ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2015:5573

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2015:5573 Rechtbank Midden-Nederland , 29-07-2015 / 3560016 UC EXPL  14-17576

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2015-07-29

Zaaknummer: 3560016 UC EXPL  14-17576

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2015:5573

---

Bemiddelingskosten huurwoning.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 3560016 UC EXPL  14-17576 SW/1581 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 juli 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     
       2.  [eiseres sub 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand N.V., 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
     
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een vordering ingesteld. 
       
        [gedaagde] heeft geantwoord op de vordering. 
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd. 
       Hierna is uitspraak bepaald. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd. Zij hebben deze woning gevonden via de website www.pararius.com. Nadat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun interesse in deze woning bij [gedaagde] hadden aangegeven is een bezichtiging ingepland. Om deze bezichtiging te laten plaatsvinden stelde [gedaagde] de voorwaarde dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich als woningzoekenden zouden inschrijven op haar website, hetgeen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gedaan.  
       
     
     
       2.2. 
       Na de bezichtiging hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij [gedaagde] aangegeven dat zij de woning wilden huren. [gedaagde] heeft vervolgens aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een factuur gezonden van € 1.314,95 voor courtage. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op 10 mei 2013 de huurovereenkomst ondertekend en hebben aan [gedaagde] een waarborgsom van € 1.095,- betaald, alsmede de courtage van € 1.314,95. 
       
     
     
       2.4. 
       De huurovereenkomst is geëindigd per 31 december 2013, na opzegging door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .  
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] heeft bij de eindinspectie vastgesteld dat de muur in de hal was beschadigd door de kinderwagen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . 
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser sub 1] heeft per e-mail van 17 januari 2014 aan [gedaagde] geschreven:  ‘Ik wil je er echter wel op wijzen dat het document na ondertekening gewijzigd is met “/ vocht bij entree”. Hier is later telefonisch contact over geweest en betreft strepen op de muur van de kinderwagen. Deze toevoeging in dit document heeft dan ook na ondertekening plaatsgevonden. (…)’ 
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] heeft op 10 februari 2014 de waarborgsom verminderd met een bedrag van € 206,70 terugbetaald aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . 
       
     
     
       2.8. 
       
         De gemachtigde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft bij brief van 16 juli 2014 aan [gedaagde] geschreven:  ‘(…) Cliënten hebben bij aanvang van de huur bemiddelingskosten van € 1.314,95 dienen te voldoen, alsmede een borgsom van € 1.095,00. (…) 
         
           
            [gedaagde] heeft geheel ten onrechte zonder deugdelijke onderbouwing een bedrag van € 206,70 van de borg ingehouden in verband met herstelwerkzaamheden die beweerdelijk voor rekening van cliënten zouden komen.  
         
         
           Voorts zijn de bemiddelingskosten bij aanvang van de huurovereenkomst onverschuldigd voldaan. (…)  
         
         
           Vriendelijk verzoek ik u (…) om het bedrag van € 1.521,65 (€ 1.314,95 + € 206,70) binnen  twee weken na heden te voldoen (…).’  
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.521,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2014 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen, onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 maart 2013 (LJN BZ6442), dat er sprake is van het dienen van twee heren en dat [gedaagde] daarom geen bemiddelingskosten in rekening had mogen brengen. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] treedt [gedaagde] niet alleen als bemiddelaar op, maar ook als lasthebber van de verhuurder. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] geen recht heeft op enige vergoeding van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Er is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de bemiddelingskosten dus onverschuldigd betaald. Het betaalde bedrag moet volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden aangemerkt als een niet redelijk voordeel ten behoeve van een derde partij, zodat het beding op grond van artikel 7:264 lid 2 BW nietig is. Tot slot zijn de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betaalde herstelkosten van € 206,70 nooit door [gedaagde] onderbouwd (door overlegging van de onderliggende factuur), zodat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich op het standpunt stellen dat [gedaagde] deze kosten nooit heeft gemaakt. Dit bedrag dient [gedaagde] daarom eveneens terug te betalen. 
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] verzoekt de zaak aan te houden totdat de Hoge Raad zal hebben beslist op de prejudiciële vragen van de rechtbank Den Haag van 12 februari 2015 (ECLI:NL:RBDHA:2015:1437). [gedaagde] voert aan dat tweezijdige bemiddeling niet is verboden. [gedaagde] heeft geen enkele vergoeding ontvangen van de verhuurder. [gedaagde] betwist dat de bemiddelingskosten onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid vallen. Zij heeft diverse werkzaamheden verricht voor [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , die niet als verwaarloosbaar kunnen worden aangemerkt. 
         De herstelkosten zijn terecht in rekening gebracht, nu [bedrijf] aan [gedaagde] € 545,50 in rekening heeft gebracht, waarvan € 295,- zag op schilderwerk in de woning, zoals blijkt uit de bijgevoegde factuur. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd wordt hierna - voor zover voor de beoordeling van belang - nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Bemiddelingskosten 
       
     
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter ziet geen aanleiding om terug te komen op de beslissing dat vonnis wordt gewezen. Zoals uit het hierna volgende blijkt kan in deze zaak een beslissing worden gegeven en hoeft het antwoord op de prejudiciële vragen van de rechtbank Den Haag niet te worden afgewacht. 
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] bemiddelingskosten bij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in rekening heeft mogen brengen voor haar werkzaamheden in verband met de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gesloten huurovereenkomst met de eigenaar van de woning. 
       
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan [gedaagde] de opdracht hebben verstrekt actief voor haar op zoek te gaan naar woonruimte. Uit hetgeen naar voren is gebracht is gebleken dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij [gedaagde] hebben gereageerd op een specifieke woning. Na bezichtiging van deze woning is een huurovereenkomst gesloten. 
       
     
     
       4.4. 
       Hoewel geen sprake is geweest van een zoekopdracht, kan [gedaagde] desalniettemin kosten hebben gemaakt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en de eigenaar van de woning. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben zich beroepen op artikel 7:264 lid 2 BW, welk artikellid bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767): “ Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. ”  
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter overweegt dat in ieder geval sprake is van “een niet redelijk voordeel” indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. [gedaagde] heeft in dit verband gesteld dat zij diverse werkzaamheden voor [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft verricht, waaronder het bezichtigen van de  woning, het opstellen van een huurovereenkomst en het onderhandelen met de verhuurder over de huurprijs. De kantonrechter is van oordeel dat bij het verrichten van deze werkzaamheden [gedaagde] een dermate van de verhuurder afgeleid belang heeft gehad dat vergoeding daarvan door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een niet redelijk voordeel voor [gedaagde] oplevert. Tegenover de in rekening gebrachte kosten heeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen, althans geen substantiële tegenprestatie gestaan jegens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Het bedingen van die bemiddelingskosten moet dan ook alleen al om die reden als niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW worden beschouwd.  
       
     
     
       4.6. 
       Daar komt nog bij dat van een “niet redelijk voordeel” in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW kan worden gesproken indien zich de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet. In dit artikellid is bepaald dat indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers een natuurlijk persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dat de makelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning. Van artikel 7:417 lid 4 BW kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte.  
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie. Indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, is er sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. De vraag is wie de opdrachtgever/lastgever van [gedaagde] is. Hierbij is van belang dat [gedaagde] de woning te huur heeft aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op een website (pararius.com). Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met [gedaagde] . Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van [gedaagde] is. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] van de verhuurder geen vergoeding heeft ontvangen. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat partijen een vergoeding hebben afgesproken.  
       
     
     
       4.8. 
       Van een bemiddelingsovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagde] is geen sprake. Uit het reageren van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] op de advertentie op de website en het tonen van belangstelling voor een woning, volgt wel dat zij [gedaagde] opdracht/last hebben gegeven voor haar een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van artikel 7:414 lid 1 BW. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door [gedaagde] ) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] natuurlijke personen zijn als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is verder onweersproken gesteld dat er sprake was van een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft [gedaagde] dus geen recht op loon jegens de huurders. Dit betekent dat [gedaagde] zich jegens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid leidt van het beding waarop de aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in rekening gebrachte bemiddelingskosten zijn gebaseerd.  
       
     
     
       4.9. 
       De conclusie luidt derhalve dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald, zowel wegens nietigheid op grond van artikel 7:264 lid 2 BW, als op grond van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde. Het verweer wordt derhalve verworpen en de vordering van           € 1.314,95 is toewijsbaar. 
       
     
     
       4.10. 
       De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze niet is betwist.  
       
       
         
           Ingehouden waarborgsom 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Vast staat dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst gehouden waren het gehuurde in minimaal dezelfde staat op te leveren als waarin het bij de aanvang van de huur verkeerde. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben niet weersproken dat de verf op een muur in de hal is beschadigd door de kinderwagen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , maar zij hebben de hoogte van de herstelkosten betwist.  
       
     
     
       4.12. 
       Op grond van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte dienden partijen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk te inspecteren. Niet gesteld of gebleken is dat dit is gebeurd. [gedaagde] had op grond van de algemene bepalingen (artikel 2) een inspectierapport dienen op te maken dat door partijen diende te worden ondertekend. In dat inspectierapport diende vermeld te worden welke herstelwerkzaamheden verricht dienden te worden door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] alvorens zij het gehuurde zouden verlaten. Partijen hebben evenmin gesteld dat dit is gebeurd.   
       
     
     
       4.13. 
       
         In de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998 (NJ 1999,380) is uitgemaakt dat bij gebreke van een gezamenlijke inspectie van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst en het niet bieden van een herstelmogelijkheid aan de huurder, herstelkosten slechts mogen worden gevorderd in de omvang als zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld.  
         De kantonrechter schat de kosten voor muurverf en benodigdheden op € 75,-. Dit betekent dat [gedaagde] nog € 206,70 - € 75,- = € 131,70 aan waarborgsom dient terug te betalen aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .  
       
       
     
     
       4.14. 
       De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze niet is betwist.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op: 
       
       
       - dagvaarding		€	  95,77 
       - griffierecht		€	219,00 
       - salaris gemachtigde	€  	300,00 	(2,5 punten x tarief € 150,00) 
       Totaal			€	614,77 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.446,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2014 tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 614,77, waarin begrepen € 300,- aan salaris gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2015.