ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:537

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:537 Gerechtshof Den Haag , 21-03-2024 / BK-23/358

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-03-21

Zaaknummer: BK-23/358

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:537

---

Art. 17 Wet WOZ Heffingsambtenaar maakt WOZ-waarde appartement per 01-01-2021 niet aannemelijk. Ook de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten moeten in de waardering worden betrokken. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Beroep op gelijkheidsbeginsel en vertrouwensbeginsel wordt verworpen. Hof stelt WOZ-waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       enkelvoudige kamer 
       nummer BK-23/358 
     
     
     
     Uitspraak van 21 maart 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] , te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker) 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar, 
       (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 maart 2023, nummer SGR 21/7893. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 346.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting eigenaar (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 januari 2024 en de Heffingsambtenaar heeft op 30 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend. 
       
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement (de woning) met een berging en parkeerplaats. De woning heeft een bruto inhoud van 272 m3 (ongeveer 90 m2).  Het bouwjaar is 2004. 
       
     
     
       2.2. 
       De woning is door  belanghebbende op 12 december 2016 gekocht voor € 250.000 en vervolgens is de keuken vernieuwd, is in de badkamer een nieuw wastafelmeubel geplaatst en is de woning geschilderd. De totale kosten bedroegen volgens een door belanghebbende op 20 mei 2017 ingevuld inlichtingenformulier ongeveer € 20.000. Belanghebbende heeft blijkens de overgelegde rekening € 10.950 exclusief installatiekosten voor de keuken betaald. De staat van onderhoud van het binnen- en buitenwerk ten tijde van de aankoop wordt op het formulier door belanghebbende als gemiddeld omschreven. De staat van de keuken wordt op het moment van aankoop als achterstallig omschreven en die van de badkamer als gemiddeld. 
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 347.222. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object en vergelijkingsobjecten 
               
               
                 De woning: [adres 1] 
               
               
                 
                  [adres 2]  
               
               
                 
                  [adres 3]  
               
               
                 
                  [adres 4]  
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Appartement 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2004 
               
               
                 2004 
               
               
                 2002 
               
               
                 2002 
               
             
             
               
                 Bruto inhoud 
               
               
                 272 m3 
               
               
                 272 m3 
               
               
                 253 m3 
               
               
                 228 m3 
               
             
             
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Berging 
                 Parkeerplaats 
               
               
                 Berging 
                 Parkeerplaats 
               
               
                 Berging 
                 Parkeerplaats 
               
               
                 Berging 
                 Parkeerplaats 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 
               
               
                 1-11-2019 
               
               
                 4-2-2019 
               
               
                 11-11-2019 
               
             
             
               
                 Transactieprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 320.000 
               
               
                 € 310.000 
               
               
                 € 290.250 
               
             
             
               
                 VvE Reservefonds 
               
               
                 
               
               
                 € -3.683 
               
               
                 € -4.700 
               
               
                 € -2.784 
               
             
             
               
                 Index naar wpd 
               
               
                 
               
               
                 1,149% 
               
               
                 6,904% 
               
               
                 0,957% 
               
             
             
               
                 Corr. naar wpd 
               
               
                 
               
               
                 € 319.951 
               
               
                 € 326.378 
               
               
                 € 290.217 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 VLOKS 
                 - Ligging 
                 - Onderhoudstoestand 
                 - Kwaliteit/luxe 
                 - Uitstraling 
                 - Voorzieningen 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 4 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
             
             
               
                 Totale waarde 1-1-2020 
               
               
                 € 347.222 
               
               
                 € 319.951 
               
               
                 € 326.378 
               
               
                 € 290.217 
               
             
           
         
       
       
       
         De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging van woningen binnen de [gemeente] tussen de waardepeildatum en de datum van levering. 
         Aan de hand van de m3-prijzen die zijn berekend uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is een gemiddelde prijs per m3 van de woning berekend op € 1.225. Dit is na toepassing van de correcties die verband houden met de VLOK-codering. Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs. 
         Aan de woning is voor kwaliteit/luxe code ‘4’ toegekend vanwege de aanwezigheid van een nieuwe keuken en wastafelmeubel. Verder is in het taxatieverslag het appartement [adres 5] , verkocht op 20 december 2019 voor € 320.000 (bruto inhoud 242 m3, ongeveer 81 m2), genoemd. 
       
