ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:3624

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2015:3624 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-09-2015 / 13/01197

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2015-09-17

Zaaknummer: 13/01197

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:3624

---

Het Hof verwerpt de toepassing van de GOP-methode voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak wegens gebrek aan inzicht in de bedrijfsgegevens van belanghebbende en met haar vergelijkbare ondernemingen. 
       
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een bioscoop. De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een WOZ-beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de zogeheten ‘Gross Operating Profit’-methode (GOP-methode). In geschil is het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       Het Hof sluit zich aan bij de vaststelling door de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar een waarde in het economisch verkeer voorstaat die hoger ligt dan de eveneens door de Heffingsambtenaar berekende Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW-methode). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de GOP-methode niet geschikt is voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Partijen zijn het er over eens dat de GOP-methode dient ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak en niet de waarde in het economische verkeer. Voorts zijn partijen het eens dat er geen vergelijkbare transactiegegevens voorhanden zijn, zodat geen waarde in het economische verkeer kan worden bepaald. Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Hoge Raad is het Hof van oordeel dat voor situaties als deze de GOP-waarde, evenals de GV-waarde, in beginsel niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer.  
       
       Het Hof verwerpt vervolgens de door de Heffingsambtenaar verdedigde GOP-waarde, omdat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende inzicht had in zowel de bedrijfsvoering van belanghebbende als die van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd, hetgeen voor een GOP-berekening noodzakelijk is. Het Hof acht de Heffingsambtenaar wel geslaagd in de subsidiair verdedigde GV-waarde. 
       
       Het beroep wordt gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak wordt verlaagd.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Kenmerk: 13/01197 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 21 oktober 2013, nummer SHE 12/3145 in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [A] , 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op € 14.780.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 september 2012 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.4. 
       Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.5. 
       De zitting heeft plaatsgehad op 9 april 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigden van belanghebbenden, de heer [B] en mevrouw [C] , verbonden aan [D] te [vestigingsplaats] , bijgestaan door de heer [E] , taxateur, verbonden aan [F] te [G] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [H] , bijgestaan door de heer [J] , taxateur. 
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.  
       
     
     
       1.7. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten, onder toezegging aan partijen dat:  
       
         
           van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal wordt opgemaakt, dat aan partijen zal worden toegezonden; 
         
         
           dat de Heffingsambtenaar binnen 14 dagen na verzending van het proces-verbaal het Hof zal informeren of het verhandelde ter zitting en het interne beraad bij de gemeente aanleiding geeft om opnieuw met belanghebbende in gesprek te gaan; 
         
         
           indien de uitkomst is dat er nieuwe besprekingen zullen plaatsvinden, het Hof het onderzoek zal heropenen en de uitkomst van deze besprekingen zal afwachten. 
         
       
       
     
     
       1.8. 
       De griffier heeft met dagtekening 20 april 2015 een afschrift van het proces-verbaal aan partijen toegezonden. 
       
     
     
       1.9. 
       Bij faxbericht van 6 mei 2015 heeft de Heffingsambtenaar het Hof geïnformeerd dat het verhandelde ter zitting geen aanleiding heeft gegeven om opnieuw met de wederpartij in gesprek te gaan. Een afschrift van dit faxbericht is aan belanghebbende toegezonden. Het onderzoek is niet heropend. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een bioscoop uit 1998 met een bruto vloeroppervlakte van 7.124 m2. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 2.644 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       Ter onderbouwing van de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 14.780.000 heeft de Heffingsambtenaar in de beroepsfase een op 19 januari 2013 door [J] , voornoemd en als taxateur werkzaam bij de gemeente [A] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 14.781.000. Deze waarde is bepaald door middel van de ‘gross operating profit’-methode (hierna: GOP-methode), waarbij gebruik is gemaakt van de gemiddelde bedrijfswinst van de drie aan het tijdvak voorafgaande boekjaren. De taxateur van verweerder heeft in het taxatierapport tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde opgesteld, welke blijkens het rapport resulteert in een waarde van € 10.300.000 (exclusief omzetbelasting).  
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde in beroep een door [K] (hierna: [K] ) opgemaakte berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd, resulterende in een waarde van, afgerond, € 8.350.000. In hoger beroep heeft belanghebbende een op 27 maart 2015 door [F] opgemaakte WOZ-waardeanalyse overgelegd. In deze analyse is een eigenstandige berekening van zowel de gecorrigeerde vervangingswaarde als de waarde in het economische verkeer, door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, opgenomen. Tevens is een beoordeling gemaakt van de door de Heffingsambtenaar overgelegde berekening volgens de GOP-methode. De gecorrigeerde vervangingswaarde bedraagt volgens deze analyse € 8.470.000, de waarde in het economische verkeer € 8.400.000 en de waarde volgens de GOP-methode € 7.465.266. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.  
       
       
         Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 8.350.000 en tot evenredige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en subsidiair tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 10.300.000. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       De Rechtbank heeft in de uitspraak waarvan beroep overwogen als volgt (waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder):  
       
       
         
            “Geschil en beoordeling 
         
         2. Partijen verschillen van mening over de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke waarderingsmethode als uitgangspunt bij de waardevaststelling moet worden gehanteerd en de vraag tot welke uitkomst deze methode leidt.  
       
       
       
         3. Eiseres bepleit dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Eiseres verwijst ter onderbouwing naar een door een taxateur van [K] opgestelde waardebepaling, die is gebaseerd op deze methode. Uit de taxatietechnische uitwerking volgt een waarde van € 8.350.000 voor het bedrijfsobject. Subsidiair is eiseres van mening dat, kort gezegd, de door verweerder op grond van de Gross Operating Profit-methode (GOP-methode) bepaalde waarde te hoog is en niet kan leiden tot een juiste waardebepaling van het bedrijfsobject. 
       
       
       
         4. Verweerder verwijst onder meer naar de door hem overgelegde taxaties. Op grond van de GOP-methode volgt uit de taxatie, opgesteld door [J] op 29 januari 2013, een waarde van € 14.780.000 voor het bedrijfsobject, en uit de taxatie op grond van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode een waarde van € 10.300.000 (afgerond). Aangezien de waarde op grond van de GOP-methode hoger is dan de waarde die volgt uit de GVW-methode, betekent dit volgens verweerder dat, overeenkomstig artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde voor het bedrijfsobject terecht is vastgesteld op € 14.780.000. 
       
       
       
         5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV. 
       
       
       
         6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de GVW, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door verweerder als door de rechtbank dient te worden toegepast. Deze bepaling laat, anders dan eiseres betoogt, geen keuzevrijheid bij de waardering van het bedrijfsobject (zie het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876). Voor zover eiseres heeft bepleit dat de waarde van het onderhavige object uitsluitend met behulp van de GVW mag worden bepaald, is dit onjuist. Dat in de Taxatiewijzer Cultuur, uitgegeven door de VNG, wordt geadviseerd in geval van een bioscoop de GVW-methode te gebruiken, maakt het voorgaande niet anders. Een taxatiewijzer kan immers nooit afbreuk doen aan de in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dwingend voorgeschreven wijze van waardering.  
       
       
       
         7. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder, op grond van de GOP-methode, een WEV voorstaat die hoger ligt dan de waarde die verweerder heeft vastgesteld op grond van de GVW-methode. De rechtbank zal daarom, in het licht van het voorgaande, eerst beoordelen of de door verweerder vastgestelde WEV op grond van de GOP-methode de rechterlijke toetsing kan doorstaan.  
       
       
       
         8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfsobject toegekende waarde ligt bij verweerder. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.” 
       
       
     
     
       4.2. 
       Partijen hebben in hoger beroep geen klachten geuit tegen voornoemde overwegingen van de Rechtbank. Het Hof kan zich met voornoemde overwegingen verenigen en maakt deze tot de zijne. 
       
     
     
       4.3. 
       Met betrekking tot toepassing van de berekening van de GOP-waarde heeft de Rechtbank het navolgende overwogen: 
       
       
         “9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het bedrijfsobject een GOP-taxatierapport in het geding gebracht. In de door verweerder gehanteerde GOP-berekening wordt uitgegaan van het behaalde bedrijfsresultaat van eiseres. Dit resultaat is door middel van een benchmark vergeleken met behaalde bedrijfsresultaten van soortgelijke bedrijven. Uit die vergelijking is naar voren gekomen dat het ondernemingsresultaat van het bedrijfsobject van eiseres vergelijkbaar is met dat van de markt. Wat betreft de cashflow is daarom uitgegaan van de door eiseres behaalde jaarresultaten over de jaren 2009, 2010 en 2011. Verweerder heeft in beroep een eerder, ten aanzien van belastingjaar 2011, door eiseres ingebrachte berekening op grond van de GOP-methode overgelegd om te illustreren dat eiseres in het vorige belastingjaar een vergelijkbaar standpunt innam over de ‘goodwill’ als verweerder thans doet.  
         De rechtbank stelt vast dat verweerders taxateur is uitgegaan van aannames, die mede zijn gebaseerd op gegevens die eiseres zelf heeft aangeleverd. In navolging van verweerder oordeelt de rechtbank dat de meeste gehanteerde variabelen in de GOP-berekening van eiseres voor belastingjaar 2011 en de taxatie van verweerder voor belastingjaar 2012 vergelijkbaar zijn en dat deze derhalve terecht als onderbouwing van de GPO-berekening kunnen dienen.  
         Verweerders taxateur heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat de op blad 2 van zijn GOP-taxatierapport onder ‘factor berekening’ opgevoerde ‘multiplier G.O.P.’ van 7 – welke factor wordt gehanteerd voor de berekening van de bedrijfswaarde – is gebaseerd op 1 gedeeld door 14,2% (totaal rendement). Voorts heeft de taxateur aangegeven dat het percentage voor risico-opslag weliswaar gemiddeld tussen de 3 en 8% ligt, maar dat vanwege de locatie van het onderhavige object en vanwege het feit dat [belanghebbende] een grote speler is, gekozen is voor een risico-opslag van 11%. Verder heeft de taxateur toegelicht dat de op blad 1 van het GOP-taxatierapport onder ‘berekening goodwill’ opgenomen factor het waardepatroon van de aftrekposten betreft, waardoor het verschil met de op blad 2 van het rapport genoemde factor kan worden verklaard. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht waarom bij de afschrijving van roerende zaken is gekozen voor een periode van afschrijving van 7 jaar.  
         Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat bij de GOP-berekening van verweerder geen sprake is van niet onderbouwde of arbitraire aannames, als betoogd door eiseres. Voorts constateert de rechtbank dat eiseres haar stellingen ten aanzien van de door verweerder berekende WEV niet door middel van een taxatierapport heeft onderbouwd.  
       
       
       
         10. De rechtbank is van oordeel dat geen aanleiding bestaat de juistheid van de door verweerder op basis van de GOP-methode berekende WEV van het object in twijfel te trekken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat die waarde te hoog is.” 
       
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep haar betoog herhaald dat de GOP-methode niet geschikt is voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak en voorts dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde rekengrootheden niet betrouwbaar en controleerbaar zijn, omdat ze niet met bewijsmiddelen zijn onderbouwd. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
       
     
     
       4.5. 
       Ter zitting bij het Hof hebben partijen eenparig verklaard dat de GOP-methode dient ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak en niet de waarde in het economische verkeer. Voorts zijn partijen het eens over het feit dat er geen vergelijkbare transactiegegevens voorhanden zijn op basis waarvan een zelfstandige berekening van de waarde in het economische verkeer kan worden gemaakt. Het voorgaande leidt ertoe dat geen waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak kan worden bepaald en het niet mogelijk is om de gecorrigeerde vervangingswaarde af te zetten tegen de waarde in het economische verkeer om zodoende te bepalen welke waarde de hoogste is. De Hoge Raad heeft echter voor situaties als deze, waarbij sprake is van een commercieel geëxploiteerde niet-woning, beslist dat de waarde in het economische verkeer in beginsel niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde (Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29 224, ECL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228). Naar het oordeel van het Hof heeft hetzelfde te gelden voor de waarde die wordt bepaald door middel van de GOP-methode. Het Hof leidt dat af uit het feit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde, net als de GOP-methode, een methode is om de bedrijfswaarde te berekenen, waarbij vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/gebruiker de waarde wordt bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Gelet op het voorgaande zal het Hof daarom allereerst toetsen of de Heffingsambtenaar met de door hem overgelegde GOP-taxatie de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.  
       
     
     
       4.6. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem gekozen waarderingsmethode aangevoerd dat de GOP-methode bij uitstek geschikt is voor exploitatie-gebonden vastgoedobjecten zoals de onderhavige onroerende zaak en dat bij de berekening deels bedrijfsgegevens van belanghebbende zelf zijn gebruikt, hetgeen heeft geleid tot een betrouwbare waardebepaling. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gemeente [A] de enige gemeente is die de GOP-methode hanteert voor de waardering van een bioscoop, zonder dat duidelijk is geworden waarom specifiek deze methode het meest geschikt is voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte rekengrootheden niet nader zijn onderbouwd en de juistheid ervan derhalve niet aannemelijk is gemaakt. Belanghebbende stelt zich daarom op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het meest geschikt is om te dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
       
       
         4.7.1. 
         Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde en door middel van een berekening volgens de GOP-methode onderbouwde WOZ-waarde niet te hoog is. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de GOP-methode bij uitstek geschikt is als waarderingsmethode voor de onroerende zaak. Bij de GOP-methode wordt de waarde van het object bepaald met behulp van kapitalisatie van het bruto bedrijfsresultaat (zijnde het bedrijfsresultaat voor kapitaallasten en betaalde huur en na ondernemersbeloning).  
         
       
       
         4.7.2. 
         Toepassing van de GOP-methode vergt een nauwkeurig inzicht in de bedrijfsvoering van de onderneming tot wiens vermogen de onroerende zaak behoort en in de bedrijfsgegevens van met die onderneming vergelijkbare bedrijven. Belanghebbende is marktleider op het gebied van de exploitatie van bioscopen. Er zijn derhalve nauwelijks vergelijkbare bedrijfsgegevens voorhanden. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende inzicht had in zowel de bedrijfsvoering van belanghebbende als die van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd. De verwijzing van de Heffingsambtenaar naar de bijzondere marktontwikkeling die de bioscoopbranche doormaakte ten tijde van het heffingstijdvak sorteert geen effect. Zo dit al het geval zou zijn, kan niet worden uitgesloten dat dit effect teniet wordt gedaan door de in 2012 reeds voorzienbare komst van een concurrerende bioscoop.  
         
       
       
         4.7.3. 
         In de GOP-berekening van de Heffingsambtenaar wordt gerekend met een multiplier van 7, gebaseerd op een totaal rendement van 14,2% (zie ook overweging 9 van de uitspraak van de Rechtbank). Het totaal rendement bestaat uit een verwacht basisrendement van 3,2% vermeerderd met een risico-opslag van 11%. Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld is het Hof niet overtuigd van de betrouwbaarheid van deze rekengrootheid. Naar aanleiding van de betwisting van de betrouwbaarheid van dit cijfer door belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep aangevoerd dat, gelet op het rendement behaald op alle vastgoed in Nederland, een hoger rendement (en derhalve een lagere multiplier) niet aannemelijk is en dat in voldoende mate rekening is gehouden met het effect van het zijn van de grootste speler op de markt. De Heffingsambtenaar heeft echter geen nadere bewijsmiddelen overgelegd die deze stelling onderbouwen. Derhalve heeft de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, de betrouwbaarheid van de gebruikte rekengrootheden niet aannemelijk gemaakt.  
         
       
       
         4.7.4. 
         De Heffingsambtenaar heeft ook aangevoerd dat hij grotendeels de door belanghebbende zelf aangedragen bedrijfsgegevens heeft gebruikt. Het Hof kent aan die omstandigheid geen doorslaggevende betekenis toe, nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat het gegevens over eerdere jaren betreft, die zijn gepresenteerd in het kader van onderhandelingen die waren gericht op het bereiken van een compromis. Daarmee is niet komen vast te staan dat deze gegevens op hun betrouwbaarheid zijn getoetst en als indicatie kunnen worden gebruikt voor de bepaling van de WOZ-waarde in een opvolgend tijdvak.  
         
       
       
         4.7.5. 
         Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende last om aannemelijk te maken dat de door middel van de GOP-methode vastgestelde waarde niet te hoog is. 
         
       
     
     
       4.8. 
       De Heffingsambtenaar heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden verminderd tot € 10.300.000, zijnde de door de Heffingsambtenaar verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Ter onderbouwing van de in die taxatie gebruikte rekengrootheden heeft de Heffingsambtenaar een afschrift van de passage van de Taxatiewijzer Cultuur van 1 mei 2011 bijgevoegd, zijnde het overzicht met kengetallen voor de objectsoort bioscoop/filmhuis. Uit dit overzicht blijkt dat de taxateur van de gemeente [A] voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is uitgegaan van de gemiddelde prijzen per vierkante meter, levensduur en restwaarden. Dit alles leidt tot een gecorrigeerde vervangingswaarde voor de opstal van € 6.603.849. Voor de waarde van de grond, met een oppervlakte van 2.485 m2, is de taxateur uitgegaan van een prijs per m2 van € 1.500, hetgeen leidt tot een totale grondwaarde van € 3.727.500. Tezamen maakt dit, afgerond, € 10.300.000. Belanghebbende verdedigt een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 8.350.000 en verwijst hiertoe naar de door [K] en [F] opgemaakte berekeningen. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
       
       
         4.9.1. 
         Blijkens het overzicht uit de Taxatiewijzer Cultuur heeft de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal de gemiddelden van de kengetallen voor waardepeildatum 1 januari 2011 gebruikt. Het Hof ziet geen aanleiding te twijfelen aan de bruikbaarheid van deze cijfers, noch aan de toepasselijkheid ervan voor de onderhavige onroerende zaak. Het Hof vindt juist bevestiging in het gebruik ervan in de verklaring van belanghebbende in het beroepschrift in hoger beroep, dat de onroerende zaak heeft gediend als referentieobject voor de bepaling van deze kengetallen.  
         
       
       
         4.9.2. 
         Belanghebbende heeft in de van haar afkomstige berekeningen de minimale prijzen per vierkante meter gehanteerd en daartoe aangevoerd dat de onroerende zaak vanwege de snelle veranderingen in de branche naar de huidige maatstaven niet meer als ‘gemiddeld’ kwalificeert. Dit betoog faalt. Niet is gebleken dat de onroerende zaak destijds is gebouwd met materialen die als onder-gemiddeld kwalificeerden. Voor de sindsdien aan het gebouw opgetreden technische veroudering en de in de branche gerealiseerde bouwtechnische innovaties is een correctiefactor voor ruwbouw, afbouw en installaties toegepast van respectievelijk 20,19%, 37,56% en 59,94%. Tegen toepassing van deze percentages heeft belanghebbende geen klachten geuit.  
         
       
       
         4.9.3. 
         Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object lager is, omdat er sprake is van belemmeringen in gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Dit betoog faalt eveneens. Zo deze omstandigheden al van invloed zijn op de herbouwwaarde, wordt hiermee rekening gehouden door een correctie voor functionele veroudering toe te passen. In dat kader is door de taxateur van de gemeente [A] een correctiefactor voor ruwbouw, afbouw en installaties toegepast van 19%. Tegen toepassing van deze percentages heeft belanghebbende evenmin klachten geuit. Gelet hierop bestaat geen aanleiding om van een lagere dan door de Heffingsambtenaar verdedigde vervangingswaarde van de opstal uit te gaan.  
         
       
       
         4.9.4. 
         Voor de waarde van de grond is de taxateur van de gemeente [A] uitgegaan van een perceeloppervlakte van 2.485 m2 en een waarde per vierkante meter van € 1.500. Ter zitting bij het Hof heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de perceeloppervlakte van 2.644 m2 deels bestaat uit horecaruimten die separaat getaxeerd worden. Het perceel van de bioscoop beslaat 2.485 m2. Voor de gehanteerde waarde heeft de Heffingsambtenaar ter zitting bij de Rechtbank een overzicht met transactieprijzen van zes grondtransacties overgelegd, resulterend in een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.015. Het betreft verkoopgegevens in de periode 2003 tot en met 2007. Ter zitting bij het Hof heeft de Heffingsambtenaar daar aan toegevoegd dat de genoemde transactieprijzen de enige beschikbare gegevens zijn, daar de gemeente geen voor uitgifte beschikbare percelen meer beschikbaar heeft in de binnenstad. 
         
       
       
         4.9.5. 
         Belanghebbende heeft in hoger beroep het standpunt ingenomen dat niet moet worden uitgegaan van perceeloppervlakte, maar van bruto vloeroppervlak. Belanghebbende verwijst vervolgens naar transacties in [L] (2011) en [M] (2008). Daarnaast verwijst belanghebbende naar de door de gemeente [A] in 2012 uitgebrachte grondprijzenbrief.  
         
       
       
         4.9.6. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de overgelegde verkooptransacties aannemelijk gemaakt dat de getaxeerde grondwaarde van € 3.727.500 niet te hoog is. Het betoog van belanghebbende met betrekking tot het gebruik van bruto vloeroppervlak en het gebruik van transactiegegevens uit [L] en [M] slaagt niet. Niet is gebleken dat de door de gemeente gehanteerde rekeneenheden onbetrouwbaar of onbruikbaar zijn. Pas indien dit het geval is, kan worden toegekomen aan het gebruik van andere meeteenheden zoals bruto vloeroppervlak of transacties uit andere gemeenten. Ook de verwijzing naar de gronduitgiftebrief baat belanghebbende niet, nu uit de tekst van deze brief blijkt dat voor commercieel geëxploiteerde objecten de grondprijzen per geval worden bepaald. 
         
       
       
         4.9.7. 
         Gelet op het voorgaande moet worden vastgesteld dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in zijn bewijslast dat de subsidiair verdedigde waarde van € 10.300.000 niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       4.10. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde en de aanslag te verminderen overeenkomstig het vorenoverwogene. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 310 respectievelijk € 478 te vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten en de kosten van de bezwaarprocedure 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.13. 
       Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op: 
       
         
           1 punt (voor het indienen van het bezwaarschrift) x € 244 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is 244 voor de bezwaarfase; 
         
         
           2 punten (1 voor het beroepschrift in hoger beroep en 1 voor het verschijnen ter zitting) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 980 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank;  
         
         
           2 punten (1 voor het beroepschrift in hoger beroep en 1 voor het verschijnen ter zitting) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 980 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof; 
         
       
       hetgeen in totaal neerkomt op € 2.204. 
       
     
     
       4.14. 
       Belanghebbende heeft in beroep verzocht om vergoeding wegens de met het taxatiewerkzaamheden door [K] gemoeide kosten tot een bedrag van € 649,84 (8 uur à € 81,23 per uur). Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039) dient echter voor een courante niet-woning te worden uitgegaan van het aantal met de taxatie gemoeide uren x € 65 (exclusief omzetbelasting). Het Hof ziet geen aanleiding om in het onderhavige geval van deze richtlijn af te wijken. Derhalve stelt het Hof de tegemoetkoming in de kosten ter zake van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport vast op een bedrag van € 520. 
       
     
     
       4.15. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
       
         5. Beslissing 
       
       
       
         Het Hof: 
       
       
         
           verklaart het hoger beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
         
         
           verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar; 
         
       
       
         
           vermindert de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak tot € 10.300.000; 
         
         
           bepaalt dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd; 
         
       
       - gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 788 vergoedt, en 
       - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van de bezwaarprocedure plus de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.724. 
       
       
         Aldus gedaan op 17 september 2015 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, G.J. van Muijen en W.P.J. Schramade , in tegenwoordigheid van M.M. Dondorp-Loopstra, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
       
       
       
         
           Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
         
       
       
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
       
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
         
         
           Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
         
       
       
         
           de naam en het adres van de indiener; 
         
         
           een dagtekening; 
         
         
           een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
         
         
           e gronden van het beroep in cassatie. 
         
       
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
         In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.