ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:5510

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:5510 Gerechtshof Amsterdam , 12-12-2017 / 16/00378 ev

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-12-12

Zaaknummer: 16/00378 ev

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:5510

---

artikel 17a van het UBIB 2001;waardering complex met woningen en belendend winkelpand in box 3.  
         Stelling van de inspecteur dat de waarde van het  winkelpand - t.o.v. de aanslag - naar boven bijgesteld dient te worden, zijnde een beroep op interne compensatie, is door de rechtbank als tardief verworpen. In hoger beroep komt het Hof wel toe aan deze stelling van de inspecteur. Het Hof oordeelt vervolgens dat de waarde van de woningen naar beneden en de waarde van het winkelpand naar boven bijgesteld dient te worden (t.o.v. de aanslag IB). Hoger beroep van de inspecteur slaagt. Wel heeft de rechtbank ten onrechte geen imsv aan belanghebbende toegekend.

Uitspraak 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       kenmerk 16/00378 en 16/00380 
     
     
     
       12 december 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  [X] , belanghebbende,  gemachtigde: mr. R.M.M. Krabbe (Krabbe c.s. belastingadviseurs) te Enschede, 
     
     
     
       en  
     
     
     
       op het hoger beroep van  de inspecteur van de Belastingdienst,  de inspecteur,  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 27 juli 2016 in de zaak met kenmerk HAA 13/4807 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       de inspecteur. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De inspecteur heeft met dagtekening 27 september 2011 aan belanghebbende voor het jaar 2010 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 13.337 en belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 258.945. Gelijktijdig met de aanslag heeft de inspecteur bij afzonderlijke beschikking heffingsrente in rekening gebracht. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakte bezwaren heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 22 oktober 2013, de aanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd en de bezwaren ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 27 juli 2016 als volgt beslist: 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak van verweerder; 
       - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 13.337 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 188.505, vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; 
       - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.486, en 
       - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 44 vergoedt.” 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep van belanghebbende is bij het Hof ingekomen op 1 september 2016, aangevuld bij brief – met bijlagen – van 5 september 2016, en geregistreerd onder zaaknummer 16/00378. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het tegen de uitspraak ingestelde hoger beroep van de inspecteur is bij het Hof ingekomen op 5 september 2016 en is geregistreerd onder zaaknummer 16/00380. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Bij brief van 26 april 2017 heeft de inspecteur een nader stuk, met bijlage, ingediend. Hierop heeft belanghebbende gereageerd bij nader stuk, met bijlagen, van 5 oktober 2017. Daarop heeft de inspecteur gereageerd bij nader stuk, met bijlagen, van 16 oktober 2017.   
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende is hierbij aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’. 
       
       
         “1. Tot de grondslag voor het belastbare inkomen uit sparen en beleggen voor het jaar 2010 van eiseres behoren onder meer 26 onroerende zaken die alle zijn gelegen in [A] (hierna: de woningen). Elk van de woningen is onderdeel van een gebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en kan niet als een afzonderlijke zaak vervreemd worden. 
       
       
       2. De woningen worden door eiseres verhuurd. De huurders hebben recht op huurbescherming in de zin van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. 
       
       3. Voor de berekening van de rendementsgrondslag is de waarde van de woningen op grond van  
       artikel 5.20, derde lid, van de Wet IB 2001 gesteld op de voor het kalenderjaar vastgestelde waarde volgens hoofdstuk IV van de Wet WOZ vermenigvuldigd met de in artikel 17a, vierde lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (tekst 2010; hierna: het UBIB 2001) opgenomen leegwaarderatio van 60%. 
       
       4. De (gecorrigeerde) WOZ-waarde als bedoeld in onderdeel 3 (op basis van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2009) en de bruto jaarhuur (per 1 januari 2010) zijn voor elk van de woningen als volgt. 
       
         
           
         
       
       
       
         5. Voorts behoort tot de bezittingen van eiseres het object [S-weg] te [A] . Dit object is geen woning. De WOZ-waarde daarvan bedraagt voor het onderhavige jaar  € 1.273.500.  
       
       
       
         6. In haar aangifte voor het onderhavige jaar heeft eiseres de woningen opgenomen voor een bedrag van € 4.380.977. Het verschil tussen dit bedrag en het totaalbedrag van de gecorrigeerde WOZ-waarden (€ 4.550.100) wordt veroorzaakt door een correctie in verband met een erfpachtcanon die verder niet in geschil is. 
       
       
       
         7. Eiseres heeft twee taxatierapporten overgelegd. Eén daarvan is opgesteld door E.J. van Keller, werkzaam bij Van Baerle Makelaars te [A] , en het andere door de gemachtigde van eiseres. Beide taxaties betreffen een taxatie op basis van het bruto aanvangsrendement (een zogenoemde BAR-taxatie) en resulteren in een waarde in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat van afgerond € 2.080.000.  De waardepeildatum waarvan bij de taxaties is uitgegaan, is 1 januari 2010. 
       
       
       
         8. Verweerder komt op basis van het door hem bij nader stuk van 3 juni 2016 ingebrachte taxatierapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woningen € 2.620.000 bedraagt. Ook verweerder is uitgegaan van waardepeildatum 1 januari 2010.” 
       
     
     
       2.2. 
       Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank zijn door partijen geen bezwaren aangevoerd. Het Hof zal derhalve ook van die feiten uitgaan en voegt daar nog het volgende aan toe. 
       
       
         2.3.1. 
         In haar aangifte IB/PVV 2010 heeft belanghebbende het winkelpand aan de [S-weg] te [A] opgenomen voor de WOZ-waarde voor het jaar 2010, te weten € 1.273.500. De woningen zijn in de aangifte opgenomen voor het onder 6 in de uitspraak rechtbank vermelde bedrag van € 4.380.977.  
         
       
       
         2.3.2. 
         Bij het opleggen van de aanslag IB/PVV 2010 heeft de inspecteur de aangifte gevolgd.  
         
       
     
     
       2.4. 
       
         In het taxatierapport van E.J. van Keller (Van Baerle makelaars) overgelegd als vermeld in de uitspraak rechtbank onder 7 is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “ Doel van de taxatie Inzage verkrijgen van de marktwaarde in verhuurde staat, per 01 januari 2010. (…) Keller (…) verklaart (…) [te] hebben opgenomen en gewaardeerd (…) Het woningcomplex aan de [adres] in [A] Hieraan wordt (…) de volgende waarde toegekend: De marktwaarde in verhuurde staat   EUR 2.080.000,--  (…) De waarde is bepaald aan de hand van de zgn. NAR berekening (huurwaardekapitalisatie methode) (…).  Bij de waardering is (…) uitgegaan van de huidige bruto huurwaarde per jaar van 26 woningen ad € 114.324,-- Volgens opgave van opdrachtgevers. Er zijn 27 woningen. De woningen aan de [adres] wordt bewoond door opdrachtgeefster (…).  Alle woningen zijn sociale huurwoningen. (…) 1. Huurstroom  (…)                                                                 € 114.324,00 2. Onroerende zaakgebonden lasten     (…)                                                             €   44.023,00                                                                         €   70.301,00 3. Kapitaliseren Netto Markthuurwaarde     € 70.301,00 Netto aanvangsrendement            3,25%                                                                        € 2.163.107,69 4. Correcties     (…)                            € 2.080.000,00” 
       
       
         2.5.1. 
         
           In het taxatierapport van mr. R.M.M. Krabbe R(M)T (Krabbe c.s. Rentmeesters BV) overgelegd als vermeld in de uitspraak rechtbank onder 7 is onder meer het volgende vermeld: 
           
             “BAR TAXATIE Op basis van gegevens uit taxatierapport E.J. van Keller d.d. 26-08-2015 (…) 2. Berekening a (…)                                                                       Bruto markthuurwaarde (…)                                                                                  114.324 b (…) Netto opbrengsten                                                            114.324 c Kapitaliseren tegen een bruto yield * (Bron    Zadelhoff (…)) van                                                            5,285% Gekapitaliseerde bruto huur                                           2.163.179 d Correctieposten (…)                                                               Afgerond:          2.080.000” 
         
       
       
         2.5.2. 
         In een publicatie uit oktober 2010 van DTZ Zadelhoff, een bijlage bij het taxatierapport van mr. Krabbe RT, is vermeld dat het bruto-aanvangsrendement v.o.n. voor woningbeleggingen in Nederland ‘West’ voor bestaande bouw voor het jaar 2010  5,25-5,50 bedraagt. 
         
       
     
     
       2.6. 
       
         In een taxatierapport van de M.F. Kok RT, taxateur onroerende zaken van de Belastingdienst, is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “Doel van de taxatie (…) Het vaststellen van de waarde in het economische verkeer (…) in verband met box-3. Het te taxeren belang ziet op het recht van erfpacht van het hierna genoemde object. (…) Adres: [adres] (…) Peildatum                  Grondslag                                Waarde 1 januari 2010            Verhuurd                             € 5.440.000 (…) Te splitsen in: Verhuurde supermarkt                                           € 2.820.000 Verhuurde woningen                                             € 2.620.000 (…) Huursituatie De woonappartementen zijn verhuurd (…). De bedrijfsruimte (…) is verhuurd aan [naam] , ingaande 1 april 1994 voor 5 jaar met 5-jaarlijkse verlengingsperiodes. (…) De huurprijs per 1 januari 2010 bedraagt  € 109.673,=. De verhuurde oppervlakte bedraagt ca. 670 m2 op de begane grond en ca. 195 m2 in de kelder (…) 
         Referenties 
         
           Verhuurde woonappartementen: 
           
         
       
       
       
         
           [voor anonimisering aangepaste tabel] 
         
       
       
       
       
         
           
         
       
       
       
       
       
         De bovenstaande tabel geeft referenties weer, rond de peildatum, die in grote lijnen overeenkomen met de (…) essentialia van het in geding zijnde complex. 
          De appartementen zijn voornamelijk gelegen in [wijk] 
          De complexen zijn NIET gesplitst in appartementsrechten 
          Voornamelijk op erfpachtsgrond gelegen met een niet afgekochte erfpachtcanon 
          Dezelfde huurprijs per m2 en dezelfde oppervlakte 
         De gemiddeld ongewogen koopsom van de verkochte appartementen ligt ruim boven de  € 100.000,=. 
       
       
       
         
           Verhuurde bedrijfsruimte : Verkopen en verhuringen van bedrijfsruimte in gebruik bij supermarkten zijn in [wijk] niet voorhanden. Voor  huurprijzen  is gekeken naar de volgende supermarkten: 
          [C-straat] , ca. 800 m2 huurprijs per gezoneerde m2 ca. € 190,=, prijspeil 2008 
          [P-weg] , ca 1.300 m2 huurprijs per gezoneerde m2 
           ca. € 185,=, prijspeil 2010 
         Voor  verkopen  is relevant de transactie aan de [C-straat] medio 2008. Dit is een verkooptransactie van een belegger aan [naam] als onderdeel van een grotere portefeuille. Door verkoper en koper is aan genoemd pand een waarde toegekend van € 2.800.000,=. (…) Deze transactie leidt tot een BAR v.o.n. van 5%, rekening houdend met 6,25% kosten koper. 
       
       
       
         
           Relatie met de getaxeerde waarde: 
           De gemiddelde  herzieningshuurwaarde  uit de referenties bedraagt ruim € 187,=. Voor de [S-weg] is een herzieningshuurwaarde gehanteerd van € 225,= per gezoneerde m2 om de volgende redenen: 
          Referentie [P-weg] omvat een aanzienlijk groter vloeroppervlak; (…) 
          De stand en ligging van de beide supermarkten is aanzienlijk minder dan de supermarkt aan de [S-weg] . 
         Het  Bruto Aanvangs Rendement  uit de aangevoerde referentie bedraagt 5%. Voor de waarde in het economische verkeer aan de [S-weg] ga ik uit van 5,5% omwille van de voorzichtigheid. Enerzijds loopt het huurcontract nog 4½jaar, anderzijds is nog niet zeker wat uiteindelijk bij een huurprijsprocedure bereikt wordt.” 
         
           Bij het rapport van Kok behoort een bijlage waarin (onder meer) op basis van de hiervoor vermelde gegevens en rekening houdend met 6,25% kosten koper, met toepassing van de zogenoemde BAR-methode de waarde van de door belanghebbende verhuurde bedrijfsruimte per 1 januari 2010 is bepaald op € 2.820.000. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         In hoger beroep heeft belanghebbende een nadere taxatie van de woningen van mr. Krabbe R(M)T overgelegd, waarin onder meer het volgende is vermeld: 
         
           “NAR TAXATIE Op basis van gegevens uit taxatierapport E.J. Keller d.d. 26-08-2015 en rapport Belastingdienst d.d. 1 juni 2016 Waardepeildatum 01-01-2009 (…) 2. Berekening a (…)                                                                       Bruto markthuurwaarde (…)                                                                                  114.324 b (…) Netto opbrengsten                                                             69.529 c Kapitaliseren tegen een bruto yield * (Bron    Taxatiewijzer (…)                                                           4,280% Gekapitaliseerde netto huur                                           1.624.509 d Correctieposten (…)                                                               Afgerond:          1.525.000” 
         
           In een toelichting op deze taxatie is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “De wooneenheden zijn (…) niet kadastraal gesplitst. (…) De onderhavige woningen vallen onder de huurtoeslaggrens. In dat geval is een splitsingsvergunning alleen mogelijk in bepaalde delen van de [wijk] en [wijk] . Het onderhavige object ligt in [wijk] ; dat betekent dat geen splitsingsvergunning zal kunnen worden verkregen en toekomstige uitponding c.p. niet mogelijk is.” 
       
     
     
       2.8. 
       
         In hoger beroep heeft belanghebbende voorts een nadere waardering van de woningen overgelegd van Van Keller. Daarbij is ter toelichting onder meer het volgende vermeld: 
         
           “Naar aanleiding van uw verzoek heb ik de in de NAR/BAR berekening de overdrachtsbelasting aangepast. Deze was abusievelijk opgenomen met 2% in plaats van het toen gebruikelijke 6%. Deze aanpassing heeft ook gevolgen voor de waarde van de getaxeerde panden. De marktwaarde in verhuurde staat wordt na aanpassing: € 1.990.000 (…). Tevens verzocht u mij de peildatum te wijzigen naar 01 januari 2009 (…). Dit heeft verder geen gevolg voor de genoemde waarde.” 
       
     
     
       2.9. 
       
         In een door belanghebbende bij de motivering van het hoger beroep overgelegde kopie van een webpagina van de gemeente [A] is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “Splitsingsvergunning aanvragen u hebt een splitsingsvergunning nodig als u een pand van vóór 1940 wilt splitsen in verschillende appartementen en deze apart wilt verkopen. Bekijk hier hoe het werkt. Wanneer nodig In deze situaties hebt u een splitsingsvergunning nodig 1. Altijd als het pand vóór 1940 is gebouwd en voor een deel of helemaal als woning wordt gebruikt. Of na het splitsen als woning gebruikt of verkocht zal worden. 2. Wanneer de woning die u wilt splitsen ook onder de huurtoeslaggrens valt (…): - Dan is een splitsingsvergunning alleen mogelijk in bepaalde delen van [wijk] en      (…).” 
       
     
     
       2.10. 
       
         In een brief van Kok RT van 28 februari 2017 is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “ Taxatierapport 1 juni 2016 (…) De beleggingsmarkt in [A] wordt sterk bepaald door beleggers die complexen verwerven om deze op korte termijn in de verhuur te houden en op lange termijn te splitsen, na leegkomen te renoveren, tegen een aanzienlijk hogere markthuur te verhuren of leeg te verkopen. Spelers op deze markt zijn onder andere (…). Een aantal namen [komt] terug als koper in de genoemde referentietransacties. Een algemeen aanvaarde waarderingsmethodiek, waarbij de exploitatie-ontwikkeling over de komende vijftien jaar zichtbaar wordt, is de DCF-methode. De gehanteerde variabelen; huurontwikkeling, woningmarktstijging en rendementseis zijn gebruikelijk voor deze waardering. Uit de rekensheet [het Hof begrijpt: bijlage 1, blad 3, bij het taxatierapport van Kok] is op te maken dat op de peildatum sprake is van een ongesplitst en op dat moment ook niet splitsbaar complex. Er is van uitgegaan dat dit toekomstig wel mogelijk wordt. Hierbij is een inschatting gemaakt van een periode van zes jaar. Ook is zichtbaar dat om een splitsing mogelijk te maken kosten gemaakt moeten worden om het complex ná splitsing te laten voldoen aan het Bouwbesluit. (…) Feit is dat splitsingsbeleid geen vaststaand beleid is. Beleggers spelen daar op in. (…) Beleggers zijn (…) bereid om bij de koopsombepaling met deze mogelijkheden rekening te houden. Het eindresultaat van de waardering bedraagt € 2.620.000,= per de peildatum 1 januari 2010. Dit betekent een waarde in verhuurde staat per woning van ca. € 100.000,=. Het spreekt voor zich dat deze waardering in redelijkheid moet overeenkomen met referentietransacties. In mijn taxatierapport heb ik er een tiental genoemd. Deze komen in grote lijnen overeen met de hierboven vermelde criteria van het in het geding zijnde complex. (…) De gemiddelde ongewogen koopsom van de verkochte woonappartementen ligt ruim boven de € 100.000,= Ik ben daarom van mening dat mijn waardering recht doet aan de marktgegevens van verhuurde woningen in [wijk] . (…) Van de genoemde referenties zijn er diverse binnen zes jaar gesplitst. (…) In de koopsom per verhuurd appartement is de toekomstverwachting over het complex van de belegger begrepen.” 
       
     
     
       2.11. 
       
         In een door belanghebbende overgelegde brief van mr. Kelderman RT (B&O Retail te [A] ) van 9 mei 2017 is onder meer het volgende vermeld: 
         
           “Gehanteerde zonering Het door de belastingdienst gebruikte percentage van 110% op de begane grond verbaast ons. Het pand betreft inderdaad een hoekpand, echter (…) voor een winkelpand, dat is gesitueerd op een hoek van twee winkelstraten, [mag] een hogere attentiewaarde (percentage zonering) van 110% worden gehanteerd. Indien de winkelruimte is gesitueerd op een hoek met maar één winkelstraat, is er een maximale attentiewaarde van 105% (…). [Het winkelpand] betreft een hoekpand gelegen aan één winkelstraat (…). Het door de belastingdienst gebruikte percentage van 25% in de kelder is ons inziens te hoog. Wij achten een percentage van 20% gebruikelijker.  (…) Huurherzieningswaarde per m2  
       
       
       
         De door de belastingdienst gebruikte huurherzieningswaarde per m2 bedraagt € 225,--.  Dit bedrag is ons inziens te hoog en wij achten een bedrag van € 160,-- in 2008 realistischer.  (…) Wijziging herziening huur Omdat de belastingdienst geen percentages hanteert inzake de wijziging herzieningshuur, hebben wij de index gelijk gesteld met de contract huur, namelijk 2% (…). Wijziging contracthuurprijs De door ons opgestelde BAR berekening heeft als peildatum 1-1-2009. Hierdoor is de contracthuurprijs aangepast van € 109.673,-- naar € 107.009,-- (…). Jaren huurverschil Doordat de peildatum van het door ons opgestelde taxatiemodel op 1-1-2009 ligt, hebben wij tevens de jaren huurverschil in het taxatiemodel aangepast van 1 naar 2 jaren (…). Bruto Aanvangsrendement (BAR) In het jaar 2008 hebben wij geen beleggingstransactie, in of rondom de nabije omgeving van het litigieus object, weten te traceren. (…)   BAR Model (…) Op basis van het door de belastingdienst opgestelde taxatierapport d.d. 1 juni 2016 betreffende het winkelpand (…) waarderen wij het litigieus object op een waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2009 van € 1.600.000,-- k.k.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       In geschil zijn de volgende vragen: 1. Wat is voor de vaststelling van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3) de      waarde van de door belanghebbende verhuurde woningen (hierna: de woningen); 2. Wat is voor box 3 de waarde van het door belanghebbende verhuurde winkelpand (hierna:      het winkelpand); 3. Kan de waarde van het winkelpand in hoger beroep hoger worden vastgesteld dan     de waarde van € 1.273.000 waarvan in de aangifte is uitgegaan en die de rechtbank      heeft gevolgd; in het bijzonder de vraag of – zoals de inspecteur stelt – een hogere     waarde van het winkelpand in aanmerking kan worden genomen met toepassing van      interne compensatie dan wel of – zoals belanghebbende stelt – een dergelijke stelling     in strijd zou zijn met het verbod op reformatio in peius;  4. Is de stelling van de inspecteur dat het winkelpand op een hogere waarde moet worden      vastgesteld in strijd met het vertrouwensbeginsel dan wel heeft de inspecteur zijn      recht verwerkt deze stelling in te nemen; 5. Indien het Hof het standpunt van de inspecteur volgt, of dit bij belanghebbende leidt tot      een individuele en buitensporige last als bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol EVRM      (artikel 1 EP EVRM);  6. Tot welke hoogte heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade. 
     
