ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:2448

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:2448 Rechtbank Amsterdam , 09-04-2025 / 11575043

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-04-09

Zaaknummer: 11575043

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:2448

---

kort geding huur woning, voorschot huurverlaging wegens gebreken

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter 
     
     
     
       Zaaknummer: 11575043 \ KK EXPL  25-141 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 9 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 2.  [eiser 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: mr. R.M. Berendsen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         IREEF-NETHERLANDS RESI PROPCO B.V. ,  
       te Amsterdam, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: IREEF, 
       gemachtigde: mr. F. van Westrhenen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding van 6 maart 205, met producties; - de aanvullende producties van [eiser 1] en [eiser 2] ; - de mondelinge behandeling van 2 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn     gemaakt; - de pleitnota van [eiser 1] en [eiser 2] ; - de pleitnota van IREEF. 
       
       
     
   
   
     
       2 Uitgangspunten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] huren sinds 10 maart 2022 van IREEF de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Het betreft een nieuwbouwwoning in een complex. De  huurprijs bedraagt thans € 2.438,13 per maand, exclusief € 80,00 aan voorschot servicekosten. 
     
     
       2.2. 
       In de woning hebben de volgende lekkages plaatsgevonden: 
       - 1 en 8 oktober 2022 in een slaapkamer; 
       - 2 en 28 november 2022 in de andere slaapkamer; 
       - rond 25 november 2022 in de keuken; 
       - 7 mei 2023 boven de ramen; 
       - 21 oktober 2024 nieuwe lekkage in de slaapkamer; 
       - 23 oktober 2024 in de slaapkamer; 
       - 26 oktober 2024 een nieuwe lekkage in de slaapkamer. 
     
     
       2.3. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben de lekkages herhaaldelijk gemeld bij IREEF. Op 26 oktober 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] gemeld dat zij 4 actieve lekkages hebben. Op 11 november 2024 hebben zij gemeld dat zij 3 actieve lekkages hebben. 
     
     
       2.4. 
       
         De woning heeft sinds 19 december 2023 ook problemen met het 
         elektriciteitssysteem. Er zijn vooral na zware regenval storingen, waardoor de elektriciteit  
         en verwarming in de hele woning uitvallen.  
       
     
     
       2.5. 
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] hebben IREEF verzocht om huurverlaging in verband  
         met de gebreken. IREEF heeft geantwoord dat zij dat pas kan beoordelen als de problemen  
         helemaal zijn opgelost. 
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mailberichten van 23 en 27 november 2024, 6 en 24 januari en 6 februari 2025  
         hebben [eiser 1] en [eiser 2] opnieuw over de elektraproblemen geklaagd. 
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij e-mail van 20 februari 2025 van hun gemachtigde hebben [eiser 1] en [eiser 2]  
         IREEF gesommeerd om binnen 5 dagen te bevestigen dat Ireef instemt met  
         een huurvermindering tot 60% van de overeengekomen huur sinds 8 oktober 2022 tot de  
         maand waarin de gebreken definitief zijn verholpen. Zij hebben Ireef ook gesommeerd om 
         binnen 2 weken een aanvang te maken met het verhelpen van de gebreken en de schade die  
         daardoor is ontstaan. 
       
     
     
       2.8. 
       IREEF heeft daaraan geen gevolg gegeven. 
     
     
       2.9. 
       
         Op 3 maart 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] geklaagd over een  
         lekkage in de meterkast, waardoor water op de groepenkast druppelt, zekeringen  
         springen en kortsluiting ontstaat. Zij hebben ook geklaagd op 11, 21 en 24 maart 2025. 
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 2 april 2025 heeft een inspectie naar de lekkages plaatsgevonden,  
         uitgevoerd door een door verhuurder ingeschakelde deskundige. Volgens deze deskundige 
         vinden de lekkages vermoedelijk hun oorsprong in een ventilatieschaft. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis - samengevat - veroordeling van IREEF om  A	binnen 1 maand de gebreken in het gehuurde, te weten lekkages en schade die daardoor is ontstaan, alsmede problemen met het elektriciteitssysteem als gevolg waarvan de zonwering, de verwarming en de verlichting en wandcontactdozen in een gedeelte van het gehuurde niet naar behoren functioneren, te herstellen op straffe van een dwangsom van  € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat IREEF niet aan deze veroordeling voldoet; B	aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen 70% van de overeengekomen huurprijs voor iedere volledige maand die is verstreken na 8 oktober 2022 tot en met de maand waarin de gebreken definitief zijn verholpen; 
         C	aan [eiser 1] en [eiser 2] de kosten van de procedure te betalen.   
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. De woning heeft door ernstige gebreken sinds 8 oktober 2022 hen niet het genot verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten. Ondanks talrijke meldingen zijn de gebreken bovendien nog steeds niet verholpen. IREEF dient daarom te worden veroordeeld de gebreken te verhelpen. De lekkages kwalificeren volgens hen als gebreken in de categorie B van het gebrekenboek van de Huurcommissie. De gevolgschade en de steeds terugkerende storing aan het elektriciteitssysteem dat leidt tot uitval van de verwarming kwalificeert volgens hen als een gebrek in de categorie C. Als laagst in rekening te brengen huurprijs wordt ingevolge artikel 6 van het Besluit huurprijzen woonruimte bij gebreken in categorie B 30% redelijk geacht en bij categorie C 40%. Ter zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] verder toegelicht dat het hen niet zozeer gaat om het exacte percentage van de huurverlaging, maar dat zij vooral willen dat de gebreken worden verholpen, mede omdat [eiser 1] momenteel zwanger is en zij zich door de gebreken niet veilig voelt in de woning. 
       
     
     
       3.3. 
       IREEF voert aan dat de woning een nieuwbouwwoning is en dat er verborgen gebreken zijn. De oorzaak daarvan is niet meteen te achterhalen. Zij heeft de bouwer van het complex, aannemer Hurks, diverse malen aangeschreven om de problemen op te lossen. Zij kan niet om Hurks heen, omdat Hurks garanties heeft afgegeven. Als zij Hurks zou passeren, zou dat mogelijk gevolgen kunnen hebben voor haar garantieaanspraken. IREEF heeft inmiddels zelf een deskundige in de hand genomen om naar de gebreken te kijken. Zij heeft goede hoop dat de problemen op korte termijn kunnen worden opgelost. 
       
     
     
       3.4. 
       Volgens IREEF is bij een gebrek een huurvermindering een prikkel tot nakoming en is een dwangsom dubbelop. Bovendien is een bedrag van € 500,00 volgens haar disproportioneel. Zij voorziet ook executieproblemen. De dwangsom dient daarom volgens haar te worden afgewezen. IREEF betwist verder dat de problemen zich al vanaf oktober 2022 (continu) hebben voorgedaan, althans in die mate dat zij vanaf dat moment een huurvermindering van 70% rechtvaardigen. Indien die huurvermindering zou worden toegewezen vanaf 8 oktober 2022, zou dit neerkomen op een geldvordering van € 47.304,10. Deze vordering is volgens haar niet spoedeisend. Daarbij komt dat een huurvermindering een vorm van ontbinding is en niet in kort geding kan worden toegewezen. 
       
     
     
       3.6. 
       Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser 1] en [eiser 2] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang bij hun vordering. Zij hebben last van verschillende problemen in hun woning die nog steeds niet zijn verholpen door IREEF, ondanks tal van klachten daarover. Nu het bovendien gaat om lekkages en een (mogelijk) gevaarlijke situatie ten aanzien van het elektriciteitssysteem, kan van [eiser 1] en [eiser 2] niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Ook bij de geldvorderingen hebben [eiser 1] en [eiser 2] een spoedeisend belang, aangezien deze in direct verband staan met de (gestelde) gebreken. 
       
     
     
       4.3. 
       Partijen zijn het erover eens dat de woning al geruime tijd de nodige lekkage- en elektraproblemen kent en dat die zich ook op dit moment nog voordoen. Het is aan de verhuurder, IREEF, om deze klachten te verhelpen. Dat zij de schade op de bouwer Hurks wil verhalen, maakt niet dat zij haar contractuele verplichting naar haar huurders [eiser 1] en [eiser 2] kan opschorten en dat [eiser 1] en [eiser 2] daarop hoeven te wachten. [eiser 1] en [eiser 2] hebben immers alleen een rechtsverhouding met IREEF en staan buiten de rechtsverhouding tussen IREEF en Hurks. De vordering tot herstel van de gebreken, die voor het overige niet is betwist, zal daarom worden toegewezen. De kantonrechter zal geen dwangsom opleggen. Voor zover IREEF namelijk al niet vrijwillig zal voldoen aan de veroordeling, is het later in dit vonnis te bespreken voorschot op de huurprijsvermindering naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende prikkel voor IREEF om haar verplichtingen als verhuurder na te komen.  
       
     
     
       4.4. 
       Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze vordering moet in beginsel in een bodemprocedure worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de rechter een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vaststelt. Dat is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel in kort geding betreft immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen. 
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter kan in kort geding echter door toekenning van een voorschot wel vooruitlopen op een beslissing die in een bodemprocedure zal worden genomen, mits voldoende waarschijnlijk is dat in die procedure huurprijsvermindering wordt toegekend. Zoals tijdens de mondelinge behandeling met partijen is besproken, zal de kantonrechter de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] op die wijze opvatten. 
       
     
     
       4.6. 
       Niet in geschil is dat [eiser 1] en [eiser 2] vanaf 8 oktober 2022 al last hebben van lekkages in de woning, dat zij dat herhaaldelijk hebben gemeld en dat de lekkages niet (afdoende) zijn verholpen. Ook is niet in geschil dat er in december 2023 daarnaast nog een elektrische storing door lekkage heeft plaatsgevonden, waardoor de elektriciteit en verwarming uitviel. Deze storing heeft zich daarna bovendien enkele malen herhaald. Ook die problemen zijn, ondanks herhaaldelijke klachten daarover, niet verholpen. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter kwalificeren genoemde lekkages en elektraproblemen als gebreken die het huurgenot van [eiser 1] en [eiser 2] aanzienlijk verminderen.  
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure in ieder geval zal worden geoordeeld dat een huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 januari 2024 gerechtvaardigd is. Voor een eerdere datum, of een hoger percentage, ziet hij in deze procedure geen aanleiding. Weliswaar hebben zich vanaf oktober 2022 al lekkages in de woning voorgedaan, maar in deze procedure is onvoldoende aannemelijk geworden dat die zodanig waren dat deze (continu) hebben geleid tot een zodanig verminderd huurgenot, dat een hoger voorschot op een huurprijsvermindering in deze procedure moet worden toegewezen. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter zal IREEF dan ook veroordelen om [eiser 1] en [eiser 2] – bij wijze van voorschot – een huurprijsverlaging van 50% per maand toe te kennen vanaf 1 januari 2024. Op het moment dat de gebreken zijn verholpen, zijn [eiser 1] en [eiser 2] de overeengekomen huurprijs weer verschuldigd. 
       
     
     
       4.9. 
       IREEF is voor het grootste gedeelte in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 148,04 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 90,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 543,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 916,04 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt IREEF om binnen één maand de gebreken in het gehuurde, te weten lekkages en schade die daardoor is ontstaan, alsmede problemen met het elektriciteitssysteem als gevolg waarvan de zonwering, de verwarming, en de verlichting en wandcontactdozen in een gedeelte van het gehuurde niet naar behoren functioneren, te herstellen; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt IREEF om, bij wijze van voorschot, aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen 50% van de overeengekomen huurprijs voor iedere volledige maand die is verstreken vanaf 1 januari 2024 tot en met de maand waarin de gebreken definitief zijn verholpen; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt IREEF in de proceskosten van € 916,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als IREEF niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025. 
       
       
       
       
         94