ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:315

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:315 Gerechtshof Amsterdam , 30-01-2018 / 200.217.249/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-01-30

Zaaknummer: 200.217.249/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:315

---

Huur bedrijfsruimte. Is een pand waarin een raamprostitutiebedrijf wordt uitgeoefend een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW? Het pand is tevens in gebruik als woonruimte. Gemengde huurovereenkomst. Kan de huurovereenkomst gesplitst in een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte en een huurovereenkomst betreffende woonruimte? In het onderhavige geval ontkennend beantwoord. Woonruimte moet worden aangemerkt als afhankelijke/onzelfstandige woning. Woonruimte ook niet overheersend.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.217.249/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5329891 EA VERZ 16-1035  
     
     
     
       
         beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 januari 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellante,  
       advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         ,	  
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M. Meijer te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.  
     
     
     
       
        [appellante] is bij beroepschrift, ter griffie van het hof ontvangen op 12 juni 2017, onder aanvoering van vier grieven en overlegging van producties, in hoger beroep gekomen van de door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovengenoemd zaaknummer op 14 maart 2017 gegeven beschikking. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog het door [appellante] in eerste aanleg verzochte zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft op 25 juli 2017 een verweerschrift in hoger beroep, met producties, ingediend. Daarbij heeft zij tot afwijzing geconcludeerd van het beroep van [appellante] , met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellante] in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep. 
     
     
     
       De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 2 november 2017. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben hierbij nadere producties overgelegd, inlichtingen verschaft en om uitspraak verzocht, waarna de behandeling van de zaak is gesloten.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder het kopje “Feiten” enkele feiten vermeld, die hij bij de beoordeling van het geschil tot uitgangspunt heeft genomen. Die feitenvermelding is op zichzelf niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Aangevuld met de feiten die in hoger beroep - mede op grond van ter zitting verstrekte informatie - zijn komen vast te staan, luiden de feiten als volgt. 
     
     
     ( i) Vanaf januari 1986 huurt [appellante] van [geïntimeerde] het pand gelegen aan de [adres] . Het pand bestaat uit een souterrain en daarboven vier etages (beletage met drie verdiepingen - hierna ook verdiepingen te noemen - en vliering).  
     
     
       (ii) [appellante] exploiteert in een gedeelte van het pand een raamprostitutiebedrijf. Het bedrijf bestaat uit drie ‘ramen’ en drie daarbij behorende ‘werkkamers’, zoals ook is vermeld in bijlage I bij de exploitatievergunning. Het eerste raam bevindt zich in het souterrain, dat vanaf de voorzijde van het pand apart toegankelijk is. De bij dit raam behorende werkkamer is achter dat raam gelegen. Het tweede raam is de (glazen) voordeur die gelegen is aan de trap aan de voorzijde van het pand op de beletage. De werkkamer van dit raam bevindt zich op de eerste verdieping aan de voorzijde van het pand. Het derde raam bevindt zich naast de voordeur in een afzonderlijke werkkamer die toegankelijk is vanaf de gang die gelegen is achter de voordeur.  
     
     
     
       (iii) Aanvankelijk heeft [appellante] zelf in het pand gewoond op de eerste verdieping tot en met de derde verdieping (met vliering). Tot de ruimte die [appellante] bewoonde behoorde gedurende enige tijd de kamer gelegen aan de voorzijde van het pand op de eerste verdieping, welke kamer, zoals hiervoor vermeld, thans in gebruik is als werkkamer. Vanaf 2009 heeft [appellante] de woonruimte exclusief de genoemde werkkamer ten behoeve van bewoning ter beschikking gesteld aan twee beheerders/toezichthouders op het prositutiebedrijf, die als tegenprestatie daarvoor tot begin 2017 het beheer over het prostitutiebedrijf voerden. Begin september 2017 hebben deze beheerders het pand verlaten. 
     
     
     
       (iv) Op 3 januari 1997 hebben [appellante] en [geïntimeerde] een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. Daarin is onder meer vermeld: 
       “ Artikel 1: Het gehuurde 
       
         Verhuurder  (d.w.z. [geïntimeerde] , toevoeging hof)  verhuurt aan huurder/beheerder  (d.w.z. [appellante] , toevoeging hof) , die in huur aanneemt, het prostitutiebedrijf staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , aan partijen genoegzaam bekend. 
       
         (...) 
       
       
         Artikel 4: Bestemming 
       
       
         Het gehuurde is uitsluitend bestemd voor de uitoefening van een prostitutiebedrijf. Het is huurder/beheerder niet toegestaan het gehuurde weer aan derden onder te verhuren. ” 
     
     
     ( v) Bij brief van 12 april 2016 heeft [geïntimeerde] [appellante] meegedeeld de huurprijs van het pand te willen verhogen (van € 6.000,= per maand) naar € 13.333,33 per maand en de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2016 als [appellante] met deze huurprijsverhoging niet akkoord zou gaan. [appellante] heeft het voorstel van [geïntimeerde] tot huurprijsverhoging niet geaccepteerd. Daarbij heeft zij betwist dat sprake zou zijn van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Haar bedrijf dient te worden gekwalificeerd als een bedrijf in de zin van de artikelen 7:290 e.v. BW.  
     
     
       (vi) Bij brief van 13 juni 2016 heeft [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd het gehuurde per 30 juni 2016 in ontruimde staat op te leveren. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Bij dit geding inleidend verzoekschrift heeft [appellante] de kantonrechter verzocht voor recht te verklaren dat op het gehuurde geheel of gedeeltelijk het regime van woonruimte dan wel geheel of gedeeltelijk het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is en haar overigens niet-ontvankelijk te verklaren in haar subsidiair gedane verzoek om de termijn waarna de ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden te verlengen tot en met 30 augustus 2017. [geïntimeerde] heeft als tegenverzoek de kantonrechter verzocht de huurprijs nader vast te stellen op € 13.333,33 per maand. Nadat de kantonrechter een descente in het gehuurde had gehouden, is door hem de beschikking waarvan beroep gegeven, waarbij hij de verplichting tot ontruiming van het gehuurde heeft geschorst tot en met 30 juni 2017 en de overige verzoeken (van zowel [appellante] als [geïntimeerde] ) heeft afgewezen. In een later op verzoek van [appellante] gegeven beschikking van 12 september 2017 heeft de kantonrechter de termijn waarbinnen [appellante] het gehuurde dient te ontruimen verlengd tot en met 31 maart 2018. 
       
     
     
       3.2. 
       Het hof zal eerst ingaan op de vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst in twee overeenkomsten, te weten een overeenkomst betrekking hebbend op woonruimte en een overeenkomst betrekking hebbend op bedrijfsruimte (al dan niet als bedoeld in artikel 7:290 dan wel artikel 7:230a e.v. BW), zoals door [appellante] is verdedigd. Vervolgens zal het hof ingaan  op de subsidiaire stelling van [appellante] – die zij inneemt voor het geval het hof van oordeel is dat een dergelijke splitsing niet mogelijk is – dat de huurovereenkomst uitsluitend door de wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte wordt beheerst, omdat de woonruimte overheersend is.  
       
       
         3.3.1. 
         De vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst, dient te worden gesteld als sprake is van een gemengde huurovereenkomst, dat wil (in casu) zeggen een huurovereenkomst die een zaak betreft die gedeeltelijk voor gebruik als woonruimte en gedeeltelijk voor gebruik als 7:290-bedrijfsruimte of 7:230a-ruimte bestemd is. Het hof gaat ervan uit dat die situatie zich hier voordoet. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat de het voor beide partijen zowel tijdens het sluiten van de huurovereenkomst als daarna duidelijk was dat [appellante] het gehele pand slechts huurde voor de exploitatie van een raamprostitutiebedrijf, maar zij heeft ook erkend [appellante] enkele weken na het sluiten van de huurovereenkomst in 1985 haar heeft gevraagd of zij ( [appellante] ) in een deel van het pand zou mogen wonen en dat zij ( [geïntimeerde] ) daarin heeft toegestemd voor zover de bewoning beperkt zou zijn tot één etage. Wat verder van dit laatste zij, hieruit volgt dat de huurovereenkomst zoals die tussen partijen vorm heeft gekregen mede woonruimte betreft. 
         
       
       
         3.3.2. 
         Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden gesplitst dient, naar rechtspraak van de Hoge Raad waarop ook [appellante] heeft gewezen, acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder (HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141 (Rotterdam/Utopia)).  
         
