ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6534

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6534 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 29-11-2011 / HD 200.075.092

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2011-11-29

Zaaknummer: HD 200.075.092

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6534

---

Ruimte voor Ruimte regeling.  
         Is naast sloop stallen ook koop grond overeengekomen?  
         Afgebroken onderhandelingen?

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH 
       Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer HD 200.075.092 
     
     arrest van de tweede kamer van 29 november 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       [X.] B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       advocaat: mr. J.B.Th. van ‘t Grunewold, 
     
     
     tegen: 
     
     
       1. [Y.], 
       wonende te [woonplaats], 
       2. [Z.], 
       wonende te [woonplaats], 
       3. [A.], 
       wonende te [woonplaats], Spanje, 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. P.J.G. Goumans, 
     
     
     op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond gewezen vonnis van 28 juli 2010 tussen appellante – [X.] - als eiseres en geïntimeerden – [B.] c.s.. - als gedaagden. 
     
     1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 93809/HA ZA 09-403)  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande vonnis van 19 augustus 2009. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijftien grieven aangevoerd, een productie overgelegd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van [B.] c.s.. (hoofdelijk) tot terugbetaling van de door [X.] betaalde proceskosten, (hoofdelijk) tot betaling van de kosten van het hoger beroep en voorts: 
       primair tot medewerking aan de levering van de betrokken percelen onder voorwaarden als in die memorie omschreven, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag, 
       subsidiair tot hervatting van de onderhandelingen op straffe van dezelfde dwangsom,  
       meer subsidiair tot betaling van schadevergoeding (hoofdelijk) nader op te maken bij staat, 
       nog meer subsidiair tot veroordeling van [Y.] (geïntimeerde sub 1) tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. 
     
     
     2.2. Bij memorie van antwoord tevens antwoordakte wijziging van eis hebben [B.] c.s.. de grieven bestreden. 
       
     2.3. Partijen hebben vervolgens onder overlegging van pleitnota’s hun zaak doen bepleiten, [X.] door haar advocaat en [B.] c.s.. door mr. A.M.H.C. Coppens. 
     
     2.4. Partijen hebben uitspraak gevraagd. Ten behoeve van het pleidooi was door [X.] reeds een procesdossier overgelegd, waarop het hof uitspraak zal doen.  
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     
       4.1.1. In r.o. 2.1-2.11 van het beroepen eindvonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       4.1.2. In maart 2000 trad de landelijke Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, ook wel genoemd “Ruimte voor Ruimte”, in werking. Deze regeling komt er, voor zover thans van belang, op neer dat een veehouder in ruil voor de sloop van 1000 m2 aan hem toebehorende bedrijfsgebouwen het recht krijgt een woning te bouwen op bepaalde, in de regeling omschreven, aan die veehouder toebehorende percelen grond. Dat recht, in de stukken aangeduid als een Ruimte-voor-Ruimte-titel of een woningcontingent, kan ook worden aangewend om op niet aan de eigenaar van de gesloopte stallen toebehorende grond Ruimte-voor-Ruimte-woningen te bouwen.  
       4.1.3. [X.] is een projectontwikkelaar die in het kader van Ruimte voor Ruimte stallen sloopt, waarmee zij Ruimte-voor-Ruimte-titels verkrijgt, die zij kan aanwenden om woningen te bouwen. Zo heeft zij bij een (bijna) overbuurman van [B.] c.s.. – [C.] genaamd – de opstallen gesloopt. [C.] heeft [X.] niet betaald voor de sloopwerkzaamheden; [X.] ontving als tegenprestatie voor het slopen van de gemeente Nederweert een toekenning van een bepaalde hoeveelheid woningcontingenten ter ontwikkeling van woningbouw. [C.] heeft vervolgens aan [X.] percelen grond verkocht en geleverd, waarop [X.] woningbouw is gaan ontwikkelen.  
       4.1.4. [Q.], hierna: vader [Q.], was eigenaar van twee stallen (in totaal 2400 m2 ) die hij in het kader van Ruimte voor Ruimte wenste te laten slopen. Deze stallen bevonden zich op een aan vader [Q.] toebehorend perceel grond, gelegen te [vestigingsplaats] aan de [vestigingsadres] in de kern [kernnaam], kadastraal bekend gemeente Nederweert, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer]. Op een formulier van de gemeente Nederweert heeft vader [Q.] op 12 juli 2003 gevraagd naar de mogelijkheden voor sloop en heeft hij aangegeven dat hij in ruil voor sloop twee woonhuizen op zijn perceel zou willen bouwen (prod. 23 bij cvp). 
       Op 29 oktober 2003 schreef de gemeente Nederweert aan [Y.] (geïntimeerde sub 1, hierna aangeduid als [Y.]) dat geen toestemming werd gegeven om in het kader van Ruimte voor Ruimte twee woningen te bouwen op het perceel van zijn vader [Q.], omdat de mogelijke bouwlocaties te ver van de bebouwde kom van de kern [kernnaam] liggen (prod 23 bij cvp).  
       4.1.5. [X.] heeft eind 2004 contact opgenomen met vader [Q.] en/of [Y.], naar aanleiding waarvan tussen [X.] en [Y.] gesproken is over de sloop van de stallen van vader [Q.]. Adviseur van [X.] was [D.] van Helena Advies BV. [D.] heeft de tekst opgesteld van een overeenkomst die op 30 december 2004 is opgemaakt tussen en ondertekend is door [X.] en vader [Q.] (prod. 7 inl. dagv.). Het opschrift daarvan luidt: 
     
