ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2008:4152

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2008:4152 Rechtbank Utrecht , 19-12-2008 / 08/727

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2008-12-19

Zaaknummer: 08/727

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2008:4152

---

overtreding huisvestingswet

uitspraak 
   
   
     RECHTBANK UTRECHT 
   
   
   Sector bestuursrecht 
   
   zaaknummer: 08/727 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 19 december 2008. 
   
   
   inzake 
   
   
     
      [eiser], 
   
   wonende te [woonplaats], 
   eiser, 
   
   tegen 
   
   
     Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, 
   
   verweerder. 
   
   
     Inleiding 
   
   1.1 Eiser heeft beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 25 januari 2008 (het 
   bestreden besluit) waarbij verweerder het bezwaar van eiser tegen het besluit van 
   4 september 2007 (het besluit in primo) ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit 
   heeft verweerder eiser een last onder dwangsom opgelegd met betrekking tot het gebruik van 
   het pand aan de Lessinglaan 1 te Utrecht (verder het pand) als kamerverhuurpand zonder de 
   daarvoor vereiste ornzettingsvergunning. 
   
   1.2 [A], [B], [C], [D], [E], [F] en 
   drs. [G] (direct omwonenden) nemen deel aan de procedure als derdebelanghebbenden. 
   
   1.3 Het beroep is behandeld ter zitting van 5 november 2008, waar eiser in persoon is 
   verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. S. Ramdoelare Tewari, werkzaam bij de 
   gemeente Utrecht. Geen van de belanghebbenden is verschenen. 
   
   
     Overwegingen. 
   
   2.1 Eiser is sinds 13 april 2007 eigenaar van het pand, dat onderdeel uitmaakt van een 
   appartementencomplex. Eiser heeft gebruik gemaakt van de diensten van het bedrijf 
   4-Freedom, voor de verhuur van het pand. Er zijn verschillende advertenties geplaatst waarin 
   kamers te huur zijn aangeboden in het pand, onder meer op de websites Kamernet.nl en 
   Marktplaats.nl. Op 24 mei 2007 is bij notariële akte de vereniging" Les één" (verder: de 
   woongroep) opgericht. De woongroep is op 24 mei 2007 ingeschreven in het register van de 
   Kamer van Koophandel. Op 1 juni 2007 is het huishoudelijk reglement van de woongroep 
   vastgesteld. De woongroep heeft op 24 mei 2007 een huurovereenkomst gesloten met eiser. 
   Op 5 en 6 juni 2007 hebben voornoemde belanghebbenden (omwonenden) verweerder 
   verzocht handhavend op te treden tegen eiser, wegens het ontbreken van een 
   ornzettingsvergunning. Dit heeft geleid tot het bestreden besluit, waaraan ten grondslag ligt 
   dat eiser, zonder in het bezit te zijn van een ornzettingsvergunning, het pand exploiteert als 
   kamerverhuurpand. 
   
   2.2 Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet (Hvw) stelt de gemeenteraad - 
   voor zover hier van belang- een huisvestingsverordening vast, indien het naar het oordeel 
   van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de 
   woonruimtevoorraad. 
   
   Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw is het verboden een 
   woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe 
   met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen 
   categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in 
   onzelfstandige woonruimte om te zetten. 
   
   Ingevolge artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, 
   verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad 
   groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het 
   belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen 
   van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. 
   
   Ingevolge 3.1.2 aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening van het 
   Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening), vastgesteld op 20 december 2006 en in 
   werking getreden op 1 januari 2007, is het verboden om zonder vergunning een woonruimte, 
   aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. 
   
   Ingevolge 3.1.2 aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening van het 
   Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening 2008), vastgesteld op 21 december 2007 en 
   in werking getreden op 1 januari 2008, is het verboden om zonder vergunning een 
   woonruimte, aangewezen in artike13.1.l, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om 
   te zetten. 
   
   Artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat burgemeester en wethouders de 
   vergunning verlenen, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of 
   omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van 
   de woonruimtevoorraad. 
   
   Artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening bepaalt dat, indien burgemeester en 
   wethouders hebben vastgesteld, dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting 
   gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van 
   de woonruimtevoorraad, de vergunning wordt verleend indien aanvrager: 
   a. bereid is compensatie te.bieden als bedoeld in art. 3.1.5 en 
   b. aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte 
   aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan. 
   
   Artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat compensatie moet worden geboden 
   door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar 
   het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken 
   woonruimte. 
   
   Artikel 3.1.5, derde lid, van de Verordening bepaalt dat indien en voor zover de compensatie 
   als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, de aanvrager een fmanciële bijdrage is 
   verschuldigd onder nadere bepaling van de hoogte van die bijdrage voor onder meer 
   omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. 
   
   In de artikelsgewijze toelichting op de Verordening wordt het begrip huishouden toegelicht 
   als: een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke 
   huishouding voeren of willen gaan voeren. 
   
   In de artikelsgewijze toelichting bij de Verordening 2008 is onder lid 44 opgenomen: (voor 
   zover hier van belang): een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer 
   meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met 
   een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is 
   ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken 
   en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van 
   woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is 
   georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de 
   vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur. 
   
   2.3 Tussen partijen is niet in geschil dat een zelfstandige woning, zoals het pand van eiser, 
   door een huishouden zonder omzettingsvergunning mag worden bewoond. Hetgeen partijen 
   verdeeld houdt is het antwoord op de vraag of de woongroep valt onder het begrip 
   huishouden, zoals omschreven in de Verordening en/of de Verordening 2008. 
   
   2.4 Verweerder heeft aangevoerd dat de Verordening 2008 van toepassing is, omdat deze 
   per 1 januari 2008 in werking is getreden en geen overgangsrecht kent. Eiser heeft zich op 
   het standpunt gesteld nu de aanvraag in 2007 is gedaan en het primaire besluit is genomen 
   met toepassing van de Verordening, de heroverweging in bezwaar dient te geschieden onder 
   toepassing van die Verordening. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval een 
   uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat het recht en de wet van toepassing 
   zijn zoals die luiden ten tijde van het nemen van het bestreden besluit. Daarbij is van belang 
   dat de artikelsgewijze toelichting in de Verordening 2008 is gewijzigd ten opzichte van de 
   artikelsgewijze toelichting bij de Verordening. De wettelijke term 'huishouden' is in beide 
   Verordeningen gelijk gebleven, maar in de artikelsgewijze toelichting in de Verordening 
   2008 is bovengenoemde definitie van een woongroep (aan te merken als huishouden) 
   opgenomen. De woongroep voldoet naar het oordeel van de rechtbank niet aan het begrip 
   'huishouden' indien daarbij de definitie wordt betrokken zoals neergelegd in de Verordening 
   2008. Aangezien toepassing van de (artikelsgewijze toelichting van de) Verordening 2008 
   nadelig uitwerkt voor eiser, zal de rechtbank bij de toetsing van het bestreden besluit alleen 
   acht slaan op de toelichting bij de Verordening. Verweerder hanteerde ten tijde van de 
   Verordening het volgende uitgangspunt ten aanzien van een woongroep: voor een groep 
   mensen die als een vereniging of een woongroep wil samenleven teneinde een duurzaam 
   gemeenschappelijk huishouden te (willen) voeren is kenmerkend dat zij doorgaans om 
   sociaal-medische, ideologische of religieuze redenen (willen) samenwonen met de bedoeling 
   om bestendig voor onbepaalde tijd, een met een huishouden vergelijkbaar 
   samenlevingsverband met elkaar aan te gaan, en waar de leden zelf, zonder tussenkomst van 
   derden zoals de verhuurder, bepalen wie zij als lid van de vereniging of groep selecteren, 
   toelaten of weigeren. 
   
   2.5 Eiser heeft aangevoerd dat sprake is van een woongroep met een duurzaam karakter, 
   gelet op (onder meer) de rechtspersoonlijkheid, de statuten, de inschrijving bij de Kamer van 
   Koophandel en het huishoudelijk reglement van de woongroep. Bovendien mocht eiser, gelet 
   op de brief van de gemeente van 26 februari 2007, er op vertrouwen dat voor het bewonen 
   van het pand door de woongroep, geen omzettingsvergunning vereist was. Eiser heeft er 
   voorts op gewezen dat verweerder heeft nagelaten aan te tonen waarom de woongroep niet 
   onder verweerders definitie van een woongroep past. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de 
   omstandigheid dat de leden van de woongroep studenten zijn, niet van belang is voor het 
   vaststellen van de duurzaamheid van het karakter van de woongroep. Naar de mening van 
   eiser blijkt uit niets dat de studenten na het afronden van de studie de woongroep zouden 
   willen verlaten. Eiser heeft geconcludeerd dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven. 
   
   2.6 De rechtbank volgt eiser hier niet in. Ten aanzien van de brief van een medewerker van 
   de gemeente Utrecht van 26 februari 2007 overweegt de rechtbank als volgt. In voornoemde 
   brief is vermeld dat de woongroep 4-Freedom binnen de definitie van het begrip 
   "huishouden" in de Verordening past en dat derhalve voor het gebruik door de betreffende 
   woongroep van een pand geen omzettingsvergunning vereist is. De rechtbank volgt 
   verweerder in het standpunt dat deze brief een andere woongroep betreft, gelet op de datum 
   van de brief en de vermelding dat het om woongroep 4-Freedom gaat. Voorts blijkt uit de 
   brief geenszins dat het een woongroep van studenten betreft, of dat er mogelijk andere 
   overeenkomsten zijn met het onderhavige geval. De rechtbank is van oordeel dat eiser aan 
   voornoemde brief niet het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat voor de bewoning 
   door de woongroep van het pand geen omzettingsvergunning vereist was. 
   
   2.7 Ook het verdere betoog van eiser faalt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder 
   terecht geen zodanige continuïteit in de samenstelling van de woongroep en de onderlinge 
   verbondenheid van de leden ervan heeft aangenomen dat hun huishouden als duurzame 
   gemeenschappelijke huishouding in de zin van de Verordening is aan te merken. De 
   rechtbank acht hiertoe (onder meer) de geplaatste advertenties voor kamerverhuur voor 
   studenten en de omstandigheid dat er een vaste indeling bestaat van de kamers met 
   bijbehorende huurprijs, vastgesteld door de verhuurder, van belang. De rechtbank is van 
   oordeel dat verweerder uit alle omstandigheden heeft mogen afleiden dat het samenwonen in 
   dit geval in overwegende mate wordt bepaald door de wens om gedurende (een gedeelte van) 
   de studietijd over huisvesting in Utrecht te beschikken en dat de bewoners niet de bedoeling 
   hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar 
   samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. De rechtspersoonlijkheid, de statuten, de 
   inschrijving in de Kamer van Koophandel en het huishoudelijk reglement van de Vereniging 
   " Les één" doen hier niet aan af. De rechtbank vindt bevestiging in dit oordeel in het gegeven 
   dat verweerder ter zitting ter onderbouwing van zijn standpunt een overzicht uit het 
   bevolkingsregister heeft overgelegd, waaruit (onder meer) blijkt dat de zeven leden van de 
   woongroep nog geen jaar gezamenlijk op het adres hebben gewoond en dat drie van de zeven 
   leden binnen kort tijd weer vertrokken zijn, waarvan twee binnen eenjaar. Voorts blijkt uit 
   dit overzicht dat binnen dertien maanden na oprichting van de woongroep, twee nieuwe 
   bewoners in het pand zijn gaan wonen die niet behoorden tot de oorspronkelijke woongroep. 
   
   2.8 Gelet op het voorgaande valt de woongroep dan ook niet onder het begrip huishouden, 
   zoals omschreven in de Verordening en/of de Verordening 2008 en is sprake van overtreding 
   van de Huisvestingswet en de Verordening. Verweerder was dan ook bevoegd handhavend op te 
   treden. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van 
   overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met 
   bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid 
   gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het 
   bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht 
   op legalisering bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in 
   verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie 
   behoort te worden afgezien. Verweerder heeft aangegeven dat het volkshuisvestelijk belang 
   bij behoud van zelfstandige woonruimte groot is. Verweerder heeft daarbij vermeld dat eiser 
   niet in het bezit is van een omzettingsvergunning en deze niet heeft aangevraagd. Voorts 
   heeft eiser geen reële compensatie aangeboden, zoals bedoeld in voornoemde artikelen van 
   de Verordening. Er is derhalve geen concreet zicht op legalisatie. Verweerder heeft geen 
   redenen gezien geen voorrang te verlenen aan het volkshuisvestelijk belang bij behoud van 
   zelfstandige woonruimte. De rechtbank is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die 
   voor verweerder aanleiding hadden moeten zijn om van handhavend optreden af te zien. 
   
   2.9 Hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, niet leiden tot 
   vernietiging van het bestreden besluit. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. De 
   rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen. 
   
   
     Beslissing 
   
   De rechtbank, 
   
   3.1 verklaart het beroep ongegrond; 
   
   Aldus vastgesteld door mr. E.P de Beij en in het openbaar uitgesproken op 19 december 
   2008. 
   
   De griffier: 
   De griffier is verhinderd deze uitspraak 
   mede te ondertekenen 
   J. Westland 
   
   Afschrift verzonden op: 1 9 DEC 7008 
   
   Tegen de beslissing op beroep staat, binnen zes weken na de dag van verzending hiervan, voor 
   belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 
   Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. 
   De uitspraak van de rechtbank is bindend tussen partijen. Die binding heeft ook betekenis bij 
   een eventueel vervolg van deze procedure, bijvoorbeeld indien het beroep gegrond wordt 
   verklaard en verweerder een nieuw besluit moet nemen. Als een partij niet met hoger beroep 
   opkomt tegen een oordeel van de rechtbank waarbij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een 
   standpunt van die partij is verworpen, staat de bestuursrechter die partij in beginsel niet toe 
   dat standpunt in een latere fase van de procedure opnieuw in te nemen.