ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2015:4004

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2015:4004 Rechtbank Amsterdam , 26-06-2015 / AMS - 12 _ 5950

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-06-26

Zaaknummer: AMS - 12 _ 5950

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:4004

---

Verweerder heeft aan eiser een vergoeding voor planschade toegekend van € 285.000, Deze planschade vloeit voort uit een vrijstellingsbesluit ex artikel 19 WRO. Eiser is economisch eigenaar van een karakteristiek bedrijfsverzamelgebouw in het centrum van Amsterdam. Het vrijstellingsbesluit voorziet in een aanzienlijke uitbreiding van het bouwvolume van een nabij gelegen culturele instelling met onder andere vermindering van lichtinval en uitzicht in een aantal kantoorruimten tot gevolg. Eiser maakt in beroep aanspraak op een aanzienlijk hoger bedrag en heeft zelf verschillende deskundigen ingeschakeld. De rechtbank benoemt de StAB tot onafhankelijke deskundige. Het beroep wordt gegrond verklaard, de rechtbank voorziet zelf in de zaak en neemt hierbij het advies van de StAB over. De vergoeding voor de geleden planschade wordt vastgesteld op € 665.000,-. Verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder kosten in verband met de door eiser ingeschakelde deskundigen voor zover deze door de rechtbank redelijk worden geacht.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     Bestuursrecht 
     
     
       zaaknummer: AMS 12/5950  
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 26 juni 2015 in de zaak tussen 
     
     
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: mr. G.H. Schoorl), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Centrum, gemeente Amsterdam, als rechtsopvolger van het dagelijks bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Centrum,  verweerder 
       (gemachtigde: mr. J.E. Kenter). 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij besluit van 7 september 2010 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een vergoeding toegekend voor planschade ten bedrage van € 285.000,- op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). 
     
     
     
       Bij besluit van 23 oktober 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
     
     
     
       Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2013. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, ir. [naam 1] , [naam 2] en drs. [naam 3] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. C. Suurd en  
       ing. [naam 4] .  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting is met toepassing van artikel 8:64 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschorst om deskundigenadvies in te winnen bij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB). De StAb heeft een deskundigenbericht uitgebracht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 20 januari 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. C. Suurd en ing. [naam 4] .  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting is met toepassing van artikel 8:64 van de Awb geschorst en voortgezet ter zitting van 17 februari 2015. Verschenen is eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, [naam 2] en drs. [naam 3] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. C. Suurd en ing. [naam 4] . Daarnaast zijn gehoord mr. [naam 6] en bc. [naam 5] , aangesloten bij de StAB.  
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       1.1 
       Eiser is sinds 30 december 1993 economisch eigenaar van het bedrijfsgebouw met ondergrond aan de [adres 1] en de [adres 2] te Amsterdam. Bij besluit van 25 februari 2005 heeft het dagelijks bestuur van het Stadsdeel Amsterdam-Centrum een bouwvergunning verleend ten behoeve van de Stadsschouwburg voor het veranderen, verenigen en vergroten van de gebouwen Leidseplein 26, Marnixstraat 427/429, Lijnbaansgracht 234A/235A en 243A en de Marnixstraat 419 en 421 met bestemming daarvan tot culturele instelling. Hierbij is tevens vrijstelling verleend van het bestemmingsplan “Leidse- en Weteringbuurt” op grond van artikel 19 WRO. Dit besluit is op 25 februari 2005 in werking getreden en op 22 juli 2005 onherroepelijk geworden.  
       
     
     
       1.2 
       Op 26 juni 2008 heeft eiser een aanvraag ingediend om vergoeding van planschade ten gevolge van voornoemd besluit, bestaande uit waardevermindering, gederfde huuropbrengsten, hogere energielasten en (eventueel) lagere opbrengst zonne-energie. Ter onderbouwing van zijn aanvraag heeft eiser een taxatierapport laten opstellen door het bureau Boer Hartog Hooft (BHH). In het rapport van BHH wordt de planschade op de peildatum, 25 februari 2005, geschat op een bedrag van € 690.000,-.  
       
     
     
       1.3 
       Verweerder heeft ter voorbereiding van het primaire besluit het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (het Kenniscentrum) ingeschakeld. Het Kenniscentrum heeft op 16 november 2009 een conceptadvies uitgebracht. In dit advies wordt de schade getaxeerd op een bedrag van € 285.000,-. Eiser heeft hierop schriftelijk gereageerd en hierbij een schriftelijke reactie van BHH van 4 februari 2010 overgelegd. In deze reactie wordt de inkomensschade beraamd op een bedrag van € 360.000,-, zodat het totaalbedrag aan tegemoetkoming planschade € 1.050.000,- bedraagt.  
       
     
     
       1.4 
       Op 15 juni 2010 heeft het Kenniscentrum zijn definitieve advies uitgebracht. Het Kenniscentrum neemt in aanmerking dat op grond van het oude planologische regime eiser, op de gronden waarop de vrijstelling betrekking heeft, ter hoogte van het perceel Lijnbaansgracht 243A rekening diende te houden met bebouwing op een minimale afstand van 11 meter. De maximale bouwhoogte bedroeg hier 16 meter (goothoogte 13,5 meter). Waar de gevel van aanvragers pand is gelegen tegenover de gracht, bedroeg de minimale afstand tot bebouwing circa 22 meter met een maximale bouwhoogte van 10,5 meter (goothoogte 8 meter). Meer schuin tegenover de gevel van eiser bedroeg de maximale bouwhoogte 13 meter (goothoogte 11 meter). Ten gevolge van de vrijstelling is bebouwing mogelijk geworden met een maximale bouwhoogte van 19,5 meter en 33 meter op een afstand van eisers pand van respectievelijk 8 meter en 12 meter. Het perceel van eiser komt hierdoor in een planologisch nadeligere positie te verkeren. De ruimten in het kantoorpand, voor zover gesitueerd aan de [straatnaam] , krijgen onder het nieuwe regime te maken met een beperking van uitzicht en dag- en zonlichttoetreding. Het gebruik van de openbare ruimte aan de zijde van de [straatnaam] zal intensiveren en er zal sprake zijn van enige extra inbreuk op de privacy in de eerste vier bouwlagen. Deze schade kon eiser in 1993 niet voorzien. Voor de bepaling van de schade is van doorslaggevende betekenis of de te generen huuropbrengsten door de planologische wijzigingen beïnvloed zijn. De waarde voor de planologische wijziging wordt getaxeerd op een bedrag van € 6.620.000,- en met inachtneming van de wijziging op € 6.335.000,-. Het verschil van € 285.000,- is volgens het Kenniscentrum de schade. In bijlage 3 bij het advies, de reactie op de zienswijzen, wordt uitgelegd dat de waarde van een te verhuren pand wordt berekend met behulp van het netto aanvangsrendement (NAR). Volgens het Kenniscentrum bedroeg dit zowel vóór als na de planologische wijziging 6,25%. De hoogte van het aanvangsrendement wordt met name bepaald door het leegstandsrisico en dit risico wordt in dit geval niet vergroot door de planologische wijziging. Van de langlopende huurcontracten wordt slechts 70 m2 getroffen door de planologische wijziging. Het leegstandsrisico wordt veeleer gevormd door andere,  niet planologische oorzaken, zoals de aard van de lopende contracten, het grote verloop van huurders (voor de peildatum), de beperkte huurdersgroep, de staat van onderhoud, et cetera. Naast vermogensschade is er volgens het Kenniscentrum geen reden om vergoeding voor inkomensschade toe te kennen, omdat deze zich vertaalt in de rekenmethodiek waarbij de huurwaarde als uitgangspunt wordt genomen. Bijgevoegd is een berekening van de schade, opgesteld door [naam 4] .  
       
     
     
       1.5 
       Bij het primaire besluit heeft verweerder het advies van 15 juni 2010 overgenomen. Naast de tegemoetkoming in de planschade is wettelijke rente toegekend vanaf 27 juni 2008. 
       
     
     
       1.6 
       Eiser heeft tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de aanvulling van zijn bezwaarschrift heeft eiser een taxatierapport van 10 november 2011 overgelegd, uitgevoerd door [naam 2] , aangesloten bij [naam 7] Makelaars en Taxateurs en T.A. [naam 8] , aangesloten bij Thorwald [naam 8] makelaardij. Daarnaast heeft eiser een rapportage overgelegd van 28 november 2011, opgesteld door ir. J. [naam 1] MSRE, aangesloten bij Amstede, waarin de taxatierapporten van het Kenniscentrum, BHH en [naam 2] / [naam 8] met elkaar worden vergeleken. [naam 4] heeft op 20 maart 2012 schriftelijk op de door eiser ingebrachte rapportages gereageerd. Er heeft op 27 maart 2012 een hoorzitting plaatsgevonden. Na de hoorzitting hebben eiser op 27 april 2012 en verweerder/het Kenniscentrum op 7 en 11 juni 2012 schriftelijke reacties nagezonden.  
       
       
         2.	Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd. Verweerder heeft hierbij met inachtneming van het advies van de bezwaarschriftencommissie van 15 oktober 2012 geconcludeerd dat het primaire besluit terecht op het advies van het Kenniscentrum van 15 juni 2010 is gebaseerd.  
       
       
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staat niet ter discussie dat het schadeveroorzakende besluit de vrijstelling ex artikel 19 WRO van 25 februari 2005 is, dat het op diezelfde datum in werking is getreden en dat die datum als peildatum voor de bepaling van de omvang van de schade heeft te gelden.   
       
     
     
       3.2 
       Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening blijft het recht, zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel II, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten), nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend. Aangezien het schadeveroorzakende besluit van vóór  1 september 2005 dateert en de aanvraag vóór 1 juli 2008 is ingediend, heeft verweerder de besluitvorming terecht op artikel 49 van de WRO gebaseerd.  
       
     
     
       3.3 
       Op grond van artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de WRO kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.  
       
     
     
       4.1 
       De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat eiser ten gevolge van het besluit van 25 februari 2005 in een planologisch nadeligere positie is komen te verkeren, in die zin dat het uitzicht en de dag- en zonlichttoetreding worden beperkt door de uitbreiding van het bouwvolume van de Stadsschouwburg, alsmede door enige toename van geluid- en geurhinder en inbreuk op de privacy. De vergelijking tussen de planologische regimes vóór en na de peildatum door het Kenniscentrum wordt door eiser niet bestreden.  
       
     
     
       4.2 
       In geschil is of het Kenniscentrum de als gevolg van het vrijstellingsbesluit ontstane schade op de juiste wijze heeft vastgesteld. Eiser voert in beroep in dit verband concreet aan dat het Kenniscentrum zich ten onrechte op de deskundigheid van [naam 4] heeft gebaseerd, omdat deze, gelet op zijn achtergrond en ervaring, niet over voldoende deskundigheid beschikt. Het advies van het Kenniscentrum, inclusief de taxatie door [naam 4] , berust – in het licht van de door eiser ingebrachte tegenrapportages bij de aanvraag en hangende bezwaar van respectievelijk BHH en [naam 8] / [naam 2] – op onjuiste uitgangspunten. De kritiekpunten die eiser specifiek naar voren heeft gebracht, zien op de door het Kenniscentrum gehanteerde huurwaarde, het NAR die het Kenniscentrum heeft gehanteerd, het buiten beschouwing laten van een investering van € 100.000,- voor de vervanging van beglazing, de mate waarin het Kenniscentrum rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico, de wijze waarop rekening is gehouden met de vermindering aan daglichttoetreding en de wijze waarop de oppervlakte van het perceel is gemeten, het niet in aanmerking nemen van inkomensschade naast vermogensschade en de hoogte van de waardeverminderingspercentages. Met betrekking tot de deugdelijkheid van het onderzoek wordt opgemerkt dat de taxatie door het Kenniscentrum/ [naam 4] niet lijkt te zijn gebaseerd op eigen onderzoek, maar voortborduurt op het door eiser ingediende taxatierapport van BHH. De motivering is daarnaast onvolledig omdat bij de taxatie bepaalde uitgangspunten ontbreken, alsmede plattegronden, meetstaten, waarderingen per benadeelde vierkante meter en een lichtverliesrapportage.   
       
     
     
       4.3 
       Verweerder bestrijdt eisers stelling dat Reinders Folmer niet over de nodige deskundigheid beschikt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij zich, gelet op de aanvullende schriftelijke motivering door het Kenniscentrum/ [naam 4] , bij het bestreden besluit terecht heeft gebaseerd op het advies van het Kenniscentrum, ondanks de door eiser ingebrachte tegenrapportage van [naam 2] /de [naam 8] . In de aanvullende motivering is verweerder gemotiveerd ingegaan op de door eiser ingebrachte rapportages.   
       
     
     
       4.4 
       
         De rechtbank heeft, gelet op de concrete geschilpunten die door eiser onder verwijzing naar de rapportages van zowel [naam 8] / [naam 2] als BHH naar voren zijn gebracht, aanleiding gezien om de StAB tot deskundige te benoemen en heeft hierbij de volgende vragen aan de StAB voorgelegd: 
         
           Is het door het Kenniscentrum berekende en door verweerder overgenomen vastgestelde bedrag aan planschade van € 285.000,- op juiste wijze vastgesteld? Waarom niet/wel? 
         
         
           Spelen de door partijen opgeworpen en hierna genoemde geschilpunten een rol bij uw beoordeling en zo ja op welke wijze? 
         
