ECLI: ECLI:NL:PHR:2023:87

Titel: ECLI:NL:PHR:2023:87 Parket bij de Hoge Raad , 20-01-2023 / 22/01201

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2023-01-20

Zaaknummer: 22/01201

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2023:87

---

Huurrecht. Omvang gehuurde. Uitzondering op verplichting verhelpen gebreken (art. 7:206 lid 1 BW).

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 22/01201 
       
         Zitting  20 januari 2023 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       G.R.B. van Peursem 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
        [Huurder]
       
       eiser 
       advocaat: mr. J. van Weerden 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       1.	[Verhuurder 1] 
       2.	[Verhuurder 2] 
       verweerders 
     
     
     
     
       Eiseres tot cassatie wordt hierna verkort aangeduid als [Huurder] of Huurder en verweerders gezamenlijk als [Verhuurder] of Verhuurder. 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       Deze zaak gaat, voor zover in cassatie nog relevant, over een door [Verhuurder] aan [Huurder] verhuurde woning die gebreken vertoont. Huurder stelt zich op het standpunt dat Verhuurder deze gebreken moet herstellen en dat het naastgelegen perceel tot het gehuurde behoord. Het hof komt tot het oordeel dat de omvang van het gehuurde zich niet uitstrekt tot het naastgelegen perceel en dat hoewel de verhuurder in beginsel verplicht is gebreken te verhelpen er sprake is van de uitzondering van art. 7:206 lid 1 BW dat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Huurder richt in cassatie rechts- en motiveringsklachten tegen deze oordelen die ik geen van alle doel zie treffen.    
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan . 
     
     
       2.2 
       
        [Huurder] huurt sinds 31 oktober 2006 een (gedeelte van een) woning in [plaats] , aanvankelijk van Avabouw B.V. en sinds februari 2017 van [Verhuurder] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. Het achterhuis was oorspronkelijk een garage bij het voorhuis, maar heeft een woonbestemming gekregen. [Huurder] huurt het achterhuis. Zij heeft deze woning aanvankelijk gehuurd voor de duur van negen maanden omdat de woning gesloopt zou worden en ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De nieuwbouw is echter niet gerealiseerd en [Huurder] is in het gehuurde blijven wonen. Het voorhuis is in juni 2017 door brand verwoest en is daarna niet meer hersteld.  
     
     
       2.3 
       In deze procedure heeft [Huurder] zich op het standpunt gesteld dat de woning diverse gebreken vertoont en dat [Verhuurder] deze gebreken moet herstellen. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat ook het naastgelegen perceel met nummer [001] tot het gehuurde behoort. Zij wil verder dat bouwhekken verwijderd worden, dat de grenzen van de tuin van het gehuurde door [Verhuurder] in rechte lijnen worden geëerbiedigd en dat het toegangspad naar haar woning verbreed en verhoogd/geëgaliseerd wordt. In conventie heeft zij, kort gezegd, gevorderd [Verhuurder] te veroordelen het looppad in oorspronkelijke toestand terug te brengen, [Verhuurder] te verbeiden om de tuin te betreden of aan anderen in gebruik te geven, [Verhuurder] te veroordelen de installaties te laten controleren, gebreken te herstellen en bouwhekken te verwijderen. 
     
     
       2.4 
       In reconventie heeft [Verhuurder] , kort gezegd, gevorderd [Huurder] te veroordelen om zich te onthouden van het gebruik van een deel van perceel met kadastraal nr. [002] (hierna: perceel [002] ) en het geheel van het perceel met kadastraal nr. [001] (hierna: perceel [001] ), de hekken te dulden en camera’s die uitzien op perceel [001] te verwijderen en tevens om aan [Verhuurder] een bedrag te betalen betreffende de dakgoten. 
     
     
       2.5 
       In de tussenvonnissen van 2 augustus en 17 oktober 2018 (hersteld bij vonnis van 24 oktober 2018) heeft de kantonrechter de feiten, de vorderingen in conventie en reconventie en de grondslagen daarvan besproken en is beslist op twee door [Huurder] ingestelde provisionele eisen die betrekking hebben op de geplaatste bouwhekken .  
     
     
       2.6 
       Bij tussenvonnis van 19 februari 2019 heeft de kantonrechter in de hoofdzaak [Huurder] opgedragen te bewijzen dat het perceel [001] onderdeel is van het gehuurde.  
     
     
       2.7 
       Bij eindvonnis van 11 juni 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [Huurder] niet in dit bewijs is geslaagd. De hiermee samenhangende vordering is afgewezen. Ook de vorderingen van [Huurder] tot herstel van de gebreken zijn afgewezen. De kantonrechter heeft wel [Verhuurder] veroordeeld tot verwijdering van de bouwhekken en tot verbreding van het toegangspad naar de oorspronkelijke breedte, en [Verhuurder] verboden de gehuurde tuin van [Huurder] te betreden. De kantonrechter heeft daarnaast (op vordering van [Verhuurder] ) [Huurder] veroordeeld (i) zich te onthouden van ieder gebruik van de percelen [002] en [001] voor zover deze percelen niet door haar gehuurd worden, (ii) te gehengen en gedogen dat [Verhuurder] zijn percelen door middel van een gebruikelijke erfafscheiding afscheidt van het gehuurde perceelsgedeelte, en (iii) aan [Verhuurder] een bedrag van € 1.800 te betalen aan achterstallige huur over de maanden november 2016 tot en met april 2017, voor zover niet reeds door verrekening of betaling voldaan. De proceskosten zijn zowel in conventie als reconventie gecompenseerd. 
     
     
       2.8 
       
        [Huurder] is in hoger beroep gekomen tegen de vonnissen van 19 februari 2019 en 11 juni 2019. Het hof heeft bij arrest van 24 maart 2020 de vordering van [Huurder] in een incident betreffende de verwijdering van geplaatste bouwhekken afgewezen wegens onvoldoende spoedeisend belang.  
     
     
       2.9 
       Bij tussenarrest van 20 oktober 2020 heeft het hof een meervoudige comparitie van partijen gelast. Tijdens de zitting op 15 januari 2021 heeft [Huurder] een wrakingsverzoek tegen de behandelend raadsheren ingediend. Dit wrakingsverzoek is afgewezen. Op 27 oktober 2021 is de mondelinge behandeling voortgezet. Van beide zittingen is een p-v opgemaakt.  
     
     
       2.10 
       Bij eindarrest van 4 januari 2022 heeft het hof geoordeeld dat het perceel [001] niet tot het gehuurde behoort. [Verhuurder] moet de bouwhekken die de inrit blokkeren, verwijderen. De paaltjes die de oostgrens van de tuin bij het gehuurde markeren, hoeven niet verplaatst te worden. Daarnaast heeft het hof geoordeeld dat [Verhuurder] de gebreken niet behoeft te verhelpen, omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn. Dit is anders voor het elektrasysteem: [Verhuurder] is veroordeeld tot het (laten) doen van nader onderzoek door een erkend installateur/elektricien van het elektrasysteem, de loshangende bedrading en stroomstoringen en tot herstel hiervan voor zover uit het onderzoek blijkt dat dit nodig is. [Huurder] is daarnaast veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.500,00 aan achterstallige huur (in plaats van het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.800,00). 
     
     
       2.11 
       
        [Huurder] heeft tijdig cassatie ingesteld. Tegen [Verhuurder] is verstek verleend. [Huurder] heeft afgezien van schriftelijke toelichting.  
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       Het cassatiemiddel bestaat uit acht onderdelen die meerdere klachten bevatten.  
     
     
       3.2 
       Art. 7:204 bepaalt dat op de verhuurder verplichtingen rusten in het geval van gebreken aan het verhuurde. Onder gebrek wordt ingevolge lid 2 verstaan een staat of eigenschap van de woning die afbreuk doet aan het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden woning . Bij verhuur van woonruimte kan niet worden afgeweken van de wettelijke definitie van het begrip gebrek . De definitie is geobjectiveerd hetgeen met zich brengt dat zelfs de huurder van een verwaarloosde zaak van de verhuurder mag verlangen dat hij de gebreken verhelpt . Op de verhuurder rust geen verplichting indien het gebrek het gevolg is van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Als een gebrek zich voordoet heeft de huurder naast de rechten die voorvloeien uit bepalingen in Boek 6 BW  de mogelijkheid om van de verhuurder te verlangen om het gebrek te verhelpen (art. 7:206 BW), de huurprijs te verminderen (art. 7:207 BW) of de schade te vergoeden (art. 7:208 BW).  
     
     
       3.3 
       In de onderhavige zaak gaat het om de verplichting van de verhuurder om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen in de zin van art. 7:206 BW. Uit het eerste lid volgt dat als hoofdregel geldt dat de verhuurder verplicht is tot het verhelpen van gebreken en dat bij wijze van uitzondering de verplichting daartoe niet bestaat voor zover verhelpen onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De vraag of die laatste situatie hier aan de orde is, speelt in onze zaak. Bij de beoordeling of uitgaven redelijkerwijs niet te vergen zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen. Omstandigheden kunnen zijn de wijze waarop de gebreken zijn ontstaan, de resterende duur van de huur, de toekomstige bestemming van het verhuurde en de kosten van opheffing van het gebrek in verhouding tot het daarmee gediende genotsherstel voor de huurder. Is sprake van langdurige verwaarlozing door de verhuurder, dan zal de enkele omstandigheid dat de kosten van herstel zeer hoog zijn niet snel betekenen dat de uitgaven redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Al met al zal niet licht worden aanvaard dat verhelpen van een gebrek in redelijkheid niet van de verhuurder kan worden gevergd .   
     
