ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2023:2602

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2023:2602 Rechtbank Oost-Brabant , 23-05-2023 / C/01/391249 / KG ZA 23-121

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2023-05-23

Zaaknummer: C/01/391249 / KG ZA 23-121

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2023:2602

---

Grondslag 1: 7:210 BW en 7:206 BW: niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een gebrek waarvoor huurder aansprakelijk is. Daarmee komt verhuurder geen beroep toe om op de voet van artikel 7:210 BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen. Grondslag 2: 7:213 BW en 7:219 BW: tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (overlast (door derden)) door verhuurder onvoldoende onderbouwd. Afwijzen ontruiming in kort geding.

vonnis 
     RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Civiel Recht 
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/01/391249 / KG ZA 23-121 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 23 mei 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL , 
       gevestigd te Eindhoven, 
       eiseres, 
       advocaat mr. B. Poort te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
           ANKE ANTONIA HENRIKE ELISABETH VERHEES , h.o.d.n.  Verhees bewindvoering , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] 
       
       
         
           
            [gedaagde sub 2] , 
         
       
     
     
       gedaagden, 
       beiden woonplaats gekozen hebbende op het kantoor van hun advocaat, 
       advocaat mr. M.C.J. Houben te Eindhoven. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Woonbedrijf, de bewindvoerder en [gedaagde sub 2] genoemd worden. De bewindvoerder en [gedaagde sub 2] zullen indien nodig gezamenlijk worden aangeduid als gedaagden.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       De procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 26 april 2023 met 24 producties; 
         
         
           de brief van 3 mei 2023 van mr. Poort met de producties 25 en 26; 
         
         
           de brief van 3 mei 2023 van mr. Houben met 1 productie; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 9 mei 2023; 
         
         
           de pleitnota van mr. Poort; 
         
         
           de pleitnotitie van mr. Houben. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde sub 2] staat onder beschermingsbewind van de bewindvoerder. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Woonbedrijf verhuurt met ingang van 6 februari 2017 aan [gedaagde sub 2] de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan de [adres] (hierna: de woning).  Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Huurvoorwaarden d.d. 1 november 2004 (hierna: de Huurvoorwaarden). Van de huurovereenkomst maakt deel uit een separaat getekende considerans met de volgende (voor zover hier relevant) voorwaarde:  
         
           (…); 
         
         a.  huurder zal (woon)begeleiding accepteren van Wij Eindhoven en Het Werkt. De wenselijkheid en duur hiervan staat ter beoordeling van de hulpverlenende instantie. Ook begeleiding voortvloeiend uit adviezen zal huurder accepteren; 
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In de Huurvoorwaarden is (voor zover hier van belang) het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “Artikel 6.2.2 
         
         
           Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele (complexgewijze) ‘richtlijnen’ die door de verhuurder zijn opgesteld. 
         
       
       
       
         
           Artikel 6.2.5. 
         
         
           Huurder is verplicht het gehuurde en de daarbij behorende ruimten gedurende de looptijd van de overeenkomst in alle opzichten schoon te houden en regelmatig goed te ventileren 
         
       
       
       
         
           Artikel 6.2.8. 
         
         
           Huurder dient in geval van brand of andere calamiteiten de instructies te volgen van de bevoegde instanties. 
         
       
       
       
         
           Artikel 6.3.3. 
         
         
           Huurder zal in het gehuurde en de daarbij behorende ruimten, geen stoffen gebruiken of opslaan die brand, explosie of anderszins de veiligheid in gevaar kunnen brengen of een verhoogd schaderisico met zich kunnen meebrengen. 
         
       
       
       
         
           Artikel 6.7.1.  
         
         
           Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
         
       
       
       
         
           Artikel 6.8.1. 
         
         
           Huurder is verplicht de nodig maatregelen te nemen om schade aan het gehuurde inclusief de eventuele gemeenschappelijke en groepsruimten te voorkomen, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en dergelijke calamiteiten aan onder andere leidingen, sanitair, installaties, 
         
         
           rioleringen e.d. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde sub 2] was ook vóór 2017 al bij Woonbedrijf bekend als bewoner van een door  GGZe van Woonbedrijf gehuurde woning in het kader van een woonbegeleidingstraject. Woonbedrijf maakt er in haar dagvaarding gedocumenteerd melding van dat gedurende dit traject over [gedaagde sub 2] klachten bij haar zijn binnengekomen verband met overlast. 
       
     
     
