ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:3938

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:3938 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-05-2023 / 21/00788

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 21/00788

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:3938

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer BK-ARN 21/00788 
     uitspraakdatum: 9 mei 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] te [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 mei 2021, nummer UTR 20/3211, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 681.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 555,69. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1920. De inhoud van de oorspronkelijke woning is ongeveer 431 m3. In 2016 is een aanbouw met een inhoud van 134 m3geplaatst en is de kelder uitgebreid met 49 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 310 m2. 
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, de doelmatigheid, het afnemend grensnut van de inhoud van de woning en of de heffingsambtenaar niet een te hoge prijs per kubieke meter in aanmerking heeft genomen voor de kelder. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 681.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van primair € 591.000 en subsidiair € 650.000. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde ongedateerde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 681.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres1] 12 
               
               
                 
                  [adres1] 16 
               
               
                 
                  [adres2] 286  
               
               
                 
                  [adres3] 4 
               
               
                 
                  [adres4] 38 
               
             
             
               
                 Type object 
               
               
                 Hoek-woning 
               
               
                 Hoek-woning  
               
               
                 rijwoning 
               
               
                 hoekwoning  
               
               
                 hoekwoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1920 
               
               
                 1920 
               
               
                 1932 
               
               
                 1927 
               
               
                 1922 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 
               
               
                 
               
               
                 € 587.000  
               
               
                 € 542.000 
               
               
                 € 555.000 
               
               
                 € 638.000 
               
             
             
               
                 Transactie-prijs 
               
               
                 
               
               
                 € 606.000 
               
               
                 € 517.500  
               
               
                 € 588.250  
               
               
                 € 652.500 
               
             
             
               
                 geïndexeerde 
                 verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 589.000 
                 
               
               
                 € 557.500 
                 
               
               
                 € 569.500 
               
               
                 € 646.000 
                 
               
             
             
               
                 koopdatum 
                 (voorlopig 
                 koopcontract) 
               
               
                 
               
               
                 19-6-2019 
               
               
                 15-9-2018  
                 
               
               
                 14-7-2019  
               
               
                 4-3-20219  
                 
               
             
             
               
                 Grondwaarde 
               
               
                 € 286.500 
               
               
                 € 268.500 
               
               
                 € 199.300 
               
               
                 € 314.500 
               
               
                 € 297.700 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Dakkapel 
               
               
                 € 6.000 
               
               
                 € 4.000 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 € 5.000 
               
               
                 € 5.000 
               
             
             
               
                 Garage 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 20.000 
               
             
             
               
                 Waarde opstal 
               
               
                 € 383.500 
               
               
                 € 311.500 
               
               
                 € 348.200 
               
               
                 € 245.000 
               
               
                 € 323.300  
               
             
             
               
                 Bruto inhoud opstal 
               
               
                 614 m3 
               
               
                 431 m3 
               
               
                 463 m3 
               
               
                 426 m3 
               
               
                 508 m3 
               
             
             
               
                 m3-prijs opstal 
               
               
                 
               
               
                 € 722 
               
               
                 € 752 
               
               
                 € 575 
               
               
                 € 636  
               
             
             
               
                 Koudv 
               
               
                 3 3 3 3 3 3 
               
               
                 3 3 3 3 3 
               
               
                 3 3 3 3 3 
               
               
                 3 3 3 3 3 
               
               
                 3 3 3 3 3 
               
             
             
               
                 m3-prijs na correctie 
               
               
                 € 624 
               
               
                 € 722 
               
               
                 € 752 
               
               
                 € 575 
               
               
                 € 636 
               
             
             
               
                 bijzonderheden 
               
               
                 Inhoud inclusief aanbouw (134 m3) en kelder (49 m3) 
               
               
                 Identieke hoekwoning, zonder de enorme aanbouw. 
                 
               
               
                 Ten tijde van de Gemiddelde woning. 
               
               
                 Ten tijde van de verkoop gemiddelde woning. 
               
               
                 Licht gedateerde woning ten tijde van de verkoop. Besloten om vanwege prijsklasse en huidige markt, gemiddeld te 
                 registreren. 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling doelmatigheid en voorzieningen (koudv in de matrix), zijn vergelijkbaar wat betreft het woningtype en ligging, en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 624 terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 671. 
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, door bij de woning voor een inhoud van 614 m3 uit te gaan van een eenheidsprijs van € 624 terwijl de bij een gemiddelde inhoud van 457 m3 de gemiddelde eenheidsprijs van de referentieobjecten € 671 bedraagt, anders dan gesteld door belanghebbende, voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut van extra woninginhoud. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de door hem gebruikte modelmatige waardering van de woning een afslag van 7% van de gemiddelde marktprijs wegens de grote van de woning is gebruikt. Voorts weegt het Hof in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij ter zake heeft ingebracht en ter zitting heeft toegelicht, aannemelijk heeft gemaakt dat de extra inhoud van de aanbouw en de verbouwde kelder samen met het oorspronkelijke woondeel één ruimte vormen zodat voor deze omstandigheid geen afzonderlijke waardering of extra waarde-afslag noodzakelijk is. Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, geen aanleiding te komen tot een andersluidend oordeel. 
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de, volgens belanghebbende, in vergelijking met referentieobject [adres1] 16, mindere ligging van de woning ten opzichte van de zon. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk dat van dit verschil in ligging, invloed op de waarde van de betreffende woningen uit gaat. Onder verwijzing naar hetgeen daarover in eerste aanleg is gesteld, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een gewijzigde taxatiematrix overgelegd waarin voor doelmatigheid van de woning een ‘3’ (gemiddeld) is toegekend aan de woning (in de oorspronkelijke matrix was deze ten onrechte op ‘2’ (matig) gewaardeerd volgens de heffingsambtenaar). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de doelmatigheid van de woning gemiddeld is. Het Hof vindt in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanknopingspunten waaruit kan worden afgeleid dat de doelmatigheid van de woning lager moet worden gewaardeerd.  
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.