ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:653

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:653 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 10-02-2025 / 24/2463

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-02-10

Zaaknummer: 24/2463

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:653

---

WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 24/2463  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 januari 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 413.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft beroep op 30 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau en, namens de heffingsambtenaar, [naam] .  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en belanghebbende in de gelegenheid gesteld op het aanvullende stuk van de heffingsambtenaar te reageren. Belanghebbende heeft op 9 januari 2025 gereageerd. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft op 14 januari 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken uitspraak te doen. In afstemming met partijen is een nadere zitting achterwege gebleven.  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1901. 
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
     
     
       3.1. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       3.3. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       3.4. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 418.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 1] . 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen? 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat waarin de woning van belanghebbende verkeert. Scheurvorming, verouderde voorzieningen en achterstallig onderhoud, waaronder lekkages en houtrot, leiden tot een matig onderhoudsniveau, voorzieningenniveau en kwaliteitsniveau. Hiervoor dienen voor de woning en de aanbouw correcties te worden toegepast, aldus nog steeds belanghebbende.  
       
     
     
       3.8. 
       De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met verschillende gebreken door het onderhoudsniveau en voorzieningenniveau van zowel de woning als de aanbouw te kwalificeren als onder gemiddeld (factor 2), hoewel de aanbouw in een betere staat is dan de woning. Hiervoor is in totaal een neerwaartse correctie van 15% toegepast.  
       
     
     
       3.9. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door belanghebbende overgelegde foto’s geven aanleiding om voor het kwaliteitsniveau een correctie toe te passen, dit is door de heffingsambtenaar niet gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank dient het kwaliteitsniveau van de woning, met uitzondering van de aanbouw, vanwege de scheurvorming gekwalificeerd te worden als onder gemiddeld (factor 2). Mede gelet op de overige staat van de woning en de aanbouw heeft de heffingsambtenaar door alleen het onderhouds- en voorzieningenniveau te waarderen op onder gemiddeld (factor 2) onvoldoende rekening gehouden met de scheurvorming.  
       
       
         
           De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 373.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is in zijn berekening uitgegaan van de gegevens en bedragen uit het taxatieverslag overgelegd in de bezwaarfase. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de modelmatige gegevens uit het taxatieverslag, overgelegd in de bezwaarfase, in plaats van de meer specifieke gegevens uit het taxatierapport, overgelegd in de beroepsfase.  
       
       
         
           Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 404.000. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
     
     
     
       4.1. 
       Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft in dit geval recht op 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting (met een waarde van € 647), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting (met een waarde van € 907). De forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Deze bepaling gold nog niet voor de bezwaarfase. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.747,50.  
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     De rechtbank: 
     - verklaart beroep gegrond;  
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 404.000; 
     - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; 
     - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.747,50,- aan proceskosten aan belanghebbende. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 10 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               Rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. 
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.