ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:555

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:555 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-01-2022 / 200.297.941

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-01-25

Zaaknummer: 200.297.941

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:555

---

Huur woonruimte, oplevering, schoonmaakkosten, borg, gebruiksvergoeding.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.297.941 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 8449843) 
     
     
     
       
         arrest van 25 januari 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats1] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna: [de huurder] , 
       advocaat: mr. G. Gabrelian, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats2] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna: [de verhuurder] , 
       niet verschenen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 31 maart 2021 dat de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) heeft gewezen.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de dagvaarding in hoger beroep van 24 juni 2021 en de memorie van grieven met twee producties. Het hof heeft verstek verleend aan [de verhuurder] . Vervolgens heeft [de huurder] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Samenvatting en beslissing 
       
     
     
     
       3.1 
       
        [de huurder] heeft van [de verhuurder] woonruimte gehuurd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst (per 1 juli 2018) heeft [de huurder] een bedrag van € 870,- aan borg betaald, ter hoogte van twee maanden huur. [de huurder] heeft het gehuurde in april 2019 verlaten. [de huurder] heeft zijn borg niet teruggekregen van [de verhuurder] . [de verhuurder] meent dat [de huurder] de woning bij oplevering niet goed heeft schoongemaakt, waardoor hij kosten (€ 1.633,50) heeft moeten maken om de woning door een schoonmaakbedrijf schoon te laten maken. Volgens [de verhuurder] moet [de huurder] deze kosten vergoeden en daarom heeft hij deze kosten – voor zover mogelijk – verrekend met de door [de huurder] betaalde borg. [de huurder] is het daar niet mee eens en is daarom deze procedure gestart. In conventie vordert [de huurder] onder meer terugbetaling van de door hem betaalde borg, terugbetaling van te veel betaalde huur en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. In voorwaardelijke reconventie vordert [de verhuurder] vergoeding van de schoonmaakkosten en een gebruiksvergoeding voor de maanden maart en april 2019. De kantonrechter heeft in conventie beslist dat [de verhuurder] de borg moet terugbetalen aan [de huurder] en in reconventie dat [de huurder] (samen met een andere huurder: [naam1] ) een gedeelte van de schoonmaakkosten, namelijk € 500,00 moet betalen. Ook moet [de huurder] een gebruiksvergoeding aan [de verhuurder] betalen voor de maanden maart en april 2019. De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd. [de huurder] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep richt zich tegen de in reconventie toegewezen schoonmaakkosten en de in conventie en reconventie uitgesproken proceskostenveroordeling. De vordering in conventie maakt verder geen deel uit van dit hoger beroep.  
       
     
     
       3.2 
       Het hof is van oordeel dat [de huurder] ten onrechte is veroordeeld tot vergoeding van de schoonmaakkosten. Het hof ziet aanleiding om, anders dan de kantonrechter, de proceskostenveroordeling in zowel conventie als reconventie ten gunste van [de huurder] uit te spreken. Daarom zal het hof het vonnis in zoverre vernietigen en opnieuw recht doen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt. 
       
       
         
           De schoonmaakkosten 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
         
          [de verhuurder] heeft gesteld dat [de huurder] het gehuurde in slechtere staat heeft opgeleverd dan hij het verkreeg en dat het gehuurde niet bezemschoon is opgeleverd. Om die reden is [de huurder] volgens [de verhuurder] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dient hij de door [de verhuurder] geleden schade (de schoonmaakkosten die [de verhuurder] heeft moeten maken om het gehuurde schoon te laten maken) te vergoeden. [de verhuurder] heeft in eerste aanleg foto’s overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat het gehuurde niet bezemschoon is achtergelaten en dat het gehuurde ten opzichte van de aanvang van de huurperiode in slechtere staat is opgeleverd.  
         
          [de huurder] heeft aangevoerd dat het gehuurde niet schoon was toen hij in het gehuurde ging wonen en dat hij de woning bovendien niet in slechtere staat heeft opgeleverd in vergelijking tot de staat van de woning bij aanvang van de huurperiode. [de huurder] heeft zelf ook foto’s in het geding gebracht waarop volgens hem zichtbaar is dat het gehuurde wél schoon is achtergelaten. Ook heeft [de huurder] uitvoerig toegelicht dat – en met wie – hij het gehuurde bij zijn vertrek heeft schoongemaakt. [de huurder] biedt (getuigen)bewijs aan van zijn stelling dat het gehuurde schoon is opgeleverd. [de huurder] heeft daarnaast nadrukkelijk betwist dat het door [de verhuurder] gestelde kan worden aangetoond met de door laatstgenoemde overgelegde foto’s. [de huurder] heeft aangevoerd dat de foto’s ongedateerd zijn en hij betwist dat deze foto’s dateren van het moment van oplevering. Bovendien zeggen deze foto’s hooguit iets over de staat van de woning bij oplevering aan het einde van de huurperiode en niet over de staat van de woning bij aanvang van de huurperiode. [de verhuurder] heeft het door [de huurder] aangevoerde niet (gemotiveerd) weersproken.  
       
       
     
     
       3.5 
       Gelet op de uitvoerig gemotiveerde betwisting door [de huurder] van de stelling van [de verhuurder] dat het gehuurde bij oplevering niet bezemschoon is opgeleverd en in slechtere staat verkeerde dan bij de aanvang van de huur, had van [de verhuurder] (als verhuurder) meer mogen worden verwacht dan het uitsluitend in het geding brengen van (ongedateerde) foto’s ter onderbouwing van zijn stelling. Het hof is dan ook van oordeel dat [de verhuurder] , afgezet tegen de gemotiveerde betwisting van [de huurder] , niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Daarom komt het hof aan bewijslevering niet toe. Het bezwaar van [de huurder] tegen toewijzing van de schoonmaakkosten is naar het oordeel van het hof terecht. Het hof zal het vonnis wat betreft de door de kantonrechter toegewezen schoonmaakkosten ad € 500,- daarom vernietigen en zal de vordering van [de verhuurder] alsnog afwijzen.  
       
       
         
           Proceskostenveroordeling 
         
       
       
     
     
       3.6 
       
        [de huurder] heeft ook een grief gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling. Het hof stelt vast dat [de huurder] in eerste aanleg in conventie grotendeels in het gelijk is gesteld, omdat de vorderingen van [de huurder] wat betreft de teruggevorderde borg, terugbetaling van te veel betaalde huur en vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten grotendeels zijn toegewezen. Daaruit volgt dat de proceskosten in conventie ten laste van [de verhuurder] moeten komen.  
       
     
     
       3.7 
       
        [de huurder] heeft ook aangevoerd dat de proceskosten in de reconventie ten onrechte voor zijn rekening zijn gekomen, omdat de vordering tot betaling van de schoonmaakkosten dient te worden afgewezen en omdat de toegewezen gebruiksvergoeding voor wat betreft de proceskostenveroordeling buiten beschouwing dient te worden gelaten. Volgens [de huurder] is de dagvaarding wat betreft laatstgenoemde vordering rauwelijks uitgebracht en was hij bereid de gebruiksvergoeding te betalen wanneer [de verhuurder] hem dat zou hebben gevraagd. [de huurder] stelt dat hij de vergoeding over de maanden maart en april 2019 zelfs al had betaald, maar dat [de verhuurder] die betaling heeft teruggestort en in deze procedure alsnog gevorderd. [de verhuurder] heeft het door [de huurder] aangevoerde niet weersproken. Het hof ziet in het voorgaande (het afwijzen van de vordering van [de verhuurder] tot betaling van de schoonmaakkosten en de ook uit de betaling gebleken bereidheid van [de huurder] voorafgaand aan de procedure om de gebruiksvergoeding te betalen) aanleiding om de proceskostenveroordeling in reconventie alsnog in het voordeel van [de huurder] uit te spreken.  
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1 
       Het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd (wat betreft de toegewezen schoonmaakkosten en proceskostenveroordeling). Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen voor zover deze (i) in rov. 5.1 en 5.2 de in conventie gevorderde borg en terugbetaling van te veel betaalde huur (van na verrekening in totaal € 1.098,23) en buitengerechtelijke incassokosten heeft toegewezen; (ii) in reconventie [de huurder] heeft veroordeeld tot betaling van de gebruiksvergoeding (rov. 5.7); en (iii) deze gedeelten van het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard (rov. 5.4 en 5.9). Voor het overige zal het hof opnieuw recht doen. 
       
     
     
       4.2 
       Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de verhuurder] in de kosten van beide instanties veroordelen: 
       
         
           De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [de huurder] zullen wat de conventie betreft worden vastgesteld op € 188,09 aan verschotten (waaronder € 105,09 aan explootkosten en € 83,00 aan griffierecht) en € 374,00 (2 punten) voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten ad € 100,00 toewijzen.  
         
         
           De kosten van de reconventie zullen aan de zijde van [de huurder] worden vastgesteld op € 187,00 (1 punt).  
         
         
           De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [de huurder] zullen worden vastgesteld op € 444,01 aan verschotten (waaronder € 106,01 aan explootkosten en € 338,00 aan griffierecht) en € 787,00 (1 punt x tarief I) voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld. 
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht in de rechtbank Midden-Nederland van 31 maart 2021, behoudens voor zover de kantonrechter (in 5.1 en 5.2) de in conventie gevorderde borg, terugbetaling van te veel betaalde huur en buitengerechtelijke incassokosten heeft toegewezen, in reconventie (in 5.7) [de huurder] heeft veroordeeld tot betaling van de gebruiksvergoeding en deze gedeelten van het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Het hof bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht: 
     
     
     
       wijst de vordering in voorwaardelijke reconventie tot betaling van schoonmaakkosten (toegewezen in 5.6) alsnog af; 
     
     
     
       veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van de eerste aanleg, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [de huurder] voor wat betreft de conventie vastgesteld op € 188,09 aan verschotten en € 374,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en voor wat betreft de reconventie vastgesteld op € 187,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 444,01 aan verschotten en € 787,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;  
     
     
     
       veroordeelt [de verhuurder] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [de verhuurder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, S.C.P. Giesen en G.P. Oosterhoff en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.