ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:8099

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:8099 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 20-09-2022 / 200.266.655

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-09-20

Zaaknummer: 200.266.655

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:8099

---

Einde huur bedrijfsruimte. Oplevering. Mocht huurder de inrichting (tandtechnisch laboratorium) bij het einde van de huur meenemen?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.266.655 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort, 5823338) 
     
     
     
       
         arrest van 20 september 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       
         2. [appellante] , 
       
       beiden wonende te [woonplaats1] , 
       appellanten, 
       in eerste aanleg: gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. T.B. van Dreumel, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Excent Tandtechniek Parkstad B.V. , 
       gevestigd te Heerlen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
       hierna: Excent, 
       advocaat: mr. A. van den Heuvel. 
     
     
     
   
   
     
       1 Inleiding en korte leeswijzer 
     
     
       1.1. 
       
         Deze zaak gaat over het volgende. In 2012 heeft [appellant] een bedrijfspand gekocht. Een deel van dat bedrijfspand was toen verhuurd aan Excent, die er een  tandtechnisch laboratorium exploiteerde. [appellant] werd als gevolg van de aankoop de verhuurder van Excent. Excent heeft de huur opgezegd tegen 31 december 2015. Op verzoek van [appellant] heeft de Rabobank op 4 februari 2016 een eerder door Excent gestelde bankgarantie aan [appellant] uitbetaald. Deze procedure is begonnen met de vordering van Excent tot terugbetaling van die bankgarantie. Daarop heeft [appellant] van haar kant ook een aantal vorderingen ingesteld.  
         De vorderingen hebben met name te maken met de discussie die tussen partijen is ontstaan over de eigendom van de inrichting in het tandtechnisch laboratorium (zoals werkstations) en over de vraag of Excent bij vertrek die inrichting achter had moeten laten. Daarnaast bestaat discussie over de vraag of Excent het gehuurde op tijd heeft opgeleverd en in de staat waarin dat moest. Tot slot speelt dat [appellant] zich misleid voelt door Excent. In dat verband komt aan de orde of [appellant] schade heeft geleden door onjuiste inlichtingen van Excent voorafgaand aan de koop.   
       
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter heeft de vordering van Excent tot terugbetaling van de door [appellant] getrokken bankgarantie toegewezen en de vorderingen van [appellant] tot betaling van (schade)vergoeding afgewezen. Kort gezegd vond de kantonrechter dat Excent bij vertrek uit het gehuurde de inrichting van het tandtechnisch laboratorium mocht meenemen, dat [appellant] niet voldoende duidelijk heeft uitgelegd in hoeverre sprake was van schade aan het bedrijfspand die voor rekening van Excent komt, dat de te late oplevering aan geen van partijen in overwegende mate te verwijten valt en dat uit wat [appellant] aanvoerde over mededelingen van Excent ten tijde van de aankoop van het bedrijfspand geen onrechtmatige uitlatingen van Excent voortvloeien. 
       
     
     
       1.3. 
       
        [appellant] vindt dat de kantonrechter zijn vorderingen ten onrechte heeft afgewezen. Hij wil daarom dat het hof het tussenvonnis van de kantonrechter van 2 mei 2018 en het eindvonnis van 22 mei 2019 vernietigt en alsnog zijn vorderingen toewijst. Excent verzet zich daartegen. Verder wijst [appellant] op een kennelijke verschrijving in het vonnis van de kantonrechter van 22 mei 2019 in het dictum (3.1.) wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente. Excent erkent dat sprake is van een kennelijke verschrijving. 
       
     
     
       1.4. 
       Het hof vindt dat [appellant] voor herstel van schade na oplevering recht heeft op een bedrag. Het hof stelt dat bedrag schattenderwijs vast op € 6.000,00. Verder is het hof het met de kantonrechter eens. De kennelijke verschrijving in 3.1. van het dictum zal het hof corrigeren. De redenen voor de beslissing van het hof staan in hoofdstuk 3 van dit arrest (de uitspraak), gevolgd door de conclusie in hoofdstuk 4. De uiteindelijke beslissing staat in hoofdstuk 5 van dit arrest. Allereerst zal het hof in hoofdstuk 2 nog opsommen welke procedurestappen er zijn genomen tot het moment van dit arrest. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure in eerste aanleg en in hoger beroep 
     
     
       In de vonnissen van 28 juni 207, 2 mei 2018 en 22 mei 2019 die de kantonrechter te Amersfoort heeft gewezen, staat de procedure bij de kantonrechter beschreven. Nadat [appellant] Excent heeft gedagvaard om in de procedure bij het hof te verschijnen, heeft [appellant] in zijn memorie van grieven 13 grieven (bezwaren) tegen de beslissing van de kantonrechter aangevoerd. Hij heeft bij deze memorie van grieven 2 bijlagen (producties) gevoegd. Excent heeft gereageerd in de memorie van antwoord. Vervolgens heeft [appellant] gevraagd om zijn zaak ten overstaan van het hof te mogen bepleiten. Van dat pleidooi is een verslag gemaakt (proces-verbaal). Aan het eind van het pleidooi heeft het hof bepaald dat er een arrest zal worden gewezen. 
     
     
   
   
     
       3 De redenen voor de beslissing 
     
     
       3.1. 
       Het hof stelt vast dat partijen geen bezwaren naar voren hebben gebracht tegen de feiten zoals die door de kantonrechter zijn vastgesteld. Ook het hof gaat daarom van die feiten uit. 
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft geen grieven gericht tegen de toewijzing van de vordering van Excent tot terugbetaling van de bankgarantie. Hierna zal het hof dus alleen ingaan op de vraag of de vorderingen van [appellant] terecht zijn afgewezen. 
       
     
     
       3.3. 
       
         De vordering van [appellant] bestaat uit vier onderdelen. [appellant] wil betaling door Excent van:  
         1) € 14.062,74 vanwege te late oplevering,  
         2) € 760.000,00 vanwege verstrekken misleidende informatie,  
         3) € 431.442,00 vanwege meenemen inrichting tandtechnisch laboratorium,  
         4) € 72.000,00 vanwege herstel van schade na oplevering.  
       
       
       
         
           Betaling van € 14.062,74 vanwege te late oplevering 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Excent heeft op 18 december 2015 na de voorinspectie, waar discussie is ontstaan over de meegenomen laboratoriuminrichting, aan [appellant] gemaild: “ Wij willen voorstellen om de sleuteloverdracht plaats te laten vinden op woensdag 30 december a.s. om 11 uur op de locatie aan de [adres1] , uiteraard tegen finale kwijting over en weer ”.  
         De advocaat van [appellant] reageerde dezelfde dag bij per e-mail verzonden brief: “ Cliënt heeft de bijgaande inventarisatie opgesteld; de op die lijst vermelde goederen dienen voor de oplevering te worden teruggeplaatst. Niet alleen dienen de goederen te worden teruggeplaatst, doch ook opnieuw netjes en volgens de regels der kunst te worden heraangesloten. Cliënt hoort graag van u wanneer de eindoplevering zal plaatsvinden ”. Excent reageerde daarop direct dezelfde dag per e-mail: “ Wij hebben de heer [appellant] uitgenodigd voor een sleuteloverdracht om 30 december a.s. om 11 uur. Wij rekenen 
         
           erop dat deze doorgang kan vinden en dat we eea af kunnen wikkelen ”.  
         Hierop mailde de advocaat van [appellant] op 29 december 2015 aan Excent: “ Voor wat betreft de sleuteloverdracht kan inderdaad een afspraak gemaakt worden; in uw brief van  
         
           18 december jl. stelt u voor dat de sleuteloverdracht tegen finale kwijting over en weer zal plaatsvinden. Hiermee gaat mijn cliënt niet akkoord ”.  
       
       
     
     
       3.5. 
       De passage uit dit laatste bericht namens [appellant] “ Voor wat betreft de sleuteloverdracht kan inderdaad een afspraak gemaakt worden ” is voor meer dan één uitleg vatbaar. Als onvoldoende betwist is komen vast te staan dat die passage heeft geleid tot het misverstand dat tussen partijen is ontstaan over het wel of niet doorgaan van de afspraak op 30 december 2015. Excent was daardoor op 30 december 2015 niet aanwezig, terwijl zij blijkens de tussen partijen uitgewisselde berichten juist wel die dag had willen opleveren. Omdat dit misverstand is gebaseerd op een e-mail van de kant van [appellant] vindt het hof dat de gevolgen van dit misverstand in de risicosfeer van [appellant] liggen en dus voor zijn rekening moeten blijven.  
       
     
     
       3.6. 
       Het hof is verder van oordeel dat Excent, nadat op 30 december 2015 duidelijk werd dat een sleuteloverdracht die dag niet meer zou lukken, adequaat heeft gehandeld teneinde zo spoedig mogelijk te kunnen voldoen aan haar opleveringsverplichting. Volgens [appellant] heeft Excent rond 4, 5 of 6 januari 2016 contact opgenomen om een afspraak voor oplevering te maken. Gegeven de tijd van het jaar (de jaarwisseling) en het feit dat er nog geen andere huurder in beeld was, vindt het hof dat voldoende adequaat. Excent heeft het gehuurde daarom niet onrechtmatig onder zich gehouden. [appellant] kan dus niet op grond van artikel 7:225 BW aanspraak maken op een vergoeding. 
       
     
     
       3.7. 
       Ook artikel 10.8 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst geeft geen recht op vergoeding. In dat artikel staat: “ Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten ”. [appellant] vordert een vergoeding voor de maand januari 2016. In zijn vordering ligt dus besloten de veronderstelling dat met herstelwerkzaamheden in elk geval één maand gemoeid zou zijn. [appellant] heeft echter niet uitgelegd waarom dat zo zou zijn. Hij heeft alleen gezegd dat met herstel “ minstens enkele weken ” gemoeid zou zijn, maar heeft dat verder niet toegelicht, laat staan onderbouwd.  
       
       
         
           Betaling van € 760.000,00 vanwege verstrekken misleidende informatie 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Toen [appellant] in 2012 het bedrijfspand als beleggingsobject wilde aankopen, was hem bekend dat de huurovereenkomst met Excent liep tot en met 31 december 2015. Excent mocht opzeggen tegen 31 december 2015, dat was contractueel zo vastgelegd. [appellant] heeft benadrukt dat voor zijn aankoop van essentieel belang was dat de huur daarna door Excent zou worden voortgezet. Het hof stelt vast dat hierover niets is vastgelegd. Van een afspraak tussen [appellant] en Excent over verlenging van de huur na 31 december 2015 was ook geen sprake. [appellant] stelt op dit punt dat de heer [naam1] , de [functie] van Excent met wie hij voorafgaand aan de koop van het pand een gesprek heeft gevoerd, heeft gezegd dat de zaken prima gingen bij Excent, dat zij tevreden waren met de locatie en zelfs gevraagd heeft of het mogelijk was nog een aantal vierkante meters bij te huren. Onder 4 van zijn memorie van grieven stelt [appellant] dat hij daaruit heeft mogen opmaken dat Excent de huur wilde verlengen. Het hof leidt hieruit af dat Excent ook in de visie van [appellant] geen toezegging heeft gedaan om de huur te verlengen. In ieder geval heeft [appellant] onvoldoende concreet gesteld dat dat wel het geval zou zijn. Hij is er kennelijk van uit gegaan dat de huur verlengd zou worden, maar heeft op dit punt geen garantie bedongen. Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat de stelling onder 8 van de memorie van grieven dat [naam1] zonder enig voorbehoud heeft verklaard niet te willen opzeggen, niet past bij de hiervoor aangehaalde stelling dat hij de verlengingswens heeft afgeleid uit de geuite tevredenheid, wat – iets anders weergegeven – wordt herhaald onderaan de toelichting op grief 2. Het hof gaat dan ook van die stelling uit. 
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellant] voert aan dat voormelde uitlatingen, gedaan tijdens een gesprek op 4 april 2012, onrechtmatig, want misleidend en onjuist, zijn geweest en dat hij daardoor schade heeft geleden. [appellant] stelt dat [naam1] voormelde uitlatingen deed, terwijl hij op dat moment al moet hebben geweten van de naderende reorganisatie binnen de groep waartoe Excent behoort. Doordat hij uit de uitlatingen van [naam1] heeft mogen opmaken dat Excent de huur wilde verlengen, is [appellant] tot aankoop van het bedrijfspand voor een bedrag van € 1,6 miljoen overgegaan en heeft hij schade geleden, aldus [appellant] 
       
     
     
       3.10. 
       Het hof constateert dat het gesprek waaraan [appellant] refereert, heeft plaatsgevonden op 4 april 2012. De huurovereenkomst is opgezegd op 25 maart 2013, bijna één jaar later. Gesteld dat [naam1] de door [appellant] genoemde uitlatingen heeft gedaan (wat Excent betwist), dan is nog niet onrechtmatig wanneer bijna een jaar later toch wordt opgezegd. In een jaar kan veel gebeuren en op grond van de huurovereenkomst mócht ook worden opgezegd. Er moet dus wel wat méér aan de hand zijn, wil van onrechtmatige uitlatingen sprake kunnen zijn. Het enige concrete wat [appellant] in dit kader aanvoert is dat Excent op 4 april 2012 volgens [appellant] al moet hebben geweten van een reorganisatie binnen de groep waartoe Excent behoort. Maar ook hier schiet, gezien de gemotiveerde betwisting van Excent op dit punt, de onderbouwing van [appellant] tekort. Waaruit namelijk concreet zou volgen dat [naam1] op 4 april 2012 wist van niet alleen een naderende reorganisatie (indien dat zou moeten worden aangenomen) maar ook meer specifiek dat deze zodanig effect zou hebben op de vestiging [plaats1] dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd, is niet uit de verf gekomen. Zeker in het licht van het vaststaande gegeven dat uiteindelijk slechts een klein percentage van de werknemers in [plaats1] uit dienst is gegaan, had [appellant] dit concreter moeten maken. 
       
       
         
           Betaling van € 431.442,00 vanwege meenemen inrichting tandtechnisch laboratorium 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Het hof zal nu achtereenvolgens ingaan op de stellingen van [appellant] dat  
         1) de inrichting op grond van artikel 3:4 leden 1 en 2 BW aan hem toebehoort,  
         2) de inrichting tot het gehuurde behoorde en om die reden niet door Excent had mogen worden meegenomen en  
         3) dat artikel 8.3.2. van de huurovereenkomst meebrengt dat Excent de inrichting niet had mogen meenemen.  
       
       
       
         
           Geen bestanddeel op grond van artikel 3:4 leden 1 en 2 BW 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Kwalificatie van een zaak als bestanddeel heeft tot gevolg dat natrekking plaatsvindt: de eigenaar van de hoofdzaak wordt eigenaar van het bestanddeel (artikel 5:3 BW). Wanneer de eigendom van de hoofdzaak en het bestanddeel zich vóór de bestanddeelvorming in verschillende handen bevonden, leidt dit tot eigendomsverlies aan de zijde van de eigenaar van de zaak die bestanddeel is geworden. 
       
     
     
       3.13. 
       
        [appellant] zegt dat de inrichting van het tandtechnisch laboratorium volgens verkeersopvatting (artikel 3:4 lid 1 BW) onderdeel uitmaakt van het gebouw, daar dus bestanddeel van is en om die reden aan hem toebehoort. Aan de pleitnota van zijn advocaat (randnummer 2.13.) ontleent het hof dat [appellant] dit vindt omdat het gehuurde eruit zag als een tandtechnisch laboratorium, al sinds 2001 zo was ingericht, door een tandtechnisch bedrijf werd gebruikt als tandtechnisch laboratorium, alleen bestemd was om zo te worden gebruikt en geprijsd was als een volwaardig tandtechnisch laboratorium.  
       
     
     
       3.14. 
       Naast het feit dat de enige onderbouwing van [appellant] te laat is gegeven, merkt het hof op dat het naar andere omstandigheden kijkt dan [appellant] voor de beantwoording van de vraag of de inrichting van het tandtechnisch laboratorium volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van het gebouw (het bedrijfspand). In het arrest Dépex/Curatoren (ECLI:NL:HR:1991:ZC0412) heeft de Hoge Raad aanwijzingen gegeven voor de beoordeling van de vraag of een zaak bestanddeel is geworden van een gebouw op grond van de verkeersopvatting. Toegepast op deze zaak komt het erop neer dat een belangrijke aanwijzing voor het zien van de inrichting van het tandtechnisch laboratorium en het bedrijfspand als één zaak zou zijn de specifieke constructieve afstemming van de inrichting op het pand. Een andere belangrijke aanwijzing in positieve zin is aan de orde wanneer het bedrijfspand uit het oogpunt van geschiktheid als bedrijfsruimte bij het ontbreken van de tandtechnische laboratoriuminrichting als onvoltooid moet worden beschouwd. Daarbij gaat het om de bestemming die uit het gebouw zelf voortvloeit (hier: bedrijfsruimte), niet om de economische of maatschappelijke bestemming (hier: het exploiteren van een tandtechnisch laboratorium). [appellant] heeft tegen deze achtergrond niet genoeg van belang zijnde omstandigheden aangevoerd. Het enkele feit dat de werkstations en apparatuur volgens [appellant] aard- en nagelvast waren verbonden aan het pand, is ontoereikend om van specifieke constructieve afstemming te spreken. Daarom gaat het beroep van [appellant] op artikel 3:4 lid 1 BW niet op. 
       
     
     
       3.15. 
       
        [appellant] beroept zich ook op artikel 3:4 lid 2 BW, waarin is bepaald dat een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat schade van betekenis wordt toegebracht aan een van de zaken, bestanddeel wordt van de hoofdzaak (ook wel het beschadigingscriterium genoemd). Het hof is het op dit punt eens met wat de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5. van het vonnis van 2 mei 2018 heeft overwogen en sluit zich daarbij aan. Daaraan voegt het hof nog toe dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 3:4 lid 2 BW volgt dat voor de ‘beschadiging van betekenis’ méér nodig is dan dat de hoofdzaak of het bestanddeel na de scheiding niet meer geheel gaaf zou zijn. Ook op dit punt zijn de stellingen van [appellant] niet toereikend. Uit het feit dat (professioneel) gereedschap nodig was om de inrichting te verwijderen, volgt niet het bestaan van een verbondenheid zoals bedoeld in artikel 3:4 lid 2 BW.  
       
       
         
           De inrichting behoorde niet tot wat gehuurd werd 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Partijen twisten over de vraag of Excent de inrichting van het tandtechnisch laboratorium van [appellant] huurde. Zij hebben samen geen huurovereenkomst ondertekend. Vaststaat dat [appellant] de in 2006 tussen [naam2] en Excent gesloten huurovereenkomst heeft voorgezet en dat het dus aankomt op uitleg van wat die partijen destijds zijn overeengekomen. 
       
     
     
       3.17. 
       
        [appellant] wijst ter invulling van zijn stelling dat de inrichting onder het gehuurde valt naar artikel 1 van de huurovereenkomst. Maar daaruit blijkt niet dat een bedrijfsruimte inclusief inrichting werd verhuurd. Het gehuurde is daar namelijk (alleen) omschreven als bedrijfsruimte, groot circa 900 m2 BVO plus 40 parkeerplaatsen. [appellant] heeft, zo begrijpt het hof, het oog op lid 2 (“ Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als Tandtechnisch Laboratorium ”). Deze passage zegt echter alleen iets over het gebruik dat contractueel aan de huurder werd toegestaan. Overigens heeft [appellant] geen voldoende duidelijke grief aangevoerd tegen de overweging van de kantonrechter (onder 4.6. van het vonnis van 2 mei 2018) dat de tekst van de huurovereenkomst onvoldoende uitsluitsel geeft over wat deel uitmaakte van het gehuurde. 
       
     
     
       3.18. 
       
        [appellant] wijst ook op het verschil in huurprijs tussen wat Excent betaalde per vierkante meter (€ 133,00) en wat een andere huurder op dezelfde locatie betaalde per vierkante meter (€ 50,00). Excent heeft daar onder verwijzing naar het due diligence rapport van 14 maart 2006 van Ernst & Young tegen ingebracht dat de huurprijs die zij betaalde in relatie tot de omzet niet extreem was en ook overeenkwam met de huur die op andere locaties werd betaald. Dit verschil in huurprijs, voor zover juist (want door Excent betwist), is niet genoeg om de conclusie te kunnen dragen dat de inrichting van het tandtechnisch laboratorium werd gehuurd. Voor dit verschil in huurprijs kunnen allerlei redenen bestaan en zonder méér informatie daarover – die ontbreekt – kan dit niet tot de conclusie leiden dat de inrichting dus tot het gehuurde behoorde. 
       
     
     
       3.19. 
       Naast het voorgaande geldt dat [appellant] het rechtsgevolg inroept van zijn stelling dat de inrichting tot het gehuurde behoorde. Volgens [appellant] is Excent namelijk tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen door de inrichting niet op te leveren maar mee te nemen en moet zij [appellant] daarom schadevergoeding betalen (het rechtsgevolg dat [appellant] inroept). [appellant] heeft daarom op dit punt de stelplicht en bewijslast. [appellant] heeft echter onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangereikt waaruit zou kunnen volgen dat [appellant] met de aankoop van het bedrijfspand ook eigenaar is geworden van de inrichting van het tandtechnisch laboratorium, terwijl hij die stelling wel (impliciet) ten grondslag legt aan zijn stelling dat hij die inrichting heeft verhuurd aan Excent.  
       
     
     
       3.20. 
       Over wat is gekocht heeft [appellant] tijdens het pleidooi bij het hof verklaard dat hij ‘onroerend goed’ heeft gekocht in de staat zoals aanwezig en ‘met de verplichting om de lopende huurovereenkomsten over te nemen’. Hij redeneert dat hij de huurovereenkomst heeft overgekocht, waarin staat dat het om een tandtechnisch laboratorium gaat. Daarmee veronderstelt [appellant] , zo begrijpt het hof, dat hij eigenaar is geworden van de inrichting. Daar kan [appellant] echter niet in worden gevolgd. Op basis van wat [appellant] heeft verteld, de koopovereenkomst zelf heeft het hof niet, gaat het hof ervan uit dat zich de standaard situatie voor heeft gedaan dat [appellant] het gebouw (het bedrijfspand) heeft gekocht en zich contractueel heeft verbonden de lopende huurovereenkomst over te nemen. Dat zegt allemaal nog niets over de eigendom van de in het gehuurde aanwezige inrichting. Ook de akte van levering van het bedrijfspand aan [appellant] , die het hof wel heeft, biedt daar geen aanknopingspunten voor. In die akte is wat aan [appellant] is verkocht omschreven als: “ bedrijfsruimte met ondergrond, erf en verder alle aan- en toebehoren ” en “ een perceel grond ”. Verder staat uitdrukkelijk in die akte: “ Er zijn geen roerende zaken meegekocht ”. Al met al heeft [appellant] dus ook niet voldoende concreet en onderbouwd gesteld dat de eigendom van de inventaris en apparatuur bij de koop van het bedrijfspand was inbegrepen. 
       
     
     
       3.21. 
       Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat, zoals Excent heeft aangevoerd, het due diligence rapport van 14 maart 2006 van Ernst & Young, opgemaakt met het oog op de voorgenomen aankoop van aandelen door Excent Tandtechniek B.V., er op duidt dat de inrichting van het tandtechnisch laboratorium tot het actief van Pluijmen Tandtechnisch Laboratorium B.V. (nu: Excent) behoorde en is blijven behoren. Dit due diligence rapport beschrijft op pagina 23 over het actief van Pluijmen Tandtechnisch Laboratorium B.V. namelijk: “ De post inventaris bestaat voor een groot gedeelte uit de inrichting van het laboratorium met een boekwaarde ultimo 2005 van EUR 128k. De inrichting is voor een belangrijk deel aangeschaft in 2001 bij de verhuizing van het TTL naar [plaats1] en wordt afgeschreven in 10 jaar. ” Alleen de aandelen (en niet de activa) van Pluijmen Tandtechnisch Laboratorium B.V. zijn overgedragen. Waar de inrichting niet is verkocht aan (eerst Stoneware II B.V. en vervolgens aan) [appellant] , maar is blijven behoren tot het actief van Excent, bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat de inrichting behoorde tot wat aan Excent verhuurd werd. 
       
     
     
       3.22. 
       Gelet op het voorgaande komt het hof niet toe aan beoordeling van de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht aan Excent en de waardering van het bijeengebrachte bewijs. 
       
       
         
           Artikel 8.3.2. van de huurovereenkomst staat niet in de weg aan het meenemen van de inrichting  
         
       
       
     
     
       3.23. 
       
        [appellant] beroept zich ook op artikel 8.3.2. van de huurovereenkomst. Daarin is vastgelegd dat wat de huurder met toestemming van de verhuurder in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken, in stand moet worden gelaten bij het einde van de huur zonder dat de verhuurder een vergoeding aan de huurder verschuldigd is. Ook hierin ziet [appellant] een grondslag voor zijn stelling dat Excent de inrichting van het tandtechnisch laboratorium niet mocht meenemen. Excent betwist dat deze standaardbepaling voormelde strekking heeft. Zij voert daarbij aan dat voor de toenmalige partijen bij de huurovereenkomst duidelijk was dat de aanwezige inventaris en apparatuur aan Excent toebehoorden en mee mochten worden genomen bij het einde van de huur. 
       
     
     
       3.24. 
       Het hof is met Excent van oordeel dat artikel 8.3.2. van de huurovereenkomst niet op zichzelf kan worden gelezen en geïnterpreteerd. Deze bepaling moet worden geplaatst binnen de context van het geheel aan afspraken zoals destijds gemaakt door [naam2] Holding B.V., [naam2] en Excent Tandtechniek B.V. Daarmee doelt het hof op de overdracht van aandelen van Pluijmen Tandtechnisch Laboratorium B.V. en de in dat kader gesloten huurovereenkomst voor het bedrijfspand. Wanneer dat geheel aan afspraken in ogenschouw wordt genomen, komt het hof tot de conclusie dat partijen niet bedoeld kunnen hebben dat deze situatie onder de werking van artikel 8.3.2. van de huurovereenkomst zou vallen. Dat zou namelijk leiden tot de onwaarschijnlijke conclusie dat de aan Excent toebehorende inrichting (met een boekwaarde van € 128.000,00, zie hiervoor onder 3.21),  bij het einde van de huur zou moeten achterblijven zonder dat recht op een vergoeding zou bestaan voor Excent. Een dergelijke afspraak tussen de betrokken zakelijke partijen ligt niet voor de hand. In het licht van dit alles heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd aangevoerd dat en waarom hij er vanuit mocht gaan dat [naam2] en Excent dit bij de totstandbrenging van de huurovereenkomst desondanks bedoeld hebben. Dat leidt tot de conclusie dat ook artikel 8.3.2. niet in de weg staat aan het meenemen van de inrichting door Excent. 
       
       
         
           Betaling van € 72.000,00 vanwege herstel schade na oplevering 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       Het hof is het wel eens met [appellant] dat Excent de gehuurde bedrijfsruimte niet heeft opgeleverd zoals dat moest. Op grond van artikel 10.1.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst moest Excent opleveren in de staat die [appellant] mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken en behoudens normale slijtage en veroudering. Het hof sluit zich aan bij de kantonrechter (in rechtsoverweging 2.6 van het vonnis van 22 mei 2019) waar deze oordeelde dat Excent het gehuurde leeg en netjes moest opleveren en dat Excent niet hoefde op te leveren zoals zij de bedrijfsruimte had aangetroffen, omdat zij ook de inrichting mocht meenemen. Wat wel van Excent mocht worden verwacht, was dat zij gaten in wanden, vloeren en plafonds had gedicht, dat leidingen en dergelijke goed werden afgesloten, dat kapotte tegeltjes werden vervangen en dat een en ander bezemschoon werd opgeleverd, zodat de gehuurde ruimte in een redelijke staat werd opgeleverd. Met [appellant] is het hof van oordeel dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat er niet zo is opgeleverd. De verplichting tot oplevering in de afgesproken staat kan naar haar aard alleen worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Dat is niet gebeurd en daarom is Excent in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling nodig was. Excent is verplicht de uit de niet-correcte oplevering voortvloeiende schade te vergoeden. Het hof  merkt nog op dat anders dan [appellant] stelt, de kantonrechter niet heeft geoordeeld dat geen schade hersteld hoefde te worden. De kantonrechter heeft alleen tot uitdrukking gebracht dat [appellant] onvoldoende onderbouwd heeft dat hij hierdoor schade heeft geleden. 
       
     
     
       3.26. 
       
        [appellant] heeft met de foto’s voldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden door de slechte oplevering. Voor de hoogte van de schade heeft [appellant] verwezen naar de offerte van Service Buro Zuid B.V. van 20 januari 2016. Excent betwist dat alle werkzaamheden genoemd in die offerte nodig zijn als gevolg van schade en gebreken bij de eindoplevering. Ook het hof vindt de omvang van de herstellingen die moesten plaatsvinden omdat Excent niet aan haar opleveringsverplichting had voldaan, onvoldoende blijken uit die offerte. [appellant] heeft dus onvoldoende onderbouwd dat Excent € 72.000,00 aan schade heeft veroorzaakt. Omdat de schade niet (meer) precies valt vast te stellen (mede omdat het bedrijfspand is verbouwd), zal het hof de schade schattenderwijs vaststellen. Het gaat daarbij om een schatting van het bedrag dat nodig is voor het dichten van gaten, afdichten van leidingen en vervangen van kapotte tegels en daarmee om minder verstrekkende en omvangrijke herstelwerkzaamheden dan waarvan [appellant] is uitgegaan. Het hof heeft bij haar schatting mede gekeken naar de door [appellant] overgelegde offerte (posten: afkoppelen en strippen koppelpunten, herstellingswerken systeemplafonds, loodgieters- en elektrawerk en gaten in muren en vloeren herstellen) en komt dan schattenderwijs tot toewijzing van een bedrag van € 6.000,00. Voor het meerdere vindt ook het hof dat de vordering van [appellant] moet worden afgewezen.  
       
     
     
       3.27. 
       
        [appellant] maakt aanspraak op wettelijke rente vanaf 15 januari 2016. Tegen toewijzing is geen verweer gevoerd en gelet op het feit dat de verplichting van Excent om de schade van [appellant] te vergoeden niet meteen is nagekomen, is verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente daarom toewijzen zoals gevorderd.  
       
       
         
           Kennelijke verschrijving ingangsdatum wettelijke rente  
         
       
       
     
     
       3.28. 
       Partijen zijn het erover eens dat het vonnis van de kantonrechter van 22 mei 2019 in 3.1. een kennelijke verschrijving bevat. Waar de wettelijke rente is toegewezen vanaf 1 juli 2006 moet dat zijn 1 juli 2016. Het vonnis is ook tenuitvoergelegd met inachtneming van deze kennelijke verschrijving. Het hof zal dus ook in zoverre het vonnis van de kantonrechter van 22 mei 2019 vernietigen en de wettelijke rente toewijzen vanaf 1 juli 2016.  
       
       
         
           Bewijsaanbiedingen 
         
       
       
     
     
       3.29. 
       Omdat geen voldoende concrete feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. 
       
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     
     
       De bezwaren die [appellant] tegen de vonnissen van de kantonrechter heeft aangevoerd slagen alleen op het punt van de herstelkosten (reconventie) tot een bedrag van € 6.000,00. Gelet op het feit dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep compenseren (bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt). Daarnaast zal de ingangsdatum van de toegewezen wettelijke rente (conventie) hersteld worden. Omwille van de leesbaarheid zal het vonnis van 22 mei 2019 in zijn geheel vernietigd worden en zal aan de hand van wat hiervoor is overwogen opnieuw recht worden gedaan. 
     
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Amersfoort (rechtbank Midden-Nederland) van 22 mei 2019 en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       
         in conventie:  
       
     
     
     
       veroordeelt [appellant] hoofdelijk om aan Excent tegen bewijs van kwijting te betalen  
       € 35.934,99, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 juli 2016 tot de dag van algehele voldoening en € 1.134,35 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt Excent om aan [appellant] tegen bewijs van kwijting te betalen € 6.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 januari 2016 tot de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie, en in hoger beroep: 
       
     
     
     
       verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       compenseert de kosten van partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, L.J. de Kerpel-van de Poel en I. Boekhorst en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Kerpel-van de Poel en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.