten van het woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht waarin ook andere verhuurders participeren, maakt dit niet anders. De zwaarwegende belangen van [XX] als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet om haar schaarse sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor woningzoekenden op haar lange wachtlijst, om haar verantwoordelijkheid voor het woongenot en de leefbaarheid rond haar sociale huurwoningen te kunnen invullen en om in het licht van haar zero-tolerance-beleid inzake Opiumwet-gerelateerde activiteiten ongewenste precedentwerking (dat frauduleus of bedrieglijk handelen kan lonen) te voorkomen, komen hier aanzienlijk meer gewicht toe. 
       
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
     
     
       3.23 
       
         Alles bij elkaar concludeert het hof dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [XX] en [appellant] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de woning [adres B] terecht op grond van dwaling toegewezen.  
         Nu [appellant] de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij blijft, heeft de kantonrechter [appellant] terecht in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld en zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen voor zover dat in hoger beroep voorligt. 
         Het hof zal (ambtshalve) de ongelijk krijgende [appellant] ook veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Daarbij in aanmerking nemend dat de proceskostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert, stelt het hof stelt die kosten aan de zijde van [XX] op: 
       
       
         
           griffierecht			€    827,-- 
         
         
           salaris advocaat 		€ 2.428,-- (2 punten x tarief II HB) 
         
         
           
             nakosten €    178,--  (plus verhoging conform beslissing)  
         
       
       
         totaal 				€ 3.433,--. 
         Wat verder nog is aangevoerd, bevat geen concrete feiten die het hof anders doen beslissen.  
         Het hof zal ook de verlangde -onbestreden gebleven- uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijzen en beslist nu als volgt. 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het beroepen vonnis van 20 februari 2025 voor zover dat aan het hof voorligt; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [XX] van dit hoger beroep ten bedrage van € 3.433,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als [appellant] deze proceskosten niet tijdig voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.B. Smits en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 april 2025. 
     
     
     
     
       griffier					rolraadsheer