       2.5. 
       In de loop van 2021 tot juli 2022 ontvangt Woonbedrijf klachten over overlast die [gedaagde sub 2] , haar katten en haar bezoekers zouden veroorzaken in en rondom de woning. In verband daarmee heeft Woonbedrijf [gedaagde sub 2] aangeschreven op 27 januari 2021 en 12 juli 2022. Naar aanleiding van de klachten over het grote aantal door [gedaagde sub 2] gehouden katten heeft [gedaagde sub 2] er een aantal van de hand gedaan, waarna daarover geen klachten meer zijn ontvangen. De overige klachten hielden hoofdzakelijk verband met overlast die bezoekers van [gedaagde sub 2] zouden veroorzaken in en rondom de woning.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 12 maart 2023 is er brand ontstaan in de woning van [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] was die dag bezig met het bakken van oliebollen in een pan met olie op het gasfornuis in de keuken. [gedaagde sub 2] verklaarde hierover ter zitting dat zij tijdens het bakken even op een stoel in de naastgelegen woonkamer is gaan zitten en toen om niet-opgehelderde redenen gedurende enige tijd het bewustzijn is verloren c.q. in slaap is gevallen. Vermoedelijk is in dat tijdsbestek de olie in de pan oververhit geraakt en heeft deze door het open vuur van de gaspit vlam gevat. [gedaagde sub 2] heeft, nadat zij bijkwam c.q. wakker werd, de woning via de voorzijde verlaten en heeft bij een buurtgenoot om hulp gevraagd. De kennelijk door omwonenden inmiddels gealarmeerde brandweer heeft de brand in de keuken geblust. [gedaagde sub 2] is door een ambulance naar het ziekenhuis gebracht; zij is daar korte tijd (tot de volgende dag) opgenomen geweest ter observatie vanwege het inhaleren van rook en roet.  Na ontslag uit het ziekenhuis is [gedaagde sub 2] aanvankelijk teruggekeerd naar de woning.  
       
     
     
       2.7. 
       De brand heeft aanzienlijke schade veroorzaakt in de woning. Behalve directe schade als gevolg van de brand in de keuken is er veel rook- en roetschade in de rest van de woning (de huiskamer en de kamers op de eerste verdieping). Volgens de brandweer is de woning als gevolg van de brand onbewoonbaar en onveilig.   
       
     
     
       2.8. 
       Op 14 maart 2023 zijn twee medewerkers van Woonbedrijf naar de woning gegaan en troffen daar [gedaagde sub 2] aan. Woonbedrijf heeft, nadat een gesprek met [gedaagde sub 2] onmogelijk bleek, de bewindvoerder gevraagd om toestemming te geven om de sloten te vervangen. Vanwege de toestand van de woning was het volgens Woonbedrijf onverantwoord dat [gedaagde sub 2] nog langer in de woning verbleef.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 15 maart 2023 heeft Woonbedrijf de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk ontbonden;  [gedaagde sub 2] en de bewindvoerder zijn gesommeerd om de woonruimte niet langer te gebruiken; hen is verzocht afstand te doen van aanspraken op de woning uit hoofde van de ontbonden huurovereenkomst. In de brief heeft Woonbedrijf [gedaagde sub 2] tevens medegedeeld dat zij zich ernstig zorgen maakt over het welzijn van [gedaagde sub 2] en dat Woonbedrijf van mening is dat [gedaagde sub 2] gezien haar toestand niet in staat is om zelfstandig te wonen, dat er regelmatig sprake is van overlast en [gedaagde sub 2] zich niet begeleidbaar opstelt door (professionele) hulp te weigeren. 
       
     
     
       2.10. 
       De bewindvoerder heeft bij brief van 17 maart 2023 aan Woonbedrijf medegedeeld dat zij niet zal meewerken aan de beëindiging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 20 maart 2023 heeft een bespreking plaatsgevonden waarbij aanwezig waren Woonbedrijf, de generalist van WijEindhoven, een medewerker van de gemeente [woonplaats] , een medewerker van Bemoeizorg/GGzE en de bewindvoerder. Volgens het ter zake opgemaakte gespreksverslag hebben de ketenpartners gewogen dat het niet wenselijk is dat [gedaagde sub 2] terugkeert naar de woning omdat de woning onbewoonbaar zou zijn verklaard en de mogelijkheden in het vrijwillige kader zouden zijn uitgeput. Afgesproken werd dat voorbereidingen in gang zouden worden gezet om een zorgmachtiging voor [gedaagde sub 2] aan te vragen. De bewindvoerder verklaarde ter zitting slechts passief, als toehoorder, aanwezig te zijn geweest en zich niet aan de gemaakte afspraken omtrent de (on)wenselijkheid van terugkeer in de woning te hebben gecommitteerd.  
       
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 30 en 31 maart 2023 is de woning in opdracht van de inboedelverzekeraar van [gedaagde sub 2] leeggeruimd. [gedaagde sub 2] heeft haar persoonlijke spullen ingepakt in aangeleverde verhuisdozen en het overige is in containers afgevoerd. [gedaagde sub 2] verblijft momenteel op wisselende adressen bij vrienden.  
       
     
     
       2.13. 
       De woning is met ingang van 3 april 2023 afgesloten in verband met de opname van de brandschade en uit te voeren herstelwerkzaamheden door de aannemer. Door de aannemer is een bouwslot op de woning geplaatst waardoor de woning niet langer voor [gedaagde sub 2] toegankelijk is.  
       
     
     
       2.14. 
       Op 5 april 2023 heeft opnieuw overleg plaatsgevonden met de gemeente en de hulpverlening over de in te zetten hulp voor [gedaagde sub 2] . De uitkomst van het overleg is teruggekoppeld aan de advocaat van [gedaagde sub 2] . Hierop is een gesprek ingepland op 18 april 2023. [gedaagde sub 2] is niet op deze afspraak verschenen.  
       
     
     
       2.15. 
       Ter zitting is door mr. Poort naar voren gebracht dat het gesprek over de in te zetten hulp voor [gedaagde sub 2] (de hulpverlening spreekt over behandeling van verslavingsproblematiek) uiteindelijk op 4 mei 2023 heeft plaatsgevonden waar [gedaagde sub 2] aanwezig was, evenals WijEindhoven en Bemoeizorg.  
       
     
     
       2.16. 
       Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] aangegeven dat bij haar geen sprake is van drugsverslaving (volgens [gedaagde sub 2] rookt zij wel dagelijks een jointje). Wel is sprake van andersoortig psychische (trauma-)problematiek. Zij streeft er naar om voor de behandeling daarvan – met behulp van het geld dat zij verwacht te ontvangen van haar inboedelverzekeraar – een klinische opname in het buitenland te kunnen regelen.   
       
     
     
       2.17. 
       Van ingezette hulp vanuit WijEindhoven en/of andere hulporganisaties is op dit moment geen sprake.  
       
     
     
       2.18. 
       Woonbedrijf heeft als productie 25 overgelegd de offerte van de aannemer d.d. 25 april 2023 waarin de aannemer de werkzaamheden en bijhorende kosten van de herstelwerkzaamheden in de woning heeft begroot op € 18.402,70.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Woonbedrijf vordert – samengevat: 
         
           Primair:  
         
         I. [gedaagde sub 2] te verbieden om na betekening van het vonnis terug te keren naar de woning en/of de woning weer in gebruik te nemen, op straffe van een dwangsom; 
         
           Subsidiair:  
         
         II. de bewindvoerder te veroordelen de woning en alle daarin aanwezige personen 
         en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen indien en zodra [gedaagde sub 2] weer het gebruik heeft gekregen van voormelde woonruimte én aan een van de volgende voorwaarden wordt voldaan gedurende twee jaar nadat [gedaagde sub 2] weer het gebruik heeft gekregen van voormelde woonruimte: 
         a. er wordt overlast veroorzaakt door [gedaagde sub 2] en/of één van de bezoekers van de woonruimte, op welke manier dan ook, jegens de directe woonomgeving op een afstand van 200 meter tot het gehuurde. Onder overlast wordt in dat opzicht in ieder geval verstaan: drugshandel, het gebruik van of de handel in drugs en het op enige wijze veroorzaken van geluidsoverlast, verstoren van de openbare orde en veiligheid in of nabij de woonruimte; en/of 
         b. [gedaagde sub 2] accepteert geen hulpverlening, laat hulpverlening niet toe tot de woonruimte en/of volgt de aanwijzingen van de hulpverlening niet op. 
         III.         [gedaagde sub 2] te veroordelen de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet na te    komen, alsmede te: 
         	a. verbieden om overlast te veroorzaken door [gedaagde sub 2] en/of één van de bezoekers 
         van de woonruimte, op welke manier dan ook, jegens de directe woonomgeving op een afstand van 200 meter tot het gehuurde. Onder overlast wordt in dat opzicht in ieder geval verstaan: drugshandel, het gebruik van of de handel in drugs en het op enige wijze veroorzaken van geluidsoverlast, verstoren van de openbare orde en veiligheid in of nabij de woonruimte; 
       
       gebieden om hulpverlening te accepteren, de hulpverlening toe tot de woonruimte toe te laten en alle aanwijzingen van de hulpverlening op te volgen; 
       
         
           Zowel primair als subsidiair: 
         
         IV. 	de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan de primaire vordering legt Woonbedrijf het volgende ten grondslag. 
       
         3.2.1. 
         Woonbedrijf was bevoegd om de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:210 BW en artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden omdat in het licht van artikel 7:206 lid 1 en/of lid 2 BW Woonbedrijf niet verplicht kan worden gesteld dat zij het gebrek aan de woning verhelpt. Volgens Woonbedrijf is van herstel bovendien geen sprake maar van het geheel, of voor een substantieel deel vernieuwen van het gehuurde. Daarnaast is [gedaagde sub 2] voor het ontstaan van het gebrek aansprakelijk, zodat er ook om die reden geen verplichting is voor Woonbedrijf om het gebrek te herstellen. De huurovereenkomst is als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding geëindigd en er bestaat sindsdien geen rechtsgrond meer voor het gebruik van de woning door [gedaagde sub 2] . 
       
       
         3.2.2. 
         Voor zover aangenomen moet worden dat de buitengerechtelijke ontbinding geen effect heeft gesorteerd heeft te gelden dat [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij:  
         a. het gehuurde niet goed heeft onderhouden, brandbare vloeistoffen heeft opgeslagen en 
         op ondeskundige wijze heeft gebruikt; 
         b. jegens omwonenden, tevens huurders van Woonbedrijf, ernstige overlast veroorzaakt en 
         een gevaarzettende situatie heeft laten ontstaan; 
         c. door het gebruik van de woonruimte het opruimen en uitvoeren van de werkzaamheden 
         belemmert; 
         d. (iedere vorm van) hulpverlening weigert en/of onmogelijk heeft gemaakt en/of zich on 
         
           begeleidbaar opstelt. 
           Deze tekortkomingen rechtvaardigen zonder meer de verwachting dat de bodemrechter desgevorderd de huurovereenkomst zal ontbinden. Woonbedrijf heeft een voldoende (spoedeisend) belang om – daarop anticiperend – in kort geding te vorderen dat [gedaagde sub 2] niet zal worden toegestaan om terug te keren in de woning nadat de aannemer de schade heeft hersteld. 
         
         
       
     
     
       3.3. 
       Aan de subsidiair gevorderde voorwaardelijke ontruiming legt Woonbedrijf ten grondslag dat Woonbedrijf belang heeft bij een flinke stok achter de deur om te voorkomen dat zich nieuwe overlast in/vanuit c.q. in de nabijheid van het gehuurde zullen voordoen en om te waarborgen dat  [gedaagde sub 2] ook daadwerkelijk haar verplichting nakomt om alle noodzakelijk geachte hulpverlening inclusief eventuele noodzakelijke opname vanwege haar verslavingsproblematiek te (blijven) accepteren. 
       
     
     
       3.4. 
       Gedaagden voeren gemotiveerd verweer.  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Ten aanzien van de primaire vordering 
     
     
       4.1. 
       Woonbedrijf heeft twee grondslagen aangevoerd voor de primair gevorderde ontruiming, te weten (primair) de buitengerechtelijke ontbinding die op grond van artikel 7:210  BW heeft plaatsgevonden en (subsidiair) zodanige ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde sub 2] dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend een verbod op terugkeer naar de woning rechtvaardigt, nu feitelijke ontruiming inmiddels heeft plaatsgehad. 
       
       
         
           De eerste grondslag: buitengerechtelijke ontbinding 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       In artikel 7:210 lid 1 BW is bepaald dat ingeval sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt en welk gebrek de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is om te verhelpen, zowel de huurder als de verhuurder bevoegd is de huur op de voet van artikel 6:267 BW (dat wil zeggen zonder tussenkomst van een rechter) te ontbinden.  
       
     
     
       4.3. 
       Woonbedrijf heeft op de voet van art. 7:210 BW bij brief van 15 maart 2023 de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Volgens Woonbedrijf is door de brand op 12 maart 2023 sprake van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.  
       
     
     
       4.4. 
       De vraag die allereerst voorligt is of Woonbedrijf in de gegeven omstandigheden met gebruikmaking van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Woonbedrijf heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter met de overgelegde foto’s van de schade en de overgelegde begroting van de herstelwerkzaamheden aannemelijk gemaakt dat de brand in de woning van [gedaagde sub 2] een zodanige schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde dat dit een gebrek oplevert als gevolg waarvan het genot dat de huurder mocht verwachten momenteel onmogelijk is. Zo is de keuken door de brand volledig onbruikbaar geworden (gezien de foto’s en de herstelofferte van de aannemer) terwijl de rest van het gehuurde (met name als gevolg van ernstige rook- en roetschade) op dit moment feitelijk niet is te gebruiken.  
         
          [gedaagde sub 2] heeft de woning in verband daarmee (met medeneming van haar spullen, al dan niet op aangeven van haar inboedelverzekeraar) ook feitelijk ontruimd op 4 april 2023 teneinde schoonmaak- en herstelwerkzaamheden mogelijk te maken. De stelling van Woonbedrijf dat de woning – ook volgens de brandweer -  feitelijk onbewoonbaar en zelfs onveilig zou zijn is door [gedaagde sub 2] ook overigens niet (gemotiveerd) betwist.   
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde sub 2] heeft wel betwist dat zij aansprakelijk is voor de brand en daarmee voor het als gevolg van de brand ingetreden gebrek om het gehuurde nog langer conform de verwachting te kunnen gebruiken. 
       
     
     
       4.7. 
       Artikel 7:210 BW is van toepassing in geval sprake is van gebreken die de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW  niet  verplicht is te verhelpen. Het eerste lid van artikel 7:206 BW legt de verhuurder de verplichting op desverlangd gebreken aan het gehuurde te herstellen, “tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen”.   
       
     
     
       4.8. 
       Woonbedrijf heeft aangevoerd dat zij op grond van het eerste lid van artikel 7:206 BW niet verplicht is om de gebreken te herstellen omdat “van herstel in voormelde zin geen sprake is, nu sprake is van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde”.  
       
     
     
       4.9. 
       De voorzieningenrechter overweegt dat Woonbedrijf niet aannemelijk heeft gemaakt dat van onmogelijkheid van herstel in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW sprake is. Uit de specificatie van de uit te voeren herstelwerkzaamheden in de overgelegde offerte blijkt veeleer van het tegendeel, nu daarin hoofdzakelijk cosmetisch getinte herstelwerkzaamheden worden beschreven en geen bouwkundig-constructieve ingrepen, zoals in de rede zou liggen bij “geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde”.  Ook de hoogte van de met herstel gemoeide kosten (€ 18.402,70) geeft niet direct aanleiding om te veronderstellen dat sprake is van gehele of gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde. Dat dit herstel gezien de hoogte van de daarmee gemoeide kosten redelijkerwijs niet van haar gevergd kan worden acht de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk geworden. Daarbij verdient overigens aantekening dat in deze offerte ook (herstel)kosten zijn opgenomen die niet direct en zonder meer in verband lijken te staan met de door de brand veroorzaakte schade en het daaruit voorkomende gebrek om het gehuurde conform de verwachtingen van de huurder te kunnen gebruiken. Kortom: de uitzondering op de herstelplicht van de huurder van artikel 7:206 lid 1 BW mist in dit geval toepassing.  
       
     
     
       4.10. 
       
         Het tweede lid van artikel 7:206 BW geeft verder een uitzondering op de herstelplicht van de verhuurder ten aanzien van  gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder aansprakelijk is. Daarbij gaat het om de aansprakelijkheid in verband met de verplichting van de huurder om zich als een goed huurder te gedragen. In de Memorie van Toelichting  is dit als volgt toegelicht:  
         
           Het tweede lid  (van art. 7:210 BW, vrzr)  houdt er rekening mee dat omgekeerd ook de huurder jegens de verhuurder een aansprakelijkheid heeft ter zake van de toestand van het gehuurde, met name op grond van zijn verplichting tot het doen van kleine herstellingen (art. 217) en zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 213), die nader wordt bepaald door zijn aansprakelijkheid voor de personen bedoeld in art. 219. Voor gebreken waarvoor de huurder aldus aansprakelijk is, behoort de verhuurder het niet te zijn. 
       
     
     
       4.11. 
       
         Ingevolge artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Ingevolge artikel 7:218 BW is de huurder aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Volgens het tweede lid wordt alle schade vermoed daardoor te zijn ontstaan,  behoudens brandschade  en, bij huur van een onroerende zaak (of een deel ervan), schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De Memorie van Toelichting  zegt hierover het volgende: 
         
           Het tweede lid bevat twee uitzonderingen. Die voor brandschade is ontleend aan het huidige art. 1600 lid 2. Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat een aansprakelijkheid voor brand voor de huurder een te zware last zou meebrengen, wanneer het risico dat de oorzaak van de schade in het duister blijft, voor zijn rekening zou komen. Waar ieder verhuurder zijn onroerende zaken tegen brand verzekerd pleegt te hebben, is het punt daar overigens van ondergeschikt belang.  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op deze wetsartikelen ziet de voorzieningenrechter zich geplaatst voor de vraag of de brand (en het als gevolg van de brand ingetreden gebrek) is veroorzaakt door een tekortschieten van [gedaagde sub 2] in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Nu Woonbedrijf stelt dat [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de brand, hetgeen door [gedaagde sub 2] wordt betwist, ligt het op de weg van Woonbedrijf  om in dit kort geding voldoende aannemelijk maken dat de brand is veroorzaakt door een tekortkoming van [gedaagde sub 2] in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.  
       
     
     
       4.13. 
       Woonbedrijf heeft gesteld dat [gedaagde sub 2] op 12 maart 2023 een pan met olie op het vuur heeft gezet om oliebollen te bakken en dat zij daarna boven op de slaapkamer in slaap is gevallen, waarna vervolgens in de keuken een ernstige brand is ontstaan die door de brandweer moest worden geblust. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde sub 2] heeft - daarover ter zitting bevraagd -  naar voren gebracht dat zij op 12 maart 2023 bezig was met het bakken van oliebollen voor een kennis die op visite zou komen. Nadat ze al een aantal oliebollen had gebakken is zij tijdens het bakken even gaan zitten op een stoel die stond in de direct aan de keuken grenzende huiskamer. [gedaagde sub 2] heeft nadrukkelijk betwist dat zij – zoals Woonbedrijf stelt –tijdens het oliebollenbakken naar haar slaapkamer op de eerste verdieping is gegaan en daar in slaap is gevallen. [gedaagde sub 2] stelt dat zij door een onopgehelderde (lichamelijke) oorzaak buiten westen is geraakt (ter zitting duidde de advocaat van [gedaagde sub 2] het als een black-out en/of wegraking). [gedaagde sub 2] is enige tijd later weer ‘bijgekomen”. Zij was (vermoedelijk door de rook in de huiskamer) gedesoriënteerd, heeft wellicht daardoor ook niet gezien dat de keuken in brand stond en heeft de woning aan de voorzijde verlaten.  
       
     
     
       4.15. 
       
         De voorzieningenrechter stelt vast dat door Woonbedrijf kennelijk geen nader onderzoek is ingesteld naar de precieze toedracht van de brand, althans daarvan is hem niet gebleken. Dat Woonbedrijf [gedaagde sub 2] danwel de hulpdiensten (politie en brandweer) of direct betrokken buurtbewoners daarover nader en gedetailleerd heeft bevraagd is evenmin komen vast te staan. De door Woonbedrijf gestelde toedracht ( [gedaagde sub 2] is, terwijl een pan olie op het vuur stond in de keuken, naar haar slaapkamer boven gelopen en is daar in slaap gevallen) is aldus, mede ook gelet op de door [gedaagde sub 2] beschreven - op relevante onderdelen afwijkende - gang van zaken, niet aannemelijk geworden.  
         Met name vanwege de – ook door Woonbedrijf zelf onderkende en in haar dagvaarding beschreven – kwetsbare gezondheidstoestand van [gedaagde sub 2]  dient serieus rekening te worden gehouden met de mogelijkheid dat [gedaagde sub 2] vanwege haar kennelijk kwetsbare gezondheidstoestand buiten kennis is geraakt waardoor de aldus onbeheerd achtergelaten pan met olie op het vuur – zonder dat [gedaagde sub 2] als huurder te dier zake een verwijt treft - onbeheerd achterbleef met alle – nadien ingetreden – gevolgen van dien. Voorshands valt bij die  - allerminst denkbeeldige – gang van zaken niet in te zien dat [gedaagde sub 2] aldus haar verplichting heeft verzaakt om zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt en (daardoor) aansprakelijk is voor de brand in haar keuken en het door die brand ontstane gebrek dat aan voortgezet gebruik van het gehuurde in de weg staat.  
       
       
     
     
       4.16. 
       
         Dit alles leidt er toe dat vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een gebrek waarvoor [gedaagde sub 2] als huurder aansprakelijk is. Daarmee komt Woonbedrijf geen beroep toe om op de voet van artikel 7:210 BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen. In dit kort geding geldt dus vooralsnog als uitgangspunt dat deze overeenkomst onverminderd van kracht is gebleven. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] – al dan niet in overleg met c.q. op aandringen van haar inboedelverzekeraar – het gehuurde per 4 april 2023 heeft ontruimd doet daar niet aan af.  Uit de door Woonbedrijf overgelegde correspondentie blijkt ook niet dat [gedaagde sub 2] dan wel haar bewindvoerder expliciet en ondubbelzinnig heeft ingestemd met de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding. Hooguit kan uit de berichten van de bewindvoerder de erkenning worden afgeleid dat voorgezet gebruik van het gehuurde vanwege de gevolgen van de brand niet langer mogelijk was.  
         Ter zitting verklaarde de bewindvoerder nog dat zij begin april slechts om opgave van de meterstanden had verzocht om te voorkomen dat [gedaagde sub 2] zou worden aangeslagen voor de kosten van door de aannemer te gebruiken nutsvoorzieningen tijdens het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden in de woning maar dat dit niet als blijk van instemming met de ingeroepen ontbinding mag worden gezien. 
       
       
     
     
       4.17. 
       Nu de voorzieningenrechter van oordeel is dat Woonbedrijf de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden wordt het gevorderde onder I op de eerste daartoe aangevoerde grondslag afgewezen.  
       
       
         
           De tweede grondslag: tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Uitgangspunt is dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 BW en 7:219 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichtingen brengen onder meer mee dat de huurder het gehuurde onderhoudt en zich onthoudt van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. [gedaagde sub 2] is als huurder ook verantwoordelijk voor gedragingen van diegenen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken en zich vanwege haar in het gehuurde bevinden. Deze verplichtingen zijn door Woonbedrijf eveneens vastgelegd in de Huurvoorwaarden. 
       
     
     
       4.19. 
       De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering tot ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een in een bodemprocedure nog te beoordelen vordering tot ontbinding, met terughoudendheid dient te worden beoordeeld. Wanneer sprake is van een tekortschieten door een huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst biedt in het algemeen een bodemprocedure bij de kantonrechter, waarbij zowel de ontbinding van die huurovereenkomst als de ontruiming van het gehuurde gevorderd kunnen worden, de meest gepaste procedure, ook omdat in een bodemprocedure de feitelijke omstandigheden van het geval voldoende diepgaand onderzocht kunnen worden en een veroordeling tot ontruiming verstrekkende – en veelal niet meer ongedaan te maken - gevolgen heeft voor de betrokkene. Slechts onder omstandigheden die acuut een voorziening vergen en in het geval over de feitelijke toedracht (en de daaraan te verbinden rechtsgevolgen) weinig twijfel kan bestaan, kan er aanleiding bestaan om een vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen.  
       
     
     
       4.20. 
       Volgens Woonbedrijf is [gedaagde sub 2] tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat zij:  
       a. het gehuurde niet goed heeft onderhouden, brandbare vloeistoffen heeft opgeslagen en 
       op ondeskundige wijze heeft gebruikt; 
       b. jegens omwonenden, tevens huurders van Woonbedrijf, ernstige overlast veroorzaakt en 
       een gevaarzettende situatie heeft laten ontstaan; 
       c. door het gebruik van de woonruimte het opruimen en uitvoeren van de werkzaamheden 
       belemmert; 
       d. (iedere vorm van) hulpverlening weigert en/of onmogelijk heeft gemaakt en/of zich on 
       begeleidbaar opstelt. 
       
     
     
       4.21. 
       
         Woonbedrijf heeft de tekortkomingen onderbouwd met diverse meldingen die zien op de periode januari 2021 tot medio 2022. De meldingen hebben betrekking op geluidoverlast, overlast van de katten van [gedaagde sub 2] ,  het kopen/gebruiken van drugs in de of nabij de woonruimte, het verblijven van derden in de woning die overlast veroorzaken alsmede de steeds terugkerende ruzie tussen [gedaagde sub 2] en een andere omwonende op nummer [nummer] . Daarnaast heeft een CV-monteur in 2020 tijdens een periodieke controle melding gemaakt bij Woonbedrijf over een zorgwekkende situatie in de woning; het zou een grote rommel in de woning zijn.  
         In de dagvaarding heeft Woonbedrijf vervolgens uiteengezet dat in de nacht van 4 op 5 juli 2022 zich een incident bij [gedaagde sub 2] heeft voorgedaan waarbij de politie ter plaatse is geweest. De voordeur van de woning van [gedaagde sub 2] was vernield en er was ruzie op straat. Van het voorval heeft Woonbedrijf ook twee (anonieme) meldingen overgelegd.  Blijkens de meldingen maken de melders zich enerzijds zorgen over [gedaagde sub 2] en anderzijds is bij hen de maat vol vanwege het (volgens hen) komen en gaan van dealers.  
       
       
     
     
       4.22. 
       Uit de gedingstukken blijkt verder dat Woonbedrijf naar aanleiding van het incident van juli 2022 een huisbezoek aan [gedaagde sub 2] heeft gebracht, waarbij zorgen zijn geuit over de gezondheidstoestand van [gedaagde sub 2] . Van dit gesprek is een verslag gemaakt op 12 juli 2022;  [gedaagde sub 2] is bij brief van gelijke datum gesommeerd om met de overlast te stoppen door de tuin op te ruimen, mensen die misbruik van [gedaagde sub 2] maken niet meer tot de woning toe te laten en er voor te zorgen dat er niet meer gedeald wordt vanuit de woning (mocht dit het geval zijn geweest). 
       
     
     
       4.23. 
       
         Dat [gedaagde sub 2] haar verplichtingen als huurder heeft verzaakt waardoor thans  - vooruitlopend op een in een bodemprocedure op die grond te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst  – de ontruiming van de woning is aangewezen, acht de voorzieningenrechter in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden.  
         De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe. 
       
       
     
     
       4.24. 
       Woonbedrijf heeft verzuimd te onderbouwen dat [gedaagde sub 2] de woning (ook recentelijk nog) onvoldoende heeft onderhouden. De enige foto’s van het gehuurde betreffen de toestand direct na de brand. Deze foto’s zeggen evenwel niets over de onderhoudstoestand van de woning direct daaraan voorafgaand. Ook de melding van een onderhoudsmonteur uit november 2020 dat het ‘een rommeltje’ was, zegt niets over de actuele onderhoudstoestand, daargelaten dat het predicaat ‘een rommeltje’ niet veel meer dan een subjectieve impressie van een waarnemer inhoudt. [gedaagde sub 2] heeft bovendien onweersproken gesteld dat zij de achtertuin heeft opgeruimd naar aanleiding van de sommatiebrief van 12 juli 2022. Foto’s of beschrijvingen ter onderbouwing van actuele tekortkomingen op dit punt ontbreken.  
       
     
     
       4.25. 
       De stelling dat [gedaagde sub 2] zich schuldig heeft gemaakt aan opslag en ondeskundig gebruik van brandbare stoffen is verder niet onderbouwd noch toegelicht. Voor zover het verwijt ziet op het opslaan en gebruiken van olie voor het bakken van oliebollen danwel voor het bereiden van andere gerechten op een gasfornuis levert zulks naar het oordeel van de voorzieningenrechter op zichzelf geen tekortkoming op.  Bijkomende omstandigheden die dit anders maken zijn gesteld noch gebleken. 
       
     
     
       4.26. 
       
         De laatste in de dagvaarding gememoreerde klachten van (een of meer) omwonende(n) over overlast dateren van begin juli 2022. Niet is gebleken dat zich sindsdien nog (overlast-)incidenten hebben voorgedaan waarbij [gedaagde sub 2] – direct of indirect – betrokken is geweest. Woonbedrijf heeft haar stelling dat [gedaagde sub 2] ook recent nog overlast heeft veroorzaakt onvoldoende onderbouwd met concrete en verifieerbare verklaringen of meldingen.  
         Door [gedaagde sub 2] is er terecht op gewezen dat de aangehaalde (anonieme) meldingen bovendien geen betrekking hebben op haarzelf maar op personen die met haar in verband worden gebracht. Woonbedrijf heeft niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor die (niet nader omschreven) personen en dat haar een verwijt treft dat zij niets heeft ondernomen om dergelijke hinder te voorkomen, hetgeen wel op de weg van de verhuurder ligt .  
         Doordat uitsluitend anonieme meldingen in het geding zijn gebracht kan [gedaagde sub 2] zich tegen de aantijgingen (voor zover die op haar betrekking hebben) bovendien ook niet adequaat verweren; aldus valt zelfs niet uit te sluiten dat de anonieme meldingen zijn te herleiden tot slechts één persoon. 
       
       
     
     
       4.27. 
       De stelling van Woonbedrijf dat [gedaagde sub 2] een gevaarzettende situatie heeft doen ontstaan is, afgezien van de ontstane brand (waarvan reeds is overwogen dat niet vast is komen te staan dat de brand door schuld van [gedaagde sub 2] is ontstaan) weliswaar opgevoerd doch deze is niet nader onderbouwd of toegelicht.  
       
     
     
       4.28. 
       Het verwijt dat [gedaagde sub 2] door het gebruik van de woning het opruimen en uitvoeren van de werkzaamheden heeft belemmerd – en aldus is tekortgeschoten in een verplichting als huurder - heeft Woonbedrijf evenmin nader onderbouwd of toegelicht. Weliswaar heeft [gedaagde sub 2] daags na de brand een paar dagen in de woning verbleven, maar zij is kort daarna met medeneming van haar persoonlijke spullen uit de woning vertrokken zodat Woonbedrijf de schade kon opnemen en met de herstelwerkzaamheden kon beginnen.  
       
     
     
       4.29. 
       Het feit dat [gedaagde sub 2] een huurder is die al langere tijd bij Woonbedrijf in beeld is als een kwetsbare vrouw waarover zorgen zijn, staat op zichzelf niet ter discussie. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] zelf ook erkend dat zij vanwege een getroebleerd verleden gebaat is bij professionele hulp, meer in het bijzonder intensieve traumahulp bij het verwerken van gebeurtenissen uit het verleden. Zij bestrijdt evenwel de stelling van Woonbedrijf dat zij categorisch de haar aangeboden hulpverlening weigert en zich daarenboven ook niet begeleidbaar opstelt. Woonbedrijf stelt zulks wel meermaals in haar dagvaarding maar heeft verzuimd om dit handen en voeten te geven door bijvoorbeeld verklaringen van de in de considerans genoemde hulpverleningsinstellingen (WijEindhoven en Het Werkt), waaruit blijkt dat deze instellingen in het verleden vergeefs door hen noodzakelijk geachte hulp hebben aangeboden maar dat dit afketste op de afwijzende opstelling van [gedaagde sub 2] . Dat [gedaagde sub 2] tekort schiet in de nader overeengekomen bepaling zoals opgenomen in de considerans heeft Woonbedrijf dus ook niet aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.30. 
       Tenslotte een overweging over de op diverse plaatsen in de dagvaarding opgeroepen suggestie dat de (omgeving van de) woning van [gedaagde sub 2] fungeerde als een plek alwaar drugsverslaafden (met goedvinden van [gedaagde sub 2] ) komen, gebruiken en in verdovende middelen handelen. Verwezen wordt onder meer naar de randnummers 12, 15, 17.b, 18, 19, 22, 24, 29, 32 en 34 waarin termen en zinsneden gebruikt worden als ‘ junks’, ‘kopen en gebruiken van drugs’, ‘personen die drugs gebruiken’, ‘vermoeden van handelen in drugs en aanloop van junks/gebruikers’, ‘drugsdealers en/of drugsgebruikers’, ‘drugshol’  en ‘ verslavingsproblematiek van [gedaagde sub 2] , GHB en/of cocaïne ”. Woonbedrijf heeft nagelaten om ter zake deze suggestie enige concrete en enigzins verifieerbare onderbouwing aan te leveren (uitgezonderd de meerbesproken anonieme meldingen uit de buurt).  Woonbedrijf kondigde in haar dagvaarding weliswaar aan (randnummer 12) dat zij te die zake nog vóór de zitting beeldmateriaal in het geding zou brengen, doch dat heeft zij nagelaten. Op dit punt had tenminste – gezien de ernst en het gewicht van de suggestie – verwacht mogen worden dat Woonbedrijf berichten van de wijkagent in het geding in het geding zou brengen ter onderbouwing van de gesuggereerde drugsgerelateerdheid van de gestelde overlastklachten.  Bij gebreke daarvan blijven de stellingen van Woonbedrijf op dit punt steken op het niveau van blote, niet onderbouwde beweringen. De voorzieningenrechter acht dit kwalijk omdat ernstige beschuldigingen gepaard dienen te gaan met een serieuze onderbouwing en bij gebreke daarvan achterwege behoren te blijven.  
       
     
     
       4.31. 
       Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat Woonbedrijf er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat [gedaagde sub 2] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de kantonrechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen thans voorligt naar alle waarschijnlijkheid de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] zal ontbinden. Dat betekent dat de – anticiperend daarop – in dit kort geding gevorderde ontruiming op die grondslag moet worden afgewezen.  
       
       
         
           Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen (voorwaardelijke ontruiming) 
         
       
       
     
     
       4.32. 
       
         Woonbedrijf heeft de hiervoor besproken, aan haar primaire ontruimingsvordering ten grondslag gelegde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ook ten grondslag gelegd aan haar subsidiaire vordering, strekkende tot voorwaardelijke ontruiming. Daargelaten de toewijsbaarheid van een dergelijke vordering (in kort geding) moet, gezien hetgeen hiervoor is overwogen en beslist met betrekking tot de gestelde tekortkomingen, ook deze vordering delen in de lotgevallen van de primaire vordering.  
         De subsidiaire vorderingen worden mitsdien onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.  
       
       
     
     
       4.33. 
       Woonbedrijf zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	314,00 
       - overige kosten		  0,00 
       - salaris advocaat	 	1.079,00 
       Totaal	€ 	1.393,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op € 1.393,00, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023. 
       
     
   
   
      zie Kamerstukken II  (Tweede Kamer) 1997-1998, 26 089, nr. 3 p. 17, randnummer 5 
   
   
      Zie Kamerstukken  II (Tweede Kamer) 1997-1998, 26089, nr. 3 p. 29, randnummer 3) 
   
   
      Vide randnummers 24 en 27 van de dagvaarding 
   
   
     zie ECLI:HR:2007:AZ8743, R.O. 3.3.2