ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1601

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1601 Gerechtshof Den Haag , 05-08-2025 / 200.332.303/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-08-05

Zaaknummer: 200.332.303/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1601

---

Geen erfdienstbaarheid ontstaan door verkrijgende verjaring.

GERECHTSHOF DEN HAAG                                                
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.332.303/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/09/637459 / HA ZA 22-918  
     
     
     
     
       
         Arrest van 5 augustus 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend in Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     wonend in [woonplaats] , 
     2.  [geïntimeerde 2] , 
     wonend in [woonplaats] , 
     3.  Vereniging van Eigenaars [adres 1] , 
     
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. I.R. Köhne, kantoorhoudend in Voorburg. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en de VvE. Het hof noemt geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] heeft een bedrijfsruimte. De kelder daarvan is alleen toegankelijk via de oprit van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (zijn buren). [appellant] stelt dat hij door verjaring een erfdienstbaarheid heeft en dat zijn buren onrechtmatig handelen als zij hem niet onbeperkt en onbelemmerd over de oprit naar zijn kelder laten gaan. 
     
     
       1.2 
       De rechtbank oordeelde dat er geen verkrijgende verjaring is en dat de buren niet onrechtmatig handelen. Het hof bekrachtigt dat vonnis. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 24 juli 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 26 april 2023; 
         
         
           het arrest van dit hof van 3 oktober 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 januari 2024; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ; 
         
         
           de bijlage 24 die [appellant] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 26 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellant] is sinds 2015 eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 2] . [appellant] woont boven de bedrijfsruimte. 
     
     
       3.2 
       De bedrijfsruimte van [appellant] bestaat uit een ruimte op de begane grond (hierna: de bedrijfsruimte) en een kelder (hierna: de kelder). [appellant] verhuurt de bedrijfsruimte aan een derde en heeft de kelder in eigen gebruik voor onder andere opslag. 
     
     
       3.3 
       De zijgevel van de bedrijfsruimte grenst aan een bestrate oprit (hierna: de oprit). De bedrijfsruimte en de oprit behoorden in het verleden toe aan dezelfde eigenaar en zijn in 2006 kadastraal gesplitst in verschillende percelen. Na splitsing waren de oprit en de bedrijfsruimte in eigendom van één van de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] , JPM Management en Beheer B.V (hierna: JPM).  
     
     
       3.4 
       Op 14 februari 2007 is de oprit tezamen met de [adres 1] geleverd aan Youngstreet Monumenten B.V. (hierna: Youngstreet). De bedrijfsruimte en de kelder zijn daarna, in 2008, verkocht aan Bronston Holding B.V. 
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft de bedrijfsruimte en de kelder gekocht van Bronston Holding B.V. en geleverd gekregen op 12 maart 2015. 
     
     
       3.6 
       Youngstreet heeft de [adres 1] in 2020 verkocht aan Woonholland Delfland B.V. (hierna: Woonholland). [adres 1] is vervolgens gesplitst in drie appartementsrechten, [adres 1] , [adres 1] en [adres 1] .Woonholland heeft de drie appartementsrechten en de oprit verkocht aan 2K B.V (hierna: 2K).  
     
     
       3.7 
       
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn sinds 2021 eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot de woonruimte gelegen op de begane grond en het souterrain met tuin aan de [adres 1] (hierna: [adres 1] ) en van de oprit. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn de bewoners van [adres 1] . 
     
     
       3.8 
       
         In artikel 28 van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en 2K ten aanzien van [adres 1] en de oprit (hierna: koopovereenkomst) staat: 
         
           “Het is koper genoegzaam bekend dat er m.b.t. de bestaande uitgang van [adres 2] nog een afspraak met de eigenaar dient te worden vastgelegd.” 
         
       
     
     
       3.9 
       De deur in de zijgevel van de bedrijfsruimte en de toegangsdeur tot de kelder komen uit op de oprit. De oprit wordt aan de straatzijde (de [adres 2] ) afgesloten met een hek.  
     
     
       3.10 
       
        [appellant] heeft in het verleden van de oprit gebruik gemaakt om van en naar de bedrijfsruimte en de kelder te gaan. 
     
     
       3.11 
       
        [geïntimeerden] hebben het hek van de oprit medio 2022 afgesloten waardoor [appellant] geen toegang meer heeft tot de oprit. Vervolgens is tussen partijen discussie ontstaan of [appellant] gerechtigd is om via de oprit toegang tot de bedrijfsruimte en de kelder te krijgen. 
     
     
       3.12 
       
         Bij brief van 18 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [appellant] , voor zover van belang, het volgende aan [geïntimeerden] bericht: 
         
           “(...) 
         
         
           Vanwege het feit dat de bedrijfsruimte uitsluitend via uw binnenplaats te bereiken is, is cliënte er bij de splitsing van de appartementsrechten met de rechtsvoorganger van uw rechtsvoorganger overeengekomen dat cliënte gerechtigd is om op de sinds jaar en dag gebruikelijke wijze te komen en te gaan van de [adres 2] naar de bedrijfsruimte. Aan dit recht van overpad is door partijen steeds uitvoering gegeven. Om er zeker van te zijn dat cliënt zijn bedrijfsruimte blijvend kan bereiken wenst cliënt tot vastlegging van het recht van overpad over te gaan. Hoewel vastlegging, naar mededeling van de makelaar en aannemer van uw rechtsvoorganger, bij akte van splitsing zou worden vastgelegd, heeft notariële vastlegging vooralsnog niet plaatsgevonden. Cliënt heeft recent moeten constateren dat het recht om te komen en te gaan naar de bedrijfsruimte onmogelijk is gemaakt. Cliënt heeft hierdoor geen vrije toegang meer tot de aan hem in eigendom toekomende bedrijfsruimte, hetgeen voor cliënte onacceptabel is. Namens cliënt verzoek - en voor zover nodig sommeer - ik u het daarheen te leiden dat (de leden van de VvE) aan cliënt met onmiddellijke ingang de ongestoorde toegang tot de bedrijfsruimte wordt verleend en blijft worden.” 
         
       
     
     
       3.13 
       Daarna hebben (de advocaten) van partijen nader gecorrespondeerd. Dit heeft niet tot afspraken tussen partijen  geleid. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
         
          [appellant] heeft [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         i. primair verklaart voor recht dat een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan als gevolg van verkrijgende verjaring op grond waarvan [appellant] (en/of zijn rechtsopvolgers) gerechtigd zijn tot onbeperkte en onbelemmerde toegang tot de binnenplaats, zulks om te komen van en te gaan naar de kelder en de bedrijfsruimte vanaf en naar de openbare weg, welk recht door [geïntimeerden] dient te worden gerespecteerd, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per overtreding daarvan; en 
         ii. gedaagden gebiedt om hun medewerking te verlenen aan de notariële vastlegging van dit recht van erfdienstbaarheid, binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat zij daarmee in gebreke blijven, tot een maximum van € 100.000,-;  
         iii. subsidiair verklaart voor recht dat [appellant] (en/of zijn rechtsopvolgers) en of de feitelijke gebruikers van de bedrijfsruimte en/of de kelder, recht hebben op een uitweg c.q. noodweg over de binnenplaats om te komen van en te gaan naar de bedrijfsruimte en de kelder vanaf en naar de openbare weg, welk recht door gedaagden dient te worden gerespecteerd, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per overtreding daarvan; 
         iv. meer subsidiair verklaart voor recht dat [geïntimeerden] onrechtmatig jegens hem handelen door hem de onbelemmerde en onbeperkte toegang tot de binnenplaats te ontzeggen en het toegangshek waarmee de binnenplaats wordt afgesloten van de openbare weg, middels een slot te vergrendelen en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade en te lijden schade, primair in natura door het gebruiksrecht van [appellant] alsnog te respecteren, subsidiair nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.  
         v. [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.  
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] stelt, voor zover in hoger beroep nog van belang, onder andere dat hij de bezitter is van een erfdienstbaarheid in de zin van artikel 3:108 BW en dat hij ten aanzien van dit bezit te goeder trouw is omdat JPM bij overdracht van het perceel aan Youngstreet het gebruiksrecht van [appellant] vast zou laten leggen in een notariële akte van levering door het vestigen van een erfdienstbaarheid. Verder voert hij aan dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voorafgaand aan de koop van [adres 1] zijn geïnformeerd over het gebruiksrecht van [appellant] en hebben aangegeven dit gebruiksrecht te respecteren. Dat zij [appellant] de toegang tot de binnenplaats ontzeggen is onrechtmatig en [appellant] lijdt daardoor schade. [geïntimeerden] betwisten dat [appellant] een erfdienstbaarheid bezit en dat er sprake is van goede trouw. Over het gestelde onrechtmatig handelen voeren [geïntimeerden] aan dat zij meermaals hebben aangegeven in redelijkheid afspraken te willen maken over het incidenteel verlenen van toegang tot de kelder.   
     
     
       4.3 
       De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] vordert hetzelfde als bij de rechtbank. [appellant] heeft zes grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank. Kort gezegd zien de bezwaren van [appellant] op het volgende. Er is wel degelijk een recht van erfdienstbaarheid ontstaan door verkrijgende verjaring. [geïntimeerden] handelen onrechtmatig en in strijd met de redelijkheid en billijkheid jegens [appellant] door [appellant] de toegang tot de binnenplaats te ontzeggen. 
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Omvang geschil in hoger beroep 
     
       6.1 
       
        [appellant] vordert een verklaring voor recht dat een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan als gevolg van verkrijgende verjaring op grond waarvan [appellant] het recht heeft om te komen van en te gaan naar de kelder en de bedrijfsruimte. Zijn grieven betreffen met name het recht om naar de kelder te komen en te gaan. [appellant] heeft niet betwist dat de zijdeur van de bedrijfsruimte al geruime tijd van binnenuit is geblokkeerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] verklaard dat hij zich in hoger beroep alleen nog richt op het door hem gestelde recht om te komen van en te gaan over de oprit naar de kelder. De stelling dat er een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan als gevolg van verkrijgende verjaring op grond waar [appellant] het recht heeft om te komen van en te gaan naar de bedrijfsruimte, is dus in hoger beroep uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgegeven. Het hof zal daarom alleen voor de kelder beoordelen of een erfdienstbaarheid is ontstaan als gevolg van verkrijgende verjaring.  
     
     
       6.2 
       
         
          [appellant] vordert verder (subsidiair) een verklaring voor recht dat [appellant] recht heeft op een uitweg c.q. noodweg over de oprit om te komen van en te gaan naar de bedrijfsruimte en de kelder vanaf en naar de openbare weg. [appellant] richt geen grief tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen recht bestaat op een noodweg als bedoeld in artikel 5:57 BW en heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de noodweg geen rol meer speelt in hoger beroep. Het oordeel van de rechtbank hierover staat in hoger beroep dan ook vast. 
         
           Recht van overpad door verjaring 
         
       
     
     
       6.3 
       Artikel 5:72 BW bepaalt dat erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging (in een akte) en door verjaring. Tussen partijen staat vast dat de erfdienstbaarheid waar [appellant] zich op beroept, niet daadwerkelijk bij akte was gevestigd. Het hof neemt bij de beoordeling of een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan als gevolg van verjaring tot uitgangspunt dat tot 2007 deze vraag niet speelde. Tot 21 april 2006 bevonden de kelder en de oprit zich immers op hetzelfde perceel. Het perceel waarop de kelder en de oprit zich bevinden is gesplitst op 21 april 2006. Na de splitsing waren de oprit en de kelder in eigendom van dezelfde eigenaar, JPM. JPM heeft het appartementsrecht van de [adres 1] en de oprit verkocht op 14 februari 2007. Pas vanaf dat moment was het eigendom van de oprit en de kelder niet langer in één hand. Dit betekent dat een verjaringstermijn niet eerder kan zijn gaan lopen dan op 14 februari 2007. Van bevrijdende verjaring kan in elk geval geen sprake zijn omdat de termijn van 20 jaar nog niet is verstreken (artikel 3:105 BW jo. artikel 3:306 BW). 
     
     
       6.4 
       Het beroep op verkrijgende verjaring van een registergoed slaagt als er sprake is van (i) een onafgebroken bezit (ii) gedurende tien jaar (iii) door een bezitter te goeder trouw ten aanzien van het gepretendeerde recht op de onroerende zaak (art. 3:99 BW). Een lopende verjaring kan daarbij worden voortgezet door een opvolger in het bezit, mits (bij verkrijging anders dan onder algemene titel) de bezitter zelf te goeder trouw was bij aanvang van zijn bezit (art. 3:102 lid 2 BW).   
     
     
       6.5 
       De bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen (3:118 BW). Dit betekent ten aanzien van erfdienstbaarheden in de regel dat daaraan een inschrijving van een akte van vestiging in de openbare registers ten grondslag zal moeten liggen. In artikel 3:23 BW is immers bepaald dat het beroep van een verkrijger van een registergoed (waaronder een erfdienstbaarheid) op goede trouw niet wordt aanvaard, indien daarbij een beroep wordt gedaan op onbekendheid met feiten die wel bekend zouden zijn geweest indien de registers zouden zijn geraadpleegd. Met ‘registers’ in dit artikel worden bedoeld de openbare registers. Het gaat er niet om of men de registers feitelijk heeft geraadpleegd, maar wat men had kunnen weten als men dat zou hebben gedaan. Artikel 3:23 BW staat niet in de weg aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte.  Artikel 3:23 BW schept namelijk geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging, maar strekt ertoe de eerdere rechthebbende te beschermen tegen de latere bezitter die door raadpleging van de registers de feiten of het recht had kunnen kennen. 
     
     
       6.6 
       Het hof is van oordeel dat aan vereisten uit artikel 3:99 BW niet is voldaan. Het beroep op verkrijgende verjaring door [appellant] slaagt daarom niet. Het hof licht dit als volgt toe en gaat daarbij eerst in op de vraag of [appellant] een beroep kan doen op de goede trouw. 
     
     
       6.7 
       Tussen partijen staat vast dat uit de registers niet blijkt dat een erfdienstbaarheid is gevestigd op de oprit en dat uit de aktes van levering evenmin blijkt dat een erfdienstbaarheid is gevestigd.  
     
     
       6.8 
       De stelling dat hij te goeder trouw is baseert [appellant] op de mededeling die hem zou zijn gedaan bij de verkoop van de [adres 1] door JPM aan Youngstreet. Volgens [appellant] is hem toen te kennen gegeven dat een gebruiksrecht zou worden vastgelegd in de vorm van een erfdienstbaarheid in de akte van levering aan Youngstreet. In de akte van levering van 14 februari 2007 is echter geen erfdienstbaarheid gevestigd. [appellant] stelt dat dit niet aan hem kan worden tegenworpen en voert onder verwijzing naar jurisprudentie van de Hoge Raad aan dat het bepaalde in artikel 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw van [appellant] dat de erfdienstbaarheid ook daadwerkelijk was gevestigd. Het hof volgt [appellant] hierin niet. De arresten  waar [appellant] naar verwijst zijn, in tegenstelling tot wat hij aanvoert, niet van toepassing op deze situatie. In die arresten was door beide bij de levering betrokken partijen beoogd een erfdienstbaarheid te vestigen maar was dit, zonder dat partijen dit wisten, niet gebeurd doordat de notaris had verzuimd de erfdienstbaarheid in de akte op te nemen en was dit door partijen ook niet opgemerkt. In die gevallen stond artikel 3:23 BW niet in de weg aan het aannemen van goede trouw van de verkrijger van de erfdienstbaarheid en had de verkrijger van de erfdienstbaarheid dus geen onderzoeksplicht. [appellant] heeft niets aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat JPM en Youngstreet beoogden een erfdienstbaarheid te vestigen en dat dit ten onrechte (en zonder dat zij dit merkten) niet is gebeurd. Toen [appellant] in 2015 de bedrijfsruimte en de kelder kocht had hij op grond van artikel 3:23 BW wel een onderzoeksplicht en door raadpleging van de registers had hij kunnen weten dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd.  
     
     
       6.9 
       Overigens is naar het oordeel van het hof ook niet voldaan aan de voorwaarde van (onafgebroken) bezit (artikel 3:108 BW). Het enkele toestaan of gedogen dat gebruik werd gemaakt van de oprit leidt niet tot bezitsverkrijging. [appellant] heeft, zoals hij zelf aanvoert, de toegangscode en een afstandsbediening van het hek naar de oprit gekregen van eerdere eigenaren toen deze de oprit afsloten met een hek. Dit duidt naar het oordeel van het hof op een persoonlijk gebruiksrecht, zoals [geïntimeerden] terecht aanvoeren, en niet op het bezit van een erfdienstbaarheid.  
     
     
       6.10 
       
         Ook de verklaring van [naam] zegt, anders dan [appellant] meent, niets over de aard van het gebruiksrecht. Over een (al dan niet beoogde) erfdienstbaarheid rept de verklaring niet. Uit deze verklaring volgt alleen dat de binnenplaats mede diende om te komen van en te gaan naar de kelder: 
         
           “Bij verkoop van zowel de [adres 1] als de garage [adres 2] is aan de kopers kenbaar gemaakt dat de voormalige binnenplaats diende om te komen en gaan naar het gecreëerde parkeerterrein in de tuin van de [adres 1] en de kelder en zijingang van de garage [adres 2] . Bij mijn weten zijn beide objecten in de opvolgende jaren ook altijd als zodanig in gebruik geweest.” 
         
       
     
     
       6.11 
       Het overleg ten slotte dat [appellant] heeft gehad met Woonholland over het gebruiksrecht en de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid te vestigen wijst er eveneens op dat dit gebruiksrecht persoonlijk was en dat ook [appellant] er niet vanuit ging dat hij al een erfdienstbaarheid in bezit had. De mededeling van de bestuurder van Woonholland “ dat hij dat oppakt met zijn partners ” in reactie op de vraag van [appellant] of hij nog opvolging wil geven aan de afspraak voor het vestigen van een recht van overpad betekent niet dat [appellant] bezit heeft gekregen maar hooguit dat [appellant] de belofte heeft gekregen van toekomstig bezit  
     
     
       6.12 
       
         De slotsom van het voorgaande is dat het beroep op verkrijgende verjaring niet slaagt. De primaire vordering van [appellant] moet daarom worden afgewezen.  
         
           Onrechtmatig handelen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] 
         
       
     
     
       6.13 
       
        [appellant] stelt dat [geïntimeerden] onrechtmatig jegens hem handelen door hem de toegang tot de oprit te ontzeggen, terwijl zij bekend waren met de rechten van [appellant] . Het hof gaat er met [geïntimeerden] vanuit dat het door [appellant] gestelde onrechtmatige handelen alleen ziet op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en niet op de VvE, aangezien [appellant] niet stelt waaruit het onrechtmatig handelen van de VvE  zou bestaan. 
     
     
       6.14 
       Volgens [appellant] handelen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onrechtmatig doordat zij in strijd handelen met de bestaande afspraken waar [appellant] rechten aan kan ontlenen en waarmee [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bekend zijn. Het bepaalde in artikel 28 van de koopovereenkomst bewijst volgens [appellant] dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wisten van de afspraken met [appellant] . De ondertekening van de koopovereenkomst door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toont volgens [appellant] de bereidheid van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om die bestaande afspraken vast te laten leggen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwisten dat er een afspraak was en voeren aan dat als er al een afspraak zou zijn geweest dat [appellant] onbeperkt en onbelemmerd mocht komen van en gaan naar de kelder over de oprit, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een dergelijke afspraak niet kenden en deze afspraak [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ook niet bindt. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voeren verder aan dat zij steeds bereid zijn geweest tot het maken van een afspraak in redelijkheid.  
     
     
       6.15 
       Het hof stelt vast dat uit artikel 28 van de koopovereenkomst niet kan worden opgemaakt wat de inhoud is van de afspraak, het artikel zegt immers alleen dat “ nog een afspraak met de eigenaar dient te worden vastgelegd ”. Ook uit de verklaringen en de e-mails van onder andere de verkopend makelaar die zijn ingebracht blijkt alleen dat er nog een afspraak zou moeten worden vastgelegd over de toegang tot de kelder en niet wat de inhoud is van deze afspraak. Niet is komen vast te staan dat er een afspraak is die eruit zou bestaan dat [appellant] een onbeperkt en onbelemmerd recht heeft om te komen van en te gaan naar de kelder, dat (en hoe) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van zo’n afspraak op de hoogte waren en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich door de koopovereenkomst te ondertekenen bereid hebben verklaard een dergelijke afspraak met [appellant] vast te leggen.  
     
     
       6.16 
       Ook als juist zou zijn dat voorafgaand aan de aankoop van de [adres 1]  een mededeling aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is gedaan dat [appellant] een onbeperkt en onbelemmerd recht heeft om te komen van en te gaan naar de kelder, betekent dat niet dat die mededeling [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bindt. Een persoonlijk gebruiksrecht gaat immers niet automatisch over op een nieuwe eigenaar en zoals hiervoor overwogen verplicht artikel 28 alleen tot het vastleggen van een afspraak, zonder dat artikel 28 vermeldt dat de vast te leggen afspraak een onbeperkte toegang moet inhouden. Het bewijsaanbod op dit punt wordt dan ook gepasseerd omdat de gestelde feiten – ook als zij worden bewezen – niet tot een andere beslissing kunnen leiden. Eigendom is het meest omvattende recht dat personen op een zaak kunnen hebben. Nu [appellant] geen erfdienstbaarheid bezit, is het naar het oordeel van het hof niet onrechtmatig als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (kennelijk anders dan de vorige eigenaren) geen afspraak met [appellant] willen maken die ertoe strekt dat [appellant] onbeperkt en onbelemmerd over hun oprit naar de kelder mag komen en gaan. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] [appellant] de toegang tot de oprit geheel hebben willen ontzeggen is het hof overigens niet gebleken. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben tijdens de mondeling behandeling bevestigd dat ze in redelijkheid bereid zijn tot het maken van een afspraak met [appellant] (die ook meer omvat dan alleen een ladderrecht), ook als de vordering [appellant] in deze procedure wordt afgewezen. Het hof begrijpt uit de verklaring van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling dat hij uit eigen beweging niet meer naar zijn kelder is geweest, omdat hij de uitkomst van de procedure wilde afwachten en hem was medegedeeld dat hij niet onbeperkt en onbelemmerd gebruik mocht maken van de oprit. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid is gelet op het voorgaande evenmin sprake.  
     
     
       6.17 
       
         Het voorgaande betekent dat het hof van oordeel is dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]  niet onrechtmatig handelen jegens [appellant] en dat de meer subsidiaire vordering van [appellant] eveneens moet worden afgewezen. 
         
           Bewijsaanbiedingen 
         
       
     
     
       6.18 
       Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van [appellant] en [geïntimeerden] omdat deze niet kenbaar betrekking hebben op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. 
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.19 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.20 
       
         Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] op: 
         dagvaarding	€ 	133,85  
         griffierecht	€ 	783,00 
         salaris advocaat	€ 	2.428,00 (2 punten × tarief  II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	3.522,85 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 26 april 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 3.522,85;  
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.  
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. A.F.H. ten Brummelhuis, mr. G. Dulek-Schermers en mr. M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      Hoge Raad 22 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1825 
   
   
      Hoge Raad 5 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK6588, in 3.6. en Hoge Raad 22 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1825. 
   
   
      De arresten genoemd in voetnoot 1 en 2