     
   
   
     
       4 
       4. Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         De waarde van de woningen 
         4.1.1. De rechtbank heeft ter zake van de woningen het volgende overwogen: 
     
     
     
       “14. Leidraad bij de beoordeling van het geschil is het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812, BNB 2015/174. In dit arrest heeft de Hoge Raad – voor zover van belang – het volgende overwogen: 
     
     
     
       “2.3.1. De heffing van inkomstenbelasting over de inkomsten uit sparen en beleggen vindt met ingang van 2001 op forfaitaire wijze plaats in box 3. Bij de bepaling van die inkomsten wordt uitgegaan van een forfaitair rendement van vier percent, berekend over de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van het positieve saldo van de bezittingen en de schulden. Aanvankelijk werd dit saldo berekend naar het gemiddelde aan het begin en het einde van het kalenderjaar, vanaf 2011 naar het saldo aan het begin van het kalenderjaar. Dit forfaitaire stelsel is naar de opzet van de wetgever ‘robuust’ en daardoor enigszins ruw, aangezien het niet afhankelijk is gesteld van het werkelijke rendement van de bezittingen gedurende het jaar. De wetgever achtte dat uitgangspunt gerechtvaardigd omdat:  
     
     
     
       “daarmee op een globale maar aanvaardbare wijze zou kunnen worden aangesloten bij de rendementen die belastingplichtigen in de praktijk, indien dit over een langere periode wordt bezien, gemiddeld zouden moeten kunnen behalen zonder dat zij daar (veel) risico voor hoeven te nemen. In zoverre kan derhalve niet worden gesteld dat in het concept van de forfaitaire rendementsheffing geen rekening wordt gehouden met de omvang van de werkelijk genoten inkomsten uit vermogen.”  
       (Kamerstukken II 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 263). 
     
     
     
       2.3.2. 
       
         Van dit forfaitaire stelsel kan, gelet op voormelde uitgangspunten, niet worden gezegd dat het elke redelijke grond ontbeert. Gelet op de ruime beoordelingsmarge die de wetgever op het terrein van het belastingrecht toekomt, is dit stelsel niet in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: het EP) (vgl. HR 28 oktober 2012, nr. 10/03727, ECLI:NL:HR:2011:BR0664, BNB 2011/297). Dit stelsel zou slechts dan in strijd komen met artikel 1 van het EP indien zou komen vast te staan dat het destijds door de wetgever voor een lange reeks van jaren veronderstelde rendement van vier percent voor particuliere beleggers niet meer haalbaar is en belastingplichtigen, mede gelet op het toepasselijke tarief, zouden worden geconfronteerd met een buitensporig zware last. Dit een en ander is in dit geding niet gesteld of gebleken. 
         Voor het aannemen van een inbreuk op artikel 1 van het EP is niet voldoende dat het rendement van bepaalde bezittingen – zoals in het onderhavige geval onder de huurbescherming vallende verhuurde woningen – structureel blijft beneden vier percent van het daarin geïnvesteerde bedrag, ook niet indien de bezittingen van de belastingplichtige in box 3 vooral uit dergelijke bezittingen bestaan. Daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat een gering beleggingsresultaat van de verhuurde woningen in het algemeen mede tot uitdrukking komt in de WEV van die woningen. 
         (…) 
       
     
     
       2.3.7. 
       Uit de (…) wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft beoogd de werkelijke waarde van verhuurde woningen te benaderen door aan de hand van de huuropbrengst een zogenoemde leegwaarderatio vast te stellen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. Een dergelijke forfaitaire regeling ter vaststelling van de werkelijke waarde van verhuurde woningen, teneinde duidelijkheid te scheppen “voor de burger en de Belastingdienst over de te hanteren waardering”, is op zichzelf aanvaardbaar. Wanneer echter de uitwerking van dit forfait in het UBIB 2001 leidt tot resultaten die de wetgever met het bepaalde in artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 niet voor ogen kan hebben gehad, moet die uitwerking buiten toepassing blijven omdat dan de door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is overschreden.  
     
     
       2.3.8. 
       Bij de beoordeling of zich een dergelijk resultaat voordoet dat de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad, heeft het volgende te gelden. Zoals hiervoor in 2.3.1 en 2.3.2 is weergegeven wordt het belastbare inkomen uit sparen en beleggen berekend naar forfaitaire maatstaven, waarbij het aanvaardbaar is dat (i) de WEV als uitgangspunt dient voor de bepaling van een forfaitair rendement van vier percent en ook (ii) dat de WOZ-waarde naar de daarvoor geldende WOZ-waardepeildatum wordt berekend. Ter correctie van deze WOZ-waarde wordt voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen vervolgens nogmaals een forfait toegepast. Aldus is sprake van een stapeling van forfaits. In een geval waarin vast komt te staan dat de uit die stapeling voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate, dat wil zeggen voor 10 percent of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan, wordt niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde opdat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Voor een zodanig geval voldoet de regeling van artikel 17a UBIB 2001 niet aan de opdracht die de wetgever met de delegatiebepaling van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 heeft verstrekt aan de besluitgever. Het genoemde artikel 17a moet dan wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing blijven. Dit heeft tot gevolg dat voor de toepassing van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening wordt gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke WEV van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum. 
     
     
       2.3.9. 
       Van de belastingplichtige die zich op onverbindendheid van artikel 17a UBIB 2001 in zijn geval beroept, mag worden verlangd dat hij stelt en in geval van gemotiveerde betwisting door de Inspecteur ook aannemelijk maakt dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van artikel 17a UBIB 2001 in betekenende mate hoger is dan de werkelijke WEV van de woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum.” 
       
       15. De Hoge Raad heeft aldus geoordeeld dat het in artikel van de 5.20 van de Wet IB 2001 vervatte stelsel ter bepaling van het inkomen uit verhuurde woningen niet in strijd komt met het bepaalde in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, maar dat het mogelijk is dat de uitwerking van het forfait in artikel 17a van het UBIB 2001 kan leiden tot resultaten die de wetgever met het bepaalde in artikel 5.20 van de Wet IB 2001 niet voor ogen kan hebben gehad. In dat geval moet die uitwerking buiten toepassing blijven omdat de door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is overschreden en het in artikel 17a van het UBIB 2001 neergelegde forfait in zoverre niet verbindend is. 
       
       16. Gelet hierop dient naar het oordeel van de rechtbank te worden onderzocht of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen die voortvloeien uit de toepassing van het forfaitaire stelsel van artikel 5.20 van de Wet IB 2001 in verbinding met artikel 17a van het UBIB 2001 in betekenende mate (dat wil zeggen 10% of meer) hoger zijn dan de werkelijke waarden in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum 1 januari 2009. Is dit het geval, dan dienen bij de berekening van de rendementsgrondslag de waarden van de woningen te worden gesteld op die werkelijke waarden. 
       
       17. Daarbij ziet de rechtbank geen aanleiding op enigerlei wijze rekening te houden met de inkomsten uit de onroerende zaak [S-weg] . Deze onroerende zaak betreft immers geen woning als bedoeld in artikel 5.20 van de Wet IB 2001. Ook de tekst van artikel 17a van het UBIB 2001 biedt niet de ruimte om die zaak in de overwegingen te betrekken. Het andersluidende standpunt van de verweerder in dezen verwerpt de rechtbank derhalve. 
       
