ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2019:9172

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2019:9172 Rechtbank Amsterdam , 02-12-2019 / 7685662  CV EXPL 19-8294

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-12-02

Zaaknummer: 7685662  CV EXPL 19-8294

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:9172

---

Een huurder mag in zijn appartement in Amsterdam blijven wonen omdat zijn verwaarlozing van het appartement en de huurachterstand van ruim 800 euro te weinig zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7685662  CV EXPL 19-8294 
       vonnis van:  2 december 2019 
     
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de besloten vennootschap Nationaal Grondbezit B.V. 
     
       gevestigd te Rotterdam 
       eiseres 
       nader te noemen: Nationaal Grondbezit 
       gemachtigde: mr. T. Hovers 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
      [gedaagde]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde 
       nader te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. M.E. Zweers 
     
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: 
     
     - dagvaarding van 4 april 2019 met producties; - akte van depot van Nationaal Grondbezit; 
     - conclusie van antwoord met producties; - instructievonnis; - dagbepaling comparitie. 
     
     
       De comparitie heeft plaatsgevonden op 11 september 2019. Daaraan voorafgaande hebben beide partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Voor Nationaal Grondbezit is verschenen [naam beheerder] (werkzaam bij de beheerder), vergezeld door mr. T. Hovers als gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door [naam 1] en [naam 2] , en door mr. M.E. Zweers als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Door de gemachtigden zijn pleitaantekeningen overgelegd.   
     
     
     
       Na de comparitie zijn ingediend: 
     
     
       
         De akte na comparitie en de akte houdende depot ter griffie van Nationaal Grondbezit, met producties; 
       
       
         De akte na comparitie waarin [gedaagde] daarop heeft gereageerd. 
       
     
     
     
       Vonnis is bepaald op heden. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
     
       1.1. 
       Sinds 1991 dan wel 1992 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorgangers van) Nationaal Grondbezit de woning gelegen op de tweede etage van het pand aan de [adres] , hierna ‘het gehuurde’.  
     
     
       1.2. 
       In artikel 6 lid 1 en 2 van de huurovereenkomst staat -voor zover van belang- het volgende: “ Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken (…) Huurder is verplicht er voor zorg te dragen, dat hij noch zijn huisgenoten overlast aan gebruikers van het onderhavige perceel c.q. de naburige percelen zal/zullen aandoen. ” 
     
     
       1.3. 
       In artikel 7 van de huurovereenkomst is bepaald: “ Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch het geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren, e.e.a. op straffe van een geldboete van  f 100,-- per dag voor elke overtreding, onverminderd verhuurders overige rechten. ” 
     
     
       1.4. 
       Bij vonnis d.d. 25 juli 2014 heeft de kantonrechter te Amsterdam een vordering van Nationaal Grondbezit tot ontruiming van [gedaagde] wegens (onder meer) het zonder toestemming in gebruik geven van het gehuurde aan derden afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen (r.o. 16):  “ Uit de verklaringen van omwonenden en de politie kan worden afgeleid dat [gedaagde] in een eerdere periode derden in zijn huis heeft genomen en dat dit tot overlast voor omwonenden heeft geleid. Aldus heeft hij gehandeld in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst. Op zichzelf is de stelling van Nationaal Grondbezit juist dat een tekortkoming uit het verleden niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Nu echter niet is gebleken dat [gedaagde] na januari 2014 nog derden in het gehuurde laat verblijven en gelet op de duur van de onderhavige huurovereenkomst, is dit voor de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde op die grond af te wijzen ”  
     
     
       1.5. 
       In het pand zijn meerdere woningen, die allen toegankelijk zijn via een gezamenlijk trappenhuis. Op de zolderverdieping bevinden zich enkele vertrekken. 
     
     
       1.6. 
       De woning op [adres 1] , gelegen boven het gehuurde, is in 2018 verbouwd. Daarbij is een deel van de zolderetage van het pand bij die woning getrokken. De bewoners daarvan huren eveneens van Nationaal Grondbezit. 
     
