ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:24

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:24 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-01-2017 / 200.151.900_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-01-10

Zaaknummer: 200.151.900_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:24

---

koopoptie/waarde onroerend goed

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH      
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.151.900/01 
     
     
     
       
         arrest van 10 januari 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
           
            [appellante 1] , in haar hoedanigheid van executeur, 
           wonende te [woonplaats 1] , 
       
       
         
           
            [appellant 2] , 
           wonende te [woonplaats 1] , 
       
     
     
       appellanten in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellante 1] c.s., 
       advocaat: mr. K.A. Boshouwers te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats 2] (Verenigde Staten), 
     2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats 3] (Duitsland), 
     3.  [geïntimeerde 3] , wonende te [woonplaats 4] (Nieuw Zeeland), 
     4.  [geïntimeerde 4] 
     wonende te [woonplaats 5] (Verenigde Staten), 
     5.  [geïntimeerde 5] , 
     wonende te [woonplaats 6] , 
     6.  [geïntimeerde 6] , 
     wonende te [woonplaats 7] (ZH), 
     7.  [geïntimeerde 7] , 
     wonende te [woonplaats 8] (Canada), 
     8.  [geïntimeerde 8] , 
     wonende te [woonplaats 9] (Canada), 
     9.  [geïntimeerde 9] , 
     wonende te [woonplaats 10] (Canada), 
     10.  [geïntimeerde 10] , 
     wonende te [woonplaats 11] (Canada), 
     11.  [geïntimeerde 11] , 
     wonende te [woonplaats 12] , 
     12.  [geïntimeerde 12] ,  
     wonende te [woonplaats 13] , 
     13.  [geïntimeerde 13] , 
            wonende te [woonplaats 14] , 
     14.  [geïntimeerde 14] , 
     
              wonende te [woonplaats 15] , 
       geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
       appellanten in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
     
       als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 7 juli 2015 en 15 december 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder zaaknummer C/02/259393/HA ZA 13-78 gewezen vonnis van 26 februari 2014. 
     
     
     
   
   
     
       8 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de tussenarresten van 7 juli 2015 en 15 december 2015; 
       
       
         het deskundigenbericht van 23 augustus 2016, door het hof ontvangen op 25 augustus 2016; 
       
       
         de memorie na deskundigenbericht van [appellante 1] c.s, met producties 75 tot en met 84; 
       
       
         de memorie na deskundigen bericht van [geïntimeerden] c.s, met productie 33. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       9 De verdere beoordeling 
     
     
       
         In principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       9.1.1.	Het hof heeft bij de aanduiding van de naam van geïntimeerde onder 10 een schrijffout, gemaakt bij voornoemde tussenarresten, hersteld, [geïntimeerde 10] in plaats van [geïntimeerde 10] 
     
     
     
       9.1.2.	Bij tussenarrest van 15 december 2015 heeft het hof mr. ing. A.C.M.M. (Ad) van Heesbeen MRICS RTsv van [deskundigenbureau] te [vestigingsplaats] ( hierna Van Heesbeen) tot deskundige benoemd, waarbij de deskundige is verzocht de volgende vragen te beantwoorden: 
     
     
     1. Kunt u aangeven wat de vrije waarde in het economisch verkeer was van de onderhavige woning in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen op 11 maart 2011 (datum taxatierapport [taxateur 1] ), dan wel kort voor of kort na deze datum? 
     
     2. Op grond waarvan komt u tot de waarde als door u getaxeerd?  
     
     3. Kunt u aangeven tussen welke bedragen het bedrag waarvoor de onderhavige woning 
     op 11 maart 2011 (datum taxatierapport [taxateur 1] ), dan wel kort voor of kort na deze datum, in het economische verkeer verkocht zou kunnen worden, fluctueert en welke factoren u daarbij bepalend acht? 
     
     4. Wat acht u verder nog van belang om op te merken? 
     
     
       9.2.1.	Voordat de deskundige tot beantwoording van de vragen is overgegaan heeft hij aangegeven dat anders dan in de vraagstelling van het hof, in de taxatiestandaarden niet meer wordt gesproken over “waarde in het economisch verkeer” maar over marktwaarde.  Deskundigen hanteren het begrip “market value” dat aan de IVS ( International Valuation Standards) is ontleend. Het begrip wordt, aldus de deskundige, in de IVS als volgt gedefinieerd: 
     
     
     
       “Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.” 
     
     
     
       9.2.2.	Bij e-mail van 23 juni 2016, hebben [geïntimeerden] gereageerd op het concept deskundigenbericht van Van Heesbeen. [geïntimeerden] hebben bezwaar gemaakt tegen de waardering door de deskundige op basis van het begrip marktwaarde, omdat daarmee een discrepantie zou bestaan tussen de opdracht van het hof en de uitvoering van de opdracht door Van Heesbeen. Van Heesbeen vermeldt in zijn deskundigenbericht, dat hij zich heeft aangesloten bij het begrip marktwaarde zoals dat thans wordt voorgeschreven in het register van het Nederlands Register Vastgoed taxateurs (NRVT) en dat het reglement van de NRVT voorschrijft dat volgens de internationale richtlijnen (EVS/IVS) wordt gewerkt. Door hantering van het begrip marktwaarde is de uitkomst volgens de deskundige geen andere dan door hantering van het begrip “de vrije waarde in het economisch verkeer”. 
     
     
     
       9.2.3.	Bij memorie na deskundigenbericht hebben [geïntimeerden] geen bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundige dat de hantering van het begrip marktwaarde niet tot een andere uitkomst zou hebben geleid dan het begrip de vrije waarde in het economisch verkeer.  
     
     
     
       9.2.4.	Voor het hof bestaat geen aanleiding om van het standpunt van Van Heesbeen af te wijken. Het hof maakt de door de deskundige gehanteerde taxatiestandaard marktwaarde tot de zijne. 
     
     
     
       9.2.5.	De deskundige heeft onder 6 van zijn deskundigenbericht de door het hof gestelde vragen (zie hiervoor onder 9.1.2.) als volgt beantwoord. 
     
     
     
       Vraag 1. “De marktwaarde van de onroerende zaak is bepaald op € 501.100,--” 
     
     
     
       Vraag 2. “De marktwaarde is bepaald aan de hand van de gemiddelde waarde per m2 voor nieuwe courante vrijstaande huizen in de gemeente [plaats 1] in 2011. Door middel van vergelijkingscoëfficiënten is deze gemiddelde waarde gespecificeerd naar de waarde van de taxeren onroerende zaak. Aan de tuin, garage en onbebouwde gronden zijn separate waarden toegekend.” 
     
     
     
       Vraag 3. “Verkoopprijzen zijn het resultaat van de ontmoeting tussen vraag en aanbod. Als het aanbod groot is, oftewel als de markt veel soortgelijke oplossingen biedt en het aantal kopers is lager dan het aantal aangeboden huizen, dalen de prijzen. 
       Deskundigen zijn van mening dat de onroerende zaak binnen een periode van een jaar tegen de getaxeerde marktwaarde zou zijn verkocht. Wanneer de onroerende zaak binnen een kortere periode dient te worden verkocht is een aftrek van 5% van de marktwaarde toe te passen op de vraagprijs.” 
       Vraag 4.  “Deskundigen hebben bij de waardebepaling uitsluitend en alleen rekening gehouden met de onroerende zaak en derhalve een bezemschone oplevering.” 
     
     
     
       
         Reacties van partijen op het deskundigenbericht  
       
     
     
     
       9.3.1.	Bij memorie na deskundigenbericht hebben [appellante 1] c.s., in de kern betoogd dat de deskundige een te hoge waarde aan de onroerende zaak heeft toegekend en hebben [geïntimeerden] in de kern betoogd dat de deskundige een te lage waarde aan de onroerende zaak heeft toegekend. 
     
     
     
       
         Reactie van [appellante 1] c.s en behandeling 
       
     
     
     
       9.3.2.	Het hof zal eerst ingaan op de reactie van  [appellante 1] c.s. bij memorie na deskundigenbericht.  
       Anders dan [appellante 1] c.s. betogen is geen sprake van nevenplaatsing van twee deskundigen waarbij de waardering door Gandolfi pervaleert. Van Heesbeen is als deskundige benoemd, die wat betreft het noodzakelijke marktonderzoek in Italië een Italiaanse deskundige, te weten de heer Gandolfi, verbonden aan Gandolfimmobiliare, zal raadplegen ( r.o. 6.4.).  
       Het hof deelt niet de opvatting van [appellante 1] c.s. dat van de waarde die Gandolfi als deskundige ter plaatse aan de onroerende zaak toekent, te weten  € 427.682,18, dient te worden uitgegaan.  
       Van Heesbeen heeft gemotiveerd hoe hij tot zijn waardebepaling is gekomen. [appellante 1] c.s. hebben weliswaar betoogd dat Van Heesbeen van een andere oppervlakte berekening van de bovenverdieping van de woning met terras is uitgegaan dan Gandolfi, welke laatste een aftrek heeft toegepast op de oppervlakte van het terras, maar zij hebben niet inhoudelijk onderbouwd waarom Van Heesbeen niet van de door hem berekende oppervlakte 32,88 m2 mocht uitgaan, welke oppervlakte gelijk is aan wat Gandolfi zonder aftrek als oppervlakte noemt. Het hof vindt in het rapport van Gandolfi ook geen verklaring voor de door deze toegepaste vermindering op de daadwerkelijke oppervlakte van het terras. 
       Ten aanzien van het betoog van [appellante 1] c.s. dat Van Heesbeen een willekeurige aftrek van € 43.250,-- op de woning toepast wegens niet voldoen van de benedenverdieping aan de eisen van bewoonbaarheid, geldt dat de deskundige heeft opgemerkt dat het om een benadering gaat. [appellante 1] c.s hebben niet onderbouwd waarom de door Gandolfi gehanteerde aftrek van 30% van de oppervlakte van de benedenverdieping zou moeten prevaleren boven de berekening van Van Heesbeen, anders dan dat de taxatie van Gandolfi als deskundige ter plaatse tot uitgangspunt moet worden genomen. Deze omstandigheid is naar het oordeel van het hof niet voldoende. 
       Voorts hebben [appellante 1] c.s. ten aanzien van de tuin betoogd dat Van Heesbeen niet heeft onderbouwd waarom hij, anders dan Gandolfi, die ten aanzien van het perceel tuingrond ( [kavel 4] ) van een waarde van € 20,-- per m2 uitgaat, van een waarde van € 40,-- per m2 uitgaat. Bij het waarderen van een onroerende zaak kan rekening worden gehouden met een in de nabije toekomst te verwachten wijziging van omstandigheden, zoals een bestemmingsplan. De term verwachtingswaarde komt bij het waarderen van een onroerende zaak als waarderingsgrondslag niet voor, aldus [appellante 1] c.s .  Ten aanzien van agrarische gronden betogen [appellante 1] c.s. dat het volstrekt onduidelijk is waarom Van Heesbeen deze anders dan Gandolfi op € 10,-- per m2 waardeert. Gandolfi waardeert deze op € 5,-- per m2.  
       Het hof is van oordeel dat Van Heesbeen op pagina 32 van zijn deskundigenbericht voldoende heeft aangegeven waarom hij perceel [kavel 4] waardeert op € 40,-- per m2 en de agrarische gronden op € 10,-- per m2. Volgens de deskundige is sprake “(…) van enige verwachtingswaarde omdat de gronden met voorheen een vergelijkbare bestemming later tot bouwgrond zijn bestemd. Daarnaast gaat het bij de onbebouwde percelen steeds om direct nabij woningen gelegen gronden waardoor het bezit daarvan door de eigenaar van het bebouwde perceel het beheer binnen de wettelijke regels naar zijn hand kan doen plaatsvinden opdat het woongenot optimaal kan worden gewaarborgd. Deze omstandigheden zijn waarde verhogend.”   
       
        [appellante 1] c.s. onderbouwen niet waarom voornoemde verwachtingswaarde, ook zonder wijziging van het bestemmingsplan, niet waarde verhogend zou kunnen zijn. 
     
     
     
       
         Reactie [geïntimeerden] en behandeling 
       
     
     
     
       9.3.3.	Bij memorie na deskundigenbericht concluderen [geïntimeerden] dat (1) de deskundige ten onrechte de comparatieve taxatiemethode niet heeft toegepast, (2) de deskundige heeft verzuimd om te motiveren op grond waarvan de door geometre [taxateur 3] verstrekte vergelijkingsobjecten niet geschikt zouden zijn, (3) de deskundige niet heeft aangetoond dat hij feitelijk onderzoek heeft verricht naar vergelijkingsobjecten en (4) dat de deskundige ten onrechte de taxatie heeft gebaseerd op vergelijkingscoëfficiënten die uitgaan van gemiddelden in de gemeente, die daarmee dus ook gelden voor onroerende zaken zonder enig uitzicht op het [meer] . 
     
     
     
       9.3.4.	Ten aanzien van hun conclusie onder (1) en (3) hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat Van Heesbeen anders dan deze in zijn rapport heeft aangegeven niet de comparatieve methode heeft gevolgd. Uit het onderzoeksrapport blijkt niet of, in hoeverre en op welke wijze onderzoek is gedaan naar transacties op de lokale markt. Het is niet aanvaardbaar dat de deskundige zonder aantoonbare resultaten van onderzoek naar vergelijkingsobjecten de vragen van het hof heeft beantwoord, aldus [geïntimeerden] .  
     
     
     
       9.3.5.	Het hof oordeelt als volgt. Op pagina 8 en 20 van zijn rapport schrijft Van Heesbeen, bij de waardering van de onroerende zaak gebruik te hebben gemaakt van de comparatieve methode. Op pagina 29 en 30 schrijft Van Heesbeen dat hij Gandolfi heeft gevraagd nader onderzoek te doen naar meer identieke vergelijkingsobjecten en dat Gandolfi aan hem heeft gemeld dat zijn onderzoek niet heeft geleid tot voor de onderhavige opdracht geschikte referentietransacties. Door de deskundige dient daarom een verzoening plaats te vinden met behulp van één van de overige benaderingen, om op die manier tot een waarde te komen, aldus Van Heesbeen. Gezien het voorgaande heeft, naar het hof begrijpt een waardering plaats gevonden per m2 waarbij de op pagina 21 van het deskundigenbericht opgenomen referentietabel van [Makelaar] Immobiliare met de daarbij behorende coëfficiënten is toegepast, welke methode, zo rapporteert Van Heesbeen, volgens Gandolfi de meest toepasselijke en ter plaatse geaccepteerde waarderingsmethode werd geacht. Voorts heeft Van Heesbeen in zijn deskundigenbericht opgenomen dat hij voorafgaand aan de opname, objecten heeft verzocht die verkocht zijn, dat gebleken is dat deze niet vergelijkbaar waren en dat geen van de partijen en/of hun adviseurs identieke referentieobjecten hebben kunnen noemen. 
       Het hof heeft geen reden om te twijfelen dat door de deskundige onderzoek naar vergelijkingsobjecten is verricht als hiervoor vermeld en evenmin reden om te twijfelen aan het oordeel van de deskundige dat het onderzoek niet heeft geleid tot voor de onderhavige opdracht geschikte referentietransacties. (Op de van de zijde van [geïntimeerden] verstrekte, door [taxateur 3] geom. [taxateur 3] (hierna: [taxateur 3] ) aangeleverde vergelijkingsobjecten, bijlage 7 bij de reactie van [geïntimeerden] , van 23 juni 2016, op het concept deskundigenbericht, bijlage 3, bij het deskundigen bericht gaat het hof hierna in). [geïntimeerden] stellen niet dat de voornoemde referentietabel met daarbij behorende coëfficiënten op zich onjuist is, noch dat waardering op basis daarvan niet de meest toepasselijke en ter plaatse geaccepteerde waarderingsmethode is.  
       Gezien het voorgaande maakt het hof de waardering van de deskundige tot de zijne. De conclusies van [geïntimeerden] onder (1) en (3) gaan niet op. 
     
     
     
       Ten aanzien van de conclusie van [geïntimeerden] onder (2) oordeelt het hof dat deze niet opgaat nu Van Heesbeen heeft aangegeven dat de door [taxateur 3] aangeleverde objecten niet vergelijkbaar zijn onder andere omdat het objecten betreft die in de verkoop staan en dat enkel daadwerkelijke transacties een beeld kunnen geven van de marktwaarde van de onroerende zaken. Dit komt het hof juist voor. Het hof passeert de conclusie onder (4). Gezien dat onder randnummers 4.1 van het deskundigenbericht is opgenomen dat de villa is gelegen op een helling en een 180 graden uitzicht heeft op het [meer] , hebben [geïntimeerden] niet voldoende onderbouwd dat onvoldoende rekening is gehouden met uitzicht op het [meer] .   
       Gezien het voorgaande gaat ook het betoog van [geïntimeerden] dat Van Heesbeen diende te motiveren waarom vraagprijzen minder relevant zijn dan vergelijkingscoëfficiënten van objecten die een gemiddelde waarde uitdrukken en tot stand zijn gekomen door ook objecten die niet aan het [meer] zijn gelegen in de coëfficiënten mee te nemen - nog daargelaten dat [geïntimeerden] niet onderbouwen welke coëfficiënten zij met laatst genoemden bedoelen - niet op. De deskundige heeft de door hem toegepaste waarderingsmethode voldoende gemotiveerd. 
     
     
     
       9.3.6.	[geïntimeerden] hebben zich voorts gericht tegen de door Van Heesbeen toegepaste mindering op de waarde van de woning, vanwege de plafondhoogte van de benedenverdieping en het gezien deze hoogte niet voldoen aan de eisen van bewoonbaarheid. Volgens [geïntimeerden] had deze mindering niet toegepast mogen worden, omdat uit het rapport van [taxateur 3] , d.d. 31 mei 2016 ( reactie, op verzoek van [geïntimeerden] , op het concept deskundigenrapport van Van Heesbeen, bijlage 3 bij reactie van [geïntimeerden] d.d. 23 juni 2016 op concept deskundigenbericht) blijkt dat de hoogte van het plafond van de woning in 1961 conform de vergunning werd uitgevoerd en voorts heden ten dage als bewoonbaar moet worden beschouwd. 
     
     
     
       9.3.7.	Het hof oordeelt dat de omstandigheid dat [taxateur 3] een andere visie heeft niet voldoende is ter weerlegging van het standpunt van Van Heesbeen dat aftrek in verband met de plafondhoogte en daarmee de onbewoonbaarheid dient plaats te vinden. Het voorgaande vindt bevestiging in de omstandigheid dat ook Gandolfi ( productie 81 bij memorie na deskundigenbericht van de zijde van [appellante 1] c.s) rapporteert, dat gezien de hoogte van de begane grond/souterrain niet wordt voldaan aan de eisen van bewoonbaarheid. 
     
     
     
       9.3.8.	Het hof verwerpt het betoog van [geïntimeerden] die, anders dan Van Heesbeen van mening zijn, dat voor de garage evenals voor de woning een m2 prijs van € 1970,-- had moeten worden aangehouden. De enkele omstandigheid dat volgens [taxateur 3] de waarderingsgrondslag voor de garage € 1970,-- per m2 dient te zijn, brengt niet mee dat de visie van Van Heesbeen, die de garage in totaal op € 25.000,--, bij een oppervlakte van 25 m2 heeft gewaardeerd, onjuist is. Het hof neemt hierbij in aanmerking, dat het oordeel van de deskundige omtrent de waarde van de garage niet afwijkt van het oordeel van Gandolfi. 
     
     
     
       9.3.9.	Voorts betekent, anders dan [geïntimeerden] betogen, de omstandigheid dat [taxateur 3] de percelen [kavel 4] , [kavel 5] en [kavel 6] tot de tuin rekent en daaraan een m2 prijs van € 1970,-- toekent, niet dat het deskundigenbericht van Van Heesbeen onjuist is. Hierbij is van belang dat zowel Van Heesbeen als Gandolfi slechts perceel [kavel 4] tot de tuin rekent en noch aan de tuin noch aan de percelen [kavel 5] (naar het hof begrijpt door Gandolfi, en soms ook door Van Heesbeen, per abuis [kavel 5] genummerd) en [kavel 6] een prijs van € 1970,-- per m2 toekennen.  
     
     
     
       9.3.10.	[geïntimeerden] hebben voorts betoogd dat per peildatum een hogere waarde aan de percelen [kavel 1] en [kavel 2] toegekend dient te worden dan de daaraan door Van Heesbeen toegekende waarde van € 20,-- per m2, omdat het bestemmingsplan toen minder stringent was. 
       Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] het voorgaande niet voldoende onderbouwd. Daaraan doet, voor zover daarvan uit moet worden gegaan, niet af dat twee broers naar [geïntimeerden] betogen op aangrenzende percelen een bouwvergunning hebben gekregen. 
       Ook de omstandigheid, voor zover daarvan uit moet worden gegaan, dat een bod van  
       € 55.200,-- op de percelen [kavel 2] en [kavel 1] is gedaan, maakt niet dat aan de percelen een hogere waarde dient te worden toegekend. Van Heesbeen geeft aan dat Gandolfi bevestigt dat een waarde van € 30,-- per m2 in geen geval haalbaar is. Het betreft bospercelen en de lasten van het onderhoud van het bos drukken op het eigendomsrecht. De omstandigheid dat [taxateur 3] aan genoemde percelen een hogere waarde toekent maakt evenmin dat het deskundigenbericht onjuist is. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat Gandolfi een lagere waarde aan genoemde percelen toekent dan Van Heesbeen. Anders dan [geïntimeerden] leest het hof in het rapport van [taxateur 3] niet dat in de toekomst mogelijk woningbouw op voornoemde terreinen zal zijn toegestaan. 
     
     
     
       9.3.11.	Anders dan [geïntimeerden] betogen, is het hof van oordeel dat de deskundige voldoende heeft gemotiveerd waarom aan de uitbreidingsmogelijkheid van de woning geen waarde kan worden toegekend. Naast de verwachtingswaarde als hiervoor reeds genoemd onder 9.3.2. kan volgens de deskundige aan potentiële, niet gerealiseerde uitbreidingsmogelijkheden geen separate waarde worden toegerekend. [geïntimeerden]  hebben niet onderbouwd waarom het voorgaande anders zou zijn. 
     
     
     
       9.3.12.	Gezien al het voorgaande bestaat voor het hof geen aanleiding om van de in het rapport van deskundige Van Heesbeen geformuleerde antwoorden op de door het hof gestelde vragen af te wijken. De door de deskundige gebezigde motivering, gebaseerd op bijzondere kennis van de deskundige, komt het hof overtuigend voor. 
       Het hof volgt het oordeel van de deskundige en maakt het tot het zijne. 
     
     
     
       9.3.13.	 Het voorgaande brengt mee dat het hof zal uitgaan van een marktwaarde van de onderhavige woning in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen van € 501.100,--. 
     
     
     
       9.3.14.	Thans komt aan de orde of een beroep van [appellante 1] c.s. op de door [taxateur 1] vastgestelde waarde van het onroerend goed ad € 400.000,-- naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, artikel 6:2 lid 2 BW. 
     
     
     
       9.3.15.	Gezien de onderlinge verhouding tussen erflaatster en [appellante 1] c.s., te weten dat erflaatster zich volledig akkoord heeft verklaard met het voorstel van [appellante 1] c.s. om voornoemd onroerend goed na haar dood te kopen, de omstandigheid dat erflaatster als uitdrukkelijke wens te kennen heeft gegeven de taxatie van voornoemd onroerend goed door [taxateur 1] te laten plaatsvinden, de omstandigheid dat de waarde die volgens Van Heesbeen aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, beduidend dichter ligt tegen de waarde als geschat door [taxateur 1] dan tegen de door [geïntimeerden] voorgestane waardes, terwijl ook de beantwoording van vraag 3 door Van Heesbeen niet wijst op grote prijsfluctuaties, de omstandigheid dat partijen niet hebben betwist dat Gandolfie de waarde van de onroerende zaak lager inschat dan Van Heesbeen, en de omstandigheid dat [geïntimeerden] de door Van Heesbeen ingeschatte waarde niet voldoende hebben betwist, kan niet worden geoordeeld dat een beroep van [appellante 1] c.s. op de door [taxateur 1] vastgestelde waarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aldus is voor de erfgenamen een verbintenis ontstaan om aan de verkoop van het onroerend goed aan [appellante 1] c.s., tegen de door [taxateur 1] getaxeerde waarde ad € 400.000,-- medewerking te verlenen. In die zin slagen de grieven 1 tot en met 5 in principaal appel. Door [geïntimeerden] c.s. zijn op dit onderdeel voor het overige geen verweren aangevoerd die op grond van devolutieve werking van het hoger beroep thans opnieuw of alsnog aan de orde zouden moeten komen. 
     
     
     
       9.3.16. Het voorgaande brengt mee dat, als gevorderd, voor recht zal worden verklaard:  
       dat erflaatster aan [appellante 1] c.s. een rechtsgeldige koopoptie heeft verleend van de woning in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] , Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen; aan welke [appellante 1] c.s. rechten kunnen ontlenen; 
       en 
       dat [geïntimeerden] ieder voor zich zullen worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het verkopen en leveren van de woning van erflaatster in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] , Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen aan [appellante 1] c.s. tegen inbreng in de nalatenschap van een bedrag van € 400.000,-- welke levering dient plaats te vinden ten overstaan van een door [appellante 1] c.s. aan te wijzen (Italiaanse) notaris. Het hof zal aan het voorgaande geen dwangsommen verbinden, daar [geïntimeerden] onder randnummer 79 van hun memorie van antwoord hebben gesteld zich niet tegen enige veroordeling te zullen verzetten. 
     
     
     
       
         Het incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       9.4.1.	Gezien het voorgaande behoeft grief 1 in incidenteel hoger beroep, betreffende de door [geïntimeerden] gewenste keuze van verkoopmakelaar, geen behandeling. 
     
     
     
       9.4.2.	Grief 2 betreft de eisvermeerdering van [geïntimeerden] in incidenteel appel, zie hetgeen daarover is opgenomen onder 3.4.4. van het tussenarrest van 7 juli 2015. [geïntimeerden] betogen dat afwijzing van deze eisvermeerdering betekent dat de situatie dreigt te ontstaan dat [geïntimeerden] een nieuwe procedure over de wijze van uitoefenen van het beheer door de executeur en de daardoor veroorzaakte schade aan de boedel, moeten entameren. 
     
     
     
       9.4.3.	Het hof verwerpt het standpunt van [appellante 1] c.s. dat [geïntimeerden] niet ontvankelijk zijn, omdat artikel 4: 145 lid 2 BW er aan in de weg zou staan dat [geïntimeerden] een procedure jegens de executeur aanhangig maken. De vordering van [geïntimeerden] betreft geen beheer van de nalatenschap maar een vordering uit onrechtmatige daad jegens [appellante 1] . Voorts gaat het betoog van [appellante 1] c.s. dat [geïntimeerden] met grief 2 in strijd handelen met het appelverbod bedoeld in artikel 130 lid 2 Rv, niet op. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd, zie  r.o. 3.4.4. van het arrest van 7 juli 2015. Daaraan staat artikel 130 lid 2 Rv niet in de weg. Evenmin is sprake van een doorbreking van het appelverbod. Het hoger beroep dient tevens tot herstel van fouten en omissies van procespartijen in eerste aanleg. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 
     
     
     
       9.4.4.	 [appellante 1] c.s. hebben voorts betoogd dat de eis van [geïntimeerden] dient te worden afgewezen. [appellante 1] heeft over het als executeur gevoerde beheer nog geen rekening en verantwoording afgelegd. Dit omdat in verband met een verzoek tot haar ontslag als executeur onduidelijk was aan wie rekening en verantwoording diende te worden afgelegd.  
     
     
     
       9.4.5.	Bij memorie na deskundigenbericht hebben [geïntimeerden] , als productie 33, een beschikking van 2 december 2015 van het hof Den Haag overgelegd, ingevolge welke beschikking [appellante 1] met onmiddellijke ingang uit haar functie als executeur is ontslagen. 
     
     
     
       9.4.6.	Het hof oordeelt dat [appellante 1] c.s. in beginsel de mogelijkheid dient te worden geboden op deze productie te reageren en de consequenties te belichten.  
       Nu [geïntimeerden] aan hun vordering op grond van artikel 6:162 BW evenwel geen door [appellante 1] afgelegde rekening en verantwoording ten grondslag hebben gelegd, geldt deze als onvoldoende onderbouwd. Grief 2 in het incidenteel hoger beroep wordt daarom verworpen. 
     
     
     
   
   
     
       10 De uitspraak 
     
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel beroep 
       
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [geïntimeerden] en [appellante 1] c.s. onder 4.2 van het dictum van dat vonnis zijn veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van de tot de nalatenschap behorende woning te [plaats 1] , [plaats 1] (Italië) voor een bedrag gelijk aan de vrije waarde in het economisch verkeer zulks door mee te werken aan alle benodigde rechts- en feitelijke handelingen,  
       en voor zover in het dictum onder 4.2. is bepaald dat de verkoop geschiedt middels tussenkomst van een door [appellante 1] in te schakelen makelaar in Italië, met uitzondering van de makelaars die reeds door of namens (een van) partijen zijn ingeschakeld;  
     
     
     
       en voor zover in het dictum onder 4.6. is afgewezen voor recht te verklaren dat erflaatster aan [appellante 1] c.s. een rechtsgeldige koopoptie heeft verleend van de woning in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] , Italië, met ondergrond, erf, tuin een aangrenzende terreinen; 
     
     
     
     
       en, opnieuw recht doende: 
     
     
     
       verklaart voor recht:  
       dat erflaatster aan [appellante 1] c.s. een rechtsgeldige koopoptie heeft verleend van de woning in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] , Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen; aan welke [appellante 1] c.s. rechten kunnen ontlenen; 
       en 
       veroordeelt [geïntimeerden] ieder voor zich tot het verlenen van medewerking aan het verkopen en leveren van de woning van erflaatster in de gemeente [plaats 1] , met adres [adres] , [plaats 1] , Italië, met ondergrond, erf, tuin en aangrenzende terreinen aan [appellante 1] c.s. tegen inbreng in de nalatenschap van een bedrag van € 400.000,- welke levering dient plaats te vinden ten overstaan van een door [appellante 1] c.s. aan te wijzen (Italiaanse) notaris. 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep (onder verbetering van gronden) voor het overige; 
     
     
     
       wijst het anders of meer gevorderde af; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten, met dien verstande dat de kosten van de deskundige, te weten € 12.063,64 (als vastgesteld bij beslissing van 17 oktober 2016) voor de helft door [appellante 1] c.s. en voor de andere helft door [geïntimeerden] dienen te worden gedragen. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 januari 2017. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer