ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:4669

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2018:4669 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 13-11-2018 / 200.208.314_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2018-11-13

Zaaknummer: 200.208.314_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:4669

---

dringend eigen gebruik bedrijfsruimte; (on)rendabele exploitatie van het gehuurde?; onvoldoende onderbouwing ondernemingsplan voor lunchroom annex café; belangenafweging

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.208.314/01 
     
     
     
       
         arrest van 13 november 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellante] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellante] en [appellant] , 
       advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [de vennootschap] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] , 
       advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam, 
     
     
   
   
     
       2  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
     
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 2] , 
       advocaat: mr. F.C.J.J. Jessen te ’s-Hertogenbosch, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 maart 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaak- /rolnummer 4692707 / 15-11816 gewezen vonnis van 20 oktober 2016. 
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 28 maart 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van 16 mei 2017; 
       
     
     
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] met een productie; 
       
       
         de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] met een productie; 
       
       
         het op 10 oktober 2018 gehouden pleidooi, waarbij partij [appellante] en [appellant] pleitnotities heeft overgelegd; 
       
       
         de bij brief van 25 september 2018 door partij [appellante] en [appellant] toegezonden producties 33 tot en met 37, die bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht. 
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         feiten 
       
     
     
     
       6.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         6.1.1. 
         
          [appellante] en [appellant] zijn eigenaar van het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand of het gehuurde). Vóór 1 december 2001 had [appellante] de eigendom van dat pand samen met haar toenmalige echtgenoot, [toenmalige echtgenoot van appellante] (hierna: [toenmalige echtgenoot van appellante] ). Tot deze datum oefenden zij in dit pand een horecabedrijf uit.  
         
       
       
         6.1.2. 
         Op 1 december 2001 hebben [appellante] en [toenmalige echtgenoot van appellante] het horecabedrijf verkocht aan [geïntimeerde 2] . Per dezelfde datum hebben zij het pand verhuurd aan [geïntimeerde 1] , die het op haar beurt per die datum bevoegd heeft onderverhuurd aan [geïntimeerde 2] . 
         
       
       
         6.1.3. 
         
          [toenmalige echtgenoot van appellante] heeft zijn aandeel in de eigendom van het pand per 1 september 2010 overgedragen aan [appellant] , de huidige partner van [appellante] . [appellante] en [appellant] zijn nu dus samen eigenaar van het pand. 
         
       
       
         6.1.4. 
         De beide huurovereenkomsten werden aangegaan voor de tijd van vijf jaar ingaande 1 december 2001. Zij zijn per 1 december 2006 en per 1 december 2011 telkens voor de duur van vijf jaar verlengd conform het bepaalde in artikel I lid 1 van de huurovereenkomsten. In de huurovereenkomsten is bepaald dat het pand bestemd is tot café met bedrijfswoning.  
         
       
       
         6.1.5. 
         Bij brief van 20 juli 2015 hebben [appellante] en [appellant] de huurovereenkomst aan [geïntimeerde 1] opgezegd tegen 1 december 2016 op de grond dat [appellante] samen met [appellant] het gehuurde duurzaam in gebruik wil gaan nemen om daar zelf een horecabedrijf in uit te oefenen, waartoe zij het pand dringend nodig heeft. Als tweede grondslag voor de opzegging hebben zij in de brief vermeld dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals het betaamt.  
         
       
       
         6.1.6. 
         
          [appellant] heeft een tuinbouwbedrijf. [appellante] is hem in dit bedrijf behulpzaam en heeft daarnaast een gedeeltelijke werkkring in de zorg. 
         
         
           
             procedure in eerste aanleg 
           
         
         
       
     
     
       6.2. 
       
        [appellante] en [appellant] hebben [geïntimeerde 1] gedagvaard en gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter: 
       1. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen; 
       2. het tijdstip vaststelt van ontruiming; 
       3. [appellante] en [appellant] machtigt om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van politie en justitie; 
       4. [geïntimeerde 1] veroordeelt in de proceskosten.  
       
     
     
       6.3. 
       
        [geïntimeerde 2] heeft een incidentele conclusie tot tussenkomst genomen. Daarop hebben [appellante] en [appellant] en [geïntimeerde 1] mogen reageren. Bij tussenvonnis van 18 februari 2016 heeft de kantonrechter de door [geïntimeerde 2] gevraagde tussenkomst toegestaan. 
       
     
     
       6.4. 
       Vervolgens hebben partijen processtukken gewisseld. Bij eindvonnis van 20 oktober 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] en [appellant] afgewezen, met hun veroordeling in de proceskosten.  
       
       
         
           procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       
        [appellante] en [appellant] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten en in de nakosten.  
       
     
     
       6.6. 
       
        [appellante] en [appellant] hebben drie grieven tegen het eindvonnis aangevoerd. Grief I heeft betrekking op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Grief II heeft betrekking op de belangenafweging en grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Het hof constateert dat [appellante] en [appellant] geen grieven hebben gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de tweede opzeggingsgrond, de ‘bedrijfsvoering’. Dat heeft tot gevolg dat het hof ervan uit dient te gaan dat deze tweede opzeggingsgrond niet kan leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst. 
       
       
         
           grief I, dringend eigen gebruik 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       
         
          [appellante] en [appellant] hebben in hoger beroep aangevoerd dat zij het gehuurde voor eigen gebruik nodig hebben omdat de huidige exploitatie onrendabel is. De huurprijs staat volgens hen niet in verhouding tot de lasten. De huuropbrengst is € 2.965,11 per maand.  
         De lasten zijn volgens [appellante] en [appellant] de volgende: 
       
       - aan hypotheek € 1.226,95 per maand aan rente en aflossing en € 568,33 aan rente;  
       - aan verzekeringen € 172,- per maand; 
       - gemiddeld € 450,- per maand aan rente en aflossing op een lening van € 27.000,- die [appellante] en [appellant] zijn aangegaan om te kunnen voldoen aan de terugbetalingsverplichting aan [geïntimeerde 2] nadat zij de procedure tot huurprijsvermindering hadden verloren; 
       - € 500,- aan reservering voor onderhoud.  
       
     
     
       6.8. 
       Daargelaten dat het hof van oordeel is dat [appellante] en [appellant] ten onrechte de twee laatstgenoemde posten in hun berekening hebben betrokken (zie 6.8.2. en 6.8.3), en het hof niet van de juistheid van de eerste post kan uitgaan (zie 6.8.1), kan het hof [appellante] en [appellant] niet volgen in hun redenering dat de exploitatie onrendabel is. Immers, de totale door [appellante] en [appellant] genoemde lasten zijn lager dan de huuropbrengst.  
       
       
         6.8.1. 
         
          [appellante] en [appellant] hebben weliswaar een bankafschrift overgelegd waaruit blijkt dat zij rente en aflossing op leningen betalen, maar [geïntimeerde 1] heeft onder verwijzing naar gegevens van het kadaster aangevoerd dat er maar één hypotheek is ingeschreven op het pand, dat deze is gevestigd op 1 september 2010 en dus geen verband houdt met de verwerving van het pand. Het hof constateert dat [appellante] en [appellant] geen nader inzicht hebben gegeven in de hypothecaire geldleningen. Zij hebben geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt op welke geldleningen de betalingen op het bankafschrift betrekking hebben (zoals hypotheekakten, overeenkomsten van geldlening, overzichten waaruit blijkt welke bedragen op welke geldleningen betrekking hebben). De als producties 36 en 37 overgelegde brieven van de bank geven hierover onvoldoende nadere inlichtingen en zijn overigens ook niet met dat doel in het geding gebracht.  
         
       
       
         6.8.2. 
         Het hof is van oordeel dat [appellante] en [appellant] reeds tijdens de procedure tot vermindering van de huurprijs er rekening mee hadden kunnen en moeten houden dat zij het mogelijk door [geïntimeerde 2] te veel betaalde aan hem zouden moeten restitueren. In dit verband acht het hof verder van belang dat deze post het directe gevolg is van de door [geïntimeerde 2] gevoerde procedure tot huurprijsvermindering. Wanneer het hof met deze post rekening zou houden bij de onderhavige vordering van [appellante] en [appellant] , dan betekent dit feitelijk dat [geïntimeerde 2] door het voeren van deze procedure in dit geval slechter af zou zijn dan zonder die procedure, die hij terecht aanhangig had gemaakt (de huurprijs is immers aanzienlijk verlaagd). Het hof acht dit een ongerijmde uitkomst van een huurprijsverminderingsprocedure. 
         
       
       
         6.8.3. 
         Voor wat betreft de reservering voor onderhoud hebben [appellante] en [appellant] niet, althans onvoldoende, betwist dat zij de laatste jaren geen noemenswaardige bedragen aan onderhoud hebben besteed. Een begroting ter onderbouwing van voor rekening van [appellante] en [appellant] komende toekomstige onderhoudskosten ontbreekt, evenals inzicht in de reeds gevormde reserve daarvoor. Aldus hebben [appellante] en [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de maandelijkse reservering nodig is en (nog steeds) drukt op het rendement. 
         
       
     
     
       6.9. 
       
         Dat het hof [appellante] en [appellant] niet volgt in hun stelling dat de exploitatie van het pand onrendabel is, laat onverlet dat [appellante] en [appellant] mogen streven naar een exploitatie die rendabeler is dan de huidige situatie. Zoals hiervoor al is vermeld bedraagt de huuropbrengst € 2.965,11 per maand. [appellante] en [appellant] hebben in hun memorie van grieven een uiteenzetting gegeven van het plan van [appellante] om in het gehuurde zelf een lunchroom en een café te gaan exploiteren, genaamd [naam] . Kort samengevat komt haar plan erop neer dat zij van maandag tot en met vrijdag een lunchroom wil openen en in de weekeinden in de avonden en nacht een café. Daarbij zal de lunchroom in lijn met het bekende concept “Brownies & downies” worden geëxploiteerd (niet volgens deze franchiseformule, maar wel op een manier die daarmee enigszins vergeleken kan worden). Het personeel van de lunchroom zal zodoende bestaan uit mensen met een beperking die hun PGB gaan benutten voor het aanleren van vaardigheden en uit vast personeel en vrijwilligers om hen daarbij te begeleiden. 
         
          [appellante] en [appellant] hebben in hun memorie van grieven echter niet aangevoerd welk bedrag [appellante] daarmee denkt te kunnen gaan verdienen. Wel hebben zij in hoger beroep een nieuw ondernemingsplan met een financiële bijlage overgelegd. Het hof leidt uit de daarvan onderdeel uitmakende liquiditeitsbegroting af dat [appellante] maandelijks € 550,-, kennelijk als (gedeeltelijke) ondernemersbeloning, aan de door haar te drijven onderneming meent te kunnen onttrekken. In die cijfers is volgens [appellante] en [appellant] nog geen rekening gehouden met een bedrag van € 65.800,- aan jaarlijks inkomen uit PGB-vergoedingen. Wanneer daarmee wel rekening wordt gehouden, dan zal dat ruim voldoende zijn voor een gepaste ondernemersvergoeding, aldus [appellante] en [appellant] . 
       
       
     
     
       6.10. 
       Het hof is van oordeel dat [appellante] en [appellant] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [appellante] een zodanig rendement kan behalen met de door haar geplande exploitatie, dat zij hiermee een beter resultaat kan behalen dan de huuropbrengst. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
       
       
         6.10.1. 
         
