ECLI: ECLI:NL:RBARN:2011:BT7176

Titel: ECLI:NL:RBARN:2011:BT7176 Rechtbank Arnhem , 31-08-2011 / 209960

Gerecht: Rechtbank Arnhem

Datum uitspraak: 2011-08-31

Zaaknummer: 209960

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBARN:2011:BT7176

---

Vordering tot vergoeding van schade als gevolg van onrechtmatig handelen door de gemeente. Mededeling van de gemeente dat op het perceel een woning mocht worden gebouwd, bleek later onjuist. Verwijzing naar de rol voor het nemen van een akte door eiser.

Vonnis 
       RECHTBANK ARNHEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 209960 / HA ZA 10-2580 
     
     Vonnis van 31 augustus 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiser], 
       wonende te [woonplaats], 
       eiser, 
       advocaat mr. H.H. van Steijn te Apeldoorn, 
     
     
     tegen 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       GEMEENTE OVERBETUWE, 
       zetelend te Elst, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.D. Lubach te Amsterdam. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 9 maart 2011 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 26 mei 2011.  
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[eiser] heeft op 5 maart 2007 de volgende brief aan de Gemeente geschreven: 
     
     
     
       “Graag zou ik van u een schriftelijke bevestiging willen waar in u aangeeft dat er aan de [adres] een woning van maximaal 600 m3 gebouwd mag worden. Dit op de plaats waar ‘W1’ op uw bestemmingsplan staat aangegeven. Ik voeg een kopie van uw kaart van het bestemmingsplan toe. Momenteel staat er op deze locatie een veldschuur. 
       Uiteraard begrijp ik dat dit binnen de regels van uw bestemmingsplan en de regels van de welstandsnota moet gebeuren. Het gaat mij erop of ik er mag bouwen ik heb de grond namelijk aangekocht. Ik wil graag zekerheid zodat ik niet dadelijk een heel duur stuk grond heb waar ik niet mag bouwen. Aan welke voorwaarden de woning moet voldoen is later zorg. Op dit moment heb ik nog ontbindende voorwaarden waardoor ik nog onder de koop uit zou kunnen indien er niet gebouwd mag worden.” 
     
     
     2.2.	Het gaat om het perceel [adres] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens] – hierna: het perceel. [eiser] heeft op 15 maart 2007 een koopovereenkomst getekend, waarin hij zich verbond het perceel voor € 255.000,00 kosten koper te kopen van de verkopers. Uit de koopovereenkomst worden de volgende bepalingen geciteerd: 
     
     
       “5.3	De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bouwkavel met opstallen. (…) 
       16.1.aanhef en onder e	Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 14 mei 2007 van de onderhavige gemeente geen toestemming is verkregen tot de bouw van een nieuwe woning met bijgebouw op grond van de daartoe door onderhavige gemeente gehanteerde planologische en/of welstandseisen. (…) 
       19.1	Koper verklaart bekend te zijn met het vigerende bestemmingsplan en heeft daar ook zelf onderzoek naar gedaan.(…) 
       19.5	Koper verklaart bekend te zijn met de staat van onderhoud van de onroerende zaak. Koper zal verkoper nimmer kunnen aanspreken wegens non-conformiteit van het verkochte op welke grond dan ook.” 
     
     
     2.3.	Burgemeester en wethouders van de Gemeente - hierna: B&W - hebben bij brief van 14 maart 2007, verzonden op 28 maart 2007, op de brief van [eiser] van 5 maart 2007 onder meer als volgt geantwoord: 
     
     
       “Planologische situatie 
       Het perceel [adres], kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens] ligt in het plangebied van het bestemmingsplan ‘[naam bestemmingsplan], herziening 2002’. De gronden waarop uw vraag betrekking heeft, hebben de bestemmingen ‘agrarisch gebied met landschapswaarden’ en ‘wonen (dubbelbestemming)’. 
       De op de plankaart mede als ‘wonen (dubbelbestemming)’ aangewezen gronden zijn, samen met de gronden die bij de betreffende woning horen, mede bestemd voor wonen. Een kopie van het bestemmingsplan is bijgevoegd.  
       Een woning mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de bestaande woning, met dien verstande dat een woning met een inhoud van minder dan 600 m3, mag worden vergroot tot 600 m3. Voorwaarden zijn wel dat: 
       -	de woning maximaal één verdieping plus een kap mag hebben; 
       -	de afstand tot de weg niet mag worden verkleind. 
       Wat betekent dit voor mij? 
       Het voorstaande betekent concreet dat u op het betreffende perceel aan de [adres] ter plaatse van het gebouw met de bestemming ‘wonen (dubbelbestemming)’ een woning mag bouwen. Deze woning moet eveneens voldoen aan het bouwbesluit, de bouwverordening en aan redelijke eisen van welstand.” 
     
     
     2.4.	Op 25 juni 2007 is het perceel aan [eiser] geleverd.  
     
     2.5.	[eiser] heeft op 12 juli 2007 een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning voor een woning van meer dan 600 m³ op een andere locatie dan waar de veldschuur staat. De Gemeente heeft [eiser] op 17 september 2007 bericht dat het bouwplan afwijkt van het bestemmingsplan, omdat de inhoud van de woning meer dan 600 m³ is, de woning wordt verplaatst en omdat de maximaal toegestane oppervlakte en bouwhoogte van de bijgebouwen overschreden wordt. B&W zijn echter bereid vrijstelling te verlenen met toepassing van art. 15 WRO (oud) en daarom zal het bouwplan vanaf 20 september 2007 ter visie worden gelegd. Tegen het bouwplan worden twee zienswijzen ingediend. 
     
     2.6.	B&W hebben bij besluit van 3 april 2008 de bouwvergunning geweigerd. Uit het besluit worden de volgende passages geciteerd 
     
     
       “Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen komen wij tot de conclusie dat uw aanvraag in strijd is met het geldende bestemmingsplan, omdat uitsluitend ter plaatse van de bestaande woning een nieuwe woning mag worden gebouwd.  
       Onder bestaande woning wordt verstaan: “de woning zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan bestaat of rechtens mag bestaan. Op het betreffende perceel aan de [adres] te [plaats] is geen woning aanwezig. Op het betreffende perceel heeft ook nooit een woning gestaan. Evenmin is er een bouwvergunning verleend voor een woning. 
       Dit betekent dat op uw perceel aan de [adres] geen woning mag worden gebouwd.  
       Vrijstellingsmogelijkheden 
       Slechts met toepassing van een vrijstelling op grond van art. 19 lid 1 WRO kunnen wij de gevraagde bouwvergunning voor het bouwen van een woonhuis op uw perceel aan de [adres] te [plaats] verlenen. 
       Overwegingen 
       Het verlenen van deze vrijstelling achten wij ruimtelijk ongewenst, omdat de woning geprojecteerd is binnen de geurcirkel van de nertsenfarm op het perceel aan de [adres] 5 te [plaats]. Door het verlenen van de vrijstelling en de gevraagde bouwvergunning wordt de nertsenfarm onevenredig beperkt in haar bedrijfsvoering.  
       Het verlenen van vrijstelling op grond van art. 19 lid 1 WRO is eveneens ruimtelijk ongewenst, omdat verstening van het open buitengebied, door bijvoorbeeld nieuwbouw van woningen, niet past binnen het beleid van zowel de provincie als de gemeente.”  
     
     
     2.7.	[eiser] heeft tegen dit besluit bezwaar ingediend. Het bezwaar is op 28 oktober 2008 ongegrond verklaard. De commissie van advies voor de bezwaarschriften heeft in haar advies aan B&W van 9 oktober 2008 onder meer het volgende overwogen: 
     
     
       “De commissie stelt vast dat niet ter discussie staat dat op het perceel het bestemmingsplan “[naam bestemmingsplan] 1998” van toepassing is, waarin het perceel de aanduiding W1 heeft oftewel de bestemming “wonen (dubbelbestemming)”. Op deze gronden is artikel 16 van de planvoorschriften van toepassing, dat als volgt luidt: 
       “Wonen (dubbelbestemming) 
       Doeleinden 
       1.	De op de plankaart mede als “Wonen (dubbelbestemming)” aangewezen gronden zijn, samen met de gronden die bij de betreffende woning behoren, mede bestemd voor wonen. (…) 
       Bouwen 
       3 	Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 2, gelden de volgende bepalingen: (…) 
       b	een woning mag (…) uitsluitend worden gebouw ter plaatse van een bestaande woning (…).” 
       Artikel 1 lid 10 van de planvoorschriften verstaat onder “bestaande woning, situatie”: de woning, situatie, zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of rechtens mag bestaan. 
       Blijkens het bezwaarschrift staat de interpretatie van artikel 16 van de planvoorschriften ter discussie. 
       De commissie overweegt dat in artikel 16 lid 1 van de planvoorschriften wordt gesproken over “samen met de gronden die bij de betreffende woning horen”, zodat dit artikel naar het oordeel van de commissie reeds uitgaat van een bestaande woning. Artikel 16 lid 3 onder a geeft aan hoeveel woningen op deze gronden aanwezig mogen zijn en artikel 16 lid 3 onder b geeft aan waar deze woning mag worden gebouw, namelijk uitsluitend ter plaatse van de bestaande woning. Artikel 1 lid 10 geeft een definitie van “bestaande woning”. 
       De commissie is gelet op de tekst van artikel 16 van de planvoorschriften van oordeel dat uitsluitend ter plaatse van een bestaande woning mag worden gebouwd, Bovendien stelt de commissie vast dat een ander uitleg de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 16 lid 4 van de planvoorschriften overbodig zou maken. Daarnaast is deze uitleg in overeenstemming met de toelichting bij het bestemmingsplan, waaruit blijkt dat het bestemmingsplan conserverend van aard is en dat nieuwvestiging van woningen niet gewenst is.” 
     
     
     2.8.	[eiser] is van de beslissing op bezwaar in beroep gekomen bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard in haar uitspraak van 5 november 2009, AWB 08/5672. Uit de uitspraak worden de volgende overwegingen geciteerd: 
     
     
       “Naar het oordeel van de rechtbank kan het bepaalde in artikel 16, derde lid, aanhef en onder b, niet anders worden gelezen dan dat de bouw van een woning niet is toegestaan op een locatie waar geen bestaande woning aanwezig. De tekst van dit artikelonderdeel en de overige voorschriften bieden naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor de lezing van eiser, inhoudende dat dit artikelonderdeel slechts bedoeld is voor die gevallen waarin reeds een woning op het perceel aanwezig is, en in andere gevallen buiten beschouwing kan blijven. De rechtbank acht in dit verband van belang dat ook uit de term “betreffende woning” in het eerste lid van artikel 16, alsmede uit de vrijstellingsmogelijkheid in het vierde lid, blijkt dat bij deze dubbelbestemming louter is uitgegaan van bestaande woningen. Ook de onderdelen van de toelichting bij het bestemmingsplan, zoals aangehaald in het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften, bevestigen dit. (…) 
       De omstandigheid dat de aanduiding “W1” op de plankaart hiermee zinledig is geworden, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van de rechtbank is de tekst van artikel 16 derde lid, aanhef en onder b, op zichzelf voldoende eenduidig. In dit artikelonderdeel wordt bovendien geen directe relatie gelegd met de – kennelijk abusievelijk opgenomen – aanduiding op de plankaart. Reeds daarom valt niet in te zien dat deze aanduiding de werking van het artikelonderdeel opzij zou moeten schuiven. Voorts heeft ingevolge vaste jurisprudentie te gelden dat in geval discrepantie tussen de plankaart en planvoorschriften, voorrang dient te worden gegeven aan de planvoorschriften. (…) 
       Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder terecht heeft aangenomen dat het bouwplan niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. (…) 
       Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder deze vrijstelling (ex art. 19 lid 1 WRO (oud), rb) in redelijkheid niet heeft kunnen weigeren, nu verweerder met zijn brief van 14 maart 2007 bij eiser het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat oprichting van een woning ter plaatse zou zijn toegestaan. 
       Aan eiser kan worden toegegeven dat hij aan de bedoelde brief het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat de bouw van een woning op het bedoelde perceel – in enige vorm – zou worden toegestaan. Alhoewel ook in deze brief is aangegeven dat een woning uitsluitend  ter hoogte van de bestaande woning mag worden gebouwd, is voldoende eenduidig geconcludeerd dat eiser ter plaatse van het gebouw met de bestemming ‘wonen (dubbelbestemming)’ een woning mocht bouwen (mits in overeenstemming met het bouwbesluit, de bouwverordening en redelijke eisen van welstand). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het gerechtvaardigd vertrouwen niet zonder meer terzijde kunnen schuiven op grond van de overweging dat deze geen betrekking heeft op het onderhavige bouwplan. De weigeringsgronden hebben immers geen betrekking op de specifieke kenmerken van het bouwplan, maar impliceren dat ter plaatse in het geheel geen woning kan worden toegestaan. 
       De rechtbank overweegt voorts echter dat gerechtvaardigde verwachtingen niet zonder meer tot honorering moeten leiden. Zoals kan worden afgeleid uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 25 augustus 2004 (LJN: AQ7465), dient beoordeel te worden of eiser niet onevenredig in zijn belangen is geschaad doordat verweerder de belangen van Roma en de belangen bij handhaving van het planologische beleid heeft mogen laten prevaleren. Daarbij acht de rechtbank mede van betekenis dat verlening van vrijstelling mede afhankelijk zou zijn van afgifte van een verklaring van geen bezwaar door gedeputeerde staten. Nu gedeputeerde staten niet gebonden kunnen worden door verwachtingen die door verweerder zijn gewekt, en nu verlening van vrijstelling, zoals hierboven overwogen, mede in strijd zou zijn met het provinciale beleid, ligt afgifte van een verklaring van geen bezwaar niet in de rede. 
       De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid vrijstelling heeft kunnen weigeren. Dat laat onverlet dat de gewekte verwachtingen mogelijk aanleiding zullen kunnen zijn voor het toekennen van compensatie. Aan die vraag komt de rechtbank thans niet toe, nu dat door eiser in deze procedure niet is gevorderd. Indien eiser meent dat aanleiding bestaat voor compensatie, zal hij zich met een verzoek tot verweerder kunnen wenden.” 
     
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	[eiser] vordert   samengevat – een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld en veroordeling van de Gemeente tot betaling van EUR 305.550,00, vermeerderd met rente en kosten. 
     
     
     3.2.	De Gemeente voert verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	[eiser] stelt dat de Gemeente onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld door in haar brief van 14 maart 2007 mee te delen dat op het perceel een woning mag worden gebouwd en dat de Gemeente daarom aansprakelijk is voor de door hem daardoor geleden schade.  
     
     
     4.2.	Terecht heeft de Gemeente in deze procedure niet betwist dat zij toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld door in de brief van 14 maart 2007 mee te delen dat [eiser] op het perceel een woning mocht bouwen (nr. 3.4 conclusie van antwoord). Die mededeling is, zo bleek later, onjuist: art. 16 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan “[naam bestemmingsplan] 1998” – hierna: het bestemmingsplan – staat niet toe dat ter plaatse een woning wordt gebouwd. [eiser] heeft er echter op vertrouwd dat deze mededeling correct was en in dat vertrouwen zich niet beroepen op de ontbindende voorwaarde in art. 16.1.e van de koopovereenkomst die hij op 15 maart 2007 met betrekking tot het perceel had gesloten. De bestuursrechter heeft dit vertrouwen gerechtvaardigd geoordeeld, maar geen aanleiding gezien daardoor art. 16 planvoorschriften opzij te schuiven en de beslissing op bezwaar tegen het besluit tot weigering van de bouwvergunning te vernietigen. Het is te billijken dat [eiser] in deze voor hem ongunstige beslissing heeft berust. Op grond van HR 2 februari 1990, NJ 1993, 635 (Staat/Bolsius) is [eiser] gerechtigd om, uitgaande van de rechtsgeldigheid van de weigering van de bouwvergunning, een op art. 6:162 BW gebaseerde vordering tegen de Gemeente in te stellen tot vergoeding van de door de onjuiste mededeling geleden schade.  
     
     4.3.	De Gemeente voert aan dat niet aan het dispositievereiste is voldaan, althans dat er geen causaal verband is tussen de verweten gedraging en de gestelde schade, omdat [eiser] al vóór ontvangst van de brief van 14 maart 2007 het perceel had gekocht. Dit verweer faalt, omdat het miskent dat [eiser] een ontbindende voorwaarde was overeengekomen, inhoudende dat vóór 14 mei 2007 geen toestemming van de Gemeente is verkregen tot de bouw van een nieuwe woning (art. 16.1.e koopovereenkomst). Aannemelijk is dat [eiser] zich zou hebben beroepen op het vervuld zijn van deze ontbindende voorwaarde, als de Gemeente hem correct zou hebben geïnformeerd. In dat geval zou hij van verplichtingen van de koopovereenkomst zijn bevrijd en geen schade hebben geleden. 
     
     4.4.	De Gemeente beroept zich verder op eigen schuld van [eiser]. [eiser] wist dat er geen woning, maar een veldschuur op het perceel stond. In de brief van de Gemeente wordt ook vermeld: “Een woning mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de bestaande woning”. Daaruit had [eiser] moeten afleiden dat het bouwen van een woning op een perceel, waar geen bestaande woning is, niet vanzelfsprekend is. [eiser] had daarom nadere inlichtingen moeten inwinnen bij de Gemeente. Omdat hij die onderzoeksplicht niet heeft nageleefd, is er sprake van eigen schuld.  
     
     4.5.	Dit verweer wordt verworpen. Uit de uitgebreide analyse van de gemeentelijke adviescommissie voor de bezwaarschriften, waarvan een gedeelte is weergegeven in 2.7 en uit de motivering van de uitspraak van de sector bestuursrecht van de rechtbank van 5 november 2009, weergegeven in 2.8, blijkt dat de interpretatie van de verschillende onderdelen van art. 16 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan niet eenduidig is en dat er een tegenstrijdigheid is tussen de planvoorschriften en de aanduiding “W1” bij het perceel op de plankaart. Gezien deze onduidelijkheden in het bestemmingsplan behoefde van [eiser] geen nader onderzoek te worden gevergd en mocht hij afgaan op de onvoorwaardelijke conclusie in de brief van B&W van 14 maart 2007, ook al bevatte de brief een frase die ruimte zou kunnen geven aan wat twijfel. 
     
     4.6.	Ook de stelling dat [eiser] een andere ontbindende voorwaarde had moeten bedingen die inhield dat de ontbindende voorwaarde nog kon worden ingeroepen als de bouwvergunning zou zijn geweigerd, wordt verworpen. [eiser] had mogelijk als zeer voorzichtige koper een ruimere ontbindende voorwaarde kunnen bedingen. Deze omstandigheid weegt echter in zo geringe mate mee tegenover de stelligheid waarmee de Gemeente heeft verklaard dat op het perceel een woning mag worden gebouwd, dat zij niet leidt tot vermindering van de aansprakelijkheid van de Gemeente.  
     
     4.7.	De stelling van de Gemeente dat [eiser] zijn verkopers had moeten aanspreken, toen bleek dat er op het perceel geen mogelijkheid was een woning te bouwen, en dat hij zich in zijn vingers heeft gesneden door in art. 19.5 koopovereenkomst afstand te doen van elk beroep op non-conformiteit, wordt ook verworpen. [eiser] had met zijn verkopers in art. 16.1.e koopovereenkomst een regeling getroffen voor het geval er geen bouwmogelijkheid was op het perceel. Zou vóór 14 mei 2007 niet zijn gebleken dat er een bouwmogelijkheid was, dan ging de ontbindende voorwaarde in vervulling en waren partijen bevrijd van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Omgekeerd zou, als vóór 14 mei 2007 zou zijn gebleken van een bouwmogelijkheid, de koopovereenkomst onvoorwaardelijk worden en zou [eiser] de verkopers niet meer op grond van non-conformiteit kunnen aanspreken als die mogelijkheid er naderhand toch niet zou zijn. Een consistente uitleg van de art. 16.1.e en 19.5 koopovereenkomst in onderlinge samenhang bezien, brengt mee dat art. 19.5 niet ziet op het al of niet aanwezig zijn van een bouwmogelijkheid.  
     
     4.8.	[eiser] vordert als eerste schadepost het verschil tussen de koopprijs, die is gebaseerd op de mogelijkheid op het perceel een woning te bouwen, en de kosten koper enerzijds (€ 271.998,18) en de huidige waarde van het perceel anderzijds. Partijen twisten over de huidige waarde. [eiser] baseert zich op de WOZ-waarde van € 29.000,00 die de Gemeente heeft vastgesteld bij beschikking van 12 augustus 2010. De Gemeente baseert zich op de taxatie van de onderhandse waarde, vrij van pacht en gebruik van € 43.000,00 door Witjes Makelaars o.g. te Elst van 14 juli 2010.  
     
