ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:1827

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:1827 Rechtbank Midden-Nederland , 16-04-2025 / 11281819 \ UC EXPL  24-5812

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-04-16

Zaaknummer: 11281819 \ UC EXPL  24-5812

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:1827

---

Huur woonruimte. Toetsings aanvangshuurprijs. All-in huur. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, waarin zij niet kan ingrijpen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 11281819 UC EXPL  24-5812 SGK/44740 
     
     
     
       
         Vonnis van 16 april 2025 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonend in [woonplaats 1] (China), 
       verder ook te noemen: [eiser] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. M.L. van Kleef, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       2.  [gedaagde sub 2] , 
       beiden wonend in [woonplaats 2] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] (mannelijke enkelvoud), 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: [gemachtigde] . 
     
     
     
   
   
     
       1 De kern van de zaak 
     
     
       1.1. 
       
        [gedaagde] huurt van [eiser] een woning. [gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft geoordeeld dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen en de kale huurprijs ambtshalve vastgesteld op 55% van de overeengekomen prijs. De huurcommissie heeft vervolgens geoordeeld dat deze ambtshalve vastgestelde kale huurprijs niet redelijk is en de huurprijs vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Volgens [eiser] is de uitspraak van de huurcommissie niet juist. [gedaagde] is het daar niet mee eens. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, waarin zij niet kan ingrijpen. Hierna wordt dit oordeel van de kantonrechter toegelicht.  
       
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van [eiser] van 29 juli 2024; 
       - de akte overlegging producties van [eiser] met producties 1 tot en met 8; 
       - de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1 tot en met 4; 
       - de aanvullende akte van [gedaagde] met producties 5 tot en met 8;  
       - de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] met producties 9 tot en met 11; 
       - de akte houdende eiswijziging van de zijde van [eiser] ;  
       - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 december 2024; 
       - de akte tevens overlegging producties van [eiser] met producties 12 en 13; 
       - de akte van [gedaagde] met producties 9 tot en met 12; 
       
     
     
       2.2. 
       De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.  
       
       
     
   
   
     
       3 De achtergrond 
     
     
       3.1. 
       Op 28 november 2023 is tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen voor “ de woonruimte die gemeubileerd is ” aan de [adres] in [plaats] (verder: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 24 maanden, ingaande op 27 november 2023 en lopende tot en met 26 november 2025. Partijen zijn een huurprijs van € 1.695,00 overeengekomen.  
       
     
     
       3.2. 
       Op 12 maart 2024 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te beoordelen.  
       
     
     
       3.3. 
       De Huurcommissie heeft vervolgens een Rapport van onderzoek opgesteld. Op 3 juni 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan (zaaknummer [nummer] - verder: de uitspraak) en de huurprijs per 27 november 2023 vastgesteld op € 915,92 per maand. In de uitspraak staat, voor zover relevant:  
       
       
         
           “ 
           Is sprake van een all-in huurprijs? 
         
         
           De voorzitter beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. (…)Volgens het rapport van onderzoek en de huurovereenkomst, artikel 1.1, zijn partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een all-in prijs overeengekomen van € 1695,00 per maand. In dit geval zijn namelijk de kosten voor meubilering niet gescheiden van de kale huurprijs.  
         
       
       
       
         
           Ambtshalve splitsing van de all-in prijs 
         
         
           Nu sprake is van een all-in prijs moet de voorzitter volgens de wet ambtshalve de all-in prijs splitsen in 55% voor de kale huurprijs en 25% voor het nieuwe voorschotbedrag servicekosten.  
         
         
           De huurovereenkomst is ingegaan op 27 november 2023. Dat betekent dat de voorzitter met ingang van 27 november 2023 de huurprijs ambtshalve vaststelt op € 923,25 per maand (55% van € 1695,00) en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 423,75 per maand (25% van € 1695,00). 
         
       
       
       
         
           Bij een verzoek tot het splitsen van de all-in huurprijs wordt niet de aanvangshuurprijs vastgesteld. De rechtbank Amsterdam heeft hier in zijn uitspraak van 30 november 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:9147, over opgemerkt dat de wetgever het geliberaliseerd zijn van de huurprijs heeft gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Hierdoor kan er met de door de Huurcommissie gesplitste huurprijs nooit sprake zijn van een geliberaliseerde huurprijs, omdat er nooit sprake is geweest van een kale aanvangshuurprijs. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Puntenaantal 
         
         
           De voorzitter beoordeelt vervolgens of de ambtshalve vastgestelde huurprijs redelijk is. Om hierover uitspraak te kunnen doen, stelt de voorzitter het puntenaantal van de woonruimte vast.  
         
         
           In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 153 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 915,92 per maand. (…) De voorzitter volgt (…) het rapport en neemt de daarin opgenomen conclusie over.  
         
         
           De ambtshalve gesplitste huurprijs van € 932,25 per maand ligt hoger dan de maximale huurprijs. De gesplitste prijs is dus niet redelijk. Daarom stelt de voorzitter de huurprijs per 27 november 2023 vast op de maximale redelijke huurprijs van € 915,92 per maand.  
         
       
       
       
         
           (…)  
         
       
       
       
         
           Beslissing  
         
       
       
         
           
             Het verzoek is redelijk 
           
         
         
           
             Partijen zijn per 27 november 2023 een all-in prijs van € 1695,00 per maand overeengekomen.  
           
         
         
           
             De voorzitter stelt met ingang van 27 november 2023 de huurprijs ambtshalve vast op € 932,25 per maand en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 423,75 per maand. 
           
         
         
           
             Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 153 punten. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 915,92 per maand. 
           
         
         
           
             De ambtshalve vastgestelde huurprijs is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van € 915,92 per maand met ingang van 27 november 2023. 
           
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Volgens [eiser] is de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie (verder: de Huurcommissie) niet juist. [eiser] stelt dat de overeengekomen prijs van € 1.695,00 de kale huur is en er dus geen sprake is van all-in huur. Dat betekent dat de woning in de vrije sector valt en dat de Huurcommissie geen maximum huurprijs mag vaststellen. Voor zover de kantonrechter oordeelt dat er wel sprake is van een all-in huurprijs, stelt [eiser] dat na splitsing een aanvangshuur geldt die boven de liberalisatiegrens ligt, zodat ook dan de conclusie is dat de woning in de vrije sector valt en geen maximale huurprijs door de Huurcommissie kan worden bepaald. Tot slot stelt [eiser] dat ook het aantal woningwaarderingspunten uitkomt boven de liberalisatiegrens.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] vordert, na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
       
          een verklaring voor recht dat sprake is van geliberaliseerde huur, 
          een verklaring voor recht dat geen sprake is van all-in huur, 
          de kale aanvangshuurprijs met ingang van 27 november 2023 vast te stellen op € 1.695,00 per maand, 
          een verklaring voor recht dat de overeengekomen maandelijkse kale aanvangshuurprijs van € 1.695,00 per maand redelijk is, 
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door [eiser] betaalde legeskosten van € 300,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, 
          veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.6. 
       
        [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem klopt de uitspraak van de Huurcommissie. [gedaagde] heeft een vordering in reconventie (een tegenvordering) ingediend. [gedaagde] vordert, na wijziging van eis: 
       
          de door de Huurcommissie vastgestelde (gesplitste) huurprijs te hanteren,  
          terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten, 
          verlaging van de servicekosten in de toekomst,  
          opnieuw vaststellen van de waarborgsom op basis van de nieuwe huurprijs, 
          huurvermindering vanwege lekkage en vervolgschade, 
          veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [eiser] is het hier niet mee eens en wil dat de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     De uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen 
     
       4.1. 
       De uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [nummer] is komen te vervallen door de vordering die [eiser] in deze procedure heeft ingesteld. In de wet is bepaald dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan op verzoek van de huurder of verhuurder, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter vraagt over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.  De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 3 juni 2024. De dagvaarding is op 29 juli 2024 betekend, dus binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie. 
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter moet in deze procedure uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. De kantonrechter moet daarbij de regels toepassen die ook door de huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. 
       