          [geïntimeerde 2] heeft een rapport in het geding gebracht waarin uitvoerig en puntsgewijs wordt ingegaan op het door [appellante] en [appellant] overgelegde ondernemingsplan. Dat rapport is opgemaakt door [adviseur] , senior adviseur Horeca & Vrije Tijd van [onderneming 1] (hierna: rapport [adviseur] ). In dat rapport wordt aangegeven dat en waarom cruciale uitgangspunten van het plan van [appellante] onjuist zijn of niet of moeilijk te realiseren. Weliswaar hebben [appellante] en [appellant] ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het slechts om een rapport van een partijdeskundige gaat en zijn zij nader ingegaan op de kritiek die in het rapport [adviseur] wordt gegeven op het plan van [appellante] , maar dat brengt niet mee dat haar eigen ondernemingsplan van voldoende kwaliteit is. In de financiële bijlage van het ondernemingsplan van [appellante] zijn omzetcijfers opgenomen die op geen enkele wijze nader zijn toegelicht. [appellante] heeft ter gelegenheid van het pleidooi desgevraagd verklaard dat zij een model van [onderneming 2] heeft gebruikt bij het invoeren van die omzetgegevens. Volgens [appellante] wordt met dat model bijvoorbeeld ingevoerd op welk moment naar verwachting hoeveel kopjes koffie kunnen worden verkocht. [appellante] en [appellant] hebben het betreffende model echter niet in het geding gebracht en [appellante] heeft ook niet de door haar ingevoerde gegevens getoond. Gelet op de goed gemotiveerde betwisting van de omzetcijfers door [geïntimeerde 2] met het rapport [adviseur] , kon dat wel van haar verlangd worden. Evenmin heeft [appellante] een tegenrapport laten opmaken door een in de horeca gespecialiseerd bureau. Verder heeft het hof twijfels over de juistheid van de gepresenteerde cijfers, omdat [appellante] in de financiële bijlage kennelijk ook is uitgegaan van een café gericht op jongeren geopend op vrijdag en zaterdag in de avond en nacht en een gedeelte van de zondag (zij heeft in haar ondernemingsplan ook melding gemaakt van deurbeveiliging en een diskjockey), terwijl zij ter gelegenheid van het pleidooi anderzijds heeft verklaard dat het juist niet de bedoeling is om een feestcafé zoals [geïntimeerde 2] dat exploiteert te gaan exploiteren, maar een ‘gewoon’ café met allure. Het is kennelijk nog steeds wel de bedoeling dat zoon [zoon 1] met behulp van zijn broer(s) in de weekenden zijn eigen café kan gaan runnen, waarbij [appellante] de komende jaren de bedrijfsleiding over het café in handen zal nemen en houden. Welke invulling [appellante] voornemens is te gaan geven aan dit café in de avonden en nachten van het weekend wordt onvoldoende duidelijk gemaakt en daarmee is op dit punt de financiële bijlage onvoldoende toegelicht. In welke mate de opbrengsten van de weekenden van belang zijn voor de gehele exploitatie die [appellante] voor ogen heeft, is door [appellante] evenmin aangegeven. 
         
       
       
         6.10.2. 
         
           Het hof kan [appellante] en [appellant] evenmin volgen in hun standpunt dat uit het rapport van [adviseur] , in samenhang met het de brief van mr. [mr.] (productie 33) over de PGB-vergoedingen, volgt dat het ondernemingsplan wel reëel en uitvoerbaar is. Volgens die brief leiden de (lagere) cijfers uit het rapport [adviseur] samen met de PGB-vergoedingen tot een zodanig bedrijfsresultaat, dat er ruimte is voor een gepaste ondernemersvergoeding.  
           
            [appellante] en [appellant] hebben echter zelf ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het rapport [adviseur] niet juist is. In ieder geval is ter gelegenheid van het pleidooi gebleken dat [adviseur] heeft gerekend met een onjuist uitganspunt, te weten de omzet van het feestcafé zoals [geïntimeerde 2] dat exploiteert, terwijl [appellante] ter gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk heeft aangevoerd dat het niet haar bedoeling is een café als dat van [geïntimeerde 2] te gaan exploiteren. Dat [appellante] met een nieuw op te richten café een betere omzet kan behalen dan het door [geïntimeerde 2] reeds sedert jaren geëxploiteerde feestcafé, acht het hof niet aannemelijk, nu dat feestcafé de enige in zijn soort is in [plaats] , terwijl dat voor een ‘gewoon’ café onweersproken niet het geval is. In ieder geval heeft [appellante] (zoals hiervoor al is overwogen) onvoldoende onderbouwd op welke wijze zij is gekomen tot de door haar ingevulde omzetcijfers van het beoogde café.  
         
         
       
       
         6.10.3. 
         
          [appellante] en [appellant] hebben nog aangevoerd dat het ondernemingsplan haalbaar is omdat de bank het plan wil financieren. Het hof verwerpt ook dat standpunt als onvoldoende toegelicht. De financiering door de bank is, naar van algemene bekendheid is, immers ook (of met name) afhankelijk van de zekerheden die de kredietnemers aan de bank (kunnen) verstrekken en [appellante] en [appellant] hebben geen inzicht daarin verschaft.  
         
       
       
         6.10.4. 
         Afgezien van de onduidelijkheid over de te realiseren omzet acht het hof nog van belang dat het ondernemingsplan van [appellante] alleen kans van slagen heeft met de inzet van voldoende vrijwilligers. [appellante] heeft desgevraagd verklaard dat zij naast drie vaste medewerkers twaalf vrijwilligers nodig heeft voor de begeleiding van de in te zetten personen met een beperking. Het hof acht de inzet van zo’n grote groep vrijwilligers een wankele basis voor een ondernemingsplan waarvan [appellante] zelf meent dat zij daarmee meer rendement kan behalen dan de huuropbrengst. 
         
       
       
         6.10.5. 
         
          [appellante] en [appellant] hebben terecht aangevoerd dat zij de opzeggingsgrond niet hoeven te bewijzen. Zij dienen echter wel voldoende aannemelijk te maken dat de opzeggingsgrond zich voordoet. Anders dan [appellante] en [appellant] kennelijk menen, wordt niet van hen verlangd dat zij de opzeggingsgrond baseren op objectieve gegevens, maar wel dat zij, gelet op de goed gemotiveerde betwisting van de juistheid van de omzetcijfers, voldoende inzicht geven in de wijze van totstandkoming van de gegevens waar zij vanuit zijn gegaan bij het opstellen van het ondernemingsplan. Uit het voorgaande volgt dat het hof van oordeel is dat [appellante] haar ondernemingsplan heeft gebaseerd op aannames die onvoldoende zijn onderbouwd.   
         
       
     
     
       6.11. 
       
        [appellante] heeft ter gelegenheid van het pleidooi nog aangevoerd dat het een lang gekoesterde wens van haar is om een lunchroom annex café te realiseren waar mensen met een handicap een dagbesteding wordt geboden. Dat is een stelling die zij niet heeft aangevoerd in eerste aanleg, en ook niet in de memorie van grieven. In dit kader heeft [appellante] ter gelegenheid van het pleidooi ook nog aangevoerd dat zij haar kinderen de mogelijkheid wil bieden om te werken en te leren. [appellante] heeft dit laatste wel aangevoerd in de memorie van grieven, maar dat heeft zij gedaan ter nadere onderbouwing van haar belang in het kader van de belangenafweging (waarvoor het hof overigens kortheidshalve verwijst naar hetgeen hierna wordt overwogen), niet ter nadere onderbouwing van haar stelling dat zij het pand persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. Het hof acht dat in strijd met de zogenaamde twee-conclusie-regel, terwijl geen redenen zijn gesteld of gebleken om een uitzondering op die regel te maken.  
       
     
     
       6.12. 
       Hetzelfde geldt voor de stelling van [appellante] ter gelegenheid van het pleidooi dat zij de op de eerste verdieping gelegen woning wil renoveren zodat haar zoon [zoon 1] daar kan wonen. Ook dat is een stelling die [appellante] niet in de memorie van grieven naar voren heeft gebracht. Wanneer [appellante] en [appellant] vonden dat de kantonrechter dit argument ten onrechte niet of onvoldoende in de beoordeling van het dringend eigen gebruik heeft betrokken, dan hadden zij dat voldoende duidelijk in de memorie van grieven moeten aanvoeren. Daarvoor geldt dus hetzelfde als hiervoor in 6.11 is overwogen. 
       
       
         
           grief II, belangenafweging 
         
       
       
     
     
       6.13. 
       De kantonrechter heeft, kort samengevat, de volgende belangen van [geïntimeerde 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst meegewogen in zijn beoordeling: 
       - [geïntimeerde 2] heeft ook andere nevenactiviteiten, maar hij haalt zijn hoofdinkomen uit het café; 
       - daarvan is niet alleen hij, maar ook zijn vrouw en twee kinderen afhankelijk; 
       - [geïntimeerde 2] heeft forse bedragen geïnvesteerd in het pand; 
       - het zou niet redelijk zijn wanneer de onderneming weer aan [appellante] en [appellant] zou toevallen, terwijl [appellante] daarvoor al de koopsom heeft ontvangen (ook al is het nu 15 jaar later). 
       De kantonrechter heeft over de belangen van [appellante] en [appellant] overwogen dat zij geen concrete informatie over hun inkomens- en vermogenspositie in het geding hebben gebracht. 
       
     
     
       6.14. 
       Het hof begrijpt de grief aldus, dat [appellante] en [appellant] vinden dat de kantonrechter hun belang bij het eindigen van de huurovereenkomst te licht heeft bevonden en te veel gewicht heeft toegekend aan de belangen van [geïntimeerde 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De toelichting op de grief ziet op de belangen van [geïntimeerde 2] . De grief is niet gericht tegen het oordeel dat [appellante] geen concrete informatie over de inkomens- en vermogenspositie van haar en van [appellant] in het geding heeft gebracht. Die informatie is ook in hoger beroep niet gegeven, behalve informatie over het inkomen van [appellante] uit dienstverband. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellante] nog aangevoerd dat haar belang er (ook) in is gelegen haar financiële positie te verbeteren. Wat dat laatste betreft verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is overwogen over de onvoldoende onderbouwing van het ondernemingsplan. 
       
     
     
       6.15. 
       Volgens [appellante] en [appellant] heeft [geïntimeerde 2] ook andere ondernemingen zodat hij voor zijn inkomen niet afhankelijk is van het café. [geïntimeerde 2] heeft aangevoerd dat hij zijn andere activiteiten heeft gestaakt. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 2] dat verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Wel acht het hof voldoende aannemelijk dat het feestcafé een belangrijke bron van inkomen betreft (dat blijkt uit de in het rapport [adviseur] genoemde cijfers en de juistheid van die cijfers zijn onvoldoende betwist). Het hof zal er vanuit gaan dat de investeringen die [geïntimeerde 2] in het pand heeft gedaan inmiddels zijn afgeschreven, omdat ook in rapport [adviseur] rekening wordt gehouden met de door [appellante] genoemde afschrijftermijn. Het hof volgt [geïntimeerde 2] niet in zijn verweer dat [appellante] ‘terugkrijgt wat zij heeft verkocht en waarvoor zij de koopsom heeft ontvangen’. [appellante] heeft immers ter gelegenheid van het pleidooi uiteengezet dat zij geen feestcafé in het pand wil exploiteren.  Verder neemt het hof in de beoordeling mee dat [geïntimeerde 2] inmiddels al ruim vijftien jaar het pand huurt.  
       
     
     
       6.16. 
       
        [appellante] heeft haar belang bij het einde van de huurovereenkomst gebaseerd op het hiervoor al besproken ondernemingsplan. Het hof verwijst kortheidshalve naar hetgeen daar is overwogen over dat plan. [appellante] heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het een langgekoesterde wens is om een lunchroom annex café te realiseren waar mensen met een handicap een dagbesteding wordt geboden. Zoals hiervoor al is vermeld, heeft zij die stelling niet aangevoerd in de memorie van grieven en is dat in strijd met de zogenaamde twee-conclusie-regel. Het hof verwijst ook daarvoor kortheidshalve naar hetgeen hiervoor daarover is overwogen.  
       
     
     
       6.17. 
       
         Volgens [appellante] kan zij met de door haar beoogde onderneming een opleidings- en werkplek bieden aan haar kinderen die een opleiding volgen in de horecabranche. [appellante] heeft drie zonen. Haar zoon [zoon 1] volgt een horecaopleiding die hij naar verwachting in mei 2019 zal afronden. De andere zonen ( [zoon 2] en [zoon 3] ) vinden horeca ook interessant, maar het hebben van een interesse acht het hof in dit verband onvoldoende. Het is de bedoeling dat zoon [zoon 3] in de weekeinden werkzaam zal zijn in het café en dat hij op termijn samen met [zoon 1] de exploitatie van het café zal leiden. Het is de bedoeling dat [zoon 1] een leidinggevende functie gaat bekleden, maar van een voornemen tot overname door [zoon 1] (of [zoon 3] ) is de komende tien jaar geen sprake, aldus [appellante] .  
         Het hof acht deze belangen op dit moment niet opwegen tegen het belang van [geïntimeerde 2] . Daarbij heeft het hof laten meewegen dat [appellante] niet heeft aangevoerd dat het voor haar zonen op dit moment niet mogelijk is om elders een leer- en/of werkplek te vinden. Het hof acht dat overigens ook niet aannemelijk gelet op hun leeftijd.  
       
       
       
         
           grief III, proceskostenveroordeling 
         
       
       
     
     
       6.18. 
       Deze grief is gericht tegen de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling. Deze grief heeft naast grief I en II geen zelfstandige betekenis. Nu het hof tot dezelfde slotsom komt als de kantonrechter, faalt ook deze grief.  
       
       
         
           slotsom 
         
       
       
     
     
       6.19. 
       Uit het voorgaande volgt dat het hof het bestreden eindvonnis zal bekrachtigen voor zover dat vonnis aan het oordeel van het hof is onderworpen. [appellante] en [appellant] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. 
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] en [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden  
     
     
     
       aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 716,- aan griffierecht en op € 3.222,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, 
       en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening, 
       en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       aan de zijde van [geïntimeerde 2] op € 313,- aan griffierecht en op € 3.222,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, M. van Ham en J.K. Six-Hummel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 november 2018. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer