ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:5208

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:5208 Rechtbank Noord-Holland , 23-06-2022 / 9278002

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-06-23

Zaaknummer: 9278002

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:5208

---

Huurbeëindiging wegens sloop met vervangende nieuwbouw woonwijk in Zaandam. Passende woonruimte.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Zaanstad 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9278002 \ CV EXPL  21-2242 
       Uitspraakdatum: 23 juni 2022 (bij vervroeging) 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting  Stichting Parteon 
       gevestigd te Wormerveer 
       eiseres 
       verder te noemen: Parteon 
       gemachtigde: mr. S.M. Faber 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. M.E. Zweers 
     
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Deze zaak gaat over de vraag of een huurder zijn woning moet verlaten, omdat de woningen in de wijk waarin hij woont worden gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder inderdaad zijn woning moet verlaten. De verhuurder heeft voldoende kunnen uitleggen waarom de sloop van de woning in het kader van de herontwikkeling van de woonwijk nodig is en voor de huurder is andere passende woonruimte beschikbaar. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Parteon heeft bij dagvaarding van 8 juni 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 30 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Daarbij hebben beide partijen gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft Parteon bij brieven van 23 en 29 september 2021 nog stukken toegezonden. 
     
     
       1.3. 
       Na de zitting heeft de kantonrechter op verzoek van partijen de zaak aangehouden tot  7 april 2022 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot een oplossing te komen. Nadat partijen de kantonrechter hebben bericht daarin niet te zijn geslaagd, heeft Parteon op 12 mei 2022 stukken ingediend, waarop [gedaagde] op 8 juni 2022 heeft gereageerd. Daarna heeft de kantonrechter partijen meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Parteon, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet, verhuurt woningen aan (onder meer) de [straat 1] en de [straat 2] , gelegen in de Rosmolenbuurt in Zaandam (gemeente Zaanstad). De woningen zijn gebouwd in de periode van 1920 tot 1926. Een van deze woningen is de sinds 30 september 2011 aan [gedaagde] verhuurde woning aan de [woonadres gedaagde] (hierna: het gehuurde), voor een huurprijs van  € 356,78 per maand. Het gehuurde betreft een kleine eengezinswoning, midden in het blok huizen met de even nummers [..] tot en met [**] . 
     
     
       2.2. 
       In 2000 heeft de gemeenteraad van Zaanstad de  “Ontwikkelingsvisie Rosmolenwijk”  vastgesteld. 
     
     
       2.3. 
       Op 28 september 2005 heeft Parteon met de gemeente Zaanstad een  “Samenwerkingsovereenkomst Rosmolenwijk”  gesloten, met als doel de vernieuwing van de woningen en openbare ruimte, als ook het bevorderen van de sociale cohesie en economische structuur in de Rosmolenwijk. Dat doel moet worden bereikt door een herontwikkeling van een gebied dat bestaat uit (uiteindelijk) 120 woningen. Parteon heeft er voor gekozen het deelgebied waar [gedaagde] woont te herstructureren door, met medewerking en instemming van het college van B&W van de gemeente Zaanstad, de 38 bestaande sociale huurwoningen te slopen en te vervangen door 35 nieuwe sociale huurwoningen.  
     
     
       2.4. 
       Op 12 maart 2018 heeft Fugro NL Land B.V. in opdracht van Parteon een  “Rapportage funderingsonderzoek fase 1”  opgesteld, waarin onder meer verslag is gedaan van een onderzoek naar de fundering van de woningen aan de [straat 1] [.. - **] . 
     
     
       2.5. 
       Parteon heeft een bewonersavond en diverse gesprekken met bewoners uit de Rosmolenbuurt gehouden en er is een bewonerscommissie opgericht. Deze bewonerscommissie heeft op 16 mei 2019 positief gereageerd op het door Parteon gedane voorstel voor sloop met vervangende nieuwbouw.  
     
     
       2.6. 
       Op 18 december 2019 heeft Parteon een  “Sociaal Plan [straat 1] [.. - **] [straat 2] [nummers] Zaandam”  vastgesteld, waarin onder meer is vastgelegd dat de bewoners van de woningen die vallen onder het Sociaal Plan stadsvernieuwingsurgent worden bij het vinden van andere woonruimte, dat bewoners met een bepaald minimuminkomen de mogelijkheid hebben om terug te keren naar de nieuwbouw en dat vertrekkende bewoners aanspraak hebben op een verhuiskostenvergoeding. 
     
     
       2.7. 
       Aan [gedaagde] is met ingang van 1 februari 2020 voor de duur van een jaar stadsvernieuwingsurgentie verleend. Parteon heeft hem dat bij brief van 17 december 2019 meegedeeld en er hebben vervolgens verschillende gesprekken en huisbezoeken plaatsgevonden om dit met [gedaagde] te bespreken. Na 1 augustus 2020 heeft Parteon [gedaagde] drie eengezinswoningen aangeboden. [gedaagde] heeft deze woningen niet geaccepteerd. 
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 22 juli 2020 heeft Parteon de huurovereenkomst met [gedaagde] , met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, opgezegd tegen 31 januari 2021 wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.  
     
     
       2.9. 
       Parteon heeft vervolgens deze procedure aanhangig gemaakt teneinde tot een beëindiging van de huur te komen. Na de behandeling van de zaak ter zitting hebben tussen Parteon en [gedaagde] verschillende gesprekken plaatsgevonden en heeft Parteon [gedaagde] nog twee eengezinswoningen, ditmaal in Zaandijk, aangeboden. Deze woningen heeft [gedaagde] niet aanvaard.  
     
     
       2.10. 
       Alle 37 andere bewoners van het deelgebied [straat 1] en [straat 2] hebben hun woning verlaten en zijn elders gehuisvest. Hun woningen worden op dit moment tijdelijk verhuurd om leegstand te voorkomen. Alleen [gedaagde] heeft niet ingestemd met een beëindiging van zijn huurovereenkomst. 
     
     
       2.11. 
       Op 11 maart 2022 heeft Parteon bij de gemeente Zaanstad een sloopmelding gedaan voor de totaalsloop van 71 eengezinswoningen in de periode vanaf 5 september 2022 in het deelgebied van de Rosmolenbuurt waarin ook de [straat 1] ligt. Een deel van de woningen aan de [straat 1] is al gesloopt. Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden worden vanaf 1 augustus 2022 asbestverwijderingswerkzaamheden uitgevoerd. Aan de tijdelijke huurders is bericht dat de woningen vanwege de voorgenomen sloop op  5 september 2022 leeg opgeleverd moeten worden. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Parteon vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [gedaagde] per 31 januari 2021 ontbindt (de kantonrechter begrijpt: het tijdstip waarom de huurovereenkomst eindigt zal vaststellen op 31 januari 2021) en [gedaagde] veroordeelt het gehuurde binnen drie dagen na dagtekening van het vonnis te ontruimen en verlaten, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert Parteon een vergoeding ter hoogte van de huur tot aan de dag van ontruiming en betaling door [gedaagde] van de proceskosten. 
     
     
       3.2. 
       Parteon legt aan de vordering ten grondslag dat dringend eigen gebruik, bestaande uit de sloop van de woning van [gedaagde] ten behoeve van de herontwikkeling van de Rosmolenbuurt, in dit geval noopt tot beëindiging van de huurovereenkomst. De woningen in de wijk zijn sterk verouderd, verkeren bouwkundig in slechte staat en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Renovatie is gezien de leeftijd van de woningen te duur en is niet mogelijk zonder eerst tot funderingsherstel over te gaan. De huurbeëindiging moet worden bezien in het licht van de herstructurering van de gehele wijk, waartoe in samenspraak met de gemeente Zaanstad is besloten en waartoe Parteon zich tegenover de gemeente Zaanstad ook contractueel heeft verbonden. Aan de belangen van de bewoners is geprobeerd zoveel mogelijk tegemoet te komen door hen te informeren, hen bij de plannen te betrekken en door het opstellen van een Sociaal Plan. Het belang van Parteon betreft een bouwtechnisch, breder stedenbouwkundig, een sociaaleconomisch en een financieel belang dat prevaleert boven het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Voor [gedaagde] is andere passende woonruimte, ook in dezelfde wijk, voorhanden en ook heeft hij nog steeds recht op terugkeer naar de nieuwbouw conform het Sociaal Plan. Aan [gedaagde] zal een verhuiskostenvergoeding worden betaald.  
     
