ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1756

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1756 Gerechtshof Amsterdam , 25-06-2024 / 200.304.980/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-06-25

Zaaknummer: 200.304.980/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1756

---

Ver)koop van bouwkavel en cultuurgrond. In beide percelen zit puin. Beroep koper op non-conformiteit, onrechtmatige daad en dwaling. Verjaring. 
         Wetsartikelen: 6:162 BW, 6:228 BW, 7:17 BW, 7:23 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.304.980/01 
     
     
     
       zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/309266 / HA ZA 20-696 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       
         2. [appellant 2] , 
       beiden wonend te [plaats 1] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. B.Z. Loonstein te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [plaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.T.A.M. van Mierlo te Zwolle. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] . en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellanten] . hebben van [geïntimeerde] twee percelen gekocht: een bouwkavel en een perceel cultuurgrond. Volgens [appellanten] . beantwoorden de geleverde percelen niet aan de overeenkomst, omdat de percelen puin bevatten dat aan het overeengekomen gebruik in de weg staat. [appellanten] . beroepen zich op non-conformiteit, onrechtmatige daad en op dwaling. Zij vorderen vergoeding van hun schade. Het hof is van oordeel dat de vordering voor zover die is gegrond op dwaling, is verjaard. Verder is het hof van oordeel, met de rechtbank, dat de percelen beantwoorden aan wat partijen daarover hebben afgesproken en dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig heeft gehandeld. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellanten] . zijn bij dagvaarding van 28 december 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 29 september 2021 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellanten] . als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).  
       Op 1 juni 2022 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Partijen hebben nadien onderhandelingen met elkaar gevoerd over een minnelijke regeling. Op de rol van 6 september 2022 hebben partijen het hof laten weten dat er geen minnelijke regeling tot stand is gekomen. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens wijziging/vermeerdering van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 april 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Beide partijen hebben nog nadere stukken ingebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en  - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft onder 3.1 tot en met 3.7 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       Op 12 juni 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, op basis waarvan [appellanten] . twee percelen hebben gekocht van [geïntimeerde] . De koopovereenkomst heeft betrekking op een bouwkavel en een perceel cultuurgrond op (toen nog) het terrein van [geïntimeerde] , gelegen in [plaats 2] . De levering heeft plaatsgevonden op  25 september 2019. 
       
     
     
       3.2. 
       In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “ FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE 
         
           ARTIKEL 5 
         
         (…) 
       
       3. Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als hierna in dit artikel omschreven nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. 
       (…) 
       6. Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken:  bouwkavel voor de bouw van een woning/stolp . 
       (…) 
       
       
         
           INFORMATIEPLICHT VERKOPER, ONDERZOEKSPLICHT KOPER 
         
         
           ARTIKEL 8 
         
         Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven, welke naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, welke naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voorzover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). 
       
       
       
         
           MILIEU 
         
         
           ARTIKEL 9 
         
       
       1. Verkoper verklaart het verkochte uitsluitend te hebben gebruikt als agrarische grond. 
       (…) 
       3. Voor zover aan verkoper bekend: 
       a. zijn er een aantal onderzoeken bekend met betrekking tot het verkochte I [hof: de bouwkavel], namelijk: 
       - (…) 
       - een verkennend (asbest)bodemonderzoek (…) van Greenhouse Advies B.V. de dato 15 januari 2018; 
       
         (…) 
         Partijen zijn bekend met voorgaande stukken en de inhoud daarvan; (…)” 
       
       
     
     
       3.3. 
       In dit rapport van Greenhouse Advies B.V., dat als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, staat onder meer het volgende: 
       
       
         “De aanleiding tot het bodemonderzoek wordt gevormd door de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en de bouw van twee woningen op de locatie. 
       
       
       
         Het doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit, zowel grond als freatisch grondwater. Aan de hand van de onderzoeksresultaten wordt beoordeeld of de onderzoekslocatie in milieuhygiënisch opzicht gebruiksbeperkingen kent voor het beoogde gebruik. 
       
       
       
         De bovengrond (tot circa 1,0 m-mv) bestaat uit uiterst baksteenhoudend, uiterst betonhoudend, uiterst metselpuinhoudend zand. Vanaf 1,0 m-mv tot 2,5 m-mv (einddiepte diepste boring) wordt zwak zandig veen aangetroffen. (…) 
       
       
       
         Naar aanleiding van de analyseresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. De bodemkwaliteit voldoet weliswaar niet aan de bodemkwaliteitsklasse ‘wonen’. De interventiewaarde wordt echter niet overschreden. Er zijn, ten aanzien van de bodemkwaliteit, geen humane risico’s te verwachten. Het terrein is ons inziens op basis van de milieuhygiënische kwaliteit geschikt voor de voorgenomen planontwikkeling, de eindbeoordeling is echter aan de [gemeente] . 
       
       
       
         De conclusies hebben uitsluitend betrekking op de geselecteerde deellocaties en de geanalyseerde componenten. 
       
       
       
         Gezien het verkennende karakter van dit onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet zijn ontdekt.” 
       
       
     
     
       3.4. 
       Een andere bijlage bij de koopovereenkomst is de verkoopbrochure, die [geïntimeerde] ten behoeve van de verkoop heeft gemaakt en op Zelfverkopen.nl had geplaatst. Hierin staat onder meer het volgende: 
       
       
         “Een grote bouwkavel van 1600 m2 met de mogelijkheid om de kavel nog met meer agrarische grond uit te breiden zodat u ook nog paarden of ander vee kunt houden. 
         (…) 
         De kavel is bouwrijp en alle onderzoeken zijn positief afgesloten dus kan er snel gebouwd worden.” 
       
       
     
     
       3.5. 
       Na de aankoop hebben [appellanten] . geconstateerd dat er puin in de beide percelen aanwezig is. Zij hebben Top Expertise B.V. hiernaar onderzoek laten doen. In haar rapport van 3 juni 2020 concludeert Top Expertise B.V. dat het puin moet worden geruimd voordat de percelen klaar zijn voor het beoogde gebruik. 
       
     
     
       3.6. 
       In het kader van een minnelijke regeling is er begin februari 2020 op kosten van [geïntimeerde] puin verwijderd van de bouwkavel. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellanten] . hebben op de bouwkavel een woning gerealiseerd. Begin november 2023 hebben [appellanten] . de woning met ondergrond, erf, tuin en toebehoren, waaronder de cultuurgrond, verkocht aan derden (hierna: de kopers). De levering aan de kopers heeft plaatsgevonden op 12 februari 2024. 
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [appellanten] . hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (I) te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en/of de leveringsakte met betrekking tot de aan [appellanten] . geleverde percelen en/of (II) te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] . onrechtmatig heeft gehandeld en in ieder geval (III) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellanten] . van de schade/kosten, te weten € 22.476,59 en/of (overige) geleden en/of te lijden schade op te maken bij staat, met (IV) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, met rente. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [appellanten] . hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de twee percelen niet voldoen aan wat partijen zijn overeengekomen. Zij stellen een grote hoeveelheid puin te hebben aangetroffen in de percelen dat in de weg staat aan het overeengekomen gebruik van die percelen. Daarmee is volgens [appellanten] . sprake van een gebrek en een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Omdat [geïntimeerde] hiervan afwist en hij dit ten tijde van de (ver)koop niet heeft gemeld, heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden, waardoor hij ook onrechtmatig heeft gehandeld. [appellanten] . hebben door de non-conforme percelen en het onrechtmatig handelen schade geleden, waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk is, aldus nog steeds [appellanten] . 
       
     
     
       4.3. 
       
         Na verweer van [geïntimeerde] heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] . afgewezen. Over de bouwkavel heeft de rechtbank overwogen dat het [appellanten] . ten tijde van de (ver)koop duidelijk was dat de grond puin bevatte en daarmee niet geschikt was voor onmiddellijke bouw, althans dat hen dit duidelijk had moeten zijn op basis van het rapport van Greenhouse Advies B.V. [appellanten] . konden dus niet de verwachting hebben dat de bouwkavel direct geschikt was voor bebouwing. Dat er aanmerkelijk meer puin in de grond zat dan zij hoefden te verwachten, volgt de rechtbank evenmin. Genoemd rapport laat die mogelijkheid namelijk uitdrukkelijk open. Het had dan op de weg gelegen van [appellanten] . om daar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst onderzoek naar te doen. Er moet dus van worden uitgegaan dat de bouwkavel de eigenschappen bezit die [appellanten] . op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, aldus de rechtbank. [geïntimeerde] heeft evenmin zijn mededelingsplicht geschonden – en daarmee onrechtmatig gehandeld – omdat hij [appellanten] . met het rapport van Greenhouse Advies B.V. heeft geïnformeerd over de eigenschappen van de grond.  
         Over de cultuurgrond heeft de rechtbank overwogen dat zij het gebruik als grasland voor het houden van vee beschouwt als het overeengekomen gebruik. [appellanten] . hebben onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de cultuurgrond niet voldoet aan wat daarover is overeengekomen of dat het puin normaal gebruik van de cultuurgrond in de weg staat. Daaruit volgt ook dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden en dus ook niet onrechtmatig heeft gehandeld. De rechtbank heeft [appellanten] . veroordeeld in de proceskosten. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
        [appellanten] . hebben in hoger beroep negen grieven aangevoerd. Zij hebben bovendien hun eis gewijzigd. De wijziging is tweeledig. Enerzijds hebben [appellanten] . het petitum gewijzigd in die zin dat [appellanten] . primair veroordeling van [geïntimeerde] vorderen tot betaling van de kosten/schade ter hoogte van € 269.828,77. Anderzijds hebben [appellanten] . de grondslag van hun vordering vermeerderd door ook een beroep te doen op dwaling. De vordering van [appellanten] . in hoger beroep luidt als volgt: 
       
       
         I. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst d.d. 14 juni 2019 en/of de leveringsakte van 25 september 2019 met betrekking tot de aan [appellanten] . geleverde stukken/percelen grond, zoals aangeduid in het lichaam van de inleidende dagvaarding, meer bijzonder dat sprake is van niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst zoals bedoeld in artikel 12 lid 1 van de koopovereenkomst en/of dat sprake is van één of meer verzuimen als bedoeld in artikel 12 sub a van de koopovereenkomst; 
       
       
       
         en/of 
       
       
       
         II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] . onrechtmatig heeft gehandeld op de gronden zoals vermeld in het lichaam van de inleidende dagvaarding; 
       
       
       
         en 
       
       
       
         III. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellanten] . te betalen de kosten/schade, te weten € 269.828,77 en/of te betalen aan [appellanten] . schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum dat iedere schadepost is geleden tot aan de voldoening; 
       
       
       
         en/of 
       
       
       
         IV. te verklaren voor recht dat de tussen partijen tot stand gekomen (koop)overeenkomsten d.d. 14 juni 2019 en 25 september 2019 tot stand zijn gekomen door dwaling en [geïntimeerde] te veroordelen om het nadeel dat [appellanten] . hierdoor hebben geleden op te heffen en [geïntimeerde] zodoende te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 269.828,77; 
       
       
       
         en  
       
       
       
         V. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellanten] . te betalen de proceskosten van eerste en tweede aanleg, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
       
         
           Cessie? 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd dat [appellanten] . niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen althans dat de vorderingen moeten worden afgewezen bij gebrek aan belang, omdat [appellanten] . hun (vermeende) aanspraken op [geïntimeerde] hebben overgedragen aan de kopers van hun woning. Dit volgt volgens [geïntimeerde] uit artikel 6 van de leveringsakte van 12 februari 2024. Daarin staat het volgende: 
       
       
         “ artikel 6 
         
           Overgang, overdracht aanspraken. 
         
         Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op koper. Voorzover nodig levert verkoper alle aanspraken bij deze aan koper, die deze aanspraken aanvaardt. 
         Voor zover bepaalde aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 251 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. 
         Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen. 
         Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens ter zake aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van koper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen.” 
       
       
       
         Volgens [geïntimeerde] is in dit artikel geen uitzondering gemaakt op de aanspraak die [appellanten] . pretenderen te hebben op [geïntimeerde] . De aanspraak bevindt zich dus niet meer in het vermogen van [appellanten] ., aldus nog steeds [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [appellanten] . hebben ter zitting betwist dat zij hun vordering op [geïntimeerde] (door middel van artikel 6 van de leveringsakte) hebben overgedragen aan de kopers.  
       
     
     
       5.4. 
       Het hof begrijpt het verweer van [geïntimeerde] aldus dat [appellanten] . hun aanspraken op [geïntimeerde] zouden hebben gecedeerd aan de kopers als bedoeld in artikel 3:94 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Anders dan [geïntimeerde] (kennelijk) veronderstelt, is voor de bepaling van de inhoud van artikel 6 niet slechts van belang wat uit de leveringsakte zelf blijkt. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). [geïntimeerde] – die zelf geen partij is bij de leveringsakte – heeft niets gesteld over de bedoeling van partijen met betrekking tot artikel 6. In het licht van de betwisting van [appellanten] . ter zitting – te weten dat zij en hun kopers niet de bedoeling hebben gehad de onderhavige aanspraken over te dragen aan de kopers – heeft [geïntimeerde] dan ook niet genoeg gesteld om te kunnen aannemen dat [appellanten] . hun aanspraken op [geïntimeerde] aan de kopers hebben overgedragen. Dit verweer faalt dan ook. 
       
       
       
         
           Vordering gegrond op dwaling is verjaard 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       
        [appellanten] . beroepen zich in hun  eerste grief  op dwaling (artikel 6:228 BW). [appellanten] . voeren daartoe (kort gezegd) aan dat er een zeer grote hoeveelheid puin in de grond van beide percelen aanwezig was. [appellanten] . zouden de koopovereenkomst niet hebben gesloten als zij vooraf hadden geweten dat dit de situatie was. Volgens [appellanten] . is de dwaling zowel te wijten aan inlichtingen van [geïntimeerde] (a-grond) als aan schending van de mededelingsplicht (b-grond). Zelfs als het zo is dat [geïntimeerde] van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als [appellanten] ., is sprake van (wederzijdse) dwaling (c-grond). [appellanten] . stellen dat de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigbaar is. Zij vorderen opheffing van het nadeel ingevolge artikel 6:230 lid 2 BW. Dit betekent dat [appellanten] . in de situatie moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien hetgeen waarover zij dwaalden niet aan de orde zou zijn. Dat houdt in ieder geval in dat zij de kosten voor het verwijderen van het puin niet hadden hoeven maken, aldus nog steeds [appellanten] . 
       
     
     
       5.6. 
       
        [geïntimeerde] beroept zich op verjaring. Dat beroep slaagt. Het hof is, met [geïntimeerde] , van oordeel dat de vordering op grond van dwaling is verjaard. De door [appellanten] . ingestelde vordering is feitelijk gegrond op het niet-beantwoorden van de beide percelen aan de koopovereenkomst. Rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig artikel 7:23 lid 1 BW gedane kennisgeving (artikel 7:23 lid 2 BW, eerste zin). Uit de aanhef van artikel 7:23 lid 2 BW volgt dat de verjaringsregel van twee jaar van belang is voor iedere vordering en ieder verweer van de koper, gegrond op het niet-beantwoorden van het afgeleverde aan de overeenkomst, dus ook voor een verweer of vordering op grond van dwaling. Anders dan [appellanten] . (kennelijk) veronderstellen, vormt artikel 7:23 lid 2 BW een  lex specialis  ten opzichte van het meer algemene artikel 3:52 lid 1 onder c BW, dat een verjaringstermijn van drie jaar kent (vanaf het moment dat de dwaling is ontdekt). Het hof volgt [appellanten] . evenmin in hun stelling dat zij de verjaring van de vordering hebben gestuit door een daad van rechtsvervolging, te weten het instellen van een eis door middel van de inleidende dagvaarding van 15 oktober 2020. De vordering van [appellanten] . na eiswijziging in hoger beroep berust immers op een nieuwe juridische grondslag (dwaling). In zoverre is sprake van een nieuwe vordering. Deze vordering wordt niet geacht te zijn ingesteld op het tijdstip van het aanhangig maken van de procedure in eerste aanleg, maar pas op het tijdstip van de eiswijziging, te weten bij memorie van grieven op  15 november 2022. Dit is te laat, omdat de feiten en omstandigheden die [appellanten] . aan hun beroep op dwaling ten grondslag hebben gelegd hen in januari 2020 bekend waren. Dit betekent dat grief 1 faalt. 
       
       
         
           De bouwkavel 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       De  grieven 2 tot en met 4  lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [geïntimeerde] geleverde bouwkavel de eigenschappen bezit die [appellanten] . op grond van de overeenkomst mochten verwachten. [appellanten] . betogen dat er sprake is van een gebrek (de aanwezigheid van puin in de grond), dat niet voor hun risico komt, omdat zij het gebrek niet kenden. [appellanten] . voeren aan dat er in de koopovereenkomst wordt gesproken van een  “bouwkavel voor de bouw van een woning/stolp” . In combinatie met de mededelingen van [geïntimeerde] in de verkoopbrochure – waarin [geïntimeerde] de bouwkavel niet alleen als  “bouwrijp”  heeft aangeprezen, maar ook heeft geschreven dat  “er snel gebouwd [kan] worden”  – en mondeling, mochten [appellanten] . hieraan die zin toekennen dat dit betekende dat de bouwkavel (reeds) geschikt (rijp) was voor de bouw van een woning. Het rapport van Greenhouse Advies B.V. maakt dit niet anders. [geïntimeerde] had het rapport afgedaan als niet relevant voor de bouw. [appellanten] . maakten zich daardoor geen zorgen. Deze geruststellende opmerking is van belang voor de onderzoeksplicht van [appellanten] . naar de inhoud van dat rapport. Dat de rechtbank het rapport van Top Expertise B.V. naast zich heeft neergelegd, is onbegrijpelijk, aldus nog steeds [appellanten] . 
       
     
     
       5.8. 
       Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 
       
     
     
       5.9. 
       
         Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat de bouwkavel aan de overeenkomst beantwoordt en dat er (dus) geen sprake is van een gebrek.  
         
          [appellanten] . hebben – ná lezing van de verkoopbrochure bij de start van het (ver)kooptraject – het rapport van Greenhouse Advies B.V. van [geïntimeerde] ontvangen. In dat rapport is onder meer geconcludeerd dat de grond bestaat uit  “uiterst baksteenhoudend, uiterst betonhoudend, uiterst metselpuinhoudend zand” . [appellanten] . waren blijkens artikel 9 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk bekend met dit rapport en met de inhoud daarvan.  
         Als [appellanten] . op grond van de bewoordingen in de verkoopbrochure in de veronderstelling waren dat de bouwkavel geschikt was om onmiddellijk, zonder dat eerst het aanwezige puin hoefde te worden verwijderd, te worden bebouwd, had het naar aanleiding van de mededelingen in dit rapport op hun weg gelegen om hierover vragen te stellen aan [geïntimeerde] en/of onderzoek te laten verrichten naar de gesteldheid van de bodem (en de vraag of die gesteldheid aan de onmiddellijke bouw in de weg stond).  
         Aan de stelling van [appellanten] . dat [geïntimeerde] een geruststellende opmerking over het rapport heeft gemaakt, gaat het hof voorbij. [geïntimeerde] heeft dit betwist. [appellanten] . hebben hun stelling niet nader toegelicht. Ook niet met de door [appellanten] . in hoger beroep overgelegde verklaring van de aankoopmakelaar, omdat de makelaar hierin niet verklaart dat [geïntimeerde] een dergelijke geruststellende mededeling heeft gedaan. Het hof komt daarom niet toe aan bewijslevering op dit punt.  
         Verder geldt, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld, dat partijen in de koopovereenkomst de bouwkavel niet hebben omschreven als ‘bouwrijpe grond’ of ‘grond die onmiddellijk geschikt is om op te bouwen’ maar als een bouwkavel voor de bouw van een woning/stolp. Dat de bouwkavel onmiddellijk geschikt zou moeten zijn om op te bouwen hebben partijen dus niet vastgelegd in de koopovereenkomst. Wel staat vast dat [appellanten] . op de bouwkavel een woning hebben gerealiseerd, overeenkomstig het in de koopovereenkomst omschreven gebruik. Het rapport van de deskundige van [appellanten] . legt in dit verband dan ook geen gewicht in de schaal. De slotsom is dat de grieven falen. 
       
       
     
     
       5.10. 
       Met  grief 5  komen [appellanten] . op tegen het oordeel van de rechtbank dat er van onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] vanwege schending van de mededelingsplicht geen sprake is. Deze grief faalt ook. Het hof gaat er, mede gelet op wat hierboven is geoordeeld, van uit dat [appellanten] . op grond van het rapport van Greenhouse Advies B.V. bekend waren althans redelijkerwijs bekend konden zijn met de aanwezigheid van puin in de bouwkavel. [geïntimeerde] wist niet méér dan er in dat rapport staat. Hij heeft dan ook zijn mededelingsplicht niet geschonden. Van onrechtmatig handelen is geen sprake.  
       
       
         
           De cultuurgrond 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       
         Grief 6  klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht ten aanzien van de cultuurgrond heeft geschonden en/of dat de cultuurgrond niet voldeed aan hetgeen partijen daarover zijn overeengekomen. [appellanten] . voeren hiertoe aan dat partijen zijn overeengekomen dat op de cultuurgrond paarden en/of vee kon(den) worden gehouden. Vast staat dat er puin in de grond zat. Deskundige dierenartsen hebben geoordeeld (in het rapport van Top Expertise B.V.) dat dit gevaarlijk is voor dieren en gezondheidsrisico’s met zich brengt voor dieren. De cultuurgrond was dus niet geschikt voor het houden van paarden en/of vee en voldeed zodoende niet aan het overeengekomen gebruik. Verder geldt dat de verkoop van de cultuurgrond als  “agrarische grond”  betekent dat [appellanten] . erop mochten rekenen dat de grond geschikt was als landbouwgrond om gewassen op te verbouwen. Dat is door het puin onmogelijk. Ook daarom is sprake van non-conformiteit, aldus nog steeds [appellanten] . 
       
     
     
       5.12. 
       De grief faalt. Hoewel tussen partijen vast staat dat er puin in de cultuurgrond zat, brengt dit op zichzelf nog niet met zich dat de cultuurgrond niet beantwoordt aan wat partijen hebben afgesproken. Het hof zal eerst ingaan op het overeengekomen gebruik van de cultuurgrond, omdat [appellanten] . enerzijds stellen dat de cultuurgrond geschikt zou moeten zijn voor het houden van paarden/vee en anderzijds voor het verbouwen van gewassen. In de koopovereenkomst hebben partijen niets opgenomen over het beoogde gebruik van de cultuurgrond. In de verkoopbrochure staat dat de cultuurgrond geschikt is voor het houden van paarden of ander vee. [geïntimeerde] heeft in dit verband (onweersproken) aangevoerd dat akkerbouw voor de teelt van gewassen ter plaatse niet mogelijk is; dat geldt voor de hele regio en is kenmerkend voor veengrond. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd gesteld dat de cultuurgrond de afgelopen vijftig jaar is gebruikt als grasland voor het weiden van vee. Aan de (blote) betwisting daarvan door [appellanten] . tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gaat het hof dan ook voorbij. Aangezien [appellanten] . hun stelling dat zij desalniettemin mochten verwachten dat de cultuurgrond geschikt zou zijn voor het verbouwen van gewassen verder niet (concreet) hebben onderbouwd, verwerpt het hof die stelling. Het hof stelt vast dat het overeengekomen gebruik van de cultuurgrond is: grasland dat geschikt moet zijn voor het houden van vee/paarden. 
       
     
     
       5.13. 
       
         Het hof is vervolgens, met de rechtbank, van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het puin in de cultuurgrond aan het overeengekomen gebruik in de weg stond. Niet vast is komen te staan dat de cultuurgrond ‘vol met puin zat’ en evenmin dat het puin boven de grond uitstak. Het hof licht dit oordeel als volgt toe.  
         Volgens [geïntimeerde] is een dwarssloot eind zestiger jaren van de vorige eeuw functioneel gedempt met puin voor de noodzakelijke verharding van de zichtbaar aanwezige dammen in de weilanden. [geïntimeerde] heeft ter zitting toegelicht dat dit noodzakelijk was om met een zwaar landbouwvoertuig op het grasland te kunnen komen zonder weg te zakken in de (veen)grond. De rest van de sloot is volgens [geïntimeerde] gedempt met schone grond afkomstig uit een andere sloot op het perceel die juist moest worden uitgediept. Deze uitleg van [geïntimeerde] strookt met de verklaring ter zitting van [appellanten] . dat zij puin hebben aangetroffen in een strook langs het weiland waar ooit een sloot was.  
         Hoewel partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag of er alleen rondom de twee dammen puin aanwezig is (standpunt [geïntimeerde] ) of over de gehele lengte van de gedempte sloot (standpunt [appellanten] .), is wel duidelijk geworden dat niet het hele perceel vol met puin lag. Wie van partijen op dit punt het gelijk aan haar zijde heeft, doet niet ter zake. Immers, [geïntimeerde] heeft, onderbouwd met verklaringen van twee gebruikers van de cultuurgrond, gesteld dat de cultuurgrond de afgelopen vijftig jaar, jaar in jaar uit is gebruikt voor het weiden van vee en dat zich daarbij nimmer problemen hebben voorgedaan. Ook niet in de zin dat de dieren zich op het perceel hebben verwond. Het hof gaat er op grond hiervan van uit dat het puin niet uitstak. De verklaringen van de dierenarts en een paardenkliniek in het rapport van Top Expertise B.V. dat het niet verantwoord is dieren te houden in een weiland dat vol ligt met puin, brokstukken en glas, leggen in dit verband geen gewicht in de schaal, omdat zij niet ter plaatse zijn geweest en dus niet hebben waargenomen dat het puin daadwerkelijk uitstak. Het bewijsaanbod van [appellanten] . terzake om de dierenarts en paardenkliniek als getuige te horen wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.  
         
          [geïntimeerde] heeft (dus) ook geen mededelingsplicht geschonden, omdat het aanwezige puin niet in de weg staat aan het overeengekomen gebruik. 
       
       
     
     
       5.14. 
       
         Grief 7  is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] . in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] hun stelling dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst danwel onrechtmatig heeft gehandeld, onvoldoende hebben gemotiveerd. [appellanten] . achten deze slotsom van de rechtbank onbegrijpelijk, omdat zij hun stellingen wel hebben onderbouwd, onder meer met het rapport van Top Expertise B.V. 
       
     
     
       5.15. 
       Uit het falen van de grieven 2 tot en met 6 volgt dat ook deze grief faalt. Daaruit volgt immers dat [geïntimeerde] met de levering van de bouwkavel en de cultuurgrond aan [appellanten] . niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en evenmin onrechtmatig heeft gehandeld. 
       
     
     
       5.16. 
       
         Grief 8  - gericht tegen de afwijzing van de vordering tot schadevergoeding - en  grief 9  - gericht tegen de proceskostenveroordeling - behoeven in het licht van het voorgaande geen bespreking. Deze grieven falen.  
       
     
     
       5.17. 
       
         De slotsom is dat de grieven geen doel treffen. Zoals hiervoor al kort overwogen, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Ten dele omdat [appellanten] . te weinig hebben gesteld tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] en verder omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing. 
         Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof zal wat [appellanten] . in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd, afwijzen. [appellanten] . zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.  
       
       
       
         Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
       
       
       - griffierecht	€   1.756,00 
       - salaris advocaat	 € 13.284,00 	(3 punten x tarief € 4.428,00) 
       Totaal	€ 15.040,00. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       wijst af wat [appellanten] . in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 15.040,00. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.J. Bellaart en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.