ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2016:1848

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2016:1848 Rechtbank Limburg , 02-03-2016 / 4506656 CV EXPL 15-9698

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2016-03-02

Zaaknummer: 4506656 CV EXPL 15-9698

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2016:1848

---

Ten onrechte bemiddelingskosten bemiddelingskosten geïnd van aspirant-huurders. 
       
       Makelaar heeft woning namens de verhuurder op de website Pararius te huur heeft aangeboden, waarbij de gegevens van de verhuurder voor aspirant-huurders, consumenten, waren afgeschermd. Daardoor was de makelaar met betrekking tot de woning een lasthebber van de verhuurder. Voor huurders bestond geen andere mogelijkheid om met de verhuurder een overeenkomst te sluiten dan door de intentieverklaring in te vullen waarin het courtagebeding was opgenomen. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:427 BW is het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW, een dwingendrechtelijke bepaling, op dat courtagebeding van toepassing en zijn huurders geen bemiddelingskosten verschuldigd. Dat de makelaar voor haar bemiddelingswerk van de verhuurder geen beloning ontvangt maakt dit niet anders, zie ook HR 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099)

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 4506656 \ CV EXPL  15-9698 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 2 maart 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
   
   
     
       1  [eisende partij sub 1] , wonend [adres 1] , [woonplaats 1] , 
     
       2.	 [eisende partij sub 2] , wonend [adres 2] , [woonplaats 2] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. A.W.C.T. Naber, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     2.	 [gedaagde sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1 , wonend [adres 3] , [woonplaats 3] , 
     3.	 [gedaagde sub 3] , vennoot van gedaagde sub 1 , wonend [adres 4] , [woonplaats 3] , 
     
       gedaagde partij, 
       procederende in persoon. 
     
     
     
       Eisende partijen zullen hierna huurders, dan wel afzonderlijk [eisende partij sub 1] of [eisende partij sub 2] worden genoemd en gedaagde partijen zullen de makelaar (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het exploot van dagvaarding 
         
         
           de rolbeslissing waarbij een comparitie na antwoord is gelast 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 15 januari 2016. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De makelaar heeft omstreeks juni 2015 op de website Pararius.nl namens de eigenaar de zelfstandige woonruimte [adres 5] te Maastricht (hierna: de woning) te huur aangeboden. 
       
     
     
       2.2. 
       Naar aanleiding van die vermelding op de web-site heeft de moeder van [eisende partij sub 1] contact opgenomen met de makelaar en meegedeeld dat zij op zoek is naar passende woonruimte voor haar zoon en [eisende partij sub 2] . De makelaar heeft twee woningen uit haar portefeuille ter bezichtiging aangeboden en er is een afspraak gemaakt voor een bezichtiging op donderdag 18 juni 2015. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [eisende partij sub 1] heeft samen met een medewerkster van de makelaar beide woningen bezichtigd en die medewerkster heeft [eisende partij sub 1] daarbij in haar auto meegenomen naar de te bezichtigen woonruimte. 
       
     
     
       2.4. 
       Op zaterdag 20 juni 2015 heeft [eisende partij sub 1] contact opgenomen met de makelaar en meegedeeld dat hij geïnteresseerd is in de woning mits er een nieuwe laminaatvloer ingelegd zou worden en de woning zou worden gepoetst en geschilderd. Makelaar heeft dit verzoek voorgelegd aan de verhuurder die hiermee kennelijk (grotendeels) heeft ingestemd. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 22 juni 2015 heeft makelaar per e-mail aan [eisende partij sub 1] gevraagd € 250,00 over te maken om de woning te reserveren. [eisende partij sub 1] heeft aanvullend gevraagd om een tegemoetkoming wegens het vervangen van de vloerbedekking. 
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 23 juni 2015 bericht de makelaar per e-mail dat de aanbetaling is ontvangen, dat de verhuurder wel een tegemoetkoming wil betalen voor de vloerbedekking en verzoekt zij [eisende partij sub 1] om een ‘intentieverklaring huurder’ in te vullen en te ondertekenen. De intentieverklaring vermeld naast de gegevens van de huurder(s) de gegevens van de woning conform het aanbod van de verhuurder het te betalen huurbedrag, de te betalen waarborgsom, de kosten diensten makelaar van € 1.203,95 (inclusief btw) en onder meer de volgende tekst: 
         
           “Hierna te noemen opdrachtgever (lees huurder, opmerking kantonrechter), verklaart door de ondertekening van deze intentieverklaring de hierna te noemen woning te hebben bezichtigd en akkoord te  gaan met de overeengekomen voorwaarden zoals onderstaand vermeld, teneinde een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan. (…) 
         
       
       
       
         
           Door Makelaar uitgevoerde werkzaamheden 
         
         
           Partijen stellen vast dat Makelaar conform de wensen van Opdrachtgever de volgende werkzaamheden in opdracht van Opdrachtgever heeft uitgevoerd: 
         
         
           . inventarisatie zoekprofiel/woonwensen van Opdrachtgever. 
         
         
           . zoeken naar en selecteren van beschikbare woningen die voldoen aan dat zoekprofiel/woonwensen. 
         
         
           . Evaluatie van bezichtigingen met Opdrachtgever. 
         
         
           . Organiseren van bezichtigingen en het daadwerkelijk (doen) bezichtigen van de volgende woning(en) met mederker(s) van Makelaar: 
         
         
           	. [adres 5] 
         
         
           	. [adres 6] 
         
         
           . Samenstellen van een dossier over Opdrachtgever op basis waarvan Opdrachtgever als kandidaat-huurder bij potentiële verhuurder(s) zal worden voorgedragen. 
         
         
           . Namens Opdrachtgever onderhandelen met de verhuurder over de huurvoorwaarden, zoals ingangsdatum, huurprijs, huurperiode e.d. 
         
       
       
       
         
           Nog door makelaar te verrichten werkzaamheden 
         
         
           Makelaar zal, na het tekenen van de intentieverklaring door de opdrachtgever de volgende werkzaamheden uitvoeren: 
         
         
           . Opstellen van een deugdelijke huurovereenkomst (…) 
         
         
           . Verzorgen van een toelichting en het beantwoorden van eventuele vragen van Opdrachtgever over de huurovereenkomst. 
         
         
           . Verzorgen van de ondertekening van de huurovereenkomst door beide partijen. 
         
         
           . Erop toezien dat de eerste betaling aan de verhuurder tijdig wordt verricht. 
         
         
           . Organiseren van de oplevering van de woning. 
         
         
           . Opstellen van een deugdelijk inspectierapport met foto’s, waaronder opname van de meterstanden, controle sleutels en inventarisatie van gebreken. 
         
         
           . Behulpzaam zijn bij het verstrekken van informatie over nutsvoorzieningen  en telefonie/internetdiensten aan Opdrachtgever. 
         
         
           . Indien nodig de verhuurder zo nodig aanspreken op nakoming van de genoteerde en overeengekomen bijzonderheden (vermeld op pagina 1). 
         
         
           . Eerstelijns vraagbaak voor Opdrachtgever tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. 
         
         
           . Opstellen van een deugdelijk eindinspectierapport met foto’s, waaronder opname van de meterstanden, controle sleutels, en inventarisatie van gebreken. 
         
       
       
       
         
           Bij de ondertekening van deze intentieverklaring gelden de volgende regels: 
         
         1.  Door ondertekening van deze intentieverklaring als ook het doen van de aanbetaling wordt de bemiddelingsovereenkomst tussen Opdrachtgever en Makelaar bevestigd. Deze bemiddelingsopdracht is tot stand gekomen door de ondertekening door Opdrachtgever van de Bemiddelingsovereenkomst Huurder met Makelaar.  
         
           (…)” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Huurders vorderen – samengevat – veroordeling van de makelaar hoofdelijk, dan wel ieder afzonderlijk, tot betaling van  
         i) € 1.203,95 wegens onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten vermeerderd met wettelijke rente vanaf 10 augustus 2015, 
         ii) € 224,67 vanwege het feit dat eerst met ingang van 7 juli 2015 toegang tot het gehuurde is verschaft, vermeerderd met wettelijke rente, 
         iii) € 259,29 wegens buitengerechtelijke incassokosten, 
         iv) de proceskosten en de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Huurders leggen aan hun vorderingen onder meer ten grondslag dat de makelaar bij de totstandkoming van het huurcontract uitsluitend voor de verhuurder is opgetreden en dat de bemiddelingskosten daarom onverschuldigd zijn betaald. Zij onderbouwen dat door er op te wijzen dat: 
       - de makelaar de woning namens de verhuurder op de website Pararius heeft aangeboden 
       - huurders geen bemiddelingsopdracht aan de makelaar hebben verstrekt maar enkel de intentieverklaring hebben getekend en de bemiddelingskosten hebben betaald omdat zij anders het appartement niet konden huren 
       - de makelaar namens de verhuurder toegang tot het verhuurde heeft verschaft 
       - het beding met betrekking tot de betaling van de bemiddelingskosten nietig is op grond van artikel 7:264 lid 2 BW en dat zij de nietigheid daarvan hebben ingeroepen en de makelaar hebben verzocht de bemiddelingskosten voor 10 augustus 2015 terug te betalen 
       - en zij verwijzen voorts naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) waarin is geoordeeld dat een makelaar die namens verhuurder optreedt maar niet door die verhuurder wordt betaald, geen bemiddelingskosten van een huurder kan vragen. 
       
     
     
       3.3. 
       De makelaar voert gemotiveerd verweer en stelt onder meer dat de moeder van [eisende partij sub 1] een bemiddelingsopdracht heeft gegeven. Gelet op al het werk dat de makelaar heeft verricht (onder meer bezichtigingen en onderhandelingen met de verhuurder) is het terecht dat huurders daarvoor een vergoeding betalen, te meer nu de verhuurder geen vergoeding heeft betaald aan de makelaar. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt  hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De vorderingen van huurders worden telkens gelezen als primair een vordering tot hoofdelijke veroordeling van de vennootschap onder firma en haar vennoten en subsidiair als vorderingen 	tegen de gedaagden ieder afzonderlijk. 
       
       
         
           Zijn huurders bemiddelingskosten verschuldigd aan de makelaar? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Het verweer van de makelaar dat de huurders aan haar een bemiddelingsopdracht hebben gegeven en op grond daarvan bemiddelingskosten verschuldigd zijn, wordt verworpen. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
       
       
         4.2.1. 
         Vaststaat dat de makelaar de woning namens de verhuurder op de website Pararius te huur heeft aangeboden, waarbij de gegevens van de verhuurder voor aspirant-huurders, die zijn aan te merken als consumenten, waren afgeschermd. Daardoor was de makelaar met betrekking tot de woning een lasthebber van de verhuurder. Voor huurders bestond geen andere mogelijkheid om met de verhuurder een overeenkomst te sluiten dan door de intentieverklaring in te vullen waarin het courtagebeding was opgenomen. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:427 BW is het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW, een dwingendrechtelijke bepaling, op dat courtagebeding van toepassing en zijn huurders geen bemiddelingskosten verschuldigd. Dat de makelaar voor haar bemiddelingswerk van de verhuurder geen beloning ontvangt maakt dit niet anders, zo leert de Hoge Raad in het onder 3.2 vermelde arrest. 
         
       
       
         4.2.2. 
         Ook indien de omstandigheden dat door de moeder van [eisende partij sub 1] is gevraagd of de makelaar (nog andere) geschikte appartementen te huur kon aanbieden, dat de makelaar met [eisende partij sub 1] nog naar een ander appartement is gaan kijken en dat zij namens huurders heeft onderhandeld over laminaat en vloerbedekking, zouden moeten worden opgevat als het verstrekken van een bemiddelingsopdracht – wat daar verder ook van zij – leidt dit, gelet op het bepaalde in artikel 7:427 BW,  niet tot een ander oordeel. 
         
       
       
         4.2.3. 
         Al hetgeen de makelaar overigens op dit punt nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en de primaire vordering van huurders onder i) ligt dan ook voor toewijzing gereed. 
         
         
           
             Wanprestatie van de makelaar door te late sleuteloverdracht? 
           
         
         
       
     
     
       4.3. 
       Huurders stellen dat de makelaar wanprestatie heeft gepleegd door de sleutels van de woning eerst op 7 juli 2015 ter beschikking te stellen. Zij stellen daardoor zeven dagen huurgenot te hebben gemist. De makelaar verweert zicht door te stellen dat huurders zelf hebben voorgesteld de sleutels op 7 juli 2015 op te komen halen. 
       
       
         4.3.1. 
         Huurders hebben de juistheid van voormeld verweer van de makelaar bevestigd onder nummer 8 in de dagvaarding. Met betrekking tot de periode 1 tot en met 6 juli 2015 kan op grond daarvan dan ook niet geconcludeerd worden tot enig door toedoen van de makelaar gemist huurgenot. Het daarop betrekking hebbende deel van hun schadevordering wordt dan ook afgewezen. 
         
       
       
         4.3.2. 
         Weliswaar staat vast dat huurders op 7 juli 2015 tot omstreeks 15.00 uur enige tijd hebben moeten wachten tot zij de sleutels in ontvangst konden nemen omdat de makelaar eiste dat zij eerst de bemiddelingskosten zou ontvangen, maar hoelang dat wachten heeft geduurd hebben huurders niet gesteld. De gestelde schadepost van € 224,67 zal bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing worden afgewezen. 
         
         
           
             Buitengerechtelijke kosten 
           
         
         
       
     
     
       4.4. 
       Huurders vorderen buitengerechtelijke kosten maar stellen niet dat, en zo ja, welke buitengerechtelijke handelingen zijn verricht. Dit deel van hun vordering zal daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten en nakosten 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De makelaar zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van huurders tot op heden begroot op in totaal € 628,21 bestaande uit € 107,21 voor exploot dagvaarding, € 221,00 griffierecht en € 300,00 voor salaris (2x tarief € 150). 
       
     
     
       4.6. 
       De nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum bepaald. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] en haar vennoten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan eisers te betalen een bedrag van € 1.203,95, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 10 augustus 2015,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] en haar vennoten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan eisers te betalen de kosten van deze procedure, tot op heden begroot op een bedrag van € 628,21, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] en haar vennoten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, des dat de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door eisers volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op  75,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen,  indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         type: EW(L 
         coll: 
       
     
   
   
     type: Fout ! De documentvariabele ontbreekt. 
     coll: