ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2006:AY9275

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2006:AY9275 Rechtbank Haarlem , 26-09-2006 / 05/3396

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2006-09-26

Zaaknummer: 05/3396

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2006:AY9275

---

Art. 15, 1e lid, aanhef en onderdeel a, Wet BRV vindt geen toepassing, omdat de levering op grond van art. 11, 1e lid, onderdeel a, Wet OB is vrijgesteld. De gedeeltelijke sloopwerkzaamheden, zonder dat er een begin met verbouwen is gemaakt, leiden niet tot vervaardiging van een goed in de zin van de Wet OB. Geen beroep op het vertrouwensbeginsel naar aanleiding van correspondentie met de inspecteur.

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer 
       Procedurenummer: AWB 05/3396 
     
     
     Uitspraakdatum: 26 september 2006 
     
     Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen 
     
     X B.V., gevestigd te Z, eiseres, 
     
     en 
     
     de inspecteur van de Belastingdienst P, verweerder. 
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 14 december 2004 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting voor het jaar 2004 opgelegd, berekend op € 145.560. Eiseres heeft op 25 januari 2005 bezwaar gemaakt tegen deze naheffingsaanslag. Verweerder heeft bij uitspraak van 21 juni 2005 het bezwaar afgewezen.  
     
     1.2. Eiseres heeft daartegen op 22 juli 2005 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. 
     
     
       1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 maart 2006. Namens eiseres zijn verschenen A en B, bijgestaan door C. Namens verweerder is verschenen D. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De pleitnota wordt gerekend tot de gedingstukken.  
       Van de zijde van eiseres zijn voorts zes foto’s - vier van 10 november 2003 en twee van 5 maart 2004 - overgelegd. Verweerder heeft van deze foto’s kennis kunnen nemen en hij heeft zich daarover kunnen uitlaten. 
     
     
     1.4. Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te leveren. Eiseres heeft bij brief van 22 maart 2006 nadere stukken ingediend, waarop verweerder bij brief van 19 april 2006 heeft gereageerd. De brief van eiseres van 10 mei 2006 is in afschrift aan verweerder toegezonden. Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gebleven. 
     
     
     2. Tussen partijen vaststaande feiten 
     
     2.1. Eiseres beheert onroerende zaken van diverse eigenaren en is eveneens actief in het verwerven, het onderhoud, de verhuur, bouw en herontwikkeling van onroerende zaken. 
     
     2.2. Op 21 januari 2004 (per abuis is in de koopovereenkomst het jaar 2003 vermeld) hebben eiseres en de Commanditaire Vennootschap E C.V. (verkoper) met betrekking tot de winkelpassage E (de winkelpassage of het registergoed) een koopovereenkomst gesloten (de koopovereenkomst). Bij akte van 6 februari 2004, verleden door notaris mr. F te Q, Actus Notarissen, (de notaris) heeft verkoper de winkelpassage aan eiseres geleverd. Blijkens deze akte bestaat het registergoed uit achttien (onder)appartementsrechten, alle kadastraal bekend gemeente R. De onderdelen 1 tot en met 16 van het registergoed zien op (onder)appartementsrechten op de winkels op de begane grond met de huisnummers 5-2/3 tot en met 5-12 en 5-14 tot en met 5-19. De koopsom voor het registergoed bedraagt € 2.426.021,90, exclusief omzetbelasting. 
     
     2.3.1. Aan de onder 2.2. vermelde levering zijn de volgende feiten en omstandigheden voorafgegaan. 
     
     2.3.2. Op 15 augustus 2003 heeft G van de Belastingdienst/S een bezoek gebracht aan de winkelpassage. Ter plaatse heeft hij gesproken met H, die optrad namens verkoper, en mr. K (de fiscaal adviseur van verkoper). De plannen voor verbouwing en renovatie van het winkelcentrum zijn uiteengezet aan de hand van bouwtekeningen. 
     
     2.3.3. Bij brief van 22 augustus 2003 heeft K G onder meer het volgende medegedeeld: 
     
     
       “Naar aanleiding van onze bespreking (...) d.d. 15 augustus 2003 (...) bevestig ik hierbij voor zover nodig het met u besprokene. 
       (...) 
       Tijdens uw waarneming ter plaatse en in een aansluitende bespreking heeft de heer H mede aan de hand van de bouwtekeningen, zijn plannen tamelijk uitvoerig uiteengezet. 
       Om misverstanden in de toekomst te voorkomen lijkt het zinvol een tweetal basisafspraken schriftelijk te bevestigen en vast te leggen. 
       1. De verbouwing en renovatie van het winkelcentrum en de winkelpanden is zeer ingrijpend. De passage, waaraan de winkels zijn gelegen, zal volledig worden opgeheven. Een tiental winkels, waarin op relatief kleine schaal detailhandel wordt gedreven, zal verdwijnen. De winkelbakken zullen volledig worden uitgebroken en plaats maken voor in beginsel een drietal grote winkelpanden, die zullen worden verhuurd aan o.a. de grootbedrijven I, J en L. Met deze ondernemingen zijn inmiddels basishuurovereenkomsten afgesloten. Voorts zal een volledige herinrichting van het dak plaatsvinden. De voormalige toegang tot de passage zal geheel worden vernieuwd. Er wordt sterk aan gedacht om de naam van E te laten vervallen omdat er feitelijk geen sprake meer is van een winkelcentrum. (...) 
       In onderling overleg zijn we tot de conclusie gekomen dat de verbouwing en renovatie van een zodanige aard zullen zijn dat gesproken kan worden van een “nieuw vervaardigd” onroerend goed in de zin van de wet op de omzetbelasting. 
       (...) 
       De winkelpanden kunnen eerst na een grondige verbouwing en renovatie worden opgeleverd. Gezien de resultaten van onze besprekingen zal een eventuele overdracht van de winkelpanden van winkelcentrum E plaatsvinden tegen een verkoopprijs waarbij omzetbelasting in rekening zal worden gebracht. 
       (...) 
       Ik vertrouw erop het met u besprokene correct te hebben weergegeven. Ter voorkoming van latere discussies met u of uw ambtgenoten stel ik het op prijs als u mijn weergave van het besprokene kritisch wil beoordelen. 
       Indien u zich met de inhoud van dit schrijven kunt verenigen, verzoek ik u een tweede exemplaar van dit schrijven voor akkoord te ondertekenen en aan mij retour te zenden.” 
     
     
     2.3.4. Tot de gedingstukken behoort een brief van M B.V., ook aangeduid als L, van 24 oktober 2003 aan verkoper, waarin onder meer is vermeld: 
     
     
       Onderwerp: Voorwaarden realisatie L te R 
       (...) 
       “7. De huidige vestiging wordt aan verhuurder opgeleverd na opening van de nieuwe vestiging aan de T-steeg, doch uiterlijk 4 dagen na opening. 
       (...) 
       10. Huurder zal alle medewerking verlenen aan het slopen en bouwen aan de T-straat, (...). Voorts dient de passage een minimale breedte van 5 meter te behelsen en toegankelijk te blijven voor consumenten (...). 
       (...) 
       15. Er geldt een huurvrije periode voor huur en servicekosten, zoals steeds besproken, van 1 juni 2003 tot de openingsdatum van de nieuwe winkel,” 
     
     
     2.3.5. Op 19 januari 2004 hebben G en K een telefonisch onderhoud gehad. Bij brief van 20 januari 2004 heeft K G, voor zover hier van belang, het volgende medegedeeld: 
     
     
       “In aansluiting op ons telefonisch onderhoud d.d. 19 januari 2004 in verband met de mogelijke verkoop van het vastgoed aan de T-straat te R, voorheen genaamd E, vraag ik uw aandacht voor het volgende en bevestig voor zover nodig het met u besprokene:. 
       (...) 
       Het winkelcentrum en de galerij zijn inmiddels volledig gesloopt. Er vinden thans grootschalige ingrepen plaats om het vastgoed te verbouwen tot een drietal relatief grote winkeleenheden, geschikt voor verhuur aan marktpartijen als J en L. Enige maanden geleden heb ik u reeds een aantal foto’s toegezonden, waaruit u kunt afleiden de status van de sloop en de voorgenomen verbouwingen. Inmiddels heeft de galerij en het winkelcentrum haar functie en bestemming volledig verloren. In een schrijven d.d. 22 augustus 2003 heb ik een tweetal basisafspraken, die we met elkaar hebben gemaakt, schriftelijk bevestigd en vastgelegd. 
       (...) 
       Ik heb u verzocht mijn schrijven van 22 augustus 2003 voor akkoord te ondertekenen en aan mij retour te zenden. Tot op heden heb ik dit schrijven niet retour ontvangen. 
       In ons telefonisch onderhoud d.d. 19 januari 2003 bevestigde u mij nogmaals met mij de mening te zijn toegedaan dat er in het onderhavige geval als gevolg van de functie en bestemmingswijziging van het vastgoed en de aard van de verbouwingen, sprake is van een nieuw vervaardigd onroerend goed in de zin van de wet op de omzetbelasting. Dat zou betekenen dat een verkooptransactie belast is met omzetbelasting. Zowel aspirant kopers als de passerend notaris en eventueel ook U-Bank willen absolute zekerheid dat er sprake is van een transactie ter zake waarvan omzetbelasting verschuldigd is. Bijgaand ontvangt u nogmaals een afschrift van mijn schrijven d.d. 22 augustus 2003. Mag ik u hierbij verzoeken dit schrijven voor akkoord te ondertekenen en aan mij retour te zenden. Bij de verkooptransactie van het vastgoed zal alsdan omzetbelasting in rekening worden gebracht. Ik vertrouw erop het met u besprokene correct te hebben weergegeven en verneem uw reactie graag op korte termijn.” 
     
     
     
       2.3.6. Bij brief van 26 januari 2004 deelde G K, voor zover hier van belang, het volgende mee:  
       “Tot mijn spijt heb ik van U vernomen dat u van mening bent dat ik uw brief van 22 augustus2003 niet heb beantwoord. Gezien echter bijgevoegde copie van mijn brief van 26 augustus is dit wel per ommegaande gedaan. Ik heb daarom echter alsnog de door u gezonden copie getekend bijgevoegd, waarbij ik u echter tevens verwijs naar de kanttekeningen die door mij zijn gemaakt in de eerder genoemde brief van 26 augustus 2003. 
       Met de vastlegging van het telefonisch onderhoud van 19 januari 2004 kan ik tevens akkoord gaan, met die restrictie dat zulks alleen geldt voor de winkelgalerij (...).” 
     
     
     2.3.7. In de koopovereenkomst is onder meer vermeld: 
     
     
       “Artikel 5. Bijzondere bepalingen 
       5.1. (...) 
       Voorts zal koper de kosten voldoen van fiscalist mr. K (...) welke € 20.000,00 bedragen. (...) 
       Het bedrag van de fiscale kosten ten bedrage van € 20.000,00 hoeven (...) niet aan koper te worden terugbetaald als de overdracht c.q. levering is geschied in de omzetbelastingsfeer conform artikel 6.1. van deze overeenkomst. 
       (...) 
       Artikel 6. Levering c.q. overdracht conform de wet op de omzetbelasting. 
       6.1. Partijen gaan ervan uit dat er, ten aanzien van de appartementsrechten op de begane grond van E, sprake is van nieuw vervaardigd onroerend goed in de zin van de omzetbelasting. Over de levering c.q. overdracht van de appartementsrechten op de begane grond zal derhalve naar mening van partijen geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. 
       6.2. Voor zover de levering c.q. overdracht niet zal geschieden in de omzetbelastingsfeer, is verkoper verplicht de lening en de kosten voor fiscale bijstand als genoemd in artikel 5 totaal ten bedrage van € 60.000,00 aan koper terug te betalen in een periode van vijf jaar.” 
     
     
     2.4. In de akte van levering van 4 februari 2004 is onder meer het volgende vermeld: 
     
     
       “KOOPSOM, EIGENAARSLASTEN, SERVICEKOSTEN, KWIJTING 
       (...) 
       - De verschuldigde omzetbelasting over de sub 1. tot en met 16. Genoemde registergoederen groot (...) € 460.944,16 (...) is door koper aan verkoper voldaan (...). 
       (...) 
       VRIJSTELLING OVERDRACHTSBELASTING 
       Met betrekking tot de eventuele heffing van overdrachtsbelasting wordt, voor wat de sub 1. tot en met 16. genoemde registergoederen betreft, een beroep gedaan op het gestelde in artikel 15, lid 1, onder a. van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, op grond waarvan deze verkrijging zal zijn vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting, aangezien: 
       a. de in deze akte vervatte levering is belast met omzetbelasting krachtens de Wet op de Omzetbelasting 1968; 
       b. het registergoed in de optiek van de belastingdienst niet als bedrijfsmiddel is gebruikt; 
       c. de in deze akte vervatte levering betrekking heeft op een vervaardigde ongebruikte onroerende zaak; en 
       d. het gestelde in lid 4 van artikel 15 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer niet van toepassing is. 
       Voor wat de status van de sub 1. tot en met 16. genoemde registergoederen betreft, wordt verwezen naar aan deze akte te hechten correspondentie met de belastingdienst. 
       FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN DE GEBRUIKSEENHEID 
       - De gebruikseenheid wordt aanvaard in de staat en toestand, waarin het zich ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken behoudens normale slijtage. 
       - De gebruikseenheid is grotendeels gesloopt en bezit thans nog niet de eigenschappen, welke voor na te melden gebruik nodig zijn. 
       - De gebruikseenheid is behoudens eventueel meeverkochte roerende zaken, op één unit na, geheel ontruimd en wordt heden aan koper afgeleverd, welke ene unit thans nog wordt verhuurd op de aan partijen bekende wijze. 
       - (...) 
       GEBRUIK 
       De gebruikseenheid zal door koper gebruikt gaan worden als bedrijfsunits bestemd voor detailhandel.” 
     
     
     2.5. De omzetbelasting ad € 460.944 is door koper aan verkoper betaald door storting bij de notaris. Bij penaanslag met dagtekening 6 februari 2004 is dit bedrag bij verkoper geheven. 
     
     2.6. Tot de gedingstukken behoort een brief van de advocaat van L, mr. V, aan eiseres van 17 maart 2004, waarin onder meer het volgende is vermeld: 
     
     
       “(...) U bent sinds 6 februari 2004 eigenaar van het winkelcentrum. Het is u bekend (...) dat er tussen de heer W en de vorige eigenaar gesproken over de relocatie van de winkel in samenhang met renovatie van het winkelcentrum. Ondanks het feit dat daarover nooit volledige overeenstemming is bereikt is de vorige eigenaar met sloopwerkzaamheden aangevangen waardoor het winkelcentrum sinds omstreeks september 2003 in onttakelde toestand verkeert. Er is sprake van beperkte toegankelijkheid en het winkelcentrum staat vrijwel geheel leeg, terwijl elementaire voorzieningen zoals verlichting van de passage niet meer aanwezig zijn. 
       (...) 
       Op grond van deze gebreken heeft cliënte sinds november 2003 de betaling van huurpenningen volledig opgeschort en zal zij dit blijven doen zolang de gebreken niet zijn verholpen cq renovatie is voltooid en volledige toegankelijkheid is hersteld. 
       (...) 
       Toen u eigendom van het winkelcentrum verwierf ging cliënte er vanuit dat u snel actie zou ondernemen, d.w.z. dat u met cliënte tot definitieve afspraken zou komen en de renovatie op korte termijn zou uitvoeren. 
       (...) 
       Teneinde het geduld van cliënte niet verder op proef te stellen verwachten wij dat u, zoals overeengekomen, aan cliënte uiterlijk binnen twee weken na heden een schriftelijk voorstel aan haar doet conform de voorwaarden van de fax d.d. 24 oktober 2003, en in aanvulling/afwijking: 
       (...) 
       dat de renovatiewerkzaamheden uiterlijk op 15 april a.s. zullen aanvangen (...).” 
     
     
     2.7. Op 28 april 2004 heeft Y van de Belastingdienst/P de winkelpassage bekeken en ter zake de volgende aantekeningen gemaakt: 
     
     “één winkel nog in gebruik, van andere winkels is interieur volledig gesloopt en zijn de meeste tussenwanden weg. De gang (passage) is nog volledig intact.” 
     
     
       Tot de stukken behoren voorts de vastleggingen van twee waarnemingen ter plaatse door D op respectievelijk 22 juli en 1 september 2004. Bij de laatste waarneming was hij vergezeld van AA, eveneens van de Belastingdienst P/ kantoor R. In de vastlegging van 22 juli 2004 is het volgende vermeld: 
       “1. Passage op zich is nagenoeg intact. Alleen van het plafond is hier en daar wat weg. Dit betreft echter niet het deel waar de glazen of plastic overkapping is. Deze overkapping is nog geheel intact. 
       2. De winkels zijn bijna allemaal gesloten. Alleen L en een mij onbekende winkel waren nog open. 
       3. Van de winkels die gesloten zijn, zijn plafonds en tussenwanden verdwenen.” 
     
     
     In de vastlegging van 1 september 2004 is vermeld: 
     
     “Ook de muren/ramen/deuren aan de passagezijde zijn weggehaald.” 
     
     2.8. In een krantenartikel van woensdag 1 september 2004 is onder meer vermeld: 
     
     “Maandag is een begin gemaakt met het creëren van drie grote winkels in wat tot voor kort winkelpassage E was. Vanaf deze week bestaat de overdekte winkelstraat tussen T-straat en T-steeg niet meer.” 
     
     2.9. Tot de stukken behoort een kopie van een faxbericht van 3 maart 2006 van de notaris aan C. Hierin is het volgende vermeld: 
     
     “Na het passeren van de leveringsakte van E heb ik de afrekening van de verkoper en de tekst van de leveringsakte per fax naar de heer G van de Belastingdienst, zie de bijgaande kopieën. Het valt niet uit te sluiten dat de heer G hiervoor reeds op de hoogte was van de inhoud van de conceptakte, aangezien hij regelmatig contact heeft gehad met de heer K.” 
     
     2.10. De inspecteur die de negatieve aangifte omzetbelasting van eiseres over het tijdvak februari 2004 beoordeelde, was van mening dat tevens overdrachtsbelasting was verschuldigd. Na correspondentie met de notaris en overleg met eiseres en haar adviseur deelde verweerder de notaris bij brief van 30 september 2004 mede dat overdrachtsbelasting zou worden nageheven, te berekenen op 6 procent van € 2.426.000 ofwel € 145.560. 
     
     
     3. Geschil en standpunten van partijen 
     
     3.1. In geschil is of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. 
     
     3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal. 
     
     
     4. Beoordeling van het geschil 
     
     4.1. Ingevolge artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) is, voor zover hier van belang, van de belasting vrijgesteld de verkrijging krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB). Voormeld artikel van de Wet OB bepaalt dat van de vrijstelling van omzetbelasting is uitgezonderd de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Vervolgens is in artikel 11, derde lid, Wet OB, voor zover hier van belang, bepaald dat voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, na de verbouwing van een gebouw de ingebruikneming als eerste ingebruikneming wordt aangemerkt, indien door die verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht.  
     
     4.2. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 7 maart 2003, nr. 37525, gepubliceerd in BNB 2003/193, is de levering van een gebouw niet langer zonder meer uitgezonderd van de vrijstelling (van omzetbelasting) indien door het uitvoeren van werkzaamheden - in dat geval door de nagenoeg volledige sloop - een nieuw goed wordt voortgebracht. Bij niet volledige sloop dient verbouwing plaats te vinden. De Hoge Raad overwoog voorts dat het uitvoeren van sloopwerkzaamheden aan een gebouw niet kan worden aangemerkt als het verrichten van een verbouwing. Derhalve kan het enkele uitvoeren van sloopwerkzaamheden aan een gebouw dat in gebruik is of in gebruik is geweest, niet tot gevolg hebben dat het gebouw tijdens of na die werkzaamheden als zodanig voor het eerst in gebruik kan worden genomen in de zin van artikel 11, lid 1, letter a, 1º, van de Wet, ongeacht of de werkzaamheden meer of minder ingrijpend zijn en ongeacht of deze gericht zijn op volledige afbraak dan wel de aanzet zijn tot een verbouwing in de zin van artikel 11, lid 3, letter a, van de Wet. De levering van een op deze wijze bewerkt gebouw is derhalve niet van de vrijstelling uitgezonderd. 
     
     4.3. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat door de ingrijpende sloop en renovatie en het functie- en bestemmingsverlies van het registergoed ten tijde van de levering sprake was van een vervaardigd goed in de zin van artikel 11, derde lid, Wet OB.  
     
     4.4. De rechtbank volgt eiseres niet in haar primaire standpunt. Uit de stukken komt naar voren dat de plannen uitgingen van gedeeltelijke sloop en verbouwing van de winkelpassage. Ten tijde van de levering was de winkelpassage door sloopwerkzaamheden min of meer ontmanteld, maar nog wel voor publiek toegankelijk. Met het verbouwen, zo leidt de rechtbank uit de onder 2.6. opgenomen brief af, was nog geen begin gemaakt. Tegen deze achtergrond en mede gelet op het voortgezette gebruik van de winkelruimten door L en anderen, kunnen de sloopwerkzaamheden ter voorbereiding van de ingrijpende verbouwing van de passage, op het moment van levering niet worden geacht te hebben geleid tot de vervaardiging van een goed in de zin van de Wet OB. Dientengevolge was de levering van de winkelpassage op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wet OB vrijgesteld van omzetbelasting. 
     
     4.5. Subsidiair stelt eiseres zich op het standpunt dat bij haar vertrouwen is gewekt door hetgeen door K en G was overeengekomen, vertrouwen in die zin dat de onder 2.2. genoemde levering aan de heffing van omzetbelasting zou zijn onderworpen en van overdrachtsbelasting zou zijn vrijgesteld. Voor een beroep op het vertrouwensbeginsel is noodzakelijk dat het vertrouwen door toedoen van verweerder is gewekt en dat het een in rechte te beschermen vertrouwen betreft. 
     
     4.6. Uit de stukken van het geding en de uitlatingen van partijen kan de rechtbank niet afleiden dat verweerder bij eiseres het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat hij op het moment van levering van het registergoed een weloverwogen standpunt innam ten aanzien van de staat waarin het registergoed op dat moment verkeerde en de consequenties van die staat voor de heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting. De brief van 20 januari 2004 van K (opgenomen onder 2.3.6.) bevat te weinig informatie en relevante gegevens voor een juist beeld van de toestand waarin het registergoed zich ten tijde van de levering bevond. De brief grijpt immers vooral terug op eerder getoonde plannen en gemaakte afspraken. Niet is vermeld dat de winkelpassage nog toegankelijk was en dat de bouwwerkzaamheden nog moesten beginnen. Door de verwijzing naar “grootschalige ingrepen” en de “aard van de verbouwingen” wordt de indruk gewekt dat de verbouwingen al gepleegd waren, terwijl blijkens de hiervoor onder 2.6. opgenomen brief over het tijdstip van aanvang daarvan nog onduidelijkheid bestond en de daadwerkelijke verbouwing pas in september 2004 is begonnen. Of verweerder bekend was met de omstandigheid dat L zou blijven huren tot oplevering van de nieuwe ruimte, is in dit verband niet doorslaggevend, zodat het door eiseres ter zake gedane bewijsaanbod buiten beschouwing kan blijven. 
     
     4.7. Voor zover eiseres bedoelt dat de brief van K van 20 januari 2004 zo zou moeten worden opgevat dat verweerder instemde met de opvatting dat na gedeeltelijke sloop al sprake zou zijn van een vervaardigd goed, ongeacht het moment van aanvang van de renovatiewerkzaamheden en terwijl L nog gebruik maakte van de winkelpassage, acht de rechtbank, naast de omstandigheid dat de brief van K niet alle relevante informatie over het registergoed op dat moment bevatte, het volgende van belang. Indien G zou hebben toegezegd dat onder dergelijke omstandigheden een beroep op de vrijstelling overdrachtsbelasting kon worden gedaan, zou dit een afspraak zijn die in strijd is met de onder 4.2. genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad. Naar het oordeel van de rechtbank is deze strijdigheid, nu de passage slechts gedeeltelijke zou worden gesloopt, zo evident, dat eiseres in redelijkheid niet op instemming van verweerder mocht rekenen. Indien door de instemming van G met voormelde brief al enig vertrouwen zou zijn gewekt, dan is dat dan ook naar het oordeel van de rechtbank geen vertrouwen dat in rechte bescherming verdient.  
     
     4.8. Eiseres heeft bij brief van 22 maart 2006 een bewijsaanbod gedaan om K te horen ter zake van alle feiten waar zij zich op beroept. Niet duidelijk is op welke nog relevante feiten dit ongespecificeerde bewijsaanbod betrekking heeft. Het bewijsaanbod wordt dan ook als niet ter zake doende en als onvoldoende gespecificeerd terzijde gelaten. 
     
     4.9. Op grond van al het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
     
     
     5. Proceskosten 
     
     De rechtbank ziet geen grond voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling. 
     
     
     6. Beslissing 
     
     De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     Deze uitspraak is gedaan op 26 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Roelvink - Verhoeff, voorzitter, mr. A.P.M. van Rijn en mr. A. van Dongen, leden, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier. 
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
       Rechtsmiddel 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum: 
       - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel 
       - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.  
       N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd. 
     
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
        	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld; 
       d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie. 
     
     
     Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.