ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:11986

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:11986 Rechtbank Rotterdam , 09-12-2022 / 9828478

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-12-09

Zaaknummer: 9828478

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:11986

---

huur, tandartspraktijk, oplevering, vordering terugbetaling waarborgsom, eis in reconventie

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 9828478 / CV EXPL 22-12458
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 9 december 2022
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
[naam01] ,
 
die handelt onder de naam
 
[tandartsenpraktijk01]
 
, v.h.o.n.
 
[tandartsenpraktijk02]
 
,
 
 
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
 
 
eiser in conventie,
 
 
verweerder in reconventie
 
 
gemachtigde: mr. P.J. Jans,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[naam02]
 
,
 
 
woonplaats: [woonplaats01] ,
 
 
gedaagde in conventie,
 
 
eiser in reconventie,
 
 
gemachtigde: mr. R. Smith.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘ [naam01] ’ en ‘ [naam02] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 17 maart 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
het herstelexploot van de dagvaarding van 11 april 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met bijlagen;
 
 
 
 
conclusie van antwoord op de voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen;
 
 
 
 
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 7 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [naam01] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [naam02] is eveneens in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
2.1.
 
 
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 29 augustus 2019 heeft [naam02] als verhuurder het pand aan het adres [adres01] in Rotterdam verhuurd aan [naam01] als huurder. In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant - het volgende vermeld:
 
 
 
 
 
“(…)
 
 
Kosten voor levering van zaken en diensten
 
 
 
 
 
 
5.1
 
 
 
 
Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:
 
 
 
 
-warmte/gas-,water en electriciteitsverbruik, inclusief vastrecht in het gehuurde en van de gemeenschappelijke (gebouwgronden) installaties en voorzieningen;
 
 
 
 
-gevelreiniging en graffitiverwijdering;
 
 
 
 
-glazenwassen buitenzijde
 
 
 
 
-vuilafvoer en ongediertebestrijding;
 
 
 
 
-belastingen en gebruikersheffingen
 
 
 
 
-inbraakbeveiliging, abonnement en opvolging;
 
 
 
 
-andere voorzieningen en diensten, die redelijkerwijs geacht moeten worden in het belang van de huurders te zijn getroffen respectievelijk te worden verleend;
 
 
 
 
-administratiekosten ad 5% over voornoemde leveringen en diensten.
 
 
 
 
 
 
 
Verrekening van het voorschot geschiedt op basis van jaarlijkse nacalculatie. De gemaakte servicekosten worden verdeeld op basis van de verhouding gehuurd kantoormetrage versus totaal metrage van het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.(…)”
 
 
 
 
 
 
 
“(…)
 
 
Zekerheden
 
 
 
 
 
 
6.1
 
 
 
 
Huurder zal voor de ingangsdatum:
 
 
 
 
Een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 16.800(zegge: zestienduizendenachthonderdEuro) (…)”
 
 
 
 
 
 
 
“(…)
 
 
11.3 Staat van oplevering
 
 
 
 
Het gehuurde zal aan huurder door verhuurder in de huidige staat (partijen genoegzaam bekend) worden opgeleverd en is onder andere voorzien van:
 
 
 
 
 
 
 
toilet;
 
 
 
 
 
 
huidige verlichtingsarmaturen;
 
 
 
 
 
 
huidige vloeren, deels parket;
 
 
 
 
 
 
te openen deuren en ramen;
 
 
 
 
 
 
huidige inbouwkasten;
 
 
 
 
 
 
 
 
Eventueel van vorige huurder overgenomen en/of verkregen installaties en/of interieur(delen) behoren niet tot het gehuurde en eventueel onderhoud, reparaties en/of vervanging zijn voor rekening en risico van huurder. Deze voorzieningen maken geen onderdeel uit van het gehuurde, maar worden eenmalig door verhuurder aan huurder ter beschikking gesteld. Onderhoud, reparatie en/of vervanging van deze voorzieningen dienen te allen tijde door en voor rekening van huurder te geschieden.
 
 
 
 
 
 
 
Bij oplevering en wederopleving van het gehuurde zullen huurder en verhuurder een proces-verbaal van oplevering opstellen en ondertekenen, waarin de toestand van het gehuurde zich bevindt is opgenomen. Huurder is verplicht de uit de beide processen-verbaal blijkende verschillen ongedaan te maken, voor zover daarbij geen sprake is van normale slijtage of veroudering of sprake is van met instemming van verhuurder aangebrachte wijzigen en/of voorzieningen in het gehuurde.(…)”
 
 
 
 
 
 
 
“(…)
 
 
11.6 Oplevering na huur beëindiging
 
 
 
 
Het gehuurde dient aan het einde van de huurovereenkomst in de staat te worden opgeleverd zoals door huurder aanvaard van verhuurder bij aanvang van de huur behoudens slijtage ontstaan door normaal gebruik en/of veroudering. Voorzieningen en/of wijzigingen, welke niet tot het gehuurde behoren, dienen door huurder aan het einde van de huurperiode respectievelijk te worden verwijderd en/of aangepast. Dat wil zeggen: huurder is verplicht alle zaken die door haar in en/of aan het gehuurde zijn aangebracht en/of gewijzigd respectievelijk voor eigen rekening en risico te verwijderen en/of aan te passen. Beschadigingen die als gevolg van voornoemde verwijdering aan het gehuurde ontstaan, dienen door en voor rekening van huurder hersteld te worden.(…)”
 
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
Overeenkomstig artikel 6.1 van de huurovereenkomst heeft [naam01] aan [naam02] een borgsom betaald van € 16.800,-.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Bij brief van 14 juni 2022 heeft [naam01] de huurovereenkomst per 31 december 2021 opgezegd.
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Bij e-mail van 17 juni 2021 bevestigt [naam02] de opzegging van de zijde van [naam01] en deelt verder – voor zover relevant – mee:
 
 
 
 
 
“(…) Is het plan dat je de praktijk gaat overdragen en de opvolgende huurder gebruik gaat maken van alle aanwezige voorzieningen, zoals jij ook gedaan hebt na overname van de heer [naam03] .
 
 
 
 
 
 
 
Of wordt de praktijk volledig ontmanteld en het gehuurde in de staat gebracht waarin in ik het opleverde aan de heer [naam03] . Zoals bekend behoren alle tandartspraktijk gerelateerde van de vorige huurder overgenomen en/of verkregen installaties en/of interieur(delen) niet tot het gehuurde. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
In reactie daarop laat [naam01] aan [naam02] – voor zover relevant – weten:
 
 
 
 
 
“(…) Graag zou ik je nogmaals – hierbij verwijs ik je naar mijn e-mail d.d. 01-07-2021 – vriendelijk doch dringend willen verzoeken een ondertekend exemplaar van het proces-verbaal van oplevering van het gehuurde aan de heer [naam03] uit 1998 ondersteund door foto’s (bijlage 2 van de huurovereenkomst) mij per omgaande te doen toekomen. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Bij e-mail van 22 december 2021 deelt [naam02] aan [naam01] – voor zover relevant – het volgende mee:
 
 
 
 
 
“(…) Ik denk dat het goed is, je als reactie op de heden ontvangen mail te verwijzen naar hetgeen je vanaf aanvang huurovereenkomst bekend is en is weergegeven in artikel 11.6 van de huurovereenkomst en meermaals door mij in zeer duidelijke en begrijpelijke woorden werd aangereikt o.a. in onderstaande mails.
 
 
 
 
Maar nogmaals om m.b.t. de correcte eindoplevering enig misverstand uit te sluiten: alle zaken, die in en/of aan het gehuurde zijn aangebracht ( de door jou overgenomen volledige tandartspraktijk met alle ins en outs, incl. de specifiek voor de werking van de praktijk aangebrachte kabels/leidingen, het zeil en natuurlijk ook de spiegel zijn voor rekening en risico door huurder te verwijderen en/of aan te passen. Beschadigingen als gevolg van de verwijdering en achtergebleven doorboringen en gaten in muren, wanden en vloeren dienen voor rekening van huurder hersteld te worden.(…)”
 
 
 
 
 
 
 
“(…) Het gaat nu alleen nog om de daadwerkelijke finishing touch, waarvoor de aannemer nog tot de door jou gewenste eindoplevering voor 31 december alle tijd heeft. Als alles is uitgevoerd kan de eindoplevering plaatsvinden, kunnen de meterstanden van gas, water en elektriciteit worden opgenomen waarna bekendmaking van de daarmee verbonden kosten ook de laatste Afrekening van de Gemeenschappelijk kosten kan worden opgesteld. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Per e-mail van 29 december 2021 schrijft [naam01] – voor zover relevant - aan [naam02] :
 
 
 
 
 
“(…) Allereerst is het spijtig dat je bij de vooroplevering op 23 december jl. geen proces verbaal van oplevering met mij wilde opstellen en tekenen. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
“(…) Ik nodig je hierbij uit voor 31 december a.s. voor sleuteloverdracht en eindoplevering. Ik ga er dan van uit dat er voor akkoord kan worden getekend en voor ontvangst sleutels. Dat geldt eveneens voor de meterstanden. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
 
Bij brief van 2 februari 2022 heeft [naam04] een offerte aan [naam02] toegestuurd. De offerte luidt – voor zover relevant - als volgt:
 
 
 
“(…)
 
 
 
 
De werkzaamheden zullen het volgende omvatten:
 
 
 
 
Voorkamer Westersingel
 
 
 
 
Herstel werkzaamheden 2 wanden:
 
 
 
 
Het verwijderen en afvoeren van glasvliesbehang € 250,00
 
 
 
 
Het dichtmaken van gaten (keilbouten en schroefgaten) € 70,00
 
 
 
 
Het stukadoren wanden, incl. voorstrijken (behang klaar) € 550,00
 
 
 
 
Het leveren en aanbrengen van glasvliesbehang, incl. voorstrijken € 337,50
 
 
 
 
Het leveren en aanbrengen van divers kitwerk € 65,00
 
 
 
 
 
 
 
Tussenkamer
 
 
 
 
Het verwijderen en afvoeren van spiegel € 110,00
 
 
 
 
 
 
 
Herstelwerkzaamheden 2 wanden:
 
 
 
 
Het verwijderen en afvoeren van glasvliesbehang € 180,00
 
 
 
 
Het dichtmaken van gaten (keilbouten en schroefgaten) € 55,00
 
 
 
 
Het stukadoren wanden, incl. voorstrijken (behang klaar) € 396,00
 
 
 
 
Het leveren en aanbrengen van glasvliesbehang, incl. voorstrijken € 243,00
 
 
 
 
Het aanbrengen van divers kitwerk € 40,00
 
 
 
 
Het verwijderen van kunststof kabelgoot € 55,00
 
 
 
 
Het vervangen van 2 wandcontact dozen € 49,00
 
 
 
 
Het leveren en aanbrengen van nieuwe vloertegels rond de oude afvoer
 
 
 
 
doorvoer van dubbele wastafel € 145,00
 
 
 
 
 
 
 
Ruimte Pantry
 
 
 
 
Het leveren en monteren van dubbele wandcontactdoos € 25,00
 
 
 
 
Het repareren van gaten in wand achter deur gelijk rechts € 20,00
 
 
 
 
Het stukadoren van wand achter deur gelijk rechts, incl. voorstrijken € 176,00
 
 
 
 
Het vervangen van diverse metro tegels waarin gaten zijn geboord € 190,00
 
 
 
 
 
 
 
Behandelkamer
 
 
 
 
Het verwijderen en afvoeren van in vloer achtergebleven leidingen € 110,00
 
 
 
 
Het dichtzetten van gaten en het egaliseren van vloer € 55,00
 
 
 
 
 
 
 
Algemeen
 
 
 
 
Nalopen divers hang- en sluitwerk € 100,00
 
 
 
 
 
 
 
Het reinigen van de zonwering aan achterzijde (buiten) € 150,00
 
 
 
 
-----------
 
 
 
 
 
 
 
Totaal erbeid incl. materiaal, excl. BTW € 4.361,00
 
 
 
 
BTW 21% van € 1.194,00 € 250,74
 
 
 
 
BTW 9% van eir 3.167,00 € 285,03
 
 
 
 
------------
 
 
 
 
Totaal, incl. BTW € 4.896,77
 
 
 
 
(…)”
 
 
 
 
3. Het geschil
 
 
 
 
 
 
3.1.
 
 
[naam01] eist samengevat:
 
 
- [naam02] te veroordelen aan hem te betalen € 16.800,00 aan hoofdsom met rente en
 
 
€ 943,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
 
 
 
 
[naam02] te veroordelen in de werkelijke proceskosten, dan wel de forfaitaire proceskosten met rente;
 
 
 
 
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
[naam01] baseert de eis op het volgende. [naam02] weigert ten onrechte om het restant van de borgsom terug te betalen en hij moet de verbintenis tot terugbetaling van die borgsom alsnog nakomen.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
[naam02] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Hij vordert een bedrag van € 14.472,42 van [naam01] , welk bedrag bestaat uit:
 
 
 
 
€ 2.930,32 ter zake de eindafrekening gezamenlijke kosten Westersingel;
 
 
 
 
€ 217,80 aan schoonmaakkosten;
 
 
 
 
€ 4.896,77 aan herstelkosten [naam04] ;
 
 
 
 
€ 9.152,15 twee maanden aanvullende huur wegens huurverlies;
 
 
 
 
 
 
[naam02] verrekent het bedrag van € 14.472,42 met het bedrag van de borgsom. Voor zover verrekening niet is toegestaan, vordert [naam02] terugbetaling van dat bedrag. Hij voert in de eerste plaats aan dat [naam01] schade heeft toegebracht aan het pand doordat [naam01] het pand niet conform artikel 11.6 van de huurovereenkomst heeft opgeleverd, ondanks herhaalde verzoeken daartoe. [naam02] heeft de schade laten herstellen door aannemer [naam04] voor een bedrag van € 4.896,77. Het gehuurde is evenmin schoon opgeleverd, zodat [naam02] ook de gemaakte schoonmaakkosten van [naam01] vordert. [naam02] maakt daarnaast aanspraak op twee maanden huurverlies, omdat [naam02] door de oplevergebreken het pand niet snel aan een andere huurder heeft kunnen verhuren. Tot slot vordert [naam02] op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst betaling van de eindafrekening van de servicekosten.
 
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
In conventie en reconventie
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen en hetzelfde feitencomplex betreffen, zullen het geschil in conventie en dat in reconventie gezamenlijk worden besproken.
 
 
 
 
 
Herstelkosten
 
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
Partijen twisten over de vraag of [naam01] het gehuurde correct heeft opgeleverd en zo niet of hij de in reconventie gevorderde herstelkosten aan [naam02] verschuldigd is.
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
De kantonrechter stelt vast dat niet is gebleken dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Dit betekent dat [naam01] , behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is (artikel 7:224 lid 2 BW).
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
Tussen partijen is voorts niet in geschil dat het gehuurde bij aanvang voorzag in een volledig ingerichte tandartspraktijk inclusief elektriciteitsvoorzieningen, wachtruimte-indeling en aansluiting voor tandartsstoelen. Dat wordt ook ondersteund door de bij dagvaarding als productie 5 overgelegde foto’s. Die praktijkinventaris had [naam01] overgenomen van de vorige huurder, de heer [naam03] (hierna: ‘ [naam03] ’).
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
[naam02] stelt dat partijen op grond van artikel 11.6 in samenhang met artikel 11.3 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurder bij eindoplevering de volledige tandartspraktijk voor zijn rekening en risico diende te verwijderen en/of aan te passen. Beschadigingen als gevolg van die verwijdering moeten voor rekening van de huurder hersteld worden. [naam01] voert daartegen aan dat [naam02] van hem verwachtte dat hij het gehuurde opleverde in de staat zoals [naam02] het in 1998 aan [naam03] beschikbaar heeft gesteld. [naam01] is het daar niet mee eens, maar vraagt desondanks aan [naam02] om het toenmalige proces-verbaal van oplevering aan hem te verschaffen om als uitgangspunt voor de eindoplevering te dienen. Dat het de bedoeling van [naam02] was dat [naam01] het gehuurde in die staat had moeten opleveren wordt overigens door [naam02] betwist. Wat daar ook van zij, vast staat dat [naam01] een aannemer heeft ingeschakeld om de tandartsinstallaties en leidingen te laten verwijderen en het gehuurde op te leveren zonder tandartsapparatuur en aanverwante onderdelen. Daaruit kan in elk geval worden afgeleid dat [naam01] handelde conform artikel 11.6 van de huurovereenkomst, zodat tussen partijen vast staat dat het uitgangspunt was om het gehuurde vrij van tandartsapparatuur en daarbij behorende installaties/leidingen op te leveren.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
[naam02] vordert € 4.896,77 aan herstelkosten. Hij stelt zich op het standpunt dat [naam01] weliswaar de apparatuur uit het gehuurde heeft gehaald, maar dat er na het verwijderen een wand vol met gaten resteerde. De manier waarop [naam01] het gehuurde had opgeleverd was niet in lijn met de inhoud van artikel 11.6 van de huurovereenkomst. [naam02] stelt [naam01] meermaals te hebben aangesproken op de oplevergebreken, maar dat [naam01] zelf niet tot herstel wilde overgaan. [naam01] betwist dat hem kan worden verweten dat er volgens [naam02] oplevergebreken zijn. In de periode voorafgaand aan de eindoplevering was het [naam02] die het opleverproces frustreerde door nergens aan mee te werken. [naam02] heeft bovendien nooit helder gemaakt welke herstelpunten er volgens [naam02] waren, laat staan dat [naam01] in de gelegenheid is gesteld om ongedefinieerde oplevergebreken te herstellen.
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
De kantonrechter constateert dat [naam02] heeft nagelaten op enig moment kenbaar te maken welke herstelpunten er precies waren. In de e-mailwisselingen met [naam01] herhaalt hij weliswaar dat er moet worden opgeleverd conform artikel 11.6 van de huurovereenkomst, maar hij noemt geen concrete punten die [naam01] nog zou moeten herstellen. Uit het partijdebat kan wel worden afgeleid dat partijen twisten over de vraag of het verwijderen van de spiegel en de wasbak al dan niet voor rekening en risico van [naam01] moet komen. [naam02] stelt ook dat het verwijderen van keilbouten en het vervangen van glasvliesbehang voor rekening van [naam01] dient te komen. Nu niet uit artikel 11.6 volgt dat deze concrete punten voor rekening en risico van [naam01] dienen te worden verwijderd en daar verder geen afspraken over zijn gemaakt tussen partijen – althans dat is niet gebleken – kan [naam01] niet worden verweten dat hij niet tot herstel is overgegaan en hij in verzuim is komen te verkeren. [naam01] kan immers geen afspraak nakomen die niet bestaat. [naam02] stelt weliswaar [naam01] in de gelegenheid te hebben gesteld om oplevergebreken te herstellen, maar als niet duidelijk is om welke oplevergebreken het gaat heeft [naam01] geen reële gelegenheid gehad om eventuele gebreken te herstellen. Als onbetwist staat verder vast dat [naam01] [naam02] heeft uitgenodigd voor de vooroplevering van 23 december 2021. [naam02] heeft kennelijk geen gebruik willen maken van de gelegenheid om bij die inspectie aanwezig te zijn. [naam02] is wel aanwezig geweest bij de eindoplevering van 31 december 2021, maar partijen hebben geen ondertekend rapport van eindinspectie opgesteld, zodat evenmin daaruit volgt wat de oplevergebreken waren volgens [naam02] .
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
[naam02] heeft voorts ter onderbouwing foto’s van het gehuurde in het geding gebracht, maar niet is komen vast te staan wanneer en van welke ruimte(s) die foto’s zijn. [naam01] heeft bovendien ook foto’s in het geding gebracht die een heel ander beeld vertonen, waarvan overigens evenmin kan worden vastgesteld wanneer ze gemaakt zijn en van welke ruimte(s) het foto’s betreffen. Uit de door [naam01] overgelegde foto’s kan echter wel worden afgeleid dat er in één ruimte (vermoedelijk de behandelkamer) nog een drietal leidingen van (tandarts)installaties uit de vloer steken. Aangezien het uitgangspunt voor oplevering was, het verwijderen van de tandartsapparatuur en aanverwante onderdelen, stelt de kantonrechter vast dat [naam01] wel tekort is geschoten in het deugdelijk verwijderen van de leidingen uit die vloer. Voor de herstelwerkzaamheden ten aanzien van het verwijderen van leidingen uit de vloer en het egaliseren daarvan heeft [naam02] op grond van de offerte van [naam04] een bedrag van € 265,- gevorderd. Dat bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk of ongegrond voor.
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
[naam01] heeft de hoogte van de factuur en de noodzaak van de herstelwerkzaamheden betwist. Als er al herstelwerkzaamheden nodig waren, zouden die volgens [naam01] niet voor zijn rekening en risico moeten komen. Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit de offerte niet af te leiden welke post(en) betrekking heeft/hebben op de kosten ter zake het ongedaan maken van herstelpunten, daargelaten dat op voorhand niet geconcretiseerd is welke punten door [naam01] hersteld hadden moeten worden. [naam02] kan niet achteraf, na de eindoplevering, aan de hand van de offerte vaststellen dat met oplevering conform artikel 11.6 is bedoeld, de herstelwerkzaamheden zoals geformuleerd in de offerte.
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [naam02] ten onrechte kosten voor herstelwerkzaamheden aan [naam01] in rekening heeft gebracht, nu [naam01] niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim is komen te verkeren ten aanzien van alle herstelwerkzaamheden zoals opgesomd in de door [naam02] overgelegde offerte. De kosten voor het verwijderen van de leidingen en het egaliseren van de vloer ter hoogte van € 265,- komen – gelet op hetgeen is overwogen onder r.o. 4.8 – wel voor toewijzing in aanmerking. Voor het overige wordt de vordering van [naam02] ten aanzien van de herstelkosten afgewezen.
 
 
 
 
 
Schoonmaakkosten
 
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
[naam02] stelt zich voorts op het standpunt dat [naam01] het gehuurde niet schoon heeft opgeleverd. Er is spinrag aanwezig en een vuil parket. Hij verwijst daarvoor naar de foto’s zoals overgelegd bij conclusie van antwoord. Daar staan tegenover de foto’s die als productie 15 bij dagvaarding door [naam01] zijn overgelegd, waaruit een geheel ander beeld volgt. Nu [naam02] niet op andere wijze heeft onderbouwd dat het gehuurde niet schoon is opgeleverd, wijst de kantonrechter de reconventionele vordering ten aanzien van de schoonmaakkosten ter hoogte van € 217,80 af.
 
 
 
 
 
Achterstallig onderhoud airco
 
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
 
[naam02] vordert kosten voor een onderhoudsbeurt aan de airco-installatie wegens achterstallig onderhoud. De kosten onderbouwt hij met een offerte van Engeltherm ter hoogte van € 205,70. [naam01] betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen. Nergens blijkt uit dat partijen zijn overeengekomen dat onderhoud aan de airco-installatie voor rekening van [naam01] dient te komen. De kantonrechter constateert dat [naam02] niet heeft onderbouwd op welke grondslag de vordering berust. De vordering tot betaling van
 
 
€ 205,70 wordt dan ook afgewezen.
 
 
 
 
 
 
Huurverlies
 
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
[naam02] maakt voorts aanspraak op twee maanden huur ter hoogte van € 9.152,15. Omdat [naam01] het gehuurde niet conform de huurovereenkomst heeft opgeleverd, was [naam02] niet in de gelegenheid om het gehuurde snel weer aan een ander te verhuren. Nu niet is komen vast te staan dat [naam01] het gehuurde niet naar behoren heeft opgeleverd, komt deze schade niet voor rekening van [naam01] . De kantonrechter overweegt voorts dat niet vast staat dat als het gehuurde wel direct weer beschikbaar was geweest voor verhuur, het ook daadwerkelijk vanaf 1 januari 2021 weer verhuurd zou zijn geweest. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat het gehuurde inmiddels opnieuw verhuurd is. Daaruit volgt dat het causale verband eveneens ontbreekt.
 
 
 
 
 
Verdeling gemeenschappelijke kosten
 
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
[naam02] vordert tot slot gemeenschappelijke kosten ter hoogte van € 2.930,22 op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst. De kosten zijn gebaseerd op de berekening zoals overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord. [naam02] stelt bij brief van 21 maart 2022 de afrekening gemeenschappelijke kosten aan [naam01] verstuurd te hebben. [naam01] betwist dat hij de brief met bijgevoegde afrekening heeft ontvangen. Ook betwist hij de hoogte en de verschuldigdheid van de afrekening. [naam02] heeft namelijk de kosten gedeeld door twee, verdeeld over [naam01] en de andere huurder, terwijl de kosten op grond van artikel 5.1 berekend moeten worden naar de verhouding van het gehuurd kantoormetrage versus het totaal metrage van het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Daargelaten of [naam01] daadwerkelijk de brief heeft ontvangen en of de berekening correct is, kan de kantonrechter niet vaststellen dat [naam01] in verzuim is komen te verkeren. Uit de stukken blijkt immers niet dat [naam02] [naam01] in gebreke heeft gesteld ten aanzien van de betaling van de afrekening gemeenschappelijke kosten. De kantonrechter wijst de vordering in reconventie tot betaling van de gemeenschappelijke kosten daarom af.
 
 
 
 
 
Waarborgsom
 
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
[naam01] heeft terugbetaling van de door hem betaalde borg van € 16.800,- gevorderd. [naam02] heeft erkend dat het bedrag aan borg is ontvangen, maar heeft betoogd dat hij het bedrag heeft ingehouden om te verrekenen met de nog te betalen herstel-, service-, schoonmaakkosten en huurverlies. [naam02] heeft niet inzichtelijk gemaakt, laat staan onderbouwd, op welke punten [naam01] is tekortgeschoten in de eindoplevering. Dat lag wel op zijn weg als hij meent gerechtvaardigd de waarborgsom volledig te kunnen inhouden.
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat [naam02] geen (rechts)grond heeft om de betaalde borg onder zich te houden, behalve ten aanzien van de herstelkosten van € 265,- voor het verwijderen van leidingen uit de vloer en het egaliseren van die vloer. [naam02] is daarom gehouden het bedrag van (€ 16.800,00 – € 265,00 =) € 16.535,- terug te betalen.
 
 
 
 
 
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
 
 
 
 
 
 
4.17.
 
 
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. De rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van [naam01] volgt dat deze moet worden betaald en [naam02] deze stellingen niet heeft betwist.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
4.18.
 
 
[naam01] vordert betaling van de werkelijke proceskosten. Hij wordt onnodig op kosten gejaagd omdat [naam02] weigert de waarborgsom terug te betalen. Ook wilde [naam02] niet in overleg treden of op voorhand een schikking beproeven. [naam01] wijst op vaste jurisprudentie waarin is geoordeeld dat een procespartij kan worden veroordeeld tot vergoeding van de werkelijke kosten van rechtsbijstand in geval van bijzondere omstandigheden zoals misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad.
 
 
 
 
4.19.
 
 
[naam02] betwist dat hij misbruik van recht maakt. [naam02] heeft terecht de borg verrekend.
 
 
 
 
 
4.20.
 
 
De kantonrechter is van oordeel dat er geen aanleiding is om [naam02] te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten. Hiervoor geldt immers een strenge maatstaf. Het feit dat [naam02] ervan overtuigd was en wellicht nog is dat er geen juiste oplevering heeft plaatsgevonden en dat hij daarom de waarborgsom niet hoeft terug te betalen, leidt niet tot onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht. Het komt immers wel vaker voor dat partijen tegenover elkaar staande standpunten innemen.
 
 
 
 
 
4.21.
 
 
 
[naam02] wordt daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de forfaitaire proceskosten veroordeeld. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [naam01] tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht en
 
 
€ 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal
 
 
€ 1.568,74. Voor kosten die [naam01] maakt na deze uitspraak moet [naam02] een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
 
 
 
 
 
 
uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
 
4.22.
 
 
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
 
In conventie en reconventie:
 
 
 
 
 
 
5.1.
 
 
veroordeelt [naam02] om aan [naam01] te betalen € 16.535,00 en € 943,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 16.535,00 vanaf 1 januari 2022 tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
veroordeelt [naam02] in de proceskosten, aan de kant van [naam01] tot vandaag vastgesteld op € 1.568,74 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
wijst al het andere af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
 
 
50724