ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:136

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:136 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 22-01-2025 / 23/961, 23/962 en 23/963

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-01-22

Zaaknummer: 23/961, 23/962 en 23/963

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:136

---

Wet WOZ. Waarden van drie onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarden per waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. De drie onroerende zaken hebben een oppervlakte van bijna 2 tot 2,5 maal groter dan de oppervlakte van een van de vier vergelijkingsobjecten. Als dit vergelijkingsobject wordt weggelaten, resteren drie bruikbare vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de op grond hiervan door belanghebbende berekende waarden niet betwist, die kunnen daarom zo worden vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Nummers: 23/961, 23/962 en 23/963 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 30 mei 2023, nummers ROE 22/2262, 22/2263 en 22/2264 in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, 
       
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarde van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaken) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren gegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.  
         De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       De zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .  
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       1.7. 
       Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten. 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken:  - [adres 1] te [woonplaats] , een benedenwoning uit 1935 van 88 m2 met een kelder van 15 m2 en een parkeerplaats;  
       - [adres 2] te [woonplaats] , de bovengelegen bovenwoning van 97 m2 met een parkeerplaats;  
       - [adres 3] te [woonplaats] , een appartement uit 1880 van 73 m2 met een inpandige berging van 13 m2.  
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen, gedagtekend 18 februari 2022, de waarde van de onroerende zaken voor het jaar 2022 per waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) als volgt op één biljet vastgesteld: 
       - [adres 1] : € 179.000 
       - [adres 2] : € 162.000 
       - [adres 3] : € 136.000.  
       
     
     
       2.3. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken verlaagd tot: - [adres 1] : € 135.000 
       - [adres 2] : € 139.000 
       - [adres 3] : € 128.000,  en de aanslagen evenredig verminderd. 
       
     
     
       2.4. 
       Ter onderbouwing van de beschikte waarden op de waardepeildatum heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de op 19 oktober 2022 opgestelde taxatierapporten met waardematrixen. Hieruit volgt een waarde per waardepeildatum voor [adres 1] van € 135.000, voor [adres 2] van € 142.000 en voor [adres 3] van € 131.000. De taxateur heeft deze waarden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten:  
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Vergelijkingsobject 
                 
               
               
                 
                   Soort en bouwjaar 
                 
               
               
                 
                   Transactiedatum 
                 
               
               
                 
                   Verkoopprijs 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 Bovenwoning uit 1959 
               
               
                 31 maart 2020 
               
               
                 € 184.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 Bovenwoning uit 1965 
               
               
                 21 maart 2022 
               
               
                 € 175.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 Portiekwoning uit 1959 
               
               
                 23 januari 2020 
               
               
                 € 115.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 Bovenwoning uit 1965 
               
               
                 14 januari 2022 
               
               
                 € 121.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres 8]
                 
               
               
                 Bovenwoning uit 1890 
               
               
                 1 mei 2020 
               
               
                 € 201.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.5. 
       In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de taxatierapporten aangepast door het vergelijkingsobject [adres 8] uit de waardematrixen te halen en voor het object [adres 3] de prijs van de tuin gelijk te stellen aan de prijs voor een balkon/terras.  
       
     
   
   
     
       3 Geschil en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is:  
       - of de WOZ-waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum te hoog zijn vastgesteld; 
       - of belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding voor de kosten van bezwaar. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de WOZ-waarden van:  
       - [adres 1] op € 128.000 - [adres 2] op € 133.000 
       - [adres 3] op € 124.000.  
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.  
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         WOZ-waarden 
         
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.  De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.3. 
       In dit geval hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij het hof bevestigd dat bij de beoordeling van de WOZ-waarden van de onroerende zaken moet worden uitgaan van de door de heffingsambtenaar in hoger beroep in het geding gebrachte taxatiematrixen (hierna: de taxatiematrixen).  
       
     
     
       4.4. 
       In die taxatiematrixen zijn vier vergelijkingsobjecten gebruikt: [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Het eerder nog gebruikte vergelijkingsobject [adres 8] is niet meer gebruikt. Dat betekent dat belanghebbende geen belang meer heeft bij de beroepsgronden die hij met betrekking tot het gebruik van het object [adres 8] heeft aangevoerd, zoals hij tijdens de zitting bij het hof heeft erkend. De beroepsgronden met betrekking tot dit vergelijkingsobject hoeven daarom niet verder te worden besproken en beoordeeld.  
       
     
     
       4.5. 
       Volgens belanghebbende is het vergelijkingsobject [adres 7] onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken en daarom niet geschikt ter onderbouwing van de waarden van de onroerende zaken. Het hof volgt belanghebbende hierin.  
       
     
     
       4.6. 
       Het vergelijkingsobject [adres 7] is een bovenwoning met een oppervlakte van 38 m2, terwijl het bij de onroerende zaken gaat om een benedenwoning met een oppervlakte van 88 m2, een bovenwoning met een oppervlakte van 97 m2 en een appartement met een oppervlakte van 73 m2.  
       
     
     
       4.7. 
       De heffingsambtenaar heeft betwist dat het vergelijkingsobject [adres 7] niet geschikt is als referentieobject, omdat het een beeld geeft van verkoopcijfers van grotere en kleinere appartementen. Met deze enkele stelling maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat dit vergelijkingsobject geschikt is. De oppervlakte van de onroerende zaken is immers bijna 2 tot 2,5 maal groter dan de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 7] . Het vergelijkingsobject [adres 7] is een bovenwoning van slechts 38 m2 en heeft daardoor een andere doelgroep op de woningmarkt dan de onroerende zaken met aanzienlijk grotere oppervlakten van respectievelijk 73, 88 en 97 m2. Zonder dit vergelijkingsobject onderbouwt de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarden niet met de meest recente taxatiematrixen. Dit leidt het hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       4.8. 
       Het hof volgt belanghebbende in zijn standpunt dat, als in de taxatierapporten het vergelijkingsobject [adres 7] wordt weggelaten, nog steeds drie goed bruikbare vergelijkingsobjecten overblijven ( [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] ).  
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft zich wat betreft deze drie resterende vergelijkingsobjecten gerefereerd aan de taxatiematrixen. Belanghebbende heeft op grond daarvan de waarden van de onroerende zaken opnieuw berekend zoals hiervoor genoemd onder 3.2. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende opnieuw berekende waarden niet betwist, hij heeft tijdens de zitting bij het hof verklaard dat hij het cijfermatig kan volgen. Het hof zal de WOZ-beschikkingen daarom wijzigen en de waarden van de onroerende zaken vaststellen overeenkomstig de waarden zoals hiervoor genoemd onder 3.2.  
       
       
         
           Kostenvergoeding voor de bezwaarfase 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende betoogt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024  dat de heffingsambtenaar de vergoeding voor de kosten van bezwaar ten onrechte heeft vastgesteld op € 538, omdat de heffingsambtenaar het lagere tarief heeft toegepast.   
       
     
     
       4.11. 
       Deze klacht is gegrond. Zoals de Hoge Raad in dit arrest heeft geoordeeld moet punt 1 van onderdeel B2 van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht buiten toepassing blijven. De regelgever heeft immers het verschil in vergoeding van de kosten voor de bezwaarfase tussen belastingzaken en overige zaken onvoldoende onderbouwd. Het hof zal daarom een vergoeding voor de kosten voor de bezwaarfase vaststellen naar het hoge tarief van € 647 per punt (op basis van punt 2 van onderdeel B2 van voornoemd besluit).  
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 50 en € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard. Het griffierecht moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende. 
       
         
       
       
         
           Ten aanzien van de kosten van het bezwaar 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 punten  x € 647  is € 1.294. Deze vergoeding moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende, verminderd met het al door de heffingsambtenaar aan belanghebbende betaalde deel hiervan. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond had moeten worden verklaard.  
       
     
     
       4.16. 
       Het hof stelt deze tegemoetkoming op 4 punten  x € 907 is € 3.628. Deze vergoeding moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende. 
       
     
     
       4.17. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank;  
       
       
         verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;  
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar;  
       
       
         wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaken voor het jaar 2022 op:  
       
     
     - [adres 1] : € 128.000 
     - [adres 2] : € 133.000 
     - [adres 3] : € 124.000;  
     
       
         vermindert de aanslagen evenredig;  
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij de rechtbank en het hof van in totaal € 186 vergoedt;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 1.294, verminderd met het al door de heffingsambtenaar aan belanghebbende betaalde deel hiervan;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.628.  
       
     
     De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, J.M. van der Vegt en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers als griffier.  
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
       E. Royakkers	M.E. Smorenburg  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
   
   
      Artikel 22 Wet WOZ.  
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 
   
   
      Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060. 
   
   
      Artikel 30a, lid 4, Wet WOZ. 
   
   
      1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting. 
   
   
      Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, onder 5.8.2. 
   
   
      Artikel 30a, lid 4 Wet WOZ. 
   
   
      1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting bij de rechtbank, 1 punt voor het beroepschrift in hoger beroep en 1 punt voor de zitting bij het hof. 
   
   
      Artikel 30a, lid 4, Wet WOZ.