     
     
       “Koopovereenkomst [Q.]/[X.] 
       OVEREENKOMST (slopen hokken)” 
       De overeenkomst bepaalt (voor zover thans van belang) onder meer: 
       “De ondergetekenden  
       1. de heer [Q.] (..) hierna te noemen eigenaar, 
       2. [X.] BV (..) hierna te nomen koper/sloper 
       Zijn overeengekomen als volgt: 
       Koper zal onder de hierna vermelde voorwaarden een tweetal opstallen van voormalige kippenstallen (..) slopen indien hij deze stallen kan benutten in het kader van de regelgeving (..) Ruimte voor Ruimte (..) 
     
     
     
       VOORWAARDEN 
       1. Er een sloopvergunning wordt verkregen (..) 
       2. Eigenaar ontvangt naast het slopen geen verdere vergoeding. Alle kosten van het slopen en het afvoeren van bouwmaterialen en puin wordt gedragen door sloper. 
       3. Koper c.q. sloper verkrijgt het recht de gesloopte vierkante meters in te brengen in bovengenoemde “Ruimte voor Ruimte-regeling” en daarvoor in aanmerking te komen voor alsmede toewijzing ontvangt van zogenaamde contingenten (..) 
       4. Sloper binnen zes maanden na toewijzing van de contingenten een aanvang neemt met slopen. (..). De grond zal na de sloopwerkzaamheden geen puin meer bevatten en vlak worden opgeleverd zodat eigenaar deze weer kan (doen) betelen c.q. als landbouwgrond kan aanwenden. 
     
     
     
       Bijzondere afspraken 
       (..)” 
       4.1.6. Op 28 oktober 2005 heeft vader [Q.] ten titel van schenking genoemd perceel aan [B.] c.s.. in eigendom overgedragen (prod. 10 inl. dagv.).  
       4.1.7. [X.] heeft op 21 december 2005 een aanvraag voor een sloopvergunning voor de stallen op genoemd perceel ingediend bij de gemeente Nederweert, welke aanvraag op 1 februari 2006 is gehonoreerd (prods. 8 en 9 inl. dagv.).  
       4.1.8. In januari 2006 hebben twee besprekingen plaatsgevonden tussen [E.] van [X.] en [D.] enerzijds en [Y.] anderzijds. [D.] heeft vervolgens namens [X.] op 31 januari 2006 een conceptkoopovereenkomst opgesteld met betrekking tot de verkoop van genoemd perceel (prod. 12 inl. dagv.). Op 1 februari 2006 is dit concept aan [Y.] overhandigd. Het door [B.] c.s.. bij cva in het geding gebrachte exemplaar wijkt in zoverre af van het door [X.] overgelegde exemplaar, dat daarop staat gedrukt “CONCEPT”. De tekst van beide stukken is verder gelijk. 
       Het opschrift daarvan luidt: 
     
     
     
       “Koopovereenkomst [Y.]/[X.] 
       OVEREENKOMST (realiseren bouwgrond)” 
       De overeenkomst bepaalt (voor zover thans van belang) onder meer: 
       (..)I) Koper is met eigenaar op 30-12-2004 overeengekomen om onder nader vermelde voorwaarden een tweetal opstallen (..) te (doen) slopen indien hij deze stallen kan benutten in het kader van de regelgeving “(..) Ruimte voor Ruimte” 
       [volgt de hierboven in r.o. 4.1.5. onder Voorwaarden geciteerde tekst, alsmede de tekst opgenomen onder Bijzondere afspraken, hof] 
     
     
     
       Stand van zaken 
       Koper heeft de sloopvergunning conform afspraak aangevraagd (..) 
       II) Eigenaar is en werd geïnformeerd omtrent de mogelijkheden van de zogenaamde Ruimte voor Ruimte regeling en gaf bij de vorige bijeenkomst aan ook voorde benutting van die regeling met koper tot zaken te willen komen indien de eerste regeling, in casu de sloop conform afspraken, daadwerkelijk zou kunnen worden gerealiseerd. 
       Partijen hebben daaromtrent wederom overleg gevoerd en hebben de volgende intenties uitgesproken waarbij de haalbaarheid onderzocht wordt en indien dit bevestigend beantwoord wordt men een notariële overeenkomst zal doen opmaken. 
       - Ook op de grond van eigenaar wordt getracht middels de zogenaamde Ruimte voor ruimte regeling te komen tot woningbouwrealisatie; 
       - Als uitgangspunt voor de waarde van de te bebouwen grond wordt een meterprijs van € 20 gehanteerd; 
       - Verder wordt een verdeling van het exploitatieresultaat (..) vastgesteld (..) 
       - Onder exploitatiekosten vallen (..) 
       -(..)” 
       Het concept is door partijen niet ondertekend. 
       4.1.9. RvR Limburg C.V. (een samenwerkingsverband tussen de Provicie Limburg en Rabo Vastgoed B.V.) heeft op 23 maart 2006 aan de gemeente Nederweert geschreven in het kader van taakstelling Ruimte voor Ruimte (prod. 2 inl. dagv.): 
       “Op dit moment zien wij mogelijkheden om op de volgende locaties bouwkavels te ontwikkelen: 
       (..) 
       [bouwkavelnummer](kern) [kernnaam] (locatie) Vlut/Houwakker (aantal m2 ) 24.000 (aantal kavels (30) (..)” 
       Het perceel van [B.] c.s.., van buurman [C.] en van een derde buurman vallen allen onder het plangebied Vlut/Houwakker.  
       4.1.10. Op 6 april 2006 heeft de gemeente Nederweert aan [X.] meegedeeld in beginsel en onder voorwaarden te kunnen instemmen met de ontwikkeling van 45 woningen op de locatie Vlut/Houwakker (prod. 13 inl. dagv.).  
       4.1.11. Tussen [E.] van [X.] en [Y.] heeft zich vervolgens een e-mailcorrespondentie ontvouwd, waarin onder meer het volgende is geschreven: 
       [E.] aan [Y.] (28 april 2006) (prod. 14 inl. dagv.).  
       “Wij zijn bezig met de slopers zodat wij zo spoedig mogelijk de hokken kunnen slopen (..) Hebben jullie onderling overleg gehad met elkaar en is het mogelijk om nog een nieuwe vervolg afspraak te maken om nog eens over ons voorstel te hebben om verder zaken te doen en/of als jullie hierover anders denken om hierover van gedachte te wisselen” 
       [Y.] aan [E.] (30 april 2006) 
       “T.a.v. de sloop stel ik voor dat jij met een voorstel komt.(..) Wij willen deze voorzieningen meteen geregeld hebben zodat alles in een keer wordt afgewerkt en dat ons pa en ma zich nergens zorgen over hoeven maken. 
       Gezien de huidige ontwikkelingen binnen de gemeente willen we vooralsnog geen verdere acties ondernemen. We zullen dan ook in dit stadium geen gebruik maken van het gedane voorstel. (..)” 
       [E.] aan [Y.] (5 mei 2006): 
       “Wat betreft de stroom (..) 
       Wat betreft het paard (..) 
       Wat betreft het tijdstip van slopen (..) 
       Wat betreft ons voorstel ten aanzien van de grondenverkoop vind ik het zonde dat jullie geen tegen voorstel doen of dat er wellicht nog onduidelijkheden waren, ik ging er vanuit dat ook jouw broer naar deze materie keek en eens een vergelijk ging maken, deze kunnen gewoon los staan van de huidige ontwikkelingen die de gemeente voorgesteld heeft, wij gaan er nog steeds vanuit dat we een win/win situatie willen krijgen en dat kan ook nog gezien de huidige ontwikkeling bij de gemeente daar hebben wij een oplossing voor. 
       Wij zien in ieder geval nog goede kansen en zijn hierover nog steeds optimistisch en wij zijn van mening dat er voor alle partijen kansen liggen en willen ten alle tijden dit ook mondeling toe lichten indien nodig of met een nieuw voorstel komen.” 
       4.1.12. Op 8 september 2006 heeft [Y.] een mail gestuurd met als onderwerp “re: start sloop hokken”. Deze mail heeft hij ondertekend met “[Y.] Namens de fam. [[Y.].” (prod. 42). 
       4.1.13. De sloopwerkzaamheden en de daarbij behorende werkzaamheden zoals egaliseren en puin afvoeren hebben geduurd van december 2006 tot april 2007. 
       4.1.14. RvR Limburg C.V. heeft in het plangebied Vlut/Houwakker (waaronder dus ook het perceel van [B.] c.s.. valt) een onderzoek naar de waterdoorlatendheid van de ondergrond laten verrichten door Conex Grondmechanica vof, welk bedrijf op 4 mei 2007 rapport heeft uitgebracht (prod. 5 inl. dagv.). Voorts heeft RvR Limburg C.V. aldaar een archeologisch onderzoek laten verrichten, waarvan het rapport op 9 maart 2007 gereed was (prod. 6 inl. dagv.).  
       4.1.15. De gemeente Nederweert heeft een beleidsnota opgesteld over de Ruimte voor Ruimte regeling (prod. 1 inl. dagv.). Overgelegd is de 3e Wijziging van de Nota Bouwen in het buitengebied in het kader van Ruimte voor Ruimte, vastgesteld op 27 maart 2007. Op blz. 4 van deze beleidsnota schrijft de gemeente: 
       “b. Uitbreiding van bestaand beleid 
       (..) Op verschillende locaties binnen de gemeente hebben zich initiatieven ontwikkeld om woningen te bouwen in het buitengebied op grond van dit beleid. Er is een lijst opgesteld met eigenaren van opstallen (..) die bereid zijn deze te laten slopen. (..) Daarnaast zijn er ook een groot aantal grondeigenaren die bereid zijn tot verkoop van hun grond dan wel tot het zelf ontwikkelen van Ruimte voor Ruimte-woningen. (..) Er is meer kwaliteitswinst in het buitengebied te halen als het gemeentelijke Ruimte voor Ruimte-beleid wordt uitgebreid (..)” 
       4.1.16. Op 12 mei 2007 schrijft [X.] aan [Y.] (prod. 15 inl. dagv.): 
       “Dag [Y.], naar aanleiding van jouw laatste mail van 10-04-07 nog even de volgende opmerkingen: 
       (..) 
       Nu alles conform afspraken bij het sluiten van de onderlinge overeenkomst van eind 2004 is nagekomen wil ik nu ook verder onderhandelen over de aankoop van de grond zoals toender tijd met jouw is afgesproken. 
       Ik wil nu alle sloop werkzaamheden afgerond zijn, van jouw graag aanpassingen op mijn vorig jaar toegezonden overeenkomst (realiseren bouwgrond) willen ontvangen om ook op dit punt tot afhandeling te kunnen komen (..)” 
       [Y.] reageert op deze e-mail op 21 juni 2007, zonder in te gaan op de vraag van [X.] aangaande de verkoop van het perceel. 
       4.1.17. Vader [Q.] is in 2008 overleden. 
     
     
     
       4.2.1. [X.] heeft [B.] c.s.. vervolgens in rechte betrokken en gevorderd primair nakoming van de gesloten koopovereenkomst, subsidiair hervatting van de onderhandelingen, meer subsidiair veroordeling tot betaling van door haar geleden schade en nog meer subsidiair veroordeling van [Y.] tot betaling van schadevergoeding, met veroordeling van [B.] c.s.. hoofdelijk in de proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen van [X.] afgewezen.  
       4.2.2. Voorafgaand aan deze procedure heeft op verzoek van [X.] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij als getuigen gehoord zijn [Y.], [Z.] (geïntimeerde sub 2), [E.] en [D.]. Het proces-verbaal van deze verhoren bevindt zich bij de stukken. 
     
     
     
       4.3 Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.  
       4.3.1. De primaire vordering van [X.] strekkende tot het verkrijgen van medewerking van [B.] c.s.. aan de levering van de betrokken percelen aan [X.] is gegrond op de stelling dat op 30 december 2004 met haar een overeenkomst is gesloten, welke zag op de verkrijging door [X.] van de eigendom van het perceel. Het hof constateert dat de overgelegde overeenkomst van 30 december 2004 is ondertekend door enerzijds vader [Q.] en anderzijds [X.]. Vader [Q.] was toen nog eigenaar van de betrokken percelen. 
       De stellingen van [X.] op dit punt zijn niet eenduidig. Uit de memorie van grieven lijkt af te leiden te zijn dat [X.] het standpunt inneemt dat toentertijd tevens zou zijn afgesproken – tussen [X.] en [B.] c.s.. - dat [X.] het perceel niet van vader [Q.], maar van [B.] c.s.. kocht. Zo schrijft [X.] bijvoorbeeld in par. 1.1. van de mvg: “(..) en het feit dat [X.] het perceel, dat in eerste instantie in eigendom van vader [Q.] was, van kinderen [Y.] zou kopen (..)”. [X.] stelt in feite, zo begrijpt het hof, dat er op 30 december 2004 niet zozeer een koopovereenkomst is gesloten tussen vader [Q.] en haar, maar dat er toen reeds een koopovereenkomst is gesloten tussen [B.] c.s.. en haar met betrekking tot het door [B.] c.s.. nog te verkrijgen perceel. Zo schrijft [X.] bijvoorbeeld in par. 1.5. van de mvg: “[X.] is van mening dat de inhoud van de overeenkomst van 30.12.2004 (..) voldoende aanknopingspunten biedt voor haar stelling dat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.” En in 1.9 : “(..) begrepen de kinderen [Y.] (..) welke zin [X.] (..) aan de bepalingen in de overeenkomst van 30.12.2004 mocht toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van [Y.] mocht verwachten.” 
       Mogelijk is echter ook dat zij heeft bedoeld te stellen dat er op 30 december 2004 wilsovereenstemming bestond tussen [B.] c.s.. en [X.], inhoudende dat [B.] c.s.. het perceel, zodra zij dit van vader [Q.] in eigendom geleverd hadden gekregen, zouden doorverkopen aan [X.].  
       In haar pleitnota stelt [X.] echter dat zij zal betogen dat “op 30 december 2004 een overeenkomst tussen [X.] en de vader van [B.] c.s.. tot stand is gekomen, waaraan [B.] c.s.. kunnen worden gehouden” c.q. een overeenkomst die “[B.] c.s.. er toe verplichten het perceel in kwestie in eigendom van [aan] [X.] over te dragen”. 
       4.3.2. In ieder geval heeft volgens [X.] [Y.] bij het totstandkomen van de gestelde overeenkomst tussen [B.] c.s.. en [X.] gehandeld voor zichzelf en voor zijn broer en zus als vertegenwoordiger krachtens volmacht. 
     
     
     4.4. De (schriftelijke) overeenkomst van 30 december 2004 – wat daarvan ook de inhoud is – is alleen gesloten tussen vader [Q.] en [X.]. Er is niets dat er op wijst dat [B.] c.s.. partij zouden zijn bij deze overeenkomst. [Y.] is bij de onderhandelingen met [X.] aanwezig geweest, en mogelijk heeft hij ook de - hierna nog nader te bespreken - fiscale motieven om [B.] c.s.. bij de hele gang van zaken te betrekken aangehoord, en mogelijk is hij daarmee zelfs akkoord gegaan zoals [X.] stelt, maar dat maakt [Y.] (en a fortiori [B.] c.s..) nog niet tot partij bij de overeenkomst van 30 december 2004. Bij gebreke van enig aanknopingspunt in die richting kan de overeenkomst ook niet via uitleg als zodanig worden gelezen, zoals [X.] kennelijk wil.  
     
     
       4.5.1. Koop is een overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven en de koper zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen. Een (koop)overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan op het moment dat partijen het op de essentiële punten met elkaar eens zijn. De verbintenissen die uit een overeenkomst voortvloeien bepalen of er sprake is van koop of dat er een andersoortige overeenkomst is gesloten. Het opschrift van een overeenkomst (nog afgezien van het feit dat de overeenkomst in kwestie zowel het opschrift “koopovereenkomst” als het opschrift “overeenkomst slopen hokken” heeft) is op geen enkele wijze doorslaggevend.  
       Als essentialia van een koopovereenkomst hebben te gelden de te verkopen zaak, de personen van koper en verkoper, de verbintenis om (een bepaalde) prijs te betalen en de verbintenis om de verkochte zaak (op een zeker moment) te leveren. 
       4.5.2. De schriftelijke overeenkomst van 30 december 2004 vermeldt als “koper/sloper” [X.] en als “eigenaar” vader [Q.]. Het perceel waar het over gaat is niet nader benoemd (alhoewel uit de stellingen van partijen wel duidelijk is dat vader [Q.] wist en [B.] c.s.. weet op welk perceel [X.] het oog had en heeft), er is geen prijs bepaald en er is geen enkele indicatie van het leveringstijdstip gegeven. Uit de overeenkomst valt ook geen verbintenis tot levering af te leiden. Uit de andere omstandigheden van het geval, zoals weergegeven in r.o. 4.1.5. en volgende, volgt evenmin dat de gemeenschappelijke partijbedoeling was dat op vader [Q.], dan wel op [B.] c.s.., een verplichting tot levering kwam te rusten en op [X.] een verplichting tot het betalen van een koopprijs. 
       Met uitzondering van een van de opschriften boven de overeenkomst en de benaming koper/sloper is er ook niets in deze overeenkomst dat duidt op koop, daarentegen ziet de gehele overeenkomst op het slopen van de hokken teneinde daarvoor Ruimte-voor-Ruimtetitels te verkrijgen. 
       4.5.3. [X.] heeft fiscale motieven aangedragen als verklaring voor het feit dat ondanks het ontbreken van de essentialia er toch sprake zou zijn van een koopovereenkomst tussen haar en vader [Q.]. Door [D.] zou namelijk zijn voorgesteld dat vader [Q.] het perceel niet rechtstreeks aan [X.] moest verkopen en leveren, maar dat het fiscaal gunstiger was als hij het perceel eerst aan zijn kinderen zou schenken, die het dan op hun beurt aan [X.] zouden verkopen en leveren ten behoeve van de exploitatie ervan in het kader van Ruimte-voor-Ruimte. Voor dit fiscaal gunstige vooruitzicht was het essentieel dat de transactie de minste winstverwachting had op het moment dat de fiscus in het kader van een minnelijke taxatie de waarde daarvan zou bepalen ten behoeve van de voorgestelde schenking aan [B.] c.s.. Daarom kon niet in de tekst van de overeenkomst staan dat de grond uiteindelijk aan [X.] zou worden verkocht, noch voor welke prijs dat zou gebeuren. Met deze opzet, aldus nog steeds [X.], ging vader [Q.] akkoord. 
       4.5.4. Uit de tekst van de overeenkomst valt geen enkele aanwijzing voor deze stelling te halen. In feite gaat deze stelling er van uit dat er, samen met de schriftelijke variant, een mondelinge overeenkomst was gesloten tussen vader [Q.] en [X.], die nagenoeg tegenovergesteld was aan de schriftelijke versie. Niet alleen vermeldt de overeenkomst van 30 december 2004 immers niets over de koop/verkoop van het perceel, maar zij gaat blijkens de tekst daarvan ook expliciet uit van het blijvende agrarische gebruik van de grond (“De grond zal na de sloopwerkzaamheden geen puin meer bevatten en vlak worden opgeleverd zodat eigenaar deze weer kan (doen) betelen c.q. als landbouwgrond kan aanwenden.”). 
       Daarnaast wijst de door [D.] afgelegde getuigenverklaring in het geheel niet op het gesteld door hem bedachte fiscale plan, noch op het feit dat vader [Q.] het daar mee eens was.  
       4.5.5. Vast staat dat vader [Q.] en [D.] elkaar nimmer hebben ontmoet of gesproken, zodat deze het gestelde fiscale plan niet zelf aan vader [Q.] uiteengezet kan hebben, noch een mondelinge overeenkomst met de gestelde inhoud namens [X.] met vader [Q.] kan hebben gesloten. Deze mondelinge overeenkomst zal dus door [E.] namens [X.] met vader [Q.] moeten zijn gesloten. De door [E.] afgelegde getuigenverklaring wijst niet op een door hem, tegelijk met de schriftelijke overeenkomst, met vader [Q.] gesloten mondelinge overeenkomst met tegengestelde inhoud. 
       4.5.6. Door [B.] c.s.. zijn de stellingen van [X.] gemotiveerd betwist: nimmer, aldus [B.] c.s.. heeft vader [Q.] de bedoeling gehad de grond aan [X.] te verkopen en te leveren. [B.] c.s.. wijzen hierbij onder meer op het in 2003 door vader [Q.] ingevulde formulier, waarin hij slechts te kennen gaf de hokken te willen laten slopen in het kader van Ruimte-voor-Ruimte, en hij op de vrijgekomen grond zelf twee woningen wilde gaan bouwen. Ook het door [X.] gestelde fiscale motief ontkennen zij. In dat kader wijzen zij er onder meer op dat de grond niet minnelijk door de fiscus is getaxeerd, hetgeen toch een van de peilers van het “fiscale plan” van [D.] was.  
       4.5.7. [X.] heeft nog gewezen op de door haar uitgevoerde kostbare onderzoeken ter ondersteuning van haar stelling dat zij de grond gekocht had. Het hof verwerpt dit standpunt reeds omdat de onderzoeken eerst in 2007 (en niet door [X.]) zijn uitgevoerd, zij meerdere percelen in de omgeving betroffen en de kosten daarvan zijn toegerekend aan (de eigenaars van) die meerdere betrokken percelen. Bovendien is het feit dat een potentiële koper van grond een onderzoek laat uitvoeren op zichzelf geen aanwijzing dat er een koopovereenkomst is gesloten, nu er sprake kan zijn van “wishful thinking”. (Dat [X.] dat zelf ook zo moet hebben ervaren blijkt naar het oordeel van het hof duidelijk uit de mails van [X.] van 28 april 2006 “Hebben jullie onderling overleg gehad met elkaar en is het mogelijk om nog een nieuwe vervolg afspraak te maken” en 12 mei 2007 “wil ik nu ook verder onderhandelen over de aankoop van de grond”) 
       4.5.8. Concluderend is het hof van oordeel dat er onvoldoende aanwijzingen zijn ter ondersteuning van het standpunt van [X.] dat er op 30 december 2004 een koopovereenkomst is gesloten tussen [X.] en vader [Q.], laat staan tussen [X.] en [B.] c.s.. De schriftelijke versie noch de afgelegde getuigenverklaringen geven enige doorslaggevende indicatie in die richting. Voor de door het hof onderzochte mogelijkheid van het tegelijk gesloten zijn van een tegengestelde mondelinge overeenkomst – als verklaring voor de vorderingen van [X.] – zijn door [X.] dan ook onvoldoende concrete feiten gesteld en dat is dan ook reden om niet in te gaan op het aanbod om [E.] nogmaals als getuige hierover te horen.  
     
     
     4.6. Nu er geen koopovereenkomst is gesloten tussen [X.] en vader [Q.] op 30 december 2004 en de toen wel gesloten overeenkomst met [X.] op geen enkele wijze [B.] c.s.. tot iets verplicht, deelt het hof het oordeel van de rechtbank dat de primaire vordering van [X.] dient te stranden. 
     
     
       4.7.1. De subsidiaire vordering van [X.] ziet op het dooronderhandelen. Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat ieder der onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Voorts blijkt uit deze jurisprudentie dat de maatstaf voor het aannemen van gebondenheid streng en tot terughoudendheid nopend is (HR 12 augustus 2005, LJN AT7337, CBB/JPO). 
       Naar het oordeel van het hof is de onderhavige vordering tot dooronderhandelen terecht door de rechtbank afgewezen. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het navolgende. 
       De vraag of deze partijen in 2004 al in een zo ver gevorderd stadium van onderhandelen waren gekomen dat ze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moesten dooronderhandelen naar een verplicht eindresultaat dient reeds negatief te worden beantwoord vanwege het feit dat deze partijen toen niet met elkaar in onderhandeling zijn geweest.  
       4.7.2. In dit verband merkt het hof op dat in 2004 slechts tussen vader [Q.], met enige regelmaat vertegenwoordigd door [Y.], en [X.] gesprekken hebben plaatsgevonden. Weliswaar heeft [X.] gesteld dat [Y.] toen reeds namens zijn broer en zus met [X.] onderhandelde, maar dit standpunt wordt door het hof verworpen. In 2004 was vader [Q.] nog eigenaar van het perceel en daarover beschikkingsbevoegd. Uit niets blijkt dat naast de onderhandelingen tussen [X.] en vader [Q.] tegelijkertijd parallelle onderhandelingen werden gevoerd met de eventuele rechtsopvolgers van vader [Q.]. 
       Uit de gestelde feiten en de afgelegde getuigenverklaringen valt overigens ook niet af te leiden dat vader [Q.] en [X.] toen hebben gesproken over de mogelijke verkoop van het perceel of dat toen reeds daadwerkelijk prijzen zijn genoemd. Zo dit anders is geweest, blijkt nergens uit dat het reeds zover was gekomen dat [X.] daaruit enige reële verwachting mocht koesteren eigenaar van het perceel te worden. Het hof wijst in dit verband ook naar hetgeen hij hiervoor heeft overwogen omtrent de inhoud van de met vader [Q.] gesloten overeenkomst en de omstandigheden waaronder deze overeenkomst tot stand kwam. In ieder geval zijn naar het oordeel van het hof de onderhandelingen met vader [Q.] in 2004 nimmer in een zodanig stadium geraakt dat thans van [B.] c.s.. kan worden gevergd dat zij die onderhandelingen voortzetten. 
       4.7.3. Wel heeft [X.] na de overdracht van het perceel aan [B.] c.s.. met [Y.] onderhandeld. [X.] stelt dat [Y.] bij deze onderhandelingen mede namens zijn broer en zus sprak. [B.] c.s.. ontkennen dit.  
       Naar aanleiding van de bespreking in januari 2006 heeft [D.] ten behoeve van [X.] een concept-koopovereenkomst opgesteld en aan [Y.] ter hand gesteld.  
       Uit de correspondentie is het hof wel duidelijk geworden dat [X.] meende dat [Y.] mede namens zijn broer en zus met haar sprak. Zo schreef [E.] bijvoorbeeld op 28 april 2004 aan [Y.]: 
       “Hebben jullie onderling overleg gehad met elkaar en is het mogelijk om nog een nieuwe vervolg afspraak te maken om nog eens over ons voorstel te hebben om verder zaken te doen en/of als jullie hierover anders denken om hierover van gedachte te wisselen” 
       4.7.4. Het hof gaat er voorshands van uit dat [X.] er terecht van uit mocht gaan dat [Y.] mede namens zijn broer en zus onderhandelde. [Y.] zegt dat hij de besprekingen met [X.] alleen maar heeft “aangehoord”, maar dit aanhoren kan heel wel mede namens zijn broer en zus zijn geschied. In zijn reactie op de mail van 28 april 2006 (gericht aan “jullie”) antwoordt [Y.] immers ook in de wij-vorm.  
       4.7.5. De tekst van die mail maakt echter naar het oordeel van het hof een duidelijk einde aan de onderhandelingen over de verkoop van het perceel, nu [Y.] schrijft:  
       “Gezien de huidige ontwikkelingen binnen de gemeente willen we vooralsnog geen verdere acties ondernemen. We zullen dan ook in dit stadium geen gebruik maken van het gedane voorstel. (..)” 
       Dat RvR Limburg en/of de gemeente Nederweert mogelijk meende(n) dat het perceel van [B.] c.s.. mooi in een nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-bebouwing op de locatie Vlut/Houwakker zou passen, doet er niets aan af dat [Y.] - in de optiek van [X.] mede namens zijn broer en zus - het voorstel van [X.] heeft afgewezen en de onderhandelingen heeft afgebroken. Noch aan opmerkingen van gemeente en/of RvR Limburg over het eigendom van [B.] c.s.., noch aan door of mede namens [X.] geëntameerd onderzoek op het perceel van [B.] c.s.., kan [X.] enige gerechtvaardigde verwachtingen ontlenen omtrent de verkoop aan haar door [B.] c.s.. Hetzelfde heeft te gelden voor de concept-overeenkomst van 31 januari 2006. Nog afgezien van het feit dat ook deze concepttekst slechts spreekt over intenties, en niet over verkoop en levering, is dat concept nooit door [B.] c.s.. ondertekend. Ook in latere correspondentie wordt er door [Y.] alleen maar over de sloop van de hokken (en de gevolgen daarvan) gesproken. Dat [X.] tracht de onderhandelingen over de aankoop van de grond te heropenen op 28 april 2006 en later weer op 12 mei 2007, maakt nog niet dat daarmee bij [X.] het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontstaan dat de onderhandelingen tot enig resultaat zouden gaan leiden. Daar doet niet aan af dat [X.] op 12 mei schreef : (..) wil ik nu ook verder onderhandelen over de aankoop van de grond zoals toender tijd met jouw is afgesproken.”.( onderstr. hof). Uit niets blijkt immers dat dit werkelijk toentertijd was afgesproken. 
       4.7.6. Nu het hof van oordeel is dat er geen wilsovereenstemming tussen partijen tot stand is gekomen en er op geen enkel moment bij [X.] enig gerechtvaardigd vertrouwen mocht zijn dat er een koopovereenkomst met [B.] c.s.. tot stand zou komen, heeft de rechtbank terecht de subsidiaire vordering afgewezen. Hetzelfde heeft te gelden voor de meer subsidiaire en nog meer subsidiaire vorderingen, voor zover deze op dezelfde grondslag gebaseerd zijn. 
     
     
     4.8. Voor zover de nog meer subsidiaire vordering van [X.] tot schadevergoeding van [Y.] is gebaseerd op het bepaald in art. 3:70 BW dient deze eveneens te worden afgewezen. In dit artikel is bepaald dat degene die als gevolmachtigde handelt, dient in te staan voor het bestaan en de omvang van de volmacht. Hiervan kan echter alleen sprake zijn wanneer de pseudo-gevolmachtigde namens anderen – onbevoegd heeft gehandeld. In het onderhavige geval is het hof van oordeel dat geen enkele koopovereenkomst tot stand gekomen is (noch onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken), zodat aan art. 3:70 BW niet wordt toegekomen.  
     
     
       4.9.1. Het in hoger beroep herhaalde bewijsaanbod wordt door het hof gepasseerd omdat het, in het bijzonder in het licht van de reeds afgelegde getuigenverklaringen onvoldoende concreet is en onvoldoende is gespecificeerd.  
       4.9.2. Het gevolg van het voorgaande is dat alle grieven falen. Het beroepen vonnis van de rechtbank Roermond van 28 juli 2010 zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [X.] in de kosten van het hoger beroep. Op vordering van [B.] c.s.. zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. 
     
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Roermond van 28 juli 2010; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [B.] c.s.. tot op heden begroot op € 280,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat; 
     
     verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, J.C.J. van Craaikamp en S.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 november 2011.