ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2209

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2209 Gerechtshof Den Haag , 04-10-2023 / BK-22/00725 tot en met BK-22/00729 en BK-22/00732

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-10-04

Zaaknummer: BK-22/00725 tot en met BK-22/00729 en BK-22/00732

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2209

---

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning, winkels en praktijkruimte niet te hoog vastgesteld. Geen vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding redelijke termijn in bezwaar en beroep. De vertraging wordt aan de handelwijze en het procesgedrag van de gemachtigde toegerekend.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00725 tot en met 22/00729 en 22/00732 
     
     
     
     Uitspraak van 4 oktober 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 juni 2022, nummers SGR 21/1788, 21/1790, 21/1793, 21/1795, 21/1808 en 21/1812. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van zes onroerende zaken te [woonplaats] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op de hierna genoemde waarden (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 
         2.  
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Zaaknr. 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
               
                 
                   Type 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 22/00725 
               
               
                 € 219.000 
               
               
                 Woning 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] , winkel 
               
               
                 22/00726 
               
               
                 €   87.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 22/00727 
               
               
                 € 263.000 
               
               
                 Woning 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 22/00728 
               
               
                 €   78.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 22/00729 
               
               
                 €   29.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 22/00732 
               
               
                 € 155.000 
               
               
                 Praktijk 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep met zaaknummer SGR 21/1788 ( [adres 1] ) gegrond verklaard, de waarde van deze woning verminderd tot € 210.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de overige beroepen ongegrond verklaard. Voorts heeft de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen, een proceskostenvergoeding toegekend van € 2.056 en de Heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht te vergoeden. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 548. Belanghebbende heeft bij brief van 30 augustus 2022 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep is afgewezen bij brief van 20 september 2022, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. Het griffierecht is betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [adres 1] en [adres 2] zijn woningen. [adres 1] , winkel, [adres 3] en [adres 4] zijn winkels en [adres 5] is een praktijkruimte. De onroerende zaken zijn alle gelegen in een drukke winkelstraat in het centrum van [woonplaats] . 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser(es) en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning 
       bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en 
       onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak 
       in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen 
       nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "De prijs welke door de 
       meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak 
       meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, 
       blz. 44). 
     
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken 
     
       niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder 
       aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De 
       rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van de woningen dienen 
       te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met 
       woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en dat de waarden van de overige onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode moeten worden 
       vastgesteld. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de inhoud, 
       oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn evenmin in geschil. Voor de 
       woningen zijn uitsluitend in geschil de door verweerder aan de woningen toegekende 
       vlokcoderingen en de daaruit voortvloeiende eenheidsprijzen. Voor de winkels zijn enkel in 
       geschil de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren. 
     
     
     
       
         
          [adres 1] (SGR 21/1788) 
       
     
     7. Uit de matrix volgt dat de waarde van deze woning is bepaald met behulp van een 
     vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 6] 
      ( verkocht op 2 februari 2018 met transactieprijs € 210.000), [adres 7] (verkocht op 
     
       2 maart 2018 met transactieprijs € 315.000) en [adres 8] (verkocht op 2 oktober 2019 
       met transactieprijs € 246.750). Uit de matrix volgt verder dat de woning een ander soort 
       betreft (bovenwoning) dan de vergelijkingsobjecten (maisonette en appartement). Voorts 
       heeft de woning (260 m3) aanzienlijk minder inhoud van de vergelijkingsobjecten 
       
