ECLI: ECLI:NL:PHR:2013:BY5572

Titel: ECLI:NL:PHR:2013:BY5572 Parket bij de Hoge Raad , 01-02-2013 / 12/00747

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2013-02-01

Zaaknummer: 12/00747

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2013:BY5572

---

Art. 81 lid 1 RO. Koop. Faillissement. Wanprestatie. Onrechtmatige daad. Vordering curator jegens makelaar en notaris tot vergoeding van schade in verband met achteraf gebleken te lage verkoopprijs van tot boedel behorende villa.

12/00747  
       mr J. Spier 
       Zitting 26 oktober 2012 (bij vervroeging) 
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       1. S.M.M. van Dooren  
       2. J.J. Dingemans  
       beiden in hun hoedanigheid van curatoren in het faillissement Tessbo B.V. 
       (hierna: de curatoren) 
       3. Ontvanger van de Belastingdienst/ Oost-Brabant  
       (hierna: de Ontvanger en gezamenlijk de curatoren c.s.) 
     
     
     tegen 
     
     
       1. [De notaris] 
       2. [De makelaar] 
       3. [Verweerster 3] 
       (verweerders sub 2 en 3 hierna gezamenlijk de makelaar) 
     
     
     1. Feiten 
     
     1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, zoals vastgesteld in rov. 2.1-2.31 van het arrest van het Hof Amsterdam van 1 november 2011. 
     
     1.2 Op 9 juli 1999 heeft [betrokkene 1] de onroerende zaak [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de villa) gekocht voor € 3.857.131,84.  
     
     1.3 Op 18 februari 2004 is Tessbo B.V. (hierna Tessbo) opgericht. Op 10 juni 2004, respectievelijk 11 juni 2004 heeft [betrokkene 1] de villa aan Tessbo verkocht en geleverd. 
     
     1.4 Op 15 november 2004 heeft de Ontvanger ten laste van [betrokkene 1] en Tessbo conservatoir paulianabeslag gelegd op de villa wegens een definitieve aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen van 2 juni 2004 ten bedrage van € 818.432. Op 7 februari 2005 heeft de Ontvanger opnieuw ten laste van [betrokkene 1] en Tessbo conservatoir paulianabeslag gelegd op de villa, ditmaal voor een vordering uit onrechtmatige daad van € 5.000.000. 
     
     1.5 [Betrokkene 1] heeft [verweerster 3] opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van de villa aan een derde. Namens [verweerster 3] was verweerder in cassatie onder 2 (hierna: [de makelaar]) vanaf 8 januari 2003 bij de verkoop van de villa betrokken.(1) 
     
     1.6 Op 23 januari 2006 heeft [A] B.V. (hierna: [A]) in het kader van een door een hypotheekhouder ingezette executoriale verkoop in opdracht van notaris [betrokkene 2] een taxatierapport van de villa opgemaakt. Daarin is de onderhandse verkoopwaarde op € 5.750.000 en de executiewaarde op € 4.250.000 vastgesteld. 
     
     1.7 Op 10 februari 2006 heeft Tessbo, vertegenwoordigd door [betrokkene 1], aan Marlo Finance B.V. (hierna: Marlo), vertegenwoordigd door [betrokkene 3], een recht van koop verleend ingaande op 13 februari 2006 en eindigende op 26 maart 2006. De koopoptie is op 17 januari 2006 notarieel verleden door de notaris. De akte is in het kadaster ingeschreven. De koopoptie verschafte Marlo het recht om de villa te kopen voor € 5.200.000. Op 13 maart 2006 heeft [betrokkene 3] aan [de makelaar] meegedeeld dat de koopoptie met drie maanden was verlengd. 
     
     
       1.8 Op 17 maart 2006 heeft [de makelaar] per fax aan Lares Makelaardij, die optrad voor [betrokkene 4], de ontvangst bevestigd van een bod van € 6.200.000 op de villa en een tegenbod gedaan van € 6.250.000 (opleverdatum 1 juni 2006) of € 6.300.000 (opleverdatum 1 juli 2006). Bij fax van 18 maart 2006 heeft Lares Makelaardij namens [betrokkene 4] een bod van € 6.250.000 gedaan, met onder meer het volgende voorbehoud: 
       "Koper dient te beschikken over een principe akkoord en medewerking van de gemeente Blaricum inzake het realiseren van een eigen bouwplan. Dit akkoord dient afgegeven te worden binnen een redelijke termijn, te weten 4 weken na ondertekening koopakte door beide partijen." 
     
     
     1.9 Bij fax van 20 maart 2006 heeft [de makelaar], kort gezegd, aan Lares Makelaardij bericht akkoord te gaan met de verkoop van de villa voor € 6.250.000 k.k. en het onder 1.8 vermelde voorbehoud. Aan de zijde van de verkoper is het voorbehoud gemaakt dat levering zal/kan geschieden indien de Ontvanger akkoord gaat met verplaatsing van beslaglegging op het perceel, naar een derdenrekening van de notaris. Eigendomsoverdracht zou geschieden bij notaris [betrokkene 5], de koopakte zou worden opgemaakt door de notaris.  
     
     1.10 Tessbo en Marlo hebben op 24 maart 2006 een koopovereenkomst voor de verkoop van de villa getekend; deze is op 27 maart 2006 ingeschreven in het openbaar register (Vormerkung).(2) 
     
     
       1.11 Bij fax van 13 april 2006 heeft notaris [betrokkene 5] (mede optredend namens [betrokkene 4]) onder meer het volgende aan de notaris geschreven: 
       "(...) (i) Marlo Finance B.V. is thans nog geen eigenaar van het registergoed. [Betrokkene 4] zal de koopovereenkomst slechts tekenen indien Marlo Finance B.V. juridisch eigenaar is geworden of wanneer een ABC-levering zal plaatsvinden. 
       (ii) Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW dient, zoals u weet, een koopovereenkomst als de onderhavige schriftelijk te worden aangegaan. Het artikel dat het tot stand komen van de koopovereenkomst vermeldt (p. 2) kan worden geschrapt (Overigens ook al omdat, naar ik begrijp, ook mondeling zeker niet op alle essentialia op 17 maart jl. overeenstemming is bereikt). (...)" 
     
     
     1.12 Het is niet gekomen tot een schriftelijke koopovereenkomst tussen Marlo en [betrokkene 4]. 
     
     1.13 Op 26 april 2006 is een advertentie in De Telegraaf verschenen, waarin de executoriale verkoop van de villa door notaris [betrokkene 2] werd aangekondigd. 
     
     
       1.14 Eveneens op 26 april 2006 is namens Lares Makelaardij, voor zover hier van belang, het volgende in een e-mail aan [betrokkene 4] bericht: 
       "(...) Zojuist hier op kantoor een vertrouwelijk gesprek gehad met [de makelaar].  
       Binnen de constructie blijft de koopovereenkomst tussen jou en verkoper overeind. De huidige juridische eigenaar is Tesbo BV. 
       Het advies is door te gaan met de activiteiten binnen de gemeente Blaricum om te realiseren wat je wil. [De makelaar] heeft bevestigd dat eventuele extra kosten die je maakt voor rekening verkoper zijn. 
       Gezien de ontwikkelingen is het wenselijk begin volgende week met [de makelaar] en mij een vertrouwelijke update te doen. De achterliggende reden hiervoor is dat vertrouwelijke informatie uitgewisseld dient te worden. 
       Onverlet blijft de koopakte terug te krijgen van notaris [betrokkene 6] en te ontvangen bij notaris [betrokkene 5], waarna wij door kunnen op basis van jouw voorbehouden. (...)" 
     
     
     1.15 [Betrokkene 4] heeft per omgaande in een e-mail op het onder 1.14 genoemde bericht gereageerd. Hij heeft, zakelijk samengevat, te kennen gegeven de gesprekken pas te zullen hervatten als een schriftelijke bevestiging van zowel de eerste hypotheekhouder als de fiscus wordt getoond, waaruit blijkt dat het pand onbelast kan worden opgeleverd en waaruit blijkt dat zij akkoord gaan met onderhandse verkoop aan hem. Voorts heeft hij bericht dat hij de gemeente Blaricum heeft geïnformeerd dat de gesprekken en de procedure worden stopgezet. 
     
     
       1.16 Bij fax van 27 april 2006 heeft [de makelaar] het volgende aan [betrokkene 3] geschreven: 
       "(...) Uiteraard heeft [betrokkene 4] ook de advertentie gelezen inzake de executoriale verkoop van de [a-straat]. Hij was op zijn zachtst gezegd "not amused". Ik heb hem, via zijn makelaar, geïnformeerd, zonder in details te treden, dat wij de geplande executoriale verkoop zullen laten intrekken. Hij is en blijft nog steeds in de markt tegen de voorwaarden zoals besproken. Echter, hij wil wel absolute zekerheid (d.w.z. schriftelijke bevestiging), dat hij kan kopen zonder dat pand is belast door hypotheekhouder en fiscus. Mijns inziens betekent dit dat voortgang moet blijven bestaan in onze pogingen om de executoriale verkoop te voorkomen; dat een eventueel faillissement van TESBO de verkoop niet in de weg zal staan; en dat de bereidheid van opheffing van beslag door fiscus schriftelijk wordt gegarandeerd alsmede een bevestiging dat 1e hypotheekhouder levering niet zal tegenhouden. Zijn gesprekken met de Gem. Blaricum, die volgens zeggen van de kopend makelaar Lares vooralsnog positief zijn bevonden, zijn, in afwachting van bovenstaande, voorlopig op een laag pitje gezet. [Betrokkene 4] heeft hedenochtend nog telefonisch contact met Lares gehad, hij bevond zich op dat moment in de Verenigde Staten, waaruit blijkt dat hij nog steeds wil kopen. (...)" 
     
     
     1.17 Op 1 mei 2006 is het faillissement van Tessbo uitgesproken met benoeming van eisers onder 1 en 2 (hierna: afzonderlijk Dooren, respectievelijk Dingemans) als curatoren. Het faillissement is op 2 mei 2006 gepubliceerd. 
     
     1.18 Bij fax van 3 mei 2006 heeft [de makelaar] aan Lares Makelaardij bevestigd dat de onderhandelingen met [betrokkene 4] zijn afgebroken. 
     
     
       1.19 Op 4 mei 2006 heeft Lares Makelaardij per e-mail aan [betrokkene 4] het volgende meegedeeld:  
       "(...) Gisteren de fax ontvangen van [de makelaar] zie bijlage. Vandaag vroeg reactie van [de makelaar] dat [betrokkene 3] definitief heeft gekocht. Maandag a.s. zal [betrokkene 3] aan [de makelaar] schriftelijk een en ander bevestigen. Lares heeft gevraagd de bestaande koopakte compleet aan te passen en te retourneren aan notaris [betrokkene 5]. 
       [De makelaar] heeft verzocht door te trekken met gemeente Blaricum. De nu gewenste datum van levering is 15/06/2006 
       Gaarne overleg. (...)" 
     
     
     
       1.20 Bij brief van 8 mei 2006 heeft Van Dooren, in het kader van de verkoop van de villa aan Marlo, de rechter-commissaris in het faillissement van Tessbo het volgende geschreven: 
       "(...) Onder verwijzing naar de fax van mr. Dingemans aan u van 4 mei jl ., doe ik u hierbij nog toekomen een kopie van het taxatierapport met betrekking tot het pand (....) bekend als Villa Laro. 
       De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik beloopt € 5.750.000,-. 
       De executiewaarde, vrij van huur en gebruik € 4.250.000,-. 
       Curatoren zijn dan ook van oordeel dat een te realiseren koopsom van € 5.200.000,- alleszins acceptabel te noemen is, zeker ook gelet op de omstandigheid dat in de achterliggende periode geen enkel hoger [bod] de revue heeft gepasseerd. (...)" 
     
     
     
       1.21 Op 13 mei 2006 is namens Lares Makelaardij een e-mail met de volgende inhoud aan [verweerster 3] verzonden: 
       "(...) Wij hebben elkaar gisteren telefonisch gesproken inzake de actuele stand van zaken met betrekking tot verkoop. 
       Hedenmorgen heb ik getracht je telefonisch te bereiken en heb je voicemail van je mobiele telefoon ingesproken. 
       Naar aanleiding van je reactie van gisteren verzoek ik je maandag 15 mei a.s. bij je opdrachtgever de gegevens op te vragen welke noodzakelijke zijn voor de gewenste voortgang met onze opdrachtgever [betrokkene 4]. 
       Mijn voorstel is om dinsdagmorgen 16 mei a.s. om 08.30 uur op het kantoor van Lares de actuele stand van zaken door te nemen. 
       [Betrokkene 4] zal hierbij aanwezig zijn. (...)" 
     
     
     1.22 Op 16 mei 2006 is door Dingemans ter zake van de villa een koopovereenkomst tussen de curatoren en Marlo getekend. Van Dooren heeft de koopovereenkomst op 17 mei 2006 getekend.(3) 
     
     
       1.23 Een op 16 mei 2006 gedateerd schriftelijk stuk, getiteld "Overeenstemming" luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       "(...) Hierbij bevestigen ondergetekende als verkoper: Marlo Finance (...) en als koper: [betrokkene 7], overeenstemming te hebben bereikt over het navolgende: Partijen zullen hun onherroepelijke medewerking verlenen aan het onverwijld tot stand komen casu quo het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst betreffende de onroerende zaken aan de [a-straat 1] te [plaats] (...), voor een koopsom van Euro 6.225.000 k.k. (...)" 
     
     
     1.24 De overdracht van de villa heeft op 16 juni 2006 plaatsgevonden, waarbij eerst de overdracht van de curatoren aan Marlo plaatsvond en vervolgens de overdracht van Marlo aan [betrokkene 7]. 
     
     1.25 [Verweerster 3] heeft met betrekking tot de villa een courtagenota uitgebracht aan Tessbo, aan "notarishuis [...]" en aan Marlo, p/a [betrokkene 8]. 
     
     1.26 Op 16 juni 2006 zijn [verweerster 3] en Marlo overeengekomen dat eerstgenoemde haar vordering op Tessbo ter zake van de verkoopcourtage verkoopt en overdraagt aan Marlo, met als nadere bepaling dat [verweerster 3] door de overdracht van die vordering haar recht om de vordering in te dienen in het faillissement van Tessbo is kwijtgeraakt en die bevoegdheid uitdrukkelijk heeft overgedragen aan Marlo. 
     
     
       1.27 Op 31 januari 2007 is [de makelaar] door de rechter-commissaris in het faillissement van Tessbo als getuige gehoord. Blijkens een van dit verhoor opgemaakt proces-verbaal heeft hij onder meer het volgende verklaard: 
       "(...) Op 13 maart heb ik een kopie van de koopakte ontvangen. Ik vond het verkoopbedrag waar Marlo Finance een optie op had, naar mijn inschatting te laag. De waarde zou volgens mij moeten liggen tussen de 6 en 6,5 miljoen euro." 
     
     
     2. Procesverloop 
     
     2.1.1 Op 21 en 26 juni 2007 hebben de curatoren en de Ontvanger de notaris en de makelaar gedagvaard voor de Rechtbank Amsterdam. Zij hebben gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de notaris en de makelaar jegens de curatoren en de Ontvanger aansprakelijk zijn voor de geleden schade ten gevolge van een door hen gepleegde onrechtmatige daad, respectievelijk wanprestatie in het kader van de verkoop en levering van de villa door de curatoren aan Marlo, met hoofdelijke veroordeling tot vergoeding van de schade - te stellen op € 1.071.270,90 -, zulks met nevenvorderingen. 
     
     2.1.2 Ter stoffering van hun vordering hebben de curatoren en de Ontvanger er, in de weegave van de Rechtbank,(4) op gewezen dat zij geruime tijd na 16 juni 2006 hebben vernomen dat op de datum waarop zij de villa aan Marlo leverden, de villa vrijwel direct nadien door Marlo is doorgeleverd aan [betrokkene 7] voor een bedrag dat € 1.025.000 hoger lag dan de koopsom die de curatoren hebben ontvangen en dat zij ook pas geruime tijd na die tijd hebben vernomen dat zowel één week vóórdat het faillissement werd uitgesproken, alsook nadien, van de kant van [betrokkene 4] nog steeds de bereidheid bestond de villa te kopen voor het door hem geboden bedrag van € 6.250.000. De curatoren hebben gesteld dat, indien zij vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst, die zij op 3 mei 2006 met Marlo hebben gesloten, hadden geweten dat er een zéér serieuze gegadigde op de markt was die bereid was € 6.250.000 te betalen, zij niet akkoord waren gegaan met verkoop van de villa voor een bedrag dat € 1.050.000 lager lag. Daarom is de boedel benadeeld voor € 1.050.000. De Ontvanger heeft gesteld dat hij nooit akkoord zou zijn gegaan met het doorhalen van de op de villa gelegde beslagen als hij de hiervoor bedoelde wetenschap had gehad en dat hij als preferent schuldeiser door de benadeling van de boedel evenzeer is benadeeld als de boedel zelf. Volgens de curatoren en de Ontvanger heeft die benadeling kunnen plaatsvinden door toedoen van de notaris en de makelaar die de zojuist bedoelde omstandigheid aan de curatoren hadden behoren mee te delen. Door zulks na te laten heeft de notaris onrechtmatig gehandeld en is de makelaar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de tussen Tessbo en [verweerster 3] gesloten overeenkomst. 
     
     2.2 In haar vonnis van 3 september 2008 heeft de Rechtbank de vorderingen afgewezen. Ten aanzien van de vordering op de notaris heeft de Rechtbank in essentie geoordeeld dat, ook als de notaris wist dat [betrokkene 4] op het moment van de overdracht door curatoren aan Marlo nog bereid was € 6.250.000 voor de villa te betalen, die informatie in beginsel onder zijn geheimhoudingsplicht zou zijn gevallen. Het verschil tussen dat (veronderstelde) bod en de prijs die de curatoren van Marlo kregen, was volgens de Rechtbank in de gegeven omstandigheden niet zodanig groot dat de notaris grond had om aan te nemen dat de curatoren benadeeld werden en hij daarom niet aan zijn geheimhoudingsplicht zou zijn gehouden. Dat bij Tessbo en Marlo een vooropgezet plan bestond om via de koopoptie en de koopovereenkomst een deel van de waarde van de villa aan Tessbo te onttrekken en dat de notaris daarvan wist, hebben de curatoren en de Ontvanger volgens de Rechtbank onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. De Rechtbank heeft de vordering ten aanzien van de makelaar afgewezen omdat de bemiddelingsovereenkomst met Tessbo met het sluiten van de optieovereenkomst van 13 februari 2006 is geëindigd. Vanaf dat moment rustte op de makelaar niet langer een contractuele verplichting jegens Tessbo. Op hem rustte gezien de maatschappelijke functie van een makelaar ook geen buitencontractuele verplichting om de curatoren te informeren over een bod van [betrokkene 4]. Van betrokkenheid van de makelaar bij een vooropgezet plan van Tessbo en Marlo om waarde van de villa aan Tessbo te onttrekken, is de Rechtbank niet gebleken. 
     
     2.3 De curatoren en de Ontvanger zijn van het vonnis in hoger beroep gekomen. De notaris heeft verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld. Ook de makelaar heeft verweer gevoerd.  
     
     
       2.4 In zijn arrest van 1 november 2011 heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd. Daartoe heeft het Hof, voor zover hier van belang, het volgende overwogen: 
       "3.4 Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de notaris en de makelaar vanuit hun eigen positie ten opzichte van de curatoren en de Ontvanger gehouden waren hen erop te wijzen dat Villa Laro reëel meer waard was dan het bedrag van 5,2 miljoen euro waarvoor de curatoren de villa met instemming van de Ontvanger aan Marlo hebben verkocht. 
     
     
     3.5 Dat op de notaris c.s. zo'n verplichting rustte beargumenteren de curatoren c.s. aan de hand van een groot aantal door hen gestelde feiten en omstandigheden die hieronder de revue zullen passeren. Het hof zal evenwel concluderen dat die feiten en omstandigheden ofwel in het licht van het verweer van de notaris c.s. niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd zijn, of niet leiden tot de door de curatoren c.s. bepleite gevolgen.  
     
     3.6 Voorop staat dat de curatoren c.s. de vraagprijs van de villa mede hebben bepaald aan de hand van het taxatierapport van [A] van 23 januari 2006 dat werd opgesteld in verband met de door de hypotheekhouder voorgenomen executoriale verkoop. Dat dit geen deugdelijk rapport zou zijn blijkt nergens uit. Het rapport memoreert de moeizame markt voor woningen in de hogere prijsklasse en het feit dat de villa al geruime tijd door twee in het dure marktsegment gespecialiseerde makelaars te koop werd aangeboden voor € 8.000.000,- k.k. De waarde bij onderhandse verkoop wordt in het rapport op € 5.750.000,- getaxeerd. Het hof is van oordeel dat de door de curatoren gerealiseerde prijs van € 5.200.000,-, zoals zij zelf met kennelijk de Ontvanger ook meenden, alleszins acceptabel was. De stelling van de curatoren c.s. luidt evenwel dat zij die prijs niet alleszins acceptabel hadden gevonden als zij ten tijde van de verkoop, medio mei 2006, dan wel bij de overdracht op 16 juni van dat jaar, hadden geweten dat vóór de overdracht er twee gegadigden voor de villa waren, te weten [betrokkene 4] (voor € 6.250.000,-) en [betrokkene 7] (voor € 6.225.000,-). Dat zij daarvan niet op de hoogte waren verwijten zij de notaris en de makelaar. Daarbij gaan de curatoren c.s. ervan uit dat zij niet gebonden waren aan de door Tessbo aan Marlo per 13 februari 2006 verleende optie. 
     
     
       De notaris 
       3.7 De vraag is allereerst wat de notaris naar de stellingen van de curatoren c.s. wist in de periode tussen datum faillissement van Tessbo (1 mei 2006) en de datum waarop de curatoren de villa aan Marlo hebben verkocht (3 mei 2006, de datum waarop de curatoren met Marlo overeenstemming bereikten of 16 respectievelijk 17 mei 2006, de data van ondertekening van de koopovereenkomst door de curatoren) dan wel de datum van overdracht van de villa door de curatoren aan Marlo (16 juni 2006). Volgens de curatoren c.s. zou de notaris destijds al hebben geweten dat er meer dan 1 miljoen euro extra uit de verkoop van de villa zou voortvloeien als de villa niet aan Marlo maar aan [betrokkene 4] of [betrokkene 7] zou worden verkocht. 
     
     
     3.8 De curatoren c.s. voeren daarvoor aan dat de notaris als huisnotaris van Marlo/[betrokkene 3] op de hoogte was van zeer nauwe banden tussen [betrokkene 3] en [betrokkene 1] en daarom "van alle ins en outs rondom de biedingen, onderhandelingen en koopovereenkomsten betreffende Villa Laro" wist. (...) 
     
     
       3.10 [De door de curatoren c.s.] gestelde omstandigheden kunnen het hof echter niet tot het oordeel brengen dat de notaris gehouden was na faillissement aan de curatoren c.s. mededeling te doen omtrent hetgeen hem bekend was over de onderhandelingen met [betrokkene 4]. Daartoe is redengevend dat het nooit tot een koopovereenkomst met [betrokkene 4] is gekomen. [Betrokkene 4] heeft immers de onderhandelingen gestaakt. Dat er tussen de notaris en notaris [betrokkene 5] concept koopovereenkomsten zijn uitgewisseld brengt niet mee dat al van een koopovereenkomst, die alleen nog op ondergeschikte detailpunten moest worden ingevuld kan worden gesproken. Die mening was kennelijk ook notaris [betrokkene 5] zelf toegedaan, zoals blijkt uit zijn memorandum van 13 april 2006 onder punt (ii) aan de notaris. Anders dan de curatoren c.s. betogen staat niet vast dat aan de voorwaarden die Lares makelaardij namens [betrokkene 4] stelde in de fax van 18 maart 2006 en die nog eens herhaald werden in het al genoemde memo van [betrokkene 4]s notaris, zou worden voldaan. Met name acht het hof onvoldoende onderbouwd dat het probleem, dat de villa deels buiten het in het bestemmingsplan toegestane bouwblok was opgericht, geen struikelblok zou vormen. De notaris mocht er in dit verband vanuit gaan dat het (geconditioneerde) bod dat [betrokkene 4] bereid was te doen, mede bepaald werd door diens - uiteindelijk niet ingeloste - hoop of verwachting dat de gemeente aan zijn verlangens ten aanzien van het bouwblok tegemoet zou komen. 
       Aan de omstandigheid dat tussen de makelaar en Lares makelaardij in de periode 9 mei-16 mei 2006 contact is geweest met als gevolg dat [betrokkene 4] is uitgenodigd om op 16 mei "de stand van zaken door te nemen" kan niet worden afgeleid dat een overeenkomst met [betrokkene 4] na faillissement in het verschiet lag laat staan dat de notaris daarvan op de hoogte was. Kort daarvoor had [betrokkene 9] (Lares makelaardij) op 9 mei nog aan [betrokkene 4] gemaild dat hij zijn standpunt nog zou moeten bepalen inzake "het voorbehoud Gemeente Blaricum en eventuele andere punten zoals bijvoorbeeld oplevering 15-6-6".  
       Uiteindelijk heeft [betrokkene 4] de villa ook niet gekocht, maar is die door Marlo voor € 25.000,- minder dan [betrokkene 4] volgens de curatoren c.s. bereid zou zijn geweest te betalen, aan [betrokkene 7] verkocht.  
       In het kader van de aansprakelijkheid van de notaris is dan ook onvoldoende vast komen te staan dat die laatste wist of moest weten dat - kort gezegd - alles met [betrokkene 4] voor een koopprijs van € 6.250.000,-, of in ieder geval een hogere prijs dan de ontvangen 5,2 miljoen euro, nog goed zou komen als de curatoren maar in de gelegenheid waren geweest met hem door te onderhandelen of moest weten dat de curatoren met instemming van de Ontvanger de villa voor significant minder verkocht hadden dan de waarde daarvan.  
       Aan het voorgaande kan niet afdoen dat [betrokkene 4] in zijn verklaring van 31 januari 2007 verklaart dat hij - kort gezegd - nadat de onderhandelingen formeel waren afgebroken toch nog geïnteresseerd was in de villa. Uit die verklaring blijkt niet dat (en zo ja hoe) hij die interesse kenbaar heeft gemaakt. De notaris was onder de geschetste omstandigheden dan ook niet gehouden de curatoren c.s. op de hoogte te stellen van de onderhandelingen van Tessbo en later Marlo ([betrokkene 3]) met [betrokkene 4]. Evenmin was hij gehouden zijn ministerie bij de overdracht van de villa te weigeren of op te schorten. Het hof herinnert er daarbij aan dat de notaris alleen betrokken is geweest bij de overdracht van de curatoren aan Marlo en niet van Marlo aan [betrokkene 7].  
       Waarom de notaris de curatoren c.s. op de hoogte had moeten stellen van de belangstelling die [betrokkene 7] voor de villa had is onvoldoende duidelijk gemaakt. 
     
