ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2020:3444

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2020:3444 Rechtbank Noord-Nederland , 06-10-2020 / 8710957 \ VV EXPL  20-85

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2020-10-06

Zaaknummer: 8710957 \ VV EXPL  20-85

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:3444

---

Kort geding. Huurrecht. Artikel 7:204 lid 2 BW. De verhuurder van een hoogwaardig kantoorpand mag dat pand niet ook deels in gebruik geven aan een hogeschool.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     
     
       Locatie Groningen 
     
     
     
       zaak-/rolnummer: 8710957 \ VV EXPL  20-85 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 6 oktober 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       de naamloze vennootschap  
       
         YSPEERT ADVOCATEN N.V. , 
       gevestigd te Groningen, 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. S.E.J.A. Collard, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         BOER VASTGOED GROEP VIII, 
       
       gevestigd te Borger, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. E.D. de Jong. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Yspeert en BVG worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties van 10 september 2020; 
       - de brief met producties van Yspeert van 18 september 2020;  
       - de brief met producties van BVG van 20 september 2020;  
       - de brief met één productie van Yspeert van 21 september 2020;  
       - de brief met producties van BVG van 21 september 2020; 
       - de mondelinge behandeling van 22 september 2020, waar namens Yspeert R. Pruim en  P. Kostwinder zijn verschenen, bijgestaan door mr. S.E.J.A. Collard, en waar namens BVG  [naam 1] en zijn echtgenote zijn verschenen, bijgestaan door mr. E.D. de Jong. Partijen hebben hun standpunten (nader) toegelicht, deels aan de hand van ingebrachte pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.  
       
       
     
     
       2.2. 
       BVG is een vennootschap die zich bezighoudt met verhuur van onroerend goed. Zij is onder meer eigenaar van het pand aan de [adres 1] [huisnummer] te Groningen (hierna: het pand). Yspeert is een advocatenkantoor met circa 35 advocaten en ondersteunende staf, met verschillende vestigingen.  
       
     
     
       2.3. 
       Het pand heeft een gemeenschappelijke ingang, entree- en ontvangsthal en lift. Het pand heeft tevens een open atrium naar alle verdiepingen en een open trappenhuis. 
       
     
     
       2.4. 
       
         In de brochure van de door BVG ingeschakelde makelaar [naam 2] , wordt het pand onder meer als volgt aangeprezen: 
         
           " Het karakteristieke kantoorgebouw aan de [adres 1] (…)  
         
         
           Naast de kenmerkende uitstraling aan de buitenzijde is ook de binnenzijde van het object onder architectuur ingericht. Dit heeft geresulteerd in een speelse, prettige en daarnaast zeer hoogwaardige kantoorruimte.  
         
       
       
       
         
           Op de bovenste verdieping bevindt zich een luxueuze kantine, alsmede een aantal grote en kleine congres/vergaderruimtes (…) 
         
       
       
       
         
           Het gehele kantoor is per 1 september 2018 beschikbaar voor verhuur. 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Yspeert heeft het pand, tezamen met een makelaar van [naam 2] , bezichtigd op 30 januari, 19 februari en 15 juni 2018.  
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij brief van 3 juli 2018 heeft [naam 2] onder meer het volgende aan Yspeert gestuurd: 
         
           "Namens onze opdrachtgever Boer Vastgoed Groep B.V. bevestigen wij u, handelend namens Yspeert, een huurovereenkomst te hebben gesloten met betrekking tot onderstaand object, op basis van de volgende uitgangspunten en voorwaarden.  
         
         
           (…) 
         
         
           Huurobject 
         
         
           Het gehuurde omvat een gedeelte van de vierde (ca. 380,6 m2) en de volledige vijfde (ca. 662,3 m2) verdieping van het kantoorgebouw (..) 
         
         
           Huuringangsdatum 
         
         
           1 augustus 2019"  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       BVG heeft met ingang van 1 augustus 2018 een (eerste) huurovereenkomst gesloten met Hogeschool NHL Stenden (hierna: Stenden) voor de duur van in beginsel één jaar met betrekking tot de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het pand. De huurovereenkomst is ongedateerd.  
       
     
     
       2.8. 
       De huurovereenkomst tussen Yspeert en BVG met betrekking tot (een gedeelte van) de vierde en vijfde verdieping van het pand is door Yspeert en BVG ondertekend op 12 september 2018 en 13 september 2018. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Partijen zijn verder overeengekomen dat voordat Yspeert het gehuurde in gebruik zal nemen, BVG op basis van een door Yspeert gemaakt verbouwplan werkzaamheden zal verrichten en dat de daarmee gepaard gaande kosten zullen worden gedeeld.  
       
       
       
     
     
       2.9. 
       
         In de algemene bepalingen is onder meer het volgende artikel opgenomen: 
         
           "Geschiktheid van het gehuurde 
         
       
     
     
       2.1 
       
         Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde."  
       
       
     
     
       2.10. 
       Partijen hebben gesproken over het (ver)huren van het resterende deel van de vierde verdieping. In verband hiermee heeft Yspeert op 4 oktober 2019 en 17 januari 2020 per e-mail aan BVG een voorstel gedaan om het resterende gedeelte van de vierde verdieping te huren.  
       
     
     
       2.11. 
       BVG heeft vervolgens op 20 januari 2020 per e-mail aan Yspeert een tegenvoorstel gedaan en aangegeven dat Yspeert voor 27 januari 2020 moet laten weten of zij belangstelling heeft en dat BVG anders verder gaat met een andere kandidaat.   
       
     
     
       2.12. 
       Yspeert heeft op 24 januari 2020 per e-mail aan BVG laten weten dat zij graag een afspraak wil maken voor 29 januari 2020 om het voorstel te bespreken en tot een overeenkomst te komen.  
       
     
     
       2.13. 
       In het gesprek dat heeft plaatsgevonden op 29 januari 2020 heeft BVG aan Yspeert medegedeeld dat zij de derde verdieping en het resterende gedeelte van de vierde verdieping aan Stenden heeft verhuurd. In het gesprek heeft Yspeert onder meer -zo schrijft [naam 3] , een door BVG ingeschakelde makelaar bij e-mailbericht van 30 januari 2020 aan de directeur van BVG-  haar zorg geuit over het feit dat er eveneens een dagopleiding van Stenden in het pand zal worden gegeven. In diezelfde e-mail schrijft de makelaar dat er constructief is gesproken over hoe Yspeert en Stenden in goede harmonie het gebouw delen en dat hij de zorg van Yspeert over de uitbreiding heeft kunnen wegnemen. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Bij e-mailbericht van 1 mei 2020 heeft Yspeert BVG onder meer het volgende bericht:  
         
           "U hebt aangegeven dat Stenden thans ook dagonderwijs vanuit de [adres 1] [huisnummer] gaat verzorgen. Dat is niet wat wij hebben mogen verwachten toen wij met u een huurovereenkomst sloten. Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in grote getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen.  (…) 
         
         
           Als huurder hebben wij recht op huurgenot vrij van gebreken (…) Om aantasting van dat huurgenot van Yspeert te voorkomen en waarop huurder verhuurder zal kunnen aanspreken, zullen er onder andere duidelijke afspraken moeten worden gemaakt en zullen die strak moeten worden bewaakt, door verhuurder."  
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
         BVG heeft op 6 mei 2020 middels een brief aan Yspeert onder meer het volgende laten weten: 
         
           "Dat Stenden thans ook dagonderwijs vanuit het door haar gehuurde gaat verzorgen, staat haar vrij en levert ook geen hinder op, laat staan een gebrek. Niet valt in te zien waarom de bereikbaarheid en/of de toegankelijkheid en/of de uitstraling van het gehuurde in het gedrang zouden komen.  
         
         
           Waarom u niet mocht verwachten dat Stenden dagonderwijs zou gaan verzorgen, kan cliënte niet plaatsen. Het verzorgen van onderwijs, waaronder dagonderwijs, behoort immers tot haar normale bedrijfsvoering.  
         
         
           Indien u huiverig bent voor de activiteiten van Stenden en de andere huurders had het op uw weg gelegen om daarover een en ander in de huurovereenkomst vast te leggen. Dat is niet gebeurd. 
         
         
           Het achteraf stellen van allerlei voorwaarden en verplichtingen voor cliënte is vanzelfsprekend misplaatst.  
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 17 juli 2020 heeft Yspeert BVG gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat de huurovereenkomst met Stenden zal worden beëindigd, dan wel te waarborgen dat het pand door Stenden niet als onderwijslocatie zal worden gebruikt.  
       
     
     
       2.17. 
       
         BVG heeft op 27 juli 2020 aan (de gemachtigde van) Yspeert onder meer het volgende medegedeeld:  
         
           "De onderwijsinstelling Stenden huurt met ingang van 1 augustus 2018 ruimte in het pand (…) derhalve reeds een jaar voordat uw cliënte aldaar ruimte is gaan huren. Uw cliënte was daarmee dus bekend.  
         
         
           Nu uw cliënte met die wetenschap toch een huurovereenkomst cliënte is aangegaan, ontbreekt iedere grond om thans ineens te stellen dat er sprake zou zijn van derving van huurgenot vanwege de enkele aanwezigheid van studenten in het gebouw (…) 
         
         
           Dat Stenden (mogelijkerwijs) dagonderwijs gaat verzorgen, is iets waar uw cliënte ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee heeft gehouden, althans had zij dat gemoeten, nu het verzorgen van onderwijs behoort tot de normale bedrijfsuitvoering van Stenden. Dat levert derhalve ook geen gebrek op (…)"  
         
       
       
     
     
       2.18. 
       BVG heeft met ingang van 1 augustus 2020 een (tweede) huurovereenkomst gesloten met Stenden met betrekking tot de begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en het resterende deel van de vierde verdieping van het pand.  
       
     
     
       2.19. 
       Op 1 september 2020 heeft Yspeert per e-mail aan BVG laten weten dat Stenden is begonnen met geven van onderwijs aan een kleine groep studenten, dat de geluidsoverlast en de wijze waarop Stenden de algemene ruimten gebruikt een onwerkbare situatie oplevert voor Yspeert en dat BVG wordt verzocht om in te grijpen.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de standpunten van partijen 
     
     
       3.1. 
       
         Yspeert vordert, na wijziging van eis -kort gezegd- dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. het BVG verbiedt om het pand aan Stenden of een andere onderwijsinstelling voor iedere vorm van onderwijsdoeleinden in gebruik te geven, althans BVG veroordeelt de ingebruikgeving van het pand voor onderwijsdoeleinden aan Stenden te staken c.q. te beëindigen, althans BVG veroordeelt tot het ervoor zorgdragen dat Stenden het pand niet in gebruik neemt en/of blijft gebruiken voor onderwijsdoeleinden in de ruimste zin des woords, althans niet voor dagonderwijs tussen 7.00 en 18.00 uur, althans een vordering door de rechtbank in goede justitie te bepalen, 
         alles op straffe van verbeurte van een door BVG aan Yspeert te betalen dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat BVG na veertien dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis nalaat aan de veroordeling te voldoen, althans een dwangsomveroordeling door de rechtbank in goede justitie te bepalen; 
         II. BVG veroordeelt in de kosten van het geding, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen wijzen vonnis en - voor het geval voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Yspeert legt -kort gezegd- aan haar vordering ten grondslag dat zij door de verhuur van het pand door BVG aan Stenden en de wijze waarop Stenden het pand gebruikt, niet het ongestoorde huurgenot heeft zoals zij dat mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Stenden huurt de begane grond, de eerste, tweede, derde en een gedeelte van de vierde verdieping. De scholieren nemen parkeerplaatsen in beslag, hangen rond het pand, laten afval achter en veroorzaken (geluids)overlast. Gelet op de indeling van het pand en de open ruimten is het pand niet geschikt voor het gecombineerd gebruik door zakelijke dienstverleners en een school. Dat is ook niet wat Yspeert hoefde te verwachten op basis van de brochure, de bezichtigingen, de gesprekken met BVG en de locatie en uitstraling van het pand. Daarmee is volgens Yspeert sprake van een gebrek in de zin van artikel 2.1. van de algemene bepalingen en artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en wordt de huurovereenkomst door BVG niet nagekomen. Volgens Yspeert moet het BVG daarom worden verboden het pand aan Stenden in gebruik te geven voor onderwijs dan wel moet BVG Stenden verbieden onderwijs in het pand te geven, althans moet BVG ervoor zorgdragen dat iedere vorm van onderwijs door Stenden wordt gestaakt.  
       
