ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:728

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:728 Rechtbank Den Haag , 01-02-2023 / 603850 / HA ZA 20-1171

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-02-01

Zaaknummer: 603850 / HA ZA 20-1171

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:728

---

Dwaling en non-conformiteit; koop woning met ondergrond. Kopers hebben na levering woning gesloopt voor nieuwbouw. IIn bodem blijkt vervuiling ((zware) metalen, asbest en puin) aanwezig te zijn. Geen bouwgrond verkocht. Geen acute saneringsplicht waardoor normaal gebruik als woning niet verhinderd wordt. Vordering wordt afgewezen.

vonnis
 
 
RECHTBANK DEN HAAG
 
 
 
 
Team handel
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/09/603850 / HA ZA 20-1171
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 1 februari 2023
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
 
1
 
[eiser01] ,
 
 
 
2.
 
[eiser02]
 
,
 
 
beiden wonende te [plaats 1],
 
 
eisers,
 
 
advocaat mr. M. Kikkert te Amsterdam,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
 
1
 
[gedaagde01] ,
 
 
 
2.
 
[gedaagde02]
 
,
 
 
beiden wonende te [plaats 2],
 
 
gedaagden,
 
 
advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam.
 
 
 
 
 
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] (beiden in enkelvoud) genoemd worden.
 
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
 
 
 
de bij herstelexploot van 25 november 2020 uitgebrachte dagvaarding met producties;
 
 
 
 
de conclusie van antwoord met productie;
 
 
 
 
het tussenvonnis van 15 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
 
 
 
 
de akte met de conclusie na voorlopig getuigenverhoor van [eisers];
 
 
 
 
de akte met de conclusie van antwoord na voorlopig getuigen van [gedaagden];
 
 
 
 
de akte inbreng producties van [eisers];
 
 
 
 
de akte verandering van eis van [eisers];
 
 
 
 
de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 14 september 2022.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De beoordeling
 
 
Wat is de kern?
 
 
 
 
2.1.
 
 
[gedaagden] heeft een perceel met daarop een bungalow aan [eisers] verkocht en geleverd. [eisers] vordert saneringskosten omdat het perceel volgens hem bodemverontreiniging bevat, waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. [gedaagden] wist niets van de bodemverontreiniging en hoefde dat ook niet te weten. Hij hoefde [eisers] daarom hierover ook niets mede te delen en ook heeft hij geen onjuiste mededeling aan [eisers] gedaan. Daardoor is er ook geen sprake van onrechtmatig handelen van [gedaagden]. Tot slot voldoet het perceel met de bungalow aan de verwachtingen die [eisers] ervan mocht hebben, omdat de bodemverontreiniging niet aan het afgesproken gebruik als woonhuis in de weg staat. Hiervan is geen sprake.
 
 
 
 
 
Wat is er gebeurd?
 
 
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
[eisers] heeft op 23 oktober 2019 de onroerende zaak aan het [adres] te [plaats 3] gekocht van [gedaagden] voor een koopsom van € 900.000,00. Het betreft een bungalow van 151 m2 (hierna: “de woning”) gelegen op een perceel van 3.038 m2 (hierna: “het perceel”).
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
In de koopovereenkomst is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:
 
 
 
 
 
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak
 
 
 
 
 
 
6.1.
 
 
 
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de daarmee op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen bijzondere lasten zijn. (…)
 
 
 
 
 
 
6.3.
 
 
 
 
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
 
 
 
 
(…)
 
 
 
 
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst komen voor rekening en risico van koper.
 
 
 
 
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten, mits is vastgesteld dat verkoper verwijtbaar is c.q. opzettelijk zaken heeft verzwegen. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
 
 
 
 
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade tenzij verkoper een verwijt treft.(…)
 
 
 
 
 
 
6.4.1.
 
 
 
Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die te nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen (..)
 
 
 
 
 
 
6.4.3.
 
 
 
Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (..)”.
 
 
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Het perceel met de woning is op 2 maart 2020 aan [eisers] overgedragen.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Ter voorbereiding op de sloop van de woning en nieuwbouw van een nieuwe woning heeft, in opdracht van [eisers], milieuadviesbureau Adverbo (hierna: Adverbo) in april en mei 2020 een verkennend bodem- en asbestonderzoek en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Adverbo heeft op 29 mei 2020 een rapport uitgebracht.
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Op 16 juli 2020 heeft Adverbo een Rapportage Sanscrit.nl opgesteld. Sanscrit is een instrument om de spoedeisendheid van saneren te bepalen.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
In opdracht van [eisers] heeft ingenieursbureau Tauw B.V. (hierna: Tauw) een
 
second opinion
 
uitgevoerd naar aanleiding van het rapport van Adverbo van 29 mei 2020. Tauw heeft op 7 augustus 2020 een rapport uitgebracht.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op 6 december 2021 heeft er op verzoek van [eisers] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden voor deze rechtbank. [eisers] heeft als getuige doen horen de heer [naam01] (verkopend makelaar van [gedaagden]), de heer [naam02] (hovenier), de heer [naam03] (milieuadviseur, werkzaam bij Tauw), de heer [naam04] (manager directer bij Adverbo) en de heer [naam05] (aankopend makelaar van [eisers]). [gedaagden] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om in contra-enquête getuigen te hoen horen. Het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor is door [eisers] in het geding gebracht als productie 15 bij “conclusie na (voorlopig) getuigenverhoor”.
 
 
 
 
 
Wat vordert [eisers]?
 
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
 
[eisers] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
 
 
 
primair
 
 
 
 
 
 
de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens dwaling gedeeltelijk vernietigt met dien verstande dat de koopsom wordt verminderd met € 285.689,36 dan wel de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt zodat de koopsom wordt verminderd met € 285.689,36;
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 285.689,36;
 
 
 
 
 
subsidiair
 
 
 
 
 
voor recht verklaart dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eisers];
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 286.689,36;
 
 
 
 
 
meer subsidiair
 
 
 
 
 
voor recht verklaart dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW);
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 286.689,36;
 
 
 
 
 
nog meer subsidiair
 
 
 
 
 
voor recht verklaart dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW;
 
 
 
 
de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en [gedaagden] veroordeelt tot terugbetaling van € 286.689,36;
 
 
 
 
 
uiterst subsidiair
 
 
 
 
 
de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, omdat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst, dan wel de tussen partijen gesloten overeenkomst gedeeltelijk vernietigt wegens dwaling en/of voor recht verklaart dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eisers];
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag dan wel tot een schadevergoeding nader op te maken bij staat;
 
 
 
 
 
in alle gevallen
 
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.499,44 aan redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade;
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente, proceskosten en nakosten;
 
 
 
 
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de kosten van het voorlopig getuigenverhoor;
 
 
 
 
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de toe te wijzen bedragen.
 
 
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
[gedaagden] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis, zodat de rechtbank op de vermeerderde eis zal rechtspreken.
 
 
 
 
 
Partijen zijn normaal gebruik als woonhuis overeengekomen
 
 
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
De rechtbank stelt voorop dat [gedaagden] aan [eisers] volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst een woonhuis heeft verkocht en het normale gebruik als woonhuis heeft gegarandeerd. Met dit gebruik heeft [eisers] ingestemd. Onder het normale gebruik als woonhuis valt in principe niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als bouwgrond. Wil hier sprake van zijn, dan moeten partijen dit hebben afgesproken (vgl. Hoge Raad, 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU24140). Dat (de makelaar van) [eisers] bij de bezichtiging en het uitbrengen van het bod genoemd zou hebben dat de woning gesloopt zou worden en dat [eisers] nieuwbouw wilde plegen, is echter onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagden] ermee heeft ingestemd dat hij instaat voor het gebruik als bouwgrond voor een nieuwbouwwoning. Dat partijen dit specifieke gebruik zijn overeengekomen blijkt verder ook nergens uit. Het door partijen overeengekomen normale gebruik ziet daarom alleen op “normaal gebruik als woning”. Daaronder valt ook het normale gebruik van de tuin.
 
 
 
 
 
Het beroep op dwaling slaagt niet
 
 
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
[eisers] stelt in het kader van de
 
primaire vordering
 
dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eisers] voert aan dat de bodem van het perceel ernstig verontreinigd was doordat er metalen en asbest in de grond aanwezig waren. Ook was het perceel onder- en bovengronds bezaaid met puin (waaronder betonplaten) en scherven. Volgens [eisers] was [gedaagden] hiervan op de hoogte of had hij hiervan op de hoogte moeten zijn. [gedaagden] voert aan dat [eisers] hem had moeten inlichten, omdat [gedaagden] wist dat [eisers] de grond als bouwgrond ging gebruiken en dat het perceel hiervoor niet geschikt was. Als [eisers] de juiste voorstelling van zaken had gehad, dan had hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. [gedaagden] betwist dit.
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
In artikel 6:228 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is indien:
 
 
 
 
de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
 
 
 
 
de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
 
 
 
 
de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
 
 
 
 
 
 
 
2.14.
 
 
De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [eisers] op deze vormen van dwaling niet slaagt en zal dit hierna per grond toelichten, te beginnen met de gestelde schending van de mededelingsplicht (artikel 6:228 lid 1 sub b BW).
 
 
 
 
 
2.15.
 
 
In principe moet [gedaagden] mededeling doen van de aanwezigheid van een grote hoeveelheid stenen/gruis en andere verontreiniging in de bodem die het veilig gebruik en normaal beheer van de tuin onmogelijk maakt. Zoals hiervoor is vastgesteld valt hier het gebruik als bouwgrond niet onder. Voor een geslaagd beroep op dwaling is in ieder geval noodzakelijk dat [gedaagden] wist of had moeten weten van de bodemverontreiniging.
 
 
 
 
 
2.16.
 
 
De rechtbank is van oordeel dat niet vast komt te staan dat [gedaagden] wist of had moeten weten van bodemverontreiniging, die normaal gebruik van de tuin verhindert en dat [gedaagden] dit ook niet had moeten weten. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagden] wist van de bodemverontreiniging en hem hierover ten onrechte niet heeft ingelicht. [eisers] heeft hiertoe aangevoerd dat de aanwezigheid van puin in de bodem een aanwijzing is voor de aanwezigheid van zwaardere verontreiniging. [eisers] onderbouwt dit met de verklaring die [naam03] (de milieuadviseur die het rapport van Tauw heeft opgesteld) tijdens het voorlopig getuigenverhoor heeft afgelegd:
 
“Als er puin op de locatie aanwezig is en het is zichtbaar aan de oppervlakte, dan geeft dat een indicatie voor de aanwezigheid van asbest en mogelijk ook zware metalen”
 
. Een dergelijke algemene verklaring is echter onvoldoende om ervan uit te kunnen gaan dat er ook in dit geval verontreiniging in de bodem zat, waarmee [gedaagden] bekend was of had moeten zijn. [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij de grond onder de bovenlaag weinig tot niet heeft geroerd. Dit blijkt volgens hem ook uit de aanwezigheid van dichte begroeiing. Ook wijst hij op de verklaring van de heer [naam02] , de hovenier van [gedaagden], die tijdens het voorlopig getuigenverhoor onder meer heeft verklaard: “
 
Ik vond de tuin wat rommelig, maar ik ben geen echte rommel tegengekomen bij graafwerkzaamheden.”
 
. Volgens [gedaagden] heeft hij nooit iets aan het grasveld heeft gedaan en waren de bosschages en struiken al aanwezig toen hij het perceel kocht. Dit heeft [eisers] niet betwist. Het staat daarom vast dat er dichte begroeiing aanwezig was. Daar de aanwezigheid van struiken en dichte bosschages kan worden aangenomen dat [gedaagden] over een groot oppervlak de grond onder de bovenlaag weinig tot niet heeft geroerd. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] erkend dat hij planten heeft gekweekt, maar hij heeft toegelicht dat dit kleine planten waren en dat de kweek voor een deel plaatsvond in potten. Dit heeft [eisers] niet betwist, waaruit volgt dat [gedaagden] ook bij de kweek van planten de grond niet heeft hoeven roeren. Uit het voorgaande volgt dat niet vaststaat dat [gedaagden] bekend was of had moeten zijn met de aanwezigheid van puin in de bodem. Dit betekent ook dat, zover de aanwezigheid van veel puin in de bodem een aanwijzing zou zijn voor zwaardere verontreiniging, een dergelijke aanwijzing heeft ontbroken. [eisers] heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat [gedaagden] wist of had moeten weten van bodemverontreiniging. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat [gedaagden] geen mededelingsplicht heeft geschonden. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW is dan ook geen sprake.
 
 
 
 
 
2.17.
 
 
Ook van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW is geen sprake. In artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagden] niet bekend was met bodemverontreiniging die normaal gebruik in de weg staat. Zoals hiervoor vastgesteld gaat het om normaal gebruik als woning en valt het gebruik als bouwgrond hier niet onder. Door deze bepaling in de koopovereenkomst op te nemen verklaart [gedaagden] dat hij niet bekend was met eventuele bodemverontreiniging die normaal gebruik in de weg staat. Anders dan [eisers] veronderstelt, geeft [gedaagden] hiermee niet de garantie af dat er geen bodemverontreiniging was. [gedaagden] verklaart slechts dat hij hiermee niet bekend was. Door dit te verklaren heeft [gedaagden] geen onjuiste mededeling gedaan. Onder 2.16 heeft de rechtbank namelijk vastgesteld dat [gedaagden] niet wist van de gestelde bodemverontreiniging en ook geen aanleiding had hoeven hebben om bodemverontreiniging te vermoeden.
 
 
 
 
 
2.18.
 
 
Van dwaling kan ook nog sprake zijn als beide partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan (artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling is nodig dat [gedaagden] als verkoper moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor [eisers] als koper van beslissende betekenis was. Het is aan [gedaagden] om te stellen dat het voor hem niet kenbaar was dat de bodemverontreiniging voor [eisers] van beslissende betekenis was voor het sluiten van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft gesteld dat [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst nooit vragen heeft gesteld over de bodemgesteldheid en eventuele verontreiniging. [gedaagden] heeft dit niet betwist. Het komt dan ook niet vast te staan dat het voor [gedaagden] kenbaar was dat de gestelde bodemverontreiniging voor [eisers] van beslissende betekenis was voor het al dan niet sluiten van de koopovereenkomst. Van wederzijdse dwaling is daarom geen sprake.
 
 
 
 
 
2.19.
 
 
Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van [eisers] op dwaling niet. De
 
primaire
 
vordering tot (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst en wijziging van de koopovereenkomst door de koopprijs met een bedrag van € 286.689,36 te verminderen zal daarom worden afgewezen.
 
 
 
 
 
[gedaagden] heeft niet onrechtmatig gehandeld
 
 
 
 
 
 
 
2.20.
 
 
[eisers] stelt dat [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door de op hem rustende mededelingsplicht te schenden. Onder 2.16 heeft de rechtbank vastgesteld dat [gedaagden] geen mededelingsplicht heeft geschonden. Van onrechtmatig handelen is reeds om deze reden daarom geen sprake. Dit leidt ertoe dat de
 
subsidiaire vordering
 
tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en betaling van schadevergoeding van € 286.689,36 zal worden afgewezen.
 
 
 
 
 
Non-conformiteit
 
 
 
 
 
 
 
2.21.
 
 
 
 
Meer subsidiair en nog meer subsidiair
 
vordert [eisers] een verklaring voor recht dat de geleverde onroerende zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst, in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. In beide gevallen vordert [eisers] betaling van € 286.689,36,subsidiair als schadevergoeding en meer subsidiair als ongedaanmakingsverbintenis na gedeeltelijke ontbinding. [eisers] legt hieraan ten grondslag dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst oplevert, omdat het perceel niet voldoet aan de verwachtingen die hij ervan mocht hebben. Volgens [eisers] is de bodem verontreinigd met a. koper, zink, nikkel en asbest onder de weg, b. lood en c. stenen en puin. Volgens [eisers] leidt de aanwezigheid van deze verontreiniging tot non-conformiteit. [gedaagden] betwist dit.
 
 
 
Wat zijn partijen overeengekomen over eventuele gebreken?
 
 
 
 
 
 
 
2.22.
 
 
Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst bevat over de (non-)conformiteit een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW.
 
 
 
 
2.23.
 
 
Omdat partijen een regeling overeengekomen zijn die afwijkt van artikel 7:17 BW moeten de gevorderde verklaringen voor recht dat de geleverde onroerende zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW alleen al om die reden afgewezen worden. De gevorderde schadevergoeding en de gedeeltelijke ontbinding moeten worden beoordeeld op basis van hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst.
 
 
 
 
2.24.
 
 
In artikel 6.1 is overeengekomen dat verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling draagt koper in principe het risico van de aanwezigheid van gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens de heersende jurisprudentie moet onder “normaal gebruik als woning” worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze komen voor rekening en risico van koper.
 
 
 
 
2.25.
 
 
Indien bodemverontreiniging het normaal gebruik van de zaak als woning verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit. Indien de verontreiniging het normaal gebruik van de zaak als woonhuis niet in de weg staat, valt de verontreiniging onder het bereik van artikel 6.1. van de koopovereenkomst en levert de verontreiniging geen non-conformiteit op.
 
 
 
 
2.26.
 
 
Het geschil tussen partijen ziet niet op de woning, maar op (de bodem van) de tuin. [eisers] mocht er van uitgaan dat ook de tuin de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Anders dan [eisers] stelt, zijn partijen het bijzondere gebruik van de tuin als moestuin niet overeengekomen. [gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd dat de moestuin nog geen tien procent van het totale oppervlak van het perceel beslaat en dat van deze tien procent een gedeelte werd gebruikt voor de teelt van snijbloemen. De bestemming “moestuin” is daarmee ondergeschikt aan de bestemming “wonen met tuin”. Dat betekent dat, zelfs in het geval de aanwezige bodemverontreiniging het gebruik van de moestuin zonder sanering belemmert of zelfs geheel onmogelijk maakt, dit niet het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
 
 
 
 
2.27.
 
 
 
[eisers] stelt dat de aangetroffen bodemverontreiniging normaal gebruik van de tuin in de weg staat. Deze stelling is in zijn algemeenheid onjuist. Er is alleen sprake van bodemverontreiniging die normaal gebruik in de weg staat, als de hoeveelheid aanwezige stoffen dusdanig onaanvaardbare humane risico’s oplevert dat er een acute saneringsplicht bestaat. Op [eisers] rust de stelplicht – en bij voldoende betwisting – de bewijslast dat hiervan sprake is. De door de heer [naam04] , onderzoek van Adverbo, afgelegde verklaring dat hij zijn eigen kinderen niet in de grond zou hebben laten spelen, is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat er sprake is geweest van bodemverontreiniging die normaal gebruik in de weg staat. Het ligt op de weg van [eisers] om de verontreiniging te onderbouwen met specifieke normen en overschrijdingen daarvan en [eisers] moet aantonen dat er een acute saneringsplicht bestaat. De rechtbank zal de stellingen van partijen hierover hierna beoordelen.
 
 
 
Verontreiniging door koper, zink, nikkel en asbest onder de weg
 
 
 
 
 
 
 
2.28.
 
 
 
Tussen partijen is niet in geschil dat er koper, zink en nikkel in de bodem zit in een hoeveelheid waardoor de toegestane waardes worden overschreden. Deze verontreiniging leidt, zoals hiervoor overwogen, echter alleen tot non-conformiteit als er een acute saneringsplicht is. Een dergelijke saneringsplicht kan niet uit de door [eisers] in het geding gebrachte rapporten worden afgeleid. Zo is in het rapport van Adverbo van 29 mei 2020 vermeld:
 
“In verband met de sterk verhoogd gemeten gehalten aan zink, nikkel en koper is een risico-analyse (Sanscrit) uitgevoerd om te bepalen of sprake is van spoedeisendheid tot saneren. Hieruit blijkt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging dat niet met spoed gesaneerd hoeft te worden”
 
.
 
 
[eisers] heeft een
 
second opinion
 
van dit rapport laten uitvoeren door Tauw. In het rapport van Tauw is vermeld:
 
 
 
Voor de parameters koper, nikkel en zink bleken inderdaad verkeerde waarden ingevoerd. Dit had echter geen gevolgen voor het eindoordeel dat er wel sprake is van humane risico’s bij het gebruik moestuinen/volkstuinen.
 
 
 
 
Voor de bodemgebruiken “plaatsen waar kinderen spelen” en “wonen met tuin” is er geen sprake van onaanvaardbare risico’s.”.
 
 
 
Weliswaar komt Tauw tot de conclusie dat er risico’s bestaan voor de gezondheid van mensen, maar deze risico’s bestaan alleen bij het gebruik van de grond als moestuin. Partijen zijn dit bijzondere gebruik niet overeengekomen. Ook op basis van het rapport van Tauw kan dus niet worden vastgesteld dat er een acute saneringsplicht bestaat bij het normaal gebruik als tuin.
 
 
[gedaagden] heeft de rapporten van Adverbo en Tauw laten beoordelen door omgevingsadviesbureau Ortegeo (hierna: Ortegeo). In het rapport van 28 januari 2020 is vermeld:
 
“Wanneer de woning behouden zou zijn behouden of alleen zou zijn verbouwd, zou een bodemsanering niet (of slechts beperkt) noodzakelijk zijn geweest aangezien er geen sprake is van risico’s, afgezien van een eventuele moestuin(..).”
 
. Ortegeo bevestigt dat er geen sprake is van risico’s door de verontreiniging door nikkel, koper en/of zink bij normaal gebruik van de tuin. De inhoud van dit rapport is niet door [eisers] betwist en hij heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat er een acute saneringsplicht is. Een acute saneringsplicht als gevolg van de aanwezigheid van nikkel, koper en/of zink komt dan ook niet vast te staan.
 
 
 
 
 
 
2.29.
 
 
Het staat vast dat er asbest onder de oprit aanwezig is. Deze aanwezigheid leidt alleen tot non-conformiteit is als vast komt te staan dat dit met spoed verwijderd moet worden. Dit is niet het geval. Weliswaar volgt het rapport van Adverbo dat de aanwezigheid van asbest onder de weg ernstige bodemverontreiniging oplevert, maar Tauw concludeert dat er dat ten aanzien van de asbest
 
“geen sprake is van onaanvaardbare risico’s”
 
en
 
“dat er niet met spoed gesaneerd hoeft te worden”
 
. Dit wordt door Ortegeo bevestigd:
 
“Sanering van de asbestverontreiniging had op basis van het besluit Asbestwegen wel moeten plaatsvinden maar daarbij was ook het aanbrengen van een verharding met klinkers, asfalt of beton waarmee de verontreiniging duurzaam wordt afgedekt mogelijk geweest”
 
. Er is dus geen sprake van een gebrek waardoor het normale gebruik als tuin wordt verhinderd.
 
 
 
 
 
2.30.
 
 
Omdat niet komt vast te staan dat de bodemverontreiniging door koper, zink, nikkel en asbest onder de oprit een acute noodzaak tot sanering opleveren, is er reeds om deze reden geen sprake van non-conformiteit.
 
 
 
 
 
Verontreiniging door lood
 
 
 
 
 
 
 
2.31.
 
 
[eisers] stelt dat de hoeveelheid lood in de bodem humane risico’s met zich brengt bij het bodemgebruik “moestuin/ volkstuin”. [gedaagden] betwist dit gemotiveerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of er humane risico’s zijn bij het gebruik als “moestuin/ volkstuin”, omdat partijen dit bijzondere gebruik niet zijn overeengekomen. [eisers] heeft niet gesteld dat de hoeveelheid lood in de bodem in de weg staat aan het normale gebruik als “woonhuis met tuin”. Dit volgt ook niet uit de door [eisers] in het geding gebrachte rapporten. Ook op dit punt is er geen sprake van non-conformiteit.
 
 
 
 
 
Verontreiniging door stenen en puin
 
 
 
 
 
 
 
2.32.
 
 
[eisers] stelt dat de aanwezigheid van stenen en puin in de grond dusdanig gevaarlijk is voor kinderen en (huis)dieren, dat deze aanwezigheid het normale gebruik van de tuin in de weg staat. Dit gevaar is echter alleen aanwezig als het puin en de stenen boven de grond uitkomen. Uit de omstandigheid dat [eisers] tijdens de bezichtiging niets gezien of gevoeld heeft, terwijl hij zich tijdens de bezichtiging naar eigen zeggen voornamelijk geconcentreerd heeft op de tuin en niet op de woning, is een indicatie dat er weinig stenen en puin aan de oppervlakte hebben gelegen. Tegen deze achtergrond had [eisers] meer moeten stellen. Uit (de toelichting op) de foto’s van het in de tuin aangetroffen materiaal kan niet worden afgeleid dat dit puin aan het oppervlak gelegen was.Het komt daarom niet vast te staan dat aan het oppervlakte van de bodem van de dusdanig veel puin aanwezig was dat normaal gebruik van de tuin is verhinderd. Ook op dit punt is er dus geen sprake van non-conformiteit.
 
 
 
 
 
2.33.
 
 
Het voorgaande brengt met zich dat van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst niet is gebleken. De
 
subsidiaire en de meer subsidiaire vorderingen
 
zullen daarom worden afgewezen.
 
 
 
 
 
2.34.
 
 
De
 
uiterst subsidiaire vordering
 
is gegrond op dwaling, onrechtmatig handelen dan wel non-conformiteit. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat deze gronden niet slagen. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.
 
 
 
 
 
Nevenvorderingen worden afgewezen
 
 
 
 
 
 
 
2.35.
 
 
Omdat de hoofdvorderingen worden afgewezen zullen de nevenvorderingen ter zake van de wettelijke rente, de onderzoekskosten, de kosten voor het voorlopig getuigenverhoor ook worden afgewezen.
 
 
 
 
 
[eisers] moet de proceskosten betalen
 
 
 
 
 
 
 
2.36.
 
 
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan griffierecht zal een bedrag van € 1.949,00 worden toegewezen: dit is het totaal van het griffierecht in deze zaak (€ 1.639,00) en griffierecht voor in de verzoekschriftprocedure die heeft geleid tot het voorlopig getuigenverhoor (€ 309,00).
 
 
 
 
De totale kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
 
 
 
- griffierecht € 1.949,00
 
 
- salaris advocaat
 
€ 11.902,50
 
(4,5 punt × tarief VI van € 2.645,00)
 
 
Totaal € 13.851,50
 
 
 
 
 
2.37.
 
 
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beslissing
 
 
De rechtbank
 
 
 
 
3.1.
 
 
wijst de vorderingen van [eisers] af,
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 13.851,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van betaling;
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op
 
 
1 februari 2023.