ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:3690

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:3690 Gerechtshof Amsterdam , 23-11-2021 / 200.285.395/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-11-23

Zaaknummer: 200.285.395/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:3690

---

Vordering consument, gebaseerd op oneerlijke handelspraktijken makelaar, afgewezen. De makelaar had een bod van € 459.500 voorgesteld, € 34.500 boven de door hem genoemde marktwaarde. Het bod, zonder verdere ontbindende voorwaarden, werd aanvaard, maar de consument beriep zich op de ontbindende voorwaarde (driedagen termijn). De consument liet een bouwkundig onderzoek plaatsvinden en kocht vervolgens buiten de makelaar om de woning voor hetzelfde bedrag van € 459.500. Het hof oordeelt, net als de rechtbank, dat de consument 1% courtage verschuldigd is aan de makelaar. De tegenvordering van de consument tot betaling van € 138.000 schadevergoeding, stellend dat de werkelijke waarde van de woning € 321.500 is, wordt afgewezen. 
       
       ZIE ECLI:NL:GHAMS:2020:3320.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.285.395/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8228294 / CV EXPL 19-26042  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 november 2021 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante sub 1]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       
         
          [appellant sub 2]
         
       
       wonend te [woonplaats]  
       appellanten, 
       advocaat: mr. S.W. Hu te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [X] MAKELAARS B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. P.M. Leerink te Deventer. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [X] genoemd. Appellanten afzonderlijk worden als [appellante sub 1] en [appellant sub 2] aangeduid. 
     
     
     
       Op 1 december 2020 heeft het hof een tussenarrest gewezen. Bij dit arrest is een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 26 januari 2021. Een minnelijke regeling is tijdens deze mondelinge behandeling niet tot stand gekomen.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging eis, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 oktober 2021 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Hu voornoemd, en [X] door mr. Leerink voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog:  
     
     - de vorderingen van [X] af zal wijzen; 
     - zal verklaren voor recht dat [X] als makelaar onrechtmatig heeft gehandeld op grond van artikel 6:193b BW; 
     - [X] zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van € 143.820,- of een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
     - [X] zal veroordelen tot betaling van de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid ten belope van 22% van € 143.820,-, althans 22% van het in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met het bedrag van € 4.931,04;  
     - [X] zal veroordelen in de kosten van het onderhavige geding, met nakosten.   
     
     
       
        [X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. 
     
     
     
       
        [X] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
         
          [X] is makelaar in [plaats] . [appellanten] waren op zoek naar een woning in 
         
          [plaats] . Via de verkoopmakelaar van [appellanten] in Amsterdam, [Y] , zijn zij doorverwezen naar [X] . 
       
       
     
     
       2.2 
       Op 26 augustus 2019 heeft [X] [appellanten] een e-mail gestuurd om een afspraak te maken. Op 6 september 2019 hebben [appellanten] en [X] elkaar bij [X] op kantoor in [plaats] gesproken. 
       
     
     
       2.3 
       
         Op 24 september 2019 hebben [appellanten] [X] gemaild met het bericht dat zij 
         interesse hebben in de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) en hebben zij gevraagd of [X] een bezichtiging zou kunnen regelen. [X] regelde de bezichtiging voor 25 september 2019. [appellant sub 2] was bij deze bezichtiging aanwezig. 
       
       
     
     
       2.4 
       
         De volgende dag, 26 september 2019, hebben [appellanten] besloten dat zij een bod 
         wilden doen op de woning. Zij hebben [X] om advies gevraagd over de hoogte van het bod. [X] heeft hierop teruggemaild: 
       
       
       
         “(... ) Mijn voorstel zou kunnen zijn: 
         € 459.500.- kk 
         geen voorbehouden (…)”. 
       
       
     
     
       2.5 
       
        [X] heeft vervolgens op 26 september 2019 in opdracht van [appellanten] een bod op de woning gedaan van € 459.500.-, bij voorkeur 14 december 2019 levering, zonder voorbehouden en onder voorbehoud van aanvaarding door de verkopers uiterlijk de volgende dag om 12.00 uur. 
       
     
     
       2.6 
       Op 27 september 2019 is het bod door de verkopers geaccepteerd. 
       
     
     
       2.7 
       
         Op 1 oktober 2019 heeft [X] de concept-koopovereenkomst naar [appellanten] 
         gestuurd, die op dat moment op vakantie waren. Op 5 oktober 2019 hebben [appellanten] de koopovereenkomst getekend en teruggestuurd (hierna: de eerste koopovereenkomst). In deze koopovereenkomst is bepaald, voor zover relevant: 
         “(...) artikel 16 Bedenktijd 
         De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden.  
         (...) 
         artikel 21 Geen bouwkundige keuring 
         Koper heeft er bewust voor gekozen om GEEN bouwkundige keuring op te nemen. 
         (…)”.  
       
       
     
     
       2.8 
       
         Op 6 oktober 2019 hebben [appellanten] [X] nog een e-mail gestuurd met enkele 
         vragen over de koopovereenkomst, onder meer over het achterpad en de bouwkundige keuring. 
         Zij schrijven hierover: 
         “(...) Zit mij toch niet echt lekker om het contract aan te gaan zonder bouwkundige keuring. Hoe kunnen [appellant sub 2] [  , toevoeging hof ] en ik er zeker van zijn dat er niet iets mis is met de fundering of riolering, etc? 
         Ik heb het contract laten checken en dit waren de vragen die naar boven kwamen. 
         Ik hoor het graag, misschien handig om snel te bellen morgen. (…)”. 
       
       
     
     
       2.9 
       
         
          [X] heeft op 6 oktober 2019 een e-mail teruggestuurd waarin staat dat een 
         bouwkundige keuring niet is opgenomen als ontbindende voorwaarde in de 
         koopovereenkomst. [X] stelt het volgende voor: 
         “(...) Bouwkundig keuren kan wel maar dan later een keer maar zonder contractuele 
         gevolgen dan wel dat door jullie binnen de 3 dagen-termijn wordt ontbonden. (…)”. 
       
       
     
     
       2.10 
       
         Op 7 oktober 2019 hebben [X] en [appellanten] hierover ook nogmaals 
         telefonisch contact gehad. [appellanten] hebben vervolgens de koopovereenkomst ontbonden. 
       
       
     
     
       2.11 
       Op 8 oktober 2019 hebben [appellanten] [Z] Makelaars, de verkopende makelaar van de woning, een e-mail gestuurd dat zij nog steeds interesse hebben in de woning en dat hun bod van € 459.500,- nog steeds staat, maar graag eerst een bouwkundige keuring willen laten verrichten. [Z] Makelaars heeft hen teruggemaild dat het akkoord is als zij eerst een bouwkundige keuring willen laten verrichten en vraagt ook of [X] nog betrokken dient te worden. [appellanten] heeft vervolgens aan [Z] Makelaars laten weten dat zij geen zaken meer willen doen met [X] . 
       
     
     
       2.12 
       
         Op 17 oktober 2019 hebben [appellanten] [Z] Makelaars geschreven dat zij de koop graag willen doorzetten. In deze e-mail staat, voor zover van belang: 
         “(...) onderwerp: [adres 1] - voortzetting van de koop 
         (…) 
         We hebben het rapport binnen van [A] [ het bouwkundig rapport, toevoeging hof ] en het ziet er allemaal goed uit. 
         
          [appellant sub 2] en ik hebben het besproken en willen graag de koop doorzetten. (…)”. 
       
       
     
     
       2.13 
       
         Op 21 oktober 2019 hebben [appellanten] de koopovereenkomst van de woning 
         getekend (hierna: de tweede koopovereenkomst). In deze koopovereenkomst is artikel 16 met betrekking tot de wettelijke bedenktijd geschrapt. [Z] Makelaars heeft hierover geschreven in haar e-mail van 18 oktober 2019: 
         “(...) Omdat er al een keer gebruik is gemaakt van de bedenktijd, heb je die geen 2e keer.” 
         Met betrekking tot de bouwkundige keuring is in artikel 21 van de koopovereenkomst 
         vermeld: 
         (...) artikel 21 Bekend met keuring 
         Kopende partij heeft onderhavig object op 16 oktober 2019 bouwkundig laten keuren 
         door MOB te Westbroek en verklaart derhalve volledig bekend te zijn met de 
         bouwkundige staat van het object. (…).  
       
       
     
     
       2.14 
       Op 22 oktober 2019 heeft [taxateur] op verzoek van [appellanten] , ten behoeve van een door hen te verkrijgen hypotheek, de woning getaxeerd en van deze taxatie op 28 oktober 2019 een rapport opgesteld. Als marktwaarde van de woning is € 425.000,- vermeld.   
       
     
     
       2.15 
       
         Op 12 november 2019 heeft [X] aan [appellanten] gemaild dat er een afspraak 
         was gemaakt van 1% commissie exclusief btw en dat zij recht heeft op betaling van deze overeengekomen commissie wegens het alsnog sluiten van de koopovereenkomst. Op 14 november 2019 heeft de gemachtigde van [appellanten] teruggemaild dat er geen afspraak is gemaakt over commissie. 
       
       
     
     
       2.16 
       
         Op 22 november 2019 heeft de gemachtigde van [X] [appellanten] nogmaals 
         verzocht om betaling van 1% commissie binnen 14 dagen nadat deze brief door hen is 
         ontvangen, waarbij ook aanspraak is gemaakt op de buitengerechtelijke kosten indien niet (tijdig) zou worden betaald.  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [X] heeft in eerste aanleg gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 5.989,50 ter zake loon voor de door [X] verrichte werkzaamheden ten behoeve van de aankoop van de woning, alsmede van € 674,45 in verband met door [X] gemaakte buitengerechtelijke kosten, alsmede de proceskosten. [appellanten] hebben verweer gevoerd en verzocht de vorderingen af te wijzen. In reconventie hebben [appellanten] gevorderd te verklaren voor recht dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld op grond van artikel 6:193b BW, [X] te veroordelen tot betaling van    € 140.760,- of een in goede justitie te bepalen bedrag, met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding alsmede van de proceskosten. [X] heeft verweer gevoerd en verzocht de vorderingen in reconventie af te wijzen met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [X] in conventie toegewezen en de vorderingen van [appellanten] in reconventie afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.  
       
       
         3.2.1 
         De kantonrechter heeft daartoe, kort samengevat, het volgende overwogen. De door [appellanten] op 21 oktober 2019 gesloten (tweede) koopovereenkomst (hierboven beschreven onder overweging 2.13) was materieel niet anders dan de eerste door [appellanten] gesloten koopovereenkomst op 5 oktober 2019 (hierboven beschreven onder overweging 2.7), kende immers exact dezelfde koopprijs van € 459.500,- en werd in de e-mail van [appellanten] aan de verkopers ook aangeduid als ‘ [adres 1] – voortzetting van de koop’. Daarmee is (ook) de tweede koopovereenkomst door bemiddeling van [X] tot stand gekomen. Door [appellanten] is niet betwist dat 1% commissie een redelijke vergoeding is, zodat deze is toegewezen.  
         
       
       
         3.2.2 
         De kantonrechter heeft ten aanzien van de vorderingen in reconventie overwogen dat van oneerlijke handelspraktijken zoals genoemd in de artikelen 6:193a e.v. BW sprake is indien de handelaar handelt in strijd met vereisten van professionele toewijding en het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat [X] een onjuist bod heeft geadviseerd. Aangenomen kan worden dat een bod goed is waarmee de bieding wordt gewonnen zonder meer te betalen dan hiervoor noodzakelijk is. Uit het overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde van de woning ten tijde van de koop is getaxeerd op € 425.000,- en verder heeft [X] onweersproken gesteld dat het bod dat is overboden slechts € 5.000,- lager lag. Hieruit volgt dat het aan [appellanten] geadviseerde bod niet onbegrijpelijk hoog was. Dat de gemachtigde van [appellanten] een eigen methode heeft gehanteerd om de waarde van de woning te bepalen doet daar niet aan af, aldus – nog steeds – de kantonrechter.  
         
       
     
     
       3.3 
       
        [appellanten] richten zich met hun grieven tegen deze beslissing en enkele van deze overwegingen. Grief 1 heeft betrekking op de door de kantonrechter toegepaste bewijslast. Met de grieven 2 en 3 betwisten [appellanten] dat de bemiddelingsovereenkomst tussen [X] en [appellanten] zich uitstrekte tot aan het sluiten van de tweede koopovereenkomst. Met grief 3 reppen [appellanten] – zo begrijpt het hof – ook over een belangenconflict tussen [X] en [Y] . Met grief 4 voeren [appellanten] aan dat 1% commissie (exclusief BTW) over het aankoopbedrag van € 459.500,- niet uitkomt op een (het toegekende) bedrag van € 5.989,50 (inclusief BTW) maar op   € 5.559,95. Grief 5 heeft betrekking op het toegekende bedrag aan buitengerechtelijke kosten; [appellanten] menen dat aan de voorwaarden tot vergoeding van deze kosten niet is voldaan. Met de grieven 6, 7, 8 en 9 keren [appellanten] zich tegen het afwijzen van hun vorderingen in reconventie. Zij stellen dat [X] zich wel schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken. Het hof oordeelt als volgt. 
       
       
         
           Bemiddelingsovereenkomst en eerste en tweede koopovereenkomst 
         
       
       
       
         3.4.1 
         
          [appellanten] erkennen dat de tussen hen en [X] gesloten overeenkomst een bemiddelingsovereenkomst betreft. Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat de tweede koopovereenkomst materieel niet anders is dan de eerste koopovereenkomst. De eerste koopovereenkomst is evident door bemiddeling van [X] tot stand gekomen. Nu [appellanten] direct na het ontbinden van de eerste koopovereenkomst aan de verkoper lieten weten vast te houden aan de aangeboden koopprijs (e-mail [appellant sub 2] 8 oktober 2019) en de tweede koopovereenkomst na slechts twee weken tegen dezelfde voorwaarden als de eerste overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij alleen de bedenktijd is komen te vervallen (omdat daarvan al gebruik was gemaakt) en een bouwkundig onderzoek had plaatsgevonden zodat ook hiervoor geen voorbehoud meer hoefde te worden gemaakt, brengt een redelijke toepassing van artikel 7:426 BW met zich, dat [X] aanspraak heeft op de overeengekomen commissie van 1% exclusief BTW. De grieven 2 en 3 slagen niet. [X] heeft erkend dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag op een onjuiste berekening berust. Het juist berekende bedrag zal worden toegewezen, en in zoverre slaagt grief 4. Het hof merkt hierbij wel op dat voor herstel van alleen deze kennelijke rekenfout geen hoger beroep ingesteld had behoeven te worden, aangezien de wet daarvoor een eenvoudiger oplossing biedt in het bepaalde in artikel 31 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.  
         
       
       
         3.4.2 
         Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de door [X] voorafgaand aan het starten van de vordering in eerste aanleg gemaakte buitengerechtelijke incassokosten voor vergoeding in aanmerking komen. Nadat [X] [appellanten] op 12 november 2019 had geschreven aanspraak te maken op een commissie van 1% exclusief btw in verband met de bemiddelingsovereenkomst, antwoordde [appellante sub 1] op 12 november 2019 aan [X] aan hem geen enkele commissie verschuldigd te zijn. Daarmee gaf [appellante sub 1] overeenkomstig artikel 6:83 sub c BW te kennen in de nakoming van de overeenkomst tekort te zullen schieten, en waarmee zij in verzuim was. Vervolgens heeft [X] op 22 november 2019 de zogenaamde veertiendagen brief geschreven. Grief 5 slaagt niet.  
         
         
           
             Oneerlijke handelspraktijken? 
           
         
         
       
     
     
       3.5 
       Het hof begrijpt het – uitvoerige – betoog van [appellanten] aldus, dat zij [X] verwijten dat deze een bod van € 459.500,- heeft geadviseerd, terwijl de ‘werkelijke marktwaarde’ van de woning slechts € 321.500,- bedroeg. Door dat te doen heeft [X] onrechtmatig gehandeld dan wel een wanprestatie geleverd, en hebben [appellanten] € 143.820,- te veel betaald, welk bedrag als geleden schade wordt gevorderd, tezamen met 22% over dit bedrag, zijnde de kosten om de schade en aansprakelijkheid vast te stellen, en € 4.931,50 in verband met een analyse van huizentransacties wat volgens hen nodig was voor een schatting van het schadebedrag. Het hof kan [appellanten] niet volgen in hun betoog, en verwerpt de hierop betrekking hebbende grieven. Daartoe dient het volgende. 
       
       
         3.5.1 
         
          [appellanten] hebben, ten behoeve van het kunnen sluiten van een hypothecaire lening ten behoeve van de woning, zelf een taxatie van de woning laten verrichten. In het hiertoe opgestelde taxatierapport is de marktwaarde van de woning bepaald op      € 425.000,-. [appellanten] hebben er geen onderbouwde verklaring voor gegeven dat de taxateur deze taxatie aldus onjuist heeft verricht, anders wellicht – het is het hof niet duidelijk of de door [appellanten] aan [X] gerichte verwijten ook bedoeld zijn voor de taxateur – dan dat ook deze taxateur de door [appellanten] voorgestane berekening van de werkelijke marktwaarde niet heeft gevolgd. Het hof acht daarmee geen redenen aanwezig niet uit te gaan van de door de taxateur vastgestelde marktwaarde van de woning in oktober 2019 van € 425.000,-. Zowel de verkopend makelaar van de woning alsook [X] waren overigens uitgegaan van een marktwaarde van de woning in september/oktober 2019 van € 425.000,-.  
         
       
       
         3.5.2 
         De door [appellanten] voorgestane manier van berekening van de werkelijke marktwaarde van de woning wordt daarmee niet gevolgd. Deze berekening van [appellanten] is er – naar het hof begrijpt – op gebaseerd dat moet worden uitgegaan van de (historische) vierkante meter prijs van vergelijkbare woningen in de buurt van de woning, en vervolgens die vierkante meter prijs toe te passen op de woning. De marktwaarde van een woning is echter niet alleen afhankelijk van de vierkantemeterprijs. [X] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat daarbij ook aspecten als de ligging, de grootte van het perceel, de staat van onderhoud en de afwerking een rol spelen.  
         
       
       
         3.5.3 
         
          [appellanten] hebben niet gemotiveerd weersproken dat het naastliggende hoogste bod € 5.000,- lager was dan hun bod van € 459.500,-. [appellanten] hebben ook niet weersproken dat overbieding door hen met een bedrag van € 5.000,- nodig was om de woning te verkrijgen.  
         
       
       
         3.5.4 
         Als het hof het betoog van [appellanten] goed begrijpt is hun bezwaar tegen [X] ook dat zij, indien juist geïnformeerd over de waarde van de woning, de woning helemaal niet zouden hebben gekocht. Allereerst is daarbij van belang dat dit bezwaar ten onrechte ervan uitgaat dat de door of namens [appellanten] ontwikkelde rekenmethode tot de ‘juiste’ waarde leidt.  Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] er daarnaast geen afdoende verklaring voor gegeven waarom zij, nadat zij de eerste koopovereenkomst hadden ontbonden en de banden met [X] hadden verbroken, dan toch de woning voor € 459.500,- hebben gekocht. Op dat moment waren zij, naar hun zeggen, van juridische bijstand voorzien. Het stond hen op dat moment volledig vrij de woning wel of niet te kopen. Wanneer zij dat dan doen tegen exact dezelfde prijs als hen door [X] was geadviseerd, kan niet worden staande gehouden dat het adviseren van dat bedrag onrechtmatig was, of op oneerlijke handelspraktijken zou berusten.   
         
       
       
         3.5.5 
         Nu [appellanten] het [X] verwijten een belangenconflict te hebben met [Y] , de aanvankelijke verkopend makelaar van de oude woning van [appellanten] in Amsterdam, en [appellanten] daarmee een verband leggen tussen de verkoop van hun oude woning in Amsterdam en de aankoop van de (nieuwe) woning in [plaats] , acht het hof ook het volgende van belang. Tijdens de zitting heeft [appellante sub 1] desgevraagd verklaard de woning (aan de [adres 2] ) in Amsterdam destijds te hebben gekocht voor ongeveer € 175.000,-. [appellanten] hebben deze woning in november 2019 verkocht voor € 360.000,- dus een ruime verdubbeling van de waarde in enkele jaren tijd. Van belang acht het hof ook dat de opvolgende verkopend makelaar van de woning in Amsterdam de marktwaarde daarvan stelde op € 330.000,- en een vraagprijs voorstelde van € 300.000,-. Op verzoek van [appellante sub 1] werd deze vraagprijs vervolgens op € 330.000,- bepaald waarna de woning verkocht werd voor    € 360.000,-. Voor zover [appellanten] betogen dat de overspannen woningmarkt tot een excessieve en daarmee onrechtmatige stijging van de prijzen van woningen leidt heeft te gelden dat [appellanten] daar zelf ook gebruik van maken zodat het niet redelijk voorkomt dat zij dat dan aan [X] verwijten. In ieder geval is de prijs waarvoor [appellanten] hun woning in Amsterdam hebben verkocht (€ 30.000 boven de door de verkopend makelaar vastgestelde marktwaarde) procentueel ongeveer even hoog, als waarvoor (na het daartoe gegeven advies door [X] ) de woning in [plaats] is verkregen (€ 34.500 boven de vastgestelde marktwaarde van € 525.000). Wat er ook van de ontwikkeling van de huizenprijzen zij, de stijging is het gevolg van een systeem van vraag en aanbod, en niet van de door [appellanten] gestelde oneerlijke handelspraktijk aan de zijde van [X] .  
         
       
       
         3.5.6 
         
          [appellanten] verwijten [X] verder dat hij hen niet heeft geïnformeerd over de waarde van de woning, dat hij met de verkopend makelaar niet heeft onderhandeld en dat hij [appellanten] had moeten beschermen tegen overhaaste besluiten. [X] verweert zich daartegen en voert aan dat hij [appellanten] mondeling afdoende heeft geïnformeerd. Het hof is van oordeel dat het wenselijk zou zijn geweest als [X] [appellanten] schriftelijk beter had geïnformeerd over de marktwaarde van de woning, en het te verrichten bod. Maar het nalaten zulks schriftelijk te doen maakt naar het oordeel van het hof niet dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten, laat staan dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Daartoe is van belang dat [appellanten] naar [X] toe zijn gekomen, omdat zij hadden ervaren dat het hen zelf als particulier niet lukte om een woning te verkrijgen, en zij dus goed op de hoogte waren van de krapte op de woningmarkt. Zij wisten daarmee of behoorden te weten dat een woning alleen verkregen kon worden door een relatief hoge prijs te bieden. In de tweede plaats heeft te gelden dat [appellanten] de mogelijkheid hadden de (eerste) koopovereenkomst te ontbinden. Het is dus niet zo dat zij door toedoen van [X] vastzaten aan een (te dure) woning. [appellanten] hebben van die ontbindingsmogelijkheid ook gebruikgemaakt, zelfs nadat zij zich verzekerd hadden van juridische ondersteuning. Tenslotte acht het hof van belang dat [appellanten] , nadat zij met [X] hadden gebroken, exact dezelfde prijs boden voor de woning. Ten tijde van het sluiten van die tweede koopovereenkomst moeten [appellanten] geacht worden geheel zelfstandig de waarde van de woning te hebben kunnen bepalen. Daarmee kan [X] niet meer worden verweten het advies te hebben gegeven zoals hij het heeft gegeven. Het advies van [X] en het opvolgen daarvan door [appellanten] is – voor zover dat al een eis zou zijn die aan bemiddeling gesteld kan worden – ook een vorm van onderhandeling. Herhaald zij dat het naastliggende bod slechts € 5.000,- lager lag dan het door [X] geadviseerde bod, zodat ervan moet worden uitgegaan dat verdere onderhandeling (over de prijs) ook niet mogelijk zou zijn geweest.       
         
       
       
         3.5.7 
         De conclusie is dat de grieven 6, 7, 8 en 9 falen. Grief 1 heeft daarmee geen zelfstandig belang.  
         
         
           
             Conclusie 
           
         
         
       
     
     
       3.6 
       Grief 4 slaagt en de overige grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd waar het betreft de hoogte van het aan [X] toegekende bedrag. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden verwezen in de kosten van het geding in appel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellanten] daarbij onder I veroordeeld zijn tot betaling van € 5.989,50 (vijfduizendnegenhonderdnegenentachtig euro en 50 eurocent)  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van € 5.559,95; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 5.517,- aan verschotten en € 6.556,- voor salaris;  
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G.C. Boot, H.T. van der Meer en A. van Zanten-Baris en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021.