ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2013:5103

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2013:5103 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 29-10-2013 / HD 200.126.064_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2013-10-29

Zaaknummer: HD 200.126.064_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2013:5103

---

Deze zaak betreft een vordering van de huurder tot huurprijsvermindering. De verhuurder is eigendom van een holding. Deze holding is tevens eigenaar van een aan de huurder gelieerd zusterbedrijf. De huurder verwijt dat zusterbedrijf en de Holding diverse tekortkomingen. Een verminderting van de huurprijs jegens de verhuurder kan daar niet op gebaseerd worden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.126.064/01 
     
     
     
       
         arrest van 29 oktober 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [X. Mediatechniek] BV , 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [X. Mediatechniek], 
       advocaat: mr. W. van de Wier te Maastricht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Pieke en Poen, 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Pieke en Poen, 
       advocaat: mr. H.A.J. Stollenwerck te Maastricht, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 19 april 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Roermond van 22 januari 2013, gewezen tussen [X. Mediatechniek] als eiseres en Pieke en Poen als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 346335 \ CV EXPL 12-3515) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 25 september 2012. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep met vijf grieven, vierentwintig producties en een eiswijziging; 
     - de memorie van antwoord met dertien producties; 
     - het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd; 
     - de door [X. Mediatechniek] bij schrijven van 13 september 2013 toegezonden producties 25 tot en met 29, bij schrijven van 24 september 2013 toegezonden productie 30 en bij schrijven van 26 september 2013 toegezonden productie 31, welke producties [X. Mediatechniek] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht; 
     - de bij schrijven van 20 september 2013 door Pieke en Poen toegezonden producties 1 tot en met 4, die Pieke en Poen bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht. 
     
     
       De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De gronden van het hoger beroep 
     
     
       Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding. 
     
     
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       a. Bij overeenkomst van 7 mei 2010 heeft [X.] Beheer BV (hierna: [X.] Beheer), met als bestuurder de heer [X.], aan Foxx Holding BV (hierna: Foxx Holding), met als bestuurder de heer [Z.], met ingang van 1 januari 2010 de aandelen in [X. Mediatechniek] verkocht. De levering van de aandelen heeft op 7 mei 2010 plaatsgevonden. 
       
         In artikel 9 lid 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de naam van HMT Verhuur BV (hof: een andere dochtervennootschap van [X.] Beheer) zal worden gewijzigd in [X.] Verhuur BV. De naam van HMT Verhuur BV is vervolgens echter gewijzigd in [X.] Mediaverhuur BV. Het hof zal deze BV hierna aanduiden als [X.] Mediaverhuur. 
         In artikel 9 lid 3 is bepaald dat [X. Mediatechniek], Foxx Holding, [X.] Mediaverhuur en [X.] Beheer op exclusieve basis met elkaar samenwerken en dat dienaangaande een (samenwerkings)overeenkomst zal worden opgesteld. 
         Artikel 8.2 van de huurovereenkomst bevat, kort gezegd, een verbod voor Pieke en Poen om het niet door [X. Mediatechniek] gehuurde deel van de bedrijfsruimte, dat in gebruik is bij [X.] Mediaverhuur, te verhuren aan een derde als die derde een onderneming exploiteert die met de onderneming van [X. Mediatechniek] concurreert. 
         Artikel 10 van de koopovereenkomst bevat een voorkeursrecht van koop ten gunste van Foxx Holding met betrekking tot de aandelen van HMT Verhuur BV (nadien hernoemd tot [X.] Mediaverhuur). 
       
       
          Op het moment van sluiten van de koopovereenkomst waren [X.] Mediaverhuur en [X. Mediatechniek] gevestigd in een bedrijfspand aan de [straatnaam 1][huisnummer A] te [plaats]. Dit bedrijfspand is eigendom van Pieke en Poen, waarvan de heer [X.] en diens echtgenote bestuurder zijn.  
          In artikel 8.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat er op de datum van levering van de aandelen (7 mei 2010) een nieuwe huurovereenkomst gesloten zal worden tussen Pieke en Poen als verhuurder en [X. Mediatechniek] als huurder met betrekking tot het door [X. Mediatechniek] gebruikte deel van het bedrijfspand. 
          Tussen Pieke en Poen en [X. Mediatechniek] is de zojuist bedoelde huurovereenkomst op 7 mei 2010 gesloten. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, lopend van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. In een als bijlage 1 bij de huurovereenkomst gevoegde tekening is aangegeven welke ruimtes [X. Mediatechniek] huurt (blauw gearceerd) en van welke ruimtes zij samen met [X.] Mediaverhuur gemeenschappelijk gebruik mag maken (geel gearceerd). [X.] Mediaverhuur zou het uitsluitend gebruiksrecht hebben met betrekking tot andere ruimtes in het pand (op de tekening wit gelaten). 
          De samenwerking tussen partijen is in de loop van de tijd verslechterd. 
          Foxx Holding is een gerechtelijke procedure begonnen tegen [X.] Beheer waarin Foxx Holding zich op het standpunt stelt dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst onjuist is geïnformeerd door [X.] Beheer over de waardering van balansposten en waarin zij schadevergoeding vordert. De partijen hebben bij het pleidooi meegedeeld dat in die procedure nog geen eindvonnis gewezen is. 
          Bij brief van 16 mei 2012 heeft de advocaat van [X. Mediatechniek] namens [X. Mediatechniek] en Foxx Holding aan [X.] Mediaverhuur meegedeeld dat er geen samenwerkingsovereenkomst bestaat en dat deze voor zover die wel mocht bestaan, met onmiddellijke ingang wordt ontbonden dan wel wordt opgezegd per 16 juli 2012. 
          Bij brief van eveneens 16 mei 2012 heeft de advocaat van [X. Mediatechniek] namens [X. Mediatechniek] aan Pieke en Poen onder meer meegedeeld dat Pieke en Poen tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, dat daardoor een onwerkbare situatie is ontstaan en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder is Pieke en Poen in deze brief uitgenodigd om op korte termijn in overleg te treden over een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. 
          De partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. 
          [X.] Beheer heeft met [Y.] Beheer overeenstemming bereikt over een overdracht van de activa en passiva van [X.] Mediaverhuur aan een door [Y.] Beheer op te richten vennootschap. [Y.] Beheer heeft vervolgens op 5 augustus 2013 een besloten vennootschap opgericht waarvan zij alle aandelen is gaan houden. De naam van deze op 6 augustus 2013 in het handelsregister ingeschreven vennootschap is (eveneens) [X.] Mediaverhuur. Het hof zal deze vennootschap hierna aanduiden als [X.] Mediaverhuur (nieuw). In het handelsregister staat als omschrijving van de activiteiten van [X.] Mediaverhuur (nieuw) onder meer:  
       
       
         
           “Dienstverlening voor uitvoerende kunst 
         
         
           Verhuur, huur en lease van audio en visuele apparaten; verlenen van diensten i.v.m. het vorenstaande; handel, verkoop en koop van audio en visuele apparaten; organiseren en/of begeleiden van evenementen.” 
         
         De door [X.] Mediaverhuur gedreven onderneming is aan [X.] Mediaverhuur (nieuw) overgedragen. 
       
       Tussen Pieke en Poen en [X.] Mediaverhuur (nieuw) is een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Pieke en Poen aan [X.] Mediaverhuur (nieuw) de ruimtes is gaan verhuren die [X.] Mediaverhuur voorheen in gebruik had. Van de zijde van Pieke en Poen is bij gelegenheid van het pleidooi meegedeeld deze huurovereenkomst een of enkele dagen voor het pleidooi is ondertekend en dat [X.] Mediaverhuur geliquideerd zal worden. 
       
       
         4.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde [X. Mediatechniek] in eerste aanleg:  
         
           
             ontbinding van de tussen Pieke en Poen en [X. Mediatechniek] bestaande huurovereenkomst per een datum gelegen twee maanden na het te wijzen vonnis, althans per datum vonnis; 
           
           
             vermindering van de huurprijs tot nihil althans tot een door de rechter in goede justitie te bepalen huurbedrag vanaf 1 februari 2012 althans 8 februari 2012 tot aan de dag waarop de gebreken volledig door Pieke en Poen zijn hersteld; 
           
           
             veroordeling van Pieke en Poen om aan [X. Mediatechniek] de huur terug te betalen die [X. Mediatechniek] na vaststelling van de onder 2 bedoelde huurprijsvermindering te veel aan Pieke en Poen heeft betaald; 
           
         
         met veroordeling van Pieke en Poen in de proceskosten met de wettelijke rente daarover. 
         
       
       
         4.2.2. 
         
           Aan deze vordering heeft [X. Mediatechniek] in eerste aanleg ten grondslag gelegd dat Pieke en Poen in de persoon van de heer en mevrouw [X.] op verschillende wijzen overlast voor [X. Mediatechniek] veroorzaakt. Volgens [X. Mediatechniek] is 
           Pieke en Poen tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door deze stelselmatige overlast te veroorzaken althans door daar niet tegen op te treden terwijl dat wel in haar macht ligt. Om die reden is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd, aldus [X. Mediatechniek]. Verder stelt zij dat vanwege het vrijwel tot nihil verminderde huurgenot bovendien een vermindering van de huurprijs tot nihil met ingang van 1 februari 2012 gerechtvaardigd is. 
         
         
       
       
         4.2.3. 
         Volgens Pieke en Poen is er geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst of voor vermindering van de huurprijs en moet [X. Mediatechniek] de huurovereenkomst gewoon uitdienen tot 31 december 2014. Het door Pieke en Poen gevoerde verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende nader aan de orde komen. 
         
       
       
         4.3.1. 
         In het tussenvonnis van 25 september 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.  
         
       
       
         4.3.2. 
         
           In het beroepen eindvonnis van 22 januari 2013 heeft de kantonrechter, voor zover thans van belang, het volgende overwogen: 
           
             “(…) onvoldoende is aangetoond dat de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn verplichting in gevolge artikel 7:203 BW en evenmin in voldoende mate aannemelijk wordt gemaakt dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Dat sprake is van een verstoorde verhouding tussen partijen is de kantonrechter wel duidelijk geworden tijdens de comparitie op 6 december 2012. Als het al zo is dat het gedrag van de heer en mevrouw [X.] aanleiding zou geven dit als een gebrek als bedoeld in artikel 7:203/204 te duiden dan is onvoldoende gebleken dat een deugdelijke ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. 
           
           
             Tenslotte heeft eiseres pas tijdens de comparitie als blote stelling geponeerd dat [X.] Mediaverhuur B.V. concurrerende activiteiten ontplooit. De heer [X.] heeft deze stelling tijdens de comparitie uitdrukkelijk weersproken. De kantonrechter zal daarom dit punt als onvoldoende gemotiveerd passeren.” 
           
           Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter de vorderingen van [X. Mediatechniek] afgewezen en [X. Mediatechniek] in de proceskosten veroordeeld. 
         
         
       
       
         4.4.1. 
         
           
            [X. Mediatechniek] heeft in haar appeldagvaarding haar eis gewijzigd. Zij vordert nu: 
           primair: 
         
         1. ontbinding van de tussen Pieke en Poen en [X. Mediatechniek] bestaande huurovereenkomst per een datum gelegen twee maanden na het in deze zaak te wijzen arrest, althans per datum arrest; 
         subsidiair: 
         2) veroordeling van Pieke en Poen om binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen arrest een einde te maken aan alle (concurrerende en overlast veroorzakende) activiteiten door [X.] Mediaverhuur vanuit de ruimte die door Pieke en Poen aan [X.] Mediaverhuur wordt verhuurd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag; 
         primair en subsidiair: 
         3. vermindering van de huurprijs tot nihil althans tot een door de rechter in goede justitie te bepalen huurbedrag vanaf 1 februari 2012 althans 8 februari 2012 tot aan de dag waarop de gebreken volledig door Pieke en Poen zijn hersteld; 
         4. veroordeling van Pieke en Poen om aan [X. Mediatechniek] de huur terug te betalen die [X. Mediatechniek] na vaststelling van de onder 2 (hof: kennelijk is bedoeld 3) bedoelde huurprijsvermindering te veel aan Pieke en Poen heeft betaald; 
         met veroordeling van Pieke en Poen in de proceskosten en de nakosten vermeerderd met wettelijke rente. 
         
       
       
         4.4.2. 
         Pieke en Poen heeft niet op de voet van artikel 130 Rv bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof acht de eiswijziging toelaatbaar en zal dus verder van de gewijzigde eis uitgaan. Na de bespreking van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis toewijsbaar is. 
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [X. Mediatechniek] heeft vijf grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Het hof zal het geschil behandelen aan de hand van de door [X. Mediatechniek] in hoger beroep ingestelde vorderingen. De grieven zullen daarbij, voor zover van belang, aan de orde komen. 
       
       
       
         
           Naar aanleiding van vordering 1: de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst 
         
       
       
       
         4.6.1. 
         
           
            [X. Mediatechniek] vordert allereerst ontbinding van de huurovereenkomst. 
           In dat kader is grief III van belang. Deze grief is gericht tegen de verwerping van de stelling van [X. Mediatechniek] dat [X.] Mediaverhuur vanuit het bedrijfspand [X. Mediatechniek] concurrentie aandoet. In de toelichting op deze grief betoogt [X. Mediatechniek] dat Pieke en Poen in de nakoming van de huurovereenkomst tekort schiet door concurrerende activiteiten van [X.] Mediaverhuur toe te laten en daar niet tegen op te treden. [X. Mediatechniek] heeft in dit kader onder meer verwezen naar artikel 8.2 van de tussen Pieke en Poen en [X. Mediatechniek] gesloten huurovereenkomst, waarin het volgende is bepaald: 
           
             “Verhuurder zal gedurende de duur van deze overeenkomst het niet door huurder gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte (welke gedeelte thans wordt verhuurd aan [X. Mediatechniek] Verhuur B.V. en [X.] Beheer B.V.) niet verhuren aan een derde, in geval deze derde een onderneming exploiteert die concurreert met de door huurder thans geëxploiteerde onderneming.” 
           
         
         
       
       
         4.6.2. 
         Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [X. Mediatechniek] in verband met grief III de feitelijke grondslag van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst aangevuld. Zij heeft aangevoerd dat Pieke en Poen de ruimtes in het bedrijfspand die voorheen werden gebruikt door [X.] Mediaverhuur inmiddels is gaan verhuren aan [X.] Mediaverhuur (nieuw). Volgens [X. Mediatechniek] concurreert de door [X.] Mediaverhuur (nieuw) gedreven onderneming met de onderneming van [X. Mediatechniek] en heeft Pieke en Poen jegens [X. Mediatechniek] in strijd met genoemd artikel 8.2 gehandeld door het deel van het bedrijfspand dat voorheen door [X.] Mediaverhuur werd gebruikt aan [X.] Mediaverhuur (nieuw) te verhuren. Volgens [X. Mediatechniek] moet reeds op deze grond de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. 
         
       
       
         4.6.3. 
         Het hof stelt vast dat [X. Mediatechniek] aldus bij pleidooi een nieuwe feitelijke grond heeft aangevoerd op grond waarvan in haar visie het beroepen vonnis niet in stand kan blijven. Er is dus sprake van een nieuwe grief. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mogen grieven in beginsel niet later naar voren worden gebracht dan bij de memorie van grieven. Volgens diezelfde vaste rechtspraak zijn uitzonderingen op die hoofdregel echter mogelijk. Het hof ziet in het onderhavige geval aanleiding om de nieuwe grief toe te staan. Het hof neemt daar het volgende bij in aanmerking: 
         
           
             De appeldagvaarding dateert van dateert van 19 april 2013 en op 7 mei 2013 heeft [X. Mediatechniek] overeenkomstig de in de appeldagvaarding opgenomen grieven voor eis in hoger beroep geconcludeerd. [X.] Mediaverhuur (nieuw) is pas begin augustus 2013 opgericht en de huurovereenkomst tussen Pieke en Poen en [X.] Mediaverhuur (nieuw) is volgens mededeling van Pieke en Poen bij het pleidooi pas in de tweede helft van september 2013 ondertekend. Het was voor [X. Mediatechniek] dus niet mogelijk om de nieuwe grief al in haar appeldagvaarding of bij het concluderen voor eis in hoger beroep naar voren te brengen. 
           
           
             Beide partijen hebben voorafgaand aan het pleidooi producties in het geding gebracht die betrekking hebben op de nieuwe situatie. In de door Pieke en Poen overgelegde productie 3 – een verklaring van de heer [Y.] – wordt geanticipeerd op het verwijt van [X. Mediatechniek] dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) concurrerende activiteiten zou ontplooien. Dat [X. Mediatechniek] dit verwijt daadwerkelijk als nieuwe grief bij het pleidooi aan de orde heeft gesteld kan voor Pieke en Poen dus niet als een verrassing zijn gekomen. 
           
           
             Pieke en Poen heeft bij gelegenheid van het pleidooi uitvoering op de nieuwe grief gereageerd en de rechtsstrijd aldus uitdrukkelijk aanvaard, zonder op enigerlei wijze kenbaar te maken dat zij in haar verdediging zou zijn geschaad. 
           
         
         Het hof acht de nieuwe grief daarom toelaatbaar. 
         
       
       
         4.6.4. 
         Het hof moet nu de vraag beantwoorden of Pieke en Poen in de nakoming van artikel 8.2 van de met [X. Mediatechniek] gesloten huurovereenkomst tekort is geschoten door de voorheen door [X.] Mediaverhuur gebruikte ruimtes aan [X.] Mediaverhuur (nieuw) te gaan verhuren. Het hof stelt daarbij voorop dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) moet worden aangemerkt als “derde” in de zin van het genoemde artikel. [X.] Mediaverhuur (nieuw) is immers een andere rechtspersoon (en bovendien eigendom van een andere holding) dan de in artikel 8.2 met naam genoemde rechtspersonen [X. Mediatechniek] en [X.] Mediaverhuur. Dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) de voorheen door [X.] Mediaverhuur gedreven onderneming voortzet doet daar niet aan af. 
         
       
       
         4.6.5. 
         Het hof komt daarmee toe aan de vraag of [X.] Mediaverhuur (nieuw) “een onderneming exploiteert die concurreert met de door huurder (hof: [X. Mediatechniek]) thans geëxploiteerde onderneming.” [X. Mediatechniek] heeft gemotiveerd betoogd dat dit het geval is. Pieke en Poen heeft dat betwist en aangevoerd dat de door [X. Mediatechniek] “thans geëxploiteerde onderneming” in de zin van artikel 8.2 begrepen moet worden als de onderneming die [X. Mediatechniek] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst exploiteerde, welke onderneming volgens Pieke en Poen alleen gericht was op de verkoop van audio- en videoapparatuur, terwijl [X.] Mediaverhuur (nieuw) zich volgens Pieke en Poen vooralsnog alleen bezig houdt met verhuur van audio- en videoapparatuur. Het hof verwerpt dit verweer van Pieke en Poen. Naar het oordeel van het hof heeft [X. Mediatechniek] terecht aangevoerd dat de grens tussen klanten die dergelijke apparatuur willen kopen en klanten die deze apparatuur willen huren niet scherp te trekken is, zodat reeds hierin een vorm van concurrentie besloten ligt. [X. Mediatechniek] heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat het regelmatig voorkomt dat klanten bepaalde apparatuur eerst huren en daarna tot aankoop overgaan. Daar komt bij dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) een bedrijfsnaam heeft gekozen die sterke gelijkenis vertoont met de naam van [X. Mediatechniek], zodat voorstelbaar is dat klanten beide ondernemingen niet goed van elkaar scheiden. Vanuit [Y.] Beheer ligt het wellicht voor de hand om de bedrijfsnaam van de door haar nieuwe vennootschap verworven onderneming te handhaven, maar dat neemt niet weg dat dit vanuit concurrentieoogpunt voor [X. Mediatechniek] bezwaarlijk is en dat Pieke en Poen dus in strijd met artikel 8.2 van de huurovereenkomst handelt door de voorheen door [X.] Mediaverhuur gebruikte bedrijfsruimte aan [X.] Mediaverhuur (nieuw) te verhuren. Daar komt  bij dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) zich volgens haar bedrijfsomschrijving in het handelsregister niet alleen wil richten op verhuur maar ook op verkoop. Indien Pieke en Poen al kan worden gevolgd in haar betoog dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) dat pas zal gaan doen nadat de huurrelatie tussen Pieke en Poen en [X.] Mediaverhuur is verbroken, neemt dat niet weg dat [X.] Mediaverhuur (nieuw) op grond van bovenstaande omstandigheden als een concurrent van [X.] Mediaverhuur moet worden aangemerkt. Het hof concludeert dat Pieke en Poen jegens [X. Mediatechniek] tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. 
         
       
       
         4.6.6. 
         
           Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.  
           Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de bovenstaande tekortkoming van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Pieke en Poen heeft al vóórdat zij de huurovereenkomst met [X.] Mediaverhuur (nieuw) sloot redelijkerwijs moeten begrijpen dat [X. Mediatechniek] dat niet zou accepteren. [X. Mediatechniek] had zich immers voordien al jegens Pieke en Poen beroepen op een schending van artikel 8.2 ter zake concurrentie die zij van [X.] Mediaverhuur stelde te ondervinden. 
         
         
       
       
         4.6.7. 
         Volledigheidshalve stelt het hof vast dat de tekortkoming in elk geval ten aanzien van de verstreken periode niet meer ongedaan kan worden gemaakt zodat nakoming in zoverre blijvend onmogelijk is in de zin van artikel 6:265 lid 2 BW. 
         
       
       
         4.6.8. 
         Uit het bovenstaande volgt dat de vordering van [X. Mediatechniek] tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden toegewezen. Het hof zal de huurovereenkomst, zoals door [X. Mediatechniek] gevorderd, ontbinden met ingang van een datum gelegen twee maanden na de datum van dit arrest. Van de zijde van [X. Mediatechniek] is bij gelegenheid van het pleidooi meegedeeld dat deze door haar gevorderde termijn wenselijk maar ook toereikend is om een verhuizing van haar onderneming vanuit het gehuurde te realiseren.  
         
       
       
         4.6.9. 
         Het voorgaande brengt mee dat het beroepen vonnis, waarin de vorderingen van [X. Mediatechniek] geheel zijn afgewezen, zal worden vernietigd. 
         
         
         
         
           
             Naar aanleiding van de subsidiaire vordering 2: beëindiging van concurrerende en overlast veroorzakende activiteiten  
           
         
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [X. Mediatechniek] heeft haar subsidiaire vordering sub 2 ingesteld voor het geval haar primaire vordering niet zou worden toegewezen. Omdat de primaire vordering wordt toegewezen hoeft de subsidiaire vordering niet meer behandeld te worden. 
       
       
       
         
           Naar aanleiding van vordering 3: huurprijsvermindering met ingang van 1 februari 2012 
         
       
       
       
         4.8.1. 
         Onder 3 vordert [X. Mediatechniek] vermindering van de huurprijs tot nihil althans tot een door de rechter in goede justitie te bepalen huurbedrag vanaf 1 februari 2012. Ter onderbouwing van deze op artikel 7:207 lid 1 BWgebaseerde vordering heeft [X. Mediatechniek] aangevoerd dat sprake is van gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In de toelichting op haar grieven is [X. Mediatechniek] op deze door haar gestelde gebreken ingegaan. Zo heeft [X. Mediatechniek] in de toelichting op grief V aangevoerd dat Pieke en Poen het gehuurde tijdens de huurovereenkomst ten nadele van [X. Mediatechniek] heeft gewijzigd. Volgens [X. Mediatechniek] heeft Pieke en Poen het haar onmogelijk gemaakt om haar magazijn op de begane grond (op de aan de huurovereenkomst gehechte tekening aangeduid met “opslag projecten”) te bereiken via het magazijn van [X.] Mediaverhuur (op genoemde tekening aangeduid met “opslag verhuur”). [X. Mediatechniek] kan haar magazijn nog wel op andere wijze bereiken, onder meer via haar werkplaats, maar zij stelt dat daar nadelen aan verbonden zijn en dat zij daardoor haar opslagruimte minder effectief kan benutten. [X. Mediatechniek] stelt dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst wel via het magazijn van [X.] Mediaverhuur naar haar eigen magazijn kon en dat zij erop mocht vertrouwen dat dit ongewijzigd zou blijven. Omdat deze route nu niet meer beschikbaar is, is volgens [X. Mediatechniek] sprake van een gebrek dat vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. 
         
       
       
         4.8.2. 
         
           Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat in dit opzicht sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Volgens de huurovereenkomst en de daarbij behorende tekening heeft [X. Mediatechniek] geen aanspraak op een looproute door het magazijn van [X.] Mediaverhuur. Dat [X. Mediatechniek] desondanks geruime tijd via het magazijn van [X.] Mediaverhuur haar eigen opslagruimte heeft kunnen bereiken, hield verband met de samenwerking die er op dat moment was tussen [X.] Mediaverhuur en [X. Mediatechniek] en niet met enig contractueel recht dat [X. Mediatechniek] jegens Pieke en Poen kon laten gelden. Toen de verhoudingen verstoord raakten heeft [X.] Mediaverhuur [X. Mediatechniek] niet langer in haar magazijn willen toelaten. 
           Daarop heeft Pieke en Poen meerdere voorstellen aan [X. Mediatechniek] gedaan om de situatie daarop aan te passen. [X. Mediatechniek] heeft daarop gereageerd met het standpunt dat in het magazijn van [X.] Mediaverhuur een hek zou moeten worden geplaatst zodat een looproute voor [X. Mediatechniek] zou worden vrijgehouden. Naar het oordeel van het hof hebben [X.] Mediaverhuur en Pieke en Poen zich terecht tegen die oplossing verzet. Dat [X.] Mediaverhuur uiteindelijk [X. Mediatechniek] daadwerkelijk verdere toegang tot haar magazijn heeft ontzegd, levert naar het oordeel van het hof bij deze stand van zaken geen tekortkoming van Pieke en Poen in de nakoming van de huurovereenkomst op. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het ook in de nieuwe situatie voor [X. Mediatechniek] nog steeds mogelijk was om haar magazijn te bereiken, zij het dat zij daarbij een andere route moest volgen. Bovendien staat tussen partijen vast dat Pieke en Poen aan [X. Mediatechniek] ter compensatie enkele extra vierkante meter stallingsruimte heeft aangeboden, direct grenzend aan de reeds aan [X. Mediatechniek] verhuurde stallingsruimte. 
         
         
       
       
         4.8.3. 
         Het hof concludeert dat de omstandigheid dat [X. Mediatechniek] niet langer door het magazijn van [X.] Mediaverhuur mocht lopen in de relatie tussen [X. Mediatechniek] en Pieke en Poen geen gebrek oplevert dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. 
         
       
       
         4.9.1. 
         
          [X. Mediatechniek] heeft aan haar vordering tot vermindering van de huurprijs voorts de verwijten ten grondslag gelegd die zij in de inleidende dagvaarding aan Pieke en Poen heeft gemaakt, te weten: 
         
           
             er worden zonder vooraankondiging en zonder enig overleg (onterecht) opdrachten verstrekt aan derden in naam van [X. Mediatechniek]; 
           
           
             er worden zonder overleg onnodige, vervelende en contractueel niet toegestane e-mailberichten en andere uitlatingen aan het personeel van [X. Mediatechniek] gestuurd of gegeven; 
           
           
             men laat personeel van [X.] Mediaverhuur ten onrechte werken in de exclusief door [X. Mediatechniek] gehuurde werkplaats; 
           
           
             aan [X. Mediatechniek] geadresseerde post wordt geopend; 
           
           
             er worden doelbewust berichten gemanipuleerd. 
           
         
         
           In de toelichting op grief I heeft [X. Mediatechniek] zich op deze verwijten beroepen. 
           Pieke en Poen heeft gemotiveerd betwist dat op de genoemde punten sprake is van gebreken en dus van tekortkomingen aan haar zijde. 
         
         
       
       
         4.9.2. 
         Een gebrek aan het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is, kort gezegd, een staat  of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Tussen partijen staat vast dat in elk geval geen sprake is van bouwkundige gebreken aan de aan [X. Mediatechniek] ter beschikking gestelde ruimtes in het bedrijfspand. Daarover is niets gesteld of gebleken.  
         
       
       
         4.9.3. 
         De “omstandigheden” waar [X. Mediatechniek] zich op beroept zijn allemaal gelegen in handelingen van personen, hoofdzakelijk van de heer [X.] en zijn echtgenote, waar [X. Mediatechniek] hinder van stelt te hebben ondervonden. Naar het oordeel van het hof betreft het hier zonder uitzondering kwesties die verband houden met de verstoorde verstandhouding die ontstaan is tussen enerzijds [Z.] Beheer en [X. Mediatechniek] en anderzijds [X.] Beheer en [X.] Mediaverhuur. De verwijten die [X. Mediatechniek] dienaangaande maakt aan [X.] en zijn echtgenote kunnen reeds om deze reden niet zomaar worden toegerekend aan de verhuurster van de bedrijfsruimte: Pieke en Poen. Daar komt bij dat uit de uitgebreide stellingen van beide partijen en de vele producties die zij hebben overgelegd, volgt dat ook [Z.] Beheer en [X. Mediatechniek] zich op bepaalde momenten weinig oplossingsgericht hebben opgesteld. Dat is naar het oordeel van het hof bijvoorbeeld het geval geweest ten aanzien van het hierboven besproken geschil rondom de bereikbaarheid van het magazijn van [X. Mediatechniek]. Verder heeft [X. Mediatechniek] naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist dat in bepaalde gevallen eenvoudigweg sprake is geweest van misverstanden die mede veroorzaakt zijn door de sterk op elkaar gelijkende bedrijfsnamen van [X. Mediatechniek] en [X.] Mediaverhuur, hetgeen bij klanten tot verwarring en tot strikt genomen onjuiste acties kan hebben geleid. Dit levert naar het oordeel van het hof echter geen gebrek op dat op de voet van artikel 7:204 lid 2 BW voor rekening van Pieke en Poen moet worden gebracht. Hetzelfde geldt voor eventuele uitlatingen jegens het personeel waarin de heer en mevrouw [X.] hebben getracht hun gelijk te halen. Naar het oordeel van het hof kan bij kennisname van de vele producties niet worden gezegd dat aan een van de twee ruziënde partijen (enerzijds [Z.] Beheer en [X. Mediatechniek] en anderzijds [X.] Beheer en [X.] Mediaverhuur) in overwegende mate een verwijt kan worden gemaakt van de verstoorde verhoudingen in het bedrijfspand. Van een voor rekening van Pieke en Poen komend gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt is naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden geen sprake. Een vermindering van de huurprijs kan daarop dan ook niet worden gebaseerd. 
         
       
       
         4.10.1. 
         
          [X. Mediatechniek] heeft aan haar vordering tot huurprijsvermindering voorts de stelling ten grondslag gelegd dat [X.] Mediaverhuur haar concurrentie is gaan aandoen. Volgens [X. Mediatechniek] heeft Pieke en Poen in strijd met artikel 8.2 van de huurovereenkomst gehandeld door niet tegen deze concurrentie op te treden. 
         
       
       
         4.10.2. 
         Het hof volgt [X. Mediatechniek] daar niet in. Gelet op de wijze waarop artikel 8.2 is geformuleerd –  “Verhuurder zal gedurende de duur van deze overeenkomst het niet door huurder gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte (welke gedeelte thans wordt verhuurd aan [X. Mediatechniek] Verhuur B.V. en [X.] Beheer B.V.) niet verhuren aan een derde, in geval deze derde een onderneming exploiteert die concurreert met de door huurder thans geëxploiteerde onderneming.”  – is [X.] Mediaverhuur geen “derde” in de zin van deze bepaling. [X. Mediatechniek] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de bepaling anders zou moeten worden uitgelegd. Er is dus geen sprake van dat Pieke en Poen in strijd met artikel 8.2 heeft gehandeld door niet op te treden tegen eventuele concurrentie die [X.] Mediaverhuur [X. Mediatechniek] is gaan aandoen. 
         
       
       
         4.10.3. 
         Ook overigens leveren de stellingen van [X. Mediatechniek] over deze concurrentie geen gebrek aan het gehuurde op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een afspraak tussen [X. Mediatechniek] en [X.] Mediaverhuur om elkaar niet te beconcurreren en om elkaar zelfs “leads” toe te schuiven aan de orde is geweest in het kader van de tussen hen (en hun holdings) beoogde samenwerking. Vast staat dat [X. Mediatechniek] zich op enig moment op het standpunt heeft gesteld dat een samenwerkingsovereenkomst nimmer tot stand gekomen is en dat [X. Mediatechniek], voor zover een samenwerkingsovereenkomst wel tot stand gekomen zou zijn, die samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd. Voor zover [X. Mediatechniek] zou menen dat [X.] Mediaverhuur haar desondanks geen concurrentie mocht (gaan) aandoen, moet zij zich daarover met [X.] Mediaverhuur en eventueel met [X.] Beheer verstaan. Pieke en Poen staat daar als verhuurder buiten. Deze kwestie staat naar het oordeel van het hof voorts in een te ver verwijderd verband tot de verplichtingen van Pieke en Poen uit de huurovereenkomst – het beschikbaar stellen van de gehuurde ruimte – om als een gebrek aanleiding te kunnen geven voor een huurprijsvermindering. 
         
       
     
     
       4.11. 
       De omstandigheid dat Pieke en Poen de voorheen aan [X.] Mediaverhuur ter beschikking gestelde ruimte in de tweede helft van september 2013 heeft verhuurd aan [X.] Mediaverhuur (nieuw), en daarmee wel artikel 8.2 van de huurovereenkomst heeft overtreden, is door [X. Mediatechniek] bij het pleidooi als nieuwe grondslag aangevoerd voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Uit het pleidooi van [X. Mediatechniek] is niet gebleken dat zij dit ook ten grondslag heeft willen leggen aan haar vordering tot vermindering van de huurprijs met ingang van 1 februari 2012. Daarom kan ook die omstandigheid niet leiden tot toewijzing van deze vordering. 
       
     
     
       4.12. 
       Het hof concludeert dat een gebrek dat een toewijzing van de vordering tot huurprijsvermindering kan leiden niet is komen vast te staan.  
       
     
     
       4.13. 
       In het kader van grief II heeft Pieke en Poen zich nog beroepen op artikel 6:258 BW. Aan haar betoog over dat artikel heeft Pieke en Poen echter uitsluitend de gevolgtrekking verbonden dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, welke ontbinding op grond van het voorgaande al wordt uitgesproken, en niet de gevolgtrekking dat de huurprijs verminderd moet worden. Het betoog over artikel 6:258 BW kan reeds om die reden niet leiden tot toewijzing van vordering 3. 
       
     
     
       4.14. 
       Vordering 3 tot vermindering van de huurprijs wordt om bovenstaande redenen afgewezen. [X. Mediatechniek] heeft in hoger beroep geen concreet bewijsaanbod gedaan ten aanzien van feiten of omstandigheden die, als zij zouden komen vast te staan, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het in algemene bewoordingen gestelde bewijsaanbod van [X. Mediatechniek] wordt daarom gepasseerd. 
       
       
       
         
           Naar aanleiding van vordering 4: terugbetaling van te veel betaalde huur 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Omdat vordering 3 tot vermindering van de huurprijs niet toewijsbaar is, is ook geen sprake van door [X. Mediatechniek] teveel betaalde huur. Dat brengt mee dat ook vordering 4 tot terugbetaling van teveel betaalde huur moet worden afgewezen. 
       
       
       
         
           Verdere afwikkeling 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Voor zover de grieven van [X. Mediatechniek] in het bovenstaande niet expliciet zijn besproken, kunnen zij niet tot een andere uitkomst leiden. In zoverre hoeven zij niet meer te worden behandeld. 
       
     
     
       4.17. 
       Het beroepen vonnis, waarbij de vorderingen van [X. Mediatechniek] geheel zijn afgewezen, zal worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden met ingang van 1 januari 2014. Het hof zal het meer of anders gevorderde afwijzen. 
       
     
     
       4.18. 
       Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep zijn beide partijen over en weer ten dele in het gelijk en ten dele in het ongelijk gesteld. Het hof zal de kosten van het geding in eerste aanleg en de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen. 
       
     
     
       4.19. 
       Omdat dit arrest geen voor tenuitvoerlegging vatbare veroordelingen bevat zal het hof het arrest niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
       
       
     
   
   
     
       5 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het door de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Roermond onder zaaknummer 346335 \ CV EXPL 12-3515 tussen partijen gewezen van 22 januari 2013 en, in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       ontbindt de huurovereenkomst tussen Pieke en Poen en [X. Mediatechniek] met ingang van 1 januari 2014; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg en van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en T.H.M. van Wechem en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 oktober 2013.