ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:7919

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:7919 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 24-12-2024 / 200.347.590/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-12-24

Zaaknummer: 200.347.590/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:7919

---

Spoed kort geding over de opheffing van beslagen ten laste van een vastgoedvennootschap. De vordering van de beslaglegger is erop gebaseerd dat zij van de beslagene aandelen heeft gekocht van een BV, zonder ermee bekend te zijn dat in de onderneming van die vennootschap was gefraudeerd. Daardoor zegt zij schade te hebben geleden. Zij heeft althans gedwaald over de waarde van de aandelen. Hoewel de fraude vaststaat, acht het hof aannemelijk dat de gepretendeerde vordering ondeugdelijk is, omdat niet valt in te zien dat schade is geleden. Dat geldt zowel voor het standpunt dat sprake is van gederfde winst als voor een op de berekening van de koopprijs gebaseerde schade. Ook het beroep op dwaling kan naar het voorlopig oordeel van het hof niet slagen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.347.590/01 
       zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 580542 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 24 december 2024 
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante] Holding B.V. , 
       die is gevestigd in Harderwijk, 
       die hoger beroep heeft ingesteld, 
       en bij de voorzieningenrechter optrad als eiseres, 
       hierna:  [appellante] Holding , 
       advocaat: mr. H.P. Plas te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam1] B.V.,  
       
       als rechtsopvolger onder algemene titel van  [geïntimeerde] B.V. , 
       die is gevestigd in Harderwijk, 
       en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. F.W. Aartsen te Harderwijk. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       Dit geschil is na de introductie ervan bij het hof behandeld als spoed kort geding. Na de appeldagvaarding met grieven is een memorie van antwoord genomen, waarna de zaak op 13 december 2024 mondeling is behandeld. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 
     
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       In deze zaak vordert [appellante] Holding de opheffing van beslagen die namens [geïntimeerde] zijn gelegd. De vordering van die partij is erop gebaseerd dat zij van [appellante] Holding aandelen heeft gekocht van de besloten vennootschap [naam1] , zonder ermee bekend te zijn dat in de onderneming van die vennootschap was gefraudeerd. Daardoor zegt [geïntimeerde] schade te hebben geleden. Zij heeft althans gedwaald over de waarde van de aandelen. Dat geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellante] Holding is een vennootschap van de heer [naam2] . [geïntimeerde] is een vennootschap van de heer [naam3] en mevrouw [naam4] . Deze vennootschappen hebben vanaf oktober 2022 met elkaar samengewerkt. Zij waren beide aandeelhouder in het toenmalige [naam1] BV ( [naam1] ), dat zich bezighoudt met beleggingen in en de ontwikkeling van vastgoed. Omdat partijen deze gezamenlijke belangen wilden ontvlechten, heeft [appellante] Holding op 22 december 2023 haar belang van 25% in [naam1] aan [geïntimeerde] verkocht. [geïntimeerde] was daarna voor 100% aandeelhouder van [naam1] . Tot ongeveer een jaar voordien was de partner van [appellante] , [naam5] , indirect bestuurder van [naam1] (toen nog [naam6] geheten).  
       
     
     
       2.3 
       De persoonlijke vennootschap van [naam5] , Felindy, had in de loop van 2023 zelf nog een belang van 25% in het aandelenkapitaal van die vennootschap, en ook zij heeft dat belang aan [geïntimeerde] verkocht. Dat gebeurde op 30 mei 2023. Op dat moment had [geïntimeerde] de overige 50% van het aandelenkapitaal al van [naam7] Beheer BV gekocht. Die transactie vond plaats op 5 december 2022.  
       
