ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:6895

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:6895 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-08-2023 / 21/01668

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-08-15

Zaaknummer: 21/01668

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:6895

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer BK-ARN 21/01668 
     uitspraakdatum: 15 augustus 2023  
     
     
       
         Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 oktober 2021, nummer UTR 20/4407, ECLI:NL:RBMNE:2021:6775 in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Lelystad 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 619.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 976. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde en de opgelegde aanslag OZB gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.   
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 2 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1973 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een vrijstaande garage en een dakterras. De woning heeft een inhoud van 268 m2 en ligt op een kavel van 1.623 m2. De woning is op 16 februari 2017 door belanghebbende gekocht voor een bedrag van € 490.000. 
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 514.000. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix van 23 maart 2021, opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 634.000 (hierna: de matrix). Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Object 
               
               
                 
                  [adres2] 22 
               
               
                 
                  [adres2] 52 
               
               
                 
                  [adres3] 130 
               
             
             
               
                 Soort woning 
               
               
                 Vrijstaande semi-bungalow 
               
               
                 Vrijstaande semi-bungalow 
               
               
                 Vrijstaande semi-bungalow 
               
               
                 Vrijstaande semi-bungalow 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1973 
               
               
                 1972 
               
               
                 1974 
               
               
                 1999 
               
             
             
               
                 Oppervlakte woondeel m2 
               
               
                 268  
               
               
                 285 
               
               
                 230  
               
               
                 207 
               
             
             
               
                 Kaveloppervlak m2 
               
               
                 1.623  
               
               
                 1.566 
               
               
                 1.577 
               
               
                 1.048 
               
             
             
               
                 Waarde woondeel  € 
               
               
                 348.400 
               
               
                 558.600 
               
               
                 336.260 
               
               
                 372.600 
               
             
             
               
                 Eenheidsprijs woondeel € 
               
               
                 1.300 
               
               
                 1.960 
               
               
                 1.462 
               
               
                 1.800 
               
             
             
               
                 Aanbouw € 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 34.500 
               
             
             
               
                 Garage € 
               
               
                 16.000 
               
               
                 16.000 
               
               
                 12.500 
               
               
                 16.000 
               
             
             
               
                 Dakterras € 
               
               
                 5.770  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Carport € 
               
               
                 
               
               
                 2.500 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Tuinhuis/blokhut € 
               
               
                 
               
               
                 1.235 
               
               
                 
               
               
                 1.000 
               
             
             
               
                 Zwembad € 
               
               
                 
               
               
                 30.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Kavel € 
               
               
                 264.549 
               
               
                 259.956 
               
               
                 258.628 
               
               
                 198.072 
               
             
             
               
                 Kw – Oh – Do 
               
               
                 3 – 3 – 3 
               
               
                 4 – 4 – 3 
               
               
                 3 – 3 – 3  
               
               
                 3 – 3 – 3 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 4 
               
               
                 4 
               
               
                 4 
               
               
                 4 
               
             
             
               
                 Verkoopwaarde € 
               
               
                 
               
               
                 825.000 
               
               
                 550.000 
               
               
                 575.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum  
               
               
                 
               
               
                 30-6-2018 
               
               
                 6-1-2018 
               
               
                 17-2-2018 
               
             
             
               
                 Taxatiewaarde € 
               
               
                 634.000 
               
               
                 868.000 
               
               
                 607.000 
               
               
                 622.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn vrijstaande semi-bungalows met, behoudens referentieobject [adres3] 130, een vergelijkbaar bouwjaar en zijn gelegen in dezelfde wijk. Daarnaast hebben alle in de matrix genoemde refentieobjecten vergelijkbare scores wat betreft de waardekenmerken kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid, respectievelijk Kw, Oh en Do in de matrix. Met de onderlinge verschillen, onder meer wat betreft de bijgebouwen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning een eenheidsprijs voor het woondeel heeft gebruikt van € 1.300 per m2 terwijl de gemiddelde eenheidsprijs van de referentieobjecten € 1.740 per m2 bedraagt.  
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het eigen koopcijfer van de woning als uitgangspunt moet nemen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in dit geval mogen afwijken van het uitgangspunt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Redengevend daarvoor acht het Hof dat dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen voorhanden zijn en dat de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de woning op 16 februari 2017 is dan te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2019 gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven van de woning op die waardepeildatum. 
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld door aan de dubbele garage een waarde toe te kennen die gelijk is aan de dubbele waarde van één enkele garage. Zo er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat belanghebbende zou moeten worden gevolgd in zijn stelling dat bij de waardering van de woning aan de garage de waarde van één enkele garage zou moeten worden toegekend, dan zou dit leiden tot een waardedaling van € 8.000 waardoor de taxatiewaarde zou dalen van € 634.000 naar € 626.000. Bijgevolg faalt het betoog van belanghebbende omdat ook in dat geval de beschikte waarde van € 619.000 niet te hoog is. 
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn voor het eerst ter zitting van het Hof ingenomen stelling dat de heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens had moeten overleggen. Aangezien belanghebbende al in een eerder stadium om deze gegevens had kunnen vragen en hij niet heeft aangegeven waarom deze gegevens van belang zijn, faalt dit betoog.   
       
     
     
       4.8. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld nu uit zijn berekeningen naar voren komt dat de waarde van de woning in de periode 2019-2020 is gestegen met 27% terwijl de waardestijging voor woningen in de gemeente Lelystad in die periode gemiddeld genomen 17% bedraagt. Redengevend daarvoor acht het Hof dat de waardering van ieder jaar op zichzelf staat zodat aan de waardering van andere jaren geen relevantie toekomt voor de waardering van onderhavig jaar. Bovendien is naar het oordeel van het Hof het gemiddelde cijfer voor de hele gemeente Lelystad te algemeen om enig licht te werpen op de waarde van de woning. In dat gemiddelde zijn immers ook objecten met geheel andere object- en liggingskenmerken opgenomen. 
       
     
     
       4.9. 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de geïndexeerde koopsommen van de referentieobjecten ten onrechte niet is uitgegaan van een percentage van rond 10% op jaarbasis. Uit de in de matrix opgenomen gegevens volgt dat de heffingsambtenaar bij alle referentieobjecten een percentage heeft gebruikt dat nagenoeg gelijk is aan het door belanghebbende voorgestane percentage. Derhalve faalt belanghebbendes betoog. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort) 
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 augustus 2023 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.