ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:2260

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:2260 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-03-2021 / 200.272.646

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-03-09

Zaaknummer: 200.272.646

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:2260

---

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand gekomen of huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumduur?  
         Art. 7:271 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem  
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.272.646 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 7481707) 
     
     
     
       
         arrest van 9 maart 2021		 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. J.B.M. Swart, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [A] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. G. Gabrelian. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 oktober 2020 hier over. 
     
     
       1.2. 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       - het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 26 januari 2021; 
       - de spreekaantekeningen van mr. Swart namens [appellant] . 
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. 
       
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerde] en haar partner [B] hebben in 2017 een huurovereenkomst gesloten met [appellant] met betrekking tot een appartement gelegen op de begane grond op het adres [a-straat] 189 in [A] . In de huurovereenkomst is afgesproken dat [geïntimeerde] vanaf 15 augustus 2017 de woonruimte van [appellant] huurt voor € 930,00 kale huurprijs per maand (exclusief € 170,00 servicekosten per maand). De huurovereenkomst vermeldt in artikel 2.1, onder het kopje “ Duration ”:  “ This agreement commences on 15-08-2017 and continues at least until 14-01-2018. There after this agreement will continue for an indefinite time period .” 
       
     
     
       2.3 
       In een e-mail van 5 december 2017 heeft makelaar [C] aan [B] (onder meer) het volgende geschreven:  
       
       
         “ (…) Also make sure to know that the landlord is planning to renovate the property as I told you in the beginning. Your contract will end at the 14th of January 2018. It will not be extended! Maybe I can ask the landlord to extend it till the end of the month of one month extra, but we need to make another contract for that. Let me know if you want that, so I can arrange it and you don't live there illegal after the 14th.(…)” 
       
       
     
     
       2.4 
       
         In reactie op deze e-mail heeft [B] diezelfde dag teruggeschreven:  
         “ (…) Also, we didn't understund that the landlord is planning to renovate the property because in contract write "This agreement commences on 15-08-2017 and continues at least until 14-01-2018. There after this agreement will continue for an  indefinite time period ." (…) ” 
       
       
     
     
       2.5 
       De Huurcommissie heeft in een uitspraak van 24 juli 2018 op verzoek van [geïntimeerde] een (kale) aanvangshuur vastgesteld van € 414,20 per maand. Omdat [appellant] tegen die beslissing niet tijdig een procedure bij de kantonrechter heeft ingesteld, staat die huur tussen partijen vast. 
       
     
     
       2.6 
       
        [appellant] heeft de woning op 20 januari 2020 overgedragen aan [D] . 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 7.564,83, vermeerderd met de wettelijke rente en dat [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg (in reconventie) - samengevat - gevorderd (i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 15 januari 2018 van rechtswege is geëindigd, (ii) dat [geïntimeerde] het gehuurde moet ontruimen op straffe van een dwangsom en (iii) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.670 per maand vanaf 15 januari 2018 tot aan de ontruiming, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 9 oktober 2019 in conventie geoordeeld dat [appellant] aan [geïntimeerde] een bedrag van € 6.911,83 moet betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.089,66. De vorderingen van [appellant] in reconventie zijn afgewezen. [appellant] is in de proceskosten in conventie en reconventie veroordeeld. 
       
     
   
   
     
       4 De vordering in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] vordert in hoger beroep - samengevat - (i) de vernietiging van het vonnis van 9 oktober 2019, (ii) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 15 januari 2018 van rechtswege tot een einde is gekomen, (iii) [geïntimeerde] te veroordelen tot een schadevergoeding van € 1.670 per maand over de periode 15 januari 2018 tot en met 20 januari 2020, (iv) [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van onrechtmatige daad van [geïntimeerde] , nader op te maken bij staat, (v) [geïntimeerde] te veroordelen tot restitutie van betaalde bedragen en (vi) [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties.  
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] heeft vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter van 9 oktober 2019. Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling. Het hof heeft naar aanleiding daarvan de feiten aangepast. Met de grieven 2 tot en met 5 betoogt [appellant] (samengevat) dat [appellant] met [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten, dat deze huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 15 januari 2018 en dat [geïntimeerde] vanwege het onrechtmatige voortgezette gebruik na 15 januari 2018 een gebruiksvergoeding aan hem verschuldigd is van € 1.670,00 per maand. Daarnaast vordert [appellant] schadevergoeding omdat hij zijn woning tegen een te lage prijs heeft moeten verkopen en heeft de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte buitengerechtelijke kosten toegewezen aan [geïntimeerde] . 
       
     
     
       5.2. 
       De vraag die centraal staat in deze procedure is wat voor huurovereenkomst partijen hebben gesloten. Volgens [appellant] is dit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (met een duur van vijf maanden); volgens [geïntimeerde] is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Het hof komt tot de conclusie dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur tot stand is gekomen en motiveert dat als volgt. 
       
       
         
           kwalificatie huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Artikel 7:271 BW is door de inwerkingtreding van deze wet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege eindigt, zonder dat een opzegging nodig is. Voor zelfstandige woonruimte (zoals in dit geval aan de orde is), moet het dan gaan om een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter. Wel is vereist dat de verhuurder tijdig (niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd) de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.  
       
     
     
       5.4. 
       De huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt, moet worden onderscheiden van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimumcontractsduur. Uit de parlementaire geschiedenis  bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 volgt dat met de invoering van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, niet beoogd is om afbreuk te doen aan de praktijk van het hanteren van een huurovereenkomst met een minimumcontractsduur. Beoogd is slechts om een nieuwe vorm van tijdelijke huur van woonruimte te introduceren, in aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.  
       
     
     
       5.5. 
       In dit geval verschillen partijen van mening over de uitleg van wat zij overeengekomen zijn met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst. [appellant] stelt dat het de bedoeling was om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten tot 15 januari 2018. Hij wilde na afloop van die periode de woning renoveren en verhuren aan een zorginstelling (Stichting KIZ). 
       
     
     
       5.6. 
       Daartegenover heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het haar bedoeling was om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten met een minimumduur. Zij is in mei 2017 vanuit Griekenland naar Nederland verhuisd en zij en haar partner zochten een geschikte woning om met hun jonge dochter te gaan bewonen. Zij voert aan dat ze € 1.100,00 bemiddelingskosten heeft betaald voor de huur van de woning en dat ze dit niet zou hebben gedaan als ze had geweten dat ze de woning maar voor vijf maanden huurde.  
       
     
     
       5.7. 
       Om de vraag te kunnen beantwoorden of [appellant] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn hebben gesloten, is van belang wat partijen zijn overeengekomen. Hoe de bepalingen uit de huurovereenkomst (in het bijzonder artikel 2.1) moeten worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex ). Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst, zoals [appellant] tijdens de comparitie heeft toegelicht, is opgesteld door makelaar [C] , in opdracht van [appellant] . De huurovereenkomst werd vaker door [appellant] gebruikt, zij het dat dit de eerste keer was dat de huurovereenkomst in het Engels was opgesteld. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] invloed heeft gehad op de tekst van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       5.8. 
       Uit de gedingstukken en hetgeen ter zitting door partijen is verklaard, is duidelijk dat partijen het niet eens zijn over hun bedoelingen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat [appellant] of zijn makelaar voorafgaand of tijdens het sluiten van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] duidelijk heeft gemaakt dat het om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ging in verband met de renovatieplannen van [appellant] , is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Zij verwijst daarbij naar de e-mail van 5 december 2017, waarin staat dat zij en/of haar toenmalige partner niet hadden begrepen dat de verhuurder renovatieplannen had en dat dit ook niet uitmaakte omdat het contract na afloop van de bepaalde duur zou doorlopen. De door [appellant] overgelegde verklaring van [E] , een andere huurder in het pand, biedt geen ondersteuning voor het standpunt van [appellant] dat hij met [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen, omdat [E] over zijn eigen huurovereenkomst met [appellant] verklaart.  
       
     
     
       5.9. 
       De tekst van de huurovereenkomst vermeldt in artikel 2.1 dat de overeenkomst “ commences on 15-08-2017 ” en “ continues at least until 14-01-2018.  Uit de woorden “ at least ”, leidt het hof af dat de huurovereenkomst is aangegaan in ieder geval tot 14 januari 2018, dus voor een minimale periode van vijf maanden. Na deze vijf maanden eindigt de huurovereenkomst niet, maar - zo volgt uit de tekst van artikel 2.1 - loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd (“ an indefinite time period ”). De tekst van de huurovereenkomst wijst er naar het oordeel van het hof op dat de huurovereenkomst aangemerkt moet worden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van vijf maanden. Daarbij acht het hof van belang dat [appellant] de woning sinds ongeveer 2010 op commerciële basis verhuurde en dat een door hem ingeschakelde deskundige (de makelaar) de huurovereenkomst heeft opgesteld. Indien het de bedoeling was geweest om een huurovereenkomst voor de duur van vijf maanden te sluiten, die van rechtswege zou eindigen, had het op de weg van de verhuurder gelegen om dit in de huurovereenkomst duidelijk te maken, bijvoorbeeld door een verwijzing naar artikel 7:271 lid 1 BW. Eventuele onduidelijkheden in de formuleringen van de huurovereenkomst moeten daarom naar het oordeel van het hof voor rekening van [appellant] blijven.  
       
     
     
       5.10. 
       Zelfs als [appellant] zou bewijzen, zoals hij heeft aangeboden, dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat sprake is van tijdelijke huur (zoals hij betoogt onder verwijzing naar de verklaring van de makelaar  en de verklaring van [E] ), blijft een onduidelijk en niet verhelderd verschil bestaan tussen die mededeling van de makelaar en de huurovereenkomst. Het had op de weg van [appellant] gelegen nader te onderbouwen waarom deze onder 2.2 van dit arrest vermelde tekst, ondanks de gestelde mededeling, aldus is blijven staan. Dat heeft [appellant] echter niet gedaan. Dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst in die zin heeft begrepen dat deze na afloop van de bepaalde duur zou doorlopen, heeft zij met haar verwijzing naar haar e-mail van 5 december 2017 gemotiveerd naar voren gebracht (zie hiervoor onder 5.8). Aan bewijslevering van de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst in andere zin had begrepen komt het hof, gelet op dit niet verhelderde verschil tussen de beweerdelijke mededeling en de tekst van de huurovereenkomst, dan ook niet toe.  
       
     
     
       5.11. 
       Op grond van het bovenstaande kwalificeert het hof de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn van vijf maanden. Dat betekent dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd. De vorderingen van [appellant] worden daarom afgewezen.  
       
       
         
           buitengerechtelijke kosten  
         
       
       
     
     
       5.12. 
       
        [geïntimeerde] heeft bij dagvaarding in eerste aanleg gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Zij heeft twee aanmaningen/sommatiebrieven overgelegd, van het huurteam [A] en van haar huidige advocaat. De kantonrechter heeft de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’) bepaalde tarief (€ 822,17). 
       
     
     
       5.13. 
       
        [appellant] heeft met grief 4 betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Hij stelt dat [geïntimeerde] op basis van een toevoeging procedeert en daardoor geen daadwerkelijke schade heeft geleden in het buitengerechtelijke traject. Daarnaast stelt hij dat de vordering van [geïntimeerde] (de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur) een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling is en dat het Besluit daarop niet van toepassing is.  
       
     
     
       5.14. 
       Het hof overweegt allereerst dat buitengerechtelijke kosten ook verschuldigd zijn als op basis van een toevoeging wordt geprocedeerd. Als gevolg van de beslissing van de huurcommissie van 24 juli 2018 is de huurprijs vastgesteld op € 414,20 in plaats van de tussen [geïntimeerde] en [appellant] in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 930,00 per maand. Het over de periode 1 september 2017 tot 1 oktober 2018 teveel betaalde bedrag heeft [geïntimeerde] als onverschuldigd betaald van [appellant] teruggevorderd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de grondslag van de verbintenis wel onverschuldigde betaling is, maar dat de verbintenis terugbetaling van teveel betaalde huur betreft en dat vloeit voort uit de huurovereenkomst, zodat het Besluit van toepassing is. De grief slaagt daarom niet. 
       
       
         
           hoogte griffierecht 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       
        [appellant] betoogt met grief 4 ook dat – voor zover de proceskosten in conventie in eerste aanleg voor zijn rekening komen – ten onrechte geen rekening is gehouden met het gegeven dat [geïntimeerde] heeft verzuimd de aan haar afgegeven toevoeging te overleggen.  
       
     
     
       5.16. 
       Voor de berekening van het griffierecht in eerste aanleg is de kantonrechter uitgegaan van het door [geïntimeerde] betaalde griffierecht. Het hof sluit zich hierbij aan. Dat [geïntimeerde] mogelijk recht had op een toevoeging, waardoor het griffierecht lager had kunnen zijn, maakt dit oordeel niet anders.  
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1. 
       Het hoger beroep slaagt niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.  
       
     
     
       6.2. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op: 
       - griffierecht		€   332,00 
       - salaris advocaat		€ 2.884,00 (2 punten x tarief III). 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 9 oktober 2019;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,00 voor griffierecht en op € 2.884,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, L.F. Wiggers-Rust en S.B. Boorsma is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, ah-tk-20162017-653. 
   
   
      HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. 
   
   
      Productie 7, overgelegd namens [appellant] bij brief d.d. 17 juni 2019. 
   
   
      Productie 6, overgelegd namens [appellant] bij brief d.d. 17 juni 2019.