ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:847

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:847 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 15-03-2022 / 200.280.182_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-03-15

Zaaknummer: 200.280.182_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:847

---

afspraken tussen verhuurder en huurder woonruimte in verband met hondenkennelactiviteiten

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.280.182/01 
     
     
     
       
         arrest van 15 maart 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. R. Janssen te [plaats] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Woonpartners, 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Woonpartners, 
       advocaat: mr. Y.J.K. van Nunen te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 19 juni 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 april 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Woonpartners als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7133368 CV EXPL 18-6531) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding in hoger beroep; 
         - de memorie van grieven met producties; 
         - de memorie van antwoord met producties; 
         - de mondelinge behandeling, waarbij [appellante] pleitaantekeningen heeft overgelegd; 
         - de bij H11-formulier van 4 oktober 2021 door [appellante] toegezonden productie (zijnde een beter leesbare productie 15), die zij bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht; 
         - een akte van [appellante] waarin wordt aangegeven dat zij aanhouding en mediation wenst; 
         - een akte van Woonpartners waarin zij aangeeft geen meerwaarde te zien in een gesprek en vraagt om arrest te wijzen.  
       
       
     
     
       2.2. 
       Het hof heeft bij de mondelinge behandeling partijen de gelegenheid gegeven om te bezien of zij alsnog een mediationtraject zouden willen doorlopen. In dat geval zou het wijzen van arrest worden aangehouden. De zaak is verwezen naar een volgende roldatum teneinde partijen de gelegenheid te geven om of aanhouding van de zaak te vragen in verband met een in gang te zetten mediation of arrest. Nu uit de akten blijkt dat niet beide partijen voor mediation opteren, heeft het hof een datum voor arrest bepaald.  
       
     
     
       2.3. 
       Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Een uitzondering hierop vormt de inhoud van de beide akten die partijen na de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben ingediend, voor zover daarin meer staat dan het vragen om aanhouding of het vragen om arrest.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       a. [appellante] huurt van Woonpartners de woning aan [adres 1] in [plaats] . Op deze overeenkomst zijn de bepalingen uit het huurreglement 1998 van toepassing. 
       
         
           Artikel 9 lid 1  van dit huurreglement bepaalt, voor zover van belang: 
         
           “Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken. (…)” 
         
         
           Artikel 9 lid 2  bepaalt, voor zover van belang: 
         
           “Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf permanent bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)” 
         
         
           Artikel 9 lid 4  bepaalt: 
         
           “Huurder zal in het gehuurde geen nering, bedrijf of huisindustrie, hetzij zelf uitoefenen hetzij door anderen laten uitoefenen.” 
         
         
           Artikel 9 lid 10  bepaalt, voor zover van belang: 
         
           “Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in de naburige percelen. (…)” 
         
       
       
          [appellante] en haar echtgenoot, de heer [persoon A] , hebben een woning aan het adres [adres 2] in [plaats] gekocht en op 30 september 2016 in eigendom geleverd gekregen. 
          Op verzoek van Woonpartners (naar aanleiding van een klacht van de buurvrouw, mevrouw [persoon B] dat ze veel overlast ondervindt van honden op [adres 1] ) heeft de dierenpolitie in april 2017 drie bezoeken gebracht aan de huurwoning van [appellante] . Op 10 april 2017 constateerden de verbalisanten dat er op de gevel een bordje hing met de tekst “ [tekst] ”. In het mutatierapport van 25 april 2017 is aangegeven dat dit volgens de site bleek te gaan om een kennel. Bij twee bezoeken werd er niemand thuis aangetroffen. Eenmaal, op 21 april 2017, heeft “een mannelijke bewoner” opengedaan en dat werd voorafgegaan door een blafconcert van meerdere honden, aldus het rapport. 
          Bij brief van 18 mei 2017 heeft Woonpartners [appellante] en [persoon A] aangeschreven met het verzoek om de huur van de woning op te zeggen in verband met enerzijds het niet meer bewonen van de woning en anderzijds het met de huurovereenkomst strijdige gebruik van de woning voor bedrijfsmatige activiteiten. 
          Bij e-mail van 22 mei 2017 heeft mr. [persoon C] namens [appellante] hierop gereageerd en gevraagd om nadere informatie. Deze heeft Woonpartners hem verstrekt. 
          Bij brief van 7 juni 2017 heeft Woonpartners aan [appellante] , voor zover van belang, het volgende medegedeeld: 
       
       
         “Op 6 juni 2017 ben ik samen met mevrouw [persoon D] bij u op huisbezoek geweest. In deze brief bevestig ik de met u gemaakte afspraken. 
       
       
       
         
           Gegevens 
         
         
           Wij hebben informatie dat u samen met uw man in september 2016 een huis heeft gekocht aan de [adres 2] . U heeft dit ook bevestigd. 
         
       
       
       
         
           Huurcontract 
         
         
           Tijdens het huisbezoek geeft u aan dat u in een echtscheidingsprocedure terecht bent gekomen. Dat is de reden dat u op het adres [adres 1] woont. Uw man geeft tijdens het gesprek aan, dat de woning [adres 2] te koop staat. (…) 
         
       
       
       
         
           Kennelactiviteiten 
         
         
           Tevens hebben we gesproken over uw kennelactiviteiten in de woning [adres 1] en dat wij hierover klachten ontvangen van omwonenden. U heeft aangegeven dat het huidige nest, het laatste is wat u fokt en dat de kennelactiviteiten worden beëindigd.  
         
       
       
       
         
           Gemaakte afspraken 
         
         
           Hieronder volgen de met u gemaakte afspraken: 
         
           Ik stuur u hierbij een formulier toe waarmee uw man zijn medehuurderschap opzegt van het adres [adres 1] . U dient dit formulier beiden te ondertekenen. 
           U zorgt er voor dat u de kennelactiviteiten in de woning afbouwt en beëindigd. 
           Als de echtscheiding niet doorgaat dan zegt u de huur van de woning aan de [adres 1] op. 
       
       
       
         
           Ik ga er van uit dat ik alles duidelijk heb weergegeven.(…)” 
         
       
       
          Bij brief van 20 oktober 2017 heeft mr. [persoon C] namens [appellante] gereageerd op de brief van 7 juni 2017. Hij betwist daarin dat is afgesproken dat [appellante] de huur zal opzeggen op het moment dat de echtscheiding niet doorgaat. Als Woonpartners het buurtonderzoek wil voortzetten, dan zou [appellante] graag willen dat ook met de buren op nummer [huisnummer 1] zou worden gesproken. Zij wil ook graag inzage in de klachten die zijn gemeld en zij wil dat met de huurder op nr. [huisnummer 2] wordt gesproken over haar klachten over geluidsoverlast die zij ondervindt van deze huurder.  
          Op deze brief heeft Woonpartners niet gereageerd. 
          Bij mutatierapport van 30 mei 2018 heeft de politie aangegeven dat zij naar aanleiding van een melding van geluidsoverlast van blaffende honden op [adres 1] daar rond 7.30 uur is geweest; de verbalisanten hoorden aan de achterzijde van de woning geen blaffende honden, wel bij de buren op nr. [huisnummer 3] . In de woning van meldster [persoon B] (nr. [huisnummer 2] ) hoorden de verbalisanten wel meerdere kleine hondjes blaffen. “Dit was best goed hoorbaar”, aldus het mutatierapport. 
          Blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel van 30 juli 2018 is op het adres [adres 1] te [plaats] sinds 2002 een eenmanszaak gevestigd met als activiteiten onder meer het fokken en houden van overige dieren, meer in het bijzonder [ras] . Als eigenaar is [appellante] genoemd. 
          Woonpartners heeft in deze zaak een dagvaarding uitgebracht op 3 augustus 2018. Tijdens de zitting van 18 februari 2019 heeft de kantonrechter aan [appellante] gevraagd hoeveel hondjes zij had. Daarop antwoordde zij: vier, twee hoogbejaarde en twee zieke hondjes.  
          Aan het einde van de zitting hebben partijen aan de kantonrechter gevraagd de procedure voor twaalf maanden aan te houden waarna de zaak is aangehouden tot 20 februari 2020. Er zouden in de tussenliggende periode maandelijkse controles door Woonpartners in de huurwoning van [appellante] plaatsvinden om inzicht te krijgen in wat er zich achter de voordeur van [appellante] afspeelt.  
          Er is in 2019 een aantal (niet maandelijkse) huisbezoeken geweest waarvan gespreksverslagen zijn gemaakt. 
       
       
         
           In het gespreksverslag van 28 mei  2019 is, voor zover van belang, opgenomen: 
         
           “(…) Tijdens het bezoek heb ik diverse hondenbenches en -manden, maar geen hondjes gezien. Woning ziet er verder bewoond uit. Geen aanwijzingen voor bedrijfsmatig gebruik (…)” 
         
         
           In het gespreksverslag van 11 juni 2019  is, voor zover van belang, opgenomen: 
         
           “(…) Daarna rondje door de gehele woning gemaakt zonder noemenswaardige bijzonderheden naar aanleiding van het eerdere controlebezoek (…)” 
         
         
           In het gespreksverslag van 2 oktober 2019  is, voor zover van belang, opgenomen: 
         
           “(…) Daarna een rondje door de gehele woning en tuin gemaakt, wederom zonder noemenswaardige bijzonderheden. Het enige wat nu anders was, was dat huurder enkele hondjes op haar slaapkamer hield. (…) 
         
         
           In het gespreksverslag van 14 oktober 2019  is, voor zover van belang, opgenomen: 
         
           “(…) Huurder zou nu 13 honden in totaal hebben, waarvan er nu dagelijks 4 honden op de [adres 1] bij huurder verblijven. De andere honden verblijven op de [adres 2] bij de echtgenoot van huurder. (…) Huurder benadrukt dat er geen bedrijfsmatige activiteiten zijn in de woning. [persoon E] geeft aan dat we dit tot op heden ook niet (meer) hebben geconstateerd en dat het dus eigenlijk prima gaat. (…) Huurder mag gewoon leefgeluiden veroorzaken. Sterker nog: leefgeluiden zouden juist aantonen dat huurder wel in het gehuurde zou wonen. Aangegeven dat dit echter geen vrijbrief is om overlast te veroorzaken (…) 
         
         
           Huurder doet het verzoek om alle honden (13) in de woning te gaan houden, Ze geeft aan dat ze een bijzonder omgang heeft met haar echtgenoot. Zo gebruiken ze ook samen de auto en zijn ze nog steeds getrouwd. Haar echtgenoot zou de huur betalen. Huurder zegt zelf geen inkomen te hebben en als wederdienst voor de hondjes te zorgen.” 
         
       
       
        [appellante] heeft op 14 november 2019 de aangehouden procedure bij de kantonrechter bij vervroeging voortgezet met het indienen van een akte. 
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure heeft Woonpartners, kort samengevat, de kantonrechter primair verzocht om de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen tot ontruiming. Subsidiair heeft zij verzocht [appellante] te veroordelen om zelf daadwerkelijk hoofdverblijf in het gehuurde te houden, de bedrijfsactiviteiten te staken en alle honden te verwijderen en verwijderd te houden. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante] het huurreglement heeft overtreden: zij heeft geen hoofdverblijf meer in de woning en zij runt een hondenfokkerij in de woning, waarbij overlast wordt veroorzaakt. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het bestreden vonnis van 2 april 2020 heeft de kantonrechter de primaire vordering afgewezen en de subsidiaire deels toegewezen. [appellante] is veroordeeld om in het gehuurde daadwerkelijk hoofdverblijf te houden, de bedrijfsactiviteiten vanuit het gehuurde te staken en gestaakt te houden en het aantal honden te beperken tot vier, en af te bouwen tot twee honden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00 voor iedere dag na betekening dat wordt geconstateerd dat [appellante] hier niet aan voldoet, onverminderd het recht van Woonpartners om met behulp van de sterke arm de in het gehuurde aanwezige honden boven het aantal van vier op kosten van [appellante] te laten verwijderen. De proceskosten zijn gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [appellante] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van alle vorderingen van Woonpartners met veroordeling van Woonpartners in de kosten van beide instanties. 
         Tegen de afwijzing van de primaire vordering van Woonpartners heeft Woonpartners geen grief in een incidenteel hoger beroep gericht. Het hof verstaat de omvang van het hoger beroep daarom aldus dat deze beslissing niet wordt bestreden. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         De grieven I, II en IV richten zich tegen overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot de term “bedrijfsactiviteiten” in de zin van het van toepassing zijnde huurreglement. Grief III ziet op de tussen partijen gemaakte afspraken.  
         Het hof zal om proceseconomische redenen eerst grief III behandelen. [appellante] betwist in deze grief dat zij op 6 juni 2017 afspraken met Woonpartners heeft gemaakt; zij heeft slechts haar toekomstplannen uiteengezet en geprotesteerd tegen de inhoud van de brief van 7 juni 2017. 
         Het hof verwerpt dit betoog. Vast staat dat partijen op 6 juni 2017 met elkaar gesproken hebben. Op p. 17 van de memorie van grieven stelt [appellante] dat er is “aangegeven dat het laatste nestje ook het laatste nestje zou zijn vanuit de huurwoning, m.a.w. er zou geen bevalling meer plaatsvinden in de huurwoning en er zou dus ook geen aanwas van nieuwe honden plaatsvinden”. Woonpartners heeft in duidelijke bewoordingen in haar brief van een dag later de afspraken vastgelegd. Het hof verwijst naar de in dit arrest onder de feiten geciteerde inhoud van de brief (r.o. 3.1 onder f). Namens [appellante] is op de brief gereageerd door mr. [persoon C] . In deze brief is één van de drie opgenomen deelafspraken betwist. De afspraak dat [appellante] zorg draagt voor afbouw en beëindiging van de kennelactiviteiten is in de brief niet betwist.  
         Het hof oordeelt dat Woonpartners aldus haar stelling over het bestaan van deze afspraak voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. [appellante] stelt slechts dat zij heeft geprotesteerd tegen het vastleggen van deze afspraak in de brief, maar onderbouwt dit vervolgens niet. Naar het oordeel van het hof is aldus tussen partijen vast komen te staan dat zij hebben afgesproken dat [appellante] haar kennelactiviteiten afbouwt en beëindigt. Grief III slaagt niet.  
       
       
       
         3.5.1. 
         In grief V betoogt [appellante] dat de kantonrechter haar ten onrechte heeft veroordeeld om haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden en de bedrijfsactiviteiten gestaakt te houden. De kantonrechter heeft overwogen dat voldoende vaststaat dat Woonpartners daar belang bij heeft. In haar toelichting stelt [appellante] dat niet in geschil is dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, hetgeen de kantonrechter ook heeft vastgesteld en dat zij in ieder geval vanaf juni 2017 geen bedrijfsmatige activiteiten heeft verricht. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Woonpartners stelt dat zij een gerechtvaardigd belang heeft bij de veroordelingen. Er waren aanwijzingen dat [appellante] geen hoofdverblijf in het gehuurde had en jarenlang bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde ondernam. De veroordeling is dan ook, aldus Woonpartners, terecht een stok achter de deur. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het hof oordeelt als volgt. Het vermoeden dat [appellante] niet langer haar hoofdverblijf had in het gehuurde was gebaseerd op de aankoop door haar en haar echtgenoot van een woning. [appellante] heeft aangegeven dat, na deze aankoop, haar affectieve relatie met haar echtgenoot is geëindigd en het aangekochte huis te koop was gezet omdat haar echtgenoot de hypotheeklasten nooit zou kunnen dragen als zij formeel van elkaar zouden scheiden. Informeel zijn zij al jarenlang van tafel en bed gescheiden, aldus [appellante] . Zij woonde en woont, zo heeft zij tijdens de zitting ten overstaan van de kantonrechter verklaard, dag en nacht in de huurwoning. Het hof stelt vast dat Woonpartners geen bewijs heeft of specifiek op dit punt bewijs heeft aangeboden van haar stelling dat [appellante] haar hoofdverblijf niet heeft (gehad) in het gehuurde. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat Woonpartners er vanzelfsprekend belang bij heeft dat [appellante] zich aan haar contractuele verplichting houdt, maar dit alleen is onvoldoende reden voor een veroordeling van [appellante] om deze verplichting na te komen.  
         
       
       
         3.5.4. 
         Naar het oordeel van het hof geldt dit eveneens voor de veroordeling om de bedrijfsactiviteiten te staken. Niet betwist is dat [appellante] haar kennelactiviteiten jarenlang vanuit het gehuurde heeft verricht en van mening was dat de bepalingen uit het reglement dit haar niet zouden verbieden. Na het maken van de concrete afspraken in 2017 is niet gebleken dat [appellante] zich niet aan haar toezegging heeft gehouden. Onder deze omstandigheden rechtvaardigt dit, naar het oordeel van het hof, evenmin een veroordeling. Dit geldt temeer nu Woonpartners tijdens de procedure in de gelegenheid is geweest om controles uit te voeren en zij niet heeft kunnen constateren dat [appellante] de afspraken heeft overtreden. 
         
       
       
         3.5.5. 
         Het hof concludeert dat grief V in zoverre slaagt dat het leidt tot een vernietiging van het bestreden vonnis ten aanzien van de genoemde veroordelingen. In hoger beroep ligt nog voor: de veroordeling tot het beperkt houden van het aantal honden tot vier en af te bouwen tot twee. Het hof zal dit bij de grieven VI en VII bespreken. 
         
       
     
     
       3.6. 
       Zoals hiervoor al aangegeven richten de grieven I, II en IV zich tegen overwegingen van de kantonrechter met betrekking tot “bedrijfsactiviteiten” in de zin van het van toepassing zijnde huurreglement. Gelet op het feit dat het hof inmiddels heeft vastgesteld dat partijen over de kennelactiviteiten een bijzondere afspraak hebben gemaakt en de vorderingen mede op het bestaan van deze afspraak zijn gegrond, is er geen belang bij beoordeling van deze grieven. Het hof zal deze grieven onbesproken laten. 
       
       
         3.7.1. 
         De grieven VI en VII richten zich tegen de veroordeling om het aantal honden te beperken tot vier en af te bouwen tot twee. [appellante] betwist de gestelde overlast en geeft aan dat zij haar populatie honden niet uitbreidt maar afbouwt. Zij had 13 honden en dit aantal is het maximum. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gaf [appellante] aan dat er van de 13 honden er inmiddels twee zijn overleden. Als de honden die zich nu in de koopwoning bevinden hulpbehoevend worden, dan zullen deze naar de huurwoning moeten worden gebracht, aldus [appellante] .  
         
       
       
         3.7.2. 
         Woonpartners betoogt dat de buurvrouw [persoon B] meerdere malen heeft geklaagd over overlast en zij wijst op de mutatierapporten van 25 april 2017 en van 30 mei 2018. Voorts wijst zij op de afspraken die op 6 juni 2017 met [appellante] zijn gemaakt.  
         
       
       
         3.7.3. 
         
           Naar het oordeel van het hof slagen de grieven VI en VII niet. Uit het mutatierapport van april 2017 blijkt dat Woonpartners is gebeld door de bewoonster van [huisnummer 2] met de melding dat zij erg veel overlast ondervindt van de honden op het adres van [appellante] . Vervolgens heeft Woonpartners een e-mail gestuurd aan de (dieren)politie naar aanleiding van een melding van overlast van honden die gefokt worden op het adres van [appellante] .  
           Daarna zijn de afspraken gemaakt die in de brief van 7 juni 2017 zijn vastgelegd.  
           De vraag is vervolgens wat er moet worden verstaan onder het afbouwen en beëindigen van de kennelactiviteiten. Het hof zal deze afspraak uitleggen aan de hand van het Haviltex-criterium, waarbij ook relevant is op welke wijze partijen uitvoering hebben gegeven aan de gemaakte afspraak. Het hof stelt vast dat [appellante] naar aanleiding van de gemaakte afspraak een groot deel van de kennel, negen van de dertien honden, heeft ondergebracht in de koopwoning. Dit is een bestendige situatie vanaf in ieder geval 18 februari 2019. Zij heeft de kantonrechter toen medegedeeld dat zij nog vier (en geen dertien) honden had. Daarna is de procedure aangehouden en hebben partijen afgesproken gedurende een langere periode controlebezoeken af te leggen. Het hof oordeelt dat [appellante] aldus uitvoering heeft gegeven aan het afbouwen van de kennel doordat zij een groot deel ervan is gaan houden in een andere woning dan de huurwoning en in de huurwoning nog slechts vier honden hield. Woonpartners heeft het verplaatsen van negen honden en de uitlating van [appellante] ten overstaan van de kantonrechter ook mogen opvatten als het afbouwen van de kennelactiviteiten. Daaruit volgt dat [appellante] deze honden niet meer kan terugplaatsen in de huurwoning. Alsdan zou zij in strijd handelen met de afspraken uit 2017.  
         
         
       
       
         3.7.4. 
         Een andere vraag is wanneer er geen sprake meer is van kennelactiviteiten. Met andere woorden: wanneer zijn deze activiteiten beëindigd. Het hof stelt vast dat partijen deze afspraak niet nader met elkaar hebben ingevuld. Hoewel het beëindigen van de kennelactiviteiten letterlijk betekent dat [appellante] geen honden meer zou mogen houden, acht het hof niet aannemelijk dat partijen dat bedoeld hebben. Primair was het de bedoeling dat er geen bedrijfsactiviteiten of, in de woorden van [appellante] , geen fokactiviteiten meer in of vanuit het gehuurde zouden plaatsvinden. De kantonrechter heeft de vordering van Woonpartners tot het verwijderen en verwijderd houden van alle honden afgewezen en Woonpartners heeft hiertegen geen hoger beroep aangetekend. Ten tijde van de uitspraak en ook nog tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg had [appellante] vier honden in het gehuurde. Dat zij deze hoeveelheid nog moet afbouwen tot twee, is naar het oordeel van het hof in lijn met de afspraak, zeker wanneer dit wordt afgezet tegen de overlastmeldingen die Woonpartners een aantal malen van de buurvrouw (wiens huiskamer grenst aan die van [appellante] ) heeft gehad en die bevestigd zijn in het mutatierapport uit 2018 waarin staat dat het blaffen goed te horen is vanuit deze ruimte. Het is ook in lijn met het huidige reglement dat Woonpartners hanteert en waarin is opgenomen dat huurders maximaal twee honden in het gehuurde mogen houden. 
         
       
       
         3.7.5. 
         Het hof oordeelt derhalve dat de grieven VI en VII niet slagen. Het vonnis wordt op dit punt bekrachtigd. 
         
       
     
     
       3.8. 
       Grief VIII richt zich tegen de dwangsomveroordeling. [appellante] stelt ter toelichting dat nu de subsidiaire vordering wordt afgewezen, dit ook geldt voor de daarin gevraagde dwangsom. Deze grief heeft dan ook naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis. Het hof stelt voorts vast dat Woonpartners belang houdt bij een dwangsomveroordeling gelet op de opstelling van [appellante] die van mening is dat zij al haar honden zonder overlast te veroorzaken in het gehuurde kan houden. Grief VIII slaagt niet. 
       
     
     
       3.9. 
       Het hof zal, gelet op de inhoud van de beslissing - de grieven slagen gedeeltelijk - de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,  voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, voor zover daarin  
       
        [appellante] uitvoerbaar bij voorraad is veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het aantal honden te beperken tot vier en af te bouwen tot twee honden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van  € 25.000,00 voor iedere dag na betekening van het vonnis dat wordt geconstateerd dat [appellante] hier niet aan voldoet, onverminderd het recht van Woonpartners om met behulp van de sterke arm de in het gehuurde aanwezige honden boven het aantal van vier op kosten van [appellante] te laten verwijderen 
       en de kosten van deze procedure tussen partijen zijn gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;   
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen voor het overige; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, A.L. Bervoets en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 maart 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer