ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:2124

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:2124 Rechtbank Oost-Brabant , 10-04-2025 / 10827632

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-04-10

Zaaknummer: 10827632

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:2124

---

Huurprijzenrecht. Servicekostenafrekening voor studentenhuis. Huurcommissie heeft in verzetprocedure geen nieuwe stukken aanvaard. In kantonprocedure heeft verhuurder geen redelijke berekenmethode gehanteerd. Kantonrechter stelt op basis van stukken zelf servicekosten vast. Aangevoerde schadeposten worden niet meegenomen in servicekostenprocedure omdat herstel daarvan niet is overeengekomen. Verrekening schade met waarborgsom in reconventie? Bewijsopdracht voor verhuurder. Bewijsvermoeden art. 7:218 BW voorshands niet van toepassing.

RECHTBANK  
       OOST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Eindhoven 
     
     
     
       Zaaknummer: 10827632 \ CV EXPL  23-7545 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 april 2025  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonend in [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       procederend in persoon, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         jonkvrouw [gedaagde] ,  
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 28 november 2023 met 4 producties; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 1 productie; 
       - het bericht van [eiser] van 28 januari 2025 met 8 producties;  - de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.  
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft gelijktijdig plaatsgevonden met de mondelinge behandeling van de volgende vijf zaken: 10827321 CV EXPL 23-7544, 10827748 CV EXPL 23-7546, 10827829 CV EXPL 23-7550, 10827894 CV EXPL 23-7552 en 10827953 CV EXPL 23-7555.	 
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft aan het einde van de mondelinge behandeling bepaald dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurde van 1 april 2021 tot en met 31 augustus 2023 van [eiser] een onzelfstandige woonruimte (kamer) in het pand aan de [adres 1] in [woonplaats] .  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] heeft het door haar betaalde bedrag van € 207,00 aan waarborgsom nog niet van [eiser] ontvangen.  
       
     
     
       2.3. 
       De panden aan de [adres 1] en [adres 2] grenzen aan elkaar. In elk van deze panden bevinden zich 6 kamers die [eiser] verhuurt aan studenten. Op de eerste verdieping zijn de tussenmuren tussen huisnummers [adres 1] en [adres 2] weggebroken. De bewoners van de 12 kamers gebruiken de gezamenlijke ruimtes en de voorzieningen van huisnummers [adres 1] en [adres 2] door elkaar.  
       
     
     
       2.4. 
       In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] een voorschot van € 77,50 per maand betaalt voor gas, elektra en water (hierna: GWE) en signaallevering. Sindsdien is geen ander bedrag overeengekomen. 
       
     
     
       2.5. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de kosten voor GWE voor het pand aan de [adres 1] worden verdeeld over de bewoners van de 6 onzelfstandige woonruimtes (kamers) en dat is overeengekomen dat de 6 bewoners van [adres 2] datzelfde bedrag aan kosten voor GWE betalen. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft een procedure bij de huurcommissie met zaaknummer [nummer] gevoerd over de hoogte van de servicekosten over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 met betrekking tot haar woonruimte. De voorzitter van de huurcommissie heeft de servicekosten voor [gedaagde] over deze periode in 2021 vastgesteld op € 273,36. Het verzet van [eiser] tegen deze uitspraak van de voorzitter is door de huurcommissie ongegrond verklaard. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 4 september 2023 vernietigt. Ook vordert [eiser] dat de kantonrechter de betalingsverplichting voor [gedaagde] ten aanzien van de servicekosten over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 vaststelt op € 772,83 of op een door de kantonrechter te bepalen bedrag. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure en in de legeskosten van de huurcommissie ter hoogte van € 325,00.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] acht het door de huurcommissie voor [gedaagde] over 2021 vastgestelde bedrag aan servicekosten niet redelijk. De daadwerkelijke kosten zijn volgens [eiser] veel hoger en [eiser] heeft inzage gegeven in de onderliggende stukken (rekeningen voor GWE) en in november 2023 een afrekening voor servicekosten opgesteld. Volgens [eiser] omvatten de servicekosten niet alleen de kosten voor GWE en signaallevering via Ziggo, maar ook de kosten voor door hem uitgevoerde opruim- en herstelwerkzaamheden.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar voldoet de door [eiser] overgelegde ‘afrekening servicekosten’ niet aan de eisen die de wet aan een dergelijke afrekening stelt. Voor GWE en signaallevering is zij daarom niet meer verschuldigd dan het bedrag dat de huurcommissie heeft vastgesteld. [gedaagde] betwist verder dat de gestelde opruim- en herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast voert zij aan dat de kosten voor de gestelde opruim- en herstelwerkzaamheden niet onder het begrip servicekosten vallen, dat zij ook niet met [eiser] heeft afgesproken daarvoor te moeten betalen en dat hiervoor geen correcte verdeelsleutel is toegepast. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van [eiser] in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde] moet ook het verzoek om haar te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] betaalde leges van de huurcommissie worden afgewezen omdat hier geen grondslag voor bestaat. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 631,14, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.6. 
       Volgens [gedaagde] heeft zij over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 een bedrag van € 697,50 (= 9 x € 77,50) betaald aan voorschot voor servicekosten. [gedaagde] stelt dat zij in 2021 niet meer dan € 273,36 aan servicekosten is verschuldigd, zodat zij (€ 697,50 - € 273,36 =) € 424,14 teveel heeft betaald aan servicekosten. [gedaagde] vordert het teveel betaalde terug.  
       
     
     
       3.7. 
       
        [gedaagde] voert verder het volgende aan. De huurpenningen zijn voldaan tot de einddatum van de huurovereenkomst, te weten: 1 september 2023. Een te betalen bedrag aan servicekosten mag niet worden verrekend met waarborgsom. Er is geen sprake van schade waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, zodat er geen reden is om een bedrag in mindering te brengen op of te verrekenen met de waarborgsom. [gedaagde] heeft met [eiser] geen afspraak gemaakt over een ander moment of andere voorwaarden voor het terugontvangen van de waarborgsom. Omdat [gedaagde] de waarborgsom voor het gehuurde van € 207,00 niet van [eiser] heeft terugontvangen, vordert zij ook veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van dit bedrag.  
       
     
     
       3.8. 
       Volgens [eiser] heeft [gedaagde] niet teveel, maar juist te weinig betaald aan servicekosten. Verder voert [eiser] aan dat een nog door [gedaagde] aan [eiser] te betalen bedrag aan servicekosten en/of schadevergoeding moet worden verrekend met de waarborgsom. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .  
       
     
     
       3.9. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie  
       
     
     
     
       
         Inleiding en toetsingskader  
         
       
     
     
       4.1. 
       Op basis van de stukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, begrijpt de kantonrechter dat [eiser] zijn verhuurtaken zo goed mogelijk heeft willen uitvoeren. Zo is de huurprijs niet uitzonderlijk hoog, stelt [eiser] zich coulant op bij veranderingen in het huurcontract vanwege interne verhuizingen en hebben huurders de mogelijkheid voor inzage in de rekeningen voor GWE en signaallevering. Verder is het voorschotbedrag aan servicekosten tussentijds niet verhoogd voor zittende huurders en zijn er eerder geen geschillen geweest tussen [eiser] en [gedaagde] of de andere huurders. De kantonrechter heeft begrip voor het standpunt van [eiser] dat hij de kosten voor het werkelijke verbruik van met name GWE vergoed wil krijgen door de huurders. Dat is ook het uitgangspunt van de wet en dat van [gedaagde] .  
       
     
     
       4.2. 
       Het voorgaande neemt echter niet weg dat de verhuurder van woonruimte volgens de wet – artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) – jaarlijks aan de huurders een afrekening van de servicekosten moet verstrekken. Van [eiser] als verhuurder wordt verwacht dat hij niet alleen inzage verschaft in de jaarrekeningen van bijvoorbeeld de energieleverancier, maar ook – uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar – voor elke huurder een naar de soort uitgesplitst overzicht maakt van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en (andere) servicekosten. De verhuurder moet daarbij de manier van berekenen vermelden. Van belang is dat de in rekening gebrachte kosten zijn toe te rekenen aan het verbruik van de huurder in de specifieke maanden van het jaar waarin die huurder de woonruimte huurde. 
       
     
     
       4.3. 
       In deze zaak twisten partijen over het bedrag aan servicekosten dat [gedaagde] moet betalen over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021.  
       
       
         
           Wat voorafging: de procedure bij de huurcommissie 
           
         
       
     
     
       4.4. 
       Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] in september 2022 bij [eiser] heeft verzocht om een afrekening van de servicekosten en dat [eiser] in reactie daarop onder meer een overzicht van de eindafrekeningen van GWE en signaallevering heeft overgelegd.  
       
     
     
       4.5. 
       Volgens [gedaagde] heeft [eiser] met de overgelegde overzichten en toelichting daarbij geen correcte afrekening opgesteld. [gedaagde] heeft daarom een procedure bij de huurcommissie gevoerd over de hoogte van de servicekosten.  
       
     
     
       4.6. 
       De kantonrechter constateert dat tijdens de procedure bij de huurcommissie namens de betrokken huurders, waaronder [gedaagde] , jaarrekeningen voor GWE zijn overgelegd. [eiser] heeft tijdens de procedure bij de huurcommissie zelf geen gegevens over de servicekosten overgelegd. Hij heeft daarover naderhand (tijdens de mondelinge behandeling op 11 februari 2025) verklaard dat hij vanwege een langere vakantie niet in de gelegenheid was om de door de huurcommissie gevraagde gegevens over de servicekosten aan te leveren binnen de daarvoor gestelde termijn.  
       
     
     
       4.7. 
       De huurcommissie heeft op 15 juni 2023 een onderzoek ter plaatse gedaan en op 10 juli 2023 de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie verzonden. In die uitspraak heeft de voorzitter van de huurcommissie de servicekosten voor [gedaagde] over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 vastgesteld op € 273,36. De huurcommissie heeft voor een deel van de afrekenperiode gewerkt met wettelijke normbedragen omdat [eiser] geen facturen had verstrekt aan de huurcommissie.  
       
     
     
       4.8. 
       In de verzetprocedure is [eiser] niet in de gelegenheid gesteld om de facturen alsnog in te brengen. Het verzet van [eiser] tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is ongegrond verklaard bij uitspraak van 4 september 2023. Deze uitspraak is verzonden op 3 oktober 2023. 
       
       
         
           Het vervolg: de procedure bij de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser] is het niet eens met de beslissing van de huurcommissie dat [gedaagde] over 2021 niet meer dan een bedrag van € 273,36 aan servicekosten is verschuldigd. 
       
     
     
       4.10. 
       Op 23 november 2023 heeft [eiser] voor de huurders op nummers [adres 1] een eindafrekening opgesteld over de periode van 1 januari 2020 tot en met 30 augustus 2022.  
       
     
     
       4.11. 
       Bij dagvaarding van 28 november 2023 heeft [eiser] het geschil over de afrekening van de servicekosten voorgelegd aan de kantonrechter.  
       
       
         
           Van welke gegevens gaat de kantonrechter uit bij het vaststellen van de servicekosten?  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] heeft in de onderhavige procedure de door hem opgestelde eindafrekening van 23 november 2023 en de bijbehorende stukken overgelegd. [gedaagde] heeft die onderliggende stukken niet betwist. De kantonrechter gaat bij het beoordelen en het vaststellen van de servicekosten daarom uit van de door [eiser] overgelegde gegevens. 
       
     
     
       4.13. 
       De kantonrechter merkt op dat de huurcommissie ten tijde van haar onderzoek over deels andere (periodes met) gegevens over de kosten voor GWE en signaallevering beschikte. De huurcommissie heeft daarom bij het vaststellen van de hoogte van de servicekosten voor [gedaagde] onderscheid moeten maken tussen het gedeelte van de onderzoeksperiode waarover zij wel gegevens had en het gedeelte van de onderzoeksperiode waarover zij geen gegevens had. Voor zover wel gegevens over de servicekosten beschikbaar waren, heeft de huurcommissie die bedragen omgerekend naar de periode waarin [gedaagde] in 2021 huurde. Voor de periode waarover geen gegevens beschikbaar waren is de huurcommissie bij het vaststellen van de servicekosten uitgegaan van het wettelijk vastgestelde verbruik en gemiddelde tarieven.  Hierbij is uitgegaan van de gemiddelde prijzen voor gas, elektra en water volgens het CBS, die per jaar verschillen. De kantonrechter gaat ook van het wettelijke verbruik en de gemiddelde tarieven uit voor zover er ten aanzien van een deel van de huurperiode geen facturen in het geding zijn gebracht. 
       
       
         
           Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De kantonrechter stelt voorop dat de verhuurder en de huurder op grond van artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld. Dat is echter anders wanneer een van hen binnen acht weken na de verzending van een afschrift van die uitspraak een beslissing van de rechter vordert. Als een van partijen zich binnen die termijn tot de rechter wendt, dan vervalt de partijbinding van de uitspraak van de huurcommissie. [eiser] heeft zijn vordering binnen die acht weken ingesteld. Hij is dus ontvankelijk in zijn vordering en daarmee is de partijbinding van de uitspraak van de huurcommissie in haar geheel komen te vervallen.  
       
     
     
       4.15. 
       De kantonrechter heeft geen bevoegdheid om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot vernietiging van de (verzet)uitspraak van de huurcommissie niet kan toewijzen. Wel zal de kantonrechter de servicekosten voor [gedaagde] over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 volledig moeten beoordelen en de hoogte daarvan opnieuw moeten vaststellen.  
       
       
         
           De eindafrekening door [eiser] is niet toereikend 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Uit de overgelegde eindafrekening van 23 november 2023 volgt met welke bedragen [eiser] heeft gerekend en dat hij bij de 6 huurders van nummer [adres 1] kosten in rekening brengt voor de posten: ‘Ziggo’, ‘Gas en Electra’, ‘Water’ en ‘Servicekosten’. [eiser] heeft per huurder een te betalen bedrag aan kosten per maand vastgesteld. Aan de hand van dat maandbedrag heeft hij berekend welk bedrag [gedaagde] aan hem zou zijn verschuldigd.  
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] heeft betwist dat [eiser] specifieke, op de eindafrekening vermelde kosten heeft gemaakt en dat die kosten bij huurders in rekening kunnen worden gebracht als servicekosten. Verder heeft zij naar voren gebracht dat en waarom de berekening van [eiser] niet juist is.  
       
     
     
       4.18. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de servicekostenafrekening van [eiser] niet voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt (artikel 7:259 lid 1 en 2 BW). Dat wordt hieronder uitgelegd. 
       
     
     
       4.19. 
       Als verhuurder moet [eiser] aan elke huurder – binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar – een afrekening verstrekken waarin duidelijk wordt gemaakt hoe de kosten voor dat kalenderjaar zijn vastgesteld. [eiser] heeft niet tijdig en niet voor elk kalenderjaar afzonderlijk zo’n overzicht opgesteld. Zo is de eindafrekening in november 2023 opgesteld en deze gaat over meer dan één kalenderjaar, namelijk over 2020 en 2021. Daarnaast heeft [eiser] bij de posten ‘Gas en Electra’ en ‘Water’ gerekend met facturen die (deels) horen bij andere jaren dan de jaren waarover de eindafrekening van [eiser] gaat. Uit de eindafrekening blijkt namelijk dat [eiser] niet alleen facturen over 2020 en 2021 heeft meegeteld, maar ook facturen over een periode van enkele maanden in 2019 (water) en over een periode van meer dan een half jaar in 2022 (gas en elektra). Dat is niet juist, zeker niet als het gaat om een periode waarin de betrokken huurder (zoals [gedaagde] ) de woonruimte niet huurde. Verder had [eiser] de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten naar de soort moeten uitsplitsen. Dat heeft hij niet volledig gedaan, omdat hij in elk geval geen onderscheid heeft gemaakt tussen de kosten voor gas en de kosten voor elektra.  
       
     
     
       4.20. 
       Uit de eindafrekening begrijpt de kantonrechter verder dat [eiser] de facturen heeft opgeteld en het totaalbedrag eerst evenredig heeft verdeeld over het aantal maanden waarop de facturen gezamenlijk betrekking hebben en vervolgens over het aantal huurders. Die manier van berekenen en verdelen is niet redelijk. Dat komt omdat daarmee wordt miskend dat niet alle huurders de nutsvoorzieningen het gehele kalenderjaar hebben gebruikt en dat het gas- en elektriciteitsverbruik in de zomer anders is dan in de winter. Ook houdt deze manier van berekenen geen rekening met verschillen in verbruikstarieven in de loop der jaren. [eiser] had een verdeelsleutel moeten hanteren die, meer dan nu het geval is, een benadering geeft van (de kosten die moeten worden toegerekend aan) het verbruik van [gedaagde] als huurder in de maanden van het jaar 2021 waarin zij de woonruimte huurde.  
       
       
         
           Het beoordelen van de posten en het vaststellen van de hoogte van de servicekosten 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter beoordeelt hierna de specifieke posten en stelt vervolgens de servicekosten voor [gedaagde] over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 vast.  
       
       
         
           Signaallevering (via Ziggo) 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer verklaard dat de huurders van [adres 1] in 2021 toegang hadden tot internet en televisie via Ziggo. [gedaagde] heeft erkend dat er internet was gedurende de maanden waarin zij in 2021 van [eiser] huurde. De kantonrechter neemt dit daarom tot uitgangspunt.  
       
     
     
       4.23. 
       Partijen twisten over de vraag over hoeveel huurders de kosten voor signaallevering moeten worden verdeeld. Volgens [eiser] zijn er in totaal twee internetaansluitingen ten behoeve van de huurders van [adres 1] en [adres 2] en moeten de kosten voor één aansluiting daarom worden verdeeld over 6 huurders. [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde] is er één aansluiting die door de 12 huurders wordt gedeeld. Er zijn weliswaar twee routers, maar die zijn allebei geschakeld aan dezelfde internetaansluiting.  
       
     
     
       4.24. 
       De kosten voor signaallevering via Ziggo bedroegen volgens [eiser] in 2022 maandelijks € 59,95 euro per aansluiting. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer verklaard dat de maandelijkse kosten daarvan sinds 2020 niet of slechts met een paar euro zijn verhoogd. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser] een factuur van Ziggo overgelegd. Uit die factuur blijkt dat aan [eiser] een bedrag van € 59,95 in rekening is gebracht voor signaallevering in de maand juni 2022. Op die factuur staat een handgeschreven adresaanduiding: ‘ [adres 1] ’.  
       
     
     
       4.25. 
       De overgelegde factuur is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting, een onvoldoende onderbouwing van de stelling dat sprake is van twee aansluitingen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om bijvoorbeeld het contract met Ziggo voor de signaallevering aan de panden aan de [adres 1] en [adres 2] en/of maandelijkse afschrijvingen over te leggen. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Bij deze stand van zaken houdt de kantonrechter het er daarom voor dat er één aansluiting voor signaallevering is voor de 12 huurders. 
       
     
     
       4.26. 
       Het is aannemelijk dat [eiser] in 2021 kosten heeft gemaakt voor signaallevering. [eiser] heeft echter geen facturen in het geding gebracht op basis waarvan de kosten van dit jaar met zekerheid kunnen worden bepaald. In de gegeven omstandigheden zal de kantonrechter de kosten voor signaallevering in redelijkheid begroten op een bedrag van € 57,00 per maand in 2021. De kantonrechter verdeelt de kosten voor signaallevering gelijk over de 12 huurders. 
       
     
     
       4.27. 
       Dat, zoals [gedaagde] heeft gesteld, geen sprake is van een aansluiting voor televisie, vormt geen aanleiding om deze servicekostenpost anders vast te stellen. Weliswaar is in de huurovereenkomst deze servicekostenpost vermeld als ‘Aansluiting kabel tv’, maar tussen partijen is niet in geschil dat internet de gewenste levering is. Dat [gedaagde] ook een tv-aansluiting verwacht aangezien zij daar ook voor betaalt, maakt niet dat de in nummer 4.26 begrote kosten voor de levering van internet niet worden gemaakt. De kantonrechter acht het ook niet werkbaar om dit bedrag te splitsen in een tv-component en een internetcomponent, zeker niet nu [gedaagde] niet heeft onderbouwd hoeveel belang zij aan het tv-component hecht.  
       
     
     
       4.28. 
       De periode waarin [gedaagde] in 2021 huurde bedraagt 9 maanden. De totale kosten voor signaallevering over die periode zijn (9 x € 57,00 =) € 513,00. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/12e deel van € 513,00 =  € 42,75 . 
       
       
         
           Het verbruik van elektriciteit en gas 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiser] heeft, voor zover hier van belang, voor het verbruik van elektriciteit de volgende afrekeningen met facturen overgelegd:  
       
         
           
             jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 voor een bedrag van € 587,85; 
           
         
         
           
             eindafrekening van Essent over de periode van 11-7-2021 tot en met 2-9-2021 voor een bedrag van € 89,02; 
           
         
         
           
             jaarrekening van Energiedirect over de periode van 3-9-2021 tot en met 30-8-2022 voor een bedrag van € 501,42. 
           
         
       
       
     
     
       4.30. 
       
        [eiser] heeft, voor zover hier van belang, voor het verbruik van gas de volgende afrekeningen met facturen overgelegd:  
       
         
           
             jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 voor een bedrag van € 2.269,43; 
           
         
         
           
             eindafrekening van Essent over de periode van 11-7-2021 tot en met 2-9-2021 voor een bedrag van € 94,50; 
           
         
         
           
             jaarrekening van Energiedirect over de periode van 3-9-2021 tot en met 30-8-2022 voor een bedrag van € 1.910,57. 
           
         
       
       
     
     
       4.31. 
       
        [gedaagde] heeft het bij deze facturen behorende verbruik van elektriciteit en gas niet betwist. Zij heeft de kantonrechter verzocht om de uitspraak van de huurcommissie te volgen bij het vaststellen van de servicekosten, omdat de door [eiser] verstrekte eindafrekening te laat en ondeugdelijk is.  
       
     
     
       4.32. 
       De kantonrechter volgt dit standpunt van [gedaagde] niet. Een dergelijke sanctie volgt namelijk niet uit de wet. Ook acht de kantonrechter van belang dat [eiser] uiteindelijk de servicekosten voor de afzonderlijke huurders heeft berekend. Dat [eiser] de servicekosten niet heeft berekend op de manier zoals dat volgens de regels van het huurrecht zou moeten, maakt dit niet anders. De kantonrechter toetst de servicekosten, gelet op de strekking van artikel 7:262 BW, in volle omvang en aan de hand van de door [eiser] in het geding gebrachte stukken.  
       
     
     
       4.33. 
       De kantonrechter acht de facturen voor elektriciteit en gas redelijk en zal daarom rekenen met de in deze facturen vermelde kosten. Wel zien de bijbehorende afrekeningen op een periode die ruimer is dan de periode waarover de kantonrechter de servicekosten voor [gedaagde] moet vaststellen. De kantonrechter zal de bedragen daarom omrekenen naar de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 (hierna: de periode van [gedaagde] ).  
       
       
           Het bedrag van [gedaagde] voor elektra 
       
     
     
       4.34. 
       De totale kosten voor elektriciteit kunnen niet gelijkmatig over het jaar worden verdeeld, omdat in de winter meer elektriciteit wordt verbruikt dan in de zomer. Bij het berekenen van de kosten van elektriciteit voor [gedaagde] maakt de kantonrechter daarom gebruik van de zogenoemde seizoenspatronen.  In deze verdeelsleutel telt elke maand voor een vastgesteld percentage mee in het jaarverbruik. Vervolgens corrigeert de kantonrechter deze maandpercentages voor zover de jaar- of eindafrekening geen heel kalenderjaar of hele maanden beslaat. Met die correctie vormen de aandelen van de afzonderlijke (gedeelten van) maanden tezamen 100% van de factuur. Vervolgens past de kantonrechter de gecorrigeerde percentages toe op de periode van [gedaagde] .  
       
     
     
       4.35. 
       Van de jaarrekening van Essent over de periode van 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 heeft 26,55% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] . Daarom komt 26,55% van de kosten à € 587,85 = € 156,07 ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e van € 156,07 = € 26,01.  
       
     
     
       4.36. 
       Van de eindafrekening van Essent over de periode van 11-7-2021 tot en met 2-9-2021 heeft 100% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] . Het totale bedrag aan kosten van € 89,02 komt daarom ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e van € 89,02 = € 14,84. 
       
     
     
       4.37. 
       Van de jaarrekening van Energiedirect over de periode van 3-9-2021 tot en met 30-8-2022 heeft 36,75% betrekking op het verbruik in de periode van [gedaagde] . Van de kosten komt daarom ook 36,75% van € 501,42 = € 184,27 ten laste van die periode. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt 1/6e van € 184,27 = € 30,71. 
       
     
     
       4.38. 
       De totale elektriciteitskosten van [gedaagde] in de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 bedragen: € 26,01 + € 14,84 + € 30,71 =  € 71,56 . 
       
       
           Het bedrag van [gedaagde] voor gas 
       
       
     
     
       4.39. 
       Bij het berekenen van de kosten van gas voor [gedaagde] maakt de kantonrechter gebruik van de zogenoemde graaddagenmethode. Deze methode wordt door de huurcommissie gehanteerd om een redelijke benadering te geven van het aan een huurder toe te rekenen aandeel van een factuur. Bij deze methode wordt ervan uitgegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18° Celsius (de stookgrens). Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens.  
       
     
     
       4.40. 
       De redelijkheid van deze methode is in deze procedure niet betwist. De kantonrechter ziet daarin aanleiding ook deze methode te hanteren. De kantonrechter gaat uit van de graaddagen die zijn geregistreerd in weerstation De Bilt met een stookgrens van 18° C en een etmaalgemiddelde binnentemperatuur van 18° C, zoals gepubliceerd door het KNMI.  
       
     
     
       4.41. 
       De kosten voor gas in de onder nummer 4.30 genoemde factuurperiodes moeten worden omgeslagen naar het kalenderjaar 2021. De kantonrechter heeft daarvoor het totaalaantal graaddagen van een factuurperiode verdeeld over de kalenderjaren waarop de facturen betrekking hebben.  
     
     
       4.42. 
       Het aantal graaddagen in de periode van de jaarrekening van Essent over 10-8-2020 tot en met 10-7-2021 is 2.771,66. Daarvan vallen er 1.751,60 in 2021. Van de kosten hoort daarom ook 1.751,60/2.771,66e deel van € 2.269,43 = € 1.434,21 bij 2021. 
     
     
       4.43. 
       Het aantal graaddagen in de periode van de eindafrekening van Essent over 11-7-2021 tot en met 2-9-2021 is 37,60. Al deze graaddagen vallen in 2021. Het totale bedrag aan kosten van € 94,50 hoort daarom bij 2021. 
     
     
       4.44. 
       Het aantal graaddagen in de periode van de jaarrekening van Energiedirect over 3-9-2021 tot en met 30-8-2022 is 2.506,93. Daarvan vallen er 1.029,62 in 2021. Van de kosten hoort daarom ook 1.029,62/2.506,93e deel van € 1.910,57 = € 784,69 bij 2021. 
       
     
     
       4.45. 
       In totaal is over de drie factuurperiodes (zie nummer 4.30) een bedrag van (€ 1.434,21 + € 94,50 + € 784,69 =) € 2.313,40 in rekening gebracht voor het verbruik van gas in het kalenderjaar 2021.  
       
     
     
       4.46. 
       Dit totaalbedrag moet worden omgerekend naar de periode van [gedaagde] . Zo kan namelijk worden vastgesteld welk bedrag hoort bij het verbruik van [gedaagde] in de voor haar geldende periode.  
       
     
     
       4.47. 
       Het aantal graaddagen in 2021 is 2.818,82. Daarvan vallen 1.537,22 graaddagen in de periode van [gedaagde] . Daarom komt 1.537,22/2.818,82e deel van de kosten voor het verbruik van gas in 2021 à € 2.313,40 = € 1.261,59 ten laste van de periode van [gedaagde] . Het aandeel van [gedaagde] is 1/6e deel van € 1.261,59 = € 210,27.  
       
     
     
       4.48. 
       De totale gaskosten van [gedaagde] in de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 bedragen dus  € 210,27 . 
       
       
         
           Water 
         
       
       
     
     
       4.49. 
       
        [eiser] heeft, voor zover hier van belang, voor het verbruik van water een jaarafrekening met factuur van Brabant Water overgelegd. Over de periode van 1-10-2020 tot 1-10-2021 is een totaalbedrag van € 395,17 in rekening gebracht.  
       
     
     
       4.50. 
       Het waterverbruik is, anders dan het gas- en elektriciteitsverbruik, gelijkmatig over het jaar verdeeld. Van de kosten wordt daarom het aantal maanden in de periode van [gedaagde] berekend.  
       
     
     
       4.51. 
       De periode van de hiervoor genoemde jaarafrekening bedraagt 12 maanden. Hiervan vallen 6 maanden in de periode van [gedaagde] . Van de kosten komt daarom 6/12e deel van € 395,17 = € 197,59 ten laste van de periode van [gedaagde] . Het aandeel van [gedaagde] in die periode bedraagt 1/6e deel van € 197,59 = € 32,94. 
       
     
     
       4.52. 
       De kantonrechter beschikt niet over gegevens over het verbruik en de kosten van water in de periode van 1-10-2021 tot en met 31-12-2021. De kantonrechter gaat daarom uit van het wettelijk vastgestelde verbruik van 25m3 water per persoon op jaarbasis (2021). 
       
     
     
       4.53. 
       Het gemiddelde tarief voor water bedroeg in 2021 € 1,18 per m3. De kosten voor het waterverbruik in heel 2021 bedragen daarom per persoon (25 x € 1,18 =) € 29,50. Hiervan vallen 3 maanden in de periode van [gedaagde] . Van de jaarlijkse kosten per persoon komt dus 3/12e deel van € 29,50 = € 18,14 ten laste van [gedaagde] .  
       
     
     
       4.54. 
       De totale waterkosten van [gedaagde] in de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 bedragen dus € 32,94 + € 18,14 =  € 51,08 . 
       
     
     
       4.55. 
       De kantonrechter merkt op dat het wettelijk vastgestelde verbruik (ook wel ‘normbedragen’ genoemd) in de praktijk uitkomt op lagere bedragen dan de bedragen die verbruikers gemiddeld genomen daadwerkelijk kwijt zijn. Dat komt onder andere omdat de kosten voor vastrecht niet worden meegerekend (bewuste keuze van de regelgever). Met het gebruik van normbedragen wordt voorkomen dat een huurder in het geheel niet hoeft te betalen voor levering waarvan duidelijk is dat die wel heeft plaatsgevonden. Daartegen staat dat de normbedragen dusdanig laag zijn dat een huurder geacht wordt door toepassing van de normbedragen niet slechter uit te zijn dan wanneer wel een afrekening zou zijn verstrekt. 
       
       
         
           Overige kosten voor opruim- en herstelwerkzaamheden 
         
       
       
     
     
       4.56. 
       In de eindafrekening van 23 november 2023 heeft [eiser] voor de jaren 2020 en 2021 een bedrag aan ‘Servicekosten’ opgenomen. Uit de bijlagen bij deze eindafrekening blijkt dat de onderneming van [eiser] over 2020 een bedrag van € 2.825,35 en over 2021 een bedrag van € 3.466,65 aan [eiser] heeft gefactureerd voor uitgevoerde werkzaamheden aan de adressen [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat en waarom hij deze werkzaamheden heeft verricht.  
       
     
     
       4.57. 
       De kantonrechter begrijpt dat [eiser] zegt kosten te hebben moeten maken voor opruim- en herstelwerkzaamheden in en rondom de verhuurde kamers. Dit betekent echter niet dat [eiser] dergelijke kosten steeds als servicekosten (deels) mag doorbelasten aan huurders, waaronder [gedaagde] . Als [eiser] schade lijdt door toedoen van een ander/anderen, dan kan/kunnen die ander(en) in principe worden aangesproken tot vergoeding van die schade.  
       
     
     
       4.58. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen deze kosten in dit geval niet als servicekosten worden verhaald op [gedaagde] . Servicekosten kunnen namelijk alleen in rekening worden gebracht als ze zijn overeengekomen. In de huurovereenkomst is het begrip servicekosten gedefinieerd. Het gaat daarbij om kosten voor gas, elektra, water, stadsverwarming en aansluiting kabel TV (incl. internet). De kosten voor de door of namens [eiser] verrichte werkzaamheden vallen dus niet onder het in de huurovereenkomst opgenomen begrip ‘servicekosten’. Verder heeft [eiser] erkend dat hij niet met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij deze werkzaamheden tegen vergoeding zou verrichten. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de kosten voor de opruim- en herstelwerkzaamheden buiten beschouwing laat bij het vaststellen van de servicekosten voor [gedaagde] . 
       
       
         
           Conclusie: vaststelling servicekosten 
         
       
       
     
     
       4.59. 
       De kantonrechter stelt de servicekosten voor [gedaagde] over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 als volgt vast:  
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Signaallevering 
               
               
                 € 42,75 
               
             
             
               
                 Elektriciteit 
               
               
                 € 71,56 
               
             
             
               
                 Gas 
               
               
                 € 210,27 
               
             
             
               
                 Water 
               
               
                 € 51,08 
               
             
             
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
                   € 375,66 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Leges huurcommissie 
         
       
       
     
     
       4.60. 
       
        [eiser] vordert een bedrag van € 325,00 aan legeskosten die hij aan de huurcommissie heeft moeten betalen.  
       
     
     
       4.61. 
       De kantonrechter constateert dat [eiser] niet een bedrag van € 325,00 aan legeskosten heeft moeten betalen, maar € 300,00. Wat daarvan zij: de legeskosten kunnen niet worden toegewezen omdat daarvoor geen juridische grondslag bestaat.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.62. 
       
        [eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 164,00 
               
               
                 (2 punten × € 82,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 41,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 205,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           in reconventie (de tegenvordering) 
         
       
       
       
         
           Voorschot servicekosten  
         
       
     
     
       4.63. 
       Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] over de periode van 1-4-2021 tot en met 31-12-2021 een bedrag van (9 x € 77,50 =) € 697,50 heeft betaald aan voorschot voor servicekosten. De kantonrechter heeft in conventie geoordeeld dat de servicekosten voor [gedaagde] over die periode in totaal € 375,66 bedragen. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een bedrag van (€ 697,50 - € 375,66 =) € 321,84 meer heeft betaald aan voorschot servicekosten dan het bedrag aan servicekosten waar [eiser] aanspraak op kan maken. De vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van het teveel betaalde is daarom tot dat bedrag toewijsbaar.  
       
     
     
       4.64. 
       De gevorderde rente over het teveel betaalde bedrag aan servicekosten is ook toewijsbaar, met ingang van 1 juli 2022. Er is namelijk een wettelijke termijn voor het verstrekken van een afrekening van de servicekosten. Die termijn is gesteld op zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar. [eiser] heeft (op dat moment) geen afrekening verstrekt en is dus in verzuim vanaf 1 juli 2022.  
       
     
     
       4.65. 
       De kantonrechter zal een definitieve beslissing op dit punt echter aanhouden totdat een definitieve beslissing kan worden genomen op de waarborgsom. Zoals hierna zal blijken, wordt daarvoor een bewijsopdracht gegeven.   
       
       
         
           Waarborgsom 
         
       
       
       
         
           Stellingen partijen 
         
       
       
     
     
       4.66. 
       De huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is geëindigd met ingang van 1 september 2023. Tussen partijen staat vast dat [eiser] de door [gedaagde] betaalde waarborgsom van € 207,00 niet heeft terugbetaald.  
       
     
     
       4.67. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] te laat is met het terugbetalen van het bedrag aan waarborgsom. Dat komt omdat de, sinds 1 juli 2023 geldende, wettelijke termijn van 14 dagen is verstreken. Het uitgangspunt is dus dat [eiser] de waarborgsom moet terugbetalen aan [gedaagde] . Dat kan anders zijn als [eiser] op die waarborgsom een bedrag in mindering mag brengen, omdat hij een vordering heeft op [gedaagde] .  
       
     
     
       4.68. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat hij een tegenvordering heeft op [gedaagde] en dat hij deze wenst te verrekenen met de waarborgsom. [eiser] heeft dit standpunt tijdens de mondelinge behandeling toegelicht. Hij stelt dat hij kosten heeft gemaakt voor onder meer het vervangen van rookmelders en brandblussers als gevolg van het handelen of nalaten van een of huurders. Er is sprake geweest van diefstal van rookmelders en van het leegspuiten van brandblussers. Daarnaast zijn de trapleuningen vernield, is een waterslang verdwenen, moesten stopcontacten worden vervangen vanwege verkeerd gebruik en moesten ook internetkabels worden vervangen in verband met schade in de kast waar de router hangt. [eiser] zegt verder de douchegoten, de hal en de trap te hebben moeten schoonmaken en de ruimte waarin de verwarmingsketel zich bevindt te hebben moeten ontruimen. Bovendien heeft [eiser] oude fietsen, bankstellen en papier uit de brandroute moeten verwijderen. Wanneer de huurders daar collectief voor worden aangesproken, geeft niemand thuis.  
       
     
     
       4.69. 
       
        [gedaagde] heeft de gestelde schade betwist. [eiser] heeft niet aangetoond dat sprake is geweest van schade. Daarnaast heeft zij naar voren gebracht dat zij in ieder geval in 2020 niet op [straat] nummer [adres 1] (en [adres 2] ) woonde, zodat zij niet verantwoordelijk is en kan worden gehouden voor eventuele schade die is ontstaan op een datum voor 1 april 2021.  
     
     
       4.70. 
       De kantonrechter begrijpt het betoog van [eiser] zo, dat hij stelt dat de schade die hij heeft aangetroffen, is veroorzaakt in de tijd dat [gedaagde] in het gehuurde woonde en dat zij daarom ook aansprakelijk is voor de schade. Deze stelling is in zijn algemeenheid onjuist. Het is in beginsel niet zo dat huurders die losse kamers huren en daarvoor individueel huurcontracten hebben afgesloten met de verhuurder, collectief verantwoordelijk zijn voor schade die in de gemeenschappelijke ruimten ontstaan. De huurder is aansprakelijk voor de schade waarvoor hij of zij zelf verantwoordelijk is. Het is in een geval als dit daarom aan de verhuurder om onderbouwd te stellen welke schade hij heeft aangetroffen en wat maakt dat de huurder – of iemand die zich met goedvinden van de huurder van het gehuurde gebruikmaakt – degene is die schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt.  
       
     
     
       4.71. 
       
        [eiser] heeft volstaan met het benoemen de in randnummer 4.68 genoemde schadeposten in een servicekostenafrekening en met het stellen dat deze schade bij huurders in rekening kan worden gebracht. [eiser] heeft de schade verder niet onderbouwd. Zo is ten aanzien van de trapleuningen onduidelijk gebleven wat [eiser] verstaat onder ‘vernieling’. Van het vervangen van de stopcontacten en het ontruimen van de ruimte waarin de verwarmingsketel zich bevond, is niet toegelicht wat deze werkzaamheden noodzakelijk maakt. Voor de waterslang, de internetkabels, het ontruimen van de brandgang en de schoonmaakwerkzaamheden rondom de douchegoten, hal en trap geldt dat niet duidelijk is geworden waarom het noodzakelijk was voor [eiser] om deze schade zelf te herstellen en in hoeverre huurders de gelegenheid voor herstel hebben gekregen. Van geen van de genoemde schadeposten heeft [eiser] onderbouwd wanneer de schade is ontstaan of hersteld en of dit in de periode was waarin [gedaagde] in het gehuurde woonde.  
       
     
     
       4.72. 
       
        [eiser] heeft, al met al, ten aanzien van deze posten onvoldoende toegelicht dat hij schade heeft geleden die voor verrekening in aanmerking komt. Dat mocht wel worden verwacht, aangezien [eiser] zegt de schade zelf te hebben gerepareerd en daarom in staat moet worden geacht over deze informatie te beschikken. Dat betekent dat deze posten niet vast komen te staan en dat het verrekenverweer op deze punten niet slaagt.  
       
     
     
       4.73. 
       Voor de brandblussers en de rookmelders is het anders. Dat komt omdat voor deze posten geldt dat van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij zijn stellingen nader onderbouwt. Dat het verdwijnen van rookmelders en het leegspuiten van brandblussers een toerekenbare tekortkoming van ten minste één van de huurders omvat die tot vervanging van de zaken noopt en waarvoor de verantwoordelijke schadeplichtig is, volgt uit de aard van de schade en hoeft niet verder te worden onderbouwd. [eiser] kan bij gebrek aan wetenschap over de omstandigheden waaronder de schade is ontstaan, ook niet beter onderbouwen waarom [gedaagde] degene is die de schade heeft veroorzaakt. Van [eiser] kan daarom niet veel meer worden verwacht dan dat hij stelt dat deze schade op enig moment is ontstaan en dat [gedaagde] hiervoor mede verantwoordelijk is. Weliswaar had [eiser] kunnen toelichten wanneer hij weet kreeg van de schade aan de zaken, maar dat maakt op zichzelf niet dat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [gedaagde] heeft deze posten ook niet onderbouwd betwist. Zij heeft volstaan met de opmerking dat de schade niet is aangetoond en dat zij niet degene is die de schade heeft veroorzaakt. Dat betekent echter niet dat zij de schade onvoldoende heeft weersproken. Van [gedaagde] kan vanuit haar positie immers niet worden verwacht dat zij de stellingen van [eiser] met meer onderbouwing betwist, aangezien onopgehelderd is gebleven is wanneer de gestelde schade is ontstaan en dus of [gedaagde] destijds huurder was. 
       
     
     
       4.74. 
       Het partijdebat is op deze punten daarom in evenwicht. Dat betekent dat partijen in de gelegenheid worden gesteld tot het leveren van bewijs voor zover zij daarvoor de verantwoordelijkheid dragen. 
       
       
         
           Bewijslijst rust op verhuurder, bewijsvermoeden nog niet aan de orde 
         
       
       
     
     
       4.75. 
       Zoals in randnummer 4.70 is overwogen, rust in dit soort zaken de stelplicht op de verhuurder. Dat betekent ook dat hij de bewijslast draagt. De verhuurder moet daarom bewijzen dat de huurder – of iemand die met goedvinden van huurder gebruikmaakt van het gehuurde  – de schade heeft veroorzaakt. 
       
     
     
       4.76. 
       Wel geldt in dit soort gevallen dat in principe sprake is van een bewijsvermoeden ten gunste van de verhuurder. Dat bewijsvermoeden staat in artikel 7:218 lid 1 en 2 BW. Het bewijsvermoeden houdt in dat alle schade die aan het gehuurde optreedt gedurende de huurperiode, wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbare tekortkoming. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 1 en 2 BW wordt gerechtvaardigd door het gegeven dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan. Het door de huurder te leveren tegenbewijs is niet aan een bepaalde regel gebonden. Het tegenbewijs kan bestaan uit het bewijs dat er geen tekortkoming aan de kant van huurder is die de schade heeft doen ontstaan. Onder omstandigheden is voor het tegenbewijs voldoende dat over de oorzaak van de schade voldoende twijfel is ontstaan. 
       
     
     
       4.77. 
       Een bewijsvermoeden is overigens geen omkering van de bewijslast. De verhuurder blijft belast met het bewijs dat de huurder degene is die de schade heeft veroorzaakt. Als de huurder het bewijsvermoeden weet te ontzenuwen, dan moet de verhuurder dus onverkort bewijs leveren dat de huurder de schade heeft veroorzaakt. 
       
     
     
       4.78. 
       De kantonrechter is voor nu van oordeel dat het bewijsvermoeden is ontzenuwd. [gedaagde] heeft erop gewezen dat de gemeenschappelijke ruimten door 12 mensen werden gebruikt en dat onduidelijk is of de schade is ontstaan in de tijd waarin zij in het gehuurde woonde. Zeker nu onduidelijk is wanneer de schade is ontstaan, kan [gedaagde] op dit moment niet de bijzondere kennispositie worden toegedicht die de wetgever met artikel 7:218 BW voor ogen had. Dit oordeel over het bewijsvermoeden is voorlopig van aard, aangezien bij de bewijslevering nog kan blijken dat [gedaagde] wel degelijk een bijzondere kennispositie had die een ruimere toepassing van het bewijsvermoeden rechtvaardigt.  
       
       
         
           Bewijsopdracht 
         
       
       
     
     
       4.79. 
       Aangezien het bewijsvermoeden vooralsnog niet van toepassing is en [eiser] de bewijslast draagt voor de door hem gestelde tekortkoming van [gedaagde] en het ontstaan van schade daardoor, zal de kantonrechter een bewijsopdracht geven aan [eiser] . [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat [gedaagde] of iemand die met haar goedvinden gebruik maakte van het gehuurde schade heeft veroorzaakt aan de bij het gehuurde behorende brandblussers of rookmelders. 
       
     
     
       4.80. 
       Aangezien [eiser] zich in deze procedure alleen heeft beroepen op schadeposten die in 2020 en 2021 zijn ontstaan en [gedaagde] pas vanaf 1 april 2021 in het gehuurde is gaan wonen, wordt de bewijsopdracht beperkt tot schade die in de periode 1 april 2021 tot en met 31 december 2021 is ontstaan.  
       
       
         
           Tot slot 
         
       
       
     
     
       4.81. 
       De kantonrechter geeft partijen in overweging om, gelet op het geringe financiële belang dat met deze vordering is gemoeid, in onderling overleg tot een oplossing te komen en zichzelf en elkaar de tijd en kosten van bewijslevering te besparen.  
       
     
     
       4.82. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten voor de periode van 1 april 2021 tot en met 31 december 2021 ten aanzien van de door de door [gedaagde] gehuurde onzelfstandige woonruimte aan de [adres 1] in [woonplaats] vast op een bedrag van € 375,66; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot heden begroot op € 205,00; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de eventuele explootkosten in geval van de betekening van het vonnis; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       draagt [eiser] op te bewijzen dat [gedaagde] of iemand die met haar goedvinden van het gehuurde gebruikmaakte in de periode 1 april 2021 tot en met 31 december 2021 schade heeft veroorzaakt aan de bij het gehuurde behorende brandblussers en rookmelders; 
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van donderdag 15 mei 2025 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel; 
       
     
     
       5.7. 
       bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen; 
       
     
     
       5.8. 
       bepaalt dat, als [eiser] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van partijen en gemachtigden in de periode mei tot en met augustus 2025 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald; 
       
     
     
       5.9. 
       bepaalt dat de namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de kantonrechter moeten worden opgegeven en dat er bij het oproepen van de getuigen rekening mee moet worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt; 
       
     
     
       5.10. 
       bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. O.Y. Ifzaren, in het gerechtsgebouw te Eindhoven, Stadhuisplein 4; 
       
     
     
       5.11. 
       bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen; 
       
     
     
       5.12. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2025 . 
       
     
   
   
      Zie daarvoor Bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.  
   
   
      Huurcommissie, Beleidsboek servicekosten 2025, hoofdstuk 3, tabel 6. Een seizoenspatroon geeft weer hoe het verbruik verschilt tussen de afzonderlijke maanden in een jaar. De percentages in het seizoenspatroon zijn elk jaar hetzelfde. 
   
   
      Dat staat in artikel 7:219 BW. 
   
   
      Deze uitleg van artikel 7:218 BW volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1059.