ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2020:1688

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2020:1688 Rechtbank Overijssel , 06-05-2020 / C/08/244984 / KG ZA 20-51

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2020-05-06

Zaaknummer: C/08/244984 / KG ZA 20-51

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2020:1688

---

Vordering tot afname van percelen t.b.v. woningbouw toegewezen. Gedaagde in verzuim omdat zij ten onrechte een beroep doet op onvoorziene omstandigheden (die overigens volgens de overeenkomst voor risico van gedaagde zijn) zoals bv. de stikstof problematiek waardoor financiering problematisch zou worden.

vonnis 
     RECHTBANK OVERIJSSEL 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/08/244984 / KG ZA 20-51 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 6 mei 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE ENSCHEDE , 
       zetelend te Enschede, 
       eiseres, 
       advocaat mr. D.K. ten Cate te Enschede, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.P.C. van Ruiven en mr. J.H.B. Averdijk te Enschede. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met producties 
         
         
           de nagezonden producties van de gemeente (24, 25 en 26) 
         
         
           de producties van [gedaagde] (1, 2 en 3) 
         
         
           de op voorhand toegezonden pleitnota’s van beide partijen 
         
         
           de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden via Skype. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op vandaag. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De gemeente heeft via een biedingsprocedure een vijftal ontwikkelaars uitgenodigd om een stedenbouwkundige uitwerking te maken en een grondbieding te doen voor een drietal bouwblokken in het nog te ontwikkelen Janninkkwartier te Enschede.  
       
     
     
       2.2. 
       Het Janninkkwartier ligt op ongeveer vier tot zes kilometer afstand van de Natura-2000 gebieden Lonnekermeer en Aamsveen. 
       
     
     
       2.3. 
       In het biedingsdocument van de gemeente is onder meer bepaald: 
       
       
         “  • Aanbieden op de afzonderlijke bouwblokken is niet mogelijk en zal leiden tot 
         
           uitsluiting. 
         
         
             • Het indienen van een Bieding houdt in dat door de Aanbieder onvoorwaardelijk met 
         
         
           de bepalingen, eisen en (contractuele) voorwaarden van dit Biedingsdocument en de bijbehorende bijlagen wordt ingestemd. 
         
         
             • Het aanbieden van alternatieve oplossingen cq. varianten is niet toegestaan. ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       In bijlage 3 bij het biedingsdocument, de concept-koopovereenkomst, is onder meer bepaald: 
       
       
         “  Artikel 9 Koopsom en betaling  
         
           (…) 
         
       
       
         2.	Indien betaling van de koopsom (…) niet heeft plaatsgevonden vóór afloop van de in artikel 10 bepaalde levering is koper van rechtswege in verzuim. Koper is in dat geval de wettelijke rente voor handelsrente verschuldigd over de niet betaalde koopprijs vanaf de datum van aanvang van het verzuim tot aan de dag van algehele betaling, één en ander onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te vorderen en het algemene boetebeding is van toepassing. 
       
       
         (…)  
       
       
       
         
           Artikel 10 Juridische levering 
         
       
       
         1.	De juridische (en feitelijke) levering van het verkochte aan koper vindt plaats uiterlijk binnen twee maanden na het bouwrijp zijn van het verkochte. 
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Artikel 11 Staat van het verkochte 
         
       
       
         1.	De gemeente zal het verkochte in bouwrijpe staat leveren. 
       
       
         
           Onder “bouwrijpe staat” wordt verstaan: 
         
         •  ontdaan van opstallen en funderingen daarvan (met uitzondering van eventuele lichte puinresten), verhardingen, begroeiingen waaronder (stobben van) bomen en struiken; 
         
           (…) 
         
         •  vrij van kabels en leidingen (…) 
         •  geëgaliseerd en afgewerkt; 
         •  ontsloten en bereikbaar voor materiaal en materieel vanaf de openbare weg; 
         •  voorzien of uiterlijk vóór voltooiing van de bouw te voorzien van hoofdstelsels van openbare nuts- en communicatievoorzieningen (…) 
       
       
       
         
           Artikel 20 Wanprestatie en ontbinding  
         
         
           (…) 
         
       
       
         2.	In geval van een onherroepelijke niet nakoming, is de in gebreke gestelde partij, een eenmalige boete verschuldigd van € 100.000,--. 
       
       
         3.	Het bovenstaande laat onverlet het recht van een der partijen om overeenkomstig het Burgerlijk Wetboek nakoming of ontbinding als mede schadevergoeding te eisen. 
       
