ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:3940

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:3940 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-05-2023 / 21/00921

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 21/00921

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:3940

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer BK-ARN 21/00921 
     uitspraakdatum: 9 mei 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] te [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2021, nummer AWB 20/5259, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januair 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 624.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1402,12. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage uit het bouwjaar 1929. De inhoud van de woning is ongeveer 669 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 327 m2. 
     
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de waardekenmerken van de woning. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 624.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 541.000 en subsidiair van € 605.000.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix d.d. 11 december 2020, opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 637.450. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Item 
                 
               
               
                 Onderhavig object  
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2  
               
               
                 VergeÍijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                  [adres1] 21 
               
               
                 
                  [adres2] 13 
               
               
                 
                  [adres3] 30 
               
               
                 
                  [adres4] 1 
               
             
             
               
                 Prijspeildatum 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
             
             
               
                 Woningtype 
                 
               
               
                 Twee onder één 
                 kapwoning 
               
               
                 Twee onder één 
                 kapwoning 
               
               
                 Hoekwoning 
                 
               
               
                 Hoekwoning 
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1929 
               
               
                 1937 
               
               
                 1935 
               
               
                 1930 
               
             
             
               
                 Eenheden  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning m2 
               
               
                 669 
               
               
                 585 
               
               
                 575 
               
               
                 744 
               
             
             
               
                 garage m2 
               
               
                 58 
               
               
                 115 
               
               
                 73 
               
               
                 73 
               
             
             
               
                 dakkapel stuks 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
               
                 
               
             
             
               
                 grond m2 
               
               
                 327 
               
               
                 295 
               
               
                 252 
               
               
                 429 
               
             
             
               
                 
                   Waarde per eenheid 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning€/m2 
               
               
                 600 
               
               
                 985 
               
               
                 725 
               
               
                 655 
               
             
             
               
                 garage €/m2 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
               
                 250 
               
             
             
               
                 dakkapel € 
               
               
                 4500 
               
               
                 4500 
               
               
                 4500 
               
               
                 
               
             
             
               
                 grond bij 
                 eengezinswoning €/m2 
                 0-350 m2 (100%) 
                 350-600m2 (50%) 
                 600-900 m2 (25%) 
               
               
                 
                 
                 
                 650 
               
               
                 
                 
                 
                 650 
               
               
                 
                 
                 
                 700 
               
               
                 
                 
                 
                 700 
                 350 
               
             
             
               
                 
                   Totalen 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning € 
               
               
                 401.400 
               
               
                 576.225 
               
               
                 416.875 
               
               
                 487.320 
               
             
             
               
                 garage € 
               
               
                 14.500 
               
               
                 28.750  
               
               
                 18.250 
               
               
                 18.250 
               
             
             
               
                 Dakkapel € 
               
               
                 9.000 
               
               
                 13.500 
               
               
                 4.500 
               
               
                 
               
             
             
               
                 grond  € 
                 0-350 m2 
                 350-600 m2 
                 600-900 m2 
               
               
                 
                 212.550 (327 m2) 
               
               
                 
                 191.750,- (295 m2) 
               
               
                 
                 176.400,- (252 m2) 
               
               
                 
                 245.000,- (350 m2)  
                 27.650,- (79 m2) 
               
             
             
               
                 Economische waarde per waardepeildatum 
               
               
                 
                 
                 637.450 
               
               
                 
                 
                 810.225 
               
               
                 
                 
                 616.025 
               
               
                 
                 
                 778.220 
               
             
             
               
                 Waarde afgerond 
               
               
                 637.000 
               
               
                 810.000 
               
               
                 616.000 
               
               
                 778.000 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 835.000 
               
               
                 635.000 
               
               
                 740.000 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
               
               
                 30-09-2019 
               
               
                 02-09-2019 
               
               
                 02-02-2018 
               
             
             
               
                 
                   Waardekenmerken 
                 
                 Ligging 
                 Onderhoud 
                 Kwaliteit 
                 Uitstraling 
                 Doelmatigheid 
                 voorzieningen 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 4 
                 2 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 4 
                 3 
                 4 
                 4 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
             
             
               
                 Opmerking: 
               
               
                 Incl. souterrain 
               
               
                 Verbouwd in 2010 
               
               
                 Incl. souterrain 
               
               
                 Incl. kelder 
                 In gebruik 
                 geweest als 
                 woning met 
                 praktijk 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid, terwijl de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De woningen aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 liggen niet dusdanig ver van de woning verwijderd dat daaraan in het geheel geen betekenis toe kan worden gekend. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 600 per vierkante meter terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 788. Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de referentieobjecten aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 ook over een souterrain beschikken en voor deze souterrains geen correctie heeft plaatsgevonden op de waarde per kubieke meter, ziet het Hof geen aanleiding om ten aanzien van de woning hiervan af te wijken. 
       
     
     
       4.5. 
       De door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde van de woning is bepaald aan de hand van drie referentieobjecten, te weten [adres5] 51, [adres5] 69 en [adres6] 5 brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het Hof zijn de aan [adres5] gelegen objecten door de ligging aan een drukke doorgaande weg niet goed vergelijkbaar met de aan een rustige straat gelegen woning. Bovendien heeft in tegenstelling tot de woning geen van de door belanghebbende voorgestelde referentieobjecten een garage en gaat het om objecten met een geheel andere uitstraling dan die van de woning. 
       
     
     
       4.6. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waardebepaling van de woning op modelmatige wijze heeft plaatsgevonden, zodat belanghebbendes ten aanzien van een schending van het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel feitelijke grondslag mist.  
       
     
     
       4.7. 
       Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.  
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd,	De raadsheer, 
       de uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 maart 2023. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.