ECLI: ECLI:NL:PHR:2023:1171

Titel: ECLI:NL:PHR:2023:1171 Parket bij de Hoge Raad , 24-11-2023 / 22/03886

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2023-11-24

Zaaknummer: 22/03886

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2023:1171

---

Art. 81 lid 1 RO. Onteigeningsrecht. Vaststellen schadeloosstelling. Wat moet worden verstaan onder complex als bedoeld in art. 40d Ow? Vereenzelviging van onderdelen van deels in buitenland gevestigd familiebedrijf?

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 22/03886 
       
         Zitting  24 november 2023 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
        [eiser]
       
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
        [de gemeente]
       
     
     
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser] respectievelijk de gemeente. 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       	In deze onteigeningszaak heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank onder andere geoordeeld (1) dat het onteigende behoort tot een groter complex en (2) dat de betrokken (rechts)personen in die mate met elkaar kunnen worden vereenzelvigd dat het aangewezen is om de integrale schadeloosstelling aan één partij toe te kennen, ter verdeling onder de betrokken (rechts)personen. Het principaal cassatiemiddel richt klachten tegen (elementen van) deze beide oordelen. De klachten zijn naar mijn mening vergeefs voorgesteld. Aan de behandeling van het voorwaardelijk ingestelde incidenteel cassatieberoep wordt mijns inziens niet toegekomen. 
     
     
       1.2 
       Ik stel voor dat uw Raad de zaak afdoet met toepassing van art. 81 RO. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) Deze procedure gaat over de vaststelling van de schadeloosstelling die de gemeente moet betalen als gevolg van de onteigening van een deel ter grootte van 1.82.19 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie en nummer [001] (hierna: het onteigende). Op het onteigende stond, in ieder geval op de peildatum, 29 april 2021, een kassencomplex inclusief kantoor, opslagruimte en technische voorzieningen. Het voorste deel van het onteigende bestond deels uit weiland, met daarop een paardenrijbak, en deels uit tuin en erf bij de (vrijstaande) bedrijfswoning [a-straat 1] te [plaats] . Van het perceel is een oppervlakte van 1.033 m2, gelegen rondom de bedrijfswoning, niet onteigend. Dat deel behoort tot het overblijvende. De bedrijfswoning met ondergrond staat op een ander perceel dat niet is onteigend. 
         (ii) De vervroegde plaatsopneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in art. 54a Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 3 november 2020. 
         (iii) Bij vonnis van 24 februari 2021 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente. 
         (iv) In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op een bedrag van € 1.119.590. 
         (v) Op 29 april 2021 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum. 
         (vi) In het deskundigenrapport van 4 februari 2022, ter griffie gedeponeerd op 4 februari 2022 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd: 
         ‒ Waarde onteigende € 910.000 
         ‒ Waardevermindering overblijvende nihil 
         ‒ Overige schade € 325.000 
         ‒ Totaal € 1.235.000 
         (vii) De gemeente en [eiser] hebben bij pleidooi gereageerd op de begroting van de schadeloosstelling door de deskundigen. 
       
       
     
     
       2.2 
       
         Op 24 augustus 2022 heeft de rechtbank Den Haag eindvonnis gewezen.  De overwegingen van de rechtbank laten zich als volgt samenvatten (de beslissingen met betrekking tot onder meer rente, btw, kosten, gestanddoening van bijkomende aanbiedingen en kosten spelen in cassatie geen rol meer, en laat ik daarom weg): 
         
           Vereenzelviging (rechts)personen [eiser] 
         
         a. Op het onteigende werd in ieder geval ten tijde van de peildatum een bedrijf uitgeoefend in de vorm van een potplantenkwekerij (hierna: het bedrijf). Bij de uitoefening van het bedrijf zijn [eiser] , familieleden van [eiser] en andere rechtspersonen betrokken. De onteigende partij is de in Spanje woonachtige [de vader] , de vader van [eiser] . [de vader] en [eiser] zijn de aandeelhouders van [A] B.V. (hierna: [A] ). [A] huurt de opstanden op het onteigende van [B] v.o.f. (hierna: [B] ), die de economisch eigenaar is van de opstanden. [de zoon] is de zoon van [eiser] , dus kleinzoon van [de vader] . [de zoon] is samen met zijn vader en grootvader firmant bij [B] . [de zoon] en [eiser] zijn beiden ook bestuurder van [A] . [A] werkt samen met het in Spanje gevestigde bedrijf Viveros del Monte S.L. (hierna: Viveros). Van Viveros zijn [de vader] en [eiser] ieder voor de helft aandeelhouder. (onder 2.8) 
         b. Bij het opstellen van het advies aan de rechtbank hebben de deskundigen zich gebogen over de vraag in hoeverre de onder 2.8. genoemde (rechts)personen met elkaar vereenzelvigd kunnen of moeten worden. (onder 2.9) 
         c. De rechtbank kan zich vinden in het advies van de deskundigen om één integrale schadeloosstelling toe te kennen aan [eiser] ter verdeling onder de betrokken (rechts)personen en maakt dit standpunt tot het hare. De deskundigen hebben gemotiveerd onderbouwd dat het gelet op de verbanden tussen de verschillende betrokken (rechts)personen niet doenlijk is per (rechts)persoon te bepalen wie welke schade lijdt. De deskundigen hebben hun advies op dit punt met name gebaseerd op de bedrijfsvoering en de financiële gegevens daarvan die hen ter beschikking stonden. De rechtbank acht het advies begrijpelijk en navolgbaar en ziet in hetgeen partijen hebben aangevoerd geen reden van dit advies af te wijken. (onder 2.12) 
         
           De waarde van het onteigende 
         
         d. [eiser] heeft recht op vergoeding van de waarde van de onteigende grond. Die waarde wordt op grond van artikel 40b lid 2 Ow bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening tussen [eiser] en een redelijk handelend koper in het vrije economische verkeer zou zijn overeengekomen op de peildatum. Bij begroting van het onteigende moeten de deskundigen rekening houden met de geldende regels in artikel 40c tot en met 40f Ow. (onder 2.13) 
         e. De deskundigen hebben de gebruikswaarde en de complexwaarde van het onteigende begroot. (onder 2.14) 
         
           Gebruikswaarde 
         
         f. De deskundigen hebben de gebruikswaarde na toepassing van de vergelijkingsmethode begroot op een bedrag van € 910.000. (onder 2.15) 
         g. De rechtbank acht dit oordeel van de deskundigen begrijpelijk en navolgbaar. Zij zal het advies ter zake van de gebruikswaarde overnemen. (onder 2.17) 
         
           Complexwaarde 
         
         h. De deskundigen hebben ook onderzocht of het onteigende deel uitmaakt van een complex. Als uitgangspunt geldt dat indien het onteigende deel uitmaakt van een complex, op grond van artikel 40d Ow bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel heeft tot doel om waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex ontstaan. Er dient een voldoende mate van geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen gronden te bestaan, om van een ‘complex’ te kunnen spreken. (onder 2.18) 
         i. De deskundigen hebben in hun rapport twee complexen onderzocht: het grote complex [complex 1] en het kleinere complex [complex 2] . In het conceptrapport kwamen de deskundigen tot het oordeel dat het onteigende deel uitmaakt van [complex 2] . Naar aanleiding van de reacties van partijen hebben de deskundigen dit standpunt heroverwogen. In het definitieve advies komen zij tot de conclusie dat het onteigende deel uitmaakt van het grotere complex [complex 1] . De deskundigen komen tot de conclusie dat er voldoende geografische, functionele en financiële samenhang bestaat tussen het plangebied [complex 2] en het plangebied [complex 1] , zodat gesproken kan worden van één complex dat gevormd wordt door het gebied [complex 1] in [plaats] . (onder 2.19) 
         j. De rechtbank acht dit advies van de deskundigen juist en zal bij het bepalen van de waarde van het onteigende de omstandigheid dat het onteigende behoort tot het complex [complex 1] tot uitgangspunt nemen. (onder 2.21) 
         k. De deskundigen hebben de complexwaarde van de [complex 1] onderzocht. Uit het door de gemeente overgelegde exploitatieoverzicht is hen gebleken dat een kostendekkende exploitatie van dit complex niet mogelijk is zonder substantiële subsidies en/of bijdragen van derden. Zij oordelen dat er bij dat vooruitzicht in de markt geen belangstelling zal bestaan voor de (integrale) ontwikkeling van dit complex. Daarmee concluderen zij dat ook geen sprake zal zijn van een relevante substantiële (complex)waarde van de gronden binnen dat complex. De rechtbank zal de deskundigen volgen op dit punt. (onder 2.22) 
         
           Conclusie waarde onteigende 
         
         l. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan de gebruikswaarde. De rechtbank zal daarom de waarde van het onteigende vaststellen op een bedrag van € 910.000. (onder 2.23) 
         
           Waardevermindering van het overblijvende 
         
         m. In navolging van deskundigen begroot de rechtbank de waardevermindering van het overblijvende op nihil. (onder 2.24-2.28) 
         n. De rechtbank zal de gemeente in het dictum van dit vonnis veroordelen tot gestanddoening van het aanbod om het spievormige deel van het overblijvende ter grootte van 40 m² over te nemen voor € 30 per m². (onder 2.29) 
         
           Overige schade 
         
         
           Aanpassingskosten overblijvende 
         
         o. In navolging van deskundigen begroot de rechtbank de aanpassingskosten van het overblijvende op een bedrag van € 30.000. (onder 2.30) 
         
           Liquidatie, voortzetting of aanpassing van de onderneming 
         
         p. Het bedrijf dat op het onteigende wordt geëxploiteerd is een potplantenkwekerij. Bij het begroten van de schadeloosstelling moet worden beoordeeld welke aanpassing van de bedrijfsactiviteiten aan de gevolgen van het verlies van de bedrijfslocatie het meest in de rede ligt. (onder 2.31) 
         q. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over en oordeelt dat een redelijk handelend ondernemer als hij op de peildatum beschikte over een bedrijf zoals het bedrijf dat op de peildatum op het onteigende werd uitgeoefend tot een gedeeltelijke reconstructie zou besluiten. (onder 2.45) 
         r. De rechtbank zal de kosten voor de gedeeltelijke reconstructie in overeenstemming met het advies van de deskundigen vaststellen op € 295.000. (onder 2.46) 
         
           Belastingschade 
         
         s. De rechtbank begroot de belastingschade op nihil. (onder 2.47) 
         
           Conclusie overige schade 
         
         t. Een en ander betekent dat de overige schade zal worden bepaald op een bedrag van € 325.000. Dit bedrag is opgebouwd uit € 295.000 voor de gedeeltelijke reconstructie en € 30.000 voor aanpassingskosten van het overblijvende. (onder 2.48) 
         
           Conclusie schadeloosstelling 
         
         u. De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [eiser] daarom vaststellen op een bedrag van € 1.235.000. Dit bedrag is samengesteld uit € 910.000 voor de waarde van het onteigende en € 325.000 voor overige schade. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 1.119.590 resteert een door de gemeente nog aan [eiser] te betalen bedrag van € 115.410. (onder 2.49) 
       
       
     
     
       2.3 
       Op 26 augustus 2022 heeft [eiser] – gelet op art. 52 lid 2 en 3 en art. 53 Ow – tijdig ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 24 augustus 2022. 
     
     
       2.4 
       Op 19 oktober 2022 heeft [eiser] – gelet op art. 53 lid 1 Ow – tijdig de akte verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de gemeente betekend. De gemeente heeft verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna namens [eiser] is gerepliceerd en namens de gemeente is gedupliceerd. 
     
   
   
     
       3 Bespreking van het principaal cassatieberoep 
     
       3.1 
       Het principaal cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen, die op hun beurt uiteenvallen in enkele subonderdelen. 
     
     
       3.2 
       
         
           Onderdeel I  richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.18 tot en met 2.21 van het vonnis van de rechtbank van 24 augustus 2022: 
         ‘ Complexwaarde 
       
     
     
       2.18. 
       De deskundigen hebben ook onderzocht of het onteigende deel uitmaakt van een complex. Als uitgangspunt geldt dat indien het onteigende deel uitmaakt van een complex, op grond van artikel 40d Ow bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel heeft tot doel om waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex ontstaan. Er dient een voldoende mate van geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen gronden te bestaan, om van een ‘complex’ te kunnen spreken. 
       
     
     
       2.19. 
       
         De deskundigen hebben in hun rapport twee complexen onderzocht: het grote complex [complex 1] en het kleinere complex [complex 2] . In het conceptrapport kwamen de deskundigen tot het oordeel dat het onteigende deel uitmaakt van het kleinere complex [complex 2] . Naar aanleiding van de reacties van partijen hebben de deskundigen dit standpunt heroverwogen. In het definitieve advies komen zij tot de conclusie dat het onteigende deel uitmaakt van het grotere complex [complex 1] . Zij zien daarvoor samenhang op de volgende onderdelen: 
          geografische samenhang: het plangebied [complex 2] is onderdeel van het gebied [complex 1] , waardoor sprake is van geografische samenhang; 
          ruimtelijk-planologische samenhang: het plangebied van het bestemmingsplan [complex 2] is onderdeel van het gebied tussen [plaats] en Leidschendam-Voorburg, dat sinds het begin van deze eeuw wordt aangeduid als de [complex 1] . In 2003 hebben beide gemeenten de Structuurvisie [complex 1] vastgesteld. Deze is uitgewerkt in het bestemmingsplan Buitengebied 2007 en dit Bestemmingsplan is in 2010 op onderdelen gewijzigd en geactualiseerd. Het plangebied [complex 2] was eerst opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2010 als een van de vier planologisch nog uit te werken deelgebieden van de [complex 1] . Nadien is alsnog een zelfstandig bestemmingsplan voor het plangebied [complex 2] opgesteld. Daardoor is er geen planologische samenhang meer met de [complex 1] in de vorm van één bestemmingsplan, maar nog wel steeds een ruimtelijke samenhang; 
          functionele samenhang: er is voor wat betreft de groenbestemming binnen het plangebied [complex 2] een duidelijke functionele samenhang met de beoogde herontwikkeling en versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische elementen van de [complex 1] . Tussen de woonfunctie in [complex 2] en de overige functies binnen de [complex 1] , met name natuur en recreatie, bestaat geen directe functionele relatie; 
          financiële samenhang: vanaf de start van de planontwikkeling van de [complex 1] is beoogd om voor de ontwikkeling daarvan in [plaats] uit te gaan van een samenhangende grondexploitatie. Uit het door de gemeente overgelegde exploitatieoverzicht blijkt dat de opbrengsten van het plangebied [complex 2] niet alleen bestemd zijn om de ontwikkeling van dit plangebied mogelijk te maken, maar ook de ontwikkeling van het overige deel van de [complex 1] in [plaats] ; 
          uitvoeringstechnische-temporele samenhang: de realisatie van plangebied [complex 2] behoort tot de laatste fase van de uitvoering van de plannen voor de (her)ontwikkeling van de [complex 1] in [plaats] . 
         De deskundigen komen met verwijzing naar het vorenstaande tot de conclusie dat er voldoende geografische, functionele en financiële samenhang bestaat tussen het plangebied [complex 2] en het plangebied [complex 1] , zodat gesproken kan worden van één complex dat gevormd wordt door het gebied [complex 1] in [plaats] . 
       
       
     
     
       2.20. 
       De gemeente kan zich vinden in het advies van de deskundigen op dit punt. Dat geldt niet voor [eiser] . Hij stelt zich op het standpunt dat het onteigende deel uitmaakt van het complex [complex 2] en dat financiële en functionele samenhang van complex [complex 2] met complex [complex 1] ontbreekt. Financiële samenhang ontbreekt omdat [complex 2] immers los kan worden ontwikkeld van de [complex 1] . Weliswaar wordt de realisatie van de [complex 1] mede gefinancierd door [complex 2] , maar dat maakt niet dat gesproken kan worden van één complex. De [complex 1] kent een bovenlokaal karakter en hoeft niet te worden ontwikkeld om [complex 2] te kunnen bekostigen. Zou de lijn van de deskundigen worden gevolgd, dan verwateren lucratieve bestemmingen in het grotere geheel. 
       
     
     
       2.21. 
       De rechtbank ziet in wat [eiser] aanvoert geen reden om af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. De deskundigen hebben hun advies ook tijdens de mondelinge behandeling gehandhaafd en toegelicht dat zij het financiële verband in relatie tot de functies doorslaggevend achten. [complex 2] is financieel en exploitatie-technisch onderdeel van de [complex 1] . Alle ten grondslag liggende plannen leiden naar de opwaardering tot groene [complex 1] en de woningbouw is een kostendrager. De rechtbank acht dit advies van de deskundigen juist en zal bij het bepalen van de waarde van het onteigende de omstandigheid dat het onteigende behoort tot het complex [complex 1] tot uitgangspunt nemen.’ 
     
     
       3.3 
       Volgens  de eerste klacht uit subonderdeel 1a  heeft de rechtbank in deze overwegingen (in het bijzonder in de slotzin van rechtsoverweging 2.18) miskend dat een zaak slechts geacht kan worden deel uit te maken van een complex in de zin van art. 40d Ow indien binnen dat complex sprake zal (kunnen) zijn van een omslag van lasten en baten die naar verwachting uit de exploitatie van het complex zullen voortvloeien.  
     
     
       3.4 
       Ten onrechte onderscheidt de klacht niet tussen de vraag of de onroerende zaak deel uitmaakt van een complex en de vraag met welke factoren rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de prijs van de onroerende zaak. Wie art. 40d Ow opslaat,  ziet meteen dat dit twee te onderscheiden kwesties zijn. Volgens lid 2 wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Is inderdaad sprake van een complex, dan heeft dit volgens lid 1 twee gevolgen voor de prijsbepaling, namelijk (in beginsel, zie hierna 3.6) een omslag van exploitatielasten en -baten (lid 1 onder a) en egalisatie (van de waarden) van de diverse bestemmingen binnen hetzelfde complex (lid 1 onder b).  
     
     
       3.5 
       De wetgever heeft er bewust voor gekozen om de maatstaf van lid 2 voor het aannemen van een complex (‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’) niet verder uit te werken, omdat de omstandigheden die voor een billijke regeling bepalend zijn, van geval tot geval te zeer verschillen.  De vraag of sprake is van een complex is dus in aanzienlijke mate feitelijk van aard. Bepalend is in het bijzonder of en in welke mate er een functionele, geografische en/of financiële samenhang bestaat in de exploitatie van de respectieve onroerende zaken. Ook temporele samenhang (in de zin dat zaken min of meer tegelijk in exploitatie worden genomen) is een relevant gezichtspunt. Geen van de gezichtspunten is op zichzelf beslissend. Steeds moet worden gelet op het geheel van feiten en omstandigheden. 
     
     
       3.6 
       De opvatting die de steller van het middel poogt ingang te doen vinden, komt erop neer dat voor de kwalificatie als ‘complex’ de inhoud van het exploitatieplan  bepalend is , namelijk de vraag of volgens dat plan een (volledige) omslag van lasten en baten zal (kunnen) plaatsvinden. Dat het zo niet werkt, blijkt zeer duidelijk uit art. 40d Ow. Niet alleen gaat de kwalificatie als complex volgens lid 2 logisch vooraf aan de beide in het eerste lid benoemde rechtsgevolgen, ook komt in de tekst van het artikel duidelijk tot uitdrukking dat ook zonder een omslag van lasten en baten de kwalificatie als complex kan bestaan en dat dan nog steeds wél het tweede rechtsgevolg intreedt, namelijk de egalisatie van bestemmingen. Volgens de bepaling van lid 1 onder a hangt de omslag van lasten en baten binnen hetzelfde complex immers af zowel van de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken als van hetgeen waarmee een redelijk handelend verkoper en koper rekening plegen te houden. Zulke mitsen en maren ontbreken in de bepaling van lid 1 onder b met betrekking tot de egalisatie van bestemmingen. Treedt het rechtsgevolg van lid 1 onder a (de omslag van lasten en baten) niet in, hetzij omdat zo’n omslag niet past bij de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken, hetzij omdat en voor zover een redelijk handelend verkoper en koper met een zodanige omslag geen rekening plegen te houden, dan nog worden wel de diverse bestemmingen binnen hetzelfde complex geëgaliseerd. 
     
     
       3.7 
       Mijns inziens is het zeer gelukkig dat het zo is. In de eerste plaats moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid van strategisch gedrag aan de zijde van de onteigenaar. Door de wijze waarop deze zijn financiële huishouding inricht en een bepaalde inhoud van (met name) het exploitatieplan, zou deze de hoogte van de schadeloosstelling kunnen proberen te beïnvloeden. Daarom is een omslag van exploitatielasten en -baten volgens het exploitatieplan niet allesbeslissend voor de omslag van die lasten en baten bij de begroting van de werkelijke waarde: lid 1 onder a schuift opzettelijk de norm van een redelijk handelend verkoper en koper tussenbeide. En om dezelfde reden vindt de egalisatie van bestemmingen volgens lid 1 onder b plaats onafhankelijk van wat (met name) het exploitatieplan over de omslag van exploitatielasten en -baten inhoudt. In de tweede plaats kan andersom ook de onteigende opportunistisch gedrag vertonen, door zich met betrekking tot de omvang van een complex eenzijdig op een bepaalde omstandigheid te beroepen (als dat uitkomt: op de inhoud van het exploitatieplan). 
     
     
       3.8 
       Het is dus allerminst willekeurig dat volgens art. 40d Ow de (min of meer) objectieve kwalificatie ‘complex’ bepaalt of een omslag van exploitatielasten en -baten in overeenstemming met de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken in beginsel doorwerkt naar de werkelijke waarde, in plaats van andersom. Ik zeg dat de kwalificatie als complex ‘min of meer’ een objectief karakter draagt. Of er financiële samenhang bestaat in de exploitatie van onroerende zaken, in het bijzonder doordat lasten en baten worden omgeslagen, is voor de vraag of die zaken tot hetzelfde complex moeten worden gerekend, wel  mede  van belang, dus als gezichtspunt naast andere gezichtspunten. Zie hiervoor 3.5. 
     
     
       3.9 
       Uit het voorgaande volgt dat onjuist is de rechtsopvatting waarvan de klacht uitgaat, als zou een zaak slechts geacht kunnen worden deel uit te maken van een complex in de zin van art. 40d Ow indien binnen dat complex sprake zal (kunnen) zijn van een omslag van lasten en baten die naar verwachting uit de exploitatie van het complex zullen voortvloeien. 
     
     
       3.10 
       Volgens  de tweede klacht van subonderdeel 1a  heeft de rechtbank miskend dat de omvang van een complex wordt beïnvloed door hetgeen de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten die uit de exploitatie van een complex zullen voortvloeien, inhouden over de vaststelling van een exploitatiegebied. Daarom heeft het exploitatieplan [complex 2] dat is vastgesteld voor het plangebied [complex 2] hier te gelden, aldus de klacht. 
     
     
       3.11 
       Ook deze klacht faalt. De rechtbank heeft in navolging van de deskundigen erop gelet dat uit een door de gemeente overgelegd exploitatieoverzicht blijkt dat de opbrengsten van het plangebied [complex 2] niet alleen bestemd zijn om de ontwikkeling van dit plangebied mogelijk te maken, maar ook voor de ontwikkeling van het overige deel van de [complex 1] in [plaats] worden aangewend (rechtsoverweging 2.19, vierde bullet). Voorafgaand hadden de deskundigen weliswaar bij hun conceptrapport op basis van vooral de omstandigheid dat sprake was van een afzonderlijk bestemmingsplan en exploitatieplan voor het gebied [complex 2] voorlopig geadviseerd geen samenhang aan te nemen tussen het gebied [complex 2] en de overige delen van de [complex 1] ,  maar daarop zijn zij in hun eindrapport gemotiveerd teruggekomen. Zo blijkt volgens hen uit een intern, ambtelijk opgesteld grondexploitatieoverzicht dat de totale kosten voor de (her)ontwikkeling van de [complex 1] onder andere gedekt zouden moeten worden uit de opbrengsten van de gronduitgifte op woningbouwlocatie [complex 2] . Verder verwijzen zij naar de toelichting bij bestemmingsplan ‘ [complex 2] ’ (2018) waarin onder andere stond vermeld dat het plan [complex 2] financieel is opgenomen in de grondexploitatie [complex 1] . Het raadsvoorstel van de gemeente voor de vaststelling van een exploitatieplan had voorts een vergelijkbare strekking: het deelgebied [complex 2] maakt volgens dit voorstel deel uit van de totale grondexploitatie [complex 1] en bij de vaststelling van die exploitatie was al rekening gehouden met de financiële consequenties van de ontwikkeling van [complex 2] . Op grond van een en ander concluderen de deskundigen dat er ‘tenminste sprake [is] van enige financiële samenhang tussen de exploitatie van de gronden binnen het plangebied [complex 2] en de overige gronden binnen het gebied van de [complex 1] ’. 
     
     
       3.12 
       
         Hun ommezwaai hebben de deskundigen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van 15 maart 2022 nog eens als volgt nader toegelicht: 
         ‘Na het conceptrapport zijn de deskundigen teruggekomen op hun standpunt over de vraag tot welk complex het onteigende behoort. Het is niet prettig als zo’n ommezwaai wordt gemaakt tussen de twee rapporten, maar dat is geen reden om het na te laten wanneer dat toch nodig is. Aanvankelijk werd er veel gewicht toegekend aan het aparte bestemmingsplan [complex 2] . Maar wij zagen aanleiding om de afweging fundamenteel opnieuw te doen en de conclusie was dat afgeweken moest worden van het eerdere uitgangspunt. Dat advies handhaven de deskundigen. Uiteindelijk meenden wij dat doorslaggevend moet zijn het financiële verband in relatie tot de functies. [complex 2] is financieel en exploitatie-technisch onderdeel van de [complex 1] . Alle ten grondslag liggende plannen leiden naar de opwaardering tot groene [complex 1] en de woningbouw is een kostendrager.’ 
       
     
     
       3.13 
       De rechtbank en deskundigen hebben dus de betekenis van de inhoud van het toepasselijke exploitatieplan in het geheel niet miskend, maar (anders dan [eiser] uitkomt) hebben zij ook op andere factoren gelet, namelijk het niettemin bestaande financiële verband met een opwaardering van de gehele [complex 1] in relatie tot de functies, en dit heeft zwaarder gewogen. Een zodanige weging behoort typisch tot het domein van de rechter die over de feiten oordeelt. Anders dan de steller van het middel schijnt te menen, behoeven de grenzen van een complex niet samen te vallen met de grenzen van het toepasselijke exploitatieplan respectievelijk met het gebied waarin een (volledige) omslag van baten en lasten plaatsvindt. 
     
     
       3.14 
       Het subonderdeel vervolgt met motiveringsklachten. Waar die klachten hun vertrekpunt kiezen in dezelfde onjuiste rechtsopvatting als de hiervoor besproken rechtsklachten, delen zij mijns inziens in het lot van die klachten. Het oordeel van de rechtbank is niet onvoldoende begrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 
     
     
       3.15 
       
         Subonderdeel 1b  klaagt dat het oordeel van de rechtbank onjuist of onbegrijpelijk is, omdat de rechtbank en de deskundigen niet hebben geoordeeld dat verwerkelijking van de groen-recreatieve bestemmingen in de [complex 1] (buiten het plangebied [complex 2] ) noodzakelijk is voor de verwerkelijking van het plangebied [complex 2] of voorziet in de behoeften van dit plangebied. Zij zouden zelfs tot de tegengestelde bevinding zijn gekomen, dus dat die verwerkelijking niet noodzakelijk is, aldus de klacht. 
     
     
       3.16 
       De klacht is ongegrond, eenvoudig omdat niet slechts van een complex kan worden gesproken indien verwerkelijking van de groen-recreatieve bestemmingen in het complex noodzakelijk is voor de verwerkelijking van het plangebied waarvan het onteigende deel uitmaakt. Opnieuw maakt de steller van het middel van een relevant gezichtspunt ten onrechte een (harde) toepassingsvoorwaarde. Vergelijk de bespreking van het voorgaande subonderdeel. 
     
     
       3.17 
       Intussen lees ik bij de deskundigen niet dat naar hun oordeel de verwerkelijking van de groen-recreatieve bestemmingen in de [complex 1] , buiten het plangebied ‘ [complex 2] ’,  niet  noodzakelijk is voor de verwerkelijking van het plangebied [complex 2] , zoals de steller van het middel aanvoert. 
     
     
       3.18 
       
         
           Onderdeel II  richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.10 tot en met 2.12 en 2.43 tot en met 2.45. Voor een goed begrip van deze overwegingen citeer ik ook de voorafgaande overwegingen 2.8 en 2.9: 
         ‘ Vereenzelviging (rechtspersonen) [eiser] 
       
     
     
       2.8. 
       
         Op het onteigende werd in ieder geval ten tijde van de peildatum een bedrijf uitgeoefend in de vorm van een potplantenkwekerij (hierna het bedrijf). In het bedrijf wordt stekmateriaal van oleanderplanten beworteld, die in Spanje worden opgekweekt en vervolgens weer in Nederland afgekweekt en/of verkocht. In het bedrijf worden in Nederland ook andere potplanten dan oleanderplanten gekweekt en verkocht. Bij de uitoefening van het bedrijf zijn [eiser] , familieleden van [eiser] en andere rechtspersonen betrokken.  
         De onteigende partij is de in Spanje woonachtige [de vader] , de vader van [eiser] . [de vader] en [eiser] zijn de aandeelhouders van [A] B V. (hierna: [A] ). [A] huurt de opstanden op het onteigende van [B] v.o.f. (hierna: [B] ) die de economisch eigenaar is van de opstanden. [de zoon] is de zoon van [eiser] , dus kleinzoon van [de vader] . [de zoon] is samen met zijn vader en grootvader firmant bij [B] . [de zoon] en [eiser] zijn beiden ook bestuurder van [A] . [A] werkt samen met het in Spanje gevestigde bedrijf Viveros del Monte S.L. (hierna: Viveros). Van Viveros zijn [de vader] en [eiser] ieder voor de helft aandeelhouder. 
       
       
     
     
       2.9 
       Bij het opstellen van het advies aan de rechtbank hebben de deskundigen zich gebogen over de vraag in hoeverre de onder 2.8. genoemde (rechts)personen met elkaar vereenzelvigd kunnen of moeten worden. Op de peildatum is sprake van nauwe verwevenheid tussen deze (rechts)personen inclusief Viveros in personele, financiële en exploitatie-/teelttechnische zin. In de nauwe verwevenheid hebben de deskundigen aanleiding gezien om de betrokken partijen voor het bepalen van de schadeloosstelling met elkaar te vereenzelvigen en te adviseren om één integrale schadeloosstelling aan [eiser] toe te kennen, ter verdeling onder de overige belanghebbenden.  
       
     
     
       2.10. 
       Beide partijen hebben bezwaar gemaakt tegen dit uitgangspunt van de deskundigen. De gemeente stelt zich op het standpunt dat van vereenzelviging zoals door de deskundigen voorgesteld geen sprake kan zijn. Viveros is fysiek en organisatorisch te ver verwijderd van de Nederlandse rechtspersonen en ten aanzien van [de zoon] is onvoldoende personele verwevenheid. Daarbij zijn de gegevens van Viveros te onbetrouwbaar om conclusies over vereenzelviging te kunnen trekken. [eiser] stelt op zijn beurt dat de deskundigen ook de privé-eigendommen van [de vader] in Spanje hadden moeten betrekken bij de vereenzelviging en dat de deskundigen Viveros onvoldoende hebben betrokken.  
       
     
     
       2.11. 
       Ter zitting hebben de deskundigen dit advies toegelicht. Het gaat niet om een zuivere en volledige vereenzelviging. De onderlinge verbanden tussen de (rechts)personen zijn complex, terwijl bruikbare gegevens van de betrokken (rechts)personen niet voor handen waren. Het was niet haalbaar om exact te bepalen in hoeverre de verschillende (rechts)personen schade lijden als gevolg van de onteigening. Daarom hebben de deskundigen gekozen voor een praktische benadering die aansluit bij de bedrijfsvoering van [eiser] en de betrokken (rechts)personen, zonder zich te veel te verliezen in getheoretiseer. Dat betekent dat de (rechts)personen niet volledig zijn te vereenzelvigen, maar wel in die mate dat het verantwoord en aangewezen was om één integrale schadeloosstelling te adviseren. Daarbij speelt dat de deskundigen beperkte toegang hadden tot bruikbare gegevens over de situatie in Spanje, over [de vader] en over de vermenging van privé en zakelijk in Spanje tussen Viveros en [de vader] . Zij konden de situatie niet geheel ontwarren maar ook niet helemaal als één geheel zien. In de omstandigheid dat de bedrijfstak in Spanje mogelijk zelfstandig kan functioneren hebben zij geen aanleiding gezien, deze helemaal buiten beschouwing te laten omdat zij dit een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsvoering van het bedrijf achten. De deskundigen hebben het vermogen van [de vader] in Spanje daarbij niet betrokken, omdat zij daar onvoldoende zicht op hadden op basis van de door [eiser] aangeleverde informatie. Dat sprake was van relevante vermogensopbouw die zij in hun advies moesten betrekken is volgens de deskundigen onvoldoende gebleken.  
       
     
     
       2.12. 
       De rechtbank kan zich vinden in het advies van de deskundigen om één integrale schadeloosstelling toe te kennen aan [eiser] ter verdeling onder de betrokken (rechts)personen en maakt dit standpunt tot het hare. Er moet een schadeloosstelling worden bepaald voor de gevolgen van de onteigening. De deskundigen hebben gemotiveerd onderbouwd dat het gelet op de verbanden tussen de verschillende betrokken (rechts)personen niet doenlijk is per (rechts)persoon te bepalen wie welke schade lijdt. De deskundigen hebben hun advies op dit punt met name gebaseerd op de bedrijfsvoering en de financiële gegevens daarvan die hen ter beschikking stonden. De rechtbank zal ook op dit punt het advies van de deskundigen volgen. De rechtbank acht het advies begrijpelijk en navolgbaar en ziet in hetgeen partijen hebben aangevoerd geen reden van dit advies af te wijken. 
       
       
         (…)  
       
       
     
     
       2.43 
       
         In reactie op de kritiek van [eiser] hebben de deskundigen en [betrokkene 1] tijdens de mondelinge behandeling gereageerd op de door [eiser] opgeworpen bezwaren, deels daarbij herhalend wat in het deskundigenrapport is opgenomen. De stelling van [eiser] dat zijn bedrijf financieel gezond is met goede vooruitzichten volgen zij niet. Het bedrijf is namelijk verouderd, heeft een te hoge financieringslast, noodzakelijke investeringen zijn uitgesteld, en de rekeningcourant verhouding is onduidelijk. Over de hoge financiering wordt al jarenlang geen rente betaald en deze wordt ook niet afgelost, hetgeen ongebruikelijk is. Een bedrijf moet in staat zijn om én te investeren én de financieringslasten te betalen. De structuur en het verleden van het bedrijf zijn onoverzichtelijk in de boeken opgenomen en kennelijk is deze manier van boekhouden jarenlang gehanteerd. De vordering van [B] op Viveros staat wel in de boeken van [B] , maar niet in die van Viveros. Een eventuele inlossing na de peildatum heeft geen invloed meer, nog los van de consequentie dat voor de aflossing waarschijnlijk een nieuwe schuld is aangegaan die moet worden afgelost en waarvoor rente moet worden betaald. Voor wat betreft de bezwaren die zien op het niet volledig betrekken van de Spaanse onderneming houden zij vast aan wat hiervoor is overwogen: van het meenemen van het vermogen van de familie in Spanje kan in deze situatie geen sprake zijn. Ook hiervoor verwijst de rechtbank naar hetgeen in 2.11 en 2.12 is overwogen.  
         
          [betrokkene 1] heeft aanleiding gezien om de plantvoorraad te corrigeren, deze stond niet ieder jaar op de balans. De aantallen en prijzen voor de planten in de toekomst zijn een inschatting, waarbij is uitgegaan van gemiddelde prijzen. Bij het vormen van een toekomstperspectief kan het verleden van schulden niet worden weggelaten. De EBITDA is in deze beoordeling niet relevant, omdat de EBITDA niets zegt over de solvabiliteit. Met name de cashflow en solvabiliteit zijn van belang. De solvabiliteit blijft ook bij een herwaardering van het onroerend goed nog steeds ontoereikend volgens [betrokkene 1] .  
         De deskundigen hebben geen aanleiding gezien om af te wijken van de lijn zoals zij die aangewezen achten: de gedeeltelijke reconstructie. De oleanderplant is een mooi product dat perspectief biedt. Zij achten het te ver voeren om op voorhand of naast hun advies alle alternatieven door te rekenen, zoals Alfa heeft gedaan. De gedeeltelijke reconstructie achten zij haalbaar, al merken zij op dat het nét haalbaar is en de onderneming nog lang afhankelijk zal blijven van financiering door familie. Huur is vanwege de prijzen geen optie, terwijl wel enige kasruimte in Nederland beschikbaar moet zijn. Ook het hebben van zekerheid is een argument waarom kopen volgens de deskundigen meer voor de hand ligt.  
       
       
     
     
       2.44. 
       De rechtbank gaat voorbij aan de bezwaren van [eiser] ten aanzien van het inschakelen van [betrokkene 1] als deskundige en de aan hem voorgelegde vragen. [eiser] is geconsulteerd over het inschakelen van [betrokkene 1] als deskundige. Met name gelet op de mededelingen op de website van het bedrijf van [betrokkene 1] , [C] , maar ook gelet op de vragen die de deskundigen aan [betrokkene 1] hebben voorgelegd, had [eiser] , zelfs als hem dit niet nadrukkelijk was medegedeeld en er geen overleg is geweest over de voor te leggen vragen, kunnen opmaken dat [betrokkene 1] niet alleen werd ingeschakeld voor een technische beoordeling van het bedrijf. De vraag lag immers voor of het bedrijf levensvatbaar was, terwijl geen van de deskundigen op dat gebied specifieke expertise heeft. Verder staat op de website van [C] vermeld dat haar kernactiviteiten zijn: haalbaarheidsonderzoeken, kostenprognoses, ontwerpen van tuinbouwbedrijven en bedrijfsinrichtingen, aankoopbegeleiding, vergunningen rondom tuinbouwprojecten, energieconsultancy, compleet bouwmanagement en bouw regie en tuinbouwgebiedsontwikkeling. [eiser] heeft ook niet gespecificeerd welk nadeel hij heeft ondervonden van de omstandigheid dat hij zich er niet van bewust is geweest waarvoor [betrokkene 1] werd ingeschakeld.  
       
     
     
       2.45. 
       De rechtbank acht het advies en ook de nadere toelichting van de deskundigen daarop in reactie op de bezwaren van de gemeente en [eiser] tijdens de mondelinge behandeling inzichtelijk en navolgbaar. Er is sprake van een bedrijf dat weliswaar op dit moment resultaten behaalt, maar dat niet op deze manier door kan blijven gaan. De verouderde staat van de opstallen, de onduidelijkheden in de (financiële) administratie, de hoge financieringslast, het niet betalen van rente en het niet aflossen van schulden zijn omstandigheden die veel gewicht in de schaal leggen. Er is geen aanleiding om het vermogen van de familie in Spanje volledig te betrekken of Viveros volledig buiten beschouwing te laten, zoals al eerder is overwogen. De deskundigen hebben hun keuze voor een gedeeltelijke reconstructie goed onderbouwd en de rechtbank acht de uitkomst redelijk. Zij zal het advies van de deskundigen dan ook overnemen en oordelen dat een redelijk handelend ondernemer als hij op de peildatum beschikte over een bedrijf zoals het bedrijf dat op de peildatum op het onteigende werd uitgeoefend tot een gedeeltelijke reconstructie zou besluiten.’ 
     
     
       3.19 
       Volgens  subonderdeel IIa  is de overweging van de rechtbank onder 2.10 die inhoudt dat beide partijen bezwaar hebben gemaakt tegen het onder 2.9 vermelde uitgangspunt, onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd. De steller van het middel voert aan dat hij het volledig met dit uitgangspunt eens was en dat zijn betoog zich slechts richtte op de implicaties ervan. 
     
     
       3.20 
       Bij deze klacht heeft [eiser] vanzelfsprekend geen belang. De klacht lijkt me in zoverre terecht voorgesteld dat [eiser] het inderdaad wél eens was met het uitgangspunt van vereenzelviging,  maar de onjuiste lezing van de rechtbank dat hij daartegen bezwaar had, heeft geen gevolgen gehad voor de wijze waarop de zaak door de rechtbank is afgedaan.  
     
     
       3.21 
       De klachten van  subonderdeel IIb  richten zich tegen rechtsoverwegingen 2.11 en 2.12. In de klachten wordt – mijns inziens terecht  – verondersteld dat de rechtbank zich heeft verenigd met de toelichting van de deskundigen, zoals beschreven onder 2.11. Die toelichting is volgens de klachten onjuist of onbegrijpelijk. 
     
     
       3.22 
       De eerste klacht betoogt dat niet met elkaar valt te rijmen dat het volgens de deskundigen hier enerzijds niet gaat om een zuivere en volledige vereenzelviging, maar dat zij anderzijds in de nauwe verwevenheid tussen de (rechts)personen wel aanleiding hebben gezien om de betrokken partijen voor het bepalen van de schadeloosstelling (volledig, aldus de steller van het middel) met elkaar te vereenzelvigen. Uit de toelichting zou ook niet duidelijk worden waarom volgens de deskundigen geen sprake is van een zuivere en volledige vereenzelviging. 
     
     
       3.23 
       Ook bij deze klacht heeft [eiser] geen belang. Ik lees in de klacht niet iets anders dan een woordenstrijd over een al dan niet ‘zuivere en volledige vereenzelviging’. Waar het om gaat is dat de rechtbank overeenkomstig het advies van de deskundigen aan [eiser] op praktische gronden een integrale vergoeding heeft toegekend van de bijkomende schade die in verband met bedrijfsactiviteiten op het onteigende wordt geleden, zowel in Nederland als in Spanje, en zowel door de onteigende partij zelf als door aan hem gerelateerde (rechts)personen. Het is aan [eiser] om die vergoeding te verdelen onder de overige belanghebbenden. [eiser] heeft tegen deze aanpak geen bezwaar. Dan doet niet meer ter zake of de deskundigen en de rechtbank aan die aanpak wel of niet terecht het etiket van een ‘zuivere en volledige vereenzelviging’ hebben onthouden. 
     
     
       3.24 
       Vervolgens bevat het subonderdeel klachten volgens welke de deskundigen en de rechtbank het vermogen van [de vader] in Spanje ten onrechte of onvoldoende gemotiveerd niet in de beoordeling hebben betrokken, omdat zij op dat vermogen onvoldoende zicht hadden op basis van de door [eiser] aangeleverde informatie, respectievelijk omdat de deskundigen beperkte toegang hadden tot bruikbare gegevens over de situatie in Spanje en over vermenging van privé en zakelijk (zie rechtsoverweging 2.11-2.12). De steller van het middel beroept zich op de gehoudenheid van de onteigeningsrechter tot ambtshalve onderzoek volgens het bekende arrest  Vado/Gemeente Maastricht . 
     
     
       3.25 
       Ook deze klacht slaagt mijns inziens niet. Rechtsoverweging 2.11 en 2.12, waartegen de klachten zich richten, betreffen de redenen voor deskundigen en in navolging van hen de rechtbank om een integrale vergoeding toe te kennen en in zoverre de aan de zijde van [eiser] betrokken (rechts)personen met elkaar te vereenzelvigen. Met die aanpak is [eiser] het eens, zodat opnieuw belang bij de klacht lijkt te ontbreken.  
     
     
       3.26 
       Vergelijking met de subonderdelen IIc en IId doet mij vermoeden dat [eiser] meent dat zijn belang steekt in de beoordeling van de levensvatbaarheid van het gehele familiebedrijf, inclusief het Spaanse gedeelte. Dit komt hierna aan de orde. 
     
     
       3.27 
       
         Subonderdeel IIc  bevat een motiveringsklacht die zich richt tegen het oordeel van de rechtbank (onder 2.44) dat zij voorbijgaat aan de bezwaren van [eiser] over de vragen die aan [betrokkene 1] zijn voorgelegd. [eiser] meent dat de levensvatbaarheid van het gehele familiebedrijf, inclusief het Spaanse gedeelte (Viveros), moet worden beoordeeld en dat dus ook het gehele vermogen van het bedrijf moet worden meegenomen. De eerste onderzoeksvraag die aan [betrokkene 1] is voorgelegd, zag uitsluitend op de bedrijfsactiviteiten van [eiser] in Nederland.  Volgens [eiser] is het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk, gelet op het oordeel onder 2.9 ‘dat uitgegaan dient te worden van vereenzelviging van de betrokken (rechts)personen vanwege nauwe verbondenheid van deze (rechts)personen inclusief Viveros’.  
     
     
       3.28 
       Bij de beoordeling van de klacht is belangrijk om voor ogen te houden wat bij deskundigen en de rechtbank ter beoordeling stond. Bij de begroting van de overige schade deed zich, zoals steeds als op het onteigende bedrijfsactiviteiten plaatsvinden, de vraag voor of moet worden uitgegaan van liquidatie, reconstructie dan wel voortzetting of aanpassing in andere vorm  van die activiteiten op het onteigende . De levensvatbaarheid van bedrijfsonderdelen die op andere locaties worden uitgeoefend (hier zelfs op grote afstand: in Spanje) en de grootte van het vermogen binnen gelieerde rechtspersonen was daarmee alleen indirect aan de orde. De formulering van de eerste onderzoeksvraag voor de deskundige [betrokkene 1] en de verwerping door de rechtbank van de bezwaren van [eiser] daartegen, dunkt mij in dit licht niet onbegrijpelijk. 
     
     
       3.29 
       
         Met het voorgaande is niet gezegd dat voor de omvang van de bijkomende schade de samenhang met bedrijfsonderdelen op andere locaties niet van belang zou zijn. Voor die samenhang had de deskundige echter wel degelijk oog; de vraagstelling heeft hij terecht niet als beperkend opgevat. Ik citeer het eindrapport van [betrokkene 1] , waar deze gedetailleerd ingaat op de opmerkingen zoals die van de zijde van [eiser] waren gemaakt: 
         ‘[Opmerking [eiser] :] Nederland en Spanje dienen te worden gezien als een economische en functionele eenheid . Onderzoeksvraag 1 zou derhalve moeten luiden: ‘Is het familiebedrijf [eiser] , bestaande uit [A] BV en [B] in [plaats] en Viveros del Monde S.L. in Spanje, in zijn huidige vorm financieel-economisch levensvatbaar?’ 
       
       
       
         [Reactie deskundige [betrokkene 1] :] De Commissie van Deskundigen heeft onderzoeksvraag 1 aan deskundige [betrokkene 1] gesteld. Het is niet aan deskundige [betrokkene 1] om zelfstandig de onderzoeksvraag die vanuit de Commissie van Deskundigen is gesteld aan te passen. 
       
       
       
         Deskundige [betrokkene 1] heeft Viveros del Monte S.L. niet zelf bezocht c.q. onderzocht. De door [eiser] aangeleverde informatie met betrekking tot Viveros del Monte S.L. is evenmin onafhankelijk gevalideerd. (…) 
       
       
       
         Uit de door [eiser] aangeleverde stukken blijkt in ieder geval een (administratief) zeer rommelig en troebel beeld waarbij de scheidslijn tussen Viveros del Monte S.L. en privé volstrekt onduidelijk is. 
       
       
       
         Deskundige [betrokkene 1] wordt in dit oordeel gesterkt door de nadere informatie die [eiser] naar aanleiding van het conceptrapport aan de Commissie van Deskundigen heeft doen toekomen . 
       
       
       
         Voor wat de positie van Viveros del Monte S.L. betreft, merkt deskundige [betrokkene 1] op dat de onteigening van de bedrijfslocatie in Nederland (en een mogelijke beëindiging of aanpassing van de bedrijfsactiviteiten in Nederland) in praktische zin niet zou hoeven te betekenen dat ook het Spaanse bedrijf getroffen wordt.  
         Redelijkerwijs mag verwacht worden dat het Spaanse bedrijf dezelfde faciliterende en uitvoerende rol die zij nu vervult voor [A] BV ook in de toekomst zal kunnen blijven vervullen, hetzij voor [eiser] /Sunshine B.V. in een aangepast scenario/doorstartvorm (…), hetzij voor derden.’ 
       
     
     
       3.30 
       Voor zover de strekking van de klachten is dat de aanwezigheid van vermogen in Spanje de levensvatbaarheid van de bedrijfsvoering in Nederland in een ander daglicht plaatst, geldt daarvoor het volgende. De deskundige heeft vastgesteld dat het bedrijf op de peildatum volledig was afgeschreven en sterk was verouderd. De voor voortzetting van het bedrijf noodzakelijke investeringen bleven achterwege, schulden werden niet afgelost etc. Ook in het geval van groei in de komende jaren is vanuit de bedrijfsvoering in Nederland nauwelijks financiële armslag te verwachten voor het tegelijk investeren, aflossen van schulden en het opvangen van tegenslagen.  Zie voor een samenvatting van de bevindingen van de deskundige en de waardering daarvan door de rechtbank rechtsoverwegingen 2.35 en 2.45. In het licht van deze bevindingen is niet onbegrijpelijk dat de rechtbank geen aanleiding (vierde volzin van rechtsoverweging 2.45) heeft gezien voor een nader onderzoek naar (onder meer) de omvang van het vermogen in Spanje. Naar het kennelijke oordeel van deskundigen en rechtbank bestond er geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat vanuit de Spaanse tak van het familiebedrijf alsnog de noodzakelijke investeringen en geldstroom op gang zouden komen die in de afgelopen jaren steeds achterwege waren gebleven. Vergelijk ook het slot van het zojuist gegeven citaat: de Spaanse tak wordt door de onteigening niet werkelijk getroffen (en heeft dus ook niet een bijzonder belang bij  volledige  voortzetting van de bedrijfsactiviteiten in Nederland, in plaats van de gedeeltelijke waarvan deskundigen en rechtbank uit zijn gegaan). Uiteraard is het achterwege laten van ambtshalve onderzoek in een geval dat voor zo’n onderzoek geen aanleiding (aanknopingspunt) bestaat, niet in strijd met de leer van het arrest  Vado/Gemeente Maastricht.  
     
     
       3.31 
       
         Subonderdeel IId  bevat slechts voortbouwklachten en deelt in het lot van de voorgaande klachten. 
     
   
   
     
       4 Bespreking van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep 
     Het incidenteel cassatieberoep is ingesteld onder de voorwaarde dat ten minste een van de klachten in het principaal cassatieberoep doel treft.  Aan die voorwaarde is niet voldaan.  
   
   
     
       5 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
   
   
      	Vergelijk het vonnis van rechtbank Den Haag van 24 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8830, onder 2.1 tot en met 2.7. 
   
   
      	ECLI:NL:RBDHA:2022:8830. 
   
   
      	Artikel 40d Ow luidt:	  
     	‘1. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: 
     	a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; 
     	b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 
     	2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.’ 
   
   
      	MvT, Bijlage handelingen II 1954-1955, 3939 nr. 3, p. 3; MvA, Bijlage handelingen II 1955-1956, 3939, nr. 5, p. 9. 
   
   
      		Enigszins uitvoeriger mijn conclusie vóór HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:577 (afdoening met toepassing van art. 81 RO), ECLI:NL:PHR:2020:985, onder 3.4-3.5.  
   
   
      	Concept-deskundigenrapport van 1 juli 2021, p. 16. 
   
   
      	Definitief deskundigenrapport van 4 februari 2022, p. 22. 
   
   
      	Proces-verbaal van meervoudig pleidooi bij rechtbank Den Haag van 15 maart 2022, onder 35. 
   
   
      	Vergelijk	J.J. Hoekstra, Complexe zaken, in de Van Mierlo-bundel ‘Bijzonder geschikt voor het werk’, IBR 2012, onder 3-III; G.C.W. van der Feltz, in: Schadeloosstelling voor onteigening: Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer 2006, nr. 454. 
   
   
      	Uit de twee plaatsen die de steller van het middel in voetnoot 12 van de procesinleiding vermeldt, volgt het in ieder geval niet.  
   
   
      		Bijvoorbeeld verslag digitale bijeenkomst van 26 januari 2021, p. 2 onder 4b. 
   
   
      	Zie impliciet: rechtbank Den Haag 24 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8830, onder 2.42. 
   
   
      	HR 9 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1069, NJ 2018/57 m.nt. E.W.J. de Groot (Vado/Maastricht), onder 4.1.3. Zie recent HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:839, JOR 2023/208 m.nt. K. Frielink (Conservatrix/Staat), onder 4.2.6. 
   
   
      	Deze onderzoeksvraag luidde: ‘Zijn de bedrijfsactiviteiten van [eiser] c.s. in Nederland (op naam en voor rekening van [A] BV en v.o.f. [B] ) in hun huidige vorm financieel-economisch levensvatbaar?’. Zie: vonnis van rechtbank Den Haag van 24 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8830, onder 2.33 en deskundigenbericht [betrokkene 1] , bijlage 3 bij definitief deskundigenrapport van 4 februari 2022, p. 7. 
   
   
      	Voetnoot in origineel: Reactie [eiser] , 19 oktober 2021, onderdeel B, punt 1.2. 
   
   
      	Voetnoot in origineel: Reactie [eiser] , 19 oktober 2021, onderdeel B, punt 1.2.4. 
   
   
      	Voetnoot in origineel: brief Teekens Karstens Advocaten d.d. 19 oktober 2021, productie 4. Uit de (concept) overeenkomst 20214035.01/1/MVH blijkt dat partijen (inderdaad) verklaren dat 1) de rekening-courantverhouding/vordering inderdaad bestaat (preambule punt a) en 2) de rekening-courant verhouding/‌vordering niet is verwerkt in de administratie van Viveros (preambule punt b) en 3) niet vaststaat waaraan de gelden zijn besteed doch partijen thans als uitgangspunt nemen dat de verstrekte geldmiddelen zijn gebruikt voor privédoeleinden van de heer [de vader] (preambule punt c) en 4) dat over deze privé-investeringen van de heer [de vader] geen (afzonderlijke) administratie is gevoerd (preambule punt d). 
   
   
      	Deskundigenbericht [betrokkene 1] , bijlage 3 bij definitief deskundigenrapport van 4 februari 2022, p. 58-59. 
   
   
      	Zie deskundigenbericht [betrokkene 1] , bijlage 3 bij definitief deskundigenrapport van 4 februari 2022, p. 8 en 49, met in de tussenliggende pagina’s bedrijfseconomische gegevens die deze conclusies ondersteunen. 
     
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep van de gemeente, p. 2.