       
       
         3.3.3. 
         Het staat, zoals hiervoor is overwogen, vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zich ervan bewust waren dat [appellante] het gehuurde tevens zou bewonen, hetgeen zij vervolgens feitelijk, met haar man en later (ook) haar kind, ook heeft gedaan. Dat neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof tevens genoegzaam vaststaat dat de huurovereenkomst primair is gesloten met het doel in het pand een raamprostitutiebedrijf te exploiteren. Dit wordt onder meer bevestigd door de later door partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst, waarin met zoveel woorden is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor de uitoefening van een prostitutiebedrijf. De stelling van [appellante] dat de schriftelijke overeenkomst alleen het prostitutiebedrijf noemt omdat de overeenkomst is opgesteld vanwege het kunnen aanvragen van een exploitatievergunning is niet voldoende overtuigend, omdat uit niets blijkt dat de vergunning niet zou zijn verleend als de overeenkomst ook melding zou hebben gemaakt van het gebruik door [appellante] van woonruimte. Ook uit de feitelijke omstandigheden valt echter af te leiden dat het partijen primair om de uitoefening van een prositutiebedrijf ging. [appellante] was en is de exploitante van het bedrijf. Zij verhuurt de ramen en werkkamers aan prostituees gedurende 22 uur per dag. De bewoning door [appellante] van het pand moet mede worden bezien tegen de achtergrond dat het toezicht op het bedrijf slechts goed mogelijk is indien de beheerder in de directe nabijheid van het bedrijf woonachtig is. [appellante] heeft de woonruimte vanaf 2009 beschikbaar gesteld aan de twee beheerders die het pand begin september 2017 hebben verlaten. Ook deze bewoning vond in elk geval tot februari 2017, toen tussen [appellante] en deze beheerders een conflict ontstond, plaats in relatie tot de exploitatie in het pand als raamprostitutiebedrijf. Dat [appellante] het bedrijf enige tijd daarna heeft geëxploiteerd zonder in het pand te wonen, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat het bedrijf ook zonder bewoning door degene die het bedrijf beheert, feitelijk goed uitvoerbaar is. Het hof concludeert dat de bewoning van de woonruimte niet los kan worden gezien van de exploitatie van het prostitutiebedrijf. Het is daarbij voorts van belang vast te stellen dat het niet voorstelbaar is dat de woonruimte zou worden verhuurd aan een ander dan degene die het feitelijke beheer over het prostitutiebedrijf voert. De woonruimte is immers, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, slechts toegankelijk via de bedrijfsruimte, namelijk de voordeur op de beletage, welke deur tevens dienst doet als raam, waarachter een prostituee is gepositioneerd. Het hof volgt [appellante] niet in haar beschrijving dat de woonruimte wordt bereikt via een  gemeenschappelijke  hal en trap. De ruimte achter de voordeur op de beletage behoort onmiskenbaar tot (slechts) de ruimte waarin het prostitutiebedrijf wordt uitgeoefend. Die ruimte kan immers niet worden betreden en gepasseerd zonder dat de persoon die daar een werkplek heeft, plaats heeft gemaakt. Ook de smalle gang achter de voordeur en de trap naar en de gang op de eerste verdieping die toegang geven tot de werkkamer op de eerste verdieping, zijn bedrijfsruimte. Men moet zich door deze ruimten begeven om de genoemde werkkamer te bereiken. Terecht heeft de kantonrechter dus overwogen dat de woonruimte alleen toegankelijk is via de bestaande bedrijfsruimte. Daarmee staat genoegzaam vast dat de woonruimte aangemerkt moet worden als een afhankelijke, onzelfstandige woning. Daaraan doet niet af dat op de eerste verdieping ongeveer halverwege de gang een afsluitbare deur is geplaatst, die toegang geeft tot een ruimte met een trap die naar de woonruimte op de tweede en derde verdieping leidt. De woonruimte is door die deur weliswaar feitelijk afgescheiden van de bedrijfsruimte, maar dit maakt de woonruimte nog niet tot een zelfstandige eenheid die afzonderlijk zou kunnen worden verhuurd.  
         
       
       
         3.3.4. 
         Een en ander in aanmerking nemend, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet in twee overeenkomsten kan worden gesplitst, maar dat sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, die mede ziet op een afhankelijke (onzelfstandige) woning, die niet tevens onder het regime van de woonruimtebepalingen valt. 
         
