ECLI: ECLI:NL:RBROT:2015:5067

Titel: ECLI:NL:RBROT:2015:5067 Rechtbank Rotterdam , 15-07-2015 / C-10-448399 - HA ZA 14-382

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2015-07-15

Zaaknummer: C-10-448399 - HA ZA 14-382

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2015:5067

---

Projectontwikkeling. Afgebroken onderhandelingen. Biedt de voorovereenkomst tussen partijen voldoende grond voor schadevergoeding? Contractsuitleg.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
       Team haven en handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/448399 / HA ZA 14-382 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 juli 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING DE ZEVENSTER , 
       gevestigd te Zuidplas, 
       eiseres, 
       advocaat mr. F.J. van Beek te Arnhem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         DE STICHTING VESTIA GROEP , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.A. Huijgen te Den Haag. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna De Zevenster en Vestia genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding van 26 maart 2014, met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord, met producties; 
       
       
         het vonnis van 16 juli 2014 waarbij een comparitie van partijen is bepaald; 
       
       
         het proces-verbaal van de op 2 december 2014 gehouden comparitie van partijen; 
       
       
         de akte van de zijde van De Zevenster, met producties; 
       
       
         de antwoordakte van de zijde van Vestia. 
       
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De Zevenster is een stichting die zich bezighoudt met seniorenhuisvesting. Vestia is een woningbouwcorporatie.  
       
     
     
       2.2. 
       Sinds 2004 is De Zevenster bezig met het ontwikkelen van plannen voor nieuwbouw. Daartoe heeft De Zevenster eerst samengewerkt met woningcorporatie Woonstad (hierna: Woonstad).  
     
     
       2.3. 
       Nadat de samenwerking tussen De Zevenster en Woonstad vruchteloos was beëindigd, heeft De Zevenster Vestia benaderd om een samenwerking aan te gaan ter realisering van nieuwbouw. Samen met onder andere de Gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (later Zuidplas) zou een multifunctioneel zorgcentrum in Zevenhuizen worden ontwikkeld waarin naast het verzorgings- en verpleegtehuis van De Zevenster ook een kinderdagverblijf en eerstelijnsgezondheidscentrum zouden worden ondergebracht. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 19 mei 2010 hebben De Zevenster en Vestia een “Intentieovereenkomst” (hierna: de Intentieovereenkomst) gesloten. De Intentieovereenkomst luidt, voor zover thans relevant, als volgt: 
         “ Doelstelling, ambitie 
         Het doel van partijen is om gezamenlijk het plan uit te werken voor een op de toekomst gericht flexibel (met mogelijkheid tot functieverandering), duurzaam (enkel en alleen indien dit leidt tot een positieve businesscase aangaande de extra investering in duurzaamheid) en multifunctioneel zorgcentrum waarin het prettig en veilig wonen, werken en recreëren is en vervolgens te zorgen voor de realisatie hiervan met een voor beide partijen acceptabele exploitatie. 
         (…) 
         
           Organisatie, taakverdeling, risicoverdeling 
         
       
       1. De Zevenster is beoogd huurder van het overgrote deel van het complex. De Zevenster en Vestia-Estrade treden gezamenlijk op als coördinator […] voor de inhoudelijke afstemming van de programma’s van eisen van de participanten. 
       2. Vestia heeft de verantwoordelijkheid over- en de algehele leiding van het project en heeft haar vakbedrijf Estrade Projecten verzocht […] het programmamanagement hiervoor te verzorgen.  
       3. Vestia draagt de verantwoordelijkheid en het risico van de voorinvesteringen die in haar opdracht worden gedaan.  
       4. De Zevenster draagt het risico van de door haar gedane voorinvesteringen; waarbij geldt dat als het project doorgang vindt deze door Vestia worden overgenomen en opgenomen in de projectexploitatie. De voorinvesteringen bestaan uit het inhuren van extern advies. Tot en met april 2009 gaat het om een bedrag van ca. € 250.000 (excl. btw). Tot en met afronding van de haalbaarheidsfase wordt vooralsnog een bedrag van in totaal € 300.000,- geraamd.  
       
         Een eventueel vervolg van externe advisering en het al dan niet opnemen van de kosten daarvan in de projectexploitatie leggen partijen vast in de Vervolgovereenkomst. 
         (…) 
         
           Ontbinding 
           Indien partijen er niet in slagen om tot realisatie van het project te komen door het ontbreken van bestuurlijke goedkeuring van partijen i.v.m. financiële exploitatie van het project, het niet verkrijgen van een bouwvergunning, het onthouden van planologische vergunningen van overheidswege of andere zaken die momenteel niet voorzien zijn, is elke partij gerechtigd te ontbinden bij gemotiveerd aangetekend schrijven en draagt elke partij de eigen kosten.”  
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 18 februari 2011 is een concept “Uitgangspunten af te sluiten huurovereenkomst” opgesteld.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 28 maart 2011 is een concept “Demarcatielijst verdeling Investerings- en exploitatiekosten” opgesteld.  
       
     
     
       2.7. 
       
         Een e-mailbericht van 12 april 2011 van Vestia aan De Zevenster luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
         “Zojuist directie-team gehad… 
         Zevenster tamelijk uitvoerig behandeld (ook voor ons immers een omvangrijk en gecompliceerd project) 
         Wat betreft de Voorovereenkomst 2 nieuwe inzichten: 
         (…) 
         B) Men wil een schade regeling voor Vestia; zou de Zevenster ineens afhaken…. (m.i. vrij hypothetisch maar inmiddels elders bij Vestia al enkele keren gebeurd…. Bleek); ik heb een tekstueel voorstel gedaan; zie bijlage..” 
       
       
       
         Artikel H van de bij deze e-mail gevoegde concept-Voorovereenkomst luidt: 
         “H. Mocht ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst De Zevenster besluiten het project te beëindigen; dan wenst Vestia schadeloos gesteld worden.” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mailbericht van 13 april 2011 is namens De Zevenster gereageerd op de hiervoor weergegeven e-mail van 12 april 2011. Deze reactie luidt (onder meer): 
         “- het principe van schadeloosstelling is akkoord; indien de intenties (in de voorovereenkomst) en/of in de te sluiten huurovereenkomst niet worden nagekomen (er gebroken wordt), dan is schadeloosstelling op zijn plaats, dat geldt wat ons betreft ook indien Vestia onverhoopt geen vervolg geeft aan één en ander, te denken valt aan de meerkosten voor instandhouding van het oude gebouw en de kosten voor bestuurlijke en externe ondersteuning bij de ontwikkeling van de beoogde nieuwbouw”. 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         In reactie op het e-mailbericht van De Zevenster van 14 april 2011 heeft Vestia artikel H van de concept-Voorovereenkomst als volgt gewijzigd: 
         “H. Mocht ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst De Zevenster besluiten het project te beëindigen; dan wenst Vestia schadeloos gesteld worden. Indien Vestia onverhoopt geen vervolg kan geven aan de uitvoering van de overeenkomst zullen partijen in overleg treden om te komen tot een door Vestia in redelijkheid te betalen vergoeding in relatie tot de extra kosten van De Zevenster. Dit punt zal nader gepreciseerd worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst.” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Van de zijde van De Zevenster is een voorstel gedaan voor een artikel H en een artikel I - waarbij I is aangeduid als “alternatief” - dat als volgt luidt: 
         “H. Mocht ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst De Zevenster besluiten het project te beëindigen; dan wenst Vestia schadeloos gesteld worden. Indien Vestia onverhoopt geen vervolg kan geven aan de uitvoering van de overeenkomst zullen partijen in overleg treden om te komen tot een door Vestia in redelijkheid te betalen vergoeding in relatie tot de extra kosten van De Zevenster. Dit punt zal nader gepreciseerd worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst.” 
         I. Mocht een van de partijen ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst besluit het project te beëindigen, dan wenst de wederpartij schadeloos te worden. Dit punt zal nader gepreciseerd worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 23 mei 2011 hebben De Zevenster en Vestia een “Voorovereenkomst om te komen tot uitganspunten voor huurovereenkomst Nieuwe Zevenster” (hierna: de Voorovereenkomst) gesloten. De Voorovereenkomst luidt, voor zover hier van belang: 
         “Partijen, 
         (…) Vestia (…) 
         hierna te noemen “verhuurder” 
         en  
         (…) De Zevenster (…) 
         hierna te noemen “huurder”  
         verklaren met elkaar een langdurige huurrelatie aan te willen gaan op basis van de navolgende condities en voorwaarden: 
       
       
       
         Het gehuurde: 		(…) 
         Oppervlakte:		(…) 
         Bestemming:		(…) 
         Aanvangshuurprijs:		(…) 
         Huurtermijn:		(…) 
         Huuringangsdatum:	(…) 
         Zekerheidsstelling:		(…) 
         Huurprijsherziening:	(…) 
         Servicekosten:		(…) 
         Betaling:			(…) 
         Opleveringsdatum:		(…) 
         Opleveringsniveau:		(…) 
         Huurder-Verhuurderlijst:	(…) 
         Huurovereenkomst:	(…) 
       
       
       
         Overige voorwaarden en condities: 
       
       
         
           Voor wat betreft de aanvangshuurprijs en de huurprijsherziening (huurverhoging) zoals bovenstaand geldt aanvullend het volgende: partijen werken deze factoren in relatie tot de Huurder-Verhuurderlijst de komende periode verder uit. De afspraken hierover worden vastgelegd in het eerstkomende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst” (behorende bij het DO; naar verwachting zomer 2011) en in de Huurovereenkomst definitief gemaakt. 
         
         
           De rechten van huurder uit de huurovereenkomst zijn, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder,  niet  overdraagbaar aan derden. 
         
         
           Het aangaan van de huurovereenkomst geschiedt onder het nadrukkelijke voorbehoud van het verkrijgen door de verhuurder van een onherroepelijke bouwvergunning voor het project waarvan het gehuurde deel uitmaakt. 
         
         
           Het project bevindt zich tot het Definitief Ontwerp (DO) nog in het stadium dat planwijziging door huurder, verhuurder en ontwikkelaar, in overleg met elkaar, nog mogelijk zijn. Partijen accepteren deze planwijzigingen (binnen het geaccepteerde aan m2), tenzij door de voorgestelde planwijziging de functionaliteit; de sfeer en uitstraling of de exploiteerbaarheid van het gehuurde ernstig wordt aangetast. 
         
         
           Partijen zullen zich in redelijkheid inspannen om te komen tot een optimaal plan (DO), dat de instemming kan verkrijgen van partijen. Indien eventueel niet tot overeenstemming kan worden gekomen, bestaat de mogelijkheid om een beroep te doen op mediation, waarbij geldt dat de aangewezen instantie en persoon de goedkeuring moet hebben van partijen. 
         
         
           Eventuele wijzigingen ná het vaststellen van het DO hebben de daarbij behorende kostengevolgen voor huurder (zoals extra bouw- projectmanagement-, architect- en adviseurkosten); 
         
         
           Overeenkomstig het gestelde in de intentieovereenkomst zullen de door de Zevenster vergoede externe adviseur kosten tot een maximum van € 300.000,- in de projectexploitatie worden opgenomen en worden vergoed bij start bouw. 
         
         
           Mocht een van de partijen ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst besluiten het project te beëindigen, dan wenst de wederpartij schadeloos te worden. Dit punt zal nader gepreciseerd worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst”.  
         
       
       I. De bepalingen uit de Intentieovereenkomst zijn onverkort van toepassing op deze overeenkomst. Bij strijdigheden prefereert hetgeen is afgesproken in deze overeenkomst.”  
       
     
     
       2.12. 
       Op 28 juni 2011 is tussen Vestia en de gemeente Zuidplas een overeenkomst van grondaankoop gesloten ten behoeve van het project. 
       
     
     
       2.13. 
       Partijen zijn doende geweest met het opstellen van een stuk “Uitgangspunten Huurovereenkomst” en met het “Definitief Ontwerp” voor het project. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 30 mei 2012 heeft de gemeente Zuidplas het bestemmingsplan De Zevenster vastgesteld, waarin het project wordt behandeld.  
       
     
     
       2.15. 
       
         Nadat in februari 2012 bekend was geworden dat Vestia in financiële problemen was geraakt, heeft Vestia bij brief van 14 augustus 2012 onder meer het volgende aan De Zevenster meegedeeld: 
         “De bedrijfsdirecteur van Vestia Zuidplas, de heer Hans van der Horst, heeft mij gevraagd u formeel uitsluitsel te geven over de realisatie van de Zevenster door Vestia. 
         Ik kan hier kort over zijn. De financiële problematiek waarin Vestia is komen te verkeren, maakt het voor Vestia noodzakelijk het investeringsprogramma voor de komende jaren drastisch te beperken. De minister van BZK heeft dat ook als voorwaarde gesteld. Het komt er op neer dat alleen projecten waar Vestia zich onvoorwaardelijk juridisch gebonden heeft nog doorgang kunnen vinden. Vestia heeft dat ook met zoveel woorden aan de minister geschreven, zie bijgaande brief en bijlage. 
         Voor de Zevenster betekent dat tot mijn spijt Vestia genoodzaakt is zich terug te trekken.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
         De Zevenster vordert – kort gezegd – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Vestia zal veroordelen om aan haar te betalen € 819.926,68 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 574.965,05 vanaf 15 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Vestia in de proceskosten. 
         De Zevenster legt hieraan – samengevat weergegeven – het volgende ten grondslag. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Met het in de Voorovereenkomst opgenomen artikel H heeft Vestia de verplichting op zich genomen om Vestia schadeloos te stellen indien zij voortijdig de samenwerking zou beëindigen. Met de term “schadeloos” in bedoeld artikel H hebben partijen bedoeld dat de volledige kosten van de voorinvesteringen en de kosten van het huidige project dienen te worden vergoed en dat de andere partij in de positie dient te worden gebracht als waren de kosten in het kader van het project nooit gemaakt. Dat is ook logisch, omdat die kosten door het afbreken voor niets zijn gemaakt. 
       
     
     
       3.3. 
       Ook zonder het bestaan van artikel H van de Voorovereenkomst is Vestia wegens het afbreken van de onderhandelingen in het late stadium schadeplichtig. In artikel H is voor die schadevergoedingsplicht tussen partijen een regeling getroffen. 
       
     
     
       3.4. 
       De zinloos door De Zevenster gemaakte kosten die Vestia op grond van artikel H van de Voorovereenkomst dient te vergoeden betreffen in de eerste plaats de advieskosten die De Zevenster heeft gemaakt. Het gaat om de kosten van een viertal advieskantoren, in totaal neerkomend op € 363.669,05. Voorts gaat het om de tevergeefs gemaakte interne kosten. Gebaseerd op het geschatte aantal uren dat door betrokken medewerkers van De Zevenster is besteed aan het project vermenigvuldigd met de salariskosten van die medewerkers, komt dat neer op een bedrag van € 211.296,-. 
       
     
     
       3.5. 
       Het begrip “schadeloos stellen” omvat mede betaling van de wettelijke rente over de periode gelegen tussen het ontstaan van die kosten (de uitgave ervan) en het moment waarop Vestia deze kosten vergoedt.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
       4.1. 
       
         De conclusie van Vestia strekt tot afwijzing van de vorderingen van De Zevenster, met veroordeling van De Zevenster in de kosten van de procedure.  
         Vestia voert – samengevat weergegeven – het volgende verweer. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         Vestia betwist dat partijen een verplichting tot schadeloosstelling zijn overeengekomen. Artikel H van de Voorovereenkomst vormt geen grondslag voor een verbintenis tot schadevergoeding. In artikel H is slechts de intentie vastgelegd om in een later op te maken document een schadevergoedingsregeling overeen te komen. Echter, partijen zijn het niet eens geworden over het eerstvolgende contractdocument, de “Uitgangspunten af te sluiten huurovereenkomst”. 
         Bij de uitleg van artikel H van de Voorovereenkomst moet beslissend gewicht worden toegekend aan de bewoordingen.  
         Voor zover al sprake was van een verplichting tot schadeloosstelling kan dat uitsluitend zien op kosten die De Zevenster nadien heeft gemaakt. Het grootste deel van de vordering van De Zevenster betreft kosten die De Zevenster reeds had gemaakt voor het tot stand komen van de Voorovereenkomst.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Vestia betwist dat er causaal verband bestaat tussen de door De Zevenster gestelde schade en het terugtrekken van Vestia uit het project. Ook indien Vestia zich niet had teruggetrokken, zou het niet tot uitvoering van het project zijn gekomen omdat De Zevenster de huurprijs niet rond kreeg. 
       
     
     
       4.4. 
       Ten aanzien van de kosten betreffende het eerdere project met Woonpartners, dat geen doorgang vond, is overeengekomen in de Intentieovereenkomst en in de Voorovereenkomst dat hiervoor een bedrag van hooguit € 300.000,- zou worden overgenomen door Vestia en in de huur worden terugberekend aan De Zevenster indien het project zou worden gerealiseerd. Dat betekent dat De Zevenster deze kosten ook indien het project wel zou zijn uitgevoerd uiteindelijk via de huur had gedragen, zodat deze kosten geen schade vormen. 
       
     
     
       4.5. 
       Vestia betwist de overige gestelde posten, zoals de door De Zevenster gestelde salariskosten. Die kosten zou De Zevenster ook hebben gemaakt indien het project wel was doorgegaan. De Zevenster heeft niet gespecificeerd welke werkzaamheden met welke loonwaarde de betreffende medewerkers hadden kunnen verrichten als zij niet werkzaam waren geweest ten behoeve van het nieuwbouwproject. Vestia betwist het door De Zevenster opgevoerde aantal uren dat aan het project is besteed en voert aan dat deze kosten zijn gemaakt voordat de Voorovereenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       4.6. 
       Er is geen wettelijke rente verschuldigd. Er is geen sprake van verzuim. Bovendien was op het moment dat De Zevenster de kosten waarvan zij thans vergoeding vordert maakte nog geen sprake van een verplichting tot vergoeding door Vestia. De wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW is hoe dan ook niet van toepassing, hooguit de gewone wettelijke rente.  
       
     
     
       4.7. 
       Op De Zevenster rust een verplichting tot schadebeperking. Indien alsnog nieuwbouw wordt gerealiseerd dient De Zevenster de reeds gemaakte kosten daartoe aan te wenden.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       
         De vordering van De Zevenster komt er – kort gezegd – op neer dat zij op de voet van artikel H van de Voorovereenkomst vergoeding van schade verlangt omdat Vestia het project voortijdig heeft beëindigd. 
         Vestia betwist de aanspraak van De Zevenster en bestrijdt dat artikel H grondt biedt voor zodanige vordering. 
       
       
     
     
       5.2. 
       Ter comparitie is met partijen afgesproken dat de rechtbank eerst zal onderzoeken of de Voorovereenkomst en met name artikel H daarvan de vordering kan dragen en dat de eventueel voor vergoeding in aanmerking komende schade in een later stadium aan de orde zal komen. 
       
     
     
       5.3. 
       Voor de bewoordingen van de Voorovereenkomst verwijst de rechtbank naar 2.11. Partijen verschillen van mening over de strekking en uitleg van artikel H daarvan.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Het gaat hier om de uitleg van een geschrift waarin de verhouding tussen partijen is geregeld. Die uitleg kan niet worden gegeven op grond van alleen een taalkundige uitleg van de bepalingen ervan, maar daarbij is beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van dat geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (artikel 3:33 en 3:35 BW; HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 – Haviltex; HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 Lundiform/Mexx; HR 7 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:260 – Afvalzorg/Slotereind). 
         Dat is niet zonder meer anders waar een beding verstrekkende gevolgen heeft, of waar het een overeenkomst tussen professionele partijen betreft die zich hebben laten bijstaan door ter zake kundige juridische adviseurs (HR 20 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0727 – Gemeente Rotterdam/Eneco; HR 7 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:260 – Afvalzorg/Slotereind). 
         Bij de uitleg van een geschrift zijn van belang alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan – waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door ter zake kundige raadslieden – en de overige bepalingen ervan. 
         Weliswaar is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van belang (HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427; NJ 2005/493 – DSM/Fox), maar ook dan kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 – Lundiform/Mexx; HR 7 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:260 – Afvalzorg/Slotereind). 
         De rechter kan, zonder een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van partijen, groot gewicht toekennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van het geschrift en aldus komen tot een voorshands oordeel aangaande de uitleg van de overeenkomst. Maar vervolgens zal de rechter dienen te beoordelen of de partij die een andere uitleg van het geschrift verdedigt voldoende heeft gesteld om tot bewijs dan wel tegenbewijs te worden toegelaten. Indien dit laatste het geval is, is de rechter gehouden deze partij in de gelegenheid te stellen dit (tegen)bewijs te leveren (HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178, NJ 2007/575 – Meyer/Pont Meyer; HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, NJ 2007/576 – Uni-Invest; HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 – Lundiform/Mexx). 
       
       
     
     
       5.5. 
       Uit de stellingen van partijen en de in zoverre niet betwiste producties blijkt het volgende kader waarbinnen de Voorovereenkomst en artikel H daarvan bezien dienen te worden. 
       
       
         5.5.1. 
         
           Beide partijen zijn professionele partijen.  
           Partijen maken niet deel uit van dezelfde kring van in het maatschappelijk verkeer handelende partijen.  
           Weliswaar geldt dat Vestia (dan wel haar dochtermaatschappij Estrada) als een professionele projectontwikkelaar kan worden aangemerkt en dat zij meer ervaring heeft met projecten als het onderhavige dan Zevenster, maar – zoals hierna wordt besproken – Zevenster was al geruime tijd met externe ondersteuning met een dergelijk nieuwbouwproject doende voordat zij met Vestia in contact kwam. De rechtbank ziet daarom tussen partijen niet een relevant verschil in kennis, kunde en ervaring. 
           Ieder van partijen was voorzien van deskundige (juridische) ondersteuning.  
         
         
       
       
         5.5.2. 
         
           De Zevenster had eerder in samenwerking met woningbouwcorporatie Woonpartners getracht een nieuw woonzorgcentrum te stichten. Dat is niet gelukt. Zevenster heeft zich bij die gelegenheid laten ondersteunen door een tweetal bureaus voor bouwmanagement en projectondersteuning. De Zevenster heeft in dat kader omstreeks € 250.000,- tot € 300.000,- aan kosten opgelopen (hierna: de oude plankosten). 
           Het sedert voorjaar 2010 tussen partijen beoogde project zou De Zevenster een nieuw woonzorgcentrum met speciale voorzieningen bezorgen en aan een aantal andere huurders (“participanten”) voorzieningen voor lichamelijke en geestelijke gezondheid en andere welzijnsvoorzieningen. Vestia zou het gebouw ontwikkelen en als verhuurder ten opzichte van De Zevenster en de participanten gaan optreden. Met het oog daarop hebben partijen in mei 2010 de Intentieovereenkomst gesloten. 
           In mei 2011 waren functionele en technische programma’s van eisen ontwikkeld, maar deze stukken waren nog niet voltooid. Er was een voorlopig ontwerp voor het project opgesteld, maar nog geen definitief ontwerp. Ook was een demarcatie van verantwoordelijkheden tussen partijen als huurder en verhuurder in ontwikkeling.  
           De huurprijs was nog niet overeengekomen, maar wel was bepaald dat deze ten minste € 950.000,- exclusief BTW per jaar zou bedragen.  
           Er was een concept voor uitgangspunten voor de huurovereenkomst opgesteld, dat deel zou uitmaken van het definitieve ontwerp, maar die uitgangspunten stonden nog niet vast. 
         
         
       
       
         5.5.3. 
         De kennelijke strekking van de Voorovereenkomst is een tussenstap die na een verdere tussenstap, het definitieve ontwerp met daarin de uitgangspunten voor de huurovereenkomst, tot de door partijen te sluiten langdurige huurovereenkomst zou moeten leiden. Hangende de opstelling van die volgende stukken werden de bereikte onderhandelingsresultaten in de Voorovereenkomst vastgelegd. Partijen hadden behoefte aan die vastlegging, omdat bij De Zevenster nadere interne besluitvorming diende plaats te vinden en Vestia doende was met het aangaan van verplichtingen ten opzichte van derden. 
         
       
       
         5.5.4. 
         Over de bewoordingen van de Voorovereenkomst en in het bijzonder over artikel H daarvan is overlegd. Onder meer voor artikel H zijn concepten uitgewisseld. Daartoe verwijst de rechtbank naar rov. 2.7 tot en met 2.10. 
         
       
     
     
       5.6. 
       De in rov. 5.5.1 tot en met 5.5.4 genoemde feiten en omstandigheden brengen de rechtbank tot het oordeel dat aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de Voorovereenkomst, gelezen in de context daarvan als geheel, groot gewicht dient te worden toegekend. 
       
     
     
       5.7. 
       Partijen hebben er kennelijk bewust voor gekozen om een stuk op te stellen als verlengde op hun Intentieovereenkomst en vooruitlopende op de nog te sluiten huurovereenkomst. Zij hebben dat stuk “voorovereenkomst” genoemd en daarin opgenomen “verklaren met elkaar een langdurige huurrelatie aan te willen gaan op basis van de navolgende condities en voorwaarden”, hetgeen erop duidt dat partijen de bedoeling hadden elkander te verbinden om de te sluiten huurovereenkomst aan te gaan. Daaruit leidt de rechtbank af dat partijen niet langer in de onderhandelingsfase van vrijheid en ongebondenheid verkeerden, maar in een fase waarin beide partijen erop mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Dat blijkt ook uit de bewoordingen van de artikelen A tot en met F van de Voorovereenkomst, die alle op min of meer gebondenheid duiden. Zo is in artikel E bepaald dat, indien partijen geen overeenstemming bereiken over het definitief ontwerp, partijen zich tot een mediator kunnen wenden, met de kennelijke bedoeling om toch tot een definitief ontwerp te komen. 
       
     
     
       5.8. 
       
         Uit de correspondentie die leidde tot artikel H van de Voorovereenkomst (zie 2.7 tot en met 2.10) blijkt dat Vestia een regeling wenste te treffen waarbij zij “schadeloos gesteld [zou] worden” voor het geval De Zevenster alsnog mocht “afhaken”. De Zevenster aanvaardde een dergelijk voorstel, mits het een wederkerige regeling zou zijn, die ook in “schadeloosstelling” zou voorzien ingeval van de zijde van Vestia “gebroken wordt”. Dat overleg leidde tot de bepaling van artikel H: Mocht een van de partijen ondanks de aangegeven condities in deze overeenkomst besluiten het project te beëindigen, dan wenst de wederpartij schadeloos te worden. Dit punt zal nader gepreciseerd worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst”.  
         Taalkundig gelezen vormen de in de eerste zin van artikel H bedoelde “condities” de in de Voorovereenkomst genoemde “condities en voorwaarden”, respectievelijk “overige voorwaarden en condities”. Weliswaar stonden die “condities”, zoals gezegd, nog niet alle vast, maar kennelijk voelden partijen zich in zekere zin gebonden voor zover die “condities” in de Voorovereenkomst waren genoemd. Kennelijk vonden partijen dat met de totstandkoming van de Voorovereenkomst het stadium van hun onderhandelingen zodanig ver was gevorderd dat het geen van partijen meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken zonder de “wederpartij schadeloos” te stellen, behoudens voor zover de “condities” van de Voorovereenkomst toelieten dat geen definitieve en onvoorwaardelijke overeenstemming zou worden bereikt. Dat spoort met de hiervoor getrokken conclusie dat partijen in een onderhandelingsfase waren gekomen waarin beide partijen erop mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Daarom dienen de woorden “dan wenst de wederpartij schadeloos te worden” te worden uitgelegd als: dan dient de partij die afhaakt de wederpartij schadeloos te stellen.  
         In de tweede zin van artikel H is bepaald dat “dit punt” “nader gepreciseerd [zal] worden in het eerstvolgende contractdocument “Uitgangspunten Huurovereenkomst”. Met die bepaling wordt de hiervoor gegeven uitleg van de eerste zin van artikel H bevestigd. Er wordt, immers, in lijn met de gebondenheid tussen partijen gesproken over “het eerstvolgend contractdocument”, waaruit volgt dat de Voorovereenkomst een “contractdocument” was en dat partijen voorzagen dat het volgende contractdocument ook tot stand zou komen. In dat volgende contractdocument zou het punt van de schadeloosstellingsregeling worden uitgewerkt. De omvang van de schadeloosstelling stond derhalve nog niet vast. Maar wel stond vast dat de partij die alsnog zou afhaken verplicht was haar wederpartij schadevergoeding te betalen. 
       
       
     
     
       5.9. 
       
         Het gebezigde begrip “schadeloos” kan de rechtbank, zoals gezegd, nog niet precies uitleggen. 
         De Zevenster betoogt dat partijen een volledige schadeloosstelling bedoeld hebben, Vestia betoogt dat slechts een beperkte schadevergoeding was bedoeld en dat iedere partij de door haar gemaakte kosten voor eigen rekening zou nemen. Wat partijen daarover over en weer verklaard hebben is nog niet duidelijk. 
         Bij deze stand van zaken kan de rechtbank wel al de volgende voorlopige uitleg geven. 
         Bij schadevergoeding als de onderhavige dient de schade lijdende partij in beginsel te worden gebracht in de positie waarin deze zou hebben verkeerd indien partijen hun overeenkomst behoorlijk zouden hebben nageleefd en het schade brengende voorval zich niet zou hebben voorgedaan. Voor het onderhavige geval betekent dat in beginsel, dat de wederpartij van de afhakende partij in de positie dient te worden gebracht als ware het project gerealiseerd en de huurovereenkomst tot stand gekomen. De kosten die de wederpartij ten behoeve van het project heeft gemaakt, zou deze ook gemaakt hebben indien het project wel zou zijn gerealiseerd, maar zijn door het afhaken voor niets gemaakt. Die kosten vormen derhalve schade. 
         Bij een taalkundige uitleg zou het voor de hand liggen het begrip “schadeloos” uit te leggen als alle schade van de wederpartij te omvatten. Echter, partijen hebben uitdrukkelijk bepaald dit punt nader te preciseren in het volgende contractdocument. Die bepaling zou bij die taalkundige uitleg zinledig zijn, omdat dan een nadere uitwerking niet meer nodig zou zijn. Het begrip “schadeloos” kan dus niet zodanig worden uitgelegd dat alle schade voor rekening van de afhakende partij komt. 
         Welke schadeposten daaronder wel vallen valt hier en nu nog niet te bepalen. Daartoe is nadere informatie over de totstandkoming van artikel H van de Voorovereenkomst nodig en indien die informatie niet eenduidig is bewijslevering. Waar De Zevenster zich beroept op het rechtsgevolg van een ruime strekking van die bepaling, draagt zij de bewijslast van zodanige uitleg. 
       
       
     
     
       5.10. 
       
         Hoewel het begrip “schadeloos” dus nog niet valt te definiëren, kan wel reeds worden beoordeeld of de oude plankosten onder de in artikel H van de Voorovereenkomst bedoelde schade vallen.  
         De oude plankosten zijn niet ontstaan in het kader van het huidige project met Vestia, maar zijn ontstaan in het kader van het mislukte project met Woonpartners. Kennelijk hadden partijen afgesproken – dat blijkt ook uit artikel 4 van de Intentieovereenkomst en artikel G van de Voorovereenkomst – dat die kosten door Vestia aan De Zevenster zouden worden betaald en vervolgens in de door De Zevenster te betalen huurprijs zouden worden opgenomen. Aldus zouden de oude plankosten in de tijd worden uitgesmeerd en uiteindelijk door De Zevenster worden gedragen.  
         De oude plankosten vormen daarom geen schade die valt toe te rekenen aan (het niet doorgaan van) het project van partijen. De oude plankosten komen daarom niet voor verhaal in het kader van artikel H van de Voorovereenkomst in aanmerking. 
       
       
     
     
       5.11. 
       Derhalve komt de rechtbank tot de conclusie dat ingevolge artikel H van de Voorovereenkomst de partij die zou afhaken op enige andere grond dan voorzien was in de Voorovereenkomst verplicht is om de schade die de wederpartij daardoor lijdt te vergoeden. Voorts concludeert de rechtbank dat voor het begrip “schadeloos” nadere informatie of bewijslevering nodig is, maar dat de oude plankosten geen deel uitmaken van de in artikel H bedoelde schade. 
       
     
     
       5.12. 
       Vervolgens dient te worden beoordeeld of in het onderhavige geval Vestia tot schadevergoeding aan De Zevenster verplicht is. 
       
     
     
       5.13. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat Vestia zich in 2012, na de totstandkoming van de Voorovereenkomst, uit het project heeft teruggetrokken. In de brief van Vestia van 14 augustus 2012 (zie 2.15) deelde Vestia mede dat zij zich terugtrok wegens de financiële problematiek waarin zij was komen te verkeren. Gesteld noch gebleken is dat Vestia zich heeft teruggetrokken op een in de Voorovereenkomst voorziene grond.  
         In beginsel is Vestia daarom, door zich uit het project terug te trekken om enige andere reden dan in de Voorovereenkomst was voorzien, schadeplichtig geworden jegens De Zevenster. 
       
       
     
     
       5.14. 
       
         Vestia voert aan dat (al eerder was gebleken dat) De Zevenster niet zou kunnen voldoen aan haar huurprijsverplichtingen, zodat het project om die reden niet tot een eindresultaat had geleid, ook indien Vestia zich niet zou hebben teruggetrokken. 
         Zodanig verweer vormt een bevrijdend verweer, waarbij stelplicht en – bij voldoende betwisting – bewijslast bij Vestia liggen. 
         Vestia stelt daartoe dat het Ministerie van VWS per 1 januari 2012 de “normatieve huisvestingscomponent” (NHC) had ingevoerd en dat De Zevenster daardoor niet alleen niet in staat was om de oude plankosten via de huurprijs uit te smeren, maar ook niet in staat was om de voorziene huurprijs te betalen. Vestia verwijst daarbij naar een notitie van de adviseur van De Zevenster, [adviseur], van 20 oktober 2011 (productie 6 van Vestia) en naar een verslag van een bespreking van 24 januari 2012 (productie 7 van Vestia), welke beide data liggen voordat duidelijk werd dat Vestia in financiële problemen was geraakt. 
         De Zevenster betwist dat zij niet in staat zou zijn om de afgesproken huur te betalen. Daartoe verwijst zij onder meer naar een brief van haar aan Vestia van 21 februari 2012 (productie 27 van De Zevenster), waarin zij zowel het onderwerp van de huurprijs als het onderwerp van de in de huurprijs te verrekenen oude kosten behandelt en daarvoor voorstellen voor de definitieve huurovereenkomst doet, en naar het verslag van de bespreking van 19 april 2012 (productie 28 van De Zevenster) waaruit zou blijken dat de problematiek van de huurprijs min of meer is opgelost. 
         De reactie van Vestia komt erop neer dat uit het verslag van de bespreking van 19 april 2012 (productie 28 van De Zevenster) blijkt dat De Zevenster nog steeds niet in staat was de huurprijs te betalen, ondanks de voorstellen van De Zevenster. Bovendien had het kinderopvangbedrijf zich uit het project teruggetrokken, terwijl deelname van alle participanten vereist was voor de haalbaarheid en doorgang van het project, zo voert Vestia aan. 
       
       
     
     
       5.15. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. 
         De Zevenster zou het overgrote deel van het te realiseren complex gaan huren. Daarnaast zouden omstreeks zes andere participanten deelnemen, waaronder een kinderopvangbedrijf, elk voor een gering gedeelte van het complex, waaronder het kinderopvangbedrijf. Anders dan Vestia betoogt, volgt uit de Voorovereenkomst noch uit de Intentieovereenkomst dat deelname van de andere participanten, zoals het kinderopvangbedrijf, essentieel is voor het al dan niet doorgaan van het project. Vestia heeft geen reden aangevoerd waarom deelname van het kinderopvangbedrijf wel essentieel zou zijn. Dat verweer snijdt daarom geen hout. 
         Uit de eerste zin van de brief van De Zevenster aan Vestia van 21 februari 2012 (productie 27 van De Zevenster) blijkt dat het De Zevenster toen al bekend was dat Vestia in financieel zwaar weer was komen te verkeren. Uit de brief van Vestia van 14 augustus 2012 (zie 2.15; productie 5 van De Zevenster) blijkt dat die financiële omstandigheden de enige aanleiding vormden om het project te beëindigen. 
         Kennelijk vormde de per 1 januari 2012 ingevoerde NHC-financieringsregeling wel een punt van aandacht tussen partijen, maar zagen partijen daarvoor een oplossing. Het ligt ook voor de hand om aan te nemen dat partijen met het oog op die nieuwe regeling een oplossing zouden vinden, omdat al over een dergelijke nieuwe regeling wordt gesproken in de Voorovereenkomst onder het kopje “Aanvangshuurprijs”. Daar worden al modaliteiten genoemd om de te verwachten nieuwe regeling het hoofd te bieden. Anders dan Vestia betoogt, blijkt uit het verslag van de bespreking van 19 april 2012 (productie 28 van De Zevenster) niet dat partijen geen oplossing van het met betrekking tot de huurprijs gerezen probleem zouden treffen. Veeleer blijkt daaruit dat het verschil relatief gering is. 
         Vestia heeft geen voldoende specifiek bewijsaanbod gedaan. Verdere bewijslevering komt daarom niet aan de orde. 
         Daarom komt de rechtbank tot de conclusie dat het bevrijdende verweer niet opgaat. 
       
       
     
     
       5.16. 
       
         Zoals met partijen besproken, laat de rechtbank de beoordeling van de vordering hier verder voorlopig rusten.  
         De rechtbank zal een comparitie van partijen gelasten teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich nader uit te laten over het begrip “schadeloos” in artikel H van de Voorovereenkomst en over de in het kader van die bepaling in aanmerking komende schadeposten. De rechtbank gaat ervan uit dat ieder van partijen ten minste twee weken voor de comparitie een nadere standpuntbepaling en verdere stukken in het geding zal brengen.  
         De rechtbank zal de comparitie tevens aanwenden om te onderzoeken of partijen het alsnog eens kunnen worden. 
         Voor het geval een partij ter comparitie een schriftelijke verklaring van een eventueel door haar voor te dragen getuige wenst over te leggen, wijst de rechtbank partijen erop dat haar voorkeur uitgaat naar ondertekende getuigenverklaringen die in aanwezigheid van de advocaten van beide partijen tot stand zijn gekomen met inachtneming van de Regeling Inzake Kantoorverklaringen, vastgesteld op 15 januari 2004 door de Raad van Toezicht van de Orde van Advocaten in het Arrondissement Rotterdam. 
         Hetzelfde geldt ten aanzien van reeds in het geding gebrachte verklaringen. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank, 
     
     
       6.1. 
       gelast een comparitie van partijen met hun raadslieden op  woensdag 16 september 2015 om 13:00 uur  ter bespreking van de in rov. 5.16 genoemde onderwerpen; 
       
     
     
       6.2. 
       geeft ieder van partijen de gelegenheid om de (juridische) standpunten bondig (hooguit vier bladzijden A4) samen te vatten en deze samenvatting tot twee weken voorafgaande aan de comparitie bij de wederpartij en de rechtbank in te dienen. 
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat alle bescheiden waarop een partij zich ter comparitie wenst te beroepen, ten minste twee weken vóór de comparitie bij de rechtbank en de wederpartij dienen te zijn ontvangen; ten aanzien van bescheiden die na die datum worden ontvangen bestaat het risico dat daarmee geen rekening gehouden zal worden. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door W.P. Sprenger en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015. 
         1861/1928