       
         (…) ”.  
       
     
     
       2.5. 
       In bijlage 7 bij het biedingsdocument, de projectplanning van het Janninkkwartier, staat dat de grond in november 2019 bouwrijp zal zijn.   
       
     
     
       2.6. 
       In de brief van de gemeente aan [gedaagde] van 30 augustus 2018 staat onder meer: 
       
       
         “  Hierbij ontvangt u ons biedingsdocument om een Aanbieder te contracteren die, voor eigen rekening en risico, de bouwbokken A, F en G. van het Janninkkwartier kan transformeren tot een klimaat adaptieve, groen stedelijk en levendige woonwijk. 
         
           (…) ”.    
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] heeft op 30 oktober 2018 haar bieding uitgebracht. De bieding is door de gemeente geselecteerd als winnend plan.  
       
     
     
       2.8. 
       Op 19 december 2018 hebben de gemeente en [gedaagde] de overeenkomst Plangebied Janninkkwartier te Enschede (hierna: de overeenkomst) gesloten. In deze overeenkomst zijn partijen de ontwikkeling van de bouwblokken A (18 woningen), F (27 woningen) en G (24 woningen) met bijbehorende parkeerplaatsen overeengekomen. In de koopovereenkomst zijn ook de bepalingen over de betaling, de juridische levering, de staat van het verkochte en het boetebeding, zoals hiervoor genoemd onder 2.4., opgenomen. De door [gedaagde] te betalen koopsom bedraagt € 2.500.00,- exclusief BTW. 
       
     
     
       2.9. 
       Tussen de gemeente en [gedaagde] heeft in de loop van het project veelvuldig overleg plaatsgevonden.   
       
     
     
       2.10. 
       Op 29 mei 2019 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in een aantal zaken over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Uit deze uitspraak blijkt - kort gezegd - dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet als basis voor de beoordeling van voorgenomen activiteiten mag worden gebruikt omdat het niet voldoet aan de eisen die artikel 6, derde lid van de Habitatrichtlijn stelt. Deze uitspraak heeft in Nederland geleid tot een crisis omtrent de uitstoot van stikstof, waardoor veel plannen en projecten (tijdelijk) stil zijn komen te liggen. 
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 11 oktober 2019 heeft [gedaagde] een e-mailbericht naar de gemeente verzonden waarin onder meer het volgende staat: 
         “  (…) 
         
           Hierbij de concept leveringsakte. Naast de problematiek van eventueel PFAS en de onduidelijkheid rond Stikstof is ook op basis van artikel 20 van de getekende Overeenkomst in relatie tot Ontbindende voorwaarden in de leveringsakte, nader afstemming noodzakelijk. 
         
         
           Zullen we volgende week even contacten? 
         
         
           (…) ”.  
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 21 oktober 2019 heeft de gemeente aan [gedaagde] een (verkort) advies voor het Janninkkwartier over stikstof voor de aanlegfase en de gebruiksfase gezonden. De gemeente concludeert in dat memo - kort gezegd - dat uit de gehanteerde AERIUS-berekening blijkt dat de stikstofdepositie per aanvraag in de aanlegfase niet hoger zal zijn dat 0,00 mol/ha/j, dat de stikstofemissie in de gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol/ha/j zal zijn en dat de ontwikkeling van de percelen voor [gedaagde] dus niet tot stikstofproblemen zal leiden. 
     
     
       2.13. 
       Op 18 november 2019 hebben partijen gesproken over eventuele risico’s van de stikstofproblematiek. Tijdens dat gesprek heeft [gedaagde] haar bedenkingen geuit over de juistheid van het door de gemeente opgestelde memo van 21 oktober 2019. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 9 december 2019 heeft mr. [X] op verlangen van [gedaagde] en op kosten van de gemeente in een memo een advies stikstof met betrekking tot ontwikkelingen uit bestemmingsplan Janninkkwartier opgesteld. In dat memo concludeert mr. [X] - kort gezegd - dat nu [gedaagde] haar percelen gefaseerd ontwikkelt c.q. kan ontwikkelen, de percelen moeten worden aangemerkt als afzonderlijke projecten. De grens van 0,00 mol/ha/j zal daarbij niet worden overschreden. [gedaagde] kan haar projecten ontwikkelen zoals altijd is beoogd en er is geen nadere Wnb (Wet natuurbescherming)-toestemming nodig van de provincie. 
       
     
     
       2.15. 
       
        [gedaagde] heeft het advies ter beoordeling voorgelegd aan de voorzitter van haar branchevereniging, NVB-Bouw, en op 13 december 2019 diens schriftelijke reactie aan de gemeente verzonden. Mr. [X] heeft hier bij e-mailbericht van 16 december 2019 weer op gereageerd.  
       
     
     
       2.16. 
       Op 17 december 2019 hebben de gemeente en [gedaagde] het deskundige-advies van mr. [X] inhoudelijk besproken. 
       
     
     
       2.17. 
       Bij e-mailbericht van 20 december 2019 heeft de notaris de definitieve versie van de leveringsakte, tezamen met de nota van afrekening naar de gemeente gestuurd. 
       
     
     
       2.18. 
       Bij brief van 20 december 2019 heeft de gemeente onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven: 
       
       
         “ (…) 
         
           In de overeenkomst is bepaald dat de juridische levering zal plaatsvinden binnen twee maanden na het bouwrijp zijn van het verkochte. 
         
         
           In dat kader is mondeling afgesproken dat vóór 15 december 2019 de akte gepasseerd zou worden. 
         
         
           Deze verplichting tot het passeren van de akte bent u niet nagekomen. 
         
         
           In de overeenkomst is in artikel 9 lid 3 het volgende bepaald. 
         
         
           2.	Indien betaling van de koopsom (…) niet heeft plaatsgevonden vóór afloop van de in artikel 10 bepaalde levering is koper van rechtswege in verzuim. Koper is in dat geval de wettelijke rente voor handelsrente verschuldigd over de niet betaalde koopprijs vanaf de datum van aanvang van het verzuim tot aan de dag van algehele betaling, één en ander onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te vorderen en het algemene boetebeding is van toepassing. 
         
         
           Wij verlenen u uitstel tot 24 december 2019. Als de akte dan niet is gepasseerd beroepen we ons op het bepaalde in lid 2. De koopsom zal alsdan bij levering worden verhoogd met de wettelijke rente, de schadeloosstelling en de boete. 
         
         
           (…) ”.  
       
       
     
     
       2.19. 
       
         Bij brief van 20 december 2019 heeft [gedaagde] gereageerd op de brief van de gemeente van 20 december 2019 en daarin onder meer het volgende geschreven: 
         “  (…) 
         
           Hierbij bevestigen wij volledigheidshalve het (..) door u en ons uitgesproken voornemen om zo spoedig mogelijk in het nieuwe jaar verder te praten over ons voorstel om de gemaakte contractuele afspraken aan te passen aan de stikstofproblematiek. Wij hebben er alle vertrouwen in dat wij daar met elkaar tot een goede oplossing kunnen komen, die recht doet aan de gewijzigde omstandigheden die zich hebben voorgedaan. 
         
         
           (…)  
         
         
           Wel wensen wij op te merken dat door u over een gewenste leveringsdatum van  
         
         
           15 december 2019 is gesproken, maar dat wij ons daarop niet hebben vastgelegd. Voor zover ons bekend is het verkochte ook pas sinds 13 december 2019 bouwrijp. Wij gaan er vanuit dat we verdere discussie over dit onderwerp kunnen voorkomen, door in januari de gemaakte afspraken in goed onderling overleg aan te passen. 
         
         
           (…) ”.  
       
       
     
     
       2.20. 
       
         Bij brief van 9 januari 2020 heeft de gemeente gereageerd op de brief van [gedaagde] van 20 december 2019 en daarin onder meer het volgende geschreven: 
         “  (…) 
         
           U stelt in deze brief ten onrechte dat [gedaagde] zich niet zou hebben vastgelegd op een levering per 15 december 2019, maar dat dit slechts een wens was van de gemeente Enschede. Dat is onjuist.  
         
       
       
       
         
           In de verkoopovereenkomst is bepaald dat juridische levering zal plaatsvinden uiterlijk binnen twee maanden na het bouwrijp zijn van het verkochte. In de stukken behorende bij de prijsvraag is een planning gevoegd met de datum bouwrijp per 1 november 2019. Wij hebben u steeds op de hoogte gehouden dat deze planning zou worden gehaald. Deze planning is ruimschoots gehaald. 
         
