ECLI: ECLI:NL:OGEAM:2024:6

Titel: ECLI:NL:OGEAM:2024:6 Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten , 05-03-2024 / SXM202300293 AR 34/2023

Gerecht: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten

Datum uitspraak: 2024-03-05

Zaaknummer: SXM202300293 AR 34/2023

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGEAM:2024:6

---

Totstandkoming koopovereenkomst; commissie fee makelaar; onbevoegde vertegenwoordiging; bescherming wederpartij.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN 
     
     
       Zaaknummer: SXM202300293  
     
     
     
       Vonnis d.d. 5 maart 2024 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         [verzoeker], 
       
       gevestigd in Sint Maarten, 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. K. HUISMAN,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
          [verweerder],  
       
       gevestigd in Sint Maarten, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. V.C. CHOENNIE.  
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna  [verzoeker]  en  [verweerder]  worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
       1.1. 
       Het procesverloop blijkt uit: 
       
         
           het inleidend verzoekschrift met producties, op 15 maart 2023 ter griffie ingediend; 
         
         
           de conclusie van antwoord; 
         
         
           de conclusie van repliek; 
         
         
           de conclusie van dupliek; 
         
         
           de akte uitlating producties. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Vonnis is bepaald op heden. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1.	 [ 
       
          [verzoeker]  is makelaar in Sint Maarten. De directeur van  [verzoeker]  is  [directeur 1], hierna: [directeur 1]. 
       
     
     
       2.2. 
       De bestuurder van  [verweerder]  is de [bedrijf 1], hierna: [bedrijf 1]. [bedrijf 1] wordt vertegenwoordigd door haar statutair directeur [directeur 2], hierna: [directeur 2]. De begunstigde van  [verweerder]  is [begunstigde], hierna:[begunstigde]. 
       
     
     
       2.2.	 [ 
       
          [verzoeker]  en  [verweerder]  hebben een overeenkomst gesloten om het appartement aan [plaats], dat in eigendom toebehoort aan  [verweerder] , te verkopen. 
       
     
     
       2.3. 
       
         In deze overeenkomst, genaamd “Non Exclusive Listing/Commission Agreement” staat, voor zover van belang: 
         
           “ 
           2.	 
           Listing Price 
         
       
     
     
       2.1 
       
         Parties hereby agree that the property will be listed for a listing price of US $ 540,000.00 
       
       
     
   
   
     
       3 Commission fee 
     
     
       3.1. 
       
         Seller herewith agree to pay a brokerage commission fee of 6% (Six per cent) of the purchase price of the Property (including appurtenances and movable goods) to Broker (hereinafter: the Commission Fee). 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         
           In case Broker forwards a written offer of a prospective Buyer, which is equal to of higher than the Listing Price, but Seller does not want to enter into a purchase agreement with regard to the Property, Seller has to pay the Commission Fee, to be calculated on the basis of the purchase prices offered by the prospective Buyer. 
         
         
           (...) 
         
       
     
     
       3.4 
       
         The Commission Fee becomes due when Broker effects a purchase agreement (even if this agreement contains resolutory clauses) and will be paid when the title of the Property is transferred and the purchase price has been paid. 
       
       
       
         
           4.	Seller hereby irrevocably authorizes the appointed notary (closing office) to pay out to Broker the Commission Fee from the purchase price of the Property. 
           ” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Er zijn meerdere What’s App berichten verstuurd tussen  [verzoeker]  en  [verweerder] , waaronder de relevante passages in de periode augustus 2023 en november 2023: 
         
           “[1/8/23, 11:29:34 (…)] Like I explain you the clinic will be sold end of March. The foundation will be ok to be sale and the condo. But he whose end of April and now is end of May I have to paid expenses on the property this five months I have to wait. (…) 
         
       
       
       
          [directeur 1] : I don’t think it would be a problem for [koper] to pay the condo fees for May. Would that work. It’s just a small amount. 
       
       
       
         
           It’s not only the condo fees but the land and the [foundation} and have to laid [ J ] for the job of electricity and water to paid. 
         
       
       
       
         [directeur 1] : Would $ 500 be sufficient to cover those costs for May? 
       
       
       
         
           Yes around that 
         
       
       
       
          [directeur 1] : I don’t think that will a problem. I will write an email to [ V ]now telling her that closing end of May is accepted but $ 500 for condo costs of May would be paid by buyer and that taking over the foundation is also accepted.  
          [directeur 1] : I think this will solve all problems. 
         
           (…) 
         
          [directeur 1] : Then I will now send the email out to you and [ V ]and copy [ C ] in it. I’m happy that we could find this agreement. 
       
       
       
         
           The sale of the house on the name of the foundation can be done. I just owned money to  [bedrijf 1] . It’s for that I come in SXM. 
       
       
       
         [directeur 1] : Hi [begunstigde]. Big thank you from our buyers. [ V ] is back in the office and met with [koper]  today, zo that we het the signed contract now.  
       
       
       
          [directeur 1] : Hi [begunstigde]. [rkoper] had signed the contract! [ V ] will sent it to us tomorrow/ YIPPIE 
       
       
       
         
           [1/11/23, 14:41:14 (…)] Good news. Finally. Thanks. 
         
       
       
     
     
       2.5.	 [ 
       
          [verzoeker]  heeft een schriftelijke koopovereenkomst opgesteld tussen  [verweerder]  en [koper], gedateerd op 22 december 2022, waarbij een koopsom voor het appartement van  [verweerder]  is overeengekomen van US$ 540.000,00. Deze overeenkomst is (zonder vermelding van naam) ondertekend namens  [verweerder]  op 22 december 2022. In deze overeenkomst staat als leveringsdatum vermeld “on or before 31, of May, 2023”. De overeenkomst is niet ondertekend door [koper] en  [verzoeker] . 
       
     
     
       2.6. 
       Op 11 januari 2023 heeft [koper] een aangepaste koopovereenkomst ondertekend, met vermelding van dezelfde leveringsdatum. Artikel 7a van deze overeenkomst bepaalt: “The Buyer will Pay $ 500 for condo fees and utilities for the month of May, 2023”. De overeenkomst is niet ondertekend door  [verweerder]  en  [verzoeker] . 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1.	 [ 
       
         
            [verzoeker]  vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van  [verweerder]  tot: 
         i) betaling binnen zeven dagen na datum vonnis van een bedrag van US$ 32.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ad US$ 323,56 tot heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden; 
         ii) betaling binnen zeven dagen na datum vonnis van het bedrag van US$ 5.679,95 ter zake van aanvullende schadevergoeding, althans een bedrag van US$ 4.860,00, althans een bedrag van US$ 4.158,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden; 
         iii) betaling van de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de kosten van beslaglegging, zegelkosten en deurwaarderskosten alsmede betaling van de nakosten, een en ander te voldoen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis en voor het geval de nakosten niet plaatsvindt binnen de gestelde termijn, de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim. 
       
       
     
     
       3.2.	 [ 
       
          [verzoeker]  legt aan de vordering het volgende ten grondslag.  [verzoeker]  heeft een koper gevonden, te weten mevrouw [koper] voor de gewenste verkoopprijs van US$ 540.000,00. Op 22 december 2022 heeft  [verweerder]  de door  [verzoeker]  opgestelde koopovereenkomst getekend en via What’s App door [directeur 2] gestuurd aan  [verzoeker] .  [verzoeker]  stelt dat bij een zogenaamde Private Foundation het bestuur de stichting vertegenwoordigt, maar dat het bestuur handelt op instructie van de begunstigde. Door ondertekening van de koopovereenkomst op 22 december 2022 heeft  [verweerder]  het bod van koper [koper] aanvaard. Dat daarna de koper nog een enkele wijziging wilde doorvoeren doet daaraan niet af, nu deze wijzigingen niet betrekking hadden op de essentialia van de koopovereenkomst. Wat betreft deze wijzigingen, daar hebben koper en verkoper ook overeenstemming over bereikt, hetgeen volgt uit de What’s App correspondentie over onder andere de notaris en de hoogte van het deposito. De gewenste wijzigingen zijn door verkoper en koper geaccepteerd. De koper heeft op 10/11 januari 2023 een handtekening gezet onder de koopovereenkomst, die vervolgens door  [verzoeker]  via mr. Choennie is ontvangen op 12 januari 2023.  [verzoeker]  heeft de getekende koopovereenkomst doorgestuurd naar [bedrijf 1]. Hierop is een bericht van [bedrijf 1] gekomen, waarbij zij namens  [verweerder]  (binnen 49 minuten) reageert en meedeelt dat zij afziet van de verkoop omdat zij met iemand anders in zee is gegaan. Op een dergelijke korte termijn kan geen overeenkomst met een derde tot stand zijn gekomen; het moet al eerder zijn overeengekomen.  [verweerder]  heeft niet verzocht om de leveringsdatum aan te passen, indien deze al verkeerd was vermeld. Uit de correspondentie tussen  [verzoeker]  en  [verweerder]  volgt niet dat een uiterste leveringsdatum van 31 maart 2023 als aanpassing is overeengekomen. Het is wel ter sprake geweest, maar in het kader van de extra kosten voor “condo fee” en water en elektra. Dit werd opgelost doordat de koper [koper] deze kosten voor haar rekening zou nemen tot de datum van levering op 31 mei 2023. De betaling van US$ 500,00 door [koper] – de voorwaarde voor het aanhouden van de leveringsdatum tot 31 mei 2023 – is opgenomen in de aangepaste overeenkomst. Uit productie 6 blijkt dat het door  [verweerder]  geaccepteerde bod ook de leveringsdatum uiterlijk 31 mei 2023 bevat. Levering van het appartement aan de andere koper heeft plaatsgevonden in februari 2023. Op 14 januari 2023 heeft  [verzoeker]  een rekening gestuurd voor de op grond van art. 3 lid 2 van de overeenkomst verschuldigde commissie. Daarvoor is overdracht van het onroerend goed aan [koper] niet vereist. De commissie bedraagt US$ 32.400,00, zijnde 6% van de listing price van US$ 540.000,00. De commissie is volgens  [verzoeker]  verschuldigd op het moment dat  [verweerder]  zich heeft teruggetrokken door met een andere koper in zee te gaan. De factuur met betrekking tot de commissie is door  [verweerder]  onbetaald gelaten.  [verzoeker]  stelt dat zij juridische kosten heeft moeten maken, reden waarom ze de buitengerechtelijke incassokosten vordert. 
       
     
     
       3.3.	 [ 
       
          [verweerder]  heeft het volgende tot verweer gevoerd. Op 21 december 2022 heeft  [verzoeker]  aan  [verweerder]  meegedeeld dat ze denken een koper te hebben gevonden in [koper ]Daarmee stond nog niet vast of er een koper was. Op diezelfde dag (21 december 2022) heeft  [verweerder]  aan  [verzoeker]  meegedeeld dat er reeds een bod was gedaan door een andere koper. Op 22 december 2022 is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen omdat de koper niet had getekend.  [verweerder]  stelt dat op grond van art. 8 van de statuten het de bestuurder is die de stichting in en buiten rechte vertegenwoordigt. Dat betekent dat de bestuurder de stichting bindt. De begunstigde kan geen afspraken maken die niet ondersteund en/of bekrachtigd worden door het bestuur.  [verzoeker]  heeft op 13 januari 2023 een eenzijdig ondertekende overeenkomst gestuurd naar de bestuurder van  [verweerder] . Op 13 januari 2023 heeft (de bestuurder van)  [verweerder]  aan  [verzoeker]  via een e-mailbericht laten weten dat zij niet akkoord gaat met de deal, dat zij een ander bod heeft geaccepteerd en dat er reeds een deposito was betaald. De koopovereenkomst die de koper op 12 januari 2023 is niet door de verkoper getekend.  [verzoeker]  is reeds op 6 januari 2023 door de begunstigde van  [verweerder]  erop gewezen dat de overdracht niet in mei 2023 kan plaatsvinden en dat zij enkel akkoord zal gaan wanneer de overdracht eind maart 2023 kan geschieden.  [verzoeker]  heeft een geheel nieuwe versie van de koopovereenkomst door de koper laten tekenen, waarin nog altijd als datum van overdracht 31 mei 2023 staat opgenomen.  [verweerder]  voert aan dat zij geen commissie verschuldigd is omdat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De commissie is op grond van art. 3 lid 4 van de overeenkomst conform de Haviltex-uitleg eerst verschuldigd wanneer er een geldige overeenkomst tot stand is gekomen en het onroerend goed wordt overgedragen. Aan deze vereisten wordt niet voldaan. De goede trouw is in dat verband van belang omdat  [verzoeker]  op de hoogte was dat er al een andere koper was. Bij een non-exclusive listing/commission agreement, zoals in casu, kunnen er meerdere makelaars zijn die het onroerend goed te koop aanbieden. Art. 3 lid 2 is volgens  [verweerder]  in strijd met de goede trouw omdat  [verzoeker]  wist dat een andere makelaar ook een bod had gedaan en het voor  [verweerder]  belangrijk was welke partij eerder de overdracht kon bewerkstelligen. De koper wilde, in verband met het overlijden van haar echtgenoot waardoor zij niet eerder dan eind mei 2023 over de financiële middelen kon beschikken, de datum van overdracht eind mei laten plaatsvinden. Partijen zijn het niet eens geworden over de overdrachtsdatum, er was aldus geen wilsovereenstemming, omdat  [verweerder]  niet later dan maart 2023 wilde leveren. Ook was er geen overeenstemming over de deposito van US$ 54.000,00. Voor zover  [verzoeker]  in het onderhandelingsproces aan de koper heeft laten weten dat het appartement in mei 2023 zou (kunnen) worden geleverd, dan is  [verweerder]  aan deze onterechte mededeling niet gebonden. Een makelaar heeft conform vaste jurisprudentie geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst. De makelaar is slechts de bode.  [verweerder]  betwist de buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde wettelijke rente. 
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.   
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Voor de vraag of  [verweerder]  6% commissie verschuldigd is, is van belang hoe art. 3 lid 2 jo lid 4 van de “commission agreement” dient te worden uitgelegd. In onderhavig geval is de Haviltex-criterium de maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Wordt een overeenkomst ter uitleg voorgelegd aan de rechter, dan is dat veelal omdat de bedoeling van partijen uiteenloopt, omdat de overeenkomst voor meerderlei uitleg vatbaar is, of omdat (een van de) partijen niet (heeft) hebben gedacht aan de situatie die zich voordoet. Naar Nederlands recht is - anders dan in common law stelsels, waar in de eerste plaats wordt uitgegaan van de bewoordingen van de overeenkomst - de bedoeling van partijen het uitgangspunt voor de uitleg van overeenkomsten. Stroken de bewoordingen van de overeenkomst niet met de bedoeling van partijen, dan prefereert de bedoeling - althans, voor zover die ingeval van betwisting aannemelijk kan worden gemaakt - boven de letter. Dat neemt evenwel niet weg dat degene die stelt dat de bewoordingen van de overeenkomst niet de partijbedoeling reflecteren, op achterstand staat. Op papier heeft hij de schijn tegen zich. 
       
     
     
       4.2. 
       Ingevolge art. 129 Rv rusten op de partij die zich op een bepaalde verbintenis beroept, ter zake daarvan de stelplicht en (bij betwisting ook) de bewijslast. Waar het aankomt op het bewijzen van de inhoud van de overeenkomst, betrekken partijen veelal over en weer bepaalde stellingen die in de richting van de door hen gewenste uitleg wijzen. Op basis van de door partijen aangedragen stellingen en bewijsmiddelen zal de rechter de knoop moeten doorhakken door te oordelen dat een van de aangedragen varianten aannemelijk(er) is gemaakt of een eigen uitleg aan de overeenkomst moeten geven. De omstandigheden van het geval zijn van beslissend gewicht voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden in de overeenkomst, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst. 
       
     
     
       4.3. 
       Uit de bewoordingen van art. 3 lid 2 van de overeenkomst blijkt dat de 6% commissie verschuldigd is indien de makelaar een geschreven aanbod heeft van een potentiële koper, dat gelijk of hoger is dan de listing price en de verkoper wil niet een koopovereenkomst sluiten met betrekking tot de onroerende zaak, welke dient te worden berekend op basis van het aanbod van de potentiële koper. Vast staat dat [koper] een potentiële koper was voor de aankoop van het appartement van  [verweerder]  aan [plaats]. Uit de bewoordingen van art. 3 lid 4 van de overeenkomst volgt dat de commissie verschuldigd is op het moment dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de commissie betaald zal worden op het moment van levering en betaling van de koopprijs.  [verzoeker]  gaat, naar het Gerecht begrijpt, voor beide ankers liggen door zich enerzijds te beroepen op art. 3 lid 2 en anderzijds door het standpunt in te nemen dat er, anders dan is betoogd door  [verweerder] , wel een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, in welk geval op grond van art. 3 lid 4 de commissie verschuldigd is op moment van levering en betaling.  
       
     
     
       4.4. 
       
         Vast staat dat de potentiële koper [koper] die  [verzoeker]  had aangedragen de vastgestelde koopsom wilde betalen. Er is op 22 december 2022 een schriftelijke overeenkomst namens  [verweerder]  ondertekend. Daaraan voorafgaand hebben onderhandelingen dan wel gesprekken plaatsgevonden tussen  [verzoeker]  en mevrouw [begunstigde], de begunstigde van  [verweerder] . Naar aanleiding van de namens  [verweerder]  ondertekende schriftelijke overeenkomst van 22 december 2022 wenste de koper nog drie kleine wijzigingen door te voeren, waaronder de notaris en de deposito. Daarop heeft  [verweerder] aangegeven dat zij eerder dan eind mei wilde leveren, kennelijk omdat de andere potentiële koper eerder kon leveren. Vervolgens is via What’s App tussen [begunstigde] overeengekomen dat [koper] 
          de condo fee alsmede de elektriciteit en water voor de maand mei, vastgesteld op een bedrag van US$ 500,00, zou betalen en dat dezelfde leveringsdatum van 31 mei 2023 zou worden aangehouden. Deze wijzigingen zijn vervolgens door  [verzoeker] doorgevoerd in de aangepaste schriftelijke overeenkomst, die door [koper] is ondertekend op 11 januari 2023 en is doorgestuurd naar [bedrijf 1].  [verweerder] heeft de overeenkomst vervolgens niet ondertekend. De vraag die voorligt of op grond van voorstaande feiten een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Naar het oordeel van het Gerecht dient die vraag bevestigend te worden beantwoord. Partijen hebben op 22 december 2022 overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Tegen wijziging van de notaris die [koper] wilde doorvoeren heeft  [verweerder] geen bezwaar gemaakt. Dat  [verweerder]  het niet eens was over de wijziging met betrekking tot de deposito is door  [verzoeker]  betwist en het blijkt niet uit de What’s App gesprekken en is door  [verweerder]  verder niet onderbouwd. Voor wat betreft de leveringsdatum die  [verweerder]  in eerste instantie wilde aanpassen blijkt uit de What’s App gesprekken tussen  [verzoeker]  en [begunstigde] dat is overeengekomen dat dezelfde leveringsdatum zou worden gehanteerd en dat in compensatie daarvoor [koper] een bedrag van US$ 500,00 zou betalen. Van een geheel nieuwe versie van de koopovereenkomst, zoals door  [verweerder]  is aangevoerd, is geen sprake. Behalve met betrekking tot de essentialia is derhalve ook op voornoemde drie punten overeenstemming bereikt.  
       
       
     
     
       4.5. 
       Voor zover  [verweerder]  zou willen betogen dat [begunstigde] vertegenwoordigingsonbevoegd was, faalt dit betoog. Het bestuur heeft de onderhandelingen over de verkoop aan begunstigde [begunstigde]overgelaten. Het bestuur was van de potentiële koper [koper] op de hoogte en wist dat er overeenstemming met haar was over de verkoop van het appartement. [directeur 1], de vertegenwoordiger van het bestuur, heeft, naar  [verzoeker]  onbetwist heeft gesteld, de door  [verzoeker]  opgestelde en door  [verweerder]  ondertekende koopovereenkomst van 22 december 2022 gestuurd naar  [verzoeker] . Verder heeft het bestuur in januari 2023 aan  [verzoeker]  meegedeeld dat zij afziet van de koop (met [koper] ) omdat ze met iemand anders in zee is gegaan. Op de voet van art. 3:61 lid 2 BW kan (het bestuur van)  [verweerder]  geen beroep doen op de vertegenwoordigingsonbevoegdheid van begunstigde [begunstigde]omdat  [verzoeker]  op grond van voornoemde gedragingen en handelingen van  [verweerder]  onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Voor toerekening van schijn van deze vertegenwoordigingsbevoegdheid kan ook plaats zijn ingeval  [verzoeker]  gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de bevoegdheid van [begunstigde] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de door deze onbevoegd vertegenwoordigde achterman  [verweerder]  komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Een "toedoen" van de achterman is daarvoor niet noodzakelijk (vgl. HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671). 
       
     
     
       4.6. 
       Uit het voorgaande volgt dat vast is komen te staan dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Bij een totstandkoming van de koopovereenkomst zou conform overeenkomst betaling van de commissie fee plaatsvinden op datum levering van het appartement (art. 3 lid 4). Het feit dat  [verweerder]  het standpunt in heeft genomen dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen heeft ertoe geleid dat levering van het door [koper] gekochte appartement niet heeft plaatsgevonden. Door terug te komen op de op 22 december 2022 door  [verweerder]  ondertekende koopovereenkomst heeft  [verweerder]  in feite de levering van het appartement getorpedeerd.  [verweerder]  kan om die reden zich er niet op beroepen dat de commissie fee niet verschuldigd is omdat levering en overdracht van het appartement niet heeft plaatsgevonden. Naar de bedoeling en strekking van art. 3 lid 4 van de overeenkomst ontstaat een verplichting tot betaling van een commissie fee als de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat de commissie fee volgens de bewoordingen eerst betaald hoeft te worden ten tijde van de levering, is een praktische uitwerking (de commissie kan dan betaald worden via de notariële afrekening) en doet aan de verschuldigdheid van de commissie fee niet af.  
       
     
     
       4.7.      [ 
       verweerder] heeft betoogd dat de goede trouw zich ertegen verzet dat  [verzoeker]  recht heeft op een commissie fee omdat meerdere makelaars het appartement te koop konden aanbieden en dat  [verzoeker]  wist dat een andere makelaar ook een bod had gedaan. Dit betoog faalt, omdat het feit dat meerdere makelaars ingeschakeld konden worden voor de verkoop van het appartement er niet aan in de weg staat dat de commissie fee verschuldigd is. Immers, de makelaar die de koopovereenkomst tot stand weet te brengen heeft recht op de commissie fee en – in geval de verkoper meerdere makelaars opdracht geeft tot bemiddeling bij de verkoop – niet de andere makelaars.  
       
     
     
       4.8. 
       Daarnaast geldt het volgende. Naar de bewoordingen en strekking van art. 3 lid 2 van de overeenkomst genomen is dit artikel overeengekomen om te zorgen dat de verkoper niet onder de betaling van de commissie fee kan uitkomen door af te zien van het aanvaarden van een aanbod, terwijl dat aanbod overeenkomt met of hoger is dan de vastgestelde verkoopsom.  [verweerder]  heeft het aanbod van [koper] , dat exact overeenkomt met de vastgestelde koopsom, aanvaard.  [verweerder]  stelt immers dat geen overeenstemming is bereikt over (onder andere) de leveringsdatum, maar niet dat er geen overeenstemming was over de koopsom. De conclusie luidt dat ook op grond van art. 3 lid 2 van de “non exclusive listing/commission agreement”  [verweerder]  de commissie fee verschuldigd is. De vorderingen zullen dan ook worden toegewezen.  
       
     
     
       4.9. 
       De gevorderde aanvullende schadevergoeding in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu niet althans onvoldoende is gebleken dat daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt waarvoor de proceskosten conform liquidatietarief niet reeds een vergoeding voor plegen in te sluiten. Verder geldt dat een veroordeling in de werkelijke proceskosten in beginsel alleen toewijsbaar is in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. En dat is pas het geval als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM. Niet gebleken is dat voldaan is aan voornoemd criterium. 
       
     
     
       4.10.	 [ 
       
          [verweerder]  zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Wat betreft de beslagkosten constateert het Gerecht dat er geen bewijs van de kosten van het beslagexploot is overgelegd, zodat deze kosten niet kunnen worden toegewezen. De kosten voor het opheffen van het beslag zullen, als onbetwist, worden vastgesteld op US$ 1.347,50. Deze kosten worden aan de zijde van  [verzoeker]  tot op heden begroot op: 
       
       
         explootkosten 		NAf   240,50 
         griffierecht 			NAf   300,00 
         zegelkosten                         NAf      30,00 
         salaris gemachtigde 	 NAf 3.750,00  + 
         totaal:		 NAf 4.320,50.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het Gerecht: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt  [verweerder]  binnen zeven dagen na datum betekening van het vonnis tot betaling van een bedrag van US$ 32.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ad US$ 323,56 tot heden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt  [verweerder]  in de proceskosten, aan de zijde van  [verzoeker]  tot op heden begroot op NAf 4.320,50; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt  [verweerder]  tot betaling van de kosten ten behoeve van het opheffen van het beslag ad US$ 1.347,50; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       
         wijst het meer of anders gevorderde af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door K.C. Knuiman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.