ECLI: ECLI:NL:PHR:2015:590

Titel: ECLI:NL:PHR:2015:590 Parket bij de Hoge Raad , 08-05-2015 / 14/02051, 14/02217

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2015-05-08

Zaaknummer: 14/02051, 14/02217

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2015:590

---

Onteigening. Vaststelling schadeloosstelling. Onteigeningsbesluit; doel onteigening. Vergoeding meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid; plafond? Samenhangende nadelen; eliminatieregel (art. 40c Ow). Invloed van vergoeding meerwaarde op vergoeding wegens waardevermindering overblijvende na onteigening (art. 41 Ow). HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572, NJ 2003/163 (Staat/Amev).

14/02051 en 14/02217 
     	mr. J.C. van Oven    
     Zitting 8 mei 2015	 
     
     
       	Conclusie in de zaken: 
     
     
     
       
         zaaknummer 14/02051 
       
     
     
     
       	de Staat der Nederlanden, 
       	eiser tot cassatie  
       	(mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink) 
       
       								tegen 
       
       								[A] , 
       	verweerder in cassatie 
       	(mr. J.F. de Groot) 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         zaaknummer 14/02217 
       
     
     
     
       
        [A] , 
       	eiser in cassatie 
       	(mr. J.F. de Groot) 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de Staat der Nederlanden, 
       	verweerder in cassatie  
       	(mrs. M.W. Scheltema en R.T. Wiegerink) 
     
     
     
     
     
       	Deze zaken betreffen een wederzijds cassatieberoep tegen een vonnis van de rechtbank Overijssel waarin de schadeloosstelling is bepaald wegens onteigening van percelen ter uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” van de gemeente Zwolle. Tot het onteigende behoort een voormalige zandwinplas die in het kader van het werk waarvoor onteigend is zal worden verondiept. De schadeloosstelling is mede begroot op basis van een besparing wegens bijzondere geschiktheid van de waterplas voor de Staat. In het cassatieberoep van de Staat zijn aan de orde (de berekening van) het voordeel vanwege genoemde bijzondere geschiktheid, de werkelijke waarde van het onteigende, de waardering van de waterplas en de waardering van de overige niet bebouwde grond. Het cassatieberoep van de onteigende [A] betreft de berekening van het voordeel dat uit de bijzondere geschiktheid voortvloeit, de waardevermindering van het overblijvende en de werkelijke waarde van de onteigende grond voor zover daarop een woonbestemming rust.  
       Ik acht geen van de door de partijen voorgestelde cassatieklachten gegrond. 
     
     
   
   
     
       1 Procesverloop 
     
     
       1.1 
       Nadat de rechtbank Zwolle-Lelystad bij beschikking van 8 oktober 2012 op de voet van art. 54a Ow een rechter-commissaris en deskundigen had benoemd, heeft zij op vordering van eiser tot cassatie (hierna: de Staat) bij vonnis van 19 december 2012 vervroegd ten algemenen nutte de onteigening ten name van de Staat uitgesproken van: 
       - een gedeelte ter grootte van 00.01.02 hectare (grondplannummer [001] ) van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] , nummer [002] , in totaal groot 00.32.35 hectare; 
       - een gedeelte ter grootte van 00.05.38 hectare (grondplannummer [003] ) van perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie K, [002] , in totaal groot 00.32.35 hectare;  
       - een perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] , nummer [004] , in totaal groot 00.00.88 hectare (grondplannummer [005] ); 
       - een perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] , nummer [006] , in totaal groot 08.54.52 hectare (grondplannummer [007] ); 
       - een perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] , nummer [008] , in totaal groot 00.01.09 hectare (grondplannummer [009] ); 
       - een perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] , nummer [010] , in totaal groot 07.00.31 hectare (grondplannummer [011] ), 
       alles staande ten name van verweerder in cassatie (hierna: [A] ). 
       
     
     
       1.2 
       In hetzelfde vonnis stelde de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor de onteigende vast op € 334.000. 
       
     
     
       1.3 
       Het vonnis van vervroegde onteigening is op 4 februari 2013 ingeschreven in de openbare registers.  
       
     
     
       1.4 
       De deskundigen hebben op 10 oktober 2013 een definitief rapport (hierna: het deskundigenrapport) uitgebracht dat op 11 oktober 2013 ter griffie is gedeponeerd. Partijen hebben ter zitting van 5 december 2013 bij pleidooi gereageerd op het deskundigenrapport. 
       
     
     
       1.5 
       Bij eindvonnis van 19 februari 2014 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor [A] vastgesteld op € 732.500 en de Staat veroordeeld om aan [A] een bedrag van € 398.500 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf 4 februari 2013 tot de dag der voldoening. 
       
     
     
       1.6 
       
         Zaaknummer 14/02051 (cassatieberoep van de Staat).  Bij akte verklaring van cassatie van 25 februari 2014 heeft de Staat – tijdig  – cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 19 februari 2014. De Staat heeft de cassatieverklaring bij exploot van 15 april 2014 – tijdig  – aan [A] laten betekenen met dagvaarding in cassatie.  
       
     
     
       1.7 
       
        [A] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaten van partijen hebben de zaak vervolgens schriftelijk toegelicht. De advocaten van de Staat hebben gerepliceerd. De advocaat van [A] heeft gedupliceerd. 
       
     
     
       1.8 
       
         Zaaknummer 14/02217  (c assatieberoep van [A] ).  Bij akte verklaring van cassatie van 4 maart 2014 heeft [A] – tijdig  – cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 19 februari 2014. [A] heeft de cassatieverklaring bij exploot van 15 april 2014 – tijdig  – aan de Staat laten betekenen met dagvaarding in cassatie. 
       
     
     
       1.9 
       De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaten van de Staat hebben de zaak vervolgens schriftelijk toegelicht. De advocaat van [A] heeft gerepliceerd.  
       
       
         
           2.	Inleiding en kernpunten van de bestreden beslissingen voor zover in cassatie van belang 
         
       
       
     
     
       2.1 
       De onderhavige onteigening is geschied uit kracht van het Koninklijk Besluit van 10 juli 2012, nr. 12.001594, Staatscourant 8 augustus 2012, nr. 16070. Het gaat, blijkens dit Koninklijk Besluit, om een onteigening op grond van art. 78 van Titel IV van de Onteigeningswet en wel ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” van de gemeente Zwolle.  Zoals in het deskundigenrapport (blz. 8) is vermeld, is dit bestemmingsplan een partiële herziening van het ervoor geldende bestemmingsplan “Uiterwaarden IJssel, Vecht en Zwarte Water”, namelijk voor zover dat laatste bestemmingsplan betrekking had op de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden. Aanleiding voor de herziening is blijkens de toelichting op het bestemmingsplan de noodzaak om uitvoering te geven aan het beleid, zoals dat is geformuleerd in de beleidslijn “Ruimte voor de Rivier”.  Het bestemmingsplan strekt tot de herinrichting van de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden, door de aanleg van een hoogwatergeul en de vergraving van de uiterwaarden, een en ander ter verlaging van de maatgevende hoogwaterstand in de rivier de IJssel, en de ontwikkeling van riviergebonden natuur. Het bestemmingsplan geeft – aldus de deskundigen – de navolgende bestemmingen aan de onteigende percelen en perceelsgedeelten: 
       - aan de percelen met grondplannummers 11 en 13: deels “Natuur” en deels “Water”; 
       - aan de percelen met grondplannummers 10 en 12: “Natuur”; 
       - aan het perceel waarvan de gedeelten met grondplannummers 9a en 9b deel uitmaken: 
       “Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap” . 
       
     
     
       2.2 
       De totale onteigende oppervlakte bedraagt 15.63.20 ha. De onteigende gronden maakten deel uit van een object dat ligt ten zuidwesten van de stad Zwolle, in de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden aan de oostzijde van de IJssel. Het betreft een woonboerderij met erf en grasland, plaatselijk bekend als Schellerdijk 12, en een voormalige zandwinplas met oevers en enig grasland. Verder behoort tot het geheel een weg die loopt van de Schellerdijk naar het complex van boerderij en plas. De in hun geheel onteigende percelen omvatten de plas met oevers. De plas zonder oevers beslaat 10.73.19 ha.  De onteigende perceelsgedeelten maken deel uit van de genoemde weg met berm. Niet onteigend zijn de op een terp gelegen woonboerderij met schuren, erf en grasland, tezamen 01.02.20 ha groot. Ook heeft [A] behouden het overblijvende deel van de genoemde weg en berm ter grootte van 00.25.95 ha. 
       
     
     
       2.3 
       De deskundigen hebben bij de waardering van de onteigende percelen en perceelsgedeelten geen rekening gehouden met de daarop volgens het op de peildatum geldende bestemmingsplan rustende bestemmingen en zijn uitgegaan van de bestemmingen die voordien vigeerden. Dit op grond van hun vaststelling dat die bestemmingen bepaald zijn door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” al bestaand (concreet) plan voor de herinrichting van de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden, zodat het bestemmingsplan tevens het plan voor het werk is waarvoor onteigend wordt, en als zodanig bij de waardering buiten beschouwing dient te blijven (vgl. art. 40c Ow).  De deskundigen hebben het onteigende los van de woonboerderij gewaardeerd op € 455.000, te weten (afgerond) € 190.000 (€ 1,75 per m2) voor de waterplas en € 263.000 (€ 6 per m2) voor de overige grond. 
       
     
     
       2.4 
       Met betrekking tot de vraag of er ten aanzien van de waterplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid hebben de deskundigen geadviseerd dat de plas op het onteigende voor de Staat een voordeel betekent, namelijk leidt tot een besparing in die zin dat circa 500.000 m3 vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht, niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders. Zij hebben de besparing aanvankelijk op € 700.000 geraamd maar later, op de pleitzitting van 5 december 2013, op € 500.000. Zij zijn, rekening ermee houdend dat dit bedrag voor de helft aan [A] dient te worden toegelegd, gekomen tot een opslag wegens bijzondere geschiktheid van € 250.000. 
       
     
     
       2.5 
       De rechtbank heeft de deskundigen gevolgd. Met betrekking tot de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende overwoog zij als volgt: 
       
       
         “4.3.	De Staat betwist de door de deskundigen hanteerde waardering van € 1,75/m2 voor de waterplas, aangezien zij ten opzichte van de referentiewaarde van € 1,00/m2 ten onrechte een opslag van € 0,75/m2 hanteren in verband met de (destijds krachtens de Rivierenwet) in 1986 aan [A] verleende vergunning voor het maken van een verbinding (toegangsgeul) van de IJssel naar de voormalige zandwinplas. De Staat bestrijdt de waarde van die vergunning voor een redelijk handelend koper met het oog op de ouderdom van die vergunning, op de mogelijkheid dat die vergunning te allen tijde zonder vergoeding kan worden ingetrokken, op de aan het realiseren van een verbinding verbonden belangrijke kosten en op de aantasting van de privacy ingeval een verbinding voor extensieve recreatie wordt aangewend. Daarenboven heeft de Staat aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte de onteigening wegdenken, gelet op het arrest van 12 mei 1971 (NJ 1972, 489, Dordtse Veerstoel) en de daarin uitgesproken verhouding van een mogelijke vergunningintrekking zonder schadevergoeding tot een onteigening. 
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies dat ondanks de argumenten van de Staat op geen enkele wijze is gebleken van aanwijzingen dat de betreffende vergunning, die nog immer “levend” is en waarvoor [A] jaarlijks recognitie betaalt, ingetrokken zou en/of zal worden. Vaststaat dat die vergunning, anders dan in het geval van het genoemde arrest niet (op een zelfstandige grond) is ingetrokken. Daarbij voorziet het werk waarvoor onteigend wordt niet in een gevolg waartoe intrekking van de vergunning zou strekken. Waar intrekking in dit geval derhalve enkel als een theoretische mogelijkheid aan de orde is, is de rechtbank van oordeel dat de vergunning heeft te gelden als een op geld waardeerbaar element, dat in redelijkheid in de waardering dient te worden betrokken. De rechtbank volgt in zoverre de deskundigen. Dat de opslag, indien terecht, op een ander bedrag gesteld zou moeten worden dan € 0,75/m2 is door de Staat niet gesteld. 
     
     
       4.5. 
       
        [A] betwist de door deskundigen op € 455.000,00 begrote waarde van het onteigende, los van de woonboerderij ca. Zijns inziens zou deze waarde € 508.650,00 dan wel € 538.000,00 moeten bedragen en in alle gevallen derhalve meer dan eerstgenoemd bedrag. Het verschil met de begroting van de deskundigen is met name gelegen in de waardering van de zandwinplas: door [A] gesteld op € 275.000,00 en door de deskundigen op € 190.000,00. 
     
     
       4.6. 
       Hoewel de Staat de door de deskundigen begrote waarde van het object vóór onteigening niet heeft bestreden - hetgeen niet verbaast bij het door de Staat ter zake begrote bedrag van ruim € 953.000,00 - heeft hij wat betreft de voor de voormalige zandwinplas gehanteerde waarde een “dubbeltelling” geconstateerd waar het gaat om de waarde van de plas als onderdeel van de woonboerderij. De rechtbank zal wat betreft de Staat dan ook niet op dit punt ingaan, maar zij begrijpt het standpunt van [A] als vermeld in 4.5 zo, dat hij zich verzet tegen een onderscheid in waardering van de plas als onderdeel van de waardering van het object vóór onteigening en die in het kader van de begroting van de waarde van het onteigende. 
     
     
       4.7. 
       De deskundigen hebben zodanig onderscheid gehanteerd vanuit hun benadering dat de waarde van de plas, los beschouwd van de rest (de woonboerderij), een lagere is dan de waarde van de plas als onderdeel van de woonboerderij, vanuit de beoordeling dat de som der delen méér is dan de afzonderlijke delen. De rechtbank verstaat de deskundigen aldus dat de plas in combinatie met de woonboerderij hoger wordt gewaardeerd dan als “losse” plas, hetgeen tot uitdrukking komt in een prijs van € 2,50/m2 tegenover een prijs van € 1,75/m2. Daarbij hebben zij voorts aangegeven dat de ligging van de plas los beschouwd van de woonboerderij door de ligging nabij de woonboerderij (eveneens) een meerwaarde heeft in vergelijking met het geval van een losse plas ergens verloren in het landschap of bijvoorbeeld bij een steenfabriek. De benadering komt de rechtbank niet onbegrijpelijk voor. De Staat heeft evenwel tot een tegenstrijdigheid geconcludeerd die een weerslag zou moeten hebben in de waardering van het overblijvende, te weten die tussen extensieve recreatie op de plas en de privacy voor de woonboerderij. De rechtbank overweegt dat een zekere vermindering van de privacy vanwege extensief recreatief gebruik van het nieuwe natuur- en watergebied inderdaad aan de orde kan zijn maar is van oordeel dat dit wordt gecompenseerd door de fraaiere landschappelijke situering van het overblijvende, zoals die door de deskundigen is omschreven. Daarbij grenst de woonboerderij direct aan een nieuwe natuur- en watergebied, dat ontstaat uit de huidige plas met rommelige oevers, en op 100 meter van de nieuw hoogwatergeul, met bovenal een op de IJssel georiënteerde ligging. 
     
     
       4.8. 
       De rechtbank volgt [A] derhalve niet in zijn standpunt ten aanzien van de onder 4.5 bedoelde hogere waarde van het onteigende wat betreft de zandwinplas als “ontkoppeld” object. 
     
     
       4.9. 
       De Staat heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de overige niet bebouwde grond op grond van een door de door haar ter zitting nadere betoogde berekeningswijze, die is gebaseerd op de verschillende functies van deze grond met een bijhorende waardering, een bedrag zou moeten belopen van € 151.179,00. De deskundigen hebben in hun rapport onderbouwd dat zij op het bedrag van € 263.000,00 zijn gekomen door uit te gaan van een waarde, beginnend bij € 7,50 per m2 voor grond die min of meer tot de huiskavel behoort, aflopende naarmate die grond verder van de huiskavel is gelegen, waarbij rekening is gehouden met de ook door de Staat genoemde verschillende functies en eigenschappen van die grond. Dat de aldus gedifferentieerde berekening onjuist zou zijn, is door de Staat niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank ziet in het betoog van Staat onvoldoende aanknopingspunt om niet uit te gaan van de door de deskundigen getaxeerde waarden. 
     
     
       4.10. 
       Het vorenstaande in aanmerking genomen is de rechtbank van oordeel dat zij in hetgeen [A] en de Staat hebben aangevoerd onvoldoende grond aanwezig achten om het advies van de deskundigen niet te volgen. Dit brengt mee dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden bepaald op € 455.000,00.” 
       
     
     
       2.6 
       Met betrekking tot de vraag of ter aanzien van de waterplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid overwoog de rechtbank: 
       
       
         “4.11.	De deskundigen hebben de door hen in hun rapport begrote besparing wegens bijzondere geschiktheid voor de Staat, in hun rapport begroot op € 1.200.000,00, gewijzigd naar aanleiding van hiertegen ingebracht bezwaar van de Staat en het verhandelde ter zittingen deze besparing nader geraamd op € 500.000,00. Zij komen aldus op een bedrag dat ten helfte wegens bijzondere geschiktheid aan [A] dient te worden toegelegd, derhalve een bedrag van € 250.000,00.	 
       
     
     
       4.12. 
       
         De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies dat ter aanzien van de voormalige zandwinplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid. Weliswaar zou dat niet het geval zijn, indien de onteigening strikt genomen uitsluitend zou plaatsvinden met als doel de realisering van een geul met een bepaalde diepte (en natuur) langs de rivier, maar de deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank terecht in aanmerking genomen dat het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen, gelet op de PKB “Ruimte voor de Rivier” ruimer is dan het maken van een geul van een bepaalde diepte (met daarnaast natuur) en mede ziet op het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van “Ruimte voor de Rivier”, in welk kader de voormalige zandwinplas in beeld is (gekomen). De bijzondere geschiktheid bestaat eruit dat de zandwinplas met een grote diepte, dat wil zeggen een diepte aanmerkelijk groter dan voor de geul nodig is, een fysieke eigenschap heeft, die meebrengt dat voor de Staat een besparing ontstaat doordat hij met gebruikmaking van die eigenschap het doel waarvoor hij onteigent tegen geringere kosten kan realiseren dan anders het geval zou zijn geweest. Deze besparing brengt mee dat deze eigenschap, die al bestaat los van het werk of van de onteigening, voor de onteigenaar alsook voor een willekeurig koper een meerwaarde van de grond meebrengen.  
         Daarbij is het werk waarvoor wordt onteigend de aanleg van een hoogwatergeul in de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden in het kader van het project Ruimte voor de rivier. De zandwinplas is onderdeel van de aan te leggen geul en leidt tot een besparing voor de Staat doordat grond, die vrijkomt door de aanleg van de geul, in ieder geval deels in de plas gestort kan worden en daardoor niet naar elders behoeft te worden afgevoerd om daar te worden gestort. In zoverre is er sprake van bijzondere geschiktheid voor het werk, waarvoor wordt onteigend. Daaraan doet niet af dat de zandwinplas in elk geval ook om waterstaatkundige redenen (stabilisering van de drempel bij de inlaat van de geul) verondiept dient te worden. Dat laatste kan wel een rol spelen indien en voor zover voor die verondieping grond, afkomstig uit het werk dan wel uit Westenholte, gebruikt moet worden die anders te gelde had kunnen worden gemaakt door verkoop in de markt. Voor zover dat het geval is, is sprake van een bijzondere ongeschiktheid. Naar het oordeel van de deskundigen is hier inderdaad sprake van zodanig bijzondere ongeschiktheid, aangezien naar schatting de helft van de voor de verondieping benodigde grond (in totaal circa 1.000.000 m3) zodanige eigenschappen heeft dat die zou kunnen worden afgezet in de markt of zou kunnen worden gebruikt in andere projecten van de Staat. 
         Blijkens nadere beschouwing van de deskundigen, zoals die ter zitting heeft plaatsgevonden, levert een vergelijking van de financiële vertaling van de genoemde bijzondere geschiktheid en bijzondere ongeschiktheid een uitkomst op van nihil, maar volgens hen is wegens bijzondere geschiktheid niettemin voor de Staat een besparing aan de orde, inhoudende dat met het niet in depot behoeven te storten van een hoeveelheid als genoemd op depotcapaciteit c.q. op depotkosten kan worden bespaard, in die zin dat beschikbare depotruimte voor de Staat langer benutbaar blijft omdat die voor dit werk niet behoeft te worden aangesproken. De deskundigen stellen deze besparing op basis van een, naar omstandigheden van de markt en na onderhandelingen, aannemelijk te achten prijs voor depotstortingen, en aanzienlijk lager dan door [A] aangevoerd, op € 1,00 per m3, ofwel op een totaalbedrag van € 500.000,00. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen hierin. 
       
     
     
       4.13. 
       De deskundigen zijn bij hun berekening van de meerwaarde in hun rapport uitgegaan van een te storten hoeveelheid in de plas van 500.000 m3, omvattende verschillende grondsoorten, een en ander gebaseerd op een door de Staat verstrekt grondstromenplan. Zij hebben deze hoeveelheid na de reactie van partijen in hun rapport nader onderbouwd en daarmede naar het oordeel van de rechtbank weerlegd de bezwaren van [A] op het punt van de hoeveelheid en de (zijns inziens veel hogere) transport- en opslagkosten, evenals die van de Staat inzake een minder in aanmerking te nemen hoeveelheid vanwege een gestelde ongeschiktheid voor de verondieping van de plas van de door de deskundigen wel in aanmerking genomen grondsoort veen uit de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden en Westenholte. 
     
     
       4.14. 
       Wat dit laatste aspect betreft onderschrijft de rechtbank het advies van de deskundigen dat de Staat onvoldoende onderbouwing heeft gegeven aan zijn standpunt inzake de ongeschiktheid van (een deel van het) veen, nog daargelaten dat hij zulks eerder had kunnen en moeten doen en anders dan met de enkele algemene opmerking in het commentaar op het concept-deskundigenrapport dat veen niet gebruikt kan worden. De deskundigen zijn uitgegaan van de gegevens die zijn geleverd door een ter zake gespecialiseerd ingenieursbureau (Royal Haskoning). Voor zover de Staat daaraan achteraf afdoet, had het op zijn weg gelegen (eerder) met een degelijke onderbouwing, zoals een nader rapport, te komen en zich niet te baseren op een proefneming met enkele containers en (gebiedsvreemd) veen. Ook de door partijen op 3 december 2013 overgelegde brieven namens en van de minister zijn naar het oordeel van de rechtbank als (juridische) grondslag voor de gevolgtrekking van de Staat dat het veen uit het onderhavige gebied buiten de grondbalans moet worden gehouden als “te mager” aan te merken. 
     
     
       4.15. 
       De onder 4.12 bedoelde besparing dient volgens de deskundigen aan [A] voor de helft ten goede te komen. De Staat noch [A] hebben dit betwist, zij het dat de Staat te dien aanzien nog wel heeft betoogd dat een plafond aan het voordeel voor [A] dient te worden verbonden, in dit geval te stellen op nihil, er van uitgaande dat [A] zelf niet de fysieke eigenschap van de zandwinplas zou kunnen benutten door daarin storting toe te laten bij gebreke van een vergunning, terwijl bij een fictieve vergunning geen aanbod wordt verondersteld. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen terecht twijfel hebben uitgesproken aan de toepasbaarheid van een plafond, waarvan de Staat naar analogie van een plafond bij voordeel wegens vrijkomende bodembestanddelen toepassing bepleit, maar stelt vast dat in het bevestigende geval een voordeel ten bedrage van minimaal de helft van laatstgenoemd bedrag wegens storting van grond klasse A niet onaannemelijk is te achten. Bij de vaststelling van bedoeld plafond dient immers te worden uitgegaan van de inkomsten die [A] in het meest gunstige geval zelf maximaal had kunnen genereren door het gebruik van de zandwinplas als stortplaats. In het meest gunstige geval had [A] vergunning gekregen voor het accepteren van klasse A-grond die niet gebiedseigen behoeft te zijn. Onweersproken hebben de deskundigen gesteld dat het daaruit voortvloeiende plafond substantieel hoger is dan de op € 250.000,- berekende opslag wegens bijzondere geschiktheid. 
     
     
       4.16. 
       De rechtbank komt tot de slotsom dat aan [A] wegens bijzondere geschiktheid een vergoeding van € 250.000,00 moet worden bijgelegd.” 
       
     
     
       2.7 
       De rechtbank overwoog vervolgens onder het kopje “ verrekening voordeel ” : 
       
       
          “4.17.	[A] heeft zich op het standpunt gesteld dat op het voordeel wegens bijzondere geschiktheid - en dus op de aan [A] toekomende vergoeding - niet in mindering mag worden gebracht het nadeel als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid, te weten de noodzaak tot het storten van 500.000 m3 te vermarkten grond. Juist is dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of daarmee in verband staande overheidswerken of door de plannen daarvoor. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre er sprake is van bijzondere geschiktheid moeten echter de voordelen en nadelen wel worden gesaldeerd. Een redelijk handelend koper zou dat ook doen bij de bepaling van de opslag die hij bereid is te betalen bovenop de waarde die het onteigende heeft, los van de bijzondere geschiktheid.” 
       
       
     
     
       2.8 
       De rechtbank heeft de totale schadeloosstelling vastgesteld op € 732.500, bestaande (zie rov. 4.19) uit de navolgende posten: 
       
       
         werkelijke waarde  			€ 455.000 
         opslag bijzondere geschiktheid	€ 250.000 
         schapenraster				€     2.500 
         
           ontsluiting				€   25.000  + 
         totaal					€ 732.500 
       
       
     
   
   
     
       3 Bijzondere geschiktheid, algemeen 
     
     
       3.1 
       Voordat ik overga tot bespreking van de cassatieklachten van de Staat en [A] , besteed ik enige aandacht aan het fenomeen van de bijzondere geschiktheid en aan de redenering die de rechtbank bracht tot het oordeel dat dat fenomeen zich in deze zaak voordoet.  
       
     
     
       3.2 
       Met “bijzondere geschiktheid” pleegt in het onteigeningsrecht te worden aangeduid een bijzondere aard, bodemsamenstelling of ligging van het onteigende die maakt dat het onteigende beter bruikbaar is voor het werk waarvoor onteigend wordt dan vergelijkbare gronden in de nabijheid van het onteigende. Bij de waardebepaling moet die bijzondere geschiktheid in aanmerking worden genomen. Het klassieke voorbeeld waarnaar de handboeken verwijzen is de onteigening van een gedeelte van de baan van het voormalige Woldjerspoor, een in 1929 geopende spoorweg die liep van Groningen naar Weiwerd (nabij Delfzijl). De spoorlijn werd in de laatste wereldoorlog opgeheven, waarna de Duitse bezetter de materialen van de lijn meenam om die te gebruiken aan het Oostfront.  De provincie Groningen onteigende een deel van de voormalige spoorbaan ten behoeve van de aanleg van een provinciale weg (de huidige N387). Aan het onteigende werd een waarde toegekend met inachtneming van de omstandigheid dat de lange strook spoorbaan door vorm en gesteldheid een bijzondere geschiktheid had voor wegaanleg. In cassatie stelde de Provincie (kort gezegd) dat deze waardering onverenigbaar is met de regel dat bij de waardebepaling van het onteigende het aan te leggen werk moet worden weggedacht.  Uw Raad verwierp de klacht en oordeelde (HR 4 juni 1954, NJ 1959/175, Provincie Groningen/Woldjerspoorwegmij. in liquidatie) 
       
       
         “dat juist is, dat voor het bepalen van de werkelijke waarde buiten beschouwing moet blijven de waardestijging van de te onteigenen zaak welke in het commerciële verkeer zou kunnen intreden als gevolg van de uitvoering van het aan te leggen werk, terwijl eveneens moet worden uitgeschakeld de prijsverhogende – overigens ook bezwaarlijk in geld te meten – invloed, welke in het vrije verkeer zou kunnen uitgaan van de omstandigheid, dat de onteigenende partij ter wille van het door haar te dienen algemeen nut min of meer gedwongen is den eigendom van een bepaalde zaak te verwerven;  
         dat echter uit een en ander de juistheid van de stellingen van genoemd onderdeel niet voortvloeit en die stellingen ook overigens niet als juist kunnen worden erkend;  
         dat evenals in het commerciële verkeer de prijs van een zaak, welke voor het verwezenlijken van een bepaald doel bereids een grotere geschiktheid heeft verworven dan soortgelijke zaken hebben, die in den regel voor dat doel worden gebezigd, hoger pleegt te liggen dan die van de bedoelde soortgelijke zaken, omdat met behulp van die zaak het doel met minder dan de gebruikelijke kosten zal kunnen worden bereikt, bij onteigening in een geval als het onderhavige voor de bepaling van de werkelijke waarde eveneens rekening dient te worden gehouden met de bijzondere geschiktheid, welke de te onteigenen zaak bereids heeft voor het aan te leggen werk”. 
       
       
       
         De meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid vormt dus een uitzondering op de thans in art. 40c Ow neergelegde eliminatieregel. 
       
       
     
     
       3.3 
       Een waardeverhogende “bijzondere geschiktheid” van het onteigende is sindsdien in diverse zaken aangenomen. Het blijft echter een weerbarstige materie, die zowel met betrekking tot de vraag òf er van bijzondere geschiktheid sprake is als met betrekking tot de vraag hoe de daardoor veroorzaakte meerwaarde zou moeten worden bepaald, in de praktijk veel discussie heeft opgeleverd.  Zo ook in deze zaak, die nog extra wordt gecompliceerd doordat daarin ook nog een variant van de bijzondere geschiktheid de kop opsteekt, te weten de (on)winbare bodembestanddelen. 
       
     
     
       3.4 
       In de onderhavige zaak gaat het om de vraag of bij de vaststelling van de reële waarde van de in de onteigening begrepen voormalige zandwinplas een meerwaarde moet worden aangenomen wegens de bijzondere geschiktheid van die plas voor het werk waarvoor onteigend wordt. Die plas heeft een diepte heeft die aanmerkelijk groter is dan voor de geul nodig is. Bij de aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, zal (een deel van) de grond die vrijkomt door het graven van de geul in de plas kunnen worden gestort, waardoor de plas, die als onderdeel van de toekomstige geul om waterstaatkundige redenen verondiept moet worden, minder diep wordt. Het werk waarvoor onteigend wordt, kan – aldus de rechtbank in de tweede alinea van rov. 4.12 – hierdoor tegen geringere kosten worden gerealiseerd. 
       
     
     
       3.5 
       De zaak ligt echter gecompliceerder. Ik doe een poging om in weinig woorden uiteen te zetten hoe de deskundigen, en in hun voetspoor de rechtbank, de begroting van het voordeel dat de Staat trekt uit de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas hebben aangepakt. De deskundigen hebben een nadeel en een voordeel onderkend dat voor de Staat voortvloeit uit de grote diepte van de voormalige zandwinplas. Het  nadeel  zagen zij hierin, dat ongeveer de helft van de grond met behulp waarvan de plas moet worden verondiept,  afgerond 500.000 m3, niet door de Staat kan worden gebruikt voor andere projecten of afgezet op de markt. De deskundigen begroten dat nadeel op € 1 á 2 per ton, afgerond op € 1 per m3 en dus op € 500.000.  Het  voordeel   zagen zij (als ik het goed begrijp) hierin, dat de Staat dezelfde 500.000 m3 grond niet in afwachting van hergebruik of verkoop, behoeft te laten transporteren naar een van de depots van de overheid langs de rivier. De daarmee gemoeide transportkosten zouden volgens schatting van de deskundigen € 1,50 per ton bedragen. Waar 500.000 m3 ruwweg correspondeert met 800.000 ton, bespaart de Staat zich tengevolge van de bijzondere diepte van de voormalige zandwinplas volgens de deskundigen dus 800.000  ×  € 1,50 = € 1.200.000.  Per saldo schatten de deskundigen in hun deskundigenrapport het voordeel dat de Staat heeft bij de bijzondere diepte van de voormalige zandwinplas op € 1.200.000 - € 500.000 = € 700.000.  
       
     
     
       3.6 
       De advocaat i.f.i. van de Staat (mr. B.S. ten Kate) heeft deze becijfering op de pleitzitting van 5 december 2013 bestreden en betoogd dat de deskundigen het nadeel verkeerd hadden begroot. Als het nadeel € 1 á 2 per ton bedraagt moet, waar een m3 grond meer weegt dan een ton, het nadeel per m3 veel groter zijn dan € 1. Ervan uitgaande dat 500.000 m3 grond 800.000 ton weegt, is dat nadeel op 800.000  ×  € 1,50 = € 1.200.000 te begroten, zodat nadeel en voordeel tegen elkaar wegvallen.  Deskundigen hebben vervolgens, na kort beraad, verklaard dat mr. Ten Kate gelijk had wat betreft de omrekening van meters naar tonnen,  maar hebben, erkennend dat het  in hun rapport bedoelde  nadeel en voordeel tegen elkaar wegvallen, het standpunt ingenomen (zie de laatste alinea van rov. 4.12 van het vonnis) dat de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas tóch een besparing voor de Staat oplevert, en wel doordat met het niet in depot behoeven te storten van 500.000 m3 grond, op depotcapaciteit c.q. depotkosten kan worden bespaard in die zin dat beschikbare depotruimte voor de Staat langer benutbaar blijft omdat die voor dit werk niet behoeft te worden aangesproken. Zij kwamen dus met een nieuw, in hun rapport niet vermeld, voordeel en hebben dit voordeel begroot op het bedrag van € 500.000 (€ 1 per m3).  De rechtbank heeft dit advies gevolgd en de helft van € 500.000, dus € 250.000 als meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende in de schadeloosstelling opgenomen.  
       
     
     
       3.7 
       Het is een interessante redenering, die bij mij aanvankelijk de vraag opriep of het door de deskundigen en de rechtbank aangenomen nadeel wel als nadeel kan gelden. Kan de gemiste opbrengst van 500.000 m3 grond ten bedrage van € 1.200.000 wel als nadeel worden geboekt indien aan het noodzakelijke transport van die grond naar, en het bewaren in, een depot een prijskaartje zou hebben gehangen van € 1.700.000? Ik denk bij nader inzien dat de redenering toch wel klopt, althans wat betreft de uitkomst. Als men ervan uitgaat dat de gemiste opbrengst geen nadeel is, en dus alleen het voordeel begroot dat de Staat geniet doordat hij niet 500.000 m3 grond behoeft te laten transporteren naar, en te bewaren in, een depot, moet natuurlijk ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid die dat transport en die bewaring opent om de in het depot bewaarde grond alsnog voor andere projecten van de Staat te gebruiken of af te zetten op de markt, waarmee de kosten van transport en opslag tot een bedrag van € 1.200.000 worden terugverdiend. Het voordeel zou dan dus uiteindelijk evengoed op € 500.000 moeten worden begroot. 
       
     
   
   
     
       4 Bespreking van de cassatieklachten van de Staat (zaaknummer 14/02051) 
     
     
       4.1 
       Het middel van de Staat omvat vier onderdelen: het eerste betreft de bijzondere geschiktheid van de onteigende waterplas, het tweede de werkelijke waarde van het onteigende, het derde de waardering van de waterplas in combinatie met de woonboerderij in plaats van als losse plas en het vierde de waarde van de overige niet bebouwde grond.  
       
       
         
           Onderdeel 1: bijzondere geschiktheid van het onteigende 
         
       
       
     
     
       4.2 
       Het onderdeel valt uiteen in klachten die verschillende overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de bijzondere geschiktheid van de waterplas (rov. 4.12, 4.14 en 4.15 van het eindvonnis, hiervoor weergegeven) aanvallen.  
       
     
     
       4.3 
       
         Onderdeel 1.1  klaagt dat de rechtbank in het kader van de beoordeling van de bijzondere geschiktheid in rov. 4.12 het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen heeft miskend door te oordelen dat de deskundigen terecht in aanmerking hebben genomen dat het doel waarmee het onteigeningsbesluit is genomen, gelet op de PKB Ruimte voor de Rivier, ruimer is dan het maken van een geul van een bepaalde diepte (met daarnaast natuur) en mede ziet op het verwerken dan wel storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van “Ruimte voor de Rivier”. Volgens het onderdeel heeft de rechtbank miskend dat het doel van de onteigening zoals dat volgt uit het onteigeningsbesluit bepalend is, althans dat de uitleg die zij aan het in dit besluit vervatte doel heeft gegeven, onbegrijpelijk is. Ter toelichting stelt het onderdeel dat in het onteigeningsbesluit is opgenomen dat het onteigeningsplan ten doel heeft de verkrijging van particuliere eigendommen die nodig zijn om het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” te kunnen realiseren, welk project onderdeel uitmaakt van de Planologische Kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier die ten doel heeft maatregelen te bevorderen om de verwachte veranderingen in het hoogwaterpatroon van de grote rivieren op te kunnen vangen door enerzijds verbetering van waterkeringen en anderzijds door het tijdelijk geven van meer ruimte aan piekdebieten in het winter- en voorjaarsseizoen en ruimte biedt om maatregelen te selecteren die mede worden bepaald door hun bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Volgens het onderdeel valt dan ook niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom tot het doel van de onteigening behoort het verwerken dan wel storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de projecten onder de vlag van de PKB Ruimte voor de Rivier. Daarvan uitgaande kon de rechtbank niet, althans niet zonder nadere motivering, tot de beslissing komen dat het onteigende bijzonder geschikt is voor het doel van de onteigening, aldus nog steeds het onderdeel. 
       
     
     
       4.4 
       Het is wel duidelijk waarom de Staat in dit onderdeel het “doel” van de onteigening ter discussie stelt. Het oordeel van de rechtbank in de tweede volzin van rov. 4.12 impliceert  dat niet van een bijzondere geschiktheid zou moeten worden gesproken indien de onteigening “strikt genomen” uitsluitend zou plaatsvinden met als doel de realisering van een geul met een bepaalde diepte (en natuur) langs de rivier.  De bijzondere geschiktheid dankt de waterplas aan het feit dat het onteigeningsbesluit met een ruimer doel is genomen, nu dat besluit mede ziet op het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van andere projecten onder de vlag van “Ruimte voor de Rivier”, in welk kader de voormalige zandwinplas in beeld is gekomen, aldus de rechtbank. 
       
     
     
       4.5 
       Met welk doel is hier onteigend? Het onderdeel wil dat doel afleiden uit het onteigeningsbesluit, waarin niets te lezen valt over het verwerken c.q. storten in depot(s) van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van de in de PKB Ruimte voor de Rivier bedoelde projecten, maar slechts sprake is van de realisering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” als onderdeel van de PKB Ruimte voor de Rivier. 
       
     
     
       4.6 
       Naar mijn mening faalt de klacht. De realisering van het bestemmingsplan brengt mee dat het gebied van het bestemmingsplan moet worden heringericht. Daartoe zullen werken tot stand zullen moeten komen, waartoe behoort dat de onteigende waterplas wordt verondiept. Dat verondiepen zal, vanzelfsprekend (en zoals naar het oordeel van de rechtbank reeds is voorzien in de PKB), moeten geschieden door middel van storting van grond die bij de realisering van het bestemmingsplan of in andere projecten van de PKB Ruimte voor de Rivier door afgraving vrijkomt. Als het middel om het doel te bereiken minder uitgaven vergt ten gevolge van de bijzondere eigenschap van de waterplas wordt het doel van de bestemming voor een lagere prijs gerealiseerd. De rechtbank heeft, naar mijn mening, noch het in het onteigeningsbesluit verwoorde “doel” van de onteigening miskend noch daaraan een onbegrijpelijke uitleg gegeven. 
       
     
     
       4.7 
       
         Onderdeel 1.2  klaagt allereerst dat de rechtbank in rov. 4.12 rechtens onjuist, althans op onbegrijpelijke wijze relevant heeft geacht dat de bijzondere geschiktheid eruit bestaat dat de zandwinplas met een grote diepte, dat wil zeggen een diepte aanmerkelijk groter dan voor de geul nodig is, een fysieke eigenschap heeft, die meebrengt dat voor de Staat een besparing ontstaat doordat hij met gebruikmaking van die eigenschap het doel waarvoor hij onteigent tegen geringere kosten kan realiseren dan anders het geval zou zijn geweest. Volgens het onderdeel kon de rechtbank slechts tot genoemde besparing komen door een vergelijking te maken tussen het onteigende en andere soortgelijke gronden die doorgaans voor dat doel – het creëren van een depot – worden gebruikt.  
       
     
     
       4.8 
       De klacht stelt de kwestie aan de orde met welke “soortgelijke” gronden het onteigende moet worden vergeleken teneinde te bepalen of het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt. Ik stel voorop dat Uw Raad in dit opzicht de keuze van het vergelijkingsmateriaal in beginsel overlaat aan de onteigeningsrechter als feitenrechter.  De rechtbank, die blijkens de eerste volzin van rov. 4.12 de deskundigen heeft gevolgd in hun advies dat ter aanzien van de voormalige zandwinplas moet worden gesproken van een bijzondere geschiktheid, heeft zich kennelijk aangesloten bij hetgeen de deskundigen hierover op blz. 25 van hun rapport hebben geschreven: 
       
       
         “Naar het oordeel van ondergetekenden onderscheidt het onteigende, voor zover dat de voormalige zandwinplas omvat, zich van soortgelijke onroerende zaken die in de regel voor “ruimte voor de rivier” worden gebezigd, en met name van andere uiterwaarden in de omgeving, te weten de verdere Scheller en Oldeneler Buitenwaarden.” 
       
       
       
         Zie in dit verband voorts de verklaring van de deskundige De Vries Robbé ter zitting van 5 december 2013 (proces-verbaal blz. 7):  
       
       
       
         “De deskundigen denken voldoende na te kunnen gaan welke bijzondere voor- en nadelen verbonden zijn aan de bijzondere omstandigheid dat daar een plas is, terwijl op alle andere gronden waar ook een project aan de orde is, geen zandplas voorhanden is. De bijzonderheid die de eigenaar te bieden heeft zit hier in de plas.” 
       
       
     
     
       4.9 
       De klacht gaat ervan uit dat het doel van de onteigening is  het creëren van een depot , althans dat de rechtbank dat voor het doel van de onteigening houdt. Ik denk dat dit uitgangspunt niet juist is zodat het onderdeel feitelijke grondslag mist. Onteigend is, naar de rechtbank volgens mij niet heeft miskend, ter uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buiterwaarden”. Dat bestemmingsplan voorziet niet - al zullen ter realisering van dat plan werken worden uitgevoerd waartoe de verondieping van de voormalige zandwinplas behoort - in de aanleg van een depot ter plaatse van die plas.  De rechtbank heeft naar mijn mening dus niets verkeerd gedaan door het onteigende niet te vergelijken met gronden die als depot plegen te worden aangewend. Ook de klacht van het onderdeel dat niet blijkt welke gronden de rechtbank als soortgelijk heeft beschouwd, faalt, nu duidelijk is dat de rechtbank de deskundigen heeft gevolgd heeft  in hun hierboven in 4.8 geciteerde opvattingen. 
       
     
     
       4.10 
       Het onderdeel klaagt verder dat, indien de beslissing van de rechtbank aldus moet worden begrepen dat zij zich heeft aangesloten bij het standpunt van de deskundigen dat een vergelijking moet worden gemaakt met andere uiterwaarden in de omgeving, het bestreden oordeel onbegrijpelijk is, aangezien de rechtbank in dat geval ontoereikend heeft gerespondeerd op de stellingen van de Staat: (i) dat in dat geval maatregelen moeten worden getroffen (in de vorm van het aanleggen van een drempel) voordat gronden in de waterplas kunnen worden gestort , (ii) dat, als de soortgelijke gronden waarmee moet worden vergeleken uiterwaarden (of andere waterplassen) zijn, allerminst zeker is dat dergelijke maatregelen ook daarbij getroffen zouden moeten worden , en (iii) dat, als de andere soortgelijke gronden geen waterplassen zijn, geldt dat de storting midden in een plas bewerkelijker is dan op het land  en (iv) dat dan bovendien heeft te gelden dat bij het afgraven van land vaak bodembestanddelen vrijkomen die te gelde kunnen worden gemaakt . In het licht van deze stellingen valt volgens het onderdeel niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom sprake zou zijn van een besparing.  
       
     
     
       4.11 
       
         De rechtbank heeft kennelijk, en naar mijn mening alleszins begrijpelijk, de stellingen waarnaar het onderdeel verwijst (stellingen die door de Staat bij de pleidooien op 5 december 2013 zijn aangevoerd), niet als essentiële stellingen maar als losse flodders aangemerkt. Stelling (i) kan ik overigens in de pleitnota van mr. Ten Kate van 5 december 2013 niet met zoveel woorden terugvinden.  Stelling (ii) wijst een onzekerheid aan op een punt waarop wetenschap bij de Staat zou mogen worden verwacht.  Stelling (iii) behelst een ongekwantificeerd betoog dat het storten van grond in een plas bewerkelijker is dan storting op land en stelling (iv) wijst op een waarheid die de rechtbank geenszins uit het oog heeft verloren. 
         Ook deze klacht van onderdeel 1.2 acht ik ongegrond. 
       
       
     
     
       4.12 
       Het onderdeel klaagt tot slot dat de rechtbank niet heeft gerespondeerd op de stelling van de Staat dat toepassing van het leerstuk van de bijzondere geschiktheid in dit geval tot ongerijmde uitkomsten leidt.  Het wijst erop dat de Staat betoogd heeft dat vast staat dat de onteigende zandwinplas (deels) gedempt moest worden om deze geschikt te maken voor het doel waarvoor is onteigend en dat de plas is gedempt met uit elders in het gebied gelegen gronden vrijgekomen bodembestanddelen. Zouden die elders gelegen in het gebied gelegen gronden zijn onteigend, dan zouden deze, naar volgens het onderdeel in de redenering van de rechtbank besloten ligt, de Staat een voordeel hebben gebracht doordat voor die demping geen gronden van buiten het gebied aangevoerd behoefden te worden. Daarmee is volgens de klacht sprake is van een onbegrijpelijke cirkelredenering . De Staat zou tweemaal betalen voor bijzondere ongeschiktheid: de onteigende gronden zijn zowel ter plaatse van de plas als ter plaatse van de overtollige gronden niet op een niveau dat voor dat doel is vereist, waardoor omvangrijke werken zijn vereist. Daarvan uitgaande is volgens de klacht onbegrijpelijk dat de Staat een toegift op de agrarische waarde zou moeten betalen.  
       
     
     
       4.13 
       Ik zie geen cirkelredenering in de overwegingen van de rechtbank, ook niet een impliciete. Indien de in het project af te graven gronden zouden hebben moeten worden onteigend, zouden die gronden naar mijn mening geen bijzondere geschiktheid vertonen, omdat die gronden, anders dan de van [A] onteigende gronden, geen relevante bijzondere eigenschappen vertonen in vergelijking met soortgelijke gronden in uiterwaarden die door de Staat plegen te worden gebruikt om daarin in het kader van de PKB Ruimte voor de Rivier nevengeulen te graven. De onteigende voormalige zandwinplas is bijzonder; uiterwaarden buiten de voormalige zandwinplas zijn gewoon. Ook deze laatste klacht van onderdeel 1.2 faalt naar mijn mening. 
       
     
     
       4.14 
       
         Onderdeel 1.3  klaagt dat de rechtbank met haar oordeel in rov. 4.12 dat een besparing is gelegen in de omstandigheid dat op depotkosten kan worden bespaard, miskent dat deze besparing niet kan worden beschouwd als een fysieke eigenschap van het onteigende die meebrengt dat sprake is van bijzondere geschiktheid. De rechtbank heeft in dat verband volgens het onderdeel ten onrechte de aanleg van het gehele werk in aanmerking genomen, nu voor het aannemen van bijzondere geschiktheid niet toereikend is dat de kosten van het totale werk kunnen worden beperkt als het onteigende wordt aangewend als depot. De rechtbank heeft in dit verband miskend dat van een bijzondere geschiktheid slechts sprake kan zijn indien het werk op het onteigende tegen minder kosten kan worden gerealiseerd dan op soortgelijke gronden, aldus nog steeds het onderdeel. 
       
     
     
       4.15 
       Ik stel voorop dat naar mijn mening in rov. 4.12 niet valt te lezen dat de rechtbank de omstandigheid dat op depotkosten kan worden bespaard, beschouwt als een fysieke eigenschap van het onteigende. De bijzondere fysieke eigenschap van de zandwinplaats zag de rechtbank, zoals in de eerste alinea van rov. 4.12 te lezen valt, daarin dat die plas een grote diepte heeft, die aanmerkelijk groter is dan voor de geul nodig is. 
       
     
     
       4.16 
       
         De klacht wil, voor zover mij duidelijk, ingang doen vinden dat van een onteigeningsrechtelijk relevante bijzondere geschiktheid alleen sprake kan zijn indien de bijzondere eigenschap van het onteigende meebrengt dat het werk  op het onteigende  met aanwending van minder kosten kan worden tot stand gebracht.  
         	Die opvatting lijkt geïnspireerd door rov. 3.10 van het arrest van Uw Raad in de zaak  Van Grevenstein/Hoogheemraadschap Krimpenerwaard,  waarin Uw Raad overwoog (de cursivering is door mij, W A-G, toegevoegd): 
       
       
       
         “In geval van onteigening van een deel van een waterkerende dijk teneinde die dijk te verbeteren zal bij het bepalen van de te vergoeden waarde, in beginsel slechts dan meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het doel waarvoor onteigend wordt kunnen worden toegekend, indien de dijkverbetering  ter plaatse van het onteigende  ten gevolge van een bijzondere eigenschap van het onteigende met aanwending van minder kosten kan worden gerealiseerd dan de dijkverbetering op dijkgedeelten in de omgeving van het onteigende.” 
       
       
     
     
       4.17 
       Ik denk dat de hiervoor bedoelde opvatting niet moet worden aanvaard. De geciteerde passage uit Uw arrest behelst weliswaar een algemene regel met betrekking tot “bijzondere geschiktheid”, maar dat was wel een regel die uitdrukkelijk betrekking heeft op onteigeningen van een deel van een waterkerende dijk teneinde die dijk te verbeteren. In het onderhavige geval gaat het om een onteigening van een geheel ander object en met een heel ander doel. In de rechtspraak van Uw Raad heb ik geen precedent gevonden voor een met de onderhavige onteigening vergelijkbaar geval, maar mij schijnt de redenering van de rechtbank zeer redelijk en aannemelijk. Als met behulp van de zandwinplas de transformatie van de uiterwaarden in het kader van “Ruimte voor de Rivier” met minder dan de gebruikelijke kosten kan worden bereikt, zie ik alle aanleiding voor een aan die plas te geven meerwaarde, net als in het commerciële verkeer de prijs van een zaak, die voor het verwezenlijken van een bepaald doel reeds een grotere geschiktheid heeft verworven dan soortgelijke zaken hebben die in de regel voor dat doel plegen te worden gebezigd, hoger pleegt te liggen dan die van die soortgelijke zaken.  
       
     
     
       4.18 
       
         Onderdeel 1.4  is gericht tegen rov. 4.14 en klaagt dat de rechtbank ten onrechte het advies van de deskundigen heeft onderschreven dat de Staat onvoldoende onderbouwing heeft gegeven aan zijn standpunt inzake de ongeschiktheid van (een deel van) het veen als depot. Ter toelichting wijst het onderdeel erop dat de Staat in zijn reactie op het concept-rapport van deskundigen gemotiveerd heeft gesteld dat het veen ongeschikt is, omdat veen bij storting ervan in water na een korte periode als het ware oplost.  In dat verband valt volgens het onderdeel ook niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom de door partijen op 3 december 2013 overgelegde brieven namens en van de minister “te mager” zouden zijn voor de gevolgtrekking dat het veen buiten de grondbalans moet worden gehouden. Niet valt volgens het onderdeel in te zien waarom de Staat zijn standpunt over de ongeschiktheid van het veen nader had moeten onderbouwen en hoe hij dat had kunnen doen. 
       
     
     
       4.19 
       De Staat heeft in de passage waarnaar het onderdeel verwijst, gesteld dat het niet mogelijk is dat veen gebruikt kan worden voor de verondieping van de plas, omdat bij storting van veen in water na een korte periode het veen als het ware oplost. Als ik het goed zie, heeft de Staat deze stelling, anders dan het onderdeel aanvoert, niet onderbouwd.  
       
       
         In het deskundigenrapport (blz. 35) staat de volgende reactie:  
       
       
       
         “(…) Ondergetekenden stellen vast dat uit het gecombineerd grondstromenplan - waarvan de zojuist aangehaalde grondbalans deel uitmaakt - blijkt dat veen, mits anoxisch, aangewend kan worden voor de verondieping van de plas. De enkele, verder niet onderbouwde opmerking van de Staat, dat zulks niet het geval is, geeft geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van het grondstromenplan en de grondbalans, die zijn opgesteld door een terzake gespecialiseerd ingenieursbureau (Royal Haskoning).” 
       
       
     
     
       4.20 
       Bij de pleidooien op 5 december 2013 heeft de Staat ter adstructie van zijn stelling dat veen niet kan worden gebruikt voor verondieping een beroep gedaan op een brief van 5 juni 2013 van de Dienst Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu aan de uitvoerder van de werken.  Die brief handelt, onder meer, over een in maart en april 2013 uitgevoerde proef waarmee veen uit het deelproject Westenholte in met water gevulde containers is gestort. De deskundigen zijn, ook tijdens de zitting van 5 december 2013, bij hun standpunt gebleven. Het proces-verbaal (blz. 7- 8 en 12) vermeldt het volgende: 
       
       
         “De deskundigen hebben zich gebogen over het veen en blijven bij hetgeen zij hebben vermeld aan het slot op bladzijde 35 van hun rapport: het rapport van Haskoning is onvoldoende weerlegd met een zinnetje in commentaar op het conceptrapport waarin is gesteld dat het veen ongeschikt is volgens een bron van maanden geleden. Het ligt voor de hand dat, als je nog achter dat zinnetje staat, je dan met een rapport komt (Haskoning of een interne specialist) met een overweging en conclusie dat veen in het algemeen wel maar hier niet kan worden benut. 
         Een proef met een paar containers, die zou gelden voor de helft van het veen (uit Westenholte) vinden wij als juridische omschrijving een onvoldoende basis voor een andere benadering ten aanzien van de geschiktheid van veen.  
         (…) 
         Hij  verklaart voorts dat de deskundigen wat betreft het veen niet uit de losse hand veronderstellingen oppakken en signaleert dat de inspectie het open laat om veen uit Schelle te gebruiken. Het materiaal waarop de Staat zich baseert, is te mager.” 
       
       
     
     
       4.21 
       In het licht van deze passages acht ik de bestreden overweging niet onjuist en evenmin onvoldoende gemotiveerd. Het onderdeel faalt dan ook. 
       
     
     
       4.22 
       
         Onderdeel 1.5  is gericht tegen het oordeel in rov. 4.14 dat de Staat zijn standpunt inzake het veen eerder naar voren had moeten en kunnen brengen en anders dan met de enkele opmerking dat veen niet gebruikt kan worden. Het onderdeel klaagt langs verschillende wegen dat dit oordeel onjuist, althans onbegrijpelijk is.  
       
     
     
       4.23 
       De klachten van het onderdeel falen bij gebrek aan belang. De woorden “nog daargelaten” in de eerste volzin van rov. 4.14 duiden erop dat we te maken hebben met een overweging ten overvloede. De rechtbank heeft de op de pleitzitting aangevoerde nieuwe argumentatie niet als tardief buiten beschouwing gelaten, maar die argumentatie, die naar het oordeel van de rechtbank geen degelijke onderbouwing oplevert van de stelling van de Staat dat veen niet kan worden gebruikt voor de verondieping, gewogen en te licht bevonden. 
       
     
     
       4.24 
       
         Onderdeel 1.6  keert zich tegen de oordelen in rov. 4.15 dat de deskundigen terecht twijfel hebben uitgesproken over de toepasbaarheid van een plafond ten aanzien van het voordeel van [A] en dat het plafond substantieel hoger is dan de op € 250.000 berekende opslag wegens bijzondere geschiktheid. Het onderdeel klaagt dat deze oordelen onjuist zijn, dan wel onbegrijpelijk. Volgens het onderdeel heeft de rechtbank miskend dat een vergoeding voor bijzondere geschiktheid in gevallen als de onderhavige slechts kan worden toegewezen indien de kosten van de aanleg van het totale werk worden gedrukt doordat de onteigenaar een vergunning kan verkrijgen (in het onderhavige geval voor het storten van grond in de (onteigende) plas) die daarvoor dienstig is. Indien dat het geval is, kan de vergoeding vanwege dat voordeel niet groter zijn dan het voordeel dat de onteigende zou hebben kunnen realiseren indien, de onteigening en het werk waarvoor wordt onteigend weggedacht, hem diezelfde vergunning verleend zou zijn, aldus het onderdeel. Het onderdeel klaagt verder in het verlengde van de vorige klacht dat het oordeel in rov. 4.15 dat [A] in het meest gunstige geval een vergunning had gekregen voor het accepteren van klasse A-grond die niet gebiedseigen behoeft te zijn, blijk van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien de rechtbank bij haar beoordeling ten onrechte uit gaat van een andere vergunning dan de Staat had kunnen verkrijgen. Het onderdeel koppelt aan de rechtsklacht een motiveringsklacht. Indien de rechtbank zou zijn uitgegaan van de vergunning die de Staat had kunnen verkrijgen, dan valt volgens het onderdeel niet, althans niet zonder meer, in te zien waarom [A] zelf de fysieke eigenschap van de zandwinplas zou hebben kunnen benutten, omdat er geen gebiedseigen grond van klasse A-grond beschikbaar was die voldeed aan de juiste zuurstofcondities.  Het onderdeel wijst er in dat verband verder op dat de Staat er ook ter zitting op heeft gewezen dat klasse A-grond alleen uit Schelle komt en daarmee niet gebiedseigen is, zodat daarvan moet worden uitgegaan . 
       
     
     
       4.25 
       De klacht verwijst naar HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378 , waarin  Uw Raad overwoog: 
       
       
         “(…) Daarbij verdient opmerking dat de vergoeding ter zake van de bodembestanddelen dient te worden gesteld op de helft van het voordeel dat voor de Provincie voortvloeit uit de aanwezigheid ervan (tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen), doch niet op een hoger bedrag dan de marktwaarde van het gewonnen zand. Deze laatste beperking vindt haar rechtvaardiging hierin dat die marktwaarde het voordeel is dat de onteigende onder de meest gunstige omstandigheden (de onteigening weggedacht), dat wil zeggen met een ontgrondingsvergunning, ten hoogste had kunnen verkrijgen.” 
       
       
     
     
       4.26 
       Naar mijn mening faalt het onderdeel omdat de situatie die in de onderhavige zaak aan de orde is, een wezenlijk andere is dan die van het arrest van 14 juni 2002. Dit arrest betrof een onteigening ten behoeve van de aanleg van (een deel van) de Zuidtangent met bijkomende werken. Ter plaatse van het onteigende zou een tunnel worden gegraven waarbij bodembestanddelen vrijkwamen die op andere plaatsen bij de aanleg van de Zuidtangent zouden kunnen worden gebruikt. De door de rechtbank vastgestelde vergoeding behelsde de agrarische waarde van het onteigende plus een bedrag, gelijk aan de besparing voor de Provincie die daaruit voortvloeide dat zij geen zand van derden behoefde te kopen voor het aanvullen van de tunnel, het egaliseren van het terrein van de Zuidtangent en de ophoging van het terrein, nu zij daarvoor zand uit het onteigende kon aanwenden. Uw Raad oordeelde, zoals hierboven in 4.25 geciteerd, dat (in beginsel) de helft van het voordeel dat voor de Provincie voortvloeit uit de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de onteigende zou moeten worden vergoed maar niet meer dan het bedrag van de marktwaarde van het gewonnen zand.  
       
     
     
       4.27 
       Het lijkt mij bepaald onaannemelijk dat in een situatie als de onderhavige, waarin het niet gaat om een aan de onteigende toe te leggen vergoeding voor in het onteigende aanwezige bodembestanddelen die bruikbaar zijn voor het werk waarvoor onteigend wordt, een plafond als in de zaak Noord-Holland/[…] wordt gehanteerd. In verdere rechtspraak van Uw Raad over meerwaarde wegens “bijzondere geschiktheid” is, voor zover ik kon nagaan, nimmer gewerkt met een plafond als in de zaak Noord-Holland/[…]. Ik meen dus dat de klacht niet kan slagen. 
       
       
         
           Onderdeel 2: de waarde van het onteigende 
         
       
       
     
     
       4.28 
       Onderdeel 2 keert zich  tegen  het oordeel in rov. 4.4 (in samenhang met rov. 4.3) dat bij de waardering van de waterplas een opslag van € 0,75 per m2 moet worden gehanteerd in verband met de (destijds krachtens de Rivierenwet) in 1986 aan [A] verleende vergunning voor het maken van een verbinding (toegangsgeul) van de IJssel naar de voormalige zandwinplas. 
       
     
     
       4.29 
       
         Onderdeel 2.1  is gericht tegen rov. 4.4 en klaagt allereerst dat de rechtbank bij de toekenning van de opslag van € 0,75 per m2 een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door niet te beoordelen welke betekenis een redelijk handelend koper aan de vergunning zou toekennen.  
       
     
     
       4.30 
       De klacht is niet gegrond. De rechtbank overweegt in rov. 4.4 dat de vergunning heeft te gelden als een op geld waardeerbaar element, dat in redelijkheid in de waardering dient te worden betrokken. De rechtbank volgt daarbij het advies van de deskundigen, die in hun rapport op blz. 18 schreven: 
       
       
         “Bij de waardering van de plas, los van de woonboerderij, is rekening gehouden met voornoemde vergunning om een verbinding met de IJssel te realiseren. Dat biedt, gelet op de extensieve recreatie die het voorheen geldende bestemmingsplan toestond, mogelijkheden voor water- en hengelsport, eventueel na de bouw/aanleg van extra steigers.” 
       
       
       
         Uit de omstandigheid dat de rechtbank oordeelde dat de vergunning geld waard is, kan niet worden afgeleid dat de (deskundigen en de) rechtbank de maatstaf van art. 40b lid 2 Ow uit het oog (hebben/) heeft verloren.  
       
       
     
     
       4.31 
       Het onderdeel klaagt verder dat de rechtbank heeft miskend dat de door [A] niet betwiste stelling van de Staat dat de vergunning te allen tijde zonder vergoeding kon worden ingetrokken op grond van art. 6.22 lid 3, aanhef en onder b, Waterwet, tot de gevolgtrekking leidt dat deze in het kader van de onteigening niet als een op geld waardeerbaar element heeft te gelden en dat aan een dergelijke vergunning door een redelijk handelend koper geen waarde zou worden toegekend. De vraag in hoeverre de vergunning, de onteigening weggedacht, ook zou zijn ingetrokken, behoeft in dat verband volgens het onderdeel geen beantwoording. 
       
     
     
       4.32 
       De in dit betoog maakt weinig indruk op mij. Anders dan de klacht suggereert is de houder van een vergunning als hier aan de orde voor het voortbestaan daarvan niet aan een volstrekte willekeur van de Staat overgeleverd. Art. 6.22 lid 3 Waterwet luidt: 
       
       
         “3. Het bevoegd gezag trekt de vergunning geheel of gedeeltelijk in: 
         a. op aanvraag van de vergunninghouder, voor zover de doelstellingen en belangen, bedoeld in de artikelen 2.1 en 6.11, zich hiertegen niet verzetten; 
         b. indien zich omstandigheden of feiten voordoen waardoor de handeling of handelingen waarvoor de vergunning is verleend, niet langer toelaatbaar worden geacht met het oog op de in de artikelen 2.1 en 6.11 bedoelde doelstellingen en belangen; 
         c. indien een voor Nederland verbindend verdrag of besluit van een volkenrechtelijke organisatie, dan wel een wettelijk voorschrift ter uitvoering daarvan, daartoe verplicht.” 
       
       
       
         De art. 2:1 en 6.11 Waterwet bepalen: 
       
       
       
         “Artikel 2.1 
         1. De toepassing van deze wet is gericht op: 
         a. voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met 
         b. bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen en 
         c. vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. 
         2. De toepassing van deze wet is mede gericht op andere doelstellingen dan genoemd in het eerste lid, voor zover dat elders in deze wet is bepaald.” 
       
       
       
         “Artikel 6.11 
         1. De in dit hoofdstuk gegeven bevoegdheden kunnen ten aanzien van handelingen als bedoeld in artikel 6.5, onderdeel c, die plaatsvinden in de Nederlandse exclusieve economische zone, mede worden toegepast ter bescherming van andere belangen dan waarin artikel 2.1 voorziet, voor zover daarin niet bij of krachtens andere wet is voorzien. 
         2. De in dit hoofdstuk gegeven bevoegdheden kunnen ten aanzien van handelingen als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, mede worden toegepast ter bescherming van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk.” 
       
       
     
     
       4.33 
       Uit art. 6.22 lid 3, aanhef en onder b, Waterwet valt niet af te leiden dat het de Staat vrijstaat “te allen tijde” de door hem verleende vergunningen in te trekken. Die bevoegdheid is hem alleen verleend indien zich omstandigheden of feiten voordoen waardoor de handeling of handelingen waarvoor de vergunning is verleend, niet langer toelaatbaar worden geacht met het oog op de in de art. 2.1 en 6.11 bedoelde doelstellingen en belangen. Het is dus aannemelijk dat bij een onderstelde verkoop in het commerciële verkeer een redelijk handelend koper zich zal afvragen of de vergunning wellicht zal worden ingetrokken, en dat hij, als hij tot de visie komt dat die intrekking slechts een theoretische mogelijkheid is, met de vergunning rekening zal houden bij het bepalen van de prijs die hij voor het onteigende overheeft.  
       
     
     
       4.34 
       De Staat heeft i.f.i. een beroep gedaan op het arrest van Uw Raad van 12 mei 1971 in de zaak Staat/Dordrecht,  en wil ook in cassatie zijn gelijk halen met hulp van dit arrest. Dat arrest gaat echter, zoals de rechtbank in rov. 4.4 terecht heeft gesignaleerd, over een andere situatie, omdat in de zaak van dat arrest, anders dan in de onderhavige zaak, de vergunning op de peildatum reeds was opgezegd. Beantwoord moest dus worden de vraag, of bij de schadebegroting die opzegging moest worden weggedacht. Uw Raad overwoog:  
       
       
         “dat uit het bovenstaande volgt, dat zowel de opzegging van de vergunningen op zichzelf als de onteigening op zichzelf voor de Gemeente de noodzaak medebrachten van de verplaatsing van het Veerplein met de aanlegoutillage en van het totstandbrengen van een nieuwe kabelverbinding te dienste van de elektriciteitsvoorziening; 
         dat als regel geldt, dat de schade, welke ter zake van een onteigening moet worden vergoed, wordt bepaald naar de toestand op het tijdstip van de onteigening; 
         dat weliswaar in beginsel als uitzondering op deze regel moet worden aanvaard, dat bij de begroting van de schade geen rekening wordt gehouden met op het genoemde tijdstip aanwezige omstandigheden, die zijn teweeggebracht door de activiteit van de onteigenaar zelf met het oog op het werk, waarvoor de onteigening plaatsvindt, doch deze uitzondering geen toepassing behoort te vinden in gevallen, waarin zij tot een onredelijk gevolg zou leiden; 
         dat uit de artt. 4 en 8 Rivierenwet volgt, dat tot wederopzegging verleende vergunningen te allen tijde kunnen worden opgezegd als het openbaar rivier- of stroombelang dit vordert, en dus van meet af aan naar tijdsduur zijn beperkt tot de tijd, gedurende welke het openbaar rivier- of stroombelang zich tegen de aanwezigheid van de werken, waarvoor de vergunningen zijn verleend, niet verzet;  
         dat de genoemde wet aan zodanige opzegging geen recht op schadeloosstelling verbindt en uit de geschiedenis van de totstandkoming van die wet ook duidelijk blijkt, dat de wetgever deze schadeloosstelling bepaaldelijk niet heeft gewild;  
         dat het, gezien deze krachtens de Rivierenwet bestaande toestand, niet redelijk is bij de begroting van de schade, welke door de Staat ter zake van de onderhavige onteigening moet worden vergoed, geen rekening te houden met de opzegging van de vergunningen en aldus de Gemeente m.b.t. de vergoeding van de schade, die zij lijdt doordat zij het Veerplein met de aanlegoutillage moet verplaatsen en een nieuwe kabelverbinding ten dienste van de elektriciteitsvoorziening moet tot stand brengen, tegenover de Staat in een betere positie te brengen dan zij krachtens de Rivierenwet ooit heeft gehad, enkel omdat ten behoeve van hetzelfde werk in het openbaar rivierbelang, dat tot opzegging van de vergunningen noopte, ook de grond, waarop de Gemeente het Veerplein had aangelegd en waarin zich het aanknopingspunt op de noordelijke oever van de Beneden Merwede voor de vanuit het zomerbed van die rivier landinwaarts geleide kabels voor de elektriciteitsvoorziening bevond, moet worden onteigend.” 
       
       
     
     
       4.35 
       De vraag of Uw Raad thans in een geval als dat van het arrest uit 1971 tot eenzelfde uitkomst zou komen, behoeft niet te worden beantwoord.  Maar ik wijs er wel op dat het in de rechtspraak van Uw Raad ontwikkelde onteigeningsschadevergoedingsrecht niet in alle opzichten bestaat uit een verzameling van onveranderlijke dogma’s. 
       
     
     
       4.36 
       
         Een ander, en naar mijn mening evenzeer cruciaal verschil tussen het geval van het arrest uit 1971 en dat van de onderhavige zaak is dat destijds ten behoeve van hetzelfde werk in het openbaar rivierbelang dat noopte tot opzegging van de vergunningen, moest worden onteigend. In de situatie van de onderhavige zaak ligt dat kennelijk anders, nu de rechtbank (in rov. 4.4) overwoog dat het werk waarvoor onteigend wordt niet voorziet in een gevolg waartoe intrekking van de vergunning zou strekken. Met deze woorden bedoelt de rechtbank, naar ik veronderstel, te zeggen dat niet is gebleken dat het werk waarvoor onteigend wordt, in de weg zou staan aan de mogelijkheid om een verbinding (toegangsgeul) te maken van de IJssel naar de voormalige zandwinplas. Met andere woorden: zelfs indien dat werk niet op de voet van art. 40c Ow wordt weggedacht blijft het mogelijk een verbinding als in de vergunning bedoeld, tot stand te brengen. 
         De klacht faalt daarom.    
       
       
     
     
       4.37 
       
         Onderdeel 2.2  neemt tot (subsidiair) uitgangspunt dat de aan [A] verleende vergunning wel als een op geld waardeerbaar element heeft te gelden en klaagt dat de rechtbank in dat geval heeft miskend dat de mogelijkheid tot opzegging van de vergunning per definitie negatieve invloed heeft op de waarde die een redelijk handelend koper aan de vergunning zou toedichten. Aan een vergunning die kan worden ingetrokken zonder dat enige schadeloosstelling verschuldigd is, zal een redelijk handelend koper een lagere waarde toekennen dan een vergunning waarvoor dat niet geldt. Althans is volgens het onderdeel onbegrijpelijk dat de rechtbank aan haar constatering dat de intrekking als theoretische mogelijkheid aan de orde is niet de gevolgtrekking heeft verbonden dat de opslag niet op € 0,75, maar op een lager bedrag had moeten worden gesteld. Het onderdeel klaagt dat de rechtbank in dat verband niet is ingegaan op de stellingen van de Staat ter zake (i) de ouderdom van de vergunning, (ii) de kosten die zijn verbonden aan het realiseren van de verbinding voor extensieve recreatie en (iii) de omstandigheid dat de aanwending voor recreatie ten koste zal gaan van de privacy.  Volgens het onderdeel zou een redelijk handelend koper met al deze aspecten in beginsel rekening houden bij de bepaling van de waarde van (het onteigende en daarmee) de vergunning. Het onderdeel stelt dat de deskundigen weliswaar hebben aangegeven de kosten van de realisatie van de doorsteek te hebben verdisconteerd in de opslag, maar dat zij geen inzicht hebben gegeven in de wijze waarop zij dat hebben gedaan. Indien de rechtbank op dit punt heeft willen volstaan met een verwijzing naar het advies van de deskundigen, is dat volgens het onderdeel ontoereikend, nu de afweging van de deskundigen niet kan worden aangemerkt als een toereikende weerlegging van de stellingen van de Staat. Het onderdeel klaagt tot slot dat de rechtbank ontoereikend heeft gemotiveerd waarom de Staat niet zou hebben gesteld dat de opslag, indien terecht, op een ander bedrag dan € 0,75 zou moeten worden gesteld.  
       
     
     
       4.38 
       De rechtsklacht mist feitelijke grondslag in het bestreden vonnis, aangezien uit niets blijkt dat de rechtbank, die het oordeel van de deskundigen met betrekking tot de waarde van de voormalige zandwinplas op dit punt heeft gevolgd, de genoemde mogelijkheid tot opzegging heeft miskend. Hetgeen de rechtbank in de eerste volzin van rov. 4.4 overweegt, wijst er op dat de rechtbank hiermee wel degelijk rekening heeft gehouden.  
       
     
     
       4.39 
       Ook de motiveringsklachten kunnen niet tot cassatie leiden.  De deskundigen hebben (deskundigenrapport blz. 21 en 22) de door de Staat aangevoerde argumentatie waarnaar het onderdeel verwijst, in aanmerking genomen en klaarblijkelijk meegenomen in hun waardering. Het oordeel met betrekking tot de hoogte van de opslag is zodanig verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het niet op juistheid kan worden getoetst. De deskundigen hebben met alle aangevoerde feiten, omstandigheden en stellingen rekening gehouden. Ik acht het oordeel met betrekking tot de hoogte van de opslag niet onbegrijpelijk.   
       
     
     
       4.40 
       
         Onderdeel 2.3  klaagt dat de beslissing dat het werk waarvoor wordt onteigend niet in een gevolg zou voorzien waartoe intrekking van de vergunning zou strekken,  onbegrijpelijk is, omdat als vaststaand kan worden aangenomen dat na de onteigening geen betekenis meer toekomt aan de vergunning. Volgens het onderdeel laten de gedingstukken geen andere gevolgtrekking toe dan dat na realisatie van het werk geen mogelijkheid meer bestaat om de doorsteek naar de IJssel te realiseren, omdat dan de werking van de drempel in het gedrang zou komen .  
       
     
     
       4.41 
       De visie van de Staat dat de gedingstukken geen andere gevolgtrekking toelaten dan dat na realisatie van het werk geen mogelijkheid meer bestaat om een doorsteek naar de IJssel te realiseren, lijkt mij niet juist.  Reeds hierop stuit de klacht af. Overigens meen ik dat de vraag of die mogelijkheid al dan niet bestaat niet van belang is, omdat bij het onderhavige onderdeel van de schadebepaling ingevolge art. 40c Ow geen rekening mag worden gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt, met inbegrip van overheidswerken die daarmee in verband staan en plannen daarvoor.  Vanuit dat oogpunt beschouwd kan deze klacht, ook als die gegrond zou zijn, niet tot cassatie leiden omdat het bestreden oordeel niet relevant is voor de waardering van de door de rechtbank bedoelde opslag op € 0,75 per m2.  
       
       
         
           Onderdeel 3: waardering waterplas in combinatie met de woonboerderij 
         
       
       
     
     
       4.42 
       
         Onderdeel 3.1  bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rov. 4.7 dat zij de benadering van de deskundigen dat de plas in combinatie met de woonboerderij hoger wordt gewaardeerd dan als “losse” plas – hetgeen tot uitdrukking komt in een prijs van € 2,50 per m2 tegenover een prijs van € 1,75 per m2 – begrijpelijk acht. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onjuist is, althans onbegrijpelijk. Volgens het onderdeel heeft de rechtbank allereerst geen inzicht verschaft in het door haar vastgestelde bedrag van € 2,50. Het betoogt dat niet duidelijk is of de rechtbank de opslag van € 0,75 vanwege de vergunning (rov. 4.4) ook (op dezelfde wijze) heeft verdisconteerd in de prijs van € 2,50. Voor zover dat het geval is, kan dat oordeel volgens het onderdeel niet in stand blijven, gelet op hetgeen in de onderdelen 2.1 tot en met 2.3 is betoogd.  
       
     
     
       4.43 
       Voor zover deze klacht beoogt voort te bouwen op de hiervoor besproken onderdelen 2.1-2.3, faalt zij op de daar vermelde gronden. 
       
     
     
       4.44 
       Het onderdeel klaagt voorts dat de rechtbank niet voorbij kon gaan aan de stelling van de Staat dat sprake is van een dubbele toeslag van € 1,00 naar € 1,75 met doorsteek en vervolgens naar € 2,50 .  
       
     
     
       4.45 
       Alvorens inhoudelijk op het onderdeel in te gaan wijs ik erop dat de Staat vooral belang erbij heeft dat aan de plas in combinatie met de woonboerderij een lagere waarde wordt toegekend dan € 2,50 per m2, als het hierna nog te bespreken onderdeel 3 van het door [A] voorgestelde middel slaagt. Slechts dan zal een lagere waarde dan € 2,50 per m2 kunnen leiden tot een substantieel lagere schadeloosstelling. 
       
     
     
       4.46 
       De klacht faalt. In rov. 4.4 heeft de rechtbank overwogen dat de referentiewaarde van de zandwinplas van € 1,00 per m2 moet worden verhoogd met een opslag van € 0,75 per m2 wegens de aanwezigheid van een vergunning voor het maken van een verbinding naar de IJssel. Bij de  uiteindelijke  waardering heeft de rechtbank er vervolgens in rov. 4.7 rekening mee gehouden dat de zandwinplas in combinatie met de woonboerderij een hogere waarde vertegenwoordigt dan de waarde van een losse plas. De rechtbank is aldus gekomen op een prijs van € 2,50 per m2. De beslissingen van de rechtbank zijn begrijpelijk gemotiveerd. 
       
     
     
       4.47 
       Het onderdeel klaagt tot slot dat de rechtbank geen inzicht heeft geboden in haar gedachtegang of bij de bepaling van het bedrag van € 2,50 per m2 rekening is gehouden met het nadeel van de vermindering van de privacy vanwege extensief recreatief gebruik. Het oordeel dat een zekere vermindering van de privacy vanwege extensief recreatief gebruik aan de orde kan zijn, maar dat die wordt gecompenseerd door de fraaiere landschappelijke situering van het overblijvende, kan volgens het onderdeel reeds niet als onderbouwing dienen, omdat de rechtbank hier een beoordeling geeft van waardevermindering van het overblijvende, hetgeen niet bepalend is voor de waarde van het onteigende zelf. Indien de rechtbank heeft bedoeld aansluiting te zoeken bij de opvatting van deskundigen dat de doorsteek eenvoudig zou kunnen worden afgesloten, waardoor geen sprake zou zijn van privacy-schending en/of bij hun opvatting dat recreatie beperkt zou kunnen worden toegestaan, is haar beslissing volgens het onderdeel onbegrijpelijk in het licht van de stelling van de Staat dat degene die voor extensieve recreatie kiest niet voor afsluiting kiest en dus een privacy-schending voor lief neemt en dat degene die voor privacy kiest niet kiest voor het realiseren van de doorsteek. 
       
     
     
       4.48 
       Ook deze klacht kan niet tot cassatie leiden. De rechtbank gaat aan het slot van rov. 4.7 gemotiveerd in op het privacy-aspect. Zij geeft in zoverre inzicht in haar gedachtegang. Niet kan worden gezegd dat het bestreden oordeel onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. In cassatie is geen plaats voor heroverweging van de onderhavige, zuiver feitelijke, oordelen van de rechtbank.  
       
       
         
           Onderdeel 4: waarde van de overige niet bebouwde grond 
         
       
       
     
     
       4.49 
       Het onderdeel keert zich tegen het oordeel in rov. 4.9 dat de waarde van de overige niet bebouwde grond op € 263.000 moet worden gesteld, nu de Staat niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gedifferentieerde begroting van deskundigen die op dit bedrag uitkomt, onjuist is. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is. Het wijst er in dat verband op dat de Staat gemotiveerd heeft gesteld  dat de taxatie door de deskundigen inconsistent is, doordat er ingevolge hun methode per saldo een waarde aan grasland en dijklichaam is toegekend van € 5,78 per m2, terwijl de deskundigen zelf menen dat aan grasland een prijs van € 4,50 per m2 moet worden toegekend. De rechtbank kon niet zonder enige motivering aan dit betoog voorbijgaan, aldus de klacht.  
       
     
     
       4.50 
       Het deskundigenrapport vermeldt op blz. 22: 
       
       
         “Ondergetekenden zijn voor de waarde van grasland en overige grond uitgegaan van een gemiddelde waarde van (afgerond) € 6,-- per m2. Anders dan de Staat blijkens zijn reactie veronderstelt, is dat niet een (naar oppervlakte gewogen) gemiddelde van enkel € 7,50 voor grasland dat min of meer tot de huiskavel kan worden gerekend enerzijds en € 4,50 voor overig grasland/overige grond anderzijds. Daarentegen is uitgegaan van een waarde, beginnend bij € 7,50 per m2 voor grond die min of meer tot de huiskavel behoort, aflopend naarmate die grond verder van de huiskavel is gelegen, waarbij rekening is gehouden met de – ook door de Staat genoemde – verschillende functies en eigenschappen van die grond.” 
       
       
     
     
       4.51 
       Het onderdeel faalt. De deskundigen hebben de stellingen van de Staat gemotiveerd gepasseerd. De rechtbank kon in de bestreden beslissing volstaan met te verwijzen naar de rapportage van de deskundigen en het daarin vervatte oordeel. Niet kan worden gezegd dat haar oordeel onbegrijpelijk (gemotiveerd) is.  
       
     
     
       4.52 
       Nu geen van de onderdelen tot cassatie kan leiden, dient het beroep van de Staat te worden verworpen. 
       
     
   
   
     
       5 Bespreking van de cassatieklachten van [A] (zaaknummer 14/02217) 
     
     
       5.1 
       Het middel van [A] omvat drie onderdelen (genummerd 2 tot en met 4): het eerste (onderdeel 2) betreft het voordeel wegens de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas, het tweede (onderdeel 3) de waardevermindering van het overblijvende en het derde (onderdeel 4) de werkelijke waarde van het onteigende in relatie tot een gestelde woonbestemming op een deel van het perceel.  
       
       
         
           Onderdeel 2: verrekening “nadeel” bij begroting meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid waterplas 
         
       
       
     
     
       5.2 
       Het onderdeel bevat diverse klachten die zich richten tegen overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de bijzondere geschiktheid van de waterplas.  Onderdeel 2.1  klaagt dat de hiervoor in 2.6 en 2.7 genoemde overwegingen onjuist, althans niet (voldoende) begrijpelijk zijn. In het bijzonder richt de klacht zich blijkens de inhoud van de  onderdelen 2.2 tot en met 2.7 , die geen zelfstandige of inhoudelijke klachten bevatten, tegen de wijze waarop de rechtbank in rov. 4.17 met het voordeel uit bespaarde transportkosten is omgegaan.   
       
     
     
       5.3 
       
         Onderdeel 2.8  klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat het onteigeningsrecht naast het leerstuk van de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet (ook) het leerstuk kent van (aftrek of verrekening wegens) bijzondere  on geschiktheid, althans heeft miskend dat het feitencomplex van de onderhavige zaak een dergelijke aftrek of verrekening niet verdraagt, zonder dat geoordeeld moet worden dat de onteigende ten onrechte niet volledig wordt schadeloosgesteld als bedoeld in art. 40 Ow. Ter onderbouwing stelt het onderdeel dat in de procedure bij de rechtbank is komen vast te staan dat voor de verondieping van de waterplas in totaal circa 1.000.000 m3 grond nodig is en dat naar schatting de helft van de voor de verondieping benodigde grond zodanige eigenschappen heeft, dat die zou kunnen worden afgezet in de markt of zou kunnen worden gebruikt in andere projecten van de Staat.  Het onderdeel betoogt dat met (de systematiek van) het onteigeningsrecht, in het bijzonder het leerstuk van de bijzondere geschiktheid dan wel de vergoeding (bij helfte) van bij de onteigenende partij opkomende voordelen, niet valt te rijmen dat enerzijds wordt geoordeeld dat de onteigende voormalige zandwinplas bijzonder geschikt is voor het werk waarvoor onteigend wordt, althans in elk geval voor de Staat een (bijzonder) voordeel oplevert, om tegelijkertijd te oordelen dat diezelfde plas bijzonder ongeschikt is, welke ongeschiktheid dan zou zijn gelegen in het feit dat de plas moet worden verondiept met materiaal dat, zonder plas, had kunnen worden aangewend voor projecten elders of te gelde had kunnen worden gemaakt op de markt. Een andersluidende (n.l. de door de rechtbank gehuldigde) opvatting zou er volgens het onderdeel op neerkomen dat de vergoeding aan de onteigende kan worden beïnvloed door de ‘keuze’ die de onteigenaar maakt om al dan niet in het werk vrijkomend materiaal te vermarkten en dan materiaal van elders aan te voeren voor de verondiepingswerkzaamheden (in welk geval dan geen aftrek op de vergoeding van de onteigende zou plaatsvinden) dan wel het vrijkomende materiaal daarvoor te gebruiken. Het onderdeel betoogt dat het door de rechtbank geconstateerde voordeel wegens bijzondere geschiktheid naar zijn aard slechts verbonden kan zijn aan een eigenschap van het onteigende, niet - via verrekening - aan een beleids- of uitvoeringskeuze van de onteigenaar die in de exploitatie (ook) tot nadelen leidt.  Onderdeel 2.9  voegt hieraan toe dat heeft te gelden dat als het al een nadeel zou zijn dat vrijkomend materiaal niet vermarkt kan worden, dit ook daarom niet kan kwalificeren als ‘bijzonder ongeschikt voor het werk’, omdat dit veronderstelt dat tot het werk behoort het kunnen vermarkten van vrijkomend materiaal. Het onderdeel stelt dat niet dát “het werk” is, maar het graven van geulen en kreken, en het verondiepen van de bestaande plas. Die combinatie maakt de plas bijzonder geschikt voor het werk, waaraan volgens het onderdeel niet kan afdoen het bestaan van eventuele (financiële) nadelen in de wijze waarop de onteigenende partij voorts haar eigen plan dient te realiseren. 
       
     
     
       5.4 
       Aanvaarding van het betoog van de onderhavige klachten zou, als ik goed zie, meebrengen dat de aan [A] wegens bijzondere geschiktheid te vergoeden meerwaarde van de onteigende zandwinplas niet de helft van € 500.000 maar de helft van € 1.700.000, dus € 850.000 zou moeten bedragen. Ik meen dat de klachten niet slagen. Ik verwijs naar hetgeen ik hierboven in de nrs. 3.4-3.6 heb geschreven. Inderdaad lijkt het vreemd dat de rechtbank een nadeel en een voordeel dat verbonden is aan de bijzondere fysieke eigenschappen van de onteigende voormalige zandwinplas met elkaar verrekent. Zoals ik hierboven bij nr. 3.7 al heb geschreven, moet men echter, als men alleen het  voordeel  wil begroten, dat daaruit bestaat dat de Staat zich transport- en opslagkosten van 500.000 m3 grond bespaart, redelijkerwijs de te verwachten revenuen van de opgeslagen grond op die kosten in mindering brengen, nu immers dat transport en die opslag meebrengen dat die grond voor andere projecten van de Staat kan worden gebruikt of kan worden afgezet op de markt. Het komt mij redelijk voor dat het voordeel ook aldus begroot, zou uitkomen op € 1.700.000 - € 1.200.000 = € 500.000, waarvan de helft als bijzondere meerwaarde aan de onteigende zou toekomen. Anders gezegd: de klachten kunnen niet tot een andere begroting van de meerwaarde leiden en [A] kan daarmee geen wol spinnen. Alle hiervoor vermelde klachten van het onderdeel stuiten hierop af. 
       
     
     
       5.5 
       
         Onderdeel 2.10  klaagt dat de door de rechtbank in het voetspoor van de deskundigen toegepaste saldering van voor- en nadelen in strijd is met de eliminatieregel van art. 40c Ow, die voorschrijft dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met de voor- en nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of daarmee in verband staande overheidswerken of door plannen daarvoor.  
       
     
     
       5.6 
       Als die klacht gegrond zou zijn, zou niet alleen geen saldering van voor- en nadelen mogen plaatsvinden, maar zou van een vergoeding van meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid sowieso geen sprake kunnen zijn. In de rechtspraak van Uw Raad is echter nu eenmaal deze uitzondering op het beginsel dat het werk waarvoor onteigend wordt etc. bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet worden weggedacht, erkend. Zie het hierboven in 3.2 besproken arrest van Uw Raad van 4 juni 1954 inzake de Woldjerspoorweg, waarin een soortgelijke cassatieklacht, maar dan aangevoerd door de onteigenaar, werd verworpen. 
       
     
     
       5.7 
       
         
           Onderdeel 2.11  wil Uw Raad overtuigen dat de door de adviseurs van [A]  
         begrote schatting van de  hoeveelheid “vermarktbare” grond (30%) juist is en dat de door de rechtbank gevolgde deskundigen een verkeerde schatting (50%) hebben gehanteerd. Naar mijn mening behoeft Uw Raad zich niet te verdiepen in deze uiterst technische en puur feitelijke aangelegenheid, omdat het de rechtbank vrij stond de deskundigen, die in hun advies (blz. 34-36) uitvoerig zijn ingegaan op de stellingen van [A] in dit verband, te volgen. De rechtbank heeft daarbij geen rechtsregel geschonden en haar oordeel ook niet onvoldoende gemotiveerd.  
       
       
       
         
           Onderdeel 3: waardevermindering van het overblijvende 
         
       
       
     
     
       5.8 
       
         Onderdeel 3  bevat, wat mij betreft, de juridische hoofdschotel van de in deze conclusie behandelde cassatieberoepen. Het bestrijdt het impliciete en door de rechtbank niet gemotiveerde oordeel dat aan [A] geen vergoeding toekomt wegens waardevermindering van het overblijvende. Het onderdeel gaat (terecht, lijkt mij) ervan uit dat de rechtbank de deskundigen (zie het deskundigenrapport, blz. 39-41) ook op dit punt heeft gevolgd.  Onderdeel 3.1  klaagt dat dat oordeel onjuist is, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, waar de rechtbank (impliciet) heeft overgenomen het advies van de deskundigen dat geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van het overblijvende.  
       
     
     
       5.9 
       De nummers  3.2 tot en met 3.5  van het onderdeel bevatten geen klachten maar een weergave van de redenering die de deskundigen geleid heeft tot hun advies dat er geen minderwaarde van het overblijvende te vergoeden valt. De  onderdelen 3.6 en 3.7  vatten de koe bij de horens en klagen (kort gezegd) dat de deskundigen tot dit advies zijn gekomen op basis van een verkeerde rekensom en dat de rechtbank zich ten onrechte daarbij heeft aangesloten.  Onderdeel 3.8  licht dit nader toe en doet een beroep op Uw arrest van 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572 in de zaak Staat/Amev. 
       
     
     
       5.10 
       De vergoeding van de waardevermindering van de niet onteigende goederen van de onteigende is geregeld in art. 41 Ow, (sedert 1981) luidende:  Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is.  Uw Raad heeft in zijn arrest van 21 december 1960, NJ 1961/115 (Van der Hoek/Ridderkerk) uiteengezet dat de toekenning van een vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende de onteigende in een vermogenstoestand behoort te brengen gelijkwaardig aan die waarin hij zich zou hebben bevonden, indien er van de onteigening nooit sprake zou zijn geweest, en vervolgens overwogen (kort gezegd) dat de waardevermindering van het overblijvende moet worden berekend door de waarde van het geheel vóór onteigening te vergelijken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende. Als laatstvermelde som lager is dan de waarde van het geheel voor onteigening vormt het verschil de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende.  Ik zal hierna kortheidshalve deze manier van begroten van de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende aanduiden als ”de vergelijkingsmethode”. 
       
     
     
       5.11 
       De deskundigen hebben het gehele object (dat wil zeggen het onteigende en het overblijvende samen) vóór onteigening getaxeerd op  € 950.000 . Zij namen daarbij in aanmerking de rustige ligging ten zuidwesten van de stad Zwolle, het bijzondere uitzicht vanuit de woonboerderij van [A] op de IJssel, de directe nabijheid van de privé waterplas, de vergunning om een verbinding met de IJssel te realiseren en de mogelijkheid van rangschikking onder de Natuurschoonwet.  Het bedrag van € 950.000 hebben de deskundigen  vergeleken met de som van  € 805.000  (de waarde van het onteigende) plus  € 350.000  (de waarde van het overblijvende) =  € 1.155.000 . Als gevolg van de ter zitting van 5 december 2013 nog aangebrachte correctie  waarbij de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid van € 350.000 werd teruggebracht tot € 250.000, en dus de waarde van het onteigende uitkwam op  € 705.000 , zou die som  € 1.055.000  moeten zijn, maar dat maakt voor de gevolgtrekking van de deskundigen dat er geen te vergoeden minderwaarde van het overblijvende is, geen verschil. 
       
     
     
       5.12 
       In de taxatie van de deskundigen van het geheel op € 950.000 is geen opslag wegens bijzondere geschiktheid van de waterplas begrepen.  Het bedrag van € 705.000 als waarde van het onteigende is echter de werkelijke waarde  inclusief  de opslag van € 250.000 wegens bijzondere geschiktheid. Dit wordt ook bevestigd door de uitlating van de deskundigen (deskundigenrapport blz. 41, onder) dat zonder vergoeding wegens bijzondere geschiktheid de waardevermindering van het overblijvende € 950.000 - (€ 455.000 + € 350.000) = € 145.000 zou bedragen. De vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende is dus, als het ware, opgeslokt door de opslag wegens bijzondere geschiktheid. 
       
     
     
       5.13 
       Hebben de deskundigen, zoals de klachten van het onderdeel in diverse varianten betogen, een verkeerde berekening gemaakt? Ik zal hierna aandacht wijden aan twee arresten waarin het ging over meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid en waardevermindering van het overblijvende. Het eerste arrest is HR 13 mei 1964 (De Chambure/Zuid-Holland).  In die zaak werden 123 ha water en slikken in de Grevelingen onteigend ten behoeve van de aanleg van de Grevelingendam. Het onteigende had als mossel- en oesterpercelen een waarde van f 31.980, maar ontleende aan de mogelijkheid van zandwinning een meerwaarde van f 16.817. Het overblijvende (1934 ha) onderging als gevolg van de uitvoering van het werk een waardevermindering van f 75.948. Van die waardevermindering kwam, aldus de rechtbank te Rotterdam, voor vergoeding in aanmerking f 75.948 - f 16.817 = f 59.131. Uw Raad overwoog: 
       
       
         “dat de Rb. dusdoende niet, gelijk in onderdeel II wordt gesteld, ten onrechte een voor de onteigenden nadelig verband tussen meerwaarde van het onteigende en waardevermindering van het overblijvende heeft geconstrueerd; 
         dat immers zonder de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt weliswaar geen waardevermindering van het niet onteigende zou zijn ingetreden, doch de onteigenden evenmin het voordeel van de “meerwaarde” zouden hebben kunnen realiseren; 
         dat noch de regel dat aan de onteigenden de werkelijke waarde van het onteigende ten volle moet worden vergoed, noch het voorschrift van art. 41 der Onteigeningswet dat bij de berekening der schadeloosstelling wordt achtgeslagen op de mindere waarde, welke voor het niet onteigende het noodzakelijk gevolg van de onteigening is, zich er tegen verzet dat in de schadeloosstelling slechts het verschil tussen waardevermindering en meerwaarde wordt begrepen”. 
       
       
     
     
       5.14 
       Het tweede arrest is HR 12 juli 2002 in de zaak Staat/Amev,  waarop het onderdeel een beroep doet. Uw Raad lijkt in dit arrest een koers te varen die afwijkt van die in het arrest De Chambure/Zuid-Holland. Onteigend waren percelen in Drenthe ten behoeve van de ombouw van Rijksweg 37 tot autosnelweg (de A 37). Het onteigende ontleende aan de aanwezigheid van zand daarin een meerwaarde. De Staat klaagde in cassatie (onderdeel 7) dat de rechtbank de deskundigen had gevolgd in hun begroting van de post “waardevermindering overblijvende grond” en verweet de rechtbank niet te zijn ingegaan op het beroep van de Staat op het arrest De Chambure/Zuid-Holland. Uw Raad oordeelde: 
       
       
         “Het beroep op laatstgenoemd arrest, waarmee de Staat kennelijk wil betogen dat de deskundigen – en in hun voetspoor de rechtbank – ten onrechte de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet in mindering hebben gebracht op de vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende, faalt ( … ) omdat die meerwaarde, die een onderdeel is van de werkelijke waarde van het onteigende, niet in mindering mag worden gebracht op de ingevolge artikel 41 Onteigeningswet aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende.”   
       
       
     
     
       5.15 
       Bij lezing van het arrest De Chambure/Zuid-Holland valt op, dat het bedrag van de waardevermindering van het overblijvende (f 75.984 vóór aftrek van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid) niet werd begroot met behulp van de vergelijkingsmethode als hierboven in 5.10 bedoeld, maar bestond uit de gekapitaliseerde huuropbrengst van de overgebleven percelen, die door de aanleg van het werk waarvoor onteigend werd (of door de winning van het zand in het onteigende) onbruikbaar werden als mossel- en oesterpercelen. Het arrest maakt niet duidelijk wat de vergelijkingsmethode zou hebben opgeleverd. De Advocaat-Generaal Bakhoven maakte, onder verwijzing naar het hierboven in 5.10 bedoelde arrest van 21 december 1960, de vergelijking wèl, en kwam tot dezelfde uitkomst als de rechtbank. Daarvoor was echter wel enig procrusteswerk nodig, n.l. in die zin dat aan het overblijvende (1934 ha van de Grevelingen) een waarde van  nihil  werd gegeven. Zie de volgende rekensom: 
       
       
         waarde van het geheel voor de onteigening: 	f 31.980 + f 75.948 =                       f 107.928 
         vergoede werkelijke waarde + waarde van het overblijvende: f 48.797 + nihil =   f   48.797  – 
         te vergoeden waardevermindering van het overblijvende:		   	         f   59.131 
       
       
     
     
       5.16 
       Bij de totstandkoming van het arrest Staat/Amev was ik betrokken, zodat men zou denken dat ik geen moeite heb met de interpretatie ervan. Helaas moet ik, bijna dertien jaar later, bekennen dat mij de hierboven in 5.14 geciteerde passage enigmatisch voorkomt. De meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid is een onderdeel van de werkelijke waarde, oordeelt Uw Raad.  Waar (zie de vergelijkingsmethode hierboven in 5.10) die werkelijke waarde samen met de waarde van het overblijvende moet worden afgetrokken van de waarde van het geheel vóór onteigening om de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende te bepalen, kan het niet anders zijn dan dat een hogere werkelijke waarde, en dus ook een daarin inbegrepen meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid, resulteert in een navenant geringere vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. Als in het arrest Staat/Amev had gestaan “faalt ( … ) omdat die meerwaarde,  ook al is die  een onderdeel van de werkelijke waarde van het onteigende, niet in mindering mag worden gebracht op de ingevolge artikel 41 Onteigeningswet aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende” zou de passage m.i. aan duidelijkheid hebben gewonnen en zou men het ervoor kunnen houden dat bedoeld is dat de rechter bij de hierboven in 5.10 bedoelde vergelijking de werkelijke waarde van het onteigende onder aftrek van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid moet inbrengen. 
       
     
     
       5.17 
       Mr. J.G. de Vries Robbé gaf evenwel in Bouwrecht 2004 nr. 12 een andere interpretatie aan het arrest Staat/Amev. Ik citeer: 
       
       
         “De Hoge Raad stelt vast dat de opslag wegens bijzondere geschiktheid onderdeel is van de werkelijke waarde. Dat is van belang in verband met de regel dat de eigenaar recht heeft op vergoeding van de gehele werkelijke waarde. Met name kunnen eventuele voordelen ten gevolge van de onteigening niet met de werkelijke waarde worden verrekend. De opslag kan ook niet worden verrekend met de waardevermindering van het overblijvende. Dat neemt niet weg dat bij de berekening van de schadeloosstelling verband kan bestaan tussen de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid en de waardevermindering van het overblijvende. Veelal zal de meerwaarde alleen te gelde kunnen worden gemaakt als een zekere waardevermindering van het overblijvende wordt geaccepteerd. De som van de waarde van het onteigende inclusief opslag en de verminderde waarde komt zo al spoedig dichtbij de waarde van het geheel vóór de onteigening. Per saldo is er dan weinig of geen waardevermindering van het overblijvende.”  
       
       
       
         Het advies van de deskundigen in de onderhavige zaak (waarvan, zoals hierboven in 4.8 al naar voren kwam, mr. De Vries Robbé deel uitmaakte) strookt hiermee.  
       
       
     
     
       5.18 
       Niettemin lijkt het erop dat Uw Raad in het arrest van 12 juli 2002 (Staat/Amev) de leer van het arrest De Chambure/Zuid-Holland heeft willen verlaten. Dat arrest is bekritiseerd door annotator N.J. Polak, terwijl ook mr. C.H. Telders in nr. 511 van zijn Schadeloosstelling voor onteigening (1968) zich afvroeg of de Hoge Raad in dit arrest “de waarheid bij onteigening” niet uit het oog heeft verloren.  
       
     
     
       5.19 
       Waar echter het arrest De Chambure/Zuid-Holland voorbijging aan de vergelijkingsmethode ter begroting van de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende, en het arrest Staat/Amev ook niet duidelijk maakt of en hoe de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid moet worden meegenomen bij toepassing van de vergelijkingsmethode, kan Uw Raad de praktijk een dienst bewijzen door hierover nu klare wijn te schenken. Indien Uw Raad geen druk van de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid wenst op de vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende kan dat resultaat in de vergelijkingsmethode op twee manieren worden bereikt. De eerste is dat bij de begroting van de waarde van het geheel  reeds rekening wordt gehouden met de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid .  De tweede is dat de vergelijkingsmethode wordt verfijnd in die zin dat in geval een werkelijke waarde wordt begroot waarin een meerwaarde is begrepen wegens bijzondere geschiktheid, de in de vergelijking te betrekken waarde van het onteigende moet zijn  de werkelijke waarde zonder meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid .  
       
     
     
       5.20 
       In het arrest van 21 november 2008 in de zaak De Bruyn/Waterschap Rivierenland  heeft Uw Raad een toelichting gegeven op de vergelijkingsmethode en daarbij de navolgende aanwijzingen gegeven: 
       
       
         “3.2.2 De in art. 41 Ow bedoelde vergoeding van de mindere waarde van het overblijvende, die een onderdeel is van de in art. 40 Ow bedoelde volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt, strekt ertoe te voorkomen dat de onteigende als gevolg van de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast doordat het overblijvende in waarde vermindert. Het gaat er hierbij om dat de onteigende ook die schade vergoed krijgt die daarin bestaat dat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende. De te vergoeden waardevermindering van het overblijvende moet dan ook volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden begroot op dat verschil.  
       
       
         3.2.3 
         In het kader van de hiervoor in 3.2.2 bedoelde begroting zal, naast de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, zowel de waarde van het complex voor de onteigening als de waarde van het overblijvende moeten worden bepaald. Het gaat daarbij, evenals bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, telkens om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, zij het dat in bijzondere gevallen de waarde naar een andere objectieve maatstaf kan worden bepaald. De rechter zal daarbij de waarde van het complex moeten bepalen zonder rekening te houden met het werk waarvoor onteigend wordt (hierna: het werk) en de plannen daarvoor. Bij de waardebepaling van het overblijvende moet hij daarentegen wel rekening houden met de toekomstige aanwezigheid van het werk, maar alleen voor zover dat op het onteigende wordt aangelegd.”  
         
         
           Een begroting van de waarde van het geheel waarbij rekening wordt gehouden met de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid lijkt onverenigbaar met de aanwijzing dat de rechter de waarde van het complex moet bepalen zonder rekening te houden met het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen daarvoor. De tweede hierboven in 5.19 gepresenteerde methode lijkt mij daarom beter dan de eerste. Temeer in het onderhavige geval, waar de deskundigen vrijwel uitgesloten achten dat de plas, de onteigening weggedacht, aangewend zou kunnen worden voor het depot van (overtollige) grond van elders. 
         
         
       
     
     
       5.21 
       Toch valt naar mijn mening ook heel wat te zeggen voor de door de deskundigen in de onderhavige zaak gemaakte vergelijking (die dus uitkomt op een te vergoeden minderwaarde van het overblijvende van nihil). De minderwaarde van het overblijvende behoort te worden vergoed omdat de onteigende volledig moet worden schadeloos gesteld, hetgeen meebrengt dat de onteigende die door de ontneming in zijn vermogen meer schade lijdt dan de hem vergoede waarde van het hem ontnomen goed, ook voor die meerdere schade vergoeding moet krijgen. Aldus Uw Raad in het hierboven bij 5.10 bedoelde arrest Van der Hoek/Ridderkerk uit 1960. In de in dat arrest geïntroduceerde vergelijkingsmethode zit echter ingebakken dat de uitkomst van de vergelijking kan zijn dat de waardevermindering van het overblijvende slechts voor een deel, of in het geheel niet, wordt vergoed. Uw Raad heeft dat in de volgende, niet mis te verstane woorden, tot uitdrukking gebracht: 
       
       
         “O. dat een nadelig verschil als bedoeld tussen de verkoopwaarde van het vroegere geheel en de som van bedoelde bedragen zich niet zal voordoen, wanneer de omstandigheden van het bijzondere geval er toe leiden, dat als de werkelijke waarde van het onteigende een waarde wordt vergoed, die te boven gaat de waarde daarvan als deel van het geheel, waartoe het behoorde, en wel in die mate dat deze meerwaarde opweegt tegen of zelfs overtreft de mindere waarde, welke voor het niet onteigende het gevolg van de onteigening is”. 
       
       
       
         Indien wordt aangenomen dat de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag drukken op de vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende, brengt men de onteigende in sommige gevallen als gevolg van de onteigening in een betere vermogenspositie.  
       
       
     
     
       5.22 
       
         Uw rechtspraak bestaat, zoals uit het voorgaande blijkt, uit losse puzzelstukjes die niet goed tot een passend geheel zijn te maken. Een oplossing die met alle hiervoor behandelde arresten strookt, acht ik niet mogelijk. Een consistent en begrijpelijk stelsel zou naar mijn mening daaruit moeten bestaan dat bij toepassing van de vergelijkingsmethode (a) de waarde van het geheel wordt bepaald zonder rekening te houden met meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid en (b) de werkelijke waarde van het onteigende met inbegrip van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid wordt gehanteerd, zodat, inderdaad, die meerwaarde de te vergoeden minderwaarde van het overblijvende beperkt of geheel opslokt. Ik geef voor het onderhavige probleem de voorkeur aan duidelijke en systematisch consequente rechtspraak boven een moeizaam te hanteren verfijning van het stelsel. Ik denk dus dat het beroep van het onderdeel op het enigmatische arrest Staat/Amev van 12 juli 2002 faalt, en dat aan dat arrest niet méér betekenis moet worden gehecht dan dat Uw Raad niet wilde blijven bij zijn leer van het arrest De Chambure/Zuid-Holland. Waar laatstgenoemd arrest zich buiten het stramien van het vergelijkingsstelsel beweegt, moet aan Staat/Amev, als het gaat om de toepassing van het vergelijkingsstelsel in een geval waarin aan het onteigende meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid is toegekend, beperkte betekenis toekomen. 
         Eén en ander brengt mee dat ik de onderdelen 3.6-3.8 ongegrond acht. 
       
       
     
     
       5.23 
       
         Onderdeel 3.9  bevat twee klachten. De eerste ziet een motiveringsgebrek, althans innerlijke tegenstrijdigheid, waar de rechtbank in rov. 4.7 de visie van de deskundigen deelt dat de plas als onderdeel van het geheel met de woonboerderij € 0,75 per m2 meer waard is dan als losse plas. Hiermee heeft de rechtbank volgens de klacht vastgesteld dat er door vergoeding in de onteigening van de lagere waarde voor de voormalige zandwinplas een (meer)waarde voor de onteigende verloren is gegaan. 
       
     
     
       5.24 
       Deze klacht lijkt mij niet gegrond. Bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende op de voet van art. 40b lid 2 Ow gaat het om de waarde van het onteigende als op zichzelf staand object. Indien het onteigende als onderdeel van het geheel meer waard is, zal de met toepassing van de vergelijkingsmethode te bepalen vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende ook de vergoeding omvatten van de meerwaarde die het onteigende ontleende aan de omstandigheid dat het deel uitmaakte van het geheel.  Het is dus juist en begrijpelijk dat de werkelijke waarde van de zandplas als losstaand object is begroot. Ik zie geen motiveringsgebrek of innerlijke tegenstrijdigheid. 
       
     
     
       5.25 
       
         De tweede klacht van onderdeel 3.9 wijst op door [A] aangevoerde omstandigheden die van belang zijn voor de waardevermindering van het overblijvende, die dus – als ik goed zie – uiteindelijk zijn aangevoerd ten betoge dat het geheel van het onteigende en het overblijvende meer waard was dan € 950.000 en/of ten betoge dat het overblijvende minder waard is dan € 350.000. De deskundigen hebben een deel van die omstandigheden meegewogen bij hun taxatie van het gehele object (zie blz. 18 van het deskundigenrapport). Het onderdeel verlangt op dit punt een motivering voor deze zuiver feitelijke oordelen die van de rechtbank niet kon worden verwacht.  
         Onderdeel 3.9 faalt dus naar mijn mening. 
       
       
     
     
       5.26 
       In  onderdeel 3.10  klaagt [A] , voor zover ik begrijp, dat de rechtbank in haar benadering de waarde van het onteigende vermengt met een vergoeding die gebaseerd is op een (redelijkheids)oordeel over de vraag aan wie, en voor welk deel, het voordeel toekomt dat de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas oplevert bij het bereiken van het doel waarvoor onteigend wordt.  
       
     
     
       5.27 
       In de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende op de voet van art. 40b lid 2 Ow is de redelijkheid per definitie relevant, nu het immers moet worden uitgegaan van de prijs, die tot stand komt bij een onderstelde koop in het vrij commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Aangezien de werkelijke waarde van het onteigende een factor is bij de vaststelling van de te vergoeden waardevermindering van het overblijvende (zie hierboven 5.10) zal het oordeel van de onteigeningsrechter met betrekking tot de prijs die redelijk de handelende verkoper en koper zouden overeenkomen, steeds van invloed zijn op de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende. Ik zie dus niet in wat er wringt in het oordeel van de rechtbank en houd ook deze klacht voor ongegrond.   
       
       
         
           Onderdeel 4: werkelijke waarde van het onteigende met woonbestemming 
         
       
       
     
     
       5.28 
       Het onderdeel is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.10 en het dictum. De  onderdelen 4.1 tot en met 4.3  bevatten geen (duidelijke) klacht.  Onderdeel 4.4  neemt tot uitgangspunt dat de rechtbank in de bestreden overwegingen tot het hare maakt het oordeel van de deskundigen dat, gelet op de regels omtrent eliminatie van bestemmingen, bij de waardering van het onteigende de nieuwe bestemmingen buiten beschouwing moeten worden gelaten en dat moet worden uitgegaan van de bestemmingen die voordien golden. Het onderdeel stelt dat dit ook geldt voor de op het hiervoor in 1.1 genoemde perceel gemeente Zwolle, sectie [B], nummers [002] gelegde bestemming “Wonen”, ofschoon deze bestemming geen deel uitmaakt van het concreet plan voor het werk. Het onderdeel klaagt vervolgens dat het oordeel van de rechtbank in strijd is met het recht, nu de Onteigeningswet en de jurisprudentie  op art. 40c OW geen steun bieden voor dit impliciete oordeel. Volgens het onderdeel volgt uit de rechtspraak van de Hoge Raad dat voor eliminatie zoals de deskundigen hebben gedaan alleen dan plaats is, als ten tijde van de totstandkoming van het bestemmingsplan al een voor toepassing van art. 40c Ow voldoende concreet plan bestond  voor het werk waarvoor onteigend is . Een in een bestemmingsplan dat de basis biedt voor onteigening opgenomen bestemming die geen basis vindt in een ‘concreet plan’ als hiervoor bedoeld kan voor de waardebepaling niet worden geëlimineerd, aldus het onderdeel. Aan de rechtsklacht koppelt  onderdeel 4.5  een motiveringsklacht. Indien de beslissing van de rechtbank niet onjuist is, is de (impliciete) beslissing om de met name aangeduide perceelsgedeelten (niettemin) te betrekken in de eliminatie van bestemmingen, en daaraan geen eigen waarde toe te kennen, volgens het onderdeel onbegrijpelijk (gemotiveerd), zowel in het licht van hetgeen namens [A] is aangevoerd als in het licht van de erkenning namens de Staat (a) dat een deel van het onteigende een woonbestemming heeft gekregen en (b) dat een woonbestemming geen onderdeel van het (concrete plan voor het) werk waarvoor onteigend is, uitmaakt. Indien geen rechtsregel ertoe dwingt een ten tijde van de peildatum vigerende bestemming voor de waardebepaling te elimineren, heeft voor de waardebepaling volgens het onderdeel te gelden de hoofdregel dat leidend is de bestemming van het onteigende ten tijde van de peildatum. 
       
     
     
       5.29 
       Dit onderdeel heeft, naar ik begrijp, betrekking op het onteigende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie [B] nummer [002]  met grondplannummer [003] , zie het eerste kaartje van bijlage 3 bij het deskundigenrapport. Dit perceelsgedeelte maakt deel uit van de weg met berm die loopt van de Schellerdijk naar de niet onteigende woonboerderij van [A] . Het betreffende perceelsgedeelte ligt voor een deel langs de woning Schellerdijk nr. 10. 
       
     
     
       5.30 
       Bij brief van 1 maart 2013 heeft mr. D.M.H.M. van Dijk, advocaat van [A] i.f.i., een “Rapport schadeloosstelling” van 28 februari 2013 aan de deskundigen toegestuurd, waarin de partij-deskundige Kütschruiter de toe te kennen schadeloosstelling begrootte. In zijn rapport ging Kütschruiter ervan uit (zie blz. 5) dat op het als grondplannummer [003] onteigende perceelsgedeelte (grootte 00.05.38 ha) de bestemmingen wonen, weg en grasland rustte, en (zie blz. 8) dat 15 m2 van de onteigende perceelsgedeelten van sectie [B] nummer [002] bestonden uit “tuin en erf Schellerdijk […]”, waaraan Kütschruiter een waarde van € 1.500 toekende. Het onderhavige onderdeel heeft dus betrekking op de waardering van 15 m2. De klacht van het onderdeel komt erop neer dat de deskundigen (en in hun voetspoor de rechtbank) ten onrechte de woonbestemming die op die 15 m2 volgens het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” rust, hebben weggedacht. 
       
     
     
       5.31 
       Hoe de partijdeskundige Kütschruiter tot de visie is gekomen dat op 15 m2 van de onteigende gedeelten van sectie [B] nummer [002] volgens het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” de bestemming “wonen” rust, is mij niet duidelijk geworden. Ik kan dat uit de stukken van het geding niet opmaken, en voeg hieraan toe dat een bezoek aan de website “www.ruimtelijkeplannen.nl” mij evenmin heeft gebracht tot de vaststelling dat enig gedeelte van het perceel sectie [B] nummer [002] een woonbestemming heeft. Duidelijk is wel, dat de deskundigen daarvan niet zijn uitgegaan, nu die op blz. 8 van hun rapport vermeldden dat in het nieuwe bestemmingsplan (t.w. het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden”) aan het perceel waarvan de grondplannummers [001] en [003] deel uitmaken, de bestemming is toegekend van “Agrarisch met waarden – Natuur en Landschap”. Aangenomen mag worden, dat de rechtbank de deskundigen ook hierin heeft gevolgd. 
       
     
     
       5.32 
       Dit betekent dat de veronderstelling waarvan het onderdeel uitgaat, n.l. dat de rechtbank bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende een op een stukje ter grootte van 15 m2 daarvan rustende waardeverhogende planologische bestemming “wonen” heeft geëlimineerd, onjuist is. Het onderdeel zal dan ook bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kunnen leiden. 
       
     
     
       5.33 
       Nu ik ook geen van de klachten van het middel van [A] gegrond acht, meen ik dat ook zijn beroep moet worden verworpen. 
       
     
   
   
     
       6 Conclusie 
     
     
       Ik concludeer in beide zaken (nr. 14/02051, cassatieberoep van de Staat en nr. 14/02217, cassatieberoep van [A] ) tot verwerping. 
     
     
     
     
       	De Procureur-Generaal bij de		Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     
     
     
       	Waarnemend Advocaat-Generaal 
     
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee weken van art. 52 lid 2 Ow. 
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee plus zes weken van art. 53 lid 1 Ow. 
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee weken van art. 52 lid 2 Ow. 
     
   
   
      Immers binnen de termijn van twee plus zes weken van art. 53 lid 1 Ow. 
     
   
   
      Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 20 juni 2011 en (volledig) onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV5057. 
     
   
   
      De beleidslijn “Ruimte voor de Rivier” is neergelegd in de Planologische Kernbeslissing (PKB) van die naam. Uit de kennisgeving van de PKB Ruimte voor de Rivier in de Staatscourant van 25 januari 2007, nr. 18, maak ik op dat de Tweede Kamer en de Eerste Kamer op resp. 7 juli en 19 december 2006 hebben ingestemd met de PKB.  
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 7 en 8. 
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 22. 
     
   
   
      Zie deskundigenrapport, blz. 4 en 5. 
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 17. De deskundigen hebben kennelijk rekening gehouden met het criterium, verwoord door Uw Raad in het arrest van 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:BL1634, NJ 2010/631 met noot P.C.E. van Wijmen ([…]/ Zuid-Holland). 
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 22. € 190.000 +  € 263.000 = € 453.000. Het vonnis maakt niet duidelijk hoe men op € 455.000 is gekomen. 
     
   
   
      Zie rov. 4.11 van het vonnis in verbinding met het proces-verbaal van de zitting van 5 december 2013, blz. 9. 
     
   
   
      Als men de door de deskundigen aan de voormalige zandwinplas en de overige onteigende gronden toegekende waarden (resp. € 190.000 en € 263.000 (zie rov. 4.5 en rov. 4.9) optelt levert dat een bedrag van € 453.000 op. De rechtbank komt (rov. 4.10) tot een werkelijke waarde (exclusief de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid) van het onteigende van € 455.000. 
     
   
   
      Aldus het Wikipedia-lemma “Spoorlijn Groningen-Weiwerd”. 
     
   
   
      Zie thans art. 40c Ow (in 1981 in de wet opgenomen). 
     
   
   
      Zie over de “bijzondere geschiktheid” in het onteigeningsrecht A. Ph. Van Gelder, Losbladige Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal (Bijz. Deel II, hfst. III, par. 41, nr. 1), J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, vierde druk (2013), blz. 156-157, Van der Schans en Van Heesbeen, Onteigening, het spel en de knikkers (2011), blz. 136-152 en G.C.W. van der Feltz, e.a.. Schadeloosstelling voor onteigening, Telders, nieuw voor oud (2006), nr. 426 e.v. Zie voor een overzicht van jurisprudentie de conclusie van A-G Van Ballegooijen vóór HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6947, NJ 2005, 150, nrs. 2.4 en 2.6 tot en met 2.11. 
     
   
   
      Waarover ik Uw Raad al iets heb mogen vertellen in (de nrs. 3.5-3.8 van) mijn conclusie voor HR 4 oktober 2013,  ECLI:NL:HR:2013:CA3881, NJ 2014/221 met noot P.C.E. van Wijmen ( […] /Staat). 
     
   
   
      Blz. 32 van het deskundigenrapport. 
     
   
   
      Blz. 32 van het deskundigenrapport. 
     
   
   
      Zie punt 24 van de pleitnota van mr. Ten Kate van 5 december 2013 en blz. 9 van het proces-verbaal van de pleitzitting van die datum. 
     
   
   
      Proces-verbaal van de pleitzitting van 5 december 2013, blz. 9. 
     
   
   
      Misschien hadden de deskundigen beter ermee kunnen volstaan de aan het onteigende toekomende meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid zonder cijfermatige onderbouwing in redelijkheid te schatten, zoals ook een koper bij een onderstelde koop in het commerciële verkeer niet steeds zal overgaan tot een cijfermatige onderbouwing van alle elementen waaruit de prijs is samengesteld die hij bereid is voor de zaak te betalen (zie rov. 3.14 van HR 18 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6024, NJ 2005/394 met noot P.C.E. van Wijmen ( […] /Hoogheemraadschap Krimpenerwaard)). Dat zou heel wat processueel debat over allerlei feitelijke punten, debat dat in cassatie in de vorm van motiveringsklachten herleeft, hebben bespaard. 
   
   
      Ik moet bekennen, dat ik niet heb begrepen waarom de rechtbank meent dat niet van bijzondere geschiktheid van de waterplas zou hebben kunnen worden gesproken indien de onteigening slechts als doel zou hebben gehad de realisering van een geul met een bepaalde diepte (en natuur) langs de rivier. De voor- en nadelenberekening die de deskundigen en de rechtbank leidde tot de begroting van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid wordt daardoor m.i. niet anders.  
     
   
   
      In het onteigenings-KB van 10 juli 2012 staat onder meer het volgende: 
     “(…) Het onteigeningsplan heeft ten doel de verkrijging van particuliere eigendommen die nodig zijn om het bestemmingsplan te kunnen realiseren. Dit project maakt onderdeel uit van het programma Ruimte voor de Rivier, dat stoelt op de gelijknamige Planologische Kern Beslissing (PKB). Deze PKB heeft ten doel maatregelen te bevorderen om de verwachte veranderingen in het hoogwaterpatroon van de grote rivieren op te kunnen vangen door enerzijds verbetering van waterkeringen en anderzijds voor het tijdelijk geven van meer ruimte aan piekdebieten in het winter- en voorjaarsseizoen. Daarnaast biedt de PKB ruimte om maatregelen te selecteren die mede worden bepaald door hun bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. (…) 
     Het grondgebruik in de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden wordt de komende jaren ingrijpend gewijzigd. Door de aanleg van een hoogwatergeul wordt een verlaging van de maatgevende hoogwaterstand bereikt. Het doel van de waterstandverlaging is allereerst om de veiligheid van de omgeving te verbeteren. Daarnaast bestaat ook de intentie tot versterking en behoud van de ruimtelijke kwaliteit. De voorgenomen ingrepen bieden kansen voor landschapsontwikkeling, natuur en recreatie. Het gebied krijgt een natuurlijke inrichting met een licht slingerende geul die in open verbinding staat met de IJssel. Door de aanleg van de geul wordt een verlaging van de maatgevende hoogwaterstand bereikt met tenminste 8 cm (inclusief het doorlatend maken van het oostelijke landhoofd van de in het gebied gelegen spoorbrug van het traject van de Hanzelijn).” 
   
   
      Zie de laatste volzin van rov. 3.10 van HR 18 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6024, NJ 2005/394 met noot P.C.E. van Wijmen ( […] /Hoogheemraadschap Krimpenerwaard). 
     
   
   
      Zie in dit verband ook het (door de rechtbank gevolgde) deskundigenrapport blz. 34: “Ondergetekenden merken op dat zij er niet van uit gaan dat de voormalige zandwinplas als depot c.q. voor gebruik als depot is onteigend.” 
   
   
     
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 18. 
   
   
     
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 18. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 19. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 23. 
     
   
   
      In de pleitnota is wel betoogd, dat er een drempel zal moeten worden aangelegd om schade bij overstroming te voorkomen, maar niet dat die aanleg moet geschieden voordat – of omdat – de plas verondiept wordt. De Staat heeft eerder gesteld (zie het deskundigenadvies blz. 28) dat de verondieping van de plas nodig is omwille van de stabiliteit van de drempel/overlaat tussen de (toekomstige) stroomgeul en de rivier de IJssel. Waarom de noodzaak om een drempel aan te leggen zou leiden tot de gevolgtrekking dat geen vergelijking mag worden gemaakt met andere uiterwaarden in de omgeving als “soortgelijke gronden” die voor de deelprojecten van “Ruimte voor de rivier” plegen te worden gebezigd, ontgaat mij. Uit de stukken heb ik overigens niet kunnen opmaken dat  de aanwezigheid  van de (te verondiepen) onteigende plas meebrengt dat er een drempel moet worden aangelegd. Als ik het goed begrijp gaat het (zie het vonnis, rov. 4.12, tweede alinea) om een drempel  bij de inlaat van de te graven nieuwe geul . De aanname dat bij andere projecten waarbij in de uiterwaarden van de IJssel nevengeulen worden gegraven evengoed drempels zullen moeten worden aangelegd op de plekken waar die nevengeulen in de IJssel uitmonden, ligt voor de hand.    
     
   
   
      Zie ook de vorige noot. 
     
   
   
      Zie de laatste volzin van de tweede linea van rov. 4.12. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 23. 
     
   
   
      In de woorden van het onderdeel: “de plas is bijzonder geschikt omdat daarin de overtollige grond kan worden gestort en de overtollige grond is geschikt omdat daarmee de plas kan worden gedempt.” 
   
   
      HR 18 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6024, NJ 2005/394 met noot P.C.E. van Wijmen. 
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de – in kopie als bijlage bij het deskundigenrapport gevoegde – brief van mr. Van Andel aan de deskundigen van 30 augustus 2013, blz. 8. Aldaar leest men: “In de grondbalans is ten onrechte aangegeven dat veen gebruikt kan worden voor verondieping van de plas. Dat is niet mogelijk, omdat bij storting van veen in water na een korte periode het veen als het ware oplost.”  
     
   
   
      De brief is aangehecht aan de pleitnota van mr. Ten Kate, die aan het proces-verbaal is gehecht. 
     
   
   
      Bedoeld is de deskundige De Vries Robbé. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst in dat verband naar de brief van mr. Van Andel aan de deskundigen van 30 augustus 2013, blz. 6, en de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 22. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar het proces-verbaal van de zitting van 5 december 2013, blz. 5 en 10. 
     
   
   
      NJ 2003, 150 met noot P.C.E. van Wijmen (Noord-Holland/[…]). 
     
   
   
      De deskundigen hebben opgemerkt (deskundigenrapport blz. 21) dat de Staat niet heeft gesteld en dat ook overigens niet aan de deskundigen is gebleken, dat intrekking van de vergunning op waterstaatkundige gronden, de onteigening weggedacht, in de lijn der verwachtingen ligt. 
   
   
      ECLI:NL:HR:1971:AC3822, NJ 1972, 489 met noot W. Blackstone. 
   
   
       Daarvan gaat kennelijk wèl uit G.C.W. van der Feltz e.a. in Schadeloosstelling voor onteigening, Telders, nieuw voor oud, (2006), nr. 418. 
     
   
   
      Zie onder 4.3 van mijn conclusie voor Uw arrest van 7 november j.l. in de zaak Den Haag/Apaydin, ECLI:NL:HR:2014:3125, een voorbeeld van rechtsontwikkeling in de rechtspraak op het gebied van de schadeloosstelling wegens onteigening. 
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de brief van mr. Van Andel aan de deskundigen van 30 augustus 2013, blz. 2 en 3, en de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 5. 
     
   
   
      Zie mijn interpretatie van deze woorden van de rechtbank hierboven nr. 4.36. Als ik het goed zie gaat de Staat in de onderhavige klacht van eenzelfde interpretatie uit. 
     
   
   
      Onder verwijzing naar de brief van mr. Van Andel aan de deskundigen van 30 augustus 2013, blz. 5 stelt het onderdeel dat na onteigening sprake zal zijn van een verstevigde drempel. 
     
   
   
      Het werk waarvoor onteigend is, voorziet immers zelf ook in een toegang van de te graven nevengeul tot de IJssel. 
     
   
   
      Zie ook het uitgangspunt van de deskundigen verwoord hierboven in nr. 2.3 en het citaat uit het deskundigenadvies hierboven bij nr. 4.30 (“het voorheen geldende bestemmingsplan”).  
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar het proces-verbaal van de zitting van 5 december 2013, blz. 5. 
     
   
   
      De waarde van € 2,50 per m2 is medebepalend voor de door de deskundigen aangenomen waarde van het gehele object van € 950.000, waarin een bedrag van € 275.000 zit voor de voormalige zandwinplas (zie het deskundigenrapport blz. 18). Die waarde van het gehele object is slechts relevant voor de begroting van de waardevermindering van het overblijvende (zie deskundigenrapport blz. 41). 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar de pleitnota van mr. Ten Kate voor de zitting van 5 december 2013, par. 10-14, de brief van mr. Van Andel aan de deskundigen van 30 augustus 2013, blz. 4 en 5, en de bijlagen 1 en 2 daarbij. 
   
   
      Het onderdeel verwijst in dat verband naar rov. 4.12 van het bestreden vonnis. 
   
   
      NJ 2003, 163 met noot P.C.E. van Wijmen. 
     
   
   
      Zie voor de waardevermindering van het overblijvende in het algemeen: G.C.W. van der Feltz e.a., Schadeloosstelling voor onteigening, Telders, nieuw voor oud (2006), nrs. 517-523, E. van der Schans en A.C.M.M. van Heesbeen, Onteigening, Het spel en de knikkers (2011), blz. 182-187, J.E.F.M den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, vierde druk (2013), blz.164-166 en J.M.A.M. Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in onteigeningszaken (2011), blz.146-147 alsmede onder meer naast vermeld arrest van  HR 21 december 1960:  HR 15 november 1961, NJ 1962/61 (Van Vliet/gemeente Bergambacht); HR 18 oktober 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4778, NJ 1968/77 met noot N.J. Polak (Abelen/gemeente Emmen); HR 24 december 1997, ECLI:NL:HR:1997:AD2820, NJ 1998/316 (gemeente Oldenzaal/Veenstra), HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5572, NJ 2003/163 met noot P.C.E. van Wijmen (Staat/Amev), HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0872, NJ 2004/129 (Staat/ […] ) en HR 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0415, NJ 2009/303 met noot P.C.E. van Wijmen ( […] /Waterschap Rivierenland). 
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 18. 
     
   
   
      Deskundigenrapport, blz. 41. 
     
   
   
      Zie hierboven bij 3.6. 
     
   
   
      Zie op blz. 18 van het deskundigenrapport het kopje “ Waarde (vóór eventuele opslag wegens bijzondere geschiktheid) ” 
     
   
   
      NJ 1964/457, met kritische noot N.J. Polak. 
     
   
   
      HR 12 juli 2002, LJN:NL:HR:2002:AE5572, NJ 2003/163 met noot P.C.E. van Wijmen. 
   
   
      Dat lag overigens al besloten in het arrest Staat/Van Heumen-De Sitter Stichting van 6 februari 1963, NJ 1963/135, waarin Uw Raad een beschouwing wijdde aan een transactie in het vrije commerciële verkeer, waarbij de verkoper en de koper het voordeel zullen delen, en oordeelde: “( … ) dat een redelijke oplossing er veelal toe zal leiden dat zulk een voordeel slechts ten dele in de werkelijke waarde tot uiting komt, aangezien het veelal redelijk is dat een dergelijk voordeel in omstandigheden als de onderhavige tussen onteigenaar en te onteigenen partij, gedacht als redelijk handelende koper, onderscheidenlijk verkoper, zal worden gedeeld.” Ook N.J. Polak gaat in zijn noot onder het arrest De Chambure/Zuid-Holland al ervan uit dat de meerwaarde onderdeel is van de werkelijke waarde. 
     
   
   
      Die gedachte is in de kiem reeds te vinden in het arrest van 15 november 1961, NJ 1962/61 (Van Vliet/Bergambacht), waarin werd overwogen:  
     “dat immers een hogere waardering van het onteigende in den regel gepaard zal gaan met een hogere waardering van het geheel en mitsdien in het algemeen geen grond bestaat aan te nemen dat het tevoren – met de lagere waardering van het onteigende als uitgangspunt – berekende verschil tussen de waarden van het geheel enerzijds en de som van de waarden van het onteigende en van het niet onteigende anderzijds ten gevolge van de hogere waardering van het onteigende geheel zou zijn verdwenen”. 
     Het ging in die zaak echter, als ik het goed zie, niet over een onteigende zaak die meerwaarde aan bijzondere geschiktheid ontleende. 
     
   
   
      ECLI:NL:HR:2008:BF0415, NJ 2009/303 met noot P.C.E. van Wijmen. Dit arrest betrof overigens een geval waarin de verminderde waarde van het overblijvende (woonhuis) te danken was aan de een belemmering van het wijdse uitzicht over de uiterwaarden van de Lek, die het gevolg was van de aanleg van het werk waarvoor onteigend werd. In de onderhavige zaak is de waardevermindering van het overblijvende niet zozeer een gevolg van de aanleg van het werk, maar van de verbreking van de eenheid van zandplas en woonboerderij. 
   
   
      Deskundigenrapport blz. 18, onder. 
     
   
   
      Omdat immers in de waarde van het geheel niet alleen de meerwaarde omvat die het overblijvende ontleent aan de samenhang met het onteigende, maar ook de meerwaarde die het onteigende aan de samenhang met het overblijvende ontleent. Zo ook in casu de begroting van het geheel, waarbij aan de zandwinplas als onderdeel van het geheel een waarde van € 275.000 werd toegekend, zie blz. 18 van het deskundigenrapport. 
     
   
   
      Het onderdeel verwijst naar HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1634, NJ 2010, 631 met noot P.C.E. van Wijmen ([…]/Zuid-Holland) en HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4119, NJ 2013, 318 met noot P.C.E. van Wijmen (Ballast Nedam/Staat). 
     
   
   
      Dat is niet de woonboerderij van [A] , waarvan het adres is Schellerdijk […]. 
     
   
   
      De omstandigheid dat, zoals het onderdeel benadrukt, de Staat niet heeft betwist of zelfs heeft erkend dat enige grond met woonbestemming is onteigend, behoefde de rechtbank niet te brengen tot het oordeel dat er inderdaad grond met woonbestemming is onteigend, nu de onteigeningsrechter bij de vaststelling van de schadeloosstelling niet lijdelijk is, en dus ook niet gebonden is aan eensluidende opvattingen van de partijen in het onteigeningsproces. Zie hierover meer uitgebreid J.A.M.A. Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in onteigeningszaken (2011), blz.38-40.