ECLI: ECLI:NL:RVS:2025:1037

Titel: ECLI:NL:RVS:2025:1037 Raad van State , 12-03-2025 / 202400199/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2025-03-12

Zaaknummer: 202400199/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2025:1037

---

Bij besluit van 12 februari 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam aan [vergunninghouder] een vergunning verleend om de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Amsterdam om te zetten in vier onzelfstandige woonruimten. [appellanten] voeren in hoger beroep aan dat de rechtbank heeft miskend dat door verlening van de vergunning het pandquotum wordt overschreden. Het pandquotum moet worden gerelateerd aan de feitelijke indeling van een pand en niet aan het aantal woningen in het pand. [appellanten] komen met hun berekening tot de conclusie dat omzetting van de [locatie] binnen het pand een verkamering oplevert van 40% van het aantal woonlagen, en van 38% van de totale woonoppervlakte. Hiermee wordt, anders dan de rechtbank heeft overwogen, het pandquotum van maximaal 25% overschreden. Verder betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte artikel 3.3.11, tweede lid, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 heeft toegepast.

202400199/1/A2. 
     Datum uitspraak: 12 maart 2025 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     [appellant A] en [appellant B], wonend in Amsterdam, 
     appellanten, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 28 november 2023 in zaak nr. 22/5081 en 22/5084 in het geding tussen: 
     [appellanten] 
     en 
     het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam 
     (hierna: het college) 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 12 februari 2021 heeft het college aan [vergunninghouder] een vergunning verleend om de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] te Amsterdam om te zetten in vier onzelfstandige woonruimten. 
     Bij besluit van 14 september 2022 heeft het college het door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     Bij uitspraak van 28 november 2023 heeft de rechtbank het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
     Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld. 
     Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     [appellanten] hebben nadere stukken ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 januari 2025, 
     waar [appellant A], ook namens [appellant B] en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Ramcharan, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [vergunninghouder], als partij gehoord. 
     Overwegingen 
     1.       Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt onderdeel uit van de uitspraak. 
     2.       Op 24 december 2020 heeft [vergunninghouder] (hierna: de vergunninghouder) een vergunning aangevraagd om de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] om te zetten in vier onzelfstandige woonruimten. [appellanten] zijn het niet eens met de verlening van deze vergunning. 
     3.       [appellanten] voeren in hoger beroep aan dat de rechtbank heeft miskend dat door verlening van de vergunning het pandquotum wordt overschreden. Het pandquotum moet worden gerelateerd aan de feitelijke indeling van een pand en niet aan het aantal woningen in het pand. [appellanten] komen met hun berekening tot de conclusie dat omzetting van de [locatie] binnen het pand een verkamering oplevert van 40% van het aantal woonlagen, en van 38% van de totale woonoppervlakte. Hiermee wordt, anders dan de rechtbank heeft overwogen, het pandquotum van maximaal 25% overschreden. Verder betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte artikel 3.3.11, tweede lid, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: de Verordening) heeft toegepast. Door de afwijkende indeling had op grond van artikel 3.3.11, derde lid van de Verordening een individuele afweging moeten worden gemaakt. 
     3.1.    Het college heeft beoogd toepassing te geven aan artikel 3.3.11, tweede lid, aanhef en onder c van de Verordening. Ter zitting is met partijen uitvoerig besproken wat bedoeld wordt met deze bepaling. [appellanten] betogen dat de in de aanhef van dit artikel opgenomen woorden ‘Waarbij geldt dat’ moeten worden gelezen als introductie van vereisten die gelden naast de eis uit de aanhef. Er bevinden zich drie woningen in het pand. Wanneer één woning wordt omgezet, komt dat in de lezing van [appellanten] neer op een omzetting van 33%, wat meer is dan het in de aanhef vermelde maximum van 25%. De Afdeling is evenwel van oordeel dat, voor zover hier van belang, de tekst ‘Waarbij geldt dat’ een onder c vermelde uitzondering inleidt op de hoofdregel dat maximaal 25% van het aantal woningen in een pand kan worden omgezet. Een andere lezing zou het tweede lid, aanhef en onder c, van de Verordening betekenisloos maken en is dus niet logisch. 
     3.2.    De Afdeling is verder van oordeel dat de concrete situatie met een gedeeld trappenhuis en een halletje als garderobe geen afwijkende indeling is, als bedoeld in artikel 3.3.11, derde lid van de Verordening. De andere gronden die [appellanten] in hoger beroep aanvoeren, zijn in de kern een herhaling van de standpunten die ook bij de rechtbank zijn ingenomen. De rechtbank is daar gemotiveerd op ingegaan en met die motivering is de Afdeling het eens. 
     4.       Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 
     5.       Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen reden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     bevestigt de aangevallen uitspraak. 
     Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. O. van Loon, griffier. 
     w.g. Borman 
     lid van de enkelvoudige kamer 
     w.g. Van Loon 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2025 
     284-1132 
       
     BIJLAGE 
       
     Wettelijk kader 
     Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 
     Artikel 3.3.11 Quotumvoorwaarden omzettingsvergunning 
     1.       Vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten worden met inachtneming van een door burgemeester en wethouders per wijk vastgesteld quotum verstrekt. 
     2.       In aanvulling op het eerste lid geldt dat maximaal 25 procent van het aantal woningen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat: 
     a.       bij minimaal vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette woonruimte bestaan; 
     b.       bij minder dan vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per pand uit omgezette woonruimten bestaan; en, 
     c.       bij minder dan vier woningen per pand kan er maximaal sprake zijn van één omgezette woonruimte. 
     3.       In situaties waar het tweede lid geen toepassing vindt, omdat sprake is van een afwijkende indeling, ontsluitingssystematiek, interne indeling of plattegrond, wordt door burgemeester en wethouders een individuele afweging gemaakt. 
     […]