ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2847

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2847 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 25-07-2019 / 18/00462

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-07-25

Zaaknummer: 18/00462

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2847

---

Waardering onroerende zaak op gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van structurele overcapaciteit bij en structurele leegstand van het kinderdagverblijf. Om die reden kan geen waardevermindering in verband met functionele veroudering plaatsvinden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     
     
       Kenmerk: 18/00462      
     
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 12 juli 2018, nummer SHE 17/617 in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer , 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       betreffende de hierna te noemen beschikking.  
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2016 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum  
         1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vastgesteld op € 634.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruiker, niet-woning) 2016 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.  
         De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.  
         Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 508. 
       
       
     
     
       1.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 juni 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur 1] , gecertificeerd WOZ taxateur. 
       
     
     
       1.7. 
       Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       De gemeente Boxmeer is eigenaar van een schoolgebouw met fietsenstalling. In het gebouw zijn drie gebruikers gevestigd met ieder een eigen postadres, waarvan [adres] in gebruik is bij het kinderdagverblijf van belanghebbende. Het kinderdagverblijf, gebouwd in 2005, is een zelfstandig en af te sluiten deel van het schoolgebouw. Tussen partijen is niet in geschil dat het kinderdagverblijf een zelfstandig WOZ-object vormt.    
       
     
     
       2.2. 
       
         Het kinderdagverblijf (hierna: de onroerende zaak) is op verzoek van de Heffingsambtenaar getaxeerd door [taxateur 1] , gecertificeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij TOG Nederland. Volgens de op 1 februari 2018 door haar opgemaakte taxatiekaart bedraagt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum€ 649.826 (inclusief BTW). In de taxatiekaart heeft waardering plaatsgevonden met toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de vervangingswaarde en de technische afschrijving is aangesloten bij de landelijke taxatiewijzer deel I ‘Onderwijs’. Daarbij is geen rekening gehouden met afschrijving vanwege functionele veroudering. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 22 januari 2016 door [taxateur 2] Register Taxateur te [plaats 1] , werkzaam voor [kantoornaam] B.V. De waarde van de onroerende zaak is in dit taxatierapport per 1 januari 2014 getaxeerd op € 331.000. Het taxatierapport vermeldt dat sprake is van een incourant object en dat de waarde getaxeerd dient te worden bepaald als gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de vervangingswaarde en de technische veroudering heeft de taxateur, net zoals de taxateur van de gemeente, aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer deel I ‘Onderwijs’. Verder is een correctie voor economische veroudering aangehouden van 45%.   
       
     
     
       2.4. 
       Het Hof heeft op 22 februari 2018 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belang- hebbende betreffende de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2018:747). Het Hof heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 480.000.  
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende vindt van wel. De Heffingsambtenaar heeft de tegenovergestelde mening.  
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak van de Heffingsambtenaar en wijziging van de beschikking naar een waarde van € 469.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 17, lid 3 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient en geen rijksmonument is, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van dat artikel. Bij de bepaling van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de opgetreden technische en functionele veroudering.  
       
     
     
       4.2. 
       De Heffingsambtenaar, op wie de last rust om de waarde aannemelijk te maken, heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de in 2.2 genoemde taxatiekaart overgelegd met de daarin getaxeerde WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 649.826. Tegen de vaststelling van de in de taxatiekaart opgenomen vervangingswaarde en de technische afschrijving heeft belanghebbende geen grieven aangevoerd. In zoverre heeft de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast voldaan. Wel verzet belanghebbende zich tegen de weigering van de Heffingsambtenaar om een aftrek wegens functionele veroudering toe te passen.  
       
     
     
       4.3. 
       
         De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof met juistheid geoordeeld dat het aan belanghebbende is, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering, die correctie te onderbouwen (zie Hoge Raad, 10 juli 2015, 
         ECLI:NL:HR:2015:1818. 
       
       
       
         4.4.1 
         
           Belanghebbende heeft in dit verband verwezen naar het in 2.3 vermelde taxatierapport waarin onder meer is vermeld dat de marktsituatie voor de kinderopvangsector, waaronder kinderdagverblijven, al enkele jaren zeer slecht is door overheidsmaatregelen en door de economische crisis. Er is volgens het taxatierapport forse overcapaciteit en in het geval van belanghebbende is de bezettingsgraad gemiddeld 55%, zodat een correctie voor de economische veroudering dient te worden aangehouden van 45%.  
           Volgens belanghebbende nam rond de waardepeildatum het aantal schoolgaande kinderen en het aantal kinderen dat gebruik maakt van de kinderopvangfaciliteiten verder af. Ter verdere onderbouwing heeft belanghebbende een dag voor de zitting nadere gegevens verstrekt over de situatie in [plaats 2] . Hieruit en uit de toelichting ter zitting blijkt dat het aantal leerlingen op scholen in [plaats 2] in de periode 2010-2019 min of meer gelijkmatig is afgenomen van circa 1250 leerlingen tot 950 leerlingen, dat het aantal leerlingen in het schoolgebouw in het schooljaar 2014 – 2015 142 bedroeg, in het schooljaar 2016-2017 (na een fusie van meerdere scholen) 213 en in het schooljaar 2018-2019 151.          
         
         
       
       
         4.4.2 
         
           Verder verwijst belanghebbende naar de in 2.4 vermelde Hofuitspraak inzake de waarde van de onroerende zaak in 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014). Hierin heeft het Hof geoordeeld dat als gevolg van structurele overcapaciteit een aftrek vanwege functionele veroudering dient te worden toegepast. Omdat belanghebbende de hoogte van die aftrek in die procedure niet voldoende heeft onderbouwd, heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 in goede justitie vastgesteld op  € 480.000 (inclusief BTW). Gelet hierop verdedigt belanghebbende in hoger beroep een waarde per 1 januari 2015 van € 469.000. 
         
         
       
     
     
       4.5. 
       De Heffingsambtenaar heeft de juistheid van de daags voor de zitting verstrekte gegevens niet betwist, maar hij stelt zich op het standpunt dat hieruit niet blijkt dat bij belanghebbende sprake is van structurele overcapaciteit en leegstaande lokalen. Er zijn bij de kinderopvang geen objectieve gegevens voorhanden over de bezettingsgraad en belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij belanghebbende sprake is van een bezettingsgraad van gemiddeld 55%. Door de aantrekkende economie neemt volgens de Heffingsambtenaar de vraag naar kinderopvang juist toe. Bovendien leidt een minder dan volledige bezettingsgraad volgens de Heffingsambtenaar niet automatisch tot de conclusie dat sprake is van economische veroudering. Het schoolgebouw waarvan de onroerende zaak een zelfstandig onderdeel vormt kent geen structurele leegstand. Alleen bij structurele overcapaciteit en leegstand, die niet aannemelijk is gemaakt, kan volgens de Heffingsambtenaar een aftrek vanwege functionele veroudering worden toegepast.     
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke bezettingsgraad zodanig ondermaats is dat een waardevermindering wegens functionele veroudering is aangewezen. Het Hof stelt daarbij voorop dat een aftrek voor functionele veroudering op grond van onderbezetting alleen toegepast kan worden als die onderbezetting van structurele aard is en indien als gevolg daarvan lokalen structureel leegstaan. Belanghebbende heeft concreet met betrekking tot de kinderopvang in de onroerende zaak als enige informatie een staatje overgelegd waaruit een bezettingsgraad van 61,35% zou moeten blijken. Dit staatje geeft echter geen inzicht in hoeverre de cijfers betrekking hebben op de kinderopvang in de (onderhavige) onroerende zaak, hoe het percentage is samengesteld, wie het staatje heeft opgemaakt en op welk jaar het ziet. Ter zitting kon belanghebbende hierover evenmin voldoende nadere informatie verstrekken. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de bezettingsgraad van de kinderopvang in de onroerende zaak op enig moment circa 61% bedroeg, laat staan dat die structureel maar circa 55% bedroeg. Voor het overige heeft belanghebbende haar standpunt over de structurele onderbezetting slechts gebaseerd op algemene informatie over de kinderopvang in Nederland. Echter, met die algemene informatie, waarvan de Heffingsambtenaar betwist dat deze ook van toepassing is op deze specifieke locatie, heeft belanghebbende geen bewijs geleverd over de concrete situatie met betrekking tot de in de onroerende zaak gevestigde kinderopvang. 
       
     
     
       4.7. 
       De onroerende zaak vormt een zelfstandig onderdeel van een scholencomplex. Met de door belanghebbende verstrekte informatie over de terugloop van het aantal leerlingen in [plaats 2] in de periode 2010 - 2019, heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat in het betreffende complex sprake is van een structurele onderbezetting. Uit de overgelegde stukken blijkt dat in of rond 2016 in [plaats 2] een fusie van scholen heeft plaatsgevonden, met als gevolg dat de bezetting van het desbetreffende scholencomplex in het schooljaar 2014-2015 lager was dan de schooljaren 2016-2017, 2017-2018 en 2018-2019. Daar komt bij dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat in het gehele complex geen sprake was van leegstaande lokalen.  
       
     
     
       4.8. 
       De verwijzing naar de Hofuitspraak met betrekking tot het jaar 2014 leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Immers, het Hof heeft in die uitspraak, anders dan in het voorliggende geval, aannemelijk geacht dat sprake was van een structurele overcapaciteit. Daarbij heeft het Hof zich, in ieder geval ten dele, gebaseerd op stukken die in de voorliggende zaak niet tot de gedingstukken behoren.   
       
         
       
       
         
           Slotsom 
           
         
       
     
     
       4.9. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
         
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
           
         
       
     
     
       4.10. 
       Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Inspecteur aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
           
         
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
       
         
       
       
         5. Beslissing 
         
       
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
         Aldus gedaan op  25 juli 2019 door M.M. de Werd, voorzitter, P.C. van der Vegt en S.A.J. Bastiaansen, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
       
       
       
         
           Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
         
       
       
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
       
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
         
         
           Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
         
       
       
         
           de naam en het adres van de indiener; 
         
         
           een dagtekening; 
         
         
           een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
         
         
           e gronden van het beroep in cassatie. 
         
       
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
         In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.