ECLI: ECLI:NL:GHARN:2006:AY4944

Titel: ECLI:NL:GHARN:2006:AY4944 Gerechtshof Arnhem , 16-05-2006 / 2005/116

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2006-05-16

Zaaknummer: 2005/116

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2006:AY4944

---

Het onderhavige hoger beroep betreft de hoogte van de aan [appellanten] op grond van art. 52 van de Pachtwet toekomende schadeloosstelling wegens de ontbinding per 1 november 2001 van de tussen partijen lopende pachtovereenkomst met betrekking tot de boerderij met landerijen te Eindhoven, kadastraal bekend [...], nrs. 1363, 1504 en 1357 (alle gedeeltelijk) ter grootte van 5.65.06 ha.

16 mei 2006 
       pachtkamer 
       rolnummer 2005/116 P 
     
     
     
     	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M  
     
     	Arrest 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       1. [appellant sub 1], 
       2. [appellante sub 2], 
       3. [appellant sub 3], 
       allen wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       procureur: mr. F.J. Boom, 
     
     
     
     tegen: 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       de gemeente Eindhoven, 
       zetelende te Eindhoven, 
       geïntimeerde, 
       procureur: mr. J.C.N.B. Kaal. 
     
     
     
     1	De procedure in eerste aanleg 
     
     De pachtkamer van het kantongerecht te Eindhoven respectievelijk van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven heeft op 8 augustus 2000, 12 juni 2001, 18 maart 2003, 13 juli 2003 en 14 december 2004 vonnissen gewezen tussen principaal appellanten (verder noemen: [appellanten]) als gedaagden en principaal geïntimeerde (verder te noemen: de gemeente) als eiseres. Van het vonnis van 14 december 2004 is een afschrift aan dit arrest is gehecht. Naar dat vonnis wordt voor zover nodig verwezen. 
     
     2	De procedure in hoger beroep 
     
     2.1	Bij exploot van 10 januari 2005 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 14 december 2004 met dagvaarding van de gemeente voor dit hof. 
     
     2.2	Bij exploten van 24 januari 2005 heeft de gemeente [appellanten] opgeroepen tegen een vervroegde rechtsdag. 
     
     2.3	Bij memorie van grieven hebben [appellanten] tegen dat vonnis twaalf grieven aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en hebben zij geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de gemeente zal veroordelen om aan [appellanten] te betalen een schadeloosstelling ten bedrage van € 796.561,37, te vermeerderen met overige vergoedingen en p.m.-posten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep gevallen. 
     
     2.4	Bij memorie van antwoord heeft de gemeente verweer gevoerd tegen de grieven van [appellanten] en heeft zij geconcludeerd dat het hof het hoger beroep ongegrond zal verklaren en de vordering tot betaling van een schadeloosstelling van € 796.561,37 zal afwijzen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep. 
     
     2.5	Bij diezelfde memorie heeft de gemeente tegen de vonnissen van 18 maart 2003 en 14 december 2004 vijf grieven aangevoerd en toegelicht met conclusie dat het hof die vonnissen zal vernietigen en de aan [appellanten] toekomende schadeloosstelling opnieuw zal berekenen op basis van liquidatie met inachtneming van een aftrek wegens de aangetroffen asbestverontreiniging en met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incidenteel hoger beroep. 
     
     2.6	[appellanten] hebben bij memorie van antwoord in incidenteel appèl verweer gevoerd, hebben daarbij bewijs aangeboden en een productie overgelegd en hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het incidenteel appèl zal verwerpen met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure. 
     
     2.7	De gemeente is akte verleend van enkele mededelingen en het overleggen van een productie. 
     
     2.8	[appellanten] is akte verleend van hun reactie op de akte van de gemeente. 
     
     2.9	Ter zitting van het hof van 20 maart 2006 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. A.A.M. van Beek, advocaat te Tilburg en de gemeente door mr. H. Zeilmaker, advocaat te Nijmegen. Van beide zijden zijn pleitnotities overgelegd. Bij brieven van 10 maart, 14 maart en 15 maart 2006 had de gemeente voorbereidende stukken aan het hof en aan de wederpartij doen toekomen. Bij brief van 16 maart 2006 hadden [appellanten] hetzelfde gedaan. 
     
     2.10	Hierna hebben partijen hun procesdossiers aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     3	Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     3.1	Het onderhavige hoger beroep betreft de hoogte van de aan [appellanten] op grond van art. 52 van de Pachtwet toekomende schadeloosstelling wegens de ontbinding per 1 november 2001 van de tussen partijen lopende pachtovereenkomst met betrekking tot de boerderij met landerijen te Eindhoven, kadastraal bekend [...], nrs. 1363, 1504 en 1357 (alle gedeeltelijk) ter grootte van 5.65.06 ha. Na een ingewonnen deskundigenbericht heeft de pachtkamer in eerste aanleg de gemeente veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een – boven het voorschot van € 317.646,15, tot betaling waarvan de gemeente eerder was veroordeeld – aanvullende schadeloosstelling ten bedrage van € 124.693,33 onder veroordeling van de gemeente in de proceskosten. 
     
     3.2	Met de grieven I t/m IV in incidenteel appèl betoogt de gemeente dat de schadeloosstelling niet op basis van reconstructie, maar op basis van liquidatie had moeten worden berekend. De gemeente betoogt daarbij onder verwijzing naar rechtspraak inzake onteigening, dat een redelijk handelend ondernemer met jaarcijfers als die van [appellanten] niet zou hebben besloten tot voortzetting van het bedrijf door aankoop van vervangende grond en opstallen. Het hof stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop, dat beide partijen uitgaan van de toepasselijkheid van de rechtspraak van de Hoge Raad inzake onteigening op het onderhavige geval. In die rechtspraak is geoordeeld dat, hoewel ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen, de verhouding tussen het bedrag van de voor de aankoop van een vervangend bedrijf te verrichten investeringen en de winst die daarbij kan worden verwacht bij de keuze van een redelijk handelend ondernemer niet buiten aanmerking kan blijven. 
     
     
       3.3	Het hof oordeelt over dit geschilpunt als volgt. Uit de door de deskundigen gehanteerde cijfers volgt, dat [appellanten] op het gepachte in de jaren 1997 – 2002 een jaarlijks oplopend positief bedrijfsresultaat hebben behaald, variërend van circa € 19.160,-- in 1997 tot circa € 50.770,-- in 2002. De omzetten variëerden tussen € 113.300,-- en € 164.150,--. Het hof is van oordeel dat sprake is van dusdanige resultaten, dat het bedrijf op zichzelf aankoop van een vergelijkbare of betere vervangende locatie ondanks de toenemende kosten (rentelasten tegenover pachtprijs) zou kunnen dragen en daarnaast [appellanten] een inkomen zou kunnen verschaffen, dat voldoende moet worden geacht voor een behoorlijk bestaan overeenkomstig de plaats die zij in de samenleving innemen. Het hof slaat daarbij mede acht op de – meestal relatief lage - inkomens en rendementen op het eigen geïnvesteerd vermogen en de – vaak relatief hoge – financieringslasten die in de agrarische sector gebruikelijk zijn. Het hof neemt bij de beoordeling van de keuze bovendien de volgende omstandigheden in aanmerking: 
       a) Het gepachte werd door [appellanten] bewoond, zodat bij liquidatie ook moest worden voorzien in vervangende woonruimte, die bij de aankoop van een nieuw bedrijf is inbegrepen. 
       b) [X.] jr., de beoogde bedrijfsopvolger, heeft een agrarische opleiding genoten. Zijn arbeid kan het doelmatigst op een agrarisch bedrijf worden aangewend. 
       c) De deskundigen achten de keuze voor voortzetting van het bedrijf gemotiveerd verdedigbaar (deskundigenbericht, blz. 12-13). 
       Alle omstandigheden in onderlinge samenhang bezien acht het hof een voortzetting van de exploitatie in het onderhavige geval goed verenigbaar met de keuze van een redelijk handelend (agrarisch) ondernemer. Het hof wijst er daarbij op dat de exploitatie ook daadwerkelijk is voortgezet. 
     
     
     3.4	Het hof neemt bij zijn oordeel ten slotte nog het volgende in aanmerking. De gemeente heeft aanvankelijk aan [appellanten] zonder voorbehoud een schadeloosstelling van f 1.250.000,-- aangeboden op basis van reconstructie en is daarvan ook bij de aanvang van deze procedure uitgegaan. Bij conclusie van repliek heeft de gemeente echter het standpunt ingenomen dat de schadevergoeding op basis van liquidatie zou moeten worden berekend met als motivering dat zij bij het uitbrengen van haar aanvankelijke bod de jaarcijfers van het bedrijf niet onder ogen had gehad. Het hof acht dit niet een deugdelijke onderbouwing voor het terugkomen op het standpunt, dat op basis van reconstructie zou moeten worden uitgekeerd. Zo heeft de gemeente niet aangegeven dat zij tevergeefs heeft getracht van [appellanten] jaarcijfers te verkrijgen alvorens haar aanvankelijke bod uit te brengen. Ook heeft zij niet aangegeven of zij van bij het becijferen van haar aanbod van bedrijfsopbrengsten is uitgegaan en zo ja, van welke; het hof wijst er daarbij op dat de resultaten van de onderneming zeker niet van dien aard zijn dat de jaarcijfers voor de gemeente als verrassend laag hadden moeten zijn ervaren. Het hof is van oordeel dat de aanvankelijke opstelling van de gemeente – van wie de nodige zorgvuldigheid bij het bepalen van haar bod mocht worden verwacht – bij [appellanten] verwachtingen zal hebben gewekt over het kader waarbinnen zou worden onderhandeld. Hoewel dit nog niet meebrengt dat de gemeente (ook niet op het punt van de vergoedingsbasis) aan haar door [appellanten] verworpen aanbod gebonden was, is het hof van oordeel dat de gebrekkige motivering waarmee zij het onderhandelings- en beslissingskader heeft verlegd wel naar billijkheid ertoe bijdraagt dat in het onderhavige geval de balans doorslaat naar een schadeloosstelling op basis van reconstructie. 
     
     3.5	Een en ander brengt met zich, dat de grieven I t/m IV in incidenteel appèl falen. 
     
     3.6	Met grief I in principaal appèl betogen [appellanten] dat de deskundigen – en in navolging de pachtkamer in eerste aanleg – bij de berekening van de herhuisvestingsschade ten onrechte zijn uitgegaan van een oppervlakte van 5.65.06 ha en niet van de in werkelijkheid gekochte oppervlakte van 9.78.80 ha. De grief faalt. [appellanten] hebben zelf gekozen voor aankoop van een vervangend bedrijf dat groter is dan het verkochte bedrijf. Zij stellen weliswaar dat aankoop van een bedrijf van gelijke grootte niet mogelijk was en dat de verkoper niet bereid was om het object te splitsen, maar dit laat onverlet dat zij zelf een gedeelte van het aangekochte bedrijf hadden kunnen vervreemden. Ook het argument dat het bedrijf te Eindhoven een oppervlakte van ongeveer tien hectaren had kan [appellanten] niet baten. Het kennelijk laten liggen van de van derden gepachte grond houdt verband met de keuze van [appellanten] voor een nieuw bedrijf op grotere afstand van die grond. [appellanten] hebben bovendien niet voldoende onderbouwd aangegeven dat de bij Eindhoven gepachte grond bij hen in duurzaam gebruik was en dat in de omgeving van het nieuwe bedrijf geen grond op vergelijkbare basis kon worden bijgepacht. 
     
     3.7	Grief II in principaal appèl betreft het door de pachtkamer in eerste aanleg in aanmerking genomen voordeel van [appellanten] wegens het niet behoeven af te rekenen in verband met het melkquotum. Het hof overweegt daaromtrent als volgt. De gedachtegang van de deskundigen is geweest, dat in het voor de schadevergoeding in aanmerking te nemen tijdvak van circa 11,5 jaren (corresponderend met de factor 9) een pachtbeëindiging door ontbinding of niet-verlenging anders dan wegens niet agrarische bestemming onwaarschijnlijk zou zijn geweest, maar dat zich wel de situatie had kunnen voordoen dat de pachter bij uitoefening van zijn voorkeursrecht 25% van de waarde van het melkquotum had moeten vergoeden. Mede gelet op de lange duur van de pachtrelatie ziet het hof echter geen aanleiding om uit te gaan van de waarschijnlijkheid dat de gemeente binnen de door de deskundigen in aanmerking genomen termijn tot verkoop van het verpachte zou zijn overgegaan. Ook overigens ziet het hof geen grond om uit te gaan van een voordeel voor [appellanten] als pachters in het in aanmerking te nemen tijdvak. Grief II is derhalve gegrond. Dit brengt mee dat grief XII in principaal appèl geen beoordeling behoeft.  
     
     3.8	[appellanten] maken aanspraak op een schadeloosstelling in verband met het moeten opbouwen van een nieuwe klantenkring voor hun veehandelsbedrijf. Zij voeren in de toelichting op hun derde grief in principaal appèl aan dat van een gescheiden bedrijfsvoering geen sprake is geweest. Uit de stukken volgt, dat hun handelsactiviteiten in ieder geval voor een gedeelte bestaan uit het opkopen en (vrijwel) direct weer doorverkopen van melkvee; dit is geen uitoefening van de landbouw in de zin van de Pachtwet en het moet wel degelijk mogelijk zijn om deze activiteit gesplitst van de melkveehouderij te bezien. Schade in verband met deze uitoefening van de veehandel komt in het kader van de Pachtwet niet voor toekenning als schadeloosstelling in aanmerking. [appellanten] hebben geen enkel aanknopingspunt gegeven voor een splitsing van hun handelsactiviteiten in een wel respectievelijk niet direct aan de melkveehouderij gerelateerd gedeelte. Bovendien lichten zij niet toe waarom hun veehandel zo sterk gebonden is aan de directe omgeving van hun bedrijf – waarom zij niet ook vanaf de nieuwe locatie hun bestaande klantenkring konden blijven bedienen – en is de verplaatsing van dat bedrijf van Eindhoven naar een plaats niet in de directe omgeving het gevolg geweest van hun eigen keuze die niet zonder meer voor de hand ligt indien deze de veehandel schade berokkende en die tegen deze achtergrond nadere toelichting behoefde. Die toelichting is niet gegeven. Grief III in principaal appèl faalt. 
     
     3.9	Met grief IV in principaal appèl verzetten [appellanten] zich tegen het door de pachtkamer in navolging van de deskundigen in aanmerking genomen voordeel in verband met het niet hoeven betalen van de pacht. Zij betogen dat de aan de gemeente betaalde pacht substantieel lager was dan het door deskundigen genoemde bedrag van € 9.000,-- en dat de gemeente in het verleden heeft nagelaten de grondkamer te verzoeken de pachtprijs op het hoogst toelaatbare niveau te brengen. Het hof begrijpt uit de stukken (onder meer deskundigenrapport, blz. 15), dat de pachtprijs sinds 1995 niet was verhoogd. Vanaf dat jaar behoefde de gemeente de grondkamer echter niet om verhoging te verzoeken, aangezien de pachtprijs van rechtswege werd verhoogd. Voor zover de gemeente geen aanspraak heeft gemaakt op hogere bedragen dan voorheen werden betaald betekent dit dan nog niet zonder meer, dat daarmee tussen partijen een andere pachtprijs is komen te gelden dan uit de Pachtwet voortvloeit. Niet is aangevoerd dat de gemeente heeft afgezien van de verhogingen door een mededeling als bedoeld in art. 19, lid 1 slotzin, van de Pachtwet. Daar komt bij, dat het een verpachter die genoegen heeft genomen met een lagere dan de maximaal toelaatbare pachtprijs in beginsel vrijstaat middels een herzieningsverzoek aan de grondkamer voor de toekomst wél aanspraak te maken op de maximaal toelaatbare pachtprijs. Het hof gaat er dan ook met de pachtkamer in eerste aanleg van uit, dat de gemeente zich bij voortzetting van de pacht zakelijk zou hebben opgesteld en desgewenst aanspraak zou hebben kunnen maken op de maximaal toelaatbare pachtprijs. De grief faalt dus. 
     
     3.10	Wat betreft de klacht over het in aanmerking genomen percentage wegens het wegvallen van de aan de pachtersinvesteringen verbonden lasten (grief V in principaal appèl) ziet het hof in de door [appellanten] gegeven toelichting geen aanleiding om af te wijken van het door de deskundigen in aanmerking genomen percentage van 5. [appellanten] hebben hun klacht niet dusdanig onderbouwd en op dit concrete geval toegespitst dat er aanleiding is om van een lager percentage uit te gaan. Zo voeren zij weliswaar aan dat die investeringen volledig waren afgeschreven, maar zij geven niet onderbouwd aan dat de door de deskundigen in aanmerking genomen waarde van € 95.000,-- alleen de restwaarde van de investeringen belichaamt. Ook gaat hun – algemene – standpunt dat “een pachter geen eigendomslasten in het kader van de OZB” heeft en de verzekering van gebouwen voor rekening van de eigenaar komt niet onder alle omstandigheden op; bij een volledig door en voor rekening van de pachter neergezet gebouw bijvoorbeeld is goed denkbaar, dat deze lasten door de pachter worden betaald. Voldoende gegevens over de aard van de investeringen zijn niet gegeven. Ten slotte hebben de deskundigen ook andere dan de door [appellanten] genoemde factoren in aanmerking genomen, zoals onderhoud. De grief faalt. 
     
     3.11	Met grief VI in principaal appèl verzetten [appellanten] zich tegen de door de pachtkamer gevolgde overweging van de deskundigen dat [appellanten] bij voorgezette bedrijfsvoering op de oude locatie investeringen zou hebben moeten doen. [appellanten] betogen dat eraan voorbij wordt gegaan dat de verpachter elke verbetering, aanpassing of wijziging in beginsel aan de pachter dient te vergoeden, al dan niet aan het einde van de pacht. Het hof oordeelt hierover in de eerste plaats dat art. 31 van de Pachtwet niet meebrengt dat de verpachter de integrale kosten van wijzigingen of verbeteringen vergoedt. De hoogte van de vergoeding wordt immers sterk beperkt door het tweede lid van het wetsartikel. Dit artikellid zal bij een bestendige pachtverhouding – waarvan in het onderhavige geval, de bestemmingswijziging weggedacht, moet worden uitgegaan – meebrengen dat de kosten van dergelijke pachtersinvesteringen uiteindelijk grotendeels tot geheel voor rekening van de pachter zullen blijven. In de tweede plaats hebben de deskundigen bij de bepaling van hun standpunt dat een bedrag van € 3.000,-- per jaar als exploitatievoordeel in aanmerking moet worden genomen een viertal factoren in aanmerking genomen. Niet duidelijk is of de door [appellanten] bestreden factor voor het in aanmerking te nemen voordeel een rol van grote betekenis heeft gespeeld. Het betreft slechts gezichtspunten voor een schatting. Daar komt nog bij, dat het totaalbedrag dat als voordeel in aanmerking is genomen relatief gering is. Een en ander leidt tot het oordeel dat deze grief faalt. 
     
     
       3.12	De pachtkamer heeft de deskundigen gevolgd in hun opvatting dat niet de gebruikelijke kapitalisatiefactor van 9, maar een factor van 7,6 dient te worden aangehouden omdat de schade eerst na het ontbindingsvonnis is ingetreden. Grief VII in principaal appèl is tegen dit oordeel gericht. [appellanten] voeren aan dat zij vanaf de datum van ontbinding niet de beschikking hebben gehad over de bij het gepachte behorende grond. Het hof is van oordeel dat er in dit geval geen aanleiding is tot afwijking van het uitgangspunt dat de schade vanaf het ontbindingsvonnis wordt  gekapitaliseerd tegen de gebruikelijke factor 9. Daarop dient vervolgens in mindering te worden gebracht het voordeel in de vorm van bespaarde pacht, dat [appellanten] hebben genoten doordat zij enige tijd om niet de gebouwen zijn blijven gebruiken. Dit voordeel bedraagt 1, 5 x (f 5.382 + f 1.770 =) € 3.245,44 = € 4.868,-- (afgerond). 
       Nu bij de bepaling van de factor ervan is uitgegaan dat de gekapitaliseerde (reconstructie)schade op de peildatum is geleden en die schade per die datum wordt vergoed, is er geen ruimte voor een schadeloosstelling wegens tijdelijke inkomensschade anders dan het door de deskundigen op € 7.500,-- begrote bedrag wegens aanloop- en stagnatieschade. Een en ander betekent dat grief VII in principaal appèl ten dele gegrond is. 
     
     
     3.13	De grieven VIII en IX in principaal appèl zijn gegrond. [appellanten] hadden het recht zich deskundig te laten bijstaan en er is geen aanleiding de door de deskundige in rekening gebrachte kosten ad € 19.562,50 excl. BTW ten dele voor rekening van [appellanten] te laten. Evenmin ziet het hof in dit geval aanleiding om een gedeelte van de kosten van de door de pachtkamer benoemde deskundigen ten laste van [appellanten] te brengen. Aan een en ander doet niet af dat [appellanten] een hogere schadeloosstelling wensten dan uiteindelijk wordt toegekend. Mede gelet op de in dit arrest genomen beslissingen is het hof van oordeel dat van een irreële opstelling aan hun zijde niet kan worden gesproken. 
     
     3.14	Grief X in incidenteel appèl is een restgrief en deelt in het lot van de overige grieven. Voor zover [appellanten] met grief XI in principaal appèl bepleiten dat het hof ingaat op hetgeen zij buiten eerdere grieven om in eerste aanleg hebben gesteld en/of op hetgeen de door hen ingeschakelde deskundige Breukers meer of anders dan door de rechtbank aangenomen voor vergoeding in aanmerking heeft willen doen komen, bepleiten zij dit tevergeefs omdat in zoverre niet kan worden gesproken van voldoende duidelijk in de memorie van grieven verwoorde concrete klachten tegen de beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg. 
     
     3.15	Een en ander leidt tot een correctie op de herinvesteringsschade in verband met grief II en VII in principaal appèl. Die herinvesteringsschade zal worden bepaald op € 316.080 - € 4.868 = € 311.212,--. Bij de beoordeling van grief VII in principaal appèl is verder beslist dat de tijdelijke inkomensschade € 7.500,-- en niet € 17.500,-- bedraagt. De post “overige vergoedingen” wordt naar aanleiding van grief VIII in principaal appèl begroot op € 22.986,-- inclusief 17,5% BTW alsmede twee P.M.-posten. Het geheel komt daarmee op € 519.045,48 met P.M.-posten voor belastingschade en rentevergoeding. 
     
     3.16	Grief V in incidenteel appèl betreft de door de gemeente gestelde kosten van sanering van het achtergelaten bedrijf wegens bij de sloop aangetroffen asbesthoudende materialen. De gemeente heeft hierop voor het eerst aanspraak gemaakt in haar conclusie na deskundigenbericht van 8 juni 2004, daarbij aanvoerende dat de verontreiniging is aangetroffen bij grondverzetwerkzaamheden na sloop van de opstallen in juli 2003. De gemeente betoogt dat de kosten van sanering op de schadeloosstelling ex art. 52 Pw in mindering komen. In tegenstelling tot de gemeente is het hof van oordeel dat de hoogte van de aan de pachter op grond van art. 52 Pw toe te kennen schadeloosstelling niet wordt verminderd door verontreinigingen die worden aangetroffen onder op het gepachte aangebrachte erfverharding. Anders dan bij een onteigening (zie HR 20 december 2002, NJ 2003, 299 en HR 3 januari 2006, NJ 2006, 175), waar het gaat om de waarde van de onteigende zaak, bestaande uit de prijs tot stand gekomen tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, wordt de schade – in dit geval wegens gemis van het genot van gepachte – immers niet beïnvloed door deze verontreiniging. Het hof gaat er daarbij van uit dat de aangetroffen verontreiniging de bedrijfsvoering en het woongenot in de in aanmerking te nemen periode niet zou hebben belemmerd en de pachter bij voortzetting van de pacht in dat tijdvak geen saneringsverplichting zou zijn opgelegd, nu niet is gesteld dat deze verontreiniging anders dan bij sloop aan het licht zou zijn gekomen. Een en ander betekent dat de vordering van de gemeente geen verband houdt met de schadeloosstelling, doch dient te worden beschouwd als een zelfstandige vordering wegens aan het gepachte toegebrachte schade dan wel wegens het niet in goede staat opleveren van het gepachte, welke vordering de gemeente wil verrekenen met de uit te keren schadeloosstelling. Het hof ziet aanleiding om, gebruik makend van de hem in art. 6:136 van het Burgerlijk Wetboek gegeven bevoegdheid, aan dit beroep op verrekening voorbij te gaan. Daartoe wordt het volgende overwogen. Partijen verschillen van mening over het tijdstip van de verontreiniging, de oorzaak van de verontreiniging, de plaats en omvang van de verontreiniging, de noodzaak van (vergaande) saneringsmaatregelen en de met sanering gemoeide kosten. Een goede beoordeling van deze kwestie vergt wellicht een uitvoerige instructie met navenant tijdsbeslag, terwijl over de schadeloosstelling nu een eindoordeel kan worden gegeven. Bovendien zouden partijen in dit belangrijke geschilpunt een instantie missen, nu in eerste aanleg niet inhoudelijk op deze kwestie is ingegaan. De grief faalt mitsdien. 
     
     3.17	De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd wat betreft het toegewezen aanvullende schadebedrag. Dit zal worden bepaald op (€ 519.045,48 - € 317.646,15 =) € 201.399,33. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd met dien verstande, dat bij de proceskostenveroordeling de kosten van de door de rechtbank ingeschakelde deskundigen geheel ten laste van de gemeente zullen worden gebracht. De zaak zal worden teruggewezen naar de pachtkamer in eerste aanleg voor afdoening. 
     
     3.18	Het hof ziet aanleiding om, mede gelet op de aard van het geschil, de gemeente te veroordelen in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep. 
     
     4	De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in principaal en incidenteel hoger beroep, 
     
     vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven van 14 december 2004 voor zover daarin het aanvullend te betalen bedrag is bepaald op € 124.693,33 en de proceskosten ten aanzien van het deskundigenbericht zijn gecompenseerd en, in zoverre opnieuw recht doende: 
     
     bepaalt het aanvullend te betalen bedrag op € 201.399,33 en veroordeelt de gemeente in de volledige kosten van het deskundigenbericht, begroot op € 32.500,--; 
     
     bekrachtigt dat vonnis voor het overige; 
     
     veroordeelt de gemeente in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 244,-- wegens griffierecht en € 11.844,-- voor salaris; 
     
     wijst de zaak terug naar de pachtkamer in eerste aanleg ter afdoening. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Heisterkamp, Van den Dungen en Van Osch en de raden mr. ing. Jansens van Gellicum en ir. Duenk en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 16 mei 2006.