       18. Onder verwijzing naar de door haar overgelegde taxatierapporten, stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat op 1 januari 2010 in totaal € 2.080.000 bedraagt. Verweerder heeft in zijn nadere stuk erop gewezen dat niet de waarde van de woningen op 1 januari 2010 maatgevend is, maar die op 1 januari 2009. Daarnaast wijst verweerder erop dat de taxatierapporten van eiseres niet aan de hand van referenties zijn onderbouwd en dat in die rapporten is uitgegaan van een overdrachtsbelastingpercentage van twee, terwijl dat percentage op 1 januari 2010 nog zes bedroeg. Op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport concludeert verweerder tot een waarde in het economische verkeer van de woningen van € 2.620.000. 
       
       19. Wat betreft de relevante peildatum geldt het volgende. Artikel 5.20, eerste lid, van de Wet IB 2001 bepaalt dat de waarde van een woning wordt gesteld op de voor het kalenderjaar vastgestelde waarde volgens hoofdstuk IV van de Wet WOZ. Die waarde wordt op grond van artikel 22, eerste lid, in verbinding met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde van de woning op de peildatum. Die datum ligt op grond van artikel 18, tweede lid, van die wet één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Zie in dit verband ook onderdeel 2.3.9 van het zojuist aangehaalde arrest van de Hoge Raad waaruit volgt dat de waarde in het economische verkeer op de peildatum maatgevend is en niet de waarde in het economische verkeer in het desbetreffende belastingjaar. Derhalve is de relevante peildatum in dit geval 1 januari 2009 en niet 1 januari 2010, zoals eiseres gelet op de door haar ingebrachte rapporten kennelijk tot uitgangspunt neemt en ook subsidiair betoogt. Dit geldt evenzeer voor zover eiseres zich – voor haar subsidiaire standpunt – baseert op de waarde per 31 december 2010. 
       
       20. Hoewel verweerder terecht stelt dat de relevante peildatum 1 januari 2009 is, wordt in het door hem ingebrachte taxatierapport niettemin ook uitgegaan van de peildatum 1 januari 2010. Dit is in overeenstemming met verweerders taxatieverzoek van 30 september 2015, waarin hij de taxateur verzoekt de waarde van de woningen te bepalen naar de toestand op 1 januari 2010. De door verweerder ingeschakelde taxateur komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woningen op die datum € 2.620.000 bedraagt. Aldus neemt geen van de door partijen ingebrachte taxatierapporten de juiste peildatum (1 januari 2009) tot uitgangspunt. Dit brengt de rechtbank tot het volgende. 
       
       21. Uit de door partijen ingebrachte stukken blijkt dat de WOZ-waarde van elk van de woningen op 1 januari 2010 lager was dan die op 1 januari 2009 (zie onder meer pagina 8 van bijlage 1 van het nadere stuk van eiseres van 31 augustus 2015). Nu – kort gezegd – de WOZ-waarde van een woning moet worden geacht de waarde in het economische verkeer van die woning op het desbetreffende tijdstip te weerspiegelen, kan er, bij gebreke aan aanwijzingen voor het tegendeel, naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van de woningen op 1 januari 2010 lager was dan die op 1 januari 2009. De rechtbank zal het standpunt van verweerder dan ook aldus opvatten dat moet worden uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van de woningen op 1 januari 2009 van € 2.620.000. Nu hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd de rechtbank onvoldoende handvatten biedt om een oordeel te geven over de waarde in het economische verkeer van de woningen op 1 januari 2009, komt het risico dat die waarde op dat tijdstip hoger was dan op 1 januari 2010 voor rekening van verweerder. Verweerder zelf heeft immers steeds erop gewezen dat in dezen van de peildatum 1 januari 2009 moet worden uitgegaan, zodat hij bij kennisneming van het op zijn verzoek opgestelde taxatierapport had kunnen onderkennen dat het rapport op het hier aan de orde zijnde punt niet juist is. 
       
       22. De rechtbank neemt deze waarde van € 2.620.000 tot uitgangspunt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het taxatierapport van verweerder mede is onderbouwd met verwijzingen naar zogenoemde referenties (waarvan het merendeel verkopen, althans leveringen, betreft van woonappartementen gedurende 2009) en het rapport op dat punt door eiseres onvoldoende gemotiveerd is weersproken. De door eiseres ingebrachte taxatierapporten ontberen dergelijke referenties en zijn enkel gegrond op het bruto aanvangsrendement. Voorts gaan de rapporten van eiseres ten onrechte niet uit van een toepasselijk overdrachtsbelastingtarief van 6%; het tarief van 2%, waarvan in die rapporten wordt uitgegaan, is eerst in 2011 ingevoerd. Dit een en ander voert de rechtbank tot de conclusie dat de door eiseres ingebrachte taxatierapporten niet kunnen dienen als een betrouwbare waardering van de woningen.  
       
       23. De totale waarde van de woningen berekend op basis van de vastgestelde WOZ-waarden met toepassing van de leegwaarderatio bedraagt € 4.380.977. Nu deze waarde in betekenende mate hoger is dan de werkelijke waarde in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat (namelijk € 2.620.000), had bij het bepalen van de rendementsgrondslag van deze lagere waarde moeten worden uitgegaan in plaats van een waarde van € 4.380.977.” 
     
     
       4.1.2. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende – onder verwijzing naar een nadere taxatie van mr. Krabbe R(M)T en een (nadere) taxatie van Van Keller, als vermeld onder 2.7 en 2.8 – gesteld dat de waarde van de woningen € 1.525.000 bedraagt. De inspecteur heeft voor de woningen de waarde gehandhaafd die hij heeft onderbouwd met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport (uitspraak rechtbank onder 8). 
       
     
     
       4.1.3. 
       Met inachtneming van het arrest HR 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015: 812, BNB 2015/174, stelt het Hof – evenals de rechtbank (uitspraak rechtbank onder 16) – voorop dat belanghebbende, in geval van gemotiveerde betwisting door de inspecteur,  aannemelijk dient te maken dat de waarde van de woningen die voortvloeit uit toepassing van artikel 17a UBIB 2001 in betekenende mate hoger is dan de (werkelijke) WEV van de woningen in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum. Dat op de peildatum de waarde van de woningen die voortvloeit uit toepassing van artikel 17a UBIB 2001 in betekende mate hoger is dan de WEV van de woningen in verhuurde staat is tussen partijen niet in geschil, omdat de WEV volgens de inspecteur € 2.620.000 bedraagt en deze volgens belanghebbende lager is.  De hiervoor aan het arrest BNB 2015/174 ontleende bewijsoverweging betekent tevens dat voor zover de WEV van de woningen lager is dan – in dit geval – € 2.620.000, van belanghebbende mag worden verlangd dat zij die stelling aannemelijk maakt. 
       
     
     
       4.1.4. 
       De door belanghebbende overgelegde taxatierapporten bevatten – anders dan dat van de zijde van de Belastingdienst – geen referenties ter onderbouwing van het gehanteerde netto/bruto aanvangsrendement. Ter onderbouwing van het rapport van mr. Krabbe R(M)T, als vermeld onder 2.7, is verwezen naar blz. 10 van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen’ van 17 april 2009 van de VNG. De in dit rapport vermelde rendementsgegevens betreffen landelijke gemiddelden voor kantoren, woningen en winkels. Niet aannemelijk is dat deze gegevens representatief zijn voor de woningen; het Hof acht deze gegevens althans (aanzienlijk) minder representatief voor de woningen dan de verkoopgegevens van vergelijkbare woningen waarop de taxatie van de Belastingdienst mede is gebaseerd. Hetzelfde geldt voor het rendementsgegeven dat is ontleend aan een rapport van DTZ Zadelhoff van oktober 2010. Van de in dit rapport vermelde bruto aanvangsrendementen – onderverdeeld in Nederland: Noord, Oost, Zuid en West – is evenmin aannemelijk geworden dat deze representatief zijn voor de woningen van belanghebbende.   
       
     
     
       4.1.5. 
       Ook voor de nadere waardering van de woningen door Van Keller geldt dat deze is gebaseerd op een rendementsgegeven dat onvoldoende is onderbouwd. Ook op grond daarvan is niet aannemelijk te achten dat de op gegevens van gerealiseerde verkopen van vergelijkbare panden rond de peildatum gebaseerde taxatie van de Belastingdienst te hoog zou zijn, ook al is in de nadere taxatie van Van Keller wel uitgegaan van 6% als tarief overdrachtsbelasting.   
       
     
     
       4.1.6. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de inspecteur met de onder 2.6 vermelde vergelijkingspanden voldoende aannemelijk gemaakt dat de WEV van de woningen niet lager is dan € 2.620.000, ook als van die objecten een niet in [wijk] gelegen object ( [adres] ) en drie objecten (de onderste drie in de onder 2.6 opgenomen tabel, waarvan – gegeven een geringe bandbreedte – de omvang te veel afwijkt van die van de woningen) buiten aanmerking worden gelaten. Door hierbij uit te gaan van vergelijkingsobjecten in [wijk] kan worden voorbijgegaan aan de invloed van de door partijen betwiste splitsbaarheid van de woningen: volgens belanghebbende zijn woningen in [wijk] niet splitsbaar (onder verwijzing naar hetgeen is vermeld onder 2.9) en volgens de taxateur wordt met de mogelijkheid van splitsbaarheid op termijn ook bij transacties in [wijk] in de prijsstelling rekening gehouden. Indien waar is wat belanghebbende op dit punt stelt, dan is, door vergelijkingsobjecten in [wijk] te gebruiken, met de gestelde niet-splitsbaarheid rekening gehouden; indien waar is wat de taxateur heeft gesteld, dan mag ervan worden uitgegaan dat het desbetreffende effect op de waarde in de prijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd.    
       
     
     
       4.1.7. 
       
         Het Hof gaat voorbij aan de klacht van belanghebbende dat de taxateur van de Belastingdienst niet gekwalificeerd is voor het taxeren van woningen, omdat hij niet zou zijn ingeschreven bij de ‘specialistenkamer wonen’ van het Nederlands register van vastgoedtaxateurs. Nog daargelaten dat de inspecteur de door belanghebbende gestelde indeling van soorten van bij het Nederlands register van vastgoedtaxateurs (NRVT) heeft betwist, baseert het Hof zijn oordeel over de bewijskracht van de door de Belastingdienst overgelegde taxatie in de onderhavige zaak uitsluitend op de inhoud daarvan en laat het daarbij in het midden of Kok RT volledig over de door belanghebbende gestelde voor het taxeren van woningen vereiste beroepskwalificatie, beschikt. Formele kwesties betreffende het winkelpand 4.2.1. Met betrekking tot de vraag of ter zake van het winkelpand een hogere waarde in aanmerking kan worden genomen dan de waarde van € 1.273.000 die in de aangifte is vermeld zijn diverse formele kwesties gerezen. De rechtbank heeft in dit verband het volgende overwogen. 
         
           “ Interne compensatie 
       
       24. In zijn nadere stuk van 3 juni 2016, dat bij de rechtbank is ingekomen op 6 juni 2016, doet verweerder een beroep op interne compensatie. Ter onderbouwing van dat beroep voert verweerder onder verwijzing naar een ingebracht taxatierapport aan dat het object [S-weg] bij de bepaling van het inkomen uit sparen en beleggen voor een te laag bedrag in aanmerking is genomen. 
       
       25. Bij de beantwoording van de vraag of dit stuk in zoverre in de procedure dient te worden toegelaten, dient binnen het kader van een goede procesorde te worden afgewogen het belang dat verweerder heeft bij het overleggen van dit stuk en de reden waarom verweerder het stuk niet in een eerdere fase van de procedure heeft ingebracht enerzijds, en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang (vgl. HR 15 april 2011, nr. 09/05192, ECLI:NL:HR:2011:BN6350, BNB 2011/207). 
       
       26. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn beroep op interne compensatie de rechtsstrijd zoals deze zich tot de tweede zitting heeft ontwikkeld, uitgebreid. Nu een beoordeling van het door verweerder gedane beroep op interne compensatie een nader onderzoek naar de feiten en omstandigheden (in het bijzonder de waarde in het economische verkeer van het object [S-weg] ) zou vergen, kon van eiseres in redelijkheid niet worden verlangd dat zij op dit beroep binnen de haar toegemeten tijd gemotiveerd zou reageren. Het stuk van verweerder is immers pas op de negende dag voor de zitting door de rechtbank ontvangen en op die dag doorgestuurd naar eiseres. Voorts valt niet in te zien waarom verweerder zijn stelling niet eerder heeft aangevoerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat (i) het eerste onderzoek ter zitting al bijna twee jaar eerder (namelijk op 28 augustus 2014) heeft plaatsgevonden, (ii) de zaak destijds enkel is aangehouden in afwachting van de uitkomst van de procedure die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2015, nr. 14/01504, ECLI:NL:HR:2015:1171, BNB 2015/175, (iii) partijen door de rechtbank bij brief van 15 juni 2015 in de gelegenheid zijn gesteld om op dit arrest te reageren, (iv) het laatste van eiseres afkomstige stuk reeds van 31 augustus 2015 dateert en (v) verweerder voor het doen van een beroep op interne compensatie zo kort voor de tweede zitting desgevraagd geen andere verklaring kon geven dan de drukke werkzaamheden van hemzelf en de taxateur. Onder deze omstandigheden leidt de hiervoor onder 25 bedoelde afweging ertoe dat het naar het oordeel van de rechtbank niet in overeenstemming is met een goede procesorde wanneer het beroep van verweerder op interne compensatie wordt toegelaten. Daarbij zij erop gewezen dat een inhoudelijke behandeling van dat beroep ertoe zou nopen dat eiseres in de gelegenheid wordt gesteld daarop inhoudelijk te reageren. Dit zou noodzakelijkerwijs tot een verlenging van de procedure aanleiding geven, hetgeen, mede in het licht van de zojuist geschetste gang van zaken, niet in het belang is van een doelmatige procesgang. De rechtbank beschouwt het beroep van verweerder op interne compensatie derhalve als tardief.” 
       
     
     
       4.2.2. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende terecht gesteld dat zij door het instellen van beroep niet in een slechtere positie kan komen dan wanneer zij geen beroep bij de rechtbank zou hebben ingesteld (reformatio in peius). Deze regel dient echter – anders dan belanghebbende veronderstelt – niet te worden toegepast op afzonderlijke elementen van de aanslag, zoals de waarde van het winkelpand als onderdeel van de grondslag van box 3, maar op de aanslag in zijn geheel. Het oordeel van het Hof kan derhalve niet tot een hogere aanslag leiden dan die welke bij de uitspraak op bezwaar is gehandhaafd. 
       
     
     
       4.2.3. 
       Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de inspecteur de stelling dat de waarde van het winkelpand hoger is dan de waarde die in de aangifte is vermeld ondubbelzinnig heeft prijsgegeven. Naar het oordeel van het Hof bieden de stukken van het geding echter geen steun aan deze stelling. Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep stelt dat een beroep van de inspecteur op interne compensatie – kort gezegd: een hogere waarde van het winkelpand in plaats van een lagere waarde van de woningen – niet is toegestaan, in het bijzonder omdat dit in strijd zou zijn met een behoorlijke procesorde, verwerpt het Hof ook deze formele grief, omdat belanghebbende in hoger beroep voldoende gelegenheid heeft gehad zich tegen het desbetreffende standpunt van de inspecteur te verweren en dat standpunt ook overigens niet in strijd komt met enig beginsel van behoorlijk bestuur.  In het bijzonder is niet aannemelijk geworden dat de inspecteur ter zake van de waarde van het winkelpand gebonden zou zijn aan een bewuste standpuntbepaling in het verleden dan wel aan een redelijkerwijs bij belanghebbende gevestigde indruk daarvan. Een dergelijke indruk volgt niet uit de vermelding van de WOZ-waarde van het winkelpand in de aangifte IB/PVV 2010 en het aanvankelijk volgen van die aangifte.  Het heeft de inspecteur derhalve vrijgestaan de hogere waarde van het winkelpand in hoger beroep opnieuw aan de orde te stellen. Daarbij rust op hem de bewijslast dat de WEV van het winkelpand hoger is dan de (WOZ-)waarde die in de aangifte is vermeld.    
       
       
         
           De waarde van het winkelpand 
           4.3.1. De inspecteur heeft gesteld dat het winkelpand per 1 januari 2010 € 2.820.000 bedraagt en baseert zich daarvoor op het taxatierapport van 1 juni 2016.  
       
       
     
     
       4.3.2. 
       Bij verweer in hoger beroep heeft belanghebbende verzocht in de gelegenheid te worden gesteld een taxatie van het winkelpand te overleggen. Op dit punt verwijst belanghebbende nader naar het oordeel van mr. Kelderman, als vermeld onder 2.11. 
       
     
     
       4.3.3. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde per 31 december 2010 gelijk is aan die per 1 januari 2010. Het Hof zal derhalve uitgaan van de waarde per 1 januari 2010, als waarvan ook de taxatie van de Belastingdienst is uitgegaan. De waardering van mr. Kelderman RT is in dit opzicht niet geschikt, omdat deze – ten onrechte – is gebaseerd op een peildatum van 1 januari 2009. Voorts acht het Hof de waardering van mr. Kelderman RT niet geschikt, omdat diverse premissen, waaronder die van het gehanteerde Bruto aanvangsrendement van 6,59%, niet dan wel onvoldoende zijn onderbouwd.  Voorts is deze waardering niet onderbouwd met gegevens van vergelijkbare objecten (supermarkten). In het advies van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) – waarnaar in de waardering van mr. Kelderman RT mede wordt verwezen –, wordt onvoldoende uitgegaan van referenties in het [wijk] , waardoor aannemelijk is dat dit advies een te lage herzieningshuurprijs aangeeft. Voorts acht het Hof aannemelijk dat het BAR van de door de BHAC genoemde objecten ( [adres] ), zoals Kok RT in zijn reactie heeft gesteld, varieert van 5 tot 5,5%. Dit laatste bevestigt eerder het door de Belastingdienst gehanteerde BAR dan dat van mr. Kelderman RT. Weliswaar zijn de BAR-waarden van objecten die zijn vermeld in een ter zitting van het Hof overgelegd nader stuk van mr. Kelderman RT hoger, maar voor deze waarden geldt dat ze – naar het Hof begrijpt – geen betrekking hebben op supermarkten (en daarom minder goed vergelijkbaar zijn te achten) en dat de berekening van de BAR van die objecten vragen opriep (door gemachtigde beantwoord met verwijzing naar het Fingerspitzengefühl van mr. Kelderman RT).  Van belang is voorts dat de taxatie van de Belastingdienst mede is gebaseerd op concrete huurgegevens van voldoende vergelijkbare objecten en van een verkoopgegeven van een eveneens voldoende vergelijkbaar object in [wijk] . Dat dit gegeven van medio 2008 dateert acht het Hof, gegeven de omstandigheid dat verkopen van een door [naam] gehuurd pand vermoedelijk niet heel frequent voorkomen, aanvaardbaar. In dit verband heeft de taxateur van de Belastingdienst, gelet op de locaties van de vergelijkingsobjecten in relatie tot het in [wijk] gelegen winkelpand, terecht een bovenwaartse correctie toegepast voor de ligging van dat winkelpand. Concluderend, acht het Hof ter zake van het winkelpand een waarde van € 2.820.000 aannemelijk.  
       
       
         
           Artikel 1 Eerste Protocol EVRM (artikel 1 EP) 
           4.5.1. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat zij het beroep op schending van artikel 1 EP handhaaft, met dien verstande dat de belasting over het inkomen uit sparen en beleggen die zij verschuldigd is indien het standpunt van de inspecteur (dan wel – zo begrijpt het Hof – de onderhavige uitspraak) wordt gevolgd, voor haar een individuele en buitensporige last vormt. De inspecteur heeft deze stelling betwist. 
       
       
     
     
       4.5.2. 
       Bij de beoordeling van de vraag of zich ten aanzien van belanghebbenden een individuele en buitensporige last voordoet geldt dat een dergelijke situatie zich alleen voordoet indien en voor zover de gestelde last zich ten aanzien van de desbetreffende belanghebbende sterker laat gevoelen dan dat in het algemeen het geval is. Een dergelijke situatie kan zich ten aanzien van die belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle – zich in vergelijkbare omstandigheden bevindende – verhuurders geldende, feiten en omstandigheden (voor haar) een  individuele  (en buitensporige) last teweegbrengen (verg. HR 17 maart 2017, nr. 15/04164, ECLI:NL:HR:2017:442, BNB 2017/115). Indien dit het geval is, staat daarmee overigens nog niet vast dat ook sprake is van een  buitensporige  last.  
       
     
     
       4.5.3. 
       Daarvan uitgaande dient bij de vraag of een individuele en buitensporige last aanwezig is niet alleen te worden gekeken naar de verhouding tussen de heffing van inkomen uit sparen en beleggen bij belanghebbenden en anderen die zich in een vergelijkbare positie bevinden, maar tevens naar die heffing bezien in relatie tot het totale resultaat van belanghebbende uit hoofde van haar bezit in de woningen en het winkelpand, inclusief de waardestijging van die bezittingen. In beide opzichten rust op belanghebbende de bewijslast. Hiervan uitgaande heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat zich bij haar ten gevolge van de box 3-heffing over de woningen en het winkelpand een individuele en buitensporige last voordoet als bedoeld in artikel 1 EP.  
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
           5.1.1. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van het bezwaar en (hoger) beroep tegen de aanslag een vergoeding van immateriële schade verschuldigd is. De inspecteur heeft tegen deze stelling geen specifiek verweer gevoerd. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Vaststaat dat het bezwaar tegen de aanslag IB/PVV 2010 op 10 oktober 2011 bij de inspecteur is ingekomen. Deze datum geldt als aanvangstijdstip van de redelijke termijn. Vanaf dit tijdstip is tot 27 juli 2016, de dag waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan, – naar boven afgerond – ruim 4 jaar en tien maanden (= 58 maanden) verstreken. Nu de redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase 24 maanden bedraagt, is de redelijke termijn in beginsel met 34 maanden overschreden. 
       
     
     
       5.1.3. 
       Op deze periode dient een periode in mindering te komen gedurende welke, met (uitdrukkelijke) instemming van belanghebbende, is gewacht op het – op 3 april gewezen – arrest BNB 2015/174. Deze periode is blijkens het proces-verbaal van de desbetreffende zitting van de rechtbank op 28 augustus 2014 aangevangen. Na evenvermeld arrest zijn partijen door de rechtbank in de gelegenheid gesteld om zich over het arrest uit te laten. Belanghebbende heeft dat gedaan bij brief van 31 augustus 2015. Naar het Hof begrijpt heeft het afwachten van het arrest in samenhang met de reacties van partijen tot een nadere zitting geleid. In verband met appointeren van de nadere zitting is – schattenderwijs – nog eens twee maanden toe te rekenen aan het afwachten van het arrest. Dit brengt het aantal maanden dat op de onder 5.1.2 vermelde periode in mindering moet worden gebracht op 14 maanden.  In deze vermindering acht het Hof een verlenging van de redelijke termijn in verband met de complexiteit van de onderhavige zaak verdisconteerd. De overschrijding van de redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase bedraagt aldus (34 minus 14 =) 20 maanden.  
       
     
     
       5.1.4. 
       Op deze periode zal het Hof in mindering brengen het aantal maanden dat het Hof eerder uitspraak doet dan de voor de behandeling van het hoger beroep in beginsel in aanmerking te nemen termijn van twee jaren, na 5 september 2016, de datum van ontvangst van het hoger beroep. Nu het Hof in deze zaak op 6 december 2017 uitspraak doet, zal het Hof op de hiervoor vermelde termijn van 20 maanden – en uitgaande van een redelijke termijn voor de hogerberoepsfase van 24 maanden – een periode van afgerond 9 maanden in mindering brengen. Dit brengt de overschrijding van de redelijke termijn op een periode van 11 maanden. Afgerond naar boven zijn dit twee periodes van een half jaar.  De schadevergoeding per half jaar bedraagt € 500, zodat deze in totaal € 1.000 bedraagt. 
       
     
     
       5.1.5. 
       Van de overschrijding van de redelijke termijn met 20 maanden – vóór de vermindering van r.o. 5.1.4 – zijn, gelet op het tijdstip waarop uitspraak op bezwaar is gedaan, te weten 22 oktober 2013, (afgerond) 18 maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase en (afgerond) twee maanden aan de beroepsfase. Indien vervolgens de onder 5.1.4 vermelde periode van 9 maanden pro rata aan de beroepsfase wordt toegerekend, leidt dit ertoe dat de overschrijding van de redelijke termijn met 11 maanden volledig aan de bezwaarfase moet worden toegerekend. Dit betekent dat de inspecteur zal worden veroordeeld vergoeding van immateriële schade van € 1.000 te vergoeden.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       6.1. 
       De rendementsgrondslag waarover het belastbare inkomen uit sparen en beleggen is berekend, dient ter zake van de woningen te worden verminderd met een bedrag van  (€ 4.380.977 minus € 2.620.000 =) € 1.760.977. Ter zake van het bedrijfspand dient de rendementsgrondslag te worden verhoogd met (€ 2.820.000 minus € 1.273.000 =)  € 1.547.000. Per saldo leidt dit tot een vermindering van de rendementsgrondslag met een bedrag van (€ 1.760.977 minus € 1.547.000 =) € 213.977. Het belastbare inkomen uit sparen en beleggen bedraagt dan € 258.945 minus (4% van € 213.977=) € 8.560, derhalve  € 250.385. Aangezien het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen lager is dan bij uitspraak op bezwaar is vastgesteld, is het beroep gegrond. 
       
     
     
       6.2. 
       
         Het hoger beroep van de inspecteur is gegrond, nu het oordeel van het Hof tot een hoger belastbaar inkomen uit sparen en beleggen leidt dan door de rechtbank is vastgesteld. 
         Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond voor zover de rechtbank heeft verzuimd haar een vergoeding van immateriële schade toe te kennen. 
       
       
     
     
       6.3. 
       
         Een en ander leidt er toe dat de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de rechtbank moeten worden vernietigd en dat het Hof het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen zal vaststellen op € 250.385. 
         
           
           Vergoeding van proceskosten 
           7.2.1. Het Hof ziet geen reden af te wijken van de door de rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding. Weliswaar heeft de rechtbank voor de wegingsfactor ook kunnen uitgaan van een waarde van 1,5, maar de wegingsfactor 1 die de rechtbank heeft toegepast acht het Hof niet onredelijk. Het Hof zal daar dan ook niet in treden en verwerpt derhalve de op dit punt door belanghebbende aangevoerde grief. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de rechtbank ten onrechte geen griffierecht heeft vergoed, verwerpt het Hof deze grief bij het ontbreken van een feitelijke grondslag. 
       
       
       
         7.2.2. 
         Ofschoon het door belanghebbende ingestelde hoger beroep op zichzelf niet leidt tot een gegrond hoger beroep ziet het Hof reeds in de omstandigheid dat een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend reden om het griffierecht en de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten te vergoeden.  
         
       
       
         7.2.3. 
         Aangezien het beroep en het hoger beroep gegrond zijn, zijn termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in de proceskosten die belanghebbende voor de behandeling van haar beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) stelt het Hof het bedrag van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief vast op: 2,5 (hogerberoepschrift, verweerschrift in hoger beroep, verschijnen ter zitting in hoger beroep) x 1,5 (wegingsfactor) x € 495 = € 1.856,25.       
         
         
       
     
   
   
     
       8 Beslissing 
     
     
       Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van het gedeelte dat betrekking     heeft op vergoeding van proceskosten en het griffierecht; - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de aanslag IB/PVV 2010 tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk    en woning van € 13.337 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 250.385;  - bepaalt dat de heffingsrente overeenkomstig de te verminderen aanslag wordt verminderd; - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe, stelt deze vast op € 1.000 en   bepaalt dat dit bedrag door de inspecteur dient te worden betaald; - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van    € 1.856,25, en - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van   € 124 vergoedt. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.N. van der Kolk, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 12 december 2017 in het openbaar uitgesproken.                     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.