ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:3078

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:3078 Gerechtshof Amsterdam , 26-07-2016 / 200.178.672/01 en 200.178.286/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-07-26

Zaaknummer: 200.178.672/01 en 200.178.286/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:3078

---

Huur bedrijfsruimte. Niet betaling huur en onjuiste wijze van oplevering van het gehuurde. Schending klachtplicht ten aanzien van de opleveringsgebreken. Rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging van contractsoverneming op grond van bedrog. Huurpenningen zijn toegewezen op grond van de bestaande huurovereenkomst, niet als schadevergoeding, dus een eventuele (mogelijkheid van) eerdere verhuur is niet relevant.  
       
       Wetsartikelen: 7:224 BW, 6:89 BW, 6:159 BW, 3:44 BW, 6:101 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummers 			: 200.178.672/01 en 200.178.286/01  
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 2387807 CV EXPL 13-24472  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 juli 2016 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       inzake de gevoegde zaken 
     
     
     
       met nummer 200.178.672/01 van: 
     
     
     
       
         
          [X] , 
       
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [Y] COMPANY B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. W.K. Cheng te Amsterdam, 
     
     
     
       en  
     
     
     
       met nummer 200.178.286/01 van: 
     
     
     
       
         
          [Y] COMPANY B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. W.K. Cheng te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [X]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het (verdere verloop van het) geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [X] en [Y] genoemd. 
     
     
     
       
         In de zaak met nummer 200.178.672/01: 
       
     
     
     
       
        [X] is bij dagvaarding van 24 september 2015, hersteld bij exploot van 26 oktober 2015, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 juli 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [Y] als eiseres en [X] als gedaagde en verbeterd bij herstelvonnis van 28 augustus 2015 (hierna: het bestreden vonnis). 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       
         In de zaak met nummer 200.178.286/01:  
       
     
     
     
       
        [Y] is bij dagvaarding van 2 oktober 2015 eveneens in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis. Bij tussenarrest van 20 oktober 2015 is een comparitie van partijen gelast, die op 14 december 2015 heeft plaatsgevonden.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - incidentele conclusie tot voeging en memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Bij incidenteel tussenarrest van 21 juni 2016 heeft hof de onderhavige zaak gevoegd met de zaak met nummer 200.178.672/01.  
     
     
     
       
         In beide zaken: 
       
     
     
     
       Partijen hebben de zaken op 23 juni 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [X] heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [X] heeft in het eigen hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de vorderingen van [Y] zijn toegewezen en die vorderingen alsnog volledig zal afwijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het andere hoger beroep heeft [X] geconcludeerd tot verwerping daarvan.  
       
        [Y] heeft in het eigen hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar vordering tot het betalen van herstelkosten is afgewezen en die vordering alsnog in haar geheel zal toewijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten. In het andere hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot verwerping daarvan.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 7 februari 2014 onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Partijen zijn per 1 februari 2013 een “pacht-/huurovereenkomst” aangegaan met betrekking tot een tabakszaak aan het [adres] (hierna: het gehuurde), voor een periode van één jaar, eindigend op 1 februari 2014. 
       
     
     
       2.2 
       
         Overeengekomen is dat [X] als pachter/huurder aan [Y] als verpachter/verhuurder een bedrag van € 1.322,60 exclusief btw (€ 1.600,= inclusief btw) per maand zal betalen, zijnde de huur € 750,= exclusief btw, pacht € 490,= en € 82,60 exclusief btw aan voorschot 
         elektra. Bij niet tijdige betaling is verpachter/verhuurder gerechtigd om 5% rente in 
         rekening te brengen voor elke maand of gedeelte daarvan dat pachter/huurder in gebreke blijft. 
       
       
     
     
       2.3 
       
         Voorts is overeengekomen dat pachter/huurder aan verpachter/verhuurder een borg zal betalen ten bedrage van € 4.500,=, die binnen vier weken na ondertekening 
         van de overeenkomst moet zijn voldaan. Indien de borgsom niet of niet geheel is 
         voldaan binnen de voornoemde termijn, zal de rechtsgeldigheid van de overeenkomst komen te vervallen. 
       
       
     
     
       2.4 
       Blijkens een overeenkomst van borg voor een schuld uit pacht/ huurovereenkomst heeft [A] (hierna: [A] ) zich borg gesteld en zich jegens [Y] als schuldeiser verbonden als borg tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen [Y] van [X] te vorderen mocht hebben uit hoofde van de hiervoor onder 2.1 genoemde overeenkomst. [X] en [A] hebben in het verleden samen gewerkt als taxichauffeur. 
       
