ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1200

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1200 Gerechtshof Amsterdam , 19-03-2024 / 22/2395

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-03-19

Zaaknummer: 22/2395

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1200

---

WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/2395 
     
     
       19 maart 2024 
     
     
     
       
         uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende,  
       gemachtigde: mr. A. Bakker 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 20 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1731 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 28 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te Amsterdam op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 1.992.500.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft daartegen hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
     
     
       1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft op 8 november 2023 gegevens toegestuurd. De gegevens zijn doorgestuurd naar belanghebbende. 
       
     
     
       1.7. 
       Bij brief van 12 december 2023 heeft het Hof partijen laten weten dat geen zitting zou plaatsvinden, tenzij partijen daarom zouden verzoeken. Belanghebbende heeft op 22 december 2023 verzocht om een nadere zitting.  
     
     
       1.8. 
       Het onderzoek ter zitting is hervat op 12 maart 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. Belanghebbende is eigenaar van het woonhuis en erfpachter van de grond op het adres [a-straat] 2 in Amsterdam (hierna: de woning). Het gaat om een bungalow van 278 m2 met een garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 722 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.992.500 onder meer een nieuwe matrix overgelegd, waarin – naast gegevens van de woning – de gegevens van drie andere woningen (de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar) zijn opgenomen. De vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar zijn [b-straat] 101, [b-straat] 109 en [a-straat] 18 te Amsterdam.  
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.793.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin – naast gegevens van de woning – de gegevens van drie andere woningen (de vergelijkingsobjecten van belanghebbende) zijn opgenomen. De vergelijkingsobjecten van belanghebbende zijn [b-straat] 109, [c-straat] 59 en [b-straat] 107 te Amsterdam. 
       
     
     
       2.4. 
       De heffingsambtenaar heeft bij zijn e-mail van 13 november 2023 bouwtekeningen met meetgegevens en de volgende tabel ingediend: 
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                 22/02395 
               
               
                 Gebruiksoppervlakte m2 
               
               
                 €/m2BGA 
               
             
             
               
                 BGA 
               
               
                 WOZ Juristen 
               
               
                 Gemeten 
               
               
                 Oud 
               
               
                 Nieuw 
               
               
                 Gevolg 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 101 
               
               
                 321 
               
               
                 nvt 
               
               
                 282 
               
               
                 5012 
               
               
                 5706 
               
               
                 grotere marge 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 107 
               
               
                 225 
               
               
                 360 
               
               
                 247 
               
               
                 nvt 
               
               
                 nvt 
               
               
                 onjuiste €/m2 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 109 
               
               
                 281 
               
               
                 344 
               
               
                 281 
               
               
                 6355 
               
               
                 6355 
               
               
                 geen 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 18 
               
               
                 230 
               
               
                 nvt 
               
               
                 219 
               
               
                 5212 
               
               
                 5474 
               
               
                 grotere marge 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 59 
               
               
                 286 
               
               
                 348 
               
               
                 286 
               
               
                 nvt 
               
               
                 nvt 
               
               
                 onjuiste €/m2 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generieke verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019.  
       
     
     
       2.6. 
       Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).   
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Wat betreft de gegevens en stukken is in hoger beroep uitsluitend nog in geschil of de heffingsambtenaar de gegevens waarom belanghebbende heeft verzocht onder de noemer ‘modelmatige waardebepaling’ had moeten verstrekken of overleggen. 
       
     
     
       3.2. 
       Niet langer in geschil is het woonoppervlak van de woning. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist: 
     
     
     
       “ Beoordeling door de rechtbank 
     
     
     
       7. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
       8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [voetnoot: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44]. 
       10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.481.000,-. 
       11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
       12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 
     
     
     
       
         Omvang geding 
       
       13. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning dan wel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en de referentie-objecten onvoldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank zal hierover dan ook niet oordelen. Ook gaat de rechtbank voorbij aan het standpunt van eiseres dat de heffingsambtenaar de inhoud (lees: oppervlakte) van de woning verkeerd heeft berekend, omdat dit niet is onderbouwd. 
     
     
     
       
         Stukken en modelmatige waardebepaling 
       
       14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad [voetnoot: ECLI:NL:HR:2018:1316]. Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 
       15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase aan de gemachtigde van eiser zijn verstrekt. Op de zitting heeft de taxateur een e-mail laten zien van 28 december 2020 waaruit blijkt dat de stukken naar het e-mailadres van de gemachtigde van eiser zijn verzonden en een bewijs dat deze stukken zijn gedownload op 29 december 2020. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de gemachtigde van eiser over de stukken beschikt dan wel had kunnen beschikken. Het verzoek van de gemachtigde van eiser om de zaak aan te houden en uit te zoeken wat er is gebeurd, wijst de rechtbank daarom af. Verder verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021 [voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2021:1910]. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. 
     
     
     
       
         Spreidingscoëfficiënten 
       
       16. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) vallen van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 
       17. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. 
     
     
     
       
         Actuele grondwaarde 
       
       18. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 
       19. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. 
     
     
     
       
         Bepaalbaarheid waardevaststelling 
       
       20. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. 
       21. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht, waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak. 
     
     
     
       
         Erfpachtcorrecties 
       
       22. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. 
       23. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [voetnoot: Zie de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2380, en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551], waarin dit betoog reeds is verworpen. 
     
     
     
       
         2% korting bij erfpachtcorrectie 
       
       24. De gemeente Amsterdam heeft in het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021 [voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2021:4116]. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. 
     
     
     
       
         Conclusie en gevolgen 
       
       25. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders [voetnoot: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1187, vanaf overweging 5.4].  
     
     
     
       26. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
     
     
     
       
         Beslissing 
       
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.” 
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Vooraf – derde belanghebbende 
       
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende heeft in haar hogerberoepschrift van 12 december 2022 onder andere vermeld: 
       
       
         “Eiseres roept de gemeente afdeling Grond en Ontwikkelingen, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014 (…). Eiseres constateert dat de rechtbank aan voorgaande voorbij is gegaan. Sprake is van strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. De rechtbank is daar onterecht aan voorbij gegaan.” 
       
       
     
     
       5.1.2. 
       Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door haar gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover zij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding en heeft de heffingsambtenaar daarover verklaard dat het grondbedrijf daarvoor ook geen belangstelling heeft. 
       
       
         
           De stukken 
         
       
     
     
       5.2.1. 
       Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 
       
     
     
       5.2.2. 
       Het Hof is van oordeel dat de in 5.2.1 bedoelde transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2 en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 
       
     
     
       5.2.3. 
       Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer). 
       
       
         
           De WOZ-waarde 
         
       
     
     
       5.3. 
       
         Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft als waarde te gelden de 
         waarde in het economische verkeer van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat is de prijs 
         die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de 
         beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn 
         betaald. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardevaststelling (1) de waarde van de 
         woning in haar geheel betreft, (2) geen mathematische exercitie is en (3) elk jaar opnieuw 
         geschiedt zonder dat aan een eerdere of latere WOZ-waarde zelfstandige betekenis toekomt. 
         Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door 
         inbreng van de in 2.2 opgenomen matrix en de onder 2.4 opgenomen gegevens. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar zijn alle bungalows die rond de waardepeildatum zijn verkocht en zijn voldoende vergelijkbaar met de woning gezien de ligging ( [naam] ), type, oppervlak van de kavel en bouwjaar. De transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende betoogt onder verwijzing naar de vergelijkingsobjecten in zijn matrix (zie 2.3) dat goed vergelijkbare woningen in dezelfde buurt met een grotere woonoppervlakte verkocht zijn voor lagere vierkantemeterprijzen dan waar de heffingsambtenaar mee rekent. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop onweersproken gesteld dat in de matrix van belanghebbende bepaalde gegevens van een berging, een dakterras en een kelder niet zijn opgenomen. Verder gaat belanghebbende volgens de heffingsambtenaar uit van te grote gebruiksoppervlakten van de woningen in zijn matrix, waardoor de daarmee van de transactieprijzen afgeleide vierkantemeterprijzen te laag zijn. De heffingsambtenaar heeft dit – tegenover de door belanghebbende aangedragen vermelding van de oppervlakten bij het WOZ-waardeloket – onderbouwd met nametingen op basis van de bouwtekeningen (zie 2.4). Het Hof gaat uit van deze specifieke, controleerbare en onweersproken nameetgegevens. Daaruit volgt dat alle drie de vergelijkingsobjecten van belanghebbende voor een te grote oppervlakte in zijn matrix staan. Verder heeft belanghebbende de waarde van de eigen garage niet meegenomen in de berekening. Naar het oordeel van het Hof is de matrix van belanghebbende gebrekkig, omdat deze diverse onjuiste gegevens bevat. Indien was uitgegaan van de juiste, kleinere oppervlakten bij de vergelijkingsobjecten zou dit leiden tot een flink hogere waarde van de woning dan belanghebbende voorstaat. Het Hof acht aannemelijk dat de aangedragen vergelijkingsobjecten van belanghebbende, wanneer daarvan de juiste gegevens zouden zijn vermeld, geen afbreuk zouden doen aan de beschikte waarde van € 1.992.500. 
       
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar heeft tevens dezelfde soort nametingen verricht voor de in de eigen matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (zie 2.4). Hieruit blijkt dat ook twee van de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar voor te grote oppervlakten in de matrix staan. De gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar bedraagt op basis van de gecorrigeerde gegevens € 5.706, € 6.355, respectievelijk € 5.474, terwijl het woonoppervlak van de woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 5.052 per m2. Op grond van deze gegevens is de waarde van de woning van belanghebbende zeker niet te hoog vastgesteld. 
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende bestrijdt de voor deze woning toegepaste erfpachtcorrectie.  Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: 
       
         
           het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); 
         
         
           het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente Amsterdam naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); 
         
         
           belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat 
         
         
           de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Voorts is er gelet op de toelichting op de waardebepaling geen aanwijzing dat sprake is van strategisch gekozen vergelijkingsobjecten met een hoge prijs. De gevolgde handelswijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. Verder geldt er geen bandbreedte eis bij de selectie van vergelijkingsobjecten, zodat ook de klacht hierover faalt. Er zijn geen voorschriften, noch rechtsbeginselen geschonden. 
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
     
     
       5.10. 
       Het Hof overweegt tot slot dat belanghebbende zijn grief dat de heffingsambtenaar het zorgvuldigheidsbeginsel, dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden, met al hetgeen hij heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve faalt ook deze beroepsgrond. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.11. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 19 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: