ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:708

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:708 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-02-2022 / 20/00993

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-02-01

Zaaknummer: 20/00993

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:708

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning. Rijksmonument.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 20/00993 
     uitspraakdatum: 1 februari 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Baarn  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 oktober 2020, nummer UTR 19/4895, in het geding tussen  
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) en de heffingsambtenaar 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 10 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 1.889.000. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). 
       
     
     
       1.4. 
       De Rechtbank heeft bij uitspraak van 8 oktober 2020 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde (schattenderwijs) verminderd tot € 1.750.000.  
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft op 5 november 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.  
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft op 13 april 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend. 
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [naam1] . 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1900 gebouwde villa in neorenaissance stijl met inpandige garage, een kelder (15 m3), drie dakkappellen en een berging (5 m²). De woning heeft een inhoud van 1916 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 1765 m². De woning is een rijksmonument. 
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende heeft de onroerende zaak in maart 2012 gekocht voor € 1.985.000. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de vastgestelde waarde van € 1.889.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatie van taxateur [naam1] van 28 november 2019, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is bepaald: 
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Woning 
                 
               
               
                 
                   Perceel 
                 
               
               
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   Inhoud 
                 
               
               
                 
                    Per m3 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                    Per m2 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 10 (vrijstaande villa; rijksmonument) 
               
               
                 1900 
               
               
                 1916 m3 
               
               
                 € 703 
               
               
                 € 1.346.948 
               
               
                 1765 m2 
               
               
                  € 310 
               
               
                 € 547.150 
               
               
                 Inp. garage        € 1 
                 Kelder        € 3.000 
                 Dakkapel   € 6.000 
                 Berging      € 2.750 
               
               
                 € 1.905.000 
                 (01-01-18) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                      Koopsom 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 5 (vrijstaande villa; rijksmonument) 
               
               
                 1905 
               
               
                 1570 m3 
               
               
                 € 578 
               
               
                 € 907.460 
               
               
                 2000 m2 
               
               
                  € 280 
               
               
                 € 560.000 
               
               
                 Kelder      € 10.800 
                 Dakkapel   € 3.000 
                 Berging    € 15.000 
               
               
                 € 1.400.000 
                 (03-04-2017) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 1.496.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 12 (vrijstaande villa; rijksmonument) 
               
               
                 1904 
               
               
                 1869 m3 
               
               
                 € 381 
               
               
                 € 712.089 
               
               
                 2860 m2 
               
               
                  € 206 
               
               
                 € 589.160 
               
               
                 Garage     € 16.000 
                 Dakkapel   € 9.000 
                 Berging      € 4.000 
                 Tuinhuisje  € 1.000 
               
               
                 € 1.450.000 
                 (30-04-2019) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 1.331.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 3  
                 (vrijstaande villa; gemeentelijk monument) 
               
               
                 1911 
               
               
                 1600 m3 
               
               
                 € 863 
               
               
                 € 1.380.800 
               
               
                 1284 m2 
               
               
                  € 396 
               
               
                 € 508.464 
               
               
                 Garage     € 15.000 
                 Dakkapel   € 4.000 
                 Berging    € 20.000 Aanbouw   € 9.666 
                 Zwembad€ 10.000 
               
               
                 € 1.822.500 
                 (20-04-2017) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 1.947.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 54 (vrijstaande villa; gemeentelijk monument) 
               
               
                 1905 
               
               
                 990 m3 
               
               
                 € 1.037 
               
               
                 € 1.026.630 
               
               
                 1095 m2 
               
               
                  € 445 
               
               
                 € 487.275 
               
               
                 Garage     € 16.000 
                 Berging      € 8.000 
                 Serre        € 12.000 
               
               
                 € 1.625.000 
                 (24-07-2018) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 1.549.000 
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 1.889.000 niet te hoog heeft vastgesteld.  
         De onroerende zaak heeft de status van rijksmonument, terwijl twee vergelijkingsobjecten – [adres2] 3 en [adres3] 54 – de status van gemeentelijk monument hebben. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk kunnen maken dat dit verschil in monumentale status geen invloed heeft op de waarde of dat daarmee bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden. Deze twee vergelijkingsobjecten onderbouwen dus onvoldoende de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De twee resterende vergelijkingsobjecten aan [adres1] 5 en 12 – beide eveneens met de status van rijksmonument – hebben ondanks een kleinere woninginhoud een aanmerkelijk lagere waarde per m3 zodat ook daarmee de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onvoldoende wordt onderbouwd. De heffingsambtenaar is niet erin geslaagd te bewijzen dat deze lagere waarde per m3 een gevolg is van afwijkende  objectkenmerken van deze twee vergelijkingsobjecten. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en 
       
       
         bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 532. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022. 
     
     
     
     
       De griffier,	Het lid van de enkelvoudige 
       	belastingkamer, 
     
     
     
     
     
     
     
     
       (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.