ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2022:553

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2022:553 Rechtbank Gelderland , 09-02-2022 / C/05/389902 / HZ ZA 21-235

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2022-02-09

Zaaknummer: C/05/389902 / HZ ZA 21-235

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2022:553

---

Eiser vordert van gedaagde kosten van herstel dakconstructie woning. Rechtbank wijst de vorderingen af omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een tekortkoming of van dwaling. Het beroep van gedaagde op de klachtplicht faalt.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zutphen 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/05/389902 / HZ ZA 21-235 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 februari 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eisende partij]
         , 
       wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,  
       eiser, 
       advocaat mr. P. Feenstra te Zoetermeer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       2.	 [gedaagde sub 2] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. K.D.C. Schemkes te Druten. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 20 oktober 2021 
         
         
           de akte overlegging producties van [eisende partij] 
         
         
           de akte overlegging producties van [gedaagde partij] 
         
         
           de pleitnota van [eisende partij] 
         
         
           de pleitnota van [gedaagde partij] 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 16 december 2021.   
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Omstreeks 2016 heeft [gedaagde partij] zijn woning aan het adres [straatnaam en huisnummer] te [postcode] [woonplaats] (hierna: “de woning”) te koop gezet. De verkoopbrochure vermeldt een “bieden vanaf”-prijs van € 300.000,-.  
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [eisende partij] heeft op enig moment interesse getoond in de woning.  
         Op 7 september 2016 heeft [eisende partij] de woning bouwtechnisch laten keuren door [architectenbureau] . De rapportage van [architectenbureau] vermeldt dat de woning op het moment van keuring in een “redelijk tot goede staat” verkeerde. Het dakbeschot en de kapconstructie op de tweede verdieping zijn door [architectenbureau] beoordeeld als “voldoende”, zonder aanvullende opmerkingen.  
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [eisende partij] heeft bij koopovereenkomst van 16 september 2016 de woning van [gedaagde partij] gekocht (hierna: “de koopovereenkomst”). Partijen zijn een koopsom overeengekomen ten bedrage van € 310.000,-. De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant: 
       
       
         
           “(…)  
           artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 
         
       
     
     
       6.1 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken, (…) 
       
     
     
       6.3 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
       
         Aan de koopovereenkomst is tevens gehecht een “Vragenlijst voor de verkoop van een woning”, geparafeerd door partijen. Dit formulier luidt, voor zover relevant: 
       
       
       
         
           “(…) Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals (…) krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Zo ja, waar?”  
         
       
       
       
         Deze vraag heeft [gedaagde partij] beantwoord met:  
       
       
       
         
           “(…) Nee (…)”.  
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Bij akte van 28 december 2016 is de woning aan [eisende partij] geleverd.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eisende partij] heeft zich per e-mail van 28 februari 2017 gewend tot de verkoopmakelaar van [gedaagde partij] Daarbij heeft [eisende partij] zich beklaagd over diverse gebreken aan de woning. [gedaagde partij] heeft per e-mail van 1 maart 2017 aan zijn verkoopmakelaar laten weten dat hij zich niet herkend in de door [eisende partij] aangevoerde gebreken.  
       
     
     
       2.6. 
       
        [eisende partij] heeft zich per brief van 3 september 2017 bij [gedaagde partij] beklaagd over scheurvorming in de gevels van de woning en over geluidsoverlast van de buren. [gedaagde partij] heeft daarop gereageerd per brief van 24 september 2017 en aan [eisende partij] laten weten dat hij zich niet herkend in de door [eisende partij] genoemde punten.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [eisende partij] heeft zich per brief van 15 augustus 2019 opnieuw tot [gedaagde partij] gewend. In zijn brief heeft [eisende partij] zich nogmaals beklaagd over overlast door de buren en een rioollucht in de badkamer. De laatste twee alinea’s van de brief luiden, voor zover relevant: 
       
       
         
           “(…) Tenslotte ontdekte ik pas onlangs dat een knallend dak (waar dit huis helaas ook last van heeft) juridisch eveneens als een verborgen gebrek wordt gezien en dat een verkoper verplicht is om ook dit gebrek aan de koper te melden. (…) 
         
       
       
       
         
           Ik ga dus tevens nog laten uitzoeken of u alsnog ook hiervoor aansprakelijk gesteld kunt worden. (…)”  
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [gedaagde partij] heeft daarop gereageerd per brief van 5 september 2019 en de door [eisende partij] gestelde gebreken betwist. [gedaagde partij] heeft elke aansprakelijkheid van de hand gewezen.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 19 mei 2020 heeft [eisende partij] door “ [akoestisch adviesbureau] ” een akoestisch onderzoek laten verrichten naar de door hem ervaren geluidsoverlast van de dakplaten van de woning. [akoestisch adviesbureau] heeft haar bevindingen op 29 mei 2020 aan [eisende partij] gerapporteerd (hierna: “het [akoestisch adviesbureau] -rapport”). In het [akoestisch adviesbureau] -rapport staat, kort gezegd, dat uit geluidsmetingen zou blijken dat er veelvuldig harde, knallende geluiden hoorbaar zijn, afkomstig van de dakplaten van de woning.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [eisende partij] heeft [gedaagde partij] per brief van 12 juni 2020 en 6 augustus 2020 bericht dat de woning volgens hem non-conform is omdat sprake is van knallende dakplaten en dat hij [gedaagde partij] aansprakelijk acht voor de daaruit voortvloeiende schade.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 6 maart 2021 heeft [eisende partij] door “ [ingenieursbureau] ” een onderzoek laten verrichten naar de oorzaken van de door [eisende partij] gestelde knalgeluiden, afkomstig van de dakplaten. Op 6 april 2021 heeft [ingenieursbureau] haar bevindingen aan [eisende partij] gerapporteerd (hierna: “het [ingenieursbureau] -rapport”). In het [ingenieursbureau] -rapport staat, kort gezegd, dat de knallende geluiden worden veroorzaakt door diverse, constructieve gebreken aan het dak, namelijk: 
       
       i. de dakplaten zijn met vier schroefbouten bevestigd tegen afschuiving en verzakking, terwijl volgens de verwerkingsvoorschriften van het betreffende type dakplaat sprake moet zijn van minimaal elf schroefbouten; 
       
       de dakplaten zijn bij de helft van de dakconstructie verankerd op een gemetselde borstwering, waarbij geen keergordingen zijn aangetroffen; 
       
       er is sprake van corrosie van bevestigingsmiddelen, met name aan de haaknagels; 
       
       de middelste van drie fabrieksmatig op de dakplaat verlijmde houten tengellatten is veelal losgekomen van de dakplaat; 
       
       de ventilatie onder de dakpannen wordt aan de onderzijde geblokkeerd door de onderpannen en de vogel- en muiswering; 
       
       de bovenste draagbalk is van kopgevel opgelegd op het topgevelraam, deze oplegging is volgens het [ingenieursbureau] -rapport instabiel en ongebruikelijk; 
       
       bij de muren is een naad ontstaan tussen de gordingen en de dakplaat en de gordingen zijn na de bouw gedroogd en gekrompen, waardoor de dakplaten niet meer in lijn liggen met de andere dakplaten; 
       
       in de dakplaten zijn sparingen gezaagd ten behoeve van de dakramen, dit verzwakt de dakplaten en is niet ondervangen door een verstevigingsframe.  
       
         Verder staat in het [ingenieursbureau] -rapport dat met het herstel van deze gebreken een bedrag van  
         € 27.500,- zal zijn. De conclusie van het [ingenieursbureau] -rapport luidt, voor zover relevant: 
       
       
       
         
           “(…) We zien dus een aantal gebreken tegelijk waarmee het aangetoonde kraken en knallen van het dak  ook een duidelijke oorzaak heeft. Gezien het feit dat de gebreken die het knallen van het dak veroorzaken grotendeels al vanaf de bouw aanwezig waren, is het aannemelijk dat de genoemde al sinds de bouw, of enige tijd daarna, duidelijk waarneembaar waren. Het kan daarnaast zijn dat de geluidproductie in de loop der jaren iets is toegenomen door het losraken van gelijmde tengellatten, alsmede door het plaatsen van zonnepanelen zonder daarbij de nodige extra bevestigingsbouten in de dakplaten aan te brengen. Echter, omdat er na de aankoop van de woning geen constructieve aanpassingen aan de dakconstructie zijn verricht, voor zover bekend althans, is het niet aannemelijk dat de kraak- en knalgeluiden, vanuit het niets, ineens na de aankoop van de woning of door toedoen van de heer [eisende partij] zijn ontstaan. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       De gemachtigde van [eisende partij] heeft [gedaagde partij] per brief van 9 april 2021 gesommeerd om binnen veertien dagen een bedrag van € 27.500,- te voldoen.  
       
     
     
       2.13. 
       Aan deze sommatie heeft [gedaagde partij] geen gevolg gegeven.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eisende partij] vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           primair: 
         
       
       
       1. [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag van € 27.500,- bij wijze van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 december 2016, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing neemt die de rechtbank in deze rechtens en juist acht; 
       
       
         
           subsidiair: 
         
       
       
       2. de koopovereenkomst partieel ontbindt in die zin dat de (door [eisende partij] voldane) koopsom wordt verminderd met een bedrag van €27.500,- en [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan [eisende partij] , zulks vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 december 2016, dan wel vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens en juist acht; 
       
       
         
           meer subsidiair: 
         
       
       
       3. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt wegens wederzijdse dwaling ter opheffing van het door [eisende partij] geleden nadeel, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 27.500,- alsmede [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting voor voormeld bedrag aan [eisende partij] , zulks vermeerderd met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 28 december 2016 althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens juist en billijk acht; 
       
       
         
           uiterst subsidiair: 
         
       
       
       4. [gedaagde partij] uit hoofde van onrechtmatige daad hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag van € 27.500,- zulks vermeerderd met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 28 december 2016 althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens juist en billijk acht; 
       
       
         
           zowel primair als subsidiair: 
         
       
       
       5. [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 3.059,50; 
       
       6. [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding.  
       
     
     
       3.2. 
       Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eisende partij] het volgende. De woning was bij het sluiten van de koopovereenkomst met gebreken behept. Deze gebreken staan in de weg aan een normaal gebruik als woning. [eisende partij] lijdt hierdoor schade. Voor deze schade is [gedaagde partij] aansprakelijk. [eisende partij] is gerechtigd om de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en daardoor is [gedaagde partij] gehouden om een deel van de koopsom aan [eisende partij] terug te betalen. De koopovereenkomst is gesloten onder wederzijdse dwaling. [gedaagde partij] heeft onrechtmatig gehandeld doordat hij heeft verzuimd om de gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst aan [eisende partij] te melden. [gedaagde partij] is aansprakelijk voor de schade die [eisende partij] daardoor lijdt.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde partij] voert als volgt verweer. De woning was niet met gebreken behept bij het sluiten van de koopovereenkomst. [eisende partij] heeft niet binnen bekwame tijd na constatering van de door hem gestelde gebreken bij [gedaagde partij] geklaagd. Van een schending van een op [gedaagde partij] rustende mededelingsplicht is geen sprake. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Deze zaak draait om de vraag of [gedaagde partij] moet betalen voor het herstel van de door [eisende partij] gestelde gebreken aan de dakconstructie van de woning.   
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde partij] heeft zich onder meer verweerd door aan te voeren dat [eisende partij] niet aan zijn klachtplicht heeft voldaan. Dit verweer zal als meest verstrekkende eerst worden beoordeeld.  
       
       
       
       
         
