ECLI: ECLI:NL:RVS:2024:3509

Titel: ECLI:NL:RVS:2024:3509 Raad van State , 28-08-2024 / 202203387/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2024-08-28

Zaaknummer: 202203387/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2024:3509

---

Bij besluit van 11 februari 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], als rechtsopvolgers van [belanghebbende A] en [belanghebbende B], een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor negen personen. [appellanten sub 2] zijn eigenaar van het pand aan de [locatie] te Den Haag. Zij hebben een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten naar onzelfstandige woonruimte voor negen personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college. De rechtbank heeft geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende heeft aangetoond dat er in de gemeente Den Haag zodanige schaarste bestaat aan zelfstandige koopwoningen in het goedkope en middensegment dat de vergunningplicht voor deze segmenten een noodzakelijk en geschikt middel is om de onevenwichtige en onevenredige effecten van deze schaarste te bestrijden.

202203387/1/A2. 
     Datum uitspraak: 28 augustus 2024 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op de hoger beroepen van: 
     I.        het college van burgemeester en wethouders van Den Haag (hierna: het college), 
     II.       [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], wonend te Den Haag en Amsterdam, 
     appellanten, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 april 2022 in zaak nr. 21/572 in het geding tussen: 
     [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] 
     en 
     het college. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 11 februari 2020 heeft het college aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], als rechtsopvolgers van [belanghebbende A] en [belanghebbende B], een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor negen personen (hierna: de omzettingsvergunning). 
     Bij besluit van 18 december 2020 heeft het college de door [8 partijen] daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de omzettingsvergunning ingetrokken en alsnog geweigerd om een omzettingsvergunning te verlenen. 
     Bij uitspraak van 26 april 2022 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 18 december 2020 vernietigd, en het college opgedragen een nieuw besluit te nemen. 
     Tegen deze uitspraak hebben het college en [appellanten sub 2] hoger beroep ingesteld. 
     [appellanten sub 2] en het college hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     Het college en [appellanten sub 2] hebben nadere stukken ingediend. 
     Het college heeft de Afdeling verzocht om toepassing van artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) ten aanzien van één stuk. 
     Bij beslissing van 5 juli 2024 heeft de geheimhoudingskamer van de Afdeling het verzoek toegewezen. 
     Bij besluit van 14 augustus 2023 heeft het college opnieuw geweigerd om een omzettingsvergunning te verlenen. 
     [appellanten sub 2] hebben gronden ingediend tegen het besluit van 14 augustus 2023. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 juli 2024, waar [appellant sub 2A], bijgestaan door mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland, advocaat te Den Haag, en [appellant sub 2B], vertegenwoordigd door mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.C. Tomson, bijgestaan door mr. M.E. Velzen-de Boer en mr. M. Rus-van der Velde, advocaten te Utrecht, zijn verschenen. 
     Overwegingen 
     Inleiding 
     1.       [appellanten sub 2] zijn eigenaar van het pand aan de [locatie] te Den Haag. Zij hebben een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten naar onzelfstandige woonruimte voor negen personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, zoals deze gold van 2 april 2020 tot en met 23 december 2020, (hierna: Hv 2019, versie 2) en van toepassing was ten tijde van het besluit van 18 december 2020, mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college. 
     2.       Het college heeft bij besluit van 11 februari 2020 de gevraagde omzettingsvergunning verleend. Meerdere belanghebbenden hebben daartegen bezwaar gemaakt. Bij besluit van 18 december 2020 heeft het college vanwege een gewijzigd inzicht, neergelegd in regelgeving, de aan [appellanten sub 2] verleende omzettingsvergunning ingetrokken en de aanvraag alsnog afgewezen. Hieraan is artikel 5:5, aanhef en onder a en c van de Hv 2019 ten grondslag gelegd, in combinatie met het gewijzigde beleid zoals dit was vervat in artikel 2.1 en 2.2 van de Beleidsregel tot wijziging van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 (hierna: de gewijzigde beleidsregel), die op 23 juni 2020 in werking is getreden. 
     In artikel 5:5, aanhef en onder a, van de Hv 2019, versie 2, is opgenomen dat een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 van de Hv 2019 - een vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming - kan worden geweigerd als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging. In artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 2, is opgenomen dat een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 van de Hv 2019 - een vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming - kan worden geweigerd als het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. In artikel 2 van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020, die in werking is getreden op 24 maart 2020, is als nadere uitwerking van artikel 5:5, aanhef en onder a, opgenomen dat het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager, indien de aanvraag betrekking heeft op woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,00 of lager. 
     In de gewijzigde beleidsregel is dit artikel vernummerd tot artikel 2:1. In artikel 2.2 van de gewijzigde beleidsregel is als nadere uitwerking van artikel 5:5, aanhef en onder c, opgenomen dat een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken. De aldus gewijzigde beleidsregel hield daarmee een tijdelijke stop in op de afgifte van omzettingsvergunningen voor vier kamers voor de hele gemeente. Met de weigering wordt volgens het college tevens inhoudelijk tegemoet gekomen aan de ingediende bezwaren, die ook zien op de overlast voor het woon- en leefklimaat rondom de [locatie]. 
     3.       Het juridisch kader is nader opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak. 
     Wat heeft de rechtbank geoordeeld? 
     4.       De rechtbank heeft geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende heeft aangetoond dat er in de gemeente Den Haag zodanige schaarste bestaat aan zelfstandige koopwoningen in het goedkope en middensegment dat de vergunningplicht voor deze segmenten een noodzakelijk en geschikt middel is om de onevenwichtige en onevenredige effecten van deze schaarste te bestrijden. De rechtbank is van oordeel dat de gemeenteraad daarentegen niet heeft aangetoond dat het noodzakelijk is om in te grijpen in het hogere segment koopwoningen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de bepalingen van artikel 5.1, eerste lid, en artikel 5:2, aanhef, en onder b van de Hv 2019 - waaruit de vergunningplicht voor omzetting volgt - daarom voor zover sprake is van woningen in het hogere segment, buiten toepassing moeten blijven wegens strijd met het beginsel van zorgvuldige besluitvorming als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb en het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel 3:46 Awb. Om te bepalen welke woningen in de categorie hoger segment vallen, dient het college aan te sluiten bij het prijspeil van 2020. Tot woningen in het hogere prijssegment behoren op basis van de Woonagenda 2020-2023 woningen waarvan de waarde hoger ligt dan € 310.000,00. Daarbij dient te worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de betreffende woning in 2020. 
     De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de gewijzigde Beleidsregel van 23 juni 2020, niet deugdelijk is onderbouwd. Uit de rapporten van het RIGO volgt geen zodanig duidelijk oorzakelijk verband tussen kamerbewoning en leefbaarheid dat een categorale weigering van omzettingsvergunningen voor de gehele stad gerechtvaardigd is. Het college is met de gewijzigde Beleidsregel de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten gegaan. Voor zover de vergunningplicht geldt, dient de gewijzigde Beleidsregel buiten toepassing te blijven. Omdat in het besluit op bezwaar is volstaan met een verwijzing naar de gewijzigde Beleidsregel, moet het besluit worden vernietigd wegens een motiveringsgebrek. Voor zover het college heeft beoogd te stellen dat de vergunning ook op grond van de Beleidsregel van 24 maart 2020 zou moeten worden geweigerd, is deze stelling niet onderbouwd. 
     De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het besluit op bezwaar vernietigd, en het college opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat het college bij de hernieuwde beoordeling eerst dient vast te stellen of voor de woning een vergunningplicht geldt, dat het college indien dit het geval is de individuele bezwaren van omwonenden dient te beoordelen en de toepasselijkheid en de toepassing van het inmiddels gewijzigde beleid nadrukkelijk zal moeten bezien. 
     Hoger beroep van [appellanten sub 2] 
     Motivering van de vergunningplicht in de Hv 2019 
     5.       De gronden die [appellanten sub 2] aanvoeren over de vergunningplicht zoals die is opgenomen in de Hv 2019 en de Huisvestingswet 2014, gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424 onder 8 - of de vaststelling van schaarste dient plaats te vinden op wijkniveau -, onder 12, 13, en 14 - of de notitie kan worden meegenomen - en onder 15.3 en 15.4, 
     - of met de notitie voldoende is onderbouwd dat in de Hv 2019 een vergunningplicht mocht worden opgenomen-). 
     Deze gronden slagen niet. 
     Prijssegmenten 
     6.       De grond die [appellanten sub 2] aanvoeren over de prijssegmenten en of daarbij moet worden gekeken naar de koopprijs of de WOZ-waarde, gaat over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 9). 
     Deze grond slaagt niet. 
     Heroverweging in bezwaar 
     7.       De gronden die [appellanten sub 2] aanvoeren over het recht dat moest worden toegepast ten tijde van het besluit van 11 december 2020, gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 22). Voor zover [appellanten sub 2] daarbij betogen dat de beleidsregel die op 24 maart 2020 in werking is getreden buiten toepassing moet worden gelaten, slaagt het betoog ook niet. Dat in de beleidsregel geen overgangsrecht is opgenomen, betekent niet dat deze in strijd met het vertrouwensbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel is vastgesteld. Het college mag het beleid, dat hij ten aanzien van omzettingsvergunningen hanteert wijzigen of verscherpen. Dat sprake zou zijn van een tijdelijke maatregel, maakt dit niet anders. Dat [appellanten sub 2] erop vertrouwden dat de omzettingsvergunning in stand zou blijven, is een omstandigheid die voor hun rekening blijft. De bezwaarprocedure is bedoeld voor een volledige heroverweging van het in eerste instantie genomen besluit, waarbij ook de belangen van de bezwaarmakers moeten worden betrokken. [appellanten sub 2] mochten er daarom niet zonder meer van uitgaan, dat de verleende omzettingsvergunning in bezwaar in stand zou blijven. De gehoudenheid tot een volledige heroverweging kan met zich brengen dat het college terug moet komen van een standpunt dat het bij het primaire besluit tot vergunningverlening heeft ingenomen. 
     Deze grond slaagt niet. 
     Hoger beroep van het college 
     Vergunningplicht ten behoeve van schaarste aan goedkope woonruimte? 
     8.       De grond die het college aanvoert over de overweging van de rechtbank dat de gemeenteraad pas een vergunningsplicht mag instellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte, gaat over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 6). 
     Deze grond slaagt. 
     Motivering van de vergunningplicht in de Hv 2019 met betrekking tot het hogere segment 
     9.       De grond die het college aanvoert over de vergunningplicht zoals die is opgenomen in de Hv 2019 en de Huisvestingswet 2014, met betrekking tot het hogere segment gaat over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 15.3). 
     Deze grond slaagt. 
     Prijssegmenten 
     10.     De gronden die het college aanvoeren over de maatstaf die de rechtbank heeft gehanteerd om te bepalen welke woningen tot het hogere segment van de woningmarkt behoren gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 9). 
     Deze grond slaagt. 
     Onderbouwing weigering op grond van de Beleidsregel van 24 maart 2020 
     11.     Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat niet is onderbouwd dat de vergunning ook op basis van de Beleidsregel van 24 maart 2020 zou moeten worden geweigerd. De rechtbank heeft niet onderkend dat het college de vergunning ook op deze grond kon weigeren. 
     11.1.  Het college is niet opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat de gewijzigde Beleidsregel van 23 juni 2020 buiten toepassing dient te blijven, omdat deze beleidsregel volgens de rechtbank niet deugdelijk onderbouwd is en de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten gaat. Dit oordeel staat daarom in rechte vast. 
     11.2.  De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college, blijkens de tweede alinea op bladzijde vier van het advies van de bezwaarschriftencommissie, welk advies het college heeft gevolgd, de vergunning ook heeft geweigerd op grond van de Beleidsregel van 24 maart 2020. De Benschoplaan ligt in de wijk Leyenburg. De wijk Leyenburg is, volgens de Beleidsregel van 24 maart 2020, een van de wijken met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,00 of lager. Op grond van de beleidsregel is het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad in dat geval groter dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting, zoals bedoeld in artikel 5:5, eerste lid, aanhef en onder a van de verordening. Dat betekent dat het college de vergunning wel op deze grondslag kon weigeren. Van bijzondere redenen waarom het college van de beleidsregel had moeten afwijken is niet gebleken. 
     Deze grond slaagt. 
     Conclusie hoger beroep 
     12.     Het hoger beroep van [appellanten sub 2] is ongegrond. Het hoger beroep van het college is, gelet op het hiervoor overwogene in 8, 9, 10, en 11.2 gegrond. Omdat de omzettingsvergunning bij het besluit van 18 december 2020 ook is geweigerd op basis van artikel 5:5, aanhef en onder a van de Hv 2019, versie 2, in combinatie met de Beleidsregel van 24 maart 2020, en dit een toereikende grondslag vormt voor het besluit, heeft de rechtbank het besluit van 18 december 2020 ten onrechte vernietigd. De uitspraak van de rechtbank kan daarom niet in stand blijven. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [appellanten sub 2] ongegrond verklaren. Omdat met de vernietiging van de rechtbankuitspraak de grondslag aan het besluit van 14 augustus 2023 is ontvallen, zal dat besluit ook worden vernietigd. 
     Overschrijding van de redelijke termijn 
     13.     [appellanten sub 2] hebben verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
     14.     Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, is de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, overschreden, indien de duur van de totale procedure te lang is. In zaken met een voorafgaande bezwaarschriftprocedure vangt de termijn aan op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. De termijn eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. De redelijke termijn is voor een procedure in drie instanties in zaken zoals deze in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan vier jaar heeft geduurd, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste zes maanden, de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalve jaar en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren. 
     15.     Het college heeft het eerste bezwaarschrift tegen het besluit van 11 februari 2020 ontvangen op 19 februari 2020. Het college heeft op 18 december 2020 een besluit op bezwaar genomen. De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep op 26 januari 2021 ontvangen. De rechtbank heeft bij uitspraak van 26 april 2022 op het beroep beslist. De Afdeling heeft het daartegen door [appellanten sub 2] ingestelde hoger beroep ontvangen op 2 juni 2022. Bij uitspraak van heden beslist de Afdeling op het hoger beroep. Sinds 19 februari 2020 en de uitspraak van heden zijn vier jaar en zeven maanden verstreken. Dit betekent dat de procedure zeven maanden te lang heeft geduurd. 
     16.     De behandeling van het bezwaar heeft bijna 10 maanden geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar met 3 maanden en 29 dagen is overschreden. Het hoger beroep heeft 2 jaar en drie maanden geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep met drie maanden is overschreden. 
     17.     Het voorgaande betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn voor 4/7 deel moet worden toegerekend aan het college. Het resterende 3/7 deel moet worden toegerekend aan de Afdeling. 
     18.     Uitgaande van een forfaitair bedrag van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, bedraagt de aan [appellanten sub 2] toe te kennen schadevergoeding € 1000,00. Omdat de overschrijding aan het college en de Afdeling is toe te rekenen, wordt de vergoeding van de schade naar evenredigheid uitgesproken ten laste van de het college en de Staat (de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties). Dit leidt ertoe dat het college wordt veroordeeld tot vergoeding aan [appellanten sub 2] van een bedrag van € 571,43 en de Staat van een bedrag van € 428,57 als vergoeding voor de door hen geleden immateriële schade. 
     Proceskosten 
     19.     Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden in verband met de behandeling van het hoger beroep. De Afdeling zal het college en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft veroordelen tot vergoeding van de proceskosten die [appellanten sub 2] hebben gemaakt in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding. Deze kosten bestaan uit het indienen van het verzoek. De Afdeling zal hierbij de wegingsfactor 0,5 (licht) hanteren. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.        verklaart het hoger beroep van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] ongegrond; 
     II.       verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Den Haag gegrond; 
     III.      vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 april 2022 in zaak nr. 21/572; 
     IV.      verklaart het beroep van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] ongegrond; 
     V.       vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Den Haag van 14 augustus 2023, kenmerk B.2.22.1596.001; 
     VI.      veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties om aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een vergoeding van € 428,57 te betalen; 
     VII.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag om aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een vergoeding van € 571,43 te betalen. 
     VIII.    veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) tot vergoeding van bij [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     IX.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag tot vergoeding van bij [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
     Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. C.H. Bangma en mr. J. Schipper-Spanninga, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.S. de Jong, griffier. 
     w.g. Daalder 
     voorzitter 
     w.g. De Jong 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2024 
     1014 
       
     BIJLAGE 
       
     Huisvestingswet 2014 
     Vanaf 1 juli 2019 tot 1 januari 2024 
     Artikel 2 
     1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 
     [...] 
     Vanaf 1 juli 2017 tot 1 januari 2021 
     Artikel 21 
     Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
     b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
     c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet tehouden; 
     d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     Vanaf 1 januari 2021 tot 1 januari 2024 
     Artikel 21 
     1 Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
     b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
     c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; 
     d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     […] 
     Vanaf 1 juli 2019 t/m 1 april 2020 (versie 1) 
     Huisvestingsverordening Den Haag 2019 
     Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. 
     2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied. 
     Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming 
     De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning: 
     a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; 
     b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet; 
     c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten. 
     […] 
     Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1.Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als: 
     a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; 
     b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; 
     c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; 
     d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. 
     Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk). 
     […] 
     Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep 
     De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is. 
     Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning 
     1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     2. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     […] 
     Vanaf 2 april 2020 t/m 23 december 2020 (versie 2) 
     Huisvestingsverordening Den Haag 2019 
     Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. 
     2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied. 
     Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming 
     De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning: 
     a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; 
     b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet; 
     c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten. 
     Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als: 
     a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; 
     b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; 
     c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; 
     d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. 
     Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 
     1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk). 
     […] 
     Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep 
     De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is. 
     Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning 
     1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     2. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is. 
     Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 
     Artikel 2. Nadere uitwerking van artikel 5.5, eerste lid, onder a van de verordening 
     Naar het oordeel van burgemeester en wethouders is het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting, indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,- of lager.  
     [...] 
     Beleidsregel tot wijziging van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 
     Artikel I 
     De Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 wordt gewijzigd als volgt: 
     A Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd: 
     Artikel 2 wordt vernummerd tot: Artikel 2:1 
     B Na artikel 2:1 wordt een nieuw artikel ingevoegd, dat luidt als volgt: 
     Artikel 2:2 Nadere uitwerking van artikel 5:5, eerste lid, onder c van de verordening 
     Een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor 
     het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken. 
     […]