ECLI: ECLI:NL:HR:2011:BP5612

Titel: ECLI:NL:HR:2011:BP5612 Hoge Raad , 15-04-2011 / 09/04354

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 2011-04-15

Zaaknummer: 09/04354

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:2011:BP5612

---

Huur woonruimte. Opzegging door verhuurder wegens dringend eigen gebruik. Art. 7:271, 273, 274 BW. Bij beoordeling rechtmatigheid opzegging mag rechter ook beoogd gebruik anders dan als woonruimte betrekken. Hof mocht, zonder daarmee in strijd te komen met art. 7:273 lid 1, gewijzigde feitelijke grondslag voor in opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond in aanmerking nemen; vgl. HR 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008/338. Art. 7:271 lid 6 en art. 3:42 BW verzetten zich niet tegen conversie van opzeggingstermijn in een geval waarin opzegging mede is geschied op een tijdstip waarop dat volgens de huurovereenkomst nog niet was toegestaan. Hof heeft gehandeld in strijd met beginsel van hoor en wederhoor door eigener beweging verkregen feitelijke gegevens aan zijn beslissing ten grondslag te leggen zonder partijen in de gelegenheid te stellen daarvan kennis te nemen en zich daarover desgewenst uit te laten, en heeft voorts ten onrechte een bepaalde stelling als onweersproken beschouwd.

15 april 2011 
       Eerste Kamer 
       09/04354 
       RM/IF 
     
     
     Hoge Raad der Nederlanden 
     
     Arrest 
     
     in de zaak van: 
     
     
       [Eiser], 
       wonende te [woonplaats], 
       EISER tot cassatie, 
       advocaat: mr. P. Garretsen, 
     
     
      t e g e n 
     
     
       [Verweerder], handelende onder de naam [A], 
       wonende te [woonplaats], 
       VERWEERDER in cassatie, 
       advocaat: mr. R.F. Thunnissen. 
     
     
     Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder]. 
     
     1. Het geding in feitelijke instanties 
     
     
       Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:  
       a. het vonnis in de zaak 752757 CV EXPL 06-29914 van de kantonrechter te Rotterdam van 1 maart 2007; 
       b. het arrest in de zaak 105.006.585/01 (07/720) van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 14 april 2009.  
       Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 
     
     
     2. Het geding in cassatie 
     
     
       Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. 
       [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 
       De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. 
       De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk. 
       De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 4 maart 2011 op de conclusie gereageerd.  
     
     
     3. Beoordeling van de middelen  
     
     
       3.1 Het gaat in deze zaak, waarin in cassatie kan worden uitgegaan van hetgeen het hof in rov. 3 heeft vastgesteld, om het volgende. 
       [Eiser] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst in 2004 een bovenwoning gehuurd van [verweerder]. De woning ligt boven de bedrijfsruimte op de begane grond waar [verweerder] een apotheek exploiteert onder de handelsnaam [A]. De woning en de bedrijfsruimte behoren beide toe aan [verweerder]. 
       [Verweerder] heeft de huur bij brief van 20 januari 2006 opgezegd tegen 1 november 2006. Als opzeggingsgrond voerde [verweerder] dringend eigen gebruik aan, te weten, kort gezegd, de (dringende) behoefte om de bovenwoning op een aantal manieren te gebruiken ten behoeve van de op de begane grond geëxploiteerde apotheek.  
       [Eiser] heeft niet met beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. 
     
     
     
       3.2 De vordering van [verweerder] tot beëindiging van de huurovereenkomst is door de kantonrechter afgewezen, kort gezegd, omdat onvoldoende is gebleken van de aan de huuropzegging ten grondslag gelegde dringende noodzaak tot eigen gebruik van het gehuurde. Het hof heeft echter, met vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, vastgesteld dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte eindigt met ingang van 1 oktober 2009 en de dag van ontruiming bepaald op die datum. Het hof overwoog daartoe onder meer het volgende. 
       a. Vast is komen te staan dat [verweerder] dringend behoefte heeft aan uitbreiding van de voor de apotheek beschikbare ruimte, zij het dat niet alle daartoe aangevoerde gronden relevant zijn. (rov. 4 tot en met de tweede als 12 genummerde overweging) 
       b. [Verweerder] heeft aannemelijk gemaakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen bij voortzetting van de huur van [eiser], voor wie andere passende woonruimte beschikbaar is. (rov. 13) 
       c. Hoewel ingevolge art. 1 van de huurovereenkomst de huur van de winkelwoning pas vanaf 1 november 2006 met een opzegtermijn van drie maanden kon worden opgezegd en [verweerder] vóór deze datum en met een te korte termijn en dus in strijd met art. 7:271 BW heeft opgezegd, geldt ingevolge art. 7:271 lid 6 deze opzegging als was deze gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Daarom dient ervan te worden uitgegaan dat is opgezegd tegen 1 april 2007. (rov. 16) 
     
     
     3.3 De hiertegen gerichte middelen I en II bevatten in de eerste plaats de klacht dat het hof bij de beantwoording van de vraag of [verweerder] de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik ten onrechte het door [verweerder] beoogde gebruik als bedrijfsruimte, namelijk als multifunctionele ruimte ten behoeve van de apotheek, in aanmerking heeft genomen. Deze klacht faalt omdat zij berust op de onjuiste rechtsopvatting dat slechts beoogd gebruik als woonruimte in de beoordeling zou mogen worden betrokken.  
     
     
       3.4 Voorts worden klachten aangevoerd tegen het hiervoor in 3.2.a weergegeven oordeel, voorzover het hof daarbij in strijd met art. 7:273 lid 1 BW gronden voor de huurbeëindiging in aanmerking heeft genomen die niet in de opzeggingsbrief van 20 januari 2006 zijn vermeld.  
       Ook deze klachten zijn tevergeefs voorgesteld.  
       Het hof heeft in rov. 4 met verwijzing naar art. 7:273 lid 1 vooropgesteld dat alleen de in de opzeggingsbrief vermelde gronden in aanmerking mogen worden genomen. Het hof heeft vervolgens met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008/338, ten aanzien van een aantal in de memorie van grieven vermelde gebruiksfuncties ten behoeve van de apotheek op de begane grond geoordeeld dat deze niet worden aangemerkt als nieuwe gronden voor opzegging, maar als een gewijzigde feitelijke grondslag voor de in de brief van 20 januari 2006 opgegeven opzeggingsgrond. Het hof heeft aldus de juiste maatstaf toegepast en zijn oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk.  
     
     
     
       3.5 Eveneens tevergeefs voorgesteld zijn de klachten van middel III tegen het hiervoor in 3.2.c weergegeven oordeel dat de vóór 1 november 2006 gedane opzegging met een te korte termijn niettemin ingevolge art. 7:271 lid 6 BW kan gelden als was deze gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn, hetgeen in dit geval neerkomt op opzegging met ingang van 1 april 2007. Anders dan de klachten tot uitgangspunt nemen, verzetten art. 7:271 lid 6 en 3:42 BW zich niet tegen de door het hof aanvaarde conversie in dit geval waarin de opzegging mede is geschied op een tijdstip (20 januari 2006) waarop dat volgens de huurovereenkomst nog niet was toegestaan.  
       Het oordeel van het hof, dat nog in aanmerking heeft genomen dat [eiser] door de vroegtijdige opzegging extra tijd heeft gekregen zich op het einde van de huurovereenkomst voor te bereiden, is ook niet onbegrijpelijk en in het licht van de gedingstukken niet ontoereikend gemotiveerd, zodat ook de in dit verband aangevoerde motiveringsklacht van het middel faalt. 
     
     
     
       3.6.1 De klachten van middel II onder 2.6, 2.8 en 2.14 houden in dat het hof bij zijn hiervoor in 3.2.a en b weergegeven oordelen zich heeft gebaseerd op feiten die niet door partijen zijn aangevoerd en ten aanzien waarvan het hof partijen niet in de gelegenheid heeft gesteld daarvan kennis te nemen en daarop te reageren.  
       De klachten onder 2.6 en 2.8 zien met name op de gegevens (onder meer foto's) die het hof heeft ontleend aan de website van de apotheek, die door het hof (blijkens rov. 5) op 20 maart 2009 (na de stukkenwisseling) heeft geraadpleegd, en die het hof heeft betrokken bij de beoordeling van de juistheid van de opzeggingsgrond. Onder 2.14 wordt een vergelijkbare klacht naar voren gebracht met betrekking tot (bij de belangenafweging in rov. 13 betrokken) gegevens betreffende de bereikbaarheid langs vrijliggende fietspaden van de wijk waar volgens [verweerder] alternatieve woonruimte voor [eiser] beschikbaar is.  
     
     
     3.6.2 Deze klachten zijn gegrond. Het hof heeft na afsluiting van het processuele debat tussen partijen kennelijk eigener beweging de website van de apotheek geraadpleegd en daaraan ontleende feitelijke gegevens (zoals foto's van de situatie ter plaatse en van het in de apotheek werkzame team) aan zijn beslissing ten grondslag gelegd zonder partijen in de gelegenheid te stellen van die gegevens kennis te nemen en zich daarover desgewenst uit te laten. Aldus heeft het hof gehandeld in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor. Ditzelfde geldt ten aanzien van hetgeen het hof, als hem ambtshalve bekend, in rov. 13 in aanmerking heeft genomen omtrent de logische route, voorzien van vrijliggende fietspaden, naar een wijk met voldoende geschikte vervangende woonruimte voor [eiser].  
     
     3.7 Eveneens gegrond is de klacht van middel II onder 2.5, waarin terecht wordt geklaagd dat het hof in rov. 5 de stelling van [verweerder] dat hij uitdrukkelijk met [eiser] zou hebben besproken dat als het bouwplan voor de andere locatie geen doorgang zou vinden, hij de bovenruimte bij de apotheek wilde trekken en dat [eiser] zich daarmee akkoord heeft verklaard, niet als onweersproken heeft mogen beschouwen. Die stelling werd in de memorie van antwoord onder 9 wel degelijk bestreden.  
     
     3.8 De in het voorgaande niet behandelde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 
     
     3.9 Het slagen van de hiervoor in 3.6 en 3.7 behandelde klachten leidt tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing. 
     
     4. Beslissing  
     
     
       De Hoge Raad: 
       vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 14 april 2009; 
       verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam; 
       veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 3.186,16 in totaal, waarvan € 3.081,41 op de voet van art. 243 Rv. te betalen aan de Griffier, en € 104,75 aan [eiser]. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 15 april 2011.