ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2017:6814

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2017:6814 Rechtbank Gelderland , 27-12-2017 / AWB - 17 _ 1774

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2017-12-27

Zaaknummer: AWB - 17 _ 1774

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2017:6814

---

Directe planschade. Planvergelijking en compensatie in natura. Taxatie. Hoogte normaal maatschappelijk risico. Uit het concentratiebeleid van de gemeente voor detailhandel vloeit niet voort dat de planologische ontwikkeling – het specifiek bestemmen van een bakkerij buiten het centrumgebied waardoor geen andere vormen van detailhandel meer zijn toegestaan – in de lijn van de verwachtingen lag.

RECHTBANK GELDERLAND 
     Zittingsplaats Arnhem 
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: AWB 17/1774 
     
     
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 
     
     
       in de zaak tussen 
     
     
     
      [eiser], te [woonplaats], eiser 
     (gemachtigde: mr. I.M.C. van Leeuwen), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Berkelland , verweerder. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij besluit van 29 maart 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 11.500. 
     
     
     
       Bij besluit van 5 april 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 18.400. 
     
     
     
       Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 november 2017. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. I.M.C. van Leeuwen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A.E.M. Diepenveen-Welberg, vergezeld door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).  
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     1. Eiser is sinds 16 oktober 1984 eigenaar van het pand [locatie] te [woonplaats], en hij exploiteert in dit pand een bakkerij. Op 31 augustus 2015 heeft hij verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “[bestemmingplan]” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan is in zijn pand slechts een bakkerij toegestaan, en niet meer andere vormen van detailhandel.  
     Dit bestemmingsplan is in werking getreden op 6 november 2012 (hierna: de peildatum) en onherroepelijk geworden op 10 april 2013.  
     
     2. Verweerder heeft advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft in het planschadeadvies van februari 2016 een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden uit het op 25 maart 1997 vastgestelde bestemmingsplan “[bestemmingplan]” (hierna: het oude bestemmingsplan) en het nieuwe bestemmingsplan.  
     
       In het oude bestemmingsplan was het pand bestemd als “Woningbouw” met de aanduiding “winkel toegestaan”. Binnen deze bestemming was wonen en detailhandel toegestaan, alsmede praktijk- en kantoorruimten voor de uitoefening van een aan huis verbonden vrij beroep.  
       In het nieuwe bestemmingsplan is het pand bestemd als “Wonen” met de aanduiding “specifieke vorm van detailhandel – bakker”. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan in het gehele pand en een bakkerij op de begane grond. Voor vrije beroepen geldt dat het gebruik beperkt is tot een oppervlakte van ten hoogste 30% van de voor de woonfunctie bestemde gebouwen met een maximum van 50 m² per woning.  
     
     
     
       De SAOZ heeft in de planvergelijking geconcludeerd dat de gebruiksmogelijkheden zijn verslechterd omdat in het pand – naast de woonfunctie – nog slechts een bakkerij is toegestaan. Als gevolg van dit planologisch nadeel is de waarde van het winkeldeel van het pand op de peildatum gedaald van € 138.000 naar € 115.000.  
       De aard van de ontwikkeling – te weten het in het kader van een (aangescherpt) concentratiebeleid voor detailhandel in het kernwinkelgebied beperken van mogelijkheden voor detailhandel buiten dat kerngebied – is volgens de SAOZ aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee aanvrager rekening had kunnen houden. In dat kader wordt aangegeven dat met het vorige bestemmingsplan uit 1997 het concentratiebeleid reeds is ingezet en dat het in de loop van de tijd (mede gezien de economische ontwikkelingen sindsdien met toenemende leegstand van winkelpanden) te verwachten was dat dit zou worden aangescherpt. Gelet op de aard en structuur van de omgeving, zijnde een buiten het kernwinkelgebied gelegen straat met overwegend woningen in de directe omgeving, kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan in redelijkheid als passend worden aangemerkt. Volgens de SAOZ moet de planologische ontwikkeling als passend in het langjarig door de gemeente gevoerde ruimtelijk beleid worden beschouwd. Voorts wordt aangegeven dat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat niet goed te beoordelen zijn, dat de gevolgen van de mutatie voor de aanwending van het object in grote mate merkbaar zullen zijn, en dat de schade als groot moet worden aangemerkt.  
       Het voorgaande leidt volgens de SAOZ tot de conclusie dat 50 % van de schade (€ 11.500) voor rekening van eiser moet worden gelaten op grond van het normaal maatschappelijk risico, zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van € 11.500.  
       Verweerder heeft dit advies aan het primaire besluit ten grondslag gelegd.  
     
