ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:3779

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:3779 Rechtbank Midden-Nederland , 11-08-2021 / 9003644

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-08-11

Zaaknummer: 9003644

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:3779

---

Geen tijdige aanzegging waardoor tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Beroep verhuurder op beëindiging met wederzijds goedvinden en art. 6:248 lid 2 BW faalt. Gebreken aan woning onvoldoende voor huurprijsvermindering.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9003644 UC EXPL  21-997 MHt/5375 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 augustus 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partij, 
       hierna ook te noemen: [eiseres] 
       gemachtigde: mr. P.H. ter Mors 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij, 
       hierna ook te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. J. Boersma  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding van 22 januari 2021 met producties; 
         - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties; 
         - de aanvullende productie 16 van [eiseres] ; 
         - de conclusie van antwoord in reconventie met producties; 
         - de pleitnotities van [eiseres] van 14 juni 2021; 
         - de mondelinge behandeling van 16 juni 2021; 
       
       
     
     
       1.2. 
       Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter meegedeeld dat hij vonnis zal wijzen. Helaas is het niet gelukt om dit vonnis op de toen aan partijen meegedeelde datum te wijzen.   
       
     
   
   
     
       2 Waar het in deze zaak om gaat  
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] is eigenares van de woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de Woning). Op 28 september 2019 is [eiseres] een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] . Op grond hiervan is de Woning met ingang van 29 september 2019 in gemeubileerde staat verhuurd aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:  
       
       
         	" Artikel 1 
         
           	1. De verhuurder verhuurt met ingang van 29-09-2019 4 kamers (m.u.v. de rechterzolder kamer) voor een periode van 3 maanden voor € 900 per maand, inclusief gas, licht en internet, tot 29 december 2019 en daarna 1000,-, te verlengen met telkens 3 maanden na overleg. (…) 
         
       
       
       
         
           II Duur 
         
       
       
       
         
           Artikel 2 
         
         
           De (tijdelijke) huurovereenkomst gaat in per 29 sept 2019. Het huurcontract komt te vervallen (…) na afloop van de afgesproken periode (29-12-2019 met de mogelijkheid van verlenging met telkens 3 maanden, doch uiterlijk tot 29-7-2020) 
         
       
       
       
         
           III Borg, huurprijs en overige kosten 
         
       
       
       
         
           Artikel 3 
         
         
           (…) De huurprijs bedraagt €900,- per maand, inclusief vaste lasten tot 29 december 2019, daarna wordt de huur verhoogd tot 1000,- per maand. "  
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiseres] heeft op 3 januari 2020 een e-mail gestuurd aan [gedaagde] , waarin zij de huur opzegt tegen 1 maart 2020 wegens een voorgenomen verkoop van de Woning. [gedaagde] heeft zich verzet tegen deze opzegging. Dat heeft geleid tot een voorstel van (de juridisch adviseur van) [eiseres] op 4 maart 2020 om de huurovereenkomst te laten gelden tot 29 juli 2020. Dit voorstel is door [gedaagde] geaccepteerd. Op verzoek van [gedaagde] , is de huur vervolgens begin juli 2020 verlengd tot en met 30 september 2020.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 8 september 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten dat zij advies heeft ingewonnen bij het juridisch loket van het huurteam en dat volgens hen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het huurteam heeft dit nadien ook schriftelijk te kennen gegeven aan [eiseres] . Tevens heeft het huurteam laten weten dat dit met zich meebrengt dat de huurovereenkomst na 30 september 2020 niet is geëindigd, nu een rechtsgeldige opzegging ontbreekt. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres] stelt zich in deze procedure in de eerste plaats op het standpunt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd op 1 oktober 2020. Voor zover de kantonrechter echter anders mocht oordelen, stelt [eiseres] dat [gedaagde] zich niet kan beroepen op huurbescherming. Een dergelijk beroep zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dan wel misbruik van recht oplevert. Mocht de kantonrechter ook dit anders zien, dan voert [eiseres] aan dat [gedaagde] stelselmatig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door [eiseres] te misleiden. 
       
