ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:4704

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:4704 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 07-06-2022 / 21/01416

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-06-07

Zaaknummer: 21/01416

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:4704

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 21/01416 
     uitspraakdatum: 7 juni 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] B.V.  te  [vestigingsplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 juli 2021, nummer AWB 21/680, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  Belastingsamenwerking Rivierenland  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 48 (linkerdeel) te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is met schriftelijke kennisgeving aan het Hof niet verschenen. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning die door belanghebbende wordt verhuurd. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de WOZ-beschikking te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.  
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   adres 
                 
               
               
                 
                   bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   opper-vlakte 
                 
                 
                   m3 
                 
               
               
                 
                   Inhoud m2 
                 
               
               
                 
                   Bijzonderheden 
                 
               
               
                 
                   transactie-datum 
                 
               
               
                 
                   koopprijs 
                 
               
               
                 
                   WOZ-waarde/ gecorrigeerde koopprijs 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 48 
               
               
                 1900 
               
               
                 265 
               
               
                 700 
               
               
                 dakkapel, slechte ligging (vermindering van € 40.000) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 394.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 42 
               
               
                 1906 
               
               
                 210 
               
               
                 412 
               
               
                 serre, berging/schuur (vrijstaand), dakkapellen 
               
               
                 23-11-2018 
               
               
                 435.000 
               
               
                 438.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 41 
               
               
                 1900 
               
               
                 150 
               
               
                 435 
               
               
                 kelder, berging/schuur (vrijstaand), dakkapel 
               
               
                 1-02-2019 
               
               
                 405.000 
               
               
                 400.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 12d 
               
               
                 1920 
               
               
                 284 
               
               
                 580 
               
               
                 berging/schuur (aangebouwd), dakkapel 
               
               
                 1-05-2018 
               
               
                 551.000 
               
               
                 560.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       4.3. 
       Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingediende taxatierapport. In het rapport zijn de volgende woningen genoemd die alle aan dezelfde straat in [plaats1] zijn gelegen: 
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar stelt verder dat hij rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak uitkijkt op een parkeerplaats door een vermindering van € 40.000 op de waarde toe te passen. Verder is sprake van een ondoelmatig perceel. 
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van onjuiste zogenoemde koudv-factoren. Hij stelt dat de kwaliteit en het onderhoud op 3 moeten worden gesteld. De uitstraling moet eveneens op 3 worden gesteld vanwege een aannemer die in het belendende pand woont en zijn bouwmaterialen op zijn erf stalt. Vanwege de ondoelmatige indeling van het perceel dient de doelmatigheid op 3 te worden gesteld. Voorts is belanghebbende van mening dat het voorzieningniveau op 5 moet worden gesteld. Belanghebbende wijst er op dat sprake is van een “slechte” huurder en dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt, waarom de afwaardering vanwege de slechte ligging € 40.000 bedraagt. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 330.000. 
     
     
       4.6. 
       Uit de taxatiematrix volgt dat de vergelijkingspanden qua ligging, bouwjaar, oppervlakte en bestemming voldoende vergelijkbaar zijn. De door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter van € 360 ligt aanzienlijk onder die van de vergelijkingspanden, die meer dan € 600 per vierkante meter bedragen, omdat hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak. De waarde van het perceel heeft de heffingsambtenaar met meer dan 20% verminderd. Tegenover de niet nader onderbouwde stellingen van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij met de door belanghebbende genoemde omstandigheden voldoende rekening heeft gehouden en de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       4.7. 
       
         Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. 
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 7 juni 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       (E.D. Postema)	(R.F.C. Spek) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.