ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2022:4783

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2022:4783 Rechtbank Noord-Nederland , 08-11-2022 / 9870602 CV EXPL  22-2776

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2022-11-08

Zaaknummer: 9870602 CV EXPL  22-2776

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2022:4783

---

Huurrecht. Ontbinding en ontruiming. Bedrijfsruimte en bovenwoning; splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte (personal training studio) en woonruimte mogelijk. Niet is komen vast te staan dat de huurder in strijd handelt met de contractuele bestemming en (in hoofdzaak) de oorzaak is voor de geluidsoverlast. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst(en) en de ontruiming van het gehuurde. Boete voor de woonruimte is oneerlijk als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG en de boete(berekening) voor de bedrijfsruimte is niet voldoende inzichtelijk gemaakt. Gemaakte beslagkosten zijn toewijsbaar, de gevorderde verwijdering van camera’s en daarmee samenhangende dwangsommen niet.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Zaaknummer: 9870602 CV EXPL  22-2776 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 november 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. N.Y. Bettenbroek, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. M. Goosen. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 12 juli 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. Hierna heeft [eiser] bij akte haar eis vermeerderd en hebben vervolgens zowel [eiser] als [gedaagde] producties in het geding gebracht.  
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 29 september 2022 plaatsgevonden. Ter zitting is namens [eiser] [naam] (directeur-eigenaar) verschenen, bijgestaan door diens gemachtigde mr. N.Y. Bettenbroek. Aan de zijde van [gedaagde] is [gedaagde] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. M. Goosen. Partijen hebben hun standpunten (nader) toegelicht tijdens de mondelinge behandeling, deels aan de hand van ingebrachte spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 6 augustus 2021 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een bedrijfsruimte met bijbehorende bedrijfswoning aan het adres [adres] (bedrijfsruimte) en [adres] (woonruimte) te Groningen (hierna gezamenlijk: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing.  
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is voor zover van belang het volgende bepaald: 
       
       
         "(…) 
       
     
     
       1.2 
       
         Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als  
         wonen en bedrijfsruimte en ten behoeve van een personal training studio 
         .  
       
     
     
       1.3. 
       
         
           Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven 1.2. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
           De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis 
         
         
           
            [adres] (bedrijfsruimte) € 5.766,00 
         
         
           	(zegge: vijfduizend zevenhonderdzesenzestig euro) 
         
         
           	[adres] (bedrijfswoning) € 8.760,00 
         
         
           	(zegge: achtduizend zevenhonderdzestig euro) 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       4.8 
       
         
           De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten: 
         
         
           	Per betaalperiode van  
           één  
           kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: 
         
       
       
         -	de huurprijs bedrijfsruimte:				 
         € 480,50 
       
       
         -	in geval van belaste verhuurder over de huurprijs  
       
       
         	verschuldigde omzetbelasting				 
         € 100,90 
       
       
         -	huurprijs woonruimte:					 
         € 730,00 
       
       
         -	het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege 
       
       
         
           	Verhuurder verzorgde leveringen van zaken en diensten 
         
         
           	met de daarover verschuldigde omzetbelasting 		 
           € 60,50 
         
         
           (…) 
         
         
           totaal:									 
           € 1.371,90 
         
         
           (zegge: éénduizend driehonderd éénenzeventig euro en negentig eurocent) 
         
         
           (…)" 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst is van toepassing verklaart de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: Algemene Bepalingen).  
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] heeft vanaf de aanvang van de huurrelatie meldingen ontvangen over [gedaagde] . Geklaagd wordt onder meer over geluidsoverlast, intimidatie en afval.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft aan [gedaagde] € 3.750,00 geleend, met de bedoeling dat [gedaagde] daarmee isolatiewerkzaamheden kon (laten) uitvoeren om geluidsoverdracht richting buren te verminderen. [gedaagde] heeft dit geld op andere wijze besteed. Vervolgens heeft [eiser] zelf geluidsisolatie aangebracht in de door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte. Dit heeft niet geleid tot minder klachten van buren over geluidsoverlast.  
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft de huurpenningen niet steeds (tijdig en volledig) voldaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 3 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de overlast in en rondom het gehuurde te staken alsmede om tot betaling van de huurachterstand en terugbetaling van de lening over te gaan, en aangezegd dat bij uitblijven van betaling en het niet staken van de overlast een gerechtelijke procedure zal worden gestart. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 21 december 2021 hebben medewerkers van de gemeente Groningen een geluidscontrole uitgevoerd in het gehuurde en hierbij gemeten of het geluid vanuit het gehuurde de geluidsnormen overschrijdt in de bovengelegen woonruimtes. Geconstateerd is dat is voldaan aan de gecontroleerde voorschriften.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiser] is hierna een ontruimingsprocedure, in kort geding, tegen [gedaagde] gestart. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij op 22 maart 2022 (onder nummer 9624552 VV EXPL 22-5) gewezen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland (locatie Groningen) de ontruimingsvordering van [eiser] afgewezen. Kort gezegd kon, zonder nader onderzoek, niet worden uitgesloten dat de ervaren geluidsoverlast (mede) voortkomt uit de isolatie(staat) van het pand waarin het gehuurde zich bevindt.   
       
     
     
       2.11. 
       Omdat [gedaagde] de huurachterstand niet (volledig) heeft voldaan en de overlastmeldingen aanhielden, is [eiser] deze procedure gestart.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, zo nodig met behulp van de sterke arm, vermeerderd met rente en kosten. 
       
       
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] vordert - zakelijk weergegeven - (na eisvermeerdering en aanvulling ter zitting) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, zo nodig met behulp van de sterke arm, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van € 6.134,00 en tot betaling van de huurprijs van € 1.371,90 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan het tijdstip van ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van contractuele boetes wegens te late betaling van de huur en wegens het zonder toestemming onderverhuren/in gebruik geven van het gehuurde aan een derde, het een en ander vermeerderd met rente en kosten. Tot slot vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.854,12 aan kosten voor het gelegde conservatoire (derden)beslag en veroordeling van [gedaagde] om de camera's aan de voorzijde van het gehuurde te verwijderen, zulks op straffe van een dwangsom, het een en ander vermeerderd met rente en kosten. 
       
       
         
           in het incident en in de hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, door overlast te veroorzaken, het gehuurde te gebruiken in strijd met de contractuele bestemming, het gehuurde in gebruik te geven aan derden en een huurachterstand te laten ontstaan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [eiser] , ieder voor zich maar ook tezamen, de gevorderde ontruiming en (in de bodemprocedure) de ontbinding. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan iedere partij tijdens een aanhangig geding vorderen dat de rechter een met de hoofdvordering samenhangende voorlopige voorziening zal treffen  voor de duur van het geding . [eiser] heeft een dergelijke voorlopig voorziening gevorderd, maar heeft daar geen belang (meer) bij. In de hoofdzaak wordt immers thans reeds een eindbeslissing gegeven. Op grond van het bepaalde in artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal [eiser] daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in de vordering op grond van artikel 223 Rv.  
       
       
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De kern van deze procedure is de vraag of de wijze van het gebruik van het gehuurde, de (gestelde) overlast en/of de huurachterstand maken dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. De kantonrechter zal deze gronden hierna bespreken. 
       
       
         
           het gebruik van het gehuurde 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Volgens [eiser] gebruikt [gedaagde] de bedrijfsruimte in strijd met de contractuele bestemming. In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] het gehuurde mag gebruiken ten behoeve van een  personal training studio . Daaronder moet volgens [eiser] uitsluitend worden verstaan 1-op-1 sportbegeleiding. [gedaagde] biedt echter ook groepslessen aan. [gedaagde] bestrijdt dat hij het gehuurde anders gebruikt dan is overeengekomen. Hij biedt alleen persoonlijke sportbegeleiding aan, zowel 1-op-1 als in kleine groepen van maximaal zes sporters. Volgens [gedaagde] past dit binnen de overeengekomen bestemming.  
       
     
     
       4.4. 
       Aangezien partijen van mening verschillen over wat zij zijn overeengekomen zal de kantonrechter dit moeten uitleggen. Bij de beoordeling komt het, naast de taalkundige uitleg, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. (Haviltex-maatstaf). 
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter constateert dat [eiser] , over wat partijen bedoeld hebben met  personal training,  niets meer of anders heeft gesteld dan in de kortgedingprocedure aan de orde is geweest. De kantonrechter deelt de conclusie van de voorzieningenrechter dat de wijze van het gebruik door [gedaagde] geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Daartoe geldt dat vast staat dat voorafgaand of bij het sluiten van de overeenkomst niet is besproken wat partijen verstonden onder het begrip  personal training . Ook heeft [eiser] geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter had moeten afleiden dat uitsluitend 1-op-1 begeleiding was toegestaan. Daarnaast laat de tekst van de bepaling ook ruimte voor de uitleg van [gedaagde] . Het standpunt van [eiser] dat partijen bedoeld hebben dat enkel 1-op-1 begeleiding was toegestaan gaat daarom niet op.  
       
     
     
       4.6. 
       Voorts stelt [eiser] dat [gedaagde] tekortgeschoten is doordat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden, hetgeen strijdig is met artikel 6.1 en 6.2 van de Algemene Bepalingen. Zij heeft ter onderbouwing verwezen naar een uittreksel uit het handelsregister waaruit volgt dat de broer van [gedaagde] diens onderneming heeft ingeschreven op het adres van het gehuurde. [gedaagde] erkent dat zijn broer zijn bedrijf heeft ingeschreven op het adres van het gehuurde. Hij bestrijdt dat dit betekent dat hij het gehuurde aan zijn broer in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] heeft hierop toegelicht dat zijn broer korte tijd bij hem heeft gelogeerd, hetgeen via Whatsapp is gecommuniceerd met [eiser] en waarop geen reactie is gevolgd. [gedaagde] ging er daarom van uit dat hier geen bezwaar tegen bestond. Bovendien verbiedt de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen niet dat [gedaagde] iemand bij hem laat logeren. De inschrijving in het handelsregister houdt volgens [gedaagde] uitsluitend verband met het feit dat zijn broer als zzp-er bij een sportschool werkt en tijdelijk een postadres nodig had. Zijn broer drijft geen onderneming in het gehuurde, aldus [gedaagde] . Gelet op het onderbouwde verweer van [gedaagde] , had het op de weg gelegen van [eiser] om haar stelling nader te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten. De kantonrechter komt daarmee tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. Van een tekortkoming in de huurovereenkomst is op dit punt daarom geen sprake.   
       
       
         
           de overlast  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde] met zijn bedrijf ernstig en structureel geluidsoverlast veroorzaakt (o.a. harde muziek en sportgeluiden) en dat [gedaagde] , en klanten en/of vrienden van hem, bedreigend en provocerend gedrag vertonen richting buren. Ook wordt er volgens [eiser] met grote regelmatig lachgas gebruikt in het door [gedaagde] gehuurde, hetgeen eveneens een tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert. [gedaagde] bestrijdt onrechtmatige geluidshinder te veroorzaken met zijn onderneming. Volgens hem brengt de constructie van het pand, en niet zijn handelwijze, met zich dat geluidsoverlast wordt ervaren. Hij verwijst in dat verband naar een door de gemeente uitgevoerde meting waaruit blijkt dat geen sprake is van overschrijding van geluidsnormen. Voorts stelt [gedaagde] dat hij juist degene is die veel last heeft van zijn buren. Volgens [gedaagde] maken de buren bij herhaling kwetsende, racistische en intimiderende opmerkingen richting hem en zijn klanten/bezoekers. Daarnaast ervaart hij ook geluidsoverlast (harde muziek) van zijn buren. Hij erkent dat er wel eens lachgas in het gehuurde wordt gebruikt, maar bestrijdt dat dit structureel is en ook dat het overlast meebrengt. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter overweegt dat in de kortgedingprocedure al geconstateerd is dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt gehorig is en dat huurders elkaar in en rondom het door hen gehuurde (duidelijk) kunnen horen. De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde] , naar objectieve maatstaven bezien, met zijn onderneming onrechtmatige geluidshinder veroorzaakt. In het kort geding is terecht overwogen dat nader (deskundigen)onderzoek nodig is om vast te stellen waarin de oorzaak van de geluidsoverlast precies is gelegen. Dit onderzoek heeft tot op heden niet plaatsgehad. Wel heeft [eiser] , bij monde van de heer [eiser] , gemeld dat zij na het kort geding, en buiten medeweten van [gedaagde] , nog een aantal keren een meting heeft laten verrichten door een (niet nader genoemd) bureau. Toen zijn volgens [eiser] geen overschrijdingen gemeten. Dit betekent dat de gestelde geluidsoverlast aangaande de bedrijfsruimte ook op dit moment niet vast staat en dat op dit punt bewijslevering zou moeten plaatsvinden. In het licht van wat hierna wordt overwogen komt de kantonrechter echter niet toe aan het geven van een bewijsopdracht.  Ten aanzien van de overige gestelde overlast geldt dat op basis van de in het geding gebrachte stukken niet afdoende is komen vast te staan dat [gedaagde] , zelf of personen waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt zoals zijn bezoekers of klanten, structureel en ernstige overlast veroorzaakt. Wel is duidelijk dat de onderlinge verhoudingen tussen [gedaagde] en de buren in vergaande mate verstoord zijn. Dat [gedaagde] daarvan (in hoofdzaak) de oorzaak is, is evenwel niet komen vast te staan.  
       
       
         
           de huurachterstand 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Vast staat dat [gedaagde] een huurachterstand heeft. Partijen verschillen van mening over de hoogte daarvan. In dat verband is in discussie of het bedrag van € 4.000,00 dat [gedaagde] begin september 2022 aan [eiser] heeft betaald in mindering strekt op de huurachterstand. Volgens [eiser] is dit niet het geval en heeft zij dit bedrag terecht verrekend met de aan [gedaagde] verstrekte lening van € 3.750,00 (zie rechtsoverweging 2.5). De kantonrechter kan [eiser] hierin niet volgen. Allereerst niet omdat het [eiser] uit onderling contact tussen partijen duidelijk moet zijn geweest dat het geld bedoeld was als huurbetaling, en voorts niet omdat – zo staat tussen partijen vast – [eiser] de geldleningsvordering aan een derde heeft gecedeerd. Dit brengt mee dat zij deze vordering niet zelf meer kan incasseren. Het bedrag van € 4.000,00 strekt dan ook in mindering op de huurachterstand. Niet in geschil is dat, rekening houdend met voornoemde betaling, dan tot en met september 2022 een bedrag van € 5.322,73 aan huurachterstand resteert, zodat dit toewijsbaar is. De hierover gevorderde en niet bestreden wettelijke rente zal ook worden toegewezen.  
       
       
         
           eindigen huurrelatie 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of de tekortkoming van [gedaagde] moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt bij de beoordeling hiervan het volgende voorop. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat als uitgangspunt heeft te gelden dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. Op grond van artikel 150 Rv is het aan de huurder om te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat sprake is van die 'tenzij-bepaling'. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding is gerechtvaardigd, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huur. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden (zie HR, 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt in dat kader overweegt het volgende.  
       
     
     
       4.11. 
       Niet ter discussie staat dat [gedaagde] vanaf aanvang van de huurovereenkomst niet één keer de huur tijdig en volledig heeft betaald. Uit het ter zitting door [eiser] overgelegde betaalschema, waarvan [gedaagde] de juistheid heeft erkend, blijkt dat [gedaagde] telkens gaandeweg de maand deelbetalingen verricht, maar dat aan het eind van de maand de huur niet volledig is voldaan. Zo is er langzamerhand een huurachterstand ontstaan die is opgelopen tot meer dan drie maanden. In de maanden juli en augustus 2022 heeft [gedaagde] bovendien helemaal niets meer betaald. Pas begin september 2022  heeft [gedaagde]  een deel van de huurachterstand die op dat moment was opgelopen tot ruim zes maanden, ingelopen door ineens € 4.000,00 aan [eiser] te betalen. Weliswaar is daarmee de huurachterstand teruggebracht naar, om en nabij, het niveau ten tijde van de dagvaarding maar de omvang daarvan, gerelateerd aan de huurprijs, is nog altijd aanzienlijk en meer dan drie maanden. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij hinder heeft ondervonden van de coronacrisis. De coronacrisis - hoe vervelend ook - ontslaat een huurder in beginsel niet van de betalingsverplichting. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat de coronacrisis voor hem een onvoorziene omstandigheid is geweest en dit om die reden moet meewegen, geldt dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan in augustus 2021, ruimschoots een jaar na aanvang van de (start van de) coronacrisis. Daarbij komt dat [gedaagde] de gestelde hinder van de coronacrisis in relatie tot zijn betalingsverplichtingen niet heeft onderbouwd. Dit had gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser] wel op zijn weg gelegen.   
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op de voornoemde tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting, kan van [eiser] niet langer worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Hierin weegt mee dat [eiser] ter zitting heeft betoogd dat zij haar inkomen (onder meer) haalt uit de verhuur van het gehuurde. Zij ontvangt nu echter geen volledige en regelmatige huurinkomsten voor het gehuurde, terwijl zij wel de lasten voor het gehuurde draagt. Volgens [eiser] maakt het gemis van de huurinkomsten dat zij op korte termijn in betalingsproblemen zal verkeren jegens de financier van het gehuurde. Dit is niet door [gedaagde] bestreden. Ook weegt mee dat [eiser] [gedaagde] andere woonruimte heeft aangeboden en [gedaagde] die woonruimte niet heeft aangenomen. Weliswaar is de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde erg ingrijpend voor [gedaagde] aangezien hij hierin ook zijn bedrijf uitoefent en daarvan voor zijn inkomen afhankelijk is, maar in dit geval kan niet worden gezegd dat er sprake is van een tekortkoming die van een geringe betekenis of bijzondere aard is, zodat de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn, het (woon)belang van [gedaagde] daarbij in aanmerking genomen. Het (woon)belang van [gedaagde] weegt om die reden niet op tegen het gewicht van zijn tekortkoming.  
       
     
     
       4.13. 
       De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] een termijn te gunnen om alsnog de huurachterstand te betalen, de zogenaamde terme de grace. Het is de kantonrechter namelijk onvoldoende gebleken dat [gedaagde] aan [eiser] een perspectief kan bieden om op redelijke termijn de huurachterstand af te lossen en zorg te dragen voor structureel tijdige (volledige) huurbetaling. [gedaagde] heeft weliswaar toegezegd in staat te zijn op korte termijn de achterstand in te lopen maar eerdere gelijke toezeggingen heeft hij niet kunnen nakomen. Tenminste had daarom van [gedaagde] mogen worden verwacht dat hij concreet zou aangeven waaruit kan blijken dat hij alsnog de huurachterstand binnen korte termijn gaat betalen en dat toekomstige tijdige betaling van de huur is gewaarborgd. In dat kader is van belang dat uit de toelichting van [gedaagde] ter zitting volgt dat de huurprijs, gerelateerd aan zijn inkomen, voor hem op dit ogenblik zo hoog is dat er geen vooruitzicht is dat hij de huur structureel volledig en tijdig kan (gaan en blijven) betalen. 	  
       
     
     
       4.14. 
       De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst(en) en de ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. De daarmee samenhangende vordering tot betaling van toekomstige bedragen gelijk aan huur na ontbinding zullen eveneens worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing wordt vermeld. 
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiser] vordert ook een machtiging om de ontruiming desnoods zelf tot stand te doen brengen, zo nodig met behulp van de sterke arm. Op grond van artikel 556 lid 1 Rv geschiedt een gedwongen ontruiming echter door een deurwaarder. Dit betekent dat [eiser] geen machtiging kan worden gegeven om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De vorenbedoelde ontruiming door de deurwaarder is wel toewijsbaar. Naar het oordeel van de kantonrechter moet [gedaagde] voldoende tijd worden gegund om aan deze veroordeling te voldoen, daarom zal de ontruimingstermijn worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis.  
       
       
         
           de boetes  
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [eiser] vordert contractuele boetes wegens te late betaling van de huur en wegens het zonder toestemming in gebruik geven van het gehuurde aan derden. De laatstgenoemde boetes zijn gelet op hetgeen hierboven onder rechtsoverweging 4.6. is overwogen niet toewijsbaar.   
       
     
     
       4.17. 
       De grondslag voor de gevorderde boete van € 7.500,00 wegens te late betaling van de huur is artikel 23.2 van de toepasselijke Algemene Bepalingen. De vraag is hoe dit beding in dit geval uitwerkt nu de huurovereenkomst ziet op zowel [adres] , waar [gedaagde] zijn onderneming uitoefent, als op [adres] , waar [gedaagde] woont. Mede vanwege de dwingendrechtelijke bepalingen bij de huur van woonruimte, is het aan de kantonrechter om na te gaan of de huurovereenkomst dient te worden gesplitst in twee overeenkomsten waarop twee verschillende huurregimes kunnen worden toegepast. Bij de beantwoording van de vraag of een dergelijke splitsing mogelijk is, moet de kantonrechter acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder (zie HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737). 
       
     
     
       4.18. 
       Uit de producties van partijen en wat is besproken tijdens de zitting volgt dat de bovenwoning en de bedrijfsruimte ieder een eigen ingang hebben en zij niet met elkaar zijn verbonden en hun eigen voorzieningen hebben. Naar het oordeel van de kantonrechter is verder van belang dat partijen in de huurovereenkomst een afzonderlijke huurprijs voor de bedrijfsruimte (€ 480,50 excl btw) en voor de woonruimte (€ 730,00) zijn overeengekomen. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat partijen een bijzonder gebruik per desbetreffende ruimte voor ogen heeft gestaan. Het enkele feit dat de huurovereenkomst als totale huurprijs € 1.371,90 vermeldt, hoeft geen beletsel voor splitsing te zijn. Niet gesteld is, althans het is de kantonrechter niet (voldoende) gebleken, dat het noodzakelijk is dat de bedrijfsruimte en de woonruimte dezelfde huurder hebben. Ook weegt mee dat afzonderlijke verhuur van een dergelijke bedrijfsruimte en een daarboven gelegen woonruimte niet alleen veel voorkomend is, maar in het algemeen ook zonder problemen zal kunnen plaatsvinden. Dit is in het onderhavige geval naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet anders. De kantonrechter acht verder nog van belang dat [gedaagde] zelf geen nadelige gevolgen zal ondervinden van een splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten, dit gelet op het gebruik dat door hem van de respectievelijke gehuurde ruimten wordt gemaakt.  
       
     
     
       4.19. 
       Op grond van het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel dat splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is in een bedrijfsruimte (als bedoeld in artikel 7:230a BW) en een woonruimte.  
       
       
         
           oneerlijke boete woonruimte 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Volgens Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) is een beding dat een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt aan een (consument)huurder die zijn verplichting niet nakomt oneerlijk en daarom vernietigbaar. Weliswaar heeft [gedaagde] niet direct een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van deze boetebepaling, maar gelet op de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie is de kantonrechter ook ambtshalve gehouden na te gaan of een contractueel beding valt binnen de werkingssfeer van de Richtlijn en zo ja, te onderzoeken of dit beding door de Richtlijn bedoelde zin oneerlijk is. De richtlijn is niet rechtstreeks van toepassing in de Nederlandse rechtsorde, maar een richtlijnconforme uitleg van het Nederlandse recht brengt mee dat de Nederlandse rechter gehouden is het hiervoor bedoelde onderzoek (zo nodig ambtshalve) te verrichten indien de Richtlijn die verplichting meebrengt. De kantonrechter stelt vast dat het boetebeding binnen de werkingssfeer van de Richtlijn valt.  
       
     
     
       4.21. 
       Uit het boetebeding volgt, kort gezegd, dat [gedaagde] per kalendermaand bij niet tijdige huurbetaling een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand is verschuldigd, met een minimum van € 300,00. De kantonrechter is van oordeel dat de boete oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn, omdat de boete niet gemaximeerd is en deze daardoor oneindig kan oplopen. Hierbij is het niet relevant hoe het beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe het beding in theorie zou hebben kunnen uitpakken. Aangezien [gedaagde] direct bij een niet tijdige huurbetaling een opeisbare boete van minimaal € 300,00 is verschuldigd, de huurprijs voor de woonruimte een bedrag van € 730,00 per maand betreft en de verschuldigde boete in beginsel oneindig kan oplopen, acht de kantonrechter het boetebeding buitenproportioneel, ook al is de boete slechts bedoeld als prikkel tot nakoming. Om die reden zal de kantonrechter het beding voor de woonruimte van het gehuurde vernietigen, zodat het beding in zoverre buiten toepassing zal worden gelaten.  
       
     
     
       4.22. 
       De gevorderde boete wegens te late betaling van de huurprijs voor het gedeelte van de bedrijfsruimte zal eveneens worden afgewezen en de kantonrechter overweegt hierover als volgt. In het kader van de verschillende van toepassing zijnde huurregimes, is ter zitting de boeteberekening van de bedrijfsruimte aan de orde gesteld. Door [eiser] is ter zitting kenbaar gemaakt dat er geen boeteberekening voor de bedrijfsruimte op die manier heeft plaatsgevonden. Weliswaar heeft [eiser] in essentie betoogd dat hiervoor aansluiting bij de huurprijs van de bedrijfsruimte moet worden gezocht, maar door haar is niet geconcretiseerd op welke wijze dit moet plaatsvinden en welk bedrag er om die reden resteert en wordt gevorderd. Dit betekent dat [eiser] de boete(berekening) met betrekking tot de bedrijfsruimte niet (voldoende) inzichtelijk heeft gemaakt. Ook heeft [eiser] niet verzocht om dit alsnog te mogen doen. Gelet hierop  is de boete voor de bedrijfsruimte niet toewijsbaar.  
       
       
         
           de beslagkosten 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [eiser] vordert verder [gedaagde] te veroordelen in de beslagkosten voor het leggen van conservatoir (derden)beslag met een bedrag van € 1.854,12, waarvan zij een uitsplitsing heeft gegeven in de akte vermeerdering van eis. De kantonrechter zal deze beslagkosten op grond van artikel 706 Rv toewijzen. Kort gezegd, het beslag is niet nietig, onnodig of onrechtmatig gelegd, ten tijde van de beslaglegging had [eiser] al een vordering op [gedaagde] . De gevorderde en niet bestreden wettelijke rente zal worden toegewezen (zoals gevorderd) vanaf 8 september 2022.  
       
       
         
           verwijdering camera's en dwangsommen 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De gevorderde verwijdering van de camera aan de voorzijde van het gehuurde en de daarbij gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen, omdat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter met de gedwongen ontruiming als bedoeld in artikel 556 lid 1 Rv voldoende zekerheid heeft dat [gedaagde] het gehuurde zal ontruimen en daarmee dus ook de camera's zal hebben te verwijderen.  
       
       
         
           uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       De kantonrechter zal de vordering uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat haar onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] [eiser] genoeg perspectief kan bieden op structurele nakoming van de betalingsverplichting, waarvoor verwezen wordt naar de rechtsoverwegingen 4.11 tot en met 4.13. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] voldoende belang heeft bij de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring. 
       
       
         
           de proceskosten in het incident 
         
       
       
     
     
       4.26. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal [eiser] worden verwezen in de kosten van de procedure in het incident. Deze kosten zullen aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op nihil, omdat van (extra) kosten in verband met het incident aan de zijde van [gedaagde] niet is gebleken. 
       
       
         
           de proceskosten in de hoofdzaak  
         
       
       
     
     
       4.27. 
       
        [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is ook toewijsbaar en zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op een bedrag van: 
       - dagvaardingskosten:	€ 105,31 
       - griffierecht:		€ 514,00 
       - salaris gemachtigde:	 € 777,50  (2,5 punten x tarief € 311,00) 
       - totaal:			€ 1.396,81 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in het incident 
       
     
     
     
       5.1. 
       verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in de vordering ex artikel 223 Rv; 
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van gedaagde tot aan deze uitspraak begroot op nihil;  
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst(en) met betrekking tot de [adres] en met betrekking tot de [adres] ; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin, daarop of daarbij bevinden, respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte aan [eiser] van de toegangssleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en daarna verlaten en ontruimd te houden; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag van € 5.322,73 aan huurachterstand tot en met september 2022 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de volledige voldoening; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag van € 1.371,90 per maand aan huur te betalen over de periode vanaf de dag van dagvaarding tot de dag waarop de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op een bedrag van € 1.396,81, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag, tot de dag van voldoening; 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag van € 1.854,12 ter zake van het leggen van conservatoir (derden)beslag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 september 2022 tot de dag van voldoening; 
       
     
     
       5.9. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.10. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022. 
       
       
       
         48315