ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:5084

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:5084 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-12-2014 / HD 200.127.735_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-12-02

Zaaknummer: HD 200.127.735_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:5084

---

huur bedrijfsruimte Duurvermindering wegens een gebrek in die zin dat de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde beperkt zijn door overheidsregels. Is er plaats voor schadevergoeding naast huurvermindering?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.127.735/01 
     
     
     
       
         arrest van 2 december 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Inbev Nederland N.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als Inbev, 
       advocaat: mr. R. Dijkema te Hilversum, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. P.C.M. Dirven te Roosendaal, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 7 mei 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda van 13 februari 2013, gewezen tussen Inbev als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  581926 CV EXPL 10-97) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 21 april 2010, 9 maart 2011, 13 juli 2011 (deelvonnis) en 23 november 2011. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep; 
     - de memorie van grieven met productie ; 
     - de akte van [geïntimeerde]; 
     - de antwoordakte van Inbev. 
     Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Inbev heeft weliswaar bezwaar gemaakt tegen het feit dat [geïntimeerde], nadat hij de termijn voor het nemen van een memorie van antwoord had laten verstrijken, een akte heeft genomen, maar aan dat bezwaar gaat het hof voorbij aangezien de akte van [geïntimeerde] niet meer inhoudt dan dat hij zich kan verenigen met de uitspraak van de kantonrechter.  
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
       
       
         3.1.1. 
         
           Inbev heeft aan [geïntimeerde] ingaande 1 januari 2009 bedrijfsruimte verhuurd aan [adres] te [vestigingsplaats], dit voor de duur van vijf jaar. De gehuurde ruimte betreft het horecadeel van een sporthal; [geïntimeerde] exploiteerde in het gehuurde een horecaonderneming onder naam “[Horecaonderneming]”. 
           Als huurprijs was overeengekomen: 10% van de bruto-opbrengst van het gehuurde, met een minimum van € 13.096,72 exclusief btw per jaar. 
           In de huurovereenkomst was (in artikel 9) een drankafnameverplichting voor de huurder opgenomen. 
         
         
       
       
         3.1.2. 
         
           
            [geïntimeerde] heeft de door Inbev gefactureerde bedragen vanaf februari 2009 onbetaald gelaten, zich daarbij beroepend op een hem toekomend opschortingsrecht omdat het gehuurde een gebrek vertoonde als bedoeld in artikel 7:204 BW, welk gebrek hierin bestond dat hij krachtens publiekrechtelijke bepalingen in het gehuurde geen feesten en partijen voor derden mocht organiseren, geen bezoekers van buiten de sporthal mocht bedienen en het gehuurde slechts mocht openstellen tijdens de openingstijden van de sporthal (met een beperkte uitloop). 
           Inbev heeft bestreden dat aan [geïntimeerde] een opschortingsrecht toekwam en vorderde in eerste aanleg in conventie (samengevat): 
         
         - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde; 
         - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van in totaal € 28.111,63, welk  
         
             bedrag bestaat uit onbetaald gebleven huurfacturen tot 1 januari 2010, onbetaald gebleven 
             leverantiefacturen, bankgarantie, administratie- en kantoorkosten, contractuele rente en  
             buitengerechtelijke kosten; 
         
         - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.331,22 per maand ingaande 1 januari  
           2010; 
         - veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en nakosten. 
         
          [geïntimeerde] vorderde in reconventie (samengevat): 
         - huurprijsvermindering dan wel partiële ontbinding dan wel partiële vernietiging van de  
           huurovereenkomst in verband met het bestaan van het voormelde gebrek aan het gehuurde; 
         - veroordeling van Inbev tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 89.245,17; 
         - veroordeling van Inbev tot betaling van wettelijke rente; 
         - veroordeling van Inbev tot betaling van de proceskosten. 
         
       
       
         3.1.3. 
         De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 maart 2011 [geïntimeerde] toegelaten te bewijzen dat de heer Stobbelaar van Inbev hem voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft toegezegd: 
         a. a) dat de volgende openingstijden golden: maandag t/m donderdag van 19:00 tot 1:00 uur, 
             vrijdag van 19:00 tot 2:00 uur en zaterdag/zondag van 9:00 tot 2:00 uur; 
         b) dat bezoekers van buiten de sporthal mochten worden bediend; 
         c) dat er feesten en partijen mochten worden georganiseerd, waaronder carnavalsfeesten en  
         
               andere feesten, los van de sportactiviteiten en ook in de periodes dat er geen  
               sportactiviteiten plaatsvonden. 
           Bij vonnis van 13 juli 2011 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] niet geslaagd geacht in het probandum onder a) en b); de kantonrechter heeft [geïntimeerde] wél geslaagd geacht in het bewijs van het probandum onder c). 
           De kantonrechter heeft vervolgens geconcludeerd dat het gehuurde een gebrek vertoonde als bedoeld in artikel 7:204 BW in dier voege dat [geïntimeerde] er op had mogen vertrouwen dat hij feesten en partijen voor derden mocht organiseren, ook op tijden dat er geen sportactiviteiten plaats vonden en dat het gehuurde hieraan niet voldoet. 
           Onder 2.13 van het vonnis van 13 juli 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat er, nu het gehuurde een onherstelbaar gebrek vertoont, namelijk het feit dat [geïntimeerde] in het café geen feesten en partijen voor derden mag houden, aanleiding is om de huurprijs aan te passen, zoals door [geïntimeerde] in reconventie was gevorderd. De kantonrechter achtte voorshands een verlaging met terugwerkende kracht met 30%  (tot € 955,49 per maand) geïndiceerd. 
           De kantonrechter heeft vervolgens in het dictum [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.777,35 in verband met gefactureerde  leveringen van goederen en tevens bepaald dat [geïntimeerde] met ingang van 1 september 2011 een bedrag van € 955,49 per maand aan huur diende te voldoen. 
           Met het oog op de vaststelling van het definitieve percentage van de huurvermindering en met het oog op de beoordeling van de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding heeft de kantonrechter bij vonnis van 23 november 2011 de deskundige [deskundige] RA van BDO benoemd ter beantwoording van de volgende vragen: 
         
         - Welk omzetverlies per jaar ondervindt [geïntimeerde] doordat hem niet is toegestaan om in zijn  
         
              café feesten en partijen (zoals trouwfeesten, recepties en darttoernooien) te houden ten  
              behoeve van anderen dan de bezoekers van de sporthal, ook op tijden waarop de sporthal  
              gesloten is, waarbij de maanden juli en augustus buiten beschouwing dienen te blijven? 
         
         - Welk deel kan - mede gezien de aard en de omvang van de onderneming van [geïntimeerde] -   
            als winstderving worden beschouwd? 
         - Kunt u hierbij tevens in aanmerking nemen de gemiste klanten/omzet/winst door gemiste  
         
              bekendheid met het café (het effect dat mensen als zij het café hadden gekend van feesten  
              en partijen, als klant waren terug gekomen)? 
           In het eindvonnis van 13 februari 2013 heeft de kantonrechter (definitief) geoordeeld dat een huurvermindering van 30% met terugwerkende kracht tot het moment van aanvang van de huur passend is; de kantonrechter heeft de huurprijs vastgesteld op 70% van € 1.364,98 =  
           € 955,49 per maand. Omdat [geïntimeerde] van februari 2009 tot en met augustus 2011 de huur geheel onbetaald had gelaten, heeft de kantonrechter [geïntimeerde] in conventie veroordeeld tot betaling van 31 x € 955,49 = € 29.620,19 aan achterstallige huur, te vermeerderen  met de wettelijke rente over € 955,49 per vervallen maand vanaf de datum waarop de huur verschuldigd was tot aan het moment van algehele voldoening. 
           In reconventie heeft de kantonrechter de huurprijs vanaf 1 januari 2009 vastgesteld op  
           € 955,49 per maand. Verder heeft de kantonrechter de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 15.500,-, zijnde de door de deskundige geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het hiervoor vermelde gebrek. 
           De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd en Inbev veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Het meer of anders gevorderde is door de kantonrechter afgewezen. 
         
         
       
       
         3.1.4. 
         Inbev kan zich met de uitspraak van de kantonrechter in conventie en in reconventie niet verenigen en is in hoger beroep gekomen. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
         Uit de inhoud van de grieven volgt dat het hoger beroep van Inbev (anders dan in het petitum van de appeldagvaarding en van de memorie van grieven is vermeld) niet alleen is gericht tegen het eindvonnis van 13 februari 2013 maar ook tegen het deelvonnis van 13 juli 2011. 
         Inbev stelt in haar memorie van grieven weliswaar dat zij de rechtsstrijd tussen partijen in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen, maar in haar grieven voert zij slechts een beperkt aantal bezwaren tegen de vonnissen van 13 juli 2011 en 13 februari 2013 aan. Het hof zal slechts een oordeel geven over deze concreet aangevoerde bezwaren. 
       
       
     
     
       3.3. 
       In haar eerste grief voert Inbev de (kort samengevat) volgende bezwaren aan tegen de vonnissen van 13 juli 2011 en 13 februari 2013: 
       - de kantonrechter heeft ten onrechte een huurvermindering van 30% toegepast; 
       - de kantonrechter heeft Inbev ten onrechte veroordeeld tot betaling  van schadevergoeding  
       
           ten bedrage van € 15.500,-. 
         De tweede grief van Inbev heeft, naast grief 1, geen zelfstandige betekenis.  De derde grief van Inbev betreft de proceskostencompensatie in conventie en haar veroordeling in de proceskosten in reconventie. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Bij de beoordeling van de eerste grief van Inbev stelt het hof voorop dat door Inbev geen  
         grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter: 
       
       - dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] als gevolg van overheidsregels in het gehuurde geen 
       
           feesten en partijen voor derden mocht organiseren, ook op tijden dat er geen  
           sportactiviteiten plaatsvonden, aangemerkt moet worden als een gebrek in de zin van artikel  
           7:204 BW; 
       
       - dat dit gebrek reeds bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij Inbev bekend  
       
           was. 
         Deze oordelen van de kantonrechter dienen het hof mede tot uitgangspunt. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         In artikel 7:207 BW is bepaald dat de huurder, ingeval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of vanaf de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. 
         De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 13 februari 2013 het percentage van de huurvermindering waarop [geïntimeerde] aanspraak kan maken definitief bepaald op 30%, hetgeen een huurprijs oplevert van € 955,49 per maand, en [geïntimeerde] veroordeeld om aan Inbev over de periode van februari 2009 tot en met augustus 2011 (de periode waarin door [geïntimeerde] in het geheel geen huur was betaald) een bedrag te betalen van € 29.620,19 (31 x € 955,49), te vermeerderen met wettelijke rente. 
         De eerste grief van Inbev richt zich niet tegen de periode waarover de kantonrechter de huurvermindering heeft bepaald, maar uitsluitend  tegen het door de kantonrechter gehanteerde percentage van huurvermindering. Inbev acht een huurvermindering van maximaal 5% gerechtvaardigd, hetgeen een maandelijkse huur van € 1.296,73 oplevert, en in hoger beroep vordert zij dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 40.198,63 (31 x 1.296,73) over de periode van februari 2009 tot en met augustus 2011, te vermeerderen met wettelijke rente over € 1.296,73 per maand per vervallen maand vanaf de datum waarop de huur verschuldigd was tot aan het moment van voldoening. 
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Naar het oordeel van het hof treft dit onderdeel van de grief van Inbev geen doel. Doordat [geïntimeerde] niet het huurgenot heeft gekregen dat hij mocht verwachten (namelijk: het gehuurde kan niet worden gebruikt voor het organiseren van feesten en partijen voor derden), kan hij ingevolge artikel 7:207 BW aanspraak maken op een evenredige vermindering van de huurprijs. De door de kantonrechter benoemde deskundige  drs. [deskundige] RA heeft in zijn rapport van  7 augustus 2012 schattenderwijs geconcludeerd dat als gevolg van voormeld gebrek sprake is van een gederfde omzet van € 40.000,- á € 50.000,- per jaar, dit bij een feitelijke omzet  (in 2011) van circa € 50.000,-. 
         Het hof acht het deskundigenbericht deugdelijk onderbouwd en neemt de voormelde conclusie van de deskundige over. 
         Naar het oordeel van het hof is, gelet op deze cijfers, een huurvermindering (in de zin van verlaging van de minimum huurprijs) met 30% alleszins gerechtvaardigd. 
         Inbev wijst erop dat de huurprijs omzet-gerelateerd is, maar deze omstandigheid leidt naar het oordeel van het hof niet tot een andere conclusie. Immers: de minimum huurprijs zoals deze bij de aanvang van de huur gold, bedroeg € 13.096,72 exclusief btw per jaar; van een omzet-gerelateerde huur is pas sprake indien de omzet  méér gaat bedragen dat € 130.967,20 per jaar. Gelet op de inhoud van het deskundigenrapport is een dergelijke jaaromzet voor de onderneming van [geïntimeerde] niet aan de orde. 
         De omstandigheid dat, zoals Inbev stelt, een minimumhuurprijs van € 13.764,48 per jaar niet uit de pas loopt in vergelijking met de huurprijzen van andere sportcafés, leidt evenmin tot een andere conclusie, aangezien de huurvermindering niet is gerelateerd aan de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte maar aan de aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. 
       
       
     
     
       3.7. 
       De eerste grief van Inbev is mede gericht tegen haar veroordeling in het eindvonnis van de kantonrechter om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 15.500,- te betalen als vergoeding van de schade ten gevolge van winstderving over het jaar 2009. Volgens Inbev is voor toekenning van een degelijke schadevergoeding, naast huurvermindering, geen plaats omdat het gemiste resultaat als gevolg van het gebrek aan het gehuurde al is verdisconteerd in de huurvermindering. 
       
     
     
       3.8. 
       Naar het oordeel van het hof is de grief van Inbev op dit onderdeel gegrond. Weliswaar houdt artikel 7:208 BW in dat een verhuurder verplicht is tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade, maar in het onderhavige geval bestaat het gebrek in een gebruiksbeperking in verband met overheidsvoorschriften; partijen zijn het erover eens dat dit gebrek niet kan worden verholpen. Dit betekent dat sprake is van een (structurele) beperking van het huurgenot, welke beperking leidt tot een (structureel) omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek wordt naar het oordeel van het hof gecompenseerd door de hiervoor besproken passende huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding (eveneens in verband met datzelfde omzetverlies) is, naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering, geen plaats. Een ander oordeel zou tot de ongerijmde consequentie leiden dat de huurder voor het genot van het gehuurde per saldo niets aan de verhuurder hoeft te betalen en zelfs (structureel) een jaarlijks bedrag van de verhuurder zou ontvangen. Een dergelijke uitkomst zou, zoals ook besloten ligt in de laatste zin van de toelichting op grief 1, ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. 
       
     
     
       3.9. 
       Het voorgaande betekent dat de beslissing van de kantonrechter, wat betreft de veroordeling van Inbev om aan [geïntimeerde] een schadevergoeding van € 15.500,- te betalen, niet in stand kan blijven. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter op dit punt vernietigen en, opnieuw rechtdoende, dit onderdeel van de vordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. 
       
     
     
       3.10. 
       Nu partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld ziet het hof aanleiding om de proceskosten, zowel die in eerste aanleg als in hoger beroep, te compenseren, met dien verstande dat het hof de beslissing van de kantonrechter ten aanzien van de deskundigenkosten (inhoudende dat deze kosten ad € 8.360,- ten laste van Inbev komen) in stand zal laten. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 13 februari 2013 voor zover daarin Inbev is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 15.500,- als gevolg van de schade ten gevolge van winstderving over het jaar 2009 en voor zover Inbev is veroordeeld om aan [geïntimeerde] een bedrag te betalen van € 1.800,- ter zake het salaris voor de gemachtigde van [geïntimeerde], 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van door hem geleden schade in 2009 wegens winstderving af; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten in eerste aanleg in reconventie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt, dit met uitzondering van de veroordeling van Inbev tot betaling van de deskundigenkosten zoals door de kantonrechter is bepaald; 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten,  J.P. de Haan, en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 december 2014.