     
       3.3. 
       Parteon verzoekt de kantonrechter de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat zij er gelet op de voorgenomen werkzaamheden en sloop een zeer groot belang bij heeft om zo spoedig mogelijk over de woonruimte van [gedaagde] te kunnen beschikken.  
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] verzet zich tegen een beëindiging van de huurovereenkomst. Hij stelt zich op het standpunt dat Parteon niet op redelijke gronden tot haar besluit tot sloop is overgegaan. Renovatie en verduurzaming (voor zover nodig) van de bestaande bouw is, ook met de huidige fundering, mogelijk en financieel verantwoord. Er is geen noodzaak voor funderingsherstel en er is geen sprake van grote gebreken aan het casco van de woning. Een verzakking, anders dan een kleine zakking, is bij onderzoek niet vastgesteld. De beoogde sloop met vervangende nieuwbouw leidt tot een vermindering van betaalbare zeer schaarse woonruimte, terwijl er een recht bestaat op betaalbare huisvesting. De wijk staat verder niet bekend als een wijk met ernstige sociale problematiek en er speelt ook geen leefbaarheidsproblematiek. Er is juist sprake van een wijk met een behoorlijke sociale cohesie. Financiële overwegingen kunnen geen redelijke grond zijn bij de keuze voor sloop. [gedaagde] betwijfelt ook of het eigen gebruik dringend is, omdat Parteon niet beschikt over de noodzakelijke bestuursrechtelijke vergunningen. Van passende vervangende woonruimte is geen sprake, waarbij ook van belang is dat er sprake is van psychosociale problematiek bij [gedaagde] , waaronder het bovengemiddeld verzamelen van spullen waarvoor hij wordt begeleid. Het in het Sociaal Plan beloofde maatwerk is niet geleverd.  
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] verzoekt daarom de vordering van Parteon af te wijzen en te bepalen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. In het geval van toewijzing van de vordering van Parteon verzoekt [gedaagde] de kantonrechter een verhuiskostenvergoeding vast te stellen ter hoogte van € 10.000,00 in verband met de aanzienlijke extra kosten die [gedaagde] zal moeten maken voor zijn verhuizing en de opslag van zijn bezittingen.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         dringend eigen gebruik 
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter moet in deze zaak de vraag beantwoorden of de huurovereenkomst moet worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. 
       
     
     
       5.2. 
       Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt.  Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt tevens begrepen sloop met vervangende nieuwbouw. 
       
     
     
       5.3. 
       Het ligt op de weg van Parteon om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden heeft besloten over te gaan tot sloop van de woningen in (dit deel van) de Rosmolenbuurt, waaronder het gehuurde. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een (eigen) oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Parteon om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts terughoudend toetsen. Aan Parteon komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Dat betekent dat zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt.  
       
     
     
       5.4. 
       De kantonrechter is van oordeel dat Parteon in dit geval met de door haar ingebrachte stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden is gekomen tot haar besluit tot sloop van de woningen in (dit deelgebied van) de Rosmolenwijk en de vervanging daarvan door nieuwbouw, waaronder het gehuurde. De kantonrechter legt hieronder uit waarom dat zo is. 
       
     
     
       5.5. 
       Parteon heeft er ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik op gewezen dat sprake is van sterk verouderde woningen (van ongeveer 100 jaar oud) die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Renovatie en verduurzaming daarvan is nodig. Dat is al onderkend ten tijde van de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Zaanstad in 2005. [gedaagde] is het daar op zich ook mee eens, maar vindt dat de benodigde renovatie en verduurzaming ook zou kunnen en daarom moeten plaatsvinden zonder dat de woning wordt gesloopt. Daarin volgt de kantonrechter hem echter niet. Parteon heeft een rapport van funderingsonderzoek ingebracht, waaruit niet blijkt van een dreigend of acuut gevaar ten aanzien van de fundering van het gehuurde zelf (of het blok waarin het gehuurde zich bevindt), omdat er (nog) geen sprake is van grote zakkingen of zakkingsverschillen, maar waarin wel duidelijk staat omschreven dat er in dit deelgebied gebruik is gemaakt van een zogeheten “Amsterdamse houten paalfundering”. Over dit type paalfundering vermeldt het rapport dat  “nooit valt uit te sluiten dat er lokaal paalexcentriciteiten voorkomen die tot op heden nog niet tot zakking hebben geleid maar mogelijk in de toekomst wel” . Om die reden wordt in het rapport aanbevolen dit te monitoren, want een  “dergelijk proces kan mogelijk binnen enkele jaren leiden tot sterke zakkingen” . Daarbij is de funderingskwaliteit aangemerkt als “redelijk”, wat betekent dat sprake is van een handhavingstermijn van 15 tot 25 jaar. Het rapport vermeldt daarover:  “binnen 25 jaar zijn onderlinge zakkingsverschillen te verwachten (houdt rekening met aanvullende zakkingen en extra scheuren), verhoging belasting niet mogelijk.”  Uit het rapport volgt kortom, zoals Parteon ook heeft gesteld, dat ter plaatse sprake is van een kwetsbare fundering die een voortdurend punt van aandacht is en een mogelijk risico vormt voor de (nabije) toekomst. Dat risico heeft zich ten aanzien van een nabijgelegen pand ook verwezenlijkt, zo blijkt uit de door Parteon nader overgelegde memo van mei 2022. Binnen dit deelgebied bleek de fundering van de woning aan de [straat 1] 50 zo slecht dat de veiligheid hier niet meer te garanderen was en Parteon op last van de gemeente direct moest ingrijpen door de bewoners van het gehele blok versneld uit te plaatsen, waarna het gehele blok is gesloopt.  
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] stelt weliswaar dat de fundering van zijn blok in kwalitatief opzicht voldoet, maar wat daar ook van zij, dat is gelet op wat hierboven staat niet doorslaggevend. Bovendien gaat [gedaagde] er met deze stelling aan voorbij dat het dringend eigen gebruik van het gehuurde moet worden bezien in het licht van de herontwikkeling van de gehele wijk, waarin deze 38 woningen zijn gelegen. Het dringend eigen gebruik is (in dit geval) niet beperkt tot de specifieke woning van [gedaagde] . Parteon heeft daarover terecht het standpunt ingenomen dat als voor de herstructurering van een gehele wijk de huurbeëindiging ten aanzien van het gehuurde noodzakelijk is, ook al zou die beëindiging mogelijk niet noodzakelijk zijn wanneer alleen naar (de bouwkundige staat van) het gehuurde als zodanig wordt gekeken, de beëindiging bezien in het grotere geheel toch als dringend kan worden beschouwd. Die situatie doet zich hier voor.  
     
