ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:2995

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:2995 Gerechtshof Amsterdam , 05-10-2021 / 200.272.496/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-10-05

Zaaknummer: 200.272.496/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:2995

---

Koopovereenkomst van pand tot stand gekomen? Dwaling. Misbruik van omstandigheden. Toestemmingsvereiste van partner.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.272.496/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/285729/HA ZA 19-174 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. M. Schildwacht te Velsen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J. Veenis te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 13 januari 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 24 december 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde. Dat vonnis zal hierna het bestreden vonnis worden genoemd. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 juni 2021 doen bepleiten, [appellant] door bovengenoemde mr. Schildwacht aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en [geïntimeerde] door bovengenoemde mr. Veenis. 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.14 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, neemt ook het hof ze tot uitgangspunt. Onder het kopje beoordeling zal nog worden ingegaan op grief 1 waarbij [appellant] aanvoert dat de rechtbank de feiten onjuist en onvolledig heeft weergegeven. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] is eigenaar van het pand aan [adres] (hierna: het Pand). Het Pand bestaat uit een aantal appartementen boven een detailhandelsruimte en garages. [appellant] bewoont zelf met zijn partner één van deze appartementen. In het verleden heeft hij een bedrijf in meubelstoffering gedreven in de aanwezige detailhandelsruimte. De overige appartementen worden door [appellant] (deels) verhuurd. [appellant] is inmiddels op leeftijd (82 jaar). 
       
     
     
       2.3 
       
        [geïntimeerde] is projectontwikkelaar en vastgoedhandelaar. 
       
     
     
       2.4 
       In 2016 heeft de gemeente […] (hierna: de gemeente) [appellant] via een aanschrijving verplicht om werkzaamheden aan het Pand te (laten) verrichten. Om [appellant] bij dit proces te begeleiden heeft de gemeente hem in contact gebracht met [persoon 1] . Toen bleek dat [appellant] niet over de financiële middelen beschikte om de noodzakelijke werkzaamheden uit te kunnen voeren, heeft [persoon 1] hem in contact gebracht met [geïntimeerde] . [geïntimeerde] toonde interesse in de aankoop van het Pand. 
       
     
     
       2.5 
       Op 14 juni 2017 hebben [appellant] en [geïntimeerde] beiden het document met, voor zover van belang, de volgende tekst ondertekend: 
       
       
         
           “Betreft: aankoop [het Pand] [plaats] , 14 juni 2017 
         
       
       
       
         
           Geachte [appellant] , 
         
       
       
       
         
           Onderstaand ter bevestiging van de gemaakte afspraken t.a.v. de aankoop van uw pand. 
         
       
       
       
         
           Koper: 
         
         
           
            [geïntimeerde] en [persoon 2] of nader te noemen meester. 
         
       
       
       
         
           Verkoper 
           : 
         
       
       
       
         
           
            [appellant] . 
         
       
       
       
         
           Objecten 
           : 
         
         
           Betreft [het Pand] . 
         
       
       
       
         
           Huursituatie 
           : 
         
         
           Conform de door Verkoper verstrekte informatie. Leeg bij levering of in goed overleg. 
         
       
       
       
         
           Koopsom: 
         
       
       
       
         
           650.000,- Kosten koper, zeshonderdvijftig Kosten Koper 
         
       
       
       
         
           BTW 
           : 
         
         
           Over de koopsom is geen BTW verschuldigd. 
         
       
       
       
         
           Voor levering verplichting: 
         
         
           Verkoper vraagt aan en levert de bouwvergunning voor ca. 6 appartement en 6 studio’s. Kosten worden de verkoper vergoed.  
         
       
       
       
         
           Datum van Levering: 
           
           Zodra de door de verkoper verstrekt vergunning is afgegeven of zoveel eerder als door partijen overeengekomen. 
         
       
       
       
         
           Oplevering: 
         
         
           Voorzieningen/opleveringsniveau in de staat waar het zich op datum levering in bevindt. 
         
       
       
       
         
           Koopovereenkomst: 
           
           Uiterlijk 10 werkdagen na het tekenen van de LOI zullen partijen de koopakte ondertekenen. Verkoper zal een koopakte opstellen. Uitgangspunt is dat Koper het gekochte volledig “As is Where is” zal accepteren. (…) 
         
       
       
       
         
           Verklaringen: 
         
       
       
       
         
           Er zal een Q&A document worden opgesteld. De verklaringen van verkoper zullen aan de akte worden gehecht. Oa schone grond verklaring en geen asbest houden materiaal. 
         
       
       
       
         
           Notaris 
           : 
           
           Notariskantoor [notariskantoor] de koopakte en leveringsakte. De notaris voor de levering van de objecten is naar keuze Koper. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Exclusiviteit: 
           
           Na ondertekening van deze overeenkomst zullen partijen tot aan het einde van de Due Diligence periode exclusief met elkaar in gesprek zijn. 
         
       
       
       
         
           Ontbindende voorwaarden: 
         
       
       
       
         
           Dit voorstel wordt gedaan onder de navolgende ontbindende voorwaarde: 
         
       
       
       
         Onderzoeksperiode 
       
       
       
         
           Een ter beoordeling van koper conveniërende uitkomst van het Due Diligence onderzoek tot maximaal 16 juli 2017, 17.00 uur dat zich onder meer zal richten op milieukundige en technische/bouwkundige aspecten. 
         
       
       
       
         
           Indien een transactie op grond van een of meerdere van de genoemde ontbindende voorwaarde(n) geen doorgang kan vinden zal daaraan door geen van de partijen recht op schadevergoeding kunnen worden ontleend, uit welke hoofde dan ook.” 
         
       
       
       
         Dit document zal hierna de Afsprakenbevestiging worden genoemd. Het hof stelt vast dat in de Afsprakenbevestiging de hierboven vermelde koopsom (zowel die in cijfers als in letters) met de hand is bijgeschreven waarbij tevens de voorgedrukte koopsom van 480.000 (zowel die in cijfers als in letters) met de hand is doorgehaald.  
       
       
     
     
       2.6 
       In afwijking van de hiervoor onder 2.5 genoemde afspraken hebben partijen kort daarna afgesproken dat [geïntimeerde] zou zorgdragen voor het aanleveren van de koopovereenkomst. [persoon 2] – die als één van de kopers staat vermeld – heeft uiteindelijk afgezien van betrokkenheid bij het project. 
       
     
     
       2.7 
       Op 25 juli 2017 heeft [geïntimeerde] aan notaris [notaris] en c.c. aan onder meer [appellant] een e-mail met de volgende tekst verzonden: 
       
       
         
           “Beste [notaris] , 
         
       
       
       
         
           Wij zijn tot overeenstemming gekomen tot de koop van het pand aan [adres] . 
           
           Graag zouden we door jouw kantoor de koopakte op laten stellen 
           
           Koper [geïntimeerde] en [persoon 2] .. nader te noemen meester(s) 
         
       
       
       
         
           Bijlage de overeenstemming 
         
       
       
       
         
           We zien u concept akte graag temet.. Alle betrekken partijen stan in de cc 
           
           Wilt u [appellant] bellen dan is dit zij tel nr (…)” 
         
       
       
       
         De bijlage waarnaar in deze e-mail verwezen wordt betreft de Afsprakenbevestiging. Een door de notaris opgestelde conceptovereenkomst is vervolgens in juli 2017 door [appellant] ontvangen. In deze conceptovereenkomst is vermeld dat de koopsom  € 650.000,- bedraagt. 
       
       
     
     
       2.8 
       
        [appellant] liet [geïntimeerde] weten dat hij nog een aantal vragen wilde stellen aan de notaris en dat hij haar daarover zou mailen. Omdat [geïntimeerde] en de notaris niets van [appellant] vernamen, heeft [geïntimeerde] per e-mail van 10 oktober 2017 geïnformeerd naar de stand van zaken. 
       
     
     
       2.9 
       Op 15 februari 2018 heeft mr. Otte, de toenmalige raadsman van [appellant] , [geïntimeerde] een e-mail verzonden. Daarin heeft hij, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, zich op het standpunt gesteld dat het nog niet tot een definitieve koopovereenkomst was gekomen en nog minder tot afname van het Pand tegen betaling van de koopsom van € 650.000, - en dat dit in strijd was met de Afsprakenbevestiging waarin is bepaald dat uiterlijk binnen 10 dagen de koopovereenkomst ondertekend moest worden. Hij heeft laten weten dat [appellant] daarom van de koop afzag en voor zover nodig de Afsprakenbevestiging door hem werd ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] . 
     
     
       2.10 
       Mr. Veenis, de raadsman van [geïntimeerde] , heeft daarop in zijn brief van 22 februari 2017 onder meer bestreden dat ter zake sprake was van toerekenbaar tekortschieten door [geïntimeerde] en heeft de ontbinding niet geaccepteerd. Namens [geïntimeerde] heeft de raadsman aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       2.11 
       
        [geïntimeerde] heeft vervolgens [appellant] met regelmaat op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen in het vergunningstraject. Op 15 oktober 2018 mailde [geïntimeerde] aan [appellant] , aan de beide raadslieden van partijen en aan de notaris dat de vergunning er was en dat hij graag over zou gaan tot ondertekening van de koopakte en het afspreken van een leveringsdatum. 
       
     
     
       2.12 
       De notaris heeft naar aanleiding van de verleende vergunning contact opgenomen met [appellant] in verband met het ondertekenen van de koopovereenkomst. [appellant] heeft daarop laten weten niet tot ondertekening over te zullen gaan en van de overeenkomst af te zien.  
     
     
       2.13 
       Op 2 november 2018 heeft de raadsman van [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd tot nakoming van de Afsprakenbevestiging en hem verzocht ervoor zorg te dragen dat de koopovereenkomst uiterlijk op 15 november 2018 zou zijn ondertekend. [appellant] heeft niet gereageerd op deze sommatie. De raadsman van [geïntimeerde] heeft hem op 13 november 2018 een rappel gestuurd. Op 26 november 2018 reageerde de huidige raadsman van [appellant] namens hem op het rappel. Er vond wederom overleg tussen partijen plaats. [appellant] heeft tot op heden geen koopovereenkomst getekend. 
       
     
     
       2.14 
       
        [geïntimeerde] heeft op 19 november 2018 leveringsbeslag laten leggen op het Pand en bij dagvaarding van 14 december 2018 tegen [appellant] een procedure aangespannen bij de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure bij de rechtbank 
       
     
     
     
       3.1 
       Bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] gevorderd, verkort en zakelijk weergegeven: een verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die [appellant] verplicht tot levering van het Pand aan hem tegen een koopsom van € 650.000,-, [appellant] te veroordelen tot medewerking aan het binnen twee weken ondertekenen van een notariële koopakte en, uiterlijk één maand daarna, aan het leveren van het Pand aan [geïntimeerde] , te bepalen dat zo nodig het vonnis van de rechtbank voor die medewerking in de plaats kan komen, een en ander eventueel onder bepaling dat de koopsom van € 650.000,- door de instrumenterende notaris zal worden betaald aan een door [appellant] op te geven bankrekening of in consignatie gesteld en veroordeling van [appellant] in de kosten. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd, waaronder met name dat tussen partijen nog geen volmaakte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarnaast heeft [appellant] een beroep gedaan op rechtsverwerking omdat niet binnen een redelijke termijn uitvoering was gegeven aan de afspraken in de Afsprakenbevestiging. 
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen, met dien verstande dat zij de termijn waarbinnen de koopakte ondertekend moest worden heeft gesteld op vier weken na de vonnisdatum en de termijn voor levering van het Pand op uiterlijk drie maanden na de vonnisdatum. De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld in de kosten. 
       
       
         
           De procedure bij het hof 
           
         
       
     
     
       3.4 
       Tegen de beslissing van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep op met vijf grieven die het hof nu zal bespreken. 
       
       
         
           Onvolledige en onjuiste vaststelling van de feiten 
         
       
       
     
     
       3.5 
       In zijn eerste grief klaagt [appellant] dat de rechtbank tot een onjuiste beoordeling van het geschil is gekomen doordat zij in het feitenoverzicht de feiten onvolledig heeft vastgesteld, en daarnaast in overweging 2.11 van het bestreden vonnis ten onrechte als feit heeft aangenomen dat hij medio februari 2018 zich slechts zorgen zou hebben gemaakt over de voortgang van het kooptraject en niet werkelijk van de koop wilde afzien.  
     
     
       3.6 
       
         Het hof overweegt als volgt. Bij zijn beoordeling van het geschil slaat het hof acht op alle relevante, ook de niet in zijn feitenoverzicht opgenomen, feiten die partijen hebben gesteld. Dat een feit niet in dit overzicht is opgenomen, betekent dus niet dat het hof daarop geen acht heeft geslagen. In het overzicht van onbetwiste feiten die het hof in hoger beroep tot uitgangspunt zal nemen, komt het feit waarvan [appellant] stelt dat het onjuist is, niet voor. Het hof zal de stelling van [appellant] hieromtrent in de navolgende beoordeling betrekken. Een en ander brengt mee dat de eerste grief faalt. 
         
           
           De Afsprakenbevestiging voldoet aan de eisen van art 7:2 lid 1 BW 
         
       
       
     
     
       3.7 
       In zijn tweede grief stelt [appellant] dat het Pand voor bewoning is bestemd en dat [geïntimeerde] het Pand heeft gekocht als particulier, zodat op grond van art. 7:2 lid 1 BW slechts sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk, in een akte, is vastgelegd. Hij stelt dat de Afsprakenbevestiging niet aan dit vormvereiste voldoet. In de Afsprakenbevestiging zélf immers is bepaald dat nog een koopakte moet worden opgesteld, aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.8 
       De grief faalt. De Afsprakenbevestiging is een schriftelijk stuk, door beide partijen ondertekend en bedoeld om de tussen hen gemaakte afspraken over de verkoop van het Pand vast te leggen als bewijs van hun overeenstemming. Daarmee kwalificeert de Afsprakenbevestiging als een onderhandse akte als bedoeld in art 156 lid 3 Rv die voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. Dat in de Afsprakenbevestiging is bepaald dat (ook) nog een notariële koopakte zal worden opgesteld, brengt daarin geen verandering. Reeds daarom faalt de grief en kan in het midden blijven of [geïntimeerde] gekocht heeft als particulier en of het Pand voor bewoning is bestemd.  
       
     
     
       3.9 
       De derde grief van [appellant] is gericht tegen de overwegingen 4.1 tot en met 4.4 van het bestreden vonnis en bevat een veelheid aan (herhaalde) klachten die het hof omwille van de overzichtelijkheid per onderwerp zal bespreken. 
       
       
         
           Essentialia van de overeenkomst 
           
         
       
     
     
       3.10 
       In de eerste plaats klaagt [appellant] dat de Afsprakenbevestiging op grond van haar inhoud niet kwalificeert als een volmaakte overeenkomst omdat zij niet alle essentiële elementen van een koopovereenkomst bevat.  
     
     
       3.11 
       Het hof overweegt als volgt. 
       i. i)	In de Afsprakenbevestiging is als koopobject vermeld het Pand aan [adres] . Dat het Pand daarnaast ook een ander adres heeft dat niet vermeld wordt, zoals [appellant] heeft aangevoerd, maakt niet dat voor partijen onduidelijk was welk object bedoeld werd.  
       
         ii)	Ook is in de Afsprakenbevestiging voldoende duidelijk vastgelegd dat tussen partijen een koopprijs van € 650.000,- was overeengekomen. [appellant] heeft daartegen aangevoerd dat de kooprijs nog niet vast lag en wijst erop dat in de akte het oorspronkelijke bedrag van € 480.000,- is doorgestreept en dat er ook nog een afsprakenbevestiging van diezelfde datum bestaat die een koopprijs van € 150.000,- vermeldt. Dit betoog faalt. Doorslaggevend is dat [appellant] ter comparitie bij de rechtbank zelf uitdrukkelijk heeft bevestigd dat tussen partijen een koopsom van € 650.000,- was overeengekomen (maar dat hij in een later stadium meer wilde). Datzelfde bedrag is bovendien als koopsom vermeld in de concept notariële koopakte die, kort na het ondertekenen van de Afsprakenbevestiging, door de notaris van [appellant] was opgesteld en aan hem voor commentaar was toegestuurd. Niet gesteld of gebleken is dat [appellant] op enig moment heeft gereageerd dat dit niet de correcte koopprijs was. Ook in de email van 15 februari 2018 die de toenmalige raadsman van [appellant] aan [geïntimeerde] heeft gestuurd wordt verwezen naar de koopsom van € 650.000,- die overeengekomen is en niet dat dit bedrag onjuist zou zijn. De conclusie moet daarom zijn dat de Afsprakenbevestiging inderdaad de (definitief overeengekomen) koopprijs bevat. 
         iii)	In de Afsprakenbevestiging is verder vastgelegd dat [geïntimeerde] het Pand met bijbehorende voorzieningen zal accepteren in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de oplevering (“As is, Where is”). 
         iv)	Ook is in de Afsprakenbevestiging een voldoende objectief bepaalbare leveringsdatum voor het Pand vastgelegd, te weten: zodra de voor verbouwing van het Pand benodigde vergunning is afgegeven. 
       
       v)	Voorts is in de Afsprakenbevestiging met betrekking tot de huursituatie vastgelegd dat [appellant] het Pand leeg zal leveren.  Met betrekking tot de punten iv) en v) oordeelt het hof dat deze afspraken duidelijk zijn over de wederzijdse verplichtingen zonder dat nog verdere uitwerking nodig is. Weliswaar stelt [appellant] dat volgens de Afsprakenbevestiging over diezelfde punten in overleg nog afwijkende afspraken gemaakt kunnen worden, maar dat is iets wezenlijk anders dan dat de vastgelegde afspraken nog uitwerking nodig hebben, en snijdt dus geen hout. 
       vi)	Tenslotte is in de Afsprakenbevestiging vastgelegd welke ontbindende voorwaarde nog zou gelden voor de koop, en voor welke termijn, en dat bij het intreden daarvan geen recht op schadevergoeding zou bestaan. Deze bepaling laat geen andere uitleg toe dan dat de Afsprakenbevestiging volgens partijen niet vrijblijvend bedoeld was, maar dat integendeel het verplichtend karakter van een overeenkomst bedoeld was. De Afsprakenbevestiging noemt als koper ‘ [geïntimeerde] en [persoon 2] of nader te noemen meester’. Dat [persoon 2] zich heeft kunnen terugtrekken is daarmee niet in strijd en doet dus niets af aan het verplichtend karakter van de afspraken tussen [appellant] als verkoper en [geïntimeerde] als koper. 
     
     
       3.12 
       Gelet dit alles is het hof van oordeel dat de Afsprakenbevestiging naar inhoud alle essentialia van een koopovereenkomst van een onroerende zaak bevat zodat sprake is van een volmaakte koopovereenkomst die, voor zover dat al nodig mocht zijn, ook naar de uiterlijke vorm voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. 
       
       
         
           Huurdersproblematiek 
         
       
       
     
     
       3.13 
       Voor het geval het hof mocht oordelen dat de Afsprakenbevestiging kwalificeert als een overeenkomst, heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat hij bij het overeenkomen van de Afsprakenbevestiging heeft gedwaald omtrent de rechtspositie en rechtsbescherming van huurders en de daaruit voor hem voortvloeiende kosten om het Pand leeg van huur te kunnen leveren en dat het hier gaat om een van de essentialia van de koopovereenkomst. Hij stelt dat [geïntimeerde] , die beroepsmatig actief is in het vastgoed, hier een spreekplicht heeft geschonden en hem had moeten waarschuwen, en door dit niet te doen tevens misbruik heeft gemaakt van omstandigheden.  
       
     
     
       3.14 
       Het hof oordeelt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] al jarenlang diverse wooneenheden (hij spreekt zelf van zeven huurders) in het Pand verhuurt. Aan hem mag daarom op zijn minst enige kennis over de rechtsbescherming van huurders worden toegerekend. Ter zitting heeft [geïntimeerde] bovendien, onweersproken door [appellant] , verklaard dat hij de huurovereenkomsten van [appellant] met diens huurders niet kende toen de Afsprakenbevestiging werd overeengekomen, maar dat destijds tussen partijen wel over de huurders was gesproken waarbij [appellant] hem had verteld dat dit onder controle was en de huurders – waarmee [appellant] op amicale voet omging – geen problemen zouden geven. Het hof oordeelt dat onder die omstandigheden ook [geïntimeerde] daarvan uit mocht gaan en geen spreekplicht heeft geschonden.  
       
     
     
       3.15 
       Over zijn gestelde dwaling omtrent de verhuurdersproblematiek heeft [appellant] bovendien niets méér gesteld dan in algemene zin dat huurders veel huurbescherming genieten en dat de hoogte van de wettelijke verhuiskostenvergoeding voor zeven huurders neerkomt op een bedrag van € 43.771,-. Dat dit bedrag mede gelet op de overeengekomen koopprijs onoverkomelijk is of dat er daadwerkelijk concrete problemen te verwachten zijn met zijn huurders heeft [appellant] niet gesteld, laat staan met stukken gestaafd en aannemelijk gemaakt (bijvoorbeeld met huurcontracten en correspondentie met zijn huurders), terwijl dit, gegeven zijn beroep op dwaling, wel op zijn weg had gelegen. 
       
     
     
       3.16 
       Gelet op dit alles is het hof van oordeel dat [appellant] op dit punt geen beroep op dwaling toekomt.  
       
       
         
           Dwaling omtrent rechtskarakter van de Afsprakenbevestiging 
         
       
       
     
     
       3.17 
       
        [appellant] heeft gesteld dat hij bij ondertekening van de Afsprakenbevestiging meende dat het ging om een intentieovereenkomst die niet méér inhield dan dat partijen op basis van de Afsprakenbevestiging in exclusiviteit met elkaar verder zouden onderhandelen. Volgens [appellant] werd hij door [geïntimeerde] overvallen met het verzoek om de Afsprakenbevestiging te ondertekenen die hij vanwege zijn slechte ogen echter niet kon lezen, en dat hij daarom is afgegaan op de mededeling van [geïntimeerde] dat het slechts om een intentieovereenkomst zou gaan. Hij wijt zijn dwaling omtrent het rechtskarakter van de Afsprakenbevestiging dan ook aan onjuiste inlichtingen van [geïntimeerde] .  
       
     
     
       3.18 
       
        [geïntimeerde] heeft de door [appellant] geschetste feitelijke gang van zaken gemotiveerd betwist. In het kader van die betwisting heeft hij er tevens op gewezen dat [appellant] in de concept notariële koopakte die hij van de notaris in juli 2017 had ontvangen geen aanleiding heeft gezien om te reageren dat partijen zo ver nog niet waren en nog pas in de onderhandelingsfase zaten. [geïntimeerde] heeft er voorts op gewezen dat integendeel [appellant] in zijn e-mail van 17 november 2017 zélf nog bij [geïntimeerde] heeft aangedrongen op het vaststellen van een datum voor de levering van het Pand. Het hof leidt, met [geïntimeerde] , daaruit af dat vijf maanden na ondertekening daarvan [appellant] zich terdege bewust was dat de Afsprakenbevestiging het karakter van een (volmaakte) koopovereenkomst had en dit ook wilde en zelfs nakoming daarvan verlangde. [appellant] ’s beroep op dwaling omtrent het rechtskarakter van de Afsprakenbevestiging faalt daarom. 
       
       
         
           Dwaling omtrent de werkelijke waarde van het Pand  
         
       
       
     
     
       3.19 
       
        [appellant] heeft gesteld dat hij bij aangaan van de Afsprakenbevestiging tevens heeft gedwaald omtrent de werkelijke waarde van het Pand. Die was volgens hem aanzienlijk hoger dan de overeengekomen koopsom van  € 650.000,- hetgeen hij heeft willen onderbouwen met een taxatierapport. 
     
     
       3.20 
       Het hof verwerpt deze klacht. [geïntimeerde] heeft er met juistheid op gewezen dat het taxatierapport van [appellant] de getaxeerde waarde van het Pand per april 2020 bevat en niet die van juni 2017. [geïntimeerde] heeft, uitgaande van de in dat taxatierapport gestelde waarde van het Pand in april 2020 en met gebruikmaking van regionale indexeringscijfers die [appellant] niet heeft betwist, aannemelijk gemaakt dat de waarde die het Pand per juni 2017 had niet in betekenisvolle mate - slechts 2,5 procent - afwijkt van de toen met [appellant] overeengekomen koopsom. Alleen al om deze redenen faalt [appellant] ’s beroep op dwaling. 
       
       
         
           Misbruik van omstandigheden 
           
         
       
     
     
       3.21 
       
        [appellant] heeft met betrekking tot zowel de bedoelde huurdersproblematiek als de hoogte van de koopprijs en het rechtskarakter van de Afsprakenbevestiging, naast beroep op dwaling telkens ook een beroep op misbruik van omstandigheden gedaan. Over dat laatste overweegt het hof als volgt.  
       
     
     
       3.22 
       
         Voor een geslaagd beroep van [appellant] op misbruik van omstandigheden moet onder meer sprake zijn van bijzondere omstandigheden die maken dat hij bij het aangaan van de Afsprakenbevestiging op 14 juni 2017 niet in staat was in vrijheid en onafhankelijkheid te bepalen of hij die overeenkomst met die strekking en verplichtingen (werkelijk) wilde. Het enkele feit dat [appellant] op dat moment 79 jaar oud en slechtziend was en suikerziekte had, is daarvoor niet voldoende. Als zodanig kan evenmin gelden dat [appellant] zich naar eigen zeggen overvallen voelde door het verzoek tot ondertekening van de Afsprakenbevestiging, nog daargelaten dat [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist dat daarvan sprake is geweest. Andere feiten of omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat [appellant] destijds niet in staat was zijn belangen goed en naar eigen voorkeur te behartigen, heeft [appellant] niet gesteld. Het hof oordeelt dat alleen al om deze reden [appellant] niet met succes een beroep kan doen op misbruik van omstandigheden. 
         
           Ontbinding van de Afsprakenbevestiging 
         
       
       
     
     
       3.23 
       Voor het geval de Afsprakenbevestiging niet vanwege de door hem gestelde wilsgebreken aantastbaar zou zijn, heeft [appellant] nog gesteld dat hij de Afsprakenbevestiging buitengerechtelijk heeft ontbonden in de email van 15 februari 2018 van zijn toenmalig raadsman, op grond dat - voor zover in hoger beroep nog van belang - [geïntimeerde] toerekenbaar tekort was geschoten in het aanleveren van een koopakte.  
     
     
       3.24 
       
        [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat in de Afsprakenbevestiging nu juist is bepaald dat niet hij maar [appellant] binnen 10 dagen een koopakte zou opstellen. Vast staat dat daarna tussen partijen de afwijkende afspraak is gemaakt dat [geïntimeerde] de koopakte zou laten opstellen (door de notaris van [appellant] ). Niet is gesteld dat ook daarvoor een termijn is overeengekomen. Vast staat dat [geïntimeerde] uitvoering heeft gegeven aan die afwijkende uitspraak en [appellant] de concept-koopakte heeft ontvangen in juli 2017. Vast staat ook dat [geïntimeerde] in zijn email van 10 oktober 2017 nog bij [appellant] heeft geïnformeerd of die daarover nog vragen had en dat [appellant] op die vraag niet gereageerd heeft. In dat licht valt niet in te zien waarin [geïntimeerde] tekort geschoten zou zijn, nog daargelaten dat een ingebrekestelling door [appellant] ontbreekt. Het hof oordeelt daarom dat de ontbindingsverklaring in de email van 25 februari 2018 niet tot gevolg heeft gehad dat de Afsprakenbevestiging ontbonden is.  
       
     
     
       3.25 
       
         Dit alles leidt tot de slotsom dat de derde grief in al zijn onderdelen faalt en dat het hof die grief verwerpt. 
         
           Het toestemmingsvereiste van art. 1:88 lid 1, onder a BW 
         
       
       
     
     
       3.26 
       In zijn vierde grief stelt [appellant] dat op grond van art. 1:88 lid 1, onder a BW de toestemming van zijn partner is vereist voor het (rechtsgeldig) verkopen en leveren van het door hen samen bewoonde Pand aan [geïntimeerde] , en dat die toestemming ontbreekt. Hij heeft een akte van partnerschapsregistratie in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij per 19 november 2018 een geregistreerd partnerschap is aangegaan met [naam partner] . Tevens heeft hij een schriftelijke verklaring van haar in het geding gebracht waarin zij verklaart nooit toestemming te hebben gegeven voor de verkoop van het Pand en zowel voor de verkoop als voor de levering van het Pand ook geen toestemming te zullen geven.  
     
     
       3.27 
       
         Deze grief faalt om de redenen die [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Het toestemmingsvereiste waarop [appellant] zich beroept geldt volgens art. 1:88 lid 2 BW niet voor rechtshandelingen die verricht zijn voorafgaand aan het partnerschap en evenmin voor de verplichtingen die uit deze rechtshandelingen voortvloeien. Het geregistreerd partnerschap van [appellant] is aangegaan op 19 november 2018. De Afsprakenbevestiging is daarvoor al, op 14 juni 2017 overeengekomen. Het toestemmingsvereiste is dus niet van toepassing op de verkoop van het Pand aan [geïntimeerde] , en ook niet op de daaruit voortvloeiende verplichtingen die de Afsprakenbevestiging noemt, waaronder de verplichtingen van [appellant] tot medewerking aan een notariële koopakte en levering van het Pand aan [geïntimeerde] . 
         
           De rechtbank heeft ten onrechte de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen 
         
       
       
     
     
       3.28 
       In zijn vijfde grief concludeert [appellant] dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van [geïntimeerde] heeft toegewezen. Deze grief mist zelfstandige betekenis.  
       
       
         
           Slotsom 
           
         
       
     
     
       3.29 
       
         Dit alles leidt tot de slotsom dat de grieven falen. 
         Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,00 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en J.M. van den Berg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.