ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:2615

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:2615 Rechtbank Midden-Nederland , 14-06-2023 / C/16/544530 / HA ZA 22-466

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-06-14

Zaaknummer: C/16/544530 / HA ZA 22-466

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:2615

---

Handelen in beleggingspanden.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/544530 / HA ZA 22-466 
     
     
     
       
         Vonnis van 14 juni 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eiser in conventie, 
       verweerder in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. P.G.F.M. van Oss te Ermelo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. J. Zoutberg te Almere. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 5 september 2022 met producties (19), 
         
         
           de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties (4), 
         
         
           de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, 
         
         
           de akte uitlating en nadere productie van [eiser] , 
         
         
           de akte uitlating en overlegging producties 5 en 6 van [gedaagde] . 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 28 april 2023 plaatsgevonden. De beide advocaten hebben de standpunten van partijen nader toegelicht. De advocaat van [gedaagde] heeft daarbij spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de vonnisdatum bepaald op vandaag. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat de zaak over? 
     
       2.1. 
       
         In deze zaak draait het in de kern om de vraag wat tussen partijen, die allebei handelen in beleggingspanden, is afgesproken over de koop/verkoop van het beleggingspand aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: [adres 1] ).  
         Het staat vast dat [eiser] twee andere winkelpanden (de appartementsrechten bestaande uit een winkelpand aan de [adres 2] en een winkelpand met garagebox en twee opslagboxen aan de [adres 3] in [plaats] ) aan [gedaagde] heeft verkocht. Deze panden zijn vervolgens ook door hem aan [gedaagde] geleverd.  
         In dezelfde periode hebben partijen ook afspraken gemaakt over het winkelpand met bijbehorende garagebox aan de [adres 1] , maar zij verschillen van mening over de vraag of tussen hen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser] heeft aan [gedaagde] meegedeeld dat het pand is verhuurd aan mevrouw [naam] , die een bedrijf in kansspelautomaten exploiteert. Zij verhuurt het winkelpand echter onder aan een horeca-exploitant. De vraag is of deze onderhuursituatie er aan in de weg staat dat tussen partijen een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. En zo ja, wat de rechtsgevolgen zijn van het feit dat geen uitvoering is gegeven aan deze koopovereenkomst. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         De rechtbank komt tot de conclusie dat het gelijk in deze zaak geheel aan de zijde van [eiser] ligt. Geoordeeld wordt dat de feitelijke (onder)huursituatie niet wegneemt dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentiële onderdelen van koop en dat [eiser] deze overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden omdat [gedaagde] het pand niet wilde afnemen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen in conventie worden toegewezen en dat voor toewijzing van de vorderingen in reconventie geen plaats is. 
         Hierna wordt toegelicht hoe de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.  
       
       
       
         
           De onderhandelingen over de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In augustus 2021 heeft [gedaagde] het pand aan de [adres 3] bezichtigd, in bijzijn van de makelaar van [eiser] , mevrouw [makelaar] (hierna [makelaar] ). Daarna vonden tussen partijen gesprekken geplaatst over de verkoop van de panden aan zowel de [adres 1] als [adres 2] en [adres 3] , met bijbehorende garage- en opslagboxen. Vanwege de samenhang tussen de verschillende panden wordt hierna weergegeven hoe het onderhandelingstraject voor de drie panden is verlopen. 
       
     
     
       2.4. 
       Op 11 oktober 2021 was een bespreking op het kantoor van [makelaar] . De broer van [gedaagde] was daarbij ook aanwezig. In de e-mail van 12 oktober 2021 schrijft [makelaar] aan [gedaagde] : 
       
       
         ‘Nogmaals gefeliciteerd met de aankoop van de winkels met de 4 garages aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] ! 
       
       
       
         Nog even ter bevestiging: koopsom € 600.000,- kosten koper, levering op maandag 3 januari 2022 (indien mogelijk in de agenda van de notaris). 
       
       
       
         Ik ga de koopakte voor jullie opmaken. (…)’ 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [makelaar] stuurde [gedaagde] op 15 oktober 2021 de huurovereenkomst d.d. 23 september 2002 voor de [adres 1] samen met een factuur voor de huurbetaling van € 1.203,97 voor de maand oktober 2021. Hieruit blijkt dat het gehuurde uitsluitend gebruikt mag worden voor horeca-doeleinden en dat mevrouw [naam] de huurster is. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 19 oktober 2021 volgde een concept van de koopovereenkomst van de panden aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . In de overeenkomst staat dat vrij van gebruiksrechten wordt geleverd, met uitzondering van (onder meer) de huurovereenkomst voor [adres 1] . 
       
     
     
       2.7. 
       Op verzoek van [gedaagde] is de verkoop de appartementsrechten vervolgens in twee delen gesplitst: (i) [adres 2] en [adres 3] en (ii) [adres 1] . In de e-mail van 20 oktober 2021 stuurt [makelaar] aan [gedaagde] de koopovereenkomst voor de panden aan de [adres 2] en [adres 3] met de volgende opmerking in de begeleidende tekst: 
       
       
         ‘Nog even voor de goede orde, de winkel aan de [adres 1] is eveneens onderdeel van de totaaldeal die we hebben gemaakt, 3 winkels en 4 garages voor € 600.000,-. 
       
       
       
         Verkoper is ermee akkoord dat je de winkel op [adres 1] en de daarbij behorende garage later in 2022 afneemt, maar dan wel  uiterlijk op 01 maart 2022 . Dus niet op 01 mei 2022, dat wordt te laat. Deze koopakte zal ik ook opmaken en tekenen we hierna.’ 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [makelaar] stuurde [gedaagde] op 25 oktober 2021 de e-mail met de gewijzigde koopovereenkomst voor de [adres 2] en [adres 3] , met de begeleidende tekst: 
       
       
         ‘(…) 
         Voor deze koopovereenkomst ben je  geen  boete verschuldigd gezien je deze koopsom volledig beschikbaar hebt. 
       
       
       
         Voor de 3e winkel maken we een aparte koopovereenkomst. Deze datum van levering zetten we op uiterlijk 01 mei 2022 of zoveel eerder als het jou lukt om af te nemen. Indien de verkoper of koper niet nakomt dan geldt er een boete van € 40.000,- voor allebei.’ 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Dit leidde tot de getekende koopovereenkomst van 28 oktober 2021, daarop gewijzigd in de getekende koopovereenkomst van 1 november 2021, beide voor de [adres 2] en [adres 3] . In de versie van 1 november 2021 is de koopsom voor de [adres 2] en [adres 3] met bijbehorende garages en boxen ten opzichte van de versie van 28 oktober 2021 verlaagd van € 405.000,00 kosten koper naar € 400.000,00 kosten koper.  
         In beide versies wordt een koppeling gemaakt met de [adres 1] . In de versie van 28 oktober 2021 staat dit in artikel 17 en in de versie van 1 november 2021 in artikel 18. De koppeling luidt als volgt: 
       
       
       
         ‘(…)Het verkochte is door verkoper aan koper verkocht en door koper van verkoper gekocht tezamen met de winkel-/bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te [plaats] en de bijbehorende garage, kadastraal bekend: 
         (…) 
         De koopsom bedraagt € 195.000,- kosten koper. Als uiterste datum van overdracht zijn verkoper en koper overeengekomen 01 mei 2022 of zoveel eerder als partijen overeenkomen. 
         Indien koper of verkoper de hiervoor genoemde afspraken niet nakomt, is de nalatige partij aan de andere partij een boete van € 40.000,- (…) verschuldigd.  
         Partijen zullen voor de hiervoor genoemde verkoop nog een nader op te stellen koopovereenkomst tekenen. (…)’ 
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [makelaar] stuurde op 10 november 2021 aan [gedaagde] de koopovereenkomst voor de [adres 1] en heeft voorgesteld deze overeenkomst te ondertekenen op 15 november 2021, als partijen bij de notaris zijn voor de levering van [adres 2] en [adres 3] . In de koopovereenkomst staat in de artikelen 7.1 en 7.2 dat vrij van gebruiksrechten wordt geleverd, met uitzondering van de huurovereenkomst met [naam] .  
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 15 november 2021 vond de levering van de panden aan de [adres 2] en [adres 3] plaats. De koopovereenkomst voor de [adres 1] hebben partijen niet getekend.  
         Een half uur voor de levering zijn partijen naar de panden gaan kijken. Het pand aan de [adres 1] was op dat moment dicht. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij nog een en ander wilde uitzoeken. 
       
