ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:1867

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:1867 Gerechtshof Amsterdam , 05-06-2018 / 200.217.790/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-06-05

Zaaknummer: 200.217.790/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:1867

---

Huur woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst ex art. 7:231 lid 1 BW en ontruiming woning omdat huurder, mede door zijn extensieve gebruik van de woning, het gehuurde heeft laten verkommeren. Geen goed huurderschap ex art. 7:213 BW. Geen aansprakelijkheid van verhuurder voor de wijze waarop de deurwaarder de ontruiming heeft uitgevoerd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.217.790/01 
     
     
     
       rolnummer rechtbank Amsterdam	: CV 16-34485 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 juni 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen Nederland of daarbuiten, 
       appellant, 
       advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te ‘s-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         LIBRA INTERNATIONAL B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. N. Hartmans te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Libra genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 16 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 13 juni 2017, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [appellant] als opposant in conventie, tevens eiser in reconventie, en Libra als geopposeerde in conventie en verweerster in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met een productie; 
     - akte overlegging productie/(aanvullend) bewijsaanbod zijdens [appellant] , met een productie; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 april 2018 doen bepleiten, [appellant] door mr. Spronken voornoemd en Libra door mr. Hartmans voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen (kennelijk eveneens onder vernietiging van het verstekvonnis van 31 oktober 2016) en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van Libra zal afwijzen en die van [appellant] zal toewijzen en Libra zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] haar op grond van het bestreden vonnis heeft betaald, met veroordeling van Libra in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente. 
     
     
     
       Libra heeft geconcludeerd dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad – [appellant] in zijn beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel het beroep niet gegrond zal verklaren, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het gaat in dit geding om het volgende. 
       
       
         3.1.1 
         
          [appellant] heeft van Libra een woning gehuurd gelegen aan de [adres] , welke woning bestaat uit een etage met een bergruimte, gelegen op de zolderverdieping van het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt. 
         
       
       
         3.1.2 
         In 2012 heeft Bureau Zoeklicht van de gemeente Amsterdam (verder: de gemeente) op aanwijzing van een buurtbewoner een onderzoek gedaan naar de feitelijke bewoning van het gehuurde. Van dat onderzoek is een rapport opgemaakt waarin de rapporteur onder andere meedeelt dat hij vanaf 25 maart 2012 bijna dagelijks langs is geweest. Op zijn aanbellen is nooit gereageerd. Wel stonden de balkondeuren vaak open. Op 17 juli 2012 heeft de rapporteur een gesprek gehad met [appellant] , waarin deze liet weten dat hij op dat moment werkzaam was in [land] . 
         
       
       
         3.1.3 
         Op 6 augustus 2015 heeft Libra een e-mail ontvangen van de bewoonster van de woning onder het gehuurde. Zij schreef: “Graag wil ik een melding maken van de heer  [appellant] op [adres] . Desbetreffende is woonachtig in [land] en is een enkele keer per jaar op de [adres] voor een paar dagen. Tijdens deze dagen tapt hij stroom af van het trappenhuis. Daarnaast laat hij dikwijls ramen open staan tijdens zijn vertrek, welke voor waterschade kan zorgen in mijn woning. (…) Doordat hij nooit aanwezig is, bellen er regelmatig incassobureaus aan om te vragen waar de heer [appellant] is, wat ik als hinderlijk ervaar”. Op 13 augustus 2015 en 22 juni 2016 heeft Libra van deze buurvrouw e-mails met soortgelijke inhoud ontvangen. 
       
       
         3.1.4 
         Bij brief van 29 juni 2016 heeft Libra [appellant] aangesproken op het feit dat hij het gehuurde niet als goed huisvader gebruikte door het raam voortdurend open te laten staan. Libra heeft [appellant] verzocht het raam te sluiten en een afspraak te maken om de staat van de woning te bekijken en eventuele schade op te nemen. Daarop is niet gereageerd. 
         
       
       
         3.1.5 
         Per aangetekende brief van 21 juli 2016 heeft de toenmalige advocaat van Libra [appellant] bericht dat hij in strijd handelt met de huurovereenkomst door het gehuurde niet te bewonen en niet te onderhouden. [appellant] is verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Daarop is niet gereageerd. De aangetekende brief kon niet worden bezorgd doordat [appellant] niet aanwezig was. De postbode heeft een briefje achtergelaten waarin het bezorgen van een aangetekend stuk is meegedeeld alsook waar dat stuk kon worden opgehaald. Het stuk is niet opgehaald. 
         
       
       
         3.1.6 
         Bij dagvaarding van 5 september 2016 heeft Libra [appellant] in rechte betrokken en primair op grond van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Subsidiair heeft Libra medewerking van [appellant] aan de uitvoering van dringende werkzaamheden gevorderd. Tegen [appellant] is verstek verleend. 
         
       
       
         3.1.7 
         Bij vonnis van 31 oktober 2016 heeft de kantonrechter bij verstek, voor zover van belang, de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] tot de ontruiming van het gehuurde veroordeeld (hierna: het verstekvonnis). Het verstekvonnis is op 3 november 2016 aan [appellant] betekend, waarna de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden op 8 november 2016.  
         
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg in oppositie, samengevat, gevorderd hem te ontheffen van de veroordeling van de kantonrechter van 31 oktober 2016 en de vorderingen van Libra af te wijzen met veroordeling van Libra tot vergoeding van alle bij staat op te maken schade die [appellant] heeft geleden en lijdt doordat het verstekvonnis binnen acht dagen is uitgevoerd. [appellant] heeft tevens gevorderd dat Libra zal worden veroordeeld de woonruimte aan de [adres] weer aan [appellant] ter beschikking te stellen, met zijn persoonlijke eigendommen. Ten slotte heeft [appellant] gevorderd dat Libra zal worden veroordeeld aan [appellant] een voorschot op de schadevergoeding te voldoen ten bedrage van, na wijziging van eis, € 15.000,-, voor zover teruggave van zijn persoonlijke eigendommen onmogelijk blijkt te zijn. [appellant] heeft aangevoerd dat hij het gehuurde als woning gebruikte, dat hij zich als goed huurder heeft gedragen, het gehuurde heeft onderhouden en bereid is geweest zijn medewerking te verlenen als Libra dringende werkzaamheden wilde uitvoeren. Libra heeft een en ander gemotiveerd bestreden. 
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft na een bezichtiging van de woning op 29 maart 2017 geconstateerd dat de woning in een zeer slechte toestand verkeerde. In de berging op de zolderverdieping trof de kantonrechter een kast zonder deuren aan waarin een vogel een nest had gebouwd en eieren had gelegd. De woning maakte de indruk in geen jaren serieus te zijn bewoond. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [appellant] niet in staat of bereid is geweest zijn verplichting als huurder na te komen, hierin bestaande dat hij de verantwoordelijkheid voor de woning kon nakomen en is nagekomen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat, nu [appellant] zijn verplichtingen als goed huurder heeft verwaarloosd en derhalve wanprestatie heeft gepleegd, (bij het verstekvonnis) de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden en de ontruiming terecht is toegewezen. Het verstekvonnis is bekrachtigd en de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding. 
       
     
     
       3.4 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op, die ertoe moeten leiden dat het bestreden vonnis niet in stand zal blijven. [appellant] heeft twee omstandigheden aangevoerd die volgens hem respectievelijk tot alsnog afwijzing van de vorderingen van Libra en alsnog toewijzing van zijn (reconventionele) vorderingen zouden moeten leiden: 
       
         
           Staat van de woning; 
         
         
           Wijze van ontruiming. 
         
       
       
       
         
           Staat van de woning 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] voert aan dat moet worden bedacht dat het gehuurde ten tijde van de constateringen van de kantonrechter reeds vijf maanden leeg stond en er daardoor troosteloos uit zag. Volgens [appellant] lag in de woonkamer geen vloerbedekking, maar een houten vloer die er op zich netjes uit zag en intact was. [appellant] heeft een USB-stick overgelegd waarop een filmpje van de woning staat, (door zijn dochter) gemaakt in het weekend voor de ontruiming. Uit het filmpje zou blijken dat de woning gewoon bewoonbaar en fatsoenlijk gemeubileerd was. De berging waarin zich het vogelnest bevond is niet van [appellant] , maar van zijn buurman, hetgeen ter gelegenheid van de bezichtiging ook uitdrukkelijk is vastgesteld. De aanwezigheid van het vogelnest mag [appellant] daarom niet worden aangerekend. Volgens [appellant] maakt juist het niet plegen van buitenonderhoud door Libra het plegen van binnenonderhoud zeer moeilijk. 
       
