ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2015:2405

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2015:2405 Rechtbank Amsterdam , 10-02-2015 / CV 11-20791

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-02-10

Zaaknummer: CV 11-20791

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:2405

---

Huurder huurt woonruimte in een door de verhuurder in 1998/1999 tot woonruimte verbouwde bedrijfspand. In de gevel is veel glas aanwezig. Volgens huurder is er bij zonnige temperaturen overwarmte in het gehuurde. Dit is volgens de huurder een gebrek dat huurprijsverlaging rechtvaardigt.Na deskundigenonderzoek blijkt dat de zon voor opwarming van de temperatuur in het gehuurde zorgt, waarbij de binnentemperaturen zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. Voorts blijkt uit het deskundigenonderzoek dat in het gehuurde een ventilatiesysteem ontbreekt die de warme lucht afvoert en koele lucht invoert. Hierdoor blijft de temperatuur in het gehuurde ook in de avond- en nachturen hoog. De kantonrechter acht dit in de gegeven omstandigheden een gebrek. De huurprijs wordt verlaagd waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de ernst van het gebrek en de tijd van het jaar waarin het gebrek zich openbaart. De verhuurder wordt in de proceskosten veroordeeld, de deskundigenkosten en de nakosten daaronder begrepen.

vonnis  
   
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     Afdeling Privaatrecht   
     
     
       Rolnummer: CV 11-20791 
       Vonnis van: 10 februari 2015  
       F.no.: 497 
     
     
   
   
     Vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     
      [eiseres]  
     
       wonende te [woonplaats] 
       eiseres 
       nader te noemen: [eiseres]      
       gemachtigde: mr. E. Doornbos       
     
     
     
       t e g e n 
     
     
   
   
     de stichting Woonstichting Lieven de Key   
     
       gevestigd te Amsterdam    
       gedaagde 
       nader te noemen: Lieven de Key     
       gemachtigden: mr. E. Goemans en mr. A.C.R. Keuning       
     
     
   
   
     VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       Bij tussenvonnis van 4 maart 2014 heeft de kantonrechter het voorschot van de deskundigen verhoogd en het tweede aanvullend voorschot ten laste van [eiseres] gebracht. Vanwege de aan [eiseres] afgegeven toevoeging heeft de griffier in afwachting van de eindbeslissing ook het tweede aanvullend voorschot voorlopig ten laste van ’s Rijks kas gebracht. Vervolgens heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld op het definitieve deskundigenrapport te reageren. Ter uitvoering van de rolbeschikking van 18 maart 2014 hebben beide partijen eerst een conclusie na definitief deskundigenbericht genomen en is de comparitie van partijen bepaald en gehouden op 3 juni 2014. Voorafgaande aan de comparitie van partijen heeft de griffer de logboeken toegezonden, waarop de deskundigen zich mede hebben gebaseerd maar die niet aan het (definitieve) deskundigenrapport waren toegevoegd.  
       Op de comparitie van partijen is [eiseres] verschenen, vergezeld van haar gemachtigde. Lieven de Key is verschenen bij [naam x], [naam y] en [naam z]. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht - de gemachtigde van Lieven de Key mede aan de hand van schriftelijke aantekeningen - en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt. De zaak staat voor vonnis.  
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
         
       
     
     1. In deze procedure, waarbij [eiseres] in beroep is gekomen van een door de Huurcommissie gegeven beslissing, vordert [eiseres] op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW de kale huurprijs van haar woning in het gebouw “[gebouw]” aan [adres 1] per 1 november 2010 van € 353,86 per maand te verlagen naar € 145,49 per maand. Aan deze vordering legt [eiseres] ten grondslag dat in het gehuurde sprake is van overwarmte, hetgeen een gebrek oplevert.  
     
     2. Lieven de Key betwist dat van een gebrek sprake is. Zo bestrijdt Lieven de Key de stelling van [eiseres] dat op dagen dat de zon schijnt de zon het gehuurde tot (niet comfortabele) hoge temperaturen – hoger dan de buitentemperatuur - verwarmt en dat de voorzieningen in het gehuurde ontoereikend zijn om (voor de avond en de nacht) de hoge temperaturen afdoende af te koelen. Voorts betwist [eiseres] de stelling van Lieven de Key dat die hoge temperaturen kunnen worden voorkomen door binnen zonwering aan te brengen.  
     
     3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 mei 2013 een deskundigenonderzoek gelast en bij vonnis van 4 juni 2013 de deskundigen benoemd. Na een descente in aanwezigheid van deskundigen en een concept-deskundigenrapport, waarop beide partijen hebben kunnen reageren, hebben de deskundigen op 17 december 2013 een definitief deskundigenbericht uitgebracht.  
     
     4. De deskundigen hebben de appartementen, waaronder het gehuurde, als volgt omschreven:  
     
       
         “De woningen betreffen appartementen in een voormalige graansilo. (…) De voorgevels van de betrokken appartementen bestaat voor circa 50% uit glas. De helft betreft balkondeuren voorzien van glas en de bovenste helft niet te openen ramen. Er is geen buitenzonwering. (…) 
       
       
         De appartementen worden geventileerd door mechanische toe- en afvoer met warmteterugwinning. Er is geen bypass waarmee rechtstreeks buitenlucht kan worden toegevoerd zonder warmte uitwisseling met de afvoerlucht. Toevoer vindt plaats in de woonkamer, slaapkamer en hal. Afvoer vindt plaats in de keuken en doucheruimte.  
       
       
         De appartementen zijn voorzien van een vide waarbij het slaapgedeelte zich boven op de tussenlaag bevindt. In de woonkamer zijn 2 te openen balkondeuren. De woningen zijn aan de achterzijde gelegen aan een gang.” 
       
     
     
     
       Het gebouw laat zich omschrijven als een soort flat, waarbij aan de lange zijde aan beide kanten wooneenheden zijn. Aan de binnenzijde van de “flat” is op iedere verdieping ter afscheiding van die ene zijde met appartementen en de andere zijde met appartementen een inpandige voor alle bewoners en bezoekers toegankelijke gang.  
       In het appartement bevindt de slaapkamer zich boven de keuken op een vide, waardoor er vanaf de slaapkamer zicht is op de woonkamer en de gehele voorgevel van het appartement. De voorgevel bestaat voor 50% uit glas. In de voorgevel van het gehuurde zijn twee naast elkaar geplaatste en te openen glazen balkondeuren met een hoogte van 1,80 meter en boven die glazen deuren een niet te openen raam van 2,40 meter hoog.  
       Aan de buitenzijde van het gebouw is geen zonwering aangebracht en is vanwege de ligging van het gebouw en de windinvloeden ook niet goed mogelijk. Als de huurder binnen zonwering wil aanbrengen, heeft de huurder op grond van de huurovereenkomst daarvoor toestemming van de verhuurder nodig.    
     
     
     5. De deskundigen hebben voor hun onderzoek de situatie van het gehuurde ([adres 1]), vergeleken met twee andere appartementen ([adres 2] en [adres 3]). Die twee andere appartementen worden door de deskundigen referentiewoningen genoemd. De feitelijke situatie van de drie appartementen zijn door de deskundigen als volgt omschreven:  
     “Bij de woning [adres 1] is sprake van een aantal dubbele balkondeuren. Over de volle hoogte van de ramen en deuren zijn gordijnen. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] hebben enkele balkondeuren. Bij de woning 55 zijn er in het bovenraam lamellen en bij de balkondeuren een gordijn. Bij de woning [adres 3] zijn alleen de balkondeuren voorzien van een gordijn.”  
     
     
       Over de normen en richtlijnen met betrekking tot binnentemperaturen in woningen melden de deskundigen:  
       
         “Er is geen wettelijke norm voor binnentemperaturen in woningen.  
       
       
         In ISSO publicatie 19 worden aanbevelingen voor het binnenklimaat van onder andere woningen gegeven. De aanbevolen temperaturen zijn afhankelijk van het soort activiteit. Als bovengrens wordt 26,5 C aangehouden voor rustig zitten. De PMV bedraagt voor deze situatie ongeveer 0,5.  
       
