ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:10075

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:10075 Rechtbank Rotterdam , 18-12-2019 / C/10/569487 / HA ZA 19-222

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-12-18

Zaaknummer: C/10/569487 / HA ZA 19-222

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:10075

---

Verkoop kluswoningen door de gemeente Rotterdam. De mededelingen door of namens gemeente over de financieringseis die aan kopers wordt gesteld hebben bij (een deel van) deze kopers een onjuiste voorstelling van zaken veroorzaakt. Beroep op dwaling slaagt. Nadeelscompensatie in de vorm van aanpassing koopprijs.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/569487 / HA ZA 19-222 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 december 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     2.	 [eiser 2] , 
     3.	 [eiser 3] , 
     4.	 [eiser 4] , 
     5.	 [eiser 5] , 
     6.	 [eiser 6] , 
     7.	 [eiser 7] , 
     
       allen wonende te [woonplaats eisers] , 
       eisers, 
       advocaat mr. M.J. Goedhart, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE ROTTERDAM , 
       zetelend te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. S.M. Conijnenberg. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. (eisers sub 1 en 2), [eiser 3] c.s. (eisers sub 3 en 4), [eiser 5] c.s. (eisers sub 5 en 6), [eiser 7] (eiseres sub 7) en de kopers (eisers sub 1 tot en met 7) en de gemeente worden genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 27 februari 2019, met producties 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties 
         
         
           de oproepingsbrief van de rechtbank van 12 juni 2019 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 16 juli 2019 en de daarin genoemde stukken 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
     
       1.3. 
       De enkelvoudige kamer heeft de zaak na de comparitie op grond van artikel 15 lid 2 Rv verwezen naar een meervoudige kamer. Van deze verwijzing is mededeling gedaan aan partijen, waarna partijen hebben laten weten dat zij afzien van een mondelinge behandeling ten overstaan van de meervoudige kamer. De verdere behandeling van de zaak door de meervoudige kamer zal plaatsvinden in de stand waarin de zaak zich bevindt. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De gemeente heeft in het kader van het project ‘169 Klushuizen’ vanaf 2006 in zes fases zogenoemde kluswoningen in Rotterdam verkocht. Kopers van deze kluswoningen waren op straffe van een boete verplicht de woningen binnen een jaar na levering te renoveren conform een door de gemeente vastgesteld programma van eisen.  
       
     
     
       2.2. 
       In 2011 is de zesde en laatste verkoopfase van het project aangevangen en heeft de gemeente een brochure uitgebracht, waarin onder andere kluswoningen aan de [straatnaam] werden gepresenteerd (productie 1 bij dagvaarding). Deze brochure vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende: 
       
       
         “ (…)  Zelf doen is leuker! 
       
       
       
         
           Als je nieuwbouw maar saai vindt en van veel ruimte om je heen houdt, dan zijn de 
         
         
           Rotterdamse Klushuizen een uitgelezen kans voor je.  
         
         
           Zo’n 200 ondernemende mensen zijn de afgelopen jaren de uitdaging aangegaan om een oud pand van de gemeente Rotterdam te kopen. 
         
       
       
       
         
           Vervolgens hebben ze deze panden naar eigen smaak en voor eigen gebruik grondig opgeknapt. Ze hebben woningen samengevoegd, sanitair vervangen, muren gesloopt, wanden bepleisterd, dakterrassen aangelegd en nieuwe daken gemaakt... Je kunt het zo gek niet bedenken of ze hebben het zelf gedaan. 
         
       
       
       
         
           Natuurlijk kan niet iedereen alles zelf en schakelen klussers aannemers in voor 
         
         
           de moeilijke klussen. Het resultaat is in elk geval dat fantastische en vaak unieke 
         
         
           woningen zijn gemaakt. (…) 
         
       
       
       
         
           Hoe werkt het? 
         
       
       
       
         
           (…) Verder eisen we voor de inschrijving een financieringstoets. Dat is een verklaring van een bank of hypotheekverstrekker, waarin staat wat de maximale hoogte van het bedrag is dat je kunt lenen. Dit bedrag moet minstens gelijk zijn aan het bedrag dat bij de financieringseis van de woning vermeld staat. (…) 
         
       
       
       
         
           De financieringseis is het bedrag waarover je moet kunnen beschikken om zeker te weten dat je het pand kunt kopen én opknappen. Voor dat bedrag laat je niet al het werk door een aannemer doen. Maar als je ook dingen zelf doet, zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoort, zal het lukken. (…) 
         
       
       
       
         
           Het kan zijn dat het in de praktijk voor minder geld lukt. De gemeente wil echter van te voren zekerheid dat je de renovatie wel kunt betalen. Daarom moet je aantonen dat je over het bedrag van de financieringseis beschikt. (…) ” 
       
       
     
     
       2.3. 
       De gemeente heeft het adviesbureau Urbannerdam B.V. (hierna: Urbannerdam) aangesteld als projectbegeleider en aanspreekpunt voor de kopers. Voorafgaand aan hun inschrijving hebben [eiser 5] c.s. en [eiser 1] c.s. vragen gesteld aan Urbannerdam over onder andere de financieringseis van de kluswoningen aan de [straatnaam] .  
       
     
     
       2.4. 
       In een e-mailbericht van 5 oktober 2011 heeft Urbannerdam aan [eiser 5] c.s. – voor zover hier relevant – het volgende geantwoord (productie 4 bij conclusie van antwoord): 
       
       
         “ (…) Ik kan je niet informeren over de kosteninschatting van de verbouwing. Deze zijn bedoeld voor prijsbepaling door de gemeente Rotterdam. Je bent zelf verantwoordelijk voor inschatting van bouwkosten. We adviseren kopers ook om in de optieperiode van twee weken (na toewijzing, vanaf locatiebezoek architect) ook met een technisch iemand of al een aannemer op de locatie te kijken. (…) ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       In een e-mailbericht van 10 oktober 2011 heeft Urbannerdam de vragen van [eiser 1] c.s. – voor zover hier relevant – als volgt beantwoord (productie 19 bij dagvaarding): 
       
       
         “ (…) Is de financieringseis ook de taxatiewaarde van de woning naar de renovering? 
         •  De financieringseis is niet de taxatiewaarde van de woning na renovering. Wel geldt dat de rekensom van de gemeente Rotterdam, om de prijzen te bepalen gebaseerd is op de taxatiewaarde minus een inschatting van de renovatiekosten.  
       
       
       
         
           Wat is de samenstelling van de financieringseis? Is dat meer of minder voor de renovatie van het dak, ramen, gevel, verwarming en basis keuken en badkamer (inkl. soms een aannemer voor constructieve werkzaamheden)? 
         
         •  Het bedrag van de financieringseis zou voldoende moeten zijn om het klushuis sober en doelmatig te renoveren. Dus goed casco (bouwbesluit nieuwbouw met enkele uitzonderingen) afbouw en afwerking, maar dan wel met ikea keuken en ‘kluskorting’ (men doet ook dingen zelf). (…) ” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser 7] heeft op 4 maart 2014, voorafgaand aan haar inschrijving, eveneens informatie opgevraagd bij Urbannerdam over de financieringseis van € 100.000 euro voor de woning aan de [adres 1] (productie 20 bij dagvaarding): 
       
       
         “ (…) Mag ik vragen hoe jullie hebben gebudgetteerd Euro 100,000 is namelijk dan niet zoveel geld voor een gehele renovatie voor 4 verdiepingen inclusief achtergevel. Zelf een handige doe hetzelver zal de achtergevel moeten uitbesteden. (…) ”  
       
       
     
     
       2.7. 
       Urbannerdam heeft op 5 maart 2014 per e-mailbericht aan [eiser 7] geantwoord, voor zover hier relevant (productie 20 bij dagvaarding): 
       
       
         “ (…) De gemeente heeft samen met de architect van het project een inschatting gemaakt van de kosten om de woning te renoveren en af te bouw. We heb geen inzicht in de berekening. Er is wel sober en doelmatig gerekend, dus geen luxe keuken en badkamer ed. De gemeente heeft de gehele schil natuurlijk al gerenoveerd (behalve de achtergevel). Volgende de gemeente moet het wel mogelijk zijn om de woning verder te renoveren. Het is wel €25.000,- per etage. Dat is best een flink bedrag. (…) ” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiser 1] c.s., [eiser 3] c.s., [eiser 5] c.s. en [eiser 7] zijn na hun inschrijving ingeloot voor de kluswoningen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] .  
       
     
     
       2.9. 
       Urbannerdam heeft [eiser 1] c.s., [eiser 3] c.s. en [eiser 5] c.s. op 30 november 2011 per e-mailbericht – voor zover hier van belang – het volgende bericht (productie 2 bij conclusie van antwoord): 
       
       
         “ (…)  Onderwerp:  Tip inzicht werkzaamheden 
       
       
       
         
           Beste klussers-kopers, 
         
       
       
       
         
           De komende weken (tot 19 december) hebben jullie bedenktijd, waarin jullie een locatiebezoek hebben met de architect en eventueel met andere vaklieden kunnen kijken om de werkzaamheden aan het betreffende klushuis enigszins inzichtelijk te krijgen. Allereerst ga je hiertoe het pand bezoeken met de architect. Die kan jullie op de belangrijkste werkzaamheden duiden, in ieder geval de grote ingrepen (vervangingen, reparaties) aan het casco (gevels, dak, etc.) en constructief (balken, vloeren, etc.). (…) 
         
       
       
       
         
           Om een indicatie van de werkzaamheden te krijgen, kan je ook een kleine aannemer of klussenbedrijf vragen om een kijkje te nemen in het kluspand. Als je hiertoe besluit, adviseren we je om hier zorgvuldig mee om te gaan, let vooral op het volgende: 
         
         •  Vraag geen grote aannemer. Een kleine aannemer of klussenbedrijf is beter in staat een vrijblijvende bezichtiging te doen. Leg duidelijk uit dat het je gaat om een indicatie van de belangrijkste werkzaamheden en  geen offerte . Als je direct een offerte opvraagt, ligt er een prijs vast, terwijl je nog geen plan hebt, en ook nog niet weet wat jullie collectief gaan aanbesteden en wat individueel. Aannemers praten graag met elkaar, zeker over openstaande offertes en prijzen die ze neer hebben gelegd. Je loopt dan het risico dat bij de daadwerkelijke aanbesteding, geen van de aannemers meer onder de eerdere offerte gaat zitten. Vraag een aannemer dus vooral om een indicatie van de werkzaamheden en wellicht een indicatie van de kosten (laat hem niet op kantoor gaan rekenen). 
         •  Als de kleine aannemer of klussenbedrijf een aantal indicatieve prijzen geeft let op dat dit nog geen zekerheid biedt. Hij / zij heeft dan nog geen rekening gehouden met aanbestedingsvoordeel (bij aanbesteding in concurrentie) en voordeel door een sterke onderhandelingspositie bij gezamenlijke aanbesteding. Ook is er in de berekening van de gemeente rekening gehouden met zelf klussen en daarmee een bepaalde kostenbesparing. 
         •  Accepteer dat je in deze fase niet alles zeker kan weten. Een klushuis kopen van de gemeente heeft een stuk minder risico dan een vergelijkbaar huis op de markt kopen, maar er blijven altijd zaken die je pas weet als je er mee aan de slag bent. De daadwerkelijke investeringskosten weet je pas als je het plan laat afprijzen en wellicht een aantal zaken gezamenlijk. (…) ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       De kopers hebben van de gemeente de hierna genoemde klushuizen aan de [straatnaam] gekocht en geleverd gekregen waarbij: 
       
         
           de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser 3] c.s. dateert van 13 maart 2012, waarna de woning aan de [adres 2] op 31 juli 2012 is geleverd. 
         
         
           de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser 1] c.s. dateert van 20 maart 2012, waarna de woning aan de [adres 3] op 21 juni 2012 is geleverd. 
         
         
           de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser 5] c.s. dateert van 29 maart 2012, waarna de woning aan de [adres 4] op 5 juli 2012 is geleverd. 
         
         
           de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser 7] dateert van 25 juni 2014, waarna de woning aan de [adres 5] op 29 juli 2014 is geleverd. 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       In de koopovereenkomsten staat voor zover relevant het volgende (producties 7, 10, 13 en 16 bij dagvaarding):  
       
       
         “ (…)  Considerans 
         
           De hierna te omschrijven Onroerende Zaak is gelegen in een gebied waar de leefbaarheid de afgelopen jaren sterk is achteruitgegaan. Veel van deze gebieden zijn door de gemeente Rotterdam aangemerkt als "Hot Spot". Het onderhoud van de daar gelegen woningen is jarenlang niet of onvoldoende bijgehouden. Daarom zal de gemeente Rotterdam subsidiegelden aanwenden om deze woningen te herontwikkelen, waardoor ook het woon- en leefklimaat in het hele gebied moet verbeteren. Dit gebeurt in onder andere het project "169 Klushuizen", dat in opdracht van de gemeente Rotterdam wordt begeleid vanuit Urbannerdam (…) 
         
       
       
       
         
           De gemeente Rotterdam wil de woningen niet zelf renoveren en herontwikkelen, maar laat dit over aan de toekomstige eigenaren/bewoners die zelf de woning kunnen opknappen en/of via Particulier Opdrachtgeverschap de woning kunnen verbeteren. Om de woningen voor particulieren aantrekkelijk te maken, zullen deze worden verkocht voor een lagere koopsom dan de economische waarde met de verplichting voor de kopers om de woning te renoveren en minimaal drie jaar zelf te bewonen. (…)  
         
       
       
       
         
           Artikel 6 
         
         
           Juridische levering  
           (…) 
         
         
           b. Het pand waar de Onroerende zaak deel van uitmaakt dient te worden gerenoveerd als bepaald in artikel 14 lid 3. Koper dient voor de (…) levering het Plan van Aanpak door de Gemeente (…) te laten goedkeuren. (…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 14 
         
         
           Bijzondere verplichtingen Koper 
         
         
           (…) 
         
         
           3	 
           Renovatieverplichting: 
            De Koper is verplicht de Onroerende Zaak zodanig te renoveren dat de kwaliteit van de woning voldoet aan het 'Programma van Eisen, 169 Klushuizen'. De Koper zal binnen één maand na ondertekening van deze overeenkomst daarvoor een Plan van Aanpak indienen (…). Uiterlijk een jaar na de juridische levering dient de renovatie klaar te zijn. (…) Bij het niet nakomen dan wel niet tijdig nakomen van deze renovatieverplichting kan de Gemeente (…) een boete opeisen ter hoogte van (…) € 25.000,- (…) per verdieping. (…) ” 
       
       
     
     
       2.12. 
       In het ‘Programma van Eisen, 169 Klushuizen’, waarnaar in de koopovereenkomsten wordt verwezen, staat voor zover relevant het volgende vermeld (productie 4 bij dagvaarding): 
       
       
         “ (…) Het Programma van Eisen (PvE) Casco is een technisch verhaal, met veel vaktermen. Die termen komen uit het Bouwbesluit, dat op zijn beurt weer hoort bij de Woningwet. Het zijn termen die u misschien niets zeggen. Maar elke architect, aannemer en installateur kent die termen wel (…). Met dit Programma van Eisen kan uw aannemer of installateur u prima vertellen aan welke eisen uw nieuwe woning moet voldoen. Vraag anders een goed technisch opgeleid persoon om het u uit te leggen. Bijvoorbeeld de architect bij wie wij u gratis vier uur advies aanbieden. Hij of zij kan u ook vertellen welk werk u zelf kunt doen en wat er beslist moet worden uitbesteed aan een erkend vakman. (…) ” 
       
       
     
     
       2.13. 
       In het ‘Draaiboek werkwijze 169-klushuizen – v.a. 6e ronde’ (hierna: het draaiboek), een intern document van de gemeente dat de kopers op basis van een verzoek gebaseerd op de Wet openbaarheid van bestuur hebben verkregen (productie 25 bij dagvaarding), staat over de hiervoor genoemde financieringseis het volgende vermeld: 
       
       
         “ (…) 
         
           A. 	 Conditiemetingen (quick scans)  
         
       
       
       
         •  Door de architecten wordt een snelle, goede conditiemeting per pand gedaan. Daarbij wordt de kwaliteit van de woning beoordeeld en wordt vastgesteld hoeveel geld de koper moet investeren wil hij zijn aankoop opknappen op basis van Programma van Eisen. 
         •  Bij de 6e ronde is besloten de NHG-methodiek voor de quick scans te gebruiken; lastig is dat daarin niet goed aan te geven is wat de klusser zelf kan doen en wat dus minder kost. In het algemeen kan zo’n 30% van de ingeschatte kosten worden afgetrokken als inverdienkosten door zelf bouw. 
         •  Noch de taxatierapporten noch de conditiemetingen zijn openbaar; ze worden niet aan kopers afgegeven. (…) 
       
       
       
         
           D. 	Financieringseis 
         
       
       
         •  Om te zorgen dat kopers hun verbouwing inderdaad kunnen betalen wordt bij verkoop een financieringseis gesteld. Kopers moeten bij inschrijving aantonen dat zij over voldoende geld kunnen beschikken – uit vermogen, schenking of lening – om aankoop plus verbouwing te betalen. Dit tonen kopers bij inschrijving door het overleggen van een bankverklaring. 
         •  De financieringseis wordt bepaald door de aankoopprijs + de geschatte renovatiekosten. De financieringseis kan nooit hoger zijn dan de hoogste taxatie in opgeknapte staat. (…) ” 
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         De kopers vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten die door de kopers zijn gesloten met de gemeente, tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling; 
         II. het als gevolg van de dwaling door de kopers ondervonden nadeel op te heffen door de gemeente te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis 
         a. aan [eiser 1] c.s. te voldoen een bedrag van € 7.140,00, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2012 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         b. aan [eiser 3] c.s. te voldoen een bedrag van € 58.140,00, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         c. aan [eiser 7] te voldoen een bedrag van € 51.348,84, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2014 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         d. aan [eiser 5] c.s. te voldoen een bedrag van € 69.360,00, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         III. de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, met daarbij de bepaling dat deze kosten binnen vijf dagen na het wijzen van het vonnis aan de kopers zullen zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn, tot aan de dag der algehele voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan de vorderingen leggen de kopers het volgende ten grondslag. De koopovereenkomsten die de kopers met de gemeente hebben gesloten, zijn tot stand gekomen onder invloed van dwaling die te wijten is aan een inlichting van de gemeente. De kopers hebben zich bij aankoop van de kluswoningen voor een inschatting van de kosten van het renoveren van deze woningen conform het programma van eisen van de gemeente gericht op de mededelingen die door of namens de gemeente zijn gedaan met betrekking tot de financieringseis, de geschatte renovatiekosten en de van de kopers verwachte mate van zelfwerkzaamheid. Het bedrag van de financieringseis bleek ontoereikend, onder meer omdat de gemeente in de berekening van de geschatte verbouwingskosten een afslag voor zelfwerkzaamheid heeft meegenomen die voor de kopers niet te realiseren was. Hadden de kopers dit geweten, dan hadden zij de kluswoningen niet voor deze prijs aangekocht. De kopers vorderen opheffing van het nadeel dat zij hebben geleden, bestaande uit het deel van de koopsom dat zij te veel voor de kluswoningen hebben betaald. 
       
     
     
       3.3. 
       
         De conclusie van de gemeente strekt tot afwijzing van de vorderingen van de kopers. De gemeente betwist dat zij kopers middels de financieringseis een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. De financieringseis betrof een inschatting van de minimale renovatiekosten van de kluswoningen. De achterliggende kosteninschattingen en berekening zijn niet met de kopers gedeeld om geen verkeerde verwachtingen te wekken. Voor zover van dwaling sprake zou zijn, stelt de gemeente dat deze voor rekening van de kopers dient te blijven, omdat de kopers niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.  
         
           4.	De beoordeling 
         
       
     
     
       4.1. 
       
         Kern van het geschil is de vraag of de kopers de koopovereenkomsten hebben gesloten onder invloed van dwaling, omdat de inlichtingen die door of namens de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten aan de kopers zijn verstrekt met betrekking tot de financieringseis, de renovatiekosten en de verwachte mate van zelfwerkzaamheid bij de kopers een onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt. 
         
           Welke voorstelling van zaken heeft de gemeente de kopers gegeven? 
         
       
     
     
       4.2. 
       Hierna zal worden ingegaan op de inlichtingen die de gemeente aan de kopers heeft verstrekt en de voorstelling van zaken die de gemeente daarmee de kopers heeft gegeven. In dit kader geldt dat de mededelingen van Urbannerdam in de relatie tussen de kopers en de gemeente voor rekening van de gemeente komen. Urbannerdam heeft namelijk in opdracht van de gemeente gefungeerd als aanspreekpunt voor de kopers. Verder staat vast dat de kopers gezamenlijk een vereniging van opdrachtgevers vormden en om die reden onderling informatie met elkaar uitwisselden, zodat informatie die aan een of meer kopers is verstrekt, geacht wordt bekend te zijn bij de overige kopers. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Vast staat dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop van de kluswoningen voor iedere kluswoning een koopprijs en een financieringseis heeft vastgesteld en gecommuniceerd. Tussen partijen is niet in geschil dat de financieringseis bestaat uit de aankoopprijs van de betreffende kluswoning en een inschatting van de kosten om de kluswoning te renoveren conform het door de gemeente vastgestelde programma van eisen.  
         Het draaiboek van de gemeente vermeldt dat de renovatiekosten zijn ingeschat door een aantal architecten na een ‘ snelle, goede conditiemeting ’ van de klushuizen. De kopers waren voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten op de hoogte van deze samenstelling van de financieringseis. Hoewel de kopers geen inzicht werd gegeven in de kosteninschattingen, heeft Urbannerdam de kopers in onder andere de e-mailberichten van 10 oktober 2011, 30 november 2011 en 5 maart 2014 bericht dat de gemeente een inschatting had laten maken van de renovatiekosten van de verschillende klushuizen om de koopprijs en de financieringseis van de klushuizen vast te stellen. 
         De gemeente heeft verder op verschillende momenten voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten mededelingen gedaan over het doel van het stellen van de financieringseis aan potentiële kopers. De brochure waarmee de gemeente de kluswoningen in 2011 onder de aandacht heeft gebracht, vermeldt dat de financieringseis het bedrag betreft waarover een koper moet kunnen beschikken om “ zeker te weten”  dat een koper het pand kan “ kopen én opknappen ”. Uit de brochure volgt verder dat de gemeente door deze financieringseis te stellen van te voren zekerheid wilde krijgen dat een koper de renovatie zou kunnen betalen, waarbij is opgemerkt dat “ het kan zijn dat het in de praktijk voor minder geld lukt”.  Urbannerdam heeft op vragen van kopers [eiser 1] c.s. en [eiser 7] geantwoord dat het bedrag van de financieringseis voldoende zou moeten zijn om het betreffende klushuis  “sober en doelmatig”  te renoveren, waarbij als voorbeeld werd gegeven dat geen luxe keuken of badkamer was inbegrepen .  
         Wel is door of namens de gemeente gecommuniceerd dat hierbij rekening is gehouden met enige mate van zelfwerkzaamheid van de kopers. Zo vermeldt de brochure dat een koper voor het bedrag van de financieringseis “ niet al het werk door een aannemer  [laat]  doen” , maar “ als je ook dingen zelf doet, zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoort, zal het lukken.”  Urbannerdam heeft [eiser 1] c.s. gemeld dat in de financieringseis rekening is gehouden met een “ kluskorting’ (men doet ook dingen zelf)”.  Ook in het e-mailbericht dat Urbannerdam op 30 november 2011 aan de (op dat moment: aspirant)-kopers heeft verzonden, wordt gemeld dat in de berekening van de gemeente rekening is gehouden met “ zelf klussen en daarmee een bepaalde kostenbesparing ” .  Ter zitting hebben de kopers verklaard dat zij er ook van zijn uitgegaan dat zij zelf moesten klussen.  
         Samengevat komt het er op neer dat door de inlichtingen van de gemeente bij de kopers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de voorstelling van zaken was ontstaan dat uit eigen kosteninschattingen van de gemeente was gebleken dat een koper voor het bedrag van de financieringseis de betreffende kluswoning konden aankopen en “ sober en doelmatig ” kon renoveren conform het programma van eisen dat de gemeente had vastgesteld, mits de koper zelf ook kluswerkzaamheden zou verrichten.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Anders dan de gemeente betoogt, hoefden de kopers op basis van deze inlichtingen niet te verwachten dat het bedrag van de financieringseis het minimale bedrag betrof dat nodig was om de kluswoningen te renoveren gelet op de mededelingen hiervoor onder 4.3 vermeld. Het enkele gegeven dat het inschrijfformulier in de brochure van de kluswoningen verwijst naar de financieringseis als “ wat u minstens moet kunnen financieren voor de woning van uw keuze…”,  maakt dit niet anders. Het is immers op zichzelf juist dat de gemeente van de kopers eiste dat zij konden aantonen dat zij minimaal het bedrag van de financieringseis konden financieren. Dat doet niet af aan hetgeen hiervoor is overwogen over de voorstelling van zaken die de gemeente de kopers heeft gegeven over deze financieringseis.  
         
           Leverden de inlichtingen van de gemeente een onjuiste voorstelling van zaken op? 
         
       
     
     
       4.5. 
       Op basis van de inlichtingen van de gemeente mochten de kopers dus de voorstelling van zaken hebben dat uit de kosteninschattingen van de gemeente was gebleken dat een koper voor het bedrag van de financieringseis de kluswoning kon aankopen en “ sober en doelmatig ” kon renoveren conform het programma van eisen van de gemeente, mits de koper zelf ook kluswerkzaamheden zou verrichten. De tweede vraag die beantwoording behoeft, is of deze voorstelling van zaken onjuist was.   
       
     
     
       4.6. 
       Vast staat dat de gemeente voor iedere kluswoning conditiemetingen (zogenoemde ‘quick scans’) heeft laten uitvoeren door een architect om de kwaliteit van de woningen te beoordelen en een inschatting te maken hoeveel geld de koper moest investeren om de betreffende woning op te knappen conform het programma van eisen van de gemeente. Ook heeft de gemeente een taxatie van de kluswoningen na renovatie laten uitvoeren. Op basis van deze gegevens heeft de gemeente de verkoopprijs van de kluswoningen en de financieringseis vastgesteld, waarbij het verschil tussen de verkoopprijs en de financieringseis het bedrag betreft dat beschikbaar is voor de renovatie van de woning. Bij het vaststellen van de financieringseis is op de inschatting van de renovatiekosten een afslag gehanteerd voor werkzaamheden die de kopers zelf zouden verrichten. Uit het draaiboek van de gemeente volgt dat de gehanteerde afslag in het algemeen ongeveer 30% bedroeg. 
       
       
       
       
     
     
       4.7. 
       De geschatte renovatiekosten, zoals die blijken uit de quick scans die de gemeente voorafgaand aan de verkoop heeft laten maken, afgezet tegen het renovatiebudget dat de gemeente vervolgens aan de kopers heeft gecommuniceerd (de financieringseis  minus  de koopprijs van de kluswoning), zijn per kluswoning (afgerond) als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   1. Geschatte renovatiekosten blijkens quick scans 
                 
               
               
                 
                   2. Renovatiebudget blijkens financieringseis 
                 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 1] c.s. 
               
               
                 € 122.000,-- 
               
               
                 € 100.000,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 3] c.s. 
               
               
                 € 217.000,-- 
               
               
                 € 145.000,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 7]
                 
               
               
                 € 112.471,-- 
               
               
                 € 95.108,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 5] c.s. 
               
               
                 € 228.000,-- 
               
               
                 € 145.000,-- 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Crawford & Company (Nederland) B.V. (hierna: Crawford) heeft op verzoek van de kopers de kosteninschattingen die de gemeente heeft laten maken voor de kluswoningen van [eiser 7] en [eiser 5] c.s. beoordeeld en heeft onderzocht in hoeverre de door de gemeente gehanteerde afslag op de begrote renovatiekosten voor zelfwerkzaamheid voor de kopers haalbaar was.  
       
     
     
       4.9. 
       Wat betreft de beoordelingen van de kosteninschattingen die op basis van de quick scans zijn gemaakt, wordt het volgende overwogen. Crawford heeft met betrekking tot de kluswoning van [eiser 5] c.s. geconcludeerd dat de quick scan alle werkzaamheden omvat die volgens het programma van eisen uitgevoerd dienden te worden, zodat het geschatte bedrag van (afgerond) € 228.000,-- voldoende zou moeten zijn om de werkzaamheden uit te voeren. Voor de kluswoning van [eiser 7] zijn zowel in 2011 als in december 2013, voorafgaand aan de verkoop aan [eiser 7] , quick scans uitgevoerd. Tussen 2011 en 2013 heeft de gemeente bepaalde werkzaamheden zelf laten uitvoeren. Crawford heeft in haar rapport vastgesteld dat de renovatiekosten in de quick scan uit 2013 te laag zijn ingeschat. Ten eerste omdat een rekenfout is gemaakt bij het vaststellen van het totaalbedrag en ten tweede omdat meerdere posten ten opzichte van de quick scan uit 2011 zijn aangepast, terwijl met betrekking tot die posten tussen 2011 en 2013 geen werkzaamheden zijn verricht. Crawford concludeert dat de schatting van de renovatiekosten van de kluswoning van [eiser 7] uit had moeten komen op € 160.450,--. De gemeente heeft deze conclusies van Crawford niet betwist. 
       
     
     
       4.10. 
       Met inachtneming van de conclusie van Crawford dat de geschatte renovatiekosten van de kluswoning van [eiser 7] uit hadden moeten komen op € 160.450,--, zijn door de gemeente de hierna (in de derde kolom) weergegeven afslagen voor zelfwerkzaamheid gehanteerd. Samengevat geldt dat de kopers het in de betreffende kolom weergegeven bedrag moesten besparen door zelf te klussen, om de renovatie uit te voeren binnen het renovatiebudget dat de gemeente aan de kopers had gecommuniceerd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   1. Geschatte renovatiekosten blijkens quick scans 
                 
               
               
                 
                   2. Renovatiebudget blijkens financieringseis  
                 
               
               
                 
                   3. Afslag voor zelfwerkzaamheid (verschil tussen 1 en 2) 
                 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 1] c.s. 
               
               
                 € 122.000,-- 
               
               
                 € 100.000,-- 
               
               
                 € 22.000,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 3] c.s. 
               
               
                 € 217.000,-- 
               
               
                 € 145.000,-- 
               
               
                 € 72.000,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 7]
                 
               
               
                 € 160.450,-- 
               
               
                 € 95.108,-- 
               
               
                 € 65.342,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 5] c.s. 
               
               
                 € 228.000,-- 
               
               
                 € 145.000,-- 
               
               
                 € 83.000,-- 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Wat betreft de haalbaarheid van de door de gemeente gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid heeft Crawford over de volgens het draaiboek ‘in het algemeen’ gehanteerde afslag van 30% voor zelfwerkzaamheid overwogen: 
       
       
         “ (…) Wij zijn van mening dat gelet op de werkzaamheden het gestelde kluspercentage voor zelfwerkzaamheid van 30%, zoals staat in het concept draaiboek klushuizen uit 2011 van de gemeente Rotterdam (…) redelijk is. Echter de besparing van ruim 30% door zelfwerkzaamheid is alleen van toepassing op arbeidskosten en  niet  op materiaalkosten omdat de materialen in ieder geval moeten worden aangekocht, zij het door de aannemer of door in dit geval cliënte. In het laatste geval zouden de totale kosten voor renovatie ons inziens zelfs hoger uitvallen, omdat de korting op materiaal voor professionals groter zal zijn vanwege de aantallen die worden ingekocht. Wij hebben hier in onze berekening overigens geen rekening mee gehouden. Bij renovatiewerk is een verdeelsleutel van 60% voor arbeid en 40% voor materiaal marktconform (…)”  
       
       
     
     
       4.12. 
       Crawford heeft in haar rapport over de kluswoning van [eiser 5] c.s. geconcludeerd dat met betrekking tot de renovatie van het casco van deze kluswoning, waarvoor door een bouwbedrijf € 116.000,-- was begroot, alleen arbeidskosten voor sloop- en schilderwerk en het monteren van houtskeletwanden van € 15.000,-- door de kopers kon worden bespaard. Voor de overige werkzaamheden acht Crawford in lijn met de hierboven aangehaalde overweging een zelfwerkpercentage van 30% over de arbeidskosten redelijk. [eiser 5] c.s. had door zelfwerkzaamheid volgens Crawford redelijkerwijs € 35.160,-- op de geschatte renovatiekosten kunnen besparen. 
       
     
     
       4.13. 
       Crawford concludeert, zoals aangehaald in 4.11, dat een afslag voor zelfwerkzaamheid van 30% over de geschatte arbeidskosten redelijk te noemen is, waarbij de arbeidskosten worden geschat op 60% van de geschatte renovatiekosten. Wanneer deze conclusie wordt gevolgd, geldt dat de voor de kopers redelijkerwijs realiseerbare afslag voor zelfwerkzaamheid uitkomt op de hierna (in de tweede kolom) weergegeven bedragen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 1. Gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid 
               
               
                 2. Realiseerbare afslag voor zelfwerkzaamheid volgens Crawford  
               
               
                 3. Verschil  
               
             
             
               
                 
                  [eiser 1] c.s. 
               
               
                 € 22.000,-- 
               
               
                 € 21.960,-- 
               
               
                 € 40,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 3] c.s. 
               
               
                 € 72.000,-- 
               
               
                 € 39.060,--  
               
               
                 € 32.940,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 7]
                 
               
               
                 € 65.342,-- 
               
               
                 € 28.881,-- 
               
               
                 € 36.461,-- 
               
             
             
               
                 
                  [eiser 5] c.s. 
               
               
                 € 83.000,-- 
               
               
                 € 35.160,--  
               
               
                 € 47.840,-- 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Uit de rapporten van Crawford volgt dat de door de gemeente gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. redelijkerwijs niet te realiseren was. Voor [eiser 1] c.s. geldt dat niet gelet op het verschil van € 40,- en de stelling van de kopers dat zij rekening hebben gehouden met een afwijking van de geschatte renovatiekosten van 10 procent. De bevindingen van Crawford over de door de kopers redelijkerwijs te realiseren besparing voor zelfwerkzaamheid zijn door de gemeente onvoldoende gemotiveerd betwist. De gemeente heeft geen inzicht gegeven in de manier waarop de door haar gehanteerde afslag voor zelfwerkzaamheid tot stand is gekomen, anders dan dat zij aanvoert dat dit in overleg met de betrokken architecten is gebeurd. Dat daarbij geen onderscheid is gemaakt tussen arbeids- en materiaalkosten, is volgens de gemeente te verklaren omdat het enkele doel was om in de financieringseis tot uitdrukking te brengen dat door zelfwerkzaamheid een besparing zou kunnen worden behaald op de renovatiekosten. Daarmee miskent de gemeente dat de kopers op basis van de door of namens de gemeente verschafte inlichtingen de voorstelling van zaken hadden dat uit de kosteninschattingen van de gemeente was gebleken dat zij de kluswoning voor het bedrag van de financieringseis konden aankopen en sober en doelmatig konden verbouwen conform het programma van eisen. Weliswaar wisten de kopers dat op de geschatte renovatiekosten een afslag was gemaakt voor zelfwerkzaamheid van de kopers, maar zoals door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. onder verwijzing naar de rapporten van Crawford onderbouwd gesteld en door de gemeente onvoldoende gemotiveerd betwist, was de afslag die de gemeente heeft gehanteerd voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. in werkelijkheid niet te realiseren.  
       
     
     
       4.15. 
       De stelling van de kopers dat gezien de beschikbare tijd een maximale besparing door zelfwerkzaamheid van € 15.000,-- mogelijk was, wordt niet gevolgd. Niet is komen vast te staan dat een afslag van 30% over de arbeidskosten dusdanig hoog is, dat de kopers daarmee op basis van de uitlatingen van de gemeente geen rekening hoefden te houden. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is tussen partijen niet in geschil dat de kopers wisten dat in de financieringseis enige mate van zelfwerkzaamheid was verwerkt. Weliswaar hadden de kopers niet de expertise om alle werkzaamheden conform het programma van eisen uit te voeren, maar dat werd ook niet van de kopers verwacht. Zo heeft de gemeente in het programma van eisen vermeld, dat ‘ de architect bij wie wij u gratis vier uur advies aanbieden (…) u  [kan]  vertellen welk werk u zelf kunt doen en wat er beslist moet worden uitbesteed aan een erkend vakman ’. Door kopers is niet gesteld dat een dusdanig groot gedeelte van het werk door vaklieden moest worden uitgevoerd, dat het voor de kopers niet mogelijk was om 30% op de arbeidskosten te besparen. Crawford overweegt in haar rapporten dat het gestelde kluspercentage voor zelfwerkzaamheid van 30% redelijk is, mits deze afslag alleen over de arbeidskosten wordt berekend. Voor zover de kopers dusdanig beperkt waren in tijd dat het voor hen niet haalbaar was om de bijbehorende tijdsbesteding in de kluswoningen te investeren, kan dat gezien hetgeen hiervoor is overwogen niet aan de gemeente worden tegengeworpen.  
       
     
     
       4.16. 
       Concluderend geldt dat de mededelingen die door of namens de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan de kopers zijn verstrekt over het bedrag van de financieringseis, de geschatte renovatiekosten en van de kopers verwachte mate van zelfwerkzaamheid, bij [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken hebben veroorzaakt. Van een dergelijke onjuiste voorstelling van zaken bij [eiser 1] c.s. is niet gebleken, zodat de vorderingen ingesteld door [eiser 1] c.s. zullen worden afgewezen.  
       
       
         
           Onderzoeksplicht [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s.  
         
       
     
     
       4.17. 
       Ten aanzien van het door de gemeente subsidiair ingenomen standpunt dat de dwaling voor rekening van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. dient te blijven omdat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan, wordt het volgende overwogen:  
       
     
     
       4.18. 
       Voor degene die overweegt een overeenkomst aan te gaan, bestaat tegenover de wederpartij een gehoudenheid om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste voorstellingen zijn toestemming geeft. In het algemeen gaat die gehoudenheid echter niet zo ver, dat hij niet zou mogen afgaan op de juistheid van door deze wederpartij gedane mededelingen (HR 19 september 2003, NJ 2005/234).  
       
     
     
       4.19. 
       Dat de financieringseis is gebaseerd op een schatting van de renovatiekosten, maakt niet dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. daaraan geen enkele verwachting mochten ontlenen. Tussen partijen is niet in geschil dat de daadwerkelijke renovatiekosten van de kluswoningen onder meer afhankelijk waren van de wensen van de betreffende koper en pas begroot konden worden nadat iedere koper een plan van aanpak had opgesteld en had laten afprijzen, hetgeen plaatsvond nadat de koopovereenkomst was getekend. Niet gesteld is echter dat de oorzaak van het hoger uitvallen van de renovatiekosten was gelegen in dergelijke kostenverhogende wensen van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. in aanvulling op het programma van eisen. De vorderingen van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. in deze procedure zijn bovendien enkel gebaseerd op het verschil tussen de door de gemeente voorafgaand aan de verkoop gemaakte inschatting van de renovatiekosten en het bedrag dat middels de financieringseis aan [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. is gecommuniceerd, zodat wat betreft de begroting van het nadeel van dergelijke individuele omstandigheden is geabstraheerd. 
       
     
     
       4.20. 
       Dat de renovatiekosten door de gemeente zijn ingeschat op basis van een quick scan en dat de daadwerkelijke renovatiekosten altijd hoger of lager kunnen uitvallen, doet er niet aan af dat de gemeente met de inlichtingen die zij over de samenstelling van de financieringseis heeft gedaan [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. de voorstelling van zaken heeft gegeven dat op basis van de door de gemeente gemaakte kosteninschattingen een verbouwing binnen een jaar na levering conform het door de gemeente opgestelde programma van eisen met een bepaalde mate van zelfwerkzaamheid van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. redelijkerwijs mogelijk was voor het bedrag van de financieringseis, hetgeen onjuist was.  
       
     
     
       4.21. 
       
         Wat betreft de inspanning die van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. had mogen worden verwacht om te voorkomen dat zij onder invloed van dwaling de koopovereenkomst zouden aangaan door zelf tijdig een bouwkostenbegroting op te laten opstellen, is van belang dat vast staat dat Urbannerdam [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. uitdrukkelijk heeft afgeraden om voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bij aannemers offertes op te vragen voor een renovatie van de kluswoningen conform het programma van eisen, omdat men daarmee het risico zou lopen dat aannemers bij de aanbesteding niet meer onder het bedrag van de eerdere offerte zouden gaan. Kopers werd geadviseerd: “ Accepteer dat je in deze fase niet alles zeker kan weten. Een klushuis kopen van de gemeente heeft een stuk minder risico dan een vergelijkbaar huis op de markt kopen, maar er blijven altijd zaken die je pas weet als je er mee aan de slag bent. (…)”  Vast staat dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. in lijn met dit advies voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen volledige inschatting hebben kunnen maken van alle werkzaamheden van het programma van eisen en de bijbehorende kosten. Dit onderstreept het belang van de inlichtingen van de gemeente over de geschatte renovatiekosten, zoals verwerkt in de financieringseis, en maakt dat de gemeente zich in dit geval niet ter afwering van het beroep op dwaling kan beroepen op een onderzoeksplicht van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. .  
         Dat [eiser 7] voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst is bijgestaan door een architect, maakt een en ander niet anders. Als onbetwist staat vast dat deze architect, die ook voor de gemeente de quick scan had uitgevoerd, door de gemeente werd betaald en uit de overgelegde stukken blijkt enkel dat de architect [eiser 7] heeft bijgestaan bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Hoewel daarbij een indicatie is opgegeven van de bouwkosten, volgt hieruit niet dat [eiser 7] in aanvulling op de uitgevoerde quick scan een hernieuwde begroting van de renovatiekosten heeft laten maken, of dat haar een hogere inschatting van de renovatiekosten bekend was geworden. Concluderend geldt dat de gemeente onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de dwaling voor rekening van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. behoort te blijven. 
       
       
       
         
           Door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. geleden nadeel 
         
       
     
     
       4.22. 
       Uit het bovenstaande blijkt dat de koopovereenkomsten tussen respectievelijk [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. en de gemeente tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling. Zoals door de kopers onderbouwd is gesteld en door de gemeente onvoldoende gemotiveerd betwist, zouden [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. de kluswoningen niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, hebben gekocht, als zij hadden geweten dat het bedrag van de financieringseis geen realistisch haalbare inschatting vormde van de kosten om de kluswoningen te renoveren conform het programma van eisen van de gemeente. Dit betekent dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. in beginsel een nadeelcompensatie toekomt.  
       
     
     
       4.23. 
       Gezien de aard van de dwaling zal het door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. als gevolg van die dwaling geleden nadeel gedeeltelijk worden verdisconteerd in een aangepaste koopprijs. In het draaiboek van de gemeente staat over de prijsbepaling van de kluswoningen het volgende vermeld: 
       
       
         “ (…)  C. Prijsbepaling 
       
       
         
           
             De prijzen (de laagste of de gemiddelde taxatiewaarde in opgeknapte staat minus de geschatte investering uit de quick scan van de architect, waarbij er vanuit wordt gegaan dat de kopers onder meer het sloopwerk zelf doen) worden door de projectleider en de stadsmakelaars vastgesteld. 
           
         
         
           
             De prijs kan nooit hoger zijn dan de taxatie in huidige staat, omdat anders geen eisen aan koper gesteld kunnen worden. (…) ” 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       Vast staat dat de gemeente de verkoopprijzen van de kluswoningen heeft vastgesteld door van de taxatiewaarde na renovatie de geschatte renovatiekosten af te trekken, waarbij rekening is gehouden met een korting voor zelfwerkzaamheid. Deze prijsbepaling heeft de gemeente opgenomen in haar draaiboek en is ook als zodanig aan [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s.  gecommuniceerd (zie hiervoor 4.3). [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. mochten daarmee verwachten dat in de koopprijs rekening was gehouden met een realistische inschatting van de renovatiekosten minus een voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. haalbare afslag voor zelfwerkzaamheid. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. ter zitting hebben verklaard dat zij met een afwijking van de geschatte renovatiekosten tot 10 procent rekening hebben gehouden. Kennelijk hadden [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. bij een dergelijke afwijking de oorspronkelijke koopovereenkomst en koopprijs van de kluswoningen geaccepteerd. Vast staat dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. over de koopsom 2% overdrachtsbelasting hebben betaald, zodat het op voornoemde wijze berekende nadeel met dat percentage zal worden verhoogd.   
       
     
     
       4.25. 
       Omdat wordt uitgegaan van het nadeel dat [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. door de dwaling hebben geleden in de vorm van hetgeen zij voor hun kluswoningen teveel hebben betaald, wordt geabstraheerd van de door de gemeente opgeworpen omstandigheden, zoals subsidie die zou zijn verstrekt en het feit dat de taxatiewaarde ten tijde van de verkoop hoger zou zijn dan de verkoopprijs van de kluswoningen. Daarbij komt dat uit hetgeen hierboven in 4.23 is aangehaald uit het draaiboek van de gemeente, blijkt dat de reden daarvoor gelegen is in het feit dat aan [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. bepaalde eisen werden gesteld waar het gaat om de wijze waarop de woningen werden gerenoveerd en het tijdsbestek waarin dat moest gebeuren. Dit doet niet af aan het nadeel dat de kopers hebben geleden omdat de door de gemeente ingeschatte en gecommuniceerde renovatiekosten voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. niet haalbaar bleken. 
       
     
     
       4.26. 
       Wat betreft de inschatting van de renovatiekosten voor het vaststellen van het door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. geleden nadeel worden de rapporten van Crawford en de resultaten van de door de gemeente uitgevoerde quick scans als uitgangspunt genomen. De gemeente heeft de inhoud van de rapporten van Crawford onvoldoende gemotiveerd betwist, met dien verstande dat de gemeente met betrekking tot het rapport over de kluswoning van [eiser 7] heeft aangevoerd dat het weglaten van enkele kostenposten daarin verklaarbaar was. Nu uit het betreffende rapport volgt dat de weggelaten kostenposten zien op de quick scan die in 2011 is uitgevoerd en uit het rapport blijkt dat deze kostenposten wel zijn inbegrepen in de quick scan die in 2013 is uitgevoerd en gebruikt is voor de verkoop van de woning aan [eiser 7] , staat deze betwisting niet aan het gebruik van de rapportage voor het vaststellen van de hoogte van het door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. door de dwaling geleden nadeel in de weg.  
       
     
     
       4.27. 
       Bij het vaststellen van een voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. haalbare afslag voor zelfwerkzaamheid worden voor de kluswoningen van [eiser 7] en [eiser 5] c.s. de resultaten van Crawford als uitgangspunt genomen. Voor de kluswoning van [eiser 3] c.s. wordt de conclusie van Crawford dat een afslag van 30% voor zelfwerkzaamheid over de arbeidskosten redelijk te noemen is, als uitgangspunt genomen, waarbij de arbeidskosten eveneens conform de rapportages van Crawford worden geschat op 60% van de renovatiekosten. Deze conclusies van Crawford zijn door de gemeente niet betwist.  
       
     
     
       4.28. 
       
         Het bovenstaande in aanmerking nemend, wordt het bedrag waarmee de koopprijs voor [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. wordt verminderd ter opheffing van het als gevolg van de dwaling geleden nadeel, begroot zoals hierna weergegeven.  
         
          [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. hebben de wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen gevorderd vanaf de datum van levering van de kluswoningen. Echter, ook wanneer aan de wijziging van de overeenkomst terugwerkende kracht zou worden verbonden, hebben [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. niet gesteld dat en op welke wijze de gemeente vanaf het moment van levering in verzuim is gekomen, zodat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding. 
       
       
       
         
           
            [eiser 3] c.s.  
         
       
     
     
       4.29. 
       De gemeente heeft voor de kluswoning van [eiser 3] c.s. de financieringseis vastgesteld op € 260.000,-- en de koopprijs op € 115.000,-- zodat voor renovatie een bedrag van € 145.000,-- beschikbaar was. Op basis van de in opdracht van de gemeente uitgevoerde quick scan zijn de renovatiekosten ingeschat op € 217.000,--. Daarop hadden de kopers in totaal een bedrag van 30% van de arbeidskosten kunnen besparen, waarbij de arbeidskosten 60% uitmaken van de geschatte renovatiekosten. Daarmee wordt het bedrag dat [eiser 3] c.s. door zelfwerkzaamheid hadden kunnen besparen vastgesteld op (€ 217.000,-- * 30% * 60% =) € 39.060,--. Het verschil bedraagt daarmee (€ 217.000 -/- € 39.060 -/- € 145.000 =) € 32.940,--. Rekening houdend met een afwijking tot 10% van de in de financieringseis begrepen renovatiekosten, te weten 10% van € 145.000 = € 14.500 euro, en 2% overdrachtsbelasting wordt het nadeel van [eiser 3] c.s. begroot op € 18.808,80.	 
       
       
         
           
            [eiser 7]
           
         
       
     
     
       4.30. 
       De gemeente heeft voor de kluswoning van [eiser 7] de financieringseis vastgesteld op € 265.000,-- en de koopprijs op € 169.892,--, zodat voor renovatie een bedrag van € 95.108,-- beschikbaar was. Crawford heeft vastgesteld dat de in opdracht van de gemeente uitgevoerde quick scan onvolledig was. Ten eerste is een rekenfout gemaakt bij het vaststellen van het totaalbedrag en ten tweede zijn meerdere posten ten opzichte van de quick scan uit 2011 aangepast, terwijl met betrekking tot die posten tussen 2011 en 2013 geen werkzaamheden zijn verricht. Crawford concludeert dat de geschatte renovatiekosten € 160.450,-- bedroegen en dat [eiser 7] in totaal (€ 160.450,-- * 30% * 60% =) € 28.881,-- op zelfwerkzaamheid had kunnen besparen. Het verschil bedraagt daarmee € 160.450 -/- € 28.881 -/- € 95.108 =) € 36.461,--. Rekening houdend met een afwijking tot 10% van de in de financieringseis begrepen renovatiekosten, te weten 10% van € 95.108 = € 9.510,80 euro, en 2% overdrachtsbelasting wordt het nadeel van [eiser 7] begroot op € 27.489,20.	 
       
       
         
           
            [eiser 5] c.s. 
         
       
     
     
       4.31. 
       De gemeente heeft voor de kluswoning van [eiser 5] c.s. de financieringseis vastgesteld op € 260.000 en de koopprijs op € 115.000, zodat voor renovatie een bedrag van € 145.000 beschikbaar was. Crawford heeft vastgesteld dat de in opdracht van de gemeente uitgevoerde quick scan, op basis waarvan de renovatiekosten zijn ingeschat op € 228.000,--, geheel volledig was. Crawford heeft verder vastgesteld dat [eiser 5] c.s. in totaal € 35.160,-- had kunnen besparen door zelfwerkzaamheid. Het verschil bedraagt daarmee (€ 228.000 -/- € 35.160 -/- € 145.000 =) € 47.840,--. Rekening houdend met een afwijking tot 10% van de in de financieringseis begrepen renovatiekosten, te weten 10% van € 145.000 = € 14.500 euro, en 2% overdrachtsbelasting wordt het te verrekenen bedrag nadeel van [eiser 5] c.s. begroot op € 34.006,80.	 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.32. 
       De gemeente zal jegens [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s.  tot op heden begroot op: 
       
       
         	dagvaarding	€ 	     99,01 
         griffierecht:	€ 	4.030,--  
         	salaris advocaat:	 € 	3.414,-- +     (2 punten x tarief € 1.707,--) 
         			€ 	7.543,01 
         te vermeerderen met de onbetwist gevorderde wettelijke rente.  
       
       
     
     
       4.33. 
       
        [eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente worden veroordeeld. Deze kosten worden, gezien de samenhang met de procedure tegen [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. aan de zijde van de gemeente, begroot op nihil. 
       
     
     
       4.34. 
       Anders dan gevorderd zal de gemeente worden veroordeeld om de toegewezen bedragen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te voldoen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de koopovereenkomsten die door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. zijn gesloten met de gemeente tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling; 
       
     
     
       5.2. 
       heft het als gevolg van de dwaling door [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. ondervonden nadeel op door de gemeente te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis: 
       
         
           an [eiser 3] c.s. te voldoen een bedrag van € 18.808,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           aan [eiser 7] te voldoen een bedrag van € 27.489,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening; en 
         
         
           aan [eiser 5] c.s. te voldoen een bedrag van € 34.006,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 3] c.s., [eiser 7] en [eiser 5] c.s. tot op heden begroot op € 7.543,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de dag van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot op heden begroot op nihil;  
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen, mr. D. van Dooren en mr. L. Stevens en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019. 
       
       
       
         2457/2294/3192