ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2008:BG8340

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2008:BG8340 Rechtbank Utrecht , 24-12-2008 / 30835 / HF ZA 94-56

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2008-12-24

Zaaknummer: 30835 / HF ZA 94-56

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2008:BG8340

---

Erfrecht. Geen onrechtmatige daad door verkoop onroerende zaken uit de nalatenschap voor de verdeling. Verkoopprijs in deze omstandigheden niet te laag.

vonnis 
       RECHTBANK UTRECHT 
     
     
     Sector handels- en familierecht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 30835 / HF ZA 94-56 
     
     Vonnis van 24 december 2008 
     
     in de zaak van 
     
     
       1.	[eiser sub 1], 
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [eiser sub 1], 
       2.	[eiser sub 2], 
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [eiser sub 2], 
       eisers in conventie, 
       verweerders in reconventie, 
       advocaat mr. M.G.F. van Voorst tot Voorst, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	de erven van [gedaagde sub 1], 
       a. [X] 
       wonende te [woonplaats] 
       b. [Y] 
       wonende te [woonplaats]  
       c. [Z] 
       wonende te [woonplaats] 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 1], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. E.P.M. van Veggel, 
     
     
     
       2.	[gedaagde sub 2], 
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 2], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat onttrokken, laatstelijk J.M. van Noort,   
     
     
     
       3.	[gedaagde sub 3], 
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 3], 
       gedaagde in conventie, 
       niet verschenen, 
     
       
     
       4.	[gedaagde sub 4], 
       wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 4], 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. E.J. Bijleveld, 
     
     
     
       5.	[gedaagde sub 5], 
       wonende te Amsterdam, 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 5], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. E.J. Bijleveld. 
     
     
     1.	De procedure 
     
     
       1.1.	Het verdere verloop van de procedure na het tussenvonnis van 13 april 2005  
       blijkt uit: 
       -	de akte na deskundigenbericht tevens wijziging van eis van de zijde van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5]; 
       -	de antwoordakte na voorlopige deskundigenbericht van de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]; 
       -	antwoordakte na deskundigenbericht van de zijde van [gedaagde sub 1]; 
       -	akte uitlating van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5]. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     2.	De verdere feiten 
     
     2.1.	[gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hebben de rechtbank verzocht deskundigen te benoemen voor het uitbrengen van een voorlopig deskundigenbericht om de tot de nalatenschap behorende onroerende zaken te waarderen die in 2001 zijn verkocht. De procedure waar dit verzoek in is behandeld, is bij deze rechtbank bekend onder het nummer 153036/HA RK 02-452, verder te noemen: de rekestprocedure. Dit verzoek is bij de beschikking van 13 april 2005 toegewezen. De rechtbank heeft in de rekestprocedure als deskundigen benoemd de heren R.Ph. Kok, R. van Loenen en N.J. Verhoef. Aan de deskundigen is opgedragen de onroerende zaken te waarderen tegen de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik en tevens in de verhuurde staat in december 2001 en tevens per de datum van de taxatie. Op 24 april 2007 hebben de deskundigen het taxatierapport gedeponeerd ter griffie van de rechtbank, hierna in dit vonnis aangeduid als het taxatierapport. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hebben dit taxatierapport in deze procedure als productie 1 bij hun akte na deskundigenbericht ingebracht.  
     
     2.2.	Op 14 november 2007 heeft in de rekestprocedure een mondelinge behandeling plaatsgevonden in aanwezigheid van de deskundigen.  
     
     2.3.	In het taxatierapport zijn de onroerende zaken in Utrecht getaxeerd naar de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik als waren de woningen gesplitst en onder aftrek van de geschatte splitsingskosten, en daarnaast naar de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Beide steeds per december 2001 en per januari 2006. 
       
     
       In het taxatierapport komen de deskundigen tot de volgende waarden: 
       I.	[adres 1] 
       December 2001 EUR 461.500,00 (verhuurde staat EUR 299.975,00) 
       Januari 2006 EUR 641.000,00 (verhuurde staat EUR 512.800,00) 
       II.	[adres 2] 
       December 2001 EUR 340.000,00 (verhuurde staat EUR 221.000,00) 
       Januari 2006 EUR 530.000,00 (verhuurde staat EUR 424.000,00) 
       III.	[adres 3] 
       December 2001 EUR 195.500,00 (verhuurde staat EUR 127.075,00) 
       Januari 2006 EUR 293.250,00 (verhuurde staat EUR 234.600,00) 
       IV.	[adres 4]  
       December 2001 EUR 202.500,00 (verhuurde staat EUR 152.625,00) 
       Januari 2006 EUR 245.500,00 (verhuurde staat EUR 209.400,00) 
       V.	[adres 5] 
       December 2001 EUR 450.000,00 (verhuurde staat 292.500,00) 
       Januari 2006 EUR 780.000,00 (verhuurde staat 624.000.00) 
       VI.	[adres 6] 
       December 2001 EUR 230.000,00 (verhuurde staat EUR 149.500,00) 
       Januari 2006 EUR 310.500,00 (verhuurde staat EUR 248.400,00) 
     
     
     
       2.4.	In het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen 
       “Uitgangspunten voor de taxatie zijn: 
       •	de huurbedragen zoals deze waren in 2001 en 2005 en voor zover beschikbaar; 
       •	de verbouwingskosten zoals zijn opgenomen en zoals deze nog worden geschat voor zover nog uit te voeren in 2006; 
       •	het puntenwaarderingstelsel voor 2006 en geschat op basis van woonoppervlakte per zelfstandige woning; 
       •	de bodemgegevens zoals deze worden verstrekt door Dienst Stadontwikkeling, afdeling Milieu en Duurzaamheid van de gemeente Utrecht; 
       •	de taxateurs hebben visueel – voor zover waarneembaar – de objecten beoordeeld. Voor een aantal objecten waren de platte daken niet waar te nemen. Voor de objecten is een bouwkundig onderzoek uitgevoerd; 
       •	de kadastrale gegevens van de percelen zoals deze thans bekend zijn bij het kadaster te Utrecht, voorgaande titels zijn niet onderzocht. 
     
     
     
       De werkwijze van de taxateurs 
       Om tot de waardering te komen, is onderzocht welke transacties in de jaren hebben plaatsgevonden met betrekking tot soortgelijke objecten en locaties. Vanuit deze gegevens is gekomen tot een waardering per m2 woonoppervlakte voor elk object, als ware elke woning een afzonderlijk te waarderen zakelijk recht. Gegeven het feit dat tot diverse percelen meerdere woningen behoren, is een schatting gemaakt van splitsingskosten met als doel tot een waardering per woning te komen.  
       Deze taxatie is geschied overeenkomstig de Voorwaarden NVM 2000. […]” 
     
     
     
       2.5.	In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 14 november 2007 in de rekestprocedure, is onder meer opgenomen: 
       “ Mr. Levelt-Iseger vraagt aan de deskundigen welke factoren een rol hebben gespeeld bij de waardebepaling van de panden die door hen zijn getaxeerd, en vraagt daarbij met name naar de gemeten oppervlakte en de gehanteerde prijs per vierkante meter. De heer Kok antwoordt namens de deskundigen dat de getaxeerde waarden niet de uitkomst zijn van een berekening waarbij de oppervlakte wordt vermenigvuldigd met de prijs per vierkante meter, maar dat de uiteindelijke prijs door de deskundigen is bepaald aan de hand van allerlei factoren zoals o.a. uitzicht, tuinligging, originele details, winkels en emotie-aspecten. Vanuit die waarde wordt vervolgens een berekening gemaakt naar oppervlakte en vierkante-meterprijs en niet andersom. […] 
       Mr. Levelt-Iseger merkt vervolgens op dat de splitsings- en renovatiekosten erg veel bedragen en vraagt aan de deskundigen waar deze schattingen op gebaseerd is. De heer Kok antwoordt hier namens de deskundigen op dat zij deze inschatting hebben gemaakt aan de hand van hun ervaring van wat er in de regel vereist is om tot splitsing over te kunnen gaan (volgens de eisen van de gemeente) zoals o.a. geluidisolerende vloeren en de periode dat een pand onderhoudsvrij moet zijn. Verder merkt de heer Kok op dat ze bij het bepalen van een bedrag aan splitsingskosten uitgegaan zijn van een gemiddeld bedrag.  […] 
       Tot slot vraagt de voorzitter aan de deskundigen of zij bij hun rapport en de daarin genoemde waarden blijven. De deskundigen hebben geantwoord dat zij daar bij blijven.” 
     