       
         De grootheid PMV wordt omschreven in NEN-EN-ISO 7730. 
       
       
         Op basis van de resultaten van klimaatmetingen kunnen de PMV- en PPD-waarden worden berekend. De PMV (Predicted Mean Vote) geeft de gemiddelde waardering van het klimaat van een grote groep personen weer (op een schaal van -3 (koud) tot +3 (heet) met 0 als thermisch neutraal). Op basis van de PMV kan de PPD (Predicted Percentage of Dissatisfied), het voorspelde percentage ontevredenen, worden bepaald. Als invoerparameters voor de berekening van de PMV- en PPD-waarden worden de luchttemperatuur, gemiddelde stralingstemperatuur, gemiddelde luchtsnelheid, de standaarddeviatie van de luchtsnelheid, relatieve vochtigheid, kledingisolatie, en metabolisme gebruikt.  
       
       
         In de publicatie van het GIW/ISSO 2008 wordt voor temperatuuroverschrijding aangehouden dat de PMV overschrijdingsuren >0,5 niet meer dan 300 uur mag bedragen uitgaande van aangegeven criteria.”   
       
     
     
     
       Het gebruik van de voorzieningen in het gehuurde, waarmee eventueel de temperatuurstijging ten gevolge van de invloeden van omstandigheden buiten het gehuurde kan worden beperkt hebben de deskundigen afgeleid uit de door de bewoners bijgehouden logboeken. In het deskundigenrapport merken zij daartoe het volgende op: 
       
         “[adres 1] 
       
       
         De ventilatie staat continu op stand 1. Mondeling is opgegeven dat met koken de ventilatie in een hogere stand staat. Overdag zijn de gordijnen geopend. De balkondeur staat op de warme dagen open. Ook ’s-nachts staat op deze dagen de deur open of op een kier. De deur naar de gang is altijd dicht.  
       
       
         (…) 
       
       
         
          [adres 2]
         
       
       
         De ventilatie staat met uitzondering van het koken op stand 1. Overdag zijn de lamellen open. Op de warme dagen staan de deuren open. De deur naar de gang staat op de warme dagen open.  
       
     
     
     
       
         
          [adres 3]
         
       
       
         De ventilatie staat continu in de hoogste stand. Op de warme dagen staan de deuren open. Overdag zijn de gordijnen geopend. Voor de periode 14 tot en met 28 september wordt de temperatuur als comfortabel aangeduid. De overige periode is het volgens opgave te warm.” 
       
     
     
     
       De deskundigen hebben de temperaturen in het gehuurde en de referentiewoningen gemeten. Bij hun onderzoek stellen zij vast dat de temperatuur in de voor alle bewoners toegankelijke (binnen)gang in het complex lager is dan in de woonkamer van het gehuurde. De hoge binnentemperaturen in de woonkamer zijn volgens de deskundigen daardoor niet het gevolg van de temperaturen in de (binnen)gang.  
       De deskundigen constateren een verband tussen het verloop van de temperatuur in de woonkamer en de buitentemperatuur en zonstraling.  
       
         “De hoogste binnentemperaturen treden op bij hoge zonbelasting en daarmee samenhangende buitentemperaturen. Dit geldt ook voor de referentiewoningen.”  
       
     
     
     
       De deskundigen constateren voorts dat de (mechanische) ventilatie in het gehuurde niet voor verlaging van de temperatuur zorgt:  
       
         “Uit (…) blijkt dat de temperatuur van de inblaaslucht vrijwel gelijk is aan de temperatuur in de woonkamer. De ingeblazen lucht zorgt niet voor verkoeling. Dit in tegenstelling voor de situatie indien rechtstreeks buitenlucht zou worden toegevoerd.  
       
       
         De inblaastemperatuur is op de warme dagen een enkele graad koeler als in de slaapkamer temperatuur. De temperatuur in de slaapkamer zou iets omlaag gebracht kunnen worden door de ventilatie in de hoogstand te zetten. Het effect is niet nader bepaald. Ook is de mate van geluidhinder niet bepaald. De temperatuur in de slaapkamer zal niet onder de woonkamer temperatuur komen.”  
       
     
     
     
       De deskundigen hebben de temperatuurmetingen in de onderzochte periode omgerekend naar de temperatuur op jaarbasis. Zij komen tot de volgende bevindingen:  
       
         “In GIW/ISSO 2008 wordt een maximum van 300 uur gehanteerd dat de temperatuur boven de 26,5 graden mag zijn in een bepaalde ruimte. De eerste inschatting geeft aan dat de gemeten waarden in de woonkamer van [adres 1] dit criterium overschrijden. In de slaapkamer is het warmer dan in de woonkamer. Ook zal het criterium volgens deze eerste inschatting worden overschreden.”   
       
     
     
     6. De deskundigen beantwoorden vervolgens de onderzoeksvragen als volgt: 
     
       
         “a. 
       
       
         Er is geen wettelijke norm voor binnentemperaturen in woningen. Aangehouden is de in ISSO publicatie 19 aanbevolen bovengrens van 26,5 graden C. Voor het maximale aantal overschrijdingsuren is uitgegaan van 300 uur zoals aangegeven in GIW/ISSO 2008. 
       
     
     
     
       
         b. 
       
       
         Op verzoek van TNO is naast in de woning [adres 1] gemeten in 2 bewoonde appartementen. In het begin van de meetperiode is geregeld de temperatuur in de woonkamer van Silodam boven de 26,5 graden C gekomen. De hoogste temperaturen worden op het einde van de middag bereikt. De temperatuur in de woonkamer is met name bij buitentemperaturen boven de 21 graden C hoger dan 26,5 graden C. 
       
       
         De temperaturen in de referentie woningen zijn vergelijkbaar dan wel hoger. De temperaturen in de slaapkamers liggen circa 1 graden C hoger als in de woonkamers. 
       
     
     
     
       
         c. 
       
       
         Uit de metingen kan niet worden afgeleid welke binnentemperaturen in het gehuurde gedurende het jaar zijn.  
       
     
     
     
       
         d. 
       
       
         Een eerste inschatting geeft aan dat het aangehouden criterium van 300 uur met 95 uur wordt overschreden. De inschatting betreft een indicatieve waarde. Zie de slotopmerking onder punt G.  
       
     
     
     
       
         e. 
       
       
         Er is gedurende de meetperiode geen temperatuur verhogend effect van de gang geconstateerd. Uit de metingen blijkt een duidelijk verband van de binnentemperatuur met de mate van zonbelasting. De zonbelasting wordt als de belangrijkste oorzaak van de verhoging van de binnentemperatuur aangemerkt.  
       
     
     
     
       
         f. 
       
       
         De temperatuur neemt in de avond af maar blijft bij dagen met hoge binnentemperaturen op een hoge waarde hangen. Dit ondanks dat de balkon deur open of op een kier blijft. Verhoging van de ventilatiestand kan in de slaapkamer de temperatuur iets omlaag brengen echter niet lager dan de woonkamer temperatuur welke in de nacht ook nauwelijks afneemt.  
       
     
     
     
       
         g. 
       
       
         De afgeleide overschrijdingsuren betreffen een eerste inschatting. Hierbij is uitgegaan van de constatering dat bij een buitentemperatuur hoger dan 21 graden C het in de woonkamer van [adres 1] warmer wordt dan 26,5 graden C. Dagen met een hogere buitentemperatuur dan 21 graden C betreffen echter niet altijd dagen met veel zonbelasting. Op deze dagen zal dan ook niet zonder meer de 26,5 graden C worden overschreden. De gehanteerde indicatieve methode geeft hier dus een overschatting.  
       
       
         Omgekeerd kan op tijdstippen met een lagere buitentemperatuur lager 21 graden C binnen een hogere temperatuur dan 26,5 graden C optreden als gevolg van het blijven hangen van de warmte. De gehanteerde indicatieve methode geeft hier dus een onderschatting. “ 
       
     
     
     7. De deskundigen hebben de vragen en kritische kanttekeningen van partijen op het concept-rapport en de reactie van de deskundigen daarop in het definitieve rapport opgenomen. Hierin zijn onder meer de volgende antwoorden opgenomen:  
     
       
         “De metingen laten een relatie zien tussen de binnentemperatuur en buitentemperatuur (figuur 13 hoofdstuk 8). Uit deze figuur blijkt dat bij buitentemperaturen boven de 21 graden C de gehanteerde grenswaarde van 26,5 graden C wordt overschreden. Vervolgens is nagegaan hoeveel uur per jaar het buiten warmer is dan 21 graden C. Hiervoor is een referentie per jaar genomen (Bijlage A van NEN 5060). Dat blijkt 395 uur te zijn. Hierbij zijn dus ook de buitentemperaturen in de zomermaanden meegenomen. In hoofdstuk 8 worden een aantal kanttekeningen en opmerkingen gegeven. Aangegeven is dan ook dat de afgeleide waarde een eerste inschatting is.  
       
       
         (….) 
       
       
         Voor een correcte berekening van de PMV en PPD zijn inderdaad alle invoergegevens benodigd. Dit vergt echter een veel grotere meetinspanning dan aangeboden. In ISSO 19 tabel 4 wordt aangegeven dat bij de overschrijdingsgrens voor een PMV van ongeveer 0,5 een luchttemperatuur, voor een rustig zittend persoon in een woonkamer, van 26,5 graden C behoort. Deze is dan ook als grenswaarde aangehouden.” 
       
     
     
     
       Lieven de Key had om toezending van de logboeken van de bewoners van de drie onderzochte appartementen verzocht, welke logboeken de deskundigen uit privacy overwegingen niet bij het rapport hadden gevoegd. Lieven de Key heeft na het definitieve deskundigenrapport volhardt in haar wens te beschikken over de logboeken, waarna met instemming van de desbetreffende bewoners de logboeken via tussenkomst van de griffier alsnog aan partijen zijn verstrekt.  
       Lieven de Key en [eiseres] hebben ter zitting verklaard dat die logboeken haar geen aanleiding geven tot het maken van aanvullende op- of aanmerkingen. 
     
     
     8. Partijen twisten over de vraag of er sprake is van een gebrek.    
     Een gebrek is ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.  
     
     9. De deskundigen hebben de temperaturen  in het gehuurde en twee referentie appartementen in het gebouw gedurende een maand (september 2013) gemeten. Partijen hebben de juistheid van de meetresultaten niet betwist, zodat de kantonrechter daarvan heeft uit te gaan.  
     
     10. De kantonrechter stelt voorop dat Lieven de Key terecht heeft aangevoerd dat er (nog) geen wettelijke of algemeen aanvaarde norm is aan de hand waarvan kan worden bepaald of de temperatuur in een woning te hoog is of, anders gezegd, sprake is van overwarmte.  
     
     11. De kantonrechter leidt uit de niet bestreden feitelijke waarnemingen en de door de deskundigen gemaakte opmerkingen over de invloeden van de temperatuur in het gehuurde af, dat met zonnig weer de zon door het grote glasoppervlakte in de gevel de temperatuur in het gehuurde zodanig beïnvloedt dat er in het gehuurde binnentemperaturen worden bereikt die zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. De temperatuur in de hoger gelegen slaapkamer is zelfs een enkele tot anderhalve graad hoger dan in de woonkamer. Uit de bevindingen van de deskundigen blijkt voorts dat het ventilatiesysteem in het gehuurde de binnentemperatuur niet kan beïnvloeden door (een deel van) de warme lucht af te voeren en koele lucht in te voeren. De door de zon opgewarmde temperatuur in het gehuurde wordt hierdoor nagenoeg niet afgekoeld en blijft daardoor in de zomermaanden ook nadat de zon weg is hoog. Dit wordt door [eiseres] met name in de avond en nachtelijke uren als (uiterst) oncomfortabel ervaren.  
     
     12. Nu uit de bevindingen van de deskundigen blijkt dat de oorzaak van de hoge binnentemperatuur vooral gelegen is in de opwarming van de lucht in het gehuurde door de zon, is eveneens voldoende aannemelijk geworden dat een binnen zonwering enige dempende werking zal hebben op de hoogte van de temperaturen in het gehuurde. Deze dempende werking zal echter beperkt zijn tot enkele graden. De partij deskundige van Lieven de Key schat de temperatuurdaling op zelfs 5 graden, maar hanteert daarvoor een andere berekeningsmethodiek van de (aanvaardbare) temperatuur dan deskundigen, zodat denkbaar is dat deze inschatting te hoog is.     
     
     
       In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder voor het aanleggen van binnen zonwering de toestemming van de verhuurder nodig heeft. Dit veronderstelt dat de huurder de binnen zonwering heeft aan te leggen. [eiseres] heeft niet gesteld dat Lieven de Key een dergelijke toestemming heeft geweigerd of zal weigeren. De kantonrechter gaat er daardoor vanuit dat Lieven de Key de toestemming daarvoor zal geven.   
       Uit de door Lieven de Key overgelegde kosten opgaven, welke door [eiseres] onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden, blijkt dat de kosten voor het aanleggen van een binnen zonwering niet zodanig hoog zijn dat het aanleggen van een binnen zonwering in redelijkheid niet van de huurder – en deze huurder - kan worden verlangd.  
     
     
     
       Toch zal ook als er binnen zonwering is aangebracht gedurende zonnige periodes in het jaar relatief hoge temperaturen in het gehuurde aanwezig zijn, welke hoge temperaturen in de avond en nacht (nagenoeg) niet worden afgekoeld.  
     
     
     13. Naar het oordeel van de kantonrechter is de vraag niet zozeer of een hoge temperatuur sec een gebrek oplevert, maar is de vraag of het ontbreken van een toereikende faciliteit in het gehuurde waarmee de temperatuur in het gehuurde – zeker voor de nachtelijke uren – kan worden afgekoeld, een gebrek oplevert. Voor het beantwoorden van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Zo weegt mee het bouwjaar van het gebouw, of het gebouw is gerenoveerd en zo ja wanneer, of het mogelijk was om toereikende technische voorzieningen ter afkoeling van temperatuur gedurende de bouw of renovatie aan te leggen en voorzover toen die technische voorzieningen niet gebruikelijk waren of dergelijke voorzieningen technisch, financieel en zonder het huurgenot op andere wijze in (belangrijke mate) te perken alsnog kunnen worden aangelegd. 
     
     14. De kantonrechter is van oordeel dat in een van origine bedrijfsmatig gebouw dat door de eigenaar/verhuurder in of omstreeks 1998/1999 is omgebouwd tot wooneenheden, waarbij in de gevel voor ieder appartement een groot glasoppervlakte is gerealiseerd technische of andersoortige voorzieningen aanwezig dienen te zijn die er voor dienen te zorgen dat (ook) in de woonappartementen hoge temperaturen bij zonnig weer in ieder geval in de avond en nacht uren worden afgekoeld. Die faciliteiten zijn - naar de deskundigen hebben vastgesteld – in het gehuurde niet aanwezig. Niet gesteld of gebleken is dat dergelijke voorzieningen in 1998/1999 niet gerealiseerd hadden kunnen worden.  
     
       
        [eiseres] is bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verteld dat de ventilatie in het gehuurde ontoereikend is om hoge temperaturen in het gehuurde bij zonnig weer (in de avond en nacht) af te koelen. [eiseres] behoefde gezien het tijdstip van verbouwing tot wooneenheden er niet op bedacht te zijn dat dergelijke voorzieningen zouden ontbreken, althans onvoldoende zouden werken.  
       Onder deze omstandigheden verschaft het gehuurde haar daardoor niet het genot dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.  
       Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek dat gedurende een substantiële periode van het jaar aanwezig is, zodat het voor de duur van het gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.  
     
     
     15. Vervolgens rijst de vraag met welk bedrag de huurprijs dient te worden verminderd. De kantonrechter betrekt daarbij in ieder geval de volgende gezichtspunten: 
     
       
         het gederfde huurgenot doet zich met name voor in de zomermaanden;  
       
       
         de huurprijsverlaging geldt voor het gehele jaar, zodat het effect van het verminderde huurgenot in een specifieke periode van het jaar over het gehele jaar moet worden uitgespreid;  
       
       
         
          [eiseres] kan een deel van het verminderde huurgenot beperken door het aanbrengen van binnen zonwering.  
       
     
     Uitgaande van de huurprijs per 1 november 2010 van € 353,86 per maand stelt de kantonrechter na afweging van alle omstandigheden van het geval de huurprijs vanaf 1 november 2010 op € 320,00 per maand . De verminderde huurprijs geldt totdat het gebrek is verholpen.  
     
     
       Volledigheidshalve wijst de kantonrechter erop dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:262 BW, de uitspraak van de Huurcommissie waartegen [eiseres] is opgekomen niet behoeft te worden vernietigd.  
     
     
     16. Bij deze uitkomst van de procedure wordt Lieven de Key als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Tot de proceskosten behoren ook de deskundigenkosten.  
     
     17. De deskundigen hebben hun werkzaamheden bij factuur gedeclareerd en de factuur voorzien van een urenspecificatie (in totaal 77 uur) en het uurtarief (€ 125,- excl. btw), inclusief kosten, gehanteerd. Aan partijen is de factuur met specificatie toegezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich over de (hoogte van de) deskundigenkosten uit te laten.  
     
       Het door de deskundigen gehanteerde uurtarief is, naar de kantonrechter in het tussenvonnis van 4 juni 2013 reeds heeft overwogen, gelet op de vereiste graad van specialisatie, redelijk.  
       Bij de benoeming van de deskundigen was bekend dat gezien de verschillende disciplines die voor het beantwoorden van de vragen nodig waren er twee deskundigen werkzaam zouden zijn. De deskundigen hebben hun werkzaamheden verdeeld en hun bevindingen uitgewisseld. Dit heeft geleid tot enige extra kosten die niet waren gemaakt als er één deskundige was geweest die over alle benodigde kennis en ervaring beschikte. Een dergelijke specifieke onafhankelijke deskundige is niet beschikbaar gebleken zodat twee deskundigen moesten worden benoemd. Dit leidt er toe dat in beperkte mate dubbele kosten onontkoombaar zijn en derhalve voor vergoeding in aanmerking komen.  
       De in rekening gebrachte uren komt de kantonrechter gelet op de omvang van de werkzaamheden aannemelijk voor.  
       De kantonrechter zal het bedrag aan deskundigenkosten dan ook begroten op het bedrag van de factuur, zijnde € 10.890,- incl. btw. Voorts zal de griffier worden opgedragen uit het ten laste van Rijks kas gebrachte voorschot de factuur van de deskundigen te voldoen.   
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       stelt de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 november 2010 op € 320,-- per maand;  
       
     
     
       
         veroordeelt Lieven de Key in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen, welke worden begroot op:  
         - € 71,- wegens griffierecht; 
         - € 1.500,-- wegens salaris gemachtigde (op basis van maximum 6 punten);  
         te betalen aan [eiseres];  
       
       
       
         en op: 
         - € 90,81 wegens dagvaardingskosten; 
         - € 10.890,- incl. btw wegens deskundigenkosten; 
         te betalen aan de griffier van de rechtbank;  
       
       
     
     
       Veroordeelt Lieven de Key tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Lieven de Key niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;  
       
     
     
       draagt de griffier op uit het ten laste van Rijks kas gebrachte voorschot van                              € 10.890,- aan de deskundigen te voldoen op de wijze zoals aangegeven op hun factuur d.d. 14 januari 2014;  
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;  
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
         Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 februari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.