       
       
         
           
            [adres 1] , het vervolg 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       In februari 2022 heeft [gedaagde] aan [makelaar] laten weten dat hij meer duidelijkheid wilde over de huursituatie van de [adres 1] . In de e-mail van 23 februari 2022 aan [makelaar] heeft hij naar de huurbetalingen en de onderhuur gevraagd. [makelaar] reageerde dezelfde dag per e-mail als volgt: 
       
       
         ‘ [eiser] (rechtbank: lees [eiser] ) geeft aan dat er geen problemen zijn met de huurbetalingen dus dat is heel fijn om te horen. In de lopende huurovereenkomst staat niets over onderhuur, ik stuur je deze nogmaals toe (zie bijlage). De situatie is dus nog steeds net zoals vorig jaar toen je het kocht.’ 
       
       
     
     
       2.13. 
       
         
          [gedaagde] heeft vervolgens in de e-mail van 24 februari 2022 om de volgende informatie gevraagd: 
         ‘(…) Graag bankafschriften van 6 maanden voorafgaand aan de koopovereenkomst tot en met april van dit jaar waarop te zien is dat de huur betaald is door de huurder. 
         En graag een brief ondertekend door huurder dat de winkel niet onderverhuurd is. 
       
       
       
         Na ontvangst van deze stukken willen wij graag de winkel bezichtigen en de huurder ontmoeten.’ 
       
       
     
     
       2.14. 
       
        [makelaar] heeft [gedaagde] laten weten dat er geen problemen zijn met de huurbetalingen en dat het dus niet nodig is bankafschriften toe te sturen. 
       
     
     
       2.15. 
       In de e-mail van 9 maart 2022 heeft [gedaagde] [makelaar] nogmaals verzocht om de gevraagde stukken toe te sturen en een afspraak voor een bezichtiging in te plannen. Hij heeft laten weten dat hij het pand wil kopen in een goede beginsituatie: geen huurachterstand en geen onderhuur.  
       
     
     
       2.16. 
       Op 19 maart 2022 heeft [eiser] nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. [gedaagde] heeft [makelaar] daarop bij e-mail van 24 maart 2022 bericht dat de koop niet doorgaat, omdat de door hem gevraagde stukken niet werden aangeleverd. 
       
     
     
       2.17. 
       Op 6 april 2022 hebben partijen elkaar over en weer een brief gestuurd. [eiser] heeft de koopovereenkomst met [gedaagde] ontbonden. Hij beroept zich er op dat [gedaagde] in verzuim is geraakt omdat hij - na zijn verzoek om de overeenkomst na te komen - heeft aangegeven dit niet te zullen doen. [gedaagde] is van mening dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar voor het geval dat wel zo zijn beroept hij zich op ontbinding van de overeenkomst omdat [eiser] het pand niet vrij van onderhuur leverde en daarmee tekortschoot. [eiser] heeft aanspraak gemaakt op betaling van de boete van € 40.000,00. [gedaagde] meent dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft voor het geval er wel een overeenkomst zou zijn ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert in conventie dat voor recht wordt verklaard dat [eiser] gerechtvaardigd en op goede gronden op 6 april 2022 de overeenkomst bij buitengerechtelijke verklaring heeft ontbonden, althans – subsidiair – om deze overeenkomst te ontbinden, en om te bepalen dat [gedaagde] de contractuele boete heeft verbeurd en hem uit dien hoofde te veroordelen tot betaling van het in de boetebepaling opgenomen bedrag van € 40.000,00, en in de kosten van het geding.  
         Volgens [eiser] doet de onderhuursituatie er niet aan afdoet dat een rechtsgeldige koopovereenkomst voor de [adres 1] tot stand is gekomen. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] stelt dat voor hem niet duidelijkheid was dat sprake was van een onderhuursituatie en dat dit tot gevolg heeft dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat deze vernietigbaar is omdat deze onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Voor het geval wel een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen geldt volgens [gedaagde] dat [eiser] tekort is geschoten en dat hij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. [gedaagde] maakt in dat geval aanspraak op betaling van de contractuele boete van € 40.000,00, waarbij hij zich er subsidiair op beroept dat de boete gematigd moet worden. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     De koopovereenkomst voor de [adres 1] 
     
       4.1. 
       De vraag die allereerst voor ligt is of tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen voor de [adres 1] . Daarna kan aan de orde komen welke partijen gerechtigd was om de overeenkomst te ontbinden.  
       
     
     
       4.2. 
       Het antwoord op de vraag of sprake is van koopovereenkomst is afhankelijk van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Daarbij kan ook worden gelet op de houding, uitlatingen en gedragingen van partijen die hebben plaatsgevonden na het moment waarop de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. 
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat uit de hiervoor geschetste gang van zaken kan worden opgemaakt dat partijen vanaf augustus 2021 de bedoeling hadden om niet alleen over de koop/verkoop van de [adres 2] en [adres 3] bindende afspraken te maken, maar ook over de koop/verkoop de [adres 1] . Zij hebben immers gesproken over een totaalpakket: de koop van de drie winkelpanden in verhuurde staat voor een bedrag van € 600.000,00. Daarna is de [adres 1] op verzoek van [gedaagde] weliswaar afgesplitst van de twee andere panden, maar er is een koppeling blijven bestaan tussen de verschillende panden. [makelaar] heeft dit verschillende keren schriftelijk bevestigd, eerst op 20 oktober 2021 en daarna op 25 oktober 2021. Ook in de door beide door partijen getekende koopovereenkomst voor [adres 2] en [adres 3] van 1 november 2021 wordt de koppeling tussen de verschillende panden uitdrukkelijk genoemd. Er wordt voor de [adres 1] de koopprijs van € 195.000,00 kosten koper vermeld, de leveringsdatum 1 mei 2022 en een boetebeding van € 40.000,00 voor het geval één van de partijen tekort zou schieten in de nakoming van de afspraken. Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit worden afgeleid dat partijen zich naar elkaar toe hebben verbonden tot koop en levering van niet alleen de [adres 2] en [adres 3] maar ook de [adres 1] . Voor dit laatste pand zouden partijen weliswaar een nadere schriftelijke koopovereenkomst opstellen, maar dit brengt geen verandering in de al tot stand gekomen overeenstemming.  
       
     
     
       4.4. 
       De huursituatie van de [adres 1] doet hier naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. De rechtbank acht van belang dat het gaat om een beleggingspand. De [adres 1] werd door [eiser] , als handelaar in beleggingspanden, in verhuurde staat verkocht aan [gedaagde] , ook een handelaar in beleggingspanden. Onder deze omstandigheden ligt het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand dat voor de koper met name de continuïteit van de huurbetalingen van belang is. [eiser] heeft zich er ook op beroepen dat hij er vanuit ging dat het [gedaagde] alleen ging om de stiptheid van de huurbetalingen, wat volgens hem bij [naam] geen probleem was. [naam] exploiteert een bedrijf in kansspelautomaten en dit bedrijf (een eenmanszaak) huurt meerdere horecapanden. In die panden staan kansspelautomaten en [naam] verhuurt het pand deels onder aan horeca-ondernemers die – zo begrijpt de rechtbank – mede toezicht houden op de automaten van [naam] . [gedaagde] heeft vervolgens aangevoerd dat het voor hem juist wel van belang was dat het pand niet werd onderverhuurd, maar het is onvoldoende gebleken dat hij dit voor 1 november 2021 aan [eiser] heeft laten weten. [gedaagde] was ter plekke bekend. De slagerij gevestigd in [adres 3] heeft hij, naar zijn stelling, regelmatig – ook al als klant – bezocht. Dit betekent dat hij heeft kunnen zien dat in de [adres 1] een café werd geëxploiteerd ( [bedrijf] ). Op het moment dat tussen partijen afspraken werden gemaakt over de koop/verkoop heeft hij daarover echter geen vragen gesteld, althans dat is niet gebleken. Ook nadat [makelaar] op 15 oktober 2021 de huurovereenkomst aan [gedaagde] verstrekte en informatie gaf over de huurbetalingen door mevrouw [naam] heeft [gedaagde] kennelijk geen vragen gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank had dit wel voor de hand gelegen en mocht [eiser] er daarom van uitgaan dat dit aspect voor [gedaagde] niet van doorslaggevend belang was.  
       