     4.9.	De rechtbank kiest voor de WOZ-waarde van € 29.000,00, nu die recent voor het jaar 2010 is vastgesteld door de Gemeente op basis van een door [eiser] ingediend bezwaar. Dat bezwaar was weliswaar niet-ontvankelijk wegens termijnoverschrijding, maar de heffingsambtenaar heeft niettemin de waarde ambtshalve lager vastgesteld. Deze waarde is vastgesteld op basis van een uitwisseling van gegevens en argumenten tussen beide partijen. Zij zal de onderhandse waarde, vrij van pacht en gebruik daarom goed benaderen. Er zijn geen aanwijzingen dat deze waarde op 25 juni 2007 hoger of lager was. Dat betekent dat [eiser] op die dag € 271.998,18 – € 29.000,00 = € 242.998,18 te veel heeft betaald voor het perceel en dat dit bedrag zijn schade is. Dit bedrag zal te gelegener tijd worden toegewezen.  
     
     4.10.	[eiser] vordert verder de door hem betaalde hypotheekrente als schade die hij begroot op € 49.183,22. De Gemeente heeft zich tegen toewijzing van dit bedrag verzet. De debetrente over de geldlening voor de verwerving van het perceel vormt schade die in causaal verband staat met de onrechtmatige daad van de Gemeente. Deze rente komt voor vergoeding in aanmerking. Aflossingen aan de bank vallen daarbuiten, want dan zou [eiser] zijn schade dubbel vergoed krijgen. Omdat [eiser] de omvang van deze rentepost niet heeft uitgewerkt en de Gemeente ook de omvang betwist, zal de zaak de rol worden verwezen, zodat [eiser] die uitwerking alsnog kan geven. 
     
     4.11.	[eiser] vordert verder kosten voor de architect, het verkrijgen van een sloopvergunning, voor sondering en onderzoek naar bodemverontreiniging, gemeentelijke lasten en waterschapslasten. Deze kosten komen in beginsel alle voor vergoeding in aanmerking. De kosten voor de architect, sloopvergunning, sondering en bodemonderzoek zijn gemaakt ter voorbereiding op de aanvraag voor de bouwvergunning en daarmee op basis van het door de Gemeente gewekte vertrouwen dat op het perceel een woning mocht worden gebouwd. Zij vormen geen schade die een bouwer lijdt door te gaan bouwen op basis van een nog niet onherroepelijke bouwvergunning. Het beroep van de Gemeente op HR 29 april 1994, NJ 1997, 396 (Schuttersduin) gaat daarom niet op. De Gemeente heeft de omvang van deze kosten, inclusief de belastingen, betwist. De zaak zal daarom naar de rol worden verwezen, opdat [eiser] de gelegenheid krijgt deze kosten nader toe te lichten. 
     
     4.12.	[eiser] vordert ten slotte de integrale kosten van juridische bijstand in de bestuursrechtelijke procedures die hij heeft gevoerd naar aanleiding van de weigering van de bouwvergunning en de verlening van een milieuvergunning aan de nabij gelegen nertsenfokkerij. De Gemeente heeft zich daartegen verweerd. Voor de vergoeding van de proceskosten in bestuursrechtelijke procedures is behoudens bijzondere omstandigheden het forfaitaire tarief bepalend, ook als in een procedure voor de civiele rechter schadevergoeding wordt gevorderd wegens een onrechtmatige overheidsdaad (HR 17 december 2004, NJ 2005, 361). In de procedure voor de sector bestuursrecht van de rechtbank naar aanleiding van de weigering van de bouwvergunning heeft [eiser] geen proceskostenveroordeling gekregen, omdat het beroep is verworpen en het aangevallen besluit in stand is gebleven. Hoewel de bestuursrechter begrip voor de situatie van [eiser] had, heeft hij uiteindelijk de belangen van de Gemeente zwaarder laten wegen. De conclusie moet zijn dat het aanvechten van de beslissing op bezwaar tegen de weigering van de bouwvergunning door [eiser] op eigen risico is ondernomen en dat de daardoor gemaakte proceskosten binnen het stelsel van de wet niet voor vergoeding in aanmerking komen. Over de procedure die [eiser] heeft gevoerd naar aanleiding van de aan de nertsenfokkerij verleende milieuvergunning, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om na te kunnen gaan of er bijzondere omstandigheden zijn die nopen tot een hogere proceskostenvergoeding dan op basis van het forfaitaire tarief. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen. 
     
     4.13.	Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1.	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 14 september 2011 voor het nemen van een akte door [eiser] over hetgeen is vermeld onder 4.10 en 4.11, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen, 
     
     5.2.	houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2011.