ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2013:6777

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2013:6777 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 28-08-2013 / 764722_T28082013

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2013-08-28

Zaaknummer: 764722_T28082013

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2013:6777

---

Huur woonruimte. Staat van het gehuurde bij oplevering. Invulling begrip "beschrijving" als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Redactie van door verhuurder aangehaald artikel in huurovereenkomst niet als beschrijving in zin van de wet aangemerkt. Oplevering gehuurde als correct verondersteld, behoudens tegenbewijs door verhuurder. Op grond van wetsgeschiedenis aangenomen dat bedoeld is bewijs van tegendeel. Bewijsrisico bij verhuurder. Hij dient te bewijzen dat de staat bij aanvang een andere is geweest dan de staat bij oplevering en dat vochtschade tijdens de huurperiode is ontstaan (artikel 7:224 lid 2 BW derogeert aan 7:218 lid 3 BW). Geen indeplaatsstelling of contractsoverneming aangenomen. Geen plaats voor abstracte schadeberekening. Alleen daadwerkelijk gemaakte kosten komen voor vergoeding in aanmerking.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Kanton 
     
     
       Bergen op Zoom 
     
     
     
       zaak/rolnr.: 764722 CV EXPL 13-1184 
     
     
     
       
         vonnis d.d. 28 augustus 2013 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [naam]
         ,  
       wonende te [plaats],   
       eiseres in conventie/ gedaagde in reconventie,  
       procederend ingevolge civiel toevoeging 1GF5156, 
       gemachtigde: mr. drs. E.R. Knoester, advocaat te Steenbergen,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam]
         , 
       wonende te [plaats],  
       gedaagde in conventie/eiser in reconventie, 
       gemachtigde: mr. P.E. Butterman, advocaat te Breda. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiseres in conventie/gedaagde in reconventie]” en “[gedaagde in conventie/eiser in reconventie]”. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding 
     
     
       De procesgang blijkt uit de volgende stukken: 
     
     a. het tussenvonnis in deze zaak van 8 mei 2013 met de daarin genoemde processtukken; 
     b. de conclusie van antwoord in reconventie met productie; 
     c. het faxbericht van mr. Butterman van 18 juni 2013 met producties;  
     d. de comparitie van partijen van maandag 24 juni 2013, het daarbij behorende audiëntieblad en de ter gelegenheid van de comparitie van de zijde van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] overgelegde productie. 
     
   
   
     
       2 Het geschil 
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       2.1 
       
        [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] vordert veroordeling van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] tot betaling van € 2.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 4 februari 2013, althans vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de kosten van dit geding. 
       
     
     
       2.2 
       
        [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert verweer. 
       
       
         
           in reconventie: 
         
       
       
     
     
       2.3 
       
        [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] vordert te verklaren voor recht dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] aansprakelijk is ten aanzien van de schade door een ontstane lekkage in de keuken, alsmede, na wijziging van zijn eis ter zitting, betaling van een (aanvullende) schadevergoeding van € 838,74, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten (eveneens met rente), waaronder € 131,-- aan nakosten.   
       
     
     
       2.4 
       
        [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] voert verweer.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie: 
       
     
     
     
       3.1 
       Bij vermeld tussenvonnis van 8 mei 2013 is een comparitie van partijen gelast, welke is gehouden op maandag 24 juni 2013 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Een minnelijke regeling is niet bereikt.  
       
     
     
       3.2 
       Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van producties, in rechte het volgende vast: 
       
         
           
            [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] is van 1 september 2011 tot en met 31 december 2012 huurster geweest van de bovenwoning van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aan de [adres]. 
         
         
           
            [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] heeft het gehuurde overgenomen van ene heer [belanghebbende], die zijn huurovereenkomst met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voortijdig had opgezegd. 
         
         
           
            [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] is met die voortijdige opzegging onder voorwaarden akkoord gegaan; de voorwaarden zijn neergelegd in een door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], [belanghebbende] en [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] op 21 augustus 2011 ondertekende “overname huurovereenkomst”.  
         
         
           In de huurovereenkomst die door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] met [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] is aangegaan, is in artikel 5 onder “staat van het gehuurde”, voor zover hier van belang, als volgt bepaald: “ Huurder verklaart het gehuurde te hebben ontvangen in goede staat en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren. Alle wanden in de woning zijn vrij van behang en (muur) verf opgeleverd, gestukadoord en behangklaar. Keuken en badkamer zijn schoon en kalkvrij opgeleverd, vrij van beschadiging of ernstige gebruikssporen, waaronder krassen, deuken of andere beschadigingen. (…)”. 
         
         
           Ingevolge artikel 7 sub e van de huurovereenkomst is huurder verplicht: “ bij het verlaten van het gehuurde dit met alle toebehoren schoon en in goede staat van onderhoud aan verhuurder op te leveren en deze de sleutels te overhandigen.”  
         
         
           De huurovereenkomst met [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] is per 1 januari 2013 beëindigd. 
         
         
           
            [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] nadien een incorrecte, slordige en vieze oplevering van het gehuurde verweten. Hij heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] aangesproken tot betaling van de kosten van herstel van door hem geconstateerde schade, gebreken en veranderingen aan het gehuurde middels verrekening met de door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] uit hoofde van de huurovereenkomst betaalde borg van € 1.600,--, een en ander voor zover [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] niet alsnog uiterlijk op 8 januari 2012 zelf tot dit herstel zou overgaan.  
         
         
           Omstreeks medio januari 2013 heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een derde, [de derde] te [plaats], opdracht gegeven om herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren; [de derde] heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voor (onderhouds)werkzaamheden aan de cv-ketel en een hoekstopkraan toilet, de reiniging en ontkalking van kranen badkamer en douchewand en de verwijdering van een natuurstenen haardombouw bij factuur van 25 januari 2013 een bedrag van € 738,74 (inclusief btw) in rekening gebracht. 
         
         
           In diezelfde periode is het gehuurde door een nieuwe huurder betrokken. Gelet op  de slechte omstandigheden waarin de woning in de visie van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] op dat moment zou verkeren heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zich genoodzaakt gezien af te zien van het vragen van huur over de maand januari 2013 en de nieuwe huurder voor de overige 11 maanden een huurkorting te bieden van € 200,--, althans € 175,-- per maand. 
         
         
           Eind januari 2013, meer specifiek bij brief van haar gemachtigde van 29 januari 2013, heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aangesproken tot terugbetaling van de borg  (minus € 250,-- aan huurachterstand) en haar bereidheid uitgesproken de draagplanken in de woning te verwijderen, de gaatjes in de muren dicht te maken en de vitrage aan het raam in de hal weg te halen.      
         
         
           
            [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft van dit aanbod geen gebruik gemaakt. Hij is niet overgegaan tot betaling van de borg.   
         
       
       
     
     
       3.3 
       
         
          [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] vordert in conventie (terug)betaling van € 2.000,-- met rente en kosten, zijnde de resultante van € 1.600,-- aan door haar betaalde borg, vermeerderd met € 650,-- aan een  door haar onverschuldigd betaalde extra maand huur en verminderd met € 250,-- aan huurachterstand.    
         
          [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] meent in essentie dat er geen rechtsgrond is voor het door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] onder zich houden van het haar toekomende bedrag van € 2.000,--, noch voor het inhouden van kosten op dat bedrag. [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] stelt het gehuurde in goede staat te hebben opgeleverd en daaraan geen schade te hebben aangebracht, althans het gehuurde in de kern niet anders te hebben achtergelaten dan dat zij het bij aanvang van de huur heeft aangetroffen.  
       
       
     
     
       3.4 
       
         
          [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft daartegen primair ingebracht, dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] het gehuurde had moeten opleveren volgens de in artikel 5 van de huurovereenkomst gegeven beschrijving van de staat van het gehuurde, hetgeen in zijn visie niet is gebeurd. Voor het geval die beschrijving niet volledig genoeg zou worden geacht om ten aanzien van de gehele woning te gelden, geeft deze volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een voldoende specifieke omschrijving van de muren, de keuken en de badkamer, zodat subsidiair ten minste conform die beschrijving had moeten worden opgeleverd, hetgeen volgens hem echter evenmin is gebeurd. Meer subsidiair heeft in de visie van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te gelden, dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] de woning, in strijd met de haar daartoe in artikel 7 sub e van de huurovereenkomst opgelegde verplichting, niet in goede staat heeft opgeleverd en niet in de staat waarin zij de woning heeft betrokken. Volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] gaat het daarbij in ieder geval om de in de woning achtergebleven goederen, de geverfde en behangen muren en het feit dat de woning niet schoon is opgeleverd. Om reden dat door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] niet aan de opleveringsplicht is voldaan en door haar evenmin gehoor is gegeven aan aanmaningen om alsnog tot nakoming over te gaan, stelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] kosten te hebben moeten maken om het gehuurde zelf in goede staat te brengen en huur te hebben gederfd. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] meent dan ook dat hij de betalingen van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie], waaronder de waarborgsom, rechtsgeldig onder zich heeft gehouden, althans deze mocht verrekenen met hetgeen hij van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] te vorderen heeft gekregen wegens de incorrecte oplevering van het gehuurde.  
         Omdat de ingehouden betalingen de kosten volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] niet volledig dekken vordert [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in reconventie een aanvullende schadevergoeding. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft deze laatstelijk, ter zitting, berekend op € 838,74 en zijn oorspronkelijke reconventionele vordering tot betaling van € 1.000,-- , naar de kantonrechter begrijpt, in die zin gewijzigd. Genoemd bedrag van € 838,74 is de resultante van € 2.100,-- aan gedwongen huurkorting en € 738,74 aan door [de derde] gefactureerde werkzaamheden, verminderd met de borg en de ontvangen betaling van € 650,-- en vermeerderd met € 250,-- aan bestaande huurachterstand.  
         
          [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] vordert in reconventie voorts voor recht te verklaren dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] aansprakelijk is voor de vochtschade, die het gevolg zou zijn van een tijdens de huurperiode, in december 2012, ontstane lekkage in de keuken van het gehuurde, vermoedelijk door een kraan die niet goed zou zijn aangesloten. Door die lekkage zouden vochtplekken zijn ontstaan in het plafond van de winkel/showroom op de benedenverdieping (Bang & Olufsen). [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] baseert de gestelde aansprakelijkheid van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] in deze op artikel 7:218 BW.  
       
       
     
     
       3.5 
       
         
          [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] wijst haar beweerde aansprakelijkheid voor de gestelde vochtschade van de hand, waartoe zij primair aanvoert dat er tijdens haar huurperiode geen sprake is geweest van lekkage of een lekkende kraan of leiding. Zij acht zich daarvoor subsidiair niet verantwoordelijk, terwijl zij meer subsidiair de gestelde oorzaak van de lekkage betwist.  
         Ook overigens concludeert [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] tot afwijzing van de reconventionele vordering, waartoe zij zich, gelijk en naast hetgeen door haar in conventie reeds is gesteld, primair beroept op het bepaalde in het tweede lid van artikel 7:224 BW, nu volgens haar geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Artikel 5 van de huurovereenkomst kan in haar visie niet als zodanig worden gekwalificeerd. Zij wijst er daarenboven op, dat zij in de redactie van bedoeld artikel geen zeggenschap heeft gehad, dat deze niet overeenkomt met de werkelijkheid, nu er op het moment dat zij het gehuurde betrok reeds behang aanwezig was en deze feitelijk slechts handelt over de staat van enkele wanden.  
       
       
     
     
       3.6 
       
         Gelet op de onderlinge nauwe samenhang zullen de vorderingen in conventie en in 
         reconventie gezamenlijk worden behandeld. 
       
       
     
     
       3.7 
       Partijen worden in de kern verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] het gehuurde bij het einde van haar huurovereenkomst op juiste wijze heeft opgeleverd.  
       
     
     
       3.8 
       Indien een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet, op de voet van het tweede lid van artikel 7:224 BW, de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin het volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. 
       
     
     
       3.9 
       Waar [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] meent dat de hiervoor onder 3.2 weergegeven redactie van artikel 5 van de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als een beschrijving in de zin van voormeld artikellid, wordt dit door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] betwist. 
       
     
     
       3.10 
       Hoewel de wet noch de wetsgeschiedenis zich erover uitlaat wat een beschrijving is en tot dusver niet is uitgemaakt aan welke eisen deze moet voldoen, wordt, op grond van de wetsgeschiedenis (wel) aangenomen dat de in artikel 5 van de huurovereenkomst gebezigde formulering “ ontvangen in goede staat en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren”  niet als een beschrijving kan gelden, althans daartoe onvoldoende is. Daaruit volgt immers nog niet wát de staat van het gehuurde feitelijk inhoudt. Van belang is dat de beschrijving de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig nauwkeurig weergeeft, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat het gehuurde door de huurder is aanvaard. Voor zover [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] meent dat ten minste het vervolg van artikel 5 “alle wanden in de woning zijn vrij van behang en (muur)verf opgeleverd (...)” voldoende specifiek is en als beschrijving heeft te gelden, heeft hij ter zitting erkend dat bedoelde, tot enkele onderdelen van het gehuurde, beperkte weergave van de staat van het gehuurde niet de feitelijke staat van het gehuurde bij aanvang was. Nu de -summiere- weergave aldus geen werkelijke informatie verschaft over de oorspronkelijke toestand van het gehuurde kan deze, nog daargelaten de discussie omtrent de al dan niet eenzijdige totstandkoming daarvan, niet worden aangemerkt als een tussen partijen opgemaakte beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Weliswaar kan aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] worden toegegeven dat het belang van een dergelijke beschrijving is dat beide partijen weten hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd, maar voor zover [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] thans tracht te betogen dat met de - fictieve - weergave is bedoeld de gewenste eindsituatie weer te geven, heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] die bedoeling noch uit de eerdere stellingen van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], noch uit de weergegeven redactie van artikel 5 en de opname hiervan onder het kopje “staat van het gehuurde” hoeven begrijpen. Temeer niet, nu haar ten aanzien van de gewenste eindtoestand afzonderlijk een, in summiere en algemene bewoordingen gestelde, verplichting is opgelegd in artikel 7 sub e van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       3.11 
       Het moet er, gelet op het vorenstaande, dan ook voor worden gehouden dat er geen sprake is van een - afdoende - beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 (eerste volzin) BW. Voor die situatie bepaalt artikel 7:224 lid 2 (tweede volzin) BW dat de huurder, behoudens door de verhuurder te leveren tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur. Met andere woorden wordt de oplevering van het gehuurde in dit geval als correct verondersteld. Tegen deze veronderstelling staat bewijs open. Hoewel de wettekst spreekt van “tegenbewijs”, zodat de bewijslast bij [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] zou blijven en [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] slechts zou hoeven ontzenuwen dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] het gehuurde heeft opgeleverd zoals zij dit heeft aanvaard, volgt uit de wetsgeschiedenis dat bedoeld is dat de verhuurder het tegendeel van de hiervoor weergegeven en ten gunste van de huurder opgenomen veronderstelling moet bewijzen. Van die bedoeling zal worden uitgegaan, zodat heeft te gelden dat op [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de bewijslast rust. 
       
       
         
           reiniging/ontkalking badkamer 
         
       
     
     
       3.12 
       Gelet hierop en gegeven (het verweer tegen) de gevorderde herstelkosten zal [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], voor zover die kosten betrekking hebben op de reiniging en ontkalking van kranen badkamer en douchewand, moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat van de badkamer was en dat deze anders was dan de staat waarin [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] deze heeft opgeleverd.  
       
       
         
           onderhoud cv-ketel 
         
       
     
     
       3.13 
       Voor wat betreft de door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] gestelde kosten die zijn gemaakt voor het onderhoud van de cv-ketel, heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] niet gemotiveerd weersproken dat de kosten daarvan, op grond van het bepaalde in artikel 6 sub a van de huurovereenkomst, voor haar rekening komen. Deze zijn derhalve in beginsel toewijsbaar, althans terecht op de waarborgsom ingehouden en wel tot het bedrag van € 81,40 (exclusief btw en inclusief materiaal) dat voor dit onderhoud door [de derde] bij factuur van 25 januari 2013 in rekening is gebracht. Tegen de omvang van die kosten is geen specifiek verweer gevoerd, terwijl deze kosten evenmin onredelijk voorkomen. 
       
       
         
           natuurstenen schouw  
         
       
     
     
       3.14 
       Voor wat betreft de gestelde schade/kosten met betrekking tot (de verwijdering van) een natuurstenen haardombouw heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] erkend dat de schouw door haar in het gehuurde is aangebracht en dat deze niet is verwijderd voor de eindoplevering. [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] heeft daarmee gehandeld in strijd met haar huurdersverplichting, zodat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] haar terecht aanspreekt voor de kosten van de verwijdering daarvan. Weliswaar heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] aangegeven dat zij de schouw ter overname heeft aangeboden en dat zij zich bereid heeft verklaard deze zo nodig weg te halen, maar dit verweer kan haar niet baten, reeds nu het onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd en [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] bovendien niet daadwerkelijk tot verwijdering van de schouw is overgegaan. Nu geen afzonderlijk bezwaar is gericht tegen het voor deze werkzaamheid bij de factuur van [de derde] van 25 januari 2013 in rekening gebrachte bedrag van € 180,-- (exclusief btw), kan dat bedrag aan daadwerkelijk gemaakte kosten in beginsel eveneens worden toegewezen, althans is ook dat bedrag terecht op de waarborgsom ingehouden. 
       
       
         
           huurkorting 
         
       
     
     
       3.15 
       Het resterende deel van de door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in deze becijferde schade betreft, behoudens € 25,52 (exclusief btw) aan reparatie van een lekkende hoekstopkraan, kort gezegd de “gedwongen huurkorting”. Nadat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] aanvankelijk had betwist dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] met de nieuwe huurder een regeling heeft getroffen en dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] deze in dat kader een huurkorting heeft verleend, heeft [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie], na kennisname van een aan die nieuwe huurder gerichte brief van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] van 6 januari 2013 waarin een regeling met huurkorting is neergelegd, niet langer gemotiveerd weersproken, dat de nieuwe huurder een huurkorting is en wordt verleend in verband met door hem en voor zijn rekening te verrichten opknap-werkzaamheden aan het gehuurde. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft (de schade betreffende) die korting laatstelijk berekend op € 2.100,--, gelijk aan een korting van € 175,-- per maand gedurende één jaar.  
       
     
     
       3.16 
       
        [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] meent niet gehouden te zijn (mee) te betalen aan een huurkorting, waarvan zij stelt dat deze onverplicht is overeengekomen in de relatie tussen [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] en de nieuwe huurder. Zij wijst erop dat de nieuwe huurprijs met korting bovendien nog altijd hoger is dan de huur die zij aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] betaalde.   
       
     
     
       3.17 
       Vooropgesteld wordt dat in de regel een woning, die enige tijd verhuurd is geweest, ook als deze op correcte wijze is bewoond, gebruikssporen vertoont en al gauw tot enige vorm van opknapwerk aanleiding geeft. Dit levert, ook indien de sub 3.11 weergegeven veronderstelling dat het gehuurde correct is opgeleverd na bewijslevering niet juist mocht blijken te zijn, niet zonder meer een opleveringsgebrek op, dat voor rekening van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] komt. 
       
     
     
       3.18 
       Uit de aan de opvolgend huurder gerichte brief van 6 januari 2013 volgt dat het opknapwerk, waarvoor een huurkorting is en wordt verleend, bestaat in het verwijderen van vloerbedekking en behang op de 2e etage, het wit sauzen van de muren in hallen, het dichtzetten, plamuren en schuren van gaten en beschadigingen in de binnenmuren en de algemene reiniging van de woning, behoudens de badkamer. Volgens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] is dit opknapwerk noodzakelijk geworden, nu [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] daartoe ten onrechte niet is overgegaan. Hij voert daartoe, naast hetgeen hiervoor te dien aanzien reeds is overwogen en beslist, mede in verband met de gemotiveerde stellingname van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] dat het vliesbehang en (de vervuiling op de) vloerbedekking reeds aanwezig waren toen zij het gehuurde betrok, aan dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] ook zaken, die door de vorige huurder [belanghebbende], zijn aangebracht had dienen weg te nemen. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] kan hierin niet worden gevolgd. Waar hij stelt dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] in de plaats is getreden van [belanghebbende] geldt dat de regels omtrent huur en verhuur van woonruimte de mogelijkheid van een indeplaatsstelling niet kennen.  
       
     
     
       3.19 
       
         Voor zover de stellingname van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] moet worden begrepen als een beroep op contractsoverneming, is dit verweer door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] onvoldoende feitelijk onderbouwd. Uit de omstandigheid dat door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], [belanghebbende] en [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] op 21 augustus 2011 een “overname huurovereenkomst” is ondertekend, noch uit de inhoud van die overeenkomst kan  - ondubbelzinnig -  worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen was om de huurovereenkomst van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] met [belanghebbende] over te laten nemen door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] en haar daarmee te laten treden in de rechten en plichten van [belanghebbende]. Nu voorts niet is gesteld of gebleken dat [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] een verplichting tot ongedaanmaking van door [belanghebbende] aangebrachte voorzieningen op zich heeft genomen of dat zij zich jegens [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voor de kosten van het ongedaan maken daarvan aansprakelijk heeft gesteld, kan dit, anders danVerburgh kennelijk meent, niet reeds tot grondslag dienen voor het aannemen van aansprakelijkheid van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] voor de gestelde opleveringsschade.  
       
       
     
     
       3.20 
       Maar ook als aansprakelijkheid voor die schade, na bewijslevering, wel geheel of gedeeltelijk zal blijken te moeten worden aangenomen, geldt dat de gestelde schade, waar deze ziet op de gedwongen huurkorting, onvoldoende feitelijk is onderbouwd. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft die schade begroot op € 2.100,--, gelijk aan een huurkorting voor de nieuwe huurder van € 175,-- per maand gedurende één jaar. Voor zover uit de stellingen van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] al zou moeten worden begrepen, dat genoemd bedrag is gebaseerd op de naar objectieve maatstaven berekende/beraamde kosten van het onder 3.18 weergegeven opknapwerk, geldt dat in huurkwesties als de onderhavige in de regel geen plaats is voor een abstracte schadeberekening. Waarom een dergelijke berekening in dit geval wel op zijn plaats zou zijn is niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat alleen daadwerkelijk gemaakte (herstel)kosten voor vergoeding in aanmerking komen. 
       
     
     
       3.21 
       Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] daadwerkelijk een bedrag aan opknapwerk, als hier bedoeld, heeft uitgegeven, zodat hij ter zake geen schade heeft geleden. Vaststaat dat hij het gehuurde, kort na de oplevering daarvan door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie], opnieuw heeft verhuurd en wel, behoudens de door [de derde] verrichte herstelwerkzaamheden, in de toestand waarin [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] de woning heeft verlaten. Hoewel niet is uitgesloten, dat door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], ook al heeft hij niet hersteld, schade is geleden, omdat het nog te verrichten opknapwerk van negatieve invloed zou zijn geweest op de met de opvolgend huurder overeengekomen huurprijs, zijn door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie], onvoldoende concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht om daar, uitgaande van een concrete schadeberekening, vanuit te (kunnen) gaan. De enkele omstandigheid dat door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] onverplicht een huurkorting is verleend is daartoe onvoldoende. Temeer waar door [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] niet is betwist dat de met de opvolgend huurder overeengekomen huurprijs met korting nog altijd hoger is dan de huurprijs die [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] betaalde. Daarbij komt nog, dat evenmin is gebleken dat de nieuwe huurder tot het herstel van het gehuurde in de beweerde oorspronkelijke onderhoudstoestand is overgegaan. Geenszins ondenkbaar is dat door hem is gekozen voor andere oplossingen (bijvoorbeeld een andere kleur op de muur), die het herstel geheel of gedeeltelijk overbodig hebben gemaakt.  
       
     
     
       3.22 
       Het vorenstaande leidt tot de slotsom, dat de stellingen van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] te vaag en onvolledig zijn om als basis voor toewijzing van de schadevordering betreffende de gedwongen huurkorting, te (kunnen) dienen. Voor zover die schadevordering ook een component wegens over de maand januari 2013 gederfde huur omvat, is dit onvoldoende concreet gesteld. Weliswaar lijken de stellingen van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] bij antwoord daar op te duiden, maar ter zitting heeft hij zijn schade, zonder nadere specificatie, op een (ander) bedrag van € 2.100,-- begroot, gelijk aan een huurkorting van € 175,-- per maand.  Schade wegens geleden verlies in de vorm van huurderving, omdat het gehuurde als gevolg van een niet-correcte oplevering niet eerder aan een ander verhuurd is kunnen worden, komt in beginsel voor vergoeding in aanmerking, maar dan moet wel duidelijk worden gesteld dat schade in die zin wordt gevorderd en tot welk bedrag. Bovendien vergt die vordering een voldoende gemotiveerde (cijfermatige) onderbouwing. De vordering van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voldoet niet aan die vereisten. Onder meer is niet gesteld of gebleken wanneer de nieuwe huurder het gehuurde feitelijk heeft betrokken. Dit klemt, temeer waar [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] gemotiveerd heeft betwist dat zij het gehuurde niet tijdig en/of niet correct heeft opgeleverd.  
       
       
     
     
       3.23 
       Bij dit alles komt nog, dat het achterlaten van enige spullen niet gelijk te stellen is met het in beschadigde toestand achterlaten van het gehuurde. 
       
     
     
       3.24 
       De schadevordering betreffende de gedwongen huurkorting ligt derhalve reeds op grond van het vorenstaande voor afwijzing gereed. 
       
       
         
           lekkage 
         
       
     
     
       3.25 
       
        [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] heeft haar beweerde aansprakelijkheid voor de gestelde vochtschade van de hand gewezen, waartoe zij primair heeft aangevoerd dat er tijdens haar huurperiode geen sprake is geweest van een lekkage. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft zich in dit verband beroepen op artikel 7:218 BW.  
       
     
     
       3.26 
       Wat betreft de aansprakelijkheid voor schade aan de verhuurde zaak bepaalt artikel 7:218 BW dat, onverminderd artikel 7:224 lid 2 BW, de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. In de situatie dat de woning bij of na beëindiging van de huurovereenkomst aan de verhuurder wordt opgeleverd, derogeert het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW derhalve aan artikel 7:218 lid 3 BW. Deze situatie doet zich in dit geval voor en leidt ertoe dat, nu geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, het bewijsrisico bij [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zal worden gelegd. In lijn met de jurisprudentie dient hij te bewijzen dat de vochtschade gedurende de huurtijd van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] is ontstaan. Slaagt hij in dat bewijs, dan pas moet [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] bewijzen dat de schade niet aan een aan haar toerekenbaar tekortschieten in haar huurdersverplichtingen is te wijten.   
       
       
         
           bewijs 
         
       
     
     
       3.26 
       
        [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zal, overeenkomstig zijn bewijsaanbod, worden toegelaten het bewijs te leveren zoals hem hiervoor sub 3.12 en 3.26 is opgedragen. In afwachting van de resultaten van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden. Het is aan partijen om te beoordelen of zij - gelet op de hiervoor weergegeven overwegingen en beslissingen en het als gevolg daarvan resterende geringe financiële belang - in deze bewijsvoering wensen te treden. Daarbij moet bedacht worden, dat aan bewijsvoering extra kosten zijn verbonden en dat daarmee ook (veel) tijd is gemoeid. Wellicht zouden partijen alsnog een minnelijke regeling moeten beproeven. 
       
     
     
       3.27 
       Voorts wordt ten overvloede nog overwogen, dat voor zover [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ter zitting meerdere malen heeft aangedrongen op het middels computer tonen van door hem eerder overgelegde foto’s en hij zijn teleurstelling heeft geuit over het feit dat op dit aanbod tot dusver niet is ingegaan, heeft te gelden dat de foto’s weliswaar een indruk geven van de staat van het gehuurde bij oplevering door [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie], maar dat deze niet weergeven wat de staat van het gehuurde was toen [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] de woning betrok. De overgelegde foto’s an sich bieden derhalve (nog) geen begin van bewijs, dat de oorspronkelijke staat van het gehuurde anders was dan de staat waarin [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] deze heeft opgeleverd.  Van het aanbod het gehuurde te bezichtigen is tot dusver om een zelfde reden geen gebruik gemaakt.  
       
     
   
   
     
       4 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie: 
       
     
     
     
       laat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] toe, draagt hem voor zover nodig ambtshalve op, om door alle middelen rechtens en speciaal door middel van getuigen te bewijzen: “wat de oorspronkelijke staat van de badkamer was en dat deze anders was dan de staat waarin [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] deze heeft opgeleverd”; 
     
     
     
       laat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] toe, draagt hem voor zover nodig ambtshalve op, om door alle middelen rechtens en speciaal door middel van getuigen te bewijzen: “dat de vochtschade, die het gevolg zou zijn van een lekkage in het gehuurde, gedurende de huurtijd van [eiseres in conventie/gedaagde in reconventie] is ontstaan”; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van  woensdag 25 september 2013 te 11.00 uur  opdat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dan bij akte aangeeft of en zo ja op welke wijze hij het verlangde bewijs wenst te leveren; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dat bewijs schriftelijk wil leveren, dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] uiterlijk op genoemde zitting daartoe stukken kan indienen middels toezending of afgifte aan de griffie; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dat bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] uiterlijk op genoemde zitting het aantal en de personalia van de getuigen zal opgeven alsmede de verhinderdata van de getuigen en de wederpartij in de komende drie maanden; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 28 augustus 2013.