       
     
     
       2.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft van de vergelijkingsobjecten iWOZ-kaarten verstrekt. Aan de hand van de daarin opgenomen gegevens heeft de Heffingsambtenaar de hiervoor opgenomen matrix opgesteld.  
       
     
     
       2.5. 
       
         In de bezwaarfase is aan belanghebbende een taxatieverslag van de woning verstrekt. De voormalige gemachtigde van belanghebbende, [voormalige gemachtigde] , heeft in de bezwaarfase verzocht:  
         “Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, 
         waaronder in ieder geval: 
         1. De gehanteerde grondstaffel; en 
         2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren). 
         Met deze gegevens kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan de belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden.” 
       
       
       
         De Heffingsambtenaar heeft niet aan dit verzoek voldaan. Wel heeft hij laten weten dat de gegevens voorafgaand aan het horen in bezwaar ter inzage liggen. Belanghebbende noch zijn gemachtigde hebben van het inzagerecht gebruikgemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de in bezwaar gevraagde stukken in de procedure bij de Rechtbank aan belanghebbende verstrekt. 
       
       
     
     
       2.6. 
       In het bij het bezwaarschrift door [voormalige gemachtigde] gevoegde taxatierapport is naast het verkoopcijfer van [adres 2] ook het verkoopcijfer van het appartement [adres 6] , dat op 6 augustus 2020 voor € 340.000 is verkocht, genoemd (bruto inhoud 302 m3, gebruiksoppervlakte ongeveer 98 m2) en het appartement [adres 7] , dat op 8 september 2020 is verkocht voor € 366.000 (gebruiksoppervlakte 97 m2).  
       
     
     
       2.7. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep een waarderapport overgelegd van [naam 1] , 15 januari 2024, waarbij de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 305.000 per 1 januari 2020. In de bijgevoegde matrix zijn de volgende vergelijkingsverkopen opgenomen:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkings-objecten 
               
               
                 Bouwjr. 
               
               
                 Hoofd- 
                 gebouw 
                 m2 
               
               
                 Overige objectdelen 
               
               
                 Verkoopprijs 
                 en prijs per  
                 01-01-2020 
               
               
                 Verkoop- 
                 datum 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 2004 
               
               
                 86 
               
               
                 Berging en parkeerplaats 
                 € 14.000 
               
               
                 € 320.000 
               
               
                 01-11-2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres 8]  
                 
               
               
                 2004 
               
               
                 118 
               
               
                 Berging en paarkeerplaats 
                 € 14.000 
               
               
                 € 392.500 
                 geïndexeerd 
                 € 401.000 
               
               
                 1-10-2019  
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 2004 
               
               
                 98 
               
               
                 Berging en parkeerplaats 
                 € 14.000 
               
               
                 € 340.000  
                 geïndexeerd 
                 € 320.000 
               
               
                 06-08-2019 
               
             
           
         
       
       
         De m2-prijs is volgens deze matrix voor de woning van belanghebbende € 3.379 en voor de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 3.558, € 3.408 en € 3.170. De waarde van de onroerende zaak is volgens belanghebbende uitgaande van deze vergelijkingsverkopen op 1 januari 2020 € 304.594.  
         De KOUDV-factoren (factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen) zijn zowel voor de woning als voor de vergelijkingsobjecten op gemiddeld (3) gesteld.  
       
       
     
     
       2.8. 
       Verder heeft belanghebbende een overzicht overgelegd van [naam 2] waarin de WOZ-waarden van de kalenderjaren 2015 tot en met 2022 van de appartementen [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] zijn vermeld. De appartementen hebben een oppervlakte van ongeveer 90 m2. Per 1 januari 2020 is de WOZ-waarde van elk van deze appartementen vastgesteld op € 329.000. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 
     
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder de inhoud, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning terecht op ‘boven gemiddeld’ gewaardeerd, gelet het feit dat het een in 2017 nieuwgeplaatste keuken betreft. Dat het geen bijzonder luxe keuken betreft, is daarbij niet relevant. Eiser heeft met hetgeen hij hier tegenin heeft gebracht, niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering. 
     
     7. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder enig beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op het hoorgesprek, zodat aan de uitspraak op bezwaar geen motiveringsgebrek kleeft. Ten aanzien van eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel onder verwijzing naar de WOZ-waarden van objecten in dezelfde straat, merkt de rechtbank op dat niet alleen overeenkomsten tussen primaire, maar ook tussen secundaire objectkenmerken van belang zijn. Eiser heeft niet onderbouwd dat alle objectkenmerken overeenkomen. Er is derhalve geen sprake van nagenoeg identieke woningen. 
     
     8. Het standpunt van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase ( [voormalige gemachtigde] ) niet de matrix en de grondstaffel toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de matrix en de grondstaffel desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde dan wel eiser toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Eiser heeft niet gesteld dat zij geen taxatieverslag heeft ontvangen. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij, onderscheidenlijk zijn toenmalige gemachtigde, in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. Verweerder heeft de toenmalige gemachtigde van eiser in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Dat eiser in de bezwaarfase een andere gemachtigde had dan in de beroepsfase waardoor de huidige gemachtigde geen inzage heeft gehad, komt voor rekening en risico van eiser. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De verwijzing van eiser ter zitting naar de conclusie van Advocaat-Generaal IJzerman van 31 januari 2023 [2] leidt niet tot een ander oordeel nu de Hoge Raad nog geen arrest heeft gewezen in die zaak. 
     
     9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard. 
     
     10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
       (…) 
       [1] Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
       [2] ECLI:NL:PHR:2023:130.” 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting heeft geschonden, en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende doet hierbij tevens een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 305.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en verzoekt voorts om vergoeding van griffierechten en de in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten.  
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Toezendplicht 
       
     
     
     
       5.1. 
       Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek. Artikel 6:17 Awb regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). 
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat belanghebbenden tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kunnen verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan. 
       
     
     
       5.3. 
       Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de Heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).  
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende heeft in bezwaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Die gegevens zijn de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten en de iWOZ-kaarten. Hij stelt dat de Heffingsambtenaar deze gegevens ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat gelet op het feit dat belanghebbende heeft gevraagd om die gegevens uiterlijk in de uitspraak op bezwaar op te nemen, hij deze gegevens kennelijk niet nodig had in de bezwaarfase. De stelling van de Heffingsambtenaar faalt. Zelfs als de gegevens pas in de uitspraak op bezwaar zouden worden opgenomen, moet worden aangenomen dat belanghebbende belang heeft bij kennisname daarvan om de juistheid van de beschikking en de uitspraak op bezwaar te kunnen controleren, en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. De Heffingsambtenaar heeft in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehandeld door bedoelde gegevens niet aan belanghebbende op zijn verzoek toe te zenden in de bezwaarfase. Gelegenheid geven tot het enkel ter inzage leggen daarvan is onvoldoende.  
       
     
     
       5.5. 
       De Rechtbank had het beroep daarom gegrond moeten verklaren. In zoverre is het hoger beroep gegrond. De Heffingsambtenaar wordt daarom veroordeeld tot vergoeding van de kosten van belanghebbende voor het geding in beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht. 
       
       
         
           De waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
       
         5.7.1. 
         De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
         
       
       
         5.7.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de onroerende zaak onder meer een taxatieverslag van de woning en een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . De Heffingsambtenaar heeft door middel van de bolletjesgrafiek  en de door hem in het verweerschrift daarbij gegeven uitleg inzichtelijk gemaakt welk indexcijfer is gehanteerd om de verkoopcijfers uit de matrix te indexeren naar de waardepeildatum. 
         
       
       
         5.7.3. 
         In beginsel zijn de vergelijkingsobjecten qua type en inhoud goed vergelijkbaar met de woning, zodat deze verkoopprijzen als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.  
         
       
       
         5.7.4. 
         Belanghebbende heeft echter in de bezwaar- en beroepsfase verwezen naar de verkoopprijzen van de appartementen Hans [adres 6] en [adres 8] en [adres 2] . Volgens belanghebbende onderbouwen de verkoopprijzen van deze appartementen – die zijn gelegen in hetzelfde gebouw als de woning – een lagere waarde. Het Hof verwerpt de stelling van de Heffingsambtenaar dat deze appartementen niet vergelijkbaar zijn omdat ze een grotere inhoud hebben dan de woning en, anders dan de woning, een gemiddelde kwaliteit/luxe hebben. Het is immers niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen.  
         
       
       
         5.7.5. 
         Gelet op hetgeen in 5.7.2 tot en met 5.7.4 is overwogen, acht het Hof de vijf door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten geschikt om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de verkochte appartementen aan de [naam straat] in gemiddelde staat verkeerden. Uitgaande van een correctie van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en rekening houdend met de verschillen in inhoud en met een bedrag voor het reservefonds van de VVE van gemiddeld € 4.000 komt het Hof voor deze vergelijkingsobjecten uit op een gemiddelde kubieke meterprijs van ongeveer € 1.100. Gecorrigeerd voor de bovengemiddelde kwaliteit/luxe (4) van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten komt de kubieke meterprijs van de woning uit op ongeveer € 1.160. Dat is lager dan de door de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning in aanmerking genomen kubieke meterprijs van € 1.221. Het Hof is daarom van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. 
         
       
       
         5.8.1. 
         Het Hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 305.000 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is dat niet het geval.  
         
       
       
         5.8.2. 
         Belanghebbende heeft bij de bepaling van de waarde van de woning de kwaliteit/luxe van de woning gesteld op gemiddeld (3). De Heffingsambtenaar heeft dit bestreden en gesteld dat deze als bovengemiddeld (4) moet worden aangemerkt omdat er in 2017 een nieuwe keuken en badkamermeubel in is geplaatst. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onbestreden gesteld dat het beleid in de [gemeente] is om in het geval in een woning minder dan vijf jaar vóór de waardepeildatum een nieuwe keuken/badkamer is geplaatst de kwaliteit/luxe te stellen op bovengemiddeld (4). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval van die regel moet worden afgeweken. Verder zijn de in het taxatierapport van belanghebbende vermelde verkopen geïndexeerd met een indexatiecijfer dat niet is afgeleid uit de verkopen in de gemeente zelf maar uit landelijke verkoopcijfers van woningen van een aantal jaren, hetgeen te algemeen is.  
         
       
       
         5.8.3. 
         Belanghebbende heeft verder ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van € 305.000 een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginstel door te verwijzen naar de voor de appartementen [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] vastgestelde WOZ-waardes per waardepeildatum 1 januari 2020. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen, reeds omdat de waarde van elk van deze appartementen is vastgesteld op een hogere waarde, namelijk € 329.000. Bovendien heeft belanghebbende, bij betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat deze appartementen over dezelfde kwaliteit, onderhoudstoestand en voorzieningen beschikken als de woning. Het enkele feit dat zij ongeveer dezelfde oppervlakte (90 m2) hebben als de woning is onvoldoende om van gelijke of vergelijkbare gevallen te kunnen spreken.  
         
       
     
     
       5.9. 
       Het Hof stelt al het voorgaande in aanmerking nemende de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 332.000. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Het hoger beroep is gegrond.  
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1.1. 
       Belanghebbende heeft bij gegrondverklaring van het hoger beroep aanspraak gemaakt op vergoeding van kosten voor beroepsmatige rechtsbijstand in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsprocedure.  
       
     
     
       6.1.2. 
       Anders dan de Heffingsambtenaar kennelijk betoogt, heeft belanghebbende recht op vergoeding van proceskosten voor de door [voormalige gemachtigde] verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase. Vast staat dat [voormalige gemachtigde] het bezwaarschrift heeft ingediend, verschenen is op de hoorzitting en een taxatierapport heeft opgemaakt. Niet in geschil is dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en dat in het bezwaarschrift is verzocht om vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten als bedoeld in artikel 7:15, lid 2, van de Awb, alsmede dat [voormalige gemachtigde] en belanghebbende een ‘no-cure-no-pay’-afspraak hebben gemaakt. De Heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende niets aan [voormalige gemachtigde] hoefde te betalen gelet op de tussen hen geldende ‘no-cure-no-pay’-afspraak.  
       
     
     
       6.1.3. 
       De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1653, BNB 2022/167, geoordeeld: 
       
       
         “3.3.1.Voor toekenning bij rechterlijke uitspraak van een vergoeding ter zake van kosten van rechtsbijstand is slechts plaats indien kan worden aangenomen dat aan die bijstand voor de belanghebbende kosten zijn verbonden (vgl. HR 25 april 2008, nr. 43815, LJN BD0464, BNB 2008/173). 
       
       
     
     
       3.3.2. 
       In beginsel dient de rechter ervan uit te gaan dat aan rechtsbijstand kosten zijn verbonden indien die bijstand door een derde beroepsmatig is verleend. Voor een uitzondering is plaats indien het bestuursorgaan het tegendeel stelt en in geval van betwisting aannemelijk maakt. 
       
     
     
       3.3.3. 
       Bij de beoordeling of die uitzondering zich voordoet, komt het erop aan of op de belanghebbende een verplichting rust of zal komen te rusten om kosten ter zake van de verleende rechtsbijstand te voldoen. Van een zodanige verplichting is ook sprake indien de rechtsbijstand wordt verleend op basis van no cure no pay (zie HR 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281). 
       
     
     
       3.3.4. 
       Anders dan de Rechtbank blijkens haar overweging onder 10 kennelijk voor ogen heeft gestaan, is derhalve niet vereist dat ten tijde van haar uitspraak een declaratie is opgemaakt of dat de kosten ten tijde van die uitspraak al zijn voldaan.” 
       
     
     
       6.1.4. 
       Uit de met [voormalige gemachtigde] gemaakte no-cure-no-pay-afspraak volgt dat belanghebbende [voormalige gemachtigde] een vergoeding moet betalen als de WOZ-waarde wordt aangepast door gegrondverklaring van het bezwaar (artikel 6, lid 3, van de Algemene voorwaarden) . Aangezien het Hof hierna de uitspraak op bezwaar zal vernietigen, de WOZ-beschikking zal wijzigen en de aanslag zal verminderen, is het bezwaar gegrond. Als gevolg van dit gegronde bezwaar komt op belanghebbende de verplichting te rusten om kosten van rechtsbijstand te voldoen aan [voormalige gemachtigde] . Daaraan doet niet af dat de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond heeft verklaard en [voormalige gemachtigde] daartegen geen beroep heeft ingesteld. Evenmin doet daaraan af dat belanghebbende zijn toekomstige vordering op het bestuursorgaan tot vergoeding van de proceskosten bij voorbaat heeft overgedragen aan [voormalige gemachtigde] of dat belanghebbende in de volmacht de [gemeente] heeft verzocht de proceskostenvergoeding rechtstreeks op rekening van [voormalige gemachtigde] over te maken. Op belanghebbende rust dus een verplichting om kosten ter zake van de verleende rechtsbijstand te voldoen als bedoeld in het in 6.1.3 vermelde arrest.  
       
     
     
       6.2. 
       Het Hof ziet in de gegrondverklaring van het hoger beroep en gelet op het in 6.1.2 tot en met 6.1.4 overwogene aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting in hoger beroep à € 875 x 1 (gewicht van de zaak) en € 620 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het hoorgesprek à € 310 x 1 (gewicht van de zaak)). Met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, bedraagt de vergoeding voor de taxatierapporten (niet-inpandige taxatie) € 256,52 inclusief BTW (4 uur x € 53 per uur + BTW). In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 4.376,52. 
       
     
     
       6.3. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 
       
     
     
       6.4. 
       Hierbij verdient opmerking dat uitbetalingen van de proceskostenvergoeding en de griffierechten op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar, 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 332.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 4.376,52; en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 185 aan griffierechten te vergoeden. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 21 maart 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
         a. - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
         b. - de dagtekening; 
     
     
         c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     
     
         d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
   
   
     De bolletjesgrafiek is een grafiek met daarin alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in dezelfde wijk. Meer specifiek is de verkoopdatum ingevuld ten opzichte van de waardepeildatum. Dit geeft het gehanteerde indexeringscijfer. In de matrix zijn de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De indexcijfers volgen uit de marktanalyse van de BSGR. In het taxatierapport zijn grafieken opgenomen die uit de administratie van de BSGR zijn gegenereerd. Het betreft een zogenoemde ‘trendanalyse’ waarbij alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in de [gemeente] tussen 1-1-2017 en 1-1-2021 betrokken zijn. Van de verkoopcijfers in deze periode wordt een grafiek gemaakt. Ieder punt in de grafiek representeert een verkoopcijfer. Door twee data in te voeren kan vanuit het systeem de ontwikkeling tussen die twee data worden aangegeven. Zo kan de procentuele ontwikkeling worden gegenereerd tussen de datum van de verkoop en de waardepeildatum. 
   
   
     Artikel 6.3 van de Algemene Voorwaarden van [voormalige gemachtigde] luidt:  
     “Opdrachtgever verplicht zich om het bedrag voor de vergoeding van de proceskosten dat door een bestuursorgaan is overgemaakt, evenals bedragen uit hoofde van een dwangsom op grond van een actie van [voormalige gemachtigde] op zijn/haar bankrekening in het kader van door [voormalige gemachtigde] in opdracht van opdrachtgever verrichte werkzaamheden binnen 14 dagen na ontvangst te storten op een door [voormalige gemachtigde] aangewezen bankrekening.”