ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:1429

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:1429 Gerechtshof Den Haag , 20-08-2024 / 200.309.176/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-08-20

Zaaknummer: 200.309.176/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1429

---

huur woonruimte, ontbinding huurovereenkomst aangezegd wegens het niet houden van hoofdverblijf in het gehuurde, gelet op levensfase huurder (pensioengerechtigde leeftijd en daardoor toegenomen vrije tijd en vakantiereizen) in dit geval geen verlies van hoofdverblijf, huurder vertrekt van het gehuurde immers alleen met het doel om er naar zijn tijdelijke verblijf elders weer terug te keren (ECLI:NL:HR:1880:1)

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.309.176/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 9335865 CV EXPL 21-2391  
     
     
     
     
       
         Arrest van 20 augustus 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Stichting Woonpartners Midden-Holland, Stichting voor Bouwen en Beheren , 
       gevestigd in [regio], 
       appellante, 
       advocaat: mr. R.J. Maassen, kantoorhoudend in Gouda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerder]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       verweerder, 
       advocaat: mr. R.F. van Galen, kantoorhoudend in Alphen aan den Rijn. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen Stichting Woonpartners en [verweerder]. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [verweerder] huurt sedert 2003 van Stichting Woonpartners een etagewoning in [woonplaats]. In de huurovereenkomst staat onder meer dat [verweerder] als huurder  verplicht is om in het gehuurde zijn ‘hoofdverblijf’ te hebben.  
     
     
       1.2 
       Stichting Woonpartners heeft aanwijzingen dat [verweerder] nauwelijks in het gehuurde verblijft en meent dan ook dat hij geen ‘hoofdverblijf’ meer heeft in het gehuurde. Zij heeft daarom ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. 
     
     
       1.3 
       De kantonrechter heeft de vordering van Stichting Woonpartners afgewezen. In dit arrest bekrachtigt het hof dat vonnis.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 19 januari 2022 en het herstelexploot van 28 januari 2022, waarmee Stichting Woonpartners in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 oktober 2021; 
         
         
           het arrest van dit hof van 17 mei 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 september 2022; 
         
         
           de memorie van grieven van Stichting Woonpartners; 
         
         
           de memorie van antwoord van [verweerder], met bijlagen; 
         
         
           de schriftelijke toelichting van Stichting Woonpartners; 
         
         
           de schriftelijke toelichting van [verweerder]. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [verweerder] huurt vanaf 18 februari 2003 van Stichting Woonpartners de etagewoning aan de [adres].  
     
     
       3.2 
       
         In de door [verweerder] als ‘Huurder’ ondertekende huurovereenkomst is onder meer opgenomen:          
         
           “Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 19 februari 1997  [hierna: AHV, toevoeging hof] .  
         
           (…)”.  
         
       
     
     
       3.3 
       
         Als verplichtingen van de huurder geldt op grond van artikel 9, lid 2, AHV onder meer: 
         
           “Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn  
           hoofdverblijf 
            hebben.”  [onderstreping hof]  
       
     
     
       3.4 
       Naar aanleiding van diverse signalen dat [verweerder] woonachtig is op een recreatiepark (hierna ook: camping) in de regio [regio] en zijn huurwoning slechts aanhoudt als postadres heeft Stichting Woonpartners [verweerder] per aangetekende brief van 4 mei 2021 aangeschreven de huurovereenkomst op te zeggen. [verweerder] is daarbij aangezegd dat als hij de huurovereenkomst niet opzegt, Stichting Woonpartners bij de kantonrechter ontbinding en ontruiming zal vorderen op de grond dat hij in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde. 
     
     
       3.5 
       
        [verweerder] heeft de huur niet opgezegd. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Stichting Woonpartners heeft [verweerder] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, samengevat, (1) de huurovereenkomst ontbindt, (2) [verweerder] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en (3) [verweerder] veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van -de toen geldende huurprijs van- € 527,21 per maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming, (4) met de veroordeling van [verweerder] in de proceskosten, inclusief de nakosten, alles met uitvoerbaarverklaring bij voorraad. 
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Stichting Woonpartners in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter betekent het feit dat [verweerder] het overgrote deel van het jaar niet in het gehuurde aanwezig is niet dat hij daar geen hoofdverblijf houdt. [verweerder] brengt het zomerseizoen door op de camping, in zijn caravan, maar na ommekomst van dat seizoen is het klaarblijkelijk de bedoeling van [verweerder] om naar het gehuurde terug te keren. Gedurende het winterseizoen verblijft [verweerder] kennelijk slechts op tijdelijke adressen in Zuid Europa, want ook na afloop daarvan keert hij telkens terug naar het gehuurde, aldus de kantonrechter. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       Stichting Woonpartners is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Stichting Woonpartners vordert hetzelfde als bij de kantonrechter, met dien verstande dat zij geen maandelijkse gebruiksvergoeding meer vordert van € 527,21, maar een gebruiksvergoeding “ter hoogte van de laatstelijk geldende huursom per maand”.   
     
     
       5.2 
       In haar grieven betwist Stichting Woonpartners dat [verweerder] de camping in de wintermaanden verlaat en dat het niet zou zijn toegestaan om daar gedurende de wintermaanden te verblijven (grief I). Zij betwist voorts dat [verweerder] gedurende enkele weken per jaar naar het gehuurde terugkeert om het anders dan als postadres te gebruiken (grief II) en stelt dat deze periode van enkele weken hoe dan ook te gering is om te kunnen zeggen dat aan het vereiste van hoofdverblijf is voldaan (grief III). Zij voert aan dat haar belang bij het voeren van een efficiënt distributiebeleid in deze tijden van woningnood hoe dan ook prevaleert boven het mogelijk toekomstige belang van [verweerder] om voor zijn oude dag een huurwoning achter de hand te houden (grief IV). Grief V is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Stichting Woonpartners eindigt haar memorie van grieven met een (algemeen) bewijsaanbod, maar wijst erop dat [verweerder] in het licht van haar (gemotiveerde) betwisting van de door [verweerder] geponeerde stellingen, een verzwaarde motiveringsplicht heeft.    
     
     
       5.3 
       
        [verweerder] heeft tegen de grieven verweer gevoerd en, “voor zover één of meer grieven mochten slagen”, als “aanvullende verweren” naar voren gebracht (1) dat de AHV moeten worden vernietigd omdat ze niet ter hand zijn gesteld, (2) althans omdat ze onredelijk bezwarend zijn, (3) dat de vermeende tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, (4) dat de vordering tot ontbinding is verjaard, althans (5) dat Stichting Woonpartners haar recht om te ontbinden heeft verwerkt. Stichting Woonpartners heeft hierop in een schriftelijke toelichting gereageerd.    
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Hoofdverblijf?   
     
       6.1 
       
         De grieven komen vanuit verschillende invalshoeken op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het feit dat [verweerder] vaak op het recreatiepark of in Zuid Europa verblijft niet meebrengt dat hij in het gehuurde geen ‘hoofdverblijf’ houdt. De vraag is dus wat in het geval van [verweerder] onder ‘hoofdverblijf’ dient te worden verstaan.    
         
           Standpunt Stichting Woonpartners   
         
       
     
     
       6.2 
       Volgens Stichting Woonpartners blijkt uit de volgende feitelijke omstandigheden dat [verweerder] in het gehuurde geen ‘hoofdverblijf’ (meer) heeft: 
       
         
           In de jaren 2018 en 2019 heeft Stichting Woonpartners meldingen ontvangen dat het (balkon van) het gehuurde zeer slecht onderhouden werd; 
         
         
           
            [verweerder] heeft bij Stichting Woonpartners nooit een reparatieverzoek gedaan, hetgeen gelet op de verzoeken van huurders van omliggende appartementen ongebruikelijk is; 
         
         
           In het eerste kwartaal van 2021 ontving Stichting Woonpartners wederom meldingen van ernstige vervuiling op het balkon van het gehuurde; 
         
         
           In een telefoongesprek op of omstreeks 2 maart 2021 heeft [verweerder] tegenover [betrokkene 1], woonconsulent bij Stichting Woonpartners, verklaard dat hij niet in het gehuurde woont maar het hele jaar op de camping verblijft en dat hij het gehuurde gebruikt als postadres; 
         
         
           
            [betrokkene 2] en [betrokkene 3], beiden opzichter van Stichting Woonpartners, hebben in een door hen ondertekend schriftelijk stuk verklaard dat zij op de hoogte zijn van het feit dat [verweerder] al een aantal jaar woonachtig is op de camping in [regio]; 
         
         
           Stichting Woonpartners heeft van omwonenden de volgende verklaringen ontvangen: 
         
       
       
         (a)  “Heb bewuste persoon zeer zelden in het complex gezien. Ik woon hier 20 jaar en heb hem misschien 2 keer gezien.” 
         (b)  “Dat wij al 3-4 jaar mee bezig zijn in het begin over het vreselijk smerig balkon dat hij niet schoon wil maken zoals hij zelf zegt dat hij hier niet woont. Dat dit zijn postadres is dat hij op de camping woont.” 
         (c)  “Zover ik weet komt hij alleen zijn post halen. Dus het huis wordt niet   
         
           bewoond.” 
         
         (d)  “Ik heb sinds ik hier woon mijn onderbuurman niet gezien. Woont op de camping. Ik heb uitzicht op een heel erg smerig en stinkend balkon. We hebben lekkage gehad en kon hem niet bereiken (…).” 
         
           ( e ) “Dat de heer [verweerder] (…) het hele jaar verblijft/woont op camping (…).    
         
         
                  Buren hebben bij langdurige regen overlast van vuil van het naastgelegen  
         
         
                  balkon van de heer [verweerder].”  
         
       
       
         
           Eerdergenoemde woonconsulent [betrokkene 1] heeft in een schriftelijke verklaring aangegeven op de hoogte te zijn van het feit dat [verweerder] al een aantal jaar woonachtig is op de camping in [regio] en het gehuurde gebruikt als postadres. Zij verklaart deze kennis te hebben omdat zij [verweerder] diverse malen telefonisch heeft gesproken en dat daaruit blijkt dat hij de laatste jaren nauwelijks aanwezig is geweest, dat hij alleen zijn post ophaalt, dat hij zijn woning en balkon verwaarloost en dat hij daar geen enkele actie op wilde nemen. Hij houdt de woning alleen aan “voor de zekerheid” heeft [verweerder] haar verteld. [verweerder] heeft een en ander al een paar maal uit zichzelf in telefoongesprekken bevestigd, aldus [betrokkene 1]; 
         
         
           
            [verweerder] heeft (pas) bij de kantonrechter verklaard dat hij op de camping niet permanent mag verblijven en daarom in de wintermaanden voor enkele weken terugkeert naar zijn woning. Daarna gaat hij naar Zuid-Europa, waarna hij opnieuw voor enkele weken terugkeert naar zijn woning voordat hij weer naar de camping gaat. Deze verklaring is echter lijnrecht in tegenspraak met de eerdere door hem afgelegde (telefonische) verklaringen tegenover [betrokkene 1] en buurtbewoners en is daarom ongeloofwaardig; 
         
         
           Ondanks de op hem rustende verzwaarde motiveringsplicht heeft [verweerder] geen stukken overgelegd waaruit kan volgen dat hij van het gehuurde op andere wijze gebruik maakt dan als postadres. Hij heeft zelfs geen inzage gegeven in zijn verbruiksgegevens voor gas, water en elektra; 
         
         
           Zo er al vanuit moet worden gegaan dat [verweerder] het gehuurde gedurende twee perioden van enkele weken per jaar anders dan als postadres gebruikt, dan nog is dat niet voldoende om te kunnen concluderen dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. 
         
       
       
       
         
           Standpunt [verweerder] 
         
       
     
     
       6.3 
       
         
          [verweerder], die alleenstaand is, gaat ervan uit dat hij in het gehuurde nog steeds zijn ‘hoofdverblijf’ heeft. Hij heeft aangevoerd dat hij ook toen hij nog werkte als touringcarchauffeur weinig in het gehuurde aanwezig was. Hij was dan twee of drie dagen thuis en vervolgens tien of vijftien dagen weer weg. Hij is nu gepensioneerd en verblijft in het zomerseizoen graag in zijn caravan op het recreatiepark in [regio], op fietsafstand van zijn woning. Daar mag hij echter niet permanent verblijven. In de wintermaanden gaat hij om redenen van cultuur en klimaat met een camper naar Zuid Europa. Tussendoor verblijft hij telkens vier tot zes weken in zijn woning. De woning is compleet ingericht en hij heeft daar spullen staan. Hij regelt er onder meer zijn administratieve zaken waarvoor hij in het recreatiepark niet de noodzakelijke voorzieningen heeft. Sinds de aanvang van de huur op 18 februari 2003 staat hij op dat adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente [regio]. Als hij op het park is gaat hij wekelijks naar zijn woning om de post op te halen en om te kijken of alles in orde is. Bij memorie van antwoord heeft [verweerder] de overeenkomst met het recreatiepark overgelegd, met de daarbij behorende ‘Recron-voorwaarden’. In die overeenkomst staat vermeld dat de plaats en het kampeermiddel zijn bedoeld voor recreatief verblijf en dat permanente bewoning niet is toegestaan. Evenmin is het toegestaan om zich op het adres van het kampeermiddel in te schrijven in de gemeentelijke basisadministratie. Blijkens (artikel 10, lid 3, van) de Recron-voorwaarden kan het recreatiepark de overeenkomst opzeggen indien [verweerder] zich niet houdt aan deze verplichtingen uit de overeenkomst. Hij zou dus dakloos (kunnen) worden als hij de huur zou opzeggen, aldus [verweerder], die daaraan heeft toegevoegd dat hij de komende jaren gezien zijn leeftijd steeds meer op de woning zal zijn aangewezen. [verweerder] heeft aangeboden met getuigen te bewijzen dat hij gedurende de wintermaanden niet in het recreatiepark verblijft en dan terugkeert naar de woning en voorts dat permanent verblijf op het park niet is toegestaan.  
         
           Oordeel hof 
         
       
     
     
       6.4 
       Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat uit de feitelijke omstandigheden niet anders kan worden afgeleid dan dat [verweerder] onveranderd zijn ‘hoofdverblijf’ heeft in het gehuurde. [verweerder] woont er al vanaf 2003, al was hij indertijd vaak afwezig vanwege zijn werk als touringcarchauffeur. Sinds enkele jaren is hij met pensioen. In zijn daardoor toegenomen vrije tijd verblijft hij graag in zijn caravan op het nabijgelegen recreatiepark, veelal gedurende lange aaneengesloten periodes. Als hij in het park verblijft komt [verweerder] nauwelijks in het gehuurde. Hij fietst er dan alleen heen voor het afhalen van zijn post. [verweerder] stelt dat deze situatie voor hem op dit moment het beste past bij zijn huidige levensfase, waarin hij meer vrije tijd heeft en die vanwege zijn goede gezondheid wil en kan benutten voor het ondernemen van tal van activiteiten buitenshuis, zoals het maken van vakantiereizen met zijn camper. Uit geen enkele feitelijke omstandigheid blijkt dat [verweerder] de intentie heeft of heeft gehad om het gehuurde in deze fase van zijn leven van karakter te laten veranderen of om zijn hoofdverblijf te verplaatsen naar elders. Zijn verblijf in het recreatiepark is per definitie steeds tijdelijk, want permanent verblijf is er blijkens de door [verweerder] overgelegde overeenkomst van 23 april 2005 niet toegestaan. Ook voor de BRP staat [verweerder] nog steeds ingeschreven op het adres van het gehuurde. Hij komt er wekelijks langs voor de post en komt er steeds even terug als hij niet langer in het recreatiepark kan verblijven of als hij met zijn camper is weggeweest. Duidelijk is dat de door [verweerder] voor deze fase van zijn leven gekozen levensstijl, waarbij hij veel op pad is en nauwelijks in het gehuurde verblijft, slechts van tijdelijke aard is, namelijk voor zolang als zijn gezondheid dat toelaat. Met het klimmen der jaren zal [verweerder] minder vaak gebruik (kunnen) maken van zijn tijdelijke verblijfadressen elders en zal hij in toenemende mate van de vastigheid van het gehuurde afhankelijk zijn. Voor [verweerder] is het gehuurde kortom onveranderd zijn hoofdverblijf gebleven, ook al houdt hij er in deze levensfase, dus tijdelijk, nauwelijks verblijf.  
     
     
       6.5 
       Het hof ziet geen aanleiding om [verweerder] in het kader van de op hem rustende verzwaarde motiveringsplicht te laten bewijzen dat en hoeveel dagen achtereen hij jaarlijks in het gehuurde feitelijk verblijft. Immers, ook al verblijft hij er steeds maar (heel) kort, dan nog kan niet worden gezegd dat [verweerder] enkel ten gevolge van de door hem in deze fase van zijn leven gekozen levensstijl zijn hoofdverblijf in het gehuurde is verloren. De adressen waar hij verblijft als hij niet in het gehuurde is, zijn naar hun aard slechts tijdelijk en van het gehuurde vertrekt [verweerder] telkens alleen met het doel om er na zijn tijdelijke verblijf elders weer terug te keren .  
     
     
       6.6 
       Het hof onderkent dat Stichting Woonpartners in deze tijden van woningnood groot belang heeft bij een efficiënt, evenwichtig en rechtvaardig distributiebeleid, maar omdat [verweerder] zijn hoofdverblijf onveranderd in het gehuurde heeft gehouden, komt het hof aan een belangenafweging niet toe. De grieven falen. 
     
     
       6.7 
       
         In het licht van het voorgaande kunnen de “aanvullende verweren” van [verweerder] onbesproken blijven.    
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.8 
       De conclusie is dat het hoger beroep van Stichting Woonpartners niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Stichting Woonpartners als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.9 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	783,- 
         salaris advocaat	€ 	3.035,- 	(2,5 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	3.996,- 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 oktober 2021; 
       
       
         veroordeelt Stichting Woonpartners in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 3.996,-;  
       
       
         bepaalt dat als Stichting Woonpartners niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Stichting Woonpartners tevens de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, M.Y. Bonneur en  
       J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      Vergelijk: Hoge Raad 19 januari 1880, W. 4475, ECLI:NL:HR:1880:1