     
       3.4 
       
         
           Klacht 1  en de toelichting daarop bevat meerdere klachten en is gericht tegen rov. 2.1, 2.8 en 2.10 waarin het hof, voor zover relevant, het volgende heeft overwogen: 
         “2.1. [Huurder] huurt sinds 31 oktober 2006 een (gedeelte van een) woning in [plaats] , aanvankelijk van Avabouw BV en sinds februari 2017 van [Verhuurder] . De woning bestaat uit twee delen: een voorhuis en een achterhuis. Het achterhuis was oorspronkelijk een garage bij het voorhuis, maar heeft een woonbestemming gekregen. [Huurder] huurt het achterhuis. Zij heeft deze woning aanvankelijk gehuurd voor de duur van negen maanden omdat de woning gesloopt zou worden en ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De nieuwbouw is echter niet gerealiseerd en [Huurder] is in het gehuurde blijven wonen. Het voorhuis is in juni 2017 door brand verwoest en is daarna niet meer hersteld.  
       
       
       
         (…) 
       
       
     
     
       2.8	. 
       
         
          [Huurder] heeft het gehuurde met ingang van 31 oktober 2006 gehuurd. De huurovereenkomst bepaalt niets over het huren van een tuin. Er staat in de huurovereenkomst het volgende:  
         “ Huurobject  
       
     
     
       1.1. 
       
         Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna ‘het gehuurde ’, zijnde een woning die op de nominatie staat te worden gesloopt, plaatselijk bekend: “het achterhuis”(...)  
       
     
     
       1.2. 
       
         Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en wordt aan huurder in gebruik gegeven voor zich. (...)”  
       
       
       
         (…) 
       
       
     
     
       2.10. 
       De nieuwbouw is uiteindelijk niet gerealiseerd en [Huurder] is, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning blijven wonen. De huurovereenkomst heeft het bijzondere karakter (van naar zijn aard van korte duur) na verloop van tijd verloren en is een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden. ” 
     
     
       3.5 
       Huurder geeft aan dat zij zich in deze vaststellingen kan vinden, maar betoogt dan vervolgens dat het hof ten onrechte, dan wel op ontoereikend gemotiveerde wijze niet ook enkele door haar ingenomen stellingen als vaststaand heeft aangemerkt.  
     
     
       3.6 
       In cassatie is de Hoge Raad gebonden aan hetgeen in de bestreden uitspraak omtrent de feiten is vastgesteld . De juistheid van feitelijke oordelen wordt niet onderzocht, maar er wordt slechts beperkt getoetst, namelijk op de begrijpelijkheid en toereikendheid van de motivering. De beslissing of bepaalde feiten al dan niet vaststaan is een dergelijk feitelijk oordeel. Het gaat er dan om of het oordeel van het hof omtrent de feiten onbegrijpelijk is in het licht van de gedingstukken. Ook kan worden getoetst of de rechter stellingen van partijen geheel onbehandeld heeft gelaten of ongemotiveerd heeft verworpen. Vernietiging van de uitspraak volgt als het om essentiële stellingen gaat. De rechter hoeft niet op alle door de procespartijen ter ondersteuning van hun standpunt aangevoerde stellingen en argumenten in te gaan. Stellingen moeten in ieder geval wel voldoende zijn onderbouwd. Verder hangt het af van de omstandigheden van het geval, dat wil zeggen, van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en van hetgeen ten processe vaststaat, en van het belang van de stelling voor de uitkomst van de procedure . 
     
     
       3.7 
       Hieruit volgt meteen al dat de klacht van Huurder dat het hof ten onrechte bepaalde stellingen niet als vaststaand heeft aangemerkt, niet tot cassatie kan leiden. De beslissing of bepaalde feiten al dan niet vaststaan is immers een feitelijk oordeel dat niet op juistheid kan worden getoetst. Wel zal ik voor ieder van de door Huurder genoemde stellingen (onder klacht 1, onderste helft van p. 2, onder a t/m c en 3 en 4) nagaan of het om essentiële stellingen gaat en als daarvan sprake is of het hof deze onbehandeld heeft gelaten of ongemotiveerd heeft verworpen . In cassatie is namelijk niet zozeer van belang of het hof de door een partij ingenomen stellingen al dan niet als vaststaand heeft aangemerkt, maar of het hof deze stellingen voldoende in zijn beoordeling heeft betrokken.  
     
     
       3.8 
       
         Onder a  is aan de orde de stelling dat het gehuurde aanvankelijk in redelijke staat van onderhoud verkeerde en dat na het faillissement van de oorspronkelijke verhuurder op 27 januari 2010 de curator geen onderhoud meer heeft laten uitvoeren omdat de boedel dat niet toeliet. Wegens samenhang bespreek ik deze stelling samen met de stellingen  onder 3 en 4  dat [Verhuurder] het woonhuis met tuin heeft gekocht in de staat waarin het zich toen bevond, met achterstallig onderhoud en voor onbepaalde tijd aan Huurder verhuurd en dat zij daarom een flinke korting van de curator hebben weten te bedingen.  
     
     
       3.9 
       Zoals Huurder betoogt  onder 1.6  kunnen alle omstandigheden van belang zijn bij de vraag of sprake is van de uitzondering van art. 7:206 lid 1 BW dat het verhelpen van gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Daarbij moet als aangegeven per geval beoordeeld worden of dergelijke omstandigheden aanwezig zijn die maken dat de hoofdregel dat herstelbare gebreken hersteld moeten worden hier bij wijze van uitzondering geen toepassing vindt.  
     
     
       3.10 
       Er is in de hofbeoordeling wel acht geslagen op de stellingen van Huurder over de slechte staat van het gehuurde. Het hof heeft immers als relevante omstandigheid in zijn overweging betrokken dat het achterhuis in een (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert (rov. 2.30 eerste deel). Het hof kon verder voorbij gaan aan de stellingen van Huurder over de achtergrond van de slechte staat van het gehuurde en de door Verhuurder betaalde koopprijs, omdat deze stellingen verder niet zijn onderbouwd . 
     
     
       3.11 
       Het hof heeft ook van belang geacht dat aanzienlijke investeringen nodig zullen zijn (rov. 2.30 tweede deel en rov. 2.31) en nodig zullen blijven omdat ‘lapwerk’ nodig zal blijven bij dit pand in deze toestand en Verhuurder al een aanzienlijk bedrag heeft besteed aan herstelkosten (rov. 2.32). Daar komt volgens het hof bij dat een sloopmelding is ingediend en geaccepteerd voor de sloop van het achterhuis en de restanten van het voorhuis, dat een omgevingsvergunning is verleend om een vervangende woning te bouwen, die inmiddels onherroepelijk is, en dat door de kantonrechter bij vonnis van 27 juli 2021 is geoordeeld dat de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd (waartegen Huurder appel heeft ingesteld), waarmee naar het oordeel van het hof een reële kans bestaat dat de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd eindigt (rov. 2.33). In rov. 2.34 heeft het hof samenvattend overwogen dat het als relevante omstandigheden in zijn overweging heeft betrokken dat na de koop door Verhuurder in februari 2017 het voorhuis is verwoest door brand en dat Verhuurder (zeker wanneer het wordt afgezet tegen zijn huuropbrengsten) aanzienlijk heeft geïnvesteerd in het verhuurde. Om het gehuurde in een enigszins acceptabele staat van onderhoud te houden, zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn en nodig blijven. Het hof is op basis daarvan tot het oordeel gekomen dat de omvang en aard van de herstelwerkzaamheden die Huurder vordert en het daarmee gepaard gaande bedrag, mede gelet op de resterende duur van de huur (die zoals de stand van zaken op dit moment is, in beginsel nog van korte duur is) en de op enige termijn te verwachten sloop van de woning, naar het oordeel van het hof daarmee in wanverhouding staan tot de door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering.  
     
     
       3.12 
       Anders dan  onder 1.8  wordt betoogd, heeft het hof daarmee niet geoordeeld dat de door Huurder genoemde omstandigheden ten aanzien van de slechte staat van het gehuurde niet van belang zijn waardoor niet kan worden gezegd dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan omdat het niet alle relevante omstandigheden heeft meegewogen. Het gaat het hof er blijkens rov. 2.34 vooral om dat de enorme omvang van de kosten in wanverhouding staan tot de door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering. Dit oordeel komt voort uit een belangenafweging die is voorbehouden aan de feitenrechter. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof, alle omstandigheden afwegende, tot het oordeel is gekomen dat die omstandigheden het zwaarste wegen.  
     
     
       3.13 
       
         Onder b,  wijst Huurder op de overwegingen bij tussenarrest van 1 september 2015 in een door de curator gestarte procedure over de beëindiging van de huurovereenkomst dat (1) in de loop van de tijd de sloop buiten beeld raakte omdat deze niet gerealiseerd kon worden en (aldus) sprake is van een gewone huurovereenkomst van woonruimte, en (2) dat de aanvankelijke tijdelijkheid onvoldoende is om aan te nemen dat het beroep van Huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
     
     
       3.14 
       Deze overwegingen van het hof zijn onderdeel van een uitspraak in een andere zaak tussen andere partijen en alleen al om die reden hoefde het hof die overwegingen hier niet tot de zijne te maken. Als het al stellingen betreft die Huurder in feitelijke instanties voldoende naar voren heeft gebracht, dan wijs ik daarnaast op rov. 2.1 waarin het hof heeft overwogen dat Huurder de woning aanvankelijk heeft gehuurd voor de duur van negen maanden omdat de woning gesloopt zou worden en ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd zou worden en dat de nieuwbouw niet is gerealiseerd en Huurder in het gehuurde is blijven wonen. Ook heeft het hof in rov. 2.10 overwogen dat de nieuwbouw uiteindelijk niet is gerealiseerd en Huurder, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning is blijven wonen en dat de huurovereenkomst het bijzondere karakter (van naar zijn aard van korte duur) na verloop van tijd heeft verloren en een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is geworden. Hieruit blijkt dat het hof voldoende acht heeft geslagen op deze stellingen. Overigens staat in deze zaak helemaal niet ter discussie of er sprake is van een gewone huurovereenkomst van woonruimte en of Huurder recht heeft op huurbescherming. Ook om die reden is er dus geen sprake van door het hof gepasseerde essentiële stellingen.  
     
     
       3.15 
       De stelling  onder c  dat het hof bij arrest van 7 juni 2016 de vorderingen van de curator tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft afgewezen is geen essentiële stelling. Zonder uitleg van Huurder valt niet in te zien waarom de uitspraak waarnaar zij verwijst nog relevant is voor de uitkomst van deze procedure. Ten eerste is deze uitspraak  als gezegd gewezen in een andere procedure tussen andere partijen en daarnaast heeft de kantonrechter in een procedure tussen Huurder en Verhuurder inmiddels bepaald dat de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd eindigt . Op deze recentere uitspraak heeft het hof dan ook gewezen in rov. 2.33.  
     
     
       3.16 
       
         In 1.3 t/m 1.5  van de toelichting op klacht 1 valt ten slotte nog de klacht te lezen dat het hof in rov. 2.8 heeft miskend dat niet de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de uitleg ervan kan worden betrokken, omdat uit de stellingen van Huurder duidelijk wordt dat Verhuurder niet als partij bij het aangaan van de huurovereenkomst betrokken is geweest. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat de bedoeling van anderen dan de partijen bij een overeenkomst voor de uitleg relevant kan zijn, is het hof volgens deze klacht van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat in dit geval de bedoeling van Verhuurder relevant is bij de uitleg van de huurovereenkomst, heeft het hof dat oordeel onvoldoende gemotiveerd. 
     
     
       3.17 
       Deze klacht lijkt over het hoofd te zien dat, zoals het hof heeft overwogen in rov. 2.7, bij de uitleg van een huurovereenkomst de Haviltex-maatstaf moet worden toegepast. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang. Door de bedoelingen van de oorspronkelijke partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 te onderzoeken, heeft het hof geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.  Het is daarbij niet relevant dat de partijen inmiddels niet meer dezelfde zijn als bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ook in dat geval moet immers worden onderzocht wat de oorspronkelijke partijen hebben bedoeld ten aanzien van  de omvang  van het gehuurde. Die is behoudens nadere afspraken immers nog steeds hetzelfde, ook al is sprake van partijwisseling aan verhuurderskant. Het hof heeft met zijn oordeel dus onderkend, zoals Huurder betoogt, dat niet Verhuurder maar zijn voorganger als partij bij het aangaan van de huurovereenkomst betrokken is geweest. Aangezien het hof niet heeft geoordeeld dat de bedoeling van Verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst relevant is bij de uitleg, gaat de klacht in zoverre uit van een onjuiste lezing van het arrest en faalt het bij gebrek aan feitelijke grondslag.  
     
     
       3.18 
       De onderdelen van klacht 1 en de toelichting daarop kunnen niet tot cassatie leiden. 
     
     
       3.19 
       
         
           Klacht 2  bestaat uit vijf subonderdelen (A t/m E) met toelichting met rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel dat perceel [001] niet tot het gehuurde behoort. Ik citeer de hier relevante passages uit het bestreden arrest: 
         “2.3. Het hof komt ook tot het oordeel dat het perceel [001] niet tot het gehuurde behoort. [Verhuurder] moet de bouwhekken die de inrit blokkeren, verwijderen. (…) Het hof licht dit oordeel hierna toe.	 
       
       
       
         
           omvang van het gehuurde 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Volgens [Huurder] behoort tot het gehuurde allereerst de tuin gelegen rondom het 
         achterhuis (perceel [002] ). Op de door [Huurder] overgelegde situatieschets (productie 11 
         bij memorie van grieven), betreft dit het westelijke gedeelte van perceel [002] . Dat dit 
         gedeelte bij het gehuurde hoort, is tussen partijen op zich ook niet in geschil, maar [Huurder] 
          betoogt dat [Verhuurder] - na het vonnis van de kantonrechter van 11 juni 2019 - de oostgrens  
         van dit gedeelte niet goed heeft afgebakend. [Verhuurder] heeft hier paaltjes neergezet, maar deze  
         paaltjes staan volgens [Huurder] niet goed. Daarnaast betoogt [Huurder] dat ook het 
         aangrenzende perceel [001] (volgens het Kadaster 1.175 m² groot) tot het gehuurde behoort. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [Verhuurder] betwist dat het perceel [001] tot het gehuurde behoort en dat de paaltjes niet op de juiste plaats zijn geplaatst. Het hof zal hier achtereenvolgens op ingaan. 
       
     
     
       2.6. 
       Volgens [Huurder] mocht zij ervan uitgaan dat perceel [001] , dat als erf/tuin in het kadaster is beschreven, bij het gehuurde behoorde, onder meer omdat er in de huurovereenkomst niets concreets over de tuin was vastgelegd, maar ook omdat er geen erfafscheiding tussen perceel [001] en perceel [002] bestond ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Bovendien is er een terras aanwezig bij het achterhuis, dat volgens [Huurder] doorloopt over perceel [001] .  
       
     
     
       2.7. 
       Om te beoordelen wat de precieze omvang van het gehuurde is, moet de tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven de omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.  
       
     
     
       2.8. 
       
         
          [Huurder] heeft het gehuurde met ingang van 31 oktober 2006 gehuurd. De huurovereenkomst bepaalt niets over het huren van een tuin. Er staat in de huurovereenkomst het volgende:  
         “ Huurobject  
       
     
     
       1.1. 
       
         Deze overeenkomst heeft betrekking op het object, hierna ‘het gehuurde ’, zijnde een woning die op de nominatie staat te worden gesloopt, plaatselijk bekend: “het achterhuis”(...)  
       
     
     
       1.2. 
       
         Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en wordt aan huurder in gebruik gegeven voor zich. (...) ”  
       
       
     
     
       2.9. 
       De bedoeling van partijen was, zo volgt uit de tekst van de huurovereenkomst en ook uit de stellingen van partijen, dat [Huurder] het gehuurde voor korte duur (negen maanden) zou gaan huren, voor een huurprijs van € 300,- per maand. De reden hiervoor was dat de woning (het voorhuis en achterhuis) gesloopt zou gaan worden omdat er op het perceel nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De huurovereenkomst vermeldt in artikel 3.4 dat de overeenkomst is aangegaan omdat [Huurder] door verlies van andere woonruimte “ in een acute noodsituatie ” was komen te verkeren en aan verhuurder had gevraagd haar tijdelijk te helpen. Daarnaast vermeldt artikel 3.4 dat de huurder op zich neemt al datgene te (blijven) doen wat in zijn vermogen ligt om de beschikking te krijgen over andere woonruimte en deze te betrekken. Tot slot vermeldt artikel 3.4 dat “ het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt (...). Deze sloop zal, naar thans redelijkerwijs te verwachten valt, over één jaar worden gerealiseerd. Gedurende dit ene jaar is verhuurder bereid de woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van de sloop.”  
       
     
     
       2.10. 
       De nieuwbouw is uiteindelijk niet gerealiseerd en [Huurder] is, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning blijven wonen. De huurovereenkomst heeft het bijzondere karakter (van naar zijn aard van korte duur) na verloop van tijd verloren en is een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden. 
       
     
     
       2.11. 
       Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [Huurder] , op wie op grond van artikel 150 Rv de bewijslast rust van haar stelling dat het gehuurde ook perceel [001] omvat, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dit het geval is. Gelet op de achtergrond van de totstandkoming van de huurovereenkomst (vanwege een acute noodsituatie werd tijdelijk een woning beschikbaar gesteld die gesloopt zou gaan worden, voor een (relatief lage) huurprijs van € 300,- per maand), heeft [Huurder] onvoldoende onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat ook het naastgelegen perceel [001] , met een ander kadastraal nummer en met een grootte van 1.175 m², tot het gehuurde behoorde. Dat er geen erfafscheiding bestond tussen de percelen [002] en [001] maakt dit niet anders.  
       
     
     
       2.12. 
       Dat het niet de bedoeling was om ook perceel [001] erbij te verhuren, leidt het hof ook af uit de verklaring van [betrokkene 1] , degene die namens Avabouw B.V. destijds de woning heeft verhuurd aan [Huurder] . [betrokkene 1] heeft in een schriftelijke verklaring van 6 maart 2018 als volgt verklaard:  
       
       
         “ (…)  
         -	 Het ‘achterhuis genoemd in de huurovereenkomst van oktober 2006 tussen mij en mevrouw [Huurder] , is destijds verhuurd als woonruimte. Er zijn geen afspraken gemaakt over het huren van de tuin.  
         -  Ik heb als verhuurder nooit ingestemd met gebruik door [Huurder] van om het huis of elders gelegen percelen.  
         
           Was ook niet aan de orde omdat slechts kort gebruik van de sloopwoning werd beoogd om noodhuisvesting te realiseren zoals vermeld in de huurovereenkomst.  
         
         -  [Huurder] heeft nooit gebruik van tuingrond bedongen. Als dat anders was had ik dat afgewezen en niet aan haar verhuurd (...)”  
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [Huurder] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat perceel [001] ook tot het gehuurde behoort, gewezen op de leveringsakte van 14 mei 2007. In deze akte zijn de percelen [001] en [002] geleverd door Villaforte B.V. aan [Projectontwikkeling B.V.] . [betrokkene 1] was (middellijk) bestuurder van [Projectontwikkeling B.V.] . De leveringsakte vermeldt dat het verkochte het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en bos gelegen aan de [a-straat] , [sectie] nummers [001] en [002] betreft. De leveringsakte vermeldt ook dat het verkocht wordt aanvaard onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Hieruit volgt volgens [Huurder] dat het gehuurde ook perceel [001] omvat.  
       
     
     
       2.14. 
       Het hof volgt [Huurder] niet in dit standpunt. Uit de leveringsakte volgt hetgeen is overgedragen aan [Projectontwikkeling B.V.] . Daaruit kan niet worden afgeleid dat hetgeen overgedragen is (de percelen [001] en [002] ) identiek is aan hetgeen verhuurd was aan [Huurder] .  
       
     
     
       2.15. 
       Anders dan [Huurder] betoogt, kan uit de verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] evenmin worden afgeleid dat perceel [001] tot het gehuurde behoort. [betrokkene 2] was van 2008 tot 2011 huurder van het voorhuis en volgens hem huurde [Huurder] de hele tuin, ook het stuk grond naast het achterhuis (naar het hof begrijpt doelt [betrokkene 2] hier op perceel [001] ). [betrokkene 2] verklaart over zijn eigen waarneming vanaf 2008. Dat hij heeft gezien dat [Huurder] perceel [001] heeft gebruikt in de periode 2008-2011, maakt niet dat perceel [001] daarmee tot het gehuurde behoorde/is gaan behoren. Ook uit de verklaring van [betrokkene 4] volgt dit niet. [betrokkene 4] , destijds bedrijfsjurist, heeft diverse transacties van Villaforte B.V. begeleid, zo ook de transactie uit 2007 waarbij de percelen [001] en [002] aan [Projectontwikkeling B.V.] . zijn verkocht en geleverd. [betrokkene 3] leidt uit de akte van levering van 14 mei 2007 af dat beide percelen aan [Huurder] zijn verhuurd/in gebruik gegeven. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen bepaalt de leveringsakte tussen Villaforte B.V. en [Projectontwikkeling B.V.] . niet de omvang van hetgeen verhuurd is aan [Huurder] .  
       
     
     
       2.16. 
       Uit het gebruik dat [Huurder] van perceel [001] maakt (onder meer om haar hond uit te laten), kan evenmin worden geoordeeld dat daarmee perceel [001] tot het gehuurde behoort. Dit geldt ook voor het argument van [Huurder] dat er een terras bij het gehuurde hoort, dat zich volgens haar voor een gedeelte uitstrekt over perceel [001] . [Verhuurder] heeft (in zijn processtukken en ter zitting) betwist dat er een terras aanwezig was in 2006. [Huurder] heeft in dit licht van de gemotiveerde betwisting van [Verhuurder] onvoldoende onderbouwd dat er in 2006 een terras lag dat zich voor een gedeelte uitstrekte over perceel [001] . Maar zelfs als het hof ervan uitgaat dat dat wel zo was, brengt dit nog niet mee dat [Huurder] er destijds van uit mocht gaan dat het gehele perceel [001] tot het gehuurde behoorde.  
       
     
     
       2.17. 
       Het voorgaande betekent dat perceel [001] niet tot het gehuurde behoort. Na het vonnis van 11 juni 2019 heeft [Verhuurder] een houten schutting geplaatst om de noordgrens van het gehuurde te markeren (de grens tussen de percelen [002] en [001] ). Deze schutting kan dus blijven staan. De vordering van [Huurder] tot verwijdering van de bouwhekken, geplaatst door de huurder van perceel [001] (de familie [betrokkenen 5] ) op perceel [001] , op een afstand van ongeveer twee meter van de erfgrens, wordt op grond van het voorgaande afgewezen.” 
     
     
       3.20 
       
         Onderdeel A  klaagt dat het hof in rov. 2.11 ten onrechte, althans op ontoereikend gemotiveerde wijze (a) aan de hand van de door het hof in 2.9 geciteerde tekst van de huurovereenkomst, de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst als argument heeft gebruikt voor de afwijzing van de stellingen van Huurder, en (b) heeft geoordeeld dat, kort gezegd, het feit dat geen erfafscheiding bestond tussen de percelen [002] en [001] niet van belang is. 
     
     
       3.21 
       Het oordeel wat tot het gehuurde behoort is feitelijk  en kan in cassatie slechts beperkt  op begrijpelijkheid worden getoetst. Voor zover hiertegen rechtsklachten zijn gericht, falen die al om die reden. 
     
     
       3.22 
       
         Onder 2. 1 klaagt Huurder dat de bedoeling van Verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet in de beoordeling kan worden betrokken zodat aan de letterlijke tekst van de huurovereenkomst geen althans geen overwegend belang kan worden gehecht.  
     
     
       3.23 
       Deze klacht bouwt voort op de besproken klacht onder 1.3 t/m 1.5 en vindt zijn weerlegging in de bespreking daarvan. 
     
     
       3.24 
       
         In 2.2 en het eerste deel van 2.3  wordt geklaagd dat de bedoelingen die uit de huurovereenkomst blijken niet langer actueel zijn, zoals blijkt uit de vaststellingen van het hof in rov. 2.10, zodat zij niet kunnen meewegen in de beoordeling. 
     
     
       3.25 
       Dat, zoals het hof in rov. 2.10 heeft overwogen, de nieuwbouw uiteindelijk niet is gerealiseerd en Huurder, ook na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van negen maanden, in de woning is blijven wonen en de huurovereenkomst het bijzondere karakter na verloop van tijd heeft verloren en een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is geworden, maakt niet dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst omtrent de omvang van het gehuurde niet meer relevant is. Dat is bij de bespreking van onderdeel 1 al onder ogen gezien. Zonder nadere uitleg, die niet wordt verschaft, valt niet in te zien dat de omvang van het gehuurde is veranderd toen de tijdelijke huurovereenkomst overging in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  
     
     
       3.26 
       Volgens  het laatste deel van 2.3  is onvoldoende gemotiveerd waarom de oorspronkelijke noodsituatie en relatief lage huurprijs zouden kunnen verklaren dat perceel [001] niet tot het gehuurde behoort. 
     
     
       3.27 
       Het hof heeft in rov. 2.11 de achtergrond van de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken in zijn beoordeling. Zonder nadere motivering is evident dat naar ’s hofs oordeel in een noodsituatie de focus ligt op de huur van de woonruimte en niet op de tuin en dat bij een relatief lage huurprijs in die situatie niet de huur van een naastgelegen perceel, met een ander kadastraal nummer en met een grootte van 1.175 m² past. De klacht faalt. 
     
     
       3.28 
       
         Onder 2.4 t/m 2.7   is de klacht dat het hof gelet op Huurders stelling dat lettende op de situatie ter plaatse de enkele kadastrale grens geen voor de hand liggende begrenzing van de tuin is , ten onrechte niet heeft uitgelegd waarom het ontbreken van een erfafscheiding tussen perceel [002] en [001] hier niet van belang is. 
     
     
       3.29 
       Dit loopt stuk, omdat zonder nadere uitleg duidelijk is dat het ontbreken van een erfafscheiding tussen percelen nog niet maakt dat het naastgelegen perceel met een ander kadastraal nummer hoort bij het gehuurde. Het hof behoefde ook niet nader te motiveren dat kadastrale grenzen, zelfs in een bosrijke omgeving, van belang kunnen zijn bij de vaststelling van de omvang van het gehuurde. 
     
     
       3.30 
       Onderdeel A is daarmee tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.31 
       
         Onderdeel B  klaagt dat het hof in rov. 2.12 ten onrechte, althans op ontoereikend gemotiveerde wijze, uit het aldaar geciteerde deel van de schriftelijke verklaring van 6 maart 2018 van [betrokkene 1] een verdere motivering heeft afgeleid voor zijn oordeel dat het niet de bedoeling was om ook perceel [001] erbij te verhuren. Volgens de toelichting  onder 2.8 t/m 2.11  had het hof vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep ook haar relevante reactie in eerste aanleg op die verklaring moeten bespreken .  
     
     
       3.32 
       Bedoelde stellingen van Huurder in die reactie komen er op neer dat (i) de makelaar,  [betrokkene 1] en de bewoner van het voorhuis hadden verteld dat de achtertuin rondom bij het verhuurde achterhuis hoort, (ii) niet doorslaggevend is wat in de huurovereenkomst staat vermeld, (iii) er geen expliciete afspraken waren, (iv) de leveringsakte van 14 mei 2007 relevant is, en (v) alleen bewoners en niet de verhuurders belang hebben bij een tuin. Dit betoog kan om de volgende redenen niet tot cassatie leiden. 
     
     
       3.33 ( 
       (ad i) Het hof hoefde niet te bespreken wat [betrokkene 1] volgens Huurder tegen haar zou hebben gezegd, nu het hof in rov. 2.12 de schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] zelf in zijn overweging heeft betrokken. Ook heeft het hof in rov. 2.15 de verklaring van [betrokkene 2] , die van 2008 tot 2011 de huurder van het voorhuis was, in zijn beoordeling betrokken. Dat de makelaar iets heeft verteld over de omvang van het gehuurde, heeft Huurder verder niet onderbouwd en behoefde het hof om die reden niet in zijn beoordeling te betrekken.  
     
     
       3.34 ( 
       (ad ii) Verder blijkt uit hetgeen het hof over de omvang van het gehuurde heeft overwogen dat, in tegenstelling tot wat [Huurder] tot uitgangspunt neemt, het hof niet heeft geoordeeld dat doorslaggevend is wat in de tekst van de huurovereenkomst staat vermeld. Het hof is immers nagegaan wat partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de omvang. Naast andere relevante omstandigheden heeft het hof daarbij gewicht toegekend aan de tekst van de huurovereenkomst.  
     
     
       3.35 ( 
       (ad iii) Verder blijkt al uit de weergave van het standpunt van Huurder in rov. 2.6 dat het hof acht heeft geslagen op de stelling dat er niets concreets over de tuin is afgesproken. Aangezien het hof in rov. 2.11 heeft geoordeeld dat op grond van art. 150 Rv op Huurder de bewijslast rust, behoefde het hof niet nader uit te leggen waarom die omstandigheid niet in haar voordeel spreekt.  
     
     
       3.36 ( 
       (ad iv) Uit rov. 2.13-2.14 blijkt verder dat het hof de inhoud van de leveringsakte in zijn beoordeling heeft betrokken, maar het standpunt van Huurder daaromtrent niet heeft gevolgd. Daarmee is genoegzaam op de stellingen van Huurder gerespondeerd.  
     
     
       3.37 ( 
       (ad v) Ten slotte behoefde het hof niet in te gaan op de stelling dat alleen bewoners belang hebben bij een tuin; ook een verhuurder kan uiteraard belang hebben bij de vraag of een tuin tot het verhuurde behoort.  
     
     
       3.38 
       Van het passeren van essentiële stelling is geen sprake en evenmin van ontoereikende motivering. Onderdeel B is tevergeefs voorgesteld. 
     
     
       3.39 
       
         Onderdeel C  is gericht tegen het oordeel in rov. 2.14 dat uit de leveringsakte volgt hetgeen is overgedragen aan [Projectontwikkeling B.V.] . en daaruit niet kan worden afgeleid dat hetgeen is overgedragen identiek is aan hetgeen verhuurd was aan Huurder. Ter toelichting wordt  onder 2.12 en 2.13  gewezen op door Huurder ingenomen stellingen die erop neerkomen dat de leveringsakte aanwijzingen bevat van hetgeen de partijen bij die akte qua verhuurde tuin voor ogen stond en dat dit doorwerkt in de contractuele relatie met Huurder, dat zij in de leveringsakte wordt genoemd en als huurster in verband wordt gebracht met het verkochte, terwijl het verkochte is aangeduid als woonhuis cum annexis met ondergrond, erf, tuin en bos, waarbij verwezen wordt naar perceel [001] en [002] .  Onder 2.14  betoogt Huurder dat indien het hof heeft gemeend dat Huurder heeft betoogd dat zij aan de leveringsakte rechtstreeks rechten kan ontlenen, het hof haar stellingen onbegrijpelijk heeft geïnterpreteerd.  Onder 2.15  is de klacht dat wanneer het hof heeft gemeend dat de leveringsakte in geen geval aanwijzingen voor het gelijk van Huurder kan opleveren, het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, omdat zij het bewijs van haar gelijk met alle middelen rechtens kan leveren.  Onder 2.16  klaagt Huurder verder dat indien het hof heeft gemeend dat uit de leveringsakte niet het door haar gestelde gevolg kan worden getrokken, het hof die mening nader had moeten onderbouwen gelet op de stellingen van Huurder.  
     
     
       3.40 
       Van de drie alternatieve lezingen onder 2.14 – 2.16 meen ik dat het hof - conform de lezing onder 2.16 - heeft geoordeeld dat uit de leveringsakte niet het door Huurder gestelde gevolg kan worden getrokken. In rov. 2.15 verwijst het hof immers naar dit oordeel, waarbij wordt verduidelijkt dat het van oordeel is dat de leveringsakte niet de omvang van het verhuurde bepaalt. Het hof heeft hiermee voldoende gemotiveerd dat het standpunt van Huurder dat in de leveringsakte aanwijzingen worden gegeven over de omvang wordt gepasseerd. Daar ketsen de klachten uit onderdeel C op af. 
     
     
       3.41 
       
         Onderdeel D  is gericht tegen het oordeel uit rov. 2.15 dat uit de verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 4] niet kan worden afgeleid dat perceel [001] tot het gehuurde behoort.  Onder 2.17-2.18  is de klacht dat het hof de Haviltex-maatstaf heeft miskend door na te laten om te toetsen of Huurder op grond van verklaringen en gedragingen van haar en/of Verhuurder gerechtvaardigd ervan mocht uitgaan dat perceel [001] tot het verhuurde behoorde of is gaan behoren.  
     
     
       3.42 
       Deze klacht mist feitelijke grondslag. Huurder heeft in feitelijke instanties niet gesteld (en het middel noemt ook geen vindplaatsen in de stukken) dat het hof behoort te toetsen of Huurder er gerechtvaardigd van mocht uitgaan dat het betreffende perceel tot het verhuurde behoorde.  
     
     
       3.43 
       
         Onder 2.19  voert Huurder aan dat het hof de vaststelling dat [betrokkene 2] heeft gezien dat Huurder gebruik maakte van het perceel had moeten meewegen bij de beoordeling of het perceel tot het gehuurde behoorde of is gaan behoren.  
     
     
       3.44 
       Die vaststelling is blijkens rov. 2.15 meegewogen, maar het hof is van oordeel dat de omstandigheid dat [betrokkene 2] gezien heeft dat Huurder het perceel heeft gebruikt in de periode 2008-2011  niet  maakt dat het perceel tot het gehuurde behoorde of is gaan behoren. Ook deze klacht kan dus niet tot cassatie leiden. 
     
     
       3.45 
       
         Onder 2.20  voert Huurder aan dat indien het hof heeft gemeend dat de verklaring van [betrokkene 2] in dit geval geen bewijs levert voor de juistheid van dat wat Huurder als stelling heeft betrokken, het hof die stelling ten onrechte niet van een nadere motivering heeft voorzien.  
     
     
       3.46 
       Ik lees de klacht zo dat het hof nader had moeten motiveren waarom de verklaring van [betrokkene 2] dat Huurder gebruik maakte van het perceel niet bewijst dat het perceel tot het verhuurde behoorde of is gaan behoren. Het hof legt in rov. 2.16 uit dat uit het gebruik dat Huurder van perceel [001] maakt (onder meer om haar hond uit te laten) evenmin kan worden geoordeeld dat daarmee perceel [001] tot het gehuurde behoort. Het hof heeft daarmee voldoende gemotiveerd waarom de verklaring van [betrokkene 2] geen voldoende bewijs oplevert, zodat de klacht niet kan slagen.  
     
     
       3.47 
       De klacht  onder 2.21  is dat het oordeel dat de verklaring van [betrokkene 4] over de leveringsakte niet van belang is gelet op de redenen genoemd in onderdeel C rechtens onjuist, onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is.  
     
     
       3.48 
       Deze klacht bouwt voort op de klachten uit onderdeel C en behoeft om die reden geen zelfstandige bespreking, omdat deze om de bij de bespreking van dat onderdeel genoemde redenen niet tot cassatie kan leiden. 
     
     
       3.49 
       
         
           Onderdeel E   is gericht tegen het oordeel in rov. 2.16, door Huurder onder a-d als volgt weergegeven: 
         a. uit het gebruik dat Huurder van perceel [001] maakt (onder meer om haar hond uit te laten), niet kan worden geoordeeld dat daarmee perceel [001] tot het gehuurde behoort,  
         b. uit het argument van Huurder dat een terras bij het gehuurde hoort, dat zich volgens Huurder voor een gedeelte uitstrekt over perceel [001] , niet kan worden geoordeeld dat daarmee perceel [001] tot het gehuurde behoort,  
         c. Huurder in het licht van de gemotiveerde betwisting van Verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat er in 2006 een terras lag dat zich voor een gedeelte uitstrekte over perceel [001] ,  
         d. als er in 2006 een terras lag dat zich voor een gedeelte uitstrekte over perceel [001] , dit nog niet meebrengt dat Huurder er destijds van uit mocht gaan dat het gehele perceel [001] tot het gehuurde behoorde. 
       
       
     
     
       3.50 
       
         Onder 2.22  voert Huurder geen zelfstandige klacht aan. Verwezen wordt  mutatis mutandis  naar de klacht uit onderdeel D, zodat die strandt op hetgeen bij de bespreking daarvan naar voren is gebracht. 
     
     
       3.51 
       
         Onder 2.23  klaagt Huurder dat  de door haar gestelde functie van perceel [001] ten opzichte van perceel [002] en het gebruik dat zij van perceel [001] heeft gemaakt juist wel kunnen bijdragen aan het oordeel dat dit perceel deel was (geworden) van het gehuurde, temeer indien protest tegen dat gebruik door Verhuurder is uitgebleven . Daaraan wordt  onder 2.24  toegevoegd dat uit het gebruik wel kan voortvloeien dat zij redelijkerwijs mocht verwachten dat ook Verhuurder ervan uitging dat perceel [001] tot het gehuurde behoorde of is gaan behoren.  
     
     
       3.52 
       Al eerder is besproken dat het oordeel over de omvang van het gehuurde een feitelijk oordeel is dat in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. De rechtsklachten stuiten daarop af. De motiveringsklachten voldoen niet aan de daaraan te stellen eisen, omdat niet voldoende concreet wordt aangegeven waarom hier sprake zou zijn van ontoereikende motivering. Het oordeel dat de betreffende stellingen van Huurder het gebruik van perceel [001] en over het terras niet kunnen leiden tot het oordeel over de omvang van het gehuurde in de door Huurder gestelde zin, is goed te volgen. 
     
     
       3.53 
       
         Onder 2.25  klaagt Huurder dat het hof bij oordeel c. is uitgegaan van een onjuiste lezing van haar stellingen, omdat niet zozeer haar stelling is dat in 2006 al sprake was van een terras, maar wel dat vanaf enig moment sprake is van een terras dat ten opzichte van het woonhuis een functie heeft en dat Huurder zonder protest van Verhuurder dat terras heeft gebruikt .  
     
     
       3.54 
       Dit  faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat uit MvG 36 niet blijkt dat zij heeft gesteld dat er vanaf enig moment na 2006 sprake was van een terras.  
     
     
       3.55 
       De motiveringsklacht tegen oordeel d.  onder 2.26  luidt dat dat oordeel zonder nadere uitleg gelet op ‘voornoemde stellingen’ van Huurder onbegrijpelijk is.   
     
     
       3.56 
       Dit gaat evenmin op. Het d.-oordeel behoefde geen nadere motivering in het licht van de ingeroepen stellingen. Die zijn namelijk meegewogen, maar (impliciet) verworpen. Nu ook onderdeel E tevergeefs is voorgesteld, faalt klacht 2 integraal. 
     
     
       3.57 
       In  klacht 3 , dat ook ziet op het oordeel over de omvang van het gehuurde, voert Huurder aan dat het hof in strijd met art. 24 Rv geen of onvoldoende aandacht heeft besteed aan de stellingen over de functionele samenhang tussen percelen [001] en [002] , het gebruik door Huurder van perceel [001] , en de stelling dat de tuin was meeverhuurd althans aan haar ter beschikking stond en dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de perceelgrens geen rol heeft gespeeld . Voor zover het hof heeft gemeend dat de stellingen geen bespreking behoefden, is dat rechtens onjuist en indien het hof heeft gemeend dat de stellingen in dit geval niet relevant zijn, is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd. 
     
     
       3.58 
       Ook deze klachten zijn tevergeefs, omdat anders dan de klacht tot uitgangspunt neemt, op de betreffende stellingen wel degelijk genoegzaam is gerespondeerd  in rov. 2.16. Daar gaat het hof in op het volgens Huurder sinds 2006 aanwezige terras en het gebruik van Huurder van beide percelen (zonder acht te slaan op de perceelgrens) om onder meer de hond uit te laten. Het hof heeft die omstandigheden zodoende meegewogen, maar dat heeft niet tot honorering van Huurders standpunt geleid dat daaruit kan worden afgeleid dat perceel [001] tot het verhuurde behoorde. 
     
     
       3.59 
       
         
           Klacht 4  verlaat het terrein van de omvang van het gehuurde en focust op het oordeel over het herstel van de gebreken. Zij is gericht tegen de passage uit rov. 2.31 dat het onwaarschijnlijk is dat voor het door Huurder aangevoerde bedrag (€ 27.935,- excl. BTW) de gebreken op een enigszins bestendige wijze verholpen kunnen worden. Huurder klaagt dat dit oordeel onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd is.    
         In rov. 2.31 heeft het hof het volgende overwogen: 
       
       
       
         “ [Huurder] is het niet eens met dit door [de aannemer]  geraamde bedrag. Zij heeft een bouwkundig rapport van Perfectkeur in het geding gebracht, waaruit volgt dat de herstelwerkzaamheden voor een bedrag van € 27.935,- (exclusief btw) kunnen worden uitgevoerd. Uit de eigen stellingen van [Huurder] volgt dat er onder meer sprake is van houtrot in het dakbeschot, dat er sprake is van ontbrekende en verrotte overstekken, boeiboord en beplatingen van daken, houtrot van de luifel, vochtproblemen en kiervorming bij het dakbeschot in de woning. Het hof acht het daarom onwaarschijnlijk dat voor dit bedrag de gebreken (op een enigszins bestendige wijze) verholpen kunnen worden.” 
       
     
     
       3.60 
       Volgens de klacht  onder 4.1  heeft het hof miskend dat bij de bepaling of de uitzondering van art. 7:206 lid 1 BW kan worden toegepast, niet gaat om de vaststelling van de waarschijnlijkheid of onwaarschijnlijkheid of het door Huurder verlangde herstel voor het door haar genoemde bedrag kan worden uitgevoerd, maar om te bepalen wat in financiële termen exact de spanning is tussen wat de huurder verlangt en wat van de verhuurder kan worden gevergd.  
     
     
       3.61 
       Deze rechtsklacht faalt. Om te bepalen of de uitzondering op de hoofdregel dat een verhuurder gebreken moet herstellen opgaat, dus of dat herstel van gebreken uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder verwacht kunnen worden, moet eerst worden vastgesteld om welke uitgaven het gaat. Partijen zijn over de kosten daarvan behoorlijk verdeeld ruim € 1,5 ton incl. BTW volgens Verhuurder en ongeveer € 28.000,- excl. BTW volgens Huurder, zo volgt uit rov. 2.30-2.31 en gelet op dit verschil is het hof nagegaan of het door Huurder genoemde bedrag realistisch kon worden geoordeeld. Mede gelet op de eigen stellingen van Huurder over de aard van de benodigde herstelwerkzaamheden, heeft het hof het onwaarschijnlijk geacht dat die voor het door Huurder genoemde bedrag kunnen worden uitgevoerd. Hiermee is geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, zoals de klacht onder 4.1 aanvoert, die dan ook tevergeefs wordt voorgesteld.  
     
     
       3.62 
       
         Onder 4.2  klaagt Huurder dat het hof hiermee niet kon volstaan, maar zo nodig aan de hand van een te gelasten deskundigenonderzoek had behoren na te gaan waar precies de knelpunten in de rapportage  van de bouwkundige begroting zijdens Huurder zitten en hoe deze verholpen zouden kunnen worden en betaling van welk bedrag daartoe (nog net) van [Verhuurder] kan worden verlangd.  
     
     
       3.63 
       In de eerste plaats: het oordeel over de te verwachten herstelkosten is feitelijk en kan in cassatie alleen op begrijpelijkheid worden getoetst. De rechtsklacht dat hier zo nodig aan de hand van een te gelasten deskundigenonderzoek had moeten worden gewerkt, faalt alleen al daarom – wat daar verder inhoudelijk ook van zij. Het hofoordeel over de te verwachten herstelkosten is alleszins begrijpelijk, gelet op de waslijst aan door Huurder verlangde herstelposten opgesomd in rov. 2.27. Daar ketst dit subonderdeel al op af.    
     
     
       3.64 
       Ten overvloede merk ik nog op dat het hof, anders dan Huurder betoogt, niet hoefde aan te geven welk exact bedrag van Verhuurder kan worden verlangd om tot een begrijpelijk oordeel te kunnen komen. Het is bepaald begrijpelijk dat het hof heeft geoordeeld dat aanzienlijke investeringen nodig zijn en zullen blijven waarvan de kosten (ver) boven het door Huurder genoemde bedrag zullen uitkomen en dat die uitgaven redelijkerwijs niet van Verhuurder kunnen worden verlangd. Het evidente behoeft nu eenmaal geen omstandige motivering. 
     
     
       3.65 
       Het onderdeel vervolgt  onder 4.3-4.7  met de motiveringsklacht dat nu zijdens Huurder sprake is van een gerenommeerd bouwkundig bureau dat de gebreken vakkundig heeft onderzocht en daarover verslag heeft gedaan tegenover een ‘losse pols’ benadering van de kant van de deskundige van Verhuurder, hier een nadere motivering van het hof had mogen worden verlangd en het onbegrijpelijk is dat het hof de rapportage van de kant van Verhuurder wel volgt en die zijdens Huurder niet.  
     
     
       3.66 
       Deze klacht kan niet slagen, omdat zij in wezen aanstuurt op een andere feitelijke afweging, waarvoor in cassatie geen plaats is. Het gewraakte hofoordeel is alleszins inzichtelijk gemotiveerd. De klacht faalt alleen al om deze reden – nog daargelaten dat het hof niet het partijdeskundigenoordeel zijdens Verhuurder heeft gevolgd, maar alleen gemotiveerd heeft geoordeeld dat het opgevoerde bedrag van de kant van Huurder niet aannemelijk voorkomt, zodat de klacht in die zin ook feitelijke grondslag mist.  
     
     
       3.67 
       Ook klacht 4 is zodoende integraal tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.68 
       
         Klacht 5  valt het oordeel in rov. 2.32 aan dat zelfs als alle gevorderde herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, de woning in de jaren daarna steeds aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben, alsmede dat ‘lapwerk’ nodig zal blijven om de woning op een enigszins acceptabel onderhoudsniveau te houden en dat dit van Verhuurder niet kan worden gevergd. Dat is volgens Huurder onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd, gelet op hetgeen is aangevoerd over de wetenschap van Verhuurder bij het verwerven van de eigendom dat (a) dat deze woning achterstallig onderhoud kende, (b) dat deze aan Huurder verhuurd was en (c) op grond van deze omstandigheden de woning met een flinke korting heeft kunnen kopen. De vervolgklacht is dat het hof ten onrechte niet duidelijk heeft gemaakt welke mate en aard van onderhoud nog wel van Verhuurder kan worden verlangd, zodat onduidelijk is welke exacte norm het hof voor ogen had. 
     
     
       3.69 
       
         In rov. 2.32 heeft het hof het volgende geoordeeld: 
         “Bovendien gaat het hof ervan uit dat (gelet op de bevindingen van de Huurcommissie, aannemer [de aannemer] , maar ook Perfektkeur en het feit dat het om een garage gaat die is omgebouwd tot woning) zelfs als alle gevorderde herstelmaatregelen zouden worden uitgevoerd, de woning in de jaren daarna steeds aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben. Sinds [Verhuurder] eigenaar van het gehuurde is geworden (in februari 2017) heeft [Verhuurder] diverse herstellingen aan het gehuurde verricht. Zo heeft [Verhuurder] in de zomer van 2018 nieuwe dakgoten laten plaatsen, maar deze nieuwe dakgoten konden - als gevolg van het rotte dak en de houtrot in de overstekken - niet goed bevestigd worden, met lekkage als gevolg. De enige oplossing om de dakgoten strak en waterpas aan te brengen, is het verwijderen van het dak. Er is ook sprake van kiervorming in de woning, die is ontstaan toen oude boeidelen, die weggerot waren, verwijderd zijn. Volgens [Verhuurder] is het niet mogelijk om met aftimmeringen nog te komen tot het visueel wegwerken van de kiervorming en bovendien is de kiervorming nodig om verdere verrotting van het dak te voorkomen. Dit laatste is door [Huurder] niet weersproken. [Verhuurder] heeft tijdens de zitting in hoger beroep (van 27 oktober 2021) toegelicht dat alles wat hij hersteld had, weer kapot is en dat hij € 35.000,- aan herstelwerkzaamheden aan de woning heeft besteed. Ook dit is door [Huurder] niet weersproken. Uit de overgelegde stukken en stellingen van partijen leidt het hof af dat ‘lapwerk’ nodig zal blijven om de woning op een enigszins acceptabel onderhoudsniveau te houden.” 
       
     
     
       3.70 
       Het oordeel in rov. 2.32 dat het gehuurde aanzienlijk onderhoud nodig zal blijven hebben en dat ‘lapwerk’ nodig zal blijven om de woning op een enigszins acceptabel onderhoudsniveau te houden is een feitelijk oordeel dat in cassatie alleen op begrijpelijkheid kan worden getoetst. Daar ketst de eerste rechtsklacht al op af. De motiveringsklacht strandt op het gegeven dat de klacht niet aangeeft waarom dit oordeel over het te vergen onderhoud onbegrijpelijk is gelet op de genoemde stellingen en voldoet in zoverre niet aan de op grond van art. 407 lid 2 Rv daaraan te stellen eisen. De vervolgrechtsklacht mist feitelijke grondslag, omdat het hof overduidelijk als norm voor ogen heeft gehad de uitzondering uit art. 7:206 lid 1 BW. Daar is dit onderdeel mijns inziens al in zijn geheel op af te doen. 
     
     
       3.71 
       Als de klacht zo gelezen moet worden dat wordt bestreden dat de uitgaven redelijkerwijs niet van Verhuurder kunnen worden gevergd, omdat gelet de door Huurder genoemde stellingen het oordeel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is, wijs ik op de bespreking van klacht 1 onder a en 3 en 4 waarin al is ingegaan op de vraag of het hof bij de beoordeling voldoende op die stellingen heeft gerespondeerd, zodat deze alsdan herhaling van zetten ook hier geen doel kan treffen.   
     
     
       3.72 
       Ten overvloede verder nog: gelet op de door het hof genoemde omstandigheden in rov. 2.30-2.34 is hier mijns inziens bepaald geen sprake van onbegrijpelijkheid. Daartoe was geenszins nodig om in ’s hofs overweging te betrekken welke mate en aard van onderhoud nog wel van Verhuurder kan worden verlangd. Door in rov. 2.32 en 2.34 te overwegen dat aanzienlijke investeringen nodig zullen zijn en blijven om het gehuurde in een enigszins acceptabele staat van onderhoud te houden en dat dit niet van Verhuurder kan worden verlangd in de omstandigheden van dit geval, heeft het hof zijn oordeel voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Klacht 5 faalt. 
     
     
       3.73 
       
         
           Klacht 6  is gericht tegen rov. 2.33: 
         “Daarbij komt dat (door [Verhuurder] ) een sloopmelding is ingediend en geaccepteerd (ten behoeve van de sloop van het achterhuis en de restanten van het voorhuis). Aan [Verhuurder] is inmiddels een omgevingsvergunning verleend om een vervangende woning te bouwen op het perceel. Het door [Huurder] ingestelde beroep tegen deze verleende vergunning is bij uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 februari 2020 ongegrond verklaard. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Bovendien heeft inmiddels de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (bij vonnis van 27 juli 2021) het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [Huurder] eindigt, vastgesteld op 1 februari 2022. Dat door [Huurder] hoger beroep ingesteld van dit vonnis en dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, neemt niet weg dat naar de huidige stand van zaken er een vonnis ligt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd. Daarmee bestaat er een reële kans dat het tot een einde van de huurovereenkomst komt.” 
         Huurder klaagt dat de kennelijke gedachte van het hof dat hiermee alle relevante vaststellingen zijn gedaan rondom de huidige bestuursrechtelijke situatie rechtens onjuist, dan wel ontoereikend is gemotiveerd. Zij voert aan dat zij in hoger beroep naar voren heeft gebracht dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel bij vonnis van 27 juli 2017 Verhuurder verboden heeft om de woning te slopen . Deze stelling is volgens Huurder relevant omdat de sloop dus vooralsnog niet kan worden gerealiseerd. 
       
       
     
     
       3.74 
       Het feitelijk oordeel van het hof in rov. 2.33 over de huidige stand van zaken kan in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Daar stuit de rechtsklacht op af. Het is verder niet onbegrijpelijk dat het hof niet heeft gewezen op het vonnis waarop Huurder hier doelt. Daarin is namelijk in rov. 4.8 geoordeeld dat het verbod om het gehuurde te slopen zal worden toegewezen, totdat de bodemrechter over de rechtsgeldigheid van de ontbinding van de huurovereenkomst heeft beslist. Inmiddels ligt er, zoals het hof in rov. 2.33 heeft overwogen, een vonnis van de bodemrechter (kantonrechter) van 27 juli 2021 waarin het einde van de huurovereenkomst is bepaald op 1 februari 2022. De voorlopige voorziening uit het kortgedingvonnis heeft daarmee natuurlijk aan belang ingeboet. Van onbegrijpelijkheid is hier zodoende geen sprake. Daarmee is ook klacht 6 tevergeefs voorgesteld.  
     
     
       3.75 
       
         Klacht 7  is ook gericht tegen rov. 2.33 en betoogt dat het hof ten onrechte, of op ontoereikend gemotiveerde wijze heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat door Huurder hoger beroep is ingesteld tegen het huurbeëindigingsvonnis, welk vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, niet wegneemt dat naar de huidige stand van zaken er een vonnis ligt op grond waarvan de huurovereenkomst eindigt binnen afzienbare tijd en dat daarmee een reële kans bestaat dat het tot een einde van de huurovereenkomst komt. Huurder betoogt dat vanwege dit appel beroep de uitspraak niet definitief is zodat er (ook niet in beginsel) geen sprake is van een einde huurovereenkomst binnen afzienbare tijd. Omdat geen inzicht wordt gegeven in de stellingen van Huurder en Verhuurder in voornoemde appelprocedure en beëindiging van de huur hier niet voorligt, heeft hof niet met recht of zonder nadere toelichting kunnen concluderen dat er een reële kans bestaat dat het tot een einde van de huurovereenkomst zal komen.  
     
     
       3.76 
       De hier voorgedragen rechtsklacht is geen rechtsklacht in cassatie-technische zin, maar in wezen een motiveringsklacht, die overigens faalt. Het is natuurlijk goed te volgen dat als er een bodemvonnis voorligt waarin een einddatum van de huurovereenkomst is bepaald, er niettegenstaande een daartegen gericht appel een reële kans bestaat dat de huur tot een einde komt. Zeker is dat zo in het licht van de inmiddels geaccepteerde sloopmelding alsmede onherroepelijk geworden omgevingsvergunning om een vervangende woning te bouwen op het perceel waar nu nog het verhuurde achterhuis staat – twee omstandigheden die het hof uitdrukkelijk meeweegt in rov. 2.33, maar de klacht verder niet noemt. Daar stuit klacht 7 al integraal op af. Daar komt bij dat Huurder in feitelijke instanties niets heeft aangevoerd over (en het middel daar ook geen vindplaatsen van noemt in de stukken) welke stellingen in de appelprocedure over de huurbeëindiging zijn betrokken, zodat het hof daar ook niet op hoefde te reflecteren. De klacht is tevergeefs.   
     
     
       3.77 
       
         
           Klacht 8   is ten slotte gericht tegen rov. 2.34 waarin het hof het volgende heeft geoordeeld (ik heb in navolging van Huurders cassatieklacht in het citaat de letters a-d toegevoegd om de verschillende onderdelen van het oordeel te onderscheiden): 
         “Het hof is van oordeel dat op grond van het bovenstaande het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [Verhuurder] verwacht kunnen worden. (a) Na de koop door [Verhuurder] in februari 2017 is het voorhuis verwoest door een brand. (b) [Verhuurder] heeft (zeker wanneer het wordt afgezet tegen zijn huuropbrengsten) aanzienlijk geïnvesteerd in het gehuurde. (c) Om het gehuurde in een enigszins acceptabele staat van onderhoud te houden, zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn en nodig blijven. (d) De omvang en aard van de herstelwerkzaamheden die [Huurder] vordert en het daarmee gepaard gaande bedrag staan, mede gelet op de resterende duur van de huur (die zoals de stand van zaken op dit moment is, in beginsel nog van korte duur is) en de op enige termijn te verwachten sloop van de woning, naar het oordeel van het hof daarmee in wanverhouding tot de door [Huurder] te verkrijgen genotsvermeerdering.” 
       
     
     
       3.78 
       
         Onder 8.1  klaagt Huurder dat het onder c overwogene niet blijkt uit hetgeen het hof daarvoor heeft overwogen zodat dit oordeel van het hof onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is.  
     
     
       3.79 
       Die klacht is tevergeefs, van onbegrijpelijkheid is helemaal geen sprake hier. Dat aanzienlijke investeringen nodig zullen zijn en blijven om het gehuurde in een enigszins acceptabele staat van onderhoud te houden, heeft het hof immers overwogen in rov. 2.30-2.32. 
     
     
       3.80 
       
         Onder 8.2  vervolgt Huurder dat dit temeer zo is omdat uit bevindingen van de Huurcommissie  blijkt dat na herstel van niet meer dan vier gebreken wederom sprake is van een woning die aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Daarbij komt dat uit de rapportage van Huurders partijdeskundige Perfectkeur  blijkt dat deze is bedoeld om inzicht te verkrijgen in de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken aan een object (achterstallig onderhoud). 
     
     
       3.81 
       Ook deze klacht lijkt mij tevergeefs. Uit rov. 2.30-2.32 blijkt dat het hof acht heeft geslagen op de onder 8.2 genoemde stellingen van Huurder, maar dat het hof haar daarin niet is gevolgd. De klacht vraagt in wezen een hernieuwde beoordeling van die door Huurder aangevoerde stellingen, maar dat gaat de taak van de cassatierechter te buiten. 
     
     
       3.82 
       
         Onder 8.3 en 8.4  herhaalt Huurder opnieuw de in klacht 1 onder a en 3 en 4 en in klacht 5 genoemde stellingen waarvan het hof volgens haar moet uitgaan, zodat het hof tot een ander oordeel had kunnen komen. 
     
     
       3.83 
       Deze klacht bouwt louter voort op klachten 1 en 5 en faalt om de bij de bespreking daarvan aangegeven redenen. 
     
     
       3.84 
       
         
           Onder 8.5 en 8.6  klaagt Huurder dat het hof ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan de volgende stellingen : 
         a. Verhuurder heeft gebreken aan de woning ondanks verzoek daartoe van Huurder aanvankelijk niet hersteld,  
         b. de Huurcommissie heeft aanleiding heeft gezien om, op verzoek van Huurder, de huur bij uitspraak van 8 maart 2018 te verlagen van € 300,00 naar € 120,00 per maand,  
         c. de Huurcommissie heeft naar aanleiding van onderzoek op 27 februari 2019 ernstige gebreken geconstateerd,  
         d. uit door Huurder aan gecertificeerd bouwkundig bureau Perfectkeur verzocht onderzoek blijkt dat genoemde gebreken in en aan de woning te vinden zijn. 
       
       
       
         Huurder klaagt dat van de juistheid van deze stellingen als hypothetisch feitelijke grondslag dient te worden uitgegaan.  Onder 8.7  trekt Huurder hieruit de conclusie dat het hof zich ervan bewust had moeten zijn dat Verhuurder door geen onderhoud uit te voeren zich in de positie heeft gebracht dat hij nu allicht grotere uitgaven moet doen om het gehuurde te herstellen, zodat de huidige hoogte van het aan te wenden bedrag volgens Huurder geen verweer tegen de vorderingen van Huurder kan vormen.  
       
       
     
     
       3.85 
       Zoals in de inleiding onder ogen is gezien, zal indien sprake is van langdurige verwaarlozing door de verhuurder, de enkele omstandigheid dat de kosten van herstel zeer hoog zijn niet snel betekenen dat de uitgaven redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In zoverre zijn de stellingen die [Huurder] noemt onder 8.5 (en ook de stellingen van klacht 1 onder a en 3 en 4) over de slechte staat van onderhoud en de achtergrond daarvan relevant bij de beoordeling. Het hof heeft echter, anders dan Huurder aanvoert, wel degelijk acht geslagen op de stellingen over de slechte staat van gehuurde en de achtergrond daarvan, maar heeft het standpunt van Huurder waartoe dat zou moeten leiden, niet gevolgd. Dit blijkt uit het volgende. In rov. 2.30 heeft het hof als relevante omstandigheid in zijn overweging betrokken dat het achterhuis in een (zeer) slechte staat van onderhoud verkeert. Ook heeft het hof in rov. 2.32 over de staat van het gehuurde en het te vergen onderhoud gewezen op de bevindingen van de Huurcommissie en Huurders partijdeskundige  Perfectkeur. Het hof heeft verder overwogen dat Verhuurder sinds hij eigenaar van het gehuurde is geworden herstelwerkzaamheden tot het beloop van € 35.000,- heeft verricht. Dit is door Verhuurder gesteld en niet weersproken door Huurder. Zodoende is Huurders standpunt niet gevolgd dat de slechte staat van het gehuurde aan Verhuurder zelf te wijten is omdat hij geen onderhoud heeft gepleegd. Het hof kon dus ook niet meegaan in het betoog van Huurder dat om die redenen niet gezegd kan worden dat sprake is van de uitzondering van art. 7:206 lid 1 BW. In zijn oordeel heeft hof ook uitdrukkelijke betrokken dat de huur destijds is aangevangen als tijdelijke voorziening voor korte duur in een aanvankelijk als garage gebouwd achterhuis dat vervolgens een woonbestemming heeft gekregen, maar op de nominatie stond om te worden gesloopt. Dat is vervolgens later anders gelopen, maar inmiddels is sloop en nieuwbouw opnieuw uitdrukkelijk aan de orde. Die door Huurder in haar klacht niet gememoreerde omstandigheden spelen bij de oordeelsvorming van het hof mee. 
     
     
       3.86 
       Daar komt bij dat de hoogte van de kosten niet het enige is dat het hof aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd. Het gaat het hof er blijkens rov. 2.34 vooral om dat de enorme omvang van de kosten in wanverhouding staan tot de door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering. Dit oordeel komt voort uit een belangenafweging die is voorbehouden aan de feitenrechter en is voor het overige gezien de reeds uitvoerig besproken omstandigheden van het geval voldoende begrijpelijk gemotiveerd.  
     
     
       3.87 
       
         Onder 8.8  voegt Huurder aan het voorgaande toe dat de huidige hoogte van de huursom aan Verhuurder zelf te wijten is, zodat ook om die reden geen sprake is van een wanverhouding tussen het voor herstel benodigde bedrag en de huuropbrengst. 
     
     
       3.88 
       Deze klacht gaat uit van een onjuiste lezing van de bestreden uitspraak en mist zodoende feitelijke grondslag. Het hof heeft niet geoordeeld dat er sprake is van een wanverhouding tussen het voor herstel benodigde bedrag en de huuropbrengst, maar van een wanverhouding tussen de herstelkosten en de door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering. Daarom faalt ook deze klacht.  
     
     
       3.89 
       
         Onder 8.9   klaagt Huurder dat het hof ten onrechte niet de door de wetgever verlangde terughoudendheid heeft betracht bij het aannemen van de uitzondering van art. 7:206 lid 1 BW, omdat niet is uitgelegd waaruit de geconstateerde wanverhouding bestaat.  Onder 8.10 (eerste deel) en 8.11  wijst Huurder op zijn klachten in onderdelen 4, 5 en 7 waaruit zou volgen dat het hof dit niet heeft uitgelegd.  
     
     
       3.90 
       Voor zover deze klachten voortbouwen op de eerdere klachten 4, 5 en 7 delen zij het lot daarvan en zijn deze eveneens tevergeefs voorgesteld. 
     
     
       3.91 
       Verder klaagt Huurder  onder 8.10 (tweede deel)  dat het hof de veronderstelde door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering niet heeft gekwantificeerd en dat het hof ten onrechte niet duidelijk heeft gemaakt welke verhouding nog wel en welke verhouding niet meer acceptabel is voor toepassing van de hoofdregel, dat de verhuurder herstelbare gebreken moet herstellen.  
     
     
       3.92 
       Dit kan evenmin tot cassatie leiden. Voor wat betreft het kwantificeren van de genotsvermeerdering voldoet het middel niet aan de op grond van art. 407 lid 2 Rv daaraan te stellen eisen. Het middel legt immers niet uit waarom het ontbreken van een kwantificatie het oordeel onjuist of ontoereikend gemotiveerd zou maken. 
     
     
       3.93 
       Het oordeel dat er een wanverhouding bestaat tussen de omvang van de kosten van herstel en de door Huurder te verkrijgen genotsvermeerdering is een feitelijk oordeel dat niet met een rechtsklacht kan worden bestreden. 
     
     
       3.94 
       
         Onder 8.12  voert Huurder aan dat het hof met het gebruik van de term ‘genotsvermeerdering’ ten onrechte eraan voorbij heeft gezien dat Huurder ter zitting heeft verklaard niet uit te zijn op genotsvermeerdering in de zin van een woning die luxer wordt, maar wel van een woning die opnieuw voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onderhoud . 
     
     
       3.95 
       Het hof spreekt in rov. 2.34 niet over genotsvermeerdering in de in deze klacht bedoelde zin, maar blijkens de context over vermeerdering van genot ten opzichte van de huidige toestand. De klacht gaat derhalve uit van een onjuiste lezing, zodat deze feitelijke grondslag mist. 
     
     
       3.96 
       Zodoende kan ook klacht 8 niet tot cassatie leiden. 
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep en geef de Hoge Raad in overweging dat te doen met toepassing van art. 81 lid 1 RO. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
     
   
   
      	Ontleend aan rov. 2.1 van het bestreden arrest: Hof Arnhem-Leeuwarden 4 januari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:15. Zie ook rov. 2.2-2.7 van het vonnis van de Almelose kantonrechter, Rb. Overijssel, van 2 augustus 2018 (niet gepubliceerd).  
   
   
      	Zaaknummer: 6832573 / CV EXPL 18-1182 en 6940173 / CV EXPL 1736/18. 
   
   
      	Zie hierover o.a. Tuinman, T&C BW, commentaar op art. 7:204 BW, onder 3; J.L.R.A. Huydecoper, GS Huurrecht, commentaar op art. 7:204 BW, onder 7; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/28. 
   
   
      	Er is sprake van dwingend recht ex art. 7:242 lid 1 BW. 
   
   
      	Zie hierover: Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 15. 
   
   
      	Zie art. 7:205 BW. 
   
   
      	Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 16-17 en Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9. Zie ook: HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1344, NJ 1994/756, m.nt. P.A. Stein ( […] / […] ) over het geval dat de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verhuurder mocht verlangen de door de huurder gevorderde reparaties  buiten het verband van de voorgenomen renovatie uit te voeren. En: HR 4 juni 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0983, NJ 1993/582, m.nt. P.A. Stein (  /Stichting Woningbeheer Assen ) waarin is geoordeeld dat een belangenafweging nodig is ten aanzien van de vraag of onderhoud redelijkerwijs van de verhuurder gevergd kan worden en dat de enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou kunnen geschieden niet voldoende is om aan te nemen dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dat van de huurder en dat herstel van het gebrek dus redelijkerwijs niet gevergd kan worden. Ook andere omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn.  
   
   
     Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/128; A.E.H. van der Voort Maarschalk, Cassatie (BPP nr. 20) 2019/69. 
   
   
     Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/188. 
   
   
      	Huurder verwijst naar MvG onder 8-12. 
   
   
      	MvG onder 8 en 12. 
   
   
      	Rb. Overijssel 27 juli 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:3116. 
   
   
      	Onder verwijzing naar Mvg onder 35 en 66-67 (grief 8 en toelichting). 
   
   
      	Onder verwijzing naar CvR conv/CvA rec zijdens [Huurder] , p. 3 bovenaan en p. 5 midden. 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG onder 64-65 (grief 7 en toelichting). 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG onder 36, en grief 4 met toelichting, en onder 37, 39 en grief 5 met toelichting, met name onder 60. 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG onder 36.  
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG onder 35, 36, 37, 39, en grief 6, 8 en 9 met toelichting. 
   
   
      	In een zijdens Verhuurder overgelegde verklaring van aannemer en bouwkundige [de aannemer] worden de herstelkosten begroot op € 1,5 ton, vermeerderd met 20% voor onvoorziene uitgaven. In een eveneens overgelegde gedetailleerde begroting worden de herstelkosten op ruim € 156.000,- incl. BTW begroot door [de aannemer] . 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG onder 18 en productie 4. 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG 24 en productie 8. 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG 27 en productie 10, p. 3. 
   
   
      	Onder verwijzing naar MvG 12 t/m 27. 
   
   
      	Onder verwijzing naar p-v van 15 januari 2021, p. 12 onderaan.