ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2020:4786

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2020:4786 Rechtbank Noord-Nederland , 01-07-2020 / 8528370 \ CV EXPL  20-3147

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2020-07-01

Zaaknummer: 8528370 \ CV EXPL  20-3147

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:4786

---

Kort geding. Verhuurd pand deels beschadigd door brand. Vraag of verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst om die reden op grond van artikel 7:210 BW te ontbinden. Uitleg van de in artikel 7:206 BW geformuleerde uitzondering op de verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     
     
       Locatie Leeuwarden 
     
     
     
       zaak-/rolnummer: 8528370 \ CV EXPL  20-3147 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv d.d. 1 juli 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [A]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser in conventie, 
       verweerder in reconventie, 
       gemachtigde: mr. N.W. Sprenger-Andela, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [B] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. T. Binnema. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding en de daarbij behorende producties 
       - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie en de daarbij behorende 	producties 
       - de brief met producties 10 tot en met 13 van de zijde van [A] 
       - de mondelinge behandeling 
       - pleitaantekeningen van de zijde van [A] 
       - pleitaantekeningen van de zijde van [B] . 
       
     
     
       1.2 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [A] huurt sinds maart 2006 het bedrijfspand, staande en gelegen te [adres] (hierna: het pand) van [B] . De huurprijs bedraagt thans € 1.221,32 per maand. In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald: 
       
       
         
           "3.2 
         
         
           (...) 
         
         
           De huurder moet de huurprijs, voor zover verschuldigd, steeds bij vooruitbetaling voor of uiterlijk op de eerste dag van elke maand, laten bijschrijven op eerdergenoemde bankrekening. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.2 
       
         
           Het is aan huurder verboden de gedaante. het uiterlijk of de inrichting van het huurobject te wijzigen of enige verbouwing daarin of daaraan uit te doen voeren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.  
         
         
           	(…) 
         
       
     
     
       4.9 
       
         Het is huurder verboden, zonder voorafgaande toestemming van verhuurder, het huurobject aan enige derde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in enige vorm van gebruik of medegebruik te geven. 
       
       
       
         
           	(…) 
         
       
     
     
       6.7 
       
         Bij gedeeltelijk of geheel teloorgang van het huurobject tengevolge van brand of storm is verhuurder niet verplicht tot herbouw gezien de aard, ouderdom en situering van het huurobject. 
       
       
       
         
           	(…) 
         
       
     
     
       7.3 
       
         Het is huurder niet toegestaan, zonder toestemming van verhuurder, het in het huurobject uitgeoefende bedrijf aan een ander over te dragen. 
       
       
     
     
       2.2. 
       Het pand heeft als bestemming 'horeca met bedrijfswoning'. Sinds 2006 wordt op de begane grond van het pand een Italiaans restaurant genaamd ‘ [naam restaurant] ’ (hierna: het restaurant) geëxploiteerd in de vorm van een eenmanszaak. Van 17 maart 2006 tot 27 maart 2006 werd deze onderneming, waarin [A] werkzaam is, gedreven voor rekening van de broer van [A] , van 27 maart 2006 tot 27 oktober 2008 voor rekening van [A] , van 27 oktober 2008 tot 14 juli 2009 voor rekening van de broer van [A] en sinds 14 juli 2009 wordt de onderneming gedreven voor rekening van de partner van [A] , mevrouw [C] (hierna: [C] ).  
       
     
     
       2.3. 
       Bij brief van 31 juli 2010 met als onderwerp 'Ernstige waarschuwing en aansprakelijkheidstelling' heeft de partner van [B] - voor zover van belang - het volgende aan [A] bericht:  
       
       
         
           "1. Schade aan het pand. Bij een inspectie van het pand op woensdag 14 juli 2010 door [D] en [B] in het bijzijn van de heer [A] is geconstateerd dat een dragende buitenmuur en binnenmuur over een lengte van 2,5 meter ter plaatse van de keuken in de achtergevel zijn verwijderd. (…) Aangezien er geen sprake is van veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt was vooraf gaande toestemming van verhuurder vereist. Deze toestemming is niet gevraagd aan verhuurder. Hiermee komt u uw verplichting als huurder zoals in artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek omschreven niet na. (…) 
         
       
       2.  	2. Er zijn al eerder zonder toestemming van verhuurder wijzigingen aan het pand uitgevoerd. 
       
         
           In 2008 is een gedeeltelijke overkapping in de steeg aangebracht. In 2009 zijn reclamespandoeken op de voorgevel aangebracht. In 2010 is een overkapping ter plaatse van 
         
         
           het terras aangebracht. Voor deze wijzigingen is toestemming van verhuurder vereist op grond van artikel 7:215 lid 1 en lid 6 van het Burgerlijk Wetboek juncto artikel 4.2 van de 
         
         
           	huurovereenkomst. Deze toestemming is niet gevraagd noch verleend. Ik heb u er iedere keer 
         
         
           	na plaatsing op gewezen dat u handelt in strijd het huurcontract en u niet aan uw 
         
         
           	verplichtingen als huurder voldoet. 
         
         
           	(...)	 
         
       
       
         4. De betaling van de huur is de afgelopen 4,5 jaar steeds te laat. De huurachterstand varieert van 1 maand tot 3 maanden. Het afgelopen jaar loopt de huurachterstand op en is er bijna constant een huurachterstand van 3 maanden. U voldoet hierdoor niet aan uw verplichting de huursom op afgesproken tijdstip te voldoen en handelt hiermee in strijd met artikel 7:212 van het Burgerlijk Wetboek juncto artikel 3.2 van de huurovereenkomst. 
       
       
         
           	(…) 
         
         
           	Ik verzoek u dringend de huurovereenkomst na te leven en hiermee aan uw verplichtingen als 
         
         
           huurder te voldoen. Dit houdt onder andere in dat de huur tijdig wordt betaald en geen wijzigingen aan het pand door te voeren zonder voorafgaande toestemming. De volgende 
         
         
           	betaaldatum voor de huur is 1 augustus 2010. Ik vorder dat de schade zoals beschreven onder 
         
         
           	punt 1 wordt hersteld door een erkende aannemer, nadat de aanpak door mij is goedgekeurd. 
         
         
           	Als u blijft weigeren aan uw verplichtingen te voldoen beëindig ik de huurovereenkomst per 1 
         
         
           	maart 2010 conform het gestelde in artikel 2.1 van de huurovereenkomst." 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 5 januari 2020 heeft er een uitslaande brand gewoed in de keuken van het pand, waardoor schade aan het pand is ontstaan.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [A] heef vervolgens zijn inboedel- en inkomensverzekeraar ingeschakeld en [B] haar opstalverzekeraar. Op 7 januari 2020 is door [B] met de door de verzekeraars ingeschakelde taxateurs en een aannemer, bouwbedrijf Busstra (hierna: Busstra), een ronde door het pand gemaakt. Vervolgens hebben de verzekeraars onderzoek gedaan naar de oorzaak van de brand. Daartoe is een technisch onderzoeksbureau ingeschakeld en is er ter plaatse op 8 januari 2020 een technisch onderzoek gestart. Ten behoeve van dat onderzoek heeft [A] een groot deel van zijn goederen uit het pand verwijderd, op een aantal grote goederen na.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 6 maart 2020 waren partijen in het pand aanwezig alsook Busstra en installatiebedrijf De Boer. Op dat moment was het onderzoek van de verzekeraars naar de oorzaak van de brand nog gaande. [A] heeft toen aan [B] en haar partner op zijn mobiele telefoon een glazen deur/wand getoond die hij wilde (laten) plaatsen in het pand.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 28 maart 2020 heeft [A] werkzaamheden in het pand verricht.  
       
     
     
       2.8. 
       Op 1 april 2020 heeft [B] geconstateerd dat [A] was begonnen allerlei werkzaamheden uit te voeren. Zo had hij op meerdere plaatsen dragende muren uit het pand laten verwijderen onder meer ten behoeve van de plaatsing van de hiervoor vermelde glazen wand en had hij door Hooghiemster Installatie & Montage (hierna: Hooghiemster) vloerverwarming laten aanbrengen in de betonvloer op de benedenverdieping. Diezelfde dag is NIVO Noord B.V. begonnen met het schoonmaken van het pand en het verwijderen van beschadigde delen van het pand.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 2 april 2020 waren partijen, Busstra en Hooghiemster in het pand aanwezig. Die dag heeft Busstra per e-mail - voor zover van belang - het volgende aan [B] bericht over de verwijdering van de dragende muren: 
       
       
         
           "Mijn inschatting is dat de aangebrachte tijdelijk onderstempeling op dit moment voldoende is om instorting/schade aan het pand te voorkomen. Wel zijn er een aantal aannames gedaan betreffende de nieuw aan te brengen stalen liggers en hoeklijnen. Deze stalen balken zijn al op de bouw aanwezig en men is van plan deze op korte termijn aan te brengen. Er is door de installateur aangegeven dat er geen constructieve berekeningen aan ten grondslag liggen voor het gebruik van de stalen balken zoals men dat nu heeft bedacht. 
         
       
       
       
         
           Maar voor een dergelijke ingreep is zeker een berekening van de constructeur nodig om in ieder geval de sterkte van de stalen liggers te bepalen maar in dit geval moet er ook gekeken worden naar de stabiliteit van het totale pand. Er zijn namelijk ten opzichte van de oorspronkelijke bouw al de nodige aanpassingen aan het pand gedaan en het is verstandig om daar ook naar te laten kijken. Verder is men van plan een stalen kolom te plaatsen onder de nieuw aan te brengen stalen ligger, de afdracht daarvan op de fundering moet ook gecontroleerd worden om te bekijken of de fundering sterk genoeg is. Al met al zijn dit ingrepen die effect hebben op de hoofddraagconstructie van het pand, deze wijzigingen/activiteiten zijn bouwvergunning plichtig." 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [B] heeft [A] vervolgens diezelfde dag geboden zijn werkzaamheden in het pand te staken.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 3 april 2020 heeft [B] de sloten van het pand vervangen. [A] heeft geen sleutels van deze nieuwe sloten gekregen.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij aangetekende brief van 5 april 2020, verzonden aan [A] en in kopie aan [C] , heeft [B] aan hen bericht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden per 8 april 2020. In de brief worden de volgende gronden voor ontbinding vermeld:  
       
         
           het in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst zonder toestemming van [B] verwijderen van dragende muren;    
         
         
           de omstandigheid dat [A] ook in het verleden meerdere malen in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst zou hebben gehandeld; 
         
         
           de omstandigheid dat [A] in strijd met artikel 4.9 en 7.3 van de huurovereenkomst, zonder toestemming van [B] , [C] sinds 2009 het bedrijf in het pand zou hebben laten exploiteren;  
         
         
           de omstandigheid dat [A] in strijd met artikel 3.2 van de huurovereenkomst in de 14 jaren sinds het sluiten van de huurovereenkomst gemiddeld 5,4 weken achterstand zou hebben bij het voldoen van de huur. 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 16 april 2020 heeft mr. Sprenger-Andela namens [A] aan [B] bericht dat en waarom [A] betwistte dat sprake was van een rechtsgeldige ontbinding en heeft [B] verzocht c.q. gesommeerd de huurovereenkomst na te komen en de sleutels van het pand aan [A] af te geven. 
       
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 22 april 2020 heeft mr. Binnema namens [B] afwijzend op deze sommatie gereageerd. In de brief wordt erkend dat de ontbindingsverklaring van 5 april 2020 geen doel heeft getroffen. Bij de brief zit echter een nieuwe ontbindingsverklaring d.d. 22 april 2020, die ook aan [A] is verzonden, waarin Binnema namens [B] verklaart de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden onder verwijzing naar de grondslagen voor ontbinding die vermeld staan in de brief, te weten primair artikel 7:210 van het Burgerlijk Wetboek (BW), subsidiair artikel 7:231 BW.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 21 april 2020 heeft Bork Sloopwerken B.V. een opdrachtbevestiging aan [D] gestuurd voor de door haar uit te voeren asbestsanering in het pand voor een bedrag van € 1.500,- exclusief BTW  
       
     
     
       2.16. 
       Busstra heeft op 8 mei 2020 een offerte uitgebracht getiteld 'herstel brandschade pizzeria met bovenwoning te [plaats] ' voor een bedrag van € 106.033,85 inclusief BTW. 
       
     
     
       2.17. 
       Nivo Noord B.V. (hierna: Nivo Noord) heeft een offerte uitgebracht voor de schoonmaak van het pand en het verwijderen van behang en gipsplafonds ten bedrage van € 17.796,68 inclusief BTW. 
       
     
     
       2.18. 
       Busstra zal op 10 augustus 2020 starten met haar herstelwerkzaamheden.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie  
     
     
       3.1. 
       
         
          [A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij 
         voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren: 
         I. 	[B] zal veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen redelijke termijn, tot afgifte van de sleutels van het pand aan [adres] aan [A] over te gaan en het gehuurde ter algehele en vrije beschikking van [A] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, voor iedere dag dat [B] na betekening aan haar van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen met een maximum van € 500.000,-; 
         II. 	[B] zal veroordelen in de kosten van deze procedure daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [A] . 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [A] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan deze vordering ten grondslag gelegd. [A] betwist dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden door middel van de ontbindingsverklaring van 22 april 2020. De huurovereenkomst kon niet buitengerechtelijk ontbonden worden op grond van artikel 7:210 BW. Het pand is namelijk niet geheel en al vergaan door de brand. De voor herstel benodigde materialen en werkzaamheden zijn niet van zodanige omvang dat zij in verhouding tot het overgeblevene niet als herstel van het (oude) pand kunnen worden aangemerkt. Er is daarom geen sprake van een gebrek dat [B] niet verplicht is te verhelpen, als bedoeld in artikel 7:210 BW. Bovendien heeft [B] haar recht verwerkt om een beroep op dit artikel doen, omdat [A] aan haar verklaringen en gedragingen (al dan niet stilzwijgend) het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend dat de huurovereenkomst wordt voorgezet. [A] heeft steeds aangegeven bezig te zijn met plannen voor de afwerking van de binnenkant van de begane grond om het restaurant weer zo snel mogelijk te kunnen heropenen en aan het herstel van de binnenkant is door beide partijen al uitvoering gegeven. [B] heeft subsidiair aangezegd de gerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 BW te zullen vorderen. [A] zal hiertegen in een bodemprocedure gemotiveerd verweer voeren, primair op de grond dat er geen sprake is van een tekortkoming, subsidiair dat er geen verzuim is en meer subsidiair dat, als er sprake is van een tekortkoming waardoor [A] in verzuim is geraakt, de ernst van de tekortkoming de ontbinding (met al haar gevolgen) niet rechtvaardigt. Dit alles maakt dat de huurovereenkomst nog bestaat en blijft bestaan, zodat [A] recht heeft op nakoming van de huurovereenkomst en afgifte van de sleutels van het pand.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [B] voert verweer met conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring van [A] in zijn vordering dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [A] in de proceskosten, waaronder salaris gemachtigde en nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien voldoening van de proceskosten niet plaatsvindt binnen een termijn van veertien dagen na dagtekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis. 
       
     
     
       3.4. 
       
         Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
         
           4.	Het geschil in reconventie  
         
       
       
     
     
       4.1. 
       
         
          [B] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad  
         I. 	[A] zal veroordelen om al zijn eigendommen die thans aanwezig zijn in het pand gelegen aan [adres] uit het pand te verwijderen binnen een termijn van veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 15.000,-; 
         II. 	[A] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder salaris gemachtigde en nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien voldoening van de proceskosten niet plaatsvindt binnen een termijn van veertien dagen na dagtekening van het door de kantonrechter te wijzen vonnis. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [B] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst is rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden door middel van de ontbindingsverklaring van 22 april 2020. Primair is ontbinding terecht ingeroepen op grond van artikel 7:210 BW op basis van het feit dat het pand grotendeels is verwoest door de brand. Subsidiair is ontbinding terecht ingeroepen op grond van artikel 7:210 BW op basis van het feit dat het pand in het geheel niet gebruikt kan worden wegens de verplichte sluiting ten gevolge van de coronacrisis. Meer subsidiair is in de brief aangegeven dat zo nodig op grond van artikel 7:231 BW ontbinding in rechte gevorderd zal worden. Aannemelijk is dat die vordering dan zal worden toegewezen, nu [A] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. [A] heeft namelijk in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst zonder toestemming van [B] dragende muren in het pand verwijderd, terwijl hij in het verleden reeds meerdere malen in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst had gehandeld en gewaarschuwd was dat niet meer te doen. Ook heeft hij in strijd met de artikelen 4.9 en 7.3 van de huurovereenkomst, zonder toestemming van [B] , [C] sinds 2009 het bedrijf in het pand laten exploiteren. Tot slot heeft [A] in strijd met artikel 3.2 van de huurovereenkomst in de 14 jaren sinds het sluiten van de huurovereenkomst gemiddeld 5,4 weken achterstand bij het voldoen van de huur. Omdat de overeenkomst is ontbonden dan wel in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dient [A] zijn spullen uit het pand te verwijderen.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [A] voert verweer met conclusie tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [B] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling  
     
     
       
         Toetsingskader in conventie en reconventie  
       
     
     
     
       5.1. 
       In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van beide partijen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De vordering in reconventie strekt tot ontruiming en ook het verweer in conventie neemt tot uitgangspunt dat [A] geen recht heeft op de sleutels van het pand en terbeschikkingstelling van pand. Bij de vraag of een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering en gegrondverklaring van een dergelijk verweer zal dan ook slechts plaats zijn, indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering en gegrondverklaring van dat verweer zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.  
       
       
         
           De beoordeling in conventie 
         
       
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde afgifte van de sleutels en terbeschikkingstelling van het pand, nu hij heeft gesteld dat hij zo snel als mogelijk het restaurant weer wil kunnen openen, zodat hij weer inkomen kan genereren. [B] heeft aangevoerd dat [A] geen spoedeisend belang heeft, omdat hij niet eerder dan eind 2020 toegang zou kunnen krijgen tot het pand. Volgens haar kan hij namelijk niet eerder met zijn werkzaamheden starten dan na afronding van de werkzaamheden van Busstra, die op 10 augustus 2020 zal starten met haar werkzaamheden die naar verwachting drie maanden zullen duren. De voorzieningenrechter overweegt dat [A] , als hij gevolgd moet worden in zijn stelling dat de huurovereenkomst voortduurt, reeds voor het einde van de werkzaamheden van Busstra toegang moet krijgen tot het pand, zodat hij alvast voorbereidingen kan treffen voor de werkzaamheden nodig voor heropening van het restaurant, zij het dat hij daarbij Busstra niet voor de voeten mag lopen. Bovendien zullen de werkzaamheden van Busstra, als uitgegaan wordt van de door [B] gestelde begindatum en duur, op 10 november 2020 zijn afgerond. Het is gezien de huidige coronamaatregelen en de daarmee gepaard gaande vertragingen in de procedures, niet aannemelijk dat een bodemprocedure voor die tijd zou zijn afgerond.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW?  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [B] heeft primair als verweer aangevoerd dat [A] geen recht heeft op de sleutels en terbeschikkingstelling van het pand, omdat zij de huurovereenkomst bij ontbindingsverklaring van 22 april 2020 buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:210 BW. De kantonrechter verwerpt dit verweer om de volgende redenen.  
       
     
     
       5.4. 
       Lid 1 van artikel 7:210 BW bepaalt dat, indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, zowel de huurder als de verhuurder bevoegd is de huur op de voet van 6:267 BW te ontbinden. Wil [B] de overeenkomst op grond van deze bepaling kunnen ontbinden, dient derhalve aan de volgende drie vereisten te zijn voldaan:  
       1. er moet sprake zijn van een gebrek,  
       2. dat het genot dat [A] als huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt; en 
       3. [B] moet niet op grond van artikel 7:206 BW verplicht zijn het gebrek te verhelpen.  
       
       
     
     
       5.5. 
       
        [A] heeft erkend dat aan de eerste twee vereisten is voldaan, maar partijen verschillen van mening over de vraag of aan het derde vereiste is voldaan. Uit artikel 7:206 BW blijkt dat aan dit vereiste is voldaan als het verhelpen van de gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Uitgangspunt hierbij is dat niet snel mag worden aangenomen dat het verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen. Ten aanzien van de onmogelijkheid om een gebrek te verhelpen heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een arrest van 27 maart 2012 (ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024) geoordeeld dat het verhelpen van gebreken zijn grens vindt waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is naar het oordeel van het gerechtshof echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw, dat in de terminologie van artikel 7A:1589 BW (oud) “vergaan” was, vervangen door een nieuw gebouw. Als door een brand een gedeelte van een gebouw wordt beschadigd, is het volgens het gerechtshof afhankelijk van de omstandigheden van het geval - zoals de ernst en de omvang van de schade, het aandeel van het beschadigde deel in het totaal van het gehuurde, de aard, de duur, de omvang en de kosten van de herstelwerkzaamheden - of het verhelpen van de gebreken onmogelijk is in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW. 
       
     
     
       5.6. 
       Volgens de offertes van Busstra, Nivo Noord en de overige aannemers zijn met het herstel van pand de volgende werkzaamheden gemoeid: 
       
       
         
           op de begane grond 
         
       
       
       - het vervangen van de plafonds van het restaurant, een deel van de keuken en het voorportaal 
       - het herstellen van het voordeurkozijn 
       - het plaatsen van een nieuwe voordeur met hang- en sluitwerk 
       - het herstellen van het binnenkozijn bij de entree van de bovenwoning 
       - het vervangen van hang- en sluitwerk en het plaatsen van een deurdranger voor een geoffreerd 	bedrag van € 345,- 
       - het plaatsen van twee binnendeuren  
       - het vervangen van het kozijn bij de entree van het restaurant  
       - het vervangen van isolatiemateriaal op de oude gevelopening bij de zijgevel  
       - het stuken van de wanden van het restaurant  
       - het vervangen van het gehele keukenblok met apparatuur en het vervangen van de keukenkastjes  
       
       
         
           op de verdieping 
         
       
       - het vervangen van het gipsplafond over een oppervlakte van 62,7 m2 
       - het vervangen van het buitenkozijn van de keuken  
       - het vervangen/herstellen (?) van de twee ramen in de woonkamer  
       -het herstellen van het kozijn van de achterdeur 
       - het plaatsen van vijf nieuwe binnendeuren  
       - het herstellen van diverse binnenkozijnen  
       - het vervangen van vijf stuks hang- en sluitwerk  
       - het vervangen van de vloer- en wandtegels over een oppervlakte van 26 m2  
       - het herstellen van het stukadoorswerk van een deel van de wanden over een oppervlakte van 41 m2 
       - het vervangen van de vloerbedekking in de woonkamer en keuken over een oppervlakte van 28 m2 
       
         op de vliering 
       
       - het vervangen van het gipsplafond incl. schuine dakvlakken over een oppervlakte van in totaal 88 m2 
       - het deels vervangen van isolatiewol  
       - het vervangen van twee binnendeuren  
       - het vervangen van stuks hang- en sluitwerk  
       - het herstellen van diverse binnenkozijnen   
       - het aanbrengen van vloerplinten  
       - het herstellen van de vlieringtrap/het hekwerk 
       
       
         
           overige werkzaamheden 
         
       
       - het vervangen van de beglazing van de voorgevel van de woonkamer, van de zijgevel van de keuken, van twee ramen in het restaurant, van de beglazing van de achtergevel van de slaapkamer en de bovenlichten van het binnendeurkozijn 
       - het verrichten van binnen- en buitenschilderwerk voor een geoffreerd bedrag van € 10.000,- 
       - de inspectie en het herstel van dakpannen 
       - het verrichten van installatiewerk, onder meer bestaande uit het vervangen van elektra en radiatoren op de begane grond en beide verdiepingen, voor een geoffreerd bedrag van +/-  € 26.500,-  
       - het verwijderen van asbesthoudend vloerzeil over een oppervlakte van 6 m2  
       - het schoonmaken van het pand en het fixeren van rookschade over een oppervlakte van 664 m2  
       
     
     
       5.7. 
       
        [A] heeft de inhoud van de offerte bij gebrek aan wetenschap betwist maar aangezien [B] onweersproken heeft aangevoerd dat haar opstalverzekering op basis van die offertes tot uitkering over zal gaan, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van die offertes. Aan [B] kan worden toegegeven dat er blijkens deze offertes zoveel moet worden vervangen dat de door het gerechtshof in voormeld arrest bedoelde grens tussen herstel/verbetering en herbouw wordt genaderd. Naar het oordeel van kantonrechter is echter in het kader van dit kort geding onvoldoende vast komen te staan dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat die grens is overschreden. Gelet op de ernst en de omvang van de schade, het aandeel van het beschadigde deel in het totaal van het gehuurde, de aard, de omvang en de geschatte duur van alle werkzaamheden (ruim drieënhalve maand) kan thans niet worden geconcludeerd dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het verhelpen van de gebreken onmogelijk is.  
       
     
     
       5.8. 
       Ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [B] zijn te vergen. Weliswaar heeft [B] aangevoerd dat de herstelkosten de WOZ-waarde van het pand benaderen, maar [A] heeft betwist dat de WOZ-waarde de werkelijke waarde van het pand is en gesteld dat in een taxatierapport uit 2016 de waarde van het pand op meer dan het dubbele van die WOZ-waarde is getaxeerd. Gelet hierop is onvoldoende vast komen te staan dat de herstelkosten de waarde van het pand benaderen. Bovendien worden volgens de eigen stellingen van [B] de herstelkosten (grotendeels) gedekt door haar opstalverzekering. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [B] zijn te vergen.  
       
     
     
       5.9. 
       Ook kan [B] niet gevolgd worden in haar verweer dat de verplichte sluiting van horecagelegenheden wegens de coronacrisis ontbinding op grond van artikel 7:210 BW rechtvaardigt. Door de verplichte sluiting van de horecagelegenheid is het voor [B] slechts tijdelijk onmogelijk om [A] het huurgenot te verschaffen. De per 15 maart 2020 afgekondigde maatregel van sluiting van horecagelegenheden is immers per 1 juni 2020 alweer versoepeld in die zin dat de terrassen weer open zijn en restaurants binnen maximaal 30 gasten mogen ontvangen. Het ligt voor de hand dat een dergelijke tijdelijke onmogelijkheid niet onder het begrip "geheel onmogelijk" in artikel 7: 210 BW valt. Als dat wel het geval zou zijn, zou dat namelijk vooral strekken ten gunste van de verhuurder, aangezien de algemene ontbindingsregeling de huurder in de situatie van tijdelijke onmogelijkheid al voldoende mogelijkheden biedt om de overeenkomst te ontbinden (zie Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/57). De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet voldaan is aan het vereiste dat dit gebrek het huurgenoot geheel onmogelijk maakt.  
       
     
     
       5.10. 
       De conclusie is dan ook dat niet aannemelijk is geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat [B] bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden op de voet van artikel 7:210 lid 1 BW. Dit nog daargelaten de vraag of het gemotiveerde beroep van [A] op rechtsverwerking slaagt.  
       
     
     
       5.11. 
       Ook kan [B] niet gevolgd worden in haar verweer dat sprake is van een gedeeltelijke of gehele teloorgang van het pand ten gevolge van brand, als bedoeld in artikel 6.7 van de huurovereenkomst en dat zij daarom niet verplicht zou zijn tot herbouw. Zij heeft geen feiten of omstandigheden gesteld voor de conclusie dat het begrip "teloorgang" in deze bepaling zo ruim moet worden uitgelegd dat ook sprake kan zijn van (gedeeltelijke) teloorgang in het huidige geval, waarin op basis van de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geformuleerde criteria voorlopig is geoordeeld dat het niet onmogelijk is de gebreken te verhelpen.   
       
       
         
           Ontbinding in bodemprocedure op grond van artikel 7:231 BW? 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Subsidiair heeft [B] aangevoerd dat [A] geen recht heeft op de sleutels en terbeschikkingstelling van het pand, omdat de huurovereenkomst in een door haar te starten bodemprocedure door de rechter zal worden ontbonden op grond van artikel 7:231 BW. Dit verweer faalt op de volgende gronden.   
       
     
     
       5.13. 
       Volgens [B] kan in een bodemprocedure de ontbinding op twee tekortkomingen van [A] worden gegrond: 
       1. de omstandigheid dat [A] in strijd met de artikelen 4.9 en 7.3 van de huurovereenkomst, zonder toestemming van [B] , derden het restaurant in het pand zou hebben laten exploiteren; 
       2. het in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst zonder toestemming van [B] verwijderen van dragende muren, met als verzwarende omstandigheid dat [A] ook in het verleden meerdere malen in strijd met artikel 4.2 van de huurovereenkomst zou hebben gehandeld en zou zijn gewaarschuwd dat niet te doen. 
       Bij de beoordeling van deze beide gestelde tekortkomingen dient volgens [B] het feit dat [A] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de huur structureel te laat heeft betaald ook als verzwarende omstandigheid te worden meegewogen. 
       
     
     
       5.14. 
       
         Ten aanzien van de eerste vermeende tekortkoming heeft [B] gesteld dat uit de artikelen 4.9 en 7.3 van de huurovereenkomst volgt dat [A] gehouden was het pand zelf te gebruiken en dat het hem niet was toegestaan het restaurant dat in het gehuurde wordt 
         geëxploiteerd aan derden over te dragen zonder haar toestemming. Uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat niet [A] , maar diens huidige partner, [C] , het restaurant in het gehuurde exploiteert en dat eerder tijdens de huurperiode ook de broer van [A] het restaurant heeft geëxploiteerd. Volgens [B] is zij hier pas achter gekomen na de brand en nadat zij de informatie in het handelsregister onder ogen kreeg, zodat [A] in strijd heeft gehandeld met de artikelen 4.9 en 7.3 van de huurovereenkomst. [A] heeft dit betwist en heeft aangevoerd dat [B] vanaf het begin wist dat hij het pand huurde maar geen eigenaar was van het restaurant dat in het pand werd geëxploiteerd. Hij heeft in dit kader een voorblad van een niet getekende huurovereenkomst ter zake van het pand overgelegd, waarin zijn broer als huurder staat vermeld. Volgens hem wist [B] dat hij lijdt aan de chronische ziekte MS en daarom het restaurant niet voor zijn rekening drijft. Hij heeft wel altijd in het bedrijf gewerkt en ook de horeca exploitatievergunning staat op zijn naam, aldus [A] . Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [B] dit onvoldoende bestreden, zodat deze tekortkoming in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden.  
       
       
     
     
       5.15. 
       Bij de beoordeling van de tweede vermeende tekortkoming stelt de kantonrechter voorop dat de partner van [B] weliswaar niet als verhuurder staat vermeld in de huurovereenkomst, maar dat zowel [A] als [B] geen onderscheid maken tussen verklaringen en gedragingen van [B] zelf en verklaringen en gedragingen van de partner van [B] in het kader van de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat partijen het erover eens zijn dat verklaringen en gedragingen van de partner van [B] in het kader van de huurovereenkomst aan [B] kunnen worden toegerekend. 
       
     
     
       5.16. 
       
         Op grond van artikel 4.2 van de huurovereenkomst is het [A] verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [B] de gedaante, het uiterlijk of de inrichting van het pand te wijzigen of enige verbouwing daarin of daaraan uit te doen voeren.  
         Niet in geschil is dat [A] dragende muren heeft verwijderd, dat het verwijderen van deze dragende muren valt aan te merken als een verbouwing in de zin van artikel 4.2 van de huurovereenkomst en dat [A] geen voorafgaande schriftelijke toestemming van [B] had voor het verwijderen van deze muren. Partijen verschillen van mening over de vraag of [A] uit verklaringen of gedragingen van [B] en haar partner heeft mogen afleiden dat [B] toestemming gaf voor de verbouwing en daarom redelijkerwijs niet kan worden tegengeworpen dat hij geen schriftelijke toestemming had. Bij de beoordeling van die vraag neemt de kantonrechter in aanmerking dat [A] onvoldoende heeft weersproken dat hij eerder zonder de vereiste schriftelijke toestemming van [B] wijzigingen heeft aangebracht in het pand, dat hij daar destijds op is aangesproken en is gewezen op de consequenties van overtreding van dit verbod in de huurovereenkomst. [A] had er derhalve van doordrongen moeten zijn dat [B] stond op naleving van dit verbod en hij kon niet al te snel aannemen dat schriftelijke toestemming achterwege kon blijven. Dit geldt te meer, nu het verwijderen van dragende muren aan te merken is als een zeer ingrijpende verbouwing en daarom niet spoedig mag worden aangenomen dat [B] daarvoor impliciet toestemming heeft gegeven.  
       
       
     
     
       5.17. 
       Vaststaat dat [A] op 6 maart 2020, drie weken voorafgaand aan de verwijdering van deze muren, bij een gezamenlijk bezoek aan het pand op zijn mobiele telefoon iets aan [B] en haar partner heeft laten zien met betrekking tot zijn plannen voor het pand. Volgens [A] heeft hij hen over zijn plannen verteld en op zijn mobiele telefoon een sfeerimpressie, bestaande uit meerdere pagina 's, getoond, waarop zichtbaar was dat twee dragende wanden zouden worden verwijderd en zouden worden vervangen door draagbalken met glazen wanden. Hij stelt dat [B] de plannen prachtig vond. Volgens [B] heeft [A] tijdens dat bezoek kort een foto laten zien van een glazen wand die hij wilde plaatsen en heeft zij toen uit beleefdheid aangegeven dergelijke deuren mooi te vinden en ook wel in haar woning te willen hebben. Haar partner heeft volgens haar echter bij het zien van de foto tegen [A] gezegd dat een dergelijke glazen wand niet in het pand gebouwd kon worden, omdat dat ten koste zou gaan van dragende muren. [A] heeft dit laatste betwist. Nu het kort geding zich niet leent voor nadere bewijsvoering, zal in een bodemprocedure, mede aan de hand van een uitvoeriger debat tussen partijen, nader moeten worden onderzocht wat partijen en hun partners tijdens dat gesprek over en weer tegen elkaar hebben gezegd en wat [A] [B] en haar partner precies heeft getoond op zijn mobiele telefoon.  
       
     
     
       5.18. 
       
        [A] heeft ook gesteld dat de partner van [B] tegen Hooghiemster, die de verbouwing in opdracht van [A] uitvoerde, heeft gezegd, dat hij het niet nodig vond dat een constructieberekening werd gemaakt. [A] heeft bewijs aangeboden van deze stelling door het horen van Hooghiemster als getuige. Voor het horen van getuigen is in dit kort geding geen plaats. Nu [B] de stelling van [A] uitdrukkelijk heeft betwist, zal in een bodemprocedure zo nodig door middel van het horen van getuigen, nader moeten worden onderzocht wie het gelijk aan zijn zijde heeft. Hetzelfde geldt voor de stelling van [A] dat [B] en haar partner de draagbalken die zijn aangebracht ter vervanging van de dragende muur hebben gezien toen deze gebracht werden en toen geen bezwaar hebben geuit. [B] heeft tegen deze stelling ingebracht dat haar partner op 28 maart 2020 tijdens een bezoek aan het pand uitdrukkelijk heeft aangegeven dat door [A] geen werkzaamheden mochten worden uitgevoerd.  
       
     
     
       5.19. 
       De conclusie die uit het vorenstaande kan worden getrokken, is dat onvoldoende valt uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat [A] ervan uit mocht gaan dat [B] impliciet toestemming had gegeven voor het verwijderen van de dragende muren en dat hij daarom niet in strijd heeft gehandeld met artikel 4.2. van de huurovereenkomst. Daarom kan in dit kort geding niet worden geanticipeerd op een ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure op die grond.  
       
     
     
       5.20. 
       Los daarvan overweegt de kantonrechter dat, ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [A] de dragende muren zonder de vereiste toestemming heeft verwijderd, in dit kort geding niet kan worden geanticipeerd op een ontbinding van de huurovereenkomst. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.  
       
     
     
       5.21. 
       Het verwijderen van dragende muren zonder de daarvoor vereiste toestemming van [B] is aan te merken als een ernstige tekortkoming van [A] in de nakoming van de huurovereenkomst. Des te meer, nu [A] gold als een gewaarschuwd man. De kantonrechter volgt [A] niet in zijn stelling dat, nu hij niet in gebreke is gesteld (nog) geen sprake kan zijn van een toerekenbare tekortkoming. De nakoming door [A] van de verplichting om niet zonder  voorafgaande  schriftelijke toestemming van [B] te verbouwen, is blijvend onmogelijk geworden, wanneer [A] de dragende muren reeds zonder die toestemming heeft verwijderd. Er is dan sprake van een toerekenbare tekortkoming zonder dat sprake is van ingebrekestelling en verzuim (artikel 6:74 lid 2 BW).  
       
     
     
       5.22. 
       
        [A] heeft gesteld dat de gestelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [B] heeft dit betwist. De kantonrechter overweegt dat de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, heeft bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1).  
       
     
     
       5.23. 
       
         Een omstandigheid die hierbij naar het oordeel van de kantonrechter ten voordele van [A] meeweegt, is de onbestreden omstandigheid dat, wat er ook zij van de eerdere incidenten tussen partijen, de verstandhouding tussen hen tot aan de brand zo goed was dat [B] en haar partner wekelijks in het restaurant kwamen eten en [B] in 2014 het restaurant heeft afgehuurd om haar 60ste verjaardag vieren. Ook de lange huurrelatie weegt zwaar aan de kant van [A] alsook het onbestreden feit dat er in de omgeving geen geschikte andere panden te huur zijn en dat het restaurant daarom bij ontbinding haar klantenkring kwijtraakt, wat nadelige gevolgen heeft voor het inkomen van [A] en zijn partner. Voorts weegt de kantonrechter ten voordele van [A] mee dat hij heeft betwist dat sprake is van verzakking van de verdiepingsvloer door het verwijderen van de dragende muren en aan de hand van de door [B] in het geding gebrachte foto naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende kan worden vastgesteld dat sprake is van verzakking veroorzaakt door het verwijderen van de dragende muren. Bovendien heeft Busstra in zijn  
         e-mail van 2 april 2020 aan [B] bericht dat zijn inschatting was dat de aangebrachte tijdelijke onderstempeling voldoende was om instorting/schade aan het pand te voorkomen. Tot slot laat de kantonrechter in het voordeel van [A] meewegen dat niet is gebleken dat de verwijdering van de dragende muren niet door hem kan worden hersteld en dat hij niet bereid is tot herstel.  
       
       
     
     
       5.24. 
       Nog steeds uitgaande van de veronderstelling dat [A] niet de vereiste toestemming had, weegt ten nadele van [A] dat het om dragende muren gaat die hij in strijd met het in artikel 4.2 van de huurovereenkomst neergelegde verbod zonder de vereiste toestemming heeft verwijderd. Dit weegt des te zwaarder, omdat dit niet de eerste keer is dat hij dit verbod overtreedt en hij daar in het verleden op is aangesproken en is gewaarschuwd dat niet meer te doen. Ook kan als verzwarende omstandigheid worden meegewogen dat [A] gedurende de gehele huurperiode stelselmatig de huur te laat heeft betaald. [A] heeft dit weliswaar betwist, maar de kantonrechter acht deze betwisting gelet op de door [B] gegeven onderbouwing onvoldoende. Tot slot laat de kantonrechter ten nadele van [A] wegen dat zijn handelen de verhouding tussen partijen heeft verstoord en [B] slapeloze nachten heeft bezorgd. 
       
     
     
       5.25. 
       
        [B] heeft er voorts op gewezen dat uit de e-mail van Busstra van 2 april 2020 blijkt dat aan de verbouwplannen van [A] , waar de verwijdering van de dragende muren onderdeel van is, geen constructieberekening ten grondslag ligt, terwijl dit wel had gemoeten. Dat dit gevaarlijk zou kunnen zijn, staat buiten kijf. In hoeverre [B] dit [A] in hun onderlinge verhouding voor de voeten kan werpen, is echter mede afhankelijk van de vraag of haar partner tegen Hooghiemster heeft gezegd dat hij het niet nodig vond dat een constructieberekening werd gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen, dient dit in een bodemprocedure te worden uitgezocht. Ook de vraag of de verbouwplannen van [A] vergunningsplichtig waren en of [A] derhalve onzorgvuldig te werk is gegaan door zonder vergunning te gaan verbouwen, kan in het kader van dit geding niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld.  
       
       
     
     
       5.26. 
       Al deze omstandigheden tegen elkaar afwegend, is de voorzieningenrechter van oordeel dat, als [A] geen toestemming had, hij door zijn handelen de grens heeft opgezocht. Gelet op de ernstige gevolgen van de ontbinding voor de inkomens van [A] en zijn partner, kan in kader van dit kort geding echter niet met de vereiste hoge mate van waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de bodemrechter zal oordelen dat de balans naar de zijde van [B] doorslaat en de overeenkomst zal ontbinden. Ook om die reden kan in dit kort geding niet worden geanticipeerd op een ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure. 
       
       
         
           Slotsom  
         
       
       
     
     
       5.27. 
       Daarom dient er vooralsnog van uit te worden gegaan dat de huurovereenkomst nog bestaat en voortduurt. Anders dan [A] meent, leidt dit niet tot integrale toewijzing van zijn vordering. Weliswaar heeft hij als huurder recht op toegang tot het pand en derhalve op afgifte van sleutels van het pand, maar van het verschaffen van het huurgenot dat [A] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten, kan op dit moment nog geen sprake zijn, nu het pand nog moet worden hersteld. [B] , althans de door haar ingeschakelde aannemer, heeft de beschikking over het pand nodig (en dus ook een set sleutels nodig) om dit pand te kunnen herstellen. Van een algehele terbeschikkingstelling van het pand aan [A] kan eerst sprake zijn na afronding van de herstelwerkzaamheden. Tot die tijd mag [A] het pand wel betreden maar mag hij Busstra en de andere aannemers/leveranciers niet in de weg lopen. [B] dient er op haar beurt voor te zorgen dat de herstelwerkzaamheden zo snel mogelijk worden afgerond, zodat zij [A] weer het overeengekomen huurgenoot kan verschaffen. De vordering zal daarom in die zin worden toegewezen dat [B] zal worden veroordeeld om binnen acht dagen na betekening van het vonnis een set sleutels van het pand aan [A] af te geven op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, voor iedere dag dat [B] na betekening van het vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen met een maximum van € 20.000,-.  
       
       
         
           Uitvoerbaarverklaring bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren? 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       De gevorderde uitvoerbaarverklaring op de minuut zal worden afgewezen, nu de wet dat niet meer kent. [A] heeft verder niet onderbouwd waarom de beslissing uitvoerbaar moet worden verklaard “op alle dagen en uren” (buiten kantooruren) zodat ook dat deel van zijn vordering zal worden afgewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.29. 
       
         
          [B] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden vastgesteld op: 
         dagvaarding	€ 	105,09 
         griffierecht	€	83,00 
         
           salaris gemachtigde 	€ 	720,00 
         
         totaal		€ 	908,09. 
       
       
       
         
           De beoordeling in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       Nu de vordering in reconventie is gegrond op de stelling dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden of in de bodemprocedure zal worden ontbonden, is deze vordering niet toewijsbaar, gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen.  
       
     
     
       5.31. 
       De kantonrechter hecht eraan op te merken dat als de verwijdering van de goederen van [A] noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden door de aannemers/leveranciers, [A] deze goederen dient te verwijderen. Ook als er goederen van [A] in het pand staan die bederven, dienen deze door [A] te worden verwijderd. Vaststaat dat de verstandhouding tussen partijen op dit moment niet goed is. De kantonrechter geeft partijen buiten het formeel juridische kader van dit geding in overweging te onderzoeken of zij, al dan niet met behulp van bijvoorbeeld een mediator, weer tot een meer werkbare huurrelatie kunnen komen, zodat zij kwesties als het (tijdelijk) verwijderen van goederen door [A] , in gezamenlijk overleg kunnen oplossen. 
       
     
     
       5.32. 
       
        [B] zal in reconventie als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden echter vanwege de samenhang met het geding in conventie vastgesteld op nihil. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         Rechtdoende in kort geding 
       
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [B] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis een set sleutels van het pand aan [adres] aan [A] af te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, voor iedere dag dat [B] na betekening van het vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 20.000,- is bereikt;  
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [B] in de proceskosten aan de zijde van [A] , tot op heden vastgesteld op € 908,09; 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering af;  
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [B] in de proceskosten aan de zijde van [A] , tot op heden vastgesteld op nihil.  
       
       
         Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
         c 542