ECLI: ECLI:NL:PHR:1993:5

Titel: ECLI:NL:PHR:1993:5 Parket bij de Hoge Raad , 19-03-1993 / 15.007

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1993-03-19

Zaaknummer: 15.007

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1993:5

---

Huurrecht woonruimte. Reikwijdte verplichting verhuurder tot verhelpen gebreken, redelijkheid en billijkheid. 
         Het enkele feit dat herstel niet zonder verlies kan geschieden is in dit geval niet voldoende om aan te nemen dat herstel redelijkerwijs niet kan worden gevergd van de verhuurder. Daarvoor hadden ook de andere omstandigheden in de (belangen)afweging moeten worden betrokken, namelijk hoe groot het verlies zou zijn, waardoor en hoe dat verlies ongunstig zou worden beïnvloed, of het verlies uit reserves kan worden bestreden, of de gebreken het gevolg zijn van een door de verhuurder ondernomen renovatie die ondeugdelijk zou zijn uitgevoerd en de hier verzuimde mogelijkheid om subsidie te verkrijgen.

Rolnummer 15.007 Zitting 19 maart 1993 
   
   
     
       Mr. Vranken 
     
   
   
   
     
       Conclusie  inzake 
   
   
   
     
       
        [eiseres]
       
     
   
   
   
     tegen 
   
   
   
     
       Stichting Woningbeheer Assen 
     
   
   
   
   
   
   
     Edelhoogachtbaar College, 
   
   
   
     
       Inzet van het geschil in cassatie . 
   
   1. De onderhavige zaak betreft de vraag naar de grenzen van de verplichting van de verhuurder tot onderhoud van het gehuurde en tot herstel van tekortkomingen. De vraag is in deze vorm nog niet eerder door de Hoge Raad beantwoord.  
   
     Feiten en het verloop van de procedure. 
     
   
   2. De vaststaande feiten zijn blijkens r.o. 6 tussenvonnis rechtbank dd. 14 februari 1989 onder verwijzing naar r.o. 1 vonnis kantonrechter de volgende. [eiseres] - geboren in 1917 - huurt sedert 1 augustus 1973 een woning in [woonplaats] tegen een huurprijs van f. 232,04 p.m. De woning maakt deel uit van een in 1918 en 1919 gebouwd komplex van 21. Na de oorlog zijn er 4 herbouwd. In 1978 zijn alle woningen ingrijpend gerenoveerd. Desondanks kwamen er al na enige jaren klachten. In het onderhavige geding gaat het om de klacht dat in de woonkamer van [eiseres] schimmelvorming en vochtdoorslag optreden, die het gevolg zijn van optrekkend vocht. 
   3. [eiseres] heeft Woningbeheer tot herstel aangesproken. Woningbeheer heeft dit geweigerd met het argument – kort samengevat - dat herstel buitenproportioneel duur is en geen zekerheid biedt dat daarna technisch en economisch een verantwoorde exploitatie mogelijk is. Aangezien hetzelfde voor de andere woningen geldt, heeft Woningbeheer medio jaren tachtig tot sloop van het gehele complex besloten. 
   
   4. De kantonrechter heeft de vordering van [eiseres] als in strijd met de goede trouw afgewezen. [eiseres] heeft geappelleerd en 10 grieven aangevoerd. In een tussenvonnis van 14 februari 1989 heeft de rechtbank een deskundigenbericht nodig geoordeeld. Na overleg met partijen zijn bij tussenvonnis van 4 juli 1989 drie deskundigen benoemd en zijn de door dezen te beantwoorden vragen geformuleerd.  
   5. Bij tussenvonnis van 30 oktober 1990 heeft de rechtbank naar aanleiding van opmerkingen van Woningbeheer over het uitgebrachte deskundigenrapport een toelichting gelast. Dit heeft geleid tot een nader deskundigenbericht. Mede op basis van dit rapport heeft de rechtbank in haar eindvonnis van 10 december 1991 de grieven ongegrond verklaard, het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en [eiseres] in de proceskosten van in totaal zo'n f. 25.000,- veroordeeld. 
   6. Het is van deze (tussen)vonnissen dat [eiseres] tijdig in cassatie is gekomen. Zij voert een uit 4 onderdelen bestaand middel aan, waarvan het eerste geen klacht bevat. De onderdelen zijn op hun beurt in sub(sub)-onderdelen verdeeld. Woningbeheer heeft tot verwerping geconcludeerd.  
   
