ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:1378 Gerechtshof Amsterdam , 23-04-2013 / 200.104.594-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-04-23

Zaaknummer: 200.104.594-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

---

De Appellanten hebben een pesceel gekocht om daarop een woning te bouwen, maar hun is tijdig een bouwvergunning verleend. Verkopier is aansprkaelijk wegens niet-conformiteit, makelaar wegens onrechtmatige daad.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.104.594/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank 	: 176757/HA ZA 10-1770 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2013 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [APPELLANT SUB 1], 
     
       2.  [APPELLANTE SUB 2] 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. M.R. van Buiten te Zaandam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [GEÏNTIMEERDE SUB 1], 
     
       2.[GEÏNTIMEERDE SUB 2] 
       beiden wonende te[woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. N.B.F. Telders te Zeist, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
       3 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [GEÏNTIMEERDE SUB 3]
         
         . , 
       gevestigd te[woonplaats] 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. C.C. Horrervorts te Haarlem. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna[appellanten]., [geïntimeerden]. en de Makelaar genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 15 februari 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 16 november 2011, gewezen tussen[appellanten]. als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden]. en de Makelaar  als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     
       
         memorie van grieven, met producties; 
       
       
         memorie van antwoord van [geïntimeerden].; 
       
       
         memorie van antwoord van de Makelaar, met producties. 
       
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 april 2013 doen bepleiten,[appellanten]. door mr. Van Buiten, [geïntimeerden]. door mr. Telders en de Makelaar door mr. Horrervorts, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen van Op de Hoek zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden]. en de Makelaar hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
       Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil - behoudens hetgeen de rechtbank onder 2.3 en 2.5 heeft vastgesteld - en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, met uitzondering van het onder 2.3 en 2.5 vastgestelde.  Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Omstreeks   2008 heeft de Makelaar zich tot[appellanten]. gewend met de vraag of zij interesse hadden in de aankoop van een perceel voor de bouw van een vrijstaande woning.[appellanten]. en de Makelaar kenden elkaar, omdat de Makelaar hen had begeleid bij de aankoop van hun huidige woning aan het Zuideinde te Westzaan. Bij een eerdere ontmoeting had [appellant sub 1] de Makelaar gemeld geïnteresseerd te zijn in de bouw van een  woning. 
       
     
     
       2.2 
       
         Het perceel waarom het ging, maakte deel uit van een terrein gelegen aan de [adres]te Westzaan, een voormalig bedrijventerrein. Het terrein was eigendom van de firma [bedrijf] ([X] en anderen). Een relatie van de Makelaar, B. [Y], wilde op de betreffende locatie woningen ontwikkelen. [Y] zou vier kavels afnemen van [X] en anderen, en twee daarvan doorverkopen aan [geïntimeerde sub 1], een broer van de Makelaar. Een kavel zou [geïntimeerde sub 1] zelf houden en gaan bebouwen en bewonen, en de andere kavel konden[appellanten]. van [geïntimeerden]. aankopen, zo is meegedeeld. 
         Op het terrein rustte - en rust - de bestemming bedrijventerrein. 
       
       
     
     
       2.3 
       De Makelaar heeft[appellanten]. thuis bezocht en hen daarbij schetsen overhandigd van huizen gebouwd in 'Zaanse stijl', alsmede een kadastrale schets van het terrein, waarop de verschillende bouwpercelen alsmede daarop te realiseren woningen waren ingetekend. Aangegeven is dat[appellanten]. een woning dienden te realiseren in 'Zaanse stijl', conform de schetsen. 
       
     
     
       2.4 
       Een medewerker van de Makelaar heeft berekend of[appellanten]. voldoende financiële middelen hadden - na verkoop van hun huidige woning en realisatie van de overwaarde daarin - om het perceel aan te kopen en daarop een woning te bouwen. 
       
     
     
       2.5 
       
         In een e-mailbericht van een ambtenaar van de gemeente Zaanstad aan een adviseur van de firma [bedrijf] van 7 april 2008, is onder meer het volgende vermeld: 
         
           "Verder ben ik vandaag benaderd door de heer [Z] met een vraag over plandeel C. Zijn vraag is of de gemeente wil meewerken aan woningbouw op dit perceel en of dat dan alleen om woningbouw gaat. Ik zal hem hierop antwoorden dat wij daarover op dit moment met u in overleg zijn en dat het plan van 19-10-2007 wordt aangepast op basis van de opmerkingen die door de gemeente daarop zijn gegeven. Na deze uitwerking kan het plan op haalbaarheid worden getoetst." 
         
       
       
     
     
       2.6 
       De Makelaar heeft vervolgens een koopakte opgesteld. Hierover hebben partijen op 17 juni 2008 mondelinge overeenstemming bereikt. In de koopakte was bepaald dat[appellanten]. tot 20 augustus 2008 de tijd had om een bankgarantie te doen stellen of een waarborgsom te storten. 
       
     
     
       2.7 
       
         In een e-mail van 17 juni 2008 heeft de Makelaar het volgende geschreven aan de hypotheekadviseur van[appellanten].:  
         
           “[appellant sub 1] gaat een kavel kopen in Westzaan.   
           
           
           Prijs € 220.000,- kk   
           
           
           Bankgarantie 1 juli 2008 of zo snel als mogelijk is doch uiterlijk 15 juli afname 31 december 2008 er gaat een artikel 19 lopen voor ongeveer een jaar dan kan hij gaan bouwen.”  
         
         Op basis van de in deze e-mail gegeven informatie is aan[appellanten]. financiering verstrekt voor de aankoop van het perceel. 
       
       
     
     
       2.8 
       Op 27 juni 2008 is het terrein waarvan het door[appellanten]. aan te kopen perceel deel uitmaakte, verkocht door [X] en anderen aan B. [Y], voor een koopsom van € 1,2 mio. 
       
     
     
       2.9 
       Op 28 juni 2008 heeft [Y] heeft een deel van het terrein doorverkocht aan [geïntimeerden]. De koopakte is niet in het geding gebracht. 
       
     
     
       2.10 
       
         Op 12 augustus 2008 zijn de twee bouwkavels aan [geïntimeerden]. geleverd. 
         Diezelfde dag hebben [geïntimeerden]. de niet aan[appellanten]. doorverkochte bouwkavel te koop aangeboden via de Makelaar voor een bedrag van € 445.000,-- . 
       
       
     
     
       2.11 
       Eveneens op 12 augustus 2008 hebben[appellanten]. de koopakte getekend. Eerst bij ondertekening van de akte hebben[appellanten]. kennis gemaakt met verkopers [geïntimeerden].  
       
     
     
       2.12 
       
         De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:  
         
           “artikel 3 Eigendomsoverdracht   
           
           
            3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op  
           30 december 2008 
            of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)  
           
           
            (...)  
           
           
           artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik   
           
           
           5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.   
           
           
           (…)   
           
           
           5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           te ontwikkelen locatie richting woningbouw, verkoper heeft van de gemeente te horen gekregen dat ze wil meewerken aan de bouw van een woonhuis op de betreffende locatie.   
           
           
           (…)   
           
           
           6.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op  
           binnen twee maanden na het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning (…) 
           .”  
         
       
     
     
       
         
           
           2.13 De door [geïntimeerden]. te koop aangeboden kavel wordt in een brochure van de Makelaar als volgt aangeprezen: 
         
           "Op een fraaie landelijk gelegen locatie achter de lintbebouwing van een prachtig stuk Westzaan bevindt zich een kleinschalige plantontwikkeling met vier ruime bouwkavels. Er is een aanvraag gedaan voor een bouwvergunning voor het bouwen van fraaie vrijstaande woningen in de stijl van de Zaanse Houtbouw. 
         
         
           De Kavel (A) heeft een oppervlakte van circa 1000 m2. De bouwaanvraag is gedaan voor een woning in de stijl van een kapberg." 
         
         In de brochure is dezelfde kadastrale schets opgenomen die door de Makelaar aan[appellanten]. ter hand is gesteld. 
       
     
     
       
         
         2.14  Op 13 maart 2009 heeft de juridische levering van het perceel door [geïntimeerden]. aan[appellanten]. plaatsgevonden. In de notariële akte van levering is onder meer vermeld:   “ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN   Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.”      
     
     
       2.15 
       In opdracht van[appellanten]. heeft[bedrijf] te [plaats] een taxatierapport opgesteld van een nieuw te bouwen woning op het perceel aan de [adres]. 
     
     
       
         
         2.16 [appellanten] hebben op 13 maart 2009 een overbruggingshypotheek afgesloten met de voorwaarde dat op het perceel vóór 1 augustus 2010 een woning moet zijn afgebouwd.  
       
     
     
       2.17 
       
         Tevens is in maart 2009 een aannemingsovereenkomst tussen[appellanten]. en [bedrijf] tot stand gekomen betreffende de bouw van een standaard woningtype 'Vennewoude' op het perceel voor een bouwsom van  
         € 158.499,67.  
       
       
     
     
       2.18 
       
         Op 17 februari 2010 heeft de Makelaar een brief geschreven aan de gemeente met - voor zover relevant - de volgende inhoud:  
         
           "Vanaf begin 2008 ben ik voor, onder andere mijn broer [appellant sub 1], bezig met de locatie aan de[adres].   
           
           
           Ik kreeg van de planbegeleider op dat moment ([A]) door dat het een kwestie van circa 6 maanden zou zijn alvorens er een bouwvergunning zou worden afgegeven. Op basis van deze informatie heeft mijn broer een deel van de kavel gekocht voor de bouw van een tweetal woonhuizen, een deel van de kavel heeft hij doorverkocht en op het ander wilde hij zijn eigen woonhuis realiseren. (...) " 
         
       
       
     
     
       2.19 
       Bij brief van 6 mei 2010, verzonden 3 juni 2010, is door de gemeente aan de advocaat van[appellanten]. meegedeeld dat er geen daadwerkelijke bouwvergunning is aangevraagd ten behoeve van woningbouw op het perceel aan de [adres]. 
       
     
     
       2.20 
       
         Bij brief van 14 september 2010 heeft de gemeente aan de advocaat van[appellanten]. onder meer het volgende geschreven: 
         
           "U refereert in uw brief aan een haalbaarheidsonderzoek omstreeks medio 2006. Wij  kunnen u hieromtrent mededelen dat de gemeente Zaanstad in dit haalbaarheidsonderzoek negatief geadviseerd heeft ten aanzien van bebouwingsmogelijkheden aan de[adres] te Westzaan. Ten aanzien van het gedeeltelijke haalbaarheidsonderzoek uit 2009 kunnen wij u mededelen dat er meer aanvullende informatie nodig was om tot een afgeronde conclusie te komen. 
         
         
           (...) 
         
         
           Tot slot willen wij u er nogmaals op wijzen dat de gemeente Zaanstad op geen enkele wijze toezeggingen heeft gedaan ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden aan de [adres]te Westzaan. 
         
         
           (...)" 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         In de onderhavige procedure stellen[appellanten]. zowel [geïntimeerden]., als verkopers, als de Makelaar, als makelaar van de verkopers, aansprakelijk voor de schade die zij lijden doordat zij een perceel hebben aangekocht waarop zij niet kunnen bouwen. 
         De rechtbank heeft hun vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van[appellanten]. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Grief I  bevat geen zelfstandige klacht en behoeft geen bespreking. 
       
     
     
       3.3 
       
         
           Grief II  is in de eerste plaats gericht tegen de vaststelling door de rechtbank onder 2.3 dat [geïntimeerden]. de intentie hadden zelf een woning op de door hen verworven kavel te bouwen en daar te gaan wonen. Dit deel van de grief slaagt, nu deze intentie gemotiveerd betwist is door[appellanten].  - met name vanwege de omstandigheid dat zij hun kavel vrijwel direct te koop hebben aangeboden - en geen bewijs is aangedragen door [geïntimeerden]. met betrekking tot de door hen gestelde intentie.  
         Grief II is ook gericht tegen de vaststelling door de rechtbank onder 2.5, dat een art. 19-procedure aanhangig was. Ook dit deel van de grief slaagt, nu [geïntimeerden]. en de Makelaar erkend hebben dat dit niet het geval was (overigens hadden zij dit ook niet aangevoerd). 
       
       
       
         
           Non-conformiteit 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
        [appellanten] leggen aan hun vorderingen bij  grief IV  primair ten grondslag dat zij in redelijkheid verwachtten en mochten verwachten dat zij een perceel hadden gekocht, waarop binnen afzienbare tijd - in ieder geval vóór eind 2009, zo stellen[appellanten]. bij grief III - gemeentelijke goedkeuring zou zijn verkregen voor de bouw van een woning.[appellanten]. mochten afgaan op de juistheid van de mededelingen die hen hierover zijn gedaan en konden op grond daarvan ervan uitgaan dat zij binnen afzienbare tijd konden gaan bouwen. 
       
     
     
       3.5 
       Het hof overweegt het volgende. 
       
         3.5.1 
         Vast staat dat ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst tussen[appellanten]. en [geïntimeerden]. geen aanvraag voor een bouwvergunning was ingediend. Tevens staat vast - anders dan de rechtbank heeft aangenomen - dat op dat moment ook geen sprake was van een in gang gezette art. 19-procedure. Overigens is dat tot op heden niet het geval. 
       
       
         3.5.2 
         Voorts is gebleken dat ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst geen sprake was van een positief afgerond haalbaarheidsonderzoek ten aanzien van bebouwing van het terrein aan de[adres] Het hof verwijst naar de hiervoor onder 2.20 geciteerde brief van de gemeente Zaanstad. Van toezeggingen van de zijde van de gemeente omtrent het verlenen van een bouwvergunning c.q. het in gang zetten van een art. 19-procedure is niet gebleken. Dat dergelijke toezeggingen zijn gedaan, is ook niet voldoende gemotiveerd onderbouwd door de Makelaar. De stukken waarnaar hij in dit verband verwijst - het interne gemeentelijke advies van 24 januari 2008; de e-mail van een gemeentelijk ambtenaar van 7 april 2008 aan een adviseur van de firma [bedrijf] en een brief van de gemeente van 12 juni 2009 - bevatten ook niet dergelijke toezeggingen. In de betreffende stukken is in feite niet meer te lezen dan dat aan gemeentezijde nagedacht wordt over de mogelijkheden van woningbouw op het terrein, dat de gemeente daar in beginsel niet onwelwillend tegenover staat; maar dat de planvorming nog in de kinderschoenen staat. Zo kan nog niet eens worden gesproken van een afgerond haalbaarheidsonderzoek. 
         
       
       
         3.5.3 
         Voorts staat in voldoende mate vast dat de Makelaar tegen[appellanten]. heeft gezegd dat snel gebouwd zou kunnen worden, waarbij hij een termijn van ongeveer een jaar heeft genoemd. Daarbij heeft hij aangegeven dat dit de periode is die een art. 19-procedure ongeveer pleegt te duren. Hiermee heeft hij op zijn minst de sterke suggestie gewekt bij[appellanten]. dat reeds sprake was van een aanhangige art. 19-procedure. De verwijzing naar de duur van een art. 19-procedure in relatie tot het moment waarop gebouwd zou kunnen worden, heeft immers alleen zin wanneer wordt aangenomen dat een art. 19-procedure reeds is aangevangen (of wanneer bekend is wanneer deze een aanvang neemt). De termijn van een jaar is ook door de Makelaar genoemd in de e-mail die hij aan de hypotheekadviseur van[appellanten]. heeft gezonden. In deze mail wordt eveneens de sterke suggestie gewekt dat reeds sprake is van een aanhangige art. 19-procedure. Dat de Makelaar bij[appellanten]. de suggestie heeft gewekt dat snel gebouwd kon worden, wordt bovendien bevestigd door het feit dat hij omstreeks het tijdstip dat de koop gesloten is, direct hun woning in de verkoop heeft genomen en een bord 'Te Koop' in de tuin heeft gezet.  
         
       
     
     
       3.6 
       In het licht van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat de Makelaar voorafgaand aan de aankoop van het perceel onjuiste informatie heeft gegeven aan[appellanten]. Anders dan hij heeft gesuggereerd was er immers géén uitzicht op het binnen afzienbare termijn, binnen een jaar, kunnen bouwen van een woning aan de [adres]. De daarvoor aan overheidszijde te nemen stappen waren nog lang niet genomen (en zijn nog steeds niet genomen). Gelet op hetgeen aan informatie bekend was bij de Makelaar - het hof verwijst naar de eigen informatie waarop de Makelaar zich beroept, als hiervoor vermeld bij 3.5.2 - had de Makelaar op zijn minst[appellanten]. moeten melden dat er nog veel onzekerheden waren; dat er nog geen positief afgerond haalbaarheidsonderzoek was en dat nog geen art. 19-procedure in gang was gezet. Het hof merkt in dit verband op dat door de Makelaar ter zitting in hoger beroep desgevraagd is verklaard  dat hij goed op de hoogte was van de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkelingsplannen van het terrein aan de [adres], hetgeen meebrengt dat aangenomen moet worden dat de Makelaar wél  bekend was met de genoemde informatie. Overigens heeft de Makelaar ook niet gemotiveerd betwist dat hij níet bekend was met de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkelingsplannen. 
     
     
       3.7 
       Of de Makelaar tegen[appellanten]. heeft gezegd dat reeds een bouwvergunning was aangevraagd, hetgeen door hem is betwist, kan in het midden blijven. Overigens staat vast dat in de brochure van de Makelaar - met betrekking tot een aangrenzend bouwterrein - wél is vermeld dat sprake is van een aanvraag voor een bouwvergunning, hetgeen feitelijk onjuist is.  
       
     
     
       3.8 
       Naar 's hofs oordeel dienen in de gegeven omstandigheden van het geval de onjuiste mededelingen die de Makelaar aan[appellanten]. heeft gedaan, te worden toegerekend aan [geïntimeerden]. Het hof acht daartoe de volgende feiten en omstandigheden van belang: 
       
         
           de Makelaar heeft zelf contact opgenomen met[appellanten]. en hen het onderhavige perceel onder de aandacht gebracht; 
         
         
           de Makelaar heeft alle contacten met[appellanten]. onderhouden over de totstandkoming van de koopovereenkomst; 
         
         
           de Makelaar is de broer van [geïntimeerden].; 
         
         
           de Makelaar heeft zich opgesteld als 'spin in het web' bij de verschillende grondtransacties; 
         
         
           de Makelaar heeft inspanningen verricht voor het verkrijgen van financiering voor de aankoop door[appellanten].; 
         
         
           niet[geïntimeerde sub 1] maar) alleen de Makelaar heeft zich ingezet voor het totstandbrengen van de koopovereenkomst van[appellanten]. met [geïntimeerden].; 
         
         
           
            [geïntimeerden]. is in het gehele traject tot aan de koopovereenkomst 'onzichtbaar' geweest voor[appellanten]. en[appellanten]. heeft met [geïntimeerden]., tot aan het moment van ondertekening van de koopovereenkomst, nimmer contact gehad. 
         
       
       Op grond van deze feiten en omstandigheden kon bij[appellanten]. het gerechtvaardigde vertrouwen bestaan dat de Makelaar voor [geïntimeerden]. optrad, teneinde een koopovereenkomst tot stand te brengen tussen[appellanten]. en [geïntimeerden]., waarbij [geïntimeerden]. gebruik maakte van de deskundigheid van de Makelaar. 
       
     
     
       3.9 
       
         Op grond van de onjuiste mededelingen van de Makelaar, die zijn toe te rekenen aan [geïntimeerden]., mochten[appellanten]. verwachten dat het door hen aan te kopen perceel binnen afzienbare termijn, in ieder geval vóór eind 2009, bebouwd kon worden. Gelet op deze onjuiste mededelingen, kan daaraan niet afdoen dat daaromtrent in de schriftelijke koopovereenkomst geen expliciete toezeggingen zijn gedaan, noch dat uit de overeenkomst blijkt dat nog geen bouwvergunning is verleend. Nu het gekochte deze eigenschap niet bezat, is sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden].  
         Hiermee slaagt grief IV. 
       
       
       
       
         
           Onrechtmatige daad  
         
       
       
     
     
       3.10 
       
         Voorts is het hof van oordeel dat de Makelaar met het doen van de onjuiste mededelingen onrechtmatig heeft gehandeld jegens[appellanten]., door niet de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar gevergd mag worden. Dit onrechtmatig handelen wordt nog versterkt doordat de Makelaar niet duidelijk is geweest over zijn rol ten opzichte van de verschillende betrokken partijen en zich, hoewel hij optrad als verkopend makelaar namens [geïntimeerden]., ook heeft opgesteld als belangenbehartiger van[appellanten]. 
         Het onrechtmatig handelen is toerekenbaar aan de Makelaar nu, zoals hiervoor al is besproken, moet worden aangenomen dat de Makelaar goed op de hoogte was van de stand van zaken met betrekking tot de bebouwingsmogelijkheden van het aangekochte perceel (zie r.o. 3.8) en hij dus willens en wetens onjuiste, althans verregaand onvolledige, informatie heeft verschaft aan[appellanten]. Hiermee is sprake van een onrechtmatige daad van de Makelaar, waarmee de  grieven IX en XI  eveneens slagen. 
       
       
     
     
       3.11 
       De overige - subsidiaire - grondslagen waarop[appellanten]. hun vorderingen hebben gebaseerd, bij grief III (garantie), grief V (bijzondere lasten en beperkingen), grief VI (dwaling), grief VII (onvoorziene omstandigheden), grief VIII en XII (redelijkheid en billijkheid), grief X (instaan volmacht), kunnen verder onbesproken blijven.  Het slagen van de grieven IV, IX en XI brengt mee dat het hof de door [geïntimeerden]. en de Makelaar in eerste aanleg gevoerde verweren dient te bespreken. 
       
       
       
         
           Klachtplicht 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Als eerste verweer is gevoerd het niet voldoen aan de klachtplicht door[appellanten]. [geïntimeerden]. en de Makelaar voeren daarbij aan dat[appellanten]. niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd, omdat zij reeds in augustus 2008 wisten dat geen aanvraag voor een bouwvergunning was ingediend, namelijk uit de e-mail van de Makelaar aan [B] van 22 augustus 2008, terwijl zij pas in december 2009 een klacht hebben ingediend bij [geïntimeerden]. 
       
     
     
       3.13 
       
         Het verweer gaat naar 's hofs oordeel niet op. Door de Makelaar is niet voldoende gemotiveerd betwist dat hij na de koopovereenkomst steeds geruststellende mededelingen aan[appellanten]. heeft gedaan, met de strekking 'dat het wel goed kwam', waardoor zij nog steeds in de veronderstelling verkeerden dat zij binnenkort konden gaan bouwen, en dat zij pas na ontvangst van een door de Makelaar doorgezonden e-mailbericht van 7 december 2009 van de architect[C]ervan op de hoogte raakten dat een bouwvergunning nog niet in het directe verschiet lag, maar dat de plannen eerst 'in vooroverleg' moesten.  
         Kort hierna, bij schrijven van 24 december 2009, heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van[appellanten]. [geïntimeerden]. aangeschreven. Hiermee hebben zij voldaan aan de op hen rustende plicht om binnen bekwame tijd te klagen. 
       
       
       
         
           Eigen schuld 
         
       
       
     
     
       3.14 
       Voorts is door de Makelaar een beroep gedaan op eigen schuld van[appellanten]. (conclusie van antwoord punt 40 en verder).[appellanten]. hadden zelf dienen te onderzoeken wat de stand van zaken was met betrekking tot de bestemmingswijziging en mochten niet uisluitend afgaan op de enkele mededeling van de Makelaar, zo stelt de Makelaar. Dit geldt temeer nu[appellanten]. ervan op de hoogte waren dat geen bouwvergunning was afgegeven. 
       
     
     
       3.15 
       Ook dit verweer gaat niet op. Waar het de Makelaar zelf is die onjuiste, althans verregaand onvolledige informatie heeft verstrekt aan[appellanten]., kan hij zich niet beroepen op schending van de onderzoeksplicht door[appellanten]. Dit geldt temeer nu de Makelaar verwarring heeft gecreeërd over zijn positie, door enerzijds op te treden als verkopend makelaar voor [geïntimeerden]., maar anderzijds ook bij[appellanten]. de indruk te wekken dat hij hun belangen behartigde. Daarbij heeft hij ook nog een start gemaakt met het optreden als verkopend makelaar voor[appellanten]. door hun huis in de verkoop te nemen. 
       
       
       
       
         
           Toe te wijzen vorderingen 
         
       
       
     
     
       3.16 
       
         Nu het beroep van[appellanten]. op een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden]. slaagt, is toewijsbaar hun vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst. Dit betekent dat[appellanten]. het gekochte perceel dienen terug te leveren aan [geïntimeerden]. en [geïntimeerden]. de door[appellanten]. betaalde koopsom moeten terugbetalen. Voorts zal het hof toewijzen de vordering van[appellanten]. tot terugbetaling van de koopsom binnen acht dagen na betekening van dit arrest. Ook toewijsbaar is de op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst verschuldigde contractuele boete ad € 22.000--. Het beroep op matiging van [geïntimeerden]. zal worden gepasseerd, nu zij dit niet voldoende hebben onderbouwd. 
         Voorts zal het hof toewijzen de gevorderde verklaring voor recht. 
       
       
     
     
       3.17 
       
         Voor wat betreft de gevorderde schade is het hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat[appellanten]. enige schade hebben geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden]. en het onrechtmatig handelen van de Makelaar, zodat de vordering tot verwijzing naar de schadestaat kan worden toegewezen. 
         De thans gevorderde schadeposten - inclusief de buitengerechtelijke kosten - zijn alle gemotiveerd weersproken door [geïntimeerden]. en de Makelaar en verder geen onderwerp van debat meer geweest tussen partijen. Het hof kan daarover dan ook thans geen oordeel geven; partijen zullen daarover moeten debatteren in de schadestaatprocedure.  
       
       
       
         
           Beslag 
         
       
       
     
     
       3.18 
       Nu de vorderingen van[appellanten]. zullen worden toegewezen als hiervoor besproken, brengt dit mee dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat de gelegde beslagen dienen te worden opgeheven. Daarmee slaagt ook  grief XIII . 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.19 
       De grieven slagen voor zover besproken. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van[appellanten]. zullen worden toegewezen als nader in het dictum te bepalen. [geïntimeerden]. en de Makelaar zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     1. ontbindt de op 12 augustus 2008 tussen enerzijds [appellant sub 1] en[appellant sub 2] en 	anderzijds [geïntimeerde sub 1] en[geïntimeerde sub 2] gesloten koopovereenkomst, en bepaalt dat 	[geïntimeerde sub 1] en[geïntimeerde sub 2] binnen acht dagen na betekening van dit arrest de door[appellant sub 1] en [appellant sub 2] betaalde koopsom aan hen dienen te restitueren onder 	gelijktijdige teruglevering van het perceel door[appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan 	[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]; 
     
     2. veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de 	andere gekweten zal zijn, om aan[appellant sub 1] en [appellant sub 2] tegen kwijting te 	betalen een bedrag van € 22.000,-- aan contractuele boete; 
     
     3. verklaart voor recht dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] alsmede [geïntimeerde sub 3]. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade 	die[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben geleden en nog zullen lijden tengevolge 	van de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] respectievelijk 	het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde sub 3].; 
     
     4. bepaalt dat de door[appellant sub 1] en [appellant sub 2] geleden schade zal worden 	opgemaakt bij staat; 
     
     5. veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] alsmede [geïntimeerde sub 3]. c.s. en de Makelaar hoofdelijk, des dat de één betalende de 	andere gekweten zal zijn, in de kosten van het geding in beide instanties, tot op 	heden aan de zijde van[appellant sub 1] en [appellant sub 2]. begroot op: 
     
       	in eerste aanleg in conventie op € 755,86 aan verschotten en € 1.788,-- voor 	salaris en in reconventie op nihil aan verschotten en € 447,-- voor salaris; 
       	in hoger beroep op € 854,28 aan verschotten en € 4.893,-- voor salaris;  
     
     
     6. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     7. wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.H. Huijzer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2013.