ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:472

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:472 Gerechtshof Den Haag , 02-04-2024 / 200.314.708/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-04-02

Zaaknummer: 200.314.708/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:472

---

Aanneming van werk; aanvaarding offertes; oplevering; niet in verzuim; betaling openstaande facturen; garantie; machtiging tot herstelwerkzaamheden.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.314.708/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 9291505 RL EXPL 21-10601 
     
     
     
       
         arrest van 2 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de vereniging van eigenaars  Vereniging van Eigenaars [adres 1]  
       , 
       gevestigd te ’s-Gravenhage, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
       hierna te noemen: de VvE, 
       advocaat: mr. R.B. van Heijningen te ’s-Gravenhage 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         
          [geïntimeerde] schoonmaakbedrijf B.V. ,  
       gevestigd te Wateringen, gemeente Westland, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. I. de Vink te Rijswijk. 
     
     
     
   
   
     
       1 Waar het in deze zaak over gaat 
     
     
       Het gaat om de vraag of de VvE gehouden is de openstaande facturen van [geïntimeerde] voor werkzaamheden aan een appartementencomplex in Den Haag te betalen. De VvE vordert op haar beurt dat de overeenkomst wordt ontbonden en - kort gezegd - dat een deskundige wordt benoemd om te zien wat niet goed is uitgevoerd en wat het kost om het werk te laten herstellen. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in het gelijk gesteld en het door haar gevorderde toegewezen. De kantonrechter heeft de tegenvorderingen van de VvE afgewezen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter wat betreft de tegenvorderingen van de VvE vernietigen en de VvE machtigen op kosten van de [geïntimeerde] tot een bedrag van totaal € 4.900,-- bepaalde werkzaamheden door een erkend aannemer te laten verrichten. Het vonnis wat betreft de vordering in conventie zal het hof bekrachtigen. 
     
     
   
   
     
       2 Het procesverloop  
     
     
       2.1. 
       Bij exploot van 25 juli 2022 is de VvE in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 1 juni 2022 (met zaaknummer 9291505 RL EXPL 21-10601). Op de roldatum 23 augustus 2022 is verstek verleend tegen [geïntimeerde] .  
       
     
     
       2.2. 
       De VvE heeft daarna de memorie van grieven van 4 oktober 2022 ingediend. Bij tussenarrest van 15 november 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen op 14 december 2022 gelast. Deze heeft niet plaatsgevonden. Vervolgens heeft de VvE de memorie van antwoord van 7 februari 2023 ingediend. 
       
     
     
       2.3. 
       Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Bij de beoordeling in hoger beroep gaat het hof uit van de volgende feiten.  
       
     
     
       3.2. 
       
         De VvE is een vereniging van eigenaars in het appartementencomplex aan de [adres 1] 
          . De VvE heeft het dagelijks beheer uit handen 
         gegeven aan B.V. Verzicht (hierna: Verzicht). [geïntimeerde] exploiteert een onderhoudsbedrijf. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         Op 16 maart 2017 en 19 maart 2018 heeft [geïntimeerde] offertes aan de VvE uitgebracht voor het verrichten van renovatiewerkzaamheden en reinigingswerkzaamheden aan de gevels en kozijnen van het appartementencomplex. Bij brief van 27 maart 2018 heeft [geïntimeerde] de VvE per adres Verzicht geschreven:  
         
           “(…)Hierbij bevestigen wij U de door U verstrekte opdracht voor het uitvoeren van de gevelwerkzaamheden aan bovengenoemd adres, conform de door ons uitgebrachte offerte.  
         
       
       
       
         
           Bij deze willen wij u informeren wat de planning is van de werkzaamheden aan bovengenoemd adres. De start van de werkzaamheden staan gepland voor week 23 start op maandag 4 juni 2018 de werkzaamheden zullen ± 3 maanden duren.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Nadat Verzicht had geschreven dat hij de offerte van 19 maart 2018 namens de VvE accepteerde, is [geïntimeerde] met de gevelwerkzaamheden begonnen. 
       
     
     
       3.5. 
       In opdracht van (Verzicht namens) de VvE heeft [controleur BBH] (hierna: [controleur BBH] ), verbonden aan Bouwkundig Bureau Haaglanden B.V. (hierna: BBH) de werkzaamheden gecontroleerd en begeleid. De VvE heeft verder in verband met de werkzaamheden een adviescommissie in het leven geroepen, bestaande uit drie appartementseigenaren onder wie [appartementseigenaar] (hierna: [appartementseigenaar] ). 
       
     
     
       3.6. 
       
         Op 18 september 2018 heeft BBH een inspectie van de werkzaamheden uitgevoerd en onder meer opleverpunten opgesteld. [controleur BBH] heeft [geïntimeerde] als volgt geschreven:  
         
           (…)Hierbij een bevestiging van de oplevering van vanochtend met de gemaakte afspraken.  
         
       
       
       
         
           In de bijlagen treft u een lijst met opleverpunten met afgesproken te ondernemen acties. De overige werkzaamheden zijn naar behoren uitgevoerd.  
         
       
       
       
         
           De opleverpunten zullen tot vrijdag 21 september worden uitgevoerd waarna na goedkeuring van mijn collega [medewerker BBH 1] , het steiger mag worden afgebroken. Het afbreken van en verplaatsen zal ongeveer een week duren. 
         
       
       
       
         
           In de lijst in de bijlagen treft u ook de hoeveelheden van uitgevoerde werkzaamheden. Deze zijn op donderdag 14 september 2018 geteld door ons. De werkzaamheden komen in grote lijnen overeen met het aangeboden werk. De stenen in de gevel en in de balustrades zijn iets minder uitgekomen. Dit kan eventueel verrekend worden met de volgende fase.  
         
         
           De beton/steenreparaties zijn meer (89 stuks) geworden dan in de oorspronkelijke offerte stond opgenomen (79 stuks). Echter is hier geen sprake geweest van echt betonherstel (gewapend) zoals in de oorspronkelijke offerte aangeboden waardoor de inhoud verrekend kan worden met het aantal.  
         
         
           Dit betekent wel dat het aantal reparaties (opgenomen in de oorspronkelijke offerte) reeds zijn uitgevoerd en elke reparaties in fase 2 en 3 als meerwerk zullen worden opgenomen.  
         
       
       
       
         
           Op 1 oktober zal de 2e fase beginnen. Op dinsdag 2 oktober 2018 (onder voorbehoud van agenda [medewerker BBH 1] ) zullen de aanvullende werkzaamheden (betonherstel, metselwerk, scheuren etc.) worden geteld en vastgelegd voor de nieuwe meerwerk offerte die binnen enkele dagen voorgelegd kan worden aan de VvE.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Op 15 oktober 2018 heeft een voortgangsbespreking plaatsgevonden. Aanwezig waren [medewerker BBH 2] , [medewerker BBH 1] , verbonden aan BBH, en [appartementseigenaar] , lid van de adviescommissie. Aldaar is onder meer besproken dat meerwerk zou moeten worden uitgevoerd en dat [geïntimeerde] in verband daarmee één of meer nadere offertes zou uitbrengen. In het verslag is onder andere het volgende opgenomen:  
         
           “De hoge meerwerkposten komen doordat zonder steiger de kwaliteit van het metselwerk niet te schouwen was. (…)Uitvoering meerwerk afhankelijk van goedkeurindoor VvE.” 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       
         Op 20 november 2018 heeft [geïntimeerde] aan Verzicht geschreven:  
         
           “(…) 
           3. Factuur 20183703 had niet verstuurd mogen worden daar de offerte betreffende deze werkzaamheden nog niet akkoord zijn gegeven. 
         
         
           De factuur met nummer 20183703 betreffende de werkzaamheden in de extra fase 2, hebben wij verstuurd daar wij hier een mondeling akkoord voor hebben van de heer [medewerker BBH 1] en [appartementseigenaar] . Tijdens de afwezigheid van [controleur BBH] , ivm ziekte, heeft er hier op kantoor een gesprek plaats gevonden met de heer [medewerker BBH 1] en [appartementseigenaar] en [medewerker BBH 2] en [betrokkene 1] . 
         
         
           De offerte is besproken en deze is mondeling goedgekeurd. Wij hadden aangegeven dat we hier een schriftelijke toezegging van wilde ontvangen. Deze zouden wij naderhand krijgen. 
         
         
           Wij moesten "op goed vertrouwen" verder gaan met de werkzaamheden.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       
         Op 7 december 2018 heeft [geïntimeerde] een (gewijzigde) offerte uitgebracht voor nadere 
         werkzaamheden. Verzicht heeft die offerte bij e-mail van 10 december 2018 in de volgende bewoordingen geaccepteerd: “(…) [controleur BBH] informeerde mij zojuist dat alles duidelijk is afgesproken en ga aldus akkoord met de aangepaste offerte.(…)”  Bij e-mail van 16 januari 2019 heeft Verzicht aldus gereageerd (met onder anderen [geïntimeerde] in de cc) op een verslag dat [appartementseigenaar] had gemaakt van een gesprek met [medewerker BBH 2] en waarin stond dat de offerte meerwerk fase 2 nog moest worden vrijgegeven:  “(…)Zoals vorige maand geïnformeerd is de offerte meerwerk fase 2 rechts na overleg al op 10/12 akkoord bevonden. Begrijp niet waarom het werk nu weer een maand uitloopt. Dit geeft begrijpelijkerwijs problemen met de bewoners (…)”.  
       
       
     
     
       3.10. 
       De bevindingen van BBH bij een bouwkundige keuring (een schouw) in januari 2019 hebben in februari 2019 geleid tot een tweede meerwerkofferte in een van 15 februari 2019 die, na bezwaren van BBH en de VvE, is verlaagd van € 15.214,43 tot € 12.801,69. 
       
     
     
       3.11. 
       
         Aangaande deze offerte schreef Verzicht bij e-mailbericht van 19 maart 2019: 
         
           Het lijkt ons — en gelet op alle omstandigheden en vertragingen — wel redelijk als u de onderhavige voorzieningen uitvoerd voor € 10.000,— incl. Enig gebaar mag worden verwacht.” 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
         Bij e-mail van 20 maart 2019 heeft [geïntimeerde] Verzicht geschreven:  “(…)Daarnaast moesten wij steeds lang wachten wanneer wij akkoord kregen op de offertes. De laatste aanbieding voor extra werk loopt al vanaf 7 februari jl. 
         
           De offerte was eerste € 15.214,43 incl. de BTW. Deze is al terug gebracht naar een bedrag van € 12.801,69 en deze is ook akkoord bevonden door [controleur BBH] .   
           
           Wij gaan niet akkoord met de prijs van € 10.000,-- incl. BTW. Wij vinden dat wij alles in redelijkheid zijn nakomen en de vertragingen die er zijn komen niet door ons.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       
         De volgende dag (21 maart 2019) heeft Verzicht aan [geïntimeerde] geschreven:  
         
           “(…)Wij hebben grote bedragen voor de vereniging voorgeschoten. 
         
         
           Het zou u sieren als dit eigener beweging weer zou worden gewaardeerd en moeten thans weer voorschieten. 
         
         
           Er valt dus ook niets te vrezen en u had gewoon met uw planningen en werkzaamheden kunnen doorgaan.(…)” 
         
         Daarop antwoordde [geïntimeerde] bij e-mailbericht van 26 maart 2019 onder meer: 
         
           “Er is ons expliciet verteld dat wij niets mogen uitvoeren zonder enige akkoord dit omdat er niet genoeg geld in de kas zou zitten. Hier hebben wij ons dus ook aan gehouden.” 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       
         Bij e-mail van 30 april 2019 heeft [controleur BBH] aan [geïntimeerde] , met Verzicht en [appartementseigenaar] in de cc, gemeld: 
         
           "(…)Vanochtend ben ik weer langsgeweest bij de [adres 1] . De opleverpunten zijn nagelopen 
         
         
           en hersteld. Het steiger mag wat mij betreft verwijderd worden. Ik zag bij het verlaten van het 
         
         
           steiger wel hier en daar wat rommel op de balkons liggen. Laat dit wel even nalopen en 
         
         
           bezemschoon achterlaten. 
         
       
       
       
         
           Rest ons verder nog wat zaken op de begane grond 
         
       
       
       
         
           Nadat het steiger is verwijderd hebben we voorlopig de volgende zaken die niet (voldoende) gedaan zijn: 
         
       
       
         - De betonranden op de begane grond zijn enkel gesausd aan de voorzijde. De bovenzijde en de zijkanten (aansluiting op het metselwerk) zijn hierbij niet gedaan. 
       
       
         - De kozijnen moeten nog gepoetst worden. 
       
       
         - Hier en daar verf op de stenen gemorst/gespettert 
       
       
         - Puin/schoonmaak "(…). 
       
       
     
     
       3.15. 
       
         Op 19 mei 2019 schrijft [appartementseigenaar] per e-mail aan [controleur BBH] : 
         
           “Wij, de bewoners hebben de indruk dat het werk klaar is. Maar is er nog een eindoplevering 
         
         
           of zijn alle restpunten uitgevoerd. Graag een reactie zodat ik de bewoners kan informeren.” 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       
         Hierop reageert [controleur BBH] op 20 mei 2019 in een e-mail (met in de cc) als volgt: 
         
           “De werkzaamheden op verdiepingen zijn afgerond. Het enige wat nog zou moeten is het nakijken van het afschot op de grote balkons. 
         
         
           De werkzaamheden op straathoogte moeten nog worden uitgevoerd/afgerond. Daarna volgt nog een 
         
         
           eindopleverronde. 
         
         
           Mocht u nog zaken tegenkomen voor de oplevering, zie ik deze graag tegemoet.” 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       
         Bij e-mail van 20 mei 2019 heeft [geïntimeerde] Verzicht gevraagd de openstaande facturen te betalen en daarbij gemeld: 
         
           "De werkzaamheden aan de [adres 1] zijn afgerond. Het werk is 
         
         
           opgeleverd en goedgekeurd door [controleur BBH] van Bouwkundig bureau Haaglanden.” 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       Op vragen van [controleur BBH] (e-mail van 5 juni 2019:  “Hoe staat het met deze klus. Wanneer gaan jullie de zaken afronden?” ) heeft [geïntimeerde] per e-mail van 6 juni 2019 geantwoord:  (…)Wij hebben alles direct na het steiger afbreken afgerond.  Het parkeer terrein is aangespoten met water en de kozijnen zijn gereinigd.(…) 
       
     
     
       3.19. 
       
         Bij e-mail van 1 juli 2019 heeft [geïntimeerde] aan [controleur BBH] (met Verzicht in de cc) meegedeeld: 
         
           "(…)Wij hebben het balkon opnieuw op afschot gemaakt, en gecoat met Sika coating. 
         
         
           De regenpijp is ook vernieuwd, deze is nu waterdicht en het schilderwerk op de B.G. is uitgevoerd. 
         
       
       
       
         
           De klus is nu volledig afgerond. (…)" 
         
       
       
     
     
       3.20. 
       
         Bij e-mail van diezelfde dag heeft [controleur BBH] aan [geïntimeerde] geantwoord: 
         
           "(…)Bedankt voor het doorgeven. Ik zal deze week nog langsgaan om te kijken. Daarna zal ik een bericht sturen naar [medewerker Verzicht] dat de werkzaamheden helemaal en naar tevredenheid zijn afgerond.(…)" 
         
       
       
     
     
       3.21. 
       
         Bij e-mail van 10 juli 2019 heeft [geïntimeerde] aan Verzicht geschreven dat zij de VvE nog tot vrijdag 12 juli 2019 de tijd geeft om tot betaling over te gaan en zij zich anders genoodzaakt zal zijn verdere stappen te ondernemen. 
         In reactie daarop heeft Verzicht aan [geïntimeerde] geschreven:  
         
           “(…)Wij wensen niet te worden geconfronteerd en kunnen niet werken onder opgedrongen druk. Vanwege de overmacht en moeilijke omstandigheden moeten wij namens de vereniging het volgende onderzoeken en daarmede is tijd gemoeid.  
         
       
       
       
         
           
             zijn er gebreken als gevolg van een ondeugdelijke uitvoering 
           
         
         
           
             welke bedrag is hiermee gemoeid om dit te verhelpen 
           
         
         
           
             is het sterk afwijkende door Froling in rekening gebrachte totaalbedrag redelijk en billijk gelet op de opdracht, tijdsoverschrijding en de buiten proportionele aanneemsom (…)” 
           
         
       
       
     
     
       3.22. 
       Op 19 juli 2019 heeft Verzicht namens de VvE een bedrag van € 10.000,- aan [geïntimeerde] betaald. 
       
     
     
       3.23. 
       
         Bij e-mail van 4 september 2019 heeft [geïntimeerde] bij Verzicht een bedrag van  
         € 19.527,71 aan onbetaalde facturen in herinnering gebracht, met het verzoek te betalen. 
       
       
     
     
       3.24. 
       
         Bij e-mail van 5 september 2019 heeft Verzicht bij [geïntimeerde] geklaagd over traag en ondeugdelijk werk en hoge kosten:  
         
           “(…)Wij hebben primair de zwaar overschreden kostenopgave voor een onderhoudsbeurt bestreden, om over de trage en ondeugdelijke uitgevoerde werkzaamheden maar niet te reppen.  
         
       
       
       
         
           Ramen, kozijnen en ruiten zijn zwaar beschadigd.  
         
         
           De gevelwerken en dergelijk zijn zeer slecht uitgevoerd, terwijl de hiervoor in rekening gebrachte bedragen buiten iedere redelijke proportie zijn geraakt.  
         
         
           Het is niet uitgesloten dat uw bedrijf dient terug te betalen.  
         
       
       
       
         
           Vanwege de relatie en het feit dat er geen twijfel over kan bestaan dat wij altijd in volle openheid en te goede trouw jegens uw bedrijf hebben gehandeld, valt uw reactie te zien als kwader trouw en zou een wat meer redelijke opstelling in dit stadium passend zijn. 
         
       
       
       
         
           Verzicht c.q. [medewerker Verzicht] moest noodgedwongen Ingrijpen en wenst niet onder druk of anderszins te werken en hij beheert en exploiteert en onderhoud al meer dan 70 jaar vastgoed, zodat hij de discipline verstaat. 
         
       
       
       
         
           Alleen het mededelen en schermen met garanties zegt niets daar tot op heden er niemand is teruggekomen om de schade en klachten te verhelpen.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       
        [geïntimeerde] heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde, die vanaf 7 oktober 2019 verder heeft gecorrespondeerd met Verzicht. Deze laatste heeft bij e-mail van 19 november 2019 onder meer de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.  
       
     
     
       3.26. 
       Op 31 oktober 2019 heeft de Adviescommissie aan Verzicht onder andere het volgende geschreven:  
       
         2. Zover we weten was de projectorganisatie als volgt: Het bureau bkbh controleerde het werk. Meerwerk opgenomen in de offert (stelposten) kan zonder aan vullende aanbieding afgehandeld worden. Bij onvoorzien meerwerk: eerst begroting aannemer en controle ervan door het bureau bkbh. Vervolgens goedkeuring door de VvE. Dit was de opzet maar over hoe het in de praktijk werkte hebben wij geen enkele informatie. 
       
       
         
           Het was ons niet bekend welke meerkosten er exact waren en welke goedkeuringen er precies gegeven zijn. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4. Afgezien van de opdrachtverstrekking stonden we als eigenaren buiten de aansturing van de aannemer.” 
       
       
     
   
   
     
       4 De procedure bij de kantonrechter 
     
     
       4.1. 
       
         In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] , kort weergegeven, dat de VvE bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis wordt veroordeeld om aan haar te betalen de hoofdsom van 
          € 19.527,71 met rente, € 970,29 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Aan haar vordering heeft [geïntimeerde] , kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat hoewel zij de haar opgedragen werkzaamheden naar behoren heeft uitgevoerd en afgerond, de VvE weigert de door haar verzonden facturen tot een bedrag van € 19.527,71 te betalen.  
       
     
     
       4.3. 
       De VvE vorderde op haar beurt in reconventie, samengevat, het volgende: 
       - indien en voor zover nodig (gedeeltelijk) de aanneemovereenkomst te ontbinden, danwel de gedeeltelijke ontbinding uit te spreken van de aanneemovereenkomst;  
       - onderzoek door een door de kantonrechter aan te wijzen deskundige te gelasten met een opdracht 
       
         - te beoordelen of het werk nu nog aan de kwaliteitseisen voldoet die van een 
         nauwgezet en deskundig aannemer mochten worden verwacht; 
         - de hoogte van de aanneemsom naar redelijke maatstaven te bepalen gezien de 
         (on)volledigheid en de geleverde kwaliteit van het uitgevoerde werk; 
         - te inventariseren welke gebreken het werk kent; 
         - welke werkzaamheden en welke herstelwerkzaamheden alsnog dienen te worden 
         verricht om kwaliteit en een eindresultaat te bereiken die door de VvE op grond van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst had mogen worden verwacht van een nauwgezet en deskundig aannemer; 
         - de kosten van de uit te voeren (herstel)werkzaamheden te begroten; 
       
       - de VvE te machtigen om de door de deskundige te bepalen (herstel)werkzaamheden 
       
         door een erkend aannemer te laten verrichten op kosten van [geïntimeerde] , subsidiair, voor het geval dat de door de deskundige bepaalde redelijke aanneemsom lager is dan het bedrag dat de VvE aan de aannemer reeds heeft betaald, [geïntimeerde] te veroordelen het door de VvE teveel betaalde aan aanneemsom te restitueren, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede een bedrag gelijk aan de door de deskundige begrote kosten van nog uit te voeren (herstel)werkzaamheden, subsidiair, indien de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat de VvE gehouden is om [geïntimeerde] daartoe eerst in de gelegenheid te stellen, [geïntimeerde] te veroordelen om voor eigen rekening de door de deskundige te bepalen 
         (herstel)werkzaamheden alsnog als een zorgvuldig en nauwgezet aannemer uit te 
         voeren binnen drie maanden na betekening van het vonnis. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Aan haar vordering heeft de VvE, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] haar werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd en dat de gebreken daarom en ook in het kader van geboden garantie door [geïntimeerde] moeten worden hersteld, maar dat [geïntimeerde] weigert het werk te bezoeken en de gebreken ontkent. 
       
     
     
       4.5. 
       Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 21 juni 2022 heeft de kantonrechter, kort weergegeven, de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en de VvE veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 19.527,71, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand, een bedrag van € 970,28 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten en heeft het meer of anders afgewezen. De kantonrechter heeft de vorderingen in reconventie afgewezen. Ten slotte heeft de kantonrechter de VvE veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       5 De vordering en het verweer in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       De VvE vordert, kort weergegeven, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis vernietigt, voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] zijn toegewezen en die van de VvE zijn afgewezen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de VvE alsnog toewijst met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke (handels)rente.  
       
     
     
       5.2. 
       
        [geïntimeerde] concludeert, kort gezegd, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van de VvE in de proceskosten bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest.  
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       
         Eerste grief: de offertes zijn niet geaccepteerd en ze bevatten dubbeltellingen 
       
     
     
       6.1. 
       
         Met haar eerste grief klaagt de VvE dat de kantonrechter overwogen heeft dat zij tijdens de mondelinge behandeling niet is teruggekomen op haar stelling dat sprake is van dubbeltellingen en dat de VvE niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken dat Verzicht en BBH de (meerwerk)offertes namens de VvE hebben geaccepteerd. 
         Volgens de VvE is zij niet gehouden de openstaande facturen van [geïntimeerde] te betalen. De (meerwerk)offertes zijn niet door Verzicht dan wel BBH namens haar geaccepteerd. De offertes zijn niet voor akkoord ondertekend en de Adviescommissie heeft geen akkoord voor het meerwerk gegeven. Dit was wel de afspraak, aldus de VvE. Verder zijn volgens de VvE diverse werkzaamheden dubbel in rekening gebracht.  
       
       
       
         
           Offertes zijn geaccepteerd 
         
       
     
     
       6.2. 
       Het hof is als volgt van oordeel. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie en de verdere feitelijke gang van zaken blijkt dat de offertes namens de VvE geaccepteerd zijn dan wel dat [geïntimeerde] daarop mocht vertrouwen en dat zij haar werkzaamheden kon voortzetten.  
       
       
         
           Offertes 16 maart 2017 en 19 maart 2018 
         
       
     
     
       6.3. 
       Dat geldt, voor zover al in geschil, in de eerste plaats voor de aanvankelijke opdracht(en). [geïntimeerde] heeft op 16 maart 2017 een eerste offerte voor onderhoudswerkzaamheden en op 19 maart 2018 een tweede offerte voor reinigingswerkzaamheden aan de VvE (gericht aan Verzicht) uitgebracht. Bij brief van 27 maart 2018 heeft [geïntimeerde] de verstrekte opdracht voor het uitvoeren van de gevelwerkzaamheden aan de VvE bevestigd en de startdatum medegedeeld. Begin juni 2018 is [geïntimeerde] daadwerkelijk begonnen met de werkzaamheden, nadat de VvE op 5 juni 2018 had geïnformeerd wanneer de werkzaamheden zouden starten. [geïntimeerde] heeft vervolgens op basis van deze twee offertes termijnen gefactureerd en de facturen zijn door Verzicht betaald. De VvE is daarom gebonden aan de aanneemsom, ook al is zij (via Verzicht) deze later gaan betitelen als “buitenproportioneel”.  
       
       
         
           Offerte 7 december 2018 
         
       
     
     
       6.4. 
       Op 7 december 2018 heeft [geïntimeerde] een (gewijzigde) derde offerte uitgebracht voor nadere werkzaamheden. Op 10 december 2018 heeft Verzicht [geïntimeerde] geschreven dat zij akkoord gaat met de (gewijzigde) derde offerte. Verzicht heeft dit bij e-mail van 16 januari 2019 nogmaals bevestigd.  
       
       
         
           Offerte 15 februari 2019 
         
       
     
     
       6.5. 
       Wat betreft de vierde en laatste op 15 februari 2019 uitgebrachte offerte is het hof eveneens van oordeel dat ook deze namens de VvE is geaccepteerd. [geïntimeerde] heeft op 20 maart 2019 aan Verzicht geschreven dat de offerte akkoord is bevonden door [controleur BBH] . Gelet op de mailwisseling over deze offerte (zoals hierboven weergegeven onder 3.11. tot en met 3.13.), mocht [geïntimeerde] bij het voortzetten van de werkzaamheden erop vertrouwen dat Verzicht namens de VvE de offerte als zodanig - waar het ging om de werkzaamheden en de daarvoor gerekende prijs - had aanvaard en dat zij alleen rekening diende te houden met de mogelijkheid dat Verzicht, zoals verwoord in haar mails van 19 en 21 maart 2019, van mening bleef dat [geïntimeerde] , vanwege de vertragingen, een “gebaar” behoorde te maken. 
       
       
         
           Aanvaarding offertes zonder ondertekening 
         
       
     
     
       6.6. 
       Dat de offertes niet voor akkoord zijn getekend doet aan de aanvaarding niet af. Zoals hierboven is vastgesteld zijn de twee oorspronkelijke offertes geaccepteerd zonder deze voor akkoord te tekenen en is [geïntimeerde] vervolgens aan de slag gegaan. De VvE heeft toen niet aan [geïntimeerde] laten weten dat de onderliggende offertes nog voor akkoord getekend moesten worden. Ook ten aanzien van de twee offertes voor meerwerk heeft zij dat pas in deze procedure gedaan.  
       
       
         
           Geen goedkeuring Adviescommissie VvE vereist 
         
       
     
     
       6.7. 
       De VvE heeft haar stelling dat naast de bouwbegeleider van BBH ook de Adviescommissie van de VvE de meerwerkoffertes moest goedkeuren niet voldoende onderbouwd. Uit de gevoerde correspondentie blijkt niet dat dit met [geïntimeerde] is overeengekomen dan wel door de VvE aan [geïntimeerde] is medegedeeld. De Adviescommissie heeft verder niet geprotesteerd tegen het feit dat Verzicht namens haar akkoord ging met het meerwerk en zij heeft ook niet op een andere manier kenbaar gemaakt dat zij de offertes zelf nog moest goedkeuren. Zij heeft dat zelfs niet gedaan toen Verzicht in haar e-mailbericht van 16 januari 2019 het verslag van [appartementseigenaar] “corrigeerde” door erop te wijzen dat Verzicht de eerste meerwerkofferte al op 10 december 2018 namens de VvE had geaccepteerd en dat [geïntimeerde] (dus) had kunnen doorwerken. Daaruit, zo vindt het hof, heeft [geïntimeerde] mogen afleiden dat Verzicht namens de VvE sprak en zij mocht, ook bij de tweede meerwerkofferte, erop vertrouwen dat het akkoord van Verzicht (na groen licht van BBH) volstond.  
       
       
         
           Geen dubbeltellingen 
         
       
     
     
       6.8. 
       Volgens de VvE zijn bepaalde reparatiewerkzaamheden aan het metselwerk tweemaal berekend. In de eerste offerte is een post herstel metselwerk van de top- en achtergevel opgenomen. In de latere offertes zijn bepaalde scheuren en metselwerkstenen in de gevel aangewezen. [geïntimeerde] betwist dat sprake is van dubbeltellingen.  
       
     
     
       6.9. 
       
         Naar het oordeel van het hof is niet vast komen te staan dat sprake is van dubbeltellingen. Voor het opstellen van de offertes van 16 maart 2017 en 19 maart 2018 is het appartementencomplex vanaf de grond geïnspecteerd. Destijds is verder afgesproken dat nadat de steigers waren geplaatst schouwingen zouden plaatsvinden. In de eerste offerte is onder meer geoffreerd 79 betonreparaties in de achtergevel, herstel 2 keer gescheurd metselwerk, herstelwerkzaamheden 1x achtergevel totaal 17m1, 1x zijgevel 10 m1 en  
         8 x zetscheur topetage. Tijdens de schouwingen zijn de scheuren geïnventariseerd en in drie gradaties verdeeld. Om budgettaire redenen is afgesproken dat alleen de scheuren met de gradaties 2 en 3 hersteld zouden worden en de minder ernstige scheuren met de gradatie 1 nog niet aangepakt zouden worden. Per e-mail van 18 september 2018 heeft BBH [geïntimeerde] de tijdens de oplevering van fase 1 gemaakte afspraken bevestigd. Zij heeft daarbij geschreven dat 89 beton/steenreparaties in plaats van 79 stuks hebben plaatsgevonden, maar dat dit verschil verrekend kan worden omdat geen sprake is van geweest van echt betonherstel zoals in de offerte is aangeboden. BBH heeft geconcludeerd dat het aantal reparaties zoals opgenomen in de oorspronkelijke offertes al zijn uitgevoerd en dat alle reparaties in fase 2 en 3 als meerwerk zullen worden opgenomen. Tenslotte heeft BBH geschreven dat op 1 oktober 2018 fase 2 zal beginnen en dat op 2 oktober 2018 de aanvullende werkzaamheden (betonherstel, metselwerkherstel, scheuren etc.) zullen worden geteld en vastgelegd voor de nieuwe meerwerkofferte. Van enig protest tegen deze (weergave van de) afspraken door de VvE of Verzicht is niet gebleken en de latere offertes zijn, zoals hierboven ook overwogen is, geaccepteerd door de VvE. Het hof heeft dan ook geen behoefte aan onderzoek naar dit punt, en naar de redelijkheid van de aanneemsom en het meerwerk, door een onafhankelijke deskundige. De VvE is dus gebonden aan de overeengekomen bedragen. Grief 1 faalt. 
       
       
       
         
           Tweede grief: oplevering 
         
       
     
     
       6.10. 
       Met haar tweede grief klaagt de VvE dat de kantonrechter haar beroep dat het werk niet is opgeleverd heeft verworpen dan wel heeft overwogen dat [geïntimeerde] mocht aannemen dat de VvE het werk als opgeleverd beschouwde. Volgens de VvE heeft geen oplevering in de aanwezigheid van iemand van of namens de VvE plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft alleen per e-mail BBH laten weten dat het werk klaar zou zijn en is opgeleverd. [geïntimeerde] heeft de steigers weggehaald, is vertrokken en is ondanks verzoeken niet meer verschenen. Er heeft slechts eenzijdige oplevering plaatsgevonden. De VvE heeft deze eenzijdige oplevering niet aanvaard; zij wenste nader onderzoek. Volgens [geïntimeerde] was daarentegen wel sprake van oplevering van de werkzaamheden.  
       
     
     
       6.11. 
       Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 7:758 lid 1 BW bepaalt het volgende: “Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.” Met het oog hierop zal de aannemer die van oordeel is dat het werk is voltooid, de opdrachtgever moeten mededelen dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Indien de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn na deze mededeling keurt, wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Ditzelfde geldt indien de opdrachtgever het werk wel binnen een redelijke termijn keurt, maar de aannemer niet binnen deze termijn inlicht over het resultaat van de keuring in de vorm van een voorwaardelijke aanvaarding dan wel een weigering met een voldoende concrete aanwijzing van de geconstateerde gebreken. Een gezamenlijke inspectie is geen vereiste om oplevering te kunnen aannemen, tenzij partijen dit zo zijn overeengekomen. Een keuring is als zodanig geen verplichting van de opdrachtgever: het gaat erom dat de opdrachtgever binnen een redelijke termijn mondeling of schriftelijk laat weten of hij het werk al dan niet onder voorwaarden weigert of aanvaardt. 
       
     
     
       6.12. 
       Op 18 september 2018 heeft BBH aan [geïntimeerde] een bevestiging van de oplevering van de eerste fase gestuurd. Op die dag heeft BBH een inspectie van de eerste fase van de werkzaamheden uitgevoerd en heeft [controleur BBH] aan [geïntimeerde] bericht dat een aantal in een bijlage bij het bericht van 18 september 2018 genoemde opleverpunten nog tot 21 september 2018 moeten worden uitgevoerd, dat na goedkeuring van zijn collega de steiger weggehaald mag worden en verder dat de overige werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd. Verder heeft [controleur BBH] bericht dat per 1 oktober de tweede fase van het project zal worden gestart. Op 30 april 2019 heeft [controleur BBH] het appartementencomplex bezocht en naar aanleiding daarvan schrijft hij dezelfde dag dat de herstelpunten zijn nagelopen en hersteld. Verder mag wat hem betreft de steiger worden weggehaald. De balkons moeten wel nog worden aangeveegd. Wat betreft de werkzaamheden op de begane grond meldt hij dat een aantal werkzaamheden nog beter moeten worden uitgevoerd. [appartementseigenaar] schrijft namens de bewoners in zijn e-mail van 19 mei 2019 aan [geïntimeerde] en [controleur BBH] dat zij, de bewoners, de indruk hebben dat het werk klaar is. [controleur BBH] bericht aan [appartementseigenaar] op 20 mei 2019 dat de werkzaamheden op de verdiepingen zijn afgerond en dat werkzaamheden op straathoogte nog moeten worden uitgevoerd/afgerond. Op 20 mei 2019 schrijft [geïntimeerde] aan Verzicht dat de werkzaamheden zijn afgerond en dat [controleur BBH] van BBH de werkzaamheden heeft goedgekeurd. Met e-mails van 6 juni 2019 en 1 juli 2019 heeft [geïntimeerde] aan Verzicht en BBH laten weten dat de laatste werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat de klus nu volledig is afgerond. [controleur BBH] heeft op dezelfde laatste datum [geïntimeerde] geschreven dat hij diezelfde week gaat kijken en daarna een bericht aan Verzicht zou sturen dat de werkzaamheden helemaal en naar tevredenheid zijn afgerond. Op 10 juli 2019 schrijft Verzicht onder andere dat ze zullen gaan onderzoeken of er gebreken zijn. Daarna heeft [geïntimeerde] geruime tijd niets van BBH of Verzicht vernomen. 
       
     
     
       6.13. 
       Uit deze gang van zaken volgt dat [geïntimeerde] op 1 juli 2019 te kennen heeft gegeven dat het werk klaar was om te worden opgeleverd. Het was toen aan de VvE om binnen een redelijke termijn te reageren. Met het e-mailbericht van 10 juli 2019 heeft Verzicht, op zichzelf tijdig, gereageerd en kenbaar gemaakt dat zij onderzoek wilde doen, maar vervolgens heeft het nog bijna twee maanden geduurd totdat [geïntimeerde] weer iets van de VvE vernam bij e-mail van 5 september 2019, en dan nog in reactie op een betalingsherinnering van 4 september 2019. In die e-mail van 5 september 2019 van Verzicht wordt aangegeven dat ramen, kozijnen en ruiten zwaar zijn beschadigd en dat de gevelwerken zeer slecht zijn uitgevoerd. Het hof begrijpt dat als een weigering van de oplevering onder aanwijzing van gebreken als bedoeld in artikel 7:758 lid 1 BW. Die weigering acht het hof in de gegeven omstandigheden zodanig laat na de oplevering op 1 juli 2019 dat niet kan worden aangenomen dat die weigering binnen redelijke termijn is gedaan. Daarmee wordt het werk geacht stilzwijgend te zijn aanvaard door de VvE. Dat Verzicht, zoals de VvE stelt vergeefs heeft aangedrongen op een gezamenlijke keuring, en zij bij herhaling [geïntimeerde] heeft verzocht terug te komen om het werk na te lopen op gebreken, neemt niet weg dat Verzicht zelf de gebreken had kunnen en moeten vaststellen, zoals zij had aangekondigd te zullen gaan doen, om deze aan [geïntimeerde] door te geven. Het op blz. 8 van de memorie van grieven aangeboden bewijs doet daarom niet ter zake. De VvE stelt overigens ook niet concreet dat Verzicht nadat Frölings de nadere werkzaamheden had uitgevoerd waarover zij schrijft in haar bericht van 1 juli 2019 mondeling nog klachten heeft geuit en om inspectie heeft verzocht en zij gaat ook niet in op de stelling van [geïntimeerde] dat Verzicht haar medio juli 2019 telefonisch heeft toegezegd om na het bedrag van € 10.000,-- ook het restant spoedig te zullen betalen. Het verwijt van de VvE dat [geïntimeerde] de keuring heeft willen ontlopen door de steigers weg te halen strookt niet met het feit dat [controleur BBH] van BBH eind april 2019 aan [geïntimeerde] en Verzicht had laten weten dat de steigers wat hem betreft weg konden. Dat Verzicht hier toen bezwaar tegen heeft gemaakt is niet gebleken. Verzicht heeft daarmee toen de kans laten lopen om het werk vanaf de steiger te keuren. Het lag daarom in juli 2019, mede gezien de al door BBH gegeven goedkeuring, op haar weg om het werk snel te bekijken en snel te reageren, sneller dan zij heeft gedaan. Haar ergernis over de duur van het werk, de hoogte van de bedragen en het (soms te) snelle factureren van [geïntimeerde] doen daaraan niet af en de afwezigheid van Verboon junior wegens ziekte evenmin. Nog daargelaten de vraag of [geïntimeerde] hiervan op de hoogte was: het was aan Verzicht om te voorzien in waarneming en wanneer zij dat heeft nagelaten komt dat voor haar rekening en daarmee voor die van de VvE. 
       
     
     
       6.14. 
       Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat sprake is geweest van oplevering van de werkzaamheden in de verschillende fasen. Op grond van lid 3 van artikel 7:758 BW is [geïntimeerde] daarmee ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de VvE als opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De VvE heeft niet (voldoende concreet) betwist dat zij zich alleen beroept op zichtbare, ten tijde van de oplevering kenbare gebreken. 
       
     
     
       6.15. 
       In hoger beroep stelt de VvE ook nog dat [geïntimeerde] de geoffreerde werkzaamheden aan de zijgevel niet heeft uitgevoerd en niet heeft kunnen uitvoeren omdat zij daar geen steiger heeft geplaatst. Deze stelling, die door [geïntimeerde] is betwist, is niet te rijmen met de door de VvE zelf overgelegde rapportage van BBH die, zo vermeldt het rapport en benadrukt de VvE, in opdracht van de VvE de door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden aan de achter- en de zijgevel zou hebben onderzocht. In dat rapport, die als inspectiedatum 16 augustus 2021 vermeldt, worden aan die zijgevel tekortkomingen geconstateerd. Een klacht zoals die nu wordt geuit is bovendien ook niet te vinden in de correspondentie van partijen, wat voor de hand had gelegen als een hele gevel (of een groot deel ervan) zou zijn overgeslagen. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. 
       
     
     
       6.16. 
       Ook de tweede grief slaagt dus niet. 
       
       
         
           Vijfde grief: [geïntimeerde] is niet in verzuim 
         
       
     
     
       6.17. 
       Met haar vijfde grief klaagt de VvE dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] nooit in verzuim is gekomen omdat zij niet in gebreke is gesteld. Volgens de VvE is [geïntimeerde] wel in verzuim geraakt. Met haar e-mail van 10 juli 2019 heeft zij bedoeld dat [geïntimeerde] zou komen vaststellen of de zichtbare gebreken wel of niet in de opdracht waren begrepen en of de gebreken verband hielden met de uitgevoerde werkzaamheden. [geïntimeerde] heeft geweigerd het werk te bezoeken en zichtbare gebreken met Verzicht dan wel de VvE te bespreken. Verder heeft de kantonrechter miskend dat een ingebrekestelling achterwege kan blijven wanneer uit de houding van de schuldenaar blijkt dat een aanmaning zinloos zou zijn. De kantonrechter heeft dit niet onderzocht, aldus de VvE. Volgens de VvE was een ingebrekestelling niet nodig. Uit de houding van [geïntimeerde] kon en mocht worden afgeleid dat zij in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen zou te kortschieten. Er zijn meerdere e-mails van Verzicht met klachten over de kwaliteit van het geleverde werk; zoals de e-mail van 10 juli 2019. Uit de mededelingen van [geïntimeerde] dat het werk correct is opgeleverd, het ontkennen van de klachten en het niet ingaan op het verzoek om het werk na de eenzijdige oplevering nogmaals te bezoeken en het onverkort staan op betaling van de facturen, kon en mocht de VvE niet anders afleiden dat [geïntimeerde] zou tekortschieten in de correcte oplevering en dat een aanmaning geen effect zou sorteren. [geïntimeerde] wilde niet meer komen en niets meer doen. Zij heeft de steigers weggehaald en wilde alleen nog betaling ontvangen. 
       
     
     
       6.18. 
       Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] (behalve waar het gaat om het beroep op de garanties, jaren na de oplevering met ontslag van aansprakelijkheid; zie hierna rov. 6.21 e.v.) niet in verzuim is gekomen, zodat de grief faalt. De VvE heeft [geïntimeerde] niet in gebreke gesteld. Zij heeft namelijk [geïntimeerde] geen schriftelijke aanmaning gestuurd met daarin een omschrijving van de gestelde onuitgevoerde werkzaamheden en gebreken en een redelijke termijn waarbinnen [geïntimeerde] de overeenkomst zou moeten nakomen. Uit de e-mail van 10 juli 2019 hoefde [geïntimeerde] niet te begrijpen dat de VvE wilde dat zij langs zou komen om vast te stellen of er gebreken waren. Ook uit de houding en mededelingen van [geïntimeerde] is niet gebleken dat een aanmaning nutteloos zou zijn geweest.  
       
       
         
           Zesde grief: afwijzing van de vordering in reconventie 
         
       
     
     
       6.19. 
       Met haar zesde grief klaagt de VvE dat de kantonrechter haar tegenvordering niet afzonderlijk heeft behandeld, maar gelet op de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] heeft afgewezen.  
       
     
     
       6.20. 
       Het hof is als volgt van oordeel. Zoals hiervoor overwogen heeft oplevering plaatsgevonden en is, op grond van artikel 7:758 lid 3 BW, [geïntimeerde] ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de VvE ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De VvE heeft niet (voldoende concreet) betwist dat geen sprake is van verborgen gebreken maar alleen van kenbare gebreken waarvoor het ontslag van aansprakelijkheid geldt. In zoverre zijn de gevorderde ontbinding, de restitutie van betaalde bedragen en de vordering tot (machtiging tot of het laten uitvoeren van) herstel van de gebreken niet toewijsbaar. [geïntimeerde] is bovendien, zoals eerder overwogen, niet in verzuim. De gevorderde ontbinding kan ook gelet daarop niet worden toegewezen. De VvE heeft in zoverre ook geen belang bij het gevraagde onderzoek van een deskundige naar de werkzaamheden.  
       
     
     
       6.21. 
       De vorderingen van de VvE om haar te machtigen de herstelwerkzaamheden te laten uit voeren dan wel [geïntimeerde] herstelwerkzaamheden op te dragen zijn echter, zo begrijpt het hof, mede gebaseerd op de door [geïntimeerde] (onder 11) van de offertes gegeven garanties:   "De garantiebepalingen voor het impregneer en voegwerkzaamheden is 10 jaar afbouwend en op reparaties en binten is dit 2 jaar."  Dat deze garanties gelden, en dat zij [geïntimeerde] , ondanks het ontslag van aansprakelijkheid van artikel 7:758 lid 3 BW, bij een tijdig beroep kunnen verplichten tot herstel van gebreken, is door [geïntimeerde] niet betwist.  
       
     
     
       6.22. 
       In eerste aanleg heeft de VvE gesteld dat [geïntimeerde] de door BBH in haar rapport van 16 augustus 2021 geconstateerde gebreken (ook) op grond van de garanties moet verhelpen. In haar memorie van grieven stelt de VvE onder meer (de conclusies van BBH samenvattende) het volgende “Een balkon blijkt geen goed afschot te hebben, terwijl dit in de opdracht was begrepen, voegwerk blijkt niet goed uitgevoerd, omdat alweer sprake is van scheuren, verfwerk bladdert nu reeds af, hetgeen binnen zo korte tijd niet verwacht mag worden, loodslabben zijn niet goed aangebracht, de aansluiting loodslabbe-metselwerk is niet correct, staal van balkons is ondeugdelijk behandeld, waardoor roestvorming alweer optreedt, metselwerk bij balustrade aansluiting op de gevel is gescheurd en ondeugdelijk gevoegd, etcetera, etcetera. Dit komt twee/drie jaar na beëindiging van de werkzaamheden aan het licht.”  
       
     
     
       6.23. 
       Voor een groot deel van deze gebreken is, stelt het hof vast, de garantietermijn (zo al op al die gebreken van toepassing) verstreken. Eerst bij conclusie van 25 augustus 2021 en later, onder verwijzing naar het rapport, bij brief van 13 juli 2022 heeft de VvE een beroep op de garanties gedaan (productie 1 bij Memorie van Grieven). Dat is langer dan twee jaar na de oplevering op 1 juli 2019, het moment dat – anders dan [geïntimeerde] aanvoert – de garantietermijn begon te lopen. Voor onder meer de reparaties en het schilderwerk is er daarom geen garantie (meer).  
       
     
     
       6.24. 
       
         Dan blijft alleen het impregneer- en voegwerk over, waarvoor de garantietermijn van tien jaar nog niet is verstreken. Het hof kan deze post afdoen op basis van de stukken en heeft geen behoefte aan een deskundige. BBH heeft op diverse locaties op de achtergevel en enkele locaties op de zijgevel niet of niet correct uitgevoerd voegwerk geconstateerd (de voeg staat nog open of is gescheurd). Bij enkele balkons aan de achtergevel was het metselwerk bij de aansluiting met de gevel ondeugdelijk gevoegd, zo schrijft BBH, dat daarbij enkele foto’s heeft opgenomen. BBH, de partij die eerder als bouwbegeleider bij het project was betrokken, heeft, zo stelt de VvE, alleen de voegen beoordeeld die [geïntimeerde] heeft bewerkt (of uit hoofde van de opdrachten had moeten bewerken). Aan de kleur van de voegen was ook goed te zien welke voegen door [geïntimeerde] recent waren aangebracht.  
         
          [geïntimeerde] heeft dit alles onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zij heeft, naar het hof begrijpt, geweigerd de huidige situatie samen met de VvE te bekijken en uit niets blijkt dat zij de huidige staat van het voegwerk zelf nog heeft beoordeeld of laten beoordelen.  Dat mocht wel haar van worden verwacht. [geïntimeerde] kan zich er niet achter verschuilen dat, door het tijdsverloop tussen de oplevering en de klachten, niet meer kan worden vastgesteld dat de gebreken het gevolg zijn geweest van niet correct uitgevoerde werkzaamheden dan wel van slijtage en/of veroudering van het complex. Inherent aan de door [geïntimeerde] gegeven garantie is dat tot tien jaar na dato gekeken kan worden of de voegen nog goed zijn. Het beroep op de garantie is gedaan binnen de garantietermijn en kort nadat de gebreken door BBH waren vastgesteld. Ook het beroep op de klachtplicht (artikel 6:89 BW) stuit daarop af. Voor het hof staat daarmee voldoende vast dat het voegwerk gebreken vertoont die onder de garantie vallen.  
       
       
     
     
       6.25. 
       De VvE heeft [geïntimeerde] bij brief van 12 augustus 2022 in gebreke gesteld waar het gaat om de garanties en haar een (redelijke) termijn van 14 dagen gegeven om de gebreken op te nemen en te herstellen. [geïntimeerde] heeft dat niet gedaan en is daarmee, voor zover vereist, met de nakoming van deze garantieverplichting in verzuim. Gezien de weigerachtige houding van [geïntimeerde] en het gebrek aan vertrouwen over en weer kan niet van de VvE worden gevergd dat zij [geïntimeerde] de gebreken zelf laat herstellen. [geïntimeerde] heeft ook niet gevraagd om daartoe in de gelegenheid te worden gesteld. Het hof zal daarom de VvE (op de voet van artikel 3:299 BW) machtigen de voegwerkzaamheden, zoals die naar de vaststelling van BBH ondeugdelijk zijn verricht, door een erkend aannemer te laten herstellen op kosten van [geïntimeerde] .   
       
     
     
       6.26. 
       Om geschillen over de omvang en de kosten van die werkzaamheden zoveel mogelijk te voorkomen, overweegt het hof als volgt. Met het overleggen van de begroting van BB3 van 13 december 2021 (productie 8 bij akteverzoek in conventie en reconventie) heeft de VvE kenbaar gemaakt welke kosten volgens haar met het gewenste herstel van de gebreken zijn gemoeid. Op deze begroting is [geïntimeerde] niet (voldoende) ingegaan. Het hof ziet aanleiding om op basis van deze begroting de kosten die de VvE kan verhalen te maximeren en de machtiging aldus te beperken. Naar het oordeel van het hof betreft slechts post 41/06 uit het rapport van BB3 herstel van voegwerk. Omdat die post ook bestaat uit verkeerde stenen vervangen, gaat het hof uit van 50% van het door BB3 begrote bedrag van € 8.500,--; dus € 4.250,--. Voor het overige wordt geen voegwerk genoemd. De huur van een hoogwerker maximeert het hof op een week (zie post 41/01), dus € 650,--. De post 41/04 hydrofobeerlaag op gereinigd metselwerk neemt het hof niet mee, omdat niet is aangegeven dat het om herstel gaat en daarom niet kan worden aangenomen dat deze onder de garantie valt.  
       
     
     
       6.27. 
       Het hof zal de VvE machtigen de hiervoor genoemde werkzaamheden te laten verrichten door een erkend aannemer op kosten ter hoogte van maximaal € 4.900,-- inclusief eventueel verschuldigde BTW (uit de door de VvE overgelegde begroting van BB3 blijkt niet of de bedragen inclusief of exclusief BTW zijn). Daarmee slaagt de zesde grief gedeeltelijk.   
       
       
         
           Derde en vierde grief: de verklaring van [betrokkene 2] en het rapport Bureau B3 
         
       
     
     
       6.28. 
       Gelet op de voorgaande oordelen, waarvoor het hof ook heeft gekeken naar de verklaring van [betrokkene 2] en het rapport/de raming van BB3, heeft [geïntimeerde] bij verdere bespreking van deze grieven geen belang. 
       
       
         
           Zevende grief 
         
       
     
     
       6.29. 
       De zevende grief, die ziet op toewijzing van de vorderingen in reconventie en afwijzing van de vorderingen in reconventie, heeft geen zelfstandige betekenis.  
       
       
         
           Bewijsaanbiedingen  
         
       
     
     
       6.30. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen of verweren zijn die - indien zij na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. 
       
       
         
           Slotsom  
         
       
     
     
       6.31. 
       Het hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Een en ander leidt tot de slotsom dat het vonnis van 1 juni 2022 moet worden vernietigd wat betreft de afwijzing van het door de VvE in reconventie gevorderde. Het hof zal de VvE machtigen de hiervoor in 6.26. genoemde werkzaamheden te laten verrichten door een erkend aannemer op kosten van [geïntimeerde] tot maximaal € 4.900,-- inclusief eventueel verschuldigde BTW en [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van de VvE in reconventie vastgesteld op € 249,-- als salaris van de gemachtigde en € 178,-- nakosten (plus de verhoging vermeld in het dictum). Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Aangezien beide partijen in hoger beroep op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in hoger beroep zo worden gecompenseerd, dat iedere partij de eigen kosten in hoger beroep draagt.  
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       7.1. 
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 1 juni 2022 voor zover in reconventie gewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:  
       
     
     
       7.2. 
       machtigt de VvE de hiervoor in 6.26. genoemde werkzaamheden te laten verrichten door een erkend aannemer op kosten van [geïntimeerde] tot maximaal € 4.900,-- inclusief eventueel verschuldigde BTW;  
       
     
     
       7.3. 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten aan de zijde van de VvE in reconventie vastgesteld op € 427,-- te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [geïntimeerde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,-- en de kosten van betekening; 
       
     
     
       7.4. 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;  
       
     
     
       7.5. 
       verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.6. 
       bekrachtigt het vonnis voor het overige en voor zover het aan dit hoger beroep is onderworpen; 
       
     
     
       7.7. 
       compenseert de proceskosten in hoger beroep zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       7.8. 
       wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.  
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, O.G.H. Milar en J.N. de Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024 door de rolraadsheer  
         mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.