     
     
       2.4 
       De koopprijs van de door [appellante] Holding gekochte aandelen is bepaald op € 175.000, na verrekening van vorderingen op [appellante] Holding van in totaal € 575.000. Levering vond plaats op 22 december 2023. In de leveringsakte hebben partijen verklaard dat tussen hen geen rechten of verplichtingen meer bestonden of konden ontstaan uit welke hoofde dan ook, behoudens (onder meer) die welke reeds bestonden of nog konden voortvloeien uit de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.5 
       Op 19 augustus 2024 heeft [geïntimeerde] aan de voorzieningenrechter verlof gevraagd om beslag te mogen leggen op diverse vermogensbestanddelen van [appellante] Holding. In het verzoek is de vordering inclusief rente en kosten begroot op € 2.189.000. Dat verlof is op 19 augustus 2024 verleend. Op 21 augustus 2024 heeft [geïntimeerde] vervolgens ten laste van [appellante] Holding conservatoir beslag laten leggen op de bankrekening van  [appellante] Holding bij Rabobank (dat slechts voor € 45,81 doel heeft getroffen) en op de vorderingen van [appellante] Holding op diverse vennootschappen, waaronder Spilsluizen BV. Daarnaast heeft [geïntimeerde] conservatoir beslag laten leggen op de door [appellante] Holding gehouden aandelen in enkele vennootschappen. 
       
     
     
       2.6 
       Op 3 september 2024 heeft [geïntimeerde] een bodemprocedure bij de rechtbank aanhangig gemaakt tegen [naam7] Beheer, Felindy Beheer, [appellante] Holding en [naam2] . In die procedure vorderde zij voor wat betreft [appellante] Holding primair dat [appellante] Holding zou worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden, nader op te maken bij staat. Subsidiair vorderde [geïntimeerde] dat de gevolgen van de koopovereenkomst aldus worden gewijzigd, dat de koopprijs wordt verminderd tot nihil, en dat [appellante] Holding ertoe wordt veroordeeld de koopprijs van  € 175.000,- aan [geïntimeerde] terug te betalen. 
       
     
     
       2.7 
        [appellante] Holding heeft bij de voorzieningenrechter de opheffing gevorderd van de beslagen die [geïntimeerde] heeft gelegd. Die vordering is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat alsnog toewijzing volgt. De vordering is in hoger beroep wel gewijzigd. Kortgezegd vordert [appellante] Holding nu opheffing van de beslagen, althans opheffing tegen zekerheidstelling door haar. Tegen die wijziging is op zichzelf geen bezwaar gemaakt, en ook het hof ziet geen procedurele belemmeringen. De wijziging wordt daarom geaccepteerd. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1 
       Het hof zal de gelegde beslagen opheffen. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld. 
       
       
         
           Het spoedeisende belang van [appellante] Holding 
         
       
       
     
     
       3.2 
        [appellante] Holding heeft aangevoerd dat haar spoedeisend belang is gelegen in het probleem dat door de beslaglegging is veroorzaakt ten aanzien van de aankoop en de herontwikkeling van een onroerende zaak aan Spilsluizen 9 en 9a in Groningen. Zij is voor 50% indirect aandeelhouder van de eigenaar van dat vastgoed (Spilsluizen BV). De looptijd van de hypothecaire geldlening van € 1.875.000 van Pontifex Bridge Financiering (DCMF) aan Spilsluizen BV loopt op 22 december 2024 af, en herfinanciering bij Rabobank staat ‘on hold’ totdat de bank kan vaststellen dat de financiële positie van de aandeelhouders van Spilsluizen BV voldoende is. De beslaglegging staat aan die conclusie in de weg. Daardoor dreigt DCMF haar zekerheid in te winnen, aldus [appellante] Holding, en in dat geval zal een veel lagere verkoopprijs worden gerealiseerd. Het rendement uit de herontwikkeling van het Vastgoed Spilsluizen wordt dan misgelopen. 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellante] Holding heeft een door haar en DCMF getekende akte overgelegd waaruit blijkt dat die partijen de verlenging zijn overeengekomen van een lening van € 1.875.000 met een looptijd tot 22 december 2024 of zoveel eerder als overeengekomen. Verder blijkt uit de overgelegde stukken dat [appellante] Holding op 8 oktober 2024 aan de accountmanager van Rabobank heeft gevraagd te bevestigen dat voor het oversluiten van deze lening noodzakelijk is dat de gelegde beslagen door [naam1] BV op de werkmaatschappijen van [appellante] Holding BV zijn opgeheven. Daarop is de volgende dag geantwoord dat beslaglegging bij aandeelhouders inderdaad aanleiding is om in dit soort situaties niet te financieren.  
       
