ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2010:BO3702

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2010:BO3702 Gerechtshof Amsterdam , 11-11-2010 / P08/00936, 08/00937 en 08/00938

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2010-11-11

Zaaknummer: P08/00936, 08/00937 en 08/00938

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO3702

---

Waardebepaling van een gedeelte van een winkelpand dat fysiek één geheel vormt, maar is gesplitst in twee eigendommen. Het pand maakt deel uit van een winkelcomplex. Eén eigendom heeft een ingang aan de voorzijde van het complex, waar zich ook het parkeerterrein bevindt. De andere eigendom heeft alleen een ingang vanaf de achterzijde. De huurwaarde per m² van deze laatste eigendom wordt lager bepaald dan die van het voorste gedeelte van de winkel. Art. 17, lid 2, Wet WOZ.

GERECHTSHOF AMSTERDAM					 
     
     kenmerk P08/00936, 08/00937 en 08/00938				 
     									 
     uitspraak: 11 november 2010 
     
     uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
     
     op het hoger beroep van 
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar, 
     
     tegen de uitspraak in de zaken nos. AWB 06/12224, 06/12225 en 08/449 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen 
     
     
       X, wonende te Y, belanghebbende, 
       gemachtigde mr. T.M.T.M. Lindeman (Kalsbeek Hoogveld Advocaten), 
     
     
     en 
     
     de heffingsambtenaar. 
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 augustus 2006 op naam van belanghebbende voor de jaren 2005 en 2006 een waardebeschikking genomen naar een waarde van € 495.000 voor de onroerende zaak […]straat 9 te Haarlem (hierna: de bedrijfsruimte) naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Bij hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar op basis van deze waarde van € 495.000 aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2005 opgelegd. 
     
     1.2. Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 november 2006, heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
     
     1.3. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 maart 2006 en uitgaande van een waarde van de bedrijfsruimte van € 495.000 aan belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2006 opgelegd. 
     
     1.4. Bij de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 oktober 2006, heeft de heffingsambtenaar de aanslag gehandhaafd. 
     
     1.5. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2007 voor het jaar 2007 een waardebeschikking genomen naar een waarde van € 519.500 voor de bedrijfsruimte, kennelijk naar de waardepeildatum 1 januari 2005. Bij hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2007 opgelegd. 
     
     1.6. Bij de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 november 2007, heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
     
     1.7. Bij uitspraak van 15 juli 2008 heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het  door belanghebbende ingestelde beroep tegen de genoemde uitspraken gegrond verklaard (kenmerk respectievelijk 06/12224, 06/12225 en 08/449), de waarden lager vastgesteld en de aanslagen verminderd. 
     
     1.8. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 augustus 2008, aangevuld bij brief van 24 september 2008. De gemachtigde heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.9. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
     
     
     2. Feiten 
     
     2.1. Het Hof sluit zich aan bij de feiten zoals deze door de rechtbank zijn vastgesteld: 
     
     2.1. Eiser (Hof: belanghebbende) is eigenaar van de bedrijfsruimte. Deze heeft een oppervlakte van 450 m². De bedrijfsruimte is gelegen in een winkelcentrum. 
     
     
       2.2. Eiser verhuurde de bedrijfsruimte vanaf 1 januari 2003 aan A B.V. voor een huur van € 24.957,91 per jaar (afgerond € 55 per m²). Per 1 maart 2004 is het huurcontract door middel van in de plaatsstelling voortgezet door B B.V. (aangeduid als “ondergetekende sub 1”). Bij de desbetreffende overeenkomst – gedateerd 3 maart 2004 en volgens handgeschreven toevoeging ondertekend op 14 mei 2004 – is onder meer het volgende door eiser bepaald: 
       “De medeondergetekende X  verklaart met deze in de plaatsstelling in te stemmen, onder voorwaarde dat: 
       - de ondergetekende sub 1 een eenmalige huurverhoging van 15% naar € 2.391,80 per maand betaalt. 
       - de ondergetekende sub 1 gerechtigd is tot onderverhuur; bij een eventuele andere onderhuurkandidaat dan A, dient de onderhuurkandidaat, voor het aangaan van de huurovereenkomst, aan verhuurder worden voorgedragen. 
       - de ondergetekende sub 1 haar bouwplannen uitvoert conform bouwvergunning. 
       - de ondergetekende sub 1 het nieuwbouwpand aan de […]straat 9 bij opzegging huurcontract juridisch en kadastraal individualiseert.” 
     
     
     2.3. Per januari 2007 bedraagt de tussen B B.V. en eiser overeengekomen huur, als gevolg van de jaarlijkse indexering, € 66,35 per m². 
     
     
       2.4. De bedrijfsruimte is in de loop van 2004 door B B.V. grotendeels gesloopt en vervangen door lagere nieuwbouw. In strijd met de daarvoor verleende bouwvergunning heeft zij voorts de scheidingsmuur tussen […]straat 9 en het naastgelegen pand […]straat 9a, waarvan zij eigenaar is, verwijderd. Dit heeft geresulteerd in een situatie waarbij de door B B.V. van eiser gehuurde bedrijfsruimte met […]straat 9a één bedrijfsruimte is gaan vormen. Deze laatste ruimte wordt door B B.V. in zijn geheel aan A B.V. (onder)verhuurd voor een huurprijs van 
       € 64.090 per jaar. 
     
       
     2.5. In de (onder)verhuurde ruimte wordt thans een verfwinkel geëxploiteerd. De ingang van nummer 9a dient als hoofdingang. Deze is gelegen aan de drukke zijde van het winkelcentrum, waar ook de door het merendeel van het winkelend publiek gebruikte parkeerplaatsen liggen. De ingang van eisers bedrijfsruimte fungeert als “achterdeur”, en is gelegen aan de kant die als achterzijde van het winkelcentrum geldt.  
     
     2.6. Vóór de verbouwing was de bedrijfsruimte in gebruik als opslagruimte.  
     
     2.7. Verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) is voor alle in het geding zijnde jaren uitgegaan van de toestand zoals die was per 1 januari 2005.  
     
     
       2.2. Ter aanvulling van het voorgaande stelt het Hof nog het volgende vast. 
       A BV (hierna: A) heeft de totale winkelruimte met een oppervlakte van 605 m² in gebruik genomen en betaalt daarvoor huur aan B BV. B BV is huurder van de bij belanghebbende in eigendom zijnde bedrijfsruimte met een oppervlakte van 450 m². 
     
     
     2.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep taxatierapporten overgelegd van J.H. Kuiper, WOZ taxateur. Daarbij heeft hij de waarde van […]straat 9 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 bepaald op € 539.000 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 op € 544.000. 
     
     
     3. Oordeel van de rechtbank 
     
     De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, waarbij zij onder meer heeft overwogen: 
     
     4.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. 
     
     4.2. Gelet op deze fictie dient de bedrijfsruimte naar het oordeel van de rechtbank te worden gewaardeerd alsof er sprake is van een afgescheiden, afzonderlijk te gebruiken object. Partijen verschillen niet van mening over het feit dat er dan sprake is van een ander object dan een (deel van) een in de loop van de voornaamste bezoekersstroom van een winkelcentrum gelegen winkelruimte. De voor zodanige winkelruimte gerealiseerde huur kan dan in redelijkheid niet als basis dienen voor de waardering van eisers object, nog daargelaten dat, anders dan verweerder kennelijk meent, deze ook niet als de daadwerkelijk gerealiseerde huur kan gelden. Het is immers niet de huur die eiser daadwerkelijk met zijn object realiseert. Nu de huur zoals die voor de totale, gunstig gelegen winkelruimte door een derde aan eisers onderhuurder wordt betaald wel de basis is voor de thans in het geding zijnde waardevaststellingen, concludeert de rechtbank dat verweerder de door hem vastgestelde waarden daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt. Evenmin heeft verweerder dit gedaan door te verwijzen naar naburige winkelpanden. Deze kunnen immers om dezelfde reden niet gelden als met de bedrijfsruimte voldoende vergelijkbare objecten.  
     
     4.3. Het vorenstaande brengt overigens tevens mee dat er geen sprake kan zijn van de door eiser bepleite waardedrukkende werking van het feitelijk niet afzonderlijk kunnen verhuren van de bedrijfsruimte.  
     
     4.4. Eiser op zijn beurt stelt dat uitgegaan dient te worden van de door hem voor de bedrijfsruimte daadwerkelijk gerealiseerde huur. Verweerder heeft betwist dat dit een redelijke huur zou zijn en heeft hiertoe aangevoerd dat de huurprijs zou zijn overeengekomen op het moment dat er sprake was van een in slechte staat verkerende voormalige opslagruimte, terwijl er nu sprake is van een geheel nieuwe winkelruimte. Eiser heeft dit gemotiveerd weersproken en gesteld dat in de met de nieuwe huurder overeengekomen huur de op handen zijnde verbouwing reeds was verdisconteerd. Eiser heeft ter onderbouwing hiervan de overeenkomst van in de plaatsstelling in het geding gebracht. De inhoud daarvan geeft steun aan eisers stellingen, met name nu in de overeenkomst gesproken wordt over nieuwbouw en bouwplannen, terwijl er voorts eveneens een eenmalige huurverhoging wordt bedongen. Het lijkt ook niet aannemelijk dat eiser, wetend van de op korte termijn uit te voeren bouwplannen, een huur zou hebben bedongen die slechts zou passen bij de oude situatie. Van een vriendenprijs is evenmin sprake, nu niet wordt betwist dat de verhouding tussen eiser en zijn nieuwe huurder juist uiterst gespannen was. Verweerders standpunt in deze kan dan ook tegenover eisers gemotiveerde stellingen geen standhouden.  
     
     4.5. Verweerder heeft voorts ter zitting van 24 april 2008 nog aangevoerd dat de voor de bedrijfsruimte daadwerkelijk gerealiseerde huur erg laag zou zijn en alleen zou passen bij een eenvoudige opslagruimte. De gemiddelde huurprijs van opslagruimte in Haarlem zou liggen tussen de € 80 en € 85 per m², terwijl deze ruimte ook op zichzelf goed als winkelruimte zou kunnen worden gebruikt. Verweerder heeft dit standpunt echter niet met enige cijfers of concrete voorbeelden onderbouwd.  
     
     4.6. Gelet op de falende betwisting door verweerder acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat eiser met zijn huurder een reële, uit zakelijke motieven voortvloeiende huurprijs is overeengekomen, die als basis kan dienen voor de bepaling van de waarde van de bedrijfsruimte.  
     
     
       4.7. Hoofdregel van de Wet WOZ is dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die die zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Anders dan eiser kennelijk meent betekent dit niet dat, voor zover moet worden gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003, de op dat tijdstip voor de onverbouwde opslagruimte geldende lagere huur als uitgangspunt zou moeten dienen.  
       De Wet WOZ bevat immers op deze hoofdregel ook een uitzondering voor het geval een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak of kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. In dat geval wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak of kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Op grond van deze regels geldt dat voor alle hier in het geding zijnde waarden moet worden uitgegaan van de toestand zoals die was per 1 januari 2005, en derhalve ook van de juist voor die nieuwe toestand overeengekomen huur, zij het dat voor het tijdvak 2005-2006 dan uitgegaan moet worden van de waarde van die huur zoals die gold op 1 januari 2003.   
     
     
     4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden van de bedrijfsruimte per waardepeildata 1 januari 2003 en 1 januari 2005 niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zijn dan ook gegrond en de uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd. De rechtbank ziet, nu eiser uitdrukkelijk “maximale” waarden heeft verdedigd, aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Daartoe zal zij eerst nog moeten oordelen over de vraag welke kapitalisatiefactor in redelijkheid gehanteerd moet worden.  
     
     4.9. Verweerder is bij zijn berekeningen kennelijk uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10 voor de jaren 2005 en 2006 en van 10,5 voor het jaar 2007. In navolging van verweerder heeft eiser de uiteindelijk door hem voorgestane (maximale) waarden ook berekend met behulp van een kapitalisatiefactor van 10. Gelet op hetgeen door partijen over de ligging van de bedrijfsruimte is aangevoerd, acht de rechtbank een kapitalisatiefactor van 10 hier niet te hoog. Verweerder heeft uiteindelijk weliswaar een factor van 11 berekend, maar deze berekening is, gelet op het vorenoverwogene, gebaseerd op onjuiste aannames, zodat hieraan voorbijgegaan kan worden.  
     
     4.10. In ogenschouw nemend dat de daadwerkelijke gerealiseerde huurprijs per 1 januari 2007 € 66,35 is en uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10 en een vloeroppervlakte van 450 m², stelt de rechtbank in goede justitie de waarde van de bedrijfsruimte per waardepeildatum 1 januari 2003 op € 283.000 en per 1 januari 2005 op € 290.000. De aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd. Redenen om deze aanslagen verder te verminderen zijn de rechtbank niet gebleken.  
     
     
     4. Geschil in hoger beroep 
     
     
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak […]straat 9 te C op de waardepeildata  
       1 januari 2003 en 1 januari 2005, alsmede de hoogte van de hierop gebaseerde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 2005, 2006 en 2007. 
     
     
     
     5. Beoordeling van het geschil 
     
     5.1. Omdat de genomen beschikkingen betrekking hebben op een afzonderlijk kadastraal eigendom waarvan belanghebbende eigenaar is, zonder dat hij eigenaar is van een aan zijn eigendom grenzend perceel, stellen partijen zich terecht op het standpunt dat het met betrekking tot de bedrijfsruimte gaat om een afzonderlijke onroerende zaak voor de Wet waardering onroerende zaken waaraan een afzonderlijke waarde valt toe te kennen. Daaraan doet niet af dat de bedrijfsruimte samen met […]straat 9a een winkelruimte vormt die als één geheel in gebruik is bij één huurder zonder fysieke scheiding tussen de afzonderlijke eigendommen. 
     
     5.2. Belanghebbendes eigendom is onderdeel van een winkelcomplex met verschillende huurders. Partijen stellen zich terecht op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer bepaald kan worden door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. 
     
     
       5.3. Belanghebbende had zijn (thans) gesloopte opslagruimte tot 1 maart 2004 verhuurd aan A. In dat jaar is de opstal voor rekening van B BV gesloopt en vervangen door nieuwbouw.  
       A is vervolgens voor de nieuw gebouwde winkelruimte […]straat 9 en 9a, huur gaan betalen aan B BV. 
       Gelet op de uitgevoerde sloop en de realisatie van de nieuwbouw heeft de rechtbank (zie overweging 4.7) terecht geoordeeld dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 niet de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2003 bepalend is maar de toestand op 1 januari 2005, het begin van dat tijdvak. 
     
     
     5.4. De heffingsambtenaar heeft, met verwijzing naar de huur die andere huurders betalen voor een ruimte in het winkelcentrum, gesteld dat A een marktconforme huur betaalt en belanghebbende heeft dit niet weersproken. 
     
     
       5.5. Ter bepaling van de waarde in het economische verkeer met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode geldt onder meer als uitgangspunt de huur die zakelijk handelende marktpartijen bereid zijn te betalen voor het gebruik van een onroerende zaak, in casu de huur die A aan B BV betaalt. 
       Daarbij is, anders dan de rechtbank overwoog, niet van belang de huur die belanghebbende als eigenaar ontvangt op basis van een huurovereenkomst die betrekking had op de gesloopte opslagruimte en, na realisatie van de nieuwbouw op kosten van B BV, betrekking heeft op de gerealiseerde bedrijfsruimte. Daaraan doet niet af dat de overeenkomst van in de plaatsstelling (door de rechtbank opgenomen onder 2.2) en de daarbij tussen B BV en belanghebbende als onderdeel van de totaalovereenkomst overeengekomen huur, als zakelijk kan worden aangemerkt. 
     
     
     
       5.6. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd waarin hij (rekening houdend met de aanwezigheid van huurdersinvesteringen) de huurwaarde van de winkelruimte heeft bepaald op € 110 per m² en de kapitalisatiefactor op 10,9 op de waardepeildatum 1 januari 2003 en op de factor 11 op de waardepeildatum 1 januari 2005. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar berekeningen overgelegd met vermelding van stichtingskosten, rendementbepaling, onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico. 
       De gemachtigde heeft de juistheid van deze kapitalisatiefactor betwist doch deze betwisting heeft hij niet onderbouwd. Het Hof ziet dan ook geen reden de door de heffingsambtenaar genoemde kapitalisatiefactor als te hoog aan te merken. 
       Terecht heeft de heffingsambtenaar de waarde van de winkelruimte dan ook kunnen vaststellen door vermenigvuldiging van de oppervlakte van de winkelruimte met de huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor 10,9, respectievelijk 11.  
     
     
     
       5.7. De heffingsambtenaar heeft de waarde in het economische verkeer van de bij A in gebruik zijnde winkelruimte berekend op basis van een huurwaarde van € 110 per m² zonder rekening te houden met de situering van het deel dat eigendom is van B BV, gelegen aan de voorzijde, dan wel van belanghebbende, gelegen aan de achterzijde met een kleinere ingang aldaar. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de bezoekers van het winkelcomplex veelal via de parkeerplaats aan de voorzijde de winkel binnenkomen en dat daar de hoofdingang voor het publiek is. Hij heeft nadrukkelijk gesteld dat zijn onroerende zaak minder gunstig gelegen is, daardoor minder goed in de markt ligt en daarom een lagere waarde heeft. 
       Het Hof acht deze stelling gelet op de situering van de onroerende zaak in het gehele winkelcomplex, zoals blijkt uit de overgelegde tekeningen en foto’s, aannemelijk. 
     
     
     
       5.8. Belanghebbende heeft geen berekeningen gemaakt waaruit een waardeverhouding valt af te leiden tussen de huurprijs per m² voor het voorste gedeelte en de huurprijs per m² voor het achterste gedeelte van de winkelruimte. Uitgaande van een gemiddelde huurwaarde van  
       € 110 per m² voor de gehele winkelruimte, schat het Hof voor het voorste deel van 155 m² de huurwaarde op € 140 per m². De huurwaarde voor het achterste, bij belanghebbende in eigendom zijnde deel van 450 m² stelt het Hof, gelet op de schatting voor het voorste gedeelte, in goede justitie vast op € 100 per m². 
       Dit resulteert in een waarde in het economische verkeer voor de bij belanghebbende in eigendom zijnde bedrijfsruimte van afgerond € 490.000 (450 x € 100 x 10,9) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en van € 495.000 (450 x € 100 x 11) voor het jaar 2007.  
     
     
     
       5.9. De heffingsambtenaar heeft weliswaar gesteld dat de naastgelegen D een huur van € 206 per m² betaalt en dat deze onderneming voor de bij belanghebbende in eigendom zijnde bedrijfsruimte een huur zou willen betalen die ver uitgaat boven het bedrag van € 110 per m² maar hij heeft dit niet nader onderbouwd terwijl niet in geschil is dat voor de naastgelegen winkelruimte in gebruik bij E, een huur was overeengekomen van € 103 per m². Onder deze omstandigheden ziet het Hof geen reden voor enige correctie op de onder 5.8 gemaakte berekening. 
       5.10. Het verschil tussen de voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 door het Hof bepaalde waarde in het economische verkeer van € 490.000 en de bij de waardebeschikking vastgestelde waarde van € 495.000 is kleiner dan de in artikel 26a van de Wet waardering onroerende zaken genoemde marge. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder het LJN- nummer BL1943, zal het Hof die bepaling echter buiten toepassing laten. 
     
     
     
       Slotsom 
       5.11. Op grond van het voorgaande zal het Hof de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigen en de waarden van de bedrijfsruimte nader vaststellen als hiervoor berekend met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 
     
     
     
     6. Kosten 
     
     
       In hoger beroep stelt het Hof de in geschil zijnde waarden vast op lagere bedragen dan de na bezwaar vastgestelde waarden en ook lager dan de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarden. Het Hof acht daarom termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten bij de rechtbank en in hoger beroep. 
       Partijen hebben geen bezwaar aangevoerd tegen het door de rechtbank op € 805 vastgestelde bedrag aan proceskosten en het Hof zal dan ook uitgaan van dit bedrag. 
       Het Hof stelt het bedrag van de te vergoeden proceskosten in hoger beroep op € 644  
       (zijnde 2 (verweerschrift en verschijnen ter zitting) x € 322 x 1 (gewicht van de zaak)). 
       Het totaal van de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten komt dan uit op € 1.449. 
     
     
     
     7. Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
       - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op het betaalde griffierecht; 
       - verklaart het beroep tegen de onder 1.2, 1.4 en 1.6 genoemde uitspraken van de heffingsambtenaar gegrond; 
       - vernietigt die uitspraken van de heffingsambtenaar; 
       - stelt de waarde van de onroerende zaak […]straat 9 te Haarlem voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vast op € 490.000 en voor het jaar 2007 op € 495.000; 
       - vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor de jaren 2005, 2006 en 2007 tot aanslagen berekend naar de zojuist vermelde waarden en 
       - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.449.  
     
     
     
     De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 11 november 2010 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.