ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2024:14639

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2024:14639 Rechtbank Den Haag , 11-09-2024 / 10937965 \ RL EXPL 24-3697

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2024-09-11

Zaaknummer: 10937965 \ RL EXPL 24-3697

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2024:14639

---

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik 7:274 lid 1 sub c BW.

RECHTBANK  
       DEN HAAG 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats 's-Gravenhage 
     
     
     
       JB/bc 
       Zaaknummer: 10937965 \ RL EXPL  24-3697 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 september 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , Pakistan, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. M.J. Jeths, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,   2. [gedaagde 2] ,  
     
       wonende te 's-Gravenhage, 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s., gedaagde 1 zal, daar waar hij afzonderlijk wordt bedoeld, [gedaagde 1] worden genoemd, 
       gemachtigde: mr. I. Kwak. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         De kantonrechter heeft kennisgenomen van: 
         - 	de dagvaarding van 9 februari 2024 met producties 1 t/m 15; 
         - 	de conclusie van antwoord van 16 mei 2024 met productie A; 
         - 	de producties 16 t/m 19 van [eiser] van 17 juli 2024; 
         - 	de producties B t/m I van [gedaagden] c.s. van 1 augustus 2024.  
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 12 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij [eiser] in persoon is verschenen, bijgestaan door mr. M.J. Jeths. Daarnaast zijn [gedaagden] c.s. in persoon verschenen, bijgestaan door mr. I. Kwak. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de datum van de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] , die van 1978 tot 2005 in Den Haag woonde, is eigenaar van de woning aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] . Het betreft een appartement van circa 130 m2, gelegen op de derde etage van een appartementencomplex, in de nabijheid van het [hotel] . [eiser] woont sinds 2005 in het buitenland en verhuurt de woning sinds 2006.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde 1] is makelaar in Den Haag en handelt onder de naam Makelaardij [bedrijfsnaam] . Hij is aangesloten bij de NVM. [eiser] heeft [gedaagde 1] in juni 2013 opdracht gegeven om het appartement te verhuren of te verkopen. Vanwege zijn verblijf in het buitenland verliepen de contacten soms via [naam] . Een andere woning van [eiser] is in 2017 door bemiddeling van [gedaagde 1] verkocht. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 14 juni 2013 heeft [gedaagde 1] een e-mailbericht toegezonden aan [naam] met, voor zover van belang, de volgende inhoud:  
       
       
         
           ‘Beste [naam] ,  
         
       
       
       
         
           In antwoord op onze zonnige bezichtiging van vanmorgen het volgende;  
         
       
       
       
         
           Het appartement [adres] is vanaf 2006  7x aangemeld, waarvan 5x verhuurd en 2x ingetrokken.  
         
         
           De laatste x is afgemeld door Real Estate partn. verhuurd voor €.1.600,- per maand ik denk dat dit ook momenteel nog een marktconforme huur is, 
         
         
           alleen was dit gemeubileerd, dus zie opbrengst gestoffeerd op ca. €.1.400,- a €.1.500,- per maand.     
         
         
           [..] 
         
         
           Nr. 142 is 140m2 & parkeerplaats en denk aan € 350.000,- 
         
         
           We kunnen de flat zowel te huur als te koop zetten, nadat deze is gewit en schoongemaakt. 
         
         
           [..] 
         
         
           Ik werk op no cure no pay basis en reken bij verhuur 6% van de jaarhuur, n.v.m. contract voor minimaal 1 jaar, en bij eventueel beheer 4% van de jaarhuur en bij verkoop 1,5% van de verkoopsom. 
         
         
           [..]’ 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 24 augustus 2013 heeft zich een belangstellende bij [gedaagde 1] gemeld die het appartement gedurende drie maanden voor € 1.200,00 per maand wilde huren. Als reactie hierop schreef [eiser] dat hij ten minste € 1.300,00 per maand wilde ontvangen als het slechts om een huurperiode van drie maanden zou gaan. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde 1] reageerde hier op 26 augustus 2013 per e-mail als volgt op:  
       
       
         
           ‘Beste [voornaam]  [ktr: [eiser] ] ,  
       
       
       
         
           They take it in this state, i have to check also their background.  
         
         
           For the 1200 it is also interesting for  
         
         
           myself to rent.  
         
         
           […] 
         
         
           When i rent it and a’m happy their it is also possible that i buy the appartment.’  
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Sinds 1 november 2013 verhuurt [eiser] het appartement aan [gedaagden] c.s., destijds voor een huurprijs van € 1.200,00 per maand. Tussen partijen bestaat een schriftelijke huurovereenkomst die door [gedaagde 1] is opgesteld. De huurovereenkomst is in eerste instantie voor de duur van één jaar aangegaan, maar duurt thans voort voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs op voorstel van de verhuurder voor het eerst op 1 november 2015 en vervolgens jaarlijks kan worden gewijzigd conform art. 18 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: Algemene Bepalingen). Verder is bepaald dat NVM Makelaardij [bedrijfsnaam] als beheerder optreedt. 
         In de bijzondere bepalingen is opgenomen dat de huurder het recht van eerste koop van het gehuurde heeft. 
       
       
     
     
       2.7. 
       De huurprijs is met ingang van 1 mei 2019 verhoogd naar € 1.298,38. Met ingang van 1 mei 2020 is de huurprijs verhoogd naar € 1.350,32 per maand. In 2021 is tussen partijen correspondentie geweest over verhoging van de huurprijs naar € 1.700,00 per 1 augustus 2021 en naar € 2.000,00 per 1 augustus 2022 maar daarover is geen overeenstemming bereikt. Inmiddels bedraagt de huurprijs € 1.497,85 per maand. 
       
     
     
       2.8. 
       In 2019/2020 hebben [gedaagden] c.s. de keuken op eigen kosten vervangen. [eiser] heeft hiervoor een bijdrage van € 6.000,00 betaald. [gedaagden] c.s. hebben eveneens de cv-ketel vervangen. Tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagden] c.s. bij het einde van de huurovereenkomst geen vergoeding ontvangen voor zelf aangebrachte voorzieningen.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiser] heeft de huurovereenkomst bij brief van 28 september 2023 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagden] c.s. hebben met die opzegging niet ingestemd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen en dat [gedaagden] c.s. het gehuurde binnen veertien dagen na de dag van het gewezen vonnis zullen ontruimen, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. 
       
         3.2.1. 
         Hij heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. [eiser] woont momenteel in Pakistan maar wenst met zijn gezin (bestaande uit zijn echtgenote en drie kinderen van 19, 16 en 2 jaar) terug te keren naar Nederland, nu hij de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en zijn oudste kinderen in Nederland willen studeren. Het appartement is inmiddels vrij van hypotheek en [eiser] heeft geen andere woonruimte in Nederland. [eiser] woont op dit moment in zijn geboorteland Pakistan maar de veiligheidssituatie is daar, met name voor ‘verwesterde Pakistanen’, ernstig verslechterd. Vanwege deze onveilige situatie heeft [eiser] zijn kinderen inmiddels ondergebracht in het Verenigd Koninkrijk. [eiser] heeft in het verleden meer dan twintig jaar aaneengesloten in Nederland verbleven met zijn gezin en wil graag weer in Nederland wonen.  
       
       
         3.2.2. 
         Zoals uit de overgelegde producties blijkt is Voor [gedaagden] c.s. passende woonruimte beschikbaar, zelfs in hetzelfde appartementencomplex. Bovendien zou het vinden van een huurwoning voor [gedaagde 1] als makelaar makkelijker moeten zijn dan voor andere woningzoekenden. [eiser] is bereid om een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in art. 7:275 BW te betalen.  
       
       
         3.2.3. 
         
          [eiser] is van mening dat zijn belangen zwaarder dienen te wegen dan die van [gedaagden] c.s. Daarbij moet ook worden betrokken dat [gedaagde 1] zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling door de woning als makelaar van [eiser] aan zichzelf te verhuren. Daarmee heeft hij in strijd gehandeld met de NVM-erecode. Dat sprake is van belangenverstrengeling blijkt ook uit het feit dat hij zeer gunstige huurvoorwaarden heeft bedongen. De gunstige voorwaarden zijn onder andere een lagere huurprijs dan de door [gedaagde 1] kort daarvoor geadviseerde huurprijs, een indexering die pas na twee jaar mogelijk is en de benoeming van [gedaagde 1] zelf als beheerder. [eiser] ging ervan uit dat [gedaagde 1] als beheerder voor de huurindexering zou zorgen, maar dat bleek hij niet te doen. Het gevolg is dat de te lage aanvangshuur pas in 2019 voor het eerst is geïndexeerd waardoor [gedaagden] c.s. tien jaar lang voor een zeer lage huurprijs op een A-locatie hebben kunnen wonen.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] c.s. voeren verweer. [gedaagden] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagden] c.s. hebben daartoe het volgende aangevoerd. 
       
         3.4.1. 
         Zij betwisten dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [eiser] heeft sinds 2005 in diverse landen gewoond en heeft in meerdere landen onroerend goed. Hij onderbouwt niet waarom hij ineens in Nederland zou willen wonen. Hij is enkele jaren geleden van Bahrein naar Pakistan verhuisd en heeft daar een groot huis laten bouwen. Dat Pakistan thans te gevaarlijk zou zijn voor hem en zijn gezin maakt hij niet aannemelijk. Volgens [gedaagden] c.s. beschikt [eiser] ook in Nederland over meer onroerend goed en is hen niet duidelijk waarom [eiser] specifiek in het gehuurde wil wonen. [gedaagden] c.s. vermoeden dat [eiser] het gehuurde vrij van huur wil verkopen en bij zijn vordering dus vooral een financieel belang heeft. Aangezien de verhuur ruimschoots voldoende is om de eigenaarslasten te voldoen, kan een financieel belang geen dringendheid opleveren.  
       
       
         3.4.2. 
         
          [gedaagden] c.s. betwisten dat passende woonruimte voor hen beschikbaar is. De woningen waarop [eiser] heeft gewezen zijn niet passend, onder meer vanwege de tijdelijke beschikbaarheid, of vanwege de veel hogere aanvangshuurprijs of de noodzakelijke renovatie. [gedaagden] c.s. zijn bovendien aangewezen op een woning in [stadsdeel] waar [gedaagde 1] is opgegroeid, waar zijn familie woont en waar zijn bedrijf gevestigd is. 
       
       
         3.4.3. 
         Het belang van [gedaagden] c.s. moet zwaarder wegen dan dat van [eiser] . Bij [gedaagde 1] , die kostwinner is, is leukemie vastgesteld. Zijn verdienvermogen is daardoor een stuk lager en hij kan geen hypotheek meer krijgen. Bovendien is hij al 65 jaar. Hij is dus niet meer in staat om iets te kopen. Vanwege zijn ziekte is het ook belangrijk om dicht bij zijn werk en zijn familie te wonen. [gedaagden] c.s. hebben ook veel in de woning geïnvesteerd. Dat hebben ze gedaan in de verwachting dat ze er lang konden blijven wonen.  
       
       
         3.4.4. 
         Anders dan [eiser] stelt heeft [gedaagde 1] zich bij het aangaan van de huurovereenkomst niet schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling en ook overigens niet in strijd met de NVM erecode gehandeld. De woning stond al geruime tijd leeg en was in niet al te beste staat. [gedaagde 1] heeft toen aangeboden om de woning te huren voor dezelfde prijs als [eiser] van een derde kon krijgen maar dan voor langere tijd. Dit was juist voordelig voor [eiser] . Bovendien heeft [gedaagde 1] geen courtage in rekening gebracht terwijl hij wel werkzaamheden had verricht. [eiser] heeft willens en wetens met de verhuur aan Van der Zijde c.s. ingestemd en komt nu pas, na 10 jaar, met dit argument. Dat er geen huurverhogingen hebben plaatsgevonden, is niet aan [gedaagde 1] te wijten. [gedaagde 1] trad niet als beheerder op, dat deed [naam] die immers als zaakwaarnemer van [eiser] optrad.  
         
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Ter beoordeling ligt de vraag voor of de huurovereenkomst moet worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW volgt dat de rechter een dergelijke vordering alleen kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.  
       
       
         
           Dringend eigen gebruik 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Uit de door [eiser] overgelegde informatie blijkt voldoende dat de veiligheidssituatie in Pakistan, met name in Islamabad waar [eiser] woont, te wensen over laat. Volgens het reisadvies van het Ministerie van Buitenlandse Zaken geldt voor [plaats 2] kleurcode oranje, wat betekent ‘alleen noodzakelijke reizen’. Dat hij in het kader van de veiligheid een belang heeft om Pakistan te verlaten is daarmee voldoende aannemelijk. Daaraan doet niet af dat hij er – zoals [gedaagden] c.s. hebben aangevoerd – enkele jaren geleden voor heeft gekozen om van Bahrein naar Pakistan te verhuizen in een periode waarin de veiligheidssituatie ook al slecht was. [eiser] heeft ter zitting aangegeven dat het in Pakistan sinds het aantreden van de nieuwe president en het gevangen zetten van de oude president gevaarlijker is geworden. Dat de door het Ministerie van Buitenlandse Zaken beschreven veiligheidssituatie vanwege [eiser] Pakistaanse afkomst niet, of in mindere mate op hem van toepassing zou zijn zoals [gedaagden] c.s. stellen, blijkt nergens uit. [eiser] heeft dan ook voldoende aanleiding om Pakistan te willen verlaten.  
       
     
     
       4.3. 
       Vaststaat dat [eiser] van 1978 tot 2005 in Nederland heeft gewoond. De banden die hij met Nederland heeft of heeft gehad in combinatie met het feit dat hij in Nederland een appartement bezit dat inmiddels volledig is afbetaald, geven hem dan ook voldoende belang om in Nederland te wonen. Dat [eiser] in of buiten Nederland over onroerend goed zou beschikken waar hij zou kunnen wonen, is door hem betwist en ook overigens niet gebleken. Overigens is het vaste rechtspraak dat indien een verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn of haar (huisvestings)behoefte te voorzien, dit niet in de weg staat aan een vordering als onderhavige, tenzij de keuze voor de andere mogelijkheid bepaald aangewezen is (HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009, NJ 1985/802). Dat laatste is niet gebleken. 
       
     
     
       4.4. 
       Voorts heeft [eiser] gesteld dat zijn twee oudste kinderen, die thans in het Verenigd Koninkrijk verblijven, graag in Nederland zouden willen studeren vanaf de zomer van 2025. In verband daarmee zou [eiser] graag weer in Den Haag willen wonen. Ook daarin is voldoende belang gelegen. Dat de kinderen, zoals [gedaagden] c.s. stellen, ook buiten Nederland zouden kunnen studeren, doet daar op zichzelf niet aan af.  
       
     
     
       4.5. 
       Dat [eiser] het gehuurde op een gegeven moment te koop heeft aangeboden aan [gedaagden] c.s., betekent evenmin dat geen sprake kan zijn van dringend eigen gebruik. Het aanbod is immers geruime tijd geleden gedaan en doet niet af aan het belang dat [eiser] thans stelt het hebben.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagden] c.s. hebben het vermoeden geuit dat [eiser] helemaal niet van plan is om het appartement zelf te gaan bewonen, maar dat hij het vrij van huur wil verkopen. Concrete aanknopingspunten hebben zij daarvoor echter niet gesteld. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij. 
       
       
         
           Passende woonruimte  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen overgaan is tevens vereist dat passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Volgens vaste jurisprudentie betekent dat echter niet dat de beschikbare woonruimte aan precies dezelfde of nagenoeg dezelfde kwalificaties moet voldoen. Ook kleinere of duurdere woningen kunnen onder omstandigheden als passend worden aangemerkt. Evenmin is vereist dat de woonruimte zich in dezelfde buurt bevindt. Het is op zichzelf dan ook niet noodzakelijk dat woonruimte in de omgeving van het [hotel] of in [stadsdeel] beschikbaar is.  
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate gebleken dat  passende woonruimte voor [gedaagden] c.s. beschikbaar is. Uit de door [eiser] overgelegde producties blijkt dat er in hetzelfde appartementencomplex drie appartementen te huur worden aangeboden, in de prijsklasse van € 1.695,- tot € 2.750. Eén van de appartementen wordt zelfs door [gedaagde 1] zelf te huur aangeboden. Dat de appartementen tegen een hogere huur worden aangeboden, maakt dat niet anders. In de eerste plaats brengt een hogere huur niet zonder meer mee dat geen sprake is van passende woonruimte en in de tweede plaats zegt het feit dat vergelijkbare appartementen duurder zijn om te huren iets over de huurprijs die [gedaagden] c.s. zelf betalen (zie ook onder 4.10). [gedaagde 1] stelt dat hij vanwege zijn ziekte onvoldoende inkomen kan genereren om deze appartementen te huren, maar die stelling is niet verifieerbaar. Inkomensgegevens waaruit dat blijkt zijn niet overgelegd. [gedaagden] c.s. hebben weliswaar terecht gewezen op de krappe huurmarkt, die sinds 1 juli 2024 wellicht nog krapper is geworden, maar aangenomen kan worden dat [gedaagde 1] als makelaar voldoende mogelijkheden heeft om een andere huurwoning voor zichzelf te verwerven. Hij beschikt immers over een netwerk en heeft inzicht in de Haagse huurmarkt. Anders dan [gedaagden] c.s. stellen is voor passendheid niet vereist dat de woning in [stadsdeel] ligt. Dat hij vanwege zijn ziekte niet in staat zou zijn om vanuit een ander deel van Den Haag of vanuit de omgeving van Den Haag naar zijn kantoor te reizen is niet onderbouwd.  
       
       
         
           Belangenafweging 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Vervolgens moet een belangenafweging worden afgewogen. De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van [eiser] moet uitvallen. Daarbij speelt in de eerste plaats een rol dat passende woonruimte beschikbaar is en dat kan worden aangenomen dat [gedaagde 1] als makelaar ‘dichter bij het vuur zit’ dan andere woningzoekenden zodat verwacht kan worden dat hij een passende huurwoning zal vinden. Aannemelijk is dat dit voor [eiser] anders zal zijn: hij woont immers in het buitenland waardoor het complexer is om te zoeken en hij beschikt niet over een netwerk op de huurmarkt.  
       
     
     
       4.10. 
       
         Daarnaast weegt de kantonrechter het volgende mee. Vaststaat dat [gedaagde 1] de woning, terwijl hij de makelaar was van [eiser] , aan zichzelf heeft verhuurd, waarmee onmiskenbaar sprake was van belangenverstrengeling. Opvalt dat [gedaagde 1] , binnen drie maanden nadat hij de woning had getaxeerd op een huurprijs van € 1.400,00 tot € 1.500,00 per maand, heeft voorgesteld om de woning voor een veel lager bedrag aan hemzelf te verhuren. Dat de woning, zoals [gedaagden] c.s. stellen, ‘aan de straatstenen niet was kwijt te raken’ is onvoldoende onderbouwd gelet op het feit dat de woning nog maar drie maanden te huur stond. [gedaagden] c.s. hebben niet toereikend onderbouwd waardoor de huurwaarde in zo’n korte tijd was verminderd of waarom eerder een hogere waarde was vastgesteld. Het enkele feit dat er een lager bod was ontvangen, is daarvoor onvoldoende. [gedaagde 1] heeft hiermee dat ook op z’n minst de schijn gewekt dat hij zichzelf heeft bevoordeeld en had er ook voor kunnen kiezen om de opdracht over te dragen aan een collega makelaar. Dat de woning bij het aanvang van de huur in slechte staat was (en om die reden een lagere prijs rechtvaardigde) is onvoldoende onderbouwd in het licht van de eerdere taxatie en art. 2.1 van de Algemene Bepalingen waarin staat dat het gehuurde in goede staat verkeerde. De kantonrechter gaat hieraan dan ook voorbij.  
         Verder valt op dat in de huurovereenkomst die [gedaagde 1] zelf heeft opgesteld is opgenomen dat indexatie pas na twee jaar kon plaatsvinden, in afwijking van de gebruikelijke termijn van een jaar, hetgeen voordelig was voor hemzelf. [gedaagden] c.s. stellen dat twee jaar ook regelmatig wordt gehanteerd. Wat daar ook van zij, van [gedaagde 1] had in dat geval verwacht mogen worden dat hij die termijn met [eiser] zou bespreken. Gesteld noch gebleken dat hij dat heeft gedaan. Bovendien valt op dat de huur tot 1 mei 2019 nooit is geïndexeerd terwijl [gedaagde 1] zelf als beheerder in de huurovereenkomst staat vermeld. [gedaagden] c.s. stellen weliswaar dat [naam] de beheerder was, maar dat is door [eiser] betwist en is ook is in strijd met de tekst van de door [gedaagde 1] zelf opgestelde huurovereenkomst. Bovendien blijkt uit de onder 2.3-2.5 weergegeven correspondentie dat de contacten met name met [eiser] zelf plaatsvonden. 
         Het voorgaande heeft tot gevolg van [gedaagden] c.s. het appartement de afgelopen tien jaar voor een relatief lage prijs hebben kunnen huren. Dat blijkt ook wel uit het feit dat de huurprijzen voor vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex aanzienlijk hoger liggen. Dat passende woonruimte duurder is kan dan ook geen omstandigheid zijn die in het voordeel van [gedaagden] c.s. meeweegt.  
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagden] c.s. hebben er verder op gewezen dat zij verbeteringen in het gehuurde hebben aangebracht, waaronder een nieuwe keuken van € 27.000,00. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit evenmin een omstandigheid die in het voordeel van [gedaagden] c.s. meeweegt. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij Van der Zijde c.s. een andere keuken heeft aangeboden maar dat [gedaagden] c.s. die niet wilden, omdat ze die niet mooi vonden en zelf voor deze keuken hebben gekozen. Om die reden hebben partijen afgesproken dat geen recht op vergoeding bestaat aan het einde van de huur. Dat [gedaagden] c.s., in de wetenschap dat geen vergoeding voor de keuken kon worden verkregen, er toch voor hebben gekozen om een relatief dure keuken in een huurappartement te plaatsen, is een omstandigheid die voor hun rekening en risico behoort te komen. Daarbij kan worden meegewogen dat [gedaagde 1] als makelaar heeft kunnen en moeten begrijpen dat een huurovereenkomst beëindigd kan worden.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagden] c.s. hebben nog gewezen op hun belang om in de nabijheid van werk en familie te blijven wonen. De kantonrechter is op grond van hetgeen onder 4.8 is overwogen van oordeel dat deze stellingen onvoldoende gewicht in de schaal leggen en verwijst naar het voorgaande.  
       
     
     
       4.13. 
       Tegenover de belangen van [gedaagden] c.s. staat het zwaarwegende belang van [eiser] om zich opnieuw met zijn gezin in Nederland te vestigen en daarvoor zijn woning, die vrij is van hypotheek, te betrekken. Dit belang dient gelet op alle omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagden] c.s. 
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het voorgaande brengt met zich dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Om [gedaagden] c.s. de gelegenheid te geven om vervangende woonruimte te vinden zal de datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden bepaald op 1 maart 2025. De ontruiming moet ook op die datum plaatsvinden. Wegens het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW zullen de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.   
       
       
         
           Verhuiskostenvergoeding 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] c.s. recht hebben op een verhuiskostenvergoeding zoals bedoeld in artikel 7:275 lid 1 BW. Volgens [gedaagden] .s. is het feit dat zij veranderingen in het gehuurde hebben aangebracht, welke zij enkel hebben kunnen aanbrengen op de voorwaarde dat deze veranderingen niet door [eiser] vergoed zouden worden bij het einde van de huurovereenkomst, een reden om de verhuiskostenvergoeding vast te stellen op € 25.000,00. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de verhuiskostenvergoeding vast te stellen op dit bedrag, nu [gedaagden] c.s. er zelf voor hebben gekozen om verbeteringen in het gehuurde aan te brengen. Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband met het belang van [eiser] om zelf het gehuurde te gaan bewonen, zal de kantonrechter voor de hoogte van de verhuiskostenvergoeding aansluiting zoeken bij de situatie waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd wegens eigen gebruik in verband met renovatie, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c jo. 7:274 lid 3 BW. De hoogte van deze verhuiskostenvergoeding is overeenkomstig 7:275 lid 4 BW bij ministeriële regeling vastgesteld en bedraagt momenteel € 7.428,00.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagden] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 137,47 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 87,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 408,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 204,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 102,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 734,47 
               
               
                 
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       bepaalt dat de tussen [eiser] en [gedaagden] c.s. gesloten huurovereenkomst eindigt op 1 maart 2025; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagden] c.s. om de woning gelegen te ( [postcode] ) te Den Haag aan het [adres] , per 1 maart 2025 te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagden] c.s. van een bedrag van € 7.428,00 aan verhuis- en herinrichtingskosten; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten van € 734,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D. Jongsma en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.