   
     De beslissing van de rechtbank . 
   
     
   
   7. Terwille van de overzichtelijkheid lijkt het mij goed om kort de struktuur en inhoud van de beslissing van de rechtbank weer te geven. Voorop staat hierbij dat de rechtbank in het midden heeft gelaten of de schimmelvorming en vochtdoorslag moeten worden gekwalificeerd als tekortkomingen in de zin van art. 1586 lid 2, van art. 1587 lid 2 of van art. 1588 BW (oud). De rechtbank heeft zich - in cassatie onbestreden - uitgesproken over de onderhoudsplicht van de verhuurder tout court. Op deze leest is ook het ontwerp van afd. 7.4.2 NBW gestoeld (Toel., p. 913/4 e.v.). 
   
   8. In haar eerste tussenvonnis heeft de rechtbank geformuleerd. Ik citeer (r.o. 7.3): 
   
   
     "Een beroep op de herstelplicht is in strijd met de goede trouw, wanneer dit beroep gezien de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. HR 16 mei 1986, NJ 1986, 779). In dit verband kan naar het oordeel van de rechtbank ook aansluiting gezocht worden bij het NBW, dat in art. 7.4.2.4 bepaalt, dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist, die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden." 
   
   
   9. Vervolgens heeft de rechtbank overwogen (r.o. 7.4): 
   
   
     "Ter beoordeling van deze vraag is een belangenafweging nodig. Enerzijds moet rekening worden gehouden met het belang van de huurder op onverkort genot van het gehuurde. De rechtbank gaat er daarbij van uit, dat deze huurder, hoewel zij ongetwijfeld ook elders geschikte woonruimte kan vinden, een meer dan gemiddeld belang heeft bij herstel, gezien haar hoge leeftijd en het feit dat zij al zo lang in deze buurt woont. Anderzijds kan redelijkerwijs van SWA niet gevergd worden, dat zij overgaat tot herstel, als het gebrek niet kan worden verholpen of als de kosten hiervan onevenredig hoog zijn mede gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning. SWA heeft betoogd en de kantonrechter gaat er van uit, dat dit laatste het geval is. De rechtbank is van mening dat dit onvoldoende vaststaat." 
   
   
   10. De aan de deskundigen voorgelegde vragen luiden als volgt: 
   
   
     " a . Is de schimmelvorming en vochtdoorslag in het perceel (...) te herstellen?  
   
   
     b . Zo ja, welke ingrepen moeten dan worden getroffen?  
   
     c . In hoeverre zullen deze ingrepen duurzaam en effectief zijn ter voorkoming van schimmelvorming en vochtdoorslag?  
   
     d . Wat zijn de aan de ingreep verbonden kosten? e . Wat is de redelijkerwijs nog te verwachten gebruiksduur van de woning? f . Is herstel van de schimmelvorming en vochtdoorslag een verantwoorde investering gezien de nog te verwachten gebruiksduur en overige kwaliteiten van de woning? Bij de beantwoording van deze vraag dienen de deskundigen uit te gaan van de in het volkshuisvestingsbeleid geldende normen. Enerzijds is niet beslissend of de exploitatie winstgevend kan zijn. Anderzijds moet beoordeeld worden of - ook al is de ingreep subsidiabel de kosten opwegen tegen de baten." 
   
   11. In haar tussenvonnis van 30 oktober 1990 vat de rechtbank het uitgebrachte deskundigenbericht aldus samen dat de schimmelvorming en vochtdoorslag in de woning van [eiseres] zijn te verhelpen en dat herstel een verantwoorde investering is. 
   
   12. Woningbeheer heeft ten aanzien van een aantal punten kritiek geleverd op de berekeningen van de deskundigen en geconcludeerd dat de kosten niet opwegen tegen de baten en dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen. De rechtbank gelast daarop de deskundigen na te gaan of en waarom het commentaar van Woningbeheer voor hen aanleiding is hun conclusies al dan niet te herzien. 
   
   13. In hun nader rapport blijven, aldus de rechtbank in haar eindvonnis (r.o. 2.1), de deskundigen van mening dat de schimmelvorming en vochtdoorslag goed te verhelpen zijn. In het oorspronkelijk deskundigenbericht werd dit een verantwoorde investering geacht, waarbij o.m. de aantekening werd geplaatst dat binnen afzienbare tijd een groot-onderhoudsbeurt noodzakelijk zou zijn. De bekostiging van een en ander zou (deels) met subsidie kunnen geschieden, hetgeen volgens de deskundigen een, in relatie tot de nog te verwachten gebruiksduur van de woning, verantwoorde investering zal zijn. In het nader deskundigenbericht evenwel achten zij de kans op subsidie vóór 1992 niet eenduidig te beantwoorden en vanaf 1992 uiterst gering. 
   
   14. Op basis hiervan komt de rechtbank onder 4 eindvonnis tot de volgende beoordeling: 
   
   
     "Nu in rapport 7798-B (het nader deskundigenbericht JBMV) wordt geconcludeerd, dat subsidie niet meer mogelijk is, kan ook uit de berekeningen van deskundigen slechts afgeleid worden dat het gevorderde herstel niet een verantwoorde uitgave is. Immers het door deskundigen berekende batig saldo is net voldoende ter financiering van het gevorderde herstel. Slechts uitgaand van subsidiemogelijkheid kan uit het deskundigenrapport geconcludeerd worden dat ook het noodzakelijke groot onderhoud zonder verlies verricht kan worden. Van belang is verder nog, dat in de berekening van deskundigen noodzakelijkerwijs een aantal inschattingen zit, die weliswaar ongetwijfeld volledig verantwoord zijn, maar desalniettemin de mogelijkheid openlaten, dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn, dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel, dat van SWA redelijkerwijs niet gevergd kan worden om over te gaan tot het gevorderde herstel." 
   
   
   
     
       Bespreking van het cassatiemiddel .  
     
       Ontvankelijkheid . 
     
       
     
   
   15. Tegen de tussenvonnissen van 4 juli 1989 en van 30 oktober 1990 zijn geen klachten aangevoerd, zodat [eiseres] in zoverre in haar cassatieberoep niet-ontvankelijk is.  
   
   
     Onderdeel 2 . 
   
     
   
   16.  Onderdeel sub 2.1 onder a en b  en  onderdeel 2.2  betogen, kort gezegd, dat de rechtbank in haar eindvonnis niet of niet voldoende begrijpelijk de in het tussenvonnis van 14 februari 1989 geformuleerde belangenafweging heeft verricht, maar reeds beslissend heeft geoordeeld dat het noodzakelijk groot onderhoud bij gebreke van subsidie niet zonder verlies kan plaatsvinden, terwijl daarnaast de mogelijkheid bestaat dat de resultaten nog ongunstiger zijn dan reeds bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn. 
   
   17. De klacht mist feitelijke grondslag. Ik lees r.o. 7.4 van het tussenvonnis van 14 februari 1989 aldus dat de rechtbank het belang van [eiseres] vooropstelt en van meer dan gemiddelde zwaarte aanmerkt, maar niet zodanig dat het zelfs moet worden ontzien wanneer redelijkerwijs herstel niet mogelijk of, gelet op de te verwachten levensduur en de overige kwaliteiten van de woning, onevenredig duur is. Dit laatste stond voor de rechtbank nog niet vast. Daarop had het deskundigenbericht betrekking. Toen dat bericht, na nader te zijn toegelicht, haar (de rechtbank) tot de overtuiging bracht dat het gevorderde herstel inderdaad redelijkerwijs van Woningbeheer niet gevergd kan worden, was daarmee voor haar de kring rond. 
   