     
     
       4.5. 
       In het zicht van de levering, in februari 2022, heeft [gedaagde] de huursituatie wel aan de orde gesteld bij [makelaar] . [gedaagde] heeft gesteld dat hij toen het vermoeden kreeg dat sprake was van onderverhuur en daarom pas vanaf dat moment is gaan vragen om nadere informatie over de huur. Naar het oordeel van de rechtbank was dit echter te laat en was er geen ruimte meer voor [gedaagde] om nadere voorwaarden te stellen. Als het voor hem van doorslaggevend belang was dat de huurder het pand zelf exploiteerde had hij daarover  eerder opmerkingen moeten maken. [gedaagde] heeft ook niet duidelijk gemaakt waarom hij dat niet heeft gedaan. [eiser] heeft op zijn beurt tijdens de mondelinge behandeling nog aangegeven dat bij de bezichtiging van [adres 2] en [adres 3] op 15 november 2021, een half uur voor de levering, wel is gesproken over de onderhuursituatie van [adres 1] . Volgens hem heeft [gedaagde] daarop niet gereageerd. [gedaagde] hierop laten weten dat hij niet meer weet wat er toen is besproken over de [adres 1] .  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat voldoende is gebleken dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentiële onderdelen van de overeenkomst. Dit betekent dat partijen over en weer gebonden zijn aan de afspraken die zij maakten voor de [adres 1] . 
       
       
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] beroept zich er nog op dat hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst, maar naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer niet. Volgens [gedaagde] wist [eiser] , of had hij kunnen weten, dat de onderhuur voor hem van belang was en had hij, althans zijn makelaar, hem hierover moeten inlichten, maar heeft hij verkeerde informatie verstrekt, althans hem in de waan gelaten dat de huurster het pand zelf gebruikte. Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat juist niet voldoende is gebleken dat [eiser] wist of had moeten weten dat de feitelijke onderhuursituatie voor [gedaagde] van belang was en dit hem van het sluiten van de overeenkomst zou hebben afgehouden. [gedaagde] kocht van [eiser] een beleggingspand in verhuurde staat, zonder aan de orde stellen dat het voor hem van belang is dat geen sprake is van (gedeeltelijke) onderhuur. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiser] , zoals hij ook heeft betoogd, er daarom vanuit mocht gaan dat het [gedaagde] vooral ging om de continuïteit in de huurbetalingen. [eiser] heeft daarbij nog verklaard dat een onderhuurconstructie als voor de [adres 1] juist gunstig is voor een belegger nu [naam] trouw de maandelijkse huur betaalt, en [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd weerlegd. Naar het oordeel van de rechtbank kan gelet op dit alles niet kan worden aangenomen sprake is van schending van de  mededelingsplicht als bedoeld in artikel 6:228 BW.  
       
     
     
       4.8. 
       Uitganspunt is daarmee dat de overeenkomst die partijen hebben gesloten voor het pand aan de [adres 1] is rechtsgeldig tot stand gekomen. Met deze beslissing is de voorwaarde van de door [gedaagde] ingestelde reconventionele vordering in vervulling gegaan. 
       
