ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2022:2089

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2022:2089 Rechtbank Oost-Brabant , 20-05-2022 / 9737660 / CV EXPL 22-1190

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2022-05-20

Zaaknummer: 9737660 / CV EXPL 22-1190

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2022:2089

---

Voorshands concludeert de kantonrechter dat verhuurder de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Huurder valt niet onder het dwingendrechtelijke beschermingsregime van artikel 7:290 BW en heeft ook geen verzoek tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW ingediend.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     Civiel Recht 
     Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch 
     
     
       Zaaknummer: 9737660 / CV EXPL 22-1190  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 20 mei 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser, 
       gemachtigde: mr. M.F.J. Martens 
       toevoegingsbesluit: [nummer] 
     
     
     
       t e g e n : 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         
       
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde, 
       gemachtigde: dhr. B.H.J.W.J. Dolstra (LL.B), 
     
     
     
       Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding 
     
     
       1.1 
       De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 25 april 2022 met 10 producties;  
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie met 9 producties; 
         
         
           de producties 11 en 12 die namens [eiser] bij brief van 4 mei 2022 zijn ingediend; 
         
         
           e producties 13 tot en met 15 die namens [eiser] bij brief van 5 mei 2022 zijn ingediend. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Op 6 mei 2022 heeft een mondelinge behandeling (zitting) van de zaak plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. De gemachtigde van [eiser] heeft ter zitting pleitnotities voorgelezen, waarin is opgenomen een reactie op de ingestelde eis in reconventie. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling verder naar voren is gebracht en is besproken. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter gezegd dat er op 20 mei 2022 een vonnis zal worden gewezen.  
       
     
   
   
     
       2 Waar zijn partijen het over eens?  
     
     
       2.1 
       Partijen zijn verwikkeld in een huurgeschil. Ter beslechting van dit geschil is [gedaagde] een bodemprocedure bij deze rechtbank gestart. Deze procedure is bekend onder zaaknummer 9612773 / CV EXPL 21-6244.  
       
     
     
       2.2 
       Nadat [gedaagde] het griffierecht had voldaan, heeft [eiser] tot 3 maart 2022 de gelegenheid gekregen om te reageren op de uitgebrachte dagvaarding. Na hem verleend uitstel heeft [eiser] op 31 maart 2022 een conclusie van antwoord ingediend. Vervolgens is een mondelinge behandeling gelast, die is gepland op 10 augustus 2022.  
       
     
     
       2.3 
       Vooruitlopend op deze mondelinge behandeling heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard in kort geding. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       
         In conventie: 
       
     
     
       3.1 
       
        [eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis (voor zover mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad: 
       - [gedaagde] gebiedt om [eiser] toegang te verschaffen tot het gehuurde terrein met opstallen aan het adres [adres] in [plaats] tot aan het moment waarop er onherroepelijk is beslist in de bodemzaak, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] zich niet aan dat gebod houdt, met een maximum van  
       € 10.000,-; 
       - [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] een voorschot van € 5.000,- te betalen op de door [eiser] geleden schade; 
       - [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en in de nakosten. 
       
     
     
       3.2 
       
         
          [eiser] legt aan zijn vordering, kort en zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.   
         
          [eiser] heeft met [gedaagde] een mondelinge huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst heeft betrekking op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW), bestaande uit een opslagterrein met opstallen gelegen aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2020 en heeft (ingevolge artikel 7:292 BW) een looptijd van vijf jaar met een verlengingsmogelijkheid van nog eens vijf jaar.  
         
          [eiser] gebruikt het gehuurde voor de opslag van oude machines en tractoren die hij hobbymatig verzamelt. Daarnaast gebruikt hij het gehuurde voor de opslag van hout, dat hij in de vorm van boomstammen hobbymatig inkoopt, tot haardhout verzaagt en vervolgens per m3 verkoopt aan particulieren.  
         
          [gedaagde] heeft bij brief van 1 november 2021 de huur opgezegd tegen 1 januari 2022. [eiser] heeft tegen deze opzegging bezwaar gemaakt en zich beroepen op de huurbescherming die voortvloeit uit de artikelen 7:290 e.v. BW.  
         Eind januari 2022 heeft [gedaagde] het gehuurde afgesloten door het toegangshek te voorzien van een hangslot. Ondanks sommaties, heeft [eiser] sindsdien geen toegang meer gehad tot het gehuurde en kan hij dus niet meer bij zijn machines en apparatuur. Hierdoor lijdt [eiser] schade in de vorm van gederfde inkomsten uit houtverkoop. Ook gaan de accu’s van zijn machines kapot omdat deze al geruime tijd niet opgeladen kunnen worden. Tenslotte is een partij opgeslagen hout nat geworden omdat een groot dekzeil, waaronder deze partij lag, van de partij af is geraakt. Omdat [gedaagde] [eiser] geen toegang meer verleent, is hij aansprakelijk voor deze schade.   
       
       
     
     
       3.3 
       
         
          [gedaagde] voert, kort en zakelijk weergegeven, het volgende verweer. 
         De onroerende zaak aan de [adres] , die [eiser] van [gedaagde] heeft gehuurd is geen bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, maar een onbebouwd terrein voor buitenopslag. De mondelinge huurovereenkomst die partijen hebben gesloten, is voor het laatst op 1 juli 2021 vernieuwd en loopt tot en met 31 december 2021. [gedaagde] heeft besloten om [eiser] geen nieuwe huurovereenkomst meer aan te bieden en heeft bij brief van 1 november 2021 de huur opgezegd per 1 januari 2022. [eiser] heeft dus meer dan een maand de tijd gekregen om het terrein te ontruimen. Omdat [eiser] niet akkoord is gegaan met de huuropzegging, heeft [gedaagde] een bodemprocedure moeten starten. [gedaagde] heeft zijn terrein, waarbinnen ook het gehuurde valt, moeten afsluiten na een inbraak op dit terrein en zijn daarop gelegen woonhuis. [eiser] kan het gehuurde nog altijd gebruiken via een tweede inrit. Het schadebedrag, waarop [eiser] aanspraak maakt, is gebaseerd op een uit de lucht gegrepen schatting en voor zover er al schade zou zijn ontstaan, is [gedaagde] daarvoor niet aansprakelijk te houden.   
       
       
       
         
           In reconventie 
         
       
     
     
       3.4 
       
        [gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis (voor zover mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad: 
       - de huuropzegging van [gedaagde] jegens [eiser] gestand doet; 
       - [eiser] veroordeelt tot betaling van een vergoeding aan [gedaagde] van de schade die zich eventueel zou verwezenlijken door het niet tijdig ontruimen van het terrein [adres] in [plaats] door [eiser] , in elk geval tot betaling van de misgelopen huurinkomsten van de nieuwe huurder, alsmede de eventuele gevolgschade die zich zal verwezenlijken tot aan de dag van ontruiming; 
       - [eiser] veroordeelt tot betaling van een dwangsom aan [gedaagde] van € 250,- per dag dat het hiervoor genoemde terrein niet tijdig is ontruimd, met een maximum van € 20.000,-;  
       - Woltermans veroordeelt in de kosten van de procedure (in conventie en in reconventie) en in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien de kosten niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn voldaan.  
       
     
     
       3.5 
       
         
          [gedaagde] legt aan zijn vordering (kort en zakelijk weergegeven) het volgende ten grondslag. 
         
          [gedaagde] heeft met ingang van 1 januari 2022 het gehuurde aan een derde verhuurd en kan deze derde als gevolg van de handelwijze van [eiser] geen toegang verschaffen tot het gehuurde. [gedaagde] loopt hierdoor huurinkomsten mis en bovendien bestaat het risico op vervolgschade. [gedaagde] houdt [eiser] hiervoor aansprakelijk.  
       
       
     
     
       3.6 
       
         
          [eiser] voert (kort en zakelijk weergegeven) het volgende verweer. 
         Het gestand doen van een huuropzegging is geen vordering waarop in een kort gedingprocedure kan worden beslist. Verder is niet zeker dat er enige schade zal ontstaan waarvoor [eiser] aansprakelijk te houden is. Schade in de vorm van gederfde huurinkomsten is er in geen geval omdat [eiser] bereid is om de overeengekomen huur te betalen en dit ook heeft gedaan. [gedaagde] heeft het betaalde echter teruggestort. Dat er inmiddels een huurovereenkomst is gesloten met een derde betwist [eiser] . [gedaagde] heeft in deze kortgeding procedure geen ontruiming gevorderd, dus voor oplegging van een dwangsom is om deze reden al geen grond.  
       
       
       
         
           in conventie en reconventie    
         
       
     
     
       3.7 
       Op wat partijen overigens nog naar voren hebben gebracht, zal (zo nodig) onder de beoordeling worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
       4.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie worden tegelijkertijd beoordeeld, omdat zij met elkaar samenhangen. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter, die in deze procedure optreedt als voorzieningenrechter, vindt dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. De kantonrechter heeft hierbij in overweging genomen dat aannemelijk is geworden dat [eiser] al geruime tijd niet, althans niet onbeperkt, toegang heeft tot de machines en materialen die hij op het gehuurde terrein heeft opgeslagen. Weliswaar loopt er over het huurgeschil dat tussen partijen is ontstaan een bodemprocedure, maar de mondelinge behandeling die in deze procedure is gelast vindt pas op 10 augustus 2022 plaats. Verder is op dit moment nog niet zeker dat er kort na die datum al een eindvonnis kan worden gewezen. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] de bodemprocedure onnodig heeft vertraagd, verwerpt de kantonrechter. In de eerste plaats heeft [gedaagde] zelf voor enige vertraging gezorgd doordat er wegens een fout in de inleidende dagvaarding een herstelexploot moest worden uitgebracht. Vervolgens was het wachten op betaling van het griffierecht. In de tweede plaats volgt uit de ingebrachte producties dat [eiser] feitelijk niet tweemaal, maar slechts eenmaal uitstel is verleend. Nadat het griffierecht was ontvangen, is de reactietermijn voor [eiser] namelijk bepaald op 3 maart 2022 en vervolgens is uitstel verleend tot 31 maart 2022. Een dergelijk uitstel is in een bodemprocedure niet ongebruikelijk en levert bovendien niet een zodanige vertraging op dat dit reden zou zijn om [eiser] een spoedeisend belang te ontzeggen.   
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter vindt dat de stelling van [gedaagde] - inhoudend dat de handelwijze van [eiser] tot gevolg heeft dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet kan nakomen die hij zegt te hebben gesloten met een derde - voldoende is om een spoedeisend belang aan te nemen. [eiser] heeft die stelling weliswaar inhoudelijk betwist, maar hij heeft het spoedeisend belang van de vorderingen van [gedaagde] niet in twijfel getrokken.   
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
     
     
       4.3 
       In deze procedure, die strekt tot het treffen van voorlopige voorzieningen, mag een vordering slechts worden toegewezen als aannemelijk is dat de kantonrechter een vergelijkbare vordering in de bodemprocedure zal toewijzen. Vorderingen die tot doel hebben de rechter te bewegen om een bestaande rechtstoestand te wijzigen, op te heffen of een nieuwe rechtstoestand in het leven te roepen, zijn in een kortgeding procedure niet toewijsbaar. 
       
     
     
       4.4 
       Voor geldvorderingen geldt dat deze in een kort gedingprocedure alleen toewijsbaar zijn als het bestaan en de omvang van zo’n vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
       
       
         
           Is het gehuurde aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW? 
         
       
     
     
       4.5 
       Partijen verschillen van mening over de vraag welke wettelijke bepalingen gelden voor opzegging van de huurovereenkomst. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij van [gedaagde] bedrijfsruimte heeft gehuurd, als bedoeld in artikel 7:290 BW. [gedaagde] is echter van mening dat hij onbebouwde grond aan [eiser] heeft verhuurd. 
       
     
     
       4.6 
       In het tweede lid van artikel 7:290 BW is onder sub a bepaald dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan ‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’.  
       
     
     
       4.7 
       
        [eiser] heeft zowel in zijn dagvaarding als in zijn brief aan [gedaagde] van 31 mei 2021 en ter zitting benadrukt dat hij het gehuurde hobbymatig gebruikt. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij het gehuurde aan [eiser] heeft verhuurd voor hobbymatig gebruik. Daarop is de huurprijs ook op afgestemd. Hoewel [gedaagde] dit hobbymatig gebruik ter zitting vervolgens in twijfel heeft getrokken vanwege de omvang die het gebruik na aanvang van de huur heeft aangenomen, heeft [eiser] volhardt in zijn stelling dat hij het gehuurde niet anders dan hobbymatig gebruikt. Ter zitting heeft hij toegelicht dat hij op fulltime-basis in loondienst werkt en alleen zijn vrije tijd besteedt aan zijn hobby. De opbrengst uit houtverkoop gebruikt hij om zijn hobby te financieren. Met de machines die hij heeft verzameld en op het terrein opslaat, gaat hij naar landbouwdagen en verder gebruikt hij de machines voor zijn houtverwerkingsactiviteiten.  
       
     
     
       4.8 
       Uitgaande van de stellige verklaringen van [eiser] over het hobbymatig gebruik van het gehuurde en van de verklaring van [gedaagde] dat dit gebruik bij aanvang van de huurverhouding ook het uitgangspunt is geweest, neemt de kantonrechter aan er een onroerende zaak is verhuurd, die krachtens de mondelinge huurovereenkomst die partijen hebben gesloten bestemd is voor hobbymatige opslag van machines en materialen en voor de hobbymatige uitoefening van houtverwerkingsactiviteiten. De kantonrechter vindt voorshands dat een dergelijk hobbymatig gebruik niet valt binnen de hierboven aangehaalde definitiebepaling van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat voor verhuur van dergelijke bedrijfsruimte een verregaande mate van huurbescherming geldt, die een dwingendrechtelijk karakter heeft. De mate van huurbescherming wijkt aanmerkelijk af van de bescherming die geldt voor verhuur van overige bedrijfsruimte. De beperkingen die voor een verhuurder voortvloeien uit het zware huurbeschermingsregime dat geldt voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, noodzaken naar het oordeel van de kantonrechter tot een strikte uitleg als het gaat om de vraag of een verhuurde zaak onder het dwingendrechtelijk beschermingsregime van artikel 7:290 BW valt.     
       
     
     
       4.9 
       Een tweede reden om aan te nemen dat het gehuurde niet is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is dat voorshands niet aannemelijk is geworden dat van het gehuurde deel uitmaakt ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’. [eiser] heeft weliswaar ter zitting verklaard dat er klanten op het gehuurde terrein komen om daar hout op te halen en dit hout ook ter plaatse afrekenen en dat er dus sprake is van een voor het publiek toegankelijk terrein waar rechtstreekse levering van roerende zaken aan particulieren plaatsvindt, maar daarmee is nog niet aannemelijk gemaakt dat deze levering plaatsvindt vanuit een voor het publiek toegankelijk lokaal. Dat dit laatste niet het geval is, moet voorshands worden afgeleid uit de verklaringen van [eiser] dat de voorraad haardhout op het opslagterrein ligt, dat er vanuit die voorraad hout aan particulieren wordt verkocht en dat de op het terrein staande zeecontainer (die volgens [eiser] tot het gehuurde hoort) in gebruik is voor de opslag van machines en gereedschappen. Dat er in die zeecontainer mogelijk ook een kassa of geldlade aanwezig is, waarin [eiser] verkregen betalingen opbergt, werpt geen ander licht op de zaak.   
       
     
     
       4.10 
       De discussie die partijen voeren over de vraag of het gehuurde moet worden aangemerkt als een bebouwde onroerende zaak of een onbebouwde onroerende zaak, vindt de kantonrechter in het licht van wat hiervoor is geschreven niet van wezenlijk belang. Als al zou worden aangenomen dat er sprake is van een bebouwde onroerende zaak, dan is dit element op zichzelf onvoldoende om het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te bestempelen. Zoals hiervoor is beschreven, wordt aan andere elementen uit de definitiebepaling niet voldaan.  
       
       
         
           Is de huur rechtsgeldig beëindigd? 
         
       
     
     
       4.11 
       Omdat uit de hiervoor opgenomen overwegingen volgt dat er volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, moet voorshands worden geconcludeerd dat [eiser] geen aanspraak heeft op de voor dergelijke bedrijfsruimte geldende huurbescherming. Vervolgens moet worden beoordeeld welke opzeggingsregels dan wel gelden en of [gedaagde] deze regels in acht heeft genomen.    
       
     
     
       4.12 
       Uit wat partijen ter zitting over de looptijd van hun huurafspraken hebben vermeld, leidt de kantonrechter voorshands af dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. [eiser] heeft zijn stelling dat de huurovereenkomst voor vijf jaar is aangegaan namelijk op niets anders gebaseerd dan op zijn veronderstelling dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dat deze termijn ook concreet met [gedaagde] is afgesproken, is niet gesteld en voorshands ook niet gebleken. [gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat er geen afspraken zijn gemaakt over een huurtermijn. Hij heeft daarbij toegelicht dat de huurovereenkomst op 1 maart 2020 is aangevangen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er vervolgens elk half jaar een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Hij baseert dit standpunt op de omstandigheid dat hij elk half jaar de afgesproken huursom voor de komende zes maanden bij [eiser] in rekening bracht. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt. Gesteld noch gebleken is dat er voorafgaand aan een factuur voor het voorliggende halfjaar, nieuwe of aanvullende afspraken zijn gemaakt. Er is zelfs niet gesteld dat er elk half jaar een gesprek tussen partijen plaatsvond over voortzetting van de huurrelatie. Het moet er voorshands dus voor worden gehouden dat de huurovereenkomst op 1 maart 2020 is aangevangen, dat er geen afspraken zijn gemaakt over de looptijd en dat deze is voortgezet onder de voorwaarden die bij aanvang van de huur zijn gemaakt.  
       
     
     
       4.13 
       In het tweede lid van artikel 7:228 BW staat dat een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, eindigt door opzegging. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die  geen woonruimte is of bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 BW), dan moet de opzegging geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Het aangehaalde artikel 7:228 BW geldt ook voor  bebouwde  onroerende zaken, die zijn bestemd voor andere doeleinden dan woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Artikel 7:228 BW bevat regelend recht. Niet gesteld of gebleken is dat partijen andersluidende opzeggingsafspraken met elkaar hebben gemaakt en dus geldt wat in artikel 7:228 lid 2 BW is vermeld. Aangezien [gedaagde] de huur heeft opgezegd bij brief van 1 november 2021 tegen 1 januari 2022, moet voorshands worden geconcludeerd dat er rechtsgeldig is opgezegd. De kantonrechter tekent hierbij aan dat zij uit de gedingstukken niet heeft kunnen opmaken dat [eiser] nog andere argumenten heeft ingebracht ter bestrijding van de huuropzegging dan het beroep op huurbescherming dat hierboven is beoordeeld.  
       
     
     
       4.14 
       Indien wordt aangenomen dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bebouwde onroerende zaak, zoals [eiser] heeft bepleit, dan vloeit uit artikel 7:230a BW een ontruimingsbescherming voort omdat er geen sprake is van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW. Een verzoek om ontruimingsbescherming moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, op straffe van verval van recht. De verhuurder (in dit geval [gedaagde] ) kan gedurende die termijn van twee maanden niet verlangen dat de huurder (in dit geval [eiser] ) tot ontruiming overgaat. Indiening van een verzoek tot ontruimingsbescherming schorst vervolgens de verplichting om tot ontruiming over te gaan.  
       
     
     
       4.15 
       In de opzeggingsbrief die [gedaagde] aan [eiser] heeft gestuurd, staat dat [eiser] het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2022 leeg, schoon en ontruimd aan [gedaagde] moet opleveren. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij geen ontruimingsbescherming heeft ingeroepen omdat hij zich niet bewust was dat er een ander wettelijk regime van toepassing was dan het regime dat is opgenomen onder artikel 7:290 BW e.v. De kantonrechter is voorshands van mening dat deze omstandigheid voor risico van [eiser] moet blijven. 
       
     
     
       4.16 
       Op basis van de vorige rechtsoverwegingen concludeert de kantonrechter dat [eiser] in elk geval vanaf de dag dat de termijn verliep waarbinnen hij ontruimingsbescherming had kunnen inroepen (1 maart 2022), geen recht meer heeft op gebruik van het gehuurde. Dit betekent dat de kantonrechter [gedaagde] niet zal gebieden om [eiser] toegang te verschaffen tot het gehuurde zolang er nog niet onherroepelijk in de bodemzaak is beslist. Hierbij tekent de kantonrechter aan dat [gedaagde] [eiser] desgevraagd wel in de gelegenheid zal moeten stellen om zijn machines en materialen weg te halen.  
       
       
         
           Gestand doen van de huuropzegging 
         
       
     
     
       4.17 
       Het is de kantonrechter niet duidelijk kunnen worden wat [gedaagde] bedoelt met zijn eerste vordering in reconventie, waarin wordt geëist dat de kantonrechter ‘de huuropzegging van [gedaagde] gestand doet’. [gedaagde] heeft dit in zijn conclusie van antwoord niet toegelicht en hij heeft ter zitting ook niet duidelijk kunnen maken wat hij met deze vordering wil bereiken. Voor zover de vordering moet worden opgevat als een verklaring voor recht dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, kan deze vordering niet worden toegewezen omdat een dergelijke vordering een rechten-vaststellend karakter heeft. In een kort gedingprocedure kunnen slechts voorlopige voorzieningen en orde maatregelen worden getroffen.  
       
       
         O ntruiming 
       
     
     
       4.18 
       De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in dit kort geding geen ontruiming heeft gevorderd. [gedaagde] heeft evenmin een vordering ingesteld waaruit de kantonrechter redelijkerwijs zou moeten begrijpen dat hij daarmee wil bereiken dat de kantonrechter een nadere ontruimingsdatum zou bepalen. Toen de kantonrechter [gedaagde] ter zitting met dit gegeven confronteerde, heeft de gemachtigde van [gedaagde] zijn eis in reconventie niet gewijzigd of aangevuld. Bij deze stand van zaken is de vordering van [gedaagde] , die strekt tot veroordeling van [eiser] tot betaling van een dwangsom wegens niet tijdige ontruiming, niet toewijsbaar. Onduidelijk is wat moet worden verstaan onder “tijdige ontruiming” in een situatie waarin geen ontruimingsvordering is ingesteld. [gedaagde] heeft niet toegelicht wat hij onder tijdige ontruiming verstaat. Weliswaar vloeit uit wat hiervoor onder punt 4.16 is geschreven voort dat [eiser] het gehuurde, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, sinds (in elk geval) 1 maart 2022 zonder recht of titel in gebruik heeft in die zin dat zijn machines en materialen daar nog staan, maar zonder een ontruimingstitel kan deze omstandigheid het opleggen van een dwangsom niet rechtvaardigen.   
       
       
         
           Schadevordering [eiser] 
         
       
     
     
       4.19 
        heeft aanspraak gemaakt op een voorschot op door hem gestelde schade die voortvloeit uit de gestelde omstandigheid dat [gedaagde] sinds eind januari 2022 de toegang tot het gehuurde heeft belemmerd.  
       
     
     
       4.20 
       Hoewel in punt 4.16 voorshands is geoordeeld dat [eiser] sinds 1 maart 2022 geen recht meer heeft om het gehuurde te gebruiken, vloeit daar nog niet noodzakelijkerwijs uit voort dat zijn schadeclaim in de bodemprocedure geen kans van slagen heeft. [gedaagde] had [eiser] in elk geval in de gelegenheid moeten stellen om zijn machines en materialen van het gehuurde af te halen en dat heeft hij niet gedaan. Aannemelijk is geworden dat [gedaagde] de toegang tot het gehuurde vanaf eind januari 2022 sterk heeft bemoeilijkt, zo niet nagenoeg onmogelijk heeft gemaakt. Uit de ter zitting getoonde foto’s is aannemelijk geworden dat inrit 2 zodanig is geblokkeerd door geparkeerde vrachtwagens, dat niet is vol te houden dat deze inrit een redelijke toegangsmogelijkheid biedt. Verder is uit de gedingstukken gebleken dat [gedaagde] , ondanks herhaalde verzoeken van de zijde van (de gemachtigde van) [eiser] , geen moeite heeft gedaan om [eiser] toegang te verschaffen via de toegangspoort die [eiser] tot dan toe gebruikte. [gedaagde] heeft erkend dat hij deze poort eind januari 2022 heeft afgesloten met een kabelslot waarvan hij [eiser] niet uit eigen beweging de code heeft gegeven.  
       
     
     
       4.21 
       
        [eiser] heeft echter in zijn dagvaarding niet toegelicht waarom hij een spoedeisend belang heeft bij het krijgen van een voorschot op de gestelde schade. Bovendien is de omvang van de schade die [eiser] stelt te lijden door [gedaagde] betwist. Ter zitting heeft [eiser] ten aanzien van het spoedeisend belang verklaard dat dit zit in de omstandigheid dat zijn kosten doorlopen. De kantonrechter vindt dit op zichzelf onvoldoende reden om een spoedeisend belang aan te nemen. Daar komt bij dat de gestelde omvang van de schade onvoldoende aannemelijk is geworden. Niet alleen staat de gestelde opbrengstderving van het hout ter discussie. Ook is onduidelijk of er daadwerkelijk schade is ontstaan aan de accu’s en zo ja, in welke mate en wat dit betekent voor de schadeomvang. Verder heeft [gedaagde] betwist dat hem te verwijten is dat het dekzeil van een voorraad hout is afgeraakt. Dit alles in onderlinge samenhang bezien, leidt tot de conclusie dat de omvang van de gestelde schade onvoldoende aannemelijk is, terwijl het spoedeisend belang bij toekenning van een voorschot te mager is.   	  
       
       
         
           Schadevordering [gedaagde] 
         
       
     
     
       4.22 
        heeft in reconventie een vergoeding van de schade gevorderd, die zich  eventueel  zou verwezenlijken door het niet tijdig ontruimen van het gehuurde door [eiser] . In elk geval schaart [gedaagde] daaronder de misgelopen huurinkomsten die de nieuwe huurder vanaf 1 januari 2022 zou voldoen. 
       
     
     
       4.23 
       De kantonrechter stelt vast dat ook [gedaagde] geen spoedeisend belang heeft gesteld. Alleen om die reden is de vordering van [gedaagde] in deze procedure al niet toewijsbaar. Daar komt bij dat [eiser] in twijfel heeft getrokken dat er daadwerkelijk een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser] heeft erop gewezen dat er niet eerder over een nieuwe huurrelatie is gesproken dan in de conclusie van antwoord, terwijl uit de producties zou moeten blijken dat [gedaagde] al voordat hij de huur aan [eiser] had opgezegd, een nieuwe huurovereenkomst zou hebben gesloten met een derde.  
       
       
         
           Conclusie  
         
       
     
     
       4.24 
       Het voorgaande beziende, concludeert de kantonrechter dat niet voldoende aannemelijk is dat een kantonrechter, oordelend in de bodemprocedure, de aanspraak van [eiser] op huurbescherming zal toewijzen. De vorderingen van [eiser] , die zijn gericht op het verschaffen van voortgezet gebruik van het gehuurde, zijn dus niet toewijsbaar. De vordering van [eiser] die tot doel heeft een voorschot op de gestelde schade te verkrijgen, zal worden afgewezen op de hiervoor in punt 4.21 vermelde grond. De vordering ter verkrijging van schadevergoeding die [gedaagde] heeft ingesteld, zal eveneens worden afgewezen en wel op de in punt 4.23 vermelde grond. De overige vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen omdat deze naar hun aard, respectievelijk bij gebreke aan een concrete samenhangende (ontruimings)vordering niet toewijsbaar zijn in kort geding. 
       
       
         
           Proceskosten in conventie en in reconventie 
         
       
     
     
       4.25 
       
        [eiser] krijgt in conventie ongelijk en zal worden veroordeeld in de kosten van [gedaagde] . Deze kosten worden tot vandaag begroot op € 747,00 als vergoeding voor het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast). 
       
     
     
       4.26 
       
        [gedaagde] krijgt in reconventie ongelijk en zal worden veroordeeld in de kosten van [eiser] . Aangezien het verweer van [eiser] tegen de reconventionele vorderingen grotendeels voortvloeit uit de stellingen die aan de vorderingen in conventie ten grondslag zijn gelegd, worden deze kosten tot vandaag begroot op € 373,50. 
       
     
     
       4.27 
       Met betrekking de vorderingen van partijen om veroordeling van de wederpartij in de nakosten, stelt de kantonrechter vast dat [eiser] deze (alleen) in conventie heeft ingesteld. Aangezien hij in conventie in het ongelijk wordt gesteld, is deze vordering niet toewijsbaar. [gedaagde] heeft de vordering zowel in conventie als in reconventie ingesteld. Omdat [gedaagde] in conventie gelijk krijgt, zal de vordering tot veroordeling van [eiser] in de nakosten in conventie worden toegewezen op een wijze als hieronder is vermeld.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
       5.1 
       wijst de vorderingen van [eiser] af;   
       
     
     
       5.2 
       veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot vandaag begroot op € 747,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast); 
       
     
     
       5.3. 
       
         veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 124,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de 15e dag nadat [eiser] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand tot de dag van voldoening;  
         
           In reconventie 
         
       
     
     
       5.4 
       wijst de vorderingen van [gedaagde] af; 
       
     
     
       5.5 
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot vandaag begroot op € 373,50; 
       
       
         
           In conventie en in reconventie 
         
       
     
     
       5.6 
       verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2022.