     
     
       2.5 
       Op 26 september 2012 is bij de rechtbank Amsterdam een verzoek ingediend tot faillietverklaring van [A] , handelend onder de naam [Z] Taxi. 
       
     
     
       2.6 
       
         Bij brief van 28 maart 2013 heeft [B] , directeur van [Y] , het volgende 
         geschreven: 
         
           Geachte heer/mevrouw, 
         
         
           Middels deze brief maak ik u kenbaar dat de voormalige huurder, [X] , zijn contract heeft overgedragen aan de huidige huurder, [A] . [Y] Company B.V. gaat akkoord met de overname onder voorbehoud van alle rechten en weren. 
         
         
           Het is ook van belang dat deze wijziging doorgevoerd wordt bij de KvK. 
         
       
       
     
     
       2.7 
       Op 2 april 2013 heeft de rechtbank Amsterdam [A] failliet verklaard met benoeming van [curator] tot curator. 
       
     
     
       2.8 
       Vanaf maart 2013 is er geen huur/pacht meer betaald. De gemachtigde van [Y] heeft bij brief van 14 mei 2013 zowel [X] als [A] gesommeerd om de achterstallige huur en de waarborgsom te voldoen.  
       
     
     
       2.9 
       In reactie op deze brief van 14 mei 2013 heeft de curator [Y] op 16 mei 2013 per e-mail geïnformeerd over het faillissement van [A] . De curator heeft verder bericht dat de vordering van [Y] reeds door het Centraal Invorderingsbureau is ingediend in het faillissement ten bedrage van € 1.870,=. [X] heeft per e-mail van 23 mei 2013 aan de gemachtigde van [Y] laten weten geen huurder meer te zijn en haar de onder 2.6 genoemde brief van [Y] toegezonden. 
       
     
     
       2.10. 
       Uit het faillissementsverslag van de curator in het faillissement van [A] van 29 april 2013 blijkt dat de belastingdienst tot een bedrag van € 551,291,05 vorderingen ter verificatie heeft ingediend en zich 15 concurrente schuldeisers bij de curator hebben gemeld met een totale vordering van € 127.768,69. In het verslag wordt geen melding gemaakt van de huurovereenkomst met betrekking tot de tabakszaak. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vordert [Y] van [X] , na eiswijziging en voor zover thans nog van belang, betaling van de huurpenningen over de periode maart 2013 tot 1 februari 2014 en van een bedrag van € 18.026,= aan herstelkosten. Zij legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [X] op grond van de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst tot betaling van de huur verplicht is, maar vanaf maart 2013 niets meer heeft betaald en bovendien in strijd met zijn verplichtingen uit die overeenkomst het gehuurde in beschadigde staat heeft achtergelaten, waardoor [Y] kosten heeft moeten maken om het gehuurde weer in de staat te brengen waarin het bij aanvang van de huur aan [X] ter beschikking is gesteld. Het door [Y] gevorderde bedrag aan herstelkosten is ontleend aan een offerte van 20 juni 2013 van Interstore Winkelinrichting Woerden BV. 
       
     
     
       3.2 
       
        [X] heeft de vorderingen bestreden en daartoe, samengevat, aangevoerd dat hij niet meer kan worden aangesproken tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat [A] met instemming van [Y] de huur heeft overgenomen. Hij verwijst in dit verband naar de onder 2.6 geciteerde brief. Voorts heeft hij, subsidiair, de door [X] gestelde herstelkosten betwist.  
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het door [Y] gedane beroep op bedrog slaagt, zodat de indeplaatsstellingsovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd en [X] zich daarop niet meer kan beroepen en gehouden is de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. De huurvordering is geheel toegewezen en de schadevergoedingsvordering voor een gedeelte groot € 8.346,=.  
       
     
     
       3.4 
       Tegen de toewijzingen komt [X] op met drie grieven. [Y] heeft één grief aangevoerd tegen de gedeeltelijke afwijzing van de gevorderde herstelkosten. 
       
     
     
       3.5 
       
         Grief I van [X]  strekt ten betoge dat de kantonrechter [Y] niet had behoren te ontvangen in haar vorderingen, omdat [Y] niet tijdig heeft geklaagd over de ondeugdelijkheid van de door [X] verrichte prestaties (voor zover nu nog van belang: de huurbetaling en de wijze waarop het gehuurde is opgeleverd). Hij beroept zich in dit verband op het bepaalde in artikel 6:89 BW.  
       
       
         3.5.1 
         Daargelaten de vraag of artikel 6:89 BW wel toepasbaar is in een situatie als de onderhavige waarin huurbetaling geheel achterwege is gebleven, faalt de grief voor zover het gaat om die huurbetaling alleen al omdat [Y] , naar [X] heeft erkend, de niet betaalde facturen nogmaals aan [X] heeft doen toekomen met daarop de vermelding “herinnering” en “aanmaning”. Op die manier heeft [Y] naar het oordeel van het hof wel degelijk op voldoende duidelijke wijze geklaagd over het feit dat die facturen in het geheel nog niet waren voldaan.  
         
       
       
         3.5.2 
         Anders moet worden geoordeeld over de klachtplicht met betrekking tot de staat waarin het gehuurde zich bevond. De inleidende dagvaarding is uitgebracht op 20 augustus 2013. Op dat moment liep de huurovereenkomst nog en was [X] dus nog gewoon gerechtigd het gehuurde te betreden om dat in orde te maken. [Y] , die het pand na het vertrek van [X] op enig moment als telecomzaak is gaan verpachten/verhuren, heeft erkend dat door haar voor 20 augustus 2013 niet over de staat van het gehuurde is geklaagd. De stelling dat dat was omdat [X] zich onbereikbaar heeft gemaakt, is gelet op het feit dat de inleidende dagvaarding gewoon op het bij [Y] eerder reeds bekende adres van [X] is betekend, daarvoor geen toereikende verklaring. Voorts blijkt uit de door [Y] in hoger beroep overgelegde facturen van Interstore (van 8 en 9 augustus 2013) dat [Y] al ruim voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, met daarin dus de eerste klacht over de staat van het gehuurde, opdracht heeft gegeven de herstelwerkzaamheden te verrichten. Niet alleen is het toen voor [X] onmogelijk geworden - desgewenst - het herstel zelf ter hand te nemen, maar bovendien werd [X] door het reeds aangevangen herstel gehinderd in zijn mogelijkheden verweer te voeren tegen de stellingen van [Y] over de staat van het gehuurde voordien. Onder de gegeven omstandigheden was een klacht bij gelegenheid van de inleidende dagvaarding te laat. De vordering tot vergoeding van de herstelkosten moet daarom worden afgewezen. In zoverre slaagt deze grief. 
         
       
     
     
       3.6 
       Het gedeeltelijk slagen van de eerste grief van [X] leidt ertoe dat  grief III van [X]  voor zover die betrekking heeft op de herstelkosten en de  grief van [Y]  niet behoeven te worden behandeld. Die grief van [Y] faalt.  
       
     
     
       3.7 
       
         Grief II van [X]  klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de indeplaatsstellingsovereenkomst door [Y] rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd op grond van bedrog. [X] voert het volgende aan. Ten tijde van de onderhandelingen over de overname van het huurcontract was [X] in het geheel niet op de hoogte van het feit dat het faillissement van [A] was aangevraagd. [A] wist dat wel, maar bij hem ontbrak het opzet tot misleiding; [A] had goede hoop dat hij door een regeling met zijn schuldeisers het faillissement nog kon afwenden en was van plan de tabakszaak te exploiteren naast zijn taxibedrijf. Bovendien, aldus [X] , betreft de contractsoverneming een tweepartijenovereenkomst tussen hem en [A] , waarbij [Y] geen partij is, zodat [Y] die niet kan vernietigen. Ten slotte voert [X] aan dat hij te goeder trouw was en derhalve op grond van artikel 3:44 lid 5 BW wordt beschermd.  
       
       
         3.7.1 
         Contractsoverneming en vrijwillige indeplaatsstelling zijn, anders dan [X] meent, wel degelijk driepartijenovereenkomsten. [Y] was bij de indeplaatsstellingsovereenkomst partij en had de bevoegdheid die overeenkomst buitengerechtelijke te vernietigen als jegens haar bedrog was gepleegd. Daartoe was niet vereist dat het bedrog door haar beide contractspartners was gepleegd. Blijkens artikel 3:44 lid 5 BW kan - bescherming van een wederpartij te goeder trouw daargelaten - zelfs bedrog door een volstrekte buitenstaander voldoende zijn. Aan [X] komt ook niet de bescherming toe van laatstgenoemd artikellid, omdat [A] niet “iemand” is “die geen partij is bij de rechtshandeling”.  
         
