ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2022:5400

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2022:5400 Rechtbank Midden-Nederland , 14-12-2022 / 9407683 UC EXPL 21-6081

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2022-12-14

Zaaknummer: 9407683 UC EXPL 21-6081

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:5400

---

Huur woonruimte; kamerhuur door student in hostel; geen gebruik naar zijn aard van korte duur; overeenkomst voor bepaalde tijd, opzegbeding is nietig; toetsing aanvangshuurprijs; ontvankelijkheid.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9407683 UC EXPL  21-6081 aw/1370 
     
     
     
       
         Vonnis van 14 december 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats] , Finland, 
       verder ook te noemen: [eiseres] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. P.S. Folsche, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , mede handelend onder de namen [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] , 
       wonende en zaakdoende te [plaats] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       procederend in persoon. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende: 
     
       
         de dagvaarding met 4 producties is op 16 augustus 2021 bij [gedaagde] bezorgd, 
       
       
         
          [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft de producties 1a t/m 7 bijgevoegd, 
       
       
         
          [eiseres] heeft ten behoeve van de op 17 juni 2022 geplande mondelinge behandeling de aanvullende producties 5 en 6 toegestuurd, 
       
       
         de mondelinge behandeling is niet gehouden. De kantonrechter heeft bepaald dat de procedure schriftelijk zal worden voortgezet, 
       
       
         vervolgens heeft [eiseres] schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek), 
       
       
         
          [gedaagde] heeft als laatste schriftelijk gereageerd (conclusie van dupliek), 
       
       
         de kantonrechter heeft bepaald dat op 16 november 2022 vonnis zal worden gewezen. De vonnisdatum is nader bepaald op vandaag. 
       
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] is eigenaar van het pand gelegen op het adres [adres] in [plaats] (hierna: het pand). Hij exploiteert sinds 2015 in het pand een onderneming onder de naam “ [handelsnaam 2] ”. Die onderneming houdt zich bezig met logiesverstrekking aan [.] die in [plaats] zakelijk moeten overnachten en aan [..] . De gemeente [gemeente] heeft op 12 januari 2015 aan [gedaagde] een exploitatievergunning verstrekt voor een openbare inrichting met als activiteit verstrekken van logies. [gedaagde] heeft het pand omgebouwd tot vier onzelfstandige woonruimtes, bestaande uit een gestoffeerde en gemeubileerde kamer met gedeeld gebruik van keuken, badkamer en toilet.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiseres] is afkomstig uit Finland en heeft enige tijd als buitenlandse student gestudeerd aan een Nederlandse universiteit. Zij heeft van [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte in het pand gehuurd, in de periode van 1 september 2019 tot en met 31 augustus 2020 (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In dat huurcontract - met als aanhef “Lease contract for a temporarily lease 12 months” -  is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen (met “ [handelsnaam 1] ” wordt gedoeld op [gedaagde] ): 
       
       
         
           “ 
           Art. 1: Space 
         
         
           1.1: [handelsnaam 1] states as of September 01, 2019, a part of the premises in the building located at the [adres] , [postcode] [plaats] available to Tenant. The room is furnished and located on the ground or first floor of the building and can be used by Tenant as living space. (…) 
         
         
           1.1a: [handelsnaam 1] grants Tenant during his occupation of the shared space of the hall, toilet and shower room and the shared terrace located on the first floor.(…) 
         
         
           Visitors 
         
         
           1.2:The occupation of the space is strictly limited to the person. Tenant as university registered student and limits strictly to one person and not for starting any home based business. If Tenant receive guests Tenant must be present himself/herself. A stay of only 2-4(two-four) nights per month for his family guest or related friend is allowed. The stay of two nights needs to be compensated € 5,- per night for cleaning services and energy costs. (…) 
         
       
       
       
         
           Art. 2: Duration 
         
         
           2.1: Both parties are committed to offer a continuity to each other. This fix term lease contract is regarding a temporary accommodation for the Tenant and is entered into a period of 12 months, beginning on 01 September 2019 and expiring on 31 August 2020. This lease agreement is made on demand for a fixed period keeping in account the service and continuity to internationals and room will be reserved for Tenant by the lessor in the hostel for minimum 12(twelve) months.(…) Tenant is committed to stay for 12 months however by early departure after 6 months Tenant will be paying €53,- per night excluding vat 6% and city tax. The departure must be confirmed before 3 months by means of a written notice sent by registered post before the start of the connective quarter.  
         
         
           2.1b: The lease contract is made for 12 months (365 days), however, in case of genuine urgency, The renter may end this agreement only after 6(six months or 183 days), however, he of she then needs to pay [handelsnaam 2] standard price rate of € 53,- per night (exclusive vat 6% and city tax (€2,13) which will be paid 183 days multiplied by €53,- (183 daysx€53,-) excluding city tax and 6%vat. The total amount will be paid to the lessor is €9699 (…). The termination notice must be provided before 3(three calendar months notice (parallel to the quarterly payment, start from 1st day of the month). This can only be done by an registered post. 
         
         
           The lessor is required to provide a 3 months’notice (parallel to quarterly payment) to end the agreed only in case of needing the space for himself/company or selling the building, however, the lessor is not responsible to arrange an accommodation in case Govt wants to close the building or any other reason of closing the building. 
         
       
       
       
         
           Art. 3: Compensation/Payments 
         
         
           3: The standard hostel rate of a private room was € 53,- per night (exclusive vat 6% and city tax (€2,13) is discounted to € 26,- per night (exclusive city tax vat). A monthly rate of € 780,- per month and 2340 euro (…) per quarter which is agreed to be paid for minimum  
           twelve 
            months. (…) 
         
         
           (…) 
         
         
           In case of early departure the rent need to be paid for minimum twelve months. The maximum break off fee for the agreement is agreed a fee for minimum stay of six months based on original hostel price of €53 (…) added by vat 6% and city tax 2,13 per night). 
         
       
       
       
         
           Art.4: Security Deposit 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
           Tenant pays the security deposit before taking the room in use. The agreed deposit is three months rent € 2340 (…). Depends of the state of the delivered room/space, The deposit(after deducting damages, and unpaid household costs, taxes, or other costs if applicable) will be refunded within 40 days after the end date (31-08-2020) of the agreement. (…) 
         
         
           Art. 5: Maintenance 
         
       
     
     
       5.1. 
       
         
           Space is accepted by Tenant in the condition as it is delivered in at September 1, 2019. [handelsnaam 1] and Tenant will draw up a written record or make a detailed picture. Tenant is needed to take part in cleaning of common places, showers, toilets, kitchen and other areas leave clean after use and when needed takes part in cleaning according to the house planning. 
         
         
           (…) 
         
         
           Art.12: End of the agreement and deregistration proof 
         
         
           The tenancy agreement will automatically terminate after  
           12 (twelve) 
            months (fix term) on 31-08-2020. And needs an written permission/agreement for any type of extension at least 3 months before the end of agreement. Any official communication to extend or end the agreement from both side will be valid and accepted by a registered post. Tenant will make sure that the room is clean and empty at least three days before the ending date(for inspectation and viewings for the new Tenant(s). 
         
         
           Vacating the accommodation 
         
         
           When vacating the accommodation, the Tenant will leave everything clean and tidy and in good repair. Prior to leaving, the Tenant will make an appointment with the lessor or his caretaker in order for the lessor or his caretaker to inspect the accommodation in the Tenant’s presence. Should the lessor or his caretaker deem it necessary to do any further cleaning or repairs, such will be done at the cost of the Tenant. Tenant returns the accommodation including the inventory in the same condition in which it was accepted.  
         
       
     
     
       12.1 
       
         
           Tenant is required to deliver the space clean at the end of the contract in the same condition as it was in the condition at the start of the contract mentioned in Article 5.1 shall state with any subsequent additions as agreed by the parties. 
         
         
           Tenant must inform municipality to de-register at least 60 days before the end date by e-mail of letter. The copy of mail/letter must be sent to [handelsnaam 1] [handelsnaam 2] . Tenant himself/herself is responsible to start in advance the process to  
           de-register 
            himself/herself from the accommodation before the last day of agreement and is responsible to provide a proof of de-registration from the municipality. (…)” 
         
       
       
       
         Bij het huurcontract horen twee bijlagen, namelijk: 
         
           “a: Guarantor letter: signed by parents is needed: b: House Rules” 
         
       
       
       
         Bedoelde “House Rules” bevatten onder meer de volgende bepaling: 
         
           “You are expected to take part in weekly cleaning. Kitchen, washroom and toilet must be left clean after use”. 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 1 juli 2020 schrijft [gedaagde] aan [eiseres] , per Whats-App: 
         
           “Please note that our lease agreement to live at [adres] will be ended on 31 August 2020. According to the agreement to avoid the extra quarter rent, it is important to de-register at local municipality office and ask for proof of departure on 31-08-2020 from [adres] . The de-registration proof can be requested by sending a mail or making an appointment at the municipality. In case you are not leaving the Netherlands, Please provide your new address in the Netherlands or proof of registration at new address (…).” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres] is op 31 augustus 2020 uit het gehuurde vertrokken. Zij is teruggekeerd naar Finland. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiseres] heeft zich op 4 januari 2021 gewend tot de Huurcommissie met het verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid. In die procedure zijn zowel (de gemachtigde van) [eiseres] als (de gemachtigde van) [gedaagde] verschenen. Bij uitspraak verzonden op 20 juni 2021 heeft de Huurcommissie het verzoek niet ontvankelijk verklaard omdat het te laat is ingediend.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           voor recht zal verklaren dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen een huurprijs gelijk aan de maximaal redelijke huurprijs voor de woning, te weten                          € 264,91 per maand; 
         
         
           
            [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 6.181,08 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
         
         
           
            [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt aan haar vordering, kort gezegd, ten grondslag dat de Huurcommissie haar verzoek om de aanvangshuurprijs op redelijkheid te toetsen ten onrechte niet ontvankelijk heeft verklaard. De Huurcommissie is er namelijk van uit gegaan dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, in welk geval het verzoek binnen 6 maanden  na aanvang  van de huur moet worden gedaan. Volgens [eiseres] heeft zij met [gedaagde] echter een huurovereenkomst gesloten voor de bepaalde tijd van 12 maanden die van rechtswege eindigt, als bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt, ofwel artikel 7:271 lid 1, tweede volzin. Zij heeft haar verzoek aan de Huurcommissie dus wel op tijd, namelijk binnen de wettelijke termijn van 6 maanden  na het einde  van de huur, ingediend. [eiseres] vraagt de kantonrechter om de all-in prijs te splitsen en de kale huurprijs daarna alsnog te toetsen op redelijkheid. Die toetsing moet er volgens haar toe leiden dat de redelijke aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 264,91. Daarvan uitgaande heeft zij aan [gedaagde] een bedrag van € 6.181,08 teveel heeft betaald (te weten 12 maal de betaalde huur van € 780,00 per maand minus de na toetsing vastgestelde huur van 12 maal € 264,91 per maand), aldus [eiseres] . 
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] stelt daartegenover dat hij nooit heeft beoogd een huurcontract als bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt te sluiten. Hij wijst erop dat het in huurcontract niet is opgenomen dat de verhuurder de huurder in de periode van drie tot een maand voor het einde van de contractsperiode moet informeren over de dag waarop de huur eindigt en dat bij gebreke van die aanzegging, de huur doorloopt. Ook is in het huurcontract niet opgenomen dat tussentijds kan worden opgezegd. Volgens hem heeft de Huurcommissie dan ook terecht geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] daarom geen recht op huurprijsbescherming.  
         Daarnaast stelt [gedaagde] dat [eiseres] in Nederland verbleef als toerist en dat zij volgens de gemeentelijke Basis Registratie Personen (BRP) niet als woonachtig op het adres van het gehuurde was ingeschreven. Hij exploiteert een Sleep-In en sluit in dat kader overeenkomsten met binnen- en buitenlandse gasten die voor een bepaalde korte duur in de regio [regio] willen verblijven. Het gaat daarbij om het gebruik van een eenvoudige kamer met logies, enkele hotelfaciliteiten en medegebruik van balkon, keuken, badkamer en toiletten tegen een all-in prijs. Zijn activiteiten zijn niet gericht op een bepaalde doelgroep en in de schriftelijke overeenkomsten met gasten staat duidelijk dat het verblijf van korte duur is en na ommekomst daarvan eindigt. Het gemiddelde feitelijke verblijf van gasten is circa 10 weken. De huurovereenkomst met [eiseres] ziet daarom op gebruik van woonruimte “naar zijn aard slechts van korte duur”, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De wettelijke huurprijsbescherming is daarop niet van toepassing. Hij concludeert tot afwijzing van de vordering. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Rechtsmacht, toepasselijk recht 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         
          [eiseres] woont in Finland. De zaak bevat daarmee internationale aspecten. 
         De kantonrechter dient daarom allereerst te beoordelen of zij bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. [gedaagde] woont in Nederland. Gelet daarop is de Nederlandse rechter, op grond van artikel 4 EEX-Verordening nr. 1215/2012, bevoegd om van deze zaak kennis te nemen.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Vervolgens moet de vraag worden beantwoord welk recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen partijen. Niet is gesteld of gebleken dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Omdat het gaat om de huur van een onroerend goed dat in Nederland is gelegen, is het Nederlands recht in dit geval van toepassing (artikel 4 lid sub c Verordening (EG) nr. 593/2008, Rome I Vo). 
       
       
         
           Ontvankelijkheid 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De uitspraak van de Huurcommissie is aan partijen verzonden op 22 juni 2021. De dagvaarding is uitgebracht op 16 augustus 2021, dat is binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 van het BW. [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering. Partijen zijn niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Dit vonnis komt voor die uitspraak in de plaats (artikel 7:262 lid 1 van het BW). 
       
       
         
           Kwalificatie huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [eiseres] heeft de Huurcommissie gevraagd en vraagt de kantonrechter nu in deze procedure om de aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid, op grond van artikel 7:249 van het BW. Volgens [gedaagde] echter kan [eiseres] zich niet op dat wetsartikel beroepen omdat (1) de huurovereenkomst ziet op het gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur en (2) zij haar verzoek niet binnen de wettelijke termijn bij de Huurcommissie heeft ingediend. Om op beide punten te kunnen beslissen moet de kantonrechter de huurovereenkomst eerst kwalificeren door de volgende vragen te beantwoorden:  
         (1) ziet de huurovereenkomst op gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het BW? Als die vraag bevestigend moet worden beantwoord is de wettelijke huurprijsbescherming niet van toepassing. Als die vraag ontkennend moet worden beantwoord, komt de kantonrechter toe aan vraag (2): is de huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd aangegaan? Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs namelijk binnen 6 maanden  na afloop  van de huur worden ingediend, terwijl dat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd 6 maanden  na aanvang  van de huur is. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst voor  onbepaalde  tijd en dat [eiseres] op 4 januari 2021 dus te laat was met haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. 
       
       
       
         
           Gebruik naar zijn aard van korte duur? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst  niet  ziet op gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Het volgende is daartoe redengevend. 
       
       
         4.5.1. 
         De wettelijke huur(prijs)bescherming bij woonruimte is van dwingend recht en strekt ter bescherming van de huurder. Dit betekent dat de uitzondering op de huur(prijs)bescherming die is opgenomen in lid 2 van artikel 7:232 van het BW, beperkt moet worden uitgelegd. Bij “gebruik naar zijn aard van korte duur” moet bijvoorbeeld gedacht worden aan het gebruik van een hotelkamer of een vakantiehuisje voor een korte vakantie. [gedaagde] heeft erop gewezen dat hij een hostel runt en dus kamers verhuurt voor een korte periode. Dat moge in het algemeen zo zijn, maar dat is niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag hoe de huurovereenkomst tussen hem en [eiseres] gekwalificeerd moet worden. Vast staat immers dat die huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 12 maanden, waarbij tussentijdse opzegging door [eiseres] alleen onder voorwaarden mogelijk is. Het gaat dus niet om een korte periode. 
         
       
       
         4.5.2. 
         Ook blijkt uit het huurcontract dat [gedaagde] ervan is uitgegaan dat [eiseres] zich als woonachtig op het adres van de [handelsnaam 2] zal inschrijven in de BRP van de gemeente [gemeente] . Een dergelijke inschrijving ligt niet in de rede (en is vermoedelijk ook niet mogelijk) bij een toeristisch verblijf of een kort zakelijk verblijf. Of [eiseres] zich ook feitelijk heeft ingeschreven in de BRP, doet niet ter zake. Het gaat erom welk gebruik partijen voor ogen hebben gehad bij het sluiten van de huurovereenkomst. Daarnaast zijn in het huurcontract allerlei bepalingen opgenomen die gebruikelijk zijn in een huurovereenkomst voor gebruik van woonruimte  niet  voor korte duur, zoals bepalingen omtrent de wijze van oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur en de betaling en retournering van een waarborgsom. Verder staat vast dat [eiseres] in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehad gedurende 12 maanden en dat zij daar heeft verbleven niet wegens vakantie, maar wegens haar studie aan de universiteit. Zij mocht (onder voorwaarden) in het gehuurde gasten ontvangen en laten overnachten (artikel 1.2. van het huurcontract), en zij moest volgens de huisregels bijdragen aan de wekelijkse schoonmaak van het gehuurde, waaronder de gemeenschappelijke ruimtes (artikel 5 van het huurcontract). Dit alles past niet bij een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur, als bedoeld in lid 2 van artikel 7:232 van het BW. 
       
       
         4.5.3. 
         Uit het huurcontract blijkt verder dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs afwijkt van het normale hostel tarief van € 53,00 per nacht. Overeengekomen is een huurprijs van € 26,00 per nacht, oftewel € 780,00 per maand (artikel 3 van het huurcontract, zie hiervoor onder 2.2.). Ook die afwijkende huurprijs duidt erop dat in dit geval geen sprake is van een gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur, zoals bij een verblijf wegens vakantie of zakelijk verblijf.  
         
       
       
         4.5.4. 
         De conclusie luidt dan ook dat geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur. De huur(prijs)bescherming, waar artikel 7:249 BW deel van uitmaakt, is op de huurovereenkomst van toepassing. 
         
         
           
             Bepaalde of onbepaalde tijd? 
           
         
         
       
     
     
       4.6. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de  bepaalde  tijd van 12 maanden en dat deze kwalificeert als een huurovereenkomst voor woonruimte volgens de tweede volzin van lid 1 van artikel 7:271 van het BW. Het volgende is daartoe redengevend. 
       
       
         4.6.1. 
         Blijkens de tekst van het huurcontract is de huur aangegaan voor een periode van maximaal 12 maanden en eindigt deze na verloop van die periode van rechtswege  (“automatically”) , zonder dat opzegging nodig is. Verlenging van de huur is volgens het huurcontract niet mogelijk, anders dan door tenminste drie maanden voor het einde van de contractsperiode schriftelijk een nieuwe overeenkomst te sluiten (artikelen 2 en 12 van het huurcontract, zie hiervoor onder 2.2.). [gedaagde] heeft [eiseres] binnen de wettelijke termijn geïnformeerd over het einde van de huur (zie hiervoor onder 2.3.). De huurovereenkomst is dan ook op 31 augustus 2020 van rechtswege geëindigd. 
         
       
       
         4.6.2. 
         Volgens het huurcontract was [eiseres] bevoegd om de huur tussentijds opzeggen, maar alleen na verloop van 6 maanden en tegen betaling van een schadevergoeding (artikel 2 van het huurcontract, zie hiervoor onder 2.2.). Die bepaling is weliswaar in strijd met dwingend recht en dus nietig (artikel 7:271 lid 1 en 7 van het BW), maar dat kan niet tot de conclusie leiden dat de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor  on bepaalde tijd. Het enkele feit dat [gedaagde] , naar hij stelt,  niet heeft bedoeld  een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW te sluiten, kan evenmin tot de conclusie leiden dat de huurovereenkomst als een huurovereenkomst voor  on bepaalde tijd moet gelden. Niet alleen [eiseres] , die het gehuurde op 31 augustus 2020 heeft ontruimd en verlaten zonder voorafgaande opzegging, maar ook [gedaagde] is er namelijk van uit gegaan dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2020 van rechtswege, zonder opzegging, zou eindigen. Dat blijkt uit zijn Whats-App-bericht aan [eiseres] van 1 juli 2020, waarin hij haar herinnert aan het einde van de huur op 31 augustus 2020 (zie onder 2.3.). Omdat [gedaagde] [eiseres] op tijd heeft geïnformeerd over het einde van de huur is de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW  niet  voor onbepaalde tijd verlengd, maar op 31 augustus 2020 geëindigd. Voor de kwalificatie van de huurovereenkomst is niet van doorslaggevend belang dat – zoals [gedaagde] heeft aangevoerd – in het huurcontract geen bepaling is opgenomen die hem verplicht om [eiseres] op tijd te informeren over het einde van de huur, als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van het BW. De betreffende wettelijke bepaling waarop [gedaagde] doelt geldt ook tussen partijen zonder dat deze expliciet in het huurcontract is vermeld. Van een  verplichting  voor de verhuurder is overigens geen sprake. Als de verhuurder de huurder niet (op tijd) informeert heeft dat alleen tot gevolg dat de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt, maar voor onbepaalde tijd wordt verlengd. 
         
       
       
         4.6.3. 
         De conclusie is dat de huurovereenkomst is gesloten voor de bepaalde tijd van 12 maanden en dat deze geldt als een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW. 
         
         
           
             Verzoek toetsing aanvangshuurprijs 
           
         
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiseres] kon tot uiterlijk 6 maanden na afloop van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie een verzoek doen om de aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid (artikel 7:249 lid 2 van het BW). De huurovereenkomst is geëindigd op 31 augustus 2020. Zij heeft haar verzoek bij de Huurcommissie ingediend op 4 januari 2021, dat is binnen de wettelijke termijn. Dat betekent dat de kantonrechter haar vordering tot toetsing van de aanvangshuurprijs inhoudelijk dient te beoordelen. 
       
     
     
       4.8. 
       Vast staat dat partijen een all-in prijs van € 780,00 per maand zijn overeengekomen. Die all-in prijs moet door de kantonrechter eerst worden gesplitst in een deel huur en een deel servicekosten. De kantonrechter zal dat doen door toepassing van artikel 7:258 lid 1 van het BW in samenhang met artikel 17a Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW), dat is conform de werkwijze van de Huurcommissie. De overeengekomen kale aanvangshuurprijs zal aldus worden bepaald op € 429,00 per maand (namelijk 55% x                        € 780,00) en de overeengekomen servicekosten op € 195,00 per maand (namelijk 25% x            € 780,00).  
       
     
     
       4.9. 
       Vervolgens moet beoordeeld worden of de overeengekomen aanvangshuurprijs van         € 429,00 per maand redelijk is. Dat gebeurt aan de hand van het wettelijk puntenstelsel. [eiseres] heeft een formulier “huurprijscheck onzelfstandige woonruimte”, dat te vinden is op de website van de Huurcommissie, ingevuld en overgelegd (productie 2 bij dagvaarding). Zij heeft het aantal punten berekend op 122, met een bijbehorende maximale huurprijs van          € 264,91 per maand. [gedaagde] heeft tegen die berekening geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal daarom van de juistheid van die berekening uitgaan en de redelijke aanvangshuurprijs vaststellen op € 264,91 per maand. De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht (zie 3.1. onder a) zal worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. 
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiseres] heeft aan [gedaagde] gedurende de huurperiode 12 x € 780,00 betaald, dat is in totaal € 9.360,00. Zij was aan [gedaagde] verschuldigd 12 x € 264,91 = € 3.178,92 aan huur en 12 x € 195,00 = € 2.340,00 aan servicekosten, dat is in totaal een bedrag van € 5.518,92. Het verschil tussen wat zij feitelijk heeft betaald en wat zij was verschuldigd moet [gedaagde] op grond van onverschuldigde betaling aan haar terug betalen. Dat is een bedrag van € 3.841,08                (€ 9.360,00 minus € 5.518,92). Dit bedrag wordt toegewezen, met de wettelijke over dat bedrag vanaf 16 augustus 2021, dat is de datum van dagvaarding.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat hij zijn eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiseres] moet betalen. In de dagvaarding is vermeld dat [eiseres] een toevoeging heeft aangevraagd. Omdat [eiseres] echter geen definitieve toevoeging heeft overgelegd, zal het griffierecht worden verhoogd. In de hierna weergegeven berekening is van dit hogere griffierecht uitgegaan. 
       
       
         De proceskosten van [eiseres] die [gedaagde] aan haar moet betalen worden aldus tot vandaag begroot op in totaal € 748,21, namelijk: 
       
       
         
           € 240,00 griffierecht; 
         
         
           € 10,21 informatiekosten; 
         
         
           € 498,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 249,00). 
         
       
       
       
         De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. 
       
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiseres] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat tussen partijen een kale aanvangshuurprijs geldt van                       € 264,91 per maand; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.841,08 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 augustus 2021 tot de voldoening; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 748,21; 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
     
     
       5.5. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.