ECLI: ECLI:NL:HR:1996:ZC2102

Titel: ECLI:NL:HR:1996:ZC2102 Hoge Raad , 14-06-1996 / 15.966

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 1996-06-14

Zaaknummer: 15.966

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:1996:ZC2102

---

Huur van woonruimte (bovenwoning boven bankfiliaal). Ontruimingsverplichting hoofdhuurder. Uitleg beding waarbij onderverhuur is toegestaan.

14 juni 1996 Eerste Kamer Nr. 15.966 (C 95/118) AS 
   
   
     
     Hoge Raad der Nederlanden 
   
   
   
     
       Arrest 
     
   
   
     in de zaak van: 
     METTERWOON VASTGOED B.V., gevestigd te 's-Gravenhage , EISERES tot cassatie, advocaat: mr R.M. Köhne, 
   
   
     t e g e n 
   
   
     VSB BANK TE 's-GRAVENHAGE N.V. (voorheen: Nutsspaarbank te 's-Gravenhage n.v.), gevestigd te 's-Gravenhage , VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. 
   
   
   
   
     1. Het geding in feitelijke instanties 
     Eiseres tot cassatie – verder te noemen: Metterwoon – heeft bij exploit van 3 december 1992 verweerster in cassatie – verder te noemen: de Bank – op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd de Bank te veroordelen de winkelruimte aan de [a-straat 1] alsmede de bovengelegen eerste etagewoningen aan de [b-straat 1] te [plaats] binnen vijf dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, doch niet eerder dan op 31 januari 1993, te ontruimen, met nevenvorderingen. Bij conclusie van repliek heeft Metterwoon haar eis vermeerderd met de vordering tot veroordeling van de Bank tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 februari 1993. De Bank heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en harerzijds in reconventie gevorderd Metterwoon te veroordelen om het in art. 13 van de huurovereenkomst neergelegde recht van koop van de Bank met de daarin opgenomen voorwaarden en procedureregels na te komen en de gehuurde panden bij verkoop eerst aan de Bank aan te bieden, onder verbeurte van een dwangsom van ƒ 10.000,-- per dag. Bij tussenvonnis van 13 mei 1993 heeft de Kantonrechter zowel in conventie als in reconventie een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 26 augustus 1993 in conventie de vorderingen toegewezen en in reconventie de vordering afgewezen. Tegen beide vonnissen heeft de Bank hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage. Metterwoon heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld. Daarbij heeft Metterwoon haar eis gewijzigd en haar schade begroot op ƒ 70.321,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 februari 1993. Bij vonnis van 1 februari 1995 heeft de Rechtbank in het principaal en het incidenteel appel de Bank niet ontvankelijk verklaart in haar hoger beroep tegen voormeld tussenvonnis en het in reconventie gewezen eindvonnis. Voorts heeft de Rechtbank het in conventie gewezen eindvonnis vernietigd, voor zover de Bank daarbij werd veroordeeld tot vergoeding van de schade op te maken bij de staat en te vereffenen volgens de wet, de vordering tot schadevergoeding van Metterwoon afgewezen, het in conventie gewezen eindvonnis voor het overige bekrachtigd, en het meer of anders gevorderde afgewezen. Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht. 
   
   
   
     2. Het geding in cassatie 
     Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Metterwoon beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De Bank heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. Metterwoon heeft op de daartoe bepaalde dag gerepliceerd. De Bank heeft alstoen afgezien van "dupliek". Vervolgens is van de zijde van de Bank bezwaar gemaakt tegen de "repliek" van metterwoon . De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep. 
   
   
   
     3. Beoordeling van het bezwaar tegen de "repliek" 
     De Bank heeft terecht aangevoerd dat de "repliek" van Metterwoon niet kan worden beschouwd als een beknopte reactie op haar schriftelijke toelichting. Aard en omvang ervan beletten dat op dit stuk door de Hoge Raad acht wordt geslagen. 
   
   
   
     4. Beoordeling van de middelen 
     4.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Bij overeenkomst van januari 1970 heeft A.A. Hoogzand , een rechtsvoorganger van Metterwoon , een winkel met kelderruimte en de daarboven gelegen zelfstandige woning op de eerste étage te [plaats] verhuurd aan de Bank . Deze overeenkomst was aangegaan voor de tijd van tien jaar met voor de huurder het recht op verlenging van de huurtermijn met tweemaal vijf jaar. In 1989 is de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 1990 verlengd voor de duur van twee jaar met de mogelijkheid van verlenging met driemaal één optiejaar. (ii) Artikel 11 van de huurovereenkomst luidt, voor zover in dit geding van belang, als volgt: "Huurster heeft het recht het gehuurde na overleg met verhuurder geheel of gedeeltelijk aan anderen te verhuren onder haar verantwoordelijkheid (…)." (iii) De Bank heeft de woning op de eerste étage steeds onderverhuurd, laatstelijk met ingang van 15 januari 1991 voor onbepaalde tijd aan [betrokkene 1] . (iv) In mei 1992 heeft de Bank , die de winkelruimte bezigde als bijkantoor of filiaal, haar bancaire werkzaamheden aldaar gestaakt; sedertdien stond deze ruimte leeg. (v) Bij brief van 8 mei 1992 heeft de Bank de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 1993. Nadien heeft de Bank deze opzegging weer ingetrokken en zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst na 1 februari 1993 voortduurde. Bij vonnis in een door Metterwoon aangespannen kortgeding heeft de President van de Rechtbank geoordeeld dat voormelde huuropzegging niet meer kon worden ingetrokken en de Bank veroordeeld tot ontruiming van de winkel met kelderruimte. 
   
     4.2. In december 1992 heeft Metterwoon de onderhavige procedure aangespannen. Daarbij heeft zij ontruiming gevorderd van zowel de winkelruimte als de daarboven gelegen woning, en, na vermeerdering van eis, veroordeling van de Bank tot vergoeding van de schade, die zij lijdt doordat de Bank de bovenwoning niet leeg heeft opgeleverd. Bij eindvonnis heeft de Kantonrechter – voor zover te dezen van belang – geoordeeld dat de ten processe vaststaande onderverhuring van de bovenwoning aan [betrokkene 1] meebrengt dat de vordering van Metterwoon tot ontruiming door de Bank van die woning niet kan worden toegewezen, omdat [betrokkene 1] op grond van art. 7A:1623k BW na de beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst de (onder)verhuurovereenkomst betreffende de bovenwoning met ingang van 31 januari 1993 voortzet met Metterwoon , welk een en ander, aldus de Kantonrechter, echter mede grond kan zijn voor toewijzing van de bij wege van eisvermeerdering gevorderde schadevergoeding. De Bank heeft hoger beroep ingesteld. De Rechtbank heeft – kort samengevat – geoordeeld dat het allereerst gaat om het antwoord op de vraag of de Bank gerechtigd was zonder overleg met Metterwoon de bovenwoning met ingang van 15 januari 1991 opnieuw te verhuren. Deze vraag heeft zij aan de hand van  het hiervoor in 4.1 onder (ii) weergegeven art. 11 van de huurovereenkomst bevestigend beantwoord, omdat naar haar oordeel die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat de Bank met de rechtsvoorganger van Metterwoon is overeengekomen dat zij het recht had het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en op haar slechts de verplichting rustte eenmaal – vóór het aangaan van de eerste onderverhuurovereenkomst – overleg te plegen met de verhuurder. Voorts heeft de Rechtbank geoordeeld dat de Bank onbetwist heeft gesteld dat zij bedoeld overleg met de rechtsvoorganger van Metterwoon heeft gepleegd, en dat de Bank derhalve geen wanprestatie heeft gepleegd door de bovenwoning zonder voorafgaand overleg met Metterwoon weer onder te verhuren, en ook niet gehouden was deze woning bij het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren. Op deze gronden heeft de Rechtbank met vernietiging van het vonnis van de Kantonrechter de vordering van Metterwoon tot vergoeding van de schade als gevolg van het niet leeg en ontruimd opleveren van de bovenwoning alsnog afgewezen. Hiertegen richten zich de middelen. 
   
   
     4.3 Middel 1 komt met een motiveringsklacht op tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 4.3 dat Metterwoon niet gemotiveerd heeft betwist dat haar rechtsvoorganger blijkbaar ook is uitgegaan van de door de Bank verdedigde uitleg van art. 11, althans daarmee heeft ingestemd, nu deze het steeds heeft goedgevonden dat de Bank zonder overleg opnieuw onderverhuurde. Het middel betoogt dat dit oordeel onbegrijpelijk is, omdat Metterwoon deze stelling van de Bank bij conclusie van repliek in eerste aanleg bij gebrek aan wetenschap heeft betwist en de Bank daarop niet meer is teruggekomen. Het middel faalt, omdat het miskent dat de Bank deze stelling in hoger beroep heeft herhaald en Metterwoon vervolgens daarop niet meer met zoveel woorden is teruggekomen. Klaarblijkelijk heeft de Rechtbank in het algemeen luidende verzoek van Metterwoon bij memorie van antwoord om haar stellingen in eerste aanleg als woordelijk herhaald en ingelast te beschouwen, geen voldoende gemotiveerde betwisting van bedoelde stelling gelezen, hetgeen niet onbegrijpelijk is. 
   
   
     4.4 Voor zover middel 2 voortbouwend op middel 1 betoogt dat de door de Rechtbank aan art. 11 gegeven uitleg geen stand kan houden, faalt het eveneens. Voor zover het betoogt dat die uitleg onbegrijpelijk is omdat er telkens opnieuw werd onderverhuurd en niet valt in te zien waarom de verhuurder geen belang meer zou hebben bij overleg c.q. inspraak bij het aangaan van een tweede of latere overeenkomst van onderverhuur, is het ook tevergeefs voorgesteld, nu de enkele omstandigheid dat een bepaalde uitleg van een contractbepaling in overeenstemming is met het belang van één der contractpartijen, niet meebrengt dat een uitleg in tegengestelde zin onbegrijpelijk is. 
   
   
     4.5. Middel 3 keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat de Bank niet gehouden was de bovenwoning bij het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren, omdat zij geen wanprestatie heeft gepleegd door de woning op 15 januari 1991 zonder voorafgaand overleg met Metterwoon wederom onder te verhuren. Het middel bestrijdt dit oordeel met een aantal rechts- en motiveringsklachten. Daarbij wordt onder meer aangevoerd: dat de in art. 11 van de huurovereenkomst voorkomende woorden "onder haar verantwoordelijkheid" de Rechtbank tot een andere opvatting hadden moeten leiden; dat de Rechtbank heeft miskend dat partijen ten tijde van de totstandkoming van de hoofdhuurovereenkomst per 1 februari 1970 onmiskenbaar ervan zijn uitgegaan dat VSB als hoofdhuurder aan een onderhuurder niet meer rechten kon verlenen dan zij zelf jegens de oorspronkelijke eigenaar of diens rechtsopvolger had, zodat de onderverhuurovereenkomst in elk geval zou eindigen op het moment dat de hoofdhuur zou worden beëindigd; dat als hier toepasselijke hoofdregel geldt dat de huurder die een gehuurd object onderverhuurd, zelf ervoor moet zorg dragen dat hij in staat is het object bij het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan hij schatplichtig is; dat dit niet anders wordt doordat op 1 juli 1979 art. 7A:1623 k  BW in werking is getreden, waardoor oplevering in ontruimde toestand in dit geval niet mogelijk is; dat immers partijen daarmee in 1970 geen rekening hebben kunnen houden; dat hun toen in elk geval niets anders voor ogen kan hebben gestaan dan dat onderverhuur geen belemmering zou opleveren voor het leeg en ontruimd opleveren van het gehuurde. Het middel faalt. De rechtbank heeft kennelijk in art. 11 van de huurovereenkomst besloten geacht dat, zo bevoegdelijk was onderverhuurd en derhalve door de huurder op dit punt geen wanprestatie was gepleegd, de omstandigheid dat zich bij het einde van de huur een onderhuurder in het gehuurde zou blijken te vinden, evenmin wanprestatie zou opleveren, ook niet indien deze onderhuurder niet bereid zou zijn het gehuurde vrijwillig te ontruimen. Deze uitleg die feitelijk van aard is, is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van de woorden "onder haar verantwoordelijkheid". Zij brengt naar haar aard mee dat de huurder, zo de onderhuurder niet tot ontruiming bereid blijkt, geen schadevergoeding wegens wanprestatie verschuldigd is. Dat art. 7A:1623 k  naderhand de positie van de niet tot vrijwillige ontruiming geneigde onderhuurder jegens de hoofdverhuurder aanzienlijk heeft versterkt, behoefde de Rechtbank niet tot een andere uitleg te bewegen. Evenmin behoefde het vonnis van de Rechtbank naar aanleiding van dit artikel nadere motivering, waarbij aantekening verdient dat door Metterwoon geen beroep is gedaan op bepalingen als art. 6:248 lid 2 en 6:258, waartoe Metterwoon de nodige omstandigheden had dienen te stellen. In het midden kan blijven of in dit geval een zodanig beroep reeds was uitgesloten doordat de huurovereenkomst in 1989 – en derhalve na de invoering van art. 7A:1623 k  – met ingang van 1 februari 1990 is verlengd met wijzingen van de huurtermijn en huurprijs, bij welke gelegenheid partijen de mogelijkheid hebben gehad om ook art. 11 te herzien, maar zulks, ondanks de intussen tot stand gebrachte invoering van art. 7A:1623 k , hebben nagelaten. Voor zover het middel het vonnis van de Rechtbank anders leest dan hiervoor tot uitgangspunt is genomen, mist het feitelijk grondslag. Uit het voorgaande volgt tevens dat de oordelen van de Rechtbank ook niet blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting. 
   
   
     4.6 Ook de middelen 4 en 5 kunnen niet tot cassatie leiden, nu zij zich keren tegen beslissingen die de Rechtbank ten overvloede heeft gegeven. Middel 6 tenslotte mist zelfstandige betekenis. 
   
   
   
   
     5. Beslissing   De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeeld Metterwoon in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Bank begroot op ƒ 577,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris. 
   
   
   
   
     Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Korthals Altes, Heemskerk en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op  14 juni 1996 .