     
       5.7. 
       Dat renovatie niet plaats kan vinden zonder (een vorm van) funderingsherstel heeft Parteon met het bovenstaande voldoende aannemelijk gemaakt. Dat sloop met vervangende nieuwbouw beter financieel verantwoord kan worden dan renovatie met funderingsherstel is eveneens voldoende aannemelijk. Financiële motieven mogen, anders dan [gedaagde] stelt, wel degelijk een rol spelen bij de afweging van Parteon, nu op Parteon als woningcorporatie de verplichting rust om haar financiële middelen zo efficiënt mogelijk en uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten. Van Parteon hoeft niet te worden verwacht dat zij een volledig inzicht geeft in de onderliggende financiële onderbouwing. Voldoende is dat Parteon de haalbaarheid zorgvuldig heeft onderzocht en op basis daarvan heeft geconcludeerd dat het financiële resultaat bij nieuwbouw beter te verantwoorden is. Bij deze afweging van Parteon heeft onder meer een rol gespeeld dat, zoals staat vermeld in de memo van mei 2022, de  “kwaliteit van nieuwbouwwoningen (energetische prestaties, comfort, verhuurbaarheid, levensduur) ligt op een hoger niveau dan van gerenoveerde woningen, terwijl de realisatiekosten lager zijn.”  Ook het Sociaal Plan vermeldde dit al: “ Ons beleid is erop gezicht dat wij onze financiële middelen zo efficiënt mogelijk inzetten. Nieuwbouwwoningen zijn energiezuiniger, beschikken over een betere geluidsisolatie, bieden een hoger wooncomfort en hebben een langere levensduur.”  De kantonrechter ziet bij gebreke van concrete aanwijzingen daarvoor geen aanleiding om aan de conclusie van Parteon te twijfelen. Dat de beoogde sloop met nieuwbouw wordt ingegeven door financieel gewin is niet gesteld en ook niet gebleken.    
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter acht ook van belang dat Parteon, onder meer onder verwijzing naar de memo van mei 2022, heeft uitgelegd dat op basis van de huidige regelgeving (waaronder het geldende Bouwbesluit) via renovatie geen goede toekomstbestendige woning is te realiseren, onder meer omdat niet aan de vereiste maatvoeringen zal kunnen worden voldaan en het woonoppervlak van de relatief kleine bestaande woningen verder zal afnemen. Daar heeft [gedaagde] onvoldoende tegenover gesteld. 
     
     
       5.9. 
       Gelet op het voorgaande zal worden voorbijgegaan aan het aanbod van [gedaagde] om door middel van een duurzaamheidsadvies van een deskundige aan te tonen dat verduurzaming van de bestaande bouw, ook met de huidige fundering, beslist mogelijk en financieel verantwoord is. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat het feit dat er in financieel en/of bouwkundig opzicht ook een andere keuze mogelijk zou zijn geweest, de door Parteon gemaakte keuze op zichzelf genomen niet onredelijk of onaanvaardbaar maakt. Het betreft een keuze van Parteon die op redelijke gronden is gemaakt. 
     
     
       5.10. 
       Aan deze keuze van Parteon liggen tot slot niet alleen bouwtechnische aspecten ten grondslag, maar het dringend eigen gebruik wordt - naast de contractuele verplichting van Parteon jegens de gemeente Zaanstad - ook ingegeven door bredere stedenbouwkundige en sociaaleconomische aspecten. In dat verband heeft Parteon onder meer toegelicht dat de door de gemeente opgestelde veerkrachtkaart van de wijk laat zien dat sprake is van een (sterke) toename van kwetsbare groepen bij een groot aandeel in de buurt waar het gehuurde zich bevindt, zodat Parteon mede daarom belang heeft om te investeren in de Rosmolenwijk. Met de herontwikkeling van het gebied wordt dus ook een algemeen maatschappelijk belang gediend. Dat past bij de verplichting van Parteon als woningcorporatie om in het belang van haar huurders bij te dragen aan de leefbaarheid in een wijk.  
     
     
       5.11. 
       
         De conclusie is dan ook dat de keuze van Parteon de redelijkheidstoets kan doorstaan en dat het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is gemaakt. 
         
           passende woonruimte 
         
       
     
     
       5.12. 
       De kantonrechter moet vervolgens de vraag beantwoorden of aan het vereiste dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen is voldaan. Die vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend. 
     
     
       5.13. 
       Het uitgangspunt in de wet is dat Parteon niet verplicht is [gedaagde] andere passende woonruimte aan te bieden, maar dat Parteon aannemelijk moet maken dat er voor [gedaagde] , gezien de samenstelling van zijn huishouden en inkomen, passende woonruimte beschikbaar is. Aan die verplichting heeft Parteon voldaan. En daarmee heeft Parteon in dit geval niet volstaan, want zij heeft ook daadwerkelijk tot vijf maal toe passende woonruimte aangeboden. Zij heeft [gedaagde] drie maal een eengezinswoning in Zaandam en twee maal een eengezinswoning in Zaandijk aangeboden. Dit betreffen allemaal woningen in de regio Zaanstad, waarbij er rekening mee is gehouden dat [gedaagde] nu een (kleine) eengezinswoning bewoont, terwijl hij een eenpersoonshuishouden heeft. Aan hem is dus grotere woonruimte aangeboden dan passend bij de samenstelling van zijn huishouden en op die wijze is ook rekening gehouden met zijn specifieke woonwensen. De kantonrechter is van oordeel dat Parteon daarmee ruimschoots heeft voldaan aan haar verplichting behulpzaam te zijn met het vinden van passende woonruimte.  
       
     
     
       5.14. 
       Het lag vervolgens op de weg van [gedaagde] om op het aanbod van Parteon in te gaan. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico, nu de woningen als passend moeten worden beschouwd. Dat er sprake is van een hogere huur, maakt op zichzelf genomen niet dat de woningen niet als passend zijn te beschouwen. Bovendien was Parteon bij bepaalde woningen bereid om bij de vaststelling van de huurprijs rekening te houden met het inkomen van [gedaagde] vanwege de urgentie om te verhuizen. Dat [gedaagde] specifieke woonwensen heeft als een opslagruimte voor zijn boeken, een grote tuin bij voorkeur op het zuiden en een afzuigmogelijkheid naar buiten vanwege zijn voorliefde voor koken is begrijpelijk, maar niet doorslaggevend. De wet vereist niet dat Parteon [gedaagde] hierin tegemoet komt. Het mogelijk niet inwilligen van alle woonwensen van [gedaagde] betekent niet dat de woningen niet als passend kunnen worden beschouwd. Passend is ook een woning die qua grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan de huidige woning van [gedaagde] .  
       
     
     
       5.15. 
       Bovendien wordt van [gedaagde] verwacht dat hij zich ook zelf inspant om langs andere weg passende woonruimte te verkrijgen. Dat hij dat heeft gedaan, is niet gebleken. Integendeel, uit de door Parteon overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] sommige van de aangeboden woningen zelfs niet (helemaal) heeft willen bezichtigen. Daar staat tegenover dat Parteon zich voor [gedaagde] al meer heeft ingespannen dat strikt genomen van haar wordt verwacht door alle gesprekken die zij met hem heeft gevoerd, door hem vijf passende woningen aan te bieden (waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met zijn woonvoorkeuren) en door bereid te zijn te kijken naar de huurprijs en zo nodig een hogere verhuiskostenvergoeding toe te kennen dan de wet voorschrijft. Ook heeft Parteon steeds gewezen op het recht van [gedaagde] op een terugkeer naar de nieuwbouw in zijn oude wijk. Parteon heeft dan ook, anders dan [gedaagde] heeft gesteld, wel degelijk maatwerk geleverd en meer dan wat zij heeft gedaan hoeft van haar niet te worden verwacht.  
       
       
         
           belangenafweging 
         
       
     
     
       5.16. 
       
         De kantonrechter is, mede gelet op al het voorgaande, van oordeel dat aan het belang van Parteon bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder voor de sloop van het gehuurde en nieuwbouw in het kader van de herontwikkeling van de gehele wijk, groter gewicht toekomt dan aan het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huur. Het belang van Parteon betreft immers, zoals hierboven ook is overwogen, onder meer een bouwtechnisch, een stedenbouwkundig en een sociaaleconomisch belang. Daarbij speelt ook een groot financieel belang om de herstructurering van de Rosmolenbuurt door de sloop van onder meer het gehuurde doorgang te kunnen laten vinden. Daar weegt de wens van [gedaagde] om - op dit moment nog als enige van de 38 bewoners van dit deelgebied - het gehuurde te blijven bewonen, niet tegen op. De belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van Parteon.  
         
           conclusie 
         
       
     
     
       5.17. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Parteon zal toewijzen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd zal moeten zijn, zal de kantonrechter bepalen op 1 augustus 2022. Daarbij heeft de kantonrechter rekening gehouden met de aanvangsdatum van de voorgenomen werkzaamheden en met de omstandigheid dat [gedaagde] er al langere tijd, in ieder geval door de huuropzegging door Parteon tegen 31 januari 2021, rekening mee heeft kunnen en moeten houden dat hij zijn woning zou moeten verlaten.  
         
           verhuiskostenvergoeding 
         
       
     
     
       5.18. 
       
         Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd op vordering van Parteon wegens dringend eigen gebruik, heeft [gedaagde] recht op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.  De voorgeschreven minimumvergoeding betreft op dit moment  € 6.505,00.  Het verzoek van [gedaagde] om de verhuiskostenvergoeding vast te stellen op  € 10.000,00 wordt niet gehonoreerd, omdat [gedaagde] niet concreet heeft onderbouwd waarom de minimumvergoeding in zijn geval niet toereikend zal zijn ter dekking van zijn verhuis- en inrichtingskosten. Dat deze minimumvergoeding om andere redenen niet redelijk zou zijn, is onvoldoende gebleken. 
         
           dwangsom 
         
       
     
     
       5.19. 
       De gevorderde dwangsom voor het geval [gedaagde] weigert de woning te verlaten, wordt toegewezen. Gelet op de stukken en de houding van [gedaagde] tot op heden acht de kantonrechter voldoende aanleiding aanwezig voor een dwangsom bij wijze van extra prikkel voor [gedaagde] om vrijwillig de woning te verlaten. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op na te melden wijze. 
       
       
         
           uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
     
     
       5.20. 
       
         Een beëindigings- en ontruimingsvonnis kan op grond van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding daarvan af te wijken, gelet op het zwaarwegende belang van Parteon bij een tijdige aanvang van de sloopwerkzaamheden in september 2022 (na afloop van het broedseizoen), en de daaraan voorafgaande asbestverwijderingswerkzaamheden. Met de ingebrachte sloopmelding heeft Parteon dit belang voldoende concreet gemaakt en onderbouwd. Dat er kennelijk nog geen omgevingsvergunning voor de vervangende nieuwbouw is aangevraagd of verleend staat aan de gevraagde uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet in de weg. De nieuwbouw wordt immers voorafgegaan door de sloop en er zijn geen concrete aanwijzingen dat een omgevingsvergunning niet zal worden verleend. Integendeel, de herstructureringsplannen zijn (ook) op initiatief van en in samenspraak met de gemeente Zaanstad tot stand gekomen en dienen een duidelijk volkshuisvestingsbelang. Van andere bestuursrechtelijke belemmeringen is in deze procedure evenmin gebleken. Ook weegt de kantonrechter hierin mee dat er voor [gedaagde] andere passende woonruimte is te verkrijgen, dat hij een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ontvangt en dat hij al geruime tijd (in ieder geval sinds de opzegging bij brief van 22 juli 2020) rekening moet houden met een verhuizing.  
         
           proceskosten 
         
       
     
     
       5.21. 
       Gelet op de aard van de procedure en de omstandigheden van het geval is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.  
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       stelt het tijdstip waarop de tussen Parteon en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt vast op 1 augustus 2022; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] uiterlijk per 1 augustus 2022 te verlaten en ontruimen, en met afgifte van de sleutel(s) ter vrije beschikking van Parteon te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van  € 250,00 per dag, waarbij een gedeelte van een dag wordt begrepen als een dag, met een maximum van € 10.000,00; 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Parteon van € 356,78 per maand vanaf 1 augustus 2022 tot ontruiming van het gehuurde; 
       
     
     
       6.4. 
       bepaalt dat [gedaagde] , ten laste van Parteon, recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 6.505,00; 
       
     
     
       6.5. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.7. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
     
   
   
      Artikel 7:274 lid 1 sub c BW. 
   
   
      Artikel 7:220 lid 2 BW. 
   
   
      Artikel 7:275 lid 1 BW. 
   
   
      Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie, artikel 1.