ECLI: ECLI:NL:RBLEE:2009:BK5159

Titel: ECLI:NL:RBLEE:2009:BK5159 Rechtbank Leeuwarden , 25-11-2009 / 93299 / HA ZA 08-977

Gerecht: Rechtbank Leeuwarden

Datum uitspraak: 2009-11-25

Zaaknummer: 93299 / HA ZA 08-977

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLEE:2009:BK5159

---

Bodemverontreiniging in gekocht perceel. Vraag of deze bodemverontreiniging normaal gebruik van het perceel in de weg staat. Dwaling.

RECHTBANK LEEUWARDEN 
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 93299 / HA ZA 08-977 
     
     Vonnis van 25 november 2009 
     
     in de zaak van 
     
     
       1.	[A], 
       mede in zijn hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van  
       2.	[B], 
       en gevolmachtigde van 
       3.	[C], 
       4.	[D], 
       wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. S.L. Elzinga, kantoorhoudende te Heerenveen, 
     
     
     tegen 
     
     
       [X], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.B. Dijkema, kantoorhoudende te Leeuwarden. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [A] en [X] genoemd worden. 
       
     
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	de dagvaarding 
       -	de conclusie van antwoord 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 11 september 2009. 
       1.2.	Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	Na het overlijden van zijn ouders is [X] eigenaar geworden van het ouderlijk huis aan de [adres] te [woonplaats], in welk huis hij (ook) is opgegroeid. [X] heeft zijn makelaar opdracht gegeven de woning te verkopen. [X] heeft de makelaar daartoe gegevens verstrekt, waaronder een vragenlijst die door [X] is ingevuld. [X] heeft zich verder met de verkoop niet bemoeid.  
       2.2.	[A] en zijn op 12 januari 2008 overleden partner, mevrouw [E], hebben op enig moment belangstelling voor de woning gekregen. Mevrouw [E] heeft gesprekken gevoerd met de makelaar.  
       2.3.	[A] en mevrouw [E] hebben de woning in bijzijn van de makelaar bezichtigd. Dat is de eerste en enige keer dat [A] contact met de makelaar heeft gehad.  
       2.4. 	Op 17 december 2002 hebben [A] en [E] van [X] de woning met ondergrond en tuin en dubbele houten garage aan het Achterom, plaatselijk bekend [woonplaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [naam], sectie E., no 874 en 1122, groot 0 ha 2 a en 40 ca, gekocht voor een koopsom van € 90.000,00.  
       2.5.	De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt: 
     
     
     
       Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
       5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…) 
       5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
       5.4.1. Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (…) 
       Art. 17. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het een oudere woning betreft die gebreken vertoont en dat op een aantal plaatsen onderhoud noodzakelijk is, o.a. ramen, kozijnen, vloeren en daken. De woning is deels nog voorzien van oude elektrische bedrading.  
       Art. 18. Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van koper komen. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken deswege.  
     
     
     2.6.	In bij de koopovereenkomst behorende toelichting op de NVM-koopakte voor de consument is ten aanzien van artikel 5 van de koopovereenkomst vermeld: 
     
     De verplichting tot levering door verkoper houdt in, dat de verkochte zaak de eigenschappen bezit, die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper wordt geacht koper op de hoogte te stellen van gebreken die dit gebruik belemmeren of verhinderen en waarvan hij moet vermoeden, dat ze voor koper, ook na enig onderzoek, niet direct kenbaar zijn. Met name geldt dit ook voor bodemverontreiniging. Is het echter zowel aan verkoper als aan koper volledig onbekend of er bodemverontreiniging aanwezig is, dan zal, wanneer het normale gebruik van de onroerende zaak in het geding is, het risico in beginsel op verkoper rusten. Staat een verontreiniging een normaal gebruik niet in de weg, dan berust het risico in beginsel op koper. (…) 
     
     Een dergelijke clausule wordt wel een '(on)bekendheidsclausule' genoemd (zie bijvoorbeeld ook de artikelen 5.4.1. (…). Er is sprake van een bewijs- en een signaalfunctie. De bewijsfunctie ligt hierin dat "welles-nietes-discussies" worden voorkomen. Als koper bijvoorbeeld verklaart dat hij bekend is met de aanwezigheid van een olietank, kan hij moeilijk achteraf beweren dat verkoper zijn plicht heeft verzaakt om mededeling te doen over die aanwezigheid. Andersom, als verkoper verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van een olietank, kan hij niet stellen dat de aanwezigheid van de tank voor koper duidelijk zichtbaar was. De signaalfunctie van (on)bekendheidsverklaringen is dat partijen min of meer gedwongen worden om over bepaalde onderwerpen iets vast te leggen. Zowel koper als verkoper worden gestimuleerd hun onderzoeks- respectievelijk mededelingsplicht na te komen. Het is overigens niet de bedoeling dat (on)bekendheidsclausules gezien worden als garantiebepalingen. Of koper verkoper kan aanspreken, volgt in beginsel uit de artikelen 5.1. en 5.3. van de koopakte.  
     
     
       2.7.	Tot de stukken van de koopovereenkomst behoort eveneens een door [X] ingevulde vragenlijst. De vraag Bent u bekend met evt. grondvervuiling van uw perceel of directe omgeving? heeft [X] met Nee beantwoord.  
       2.8.	Tot de stukken waarover partijen ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst beschikten behoort verder een brief van de gemeente Boarnsterhim van 25 april 2002 waarin de gemeente aan de makelaar van [X] laat weten dat bij haar niet bekend is dat zich bodemverontreiniging op het adres [adres] te [woonplaats] of in de directe omgeving daarvan voordoet. In die brief is verder vermeld dat deze informatie geen garantie geeft dat op de betreffende locatie geen bovenverontreiniging aanwezig is.  
       2.9.	Op enig moment is de woning aan [A] en [E] geleverd.  
       2.10.	Op 6 september 2006 hebben [A] en [E] een dubbele garage met ondergrond en verder aan- en toebehoren aan het Achterom te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [naam], sectie E, nummer 1122 (hierna: perceel 1122), aan derden verkocht voor € 37.500,00.  
       2.11.	Op 14 september 2006 heeft op perceel 1122 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. In het daarvan op 10 oktober 2006 opgemaakte rapport is opgenomen dat op de locatie sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in de zin van de Wet Bodembescherming. Het rapport meldt voorts, voor zover hier van belang: 
     
     
     Bij eventuele toekomstige bouw/herinrichtingsactiviteiten op de locatie dient, indien graafwerkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van de verontreinigingssituatie, rekening gehouden te worden met een nader op te starten saneringsprocedure.  
     
     2.12.	[A] en [E] hebben perceel 1122 op 20 oktober 2006 geleverd aan bedoelde derden. In de transportakte is onder meer opgenomen: 
     
     De totale saneringskosten, uit te voeren door Knol [woonplaats], ten bedrage van achttien duizend acht en tachtig euro (€ 18.088,00), inclusief omzetbelasting, komen geheel voor rekening van de verkoper. 
     
     
       2.13.	De bodemsanering is uitgevoerd op 5, 6 en 9 juli 2007. De verontreinigde grond is afgegraven door de besloten vennootschap Jac Knol BV. De kosten van sanering bedroegen € 18.088,00 inclusief BTW.  
       2.14.	[A] heeft aanvankelijk de makelaar van [X] aansprakelijk gesteld voor de saneringskosten, naar aanleiding waarvan makelaar [naam] te Drachten op 17 januari 2007 aan zijn verzekeraar heeft geschreven: 
     
     
     
       Tijdens het opstarten van de verkoop van het pand [adres] te [woonplaats], heeft de heer [X] als verkoper ondergetekende meegedeeld dat zijn ouders een kleinschalig schildersbedrijfje exploiteerden in het pand. Voor zover de heer [X] bekend, was er geen sprake van verontreiniging. Omdat het een oud pand betreft op een plaats waar al wel bijna 270 jaar wordt gewoond en gewerkt heeft ondergetekende voor de zekerheid navraag bij de Gemeente Boarnsterhim gedaan omtrent de locatie. De gemeente verklaarde dat er van het pand en de directe omgeving niets bekend was omtrent verontreiniging. (zie stukken) 
       ?	Iedere aspirant koper, ook de familie [E], is door mij op de hoogte gebracht van het feit dat er een schilderswinkel in het pand gevestigd was geweest. 
       ?	Bij de informatiebrochure en bij de koopakte zijn betreffende formulieren bijgevoegd. (…) 
     
     
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	[A] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:  
       primair [X] veroordeelt aan [A] te betalen een bedrag van € 18.088,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 september 2007 tot de dag der algehele voldoening; 
       subsidiair  
       1.	de koopovereenkomst d.d. 17 december 2002, gesloten tussen partijen en overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, zodanig wijzigt, dat de koopprijs wordt verlaagd met een bedrag van € 18.088,00; 
       2.	[X] veroordeelt tot terugbetaling aan [A] van een bedrag van € 18.088,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 september 2007 tot de dag der algehele voldoening; 
       meer subsidiair 
       1.	de koopovereenkomst d.d. 17 december 2002, gesloten tussen partijen en overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, partieel ontbindt, zodanig dat de verplichting van [A] tot betaling van de koopprijs van € 90.000,00 wordt verminderd met een bedrag van € 18.088,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 september 2007, en de overeenkomst voor het overige in stand blijft; 
       2.	[X] veroordeelt tot terugbetaling aan [A] van een bedrag van € 18.088,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 september 2007 tot de dag der algehele voldoening; 
       alles met veroordeling van [X] in de proceskosten.  
       3.2.	[X] voert verweer, met conclusie tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [A] in de proceskosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	De vordering van [A] strekt ertoe dat [X] hem de kosten vergoedt die hij voor sanering van de bodemverontreiniging van perceel 1122 heeft gemaakt. [A] vordert dit bedrag primair bij wijze van schadevergoeding en subsidiair bij wijze van ongedaanmakings¬verbintenis na partiële ontbinding. Meer subsidiair vordert [A] de koopovereenkomst met toepassing van art. 6:230 BW aldus te wijzigen dat op [X] de verplichting komt te rusten de saneringskosten te vergoeden. Aan de primaire en subsidiaire vordering legt [A] ten grondslag dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging in perceel 1122 een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert. Aan de meer subsidiaire vordering legt [A] dwaling ten grondslag. [A] voert aan dat sprake is van wederzijdse dwaling omdat partijen geen weet hadden van de bodemveront¬reiniging van perceel 1122 en zij, als zij dat wel zouden hebben geweten, de koopovereen¬komst niet, of op andere voorwaarden zouden hebben gesloten. Verder voert [A] aan dat hij heeft gedwaald omdat [X] zijn spreekplicht heeft geschonden. 
     
     
     4.2.	Volgens [A] leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit, hetgeen volgens [X] niet zo is.  
     
     
       4.3.	Uitgangspunt in deze zaak is art. 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het artikel bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ter uitwerking hiervan is in het tweede lid van het artikel bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is van zogenaamd regelend recht. De artikelen 5.1. en 5.3. van de overeenkomst zien op deze wettelijke regeling. In artikel 5.1. is het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare als onzichtbare) bij de koper neergelegd. Artikel 5.3. draait dit deels terug door te bepalen dat de geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik van de zaak als woonhuis nodig zijn. Artikel 5.3. wijkt in dat opzicht niet af van art. 7:17 lid 2 BW.  
       Indien derhalve een bodemverontreiniging het normaal gebruik van de zaak als woonhuis verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit.  
       Indien de verontreiniging het normaal gebruik van de zaak als woonhuis niet in de weg staat, valt de verontreiniging onder het bereik van artikel 5.1. van de koopovereenkomst en levert de verontreiniging geen non-conformiteit op.  
     
     
     4.4.	Het onderhavige geschil tussen partijen ziet niet op de woning, maar alleen op perceel 1122 met de omschrijving dubbele garage met ondergrond. Daar waar op grond van het voorgaande in beginsel geldt dat [A] er vanuit mocht gaan dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het gebruik als woning, geldt dat ook voor (het gebruik van) de garage. [A] mocht er derhalve vanuit gaan dat de garage de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor het normaal gebruik als garage.  
     
     4.5.	[A] heeft aangevoerd dat de bodemverontreiniging van perceel 1122 normaal gebruik van de garage in de weg staat. Deze stelling is in zijn algemeenheid onjuist. Of bodemverontreiniging normaal gebruik in de weg staat, hangt naar het oordeel van de rechtbank af van de ernst van de bodemverontreiniging en de noodzaak van sanering.  
     
     
       4.6.	Tussen partijen staat vast dat [A] het perceel 1122 heeft doorverkocht en dat hij zich in dat kader heeft verplicht om een schone grondverklaring te verstrekken. Verder volgt uit het van het verkennend bodemonderzoek opgemaakte rapport dat deze verklaring niet dan na sanering van de bodemverontreiniging zou kunnen worden verkregen indien sprake zou zijn van graafwerkzaamheden. De rechtbank stelt vast dat de kopers die graafwerkzaam¬heden kennelijk wilden (laten) verrichten, nu [A] jegens hen contractueel gehouden was de saneringskosten te betalen. Op grond van het voorgaande kan worden vastgesteld dat de bodemverontreiniging het (laten) verrichten van graafwerkzaamheden verhindert, nu geen graafwerkzaamheden kunnen worden verricht zonder daartoe saneringskosten te moeten maken.  
       [A] heeft daarnaast nog gesteld dat de bodemverontreiniging tot gezondheids¬risico's heeft geleid. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij nu zij door [X] is betwist en door [A] niet is onderbouwd.  
     
     
     
       4.7.	Ter beantwoording ligt dan ook thans de vraag voor of deze bodemverontreiniging, als gevolg waarvan geen graafwerkzaamheden kunnen worden verricht zonder daartoe saneringskosten te moeten maken, normaal gebruik van deze garage in de weg staat.  
       [A] heeft ter gelegenheid van de comparitie aangevoerd dat de garage ten tijde van de verkoop aan [A] in een dusdanig slechte staat was dat [X] had moeten begrijpen dat [A] de garage zou moeten verbouwen om die op een normale manier te kunnen gebruiken en dat [A] ten behoeve van de verbouwing graafwerkzaam¬heden zou moeten (laten) verrichten.  
     
     
     4.8.	Overigens heeft [X] betwist dat normaal gebruik van de garage door haar ouderdom niet mogelijk was. [X] heeft er op gewezen dat zijn ouders de garage aan iemand uit de buurt verhuurden, die daar zijn auto neerzette. De rechtbank stelt met [X] vast dat uit niets blijkt dat de bodemverontreiniging het feitelijk gebruik dat [A] vanaf eind 2002 van de garage heeft gemaakt in de weg heeft gestaan. Dat dit niet het geval is geweest, volgt ook uit het feit dat [A] perceel 1122 in september 2006 als dubbele garage met ondergrond heeft verkocht. Voorzover aangenomen wordt dat de garage wèl gebreken had die normaal gebruik verhinderden geldt het volgende. 
     
     4.9.	Om de hiervoor geformuleerde vraag te kunnen beantwoorden, moet worden uitgelegd wat onder normaal gebruik moet worden verstaan, zoals is verwoord in artikel 5.3. van de NVM-koopakte. Artikel 5.3. op zich is een voorgedrukt standaardbeding waarover partijen niet nader hebben onderhandeld. Naar vaste jurisprudentie (Hoge Raad 23 december 2005, LNJ AU2414) is voor de uitleg van dergelijke bedingen uitgangspunt dat "normaal" gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In het onderhavige geval heeft [A] in artikel 17 van de overeenkomst verklaard ermee bekend te zijn dat het een oudere woning betreft die gebreken vertoont en dat op een aantal plaatsen onderhoud noodzakelijk is, waaronder ramen, kozijnen, vloeren en daken. Deze in artikel 17 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule dient naar het oordeel van de rechtbank met inachtneming van de gangbare uitlegregels en tegen de achtergrond van artikel 5.3. te worden uitgelegd. Artikel 17 is niet een voorgedrukt standaardbeding. Artikel 17 is door partijen aan de standaard NVM-akte toegevoegd. Nu gesteld noch gebleken is dat partijen over artikel 17 van de overeenkomst hebben gesproken of anderszins over artikel 17 hebben gecommuniceerd dan door het laten opnemen en ondertekenen ervan in de overeenkomst, oordeelt de rechtbank voor de uitleg daarvan de bewoordingen doorslaggevend. De bewoordingen van artikel 17 zijn niet mis te verstaan. [A] weet dat hij een oudere woning heeft gekocht met gebreken waarvoor onderhoud noodzakelijk is. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank evenzeer dat [A] had moeten begrijpen dat de garage vanwege haar ouderdom gebreken zou hebben die het normale gebruik in de weg staan en dat het verhelpen van die gebreken (en de daarmee gemoeide kosten) voor zijn risico zouden komen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat uit de ouderdom van de garage voortvloeiende gebreken die het normaal gebruik van de garage in de weg staan, gelet op hetgeen partijen in artikel 5.3. en artikel 17 zijn overeengekomen, niet leiden tot non-conformiteit.  
     
     4.10.	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de op perceel 1122 geconstateerde bodemveront¬reiniging een normaal gebruik daarvan als garage niet in de weg staat en daarmee geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst oplevert in de zin van art. 7:17 BW en art. 5.3. j. art. 17 van de koopovereenkomst. Nu de primaire en subsidiaire vordering op bedoelde non-conformiteit zijn gegrond, worden zij afgewezen. 
     
     4.11.	[A] baseert zijn meer subsidiaire vordering op dwaling en wederzijdse  dwaling. De rechtbank verwerpt het beroep dat [A] doet op wederzijdse dwaling nu [X] bij het sluiten van de overeenkomst niet van dezelfde onjuiste veronderstelling als [A] is uitgegaan. [X] heeft bij het sluiten van de overeenkomst immers verklaard dat hem niet bekend is of zich (bodem)verontreiniging op het perceel voordoet, terwijl [A] aan de dwaling ten grondslag legt dat hij ervan uit ging dat het perceel niet verontreinigd zou zijn zoals later is gebleken. 
     
     4.12.	Over het beroep dat [A] doet op dwaling wegens schending van een op [X] rustende mededelingsplicht oordeelt de rechtbank als volgt. In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting op artikel 5 van de NVM-koopakte is opgenomen dat wanneer een verontreiniging een normaal gebruik van het verkochte niet in de weg staat, zoals hier, het risico daarvan in beginsel op de koper rust. Het had derhalve in beginsel op de weg van [A] gelegen om naar dat risico onderzoek te verrichten. Dat zou anders zijn indien [X] geweten heeft of geweten moet hebben dat de bodem van perceel 1122 verontreinigd was en daarvan aan [A] geen mededeling heeft gedaan. Aan beide aspecten is naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan. De rechtbank oordeelt als volgt.  
     
     4.13.	[X] heeft in de bij de overeenkomst behorende vragenlijst laten weten dat hem niet bekend is of zich in het verkochte bodemverontreiniging bevindt. [A] verwijt [X] dat hij van de bodemverontreiniging had moeten weten omdat hij wist dat in het verleden in het pand een schildersbedrijf gevestigd was, nu het om het schildersbedrijf van zijn ouders ging. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat uit de omstandigheid dat in het verleden in een pand een schildersbedrijf gevestigd is geweest, volgt dat de bodem van de naast dat pand gelegen grond verontreinigd zal zijn. Daar komt bij dat [X] stelt dat zijn makelaar mededeling heeft gedaan van de aanwezigheid van het bedrijf van zijn ouders. Dit is door de makelaar bevestigd in zijn brief van 17 januari 2007 aan zijn verzekeraar, waarin de makelaar heeft verklaard dat hij iedere aspirant koper, ook [E], op de hoogte heeft gebracht van het feit dat er een schilderswinkel in het pand gevestigd was geweest. Het daartegen door [A] gevoerde verweer dat dit niet tegen hem is gezegd, schiet te kort omdat [A] eveneens heeft verklaard dat de contacten met de makelaar enkel via mevrouw [E] verliepen, behalve dan de keer van de bezichtiging. [A] heeft ook gezegd dat hij zelf niet inhoudelijk met de makelaar hierover heeft gesproken. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid van de verklaring van de makelaar.  
     
     4.14.	[A] heeft nog betoogd dat de mededeling van de makelaar inhoudelijk onjuist is geweest, omdat in het pand een schildersbedrijf was gevestigd, en niet een schilders¬winkel. Volgens [A] bestaat het verschil tussen een schildersbedrijf en een schilders¬winkel daaruit, dat een schildersbedrijf zelf schilderswerkzaamheden uitvoert, terwijl een schilderswinkel alleen maar verf verkoopt. Daar waar het volgens [A] niet voor de hand ligt dat bij de enkele verkoop van verf ook in de tuin met verf wordt gewerkt, ligt dat volgens [A] wel voor de hand als ook schilderswerkzaamheden worden verricht. Dit betoog gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Het Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal (14e editie) kent andere betekenissen aan de begrippen toe. Een schilderswinkel wordt juist omschreven als een werkplaats van een huisschilder, terwijl een schildersbedrijf meer algemeen omschreven wordt als een bedrijf van een huisschilder. Dat [A] aan het begrip schilderswinkel een andere betekenis mocht toekennen dat de taalkundige is gesteld noch gebleken.  
     
     4.15.	Op grond van het voorgaande kan niet geoordeeld worden dat [X] te kort is geschoten in een op hem rustende mededelingsplicht. In de overeenkomst is bepaald dat op [A] risico rust van een bodemverontreiniging die het normaal gebruik niet aantast. Het is naar het oordeel van de rechtbank dan ook [A] die onvoldoende onderzoek naar de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het nalaten daarvan staat naar het oordeel van de rechtbank het beroep dat [A] op dwaling doet, in de weg. De onjuiste voorstelling van zaken behoort naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van [A] te komen. De meer subsidiaire vordering wordt afgewezen. 
     
     4.16.	[A] wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [X] worden vastgesteld op € 1.304,00, zijnde € 400,00 aan griffierecht en € 904,00 aan tegemoetkoming in het salaris van de advocaat (2,0 punt x tarief VI € 452,00). 
     
     
     
       5. 	De beslissing 
       De rechtbank: 
     
     
     1.	wijst het gevorderde af; 
     
     2.	veroordeelt [A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] vastgesteld op € 1.304,00; 
     
     3.	verklaart de proceskostenveroordeling sub 2 uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. P. Molema en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2009.?