ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:418

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:418 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-01-2025 / 200.340.825/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-01-14

Zaaknummer: 200.340.825/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:418

---

Huurzaak. Totstandkoming huurovereenkomst. Stelplicht en bewijslast van het bestaan voor een opschortende voorwaarde (voor een huurovereenkomst dan wel de betalingsverplichting) rusten op de huurders. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat huurders niet in de bewijslast zijn geslaagd.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.340.825/01 
       zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10219604 
     
     
     
       
         arrest van 14 januari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
   
   
     
       1  [appellante] , 
     
       die woont in [woonplaats1] , 
       
         2. [appellant] , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die hoger beroep hebben ingesteld, 
       en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, 
       hierna samen:  [appellanten]  en ieder afzonderlijk  [appellante]  en  [appellant] , 
       advocaat: mr. A.L.S. Verhoog te Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       die woont in [woonplaats2] , 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M. Talsma te Assen. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       
        [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen  die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, op 27 juni 2023 en 16 januari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken.  
       
     
     
       1.2 
       
         Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
         • de dagvaarding in hoger beroep van 16 april 2024 
         • de memorie van grieven 
         • de memorie van antwoord met producties. 
       
       
     
     
       1.3 
       
         De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het procesreglement. [geïntimeerde] heeft daar niet op gereageerd; [appellanten] hebben  arrest gevraagd. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de aan hen geboden mogelijkheid te reageren op de door [geïntimeerde] overgelegde producties. Daarna hebben beide partijen hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak. 
         2.  De kern van de zaak 
       
       
       
         Partijen strijden over het antwoord op de vragen of i) tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en of ii) in dat geval een opschortende voorwaarde is overeengekomen. De kantonrechter heeft de eerste vraag bevestigend beantwoord en de tweede vraag ontkennend. Het hof zal die vragen ook beoordelen, waarbij het eerst de vaststaande feiten zal weergeven, gevolgd door de vorderingen en de beslissing daarop van de rechtbank en welke vordering in hoger beroep aan de orde is. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten: 
     
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde] is eigenaar van het bedrijfspand aan de Nieuw Amsterdamseweg 48 (7761 PC) te Schoonebeek (hierna: bedrijfspand). Dit bedrijfspand is bestemd voor de verhuur. 
       
     
     
       3.2 
       De heer [naam1] (hierna: [naam1] ) treedt namens [geïntimeerde] op als tussenpersoon voor het sluiten van huurovereenkomsten. [naam1] is bevoegd om namens [geïntimeerde] huurders te zoeken en afspraken met deze huurders te maken. 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellanten] hebben in september 2021 met [naam1] contact opgenomen omdat zij interesse hadden in het huren van een gedeelte van het bedrijfspand. In het bedrijfspand waren al andere bedrijven gevestigd. [appellanten] wilden hun onderneming “ [naam2] ” in dit bedrijfspand vestigen. Het eerste contact tussen [appellanten] en [naam1] dateert van 17 september 2021 via Whatsapp. 
       
     
     
       3.4 
       
        [appellanten] hebben in november 2021 de sleutel van het bedrijfspand gekregen. 
       
     
     
       3.5 
       
        [appellanten] hebben behalve met [naam1] over het bedrijfspand ook enige tijd contact gehad met de broer van [naam1] : [naam3] (april en mei 2022). Ook dit contact verliep voornamelijk via Whatsapp. 
       
     
     
       3.6 
       In de huurovereenkomst die [naam1] in mei 2022 heeft opgesteld, is [geïntimeerde] als verhuurder van het bedrijfspand genoemd en [appellanten] als de huurders. In artikel 3.1 van de overeenkomst is vermeld dat die is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 1 december 2021. In artikel 4.1 is bepaald dat met ingang van de huurovereenkomst de betalingsverplichting bestaat uit betaling van een huurprijs van € 550 huur per maand, te vermeerderen met een voorschotbedrag voor water en energie. In artikel 4.3 is een waarborgsom van € 1.650 bepaald. De huurovereenkomst is niet door [appellanten] ondertekend. 
       
     
     
       3.7 
       Op 6 juni 2022 hebben [appellanten] een e-mail aan [naam3] gestuurd. In deze e-mail is onder meer: 
       
       
         Naar aanleiding van het gesprek van afgelopen week, komen we even terug op de ontstane situatie omtrent de huurovereenkomst, gemaakte afspraken etc. 
         (...) 
         Afspraken die mondeling gemaakt zijn: 
         Wij krijgen de sleutel eerder om te klussen. 
         Huur 550,- per maand 
         3 maanden borg 
         Huurcontract vanaf 1 dec 2021 
         Wc plaatsen 
         Buitenkant schilderen 
         Parkeer plaats aanpakken. 
         Besproken dat we pas open kunnen wanneer de boel netjes is. 
         (…) 
         Aangezien wij er niet eerder mee zijn geconfronteerd, zijn wij er ook vanuit gegaan dat het contract dan ook per 1 mei in zou gaan. 
         Wij hebben ook wat meubels voor in ons bedrijf en wat privé spullen daar neergezet. Vanuit onze kant is alles ook niet perfect gegaan, vincent heeft oa met rugpijn stil gelegen, maar wij voelden geen haast aangezien er geen huur contract was en de afgesproken punten ook nog niet afgerond waren. (…) 
         Nu worden wij er mee geconfronteerd dat het huur contract per 1 dec 2021 in gaat. Waardoor er een zeer vervelende situatie ontstaat. 
         Er is ook nooit een brief gekomen telefoontje met betrekking op betalen huur. Er zijn bij ons ook geen bank gegevens bekend 
         Ons voorstel is om vanaf december 2021 tot maart 2022 gemaakte kosten 75,- per maand ( water stroom ect) en vanaf maart tot 1 juli 2022, 150,- (water stroom en wat opslag spullen) per maand te voldoen. 
         Dan kan wat ons betreft de huur in gaan op 1 juli 2022, mits de gemaakte afspraken afgerond zijn . Zoals eerder aangegeven wil Vincent daarbij helpen (schilderen enz). We willen ook niet op kwade voet met jullie komen te staan. We vinden de ontstane situatie heel vervelend. 
       
       
     
     
       3.8 
       In een brief van 28 juli 2022 heeft de door [appellanten] ingeschakelde advocaat bij [naam1] aangegeven dat zij afzien van het aangaan van een huurovereenkomst voor het bedrijfspand. 
       
     
     
       3.9 
       De huurovereenkomst is door partijen beëindigd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing van de rechtbank 
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 21.305,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 19.942,86 vanaf 10 november 2022, met hun veroordeling in de proceskosten. Het gevorderde bedrag ziet op achterstallige huur over de periode van 1 december 2021 tot en met 1 december 2022, de waarborgsom, vergoeding van energiekosten en verbouwingskosten, een schadevergoeding en vergoeding voor juridische kosten. 
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 27 juni 2023 [appellanten] opgedragen feiten en/of omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de opschortende voorwaarde zijn overeengekomen die inhoudt dat de huurovereenkomst pas zou ingaan wanneer [naam1] alle werkzaamheden aangaande het bedrijfspand volledig had afgerond. 
     
     
       4.3 
       Na bewijslevering heeft de kantonrechter de door [appellanten] gestelde opschortende voorwaarde verworpen en hen veroordeeld tot betaling van € 6.600 aan achterstallige huur, vermeerderd met € 853,05 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en met de wettelijke handelsrente – een tot 8 november 2022 berekend bedrag van € 183,05 daaronder begrepen. De overige onderdelen van de vordering van [geïntimeerde] zijn afgewezen. Tot slot heeft de kantonrechter bepaald dat iedere partij belast blijft met de aan de eigen zijde ontstane proceskosten.  
     