       
       
         3.7.2 
         Naar het oordeel van het hof heeft [A] wel degelijk bedrog gepleegd. [A] had zich al borg gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van [X] uit de huurovereenkomst. De contractsoverneming had daarom tot gevolg dat [Y] voortaan niet langer zowel [X] als [A] kon aanspreken, maar zich slechts tot [A] moest richten. Voorafgaand aan de contractsoverneming was het faillissement van [A] aangevraagd en [A] had veel schulden. Hij moest daarom ernstig rekening houden met de mogelijkheid dat het faillissement ook daadwerkelijk zou worden uitgesproken. Onder deze omstandigheden rustte op [A] een spreekplicht teneinde [Y] in staat te stellen een eigen gefundeerde keuze te maken of hij afstand wenste te doen van [X] als debiteur. Dat wordt niet anders indien ervan wordt uitgegaan dat [A] nog hoopte dat het faillissement kon worden afgewend door (opnieuw) afspraken met het pensioenfonds en de belastingdienst te maken, zoals [X] als verweer heeft aangevoerd. Wat er zij van de realiteitswaarde van die hoop vijf dagen voor het faillissementsvonnis, die hoop doet aan een spreekplicht onder de gegeven omstandigheden niet af. Het risico op ernstige benadeling van [Y] was onder de gegeven omstandigheden dermate evident, dat de verzwijging niet anders dan als opzettelijk kan worden aangemerkt. Dat [A] simpelweg zou zijn vergeten de faillissementsaanvraag te melden is niet alleen hoogst onaannemelijk, maar bovendien niet door [X] gesteld. [X] heeft ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan niet langer kan worden geoordeeld dat [A] , door te zwijgen over de faillissementsaanvraag, opzettelijk [Y] de mogelijkheid van een bewuste keuze heeft ontnomen. Aangenomen moet worden dat [Y] niet met de contractsoverneming zou hebben ingestemd als zij op de juiste wijze over de stand van zaken was voorgelicht. [X] ’s tweede grief is daarom tevergeefs voorgedragen. 
         
       
     
     
       3.8 
       
         Grief III van [X]  houdt, afgezien van de reeds behandelde kwestie van de herstelkosten, in dat de kantonrechter ten onrechte schadevergoeding heeft toegewezen in de vorm van toekomstige huurpenningen. Deze grief berust op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. De huurpenningen over de periode tot 1 februari 2014 zijn niet toegewezen bij wijze van schadevergoeding - de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst was immers ingetrokken en de huurovereenkomst was per 1 februari 2014 geëindigd doordat het contractueel bepaalde einde daarvan was bereikt - maar rechtstreeks op grond van de huurovereenkomst. Nu het hier dus niet gaat om schadevergoeding, maar om nakoming, is de enkele stelling van [X] dat [Y] het gehuurde kort na het vertrek van hem en [A] aan een derde heeft verhuurd, ook als die juist zou zijn,  onvoldoende om af te doen aan de verplichting van [X] om de huurpenningen tot het einde van de huurovereenkomst te voldoen. Ook het door [X] gedane beroep op het bepaalde in artikel 6:101 BW, dat ziet op schadevergoeding, faalt om die reden. In zoverre faalt deze grief.  
       
     
     
       3.8 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover het betreft de toewijzing van de gevorderde herstelkosten, die alsnog zullen worden afgewezen. De kosten van het geding in eerste aanleg worden gecompenseerd. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. In het hoger beroep van [X] worden de kosten daarvan gecompenseerd. [Y] dient de kosten van haar eigen hoger beroep te dragen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in beide zaken: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij [X] is veroordeeld tot betaling aan [Y] van een bedrag van € 8.346,= exclusief btw aan herstelkosten; 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst af de vordering tot betaling van herstelkosten; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg; 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het hoger beroep in de zaak met nummer 200.178.672/01 aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;  
     
     
     
       veroordeelt [Y] in de kosten van het hoger beroep in de zaak met nummer 200.178.286/01, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 711,= aan verschotten en € 1.896,= voor salaris. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.M. de Jongh en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2016.