ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:1876

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:1876 Gerechtshof Amsterdam , 20-05-2014 / 200.108.662-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-05-20

Zaaknummer: 200.108.662-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:1876

---

Verhoging erfpachtcanon. Aanvankelijk is erfverpachter het waterschap; later overgenomen door de gemeente Amsterdam. Thans wordt erfpachter geconfronteerd met verhoging erfpachtcanon. Verhogingen in het verleden kunnen niet worden teruggedraaid. Gemeente dient nader inzicht te geven in de wijze van berekening van de canon en het ter zake gevoerde overgangsbeleid.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.108.662/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 455313/HA ZA 10-1077 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 mei 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat:  mr. L.E. de Geer  te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         de publiekrechtelijke rechtspersoon 
         
         De GEMEENTE AMSTERDAM, 
       
       zetelende te Amsterdam,  
       geïntimeerde,  
       advocaat:  mr. B.R. ter Haar  te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en de gemeente genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 17 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 15 februari 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Voorafgaand aan het pleidooi heeft [appellant] nog stukken ingezonden. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 februari 2014 doen bepleiten, [appellant]  door mr. De Geer voornoemd, en de gemeente door mr. Ter Haar voornoemd. Beide partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en  
     
     - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, met nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
     
     
       De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging. met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het deze zaak gewezen vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 een aantal feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Het waterschap De Groote IJpolder (hierna: het Waterschap) heeft per 1 maart 1929 voor de duur van 29 jaar in erfpacht uitgegeven het perceel, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie L, nummers 1103 en 1104. 
       
     
     
       2.2 
       Op 1 maart 1955 is het perceel, kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie L, nummer 1620 (gedeeltelijk), toegevoegd aan het al bestaande erfpachtrecht. Dat is gebeurd door de drie percelen - kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, sectie L, nummers 1103, 1104 en 1620 - opnieuw in erfpacht uit te geven voor de duur van 29 jaar. De canon bedroeg toen  fl. 38,70 (€ 17,59) per jaar, aan te passen aan de geldontwaarding. 
       
     
     
       2.3 
       
         Het Waterschap heeft bij brief van 16 december 1968, voor zover hier van belang, het volgende aan de gemeente geschreven. 
         
           “(…) 
         
         
           Betreft aankoop eigendommen Groote Ypolder 
         
         
           In aansluiting op besprekingen met U gevoerd is in de bestuursvergadering van 2 December j.l. aan de orde geweest de verkoop van de onroerende goederen van ons Waterschap aan de Gemeente Amsterdam. 
         
         
           Het Bestuur is bereid om tot verkoop van het onroerend goed van het Waterschap aan de Gemeente over te gaan. Volgens Uw opgave gaat het hier om in totaal 20.87.30 H.A. Het Bestuur zou zich met verkoop tegen een prijs van Fl. 250.000,-- kunnen verenigen. 
         
         
           Als bijzondere voorwaarde bij die verkoop denkt het Bestuur aan de navolgende punten. 
         
         
           (…) 
         
         
           e. De erfpachters van het Waterschap dienen bij het einde van hun erfpacht een adequate vergoeding te ontvangen voor de waarde van hun opstallen, waarbij er van dient te worden uitgegaan, dat aflopende erfpachtrechten, zoals bij het Waterschap gebruikelijk voor 29 jaar plegen te worden verlengd. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
         De directeur van de dienst der Publieke werken van de gemeente heeft bij brief van 5 februari 1969, in reactie op voornoemde brief, voor zover hier van belang, het volgende aan het Waterschap geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           In antwoord op uw nevenaangehaalde brief deel ik u mede, dat ik bereid ben het gemeentebestuur voor te stellen de u bekende eigendommem van uw waterschap, te zamen groot 20,87.30 ha, aan te kopen voor een prijs van f 250.000.-, te splitsen in f 200.000.- koopsom en f 50.000.- rente, en voorts onder de volgende voorwaarden: 
         
         
           (…) 
         
         
           e. met de pachters en erfpachters zal de gemeente afzonderlijke schaderegelingen treffen; met de pachters zal worden geregeld op basis van een schadeloosstelling van minimaal f 5.000.- per ha. Met de erfpachters zal worden geregeld, als waren hun rechten ná 1 januari 1969 met 30 jaar verlengd. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.5 
       
         Het Waterschap heeft bij brief van 31 maart 1969, voor zover hier van belang, het volgende aan de gemeente geschreven. 
         
           “(…) 
         
         
           Uw schrijven d.d. 5 Febr. 1969 (…) is in de bestuursvergadering van 17 maart 1969 van ons Waterschap besproken. 
         
         
           Het bestuur gaat met de inhoud van Uw brief accoord (…). 
         
         
           Het bestuur zal deze transactie nu in de ingelandenvergadering brengen (…). Ik verzoek U hetzelfde te doen met betrekking tot de gemeenteraad.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6 
       Op 1 januari 1970 is de bloot-eigendom van de drie percelen overgegaan van het Waterschap naar de gemeente. Het Waterschap is op dat moment opgeheven. 
       
     
     
       2.7 
       Een deel van het erfpachtrecht dat ziet op de drie percelen is overgedragen aan [appellant] per 1 februari 1978. Het perceel waarop het erfpachtrecht ziet is plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] en (thans) kadastraal bekend als gemeente Haarlemmerliede, sectie L, nummer [X]. De door [appellant] verschuldigde canon bedroeg toen fl. 17,91 (€ 8,14) per jaar. 
       
     
     
       2.8 
       Het op 1 maart 1955 uitgegeven erfpachtrecht eindigde op 28 februari 1984 (29 jaar na de datum van verlenging c.q. uitgifte). De gemeente heeft bij brief van 28 februari 1984 aan [appellant] aangeboden het erfpachtrecht te verlengen tot en met 31 december 2006 met een jaarlijkse canon van fl. 836,--. De gemeente heeft de uitgifte van het erfpachtrecht slechts verlengd voor de duur van 22 jaar in verband met mogelijke planologische ontwikkelingen. 
       
     
     
       2.9 
       
        [appellant] heeft bij brief van 11 maart 1984 de gemeente verzocht een exacte berekening te doen toekomen van de nieuwe canon. De gemeente heeft bij brief van 7 juni 1984 de wijze van berekening uiteengezet. 
       
     
     
       2.10 
       
         
          [appellant] heeft bij brief van 2 februari 1985 aan de gemeente, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           Ik ga akkoord met verlenging van het recht van erfpacht, voor de periode 1 maart 1984 tot en met 31 december 2006. De canon is f. 836,00 per jaar. Dit bedrag blijft over de gehele periode ongewijzigd. De verlenging zal geschieden onder dezelfde voorwaarden als die in de voorgaande periode van toepassing waren. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.11 
       De gemeente en [appellant] hebben bij notariële akte van 8 april 1986 verklaard te zijn overeengekomen de duur van het erfpachtrecht op het onderhavig terrein, dat is geëindigd op 29 februari 1984, te verlengen tot en met 31 december 2006, met vaststelling van de jaarlijkse canon op fl. 836,--. 
       
     
     
       2.12 
       
         De gemeente heeft [appellant] bij brief van 20 december 2006, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           Op 31 december 2006 eindigt de looptijd van het tijdelijke erfpachtrecht aan de[adres] te[woonplaats] (…).  
         
         
           Conform het huidige beleid zal de gemeente Amsterdam u binnenkort een vrijblijvende aanbieding toesturen om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten in een voortdurend erfpachtrecht. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.13 
       
         De gemeente heeft [appellant] bij brief van 28 november 2007, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           Volgens onze gegevens bent u erfpachter van het hieronder genoemde tijdelijke erfpachtrecht. Het tijdvak van dit erfpachtrecht liep af op 31 december 2006. 
         
         
           (…) 
         
         
           Ik doe u hierbij een aanbieding voor de conversie van het tijdelijke erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht.  
         
         
           (…) 
         
         
           Bij conversie worden de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (…) van toepassing verklaard op uw erfpachtrecht. Op grond van deze algemene bepalingen wordt de onroerende zaak voortdurend in erfpacht uitgegeven tegen een canon die jaarlijks aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau wordt aangepast. U kunt echter ook kiezen voor betaling van een vaste canon voor tien of vijfentwintig jaar of een afkoopsom waarmee de canon voor een periode van maximaal vijftig jaar is afgekocht. Voortdurend erfpacht is onderverdeeld in tijdvakken van vijftig jaar. Na afloop van een tijdvak wordt de canon in onderling overleg tussen de gemeente en de erfpachter opnieuw vastgesteld, of, indien er geen overeenstemming is, door drie deskundigen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.14 
       Uit deze brief van 28 november 2007 en de daarbij gevoegde bijlage blijkt dat [appellant] kan kiezen tussen een jaarlijks te indexeren canon van € 2.393,--, een vaste canon voor 10 jaar van € 3.125,00 of een vaste canon voor 25 jaar van € 3.184,--. Een vierde alternatief is afkoop van de canon voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot 31 december 2057 tegen een bedrag van € 52.704,--. 
       
     
     
       2.15 
       
         De gemeente heeft [appellant] bij exploot van 22 juli 2009, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           Het aan u verleende tijdelijke recht van erfpacht ter zake van het perceel grond gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (…) is per 31 december 2006 verlopen. In de daaropvolgende periode tot heden heeft de gemeente Amsterdam u diverse malen een aanbod gedaan tot conversie van dit tijdelijke recht naar een voortdurend recht van erfpacht. De gemeente Amsterdam heeft daarbij geen onredelijke voorwaarden gesteld. Het doen van een andersluidend aanbod zou bovendien jegens de andere erfpachters aan de [adres] in strijd komen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 
         
         
           U heeft er echter voor gekozen geen enkel aanbod te aanvaarden. Ook naar aanleiding van mijn brief van 11 maart jl., waarin u nogmaals de gelegenheid werd geboden om uw tijdelijk recht van erfpacht te converteren, bent u (…) niet akkoord gegaan met conversie van uw tijdelijke recht van erfpacht. U laat de gemeente Amsterdam daardoor geen andere keuze dan over te gaan tot het opzeggen van uw tijdelijke erfpachtrecht. 
         
         
           Namens de gemeente Amsterdam (…) zeg ik dan ook hierbij (…) het voornoemde tijdelijk recht van erfpacht per 23 juli 2010 op. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         In deze zaak heeft[appellant] primair gevorderd dat het in 1984 uitgegeven erfpacht recht niet is of nietig wordt verklaard; dat het in 1955 uitgegeven erfpachtrecht tot op heden doorloopt en dat de gemeente teveel betaald canon terugbetaalt. Subsidiair heeft[appellant] gevorderd dat de gemeente hem een bedrag  vergoede. Primair en subsidiair heeft hij gevorderd dat de opzegging door de gemeente geen effect heeft althans nietig is, althans nietig wordt verklaard, althans voor recht wordt verklaard dat de canon wordt gesteld op in 1984 geldige canon, aangepast aan de geldontwaarding.  Voorts heeft[appellant] gevorderd dat het erfpachtrecht wijzigt in een voortdurend recht van erfpacht, alsmede dat de gemeente veroordeeld wordt tot betaling van door hem gemaakte kosten en proceskosten. 
         De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zicht het hoger beroep van [appellant]. 
       
       
     
     
       3.2 
       Volgens [appellant] blijkt uit de brieven die op 16 december 1968 (r.o. 2.3), 5 februari 1969 (r.o. 2.4) en 31 maart 1969 (r.o. 2.5) gewisseld zijn tussen het Waterschap en de gemeente, dat het Waterschap als voorwaarde voor overdracht van de grond aan de gemeente heeft gesteld dat de bij het Waterschap bestaande gewoonte, dat erfpachtrechten steeds met 29 jaar worden verlengd, door de gemeente wordt voortgezet. Volgens hem is hier sprake van een derdenbeding ten gunste van de erfpachters, waarop hij, als erfpachter, zich ten opzichte van de gemeente kan beroepen. De rechtbank heeft deze stelling verworpen, waartegen  grief 1  is gericht. 
       
     
     
       3.3 
       
         Het hof overweegt het volgende. Uit de passage sub e van de brief van 16 december 1968, en de reactie daarop in de brief van 5 februari 1969, kan niet worden afgeleid, zoals [appellant] stelt, dat de gemeente zich bij overdracht van de grond door het Waterschap aan de gemeente heeft gecommitteerd dat bestaande erfpachtrechten steeds met 29 jaar worden verlengd. Vermeld is dat met de erfpachters een regeling zal worden getroffen - kennelijk: bij beëindiging van hun erfpachtrechten - 'als ware hun rechten ná 1 januari 1969 met 30 jaar verlengd'. Dat het recht van erfpacht onder gelijke condities steeds met 29 jaar moet worden verlengd, is niet te lezen in de bewuste passage of op andere plaatsen in de overgelegde correspondentie.  
         Of de bedoelde passage als derdenbeding heeft te gelden, kan dan ook in het midden blijven. Grief 1 faalt. 
       
       
     
     
       3.4 
       
         Voorts voert [appellant] aan dat de gemeente bij heruitgifte van het erfpachtrecht en vaststelling van de canon in 1984 heeft gehandeld in strijd met het Waterschapsreglement. Dit leidt volgens hem tot nietigheid van de heruitgifte. De gebondenheid van de gemeente aan het Waterschapsreglement volgt volgens [appellant] uit de omstandigheid dat de gemeente op grond van het besluit van Provinciale Staten van 17 november 1969 de taken van het Waterschap heeft overgenomen. Bovendien heeft de gemeente de door dit waterschap vastgestelde algemene voorwaarden bij de heruitgifte in stand gelaten.  
         De rechtbank heeft dit betoog verworpen. Daartegen is  grief 2  gericht. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         Het hof overweegt het volgende. 
         In het door [appellant] aangehaalde besluit van Provinciale Staten van Noord-Holland van 17 november 1969 (prod. 20 repliek) is in artikel V bepaald dat de taak, rechten en verplichtingen, waaronder de bezittingen, van de opgeheven polder (het Waterschap) overgaan op de gemeente Amsterdam. De overgang van deze rechten en verplichtingen naar de gemeente brengt echter niet mee dat de gemeente bij de uitoefening van haar taken, samenhangend met die rechten en verplichtingen, aan dezelfde publiekrechtelijke voorwaarden gebonden is als eerder het Waterschap. Dat de gemeente de geldende algemene voorwaarden bij het erfpachtrecht heeft gehandhaafd, maakt dit niet anders. De gemeente is een ander bestuursorgaan en heeft haar eigen stelsel van publiekrechtelijke regels en voorwaarden.  
         Van nietigheid van de heruitgifte is derhalve geen sprake. De grief faalt. 
       
       
     
     
       3.6 
       
         
           Grief 3  is gericht tegen het oordeel van de rechtbank, dat [appellant] het recht heeft verwerkt om op te komen tegen het niet gebruiken door de gemeente van de juiste publiekrechtelijke regeling. [appellant] stelt hiertoe dat hij in 1986 onder protest met de heruitgifte heeft ingestemd. Van hem kan niet worden verwacht dat hij alleen en op eigen kosten onderzoek doet om te constateren dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen die voortvloeien uit het waterschapsverleden van het erfpachtrecht. 
         Bovendien leidt enkel tijdsverloop niet tot rechtsverwerking. 
       
       
     
     
       3.7 
       Voor zover aan de grief de stelling ten grondslag ligt dat de gemeente bij de heruitgifte gehandeld heeft in strijd met de publiekrechtelijke voorwaarden die eerder voor het Waterschap golden op grond van het Waterschapsreglement, gaat die stelling niet op, zoals volgt uit hetgeen is overwogen ten aanzien van grief 2. Aan de vraag naar rechtsverwerking wordt dan niet toegekomen. Voor zover aan de grief ten grondslag ligt dat [appellant] meent dat de hoogte van de canon door de gemeente in 1986 op onjuiste wijze is berekend en vastgesteld, geldt dat ook het hof van oordeel is dat [appellant] zijn rechten heeft verwerkt om daar thans nog tegen op te komen. [appellant] heeft destijds ingestemd met de heruitgifte en de daaraan door de gemeente verbonden voorwaarden, waaronder de hoogte van de canon, zodat hij daaraan in beginsel gebonden is. Dat [appellant] aan die instemming bepaalde voorwaarden heeft verbonden, blijkt in ieder geval niet uit zijn brief van 2 februari 1985 en is ook overigens niet gebleken. Zelfs al zou juist zijn dat [appellant] 'onder protest' akkoord is gegaan - dit blijkt overigens niet uit de stukken - dan acht het hof het enkele 'onder protest', onvoldoende om daarop te baseren dat [appellant] thans de in 1986 overeengekomen canon ter discussie kan stellen, zeker nu niet gesteld of gebleken is dat [appellant] op een later tijdstip daarop ooit is teruggekomen jegens de gemeente (anders dan in de onderhavige procedure). Dit geldt ook wanneer in aanmerking wordt genomen dat de gemeente een economische machtspositie heeft ten opzichte van [appellant]. Grief 3 faalt. 
       
     
     
       3.8 
       
         Bij  grief 4  stelt [appellant] dat het in strijd is met de algemene rechtsbeginselen, en dan met name het rechtszekerheidsbeginsel, dat de gemeente op een ander wijze dan het Waterschap de canon heeft berekend en vastgesteld. Volgens [appellant] was de gemeente bij de heruitgifte in 1984 aan dezelfde rechten en plichten als het Waterschap gebonden. Bovendien stelt [appellant] dat er een gewoonterecht geldt waaraan de gemeente is gebonden. Volgens [appellant] is de wijze waarop de gemeente thans de canon vaststelt een aantasting van zijn eigendomsrecht, dat beschermd wordt door artikel 1, 1e Protocol bij het EVRM. Bij  grief 5  voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte niet onder ogen heeft gezien dat de gemeente een overgangsregeling in 1984 diende te hanteren. 
         Voorts richt  grief 6  zich tegen de overweging van de rechtbank, dat geen sprake is van een in wezen voordurend recht, nu de gemeente niet is gebonden aan de rechten en plichten die het Waterschap ten opzichte van de erfpachter had. 
         Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
       
       
     
     
       3.9 
       
         Het hof leidt uit de toelichting op de grieven af dat deze zien op de heruitgifte in 1984. Nu hiervoor reeds is overwogen dat [appellant] de (hoogte van de) canon bij de heruitgifte in 1984 thans niet meer ter discussie kan stellen, stuiten de grieven reeds daarop af.  
         Voorts is nog van belang, zoals hiervoor ook reeds is opgemerkt, dat niet kan worden aangenomen dat de gemeente bij de heruitgifte van het erfpachtrecht gebonden was aan het Waterschapsreglement. Voorts geldt dat er geen verplichting op de gemeente rustte om bij heruitgifte dezelfde berekeningssystematiek van de canon te hanteren als het Waterschap deed. [appellant] kan zich ter zake ook niet beroepen op een gewoonterecht. Nu sprake is van een tijdelijk recht, heeft de erfverpachter in beginsel immers de bevoegdheid bij heruitgifte de voorwaarden, inclusief de canon, te herzien. Van een  de facto  permanent recht is evenmin sprake. 
         Hiermee falen de grieven 4, 5 en 6. 
       
       
     
     
       3.10 
       Het falen van de grieven 1 tot en met 6 brengt mee dat ook  grief 7 , waar [appellant] betoogt dat de rechtbank het in 1984 heruitgegeven erfpachtrecht nietig had moeten verklaren, eveneens faalt. De vordering tot schadevergoeding in verband met teveel betaalde erfpachtcanon, is derhalve terecht afgewezen. Daarmee faalt ook  grief 8 . 
       
     
     
       3.11 
       Bij  grief 9 ,  grief 10  en  grief 11  stelt [appellant] het aanbod dat hem in 2009 door de gemeente is gedaan ter discussie. Daarbij hanteert hij gedeeltelijk dezelfde argumenten als bij de grieven 4, 5 en 6. Mede op basis van deze argumenten stelt hij dat de opzegging door de gemeente van het erfpachtrecht nietig of vernietigbaar is. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       3.12 
       
         Het hof overweegt het volgende. Zoals hiervoor is overwogen, is de gemeente bij een aanbod tot heruitgifte of conversie niet gebonden aan de plichten van het Waterschap. De gemeente is bovendien niet gehouden om dezelfde uitgangspunten en dezelfde berekeningssystematiek van de canon te hanteren als het Waterschap destijds hanteerde; de beleidsvrijheid van de gemeente brengt mee dat het haar in beginsel vrij staat om over te stappen op een andere berekeningssystematiek.  Deze uitgangspunten laten echter onverlet dat de gemeente als overheidsorgaan gehouden is om ook bij de uitoefening van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfpachtgever, de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Dit betekent onder meer dat het besluit om de erfpachtcanon voortaan op een andere wijze te berekenen, zorgvuldig moet worden voorbereid en uitgevoerd, dat bij dit besluit het evenredigheidsbeginsel in acht moet worden genomen en dat een belangenafweging dient plaats te vinden. Voorts brengt het vertrouwensbeginsel mee dat onder omstandigheden een overgangsregeling in acht dient te worden gehouden, zodat de erfpachter niet onvoorbereid en onaangekondigd geconfronteerd wordt met een aanzienlijke verhoging van de erfpachtcanon. De hoogte van de canon is immers van directe invloed op de waarde van het erfpachtrecht en daarmee op de vermogenspositie van de erfpachter. 
         Hiernaast is de gemeente als erfverpachter bij het doen van een nieuw aanbod tot heruitgifte of conversie ook gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.  Zowel bij de gebondenheid aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als aan de eisen van redelijkheid en billijkheid moet in aanmerking worden genomen dat het de erfpachter weliswaar in theorie vrij staat om een aanbod tot heruitgifte te weigeren, maar dat hij feitelijk in een afhankelijke en onvrije positie verkeert ten opzichte van de erfverpachter, omdat hij eigenaar is van de opstal en, zoals in het geval van [appellant], gedurende lange tijd woonachtig is op het perceel.  
       
       
     
     
       3.13 
       Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat het op de weg van de gemeente ligt om inzichtelijk te maken en met bewijsstukken te onderbouwen op welke wijze zij de hoogte van de canon, als vermeld in de brief van 28 november 2007 en de daarbij gevoegde bijlage (r.o. 2.14), heeft berekend. Uit de tot nu toe in het geding gebrachte stukken heeft het hof dat niet kunnen afleiden. Daarbij dient specifieke aandacht te worden besteed aan de door [appellant] opgeworpen argumenten ten aanzien van: 
       - de grondwaardebepaling,  
       - de bepaling van de herbouwwaarde,  
       - het gegeven dat sprake is geweest van de uitgifte van ruwe dijkgrond,  
       - de bepaling van het canonpercentage, 
       - de nadeliger positie [appellant] als gevolg van het kleinere tijdvak tijdelijke erfpacht (22 jaar in plaats van 29 of, volgens [appellant], 50 jaar). Ter zitting in hoger beroep heeft de gemeente ook erkend dat een en ander tot op heden niet inzichtelijk is gemaakt voor [appellant] en het hof. Voorts dient de gemeente uiteen te zetten en met bewijsstukken te onderbouwen welk beleid de gemeente ten aanzien van de heruitgifte van erfpachtrechten als de onderhavige heeft gevolgd en op welke wijze daarin rekening is gehouden met de belangen van erfpachters als [appellant]. Ten slotte dient de gemeente inzichtelijk te maken welk beleid ten aanzien van een te hanteren vooraankondiging en overgangstermijn bij (aanzienlijke) verhoging van de erfpachtcanon is ontwikkeld en gehanteerd. Daarbij dient ook inzichtelijk te worden gemaakt wat precies de stijging van de canon is, ten opzichte van de eerder geldende canon. Zonder deze door de gemeente te verstrekken informatie kan niet worden beoordeeld of het aanbod dat de gemeente in 2007 aan [appellant] heeft gedaan, als een redelijk aanbod kan worden beschouwd en of hierbij gehandeld is in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid. In het verlengde hiervan kan evenmin worden beoordeeld of de opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente redelijk is geweest. 
       Het hof zal de gemeente in de gelegenheid stellen een akte te nemen om zich over een en ander uit te laten, waarna [appellant] een antwoordakte kan nemen. 
       
     
     
       3.14 
       Op basis van de door de gemeente te verstrekken informatie en de reactie daarop van [appellant], zal het hof beoordelen of de inschakeling van een of meer deskundigen aangewezen is. Ter zitting is besproken met partijen dat de verwachting is dat dit het geval is, omdat het hof zelf niet over de deskundigheid beschikt om de verschillende argumenten die [appellant] heeft opgeworpen, inhoudelijk te beoordelen. Bovendien voorzien de erfpachtvoorwaarden niet in de benoeming van onafhankelijk deskundigen, zoals in andere gevallen - bij doorlopende erfpacht - wel het geval pleegt te zijn, indien de canon herzien moet worden of er een aanbod tot conversie wordt gedaan. Desgewenst kunnen partijen zich in de door hen te nemen aktes reeds uitlaten over de vraag of een of meer deskundigen moeten worden benoemd, welke personen daarvoor in aanmerking komen en welke vraagstelling aan de deskundige(n) moet worden voorgelegd. Uit een oogpunt van proceseconomie verdient het de voorkeur dat zij daarover overleg plegen en zoveel als mogelijk is overeenstemming proberen te bereiken. 
       
     
     
       3.15 
       
         Bij  grief 13  voert [appellant] aan dat de gemeente door het vestigen en opzeggen van het tijdelijk erfpachtrecht de Onteigeningswet op ontoelaatbare wijze doorkruist. 
         Deze grief kan niet slagen. Het vestigen van een tijdelijk erfpachtrecht en de daaraan verbonden betaling van een canon, heeft een geheel ander doel en strekking dan de Onteigeningswet. Doel van die wet is eigendomsverwerving door de overheid, waar dat niet langs privaatrechtelijke weg kan. Uitgifte van de grond in tijdelijke erfpacht heeft niet dat doel. Van doorkruising is derhalve geen sprake. 
       
       
     
     
       3.16 
       Ter zitting is met partijen nog gesproken over aanhouding van de zaak, nu op de Hoge Raad over enige tijd arrest zal wijzen in een zaak waar soortgelijke problematiek aan de orde is. Nu niet bekend is wanneer het arrest zal worden gewezen en het hof naar verwachting zal oordelen dat in de onderhavige zaak een deskundige moet worden ingeschakeld, waarmee de nodige tijd gemoeid zal zijn, zal de zaak nu niet worden aangehouden. Zoals is besproken ter zitting, zal het hof zo nodig terugkomen op reeds genomen beslissingen, indien het arrest van de Hoge Raad daartoe zou nopen. Indien ten tijde van het nemen van de aktes door partijen het arrest reeds is gewezen, kunnen partijen zich daarover uitlaten. 
       
     
     
       3.17 
       Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden, waaronder een beslissing over  grief 12 . 
       
         
         
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van  17 juni 2014 voor het nemen van een akte aan de zijde van de gemeente, als omschreven in r.o. 3.13, waarna [appellant] een antwoordakte kan nemen; 
     
     
     
       houdt iedere nadere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C.C.M. Meijer en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2014.