     
       4.4 
       De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat het toegewezen deel van  de vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedures bij de kantonrechter en bij het hof. 
       
       
     
   
   
     
       5 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       5.1 
       Het hof zal oordelen dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen zonder een opschortende voorwaarde, zoals door [appellanten] is aangevoerd. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld. 
       
       
         
           Maatstaf 
         
       
       
     
     
       5.2 
       Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW). Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Het hof moet daarbij eerst aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf  vaststellen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, om daarna de vraag te beantwoorden of deze afspraken kwalificeren als een huurovereenkomst. 
       
     
     
       5.3 
       Omdat tussen partijen niet in geschil is dat het bewuste gedeelte in het bedrijfspand een gedeelte van een zaak is als bedoeld in artikel 7:201 BW, komt het er in deze zaak op aan dat vast moet komen te staan dat [geïntimeerde] zich verbonden heeft het gebruik van dat gedeelte aan [appellanten] te verstrekken, terwijl zij zich daartegenover hebben verbonden aan [geïntimeerde] een tegenprestatie te voldoen. De stelplicht, en bij voldoende betwisting: de bewijslast hiervan, rusten in dit geval op [geïntimeerde] , omdat zij zich beroept op het c.s. bestaan van een verplichting bij [appellanten] om zo’n tegenprestatie te voldoen. 
       
       
         
           Totstandkoming huurovereenkomst  
         
       
       
     
     
       5.4 
       In dit geval staat vast dat vanaf september 2021 tussen [appellanten] en [naam1] (die als tussenpersoon voor [geïntimeerde] optrad) is gesproken over het door [appellanten] gaan huren van een deel van het bedrijfspand. [appellanten] hebben dat deel vervolgens bezichtigd, waarna uit het door [appellant] aan [naam1] op 11 oktober 2021 verzonden WhatsAppbericht met als inhoud  “Ok top! Dus nu kan de huurovereenkomst opgemaakt worden? , direct gevolgd door een WhatsApp-bericht van [appellant] met de vragen of zij de sleutels kunnen krijgen en wanneer zij alvast aan de slag kunnen, moet worden afgeleid dat zij overeenstemming hebben bereikt over het gaan gebruiken van het genoemde deel van het bedrijfspand door [appellanten] Onomstreden is verder dat [appellanten] vervolgens in november 2021 de sleutels hebben ontvangen en dat zij het bewuste deel van het bedrijfspand feitelijk ook in gebruik hebben genomen door daarin werkzaamheden te verrichten, zoals het aanbrengen van een houten vloer en het uitvoeren van binnenschilderwerk , en door daarin meubels en andere spullen te plaatsen (zie 3.7). Verder is niet tussen partijen in discussie dat als tegenprestatie een bedrag van € 550 per maand is overeengekomen. De aldus overeengekomen wederzijdse rechten en plichten zijn kenmerkend voor een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW en kunnen als zodanig worden gekwalificeerd.  
       
     
     
       5.5 
       Anders dan [appellanten] stellen, is daarvoor niet (ook) nodig dat de huurovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en ondertekend, dat (ook) overeenstemming is bereikt over de vraag welk onderhoud voor wiens rekening komt, dat (direct) facturen voor huur en voorschotten worden opgesteld en verzonden, dat een borgsom wordt bedongen en betaald, dat in het gehuurde een bedrijf wordt uitgeoefend en/of dat het pand er representatief uit zou zien. Wat betreft het betoog van [appellanten] dat zij niet het exclusieve gebruik hadden omdat anderen zich te pas en te onpas zonder aankondiging toegang verschaften tot het gehuurde, geldt dat zij daarmee niet stellen dat zij geen (exclusief) gebruiksrecht hadden (bedongen) maar dat anderen daarop volgens hen inbreuk maakten. Zo’n inbreuk doet echter niet af aan hun gebruiksrecht en daarmee ook niet af aan het bestaan van een huurovereenkomst. Aan het betoog van [appellanten] dat (nog) geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, gaat het hof dan ook voorbij. 
       
       
         
           Opschortende voorwaarde 
         
       
       
     
     
       5.6 
       
        [appellanten] hebben verder aangevoerd dat, als een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dit is gebeurd onder de opschortende voorwaarde dat er eerst aan en ten behoeve van het gehuurde bepaalde werkzaamheden zouden worden verricht dan wel dat pas huur hoefde te worden betaald nadat die werkzaamheden zouden zijn voltooid. Het ging daarbij volgens [appellanten] om het aanbrengen van een afscheiding met een eigen toilet, ‘eigen’ elektra, het schilderen van de buitenzijde van het pand en het opnieuw bestraten van de parkeerplaats bij het bedrijfspand. [geïntimeerde] heeft een en ander gemotiveerd betwist.  
       
     
     
       5.7 
       De stelplicht en de bewijslast van de stelling dat een opschortende voorwaarde bestaat (voor het bestaan van een huurovereenkomst dan wel een betalingsverplichting) ligt bij [appellanten]  Voor zover [appellanten] erover klagen dat de kantonrechter aan hen het bewijs opgedragen van het bestaan van de gestelde voorwaarde, faalt dat dan ook.  
       
     
     
       5.8 
       
        [appellanten] hebben bewijs bijgebracht in de vorm van het (buiten elkaars aanwezigheid) als getuigen afleggen van verklaringen onder ede en het overleggen van nadere stukken. Zij hebben vervolgens in hoger beroep niet (kenbaar) het oordeel van de kantonrechter bestreden dat de door [appellanten] afgelegde getuigenverklaringen op één essentieel onderdeel elkaar niet ondersteunen, namelijk dat voorwaarden zouden zijn afgesproken over het begin van de huur. Alleen [appellant] verklaart daarover in duidelijke bewoordingen: “Het is nu oktober, dan hebben jullie twee maanden de tijd om jullie aanpassingen te doen en dan zorg ik dat ik op 1 december 2021 de boel voor elkaar heb en dan kan de huur ingaan.”  Hij werd daarin door [appellante] echter niet bevestigd. Zij heeft immers verklaard  “Wij zijn er steeds van uitgegaan dat [naam1] voor 1 december 2021 ook zijn werkzaamheden had gedaan, maar als u mij letterlijk vraagt of er harde afspraken zijn gemaakt waar ik bij ben geweest, kan ik dat niet bevestigen.”  [naam1] heeft als getuige een en ander weersproken. Het hof deelt daarom de conclusie van de kantonrechter dat er maar één verklaring is van een partijgetuige die zou kunnen worden uitgelegd als een opschortende voorwaarde. 
       
     
     
       5.9 
       Een verklaring van een partijgetuige kan alleen bewijs in haar voordeel opleveren als er ander bewijs is dat zodanig sterk is en zodanig essentiële punten betreft dat het de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maakt (artikel 164 lid 2 Rv).  
       
     
     
       5.10 
       In de overgelegde wisseling van WhatsApp-berichten tussen [appellanten] en [naam1] (productie 2 en 3 bij dagvaarding) is daarvoor echter geen aanknopingspunt te vinden. Het e-mailbericht van [appellante] van 6 juni 2022 (zie 3.7) is evenmin voldoende duidelijk. Nog daargelaten dat dat bericht is opgesteld nadat op 23 mei 2022 – zo blijkt uit de onder 3.5 bedoelde wisseling van WhatsApp-berichten – discussie was ontstaan over de vraag per wanneer huur was verschuldigd, geldt dat in dat e-mailbericht ook wordt geschreven  “huur contract vanaf 1 dec 2021” , dat meermalen naar een huurcontract is gevraagd, dat [appellant] op 11 april 2022 persoonlijk aan [naam3] heeft gevraagd of de huur dan per 1 mei 2022 kon ingaan en dat [appellanten]  “aangezien wij er niet eerder mee zijn geconfronteerd (…) er ook vanuit [zijn] gegaan dat het contract per 1 mei in zou gaan.”  Daaruit blijkt veeleer dat het uitblijven van een contract voor [appellanten] de reden was om huur te laten ingaan per 1 mei 2022 en niet dat [naam1] zich niet gehouden zou hebben aan ‘een harde afspraak’ over aanpassingen in en aan het bedrijfspand waarover alleen [appellant] heeft verklaard.  
       
     
     
       5.11 
       Vastgesteld kan worden dat [naam1] , zoals hij zelf als getuige heeft verklaard, laconiek (ofwel nonchalant en traag) is geweest in de vastlegging van de huurovereenkomst en het verzenden van facturen voor huur en voorschotten voor kosten van energie e.d. Daarnaast is opmerkelijk dat [naam1] in april 2022 nog aan [appellant] heeft moeten vragen welk bedrag nu precies aan huur was overeengekomen. Deze omstandigheden bieden echter niet die steun die [appellanten] daaraan wensen te ontlenen. Er is immers door [naam1] niet aangedrongen op betaling, terwijl niet gebleken is dat na 11 oktober 2021 door [appellanten] (vergeefs) is aangedrongen op het realiseren van de volgens hen bedongen ‘bepaalde werkzaamheden’. Een en ander bevestigt niet meer dan dat ieder van partijen om eigen redenen de vastlegging van de afspraken en de betaling van huur en dergelijke op zijn beloop heeft zijn gelaten. 
       
     
     
       5.12 
       Ook het hof komt daarmee tot de slotsom dat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan die de conclusie kunnen dragen dat partijen een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen als bedoeld in 5.6. 
       
       
         
           Opschorting 
         
       
       
     
     
       5.13 
       Voor zover in de stellingen van [appellanten] een beroep besloten ligt op een recht om hun betalingsverplichting op te schorten zolang de afgesproken ‘bepaalde werkzaamheden’ niet worden uitgevoerd, heeft dat evenmin succes. Nog daargelaten dat [appellanten] niet hebben aangevoerd dat het niet uitvoeren van werkzaamheden heeft te gelden als een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW, geldt dat gesteld noch gebleken is dat [appellanten] op enig moment voor het eindigen van de huurovereenkomst aan [naam1] hebben meegedeeld dat en waarom zij een betaling van huur hadden opgeschort. Daarbij komt dat [appellanten] dan niet konden volstaan met een beroep op een opschortingsrecht omdat een opschorting alleen leidt tot uitstel van betaling en hen niet bevrijdt van hun betalingsverplichting. Om dat te kunnen bereiken, hadden zij de ontbinding van de overeenkomst moeten inroepen , de huur moeten verrekenen met een tegenvordering of vermindering van de huurprijs bij de rechter moeten vorderen. Van dat alles is niet gebleken. Een daartoe strekkende vordering ligt niet voor. Aan dit beroep gaat het hof dan ook voorbij.  
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       5.14 
       Het hoger beroep slaagt niet. Er is daarmee ook geen reden om anders te beslissen over de door de kantonrechter toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de toegewezen wettelijke handelsrente. Hetzelfde geldt voor de veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter. 
       
     
     
       5.15 
       Omdat [appellanten] in hoger beroep in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen hoofdelijk tot betaling van de proceskosten daarvan veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
     
     
       5.16 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1 
       bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 27 juni 2023 en 16 januari 2024; 
       
     
     
       6.2 
       
         veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :  
         € 798,- aan griffierecht 
         € 858,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt × appeltarief I); 
       
       
     
     
       6.3 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
     
     
       6.4 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.5 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025. 
       
     
   
   
      Beide vonnissen zijn niet gepubliceerd. 
   
   
      HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. 
   
   
      Vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, en HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746. 
   
   
      Randnummers 6 en 16 van de conclusie van antwoord van [appellanten] 
   
   
      Vgl. HR 3 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2228. 
   
   
      HR 19 februari 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0206. 
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.