ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:8328

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:8328 Rechtbank Rotterdam , 25-09-2020 / 8361993 CV EXPL 20-7101

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-09-25

Zaaknummer: 8361993 CV EXPL 20-7101

Proceduretype: Verzet

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:8328

---

Huur bedrijfsruimte: verhuurder heeft pand gekocht van vorige verhuurder. Geschil over hoogte huurprijs. Bewijsopdracht huurders die stellen dat een lagere huurprijs is overeengekomen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8361993 CV EXPL 20-7101 
     
     
     
       uitspraak: 25 september 2020 
     
     
     
       
         vonnis in verzet van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1.   [eiser 1/gedaagde 1 in verzet] , 
     
       wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] , 
       en 
       
         2 .  [eiser2/gedaagde 2 in verzet] , 
       wonende te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] , 
       eisers, 
       gedaagden in verzet, 
       gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
        [gedaagde 3/eiseres in verzet]
       
       , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       eiseres in verzet, 
       gemachtigde: mr. A.M. Roepel. 
     
     
     
       Partijen worden hierna “ [eiser 1/gedaagde 1 in verzet] en [eiser2/gedaagde 2 in verzet] ” en “ [gedaagde 3/eiseres in verzet] ” genoemd. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           de oorspronkelijke dagvaarding van 23 december 2019, met producties; 
         
         
           het verstekvonnis van 22 januari 2020; 
         
         
           de verzetdagvaarding van 24 februari 2020, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 9 maart 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de brief van mr. Roepel van 28 april 2020, met producties 7 en 8; 
         
         
           de conclusie van antwoord in oppositie, met producties; 
         
         
           de conclusie van repliek in oppositie, met producties. 
         
       
       
       
         De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseres] huurt met ingang van 1 januari 2008 het pand aan de [adres] in Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland (hierna: het pand), van de heer [naam persoon 1] (hierna: [naam persoon 1] ). In de huurovereenkomst van 20 december 2007 is een aanvangshuurprijs van € 30.400,- per jaar (€ 36.176,- inclusief btw) overeengekomen. 
       
     
     
       2.2. 
       Blijkens een uittreksel van 1 oktober 2019 uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel is [naam persoon 1] sedert 26 april 1995 enig aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . 
       
     
     
       2.3 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn door middel van een openbare verkoop per 12 september 2019 eigenaar geworden van het pand. Bij de veilingaankondiging zat de schriftelijke huurovereenkomst van 20 december 2007 en een stuk, gedateerd 6 januari 2012 waarin het volgende staat: 
       
       
         “ Hierbij komen [eiseres] en [naam persoon 1] (privé) overeen, dat de huur van het pand 
         
           
            [adres] [postcode] Berkel en Rodenrijs per 1 januari 2012 wordt aangepast. De huidige huur is niet meer in overeenstemming met de huidige markt comforme positie. 
         
       
       
       
         
           De huur zal met ingang van 1 januari 2012 bedragen € 14.000 per jaar exclusief btw. En tot nader order niet worden aangepast. ” 
       
       
       
         Onder dit stuk staan onder [eiseres] de namen van [naam persoon 1] en [naam persoon 2] (hierna: [naam persoon 2] ) met een tweetal handtekeningen. Aan de zijde van [naam persoon 1] staat [naam persoon 1] (privé) alsmede een handtekening.  
       
       
     
     
       2.4 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiseres] per brief van 10 oktober 2019 het volgende geschreven: 
       
       
         
           “[…] Ik verzoek u mij de volledige correspondentie en contractstukken met de vorige eigenaars, alsmede betalingsbewijzen over de lopende boekjaren en de twee voorafgaande boekjaren per omgaande per e-mail te doen toekomen, alsmede om mij te laten weten wanneer cliënten het pand kunnen bezichtigen.” 
         
       
       
     
     
       2.5 
       Bij brief van 30 oktober 2019 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres] – voor zover relevant – het volgende geschreven: 
       
       
         
           “[…] Ingevolge artikel 4.8 van de huurovereenkomst d.d. 20 december 2007 bedroeg de aanvangshuurprijs € 30.400,- per kwartaal te vermeerderen met BTW. Kennelijk is hier, zoals blijkt uit artikel 4.1 bedoeld “per jaar”. Ingevolge artikel 5.4 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerst met ingang van 1 juni 2009 , geïndexeerd […] 
         
       
       
       
         
           Als gevolg van het vorenstaande bedraagt de huurprijs op dit moment € 35.963,20 per jaar, per kwartaal is dit € 8.990,80 te vermeerderen met BTW. Aldus bent u aan 
         
         
           cliënte verschuldigd geworden: 
         
         
           […] 
         
         
           € 7.972,64. […]”  
         
       
       
       
         
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiseres] gesommeerd het bedrag van € 7.972,64 te betalen en om hen toegang te verlenen tot het gehuurde. 
       
       
     
     
       2.6 
       Bij verstekvonnis van 22 januari 2020, onder zaaknummer 8245610 CV EXPL 19-55014, is de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot  (samengevat) betaling van € 8.908,73 aan achterstallige huur, € 10.757,87 per kwartaal vanaf januari 2020, schadevergoeding na ontruiming tot verhuur aan een derde, ontbinding en ontruiming met nevenvorderingen en de betaling van de proceskosten toegewezen.  
       
     
     
       2.7 
       Bij vonnis van 23 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 januari 2020 geschorst. 
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben bij (oorspronkelijke) dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,   
       1. de huurovereenkomst te ontbinden; 
       2. [gedaagde 3] te veroordelen het pand binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag; 
       3. [gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van € 8.908,73 aan huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente; 
       4. [gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van € 10.757,87 per kwartaal vanaf januari 2020 tot de dag van de ontruiming; 
       5. [gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van de proceskosten 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun vordering gebaseerd op nakoming van de huurovereenkomst. Zij stellen dat de huurprijs op grond van de huurovereenkomst van 20 december 2007 en het daarin opgenomen indexatiebeding thans € 10.757,87 inclusief btw per kwartaal bedraagt. Ook stellen zij dat [gedaagde 3] zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door [eiser 1] en [eiser 2] geen toegang tot het gehuurde te verschaffen en door niet te reageren.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiseres] vordert haar te ontheffen van de veroordeling die bij verstekvonnis van 22 januari 2020 tegen haar is uitgesproken en de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alsnog af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van dit geding. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [eiseres] betwist dat de huurprijs € 10.757,87 bedraagt, aangezien [eiseres] in de allonge van 6 januari 2012 met de toenmalige verhuurder een nadere huurprijs van  € 14.000,- per jaar is overeengekomen. 
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan, voor zover deze relevant zijn.  
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       4.1. 
       Tussen partijen staat vast dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] enerzijds en [eiseres] anderzijds een huurovereenkomst bestaat, op grond waarvan [eiseres] huur aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen. Partijen twisten over de hoogte van de verschuldigde huur. Aanvankelijk is een huurprijs van € 36.176,- inclusief btw per jaar overeengekomen met ingang van 1 januari 2008, welke huurprijs jaarlijks zou worden geïndexeerd. [eiseres] beroept zich op een nadere afspraak, neergelegd in een allonge van 6 januari 2012, op grond waarvan de huurprijs vanaf 1 januari 2012 nog slechts € 14.000,- per jaar zou bedragen. Op [eiseres] rust dan de stelplicht en zo nodig de bewijslast van dit verweer. Het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de aankoop van het pand bekend waren met de gestelde allonge, doet hier niet aan af. Op grond van artikel 7:229 BW gaan de rechten en de verplichtingen uit de huurovereenkomst over op degene die (onder andere) door levering eigenaar van het gehuurde is geworden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom alleen gebonden aan de gestelde nadere afspraak over de huur, voor zover dit daadwerkelijk tussen [eiseres] en de voormalige verhuurder, [naam persoon 1] , is overeengekomen.   
       
     
     
       4.2. 
       De allonge is aan te merken als een onderhandse akte en levert op grond van artikel 157 lid 2 BW in beginsel dwingend bewijs op, maar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben  betwist dat de handtekeningen die boven “ [naam persoon 1] ” en onder “ [naam persoon 1] (privé)” staan, van [naam persoon 1] zijn. Zij wijzen op de gelijkenis van deze handtekeningen met de handtekening van [naam persoon 2] die ook in de allonge staat vermeld. Onduidelijk is wat de rol van [naam persoon 2] is bij [eiseres] . Artikel 159 Rv bepaalt dat een onderhandse akte, waarvan de ondertekening wordt ontkend, geen bewijs oplevert zolang niet is bewezen van wie de ondertekening afkomstig is. Hier volgt dat de bewijslast van de echtheid van de handtekening rust op degene die de akte als bewijsstuk gebruikt of zich daarop beroept, [eiseres] dus.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] legt behalve de allonge ook de btw-aangiftes van [naam persoon 1] over, waaruit kan worden afgeleid dat [naam persoon 1] vanaf het laatste kwartaal van 2015 steeds € 3.500,- per kwartaal heeft opgegeven als bedrag waarover omzetbelasting wordt berekend en de jaarrekening van [eiseres] van 2017 waarin bedragen zijn opgenomen aan huisvestingskosten en de facturen voor de huur over 2017 tot en met september 2019. Deze stukken onderbouwen het verweer van [eiseres] , maar tonen vooralsnog niet onomstotelijk aan dat de huurprijs met ingang van  1 januari 2012 € 14.000,- per jaar bedraagt, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 
       
     
     
       4.4. 
       Gelet op het voorgaande zal [eiseres] in de gelegenheid worden gesteld haar verweer ten aanzien van de huurprijs te bewijzen. De enkele omstandigheid dat [eiseres] in de kortgedingprocedure die tussen partijen heeft gespeeld geen bewijsstukken in het geding heeft gebracht ter onderbouwing van haar verweer is onvoldoende om in deze procedure te oordelen dat [eiseres] niet moet worden toegelaten tot bewijslevering. Ook de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestelde omstandigheid dat [eiseres] al vanaf 2009 verlies lijdt en geen verhaal zou bieden, is geen reden om [eiseres] niet tot bewijslevering toe te laten, omdat zij haar verweer voldoende heeft onderbouwd en op dit moment dus niet vast staat dat de huurprijs  € 10.757,87 inclusief btw per kwartaal bedraagt, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen. 
       
     
     
       4.5. 
       Als [eiseres] erin slaagt te bewijzen dat de huurprijs € 14.000,- per jaar bedraagt, dan staat vast dat er geen sprake is van een huurachterstand. [eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inmiddels de gelegenheid geboden het gehuurde te bezichtigen. In dat geval is er geen reden om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan en hoeft [eiseres] het gehuurde niet te ontruimen. Als [eiseres] niet in de bewijslevering slaagt, betekent dit dat zij vanaf 12 september 2019 te weinig huur heeft betaald. Tegen die tijd zal ook worden beoordeeld of de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar is.  
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       laat [eiseres] toe te bewijzen dat de huurprijs voor het pand aan de [adres] in Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland € 14.000,- exclusief btw per jaar bedraagt; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de  rolzitting  van de kantonrechter van deze rechtbank van  6 oktober 2020 om 13:30 uur  voor het  schriftelijk  meedelen door [eiseres] of en, zo ja, op welke wijze van de bewijsmogelijkheid gebruik zal worden gemaakt; 
     
     
     
       wijst [eiseres] erop dat de schriftelijke reactie  in tweevoud  dient te worden ingestuurd en dat deze  uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur  ter griffie ontvangen moet zijn; 
     
     
     
       bepaalt dat [eiseres] , indien zij getuigen wenst te horen, bij die gelegenheid het aantal en de namen van eventueel te horen getuigen dient op te geven – in welk geval zij tevens opgave dient te doen van de verhinderdata van partijen en de getuigen voor de maanden  november 2020 en december 2020  – en/of op het bewijsthema betrekking hebbende stukken in het geding mag brengen; 
     
     
     
       wijst [eiseres] erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen ten minste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor  schriftelijk  aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd; 
     
     
     
       bepaalt dat een eventueel getuigenverhoor zal plaatsvinden via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       424