ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2007:BA6381

Titel: ECLI:NL:GHSGR:2007:BA6381 Gerechtshof 's-Gravenhage , 13-04-2007 / C06/60

Gerecht: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2007-04-13

Zaaknummer: C06/60

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSGR:2007:BA6381

---

Huurrecht. Artikelen 7:213 en 214 BW, goed huurderschap en bestemming.  Vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens tekortkoming door het exploiteren van een professionele hennepkwekerij. Kweek en gebruik van cannabis om medische redenen? Vordering verhuurder toegewezen.

Uitspraak: 13 april 2007 
       Rolnummer: C06/60 
       Zaaknummer rechtbank: 646305 CV EXPL 05-3973 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van 
     
     
     
       STICHTING MAASDELTA GROEP (MDG), 
       voorheen h.o.d.n. Maasdelta [woonplaats], daarvoor h.o.d.n. Woning Stichting 
       Maassluis, 
       gevestigd te Spijkenisse, 
       appellante, 
       hierna te noemen: MDG, 
       procureur: mr. E.J.P. Nolet, 
     
     
     tegen 
     
     
       [GEÏNTIMEERDE], 
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       procureur: mr. L.A.M.G. Wellen. 
     
     
     
     Het geding 
     
     1.	Bij exploot van 28 december 2005 is MDG in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 oktober 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met pro-ducties) heeft MDG drie grieven opgeworpen. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (eveneens met producties) de grieven bestreden. Op 2 maart 2007 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, MDG door mr. N.C. van Eck, advocaat te Rotterdam, en [geïntimeerde] door mr. E. van Veenendaal, advocaat te Ro-zenburg. Ter zitting is door beide raadslieden een pleitnota overgelegd. Tot slot heeft [geïntimeerde] zijn stukken overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd. 
       
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       2.1	In haar vonnis van 11 oktober 2005 heeft de rechtbank als tussen partijen vaststaand aangemerkt dat  
       a.	[geïntimeerde] van Woning Stichting Maassluis (verder: WSM), thans ge-naamd MDG, de woning te [woonplaats] huurt tegen een huurprijs van laat-stelijk € 274,56; 
       b.	op 1 februari 2005 de politie een inval heeft gedaan in de woning en daarbij hennepplanten en een aantal lampen en potten met aarde zijn aangetroffen. 
     
     
     
       2.2	Tegen deze vaststelling is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. Daarnaast staat tussen partijen in hoger beroep ook het volgende vast: 
       c.	de huurovereenkomst houdt onder meer in  
       -	dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woon-ruimte ten behoeve van huurder en leden van zijn gezin; 
       -	dat de verschuldigde huurprijs bij vooruitbetaling vóór de eerste dag van iedere maand moet worden voldaan; 
       d.	artikel 11 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden luidt: 
       “1.	Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…) 
       3.	Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt ver-oorzaakt.” 
       Artikel 16 van deze huurvoorwaarden luidt: 
       “1.	Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van de WSM geen veranderingen aan het gehuurde of de bijbehorende voorzieningen aanbrengen. Onder het aan-brengen van veranderingen wordt in dit artikel onder meer verstaan: 
       -	aan- bij- of verbouwen; 
       -	(…) 
       -	het aanbrengen van pleister- en metselwerken (…)” 
       e.	het proces-verbaal van bevindingen van de Politie Rotterdam Rijnmond […] houdt onder meer het volgende in: 
       “Op dinsdag 1 februari 2005, omstreeks 10.25 uur, gingen wij verbalisanten (…) naar [woonplaats]. Op aanbellen werd er open gedaan. Nadat wij hadden medegedeeld aan de bewoner waarvoor wij kwamen hebben wij toestemming gevraagd aan de bewoner of wij in zijn woning mochten kijken. Met toestemming van de bewoner stel-den wij in de woning een onderzoek in. De woning betrof een vierkamer maissionette op de tweede etage van een flat. In een van de slaapkamers waarvan de deur geslo-ten was maar niet afgesloten, troffen wij een inwerking zijnde hennepkwekerij aan. Wij zagen dat de kamer door middel van een gipsen wand in drie gedeeltes was ver-deeld. In een ruimte stonde zes grote moederplanten en een aantal lege potten. In de andere ruimte stonden 100 hennepplanten en 539 stekken. In de derde ruimte die werd gebruikt als een soort halletje lag een vuilniszak met daarin 250 gram aan ge-droogde toppen. 
       De planten in genoemde ruimten werden belicht door drie assimilatielampen en 6 TL- buizen. Ook waren beide ruimtes voorzien van een afzuigsysteem. (…) 
       Hierop namen wij de volgende goederen inbeslag: 
     
