ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:2362

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:2362 Gerechtshof Den Haag , 06-12-2022 / 200.298.981/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-12-06

Zaaknummer: 200.298.981/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:2362

---

Wanprestatie bij bemiddelingsopdracht. Ontbinding en schadevergoeding.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.298.981/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 8992791 CV EXPL 21-3809  Publicatie vonnis	: ECLI:NL:RBROT:2021:6320 
     
     
     
     
       
         Arrest van 6 december 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       verweerder in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. J.C.A. Stevens te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerder] Vastgoed B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       verweerster in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. J.A. Kopp te Utrecht. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en [verweerder]. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       De zaak gaat over de vraag of [verweerder] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit haar bemiddelings/beheersovereenkomst met [appellant]. De kantonrechter vindt dat [verweerder] het niet goed heeft gedaan en heeft de overeenkomst ontbonden en [verweerder] veroordeeld om een klein gedeelte van het gevorderde bedrag aan [appellant] te betalen.  
     
     
       1.2 
       
        [appellant] vindt het toegewezen bedrag te gering. [verweerder] op haar beurt klaagt over de ontbinding van de overeenkomst.  
     
     
       1.3 
       Het hof houdt de ontbinding van de overeenkomst in stand, maar veroordeelt [verweerder] om een hoger bedrag aan [appellant] te betalen.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 11 augustus 2021 (met daarin opgenomen de grieven), waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 juli 2021 (hierna: het vonnis); 
         
         
           het arrest van dit hof van 5 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 november 2021; 
         
         
           de memorie van antwoord in het principaal appel/memorie van grieven in incidenteel appel van [verweerder] van 8 februari 2022, met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant] van 22 maart 2022. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Het hof gaat uit van de feiten die de kantonrechter in het vonnis heeft vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet betwist. 
     
     
       3.2 
       Samengevat gaat het om het volgende. 
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft met [verweerder] een bemiddelings- en beheersovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten, die op 24 september 2019 is getekend. Hierin is onder meer overeengekomen:  (i) [verweerder] bemiddelt tegen betaling bij het vinden van een huurder voor de woning van [appellant] aan de [adres] en  (ii) [verweerder] verricht tegen betaling beheerswerkzaamheden betreffende de woning. In de schriftelijke overeenkomst is daartoe specifiek genoemd (A) het incasseren en administreren van de huurpenningen, (B) het signaleren en bewaken van eventuele betalingsachterstanden en het zo nodig, in overleg met de eigenaar, nemen van rechtsmaatregelen tegen de huurders, en (E) het voeren van alle voor het beheer noodzakelijke correspondentie.  
     
     
       3.4 
       
        [verweerder] heeft huurders voor de woning gevonden, namelijk de heer [huurder 1] (van Poolse nationaliteit) en mevrouw [huurder 2] (hierna: [huurder 1], respectievelijk [huurder 2]). Deze hebben de woning per 19 september 2019 tot 30 september 2020 gehuurd tegen een vooruit te betalen aanvangshuur van € 1.295,-- per maand. 
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft [verweerder] € 1.152,53 voor bemiddeling en € 319,17 voor beheer betaald. 
     
     
       3.6 
       De huurovereenkomst is beëindigd per 30 september 2020. De huurders hadden toen een huurachterstand van € 9.250,--. Op vordering van [appellant] zijn huurders bij verstekvonnis van 11 maart 2021 veroordeeld tot betaling van genoemd bedrag, met proceskosten. Uit het dagvaardingsexploot bij dit verstekvonnis blijkt dat [huurder 1] geen bekende woon- of verblijfplaats binnen en buiten Nederland heeft. [appellant] heeft de huurachterstand tot dusver niet kunnen incasseren.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter 
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft [verweerder] gedagvaard en heeft (samengevat) gevorderd veroordeling van [verweerder] tot betaling van een bedrag van € 13.053,57, met wettelijke rente en kosten. Dit bedrag is opgebouwd uit € 1.152,53 bemiddelingskosten, € 329,17 beheerskosten,  € 1.702,73 incassokosten, € 619,15 kosten verstekprocedure tegen de huurders en  € 9.250,-- aan huurachterstand huurders. 
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [verweerder] in de screening van huurders (de bemiddeling) is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens [appellant]. Dit gold, aldus de kantonrechter, ook voor het financieel toezicht (het beheer). Daarom heeft de kantonrechter de overeenkomst met [verweerder] ontbonden.   
     
     
       4.3 
       Vervolgens heeft de kantonrechter in het kader van de ongedaanmakingsverplichting [verweerder] veroordeeld om € 200,-- terug te betalen wegens ontoereikende bemiddeling en € 250,-- wegens ontoereikend beheer, met wettelijke rente. Voor vergoeding (als schadevergoeding) door [verweerder] van de niet betaalde huur heeft de kantonrechter geen reden gezien, omdat [appellant] reeds een titel had om de huur bij de huurders te kunnen incasseren. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat de enkele niet onderbouwde stelling van [appellant] dat de kans op verhaal nihil was dit niet anders maakt. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd. 
     
   
   
     
       5 Grieven in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij klaagt (kort gezegd) over de afwijzing van het grootste deel van zijn geldvordering en de compensatie van kosten, een en ander zoals weergegeven in overweging 4.3. Hij vordert in hoger beroep, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de volgende bedragen (met rente) van [verweerder]: € 1.152,53 aan bemiddelingskosten, € 329,17 aan beheerskosten en € 9.250,-- aan achterstallige huur. Daarnaast vordert hij de proceskosten in beide instanties. 
     
     
       5.2 
       
        [verweerder] klaagt in het incidenteel hoger beroep over de in overweging 4.2 weergegeven oordelen en beslissing, leidende tot ontbinding van de overeenkomst.  
     
     
       5.3 
       Het hof begrijpt de standpunten van partijen als volgt. [verweerder] vindt de ontbinding van de overeenkomst onterecht. [appellant] is het eens met de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de overeenkomst en wil dus dat deze beslissing in stand blijft. Hij wil blijkens zijn grieven wél een hogere vergoeding hebben dan de kantonrechter heeft toegewezen, een en ander zoals in overweging 5.1 is vermeld.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling van de grieven van [verweerder] 
     
       
         Tekortkoming van [verweerder] ten aanzien van haar bemiddelingsopdracht  
       
       
         De maatstaf 
       
     
     
       6.1 
       
         De kantonrechter heeft geoordeeld dat [verweerder] op grond van artikel 7:401 BW als opdrachtnemer de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. De maatstaf hierbij is of [verweerder] heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou doen. Deze maatstaf is juist. 
         
           De aard van de zorgplicht  
         
       
     
     
       6.2 
       
         De zorgplicht van een opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst, brengt mee dat de opdrachtnemer beoordeelt of een kandidaat-huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot het betalen van de huur. Dit sluit ook aan op de website van [verweerder] waarop was vermeld dat zij een zorgvuldige screening van potentiële huurders biedt. Of [verweerder] aan deze zorgplicht heeft voldaan zal het hof hierna onderzoeken. 
         
           
            [verweerder] heeft niet voldaan aan haar zorgplicht 
         
       
     
     
       6.3 
       
        [verweerder] heeft zich bij de kantonrechter op het standpunt gesteld dat uit de informatie waar zij over beschikte bleek dat sprake was van financiële gegoedheid van de huurders en dat zij op grond van de door haar opgevraagde, onderzochte en ter beschikking gestelde informatie geen reden had om te twijfelen aan de financiële gegoedheid c.q. achtergrond van de huurders. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [verweerder] met name verwezen naar een overeenkomst van opdracht van 5 juli 2019 tussen de eenmanszaak van [huurder 1] ([bedrijfsnaam]) en een uitzendbureau, een KvK-uittreksel van [bedrijfsnaam], verschillende facturen van [bedrijfsnaam] aan het uitzendbureau uit juli en augustus 2019 met vermelding van het btw-nummer en het bankrekeningnummer van [bedrijfsnaam] en facturen van [bedrijfsnaam] uit juli 2019 aan een Poolse onderneming met betrekking tot verschillende werkzaamheden in Nederland.   
     
     
       6.4 
       De kantonrechter heeft dit niet voldoende gevonden en heeft in dit verband overwogen dat de documenten van huurders slechts een periode van twee maanden beslaan en dat hieruit niet blijkt dat dat de huurders een vast inkomen hadden en ook niet dat de facturen daadwerkelijk zijn voldaan.  
     
     
       6.5 
       
        [verweerder] is het hier niet mee eens en betoogt in hoger beroep dat zij binnen de mogelijkheden die er waren alles in het werk heeft gesteld om de financiële gegoedheid van [huurder 1] en [huurder 2] te kunnen beoordelen. De gegevens die zij had, heeft zij geverifieerd. Bankgegevens van potentiële huurders mag zij om privacy-redenen niet opvragen. Bovendien heeft de kantonrechter miskend dat [huurder 1] net een nieuwe onderneming was gestart, nadat hij tevoren in loondienst had gewerkt. Verdergaand onderzoek was in dit geval (met een startende ondernemer van Poolse afkomst) niet eens mogelijk. [huurder 1] werkte als zzp-er voor een uitzendbureau. Dat uitzendbureau heeft facturen uitgereikt. De afspraak was dat het uitzendbureau, als het een opdracht had, de heer [huurder 1] zou inzetten voor € 20,-- per uur. Door de coronacrisis zijn zzp’ers als eerste aan de kant geschoven. Het klopt dat [huurder 2] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen baan had, dat zij een aanvraag heeft gedaan voor ondernemingssteun en daarna noodgedwongen in een supermarkt is gaan werken. Op basis van het voorgaande heeft [verweerder] naar haar zeggen de inschatting gemaakt dat huurders de huur konden betalen. 
     
     
       6.6 
       Het hof verwerpt deze stellingen van [verweerder] als niet toereikend. De essentie van het werk van de bemiddelaar is dat zij vooraf beoordeelt of de potentiële huurders de huur op tijd en volledig kunnen (blijven) betalen. Dit is tot zekere hoogte een inschatting. Van een professioneel bemiddelaar, die bovendien kenbaar maakt dat zij ‘grondige screening’ doet en dat de geverifieerde informatie een positief beeld gaf, mag worden gevergd dat zij deze inschatting maakt op deugdelijke, verifieerbare, gronden. Hieraan heeft het ontbroken. 
     
     
       6.7 
       Het was duidelijk dat [huurder 1] geen (vaste) baan had waarop hij kon terugvallenen en dat hij pas kort voor het aangaan van de huurovereenkomst als zzp’er was begonnen. [huurder 2] had toen helemaal geen baan of inkomsten. Het werk van [huurder 1] (met zijn eenmanszaak [bedrijfsnaam]) betrof blijkens het uittreksel van de KvK metsel- en voegwerk, waarvoor hij het tamelijk bescheiden bedrag van € 20,-- per uur had bedongen. Het werk was bovendien afhankelijk van de opdrachten die het uitzendbureau zou verwerven. De omstandigheid dat [verweerder] het voorgaande heeft geverifieerd bij het uitzendbureau is niet genoeg. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld besloegen de (verificatie)documenten van huurders slechts een korte periode (weken 27 tot en met 32) waarin zeer wisselend werd gefactureerd, tussen € 136,50 en € 760,50 per week. Bovendien was er geen bewijs dat de overgelegde facturen daadwerkelijk waren voldaan. 
     
     
       6.8 
       Dit alles vormt een uiterst wankele basis voor de aangegane verplichting tot betaling van de (forse) huur van bijna € 1.300,-- per maand. Goede bedoelingen van huurders, waar [verweerder] over spreekt, zijn niet toereikend. De omstandigheid dat [verweerder] naar haar zeggen al het mogelijke heeft gedaan, is in de gegeven omstandigheden evenmin genoeg. Er waren hoe dan ook geen bewijzen waaruit daadwerkelijke inkomsten naar voren kwamen (en evenmin een dienstverband dat enige zekerheid kon bieden). De omstandigheid dat bepaalde gegevens niet te verifiëren zouden zijn geweest, wat hier ook van zij, ontslaat [verweerder] niet van haar verplichting om ‘harde feiten’ te verzamelen waarop de gerechtvaardigde verwachting kan worden gebaseerd dat de huur telkens volledig betaald zal worden. Als een dergelijke verificatie niet mogelijk is, dan moet niet met een dergelijke huurder worden gecontracteerd, tenzij [verweerder] [appellant] duidelijk op de risico’s heeft gewezen. Er is echter geen enkele aanwijzing dat [verweerder] dit alles concreet met verhuurder [appellant] heeft besproken en hem op de risico’s heeft gewezen. Vast staat bovendien dat deze risico’s zich ook hebben verwezenlijkt. Het hof zal op dit laatste verder ingaan bij bespreking van de beheerstaken van [verweerder].  
     
     
       6.9 
       
         
          [verweerder] is kortom tekort geschoten in de nakoming van haar overeenkomst met [appellant], voor zover het gaat om de bemiddeling. Het hof rekent dit [verweerder] aan. 
         
           Tekortkoming door [verweerder] ten aanzien van haar beheersopdracht 
         
       
     
     
       6.10 
       Ook hier geldt de maatstaf van overweging 6.1. Vast staat dat de huurders [huurder 1] en [huurder 2] vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur te laat hebben betaald en dat al in december 2019 sprake was van te weinig betaalde huur. Dit is tijdens de verdere looptijd van de huurovereenkomst alleen maar erger geworden. Slechts in januari 2020 is de huur nog volledig betaald, maar daarmee was de huurachterstand over december 2019 niet aangezuiverd. De uiteindelijke huurachterstand bij het vertrek van de huurders bleek een bedrag van € 9.250,-- te zijn.  
     
     
       6.11 
       De conclusie van antwoord van [verweerder] (33) vermeldt de volgende huurbetalingen: a. Afrekening van september 2019 -	€    510,90; 
       
         b. Afrekening van oktober 2019 -     	€ 1.295,--; 
       
       
         c. Afrekening van november 2019 - 	€ 1.295,--; 
       
       
         d. Afrekening van december 2019 - 	€    350,--; 
         
       
       
         e. Afrekening van januari 2020 -    	€ 1.295,--; 
       
       
         f. Afrekening van februari 2020 - 		€    500,--; 
       
       
         g. Afrekening van maart 2020 - 		€    800,--; 
       
       
         h. Afrekening april t/m mei 2020 -	€    900,--; 
       
       
         i. Afrekening van juni t/ juli 2020 -	€    350,--; 
       
       
         j. Afrekening van augustus 2020 - 	€    800,--. 
       
     
     
       6.12 
       Al vanaf december 2019 kon [verweerder] dus ‘nattigheid’ voelen, ook gelet op het uiterst geringe bedrag dat toen werd betaald. [verweerder] heeft toen niet adequaat op de betalingsachterstand gereageerd. Dit blijkt in de eerste plaats uit het feit dat [verweerder] aanmaningen naar het verkeerde adres heeft gestuurd. Pas de aanmaning van mei 2020 bevatte het juiste adres. De stelling van [verweerder] dat zij persoonlijk langs is geweest, geeft geen inzicht in het moment waarop, zodat het hof daaraan voorbij gaat. In ieder geval is er geen aanwijzing dat dit vóór mei 2020 is geweest. Bovendien blijkt nergens uit dat zij de huurder er toen op heeft gewezen dat het recht om in de woning te blijven wonen kan stoppen als de huur niet wordt betaald. De incassobrief vermeldt slechts enige extra kosten. Naar het hof begrijpt, heeft [verweerder] aan [appellant] geadviseerd om ‘de rit uit te zitten’ (dus tot 30 september 2020, het moment waarop de huurovereenkomst afliep). Het ontgaat het hof echter waarom niet aanzienlijk eerder tenminste een poging is gewaagd om huurders tot voortijdig vertrek te verleiden. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Dit alles geldt des te sterker, omdat [appellant] al in januari 2020 aanstuurde op een gerechtelijke procedure en maatregelen, terwijl hij redelijkerwijs het andersluidende advies van de door hem ingeschakelde professionele beheerder heeft mogen volgen. [verweerder] heeft al met al haar beheerstaken ook te weinig professioneel en onvoldoende uitgevoerd. 
     
     
       6.13 
       
         
          [verweerder] is dus ook toerekenbaar tekortgeschoten in de uitoefening van haar beheerstaken. 
         
           Ontbinding overeenkomst gerechtvaardigd 
         
       
     
     
       6.14 
       Het hof vindt, evenals de kantonrechter, de tekortkomingen van [verweerder] dusdanig ernstig dat ontbinding van de bemiddelings- en beheersovereenkomst op zijn plaats is. 
     
     
       6.15 
       De eerste drie grieven van [verweerder] falen. Op grief IV over de proceskosten zal het hof in overweging 8.2 beslissen. 
     
   
   
     
       7 Beoordeling van de grieven van [appellant]  
     
       7.1 
       
         
          [appellant] klaagt over de in zijn ogen te geringe vergoedingen die de kantonrechter heeft toegekend in het vonnis. Het gaat hierbij (i) om de ongedaanmakingsverbintenissen na ontbinding van de overeenkomst en (ii) de gevorderde schadevergoeding bestaande uit misgelopen huurinkomsten. 
         
           De ongedaanmakingsverbintenissen (i) . 
       
     
     
       7.2 
       Bij ontbinding van de overeenkomst moeten op grond van artikel 6:271 BW de reeds ontvangen prestaties over en weer ongedaan worden gemaakt. De aard van de prestatie van [appellant], te weten de betaling van € 1.152,53 (bemiddelingskosten) en € 329,17 (beheerskosten) kan eenvoudig worden teruggedraaid. Dit ligt anders met de door [verweerder] verrichte beheers- en bemiddelingswerkzaamheden. Deze prestaties kunnen niet worden teruggedraaid. Volgens de wet moet in plaats daarvan een vergoeding door [appellant] worden betaald, en wel ten belope van de waarde van de door [verweerder] verrichte prestatie op het tijdstip van de ontvangst. 
     
     
       7.3 
       Het hof bepaalt de door [verweerder] geleverde  bemiddelingsprestatie  op nul. Deze was immers blijkens het voorgaande ver onder de maat. Deze heeft [appellant] voornamelijk last bezorgd. [verweerder] zal dus worden veroordeeld om de door [appellant] betaalde bemiddelingskosten helemaal terug te betalen.  
     
     
       7.4 
       Het beheer door [verweerder] heeft nog wel wat opgeleverd. Dat betekent dat het hof nog enige waarde zal toekennen aan de door [verweerder] geleverde  beheersprestatie , en wel een bedrag van € 79,17. Hierbij heeft het hof rekening gehouden met het leerstuk van  ‘reformatio in peius’, zodat een hogere waardevergoeding niet aan de orde is.  
     
     
       7.5 
       Het hof licht dit als volgt toe. Het genoemde leerstuk houdt in dat [appellant] in ieder geval geen lager bedrag krijgt toegewezen dan de kantonrechter heeft gedaan. [verweerder] heeft immers niet gegriefd tegen de betreffende veroordeling in het vonnis, inhoudende dat zij na ontbinding van de overeenkomst € 250,-- aan [appellant] moet terugbetalen in het kader van haar beheer. Cijfermatig betekent dit dat de ongedaanmakingsverplichting van [verweerder] ten aanzien van het ontoereikende beheer inhoudt dat zij de van [appellant] ontvangen beheersvergoeding van € 329,17 aan [appellant] moet terugbetalen. [appellant] op zijn beurt moet de waarde van de ontvangen beheersprestatie, zijnde een bedrag van € 79,17, aan [verweerder] vergoeden. Per saldo ontvangt [appellant] dus een bedrag van € 250,-- van [verweerder].  
     
     
       7.6 
       
         De gevorderde schadevergoeding (ii)  
       
     
     
       7.7 
       Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming van [verweerder] in de nakoming van de overeenkomst (kort gezegd wanprestatie). De kantonrechter heeft op goede gronden de overeenkomst ontbonden. Het hof komt tot dezelfde beslissing.  
     
     
       7.8 
       
        [appellant] vordert op deze grondslag ook schadevergoeding, en wel in de vorm van betaling van de niet betaalde huur van € 9.250,--. 
     
     
       7.9 
       
        [appellant] heeft in beginsel recht op schadevergoeding wegens de wanprestatie van [verweerder]. Door toedoen van [verweerder] is immers met weinig solvabele huurders gecontracteerd, waarna [verweerder] bovendien niet voldoende de vinger aan de pols heeft gehouden toen de huurders al snel forse betalingsachterstanden deden ontstaan.  
     
     
       7.10 
       De omstandigheid dat [appellant] een veroordelend (verstek)vonnis tegen huurders heeft verkregen, ontslaat [verweerder] niet om deze reden van haar verplichting tot betaling van schadevergoeding. In dit geval zijn er meer debiteuren (de huurders en ook [verweerder]), waarop [appellant] verhaal kan zoeken. Dit alles nog los van de waarde van het verstekvonnis, die voor [appellant] gering lijkt, nu de (Poolse) [huurder 1] kennelijk onvindbaar is en [huurder 2] geen verhaal biedt. 
     
     
       7.11 
       Wél loopt de hoogte van de vergoedingsplicht uiteen tussen huurders en [verweerder]. De huurders zijn immers in ieder geval verplicht de volledige huurachterstand aan [appellant] te   vergoeden. Dit geldt niet voor [verweerder]. Immers als [verweerder] haar werk wél goed had gedaan, dan nóg zou het mogelijk zijn geweest dat uiteindelijk (om een heel andere reden) iets mis zou zijn gelopen met de huurbetalingen. Ook bij zorgvuldige screening van nieuwe huurders, is er immers geen zekerheid dat de huur steeds volledig zou zijn betaald. [appellant] onderkent dit ook blijkens de email-berichten in het dossier. De omvang van de aan [verweerder] toe te rekenen schade kan kortom niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof zal deze daarom schatten. Gelet op alle omstandigheden van het geval begroot het hof de schade op € 5.000,--. 
     
     
       7.12 
       De eerste twee grieven van [appellant] slagen grotendeels. Op grief 3 over de proceskosten zal het hof hierna in overweging 8.2 ingaan. 
     
   
   
     
       8 Conclusie en proceskosten 
     
       8.1 
       
        [appellant] krijgt dus voor een groot deel gelijk in hoger beroep. [verweerder] krijgt ongelijk. De ontbinding van de overeenkomst blijft in stand. [verweerder] dient aan [appellant] terug te betalen  € 1.152,53 aan bemiddelingskosten en € 250,-- aan beheerskosten. Daarnaast moet [verweerder] aan [appellant] een bedrag van € 5.000,-- aan schadevergoeding betalen. Samen is dit een bedrag van € 6.402,53. Om de leesbaarheid van de uitspraak van het hof te vergroten, zal het hof het hele vonnis vernietigen en beslissen zoals hieronder  (in overweging 9) zal worden vermeld. Aan bewijslevering komt het hof niet toe, omdat er geen concrete feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.  
     
     
       8.2 
       
        [verweerder] zal worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal en incidenteel hoger beroep, omdat zij als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt.  
     
   
   
     
       9 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 juli 2021; 
     
     
       en  opnieuw rechtdoende : 
     
     
     
       
         ontbindt de overeenkomst tussen partijen; 
       
       
         veroordeelt [verweerder] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 6.402,53, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 januari 2021 (de dag van de inleidende dagvaarding) tot de algehele voldoening; 
       
       
         veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot 2 juli 2021 begroot op € 90,62 aan kosten uitbrengen dagvaarding, € 507,-- aan griffierecht en € 746,-- aan salaris advocaat; 
       
     
     
       
         veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] in het principaal hoger beroep tot op heden begroot € 125,03 aan kosten uitbrengen dagvaarding, € 338,-- aan griffierecht en € 2.228,-- aan salaris advocaat, en aan de zijde van [appellant] in het incidenteel hoger beroep begroot op € 557,-- aan salaris advocaat; 
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Tan-de Sonnaville, H.J.M. Burg en G. Dulek-Schermers en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022 in aanwezigheid van de griffier.