         
           De voorgelegde geschilpunten zijn: 
         
       
       
         
           
             de huurwaarden die als uitgangspunt dienen te worden genomen: de werkelijk gerealiseerde huren of getaxeerde huurwaarden: 
           
         
         
           
             de rendementseis die in acht is genomen, althans het NAR: 
           
         
         
           
             of een eenmalige kapitaalsinvestering van € 100.000,- voor de vervanging van ramen met enkele beglazing door ramen met isolatieglas als schadepost dient te worden aangemerkt; 
           
         
         
           
             of in voldoende [mate] rekening is gehouden met een eventuele toename in het leegstandsrisico; 
           
         
         
           
             de wijze waarop de oppervlakte van het perceel is gemeten, waaronder de vraag of de algemene ruimten in aanmerking dienen te worden genomen bij de berekening van de huurwaarde; 
           
         
         
           
             of er naast vermogensschade (berekend op basis van huurwaarden) nog plaats is voor inkomensschade en zo ja in hoeverre; 
           
         
         
           
             de hoogte van de waardeverminderingspercentages waarin de berekeningen resulteren 
           
         
       
       
         Zijn er andere feiten en/of omstandigheden die van belang zijn voor uw deskundigenadvies die hiervoor niet zijn genoemd? Zo ja, welke? 
       
       
     
     
       4.5 
       
         De StAB heeft op 24 april 2014 gerapporteerd. De StAB concludeert dat het Kenniscentrum het planschadebedrag niet juist heeft vastgesteld. Aan het door eiser overgelegde advies van De [naam 8] en [naam 2] kleven volgens de StAB eveneens gebreken. De uitgangspunten die in beroep in geschil zijn, worden volgens de StAB door het bij de aanvraag ingediende taxatierapport van BHH wel op juiste wijze gehanteerd, met uitzondering van de vaststelling van de door de planmutatie getroffen oppervlaktes: de ruimten 210 en 211 zijn door BHH ten onrechte als planbeschadigd aangemerkt. De taxatie door BHH dient te worden aangepast, in die zin dat voor de taxatie in de nieuwe situatie de huurwaarde voor deze ruimten niet dient te worden aangepast, maar blijft op het niveau van de oude huurwaarde. De waardevermindering wordt door de StAB vastgesteld op een bedrag van € 665.000,-.  
         Ten aanzien van de door partijen opgeworpen geschilpunten concludeert de StAB als volgt: 
       
       
         
           Bij de NAR-methode dient primair uitgegaan te worden van de daadwerkelijke huuropbrengsten, die (indien mogelijk) op het vroegst mogelijke moment aangepast moeten worden aan de markthuurwaarden. Zowel het Kenniscentrum als BHH hebben de NAR-methode toegepast. Zij zijn daarbij - in de oude planologische situatie - beide uitgegaan van een bruto huurwaarde en exploitatiekosten van € 532.119,- en € 89.760,-. Het Kenniscentrum heeft hierop evenwel ten onrechte - in tegenstelling tot BHH - geen correctie toegepast ten aanzien van de daadwerkelijke huuropbrengsten (de zogenaamde kraag). Ook voor de waarde van de nieuwe planologische situatie heeft Kenniscentrum een dergelijke correctie achterwege gelaten.  
         
         
           BHH hanteert een NAR van 6% in de oude planologische situatie en van 6,25% in de nieuwe planologische situatie. Het Kenniscentrum hanteert een NAR van 6,25% in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie. Dit verschil wordt verklaard door de wijze waarop het Kenniscentrum en BHH rekening hebben gehouden met het leegstandsrisico. Het Kenniscentrum heeft volgens de StAB weliswaar op goede gronden geconcludeerd dat door het groot aantal huurders met kortlopende huurcontracten al een groot mutatieleegstandrisico bestond, maar de StAB acht het met BHH aannemelijk dat dit risico wordt vergroot door het minder aantrekkelijk worden van de getroffen ruimten qua uitzicht en daglichttoetreding. Naar verwachting is het moeilijker om (goed betalende) huurders te vinden. Een toename van de mutatieleegstand van zes naar negen maanden wordt door de StAB aannemelijk geacht.  
         
         
           Een eenmalige kapitaalinvestering is niet aan te merken als een schadepost. 
         
         
           De structurele mutatieleegstand is verrekend in het bruto-nettotraject in de exploitatiekosten. 
         
         
           Een weldenkende koper zal bij het uitbrengen van zijn bod onder het nieuwe planologische regime met de verminderde daglichttoetreding rekening houden. Hij zal dit als schadefactor betrekken bij de afweging met - eventuele - andere schadefactoren en bij de afweging met het totaal aan argumenten om al dan niet - tegen een bepaalde prijs - voor dit pand en deze omgeving te kiezen. Hij zal zich hierbij niet zozeer laten leiden door exacte cijfers, omdat het een bedrijfsverzamelgebouw betreft, woningen hierin niet staan toegestaan en normen inzake daglichttoetreding niet dwingend zijn voorgeschreven.  
         