       
     
       106	Hennepplanten 
       539	Hennepstekken 
       3	Assimilatielampen 
       3	Bijbehorende armaturen 
       3	Transformatoren 
       2	Afzuiger aanjagers 
       2	Koolstoffilters 
       3	Ventilatoren 
       2	Dompelpompen 
       1	Luchtpomp 
       2	Multifan 
       2	Thermostaten 
       6	TL-lampen 
       3	Tijdschakelaars 
       7	flacons vloeistof 
     
       
     
       (…) 
       Op ons verzoek verscheen personeel van Energie bedrijf [X] ter plaatse. Employe, [AA] deed onderzoek in de woning en verklaarde dat er van strafbare feiten ten aan-zien van [X] geen sprake was. Alle electriciteitsverbruik voor de hennepteelt werd ge-registreerd door de electriciteitsmeter. 
       f.	het proces-verbaal van verhoor verdachte van de Politie Rotterdam Rijnmond […] houdt als verklaring van [geïntimeerde] onder meer het volgende in: 
       	“(…) Ik zit in de WAO omdat ik drie jaar geleden een ernstig auto ongeluk heb gehad en daardoor is mijn ruggemerg geknakt op meerdere plekken (dubbele whiplash). Ik ben verslaafd aan roken, sigaretten en ben gebruiker van valium en marihuana. Vali-um en Marihuana is om medische redenen. (…) “(I)k blow (al) vanaf mijn vijftiende (…).”  
       U zegt mij dat u 539 stekjes hebt meegenomen, maar ik bestrijd dat want officieel zijn dat geen stekjes, er zit geen wortel aan. Dit noem ik bladmateriaal. Ik had het twee dagen geleden gestekt. (…) 
       Graag wil ik in deze verklaring vermelden dat ik de agenten toestemming heb gege-ven om in mijn woning te kijken, maar niet in afgesloten ruimtes. Ook wil ik verklaren dat ik na binnenkomst van de agenten pas de huiszoekingsbevel heb gezien. (…)” 
       g.	Bij vonnis van de Politierechter te Rotterdam van 5 september 2005 is [geïn-timeerde] ter zake van opzettelijk handelen in strijd met een in artikel 3, onder B, van de Opiumwet gegeven verbod, gepleegd te [woonplaats] op 1 februari 2005, veroordeeld tot een gevangenisstraf van 2 maanden voorwaardelijk en een werkstraf van 40 uur. [geïntimeerde] is van dit vonnis niet in hoger be-roep gekomen.  
     
     
     3.1	Bij inleidende dagvaarding heeft MDG gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, machtiging van MDG de ontruiming zonodig uit te voeren met behulp van politie en justitie en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 271,30 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde vanaf 1 juli 2005 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.  
     
     3.2	MDG heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door het vestigen van een hennepkwekerij in de woning ernstig en toerekenbaar tekortschiet. Zowel op grond van de algemene huurvoorwaarden, als de bepalin-gen van de wet, is [geïntimeerde] verplicht het gehuurde als een goed huurder te gebruiken, overeenkomstig de bestemming woonruimte. Door het, zonder toe-stemming, vestigen van een hennepkwekerij in het gehuurde, handelt [geïnti-meerde] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen van de huurovereenkomst en gedraagt hij zich niet als goed huurder. [geïntimeerde] heeft namelijk illegale handelingen verricht en er waren illegale middelen in het gehuurde. Er is overlast veroorzaakt, dan wel de reële kans op overlast, gevaar, schade en waardevermindering van het perceel in het leven geroepen. Hierbij dient ondermeer gedacht te worden aan de algemeen bekende stank-, warmte-, wateroverlast en de buitengewone water- en energiebehoefte van een hennep-kwekerij, waarop de voorzieningen in het gehuurde pand niet zijn berekend. [geïntimeerde] heeft i.c. gehandeld in strijd met de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, die hem juist verplichten om de nodige maatregelen te ne-men ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde, aldus MDG. 
     
     3.3	Na door [geïntimeerde] gevoerd verweer heeft de rechtbank bij het be-streden vonnis de vorderingen afgewezen. De rechtbank overwoog daartoe dat niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat sprake is geweest van hennep-teelt met een bedrijfsmatig karakter. Gezien de uit de stukken en de daarop ter comparitie gegeven toelichting van partijen gebleken aard en de omvang van de hennep-teelt in het gehuurde, kan niet worden geconcludeerd dat er sprake is van een zodanige ernstige schending van de verplichting het gehuurde te gebrui-ken overeenkomstig de contractuele bestemming dat er een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet volgen. [geïntimeerde] stelt dat hij ongeveer honderd stekjes had staan en slechts zes bloeiende planten met wat apparatuur. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet anders te benoemen dan als een hennepkwekerij, waarbij het aantal stekjes meetelt. Ge-zien echter het geringe aantal bloeiende planten en de beperkte apparatuur die ook nog door een erkend installateur is aangelegd, waarbij geen illegale stroom is afgetapt, moet, aldus de rechtbank, de conclusie zijn dat hier geen sprake is van een commercieel opgezette hennepkwekerij. Dit levert geen toerekenbare tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding recht-vaardigt, aldus de rechtbank.  
     
     4.	MDG komt bij memorie van grieven met drie grieven op tegen het vonnis van de rechtbank. De grieven luiden als volgt: 
     
     
       Grief 1: 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter het volgende overwogen: 
       "Op grond van de overgelegde foto's, de aangetroffen outillage, het aantal plan-ten en het feit dat een kleine (slaap)kamer van 2 bij 3 meter slechts voor een deel werd gebruikt voor hennepteelt, kan niet zonder meer worden geconclu-deerd dat sprake is geweest van hennepteelt met een bedrijfsmatig karakter. De woning bestaat uit een woonkamer en drie slaapkamers.’’ 
       In de toelichting op deze grief betoogt MDG onder verwijzing naar het in rov. 2.2 sub e. geciteerde proces-verbaal dat moet worden geconcludeerd dat sprake is geweest van hennepteelt met een bedrijfsmatig karakter. MDG wijst hiervoor mede op de aanwijzing van het College van Procureurs-Generaal met betrekking tot het opsporings- en vervolgingsbeleid waarin de prioriteit gelegd wordt bij de bedrijfsmatige teelt.  MDG voert aan dat bij de beantwoording van de vraag wat onder “bedrijfsmatige teelt” moet worden verstaan, volgens deze aanwijzing een aantal factoren een rol spelen: 
       - de hoeveelheid planten; de grens is daarbij gesteld op vijf stuks. Slechts het kweken van maximaal vijf planten wordt derhalve aangemerkt als te zijn bestemd voor privé-gebruik; 
       - de inrichting van de hennepkwekerij; de luchtzuivering, verwarming, bevloeiing. 
     
     
     
       Grief 2: 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter het volgende overwogen: 
       "Gezien de uit de stukken en de daarop ter comparitie gegeven toelichting van partijen gebleken aard en de omvang van de hennepteelt in het gehuurde, kan thans niet worden geconcludeerd dat er sprake is van een zodanige ernstige schending van de verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming, te weten als woning, dat er een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet volgen.” 
     
     
     Volgens de toelichting op deze grief volgt uit artikel 6:265 lid 1 BW dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hennepteelt, niet zijnde voor eigen gebruik, in een woning valt in elk geval niet onder de noemer "van bijzon-dere aard" of "geringe betekenis". 
     
     
       Grief 3: 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter het volgende overwogen: 
       "Gedaagde erkent dat hij ongeveer honderd stekjes had staan en slechts zes bloeiende planten met wat apparatuur. Dat is naar het oordeel van de kanton-rechter niet anders te benoemen dan als een hennepkwekerij, waarbij het aantal stekjes meetelt. Gezien echter het geringe aantal bloeiende planten en de be-perkte apparatuur, die ook nog door een erkend installateur is aangelegd, waarbij geen illegale stroom is afgetapt, althans is het tegendeel gesteld noch gebleken, moet de conclusie zijn dat hier geen sprake is van een commercieel opgezette hennepkwekerij. Enig gevaar, schade of waardevermindering heeft zich niet voorgedaan. Overlast is slechts veroorzaakt door de inval. 
       Eiseres heeft geen of in ieder geval onvoldoende omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel nopen. Dit levert hier geen toerekenbare tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, die de gevorderde ontbinding recht-vaardigt.” 
     
     
     De toelichting op deze grief poneert dat het op grond van vaste jurisprudentie inzake hennepteelt in woningen niet relevant is of de overlast, schade en/of het gevaar zich al of niet hebben gerealiseerd. MDG merkt op dat zij op grond van artikel 12a lid 1 van het Besluit Beheer Sociale Huursector de verplichting heeft te waken voor de woonomgeving van de door haar verhuurde woningen. MDG vreest voor verloedering van de buurt en haar woningen waardoor leegstand het gevolg kan zijn.  
     
     
       5. Het hof overweegt ten aanzien van de grieven 1 en 3, die zich lenen voorge-zamenlijke behandeling, als volgt. 
       5.1	Het hof neemt voor de beoordeling tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] wist dat MDG het hebben van een hennepkwekerij in de door [geïntimeerde] van haar gehuurde woning niet toestond. Immers, op daartoe strekkende vragen van het hof ter gelegenheid van de pleidooien heeft [geïntimeerde] geantwoord dat “Je elke wijziging hoort aan te vragen” maar dat hij niet heeft overwogen om aan MDG toestemming voor het aanpassen van de elektrische installatie van de woning ten behoeve van de hennepkwekerij te vragen “omdat je als particulier die toestemming niet kunt krijgen” en “je jezelf daarmee op voorhand al verraadt.” Teneinde, gelet op de door partijen gevoerde discussie over de al dan niet in punt 4. van de MvA van [geïntimeerde] te lezen erkenning, misverstand te voor-komen: het hof heeft hier niet het oog op de strafrechtelijke kant van het telen, bereiden, bewerken of verwerken als bedoeld in de dagvaarding in de strafzaak tegen [geïntimeerde], maar op de verhouding tussen partijen uit hoofde van de huurovereenkomst met inbegrip van de algemene voorwaarden (zie rov. 2.2 sub d. en hierna rov. 5.3). 
     
     
     
       5.2	[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat van wat er bij hem is aangetroffen “niet gezegd (kan) worden dat zulks een hennepkwekerij is als bedoeld in de wet noch als bedoeld in de rechtspraak terzake, zodat er gesteld kan worden dat er welgeteld 1 plant is aangetroffen boven het toegestane gedoogbeleid.” Dit stand-punt is evenwel onjuist. Wat er zij van het antwoord op de vraag of [geïntimeer-de] ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg door zijn mededeling “volgens mij (stonden er) hooguit 100 stekjes in de woning en 6 bloeiende planten” in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv. een onjuiste voor-stelling van zaken heeft gegeven met betrekking tot de omvang van de hennep-kwekerij, in hoger beroep is op basis van het in rov. 2.2 sub e. vermelde proces-verbaal komen vast te staan dat zich in de woning een als een professionele hennepkwekerij met een bedrijfsmatig karakter te duiden hennepkwekerij be-vond. Het hof heeft daarbij het oog op de aantallen aangetroffen (al dan niet bloeiende) planten en stekken,  waarbij geldt dat de door [geïntimeerde] bij MvA onder 11 genoemde 96 planten en “slechts  462 stekken” niet tot een ander oordeel leiden, de volgens genoemd proces-verbaal inbeslaggenomen appara-tuur en de inrichting van de kwekerij. Daar komt bij dat door de, kennelijk onher-roepelijk geworden, strafrechtelijke veroordeling van [geïntimeerde] is komen vast te staan dat hij niet voldeed aan de door MDG bedoelde aanwijzing van het College van Procureurs-Generaal met betrekking tot het opsporings- en vervol-gingsbeleid, waarmee het hiervoor aangenomen professionele en bedrijfsmatige kararakter wordt onderstreept. Het hof deelt dus niet de visie van [geïntimeerde] dat MDG van een mug een olifant maakt maar is daarentegen van oordeel dat [geïntimeerde] de omvang van de kwekerij bagatelliseert.  
       Ten slotte vermeldt het hof dat het geen aanleiding ziet in te gaan op de door [geïntimeerde] bedoelde onrechtmatige bewijsvergaring wegens het zonder toestemming binnentreden in of betreden van (een kamer in) zijn woning door verbalisanten, nu [geïntimeerde] in zijn conclusie van antwoord onder 31 heeft gesteld dat “dat in deze procedure niet relevant is” waarmee hij deze kwestie kennelijk niet tot verweer maakt in deze procedure. 
     
     
     5.3	MDG heeft als productie 1 bij memorie van grieven de schriftelijke huur-overeenkomst overgelegd. Deze mede door [geïntimeerde] ondertekende over-eenkomst houdt onder meer in dat daarop van toepassing zijn de “Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte de datum 19 mei 1993” en dat [geïntimeerde] verklaart deze voorwaarden te hebben ontvangen. Hoewel voor-gedrukt in de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] door ondertekening daar-van in beginsel op voet van artikel 6:231 sub c. BW de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst aanvaard. Bij gebreke van enige onderbouwing faalt in dit licht bezien de stelling van [geïntimeerde] (CvA sub 23) dat hij van de algemene huurvoorwaarden niet op de hoogte is gebracht (art. 6:233 sub b.). Nu het hof voorts niet van oordeel is dat het bepaalde in de artikelen 11 en 16 van de algemene voorwaarden als geciteerd in rov. 2.2 sub d. buiten toepassing moet worden gelaten omdat het onredelijk bezwarend is, staat het aan MDG vrij daarop een beroep te doen.  
     
     5.4	Handelend als vermeld in rov. 5.1 en 5.2 is [geïntimeerde] jegens MDG tekort-geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft zich niet als goed huurder gedragen en bovendien de woning in strijd met de overeengekomen bestemming als woonruimte gebruikt voor een professionele hennepkwekerij met een bedrijfsmatig karakter na het daartoe aanpassen van de woning. Dat betekent dat de grieven 1 en 3 gegrond zijn. 
     
     
       Ten aanzien van grief 2 
       5.5	Naar luid van rov. 3.4 van HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 “(wettigt) wanprestatie in de regel ontbinding, zij het dat de rechter in de omstandigheid dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden de vordering tot ontbinding af te wijzen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen (…), alsmede dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbin-ding te rechtvaardigen, rekening moet houden met alle omstandigheden van het geval (…).” Volgens rov. 3.4.2. van het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 zal de rechter daarbij mede in zijn beoordeling moeten be-trekken de aard en de betekenis van het beding in de naleving waarvan de partij tegen wie de ontbinding is gericht, is tekortgeschoten. Voor zover de rechtbank, overwegend als vermeld in de grief, bedoeld heeft af te wijken van deze maatstaf is de klacht gegrond. Het hof neemt in aanmerking dat het bepaalde in artikel 11 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden niet afwijkt van hetgeen de wetgever recentelijk nog heeft bevestigd in de artt. 7:213 en 7:214 BW en daarmee een alleszins gangbare verplichting van [geïntimeerde] als huurder van woonruimte vormt. Met zijn verwijzing naar de arresten bedoeld in MvA sub 13a. en 13c. gaat [geïntimeerde] voorbij aan de hiervoor bedoelde maatstaven. Dat niet daadwer-kelijk gevaar voor of schade aan het gehuurde is ontstaan doet aan het in rov. 5.4 vermelde niet af. De kwekerij is voorts niet zó kleinschalig geweest dat spra-ke was van een tekortkoming die, gezien haar bijzondere aard of geringe bete-kenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.   
       Met betrekking tot het verweer van [geïntimeerde] dat zijn gezondheidstoestand baat heeft bij het gebruik van cannabis dient vooropgesteld te worden dat dit verweer eraan voorbij ziet dat voor ontbinding geen toerekenbaarheid is vereist. [geïntimeerde] heeft voorts het in medische zin heilzame effect van cannabis op zijn gezondheidstoestand niet onderbouwd. Erkennend dat hij geen MS-patiënt is, gaat de door hem getrokken vergelijking met de in Hof Leeuwarden,17 okto-ber 2006, LJN AZ0253 behandelde zaak mank. Bovendien heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij al blowt vanaf zijn vijftiende (rov. 2.2 sub f), met andere woorden reeds voor de ongevallen waarvan in de stukken sprake is.   
       Andere feiten of omstandigheden die in de weg zouden kunnen staan aan ont-binding van de huurovereenkomst zijn door [geïntimeerde] niet gesteld. Dat betekent dat ook grief 2 gegrond is.  
     
     
     
       6.	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis van de rechtbank dient te worden vernietigd en de vorderingen tot ontbinding van de huurovereen-komst en ontruiming van het gehuurde alsnog dienen te worden toegewezen.  Daarbij zal het hof, rekening houdend met de belangen van [geïntimeerde], de ontruimingstermijn bepalen op een maand na betekening van dit arrest. 
       Tegen de vordering tot betaling van een bedrag van € 271,30 per maand voor het bezit van het gehuurde na 1 juli 2005 is geen zelfstandig verweer gevoerd, zodat ook die vordering voor toewijzing in aanmerking komt. Nu het hof deze vordering begrijpt als een gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurover-eenkomst, zal het hof, gelet op de datum van ontbinding en het feit dat de huur-betaling bij vooruitbetaling verschuldigd is, deze vordering toewijzen ingaande 1 mei 2007. 
     
     
     7.	[geïntimeerde] wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten in beide instanties. 
     
     
     Beslissing 
     
     Het hof:	 
     
     -	vernietigt het vonnis van 11 oktober 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam, gewezen tussen partijen; 
     
     en opnieuw rechtdoende: 
     
     -	ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;  
     
     -  	veroordeelt [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van dit arrest het perceel […] te [woonplaats] met hetgeen daartoe behoort, te ontruimen en te verlaten, met al zich daarop en daarin vanwege [geïntimeerde] bevindende personen en roerende zaken, en met overgifte van de sleutels aan MDG, ter algehele en vrije beschikking van MDG te stellen met machtiging op MDG om de ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en of justitie op kosten van [geïntimeerde]; 
     
     
       -	veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan MDG tegen bewijs van kwijting van een bedrag van € 271,30 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde vanaf 1 mei 2007 in bezit houdt, een ingegane maand voor een volle gerekend; 
       .  
       -  	veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg, tot op 11 oktober 2005 aan de zijde van MDG begroot op € 629,60 (waarvan € 244,- voor griffierecht, € 85,60 voor explootkosten en € 300,- voor salaris procureur);  
     
     
     -  	veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van MDG begroot op € 2.996,40 (waarvan € 244,- voor griffierecht, € 70,40 voor explootkosten en € 2.682,- voor salaris procureur);  
     
     -  	verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, J.W van Rijkom en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 april 2007 in bijzijn van de griffier.