ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:372

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:372 Gerechtshof Amsterdam , 03-02-2022 / 20/00693

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-02-03

Zaaknummer: 20/00693

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:372

---

WOZ-waarde woning; de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast; het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat enkel een buurpand als vergelijkingsobject dient te worden gehanteerd; vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 20/00693 
     
     
       3 februari 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  woonachtig te [Z] , belanghebbende,  
       (gemachtigde: G. Gieben)  
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 19/4336 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] 6 te [Z] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 291.000.  
         In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 13 oktober 2020 (aan partijen verzonden op 15 oktober 2020) heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep heeft het Hof per fax ontvangen op 25 november 2020 en is nader gemotiveerd bij brief van 18 december 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de rechtbankuitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “ Feiten 
         1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1978. De woning heeft een inhoud van 375 m³ en een perceelgrootte van 188 m². De woning is voorzien van een aanbouw (13 m³), een dakkapel en een garage (13 m³).” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe. 
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de Woning vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 31 oktober 2019 opgesteld door [naam] (WOZ-taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 291.000. Als bijlage bij dit rapport is een matrix overgelegd met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het betreft [straatnaam] nummers 12, 25 en 50. Aan de Woning en de vergelijkingsobjecten zijn de volgende objectkenmerken (zogenoemde VLOKS) en prijzen per m3 toegekend: 
       
       
         
           De Woning nr. 12 nr. 25 nr. 50 
         
         Ligging		4 Goed			4 Goed		3 Gemiddeld	3 Gemiddeld 
         Onderhoud	3 Gemiddeld		4 Goed		4 Goed		3 Gemiddeld 
         Kwaliteit/luxe	3 Gemiddeld		3 Gemiddeld	3 Gemiddeld	3 Gemiddeld 
         Voorzieningen	3 Gemiddeld		3 Gemiddeld	3 Gemiddeld	4 Goed 
         Uitstraling	3 Gemiddeld		3 Gemiddeld	3 Gemiddeld	3 Gemiddeld 
         Doelmatigheid	3 Gemiddeld		3 Gemiddeld	3 Gemiddeld	3 Gemiddeld 
       
       
       
         Prijs per m3 
         van de woning	€ 450			€ 465		€ 510		€ 468 
       
       
       
         Voorts is in deze matrix als toelichting bij de Woning het volgende vermeld: “ Op de foto’s in het taxatierapport van Previcus is te zien dat de woning gemiddelde voorzieningen heeft.” 
         De taxateur van de gemeente heeft de Woning niet inpandig opgenomen. De tuinen van de Woning en van [straatnaam] 12 zijn aan het water gelegen, die van nummers 25 en 50 niet.  
         In het rapport is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw.  
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde eveneens een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 8 mei 2019 opgesteld door [naam] (WOZ-taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 263.000. De taxateur heeft de Woning inpandig opgenomen. Bij dit rapport zijn foto’s van de Woning gevoegd. Het betreft een elftal foto’s van de binnen- en buitenzijde van de Woning, waarop onder meer te zien zijn de buitengevel en het houtwerk aan de voorzijde van de Woning, de keuken, de woonkamer, de voor- en achtertuin, de wc, de badkamer en een grote slaapkamer. De taxateur heeft dezelfde vergelijkingsobjecten als de gemeente gehanteerd, te weten [straatnaam] 12, 25 en 50.  
         Op bladzijde 3 van dit taxatierapport is onder meer de volgende informatie over de Woning opgenomen: 
       
       
       
         “1. Beoordeling opstallen 
         	a Kwaliteit 			:2 matig 
         	b Onderhoud:			:2 matig 
         	c Luxe				:2 matig 
         	d Doelmatigheid			:3 voldoende 
         	e Uitstraling			:2 matig 
       
       
       
         2 Nadere omschrijving 
         a. Toelichting op de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object:	 
       
       
       
         Onderhoudstoestand en bouwkundige staat zijn van af de binnen & buitenzijde beoordeeld. Deze zijn op het oog matig te noemen. De voorzieningen zijn meer dan 15 jaar oud. De keuken valt bijvoorbeeld bijna uit elkaar. Het houtwerk aan de buitenzijde is rot en dient vervangen te worden. De beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het object geldt als indicatie op basis van visuele waarneming, gerelateerd aan ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige keuring valt buiten het kader van deze taxatie. 
       
       
       
         3 Beoordeling ligging 
         A Ligging			:3 voldoende”		 
       
       
     
     
       2.5. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft in hoger beroep twee matrices overgelegd.  
       
       
         2.5.1. 
         In de  eerste  matrix worden [straatnaam] 12, 25 en 50 als vergelijkingsobjecten opgevoerd. In deze matrix is de Woning gewaardeerd op € 271.000. Aan de Woning zijn de volgende objectkenmerken toegekend: kwaliteit 2, onderhoud 2, uitstraling 2, doelmatigheid 3, luxe/voorzieningen 2 en ligging 3. Bij de vergelijkingsobjecten is aan al deze kenmerken een factor 3 toegekend. De prijs per m3 van de Woning is € 393 (‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ gelden dezelfde prijzen per m3) en die van de vergelijkingsobjecten zijn € 480 voor [straatnaam] 12, € 500 voor [straatnaam] 25 en € 468 voor [straatnaam] 50 (‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ gelden dezelfde prijzen per m3). In de matrix is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw.  
         
       
       
         2.5.2. 
         
           In de  tweede  matrix wordt alleen [straatnaam] 12 als vergelijkingsobject opgevoerd.  
           In deze matrix is de Woning gewaardeerd op € 270.000. Aan de Woning zijn dezelfde objectkenmerken toegekend als in de eerste matrix. Bij [straatnaam] 12 is aan al deze kenmerken een factor 3 toegekend. De prijs per m3 van de Woning is hier € 391 en die van [straatnaam] 12 is € 480 (‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ gelden dezelfde prijzen per m3). In deze matrix is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw.  
         
         
         
         
         
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       In geschil is of de waarde van de Woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende meent van wel en staat primair een waarde voor van € 270.000 (op grond van de tweede matrix, zie 2.5.2) en subsidiair een waarde voor van € 271.000 (op grond van de eerste matrix, zie 2.5.1). De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen: 
     
     
     
       
         “Geschil 
       
       2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum). 
     
     
     
       3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 263.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De vergelijkingsobjecten [straatnaam] 12 en [straatnaam] 50 zijn compleet gemoderniseerd respectievelijk in een betere onderhoudstoestand verkocht. Dit is in onvoldoende mate verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Bij de vaststelling van de waarde is in onvoldoende mate rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij de N325 waarvan, nu geluidswerende voorzieningen ontbreken, geluidsoverlast wordt ondervonden. Daarnaast wordt verkeersoverlast ondervonden door de ligging nabij een school waardoor veel verkeer door de straat komt voor het brengen en halen van kinderen. Ten slotte heeft eiseres gewezen op een door [naam] opgesteld taxatierapport waarin de woning per de waardepeildatum is gewaardeerd op € 263.000. 
     
     
     
       4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het door hem overgelegde taxatierapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [straatnaam] 12, [straatnaam] 50 en [straatnaam] 25, alle te [Z] . 
     
     
     
       5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken. 
     
     
     
       
         Beoordeling van het geschil 
       
       6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
       7. Eiseres heeft ter zitting de inhoud van het vergelijkingsobject [straatnaam] 25 zoals door verweerder vastgesteld, bestreden. De rechtbank overweegt het volgende. Bij brief van 3 juni 2020 heeft verweerder de bouwtekeningen van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Eiseres heeft vervolgens eerst ter zitting, zonder enige schriftelijke onderbouwing, de inhoud van het vergelijkingsobject [straatnaam] 25, bestreden. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een goede procesorde zich verzet tegen het beoordelen van het hetgeen eiseres omtrent de inhoud van genoemd vergelijkingsobject ter zitting heeft gesteld. De rechtbank laat de verklaring van eiseres hieromtrent dan ook bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, buiten beschouwing. 
     
     
     
       8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
       Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, uitstraling, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. 
       De woning heeft evenals de vergelijkingsobjecten [straatnaam] 12 en 50 een basisinhoud van 375 m³. Aan de woning is ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Eiseres heeft met haar enkele, niet onderbouwde stelling dat ten aanzien van de woning sprake is van gedateerde voorzieningen, niet aannemelijk gemaakt dat voor de woning een lagere prijs per kubieke meter is gerechtvaardigd. Verweerder heeft bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat in verband met de ligging aan het water, de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [straatnaam] 25 en [straatnaam] 50 een betere ligging kent. Verweerder heeft in dit verband ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat van de N325, gelet op de afstand tot de woning, geen waardedrukkend effect uitgaat. Ten aanzien van de ligging van de school heeft verweerder onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de school een vergelijkbare ligging hebben. Dit betekent dat het waardedrukkend effect hiervan is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen, een en ander zoals vermeld in de matrix, is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. 
     
     
     
       9. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.” 
     
     
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Standpunten partijen  
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 270.000. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende in hoger beroep een matrix overgelegd waarin wordt uitgegaan van de verkoop van slechts één vergelijkingsobject, te weten [straatnaam] 12 (zie 2.5.2). Belanghebbende heeft aangevoerd dat voor de beoordeling of de heffingsambtenaar de waarde van de Woning niet te hoog heeft vastgesteld uitsluitend dit object [straatnaam] 12 in aanmerking moet worden genomen, zonder acht te slaan op de overige in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde objecten ( [straatnaam] 25 en 50). Uit de rechtspraak zou haars inziens volgen dat indien rond de waardepeildatum een verkoop heeft plaatsgevonden van een nagenoeg identieke woning, de bij die transactie gerealiseerde verkoopprijs dient te prevaleren bij de waardering van de Woning en geen acht dient te worden geslagen op alle overige transacties van goed vergelijkbare, maar niet nagenoeg identieke woningen. 
       
     
     
       5.2. 
       Subsidiair staat belanghebbende een waarde voor van € 271.000. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende in hoger beroep een matrix overgelegd waarin wordt uitgegaan van de verkopen van [straatnaam] 12, 25 en 50 (zie 2.5.1). Deze matrix bevat derhalve dezelfde vergelijkingsobjecten als het taxatierapport opgemaakt door de taxateur van de gemeente. Ter onderbouwing van de door haar desalniettemin gestelde lagere waarde heeft belanghebbende enerzijds betoogd dat de taxateur van de gemeente in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de Woning. De kwaliteit en voorzieningen van de Woning zijn haars inziens matig. Anderzijds heeft zij betoogd dat de taxateur van de gemeente de ligging te hoog heeft gewaardeerd, te weten factor 4 (‘Goed’). De Woning zou ongunstig gelegen zijn nabij een basisschool en een drukke weg, de N-325. 
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar is van mening dat de voor de Woning vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter zake van het primaire standpunt van belanghebbende heeft hij betoogd dat een vergelijking met alleen [straatnaam] 12 geen betrouwbaar en volledig beeld geeft van de marktontwikkeling. Naar mening van de heffingsambtenaar is er voorts geen sprake van een identieke woning, maar enkel van een goed vergelijkbare woning, gelegen in dezelfde straat. 
       
     
     
       5.4. 
       Ter zake van het subsidiaire standpunt van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar betoogd dat uit de foto’s bij het taxatierapport van belanghebbende (zie 2.4) volgt dat de kwaliteit van de Woning gemiddeld is en dat de voorzieningen gemiddeld tot netjes zijn. De staat van onderhoud is naar mening van de heffingsambtenaar dan ook gemiddeld te noemen. Deze foto’s onderbouwen de door belanghebbende gestelde gedateerde status zijns inziens niet. Uit de foto’s volgt, aldus de heffingsambtenaar, alleen dat het schilderwerk van de dakrand van de garage gedaan moet worden. De kosten hiervan zijn zijns inziens echter niet van dien aard dat dit de door belanghebbende voorgestane vermindering kan rechtvaardigen. Verder heeft de heffingsambtenaar betwist dat sprake is van nadeel door de ligging nabij een basisschool en nabij de N-325. Voor zover hier al sprake van zou zijn acht hij dit nadeel reeds verdisconteerd in de waarde nu [straatnaam] 12, dat als vergelijkingsobject is gehanteerd. Nummer 12 kent een soortgelijke ligging en is bovendien nog dichter bij de N-325 gelegen.  
       
       
       
       
       
       
         
           Oordeel Hof 
         
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof is van oordeel dat de rechtbank het juiste wettelijke toetsingskader heeft gehanteerd, zoals opgenomen onder rechtsoverweging 6 van de rechtbankuitspraak, en de bewijslast juist heeft verdeeld. Het Hof neemt die overweging over en maakt die tot de zijne. Ook het Hof acht de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd en overweegt als volgt. 
       
       
         5.6.1. 
         Het Hof stelt voorop dat de inhoud van de Woning niet (langer) in geschil is. Deze inhoud is inclusief aanbouw 388 m3, conform de door de rechtbank vastgestelde feiten. Ook is de inhoud van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder die van [straatnaam] 25, niet (langer) in geschil. Gemachtigde van belanghebbende is in zijn matrices, gelijk de taxateur van de gemeente, voor alle vergelijkingsobjecten uitgegaan van een inhoud van 388 m3 (zie 2.3, 2.5.1 en 2.5.2).    
         
       
       
         5.6.2. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van het door hem overgelegde taxatierapport, inclusief de taxatiematrix, aannemelijk gemaakt dat de waardering van de Woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten ( [straatnaam] 12, 50 en 25), die ook de taxateur van belanghebbende heeft gehanteerd ter onderbouwing van zijn waardering en waarvan de bruikbaarheid niet in geschil is, zijn qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de Woning. Ze zijn bovendien allemaal gelegen in dezelfde straat als de Woning. Ook is in het rapport voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de Woning. De prijs per m³ van de Woning staat in goede verhouding tot en is lager dan de prijzen per m³ van de vergelijkingsobjecten. Verder neemt het Hof in aanmerking dat aan de Woning qua onderhoud in de taxatiematrix van de gemeente een factor 3 (‘gemiddeld’) is toegekend en aan [straatnaam] 12 en 25 een factor 4 (‘Goed’). Het onderhoudsniveau van de Woning is dus lager gewaardeerd (zie 2.3).  
         
       
       
         5.6.3. 
         Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat alleen [straatnaam] 12 als vergelijkingsobject dient te worden gehanteerd, aangezien dit standpunt geen steun vindt in het recht. Indien de heffingsambtenaar beschikt over vergelijkingsobjecten die (nagenoeg) identiek zijn aan de te waarderen woning en over vergelijkingsobjecten die niet (nagenoeg) identiek zijn, maar wel voldoende vergelijkbaar, dan staat geen regel in het recht er aan in de weg dat de heffingsambtenaar ook laatstgenoemde voldoende vergelijkbare objecten gebruikt om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De stelling van belanghebbende dat [straatnaam] 12 nagenoeg identiek is aan de Woning ontbeert bovendien feitelijke grondslag. Zo is het perceel van [straatnaam] 12 (270 m2) groter dan dat van de Woning (188 m2). Verder beschikt de Woning over een dakkapel en [straatnaam] 12 niet. 
         
       
       
         5.6.4. 
         Belanghebbendes stelling dat de kwaliteit en voorzieningen van de Woning matig zijn en dat de Woning een algehele modernisatie behoeft, leidt het Hof tevens niet tot een ander oordeel. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport en de bijgevoegde foto’s onderbouwen die stelling onvoldoende (zie 2.4). Uit deze foto’s leidt het Hof veeleer een gemiddelde staat voor alle objectkenmerken af. Het Hof overweegt voorts dat ook de omstandigheid dat de taxateur van belanghebbende, in tegenstelling tot die van de gemeente, de Woning wel inpandig heeft opgenomen, onvoldoende is om (reeds) op grond daarvan belanghebbendes stelling aannemelijk te achten. Gelet op het vorenstaande gaat het Hof daarom uit van de door de heffingsambtenaar gestelde gemiddelde toestand (3) van de diverse objectkenmerken (onderhoud, kwaliteit/luxe, voorzieningen, uitstraling en doelmatigheid, zie 2.3).      
         
       
       
         5.6.5. 
         
           Het Hof constateert voorts dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten allemaal zijn gelegen aan de [straatnaam] . Voor zover de ligging van de Woning negatief wordt beïnvloed door de nabijheid van de weg N-325 en de basisschool, geldt dat [straatnaam] 12 een zelfde ligging kent als de Woning en dus op gelijke wijze hiervan hinder ondervindt. Omdat de taxateur van de gemeente de verkoopgegevens van [straatnaam] 12 heeft meegenomen in zijn waardering, zal een mogelijk waardedrukkend effect in de waarde reeds zijn verdisconteerd.  
           Het Hof acht net als de rechtbank aannemelijk dat zowel de Woning als [straatnaam] 12, met hun tuinen aan het water, beter gelegen zijn dan de objecten [straatnaam] 25 en 50. De taxateur van de gemeente heeft de ligging van de Woning en van nummer 12 dus terecht beter gewaardeerd dan die van de nummers 25 en 50 (zie 2.3).      
         
         
       
     
     
       5.7. 
       Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende is aangevoerd voorts geen aanleiding om te oordelen dat die waarde te hoog is. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep terecht betoogd (zie 5.4) dat het taxatierapport van belanghebbende, meer in het bijzonder de bijgevoegde foto’s (zie 2.4) veeleer ondersteuning bieden aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde dan aan de waarden die belanghebbende in hoger beroep voorstaat (zie 5.1 en 5.2). De foto’s getuigen ook naar oordeel van het Hof op zijn minst genomen van een gemiddelde onderhoudstoestand en een gemiddelde bouwkundige staat. De foto’s onderbouwen niet, althans onvoldoende de door belanghebbende voorgestane lagere WOZ-waarden. Zij onderbouwen bovendien niet de vrij forse kwalificaties in het taxatierapport van belanghebbende, te weten dat de keuken bijna uit elkaar valt en dat het hout aan de buitenkant rot is (zie 2.4). Het Hof acht die kwalificaties daarom ook niet aannemelijk geworden.       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.8. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 	 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, B.A. van Brummelen en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 3 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.