       
         
           Ontbinding 
         
       
     
     
       4.9. 
       Vast staat dat geen uitvoering is gegeven aan de koopovereenkomst. Beide partijen beroepen zich er op de overeenkomst rechtsgeldig te hebben ontbonden. [eiser] stelt dat [gedaagde] in verzuim raakte omdat hij aangaf het pand niet te zullen afnemen op de afgesproken datum, en dat hij daarna de overeenkomst kon ontbinden. [gedaagde] is van mening dat hij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden omdat [eiser] het pand niet vrij van onderhuur leverde en daarmee tekortschoot in de nakoming van zijn verplichtingen. De vraag is daarmee of [gedaagde] kon weigeren om mee te werken aan de levering. Als dit niet zo is, mocht [eiser] de koopovereenkomst ontbinden en stranden de vorderingen van [gedaagde] .  
       
     
     
       4.10. 
       
         Uitgangspunt is dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan de onderhuursituatie geen onderdeel uitmaakt. Anders dan [eiser] is [gedaagde] van mening dat desondanks mocht verwachten dat het pand aan de [adres 1] in niet-onderverhuurde staat aan hem geleverd zou worden. Hij beroept zich op artikel 7:15 BW waarin staat dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.  
         Daarnaast wijst hij op de (concept)koopovereenkomsten, waaronder de artikelen 7.1 en 7.2 van de concept koopovereenkomst van 10 november 2021 (productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie), waarin de feitelijke onderhuursituatie niet genoemd wordt, maar vermeld wordt dat vrij van gebruiksrechten zal worden geleverd, met uitzondering van de huurovereenkomst van [naam] .  
         Op basis van de stukken verkeerde hij bij het aangaan van de overeenkomst in de veronderstelling dat geen sprake was van onderhuur, aldus [gedaagde] . 
         Naar het oordeel van rechtbank gaan beide argumenten echter niet op, om de volgende redenen. 
       
       
     
     
       4.11. 
       
         Artikel 7:15 BW legt de verkoper een mededelingsplicht op voor bijzondere lasten en beperkingen. Als hij deze meldt en de koper deze uitdrukkelijk aanvaard is hij ontslagen van de plicht de zaak vrij van de betreffende last te verkopen. Het gaat daarbij onder meer over beperkingen die voortvloeien uit een overeenkomst, zoals huur. In deze zaak acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat [eiser] heeft gemeld dat sprake was van een huursituatie en dat dit door [gedaagde] uitdrukkelijk is aanvaard. Dit wordt toereikend geacht. De onderhuursituatie is slechts een invulling van deze beperking. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om hierover vragen over te stellen, als voor hem van belang was dat geen sprake was van onderverhuur. Een huurder kan een gehuurd pand met toestemming van de verhuurder nu eenmaal onderverhuren en van [gedaagde] , die handelt in beleggingspanden, kan worden verwacht dat hij dat weet. Bovendien geldt dat een onderhuurder van commercieel vastgoed niet de huurbescherming heeft die bijvoorbeeld geldt bij onderhuur van woonruimte. Dat [eiser] [gedaagde] niet heeft ingelicht over de onderhuursituatie, naar zijn zeggen omdat hij er vanuit ging dat deze informatie niet relevant is voor een handelaar in beleggingspanden, maakt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden.  
         Om dezelfde reden kan [gedaagde] zich ook niet op beroepen op de artikel 7.1 en 7.2 van de koopovereenkomst van 10 november 2021. Het is op grond van deze bepalingen duidelijk dat een verhuurd pand geleverd zal worden en [gedaagde] heeft hierover geen vragen gesteld. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat de bepalingen een garantie bevatten dat geen sprake is van onderhuur, zoals [gedaagde] heeft betoogd. De rechtbank acht daarbij ook van belang dat [eiser] heeft verklaard dat het standaardbepalingen zijn.  
       
       
     
     
       4.12. 
       
         
          [gedaagde] heeft in het zicht van de levering wel om nadere informatie over de huursituatie gevraagd, maar op dat moment was tussen partijen al een overeenkomst tot stand gekomen. Het antwoord dat [makelaar] in de periode na februari 2022 op vragen van [gedaagde] over de huursituatie heeft gegeven, namelijk dat er in de lopende huurovereenkomst niets staat over onderhuur en verder ‘er is niets gewijzigd ten opzichte van de situatie dat [gedaagde] kocht’, moet ook in dit licht worden gezien. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] uit de opmerkingen van [makelaar] daarom redelijkerwijs niet kunnen opmaken dat wordt erkend of gegarandeerd dat vrij van onderhuur geleverd zou worden. 
         
          [gedaagde] heeft verder gesteld dat [eiser] , althans [makelaar] , hem op 11 oktober 2021 bewust onjuiste informatie heeft verstrekt door te vertellen dat de huurster het pand zelf gebruikte, maar [eiser] dit weersproken waarna [gedaagde] deze stelling niet heeft onderbouwd, zodat hier aan voorbij wordt gegaan.  
       
       
     
     
       4.13. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting door het pand in onderverhuurde staat te leveren. Dit betekent dat [gedaagde] niet kon weigeren om het winkelpand af te nemen op de overeengekomen datum van levering. [eiser] heeft dus terecht gesteld dat [gedaagde] in verzuim is geraakt omdat hij liet weten niet aan zijn verplichting te zullen worden De rechtbank is daarom van oordeel dat [eiser] de overeenkomst op 6 april 2022  rechtsgeldig heeft ontbonden. Op grond van artikel 6:271 BW zijn partijen daardoor over en weer bevrijd van de verplichtingen die zijn naar elkaar hadden. [eiser] had niet langer de verplichting om het pand te leveren en [gedaagde] had geen afnameverplichting meer. 
       
       
         
           Het boetebeding – matiging 
         
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Dit betekent dat hij aan [eiser] de overeengekomen boete verschuldigd van € 40.000,00 verschuldigd geworden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit boetebeding ondanks de ontbinding van kracht gebleven. De artikelen 6:91 – 94 BW zijn dus van toepassing.   
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagde] beroept zich er nog op dat deze boete gematigd moet worden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er echter onvoldoende aanknopingspunten gegeven om aan te nemen dat de billijkheid dit eist. Het valt op dat het boetebepaling geen standaard bepaling is. Het boetebedrag dat partijen zijn overeengekomen is hoger dan gebruikelijk. Doorgaans wordt uitgegaan van 10% van de koopprijs. Gebleken is dat partijen deze verhoging bewust hebben afgesproken. Volgens [eiser] is het bedrag op voorstel van [gedaagde] verdubbeld, omdat hij extra zekerheid wilde dat [eiser] de [adres 1] aan hem zou leveren. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij niet meer weet wat er is besproken, maar dat het waarschijnlijk wel in onderling overleg is gegaan. Naar het oordeel van de rechtbank past daarbij niet om de boete te matigen. Daarbij komt dat niet minder kan worden toegekend dan de schadevergoeding op grond van de wet en dat niet gebleken is welke schade [eiser] heeft geleden. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] geen schade heeft geleden doordat de koop geen doorgang vond, maar hij heeft dit niet onderbouwd.  
       
     
     
       4.16. 
       De conclusie is dat de (primaire) vordering(en) in conventie worden toegewezen. Voor toewijzing van de vorderingen in reconventie is geen plaats. 
       
       
         
           De kosten 
         
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, worden veroordeeld.  
       
       
         De kosten aan de zijde van [eiser] in conventie worden begroot op: 
       
       - dagvaarding	€ 	131,96 
       - griffierecht		1.301,00 
       - salaris advocaat	 	2.366,00  (2 punten × tarief € 1.183,00) 
       Totaal	€ 	3.798,96 
       
       
         De kosten in reconventie worden begroot op salaris advocaat van € 1.183,00 (0,5 x (2 punten × tarief € 1.183,00).  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat [eiser] gerechtvaardigd op 6 april 2022 de koopovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 40.000,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.798,96, 
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.183,00, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis voor wat betreft het hiervoor onder 5.2. vermelde en de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren in tegenwoordigheid van mr. H.L. Huisman als griffier en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023. 
       
     
   
   
     type: HH (4182) 
     coll: