ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2018:9134

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2018:9134 Rechtbank Limburg , 27-09-2018 / C/03/252328 / KG ZA 18-358

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2018-09-27

Zaaknummer: C/03/252328 / KG ZA 18-358

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2018:9134

---

Geldvordering afgewezen. Niet voldoende aannemelijk.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/252328 / KG ZA 18-358 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 27 september 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         XELAT ONROEREND GOED B.V. , 
       gevestigd te Maastricht, 
       eiseres, 
       advocaat mr. D. Stikkelbroeck, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       vennootschap naar buitenlands recht 
       
         S.C.I. DU 35 RUE DU DOCTEUR ROLLET , 
       gevestigd te 69100 Villeurbanne (Frankrijk), 
       gedaagde, 
       advocaten mr. B.B. van Vliet en mr. M.A. Blom. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Xelat OG en S.C.I. genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met producties, 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties, 
         
         
           aanvullende producties van Xelat OG van 10 september 2018, 
         
         
           de mondelinge behandeling, 
         
         
           de pleitnota van Xelat OG, 
         
         
           de pleitnota van S.C.I.. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Xelat OG is eigenaar van de onroerende zaken met opstallen bekend als [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] , [kadasternummer 3] en [kadasternummer 4] . Dit betreft het [naam hotel] Hotel te [vestigingsplaats] en bijbehorende percelen, waaronder een parkeerterrein. 
       
     
     
       2.2. 
       S.C.I. is een in Frankrijk gevestigde vennootschap die zich bezig houdt met beleggingen in vastgoed. Het belegd vermogen komt voort uit het familiebedrijf van de familie [familienaam] .  
       
     
     
       2.3. 
       Eind 2017 hebben de heren [naam bestuurder gedaagde 2] en [naam vertegenwoordiger gedaagde] bij de heer [naam bestuurder eiseres] (bestuurder van Xelat OG) hun interesse in de koop van het onder 2.1. vermelde onroerend goed kenbaar gemaakt. Partijen zijn in onderhandeling getreden, waarbij [naam vertegenwoordiger gedaagde] namens S.C.I. heeft opgetreden.  
       
     
     
       2.4. 
       Bij de onderhandelingen trad Xelat OG als verkopende partij op en S.C.I. als kopende partij op. Uit het uittreksel van het Franse register ‘Extrait d’ímmatriculation principale au registre du commerce et des sociétés’ blijkt dat [naam bestuurder gedaagde 1] en [naam bestuurder gedaagde 2] op dat moment de bestuurders van S.C.I. waren.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 4 december 2017 heeft S.C.I. aan Xelat OG een due diligence vragenlijst toegestuurd, die Xelat OG heeft ingevuld. Door Van Till advocaten is vervolgens een due diligence rapport opgemaakt.  
       
     
     
       2.6. 
       De koopovereenkomst tussen partijen is op 19 januari 2018 ondertekend. De koopsom bedroeg € 14.500.000,00. De uiterste datum van levering was bepaald op 1 maart 2018, dezelfde datum op welke de ontbindende voorwaarden uiterlijk moesten zijn ingeroepen. 
       
     
     
       2.7. 
       In de koopovereenkomst is -voor zover thans van belang- als volgt bepaald: 
       
       
         ‘(…)  
         
           Resolutive condition(s) 
         
         
           Clause 7 
         
       
       
       
         The Purchase takes place on the resolutive condition(s) that: 
       
       a. on the agreed date for signing the Transfer Deed, the Vendor is not free to transfer the Property Sold because there is an obligation to offer the Property Sold to the municipality, the province or the State of the Netherlands pursuant to the Municipalities (Preferential Rights) Act. 
       b. On the agreed date for signing the Transfer Deed, the Lease shall not be valid and/or there shall be indication of the Lease being terminated in the short term; 
       c. On the agreed date for signing of the Transfer deed, the liens and mortgages currently vested on the Property Sold in the name of Vendor shall not be released; and 
       d. on the agreed date for signing the Transfer Deed, the Lease and the therein mentioned corporate and insurance guarantees shall not be transferred to Purchaser ultimately on the Completion Date. 
       e. Purchaser has not obtained financing for the Purchase of the Property for the minimum amount of EUR 10.000.000,- (ten million euros) against a 2,50% interest rate and on terms and conditions common in market practice. This resolutive condition can be invoked by Purchaser and requires the Purchaser to present to Vendor in writing two rejections by licenced banks in the EU. Purchaser has the obligation to make all necessary efforts to obtain the financing mentioned. 
       f. Novum Hotels NL B.V. has not agreed to the transfer of Lease Agreement from Vendor to Purchaser (as mentioned in section 6:159 DCC). 
       (…) 
       
     
     
       2.8. 
       In clause 5 van de General Provisions van de koopovereenkomst is als volgt bepaald: 
       
       
         ‘Failure (breach of contract) 
         Clause V 
       
       
       
         
           In the event of non-performance or late performance of the Purchase for reasons other than non imputable shortcomings (force majeure), the Party in default, after having been declared in default in accordance with paragraph 2 of this clause, is liable for all damage arising therefrom for the other Party, including all costs and interest. Facts and circumstances that the Purchaser knew about on concluding the Purchase Agreement, whether on the basis of the assessment of the Due Diligence documents mentioned in Schedule 2 and/or investigation by the Purchaser of the information publicly available (e.g. in the public registers), cannot be deemed to be an imputable shortecoming, which includes an infringement of a guarantee issued by the Vendor, and therefore do not lead to any obligation on the Vendor to pay compensation, nor can they constitute a ground on which to annul or terminate the Purchase Agreement. 
         
         
           If either Party, after having been held in default of any of its obligations by bailiff’s notificafion, continues to be in default for a further eight days - including the non-timely payment of the security deposit or non-timely issue of a correct bank guaantee - then this Party will be in breach and the other Party has the choice between: 
         
       
       
         a. requiring performance of the Purchase, in which case, after the aforementioned period of eight days, the Party that is in breach will owe en immediately due and payable penalty of three pro mille of the Purchase Price for each day or part of a day until the day of performance; or 
         b. terminating the Purchase in a written statement and demanding payment of an immediately due and payable penalty of ten percent of the Purchase Price. 
       
       3. A penalty paid or due and payable reduces any compensation plus interest and costs due. 
       4. The penalty includes any turnover tax owed on it. 
       5. The manner in which notice of default is given described in paragraph 2 of this clause as well as the 
       
         penalty regime will no longer apply once the Notary has found, through written research in the public 
         registers, that the transfer took place in accordance with the provisions of Clause I paragraph 1 and 
         once the Vendor has been paid what accrues to it, each of the creditors as referred to in Clause IV 
         paragraph 4 has been paid the share due to them, and the Purchaser has been paid by the Notary.’ 
       
       
     
     
       2.9. 
       In een sideletter zijn partijen als volgt overeengekomen: 
       
       
         ‘SIDELETTER 
         to the purchase agreement hotel [naam hotel] Maastricht 
       
       
       
         
           The undersigned: 
         
       
       
     
   
   
     
       1 Xelat Onroerend Goed BV, (…) duly represented in this matter by 
     
       its sole director Xelat Holding B.V, which is in turn duly represented by [naam bestuurder eiseres] 
        ; 
     
     
     
       hereinafler called: “the  Vendor ”; 
     
     
     2.  SCI du 35 Rue du Docteur Rollet Company , (…) duly represented in this matter by Mr [naam vertegenwoordiger gedaagde] ; 
     
     
       or a principal whose name will be given in due course; 
     
     
     
       hereinafter called: “the  Purchaser ”; 
     
     
     
       
         Have agreed as follows: 
       
     
     
     1. In deviation of clause 7e of the Purchase Agreement of 19 January 2018, regarding 
     
       the sale and purchase of the immovable property of hotel [naam hotel] Maastricht, 
       parties agree that Purchaser can only invoke the resolutive condition of clause 7e if 
       Purchaser has not obtained financing for the Purchase of the Property for the minimum 
       amount of EUR 9.000.000,- (nine million euros) against a maximum 3% (three 
       percent) interest rate and on terms and conditions common in market practice. 
     
     
     2. The aforementioned resolutive condition can be invoked by Purchaser in writing until 
     1. March 2018, before the execution of the Transfer Deed. 
     (…)’ 
     
     
       2.10. 
       Partijen hebben op 28 februari 2018 een addendum ondertekend. In dit addendum is - voor zover thans van belang - overeengekomen dat: 
       
       
         ‘1. In deviation of the Purchase Agreement of 19 January 2018 and the Sideletter of 19 February 2018, regarding the sale and purchase of the immovable property of hotel [naam hotel] Maastricht, parties agree the Transfer will take place on 21 March 2018 at the latest. Any resolutive condition can be invoked until this day, before the Transfer Deed is executed. 
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.11. 
       Partijen hebben op 20 maart 2018 een addendum ondertekend. In dit addendum is - voor zover thans van belang - overeengekomen dat: 
       
       
         ‘1. In deviation of the purchase Agreement of 19 January 2018, the Sideletter of 19 February 2018 and the first Addendum of 28 february 2018, regarding the sale and purchase of the immovable property of hotel [naam hotel] Maastricht, parties agree the Transfer will take place on 4 April 2018 at the latest. Any resolutive condition can be invoked until this day, before the Transfer Deed is executed. 
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 29 maart 2018 heeft [naam vertegenwoordiger gedaagde] een e-mailbericht naar [naam bestuurder eiseres] verzonden. Hierin staat als volgt vermeld: 
       
       
         ‘(…). We are here to closed the deal but we need to process together otherwise will be not possible is like we maried together in business.. and as you know 20 april is not possible i suggest to push to 10 may last chance for me and you closed this deal we will push together to make before sure. (…). 
       
       
     
     
       2.13. 
       Op 29 maart 2018 heeft [naam bestuurder eiseres] als volgt gereageerd op vorenstaand e-mailbericht: 
       
       
         ‘(…). As agreed april 20 is the dag (…). 
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Op 4 april 2018 schreef [naam vertegenwoordiger gedaagde] aan [naam bestuurder eiseres] het volgende e-mailbericht: 
         ‘(…) 
         I really need that you confirm me because otherwise will be must cancel the transaction at 00h00..is urgent 
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.15. 
       Op 10 april 2018 schreef [naam vertegenwoordiger gedaagde] om 21:14:55 uur aan [naam bestuurder eiseres] het volgende e-mailbericht: 
       
       
         ‘(…) my lawyer asked me to do things in the rules unfortunately if we do not have the bank guarantee transfer then I am obliged to put the condition resolutory to cancel the contract of sale today 
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 10 april 2018 om 23:04 uur heeft mr. Savelkoul een e-mailbericht aan mr. R. Loosen van Van Till advocaten verzonden waarin staat vermeld dat Xelat OG wederom een termijnverlenging verleent tot en met woensdag 11 april 2018 onder dezelfde voorwaarden. 
       
     
     
       2.17. 
       Op 18 april 2018 schreef [naam vertegenwoordiger gedaagde] aan Xelat OG het volgende e-mailbericht: 
       
       
         ‘(…) 
         We worked a lot on the Maastrich transaction and unfortunately everything has taken another direction since the end of March for 3 reasons: 
       
       
       - The bank that made us go round and did not respect his commitment gave a final decision on March 21 (guy kuppers witnesses the appointment) the bank did not talk about structures etc…she said well March 21 final decision we all on the family! 
       - The tenant we relaunched several times to have the details on it and nothing has been transmitted to us any complete report on (occupations, state of the walls and if problem, the group novum hasclaims, what are the future works and commitment etc…) we had to be clear about the tenant who is 50% of the transaction. 
       - Also the problem of the bank guarantee to which we have not been confirmed that it will have been to us for the future at 100% 
       - Last problem what prompted us is the refusal of two banks, and rabobank who is not comfortable to give a credit in a normal time is about 3 months (approximate time that a bank needs) so for us the tenant is not solid and not reassuring for the banks because he has not given a guarantee on the 25 years of the contract 
       (…)’ 
       
     
     
       2.18. 
       Op 30 april 2018 heeft [naam vertegenwoordiger gedaagde] een e-mailbericht aan [naam bestuurder eiseres] verzonden. Hierin staat als volgt vermeld: 
       
       
         ‘Dear [naam bestuurder eiseres] , 
       
       
       
         Have all the esteem that 1 have for you really apreciated you as a father, as you know I was thoroughly on the transaction until late March thereafter unfortunately there have been several things that have chilled me and my associates: 
       
       
       
         -the bank guarantee 
         -the bank that took us for … 
         -The questions about the renter to which person answered me and besides novum answered recently with problems to settle 
       
       
       
         As you know 1 spend about 30 000 euro (lawyer, tax, travel etc ...) to finally nothing believe me I’m disappointed and 1 understand your position but the problem in April I have you write to continue this contract but finding solutions for the bank, bank guarantee that was not always done … 
       
       
       
         By the way we received a mail rabobank last week that is not at all a confirmation so as you can see 1 do not know what game they played for 6 months December 2017 that we started. 
       
       
       
         Unfortunately I’m not alone and with all my will my brothers did not want to wait and wait to fix these problems, I can give you a very good European contact from me who can sell you the hotel I think no problem 3 (…).’ 
       
       
     
     
       2.19. 
       Op 24 mei 2018 heeft Xelat OG via haar Franse advocaat  een ingebrekestelling per deurwaardersexploot laten betekenen aan S.C.I.. Hierin is S.C.I. acht dagen de tijd gegeven alsnog na te komen. Op deze brief is geen reactie gekomen van S.C.I.. 
       
     
     
       2.20. 
       Op 11 juni 2018 heeft Xelat OG via haar Franse advocaat en conform clausule V, tweede lid van de algemene bepalingen, de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en S.C.I. gesommeerd om binnen vijf dagen de contractueel bepaalde boete van 10 % van de koopsom te betalen, zijnde een bedrag van € 1.450.000,00. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Xelat OG vordert dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair 
         
         S.C.I. veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Xelat OG te betalen een 
         bedrag van € 1.450.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 17 juni 2018 tot de dag der algehele voldoening, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 6.775,00, 
         
           subsidiair 
         
         S.C.I. veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot aan 
         Xelat OG te betalen een bedrag van € 1.000.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, 
         
           zowel primair als subsidiair 
         
         S.C.I. te veroordelen in de kosten van deze procedure, onder de bepaling dat S.C.I. hierover  de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien S.C.I. deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis betaalt. 
       
       
     
     
       3.2. 
       S.C.I. voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht 
     
       4.1. 
       
         De voorzieningenrechter is relatief bevoegd om van het gevorderde kennis te nemen, in elk geval nu in artikel 103 Rv is bepaald dat in zaken betreffende onroerende zaken mede bevoegd is de rechter binnen wiens rechtsgebied de zaak is gelegen. In het onderhavige geval is het onroerend goed gelegen in Maastricht, zodat de voorzieningenrechter bevoegd is om van het onderhavige geschil kennis te nemen.  
         Tussen partijen is niet in geschil dat het Nederlandse recht van toepassing is. 
       
       
       
         
           Nagekomen stukken 
         
       
     
     
       4.2. 
       Xelat OG heeft drie dagen voorafgaand aan de zitting producties aan S.C.I. doen toekomen. S.C.I. heeft verzocht deze buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Xelat OG heeft daartegen bezwaar gemaakt. Daartoe heeft zij naar voren gebracht dat deze stukken reeds eerder bekend waren bij S.C.I. en dat zij zo snel als mogelijk op het verweer van S.C.I. heeft gereageerd.  
       
     
     
       4.3. 
       De voorzieningenrechter overweegt dat zij, binnen het kader dat het overleggen van producties voor de zitting in het kader van een kort geding niet snel in strijd met de goede procesorde zal zijn, thans geen aanleiding ziet de stukken buiten beschouwing te laten. Ter zitting is immers gebleken dat de betreffende stukken per e-mailbericht al op een eerder tijdstip door S.C.I. ontvangen zijn. Daarenboven is niet betwist dat de stukken reeds in elk geval deels eerder bekend waren bij S.C.I..  
       
       
         
           Beoordelingsmaatstaf 
         
       
     
     
       4.4. 
       Xelat OG vordert nakoming van betaling van de geldboete zoals overeengekomen in de koopovereenkomst. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat S.C.I. ingevolge Clause V lid 2 sub b van de General Provisions van de koopovereenkomst tien procent van de koopprijs, te weten een bedrag van € 1.450.000,00, verschuldigd is.   
       
     
     
       4.5. 
       De voorzieningenrechter stelt het volgende voorop. De door Xelat OG gevraagde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. In kort geding is een dergelijke vordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat (HR 22 januari 1982, NJ 1982, 505 en bevestigd in HR 15 juni 2007, LJN BA 1522). Mede met het oog op dat restitutierisico is met betrekking tot een dergelijke voorziening in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
     
     
       4.6. 
       Xelat OG stelt dat sprake is van een spoedeisend belang. Xelat OG moet als eigenaar van het [naam hotel] Hotel diverse ingrijpende onderhoud- en verbouwingswerkzaamheden voor haar rekening nemen. De huurder van het hotel heeft Xelat OG daarop ook aangesproken. De financiering van deze werkzaamheden, brengt kosten met zich. Bovendien beperkt dit de kredietruimte die Xelat OG bij de bank heeft en die zij nodig heeft voor andere zaken, zoals de ontwikkeling van haar nieuwe hotel aan de [adres] . Tevens is er een kans aanwezig dat S.C.I. haar vermogensbestanddelen aan verhaal onttrekt, aldus Xelat OG. 
       
     
     
       4.7. 
       S.C.I. betwist dat bij Xelat OG spoedeisend belang aanwezig is aangezien het financieren van regulier onderhoud niet als zodanig heeft te gelden. Daarenboven heeft Xelat OG niet gesteld dat sprake is van onverwijlde spoed. Voorts heeft Xelat OG in relatie tot het restitutierisico zelf naar voren gebracht dat zij over voldoende vermogen beschikt in relatie tot het restitutierisico, zodat ook op grond daarvan moet worden geconcludeerd dat er geen spoedeisend belang is.      
       
     
     
       4.8. 
       Anders dan S.C.I. heeft betoogd, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van de door Xelat OG naar voren gebrachte gronden worden aangenomen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Zoals Xelat OG terecht opmerkt, brengt het gegeven dat Xelat OG stelt dat er geen sprake is van restitutierisico niet vanzelfsprekend met zich dat voldoende liquide middelen aanwezig zijn voor het nieuwe hotel aan de [adres] . De stelling van Xelat OG dat zij, nu zij het achterstallig onderhoud aan het [naam hotel] Hotel zelf heeft moeten betalen, wordt beperkt in haar kredietruimte is daarenboven niet voldoende gemotiveerd inhoudelijk betwist. Verder heeft Xelat OG een niet bij voorbaat onwaarschijnlijk scenario geschetst waarin S.C.I. het gevorderde bedrag zou kunnen verduisteren. Het spoedeisend belang vloeit voort uit het belang van Xelat OG om dit te voorkomen.  
       
     
     
       4.9. 
       Het voorgaande brengt mee dat van het spoedeisend karakter van de vordering van Xelat OG kan worden uitgegaan en dat Xelat OG in haar vordering kan worden ontvangen, zodat de weg open ligt voor een inhoudelijke beoordeling van de vordering in kort geding. Daarom is aan de orde de vraag of de door Xelat OG ingestelde geldvordering in kort geding kan worden toegewezen. In dat verband is, zoals in rechtsoverweging 4.5 is overwogen, van belang of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. 
       
       
         
           Aannemelijkheid 
         
       
     
     
       4.10. 
       S.C.I. heeft de beweerdelijke geldvordering van Xelat OG weersproken en in dit verband aangevoerd dat S.C.I. op 4, 10 en 18 april 2018 de ontbindende voorwaarde van Clause 7 van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Niet alleen aan de ontbindende voorwaarde uit Clause 7 sub d is voldaan, maar ook aan die van Clause 7 sub c, omdat het pand niet zonder bezwaringen kon worden geleverd, alsmede aan die van Clause 7 sub e, omdat het niet mogelijk was om binnen de gestelde termijn financiering te verkrijgen. Hierdoor is de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Voorts heeft S.C.I. naar voren gebracht dat op 4 april 2018, de dag waarop Xelat OG beweert dat S.C.I. het pand had moeten afnemen, Xelat OG zelf niet kon leveren conform de voorwaarden van de koopovereenkomst. Doordat er beslag lag op het [naam hotel] Hotel, kon Xelat OG niet onbezwaard leveren. Dit betekent dat, nu Xelat OG zelf in verzuim is, S.C.I. op grond van artikel 6:61, lid 2, BW niet in verzuim kon raken. Daarenboven kan een schuldeiser op grond van artikel 6:266 lid 1 BW een overeenkomst ten aanzien waarvan zij zelf in verzuim is, niet ontbinden. Voorts is de boetebepaling niet van toepassing indien beide partijen in verzuim zijn. Daarenboven kan op grond van artikel 2:92 lid 3 BW geen nakoming worden gevorderd van een boetebeding indien de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Het e-mailbericht van de Rabobank met de uitgangspunten van de financiering, waar uitdrukkelijk geen rechten aan ontleend konden worden en die bovendien onderhevig zijn aan een nadere beoordeling, kwam pas op 26 april 2018, toen de overeenkomst al was ontbonden en het duidelijk was dat niet alsnog tot een levering zou worden gekomen. Daarenboven zou de Rabobank nooit akkoord zijn gegaan met de financiering zolang er nog een beslag op het pand rustte. Dit is een omstandigheid die ligt in de risicosfeer van Xelat OG en S.C.I. niet kan worden aangerekend. Verder doet S.C.I. een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat gegeven de wijze waarop Xelat OG in de periode voor de totstandkoming van de overeenkomst, als ook bij de uitvoering ervan, heeft gehandeld in de gegeven omstandigheden een beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zo heeft Xelat OG als verkoper over diverse essentiële zaken geen of onjuiste mededelingen gedaan in de Questionnaire en het due dilligence rapport. Ook na het sluiten van de koopovereenkomst heeft Xelat OG hier geen melding van gemaakt. Daarenboven heeft Xelat OG gehandeld in strijd met diverse garanties uit Clause 2 van de koopovereenkomst. Immers, Xelat OG heeft het juridische geschil met [naam 1] en de daarmee gepaard gaande beslaglegging niet gemeld waardoor de garanties uit sub c, sub d, sub p, sub v en sub x zijn geschonden. Verder is inbreuk gemaakt op de garanties sub b, sub e en sub l, nu de waterleidingen in deplorabele staat verkeren en de huurder Novum daarover heeft geklaagd. Tevens is volgens S.C.I. inbreuk gemaakt op de garanties in sub m en sub n nu Xelat OG de intellectuele eigendomsrechten van [naam 2] in relatie tot het [naam hotel] Hotel niet aan haar heeft gemeld. Ten slotte stelt S.C.I. dat door de aanwezige legionella-besmetting een inbreuk is gemaakt op de garanties verstrekt in sub b, sub g en sub i. In het kader van het beroep dat S.C.I. op de redelijkheid en billijkheid doet, betoogt zij voorts dat als gevolg van het handelen van Xelat OG haar naam in de lokale media is terecht gekomen. S.C.I. heeft hier niet om gevraagd en het is gebruikelijk dat bij transacties waarbij onroerend goed of ondernemingen worden verkocht, discretie wordt betracht.   
       
     
     
       4.11. 
       Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Xelat OG door S.C.I. gemotiveerd zijn betwist. Reeds gelet op de in het koopovereenkomst tussen partijen opgenomen ontbindende voorwaarde(n) (zie rechtsoverweging 2.7) en het beroep dat S.C.I. doet op de e-mailberichten van 4, 10 en 18 april 2018 (zie de rechtsoverwegingen 2.14, 2.15 en 2.17) acht de voorzieningenrechter het niet voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de vorderingen van Xelat OG, die zijn gebaseerd op de koopovereenkomst tussen partijen, zullen worden toegewezen. Naar het bestaan, de inhoud en een eventuele schending van de overeenkomst dient nader onderzoek plaats te vinden. Gezien het karakter van het kort geding is daarvoor in deze procedure geen plaats.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.12. 
       Nu thans niet voldoende aannemelijk is dat de vorderingen van Xelat OG in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, brengt dat met zich mee dat in dit kort geding de vorderingen van Xelat OG niet kunnen worden toegewezen.  
       
     
     
       4.13. 
       Xelat OG zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van S.C.I. worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	3.946,00 
       - salaris advocaat	€ 	1.470,00 
       Totaal	€ 	5.416,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
       
       
       
       
       
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Xelat OG in de proceskosten, aan de zijde van S.C.I. tot op heden begroot op € 5.416,00, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2018. 
       
     
   
   
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     type: AP 
     coll: