ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:408

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:408 Gerechtshof Amsterdam , 11-02-2014 / 200.116.868/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-02-11

Zaaknummer: 200.116.868/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:408

---

Vordering tot schadevergoeding wegens gebreken aan aangekochte woning. Verkoper heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De door koper gestelde gebreken worden als vaststaand aangemerkt.  Door deze kort na de levering aan het licht gekomen gebreken is koper gedwongen na de aankoop van de woning (aanzienlijke) kosten te maken teneinde haar (alsnog) geschikt te maken voor een normaal gebruik als woonhuis. Anders dan rechtbank wijst hof schadestaatvordering toe, evenals een voorschot op de schade.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.116.868/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 492582/HA ZA 11-1892 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2014  
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [APPELLANT], 
       
       wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente], 
       appellant, 
       advocaat: mr. M.M. Kroone te Alkmaar, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [GEÏNTIMEERDE],  
       
       wonend te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.  
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 8 november 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 8 augustus 2012, voor zover onder voormeld zaaknummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als een van de gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, houdende wijziging van eis; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep gewijzigde vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en wettelijke rente.  
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van - begrijpt het hof - het hoger beroep.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit geschil gaat het, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende. 
       ( a) [appellant] heeft bij ongedateerde schriftelijke overeenkomst van [geïntimeerde] gekocht de vóór 1906 gebouwde woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) voor een bedrag van € 190.000,= k.k. Van de kant van [geïntimeerde] is de vennootschap onder firma [Y] Makelaars- en Assurantiekantoor (verder: [Y]) daarbij als makelaar opgetreden. [appellant] heeft de woning voor de koop twee keer bezichtigd. Bij notariële akte van 15 oktober 2010 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellant] geleverd. 
       ( b) Artikel 5.3 van de door partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte, luidt als volgt: 
       
         “ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  woonhuis.  “ 
         Artikel F 2 lid 2 van de leveringsakte bevat een vergelijkbare bepaling. 
       
       ( c) Begin januari 2011 heeft [appellant] Marc [A] Onderhoud B.V. (verder: [A]) op-dracht gegeven de woning te verbouwen. Er zijn toen gebreken aan het licht gekomen.  
       ( d) Op 28 april 2011 heeft [A] [appellant] een offerte toegestuurd met een begeleidende brief waarin onder meer het volgende staat vermeld: 
       
         “ Hierbij doen wij u ons onderzoek en offerte toekomen ten behoeve van de renovatie van de bouwkundige gebreken en daarbij behorende herstel werkzaamheden. 
         
           Gezien de enorme omvang aan verborgen gebreken met de daarbij behorende herstel werkzaamheden, hebben wij goede onderdelen in het pand moeten slopen en of demonteren. 
         
         
           (…) ”. 
         De geoffreerde aanneemsom beliep inclusief BTW en parkeerkosten € 131.431,01. Bij deze brief heeft [A] ook een aantal foto’s van de door de heer Marc [A] ter plaatse aangetroffen situatie gevoegd. 
       
       ( e) In opdracht van [geïntimeerde] heeft M.J.M. Peperkamp van [Z] Bouwbedrijf B.V. (verder: [Z]) de woning op 16 mei 2011 bekeken en [geïntimeerde] daarover bij brief van 30 mei 2011 onder meer het volgende bericht: 
       
         “ In het pand werd een complete interne verbouwing uitgevoerd zowel op de begane grond als op de verdieping. De gehele balklaag van de verdiepingsvloer was vernieuwd (…). Op de begane grond in de uitbouw waren nog 2 stuks plafondbalken zichtbaar waarvan de oplegzijde was aangetast door houtrot. Op de eerste verdieping waren 2 stuks gordingen en 1 stuks houtbeschot zichtbaar met houtrotverschijnselen. Kostenraming voor het repareren van deze onderdelen ca. € 1.000,00 inclusief B.T.W. 
         
           Hoe de staat van het pand was voor de verbouwing en welke gebreken dit eventueel vertoonde was op het moment van opname niet meer vast te stellen. ” 
       
       ( f) Bij inleidende dagvaarding van 31 mei 2011 heeft [appellant] [geïntimeerde] en [Y] gedagvaard en onder meer gevorderd, primair, dat [geïntimeerde] en [Y] hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden op grond van de geconstateerde gebreken aan de woning, op te maken bij staat, subsidiair, dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat, kort gezegd, voormelde schade als door hem geleden nadeel op de koopprijs in mindering wordt gebracht.  
       ( g) Bij brief van 13 november 2011 heeft [A] de toenmalige advocaat van [appellant] onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         “ Ik ben door dhr. [appellant] gevraagd de net gekochte woning te bekijken, voor het verplaatsen van de badkamer naar boven en het wijzigen van de keuken, met daarbij het leveren en plaatsen van een nieuwe keuken. Tevens wilde hij de balklaag van het plafond zichtbaar hebben, zodat het nieuwe plafond tussen de balken zou komen. Bij de rondgang door de woning vielen mij een aantal zaken op, zoals de verzakte vloer in de woonkamer en de muffe vochtige lucht, tevens veerde de eerste etage vloer waarop ik aangaf het idee te hebben dat deze ernstig was verzwakt. 
         
           Ik heb de heer [appellant] gewezen op deze constateringen. Vanwege deze constaterin-gen heb ik de heer [appellant] gemeld dat ik vermoedde dat er meer gebreken waren en dat alleen door destructief onderzoek deze inzichtelijk gemaakt konden worden. Na het openen van vloeren en plafonds werden de eerste ernstige gebreken zichtbaar. (…)  
         
         
           Ik begon met het slopen van plafonds en het openen van de vloeren naar aanleiding van de zaken die ik had gezien, toen bleek de toestand veel erger te zijn en was er nog veel meer aan de hand. Op dat moment werd het duidelijk dat er een ingrijpen-de verbouwing moest komen, vele malen kostbaarder en groter dan dhr. [appellant] in gedachten had in eerste instantie. 
         
         
           In mijn onderzoek, inventarisatie en offerte ( van 28 april 2011; hof)  heb ik dat uitgebreid verwoord en de belangrijkste foto’s gezet. (…) 
         
           Mijn onderzoek, rapportage en offerte zijn een eerlijke en getrouwe weergave van het geen ik heb geconstateerd en een noodzakelijke ingreep ten einde het huis bouwkundig in een goede en veilige staat te brengen. Het feit dat ik tijdens de werkzaamheden ongeveer 150 foto’s heb gemaakt om mijn opdrachtgever de noodzaak en ernst van de situatie aan te tonen is ongebruikelijk bij alle renovaties die ik doe.  
         
         
           (…). ” 
       
       ( h) In opdracht van de toenmalige advocaat van [appellant] heeft ing. [X] van Arcadis Nederland B.V. (verder: Arcadis) op 10 november 2011 de woning onderzocht. Hij heeft hiervan die dag rapport opgemaakt dat, voor zover van belang, als volgt luidt: 
       
         “ HOOFDSTUK 1  Aanleiding en doel van het onderzoek 
         
           (…) 
         
         
           Belangrijk te vermelden is dat de gebreken inmiddels voor een deel niet meer zichtbaar zijn omdat deze zijn hersteld. Wel is nog een groot aantal foto’s beschikbaar van de oude situatie. 
         
         
           (…) 
         
         
           HOOFDSTUK  
           2 Bevindingen 
         
         
           (…)  
         
       
       
         2.2.2. 
         
           
             GEBREKEN ALS VASTGESTELD 
           
           
             Dakconstructie en dakbeschot hoofddak 
           
           
             Aan de dakkap aan de achterzijde is vastgesteld dat het dakbeschot met name aan de zijkant ter hoogte van de buitenmuur en aan de onderkant is aangetast door vocht en houtrot. (…) 
           
           
             Naast aantasting van het dakbeschot is ook vastgesteld dat meerdere gordingen, ter plaatse van de balkkoppen, zijn aangetast door houtrot. De buitenste delen van de gordingbalken zijn op plaatsen in omvang door houtrot verminderd of zacht geworden. Alle gordingen zijn aan de kop in meer of mindere mate aangetast. (…)   
           
           
             Het dak is zichtbaar doorgezakt. Dit wordt met name zichtbaar aan de buitenzijde waar de onderdorpel van het dakkapelkozijn inmiddels duidelijk onder de pannenlijn ligt. 
           
           
             In het dakbeschot is een onderbreking zichtbaar (…) waar voorheen een dakraam moet hebben gezeten. Bij het vervangen van de dakbedekking is het dakraam waarschijnlijk verwijderd en zijn de folie en tengel- en panlatten over het gat heen aangebracht. Hierdoor is het dakbeschot ter plaatse van de onderbreking niet meer ondersteund en zakt deze uit, mede omdat het dakbeschot hier een relatief grote overspanning kent (…). 
           
           
             Aanbouw/keukendak 
           
           
             De gehele dakconstructie van de aanbouw is zichtbaar door vocht aangetast. (…) 
           
           
             De balklaag is aangetast door houtrot, met name de balkkoppen die in de muur zijn gewerkt, en het eerste deel van de balk. (…) 
           
           
             HOOFDSTUK  
             3 Beantwoording van de vragen 
           
           
             De basis voor het beantwoorden van de vragen bestaat uit datgene wat is opgedaan tijdens het onderzoek ter plaatse, in combinatie met het verstrekte fotomateriaal.  
           
         
         
           1. Kunt u (…) uw mening geven over de (aanwezigheid van) bouwkundige gebreken? In het bijzonder: 
         
         
           (…) 
         
         
           b. de mate van houtaantasting van de respectievelijke balken/houten onderdelen (…) 
         
         
           
             De mate van houtrotaantasting zoals deze blijkt uit het fotomateriaal en de opname ter plaatse  is door [X] als volgt vastgesteld: 
           
           
             Dakconstructie en dakbeschot 
           
           
             Het dakbeschot is vochtig en plaatselijk aangetast door houtrot. Met name aan de zijgevelzijde en aan de voet van het dak zijn delen plaatselijk totaal verrot. (…) 
           
           
             De dakconstructie is aangetast ter plaatse van de balkkoppen, met name in de zijgevel. Ter plaatse is vastgesteld dat alle balkkoppen (gordingen) en de muurplaat van het achterdakvlak in meer of mindere mate zijn aangetast. (…) De verstrekte foto’s geven een gelijksoortig beeld van de voorste dakhelft die inmiddels is vervangen. Hieruit wordt afgeleid dat de aantasting door houtrot hier in een gelijke omvang aanwezig is geweest. 
           
           
             Balklaag verdiepingsvloer 
           
           
             Deze balklaag is inmiddels vervangen. Wel zijn een aantal foto’s verstrekt die een redelijk beeld geven van de situatie na het verwijderen van de afwerking en voor het vervangen van de balklaag. 
           
           
             Deze foto’s tonen dat de balkkoppen die in de voorgevel zijn opgelegd duidelijk aangetast door houtrot. Uit de foto’s is herleidbaar dat ten minste 4 balken in ernstige mate door houtrot waren aangetast. (…) Uit de beschikbare foto’s blijkt in ieder geval dat de balklaag in de voorste helft van de woonkamer geheel vervangen diende te worden. 
           
           
             (…) 
           
           
             Balklaag en dakbeschot aanbouw 
           
           
             De balklaag is aangetast door houtrot, met name de balkkoppen die in de muur zijn gewerkt, en het eerste deel van de balk. (…) 
           
           
             Balklaag en vloerhout begane grondvloer woonkamer 
           
           
             Deze balklaag is inmiddels deels vervangen en een nieuwe vloer is gelegd. Wel zijn er foto’s verstrekt die door de aannemer zijn gemaakt en die een redelijk beeld geven van de situatie.  
           
           
             Op foto is duidelijk zichtbaar dat met name in de rechterachterhoek van de woonkamer een vergaande verrotting aanwezig is van de vloerbalken en de houten vloerdelen. Volgens de aannemer was de vloer hierdoor ook verzakt. Dit is aannemelijk gezien het (plaatselijk) vergevorderde stadium van de houtrot. Uit de verstrekte foto’s maken wij op dat het hier niet alleen om een houtrotaantasting gaat, maar (tevens) om een zwamaantasting, gezien de zichtbare strengen na het verwijderen van de vloerafwerking. Zwamaantastingen zijn agressiever en kunnen zich sneller ontwikkelen dan gewone houtrot. (…) 
           
           
             Balklaag en vloerhout aanbouw/keuken 
           
           
             Ook hier is de situatie zoals deze bij verkoop was niet meer aanwezig. (…) Het beeld dat uit de foto’s wordt verkregen is dat sprake was van ten minste plaatselijk houtrot van de vloerdelen en onderliggende balklaag. (…) 
           
           
             (…) 
           
         
         
           c. het draagvermogen van de balklaag aan de voorgevel (…).  
         
         
           
             Zoals blijkt uit de foto’s is sprake van een forse aantasting van de balklaag op precies die locatie, waar de functie van de balklaag bestaat uit het overdragen van de vloerbelasting op de gevel. Hier zijn in ieder geval 4 van de 6 balkkoppen in ernstige mate weggerot. De oplegging van deze balken functioneert in het geheel niet meer. (…) In elk geval kan worden gesproken van een zeer sterk verminderd draagvermogen van de balklaag op dit onderdeel. Deze vloeroplegging voldeed bij aankoop niet. Hierbij bestond een risico op het (gedeeltelijk) bezwijken van de vloer. 
           
           
             (…) 
           
         
         
           i. de toestand van de kapconstructie, dakbeschot en de gordingen, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de hoofdliggers, het metselwerk en de stalen verankering (…). 
         
         
           
             (…) 
           
           
             De kapconstructie is gewijzigd bij het aanbrengen van de dakkapellen. (…) Het dak is (daardoor) zichtbaar doorgezakt. (…) 
           
           
             Met name door het wegnemen van het middenspant en het “plat” toepassen van een gording is de kap overmatig gaan doorbuigen. Een verschuiving/verzakking van het dakkapel is hiermee mogelijk geworden, met kritische aansluitingen ten aanzien van de waterdichtheid tot gevolg.  
           
           
             (…) 
           
           
             Het corroderen van een stalen verankering is een logisch gevolg van de overmatige vochtbelasting die heeft plaatsgehad. Het is niet zozeer het anker zelf dat snel zal bezwijken, eerder de bevestigingsmiddelen of de grip die het anker heeft op de door houtrot aangetaste muurplaat. (…) Van belang is om zorg te dragen voor een goede verankering van de muurplaten aan het metselwerk. Deze is onvoldoende gewaarborgd. 
           
           
             (…) 
           
         
         
           l. de toestand van de houten vloer in de woonkamer, waaronder aansluiting wand/ vloer in de woonkamer en de vraag of de verklaring van de aannemer dienaangaande een plausibele is (…).  
         
         
           
             (…) 
           
           
             De aannemer geeft bij één van zijn foto’s aan dat bij de aansluiting wand/vloer woonkamer vanwege de verrotte vloerbalken de vloer verzakt was. Dit is aannemelijk, gezien de overige foto’s waarop een vergaande verrotting van het vloerhout zichtbaar is. Het volume/de draagkracht van rottend hout neemt af, waardoor zakking van de vloer heeft kunnen optreden. 
           
           
             (…) 
           
         
         
           3.  In hoeverre acht u de door de aannemer geadviseerde wijze van herstel redelijk? 
         
         
           
             De aannemer heeft een uitgebreid renovatieplan opgesteld waarbij een fors aantal aanpassingen aan de woning plaatsvinden. Enerzijds gaat het om een oude woning waarvan geen nieuwbouwkwaliteit verwacht mag worden. Anderzijds gaat het om zaken die ook bij een oude woning niet voor mogen komen omdat daarmee het normaal functioneren van de woning in het geding is. Dit betreft in het bijzonder de houtaantasting aan de vloeren van de begane grond en de verdieping alsmede de aantasting van het platte dak van de aanbouw en de kapconstructie. Voor deze zaken is herstel noodzakelijk.  
           
           
             (…)” 
           
         
         ( i) In opdracht van (de verzekeraar van) [Y] heeft ing. C.G. Verdoorn van Adinex (een handelsnaam van Technische Varia B.V., verder: Adinex) op 6 maart 2012 de woning geïnspecteerd en daarvan bij brief van 2 april 2012 rapport uitge-bracht. Dit rapport is weliswaar door [Y] in eerste aanleg in het geding tussen haar en [appellant] ingebracht ([Y] en [geïntimeerde] procedeerden individueel), maar zowel [appellant] als [geïntimeerde] verwijzen in hoger beroep naar dat rapport en beschouwen het kennelijk (ook) in de procedure tussen hen als een gedingstuk. Het hof zal dat daarom ook doen. Het rapport van Adinex luidt, voor zover van belang, als volgt: 
         
           “ In de woning (…) constateerden wij in de uitbouw ter plaatse van de achtergevel dat van de balklaag van het dak bij de oplegging op de rechterwand in totaal drie van de zes balken in meerdere dan wel mindere mate waren ‘ingerot’. (…) 
           
             Op de verdieping (…) constateerden wij dat een houten plank van het dakbeschot ter plaatse van de achtergevel nabij de aansluiting op de zijgevel op meerdere plaatsen door houtrot was aangetast. Tevens constateerden wij dat de oplegging van de gordingen in de zijgevel waren verrot. Bij de linkerwand van de dakkapel constateerden wij dat de oplegging van het platte dak op de linkerzijwand van de dakkapel door houtrot was aangetast. (…) 
           
           
             In de brief d.d. 10 januari 2012 van Stadermann Luiten Advocaten worden onderstaande vragen gesteld: 
           
         
         1.   Staan de bestaande gebreken, die als zodanig op de foto’s van tegenpartij  ([appellant]; hof)  zijn vastgelegd, normaal gebruik van de woning (…) in de weg? (…). 
         
           (…) 
         
         
           4. Welke kosten zijn gemoeid met het herstel van de gebreken in de woning, die een normaal gebruik in de weg zouden staan? 
         
         
           Onderstaand treft u onze antwoorden aan: 
         
         1.   De houten balken waarvan de opleggingen in het metselwerk zijn ‘ingerot’ dan wel door houtrot zijn aangetast, staan het ‘normaal gebruik’ van de woning in de weg. Genoemde balken maken deel uit van de draagconstructie van een pand en dienen als zodanig te voldoen aan NEN 6702. Kort gezegd komt het erop neer dat de balken dienen te beschikken over voldoende sterkte, stijfheid en stabiliteit. Met name de sterkte van de balken is door houtrotaantasting in het geding. (…) Voor wat betreft het vloerbeschot geldt eveneens dat het vloerbeschot in ernstige mate is verzwakt door houtrotaantasting en derhalve niet meer zal voldoen aan NEN 6702. (…) 
         
           4. Onderstaand treft u een begroting aan de kosten voor het herstel van de gebreken in de woning (…) die het normaal gebruik in de weg zouden staan: 
         
         
           
             (…) 
           
           
             totaal incl. BTW						€ 13.706,89 
           
           
             (…)” 
           
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft aan zijn hiervoor onder 3.1 (f) weergegeven vordering voor wat betreft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd, kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang, dat de woning niet voldoet aan hetgeen hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, omdat deze gebreken kent en kende waardoor zij niet voor normaal gebruik geschikt is en van welke gebreken [geïntimeerde] op de hoogte was. Op grond hiervan heeft [geïntimeerde] wanprestatie gepleegd, aldus [appellant].  
       
     
     
       3.3. 
       Na verweer van [geïntimeerde] (en [Y]) heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten verwezen. In dit hoger beroep is slechts de vordering van [appellant] (tegen [geïntimeerde]) wegens de door hem gestelde gebreken aan de woning aan het oordeel van het hof onderworpen ([appellant] heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vordering wegens ondermaat). Verder heeft [appellant] bij memorie van grieven zijn eis aldus gewijzigd dat hij tevens vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot de betaling van een voorschot op de schade ter grootte van € 13.706,89, met wettelijke rente.  
       
     
     
       3.4. 
       Op grond van de voorgedragen grieven zal het hof de onderhavige vordering van [appellant] geheel opnieuw bespreken. 
       
       
         3.5.1. 
         De gebreken die [appellant] concreet stelt en ter zake waarvan hij schadevergoeding wenst zijn (vgl. inleidende dagvaarding, sub 8, evenals memorie van grieven, sub 44): 
         - verrotte vloerbalken op de begane grond; 
         - verrotte vloerbalken in de keuken; 
         - ondeugdelijke kapconstructie; 
         - verrotte ringbalk dakconstructie (voorzijde); 
         - verrot dakbeschot (achterzijde). 
         
       
       
         3.5.2. 
         Naar het oordeel van het hof worden al deze gestelde gebreken bevestigd door het onder 3.1 (h) geciteerde rapport van [X], terwijl bovendien de onder 3.1 (d) en 3.1 (g) geciteerde brieven van [A], het onder 3.1 (i) geciteerde rapport van Adinex en zelfs in enige mate de onder 3.1 (e) weergegeven brief van [Z] de aanwezigheid van een of meer van deze gebreken aannemelijk maken. Hieraan doet niet af dat Adinex in haar rapport een aantal keren verwijst naar de huidige NEN-normen. Uit die verwijzing kan niet meer worden afgeleid dan dat zij daarmee heeft beoogd de ernst van de door haar waargenomen verrottingen te onderstrepen, maar niet dat zij die waarneming in het licht van de NEN-normen heeft beoordeeld. Tegen de achtergrond van al deze bescheiden acht het hof de betwisting door [geïntimeerde] van de onderhavige door [appellant] gestelde gebreken onvoldoende gemotiveerd, zodat het bestaan ervan wordt aangenomen. In dit verband merkt het hof nog op dat - anders dan [geïntimeerde] onder verwijzing naar de brief van [Z] nog betoogt - de bevindingen van [X] en Adinex niet worden geïnvalideerd door de omstandigheid dat ten tijde van hun onderzoeken de balklaag van de verdiepingsvloer geheel en de kapconstructie gedeeltelijk was vervangen. [X] en Adinex hebben zich te dezen immers klaarblijkelijk mede gebaseerd op de hun ter beschikking gestelde foto’s van [A] en [geïntimeerde] heeft niet althans onvoldoende (gemotiveerd) gesteld dat zij dat niet mochten of konden doen. Evenmin heeft [geïntimeerde] in het licht van de aangehaalde rapporten voldoende gemotiveerd betwist dat zonder herstel van deze gebreken de woning niet veilig kon worden bewoond. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Gesteld noch gebleken is dat de gebreken pas zijn ontstaan na de levering van de woning aan [appellant], zodat het hof er van uit gaat dat zij toen al aanwezig waren.    
         
       
       
         3.6.1. 
         Vervolgens rijst de vraag of [geïntimeerde] voor deze gebreken jegens [appellant] aansprakelijk is. Het hof oordeelt daarover als volgt. 
         
       
       
         3.6.2. 
         Uitgangspunt dient te zijn dat [geïntimeerde] in artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dat de woning vóór 1906 is gebouwd doet daaraan niet af. Overigens heeft [appellant] met juistheid opgemerkt dat de zogeheten ouderdoms-clausule, die het risico van het ontbreken van geschiktheid voor normaal gebruik bij de koper legt, niet in de koopovereenkomst is opgenomen. 
         
       
       
         3.6.3. 
         Anders dan [geïntimeerde] meent, impliceert het enkele feit dat hij en vervolgens - tot de verkoop aan [appellant] - een huurder de woning heeft bewoond zonder dat de onderhavige gebreken aan het licht zijn gekomen niet dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht geschikt was als woonhuis. Uit de in zoverre onweersproken gebleven brief van [A] van 13 november 2011 blijkt bovendien dat de gebreken (en de ernst daarvan) pas bij destructief onderzoek aan het licht kwamen.  
         
       
       
         3.6.4. 
         
          [A] schrijft in zijn brief van 13 november 2011, zakelijk, dat hij door [appellant] was gevraagd de woning te bekijken voor het verplaatsen van de badkamer en het wijzigen van de keuken en omdat [appellant] de balklaag van het plafond zichtbaar wilde hebben, zodat het nieuwe plafond tussen de balken zou komen. Verder schrijft hij dat bij door hem verricht destructief onderzoek, dat moest plaatsvinden omdat hij ernstige gebreken vermoedde, de toestand veel erger bleek te zijn en dat er een ingrijpende verbouwing moest komen “vele malen kostbaarder en groter dan dhr. [appellant] in gedachten had in eerste instantie”. Tegen de achtergrond van deze brief heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat [appellant] van meet af aan van plan was de woning volledig te renoveren en/of volledig te vernieuwbouwen en om die reden de woning volledig heeft gestript, onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft hij in hoger beroep overgelegd een aan [appellant] op diens aanvraag verleende omgevingsvergunning voor een aantal aan de woning uit te voeren renovatiewerkzaamheden, maar uit dat stuk - waarop [appellant] overigens niet heeft kunnen reageren - blijkt dat [appellant] die aanvraag op 28 juli 2011, derhalve ruim na voormelde constateringen van [A], heeft gedaan, reden waarom de juistheid van de onderhavige stelling van [geïntimeerde] niet uit die vergunning kan worden afgeleid. Hetzelfde geldt met betrekking tot de door [geïntimeerde] in hoger beroep gestelde omstandigheid, indien al feitelijk juist, dat [appellant] (nog steeds) niet in de woning woont. Ten slotte kan evenmin uit de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde foto’s worden afgeleid dat [appellant] van meet af aan een volledige renovatie en/of nieuwbouw voor ogen heeft gestaan, nu deze foto’s - zoals [geïntimeerde] zelf stelt - zijn gemaakt op 6 maart 2012, derhalve ruim na voormelde constateringen van [A].  
         
       
       
         3.6.5. 
         Op grond van al het voorgaande concludeert het hof dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Als gevolg hiervan, in het bijzonder de kort na de levering aan het licht gekomen gebreken als boven vermeld, is [appellant] gedwongen na de aankoop van de woning (aanzienlijke) kosten te maken teneinde haar (alsnog) geschikt te maken voor een normaal gebruik als woonhuis. Het moge zo zijn dat na de aankoop van een woning doorgaans onderhoudskosten zullen moeten worden gemaakt, vanwege de aard van de gebleken gebreken kunnen de voor herstel daarvan noodzakelijke kosten tot het maken waarvan [appellant] thans wordt gedwongen niet als zodanige kosten worden aangemerkt, ongeacht of zij vallen binnen de door [geïntimeerde] gestelde norm van 10% van de aankoopsom, wat er verder van die norm zij. Dat de woning van vóór 1906 dateert maakt dat niet anders. 
         
       
       
         3.6.6. 
         De slotsom is dat het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel is dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellant] heeft geleden, lijdt en zal lijden als gevolg van de onder 3.5.2 vastgestelde gebreken, dat de grieven dus gegrond zijn en dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Alle hiervoor niet besproken stellingen van partijen met betrekking tot de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] kunnen onbehandeld blijven en het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt, als niet ter zake dienend en/of te vaag, van de hand gewezen.  
         
       
     
     
       3.7. 
       Omdat aannemelijk is dat [appellant] als gevolg van de vastgestelde gebreken schade heeft geleden, zal het hof de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, op te maken bij staat, toewijzen. In de te volgen schadestaatprocedure zal [appellant] ook zijn eventuele buitengerechtelijke kosten als schade kunnen vorderen. Thans zijn die echter niet toewijsbaar, reeds omdat deze vordering onvoldoende bepaald is. Hetzelfde geldt voor de door [appellant] gevorderde “kosten van het beslag”. Omdat [geïntimeerde] in het licht van al het voorgaande onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [appellant] ten minste de door Adinex begrote kosten van € 13.706,89 heeft gemaakt althans zal moeten maken om voormelde gebreken te herstellen, zal het hof dit bedrag, dat door [appellant] in hoger beroep bij wege van voorschot wordt gevorderd, eveneens toewijzen, evenals de op zichzelf niet bestreden wettelijke rente daarover. Bij de vaststelling van de (definitieve) schade zal vanzelfsprekend met deze veroordeling rekening moeten worden gehouden. 
       
     
     
       3.8. 
       Vanwege de afwijzing in eerste aanleg van de vordering van [appellant] in verband met ondermaat (welke in hoger beroep geen rol meer speelt) worden partijen in die instantie als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld aangemerkt, zodat de desbetreffende proceskosten tussen hen zullen worden gecompenseerd. [geïntimeerde] zal, als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing  
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis, voor zover tussen partijen gewezen en aan het oordeel van het hof onderworpen en, in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van de onder 3.5.1 genoemde gebreken aan de woning aan de [adres] te [plaats], welke schade dient te worden opgemaakt bij staat;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 13.706,89, met de wettelijke rente daarover vanaf 4 april 2011, zulks bij wege van voorschot op voormelde schadevergoeding;  
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 386,92 wegens verschotten en op € 894,= wegens salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 131,= wegens nakosten zonder betekening en met € 199,= wegens nakosten in geval van betekening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.J.M. Smit en E.M. Polak en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 11 februari 2014.