ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:1588

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:1588 Gerechtshof Amsterdam , 11-04-2017 / 16/00180

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-04-11

Zaaknummer: 16/00180

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:1588

---

WOZ. Waarde woning op waardepeildatum 1 januari 2013 niet af te leiden van verkoop betreffende woning 3,5 jaar later. Ook verkoopdatum van door belanghebbende aangevoerde object te ver verwijderd van waardepeildatum. De waarde van de 3-onder-1-kapwoning kan onder de door het Hof genoemde voorwaarden ook worden gebaseerd op verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen. In taxatierapport heffingsambtenaar voor de waardebepaling van het grondperceel gemaakt onderscheid tussen ‘grond behorende bij de woning’ en ‘restgrond’ niet onredelijk.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 16/00180 
     
     
     
       11 april 2017 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z] , belanghebbende, 
       gemachtigde: P.A.J. Houdijk te Bennebroek 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 29 maart 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/840 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [H-weg] 2 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014, naar de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna ook: de WOZ-waarde), vastgesteld op € 1.686.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 23 januari 2015 het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 29 maart 2016 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 mei 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 13 februari 2017 een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is toegezonden aan de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep van belang, de navolgende feiten vastgesteld. 
       
       
         “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drie-onder-één-kap-woning met een inpandige garage en een tennisbaan. De inhoud van de woning is ongeveer 2.504 m3 en de oppervlakte van het perceel is 26.295 m2. Het perceel heeft de status van beschermd monument.  
         (…)” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan de volgende feiten toe. 
       
       
         2.3.1. 
         De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2015 door M. Kapiteijn (register-makelaar/taxateur), waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 is getaxeerd op € 1.688.000. Het waarderapport bevat onder meer gegevens van twee objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), te weten [vergelijkingsobject 1] (transactieprijs € 1.900.000, transactiedatum 9 januari 2012) en [vergelijkingsobject 2] (transactieprijs € 1.750.000, transactiedatum 1 november 2013). Het rapport bevat (lucht)foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede (in de ‘Bijlage Waardeopbouw’) een weergave van de onderlinge verschillen tussen woning en vergelijkingsobjecten wat betreft onder andere type woning, ligging, grootte, kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. 
         
       
       
         2.3.2. 
         De tot het waarderapport behorende ‘Bijlage Waardeopbouw’ bevat onder meer de volgende gegevens omtrent de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning: 
         
         
           Inh	Opp	Waarde		Onderdelen			Getaxeerde 
           (m³) 	(m²) 	   (€)	 					waarde	 
           € 1.688.000,- 
           2504		  553233	 	Woonruimte			  
           	10000	1169440	 	Grond bij eengezinswoning 
           		            0		Inpandige garage 
           	    450	    35000		Tennisbaan 
           	14645	    51257		Extra grond (restgrond)		 
           	  1650	 -120120	Recht van overpad 
         
         
       
       
         2.3.3. 
         Voorts bevat de Bijlage Waardeopbouw een ‘Berekening grondstaffel groep 10A01550’, waarin is aangegeven dat de voor de ‘grond bij eengezinswoning’ in aanmerking genomen prijs is bepaald aan de hand van een grondstaffel met vijf ‘knikpunten’ en een afnemende grondprijs per staffelcategorie. 
         
       
     
     
       2.4. 
       De woning is door belanghebbende in 2016 verkocht voor een bedrag van € 1.650.000 en op 3 januari 2017 aan de koper geleverd. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       Evenals in eerste aanleg is in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt omtrent het geschil overwogen: 
       
       
         “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een 
         onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden 
         toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden 
         overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in 
         volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in 
         het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die 
         onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk 
         te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarbij 
         dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe 
         vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De 
         gemachtigde van eiser heeft weliswaar opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten 
         
          [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] vlak voor de zitting naar voren zijn gebracht, 
         maar nu het verweerschrift met als bijlage het waarderapport waarin deze objecten zijn 
         vermeld op 7 december 2015 bij de rechtbank is ontvangen en op dezelfde dag aan de 
         gemachtigde is doorgestuurd, in het verweerschrift staat dat de verkooptransactie van 
         
          [vergelijkingsobject 3] niet wordt gebruikt ter onderbouwing van de waardering en de gemachtigde 
         ter zitting bovendien uitgebreid is ingegaan op deze objecten, valt niet in te zien hoe eiser 
         door deze gang van zaken in zijn belangen is geschaad. 
       
       
       
         8. Eiser heeft ten aanzien van het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject 
         
          [vergelijkingsobject 1] aangevoerd dat deze woning niet geschikt is om de waarde van de 
         woning te onderbouwen. [vergelijkingsobject 1] is na de transactiedatum in januari 2012 
         ingrijpend en zeer luxe verbouwd en bij een verbouwing tussen de waardepeildatum en het 
         begin van het tijdvak is de toestand aan het begin van het tijdvak bepalend, aldus eiser. De 
         rechtbank overweegt dat eiser aldus miskent dat deze kennelijk op artikel 18, derde lid, 
         aanhef en onder b, van de Wet WOZ gebaseerde stelling alleen geldt voor een wijzing van 
         de toestand van de te waarderen onroerende zaak na de waardepeildatum en voor het begin 
         van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor vergelijkingsobjecten 
         geldt dat het voor dat object gerealiseerde transactiecijfer moet worden geïnterpreteerd op 
         basis van de toestand waarin dit object ten tijde van de transactie verkeerde. Eiser heeft niet 
         betwist dat ten tijde van verkoop dit vergelijkingsobject, gelijk verweerder tot uitgangspunt 
         heeft genomen, in matige staat van onderhoud verkeerde. Dat [vergelijkingsobject 1] , anders 
         dan de woning, een vrijstaand pand is en is gelegen nabij winkels, scholen en uitvalswegen 
         is onvoldoende om het ongeschikt te achten als vergelijkingsobject. 
       
       
       
         9. Ten aanzien van het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] 
         heeft eiser eveneens aangevoerd dat dit niet geschikt is om de waarde van de woning te 
         onderbouwen, aangezien [vergelijkingsobject 2] als voormalig buitenplaats een bijzondere 
         geschiedenis heeft. Nu het perceel dat behoort bij de woning een overplaats is van de 
         buitenplaats Hartenkamp vermag de rechtbank niet in te zien waarom het feit dat 
         
          [vergelijkingsobject 2] een voormalig buitenplaats is dat object ongeschikt zou maken als 
         vergelijkingsobject. 
       
       
       
         10. De stelling van eiser dat [vergelijkingsobject 3] geen geschikt 
         vergelijkingsobject is behoeft geen bespreking, aangezien dit object door verweerder niet is 
         gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
       
       
       
         11. Eiser heeft aangevoerd dat het object [objectnaam en -adres te V] dat in december 2014 is verkocht voor € 1.375.000 een geschikt vergelijkingsobject betreft. Verweerder heeft dit gemotiveerd weersproken en 
         daarbij gewezen op het feit dat dit object in een andere gemeente is gelegen dan de woning 
         en dat de grondprijs in [V] veel lager is dan in [Z] . De rechtbank is met 
         verweerder van oordeel dat de ligging in een andere gemeente en ook het feit dat de 
         transactie bijna twee jaren na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden dit object 
         ongeschikt maakt om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning. 
       
       
       
         12. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en 
         
          [vergelijkingsobject 2] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en 
         omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de 
         vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de 
         woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar 
         verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de 
         onderhoudstoestand en de ligging, voldoende rekening is gehouden. 
       
       
       
         13. Dat verweerder bij de toepassing van de vergelijkingsmethode is uitgegaan van het 
         aantal kubieke meters van de woning en niet van het aantal vierkante meters leidt, anders 
         dan eiser meent, niet tot een onjuiste waardebepaling. Verweerder heeft in verband met de 
         grootte van de woning een extra correctie van 7% toegepast op de voor de woning 
         gehanteerde m³-prijs. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat die correctie onvoldoende is. 
         Evenmin is aannemelijk geworden dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden 
         met de slechte staat van onderhoud van de woning. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] 
         verkeerde ten tijde van de verkoop eveneens in een slechte staat van onderhoud. Verweerder 
         heeft aan de tot de woning behorende woonruimte een lagere m³-prijs toegekend dan aan de 
         woonruimte behorende bij [vergelijkingsobject 2] . Dat de totale aan de woonruimte toegekende 
         waarde voor de woning ongeveer € 150.000 hoger is dan voor [vergelijkingsobject 2] laat zich 
         verklaren door het feit dat de tot de woning behorende woonruimte 800 m³ groter is en is 
         daarmee niet onbegrijpelijk. Ook heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank 
         voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning ver van het centrum en aan de 
         provinciale weg. [vergelijkingsobject 2] heeft, naar eiser heeft erkend, immers een vergelijkbare 
         ligging. Met de mindere ligging van de woning ten opzichte van [vergelijkingsobject 1] heeft 
         verweerder voldoende rekening gehouden door de ligging van de woning als ‘matig’ te 
         kwalificeren en die van dat vergelijkingsobject als ‘goed’. 
       
       
       
         14. Wat betreft de waardering van de grond heeft verweerder ter zitting uiteengezet 
         hoe hij tot het door hem gemaakte onderscheid tussen ‘grond bij de woning’ (10.000 m²) en 
         zogenaamde ‘restgrond’ (14.645 m²) is gekomen. Verweerder heeft aan de hand van een 
         luchtfoto aangewezen dat hij de grond rond de woning en de grond tussen de woning en de 
         tennisbaan als ‘grond bij de woning’ heeft aangemerkt. De rechtbank acht deze op de 
         feitelijke indeling van het terrein gebaseerde verdeling niet onredelijk. Dat verweerder bij 
         
          [vergelijkingsobject 2] minder dan 10.000 m² als ‘grond bij de woning’ heeft aangemerkt, maakt het 
         onderscheid dat verweerder voor de woning heeft gemaakt niet onbegrijpelijk. Het hangt 
         blijkens de toelichting van verweerder immers af van de feitelijk situatie hij ieder 
         vergelijkingsobject hoe die toedeling plaatsvindt. Dat de feitelijk situatie bij [vergelijkingsobject 2] 
         hetzelfde is als bij de woning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Zijn enkele stelling dat 
         bij de woning en bij [vergelijkingsobject 2] sprake is van ‘geleend landschap’, is daartoe 
         onvoldoende. Met de omstandigheid dat de grond behorende bij de woning de status van 
         beschermd monument heeft, heeft verweerder voldoende rekening gehouden door het 
         gebruik van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] waarvoor hetzelfde geldt. 
       
       
       
         15. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende 
         waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
         Verweerder heeft met het door hem overgelegde waarderapport en de daarop ter zitting 
         gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft 
         vastgesteld. 
       
       
       
         16. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een 
         juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is 
         toegekend. De rechtbank volgt eiser hierin niet, nu doel en strekking van de Wet WOZ met 
         zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt 
         bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak 
         vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in 
         overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. 
       
       
       
         17. Ook de grief van eiser dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd 
         faalt. Afgezet tegen hetgeen door eiser in bezwaar is aangevoerd, acht de rechtbank de 
         motivering van de uitspraak op bezwaar toereikend.” 
       
       
       
         4.2.1. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen, aangezien het vrijstaande woningen betreft die zijn gelegen in de nabijheid van winkels en openbare voorzieningen, terwijl de woning een 3-onder-1-kapwoning betreft. De rechtbank heeft met haar oordeel miskend dat de door hem aangevoerde onroerende zaak ( [objectnaam en -adres te V] ) wel geschikt is en dat de transactiedatum van dit object (9 december 2014, met een transactiewaarde van € 1.375.000) niet te ver is gelegen van de waardepeildatum. 
         
       
       
         4.2.2. 
         Daarnaast heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van het grondperceel van de woning te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk kunnen maken hoe hij de verdeling van het totale grondperceel in ‘grond bij de woning’, ‘tennisbaan’, ‘recht van overpad’, en ‘restgrond’, zoals deze blijkt uit het taxatierapport, heeft bepaald. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar de wijze waarop deze verdeling tot stand is gekomen tijdens de zitting in hoger beroep nader toegelicht, maar met name de onderverdeling tussen ‘grond bij de woning’ (met een oppervlakte van 10.000 m²) met een hoge waarde van € 116,94 per m² en restgrond (14.645 m²) met lage waarde van € 3,50 per m², is volgens belanghebbende niet onderbouwd. Nagenoeg alle grond is bosgrond met de status van beschermd monument; dat aan een fors deel van de grond (als ‘grond bij de woning’) een andere waardering is toegekend, is in de gegeven omstandigheden niet juist, zo stelt belanghebbende. 
         
       
       
         4.2.3. 
         Belanghebbende heeft in zijn nader stuk in hoger beroep gesteld dat het definitieve bewijs dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld wordt gevormd door inmiddels voor de woning gerealiseerde verkoopprijs. De woning is in december 2016 verkocht voor een prijs van € 1.650.000 en op 3 januari 2017 notarieel geleverd. Uit door hem overgelegde gegevens van Vastgoed Pro inzake de prijsontwikkeling van woningen in de regio Noord-Holland en van NVM Wonen inzake de prijsontwikkeling van woningen in de gemeente [Z] leidt belanghebbende af, uitgaande van het gemiddelde van de daaruit af te leiden prijsindexcijfers, dat de naar de waardepeildatum 1 januari 2013 herrekende verkoopprijs van de woning € 1.338.500 bedraagt.  
         
       
       
         4.2.4. 
         Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning tot € 1.338.500. 
         
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Zoals reeds in eerste aanleg door hem aangegeven, zijn er vanwege de specifieke kenmerken van de woning geen objecten die grotendeels vergelijkbaar zijn met de woning en rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarom is voor de onderbouwing van de waardevaststelling gekozen voor de vergelijkingsobjecten, die als geheel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde, en die op bepaalde onderdelen goed vergelijkbaar zijn. Met de onderlinge verschillen tussen deze objecten en de woning is bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden, zodat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting in hoger beroep de wijze waarop hij de waarde van het grondperceel heeft vastgesteld nader toegelicht en heeft op dit punt voor het overige verwezen naar hetgeen de rechtbank hierover in onderdeel 14 van haar uitspraak heeft overwogen. De door belanghebbende aangevoerde transactiegegevens van het [objectnaam en -adres te V] en van de woning zelf, die volgens de heffingsambtenaar is verkocht in augustus 2016, zijn niet bruikbaar aangezien deze verkooptransacties te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum 1 januari 2013. Daarnaast zijn de door belanghebbende overgelegde prijsindexcijfers te globaal van aard om daarop conclusies te kunnen baseren omtrent de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aldus de heffingsambtenaar, die concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.  
       
       
         4.4.1. 
         Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport en de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze beslissing berust. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe. 
         
       
       
         4.4.2. 
         De door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde verkoopprijs van de woning is, ook indien ervan wordt uitgegaan dat de verkoopovereenkomst tot stand is gekomen in augustus 2016 (zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld), gerealiseerd op een te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip (ruim 3,5 jaar later) om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2013). Dit transactiegegeven doet derhalve, evenals de door belanghebbende aangevoerde gegevens omtrent de prijsontwikkeling van woningen in de periode tussen 1 januari 2013 en 31 december 2016, geen afbreuk aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde door de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsobjecten. Ook de verkoop van het door belanghebbende aangevoerde object [objectnaam en -adres te V] is gerealiseerd op een te ver van de waardepeildatum gelegen datum, waardoor dit object reeds om die reden ongeschikt is om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
         
       
       
         4.4.3. 
         De stelling dat de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning niet kunnen onderbouwen omdat het vrijstaande woningen betreft, terwijl de woning een 3-onder-1-kapwoning is, wordt verworpen. De waarde van een 3-onder-1-kapwoning kan ook worden gebaseerd op verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen, mits die vrijstaande woningen overigens, gelet op onder meer bouw(jaar), uitstraling, oppervlakte en ligging, voldoende overeenkomsten vertonen met de 3-onder-1-kapwoning (en de heffingsambtenaar bovendien aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning). Aan die voorwaarde voldoen de onderhavige vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof.  
         
       
       
         4.4.4. 
         De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting in hoger beroep de wijze waarop hij de waarde van het grondperceel heeft vastgesteld nader toegelicht, met name de wijze waarop hij bij de waardebepaling van de grond onderscheid heeft gemaakt in ‘grond bij de woning’ en ‘restgrond’, zoals vermeld in het taxatierapport. Voor de onderbouwing van de daarbij gehanteerde grondwaarden heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, zoals vermeld onder 2.3.3, die van toepassing is voor grondpercelen in de wijk waarin de woning is gelegen. Deze grondstaffel is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijzen van grondpercelen in wijken van de gemeente [Z] met een vergelijkbare ligging als die van de woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport, de daarin opgenomen grondstaffel en de door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling van de woning, ook wat betreft het grondperceel, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en dat hij daardoor de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht het Hof de op de feitelijke indeling van het terrein gebaseerde verdeling van de grond in onder meer ‘grond behorende bij de woning’ en ‘restgrond’ niet onredelijk; het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank hierover in onderdeel 14 van haar uitspraak heeft overwogen.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       4.5. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.  
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter van de belastingkamer,  
       C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 11 april 2017 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.