ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2023:8285

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2023:8285 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 29-11-2023 / C/02/399562 / HA ZA 22-352

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2023-11-29

Zaaknummer: C/02/399562 / HA ZA 22-352

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:8285

---

Schadevergoeding wegens onrechtmatige daad door makelaar. Makelaar heeft onjuiste gegevens verstrekt over de aanwezigheid van een dakterras.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
 
     
     
       
Civiel recht
 
     
     
     
       
Zittingsplaats Middelburg
 
     
     
     
       
Zaaknummer: C/02/399562 / HA ZA 22-352
 
     
     
     
       
 
Vonnis van 29 november 2023
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
   
   
     
 
1
 
[eiser 1] ,
 
     
       
wonende te [plaats] ,
 
2.
 
[eiser 2]
 
,
 
       
wonende te [plaats] ,
 
       
eisende partijen,
 
       
hierna samen te noemen: [eisers] ,
 
       
advocaat: mr. W.R. Aerts,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
   
   
     
 
1
 
[gedaagde 1] ,
 
     
       
wonende te [plaats] ,
 
       
gemachtigde: mr. J.P.C. van Es,
 
2.
 
[gedaagde 2]
 
,
 
       
wondende te [plaats] ,
 
       
gemachtigde: mr. J.P.C. van Es,
 
3. de besloten vennootschap
 
[gedaagde 3]
 
,
 
       
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,
 
       
advocaat: mr. B.M. Stroetinga,
 
       
gedaagde partijen,
 
       
gedaagden sub 1 en 2 hierna te noemen: [gedaagden] en gedaagde sub 3 hierna te noemen: [gedaagde 3] .
 
     
     
     
   
   
     
 
1
 
De procedure
 
     
     
       
1.1.
 
       
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
       
         
­ het vonnis van de kantonrechter van 13 juli 2022 en de daarin genoemde stukken,
 
         
­ het tussenvonnis van 7 september 2022,
 
         
­ de mondelinge behandeling van 7 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de ter gelegenheid van die zitting door mr. Aerts en mr. Van Es voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen,
 
         
­ de akte aan de zijde van [eisers] ,
 
         
­ de akte na mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde 3] ,
 
         
­ het op de rolzitting van 26 april 2023 door [gedaagden] verzochte uitstel tot het nemen van een akte uitlating,
 
         
­ na meerdere uitstelverzoeken hebben alle partijen (op de rol van 5 juli 2023 en 19 juli 2023) de rechtbank verzocht vonnis te wijzen.
 
       
       
     
     
       
1.2.
 
       
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
       
       
     
   
   
     
 
2
 
De feiten
 
     
     
       
2.1.
 
       
         
In 2018 heeft [gedaagden] zijn appartement aan de [adres1] te [plaats] te koop aangeboden. [gedaagde 3] is daarbij opgetreden als verkopend makelaar. Nadat [eisers] aan [gedaagde 3] zijn interesse in het appartement kenbaar had gemaakt, heeft hij van [gedaagde 3] een woningbrochure ontvangen. Hierin stond onder meer vermeld:
 
         
“
 
een riante woning met een ruim, zonnig dakterras (…)”
 
en “
 
(…) aan de achterzijde van de woning zijn twee openslaande deuren naar een royaal en zonnig dakterras.
 
” Verder stond bij de objectdetails vermeld: “
 
buitenruimte: dakterras
 
” en is het dakterras ingetekend op de plattegrond van de 1e verdieping.
 
       
     
     
       
2.2.
 
       
[eisers] heeft het appartement in maart 2018 bezichtigd. Hierbij was een medewerker van [gedaagde 3] aanwezig.
 
       
     
     
       
2.3.
 
       
[eisers] en [gedaagden] hebben op 9 april 2018 een koopovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst heeft [eisers] van [gedaagden] gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de bovenwoning met verder toebehoren gelegen op de eerste en tweede verdieping met berging op de begane grond, aan de [adres1] te [plaats] tegen een koopsom van € 171.171,00.
 
       
     
     
       
2.4.
 
       
Bij de koopovereenkomst behoort een vragenlijst. Daarvan hebben zowel [eisers] als [gedaagden] een versie overgelegd. Beide versies verschillen voor wat betreft de antwoorden onderling enigszins van elkaar. In de vragenlijst zijn onder meer de volgende vragen gesteld aan [gedaagden] :
 
       
       
         
 
“1. Bijzonderheden
 
 
         
 
(…)
 
 
       
       
 
b. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen?
 
 
       
         
 
(Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen)
 
 
         
 
Zo ja, welke zijn dat
 
 
         
 
(…)
 
 
       
       
 
d. Is een gedeelte van uw appartement, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?
 
 
       
 
Zo ja, graag nader toelichten
 
”
 
       
       
         
In de versie van [eisers] staat dat [gedaagden] vraag b als volgt heeft beantwoord:
 
       
       
       
         
 
“De bewoners van [adres1] kunnen gebruik maken van het aangrenzend lager gelegen dakterras van de buren in de [straatnaam] voor verhuizen, vluchtroute bij calamiteiten en noodzakelijk onderhoud. Er is een mondelinge afspraak met de huidige huurders van de [adres2] , het onderhoud aan het dakterras is voor de verantwoording van de hierboven genoemde bewoners. Er is een notariële vastlegging voor de VVE tav de appartementen wat betreft de bouwvoorzieningen en rechten genaamd een appartementsrecht model januari 2007. (…)
 
”
 
       
       
       
         
In de versie van [gedaagden] staat het volgende antwoord op vraag b:
 
       
       
       
         
“
 
we kunnen gebruik maken van het aangrenzend dakterras van de buren voor verhuizen of vluchtroute bij calamiteiten. Er is een notariële vastlegging voor de
 
VVE
 
tav de appartementen wat betreft de bouwvoorzieningen en rechten genaamd een appartementsrecht model januari 2007.”
 
 
       
       
       
         
In beide versies is vraag d als volgt beantwoord:
 
       
       
       
         
“
 
Dakterras is in overleg met de eigenaar [naam 1] op het platdak van de winkel [adres3] aangelegd, er is een gedeelte hoog terras dat behoort aan eigenaar pand [adres1] en een laag terras gedeelte dat behoort aan de eigenaar [naam 1] [adres3] [straatnaam]
 
(met in de versie van [eisers] de toevoeging
 
: “ [huisnummer] ”
 
)
 
.”
 
 
       
       
     
     
       
2.5.
 
       
De levering van het appartement heeft plaatsgevonden op 13 juli 2018.
 
       
     
     
       
2.6.
 
       
Een week na zijn verhuizing maakte [eisers] kennis met de heer [naam 1] , destijds de eigenaar van de panden aan de [adres3] en de [adres2] te [plaats] . [naam 1] deelde aan [eisers] mede dat híj – en dus níét [eisers] – de eigenaar is van zowel het hogere als het lagere gedeelte van het dakterras.
 
       
     
     
       
2.7.
 
       
[eisers] verzocht vervolgens [makelaardij] om de waarde van het appartement te bepalen. In zijn e-mail van 4 oktober 2018 schrijft de heer [naam 2] het volgende:
 
       
       
         
 
“(…) Uw woning vertegenwoordigt in de huidige staat een waarde van ongeveer € 150.000,-. Op grond van de huidige vraag-aanbodverhoudingen adviseer ik u een vraagprijs te hanteren van € 157.500,- kosten koper. Als het dakterras van 12 m2 erbij zou horen adviseer ik u een vraagprijs van € 175.000,- kk.
 
 
       
       
       
         
 
Zoals ter plekke aangegeven is een belemmering bij de verkoop dat formeel geen buitenruimte bij de woning zit. (…)”
 
 
       
       
     
     
       
2.8.
 
       
Op 5 november 2018 heeft [eisers] [gedaagden] en [gedaagde 3] aansprakelijk gesteld en hen gesommeerd tot betaling van € 25.000,00. Aan deze sommatie is geen gehoor gegeven.
 
       
       
       
     
   
   
     
 
3
 
Het geschil
 
     
     
       
3.1.
 
       
[eisers] vordert – samengevat en na wijziging van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 25.000,00, vermeerderd met rente en kosten.
 
       
     
     
       
3.2.
 
       
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] en [gedaagde 3] een onrechtmatige daad hebben gepleegd jegens hem. [eisers] heeft hiertoe aangevoerd dat [gedaagden] en [gedaagde 3] in de voorfase van het sluiten van de koopovereenkomst bedrog hebben gepleegd jegens hem door onjuiste informatie te verstrekken dan wel dat hij daardoor bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald. Het verstrekken van de onjuiste informatie is onrechtmatig jegens [eisers] omdat dit in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. [eisers] stelt dat hij is misleid met betrekking tot de eigendom van het hoger gelegen gedeelte van het dakterras. In de verkoopbrochure wordt gesproken over een royaal en zonnig dakterras en het dakterras is ook ingetekend op de plattegrond van het appartement in de brochure. Tijdens de bezichtiging van het appartement heeft de medewerkster van [gedaagde 3] bovendien meerdere malen aangegeven dat het hogere gedeelte van het dakterras bij het appartement hoort. Daarbij wordt [gedaagde 3] verweten dat zij niet is nagegaan of [gedaagden] daadwerkelijk de eigenaar was van dat gedeelte van het dakterras. Nu na de koop is gebleken dat het hogere deel van het dakterras niet tot het geleverde behoort en het appartement zonder het dakterras volgens [eisers] minder waard is, lijdt hij schade waarvoor [gedaagden] en [gedaagde 3] (hoofdelijk) aansprakelijk zijn.
 
 
     
     
       
3.3.
 
       
[gedaagden] en [gedaagde 3] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vordering van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
 
       
     
     
       
3.4.
 
       
[gedaagden] voert hiertoe onder meer en voor zover hier van belang aan dat de vordering van [eisers] op 5 november 2020 is verjaard. Hij beroept zich hierbij op artikel 7:23 lid 2 BW. [eisers] heeft voor het uitbrengen van de dagvaarding op 8 februari 2022 geen stuitingshandelingen verricht, zodat hij zijn eventuele recht op schadevergoeding dus niet meer geldend kan maken.
 
       
     
     
       
3.5.
 
       
[gedaagde 3] voert aan dat [gedaagden] het hogere gedeelte van het dakterras vanaf 2007 in bezit heeft genomen en gehouden. Hij heeft bezitsdaden verricht door het dakterras te onderhouden, plantenbakken neer te zetten en het terras voor zichzelf, met uitsluiting van ieder ander, te gebruiken via de toegang vanuit zijn woning. [gedaagden] heeft het hoger gelegen deel van het dakterras op deze manier gedurende tien jaar als bezitter te goeder trouw in bezit gehad. Als gevolg daarvan is hij door verjaring eigenaar geworden van dat gedeelte van het dakterras, althans, is het recht van de heer [naam 1] om zijn eigendomsrechten daarover uit te oefenen verjaard. Voor zover dit verweer niet slaagt en aansprakelijkheid van [gedaagde 3] wordt aangenomen, heeft [gedaagde 3] het volgende aangevoerd. Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft [eisers] de splitsingsakte ontvangen. [eisers] had hierin kunnen en moeten lezen dat het dakterras niet tot het appartementsrecht behoorde en dus ook niet aan hem geleverd zou kunnen worden door [gedaagden] Indien [eisers] de splitsingsakte had gelezen, was de fout van [gedaagde 3] zonder gevolgen gebleven. Eventuele schade is dan ook geheel of in overwegende mate aan [eisers] zelf te wijten. Ten slotte betwist [gedaagde 3] de hoogte van de gestelde schade.
 
       
     
     
       
3.6.
 
       
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
 
       
       
     
   
   
     
 
4
 
De beoordeling
 
     
     
       
 
De vordering jegens [gedaagden]
 
 
     
     
     
       
4.1.
 
       
 heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [eisers] geen vorderingsrecht toekomt omdat zijn vordering op grond van artikel 7:23 lid 2 BW is verjaard. [eisers] heeft in dit kader aangevoerd dat artikel 7:23 BW niet van toepassing is omdat zijn vordering niet is gebaseerd op non-conformiteit.
 
       
     
     
       
4.2.
 
       
Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving, verjaren. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de verjaringstermijn uit het tweede lid van artikel 7:23 BW geldt voor iedere rechtsvordering van de koper die — en ieder verweer van de koper dat — feitelijk gegrond is op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien door de koper op deze grondslag een rechtsvordering uit onrechtmatige daad wordt gebaseerd voortvloeiend uit dwaling of bedrog.
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
Gelet op deze jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat de verjaringstermijn uit artikel 7:23 BW van toepassing is. De vordering van [eisers] is er immers op gegrond dat [gedaagden] voor het sluiten van de overeenkomst opzettelijk de onjuiste mededeling heeft gedaan dat het terras bij het appartement hoorde dan wel dat [gedaagden] zijn spreekplicht heeft geschonden door niet mede te delen dat het terras er niet bij hoorde. Hierdoor was [eisers] in de veronderstelling dat hij een appartement met een daarbij behorend dakterras kocht. Hoewel [eisers] dit niet met zoveel woorden stelt, leidt de rechtbank hieruit af dat [eisers] zich op het standpunt stelt dat hij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten indien hij wist dat het terras niet bij het appartement hoorde.
 
       
     
     
       
4.4.
 
       
[eisers] heeft [gedaagden] op 5 november 2018 aansprakelijk gesteld. Op die datum is de verjaringstermijn dus gaan lopen. [eisers] heeft de stelling van [gedaagden] dat de verjaring niet tijdig is gestuit, niet weersproken. Dit betekent dat de vordering van [eisers] op [gedaagden] op 5 november 2020 is verjaard. Zijn vordering op [gedaagden] zal daarom worden afgewezen.
 
       
     
     
       
4.5.
 
       
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
- griffierecht
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
1.301,00
 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
- salaris advocaat
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
1.532,00
 
               
               
                 
(2,00 punten × € 766,00)
 
               
             
             
               
                 
Totaal
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
2.833,00
 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
 
De vordering jegens [gedaagde 3]
 
 
       
       
     
     
       
4.6.
 
       
Tussen partijen staat vast dat tot het aan [eisers] verkochte en geleverde appartement wel een balkon behoort van ongeveer 4m2. Dit balkon is in het verleden uitgebreid tot het huidige dakterras. Tussen partijen is in geschil of er sprake is geweest van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring, waardoor [gedaagden] ook eigenaar zou zijn geworden van het overige (hoger gelegen) gedeelte van het dakterras en dit ook in eigendom aan [eisers] zou hebben overgedragen. Het antwoord op deze vraag kan in deze procedure echter niet worden gegeven. Dit heeft immers ook gevolgen voor derden, te weten de eigenaar(s) van de panden onder het dakterras. Deze personen zijn niet in deze procedure betrokken. Naar aanleiding van de zitting van 7 maart 2023 is aan partijen de gelegenheid gegeven om te onderzoeken of met deze eigenaar(s) overeenstemming kon worden bereikt over het gebruik van het dakterras door [eisers] Kennelijk is dit niet gelukt. Evenmin heeft [gedaagde 3] aanleiding gezien hen in deze procedure te betrekken. Bij de beoordeling van de vordering gaat de rechtbank er daarom, net als [eisers] , van uit dat het hoger gelegen gedeelte van het dakterras, met uitzondering van het gedeelte “voormalig balkon” niet tot het aan [eisers] verkochte en geleverde appartementsrecht behoorde. Daarvan uitgaande, is [eisers] dus geen eigenaar geworden van het (gehele, hoger gelegen deel van het) dakterras.
 
       
     
     
       
4.7.
 
       
Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of [gedaagde 3] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] , door bij hem de indruk te wekken dat het gehele hoger gelegen deel van het dakterras bij het verkochte behoorde. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Vast staat dat in de verkoopbrochure herhaaldelijk is vermeld dat er een dakterras tot het appartement behoorde, hetgeen een medewerker van [gedaagde 3] ook tijdens de bezichtiging expliciet aan [eisers] heeft bevestigd. Daarbij is niet vermeld dat het slechts ging om het gedeelte van 4m2. [gedaagde 3] heeft niet weersproken dat zij hiermee onjuiste informatie heeft verstrekt aan [eisers] en dat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 1 van de erecode/gedragscode van de NVM. Evenmin heeft zij weersproken dat zij hierdoor onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers]
 
       
     
     
       
4.8.
 
       
[gedaagde 3] stelt zich echter op het standpunt dat eventuele schade als gevolg van deze onrechtmatige gedraging het gevolg is van een omstandigheid die volledig aan [eisers] kan worden toegerekend. [eisers] had volgens [gedaagde 3] in de splitsingsakte kunnen en moeten lezen dat het appartementsrecht geen dakterras omvatte. Hierin volgt de rechtbank [gedaagde 3] niet. Zij overweegt daartoe dat in de verkoopbrochure, die door [gedaagde 3] is gemaakt, meerdere malen is vermeld dat het appartement een dakterras heeft. Ook zijn er foto’s van het dakterras afgebeeld en is er op de plattegrond in de brochure een terras ingetekend. Daarbij komt dat de medewerker van [gedaagde 3] dit ook tijdens de bezichtiging nog heeft medegedeeld aan [eisers]  mocht, als leek, vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de makelaar. Bovendien is ook (in beide overgelegde versies) op de vragenlijst bij de koopovereenkomst ingevuld dat het hoger gelegen gedeelte van het dakterras bij het appartement hoorde. Het had op de weg van [gedaagde 3] , en niet op de weg van [eisers] , gelegen om de splitsingsakte te controleren. De rechtbank verwerpt daarom dit beroep op eigen schuld. Dit betekent dat [gedaagde 3] aansprakelijk is voor de gehele schade van [eisers]
 
       
     
     
       
4.9.
 
       
Partijen verschillen verder van mening over de omvang van de door [eisers] geleden schade. [eisers] stelt schade te hebben geleden tot een bedrag van € 25.000,00 en verwijst naar de e-mail van [makelaardij] (hierna: [naam 2] ) van 4 oktober 2018. [naam 2] schrijft daarin dat hij het appartement heeft getaxeerd op € 150.000,00 en adviseert bij verkoop een vraagprijs te hanteren van € 157.500,00 k.k. Wanneer het dakterras van 12m2 erbij zou horen, zou hij een vraagprijs van € 175.000,00 k.k. hebben geadviseerd.
 
       
     
     
       
4.10.
 
       
De rechtbank volgt [gedaagde 3] niet in haar verweer dat [eisers] momenteel nog geen schade lijdt omdat hij het dakterras om niet mag gebruiken. [eisers] heeft een bedrag van € 171,171,00 betaald voor het appartement. [gedaagde 3] heeft niet weersproken dat deze prijs is gebaseerd op een appartement inclusief dakterras en dat het appartement zonder dakterras een lagere waarde vertegenwoordigt. Nu er geen dakterras is geleverd, heeft [eisers] dus teveel betaald voor het appartement. Reeds op deze grond kan wordt vastgesteld dat [eisers] schade heeft geleden.
 
       
     
     
       
4.11.
 
       
         
[gedaagde 3] heeft verder betwist dat er sprake is van een waardevermindering van € 25.000,00. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [naam 2] niet heeft onderbouwd waarom een dakterras van 12m2 correspondeert met een hogere vraagprijs van € 25.000,00. De vraagprijs van een woning wordt bepaald door verschillende factoren. De oppervlakte is daarbij niet van doorslaggevend belang. Bovendien is er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat er wel een buitenruimte is bij het appartement, namelijk het (voormalige) balkon van 4m2. Verder wordt er ten onrechte een vergelijking gemaakt tussen de taxatiewaarde en de vraagprijs, aldus [gedaagde 3] .
 
         
[eisers] heeft ter zitting niet gereageerd op dit verweer van [gedaagde 3] . Gelet op dit onweersproken gemotiveerde verweer kan de gevorderde schade niet tot het gevorderde bedrag van € 25.000,00 worden toegewezen. Aangezien de omvang van de schade niet nauwkeuring kan worden vastgesteld, zal de rechtbank deze schatten.
 
       
       
     
     
       
4.12.
 
       
De rechtbank zal in dat verband wel aanknopen bij de taxatie door [naam 2] , omdat die taxatie op zichzelf niet onredelijk voorkomt en andere aanknopingspunten voor een schatting ontbreken. [eisers] heeft echter ten onrechte een vergelijking gemaakt met de daarin genoemde getaxeerde waarde van het appartement zonder dakterras van
 
€ 150.000,00 en de geadviseerde vraagprijs van € 175.000,00 voor het appartement met dakterras. Uit de brief van [naam 2] volgt dat hij zonder de aanwezigheid van een dakterras een vraagprijs zou adviseren van € 157.500,00. Als uitgangspunt voor de schade, gaat de rechtbank daarom uit van het verschil tussen de geadviseerde vraagprijzen (met en zonder dakterras), zijnde € 17.500,00. [gedaagde 3] heeft verder onweersproken aangevoerd dat [naam 2] geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een buitenruimte. Tussen partijen staat vast dat tot het appartement wel een (voormalig) balkon behoort van ongeveer 4m2. Dit balkon is vervangen door het (grotere) dakterras dat deels op het dak van het winkelpand is geplaatst. De rechtbank gaat ervan uit dat ook de (kleinere) buitenruimte een bepaalde waarde vertegenwoordigt en dat [naam 2] die niet in de voornoemde geadviseerde vraagprijs heeft betrokken. Uit de e-mail van [naam 2] volgt niet op welke wijze hij de waarde van het dakterras heeft bepaald en ook uit de stellingen van [eisers] kan niet worden afgeleid hoe tot deze waardebepaling is gekomen. Dit betekent dat evenmin kan worden vastgesteld welke waarde een balkon van 4m2 vertegenwoordigt. De rechtbank zal daarom schatten wat het voor de vraagprijs betekent wanneer [naam 2] wel rekening zou hebben gehouden met de aanwezigheid van het balkon. De rechtbank schat de waarde van het balkon – gelet op het aantal vierkante meters – op een bedrag van € 8.500,00. Daarvan uitgaande zou geen vraagprijs van € 157.500,00 maar van € 166.000,00 moeten zijn geadviseerd. Dit betekent dat het voornoemde schadebedrag van € 17.500,00 dient te worden verminderd met € 8.500,00. De rechtbank begroot de schade van [eisers] daarom op € 9.000,00. De vordering van [eisers] zal tot dit bedrag, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente vanaf 21 november 2018, worden toegewezen.
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
[eisers] vordert ten slotte vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De onderhavige vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voorwerk II. Buitengerechtelijke kosten komen alleen voor vergoeding in aanmerking indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Uit de in de dagvaarding gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden dient te worden afgeleid dat de werkzaamheden betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
 
 
     
     
       
4.14.
 
       
Aangezien [gedaagde 3] aansprakelijk is voor de schade van [eisers] zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. [eisers] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eisers] Gelet op het voorgaande wordt [gedaagde 3] slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht en tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding.
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
- griffierecht
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
86,00
 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
- salaris advocaat
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
1.016,00
 
               
               
                 
(2,00 punten × € 508,00)
 
               
             
             
               
                 
Totaal
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
1.102,00
 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       
4.16.
 
       
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. Omdat [eisers] op basis van een toevoeging procedeert, worden de explootkosten voor het betekenen van het vonnis van Rijkswege vergoed. Die kosten komen dus niet voor rekening van [eisers] en [gedaagde 3] zal daarom niet worden veroordeeld tot betaling van die kosten aan [eisers] De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
 
       
     
   
   
     
 
5
 
De beslissing
 
     
     
       
De rechtbank
 
     
     
     
       
5.1.
 
       
veroordeelt [gedaagde 3] tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 9.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 november 2018 tot de dag van volledige betaling,
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
veroordeelt [gedaagde 3] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.102,00,
 
       
     
     
       
5.3.
 
       
veroordeelt [gedaagde 3] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
 
       
- € 173,00 aan salaris advocaat,
 
       
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat als [gedaagde 3] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
 
       
     
     
       
5.4.
 
       
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.833,00,
 
       
     
     
       
5.5.
 
       
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
 
       
     
     
       
5.6.
 
       
wijst het meer of anders gevorderde af.
 
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. De Graaf en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.