        [adres 6] (360 m3) en [adres 7] (306 m3) en meer inhoud dan [adres 8] 
       (216 m3). Ook stamt de woning uit een andere bouwperiode (1900) dan de 
       vergelijkingsobjecten (1907 (maar gerenoveerd in 2004), 1989 respectievelijk 1990). De 
       rechtbank acht de vergelijkingsobjecten gelet op het type woning, de inhoud en het 
       bouwjaar onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Met de overgelegde matrix en zijn 
       toelichting daarop heeft verweerder dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de 
       woning niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de 
     
       vraag aan de orde of eiseres de door haar ter zitting bepleite waarde van € 199.000 
       aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient bij gebrek aan een reële onderbouwing van die 
       stelling ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat aan de 
       woning voor de onderhoudstoestand en de kwaliteit een vlokcodering van 2 in plaats van 3 
       moet worden toegekend, maar heeft dit niet nader onderbouwd. Ook het voorstel van eiseres 
       om de waarde van de opstal te bepalen op basis van de twee vergelijkingsobjecten met de 
       laagste eenheidsprijs kan eiseres niet baten nu dit zou leiden tot een hogere dan de door haar 
       bepleite waarde. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt 
       de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 210.000. 
     
     
     
       
         
          [adres 2] (SGR 21/1793) 
       
     
     9. Uit de matrix volgt dat de waarde van deze woning is bepaald met behulp van een 
     
       vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten 
       
        [adres 9] (verkocht op 1 augustus 2018 met transactieprijs € 297.000), 
       
        [adres 10] (verkocht op 28 september 2018 met transactieprijs € 172.500) en 
       
        [adres 11] (verkocht op 28 juni 2019 met transactieprijs € 370.000). De rechtbank 
       acht, gelet op de inhoud, het bouwjaar en perceeloppervlakte, met name de 
       vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 11] goed vergelijkbaar met de 
       woning. Het vergelijkingsobject [adres 10] acht de rechtbank niet bruikbaar nu 
       dit object een veel kleinere inhoud heeft en in veel betere staat verkeert. Uit de matrix volgt 
       verder dat verweerder de woning als gemiddeld heeft beoordeeld door voor alle 
       objectkenmerken een vlokcodering van 3 toe te kennen en voor de vergelijkingsobjecten 
       
        [adres 9] en [adres 11] correcties heeft toegepast in verband met een betere 
       kwaliteit en betere voorzieningen (vlokcode 4). Uit de matrix volgt alsdan dat de uit de 
       verkoopprijzen herleide m3-prijs voor deze twee vergelijkingsobjecten € 530,34 bedraagt, 
       terwijl verweerder voor de woning een m3-prijs van € 441,95 hanteert. Met de waardematrix  
       maakt verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning 
       toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde 
       vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden 
       met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft kwaliteit van de 
       opstallen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in 
       een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
     
       
         Winkelpanden [adres 1] , winkel (SGR 21/1790), [adres 3] (SGR 21/1795) en  
       
       
         
          [adres 4] (SGR 21/1808) 
       
     
     10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en 
     
       kapitalisatiefactoren voor de winkelpanden [adres 1] winkel, [adres 3] en 
       
        [adres 4] (de onderhavige objecten) drie waarderapporten en drie matrices overgelegd 
       waarin de volgende gegevens staan vermeld: 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
             
             
               
                 Onderhavige objecten 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] , winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
           
           
             
               Oppervlakte 
               Winkel Opslag/magazijn 
             
             
               
               40 m2 
               20 m2 
             
             
               
               44 m2 
               20 m2 
             
             
               
               20 m2 
             
           
           
             
               Bouwjaar 
             
             
               1900 
             
             
               1875 
             
             
               1875 
             
           
           
             
               VLOK 
               Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid 
               Voorzieningen 
             
             
               
               2 
             
             
               
               3 
             
             
               
               3 
             
           
           
             
               3 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
           
           
             
               3 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
           
           
             
               3 
               3 
             
             
               3 
               2 
             
             
               3 
               2 
             
           
           
             
               Ligging 
             
             
               B2 (Centrum) 
             
             
               B2 (Centrum) 
             
             
               B2 (Centrum) 
             
           
           
             
               Ingangsdatum 
             
             
               15-3-2017 
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Gerealiseerde huur 
             
             
               € 9.600 
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Kapitalisatiefactor 
             
             
               9,4 
             
             
               9,4 
             
             
               9,4 
             
           
           
             
               Huurwaarde 
               Winkel Magazijn 
             
             
               
               € 194,40/m2 
               € 77,76/m2 
             
             
               
               € 157,68/m2 
               € 69,12/m2 
             
             
               
               € 157,68/m2 
             
           
           
             
               WOZ-waarde 
             
             
               € 87.000 
             
             
               € 78.000 
             
             
               € 29.000 
             
           
         
       
     
     
     11. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft 
     
       verweerder in de waarderapporten en matrices van de twee hierna genoemde winkelpanden 
       de volgende gegevens vermeld: 
     
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               
             
             
               
                 Vergelijkingsobjecten 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
                 
                  [adres 12]
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 13]
                 
               
             
           
           
             
               Oppervlakte 
               Winkel Opslag/magazijn 
             
             
               
               75 m2 
               45 m2 
             
             
               
               36 m2 
             
           
           
             
               Bouwjaar 
             
             
               1997 
             
             
               1900 
             
           
           
             
               VLOK 
               Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid 
               Voorzieningen 
             
             
               
               3 
               3 
               3 
               3 
               3 
             
             
               
               3 
               3 
               4 
               3 
               4 
             
           
           
             
               Ligging 
             
             
               B2 (Centrum) 
             
             
               B2 (Centrum) 
             
           
           
             
               Ingangsdatum 
             
             
               1-2-2019 
             
             
               1-2-2019 
             
           
           
             
               Gerealiseerde huur 
             
             
               € 19.200 
             
             
               9.600 
             
           
           
             
               Kapitalisatiefactor 
             
             
               9,4 
             
             
               9,4 
             
           
           
             
               Huurwaarde Winkel 
               Magazijn 
             
             
               € 212,67/m2 
               € 85,07/ m2 
             
             
               € 263,52/m2 
             
           
           
             
               WOZ-waarde 
             
             
               € 185.000 
             
             
               € 89.000 
             
           
         
       
     
     
     12. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde 
     
       (winkel)gebied als de onderhavige objecten. De vergelijkingsobjecten zijn qua aard, 
       bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met de onroerende zaken vergelijkbaar 
       om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de 
       waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de objecten 
       
        [adres 3] en [adres 4] liggen ruimschoots lager dan de huurwaarden van de 
       vergelijkingsobjecten. Voor [adres 1] , winkel, is verweerder aangesloten bij het eigen 
       gerealiseerde huurcijfer. Uit dit eigen huurcijfer volgt eveneens een huurwaarde die 
       ruimschoots lager ligt dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Hiermee heeft 
       verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden van de onderhavige objecten niet te 
       hoog zijn vastgesteld. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de huurwaarden van de 
       onderhavige objecten en die van de vergelijkingsobjecten is met het feit dat de 
       vergelijkingsobjecten in betere staat verkeren voldoende rekening gehouden. 
     
     
     13. Verweerder heeft voor de onderhavige objecten een kapitalisatiefactor toegepast 
     
       van 9,4. Verweerder heeft de genoemde kapitalisatiefactor gebaseerd op de gerealiseerde 
       huurtransactieprijs van het object [adres 13] op 1 februari 2019. Ter zitting heeft 
       eiseres de kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze 
       kapitalisatiefactor is gebaseerd. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de in de 
       bezwaarfase verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object 
       
        [adres 13] welke berekening ook tot de gedingstukken behoort. Uit die berekening 
       volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Eiseres 
       heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is 
       gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat daardoor in de berekening te weinig 
       rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank overweegt in dit kader dat de 
       waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
       Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te 
       laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins aanleiding te 
       veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. De 
       rechtbank slaat daarbij acht op de verklaring van verweerder ter zitting dat in het betreffende 
       winkelgebied geen sprake is van structurele leegstand, maar hooguit van frictieleegstand. 
       Eiseres heeft dit niet weersproken. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen 
       hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde 
       kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de 
     vastgestelde waarden van de onderhavige objecten niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     
       
         
          [adres 5] (SGR 21/1812) 
       
     
     15. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en 
     
       kapitalisatiefactoren voor het object [adres 5] (de praktijkruimte) een waarderapport en 
       een matrix overgelegd waaruit de volgende gegevens volgen: 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
             
             
               
             
             
               
                 Vergelijkingsobjecten 
               
             
           
           
             
               
                 Object 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 14]
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 15]
                 
               
             
           
           
             
               Oppervlakte Praktijk 
               Overig 
             
             
               210 m2 
             
             
                120 m2 
               70 m2 
             
             
                155 m2 
               40 m2 
             
           
           
             
               Bouwjaar 
             
             
               1984 
             
             
               1983 
             
             
               1860 
             
           
           
             
               VLOK 
               Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid 
               Voorzieningen 
             
             
               
               3 
               3 
               3 
               3 
               3 
             
             
               
               3 
               3 
               4 
               3 
               3 
             
             
               
               3 
               3 
               3 
               3 
               3 
             
           
           
             
               Ligging 
             
             
               B1 
             
             
               B1 
             
             
               B1 
             
           
           
             
               Transactiedatum 
             
             
               
             
             
               26-9-2018 
             
             
               23-10-2020 
             
           
           
             
               Koopprijs 
             
             
               
             
             
               € 230.000 
             
             
               € 580.000 
             
           
           
             
               Kapitalisatiefactor 
             
             
               10,8 
             
             
               10,8 
             
             
               10,8 
             
           
           
             
               Huurwaarde Praktijk 
               Overig 
             
             
               € 68,57/m2 
             
             
               € 140,88/m2 
               € 59,17/m2 
             
             
               € 119,35/m2 
               € 58,48/m2 
             
           
           
             
               WOZ-waarde 
             
             
               € 155.000 
             
             
               € 227.000 
             
             
               € 225.000 
             
           
         
       
     
     
     16. Verweerder is voor de huurwaarde uitgegaan van een bedrag van € 68,57 per 
     
       vierkante meter en heeft deze waarde onderbouwd met de gerealiseerde verkooptransacties 
       van de vergelijkingsobjecten [adres 14] en [adres 15] , praktijkruimten die in 
       hetzelfde gebied zijn gelegen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij de huurwaarde 
       heeft gebaseerd op de huurwaarde van [adres 14] waarbij rekening is gehouden 
       met het feit dat het vergelijkingsobject minder oppervlakte en een betere uitstraling heeft 
       dan de praktijkruimte. De door verweerder gehanteerde huurwaarde ligt ruimschoots lager 
       dan de huurwaarde die uit de verkoop van dit vergelijkingsobject voortvloeit en ligt 
       overigens eveneens aanzienlijk lager dan de huurwaarde die uit de verkoop van [adres 15] 
     
      volgt. Gelet hierop heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde niet te 
     hoog is vastgesteld. 
     
     17. Verweerder heeft voor de onderhavige objecten een kapitalisatiefactor toegepast 
     
       van 10,8. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder een bottom-up berekening van de 
       bruto-kapitalisatiefactor van het vergelijkingsobject [adres 14] overgelegd waaruit 
       een kapitalisatiefactor van 10,8 voortvloeit. Nu dit vergelijkingsobject, net als de 
       praktijkruimte, op een B1-locatie is gelegen, mocht verweerder deze kapitalisatiefactor ook 
       voor de praktijkruimte hanteren. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd nog toegelicht dat 
       de omstandigheid dat sprake is van een praktijkruimte reden is voor een andere waardering 
       van de locatie (B1) dan de winkels die in dezelfde straat gelegen zijn (C), hetgeen leidt tot 
       een hogere kapitalisatiefactor. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij 
       overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde 
       kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
     18. Eiseres heeft daar onvoldoende feiten en omstandigheden tegenin gebracht die 
     
       leiden tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting nog aangevoerd dat bij de 
       waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de 
       coronacrisis en dat het leegstandsrisico te laag is berekend. De rechtbank overweegt dat de 
       waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is en dat op dat moment in Nederland nog 
       geen sprake van een uitbraak van het coronavirus was en dus ook niet van de gevolgen 
       daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het 
       coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins 
       aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is 
       gehouden. 
     
     
     19. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend 
     
       algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten 
       genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke 
       invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank 
       zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, 
       lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser evenmin 
       toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     21. Met betrekking tot eiseres haar stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen 
     
       rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de oorlog in Europa, 
       overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat 
       moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus dan vel 
       een oorlog in Europa en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
     
     
     22. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van 
     
       het object [adres 1] alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en dient 
       het beroep met zaaknummer SGR 21/1788 gegrond te worden verklaard. De overige 
       beroepen dienen ongegrond verklaard te worden. 
     
     
     
       
         Vergoeding voor immateriële schade 
       
     
     23. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens 
     
       overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, 
       behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en 
       beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op 
       het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de 
       door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 18 maart 2020. Bij uitspraak van heden 
       (21 juni 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het 
       bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden 
       deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 
     
     
     24. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt 
     
       schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een 
       week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak 
       heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag 
       maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer 
       vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang 
       van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de 
       gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de 
       vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke 
       agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij 
       als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er 
       digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. 
     
     
     25. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de 
     
       maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht 
       geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste 
       kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland 
       konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 
       24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit 
       heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste 
       op 26 en 29 april 2022. 
     
     
     26. Bij e-mailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is 
     
       vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij 
       e-mailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is 
       nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” 
     
     
     27. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van 
     
       de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet 
       op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de 
       gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van 
       de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft 
       de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 
     
     4 maanden. Van enige overschrijding van de redelijke termijn is dan geen sprake. De 
     rechtbank zal het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade dan ook afwijzen. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     28. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze 
     
       kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door 
       een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen 
       van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per 
       punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen 
       ter zitting met een waarde per punt van € 7591 en een wegingsfactor 1). 
     
     
     1. Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en het nadere stuk (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 
       
     
     
       4.1.2. 
       In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken en of de Rechtbank ten onrechte het verzoek om immateriëleschadevergoeding heeft afgewezen.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken worden verminderd zoals weergegeven in de tabel hieronder en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding. 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
               
                 
                   Type 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] , winkel 
               
               
                 € 79.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 € 247.000 
               
               
                 Woning 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 € 69.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 € 25.000 
               
               
                 Winkel 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 € 129.000 
               
               
                 Praktijk 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Beroep op betalingsonmacht 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Omdat geen gegevens over het inkomen en het vermogen van belanghebbende zijn ingediend, heeft de griffier het beroep op betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht terecht afgewezen. Na deze afwijzing heeft belanghebbende geen enkel relevant (financieel) gegeven ingediend waaruit de conclusie kan worden getrokken dat belanghebbende niet tot betaling van het griffierecht in staat was. Het griffierecht is vervolgens betaald. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Dat sprake zou zijn van betalingsonmacht bij belanghebbende is gezien de omvang van haar beleggingsportefeuille ook volstrekt ongeloofwaardig. Het Hof neemt een professionele gemachtigde, die blijkens zijn verklaring tijdens de mondelinge behandeling belanghebbende en haar beleggingsportefeuille al tien jaar kent, zeer kwalijk dat hij een evident ongegrond beroep op betalingsonmacht heeft gedaan, die het Hof nodeloos werk heeft opgeleverd en dat de procedure heeft vertraagd. 
       
       
         
           De woningen 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.3. 
       De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken voor zover het [adres 1] betreft. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie vastgesteld op € 210.000. In hoger beroep is deze waarde niet in geschil. 
       