         
           De bepaling van de oppervlakte van het verhuurbaar vloeroppervlak kan op verschillende wijzen plaatsvinden, evenals het verrekenen van de algemene ruimten in de huurwaarden van de kantoren. Het Kenniscentrum heeft zich gebaseerd op de tekeningen van eiser en op het taxatierapport van BHH. De door het Kenniscentrum in aanmerking genomen oppervlaktematen komen de StAB niet onjuist voor. 
         
         
           Door de wijze van berekenen is een vermindering van de huurinkomsten in de vermogensschade verdisconteerd. 
         
         
           Een waardeverminderingspercentage van 9,8%, zoals aangenomen door BHH, wijst op een relatief zwaar planologisch nadeel en wordt  passend geacht ten opzichte van het geleden planologische nadeel.  
         
       
       
     
     
       4.6 
       Eiser heeft in zijn schriftelijke reactie van 5 juni 2015 ten aanzien van het advies aangevoerd dat de StAB bij het aantal getroffen vierkante meters bij de uiteindelijke rapportage verweerder heeft gevolgd zonder eigen onderzoek. Daarnaast heeft de StAB de inkomstenderving naast de vermogensschade ten onrechte niet aangenomen, aldus eiser.  
       
     
     
       4.7 
       Verweerder stelt zich in zijn schriftelijke reactie van 5 juni 2015 op het standpunt dat de StAB onvoldoende is ingegaan op de zienswijze die hij tegen de conceptrapportage heeft ingebracht en niet heeft gemotiveerd waarom de uitgangspunten en de berekening door BHH het meest betrouwbaar worden geacht. De StAB heeft bij de herberekening van het bedrag op basis van gecorrigeerde vierkante meters ten onrechte geen dan wel te weinig rekening gehouden met de factoren structurele huurderving en exploitatiekosten. Verweerder betoogt verder, aan de hand van de lopende huurcontracten op de peildatum en de jaarverslagen van [naam 9] , dat het risico op leegstand in de oude planologische situatie al groot was en niet wordt veroorzaakt door planologische factoren. Door uit te gaan van een verlaging van de huurprijs per vierkante meter, zoals het Kenniscentrum ook heeft gedaan, wordt het risico op leegstand al tegengegaan. Het in de taxatieberekening tevens verhogen van het leegstandsrisico is daarom niet juist en leidt volgens verweerder tot het dubbel laten doorwerken van het planologische nadeel op de waardebepaling. Door de StAB wordt ten onrechte een verlaging van de huurprijs voor alle vierkante meters in de getroffen ruimten gehanteerd en niet alleen voor de vierkante meters die door de planologische wijziging zijn getroffen. Bepaalde aspecten die zien op het specifieke object, zoals de situering in het centrum van Amsterdam, de omstandigheid dat het gebouw op eigen grond is gelegen, een mogelijke waardestijging van het pand en het gegeven dat het naastgelegen pand aan de [adres 1] met een vergelijkbare verhuurbare oppervlakte € 9.875.000,- heeft opgebracht, worden door de StAB ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Het percentage van 9,8% is niet in verhouding tot het geleden nadeel. Er is sprake van één daadwerkelijke schadeoorzaak, door welke slechts een deel van de verhuurbare ruimten zijn getroffen. Mocht de rechtbank de in de rapportage van de StAB aangenomen uitgangspunten volgen, dan verzoekt verweerder subsidiair om de bijgevoegde berekeningen waarin correcties zijn aangebracht, mee te nemen bij de beoordeling.  
       
     
     
       4.8 
       In de aanvullende reactie van 16 juli 2015 heeft de StAB nog het volgende overwogen ten aanzien van het standpunt van verweerder dat, in het kader van de herberekening van de getroffen ruimten, ook de structurele huurderving en de kostenexploitatie moeten worden aangepast. Het percentage voor structurele huurderving wordt gevormd door de mutatieleegstand. De structurele leegstand is op nul gezet. BHH heeft benadrukt dat door de planmutatie minder potentiële huurders gevonden kunnen worden, waardoor het pand minder courant is geworden. Dit geeft geen blijk van een directe relatie tussen de totale omvang van de getroffen ruimten en de gemiddelde mutatieleegstand. Voor zover al sprake is van een directe relatie tussen de totale omvang van de getroffen ruimten en de gemiddelde mutatieleegstand, volgt daaruit niet dat het percentage van de mutatieleegstand van 6,3% moet worden aangepast met 4,4 %, zoals verweerder stelt. In dat geval zou de stijging van dat percentage ten opzichte van de oude planologische situatie  (van 5 naar 6,3%) met 4,4 % moeten worden gecorrigeerd en zou de structurele huurderving 6,2 % bedragen in plaats van 6,3 %. Dat is een verwaarloosbaar verschil van € 535,78. De exploitatiekosten zijn nagenoeg gelijk gebleven. Omdat de huurwaarde is gedaald, is het percentage exploitatiekosten ten opzichte van de huurwaarde gestegen. De StAB herhaalt hetgeen reeds is overwogen in de rapportage van 24 april 2014 ten aanzien van het leegstandsrisico en de differentiatie in de NAR percentages. Over het hanteren van een waardedaling voor alle vierkante meters in de getroffen ruimten merkt de StAB op dat het in de verhuurpraktijk ongebruikelijk is om gedifferentieerde m2-prijzen te hanteren. Dat neemt niet weg dat het effect van het planologisch nadeel toegerekend kan worden aan bepaalde ruimten. Daarbij wordt echter het totale nadeel per ruimte over alle vierkante meters verdeeld. Ten aanzien van de objectspecifieke factoren heeft de StAB vermeld dat bij alle taxaties rekening is gehouden met de specifieke aard en gebruik van het pand, alsmede de indeling en de onderhoudstoestand, welke anders dan de door verweerder genoemde aspecten, waardedrukkend zijn. De vergelijking met het naastgelegen pand aan de [adres 1] gaat volgens de StAB niet op, omdat de ruimten in het pand van eiser aan de [adres 1] niet zijn getroffen en de ruimten aan de [straatnaam] wel. Voor wat betreft het waardeverminderingspercentage wordt verwezen naar het rapport van 24 april 2014.  
       
     
     
       4.9 
       Naar aanleiding van een door de rechtbank gestelde vraag heeft de StAB zich op de zitting van 17 februari 2015 op het standpunt gesteld dat het in dit geval verdedigbaar is om in de onderhavige taxatie de leegstand (in de berekening) op drie plaatsen mee te nemen, omdat elk element iets anders uitdrukt: 
       
         
           met de lagere brutohuurwaarde wordt het effect voor de huurder zichtbaar: deze wil minder betalen voor een minder aantrekkelijk kantoor; 
         
         
           met de hoger exploitatiekosten komt tot uitdrukking dat de eigenaar voor een deel van zijn object geen huur ontvangt; 
         
         
           met de hogere yield is duidelijk dat het object voor een koper minder aantrekkelijk is geworden. 
         
       
       
     
     
       4.10 
       Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) mag het bestuursorgaan bij een besluit op een verzoek om vergoeding van planschadeschade, indien uit het advies van een door hem geraadpleegde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van de juistheid van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht (zie de uitspraak van de Afdeling van 16 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU4545). 
       
     
     
       4.11 
       Volgens eveneens vaste rechtspraak van de Afdeling is de StAB te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en mag de rechtbank in beginsel op het uitgebrachte deskundigenbericht afgaan. Dat is slechts anders indien het deskundigenbericht onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd (zie de uitspraak van de Afdeling van 31 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011: BR6329).  
       
     
     
       4.12 
       Gelet op de geschilpunten, zoals die naar voren kwamen uit de door eiser overgelegde rapporten van BHH en [naam 8] en [naam 2] en die hiervoor in overweging 4.4 zijn weergegeven, is bij de rechtbank twijfel ontstaan over de juistheid en volledigheid van het advies van het Kenniscentrum dat verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd.  De rechtbank heeft, gelet op die twijfel en ter beantwoording van de vraag of verweerder zich wel op dat advies heeft kunnen baseren, de StAB om advies gevraagd. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de deugdelijkheid van het deskundigenbericht van de StAB. Het onderzoek heeft op zorgvuldige wijze plaatsgevonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld om hun reacties op de concept-rapportage in te brengen. Hetgeen eiser en verweerder hebben aangevoerd, geeft de rechtbank geen aanleiding tot een andere conclusie te komen. In het licht van het deskundigenbericht moet het ervoor worden gehouden dat aan het advies van het Kenniscentrum gebreken kleven voor wat betreft de taxatie. De rechtbank verwijst naar hetgeen daarover door de StAB is opgemerkt in de rapporten van 24 april 2014, zoals hiervoor verkort weergegeven in de overwegingen 4.5, 4.8 en 4.9. Verweerder heeft het advies van het Kenniscentrum dan ook niet aan de besluitvorming ten grondslag mogen leggen. Het besluit kan daarom als zijnde in strijd met artikel 3:2 in samenhang gelezen met artikel 7:12 van de Awb geen stand houden.   
       
     
     
       5.1 
       Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank zal het primaire besluit herroepen, omdat dit besluit in strijd met artikel 49 van de WRO is genomen, zelf de omvang van de aan eiser te betalen tegemoetkoming in de planschade vaststellen en verweerder veroordelen de aldus vastgestelde vergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 juni 2008 tot aan de dag van algehele vergoeding, aan eiser te betalen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
       
     
     
       5.2 
       Volgens het StAB-advies lijdt eiser ten gevolge van de planologische verandering een planologisch nadeel ten bedrage van € 665.000,-. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door verweerder aan eiser te betalen tegemoetkoming in de planschade vast op een bedrag van € 665.000,-. Verweerder mag een al aan eiser betaald bedrag als tegemoetkoming in de planschade en de over dat bedrag berekende en betaalde wettelijke rente verrekenen met het hiervoor door de rechtbank bepaalde bedrag van de tegemoetkoming en de daarover te berekenen wettelijke rente.  
       
       
         6. 	Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
       
       
     
     
       7.1 
       Eiser maakt aanspraak op vergoeding van de proceskosten die hij zowel in de bezwaarfase als de beroepsfase heeft moeten maken, alsmede bij de voorbereiding van de aanvraag ten bedrage van € 148.312,89 alsmede een bedrag van € 600,- aan leges. Eiser heeft ter onderbouwing van deze kosten een overzicht opgesteld en facturen bijgevoegd. Deze kosten zien onder andere op professionele rechtsbijstand door zowel de advocaat van eiser als door Certa Legal en kosten in verband met het opstellen van de taxatierapporten van BHH, [naam 8] / [naam 2] en [naam 1] . Daartoe voert hij aan dat verweerder, althans het Kenniscentrum gebruik heeft gemaakt van het taxatierapport van BHH, en dat – gelet op de discrepantie tussen de tegemoetkoming en de door BHH getaxeerde schade – het inschakelen van [naam 8] en [naam 2] , alsmede [naam 1] redelijk was en dat de daarvoor in rekening gebrachte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Indien de rechtbank de hoogte van de kosten van professionele rechtsbijstand aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht vaststelt, verzoekt eiser om een wegingsfactor 2 (zeer zwaar) te hanteren, onder andere vanwege de complexiteit van de zaak. 
       
     
     
       7.2 
       De rechtbank past bij de proceskostenveroordeling het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) toe. De rechtbank stelt de kosten die voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.185,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een deskundigenbericht, 2 punten voor het verschijnen ter zitting anders dan na een bestuurlijke lus met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1). Het meerdere wordt niet in aanmerking genomen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat een zwaardere wegingsfactor dan 1 toegepast dient te worden.  Dat het bezwaar in samenspraak met de ingeschakelde deskundigen tot stand is gekomen, is niet ongebruikelijk en maakt niet dat sprake is van een meer dan gemiddeld complexe zaak. De juridische bijstand van Certa Legal wordt geacht hierin eveneens verdisconteerd te zijn. In het Bpb wordt uitdrukkelijk onderscheid gemaakt tussen de kosten van rechtsbijstand en de kosten van deskundigen zodat geen aanleiding bestaat om de kosten van rechtsbijstand in de bezwaarfase als kosten van een deskundige te vergoeden.  
       
     
     
       7.3 
       De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de leges, nu dit geen kosten zijn die op grond van artikel 1 van het Bpb voor vergoeding in aanmerking komen.  
       
     
     
       7.4 
       Met betrekking tot de kosten die eiser heeft opgevoerd voor de door hem ingeschakelde deskundigen overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft - naar de rechtbank begrijpt - in zijn overzicht een bedrag van € 34.097,25 voor de inzet van [naam 1] (aangeduid met Amstede), een bedrag van € 7.325,- voor de taxatie en nadere reactie op het concept rapport door BHH, bedragen van € 20.080,- en € 14.052,50 voor de taxatie door [naam 2] en [naam 8] en een bedrag van € 16.233,50 voor metingen door Stichting Tekening en LBP, alle bedragen exclusief BTW, opgevoerd.  
       
     
     
       7.5 
       Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie onder andere de uitspraak van 12 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4030) kunnen in beroep gemaakte kosten van deskundige bijstand voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Voor het antwoord op de vraag of het inroepen van een niet-juridisch deskundige, zoals in dit geval aan de orde, redelijk was, kan in het algemeen als maatstaf worden gehanteerd of degene die de bijstand van deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden ten tijde van de inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag.  
       
     
     
       7.6 
       De rechtbank zal bij de veroordeling van verweerder in de deskundigenkosten in redelijkheid een forfaitair tarief hanteren van € 75,- per uur voor de rapportages. Voor de verletkosten voor het bijwonen van de zitting van 13 november 2013 zal de rechtbank een tarief van € 116,09 hanteren (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 26 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4244).  
       
     
     
       7.7 
       De kosten van het taxatierapport (factuur 25 augustus 2008) en de schriftelijke reactie op de concept-rapportage (factuur 12 februari 2010) door BHH komen in beginsel niet op grond van artikel 7:15 en 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking. Het taxatierapport is overgelegd als onderdeel van de aanvraag om vergoeding van planschade. In de regel komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de aanvrager kan weten dat verweerder gehouden is advies te vragen aan een onafhankelijke deskundige en het niet in de hiervoor vermelde zin redelijk is, zonder dat advies af te wachten, een eigen adviseur in te schakelen. In dit geval heeft de rechtbank geoordeeld dat het college het advies van het Kenniscentrum niet aan de besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Nu daarnaast gebleken is dat het taxatierapport van BHH in het verdere verloop van de procedure een relevante bijdrage heeft geleverd, komt een forfaitair bedrag voor vergoeding in aanmerking (zie à contrario de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4690). De rechtbank gaat op basis van de facturen van 25 augustus 2008 en 12 februari 2010 uit van 34,25 uur x € 75,-= € 2.568,75. De kosten die voor de rapporten van LBP Insight in de aanvraagfase in rekening worden gebracht komen echter conform de vaste jurisprudentie van de Afdeling, zoals hiervoor weergegeven, niet voor vergoeding in aanmerking.  
       
     
     
       7.8 
       De rechtbank acht het in dit geval voor wat betreft de bezwaarfase redelijk om deskundigenkosten mee te nemen in verband met de inzet van [naam 2] , [naam 8] en Stichting Tekeningen en overweegt hiertoe als volgt. Gelet op het grote verschil tussen de taxatie door het Kenniscentrum en die door BHH, was het redelijk om in bezwaar een nader deskundigenbericht over te leggen, te weten het taxatierapport van [naam 2] en [naam 8] . De inzet van LBP Insight en Stichting Tekeningen acht de rechtbank om voornoemde reden evenzeer redelijk, met dien verstande dat de factuur van LBP Insight van 23 november 2011 onvoldoende is gespecificeerd. Niet duidelijk is hoeveel uur aan de lichtstudie is besteed, zodat de kosten van dit onderzoek buiten beschouwing dienen te blijven. De kosten die voor de inzet van [naam 1] zijn gemaakt komen in redelijkheid niet voor vergoeding in aanmerking. De werkzaamheden die [naam 1] heeft verricht zien vooral op het voeren van regie en het schrijven van een second opinion. Het totaal aantal uren in bezwaar voor [naam 2] waarvan dient te worden uitgegaan is – met inachtneming van de facturen van 20 januari 2012 en 2 mei 2012 en 75,50. Het forfaitaire bedrag komt hiermee op € 5.662,50. Voor de werkzaamheden van [naam 8] in bezwaar neemt de rechtbank op basis van de facturen van 20 januari 2011, 18 januari 2012 en 21 mei 2012 80,3 uur in aanmerking, waarmee het bedrag op € 6.022,50 komt. Ten aanzien van de werkzaamheden van Stichting Tekening hanteert de rechtbank conform de factuur van 14 april 2011 60 uur en een totaalbedrag van € 4.500,-.  
       
     
     
       7.9 
       Eiser heeft in beroep eveneens deskundigenkosten gemaakt, in die zin dat deskundigen de zittingen van 13 november 2013, 20 januari 2015 en 17 februari 2015 hebben voorbereid en bijgewoond. De rechtbank acht het redelijk om rekening te houden met de inzet van [naam 2] en [naam 3] . Gelet op hetgeen in 7.7 is overwogen zal het bijwonen van de zitting door [naam 1] buiten beschouwing worden gelaten. Op basis van de facturen van 18 november 2013, 24 april 2014 en 1 december 2014 gaat de rechtbank uit van 21,95 uur x € 75,- en 3 uur x € 116,09 en een bedrag van € 1.994,52. Onbekend is hoeveel uur [naam 3] in beroep in rekening heeft gebracht, zodat hiermee geen rekening kan worden gehouden.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond;  
       
       
         vernietigt het bestreden besluit; 
       
       
         verklaart het bezwaar van eiser tegen het besluit van 7 september 2010 gegrond en herroept het primaire besluit; 
       
       
         bepaalt dat aan eiser ten laste van verweerder een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend van € 665.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  27 juni 2008 tot en met de dag van betaling en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van hetvernietigde bestreden besluit; 
       
       
         draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 156,- aan eiser te vergoeden; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van  € 23.933,27 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. A.J. Bongers-Scheijde en mr. S.E. Reichert, leden, in aanwezigheid van mr. F.K. van Wijk, griffier .  De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2015. 
     
     
     
       griffier 
        voorzitter 
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.  
       Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.