     
     
       2.5. 
       Daarnaast is [eiseres] van mening dat [gedaagde] met ingang van 1 juli 2020 een huurprijs is verschuldigd van € 950. Tot die tijd betaalde [gedaagde] een huurprijs van € 900 per maand. Bij de verlenging van de huurovereenkomst begin juli 2020 is volgens [eiseres] afgesproken dat de huur met € 50 per maand omhoog ging. [gedaagde] weigert echter de verhoogde huurprijs te betalen, aldus [eiseres] .  
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [eiseres] vordert daarom in deze procedure (in conventie), samengevat: 
         (a)  primair : (i) voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 oktober 2020, (ii) [gedaagde] te bevelen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis de Woning te verlaten en te ontruimen, (iii) voor recht te verklaren dat de bedragen die [gedaagde] vanaf 1 oktober 2020 maandelijks aan [eiseres] heeft betaald, zijn aan te merken als gebruiksvergoeding voor de Woning, en (iv) [gedaagde] te veroordelen om deze maandelijkse betaling voort te zetten tot de datum dat zij de Woning verlaat;  
         (b)  subsidiair : (i) de huurovereenkomst te ontbinden tegen een in goede justitie te bepalen datum op de grond dat aan [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomt, (ii) [gedaagde] te bevelen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis de Woning te verlaten en te ontruimen, en (iii) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van achterstallige huur ten bedrage van € 50 per maand vanaf juli 2020; 
         (c)  meer subsidiair : (i) de huurovereenkomst te ontbinden tegen een in goede justitie te bepalen datum op de grond dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, (ii) [gedaagde] te bevelen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis de Woning te verlaten en te ontruimen, en (iii) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van achterstallige huur ten bedrage van € 50 per maand vanaf juli 2020. 
         Verder vordert [eiseres] in alle gevallen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . 
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] betwist dat zij heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. Ook betwist zij dat de door [eiseres] aangevoerde omstandigheden voldoende zwaarwegend zijn om [gedaagde] een beroep op huurbescherming te ontzeggen. Verder betoogt [gedaagde] dat zij [eiseres] niet heeft misleid en dat zij niet heeft ingestemd met een huurverhoging per 1 juli 2020.   
       
     
     
       2.8. 
       
        [gedaagde] heeft daarnaast een tegenvordering ingesteld. Volgens [gedaagde] heeft de woning enkele gebreken, die reeds in december 2019 aan [eiseres] zijn gemeld. [gedaagde] betoogt dat [eiseres] gehouden is om deze gebreken te verhelpen, maar dat zij dat tot dusver heeft nagelaten. Deze gebreken zijn volgens [gedaagde] zo ernstig dat deze een huurkorting van 25% rechtvaardigen. [gedaagde] vordert (in reconventie) daarom dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 zal worden verlaagd tot € 675, dan wel een ander door de kantonrechter te bepalen bedrag, totdat de gebreken verholpen zijn. Verder vordert [gedaagde] dat het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en dat [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . 
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiseres] kan zich niet vinden in de tegenvordering van [gedaagde] . Zij heeft een aantal van de gebreken betwist. Daarnaast meent [eiseres] dat [gedaagde] zelf is gehouden om de aangevoerde gebreken te herstellen. Mocht dit anders zijn, dan stelt [eiseres] dat [gedaagde] in schuldeisersverzuim verkeert, nu [gedaagde] niet wil meewerken aan het herstel van de gebreken. Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat de gebreken niet zodanig zijn dat zij een korting op de huur rechtvaardigen.   
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         	In conventie: de vorderingen van [eiseres] 
       
     
     
     
       3.1. 
       Het draait in deze zaak in de eerste plaats – en vooral – om de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd, dan wel of er gronden zijn om de huurovereenkomst alsnog te beëindigen. De kantonrechter is van oordeel dat die vraag met nee moet worden beantwoord. Dat betekent dat [gedaagde] de Woning niet hoeft te verlaten. Wel dient [gedaagde] met ingang van 1 juli 2020 een huurprijs van € 950 aan [eiseres] te betalen. Hierna zal de kantonrechter uitleggen hoe en waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Eerst zal de kantonrechter toelichten dat op grond van de wet tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. Daarna zullen de verschillende vorderingen van [eiseres] achtereenvolgens aan bod komen.   
       
       
         
           Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Uit de hiervoor in overweging 2.1 geciteerde artikelen 1 en 2 van de huurovereenkomst blijkt dat [eiseres] en [gedaagde] een (initiële) looptijd van 29 september 2019 tot en met 29 december 2019 hebben afgesproken. Op grond van de wet is het mogelijk om een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal twee jaar) aan te gaan. Het is echter niet mogelijk om de huurovereenkomst daarna voor bepaalde tijd te verlengen, zoals [eiseres] en [gedaagde] kennelijk wel voor ogen stond. Wordt de huurovereenkomst na de initiële termijn voortgezet, dan geldt dit automatisch (van rechtswege) als een verlenging voor onbepaalde tijd. Dit alles volgt uit artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).   
       
     
     
       3.3. 
       In dit wetsartikel is verder bepaald dat de verhuurder bij een tijdelijke huurovereenkomst verplicht is om de huurder tijdig schriftelijk te informeren dat de huur verstrijkt. In dit geval had [eiseres] uiterlijk één maand voor de einddatum – dus op 29 november 2019 – [gedaagde] hiervan op de hoogte moeten brengen. Vast staat dat [eiseres] dit niet gedaan heeft. [eiseres] heeft voorafgaand aan de einddatum in het geheel niets van zich laten horen. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst op 30 december 2019 voor onbepaalde tijd is verlengd.   
       
     
     
       3.4. 
       Uit de correspondentie tussen [eiseres] en [gedaagde] blijkt dat zij na 29 december 2019 nog geruime tijd in de veronderstelling verkeerden dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst. Dat maakt juridisch echter niet uit. De hiervoor genoemde wettelijke regels zijn namelijk van dwingend recht. Dat betekent dat hiervan niet contractueel kan worden afgeweken, ook niet als beide partijen dat willen of niet op de hoogte waren van het bestaan van deze regels. De nadien gemaakte afspraken over een "verlenging" van de huur zijn dan ook zonder betekenis. Vanaf 30 december 2019 gold (en geldt) immers een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
       
     
     
       3.5. 
       Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder alleen worden opgezegd indien sprake is van een gegronde reden als bedoeld in artikel 7:274 BW. Niet is gebleken dat in deze zaak sprake is van een opzegging met gegronde reden. Dat is door [eiseres] ook niet gesteld.    
       
       
       
         
           De huurovereenkomst is niet met wederzijds goedvinden beëindigd 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Een andere manier waarop een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan eindigen, is met instemming van beide partijen nadat de huur is ingegaan. In dat geval zijn de wettelijke regels van huurbescherming niet van toepassing (zie artikel 7:271 lid 8 BW). Door in te stemmen met beëindiging doet de huurder kortom afstand van de aan hem toekomende (vergaande) huurbescherming. Dit kan voor de huurder zeer nadelige gevolgen hebben. Om die reden mag niet te snel worden aangenomen dat de huurder instemt met beëindiging. Vereist is dat de instemming van de huurder ondubbelzinnig is en dat de huurder zich ten tijde van de instemming bewust is van zijn recht op huurbescherming.  
       
     
     
       3.7. 
       Volgens [eiseres] zou [gedaagde] in een Whatsapp-bericht van 3 juli 2020 hebben ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2020. De kantonrechter volgt haar daarin niet. In het bericht van 3 juli 2020 reageert [gedaagde] op een nieuw voorstel van [eiseres] tot verlenging van de huurovereenkomst. Voor zover hier relevant, schrijft [gedaagde] in dit bericht:  
       
       
         	" hallo [eiseres (voornaam)]  [ [eiseres] ],  dank je wel voor het nieuwe contract (…). Het is nog ruim op tijd, het oude contract loopt per einde juli af dus is ruim op tijd. En de extra tijd is ook fijn. " 
       
       
     
     
       3.8. 
       De kantonrechter leest hierin geen ondubbelzinnige instemming met beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [gedaagde] op het moment van het versturen van dit bericht in de (onjuiste) veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst zou eindigen bij het einde van de door [eiseres] voorgestelde looptijd. Zij was zich op dat moment dus niet bewust dat daadwerkelijk sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij als gevolg hiervan recht had op huurbescherming.   
       
