ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:9534

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:9534 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 08-11-2022 / 200.306.487

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-11-08

Zaaknummer: 200.306.487

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:9534

---

Renovatie huurwoning. Belemmering terugkeer huurder. Omvang schade.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.306.487 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen: 9580269) 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 8 november 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats1] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. G.J.G. Olijslager, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats1] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. H.T.J. Janssen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 juni 2022 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de (enkelvoudige) mondelinge behandeling van 12 september 2022. Vervolgens is arrest bepaald.  
     
     
   
   
     
       2 Kern van het geschil  
     
     
       2.1 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende vaststaande feiten. [geïntimeerde] huurt sinds 2012 de woning op de begane grond aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning), laatstelijk tegen een maandelijkse huurprijs van € 551  all-in . Tot 30 december 2020 was de verhuurder een vennootschap van de vader van [appellant] . Sinds die tijd is [appellant] de verhuurder. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] heeft het plan opgevat om de woning (en de drie andere woningen in het pand) te renoveren. Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wegens dringend eigen gebruik is gestrand bij de rechtbank (vonnis van 16 juli 2021). De renovatie is doorgezet. [geïntimeerde] heeft in verband daarmee de woning in september 2021 verlaten, na de toezegging van (de gemachtigde van) [appellant] dat hij per 1 januari 2022 (vier maanden na vertrek) weer zijn intrek in de woning kon nemen. Die datum is niet gehaald omdat de renovatie uitliep.  
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] verhuurt de woning sinds eind februari/begin maart 2022 aan derden, tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.300 (kale huur). De renovatie is afgerond in mei 2022, en de woning is door de derden betrokken. 
       
     
     
       2.4 
       De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 16 december 2021 [appellant] veroordeeld om vanaf 1 januari 2022 aan [geïntimeerde] € 150 te betalen per dag dat [geïntimeerde] het gehuurde niet weer kan betrekken, tot de dag dat [geïntimeerde] het gehuurde weer kan betrekken, om [geïntimeerde] zo in staat te stellen elders woonruimte te huren, desgeraden in een hotel. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld, onder aanvoering van vijf grieven. [geïntimeerde] voert verweer. 
       
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       Het hof is het eens met de voorzieningenrechter, behoudens de hoogte van de door [appellant] verschuldigde dagvergoeding, die het hof op € 75 stelt. Het hof zal het bestreden vonnis in zoverre vernietigen en voor het overige bekrachtigen. Hieronder legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] bestrijdt tevergeefs dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang (had en) heeft bij de voorlopige voorziening. De spoedeisendheid volgt uit de aard van de vordering. Onbetwist is daarbij dat [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2022 niet meer terecht kon in De Waalboog, dat hij al vier keer heeft moeten verhuizen in een jaar tijd en op dit moment tegen betaling bij een kennis verblijft maar ook dat geen permanente oplossing is, en dat [geïntimeerde] niet op korte termijn in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, terwijl hij in de vrije sector niet goed terecht kan omdat hij afhankelijk is van een uitkering en door chronische ziekten niet in staat is weer te gaan werken om zijn inkomenspositie te verbeteren.  
       
       
         
           Tekortkoming en toerekening 
         
       
       
     
     
       3.3 
       In hoger beroep is niet bestreden dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis om [geïntimeerde] per 1 januari 2022 als huurder weer zijn intrek te laten nemen in de woning. Waar dit in eerste aanleg samenhing met de renovatie die nog niet was afgerond, is intussen duidelijk dat [appellant] de terugkeer van [geïntimeerde] actief heeft verhinderd door de woning voor onbepaalde tijd ook te verhuren aan derden (die, naar [appellant] ter zitting heeft verklaard, onkundig zijn van het onderhavige geschil). [geïntimeerde] is daar niet in gekend en heeft daar niet mee ingestemd. Hierdoor, en in aanmerking genomen dat de renovatie intussen is afgerond, faalt het beroep van [appellant] op overmacht. Dit geldt eveneens voor het verleden, omdat het hof met de voorzieningenrechter van oordeel is dat de uitloop van de renovatie voor rekening en risico komt van [appellant] in verhouding tot [geïntimeerde] . Het moge zo zijn dat [appellant] vanwege de woningverbetering een verhoging van de huurprijs wil vragen die [geïntimeerde] niet kan betalen, maar dat levert nog geen rechtvaardiging op om [geïntimeerde] ’ terugkeer in de woning te frustreren; aan [appellant] stond in plaats daarvan de procedure van artikel 7:255 BW ter beschikking. Het moge verder zo zijn dat [appellant] weinig vertrouwen heeft in het betalingsgedrag van [geïntimeerde] , maar ook dat vormt geen rechtvaardiging voor de door [appellant] gekozen ‘oplossing’. Als [geïntimeerde] weer was toegelaten tot de woning zou de betalingsverplichting op grond van het vonnis ook zijn geëindigd. Dat [appellant] dit niet heeft gedaan omdat hij aannam dat partijen er onderling wel uit zouden komen, is onvoldoende reden om over het voorgaande anders te oordelen. Daar komt bij dat [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat [appellant] niet met hem heeft gecommuniceerd over de voortgang van de renovatie, noch over diens voornemen om de woning aan derden te gaan verhuren. De opstelling van [appellant] heeft daarmee meer weg van [geïntimeerde] voor een voldongen feit stellen dan voorwaarden helpen scheppen om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken. 
       
       
         
           De schade 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Anders dan [appellant] stelt, is duidelijk dat [geïntimeerde] schade lijdt nu hij elders woonruimte moet huren tegen betaling. Het is ook voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] geen vergelijkbare woonruimte kan huren voor de prijs die hij voor de woning betaalde (zoals bijvoorbeeld blijkt uit de overgelegde huurovereenkomsten die [geïntimeerde] zijn aangeboden), en dat er voor [geïntimeerde] weinig te kiezen valt omdat verhuurders nauwelijks huurovereenkomsten aanbieden voor de duur van een paar maanden. Voor zover [appellant] bedoelt dat [geïntimeerde] inmiddels voor langere tijd elders kan gaan huren, ziet hij eraan voorbij dat [geïntimeerde] niet tegen zich hoeft te laten werken dat [appellant] de woning – na het vonnis van de voorzieningenrechter – ook aan derden heeft verhuurd. [appellant] heeft [geïntimeerde] niet alleen in zijn onzekere woonsituatie gebracht, maar heeft die dus ook welbewust in stand gelaten, met het risico dat hij [geïntimeerde] een vergoeding moet (blijven) betalen. Er is weliswaar een grens in de zin dat [geïntimeerde] het schadegeval niet mag ‘uitbuiten’, maar daarvan is het hof in dit geding niet gebleken. Hoewel [geïntimeerde] nog steeds het liefst terug wil keren in de woning, staat hij ervoor open om elders woonruimte te huren. [appellant] heeft verklaard dat hij geen woonruimte beschikbaar heeft in zijn eigen vastgoedportefeuille, maar dat hij [geïntimeerde] – via anderen – woonruimte heeft aangeboden. [geïntimeerde] heeft evenwel voldoende toegelicht dat wat hem tot zover is aangeboden niet voldeed als een passend alternatief. Dat was omdat het ging om woonruimte die financieel niet bereikbaar was voor [geïntimeerde] gezien zijn inkomenspositie, of die vanwege de ligging, oppervlakte, en andere kenmerken (zoals een zeer ongunstig energielabel) beneden de maat was, zodat [geïntimeerde] daarmee geen genoegen hoefde te nemen, mede met het oog op zijn leeftijd en gezondheidstoestand. [geïntimeerde] was naar het oordeel van het hof ook niet gehouden om in plaats van een dagvergoeding een gratis hotelkamer in een hotel van [appellant] te accepteren, alleen al omdat dit geen bestendige oplossing is. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] bereid is gebleken om feitelijk uitvoering te geven aan het vonnis met halvering van de dagvergoeding. Tegen de geschetste achtergrond faalt het beroep van [appellant] op de schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde] . 
       
     
     
       3.5 
       Dan resteert de vraag of de door de voorzieningenrechter toegewezen dagvergoeding van € 150 excessief is omdat [geïntimeerde] geen schade in die omvang heeft geleden, zoals [appellant]  in hoger beroep betoogt. Anders dan [appellant] impliceert, laat de wet (art. 6:97 BW) de ruimte om de schade te begroten zoals de voorzieningenrechter heeft gedaan. Wel lijkt de hoogte van de dagvergoeding die de voorzieningenrechter heeft toegewezen te zijn afgestemd op een inschatting in de acute noodsituatie waarin [geïntimeerde] was aangewezen op een nog te huren hotelkamer (met opslagkosten voor zijn inboedel en kosten van uit eten gaan, bij gebrek aan een keuken). Dat [geïntimeerde] daadwerkelijk dagelijkse kosten in die orde van grootte heeft gemaakt, is evenwel gesteld noch gebleken. [geïntimeerde] is als gezegd bereid gebleken om de vergoeding feitelijk te halveren; [appellant] betaalt hem sinds 1 januari 2022 een vergoeding van € 75 per dag. Het hof acht het redelijk om, daarbij aansluitend, de dagvergoeding vast te stellen op € 75. [appellant] betaalt zodoende nog altijd een substantieel bedrag aan [geïntimeerde] , en zal om dat te veranderen zich nader moeten inspannen om aan een permanente oplossing bij te dragen voor de door hem veroorzaakte situatie, terwijl [geïntimeerde] met dat bedrag kennelijk ook uit de voeten kan.  
       
     
     
       3.6 
       De slotsom luidt dat grief IV deels slaagt en dat de overige grieven falen. Bij deze uitkomst past dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 343 voor griffierecht en € 2.228 voor salaris advocaat (2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld. De kostenveroordeling levert ook voor de nakosten en de wettelijke rente daarover een executoriale titel op, zodat afzonderlijke vermelding ervan in het dictum achterwege blijft. 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland zittingsplaats Nijmegen van 16 december 2021, behoudens voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 150 per dag, vernietigt het vonnis in zoverre en in zoverre opnieuw rechtdoende:  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 75 per dag vanaf 1 januari 2022 tot de dag dat [geïntimeerde] het gehuurde weer kan betrekken, zulks teneinde [geïntimeerde] in staat te stellen elders woonruimte te huren, desgeraden in een hotel;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 343 aan verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, F.J. de Vries en G.A. Diebels en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.