     
     
       3.6 
       Het hof oordeelt omtrent de staat van de woning als volgt. De deurwaarder die op 8 november 2016 bij de ontruiming aanwezig was heeft in een proces-verbaal van diezelfde datum omtrent de staat van de woning vastgelegd: “Door mij is geconstateerd dat de woning in slechte staat verkeerde en dat het raam van de dakkapel op de zolderruimte openstond waardoor er duiven in het pand konden komen en dat de ruimte was ondergepoept door de duiven. In de woonkamer waren openslaande deuren waarbij van 1 van de deuren de onderkant helemaal was weggerot en was afgedekt met piepschuim. Op veel plekken in de woning was de muur beschadigd en was het behang los gekomen van de wand.” De deurwaarder heeft van zijn bevindingen kleurenfoto’s gemaakt die zijn gewaarmerkt en aan het proces-verbaal zijn gehecht. Libra heeft verschillende foto’s in het geding gebracht waarop blijkt van vochtschade, versleten behang, een gat in de balkondeur, een keuken met uit elkaar gevallen kastjes, een niet geschilderd plafond en een tegelvloer waarvan tegels ontbreken. 
       
     
     
       3.7 
       Naar aanleiding van de bezichtiging op 29 maart 2017 heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis overwogen: “Geconstateerd moest worden dat de woning in een belabberde toestand verkeerde. Zo te zien, had er jarenlang geen enkel onderhoud plaatsgevonden. Het behang hing in flarden naar beneden en de vloerbedekking was totaal versleten en hier en daar volledig verdwenen. Het huis maakte de indruk in geen jaren serieus te zijn bewoond. (…) Een staat van verwaarlozing als de kantonrechter heeft aangetroffen is alleen te verklaren wanneer er vanuit wordt gegaan dat [appellant] zelfs niet de minimale maatregelen heeft willen nemen om ervoor zorg te dragen dat de woning gedurende zijn kennelijk toch lange afwezigheid niet totaal in verval zou raken.” 
       
     
     
       3.8 
       Uit voormeld proces-verbaal van de deurwaarder van 8 november 2016 (de dag van ontruiming), de overgelegde foto's, alsmede hetgeen de kantonrechter omtrent de bezichtiging van 29 maart 2017 op grond van zijn eigen waarneming heeft overwogen, blijkt genoegzaam dat [appellant] het gehuurde heeft laten verkommeren. Het verweer van [appellant] , dat de door de kantonrechter geconstateerde belabberde toestand van de woning is te wijten aan vijf maanden leegstand, volgt het hof niet. De deurwaarder heeft immers reeds op de dag van ontruiming geconstateerd dat de woning in een slechte staat verkeerde, hetgeen wordt ondersteund door de overgelegde foto's. Uit het door [appellant] overgelegde filmpje blijkt slechts dat de woning gemeubileerd was, maar is niets op te maken over de staat van de woning. 
       
     
     
       3.9 
       Het door [appellant] overgelegde screenshot waaruit blijkt dat een maandbedrag van € 35,- is voldaan aan Eneco, alsmede de door Libra overgelegde kopie van de eindnota van Eneco voor geleverde stroom en gas op het adres van het gehuurde over de periode 19 april 2016 tot 28 oktober 2016, waarin is vermeld dat [appellant] van de door hem in die periode gedane voorschotbetalingen van zeven maal € 50,- een bedrag van € 19,85 zal terugkrijgen, wijzen voorts op een zeer extensief gebruik van het gehuurde en verwaarlozing daarvan door onvoldoende stoken. 
       
     
     
       3.10 
       Al met al acht het hof de betwisting door [appellant] van de stelling dat hij de woning heeft laten verkrotten, onvoldoende gemotiveerd. 
       
     
     
       3.11 
       
        [appellant] heeft omtrent de staat van de woning nog verklaard dat het niet plegen van buitenonderhoud door Libra het plegen van binnenonderhoud zeer moeilijk maakte. Het hof overweegt daarop als volgt. Hoofdregel van artikel 7:217 BW is dat kleine reparaties voor rekening komen van de huurder (hetgeen ook is opgenomen in artikel 12 van de huurovereenkomst), tenzij die noodzakelijk zijn geworden doordat de verhuurder nalatig is om gebreken te verhelpen. De verplichting van de verhuurder tot het verhelpen van gebreken ontstaat krachtens artikel 7:206 BW evenwel op verlangen van de huurder en op de huurder rust krachtens artikel 7:222 BW de plicht om de verhuurder (onverwijld) op de hoogte te stellen van gebreken aan de zaak. [appellant] heeft geen enkel gebrek bij Libra gemeld, zodat [appellant] volgens het hof geen beroep toekomt op de tenzij-clausule van artikel 7:217 BW en [appellant] zijn verantwoordelijkheid voor het binnenonderhoud niet kan afschuiven op een gebrek aan buitenonderhoud. 
       
     
     
       3.12 
       Naar het oordeel van het hof hoefde Libra een handelwijze van [appellant] als hierboven omschreven niet te dulden en levert een en ander een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen aan de zijde van [appellant] op. Uitgangspunt van artikel 6:265 lid 1 BW is dat iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder aanspraak geeft op ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover [appellant] het verweer heeft willen voeren dat ontbinding in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is, heeft hij dit verweer onvoldoende met (concrete) omstandigheden onderbouwd, mede in het licht van het spaarzame gebruik dat [appellant] in het verleden van het gehuurde heeft gemaakt. Dit betekent dat de grieven 1 en 2 falen en dat de vorderingen van Libra tot ontbinding en ontruiming dus terecht zijn toegewezen. 
       
       
         
           Wijze van ontruiming 
         
       
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant] voert omtrent de wijze van ontruiming aan dat deze op te korte [appellant] en onzorgvuldig is geschied, reden waarom Libra schadeplichtig zou zijn. 
       
     
     
       3.14 
       Het hof oordeelt omtrent de ontruimingstermijn als volgt. De kantonrechter heeft bij verstekvonnis van 31 oktober 2016 de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen. Het verstekvonnis is betekend op 3 november 2016, terwijl de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden op 8 november 2016. [appellant] heeft dus vijf dagen de gelegenheid gehad zelf voor ontruiming te zorgen. Ook als moet worden aangenomen dat [appellant] op het moment van betekening in het buitenland verbleef, mocht van hem worden gevergd dat hij met enige regelmaat zijn post zou controleren. Als hij dat had gedaan, was hij tijdig op de hoogte geweest van de voorgenomen ontruiming en had hij de tijd gehad de woning zelf leeg te maken en zijn inboedel, indien gewenst, elders onder te brengen. De gevolgen van het feit dat [appellant] zijn post niet bijhield komen voor zijn eigen rekening. Dit wordt niet anders door de stelling van [appellant] dat Libra wist dat hij mogelijk in het buitenland verbleef voor zijn werk, nu de primaire verantwoordelijkheid voor zijn bereikbaarheid op [appellant] zelf rust en [appellant] ook niet heeft gesteld dat Libra beschikte over zijn adres in het buitenland. 
       
     
     
       3.15 
       Omtrent de wijze waarop de ontruiming is geschied staat vast dat de deurwaarder bevoegd was de woning te betreden en tot ontruiming over te gaan. Niet valt in te zien waarom Libra verantwoordelijk zou zijn voor de wijze waarop de deurwaarder het vonnis ten uitvoer heeft gelegd, nu dit behoort tot de publieke taak van de deurwaarder. Bovendien heeft de deurwaarder weliswaar de woning ontruimd, maar de gemeente heeft de inboedel afgevoerd. Gelet op de staat van de inboedel is de gemeente vervolgens niet tot opslag, maar tot vernietiging overgegaan. Voor deze beslissingen, die zijn gebaseerd op de bevoegdheden die de deurwaarder c.q. de gemeente toekomen, kan Libra niet aansprakelijk worden gehouden. Grief 3 faalt en de vorderingen van [appellant] zijn dan ook terecht afgewezen. 
       
     
     
       3.16 
       
        [appellant] heeft geen voldoende concrete feiten gesteld en te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hierboven gegeven. Zijn bewijsaanbod in de memorie van grieven wordt daarom, als niet ter zake dienend, gepasseerd. 
       
     
     
       3.17 
       
        [appellant] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep te dragen. Grief 4, die opkomt tegen de kostenveroordeling in eerste aanleg, faalt. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Libra begroot op € 716,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en I.A. Haanappel-van der Burg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2018.