     
     
       5.4. 
       Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de Rechtbank heeft overwogen over [adres 2] . Het Hof maakt rechtsoverweging 9 in de uitspraak van de Rechtbank tot de zijne en neemt de aldaar getrokken conclusie over de waarde van deze woning over. Belanghebbende betwist, naar het Hof begrijpt, de kavelwaarde van [adres 2] . De prijs per vierkante meter is voor de woning bepaald op afgerond € 1.252, terwijl de prijs voor het vergelijkingsobject [adres 9] op € 1.121,01 is bepaald. Dit kan gelet op het verschil in omvang (108 m2 ten opzichte van 138 m2) niet juist zijn gelet op het afnemend grensnut, zo bepleit belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft gewezen op het knikpunt in de grondstaffel. De prijs is voor de eerste 100 m2 € 1.300 per vierkante meter, en de prijs voor de volgende 100 m2 is de helft daarvan (€ 650). De gemachtigde heeft de grondstaffel niet betwist. Het Hof acht aannemelijk dat in een dichtbebouwde kern voor de eerste 100 m2 aanzienlijk meer wordt betaald dan voor de volgende 100 m2. Dit sluit ook aan bij de door de gemachtigde genoemde wet van het afnemend grensnut. De aanzienlijk hogere prijs die door de Heffingsambtenaar aan de [adres 11] is toegekend, wordt verklaard door de factor ‘5’ voor ligging. Het Hof concludeert dat de beslissing van de Rechtbank over de waarde van [adres 2] moet worden bevestigd. 
       
       
         
           De winkels 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof sluit zich ook aan bij de rechtsoverwegingen en de conclusies van de Rechtbank over de waarde van de winkels (rechtsoverwegingen 10 tot en met 14 van de uitspraak van de Rechtbank). Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde de door de Heffingsambtenaar gebruikte huurprijzen betwist. Het Hof acht deze betwisting tardief. Dat deze al tijdens de zitting bij de Rechtbank zouden zijn betwist, zoals de gemachtigde stelt, is niet in het proces-verbaal terug te lezen. Daar heeft de gemachtigde alleen een opmerking gemaakt over corona, waarmee te weinig rekening zou zijn gehouden. Voor het in aanmerking nemen van de coronapandemie ziet het Hof overigens geen aanleiding, gelet op de waardepeildatum. Ten overvloede voegt het Hof toe dat ook op de toestandsdatum geen aanleiding bestond om rekening te houden met de coronapandemie. De juistheid van de gebruikte huurprijzen kan niet anders worden vastgesteld dan door aanhouding van de zaken en het inlassen van een nieuwe schriftelijke ronde. Aangezien de huurprijzen al in beroep hadden kunnen worden betwist, ziet het Hof ervan af om dit punt uit te zoeken. Het is in strijd met de goede procesorde om zo laat in de procedure reeds lang bekende feiten te betwisten. Het Hof gaat dus uit van de juistheid van de door de Heffingsambtenaar genoemde huurprijzen. 
       
     
     
       5.6. 
       Voorts heeft de gemachtigde het leegstandsrisico van 15% betwist. Dit risico was in werkelijkheid een stuk hoger dan de Heffingsambtenaar veronderstelt, aldus de gemachtigde. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de overzichten die hij voor de jaren 2020, 2021 en 2022 aan de gemachtigde heeft gestuurd. Deze cijfers zijn achteraf vastgesteld aan de hand van gegevens over de daadwerkelijke leegstand in [woonplaats] in deze jaren. Hieruit blijkt dat de daadwerkelijke leegstand nog minder is dan 15%. De gemachtigde heeft deze cijfers niet (gemotiveerd) betwist. Waarom er toch aanleiding is voor de niet leegstaande winkels van belanghebbende met een groter leegstandsrisico rekening te houden, heeft de gemachtigde niet duidelijk kunnen maken. Een blote stelling is onvoldoende om het leegstandsrisico hoger in te schatten en de kapitalisatiefactor te verlagen. Ook ziet het Hof geen aanleiding om voor de nog in geschil zijnde winkels dezelfde kapitalisatiefactor te gebruiken als voor de winkels waarvoor de gemachtigde het beroep bij de Rechtbank heeft ingetrokken. Dat het om vergelijkbare winkels zou gaan, heeft de gemachtigde niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de Heffingsambtenaar de waarden van de winkels aannemelijk heeft gemaakt. De beslissing van de Rechtbank over de waarden van de winkels dient te worden bevestigd. 
       
       
         
           De praktijkruimte 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Het Hof sluit zich ook aan bij de rechtsoverwegingen en de conclusie van de Rechtbank over de waarde van de praktijkruimte (rechtsoverwegingen 15 tot en met 17 van de uitspraak van de Rechtbank). Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde verklaard dat de praktijkruimte al vier jaar leeg staat en dat het leegstandsrisico veel te laag is ingeschat .  De Heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en de naam en de bezigheid van de huurder genoemd en verklaard dat deze huurder in ieder geval sinds 2016 de praktijkruimte gebruikt. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar nu uit ter zitting geraadpleegde en voorgehouden openbare informatie is gebleken dat de genoemde huurder inderdaad op het adres [adres 5] te [woonplaats] is gevestigd. Het kan dus niet juist zijn dat de praktijkruimte al vier jaar leeg staat. Het Hof acht aannemelijk dat alle door de Heffingsambtenaar over dit punt verstrekte informatie juist is, omdat de vertegenwoordigers deze uit hetzelfde systeem hebben gehaald als de gegevens van de huurder. Het Hof vindt het zeer kwalijk dat een professionele gemachtigde dergelijke onjuistheden met grote stelligheid debiteert. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de praktijkruimte aannemelijk gemaakt. De beslissing van de Rechtbank over de waarde van de praktijkruimte dient te worden bevestigd. 
       
       
         
           Overschrijding van de redelijke termijn 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       De Rechtbank heeft de overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vier maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij als zelfstandige zonder personeel beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. Het Hof is het op dit punt volledig met de Rechtbank eens en voegt hieraan het volgende toe. De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de Rechtbank, naar het Hof begrijpt, proactiever had moeten handelen en dat de Heffingsambtenaar ook niet voldoende beschikbaar was. Dit laatste heeft de Heffingsambtenaar gemotiveerd betwist in het nadere stuk van 2 augustus 2023. In antwoord op twee verzoeken van de Rechtbank om verhinderdata door te geven zijn slechts enkele data genoemd, aldus de Heffingsambtenaar. Het Hof concludeert op basis van dit nadere stuk dat de vertraging inderdaad niet aan de Heffingsambtenaar ligt. Evenmin aan de Rechtbank. De gemachtigde wil kennelijk dat de gerechten de planning van zijn zaken onderling afstemmen en alles voor hem regelen zodat hij, naar het Hof begrijpt, geen zittingscapaciteit verliest en de volle tijd tijdens kantooruren aan zittingen kan besteden. Hier kan geen sprake van zijn. De gemachtigde is zelf verantwoordelijk voor zijn eigen agenda. In dat verband stuurt hij regelmatig in alle zaken waarbij hij is betrokken een lang overzicht met verhinderdata en (meest irrelevante) verzoeken, ook om uitstel van een en ander of een nieuw beroep op betalingsonmacht griffierecht. Het Hof verwijst naar de brief van 4 mei 2021 aan de Rechtbank, waarin om uitstel tot en met 30 september 2021 c.q. tot een half jaar na beëindiging van “de onderhavige noodsituatie” wordt verzocht. Vervolgens is als gevolg van de door de gemachtigde opgegeven verhinderdata het plannen van de zitting lastig gebleken, zoals de Rechtbank heeft beschreven (rechtsoverwegingen 25 en 26 van de uitspraak van de Rechtbank). De Rechtbank heeft het verzoek om vergoeding van immateriële schade terecht afgewezen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.