     
     
       4.3. 
       De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).  In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Dit woningwaarderingsstelsel schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en des te hoger de huurprijs mag zijn. Wanneer de aanvangshuurprijs die partijen zijn overeengekomen lager is dan de op basis van het woningwaarderingsstelsel voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de huurcommissie uit dat de aanvangshuur redelijk is. Wanneer de overeengekomen aanvangshuur hoger is dan de voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de huurcommissie uit dat deze niet redelijk is en vermeldt zij de huurprijs die zij wel redelijk vindt. Máár wanneer de maximale huurprijs boven een bepaalde grens (de liberalisatiegrens of middenhuurgrens, zie 4.4 hierna) uitkomt, spreekt de huurcommissie toch uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is, ondanks dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs voor die woning.  Die redelijkheid berust op de vrijheid van partijen om in dat geval een hogere huurprijs overeen te komen. De overeengekomen prijs is dan redelijk omdat hij vrij is. De huurder geniet in dat geval geen huurprijsbescherming.  
       
       
         
           De wet betaalbare huur is niet van toepassing 
         
       
     
     
       4.4. 
       Tot 1 juli 2024 was die grens waarboven het partijen vrij staat een huurprijs boven de maximale huurprijs overeen te komen de liberalisatiegrens. Tot 1 juli 2024 genoten daardoor  alleen huurders van woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel worden gewaardeerd op minder dan 144 punten huurprijsbescherming. Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, met onder meer als gevolg dat de huurprijsbescherming is uitgebreid naar huurders van woningen in het zogenoemde middensegment. Dat betekent dat ook voor woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel worden gewaardeerd op minimaal 144 en maximaal 186 punten een maximale huurprijs geldt en de huurders van die woningen dus ook huurprijsbescherming genieten. De Wet betaalbare huur is in beginsel echter niet van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 juli 2024, zoals de huurovereenkomst van partijen. Er geldt een uitzondering voor huurovereenkomsten van zelfstandige woningen in het zogenoemde laag segment. Dat zijn woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel worden gewaardeerd op minder dan 144 punten (dus voorheen de liberalisatiegrens). Daarvan is in dit geval, zoals hierna zal blijken, geen sprake, zodat de Wet betaalbare huur op de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten niet van toepassing is. Dit betekent dat hierna de beoordeling plaatsvindt aan de hand van de regels zoals die golden vóór 1 juli 2024. 
       
       
         
           Partijen zijn een all-in huurprijs overeengekomen 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De wetgever bedoelt met de aanvangshuurprijs  de kale  aanvangshuurprijs. Tussen partijen is in geschil welke kale aanvangshuurprijs zij zijn overeengekomen. Volgens [eiser] is de overeengekomen huurprijs van € 1.695,00 de kale huurprijs, maar volgens [gedaagde] zijn partijen een all-in huurprijs overeenkomen. De kantonrechter volgt het standpunt van [gedaagde] en overweegt daartoe als volgt. 
       
     
     
       4.6. 
       Uit de wet volgt dat sprake is van een all-in huur als blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet van de huurprijs is vastgesteld.  Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan in dit geval sprake. Het staat namelijk vast dat de woning die [gedaagde] huurt gemeubileerd is en partijen hebben dat ook expliciet opgenomen in de huurovereenkomst.  Daarbij hebben partijen in de huurovereenkomst opgenomen dat [gedaagde] verplicht is een AVP (WA) en inboedelverzekering te hebben of af te sluiten. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte, namelijk ook het gebruik van meubels. Uit de huurovereenkomst volgt vervolgens niet voor welk bedrag de meubels aan [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld. [eiser] stelt wel dat de meubels afgeschreven zijn en hij de meubels (daarom) om niet ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde] , maar dat volgt niet uit de huurovereenkomst. Daaruit volgt alleen dat partijen een huurprijs van € 1.695,00 zijn overeengekomen. [eiser] heeft aangevoerd dat in eerdere huurovereenkomsten voor deze woning (met een andere huurder) wel expliciet een vergoeding voor de meubilering was opgenomen, maar daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat aan de meubels bij deze huurovereenkomst geen waarde meer werd toegekend. Bovendien lag de kale huurprijs in die eerdere huurovereenkomsten aanzienlijk lager dan de huurprijs die [eiser] en [gedaagde] zijn overeengekomen. Dat doet dus juist vermoeden dat in de overeengekomen huurprijs een vergoeding voor de meubels was inbegrepen. 
       
       
         
           De kale aanvangshuurprijs ligt boven de liberalisatiegrens 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Artikel 17a Uhw bepaalt dat wanneer partijen een all-in huurprijs overeen zijn gekomen, voor de toets van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs de kale huurprijs ambtshalve vastgesteld kan worden op 55% van de overeengekomen huurprijs. Dat komt in dit geval neer op een kale huurprijs van € 932,25. Dat is hoger dan de liberalisatiegrens die gold op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Die bedroeg op dat moment namelijk € 808,06.  
       
       
         De  maximale huurprijs van de woning ligt boven de liberalisatiegrens  
       
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter stelt dat vast voor de woning die [gedaagde] van [eiser] huurt een maximale huurprijs geldt die boven de liberalisatiegrens uitkomt. De Huurcommissie heeft conform het woningwaarderingsstelsel de woning gewaardeerd op 153 punten en partijen hebben niet gesteld, en het is de kantonrechter ook niet gebleken, dat dit puntenaantal niet juist is. De kantonrechter gaat daarom uit van dit puntenaantal. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 915,92  en dat is hoger dan de liberalisatiegrens die op dat moment gold, want die bedroeg, zoals hiervoor al genoemd, op dat moment € 808,06. 
       
       
         
           Het staat partijen vrij om een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens overeen te komen 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Uit het voorgaande volgt dat de overeengekomen (voor de beoordeling van de aanvangshuurprijs ambtshalve vastgestelde) kale huurprijs hoger is dan de voor de woning voorgeschreven maximale huurprijs. Maar dat betekent niet dat de kantonrechter de huurprijs moet vaststellen op die maximale huurprijs. De maximale huurprijs ligt namelijk boven de liberalisatiegrens. Het staat partijen dus vrij om een huurprijs boven de voor de woning voorgeschreven maximale huurprijs overeen te komen (zie 4.3.). 
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] heeft, onder verwijzing naar de uitspraak van de Huurcommissie (zie 3.3.),  aangevoerd dat geen sprake kan zijn van geliberaliseerde huur als er, zoals in dit geval geen aanvangshuurprijs bekend is, omdat partijen een all-in huur zijn overeengekomen. [eiser] is het daar niet mee eens.  
       
     
     
       4.11. 
       De kantonrechter begrijpt dat partijen – en (aanvankelijk) ook de kantonrechter –door de uitspraak van de Huurcommissie op het verkeerde been zijn gezet. In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarnaar de Huurcommissie verwijst – en ook de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland  waar [gedaagde] ter verdere onderbouwing van zijn standpunt naar verwijst, gaat het namelijk om een verzoek tot het splitsen van de overeengekomen all-in huurprijs op grond van artikel 7:258 BW. In dát geval is er inderdaad geen kale aanvangshuurprijs, omdat de op grond van dat artikel voorgestelde (kale) huurprijs niet eerder ingaat dan op de eerste van de maand volgend op die waarin de Huurcommissie het verzoek heeft ontvangen.  Dat betekent dat de all-in huurprijs tot de datum waarop de uitsplitsing plaatsvindt, ongesplitst blijft en in dat geval  kan  beargumenteerd worden dat er geen sprake kan zijn van een geliberaliseerde huurprijs, omdat het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs is gekoppeld aan de (kale) aanvangshuurprijs en die is er in dat geval niet. In dít geval gaat het echter om een verzoek tot het toetsen van de aanvangshuurprijs in de zin van artikel 7:249 BW en bepaalt artikel 17a Uhw dat de huurcommissie, in het geval er sprake is van een all-in huurprijs, ambtshalve de (aanvangs)huurprijs kan vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs om te toetsen of de overeengekomen kale aanvangshuurprijs hoger is dan de maximale huurprijs. Dat betekent dus dat in het geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW er wel een (op redelijkheid te toetsen) kale aanvangshuurprijs is. Bovendien wordt hierbij de toets of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs niet gebaseerd op de hoogte van de overeengekomen huur (zoals bij artikel 7:258 BW) maar (mede) op basis van de kwaliteit van de woning op basis van de woningwaarderingsstelsel.  
       
     
     
       4.12. 
       Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat weliswaar sprake is van een overeengekomen huurprijs boven de voor de woning geldende maximale huurprijs, maar dat die maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, zodat [gedaagde] geen huurprijsbescherming geniet. De woning behoort tot de vrije sector en de afgesproken (all-in) huurprijs is de geldende huurprijs. De kantonrechter kan daarin niet ingrijpen. 
       
       
         
           Conclusie voor de vorderingen van [eiser] 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Het voorgaande heeft tot gevolg dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van geliberaliseerde huur wordt toegewezen. De overige vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Omdat naar het oordeel van de kantonrechter wel sprake is van een all-in huur (zie 4.6) wordt de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat geen sprake is van all-in huur niet toegewezen. De vordering om de kale aanvangshuurprijs met ingang van 27 november 2023 vast te stellen op € 1.695,00 per maand wordt om die reden ook afgewezen, evenals de verklaring voor recht dat de overeengekomen maandelijkse kale aanvangshuurprijs van € 1.695,00 per maand redelijk is. De vordering van [eiser] tot betaling van door hem bij de Huurcommissie betaalde legeskosten van € 300,00 wordt ook afgewezen. [eiser] heeft de vordering niet onderbouwd, maar de kantonrechter begrijpt dat hij vindt dat [gedaagde] de kosten van de procedure bij de Huurcommissie moet dragen, omdat de Huurcommissie ten onrechte de huurprijs lager heeft vastgesteld dan de overeengekomen huurprijs en dus ten onrechte [eiser] heeft belast met de kosten van de procedure bij de huurcommissie. Zoals hierna zal worden overwogen ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in deze juridisch niet eenvoudige zaak. Dat maakt dat de kantonrechter van oordeel is dat ook het bedrag dat [eiser] aan de huurcommissie heeft betaald om zijn standpunt te verdedigen voor zijn rekening moet blijven. 
       
       
         
           De vorderingen van [gedaagde]  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       In reconventie vordert [gedaagde] om de door de Huurcommissie vastgestelde (gesplitste) huurprijs te hanteren. Die vordering wordt afgewezen. Zoals hiervoor overwogen volgt de kantonrechter [gedaagde] niet in zijn standpunt dat sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, zodat de kantonrechter niet de door de Huurcommissie (gesplitste) huurprijs kan hanteren.  
       
     
     
       4.15. 
       Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter met partijen gesproken over in hoeverre artikel 7:254 BW grondslag biedt voor de vordering van [gedaagde] om de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs te hanteren. Als gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur kunnen namelijk alle huurders - dus ook huurders van woningen met een kwaliteit of prijs die behoort tot het middenhuursegment (minimaal de 144 punten en maximaal 186 punten) en het hoogsegment (meer dan 186 punten) - op grond van artikel 7:254 BW een voorstel tot huurverlaging doen, terwijl voor de invoering van de Wet betaalbare huur alleen huurders met een niet-geliberaliseerde huurprijs (maximaal 144 punten)) dat konden. Maar, zoals hiervoor overwogen is de Wet betaalbare huur niet van toepassing op de huurovereenkomst tussen partijen, ook het als gevolg van de Wet betaalbare huur gewijzigde artikel 7:254 BW niet. Dat artikel heeft in dit geval geen directe werking. Dat betekent dat voor zover de vordering van [gedaagde] moet worden beschouwd als een verzoek tot huurverlaging op grond van artikel 7:254 BW, dit verzoek niet kan worden toegewezen, omdat sprake is van een huur boven de liberalisatiegrens. 
       
     
     
       4.16. 
       Omdat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, waarin de kantonrechter niet kan ingrijpen, worden de vorderingen tot het terugbetalen van teveel betaalde servicekosten, de verlaging van de servicekosten in de toekomst en het opnieuw vaststellen van de waarborgsom op basis van de nieuwe huurprijs afgewezen. Wat betreft deze laatste vordering valt bovendien niet in te zien wat, zelfs als de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs zou worden gehanteerd, de grondslag daarvan zou zijn. 
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] heeft in zijn laatste akte zijn eis nog vermeerderd, in die zin dat hij tijdelijke huurverlaging vordert vanwege gebreken. Deze eiswijziging is rijkelijk laat, maar de kantonrechter acht die onder de gegeven omstandigheden niet in strijd met de goede procesorde. [eiser] had op deze eiswijziging in haar laatste akte namelijk al voorgesorteerd door zijn standpunt op dit punt uiteen te zetten. Bovendien heeft [eiser] daarbij kenbaar gemaakt dat hij het wenselijk vindt dat de kantonrechter ook hierover een oordeel geeft.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde] stelt dat hij ernstig verminderd woongenot heeft (gehad) door een lekkage in de keuken. Het staat vast dat op 15 augustus 2024 een lekkage is ontstaan in de keuken van de woning. Deze lekkage heeft vijf dagen geduurd. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] stelt dat niet de lekkage zelf tot een verminderd woongenot heeft geleid, maar de gevolgschade die daardoor is ontstaan. Die gevolgschade bestaat uit vocht- en schimmelplekken. Op 17 december 2024 hebben herstelwerkzaamheden plaatsgevonden om zowel de oorzaak van de lekkage als de gevolgschade te verhelpen. Volgens [gedaagde] is de gevolgschade niet volledig verholpen. Hij stelt zich op het standpunt dat hij ernstig verminderd woongenot heeft (gehad) vanwege deze vervolgschade.  
       
     
     
       4.19. 
       Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering moet sprake zijn van dusdanige vocht- en schimmelplekken dat dit het huurgenot ernstig vermindert. Dat daarvan sprake is wordt door [eiser] betwist en in het licht van deze betwisting heeft [gedaagde] deze stelling onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] stelt wel dat door de schimmel en een hoog vochtgehalte sprake was van een slechte luchtkwaliteit, maar dit wordt door [eiser] betwist en omdat [gedaagde] zijn stelling verder niet heeft onderbouwd, kan dit niet worden vastgesteld. Uit de verklaring van [gedaagde] bij de mondelinge behandeling begrijpt de kantonrechter bovendien dat de schimmel eenvoudig weg te nemen was/is. Dat had [gedaagde] dus zelf ook tijdig kunnen (laten) doen. Voor zover [gedaagde] meent dat [eiser] gehouden was de kosten van verwijdering van de schimmel als gevolgschade voor zijn rekening te nemen, had hij deze kosten op [eiser] kunnen verhalen.   
       
       
         
           De proceskosten worden gecompenseerd 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Zowel in conventie als reconventie worden de vorderingen grotendeels afgewezen. Per saldo krijgt [eiser] echter wel gelijk dat sprake is van geliberaliseerde huur en dat om die reden de huurprijs stand houdt. De kantonrechter ziet desalniettemin in de aard van deze juridisch niet eenvoudige huurzaak, mede omdat over de uitkomst ervan verschillend kan worden gedacht en in literatuur en rechtspraak gedacht wordt, aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       in conventie en in reconventie: 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat sprake is van geliberaliseerde huur; 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;  
       
     
     
       5.3. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. O. P. van Tricht op 16 april 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) 
   
   
      HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633 
   
   
      Dat volgt uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw)  
   
   
      Artikel 11 lid 4 Uhw 
   
   
      Artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw)  
   
   
      Artikel 1.1. van de huurovereenkomst 
   
   
      Bijlage I Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte “Maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 juli 2023” 
   
   
      Rechtbank Noord-Holland 24 april 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:4509 
   
   
      Artikel 17 lid 2 Uhw