ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:3077

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:3077 Gerechtshof Amsterdam , 20-08-2019 / 200.249.125/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-08-20

Zaaknummer: 200.249.125/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:3077

---

Totstandkoming koopovereenkomst. Vernietigbaar wegens dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden? Kenbaarheidsvereiste.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 					200.249.125/01 			 
       zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland:	C/15/269908 / HA ZA 18-77	 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 augustus 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , gemeente [Z] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. A. Jhingoer te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         HNV–VASTGOED B.V. , 
       gevestigd te Chaam, gemeente Alphen-Chaam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en HNV genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 1 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 oktober 2018, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen HNV als eiseres en [appellant] als gedaagde. De grieven zijn in de dagvaarding opgenomen. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de aan de dagvaarding gehechte producties in het geding gebracht.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     
     - memorie van antwoord; 
     - akte van 19 februari 2019 van [appellant] , met een productie; 
     - antwoordakte van 19 maart 2019 van HNV. 
     
     
       Vervolgens is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en HNV niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar de vorderingen als ongegrond zal ontzeggen, met veroordeling van HNV in de kosten van het geding in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad. HNV heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.   
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep relevant, de volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] is eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is door [appellant] met ingang van 1 juni 2017 verhuurd via een vastgoedbeheerder.   
       
     
     
       2.2 
       
         HNV handelt in vastgoed. Zij adverteert onder meer met de tekst:   
         
           ‘HUIS ZELF VERKOPEN? 
         
         
           Wij kopen zelf; direct cash geld; geen makelaarskosten 
         
         
           Wij kopen huizen en betalen direct [website] , [e-mailadres]  
         
         
            , [telefoonnummer] ’ 
         
       
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] of een vriend van hem heeft naar aanleiding van een dergelijke advertentie gebeld naar het in die advertentie opgegeven nummer. 
       
     
     
       2.4 
       
         Vervolgens heeft [appellant] op 28 november 2017 telefonisch contact opgenomen met het opgegeven telefoonnummer. De telefoon werd beantwoord in een callcenter. Van dit gesprek is de volgende telefoonnotitie opgesteld.  
         
           ‘(…) 
         
         
           Wij hebben de volgende opmerking genoteerd: 
         
         
           Voor mevrouw [Y] 
         
         
           Meneer geeft aan dat hij belt voor de WOZ waarde ivm woning die hij nu heeft 
         
         
           voor het invullen van het formulier 
         
         
           Graag meneer terugbellen svp’ 
         
       
       
     
     
       2.5 
       
         Op 12 december 2017 heeft [appellant] wederom telefonisch contact opgenomen met voornoemd telefoonnummer. Hiervan is de volgende telefoonnotitie opgesteld: 
         
           ‘(…) 
         
         
           Meneer had contact gemaakt eind november betreffende het verkoop van zijn huis [adres] [plaats] , maar heeft sindsdien niks meer gehoord. Graag contact. ’ 
       
       
     
     
       2.6 
       Hierop is een afspraak gemaakt voor een bezichtiging door [X] , directeur van HNV. Deze heeft op de ochtend van de bezichtiging, die op 13 december 2017 plaatsvond, gebeld met [appellant] en te kennen gegeven dat hij op basis van hetgeen hem tot dan toe over de woning bekend was, niet méér wilde bieden dan € 215.000,-.  
       
     
     
       2.7 
       Tijdens de bezichtiging is een koopovereenkomst opgesteld, waarin is opgenomen dat [appellant] zijn woning voor een bedrag van € 207.500,- verkoopt aan HNV en dat de akte van levering uiterlijk op 31 december 2017 zal worden gepasseerd of zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen. De koopovereenkomst is door [appellant] en HNV ondertekend.  
       
     
     
       2.8 
       Op 14, 15, en 18 december 2017 heeft [appellant] aan HNV telefonisch laten weten dat hij de woning niet wilde verkopen. HNV hield vast aan de ondertekende koopovereenkomst.  
       
     
     
       2.9 
       Op 31 december 2017 heeft geen levering van de woning plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.10 
       
         Op 8 januari 2018 is [appellant] hierover aangeschreven door de advocaat van HNV. In reactie hierop heeft de raadsman van [appellant] op 16 januari 2018 geschreven: 
         
           ‘(…) 
         
         
           Cliënt wenst hierbij met spoed e.e.a. recht te zetten en waar nodig ongedaan te maken. Cliënt heeft uiteraard nimmer beoogd zijn woning ‘weg te geven’ en zeker niet tijdens een eerste kennismaking met HNV als vermeende dienstverlener. (…) Cliënt doet hierbij dan ook onherroepelijk afstand van alle vermeend gemaakte afspraken met HNV omtrent de verkoop van diens woning en voor zover nodig vernietigt Cliënt hierbij de vermeende koopovereenkomst d.d. 13-12-2017 (…).’  
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       HNV heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot medewerking aan de notariële levering van zijn woning aan HNV tegen de prijs van € 207.500,-, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en rente. De rechtbank heeft het gevorderde toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven, die door HNV zijn weersproken.  
       
     
     
       3.2 
       In zijn eerste grief stelt [appellant] dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 ten onrechte heeft geoordeeld dat de wil van [appellant] op 31 december 2017 was gericht op verkoop van de woning aan HNV en dat [appellant] ter zitting heeft verklaard dat zijn dochter hem de dag na de zitting heeft aangesproken over de verkoop en dat hij naar aanleiding daarvan HNV heeft benaderd met de mededeling dat hij van de koop af wilde. Volgens [appellant] blijkt uit hetgeen hij tijdens de comparitie van partijen naar voren heeft gebracht en hetgeen zijn dochter over hem heeft verklaard, dat zijn wil op 13 december 2017 niet was gericht op verkoop, maar op een oriënterend gesprek en dat zijn dochter hem de volgende dag heeft uitgelegd dat hij een koopovereenkomst had getekend. Hij heeft zich niet door toedoen van zijn dochter bedacht, maar besefte pas nadat hij zijn dochter had gesproken, dat hij zijn woning had verkocht, aldus nog steeds [appellant] .   
       
     
     
       3.3 
       Op grond van artikel 3:35 BW kan tegenover een partij die redelijkerwijs heeft mogen afgaan op de uitlatingen en gedragingen van een ander, er geen beroep op worden gedaan dat die ander in werkelijkheid niet heeft gewild wat hij leek te verklaren. Uit de hiervoor onder 2.3 tot en met 2.7 vastgestelde feiten blijkt, kort samengevat, dat het initiatief voor het contact tussen [appellant] en HNV over de verkoop van de woning is genomen door [appellant] of een vriend van hem, dat [appellant] nadien nog tweemaal telefonisch contact heeft opgenomen met HNV over de verkoop van de woning, dat de directeur van HNV voorafgaand aan de bezichtiging op 13 december 2017 [appellant] heeft gebeld met de mededeling dat hij niet méér wilde bieden dan € 215.000,-, dat de bezichtiging vervolgens toch doorgang heeft gevonden en dat op 13 december 2017 door [appellant] een koopovereenkomst betreffende de woning is ondertekend. Gelet op deze feiten volgt het hof HNV in haar stelling dat zij de verklaring(en) van [appellant] aldus heeft mogen opvatten dat zijn wil was gericht op de verkoop van de woning. Van belang daarbij is ook dat [appellant] in zijn eerste grief niet heeft gesteld dat het voor HNV kenbaar was dat hij niet wist of kon weten wat hij deed. HNV heeft dat overigens ook nadrukkelijk betwist. Grief 1 faalt.  
       
     
     
       3.4 
       Grief 2 is gericht tegen rechtsoverweging 4.5 van het vonnis, waarin de rechtbank heeft overwogen dat ook de koopsom geen aanleiding geeft om een wilsgebrek te veronderstellen. [appellant] heeft aan zijn tweede grief, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat hij geïnteresseerd was in het verzilveren van de overwaarde van de woning om deze in cryptocurrency te investeren, dat hij dacht dat hij de waarde de van de woning later nog zou horen omdat HNV daar wisselend over sprak, dat de koopsom ten bedrage van € 207.500,- ver lag onder de WOZ-waarde en de verkoopprijzen ter plaatse, dat de verhuurde staat geen probleem zou opleveren omdat de huur zou worden doorbetaald en dat hij ook belastingtechnisch niet in de problemen kwam.   
       
     
     
       3.5 
       Het hof begrijpt de stelling van [appellant] dat hij voornemens was de overwaarde van de woning te investeren in cryptocurrency aldus dat hij graag een zo hoog mogelijke overwaarde wilde realiseren. HNV heeft echter betwist dat deze wens door [appellant] aan haar kenbaar is gemaakt, terwijl de enkele wens om een hoge overwaarde te realiseren bovendien op zichzelf niet meebrengt dat een wilsgebrek bestond in verband met de koopprijs. De stelling dat HNV wisselend over de koopprijs sprak en dat de koopprijs voor [appellant] daardoor niet duidelijk was, vindt onvoldoende steun in de feiten. Uit hetgeen hiervoor onder 2.7 is vastgesteld, volgt immers dat de koopprijs slechts eenmaal is bijgesteld. [appellant] heeft niet betwist dat dit is gebeurd in verband met de omstandigheid dat tijdens de bezichtiging bleek dat de woning langer was verhuurd dan aanvankelijk door [appellant] was medegedeeld. Ten aanzien van de stelling dat de koopsom onder de WOZ-waarde en de verkoopprijzen lag – waarmee [appellant] kennelijk wil betogen dat de koopsom op een te laag bedrag is vastgesteld – overweegt het hof dat HNV tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg onweersproken heeft gesteld dat de woning voor € 30.000,-- opgeknapt moest worden, dat zij doorgaans woningen koopt voor 85 % van de reële waarde, dat de levering nog voor 1 januari 2018 moest plaatsvinden en dat HNV alle risico’s op zich zou nemen. In het licht hiervan is door [appellant] onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de koopsom op een te laag bedrag is vastgesteld. [appellant] kan verder niet worden gevolgd in zijn stelling dat de verhuurde staat geen probleem zou opleveren omdat de huur doorbetaald zou worden, nu HNV tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg onweersproken heeft gesteld dat de omstandigheid dat de woning langer verhuurd bleek te zijn, lastig was omdat in de tussentijd door haar wel rente betaald zou moeten worden en HNV de overdrachtsbelasting dan kwijt zou zijn. [appellant] heeft tenslotte nagelaten te onderbouwen dat en op welke wijze zijn stelling dat hij belastingtechnisch niet in de problemen kwam, kan bijdragen aan zijn beroep op een wilsgebrek in verband met de koopprijs. Slotsom is dat geen van de stellingen die [appellant] aan zijn tweede grief ten grondslag heeft gelegd hem kunnen baten, zodat de tweede grief niet slaagt.  
       
     
     
       3.6 
       In de derde grief heeft [appellant] betoogd dat de rechtbank ten onrechte geen wilsgebrek aanwezig heeft geoordeeld. [appellant] is de Nederlandse taal niet goed machtig en zijn huisarts noemt hem subassertief. Verder is hij makkelijk beïnvloedbaar, onbezonnen en impulsief, hetgeen ook wel blijkt uit de omstandigheid dat hij door een vriend was overgehaald om de overwaarde van de woning te investeren in cryptocurrency. Hiervan heeft HNV handig gebruik gemaakt, aldus [appellant] .  
       
     
     
       3.7 
       
        [appellant] heeft in zijn derde grief weliswaar gesteld dat hij de Nederlandse taal niet goed machtig is en daarnaast subassertief, beïnvloedbaar, onbezonnen en impulsief is, maar hij heeft niet gesteld dat deze eigenschappen voor HNV kenbaar waren. Reeds daarop stuit het beroep van [appellant] op dwaling en misbruik van omstandigheden af. Het komt in dit geval, gezien de stellingen van [appellant] , immers feitelijk aan op beantwoording van de vraag of HNV heeft moeten begrijpen dat de wil van [appellant] gebrekkig was gevormd. Naar het oordeel van het hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Ook de derde grief slaagt dus niet.     
       
     
     
       3.8 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep geen bewijsaanbod gedaan en heeft bovendien onvoldoende gesteld om tot bewijslevering te kunnen worden toegelaten.  
       
     
     
       3.9 
       Nu alle grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van HNV begroot op € 726,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2019.