ECLI: ECLI:NL:PHR:2023:232

Titel: ECLI:NL:PHR:2023:232 Parket bij de Hoge Raad , 24-02-2023 / 22/00663

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2023-02-24

Zaaknummer: 22/00663

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2023:232

---

Huurrecht; procesrecht. Dringend eigen gebruik huurwoning in verband met renovatie (sloop en nieuwbouw). Stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven renovatie en verhouding tot Herenhuisarrest. Bouwkundige redenen. Belangenafweging. Art. 8 EVRM (recht op respect privéleven en woning). Passeren bewijsaanbod.

PROCUREUR-GENERAAL 
   
   
     BIJ DE 
   
   
     HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
   
   
     
       Nummer	 22/00663 
     
       Zitting  24 februari 2023 
   
   
     CONCLUSIE  
   
   
     G.R.B. van Peursem 
   
   
     In de zaak 
   
   
     
      [Huurder]
     
   
   
     tegen 
   
   
     Stichting Vestia 
   
   
     Partijen worden hierna verkort aangeduid als [Huurder] of Huurder, respectievelijk Vestia of Verhuurder. 
     Deze huurzaak gaat om de vraag of woningcorporatie Vestia de huurovereenkomst met Huurder, die van haar een sociale huurwoning in Rotterdam Zuid huurt, op grond van dringend eigen gebruik kon beëindigen (art. 7:274 lid 1 onder c BW). Het dringend eigen gebruik is volgens Verhuurder in de eerste plaats gelegen in de stedenbouwkundige, sociaaleconomische en wat genoemd wordt ‘volkshuisvestelijke’ noodzaak om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van verschillende woningen, waaronder die van Huurder, in de Tweebosbuurt . Ook bouwtechnische redenen worden hiervoor aangevoerd. Uit het bestreden arrest blijkt dat er verschillende vergelijkbare procedures tussen Verhuurder en huurders van woningen in de Tweebosbuurt zijn gevoerd, waarbij Verhuurder in een aantal zaken in eerste aanleg in het gelijk is gesteld en in een aantal in het ongelijk. In een fors aantal zaken is vervolgens hoger beroep ingesteld, maar die zijn alle doorgehaald omdat tussen Verhuurder en de betrokken huurders een minnelijke regeling is bereikt (zie rov. 6.1 van het bestreden arrest). In deze zaak ligt uitsluitend de beoordeling van de vordering tegen Huurder voor. Het hof heeft de vordering van Verhuurder toegewezen, nadat de kantonrechter die eerder had afgewezen, omdat volgens de rechter in eerste aanleg de plannen van Verhuurder de strenge toets van dringend eigen gebruik niet konden doorstaan. In cassatie richt Huurder hier verschillende rechts- en motiveringsklachten tegen. Aangevallen wordt dat sprake is van dringend eigen gebruik, dat de belangenafweging in het nadeel van Huurder uitvalt, dat Huurder in appel geen beroep heeft gedaan op art. 22 Grondwet, dat het beroep op het recht op privéleven en op bescherming van de woning van art. 8 EVRM niet slaagt en dat het bewijsaanbod van Huurder wordt gepasseerd. Alle klachten zijn volgens mij tevergeefs voorgesteld. 
   
   1.  Feiten 
   
     1.1 Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 van de Woningwet.  
     1.2 [Huurder] huurt sinds 17 november 1987 van Vestia [de woning] (hierna: de woning). De woning is gelegen in de Tweebosbuurt , onderdeel van de Afrikaanderwijk in stadsdeel Feijenoord ( Rotterdam-Zuid ).  
     1.3 In maart 2010 heeft de toenmalig minister van VROM/WWI aan de heren Deetman en Mans gevraagd een advies uit te brengen over de problematiek op Rotterdam-Zuid . Het verzoek aan Deetman en Mans was het volgende: “ Maak een analyse van de bijzondere situatie op Zuid en de aangrijpingspunten voor interventies en strategiebepaling. Het gaat om een integraal onderzoek waarbij het uitgangspunt is dat de problematiek wordt gekeerd door middel van een samenhangende systeemaanpak .”  
     1.4 In februari 2011 is het Eindadvies van Deetman en Mans over aanpak van Rotterdam-Zuid uitgebracht. Het rapport heet: ‘Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht’. In het advies is onder meer opgenomen (pagina 7): “ Zuid kent een omvangrijke stapeling van sociaal-economische problemen in het zwakste deel van de woningmarkt in Nederland. Deze stapeling van problemen is qua omvang en intensiteit ongekend op Nederlandse schaal. ” In het advies is verder opgenomen dat onder meer de deelgemeente Feijenoord laag scoort op de veiligheidsindex. Ten aanzien van de woningvoorraad staat in het advies (pagina 8): “ Er zijn aanzienlijke problemen op Zuid. Er is sprake van een zeer omvangrijke, kwetsbare, gestapelde woningvoorraad en de omvang en/of de kwaliteit van de buitenruimte laat op veel plaatsen te wensen over. In verschillende wijken wonen gezinnen in (te) kleine en verouderde woningen. (...) .” 
     1.5 Het advies heeft betrekking op drie pijlers: talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering. Het rapport onderscheidt binnen die pijlers de volgende acht prioriteiten: A. Talentontwikkeling 1. Wegwerken taalachterstanden 2. Ontwikkelen doorlopende leerlijnen 3. Ontwikkelen ‘soft skills’ beroepsbevolking B. Economische versterking 4. Stimuleren bedrijvigheid in de wijk 5. Concretiseren nieuwe economische dragers C. Fysieke kwaliteitsverbetering 6. Onderhouden basisniveau ‘schoon, heel en veilig’ 7. Verbeteren kwaliteit particulier woningbezit 8. Herstructurering deel van de particuliere woningvoorraad.  
     1.6 Ten aanzien van pijler C is in het rapport opgenomen (pagina 18) dat in de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse, de wijken met veel particulier bezit, de belangrijkste fysieke verbeteropgaven voor Zuid liggen. Volgens het advies van Deetman en Mans was het echter ook noodzakelijk dat corporaties en de gemeente Rotterdam op korte termijn zouden inventariseren wat ‘de opgave’ is in de andere wijken op Zuid (pagina 20).  
     1.7 Het advies van Deetman en Mans heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, de gemeente Rotterdam , Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ). Op 11 september 2011 is binnen dit samenwerkingsverband het document 'Zuid Werkt! Nationaal Programma Kwaliteitssprong Zuid’ (hierna: NPKZ) ondertekend.  
     1.8 In het NPKZ wordt conform het advies van Deetman en Mans ingezet op de in dat rapport genoemde drie pijlers. Ook zijn de ambities voor de periode tot het jaar 2030 vastgelegd. Ten aanzien van de ‘fysieke kwaliteitsverbetering’ vermeldt het NPKZ onder meer (pagina 16): “ De woningmarkt in de regio Rotterdam valt te betitelen als imperfect. De woningvoorraad op Zuid kenmerkt zich door een lage en dalende WOZ-waarde, een lage druk op de woningmarkt, eenzijdige goedkope en kwetsbare voorraad en een overmaat aan particuliere verhuurders en verouderd particulier bezit. (...). De ambitie en de opgave is fors: we verbeteren of vervangen 1/3 van de woningvoorraad op Zuid in ongeveer 20 jaar (35.000 woningen waarvan ongeveer 12.000 corporatiewoningen en 23.000 particuliere woningen) en de bijbehorende buitenruimte. Hiervoor komen kwalitatief veel betere woningen terug die veel meer differentiatie in de woningvoorraad op Zuid zullen brengen .”  
     1.9 In de bijlage bij het NPKZ (‘Notitie Uitwerking van de pijlers van de Kwaliteitssprong Zuid’) is te lezen (pagina 19) dat ‘delen van het corporatiebezit’ toe zijn aan ‘transformatie.’ Een van de wijken die in dat verband worden genoemd, is de Afrikaanderwijk .  
     1.10 Vervolgens is in december 2013 door het NPRZ het document ‘Handelingsperspectief Afrikaanderwijk ’ opgesteld. In dat Handelingsperspectief is onder meer opgenomen: “ Vooral de woningen in de Tweebosbuurt en de Transvaalbuurt zijn slecht. ”  
     1.11 Verder is een ‘Uitvoeringsplan 2019-2022’ vastgesteld. In dit uitvoeringsplan is onder de kop 'Verbetering en transformatie corporatievoorraad’ (pagina 63) de opgave gesteld een deel van de corporatievoorraad (in 20 jaar gaat het om 12.000 corporatiewoningen) te transformeren door renovatie, sloop en nieuwbouw.  
     1.12 Het college van B&W van de Gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met een herstructureringsplan voor de Tweebosbuurt .  
     1.13 Op 9 juli 2018 heeft [Huurder] een brief van de Gemeente Rotterdam ontvangen betreffende ‘herstructurering’: “ De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan de vernieuwing van woningen en wijken in Rotterdam Zuid . De Gemeente Rotterdam en Vestia willen ook uw buurt Tweebos gaan vernieuwen. De woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom is het nodig de kwaliteit te verbeteren. Deze plannen leiden de komende jaren tot de sloop van veel woningen. In deze brief leest u wat dit voor u betekent. Uw woning wordt gesloopt De plannen hebben helaas tot gevolg dat uw woning wordt gesloopt. Daarom moet u verhuizen. We begrijpen dat dit een ingrijpende boodschap is. Natuurlijk gaan wij u persoonlijk informeren en begeleiden. Samen met u gaan we op zoek naar een andere woning. (...) ” 
     1.14 Op 29 november 2018 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam ‘de Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt ’ gesloten. Daarin zijn de herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt opgenomen. Die bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De te slopen woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot  € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen. Op 29 november 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met deze samenwerkingsovereenkomst.  
     1.15 Vestia heeft de huurovereenkomst met [Huurder] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik. “ Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten. (...) Als u niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst, zien wij ons helaas genoodzaakt in een gerechtelijke procedure de rechter een tijdstip te laten vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd. (...) ”  
     1.16 [Huurder] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd. 
   
   2.  Procesverloop 
   
     2.1 Verhuurder heeft in eerste aanleg gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst tussen haar en Huurder zal eindigen per 1 januari 2020, althans op een tijdstip dat door de kantonrechter in goede justitie zal worden bepaald, alsmede ontruiming van het gehuurde door Huurder. 
     2.2 Huurder heeft in reconventie gevorderd dat een principiële uitspraak wordt gedaan over de rechtmatigheid van de procedure. Verder vorderde hij, voor het geval hij zijn woning zou moeten verlaten, compensatie voor meer te betalen huur voor een nieuwe woning. Tot slot vorderde hij een woning op loopafstand van de Botanische Tuin Afrikaanderwijk . 
     2.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van Verhuurder afgewezen en de reconventionele vorderingen van Huurder onbesproken gelaten bij gebrek aan belang, nu de vorderingen van Verhuurder werden afgewezen. 
     2.4 Verhuurder heeft in hoger beroep 32 grieven gericht tegen het vonnis. 
     2.5 Het Haagse hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 maart 2022, dat Huurder uiterlijk op die dag de woning dient te ontruimen en te verlaten en aan Verhuurder ter beschikking dient te stellen en dat Huurder recht heeft op een verhuisvergoeding. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen: 
     “ Dringend eigen gebruik 
   
   
     7.1 Op grond van het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen inde de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
   
   
     7.2 Uit artikel 7;274 lid 3 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 BW oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie’ in de zin van dit artikellid begrpen, zo volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren. 
   
   
     7.3 De Hoge Raad heeft in het arrest  […] / […]  (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190) overwogen: 
     
       ‘Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’ 
     
   
   
     7.4 Met dit arrest sloot de Hoge Raad aan bij de eerdere arresten  […] / […]  (HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541, NJ 1993/583) en   /Nieuw Amsterdam  (HR 3 mei  1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/665). In het eerste arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat bij beantwoording van de vraag of het afbreken van een woning heeft te gelden als dringend eigen gebruik, doorslaggevend is of aan het in stand houden van de woning door de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat , mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd. In het tweede arrest is die regel in die zin uitgebreid dat van dringend eigen gebruik ook kan worden gesproken indien een woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel aanzienlijke verliezen oplevert. De Hoge Raad voegde daaraan toe dat dit niet anders wordt  índien die exploitatieverliezen hun oorzaak vinden in stedebouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het woningbestand is gelegen, en dat de sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedebouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.’ 
   
   
     7.5 Het feit dat de zaken die aan deze arresten ten grondslag lagen steeds exploitatietekorten tot onderwerp hadden, brengt niet mee dat van dringend eigen gebruik bij renovatie van een woning slechts sprake kan zijn indien zich een dergelijk exploitatietekort voordoet. Van dringend eigen gebruik kan ook sprake zijn indien een woning of een complex van woningen wordt gerenoveerd met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk al dan niet in samenhang met bouwtechnische redenen. Als het gaat om renovatie (sloop en nieuwbouw) voor een dergelijk doel, is niet vereist dat ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds.
 
     7.6 Om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien. Een verhuurder zal een zekere vrijheid hebben om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De rechter kan zijn oordeel over de wenselijkheid van die maatregel niet in de plaats stellen van die vrijheid van de verhuurder. De rechter moet wel toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociale motieven, zal daarbij belangrijk gewicht toekomen aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij, of volgen uit, beleid van de Rijksoverheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn. 
   
   
     7.7 De vraag of sprake is van een dringend eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van de actuele situatie. Dat betekent dat het hof moet beoordelen of ten tijde van deze uitspraak sprake is van dringend eigen gebruik door Vestia in verband met de voorgenomen renovatie.  
   
   
     7.8 Het hof is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord. Zoals uit de feitenweergave blijkt, is sinds maart 2010 onderzoek gaande naar de problematiek die de toenmalige minister van VROM/WWI op Rotterdam Zuid zag. In het advies van Deetman en Mans worden verschillende problemen op Zuid benoemd. Tot die door Deetman en Mans benoemde problemen behoren een lage score op de veiligheidsindex, een relatief laag opleidingsniveau, een relatief gering aantal arbeidsplaatsen en een zeer kwetsbare woningvoorraad. Het advies van Deetman en Mans noemt daarom als een van de pijlers voor het op Rotterdam Zuid te voeren beleid nadrukkelijk de ‘fysieke kwaliteitsverbetering.’ Die fysieke kwaliteitsverbetering heeft niet alleen betrekking op de inrichting van de openbare ruimte, maar ook op de woningen op Zuid. Weliswaar zijn daarbij de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse als belangrijkste wijken genoemd waar het gaat om de particuliere woningvoorraad, maar ook de woningcorporaties zijn aangespoord om in de andere wijken op Zuid te inventariseren wat 'de opgave’ is. Dat betekent niet alleen dat het advies ook op de Tweebosbuurt als onderdeel van de Afrikaanderwijk betrekking had, maar ook dat het mede betrekking had op sociale huurwoningen. Dat het advies ook betrekking had op sociale huurwoningen volgt ook uit het gegeven dat de woningcorporaties nauw betrokken zijn in het NPRZ. 
   
   
     7.9 In het NPKZ is nader uitgewerkt dat een belangrijk deel van de woningvoorraad op Zuid moet worden vervangen. Daarbij is nadrukkelijk benoemd dat het ook gaat om ongeveer 12.000 corporatiewoningen en is omschreven dat de inzet van de woningcorporaties daarop gericht moet zijn. De Tweebosbuurt wordt in het latere Handelingsperspectief Afrikaanderwijk met zoveel woorden genoemd als buurt waar de woningen ‘slecht’ zijn. Vervolgens is in het Uitvoeringsplan opnieuw opgenomen dat er een transformatie van een deel van de corporatievoorraad moet plaatsvinden door renovaties, sloop en nieuwbouw. Het Uitvoeringsplan noemt daarbij dat in de zogenaamde ‘focuswijken’ (waartoe de Tweebosbuurt behoort) sprake is van een sterke disbalans qua woningaanbod.  
   
   
     7.10 Vestia heeft er verder, tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, onweersproken op gewezen dat uit de Woonvisie 2030 blijkt dat het aandeel goedkope woningen in Rotterdam disproportioneel groot is. In de Gebiedsatlas Ontwikkeling Woonvoorraad van de gemeente Rotterdam is bovendien schematisch opgenomen dat de Afrikaanderwijk een wijk is met een sterke disbalans in de woonvoorraad, waarbij er een tekort is aan woningen in het midden-, hoger- en topsegment.  
   
   
     7.11 Het hof acht voorts van belang dat (het College van B&W en de gemeenteraad van) de gemeente Rotterdam met de plannen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan heeft (hebben) ingestemd, omdat daaruit moet worden afgeleid dat de stedenbouwkundige en sociaaleconomische achtergrond van de plannen wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen. De sloop van de woningen en de nieuwbouw is daarmee als zodanig een onderdeel van het beleid dat de gemeente Rotterdam voert en dat aansluit bij de wens van de gemeente Rotterdam om tot een meer gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk te komen. Op grond van artikel 42 Woningwet dient Vestia als toegelaten instelling naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij werkzaam is. 
   
   
     7.12 Het hof is op grond van het voorgaande, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende is onderbouwd. De keuze van Vestia om tot sloop en nieuwbouw over te gaan volgt de beleidsmatige keuze van de gemeente Rotterdam en de Rijksoverheid om mede door fysieke aanpassingen in de wijk de problemen op Rotterdam Zuid aan te pakken. Het advies van Deetman en Mans is gevolgd door een aantal uitwerkingsplannen waarin de corporaties uitdrukkelijk zijn betrokken en waarbij als hun taak mede is omschreven de problemen die op het gebied van huisvesting in de betrokken wijken zijn gesignaleerd, aan te pakken. Dat niet iedere woning in de wijk gebrekkig is en dat [Huurder] tevreden is met zijn woning en zijn woonomgeving, is in het licht van de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen en de oplossingen die voor die problemen zijn gekozen, niet doorslaggevend. Waar het om gaat is dat op het (grotere) niveau van Rotterdam Zuid problemen zijn gesignaleerd en dat de sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen als deel van de oplossing voor die problemen is aangedragen en politiek is omarmd. Naar het oordeel van het hof heeft Vestia terecht aangenomen dat zij daarin als een van de betrokken corporaties een rol zal moeten spelen en heeft zij mogen concluderen dat sloop en nieuwbouw zal kunnen bijdragen aan de oplossing van de gesignaleerde problemen.  
   
   
     7.13 Dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk zouden zijn (Vestia heeft dat overigens betwist), is niet voldoende voor de conclusie dat de afweging die Vestia heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Datzelfde geldt voor het gegeven dat er andere visies op de leefbaarheid van de wijk en de samenstelling van de populatie van een wijk naar inkomen en werk mogelijk zijn. Met het voorgaande is het dringend eigen gebruik dan ook reeds gegeven.  
   
   
     7.14 De bevindingen in het rapport van Maroned, waarop [Huurder] zich heeft beroepen, maken dat niet anders. [Huurder] wijst erop dat in het rapport van Maroned is opgenomen dat er een grote mate van binding met de buurt is en een hoge mate van sociale cohesie. [Huurder] heeft er in dat verband verder op gewezen dat er een nauwe samenhang is tussen de sociale betrokkenheid en verbondenheid, veiligheid en individueel welzijn in een buurt. Dit brengt het hof niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor al is overwogen brengt het enkele feit dat er ook een andere visie mogelijk is op de noodzaak en de wenselijkheid van de te nemen maatregelen niet mee dat de keuze die Vestia op grond van het advies van Deetman en Mans en hetgeen daarop is gevolgd heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. De bevindingen van Maroned doen als zodanig ook niet af aan de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen op Rotterdam Zuid . De discussie of ‘gentrificatie’ op langere termijn al dan niet gunstig is voor een stad, kan in dit geding niet worden beslecht, dit nog daargelaten de door partijen bediscussieerde vraag hoe ‘gentrificatie’ moet worden gedefinieerd en dus of van ‘gentrificatie’ in dit concrete geval sprake is. Het hof moet slechts toetsen of Vestia zich terecht beroept op een dringend eigen gebruik van de woning van [Huurder] . Daarvoor is, anders dan [Huurder] stelt, geen wetenschappelijk bewijs nodig van het nut van de maatregelen die op grond van het advies van Deetman en Mans zijn voorgesteld. Om diezelfde reden brengt ook de e-mail van prof. [deskundige 2] van 28 juni 2020, waarin hij aangeeft dat hij alternatieven ziet voor de sloop en nieuwbouw, het hof niet tot een ander oordeel. Voldoende is dat de maatregelen die Vestia wil nemen steun vinden in de rapporten en beleidsstukken waarop Vestia zich beroept en dat de plannen steun hebben van de gemeenteraad van Rotterdam .  
   
   
     7.15 Anders dan de kantonrechter oordeelde, heeft Vestia bovendien onderbouwd dat er ook een bouwkundige reden is om in de Tweebosbuurt te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Al in het rapport van Alphaplan van 12 maart 2008 is opgenomen dat de woningen op dat moment weliswaar technisch in een goede staat verkeerden, maar gebreken vertoonden op het gebied van veiligheid, energiezuinigheid en gezondheid (pagina 4). In het kader van de veiligheid zou geïnvesteerd moeten worden in brandwerende deuren, rookmelders, hekwerken van de balkons en stalen tuintrappen. Ten aanzien van de leefbaarheid van de woningen is vastgesteld dat keukens, sanitair en elektrische installaties zouden moeten worden vervangen. In veel badkamers is schimmelvorming geconstateerd, er is sprake van slecht schilderwerk, enkele lekkende ruiten en zettingen en scheuren in het metselwerk. De investeringen die op dat moment zouden moeten worden gedaan zouden ‘aanzienlijk zijn te noemen en vermoedelijk onrendabel’ zijn (pagina 18). Ten aanzien van het complex aan de [a-straat] is opgenomen dat een investering van € 60.793,- per woning gedaan zou moeten worden (pagina 16), terwijl daarmee geen nieuwbouwkwaliteit wordt gehaald en niet alle gebreken kunnen worden weggenomen (pagina 18). 
   
   
     7.16 Uit het door Vestia overgelegde funderingsonderzoek van CAE Nederland van 5 augustus 2016 is bovendien af te leiden dat de fundering van het complex waarin de woning van [Huurder] is gelegen een ‘handhavingstermijn’ van (in 2016) 10 tot 15 jaar had. Daaruit moet worden afgeleid dat, als sloop en nieuwbouw uitblijft, op relatief korte termijn funderingsherstel moet plaatsvinden.  
   
   
     7.17 Het hof is van oordeel dat deze bouwkundige gebreken aan het complex mede reden voor Vestia mochten zijn om te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Dat de bouwkundige problemen ook een financiële component hebben doet daar, anders dan [Huurder] lijkt te stellen (achter 39 memorie van antwoord), niet aan af. Ook hier geldt dat het gegeven dat er alternatieven denkbaar zijn, niet meebrengt dat Vestia de door haar gemaakte keuze niet mocht maken. Om die reden leidt de brief van [deskundige 3] van 28 augustus 2018 niet tot een ander oordeel, dit overigens nog daargelaten dat ook hij zegt dat ‘enig groot onderhoud’ nodig is. Datzelfde geldt voor de e-mail van [deskundige 1] van 26 juni 2020. Dat Vestia door jarenlang niet of nauwelijks onderhoud te plegen de slechte bouwkundige staat aan zichzelf te wijten heeft, zoals [Huurder] stelt, staat niet in de weg aan dringend eigen gebruik (vgl. HR 9 december 1983, ECLI:NL:HR: 1983:AG4713, NJ 1984/307).  
   
   
     7.18 De conclusie is daarom dat er sprake is van een dringend eigen gebruik door Vestia. Of de door Vestia gemotiveerd gestelde financiële redenen, die erop neerkomen dat er thans een wanverhouding bestaat tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten ook nog kunnen bijdragen aan haar stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik, kan daarom in het midden blijven. 
   
   
     (…) 
   
   
     
       Belangenafweging  
     
   
   
     9.1 Artikel 7:274 lid 1 onder c BW schrijft tevens een belangenafweging voor. Die belangenafweging valt in het nadeel van [Huurder] uit. Het hof onderkent zijn zwaarwegende belang bij het behoud van de woning waarin hij al enkele tientallen jaren woont. Mede gelet op zijn leeftijd heeft hij er belang bij in de woning te blijven wonen en niet te worden geconfronteerd met een voor hem ingrijpende verhuizing.  
   
   
     9.2 Tegenover dat zwaarwegende belang staan de belangen van Vestia om tot herstructurering van de wijk en haar woningbezit te komen. Ook die belangen acht het hof zwaarwegend. Die belangen overstijgen bovendien het belang dat in deze individuele zaak speelt, omdat tot die belangen mede behoren de belangen van stedenbouwkundige aard en belangen in verband met het volkshuisvestingsbeleid. Het hof vindt die bredere belangen zwaarder wegen dan het individuele belang van [Huurder] .  
   
   
     9.3 Het hof moet bovendien de situatie toetsen zoals die thans bestaat. Inmiddels is een groot deel van de huurders van Vestia verhuisd. [Huurder] is feitelijk de laatste huurder in het blok aan de [a-straat] (afgezien van twee andere huurders, van wie er één al is veroordeeld tot ontruiming en de ander heeft toegestemd in beëindiging van de huur). De vrijgekomen woningen zijn door Vestia in verband met het feit dat andere woningen gekraakt zijn geweest, in vergaande mate ontmanteld en/of dicht geschroefd of gemetseld. Het hof acht het ondenkbaar dat bij die stand van zaken het complex weer in gebruik zal kunnen worden genomen, in ieder geval niet zonder dat daar onevenredig hoge kosten tegenover staan. Hoewel die situatie door Vestia zelf in het leven is geroepen, is daarmee een feitelijk gegeven ontstaan waarvoor het hof de ogen niet kan sluiten. Het hof heeft hiervoor bovendien geoordeeld dat de doelen die Vestia heeft nagestreefd, door Vestia terecht zijn nagestreefd. Daar komt bij dat het in het algemeen belang is dat de plannen van Vestia bij de huidige stand van zaken zo snel mogelijk worden verwezenlijkt. In de thans leegstaande woningen kan immers niet meer worden gewoond, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat er sprake is van een grote vraag naar woningen. Het op dit moment bestaande belang van Vestia om haar plannen te kunnen voortzetten is daarmee ook zo zwaarwegend dat het belang van [Huurder] daar niet tegen op kan wegen. Het hof kan daarom onbesproken laten of de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) door Vestia op correcte wijze is nageleefd. Niet alleen heeft de Huurcommissie immers geoordeeld dat van een schending geen sprake was, maar bovendien brengt een schending van de in die wet opgenomen verplichtingen niet zonder meer mee dat van dringend eigen gebruik geen sprake is en evenmin dat de belangenafweging nu in het voordeel van [Huurder] zou moeten uitvallen.  
   
   
     9.4 Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Vestia zich de belangen van [Huurder] in zoverre heeft aangetrokken dat aan hem een terugkeergarantie is gegeven en dat hem (vergelijkbare) woningen in dezelfde buurt zijn aangeboden. Bovendien is hem praktische ondersteuning bij de verhuizing aangeboden. Daarmee wordt het nadeel bij (de rompslomp van) een verhuizing als zodanig niet weggenomen, maar wordt het belang dat [Huurder] erbij heeft om in de buurt te kunnen blijven wonen wel gerespecteerd. 
   
   
     
       Artikel 22 Grondwet en artikel 8 EVRM  
     
   
   
     10.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis aandacht gevraagd voor artikel 22 Grondwet. Het hof laat dat artikel verder onbesproken omdat [Huurder] zich daarop in hoger beroep nadrukkelijk niet beroept (randnummer 60 memorie van antwoord).  
   
   
     10.2 [Huurder] heeft zich wel op het standpunt gesteld dat opzegging van de huur van zijn woning en de daarop volgende ontruiming in strijd komt met het bepaalde in artikel 8 EVRM. Artikel 8 EVRM luidt (in de Nederlandse vertaling) als volgt: 1. Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. 2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.  
   
   
     10.3 Bij de toets aan dit artikel is het niet aan het hof in dit geding om de toelaatbaarheid van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Rotterdam als zodanig te toetsen. De gemeente Rotterdam is geen partij in dit geding en haar beleid ligt niet ter beoordeling voor. Beoordeeld dient te worden of het recht dat [Huurder] aan artikel 8 EVRM ontleent, wordt geschonden indien de huurovereenkomst met betrekking tot zijn woning wordt beëindigd.  
   
   
     10.4 Het hof kan in het midden laten of artikel 8 EVRM al dan niet geldt in de relatie tussen Vestia en [Huurder] omdat het beroep op artikel 8 EVRM in dit geval niet kan slagen. Aan dat oordeel ligt het volgende ten grondslag.  
   
   
     10.5 Het recht op bescherming van de woning en het privéleven door artikel 8 EVRM (waartoe het hof rekent het leven dat [Huurder] in de Tweebosbuurt heeft, en zijn gebondenheid aan de buurt en de buren) is niet absoluut. Uit het tweede lid volgt immers dat een inmenging in het recht is toegestaan voor zover die inmenging bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van (onder meer) de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. De eis dat de inmenging noodzakelijk is brengt mee dat er een dwingende maatschappelijke behoefte (‘pressing social need’) voor die inmenging moet zijn, dat de opgegeven redenen relevant en voldoende (‘relevant and sufficient’) zijn en dat het verlies van de woning proportioneel moet zijn in het licht van het nagestreefde doel. Uit artikel 8 EVRM vloeit voorts een procedurele eis voort: een bewoner die geconfronteerd wordt met het verlies van zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel door een onafhankelijke rechter te laten toetsen.  
   
   
     10.6 De opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is voorzien in de Nederlandse wetgeving. Dat zich niet een van de in lid 2 van art. 8 EVRM genoemde uitzonderingsgronden voordoet, heeft [Huurder] niet gesteld. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de dringendheid van het door Vestia gestelde eigen gebruik volgt dat ook overigens is voldaan aan de voorwaarden die lid 2 stelt. Artikel 8 EVRM staat er bovendien als zodanig niet aan in de weg dat een huurovereenkomst ten einde komt wegens dringend eigen gebruik door een verhuurder. De proportionaliteit van een dergelijk beroep kan in de procedure bij de burgerlijke rechter worden getoetst, zodat ook aan de procedurele eisen die artikel 8 EVRM stelt, is voldaan.  
   
   
     10.7 Het betoog van [Huurder] komt er vooral op neer dat hij in de Tweebosbuurt zijn leven heeft. Uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de beschikbaarheid van een passende woning, volgt dat [Huurder] een woning in de wijk en zelfs in dezelfde straat als waarin hij nu woont (zo bleek bij de mondelinge behandeling), heeft kunnen aanvaarden. Hij kan zijn leven in dezelfde wijk dus voortzetten. Van discriminatie van [Huurder] die ertoe strekt dat hij op grond van zijn sociaaleconomische status of zijn afkomst uit de wijk moet verhuizen, is reeds om die reden geen sprake. In het licht van de belangen van Vestia en de doelen die door de sloop- en nieuwbouwplannen worden nagestreefd, acht het hof de opzegging van de huur en de ontruiming van de woning bovendien proportioneel. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de te maken belangenafweging.  
   
   
     10.8 [Huurder] heeft zich in zijn memorie van antwoord niet op enig ander recht dan het recht beschermd door artikel 8 EVRM, beroepen. In de brief van het Public Interest Litigation Project (hierna: PILP) van 6 september 2021, die [Huurder] voorafgaand aan de zitting in hoger beroep heeft overgelegd, wordt het recht op huisvesting nog in verband gebracht met enkele andere internationale bepalingen. Die bepalingen bieden geen verder strekkende bescherming dan artikel 8 EVRM en kunnen dus onbesproken blijven. Overigens is de enkele verwijzing naar een brief niet voldoende om een bepaald argument in het geding in hoger beroep in te nemen, nog daargelaten dat de tweeconclusieregel eraan in de weg staat dat na de memorie van antwoord nieuwe verweren worden betrokken.  
   
   
     10.9 Het hof kan in het midden laten of het feit dat er minder sociale huurwoningen terugkeren dan er worden gesloopt, in het licht van artikel 8 EVRM toelaatbaar is. Het staat immers vast dat [Huurder] de mogelijkheid is geboden in de Tweebosbuurt in een sociale huurwoning te blijven wonen. Ten overvloede overweegt het hof het volgende. Artikel 8 EVRM staat er niet aan in de weg dat stedenbouwkundige afwegingen leiden tot de conclusie dat een bepaald woonblok moet worden gesloopt en moet worden vervangen door andere woningen. Ook uit artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest, waarin is opgenomen dat staten zich ertoe verbinden de toegang tot adequate huisvesting te zullen bevorderen, volgt, wat er verder ook zij van (de inroepbaarheid van) die verplichting, niet dat op wijkniveau geen wijzigingen in het woonbestand kunnen worden doorgevoerd. Het zal steeds aankomen op de vraag of sprake is van een proportionele verhouding tussen de belangen van de verhuurder bij de te nemen maatregelen enerzijds en die van een huurder bij het behoud van een specifieke woning anderzijds. In dat verband zal veel waarde toekomen aan de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte en aan de proportionaliteit van de maatregel. Zoals hiervoor is overwogen is die beschikbaarheid van een andere passende woning naar Nederlands recht een voorwaarde voor beëindiging van de huurovereenkomst en is die beschikbaarheid voor [Huurder] voldoende verzekerd.  
   
   
     10.10 De beleidsmatige keuze om in een specifieke buurt minder sociale woningen terug te bouwen, is dan ook niet zonder meer ontoelaatbaar. Met die keuze worden immers ook andere belangen en rechten, van andere woningzoekenden, gediend en die keuze kan er ook toe leiden dat segregatie juist wordt beperkt door een meer gemengd woningaanbod in een wijk te realiseren.  
   
   
     10.11 Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen vinden de redenen die Vestia aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan voldoende steun in het advies van Deetman en Mans en de daarop gevolgde stukken, waarin plannen zijn ontwikkeld om de gesignaleerde problematiek in de Tweebosbuurt aan te pakken. Afgezet tegen die gesignaleerde problemen en de mede daarop gebaseerde (en politiek gedragen en democratisch gelegitimeerde) wens om in de Tweebosbuurt een meer gemengd woningaanbod te realiseren, zijn de herstructureringsplannen van Vestia niet ontoelaatbaar. Het hof tekent daarbij aan dat weliswaar minder sociale huurwoningen worden gebouwd dan er worden gesloopt, maar dat Vestia een terugkeergarantie heeft gegeven aan [Huurder] en andere bewoners.  
   
   
     10.12 In de brief van het PILP wordt ook aangevoerd dat de maatregel een discriminatoir karakter heeft. Een betoog van die strekking is in de processtukken van [Huurder] niet te vinden en Vestia heeft daarop niet kunnen en hoeven reageren, zodat het hof dat betoog reeds daarom verder en afgezien van hetgeen daarover hiervoor is overwogen, onbesproken moet laten. Dat geldt ook voor de overige stellingen in die brief, waaronder de stelling dat huurders van Vestia dakloos worden.
 
     (…) 
   
   
     
       Bewijs  
     
   
   
     13.1 [Huurder] heeft het hof verzocht een plaatsopneming te doen in de woning en de buurt. Het hof ziet daartoe geen aanleiding omdat het overgelegde en ter zitting getoonde beeldmateriaal voldoende inzicht geeft.  
   
   
     13.2 Het hof passeert het bewijsaanbod van [Huurder] . [Huurder] heeft niet aangegeven op welk van zijn stellingen het betrekking heeft. Voor zover dat aan de hand van de voorgestelde getuigen kan worden vastgesteld, oordeelt het hof dat het bewijsaanbod geen betrekking heeft op feiten die tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden. Ten aanzien van de voorgestelde getuigen/deskundigen [deskundige 1] en [deskundige 2] heeft verder te gelden dat het hof kennis heeft genomen van hun schriftelijke verklaringen en dat [Huurder] niet heeft aangegeven dat zij meer of anders kunnen verklaren dan zij schriftelijk hebben gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om hen als deskundigen te horen. Het hof is in zijn beoordeling uitgegaan van de door [Huurder] gestelde persoonlijke omstandigheden, zodat het aanbod hemzelf als getuige daarover te horen niet ter zake dienend is.  
   
   
     13.3 Vestia heeft bewijs aangeboden van een groot aantal stellingen, maar bij dat aanbod heeft zij geen belang nu haar vordering zal worden toegewezen. 
   
   
     (…)” 
     2.6 Huurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld . Verhuurder heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna zijdens Huurder is gerepliceerd. 
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       
         Het middel bestaat uit vijf onderdelen die op de onderdelen drie en vijf na zijn onderverdeeld in subonderdelen. Het eerste onderdeel gaat over het dringend eigen gebruik van Verhuurder. Het tweede onderdeel ziet op de belangenafweging uit art. 7:274 lid 1 onder c BW, die volgens het hof in het nadeel van Huurder uitvalt. Het derde onderdeel stelt het oordeel dat Huurder in hoger beroep geen beroep op art. 22 Grondwet heeft gedaan aan de orde. Het vierde onderdeel gaat over het oordeel dat de opzegging van de huurovereenkomst en de daarop volgende ontruiming van de woning niet in strijd zijn met het recht op bescherming van de woning en het privéleven van art. 8 EVRM. Het vijfde onderdeel ziet op het passeren van het bewijsaanbod van Huurder. 
         
           Onderdeel I (dringend eigen gebruik) 
         
       
     
     
       3.2 
       In onderdeel I klaagt Huurder dat het hof in rov. 7.8 ten onrechte heeft beslist dat sprake is van dringend eigen gebruik door Verhuurder in verband met de voorgenomen renovatie, althans, dat die beslissing ontoereikend is gemotiveerd. In verschillende, hierna te bespreken subonderdelen worden de concrete klachten uitgewerkt. Omdat in het arrest op twee zelfstandig dragende gronden lijkt te worden aangenomen dat Verhuurder zich kon beroepen op dringend eigen gebruik, in de eerste plaats ingegeven door stedenbouwkundige, sociaaleconomische en wat genoemd wordt ‘volkshuisvestelijke’ redenen (rov. 7.8-7.14, die volgens rov. 7.13 ‘reeds’ dringend eigen gebruik opleveren), in de tweede plaats op grond van bouwkundige gebreken (rov. 7.15-7.17, die volgens rov. 7.17 ‘mede’ voor Verhuurder reden konden zijn om voor sloop en nieuwbouw te kiezen), dienen, als deze visie klopt , beide grondslagen met succes te worden bestreden in cassatie, wil de cassatiepoging slagen. Ik kom tot de conclusie dat beide grondslagen tevergeefs worden bestreden. Volledigheidshalve bespreek ik de klachten integraal, maar vanwege deze mogelijke dubbele grondslag zou kunnen worden volstaan met bespreking van de klachten tegen hetzij de eerste (subonderdelen 1.1-1.10), dan wel de tweede grondslag (subonderdelen 1.11-1.12). 
     
     
       3.3 
       
         Subonderdeel 1.1  richt een rechtsklacht tegen het oordeel in rov. 7.5 dat voor een dringend eigen gebruik niet is vereist dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten. Daarmee is volgens de klacht miskend dat een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte . Zodoende is miskend dat voor dringend eigen gebruik in verband met renovatie van de woonruimte vereist is dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, ook als de sloop en nieuwbouw mede ten doel heeft sociale en stedenbouwkundige verbeteringen tot stand te brengen. Gewezen wordt daartoe op een drietal arresten die het hof ook bespreekt in rov. 7.3 t/m 7.4, te weten – in chronologische volgorde – de arresten  […] / […] ,   /Nieuw Amsterdam  en  […] / […]  (ook wel het  Herenhuis- arrest genoemd). Het hof heeft aldus miskend dat naarmate de noodzaak van de renovatie meer wordt gebaseerd op de bouwkundige staat en minder op financiële motieven, het perspectief van de beoordeling van de rentabiliteit van de exploitatie vóór renovatie verschuift naar een beoordeling van de rentabiliteit van de exploitatie na renovatie.  
     
     
       3.4 
       De opvatting dat uit de genoemde arresten volgt dat van dringend eigen gebruik bij renovatie van woonruimte slechts sprake kan zijn indien er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, is geen geldend recht. In het arrest  […] / […]  heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 
     
     
       3.5 
       In rechtspraak en literatuur wordt vrij algemeen aangenomen dat de in  […] / […]  geïntroduceerde eis van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten  specifiek geldt voor en dus is beperkt tot  renovaties die (in overwegende mate) zijn gebaseerd op financiële motieven  (in gelijke zin s.t. Verhuurder 2.2.8-2.2.11). Bij renovaties die (in overwegende mate) door andere motieven zijn ingegeven, zoals een slechte bouwkundige staat en/of de behoefte om stedenbouwkundige en sociale verbeteringen te realiseren in de wijk waar de gehuurde woonruimte deel vanuit maakt, hoeft voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik geen sprake te zijn een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woonruimte (of het complex waarvan de woonruimte deel uit maakt) . We zullen hierna bij de bespreking van subonderdelen 1.2-1.10 zien dat de nadruk hier in de eerste plaats ligt op stedenbouwkundige en sociale verbetering, respectievelijk bij de behandeling van subonderdelen 1.11-1.12 op bouwkundige gebreken. Daarvoor geldt het wanverhoudingcriterium naar geldend recht niet. Dit verschil is ook verklaarbaar: als de verhuurder overwegend financiële motieven heeft om tot renovatie over te gaan, is begrijpelijk dat een relatief hoge graad van ‘financiële klemmendheid’ wordt vereist, wil een beroep op dringend eigen gebruik kunnen slagen. Dat is geen aansprekend vereiste bij overwegend stedenbouwkundige, sociaaleconomische of  ‘volkshuisvestelijke’, dan wel bouwtechnische motieven voor renovatie (in gelijke zin ook s.t. Verhuurder 2.2.12). 
     
     
       3.6 
       De klachten van subonderdeel 1.1 stuiten hier op af. 
     
     
       3.7 
       In  subonderdeel 1.2  richt Huurder een rechtsklacht tegen de passage uit rov. 7.6 dat om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen en dat in dat verband niet is vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien. Daarmee is miskend dat als er alternatieven voorhanden zijn de verhuurder aannemelijk dient te maken dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat deze redelijkerwijs, mede in relatie tot de opbrengsten uit de verhuur, niet van de verhuurder kunnen worden gevergd . Het hof heeft daarbij bovendien ten onrechte niet de omstandigheid betrokken dat in dit geval vaststaat dat de grondslag van de vordering van Verhuurder expliciet niet de structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en kosten betreft  .  
     
     
       3.8 
       Deze klacht kan in mijn ogen geen doel treffen, omdat daarin wordt uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting over de verplichtingen van de verhuurder in een dergelijk geval. In rov. 7.6 zet het hof op juiste wijze het juridisch kader uiteen voor de vraag of de verhuurder terecht een beroep doet op dringend eigen gebruik van een woning wegens renovatie in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen. De verhuurder dient daarvoor, zoals het hof terecht overweegt, aannemelijk te maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke doelen kunnen bijdragen, waarvoor niet is vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien, omdat de verhuurder een zekere vrijheid heeft om te kiezen voor een bepaalde maatregel . De verhuurder hoeft dus in dat kader niet aannemelijk te maken dat in het geval er alternatieve maatregelen voorhanden zijn, de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten zou vergen dat dat van hem niet kan worden gevergd, zoals de klacht aandraagt. De huurder kan wel aanvoeren dat de door de verhuurder voorgenomen renovatie jegens hem, gelet op bestaande alternatieven, niet behoorlijk of onredelijk is . Het is dan echter aan de huurder om gegevens aan te dragen waaruit kan worden afgeleid dat de door de verhuurder gemaakte keuze jegens hem onbehoorlijk of onredelijk is .  
     
     
       3.9 
       De rechtsklachten van subonderdeel 1.2 zijn dan ook tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.10 
       De rechtsklacht van  subonderdeel 1.3  luidt dat voor zover moet worden aangenomen dat het hof terecht heeft geoordeeld dat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten niet is vereist voor de vraag of een verhuurder een woning wegens dringend eigen gebruik nodig heeft, het hof ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen de kwestie of er sprake was van onrendabele exploitatie en de vraag of er sprake was van een structurele wanverhouding. Als een structurele wanverhouding niet is vereist bij opzegging wegen stedenbouwkundige verbeteringen, is, anders dan het hof (impliciet) heeft geoordeeld, een onrendabele exploitatie wel vereist om dringend eigen gebruik aan te kunnen nemen.  
     
     
       3.11 
       Deze klacht miskent dat dringend eigen gebruik onder meer ook kan zijn ingegeven door motieven van stedenbouwkundige en sociaaleconomische achtergrond, zoals hiervoor is uiteengezet; (overwegend) niet-financiële motieven derhalve. De klacht gaat ervan uit dat als meerbedoelde structurele wanverhouding niet is vereist in zo’n geval, er dan onrendabele exploitatie zou zijn vereist voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik, maar dat is geen geldend recht, zoals hiervoor is besproken.    
     
     
       3.12 
       De klacht faalt dan ook. 
     
     
       3.13 
       In  subonderdeel 1.4  begint een reeks hoofdzakelijk motiveringsklachten (tot en met subonderdeel 1.10) tegen de beoordeling van de stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke grondslagen van het beroep op dringend eigen gebruik en hoe de daarvoor gemaakte keuzes in samenspraak met relevante maatschappelijke organisaties zijn uitgemond in democratisch gelegitimeerd overheidsbeleid ter verbetering van de problemen op Zuid. Op grond van art. 42 Woningwet is Verhuurder als Rotterdamse woningcorporatie gehouden naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en dat kleurt deze zaak op dit punt. Het hof heeft zijn beoordeling daarvan uitvoerig en wat mij betreft voorbeeldig gemotiveerd in rov. 7.8-7.14. Het betreft in hoge mate feitelijke materie. In subonderdelen 1.4-1.10 worden klachten gericht tegen zo ongeveer elk element van dit uitvoerig gemotiveerde oordeel van het hof, maar die zijn volgens mij allemaal tevergeefs.  
     
     
       3.14 
       Subonderdeel 1.4 vangt aan met een motiveringsklacht tegen het belang dat het hof in rov. 7.8 toedicht aan het advies van Deetman en Mans. Zonder nadere, maar niet gegeven motivering is volgens de klacht onbegrijpelijk waar dit belang in zou zitten, mede in het licht van de door Huurder ingenomen stellingen en de regel dat een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Het hof heeft overwogen dat het advies ook betrekking heeft op de Tweebosbuurt als onderdeel van de Afrikaanderwijk en op sociale huurwoningen. Het hof heeft hiermee zijn beslissing onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd door niet (voldoende) rekening te houden met de stellingen van Huurder dat (1) de Tweebosbuurt niet in het advies wordt genoemd, (2) het advies slechts betrekking heeft op de herstructurering van de particuliere woningvoorraad en in het advies niet wordt geadviseerd om op grote schaal sociale woningen te slopen en daarvoor in de plaats een kleiner aantal duurdere woningen te bouwen, (3) in het advies wordt benadrukt dat de inbreng en de kracht van de bewoners het uitgangspunt moet zijn bij alle plannen en dat in dat verband niet slechts aan toekomstige bewoners werd gedacht en (4) Verhuurder bij de presentatie van het advies zelf heeft benadrukt dat daaruit blijkt dat de oplossing vooral moet worden gezocht in sociale en economische maatregelen. Volgens de klacht zou gegrondbevinding van één of meer van deze stellingen of het zwaarder meewegen ervan tot de gevolgtrekking hebben kunnen leiden dat Verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik, althans dat het advies minder zwaar dient mee te wegen bij de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik. Uit de genoemde stellingen volgt volgens de klacht dat het advies weliswaar richtinggevend is geweest voor het beleid van de gemeente Rotterdam , maar dat er geen sprake is geweest van inbreng en het gebruik maken van de kracht van de huidige bewoners en dat Verhuurder zich voor een deel ten onrechte op het advies beroept. 
     
     
       3.15 
       Deze klacht beoogt in wezen een hernieuwde feitelijke afweging van belangen, waarvoor in cassatie geen plaats is. In rov. 7.5 overweegt het hof dat van dringend eigen gebruik sprake kan zijn indien een woning of een complex van woningen wordt gerenoveerd in de vorm van sloop en nieuwbouw met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk, al dan niet in samenhang met bouwtechnische redenen. In rov. 7.6 overweegt het hof dat om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, de verhuurder aannemelijk moet maken dat de sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige manier is om in die doelen te voorzien; de verhuurder heeft een zekere mate van vrijheid om te kiezen voor een bepaalde maatregel. Wel moet getoetst worden of de aangevoerde dringende redenen die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociaaleconomische motieven komt daarbij belangrijk gewicht toe aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij of volgen uit rijks- of gemeentelijk beleid en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuzes betrokken zijn.  
     
     
       3.16 
       Het hof oordeelt in de eerste zin van rov. 7.8 dat inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik van Verhuurder in verband met de voorgenomen renovatie in deze vorm. In rov. 7.8-7.12 oordeelt het hof dat Verhuurder voldoende heeft onderbouwd dat er een stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke noodzaak is om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan. De keuze van Verhuurder om tot sloop en nieuwbouw over te gaan volgt de beleidsmatige keuze van de gemeente Rotterdam en het rijk om mede door fysieke aanpassingen in de wijk de problemen op Rotterdam Zuid aan te pakken (rov. 7.12). Het advies van Deetman en Mans is gevolgd door een aantal uitwerkingsplannen waarin de corporaties uitdrukkelijk zijn betrokken en waarbij als hun taak is omschreven de problemen die op het gebied van huisvesting in de betrokken wijken zijn gesignaleerd aan te pakken (rov. 7.12). 
     
     
       3.17 
       Het subonderdeel focust op één onderdeel van de uitvoerige motivering die het hof aan dit oordeel ten grondslag heeft gelegd, namelijk het advies van Deetman en Mans. In dit advies worden verschillende problemen op Zuid benoemd, zoals een lage score op de veiligheidsindex, een relatief laag opleidingsniveau, een relatief gering aantal arbeidsplaatsen en een zeer kwetsbare woningvoorraad. Het advies noemt als één van de pijlers voor het te voeren beleid ‘fysieke kwaliteitsverbetering’. Die verbetering heeft niet alleen betrekking op openbare ruimte, maar ook op de woningen in de wijk. Het hof leidt in rov. 7.8 uit het advies af dat het ook betrekking heeft op de Tweebosbuurt als onderdeel van de Afrikaanderwijk en op sociale huurwoningen, omdat woningcorporaties worden aangespoord om in de andere wijken (dan de uitdrukkelijk in het advies genoemde wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse) op Zuid te inventariseren wat (voor hen in dit kader)  ‘de opgave’ is. Een van die andere wijken op Zuid is de Afrikaanderwijk waarin de Tweebosbuurt ligt (zie rov. 3 onder b). Uit het feit dat woningcorporaties worden aangespoord wat ‘de opgave’ is, heeft het hof kunnen afleiden dat het advies ook betrekking had op sociale huurwoningen. Het hof leidt daarnaast ook uit het op het advies volgende NPRZ (een samenwerkingsverband tussen rijk, gemeente en Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Verhuurder) en verschillende andere organisaties (zie rov. 3 onder g)) af dat het advies betrekking had op sociale huurwoningen. Het hof heeft dus uitdrukkelijk onder ogen gezien dat de Tweebosbuurt niet met zoveel woorden wordt genoemd in het advies van Deetman en Mans (stelling 1) en heeft daarnaast gemotiveerd aangegeven waarom het advies ook betrekking heeft op sociale huurwoningen en niet alleen op de particuliere woningvoorraad (stelling 2). Daarmee zijn stellingen 1 en 2 besproken, maar als argumentatie ten faveure van Huurder verworpen. De klacht concretiseert verder ontoereikend op welke wijze stellingen 3 en 4 relevant zouden moeten zijn. Dat is ook niet zonder meer duidelijk. De vraag of sprake is geweest van de inbreng van bewoners en het feit dat Verhuurder heeft benadrukt dat oplossingen moeten worden gezocht in sociale en economische maatregelen, kunnen niet tot een andere conclusie leiden op het punt dat het advies betrekking heeft op de Tweebosbuurt en op sociale huurwoningen. Anders gezegd: stellingen 3 en 4 kunnen geen afbreuk doen aan de omstandigheid dat het hof de stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven voor dringend eigen gebruik mede uit het advies van Deetman en Mans heeft kunnen afleiden (vgl. ook s.t. zijndes Verhuurder 2.3.19). Het oordeel is dan ook, ook evenmin in het licht van de stellingen 3 en 4 ontoereikend gemotiveerd.         
     
     
       3.18 
       Subonderdeel 1.4 is daarmee tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.19 
       Hetzelfde geldt voor de motiveringsklacht uit  subonderdeel 1.5,  waarin wordt aangevoerd dat het oordeel in rov. 7.9 dat in het NPKZ is uitgewerkt dat een belangrijk deel van de woningvoorraad op Zuid moet worden vervangen, onbegrijpelijk is. Het hof zou niet hebben toelicht waarom dat oordeel (mede) de conclusie kan dragen dat sprake is van dringend eigen gebruik, terwijl het hof niet (expliciet) Huurders stelling in zijn oordeel heeft betrokken dat de NPKZ zich schuldig maakt aan wensdenken, doordat het hof er (kennelijk) vanuit gaat dat dezelfde sociale saamhorigheid die thans aanwezig is na de beoogde herstructurering terugkeert.  
     
     
       3.20 
       Hier wordt ook ingezoemd op een incidentele schakel in de veel meer omvattende uitvoerige motivering van het hofoordeel dat Verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat er een stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke noodzaak is om tot sloop en renovatie van woningen in de Tweebosbuurt over te gaan. Dat het hof uit het NPKZ heeft afgeleid dat een belangrijk deel van woningvoorraad op Zuid, waaronder 12.000 corporatiewoningen, moet worden vervangen, is ook bepaald niet onbegrijpelijk; dit staat met zoveel woorden in het NPKZ (zie de feitenweergave in rov. 3 onder h) en dit is van belang voor de vraag of de door Verhuurder aangevoerde stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven die volgens haar dringend eigen gebruik opleveren breed worden gedeeld doordat deze aansluiten bij overheidsbeleid van rijk of gemeente. Het NPKZ is immers een document van een samenwerkingsverband van (onder meer) het rijk en de gemeente en Rotterdamse woningcorporaties waaronder Verhuurder (rov. 3 onder g) en sluit aan bij alle andere (beleids)documenten die uitwerking geven aan de wens om de woningvoorraad op Zuid te transformeren die het hof in het vervolg van rov. 7.9 e.v. bespreekt. Het feit dat Huurder heeft aangegeven anders te denken over de beoogde herstructurering doet niet af aan de vaststelling dat uit het NPKZ volgt dat de woningvoorraad, waaronder 12.000 corporatiewoningen, op Zuid moet worden vervangen. Van ontoereikende motivering is hier geen sprake. Het ‘wensdenk’-argument doet niet ter zake, is althans in dit verband niet essentieel; het hof is niet gehouden op alle argumenten te responderen en het aangevallen onderdeel van het hofoordeel is goed te volgen. Ook al zou de sociale saamhorigheid niet kunnen terugkeren na renovatie, doet dat geen afbreuk aan het gegeven dat het NPKZ mede de conclusie rechtvaardigt dat er gelet op de bestaande disbalans in de woningsamenstelling er stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke redenen bestaan voor sloop en nieuwbouw van de woningvoorraad en woonomgeving van de Tweebosbuurt , waarbij woningcorporaties een belangrijke taak hebben te vervullen, hetgeen mede een beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen, aldus mijns inziens terecht Verhuurders s.t. 2.3.22. 
     
     
       3.21 
       De klacht faalt. 
     
     
       3.22 
       
         Subonderdeel 1.6  gaat verder met een motiveringsklacht tegen een ander element uit de hofmotivering in rov. 7.10 dat Verhuurder in hoger beroep onweersproken heeft gesteld dat uit de Woonvisie 2030 blijkt dat het aandeel goedkope woningen in Rotterdam disproportioneel groot is. Dat acht de klacht onbegrijpelijk in het licht van de stelling van Huurder dat het aanbod sociale huurwoningen in Rotterdam nog altijd kleiner is dan de vraag. Die stelling maakt volgens de klacht de betreffende stelling van Verhuurder irrelevant, omdat, zelfs wanneer de bedoelde disproportionaliteit bestaat, dat er niet aan afdoet dat er nog altijd een tekort is aan sociale huurwoningen. Verhuurders stelling kan haar dus niet ten voordele strekken. 
     
     
       3.23 
       Het hof heeft hier het oog op een ander type disproportionaliteit dan de klacht aankaart, zodat deze  besides the point  is. Het hof doelt in rov. 7.10 op de omstandigheid dat er te veel goedkope woningen in de wijk zijn in verhouding tot het aantal woningen in het midden-, hogere- en topsegment. Het hof doelt daarmee niet op disproportionaliteit van het aantal goedkope woningen in verhouding tot de vraag ernaar. Dit blijkt uit tweede zin van rov. 7.10 , waarin het hof overweegt dat ‘bovendien’ uit de Gebiedsatlas Ontwikkeling Woonvoorraad van de gemeente Rotterdam blijkt dat de Afrikaanderwijk (waarvan de Tweebosbuurt onderdeel uitmaakt) een wijk is “ met een sterke disbalans in de woonvoorraad, waarbij er een tekort is aan woningen in het midden-, hoger- en topsegment ”. De balans/proportionaliteit ziet dus op de samenstelling van de wijk qua woningaanbod. Dit blijkt ook uit rov. 7.11 waarin het hof concludeert dat de gemeente Rotterdam beleid voerde om tot een meer gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk te komen. Het opheffen van die disbalans vormt een legitiem sociaaleconomisch en volkshuisvestelijk belang, zoals Verhuurders s.t. in 2.3.24 terecht aankaart. Of het aanbod sociale huurwoningen kleiner is dan de vraag ernaar is zodoende niet relevant voor de vraag of het woningaanbod qua segmenten in balans is. Van onbegrijpelijkheid is hier dus geen sprake.  
     
     
       3.24 
       De klacht faalt ook.  
     
     
       3.25 
       
         Subonderdeel 1.7  klaagt over het belang dat het hof vervolgens in rov. 7.11 hecht aan de instemming van de gemeente Rotterdam met de sloop- en nieuwbouwplannen, omdat daaruit moet worden afgeleid dat de stedenbouwkundige en sociaaleconomische achtergrond van de plannen wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen. Dat zou volgens de klacht onterecht zijn, althans is onbegrijpelijk dat het hof daar zo’n groot belang aan hecht, gelet op de concrete omstandigheden van het geval. Het hof zou hier hebben miskend dat een beëindigingsvordering moet worden afgewezen als het wijkvernieuwingsplan in redelijkheid niet door de verhuurder nagestreefd zou kunnen worden , althans is de beslissing onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen die Huurder in onderdeel 1, met name in subonderdelen 1.4 en 1.5, heeft aangevoerd. Die stellingen komen er volgens de klacht op neer dat de herstructureringsplannen van Verhuurder en de gemeente geen adequate methode zijn om, het grote geheel overziend, de leefbaarheid en de sociaaleconomische omstandigheden in de Tweebosbuurt te verbeteren. De Tweebosbuurt zou niet meer bestaan en er is geen sprake van verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische omstandigheden, omdat daarvan alleen sprake zou zijn als het merendeel van de bewoners terugkeert, terwijl Verhuurder die garantie niet heeft gegeven en de huren van de nieuwe woningen dermate hoog zijn dat de oorspronkelijke bewoners niet kunnen terugkeren.  
     
     
       3.26 
       Ook deze klachten treffen geen doel – meteen al niet voor zover het een herhaling van zetten uit subonderdelen 1.4 en 1.5 is, omdat die klachten gelet op voorgaande bespreking daarvan  niet kunnen slagen. De overweging in rov. 7.11 dat B&W en de gemeenteraad van Rotterdam hebben ingestemd met de plannen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, staat in het licht van het gewicht dat bij stedenbouwkundige en sociaaleconomische motieven wordt gehecht aan het draagvlak daarvoor bij democratisch gelegitimeerde organen. Zodoende heeft het hof terecht van belang geacht dat B&W en Raad hebben ingestemd met de sloop- en nieuwbouwplannen, omdat daaruit volgt dat de door Verhuurder aangevoerde stedenbouwkundige en sociaaleconomische motieven van de plannen worden gesteund door democratisch gelegitimeerde organen – tegen welke maatstaf als zodanig door Huurder in cassatie niet wordt opgekomen, zo ook s.t. Verhuurder 2.3.27. Dat wekt gelet op art. 42 Woningwet ook geen verbazing: als toegelaten instelling in de zin van dat artikel is Verhuurder naar redelijkheid gehouden bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. 
     
     
       3.27 
       Het hier bestreden oordeel is, ook in het licht van de door de klacht aangevoerde stellingen, goed te volgen, zodat van ontoereikende motivering geen sprake is. Die stellingen komen in de kern erop neer dat de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt niet geschikt zijn om de leefbaarheid en de sociaaleconomische omstandigheden in die buurt te verbeteren. Ook als dat juist zou zijn (hetgeen gelet op de betwisting door Verhuurder niet vast staat), laat dat onverlet dat de gemeente Rotterdam met de plannen van Verhuurder heeft ingestemd. Anders gezegd: de opgevoerde stellingen laten onverlet dat B&W en Raad en maatschappelijke instellingen met de plannen hebben ingestemd, hetgeen een aanwijzing is dat er stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke redenen zijn om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, welke sloop en nieuwbouw onderdeel is van democratisch gelegitimeerd gemeentelijk beleid, waaraan Verhuurder als toegelaten instelling in de zin van Woningwet naar redelijkheid gehouden is bij te dragen. Het hof heeft, tot slot, met zijn oordeel dat de instemming van de gemeente van belang is ook niet miskend dat een beëindigingsvordering zal moeten worden afgewezen als het wijkvernieuwingsplan in redelijkheid niet door de verhuurder nagestreefd zou kunnen worden.  
     
     
       3.28 
       De klachten van het subonderdeel kunnen zodoende evenmin doel treffen. 
     
     
       3.29 
       
         Subonderdeel 1.8  klaagt dat het oordeel in rov. 7.12 dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan voldoende is onderbouwd, onjuist is, althans ontoereikend is gemotiveerd.  Het is onjuist, omdat het hof hier zou zijn uitgegaan van een te lichte stelplicht voor Verhuurder en heeft miskend dat niet slechts de dringende noodzaak van het uitvoeren van de renovatie aannemelijk gemaakt moet worden, maar de dringende noodzaak van de concrete renovatie (met haar gevolgen) die de verhuurder voorstaat. Het oordeel is verder onvoldoende gemotiveerd in het licht van wat in subonderdeel 1.4 is aangevoerd en in het bijzonder in het licht van de stelling van Huurder dat het advies betrekking had op herstructurering van de particuliere woningvoorraad en niet op het op grote schaal slopen van sociale huurwoningen en daarvoor in de plaats een kleiner aantal duurdere woningen te bouwen. 
     
     
       3.30 
       
         Dit zie ik ook geen doel treffen – meteen al niet voor zover dit een herhaling van zetten is van subonderdeel 1.4, zoals aldaar besproken; ik kom daar zo nog kort op terug. De kern uit rov. 7.12 is het volgende: 
         “Het hof is op grond van het voorgaande, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende is onderbouwd. De keuze van Vestia om tot sloop en nieuwbouw over te gaan volgt de beleidsmatige keuze van de gemeente Rotterdam ende Rijksoverheid o mede door fysieke aanpassingen in de wijk de problemen op Rotterdam Zuid aan te pakken. (…) Dat niet iedere woning in de wijk gebrekkig is en dat [Huurder] tevreden is met zijn woning en zijn woonomgeving, is in het licht van de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen en de oplossingen die voor die problemen zijn gekozen, niet doorslaggevend. Waar het om gaat is dat op het (grotere) niveau van Rotterdam Zuid problemen zijn gesignaleerd en dat de sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen als deel van de oplossing voor die problemen is aangedragen en politiek is omarmd. Naar het oordeel van het hof heeft Vestia terecht aangenomen dat zij daarin als een van de betrokken corporaties een rol zal moeten spelen en heeft zij mogen concluderen dat sloop en nieuwbouw zal kunnen bijdragen aan de oplossing van de gesignaleerde problemen. 
         Op grond van art. 7:274 lid 1 onder c BW dient de verhuurder het gestelde dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. Is de reden daarvoor gelegen in renovatie met als doel om in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt stedenbouwkundige en sociale verbeteringen te realiseren, moet dat motief worden voorzien van een goed gemotiveerde, inzichtelijke en overtuigende onderbouwing, waarbij in het bijzonder aandacht moet worden besteed aan de wijze waarop, naar verwachting, de voorgenomen maatregelen zullen bijdragen aan het verwezenlijken van die herstructureringsdoelen . In de literatuur wordt aangenomen dat de verhuurder niet slechts de dringende noodzaak van het uitvoeren van een renovatie aannemelijk moet maken, maar de dringende noodzaak van de concrete renovatie (met haar gevolgen) die hij wil uitvoeren . Dit betekent echter niet dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de concrete renovatie die hij wil uitvoeren de enige aanpak is die past bij de doelstellingen van het herstructureringsplan (wat dat betreft is sprake van beleidsvrijheid van de verhuurder), maar wel dát het plan daarbij goed past . Dit is wat de verhuurder hier moet stellen (en onderbouwen) en wat het hof dient te toetsen. 
       
     
     
       3.31 
       Het hof heeft dit niet miskend. Het heeft in rov. 7.6 geoordeeld dat Verhuurder aannemelijk moet maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten bijdragen aan de stedenbouwkundige en sociaaleconomische doelen, dat daarvoor niet is vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien, maar dat het hof wel moet toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan die beslissing kunnen dragen (waarbij belangrijk gewicht toekomt aan de democratische legitimering daarvan). Het hof heeft dit vervolgens in rov. 7.8 e.v. beoordeeld. Daarbij is het niet uitgegaan van een ‘te lichte’ stelplicht van Verhuurder en is evenmin miskend dat de dringende noodzaak van de concrete renovatie en de gevolgen daarvan niet slechts marginaal, maar ten volle moeten worden getoetst. De concrete renovatie betreft de sloop van corporatiewoningen in de Tweebosbuurt , waaronder de woning van [Huurder] , en het daarvoor in de plaats bouwen van nieuwe woningen. Het hof oordeelt in dat kader in rov. 7.12 dat Vestia “ de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende heeft onderbouwd ” en “ dat de sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen als deel van de oplossing voor die problemen is aangedragen en politiek is omarmd ”. Het hof overweegt in rov. 7.12 verder terecht dat niet doorslaggevend is voor het aannemen van die dringende noodzaak van renovatie dat iedere woning gebrekkig is en dat Huurder kennelijk tevreden is met zijn woning en zijn woonomgeving. Hieruit blijkt dat het hof de dringende noodzaak van de concrete renovatie in vorenbedoelde zin op juiste wijze heeft getoetst. De rechtsklacht ketst daarop af.   
     
     
       3.32 
       Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. Het hof heeft zijn oordeel uitvoerig gemotiveerd in rov. 7.8-7.14. De stellingen die volgens het subonderdeel het oordeel onbegrijpelijk maken, zien alleen op het advies van Deetman en Mans, waarop het hof in rov. 7.8 ingaat. Dit betreft een herhaling van zetten uit subonderdeel 1.4, dat, zoals besproken, niet tot cassatie kan leiden.  
     
     
       3.33 
       Subonderdeel 1.8 is daarmee ook tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.34 
       
         Subonderdeel 1.9  richt een rechtsklacht tegen rov. 7.13: dat het feit dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk zijn, niet voldoende is voor de conclusie dat de afweging die Verhuurder heeft gemaakt niet gerechtvaardigd is, is onjuist in het licht van de op Verhuurder rustende stelplicht waarover in subonderdeel 1.8 is geklaagd. Verhuurder heeft niet (voldoende) uitgelegd waarom een herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod sociale huurwoningen met haar taak in overeenstemming is. Huurder klaagt verder dat het hof heeft miskend dat naarmate de verhuurder meer mogelijkheden heeft om een ‘probleem’ waaruit een behoefte aan eigen gebruik van de verhuurde woonruimte voortvloeit op te lossen, de dringendheid van zijn behoefte om de verhuurde woonruimte daarvoor te gebruiken, minder snel zal worden aangenomen, althans dat het hof zijn oordeel in het licht van dit uitgangspunt onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd door niet nader toe te lichten waarom de door Verhuurder gemaakte keuze gerechtvaardigd was. In dit verband is van belang dat het hof in het midden heeft gelaten of er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk waren, zodat bij wege van hypothetisch feitelijke grondslag van de juistheid van die stelling moet worden uitgegaan. Voor zover het hof de rechtvaardiging van de door Verhuurder gemaakte afweging heeft gemotiveerd met hetgeen in rov. 7.8-7.12 is overwogen, is dat onbegrijpelijk, omdat het hof bij die overwegingen niet expliciet heeft betrokken dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk waren. 
     
     
       3.35 
       De eerste rechtsklacht treft alleen al geen doel, omdat het hof niet de op Verhuurder rustende stelplicht heeft miskend, waarover Huurder ook in subonderdeel 1.8 klaagt, zoals besproken bij het vorige subonderdeel.   
     
     
       3.36 
       De klacht dat het hof zou hebben miskend dat Verhuurders stelplicht inhoudt dat zij (voldoende) uitlegt waarom het herstructureringsplan, dat voorziet in afname van het aanbod sociale huurwoningen, met haar taak in overeenstemming is, mist feitelijke grondslag in de bestreden beslissing. Het hof heeft in rov. 7.11 overwogen dat de sloop en nieuwbouw van woningen “ als zodanig onderdeel  [is]  van het beleid dat de gemeente Rotterdam voert ” en dat Verhuurder op grond van art. 42 Woningwet als toegelaten instelling naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Verhuurder heeft dus volgens het hof gesteld en onderbouwd dat het herstructureringsplan in overeenstemming is met haar taak. Anders gezegd: de stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke redenen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan worden mede gegrond op de onwenselijke geachte disbalans tussen sociale huurwoningen en het midden- en hogere segment en een toegelaten instelling als Verhuurder moet naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het ter oplossing daarvan gevoerde volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Van onvoldoende uitleg door het hof op dit punt is geen sprake. 
     
     
       3.37 
       Het subonderdeel klaagt verder dat het hof heeft miskend dat naarmate de verhuurder meer mogelijkheden heeft om een ‘probleem’ waaruit een behoefte aan eigen gebruik van de verhuurde woonruimte voortvloeit op te lossen, de dringendheid van zijn behoefte om de verhuurde woonruimte daarvoor te gebruiken, minder snel zal worden aangenomen , althans dat het hof zijn oordeel in het licht van dit uitgangspunt onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd door niet nader toe te lichten waarom de door Verhuurder gemaakte keuze gerechtvaardigd was.  
     
     
       3.38 
       Het oordeel in rov. 7.13 moet worden gezien in het licht van hetgeen het hof in de rechtsoverwegingen daarvoor beoordeelt. In rov. 7.6-7.12 beoordeelt het hof of de maatregel die Verhuurder heeft gekozen, namelijk sloop en nieuwbouw van bepaalde woningen in de Tweebosbuurt , kan bijdragen aan de stedenbouwkundige en sociaaleconomische doelen die aan dat plan ten grondslag liggen (zie rov. 7.6). Het hof heeft daarbij ook geoordeeld dat de verhuurder een bepaalde mate van vrijheid heeft om te kiezen voor een bepaalde maatregel en dat het zijn oordeel over de wenselijkheid van de gekozen maatregel niet in de plaats kan stellen van die vrijheid van de verhuurder. Het gaat erom dat de verhuurder aannemelijk maakt dát zijn gekozen aanpak past bij de doelstellingen van het herstructureringsplan, niet dat het de  enige  aanpak is. In dat licht heeft het hof in rov. 7.13 geoordeeld dat het feit dat er eventueel andere keuzes mogelijk zijn, niet maakt dat de afweging die Verhuurder heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Het hof heeft daarmee geoordeeld dat sprake is van dringend eigen gebruik van Verhuurder, zo volgt uit het vervolg van rov. 7.13. Het is dan eventueel aan de huurder om gegevens aan te dragen waaruit kan worden afgeleid dat de keuze van de verhuurder jegens hem onbehoorlijk of onredelijk is . Het hof heeft dit alles niet miskend, zodat de nadere rechtsklacht geen doel treft.    
     
     
       3.39 
       Ook de motiveringsklacht gaat niet op, omdat deze niet voldoet aan de aan een motiveringsklacht te stellen eisen . Er wordt niet naar stellingen uit de stuken in feitelijke instanties verwezen waarin Huurder heeft aangegeven welke alternatieven voor sloop en nieuwbouw het hof in zijn oordeel had moeten betrekken en die maken dat de keuze van Verhuurder jegens hem onbehoorlijk of onredelijk is.   
     
     
       3.40 
       De klachten uit subonderdeel 1.9 zijn zodoende ook tevergeefs voorgesteld. 
     
     
       3.41 
       In  subonderdeel 1.10  klaagt Huurder dat het oordeel in rov. 7.14 dat het rapport van Maroned  de conclusie niet anders maakt, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Het hof heeft daarmee onvoldoende gewicht aan dit rapport toegekend, mede omdat het rapport, in tegenstelling tot het advies van Deetman en Mans, expliciet betrekking heeft op de Tweebosbuurt , het bovendien om een relatief recent rapport uit 2018 gaat en het rapport is gebaseerd op gesprekken met 340 bewoners en daarmee goed is onderbouwd. Een nadere motiveringsklacht is dat er onvoldoende rekenschap is gegeven dat uit het rapport Maroned volgt dat er een grote mate van binding met de buurt is, een hoge mate van sociale cohesie en dat er een nauwe samenhang is tussen de sociale betrokkenheid en verbondenheid, veiligheid en individueel welzijn in de buurt.  
     
     
       3.42 
       Huurder klaagt verder dat indien het hof met de overweging dat de discussie over de wenselijkheid van ‘gentrificatie’ voor de stad niet in dit geding kan worden beslecht, heeft geoordeeld dat de vraag of sprake is van gentrificatie niet relevant is voor de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik, die beslissing onjuist is, omdat daarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden. Althans dit oordeel is onbegrijpelijk, gelet op de expliciete en fundamentele stellingen die Huurder heeft ingenomen over de nadelen van gentrificatie.   
     
     
       3.43 
       Verder is volgens het subonderdeel onjuist dat geen wetenschappelijk bewijs nodig is voor het nut van de maatregelen die op grond van het advies van Deetman en Mans zijn voorgesteld, in ieder geval voor zover het hof heeft gemeend dat ook voor zover Huurder wetenschappelijk bewijs heeft aangedragen door overlegging van het rapport en de e-mail van 28 juni 2020 van [deskundige 2] (met alternatieven voor sloop en nieuwbouw), het om die enkele reden daaraan voorbij kon gaan.  
     
     
       3.44 
       Huurder klaagt tot slot dat zonder nadere motivering onbegrijpelijk is dat het hof voorbijgaat aan de e-mail van [deskundige 2] waarin hij aangeeft dat hij alternatieven ziet voor sloop en nieuwbouw. 
     
     
       3.45 
       Deze klachten lopen hoofdzakelijk op de klip dat het gegeven, of de mogelijkheid, dat ook andere keuzes mogelijk zouden zijn geweest voor – en ook een andere visie denkbaar is op – de leefbaarheidsverbeteringen van de buurt, niet toereikend is om in het licht van de gedane democratisch gelegitimeerde keuzes waar een corporatie als Verhuurder in redelijkheid aan moet meewerken te constateren dat er hier geen sprake is van dringend eigen gebruik voor Verhuurder in het kader van de voorgenomen renovatie. Daar zou ik het bij kunnen laten. 
     
     
       3.46 
       Meer specifiek licht ik toe dat het hof in rov. 7.14 oordeelt dat het rapport van Maroned, waarop Huurder zich heeft beroepen, niet meebrengt dat geen sprake is van dringend eigen gebruik van Verhuurder. Het hof betrekt daarbij uitdrukkelijk de stellingen van Huurder die hier in de klacht worden aangedragen, namelijk dat in het rapport is opgenomen dat er een grote mate van binding met de buurt is en een hoge mate van sociale cohesie, en dat er een nauwe samenhang is tussen de sociale betrokkenheid en verbondenheid, veiligheid en individueel welzijn in een buurt. Het hof oordeelt echter dat dit niet tot een ander oordeel leidt voor dringend eigen gebruik in dit geval. Het enkele feit dat een andere visie mogelijk is op de noodzaak en wenselijkheid van de te nemen maatregelen, brengt volgens het hof niet mee dat de keuze die Verhuurder heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Het overweegt daartoe dat de bevindingen van Maroned als zodanig ook niet afdoen aan de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen op Zuid. Dat is een begrijpelijk oordeel. Het feit immers dat er sociale cohesie is in een bepaalde wijk, maakt niet dat er geen sprake kan zijn van een lage score op de veiligheidsindex, een relatief laag opleidingsniveau, een relatief gering aantal arbeidsplaatsen en een zeer kwetsbare woningvoorraad, kortom de concrete problemen op Rotterdam Zuid zoals weergegeven in het advies van Deetman en Mans (rov. 7.8). Dat is goed te volgen en toereikend gemotiveerd.  
     
     
       3.47 
       Het hof heeft verder terecht geoordeeld dat de discussie over ‘gentrificatie’ niet relevant is voor de vraag of hier nu sprake is van dringend eigen gebruik. De gentrificatiediscussie ziet op de vraag of de stedenbouwkundige en sociaaleconomische motieven die aan de renovatie ten grondslag liggen, te weten een meer gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk (zie rov. 7.11), überhaupt wel wenselijk is in dit geval. Het hof beoordeelt de politieke wenselijkheid daarvan niet (vgl. de in cassatie onbestreden rov. 6.3) en hoefde dat ook niet te doen. Het gaat erom dat het hof op juiste en begrijpelijke wijze feitelijk toetst of Verhuurder zich kan beroepen op dringend eigen gebruik ter beëindiging van de huurovereenkomst met Huurder.   
     
     
       3.48 
       Het hof heeft verder terecht geoordeeld dat geen wetenschappelijk bewijs nodig is voor het nut van de maatregelen die op grond van het advies van Deetman en Mans zijn voorgesteld. De maatstaf is dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan de stedenbouwkundige en sociaaleconomische doelen kunnen bijdragen (rov. 7.6). Aannemelijk maken betekent niet ‘met wetenschappelijk bewijs onderbouwen’ . Het hof heeft verder, anders dan de klachten tot uitgangspunt nemen, niet geoordeeld dat aan de bevindingen van Maroned en de e-mail van [deskundige 2]  voorbij kan worden gegaan om de enkele reden dat het wetenschappelijk bewijs is. Bovendien is niet onbegrijpelijk dat het hof bedoelde die e-mail passeert waarin [deskundige 2] aangeeft dat hij alternatieven ziet voor sloop en nieuwbouw. Het hof heeft namelijk in rov. 7.14 geoordeeld dat voor het dringend eigen gebruik voldoende is dat de maatregelen die Verhuurder wil nemen steun vinden in de rapporten en beleidsstukken waarop zij zich beroept en dat de plannen steun hebben van de gemeenteraad van Rotterdam . Het hof heeft hiermee (opnieuw, vgl. rov. 7.13) geoordeeld dat de eventuele aanwezigheid van alternatieven niet maakt dat de keuze van Verhuurder ongerechtvaardigd is en dat er geen sprake kan zijn  van dringend eigen gebruik. 
     
     
       3.49 
       De klachten van subonderdeel 1.10 falen daarmee ook. 
     
     
       3.50 
       
         Subonderdeel 1.11  gaat verder met bestrijding van het gegeven oordeel in rov. 7.15-7.17 dat zich in de ogen van het hof, anders dan volgens de kantonrechter, ook bouwkundige redenen voordoen om in de Tweebosbuurt te kiezen voor sloop en nieuwbouw (en dat ook meebrengt dat sprake is van een dringende reden voor Verhuurder). De motiveringsklacht in subonderdeel 1.11 is dat het oordeel in rov. 7.15 dat Verhuurder heeft onderbouwd dat er ook een bouwkundige reden is om in de Tweebosbuurt te kiezen voor sloop en nieuwbouw, onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen van Huurder dat (i) Verhuurder in eerste aanleg heeft erkend dat de bouwkundige staat van de woningen niet noopt tot sloop, (ii) uit het rapport van Alphaplan dat door het hof ten grondslag is gelegd aan zijn oordeel niet volgt dat er aanleiding bestond om tot sloop over te gaan en (iii) de in het rapport van Alphaplan vermelde aspecten een woning niet per definitie onleefbaar of ongeschikt maken. 
     
     
       3.51 
       Ook deze klacht lijkt mij tevergeefs – om te beginnen, zoals hiervoor al in 3.2 aangegeven, nu het zelfstandige dragende oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik vanwege de blijkens het voorafgaande tevergeefs bestreden stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke gronden hierdoor niet wordt aangetast, zodat zo bezien geen belang bestaat bij deze klacht in cassatie. Immers, in rov. 7.13 heeft het hof geoordeeld dat “ [m]et het voorgaande […] het dringend eigen gebruik dan ook reeds [is] gegeven ”. De daaraan voorafgaande toetsing van de stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven is toereikend geoordeeld voor het beroep op dringend eigen gebruik door Verhuurder. Hetgeen in rov. 7.14 volgt is een nadere motivering dat voorgedragen alternatieven zijdens Huurder dat oordeel niet anders maken en hetgeen in rov. 7.15-7.17 wordt overwogen over bouwkundige redenen om tot sloop en nieuwbouw van de Tweebosbuurt over te gaan is (mogelijk; rov. 7.17 rept van ‘mede’, zie hierover hiervoor in 3.2) zelfstandig dragend voor het dringend eigen gebruik oordeel van het hof.  
     
     
       3.52 
       In zoverre (mogelijk) ten overvloede over de klachten van subonderdeel 1.11 inhoudelijk het volgende. Stelling (i) mist feitelijke grondslag in het licht van de inleidende dagvaarding onder 6 en 37, pleitnota van Verhuurder in eerste aanleg 12 en 23 en het bij grieven gestelde in 48-56 (ruim 8 pagina’s) onder het kopje ‘Bouwtechnische motieven Vestia’, ter toelichting op grief 9, die luidt: ‘ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.14 van het vonnis van 10 januari 2020 geoordeeld dat de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt door Vestia niet aan haar vordering ten grondslag is gelegd en daarom bij de beoordeling van de vordering van Vestia geen rol speelt.’ Blijkens de s.t. zijdens Verhuurder 2.4.4 is opname van de zin uit het zittingsp-v eerste aanleg waar Huurder zich in deze cassatieklacht op beroept, te weten dat volgens Verhuurder de bouwkundige staat van de woningen niet zou nopen tot sloop, zonder succes (fel) bestreden door de advocaat van Verhuurder, waarbij wordt aangegeven dat dat zo niet is gesteld ter zitting. Hoe dan ook is bij grief 9 en MvG 48-56 uitvoerig en onderbouwd betoogd dat Verhuurder ook bouwtechnische motieven heeft om tot sloop en nieuwbouw over te gaan en dat dat een dringende reden oplevert. In de toelichting bij grieven wordt ook uitvoerig ingegaan op het Alphaplan-rapport en zo belanden wij bij stelling(ii), dat ook uit het rapport Alphaplan niet zou volgen dat aanleiding bestond om tot sloop over te gaan. Ook dat mist feitelijke grondslag, zoals het hof gemotiveerd aangeeft in rov. 7.15 onder paginaverwijzing naar passages uit dat plan (bij grieven overgelegd als prod. IA). Het hof stelt op basis daarvan (feitelijk) vast dat er tal van gebreken zijn op het terrein van veiligheid, energiezuinigheid en gezondheid, waarbij naar het oordeel van het hof enkele renovatie niet alle gebreken zou wegnemen en vermoedelijk sprake zou zijn van non-rendabiliteit. Dan wordt inzichtelijk dat naar het oordeel van het hof sloop en nieuwbouw waren aangewezen om aan die bouwkundige gebreken tegemoet te komen. Daaraan doet ten slotte ook stelling (iii) niet af, dat de in het Alphaplan-rapport vermelde aspecten een woning niet per definitie onleefbaar of ongeschikt maken, omdat dat niet uitsluit dat er wel bouwkundige redenen kunnen zijn om tot sloop en nieuwbouw over te gaan; de beoordeling daarvan is bij uitstek feitelijk terrein. Het hof oordeelt hier dat de geconstateerde gebreken zich niet zo maar laten oplossen, zelfs niet als daar aanzienlijke kosten voor zouden worden gemaakt. Sloop en nieuwbouw is dan de enige  reële  optie die overblijft en dat rechtvaardigt een beroep op dringend eigen gebruik in dit geval. 
     
     
       3.53 
       Ook subonderdeel 1.11 treft zodoende geen doel. 
     
     
       3.54 
       
         Subonderdeel 1.12  klaagt ten slotte dat het hof in rov. 7.17 ten onrechte heeft geoordeeld dat de door Huurder gestelde omstandigheid dat Verhuurder door jarenlang niet of nauwelijks onderhoud te plegen de slechte bouwkundige staat aan zichzelf te wijten heeft, er niet in de weg staat om aan dringend eigen gebruik aan te kunnen nemen. Dat is ten onrechte afgeleid uit  […] / […] ,  althans is dit arrest op onbegrijpelijke wijze uitgelegd . Dit arrest zag op de situatie waarin de woonruimte van de verhuurder door diens eigen toedoen te beperkt was geworden, terwijl die situatie niet op één lijn is te stellen met de onderhavige casuspositie. Uit het arrest volgt verder dat deze omstandigheid (in ieder geval) bij de belangenafweging moet worden betrokken. 
     
     
       3.55 
       De klacht treft geen doel. Mogelijk is de enkele verwijzing naar voornoemd arrest in rov. 7.17 enigszins summier, de toegepaste rechtsregel lijkt mij juist: anders dan de klacht aanvoert, staat de omstandigheid dat het achterstallig onderhoud mede debet is aan de noodzaak van renovatie er op zich niet aan in de weg staat dat sprake is van dringend eigen gebruik . Het kan mogelijk wel een rol spelen in de belangenafweging. Daarover gaan de klachten van onderdeel 2, waar we nu aan toe komen. 
     
     
       3.56 
       
         De klachten van onderdeel 1 kunnen zodoende in mijn optiek niet tot cassatie leiden. 
         
           Onderdeel II (belangenafweging, rov. 9.1-9.4) 
         
       
     
     
       3.57 
       In onderdeel II richt Huurder klachten tegen het oordeel in rov. 9.1 dat de belangenafweging in het nadeel van hem uitvalt. Dat oordeel is volgens de klacht onjuist, omdat niet alle (relevante) omstandigheden bij die belangenafweging zijn betrokken en is miskend dat naarmate de belangen van de huurder zwaarwegender zijn om de woning niet te verlaten, de stelplicht van de verhuurder wordt verzwaard. Althans is dit oordeel ontoereikend gemotiveerd, mede in het licht van de stellingen die in de subonderdelen 2.1-2.4 van het onderdeel worden aangevoerd. 
     
     
       3.58 
       Na in rov. 7.1-7.18 te hebben geoordeeld dat sprake is van dringend eigen gebruik van Verhuurder en in rov. 8.1-8.4 dat beschikbaarheid van een andere passende woning is gebleken, komt het hof in rov. 9.1-9.4 toe aan een belangenafweging. Voor een geslaagd beroep op art. 7:274 lid 1 onder c BW dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij de verhuurde woonruimte zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.  
     
     
       3.59 
       Uit de tekst van deze bepaling blijkt dat de belangen van de verhuurder en huurder (en van eventuele onderhuurders) in aanmerking moeten worden genomen. De rechter dient tot uitgangspunt te nemen “ dat bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing mogen worden gelaten ” . Bij het beoordelen van het belang van de huurder bij voortzetting van de huurverhouding kunnen verschillende omstandigheden een rol spelen, waaronder diens leeftijd, gezondheidstoestand, gezinsomstandigheden, financiële mogelijkheden, economische gebondenheid aan en ‘geworteldheid’ in de omgeving en de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen . De verhuurder zal de omvang van diens stelplicht moeten afstemmen op de belangen van de huurder; als het belang van de huurder om de woning niet te hoeven verlaten bij eerste beschouwing zwaarwegend is, dan kan de stelplicht van de verhuurder zijn verzwaard .  
     
     
       3.60 
       Het hof heeft in deze zaak de belangen van Huurder zwaarwegend geacht (rov. 9.1), maar het heeft de belangen van Verhuurder óók zwaarwegend geacht – en bovendien die van Huurder overstijgend (rov. 9.2). Van miskenning van aan verhuurders stelplicht te stellen eisen lijkt mij hier geen sprake; diens belangen zijn naar het feitelijke oordeel van het hof niet zwaarwegender dan die van de verhuurder, maar het is juist andersom. De klachten wijzen in de subonderdelen op de hierna te bespreken stellingen van Huurder. 
     
     
       3.61 
       
         Subonderdeel 2.1  klaagt dat het hof in rov. 9.1 niet (expliciet) heeft onderkend dat Huurder erop heeft gewezen dat hij sociaal gezien op verschillende manieren sterk is verbonden met de Tweebosbuurt en dat het belang van hem er mede in is gelegen dat hij blijft wonen in de Tweebosbuurt zoals die thans is vormgegeven, met sterke sociale structuren. 
     
     
       3.62 
       Dat niet zou zijn onderkend dat [Huurder] ’s belang er mede in is gelegen dat hij blijft wonen in de Tweebosbuurt zoals die thans is vormgegeven, mist feitelijke grondslag. In de door het subonderdeel aangevoerde vindplaatsen in de processtukken  heeft Huurder niet gesteld dat zijn belang er mede in is gelegen dat hij blijft wonen in de Tweebosbuurt  zoals die thans is vormgegeven . Het hof kon dat dan ook niet expliciet in zijn oordeel betrekken. In de passages uit de MvA is alleen aangevoerd dat Huurder verbonden is met de Tweebosbuurt en wat de gevolgen zijn voor het moeten verlaten van die buurt.   
     
     
       3.63 
       Het door Huurder gestelde belang om in de Tweebosbuurt te kunnen blijven wonen en de omstandigheid dat hij sociaal gezien op verschillende manieren sterk is verbonden met de Tweebosbuurt , heeft het hof verder uitdrukkelijk meegewogen in rov. 9.4, maar te licht bevonden, omdat Huurder na de sloop en nieuwbouw de buurt niet hoeft te verlaten. Daar oordeelt het hof dat de door Verhuurder geboden terugkeergarantie en het feit dat Verhuurder hem vergelijkbare woningen in de buurt heeft aangeboden maakt dat het belang dat [Huurder] erbij heeft om in de buurt te kunnen blijven wonen wordt gerespecteerd. Ook in zoverre mist het subonderdeel dus feitelijke grondslag. 
     
     
       3.64 
       Daar loopt deze klacht op stuk. 
     
     
       3.65 
       
         Subonderdeel 2.2  bouwt voort op subonderdeel 1.12 en klaagt dat het hof bij de belangenafweging ten onrechte niet de essentiële stelling van Huurder heeft betrokken dat Verhuurder de (door haar gestelde) gebreken aan haar panden aan zichzelf te wijten heeft en aldus zichzelf in de situatie heeft gebracht dat sprake is van dringend eigen gebruik, althans dat het hof zijn oordeel dat de belangenafweging in het nadeel van Huurder uitvalt in het licht van deze stelling onvoldoende heeft gemotiveerd. 
     
     
       3.66 
       Dit zie ik evenmin opgaan, alleen al bij gebreke van belang. Zoals bij onderdeel 1 besproken, is in rov. 7.13 geoordeeld dat het dringend eigen gebruik van Vestia al is gegeven “ met het voorgaande ”, dus op grond van stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven. Dit zelfstandig dragend oordeel is in cassatie tevergeefs bestreden in onderdeel 1. De hier in de klacht aangedragen omstandigheid is alleen relevant in het kader van dringend eigen gebruik dat is gebaseerd op de bouwkundige staat van (het complex van) de woningen, waarop het hof ook nog ingaat in rov. 7.15-7.17. Het hof heeft overigens het punt van het ‘aan Verhuurder zelf te wijten zijn’ naar voorkomt ook hier bij de belangenafweging (althans impliciet) meegewogen in rov. 9.3  (‘(h)oewel die situatie door Vestia zelf in het leven is geroepen’). In de uitgevoerde belangenafweging weegt het algemeen belang dat Verhuurders plannen worden doorgevoerd zwaarder bij het hof dan het belang van Huurder. Dat is een feitelijke exercitie en volgens mij niet onbegrijpelijk.  
     
     
       3.67 
       Subonderdeel 2.2 is zodoende ook tevergeefs voorgesteld. 
     
     
       3.68 
       
         Subonderdeel 2.3  klaagt dat in rov. 9.3 ten onrechte is geoordeeld dat het feit dat een groot deel van de huurders van Verhuurder al is verhuisd en de vrijgekomen woningen in vergaande mate zijn ontmanteld en/of dicht geschroefd of gemetseld en het hof het bij die stand van zaken ondenkbaar acht dat het complex weer in gebruik zal kunnen worden genomen, een feitelijk gegeven is waarvoor het de ogen niet kan sluiten. Het hof had volgens de klacht bij de belangenafweging expliciet(er) moeten betrekken dat Verhuurder zichzelf in die situatie heeft gebracht, mede in verband met de stellingen van Huurder dat Verhuurder een sfeer van afbraak en verval heeft gecreëerd en dat het hof Verhuurder heeft geholpen om de buurt leeg te krijgen door het houden van negen regiezittingen, waarbij de nodige druk is gelegd op partijen om te schikken. 
     
     
       3.69 
       Het hof heeft de stelling dat Verhuurder een sfeer van afbraak en verval heeft gecreëerd wel bij zijn oordeel betrokken, omdat het overweegt dat “ die situatie  [namelijk in vergaande mate ontmantelde, dichtgeschroefde en/of dichtgemetselde woningen]  door Vestia zelf in het leven is geroepen ”. Het hof heeft dit echter niet voldoende geacht om de belangenafweging in het voordeel van Huurder te laten uitvallen. Dat is gemotiveerd in rov. 9.3 met de passage dat de doelen die Verhuurder heeft nagestreefd door haar terecht zijn nagestreefd en dat het in het algemeen belang is dat de plannen van Verhuurder bij de huidige stand van zaken zo snel mogelijk worden verwezenlijkt, omdat in de thans leegstaande woningen niet meer kan worden gewoond, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat er sprake is van een grote vraag naar woningen. Volgens het hof is het belang van Verhuurder daarmee zo zwaarwegend dat het belang van Huurder het daartegen aflegt. Dit oordeel is niet ontoereikend gemotiveerd. 
     
     
       3.70 
       De (door Verhuurder betwiste en volgens haar tardieve ) stelling dat het hof Verhuurder heeft ‘geholpen’ om de buurt leeg te krijgen door negen regiezittingen te houden en daarbij druk te leggen op partijen om te schikken, is verder geen relevante omstandigheid in het kader van de afweging van de  wederzijdse belangen van de verhuurder en huu rder bij een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebrek. Het hof heeft deze omstandigheid terecht niet meegenomen in zijn afweging.  
     
     
       3.71 
       De klacht faalt ook.  
     
     
       3.72 
       De klacht uit  subonderdeel 2.4  is dat het hof ten onrechte bij de belangenafweging niet de stellingen van Huurder over de nadelige gevolgen van ‘gentrificatie’ heeft betrokken, omdat dit, anders dan het hof in rov. 7.14 kennelijk heeft geoordeeld, een relevante omstandigheid bij de belangenafweging kan vormen, waarbij de klacht onder meer verwijst naar subonderdeel 1.10. 
     
     
       3.73 
       In wezen komt dit neer op een herhaling van zetten van de betreffende deelklacht uit subonderdeel 1.10, hetgeen op de bij de bespreking daarvan aangegeven gronden afketst. De belangenafweging in het kader van het dringend eigen gebruik ziet op het afwegen van de wederzijdse belangen van de verhuurder en van de huurder. Dat ‘gentrificatie’ mogelijk nadelige gevolgen heeft  voor de buurt , betreft niet een omstandigheid die relevant is in het kader van bedoelde belangenafweging. Bovendien heeft Huurder deze omstandigheid in hoger beroep ook niet aangevoerd als relevante omstandigheid in het kader van de belangenafweging en daarmee niet in een voor de klacht relevante context. Het hof mocht ook om die reden aan de stellingen van Huurder over ‘gentrificatie’ voorbijgaan .  
     
     
       3.74 
       
         De klacht is tevergeefs voorgedragen. 
         
           Onderdeel III (art. 22 Grondwet) 
         
       
     
     
       3.75 
       In onderdeel III klaagt Huurder over het oordeel in rov. 10.1 dat hij zich in hoger beroep nadrukkelijk niet op art. 22 Gw heeft beroepen en het hof dit artikel daarom onbesproken laat. Dat is onbegrijpelijk, omdat Huurder slechts heeft betoogd dat hij de discussie over art. 22 Gw voor nu met rust laat, omdat hij zich kan beroepen op een ander grondrecht, namelijk art. 8 EVRM en dat hij daarmee geen afstand heeft gedaan van een beroep op art. 22 Gw. 
     
     
       3.76 
       Dit is feitelijk als uitleg van de proceshouding in appel van Huurder en kan alleen op begrijpelijkheid worden getoetst. Bij MvA 60 stelt [Huurder] dat hij de discussie over art. 22 Gw voor nu met rust laat, omdat hij zich kan beroepen op art. 8 EVRM. Verder komt art. 22 Gw nergens ter sprake in appel. Het hof heeft daaruit kunnen concluderen dat Huurder in hoger beroep zich niet beroept op art. 22 Gw, omdat dat al is ondervangen door zijn beroep op art. 8 EVRM. Dat is niet ontoereikend gemotiveerd. Blijven rusten kan de vraag naar belang bij deze klacht, nu we in het navolgende zullen zien dat de klachten van Huurder over de toepassing van art. 8 EVRM geen doel treffen.  
     
     
       3.77 
       
         De klacht faalt. 
         
           Onderdeel IV (art. 8 EVRM) 
         
       
     
     
       3.78 
       In onderdeel IV klaagt Huurder dat het hof in rov. 10.4 ten onrechte heeft beslist dat opzegging van de huur en de daarop volgende ontruiming niet in strijd komt met art. 8 EVRM, althans dat hier sprake is van een motiveringsgebrek in het licht van de stellingen die in de subonderdelen worden aangevoerd en die in samenhang moeten worden beschouwd. Dit ontbeert zelfstandige betekenis. 
     
     
       3.79 
       
         Subonderdeel 4.1  klaagt dat het oordeel in rov. 10.8 dat de in de brief van 6 september 2021 van het Public Interest Litigation Project (hierna: PILP) vermelde internationale bepalingen (art. 31 ESH en art. 11 IVESCR) geen verder strekkende bescherming bieden dan art. 8 EVRM en dus onbesproken kunnen blijven, onjuist is. Aangevoerd wordt daartoe dat de betreffende bepalingen een eigen toepassingsbereik hebben. Verder is miskend dat het in dit verband gaat om een uitwerking van een al bij mva gedaan beroep op art. 8 EVRM, dat Huurder tijdens de zitting heeft aangegeven de stellingen van het PILP tot de zijne te maken en dat Verhuurder zich bovendien niet heeft verzet tegen het doen van een beroep op de brief van het PILP, zodat ook de overwegingen van het hof dat (i) de enkele verwijzing naar een brief niet voldoende is om een bepaald argument in te nemen en (ii) de twee-conclusieregel eraan in de weg staat dat na antwoord in appel nieuwe verweren worden betrokken, niet in stand kunnen blijven. 
     
     
       3.80 
       Het hof heeft, in cassatie onbestreden, in rov. 10.8 geoordeeld dat Huurder zich bij mva niet op enig ander recht dan art. 8 EVRM heeft beroepen. Vervolgens heeft het hof geoordeeld dat de internationale bepalingen over het recht op huisvesting die in de brief van het PILP, die Huurder voorafgaand aan de zitting in hoger beroep heeft overgelegd, worden genoemd, op drie gronden niet behoeven te worden besproken. In de eerste plaats bieden art. 31 ESH en art. 11 IVESCR geen verderstrekkende bescherming dan art. 8 EVRM. Ten tweede is een enkele verwijzing naar een brief onvoldoende is om een bepaald argument in het appelgeding in te nemen en in de derde plaats staat de tweeconclusieregel eraan in de weg dat na de mva nieuwe verweren worden betrokken.  
     
     
       3.81 
       De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden dit op een zodanige wijze moet doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren . De rechter hoeft slechts acht te slaan op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit een door een partij overgelegd stuk een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept . De PILP brief is een door Huurder voor de appelzitting overgelegde productie, waarover hij, zoals in de klacht zelf ook is aangegeven, tijdens de zitting in hoger beroep alleen in algemene zin heeft gesteld dat hij de stellingen van het PILP overneemt. Dat is een enkele verwijzing en in het licht van voornoemde vaste rechtspraak ontoereikend in het appelgeding gebracht. Het oordeel daarover is dan ook juist. Nu dit een zelfstandig dragende grond is voor het oordeel dat het hof de brief (en de daarin genoemde bepalingen) niet hoefde te bespreken, heeft Huurder geen belang bij de andere klachten van het subonderdeel. Ten overvloede komt daar bij dat Huurder jegens Verhuurder geen rechtstreeks beroep toekomt op art. 31 ESH en art. 11 IVESCR, omdat die bepalingen aan de Verdragsstaten zijn gericht en geen voldoende duidelijke en onvoorwaardelijk geformuleerde rechten bevatten . Zonder steekhoudende nadere toelichting, die niet wordt gegeven (de klacht stelt alleen dat de betreffende bepalingen ‘een eigen toepassingsbereik hebben’) valt ook niet in te zien dat deze sociale rechten verder zouden strekken dan de (ruime) bescherming die op grond van art. 8 EVRM kan worden verkregen. 
     
     
       3.82 
       De klachten kunnen alleen al om deze redenen geen doel treffen en kunnen voor het overige onbesproken worden gelaten. 
     
     
       3.83 
       In  subonderdeel 4.2  klaagt Huurder dat het hof bij de toets aan art. 8 EVRM ten onrechte slechts oog heeft gehad voor de vraag of Huurder de mogelijkheid is geboden om in de Tweebosbuurt in een sociale woning te blijven wonen, omdat de proportionaliteitstoets van art. 8 EVRM onder andere moet worden ingevuld door te bekijken of alternatieve en minder vergaande oplossingen open staan om hetzelfde doel te bereiken. Het hof heeft daarmee de brede strekking van art. 8 EVRM miskend. De proportionaliteitstoets is niet beperkt tot de vraag welk belang de huurder heeft bij het behoud van diens specifieke woning, maar ook huurdersbelangen die verband houden met het verlies van de sociale omgeving waar die woning deel van uitmaakt moeten worden meegewogen bij de toets onder art. 8 EVRM. In dat verband dient ook het kader van het Rotterdamse woonbeleid te worden meegewogen, voor zover dat de individuele huurder raakt. Dat alles is volgens subonderdeel 4.2 miskend. 
     
     
       3.84 
       Dit noopt tot een korte inleiding over de art. 8 EVRM toets. Art. 8 lid 1 EVRM geeft ‘een ieder (…) recht op respect voor zijn privé leven, familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.’ Daar zijn blijkens lid 2 wel beperkingen op mogelijk, maar lid 2 bepaalt dat ‘geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.’ Grondrechten, zoals die uit het EVRM, hebben van nature werking in verhoudingen tussen de overheid en burgers – dat worden ‘verticale verhoudingen’ genoemd –  omdat doel en strekking ervan is voor burgers een sfeer te creëren die vrij is van inbreuk van overheidszijde op die grondrechten . In verhoudingen tussen burgers onderling – ‘horizontale verhoudingen’ – kunnen grondrechtbepalingen echter ook (door)werking hebben. Het is aan de nationale rechter overgelaten in hoeverre horizontale werking van grondrechten wordt aanvaard . De Nederlandse rechter is terughoudend met het toekennen van directe of rechtstreekse werking van grondrechten in horizontale verhoudingen en kiest doorgaans voor indirecte doorwerking via de open normen van het privaatrecht . Vrij algemeen wordt aangenomen dát grondrechtbepalingen zoals art. 8 EVRM op enigerlei wijze kunnen doorwerken in horizontale rechtsverhoudingen tussen burgers . Nu art. 8 EVRM in Nederland in verticale rechtsverhoudingen rechtstreeks van toepassing is, kan dit in horizontale rechtsverhoudingen hier te lande dus direct of indirect doorwerken . 
     
     
       3.85 
       Het hof lijkt in rov. 10.4 en 10.5 art. 8 EVRM in onze zaak (in beginsel) directe horizontale werking toe te kennen . Het heeft namelijk, na een beoordeling van de dringend eigen gebruik vordering van Verhuurder volgens art. 7:274 lid 1 onder c BW in rov. 7.1-9.4, afzonderlijk getoetst aan art. 8 EVRM in rov. 10.2 e.v. Het hof neemt daarbij impliciet of veronderstellenderwijs aan dat er (in beginsel) door uitoefening van het beëindigingsrecht wegens dringend eigen gebruik door Verhuurder sprake kan zijn van een inmenging in de uitoefening van Huurders recht op bescherming van zijn privéleven en woning, maar gaat vervolgens na of die inbreuk gerechtvaardigd is, omdat die wordt gelegitimeerd door de normen uit de beperkingsclausule van art. 8 lid 2 EVRM . Het hof gaat in rov. 10.5-10.7 meteen over tot beoordeling of voldaan is aan de in lid 2 van art. 8 EVRM gestelde beperkingen. In rov. 10.5 wordt overwogen dat inmenging in de uitoefening van Huurders recht onder art. 8 EVRM is toegestaan, wanneer die bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van (onder meer) de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. De eis dat de inmenging noodzakelijk is brengt volgens het hof mee dat er een dwingende maatschappelijke behoefte (‘ pressing social need ’) voor die inmenging moet zijn en dat de opgegeven redenen relevant en voldoende (‘ relevant and sufficient ’) zijn en dat het verlies van de woning proportioneel moet zijn in het licht van het nagestreefde doel. Het hof overweegt verder dat uit art. 8 EVRM een procedurele eis voortvloeit, in de zin dat een bewoner die geconfronteerd wordt met het verlies van zijn woning de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit van de maatregel door een onafhankelijke rechter te laten toetsen.  
     
     
       3.86 
       De hier besproken klachten van subonderdeel 4.2 zien allemaal op de uitleg en toepassing van de proportionaliteitstoets door het hof, waaronder de klacht dat het hof heeft miskend dat het een subsidiariteitstoets in dat kader diende uit te voeren. Om deze klachten te kunnen beoordelen, bespreek ik eerst de proportionaliteitstoets van art. 8 lid 2 EVRM. 
     
     
       3.87 
       De in het EVRM neergelegde rechten zijn, op een aantal rechten na, niet absoluut en kunnen onder bepaalde voorwaarden worden beperkt . Art. 8 EVRM heeft zoals al geschetst de structuur dat het eerste lid een weergave bevat van het beschermde recht met in het tweede lid een algemene beperkingsclausule waarin eisen worden gesteld aan de doelstellingen, de wettelijke basis en de noodzakelijkheid van een inmenging in de uitoefening van het door lid 1 beschermde recht . Een beperking van, of inmenging in de uitoefening van het recht van lid 1 is dus toegestaan wanneer aan de voorwaarden van lid 2 is voldaan. De voorwaarde dat de inmenging ‘in een democratische samenleving noodzakelijk is’ is hier relevant, omdat dit een proportionaliteitsvereiste behelst. Ik bezie dit noodzakelijkheidsvereiste daarom nader.   
     
     
       3.88 
       De beoordeling of de inmenging noodzakelijk is, gebeurt aan de hand van een aantal door het EHRM ontwikkelde criteria. Vande Lanotte en Haeck noemen in hun handboek als criteria het vereiste van dringende maatschappelijke behoefte en het proportionaliteitsvereiste, en als aanverwante en/of subcriteria het pertinentiecriterium (een maatregel moet relevant zijn om het beoogde doel te bereiken), het criterium van de alternatieve en minder vergaande oplossing en de rechtsvergelijkende of consensusmethode . Deze criteria en aanverwante of subcriteria zijn volgens hen geen cumulatieve en ‘exhaustieve’ voorwaarden voor de noodzakelijkheidsbeoordeling waaraan afzonderlijk moet worden getoetst, en worden “ zeker niet ” in iedere zaak aangewend .  
     
     
       3.89 
       Het proportionaliteitsvereiste houdt in dat er een redelijke verhouding moet zijn tussen de ernst van de inmenging op het grondrecht enerzijds en de zwaarte van het belang van de legitieme doelstelling anderzijds . In het kader van dit vereiste bespreken Vande Lanotte en Haeck het verwante criterium (of subcriterium) van de alternatieve en minder vergaande oplossing. Dit criterium houdt in dat door het EHRM wordt getoetst of lidstaten de inbreuk op het grondrecht zoveel mogelijk hebben geminimaliseerd door alternatieve oplossingen te vergelijken en vervolgens getracht hebben hun doelen te bereiken op de minst drukkende wijze op de mensenrechten . Gerards noemt dit een subsidiariteitsvereiste en zij omschrijft dit als het vereiste dat de maatregel zijn doel niet voorbij mag schieten, in de zin dat er geen zwaardere middelen mogen worden gebruikt dan die strikt noodzakelijk zijn om het doel te bereiken . In het vervolg zal ik ook spreken over het subsidiariteitsvereiste. 
     
     
       3.90 
       Het subsidiariteitsvereiste wordt niet in elke zaak door het EHRM toegepast . Gerards schrijft zelfs dat de ‘ least restrictive means test ’ (de Engelse benaming voor het subsidiariteitsvereiste) door het EHRM “ only in rare cases,”  wordt toegepast  “and usually only when it has left the State a narrow margin of appreciation and is strictly scrutinising the arguments the government has advanced in its defence ” . Uit dit citaat blijkt het belang van nog een ander element dat hier een rol speelt, namelijk de beoordelingsruimte die lidstaten hebben om bepaalde maatregelen te nemen. Gerards schrijft dat een ruime  margin of appreciation  van lidstaten een grote keuzevrijheid impliceert en dat alleen wanneer partijen aantonen dat de keuze voor de betreffende maatregel, in vergelijking tot beschikbare alternatieven, werkelijk willekeurig was, het EHRM in dat geval een beroep op het subsidiariteitsbeginsel zal accepteren . Bovendien worden bij een smallere  margin of appreciation  weliswaar hogere eisen gesteld in het kader van de subsidiariteit, maar wordt volgens haar “ zelfs dan ” het element van subsidiariteit alleen maar in de uitspraak genoemd wanneer minder belastende alternatieven duidelijk beschikbaar zijn of als op het bestaan daarvan uitdrukkelijk door de klager is gewezen . Volgens Vande Lanotte en Haeck volstaat in de regel bovendien niet om aan te tonen dat in het betreffende geval alternatieve en minder vergaande methodes kunnen worden gebruikt of zelfs in een of meer andere verdragsstaten worden gehanteerd om hetzelfde doel te bereiken .  
     
     
       3.91 
       De werking van art. 8 EVRM in horizontale verhoudingen is ook verschillende keren aan de orde geweest in de rechtspraak van de Hoge Raad. In 1987 is geoordeeld dat “ een recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer moet worden aanvaard, dat aansluit bij vergelijkbare ontwikkelingen in andere landen en dat naar zijn inhoud wordt bepaald door art. 8 EVRM, waarvan moet worden aangenomen, dat het ook werking heeft tussen de burgers onderling ” . NJ-annotator Alkema stelt dat deze benadering “ zeer dicht komt bij de directe horizontale werking ” , terwijl Hartkamp meent dat hier sprake is van indirecte horizontale werking, omdat art. 8 EVRM niet rechtstreeks wordt toegepast, maar wordt omgezet in een regel van nationaal recht . Deze laatste opvatting lijkt te worden bevestigd door een arrest uit 2002, waarin is geoordeeld “ dat een inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert (HR 9 januari 1987, nr. 12717, NJ 1987, 928). De aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond kan aan een inbreuk het onrechtmatige karakter ontnemen ” . Doorwerking dus via het leerstuk van de onrechtmatige daad. 
     
     
       3.92 
       De doorwerking lijkt echter anders te zijn vormgegeven in een arrest uit 2007 over een arbeidsrechtelijk (horizontaal) geschil. In het arrest  Hyatt I  maakte het antidrugsbeleid van werkgever Hyatt inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van haar werknemers en was de vraag of die inbreuk gerechtvaardigd was. De Hoge Raad overwoog dat voor die vraag dient te worden onderzocht of de inbreukmakende handeling een legitiem doel dient en of zij een geschikt middel is om dat doel te bereiken (het noodzakelijkheidscriterium); of de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de werknemer evenredig is in verhouding tot het belang van de werkgever bij het bereiken van het beoogde doel (het proportionaliteitscriterium), en of de werkgever dat doel redelijkerwijs op een minder ingrijpende wijze kon bereiken (het subsidiariteitscriterium) . Volgens NJ-annotator Verhulp past de Hoge Raad art. 8 EVRM voor het eerst, na dit volgens hem al eerder in andere horizontale geschillen te hebben gedaan, direct toe in een arbeidsrechtelijk geschil.  
     
     
       3.93 
       In het arrest  Hyat II  uit 2019 overweegt de Hoge Raad dat de grondrechten vervat in de Staatsregeling van Aruba als zodanig geen directe werking hebben in verhoudingen tussen burgers onderling en er dus geen wettelijke grondslag nodig is voor een inperking van die grondrechten in dergelijke verhoudingen, maar dat (constitutionele) grondrechten wel kunnen doorwerken in een rechtsverhouding tussen burgers, en dat het hof dit heeft onderkend, waarbij hij ter vergelijking verwijst naar de hiervoor aangehaalde rechtsoverweging in  Hyatt I . NJ-annotator Barentsen leidt uit de overweging over indirecte doorwerking van grondrechten af dat de betekenis daarvan breder is dan alleen voor de doorwerking van de Arubaanse staatsregeling in de arbeidsverhouding . Het lijkt er volgens hem op dat de Hoge Raad meer algemeen kiest voor deze vorm van doorwerking van grondrechten (dus indirecte doorwerking). De vraag rijst dan wel of bij de rechtvaardiging van de inbreuk op (de inmenging in) een grondrecht, een gewone belangenafweging dient te worden gemaakt, dan wel dat (altijd) moet worden getoetst aan noodzakelijkheid, proportionaliteit en subsidiariteit . 
     
     
       3.94 
       Keren wij gewapend met deze bagage terug naar subonderdeel 4.2, waarin Huurder dus klaagt dat het hof heeft miskend dat (i) de proportionaliteitstoets moet worden ingevuld door te bekijken of alternatieve en minder vergaande oplossingen openstaan om dezelfde doelen te bereiken, dat (ii) ook de belangen van de huurder die verband houden met het verlies van de sociale omgeving waar die woning deel van uitmaakt bij de proportionaliteitstoets moeten daarbij worden meegewogen en dat (iii) bij de proportionaliteitstoets ook het Rotterdamse woonbeleid moet worden meegewogen voor zover dat de individuele huurder raakt. Er is niet expliciet vermeld tegen welke rechtsoverweging(en) deze klachten zijn gericht , maar aan te nemen valt dat het om rov. 10.7 gaat , omdat het hof daar overweegt dat de maatregel van Verhuurder proportioneel is. 
     
     
       3.95 
       Het hof heeft in rov. 10.7 immers geoordeeld dat de opzegging van de huur en ontruiming van de woning  proportioneel  zijn in het licht van de belangen van Verhuurder en de doelen die door de sloop- en nieuwbouwplannen worden nagestreefd. Het hof verwijst daartoe kortheidshalve “ naar hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de te maken belangenafweging ”, waarmee klaarblijkelijk wordt verwezen naar de in rov. 9.1-9.4 uitgevoerde de belangenafweging ex art. 7:274 lid 1 onder c BW. De klacht dat het hof niet aan het  subsidiariteitsvereiste  (in de zin van onderzoeken of er alternatieve en minder vergaande oplossingen voor Verhuurder openstaan) heeft getoetst in het kader van de proportionaliteitstoets, lijkt mij niet op te kunnen gaan als  leading  is wat het EHRM op dit terrein verlangt. Gezien werd dat aan dit vereiste door het EHRM soms, maar lang niet altijd wordt getoetst.  In het kader van zijn beroep op art. 8 EVRM  heeft Huurder overigens ook niet gewezen op alternatieven voor de sloop en nieuwbouw van (onder meer) het gehuurde in de Tweebosbuurt . Het hof heeft zo beschouwd dan ook niet miskend dat de proportionaliteitstoets (dan wel noodzakelijkheidstoets) een subsidiariteitstoets  kan  meebrengen. Het had namelijk op de weg van Huurder gelegen om daar uitdrukkelijk een beroep op te doen en te onderbouwen welke minder belastende alternatieven beschikbaar zouden zijn. Nu hij dat niet heeft gedaan en alternatieven zich ook niet duidelijk aandienen, kan de klacht niet slagen. 
     
     
       3.96 
       Maar ook als moet worden aangenomen dat uit de Hoge Raad rechtspraak over art. 8 EVRM volgt dat in het kader van de beoordeling of een inbreuk op dit grondrecht (privé leven, woning) is gerechtvaardigd (in beginsel altijd) moet worden getoetst aan het subsidiariteitscriterium zoals geformuleerd in  Hyatt II  (kan het doel redelijkerwijs op een minder ingrijpende wijze worden bereikt?), dan kan de klacht in mijn optiek bij gebrek aan feitelijke grondslag niet slagen (en subsidiair geldt hetzelfde als de EVRM norm hier moet worden aangehouden, in aanvulling op het besprokene in het vorige randnummer). Het hof heeft in rov. 9.3 namelijk geoordeeld het de situatie moet toetsen zoals die thans (dus: op het moment van het wijzen van het arrest) bestaat. Die situatie is dat een groot deel van de huurders van Verhuurder is verhuisd en dat Huurder feitelijk de laatste huurder is in het blok aan de [a-straat] (afgezien van twee andere huurders, van wie er één al is veroordeeld tot ontruiming en de ander heeft ingestemd met huurbeëindiging). De vrijgekomen woningen zijn door Verhuurder in verband met het feit dat andere woningen gekraakt zijn geweest, in vergaande staat ontmanteld en/of dichtgeschroefd of dichtgemetseld. Het hof acht het bij die stand van zaken “ ondenkbaar ” dat het complex weer in gebruik zal kunnen worden genomen, “ in ieder geval niet zonder dat daar onevenredig hoge kosten tegenover staan ”. Kennelijk heeft het hof hiermee bedoeld dat het doel door Verhuurder niet redelijkerwijs (want niet dan tegen  onevenredig  hoge kosten) op een minder ingrijpende wijze kon worden bereikt dan door sloop en nieuwbouw van specifiek het wooncomplex waarin zich de woning van Huurder bevindt. Ook zo bezien faalt de hier besproken subsidiairiteitsklacht. 
     
     
       3.97 
       De klacht dat het hof zou hebben miskend dat de belangen van de huurder die verband houden met het verlies van de sociale omgeving waar zijn woning deel van uitmaakt moeten worden meegewogen, mist feitelijke grondslag. Het hof heeft immers in rov. 10.7 geoordeeld dat de huuropzegging en ontruiming van de woning proportioneel is in het licht van de belangen van Verhuurder en de doelen die door de sloop- en nieuwbouwplannen worden nagestreefd en daarbij verwezen naar de belangenafweging die in rov. 9.1-9.4 is verricht. In het kader van die belangenafweging is in rov. 9.4 overwogen dat het belang dat [Huurder] erbij heeft om in de buurt te kunnen blijven wonen wel gerespecteerd wordt door de terugkeergarantie en het feit dat hem (vergelijkbare) woningen in dezelfde buurt zijn aangeboden (zelfs in dezelfde straat). Het hof heeft zodoende, anders dan de klacht poneert, de belangen van Huurder die verband houden met het verlies van zijn sociale omgeving wel degelijk meegewogen en vastgesteld dat die ook zijn gerespecteerd. Het hof overweegt bovendien in rov. 10.7 dat het betoog van hem in het kader van zijn beroep op art. 8 EVRM er vooral op neer komt dat hij in de Tweebosbuurt zijn leven heeft, maar dat is gebleken dat hij zijn leven in dezelfde wijk kan voortzetten.  
     
     
       3.98 
       Tot slot heeft het hof, opnieuw anders dan het subonderdeel tot uitgangspunt neemt, ook het Rotterdamse woonbeleid meegewogen voor zover dat de individuele huurder raakt, zodat ook de laatste klacht van het subonderdeel spaak loopt. In cassatie onbestreden is immers in rov. 10.3 overwogen dat niet de toelaatbaarheid van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente ter toetsing voorligt, maar dat  beoordeeld moet worden of Huurders rechten onder art. 8 EVRM worden geschonden wanneer de huur wordt beëindigd. In dat kader is geoordeeld dat dit proportioneel is in het licht van de belangen van Verhuurder en de doelen die met de sloop- en nieuwbouwplannen worden nagestreefd, onder verwijzing naar de eerder verrichte belangenafweging. Daarmee is het hof ingegaan op de belangen van Huurder die worden geraakt door de sloop- en nieuwbouwplannen van Verhuurder, die op hun buurt zijn ingegeven door de achterliggende stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke doelen waarmee de gemeente heeft ingestemd. Het hof heeft daarmee dus het woonbeleid van de gemeente voor zover het Huurder raakt meegewogen, zodat de klacht feitelijke grondslag mist. 
     
     
       3.99 
       De klachten van subonderdeel 4.2 stuiten op het voorgaande af. 
       
         3.100  Subonderdeel 4.3  klaagt tegen het oordeel in rov. 10.9 dat art. 8 EVRM er niet aan in de weg staat dat stedenbouwkundige afwegingen leiden tot de conclusie dat een bepaald woonblok moet worden gesloopt en moet worden vervangen door andere woningen en dat uit art. 31 ESH niet volgt dat op wijkniveau geen wijzigingen in het woonbestand kunnen worden doorgevoerd. Dat is onjuist, althans onbegrijpelijk in het licht van de stelling dat er alternatieven voorhanden zijn (onder verwijzing naar MvA 27-29), zodat niet wordt voldaan aan de proportionaliteitseis van art. 8 EVRM. De alternatieven zien niet alleen op alle woningen in de buurt, maar ook specifiek op de woning van Huurder, zodat de overweging van het hof hoe dan ook niet als een overweging ten overvloede heeft te gelden. 
         3.100 Bij deze klachten bestaat geen belang. In rov. 10.9 oordeelt het hof het in het midden kan laten of het feit dat er minder sociale huurwoningen terugkeren dan er worden gesloopt in het licht van art. 8 EVRM toelaatbaar is, omdat immers vaststaat dat [Huurder] de mogelijkheid is geboden in de Tweebosbuurt in een sociale huurwoning te blijven wonen. Daartegen is geen cassatieklacht gericht. Vervolgens gaat het hof in het vervolg van rov. 10.9 en rov. 10.10-10.11 nog ten overvloede in op de vraag of de beleidsmatige keuze om in een specifieke buurt minder sociale huurwoningen terug te bouwen, toelaatbaar is in het licht van art. 8 EVRM. Dit betreffen wel degelijk overwegingen ten overvloede, omdat, zoals het hof ook overweegt in rov. 10.9, de proportionaliteitstoets van art. 8 EVRM ziet op de vraag of sprake is van een proportionele verhouding tussen de belangen van de verhuurder bij de te nemen maatregelen enerzijds en die van de huurder bij het behoud van een specifieke woning anderzijds. Volgens het hof zal in dat verband veel waarde worden gehecht aan de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte (een voorwaarde naar Nederlands huurrecht voor beëindiging van de huurovereenkomst, welke beschikbaarheid hier voor Huurder is verzekerd) en aan de proportionaliteit van de maatregel. 
         3.100 Daar ketst dit subonderdeel integraal op af.  
         3.100 In  subonderdeel 4.4  klaagt Huurder over het oordeel in rov. 10.10 en 10.11 dat de beleidsmatige keuze om in een specifieke buurt minder sociale woningen terug te bouwen, niet zonder meer ontoelaatbaar is. Dat zou ook onjuist, althans onbegrijpelijk zijn. Het hof heeft hier volgens de klacht een te afstandelijke toetsingsmaatstaf gehanteerd, een te beperkte stelplicht voor Verhuurder gehanteerd en zijn oordeel in het licht van de in onderdelen I en II vervatte klachten van een onvoldoende (begrijpelijke) motivering voorzien. 
         3.100 In rov. 10.10 en 10.11 is het hof nog de in rov. 10.9 opgeworpen vraag aan het beantwoorden of het feit dat er door de plannen van Verhuurder minder sociale huurwoningen terugkeren dan er worden gesloopt, toelaatbaar is in het licht van art. 8 EVRM. Het hof komt immers in rov. 10.11 tot het oordeel dat de herstructureringsplannen van Verhuurder niet ontoelaatbaar zijn . Zoals aangegeven bij de bespreking van het vorige subonderdeel, heeft Huurder geen belang bij deze klachten. Daarop stuiten ook deze volgklachten al af. Overigens is niet duidelijk wat bedoeld wordt met een ‘te afstandelijke toetsingsmaatstaf’ (Verhuurder ziet dat blijkens s.t. 5.4.11 ook niet), zodat de klacht wat dat betreft niet voldoet aan de aan een cassatieklacht te stellen eisen.  
       
       
         3.105 De klacht in  subonderdeel 4.5  is ten slotte dat voor zover het hof in rov. 10.7 de huuropzegging en ontruiming mede op grond van de overwegingen ten aanzien van de belangenafweging proportioneel heeft geacht, dat oordeel niet in stand kan blijven gelet op wat in onderdeel II is aangevoerd. 
         3.105 Deze loutere herhaling van zetten uit onderdeel II faalt op de bij de bespreking van dat onderdeel aangegeven gronden.  
         3.105 De klachten van onderdeel IV kunnen zodoende ook niet tot cassatie leiden.   
       
       
         Onderdeel V (bewijsaanbod) 
       
       
         3.108 In onderdeel V wordt geklaagd over het passeren van het bewijsaanbod van Huurder in rov. 13.2. Dat oordeel is onjuist, althans onbegrijpelijk, omdat Huurder expliciet heeft aangeboden te bewijzen dat de herstructureringsplannen van Verhuurder en de gemeente Rotterdam geen adequate methoden zijn om, het grote geheel overziend, de leefbaarheid en sociaaleconomische omstandigheden in de Tweebosbuurt te verbeteren en omdat hij heeft aangeboden zijn persoonlijke omstandigheden verder te onderbouwen en bewijzen. Het onderdeel klaagt verder dat het hof ten onrechte zonder motivering is voorbijgegaan aan het in hoger beroep ter zitting door Huurder gedane aanbod te bewijzen, bijvoorbeeld aan de hand van een deskundigenrapport, dat zijn woning in goede staat is. 
         3.108 Het hof heeft in rov. 13.2 als volgt geoordeeld: 
       
       “Het hof passeert het bewijsaanbod van [Huurder] . [Huurder] heeft niet aangegeven op welk van zijn stellingen het betrekking heeft. Voor zover dat aan de hand van de voorgestelde getuigen kan worden vastgesteld, oordeelt het hof dat het bewijsaanbod geen betrekking heeft op feiten die tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden. Ten aanzien van de voorgestelde getuigen/deskundigen [deskundige 1] en [deskundige 2] heeft verder te gelden dat het hof kennis heeft genomen van hun schriftelijke verklaringen en dat [Huurder] niet heeft aangegeven dat zij meer of anders kunnen verklaren dan zij schriftelijk hebben gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om hen als deskundigen te horen. Het hof is in zijn beoordeling uitgegaan van de door [Huurder] gestelde persoonlijke omstandigheden, zodat het aanbod hemzelf als getuige daarover te horen niet ter zake dienend is.”   
       
         3.110 In het licht van het feit dat Huurder bij mva 107 “ in het bijzonder ” heeft aangeboden (i) te bewijzen dat de herstructureringsplannen van Verhuurder en de gemeente geen adequate methoden zijn om, het grote geheel overziend, de leefbaarheid en sociaaleconomische omstandigheden in de Tweebosbuurt te verbeteren en (ii) zijn persoonlijke omstandigheden, binding met zijn woning en de Tweebosbuurt , verder te onderbouwen en te bewijzen, is in beginsel inderdaad onbegrijpelijk dat het hof heeft geoordeeld dat Huurder niet heeft aangegeven op welke stellingen zijn bewijsaanbod betrekking heeft. In zoverre is de klacht op zichzelf terecht voorgesteld. Dit kan Huurder bij gebrek aan belang echter niet baten. 
         3.110 Het hof heeft in de eerste plaats geoordeeld dat het bij zijn beoordeling is uitgegaan van de persoonlijke omstandigheden van Huurder, zodat het aanbod hemzelf als getuige daarover te horen niet ter zake dienend is (rov. 13.2, laatste zin). Met dit oordeel heeft het hof ook het bewijsaanbod verworpen ter zake van de in het onderdeel genoemde stelling dat Huurder zijn persoonlijke omstandigheden wil onderbouwen en bewijzen. Over het passeren van het bewijsaanbod op deze zelfstandig dragende grond wordt in cassatie niet geklaagd, zodat belang ontbreekt bij de in beginsel slagende klacht. 
         3.110 Er is nog een reden waarom dat belang ontbreekt bij de klacht dat het bewijsaanbod ongemotiveerd is gepasseerd dat de herstructureringsplannen van Verhuurder en de gemeente geen adequate methoden zijn om, het grote geheel overziend, de leefbaarheid en sociaaleconomische omstandigheden in de Tweebosbuurt te verbeteren. De te bewijzen aangeboden stelling ziet namelijk op de vraag of de door Verhuurder gekozen methode een adequate methode is, dus of die methode (het hof spreekt in dit verband van ‘maatregel’, zie rov. 7.6) aan de stedenbouwkundige en sociaaleconomische doelen kan bijdragen (zie rov. 7.6). Die vraag betreft echter waardering van de feiten en de (juridische) waardering van feiten behelst een rechtsoordeel dat aan de feitenrechter is overgelaten. Dat kan niet door middel van getuigenbewijs worden bewezen . Het bewijsaanbod voldoet daarmee niet aan de in art. 166 jo. art. 163 Rv gestelde eis dat het (aanbod tot) getuigenbewijs betrekking heeft op uit eigen waarneming bekende feiten. 
       
       
         3.113 Op het voorgaande stuiten de klachten over het passeren van het bewijsaanbod bij mva af.   
         3.113 Voor zover het ter zitting gedane bewijsaanbod niet ziet op getuigenbewijs, mocht dit worden gepasseerd en in zoverre faalt de nadere klacht hierover. Aangeboden is immers te bewijzen dat Huurders woning in goede staat was ‘bijvoorbeeld aan de hand van een deskundigenrapport’. Dat dat getuigenbewijs behelst, is niet zonder meer evident. Voor zover dat bewijsaanbod ter zitting wel een getuigenbewijsaanbod is, is de klacht in beginsel terecht voorgesteld, omdat het hof daar niets over heeft overwogen, maar ook bij die klacht bestaat geen belang in cassatie. Het hof heeft namelijk – naar in cassatie tevergeefs door Huurder wordt bestreden – geoordeeld dat Verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft wegens renovatie (sloop en nieuwbouw), onder meer op grond van stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven. Als voor de herstructurering van de gehele wijk de huurbeëindiging van bepaalde woningen noodzakelijk is, ook al is die beëindiging niet noodzakelijk wanneer alleen naar die woningen zelf wordt gekeken, is de beëindiging toch als dringend te beschouwen . Het feit dat de woning van Huurder zich eventueel in goede staat bevindt, kan dus niet afdoen aan het dringend eigen gebruik van Verhuurder op de door het hof aangenomen grondslagen in dit geval. Dit maakt dat het bewijsaanbod ter zitting in zoverre niet ter zake dienend is, omdat het te bewijzen aangeboden feit niet van invloed kan zijn op het oordeel van de rechter over de grondslag van vordering, verzoek of verweer .  
       
       3.115 Ook onderdeel V kan zodoende niet tot cassatie leiden. 
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
   
   
      	De feiten zijn ontleend aan het bestreden arrest: Hof Den Haag 30 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2358, WR 2022/61, rov. 3. 
   
   
      	Het procesverloop is gedeeltelijk ontleend aan het bestreden arrest, rov. 4.1 t/m 5.2. 
   
   
      	Het cassatieberoep is ingesteld op 28 februari 2022, dat is binnen de ex art. 402 lid 1 Rv geldende cassatietermijn van drie maanden na, datum van het bestreden arrest. Namens [Huurder] is op 28 februari 2022 een procesinleiding ingediend waarop “ Datum indiening: 24 februari 2022 ” is vermeld. Vervolgens is op 28 februari of 1 maart 2022 (dat is niet helemaal duidelijk; het roljournaal leert 28 februari, de betreffende aanbiedingsbrief (die zou zijn ingetrokken vervolgens) en de aanvullende PI van 7 maart 2022 dateren op 1 maart) een herstelprocesinleiding ingediend,  uitsluitend  om de verschrijving van de indieningsdatum 24 februari 2022 te corrigeren in 28 februari 2022 (zie noot 1 van de herstelprocesinleiding). In noot 9 en noot 29 van de procesinleiding en in noot 10 en noot 30 van de herstelprocesinleiding heeft [Huurder] verklaard dat hij zich het recht voorbehoudt om een aanvullende procesinleiding in te dienen als het door hem opgevraagde proces-verbaal van 26 november 2019 van de zitting bij de kantonrechter daartoe aanleiding zou geven. Vervolgens heeft de advocaat van [Huurder] een aanvullende procesinleiding ingediend op 7 maart 2022 met als bijlage het genoemde proces-verbaal. De aanvullende procesinleiding bevat een aanvulling (een citaat uit het p-v) op de klachten van subonderdeel 1.2 en 1.11, maar bevat geen nieuwe klachten. Nu de herstelkwestie inhoudelijk alleen correctie van bedoelde datumverschrijving in de binnen de cassatietermijn ingediende PI behelst, zonder verder enig inhoudelijk verschil tussen eerste en herstel PI, lijkt mij dit verder geen (enkel) gevolg te moeten hebben. 
   
   
      	Enige aarzeling is mogelijk door het hanteren van het woord ‘mede’ in rov. 7.17, maar Verhuurder ziet het ook als twee zelfstandig dragende grondslagen bij s.t. 2.4.1. 
   
   
      	Onder verwijzing naar HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014/397 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JIN 2014/112 m.nt. F.M. Guljé, WR 2014/58 m.nt. J.K. Six-Hummels, JHV 2014/48 m.nt. Ferment ( Alog/Ultimo ), rov. 3.3.4. 
   
   
      	HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541, NJ 1993/583 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ). 
   
   
      	HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655 m.nt. P.A. Stein ( […] /Nieuw Amsterdam ). 
   
   
      	HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, WR 2010/56 m.nt. E.E. de Wijkerslooth–Vinke, JHV 2010/99 m.nt. D. Briedé, NJ 2010/190 ( […] / […] ). 
   
   
      	HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, WR 2010/56 m.nt. E.E. de Wijkerslooth–Vinke, JHV 2010/99 m.nt. D. Briedé, NJ 2010/190 ( […] / […] ), rov. 3.4.2. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/480: ‘Deze voorwaarde [ sc.  dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, A-G] geldt specifiek voor renovaties die (in overwegende mate) zijn gebaseerd op financiële motieven. Als de dringende behoefte om de verhuurde woonruimte te kunnen renoveren of slopen (primair) voortvloeit uit de slechte bouwkundige staat daarvan (of van het complex waarvan de woonruimte deel uitmaakt) en/of uit de behoefte om stedenbouwkundige en sociale verbeteringen te realiseren, zal daarbij niet zelden ook sprake zijn van een (dreigende) onrendabele exploitatie van de woonruimte (of van het complex). In dergelijke gevallen hoeft voor een geslaagd beroep op ‘dringend eigen gebruik’ echter geen sprake te zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woonruimte (of van het complex).’ 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/480 verwijst daartoe naar A-G Huydecoper in zijn conclusie vóór HR 16 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1769 ( […] /Lieven de Key ) onder 9-12; A-G Wissink in zijn conclusie vóór HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 ( Alog/Ultimo ) onder 2.8-2.11; F. van der Hoek, Exploitatietekort of wanverhouding? Beschouwingen over het Herenhuisarrest, WR 2012/99; A.R. de Jonge,  Huurrecht , 2019, nr. 32.3.2; A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en M.H. Rozeboom,  Hoofdlijnen in het huurrecht , 2020, par. 9.8.2 en Hof ’s Hertogenbosch 15 februari 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BP5071, WR 2011/69, JHV 2011/75 m.nt. D. Briedé. Zie verder ook A-G Wissink in zijn conclusie vóór HR 26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1734 onder 2.2.4, met een mogelijk enigszins genuanceerder geluid voor het geval sprake is van een combinatie van motieven, uitmondend in de perspectiefverschuiving bedoeld in het laatste deel van subonderdeel 1.1, maar daarbij is volgens mij de blik vooral gericht op particuliere verhuur; zie verder Sdu Commentaar Huurrecht, commentaar op art. 7:274 BW, aant. 1.3.1 (R. Nederveen) en T&C BW, commentaar op art. 7:274 BW, aant. 13 onder c (Van Strijen), onder meer wijzend op het in de onderhavige zaak bestreden arrest. 
   
   
      	Onder verwijzing naar Rb. Utrecht 20 december 2000, ECLI:NL:RBUTR:2000:ZL1105, rov. 4.6. 
   
   
      	Onder verwijzing naar een passage uit het zittingsp-v van eerste aanleg in een parallelle zaak tussen Verhuurder en twee andere huurders, waarin Vestia’s raadsman uitdrukkelijk heeft verklaard dat Vestia zich niet beroept op het Herenhuisarrest en het niet gaat om een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en kosten. In de aanvullende PI onder overlegging van het opgevraagde zittingsp-v uit de eerste aanleg van de onderhavige zaak is dat ook zo verwoord. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/481. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/482. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/482 onder verwijzing naar HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009, NJ 1985/802 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ). 
   
   
      	Daartegen is overigens geen cassatieklacht gericht, terwijl die tweede zin het ‘disbalans’-oordeel zelfstandig lijkt te kunnen dragen; als dat zo is, bestaat geen belang bij deze cassatieklacht. In gelijke zin s.t. Verhuurder 2.3.25. 
   
   
      	Onder verwijzing naar Ktr. Groningen 23 mei 2002, ECLI:NL:RBGRO:2002:AK1097. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/481. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/481 en R.A. Veldman in zijn noot in WR 2020/86 bij Rb. Rotterdam 10 januari 2020. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/481 en Hof Den Bosch 15 februari 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BP5071, WR 2011/69, JHV 2011/75 m.nt. D. Briedé. 
   
   
      	Onder verwijzing naar Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/482. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/482 onder verwijzing naar HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009, NJ 1985/802 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ). 
   
   
      	Van der Wiel, in: Van der Wiel e.a., Cassatie 2019/115; in gelijke zin s.t. Verhuurder 2.3.36. 
   
   
      	Vgl. Asser Procesrecht/Asser 3 2022/264 over de algemene maatstaf voor een bewijsoordeel: “ De absolute zekerheid mag ook niet worden geëist om een andere reden: de rechter, anders dan de wetenschappelijke onderzoeker, moet beslissen .” 
   
   
      	Partijen spreken in hun processtukken over ‘ [deskundige 2] ’. Het hof duidt (kennelijk) deze persoon abusievelijk aan als ‘ [deskundige 2] ’ (ook bijv. in rov. 13.2). 
   
   
      	HR 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ). 
   
   
      	A-G Wissink onder 2.5 van zijn conclusie vóór HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6754, RvdW 2012/1015, WR 2012/115 ( […] / […] ) en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/476. 
   
   
      	HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931, NJ 2000/32 m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ), rov. 3.3. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/487. 
   
   
      	GS Huurrecht, art. 7:274 BW, aant. 128.3 (E.E. de Wijkerslooth-Vinke). 
   
   
      	Verwezen wordt naar MvA 36 en 75-77. 
   
   
      	S.t. onder 3.3.7 en 3.3.8: de betreffende stelling is eerst in pleidooi in appel betrokken. 
   
   
      	Van der Wiel, in: Van der Wiel e.a., Cassatie 2019/116. 
   
   
      	Vaste rechtspraak, zie betrekkelijk recent HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, NJ 2017/147, TvPP 2017, afl. 3, p. 81 m.nt. D.C. Theunis, rov. 3.3.2, o.v.n. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, NJ 1992/814 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, NJ 1999/342. 
   
   
      	Eerstgenoemd arrest vorige voetnoot t.a.p., o.v.n. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686. 
   
   
      	Art. 31 ESH bevat een verplichting voor aangesloten landen om maatregelen te nemen gericht op toegankelijkheid tot behoorlijke en voldoende betaalbare huisvesting en dakloosheid te ecarteren. In art. 11 IVESCR erkennen Verdragspartijen het recht op een behoorlijke levensstandaard, waaronder toereikende huisvesting. Beide bepalingen zijn duidelijk gericht tot Staten, zonder duidelijke onvoorwaardelijke rechten die particulieren jegens elkaar kunnen inroepen. In gelijke zin s.t. Verhuurder 5.2.3. 
   
   
      	Asser/Hartkamp 3-I 2023/226. 
   
   
      	Asser/Hartkamp 3-I 2023/226. 
   
   
      	Asser/Hartkamp 3-I 2023/226-228. 
   
   
      	Plv. P-G Langemeijer in zijn conclusie vóór HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1834 ( Hyatt II ) onder 2.17 met verwijzing naar literatuur. Het arrest gaat over de toepasselijkheid van een grondrechtbepaling in een horizontale verhouding tussen werkgever en werknemer. De Hoge Raad overweegt in rov. 3.3 echter in meer algemene zin dat “ Opmerking verdient dat (constitutionele) grondrechten wel kunnen doorwerken in een rechtsverhouding tussen burgers ”. 
   
   
      	Rechters geven doorgaans niet uitdrukkelijk aan of zij een grondrechtbepaling direct of indirect toepassen in horizontale verhoudingen, zodat dit uit de verrichte toetsing zelf moet worden afgeleid, hetgeen nogal eens lastig te achterhalen is, zie Asser/Hartkamp 3-I 2023/228. Verhuurder stelt bij s.t. 5.3.6 (maar zonder bronvermeldingen) dat voor art. 8 EVRM geen directe horizontale werking is aangenomen. Daar verbindt zij de consequentie aan dat bij gebreke daarvan ook geen rechtstreekse toepasselijkheid kan spelen van de normen uit art. 8 lid 2 EVRM en de klachten van subonderdelen 4.2-4.5 allemaal zien op de door het hof wel rechtstreeks toegepaste beperkingsclausule, zodat bij de klachten geen belang bestaat. Er lijkt mij gelet op het voorgaande gerede twijfel mogelijk of het zo simpel ligt – ik denk het niet. 
   
   
      	Ook s.t. Verhuurder 5.3.7 leest dat zo – en verbindt daar de in de vorige voetnoot  in fine  beschreven gevolgtrekkingen aan. 
   
   
      	Deze werkwijze hanteert het EHRM soms ook. Het EHRM geeft dan aan te twijfelen of er sprake is van een inbreuk, maar gaat daar verder niet op in, omdat het toch al tot de conclusie kan komen dat de beweerde inbreuk in ieder geval gerechtvaardigd is, zie J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen 2011/2.2.1 met rechtspraakverwijzingen. 
   
   
      	J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen 2011/2.1. 
   
   
      	J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen, 2011/2.1 en 2.3.4. 
   
   
      	J. Vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM. Deel I Algemene beginselen, 2005/4.49. 
   
   
      	Ibidem. 
   
   
      	J. Vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM. Deel I Algemene beginselen, 2005/4.54. Gerards noemt dit vereiste ‘proportionaliteit in strikte zin of ‘fair balance’, zie J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen 2011/2.6.7. 
   
   
      	J. Vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM. Deel I Algemene beginselen, 2005/4.58. 
   
   
      	J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen 2011/2.6.1. 
   
   
      	D.J. Harris, M. O’Boyle, E.P. Bates & C.M. Warbrick, Law of the European Convention on Human Rights, 2018, p. 13; J.H. Gerards, General principles of the European Convention on Human Rights, 2018/10.2.3 en – in algemene zin stellend dat de (sub)criteria niet in elke zaak door het EHRM worden toegepast – J. Vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM. Deel I Algemene beginselen, 2005/4.49. 
   
   
      	J.H. Gerards, General principles of the European Convention on Human Rights, 2018/10.2.3. 
   
   
      	J.H. Gerards, EVRM Algemene beginselen 2011/2.6.5. 
   
   
      	Idem. 
   
   
      	J. Vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM. Deel I Algemene beginselen, 2005/4.58. Tegelijkertijd beschouwen zij deze subsidiariteitstoets wel als een van de strengste vormen van proportionaliteitstoetsing. 
   
   
      	HR 9 januari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5500, NJ 1987/928, m.nt. E.A. Alkema ( Edamse bijstandsmoeder ), rov. 4.4. 
   
   
      	Alkema in nr. 3 van zijn noot onder HR 9 januari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5500, NJ 1987/928, m.nt. E.A. Alkema ( Edamse bijstandsmoeder ). In nr. 7 spreekt Alkema zelfs van “ de keuze van de HR voor rechtstreekse horizontale werking ”. 
   
   
      	Asser/Hartkamp 3-I 2023/228. 
   
   
      	HR 31 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9609, NJ 2003/589 m.nt. J.B.M. Vranken, rov. 3.5.2. 
   
   
      	HR 14 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA5802, Ondernemingsrecht 2008/25 m.nt. S.K. Belgacem, SR 2007/81 m.nt. M.S.A. Vegter, Arbeidsrecht in 50 uitspraken 2010, p. 73 m.nt. M.J.A.C. Driessen, Arbeidsrecht in 50 uitspraken 2012, p. 73 m.nt. F.B.J. Grapperhaus, M.J.A.C. Driessen en W.J.M. Rauws, NJ 2008/334 m.nt. E. Verhulp ( Hyatt I ), rov. 3.4.2. 
   
   
      	HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1834, JAR 2019/314 m.nt. P.A. Hogewind-Wolter, TRA 2020/25 m.nt. M.D. Ruizeveld, NJ 2022/257 m.nt. B. Barentsen ( Hyatt II ), rov. 3.2 en 3.3. 
   
   
      	Barentsen in nr. 4 van zijn noot onder HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1834, JAR 2019/314 m.nt. P.A. Hogewind-Wolter, TRA 2020/25 m.nt. M.D. Ruizeveld, NJ 2022/257 m.nt. B. Barentsen ( Hyatt II ). 
   
   
      	Barentsen in nr. 7 van zijn noot onder HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1834, JAR 2019/314 m.nt. P.A. Hogewind-Wolter, TRA 2020/25 m.nt. M.D. Ruizeveld, NJ 2022/257 m.nt. B. Barentsen ( Hyatt II ). 
   
   
      	Vgl. s.t. van Verhuurder 5.4.3. 
   
   
      	Verhuurder meent bij s.t. 5.4.3 overigens dat het om rov. 10.9 zou gaan, maar tegen die overweging ten overvloede is subonderdeel 4.3 al gericht, dus dat lijkt niet aanstonds voor de hand te liggen. 
   
   
      	Weliswaar heeft Huurder bij MvA 27-29 (waar in de procesinleiding naar wordt verwezen in het kader van subonderdeel 4.3 in vt. 46, dus niet in het kader van subonderdeel 4.2)  ‘als Vestia het er uitsluitend om te doen is om de leefbaarheid en veiligheid van de buurt te vergroten’ een aantal algemeen geformuleerde alternatieven aangedragen, maar die zien uitsluitend of overwegend op sociaaleconomische aspecten, niet (noemenswaardig) op stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke achtergronden, die in deze zaak ook een rol spelen. Ook is een deel van de daar door Huurder genoemde alternatieven al meegewogen door het hof. 
   
   
      	Verhuurder geeft bij s.t. 5.4.9 aan dat het hof in de bestreden rechtsoverwegingen besloten ligt dat de alternatieven in de vorm van meer sociale huurwoningen ‘terugbouwen’  of in standhouden weer nadelig zijn voor andere woningzoekenden en een sociale keerzijde hebben. 
   
   
      	De Groot, Getuigenbewijs in civiele zaken, 2015/19. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/481 met verwijzing naar rechtspraak. 
   
   
      	GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 166 Rv, aant. 1.1 (G. de Groot).