ECLI: ECLI:NL:RBARN:2011:BQ7240

Titel: ECLI:NL:RBARN:2011:BQ7240 Rechtbank Arnhem , 25-05-2011 / 205829

Gerecht: Rechtbank Arnhem

Datum uitspraak: 2011-05-25

Zaaknummer: 205829

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBARN:2011:BQ7240

---

Niet in geschil is dat partijen op 20 juni 2009 mondeling hebben afgesproken dat gedaagden een rentevergoeding van 7% over de koopsom zullen betalen vanaf 1 juni 2009, toen gedaagden niet in staat bleken om op 1 juni 2009 de koopsom te voldoen. Wel in geschil is wat partijen hebben afgesproken over de einddatum van de rentevergoeding. 
         Gedaagden hebben onbetwist gesteld dat de rentevergoeding over de periode van 1 juni 2009 tot 31 augustus 2009 € 9.598,63 bedraagt, zodat de vordering in beginsel tot dat bedrag toewijsbaar is.  
         Gedaagden doen ter zake een beroep op verrekening. Zij stellen dat eisers de boete ex artikel 10.3 van de koopakte zijn verbeurd, omdat zij in verzuim zijn door, na daartoe op 1 september 2009  in gebreke te zijn gesteld niet - naar de rechtbank begrijpt - binnen acht dagen tot levering te zijn overgegaan.

Vonnis 
       RECHTBANK ARNHEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 205829 / HA ZA 10-1863 
     
     Vonnis van 25 mei 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eisers] 
       eisers, 
       advocaat mr. ing G.A.W.M. Wientjes te Arnhem, 
     
     
     tegen 
     
     
       [gedaagden] 
       gedaagden, 
       advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 1 december 2010 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 23 februari 2011. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	Op 31 oktober 2008 tekenen [eiser] c.s. als verkoper en [gedaagde] c.s. als koper een ‘NVM Koopakte bestaande eengezinswoning’ met betrekking tot de woning aan [adres] te ([postcode]) [woonplaats] (hierna: de woning). Daarin is een koopsom vermeld van € 550.000,00 en is voorts, voor zover van belang, het volgende bepaald: 
       artikel 3 Eigendomsoverdracht 
       3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 01 juni 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen […]. 
       […] 
     
     
     
       Artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken 
       6.1 De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de datum van notarieel transport vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten […]. 
       6.2 Voor zover uit het vorige lid niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in dat de zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is. 
       […] 
     
     
     
       Artikel 9 Risico-overgang, beschadiging door overmacht 
       9.1 De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. 
       […] 
     
     
     
       Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding 
       10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 
       […] 
       10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. […] 
     
     
     2.2.	Op 1 juni 2009 vindt geen notariële levering plaats.  
     
     2.3.	Bij brief van 4 juni 2009 stelt de verkopende makelaar [betrokkene] Keulen c.s. in gebreke.  
     
     2.4.	Bij brief van 19 juni 2009 bericht [betrokkene] voornoemd [gedaagde] c.s., voor zover van belang, als volgt: 
     
     
       Verkopers hebben op 4 juni 2009 met uw goedkeuring ingestemd om de termijn om deze ontbindende voorwaarde in te roepen te verlengen tot en met 15 juni 2009. Wij hebben van de notaris vernomen dat ook deze datum niet is gehaald. In overleg met de familie [eiser] en de notaris wil de verkoper onderstaande punten mededelen: 
       •	Koper verlengd de reeds versterkte bankgarantie tot en met 1 september 2009. […] 
       •	Transport van de woning zal uiterlijk 1 augustus plaats vinden. 
       •	De minimale vergoeding voor het later dan 2 juni 2009 transporteren van de [adres] te [woonplaats] zal de wettelijke rente over de koopsom bedragen. In een later stadium moet bekeken worden of de verkoper nog meer verhaalbare schade, conform de artikelen uit de getekende koopakte, gaat claimen bij koper. 
       •	Verkopers behouden zicht het recht voor om, op ieder tijdstip vanaf heden, de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete. 
     
     
       
     2.5.	Op 20 juni 2009 houden [gedaagde] c.s. en de heer [ ] [eiser] een bespreking. 
     
     2.6.	[gedaagde] c.s. sturen daarop op 27 juni 2009 een brief aan [betrokkene], waarin onder meer het volgende is vermeld: 
     
     
       Uw brief d.d. 19 juni waarin een aantal voorwaarden ten aanzien van een verlenging van de overdrachtstermijn inzake [adres] te [woonplaats], wijkt naar onze mening af van de op 20 juni gemaakte afspraken met de heer [ ] [eiser], namens verkopende partij. 
       […] 
       Met de verkopende partij is op dat moment mondeling afgesproken en middels dit schrijven dus nu ook formeel vastgelegd, de volgende punten: 
       1.	de gestelde bankgarantie wordt voor 1 juli verlengd tot 1 september 2009 en niet 1 augustus 2009 zoals in uw brief is vermeld. 
       2.	transport zal derhalve niet later plaatsvinden dan 31 augustus 2009. 
       3.	er zal met terugwerkende kracht (gerekend vanaf 1 juni 2009) een rentevergoeding van 7% over de koopsom worden betaald, tot datum transport of duidelijkheid rondom de financiering. 
       […] 
       Wij wijzen op voorhand alle verhaalbare schade conform artikelen in de koopovereenkomst van de hand, gezien het feit dat wij met de verkopende partij een akkoord over verlenging van de termijn hebben. 
     
     
     2.7.	Bij brief van 8 juli 2009 reageert [betrokkene], voor zover van belang, als volgt: 
     
     Als eerste wil ik graag aangeven dat, in overleg met de verkoper, alle maar dan ook alle communicatie die betrekking hebben op deze transactie vanaf heden direct via de makelaar zullen verlopen om verdere misverstanden en ruis op de lijn te voorkomen. 
     
     De door u genoemde vier punten in de brief zijn ons inziens niet geheel juist: 
     
     
       1.	De datum tot wanneer de nieuwe bankgarantie is gesteld stond in de bovengenoemde brief van 19 juni wel degelijk op 1 september en niet op 1 augustus. 
       2.	De streefdatum van het transport, conform de mondelinge afspraak met de heer [eiser] is gesteld op  
       1 augustus met als uiterste datum 31 augustus 2009. 
       3.	Uw gestelde vergoeding met betrekking tot vertraagde levering klopt met dien verstande dat de verkoper zich het recht voor behoudt, zoals ook de koopakte omschrijft, om bij eventuele verdere schade deze op te eisen. Als de transactie onverhoopt geen doorgang kan gaan vinden, zullen zij op dat moment gaan beraden waar zij wel en niet een beroep op gaan doen. […] 
       4.	De rentevergoeding van deze verlate transactie zal via de afrekening van dit transport worden verrekend en behoeft derhalve geen aparte betaling te worden. 
     
     
     2.8.	Op 29 augustus 2009 stuurt [betrokkene] een e-mail aan [gedaagde] c.s., met onder meer de volgende inhoud: 
     
     
       Ik heb vrijdag namiddag [betrokkene 2] van notariskantoor van den Hövell gesproken en hij melde mij dat er nog geen fax bij hen binnen was gekomen. Ik vernam dat jullie nog een offerte hebben getekend van een andere geldverstrekker waar dan gisteren of maandag akkoord op te krijgen zou zijn. 
       Zorg aub dat maandag 31 augustus voor 15:00 er een fax van deze bank bij de notaris ligt want anders is er helaas geen andere uitweg voor de eigenaar om de bankgarantie op te gaan eisen. 
     