     
     
       3.3. 
       BVG voert -kort gezegd- het volgende als verweer aan. Yspeert was bekend met de huur door Stenden, omdat Stenden ruim een jaar voordat Yspeert haar gedeelte in het pand betrok, al het overgrote deel van het pand huurde. Yspeert heeft er desondanks voor gekozen om een huurovereenkomst te sluiten met BVG en zij heeft er ook nooit eerder een probleem van gemaakt dat Stenden huurder en gebruiker is van het pand. Dat Stenden (dag)onderwijs verzorgt in het pand is iets waar Yspeert rekening mee had kunnen en moeten houden, zodat dit geen gebrek oplevert. Yspeert heeft in de huurovereenkomst ook niets bedongen over uitsluiting van bepaalde huurders of gebruikers van het pand. Daarnaast betwist BVG de vermeende overlast en voert zij aan dat voor zover er sprake is van overlast door Stenden, zij passende maatregelen treft. Tot slot verzetten artikel 6:89 BW en rechtsverwerking zich tegen de vorderingen van Yspeert en zijn de vorderingen daarnaast te verstrekkend om te behandelen in kort geding.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Yspeert, mede gelet op de aard van de vorderingen en haar stelling dat de overlast door Stenden toeneemt, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.  
       
     
     
       4.2. 
       In deze kort geding procedure dient beoordeeld te worden of de vorderingen van Yspeert in een (nog in te stellen) bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort geding procedure leent deze procedure zich niet voor uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er ook geen plaats voor nadere bewijsvoering. De kantonrechter baseert haar beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.  
       
     
     
       4.3. 
       In dit kort geding draait het om de vraag of het gebruik c.q. de huur door Stenden van een groot gedeelte van het pand een gebrek oplevert in de huurovereenkomst tussen BVG en Yspeert en zo ja, op welke wijze dat gebrek verholpen moet worden.  
       
     
     
       4.4. 
       In artikel 7:204 lid 2 BW is -voor zover hier van belang- bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. In artikel 2.1 van de algemene voorwaarden is daarover verder opgenomen dat van belang is wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.  
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het gebruik door en de verhuur aan een hogeschool als Stenden van een groot gedeelte van het pand in beginsel kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daartoe is van belang dat het pand door BVG blijkens de brochure van [naam 2] in de markt is gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners. Yspeert voert aan dat zij vanwege deze zakelijke uitstraling kantoorruimte in het pand wilde huren, onder meer omdat zij haar cliënten op kantoor moet kunnen ontvangen. Verder is van belang dat het pand gelet op de indeling met een gemeenschappelijk(e) ingang, trappenhuis, atrium, lift, parkeerplaatsen en open ruimten voorshands niet geschikt wordt geacht om zowel een (zakelijke) dienstverlener als een hogeschool te huisvesten. Uit hetgeen partijen aanvoeren blijkt in ieder geval dat Stenden zeven opleidingen in het pand verzorgt of gaat verzorgen, dat sprake is van dag- en avondonderwijs in het pand en dat het -onder normale omstandigheden- om enkele honderden studenten zal gaan die gedurende de dag in wisselende groepen het pand zullen bezoeken. Dat dit in de praktijk onwerkbaar blijkt te zijn, volgt uit wat Yspeert stelt omtrent de overlast die zij ervaart door het gebruik door Stenden van de gemeenschappelijke ruimten en het gedrag van haar studenten, hetgeen zij onderbouwt door middel van ter zitting getoonde filmopnames. Weliswaar zijn die filmopnames gemaakt op een introductiedag waarop in een keer een grote groep studenten in (de gemeenschappelijke delen van) het pand aanwezig was, maar het filmpje maakt wel duidelijk hoe de indeling en dan met name het open karakter van het pand ervoor zorgt dat geluiden van onderliggende verdiepingen sterk doordringen tot op de door Yspeert gehuurde verdiepingen. Dat het pand een multi-tenant gebouw betreft, zoals BVG betoogt, maakt niet dat Yspeert redelijkerwijs een hogeschool als medehuurder en gebruiker van het pand hoeft te verwachten. Dat past niet bij de aangeprezen aard en functie van het pand. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter wordt Yspeert dan ook in haar huurgenot beperkt en is er sprake van een gebrek.  
       
     
     
       4.6. 
       Het voorgaande zou anders kunnen zijn indien Yspeert op het moment dat zij de huurovereenkomst met BVG sloot, wist dat Stenden medehuurder en gebruiker van het pand was of zou worden. BVG voert aan dit zo is, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden. Weliswaar was Stenden al geruime tijd in het pand gevestigd toen Yspeert haar intrek nam, maar, anders dan BVG stelt, is niet relevant wie van de huurders daadwerkelijk als eerste een deel van het pand in gebruik heeft genomen. Uit de mail van 3 juli 2018 van [naam 2] aan Yspeert blijkt dat tussen partijen in ieder geval op die datum al overeenstemming is bereikt omtrent de huur van (een deel van) het pand door Yspeert. Uit de (eerste) huurovereenkomst tussen BVG en Stenden blijkt dat Stenden haar deel van het pand pas vanaf 1 augustus 2018 huurt. BVG betoogt dat ruim voor die datum al wilsovereenstemming is bereikt met Stenden en dat het voor Yspeert ook duidelijk was dat Stenden ruim voor die datum al gebruiker was van het pand, maar dit blijkt vooralsnog nergens uit. Zo is de overgelegde (eerste) huurovereenkomst met Stenden ongedateerd en heeft BVG niet concreet kunnen aangeven wanneer die wilsovereenstemming zou zijn bereikt en/of waaruit Yspeert op of voor 3 juli 2018 heeft kunnen afleiden dat Stenden medehuurder was of zou worden. Yspeert heeft het pand driemaal in januari, februari en juni 2018 bezichtigd met een makelaar van [naam 2] , op welke momenten het gehele pand leeg stond. Niet gesteld of gebleken is dat bij die bezichtigingen is gesproken over Stenden als huurder van het pand en/of zichtbare uitingen van Stenden in het pand aanwezig waren. Hetgeen BVG aanvoert omtrent de wetenschap van Yspeert kan dus vooralsnog niet tot het oordeel leiden dat Yspeert wist dat Stenden medehuurder van het pand zou worden en dat daarom geen sprake zou zijn van een gebrek.  
       
     
     
       4.7. 
       BVG voert verder aan dat artikel 6:89 BW, rechtsverwerking en de redelijkheid en billijkheid zich tegen de vorderingen van Yspeert verzetten, omdat Yspeert -kort gezegd- niet (tijdig) heeft geklaagd. De kantonrechter volgt BVG hierin niet. Op grond van de overgelegde stukken en wat partijen aanvoeren is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat Yspeert in 2019 en 2020 meerdere malen haar bezorgdheid heeft geuit bij BVG en Stenden en dat Yspeert, zodra duidelijk was dat dagonderwijs in het pand zou plaatsvinden, herhaaldelijk heeft verzocht om afspraken te maken en maatregelen te treffen om de overlast door Stenden te beperken. Yspeert stelt daarbij dat zij telkens werd gerustgesteld door BVG, maar dat het gebruik van het pand door Stenden in de loop der tijd steeds werd uitgebreid, tot het uiteindelijk verzorgen van dagonderwijs aan toe. Dit vindt bevestiging in de door BVG in het geding gebrachte mail van 30 januari 2020 van de makelaar van BVG aan BVG, waarin uiteengezet is dat de makelaar Yspeert heeft gerustgesteld na het delen van zorgen over de situatie. Voor zover BVG aanvoert dat Stenden altijd al dagonderwijs heeft aangeboden vanuit het pand, is dat overigens niet te rijmen met de inhoud van diezelfde mail ( "…omdat de heer [naam 4] van Yspeert zijn zorg kwam uiten over het feit dat een dagopleiding van NHL Stenden Hogeschool eveneens aan de [adres 1] [huisnummer] …." ) en evenmin met de inhoud van de brief van de gemachtigde van BVG van 6 mei 2020 ( "Dat Stenden thans ook dagonderwijs vanuit het door haar gehuurde gaat verzorgen…" ). Gelet op het voorgaande kan dan ook niet voorshands worden geoordeeld dat Yspeert niet (tijdig) heeft geklaagd over de overlast door Stenden en kan het haar ook niet worden tegengeworpen dat zij BVG niet eerder in rechte heeft betrokken. Dat er afspraken zijn gemaakt tussen BVG, Stenden en Yspeert om overlast te voorkomen dan wel tot een minimum te beperken, maakt ook niet dat Yspeert zich niet meer op het gebrek zou kunnen beroepen, zeker niet nu pas sinds kort sprake is van dagonderwijs en dus ook pas sinds kort de gevolgen daarvan voor het huurgenot van Yspeert zichtbaar zijn.    
       
     
     
       4.8. 
       Nu er sprake is van een gebrek, dient BVG als verhuurder dit gebrek in beginsel te verhelpen. Dat de (financiële) belangen van BVG (en Stenden) hierbij groot zijn, staat buiten kijf. Dat de gevorderde maatregelen verstrekkend zijn, staat ook niet ter discussie. Dit maakt echter niet dat Yspeert, dat een aanzienlijk (financieel) belang heeft bij het nakomen van de huurovereenkomst door BVG, de overlast door Stenden heeft te accepteren. Yspeert heeft als (oudere) huurder rechten, die BVG niet kan en mag negeren. Alles wegende is de kantonrechter van oordeel dat de (subsidiaire) vordering van Yspeert om BVG te veroordelen ervoor zorg te dragen dat Stenden het pand niet voor dagonderwijs tussen 7.00 uur en 18.00 zal gebruiken, moet worden toegewezen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat Yspeert ter zitting heeft toegelicht dat zij niet zozeer problemen heeft met het verzorgen van avondonderwijs in het pand, maar dat het vooral het dagonderwijs is wat voor overlast zorgt. Conform de vordering zal BVG aan deze veroordeling moeten voldoen uiterlijk veertien dagen na betekening van dit vonnis. Ook de gevorderde dwangsom zal worden opgelegd. Het totaal aan dwangsommen te verbeuren bedrag zal worden gemaximeerd, zoals in het dictum vermeld.  
       
     
     
       4.9. 
       BVG zal als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld worden in de kosten van deze procedure. De gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar en zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis. De proceskosten aan de zijde van Yspeert worden begroot op: 
       - explootkosten		€      87,99 
       - griffierecht 		€    124,00 
       - salaris gemachtigde	 €    720,00 
       totaal			€    931,99 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       de kantonrechter (oordelend in kort geding): 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt BVG ervoor zorg te dragen dat Stenden het pand aan de [adres 1] [huisnummer] te Groningen niet in gebruik neemt en/of blijft gebruiken voor dagonderwijs tussen 7.00 uur en 18.00 uur, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag voor iedere dag dat BVG na veertien dagen na betekening van dit vonnis nalaat aan deze veroordeling te voldoen, waarbij boven het bedrag van € 200.000,00 BVG geen dwangsommen meer verschuldigd zal zijn; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt BVG in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Yspeert begroot op € 931,99, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag, tot de dag der algehele voldoening;  
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst af wat meer of anders is gevorderd. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2020.  
       
       
       
         c 35030