ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:159

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:159 Gerechtshof Den Haag , 07-02-2023 / 200.296.160/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-02-07

Zaaknummer: 200.296.160/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:159

---

aanzegging huurverhoging niet-geliberaliseerde woonruimte, huurprijsvermindering, Gebrekenboek Huurcommissie

GERECHTSHOF DEN HAAG    
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.296.160/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 8539331 CV EXPL 20-16731  
     
     
     
     
       
         Arrest van 7 februari  2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende in [woonplaats], 
       appellant,  
       advocaat: mr. J.B. Maliepaard te Rotterdam, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerster]
         , 
       wonende in [woonplaats], 
       verweerster, 
       advocaat: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna [appellant] en [verweerster] noemen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] verhuurt aan [verweerster] een woning in Rotterdam. [appellant] wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [verweerster] meerdere keren een huurachterstand heeft gehad en ook een te lage huurprijs betaalt nadat [appellant] huurverhoging had aangekondigd. [verweerster] meent daarentegen dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die tot huurprijsvermindering leiden. 
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vordering van [verweerster] tot huurprijsvermindering toegewezen. Het hof is het met de kantonrechter eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 4 mei 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 februari 2021; 
         
         
           het anticipatie exploit van 17 juni 2021, waarmee [verweerster] aan [appellant] een vroegere roldatum heeft aangezegd;  
         
         
           het arrest van dit hof van 27 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is toen niet gehouden);  
         
         
           de memorie van grieven van [appellant]; 
         
         
           de memorie van antwoord van [verweerster], met bijlagen; 
         
         
           het H-12 formulier van 14 oktober 2022, waarbij mr. Maliepaard ten behoeve van de mondelinge behandeling op 20 oktober 2022 twee producties heeft ingezonden.  
         
       
     
     
       2.2 
       Op 20 oktober 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Mr. Dingenouts heeft daarbij bezwaar gemaakt tegen de late overlegging van de twee bij H-12 formulier door mr. Maliepaard ingezonden producties. Het hof komt hier op terug aan het slot van de overwegingen in dit arrest.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [verweerster] huurt (aanvankelijk met haar voormalige partner [naam], hierna samen te noemen: [verweerster] c.s.) sinds 1 februari 2017 de woning aan het adres [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan tussen [verweerster] c.s. en [naam 2]. Per 1 maart 2019 heeft [naam 2] de woning in eigendom overgedragen aan [appellant] en is de huurovereenkomst voortgezet tussen [verweerster] c.s. en [appellant].  
     
     
       3.2 
       
         De op schrift gestelde en op 15 januari 2017 ondertekende huurovereenkomst vermeldt, voor zover hier relevant, een kale huurprijs van € 628,- per maand, een vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 20,- en een te betalen voorschot stookkosten van € 72,- per maand. In artikel 4 van de huurovereenkomst is over een eventuele huurprijswijziging opgenomen, voor zover hier van belang:  
         
           “4.1	De huursom (…) kan op voorstel van verhuurder jaarlijks worden aangepast, voor het eerst op 1-7-2017, met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…) 
         
       
     
     
       
     
     
       4.3 
       
         De verhuurder is twee (2) maanden voor aanvang van de aanpassing van de nieuwe huursom verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen.”. 
       
     
     
       3.3 
       
         Bij (aangetekende) brief van 27 september 2019 heeft [appellant] aan [verweerster] c.s. onder meer het volgende geschreven: 
         
           “(…) Ondanks onze eerdere schrijven bent u in gebreke met het betalen van de afgesproken huurgelden vanaf juni 2019. 
         
         
           (…) 
         
         
           (…) Er wordt elke maand aan de vve de door u verbruikte stookkosten betaald. U schiet tekort in uw verplichting. 
         
         
           U had eerder geschreven dat u in afwachting was van een concept van het nieuwe huurcontract en een schriftelijke aankondiging van een huurverhoging, maar dit neemt niet weg dat u de lopende huurgelden elke maand netjes moet betalen. Huurbetaling is een brengschuld, u heeft een betalingsverplichting. (…) 
         
         
           Gezien de  
           permanente huurachterstand 
            en de bovenstaande en in eerdere schrijven genoemde redenen wordt de huurovereenkomst per direct opgezegd. We verwachten binnen 1 week na dagtekening een reactie van u.(…)”. 
         
       
     
     
       3.4 
       
         In reactie daarop hebben [verweerster] c.s. per e-mail van 30 september 2019 aan [appellant] geschreven: 
         
           “De huurgelden zijn zojuist overgemaakt op het aangegeven rekeningnummer.  
         
         
           Er is een aangetekende brief als reactie op die van jullie onderweg naar opgegeven adres ([adres 2]).” 
         
       
     
     
       3.5 
       
         Bij (aangetekende) brief van 30 september 2019 hebben [verweerster] c.s. aan [appellant] onder meer laten weten: 
         
           
           “… per direct opzegt. Wij gaan hier niet mee akkoord. (…)   
         
         
           Wij willen u middels deze brief per direct wijzen op het volgende punt. Er zijn meerdere reparatieverzoeken ingediend waar tot de dag van vandaag geen gehoor aan is gegeven. Hiermee verzuimt u uw plicht als verhuurder. (…) 
         
         
           Bij deze de al bij u bekende defecten: 
         
         
           -ingebouwde verlichting in badkamer kapot 
         
         
           -slot van de voordeur defect 
         
         
           -intercom defect 
         
         
           -meterkast niet afgedekt, brandgevaar (aldus taxateur) 
         
         
           -luchtventilatie zowel badkamer als keuken defect 
         
         
           -schimmel en rot in de muur.”  
         
       
     
     
       3.6 
       
         In hun brief van 20 januari 2020 schrijven [verweerster] c.s. aan [appellant] het volgende, voor zover hier van belang: 
         
           “(…) Op 27 september 2019 heeft u ons schriftelijk laten weten dat u onze huurovereenkomst per direct opzegt. U wilde binnen 7 dagen uiterlijk een antwoord. Op 30 september hebben wij reactie gegeven (…). 
         
         
           (…) In deze schriftelijke reactie bent u wederom gewezen op gebreken in de woning aan de [adres]. U bent in de gelegenheid gesteld om uiterlijk binnen 6 weken in ieder geval ons te verschaffen van antwoord en een begin van reparaties. U heeft hier op geen enkel mogelijke manier op gereageerd of contact met ons geprobeerd te zoeken. Er hebben tot op heden geen controles of reparaties plaatsgevonden aan de [adres].U heeft hiervoor nu ruim 3 en een halve maand tijd voor gehad.  
         
         
           U verzuimt hiermee uw plicht als verhuurder en u wordt per direct in gebreke gesteld. Wij wijzen u nu op het volgende: 
         
         
           Per ingang van 28-01-2020 zullen de huurgelden bestemd voor de [adres] niet meer worden overgemaakt. Hierbij beroepen wij ons op artikel 6:52 en 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Deze huurgelden worden, totdat de situatie op wordt gelost, aan de kant gehouden. Wanneer u uw plicht als verhuurder nakomt en  
           alle 
            reparaties heeft uitgevoerd worden de huurgelden met terugwerkende kracht  
           per direct 
            naar u overgemaakt. De bij u bekende gebreken:	 
         
         
           • Intercom defect  
         
         
           • Luchtventilatie zowel badkamer als keuken defect                                                               • Schimmel en rot in de muur  
         
         
           • Meterkast niet afgedekt, brandgevaar (aldus taxateur)		 
         
         
           • Slot van de voordeur defect 
         
         
           • Ingebouwde verlichting in badkamer en toilet defect 
         
         
           Wij verzoeken u vriendelijk doch zeer dringend, voor een laatste maal, om aan dit reparatieverzoek te voldoen (…)” 
         
       
     
     
       3.7 
       
         Bij e-mail aan [appellant] van 27 januari 2020 vervolgen [verweerster] c.s., voor zover hier van belang: 
         
           “(…) In reactie op uw brief van 27 September 2019 hebben wij op 30 september reactie gegeven. (…) 
         
         
           Wij hebben bezwaar gemaakt tegen uw brief en een aantal belangrijke zaken aangekaart waarin u uw plicht verzuimt als verhuurder. 
         
         
           De belangrijkste hiervan is het niet herstellen van gebreken in de woning. Wij wezen u met de brief van 20 januari 2020 op het volgende: 
         
         
           "(…)”  
         
         
           Zo lang als u uw plicht blijft verzuimen zijn wij bij de wet in ons recht gesteld om de huurgelden aan de kant te zetten totdat u  
           ALLE 
            gebreken heeft hersteld.(…)” 
         
       
     
     
       3.8 
       
         In zijn e-mail aan [verweerster] c.s. van 28 januari 2020 reageert [appellant] onder meer als volgt: 
         
           “(…) Wij hebben uw email d.d. 27 januari 2020 met bijlage in goede orde ontvangen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Ontbreken legitimatie 
           						          Wij hebben u nu meerdere malen gevraagd om kopie legitimatie te sturen, omdat wij ons moeten verantwoorden aan de VvE wie er in de woning woont. U weigert om uw kopie legitimatie te sturen. Een aantal van uw klachten, die wij gisteren 27 januari 2020 hebben binnen gekregen, moeten door de VvE opgelost worden, echter u verhindert dat doordat u de gevraagde gegevens niet stuurt. (…)  
           Nogmaals het verzoek om uw legitimatie te sturen 
           . (…) Ook de VvE wil het weten. Jullie zijn al maanden in gebreke om het te sturen. 
         
         
           Huurachterstand 
         
         
           Wij hebben u huurverhoging aangekondigd/huurprijs afgesproken, maar u betaalt de volledige huur niet, waardoor er momenteel huurachterstand is ontstaan. Als u vanaf nu ook nog dat wat u wel betaalt aan huur gaat achterhouden, dan wordt de achterstand alleen maar groter en zullen wij juridische stappen gaan ondernemen. U heeft namelijk structureel achterstand met betaling van de huur. De vorige keer had u vier maanden huurachterstand en hebben wij schade opgelopen. Wij hebben de schade tot op heden niet bij u in rekening gebracht. Mocht er weer huurachterstand ontstaan dan gaan wij de opgelopen schades op u verhalen. 
         
         
           Huuropzegging 
           							                                        NB Wij hebben de huurovereenkomst reeds opgezegd op 27 september 2019 omdat er structureel huurachterstand is en om het niet mee willen werken aan het inleveren van de gevraagde stukken, waardoor het dossier niet compleet gemaakt kan worden. Het is slechts wachten wanneer u de woning leeg en ontruimd oplevert, uiterlijk 27 september 2020 (…)” 
         
       
     
     
       3.9 
       
         Op 5 maart 2020 laat [appellant] vervolgens aan [verweerster] c.s. per e-mail weten: 
         
           “ Wij hebben uw email met bijlage van uw legitimatie in goede orde ontvangen. (…) Nu kunnen we  
           eindelijk 
            overgaan tot het maken van een nieuwe huurcontract. Nadat het nieuwe huurcontract is ondertekend, kunnen we uw gegevens doorgeven aan de VvE, welke een vereiste is. Hierna kunnen we  
           eindelijk 
            aan ze doorgeven dat er klachten zijn, waarna zij uw klachten zullen oppakken (o.a. uw klacht betreffende de intercom en gemeenschappelijke ventilatiesysteem). Ook wordt u in ons systeem ingeboekt, waarna de overige klachten doorgegeven worden aan onze onderhoudsafdeling. Wij zijn van mening dat u zelf een lampje in de badkamer en toilet kunt vervangen. (…)  
         
         
           Wij attenderen u erop dat u huurachterstand heeft en verzoeken u met klem om uw achterstand per ommegaande doch uiterlijk voor 10 maart 2020 over te maken.(…)” 
         
       
     
     
       3.10 
       Bij brief van 8 april 2020 heeft [appellant] aan [verweerster] c.s. onder meer geschreven dat hij hun klachten inmiddels heeft doorgegeven aan de VvE (de vereniging van eigenaars) en aan een onderhoudsmonteur, en dat de onderhoudsmonteur contact zal opnemen om de klachten te komen inspecteren.  
     
     
       3.11 
       
         In zijn brief aan [verweerster] c.s. van 15 april 2020 heeft [appellant] een huurverhoging per 1 juli 2020 aangekondigd. [appellant] schrijft daarin, voor zover hier van belang: 
         
           “(…) Conform de richtlijnen van het Ministerie van VROM wordt met ingang van 01-07-2020 de maandelijkse huur verhoogd met 5,1%. De huurprijs bedraagt vanaf 01-07-2020 € 799,-. Zie specificatie in de bijlage.  
         
         
           Indien u bezwaar heeft tegen deze huurverhoging, dan kunt u uw bezwaar tot zes weken na dagtekening schriftelijk of per email bij mij indienen. Indien wij er samen niet uitkomen dan kunnen wij u nadere informatie geven hoe verder te gaan. (…).”  
         
       
     
     
       3.12 
       
         In de bij de brief van 15 april 2020 meegestuurde bijlage staat vermeld, voor zover hier van belang: 
         
           “ Huidige huur				€ 660,- 
         
         
           Artikel 6.1 oude huurovereenkomst	€ 20,- 
         
         
           Huurverhoging juli 2020 5,1%		€ 34,- 
         
         
           Totale kale huur				€ 714,- 
         
         
           Voorschot servicekosten/verwarming	€ 85,- 
         
         
           (…) 
         
         
           Totaal te betalen na 01-07-2020		€ 799,-“.  
         
       
     
     
       3.13 
       Op 27 april 2020 is een onderhoudsmonteur langs geweest voor een opname van de klachten van [verweerster] c.s. In zijn opname-lijst van die datum staat vermeld dat werkzaamheden moeten worden verricht in verband met de intercom, de verlichting in badkamer en toilet, het vocht in de voorste slaapkamer, het ventilatierooster in de keuken en in de slaapkamer en in verband met de meterkast.  
     
     
       3.14 
       Blijkens de overgelegde herstellijsten heeft de monteur op 15 mei 2020 werkzaamheden verricht aan de intercom, de deurbel, de verlichting in de badkamer en het toilet, het ventilatierooster in de keuken, de luchtafvoer in de badkamer en aan de meterkast.  
     
     
       3.15 
       
         Bij brief van 24 mei 2020 hebben [verweerster] c.s. tegen de op 15 april 2020 aangekondigde huurverhoging bezwaar gemaakt. [verweerster] c.s. schrijven daarin onder meer:  
         
           “(…) Op 15 april heeft u een brief gestuurd aangaande de huurverhoging die u wilt in laten gaan per 1-07-2020. Wij tekenen middels deze brief bezwaar tegen deze huurverhoging.				                                                               Reden: Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging. 
         
         
           Namelijk onder andere onderstaande punten:			                1. Foutieve vermelding van kale huur. De huidige kale huur betreft €628,- en niet €660,-.  
         
         
           2. De €20,- uit artikel 6.1 betreft de milieuheffing, welke niet door verhuurder maar huurder(s) zelf betaald worden. Dit bedrag wordt zelf door ons aan de gemeente betaald. (…)  
         
         
           3. Het bedrag van de voorschot service kosten/verwarming is onjuist. Deze bedraagt maandelijks €72,- en niet €85,-.	  
         
         
           Zonder andersluidend bericht gaan we ervan uit dat u vrijwillig van de huurverhoging afziet (…)” 
         
       
     
     
       3.16 
       Op 3 juni 2020 heeft de monteur vervolgwerkzaamheden verricht aan de afvoer en aan het voordeurslot en op 14 juli 2020 heeft hij de koof in de keuken hersteld. Ten slotte heeft de monteur op 12 augustus 2020 afsluitende werkzaamheden verricht aan het ventilatierooster in de slaapkamer, de thermostaatkraan in de badkamer en aan het voordeurslot. In het mede door [verweerster] ondertekende onderhoudsoverzicht van die datum staat vermeld dat alle klachten naar behoren zijn gerepareerd en verholpen.       
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [verweerster] c.s. hebben [appellant] op 14 mei 2020 gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis bepaalt dat de huurprijs voor het gehuurde vanaf 1 november 2019 wegens verminderd huurgenot wordt verminderd met 60%, althans met een redelijk percentage, tot de dag na die waarop alle gebreken zijn verholpen, met de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie) dat [verweerster] c.s. worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 2.565,- en tot betaling van een huurprijs van € 799,- per maand vanaf 1 augustus 2020, alsmede dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd, alles met de veroordeling van [verweerster] c.s. in de proceskosten.   
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft in het vonnis bepaald dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde over de periode 14 november 2019 (zes maanden voor datum dagvaarding) tot 12 augustus 2020 (dag waarop alle gebreken waren hersteld) wordt verminderd met 60% (€ 376,80 per maand). De reconventionele vordering van [appellant] is afgewezen en hij is veroordeeld in de proceskosten.   
     
     
       4.4 
       Begin 2021 is de relatie tussen [naam] en [verweerster] beëindigd. Op 15 maart 2021 is [naam] uit het gehuurde vertrokken.  
       
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] wil dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [verweerster] alsnog afwijst. Hij heeft zijn eis gewijzigd en vordert nu, zakelijk samengevat,  primair  dat het hof (1) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden bij schrijven van 27 september 2019, dan wel bij conclusie van antwoord, dan wel bij memorie van grieven en [verweerster] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen 30 dagen na datum arrest en (2) [verweerster] veroordeelt tot terugbetaling aan hem van al hetgeen hij op grond van het vonnis heeft voldaan, met rente. S ubsidiair  vordert [appellant] dat het hof [verweerster] veroordeelt tot betaling van een huurprijs van € 731,10 per maand vanaf juli 2020 tot aan de dag waarop de huur opnieuw wordt verhoogd. Naast zijn primaire en subsidiaire vordering vordert [appellant] de veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, inclusief de te maken nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, alles met de verklaring dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.  
     
     
       5.2 
       
        [verweerster] heeft in hoger beroep primair het verweer gevoerd dat het vonnis jegens [naam] kracht van gewijsde heeft doordat hij niet mede in het hoger beroep is gedagvaard en dat, nu de huurovereenkomst ondeelbaar is, het vonnis daarom ook jegens [verweerster] niet meer kan worden aangetast. Subsidiair heeft [verweerster] inhoudelijk verweer gevoerd.    
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       
         
          [appellant] heeft zich allereerst gekeerd tegen de in het vonnis toegewezen huurprijsvermindering ( grief 1 ). Daarnaast heeft hij zich beklaagd over de afwijzing van de huurverhoging per 1 juli 2020, de afwijzing van zijn vordering tot betaling van de huurachterstand en de afwijzing van zijn vordering tot betaling van een huurprijs van € 799,- (inclusief stookkosten) per maand ( grief 2 ). Verder is [appellant] opgekomen tegen de oordelen van de kantonrechter over de opschorting van de huurtermijnen over februari en maart 2020 en de te late betalingen in 2019. Hij meent dan ook dat zijn vorderingen tot ontbinding en ontruiming ten onrechte zijn afgewezen ( grief 3 ). Ten slotte is [appellant] het niet eens met zijn veroordeling in de proceskosten ( grief 4 ).  
         
           Huurprijsvermindering (grief 1)   
         
       
     
     
       6.2 
       Artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan) tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). De memorie van toelichting vermeldt dat de evenredigheidsmaatstaf ertoe leidt dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering kan leiden. Geen aanspraak op huurvermindering bestaat voor kleine herstellingen die de huurder op grond van artikel 7:217 BW zelf moet verhelpen of voor gebreken waarvoor hij tegenover de verhuurder zelf aansprakelijk is (artikel 7:207 lid 2 BW).  
     
     
       6.3 
       Blijkens de brief van [verweerster] c.s. van 30 september 2019 gaat het bij het beroep van [verweerster] op huurprijsvermindering om de volgende gebreken: (a) kapotte verlichting badkamer, (b) defect voordeurslot, (c) defecte intercom, (d) niet afgedekte meterkast, (e) defecte luchtventilatie en (f) schimmel/rot in de muur. Volgens [appellant] gaat het bij de klachten (a), (b) en (c) echter om zogenaamde ‘huurdersvoorzieningen’, die [verweerster] op grond van onder meer het Besluit kleine herstellingen zelf dient aan te pakken en is klacht (d) pas tijdens de huur ontstaan (de meterkast was volgens [appellant] bij aanvang van de huurovereenkomst met een deksel afgedekt), zodat [verweerster] zelf verantwoordelijk is voor het herstel ervan. Met betrekking tot klacht (e) voert [appellant] aan dat de luchtventilatie in het gehuurde wordt geregeld door luchtroosters en dat de lucht wordt afgezogen door een centrale ventilator bovenop de flat. Als dit systeem niet optimaal werkt heeft dat niet te maken met onderhoud, maar met de wijze waarop de flat is ontworpen. Dat is volgens [appellant] dus een kwestie voor de VvE. Ten slotte heeft [appellant] betwist dat kan worden gesproken van (f) schimmel of rot in de muur. Hij voert aan dat slechts sprake is geweest van een natte plek aan de onderkant van de muur die vermoedelijk werd veroorzaakt door de urine van de huiskat. De onderhoudsmonteur heeft de natte plek behandeld en overgeschilderd en het probleem is daarna niet meer teruggekomen, aldus [appellant]. Bij dit alles komt dat de genoemde klachten volgens [appellant] geenszins betrekking hebben op gebreken die het woongenot substantieel aantasten. Hij meent dat het grotendeels ging om slechts kleine herstelwerkzaamheden en hij acht de huurprijsvermindering met 60% te hoog. Ten slotte kan volgens hem aan de door [verweerster] overgelegde gebrekenlijst van de inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam van 14 april 2020 geen gewicht worden toegekend, nu deze lijst slechts is opgesteld aan de hand van enkele door [verweerster] opgestuurde foto’s.  
     
     
       6.4 
       
        [verweerster] heeft haar standpunt dat het bij de gebreken sub (a) tot en met (f) gaat om méér dan ‘kleine herstellingen’ en om gebreken die een substantiële aantasting van het woongenot teweegbrengen, onderbouwd en toegelicht aan de hand van foto’s, de opnamelijst en latere herstellijsten van de onderhoudsmonteur, de op een handhavingsverzoek van [verweerster] c.s. opgestelde gebrekenlijst (annex maatregelenlijst) van de inspecteur Bouw- en Woningtoezicht en het Gebrekenboek Huurcommissie.  
     
     
       6.5 
       Daaruit blijkt dat, met uitzondering van de kapotte verlichting in de badkamer (a), sprake is geweest van ernstige tot zeer ernstige gebreken of tekortkomingen die het huurgenot van [verweerster] substantieel hebben aangetast. Dat de inspecteur Bouw- en Woningtoezicht het gehuurde niet heeft bezocht (hetgeen volgens de door hem opgestelde gebrekenlijst niet mogelijk was in verband met de coronacrisis) kan zonder nadere, hier ontbrekende toelichting van [appellant] niet afdoen aan de deskundigheid van de inspecteur om onderzoek naar de gebreken te verrichten aan de hand van foto’s die hem zijn voorgelegd. [appellant] heeft daarbij niet weersproken dat de door [verweerster] (als productie 15 bij de inleidende dagvaarding) overgelegde foto’s betrekking hebben op (de binnenzijde van) het gehuurde. Volgens de inspecteur gaat het bij de meterkast om een gevaarlijke situatie, wordt het ontstaan van een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht door het defecte ventilatierooster in voor- en achtergevel onvoldoende beperkt, wordt veelvoorkomende criminaliteit door de defecte intercom én door het defecte slot van de voordeur onvoldoende tegengegaan en wordt het binnendringen van vocht ten gevolge van een gescheurd/gebroken kozijn in de achtergevel én de vochtdoorslag aan het metsel- en voegwerk van de voorgevel onvoldoende beperkt. Blijkens de maatregelenlijst die de inspecteur bij de gebrekenlijst heeft gevoegd zijn de genoemde gebreken ieder voor zich in strijd met de bepalingen van het Bouwbesluit en is het nemen van maatregelen reeds op grond van de Woningwet geboden.  
     
     
       6.6 
       
        [appellant] heeft weliswaar betwist dat het bij de gebreken aan het voordeurslot (b), de intercom (c) en de schimmel aan de muur (f) zou gaan om ernstige gebreken (volgens hem ging het hierbij slechts om huurdersvoorzieningen, respectievelijk om een door de kat veroorzaakte natte plek), maar hij heeft zijn betwisting niet nader gemotiveerd en met stukken onderbouwd, hetgeen met het oog op de door [verweerster] overgelegde foto’s en de gebrekenlijst van de inspecteur wel van hem had mogen worden verwacht. Zijn bij pleidooi in dit verband gedane bewijsaanbod is voorts onvoldoende concreet om hem tot enig bewijs toe te laten. Dat de meterkast (d) bij aanvang van de huur nog was afgedekt is door [verweerster] betwist en doet overigens niet ter zake, nu uit de opname- en herstellijsten van de monteur van 27 april en 15 mei 2020 blijkt dat de hele meterkast moest worden vervangen om aan de normen te voldoen. Ten slotte kan ook de stelling van [appellant] dat de luchtventilatie (e) een VvE-kwestie zou zijn niet afdoen aan de verplichting die [appellant] ingevolge het bepaalde in artikel 7:206 BW als verhuurder (tevens lid van de VvE) tegenover [verweerster] heeft om, kleine herstellingen daargelaten, gebreken te verhelpen.  
     
     
       6.7 
       Uit het Gebrekenboek Huurcommissie volgt dat het bij gebreken aan de afsluitbaarheid van de voordeur gaat om gebreken of tekortkomingen van de categorie A (zeer ernstig), bij gebreken bestaande uit schimmelvorming of optrekkend vocht om tekortkomingen van de categorie B (ernstig) en gebreken met betrekking tot de ventilatie om tekortkomingen van de categorie C (overige ernstige gebreken). Dat het vervangen van de lampen in de badkamer mogelijk als huurdersvoorziening is te kwalificeren kan daarin geen verandering brengen. Wanneer sprake is van een gebrek uit categorie A kan de Huurcommissie een verlaagde huurprijs uitspreken tot maximaal 20% van de geldende huurprijs, bij een gebrek uit categorie B tot maximaal 30% van de geldende huurprijs en bij een gebrek uit de categorie C tot maximaal 40% van de geldende huurprijs. Aangezien bij [verweerster] sprake was van meerdere gebreken en tekortkomingen, waarvan enkele in ernst behorend tot categorie A en B (die op zichzelf al een grotere vermindering zouden kunnen rechtvaardigen) is het hof met de kantonrechter van oordeel dat een huurprijsvermindering met 60% (dus tot 40% van de geldende huurprijs, overeenkomende met een zich voordoend gebrek uit de categorie C) zonder meer gerechtvaardigd is.  
     
     
       6.8 
       
         Partijen zijn het erover eens dat de gebreken op 12 augustus 2020 zijn verholpen, zodat de toe te passen huurprijsvermindering op die datum eindigt. Zij hebben voorts geen (incidentele) grief gericht tegen de op artikel 7:257 BW gegronde overweging van de kantonrechter dat de huurprijsvermindering ingaat op 14 november 2019. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis dan ook terecht bepaald dat de huurprijs voor het gehuurde wordt verminderd met 60% (€ 376,80 per maand) over de periode 14 november 2019 tot 12 augustus 2020). Grief 1 faalt.   
         
           Huurverhoging (grief 2)  
         
       
     
     
       6.9 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat hij de huurverhoging per 1 juli 2020 tijdig, te weten bij brief van 15 april 2020 heeft aangezegd en dat de aanzegging overigens ook voldeed aan hetgeen partijen in artikel 4 van de huurovereenkomst op dat punt waren overeengekomen, te weten een huurverhoging met het van overheidswege maximaal toegestane percentage, dat in 2020 5,1 bedroeg. Dat hij niet heeft gereageerd op het bezwaar van [verweerster] c.s. van 24 mei 2020 kwam doordat hij op 14 mei 2020 door [verweerster] c.s. werd gedagvaard, hetgeen door hem werd opgevat als een afwijzing van zijn voorstel om over de huurverhoging in gesprek te gaan. Hij meent voorts dat, voor zover hij in de bijlage bij de aangekondigde huurverhoging onjuiste bedragen zou hebben genoemd, [verweerster] had moeten begrijpen dat de kale huur met 5,1% werd verhoogd, hetgeen voor haar geen ingewikkelde berekening is en had moeten leiden tot een gedeeltelijke toewijzing van zijn vordering.  
     
     
       6.10 
       
        [appellant] heeft niet bestreden dat in zijn aankondiging van 15 april 2020 en de meegestuurde bijlage verkeerde bedragen staan vermeld. De ‘ huidige huur’  bedroeg immers geen € 660,-, maar € 628,- per maand. Daarnaast was de aangekondigde huurverhoging mede berekend over de in de huurovereenkomst genoemde € 20,- voor ‘ bijkomende leveringen en diensten ’, waarvan [verweerster] onweersproken heeft aangevoerd dat zij die kosten (waterschapslasten, rioolrecht en milieuheffingen) ingevolge de huurovereenkomst zelf rechtstreeks aan de gemeente betaalt. Ook het genoemde voorschot servicekosten/verwarming klopt niet. Dit bedroeg immers niet € 85,-, maar € 72,- per maand. In hun brief van 24 mei 2020 hebben [verweerster] c.s. [appellant] op deze onjuistheden gewezen, zodat [appellant] wist dat de door hem voorgestelde huurverhoging niet correct was. [appellant] is daar jegens [verweerster] c.s. echter niet meer op teruggekomen en hij heeft geen (nieuwe) aankondiging met de juiste (verhoogde) huurprijs gestuurd, ook niet toen de datum waarop de huurverhoging volgens hem zou zijn ingegaan was verstreken.  
     
     
       6.11 
       Naar het oordeel van het hof kon onder de hiervoor weergegeven omstandigheden niet van [verweerster] worden verwacht dat zij ongevraagd per 1 juli 2020 op basis van uitsluitend een eigen berekening alsnog een verhoogde huur aan [appellant] zou gaan betalen. Niet alleen waren in het voorstel van [appellant] onjuiste bedragen genoemd, ook berekende hij een huurverhoging over een bedrag dat niet behoorde tot de kale huur en dat [verweerster] steeds al voor eigen rekening nam. Doordat [appellant] in het geheel niet had gereageerd op de bezwaren van [verweerster] wist [verweerster] dus niet alleen niet welke huurprijs zij per 1 juli 2020 precies moest gaan betalen, maar verkeerde zij ook in het ongewisse over de bedragen waarvan zij bij een eventuele eigen berekening zou moeten uitgaan. Omdat de datum van 1 juli 2020 vervolgens verstreek zonder dat nadere afspraken waren gemaakt over enige huurverhoging, hoefde [verweerster] dus niet ervan uit te gaan dat van haar méér werd verwacht dan betaling van de eerder bepaalde, onverhoogde huurprijs. Dat klemt temeer nu [appellant] ook na 1 juli 2020 niet, al was het met een enkel woord, aan [verweerster] heeft laten weten dat bijvoorbeeld alleen een verhoging over het kale huurbedrag van € 628,- voldoende zou zijn. Hij heeft integendeel, nog steeds uitgaande van onjuiste bedragen, bij de kantonrechter standvastig een huurverhoging per 1 juli 2020 gevorderd tot een huurbedrag van in totaal € 799,- per maand.  
     
     
       6.12 
       
         Het hof wijst ook de in hoger beroep subsidiair gevorderde huurverhoging per 1 juli 2020 tot een maandelijkse huurprijs van totaal € 731,10 af. Voor die verhoging heeft immers geen juiste en tijdige aankondiging plaatsgehad zoals op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst had gemoeten. Overigens betaalt [verweerster] inmiddels, zo heeft zij tijdens het pleidooi naar voren gebracht, een huurprijs van € 642,44 per maand, nadat [appellant] haar tijdig voor 1 juli 2022 een huurverhoging van de geldende kale huur van € 628,- met 2,3% had aangezegd. Grief 2 treft evenmin doel. 
         
           Opschorting, ontbinding en ontruiming (grief 3)  
         
       
     
     
       6.13 
       Volgens [appellant] heeft [verweerster] de betaling van de huurtermijnen over februari en maart 2020 ten onrechte opgeschort omdat niet hij, maar [verweerster] als huurder verantwoordelijk was voor de gebreken. Daarnaast zijn meerdere achterstanden ontstaan in de huurbetaling: de huur voor februari tot en met juni 2019 werd pas op 24 juni 2019 betaald. Er was volgens [appellant] daarmee sprake van een huurachterstand van vijf maanden. De maanden juli, augustus en september 2019 werden vervolgens pas betaald op 30 september 2019, hetgeen een nieuwe achterstand, van drie maanden, oplevert. Met name in 2019 is dus, zo stelt hij, sprake geweest van een langdurige en structurele achterstand, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat laatste klemt volgens hem temeer nu [verweerster] hem heeft opgescheept met het herstel van marginale gebreken in plaats van de discussie daarover open te houden, aldus nog steeds [appellant]. 
     
     
       6.14 
       
        [verweerster] heeft hiertegen ingebracht dat zij na de eigendomsoverdracht van de woning per 1 maart 2019 lange tijd in onzekerheid heeft verkeerd over de persoon van de nieuwe eigenaar. Zij stelt geen bewijsstukken over de eigendomsoverdracht te hebben ontvangen en daarna van [appellant] ook geen nadere informatie te hebben gekregen over bijvoorbeeld zijn adres, telefoonnummer en e-mailadres. In hun brief van 17 juni 2019 aan ‘Multihouse’ schrijven [verweerster] c.s. dat zij na de overdracht hebben gesproken met iemand die zich voorstelde als ‘[naam 3]’ van ‘Multihouse’, maar dat deze [naam 3] geen machtiging of andere bewijsstukken kon overleggen waaruit zou kunnen volgen dat hij door de nieuwe eigenaar, van wie [verweerster] alleen de naam [appellant] kende, was gemachtigd om namens hem op te treden. Daardoor verkeerde [verweerster] lange tijd in onzekerheid over de vraag aan wie zij de huurtermijnen, die zij al die tijd wel apart had gehouden, bevrijdend kon betalen.  
     
     
       6.15 
       
         Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de in 2019 ontstane huurachterstanden onder de door [verweerster] geschetste omstandigheden niet de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Om bevrijdend aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen heeft zij er immers belang bij te weten aan wie zij de huur moet betalen en dat, als dat iemand anders is dan de eigenaar, de eigenaar daarmee instemt. [appellant] heeft verder niet weersproken dat [verweerster] buiten deze achterstanden in 2019 en de opgeschorte huurbetalingen over februari en maart 2010, altijd op tijd haar huur heeft betaald. Gelet op de waarschuwingsbrieven van [verweerster] c.s. van 20 en 27 januari 2020 en het in ro 6.2 tot en met 6.7 van dit arrest overwogene is het hof voorts van oordeel dat [verweerster] de huurbetalingen over februari en maart 2020 op juiste gronden heeft opgeschort. De kantonrechter heeft de door [appellant] gevorderde ontbinding en ontruiming daarom terecht afgewezen. Voor de gevraagde verklaring voor recht bestaat geen grond. Daarmee strandt ook grief 3.  
         
           Bewijsaanbod    
         
       
     
     
       6.16 
       
         Het hof passeert het bewijsaanbod dat [appellant] onder punt 4 van zijn memorie van grieven heeft gedaan. [appellant] heeft daarin geen feiten te bewijzen aangeboden die het hof, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen brengen.  
         
           Conclusie en proceskosten (grief 4) 
         
       
     
     
       6.17 
       De conclusie is dat de grieven falen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen. De kantonrechter heeft [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij terecht verwezen in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg, zodat ook grief 4 [appellant] niet kan baten. Het hof zal het vonnis dan ook bekrachtigen.  
     
     
       6.18 
       Bij deze stand van zaken heeft [verweerster] geen belang meer bij een beslissing op het door haar bij pleidooi naar voren gebrachte bezwaar tegen de (late indiening) door de advocaat van [appellant] van de bij H12 formulier van 14 oktober 2022 ingezonden producties 1 en 2, noch ook bij een beslissing op haar verweer dat het vonnis reeds vanwege de ondeelbaarheid van de huurovereenkomst jegens [verweerster] niet kan worden aangetast. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 februari 2021; 
       
       
         wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerster] begroot op € 338,- voor het griffierecht en op € 2.366,- aan salaris en € 173,- aan nasalaris voor de advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen tot aan de dag waarop het totaal verschuldigde bedrag in zijn geheel is voldaan;  
       
       
         verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, G. Dulek-Schermers en  
       A.M. Voorwinden en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023 in aanwezigheid van de griffier.