ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:163

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:163 Gerechtshof Den Haag , 09-01-2025 / BK-23/1220

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-01-09

Zaaknummer: BK-23/1220

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:163

---

WOZ-waarde woning. Artt. 6:17, 7:4, lid 4 en 8:42, lid 1, Awb. Art. 40 Wet WOZ. Op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar, beroep en hoger beroep. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-23/1220 
     
     
     
     Uitspraak van 9 januari 2025 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] , te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker) 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 november 2023, nummer SGR 22/7731. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 448.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 30 oktober 2024. 
       
     
     
       1.5. 
       
         De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 21 november 2024. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
         
           Feiten 
         
       
       
       
         2.  
       
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tusseneengezins-woning en heeft als bouwjaar 1915. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en is gelegen op een perceel van 102 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag (het taxatieverslag) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de in dezelfde wijk gelegen onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatieverslag zijn onder meer de volgende gegevens vermeld: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 Buurt 
               
               
                 
                  [Buurt 1]
                 
               
               
                 
                  [Buurt 1]
                 
               
               
                 
                  [Buurt 1]
                 
               
               
                 
                  [Buurt 2]
                 
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  [Wijk 1]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 2]
                 
               
             
             
               
                 Gemeente 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
             
             
               
                 Soort woning 
               
               
                 Tussenseen-gezinswoning 
               
               
                 Tussenseen- 
                 Gezinswoning 
               
               
                 Tussenseen- 
                 gezinswoning 
               
               
                 Tussenseen- 
                 gezinswoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1915 
               
               
                 1916 
               
               
                 1915 
               
               
                 1934 
               
             
             
               
                 Oppervlakte 
               
               
                 122m2 
               
               
                 112m2 
               
               
                 118m2 
               
               
                 120m2 
               
             
             
               
                 Grondoppervlakte 
               
               
                 102m2 
               
               
                 107m2 
               
               
                 102m2 
               
               
                 107m2 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
               
               
                 2 maart 2021 
               
               
                 27 november 2020 
               
               
                 24 maart 2021 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 441.000 
               
               
                 € 415.000 
               
               
                 € 460.000 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 
               
               
                 € 448.000 
               
               
                 € 420.000 
               
               
                 € 415.000 
               
               
                 € 455.000 
               
             
             
               
                 Waardepeildatum 
               
               
                 1 januari 2021 
               
               
                 1 januari 2021 
               
               
                 1 januari 2021 
               
               
                 1 januari 2021 
               
             
             
               
                 Vorige WOZ-waarde 
               
               
                 € 413.000 
               
               
                 € 367.000 
               
               
                 € 384.000 
               
               
                 € 425.000 
               
             
             
               
                 Vorige waardepeildatum 
               
               
                 1 januari 2020 
               
               
                 1 januari 2020 
               
               
                 1 januari 2020 
               
               
                 1 januari 2020 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd (de matrix), waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een drietal in dezelfde wijk gelegen onroerende zaken: [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] . In de matrix zijn de volgende gegevens opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Bezwaard object 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Adres 
               
               
                 Wijk 
               
               
                 Objectsoort 
               
               
                 Bouw-jaar 
               
               
                 Kad. Opp. 
               
               
                 GO m2 
               
               
                 WOZ 2022 
               
               
                 Waarde- 
                 peildatum 
               
               
                 € / m2 GO 
               
               
                 Opmerking 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]  
               
               
                 Tussen-eengezins-woning 
               
               
                 1915 
               
               
                 102 
               
               
                 122 
               
               
                 448.000 
               
               
                 1-1-2021 
               
               
                 € 3.672 
               
               
                 Woning is gewaardeerd in gemiddelde staat van onderhoud. 
               
             
           
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Referenties Gemeente Den Haag 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Adres 
               
               
                 Wijk 
               
               
                 Objectsoort 
               
               
                 Bouw-jaar 
               
               
                 Kad. Opp. 
               
               
                 GO m2 
               
               
                 Koop-som 
               
               
                 Transport-datum 
               
               
                 € / m2 GO 
               
               
                 Opmerking 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]
                 
               
               
                 Tussen-eengezins-woning 
               
               
                 1916 
               
               
                 107 
               
               
                 112 
               
               
                 441.000 
               
               
                 2-3-2021 
               
               
                 € 3.938 
               
               
                 Woning is in gemiddelde staat van onderhoud verkocht. 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]  
               
               
                 Tussen-eengezins-woning 
               
               
                 1912 
               
               
                 75 
               
               
                 134 
               
               
                 545.000 
               
               
                 12-6-2020 
               
               
                 € 4.067 
               
               
                 Woning is in zeer goede staat van onderhoud verkocht. 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 
                  [Wijk 1]  
               
               
                 Tussen-eengezins-woning 
               
               
                 1913 
               
               
                 104 
               
               
                 125 
               
               
                 435.000 
               
               
                 1-4-2020 
               
               
                 € 3.480 
               
               
                 Woning is in gemiddelde staat van onderhoud verkocht. 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van [naam] , dat is uitgebracht op 1 augustus 2022 door taxateur [naam taxateur] (het taxatierapport van belanghebbende). In dit taxatierapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur met de woning vergelijkbare woningen, te weten: [adres 7] , [adres 6] en [adres 2] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 295.000.  
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 2 maart 2021 met transactieprijs € 441.000), [adres 5] (verkocht op 12 juni 2020 met transactieprijs € 545.000) en [adres 6] (verkocht op 1 april 2020 met transactieprijs € 435.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op het bouwjaar, het type woning, de ligging in dezelfde wijk ( [Wijk 1] ), de gebruiksoppervlakte en de bouwkenmerken goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare gebruiksoppervlakte hebben. Verder volgt uit de matrix dat de woning en [adres 2] en [adres 6] als gemiddeld zijn beoordeeld en [adres 5] in zeer goede staat verkeert. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte voort van € 3.938 ( [adres 2] ), € 4.067 ( [adres 5] ) en € 3.480 ( [adres 6] ), met een gemiddelde van € 3.828. Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 3.672 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. 
     
     9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft geen, althans onvoldoende, gronden aangevoerd waaruit volgt met welke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden en in hoeverre dat tot een waardeverminderend effect leidt voor de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het taxatierapport van eiser, waarin drie vergelijkingsobjecten zijn opgenomen, de VLOK-factoren van die vergelijkingsobjecten zonder nadere toelichting op gemiddeld zijn gezet. Verder staat vermeld dat het niveau van onderhoud en duurzaamheid van de woning gemiddeld is, terwijl verderop in het taxatierapport de VLOK-factor voor onderhoud op onder-gemiddeld is gesteld. Ook is geen waarde toegekend aan het perceel. Het taxatierapport leidt derhalve niet tot een ander oordeel over de WOZ-waarde van de woning. 
     
     10. Eiseres stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de matrix met grondstaffel heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiseres in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van de gehanteerde grondstaffel, de gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken, zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK-/KOUDV-factoren), de waarde van de deelobjecten en minstens zes referentiewoningen. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting desgevraagd gemotiveerd verklaard dat voor de bepaling van de waarde van de woning geen gebruik is gemaakt van een grondstaffel, VLOK-/KOUDV-factoren, indexatie van verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en afzonderlijke waardes van deelobjecten. Over de verstrekking van de matrix heeft verweerder gesteld dat de matrix een door een taxateur in de beroepsfase handmatig opgesteld document is, dat enkel dient ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Verweerder kan dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens in de bezwaarfase niet heeft verstrekt.[1] Voor wat betreft het verzoek om meer dan de drie aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen, stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan wet- en regelgeving of jurisprudentie is te ontlenen. Gelet op het voorgaande is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ geen sprake. 
     
     11. De stelling van eiseres dat verweerder in strijd met artikel 6:17 en artikel 7:4, lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardeberekening met grondstaffel en de matrix toe te zenden, faalt. Voor wat betreft de grondstaffel en de matrix geldt, zoals hiervoor in 10 is overwogen, dat verweerder die niet gebruikt, respectievelijk pas in de beroepsfase heeft opgesteld. Aan toepassing van artikel 6:17 van de Awb wordt in zoverre niet toegekomen. Voor het overige geldt dat artikel 6:17 van de Awb niet verder gaat dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking te stellen, maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken die verplichting geldt.[2] Voor wat betreft schending van artikel 7:4, lid 4, van de Awb geldt dat eiseres ervan heeft afgezien om te worden gehoord. Reeds daarom heeft zij geen recht op toezending van stukken op grond van artikel 7:4, lid 4, van de Awb.[3] 
     
     12. Eiser stelt dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en verzoekt verweerder de bouwtekeningen te overleggen. De bouwtekeningen[4] en de iWOZ-gegevens[5] van de referentieobjecten waar eiser naar heeft verwezen, behoren in beginsel niet tot op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan. De enkele algemene stelling van eiser dat de gegevens omtrent de referentieobjecten, waaronder de gebruiksoppervlakte, onjuist zijn bepaald door verweerder, zijn daartoe onvoldoende. 
     
     13. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, omdat deze enkel bestaat uit standaard tekstblokken en de inhoud van de hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. Ook deze grief faalt. In de uitspraak op bezwaar na de zinsnede “Reden voor dit besluit” worden de door eiser in haar taxatierapport aangevoerde vergelijkingsobjecten genoemd en wordt door verweerder gemotiveerd toegelicht dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Tevens wordt toegelicht dat partijen in onderling overleg hebben afgezien van een hoorgesprek. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden. 
     
     14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] Vgl. Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. 
       [2] Vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148. 
       [3] Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107. 
       [4] Gerechtshof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526. 
       [5] Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526.” 
     
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 401.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Toezendplicht met betrekking tot in bezwaar verzochte stukken 
       
     
     
     
       
       
         5.1.1. 
         Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar op grond van de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ, zijn toezendplicht heeft geschonden. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijkomend dienen volgens belanghebbende op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb de bouwtekeningen, de iWOZ-gegevens en het algoritme als op de zaak betrekking hebbende stukken te worden verstrekt. Belanghebbende stelt dat, aangezien toezending c.q. verstrekking van de voornoemde gegevens is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is.  
         
       
       
         5.1.2. 
         Het Hof stelt voorop dat de Rechtbank in haar rechtsoverwegingen 10 tot en met 12 op goede gronden heeft beslist dat de Heffingsambtenaar niet in strijd met de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, Awb of artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld. Het Hof neemt de gronden over en maakt deze tot de zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in bezwaar of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in bezwaar en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op het onderhavige geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat het oordeel van de Rechtbank niet in stand kan blijven.  
         
         
           
             Op de zaak betrekking hebbende stukken 
           
         
         
       
     
     
       
     
     
       
       
         5.2.1. 
         Voor zover belanghebbende op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb verzoekt om de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten, heeft belanghebbende niet gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. De enkele blote stelling dat de gegevens omtrent de referentieobjecten, waaronder de gebruiksoppervlakte, onjuist zijn bepaald door de Heffingsambtenaar, is daarvoor onvoldoende.  
       
       
         5.2.2. 
         Met betrekking tot het verzoek van belanghebbende tot verstrekking van het algoritme door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aan zijn stelplicht voldaan, omdat belanghebbende niet specifiek heeft gesteld welk algoritme door de Heffingsambtenaar zou zijn gebruikt en derhalve ook niet heeft gespecificeerd welk algoritme de Heffingsambtenaar zou moeten verstrekken. Belanghebbende heeft derhalve niet voldaan aan zijn stelplicht. 
         
         
           
             Waarde van de woning 
           
         
         
       
     
     
       
     
     
       
     
     
       
       
         5.3.1. 
         De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
         
       
       
         5.3.2. 
         De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
         
       
       
         5.3.3. 
         Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en dat die partij, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
         
       
       
         5.3.4. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank gegeven. De Rechtbank is derhalve op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is, buiten hetgeen reeds door de Rechtbank is overwogen, voorts nog het volgende in aanmerking genomen. 
         
       
       
         5.3.5. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Ze zijn in dezelfde wijk gelegen en betreffen eenzelfde type woning met een vergelijkbaar bouwjaar. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, voorzieningenniveau, onderhoudstoestand en kwaliteit is, in het geval dit van toepassing is, in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.  
         
       
       
         5.3.6. 
         In  hoger beroep bestrijdt belanghebbende opnieuw dat de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met alle verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen specifieke onderbouwing gegeven voor deze stelling. Wel heeft belanghebbende gesteld dat sprake is van een ondergemiddeld object. 
         
       
       
         5.3.7. 
         Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar onweersproken en gemotiveerd heeft gesteld dat voor de bepaling van de waarde van de woning geen gebruik is gemaakt van indexatie van verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Om die reden kan de Heffingsambtenaar dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt.  
         
       
       
         5.3.8. 
         Voor zover belanghebbende stelt dat de eigen aangevoerde referenties niet door de Rechtbank in overweging zijn genomen, faalt deze stelling, gelet op rechtsoverweging 9 van haar uitspraak. De Rechtbank heeft op goede gronden beslist dat het taxatierapport van belanghebbende niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning leidt. Het Hof neemt de gronden van de Rechtbank over en maakt deze tot de zijne. Daarbij komt dat de waarde van de woning volgens het taxatierapport van belanghebbende € 295.000 zou zijn en belanghebbende in hoger beroep een waarde van € 401.000 bepleit. Kennelijk acht belanghebbende het in zijn opdracht uitgebrachte taxatierapport ook niet geloofwaardig.  
         
       
       
         5.3.9. 
         Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde doet hier niet aan af. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 448.000 niet te hoog is vastgesteld. 
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       5.4. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 9 januari 2025 in het openbaar uitgesproken 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.