ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:571

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:571 Gerechtshof Den Haag , 15-03-2023 / BK-22/00758

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-03-15

Zaaknummer: BK-22/00758

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:571

---

Art. 17 Wet WOZ. De woning van belanghebbende is gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. Het staat elke partij vrij gebruik te maken van een door haar te kiezen waarderingsmethode. De toetssteen is artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De vastgestelde waarde is door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de WOZ-waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       enkelvoudige kamer 
       nummer BK-22/00758 
     
     
     
     Uitspraak van 15 maart 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 20 juni 2022 (de Rechtbank), nummer ROT 20/5958. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 114.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De uitspraak van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
       
       
         “De rechtbank: 
         - verklaart het beroep gegrond; 
         - vernietigt het bestreden besluit; 
         - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
         - bepaalt dat verweerder aan eiser de reiskosten en de aanmaningskosten van in totaal € 34,66 vergoedt; 
         - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan. Nadat dit beroep op betalingsonmacht is afgewezen heeft belanghebbende het griffierecht van € 136 betaald. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       De woning is een tussenwoning (bouwjaar 1886), met een wooninhoud van 160 m³ en twee aanbouwen van 12 m³ (berging) en 28 m³, gelegen op een perceel van 76 m². 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 114.000. In het taxatieverslag zijn de verkoopgegevens van drie woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] opgenomen (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkingsobject 
               
               
                 Type woning 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Inhoud 
               
               
                 Grondoppervlakte 
               
               
                 Overige objectdelen 
               
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 Leveringsdatum 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 tussenwoning 
               
               
                 1886 
               
               
                 200 m³ 
               
               
                 89 m² 
               
               
                 Aanbouw woonruimte (72 m³) 
               
               
                 € 182.500 
               
               
                 8 mei 2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 tussenwoning 
               
               
                 1889 
               
               
                 160 m³ 
               
               
                 78 m² 
               
               
                 Aanbouw woonruimte (2x; 14 m³ en 35 m³), Dakopbouw (45 m³) 
               
               
                 € 164.500 
               
               
                 8 augustus 2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 hoekwoning 
               
               
                 1887 
               
               
                 255 m³ 
               
               
                 101 m² 
               
               
                 Dakopbouw (3x; 10 m³, 8 m³ en 9 m³) Berging/schuur vrijstaan (25 m³) 
               
               
                 € 175.050 
               
               
                 10 april 2019 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In een nader stuk van de Heffingsambtenaar van 28 maart 2022 is de volgende tabel opgenomen met betrekking tot de woning: 
       
     
   
   
     “Objectgegevens 
     
     
       Type Woning: Tussenwoning (nr) 
       Ligging: Gemiddeld 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Onderdelen 
             
             
               Aantal 
             
             
               Bouwjaar 
             
             
               Oppervlakte 
             
             
               K 
             
             
               O 
             
             
               U 
             
             
               D 
             
             
               V 
             
           
           
             
               Woning 
             
             
               - 
             
             
               1886 
             
             
               44 m² 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               3 
             
             
               2 
             
           
           
             
               Dakkapel 
             
             
               1 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
           
           
             
               Berging/Schuur aangebouwd 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
           
           
             
               Grond bij eengezinswoning 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               76 m² 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
           
           
             
               Dakkapel 
             
             
               1 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
             
               1 
             
           
           
             
               Aanbouw woonruimte 
             
             
               - 
             
             
               - 
             
             
               12 m² 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
             
               2 
             
           
         
       
     
     
     1. Slecht, 2 = Matig, 3 = Gemiddeld, 4 = Goed, 5 Uitstekend 
     
     
       K = Kwaliteit 
       5-puntenschaal welke de kwaliteit van de woning aan de buitenkant aanduidt, oftewel de “bouwkundige schil” van de woning. Zoals bijvoorbeeld gevels, muren, kozijnen, dak of fundering/vloeren. Regulier onderhoud, zoals achterstallig schilderwerk, valt niet onder deze correcties. 
     
     
     
       O = Onderhoud 
       5-puntenschaal welke de mate van de staat van onderhoud aangeeft binnen de woning, nadat men deze heeft betreden. Zoals bijvoorbeeld deuren, houtrot, vocht/schimmel, wand/vloeren afwerking. 
     
     
     
       U = Uitstraling 
       5-puntenschaal welke bijzondere of architectonische zaken men kan waarnemen aan de woning die afwijken van andere woningen. Zoals bijvoorbeeld een monumentale woning, woning onder architectuur gebouwd, woning met rieten kap of woning met bijzondere gevelbekleding. 
     
     
     
       D = Doelmatigheid 
       5-puntenschaal welke kan waarnemen op de effectiviteit en efficiency van de indeling van de woning. Het begrip heeft daarom betrekking op de praktische bruikbaarheid van de woning. Zoals bijvoorbeeld een ondoelmatige indeling (hokkerig) of verbeterde doorgebroken ruimte(n). 
     
     
     
       V = Voorzieningen 
       5-puntenschaal welke zaken aan de woning zijn aangebracht om in meer of mindere mate te worden voorzien in bepaalde behoeften. Zoals bijvoorbeeld sanitair, keuken en installaties (CV, airco, zonnepanelen). Onderhoud en voorzieningen hangen vaak samen met elkaar.” 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “13. 	In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 50.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     14. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1886), met een wooninhoud van 160 m³ en twee aanbouwen van 12 m³ en 28 m³, gelegen op een perceel van 76 m². 
     
     15. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. 
     
     16. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.[2] Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar het door hem opgestelde taxatieverslag. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen in de [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] te [woonplaats] . Verder heeft verweerder hier een toelichting op gegeven ter zitting en onder verwijzing naar een nader schriftelijk stuk van 28 maart 2022.[3]  
     
     17. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, inhoud en perceelsoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepaalde WOZ-waarde. 
     
     18. Eiser stelt – kort gezegd – dat de staat van het onderhoud, de kwaliteit en voorzieningen van de onroerende zaak op meerdere punten onder de maat en zelfs slecht is. De onroerende zaak heeft meerdere gebreken waaronder schade veroorzaakt door zuurstofgebrek aan de balken en de vloerdelen. 
     De rechtbank stelt vast dat verweerder de matige en op punten ook slechte staat van de onroerende zaak erkend heeft. De onroerende zaak bestaat uit de woning, de berging, de aanbouw en de dakkapel. De woning, aanbouw en berging heeft verweerder op matig (cijfer 2) voor de kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen gewaardeerd. De woning is gemiddeld (cijfer 3) beoordeeld voor wat betreft de doelmatigheid, waaronder de effectiviteit en efficiency van de indeling valt. De dakkapel is op al deze punten beoordeeld als slecht (cijfer 1). Hieruit volgt dat verweerder op een puntenschaal van 5 in grote mate rekenschap heeft gegeven van wat eiser heeft aangevoerd. Eiser heeft niet aangetoond dat de woning met aanbouw en dakkapel op bepaalde punten nog slechter zou moeten worden gewaardeerd en om die reden niet (langer) vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, die rondom de peildatum zijn verkocht voor respectievelijk € 182.500,-, € 164.500,- en € 175.050,-, voldoende verdisconteerd zijn door de waarde te bepalen op € 114.000,-. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Er is geen aanleiding om een taxateur aan te stellen zoals eiser graag wil. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
     
     
       
         Griffierecht en proceskosten 
       
     
     19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt. 
     
     20. Eiser heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten. De door eiser gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu deze niet zijn opgenomen in de limitatieve opsomming van artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). 
     
     21. De rechtbank stelt de gevraagde vergoeding voor reiskosten op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Bpb vast overeenkomstig het tarief van artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Dit komt neer op in totaal € 17,66, zijnde de kosten van een reis per openbaar vervoer (bus en metro) van de woonplaats van eiser naar de rechtbank volgens www.9292ov.nl. De eerste zitting heeft plaatsgevonden in Dordrecht (€ 13,36) en de nadere zitting in Rotterdam (€ 4,30). 
     
     22. Tijdens de nadere zitting heeft verweerder – na het voorlopige oordeel van de rechtbank over de ontvankelijkheid in bezwaar – desgevraagd aangegeven de aanmaningskosten van € 17,- aan eiser terug te zullen betalen. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [2] Zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee). 
       [3] Ter zitting van 8 juni 2022 was er verwarring over de indiening van dit stuk. Naderhand is gebleken dat dit stuk op 28 maart 2022 is ontvangen door de rechtbank en op 14 april 2022 is doorgestuurd naar eiser.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de waarde van de woning, en tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 50.000. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Beroep op betalingsonmacht 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende heeft met dagtekening 16 augustus 2022 een beroep op betalingsonmacht gedaan. Bij brief van 18 augustus 2022 heeft de griffier belanghebbende verzocht gegevens over zijn inkomen en vermogen te verstrekken. In zijn reactie heeft belanghebbende het beroep op betalingsonmacht onderbouwd met een (deel van een) bankafschrift. Op dit bankafschrift is onder andere een bijschrijving van de Sociale Verzekeringsbank te zien per datum 23 augustus 2022 van € 1.160,61. Bij brief van 14 september 2022 is belanghebbendes beroep op betalingsonmacht afgewezen. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Een beroep op betalingsonmacht wordt gehonoreerd indien belanghebbende aannemelijk maakt dat hij – op de datum waarop het griffierecht uiterlijk op de rekening van het gerecht moet zijn bijgeschreven dan wel ter griffie moet zijn gestort – het netto-inkomen waarover hij maandelijks kan beschikken minder bedraagt dan 95 percent van de voor een alleenstaande geldende (maximale) bijstandsnorm, en dat hij voorts niet beschikt over vermogen waaruit het verschuldigde griffierecht kan worden betaald. 
       
     
     
       5.1.3. 
       De maximale bijstandsnorm voor een alleenstaande bedraagt met ingang van 1 juli 2022 € 1.101,82. Dit betekent dat, wil sprake zijn van een situatie waarin een rechtzoekende verkeert in betalingsonmacht als bedoeld in voormelde zin, het maandelijkse netto-inkomen van belanghebbende minder moet bedragen dan € 1.046,72. Omdat uit het door belanghebbende toegestuurde bankafschrift blijkt dat zijn maandelijkse netto-inkomen hoger is dan € 1.046,72, is het beroep op betalingsonmacht terecht afgewezen. 
       
     
     
       5.1.4. 
       Belanghebbende heeft het in rekening gebrachte griffierecht van € 136 betaald, zodat het Hof overgaat tot de beoordeling van het geschil. 
       
       
         
           Waarde 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, dan wel een jaar ná de waardepeildatum.  
       
     
     
       5.3. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij de marktwaarde van de woning naar de waardepeildatum heeft bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat deze methode van systematische vergelijking geen juiste methode is om de waarde van zijn woning te bepalen omdat zijn huis te veel afwijkt van andere woningen. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
       
     
     
       5.6. 
       Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, bijgebouwen en ligging goed vergelijkbaar met de woning. De enkele omstandigheid dat de woning in slechte staat van onderhoud verkeert maakt niet dat de woning niet vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       5.7. 
       De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 114.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van de woning op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties. 
       
     
     
       5.8. 
       Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem verlangd worden dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 
       
     
     
       5.9. 
       De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd. Verder heeft hij een tabel met de aan de woning toegekende factoren voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen (KOUDV-factoren) van de woning overgelegd. Deze KOUDV-factoren variëren van 1 (slecht) tot en met 5 (uitstekend). Hij heeft ter zitting toegelicht dat aan de vergelijkingsobjecten ook KOUDV-factoren zijn toegekend en dat zodoende rekening is gehouden met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten. De toegekende factor resulteert in een aftrek dan wel een opslag van de waarde, aldus de Heffingsambtenaar. Dit heeft voor de woning geresulteerd in een bedrag van € 260 per m² waar de Heffingsambtenaar mee heeft gerekend. 
       
     
     
       5.10. 
       Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag en de tabel voldoen niet aan de vereisten van inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Hoewel KOUDV-factoren van de woning zijn overgelegd, is niet inzichtelijk gemaakt welke KOUDV-factoren aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. Ook heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt welke waardeopslag of waardedaling hij heeft toegekend aan een factor. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat indien bijvoorbeeld een factor 2 wordt toegekend de gemiddelde waarde per m2 verlaagd wordt met € 80 of € 160. Het is hierbij echter niet duidelijk van welke gemiddelde waarde de Heffingsambtenaar is uitgegaan. De door de Heffingsambtenaar voor de woning berekende waarde van € 260 per m² is daarom niet inzichtelijk gemaakt voor het Hof, zodat niet te controleren valt of de voor de woning berekende waarde per m² van € 260 te hoog is. 
       
     
     
       5.11. 
       Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 50.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
       
     
     
       5.12. 
       Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 50.000 ook niet aannemelijk gemaakt. Zijn stelling in dit verband dat de woning onverkoopbaar is omdat onder meer sprake is van een verstikte vloer en (daardoor) een instabiele fundering, lekkage en flinterdunne beglazing heeft hij niet met bewijs onderbouwd en daarom, bij betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Ook heeft belanghebbende niet concreet gemaakt welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de woning. 
       
     
     
       5.13. 
       De stelling van belanghebbende dat zijn woning door een onafhankelijk taxateur moet worden getaxeerd omdat de taxateurs van de Regionale Belastinggroep onderdeel zijn van de gemeente die zoveel mogelijk geld wil verdienen, kan het Hof niet volgen. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht hebben de taxateurs geen persoonlijk belang bij het vaststellen van een hogere of lagere waarde van de woning en worden zij geacht de waarde op onafhankelijke wijze vast te stellen. Dat de taxateur niet onafhankelijk is geweest bij het vaststellen van de waarde van de woning is niet gebleken. Overigens staat het belanghebbende vrij om zelf een taxateur in te schakelen om de door hem verdedigde waarde te onderbouwen. 
       
     
     
       5.14. 
       Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 114.000. Het Hof komt tot deze waarde gelet op de vergelijkingsobjecten die alle rond de waardepeildatum zijn verkocht en waarvan de verkoopprijzen gemiddeld € 50.000 hoger zijn dan de voor de woning vastgestelde waarde. 
       
       
         
           Slotsom  
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6. 	Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten. Wel ziet het Hof aanleiding, gelet op hetgeen is overwogen in 5.10, de Heffingsambtenaar te gelasten het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 134 aan belanghebbende te vergoeden.  
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 15 maart 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.