ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2299

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2299 Gerechtshof Den Haag , 28-11-2023 / 200.313.480/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-11-28

Zaaknummer: 200.313.480/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2299

---

Bouwkundige keuring van een woning en bijgebouw. Is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de opdracht tot inspectie?

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.313.480/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 9270083\CV EXPL 21-20106 
     
     
     Arrest van 28 november 2023 
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       1. [appellant 1] ,  
     
       2. [appellant 2] , 
     
       beiden wonende in [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. J.M. Pol, kantoorhoudende in Assen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     Perfectkeur B.V., 
     
       gevestigd in Ridderkerk, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.Th. de Haan, kantoorhoudende in Alblasserdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellanten] (meervoud) en Perfectkeur. 
     
     
     De zaak in het kort 
     
     
       Deze zaak gaat over de bouwkundige keuring door Perfectkeur van een door [appellanten] aan te kopen woning met bijgebouw. De te beantwoorden vraag is of Perfectkeur, als redelijk handelend en redelijk bekwaam inspecteur, in haar keuringsrapport had moeten vermelden dat de dakconstructie van het bijgebouw niet goed was omdat deze te licht was uitgevoerd dan wel was verzwakt en aangetast door vocht c.q. actieve houtworm. Het hof komt tot de conclusie dat dit niet het geval is en dat Perfectkeur niet aansprakelijk is.  
     
     
   
   
     Het procesverloop in hoger beroep 
     
     
       Bij exploot van 1 april 2022 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van de vonnissen 
       van 13 september 2021 en 7 januari 2022, door de rechtbank Rotterdam, team kanton, locatie 
       Rotterdam, gewezen tussen partijen. 
     
     
     
       Bij tussenarrest van 23 augustus 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft niet plaatsgevonden. 
     
     
     
       Bij memorie van grieven (met producties) hebben [appellanten] tien grieven aangevoerd.  
     
     
     
       Perfectkeur heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden. 
     
     
     
       Vervolgens hebben [appellanten] een akte ingediend, waarbij zij nog enkele producties hebben overgelegd. 
     
     
     
       Perfectkeur heeft daarna eveneens een akte ingediend. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest bepaald. 
     
     
   
   
     De feitelijke achtergrond  
     
     
       1. De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Het gaat om de hierna volgende feiten. 
     
     
     
       2.1. 
       
         
          [appellanten] hebben een bod gedaan op een woning met bijgebouw gelegen aan de [adres]. De woning en het bijgebouw stonden te koop voor een vraagprijs van € 575.000,- k.k. [appellanten] hebben een bod ter hoogte van 
         € 585.000,- gedaan. In het kader van de aankoop van de woning is tussen [appellanten] als opdrachtgevers en Perfectkeur als opdrachtnemer een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Perfectkeur een bouwkundige keuring van de woning en het bijgebouw zou uitvoeren voor een bedrag van € 369,- inclusief BTW. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Perfectkeur heeft op 8 januari 2020 de woning en het bijgebouw bouwkundig gekeurd 
         en van haar bevindingen op 9 januari 2020 een rapport opgesteld. Het rapport vermeldt onder meer het volgende: 
         " Doel van de bouwkundige keuring 
         
           Het eerste doel van de keuring is het verkrijgen van inzicht in de kosten van (direct) noodzakelijk herstel van gebreken aan een object (achterstallig onderhoud). 
         
         
           Totale kosten excl. verbeterkosten 
         
         
           € 9.413,00 
         
         
           17. Bijgebouwen en/of opstallen 
         
         
           Opmerkingen van de inspecteur 
         
         
           Door de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun relevantie apart benoemd. In de vloerplanken (plafond) zien wij sporen van niet actieve houtworm. Advies is om dit met regelmaat te controleren op activiteit. 
         
         
           (... ) 
         
         
           Bijgebouw: dakconstructie en dakbeschot 
         
         
           De zichtbare dakconstructie verkeert in een voldoende conditie. Het geheel is geïnspecteerd, voor zover dat mogelijk was. Hierbij zijn geen gebreken opgemerkt. Algeheel onderhoud is voldoende. Op termijn rekening houden met regulier onderhoud. " 
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [appellanten] hebben vervolgens hun bod ter hoogte van € 585.000,- gestand gedaan en dat bod is door de verkopende partij geaccepteerd. De koopovereenkomst met betrekking tot de woning en het bijgebouw is vervolgens op 20 januari 2020 tot stand gekomen, en de woning met het bijgebouw zijn nadien aan [appellanten] geleverd. 
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [appellanten] zijn na de levering gestart met de realisatie van een B&B in het 
         bijgebouw. De door [appellanten] ingeschakelde constructeur constateerde op 12 mei 
         2020 ten aanzien van de dakconstructie van het bijgebouw het volgende: 
         " Vooral de kapconstructie heeft naar mijn inzicht, een beetje een provisorische aanpassing ondergaan. 
       
       
         - De sporen zijn "te" licht uitgevoerd en kennelijk zijn in het verleden ook een gedeelte van de sporen vervangen en opnieuw "gekoppeld" aan de reeds bestaande dak sporen. 
       
       
         
           Vroeger werd er ook geen constructeur ingeschakeld om de sterkte van de sporen te bepalen 
         
         
           en ging men uit ervaring en gevoel te werk. 
         
       
       
         - De vervangende dak sporen zijn wisselend in de houtzwaarte en de verbindingen zijn deels ondeugdelijk gespijkerd. 
       
       
         - Bij een geringe belasting deint de kap, en wanneer je aan de buitenkant over het riet kijkt lijkt het ook dat het wat doorzakt. 
       
       
         - De gevels op de verdieping zijn van halfsteens metselwerk en de buitenste sporen zijn tegen het metselwerk aangebracht. 
       
       
         - Deze buitenste sporen zijn ook wat aangetast, hetzij door het vocht; maar ook door houtworm zijn deze spoten aan vervanging toe. " 
       
     
     
       2.5. 
       
         AdViDex Expertisediensten B.V. (hierna: AdViDex) heeft in opdracht van [appellanten] 
          op 4 september 2020 een inspectie uitgevoerd om de extra kosten vast te stellen die gepaard gingen met de aanpassing van de dakconstructie van het bijgebouw. Het daartoe 
         opgestelde expertiserapport van 21 oktober 2020 vermeldt, voor zover van belang, het  
         volgende: 
         " Schadebedragen :	 € 17.545,00  inclusief BTW 
         
           			: 
         
         
           € 1.000,00 
            inclusief BTW (expertisekosten) 
         
         
           (…) 
         
         
           Wij hebben de dakconstructie geïnspecteerd en stellen vast dat de dakconstructie is aangetast en verzwakt door houtwormen. Er zitten overal kleine houtwormgaatjes in de kapconstructie. Tevens treffen wij al enkele noodverbanden aan zodat de kracht van de dakconstructie wordt opgevangen, maar dit is een noodoplossing. Ook treffen wij op diverse plekken boormeel aan wat aangeeft dat de houtwormen nog actief zijn. De dakconstructie is zodanig verzwakt dat deze vervangen dient te worden." 
         
       
       
     
   
   
     De procedure bij de kantonrechter 
     
     3. [appellanten] hebben Perfectkeur gedagvaard en gevorderd dat Perfectkeur wordt veroordeeld om aan hen te betalen € 17.545,- aan hoofdsom, € 310,92 aan verschenen rente en € 2.150,04 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 april 2021 over € 17.545,- tot aan de dag der algehele voldoening, en met veroordeling van Perfectkeur in de proceskosten. Zij hebben aan hun vordering (samengevat) het volgende ten grondslag gelegd. Perfectkeur heeft niet geconstateerd dat de dakconstructie was verzwakt en aangetast door actieve houtworm. [appellanten] hebben als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming schade geleden tot een bedrag van € 17.545,-. [appellanten] hebben verder kosten moeten maken om de omvang van de tekortkoming alsmede de schade te laten vaststellen door AdViDex. Perfectkeur dient deze kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW te vergoeden. Ook hebben zij buitengerechtelijke incassokosten gemaakt, omdat Perfectkeur ondanks sommatie niet voldeed aan haar betalingsverplichting. 
     
     4. Perfectkeur heeft verweer gevoerd. 
     
     5. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief wettelijke rente en nakosten. 
     
     
   
   
     De vordering en de grieven in hoger beroep 
     
     
       6. [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij vorderen hetzelfde als bij de kantonrechter. Samengevat zien de grieven van [appellanten] op het navolgende. 
     
     
     
       6.1. 
       Volgens [appellanten] had de kantonrechter haar oordeel niet enkel op de houtworm mogen gronden, maar ook de overige door hen genoemde oorzaken in haar oordeelsvorming moeten betrekken. [appellanten] hebben niet slechts gesteld dat de constructie door houtworm is aangetast. De constructie is aangetast door vocht èn houtworm. Daarnaast heeft de door [appellanten] ingeschakelde constructeur geoordeeld dat de constructie überhaupt niet goed is, omdat deze te licht is uitgevoerd (grief 1). 
       
     
     
       6.2. 
       Het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de dakconstructie op 8 januari 2020 ook al gebreken vertoonde, is volgens [appellanten] onjuist. De sporen van de dakconstructie zijn te licht uitgevoerd en er zijn verschillende houtzwaarten gebruikt. Perfectkeur had gezien dit feit een waarschuwing aan [appellanten] moeten geven. De houtwormaantasting was bij de levering al aanwezig, en waarschijnlijk zelfs ver daarvoor. Ten onrechte is geoordeeld dat de dakconstructie op 8 januari 2020 nog niet was verzwakt en dat Perfectkeur daarvan geen melding had hoeven maken in haar rapport. Perfectkeur had dat wel moeten doen, omdat het dak op 8 januari 2020 constructief al niet meer voldeed. (grieven 3, 4, 5 en 6). 
       
     
     
       6.3. 
       
        [appellanten] hebben schade geleden. De schade dient volgens [appellanten] op grond van artikel 6:97 BW te worden begroot op de wijze die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is. Naar de mening van [appellanten] zijn de herstelkosten van het dak het meest met die aard in overeenstemming, zodat wat betreft de schade uitgegaan moet worden van het door AdViDex vastgestelde bedrag van € 17.545,- (grief 7). 
       
     
     
       6.4. 
       Indien de grieven van [appellanten] doel treffen zal alsnog vastgesteld moeten worden of de algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja wat de gevolgen daarvan zijn (grief 2). 
       
     
     
       6.5. 
       Als de grieven van [appellanten] slagen, zijn hun vorderingen ten onrechte afgewezen en zijn zij ten onrechte in de proceskosten en nakosten veroordeeld, aldus nog steeds [appellanten] (grieven 8, 9 en 10). 
       
       
         7. Perfectkeur heeft de grieven bestreden. 
       
       
     
   
   
     De beoordeling in hoger beroep 
     
     8. Het hof ziet aanleiding eerst de grieven 1, 3, 4, 5 en 6 te behandelen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven betogen [appellanten] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Perfectkeur bij de uitvoering van de aan haar opgedragen inspectie. In dit verband dient het hof te beoordelen of Perfectkeur heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam inspecteur in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat Perfectkeur in deze verplichting is tekortgeschoten, rusten op [appellanten] Met inachtneming hiervan, geldt het volgende. 
     
     9. Vast staat dat Perfectkeur is ingeschakeld om een keuring te verrichten alvorens [appellanten] de woning en het bijgebouw aankochten. Zoals [appellanten] ook zelf naar voren brengen (inleidende dagvaarding onder 8) is dit doel verwoord in het inspectierapport, en wel als volgt: 
     " Het eerste doel van de keuring is het verkrijgen van inzicht in de kosten van (direct) noodzakelijk herstel van gebreken aan een object (achterstallig onderhoud). " 
     
     10. Mede bezien in het licht van deze doelstelling, is het hof met Perfectkeur van oordeel dat de bevindingen in haar rapport gaan over de gebruiksfunctie van de woning en het bijgebouw, zoals deze bij de keuring werden aangetroffen. Dit laatste is ook overigens onvoldoende (gemotiveerd) weersproken door [appellanten] In de verkoopbrochure van de onroerende zaak is het bijgebouw - onmiskenbaar - aangemerkt als "de hobbyruimte". [appellanten] hebben naar voren gebracht dat zij de wens hadden om na aankoop een B&B te realiseren in het bijgebouw. Zij hebben in dit verband (eerst na de levering) een architect ingeschakeld ([architect]) om een tekening te maken en de vergunningsaanvraag voor de gewenste verbouwing te gaan doen. Ook hebben zij met het oog op die verbouwing een aannemer en vervolgens ook een constructeur ingeschakeld. De bevindingen van de aannemer, de architect respectievelijk de constructeur (c.q. AdViDex), die erop neerkomen dat het dak van het bijgebouw constructief niet voldeed, in die zin dat de sporen van de dakconstructie te licht waren uitgevoerd, dat deze was aangetast door vocht/houtworm, dan wel dat er verschillende houtzwaarten waren gebruikt, kan in redelijkheid niet los worden gezien van het doel waarvoor deze deskundigen (na de aankoop) zijn ingeschakeld, te weten de voorgenomen verbouwing van het bijgebouw (een hobbyruimte) tot een B&B. Dat het dak van het bijgebouw constructief (ten tijde van de keuring) niet voldeed in haar bestaande gebruiksfunctie van hobbyruimte, blijkt nergens uit.  
     
     11. Als het de bedoeling van [appellanten] was geweest om een keuring van het bijgebouw door Perfectkeur te laten doen met als doel te beoordelen of dit geschikt was voor (het verbouwen tot) een B&B, had het op hun weg gelegen dit duidelijk te communiceren en daarbij aan Perfectkeur concreet inzicht te geven in de specifieke bouwplannen, bijvoorbeeld aan de hand van tekeningen van een architect en/of constructeur. Dit hebben zij niet gedaan. Integendeel, zij hebben de architect en de constructeur pas later ingeschakeld. Onder deze omstandigheden bestaat geen grond aan te nemen dat Perfectkeur niet als redelijk handelend en redelijk bekwaam inspecteur heeft gehandeld bij de vermelding in haar rapport (p. 34) dat de dakconstructie in een voldoende conditie verkeert en dat hierbij geen gebreken zijn opgemerkt.  
     
     12. Ook de stelling van [appellanten] dat op een overgelegde foto van de verkoopmakelaar te zien is dat de dakconstructie (productie 2 bij memorie van grieven) in het midden doorbuigt, treft geen doel. Het hof ziet op de betreffende foto niet dat het dak in het midden doorbuigt. Ook als dit anders mocht zijn, geldt bovendien het volgende. Dat volgens de constructeur de kap “wat doorgezakt lijkt”, is onvoldoende stellig en onderbouwd, en betekent in elk geval niet dat het bijgebouw niet in een voldoende conditie was voor de gebruiksfunctie (van hobbyruimte) ten tijde van de keuring. Niet in geschil is dat deze dakconstructie al jarenlang functioneerde en dat niet lang voor de keuring het riet nog was vervangen. [appellanten] hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die dit anders maken, of die zelfs zouden meebrengen dat het dak sowieso onveilig was (akte [appellanten] onder 7). De constructeur spreekt in zijn rapport niet van een onveilige situatie. Dat sprake is van wisselende houtzwaarte, doet hier niet aan af, nu niet (deugdelijk) is onderbouwd dat de constructie als zodanig, hoewel zij er wellicht wat minder fraai uitziet, voor een bestaande hobbyruimte niet zou volstaan (anders dan voor een nieuwe B&B, die nu eenmaal aan de daartoe gestelde, hedendaagse eisen dient te voldoen). Om deze redenen kan niet worden geoordeeld dat de voormelde bevindingen van Perfectkeur, optredend als redelijk handelend en redelijk bekwaam inspecteur, onjuist waren.      
     
     13. Ten aanzien van de - op de overgelegde rapportage van AdViDex gebaseerde - stelling dat de dakconstructie aangetast en verzwakt is door houtworm, geldt in aanvulling op al het voorgaande, nog het navolgende. Anders dan [appellanten] kennelijk menen, heeft Perfectkeur in haar rapportage met zoveel woorden vermeld dat er geen bouwkundig onderzoek is gedaan in verband met houtworm: “ (…) houtworm of overige ongedierte zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch 
     
       
         opmerkingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen, betekent dit 
       
       
         geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden. Dit is dan gebaseerd 
       
       
         op visuele waarneming tijdens het bouwkundig onderzoek en heeft een signaalfunctie. Voor deze onderdelen dient altijd een speciaal daarvoor bedoelde inspectie te worden uitgevoerd ” ; rapport, p. 4).  Duidelijk is dat er over (mogelijke bouwkundige gebreken in verband met) houtworm in beginsel niet werd gerapporteerd, tenzij [appellanten] dit alsnog speciaal hadden bedongen (wat niet is gesteld of gebleken). Daarnaast geldt dat Perfectkeur de volgende bijzonderheden nog apart in haar rapport heeft vermeld: “ In de vloerplanken (plafond) zien wij sporen van niet actieve houtworm. Advies is om dit met regelmaat te controleren op activiteit. ” Gelet hierop, konden en moesten [appellanten] in redelijkheid bedacht zijn op de aanwezigheid van houtworm in het bijgebouw. Nu er geen (voldoende concrete en specifieke) aanwijzingen zijn dat er ten tijde van de keuring op 8 januari 2020 in de dakconstructie of elders in het bijgebouw daadwerkelijk sporen zichtbaar waren van (op dat moment) actieve houtworm, valt niet in te zien dat en waarom Perfectkeur, als redelijk handelend en redelijk bekwaam inspecteur, op grond van haar visuele waarneming van het bijgebouw, niet had mogen volstaan met voormeld (algemeen) advies. Perfectkeur heeft door de vermelding dat het hout met enige regelmaat diende te worden gecontroleerd, nu eenmaal het signaal afgegeven dat het mogelijk was dat later toch activiteit van houtworm in het bijgebouw zichtbaar zou worden.  
     
     
     14. Wat [appellanten] verder nog hebben aangevoerd, stuit af op al het voorgaande en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd omdat het door hen aangeboden bewijs in het licht van wat het hof heeft overwogen, niet relevant is voor enige te nemen beslissing of omdat zij onvoldoende (concreet en gemotiveerd) hebben gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten. 
     
     15. Op grond van al het voorgaande komt het hof, evenals de kantonrechter, tot de slotsom dat niet vast is komen te staan dat Perfectkeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht. Perfectkeur is dan ook niet gehouden tot het vergoeden van  schade aan [appellanten] De grieven 1, 3, 4, 5 en 6 treffen geen doel. De overige grieven, die daarop voortbouwen, kunnen evenmin slagen. 
     
     
       
         Conclusie en proceskosten 
       
     
     
     16. De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het eindvonnis bekrachtigen en [appellanten], als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Omdat geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis van 13 september 2021, zullen [appellanten] niet-ontvankelijk worden verklaard in hun appel tegen dat vonnis. 
     
     
   
   
     De beslissing 
     
     
       
         Het hof, recht doende in hoger beroep : 
     
     
     - verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 13 september 2021;  
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van 7 januari 2022;  
     
     - veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Perfectkeur tot op heden begroot op € 2.135,- aan verschotten (griffierecht) en € 1.774,50 aan salaris advocaat (1,5 punt, tarief II, Liquidatietarief 2023) en op € 173,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 90,- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van de genoemde termijn van 14 dagen; 
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Verbeek, J.S. Honeé en A.J. Swelheim, en is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.