           klachtplicht 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Op grond van de wet kan een koper op een gebrek in een prestatie geen beroep meer doen indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de verkoper heeft geprotesteerd. Deze verplichting om te onderzoeken of de prestatie aan de verbintenis voldoet en, indien dat niet het geval is, dit met spoed aan de verkoper mede te delen, beoogt de verkoper die een prestatie heeft verricht te beschermen tegen late en dus moeilijk te betwisten klachten. 
         Volgens de Hoge Raad kan echter geen vaste termijn worden gehanteerd voor het antwoord op de vraag of tijdig aan deze verplichting is voldaan en of binnen bekwame termijn is geprotesteerd, ook niet als uitgangspunt. Of aan deze verplichtingen is voldaan hangt af van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder de aard en de inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij het bepalen van de lengte van de termijn voor het verrichten van onderzoek is onder meer van belang de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies.  Voor het antwoord op de vraag of het gebrek tijdig is gemeld is daarnaast van belang of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Dit nadeel kan gelegen zijn in de benadeling van de bewijspositie van de verkoper, in een aantasting van zijn  mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken of in het gebrek aan duidelijkheid over zijn rechtspositie. Indien een verkoper niet in zijn belangen is geschaad door het late tijdstip waarop het protest is gedaan, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de schuldenaar een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] niet tijdig aan zijn klacht- en onderzoeksplicht voldaan. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat [eisende partij] de knallende geluiden al in de loop van 2017, maar zeker in 2018 bij [gedaagde partij] had moeten melden. Daarnaast heeft [eisende partij] volgens [gedaagde partij] nagelaten om binnen bekwame tijd na het constateren van de knalgeluiden onderzoek daarnaar te verrichten. Daarbij speelt volgens [gedaagde partij] mee dat de geluiden volgens [eisende partij] zo hard zijn dat zijn nachtrust erdoor verstoord wordt. [eisende partij] heeft de knallende geluiden echter pas gemeld per brief van 15 augustus 2019, aldus [gedaagde partij] Door niet tijdig te klagen heeft [eisende partij] [gedaagde partij] de kans ontnomen om het dak te laten beoordelen in de oorspronkelijke staat. [gedaagde partij] [eisende partij] heeft immers eerst allerlei maatregelen getroffen en pas daarna het gebrek gemeld, nog steeds aldus [gedaagde partij] 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eisende partij] heeft daar tegenin gebracht dat hij wel degelijk aan zijn klachtplicht heeft voldaan. Ter onderbouwing heeft [eisende partij] aangevoerd dat hij in het voorjaar van 2017 voor het eerst krakende en knappende geluiden heeft waargenomen. Omdat hij na de verhuizing een omvangrijk deel van zijn inboedel op de zolderverdieping had opgeslagen, vermoedde [eisende partij] destijds dat de geluiden daaruit voortkwamen. Daarbij dacht [eisende partij] aan krimp en uiteenzetting van zijn inboedel door temperatuurwisselingen. Vervolgens ontdekte [eisende partij] eind 2017 dat er muizen op zolder aanwezig waren. Volgens [eisende partij] heeft een door hem ingeschakelde ongediertebestrijder hem destijds bevestigd dat muizen veel lawaai kunnen maken. Na het treffen van maatregelen tegen de muizen leken de geluiden aanvankelijk te zijn verdwenen, aldus [eisende partij] , maar in de zomer van 2018 kwamen de geluiden toch weer terug. [eisende partij] heeft aangevoerd dat hij vervolgens op zolder is gaan “posten”, waarna hem duidelijk werd dat de dakplaten niet alleen krakende en knappende geluiden maakten, maar ook zeer luide knallen indien sprake was van grote temperatuurschommelingen. [eisende partij] heeft aangevoerd dat hij destijds dacht dat het probleem vrij eenvoudig kon worden opgelost door vilt of extra isolatie te plaatsen aan de binnenzijde van de dakplaten. Nadat [eisende partij] in de zomervakantie van 2019 het probleem wenste aan te pakken, ontdekte hij echter op internet dat de knallende geluiden veroorzaakt konden worden door een ernstige, bouwtechnische fout. [eisende partij] heeft aangevoerd dat hij dit per e-mail van 13 augustus 2019 aan zijn gemachtigde heeft gemeld. Vervolgens heeft [eisende partij] per brief van 15 augustus 2019 het gebrek aan [gedaagde partij] medegedeeld. Dit maakt volgens [eisende partij] dat hij het gebrek binnen bekwame tijd na ontdekking bij [gedaagde partij] heeft gemeld.  
       
     
     
       4.6. 
       Vast staat dat de woning op 28 december 2016 aan [eisende partij] is geleverd, terwijl [eisende partij] in het voorjaar van 2017 voor het eerst knappende of krakende geluiden heeft waargenomen. Ook staat vast dat [eisende partij] de knallende geluiden voor het eerst bij [gedaagde partij] heeft gemeld per e-mail van 15 augustus 2019. Het tijdsbestek tussen de eerste waarneming van de geluiden en de melding daarvan bij [gedaagde partij] bedraagt dus circa 2,5 jaar. Hoewel dit op zichzelf geen gering tijdsverloop is, wordt geoordeeld dat het beroep van [gedaagde partij] op het verzuimen van de klacht- en onderzoeksplicht door [eisende partij] onder de gegeven omstandigheden faalt. [eisende partij] heeft een verklaring gegeven voor dit tijdsverloop – namelijk dat hij in eerste instantie aan een andere oorzaak dacht – en door [gedaagde partij] is onvoldoende onderbouwd dat hij door dit tijdsverloop nadeel heeft ondervonden. [gedaagde partij] heeft daarover aangevoerd dat hij is geschaad in zijn mogelijkheden van verweer omdat na een zo lange tijd niet meer vastgesteld kan worden of de gebreken al aanwezig waren bij het aangaan van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde partij] is hem de mogelijkheid ontnomen om het dak te onderzoeken in de staat waarin dat zich bevond ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Geoordeeld wordt echter dat dit verweer van [gedaagde partij] niet opgaat. Vast staat immers dat [eisende partij] [gedaagde partij] per brief van 10 mei 2020 heeft uitgenodigd om het onderzoek door [akoestisch adviesbureau] bij te wonen. Van deze uitnodiging heeft [gedaagde partij] geen gebruik gemaakt. Ook staat vast dat [eisende partij] [gedaagde partij] per brief van 12 juni 2020 in de gelegenheid heef gesteld om een contra-expertise uit te voeren. Deze brief heeft [gedaagde partij] ongeopend aan [eisende partij] geretourneerd. Onder die omstandigheid wordt [gedaagde partij] niet gevolgd in zijn stelling dat hem de mogelijkheid is ontnomen om het dak te onderzoeken. Bovendien volgt uit het [ingenieursbureau] -rapport dat de knallende geluiden voortkomen uit diverse oorzaken die met name gelegen zijn in de draagconstructie en bevestiging van de dakplaten. Vast staat dat [eisende partij] daaraan niets heeft gewijzigd. Weliswaar heeft [eisende partij] nieuwe zonnepanelen laten monteren, maar deze dienden slechts ter vervanging van de zonnepanelen die [gedaagde partij] in 2004 al had laten aanbrengen. Bovendien heeft [eisende partij] de zonnepanelen vervangen in juli 2020, terwijl het [akoestisch adviesbureau] -onderzoek al daarvoor heeft plaatsgehad, namelijk op 19 mei 2020. Verder heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat het dak niet meer in de oorspronkelijke staat verkeert omdat [eisende partij] purschuim heeft aangebracht. Volgens [gedaagde partij] blijkt dat uit de foto’s die [eisende partij] als productie 31 heeft overgelegd. [eisende partij] heeft daar tegenin gebracht dat hij enkel wat naden en kieren heeft dicht gekit ter bestrijding van de aanvankelijk vermoedde muizenoverlast. Een bestudering van de door [eisende partij] als productie 31 overgelegde foto bevestigt dat: op de foto is te zien dat [eisende partij] bij een kier een kleine hoeveelheid purschuim heeft aangebracht. Dit levert dus evenmin een omstandigheid op die steun biedt aan de stellingen van [gedaagde partij] over het door hem geleden nadeel. Verder heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat hij de problemen misschien zelf had kunnen verhelpen indien [eisende partij] op tijd had geklaagd. Daarin wordt [gedaagde partij] niet gevolgd. Uit het [ingenieursbureau] -rapport volgt immers dat de knalgeluiden worden veroorzaakt door diverse bouwtechnische problemen. Met het verhelpen daarvan is volgens [ingenieursbureau] een omvangrijk bedrag gemoeid. Wat [gedaagde partij] hieraan zelf had willen verhelpen blijft echter de vraag. [gedaagde partij] heeft hierover in elk geval onvoldoende gesteld. Voor het overige heeft [gedaagde partij] onvoldoende onderbouwd dat hij nadeel heeft geleden doordat [eisende partij] de problemen niet eerder bij hem heeft gemeld. Dit maakt dat het beroep van [gedaagde partij] op het verzuimen van de klacht- en onderzoeksplicht door [eisende partij] onder de gegeven omstandigheden faalt. Daardoor kan worden toegekomen aan een beoordeling van de door [eisende partij] aangevoerde grondslagen.  
       
       
         
           tekortkoming 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Volgens [eisende partij] bezat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde partij] , aldus [eisende partij] . Ter onderbouwing heeft [eisende partij] aangevoerd dat de knallende geluiden worden veroorzaakt doordat bij de bouw van de woning in 1994 de dakconstructie van de woning niet is aangebracht conform de verwerkingsvoorschriften. Volgens [eisende partij] is de dakconstructie van meet af aan gebrekkig geweest. Zo is volgens [eisende partij] de dakconstructie zwak en instabiel en is er te weinig uitzettingsruimte aangehouden. Ook zijn volgens [eisende partij] de dakplaten met te weinig schroeven vastgezet en ontbreekt er vilt tussen de dakplaten en de balken. Ter onderbouwing heeft [eisende partij] verwezen naar het [ingenieursbureau] -rapport. Verder heeft [gedaagde partij] volgens [eisende partij] een op hem rustende mededelingsplicht geschonden. [gedaagde partij] moet volgens [eisende partij] bij het aangaan van de koopovereenkomst geweten hebben van de knalgeluiden. Uit het [akoestisch adviesbureau] -onderzoek volgt immers dat de knalgeluiden zeer luid zijn. [gedaagde partij] heeft daarover echter niets gemeld bij het aangaan van de koopovereenkomst. Ter onderbouwing heeft [eisende partij] verwezen naar de vragenlijst bij de koopovereenkomst. Op die vragenlijst heeft [gedaagde partij] aangegeven dat het dak geen gebreken vertoont. Ook heeft [eisende partij] aangevoerd dat hij niet kon weten van de gebreken aan het dak. Uit de bouwtechnische keuring voorafgaand aan de koop door [architectenbureau] zijn immers geen gebreken aan het dak naar voren gekomen, aldus [eisende partij] . Dit maakt volgens [eisende partij] dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de schade die hij lijdt ten gevolge van de gebreken aan de dakconstructie.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde partij] heeft weersproken dat de woning niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Volgens [gedaagde partij] was bij de eigendomsoverdracht van de woning van knallende geluiden geen sprake. [gedaagde partij] heeft onder meer aangevoerd dat hij 23 jaar met zijn gezin in de woning gewoond heeft en dat hem noch zijn gezinsleden ooit knallende geluiden zijn opgevallen. Ook heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat het [akoestisch adviesbureau] -rapport dateert van ruim 3,5 jaar na de levering van de woning. Uit het [akoestisch adviesbureau] -rapport volgt dus niet dat de knallende geluiden al aanwezig waren bij de eigendomsoverdracht, aldus [gedaagde partij] 
       
     
     
       4.9. 
       
         Overwogen wordt dat uit het [akoestisch adviesbureau] -rapport weliswaar volgt dat er op  
         19 mei 2020 luide knalgeluiden hoorbaar waren onder de dakconstructie, maar de eigendomsoverdracht dateert van 28 december 2016 en dat moment is bepalend voor de vraag of de woning ongeschikt is voor een normaal gebruik. [eisende partij] heeft de geluiden ook pas voor het eerst bij [gedaagde partij] gemeld per e-mail van 15 augustus 2019. Dat was eveneens geruime tijd na de eigendomsoverdracht. Dat de knalgeluiden bij de eigendomsoverdracht al aanwezig waren is dus niet komen vast te staan. Weliswaar staat in het [ingenieursbureau] -rapport dat het “aannemelijk” is dat de knallende geluiden “al sinds de bouw, of enige tijd daarna” waarneembaar waren, maar “aannemelijk” is in een bodemprocedure niet voldoende: het moet vaststaan. [gedaagde partij] heeft bovendien aangevoerd dat hij 23 jaar met zijn gezin in de woning heeft gewoond en nooit knalgeluiden heeft opgemerkt. Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde partij] daar nog aan toegevoegd dat zijn (inmiddels uitwonende) kinderen onder de dakconstructie sliepen en evenmin knalgeluiden hebben opgemerkt. Gelet daarop acht de rechtbank het voldoende aangetoond dat [gedaagde partij] ten tijde van de levering van de woning niet op de hoogte was van mogelijke problemen in de constructie van het dak en dat dit zou kunnen leiden tot uit het dak afkomstige knalgeluiden. Er kan [gedaagde partij] dan ook niet verweten worden dat hij van die geluiden niets heeft gezegd tegen [eisende partij] . Een en ander leidt ertoe dat onvoldoende is komen vast te staan dat de woning bij de eigendomsoverdracht ongeschikt was voor een normaal gebruik als woning.  
       
       
     
     
       4.10. 
       De stelling van [eisende partij] dat de dakconstructie al vanaf de bouw in 1994 gebrekkig moet zijn geweest leidt niet tot een ander oordeel. Het zijn immers de knalgeluiden die de woning volgens [eisende partij] ongeschikt maken voor een normaal gebruik en daarvan is enkel komen vast te staan dat deze zich manifesteerden geruime tijd na de eigendomsoverdracht. Daarbij wordt ook gewicht toegekend aan het feit dat [ingenieursbureau] in zijn rapportage heeft opgemerkt dat de knalgeluiden met het verstrijken van de tijd kunnen verergeren.  
       
     
     
       4.11. 
       Voor nadere bewijslevering wordt op dit punt geen aanleiding gezien. Niet valt in te zien wat een derde deskundige nog kan toevoegen aan de rapportages van [akoestisch adviesbureau] en [ingenieursbureau] . Evenmin valt in te zien wat een getuigenverhoor nog kan toevoegen anders dan hetgeen al ter mondelinge behandeling naar voren is gebracht, nog daargelaten dat [eisende partij] geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan ten aanzien van het moment waarop de knalgeluiden zich manifesteerden.  
       
     
     
       4.12. 
       Het voorgaande maakt dat de vorderingen van [eisende partij] niet toewijsbaar zijn op grond van wanprestatie, noch dat er grond is voor partiële ontbinding van de overeenkomst.  
       
       
         
           onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Volgens [eisende partij] heeft [gedaagde partij] onrechtmatig gehandeld doordat hij de woning heeft verkocht met een ernstig gebrek en dit bovendien niet heeft gemeld bij het aangaan van de koopovereenkomst. [eisende partij] heeft aangevoerd dat hij hierdoor schade lijdt. Volgens [eisende partij] is [gedaagde partij] daarvoor aansprakelijk.  
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde partij] heeft weersproken dat bij het aangaan van de koopovereenkomst sprake was een gebrek. Ook heeft [gedaagde partij] betwist dat hij van dat gebrek op de hoogte was, laat staan dat hij heeft nagelaten om het gebrek te melden bij het aangaan van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.15. 
       Zoals hiervoor is overwogen, is onvoldoende komen vast te staan dat bij de eigendomsoverdracht – laat staan bij het sluiten van de koopovereenkomst – sprake was van harde, knallende geluiden afkomstig van de dakconstructie. Ook hier wordt gewicht toegekend aan het feit dat het [akoestisch adviesbureau] -rapport pas is verschenen 3,5 jaar na de eigendomsoverdracht en dat [eisende partij] de geluiden pas voor het eerst bij [gedaagde partij] gemeld heeft gemeld 2,5 jaar na de eigendomsoverdracht. Verder heeft [eisende partij] onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat [gedaagde partij] op de hoogte was van enig gebrek aan het dak, maar dat bij het aangaan van de koopovereenkomst zou hebben verzwegen. [gedaagde partij] heeft immers aangevoerd dat hij 23 jaar in de woning heeft gewoond zonder enig gebrek te hebben ervaren. Dat [gedaagde partij] bij het aangaan van de koopovereenkomst gebreken heeft verzwegen is dus niet gebleken. 
       
     
     
       4.16. 
       De conclusies uit het [ingenieursbureau] -rapport leiden niet tot een ander oordeel. In het [ingenieursbureau] -rapport staat immers dat er al vanaf de bouw van de woning sprake moet zijn geweest van diverse constructie gebreken. Zelfs indien dat juist is – [gedaagde partij] heeft dat weersproken – is in deze procedure niet gebleken dat [gedaagde partij] dat bij het aangaan van de koopovereenkomst wist. 
       
     
     
       4.17. 
       Het voorgaande maakt dat de vorderingen van [eisende partij] evenmin toewijsbaar zijn op grond van een onrechtmatige daad door [gedaagde partij]    
       
       
         
           dwaling 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Tot slot is volgens [eisende partij] sprake geweest van (wederzijdse) dwaling. Ter onderbouwing heeft [eisende partij] aangevoerd dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het door hem gestelde gebrek. Volgens [eisende partij] is hij daarmee bij het sluiten van de overeenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Verder heeft [eisende partij] aangevoerd dat [gedaagde partij] bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het gebrek, of dat althans had moeten zijn. Indien en voor zover [gedaagde partij] ook niet op de hoogte was van het gebrek, dan hebben volgens [eisende partij] beide partijen gedwaald, zodat sprake is van wederzijdse dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken had [gedaagde partij] behoren te begrijpen dat [eisende partij] op grond van de aard en de aanwezigheid van de gebreken niet was overgegaan tot het sluiten van de koopovereenkomst onder dezelfde voorwaarden, aldus [eisende partij] . [eisende partij] vordert wijziging van de koopovereenkomst in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 27.500,-.  
       
     
     
       4.19. 
       
        [gedaagde partij] heeft betwist dat hij [eisende partij] bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Ter onderbouwing heeft [gedaagde partij] erop gewezen dat hij de vragenlijst bij de koopovereenkomst naar eer en geweten heeft ingevuld. Ook heeft [gedaagde partij] wederom aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van enig gebrek aan het dak van de woning.  
       
     
     
       4.20. 
       Voor toewijzing van een vordering op grond van dwaling vereist de wet dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Ook is vereist dat de overeenkomst niet zou zijn gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Verder bepaalt de wet dat sprake moet zijn van één van de volgende situaties: 
       
       i. de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; 
       
       de wederpartij had de dwalende behorende in te lichten over hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten; 
       
       de wederpartij is bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende uitgegaan, tenzij de wederpartij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet hoefde te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.  
       
     
     
       4.21. 
       Geoordeeld wordt dat onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van een van de gevallen zoals genoemd onder i. en ii. Weliswaar heeft [gedaagde partij] op het vragenformulier bij de koopovereenkomst aangegeven dat er in het verleden geen gebreken aan het dak zijn geconstateerd, maar de onjuistheid van deze mededeling is in deze procedure niet komen vast te staan. [eisende partij] heeft het tegendeel althans niet aangetoond. De enkele stelling van [eisende partij] dat de knallende geluiden zo luid zijn dat [gedaagde partij] daarvan geweten moet hebben is daarvoor in elk geval niet voldoende, waarbij kortheidshalve wordt verwezen naar rechtsoverweging 4.9.  
       
     
     
       4.22. 
       Dan blijft over de situatie zoals genoemd onder iii., waarbij zowel [eisende partij] als [gedaagde partij] bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling. Daarvoor is vereist dat de omstandigheid waarover [eisende partij] stelt te hebben gedwaald – namelijk de knalgeluiden afkomstig van de dakconstructie – ook bij [gedaagde partij] een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarover heeft [eisende partij] echter niets gesteld zodat het beroep op wederzijdse dwaling wordt gepasseerd.  
       
       
         
           conclusie 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisende partij] zullen worden afgewezen.  
       
       
         
           proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       
        [eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op: 
       - griffierecht		952,00 
       - salaris advocaat	 	1.390,00  (2,0 punten × tarief € 695,00) 
       Totaal	€ 	2.342,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 2.342,00, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022. 
       
       
       
         eh/pb 
       
     
   
   
      Asser/Sieburgh 6-I, 2020/408.  
   
   
      HR 8 oktober 2010,  NJ  2010, 545; HR 8 februari 2013,  NJ  2014, 497.  
   
   
      HR 25 maart 2011,  NJ  2013, 5.