       
       
       
         
           De suggestie dat het verkochte pas bouwrijp was op 13 december 2019 en dat er geen afspraak was over een leveringsdatum, is niet juist. Er vonden elders op het Janninkkwartier weliswaar nog werkzaamheden plaats, maar de aan [gedaagde] te leveren kavels A,F, G waren al geruime tijd bouwrijp, in ieder geval op 7 oktober 2019. Het is dan ook niet voor niets dat wij op 11 oktober 2019 van u de conceptleveringsakte hebben ontvangen. Vervolgens heeft met u op 18 november 2019 een bespreking plaatsgevonden over de conceptleveringsakte, waarin een afspraak is gemaakt over de levering per  
         
         
           10 december 2019. 
         
       
       
       
         
           Er heeft ook nadien veelvuldig telefonisch contact met u plaatsgevonden, steeds gericht op een levering per 10 december 2019 (met een eventuele uitloop naar 15 december 2019).   
         
       
       
       
         
           De onderwerpen leveringsdatum en bouwrijpe grond staan niet ter discussie. Dit geldt eveneens voor een door u gewenste gefaseerde levering van bouwkavels. (…) Een aanpassing van de verkoopovereenkomst wegens gewijzigde omstandigheden wegens de stikstofproblematiek is niet aan de orde. 
         
       
       
       
         
           In de afgelopen periode heeft de gemeente (onverplicht) besloten om een externe adviseur (…) in te huren om u meer comfort te bieden in de gesprekken met uw particuliere financiers. U heeft zelf aangegeven hiermee voldoende te zijn ingelicht over de risico’s en kansen met betrekking tot de stikstofproblematiek. Meer dan deze inspanningen kan niet van de gemeente worden verlangd. 
         
         
           (…) 
         
         
           Wat de gemeente betreft zal het gesprek moeten gaan over het bepalen van een nieuwe definitieve leveringsdatum en de financiële consequenties als gevolg van het verzuim door de ingebrekestelling, zoals de rente, schade en boete. (…) ”.  
       
       
     
     
       2.21. 
       Op 29 januari 2020 heeft een minnelijk overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en [gedaagde] . Tijdens dat overleg is afgesproken dat [gedaagde] een second opinion zou inwinnen van een deskundige.  
       
     
     
       2.22. 
       Bij brief van 31 januari 2020 heeft [gedaagde] aan de gemeente onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         “  (…) 
         
           Ten gevolge van de Raad van State uitspraak rond de PAS-wetgeving juni 2019 is volkomen onvoorzienbaar grote onrust en (juridische) onduidelijkheid ontstaan rond de stikstofproblematiek in relatie tot de benodigde aanpak ten aanzien van de planvorming en realisering zoals beoogd in de verkoopovereenkomst tussen de gemeente Enschede en [gedaagde] Ontwikkeling. Gezien de impact van deze situatie voor de gemeente Enschede als verkoper en [gedaagde] Ontwikkeling als koper en één van de realisatoren, verzoeken wij op basis van deze gewijzigde omstandigheden die door geen van de partijen waren te voorzien, de samenwerking alsmede de verkoopovereenkomst hierop te herzien. 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor de grondafname hebben wij daarom gebaseerd op deze uitgangspunten mondeling een voorstel voor aanpassing gedaan, te weten; 
         
         
           (…) ”. 
       
       
     
     
       2.23. 
       Bij brief van 11 februari 2020 heeft de gemeente gereageerd op de brief van [gedaagde] van 31 januari 2020 en daarin onder meer aan [gedaagde] bericht dat zij wenst vast te houden aan de contractuele afspraken, dat, voor zover sprake is van enige onvoorziene omstandigheid, die voor rekening van [gedaagde] komt en dat [gedaagde] medewerking dient te verlenen aan het passeren van de leveringsakte uiterlijk op 21 februari 2019.   
       
     
     
       2.24. 
       Bij notitie van 27 februari 2020 heeft de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, de heer [Y] van DLA Piper Nederland B.V., een second opinion uitgebracht aan [gedaagde] . [Y] concludeert dat de memo van mr. [X] voor het merendeel kan worden gevolgd, maar dat voor een vergunningverlening nieuwe berekeningen zullen moeten worden gemaakt in verband met de vernieuwing van het programma AERIUS.  
       
     
     
       2.25. 
       Bij dagvaarding van 14 april 2020 is de gemeente onderhavig kort geding gestart.  
       
     
     
       2.26. 
       Bij dagvaarding van 15 april 2020 is [gedaagde] een bodemprocedure gestart jegens de gemeente, waarin zij onder meer heeft gevorderd dat de rechtbank de overeenkomst met terugwerkende kracht wegens onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW wijzigt op de manier zoals in haar dagvaarding is geformuleerd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       De gemeente vordert - kort samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot medewerking aan de levering van de door haar gekochte percelen bouwgrond in het plangebied Janninkkwartier te Enschede, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast vordert de gemeente dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van de overeengekomen wettelijke handelsrente en de boete, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Het spoedeisend belang bij de vorderingen van de gemeente vloeit voort uit haar stellingen. Volgens de gemeente stagneert een groot deel van de beoogde ontwikkeling in het Janninkkwartier doordat [gedaagde] de gronden niet afneemt en kost elke week dat [gedaagde] de gronden later afneemt de gemeente geld. De gemeente heeft dit voldoende onderbouwd. Van de gemeente kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van de door [gedaagde] gestarte bodemprocedure afwacht. De gemeente is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen. 
       
     
     
       4.2. 
       Aan de orde is de vraag of [gedaagde] gehouden is om thans haar verplichtingen uit de overeenkomst onverkort na te komen en de gronden af te nemen onder betaling van de contractuele boete en rente, zoals de gemeente stelt en [gedaagde] betwist.  
       
     
     
       4.3. 
       Tussen partijen is allereerst in discussie of de vordering van de gemeente opeisbaar is (dat wil zeggen of de gronden al meer dan twee maanden bouwrijp zijn) en of [gedaagde] in verzuim is met de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.  
       
     
     
       4.4. 
       Vast staat tussen partijen dat zij zijn overeengekomen dat de juridische en feitelijke levering van het verkochte aan [gedaagde] plaatsvindt uiterlijk binnen twee maanden na het bouwrijp zijn van het verkochte (artikel 10 van de overeenkomst). Wat onder ‘bouwrijp’ moet worden verstaan hebben zij geregeld in artikel 11 (zie hiervoor rechtsoverweging 2.4.). De gemeente stelt dat de percelen op 7 oktober 2019 bouwrijp waren. [gedaagde] stelt dat zij niet weet of de percelen bouwrijp zijn, omdat de gemeente tijdens de overleggen nimmer het standpunt heeft ingenomen dat het proces van het bouwrijp maken zou zijn voltooid en er geen opleveringsverklaring is.  
       
     
     
       4.5. 
       
         De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit kort geding, gezien de betwisting door [gedaagde] en het gebrek aan ondersteunend bewijs, niet is komen vast te staan dat de gronden op 7 oktober 2019 bouwrijp waren of dat [gedaagde] de gronden diende af te nemen vóór 15 december 2019. Wel is in voldoende mate komen vast te staan dat de percelen in elk geval op 13 december 2019 bouwrijp waren. [gedaagde] heeft bij brief van 20 december 2019 immers erkend dat de grond op die dag bouwrijp was. De in dit kort geding door [gedaagde] betrokken stelling dat niet is gebleken dat de grond bouwrijp is, is in het licht voor de inhoud van de brief van 20 december 2019 onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [gedaagde] ter zake alleen concreet heeft gesteld dat de hoofdstelsels van de openbare nuts- en communicatievoorzieningen nog niet gereed zijn: in artikel 11 van de overeenkomst staat echter dat deze uiterlijk voor de voltooiing van de bouw klaar moeten zijn in het kader van ‘bouwrijp’.  
         De stellingen van [gedaagde] dat de gemeente nimmer het standpunt heeft ingenomen dat de percelen bouwrijp zijn en dat de grond nog niet bouwrijp kan zijn omdat een opleverings-verklaring ontbreekt, dienen gelet op het voorgaande te worden verworpen.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Nu de percelen in elk geval op 13 december 2019 bouwrijp waren, is de vordering van de gemeente tot medewerking door [gedaagde] aan de levering van de gronden gelet op het bepaalde in artikel 10, eerste lid van de overeenkomst met ingang van 13 februari 2020 opeisbaar. [gedaagde] is, nu zij de gemeente naar aanleiding van haar sommaties reeds had medegedeeld niet tot afname van alle bouwblokken tegelijk te willen overgaan, met ingang van 13 februari 2020 in verzuim met de nakoming van haar verplichting tot afname van de percelen. [gedaagde] dient in beginsel dan ook de percelen af te nemen onder betaling van de koopprijs.  
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij de gronden wel wil afnemen, maar gefaseerd, omdat er sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Als gevolg van de stikstofproblematiek, die is ontstaan na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van  
         29 mei 2019, krijgt [gedaagde] de financiering voor de aankoop van de bouwpercelen niet rond. Zij wijst voorts op de gevolgen van de corona-pandemie. [gedaagde] wil om die reden de percelen gefaseerd afnemen, zodat zij in staat is haar risico’s te spreiden/beperken. De gemeente heeft het standpunt van [gedaagde] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden gemotiveerd weersproken en gesteld dat, voor zover daarvan sprake is, deze voor rekening van [gedaagde] komen.  
       
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt in het contractenrecht is dat overeenkomsten moeten worden nagekomen. Artikel 6:258 BW bepaalt echter dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzig-de instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeen-komst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. 
       
     
     
       4.9. 
       
         Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het midden blijven of de door [gedaagde] genoemde stikstofproblematiek en corona-pandemie onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW opleveren. Uit de stukken blijkt namelijk dat de gemeente en [gedaagde] nadrukkelijk zijn overeengekomen dat de gronden tegelijk zouden worden afgenomen, dat alternatieven daarvoor door de gemeente niet geaccepteerd zouden worden en dat [gedaagde] de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico ter hand zou nemen (zie voor dit laatste de brief van de gemeente van 30 augustus 2018). Hieruit blijkt dat eventuele onvoorziene omstandigheden die gevolgen hebben voor de realisatie van de bouw op de percelen of de financiering van de percelen, zoals de stikstofproblematiek en de corona-pandemie, krachtens (de aard van) de overeenkomst voor rekening van [gedaagde] zijn gebracht. Van de kant van [gedaagde] is verder ter zitting opgemerkt dat het voornaamste probleem is gelegen in de terughoudendheid van de financiers om de gelden voor de koop ter beschikking te stellen in verband met de stikstofproblematiek. Eventuele problemen wat betreft de totstandbrenging van de financiering van de koopsom komen echter normaliter voor rekening van de koper, in dit geval [gedaagde] .  
         Dit geldt temeer daar [gedaagde] een professionele projectontwikkelaar is. Dat dat hier anders zou zijn, is onvoldoende onderbouwd. Met betrekking tot de corona-pandemie wordt voorts overwogen dat deze omstandigheid zich pas is gaan voordoen nadat [gedaagde] in verzuim was komen te verkeren met betrekking tot de afname van de gronden van de gemeente.  
       
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde] gehouden is haar verplichtingen uit de overeenkomst onverkort na te komen en de drie percelen gelijktijdig af te nemen onder betaling van de koopsom. De gevorderde (als na te melden te maximeren) dwangsom is niet weersproken en zal eveneens worden toegewezen. 
       
     
     
       4.11. 
       De vorderingen van de gemeente wat betreft de contractuele boete en rente zullen worden afgewezen. Hierbij is ten eerste van belang dat de gemeente niet heeft onderbouwd welk  spoedeisend  belang zij specifiek bij toewijzing van de contractuele boete en rente heeft, ervan uitgaand dat [gedaagde] binnen de gestelde termijn de koopsom zal voldoen en de gemeente dus op korte termijn de beschikking krijgt daarover. Bovendien is niet vast komen te staan dat [gedaagde] al op de door de gemeente genoemde datum (in december 2019) in verzuim is komen te verkeren, zodat niet vaststaat per welke datum de rente en boete per dag door [gedaagde] zijn verschuldigd en wat de omvang van de aan rente en boete verschuldigde bedragen zal zijn.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente. De proceskosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 1.742,47 (te weten explootkosten ad	€ 106,47, griffierecht ad € 656,00 en salaris advocaat ad € 980,00. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na heden uitvoering te geven aan het bepaalde in artikel 10 van de Overeenkomst Plangebied Janninkkwartier te Enschede, in die zin dat [gedaagde] binnen twee weken na heden dient te verschijnen bij de al door partijen gekozen notaris mr. Mollema of diens plaatsvervanger en aldaar haar medewerking dient te verlenen aan levering van de percelen door middel van ondertekening van de definitieve leveringsakte van 20 december 2019 (productie 8 bij de inleidende dagvaarding), met voldoening van al de in deze akte benoemde voorwaarden in zijn algemeenheid en meer specifiek betaling van de overeengekomen koopsom van de percelen en de omzetbelasting aan de gemeente, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 20.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 2.500.000,00 is bereikt; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.742,47, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       5.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2020. 
       
     
   
   
     type:  
     coll: