ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:3646

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:3646 Rechtbank Noord-Holland , 10-04-2024 / 338658

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-04-10

Zaaknummer: 338658

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:3646

---

Vordering tot schadevergoeding in verband met verlies ontwikkelpotentieel van aangekocht onroerend goed waarop na levering een belastende erfdienstbaarheid bleek te rusten. Aansprakelijkheid staat al vast. Rechtbank is van oordeel dat als de belastende erfdienstbaarheid er niet was geweest, eiser een reële kans had gehad om een (onherroepelijke) omgevingsvergunning te verkrijgen. Die kans wordt op 65% geschat, voor welk percentage de vorderingen toewijsbaar zijn voor zover die zien op verlies van ontwikkelpotentieel. Vorderingen t.a.v. leges en leegstand worden afgewezen wegens het ontbreken van causaal verband.

RECHTBANK Noord-Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/338658 / HA ZA 23-221 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats 1] , gemeente [gemeente 1] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. T. Hovers te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       te [plaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,  
       hierna te noemen: [gedaagde 1] , 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde 2]
         ,  
       te [plaats 2] , gemeente [gemeente 2] , 
       hierna te noemen: de holding, 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] , 
       advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 11 april 2023 met 20 producties 
       - de conclusie van antwoord van 6 september 2023 met 10 producties 
       - akte houdende wijziging c.q. vermeerdering eis, alsmede akte houdende overleggen producties van 18 oktober 2023 met producties 21, 22 en 23 van [eiser] 
       - het tussenvonnis van 15 november 2023 
       - producties 24 tot en met 36 van [eiser] 
       - de akte overlegging producties met producties 11 en 12 van [gedaagden] 
       - productie 37 van [eiser] 
       - productie 38 van [eiser] 
       - de mondelinge behandeling van 5 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de advocaten van partijen (spreek)aantekeningen hebben overgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] vordert schadevergoeding van [gedaagden] in verband met - kort samengevat - het verlies van ontwikkelingspotentieel van het (achter)terrein van [straat] [nummer 1] te [plaats 2] , dat [eiser] van [gedaagden] heeft gekocht en waar na levering een belastende erfdienstbaarheid op bleek te rusten. Gelet op het vonnis van deze rechtbank van 31 augustus 2022, bekrachtigd door het Gerechtshof Amsterdam (in welk arrest [gedaagden] hebben gezegd te berusten), staat vast dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst en daarom niet hebben voldaan aan hun leveringsverplichting. Ook staat vast dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en te lijden schade. 
       
     
     
       2.2. 
       Als [gedaagden] hun leveringsverplichting zouden zijn nagekomen en de belastende erfdienstbaarheid er niet zou zijn geweest, had [eiser] een reële kans gehad om een (onherroepelijke) omgevingsvergunning te verkrijgen voor de ontwikkeling van het (achter)terrein. [gedaagden] zijn daarom schadeplichtig. De schade bestaat uit het verloren zijn gegaan van een kans. De rechtbank schat, alle standpunten van partijen en stukken waarop zij zich beroepen daarbij in overweging nemend, de kans dat [eiser] een (onherroepelijke) omgevingsvergunning zou hebben verkregen, op vijfenzestig procent. Voor dat percentage zijn de vorderingen van [eiser] toewijsbaar voor zover die zien op verlies van ontwikkelpotentieel. De vorderingen ten aanzien van leges en leegstand worden afgewezen, omdat ten aanzien van die posten het causaal verband met het niet nakomen van de leveringsverplichting ontbreekt. De gevorderde kadastrale onderzoekskosten en taxatiekosten zijn wel toewijsbaar, net als de beslagkosten en buitengerechtelijke kosten, die laatste beperkt tot het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagden] hebben bij koopovereenkomst van 14 november 2019 (hierna: de koopovereenkomst) drie percelen aan [eiser] (hierna: [eiser] ) verkocht, gelegen aan de [straat] [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 1] en [nummer 4] te [plaats 2] respectievelijk het daaraan aangrenzend perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] (hierna: het verkochte).  
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] hebben het verkochte op 15 januari 2020 aan [eiser] geleverd bij akte van levering (hierna: de akte van levering).  
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser] heeft in februari 2020 een stukje grond van 6 m2 achter het buurpand aan de [straat] [nummer 5] (hierna: het stukje grond) van een derde gekocht ( [kadasternummer 4] ), met de bedoeling dit te betrekken bij de ontwikkeling van het achterterrein op de begane grond van [straat] [nummer 1] (hierna: het achterterrein) tot bedrijfsruimte (horeca). De koopprijs bedroeg € 12.500,00. 
       
     
     
       3.4. 
       Op 13 oktober 2020 heeft de gemeente [gemeente 2] (hierna: de gemeente) een omgevingsvergunning aan [eiser] verleend voor het verbouwen en vergroten van de horecagelegenheid aan de [straat] [nummer 1] (hierna: de omgevingsvergunning). 
       
     
     
       3.5. 
       De eigenaar van het naastgelegen perceel [kadasternummer 5] , [betrokkene 1] , heeft bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning, omdat – zo begreep [eiser] van de gemeente – [betrokkene 1] een recht van overpad op het achterterrein meende te hebben.  
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiser] heeft vervolgens een erfdienstbaarhedenonderzoek laten uitvoeren, waarbij erfdienstbaarheden naar voren zijn gekomen die niet in de akte van levering zijn genoemd. Deze in 1980 gevestigde erfdienstbaarheden (hierna: de erfdienstbaarheden uit 1980), betreffen erfdienstbaarheden ten laste het perceel van [eiser] , plaatselijk bekend [straat] [nummer 1] en [nummer 4] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [kadasternummer 2] , en ten behoeve van het naastgelegen perceel [kadasternummer 5] van diezelfde gemeente en sectie van [betrokkene 1] , en luiden: 
       
       1.  Ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte van het kadastrale perceel (…) worden gevestigd de navolgende erfdienstheden: 
       
         a.  de erfdienstbaarheid van  uitzicht en licht  (…); 
         b.  de erfdienstbaarheid  afvoer van regenwater en drop  (…); 
         c.  de erfdienstbaarheid van  weg , houdende de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf te dulden, dat de eigenaar van het heersend erf op de voor de eigenaar van het lijdend erf minst bezwarende wijze kan komen van en gaan naar de aan het voorschreven kadastrale perceel gemeente [plaats 2] [kadasternummer 6] grenzende gang, toegang gevende tot de openbare weg ( [straat] ) 
       
       2.  Voor zoveel nodig verbindt verkoper zich jegens koper een strook grond ter breedte van vijftig centimeter rondom de bij deze verkochte loods onbebouwd te laten, welk een en ander eveneens bij wijze van erfdienstbaarheid ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte van meergemeld kadastraal perceel gemeente [plaats 2] [kadasternummer 6] en ten behoeve van het bij deze verkochte wordt gevestigd.    
       
     
     
       3.7. 
       Het hiervoor in het citaat onder 1.c bedoelde recht van overpad loopt over het achterterrein.   
       
     
     
       3.8. 
       De gemeente heeft in een e-mail van 8 april 2021 aan [eiser] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         
           Als deze zaak doorgezet wordt naar de bezwaarschriftencommissie en er een nieuw besluit genomen moet worden, is de erfdienstbaarheid een belemmering. Pas als deze wordt weggenomen, kunnen we kijken of er medewerking kan worden verleend aan de afwijking van het bestemmingsplan. (…) 
         
       
       
       
         
           Vanuit ons team Ruimtelijke ordening is er alvast gekeken naar het plan. Zij geven de volgende aan: 
         
       
       
         - aangetoond wordt dat er voorzieningen worden getroffen waardoor geen geur- of geluidhinder voor omwonenden ontstaat; 
       
       
         - er geen schuifdak wordt gerealiseerd; 
       
       
         - wordt voldaan aan de parkeereis die de Beleidsnotitie Parkeernormen [gemeente 2] 2019 stelt. Om dit te bepalen is een onafhankelijk onderzoek noodzakelijk. 
       
       
       
         
           Maar zoals aangegeven, dient er eerst een oplossing worden gezocht voor het recht van overpad. (…)  
         
       
     
     
       3.9. 
       
        [eiser] is in gesprek gegaan met [gedaagde 1] en [betrokkene 1] over de erfdienstbaarheden uit 1980, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid. 
       
     
     
       3.10. 
       In afwachting van het minnelijk overleg en de door [eiser] gevoerde civiele procedure tegen [gedaagden] , heeft de gemeente medewerking verleend aan uitstel van de behandeling van het bezwaar tegen de omgevingsvergunning. 
       
     
     
       3.11. 
       De rechtbank heeft bij vonnis van 31 augustus 2022 (hierna: het vonnis in de eerste procedure) geoordeeld dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst en daardoor niet hebben voldaan aan hun leveringsverplichting. Tevens is geoordeeld dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] als gevolg van deze tekortkoming lijdt en nog zal lijden.  
       
     
     
       3.12. 
       Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest van 27 februari 2024 het vonnis in de eerste procedure bekrachtigd. [gedaagden] berusten daarin. 
       
     
     
       3.13. 
       De omgevingsvergunning is op 29 november 2022 ingetrokken. In het besluit van de gemeente aan [eiser] staat: 
       
       
         
           Op 13 oktober 2020 hebben wij een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en vergroten van de horecagelegenheid ten behoeve van de vestiging van een restaurant aan de [straat] [nummer 1] . Hiertegen hebben twee partijen bezwaar aangetekend.  
         
       
       
       
         
           De gronden die partijen aanvoeren, betreffen kort samengevat de volgende: 
         
       
       
         
           
             Er is sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering (recht van overpad en gebruikmaking van de muur van bezwaarde zonder toestemming), waardoor het bouwplan niet uitvoerbaar is. 
           
         
         
           
             Op de gronden achter het bouwvlak, waar de uitbreiding is gesitueerd, ligt een andere bestemming. Op deze bestemming is horeca van de tweede categorie (hier valt een restaurant onder) in strijd met het bestemmingsplan. Hierdoor is er geen sprake van een gebonden beschikking. 
           
         
         
           
             Door de uitbreiding op het gehele achtererf is er geen sprake meer van een goede ruimtelijke ordening. Tevens wordt er geur- en geluidsoverlast verwacht en maakt het hoge gebouw inbreuk op het woongenot. 
           
         
       
       
       
         
           Behandeling van de bezwaren 
         
         
           Bij de behandeling van de bezwaren is gebleken dat er ten onrechte is uitgegaan van een gebonden beschikking, aangezien er strijd is met het bestemmingsplan. Er dient om die reden dan ook onderzocht te worden of er afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Hier komen wij echter niet aan toe aangezien er sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. (…) Deze belemmering staat de uitvoerbaarheid van de vergunning in de weg. 
         
       
       
       
         
           Wij trekken de vergunning in 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       Het perceelsgedeelte waarop de bestaande bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [straat] [nummer 1] is gevestigd, heeft de bestemming ‘Centrum 2 – functie aanduiding: Horeca categorie 2’. De omschrijving van Horeca 2 luidt: 
       
       
         
           Inrichtingen waarbij de exploitatie primair is gebaseerd op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen maaltijden. 
         
       
       
         
           
             Planologische kenmerken: overdag en ’s avonds geopend, zelfstandige functie, variabele verkeers- en parkeerdruk, kans op geluidshinder voor de omgeving is beperkt, kans op geurhinder voor de omgeving is aanwezig. 
           
         
         
           
             Achtergrondmuziek in het gebouw van de inrichting is mogelijk (< 70 dB(A) zendniveau indien er aanpandige woningen zijn, anders < 80 dB(A), bij gesloten ramen en deuren). 
           
         
         
           
             Voorbeelden: bistro; eetcafé; brasserie; restaurant.  
           
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Het achterterrein valt ook binnen de bestemming ‘Centrum 2’, maar heeft geen aanvullende functie aanduiding. Dit terrein is bestemd voor gebouwen ten behoeve van onder andere kantoren en horeca-activiteiten in categorie 1. Deze laatste zijn beschreven in de bij het bestemmingsplan behorende ‘Staat van Horeca-activiteiten (versie september 2015)’: 
       
       
         
           Inrichtingen die niet eerder openen dan 07.00 uur en niet later sluiten dan 18.00 uur, waarbij de exploitatie primair is gebaseerd op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen etenswaren en/of dranken. 
         
       
       
         
           
             Planologische kenmerken: overdag geopend, vaak een functionele relatie met andere activiteiten (zoals winkelbezoek), waardoor meestal sprake is van een beperkte verkeers- en parkeerdruk, kans op geur- of geluidhinder voor de omgeving is beperkt. 
           
         
         
           
             Voorbeelden: broodjeszaak, croissanterie; patisserie, lunchroom; koffiehuis; theesalon. 
           
         
       
       
     
     
       3.16. 
       In een – in opdracht van [eiser] geschreven – brief met memo van DS-Bouwvisie van 31 januari 2024 (hierna: het memo DS-Bouwvisie) aan de gemeente staat geschreven: 
       
       
         
           Naar aanleiding van de e-mail van de gemeente [gemeente 2] , gedateerd 8 april 2021, waarin bezwaren met betrekking tot de vergunning voor [straat] [nummer 1] en het verzoek om een afspraak zijn geuit, heeft de heer M. [eiser] mij gevraagd een memo op te stellen. In deze e-mail benoemt de gemeente drie specifieke punten waarop het Team Ruimtelijke Ordening het plan opnieuw wil bekijken. Mijn reactie op deze punten is als volgt: 
         
       
       
       1.  Geen geur- of geluidshinder: In mijn memo heb ik mogelijke maatregelen voorgesteld om de zorgen van de gemeente te adresseren en de mogelijke impact op de omgeving te minimaliseren. 
       
       2.  Geen schuifdak: Voor dit punt heb ik verschillende suggesties in de memo aangedragen om aan de eisen van de gemeente te voldoen en het gebruik van een schuifdak uit te sluiten. 
       
       3.  Voldoen aan parkeereis: De opdrachtgever heeft zelf het parkeeronderzoek uitgevoerd volgens de richtlijnen van de parkeereis. Een gespecialiseerd onderzoeksbureau zal een onafhankelijk onderzoek uitvoeren volgende dezelfde richtlijnen. Ik verwacht daarom dat de uitkomst hetzelfde zal zijn als het eigen onderzoek van de opdrachtgever en de plannen zullen voldoen aan de plaatselijke parkeereis.  
       
       
         
           Mijn verwachting is dat de vergunning als nog doorgang kan vinden nadat de voorgestelde maatregelen zijn getroffen. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           MEMO 
         
         
           (…) 
         
         
           Betreft	 
           :   Voorstel maatregelen geur- en geluidsoverlast 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Geuroverlast 
         
         
           Wat betreft geuroverlast, nemen we uw zorgen serieus en zullen we ervoor zorgen dat alle nodige maatregelen worden genomen om de verspreiding van geuren tot een minimum te beperken. Dit kan onder meer inhouden dat we geur absorberende systemen installeren, regelmatig onderhoud uitvoeren en gebruik maken van gecontroleerde ventilatie. Om te voorkomen dat restaurantgeuren zich verspreiden naar de buren, kunnen aan de volgende maatregelen worden gedacht: 
         
       
       
         
           
             Afzuiginstallatie optimaliseren: (…) 
           
         
         
           
             Luchtzuiveringsinstallatie: (…) 
           
         
         
           
             Plaatsing van de afvoer: (…) 
           
         
         
           
             Afdichting: (…) 
           
         
         
           
             Gebruik van geurafscherming: (…) 
           
         
         
           
             Afstand tot ventilatieopeningen: (…) 
           
         
       
       
       
         
           Geluidsoverlast door schuifdak 
         
         
           Wat betreft de verwachte geluidsoverlast door het schuifdak, zullen we streven naar geluidsbeperkende maatregelen, zoals het gebruik van geluidsisolatiemateriaal en het installeren van specifieke openingstijden voor het schuifdak om verstoring van de omgeving te minimaliseren. Om geluidsoverlast vanuit binnen naar buiten te verminderen, kunnen de volgende maatregelen worden overwogen: 
         
       
       
         
           
             Isolatie: (…) 
           
         
         
           
             Dakbedekking: (…) 
           
         
         
           
             Akoestische panelen: (…) 
           
         
         
           
             Afdichting: (…) 
           
         
         
           
             Scherm of omheining: (…) 
           
         
         
           
             Binnen decoratie: (…) 
           
         
       
       
     
     
       3.17. 
       
        [eiser] heeft het verlies aan ontwikkelpotentieel van het achterterrein bij de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummer 1] laten taxeren door Hanson Taxaties (hierna: Hanson). In het rapport van 22 november 2022 (hierna: het taxatierapport) waardeert Hanson het nadeel – na correctie met onder meer bouw- en ontwikkelkosten – per aankoopdatum op een bedrag van € 230.000,00. Dit nadeel is het verschil tussen de marktwaarde begane grond in de huidige staat en de marktwaarde onder het bijzondere uitgangspunt van uitbreiding op de begane grond met uitbouw. Hanson heeft daarbij een waardering gegeven van het stukje grond (onder 3.3.): zij bepaalt de waarde van het stukje grond als ‘snippergroen’ op € 1.500,00.  
     
     
       3.18. 
       
        [gedaagden] hebben het taxatierapport aan [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) handelend onder de naam Uw BouwMeester voorgelegd, die op 14 augustus 2023 in een memo/brief (hierna: het memo [betrokkene 2] ) heeft geschreven: 
       
       
         
           Deze erfdienstbaarheid doorkruist dus het perceel achter # [nummer 1] op het smalste deel van dat perceel. 
         
       
       
       
         
           Het ingetrokken plan voor een horecagelegenheid bestaat uit een restaurantruimte in het achterste deel van de uitbouw en verkeers- en dienstruimten in het smallere middendeel. Het middendeel heeft via perceel (…) een toegang tot genoemd pad naar de [straat] .  
         
       
       
       
         
           De huidige buitendeur die toegang geeft tot perceel # [kadasternummer 7]  [rechtbank: hier is bedoeld [kadasternummer 5] ]  kan opgenomen worden in dit middendeel. Voor het beheer van het restaurant zal het dan wenselijk zijn afsluitbare deuren naar het voorste en achterste deel van het restaurant aan te brengen. Het achterste deel van het restaurant kan zo ook makkelijk als zaaltje verhuurd worden, met een eigen toegang. 
         
           Met een dergelijke aanpassing is een horecagelegenheid goed te realiseren. 
         
       
       
     
     
       3.19. 
       De huurder van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [straat] [nummer 1] betaalde al kort na de levering van het verkochte aan [eiser] de huur niet meer. [eiser] heeft de huur met wederzijds goedvinden per 15 januari 2021 beëindigd. [eiser] heeft de bedrijfsruimte met ingang van januari 2022 opnieuw verhuurd. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 269.341,65, vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) kosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en te lijden schade. Zijn schade bestaat (grotendeels) uit het verlies van ontwikkelingspotentieel van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [straat] [nummer 1] te [plaats 2] , aldus [eiser] .  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagden] voeren daarbij – samengevat – het volgende aan. Zij betwisten dat sprake is van niet nakoming van een verbintenis uit hoofde van de koopovereenkomst. Als al sprake is van een tekortkoming, kan deze niet aan [gedaagden] worden toegerekend. Dit brengt met zich dat niet is voldaan aan de vereisten van schade en causaal verband en dat [eiser] geen recht heeft op schadevergoeding, aldus [gedaagden] Ook heeft [eiser] niet aan zijn schadebeperkingsplicht voldaan. [gedaagden] betwisten daarnaast dat aankoop van het stukje grond een voorwaarde was voor vergunningverlening. Ook betwisten zij dat sprake is van winstderving op perceel [kadasternummer 2] en dat deze € 230.000 bedraagt. Met aanpassing van het bouwplan is herontwikkeling volgens hen wel degelijk mogelijk. Als de rechtbank schadevergoeding toekent, verzoeken [gedaagden] deze (sterk) te matigen, omdat het beroep op schending van de garantieverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten slotte is volgens [gedaagden] ook niet voldaan aan de eisen van een behoorlijke rechtspleging, omdat [eiser] stukken uit de eerste procedure heeft ingebracht en een omvangrijk taxatierapport zonder de relevantie ervan voldoende toe te lichten. 
       
     
     
       4.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De rechtbank gaat hierna eerst in op het formele verweer van [gedaagden] over een behoorlijke rechtspleging, waarna de inhoudelijke beoordeling volgt.  
       
       
         
           Eisen van behoorlijke rechtspleging / goede procesorde 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank volgt [gedaagden] niet in hun standpunt dat [eiser] stukken heeft overgelegd zonder de relevantie ervan voldoende toe te lichten, waardoor [gedaagden] daar niet goed op hebben kunnen reageren. Ten aanzien van de verwijzing in de dagvaarding naar de meest relevante stukken uit de eerdere procedure, geldt dat deze stukken bij [gedaagden] bekend zijn en zij daarop dus voldoende kunnen reageren. [gedaagden] zijn in hun conclusie van antwoord ook op (de stukken uit) de eerdere procedure ingegaan. Hoewel summier, heeft [eiser] in de dagvaarding verder voldoende duidelijk naar voren gebracht met welk doel hij het taxatierapport heeft ingebracht en op welke bedragen uit het rapport hij zich beroept. Ondanks dat het taxatierapport door de bijlagen omvangrijk is, zijn het rapport zelf en de daarin opgenomen uitgangspunten en conclusies overzichtelijk. Ook het rekenmodel waarop het nadeel gebaseerd is, is beperkt qua omvang. [gedaagden] hebben daarmee voldoende handvatten en gelegenheid gehad om zich over het rapport uit te laten. Van strijd met een goede procesorde of eisen van behoorlijke rechtspleging is dan ook geen sprake. Datzelfde geldt voor de nagekomen producties van de kant van [eiser] , waaronder de productie van [eiser] getiteld ‘Rapport: onderzoek naar alternatief ontwikkelingsplan [straat] [nummer 1] ’. Deze zijn immers voorzien van een overzicht van de ingediende stukken met een korte aanduiding ervan. 
       
       
         
           Toerekenbare tekortkoming 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank stelt voorop dat vast staat dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst en zo niet hebben voldaan aan hun leveringsverplichting. Ook staat vast dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] als gevolg van deze tekortkoming lijdt en nog zal lijden. Het vonnis in de eerste procedure zal immers in kracht van gewijsde gaan omdat [gedaagden] hebben ter zitting toegezegd geen rechtsmiddel te zullen instellen tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 27 februari 2024 (r.o. 3.11 en 3.12). De rechtbank gaat daarom voorbij aan wat [gedaagden] eerder op dat punt hebben aangevoerd.  
       
       
         
           Schadebegroting 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
        [eiser] vordert materiële (vermogens)schade (in geld) in de zin van artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek (BW), te weten geleden verlies en gederfde winst. Gelet daarop zal de rechtbank de schade die [eiser] stelt te hebben geleden en te lijden, moeten begroten. Daarbij zal de rechtbank rekening houden met onderwerpen die van invloed zijn op de omvang van de schade, waaronder de vraag over (de omvang van) het causale verband of eigen schuld  en het beroep van [gedaagden] op matiging van de schadevergoedingsplicht . Uitgangspunt is dat de rechtbank de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.  Voor zover de schade die [eiser] vordert bestaat uit een gemiste kans op verwezenlijking van de geplande herontwikkeling, komt de omstandigheid dat niet zeker is of, zonder de tekortkoming, [eiser] een bruikbare omgevingsvergunning zou hebben verkregen, tot uitdrukking in de bepaling van de grootte van die kans, dus in de schadeberekening .   
       
       
         
           Leges 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       
        [eiser] vordert 50% van de door hem aan de gemeente betaalde leges, omdat – zo begrijpt de rechtbank zijn stelling – [gedaagden] hem de mogelijkheid hebben ontnomen om tegen 50% van de leges de vergunning zelf in te trekken, waarna [eiser] voor het volle legesbedrag is aangeslagen. [gedaagden] betwisten dat sprake is van schade vanwege het ontbreken van causaal verband.  De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schade, omdat het causaal verband inderdaad ontbreekt. [eiser] had deze kosten ook gemaakt als [gedaagden] hun garantie niet hadden geschonden. De leges zouden in geval van verlening, intrekking of vernietiging na een bezwaarprocedure verschuldigd blijven. Voor zover [eiser] daarbij in een specifiek geval recht zou hebben gehad op 50% korting op de leges, en stelt dat het mislopen daarvan te wijten is aan het handelen van [gedaagden] , overweegt de rechtbank dat dat geen gevolg is van de tekortkoming van [gedaagden]   
       
       
         
           Leegstand 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       
         Uitgangspunt is dat misgelopen huurinkomsten door leegstand alleen voor vergoeding in aanmerking komen als vaststaat dat deze het gevolg zijn van de tekortkoming van [gedaagden] Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Wanneer [gedaagden] hun leveringsverplichting zouden zijn nagekomen en de belastende erfdienstbaarheid er niet zou zijn geweest, zou [eiser] namelijk ook leegstand hebben gehad. [eiser] stelt immers dat hij op de kortst mogelijke termijn beoogde aan te vangen met de bouwwerkzaamheden. In dat geval had hij de huur ook moeten beëindigen. De misgelopen huurinkomsten door leegstand zijn daarom geen schade.  
         Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat de tekortkoming heeft geleid tot vertraging van de herontwikkeling en hij zodoende langer dan noodzakelijk leegstand heeft gehad, geldt nog het volgende. De resultaten van het erfdienstbaarhedenonderzoek dateren van 4 januari 2021. Door op 6 januari 2021 met de toenmalige huurder een beëindigingsovereenkomst te tekenen in de wetenschap dat hij vanwege de lopende bezwaarprocedure nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning had, heeft [eiser] zelf het risico van langer durende leegstand genomen. Ook om die reden ontbreekt causaal verband tussen de gestelde schade en de tekortkoming van [gedaagden] , zodat de in dit verband gevorderde schade zal worden afgewezen.  
       
       
       
         
           Onderzoekskosten kadaster en taxatiekosten 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       
        [eiser] vordert de door hem gemaakte onderzoekskosten kadaster (€ 581,10) en de taxatiekosten van Hanson (€ 1.815,00) om schade en aansprakelijkheid te kunnen vaststellen en begroten. 
       
     
     
       5.8. 
       
        [gedaagden] voeren daar – voor wat betreft de onderzoekskosten kadaster – tegen aan dat [eiser] voor de totstandkoming van de koopovereenkomst en in ieder geval voor het tekenen van de akte van levering, onderzoek bij het kadaster had moeten doen en dat causaal verband daarom ontbreekt. Dit verweer slaagt niet, omdat de vraag of [eiser] zelf (meer) onderzoek had moeten doen niet aan de orde is. Vast staat immers dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst (zie r.o. 3.11). De gevorderde onderzoekskosten kadaster zijn daarom toewijsbaar. 
       
     
     
       5.9. 
       Tegen de taxatiekosten voeren [gedaagden] aan dat het rapport niet zorgvuldig tot stand is gekomen, omdat [gedaagden] niet bij de totstandkoming ervan zijn betrokken. Dat verweer slaagt niet, omdat Hanson niet gehouden was [gedaagden] bij de taxatie te betrekken. De redelijke kosten die [eiser] heeft gemaakt ter vaststelling van (de omvang van de) schade komen voor vergoeding in aanmerking, en de gemaakte kosten voor de taxatie komen de rechtbank redelijk voor. Voor zover [gedaagden] het niet eens zijn met de taxatie van Hanson, hebben zij de mogelijkheid gehad om daar bij conclusie van antwoord of tijdens de mondelinge behandeling op te reageren of een eigen taxatie in te brengen.  
       
     
     
       5.10. 
       
         
          [gedaagden] voeren ten slotte aan dat de btw van de factuur van Hanson geen 
         schade is en niet voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank volgt hen daarin niet. 
         Het gaat hier immers niet om btw over de schadevergoeding, maar om gemaakte kosten die 
         met btw belast zijn en die [eiser] heeft moeten maken om zijn schade te kunnen begroten. De gevorderde taxatiekosten inclusief btw zijn daarom toewijsbaar. 
       
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank gaat ten slotte voorbij aan de door [gedaagden] bij de andere schadeposten gevoerde verweren waar [gedaagden] voor de kadaster- en taxatiekosten naar verwijzen. Zonder nadere motivering valt namelijk niet te begrijpen waarom die aan toewijzing van die kosten in de weg staan. 
       
       
         
           Verlies ontwikkelpotentieel achterterrein 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Volgens [eiser] heeft hij recht op vergoeding van gederfde winst in verband met  het verloren ontwikkelpotentieel van het perceel [kadasternummer 2] (de horecagelegenheid aan de [straat] [nummer 1] ). De winstderving is gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten (de nettowaarde na herontwikkeling conform de verleende vergunning) van € 450.000 en de marktwaarde per peildatum sluiten koopovereenkomst van € 220.000, zijnde een bedrag van € 230.000 aldus [eiser] . [gedaagden] hebben aangevoerd dat geen sprake is van winstderving ten aanzien van perceel [kadasternummer 2] . Als al sprake is van winstderving, betwisten zij dat deze € 230.000 bedraagt. Volgens hen is geen rekening gehouden met de aard en omvang van de recente verbouwingswerkzaamheden. Ook is met aanpassing van het bouwplan herontwikkeling wel mogelijk, aldus [gedaagden]  
       
       
         
           Verweren [gedaagden] 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Brijns c.s. voeren aan dat schade niet aannemelijk is omdat het de vraag is of [eiser] voor zijn bouwplan een onherroepelijke omgevingsvergunning had kunnen verkrijgen. De rechtbank beoordeelt dit verweer als volgt. 
       
     
     
       5.14. 
       Bij het vaststellen van de schade moet een (vermogens)vergelijking worden gemaakt tussen de situatie die is ontstaan doordat [gedaagden] hun leveringsverplichting niet zijn nagekomen en de situatie dat zij deze wel zouden zijn nagekomen. Daarbij komt de vraag aan de orde of in die situatie een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door [eiser] gewenste ontwikkeling zou zijn verkregen. Er is immers niet alleen bezwaar tegen de vergunning gemaakt vanwege de privaatrechtelijke belemmering. Het bezwaar richtte zich ook op het feit dat bij de vergunningverlening ten onrechte is uitgegaan van een ontwikkeling die binnen het bestemmingsplan paste (gebonden beschikking). Daarnaast zijn bezwaren geuit over geur- en geluidsoverlast en de hoogte van de uitbouw (zie r.o. 3.13).  
       
     
     
       5.15. 
       De rechtbank stelt voorop dat in dit geval onmiskenbaar sprake is van condicio sine qua non-verband tussen de tekortkoming van [gedaagden] en de gemiste kans op het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. De privaatrechtelijke belemmering heeft er immers toe geleid dat de gemeente het bouwplan van [eiser] in de bezwaarprocedure niet verder heeft beoordeeld. [eiser] is door de tekortkoming van [gedaagden] dus de kans ontnomen om met een omgevingsvergunning de door hem gewenste herontwikkeling met het daarmee beoogde rendement te kunnen realiseren. Om de vraag te kunnen beantwoorden of sprake was van een reële kans, moet de rechtbank de goede en kwade kansen schatten dat [eiser] een (onherroepelijke) omgevingsvergunning zou hebben verkregen. Dit vereist een juridische beoordeling aan de hand van de stellingen van partijen en de stukken waar partijen zich op beroepen. 
       
     
     
       5.16. 
       
        [gedaagden] voeren aan dat ook als de erfdienstbaarheden uit 1980 er niet zouden zijn geweest (en zij dus hun leveringsverplichting onverkort zouden zijn nagekomen), de omgevingsvergunning niet zou zijn verleend of gelet op de ingediende bezwaren niet in stand zou zijn gebleven. [eiser] wijst er van zijn kant op dat de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat medewerking verleend zou kunnen worden aan vergunningverlening in afwijking van het bestemmingsplan onder de in haar e-mail van 8 april 2021 vermelde voorwaarden (voorzieningen waardoor geen geur- of geluidhinder voor omwonenden ontstaat, geen schuifdak en voldoen aan de parkeereisen). [eiser] wijst er verder op dat zonder bestemmingswijziging dag-horeca op het achterterrein mogelijk zou zijn geweest (Horeca categorie 1 activiteiten). Wat betreft huuropbrengsten zijn deze activiteiten vergelijkbaar met Horeca categorie 2 activiteiten. Het is zelfs mogelijk om onder één dak het bestaande gedeelte, binnen het bestaande bouwvlak, als Horeca categorie 2 te exploiteren en het te ontwikkelen gedeelte, buiten het bestaande bouwvlak, als Horeca categorie 1 te exploiteren, aldus [eiser] . Maar ook een bestemmingswijziging zou volgens hem relatief eenvoudig te bewerkstelligen zijn geweest. Omdat op het bebouwde gedeelte reeds de aanvullende functieaanduiding rust, is aannemelijk dat een besluit tot aanpassing van de bestemming van het onbebouwde terrein genomen had kunnen worden waarbij ook Horeca categorie 2 zou zijn toegestaan, aldus nog steeds [eiser] . Ten slotte verwijst [eiser] naar het memo van DS-Bouwvisie (r.o. 3.16), waarin wordt toegelicht hoe relatief eenvoudig kan worden tegemoetgekomen aan de eisen omtrent geur- en geluidhinder, hoe geluidsoverlast vanwege een schuifdak kan worden voorkomen (terwijl dat schuifdak achterwege had kunnen blijven) en dat nieuw onderzoek naar de parkeereisen niet zou afwijken van het al uitgevoerde onderzoek. Eén en ander onderschrijft volgens [eiser] dat een bestemmingswijziging haalbaar was geweest.  
       
     
     
       5.17. 
       De rechtbank acht de kans reëel dat uiteindelijk een (onherroepelijke) omgevingsvergunning zou zijn verleend en acht daarbij van belang dat de gemeente zich in dit opzicht welwillend heeft opgesteld. In haar e-mail van 8 april 2021 geeft zij aan onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan verlening van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan (zie r.o. 3.8). Ook heeft zij ruim twee jaar lang uitstel verleend aan de behandeling van het bezwaar tegen de omgevingsvergunning (r.o. 3.10). Verder geldt dat DS-Bouwvisie gemotiveerd heeft uiteengezet hoe tegemoet had kunnen worden gekomen aan de door de gemeente gesignaleerde bezwaren en [gedaagden] hebben een en ander niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank houdt verder rekening met de hiervoor in 5.16weergegeven stellingen van partijen en de stukken waarop zij zich beroepen. Zij schat de kans dat [eiser] een (onherroepelijke) omgevingsvergunning zou hebben verkregen, de goede en kwade kansen afwegende, in op vijfenzestig procent. Eventuele schade door verlies van ontwikkelperspectief is dus tot dat percentage toewijsbaar. 
       
     
     
       5.18. 
       Wat betreft de omvang van de schade door het verlies van ontwikkelperspectief overweegt de rechtbank als volgt. 
       
     
     
       5.19. 
       De rechtbank acht de betwisting door [gedaagden] van de gestelde, met het taxatierapport onderbouwde, winstderving op perceel [kadasternummer 2] onvoldoende gemotiveerd. [gedaagden] zijn inhoudelijk niet of nauwelijks op het taxatierapport ingegaan, terwijl dat wel op hun weg had gelegen, mede gelet op hetgeen in 5.2 is overwogen. [gedaagden] hebben de uitgangspunten, de visie op de markt, de referentieobjecten en de waarderingsmethodiek van het rapport niet, althans onvoldoende, betwist. Het enkele betoog dat Hanson de uitgangspunten niet zelfstandig heeft beoordeeld is daarvoor in elk geval onvoldoende. Dat geldt ook voor het aangevoerde dat Hanson niets stelt over het feit dat het plan in strijd is met het bestemmingsplan, omdat dit aspect tot uitdrukking komt bij de vraag tot welk percentage de schade toewijsbaar is. Het verweer ten slotte dat aan de in de taxatie vermelde bouwkosten geen betekenis kan worden toegekend, omdat [betrokkene 3] die de offerte daarvoor heeft opgesteld, geen bouwonderneming exploiteert, treft evenmin doel. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat [betrokkene 3] geen bouwonderneming exploiteert. Daarbij komt dat vaststaat dat voor de gewenste ontwikkeling bouwkosten moeten worden gemaakt en dat niet is gesteld of gebleken dat de geoffreerde bouwkosten irreëel laag zouden zijn; sterker nog, de stellingen van [gedaagden] wekken eerder de suggestie dat die kosten zouden zijn opgeklopt, terwijl het een gegeven is dat de schade juist afneemt naarmate de bouwkosten toenemen. Gelet op het voorgaande is het taxatierapport onvoldoende bestreden, zodat de rechtbank het  als uitgangspunt neemt.  
       
     
     
       5.20. 
       
        [gedaagden] voeren daarnaast aan dat bij de gestelde marktwaarde (na herontwikkeling conform de verleende vergunning) geen rekening is gehouden met recente verbouwingswerkzaamheden. [eiser] heeft echter gemotiveerd betwist dat die werkzaamheden van invloed zijn op de waardering van de relevante marktwaarde. Volgens hem is alleen de bovenverdieping (de woning) verbouwd en zijn aan de bedrijfsruimte op de begane grond geen verbeteringen toegebracht en is daarin niet geïnvesteerd. Niet is daarom gebleken dat de wel verrichte werkzaamheden van invloed zijn op de door [eiser] gestelde winstderving. 
       
     
     
       5.21. 
       
        [gedaagden] voeren verder aan dat [eiser] in de situatie met de erfdienstbaarheid de beoogde ontwikkeling alsnog had kunnen realiseren met enige aanpassing van het bouwplan, zodat geen sprake is van verlies van ontwikkelpotentieel. [gedaagden] hebben zich in dat verband beroepen op het memo [betrokkene 2] (r.o. 3.18). 
       
     
     
       5.22. 
       De rechtbank verwerpt ook dit verweer. De in 1980 gevestigde erfdienstbaarheden leiden ertoe dat het achterterrein wordt doorsneden door een overpad en dat er ook een strook van 50 centimeter onbebouwd moet blijven. Het memo [betrokkene 2] gaat onvoldoende in op het praktische gebruik van het middendeel als restaurant als de eigenaar/gebruiker van het buurperceel [kadasternummer 5] daar op basis van het recht van overpad lopend, met de fiets of een vuilcontainer doorheen moet kunnen gaan. [betrokkene 2] doet de suggestie dat dit kan worden opgelost door in het middendeel van het bouwplan een buitendeur te creëren. Ook geeft [betrokkene 2] zelf aan dat het in het aangepaste plan wenselijk zal zijn om afsluitbare deuren aan te brengen naar het voorste en achterste deel van het restaurant. De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat deze “oplossingen” voor een normale uitbating van een horecagelegenheid onwerkbaar zijn en dat de erfdienstbaarheid de exploitatie van een restaurant zoals [eiser] dit voor ogen had, in de praktijk onmogelijk maakt. Zij acht voldoende door [eiser] onderbouwd dat met een horecagelegenheid die feitelijk uit twee van elkaar afgesloten gedeelten bestaat, niet langer sprake kan zijn van een rendabele exploitatie. In het memo [betrokkene 2] ontbreekt ook een berekening van het rendement dat met het alternatief kan worden behaald. Nu voorts het “rapport: onderzoek naar alternatief ontwikkelingsplan [straat] [nummer 1] ” (productie 33) van [eiser] , rekening houdend met de privaatrechtelijke belemmeringen, wél een tot in detail uitgevoerde berekening van het rendement van een alternatief plan bevat – met als resultaat een negatief rendement – is onvoldoende door [gedaagden] onderbouwd dat een alternatieve herontwikkeling rendabel en dus mogelijk is. 
       
     
     
       5.23. 
       Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank het taxatierapport als uitgangspunt nemen voor het begroten van de schade als gevolg van het verlies van ontwikkelpotentieel van het achterterrein.  
       
       
         
           Verlies ontwikkelpotentieel stukje grond 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       
        [eiser] stelt dat de aankoop van het stukje grond noodzakelijk was voor de herontwikkeling van het achterterrein. Hoewel dit oorspronkelijk geen onderdeel van het plan was, is dit aangekocht vanwege de eis van de gemeente om afzonderlijke heren-, dames- en mindervalidetoiletten te realiseren in combinatie met een nooduitgang en gekoelde vuilopslag. Daarnaast moest ook een trapopgang naar de bovenwoningen gerealiseerd worden. [eiser] wijst op zijn toelichting op het proces van overleg met de gemeente naar aanleiding van zijn principeverzoek dat vooraf ging aan de vergunningaanvraag. Hierin citeert hij uit een brief van de gemeente van 10 april 2020:  De toiletruimten hebben een gezamenlijke toegang. Volgens het besluit eisen inrichtingen Drank- en Horecawet moeten twee volledig naar sekse gescheiden toiletgelegenheden aanwezig zijn.  Om die reden was hij bereid om het stukje grond voor € 12.500 te kopen, aldus [eiser] . Hanson heeft het stukje grond in de huidige situatie – vanwege de erfdienstbaarheden uit 1980 – echter getaxeerd op € 1.500. Zijn schade beloopt daarom € 11.000, aldus nog steeds [eiser] . [gedaagden] voeren onder meer aan dat uit niets blijkt dat de aankoop van het stukje grond een voorwaarde was voor verlening van de omgevingsvergunning. 
       
     
     
       5.25. 
       De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport van Hanson ziet op de ontwikkeling van het achterterrein op grond van de aangevraagde omgevingsvergunning. Uit de daarbij behorende tekening blijkt dat het stukje grond daarvan onderdeel uitmaakt. De berekening van het ontwikkelperspectief en geleden nadeel heeft daarbij dus ook betrekking op het stukje grond. Aan de in het rapport opgenomen marktwaarde van het stukje grond komt dus  geen zelfstandige betekenis toe in het kader van de geleden schade.   
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       5.26. 
       De overwegingen in 5.17, 5.19 en 5.23 leiden tot de conclusie dat vijfenzestig procent van de gestelde winstderving van € 230.000, dus een bedrag van € 149.500, toewijsbaar is. Dit is alleen anders wanneer het beroep van [gedaagden] op matiging van de schadevergoeding slaagt. 
       
       
         
           Schadebeperking / eigen schuld 
         
       
       
     
     
       5.27. 
       
        [gedaagden] voeren met een beroep op de schadebeperkingsplicht dan wel eigen schuld van [eiser] aan dat [eiser] ten onrechte niet op hun voorstel is ingegaan om de onroerende zaken terug te kopen. [eiser] erkent dat [gedaagden] op enig moment hebben genoemd de panden terug te willen kopen. Daarop heeft hij laten weten dat hij inmiddels transport- en vergunningskosten had gemaakt en dat deze dan ook gecompenseerd dienden te worden, aldus [eiser] . Daarnaast heeft hij [gedaagden] gemeld dat als zij serieus waren in hun voorstel om de panden terug te kopen, zij een bod moesten uitbrengen, maar dat een bod nooit is gedaan, aldus nog steeds [eiser] . Gelet op de gemotiveerde betwisting, is niet komen vast te staan dat [gedaagden] een serieus bod tot terugkoop hebben gedaan, zodat dit geen omstandigheid is die aanleiding geeft voor de conclusie dat [eiser] niet voldaan heeft aan zijn schadebeperkingsplicht, dan wel eigen schuld heeft.  
       
       
         
           Matiging van de schadevergoedingsplicht 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       De rechter kan de wettelijke verplichting tot schadevergoeding matigen als toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden.  De door de rechter te hanteren maatstaf is dus of toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden zou leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen. Daarbij dient een afweging plaats te vinden van de belangen en alle overige omstandigheden die aan de zijde van beide partijen bestaan.  Bij het toepassen van dit criterium moet de rechter een grote mate van terughoudendheid betrachten.  
     
     
       5.29. 
       De omstandigheden die [gedaagden] aanvoeren zien op feiten rondom de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Dat zijn echter omstandigheden die zien op de tekortkoming in de nakoming van de leveringsverplichting en kunnen alleen daarom al geen reden zijn voor matiging. Ook overigens acht de rechtbank geen gronden aanwezig voor matiging. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       Uit het vorenstaande volgt dat een bedrag van € 151.896,10 (€ 581,10 + € 1.815,00 + € 149.500,00) aan schadevergoeding zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als gevorderd.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       5.31. 
       
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De vordering van € 3.847,81 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 2.293,96 bij € 151.896,10 in hoofdsom. De rechtbank zal daarom € 2.293,96 toewijzen.  
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       5.32. 
       Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - hoofdsom  
               
               
                 € 
               
               
                 151.896,10  
               
               
                 
               
             
             
               
                 - buitengerechtelijke incassokosten 
               
               
                 € 
               
               
                 2.293,96 
               
               
                 + 
               
             
             
               
                 totaal  
               
               
                 € 
               
               
                 154.190,06 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       5.33. 
       
        [eiser] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 383,21 voor kosten deurwaardersexploten en € 1.929,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 1.929,00), totaal € 2.312,21.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.34. 
       
        [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden, gelet op het toe te wijzen bedrag, begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 133,14 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.277,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 3.858,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 1.929,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 6.446,14 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       5.35. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
     
       5.36. 
       De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank  
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 154.190,06, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 juni 2021, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde 1] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.312,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.446,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       6.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs, mr. E.B. van den Heuvel en mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         
           1621 
       
     
   
   
      Hoge Raad 27 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2774, r.o. 3.4.3   
   
   
      Artikel 6:109 BW 
   
   
      Artikel 6:97 BW 
   
   
      Hoge Raad 19 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1683 
   
   
      Artikel 6:109 BW 
   
   
     MvA II,  Parl. Gesch. BW Boek 6 , p. 450; HR 28 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2913,  NJ  1999/510