     
     
       3.9. 
       Op zitting zijn ook nog de uitlatingen van [gedaagde] in haar e-mail van 24 maart 2020 aan de orde geweest. In die e-mail schrijft [gedaagde] dat zij " kan instemmen " met " het aanbod voor het contract te handhaven tot eind juli ". Deze e-mail is verzonden in reactie op het voorstel van de (toenmalig) juridisch adviseur van [eiseres] van 4 maart 2020. In dit voorstel is onder meer opgenomen:  
       
       
         	" De huurovereenkomst, zoals getekend in september 2019, blijft zoals destijds beoogd daadwerkelijk gelden tot de einddatum van 29 juli 2020, dan wel: zoveel eerder als het u uitkomt. " 
       
       
     
     
       3.10. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit voorstel niet worden aangemerkt als een voldoende concreet en duidelijk beëindigingsvoorstel. Zo wordt [gedaagde] er niet op gewezen dat reeds op dat moment een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en wat voor haar de gevolgen zijn als zij met het voorstel instemt. Reeds daarom kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] op 24 maart 2020 met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Bovendien blijkt uit de inhoud van de e-mail van 24 maart 2020 dat [gedaagde] zich ook op dat moment niet bewust was van de aan haar toekomende huurbescherming. 
       
     
     
       3.11. 
       De conclusie is dat de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden is geëindigd. De primaire vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.  
       
       
         
           Het beroep op huurbescherming is niet onaanvaardbaar 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [eiseres] stelt zich in de tweede plaats op het standpunt dat [gedaagde] zich onder de gegeven omstandigheden niet op huurbescherming kan beroepen. Dit zou in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. De kantonrechter stelt voorop dat hij bij toepassing van die maatstaf terughoudend dient te zijn. Die terughoudendheid volgt uit de formulering van voornoemd wetsartikel: het beroep op huurbescherming moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid "onaanvaardbaar" zijn. In het geval van een beroep op huurbescherming komt daar nog het grote belang bij dat de wetgever heeft gehecht aan de bescherming van de huurder. Slechts onder uitzonderlijke omstandigheden kan dan ook worden geoordeeld dat een huurder geen beroep toekomt op huurbescherming. 
       
     
     
       3.13. 
       
        [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd naar voren gebracht dat in dit geval sprake is van dergelijke uitzonderlijke omstandigheden. [eiseres] heeft er weliswaar op gewezen dat beide partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst en ook daarna uitgingen van een tijdelijke huur. Maar die omstandigheid is op zichzelf onvoldoende zwaarwegend om de huurder een beroep op huurbescherming te ontzeggen. Van andere relevante omstandigheden is niet gebleken. Zo is bijvoorbeeld niet onderbouwd gesteld door [eiseres] dat de verhuur van de Woning onder de huidige voorwaarden voor haar structureel verlieslatend is. Die omstandigheid speelde uitdrukkelijk wel in de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 24 november 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:10561), waar door [eiseres] naar is verwezen. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] [eiseres] aan het lijntje heeft gehouden en haar welbewust heeft bewogen om de huur te verlengen of niet (tijdig) te beëindigen, wetende dat zij zich vervolgens op huurbescherming zou kunnen beroepen.  
       
     
     
       3.14. 
       De slotsom is dat het beroep van [eiseres] op artikel 6:248 lid 2 BW niet opgaat. Evenmin is onder de hiervoor geschetste omstandigheden sprake van misbruik van recht door [gedaagde] . De kantonrechter zal de subsidiaire vorderingen van [eiseres] dan ook afwijzen, voor zover die zijn gericht op ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst.  
       
       
         
           
            [gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       In de derde en laatste plaats meent [eiseres] dat [gedaagde] haar heeft misleid en dat [gedaagde] daarom is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hiervoor in overweging 3.13 heeft de kantonrechter al overwogen dat van misleiding niet is gebleken in deze procedure. Uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie volgt immers dat [gedaagde] zich niet bewust was van het feit dat al op 30 december 2019 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Pas nadat [gedaagde] zich heeft laten bijstaan door het huurteam is daar verandering in gekomen. [gedaagde] heeft [eiseres] daar vervolgens via Whatsapp ook van op de hoogte gebracht. Onder die omstandigheden is van misleiding door [gedaagde] geen sprake. 
       
     
     
       3.16. 
       Gelet hierop, zal de kantonrechter ook de meer subsidiaire vorderingen van [eiseres] afwijzen, voor zover die vorderingen zijn gericht op ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst.  
       
       
         
           
            [gedaagde] moet vanaf 1 juli 2020 een huurprijs van € 950 betalen 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       
        [eiseres] heeft zowel subsidiair als meer subsidiair betaling gevorderd van achterstallige huur. Volgens [eiseres] is met ingang van 1 juli 2020 een huurverhoging van € 50 per maand overeengekomen.  
       
     
     
       3.18. 
       De kantonrechter is van oordeel dat die huurverhoging inderdaad besloten ligt in de tussen partijen gemaakte afspraken. In de huurovereenkomst (zie artikel 1 en artikel 3) is expliciet afgesproken dat de huurprijs zou worden verhoogd naar € 1000 per maand met ingang van 30 december 2019. In eerste instantie heeft [eiseres] geen aanspraak gemaakt op de huurverhoging, omdat zij ervan uitging dat de huurovereenkomst op 1 maart 2020 (dan wel 15 maart 2020) zou eindigen. Dat blijkt uit de e-mail van 3 januari 2020 van [eiseres] . Vervolgens is in het voorstel van [eiseres] van 4 maart 2020 het volgende opgenomen:  
       
       
         	" De huurverhoging, genoemd in de huurovereenkomst vanaf januari 2020 naar een bedrag van € 1000 zal worden gehandhaafd, doch per ingang van 1 april 2020 ".  
       
       
     
     
       3.19. 
       
        [eiseres] heeft kortom geen afstand gedaan van haar recht om aanspraak te maken op de overeengekomen huurprijs van € 1000 per maand. Naar aanleiding van dit voorstel, heeft [gedaagde] in haar e-mail van 24 maart 2020 gevraagd om " enige coulantie " vanwege de coronacrisis en " de huur van € 900 te handhaven ". Hier heeft [eiseres] per e-mail van 1 april 2020 uit welwillendheid mee ingestemd.   
       
     
     
       3.20. 
       Uit de hiervoor aangehaalde correspondentie blijkt dat [eiseres] [gedaagde] tegemoet is gekomen vanuit de veronderstelling dat de huurovereenkomst per 29 juli 2019 zou eindigen. De tegemoetkoming had dus een tijdelijk karakter. Dat moet voor [gedaagde] ook duidelijk zijn geweest. Toen [gedaagde] in juni 2020 om meer tijd vroeg, heeft [eiseres] daarmee ingestemd, maar heeft zij wel aangegeven in dat geval de huurprijs te verhogen. Kennelijk heeft [eiseres] uit coulance besloten om de verhoging (vooralsnog) te beperken tot € 50 per maand, in plaats van de overeengekomen € 100. Dat stond haar uiteraard vrij.  
       
     
     
       3.21. 
       De slotsom is dat [eiseres] terecht aanspraak maakt op een huurprijs van € 950 per maand met ingang van 1 juli 2020. Op basis hiervan zou de achterstallige huur tot en met augustus 2021 uitkomen op een bedrag van € 700. Dit bedrag zal worden toegewezen, behoudens een eventuele huurvermindering zoals door [gedaagde] in reconventie is gevorderd. Dit zal hierna aan bod komen.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       3.22. 
       
        [eiseres] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen, omdat zij overwegend in het ongelijk is gesteld. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 498 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 249).  
       
       
       
         
           In reconventie: de vordering van [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       3.23. 
       In reconventie heeft [gedaagde] gesteld dat sprake is van diverse gebreken aan de woning en dat die gebreken een huurvermindering van 25 procent rechtvaardigen. Voor toewijzing van deze vordering is in de eerste plaats vereist dat de gestelde gebreken komen vast te staan. Ten aanzien van een aantal gebreken is dat niet het geval. De kantonrechter is voorts van oordeel dat [eiseres] weliswaar gehouden is de overige gebreken te verhelpen, maar dat die gebreken niet kunnen leiden tot de gevorderde huurvermindering. Hierna wordt uitgelegd waarom.  
       
       
         
           Een deel van de gestelde gebreken is onvoldoende onderbouwd 
         
       
       
     
     
       3.24. 
       
         Volgens [gedaagde] kent de Woning de volgende gebreken:  
         (a) het uitzetraam in de woonkamer sluit niet en zorgt daardoor voor tochtoverlast; 
         (b) het raam in de slaapkamer kan niet worden vastgezet;  
         (c) de (overige) ramen in de woonkamer lekken en tochten;  
         (d) de bank in de woonkamer is volledig doorgezakt.  
       
       
     
     
       3.25. 
       
        [eiseres] heeft de gestelde gebreken onder (a) en (b) erkend. Uit de overgelegde correspondentie blijkt ook dat hierover tussen partijen al in december 2019 is gesproken.  
       
     
     
       3.26. 
       Dat geldt niet voor de gestelde gebreken onder (c) en (d). [eiseres] heeft betwist dat de ramen in de woonkamer zouden lekken. Gelet hierop, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van lekkende ramen. Dit kan niet worden vastgesteld op basis van de enkele foto die [gedaagde] heeft overgelegd. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat het zou gaan om condens dat zich tussen de ramen bevindt. Dat betekent echter niet dat het raam lek is en water de woning binnenkomt. Verder is ook niet gebleken dat [gedaagde] op enig moment voorafgaand aan deze procedure bij [eiseres] heeft geklaagd over lekkende ramen. 
       
     
     
       3.27. 
       Over de bank heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] die in gebruikte staat heeft gehuurd en dat zij dit ook wist. [gedaagde] heeft dit op zitting bevestigd. Ook heeft [gedaagde] aangegeven dat de bank nog wel door haar kan worden gebruikt. Dat laatste blijkt ook uit de e-mail van [gedaagde] van 24 maart 2020. Gelet hierop, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de staat waarin de bank zich bevindt, is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.    
       
     
     
       3.28. 
       De conclusie is dat alleen de hierboven onder (a) en (b) gestelde gebreken in deze procedure zijn komen vast te staan. Deze gebreken zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als de Gebreken.   
       
       
         
           
            [eiseres] moet de Gebreken herstellen 
         
       
       
     
     
       3.29. 
       
        [eiseres] heeft betoogd dat [gedaagde] zelf gehouden is om de Gebreken te herstellen. Volgens haar zijn de Gebreken namelijk aan te merken als "kleine herstellingen" in de zin van artikel 7:217 BW. Op grond van dit wetsartikel is de huurder gehouden om dergelijke kleine herstellingen op eigen kosten te verrichten.  
       
     
     
       3.30. 
       Dit betoog faalt. [gedaagde] heeft op zitting gezegd dat de Gebreken al bij aanvang van de huur aanwezig waren. Dit is door [eiseres] niet weersproken. Bovendien wordt de opmerking van [gedaagde] ondersteund door de Whatsapp-correspondentie tussen partijen, in het bijzonder het bericht van 31 december 2019 van [gedaagde] waaruit blijkt dat al in september 2019 over het uitzetraam in de woonkamer is gesproken. Bij aanvang van de huur dient de verhuurder het gehuurde geheel zonder gebreken ter beschikking te stellen. In dit stadium is de verhuurder gehouden om ieder gebrek te verhelpen, ook als dit kleine herstellingen betreft. Op [eiseres] rust kortom een verplichting om de Gebreken te herstellen.  
       
       
         
           
            [gedaagde] verkeert niet in schuldeisersverzuim 
         
       
       
     
     
       3.31. 
       
        [eiseres] heeft daarnaast aangevoerd dat [gedaagde] in schuldeisersverzuim verkeert. Volgens [eiseres] weigert [gedaagde] namelijk om mee te werken aan herstel van de Gebreken. Daardoor zou het voor [eiseres] niet mogelijk zijn om de Gebreken te herstellen en valt het haar niet aan te rekenen dat herstel vooralsnog is uitgebleven.  
       
     
     
       3.32. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de Whatsapp-correspondentie volgt dat [eiseres] graag op 3 januari 2020 was langsgekomen om de Gebreken te herstellen. Dat is uiteindelijk niet doorgegaan, omdat [gedaagde] aangaf ziek op bed te liggen. Vast staat dat [eiseres] in diezelfde periode nog wel langs is geweest om het appartement te bezichtigen met haar nichtje. Onduidelijk is waarom de Gebreken toen niet zijn hersteld. Verder heeft [gedaagde] in haar e-mail van 24 maart 2020 nogmaals gewezen op de Gebreken. [eiseres] heeft daarop in haar email van 1 april 2020 te kennen gegeven dat de Gebreken voorlopig niet zullen worden hersteld, omdat haar man daartoe niet in de gelegenheid is. De kantonrechter kan zich voorstellen dat de gezondheidssituatie van de man van [eiseres] dit inderdaad niet toeliet. Maar dat laat onverlet dat [eiseres] in dat geval gehouden is om iemand anders de Gebreken te laten verhelpen (bijvoorbeeld een door haar in te schakelen klusjesman).  
       
       
         
           De Gebreken rechtvaardigen geen huurvermindering 
         
       
       
     
     
       3.33. 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [eiseres] de Gebreken moet herstellen. [gedaagde] vordert echter geen nakoming van deze verplichting door [eiseres] . In plaats daarvan, vordert [gedaagde] een vermindering van de huurprijs. Deze vordering van [gedaagde] is gebaseerd op artikel 7:207 BW. Op grond van dit wetsartikel is het mogelijk voor de huurder om bij de rechter een vermindering van de huurprijs te vorderen, indien het huurgenot van de huurder door een gebrek wordt aangetast. Volgens de wetgever dient de vermindering van het huurgenot dan wel voldoende ernstig te zijn om de huurvermindering te rechtvaardigen (zie Kamerstukken I 2002/03, 26089, 50, p. 13). Er moet kortom sprake zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot. 
       
     
     
       3.34. 
       De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval niet is voldaan aan deze maatstaf. Gebleken is dat het slaapkamerraam nog gewoon open en dicht kan, maar dat enkel de raamuitzetter – waarmee het raam wordt vastgezet na te zijn geopend – los zit. Voor het uitzetraam in de woonkamer geldt dat dit niet langer kan worden afgesloten, waardoor bij wind tocht ontstaat in de woonkamer. Met name het laatste gebrek leidt tot ongemak bij [gedaagde] , zo maakt de kantonrechter op uit haar stellingen. De kantonrechter acht dit ongemak echter niet zo groot dat op grond hiervan sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot.  
       
     
     
       3.35. 
       Gelet hierop, zal de kantonrechter de tegenvordering van [gedaagde] afwijzen.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       3.36. 
       
        [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen, omdat [gedaagde] (in reconventie) ongelijk heeft gekregen. De kosten van [eiseres] worden begroot op € 300 aan salaris gemachtigde (1,5 punt x tarief € 200).  
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       wijst de primaire vorderingen van [eiseres] af; 
       
     
     
       4.2. 
       wijst de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiseres] af, voor zover die vorderingen strekken tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de Woning; 
       
     
     
       4.3. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 700 aan achterstallige huur te betalen;  
       
     
     
       4.4. 
       veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde] , tot op de datum van dit vonnis begroot op een bedrag van € 498; 
       
     
     
       4.5. 
       verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de veroordelingen in 4.3 en 4.4 uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       wijst de vordering van [gedaagde] af;   
       
     
     
       4.7. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot op de datum van dit vonnis begroot op een bedrag van € 300. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. ter Meulen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2021.