ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2022:1410

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2022:1410 Rechtbank Oost-Brabant , 13-04-2022 / C/01/367987 / HA ZA 21-122

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2022-04-13

Zaaknummer: C/01/367987 / HA ZA 21-122

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2022:1410

---

non-conformiteit en klachtplicht

RECHTBANK Oost-Brabant 
     Civiel recht  
     Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
       Zaaknummer: C/01/367987 / HA ZA 21-122 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 april 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eiseres, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       advocaat mr. N.P.H. Vissers te Roermond, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat mr. R.H. Bekker te Amsterdam. 
     
     
   
   
     
       1 Inleiding 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het tussenvonnis van 12 mei 2021;  - de zittingsaantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 29 november 2021. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
     
       1.3. 
       Heel in het kort gaat dit geschil over de vraag [gedaagde] (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door [eiseres] gestelde gebreken aan haar woning. De rechtbank beantwoordt deze vraag in het nadeel van [eiseres] . De rechtbank zal dit uitleggen. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Aan de [adres] te [plaats] stond een woonhuis. Op 29 maart 2007 heeft [gedaagde] dit pand gekocht. [gedaagde] trad op als geldschieter / investeerder voor Standswal Woonontwikkeling B.V. (Stadswal). Naast [gedaagde] was de heer [A] (hierna: [A] ) betrokken bij Stadswal. Het pand is vervolgens in opdracht van Standswal verbouwd door aannemer [B] uit [land] . Tot de verbouwingswerkzaamheden behoorde onder meer het splitsen van het pand in drie appartementen: één benedenwoning en twee bovenwoningen met dakterras.  
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [eiseres] heeft op 14 september 2007 met [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten voor één van de drie appartementen c.q. het appartement(srecht) aan de [adres] te [plaats] . De koopovereenkomst heeft het format van een NVM-contract. 
         De levering vond plaats op 25 september 2007 en [eiseres] is in november 2007 in het appartement gaan wonen.  
       
       
     
     
       2.3. 
       Ten tijde van de koop door [eiseres] waren de verbouwingswerkzaamheden nog gaande. Na afronding van de werkzaamheden heeft [eiseres] aan [A] gemeld dat er gebreken waren: lekkage van het dak, lekkage in de douchecel,  scheuren in het stucwerk in wanden en plafonds, verf op de tegels, [..]. Van [A] heeft deze gebreken toen laten verhelpen. [eiseres] heeft de gebreken niet gemeld bij verkoper [gedaagde] . [eiseres] stelt dat [A] het aanspreekpunt was voor technische zaken. Dit wordt door [gedaagde] betwist.  
       
     
     
       2.4. 
       Stadswal is ontbonden op 26 april 2012.  
       
     
     
       2.5. 
       
         Na verloop van tijd kwamen (een aantal van) de gebreken terug. [eiseres] noemt met name het kitwerk in de badkamer. Hiervoor heeft zij in de periode tot en met 2016 2 à 3 keer een loodgieter laten komen die opnieuw het kitwerk uitvoerde. Eerst deed de noodzaak tot het opnieuw kitten zich om de paar jaar voor, maar de tussenliggende perioden werden steeds korter. Ook na 2016 moest er opnieuw gekit worden. In 2018 is er een loodgieter langs geweest voor de keukenkraan. [eiseres] heeft deze loodgieter toen ook (kort) laten kijken naar de situatie in de badkamer omdat ze het gevoel had dat het opnieuw was gaan lekken. In een e-mail van 23 december 2019 schrijft (de gemachtigde van) [eiseres] over dit bezoek: “ Pas in 2018 werd cliënte er door een loodgieter voor het eerst op gewezen dat er wellicht meer aan de hand was en nader onderzoek op zijn plaats was, hetgeen cliënte toen ook heeft laten doen. ”. Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat het slechts een terloopse opmerking van de loodgieter was en dat hij ook nog zou hebben gezegd dat het een andere oorzaak zou kunnen zijn.  
         
          [eiseres] heeft van deze gebeurtenissen geen melding gemaakt bij [gedaagde] (en evenmin bij [A] ). 
       
       
     
     
       2.6. 
       In 2019 was er opnieuw sprake van lekkages in de douchecel en van toegenomen scheurvorming in de wanden en plafonds. In juli 2019 is [eiseres] door een folie-installateur – die folie kwam aanbrengen op het dakraam – gewezen op de scheefstand van het dak.  
       
     
     
       2.7. 
       
         In een e-mail van 3 oktober 2019 schrijft [eiseres] het volgende aan  
         
          [gedaagde] :  
       
       
       
         “ In 2007 heb ik van u een appartement gekocht op [adres] in [plaats] . 
         
           Over de jaren zijn er helaas verschillende problemen geweest m.b.t de badkamer; 
         
         
           scheuren in de wanden in alle ruimtes van het appartement en sommige 
         
         
           plafondbalken; en ook het verzakken van de vloeren en dakterras, 
         
         
           jarenlang heb ik al lekkage vanuit de douche, niet wetende wat de oorzaak is. 
         
         
           Helaas konden loodgieters en aannemers mij hier ook niet mee helpen. 
         
         
           Onlangs zijn verschillende professionals (een lekkagespecialist, een architect, 
         
         
           twee verschillende bouwschade experts en een constructeur) langs geweest en 
         
         
           lijkt het om een constructiefout te gaan, waardoor teveel spanning op de 
         
         
           badkamer is komen te staan. ”. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiseres] heeft aan [C] ( [C] ) opdracht gegeven de situatie te onderzoeken. [C] heeft op 22 november 2019 rapport uitgebracht. [C] rapporteert – voor zover van belang – samengevat dat: 
       
         
           er in verschillende muren en balken scheuren zitten; 
         
         
           de keukenvloer (voelbaar) niet waterpas is; 
         
         
           er op de tweede verdieping ten opzichte van de vergunningstekening een tussenbalk in de houten balklaag van het dak ontbreekt; 
         
         
           de bestaande vloeren en het dak doorbuigen door de nieuwe en zwaardere belasting. Dit doorbuigen zorgt voor scheurvorming; 
         
         
           de lekkage in de badkamer grotendeels te wijten is aan het niet verzwaard uitvoeren van de balklaag van het dakterras in combinatie met het strak ondermetselen van de wanden van de doucheruimte. De balken van het dak zijn niet berekend op het gebruik van het dak als dakterras, hierdoor steunen zij op de gemetselde muren die daardoor gaan meedragen, hetgeen weer leidt tot belasting van de balken van de tweede verdieping. Deze laatstgenoemde balken buigen door, hetgeen leidt tot lekkages van de douchvloer; 
         
         
           de bovenste tegels van de wand waar de douche aanhangt, zijn losgeraakt en naar voren gekomen.  
         
       
       
     
     
       2.9.	( 
       De gemachtigde van) [eiseres] heeft [gedaagde] op 6 december 2019 een bericht gestuurd waarin zij onder meer schrijft “ Snel nadat cliënte in 2007 haar intrek in het appartement had genomen ontstonden lekkageproblemen in de badkamer van cliënte en ontstonden op diverse plekken in het pand scheuren in wanden en plafonds, waarnaar in de periode nadien veelvuldig onderzoek is gedaan. Lange tijd was niet duidelijk waardoor de aanhoudende lekkageproblemen werden veroorzaakt ” en verder – kort gezegd – de conclusies van het rapport van [C] met [gedaagde] deelt en [gedaagde] sommeert om binnen veertien dagen te bevestigen dat hij bereid is de gebreken op diens kosten te laten herstellen. [eiseres] kondigt ook aan dat zij bij gebreke aan een (positief) antwoord, zelf herstel zal laten plegen op kosten van [gedaagde] . Tot slot stelt zij [gedaagde] in de gelegenheid om zelf onderzoek uit te (laten) voeren.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [gedaagde] wijst per bericht van 11 december 2019 (via zijn gemachtigde) iedere aansprakelijkheid van de hand.  
       
     
     
       2.11. 
       Tussen partijen ontvouwt zich een schriftelijke (aansprakelijkheids)discussie waar partijen onderling niet uit zijn gekomen. 
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiseres] heeft (ook) aan EXP Schadebegeleiding en Bouwadvisering (EXP) opdracht verstrekt de gestelde gebreken te onderzoeken. EXP heeft op 14 augustus 2020 rapport uitgebracht. Samengevat gaat EXP in op de ontbrekende constructieberekeningen, geeft EXP aan dat er een draagmuur is verwijderd zonder dat duidelijk is of hiervoor een deugdelijke oplossing in de plaats is gekomen, zet zij vraagtekens bij de constructieve deugdelijkheid en veiligheid en begroot zij de hertelkosten.  De bevindingen van EXP sluiten aan bij die van [C] .  
       
     
     
       2.13. 
       
        [A] heeft [D]  ) een verslag laten schrijven (datum: 5 augustus 2020) van de door EXP uitgevoerde inspectie. Kort gezegd stelt [D] dat de oorzaak van de scheurvorming niet te achterhalen is. [D] trekt de conclusies van EXP en [C] in twijfel. 
       
     
     
       2.14. 
       Waar nodig zal de rechtbank de feiten verder uiteenzetten bij het bespreken van de vorderingen, betwistingen en verweren in hoofdstuk 4 van dit vonnis. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert samengevat (e.e.a. uitvoerbaar bij voorraad): 
       a. betaling van een bedrag van: 
       
         o  € 72.705, -;  
         o € 67.217,87, althans 1/3 deel daarvan; 
       
       
          een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden (verdere) schade, nader op te maken bij staat; 
          veroordeling van [gedaagde] in de bij [eiseres] ontstane buitengerechtelijke incassokosten, deskundigenkosten, proceskosten, en renten;. 
       
       De vorderingen onder a) en b) geeft [eiseres] verschillende grondslagen. Primair stelt zij dat er sprake is van non-conformiteit van de woning en maakt zij aanspraak op schadevergoeding. Subsidiair stelt zij dat er sprake is van non-conformiteit en vordert zij gedeeltelijke vermindering van de koopsom. Meer subsidiair doet zij een beroep op dwaling en vordert zij opheffing van het nadeel.  De vorderingen onder c zijn nevenvorderingen en zijn lotsverbonden met de vorderingen onder a en b.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde]  voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Non-conformiteit; klachtplicht geschonden 
       
     
     
       4.1. 
       Zoals aangegeven legt [eiseres] aan haar vorderingen – verkort weergegeven onder  3.1 sub a) en b) – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst. [eiseres] stelt samengevat dat het appartement gezien de gebreken als genoemd door [C] en EXP non-conform is. Op basis van de koopovereenkomst mocht [eiseres] een woning verwachten die ook daadwerkelijk de eigenschappen bezit die de woning geschikt maken als woonhuis (art. 7:17 BW en 5.3 van de koopovereenkomst). [gedaagde] is gehouden tot vergoeding van de schade die voortvloeit uit deze non-conformiteit, aldus [eiseres] . [eiseres] stelt dat [gedaagde] in verzuim verkeert. [eiseres] begroot (een deel van) de schade aan haar privévertrekken (voorlopig) op € 72.705, - en van de gemeenschappelijke ruimten op € 67.217,87. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] heeft de stellingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. Het belangrijkste verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] de op haar rustende klachtplicht uit artikel 7:23 BW heeft geschonden. [gedaagde] voert kort gezegd ter onderbouwing aan dat [eiseres] al in 2007 op de hoogte was, althans had behoren te zijn van de gebreken die zij aan haar vorderingen ten grondslag legt en dat zij pas in 2019 bij [gedaagde] heeft geklaagd. [gedaagde] stelt hierdoor ernstig in zijn rechtspositie te zijn geschaad. Niet alleen is onderzoek naar de oorzaken door tijdsverloop onmogelijk, dan wel op zijn minst bemoeilijkt, ook is verhaal op de ontbonden projectvennootschap en een (buitenlandse en vertrokken) aannemer na zoveel jaren ondoenlijk. [gedaagde] betwist dat de melding aan [A] heeft te gelden als het voldoen aan de klachtplicht. Hij wijst er op dat [eiseres] bij hem had moeten klagen. [A] gold niet als vertegenwoordiger of contactpersoon van [gedaagde] . Maar zelfs als dat wel zo zou zijn, dan nog had [eiseres] terstond na het terugkomen van de gebreken opnieuw moeten klagen. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] heeft betwist dat zij haar klachtplicht heeft geschonden. Zij stelt dat de eerdere constateringen van scheuren en lekkages e.d. voor haar geen aanleiding vormden om aan de bel te trekken. Zij stelt te zijn gerustgesteld door mededelingen van [A] . Ook de loodgieter uit 2008 was niet heel stellig in zijn mededelingen. Voorts stelt zij dat [gedaagde] geen nadeel zou hebben ondervonden van het tijdstip van klagen: onderzoek is nog steeds mogelijk. Tot slot doet [eiseres] een beroep op de redelijkheid en billijkheid, gezien [gedaagde] de gebrekkige situatie willens en wetens in het leven heeft geroepen zonder zich te bekommeren om het onheil dat [eiseres] zou treffen. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] heeft gerepliceerd. Kort gezegd stelt [gedaagde] dat de stellingen van [eiseres] dat zij pas vanaf 2019 hoefde te klagen omdat zij toen pas toen een vermoeden hoefde te hebben van een ernstig gebrek ongeloofwaardig zijn in het licht van a) de eerste stelling van [eiseres] dat zij al jaren kampte met lekkages, scheuren en verzakkingen en dat zij eerder schreef dat er al in 2018 een vermoeden bij haar was ontstaan. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid is geen sprake, aldus [gedaagde] . [gedaagde] was zelf enkel op de achtergrond als financier betrokken bij de renovatie. Met het inschakelen van de aannemer en de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden had hij geen enkele bemoeienis en hij was hiervan niet inhoudelijk op de hoogte, aldus [gedaagde] . 
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank ziet aanleiding om het klachtplichtverweer van [gedaagde] als eerste te bespreken. Dit verweer slaagt. De rechtbank legt uit waarom. 
       
       
         4.5.1. 
         Artikel 7:23 lid 1 BW luidt als volgt: 
         
         
           “ De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.  [..]” 
         
         
       
       
         4.5.2. 
         In zijn arrest van 9 mei 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1077) overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3.2. en 3.3.3. over deze bepaling: 
         
         
           “ 3.3.2.  [..]  Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. Deze regel heeft dezelfde strekking als de in art. 6:89 BW voor alle verbintenissen neergelegde regel, dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. (vgl. onder meer HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600) 
         
         
       
       
         3.3.3. 
         
           
             Uit het voorgaande kan niet worden afgeleid dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt. 
           
           
             Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen. ”.  
         
         
       
       
         4.5.3. 
         In Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.3.3, is kort gezegd bepaald dat een koper in beginsel de uitkomst van een onderzoek naar het gebrek mag afwachten, tenzij met het onderzoek langere tijd is gemoeid.  
         
       
       
         4.5.4. 
         De rechtbank oordeelt dat [eiseres] te laat is geweest met het klagen bij [gedaagde] . Anders dan zij zelf stelt, geven de door haar genoemde gebreken naar het oordeel van de rechtbank weldegelijk aanleiding daartoe. Zij heeft deze gebreken – het gaat telkens om scheurvorming en lekkages bij de douche – immers niet voor niets gelijk gemeld bij [A] . Eventuele geruststellende woorden door [A] kunnen niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Bovendien kon [eiseres] nadat de gebreken terugkwamen en ze bovendien na het keer op keer verhelpen hiervan in steeds groter tempo en met grotere hevigheid terugkwamen zich niet verlaten op deze geruststellende woorden. De hiervoor geschetste ernst van de gebreken en te hebben twijfel hadden voor [eiseres] aanleiding moeten zijn nader onderzoek te (laten) verrichten. De rechtbank weegt ook de ongerijmdheden in de stellingen van [eiseres] mee in dit oordeel: a) de door [eiseres] omschreven ernst van de gebreken verhoudt zich niet met de eigen stelling dat [eiseres] hier geen onderzoek naar had hoeven doen; b) [eiseres] heeft eerst de stelling betrokken dat zij al in 2018 door had dat er nader onderzoek nodig was en heeft dit vervolgens verschoven naar 2019. Tot slot weegt de rechtbank mee dat [gedaagde] door het lange wachten is benadeeld in zijn verweers- en verhaalsmogelijkheden. De projectvennootschap Stadswal is ontbonden en het pand is – gerekend vanaf het moment van klagen – 12 jaar eerder opgeleverd door een buitenlandse aannemer. Dit maakt het doorleggen van eventuele claims moeilijk. Ook het vergaren van bewijs is lastig.  
         
       
       
         4.5.5. 
         De rechtbank verwerpt het beroep op de redelijkheid en billijkheid van [eiseres] . [eiseres] heeft te weinig gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] haar moedwillig een gebrekkig appartement heeft verkocht. Maar zelfs als dat zo zou zijn, dan stond dit er niet aan in de weg dat [eiseres] eerder had kunnen en moeten klagen. 
         
         
           
             Geen Onrechtmatige daad 
           
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiseres] heeft aan haar vorderingen ook de onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW ten grondslag gelegd. De feitelijke onderbouwing is gelijk aan de vordering op grond van non-conformiteit.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] heeft betwist onrechtmatig te hebben gehandeld. Daarnaast stelt hij dat het niet tijdig klagen er ook voor zorgt dat [eiseres] geen beroep op de onrechtmatige daad toekomt. 
       
     
     
       4.8. 
       De rechtbank oordeelt dat [eiseres] in het licht van het oordeel onder 4.5 en de betwisting door [gedaagde] te weinig heeft gesteld om een onrechtmatige daad zijdens [gedaagde] aan te nemen. Zij heeft niet, althans onvoldoende, uitgelegd waarom een eventuele non-conformiteit van de woning kwalificeert als onrechtmatig handelen door [gedaagde] . De persoonlijke verwijten aan het adres van [gedaagde] heeft zij niet met feiten gestaafd. Onder verwijzing naar Hoge Raad 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2902, rechtsoverweging 3.3.2 en Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.7 voegt de rechtbank hier nog aan toe dat het feit dat [eiseres] haar klachtplicht heeft geschonden, in de weg staat aan het toekennen van een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad die op diezelfde feiten is gestoeld als de non-conformiteitsvordering. De Hoge Raad baseert zijn oordelen op de Parlementaire Geschiedenis bij artikel 7:23 BW. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
     
     
       4.9. 
       De tussenconclusie is dat de primaire en subsidiaire vorderingen onder 1. van [eiseres] moeten worden afgewezen.  
       
       
         
           Beroep op dwaling strandt op klachtplichtschending 
         
       
     
     
       4.10. 
       Meer subsidiair heeft [eiseres] een beroep gedaan op dwaling. Binnen deze vordering stelt [eiseres] primair dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden dan wel onjuiste informatie heeft verstrekt omdat [gedaagde] er niet op heeft gewezen dat de woning – kort gezegd – op ondeugdelijke wijze werd verbouwd. Subsidiair – als [gedaagde] ook niet van de gebreken zou hebben geweten – doet [eiseres] een beroep op wederzijdse dwaling.  
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] betwist dat er sprake is van dwaling. Hij stelt geheel op afstand te hebben gestaan van de feitelijke uitvoering en daarom niet op de hoogte te zijn geweest van de gestelde gebreken en/of de wijze van uitvoering. Daarnaast stelt [gedaagde] dat het niet tijdig klagen aan een succesvol beroep op dwaling in de weg staat.  
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank wijst het beroep op (wederzijdse) dwaling af. [eiseres] heeft in het licht van de betwisting door [gedaagde] te weinig gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] op de hoogte zou zijn geweest van de manier waarop is gebouwd. [eiseres] heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit dit volgt. Verder heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat het slagen van het klachtplichtverweer met zich meebrengt dat [eiseres] geen beroep meer kan doen op dwaling nu de feiten die [eiseres] daaraan ten grondslag legt ook aan de gestelde non-conformiteit ten grondslag zijn gelegd. De rechtbank verwijst naar Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.8:  
       
       
         “[..]  Zoals uitdrukkelijk is bevestigd in de wetsgeschiedenis van de onderhavige bepaling (Parl. Gesch. Boek 7, (Inv. 3, 5 en 6) blz. 146-147, respectievelijk blz. 152) staat het onbenut verstrijken van de in art. 7:23 lid 1 bedoelde termijn niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming van de verkoper, maar ook aan een verweer of vordering op grond van dwaling, gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit strookt met de door de Hoge Raad in zijn arrest van 21 april 2006, nr. C 05/047, NJ 2006, 272 aanvaarde uitleg van art. 7:23 lid 2 BW. ”. 
       
       
       
         Dit betekent dat ook de meer subsidiaire vordering onder 1. van [eiseres] wordt afgewezen. 
       
       
       
         
           
            [eiseres] wordt in de (proces)kosten veroordeeld 
         
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde]  als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.666,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 3.540,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 1.770,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 5.206,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
         
           Afsluitend 
         
       
     
     
       4.15. 
       De afwijzing van de vorderingen leiden ertoe dat de (nadere betwistingen en verweren over (de hoogte van)) de schade niet meer besproken hoeven te worden.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde]  tot dit vonnis vastgesteld op € 5.206,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de achtste dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 157,00 aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de achtste dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       5.5. 
       Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen en uitgesproken op 13 april 2022. 
     
   
   
      Modelkoopovereenkomst voor appartementsrechten uit 2007.