     
     
     
       3.	De verdere beoordeling 
       in conventie en in reconventie 
     
     
     3.1.	De rechtbank blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 8 januari 1997 en van 13 april 2005. Hieronder zal zij overgaan tot de beoordeling van de resterende geschilpunten.   
     
     
       De onroerende zaken 
       3.2.	In rechtsoverweging 4.4. van het tussenvonnis van 13 april 2005 is onder meer overwogen dat nader moet worden onderzocht of de gerealiseerde verkoopprijs van de tot de nalatenschap behorende onroerende zaken per ultimo 2001, overeenkomt met de reële waarde in de staat per ultimo 2001 en dat de uitkomst van het voorlopig deskundigenbericht voor de beoordeling hiervan zal worden afgewacht. De deskundigen hebben het taxatierapport op 24 april 2007 gedeponeerd en [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hebben dit bij akte in deze procedure ingebracht. 
     
     
     3.3.	 Nadat het taxatierapport is uitgebracht is de vraag of het voor de verdere beoordeling als uitgangspunt kan worden aanvaard. Voor de beoordeling van die vraag is ten eerste de wijze waarop het taxatierapport tot stand is gekomen van belang. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voldoende zorgvuldig geweest. Niet is gebleken dat de deskundigen in strijd met de in de beschikking van 13 april 2005 opgenomen werkwijze hebben gehandeld of andere fundamentele beginselen die bij de totstandkoming van een deskundigenbericht in acht genomen dienen te worden hebben geschonden.  
     
     3.4.	Vervolgens ligt ter beoordeling voor of de inhoud van het taxatierapport dient te worden overgenomen. Door [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] is betoogd dat de door de deskundigen gehanteerde methode niet juist is geweest en dat als gevolg hiervan het taxatierapport niet bindend is. Zij stellen dat de deskundigen de suggestie wekken dat door het vergelijken van verkoopprijzen van soortgelijke woningen een prijs per vierkante meter (m2) is bepaald waarna steeds het aantal m2 van de te waarderen woning hiermee is vermenigvuldigd. Na aftrek van de splitsingskosten wordt de getaxeerde waarde verkregen. Volgens [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] is op de mondelinge behandeling echter duidelijk geworden dat de deskundigen niet op deze objectieve wijze de waarde hebben vastgesteld, maar de waarden hebben geschat. Verder hebben [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] aangevoerd dat de door de deskundigen gehanteerde oppervlakten onjuist zijn (te klein) en dat de splitsings- en renovatiekosten onbegrijpelijk hoog zijn. Vervolgens hebben zij zelf alternatieve berekeningen gemaakt. Door de prijs per m2 volgens de deskundigen te vermenigvuldigen met de werkelijke oppervlakte van de woningen en lagere splitsingskosten hierop in aftrek te brengen, komen [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] tot een totale waarde van de onroerende zaken per 2001 van EUR 2.505.188,00. Aan de hand hiervan berekenen zij de schade op het verschil tussen deze waarde en de gerealiseerde verkoopprijs van EUR 1.157.139,00 naar rato van hun erfdeel. 
     
     3.5.	Ten aanzien van de gehanteerde methode en de inhoud van het taxatierapport stelt de rechtbank voorop dat uit artikel 152 lid 2 Rv volgt dat de rechtbank vrij is in de waardering van het taxatierapport. Bij die waardering is van belang dat de door de deskundigen in hun onderzoek gehanteerde methode aanvaardbaar is. De deskundigen hebben in beginsel de vrijheid om bij hun onderzoek de methode te hanteren die hun het beste voorkomt. Dit kan anders zijn als bij de opdracht een andere methode is voorgeschreven, indien de gebruikte methode onmiskenbaar onjuist is of binnen het vakgebied ongebruikelijk en omstreden is. Uit het taxatierapport blijkt dat de deskundigen onderzocht hebben welke transacties van soortgelijke objecten en locaties hebben plaatsgevonden. De vergelijkbare objecten en de bijbehorende waarden die door de deskundigen zijn gebruikt, blijken uit de bijlage bij het taxatierapport. Vervolgens zijn, waar van belang, de geschatte splitsingkosten en renovatiekosten hierop in aftrek gebracht.  
     
     3.6.	Hetgeen de deskundigen tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard over hun werkwijze stemt niet geheel overeen met wat daarover in het taxatierapport is opgenomen. Dat maakt echter in deze zaak niet dat het taxatierapport en de daarin vervatte conclusies terzijde moeten worden gesteld. Het is immers niet ongebruikelijk onroerende zaken aan de hand van historische verkoopgegevens van vergelijkbare objecten te taxeren. Dat in aanvulling daarop per object diverse factoren een rol spelen als de ligging, bijzondere details en - gelet op deze specifieke factoren van het object - de te verwachte opbrengst van de woning op de markt volgens de ervaring van de deskundige, is niet omstreden. Of dan vervolgens een prijs per m2 wordt berekend die wordt vermenigvuldigd met de totale oppervlakte dan wel een verwachte prijs op de markt wordt teruggerekend naar een prijs per m2 is niet van belang. Vast staat dat drie in de stad Utrecht ervaren makelaars tot een onderbouwde, consistente waardering zijn gekomen. Na opmerkingen en vragen van de partijen aan de deskundigen naar aanleiding van het taxatierapport op de mondelinge behandeling, hebben de deskundigen verklaard bij de in het taxatierapport opgenomen waarden te blijven. De getaxeerde waarden komen de rechtbank voldoende gemotiveerd en overtuigend voor en de rechtbank neemt deze voor de verdere beoordeling van het geschil over. Voor wat betreft de hoogte van de splitsingskosten wordt nog overwogen dat de deskundigen voldoende hebben gemotiveerd hoe zij tot de schatting van de splitsingskosten zijn gekomen. Dat die inschatting te hoog is, is niet voldoende door [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] onderbouwd om de in het taxatierapport opgenomen waarden terzijde te stellen.  
     
     3.7.	Voorzover partijen in hun stellingen hebben willen aansluiten en voortbouwen op de taxatie van 7 april 1997 verwijst de rechtbank naar hetgeen in het tussenvonnis van 13 april 2005, in rechtsoverweging 4.4., is overwogen. Dit leidt er toe dat de taxatie van 7 april 1997 en de in 2001 opgestelde actualisatie hiervan niet kan dienen als aanknopingspunt voor de waardering.  
                
     
       3.8.	[gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] stellen dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] jegens hen onrechtmatig hebben gehandeld door met gebruikmaking van het kort geding vonnis van 3 mei 2001 de onroerende zaken te verkopen en te leveren voor de koopprijs van EUR 1.157.139,00.  [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hebben de waarde in 2001 berekend op EUR 2.608.818,00 althans   
       EUR 2.505.188,00 en stellen dat zelfs als de in het taxatierapport genoemde waarde van EUR 1.411.063,00 wordt gevolgd duidelijk is dat tegen een te lage prijs is verkocht. 
     
     
     3.9.	[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben weersproken dat zij onrechtmatig hebben gehandeld en stellen dat het hun vrij stond het vonnis in kort geding uit te voeren. Een vonnis dat na hoger beroep en schorsingsverzoeken in stand is gebleven. 
     
     
       3.10.	Vast staat dat bij akte van levering van 19 december 2001, na het vonnis in kort geding van 3 mei 2001, de hierboven in 2.5 genoemde onroerende zaken zijn geleverd aan de koper tegen een koopprijs van fl 2.550.000,00, zijnde EUR 1.157.139,50.  
       Hiervoor is vastgesteld dat het taxatierapport als uitgangspunt heeft te gelden voor de waarde van de in 2001 verkochte onroerende zaken. De rechtbank zal dan ook bij de verdere beoordeling door partijen gestelde waarden die niet op het taxatierapport zijn gegrond passeren.  
     
     
     3.11.	Ook met het taxatierapport als uitgangspunt stellen [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] enerzijds en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] anderzijds verschillende waarden van de totale portefeuille. Het betreft een waardeverschil van EUR 77.876,00. Aan dit verschil ligt ten grondslag of ten aanzien van een bepaald object als uitgangspunt de verhuurde- of onverhuurde staat wordt gehanteerd. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] stellen dat het pand aan de [adres 4] na de levering van dit pand uit de nalatenschap aan de koper, direct dezelfde dag is geleverd aan een derde, zodat niet van de waarde in verhuurde staat maar leeg (onverhuurd) moeten worden uitgegaan. Ook voor het pand aan de [deel adres 5] gaan [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] uit van de waarde in onverhuurde staat. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gaan bij deze objecten steeds uit van de waarde in verhuurde staat. 
     
     3.12.	De rechtbank constateert dat partijen het er over eens zijn dat de woning aan de [adres 6] buiten het geschil valt en niet in de waardering van de onroerende zaken wordt betrokken. Ten aanzien van het winkel-woonhuis aan de [adres 4] blijkt uit de notariële akte van levering van 19 december 2001, dat deze is (door)verkocht aan Oostveen Vastgoed III Utrecht B.V. In de akte is opgenomen dat het pand van “heden af aan koper gedeeltelijk verhuurd en overigens vrij van huur en ontruimd” wordt geleverd. Nu niet vast is komen te staan dat dit winkel- woonhuis reeds ten tijde van de verkoop uit de nalatenschap, een tijdstip ruim voor de levering, geheel vrij van verhuur was en in de bijlage bij het aanvullende taxatierapport een huuropbrengst voor zowel het winkel- als het woongedeelde is opgenomen, neemt de rechtbank aan dat dit pand was verhuurd. Voor het vaststellen van de waarde dient dan ook van de verhuurde staat te worden uitgegaan. Ten aanzien van de woning aan de [deel adres 5] is door [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] niet gemotiveerd waarom de waarde vrij van huur en gebruik heeft te gelden in tegenstelling tot de waarde in verhuurde staat. Nu de deskundigen ook voor dit pand een huuropbrengst aangeven, dient ook voor dit pand van de verhuurde staat te worden uitgegaan. De rechtbank neemt dan ook – de woning aan de [adres 6] buiten beschouwing latend - als haar uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaken waar het in deze procedure om gaat, per ultimo 2001 EUR 1.333.187,00 bedroeg. Dat is EUR 176.048,00 meer dan de prijs waarvoor deze panden in 2001 zijn verkocht.  
     
     3.13.	Voor de beoordeling van de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] door in 2001 tot de verkoop over te gaan onrechtmatig hebben gehandeld jegens [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] zijn naast de omvang van dit verschil tussen de getaxeerde waarde en de verkoopprijs ook de overige feiten en omstandigheden ten tijde van de verkoop in 2001 van belang.  
     
     3.14.	[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben in dit verband gewezen op de feitelijke gang van zaken voor de verkoop in 2001 en de periode daarvoor. Zij stellen dat de gedeeltelijke leegstand, de kosten van onderhoud en de weigerachtige houding van de overige erfgenamen hun hebben genoodzaakt om tot de verkoop over te gaan en dat zij eerst na het vonnis in kort geding van 3 mei 2001, het appel hiervan en na de schorsingsverzoeken tot de levering zijn overgegaan.  
     
     3.15.	[gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] wijzen er op dat de uitspraak in kort geding een voorlopig oordeel is en dat de bodemrechter los hiervan zelf dient te oordelen en dit kan zelfs leiden tot het terugdraaien van de verkoop van de woningen. Uit de stellingen van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] begrijpt de rechtbank dat zij in plaats hiervan aanspraak maken op 1/7 deel van het verschil tussen de waarde ten tijde van de verdeling en de in 2001 gerealiseerde verkoopprijs. 
     
     3.16.	De rechtbank stelt voorop dat de beslissingen in de meerdere tussen partijen gevoerde procedures in kort geding niet prejudiciëren op de beslissing in dit bodemgeschil. Het vonnis in kort geding biedt een voorlopige voorziening waar men zijn handelen op mag afstemmen en in dit geval te meer doordat een appel en schorsingsverzoek zijn afgewezen, maar dit laat onverlet dat degene die op grond van een voorlopige voorziening handelt zich heeft te realiseren dat de rechtbank in de bodemprocedure anders kan oordelen. Door in dit geval tot de verkoop van de onroerende zaken over te gaan en daarmee een onomkeerbare situatie te creëren, hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het risico aanvaard dat later in een bodemzaak, wordt geoordeeld dat de panden niet voor die prijs mochten worden verkocht. Als eisers in kort geding dragen zij immers het risico voor eventuele schadelijke gevolgen van hun handelen in geval zij uiteindelijk in de hoofdzaak in het ongelijk worden gesteld.  
     
     3.17.	Hiervoor is vastgesteld dat de deskundigen de waarde van de onroerende zaken hoger hebben getaxeerd dan de gerealiseerde koopprijs en dat dit verschil EUR 176.048,00 bedraagt, circa 15% van de koopprijs. Vervolgens is de vraag of de omvang van dit verschil zodanig is dat dit, mede gelet op de overige feiten en omstandigheden, maakt dat de verkoop van de onroerende zaken een gedraging vormt die jegens [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] onrechtmatig is. In dat kader zijn de volgende omstandigheden van belang. 
     
     3.18.	Bij het waarderen van onroerende zaken is een zekere marge aanvaardbaar. Bij de beoordeling van de vraag of in een concreet geval de marge nog aanvaardbaar is, is onder meer de aard van het object van belang. In dit geval betreft het niet één object maar een onroerend goed portefeuille van 17 eenheden die zich gezien hun staat moeilijk laten vergelijken met andere objecten. Ten aanzien van een deel van de panden was in 2001 voorzienbaar dat op korte termijn aanzienlijke kosten gemaakt moesten gaan worden vanwege achterstallig onderhoud. Er lag een aanschrijving daartoe van de gemeente Utrecht voor een van de panden. De kosten van renovatie en van splitsing waren in 2001 onzeker. Verder was een deel van de panden verhuurd en stond een ander deel al enige tijd leeg. Deze omstandigheden maken dat in dit geval een ruime marge in de waarderingen aanvaardbaar is en dat niet kan worden geoordeeld dat de panden niet voor de reële waarde zijn verkocht. Dat betekent dat het verschil tussen de getaxeerde waarde en de verkoopprijs ook niet reeds de conclusie rechtvaardigt dat [eiser sub 2] en [eiser sub 1] onrechtmatig hebben gehandeld door  voor de verkoopprijs te verkopen.   
     
     
       3.19.	Naast de omvang van de marge dienen de overige feiten en omstandigheden ten tijde van de verkoop in 2001 bij de beoordeling betrokken te worden. Vast staat dat de koopprijs in 2001 tot stand is gekomen nadat de koper een eerder uitgebracht bod had verhoogd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben alvorens in 2001 met het bod in te stemmen de waarde van de onroerende zaken onderzocht. Zij hebben de taxatie uit 1997 laten actualiseren, welke resulteerde in EUR 1.138.988,00 en een reactie gevraagd aan [x] makelaardij te Utrecht. Deze verklaart na bestudering van het dossier dat de waarde bij verkoop van het hele pakket aan één partij niet ongeloofwaardig voorkomt. Deze in 2001 ingewonnen adviezen gaven [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geen indicatie dat de hoogte van het bod niet aansloot bij de reële waarde van de onroerende zaken.  
       Nadat de overige erfgenamen medewerking aan de verkoop onthielden hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vervolgens toestemming verzocht aan de voorzieningrechter en deze bij vonnis van 3 mei 2001 verkregen. Deze toestemming is in hoger beroep bevestigd en verzoeken in kortgeding tot schorsing van de executie zijn afgewezen. Eerst nadien is op 19 december 2001 tot de levering overgegaan. Concrete biedingen van andere kandidaat kopers  ontbraken, zodat over een eventueel hoger bod op redelijke termijn geen zekerheid bestond. 
       Verder ontbrak in 2001, negen jaar na het overlijden van de erflater, ieder uitzicht op overeenstemming tussen de erfgenamen over de verdeling of verkoop van de onroerende zaken. Door de moeizame verhoudingen tussen de erfgenamen werd voorts het, gezien de staat van veel objecten noodzakelijke, beheer van de onroerende zaken bemoeilijkt.         
       Deze feiten en omstandigheden in samenhang bezien met de omvang van het verschil tussen de verkoopprijs en de taxatie, leiden tot het oordeel dat hier niet kan worden gezegd dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in 2001 niet tot verkoop van de onroerende zaken voor het bedrag van EUR 1.157.139,50 mochten overgaan. Verder zijn er geen gedragingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] rond de verkoop in 2001 gesteld of gebleken die dit anders maken. Dit leidt tot de slotsom dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] door de verkoop in 2001 tegen de toen geboden koopprijs te realiseren jegens [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] niet onrechtmatig hebben gehandeld.  
     
     
     
       De vorderingen in conventie van [eiser sub 1] en [eiser sub 2]   
       3.20.	[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben als eisers in conventie kort gezegd gevorderd om na verkoop van de onroerende zaken aan ieder van de erfgenamen 1/7 deel uit te keren van het batig saldo van de nalatenschap. De rechtbank zal hiertoe overgaan door aan ieder van de zeven erfgenamen 1/7 deel toe te delen, onder aftrek van hetgeen reeds uit de nalatenschap is uitgekeerd, gevormd door het saldo op de boedelrekening onder de notaris. 
     
     
     
       De vorderingen in reconventie van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] 
       3.21.	Hierboven is reeds overwogen dat de vordering van [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5], voor zover die is gegrond op onrechtmatig handelen jegens hen door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] door de onroerende zaken te verkopen in 2001 tegen de daarbij gerealiseerde koopprijs moet worden afgewezen.  
     
     
     
       De vorderingen in reconventie van [gedaagde sub 1] 
       3.22.	De vordering van [gedaagde sub 1] strekkende tot verdeling, zijnde 1/7 deel van de nalatenschap aan iedere erfgenaam onder verrekening van het ontvangen voorschot, zal bij het ontbreken van belang nu de vordering van gelijke strekking in conventie is toegewezen, worden afgewezen. 
     
     
     
       De  vorderingen in reconventie van [gedaagde sub 2] 
       3.23.	De vorderingen van [gedaagde sub 2] die niet reeds bij tussenvonnis zijn beoordeeld, strekken tot het benoemen van een andere notaris, beheerder en het opmaken van een boedelbeschrijving. Hij heeft echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat in dit stadium van de verdeling daar alsnog moet worden overgegaan. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen.  
     
       
     3.24.	In zijn vordering tot rekening en verantwoording, in het bijzonder door de ABN-Amro en de stichting Protecta, is [gedaagde sub 2] niet ontvankelijk nu deze geen partij zijn in de onderhavige procedure en rekening en verantwoording in beginsel eerst aan het einde van het bewind plaats zal vinden in een zelfstandige van de verdeling te onderscheiden procedure. Gronden om in dit geval anders te oordelen zijn niet gebleken. De voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde sub 2], na eisvermeerdering bij akte van 19 mei 2004, waarop bij tussenvonnis nog niet is beslist, zie 3.1. van het tussenvonnis van 13 april 2005, behoeven gelet op hetgeen hiervoor is beslist geen nadere bespreking en wijst de rechtbank af.  
     
     
       De kosten 
       3.25.	Ten aanzien van de kosten van de procedure waaronder die van deskundigen overweegt de rechtbank het volgende. Het geschil betreft de verdeling van de nalatenschap van de vader van partijen. Gelet op de hieruit voortvloeiende (familie)relatie zal de rechtbank de kosten tussen partijen compenseren in die zin dat ieder van partijen zijn of haar eigen kosten draagt. De kosten van de deskundigen voor de taxatie in 1997 en 2007 komen ten laste van de nalatenschap. Voor zover deze kosten door een van partijen is voorgeschoten, heeft deze ten bedrage van die kosten een aanspraak op de nalatenschap. Tot slot merkt de rechtbank op dat tot de kosten die ten laste van de nalatenschap komen ook de kosten van de boedelnotaris en overige boedelkosten worden begrepen. 
     
     
     3.26.	De overige (voorwaardelijke) vorderingen in conventie en in reconventie behoeven gelet op hetgeen hiervoor is beslist geen nadere bespreking. 
     
       
     
       4.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     In conventie 
     
     4.1.	stelt de verdeling vast van de nalatenschap van de heer [overledene] zodanig dat aan elk van de zeven erven wordt toebedeeld eenzevende deel van het zich onder de boedelnotaris bevindende totaalsaldo van de boedelrekening, na aftrek van de boedelschulden en onder verrekening met het reeds ontvangen voorschot;  
     
     4.2.	compenseert de kosten, zodat dat ieder van partijen de eigen kosten draagt; 
     
     4.3.	bepaalt dat de kosten van taxatie in 1997 en 2007 volledig ten laste van de nalatenschap komen; 
     
     4.4.	wijst af het anders of meer gevorderde; 
     
     4.5.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     In reconventie 
     
     4.6.	wijst de vorderingen af; 
     
     4.7.	compenseert de kosten, zodat ieder van partijen de eigen kosten draagt. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. P.W.M. de Wolf, mr. P. Dondorp en mr. J.P. Killian en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2008.