     
     2.9.	Op 30 augustus 2009 reageren [gedaagde] c.s. daarop onder meer als volgt:   
     
     Je mail gelezen, voor ons eindigt 31 augustus niet om 15:00uur, maar om 17:00uur einde werkdag. Even de situatie er ligt nu een getekende offerte bij Nat Ned en na verwachting ligt deze morgenmiddag bij de fiattering. […] Probleem is dat NN ’s-Middag fiatteert en wij dus vanaf 15:00uur resultaat kunnen verwachten. […] 
     
     2.10.	Eveneens op 30 augustus 2009 wordt de woning gekraakt. 
     
       
     2.11.	Bij brief van 1 september 2009, die [gedaagde] c.s. ten overstaan van de notaris aan [ ] [eiser] overhandigen, delen zij hem het volgende mede: 
     
     Nadat wij maandagmiddag 31 augustus, de garanties hebben verstrekt tot het betalen van de koopsom voor het object [adres], [postcode] te [woonplaats] hebben wij om 17:30uur geconstateerd, dat het huis naar alle waarschijnlijkheid gekraakt is. Dit is ons heden, dinsdagmorgen 1 september 2009 door diverse partijen bevestigd. 
     
     Inmiddels hebben wij de notaris bevestigd dat a.s. vrijdag 4 september 2009 de koopsom voor het genoemde object op de derdenrekening van Notariskantoor van Hövell te Wijchen zullen hebben gestort. 
     
     Wij zijn van mening dat de verkopende partij ons direct had moeten informeren over de gewijzigde situatie rond het genoemde object, namelijk de wetenschap dat het huis gekraakt is, betekent dat de overdracht na voltooiing van de financiële transactie er niet geleverd kan worden. 
     
     Wij zijn dan ook genoodzaakt om u bij deze, formeel, in gebreke te stellen voor het niet kunnen leveren van het object [adres]. 
     
     Wel willen wij benadrukken, dat wij begrip hebben voor het feit dat deze situatie ook niet door de verkopende partij is gewenst en dat wij de wens uitspreken, dat we in de geest van het tot nu toe goede onderlinge overleg, zullen trachten gezamenlijk een oplossing voor dit probleem zullen vinden. 
     
     2.12.	[eiser] c.s. vorderen in kort geding ontruiming van de woning, welke vordering bij vonnis van 16 november 2009 wordt toegewezen. Dit vonnis wordt op 23 november 2009 ten uitvoer gelegd. Op diezelfde datum vindt alsnog de notariële levering van de woning aan [gedaagde] c.s. plaats. 
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	[eiser] c.s. vorderen –  samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling in hoofdsom van € 38.938,38, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 december 2009. Voorts vorderen zij hoofdelijke veroordeling van 
       [gedaagde] c.s. tot betaling van € 1.158,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 28 januari 2010, en tot betaling van de kosten kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen. 
     
     
     3.2.	[eiser] c.s. leggen aan hun vordering in hoofdsom ten grondslag dat tussen de partijen op 20 juni 2009 een nadere overeenkomst is gesloten op basis waarvan [gedaagde] c.s. wettelijke rente verschuldigd zijn over de koopsom van 1 juni 2009 tot en met 23 november 2009 ten bedrage van € 18.458,00. Voorts stellen [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s., door de koopsom niet op 1 juni 2009 te storten, in voormelde periode onafgebroken in verzuim zijn geweest en dat zij dientengevolge schade hebben geleden, bestaande uit de kosten van juridische bijstand in verband met het ontruimen van de krakers ad € 15.480,38 alsmede € 5.000,00 aan gederfde inkomsten van [ ] [eiser] in datzelfde verband. [gedaagde] c.s. zijn, aldus [eiser] c.s., op grond van artikel 10.3 van de koopakte respectievelijk artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot vergoeding van deze schade gehouden.   
     
     3.3.	[gedaagde] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       Rentevergoeding 
       4.1.	Niet in geschil is dat partijen op 20 juni 2009 mondeling hebben afgesproken dat [gedaagde] c.s. een rentevergoeding van 7% over de koopsom zullen betalen vanaf 1 juni 2009, toen [gedaagde] c.s. niet in staat bleken om op 1 juni 2009 de koopsom te voldoen. Wel in geschil is wat partijen hebben afgesproken over de einddatum van de rentevergoeding.   
     
     
     4.2.	Volgens [eiser] c.s. zijn de gemaakte afspraken verwoord in de brief van [betrokkene] van 8 juli 2009 (2.6), welke een reactie is op de brief van [gedaagde] c.s. van 27 juni 2009 (2.5), waarin volgens [gedaagde] c.s. de gemaakte afspraken juist zijn weergegeven. 
     
     
       4.3.	[betrokkene] schrijft dat de door [gedaagde] c.s. gestelde vergoeding met betrekking tot de vertraagde levering klopt, te weten een rentevergoeding van 7% over de koopsom vanaf  
       1 juni 2009 “tot datum transport of duidelijkheid rondom de financiering”. Het daaraan door [betrokkene] toegevoegde voorbehoud “om bij eventuele verdere schade deze op te eisen” betreft evident geen beperking van de overeengekomen rentevergoeding, daargelaten of ook de heer [ ] [eiser] op 20 juni 2009 dit voorbehoud heeft gemaakt. Tot zover is er dan ook geen verschil van mening over de gemaakte afspraken.  
     
     
     4.4.	[gedaagde] c.s. stellen dat op 31 augustus 2009 duidelijk was dat zij de financiering rond hadden, op welke datum zij de notaris de bevestiging van de bank hebben gefaxt. Nu [eiser] c.s. dat niet hebben betwist, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [gedaagde] c.s. op basis van de nadere overeenkomst van 20 juni 2009 slechts een rentevergoeding verschuldigd zijn van 1 juni 2009 tot 31 augustus 2009. Bovendien vermelden beide brieven 31 augustus 2009 als uiterste transportdatum, zodat partijen bij het aangaan van de nadere overeenkomst er redelijkerwijs vanuit mochten gaan dat de rentevergoeding uiterlijk tot 31 augustus 2009 verschuldigd zou zijn. De tekst van de brieven biedt voorts geen aanknopingspunten voor de veronderstelling dat partijen hebben bedoeld dat [gedaagde] c.s. de rentevergoeding ook verschuldigd zouden zijn, indien het transport geen doorgang kon vinden door een omstandigheid, te weten kraak, die in de risicosfeer van [eiser] c.s. is gelegen. In artikel 9.1 van de koopakte is immers bepaald dat de onroerende zaak eerst vanaf het moment van (feitelijke) levering voor risico van de koper is. Dit brengt mee dat het risico van kraak krachtens rechtshandeling voor rekening van [eiser] c.s. komt (artikel 6:75 BW). 
     
     
       4.5.	[gedaagde] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de rentevergoeding over de periode van  
       1 juni 2009 tot 31 augustus 2009 € 9.598,63 bedraagt, zodat de vordering in beginsel tot dat bedrag toewijsbaar is. 
     
     
     
       Contractuele boete 
       4.6.	[gedaagde] c.s. doen ter zake een beroep op verrekening. Zij stellen dat [eiser] c.s. de boete ex artikel 10.3 van de koopakte zijn verbeurd, omdat zij in verzuim zijn door, na daartoe op 1 september 2009 (2.11) in gebreke te zijn gesteld, niet – naar de rechtbank begrijpt – binnen acht dagen tot levering te zijn overgegaan. Dat dit niet is gebeurd, staat vast, zodat de boete in beginsel verschuldigd is. [eiser] c.s. stellen echter dat zij desondanks niet in verzuim zijn geraakt, omdat [gedaagde] c.s. zelf  sinds 1 juni 2009 onafgebroken in schuldeisersverzuim verkeerden door de koopsom niet op die datum te voldoen (artikel 6:61, tweede lid, BW). [gedaagde] c.s. betwisten dat sprake is van schuldeisersverzuim.  
       4.7.	Kern van het geschil is de vraag of het verzuim van [gedaagde] c.s. om de koopsom op 1 juni 2009 te storten al dan niet is komen te vervallen met het sluiten van de nadere overeenkomst op 20 juni 2009. Volgens [eiser] c.s. betreft de nadere overeenkomst enkel de omzetting van de (reeds verbeurde en nog te verbeuren) boete ex artikel 10.3 van de koopakte in een rentevergoeding en is de koopovereenkomst voor het overige onverkort gehandhaafd, waaronder – naar de rechtbank begrijpt – de transportdatum van 1 juni 2009. Volgens [eiser] c.s. zijn [gedaagde] c.s. daarom onafgebroken in verzuim gebleven. [gedaagde] c.s. hebben dat gemotiveerd betwist.  
     
     
     4.8.	Zelfs indien er vanuit moet worden gegaan dat, zoals [eiser] c.s. stellen, de brief van [betrokkene] van 8 juli 2009 de mondeling op 20 juni 2009 gemaakte afspraken juist weergeeft, dan nog kunnen [eiser] c.s. niet worden gevolgd in de door hen voorgestane uitleg. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
     
     4.9.	Volgens vaste jurisprudentie kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bewoordingen waarin dat contract gesteld is. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang. Tevens is van belang de uitleg die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haviltexcriterium).  
     
     4.10.	Vast staat dat partijen op 20 juni 2009 hebben ingestemd met 31 augustus 2009 als uiterste transportdatum in ruil voor een rentevergoeding. Het ligt voor de hand dat [gedaagde] c.s. op grond daarvan niet langer gehouden waren aan de oorspronkelijke afspraak om de koopsom op 1 juni 2009 te betalen. Niet in geschil is dat de nadere overeenkomst juist tot stand is gekomen omdat [gedaagde] c.s. die verplichting niet konden nakomen. Het ligt derhalve in de rede dat partijen met het afspreken van een nieuwe (uiterste) transportdatum hebben beoogd de (verzuimsituatie met betrekking tot de) oorspronkelijke transportdatum te vervangen en niet om deze te handhaven. Dit zou anders liggen wanneer dit uitdrukkelijk aan de orde was gekomen, maar vast staat dat daarover niet is gesproken. Het had op de weg van [eiser] c.s. gelegen om uitdrukkelijk af te spreken dat het verzuim desondanks werd gehandhaafd, temeer nu zij werden bijgestaan door een makelaar. [gedaagde] c.s. daarentegen hoefden, anders dan [eiser] c.s. menen, niet uitdrukkelijk uit te spreken dat het verzuim werd opgeheven, nu dit redelijkerwijs besloten ligt in de nieuw overeengekomen transportdatum.  
     
     
       4.11.	Dat partijen zouden hebben beoogd de verzuimsituatie met betrekking tot de oorspronkelijke transportdatum te handhaven, volgt evenmin uit het in de brief van [betrokkene] van 8 juli 2009 gemaakte voorbehoud om eventuele verdere schade op te eisen. Dit voorbehoud wordt immers toegelicht met de daarop volgende zin: “Als de transactie onverhoopt geen doorgang kan gaan vinden, zullen zij op dat moment gaan beraden waar zij wel en niet een beroep op gaan doen”. Daaruit volgt redelijkerwijs dat het voorbehoud slechts gold voor de situatie dat de levering op 31 augustus 2009 alsnog niet zou doorgaan.  
       De tekst van de brief biedt geen aanknopingspunten voor de veronderstelling dat partijen hebben bedoeld dat alsnog met terugwerkende kracht recht op aanvullende schadevergoeding zou ontstaan over de periode vanaf 1 juni 2009, indien het transport op 31 augustus 2009 geen doorgang kon vinden, laat staan door een omstandigheid, te weten kraak, die in de risicosfeer van [eiser] c.s. is gelegen.   
     
     
     4.12.	Op basis van de tekst van de brief van [betrokkene] van 8 juli 2009, mochten [gedaagde] c.s. dan ook redelijkerwijs verwachten dat de afspraak om de koopsom op 1 juni 2009 te storten, is vervangen door de nadere overeenkomst op 20 juni 2009. [eiser] c.s. hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om een van de tekst afwijkende bedoeling van partijen aan te kunnen nemen. Dit betekent dat ter zake op 31 augustus 2009 geen sprake meer was van een tekortkoming van de zijde van [gedaagde] c.s. en zij evenmin in (schuldeisers)verzuim verkeerden.  
     
     4.13.	Voor het geval [eiser] c.s. hebben bedoeld te betogen dat sprake is van schuldeisersverzuim omdat [gedaagde] c.s. de koopsom ook op 31 augustus 2009 niet hebben voldaan, gaat ook dit betoog niet op. Uit de e-mail correspondentie met [betrokkene] op 29 en 30 augustus 2009 (2.8 en 2.9) blijkt immers dat deze heeft ingestemd met een bankverklaring op 31 augustus 2009 in plaats van de koopsom. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, mochten [gedaagde] c.s. erop vertrouwen dat [betrokkene] namens [eiser] c.s. optrad, temeer nu deze in zijn brief van 8 juli 2009 (2.7) uitdrukkelijk had aangegeven dat alle correspondentie via hem diende te verlopen. Indien [eiser] c.s. daarop terug hadden willen komen, had het op hun weg gelegen dit aan [gedaagde] c.s. te laten weten. Niet in geschil is dat [gedaagde] c.s. op 31 augustus 2009 de bankverklaring aan de notaris hebben gefaxt, zodat van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] c.s. op 31 augustus 2009 geen sprake is, laat staan van schuldeisersverzuim.  
     
     4.14.	Nu het verweer van schuldeisersverzuim niet opgaat, zijn [eiser] c.s. ingevolge artikel 10.3 van de koopakte een boete verbeurd ter grootte van 3 promille van de koopsom ad € 550.000,00, oftewel € 1.650,00 per dag in de periode van 10 september 2009 (de negende dag na de ingebrekestelling) tot 23 november 2009 (de dag van transport), oftewel 74 dagen. Dit komt neer op (€ 1.650,00 x 74 =) € 122.100,00. De omvang van de boete op zichzelf hebben [eiser] c.s. niet betwist. Het voorgaande brengt mee dat het beroep op verrekening doel treft en dat de vordering van [eiser] c.s. door verrekening is tenietgegaan, nu de door [eiser] c.s. verbeurde boete de door [gedaagde] c.s. verschuldigde rentevergoeding overtreft. De vordering van [eiser] c.s. zal in zoverre worden afgewezen. 
     
     
       Schadevergoeding wegens kraak  
       4.15.	[eiser] c.s. vorderen voorts vergoeding van de kosten van juridische bijstand die zij hebben moeten maken teneinde de krakers te kunnen ontruimen alsmede vergoeding van de in dat verband door de heer [ ] [eiser] gederfde inkomsten. Ook deze vordering zal worden afgewezen. Deze stuit allereerst af op hetgeen onder rechtsoverweging 4.11 is overwogen, namelijk dat met de nadere overeenkomst een einde kwam aan het verzuim van [gedaagde] c.s., zodat geen recht bestaat op aanvullende schadevergoeding op de voet van artikel 10.3 van de koopakte. Bovendien, als [gedaagde] c.s. al onafgebroken in verzuim zouden zijn geweest vanaf 1 juni 2009, geldt dat geen sprake is van causaal verband (in de zin van conditio sine qua non-verband) tussen het niet afnemen van de woning op 1 juni 2009 en de schade door het kraken op 30 augustus 2009. Die schade is immers niet veroorzaakt door het verzuim van [gedaagde] c.s., maar doordat partijen hebben afgesproken de transportdatum te verschuiven naar 31 augustus 2009, waarna de woning werd gekraakt. Ook om die reden bestaat derhalve geen recht op schadevergoeding (artikel 6:74, eerste lid, BW).  
       Bovendien kan deze schade niet aan [gedaagde] c.s. worden toegerekend omdat de woning op de voet van artikel 9.1 van de koopakte tot de datum van levering voor risico van [eiser] c.s. is en daarmee krachtens rechtshandeling voor hun rekening komt (artikel 6:75 BW). Tot slot zou het verrekeningsverweer ook in zoverre doel treffen. 
     
     
     
       4.16.	[eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op: 
       - griffierecht		€	905,00 
       - salaris advocaat		1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00) 
       Totaal		€ 	2.693,00 
     
        
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1.	wijst de vorderingen af, 
     
     5.2.	veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 2.693,00, 
     
     5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op  
       25 mei 2011.