     
     
       De makelaar 
       3.11 Het hof stelt voorop, dat op [verweerster 3] noch op [de makelaar] een buitencontractuele rechtsplicht rustte om de curatoren c.s. in kennis te stellen van de toenmalige belangstelling van [betrokkene 4] en/of [betrokkene 7] voor Villa Laro. Waar de curatoren c.s. hun vordering op [verweerster 3] c.s. baseren op een onrechtmatige daad bestaat daarvoor geen grondslag. 
       Dat de makelaar bewust heeft meegewerkt aan het onttrekken van vermogen aan de boedel door de verkoop van Villa Laro aan Tessbo is niet voldoende gemotiveerd gesteld en onderbouwd.  
     
     
     3.12 Ter onderbouwing van de stelling dat de makelaar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de met Tessbo gesloten bemiddelingsovereenkomst door de curatoren c.s. niet te informeren over belangstelling van, en onderhandelingen met [betrokkene 4] en [betrokkene 7] wijzen zij andermaal op een groot aantal omstandigheden die volgens de curatoren c.s. meebrengen dat de makelaar nauw betrokken was bij de onderhandelingen met [betrokkene 4] en het vervolgens doorverkopen van de villa aan [betrokkene 7] via Marlo. (....) 
     
     
       3.13 De curatoren c.s. zien er evenwel aan voorbij dat zijzelf na faillissement van Tessbo na 1 mei 2006 en voorafgaande aan hun verkoop op 3 mei 2006 geen contact hebben opgenomen met de makelaar om te inventariseren hoe diens verkoopactiviteiten verliepen. Gesteld noch gebleken is dat de makelaar niet bereid zou zijn geweest die informatie desgevraagd te verschaffen. Anders dan de curatoren menen was de makelaar enkel op grond van de omstandigheid dat het faillissement op 2 mei 2006 was gepubliceerd, niet gehouden spontaan contact op te nemen met de curatoren. Daar komt bij dat uit de overgelegde producties blijkt dat de makelaar zich er (in ieder geval) 1 maart 2006 van bewust was dat vermoedelijk sprake zou zijn van een A-B-C of een A-B/B-C constructie en hij niet meer alleen voor Tessbo bemiddelde maar, zoals uit de handgeschreven aantekening op de brief van 15 februari 2006 blijkt, mede voor Marlo, althans [betrokkene 3]. Daarmee spoort ook dat de makelaar op 1 maart 2006 van Marlo de opdracht kreeg om te bemiddelen bij verkoop van de villa. Voor de makelaar vloeide dit begrijpelijkerwijs voort uit de omstandigheid dat Marlo, naar de makelaar wist: een beleggings- of financieringsmaatschappij, een (verlengde) koopoptie had bedongen en er dus zowel voor Tessbo als voor Marlo belang bij bestond dat de laatste de villa (met winst) weer kon doorverkopen. In dit verband wekt de mededeling op de bemiddelingsovereenkomst tussen Marlo en [verweerster 3]: "Deze Opdracht tot Dienstverlening is gekoppeld aan de Opdracht tot Dienstverlening met Tessbo B.V. van dezelfde datum", van 1 maart 2006 geen bevreemding en brengt die in ieder geval niet mee dat de makelaar tekort geschoten is in zijn verbintenis jegens Tessbo. Het hof overweegt voorts dat de curatoren c.s. zich weliswaar op het standpunt stellen niet gebonden te zijn aan de koopoptie van 10 februari 2006, de Vormerkung en de koopovereenkomst Tessbo-Marlo van 24 maart 2006 en daarenboven de door hen met Marlo gesloten overeenkomst hadden kunnen ontbinden als de Ontvanger - met de wetenschap van nu - niet akkoord zou zijn gegaan met opheffing van de beslagen, maar de curatoren c.s. hebben niet duidelijk gemaakt wanneer, hoe en waarom de makelaar van dergelijke juridische standpunten - los van de vraag naar de juistheid daarvan - kennis zou hebben moeten dragen. Het hof kan dan ook niet anders concluderen dan dat de makelaar er steeds vanuit gegaan is dat Marlo een (tot 26 juni 2006 verlengde) koopoptie op Villa Laro had voor een bedrag van € 5,2 miljoen, dat Tessbo gehouden was die optie gestand te doen zodra Marlo daarvan gebruik wilde maken en Marlo dat zou willen op het moment dat zij de villa (met winst) zou kunnen doorverkopen. Vanuit het standpunt van de makelaar was van het 'dienen van twee heren' nadat de koopoptie aan Marlo was verleend, slechts in zeer beperkte mate sprake; namelijk slechts in zoverre dat de makelaar ervan uit mocht gaan dat Tessbo er belang bij had dat Marlo van de optie gebruik zou maken en de villa bij wijze van belegging zou kopen. Dat levert jegens de curatoren c.s. geen tekortschieten op. Daaraan doet niet af dat de makelaar pas op 19 februari 2006 op de hoogte zou zijn geraakt van de koopoptie zoals de curatoren c.s. stellen, noch dat de makelaar [betrokkene 1] (dan wel Tessbo) nog op 4 maart 2006 als "mijn opdrachtgever" aanduidt. 
       Op het voorgaande stuit het principaal appel af. (...)" 
     
     
     2.4 De curatoren en de Ontvanger hebben - ieder voor zich - tijdig beroep in cassatie ingesteld. De notaris en de makelaar hebben ieder afzonderlijk voor antwoord geconcludeerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. De notaris heeft nog gedupliceerd. 
     
     3. Inleiding 
     
     
       3.1 De stellingen van de curatoren zijn enigszins verrassend. Bij lezing van het - door de curatoren en de Ontvanger zelf bij memorie van grieven als productie 111 in geding gebrachte - p.v. van een verhoor door de R.C. op de voet van art. 66 Fw. is geen andere conclusie mogelijk dan dat de curatoren in elk geval voordat zij de villa aan Marlo verkochten op de hoogte waren van de doorverkoop en - het ligt bij doorverkoop ook voor de hand - van de hogere prijs die daarbij zou worden verwezenlijkt. De notaris wordt door de R.C. doorgezaagd over wat hij al dan niet aan curatoren en Ontvanger zou hebben meegedeeld. Naar de kern genomen komt zijn relaas erop neer  
       a) dat er geen grond was om iets te zeggen over [betrokkene 4], onder meer omdat er geen overeenkomst lag waarbij hij zich had verbonden tot koop van de villa; 
       b) dat hij, notaris, niet bij de doorverkoop was betrokken. 
     
     
     
       3.2 In dat laatste kader ontspint zich de volgende discussie tussen Van der Leij (de advocaat van de notaris), de R.C., de notaris en Van Dooren: 
       "Mr. Van der Leij: 
       Wat is een aanzienlijk verschil? Curatoren hebben voor de overdracht in Villa Laro aan [betrokkene 3] gevraagd om welk verschil het ging. 
       Rechter: 
       Welk bedrag is toen genoemd? 
       [Betrokkene 6] 
       `Acht ton. 
       Mr. Van Dooren 
       Men mag een koopman zijn winst niet onthouden. Dat heb ik toen gezegd.  
       Marlo heeft een goede zaak gedaan. Taxatierapporten liggen er. Dat matchte wel. (...)"(5) 
     
     
     3.3.1 Anders dan de curatoren - klaarblijkelijk in strijd met de waarheidsplicht van art. 21 Rv. - hebben willen doen geloven,(6) wisten ze vóór de verkoop van de villa aan Marlo van de doorverkoop.(7) Sterker nog: zowel curator Van Dooren als kennelijk de R.C. vonden een verschil van acht ton klaarblijkelijk best aanvaardbaar. Daaruit kan slechts de conclusie worden getrokken dat zij deze omstandigheid geen beletsel was voor de transactie met [betrokkene 7].(8) Voor zover de vordering nochtans mede op het niet meedelen van deze doorverkoop is gebaseerd, ontbeert zij een toereikend juridisch en feitelijk fundament.(9)  
     
     3.3.2 In hun s.t. onder 3.1 i.f. trekken de curatoren enige mist op over de vraag of de vordering mede zag op de doorverkoop aan [betrokkene 7]. Betoogd wordt dat zij daar "niet zozeer" op zag.(10) Verderop onder 4.7 i.f. voeren curatoren aan dat de doorverkoop "als zodanig" geen onderdeel van de rechtsstrijd uitmaakt doordien het Hof buiten de rechtsstrijd zou zijn getreden door er toch op in te gaan. Een klacht op dit punt trof ik evenwel niet(11) aan en deze zou ook niet nuttig zijn geweest. 
     
     3.4 Daarmee resteert het aspect van - volgens curatoren en Ontvanger - de bereidheid van [betrokkene 4] om de villa te kopen voor een bedrag dat € 1.050.000 hoger ligt dan het door de verkoop aan Marlo gerealiseerde bedrag. 
     
     3.5.1 Het behoeft sowieso al enige toelichting of het onder 3.4 genoemde bedrag in voldoende mate afwijkt van de in de ogen van R.C. en curatoren aanvaardbaar geachte verschil van acht ton om de vordering te kunnen dragen. Onder de door het Hof ampel genoemde gronden (kort gezegd: het was in hoge mate de vraag of [betrokkene 4] de villa inderdaad had willen kopen) zou een rationeel handelende R.C. en curator de transactie die heeft plaatsgevonden niet op het spel hebben gezet voor een hoogst onzekere 20% hogere opbrengst (te weten zo'n 20% meer dan het thans gerealiseerde bedrag). Daarom is, in elk geval voor zover het gaat om de curatoren, de vordering m.i. hoe dan ook tot mislukken gedoemd. Hun klachten missen daarom belang voor zover het gaat om de vordering tegen de notaris. Ik ga op die klachten dan ook niet in. Omdat de meeste klachten tevens door de Ontvanger worden voorgedragen, worden ze hierna toch, maar dan alleen in verband met zijn vordering, behandeld. 
     
     3.5.2 De s.t. van mrs Van Duijvendijk-Brand en Jansen preludeert onder 2.12 vermoedelijk op de zojuist genoemde benadering. Zij memoreren een opmerking van de R.C. in het faillissementsverhoor van de notaris (prod. 111 bij mvg).(12) Het is juist dat ZEA zich daar laat ontvallen dat hij nooit toestemming voor de verkoop zou hebben gegeven als hij het bod van [betrokkene 4] had gekend. Maar erg relevant is die stelling m.i. niet. Vooreerst omdat er geen onherroepelijk bod van [betrokkene 4] lag. Maar vooral omdat het aan komt op de vraag wat ZEA zou hebben gedaan wanneer hij de volledige en juiste situatie - en dus niet alleen de hoogte van het bod - had gekend. Daarover behelst de passage evenwel niets. Onder de onder 3.3 genoemde omstandigheden mag worden aangenomen dat een professionele R.C. zou hebben gehandeld als vermeld onder 3.5.1. 
     
     3.5.3 Ik wil niet verhelen dat de onder 3.5.1 genoemde benadering van (R.C. en) curatoren (de aanvaardbaarheid van een verschil van acht ton) mij niet terstond vanzelfsprekend voorkomt. Ik behoef niet in te gaan op de vraag of curatoren door zo'n verschil wel te accepteren de belangen van de schuldeisers optimaal hebben gediend.(13) Hoe dat zij, in deze procedure - en daarmee ook na een eventuele vernietiging en verwijzing door Uw Raad - zijn de hiervoor vermelde handelwijze en "inzichten" van curatoren een gegeven.  
     
     
       3.6.1 Het Hof doet uitvoerig uit de doeken waarom allerminst als vaststaand kon worden aangenomen dat [betrokkene 4] daadwerkelijk zou willen kopen. Immers: 
       a) er waren nog meer dan ondergeschikte punten waarop geen overeenstemming was bereikt; 
       b) [betrokkene 4] had als voorwaarde gesteld dat het bestemmingsplan geen probleem zou opleveren. Het Hof acht "onvoldoende onderbouwd" dat dit probleem "geen struikelblok zou vormen" (rov. 3.10).  
     
     
     Anders gezegd: volgens het Hof bestond er geen goede grond om er voetstoots van te kunnen uitgaan dat [betrokkene 4] de villa zou willen kopen, wat hij trouwens ook niet heeft gedaan. Integendeel: het Hof acht die kans allerminst groot, al bezigt het die woorden niet. 
     
     3.6.2 's Hofs onder 3.6.1 genoemde oordelen worden in cassatie, allicht mede vanwege het feitelijke karakter ervan, niet bestreden. Ten overvloede: 's Hofs oordeel is alleszins begrijpelijk. 
     
     3.7.1 De klachten tegen 's Hofs arrest, voor zover betrekking hebbend op de aansprakelijkheid van de notaris, zijn tamelijk gecompliceerd vorm gegeven. De kern van het geschil wordt op - ten minste - drie inhoudelijk afwijkende wijzen geschetst: zie de inleiding onder BIII, klacht B1 onder 1.1 en 1.1.1 in fine. De uitvoerige en inhoudelijk alleszins interessante juridische excursie in de s.t. van mrs Van Duijvendijk-Brand en Jansen (onder 5) over de aansprakelijkheid van notarissen en makelaars monden niet uit in (laat staan duidelijke) klachten.(14) Dat valt te begrijpen in het licht van hetgeen zojuist (onder 3.1 - 3.6) werd opgemerkt. 
     
     3.7.2 Met betrekking tot de makelaar wijzen de curatoren er terecht op dat sprake is van een, wat zij aanduiden als, "partijdige dienstverlener" (s.t. onder 5.14). Het Hof heeft aangenomen dat de handelwijze van [de makelaar] en [verweerster 3] in hun visie en, zo ligt in 's Hofs oordeel besloten, naar zij redelijkerwijs ook mochten menen, de belangen van Tessbo diende (zie, in andere bewoordingen, rov. 3.13). Dat - feitelijke - oordeel wordt in cassatie niet bestreden. Daarmee was, in 's Hofs evenmin bestreden visie,(15) de angel uit het pretense "dienen van twee heren" getrokken. 
     
     4. Behandeling van de klachten voor zover nog nodig 
     
     4.1 De cassatiedagvaardingen van de curatoren en de Ontvanger zijn gelijkluidend; ze zijn opgesplitst in drie onderdelen. Onderdeel A bevat een algemene inleiding. Zelfstandige klachten behelst zij niet, al is de uiteenzetting her en der gelardeerd met een niet uitgewerkt verwijt aan 's Hofs adres (zoals de stelling dat geen recht wordt gedaan aan "de (feitelijke en juridische) grondslag"). Onderdeel B ziet op de aansprakelijkheid van de notaris. Het begint andermaal met een heel uitvoerige inleiding (BI t/m BIII), gevolgd door een schier eindeloze uiteenzetting over hetgeen het Hof allemaal zou hebben miskend onder het hoofdje klachten. Onderdeel C bevat eveneens een uitvoerige inleiding, gevolgd door een reeks klachten onder het hoofdje C1. Het is gekant tegen 's Hofs oordeel over de aansprakelijkheid van de makelaar.  
     
     4.2 Het lijkt dienstig terstond door te stoten naar "Klacht B1". Zij trekt met rechts- en motiveringsklachten ten strijde tegen de weergave van de kern van het geschil in rov. 3.4, de vooropstelling in rov. 3.6 en de daarop voorbouwende beoordeling in rov. 3.7 - 3.10 van de vordering jegens de notaris.  
     
     4.3 Onder 1.1 wordt het Hof verweten in rov. 3.4 geen recht te hebben gedaan op de aangevoerde (feitelijke en juridische) grondslag. De kern van het geschil zou niet zijn of de notaris gehouden was de Ontvanger te wijzen op het feit dat de villa reëel meer waard was dan € 5.200.000, zoals het Hof in rov. 3.4 heeft overwogen. De kern van het geschil - en daarmee de grondslag van de vordering - was integendeel of de notaris onrechtmatig heeft gehandeld doordat hij onder de gegeven omstandigheden geen melding heeft gemaakt van het bod van een derde (zelfs niet nadat daarnaar expliciet was gevraagd) en dat hij zonder meer zijn medewerking aan het transport van de villa heeft verleend. 
     
     4.4 De klacht mist feitelijke grondslag. Dat volgt reeds uit de aanhef en het slot van rov. 3.10. Daar heeft het Hof uitdrukkelijk overwogen dat en legt uit waarom de gestelde omstandigheden niet tot het oordeel leiden dat de notaris gehouden was na het uitspreken van het faillissement mededeling te doen omtrent hetgeen hem bekend was over de onderhandelingen met [betrokkene 4] en dat hij evenmin gehouden was zijn ministerie bij de overdracht van de villa te weigeren of op te schorten. 
     
     4.5 De rest van de klacht komt er, tot de kern teruggebracht, op neer dat het niet alleen gaat om de kennis die de notaris ná 1 mei 2006 had, maar tevens om die welke hij voordien had. 
     
     4.6.1 Deze klacht mislukt. De pretense wetenschap van de notaris omtrent de relevante omstandigheden ná de datum van het faillissement wordt, naar voor zich spreekt, gevormd door de optelsom van alle van belang zijnde informatie die tot op dat moment tot hem is gekomen. Het Hof heeft uitdrukkelijk de wetenschap van de notaris omtrent de door (de curatoren en) de Ontvanger genoemde omstandigheden in zijn beoordeling betrokken, zoals genoegzaam blijkt uit de opsomming van die omstandigheden in de rov. 3.8 en 3.9, waarop het Hof in de aanhef van rov. 3.10 nadrukkelijk op teruggrijpt. 
     
     4.6.2 Hoe dat ook zij, 's Hofs oordeel staat als een huis. Het onderdeel legt in het geheel niet uit waarom 's Hofs oordeel dat en zijn uitleg waarom er niet van kan worden uitgegaan dat [betrokkene 4] de villa zou kopen onbegrijpelijk zou zijn. Zo'n uitleg was bepaaldelijk nodig geweest, al was het maar omdat [betrokkene 4] de villa niet heeft gekocht, zoals ook het Hof memoreert. Voor zover nodig valt daarbij nog te bedenken dat [betrokkene 4] rond 26 april 2006 heeft laten weten dat hij de gemeente Blaricum had geïnformeerd "dat de gesprekken en de procedure worden stopgezet" (zie hiervoor onder 1.15). 
     
     4.7 Onder 1.1.2 wordt, naar ik begrijp en samengevat, aangevoerd dat de kern van het verwijt aan de notaris hierin was gelegen dat deze door (de curatoren en) de Ontvanger niet op de hoogte te stellen van het (veel hogere) bod van [betrokkene 4] informatie heeft onthouden die voor een behoorlijke taakvervulling van hun (publieke) taak onontbeerlijk is. In een situatie als de onderhavige is bijzondere oplettendheid geboden, vanwege het risico dat aan de vooravond van een faillissement paulianeuze overeenkomsten worden gesloten, als gevolg waarvan zowel de particuliere belangen van derden, als-ook het publiek belang (gelegen in de betaling van belastingschulden en een goede taakvervulling van curatoren en de rechter-commissaris) kan worden geschaad. Op een notaris rust, gelet op zijn bijzondere rol in het rechtsverkeer, met het oog op deze belangen een informatieplicht. 
     
     4.8 Ook deze klacht berust op een misverstand. Zij lijkt er (andermaal) vanuit te gaan dat sprake was van een onherroepelijk aanbod van [betrokkene 4]. Het Hof heeft evenwel gemotiveerd uiteengezet dat daarvan geen sprake was.  
     
     4.9 Anders dan de klacht veronderstelt, heeft het Hof niet uitsluitend beslissend geacht of een overeenkomst met [betrokkene 4] na faillissement (min of meer zeker) in het verschiet lag en of de notaris dit heeft kunnen bevroeden. Blijkens de vierde alinea van rov. 3.10 heeft het Hof nu juist tot uitgangspunt genomen dat een eventuele mededelingsplicht van de notaris eerst aan de orde kan zijn in één van de volgende situaties: als [betrokkene 4], naar de notaris moest begrijpen, na de faillietverklaring nog in beeld was als potentiële koper van de villa voor een bedrag hoger dan € 5.200.000, dan wel de notaris uit de onderhandelingen met [betrokkene 4] heeft moeten afleiden dat de uiteindelijk door de curatoren met instemming van de Ontvanger gerealiseerde verkoopprijs significant beneden de waarde van de villa lag. Volgens het Hof was het een noch het ander aan de orde. Tegen dit oordeel is geen (begrijpelijke) klacht gericht. 
     
     4.10.1 De enige concrete reden die het onderdeel noemt waarom de notaris de Ontvanger (en curatoren) toch had moeten inlichten, is daarin gelegen dat zij dan zelf "dit" hadden kunnen beoordelen. "Dit" slaat enkel terug op het eerder genoemde hogere bod. Daarmee verliest de klacht haar belang omdat mededeling daarvan niet nuttig was geweest vermits het niet alleen ging om de hoogte van het door [betrokkene 4] geboden bedrag. Hooguit zou van belang hebben kunnen zijn een goed inzicht bij de Ontvanger (zomede curatoren en R.C.) in de hele situatie als door het Hof in rov. 3.10 uitgespeld (te weten: de hoogte van het bod en de door [betrokkene 4] gemaakte voorbehouden). Het onderdeel voert evenwel niet aan dat de notaris mededeling van die hele situatie had moeten doen. 
     
     4.10.2 Zelfs als we de klacht wat oppoetsen, des dat de notaris wordt verweten dat hij mededeling had moeten doen van al hetgeen het Hof nopens het "aanbod" van [betrokkene 4] vermeldt, is zij geen beter lot beschoren om de onder 3.5 genoemde reden (hetgeen een rationeel handelende curator en R.C. dan zou hebben gedaan).  
     
     4.11 In hun s.t. onder 6.6 voeren de curatoren nog aan dat, ware het bod van [betrokkene 4] bekend geweest, zij niet akkoord zouden zijn gegaan met de verkoop (aan Marlo). Die stelling is een ontoelaatbaar novum. Zij spoort bovendien niet goed met de stelling vermeld onder 4.10.1 en de stelling die voorkomt in de ingesprongen alinea aan het slot van nr 6.6 van de s.t.; zie hiervoor onder 3.5 Ik laat dan nog maar rusten dat bij veronderstelde juistheid van de hier besproken stelling de vordering grotendeels, zoal niet geheel, op losse schroeven komt te staan. Het gevorderde bedrag gaat immers uit van de veronderstelling dat als vaststaand kan worden aangenomen dat [betrokkene 4] voor de prijs van zijn eerdere, in een aantal opzichten geclausuleerde, bod had willen kopen. Die veronderstelling is evenwel op niets gebaseerd.(16) 
     
     4.12 Onderdeel 1.2 biedt geen nieuwe gezichtspunten zodat het geen afzonderlijke bespreking behoeft. 
     
     4.13 Onderdeel 1.3. veronderstelt dat 's Hofs oordeel mede hierop is gebaseerd dat de gestelde feiten en omstandigheden (door het Hof weergeven in rov. 3.8 en 3.9 van het bestreden arrest) niet zijn komen vast te staan. Aangevoerd wordt dat het Hof in rov. 3.5 weliswaar onder meer heeft overwogen dat geconcludeerd zal worden dat de ter onderbouwing van de vordering aangevoerde feiten en omstandigheden in het licht van het verweer van de notaris niet voldoende zijn gemotiveerd en onderbouwd, maar dat het Hof vervolgens een onderbouwing heeft nagelaten. Daarenboven zou het Hof eraan voorbij hebben gezien dat de vordering reeds in voldoende mate wordt gedragen door de vaststaande feiten. 
     
     4.14 De stellers van het middel kan worden toegegeven dat rov. 3.5, indien op zich beschouwd, aanleiding zou kunnen geven tot misverstand. Wanneer we evenwel doorlezen, wordt duidelijk dat het Hof niet heeft geoordeeld dat de gestelde feiten en omstandigheden niet zijn komen vast te staan. Het Hof heeft de juistheid daarvan in het midden gelaten (en is dus veronderstellenderwijs van de juistheid uitgegaan). Dat blijkt heel duidelijk uit de eerste volzin van rov. 3.10 die evident betrekking heeft op de in rov. 3.8 en 3.9 gememoreerde stellingen van eisers.  
     
     4.15 Klacht B.2 is in essentie een herhaling van zetten. Hoe dit ook zij, de klacht scharniert om de in onderdeel 2.1 betrokken stelling dat het Hof zou hebben geoordeeld dat "aansprakelijkheid wegens schending van een informatieplicht door een notaris in een situatie als de onderhavige, uitsluitend aan de orde zou kunnen zijn, wanneer vast komt te staan dat (vrijwel) zeker een overeenkomst door de curatoren met een derde ([betrokkene 4]) voor een (aanzienlijk) hogere verkoopprijs tot stand zou zijn gekomen".  
     
     4.16.1 Onder 3 werd reeds vermeld dat het Hof van oordeel was dat allerminst zonder meer kon worden aangenomen dat [betrokkene 4] de villa zou willen kopen, laat staan voor het eerder geboden bedrag. Het is de onaannemelijkheid van de stelling van curatoren die voor het Hof een belangrijke rol speelt. Vooral - maar niet alleen - daarom acht het Hof de beweerde verzaking van de mededelingsplicht niet onrechtmatig. Het Hof heeft dus niet geoordeeld wat klacht B2 veronderstelt zodat zij feitelijke grondslag ontbeert. 
     
     4.16.2 Los daarvan ziet het onderdeel eraan voorbij dat het Hof twee scenario's schetst die het handelen van de notaris als zouden kunnen bestempelen, daaronder begrepen de omstandigheid dat de notaris moest weten dat door de curatoren met instemming van de Ontvanger gerealiseerde verkoopprijs significant beneden de waarde van de villa lag; zie hiervoor onder 4.9.  
     
     4.17 Klacht B.3, nader uitgewerkt onder 3.1, gaat er (allicht zekerheidshalve) vanuit dat in rov. 3.10 tevens besloten ligt dat (de curatoren en) de Ontvanger geen schade heeft (hebben) geleden ten gevolge van de omstandigheid dat de notaris geen mededeling omtrent de onderhandelingen met [betrokkene 4] heeft gedaan omdat het, kort gezegd, met [betrokkene 4] toch niet tot overeenstemming zou zijn gekomen. Dat oordeel wordt met een reeks subklachten bestreden.  
     
     4.18 Met de stellers van de klacht meen ik dat het Hof deze invalshoek niet heeft gekozen zodat ook deze klacht feitelijke grondslag ontbeert. 
     
     4.19 Ten overvloede: anders dan onderdeel 3.1 te berde brengt, valt niet vol te houden dat de omstandigheid dat [betrokkene 4] de villa niet heeft gekocht niets zegt. Als al zou moeten worden aangenomen dat [betrokkene 4] de villa zonder verdere voorwaarden of lasten voor de boedel mogelijk had willen kopen en als al voldoende plausibel zou zijn dat de curatoren hem daartoe mogelijk hadden kunnen bewegen, is sprake van een situatie die met zoveel onzekerheden is omgeven dat veel nadere toelichting behoeft waarom curatoren (en R.C.) deze weg hadden willen bewandelen in stede van in zee te gaan met de huidige koper. Daarbij teken ik andermaal aan dat curatoren zelf geen probleem zagen in de omstandigheid dat de villa voor € 800.000 is doorverkocht aan een derde; zie onder 3.2. Maar het hier besproken ten overvloede raakt de Ontvanger niet; te zijnen aanzien faalt de klacht op de onder 4.18 genoemde grond. 
     
     4.20.1 De resterende klachten (onder C) schieten op 's Hofs oordeel nopens de aansprakelijkheid van de makelaar. 's Hofs uitvoerige oordeel in rov. 3.13 is uit systematisch oogpunt m.i. niet geheel duidelijk verwoord. Het Hof noemt een aantal argumenten waarom van aansprakelijkheid geen sprake is. Bij letterlijke lezing ligt het zwaartepunt van 's Hofs oordeel in hetgeen waaraan de curatoren c.s. voorbij zouden zien (eerste twee volzinnen), terwijl als obiter dictum nog wordt genoemd dat de makelaar niet tot een spontane mededeling was gehouden (derde volzin). 
     
     4.20.2 De werkelijke kern van 's Hofs gedachtegang ligt m.i. in hetgeen volgt op de onder 4.20.1 vermelde oordelen: de makelaar kon en mocht aannemen dat Tessbo geen andere keuze had dan de gegeven optie te honoreren zodat de mededeling die hij volgens de curatoren c.s. had moeten doen naar zijn ('s makelaars) redelijke inzicht goede zin zou hebben gemist. Als dat oordeel stand houdt, missen de overige klachten belang. 
     
     4.21 In mijn ogen is ook dit deel van de vordering tot mislukken gedoemd op de onder 3 genoemde grond. Curatoren hadden geen moeite met de doorverkoop aan [betrokkene 7]; een doorverkoop waarvan zij op de hoogte waren. Bij die stand van zaken is, op de onder 3.5 vermelde grond, niet in te zien wat de relevantie is van de stelling dat de makelaar curatoren zou hebben moeten informeren over iets wat ze al wisten en waarmee ze geen moeite hadden. 
     
     4.22 In essentie geldt hetzelfde voor [betrokkene 4]s beweerde koopbereidheid. Ik moge verwijzen naar hetgeen onder 3 en hiervoor onder 4 daarover werd betoogd. 
     
     4.23.1 Waarom de makelaar de Ontvanger van een en ander had moeten inlichten, valt niet goed in te zien. Het middel behelst op dat punt niets wat handen en voeten heeft. In de s.t. van mrs Van Duijvendijk-Brand en Jansen komt de Ontvanger (dan) ook niet meer voor.(17) 
     
     4.23.2 Nu met de Ontvanger geen contractuele relatie bestond, zou een vordering zijnerzijds slechts hebben kunnen worden gebaseerd op onrechtmatige daad. 's Hofs oordeel dat deze basis van de vordering ondeugdelijk is (rov. 3.11) wordt in cassatie niet bestreden. De Ontvanger is daarmee hoe dan ook uit beeld geraakt. Hierna besteed ik daarom slechts aandacht aan de vordering van de curatoren. 
     
     4.24.1Voor zover nodig ga ik nog op de klachten in; daarbij houd ik het er, evenals mrs Ynzonides en Kuijten (s.t. onder 25), voor dat de klachten zijn te vinden onder het desbetreffende hoofdje. Voor zover de stellers van de cassatiedagvaarding ook in hetgeen daaraan voorafgaat afzonderlijke klachten hebben willen formuleren, voldoen deze niet aan de daaraan te stellen eisen van precisie en bepaaldheid.  
     
     4.24.2 Anders dan de s.t. doet vermoeden, behelst het middel niet de klacht dat het de makelaar, ongeacht de omstandigheden van het geval, niet vrijstond om "twee heren te dienen". In de s.t. van curatoren onder 6.10 wordt deze noot in een tussenzinnetje, ingeleid met "terwijl het", gekraakt. Maar nu het middel op deze kwestie niet op ingaat, laat ik deze rusten. Zie nader de s.t. van mrs Ynzonides en Kuijten onder 23. 
     
     4.25.1 Bij de beoordeling van de klachten lopen we aan tegen de vraag wat de feitelijke gang van zaken was. Volgens het Hof is de overeenkomst tussen de curatoren en Marlo op 16 en 17 mei 2006 getekend (rov. 2.27). Deze is evenwel al eerder gesloten, te weten op 3 of 4 mei 2006. Ik leid dat af uit hetgeen de R.C. en Van Dooren hebben opgemerkt ter gelegenheid van het faillissementsverhoor van [de makelaar] (prod. 108 bij mvg).  
     
     4.25.2 De makelaar heeft in zijn cva onder 38 aangevoerd dat curatoren op 3 mei 2006 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de villa aan Marlo. Dat is erkend in de aantekeningen ten behoeve van de comparitie van partijen van de curatoren c.s. onder 18. Het blijkt ook uit de als prod. 50 bij inleidende dagvaarding in geding gebrachte overeenkomst.  
     
     4.25.3 Bij deze stand van zaken valt te begrijpen dat de makelaar aanvoert dat hij in de feitelijke onmogelijkheid verkeerde curatoren tijdig in te lichten (s.t. onder 19), gesteld al dat hij daartoe rechtens gehouden was. Immers vond de publicatie van het faillissement pas op 2 mei 2006 plaats (rov. 2.20 van 's Hofs arrest).(18) Het Hof is aan die vraag niet toegekomen, maar het zeker niet ondenkbaar dat de vordering na een eventuele verwijzing hierover zal struikelen. 
     
     
       4.26.1 Ad rem. Onder 4.20.2 gaf ik al aan wat de kern van 's Hofs gedachtegang was. De chronologie van de relevante feiten speelt daarbij een belangrijke rol: 
       a. Tessbo was gebonden aan een koopoptie van 10 februari 2006, die later is verlengd (rov. 2.10); 
       b. de makelaar wist "(in ieder geval)" vanaf 1 maart 2006 dat sprake zou zijn van doorverkoop (beide rov. 3.13). 
     
     
     4.26.2 Niet gesteld of gebleken is dat de makelaar op of vóór 10 februari 2006 op de hoogte was van de (mogelijke) doorverkoop en nog minder dat hij zich toen al geroepen voelde om zich met deze doorverkoop te bemoeien. Ook klacht C maakt van dergelijke stellingen geen melding; ook in de inleiding daarop komen zij niet voor.  
     
     4.27 De vraag of 's makelaars handelen gelukkig is, behoeft geen beantwoording omdat het daarom in deze zaak m.i. niet gaat.(19)  
     
     4.28.1 's Hofs onder 4.20.2 samengevatte oordeel kan de toets der kritiek m.i. doorstaan. Het is verweven met feitelijke waarderingen over hetgeen redelijkerwijs als (juridisch) kennisniveau van een makelaar als [de makelaar] en [verweerster 3] valt te vergen. Het onderdeel behelst op dit punt niets nuttigs. Met name doet het geen beroep op in feitelijke aard betrokken stellingen die het Hof noopten tot een ander oordeel of een andere beoordeling van dit kennisniveau.  
     
     4.28.2 Onderdeel 4.2 blijft steken in een stelling over hetgeen van algemene bekendheid zou zijn, maar wat het m.i. niet is. Maar zelfs als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van deze stelling doet zij niet ter zake omdat daarmee nog niet is gezegd dat, laat staan waarom, de makelaar meer juridische en feitelijke kennis diende te hebben dan het Hof heeft aangenomen. Onderdeel 4.3 geeft op dit laatste punt ook geen enkele uitleg of toelichting zodat het niet voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv. Ook de s.t. geeft die toelichting niet, gesteld al dat zij in dat stadium van de rechtsstrijd nog kon en mocht worden gegeven. 
     
     4.28.3 Ten overvloede: het Hof heeft, anders dan onderdeel 4.3 veronderstelt, niet geoordeeld dat "de makelaar geen mededelingsplicht heeft geschonden omdat, kort gezegd, hij niet hoefde te weten dat curatoren c.s. niet waren gebonden aan de koopoptie". Het Hof heeft nadrukkelijk in het midden gelaten of "curatoren" aan deze optie waren gebonden. Nog daargelaten dat de door curatoren veronderstelde mogelijkheid tot ontbinding niet betekent dat "zij" niet langer aan de optie waren gebonden.  
     
     4.29 De overige klachten van onderdeel C behoeven na het voorafgaande geen nadere bespreking. Volledigheidshalve merk ik nog op dat niet juist is de stelling van onderdeel 4.1 (in samenhang met voetnoot 51)(20) dat de curatoren hebben gesteld dat zij niet op de hoogte waren van het bestaan van de makelaar. Op de in die voetnoot genoemde vindplaats hebben curatoren slechts aangevoerd dat zij vóór het boekenonderzoek van de Ontvanger niet op de hoogte waren van het feit dat [betrokkene 4] en [betrokkene 7] in de villa geïnteresseerd waren en dat zich bij de door de Ontvanger toegezonden stukken de klantdossiers van [verweerster 3] bevonden.(21) 
     
     4.30 Onderdeel D behelst louter een voortbouwende klacht. Zij is gedoemd het lot van haar voorgangers te delen. 
     
     4.31 De klachten nopen niet tot beantwoording van vragen die van belang zijn voor de rechtsontwikkeling of -eenheid. Daarom lenen zij zich m.i. tot afdoening op de voet van art. 81 lid 1 RO. 
     
     Conclusie 
     
     Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep met toepassing van art. 81 lid 1 RO. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     Advocaat-Generaal 
     
     
       1 Het Hof tekent hierbij aan dat het gaat om de verklaring van [de makelaar] bij de r.c. 
       2 Dit gegeven is door het Hof niet onder de vaststaande feiten opgenomen, maar wel in rov. 3.13 in de beoordeling betrokken. 
       3 Zoals hierna zal blijken, kan als vaststaand worden aangenomen dat de curatoren op dat moment wel degelijk op de hoogte waren van het feit dat er een doorverkoop zou plaatsvinden, waarbij een prijsverschil van € 800.000 zou optreden. Zie, naast het citaat hierna onder 3.2, voorts de comparitieaantekeningen in eerste aanleg van de curatoren en de Ontvanger onder 35 i.f. en de bij brief van 14 april 2008 door de notaris als productie 3 overgelegde brief van [betrokkene 3] (prod. 3). 
       4 Rov. 3.2 van haar vonnis van 3 september 2008. 
       5 P. 6 onderaan en 7. 
       6 Inleidende dagvaarding onder 89. 
       7 Zie eveneens de dupliek van mrs Van der Voort Maarschalk en Mencke onder 2.3. 
       8 Uiteindelijk bleek het verschil iets groter dan acht ton, maar dat is thans niet van belang. Het gaat mij erom welke winst bij doorverkoop in de ogen van de curatoren aanvaardbaar was. 
       9 Bij het verhoor op de voet van art. 66 Fw. van [de makelaar] (prod. 108 bij mvg) merkt Van Dooren op dat curatoren van de doorverkoop op de hoogte waren, maar eerst op de dag van de overdracht (p. 6). Eerder in dit verhoor informeert Van Dooren waaruit [de makelaar] afleidt dat curatoren op de hoogte waren.  
       10 Diezelfde formulering is te vinden in de mvg onder 55 waar de s.t. naar verwijst. 
       11 De dupliek van mrs Van der Voort Maarschalk en Mencke onder 3.1 wijst daar terecht op. 
       12 Zie ook s.t. onder 3.1. 
       13 Ik denk dat het, niet alleen in het kader van deze conclusie, ook weinig zinvol is om daarover verder te speculeren. Mijn opmerking is ingegeven door de weinig omfloerste wijze waarop de curatoren c.s. de verwijten aan de notaris en de makelaar aanzetten. Ik wil daarmee zeker niet zeggen dat de handelwijze van notaris en makelaar een schoonheidsprijs verdient, maar civiele procedures zijn er niet voor om dergelijke prijzen uit te reiken. 
       14 Ook in de s.t. van mrs Van der Voort Maarschalk en Mencke wordt ampel aandacht geschonken aan het juridisch kader met betrekking tot de aansprakelijkheid van notarissen; zie onder 4.2 - 4.20; ook aan het aspect van de geheimhoudingsplicht van een notaris wordt de nodige aandacht besteed. 
       15 Zie eveneens rov. 3.13. Immers wekt deze handelwijze, volgens 's Hofs niet bestreden oordeel, in casu "geen bevreemding" en leidt zij niet tot de slotsom dat de makelaar is tekortgeschoten jegens Tessbo. 
       16 Het Hof zou, na een eventuele vernietiging en verwijzing, zich, als het zou menen dat de notaris aansprakelijk is, geplaatst zien voor de moeilijke vraag de schade te schatten op de voet van art. 6:97 BW. Wanneer het onmogelijk zou zijn iets zinnigs te zeggen over de vraag of een overeenkomst met [betrokkene 4] tot stand zou zijn gekomen en zo ja voor welke prijs en onder welke voorwaarden zou het Hof de vordering hebben mogen (zoal niet moeten) afwijzen. Daarbij valt te bedenken dat het Hof zich - in cassatie niet bestreden - in rov. 3.10 sceptisch uitlaat over de kansen dat een overeenkomst met [betrokkene 4] tot stand zou zijn gekomen, laat staan voor het bedrag van zijn eerdere aanbod. 
       17 In de s.t. van mrs Van Duijvendijk-Brand onder 3.3 wordt en passant opgemerkt dat de makelaar zich de belangen van de schuldeisers van Tessbo had moeten aantrekken, daaronder de Ontvanger. Voor zover deze stelling al zo zou moeten worden opgevat dat de makelaar jegens de Ontvanger onrechtmatig heeft gehandeld (een allerminst dwingende lezing) kan ik daaraan voorbij gaan nu het middel op dit punt stilzwijgt. 
       18 Ten overvloede: hoofdregel is dat een derde wordt geacht op de hoogte te zijn van het faillissement met ingang van de dag waarop het wordt uitgesproken; HR 11 januari 1980, NJ 1980/563 BW; daarbij verdient evenwel opmerking dat het in die zaak ging om derden die met de failliet handelden. 
       19 Lezing van zijn tijdens het faillissementsverhoor afgelegde verklaring biedt geen erg verheffend beeld. 
       20 Deze onjuiste stelling wordt herhaald in de s.t. onder 6.12. Het daaraan gekoppelde verwijt aan 's Hofs adres over "een selectieve weergave" van de stellingen van de stellingen van curatoren c.s. mist dan ook iedere grond. 
       21 Ik laat nog maar rusten dat het een feit van algemene bekendheid is dat doorgaans bij de verkoop van onroerende zaken gebruik wordt gemaakt van bemiddeling door een makelaar. Zo de curatoren al niet wisten welke makelaar voor het faillissement bij de verkoop van de villa was betrokken, hadden zij dit eenvoudig kunnen achterhalen.