ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:1334

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:1334 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 09-04-2019 / 200.223.000_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-04-09

Zaaknummer: 200.223.000_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:1334

---

Ontbinding huurovereenkomst. Hennepzaak. Contractuele medehuurders. Effect van toewijzing van de ontbinding tegen één huurder en afwijzing tegen de ander.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.223.000/01 
     
     
     
     
       
         arrest van 9 april 2019 
       
     
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Woningstichting Woonvizier , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als Woonvizier, 
       advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , 
       advocaat namens [geïntimeerde 2] : mr. L.G.M. Delahaije te Breda, 
       
        [geïntimeerde 1] niet verschenen, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 8 september 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 juni 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen Woonvizier als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden in conventie, [geïntimeerde 2] tevens eiseres in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5342760 CV EXPL 16-5273) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         het tegen [geïntimeerde 1] verleende verstek; 
       
       
         de memorie van grieven van 28 november 2017; 
       
       
         de memorie van antwoord van 13 februari 2018 met zes producties, genummerd 1 tot en met 5b; 
       
       
         de aanvulling memorie van antwoord van 13 februari 2018 met één productie. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Vanaf 1 september 1998 huren [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van Woonvizier de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een daarvoor te betalen huurprijs die ten tijde van het wijzen van het vonnis in eerste aanleg € 474,35 per maand bedroeg. 
         
         
           Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
         
         
           Op 12 juli 2016 heeft de politie in een door [geïntimeerde 1] op ongeveer 30 meter van de woning gebouwde schuur een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met daarin 59 planten. 
         
         
           Bij brief van 12 juli 2016 heeft Woonvizier aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] medegedeeld dat zij in het gehuurde geen hennepkweek toestaat en heeft zij hun de gelegenheid geboden de huurovereenkomst op te zeggen. 
         
         
           Bij brief van 19 juli 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 2] Woonvizier verzocht om de huurovereenkomst met haar in stand te laten, omdat zij niets van de hennepteelt wist. 
         
         
           Bij brief van 27 juli 2016 heeft Woonvizier laten weten dat [geïntimeerde 2] zich niet als een goed huurder had gedragen door de geconstateerde kweek van hennep en diefstal van stroom en dat zij om die reden tot beëindiging van de huurovereenkomst zal overgaan. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vordert Woonvizier in conventie – zakelijk weergegeven – de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van een gebruiksvergoeding conform de overeengekomen huur zo lang zij na de ontbinding nog in het gehuurde verblijven, vermeerderd met rente. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft Woonvizier, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in strijd met het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst en de artikelen 7.2 en 7.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden hebben gehandeld door in het gehuurde hennep te kweken. Dit levert volgens Woonvizier een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst op dat de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geïntimeerde 1] is in het geding bij de kantonrechter niet verschenen. [geïntimeerde 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Zij heeft voorwaardelijk een eis in reconventie ingesteld, voor het geval waarin de ontbinding van de huurovereenkomst zou worden toegewezen. [geïntimeerde 2] vordert in dat geval een vergoeding van € 20.000,= wegens ongerechtvaardigde verrijking vanwege de door [geïntimeerde 2] aangebrachte en bij het einde van de huur niet weggenomen veranderingen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         Woonvizier heeft in reconventie verweer gevoerd. Het hof komt daar zo nodig hieronder bij de beoordeling op terug. 
         
       
       
         3.2.5. 
         In het bestreden vonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonvizier tot ontbinding en ontruiming ten aanzien van [geïntimeerde 1] toegewezen, de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding ten aanzien van [geïntimeerde 1] afgewezen en [geïntimeerde 1] in de proceskosten aan de zijde van Woonvizier veroordeeld. De kantonrechter heeft voorts de vorderingen van Woonvizier ten aanzien van [geïntimeerde 2] afgewezen en Woonvizier veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [geïntimeerde 2] . De kantonrechter is niet toegekomen aan de voorwaardelijke vordering van [geïntimeerde 2] in reconventie omdat de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld niet was vervuld. 
         
       
     
     
       3.3. 
       Woonvizier heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Woonvizier heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover haar vorderingen tegen [geïntimeerde 2] zijn afgewezen, en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Voor zover in dat geval is voldaan aan de voorwaarde voor het instellen van een vordering in reconventie en voor zover [geïntimeerde 2] daarin nog zou volharden, heeft Woonvizier verwezen naar haar verweer in reconventie in eerste aanleg. 
       
     
     
       3.4. 
       De grieven 1 tot en met 6 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen van Woonvizier tegen [geïntimeerde 2] niet toewijsbaar zijn en de daaraan ten grondslag liggende motivering. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonvizier in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 2] . Met de grieven legt Woonvizier het geschil tussen haar en [geïntimeerde 2] in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor. Het hof zal deze grieven dan ook gezamenlijk behandelen.  
       
     
     
       3.5. 
       Bij de beoordeling van het onderhavige geschil dient als uitgangspunt dat [geïntimeerde 1] naast [geïntimeerde 2] contractueel medehuurder was van de woning inclusief eventuele aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] (verder: ‘de woning’). Niet gesteld of gebleken is dat zij uit hoofde van een huwelijk van rechtswege medehuurders zijn. De omstandigheid dat na toewijzing van de vorderingen tegen [geïntimeerde 1] de huurovereenkomst met [geïntimeerde 2] in stand is gebleven maakt daarom naar het oordeel niet dat [geïntimeerde 1] aan de bestaande huurovereenkomst met [geïntimeerde 2] nog rechten kan ontlenen. Woonvizier heeft voorts geen grieven gericht tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vordering jegens [geïntimeerde 1] . Het hof zal Woonvizier daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover dat is gericht tegen de beslissing ten aanzien van [geïntimeerde 1] . 
       
     
     
       3.6. 
       Feit blijft echter dat [geïntimeerde 2] evenzeer aan de huurvoorwaarden was gebonden als [geïntimeerde 1] . Zij zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van die huurdersverplichtingen. Voorts staat niet ter discussie dat in een schuur in de tot het gehuurde behorende achtertuin achter de woning een hennepkwekerij was ingericht. [geïntimeerde 2] voert aan dat de hennepkwekerij zich niet in de woning bevond, maar in een daarachter gelegen schuur die door [geïntimeerde 1] was gebouwd. Dat laat onverlet dat de hennepkwekerij zich op het gehuurde bevond. Bovendien heeft [geïntimeerde 2] onvoldoende betwist dat de elektriciteit voor de hennepkwekerij op illegale wijze aan het net werd onttrokken door een aansluiting in de meterkast in de gehuurde woning. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [geïntimeerde 2] voert voorts bij conclusie van antwoord aan dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de schuur achter de woning. Om die reden is er volgens [geïntimeerde 2] (A) geen sprake geweest van een tekortschieten harerzijds, althans (B) kan de aanwezigheid van die kwekerij niet aan haar worden toegerekend, althans, zo stelt zij (C), rechtvaardigt de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 
       
       
         3.8.1. 
         
           Het hof overweegt ten aanzien van het tekortschieten als volgt. 
           Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde is bestemd om voor huurder als woning te dienen. Op grond van het bepaalde in artikel 7.2 van de toepasselijke Algemene Voorwaarden (AV) dient [geïntimeerde 2] het gehuurde te gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Op grond van artikel 7.3 AV mag zij het gehuurde niet gebruiken voor een andere bestemming dan is overeengekomen. De AV bevatten geen specifiek verbod op het kweken van hennep, maar het hof is van oordeel dat inmiddels genoegzaam bekend is dat het inrichten en in stand houden van een hennepkwekerij een gebruik van het gehuurde oplevert dat in strijd is met de bestemming en zich laat kwalificeren als handelen in strijd met het goed huurderschap. Om die reden levert dat een tekortschieten in de huurdersverplichtingen op.  
         
         
       
       
         3.8.2. 
         
           Op 9 december 2005 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU3255) al overwogen als volgt: 
           
             “Voorts staat de omstandigheid dat het in dit geval niet om gedragingen van [eiseres] zelf gaat, niet eraan in de weg dat ook zij wordt aangesproken wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Hoofdelijke aansprakelijkheid als hier aan de orde strekt zich uit tot alle verplichtingen uit de huurovereenkomst en ziet dus ook op de onderhavige situatie; bij niet-nakoming is aldus niet relevant wie van beide huurders tekortschiet.” 
           
           Het hof verwijst ook naar HR 3 april 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH0762), waarin dit nog eens is bevestigd. Hieruit volgt dat het niet relevant is of [geïntimeerde 2] van de kwekerij op de hoogte was of niet. Zij is naast [geïntimeerde 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de huurovereenkomst en in dat geval is het voor de vraag of [geïntimeerde 2] is tekortgeschoten niet relevant of zij kennis had van de hennepkwekerij. Het primair verweer (A) dat geen sprake is geweest van een tekortschieten door [geïntimeerde 2] wordt om die reden verworpen. 
         
         
       
     
     
       3.9. 
       Subsidiair heeft [geïntimeerde 2] het standpunt ingenomen dat het tekortschieten haar bij gebrek aan wetenschap ten aanzien van het bestaan van de kwekerij niet kan worden toegerekend. Dit verweer kan [geïntimeerde 2] niet baten omdat voor ontbinding van een overeenkomst op grond van artikel 6:265 BW (anders dan bij een vordering tot schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW) niet vereist is dat de tekortkoming aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend. Het hof verwerpt daarom ook het onder B gevoerde verweer. 
       
     
     
       3.10. 
       Ten slotte heeft [geïntimeerde 2] met een beroep op het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW betoogd dat het tekortschieten gezien zijn bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft dienaangaande overwogen dat de door [geïntimeerde 2] aangevoerde persoonlijke omstandigheden door Woonvizier niet zijn betwist en dat Woonvizier in het licht van die omstandigheden onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat [geïntimeerde 2] zich bewust moet zijn geweest van de illegale hennepactiviteiten, dat als vaststaand kan worden aangenomen dat zij geen wetenschap heeft gehad van de kwekerij en dat aan dat gebrek aan wetenschap in deze situatie een zodanig gewicht toekomt dat hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.  
       
     
     
       3.11. 
       
         In de toelichting op grief 2 wijst Woonvizier erop dat degene die een verweer voert dat berust op het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW feiten en omstandigheden dient te stellen ter onderbouwing van dat verweer. Woonvizier merkt op dat [geïntimeerde 2] haar stellingname ten aanzien van de aangevoerde omstandigheden in eerste aanleg op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Daarbij merkt Woonvizier op dat [geïntimeerde 2] weliswaar stelt dat zij veel afwezig is geweest en ook aanvoert welke omstandigheden daartoe aanleiding hebben gegeven, maar dat zij niet heeft aangevoerd dat zij in de relevante periode niet meer ‘gewoon’ woonde in het gehuurde en daar haar alledaagse leven leidde met haar kinderen.  
         Dienaangaande heeft [geïntimeerde 2] bij memorie van antwoord aangevoerd dat het maatschappelijk onaanvaardbaar is om haar en de kinderen te laten bloeden voor iets waar zij part nog deel aan hebben gehad. De consequentie van een ontbinding zal zijn dat zij en de kinderen geen woonruimte meer hebben. Zij wijst daarbij op de gezondheidstoestand van haar en haar kinderen. 
       
       
     
     
       3.12. 
       Het hof stelt vast dat sprake is van een aan [geïntimeerde 2] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar huurdersverplichtingen. Die tekortkoming laat zich niet meer herstellen. In dat geval levert de tekortkoming Woonvizier in beginsel de bevoegdheid op om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 
       
     
     
       3.13. 
       Het is een feit van algemene bekendheid dat woningbouwcorporaties tegenwoordig een strikt non-tolerantiebeleid voeren ten aanzien van het kweken van hennep in hun woningen en dat het aanwezig hebben van een kwekerij in beginsel een voldoende ernstige tekortkoming oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden, ook wanneer dat tot gevolg heeft dat de huurder zijn of haar woonruimte verliest. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in een huurwoning als de onderhavige, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Daarbij is niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Dat het wellicht, zoals [geïntimeerde 2] bij memorie van antwoord aanvoert, maar een kleine en slechte kweek voor eigen gebruik was, doet daar ook niet aan af. Overigens heeft [geïntimeerde 2] gelet op het aantal aangetroffen planten onvoldoende onderbouwd dat de kweek alleen voor eigen gebruik heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.14. 
       
        [geïntimeerde 2] heeft voorts naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat zij niet op de hoogte is geweest, althans had moeten zijn, van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de schuur in de achtertuin van het gehuurde. Uit de bevindingen van de politie is op te maken dat de hennepkwekerij gedurende langere tijd aanwezig is geweest. Indien [geïntimeerde 2] daar niets van heeft gemerkt, heeft zij onvoldoende toezicht uitgeoefend op het gebruik dat [geïntimeerde 1] van het gehuurde maakte, en in zoverre is ook aan [geïntimeerde 2] een verwijt te maken van de aanwezigheid van de hennepkwekerij. 
       
     
     
       3.15. 
       
        [geïntimeerde 2] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat ontruiming van de woning tot een noodsituatie zal leiden. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders zélf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken en zij zijn, indien zij daarbij hulp behoeven, gehouden hulpverlenende instanties in te schakelen, die op hun beurt verplicht zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening. Uit hetgeen [geïntimeerde 2] heeft aangevoerd blijkt niet dat er nu aanleiding bestaat om te veronderstellen dat geen hulp geboden zal worden (zie ook Hof 's-Hertogenbosch 12 januari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:53). 
       
     
     
       3.16. 
       Op grond van het vorenstaande komt het hof tot het oordeel dat de grieven slagen en zal het hof het bestreden vonnis vernietigen. De overigens onweersproken vorderingen van Woonvizier zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof in het tijdverloop en de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 2] en haar kinderen aanleiding vindt om een langere termijn aan te houden voor de ontruiming van het gehuurde. Het hof zal die vaststellen op vier maanden na betekening van dit arrest.  
       
     
     
       3.17. 
       Omdat de vordering in conventie jegens [geïntimeerde 2] wordt toegewezen, is de voorwaarde die [geïntimeerde 2] aan haar eis in reconventie heeft verbonden in vervulling gegaan. Het hof dient dus over die vordering te oordelen. De omstandigheid dat [geïntimeerde 2] niet heeft gereageerd op de twijfels die Woonvizier bij memorie van grieven heeft aangevoerd over het volharden in die eis levert op zich onvoldoende grond op om te oordelen dat zij in hoger beroep niet langer volhardt in haar vordering in reconventie. 
       
     
     
       3.18. 
       
        [geïntimeerde 2] vordert in reconventie, in het geval waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd en de ontruiming wordt gelast, een vergoeding van € 20.000,=. Als grondslag voor de vordering verwijst [geïntimeerde 2] naar het bepaalde in artikel 7:216, lid 3 BW. Zij stelt dat in de jaren ’90 en kort daarna door haar voor € 37.135,66 aan veranderingen en verbeteringen in en aan het gehuurde zijn aangebracht, één en ander als gespecificeerd in de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie. [geïntimeerde 2] stelt dat Woonvizier bij beëindiging van de huur wordt verrijkt tot een bedrag dat zij begroot op € 20.000,=. [geïntimeerde 2] voert aan dat zij tot dat bedrag wordt verarmd doordat zij de gedane investeringen niet terug heeft kunnen verdienen. 
       
     
     
       3.19. 
       Woonvizier heeft in hoger beroep verwezen naar haar verweer in reconventie in eerste aanleg. Zakelijk weergegeven komt dat er op neer dat zij betwist dat sprake is van door haar geoorloofde veranderingen, omdat haar nooit om toestemming voor het aanbrengen van veranderingen is gevraag en die toestemming ook nooit is gegeven. Verder voert Woonvizier aan dat de genoemde veranderingen niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat het om smaakgebonden aanpassingen gaat die geen extra punten opleveren bij de woningwaardering en daarom ook niet leiden tot een hogere huurprijs. Bovendien zijn de veranderingen al lang geleden aangebracht en zijn zij afgeschreven en ‘verwoond’, aldus Woonvizier. 
       
     
     
       3.20. 
       Het hof stelt vast dat [geïntimeerde 2] het aldus door Woonvizier gevoerde verweer in eerste aanleg bij conclusie van dupliek/repliek niet heeft weersproken. Ook in hoger beroep komt [geïntimeerde 2] bij memorie van antwoord niet op haar vordering in reconventie terug, hoewel Woonvizier daar in de memorie van grieven wel aandacht aan heeft besteed. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 2] het in eerste aanleg door Woonvizier gevoerde verweer niet heeft weerlegd. Ook uit haar eigen stellingname bij conclusie van antwoord/eis van 30 november 2016 volgt dat de genoemde investeringen lang voor die datum (in de jaren ’90 en kort daarna) zijn gedaan. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is in dat geval niet vast te stellen in hoeverre Woonvizier in 2016 nog zou kunnen zijn verrijkt door de in de conclusie van antwoord genoemde investeringen. Evenmin is weersproken dat Woonvizier nimmer toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van de gestelde veranderingen. [geïntimeerde 2] heeft bij conclusie van antwoord ook niet gesteld en onderbouwd wanneer zij toestemming voor de aangebrachte veranderingen heeft gevraagd of wanneer die zou zijn verleend. Het hof is dan ook van oordeel dat het verweer van Woonvizier slaagt en zal de vorderingen in reconventie afwijzen. 
       
     
     
       3.21. 
       Zoals hiervoor al overwogen, zal het hof Woonvizier niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep tegen [geïntimeerde 1] . Voor wat betreft de beslissing op de vorderingen tegen [geïntimeerde 2] zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen. De vorderingen in conventie zullen tegen haar op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. [geïntimeerde 2] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in beide instanties, met dien verstande dat zij de kosten in eerste aanleg slechts zal hoeven te voldoen voor zover deze niet zijn voldaan door [geïntimeerde 1] . 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart Woonvizier niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover ingesteld tegen het tussen haar en [geïntimeerde 1] gewezen vonnis; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de vorderingen tegen [geïntimeerde 2] zijn afgewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       
         in conventie: 
       
       ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonvizier en [geïntimeerde 2] met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] ; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde 2] om binnen vier maanden dagen na betekening van dit arrest de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens haar in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algemene beschikking van Woonvizier te stellen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde 2] om aan Woonvizier te betalen een bedrag van € 474,35 per maand voor elke ingegane maand dat [geïntimeerde 2] na de ontbinding van de huurovereenkomst in de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
       wijst de vorderingen van [geïntimeerde 2] af; 
     
     
     
       en voorts: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde 2] in de proceskosten van de eerste aanleg voor zover niet reeds voldaan door [geïntimeerde 1] en in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonvizier op € 94,08 aan dagvaardingskosten, op € 117,= aan griffierecht en op € 375,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg, waarvan € 300,= in conventie en € 75,= in reconventie, en op € 101,11 aan dagvaardingskosten, op € 716,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M.  Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 april 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer