ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:3808

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:3808 Rechtbank Noord-Holland , 13-05-2020 / 8032308 \ CV EXPL 19-13435

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-05-13

Zaaknummer: 8032308 \ CV EXPL 19-13435

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:3808

---

Huur bedrijfsruimte. Indeplaatsstelling toegewezen. Geen beperkingen aan gebruik van de tot het gehuurde behorende tuin.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8032308 \ CV EXPL  19-13435 
       Uitspraakdatum: 13 mei 2020 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. J. Nagtegaal 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] wonende te [woonplaats] 
     
       
         2. [gedaagde sub 2]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagden  
       verder te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.  
       gemachtigde: mr. J.N.M. van Trigt 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 30 augustus 2019 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       Op 19 februari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde sub 1] c.s. bij brief 11 februari 2020 nog stukken toegezonden.   
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft partijen vervolgens de gelegenheid gegeven een minnelijke regeling te treffen. Bij akte van 15 april 2020 heeft [gedaagde sub 1] c.s. meegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en heeft hij de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. is de rechtsopvolger onder algemene titel van [erflater] (hierna: [erflater] ) die op 26 november 2006 is overleden.  
     
     
       2.2. 
       Bij schriftelijke huurovereenkomst van 30 juni 1994 heeft [erflater] aan [eiser] het perceel aan [adres] te [plaats] verhuurd, gedeeltelijk in gebruik als bedrijfsruimte en gedeeltelijk als bedrijfswoning. Deze overeenkomst sloot aan op de voorafgaande huurovereenkomsten. In de bedrijfsruimte exploiteert [eiser] via de onderneming [eiser] VOF een garagebedrijf. Aan de huurovereenkomst voor de woonruimte is in 2016 een einde gekomen. 
       
     
     
       2.3. 
       Achter het pand [adres] bevindt zich een tuin (hierna: de tuin), die eigendom is van [gedaagde sub 1] c.s.. De tuin is niet toegankelijk vanaf de straat, maar kan bereikt worden via een deur in het bedrijfspand. [eiser] gebruikt de tuin voor het parkeren en rangeren van auto’s. 
       
     
     
       2.4. 
       In 2018 is [betrokkene A] (hierna: [betrokkene A] ) in het garagebedrijf komen werken. Op 9 mei 2018 is [betrokkene A] met terugwerkende kracht per 1 maart 2018 ingeschreven als medevennoot van [eiser] VOF (hierna ook: de vof).  
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 5 juli 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. [eiser] gemeld dat hij de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de tuin tegen 1 september 2018 opzegde. [eiser] heeft de tuin ook nadien in gebruik gehouden voor de onderneming. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 14 mei 2019 heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser] onder meer geschreven:  Ik ga er evenmin mee akkoord dat het gehuurde mede wordt gebruikt door [betrokkene A] (…) Evenmin ga ik ermee akkoord dat de tuin gebruikt wordt als rangeerplek en nu zelfs ook als parkeerplaats voor de verkoop van auto’s. Het risico van bodemvervuiling neemt voorts toe. U wilt de tuin mee gaan huren. Ik ga daarmee niet akkoord (…) Ik heb u het gebruik van de tuin verboden. U heeft daarop gereageerd met intensivering van dat gebruik. Ik sommeer u nu het gebruik van de tuin te staken en gestaakt te houden binnen zeven dagen na heden. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 13 juni 2019 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] c.s. verzocht om [betrokkene A] in de plaats te stellen van [eiser] als huurder van de bedrijfsruimte. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dat verzoek afgewezen.  
     
     
       2.8. 
       Op 24 juli 2019 hebben [eiser] en [betrokkene A] een overeenkomst ondertekend inhoudende dat [betrokkene A] het aandeel van [eiser] in de vof zal overnemen tegen de daarvoor geldende afspraken onder de ontbindende voorwaarde dat alle overeenkomsten, waaronder die met gemeente [gemeente] en de huurovereenkomst van de garage, op zijn naam worden gesteld. Ook vermeldt de overeenkomst dat [eiser] zijn activiteiten per 1 september 2019 zal beëindigen. 
       
     
     
       2.9. 
       Bij vonnis van 8 augustus 2019 heeft de kantonrechter in kort geding [eiser] verboden meer dan zes voertuigen tegelijk te parkeren in de tuin en [gedaagde sub 1] c.s. (in reconventie) veroordeeld om voor maximaal een jaar te gehengen en te gedogen dat [betrokkene A] de huidige onderneming zonder [eiser] kan exploiteren, onder de voorwaarde dat [eiser] voor 1 september 2019 een vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling bij de rechtbank indient.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         1.  primair : [eiser] een machtiging verleent om [betrokkene A] in zijn plaats te stellen als huurder en exploitant van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] ; 
       
         subsidiair : [eiser] onder door de kantonrechter in goede justitie te bepalen voorwaarden een machtiging verleent om [betrokkene A] in zijn plaats te stellen als huurder en exploitant van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] ; 
       
         2.  primair : voor recht verklaart dat er voor [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden geen beperking zit op het huurrecht dan wel gebruiksrecht om de tuin die te bereiken is via en behoort bij de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] , aan te wenden voor het parkeren en rangeren van auto’s;  
       
         
           subsidiair:  voor recht verklaart dat [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden op grond van een huurrecht dan wel gebruiksrecht, de tuin kunnen aanwenden voor het parkeren en rangeren van in totaal 25 auto’s tegelijk; 
         
           meer subsidiair:  voor recht verklaart dat [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden op grond van een huurrecht dan wel gebruiksrecht, de tuin kunnen aanwenden voor het parkeren en rangeren van in totaal 20 auto’s tegelijk; 
         
           uiterst subsidiair:  voor recht verklaart dat [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden op grond van een huurrecht dan wel gebruiksrecht, de tuin kunnen aanwenden voor het parkeren en rangeren van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen aantal auto’s tegelijk; 
       
       
       3. voor recht verklaart dat [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden geen dwangsom verbeuren als zij meer dan zes auto’s tegelijk laten parkeren en rangeren in de tuin; 
       
       4. [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt in de kosten van de onderhavige procedure, waaronder begrepen de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
        [eiser] legt aan de vordering onder 1 ten grondslag artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek. Hij stelt dat aan alle in dat artikel gestelde voorwaarden is voldaan: er is sprake van een bedrijfsoverdracht, [eiser] heeft een zwaarwichtig belang en [betrokkene A] biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Ten slotte dienen de belangen van [eiser] bij de indeplaatsstelling zwaarder te wegen dan die van [gedaagde sub 1] c.s. bij het weigeren ervan.  
       
     
     
       3.3. 
       Aan de vorderingen onder 2 en 3 legt [eiser] ten grondslag dat bedrijf [eiser] al sinds 1985 het recht toekomt om de tuin te gebruiken. Dit recht is nimmer beperkt in gebruik zoals het plaatsen van een beperkt aantal auto’s. [gedaagde sub 1] c.s. heeft in 2010 de hele tuin met een oppervlakte van 372 m2 betegeld voor [eiser] . [eiser] heeft met wetenschap van [gedaagde sub 1] c.s. gebruik gemaakt van de extra ruimte. Gemiddeld stonden er sinds 2010 ongeveer 20/25 auto’s op het terrein. [eiser] betwist dat hij de tuin nu zonder recht of titel gebruikt. De tuin is onderdeel van de huurovereenkomst en de opzegging voldoet niet aan de wettelijke opzeggronden. Subsidiair voert [eiser] aan dat in geval sprake zou zijn van een gebruiksovereenkomst een zwaarwegende grond bij de opzegging ontbreekt. Meer subsidiair voert [eiser] aan dat de opzegging gelet op alle omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. [gedaagde sub 1] voert hiertoe – samengevat – het volgende aan. 
       
     
     
       4.2. 
       Ten aanzien van de vordering onder 1 voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat de vordering te laat is ingesteld, aangezien er meer dan een jaar is gelegen tussen de bedrijfsoverdracht en het entameren van de onderhavige procedure. Daarnaast is er geen sprake van een bedrijfsoverdracht als bedoeld in de wet. [betrokkene A] wil immers niet de kleinschalige buurtgarage van [eiser] voortzetten maar een op de handel in dure auto’s gerichte onderneming in het gehuurde drijven. Ook staat [betrokkene A] niet borg voor een juiste nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft geen enkele ervaring als zelfstandige ondernemer en heeft vanaf medio 2018 in strijd gehandeld met de huurovereenkomst. De vordering kan evenmin, zoals subsidiair gevorderd, onder door de kantonrechter te bepalen voorwaarden worden toegewezen, omdat [betrokkene A] heeft aangetoond zich niet aan de huurovereenkomst te zullen houden. 
       
     
     
       4.3. 
       Ten aanzien van de onder 2 gevorderde verklaring voor recht voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat van een huurovereenkomst met betrekking tot de tuin geen sprake is. 
       
     
     
       4.4. 
       Ten aanzien van de onder 3 gevorderde verklaring voor recht voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat [eiser] en [betrokkene A] hebben aangetoond dat zij zonder een dergelijke sanctie de beperkingen van de (opgezegde) gebruiksovereenkomst negeren. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde sub 1] vordert bij wijze van tegenvordering ontbinding van de overeenkomst met betrekking tot de tuin en veroordeling van [eiser] dat gebruik te staken met ingang van drie weken na betekening van het vonnis en gestaakt te houden, althans dat gebruiksrecht te beperken tot het rangeren van een of twee auto’s op de eerste 5 meter van de tuin, op straffe van verbeurte van een boete van € 500,00 per dag dat [eiser] hiermee in gebreke is, met een maximum van € 100.000,00. 
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. legt aan de tegenvordering (naast het voorgaande) ten grondslag dat [eiser] en [betrokkene A] veel uitgebreider van de tuin gebruik zijn gaan maken dan wat tussen [erflater] en [eiser] was afgesproken. [eiser] wist althans behoorde te weten dat [gedaagde sub 1] c.s. daarmee niet akkoord ging. Ook wist [eiser] dat dat gebruik in strijd was met het vigerende bestemmingsplan, dat ook [gedaagde sub 1] c.s. daarvoor zou kunnen worden beboet door de gemeente en dat dit de goede naam die [gedaagde sub 1] c.s. zorgvuldig gedurende lange jaren met de gemeente [gemeente] heeft opgebouwd zou kunnen beschadigen. 
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter stelt voorop dat voor een vordering indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW is vereist dat sprake is van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf en van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder bij deze overdracht. Verder dient de voorgestelde huurder voldoende waarborgen te bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Is aan deze voorwaarden voldaan, dan zal de rechter de belangen van partijen moeten afwegen. 
     
     
       5.2. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat de vordering tot indeplaatsstelling moet worden afgewezen omdat deze niet tijdig is gedaan. Volgen [gedaagde sub 1] c.s. blijkt uit een artikel in de lokale krant de “ [naam] ” van 23 januari 2019 dat de bedrijfsoverdracht al in juni 2018 heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat in juni 2018 sprake was van een bedrijfsoverdracht. In het artikel wordt weliswaar gesproken over een “overname” maar volgens [eiser] is hiermee bedoeld de toetreding van [betrokkene A] tot de reeds bestaande VOF [eiser] , waarbij [betrokkene A] 50% zeggenschap over de VOF en ook 50% recht op de voordelen uit de VOF kreeg. Van een overname door [betrokkene A] van de activa van de VOF was geen sprake. Deze heeft blijkens de door [eiser] overgelegde overeenkomst pas plaats gevonden op 24 juli 2019. Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd ziet de kantonrechter geen aanleiding om te veronderstellen dat sprake is van een valse akte, die is opgemaakt om te verhullen dat de werkelijke overdracht van de onderneming aan [betrokkene A] al in januari of juni 2018 had plaatsgevonden. De kantonrechter zal dan ook 24 juli 2019 als datum nemen waarop [gedaagde sub 1] c.s. zijn onderneming (onder voorbehoud) heeft verkocht aan [betrokkene A] . Hoewel een machtiging tot indeplaatsstelling in beginsel moet worden gevorderd voordat de bedrijfsoverdracht is gerealiseerd, kan deze ook daarna nog worden verleend als de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot overdracht van de huur te komen. Vast staat dat [eiser] op 13 juni 2019 een minnelijk verzoek tot indeplaatsstelling gedaan, welk verzoek door [gedaagde sub 1] op 17 juni 2019 is afgewezen. Op 23 juli 2019 heeft [eiser] door middel van een eis in reconventie in een door [gedaagde sub 1] c.s. aangespannen kort geding een (voorlopige) vordering tot indeplaatsstelling ingesteld. Bij dagvaarding van 30 augustus 2019 heeft [eiser] de onderhavige procedure geëntameerd. De vordering is daarmee naar het oordeel van de kantonrechter tijdig ingesteld. 
     
     
       5.3. 
       Voor toewijzing van de vordering is verder vereist dat sprake is van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. [gedaagde sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat aan deze voorwaarde niet is voldaan. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. beoogt [eiser] enkel zijn huurrechten over te dragen aan [betrokkene A] en wenst [betrokkene A] een geheel andere onderneming in het gehuurde drijven. In plaats van een kleine dorpsreparatiegarage aangevuld met de verkoop van een gering aantal kleine tweedehands personenauto’s, richt [betrokkene A] zich volgens [gedaagde sub 1] c.s. op raceauto’s en Porsches. [gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat sinds de komst van [betrokkene A] het aantal werkplekken is verdrievoudigd en de reparatieomzet is verdubbeld. Ook houdt [betrokkene A] zich volgens [gedaagde sub 1] c.s. bezig met de handel in tweedehands Porsches en andere dure (sport)auto’s. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde sub 1] c.s. diverse advertenties van Garage [eiser] op Marktplaats.nl overgelegd (producties 17 en 18). De kantonrechter verwerpt het verweer. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aangetoond dat [betrokkene A] na de voorlopige indeplaatsstelling hetzelfde garagebedrijf met hetzelfde karakter en dezelfde activiteiten is blijven voeren als de VOF [eiser] deed. Uit de door [gedaagde sub 1] c.s. ter onderbouwing van zijn verweer overgelegde producties 17 en 18 volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat [betrokkene A] een op de handel in dure auto’s in het gehuurde is gaan drijven, maar juist dat door [betrokkene A] (nog steeds) particuliere auto’s worden verkocht in elke prijsklasse. Voorts heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet betwist dat de volledige inventaris van het garagebedrijf, inclusief alle werkbruggen en gereedschappen aan [betrokkene A] is overgedragen. Ook blijft [betrokkene A] de naam “Garage [eiser] ” voeren. Wel staat tussen partijen vast dat verkoopcijfers van de onderneming sinds de komst van [betrokkene A] zijn gestegen, maar de kantonrechter ziet hierin geen aanleiding om te oordelen dat [betrokkene A] een ander bedrijf in het gehuurde drijft. De bedrijfsactiviteiten zijn immers in de kern niet veranderd. Naar het oordeel van de kantonrechter staat dan ook voldoende vast dat sprake is van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.    
     
     
       5.4. 
       
        [eiser] stelt dat hij, gelet op zijn gevorderde leeftijd en het feit dat hij met de verkoop van zijn onderneming nog een oudedagsvoorziening kan verkrijgen, een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling. [gedaagde sub 1] c.s. heeft deze stellingen niet weersproken zodat ook aan deze voorwaarde is voldaan. 
     
     
       5.5. 
        Vervolgens is de vraag aan de orde of [betrokkene A] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Naar het oordeel van de kantonrechter is ook aan die voorwaarde voldaan. [eiser] heeft gesteld dat [betrokkene A] voldoende financiële waarborgen biedt. Hij is bereid een bankgarantie af te geven van zes keer de huidige huur, veel meer dan er nu aan zekerheid is. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit niet betwist. Voorts heeft de kantonrechter hiervoor al geoordeeld dat [betrokkene A] na de voorlopige indeplaatsstelling dezelfde activiteiten is blijven voeren als de VOF [eiser] . Dat de bedrijfsvoering anderszins niet op orde zou zijn is gesteld noch gebleken. [gedaagde sub 1] c.s. heeft nog aangevoerd dat [betrokkene A] geen ervaring heeft als zelfstandig ondernemer, maar dat verweer zal worden gepasseerd nu [eiser] onbetwist heeft gesteld dat [betrokkene A] vijf jaar ervaring heeft als leidinggevende bij Autobedrijf [naam bedrijf] , waar hij als chef van de werkplaats een afdeling met vijf monteurs runde. Ook is niet betwist dat [betrokkene A] als bestuurder van de besloten vennootschap “ [betrokkene A] en [naam] Investments”, een bedrijf dat zich bezig houdt met het verhuur, exploitatie en ontwikkeling van onroerend goed, ook ervaring heeft als ondernemer. 
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter komt tot de slotsom dat het gebleken (zwaarwichtig) belang van [eiser] bij overdracht van de onderneming, met inbegrip van de hier aan de orde zijnde huurovereenkomst, aan [betrokkene A] aanmerkelijk zwaarder weegt dan de door de [gedaagde sub 1] c.s. in het kader van onderhavige belangenafweging opgeworpen bezwaren tegen afgifte van de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling. De onder 1 primair gevorderde machtiging wordt dan ook toegewezen.  
       
     
     
       5.7. 
       Met betrekking tot de onder 2 gevorderde verklaring voor recht dient de vraag te worden beantwoord of er beperkingen zijn in het gebruik van de tuin door [eiser] . Daarbij is ook van belang of sprake is van een huurovereenkomst of van een gebruiksovereenkomst en of deze al dan niet rechtsgeldig is opgezegd/beëindigd. [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat de tuin onderdeel is van de huurovereenkomst en dat de opzegging door [gedaagde sub 1] c.s. niet voldoet aan de wettelijke opzeggronden. Hem zijn ook nooit beperkingen in het gebruik van de tuin opgelegd. [gedaagde sub 1] c.s. betwist daarentegen dat de tuin onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is sprake van een gebruiksovereenkomst waarbij gold dat slechts de eerste vijf meter vanaf de deur gebruikt mocht worden voor het rangeren van auto’s. In dat kader stonden ten hoogste twee auto’s in een hoek van de tuin geparkeerd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft zich genoodzaakt gezien de gebruiksovereenkomst op te zeggen omdat [eiser] zich sinds de komst van [betrokkene A] niet meer aan de afspraken hield.  
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat de tuin onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen. Hoewel partijen van mening verschillen over het jaar waarin dit heeft plaatsgevonden (1985 of 1991) staat tussen partijen niet ter discussie dat [erflater] een deur heeft laten plaatsen in het gehuurde waarmee vanuit het gehuurde toegang tot de tuin kon worden verkregen. [eiser] was toen al huurder van het bedrijfspand. Ook staat vast dat destijds een (vijfde) deel van de tuin bestraat is en dat [eiser] deze ruimte gebruikte voor het rangeren en parkeren van auto’s. Ten slotte staat ook niet ter discussie dat [gedaagde sub 1] c.s. in 2010 de hele tuin met een oppervlakte van 372 m2 heeft betegeld. Sinds die tijd staan er volgens [eiser] met medeweten van [gedaagde sub 1] c.s. ongeveer 20 tot 25 auto’s op het terrein. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit onvoldoende weersproken, in elk geval heeft [gedaagde sub 1] c.s. geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij destijds tegen het op dergelijke wijze gebruikmaken van de tuin heeft geprotesteerd. Daarbij komt dat de makelaar die in opdracht van [gedaagde sub 1] in het kader van een nadere huurprijsvaststelling de bedrijfsruimte heeft getaxeerd, bij die taxatie de tuin in zijn volle omvang en als vol onderdeel van het gehuurde heeft meegenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter dient op grond van het voorgaande de tuin te worden aangemerkt als bij de bedrijfsruimte behorende grond als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Dit betekent dat opzegging uitsluitend mogelijk is in overeenstemming met hetgeen in artikel 7:293 e.v. BW is bepaald. Nu niet aan de daarin gestelde eisen is voldaan, duurt de huurovereenkomst nog voort. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden of dit recht aan enige beperking met betrekking tot het aantal te parkeren auto’s onderhevig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. [gedaagde sub 1] c.s. beroept zich op een afspraak tussen [erflater] en [eiser] , maar laat na deze stelling verder te onderbouwen. Dit had wel op zijn weg gelegen nu [eiser] het bestaan van een dergelijke afspraak gemotiveerd heeft betwist. Evenmin kan een beperking worden afgeleid uit het gedrag van partijen. Vast staat slechts dat [gedaagde sub 1] c.s. (voor het eerst) in 2018 bij [eiser] over het intensieve gebruik van de tuin heeft geklaagd. Dit is echter onvoldoende om aan te nemen dat partijen in het verleden een dergelijke beperking overeengekomen zijn. Nu [gedaagde sub 1] c.s. zijn verweer ter zake onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De conclusie is dat de onder 2 primair gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Daarbij moet worden opgemerkt dat [eiser] en/of zijn rechtsopvolgers bij het uitoefenen van dit recht uiteraard wel de eisen van goed huurderschap in acht dienen te nemen en daarbij rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde sub 1] c.s.  
     
     
       5.9. 
       Bij vonnis van 8 augustus 2019 heeft de kantonrechter in kort geding bij wijze van ordemaatregel [eiser] verboden meer dan zes voertuigen tegelijk te parkeren in de tuin. Hiervoor is geoordeeld dat aan het gebruik van de tuin geen beperkingen zijn verbonden, anders dan die worden bepaald door de eisen van goed huurderschap. [eiser] heeft dan ook belang bij de onder 3 gevorderde verklaring voor recht. Ook dit onderdeel van de vordering zal worden toegewezen.  
     
     
       5.10. 
       
         De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. De nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagde sub 1] c.s. vordert bij wijze van tegenvordering ontbinding van de overeenkomst met betrekking tot de tuin en veroordeling van [eiser] dat gebruik te staken met ingang van drie weken na betekening van het vonnis. [gedaagde sub 1] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat [eiser] en [betrokkene A] veel uitgebreider van de tuin gebruik zijn gaan maken dan wat tussen [erflater] en [eiser] was afgesproken. Zoals hiervoor geoordeeld is niet gebleken van een dergelijke afspraak. Evenmin is gebleken van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [eiser] , laat staan dat [eiser] ter zake daarvan door [gedaagde sub 1] c.s. eerst in gebreke is gesteld. De conclusie is dat de tegenvordering dient te worden afgewezen. 
       
     
     
       5.12. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt. De kosten van de tegenvordering worden gelet op de samenhang met de vordering begroot op nihil.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       machtigt [eiser] om [betrokkene A] in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] ; 
     
     
       6.2. 
       verklaart voor recht dat er voor [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden geen beperking zit op het huurrecht om de tuin, die te bereiken is via en behoort bij de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] , aan te wenden voor het parkeren en rangeren van auto’s; 
     
     
       6.3. 
       verklaart voor recht dat [eiser] en eventuele rechtsopvolgers en indeplaatsgestelden geen dwangsom verbeuren als zij meer dan zes auto’s tegelijk laten parkeren en rangeren in de tuin die te bereiken is via de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] ; 
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:   dagvaarding	€	103,10 griffierecht	€	81,00 salaris gemachtigde	€	720,00	; 
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;  
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.7. 
       
         wijst de vordering voor het overige af; 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.8. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.9. 
       
         veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
         De griffier		De kantonrechter