     
       1.7. 
       Op maandag 29 oktober 2018, naar aanleiding van klachten van de huurders van [adres 1] , zijn medewerkers van Nationaal Grondbezit een kamer op de zolderetage van het pand binnengegaan en hebben daar een persoon aangetroffen, evenals enkele vazen en bakken die urine bevatten. Zij hebben deze persoon aangezegd dat deze de kamer diende te verlaten. De betrokken persoon heeft toen toegezegd dat hij dit uiterlijk de volgende vrijdagmiddag zal hebben gedaan, hetgeen ook is gebeurd. 
     
     
       1.8. 
       In januari 2019 is [gedaagde] door de huurders van [adres 1] in (in elk geval) ondervoede en uitgedroogde staat aangetroffen in het trappenhuis. Zij hebben de hulpdiensten gebeld en [gedaagde] is opgenomen in het ziekenhuis, waar hij ongeveer een week heeft gelegen. 
       
     
   
   
     Vordering en verweer 
     
     2. Nationaal Grondbezit vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zoals geformuleerd in de dagvaarding: a) de tussen Nationaal Grondbezit en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking 
     
       
         tot de woning gelegen op de tweede verdieping, met bijbehorende zolderkamer op de 
       
       
         vierde verdieping, van het pand staande en gelegen aan de [adres] per eerst mogelijke datum, althans op een door U.E.A. in goede justitie 
       
       
         vast te stellen tijdstip, te ontbinden; 
         
       
     
     
       b) [gedaagde] te veroordelen om woning gelegen op de tweede verdieping, met bijbehorende 
     
     
       
         zolderkamer op de vierde verdieping, van het pand staande en gelegen aan de [adres] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis, 
       
       
         dan wel op een andere in goede justitie te bepalen datum, met de zijnen en het zijne 
       
       
         te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Nationaal Grondbezit met machtiging op 
       
       
         Nationaal Grondbezit om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp 
       
       
         van de sterke arm, indien [gedaagde] weigert uitvoering te geven aan het ten deze te wijzen 
       
       
         vonnis; 
         
       
     
     
       c) [gedaagde] te veroordelen om aan Nationaal Grondbezit te betalen wegens (huur)achterstand (tot en met april 2019) een bedrag van € 1.625,35; 
     
     
       
       d) [gedaagde] te veroordelen om aan Nationaal Grondbezit te betalen een bedrag ad € 481,22 
     
     
       
         per maand per maand, althans een bedrag gelijk aan de laatst geldende huursom per 
       
       
         maand, vanaf 1 mei 2019 tot aan de datum van de algehele ontruiming; 
         
       
     
     
       e) [gedaagde] te veroordelen aan nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv een bedrag van 
     
     
       
         € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van 
       
       
         betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de 
       
       
         dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de 
       
       
         achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd; 
         
       
     
     
       a. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met bepaling dat als deze 
     
     
       
         kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis 
       
       
         worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis 
       
       
         wettelijke rente is verschuldigd. ” 
     
     
     3. Aan deze vordering legt Nationaal Grondbezit ten grondslag – kort samengevat – dat [gedaagde] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder doordat hij overlast aan omwonenden veroorzaakt, het gehuurde verwaarloost, zonder toestemming van Nationaal Grondbezit het gehuurde aan derden in gebruik geeft en voorts een huurachterstand heeft laten ontstaan. Deze huurachterstand omvat mede huurverhogingen die zijn aangezegd op de door de wet vereiste wijze, gevolgd door een tijdig per aangetekend schrijven verzonden herinnering. Als gevolg van de onder 1.7 bedoelde situatie is onder meer schade ontstaan aan de daar bedoelde zolderkamer, die Nationaal Grondbezit moest laten herstellen. Voor de herstelkosten daarvan ad € 979,61 is [gedaagde] aansprakelijk, aldus Nationaal Grondbezit. 
     4. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd betwist. Voor zover relevant zal hierna daarop worden ingegaan.  
   
   
     Beoordeling 
     5. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] , zoals gesteld door Nationaal Grondbezit, de onder 1.7 bedoelde zolderkamer in gebruik heeft gegeven aan de daar bedoelde persoon. [gedaagde] heeft niet betwist dat deze persoon hem (uit het verleden) bekend was, maar wel dat hij op de hoogte was van het verblijf van deze persoon in het pand, dat hij deze persoon die kamer ter beschikking heeft gesteld dan wel hem daartoe toegang heeft verleend. Voor de beoordeling zijn de volgende omstandigheden van belang. 
     6. Nationaal Grondbezit heeft niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat op de zolderetage  oorspronkelijk drie kamers (naast enkele lattenbergingen) aanwezig waren, ieder behorende tot een van de drie woonetages, en dat [gedaagde] (oorspronkelijk saxofoonspeler, althans muzikant) vele jaren geleden de bij zijn woning behorende kamer heeft omgebouwd tot een geluidsgeïsoleerde studioruimte. Evenmin heeft Nationaal Grondbezit betwist dat er na de verbouwing in 2018, waarbij een deel van de zolderetage bij de woning op de derde etage werd getrokken, daarnaast nog sprake is gebleven van twee kamers die bereikbaar zijn via het algemene trappenhuis: de tot studio verbouwde kamer behorende tot de woning van [gedaagde] , en een andere kamer, die (in elk geval in het verleden) bedoeld was om te worden gebruikt door de bewoners van de eerste etage. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de deur van ‘zijn’ zolderkamer is afgesloten met een slot waarvan hij de sleutel heeft. Nationaal Grondbezit heeft niet gesteld dat de bij 1.7 bedoelde persoon is aangetroffen in de door [gedaagde] verbouwde studio-ruimte, en gelet op de door Nationaal Grondbezit overgelegde video-opnamen is dat ook niet aannemelijk. Dat de kamer waar de betreffende persoon verbleef tot het gehuurde behoorde heeft Nationaal Grondbezit, gelet op het voorgaande en het gemotiveerde verweer van [gedaagde] daartegen, onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat de zolderkamer waar de betreffende persoon werd aangetroffen niet behoort tot het gehuurde. 
     7. Door Nationaal Grondbezit wordt echter ook gesteld dat [gedaagde] tekortgeschoten is als goed huurder doordat hij de betreffende kamer beschikbaar heeft gesteld aan de betreffende persoon, althans hem toegang tot die kamer heeft verleend. Nationaal Grondbezit verwijst daarbij naar het feit dat de betrokkene een kennis is van [gedaagde] en naar een mededeling van de betrokken persoon op 29 oktober 2018 aan de medewerkers van Nationaal Grondbezit, inhoudende dat hij [gedaagde] verzorgde. Ook wijst Nationaal Grondbezit naar een handgeschreven brief, gedateerd 2 november 2018, waarvan Nationaal Grondbezit een foto heeft overgelegd. De brief is gericht aan de ‘ eigenaar van het pand ’. In die brief wordt medegedeeld dat ‘ volgens afspraak maandag jl .’ deze kan verwachten dat ‘… de zolder c.q. overloop netjes is op deze vrijdag’ , dat er ‘ vanuit dhr [gedaagde] ’ een opening is om de toekomst te bespreken, en dat ‘ hr [gedaagde] ’  graag een uitkoopsom wil bespreken. De brief is ondertekend met ‘ [gedaagde] ’ . Volgens Nationaal Grondbezit is het betreffende briefje op 2 november 2018 gevonden door de vader van een van de huurders van nummer [huisnummer] , die van dat briefje een foto heeft gemaakt en deze heeft verzonden aan Nationaal Grondbezit. Een dergelijk briefje zal alleen worden geschreven door, althans in overleg en namens [gedaagde] . Gelet op de vele bakken en vazen met urine moet de betrokken persoon al enige tijd in de betreffende kamer hebben verbleven. Uit al deze feiten en omstandigheden blijkt dat de betrokken persoon door toedoen, met medeweten en met goedvinden van [gedaagde] in de betreffende kamer verbleef, aldus – steeds – Nationaal Grondbezit. 
