ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:5498

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:5498 Gerechtshof Amsterdam , 20-11-2014 / 13/00492

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-11-20

Zaaknummer: 13/00492

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:5498

---

Woz-waarde niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 13/00492 
       20 november 2014 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [A]  te [B 1], belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/5116 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [B 2] , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [B 3] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 2.951.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2011 bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking vermeld onder 1.1 bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2012, verzonden op 3 oktober 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd naar € 2.623.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 juli 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 2.600.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 2.600.000 en de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende veroordeeld. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2014. Met deze zaak zijn ter zitting gelijktijdig behandeld de zaken met nummers 13/00490 en 13/00491 die betrekking hebben op WOZ-beschikkingen voor 2009 en 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als “eiser”; de heffingsambtenaar (in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) als “verweerder”.  
       
       
         “2.1. Eiser is eigenaar van de woning. 
       
       
     
     
       2.2. 
       De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde woonruimte, een vrijstaande berging/schuur, acht dakkapellen, een kelder, twee garages. een kantoor en paardenstallen. De inhoud van de woning is 1.185 m3 (exclusief de inhoud van de aanbouw, te weten 300 m3). De oppervlakte van het perceel is 6.040 m².” 
       
     
     
       2.2. 
       Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.  
       
     
     
       2.3. 
       
         Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het voor de feiten vermeld 
         onder 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3 ontleent aan de in beroep overgelegde stukken en voor de feiten onder 2.3.4 aan hetgeen door partijen is geproduceerd in hoger beroep. 
       
       
       
         2.3.1. 
         De heffingsambtenaar heeft overgelegd een “Berekening grondstaffel …”. Deze luidt als volgt:  
         
         
           
            [… 1]
           
         
         
       
       
         2.3.2. 
         De heffingsambtenaar heeft eveneens overgelegd een overzicht van “Transacties ter onderbouwing grondstaffel …”.  
         
         
           
            [… 2]
           
         
         
       
       
         2.3.3. 
         Belanghebbende heeft overgelegd een stuk afkomstig van [C 1] met het opschrift “Taxatieverslag”. Hierin is een waarde van de woning vermeld van € 2.150.000.  
         
       
       
         2.3.4. 
         Belanghebbende heeft overgelegd een taxatie van [D 1] van september 2013, met het opschrift [B 4]voor de WOZ-jaren 2009, 2010, 2011 en 2012”. Hierin is voor zover hier van belang het volgende vermeld: 
         
         
           
            [… 3]
           
           
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Geschil   3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot €1.950.000De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 2600000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd  
     
     
       3.2. 
       Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.   
       
     
   
   
     
       4 Oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen, voor zover hier van belang.  
     
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       
         Hiertoe heeft verweerder verwezen naar het onder 3.3 vermelde waarderapport. In dit waarderapport is de waarde van de woning onderbouwd met verkoopgegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Deze werkwijze is in overeenstemming met de Wet WOZ. De in het waarderapport ter vergelijking gehanteerde objecten acht de rechtbank echter niet geschikt om als vergelijkingsobject te dienen aangezien zowel de inhoud als de perceeloppervlakte van deze objecten aanzienlijker kleiner is dan de inhoud en de perceeloppervlakte van de 
         woning en verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij met deze verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Nu geen van de door verweerder ter vergelijking opgevoerde objecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft verweerder niet aan zijn bewijslast voldaan en behoeven eisers klachten die betrekking hebben op of verband houden met de door verweerder ter vergelijking gehanteerde objecten geen bespreking meer.  
       
     
     
       4.4. 
       Het door eiser overgelegde taxatieverslag acht de rechtbank ook niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat daarin de objectkenmerken niet inzichtelijk zijn gemaakt. Nog afgezien van de vraag of het object [… 4]kan dienen als vergelijkingsobject, kan hierdoor niet worden beoordeeld of en op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Eiser heeft gesteld dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde niet in een begrijpelijke lijn ligt met de uitspraak van Hof Amsterdam van 27 oktober 2011, kenmerk P10/00530. Voor zover eiser hiermee heeft bedoeld te stellen dat de aan de woning toegekende waarde op de peildatum 1 januari 2010 niet in een juiste verhouding staat tot de waarde op peildatum 1januari 2007, zoals het Hof in voormeld arrest heeft vastgesteld, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor liet onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4. 1 weergegeven. Aan de verhouding tussen 
         voor twee tijdvakken vastgestelde waardes komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Uit liet voorgaande volgt dus dat deze beroepsgrond faalt.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Nu verweerder noch eiser een waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank met inachtneming van de omstandigheden van liet onderhavige geval de waarde in goede justitie vaststellen op € 2.600.000. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       De rechtbank heeft geoordeeld dat de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. Nu partijen tegen dit oordeel geen grief hebben gericht zal ook het Hof hiervan uitgaan. 
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat het door belanghebbende overgelegde taxatieverslag van [C 2] makelaars niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat daarin de objectkenmerken niet inzichtelijk zijn gemaakt, waardoor niet kan worden beoordeeld of en op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft daartegen aangevoerd dat het taxatieverslag van [C 3] ten onrechte ter zijde is gesteld. Hij heeft zich voorts beroepen op het sub 2.3.4 bedoelde taxatieverslag van [D 2]. 
       
     
     
       5.3. 
       Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat in het taxatieverslag van [C 4] makelaars niet, althans onvoldoende, is gespecificeerd hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de genoemde vergelijkingsobjecten. Wel zijn daarin, gelijk belanghebbende stelt, het bouwjaar, de koopsom, de inhoud en de kavelgrootte opgenomen, maar een taxatieopbouw waarin rekening is gehouden met aspecten als kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging, ontbreekt. Voor het Hof valt daardoor niet na te gaan of met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof onderschrijft dan ook het oordeel van de rechtbank dat het taxatieverslag van [C 5] niet bruikbaar is voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Dat de rechtbank zich in dit opzicht “niet onafhankelijk” heeft opgesteld, heeft belanghebbende wel gesteld, doch in genen dele aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Ook in het taxatieverslag van [D 3] ontbreekt een taxatieopbouw waarin melding is gemaakt van de in 5.3 bedoelde aspecten/verschillen, zodat ook aan de hand van dit verslag niet kan worden nagegaan of met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiepanden voldoende rekening is gehouden. Voorts is, gelijk de heffingsambtenaar stelt en het Hof juist acht, ten onrechte verwezen naar een pand dat niet is verkocht (de koop is ontbonden), en is niet begrijpelijk waarom bij het pand gelegen aan de [… 5] bij de – beweerde – locatie met dezelfde waarde, vanaf 1000m² andere grondwaarden worden getaxeerd dan bij het pand van belanghebbende. 
         Gelet op dit een en ander acht het Hof ook de taxatie van [D 4] niet bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. 
       
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat, nu belanghebbende noch de heffingsambtenaar de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie dient te worden vastgesteld, waarbij alle omstandigheden van het geval  in aanmerking dienen te worden genomen. Daartoe behoren ook de waarderingen in rechte van het pand in eerdere jaren. Het Hof verenigt zich met de door de rechtbank voor 2011 (peildatum1 januari 2010) vastgestelde waarde groot € 2.600.000. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.    
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter,  C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de]griffier. De beslissing is op 20 november 2014  in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.