ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:3141

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:3141 Gerechtshof Amsterdam , 30-09-2021 / BKDH-21/00572

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-09-30

Zaaknummer: BKDH-21/00572

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:3141

---

Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Zittingsplaats Den Haag 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BKDH-21/00572 
     
     
     
     Uitspraak van 30 september 2021 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (de Rechtbank) van 1 november 2019, nummer HAA 19/597. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 351.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Haarlemmermeer voor het jaar 2018. 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgehad via een videoverbinding (Skype) op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met een inpandige garage en een vrijstaande berging/schuur. De woning is gebouwd in 1981. De oppervlakte van het perceel is 373 m2. 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet ie hoog 
       heeft vastgesteld. Hierin is verweerder geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het 
       volgende in aanmerking. 
     
     
     9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een 
     
       taxatieverslag met bijbehorende matrix, overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de 
       matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 7 vermelde wetsartikel, 
       bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan 
       marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatieverslag en de 
       matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de 
       verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de 
       perceelsoppervlakte en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de 
       verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Dat in 
       het taxatieverslag in eerste instantie slechts één vergelijkingsobject stond vermeld, maakt 
       niet dat de waarde om die reden te hoog is vastgesteld. Verweerder is om aan zijn bewijslast 
       in beroep te voldoen, niet verplicht om drie vergelijkingsobjecten aan te dragen. Bovendien 
       heeft verweerder reeds in de bezwaarfase een nadere onderbouwing gegeven aan de hand 
       van meerdere vergelijkingsobjecten, welke ook in de uitspraak op bezwaar worden 
       genoemd. Daarnaast heeft verweerder in beroep nog twee vergelijkingsobjecten toegevoegd 
       aan het reeds in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobject. 
     
     
     10. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder de inhoud van de garage voor de 
     
       vergelijking terecht meegerekend bij de berekening van de totale inhoud van de woning. Er 
       is sprake van inpandige garage. Uit de door eiser in het beroepschrift geciteerde 
       passages uit het document 'Veelgestelde vragen Basisregistratie Adressen en Gebouwen' 
       volgt dat in dat geval in dat registratiesysteem de garage wordt gezien als onderdeel van de 
       woning. Verweerder heeft bij de vaststelling van de totale inhoud van de woning dan ook 
       niet in strijd met dat systeem de inhoud van de garage meegerekend. De rechtbank stelt 
       daarnaast vast dat door verweerder daarnaast ook geen aparte waarde is toegekend voor de 
       garage. Dat volgt uit de matrix waar achter 'Garage' een bedrag van € 0 staat vermeld. 
       Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat uit de marktgegevens blijkt, dat een inpandige 
       garage in de vergelijking tot een afwijkende waardering moet leiden. De 
       vergelijkingsobjecten die verweerder heeft ingebracht, bestaan deels wel en deels niet uit 
       woningen met een inpandige garage. Die marktgegevens duiden er niet op dat bij een 
       inpandige garage de waardering dan anders moet uitvallen. 
     
     
     11. De rechtbank is voorts van oordeel dat eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting 
     
       door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waardebepaling onvoldoende 
       rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Immers is, zoals 
       verweerder onweersproken heeft gesteld, ook bij de vergelijkingsobjecten, die in dezelfde 
       periode zijn gebouwd, sprake van asbest zodat dit door eiser gestelde, eventueel 
       waardedrukkende effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de 
       vergelijkingsobjecten. 
     
     
     12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft 
     
       gehouden met overhangende takken van een naburig erf, overweegt de rechtbank als volgt. 
       Eiser voert aan dat die takken overlast veroorzaken in de vorm van bladeren in de dakgoot 
       en het blokkeren van zonlicht waardoor de zonnepanelen die eiser op het dak heeft liggen, 
       minder opbrengen. De hinder die eiser (of een eventuele koper van de woning) ondervindt 
       van overhangende takken van dicht bij de erfgrens van zijn perceel staande bomen, kan 
       worden opgeheven door het snoeien of afzagen van die overhangende takken, waartoe eiser 
       gerechtigd is indien de buurman (in dit geval kennelijk de gemeente) op een daartoe 
       strekkend verzoek weigerachtig blijft zelf tot zodanig snoeien of afzagen over te gaan. Op 
       zichzelf is die hinder daarom onvoldoende om daaraan een waardeverminderende werking 
       toe te kennen. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat de aanwezigheid van groen in de 
       omgeving in de huizenmarkt: als een waardedrukkende omstandigheid wordt aangemerkt. 
     
     
     13. Tot slot heeft eiser ter zitting de stelling ingenomen dat de woning is gedateerd en 
     
       dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. De rechtbank 
       volgt eiser niet in zijn stelling nu alle gebruikte vergelijkingsobjecten van hetzelfde 
       bouwjaar zijn en eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van de woning afwijkt 
       van die van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
     14. Gelet op het vorenoverwogene is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld 
     en dient bet beroep ongegrond te worden verklaard.” 
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op primair € 329.000 dan wel subsidiair € 338.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder verzoekt hij de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende bestrijdt dat de inhoud van de woning 480 m3 is. Belanghebbende verwijst naar de BAG-viewer, waarin staat vermeld dat de gebruiksoppervlakte 155 m2 is. Belanghebbende leidt uit de berekening die bij de bouwtekeningen hoort af dat maar de helft van de invloed van het schuine dak op de eerste verdieping in aanmerking is genomen. De inhoud kan hoogstens 468,64 m3 zijn, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       5.1.2. 
       De Heffingsambtenaar bestrijdt dat de inhoud van de woning in beroep onjuist is berekend. De inhoud van de woning is volgens de toepasselijke meetinstructies berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Een aangebouwde garage wordt hierbij meegerekend als inpandige ruimte. In de beroepsfase is de inhoud aan de hand van de bouwtekeningen opnieuw berekend. Hieruit volgt dat de inhoud geen 480 m3, maar 506 m3 is, aldus de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.1.3. 
       Het Hof leidt uit de bouwtekeningen af dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning in beroep juist heeft vastgesteld. Het klopt dat de helft van het blok van het schuine dak is meegenomen, maar dit kan worden verklaard uit de berekeningswijze van de Heffingsambtenaar. Hij heeft eerst de inhoud onder de schuin aflopende dakdelen (lengte maal breedte maal hoogte) berekend alsof het dak volledig plat is en zich op de maximale hoogte van de eerste verdieping bevindt, waarna de helft van deze uitkomst is afgetrokken van de inhoud van de woning. Direct aan de buitenkant, de dakrand, is de inhoud namelijk bijna nihil (te weten het dak zelf), terwijl de inhoud onder de naad tussen het schuine dak en het platte dak gelijk is aan de inhoud recht onder een gelijk oppervlak van het platte dak. De driedimensionale blokken die de Heffingsambtenaar op de plattegrond van de eerste verdieping heeft gearceerd, worden door het dak in twee gelijke driehoeken verdeeld en een van deze driehoeken bevindt zich buiten de woning. Deze driehoek is terecht van de inhoud afgetrokken. Het Hof gaat dan ook uit van een inhoud van 506 m3. 
       
     
     
       5.2. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.3. 
       Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). 
       
     
     
       5.4. 
       Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een matrix overgelegd waarin, naast gegevens van de woning, gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Deze vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn wat betreft ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in kavelgrootte en kwaliteit is voldoende rekening gehouden. De woning heeft de meeste grond, ligt anders dan de vergelijkingsobjecten aan de achterkant aan het water en heeft een inpandige garage, die twee van de drie vergelijkingsobjecten niet hebben. Het Hof leidt uit de beschikbare informatie af dat [adres 2] , het beste vergelijkingsobject, een gedateerde inrichting heeft. [adres 3] en [adres 4] zijn veel kleinere objecten met minder grond, die na de waardepeildatum voor aanzienlijk hogere kubiekemeterprijzen zijn verkocht. Deze verkopen ondersteunen de waardeontwikkeling in de wijk [naam wijk] , waarbij het Hof opmerkt dat de Heffingsambtenaar bij de indexering van de datum van het notariële transport is uitgegaan, wat in een stijgende markt voor belanghebbende een voordeel is. Verder rekening houdend met een inhoud van 506 m3, terwijl in de matrix rekening is gehouden met 480 m3, en de aanwezigheid van een buitenzwembad en een balkon, waarmee in de matrix geen rekening is gehouden, kan de conclusie niet anders zijn dan dat de WOZ-waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar slechts één vergelijkingsobject ( [adres 2] ) mag gebruiken, omdat alleen dit object in het taxatieverslag is opgenomen. De Heffingsambtenaar mag in iedere fase van het geding nieuwe vergelijkingsobjecten aandragen ter ondersteuning van zijn standpunt. Belanghebbende heeft voldoende gelegenheid gehad om op de twee andere vergelijkingsobjecten te reageren, wat hij ook heeft gedaan. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om [adres 3] en [adres 4] buiten beschouwing te laten. Het Hof voegt ten overvloede toe dat de uitkomst van dit hoger beroep niet anders was geweest, als [adres 3] en [adres 4] wel buiten beschouwing waren gelaten. Immers, ook wanneer de kubiekemeterprijs en vierkantemeterprijs van enkel [adres 2] zouden worden gehanteerd en zelfs als daarbij wordt uitgegaan van een inhoud van 468,64 m3 komt de daarmee berekende waarde hoger uit dan de vastgestelde WOZ-waarde.  
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning benedenwaarts moet worden bijgesteld omdat aan de achterzijde van de woning asbest is verwerkt en vanwege overlast van bomen. De bomen langs de perceelsgrens belemmeren de lichtinval, hebben een negatieve invloed op de opbrengst van de zonnepanelen en zorgen voor bladval in onder meer de dakgoten, die vaak moeten worden gereinigd. De Heffingsambtenaar stelt hier tegenover dat belanghebbende zelf overhangende takken mag snoeien of afzagen. Ook zorgen de bomen voor verkoeling in de zomer en privacy, ook gelet op het zwembad. De zonnepanelen zijn niet opgenomen in de waardering van de woning, aldus de Heffingsambtenaar. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens standpunten en verwijst voorts naar hetgeen de Rechtbank over deze factoren heeft overwogen .  Samengevat komt het erop neer, dat een eventuele waardedrukkende invloed van deze factoren niet aannemelijk is gemaakt. 
       
     
     
       5.7. 
       Tot slot wijst belanghebbende op de gedateerde staat waarin de woning zich bevindt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een aantal foto’s overgelegd. Het Hof ziet hierin evenmin reden voor een benedenwaartse bijstelling van de waarde. [adres 2] is in gedateerde staat verkocht. Uitgaande van dit laatste vergelijkingsobject en in combinatie met al hetgeen hiervoor is overwogen, blijft de conclusie dat de WOZ-waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.8. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en M.E. Kiers, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 september 2021 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.