ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:987

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:987 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 08-04-2014 / HD 200.106.382-01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-04-08

Zaaknummer: HD 200.106.382-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:987

---

zorgplicht makelaar

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.106.382/01 
     
     
     
       
         arrest van 8 april 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant 1.], wonende te [woonplaats], 
     
       2.  [appellante 2.], wonende te [woonplaats], 
       appellanten,  
       hierna in mannelijk enkelvoud: [appellant], 
       advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [geintimeerde 1.], gevestigd te [woonplaats], 
     
       hierna: [geintimeerde], 
       2.  Makelaardij O.G. Eindhoven B.V.,  h.o.d.n. [Makelaars] Makelaars,  gevestigd te [vestigingsplaats], 
       hierna: de BV, 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. L.J. Krijgsman te Enter, gemeente Wierden, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 26 juni 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 781383 / 11-9287 gewezen vonnis van 9 februari 2012. 
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 26 juni 2012 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
     - het proces-verbaal van comparitie van 23 augustus 2012; 
     - de memorie van grieven met tweeëntwintig grieven (waarbij grief XIX vóór grief XVIII wordt genoemd), het procesdossier van de eerste aanleg (producties 1 tot en met 4) en drie nieuwe producties (5 tot en met 7); 
     - de memorie van antwoord met drie nieuwe producties; 
     - het op 15 mei 2013 gehouden pleidooi, waarbij partij [appellant] pleitnotities heeft overgelegd; 
     - de bij brief van 7 mei 2013 door de advocaat van [appellant] toegezonden producties 8 tot en met 14. 
     Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     6.  De gronden van het hoger beroep 
     
     
       Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. 
     
     
   
   
     
       7 De beoordeling 
     
     
       7.1. 
       Tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten hebben partijen geen grieven gericht. Het hof zal ook van die feiten uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       
         7.1.1. 
         
          [appellant] is eigenaar van de woning aan het [perceel] te [plaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] is makelaar in onroerend goed en lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen (hierna de NVM). Op 16 juni 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] opdracht gegeven om hem diensten te verlenen bij de verkoop van de woning.  
         
       
       
         7.1.2. 
         In maart 2010 is [geïntimeerde] benaderd door mevrouw [koper] (hierna: [koper]) die interesse had in de woning. Door onderhandelingen via [geïntimeerde] hebben [appellant] en [koper] overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [koper] tegen betaling van € 720.000,- kosten koper en levering op 1 juli 2010. Op 17 en 19 mei 2010 is de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd en ondertekend.  
         
       
       
         7.1.3. 
         In de overeenkomst is bepaald dat [koper] uiterlijk 1 juni 2010 een schriftelijke bankgarantie dient te verstrekken dan wel een waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 72.000,-. Voorts is in de overeenkomst bepaald dat de levering van de woning (in afwijking van hetgeen eerder was overeengekomen) op 2 augustus 2010 zal plaatsvinden.  
         
       
       
         7.1.4. 
         Op 1 juni 2010 heeft [koper] geen bankgarantie verstrekt en ook geen waarborgsom gestort. Op 7 juni 2010 heeft de notaris [koper] daarover een aanmaning gestuurd. Op 11 juni 2010 hebben [appellant] en [geïntimeerde] telefonisch contact met elkaar gehad over het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. Op 11 juli 2010 heeft [appellant] een email gestuurd aan [geïntimeerde] met het verzoek [koper] een ingebrekestelling te sturen. Daartoe is [geïntimeerde] op 12 juli 2010 overgegaan. Op 20 juli 2010 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] het advies gegeven dat te herhalen, waarna [geïntimeerde] vervolgens op 21 juli 2010 nogmaals een ingebrekestelling heeft gestuurd aan [koper]. [geïntimeerde] heeft dat op 27 juli 2010 wederom gedaan en heeft daarin [koper] gesommeerd om op 2 augustus 2010 bij de notaris te verschijnen ter ondertekening van de akte van levering. Op 2 augustus 2010 zou de levering plaatsvinden, maar [koper] is niet verschenen. Op die dag heeft [geïntimeerde] met een brief aan [koper] medegedeeld dat zij de woning dient af te nemen en haar in gebreke gesteld. Bij brief van 18 augustus 2010 heeft de toenmalige raadsman van [appellant] de koopovereenkomst ontbonden. Op die dag heeft [appellant] de opdracht aan [geïntimeerde] ingetrokken.  
         
       
       
         7.1.5. 
         Intussen had [geïntimeerde] al op 19 mei 2010 een factuur voor de tussen partijen overeengekomen courtage ad € 10.234,30 gestuurd. Betaling daarvan zou plaatsvinden door middel van afrekening bij de notaris met de levering. De levering heeft niet plaatsgevonden zodat betaling van de courtage evenmin heeft plaatsgevonden. [appellant] heeft nadien geweigerd de factuur te betalen. 
         
       
       
         7.1.6. 
         Intussen was [appellant] op zoek gegaan naar een huurwoning. Op 14 juni 2010 heeft [appellant] een huurovereenkomst gesloten, inhoudende een huurverplichting ingaande 1 juli 2010 voor de duur van minimaal twaalf maanden en een huurprijs van € 1.750,- per maand, inclusief € 250,-- aan stoffering. 
         
       
       
         7.1.7. 
         In een door [appellant] aanhangig gemaakte procedure tegen [koper] is gebleken dat [koper] tijdens de bezichtigingen van de woning, waar [appellant] overigens niet bij aanwezig is geweest, heeft gelogen tegen [geïntimeerde] met haar mededeling dat zij over een erfenis beschikte of op korte termijn kon beschikken. Bij vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 2 november 2011 is onder meer [koper] veroordeeld om € 72.000,- te betalen ter zake contractuele boete vermeerderd met rente en kosten. [appellant] heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het niet lukt om dat vonnis te executeren omdat [koper] geen verhaal biedt. 
         
       
       
         7.1.8. 
         
          [appellant] heeft een klacht over [geïntimeerde] ingediend bij de Raad van Toezicht van de NVM. De klacht is op 21 november 2012 ongegrond verklaard.  
         
       
     
     
       7.2. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten jegens [appellant] in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, vermeerderd met kosten. [geïntimeerde] heeft in reconventie betaling gevorderd van haar factuur ten bedrage van € 10.234,30 vermeerderd met rente en kosten. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] tegen [geïntimeerde] afgewezen en die van [geïntimeerde] nagenoeg geheel toegewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] is tijdig van dat vonnis in hoger beroep gekomen. De grieven die [appellant] tegen dat vonnis heeft gericht lenen zich grotendeels voor gezamenlijke bespreking. Alvorens daartoe over te gaan, zal het hof eerst een oordeel geven over het hoger beroep tegen de BV. 
       
     
     
       7.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen tegen de BV, kort gezegd, omdat de BV naar het oordeel van de kantonrechter geen partij is bij de overeenkomst van opdracht van 16 juni 2009 tussen [appellant] als opdrachtgever en [geïntimeerde] als opdrachtneemster. Tegen dat oordeel en tegen die niet-ontvankelijkverklaring heeft [appellant] geen grieven gericht, zodat het hof het bestreden vonnis op dit onderdeel zal bekrachtigen.  
       
     
     
       7.4. 
       Kern van het geschil is de vraag of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in haar verbintenissen uit de overeenkomst van opdracht van 16 juni 2009. Volgens artikel 7:401 BW diende zij bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat [geïntimeerde] diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (vgl. o.m. HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727).  
       
     
     
       7.5. 
       
        [appellant] heeft meerdere verwijten gemaakt jegens [geïntimeerde]. Hierin kan een onderscheid worden gemaakt in de periode vóór 1 juni 2010 en de periode daarna. De verwijten die [appellant] maakt over hetgeen [geïntimeerde] heeft nagelaten te doen vóór 1 juni 2010 (de datum waarop de bankgarantie moest zijn verstrekt of de waarborgsom moest zijn gestort), hebben betrekking op de vraag of [geïntimeerde] moest twijfelen aan de financiële gegoedheid van [koper] en of zij ten onrechte heeft nagelaten nader onderzoek daarnaar te doen (grieven I tot en met VII). De verwijten die [appellant] maakt over hetgeen [geïntimeerde] heeft nagelaten te doen na 1 juni 2010, hebben betrekking op de vraag of en in hoeverre [geïntimeerde] [appellant] toen had moeten adviseren over de mogelijk nadelige gevolgen van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom, of [geïntimeerde] toen voldoende adequaat heeft gehandeld en of zij toen alsnog nader onderzoek had moeten doen naar de financiële positie van [koper]. Kort en goed komt het verwijt van [appellant] erop neer dat bij [geïntimeerde] alle alarmbellen hadden moeten gaan rinkelen bij het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom en dat zij vanaf dat moment onvoldoende heeft geadviseerd of gewaarschuwd, terwijl met [geïntimeerde] intensieve en persoonlijke begeleiding was overeengekomen (grieven VIII tot en met XVI). 
       
     
     
       7.6. 
       
        [geïntimeerde] is lid van de NVM. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene consumentenvoorwaarden NVM Versie februari 2006 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 10 van de algemene voorwaarden staat vermeld dat de kern van de opdracht tot bemiddeling is het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. Voorts staat (onder meer) als deeldienst vermeld: besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten en begeleiding bij de afwikkeling. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat deze deeldiensten zijn uitgesloten van de overeenkomst van opdracht. Volgens [appellant] bestond het concept van de dienstverlening uit intensieve en persoonlijke begeleiding en advies tijdens het verkooptraject, hetgeen [geïntimeerde] heeft erkend. 
       
     
     
       7.7. 
       
        [geïntimeerde] heeft bij de totstandbrenging van de koopovereenkomst tussen [appellant] en [koper] de NVM koopakte gebruikt. In de onderhavige koopakte zijn, zoals gebruikelijk, bepalingen opgenomen voor het geval één van partijen in gebreke blijft aan de koopovereenkomst te voldoen, waaronder bepalingen die de verkoper het recht geven op boetes en/of schadevergoeding voor het geval de koper tekort schiet in de nakoming van de koopovereenkomst. Uit de koopakte blijkt - en dat is ook door [geïntimeerde] erkend (randnummer 60 cva) - dat de bankgarantie/waarborgsom is bedoeld om de verkoper zekerheid te bieden dat de koper de financiële verplichtingen nakomt. Meer specifiek: uit de bankgarantie/waarborgsom blijkt de financiële gegoedheid van de koper en indien de koper boetes of schadevergoeding verschuldigd wordt vanwege een tekortkoming, dan strekt de bankgarantie/waarborgsom tot zekerheid van die boetes en/of schadevergoeding. Dat laatste wordt ook vermeld in de toelichting op de NVM-koopakte (productie 2 mva).  
       
       
         
           Periode vóór 1 juni 2010  
         
       
       
     
     
       7.8. 
       
        [geïntimeerde] heeft uiteengezet wat er volgens haar feitelijk is gebeurd vóór 1 juni 2010 en over welke informatie zij toen beschikte. [appellant] heeft die stellingen uitdrukkelijk betwist. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis de stellingen van [geïntimeerde] ten onrechte voor waar aangenomen en had daarover nadere bewijslevering moeten plaatsvinden. Het hof is van oordeel dat, ook als [geïntimeerde] andere informatie over [koper] had dan zij in deze procedure heeft gesteld, dat niet tot de conclusie leidt dat [geïntimeerde] de financiële gegoedheid van [koper] had kunnen controleren. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat een op het oog bemiddeld lijkende koper onbemiddeld kan blijken te zijn (en andersom) en dat een makelaar de bevoegdheid noch de mogelijkheid heeft dat te controleren. Het hof is van oordeel dat dát nu juist de reden is voor het overeenkomen van een bankgarantie/waarborgsom. [appellant] heeft onder meer gesteld dat [geïntimeerde] nader had moeten informeren naar het beroep van [koper], dat zij beter navraag had moeten doen bij de financieel adviseur van [koper] en meer in zijn algemeenheid dat op [geïntimeerde] de zorgplicht rustte om te controleren of [koper] de draagkracht had om de woning te betalen of te financieren. Ook heeft [appellant] gesteld dat, nu [geïntimeerde] eenmaal zelf het initiatief heeft genomen om te informeren naar de kredietwaardigheid van [koper] - hetgeen [geïntimeerde] heeft betwist -, zij deze ook moest controleren. Voorts heeft (de advocaat van) [appellant] ter gelegenheid van het pleidooi een uitvoerige uiteenzetting gegeven over de reden waarom [geïntimeerde] moest twijfelen aan de wijze van financiering door [koper]. Al deze stellingen, die deels liggen besloten in de grieven I tot en met VII en de daarop gegeven toelichting en tevens onderdeel vormen van de toelichting op de grieven VI tot en met X, stuiten af op het oordeel van het hof dat de zorgplicht van [geïntimeerde] niet zo ver strekte dat zij de financiële gegoedheid van [koper] moest controleren of daar nader onderzoek naar diende te verrichten. [geïntimeerde] had daartoe niet de mogelijkheid en daarvoor was nu juist de bankgarantie/waarborgsom bedoeld. [appellant] heeft nog gesteld dat [geïntimeerde] aan hem heeft bevestigd dat zij de financieringsofferte van de Rabobank voor de financiering van de woning door [koper] heeft gecontroleerd en geverifieerd. Wanneer [geïntimeerde] dat inderdaad vóór 1 juni 2010 zo zou hebben medegedeeld aan [appellant], hetgeen zij uitdrukkelijk heeft betwist, dan zou dat wanprestatie hebben opgeleverd omdat in dat geval die controle onderdeel is gaan uitmaken van de overeenkomst van opdracht en vast staat dat [geïntimeerde] die controle niet heeft uitgevoerd. [appellant] heeft echter niet gesteld dat [geïntimeerde] dit reeds vóór 1 juni 2010 aan hem heeft medegedeeld. [appellant] heeft in het geheel niet gesteld wanneer en op welke wijze [geïntimeerde] dat aan hem heeft medegedeeld. Het hof verwerpt deze stelling daarom als onvoldoende toegelicht. Tot slot neemt het hof in aanmerking dat [appellant] niet heeft gesteld dat [geïntimeerde] wist dat [koper] niet over de financiële middelen beschikte of kon beschikken om de woning te betalen. Anders gezegd, [appellant] heeft niet gesteld - en dat is ook niet gebleken - dat [geïntimeerde] (omwille van courtage) een koopakte tot stand heeft gebracht in de wetenschap dat de koop niet nagekomen kon worden.   
       
       
         
           Periode na 1 juni 2010  
         
       
       
     
     
       7.9. 
       Gelet op de strekking van de bankgarantie/waarborgsom en de inhoud van de aan [geïntimeerde] verstrekte opdracht zoals hiervoor onder 7.6 weergegeven, is het hof van oordeel dat van [geïntimeerde] verlangd mocht worden dat, toen de bankgarantie/waarborgsom niet op de overeengekomen datum beschikbaar was voor [appellant], zij niet alleen met voortvarendheid actie moest ondernemen jegens [koper], maar ook dat zij [appellant] uitdrukkelijk op de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom moest wijzen.  
       
     
     
       7.10. 
       Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende actie heeft ondernomen jegens [koper]. Zij heeft weliswaar pas op 12 juli 2010 een ingebrekestelling gestuurd naar [koper], maar in de periode daarvoor heeft zij zich ervan vergewist dat de notaris bij [koper] heeft aangedrongen op verstrekking van de bankgarantie en/of betaling van de waarborgsom. Het hof kan thans nog niet beoordelen of [geïntimeerde] heeft voldaan aan haar waarschuwingsplicht jegens [appellant]. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij al bij het ondertekenen van de koopovereenkomst [appellant] heeft geïnformeerd over risico’s en dat zij nadien op 11 juni 2010 tijdens één of meer telefoongesprekken met [appellant] heeft gewezen op de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. [appellant] heeft dat betwist en aangevoerd dat [geïntimeerde] het tegenovergestelde heeft gedaan, namelijk dat zij hem heeft gerustgesteld. Nu [appellant] een beroep doet op het rechtsgevolg van zijn stelling dat [geïntimeerde] niet aan haar zorgplicht heeft voldaan, zal hij worden belast met het bewijs daarvan (vgl. HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5356). [appellant] zal in de gelegenheid worden gesteld tot bewijslevering van zijn stelling dat [geïntimeerde] hem niet, althans onvoldoende, heeft geïnformeerd over de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom.  
       
     
     
       7.11. 
       Het hof zal de beslissing over de vorderingen in conventie aanhouden in afwachting van de bewijslevering. Indien [appellant] slaagt in de bewijslevering, dan dient hij er rekening mee te houden dat het hof de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat niet zal toewijzen, maar de schade in deze procedure zal gaan begroten. Inmiddels is immers geruime tijd verstreken sinds de schadeveroorzakende gebeurtenis zich heeft voorgedaan, zodat niet zonder meer valt in te zien waarom de schade niet thans zou kunnen worden begroot, hetgeen het wettelijk uitgangspunt is.  
       
     
     
       7.12. 
       
        [geïntimeerde] heeft in reconventie betaling gevorderd van haar factuur. Tegen de toewijzing van deze vordering bij het bestreden vonnis, heeft [appellant] twee grieven (XX en XXI) gericht. Het hof is van oordeel dat de beslissing over de reconventionele vordering niet afhankelijk is van de bewijslevering. Deze grieven zal het hof daarom nu reeds beoordelen. 
       
     
     
       7.13. 
       Met grief XX betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] als gevolg van haar wanprestatie geen courtage toekomt. Het hof verwerpt dat verweer. Een toerekenbare tekortkoming leidt op zichzelf niet tot een bevrijding van een verbintenis tot betaling. Afdeling 9 van de eerste titel van boek 6 BW, noch afdeling 1 van de zevende titel van boek 7 BW biedt daartoe een grondslag. In artikel 13 lid 7 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald:  “Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt, behoudt de makelaar recht op volledige courtage, tenzij de niet-uitvoering het gevolg is van toerekenbaar tekortkomen (wanprestatie) van de makelaar.”.  In dit geval is het niet uitvoeren van de koopovereenkomst door [koper] niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde], maar uitsluitend het gevolg van het feit dat [koper] niet over de financiële middelen beschikte om de koopovereenkomst na te komen. De gestelde wanprestatie van [geïntimeerde] ziet niet op een tekortkoming in haar verbintenis tot de totstandbrenging van een koopovereenkomst, maar op de stelling dat zij tekort is geschoten in haar zorgplicht ter zake de afwikkeling van de koopovereenkomst. Voor zover [appellant] met zijn stellingen over de zorgplicht met betrekking tot de financiële gegoedheid van [koper] heeft bedoeld dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de totstandbrenging van de koopovereenkomst, faalt dat betoog (zie rov. 7.8). Het hof verwerpt dus deze grief.  
       
     
     
       7.14. 
       Volgens grief XXI brengen de beginselen van redelijkheid en billijkheid mee dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op courtage. Het hof verwerpt ook deze grief. Immers, volgens artikel 6:248 lid 2 BW is de maatstaf niet of het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid om betaling van courtage te verlangen, maar of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] betaling vordert en zich daartoe beroept op de verbintenissen uit de overeenkomst. Deze formulering brengt tot uitdrukking dat het hof bij toepassing van genoemd artikellid de nodige terughoudendheid dient te betrachten. De door [appellant] aangedragen argumenten zijn ofwel onjuist, ofwel onvoldoende zwaarwegend. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
       
     
     
       7.15. 
       
        [appellant] heeft in de toelichting op deze grief grotendeels dezelfde argumenten aangevoerd als de hiervoor reeds onder 7.8 besproken en verworpen argumenten. Voorts heeft [appellant] aangevoerd dat sprake is van een resultaatsverbintenis. Het hof is van oordeel dat weliswaar sprake is van een resultaatsverbintenis, maar dat het resultaat slechts de totstandkoming van een koopovereenkomst betreft en niet de totstandbrenging van de eigendomsoverdracht van de woning. Op [geïntimeerde] rustte weliswaar de verbintenis om [appellant] bij de afwikkeling van de koopovereenkomst met [koper] te begeleiden, waaronder begrepen de zorgplicht om te waken voor de bankgarantie/waarborgsom, maar dat was slechts een inspanningsplicht. Dat blijkt uit het bepaalde in artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden waarin het volgende is bepaald:  “De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of - in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Bij koop van een woning (..) is pas sprake van een overeenkomst als de koop is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Het vervuld zijn doet niet af aan zijn uit die opdracht voortvloeiende verplichting om de consument bij de afwikkeling te begeleiden.  (…)”. [geïntimeerde] heeft zich niet verbonden tot het resultaat dat de bankgarantie/waarborgsom werd verstrekt.  
       
     
     
       7.16. 
       Nu [appellant] geen beroep heeft gedaan op verrekening, is hij de courtage verschuldigd en zal het vonnis op dit onderdeel worden bekrachtigd.  
       
     
     
       7.17. 
       De slotsom luidt dat [appellant] in de gelegenheid zal worden gesteld tot bewijslevering. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
     
   
   
     
       8 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellant] toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] hem niet, althans onvoldoende, heeft geïnformeerd over de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. P.Th. Gründemann als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 22 april 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.Th. Gründemann, M. van Ham en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 april 2014.