     8. [gedaagde] heeft betwist dat hij wist dat de betrokken persoon in de betreffende zolderkamer verbleef. Als gevolg van zijn gezondheidstoestand kwam hij nauwelijks meer op de zolder. De betrokken persoon kent hij uit het verleden en het is mogelijk dat deze als gevolg daarvan naam en adres van [gedaagde] kent. Hij heeft de betrokken persoon echter niet toegelaten, niet tot het pand en niet tot de kamer. Hij heeft ook geen bemoeienis gehad met het vertrek van de betrokken persoon uit de zolderkamer. Hij heeft het door Nationaal Grondbezit bedoelde briefje niet geschreven, het bevat niet zijn handschrift, en zijn handtekening lijkt niet eens op de ondertekening op het briefje. Datum, afsluiting en naam zijn met een donkerder inkt geschreven dan de rest van de brief, terwijl in de derde persoon over [gedaagde] wordt geschreven. Verder is de voordeur op straatniveau relatief gemakkelijk te openen, zodat niet onaannemelijk is dat de betreffende persoon zichzelf toegang heeft verschaft. Dat hij voor [gedaagde] zou zorgen is hem door de medewerkers van Nationaal Grondbezit in de mond gelegd. Als dat zo zou zijn zou het onaannemelijk zijn dat de betrokken persoon genoodzaakt zou zijn om zijn behoefte in de betreffende kamer in vazen en bakken te doen, aldus – steeds – [gedaagde] . 
     9. Naar aanleiding van het voorgaande wordt geoordeeld als volgt. Vast staat dat op maandag 29 oktober 2018 door medewerkers van Nationaal Grondbezit een persoon is aangetroffen in de betreffende zolderkamer. Uit het feit dat, zoals Nationaal Grondbezit onbetwist en ondersteund met verklaringen heeft gesteld, er op die kamer meerdere vazen en bakken met urine aanwezig waren kan worden afgeleid dat die persoon daar al enige tijd verbleef. Voldoende staat vast dat Nationaal Grondbezit door deze situatie – in meerdere opzichten – werd benadeeld.  
     10. Van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is echter pas sprake wanneer er voldoende verband bestaat tussen handelen dan wel nalaten van [gedaagde] en het verblijf van de betreffende persoon in de zolderkamer. Nationaal Grondbezit dient haar stelling dat dit het geval is, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] , voldoende te onderbouwen. 
     11. Nationaal Grondbezit heeft in dit verband gesteld dat de betreffende persoon zich bevond in een ruimte die door [gedaagde] werd gehuurd. Zoals hiervoor reeds is overwogen is dat niet gebleken en heeft Nationaal Grondbezit dit niet onderbouwd. 
     12. Voorts heeft Nationaal Grondbezit daartoe gesteld dat de betrokken persoon heeft verklaard dat hij [gedaagde] verzorgt. Uit de door Nationaal Grondbezit overgelegde video-opname van het bezoek van haar medewerkers van 29 oktober 2018 en de door Nationaal Grondbezit overgelegde transcriptie daarvan blijkt echter dat het de medewerker van Nationaal Grondbezit was die vroeg “ Dus u verzorgt de heer [gedaagde] ?” en dat de betrokkene toen heeft geantwoord “ Ik verzorg de heer [gedaagde] ja .” Dat is iets anders dan dat de betrokkene zich uit eigen beweging heeft beroepen op een afspraak met of goedkeuring van [gedaagde] . Uit de video-opname blijkt dat de betrokkene zich in het geheel niet beroept op enig recht of afspraak. In tegendeel, hij heeft zich direct akkoord verklaard met een vertrek uit de kamer. Voorts had het ook voor de hand gelegen dat Nationaal Grondbezit aan de betrokkene had gevraagd waarom hij – kennelijk reeds gedurende enige tijd – heeft geürineerd in vazen en bakken in plaats van in het toilet van [gedaagde] , wat aanzienlijk meer voor de hand had gelegen indien het juist was dat hij [gedaagde] verzorgde. Evenzeer had het voor de hand gelegen dat Nationaal Grondbezit de juistheid van de verklaring van de betrokkene zou hebben onderzocht door [gedaagde] om commentaar daarop te vragen.  
     13. Ten slotte verwijst Nationaal Grondbezit naar een foto van een briefje dat volgens haar door of namens [gedaagde] zou zijn geschreven. Volgens Nationaal Grondbezit is dit briefje gevonden door de vader van een van de huurders van de derde etage en heeft deze de betreffende foto aan haar toegezonden. Het briefje zelf is niet beschikbaar, aldus Nationaal Grondbezit. Uitgaande van de tekst van het briefje is het echter gericht aan Nationaal Grondbezit. Het is op zijn minst merkwaardig dat de vader van een van de huurders dit meeneemt in plaats van dit te laten liggen voor Nationaal Grondbezit, of dit briefje aan Nationaal Grondbezit te bezorgen of te zenden. Ook vreemd is dat Nationaal Grondbezit evenmin vraagt om toezending van het briefje nadat de foto haar heeft bereikt. Nationaal Grondbezit was ervan op de hoogte dat tussen [gedaagde] en de huurders van de derde verdieping over en weer klachten bestaan over door de ander veroorzaakte overlast. Dat maakt dat de vinder van het briefje belang had bij – kort samengevat – het in een slecht daglicht plaatsen van [gedaagde] , en niet kan worden aangemerkt als een neutraal persoon. Het had daarom op de weg van Nationaal Grondbezit gelegen om nader onderzoek in te stellen, niet alleen door het briefje op te vragen bij de vinder maar (bijvoorbeeld) ook door [gedaagde] te confronteren met het briefje en te vragen of dit van hem afkomstig was. 
     14. Uit het voorgaande volgt dat Nationaal Grondbezit niet alleen te weinig feiten en omstandigheden heeft gesteld om te onderbouwen dat de betrokken persoon door toedoen van [gedaagde] in het pand verbleef, maar dat zij heeft ook nagelaten de voor de hand liggende gegevens te verzamelen, vragen te stellen en onderzoeken te verrichten om daarover meer duidelijkheid te verkrijgen. Het is Nationaal Grondbezit die het daardoor voor [gedaagde] onmogelijk, althans problematisch heeft gemaakt om de feitelijke gang van zaken vast te stellen dan wel aan te tonen. Daaruit volgt dat het geheel op de weg van  Nationaal Grondbezit ligt om haar stelling dat [gedaagde] tekort is geschoten door de betrokken persoon toegang te geven tot de betreffende zolderkamer en deze aan hem ter beschikking te stellen voldoende te onderbouwen. Daartoe dient zij zodanige concrete feiten en omstandigheden te stellen dat het gemotiveerde verweer van [gedaagde] tegen genoemde stelling afdoende wordt weerlegd. Nu Nationaal Grondbezit dit heeft nagelaten wordt deze stelling verworpen. 
     15. Aan haar vorderingen legt Nationaal Grondbezit ook ten grondslag dat [gedaagde] overlast aan omwonenden veroorzaakt. Voor zover Nationaal Grondbezit daarbij doelt op de overlast die de onder 1.7 bedoelde derde heeft veroorzaakt kan deze niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Nationaal Grondbezit stelt echter ook dat [gedaagde] op 15 december 2018 met een hamer de voordeur van de huurders van de derde etage heeft bewerkt. Die stelling onderbouwt zij door een foto over te leggen. Uit die foto kan een beschadiging van een deur blijken, maar daaruit blijkt niet dat deze door een hamer is veroorzaakt en ook niet dat deze door toedoen van [gedaagde] is veroorzaakt. Daarnaast heeft zij een e-mailbericht van de huurders van de derde verdieping overgelegd. Daarin wordt verklaard dat deze huurders op 15 december 2018 om 00:30 uur na bezoek aan vrienden nog wat aan het drinken waren en toen “ een ontzettend harde beuk tegen de deur’  hoorden, en verder: “ Wij hoorden [gedaagde] vaag schreeuwen ”. Na enige tijd zijn zij gaan kijken en concludeerden zij dat de deur was “…  toegetakeld met vermoedelijk een hamer ”. Daarnaast verklaren de huurders van de derde etage dat zij (geluids)overlast (door schreeuwen in de nacht) van [gedaagde] ondervinden. 
     16. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij herhaaldelijk (geluids)overlast ondervindt van de huurders van de derde verdieping, met name in geval van feestjes of ‘afterparties’. Zij willen hem nooit te woord staan als hij daarover komt klagen. Hij heeft daarom wel eens op de deur van de bovenburen staan bonzen en geroepen dat het zachter moest. Hij heeft nimmer met een hamer of een ander voorwerp de deur bewerkt, aldus [gedaagde] . De geluidsoverlast die de huurders van de tweede en derde etage ondervinden wordt mede veroorzaakt door de slechte geluidsisolatie tussen beide woningen. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de huurders van de derde etage met enige regelmaat een roffel, schop of bons op zijn deur geven wanner zij zijn etage passeren. Na het vonnis van de kantonrechter uit 2014 hebben hem – tot deze procedure – nimmer klachten wegens overlast bereikt, aldus – steeds – [gedaagde] . 
     17. Gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] heeft Nationaal Grondbezit onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] met een hamer op de deur van de huurders van de bovenverdieping heeft geslagen, of dat hij op enige wijze tekort is geschoten die – mede in het licht van de wijze waarop de huurders van de derde etage hem bejegenen – als verwijtbaar kan worden beschouwd. Daarbij is mede van belang dat niet is gebleken dat [gedaagde] eerder (maar na 2014) door Nationaal Grondbezit is aangesproken wegens overlastklachten en dat het ‘schreeuwen’ waarvan de huurders van de derde etage spreken zeer wel het gevolg kan zijn van het feit dat zij, zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld, niet opendoen indien hij komt klagen over geluidsoverlast.  
     18. Voorts legt Nationaal Grondbezit aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zowel zichzelf als het gehuurde ernstig verwaarloost. Zij wijst er daarbij op dat [gedaagde] in januari 2019 door de huurders van de derde etage in ernstig verwaarloosde staat in het trappenhuis is aangetroffen, waarna de andere huurders de hulpdiensten hebben gebeld en een ziekenhuisopname van [gedaagde] nodig was. Bij die gelegenheid zijn de huurders van de derde etage ook de woning van [gedaagde] binnen gegaan en hebben daarvan toen een video-opname gemaakt, welke door Nationaal Grondbezit is overgelegd. 
     19. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij toen leed aan een ernstige en verwaarloosde longontsteking waardoor hij niet meer de deur uit kon en ondervoed en uitgedroogd was geraakt. Daardoor was hij ook verward geraakt. Hij heeft ruim een week in het ziekenhuis verbleven. [gedaagde] erkent dat het gehuurde op dat moment verwaarloosd was, maar voert aan dat zowel het gehuurde als hijzelf thans in betere staat verkeren. Als gevolg van deze situatie is er geen schade ontstaan die niet eenvoudig te herstellen is, en is er evenmin sprake geweest van overlast. [gedaagde] betwist dat er in dit opzicht sprake is geweest van een tekortkoming. [gedaagde] klaagt er voorts over dat de huurders van de derde verdieping zijn vertrouwen hebben beschaamd door de sleutel van het gehuurde, die hij hen had gegeven om door hen te worden overhandigd aan een vriendin van hem, door die huurders niet aan die vriendin is gegeven maar is gebruikt om zonder zijn toestemming zijn woning te betreden, zich te begeven in zijn privéleven en opnamen te maken. De huurders van de derde etage bezitten de betreffende sleutel vermoedelijk nog steeds, aldus – steeds – [gedaagde] . 
     20. Geoordeeld wordt als volgt. Als goed huurder dient [gedaagde] te voorkomen dat het gehuurde wordt verwaarloosd en wordt beschadigd. [gedaagde] heeft erkend dat hij het gehuurde (in elk geval medio januari 2019) wel had verwaarloosd. Gesteld noch gebleken is echter dat  aan het gehuurde zelf méér schade zou zijn toegebracht dan dat er enkele wanden zijn beschreven en van tekeningen zijn voorzien. Dit blijkt ook niet uit de video-opname die door de huurders van de derde etage van het gehuurde is gemaakt – wat daar ook van zij. De verwaarloosde staat van het interieur was niet zodanig dat een stevige schoonmaakbeurt daar geen einde aan zou kunnen maken. Daar komt bij dat uit een door [gedaagde] overgelegd e-mailbericht van een thuiszorgorganisatie blijkt dat hij inmiddels wordt ondersteund bij zijn persoonlijke verzorging en ‘het behoud en verbreden van zelfredzaamheid’, en dat één en ander ook de goedkeuring van de huisarts heeft. Dat de bedoelde tekortkoming nog zou bestaan of dat er gegronde vrees voor herhaling bestaat is niet gebleken en – gelet op de hulp die [gedaagde] thans krijgt – ook niet aannemelijk. 
     21. Ten slotte is tussen partijen in geschil of [gedaagde] aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. Daarbij was met name in geschil of huurverhogingen rechtsgeldig door Nationaal Grondbezit waren aangezegd en verschuldigd waren geworden. Nadat door Nationaal Grondbezit de retour gekomen enveloppen met de aanzeggingen huurverhoging 2017 en 2018 zijn overgelegd, heeft [gedaagde] erop gewezen dat daaruit weliswaar blijkt dat hij daarvan niet op de hoogte was, maar dat die huurverhogingen thans wel als overeengekomen moeten worden beschouwd. 
     22. Bij de akte na comparitie heeft Nationaal Grondbezit een specificatie overgelegd waaruit een achterstand van € 1.800,84,- volgt, gerekend per 23 september 2019. Uit die specificatie volgt dat in genoemd bedrag mede begrepen is het bedrag ad € 979,61 dat Nationaal Grondbezit vordert wegens herstel van schade aan de onder 1.7 bedoelde kamer op de zolderetage. Zoals hiervoor reeds is overwogen behoort die kamer niet tot het gehuurde en is evenmin komen vast te staan dat bedoelde schade het gevolg is van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming, zodat de vordering tegen [gedaagde] in zoverre niet toewijsbaar is. Na aftrek van genoemd schadebedrag resteert dan een huurachterstand gerekend per 23 september 2019 van € 821,23. [gedaagde] heeft de juistheid van dit bedrag niet (meer) betwist en heeft laten weten dat dit bedrag door een derde ter beschikking is gesteld en is gereserveerd op de derdenrekening van zijn gemachtigde. De vordering tot  betaling van laatstgenoemd bedrag is toewijsbaar. 
     23. Uit het voorgaande blijkt dat is komen vast te staan dat er sprake was van twee tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , te weten een zekere mate van verwaarlozing van het gehuurde en de huurachterstand. Inmiddels zijn maatregelen genomen om herhaling te voorkomen, heeft [gedaagde] thuiszorg en worden zijn gelden beheert door het team FIBU van de gemeente Amsterdam die ook zorgdraagt voor de huurbetalingen. Deze  tekortkomingen vormen noch afzonderlijk noch tezamen voldoende rechtvaardiging voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Dit blijft ook zo indien de onder 1.4 geciteerde overweging van de kantonrechter bij de beoordeling wordt betrokken, omdat deze betrekking had op een tekortkoming van andere aard en sindsdien meerdere jaren zijn verstreken zonder dat sprake was van tekortkomingen. Dat betekent dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met de daarmee samenhangende nevenvordering, worden afgewezen. 
     24. Dat betekent dat de vorderingen toewijsbaar zijn zoals hierna zal worden bepaald. 
     25. Gelet op de uitkomst van de zaak, waarbij partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, bestaat er aanleiding tot compensatie van de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.   
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Nationaal Grondbezit € 821,23 als zijnde de achterstand gerekend tot en met 23 september 2019; 
     
     
       compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;  
       
     
     
       verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
       
         Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.