ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:5409

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:5409 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 28-06-2022 / 21/00260

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-06-28

Zaaknummer: 21/00260

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:5409

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 21/00260 
     uitspraakdatum: 28 juni 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats1]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna; de Rechtbank) van 15 januari 2021, nummer UTR 19/5526, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 108 D te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 332.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit de jaren 30 met een garage van 24 m2 en een berging van 23 m2. Het perceel is 247 m2 en de woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende bepleit een waarde van € 303.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2019. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 332.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende heeft op 18 januari 2022, transportdatum 24 maart 2022, de onroerende zaak verkocht aan een onafhankelijke derde voor een bedrag van € 445.000 en stelt zich op het standpunt dat dit eigen verkoopcijfer het meest reële beeld geeft van de waarde van de woning in het economisch verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2018. De derde was de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding conform de regels die de Wet WOZ stelt. De waarde per waarde peildatum 1 januari 2018 kan dan niet hoger zijn dan € 303.000. Gelet op de indexcijfers van alle verkochte woningen in de provincie Utrecht tussen 2018 en 2022, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof gaat ervan uit dat de in 2022 gerealiseerde koopsom op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde. Het Hof acht echter het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen (18 januari 2022) te ver van de waardepeildatum (1 januari 2018) verwijderd om als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen. Temeer nu belanghebbende voor de indexatie gebruik heeft gemaakt van zeer algemene indexatiecijfers van alle verkochte woningen in de provincie Utrecht en niet van cijfers van verkopen in de specifieke wijk waarin de onroerende zaak ligt en voor het specifieke type van de onroerende zaak. Het Hof laat daarom het eigen verkoopcijfer buiten beschouwing. 
       
     
     
       4.5. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 342.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [plaats1] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en voorzieningen (V) van de woning en de referentieobjecten.  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
                 
                 
                 
               
               
                 Bouw-jaar 
                 
                 
               
               
                 K O V 
                 
                 
                 
               
               
                 Opstal 
                 (m2) 
                 
                 
               
               
                 Prijs per m2 
                 (€) 
                 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
                 
               
               
                 Prijs per m2 
                 (€) 
                 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
                 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom (€)  
                 Datum koopcontract  
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 108 D 
                 
               
               
                 1935 
               
               
                 V V M 
               
               
                 117 
                 
               
               
                 1.353 
                 
               
               
                 247 
                 
               
               
                 600 
               
               
                 Garage € 24.000 
                 Berging € 11.500 
               
               
                 € 342.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 37 
               
               
                 1926 
                 
               
               
                 V V V 
               
               
                 105 
                 
                 
               
               
                 2.839 
                 
                 
               
               
                 263 
                 
                 
               
               
                 589 
               
               
                 Garage € 12.000 
                 Berging € 5.000 
                 
               
               
                 € 445.000 
                 2-12-2016 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 122 
                 
               
               
                 1922 
                 
               
               
                 V M M 
               
               
                 76 
                 
               
               
                 1.436 
                 
               
               
                 194 
                 
               
               
                 600 
               
               
                 Overkapping € 2.000 
                 Berging € 6.000 
               
               
                 € 240.000 
                 22-06-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 38 
                 
               
               
                 1932 
               
               
                 V G G 
               
               
                 130 
                 
               
               
                 3.629 
                 
               
               
                 365 
                 
               
               
                 524 
               
               
                 Garage € 12.000 
                 
               
               
                 € 675.000 
                 23-11-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 33 
               
               
                 1932 
               
               
                 V M M 
               
               
                 116 
               
               
                 1.993 
               
               
                 158 
               
               
                 600 
               
               
                 
               
               
                 € 310.000 
                 24-01-2017 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, als met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentieobjecten aan te dragen. Daarvan is in casu naar het oordeel van het Hof geen sprake. Ten aanzien van het referentieobject [adres1] 110 geeft belanghebbende zelf aan dat deze beter is onderhouden, meer kwaliteit en uitstraling heeft en een bouwjaar 1890 ten opzichte van het bouwjaar 1935 van de onroerende zaak. Ten aanzien van het referentieobject [adres1] 238 geeft belanghebbende aan dat die woning niet de slechte ligging kent van de onderhavige onroerende zaak, zodat ook niet kan worden gezegd dat dit object een beter referentieobject is dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. Ten slotte nog het voorgestelde referentieobject [adres4] 62, welk object de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ter onderbouwing heeft gebruikt maar daarna niet meer. Dit object kent een aanzienlijk groter perceel dan de onroerende zaak, zodat ook van dit object niet kan worden gezegd dat het een beter referentieobject is dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. Het Hof gaat daarom aan deze voorgestelde referentieobjecten voorbij. 
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de ligging van de onroerende zaak in de taxatiematrix voldoende rekening is gehouden. Hierbij merkt het Hof op dat het referentieobject aan de [adres2] en het referentieobject aan de [adres1] een vergelijkbare ligging hebben. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat [woonplaats1] enige mate van drukte kent, waarvan alle objecten enige hinder zullen ondervinden, dat deze hinder in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten is verdisconteerd en dat dit zeker geldt voor de specifiek genoemde objecten. 
       
     
     
       4.8. 
       In het kader van het beroep op het verbod op willekeur wijst belanghebbende erop dat de onroerende zaak niet modelmatig is getaxeerd, zoals de andere objecten, maar ‘handmatig’ met behulp van de vergelijkingsmethode en dat hij erop mocht vertrouwen dat de onroerende zaak ook modelmatig zou worden getaxeerd. Het Hof stelt voorop dat ook de waarde van de onroerende zaak in de aanslagregelende fase modelmatig is bepaald. In zoverre mist de grief van belanghebbende feitelijke grondslag. Omdat belanghebbende zich niet in de aldus vastgestelde waarde kon vinden, heeft de heffingsambtenaar ervoor gekozen de waarde in de beroepsfase met behulp van een taxatiematrix te onderbouwen. De keuze voor een taxatiematrix in de beroepsfase getuigt niet van willekeur. Ook de omstandigheid dat de taxateur bij het opstellen van die taxatiematrix zijn eigen kennis en ervaring een rol laat spelen, rechtvaardigt niet de conclusie dat het verbod van willekeur is geschonden. Daarbij wijst het Hof erop dat het uiteindelijk aan de rechter is om te beoordelen of de heffingsambtenaar met het overleggen van de taxatiematrix erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(A.E. Keulemans) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 juni 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.