ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:2061

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:2061 Gerechtshof Amsterdam , 13-07-2021 / 200.269.202/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-07-13

Zaaknummer: 200.269.202/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:2061

---

Erfpacht. Gemeentelijk handelen ten aanzien van vaststelling en herziening canon voor sportpark. Niet onrechtmatig, geen strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 
       
       Wetsartikelen: artikel 5:85 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.269.202/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/635381/HAZA 17-938 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 juli 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [X] BEHEER B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. J. van de Riet te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         GEMEENTE AMSTERDAM , 
       zetelend te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [X] Beheer en de Gemeente genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [X] Beheer is bij dagvaarding van 6 november 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 augustus 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] Beheer als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en de Gemeente als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens houdende (voorwaardelijke) vermeerdering/ wijziging van eis; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Op 22 april 2021 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor [X] Beheer heeft mr. Van de Riet voornoemd het woord gevoerd en voor de Gemeente mr. M.H. de Vries, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.  
     
     
     
       Ter zitting en na de sluiting daarvan hebben partijen overlegd over een minnelijke regeling, die echter niet tot stand is gekomen, waarna arrest is gevraagd. 
     
     
     
       
        [X] Beheer heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen en - naar het hof begrijpt - de vordering van de Gemeente zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [X] Beheer, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, met dien verstande dat hetgeen de rechtbank onder 2.2 heeft vastgesteld zal worden aangepast zoals ter zitting in hoger beroep met partijen is besproken. De feiten zijn, voor zover in hoger beroep nog van belang, de volgende.  
     
     
     
       2.1 
       
        [X] Beheer exploiteert Sportpark Kadoelen aan de Kadoelenweg in Amsterdam-Noord. Tot voor kort was het sportpark in gebruik als tenniscomplex; inmiddels is het omgebouwd tot een klim- en speelhal. 
       
     
     
       2.2 
       
        [X] Beheer heeft de grond waarop het sportpark is gevestigd in erfpacht van de Gemeente. Een gedeelte van de grond (Kavel 1) is op 1 mei 1986 in erfpacht uitgegeven, aan de (latere) bestuurder van [X] Beheer, [X] (hierna: [X] ). Het andere gedeelte van de grond (Kavel 2) is per 1 mei 1994 in erfpacht uitgegeven aan [X] Tennis & Squash B.V., die later is omgedoopt tot Tennis Centrum Amsterdam B.V. (hierna: TCA). Beide erfpachtrechten zijn op enig moment verenigd, waarmee het ging om in totaal 6.204 m2, met TCA als gerechtigde. 
       
     
     
       2.3 
       TCA huurde van de Gemeente ook een aantal buitenbanen, die niet onder het erfpachtrecht vielen. In verband met een conflict met de Gemeente heeft TCA de huur een tijdlang niet betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan. 
       
     
     
       2.4 
       
         Voor Kavel 1 was de aanvangscanon in 1986 vastgesteld op ƒ 100.858,= 
         (€ 45.767,36), vijfjaarlijks te indexeren. De bestemming van de grond was (een te bouwen) sporthal. Voor Kavel 2 was de aanvangscanon in 1996 ƒ 33.379,= (€ 15.146,73), ook vijfjaarlijks te indexeren. De bestemming van deze grond was (de aanleg van) onoverdekte tennisbanen en parkeren. 
       
       
     
     
       2.5 
       In 2012 hoorde [X] dat de uitbater van Tennispark Buitenveldert een veel lagere canon betaalde voor zijn tennispark. [X] (Beheer) heeft taxateur [taxateur] (hierna: [taxateur] ) ingeschakeld om onderzoek te doen. [taxateur] heeft een rapport opgesteld met daarin een vergelijking van de canonbedragen voor een aantal tennisparken in Amsterdam, op basis waarvan hij concludeert dat voor Sportpark Kadoelen over de periode tussen 1986 en 2012 ruim € 2,6 miljoen teveel canon is berekend. 
       
     
     
       2.6 
       Bij brief van 21 november 2012 heeft TCA (samen met [X] Tennis & Squash VOF) de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade van ruim € 2,6 miljoen die zij stelden te hebben geleden door de te hoog vastgestelde canon. TCA heeft de canonbetalingen opgeschort. Nadien hebben partijen gecorrespondeerd en overlegd over de kwestie. 
       
     
     
       2.7 
       Op 4 augustus 2016 heeft [X] Beheer het erfpachtrecht overgenomen van TCA. Daarbij heeft zij de toen bestaande achterstand in de canonbetalingen ingelost. 
       
     
     
       2.8 
       In 2014 en herhaald in 2016 heeft [X] Beheer de Gemeente verzocht de canon vervroegd te herzien. De Gemeente stelde als voorwaarden dat de canonachterstand moest worden voldaan, dat er een investering in de grond moest worden gedaan en dat de huurachterstand van TCA met betrekking tot de tennisbanen werd betaald. [X] Beheer heeft geweigerd die huurachterstand te voldoen. De canonachterstand is, zoals onder 2.7 vermeld, in 2016 afgelost en eveneens in 2016 heeft [X] Beheer de vereiste investering gedaan. 
       
     
     
       2.9 
       Vanaf 2017 stelde de Gemeente aan de vervroegde canonherziening niet langer de eis dat [X] Beheer de huurachterstand van TCA zou voldoen. Bij brief van 4 januari 2018 heeft de Gemeente aan [X] Beheer een aanbod gedaan voor vervroegde herziening van de canon. Daarover hebben partijen vervolgens gecorrespondeerd, waarbij [X] Beheer tevergeefs heeft geprobeerd de Gemeente ervan te overtuigen dat de voorgestelde canon te hoog was. Bij brief van 25 april 2018 heeft [X] Beheer het aanbod van de Gemeente aanvaard, onder voorbehoud van het recht de hoogte van de canon in rechte te laten toetsen.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [X] Beheer stelt zich in dit geding op het standpunt dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door de aanvangscanon van de kavels 1 en 2 op willekeurige wijze en in strijd met het gelijkheidsbeginsel vast te stellen en door aan het aanbod van vervroegde canonherziening verscheidene voorwaarden te verbinden. Zij heeft in eerste aanleg dienovereenkomstige verklaringen voor recht gevorderd, alsmede benoeming van een deskundige om te adviseren over een billijke canon en veroordeling van de Gemeente tot, kort gezegd, nakoming van dat advies en terugbetaling, ten titel van schadevergoeding, van het bedrag dat [X] Beheer in de loop van de tijd te veel aan canon heeft betaald, vermeerderd met rente en kosten. Ten slotte heeft [X] Beheer ook nog een verklaring voor recht gevorderd dat tussen partijen op 25 april 2018 een overeenkomst tot stand is gekomen tot herziening van de canon conform het daartoe op 4 januari 2018 door de Gemeente gedane aanbod. Deze verklaring voor recht is door de rechtbank gegeven en vormt in hoger beroep geen onderwerp meer van het geschil van partijen. Voor het overige heeft de rechtbank de vorderingen van [X] Beheer bij het bestreden vonnis afgewezen.  
       
       
         
           De aanvangscanon 
         
       
       
     
     
       3.2 
       De rechtbank is op grond van hetgeen zij onder ro. 4.1 tot en met ro. 4.5 heeft overwogen, in ro. 4.6 tot de slotsom gekomen dat [X] Beheer niet heeft onderbouwd dat, zoals zij stelt, in 1986 en 1996 geen beleid gold voor de canonvaststelling of het geldende beleid niet correct op haar is toegepast, dan wel jegens haar is gehandeld in strijd met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur. De rechtbank heeft op grond van deze slotsom alle vorderingen van [X] Beheer die betrekking hebben op de hoogte van de canon in de periode voor de herziening, afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen is grief I gericht. Met grief II betoogt [X] Beheer dat de rechtbank ten onrechte geen gedegen vergelijking heeft gemaakt met andere tennisparken.  
       
     
     
       3.3 
       
        [X] Beheer voert in de toelichting op deze grief het volgende aan. Pas in 2007 is de Gemeente haar beleid gaan toelichten in een jaarlijkse Grondprijzenbrief. Het is volkomen onduidelijk of er in de periode daarvoor ook beleid bestond. De informatie die de Gemeente daarover, voor het eerst in deze procedure, heeft verstrekt is vaag en deels innerlijk tegenstrijdig. Zonder bekendmaking van de gehanteerde grondprijzen kan de handelwijze van de Gemeente bij de vaststelling van de canon niet adequaat worden getoetst. De terughoudendheid bij de informatieverschaffing is op zichzelf al in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur. In de in 1985 en 1994 aan de rechtsvoorgangers van [X] Beheer gedane aanbiedingen en in de in 1986 en 1996 opgemaakte erfpachtakten is ook niet naar enig beleid verwezen. De hantering van de verschillende factoren en termen, percentages en kortingen in de berekeningen is totaal ondoorzichtig. Het vermoeden is gerechtvaardigd dat de canonvaststelling in het verleden gebeurde door middel van handjeklap. Uit het zogenaamde Ikon-arrest (HR 27 maart 1987, NJ 1987,727) vloeit echter voort dat de Gemeente de plicht heeft haar erfpachtstelsel consistent vorm te geven en uit te voeren, aldus nog steeds [X] Beheer.  
       
     
     
       3.4 
       De Gemeente heeft voor alles betwist dat zij verplicht is beleid of beleidsregels vast te stellen voor haar privaatrechtelijke handelen. Dat gezegd zijnde voert de Gemeente aan dat zij in 1986 en 1996 wel degelijk beleid hanteerde bij de vaststelling van de canon en dat beleid jegens de rechtsvoorgangers van [X] Beheer ook correct heeft toegepast. Het is, aldus de Gemeente, aan [X] Beheer om haar beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel te staven met een opsomming van gelijke gevallen die door de Gemeente anders zouden zijn behandeld. Voor de wijze waarop de canon voor Kavel 1 is bepaald verwijst de Gemeente naar het door haar overgelegde berekeningsformulier in combinatie met de door haar overgelegde onderdelen uit de Handleiding grondprijsbepaling, Deel I Instructie en Deel II Bijlage, beide versie 1984, waarin de zogenaamde X-methodiek is vastgelegd. Voor de wijze waarop de canon voor Kavel 2 is bepaald verwijst zij naar de door haar overgelegde berekening, notities van overleggen met [X] over de hoogte van de canon, de Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 1993 en delen van de Handleiding Grondprijsbepaling 1993 voor het stadsdeel Noord. Uit de notities blijkt, aldus de Gemeente, dat [X] ten tijde van de onderhandelingen over Kavel 2 inzicht heeft gekregen in de gehanteerde grondprijzen en daarover heeft onderhandeld, omdat hij die veel te hoog vond. Om nu niet meer te achterhalen redenen is voor [X] de aangeboden canon van ƒ 87.462,= per jaar verlaagd tot ƒ 33.379,= per jaar. Van de Gemeente kan na zoveel tijd niet meer worden gevergd dat zij meer inzicht geeft in de wijze waarop de canon is vastgesteld, dan zij tot heden heeft gedaan, aldus de Gemeente.  
       
     
     
       3.5 
       Met de door haar overgelegde delen uit de Handleiding uit 1984 in combinatie met het berekeningsformulier, heeft de Gemeente naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk gemaakt hoe de canon voor Kavel 1 destijds is berekend, namelijk met gebruikmaking van de X-methodiek door de oppervlakte en de grondprijs te vermenigvuldigen met een factor die de resultante was van hetzij vermenigvuldiging van de toepasselijke hoogtefactor, liggingsfactor en bestemmingsfactor (de tennishal) hetzij vermenigvuldiging van de toepasselijke hoogtefactor en liggingsfactor en optelling van de bestemmingsterm (de kantine). Deze berekening sluit op ƒ 110.218,=. De canon is uiteindelijk vastgesteld op ƒ 100.858,=, kennelijk als gevolg van een korting van 8,5%, binnen de bandbreedte van 10% die in 1993 is vermeld in de Handleiding Grondprijsbepaling. Het hof ziet geen aanleiding eraan te twijfelen dat de inhoud van de (interne) Handleiding weergeeft op welke wijze canonberekeningen destijds geacht werden te worden uitgevoerd. Dit brengt mee dat het hof van oordeel is dat voldoende is aangetoond dat ten aanzien van Kavel 1 door de Gemeente jegens de rechtsvoorganger van [X] Beheer in overeenstemming met bestaand eigen beleid is gehandeld, althans dat daarvan niet ten nadele van de rechtsvoorganger van [X] Beheer is afgeweken.  
       
     
     
       3.6 
       Anno 1996 hanteerde de Gemeente een iets andere berekeningswijze, die is neergelegd in de Handleiding Grondprijsbepaling 1993 voor Stadsdeel Noord en die erin bestaat dat voor iedere vorm van gebruik van bebouwde of onbebouwde grond een vermenigvuldigingsfactor wordt toegepast op het desbetreffende aantal vierkante meters, waarna het totale aantal gewogen vierkante meters wordt vermenigvuldigd met de toepasselijke eenheidsprijs van de buurt waarin het kavel was gelegen. Dat de Gemeente dit beleid daadwerkelijk toepaste, blijkt uit het feit dat op basis van die berekeningswijze door een medewerker van de Gemeente op papier een canon van ƒ 87.462,= is berekend, die blijkens de overgelegde notities ook aan [X] is aangeboden. [X] heeft echter tegen de hoogte van de gehanteerde grondwaarde geprotesteerd, waarna de canon is vastgesteld op ƒ 33.379,=. [X] Beheer heeft zelf geen mededelingen gedaan over de wijze waarop dat canonbedrag uiteindelijk tot stand is gekomen. Het kan de Gemeente niet euvel worden geduid dat zij daarover na 25 jaar geen duidelijkheid meer kan geven. In ieder geval kan niet worden vastgesteld dat de Gemeente ten nadele van [X] (Beheer) van haar vaste beleid is afgeweken, integendeel. Hetgeen [X] Beheer in hoger beroep heeft aangevoerd over de (mogelijke) onjuistheid van de door de Gemeente in de berekening gehanteerde aantallen vierkante meters is te vaag om tot een ander oordeel te leiden, nog daargelaten de vraag of een dergelijke fout zonder meer kan worden gekwalificeerd als handelen in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur.  
       
     
     
       3.7 
       
        [X] Beheer heeft ter onderbouwing van haar betoog dat de Gemeente bij de canonvaststelling in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur verwezen naar het rapport van [taxateur] (zie 2.5). [X] Beheer heeft niet betwist dat van de in dat rapport genoemde drie andere tennisparken, alleen dat in Buitenveldert enigszins kan worden vergeleken met het park van [X] Beheer. Dat die twee parken met elkaar vergelijkbaar zijn, is echter nog niet voldoende om te kunnen spreken van gelijke gevallen. De Gemeente heeft aangevoerd dat in bij het Tennispark Buitenveldert de geldende eenheidsprijs naar beneden is bijgesteld omdat het ging om uitgifte van een groot oppervlak, het park in een slechte staat verkeerde en de gronden niet in bouwrijpe staat verkeerden. Bovendien moeten in de berekening een ander canonpercentage en, door de verschillen in bebouwing en gebruik, andere wegingsfactoren worden toegepast. Al die verschillen staan eraan in de weg dat het Sportpark Kadoelen en Tennispark Buitenveldert zonder meer als gelijke gevallen worden aangemerkt. Dat het verschil tussen de canon van Sportpark Kadoelen en die van Tennispark Buitenveldert met inachtneming van de hiervoor bedoelde verschillen tussen die parken bij de uitgifte, zo groot is dat de conclusie gerechtvaardigd is dat de Gemeente jegens (de rechtsvoorganger van) [X] Beheer de beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, heeft [X] Beheer onvoldoende toegelicht.  
       
     
     
       3.8 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven I en II falen en dat de rechtbank de vorderingen die betrekking hebben op de wijze waarop de canon voor Kavel 1 en Kavel 2 bij aanvang is vastgesteld, terecht heeft afgewezen.  
       
       
         
           De canonherziening 
         
       
       
     
     
       3.9 
       De grieven III en IV gaan over de voorwaarden die de Gemeente in de loop der tijd heeft verbonden aan vervroegde canonherziening, namelijk de verplichting te investeren, de betaling van de canonachterstand en de betaling van de huurachterstand. De rechtbank heeft overwogen dat [X] Beheer heeft erkend dat zij pas in 2016 voldeed aan de investeringsvoorwaarde en dat niet valt in te zien waarom aan de Gemeente kan worden verweten dat die investering niet eerder is gedaan. Verder heeft de rechtbank overwogen dat de Gemeente op goede gronden, namelijk op grond van een dringend gemeentebelang, kon weigeren een aanbod tot vervroegde canonherziening te doen zolang de onder 2.3 genoemde huurachterstand niet was voldaan. [X] Beheer meent dat hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de investeringsvoorwaarde onjuist is, omdat die voorwaarde slechts zag op een investeringsplan en niet op de uitvoering daarvan. Daarnaast voert zij aan dat zij gerechtigd was de betaling van de onredelijk hoge canon op te schorten en dat de voorwaarde van huurbetaling niet berust op het beleid voor vervroegde canonherziening en voor het eerst in 2014 is gesteld, hoewel in 2013 ook al een huurachterstand betond, en vervolgens in 2016 weer is prijsgegeven, waarna die in 2017 weer is gesteld. Door die voorwaarde te stellen gooide de Gemeente TCA en [X] Beheer ten onrechte op een hoop en maakte zij misbruik van haar positie, aldus [X] Beheer.  
       
     
     
       3.10 
       
        [X] Beheer verlangt canonherziening aan de hand van de parameters (prijspeil, canonpercentage) zoals die waren in 2014. Zij heeft echter in het geheel niet aannemelijk gemaakt dat zij in 2014 aan de Gemeente al een ondernemingsplan had gepresenteerd waaruit bleek van een voldoende investering. Voor toepassing van de parameters uit 2014 bestaat dus in het geheel geen grond. Voorts kan worden vastgesteld dat [X] Beheer de canonachterstand eerst in augustus 2016 heeft voldaan. Uit hetgeen bij de beoordeling van de eerste twee grieven werd overwogen, vloeit voort dat het hof de oorspronkelijke canon voor de beide kavels niet onredelijk hoog acht, zodat [X] Beheer niet de bevoegdheid toekwam de betaling daarvan op te schorten. Dat de Gemeente aan een (in beginsel onverplichte) vervroegde canonherziening de voorwaarde verbond dat de canonachterstand werd ingelopen, acht het hof volkomen redelijk.  
       
     
     
       3.11 
       In het aanbod zoals de Gemeente vervolgens in januari 2018 heeft gedaan, is uitgegaan van prijspeil derde kwartaal 2016 en het daarbij behorende canonpercentage. In zoverre is [X] Beheer dus niet benadeeld door de - in haar ogen onterechte - voorwaarde van betaling van de huurachterstand. Voor het geval [X] Beheer doelt op de ingangsdatum van de canonherziening (1 mei 2018 en niet al kort na het derde kwartaal van 2016) overweegt het hof dat het desbetreffende nadeel voor [X] Beheer zo gering is, dat niet kan worden gezegd dat de Gemeente, door na augustus 2016 nog enige tijd vast te houden aan de voorwaarde van huurbetaling, misbruik heeft gemaakt van haar positie. Hierbij is mede van belang dat, zoals gezegd, in beginsel geen verplichting tot vervroegde canonherziening bestaat, [X] Beheer en TCA sterk gelieerde vennootschappen zijn en het gaat om de huur voor terreinen op hetzelfde sportveld. Na het eerste concrete verzoek om canonherziening in 2014 heeft de Gemeente als voorwaarde gesteld dat de huurachterstand zou worden ingelopen. Niet valt in te zien waarom het feit dat de Gemeente in haar latere uitlatingen tegenover [X] Beheer niet altijd even duidelijk is geweest over het blijven hanteren van de huurbetalingsvoorwaarde, met zich zou brengen dat zij eind 2016 deze voorwaarde niet meer mocht stellen; van het uitdrukkelijk laten vervallen van die voorwaarde vóór 2017 is niet gebleken.  
       
     
     
       3.12 
       Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de grieven III en IV tevergeefs zijn voorgedragen.  
       
     
     
       3.13 
       Met grief V bestrijdt [X] Beheer de overweging van de rechtbank dat het mede gelet op de grote aantallen erfpachtcontracten niet onbegrijpelijk of onjuist is dat de Gemeente bij het bepalen van de aan de canon ten grondslag liggende grondprijs genormeerde gegevens gebruikt en niet “inzoomt” op de specifieke situatie van de erfpachter in kwestie. [X] Beheer wijst erop dat het hier gaat om een relatie kleine groep erfpachters die in een bijzondere situatie verkeren en dat het negeren van de huurtransacties zoals die feitelijk zijn gerealiseerd, ertoe leidt dat zij ook na de canonherziening nog steeds een onevenredig hoge canon betaalt. [X] Beheer verwijst naar de door [taxateur] vermelde marktgegevens van vergelijkingsobjecten en verzoekt het hof een deskundige om advies te vragen over de hoogte van een redelijke canon.  
       
     
     
       3.14 
       De Gemeente heeft aangevoerd dat de door haar gehanteerde erfpachtgrondwaarde wordt berekend door de nieuwbouwwaarde van de te realiseren bestemming te verminderen met de bouwkosten en bijkomende kosten daarvan, inclusief opslag voor rendement (de residuele methode). De Gemeente hanteert hierbij niet de feitelijke kosten en opbrengsten, maar genormeerde gegevens, dat wil zeggen marktconforme gegevens die zijn gebaseerd op onderzoek van referentieobjecten. Op die manier wordt voorkomen dat kavels met dezelfde locatiekwaliteiten en bestemming verschillende grondwaarden zouden hebben. De Gemeente trekt een vergelijking met een winkelstraat waarin alle vastgoed grofweg dezelfde huurwaarde heeft, ongeacht het specifieke gebruik (supermarkt, koffietent of woonwinkel). 
       
     
     
       3.15 
       De Gemeente heeft in het overleg met [taxateur] verwezen naar de huurprijzen van referentieobjecten. Door [X] Beheer is niet onderbouwd dat die objecten niet vergelijkbaar zouden zijn wat betreft locatie, tijdvak, bestemming en grootte. De Gemeente is niet gehouden rekening te houden met het specifieke gebruik dat [X] Beheer, binnen de geldende bestemming, van de kavel maakt (evenals de door [X] Beheer kennelijk bedoelde kleine groep erfpachters). Dat gebruik berust immers op een keuze van [X] Beheer zelf. Verdiscontering van die keuze in de erfpachtgrondprijs zou strijdig zijn met de verplichting van de Gemeente tot gelijke behandeling.  
       
     
     
       3.16 
       Ook grief V heeft dus geen succes.  
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       3.17 
       De grieven VI en VII hebben geen zelfstandige betekenis en delen het lot van de overige grieven. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Voor toewijzing van de in hoger beroep bij wege van eisvermeerdering gevorderde vernietiging of nietigverklaring dan wel onverbindendverklaring van het erfpachtbeleid van de Gemeente bestaat geen grond, zodat die vordering zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [X] Beheer veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       wijst af het door [X] voor het eerst in hoger beroep gevorderde;  
     
     
     
       veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 5.382,= aan verschotten en € 11.410,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.