     
     
       In het bestreden besluit heeft verweerder naar aanleiding van het advies van de commissie bezwaarschriften het kortingspercentage verlaagd tot 20 % van de waardevermindering. Dit percentage (20 % van € 23.000 = € 4.600) leidt tot een tegemoetkoming in planschade van (€ 23.000 - € 4.600) € 18.400. 
     
     
     
       
         Planvergelijking 
       
     
     3. Eiser betoogt dat in het planschadeadvies van een onjuiste planvergelijking wordt uitgegaan. Volgens eiser wordt in het nieuwe bestemmingsplan ook de mogelijkheid beperkt om in het pand een aan huis verbonden beroep uit te oefenen. Onder het oude bestemmingsplan kon de gehele begane grond (181 m²) worden gebruikt voor de uitoefening van een vrij beroep en onder het nieuwe bestemmingsplan is deze oppervlakte beperkt tot 50 m², aldus eiser.  
     Eiser betoogt voorts dat het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan is verkleind met ongeveer 25 m². Volgens eiser zijn de waardeverminderende gevolgen van deze verkleining niet gemotiveerd, en is het herstel van deze kennelijke omissie in een latere bestemmingsplanherziening niet geborgd.  
     
     
       3.1. 
       Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. 
       
     
     
       3.2. 
       In de regels van het nieuwe bestemmingsplan is in artikel 19.2.6 voor vrije beroepen het volgende opgenomen: 
       a. het gebruik blijft beperkt tot een oppervlakte van ten hoogste 30% van de voor de woonfunctie bestemde gebouwen met een maximum van 50 m² per woning; 
       b. aan het woonkarakter van de voor de woonfunctie bestemde gebouwen wordt geen afbreuk gedaan. 
       
     
     
       3.3. 
       In de regels van het oude bestemmingsplan is in artikel 3.1, onder b, opgenomen dat het gebruik als praktijk- en kantoorruimten voor de uitoefening van een aan huis gebonden vrij beroep is toegestaan, mits de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd blijft.  
       
     
     
       3.4. 
       
         De rechtbank stelt vast dat in het nieuwe bestemmingsplan – anders dan in het oude bestemmingsplan – een maximale oppervlakte voor een aan huis gebonden beroep is opgenomen. Onder het oude bestemmingsplan gold wel de beperking dat de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd dient te blijven.  
         Door de formulering in het oude bestemmingsplan is geen exacte begrenzing van de toegestane oppervlakte voor een aan huis verbonden beroep te geven. Uit deze bepaling vloeit naar het oordeel van de rechtbank echter niet voort dat de gehele begane grond mocht worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep. In dat geval is geen sprake meer van het handhaven van de woonfunctie als overwegende functie.  
         Bij het gebruik van een deel van de begane grond ligt de maximaal te gebruiken oppervlakte onder het oude bestemmingsplan in de buurt van de toegestane oppervlakte van 50 m² onder het nieuwe bestemmingsplan. 
         Naar het oordeel van de rechtbank is daarom geen sprake van nadeligere planologische positie voor eiser voor wat betreft het aan huis gebonden beroep.  
         De beroepsgrond faalt in zoverre. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Met betrekking tot de verkleining van het bouwvlak en de aanduiding voor detailhandel stelt de rechtbank vast dat de verkleining tussen partijen niet in geschil is.  
         Volgens verweerder is echter geen sprake van planologisch nadeel omdat het onder het overgangsrecht valt. Voor zover wel sprake is van planologisch nadeel zal dit worden gecompenseerd in een nieuw bestemmingsplan, aldus verweerder.  
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank is door het wegbestemmen van een deel van het bouwvlak en de aanduiding voor detailhandel sprake van planologisch nadeel. Dat het bouwwerk en het gebruik onder het overgangsrecht valt maakt het voorgaande niet anders, aangezien het overgangsrecht niet wordt betrokken in de planvergelijking. 
         Anders dan verweerder heeft betoogd is voorts geen sprake van een compensatie in natura doordat de wegbestemde bouw- en gebruiksmogelijkheden in een nieuw bestemmingsplan worden hersteld. Deze compensatie is namelijk niet vastgelegd in het bestreden besluit.  
         De beroepsgrond slaagt.  
       
       
       
         
           Taxatie  
         
         4.	In de taxatie in het planschadeadvies is voor de oude situatie uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 95 voor de winkel (58 m²), een huurwaarde van € 65 per m² voor de kantine/bakkerij (120 m²) en een huurwaarde van € 5 per m² voor de provisiekelder (24 m²). In het planschadeadvies heeft de SAOZ naar aanleiding van deze huurwaarden het pand getaxeerd op € 138.000.  
         In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 75 per m² voor de winkel en zijn de huurwaarden voor de kantine/bakkerij en provisiekelder gelijk gebleven. Door deze verminderde huurwaarde komt de taxatie in de nieuwe situatie uit op € 115.000. 
       
       
     
     
       4.1 
       
         Eiser betoogt dat in de taxatie van het pand ten onrechte wordt uitgegaan van de feitelijke situatie en niet van de maximale planologische mogelijkheden. De huurwaarde van de winkel van € 95 zou daarom ook moeten gelden voor de kantine/bakkerij.  
         Ter vergelijking verwijst eiser naar de taxatie in het planschadeadvies van de SAOZ met betrekking tot het pand op het perceel Nieuwstraat 26. Dat pand is in het nieuwe bestemmingsplan eveneens voorzien van een specifieke detailhandelsbestemming, namelijk “viswinkel”, en in dat advies wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 110 per m² voor zowel de werkruimte als de winkelruimte. Volgens eiser zijn de panden voorts sterk vergelijkbaar, zodat in het advies ten onrechte wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 95 per m² in plaats van € 110 per m².  
         Tot slot betoogt eiser dat de waardevermindering per m² in het advies met betrekking tot Nieuwstraat 26 (€ 30 per m²) groter is dan in zijn geval (€ 20 per m²). Omdat de nadelige planologische wijziging vergelijkbaar is, valt niet in te zien waarom deze waardevermindering afwijkt, aldus eiser. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         De rechtbank overweegt dat bij de waardering van het pand rekening moet worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden onder het oude en het nieuwe planologische regime. Zoals verweerder onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 13 juli 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1932) terecht heeft aangevoerd kan ook betekenis toekomen aan de feitelijke staat van het object, bijvoorbeeld wanneer de verbouwingskosten meer bedragen dan de toename in de huurwaarde bij het gebruik conform de maximale planologische mogelijkheden.  
         Verweerder heeft aangegeven dat de verbouwingskosten om van de kantine/bakkerij winkelruimte te maken ongeveer 150 euro per m² bedragen. Dit komt neer op (€ 150 x 120 m² =) € 18.000. Dit is meer dan de toegenomen huurwaarde van € 11.000.  
         Deze berekening heeft eiser niet gemotiveerd bestreden.  
         Naar het oordeel van de rechtbank mocht verweerder daarom – gelet op de verbouwingskosten van het pand en het daaruit voortvloeiende onderscheid in huurwaarde tussen de kantine/bakkerij en de winkelruimte – de feitelijke staat van het pand betrekken in de taxatie.  
         De beroepsgrond faalt in zoverre.  
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Met betrekking tot de hoogte van de taxatie overweegt de rechtbank dat de taxatie slechts terughoudend kan worden getoetst. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (zie de uitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2939).  
         De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen (zie de uitspraak van de Afdeling van 14 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY3052). 
         Verweerder mag in beginsel uitgaan van de juistheid van het advies van de taxateur, tenzij dit advies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat verweerder dit niet, of niet zonder meer, aan zijn besluit ten grondslag mag leggen.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         De deskundige van de SAOZ heeft op de zitting aangegeven dat het verschil in huurwaarde tussen de panden kan worden verklaard door de verschillende indeling. Het pand Nieuwstraat 26 beschikt over een bredere etalage waardoor een hogere huurwaarde is gerechtvaardigd.  
         De rechtbank acht deze uitleg niet onaannemelijk. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat in het advies ten onrechte van een huurwaarde van € 95 is uitgegaan.  
         De beroepsgrond faalt. 
       
       
       
         
           Planschadetaxatie versus WOZ-taxatie 
         
         5.	Eiser betoogt dat een aanzienlijk verschil bestaat tussen de waardedaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en de waardedaling in het kader van de planschadetaxatie. Volgens eiser bedroeg de WOZ-waarde voor de woning en de winkel tezamen in 2012 € 318.000, in 2013 € 307.000, in 2014 € 299.000 en in 2015 € 231.000, hetgeen neerkomt op een daling van in totaal € 87.000. Volgens eiser heeft verweerder het verschil met de waardedaling in het kader van het planschadetaxatie onvoldoende gemotiveerd, ook als slechts 50 % van de waardedaling van € 87.000 aan de winkel wordt toegerekend.  
       
       
     
     
       5.1. 
       Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 30 november 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3196) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. Dit neemt evenwel niet weg dat van verweerder kan worden verlangd dat zijn besluit van een nadere motivering wordt voorzien als een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat en de peildata voldoende dicht bij elkaar liggen. 
       
     
     
       5.2. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de WOZ-waardedaling terecht geen aanleiding gezien voor een aanvullende motivering van de planschadetaxatie. De waardedaling in het kader van de WOZ vloeit met name voort uit de lagere WOZ-waarde in 2015, dus ruim na de peildatum van november 2012. Daarnaast blijkt uit de WOZ-waardering niet welk deel van de waardedaling aan de winkel moet worden toegerekend.  
         De beroepsgrond faalt. 
       
       
       
         
           Normaal maatschappelijk risico 
         
         6.	Eiser betoogt dat verweerder ten onrechte een korting van 20 % op de waardedaling voor zijn rekening heeft gelaten in verband met het normaal maatschappelijk risico. Volgens eiser lag de gebruiksbeperking van detailhandel niet in de lijn van de verwachting.  
       
       
     
     
       6.1. 
       Artikel 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt: 
       1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 
       2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: 
       a. (…); 
       b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 
       
         1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 
         2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. 
       
       
     
     
       6.2. 
       Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel, aldus voormelde uitspraken.  
       
       
         Zoals de Afdeling eveneens eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 
       
       
       
         Zoals de Afdeling in de uitspraak van 27 september 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:2598) heeft overwogen betekent de omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag.  
       
       
     
     
       6.3. 
       
         Verweerder heeft zijn standpunt dat het wegbestemmen van de bredere detailhandelsbestemming in de lijn van de verwachting lag gebaseerd op concentratiebeleid voor detailhandel zoals opgenomen in het oude bestemmingsplan. In de toelichting van dit bestemmingsplan staat dat het centrum van [woonplaats] in onderverdeeld in drie zones, namelijk het centrumgebied (grootste zone), het winkelcentrumgebied en het winkelstimuleringsgebied (kleinste zone). Op pagina 26 van de toelichting is over winkelpanden buiten deze gebieden – zoals het pand van eiser – het volgende opgenomen: 
         “Winkelpanden die buiten het winkelstimulerings- en winkelcentrumgebied liggen komen voor verplaatsing naar het winkelstimuleringsgebied in aanmerking. Om die reden is niet voor een winkelbestemming gekozen maar voor een woonbestemming, waarbinnen detailhandel is toegestaan. Middels een aanduiding op de plankaart is aangegeven voor welke panden dit geldt. Vanwege deze aanduiding is sprake van een positieve bestemming (geen overgangsrecht); indien een winkelfunctie definitief verdwenen is, is nieuwvestiging van een andere winkel niet meer toegestaan en wordt de betreffende aanduiding van de plankaart verwijderd. In alle gevallen geldt dat winkelpanden normale uitbreidingsmogelijkheden krijgen.” 
       
       
     
     
       6.4. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank vloeit uit het in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen beleid niet voort dat het in de lijn van de verwachting lag dat de bestemming van winkelpanden buiten het centrumgebied specifiek zou worden beperkt tot de bestaande vorm van detailhandel, in dit geval een bakkerij.  
         Uit het beleid vloeit slechts voort dat na definitieve beëindiging de gehele winkelaanduiding zal komen te vervallen. Daaruit valt niet af te leiden dat een bestaande detailhandelsfunctie specifiek zal worden bestemd, danwel dat sprake is van een actief uitsterfbeleid voor detailhandel buiten het centrumgebied.  
         Verweerder heeft daarom ten onrechte een kortingspercentage van 20 % toegepast. 
         De beroepsgrond slaagt.  
       
       
       
         
           Deskundigenkosten 
         
         7.	Eiser betoogt dat hij zich heeft laten bijstaan door ing. R.W.M. Klein Gunnewiek, makelaar-taxateur. Volgens eiser heeft verweerder het uurtarief van Klein Gunnewiek ten onrechte op € 75 per uur vastgesteld. Dit dient € 125 per uur te zijn.  
       
       
     
     
       7.1. 
       Zoals de Afdeling in de uitspraak van 7 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2398) heeft overwogen kunnen kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. 
       
     
     
       7.2. 
       De rechtbank acht het door verweerder gehanteerde uurtarief van € 75 niet onredelijk. De beroepsgrond faalt. 
       
       8. Het beroep is gegrond gelet op hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 3.6 en 6.4.  
       Omdat verweerder het planologisch nadeel in verband met het gedeeltelijk wegbestemmen van het bouwvlak nog moet taxeren ziet de rechtbank geen aanleiding om over te gaan tot finale geschilbeslechting. De rechtbank volstaat met de vernietiging van het bestreden besluit en geeft verweerder met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht de opdracht om binnen 8 weken een nieuw besluit te nemen met inachtname van deze uitspraak.  
       
       
         Voor zover verweerder in dit nieuwe besluit het nadeel van het wegbestemmen van een deel van het bouwvlak wil herstellen door middel van een nieuw vast te stellen bestemmingsplan, dan dient deze compensatie in natura uitdrukkelijk in het nieuwe besluit te zijn vastgelegd.  
         Ter zitting heeft verweerder met betrekking tot de termijn voor deze compensatie aangegeven dat binnen een termijn van 2 jaar een nieuw bestemmingsplan kan zijn vastgesteld. 
         De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat verweerder ten onrechte een kortingspercentage van 20 % heeft toegepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om het specifiek bestemmen van detailhandel aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Ook uit de beoordeling van de andere uit de jurisprudentie van de Afdeling voortvloeiende criteria blijkt niet dat aanleiding bestaat om in dit geval een kortingspercentage toe te passen. 
         In het nieuwe besluit dient verweerder daarom geen kortingspercentage toe te passen. 
       
       
       9. Nu het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).  
       Verder komen de door eiser opgegeven reis- en verletkosten voor vergoeding in aanmerking. De reiskosten worden bepaald op € 25, en de verletkosten op € 200 (4 uur x € 50). 
       
       
         De rechtbank ziet geen aanleiding om de kosten die gemaakt zijn in verband met de door de architect getekende plattegrond te vergoeden. Deze schets heeft namelijk geen rol gespeeld in de voorliggende geschilpunten.  
       
       
       10. Voorts bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 168 vergoedt.  
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt het bestreden besluit; 
       
       
         draagt verweerder op binnen 8 weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser van € 1.215; 
       
       
         draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168 aan eiser te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       
         
         
         
         
           
             
               Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E. Mengerink, griffier.  
               De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:  
               
             
           
           
             
               
               
               
               
               griffier 
             
             
               
             
             
               
               
               
               
               rechter 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Afschrift verzonden aan partijen op: 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
                 Rechtsmiddel 
               
               Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.