       
     
     
       3.4. 
       Het bovenstaande leidt eveneens tot de conclusie dat de subsidiaire stelling van [appellante] , dat de huurovereenkomst geheel door de wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte wordt beheerst omdat de woonruimte de bedrijfsruimte overtreft, moet worden verworpen. Niet gezegd kan immers worden dat het door [appellante] gehuurde in overwegende mate in gebruik is als woonruimte. De tussen partijen bediscussieerde vraag welk deel van het pand precies daadwerkelijk als bedrijfsruimte in gebruik is en of delen daarvan niet tevens dienstig zijn aan de woonruimte, behoeft daarom niet te worden besproken. Dat het pand de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, maakt dit niet anders. 
       
     
     
       3.5. 
       Het hof zal nu ingaan op de vraag of de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW op het gehuurde van toepassing zijn. [appellante] heeft een bevestigende beantwoording van die vraag verdedigd. Naar het oordeel van het hof dient de vraag ontkennend te worden beantwoord. 
       
       
         3.5.1. 
         Onder bedrijfsruimte van artikel 7:290 e.v. BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.  
         
       
       
         3.5.2. 
         Een (raam)prostitutiebedrijf kan niet als een kleinhandelsbedrijf worden aangemerkt. Onvoldoende is aangevoerd om het onderhavige raamprostitutiebedrijf aan te merken als een restaurant- of cafébedrijf danwel afhaal- of besteldienst. Het hof volgt [appellante] voorts niet in haar stelling dat het prostitutiebedrijf als een ambachtsbedrijf kan worden gekwalificeerd. Het begrip ‘ambacht’ moet worden beperkt tot die activiteiten die een (handmatige, niet-fabrieksmatige) productie of bewerking van zaken betreffen (zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/545). In het prostitutiebedrijf is daarvan geen sprake zodat dat bedrijf niet tot de categorie ‘ambacht’ kan worden gerekend, maar moet worden bestempeld als beroepsuitoefening, waarvoor de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW niet kan worden ingeroepen. Dit oordeel is in overeenstemming met de op dit punt bestaande jurisprudentie, die een bordeel of een sexclub niet aanmerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof behoeft niet in te gaan op de vraag of in het onderhavige geval sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal, zoals de wet eveneens vereist. [appellante] heeft nog een beroep gedaan op het in artikel 7:290 lid 2 onder b BW genoemde hotelbedrijf. Dat beroep slaagt niet, aangezien het hotelbedrijf zich kenmerkt door het verstrekken van onderdak terwijl dit aspect een te ondergeschikt element is in het dienstenpakket dat in het prostitutiebedrijf wordt geboden.  
         
       
       
         3.5.3. 
         Naar het oordeel van het hof bestaat geen aanleiding om artikel 7:290 BW reeds toepasselijk te achten op de grond dat het (anders dan op de plaats waar het bedrijf nu gevestigd is) onmogelijk is in andere delen van Amsterdam een vergunning voor de exploitatie van het (raam)prostitutiebedrijf te verkrijgen. De ratio van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW is weliswaar bescherming te bieden aan de huurder van bedrijfsruimte die bescherming nodig heeft omdat het eindigen van de huur op instigatie van de verhuurder in verband met de plaatsgebondenheid van de onderneming ertoe kan leiden dat hij een belangrijk deel van de goodwill van zijn onderneming verliest, maar dat betekent niet dat de regeling alleen al toepasselijk is te achten omdat die situatie zich voordoet. De wet bevat, zoals hiervoor is overwogen, onvoldoende aanknopingspunten om het prostitutiebedrijf aan te merken als een bedrijf dat wordt uitgeoefend in bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, wat doorslaggevend is. 
         
       
     
     
       3.6. 
       Het hof bereikt de slotsom dat de aangevoerde grieven niet slagen en dat de beschikking waarvan beroep moet worden bekrachtigd, met verwijzing van [appellante] in de kosten van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden beschikking,  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep voor zover aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, tot op heden begroot op € 313,= wegens griffierecht en € 1.788,= voor salaris van de advocaat; 
     
     
     
       verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders verzochte. 
     
     
     
     
       Deze beschikking is gegeven door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2018.