     
     
       3.4 
       Hiermee is naar het oordeel van het hof het spoedeisende belang van [appellante] Holding aannemelijk gemaakt. 
       
       
         
           Het toetsingskader 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Nu het tweede lid van art. 705 Rv (onder meer) voorschrijft dat een conservatoir beslag dient te worden opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht, is het in eerste instantie aan [appellante] Holding om aannemelijk te maken dat de door [geïntimeerde] gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Het hof zal aan de hand van een beoordeling van hetgeen door beide partijen is gesteld en summierlijk is onderbouwd moeten beslissen of het beslag moet worden opgeheven. Daarbij geldt dat [geïntimeerde] ook andere (nieuwe) feiten en omstandigheden ter onderbouwing van de vordering kan aanvoeren dan in het beslagrekest zijn opgenomen.  
       
     
     
       3.6 
       
         Bij de beoordeling moet ook de vraag worden betrokken of het belang van [geïntimeerde] bij handhaving van het beslag zwaarder moet wegen dan het belang van [appellante] Holding bij opheffing. Hierbij geldt dat een conservatoir beslag ertoe strekt te waarborgen dat verhaal mogelijk zal zijn als de vordering van [geïntimeerde] in de bodemprocedure wordt toegewezen. Bij afwijzing van de vordering zal [geïntimeerde] wel kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.  
         
           Het beroep op non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       3.7 
       Aan de vorderingen van [geïntimeerde] ligt een verwijt ten grondslag dat op zichzelf niet ter discussie staat: voorafgaand aan de koop van de aandelen van [appellante] Holding zijn in de periode vanaf 18 augustus 2021 tot en met 19 oktober 2022 ten laste van bouwdepotrekeningen van [naam1] voor in totaal € 1.834.684 betalingen verricht op naam van [naam7] Project. Deze vennootschap was eigendom van de heer [naam7] , die op dat moment via [naam7] Beheer voor 50% aandeelhouder in [naam1] was.  
       
     
     
       3.8 
       Aan deze betalingen lagen fictieve facturen van [naam7] Project ten grondslag, die na betaling direct zijn gecrediteerd. Een met de creditfactuur corresponderend bedrag is daarbij telkens door [naam7] Project betaald op een andere rekening van [geïntimeerde] RE. Deze gelden zijn daarna buiten het toezicht van de bank besteed.  
       
     
     
       3.9 
       
        [appellante] Holding erkent dat zij (dat wil zeggen: aandeelhouder [naam2] ) van deze gang van zaken op de hoogte was, hoewel [appellante] Holding in de periode van de betalingen nog geen bestuurder of aandeelhouder was. Zij heeft niets aangevoerd waaruit met enige mate van zekerheid valt af te leiden dat dat ook voor [geïntimeerde] gold. Evenmin is van de kant van [appellante] Holding aangevoerd dat [geïntimeerde] er bij de koop van de aandelen desalniettemin rekening mee moest houden dat binnen de onderneming van [naam1] sprake was van dergelijke omvangrijke fraude. Dat betekent echter nog niet zonder meer dat de door [appellante] Holding geleverde aandelen in [naam1] niet aan de overeenkomst beantwoordden. Het antwoord op de vraag of dat het geval is, kan in deze procedure in het midden blijven. Ook als sprake is van non-conformiteit, heeft [geïntimeerde] namelijk alleen aanspraak op schadevergoeding als zij schade heeft geleden. Voor een ander verwijt dat [geïntimeerde] [appellante] Holding maakt - dat [appellante] Holding haar niet heeft geïnformeerd over een procedure tot huurprijswijziging - geldt het zelfde 
       
       
         
           De gepretendeerde schade: inleiding 
         
       
       
     
     
       3.10 
       De vraag of [geïntimeerde] schade heeft geleden, moet worden beantwoord aan de hand van een vergelijking van de huidige situatie met de fictieve situatie dat niet van een tekortkoming sprake zou zijn geweest.  
       
     
     
       3.11 
       Die schade bestaat in de redenering van [geïntimeerde] uit misgelopen rendement op eigen vermogen, omdat zij door de tekortkoming agiostortingen heeft moeten doen: het feit dat verbouwingen niet waren gerealiseerd waartoe het bouwdepot beschikbaar was gesteld (of voor veel lagere bedragen dan waarvoor was gefinancierd) is naar zeggen van [geïntimeerde] voor de financier van [naam1] aanleiding geweest om van aandeelhouder [geïntimeerde] te verlangen dat zij extra eigen vermogen in de vennootschap zou storten. Als gevolg daarvan zegt [geïntimeerde] schade te lijden, nu zij met die liquide middelen anders op een andere manier meer rendement had kunnen maken (zie de dagvaarding is de bodemzaak onder 61, 81 en – met betrekking tot [appellante] Holding – 97).  
       
     
     
       3.12 
       Daarnaast voert [geïntimeerde] aan dat zij € 175.000 als koopprijs voor de aandelen betaald. Zij zou dat niet hebben gedaan als zij zou zijn geïnformeerd over de frauduleuze betalingen en het bestaan van de huurprijswijzigingsprocedure (zie de dagvaarding in de bodemzaak onder 98). Het hof overweegt het volgende. 
       
       
         
           De gepretendeerde schade: gederfde winst 
         
       
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] beweert in de inleidende dagvaarding in het bodemgeschil van 3 september 2024 dat zij tot die datum € 3.800.000 kapitaal op de aandelen heeft moeten storten. Haar is haar nog onduidelijk hoe hoog de schade is die zij daardoor heeft geleden. Om die schade te kunnen berekenen, doet zij onderzoek naar de vraag waar de gelden aan zijn besteed die aan het depot zijn onttrokken.  
       
     
     
       3.14 
       Bij de onderbouwing van deze schadevordering gaat [geïntimeerde] er naar het hof begrijpt vanuit dat na de aandelentransactie van 22 december 2023 geen sprake bleek te zijn van de vereiste loan-to-valueverhouding van 70% waar zij wel op mocht rekenen. Dat zou een kapitaalinjectie noodzakelijk hebben gemaakt. Het hof constateert echter dat van een dergelijke kapitaalverhouding ook voorafgaand aan de koop geen sprake was. Vast staat namelijk dat [geïntimeerde] al voordien heeft ingestemd met de jaarrekeningen van [naam1] waaruit blijkt dat per 31 december 2021 sprake was van een loan-to-valueverhouding van 101,1% en per 31 december 2022 van 86,2%. [geïntimeerde] moet daarom geacht worden er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst al van op de hoogte te zijn geweest dat geen sprake was van een loan-to-valueverhouding van 70%. Het hof neemt bij dit voorlopige oordeel in aanmerking dat [naam3] , een van de bestuurders van [geïntimeerde] , een achtergrond als accountant heeft, zodat ervan kan worden uitgegaan dat hij de loan-to-valueverhouding eenvoudig uit de jaarrekeningen heeft kunnen opmaken.    
       
     
     
       3.15 
       Onbestreden is gebleven dat [geïntimeerde] mede door deze verhouding van vreemd en eigen kapitaal het hiervoor genoemde totaal van 3,8 miljoen euro aan additioneel vermogen heeft geïnvesteerd voor de afronding van de verbouwingen van het vastgoed uit de portefeuille van de vennootschap, en voor de aankoop van nieuw vastgoed. Dat deed zij echter al  voorafgaand  aan de koopovereenkomst met [appellante] Holding op 22 december 2023. Meer specifiek staat daarover het volgende vast (in afgeronde cijfers). 
       
       
         
           9 ton is gerelateerd aan een cessie op 23 januari 2023 van een vordering die voormalig aandeelhouder [naam7] Beheer op [naam6] / [naam1] had. Dit bedrag is op 25 januari 2023 gestort door middel van verrekening ter versterking van het kapitaal van [naam6] ;  
         
         
           4 ton heeft betrekking op de maandelijkse aflossing van een lening van Spring Producties vanaf eind maart 2023; 
         
       
       
         
           2 miljoen ziet op stortingen ten behoeve van de afbouw van projecten van [naam1] . Op 20 oktober 2023 schrijft [naam3] al aan zijn accountant dat deze storting met de bank is overeengekomen; 
         
         
           ruim 5 ton is bestemd voor de aankoop van nieuwe projecten. Ook daarover schrijft [naam3] in de mail van 20 oktober 2023 aan zijn accountant. 
         
         
           ruim 7 ton is blijkens dezelfde mail bestemd om als werkkapitaal te dienen. 
         
       
       
     
     
       3.16 
       Op 23 oktober 2023 werd in de toelichting op de jaarstukken geconcludeerd dat het totaal aan agio hierdoor op dat moment was opgelopen tot € 3.415.000.  
       
     
     
       3.17 
       De investeringen waar [geïntimeerde] haar schadevordering in de bodemzaak op baseert, kunnen dus niet dienen ter onderbouwing van haar vordering. Enigszins terloops heeft zij in aanvulling hierop aangevoerd dat de frauduleuze facturering [geïntimeerde] ook nadien heeft genoodzaakt aanvullende agiostortingen te doen (zij spreekt over 1 miljoen euro in het eerste half jaar van 2024). De jaarcijfers geven echter eerder steun aan het standpunt van [appellante] Holding dat de vermogenspositie van [naam1] door de frauduleuze factureringen niet is aangetast. Uit de jaarrekening 2022 blijkt dat de waarde van de vastgoedbeleggingen in dat jaar met € 1.352.795 is toegenomen. Volgens de balans 2022 bedraagt de toename van de waarde van vastgoed in ontwikkeling over 2022 € 1.277.274 en de toename van de waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie € 75.521. Uit de toelichting op de balans 2022 blijkt dat er in 2022 voor € 1.945.394 is geïnvesteerd in vastgoedbeleggingen in ontwikkeling en voor € 1.326.285 in vastgoedbeleggingen in exploitatie. Tegelijkertijd zijn de langlopende schulden in 2022 licht gedaald van € 11.347.528 naar € 11.290.960.  
       
     
     
       3.18 
       
        [geïntimeerde] heeft gesteld dat de verbouwingen waarvoor de bouwdepotfinanciering was aangegaan niet zijn gerealiseerd, omdat de gelden in het bouwdepot zouden zijn aangewend door aanschaf van ander vastgoed. [appellante] Holding heeft betwist dat de verbouwingen waarvoor de bouwdepot financiering was aangegaan niet zijn gerealiseerd, en ook dat de gelden in het bouwdepot zijn aangewend door aanschaf van ander vastgoed. Volgens [appellante] Holding zien de totale investeringen in vastgoedbeleggingen in 2022 van € 3.291.130 op verbouwingen (zie de toelichting op de balans 2022 ). Bij deze gemotiveerde betwisting heeft [geïntimeerde] niets aangevoerd ter verdere onderbouwing van haar stelling. Vooralsnog lijkt het erop dat de verbouwingen hebben plaatsgevonden en dat het geld uit het bouwdepot - weliswaar op een oneigenlijke manier, maar toch - besteed is aan vastgoed van [naam1] en dat het dus aan [naam1] ten goede is gekomen. De vermogenspositie van [naam1] is door de betreffende transacties naar voorlopig oordeel van het hof dan ook niet verzwakt.  
       
     
     
       3.19 
       Hoewel de stelplicht hier op de schouders van [appellante] Holding rust, kan Van [geïntimeerde] onder de geschetste omstandigheden wel enige onderbouwing worden gevraagd van het door haar ingenomen standpunt (i) dat ‘vaststaat’ dat de ruim € 1,8 miljoen euro aan bouwdepotgelden is besteed aan aankopen waarvoor die gelden niet bestemd waren en (ii) dat dat leidde tot overfinanciering die vanaf de aankoop van de aandelen eind 2023 nadere agiostortingen noodzakelijk maakte. Dergelijke onderbouwing ontbreekt echter. 
       
     
     
       3.20 
       Concluderend:  
       
       
         
           aannemelijk is dat [geïntimeerde] al voorafgaand aan de koop op de hoogte was van de door haar gestelde positie van overfinanciering waar [naam1] in verkeerde; 
         
         
           aannemelijk is dat de investeringen tot in totaal 3,8 miljoen die zij om die reden zegt te hebben moeten doen zijn gedaan  voordat  de koop werd gesloten; 
         
         
           aannemelijk is dat het totale agio hierdoor voorafgaand aan de koop was opgelopen tot 3,4 miljoen; 
         
         
           dat de bank ook na de koop van de aandelen een aanvullende investeringen heeft verlangd op grond van een overfinanciering die het gevolg was van de frauduleuze factureringen, heeft [geïntimeerde] niet onderbouwd; 
         
         
           hiermee is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de schadevordering van [geïntimeerde] voor zover die is gebaseerd op de kwestie van de frauduleuze betalingen.  
         
       
       
       
       
       
         
           De gepretendeerde schade: de koopprijs van de aandelen 
         
       
       
     
     
       3.21 
       
        [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat zij schade heeft geleden doordat de gekochte aandelen ten gevolge van de frauduleuze betalingen niets waard waren (of veel minder dan zij ervoor heeft betaald). Dat standpunt vraagt om een enigszins inzichtelijke en begrijpelijke onderbouwing van de wijze waarop de koopsom is berekend (of bij bekendheid met de fraude zou zijn berekend). Zoals het hof hierna uiteen zal zetten, bevat het dossier daarvoor echter teveel onduidelijkheden en tegenstrijdigheden. 
       
     
     
       3.22 
       Ter zitting is besproken dat [geïntimeerde] op 5 december 2022 50% van de aandelen in [naam1] van [naam7] Beheer heeft gekocht voor 1 miljoen euro. In de inleidende dagvaarding in de bodemzaak (onder 55) is weergegeven dat daarbij is uitgegaan van een totale waarde aan eigen vermogen van 1,1 miljoen. Dat suggereert dat de resterende 50% van de aandelen op dat moment een waarde vertegenwoordigde van 1 ton. Enkele maanden later, op 30 mei 2023, heeft [geïntimeerde] de helft van dat deel (dus 25% van het aandelenpakket) van Felindy gekocht voor 4 ton (dus voor 8 keer zoveel als op grond van de voorgaande transactie voor de hand zou hebben gelegen). Daarop volgde in december dat jaar de koop door [geïntimeerde] van de resterende 25% voor een in de koopakte vermelde prijs van € 175.000 (ruim de helft minder dan de transactie in mei voor een even groot aandelenpakket). Aangenomen moet echter worden dat partijen daarbij uit zijn gegaan van een waarde van € 750.000, omdat bij deze transactie ook een verrekening heeft plaatsgevonden van vorderingen op [appellante] Holding van in totaal € 575.000. In dat geval is gekocht voor het dubbele van 4 ton. Deze laatste transactie is ook onverenigbaar met de suggestie dat de daarbij overeengekomen prijs (of die nu € 175.000 beliep of € 750.000) is gebaseerd op de geprognosticeerde huurinkomsten van € 500.922 en een multiplier van 20. Die berekening lag immers aan de basis van de koop van een jaar eerder (50% van het aandelenpakket op 5 december 2022), waarbij de waarde van het totale vermogen werd bepaald op 1,1 miljoen en de waarde van de resterende 50% van de aandelen op 1 ton. Noch een koopsom van € 750.000 noch van € 175.000 valt daarop te baseren. Bovendien is onduidelijk waar de huurinkomsten van ruim 5 ton uit de berekening voor de transactie van 5 december 2022 op zijn gebaseerd. Volgens de jaarrekening 2022 bedroegen de huurinkomsten in 2021 € 158.266 en in 2022 € 405.713, dus veel minder dan het bedrag waar in de berekening van is uitgegaan. Het lijkt erop dat het bedrag van € 500.922 is vastgesteld om ‘onder de streep’ uit te komen op een afgerond getal van 1 miljoen voor het aandelenpakket van [naam7] Beheer en 1 ton voor dat van Felindy Beheer. 
       
     
     
       3.23 
       Voor al deze onduidelijkheden en (op het eerste gezicht) tegenstrijdigheden kon ter zitting geen verklaring worden gegeven. [geïntimeerde] kan bijna een jaar na het aangaan van de overeenkomst nog steeds niet duidelijk maken dat (en welke) gevolgen de frauduleuze betalingen hebben voor de waarde van de door haar van [appellante] Holding gekochte aandelen en de door haar betaalde koopprijs, gelet op de wijze waarop de koopprijs van deze aandelen is bepaald. Zij heeft de stelling van [appellante] Holding dat de frauduleuze betalingen geen gevolgen hebben voor de overeengekomen koopprijs dan ook onvoldoende weersproken.  
       
     
     
       3.24 
       Wat de frauduleuze factureringen betreft is daarom gebleken van de ondeugdelijkheid van de op non-conformiteit gebaseerde vordering. Dezelfde conclusie trekt het hof voor de hierna te bespreken discussie over de procedure bij de Huurcommissie. 
       
     
     
       3.25 
       
        [geïntimeerde] werd op 29 december 2023 geconfronteerd met een conceptdagvaarding van een advocaat van een huurder die op 9 mei 2022 een procedure bij de Huurcommissie tegen [naam1] was gestart. Op 31 januari 2023 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan die voor [naam1] nadelig was. [geïntimeerde] stelt dat zij nader onderzoek zou hebben gedaan naar de juistheid van de opgegeven omzet uit huurinkomsten als zij van deze procedure had geweten. Ook voert zij aan dat de koopprijs van de aandelen mede op die huurinkomsten is gebaseerd. Uit de aan haar gepresenteerde waardeberekening volgt dat [naam1] een omzet van € 500.922 uit huurinkomsten per jaar zou genereren Op basis daarvan, en met toepassing van een multiple van 20 is de vastgoedportefeuille gewaardeerd op € 10.018.446. Zoals gezegd, bedroeg de omzet in werkelijkheid echter slechts € 405.713. 
       
     
     
       3.26 
       Dit alles kan niet leiden tot verlaging van de koopsom: hiervoor is al geconcludeerd dat het standpunt onbegrijpelijk is dat de koopsom is bepaald op basis van de hiervoor beschreven berekeningsmethode. Daar komt bij dat, zoals ter zitting is besproken en gebleken, [naam1] ongeveer honderd huurders heeft. Slechts in een enkel geval is een procedure bij de Huurcommissie gevoerd die heeft geleid tot een huurverlaging. In die situatie kan zonder nadere onderbouwing – die niet is gegeven – hoe dan ook niet worden gesproken van een informatieverplichting bij de verkoop van de aandelen over de hardheid van huurinkomsten. Dat professionele verhuurders met een portefeuille van 100 woningen in een enkele procedure bij de Huurcommissie verwikkeld zijn, hoeft geen verbazing te wekken. Dat zo’n procedure aanhangig is, is in beginsel geen feit dat de aandeelhouder moet melden bij de verkoop van zijn aandelen. Dat kan anders zijn als de uitkomst van de procedure van belang is voor veel meer verhuurde woningen, maar dat die situatie zich hier voordoet, is niet aannemelijk geworden. Daar komt nog bij dat [appellante] Holding heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] in dit geval van de procedure op de hoogte was, of in elk geval kon zijn. Bovendien - als [appellante] Holding in deze kwestie al is tekortgeschoten - kan het niet vermelden van een enkele procedure bij de Huurcommissie niet de stelling dragen dat de procedure de Huurcommissie gevolgen heeft voor de waarde van de aandelen. Voor het gesuggereerde verband tussen die ene procedure en de gestelde omzetdaling (en, dientengevolge, de berekening van de koopsom) ontbreekt namelijk elke onderbouwing. Het hof verwijst naar wat het hiervoor heeft overwogen over de (ontbrekende) uitgangspunten voor de bepaling van de koopprijs. 
       
       
         
           Het beroep op dwaling 
         
       
       
     
     
       3.27 
       
        [geïntimeerde] heeft zich in de bodemprocedure subsidiair op dwaling beroepen. Zij vordert echter geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar opheffing van het nadeel (volgens haar € 175.000).  
       
     
     
       3.28 
       Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [geïntimeerde] het betoog van [appellante] Holding dat geen sprake is van nadeel onvoldoende heeft weersproken. Van nadeel kan immers alleen sprake zijn wanneer wordt vastgesteld dat de prijs van de aandelen op een lager bedrag zou zijn vastgesteld als [geïntimeerde] bij het sluiten van de overeenkomst bekend was geweest met de frauduleuze betalingen en/of de procedure bij de Huurcommissie.  
       
     
     
       3.29 
       Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of wel aan alle vereisten voor dwaling - in het bijzonder het vereiste van causaal verband - is voldaan.   
       
       
         
           Belangenafweging 
         
       
       
     
     
       3.30 
       Zoals het hof al heeft geconstateerd, is het belang van [appellante] Holding erin gelegen dat twee herfinancieringen niet kunnen doorgaan als de beslagen blijven liggen. Het belang van [geïntimeerde] bij handhaving van de gelegde beslagen (waarover geen bijzonderheden zijn aangevoerd) weegt daar niet tegenop. 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.31 
       Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep en bij de voorzieningenrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 8 oktober 2024 en beslist het volgende. 
     
     
     
       Heft op de op grond van het verlof bij beschikking van 19 augustus 2024 van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland door [geïntimeerde] ten laste van [appellante] Holding gelegde conservatoire beslagen; 
     
     
     
       gelast [geïntimeerde] binnen twee dagen na betekening van dit arrest mededeling daarvan te doen aan Coöperatieve Rabobank U.A., [naam6] Group BV, Straat van Florida BV, [naam6] Holding BV, Harderpark BV en Spilsluizen BV; 
     
     
     
       gelast [geïntimeerde] binnen twee dagen na betekening van dit arrest medewerking te (doen) verlenen aan doorhaling daarvan in de aandeelhoudersregisters van [naam6] Group BV, Straat van Florida BV en [naam6] Holding BV; 
     
     
     
       bepaalt dat [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt van € 10.000 per dag of dagdeel dat zij niet of slechts gedeeltelijk gehoor geeft aan de hiervoor gegeven last tot mededeling of medewerking, met een maximum van € 200.000; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] Holding tot aan de uitspraak van de voorzieningenrechter 
       €   112,37 aan procedurele kosten 
       € 1.661,-   aan salaris van de advocaat van [appellante] Holding (tarief complex kort geding) 
     
     
     
       en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] Holding in hoger beroep: 
     
     
     
       €    910,37 aan procedurele kosten 
       € 8.714,- aan salaris van de advocaat van [appellante] Holding (2 procespunten x appeltarief VIII) 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af wat verder is gevorderd. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door M.W. Zandbergen, H. de Hek en M. Wolters, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       24 december 2024.