   18. De onderdelen falen derhalve. Iets anders is of de gehanteerde maatstaf juist is en of de uitkomst waartoe de rechtbank is gekomen, terecht en voldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd. Hierop hebben de onderdelen 3 en 4 van het middel betrekking, waarop  onderdeel 2.1 onder c  met een generale, niet afzonderlijk te bespreken klacht de inleiding vormt. 
   
   
     
       Onderdeel 3.1 
       
     
     19. Het onderdeel bestrijdt, kort gezegd, de door de rechtbank aangelegde maatstaf. Bepaalde elementen zouden daarin niet (duidelijk genoeg) zijn opgenomen. 
     20. Voorzover het onderdeel klaagt over onduidelijkheid, faalt het. Het is volstrekt helder wat de rechtbank gedaan heeft. Zij heeft aansluiting gezocht bij de gangbare omschrijving van de beperkende werking van de goede trouw: "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar”. Vergelijk de leden 2 van art. 6:2 en 6:248 BW. Voorts heeft de rechtbank verwezen naar art. 7.4.2.4 NBW en de daarin voorkomende woorden "in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden”. Een en ander heeft zij uitgelegd als nopend tot een belangenafweging tussen huurder en verhuurder, waarbij de grens ligt op het punt dat: "het gebrek niet kan worden verholpen of de kosten hiervan onevenredig hoog zijn mede gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning" (r.o. 7.4 tussenvonnis van 14 februari 1989). Hierbij heeft zij aangetekend dat de ouderdom van de woning noch het besluit van Woningbeheer op zichzelf al leiden tot de conclusie dat de woning de kosten van herstel niet meer waard is. De rechtbank heeft behoefte aan een deskundigenrapport op dit punt, waarbij uitgegaan moet worden van in het volkshuisvestingsbeleid geldende normen, hetgeen zij aldus omschrijft - zie r.o 7.4 tussenvonnis en vraag f aan de deskundigen -, dat enerzijds niet beslissend is of de exploitatie winstgevend kan zijn en dat anderzijds beoordeeld moet worden of - ook al is de ingreep subsidiabel - de kosten opwegen tegen de baten. 
   
   
   21. Ik meen dat op deze maatstaf niet alleen qua duidelijkheid, maar ook inhoudelijk niets is aan te merken (overigens met een hierna onder 25 jo 36 te maken voorbehoud). Ik leg dit uit. Hoever de onderhoudsplicht van de verhuurder strekt is in de in het onderhavige geval toepasselijke bepalingen van de huurovereenkomst (art. 1584 BW (oud) e.v.) niet geregeld. Ook de literatuur laat er zich niet of nauwelijks over uit. Vgl. Asser-Abas, 5 II, 1990, nrs. 19 e.v.; Croes, Over huur en onderhuur, 1991, p. 156/7; Van den Heuvel, Huurrecht, art. 1586 BW, aant. 2; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1992, p. 49/54. 
   
   22. Rechtspraak omtrent de vraag naar de grens van de onderhoudsplicht is eveneens schaars. Vgl. o.m. Dozy/Jacobs, t.a.p., 1992, p. 53/4 voor een overzicht van de lagere rechtspraak. De Hoge Raad heeft er zich in direkte zin nog niet over uitgesproken. Wel is er HR 16 mei 1986, NJ 1987, 779, waarop de rechtbank zich heeft beroepen. Die zaak betrof een, in beginsel door art. 1590 BW (oud), thans art. 7A:1590 BW verboden, verandering van de gedaante van het gehuurde. De Hoge Raad oordeelde toen dat de huurder zich desondanks niet op die bepaling kon beroepen "voorzover dit beroep, gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn." 
   De beslissing is herhaald in HR 11 maart 1988, NJ 1988, 895. 
   23. Ook op andere terreinen van het huurrecht, zelfs voorzover sprake is van dwingend recht, is de beperkende werking van de goede trouw (redelijkheid en billijkheid) geaccepteerd. Vgl. bijvoorbeeld bij de opzegging wegens dringend eigen gebruik teneinde de woning te kunnen slopen HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 en HR 6 maart 1992, RvdW 1992, 80, aan welke laatste beschikking ik ontleen: 
   
   
     "Of in zo'n geval sprake is van dringend eigen gebruik, zal daarvan afhangen of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd." 
   
   24. Meer in het algemeen kan gezegd worden dat (nagenoeg) iedere rechtsregel onderworpen is aan de beperkende werking van de goede trouw. Zie hierover, met verdere verwijzingen, Asser-Hartkamp, 4 II, 1989, nr. 312 e.v. In ieder geval zou ik voor de in deze zaak aan de orde zijnde herstelplicht van de verhuurder geen uitzondering willen maken. Dit strookt ook met de situatie die zal ontstaan na invoering van art. 7.4.2.4, waarin deze gedachte in andere bewoordingen, maar materieel op dezelfde wijze is tot uitdrukking gebracht. In dezelfde zin A- G Asser in zijn conclusie voor HR 30 november 1990, NJ 1991, 704 sub 2.12 en 2.13, die de bepaling als geldend recht aanmerkt. Ik deel zijn mening. 
   
   25. De toelichting op art. 7.4.2.4 houdt in dat herstel slechts bij uitzondering niet te vergen zal zijn. Ook dat zou ik als geldend recht willen aanmerken. Het ligt eveneens besloten in de eis van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ik meen dat de rechtbank dit in het onderhavige geval, althans bij de formulering van de maatstaf. niet uit het oog heeft verloren (tenzij hetgeen de rechtbank aan het slot van r.o. 7.4 tussenvonnis dd. 14 februari 1989 overweegt, moet worden uitgelegd als hierna in nr. 36 vermeld). Wat onderdeel 3.1 van het middel in het eerste en derde gedachtenstreepje stelt, maakt daarvan m.i. deel uit. Te ver gaat het om, zoals het onderdeel onder het tweede gedachtenstreepje wil, pas dan "herstelkosten in redelijkheid niet te vergen te oordelen ”,  wanneer deze de exploitatie van het totale woningbezit van Woningbeheer nadelig beïnvloeden. Althans gaat dit te ver als algemene regel. Niet uitgesloten is dat het onder omstandigheden als een van de relevante factoren wordt meegewogen. In deze zin ook de toelichting op art. 7.4.2.4 NBW (p. 919): 
   
   
     "Het lijkt niet gewenst voor wat gevergd kan worden nadere regels te geven. Te dien aanzien zal met alle bijzonderheden van het geval rekening moeten worden gehouden." 
     
   
   26. Behoudens voorzover het hierna onder nr. 36 gestelde geldt, faalt derhalve onderdeel 3.1. 
   
   
     
       Onderdelen 3.2. 3.3. 4.1 en 4.2 . 
     
       
     
   
   27. Afgezet tegen het voorgaande betreffen de klachten van de onderdelen 3.2, 3.3, 4.1 en 4.2 de toepassing door de rechtbank van de door haar geformuleerde maatstaf. Zij komen samengevat er op neer dat de rechtbank, gelet op de in aanmerking te nemen omstandigheden van het geval, aan het uitzonderingskarakter dat van de verhuurder geen herstel gevorderd kan worden, onvoldoende recht heeft gedaan, althans hiervan in haar motivering onvoldoende rekenschap heeft afgelegd. Onderdeel 4.1 klaagt hierover in het algemeen. De andere onderdelen voeren daartoe een aantal omstandigheden aan. 
   
   28. Onderdeel 3.2 houdt in dat de rechtbank bepaalde omstandigheden niet (duidelijk) heeft meegewogen, meer in het bijzonder: 
   
     a . de grootte van het nadeel/financieel tekort voor SWA als gevolg van de herstel- en onderhoudskosten; 
   
     b . de bijdrage die de woning na herstel naar redelijke verwachting levert aan de toekomstige volkshuisvestingsbehoefte; 
   
     c . de persoonlijke belangen van de huurder; 
   
     d . de bedrijfsreserve van SWA . 
   
     
   
   29. Onderdeel 3.3 betoogt dat het oordeel van de rechtbank in het licht van de navolgende - in cassatie tot uitgangspunt te nemen - omstandigheden onhoudbaar is: 
   
     a . de klachten zijn veroorzaakt door de renovatie van SWA , die is uitgevoerd toen [eiseres] al geruime tijd in het pand woonde en waarvoor haar een huurverhoging in rekening is gebracht; 
   
     b . de renovatie is ondeugdelijk en ondeskundig uitgevoerd, hetgeen voor rekening en risico van SWA komt; 
   
     c . wanneer SWA het herstel eerder ter hand had genomen, zou zij wel voor subsidie in aanmerking zijn gekomen. Ook dit behoort voor haar rekening en risico te komen. 
   
   Onderdeel 4.2 plaatst, in mijn woorden geformuleerd, de onderhoudsverplichting in het systeem van de wettelijk geregelde huurprijzen en het daarmee verband houdende subsidiebeleid van de overheid. 
   
     
   
   30. Bij de beoordeling van deze onderdelen van middel stel ik voorop dat de rechter niet verplicht is op alle omstandigheden afzonderlijk in te gaan. Voorts dat het gaat om een beslissing van de rechtbank die sterk verweven is met waarderingen van feitelijke aard en om die reden in cassatie slechts beperkt getoetst kan worden. Daarnaast mist de klacht over het belang van de huurder feitelijke grondslag: dat belang is wél meegewogen. Zie bij onderdeel 2. Voorts staat geenszins (hypothetisch) vast dat bij eerder aangevangen herstel SWA subsidie had kunnen krijgen. Ook voor de deskundigen was dat bepaald niet zo, zoals de rechtbank niet onbegrijpelijk heeft overwogen en mede aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd. Tenslotte is hetgeen onderdeel 4.2 aanvoert op deze wijze niet eerder in de procedure gesteld. Zie over deze materie de reeds genoemde conclusie van A-G Asser voor HR 30 november 1990, NJ 1991, 704 sub 2.14/2.20. 
   
   31. Ik vind de beoordeling van wat na deze vooropstelling resteert, moeilijk. Van een verhuurder kan niet verlangd worden dat hij onderhoudskosten in een bodemloze put stort. Op zeker ogenblik is de levensduur van een woning technisch en economisch "op". Hij moet dan de mogelijkheid hebben tot sloop over te gaan, al of niet gevolgd door nieuwbouw. Wei is hij verplicht zich de belangen van de betrokken huurders aan te trekken, bijvoorbeeld door het bieden van vervangende woonruimte (als hij daarover beschikt) en wellicht zelfs door de huurder, indien (financieel) mogelijk en gewenst, de gelegenheid te geven terug te keren in de nieuwbouw. Aan dit alles mankeert het in het onderhavige geval niet, zij het dat na een eventuele nieuwbouw qua sfeer voor [eiseres] waarschijnlijk wel iets veranderd zal zijn. Dat is evenwel onvermijdelijk en niet zwaarwegend genoeg om, wanneer de vernieuwbouw om andere redenen nodig is, deze tegen te houden, ook niet wanneer het gaat om een huurster op leeftijd die al jaren in dat huis woont. 
   
   32. Een ander aspect van deze zaak is dat een verhuurder die tot sloop meent te moeten overgaan, de huurovereenkomsten kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Er vindt dan een toetsing plaats op de manier als in HR 6 maart 1992, RvdW 1992, 80. In het onderhavige geval heeft Woningbeheer deze weg, voorzover kenbaar, niet gevolgd. Het waarom ervan is mij niet duidelijk geworden, maar wat hiervan zij: het moet niet zo zijn dat een verhuurder door het achterwege laten van onderhoud huurders min of meer feitelijk kan dwingen met een verhuizing accoord te gaan. De onderhoudsplicht behoort tot de primaire verplichtingen van de verhuurder, die alleen bij uitzondering niet nagekomen behoeft te worden. Kortom: in het soort gevallen dat hier aan de orde is, is niet het staken van het onderhoud, maar de opzegging wegens dringend eigen gebruik de meest aangewezen weg. Dat blijkt ook hieruit dat, hoe de beslissing in het onderhavige geval ook uitvalt, [eiseres] in de woning kan blijven zitten. Wil Woningbeheer tot sloop overgaan, dan zal zij eerst alsnog de huurovereenkomst met [eiseres] moeten opzeggen wegens dringend eigen gebruik. 
   
   33. Het voorgaande weegt voor mij zwaar. Het is de eerste keer dat de Hoge Raad zich moet uitspreken over de omvang van de onderhoudsplicht van een verhuurder. Het primaire karakter van deze onderhoudsplicht en het slechts  bij uitzondering  niet behoeven na te komen ervan, vertaalt zich m.i. in hoge motiveringseisen. Mede in verband met de precedentwerking van de in deze te nemen beslissing zou ik dit extra willen benadrukken. 
   
   34. Waar het, uitgaande hiervan, volgens mij vooral op aan komt, is de interpretatie van de slotwoorden van r.o. 7.4 tussenvonnis dd. 14 februari 1989: 
   
     
   
   "...niet beslissend is of de exploitatie winstgevend kan zijn. Anderzijds kan ook als de ingreep subsidiabel zou zijn en dus niet volledig door SWA gedragen zou behoeven te worden, geoordeeld worden, dat de kosten niet opwegen tegen de te verwachten baten." 
   
     
   
   35. Indien deze passage - mede met het oog op wat eerder was gezegd over wat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn c.q. over de onevenredig hoge lasten als bedoeld in art. 7.4.2.4 NBW aldus moet worden uitgelegd dat het enkele feit dat de herstelkosten verlies opleveren niet voldoende is om de herstelplicht te mogen verzaken, maar dat dit pas gerechtvaardigd is wanneer het verlies bepaalde (evenredigheids)grenzen overschrijdt, meen ik dat de rechtbank in haar motivering tekort is geschoten. Immers, in haar eindvonnis onder 4 spreekt de rechtbank zich in het geheel niet over deze (evenredigheids)grenzen uit. Zij oordeelt de uitgave onverantwoord en motiveert dat slechts met het argument dat zonder subsidie op het groot onderhoud verlies zal worden geleden en dat dit verlies mogelijk nog zal oplopen door een aantal onzekere factoren, die zij evenwel niet nader specificeert en zelfs niet eens noemt. Ik meen dat de rechtbank duidelijker had moeten maken waarom de kosten zodanig zijn dat de grenzen van het redelijke zullen worden overschreden. Daarbij had ook tenminste énige specificatie of aanduiding van de onzekere factoren, waarop zij het oog had, moeten plaatsvinden. Voorts had zij - wederom: tenminste énige - aandacht moeten besteden aan de kwestie van de Algemene Bedrijfsreserve. Wat thans gebeurd is, lijkt teveel op een machtswoord. 
   
     
   
   36. Voorzover de onder 34 geciteerde passage blijkens het eindvonnis onder 4 moet worden uitgelegd in de zin dat de rechtbank daarmee heeft willen aangeven dat het enkele feit dat de herstelkosten verlies opleveren, reeds voldoende is om de onderhoudsplicht te mogen verzaken, is m.i. de rechtbank van een verkeerde rechtsopvatting uitgegaan. Er moet, als gezegd, sprake zijn van naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaarheid c.q. van onevenredigheid. 
   
     
   
   37. Ik meen derhalve dat de beslissing niet in stand kan blijven en dat verwijzing moet volgen. Ik realiseer mij dat de tijd inmiddels is doorgelopen en dat door het achterwege zijn gebleven van onderhoud wellicht een voor beide partijen onomkeerbare situatie is ontstaan, maar dat is (voor mij) voor de onderhavige beslissing over de  onderhoudsverplichting  niet doorslaggevend. Die onomkeerbaarheid kan wel van belang zijn voor een opzegging door Woningbeheer van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en voor een mogelijke aansprakelijkheid van Woningbeheer in geval van door het gebrek aan onderhoud veroorzaakte schade. 
   
   
     De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar cassatieberoep voorzover betrekking hebbend op de tussenvonnissen van 4 juli 1989 en van 30 oktober 1990 en voor het overige tot vernietiging met verwijzing.  
     De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,  
     (Advocaat-Generaal)