ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2014:374

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2014:374 Rechtbank Gelderland , 08-01-2014 / 236310

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2014-01-08

Zaaknummer: 236310

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2014:374

---

Erfdienstbaarheid. 
         Zaak naar de rol voor akte.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: 236310 / HA ZA 12-802 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 januari 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [eiser]
         
       
       gevestigd te De Heurne, gemeente Aalten 
     
     2.  [eiser] 
     
       wonende te De Heurne, gemeente Aalten 
       eisers 
       advocaat: mr. R. de Lange te Winterswijk 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde]
         
       
       gevestigd te Kerkdriel, gemeente Maasdriel 
       gedaagde 
       advocaat: mr. R.J. Boogers te Tiel 
     
     
     
     
       Eisers zullen hierna tezamen - in mannelijk enkelvoud -[eiser] en afzonderlijk [eiser] en [eiser] worden genoemd. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 23 januari 2013 
       
         
           het proces-verbaal van comparitie van partijen van 3 april 2013 
         
         
           de akte aanvullende producties van [gedaagde] van 3 april 2013 
         
         
           de akte ter rolle (tevens houdende wijziging van eis) van [eiser] van 15 mei 2013 
         
         
           de antwoordakte van 12 juni 2013 van [gedaagde] 
         
         
           de op 6 november 2013 gehouden pleidooien; de ter gelegenheid daarvan door [eiser] toegezonden producties en de pleitnota van [gedaagde] bevinden zich bij de stukken. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1 
       
        [eiser] B.V.  heeft op 29 april 2010 uit hoofde van koop een aantal aaneengelegen onroerende zaken van [gedaagde] geleverd gekregen, kadastraal bekend [adres] (hierna: het verkochte). De koopprijs bedroeg 1 miljoen euro. De bedoeling was dat ter plaatse een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928 zou worden gerealiseerd, genaamd [het landgoed] (hierna ook: het landgoed). Uit de leveringsakte wordt het volgende geciteerd: 
       
       
         
           LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK 
         
         (..) het verkochte, door koper te gebruiken voor de realisering van een landgoed en de bouw van maximaal elf woningen, overeenkomstig het bepaalde in het nieuwe bestemmingsplan (..) 
         De verkoper vrijwaart de koper voor eventuele boetes die de gemeente Oude IJsselstreek of de provincie Gelderland aan koper kan opleggen, uitsluitend voor wat betreft het niet tijdig aanleggen van het landgoed [het landgoed] conform de geldende eisen van de Natuurschoonwet (..) 
         De realisering van het landgoed en de bebouwing dient te geschieden conform de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals verwoord in het masterplan “[het landgoed]” (..) en de realisatieovereenkomst met de gemeente Oude IJsselstreek. 
         Verkoper zorgt voor zijn rekening en risico voor de aanleg van het landgoed, één en ander conform het hiervoor genoemde masterplan “[het landgoed]” en conform de eisen van de Natuurschoonwet 1928, echter met uitzondering van de groenvoorziening van het bouwblok (..) 
         (..) 
         
           KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN 
         
         (..) Door koper is voldaan een bedrag van vijfhonderdduizend euro (..) Het restant van de koopprijs groot vijfhonderdduizend euro (..) wordt door koper aan verkoper schuldig erkend wegens geldlening. Deze geldlening wordt nader vastgelegd in een vandaag te ondertekenen akte van schuldbekentenis met hypotheekstelling. 
         (..) 
         
           BEPALINGEN 
         
         (..) 
         
           leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat 
         
         
           Artikel 2 
         
       
       1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die: 
       	(..) 
       d.	niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens erfdienstbaarheden; 
       
         (..) 
         
           REALISATIEOVEREENKOMST LANDGOED [het landgoed] 
         
         Verkoper heeft met de gemeente Oude IJsselstreek een realisatieovereenkomst afgesloten, waarvan koper een kopie heeft ontvangen en waarin ondermeer woordelijk voorkomt: 
         (..) 
         
           artikel 3 - Ruimtelijke plannen 
         
       
       
         1.	Ter realisatie en beheer van het landgoed verplicht de initiatiefnemer zich een inrichtingsplan alsmede een beheerplan (voor de instandhouding en het onderhoud van het landgoed), ter goedkeuring aan de gemeente voor te leggen (..) 
       
       
         
           (..) 
         
         
           artikel 6 - Realisatie, beheer en openstelling van het landgoed 
         
       
       
         1.	De initiatiefnemer verplicht zich om binnen  
         twee jaar 
          nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is, te starten met de realisatie van het landgoed overeenkomstig het goedgekeurde bouwplan (..) Het landgoed dient opgeleverd te zijn uiterlijk  
         vier jaar 
          na aanvang van deze start van de realisatie. 
       
       
         2.	Uitstel van realisatie en oplevering van het landgoed is in overleg met de gemeente slechts mogelijk ingeval van onvoorziene omstandigheden met de restrictie dat het landgoed in elk geval binnen de wettelijke bestemmingsplanperiode van tien jaar wordt gerealiseerd, tenzij realisatie in alle redelijkheid niet langer van de initiatiefnemer gevergd kan worden (..) 
       
       
         
           (..) 
         
         
           artikel 8 - Boete 
         
         
           (..) 
         
       
       
         3.	Ingeval het verzuim betrekking heeft op het niet conform uitvoeren van één van de plannen ex artikel 3 lid 1, is de initiatiefnemer ten behoeve van de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd, groot € 50.000,= (..) 
       
       
         (..) 
         
           OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN  (..) 
         Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden (..) wordt verwezen [naar aktes van vestiging van 2007 en 2009,  rechtbank ] 
         (..) 
         
           OVERDRACHTSBELASTING 
         
         Door partijen wordt een beroep gedaan op artikel 9a Natuurschoonwet 1928. 
         Het verzoek tot rangschikking is door verkoper ingediend (..) 
         Namens koper zal binnen zes maanden een verzoek worden ingediend bij het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, zodat het verkochte blijft aangemerkt als landgoed (..) 
         Koper is verplicht om ook in de toekomst de status van landgoed in stand te houden voorzover mogelijk en met uitzondering van de bouwkavels. Verkoper is op generlei wijze aansprakelijk indien de status van landgoed niet in stand wordt gehouden zoals hiervoor aangegeven. 
       
       
     
     
       2.2 
       Eveneens op 29 april 2010 heeft [eiser] zich als medeschuldenaar voor het nog verschuldigde deel van de koopsom (€ 500.000,-) jegens [gedaagde] verbonden, onder vestiging van een hypotheekrecht door [eiser] ten gunste van [gedaagde] op het verkochte en door [eiser] op zijn woning. 
       
     
     
       2.3 
       
        [gedaagde] had de gronden in 2007 en 2008 verkregen van [naam] (hierna: [naam]). 
       
     
     
       2.4 
       In het door [gedaagde] overgelegde “Masterplan [het landgoed]” is voor een klein deel van het landgoed in bebouwing voorzien. Weer een deel daarvan is nieuwbouw. De bebouwing is weergegeven op een aan het plan ontleend (noordgericht) kaartje, dat hieronder in deze overweging is opgenomen. De nieuwbouw concentreert zich voornamelijk ten zuiden van de op het kaartje aangegeven kasseienstrook. Op het kaartje is een weggetje ingetekend dat zuidwaarts in het eveneens op het kaartje aangeduide bos uitkomt. Op bladzijde 35 van het Masterplan is dat weggetje ingetekend als een ontsluiting voor langzaam verkeer. Ten oosten van dat weggetje bevindt zich een bouwblok met vier woningen. Daarover zegt het Masterplan op bladzijde 18: 
       
       
         4 grondgebonden wooneenheden in een nieuw schuurvormig volume. De woningen hebben een tuin in de boszoom en staan op een perceel van ca. 400 m2. 
       
       
       
         
           
         
       
       
     
     
       2.5 
       In een fragment van de verbeelding/plankaart van het op 24 september 2009 vastgestelde en inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan “Landgoed [het landgoed]” is de bestemming “wonen” (geel) binnen de bestemming “natuur” (groen) op dit landgoed als volgt in beeld gebracht: 
       
       
         
           
         
       
       
     
     
       2.6 
       Bij besluit van 11 november 2010 van de minister van economische zaken, landbouw en innovatie en de staatssecretaris van financiën is met ingang van 29 april 2010 als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 aangemerkt het landgoed [het landgoed], bestaande uit de kadastrale percelen [adres] tezamen 6.09.75 ha groot. 
       
     
     
       2.7 
       Bij e-mail van 13 mei 2013 heeft de Belastingdienst onder meer het volgende aan [eiser] geschreven: 
       
       
         Ik kan u inderdaad bevestigen dat de aanplant, welke zou moeten worden aangebracht conform de beplantingsplannen uit de verzoeken van 2007 en 2009, nog steeds niet in zijn geheel is aangebracht (..) Conform het bovenstaande moet ik concluderen dat het landgoed niet voldoet aan de gestelde eisen voor rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928. 
         Ik zal dan ook Dienst Regelingen adviseren om het landgoed te onttrekken aan de Natuurschoonwet 1928. Verder zal ik mijn collega’s van de overdrachtsbelasting inlichten om alsnog de vrijgestelde overdrachtsbelasting na te heffen. 
       
       
     
     
       2.8 
       Bij brief van 23 september 2013 heeft [eiser]. aan de Dienst Regelingen (onderdeel van het ministerie van economische zaken, landbouw en innovatie) onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         Wij begrijpen dat het voornemen bestaat om ons landgoed (..) niet langer als landgoed te beschouwen (..) 
         U heeft verklaard dat verwacht mag worden dat de door ons aangekondigde nieuwe aanvrage voor rangschikking van een landgoed ter plekke van [het landgoed], met een licht gewijzigde plaats en oppervlakte, zal vallen onder de in art. 4 lid. 2 NSW vervatte uitzondering. 
         De hierboven geschetste gang van zaken is noodzakelijk geworden aangezien volgens inzichten die na het geven van voornoemde beschikking d.d. 11 november 2010 zijn opgekomen, de nieuwbouwkavels incl. het voor- en achtererf niet als landgoed volgens de NSW en regelgeving gerangschikt hadden kunnen worden en om een nieuwe situatie te doen ontstaan waaraan dit gebrek niet langer kleeft. 
         Wij verzoeken u toe te staan dat het inrichten van het landgoed [het landgoed]binnen zes maanden door ons zal worden voltooid. Dit omdat de beplanting, welke reeds volgens het beplantingplan was aangelegd, door onvoorziene omstandigheden zoals droogte en vraat door aanwezige reeën, voor een groot gedeelte niet is aangeslagen en onvoorzien een grotere inboet heeft opgeleverd dan redelijkerwijs mocht worden verwacht. Dat het karakter van het landgoed zou zijn aangetast is mitsdien het gevolg van overmacht. 
       
       
     
     
       2.9 
       Bij besluit van 1 oktober 2013 hebben de staatssecretaris van economische zaken en de staatssecretaris van financiën onder meer het volgende met betrekking tot het landgoed overwogen en beschikt: 
       
       
         Overwegende, dat bij akte van levering d.d. 16 maart 2012 (..) een gedeelte van voornoemd landgoed in eigendom is overgedragen en dit gedeelte aan de werking van de Natuurschoonwet 1928 dient te worden onttrokken (..) 
       
       
       
         Overwegende voorts, dat voormeld landgoed onder toepassing van artikel 1 lid 4 van de Natuurschoonwet 1928 jo. artikel 3 lid 6 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 “voortijdig” is aangemerkt op basis van een bij het verzoek om rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 ingediend beplantingsplan, hetgeen, gelet op de termijn genoemd in artikel 3a lid 1 van de Natuurschoonwet 1928 inhoudt, dat de beplanting overeenkomstig het ingediende model beplantingsplan, in het geheel binnen drie jaar na ingangsdatum rangschikking, in dit geval derhalve vóór 27 april 2010, diende te zijn aangelegd; 
       
       
       
         Beschikkende op een d.d. 13 mei 2013 ingekomen ambtsbericht dat uit het terreinbezoek d.d. 11 april 2013 is gebleken dat de beplanting - welke er volgens het ingediende beplantingsplan had moeten staan - er niet (meer) staat, hetgeen tot gevolg heeft dat voormeld landgoed [het landgoed] (tijdelijk) niet voldoet aan de criteria van enerzijds ten minste 30 percent houtopstand en/of natuur en anderzijds de omzoming van landbouwterreinen; 
       
       
       
         Overwegende, dat uit voornoemd ambtsbericht blijkt, dat er sprake is van een niet-ernstige aantasting van het karakter van het landgoed en rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 van het landgoed [het landgoed] op naam van Aannemersbedrijf [eiser], voornoemd, vanaf 1 april 2014, na het indienen van een verzoek door Aannemersbedrijf [eiser], wederom mogelijk is, mits vóór die datum het beplantingsplan, zoals gevoegd bij het hieronder vermelde ingekomen verzoek van Aannemersbedrijf [eiser], voornoemd, volledig is uitgevoerd; 
       
       
       
         Beschikkende op het d.d. 24 september 2013 ingekomen verzoek van Aannemersbedrijf [eiser], voornoemd, om onttrekking aan de werking van de Natuurschoonwet 1928 van een gedeelte van voormeld landgoed [het landgoed]; 
         (..) 
         BESLUITEN: 
       
       
       1. te onttrekken aan de werking van de Natuurschoonwet 1928, een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [adres], ter grootte van ± 0.02.93 ha; 
       
       2. te onttrekken aan de werking van de Natuurschoonwet 1928, een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [adres], ter grootte van ± 1.02.08 ha; 
       
       3. in te trekken alle met betrekking tot het onderwerpelijke landgoed genomen gemeenschappelijke beschikkingen; 
       (..) 
       6. dat de onder 3 bedoelde intrekking, en daarmee de onttrekking aan de werking van de Natuurschoonwet 1928 van het resterende onderwerpelijke landgoed, ingaat per heden; 
       
       7. belanghebbende mede te delen dat het hiervoor onder 6 bedoelde gedeelte van het landgoed [het landgoed], op grond van artikel 3 lid 1 onderdeel b en artikel 3a lid 1 van de Natuurschoonwet 1928, wordt onttrokken aan de werking van de Natuurschoonwet 1928, omdat niet alle beplanting overeenkomstig het ingediende beplantingsplan is aangelegd (..) 
       
       8. dat, gelet op artikel 3 lid 1 onderdeel b jo. artikel 4 lid 2 van de Natuurschoonwet 1928 en het ontbreken van voldoende houtopstanden, voortkomend uit overmacht, tot gevolg heeft dat het karakter van het gehele landgoed is aangetast, echter niet in ernstige mate: 
       a.	rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 van het landgoed [het landgoed] (..) vanaf 1 april 2014, na het indienen van een verzoek door Aannemersbedrijf [eiser] daartoe, wederom mogelijk is, mits vóór die datum het beplantingsplan volledig is uitgevoerd (..) 
       
     
     
       2.10 
       In een aan het hierna nog te noemen voorlopig deskundigenbericht ontleend en door [eiser] overgelegd uittreksel uit de kadastrale kaart van 4 januari 2013 zijn de hierboven genoemde percelen als volgt in beeld gebracht: 
       
       
         
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1 
       
        [eiser] stelt dat het verkochte is belast met een ten tijde van de koop voor [eiser] onbekende erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van een aangrenzend perceel dat toebehoort aan [naam] (hierna: [naam]). Het betreft het kadastrale perceel gemeente [adres], waarvan het onder 2.4 bedoelde bos deel uitmaakt. Daardoor kunnen twee van de elf voorziene woningen op het verkochte niet worden gerealiseerd, hetgeen grote schade voor [eiser] meebrengt. Naar [eiser] stelt was [gedaagde] met de erfdienstbaarheid wel bekend. Volgens [eiser] levert een en ander dwaling (bedrog) en non-conformiteit op. Daarnaast is het niet kunnen bouwen van deze twee woningen volgens [eiser] een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. [eiser] heeft de grondslag van deze vordering later nog aangevuld in die zin dat hij stelt, zo begrijpt de rechtbank, ook los van de erfdienstbaarheid te hebben gedwaald omtrent de mogelijkheid elf woningen te bouwen. 
       
     
     
       3.2 
       Voorts is er volgens [eiser] sprake van non-conformiteit, omdat [gedaagde], ondanks aanmaning en sommatie, de inrichting van het landgoed (de aanplant) niet heeft voltooid. Dit zal uiteindelijk leiden tot onttrekking van het landgoed aan de werking van de Natuurschoonwet 1928, waardoor een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal worden opgelegd, aldus [eiser]. Ook zal de gemeente Oude IJsselstreek om die reden onder meer aanspraak kunnen maken op betaling van een contractuele boete van € 50.000,-, waarvoor [gedaagde] [eiser] dient te vrijwaren. Verder zou er volgens [eiser] sprake zijn van bodemverontreiniging. 
       
     
     
       3.3 
       Volgens [eiser] heeft hij op grond van mededelingen van de zijde van [gedaagde] steeds in de waan verkeerd dat de elf woningen onderdeel van het landgoed (als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928) zouden zijn, in die zin dat deze alle zonder betaling van overdrachtsbelasting aan de uiteindelijke bewoners zouden kunnen worden geleverd. Nu dat niet het geval blijkt te zijn stelt [eiser] ook om dié reden in dwaling te zijn gebracht. Ook dit brengt weer schade met zich. 
       
     
     
       3.4 
       Na vermeerdering van de eis bij akte ter rolle van 15 mei 2013 en vermindering ervan tijdens de pleidooien (waarbij de rechtbank ervan uitgaat dat die vermindering zowel de op bladzijde 7 en 8 van die akte bedoelde vordering sub II als de vordering sub III betreft) vordert [eiser] op grond van het bovenstaande, letterlijk weergegeven: 
       
       
         I.	te verklaren voor recht dat Aannemersbedrijf [eiser] ter zake de overeenkomst van koop en verkoop en de levering, zoals beschreven in de akte van 29 april 2010 (prod 1a) heeft gedwaald; 
         II.	die overeenkomst (productie 1a) en de daaraan voorafgaande obligatoire overeenkomst te wijzigen in die zin dat de koopsom wordt verminderd met het totaal van de meerdere kosten die Aannemersbedrijf [eiser] zal moeten maken, de mindere opbrengst die Aannemersbedrijf [eiser] zal weten te bereiken en de overige schade die Aannemersbedrijf [eiser] zal lijden als gevolg van de aanwezigheid van de ten processe bedoelde erfdienstbaarheid, als gevolg van de omstandigheid dat er op het verkochte niet 11 woningen kunnen worden gebouwd die zijn gelegen op een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928 en de toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde]; 
         III.	te verklaren voor recht dat George [eiser] en Aannemersbedrijf [eiser] ter zake de overeenkomst van schuldbekentenis en hypotheekstelling, zoals beschreven in de akte d.d. 29 april 2010 (productie 2) hebben gedwaald; 
         IV.	die overeenkomst van schuldbekentenis en hypotheekstelling (productie 2) te vernietigen, althans te wijzigen, in die zin dat de in die akte bedoelde schuld wordt verminderd met het totaal van de meerdere kosten die Aannemersbedrijf [eiser] zal moeten maken, de mindere opbrengst die Aannemersbedrijf [eiser] zal weten te bereiken en de overige schade die Aannemersbedrijf [eiser] zal lijden als gevolg van de aanwezigheid van de ten processe bedoelde erfdienstbaarheid, als gevolg van de omstandigheid dat er op het verkochte niet 11 woningen kunnen worden gebouwd die zijn gelegen op een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928 en de toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde], althans het in de akte bedoelde verbod op schuldverrekening te doen vervallen; 
         althans, subsidiair, 
         I.	gedaagde te veroordelen tot vergoeding van de schade welke Aannemersbedrijf [eiser] lijdt ten gevolge van de ten processe genoemde aan gedaagde toerekenbare tekortkomingen, waaronder het verzwijgen van de ten processe bedoelde erfdienstbaarheid en/of de omstandigheid dat op het verkochte de bouw van 11 woningen op een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 niet mogelijk is, of het niet althans niet tijdig voldoen aan de verplichting tot inrichting van het verkochte als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 en de overige toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         II.	de overeenkomst van schuldbekentenis en hypotheekstelling, zoals beschreven in de akte d.d. 29 april 2010 (productie 2), op grond van onvoorziene omstandigheden, althans op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, te wijzigen in die zin dat de in die akte bedoelde schuld wordt verminderd met het totaal van de meerdere kosten die Aannemersbedrijf [eiser] zal moeten maken, de mindere opbrengst die Aannemersbedrijf [eiser] zal weten te bereiken en de overige schade die Aannemersbedrijf [eiser] zal lijden als gevolg van de aanwezigheid van de ten processe bedoelde erfdienstbaarheid, de omstandigheid dat op het verkochte de bouw van 11 woningen op een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928 niet mogelijk is, of het niet althans niet tijdig voldoen aan de verplichting tot inrichting van het verkochte als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 en de overige toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde], althans het in de akte bedoelde verbod op schuldverrekening te doen vervallen; 
         maar telkens, 
         I.	gedaagde, als voorschot op de vordering uit hoofde van de verminderde koopsom, althans als voorschot op de door gedaagde te betalen schadevergoeding, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Aannemersbedrijf [eiser] te voldoen de somma van € 500.000,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         (..) 
         IV.	gedaagde, op straffe van een dwangsom van vijfduizend euro voor elke dag waarop gedaagde in gebreke blijft aan het ten deze te geven bevel te voldoen, te bevelen binnen tien werkdagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis een bankgarantie, althans een andere deugdelijke zakelijke zekerheid, aan te bieden welke dekking biedt voor de boete van € 50.000,- die de gemeente Oude IJsselstreek of de provincie Gelderland aan eiseres kan opleggen ter zake het niet tijdig aanleggen van landgoed [het landgoed] conform de geldende eisen van de Natuurschoonwet; 
         V.	gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de kosten van de gelegde conservatoire beslagen, het voorlopig getuigenverhoor en het voorlopig deskundigenbericht. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1 
       
        [gedaagde] betwist het bestaan van de onder 3.1 door [eiser] gestelde erfdienstbaarheid. Subsidiair betwist [gedaagde] de daaraan door [eiser] toegeschreven ligging, meer subsidiair de door het verzwijgen van de erfdienstbaarheid opgewekte dwaling c.q. de met de erfdienstbaarheid gegeven non-conformiteit, en ten slotte de door [eiser] gestelde schadelijke gevolgen van die dwaling c.q. non-conformiteit. 
       
     
     
       4.2 
       Volgens [eiser] blijkt van de erfdienstbaarheid uit een akte van levering van 9 juni 2005, waarbij [naam] het perceel O 22 verkreeg. In die akte staat onder “Omschrijving erfdienstbaarheden” het volgende vermeld: 
       
       
         Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden wordt verwezen naar een akte op zestien december negentienhonderd zeventig voor genoemde notaris Weersink verleden, ingeschreven in register Hypotheken 4 ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Zutphen op diezelfde dag in deel 1838 nummer 127, waarin woordelijk staat vermeld: 
         
           “b.	ten behoeve van het perceel thans kadastraal bekend gemeente [adres] en ten laste van de percelen thans kadastraal bekend gemeente [adres] het recht van uitweg van en naar de openbare weg ter breedte van vier meter.” 
         
       
       
       
         Deze erfdienstbaarheid is volgens [eiser] gevestigd bij akte van ruilverkaveling van 16 december 1970. [eiser] heeft een kopie van deze akte overlegd, met rechtsboven het nummer 1838/127. Hoewel de akte slecht leesbaar is, is op het dertiende vervolgblad te ontwaren: 
       
       
       
         19. Ten behoeve van kavel 61.05 als heersend erf en ten laste van de kavels 56.60 en 28.02 als lijdende erven wordt het recht van uitweg gevestigd van en naar de openbare weg ter breedte van vier meter, zoals op de kavelkaart nader is aangeduid. 
       
       
       
         Aan deze (noordgerichte) kavelkaart wordt hier het volgende fragment ontleend: 
       
       
       
         
           
             
           
         
         
           
             
           
         
       
       
     
     
       4.3 
       Hoewel de kavelnummers op deze kaart (en zeker ook in het getoonde fragment in dit vonnis) nóg slechter leesbaar zijn dan in de overgelegde kopie van de akte van ruilverkaveling zelf, is de rechtbank er vooralsnog wel van overtuigd dat de kavelnummers, op de kaart gezien vanaf de meest zuidelijke kavel en vervolgens in noordelijke en daarna in noordwestelijke richting, overeenstemmen met de kavelnummers in de akte van ruilverkaveling (61.05, 56.60 en 28.02). Die zijn kennelijk op dezelfde dag vernummerd tot respectievelijk de kadastrale percelen O 22, 21 en 19. Dat de erfdienstbaarheid, zoals in de akte van ruilverkaveling gevestigd, inderdaad de erfdienstbaarheid is die in de op dezelfde datum gepasseerde akte (waarnaar in de akte van levering van [naam] wordt verwezen) wordt genoemd, leidt de rechtbank, behalve uit de kavelkaart en uit de vergelijking van de door de rechtbank daarop met een rode pijl aangeduide opstallen met de vorm en ligging van een tweetal (oude) opstallen op de onder 2.4 getoonde kaart, ook af uit de omstandigheid dat in de akte van ruilverkaveling te midden van de vele daarin gevestigde erfdienstbaarheden van weg er slechts twee voorkomen met een breedte van vier meter en de hier weergegeven erfdienstbaarheid de enige daarvan is die twee kavels als dienend erf heeft. 
       
     
     
       4.4 
       De kavelkaart geeft volgens de akte van ruilverkaveling ook het te volgen tracé van de erfdienstbaarheid aan. Voor zoveel hier van belang kan daar niets anders mee bedoeld zijn dan hetgeen wordt aangegeven met de stippellijntjes die ten westen van de oorspronkelijke opstallen lopen. Daarmee staat in deze procedure voldoende vast dat er een erfdienstbaarheid van uitweg is gevestigd ten gunste van perceel O 22 en ten laste van - voor zoveel hier van belang - het toenmalige perceel O 21. 
       
     
     
       4.5 
       Perceel O 21 is dus de kadastrale vernummering van kavel 56.60. Perceel O 21 is later gesplitst in - naar de stand van het hierboven vermelde uittreksel uit de kadastrale kaart en opgesomd van west naar oost - O 554, 524, 553, 522 en 476. Volgens artikel 5:76 BW blijft de last dan rusten op ieder gedeelte, ten aanzien waarvan naar de akte van vestiging en de aard der erfdienstbaarheid de uitoefening mogelijk is. Nu de akte van vestiging een bepaald zuid-noord tracé aanwijst, kan dat hier maar één perceel zijn. 
       
     
     
       4.6 
       
        [eiser] heeft het tracé van de erfdienstbaarheid, waarover de erfdienstbaarheid naar zijn mening loopt, als volgt in beeld gebracht: 
       
       
         
           
         
       
       
       
         Naar zijn mening is het tracé van de erfdienstbaarheid, aangegeven door evenwijdig lopende stippellijntjes, gelegen op perceel O 553 en verhindert zij de een rendabele bouw en exploitatie van het door hem daar geprojecteerde “huis no 11”. 
       
       
     
     
       4.7 
       Als het “huis no 7B” op de laatste afbeelding dezelfde opstal is dan wel (ongeveer) op dezelfde plaats ligt als de op de kavelkaart meest westelijke opstal van de door de rechtbank op die kaart met een rode pijl gemarkeerde opstallen, dan verloopt de erfdienstbaarheid een stuk westelijker dan door [eiser] is aangegeven. Dit stelt de rechtbank voor de vraag of de erfdienstbaarheid wel rust op perceel O 553. Als dit niet het geval is zal de vordering van [eiser] in zoverre moeten worden afgewezen. Nu dit punt tot dusver nog niet aan de orde is geweest zullen partijen, eerst [eiser] en dan [gedaagde], zich daarover nog bij akte moeten kunnen uitlaten. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol. 
       
     
     
       4.8 
       In ieder geval kan op grond van het bovenstaande, als dit juist is, niet worden aangenomen dat de percelen O 19 en O 21 dezelfde percelen zijn als de huidige percelen O 524 respectievelijk O 553, zoals [eiser] onder 8 van de dagvaarding stelt. Ook hierover zullen partijen zich bij akte kunnen uitlaten. 
       
     
     
       4.9 
       Indien zal blijken dat de erfdienstbaarheid wel op perceel O 553 rust, dan rijst de vraag of [eiser] in dat opzicht heeft gedwaald. Naar de rechtbank aanneemt is dat het wilsgebrek waarop [eiser] zich beroept. Onder 12 van de dagvaarding heeft [eiser] het wel over “bedrog althans dwaling” maar het bedrog wordt niet verder uitgewerkt en onder 18 van de dagvaarding stelt [eiser] dat hij “op zijn minst” heeft gedwaald, omdat hij dacht en mocht verwachten dat hij een perceel geleverd zou krijgen waarop de erfdienstbaarheid niet zou rusten en bovendien mocht verwachten dat op het perceel de bouw van de ten tijde van de overdracht reeds geplande elf woningen mogelijk zou zijn. 
       
     
     
       4.10 
       Nu vooralsnog niet duidelijk is of de erfdienstbaarheid op het door [eiser] bedoelde perceel rust, zal de rechtbank haar beslissing omtrent de eventuele dwaling daaromtrent aanhouden. Wat de eventuele gevolgen van die dwaling betreft kan hier al wel het volgende worden opgemerkt. [eiser] stelt eigenlijk - zie de verklaring van [eiser] tijdens het door [eiser] geëntameerde voorlopige getuigenverhoor - dat de erfdienstbaarheid de bouw van twee van de vier geplande woningen tegen de bosrand in de weg staat omdat de rechthoekige vorm van die kavels uit het Masterplan vanwege de te beperkte perceeloppervlakte niet haalbaar is. Volgens het Masterplan zijn die kavels ieder ongeveer 400 m2 groot maar [eiser] stelt dat de daar geprojecteerde rechthoekige vorm van de kavels in de fysieke werkelijkheid niet meer oplevert dan 250 à 300 m2 per kavel. De reden daarvoor is volgens [eiser] dat het Masterplan er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat zich tussen zijn perceel O 553 en het bos nog een smalle strook grond bevindt die onderdeel uitmaakt van perceel O 554, dat toebehoort aan [naam]. Om toch aan de gewenste kaveloppervlakte te komen was [eiser] dus genoodzaakt, zo begrijpt de rechtbank [eiser], om het bouwblok zo in te delen dat vier halfvrijstaande woningen ontstonden en de tuinen daarvan zo te verbreden dat de verlangde 400 m2 per kavel zou worden behaald. 
       
     
     
       4.11 
       In dit verband wijst [gedaagde] erop dat zij op 12 november 2009, derhalve voorafgaand aan de akte van levering van 29 april 2010, aan [eiser] onder meer het volgende had geschreven: 
       
       
         
          [gedaagde] gaat met [naam] een akte van erfdienstbaarheid aan. Vanaf de Bosweg komt er recht van overpad richting Eikenlaan en naar de zuidelijke entree. (zie rode lijnen) 
         Voorts is er aan de zuid zijde van het perceel een strook grond in eigendom van [naam]. We hebben die strook indertijd aangelegd vanwege NSW uitgangspunten. De percelen van [naam] moeten NSW technisch aan elkaar gekoppeld zijn. 
         Ik stel voor dat we in dezelfde akte over deze strook laten opnemen: (Strekking) 
         	● 	Strook is niet toegangkelijk voor het publiek / niet openbaar 
         	● 	Gebruik (om niet) van de strook achter de woningen door de bewoners. (Of iets dergelijks) 
         De notaris maakt hier wel enkele volzinnen van. 
         Op deze wijze kun je mijn inziens met die strook alle kanten op 
       
       1. Of; je kent de grond toe aan de desbetreffende bewoner. 
       2. Of; je maakt van de strook een “achterom” ingang voor de bewoners van die desbetreffende woningen. 
       
       
         
          [eiser] heeft daar op 13 november 2009 op geantwoord, voor zoveel van belang: 
       
       
       
         Jullie insteek wat betreft de strook van [naam] die in de lengte erachter ligt, is wat mij aangaat (..) akkoord. 
       
       
       
         De zojuist genoemde erfdienstbaarheid, die hier verder niet van belang is, is op 17 november 2009 gevestigd. In de akte is verder onder meer nog opgenomen: 
       
       
       
         De comparanten verklaarden het navolgende: 
         (..) 
       
       - dat ter plaats gerealiseerd wordt het landgoed [het landgoed] met maximaal elf woningen; 
       (..) 
       - dat er een strook grond eigendom van eigenaar 1 ([naam],  rechtbank ), gebruikt gaat worden als achterom voor een aantal van de woningen. 
       
         
           OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEID 
         
         De comparanten verklaarden te vestigen: 
         (..) 
         II.	de erfdienstbaarheid tot het hebben en gebruiken van een achterom en het recht van overpad om te komen van en te gaan naar de woningen welke gerealiseerd worden op de percelen kadastraal bekend [adres] (als heersend erf) en ten laste van de strook grond gelegen achter die woningen, kadastraal bekend [adres] (als dienend erf) en zoals is aangegeven op aangehechte situatietekening. Deze strook grond wordt alleen gebruikt door de aangrenzende woningen en is niet bestemd voor openbaar gebruik. De kosten verbonden aan de aanleg en het onderhoud van de achterom komen voor rekening van de eigenaren van het heersend erf. 
       
       
     
     
       4.12 
       De rechtbank gaat ervan uit dat het Masterplan bij [eiser] bekend was. Op grond daarvan moet hij hebben geweten dat de aanwezigheid van een strook grond van [naam] tussen het bos en de kavels aan de bosrand een verlies van oppervlakte van die kavels mee zou brengen. Het Masterplan hield immers met het bestaan van die strook geen rekening. Om die reden kan hij er zich niet over beklagen dat de 400 m2 per kavel met inachtneming van de rechthoekige vorm van de achtertuinen uit het Masterplan niet wordt gehaald. In zoverre is niet aan de eisen van artikel 6:228 BW voldaan of mocht [eiser] niet méér dan de werkelijke lengte van de achtertuinen tot aan de strook van [naam] verwachten (art. 7:17 BW). Juist het ‘gesleutel’ aan de achtergrens van zijn kavels had hem immers op het spoor moeten zetten dat die 4 x 400 m2 wel eens niet gehaald zouden kunnen worden. In ieder geval heeft hij door zijn instemming op 13 november 2009 bij [gedaagde] de gerechtvaardigde indruk gewekt dat hij vrede had met de feitelijke omvang van de kavels. 
       
     
     
       4.13 
       
        [eiser] heeft dus gezocht naar oplossingen om het ruimteverlies in de breedte te compenseren. Alsdan vormt de mogelijke aanwezigheid van het tracé van de erfdienstbaarheid, ter breedte van 4 meter, voor [eiser] een daadwerkelijke belemmering om in ieder geval voor huis no. 11 tot de door hem gewenste oppervlakte te komen. 
       
     
     
       4.14 
       
        [gedaagde] voert echter aan dat een omgevingsvergunning voor de bouw van een woning met een tuin die gedeeltelijk buiten de bestemming “wonen” zou komen te liggen (zie hiervóór, onder 2.5) moet worden geweigerd, zodat ook als de erfdienstbaarheid er niet zou liggen de door [eiser] gekozen ruime opzet geen doorgang zou kunnen vinden (conclusie van antwoord, nrs. 64-76). Ter comparitie heeft mr. De Lange namens [eiser] betoogd dat als de tuin van huis no. 11 zich op grond bevindt waarop de bestemming “natuur” rust, dat geen probleem is zolang er in die tuin maar niet gebouwd wordt. 
     
     
       4.15 
       Volgens artikel 2.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het onder meer verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit (a) het bouwen van een bouwwerk of (c) het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan. Volgens artikel 2.10, eerste lid, Wabo wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a Wabo, de omgevingsvergunning onder meer geweigerd indien (c) de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan. Volgens het tweede lid van dat artikel wordt de aanvraag in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 Wabo niet mogelijk is. In artikel 2.12 Wabo staat dan, voor zoveel van belang: 
       
       1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend: 
       a.	indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan (..): 
       
         		1°.	met toepassing van de in het bestemmingsplan (..) opgenomen regels inzake afwijking, 
         		2°.	in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 
         		3°.	indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; 
         (..) 
       
       3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°. 
       
     
     
       4.16 
       
         Als de vergunning voor de bouw van huis no. 11 met de verbrede tuin toch niet zou zijn verleend, doet de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid, zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, niet ter zake. Partijen zullen zich echter eerst, bij gebreke van enig wezenlijk debat op dit punt en met inachtneming van de bovengenoemde bepalingen uit de Wabo, nog over de waarschijnlijkheid van vergunningverlening moeten kunnen uitlaten alvorens over dit punt van causaal verband, in het geval van een erfdienstbaarheid op O 553 en bij rechtens relevante dwaling dienaangaande bij [eiser], verder zal worden beslist. Ook daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen. De rechtbank overweegt daarbij dat het in beginsel op de weg van [eiser] ligt om de verwachte vergunningverlening aannemelijk te maken. In dit verband constateert de rechtbank dat zelfs de in het Masterplan voorziene rechthoekige vorm voor huis no. 17 al tot de gedeeltelijke aanwezigheid van een tuin in het gebied van het bestemmingsplan met de bestemming “natuur” leidt.  
         Partijen dienen zich in hun aktes zo mogelijk ook uit te laten over het aantal vierkante meters van het beslag van de tuin van huis no. 11 op de bestemming “natuur”.  
       
       
     
     
       4.17 
       
        [eiser] stelt echter ook los van de erfdienstbaarheid over de mogelijkheid om elf woningen te realiseren te hebben gedwaald. Voor zover hij daarmee bedoelt te zeggen dat hij gerekend had met kavels tegen de bosrand van ieder 400 m2 verwijst de rechtbank naar hetgeen hierboven onder 4.12 is overwogen. 
       
     
     
       4.18 
       Voor zover [eiser] met zijn stelling ook los van de erfdienstbaarheid over de mogelijkheid om elf woningen te realiseren te hebben gedwaald doelt op de in het Masterplan opgenomen ontsluiting voor fietsers en wandelaars heeft hij, nog los van zijn bekendheid met het Masterplan, niet gesteld dat de vereiste ruimte daarvoor de omvang van het kavel van huis no. 11 dusdanig zou doen afnemen dat een oppervlakte van ongeveer 400 m2 voor die kavel niet meer haalbaar zou zijn. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat die kavel volgens de plannen van [eiser] nu 437 m2 groot is. Afgezien hiervan is de vraag wat er van die beoogde ontsluiting gaat komen. [eiser] heeft in dat verband als getuige verklaard: 
       
       
         Het gele pad op de kaart met ontsluitingen van het masterplan op pagina 35 bestaat feitelijk niet. Achter de poort in het bos van de heer [naam] bevinden zich allerlei paadjes. Het bos is niet vrij toegankelijk. U toont mij nu wel die pagina 35 uit het masterplan maar op pagina 9 bijvoorbeeld waar een luchtfoto is afgebeeld, is dat pad helemaal niet weergegeven. 
       
       
       
         De rechtbank gaat er daarom vanuit dat die wandel- en fietsontsluiting geen relevante gevolgen op de kavelgrootte heeft. 
       
       
     
     
       4.19 
       Indien sprake zal blijken te zijn van een erfdienstbaarheid op perceel O 553 waarover [eiser] heeft gedwaald (c.q. ten aanzien waarvan [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten), terwijl waarschijnlijk is dat een omgevingsvergunning voor de grote tuin van huis no. 11 zal worden verleend, komt aan de orde de vraag wat de omvang van de schade is die [eiser] ten gevolge van de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid heeft geleden. Volgens [eiser] heeft de erfdienstbaarheid tot gevolg dat deze “de bouw en verkoop van de als bouwnummer 11 en 13 bekende twee-onder-één kap woningen onmogelijk maakt. De erfdienstbaarheid doorkruist immers de voor bouwnummer 11 voorziene tuin, terwijl ook van de bouw van bouwnummer 13 zal moeten worden afgezien, aangezien het geldende bestemmingsplan ter plekke slechts twee-onder-een-kap woningen toestaat” (dagvaarding, onder 9). [eiser] heeft echter niet dan wel onvoldoende aangegeven, ook niet na desbetreffend verweer van [gedaagde] (conclusie van antwoord, onder 80), waarom huis no. 11 en 13 niet ook met een kleinere achtertuin gerealiseerd en verkocht zouden kunnen worden. Uit het voorlopig getuigenverhoor is naar voren gekomen dat de erfdienstbaarheid slechts sporadisch wordt gebruikt. Aldus is niet begrijpelijk de stelling van [eiser] dat geen parkeervoorziening op eigen terrein kan worden gecreëerd. De erfdienstbaarheid verhindert immers niet dat er door de bewoners van huis no. 11 over het tracé daarvan wordt gereden teneinde een door hen te bouwen garage op het achterterrein te kunnen bereiken. Als de rechtbank het goed ziet, zou dan niet worden gebouwd op de bestemming “natuur”. Nu niet kan worden aangenomen dat huis no. 11 en 13 niet kunnen worden gebouwd, is om die reden al niet sprake van een onvoorziene omstandigheid als door [eiser] bedoeld. De met het oog op het gevorderde voorschot eventueel te nemen beslissing omtrent de door de erfdienstbaarheid veroorzaakte schade zal de rechtbank aanhouden. De rechtbank beschouwt die vordering overigens niet als een provisionele, zodat daarover zo nodig in het eindvonnis in de onderhavige zaak kan worden beslist. Wordt minder dan het gevorderde voorschot toegewezen, waartoe - in geval van een erfdienstbaarheid op perceel O 553 - ook gelet op het rapport van de hierna te noemen deskundige aanleiding bestaat, dan is er uiteraard geen goede reden meer om naar de schadestaatprocedure te verwijzen. 
       
     
     
       4.20 
       
        [eiser] stelt verder dat [gedaagde], ondanks aanmaning en sommatie, de inrichting van het landgoed niet heeft voltooid. Bij akte ter rolle heeft hij dat gespecificeerd: de plantvlakken 1, 2 en 3 zijn niet gerealiseerd. Dit leidt [eiser] af uit de e-mail van de Belastingdienst van 13 mei 2013  (zie hiervoor, onder 2,7). Tevens heeft hij in dit verband het beplantingsplan uit mei 2009 overgelegd. 
       
     
     
       4.21 
       Een op verzoek van [eiser] door deze rechtbank bevolen voorlopig deskundigenonderzoek betreft onder meer de volgende vraag: 
       
       
         In hoeverre is de aanleg en inrichting van het landgoed door [gedaagde], mede gezien de in de leveringsakte van 29 april 2010 geciteerde realisatieovereenkomst, tijdig en conform de geldende eisen van de Natuurschoonwet 1928 geschied? 
       
       
       
         De deskundige, mr. [getuige], heeft die vraag als volgt beantwoord: 
       
       
       
         Tijdens de hoorzitting is door [eiser] gesteld dat [gedaagde] nog een aantal zaken moet doen, volgend uit de koopovereenkomst; dit betreft onder andere het aanleggen van beplanting. De heer [naam] heeft namens [gedaagde] betoogd dat alles is uitgevoerd wat was afgesproken. Afgesproken is dat [eiser] aan ondergetekende een lijst met niet-uitgevoerde werkzaamheden zal aanleveren. Kortheidshalve wordt verwezen naar het verslag van de hoorzitting. 
         In de brief d.d. 6 februari 2013 van mr. De Lange aan ondergetekende benoemt hij: “Voorts zend ik u de stukken welke ik van cliënt ontving”. Het betreft hier een grote hoeveelheid stukken. In zijn brief schrijft mr. De Lange verder: “Op 31 januari 2013 ben ik aanwezig geweest bij een bespreking tussen cliënte en de heer [naam], medewerker Natuurschoonwet bij de belastingdienst en mevrouw [naam], adviseur Natuurschoonwet bij de Provincie Gelderland.” Mr. De Lange geeft ondergetekende in overweging om contact op te nemen met de beide door hem genoemde ambtenaren. 
         Ondergetekende heeft geen contact met deze ambtenaren opgenomen; het is zijn ervaring dat iemand in de positie als ondergetekende voor ambtenaren als deze geen partij c.q. gesprekspartner is, nog afgezien van de vraag of partijen niet zelf hun beweringen dienen te staven. Voor wat betreft de nog uit te voeren werkzaamheden heeft ondergetekende in de uitgebreide bijlage bij de brief d.d. 6 februari 2013 van mr. De Lange aangetroffen: 
       
       - beplantingsplan NSW-landgoed [het landgoed] mei 09; afzender en datum ontbreken 
       -	“ een” tekening van Franxin november 2009: NSW aanvraag toevoeging 
       - mailbericht van 17 maart 2011 van [naam] aan [eiser] en de reactie van laatstgenoemde d.d.  
       
         	29-03-2011. 
         De toegezegde lijst met niet-uitgevoerde werkzaamheden ontbreekt, evenals - uiteraard - een reactie van [gedaagde] daar op. Het is voor ondergetekende niet te doen om daarnaar te raden (..) 
       
       
     
     
       4.22 
       Ook in deze procedure wordt niet duidelijk wat [eiser] nu precies van [gedaagde] heeft verlangd, ook omdat de aanmaning en sommatie zich niet bij de stukken bevinden. De verwijzing naar de constatering van de Belastingdienst op 13 mei 2013 geeft evenmin aan in hoeverre [gedaagde] zou zijn tekortgeschoten. Dat wordt deels bevestigd door de opmerking van [eiser] zelf in zijn brief van 23 september 2013 aan de Dienst Regelingen dat de beplanting, welke reeds volgens het beplantingplan was aangelegd, door onvoorziene omstandigheden zoals droogte en vraat door aanwezige reeën, voor een groot gedeelte niet was aangeslagen en onvoorzien een grotere inboet had opgeleverd dan redelijkerwijs mocht worden verwacht, en dat het karakter van het landgoed zou zijn aangetast mitsdien het gevolg was van overmacht. De vordering van [eiser] is op dit punt dus niet toewijsbaar. 
       
     
     
       4.23 
       
        [eiser] stelt voorts door [gedaagde] op het verkeerde been te zijn gezet doordat hij op grond van mededelingen van [gedaagde] steeds heeft gedacht dat alle binnen het project geplande woningen zonder betaling van overdrachtsbelasting aan de uiteindelijke bewoners zouden kunnen worden geleverd. Inmiddels, aldus [eiser], is gebleken dat er geenszins elf woningen  “op het landgoed”  gerealiseerd kunnen worden omdat de geldende regelgeving dat niet toelaat. De voorziene nieuwbouwwoningen dienen alle aan het landgoed te worden onttrokken, waardoor de fiscale voordelen ten aanzien van deze woningen komen te vervallen, aldus [eiser]. 
       
     
     
       4.24 
       De deskundige heeft aan dit punt ook aandacht besteed. Hij heeft onder meer opgemerkt: 
       
       
         Voor (potentiële) kopers van de nieuw te bouwen woningen zal de NSW-status als voordeel hebben vrijstelling overdrachtsbelasting en beperking WOZ-aanslag. Echter dat zal enkel het geval zijn als die nieuwe woningen via een gezamenlijke rangschikking onder de NSW gebracht zouden en dat is vanaf medio 2007 niet meer mogelijk; vanaf dan kunnen enkel woningen die gebouwd zijn vóór 1940 en die een historische band hebben met het hoofdlandgoed gezamenlijk gerangschikt worden. Dit was per peildatum dus sowieso niet mogelijk. 
       
       
       
         
          [eiser] heeft geen concrete feiten gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagde] hem op het verkeerde been heeft gezet. In het Masterplan zijn evenmin aanknopingspunten te vinden voor de gedachte dat bij afsplitsing geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Daar wordt de Natuurschoonwet 1928 juist genoemd als een middel om het landgoed minimaal 30 jaar in stand te houden. De vrijstelling van overdrachtsbelasting gold daarom in beginsel wel bij de overdracht van het gehele gekochte aan [eiser]. Lezing van artikel 3, eerste lid, aanhef en c, onder 1° van de Natuurschoonwet 1928 had [eiser] evenwel tot de conclusie moeten brengen dat het belastingvoordeel bij overdracht van de afzonderlijke kavels niet meer genoten zou kunnen worden. Onder die omstandigheden dient zijn dwaling omtrent het recht voor zijn rekening te komen. In zoverre is de vordering dus ook niet toewijsbaar. 
       
       
     
     
       4.25 
       Hetzelfde geldt ten slotte ook voor wat de in de dagvaarding gestelde en niet toegelichte bodemverontreiniging betreft. Na betwisting bij antwoord is [eiser] er niet meer op teruggekomen. 
       
     
     
       4.26 
       De zaak zal naar de rol worden verwezen voor akte uitlating aan de zijde van [eiser], en wel  uitsluitend  over hetgeen onder 4.7, 4.8 en 4.16 is overwogen, waarna [gedaagde] daarop bij antwoordakte kan reageren. 
       
     
     
       4.25 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 5 februari 2014 voor uitlating bij akte door [eiser]  uitsluitend  over hetgeen onder 4.7, 4.8 en 4.16 is overwogen, waarna [gedaagde] daarop bij antwoordakte kan reageren, 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2014. 
     
   
   
     De akte van levering vermeldt als koper Aannemersbedrijf [eiser] maar nu partijen daar geen punt van hebben gemaakt gaat de rechtbank ervan uit dat daarmee [eiser] B.V. is bedoeld.