ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2022:157

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2022:157 Rechtbank Amsterdam , 18-01-2022 / 8890851

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-01-18

Zaaknummer: 8890851

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2022:157

---

huurovereenkomst 230a, horeca-bestemming, coronaverweer, gehonoreerd in verhouding 70/30 (huurder/verhuurder), verhuurder stichting zonder winstoogmerk, omzetgerelateerde huur

vonnis 
   
   
     
       RECHTBANK AMSTERDAM 
     
   
   
   
     Afdeling privaatrecht 
   
   
   
     zaaknummer: 8890851  CV EXPL 20-21013 
     vonnis van: 18 januari 2022 
     fno.: 42146 
   
   
   
   
     
       vonnis van de kantonrechter 
     
   
   
   
     I n z a k e 
   
   
   
     
       de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 
     
     
       Golfclub Amsterdam Old Course 
     
     gevestigd te Amsterdam 
     eiseres in conventie, verweerster in reconventie 
     nader te noemen: AOC 
     gemachtigde: mr. J.A. Zwinkels 
   
   
   
     t e g e n 
   
   
   
     
       
        [gedaagde] h.o.d.n. [naam bedrijf] 
     
     wonende te [woonplaats] 
     gedaagde in conventie, eiser in reconventie 
     nader te noemen: [gedaagde] 
     gemachtigde: mr. C.M. Malipaard 
   
   
   
     
       VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
   
   
   
     De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: 
   
   - de dagvaarding van 11 november 2020, met producties; - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties; 
   - het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; - de dagbepaling mondelinge behandeling. 
   
   
     De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 september 2021. Namens AOC zijn verschenen de heren [naam 1] en [naam 2] (beiden bestuurslid), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote en de gemachtigde. Beide partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte overlegging producties ingebracht. De akte overlegging producties van AOC bevat tevens het verweer tegen de vordering in reconventie. Partijen hebben in die akte beide hun eis gewijzigd. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht, AOC aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
   
   
   
   
     
       GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
   
     
       Feiten in conventie en reconventie 
     
   
   
   1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 
   
     1.1. AOC is een besloten vereniging en exploiteert een golfclub. 
     1.2. AOC huurt de golfbaan met opstallen aan [adres] van NS Vastgoed B.V. (hierna: NS). De huurovereenkomst tussen AOC en NS loopt tot 2022. 
     1.3. [gedaagde] exploiteert een cateringbedrijf in een gedeelte van de door AOC van NS gehuurde opstallen (hierna: het gehuurde). 
     1.4. Partijen hebben daartoe in juni 2013 een ‘overeenkomst horeca’ gesloten. Daarin is onder meer het volgende bepaald:  
     
       Opdracht 
     
     1.1	AOC geeft opdracht aan opdrachtnemer, die dat aanvaard, de horecaexploitatie te verzorgen ten behoeve van de leden van de Coöperatieve vereniging Amsterdam Old Course aan [adres] dan wel de leden van de Golfclub Amsterdam Old Course. 
     (…) 
     1.3	Opdrachtnemer heeft voor de uitoefening van zijn opdracht het recht van het gebruik van de bar keuken met terras, kelder, clubzaal met terras en vergaderpaviljoen met terras, indien gewenst met de daarin aanwezige keukeninventaris, apparatuur en overige aanwezige inventaris, (…). 
     (…) 
     
       Vergoeding, belasting 
     
     3.1	Terzake de opdrachtverlening is AOC geen loon of anderszins een vergoeding verschuldigd aan opdrachtnemer, aangezien deze de horecaexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert. Terzake het gebruik van de faciliteiten als in art. 1.3 genoemd is opdrachtnemer een vergoeding aan AOC verschuldigd ter grootte van 35 duizend euro (€ 35.000,00) per kalenderjaar ter vermeerderen met omzetbelasting. 
     3.2	In het eerste kalenderjaar volgend op het kalenderjaar dat de omzet vermeerderd met omzetbelasting 205 duizend euro (€ 205.000,-) of meer bedraagt (…) zal de jaarlijkse huur als vermeld in art. 3.1 worden verhoogd met 2,5 duizend euro (€2.500,-) per kalenderjaar, gedurende 4 opeenvolgende jaren. Indien de omzet van opdrachtnemer in 2014 hoger is dan 205 duizend euro (…), vermeerderd met omzetbelasting, bedraagt de huur derhalve in 2015 37,5 duizend euro (…), in 2016 40 duizend euro (…), in 2017 42,5 duizend euro (…) en in 2018 45 duizend euro (…) te vermeerderen met omzetbelasting. 
     3.3.	De huurprijs zoals vermeld in art. 3.1. zal worden verhoogd met 5 duizend euro (€ 5.000,-) vermeerderd met omzetbelasting in het kalenderjaar volgend op het eerste kalenderjaar waarin de opdrachtnemer een omzet realiseert voortvloeiende uit deze overeenkomst, van 235 duizend euro (€ 235.000,-). De verhogingen van de huurprijs als vermeld onder 3.2 blijven van kracht ook zodra art. 3.3 in werking treedt.  
     (…) 
     
       Cateringbijdrage 
     
     11.1	AOC kent een cateringbijdrage (…) (€ 150,-) (…) per jaar van haar gewone leden en werkdagleden. Deze bijdrage is aan het begin van het kalenderjaar verschuldigd.. AOC zal op of omstreeks tien januari en één maart van elk jaar een voorschot cateringbijdrage van (…) 50% (…) respectievelijk (…) 25% (…) van het te ontvangen bedrag aan opdrachtnemer voldoen. Het resterende bedrag wordt op één mei van dat jaar uitbetaald. 
     11.2	AOC verstrekt uiterlijk op één september van elk jaar een opgaaf aan opdrachtnemer van het ledenaantal en de door de leden in totaal verschuldigde cateringbijdragen. Hetgeen teveel of te weinig aan opdrachtnemer is vooruitbetaald wordt binnen twee weken daarna verrekend tussen partijen. 
     11.3	Opdrachtnemer zal een kassasysteem voeren waaruit steeds het barsaldo van de leden zal blijken. Indien een lid zijn cateringbijdrage heeft verteerd dient hij een of meer aanvullende betalingen te doen aan de opdrachtnemer. (…). 
     11.4	Heeft een lid de cateringbijdrage ad (…) € 150,- (…) niet of niet geheel verbruikt, dan vervalt het (restant van het) bedrag op 31 december van dat jaar aan opdrachtnemer. (…).” 
     1.5. Op 18 mei 2019 zijn partijen een overeenkomst aangegaan ter beslechting van de op dat moment tussen hen bestaande geschilpunten. 
     1.6. Bij beschikking van 16 december 2020 heeft de kantonrechter van deze rechtbank geoordeeld dat de overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst met betrekking tot 230a bedrijfsruimte (hierna: de huurovereenkomst). 
     1.7. AOC heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2020. De kantonrechter heeft de ontruimingsbescherming in voornoemde beschikking verlengd tot 31 december 2021. 
     1.8. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] aan AOC thans een jaarlijkse huur van € 45.000 exclusief btw verschuldigd (54.450,00 inclusief btw). Dat komt neer op een maandelijkse huur van € 4.375,50 inclusief btw. Daarnaast is [gedaagde] jaarlijks na afloop van een kalenderjaar een vergoeding verschuldigd van € 6.500,00 inclusief btw. 
   
   
   
     
       Vordering en verweer in conventie 
     
   
   
   2. AOC vordert, na vermeerdering van eis, dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot betaling van € 48.430,63, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en de proceskosten. 
   
   3. Aan deze vordering legt AOC ten grondslag dat [gedaagde] de op grond van artikel 3.2 en 3.3. van de overeenkomst verschuldigde vergoedingen geruime tijd niet heeft voldaan. Ook heeft [gedaagde] verzuimd zijn bijdrage aan de kosten voor het internet te voldoen. In totaal is de schuld opgelopen tot het gevorderde bedrag. 
   
   4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd dat bij de beoordeling aan de orde zal komen. 
   
   
     
       Vordering en verweer in reconventie 
     
   
   
   5. [gedaagde] vordert, na vermeerdering van eis, dat AOC bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot (kort gezegd) gehele of (na een geslaagd beroep op verrekening met de vordering in conventie) gedeeltelijke betaling van  
   i. i)   € 7.051,21 aan uitstaande facturen; 
   
     ii)  € 2.135,10 vanwege geleden waterschade; 
     iii) € 30.3830,00 aan te weinig betaalde vooruitbetaalde cateringbijdrage, 
     een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; 
     en verder dat voor recht wordt verklaard dat 
     iv) AOC zich niet aan haar verplichting heeft gehouden om het gehuurde ter beschikking van [gedaagde] te stellen (artikel 7:203 van het Burgerlijk Wetboek (BW)); 
   
   v)  de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis kwalificeren als een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden die dienen te leiden tot een vermindering van de huurprijs en/of een wijziging van de huurovereenkomst; 
   
     vi) AOC geen recht heeft op volledige huurbetaling gedurende de periode dat als gevolg van de coronacrisis overheidsmaatregelen gelden; 
     en dat wordt bepaald dat 
     vii) de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs gedurende de periode(s) dat het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen moest worden gesloten wordt verminderd met 50%; 
     viii) de huurovereenkomst dienovereenkomstig wordt gewijzigd, 
     met veroordeling van AOC in de proceskosten. 
   
   
   6. Aan de vordering onder 5i) legt AOC ten grondslag dat AOC verzuimd heeft diverse, door hem aan AOC gefactureerde, kosten (in totaal voor € 7.051,21) aan hem te voldoen: 
   
     
       barfee bestuur				€    500,00; 
     
     
       beveiligingskosten:			€    197,30; 
     
     
       brandblusmiddelen:			€    648,39; 
     
     
       autovoorruit:				€ 1.119,08; 
     
     
       bouwkundige tekening:			€    843,00; 
     
     
       kassa:					€    514,25; 
     
     
       raam tuinkamer:				€    296,45; 
     
     
       beveiligingskosten:			€    717,65; 
     
     
       uitgevoerde werkzaamheden t.b.v. AOC:	€ 1.815,00; 
     
     
       beveiligingskosten:			€    400,09. 
     
   
   
   7. De vordering onder 5ii) baseert [gedaagde] op de stelling dat in het gehuurde schade is ontstaan als gevolg van een gesprongen waterleiding en dat AOC tot vergoeding van die schade verplicht is. 
   
   8. [gedaagde] stelt dat hem op grond van artikel 11 lid 2 van de overeenkomst voor de periode van 2016 tot en met 2020 nog het onder 5iii) gevorderde bedrag toekomt.  
   9. De vorderingen onder 5iv) tot en met 5viii) zijn alle gebaseerd op de stelling dat de coronacrisis moet worden aangemerkt als een gebrek, dan wel onvoorziene omstandigheden, en ertoe zouden moeten leiden dat aan [gedaagde] een huurkorting van 50% toekomt. 
   
   10. [gedaagde] heeft verweer gevoerd dat bij de beoordeling aan de orde zal komen.  
   
     
       Beoordeling 
       
     
     
       in reconventie 
     
   
   11. De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de vorderingen in reconventie te beoordelen. 
   
   
     
       Vordering onder 5i) (uitstaande facturen) 
     
   
   12. AOC heeft onweersproken aangevoerd dat zij de door [gedaagde] geclaimde barfee bestuur (€ 500,00) en de kosten van beveiliging (in totaal € 1.815,04) inmiddels aan [gedaagde] heeft voldaan. Dit gedeelte van de vordering zal daarom worden afgewezen. [gedaagde] heeft gesteld dat hij inmiddels meer recente facturen met betrekking tot gemaakte beveilingskosten heeft voldaan, maar nu [gedaagde] zijn eis in dat verband niet heeft vermeerderd kan dit verder onbesproken blijven.  
   
   13. Ten aanzien van de overige gevorderde kosten heeft [gedaagde] – tegenover de gemotiveerde betwisting door AOC – onvoldoende onderbouwd waarom deze voor rekening van AOC dienen te komen. Dit gedeelte van de vordering wordt derhalve eveneens afgewezen. 
   
   
     
       Vordering onder 5ii) (waterschade) 
     
   
   14. Tussen partijen is niet in geschil dat AOC van dit bedrag reeds een bedrag van € 1.200,00 (als voorschot op de schade) heeft voldaan. AOC heeft aangevoerd dat zij [gedaagde] heeft gevraagd om een nadere onderbouwing van de schade, bijvoorbeeld aan de hand van een schaderapport. [gedaagde] heeft dat nagelaten en ter onderbouwing van de schade slechts een door hem opgestelde factuur en foto’s in het geding gebracht. Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de door hem geleden schade meer dan € 1.200,00 beloopt. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen. 
   
   
     
       Vordering onder 5iii) (cateringbijdrage) 
     
   
   15. Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 18 mei 2019 een overeenkomst zijn aangegaan ter beslechting van de tussen hen op dat moment bestaande geschilpunten (zie 1.5). AOC heeft aangevoerd dat de vordering tot betaling van de tot dat moment door haar verschuldigde cateringbijdragen daarop dient te stranden. [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken, temeer omdat in deze overeenkomst met zoveel woorden staat vermeld dat de te betalen (extra) horecavergoedingen over 2017 en 2018 zijn voldaan. 
   
   16. [gedaagde] heeft verder – tegenover de gemotiveerde betwisting van AOC – onvoldoende over het voetlicht weten te brengen dat er sprake is van achterstallige betalingen van de cateringbijdragen over de rest van 2019 tot en met 2020. AOC heeft – met overlegging van een uitdraai van de ledenadministratie over 2019 en 2020, en haar bankafschriften – inzichtelijk gemaakt welke cateringbijdragen zij aan [gedaagde] heeft betaald. AOC heeft aangevoerd dat zij alle cateringbijdragen die zij (ook gedurende het jaar) van haar leden heeft ontvangen aan [gedaagde] heeft afgedragen. [gedaagde] heeft dat niet weersproken en ook niet toegelicht waarom AOC meer aan [gedaagde] zou moeten betalen dan zij van haar leden ontvangt. De huurovereenkomst biedt daarvoor geen aanknopingspunten. De door AOC in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie geeft bovendien steun aan het door haar ingenomen standpunt dat de betalingen van de cateringbijdragen elk jaar met [gedaagde] zijn afgestemd. Het voorgaande leidt er toe dat ook de vordering onder 5iii) wordt afgewezen.  
   
   
     
       Vorderingen onder 5v) e.v. (onvoorziene omstandigheden) 
     
   
   17. De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:258 BW dwingendrechtelijk is bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. Uit artikel 6:258 lid 2 BW volgt dat een dergelijke wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de huurder.  
   
   18. In verschillende huurrechtelijke procedures is reeds geoordeeld dat de beperkende maatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten, waardoor een huurvermindering redelijk is. De Hoge Raad heeft dit met betrekking tot 290-bedrijfsruimte bevestigd in zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en heeft daarbij overwogen dat dit antwoord mede betrekking heeft op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca, en niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie (rov. 3.1). De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard is. Indien deze omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen (rov. 3.2.5). 
   
   19. Hoewel in dit geval geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van 230a-bedrijfsruimte, ziet de kantonrechter in de tussen partijen overeengekomen bestemming van het gehuurde (te weten het verzorgen van de horeca-exploitatie ten behoeve van de leden van AOC) aanleiding om bij voorgaande uitgangspunten aan te sluiten. Naar het oordeel van de kantonrechter is ook in het onderhavige geval sprake van onvoorziene omstandigheden. [gedaagde] heeft in de coronacrisis meermaals voor langere tijd zijn deuren moeten sluiten en heeft ook buiten de volledige lockdowns met beperkende overheidsmaatregelen te maken gehad. Daarmee is sprake van het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde in de door de Hoge Raad bedoelde zin en het ligt voor de hand dat de omzet van [gedaagde] als gevolg daarvan is teruggelopen. Dat [gedaagde] aanspraak had op steunmaatregelen maakt dat niet anders. Zoals uit het volgende blijkt worden de door [gedaagde] ontvangen TOGS en TVL bij de berekening van een (eventuele) huurkorting betrokken. 
   
   20. Of [gedaagde] als gevolg van de coronacrisis aanspraak heeft op huurkorting, en zo ja, op welke huurkorting, wordt hierna berekend volgens de methode uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad (rov. 3.3.4). Daartoe worden de volgende stappen gevolgd: 
   
     A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. 
     B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. 
     C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)). 
     D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling dient te volgen. 
   
   
   21. Voor dat laatste bestaat in dit geval aanleiding, omdat – zoals AOC onweersproken heeft aangevoerd – de huurovereenkomst is aangegaan vanuit de gedachte dat [gedaagde] zich zou richten op horeca-exploitatie ten behoeve van de AOC-leden waarmee een bepaalde omzet zou kunnen worden gegenereerd. Partijen hebben die omzet destijds, zoals blijkt uit de huurovereenkomst, ingeschat op € 235.000,00 per jaar en zijn op basis daarvan de (thans geldende) jaarhuur van € 45.000,00 plus € 5.000,00 overeengekomen. Aangenomen kan dan ook worden dat partijen die verhouding omzet/huurprijs redelijk hebben gevonden. Dat partijen deze afspraken hebben gemaakt vanuit de gedachte dat het ledenaantal in de toekomst verder zou groeien, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd toegelicht. De omstandigheid dat [gedaagde] er voor heeft gekozen om daarnaast andere activiteiten in het gehuurde te ondernemen (kennelijk om een hogere omzet te generen), laat voornoemd uitgangspunt van de huurovereenkomst onverlet. Tegen die achtergrond is het naar het oordeel van de kantonrechter niet redelijk om het nadeel dat [gedaagde] ondervindt – dat tevens voortkomt uit het feit dat deze andere activiteiten als gevolg van de coronacrisis geen doorgang konden vinden – gelijkelijk over partijen te verdelen. Mede gelet op het feit dat AOC een vereniging zonder winstoogmerk is, komt een verdeling van het nadeel in de verhouding ( [gedaagde] /AOC) 70/30 de kantonrechter redelijk voor.  
   
   22. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 30%. De omzetdaling is berekend voor de periode april 2020 tot en met juni 2021, aangezien voor de periode daarna nog niet alle relevante cijfers (waaronder de door [gedaagde] verkregen TVL voor het derde kwartaal) beschikbaar waren. Dit betekent niet dat er daarna geen huurkorting meer aan de orde zou kunnen zijn. Partijen kunnen dat voor de periode na het tweede kwartaal van 2021 op dezelfde wijze als hierna berekenen. 
   
   23. [gedaagde] heeft zijn omzetdaling over die periode onder meer onderbouwd met concept btw aangiften per kwartaal over 2019, 2020 en 2021 (tot en met het tweede kwartaal), de voorlopige beschikking van de verkregen TVL voor het eerste kwartaal van 2021, alsmede door zijn boekhouder opgestelde overzichten van overigens verkregen TOGS/TVL en vaste lasten. Deze gegevens zijn, anders dan AOC heeft aangevoerd, voldoende objectief om de genoemde berekening te kunnen maken. Het is inherent aan de situatie dat met voorlopige cijfers moet worden gewerkt. Gelet op de wijze van aanlevering van de cijfers door [gedaagde] is bij de berekening uitgegaan van (terug rekening naar) kwartaalcijfers. AOC heeft aangevoerd dat [gedaagde] bij de vaste lasten berekening niet heeft toegelicht of is uitgegaan van bedragen in- of exclusief btw. Volgens AOC moet – nu in het overzicht een bedrag aan huur (ten onrechte aangeduid als pacht) is opgenomen inclusief btw – worden aangenomen dat gerekend is met bedragen inclusief btw. AOC heeft berekend dat de vaste lasten – uitgaande van de volledige huur op jaarbasis – exclusief btw uitkomen op een bedrag van € 84.769,42 per jaar. Nu [gedaagde] een en ander verder niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter van de juistheid daarvan uit. Ook overigens is de kantonrechter in de berekening uitgegaan van cijfers exclusief btw. 
   
   24. Het voorgaande leidt tot de volgende berekeningen, waarbij de letters A tot en met D refereren aan de stappen als genoemd onder 20 hiervoor: 
   
   
     
       
         I. Berekening van het bij de korting in aanmerking te nemen deel van de huur	 
       
       		Totaal	      Contract          Resultaat	 Aanspraak       Resultaat 
       Periode	vaste lasten     huurprijs          stap A.	 TVL c.a.          stap B 
       ________________________________________________________________________________          
       Q2 '20	€ 21.192,36   € 12.500,00      59,0	 €   9.767,07          € 6.737,43 
       Q3 ’20	€ 21.192,36   € 12.500,00      59,0	 €   9.767,07          € 6.737,43 
       Q4 ’20	€ 21.192,36   € 12.500,00      59,0	 €   9.767,07          € 6.737,43 
       Q1 ’21	€ 21.192,36   € 12.500,00      59,0	 € 21.493,22     -/- €    181,00 
       Q2 ’21	€ 21.192,36   € 12.500,00      59,0	 € 21.493,22     -/- €    181,00 
     
     
   
   
     
       
         II. Berekening percentage omzetdaling en huurkorting		 
       
       
         volgens de stappen C. en D. bij % omzetdaling t.l.v. verhuurder van          30 
       
       				          % omzetdaling	 Bedrag	          Verlaagde 
       Periode	 	 	          t.o.v. 2019         huurkorting         huurprijs 
       _________________________________________________________________________________ 
       Q2 '20 			          81,8	                       € 1.653,37       € 10.846,63 
       Q3 '20 			          26,5	                       €    535,63       € 11.964,37 
       Q4 '20 			          79,9	                       € 1.614,96       € 10.885,04 
       Q1 '21 			          88,0	                                n.v.t.       n.v.t. 
       Q2 '21 			          75,1	                                n.v.t.       n.v.t. 
     
     
     25. Uit het voorgaande vloeit voort dat [gedaagde] over de periode 1 april 2020 tot en met 31 december 2021 in totaal aanspraak kon maken op een huurkorting van € 3.803,96. Dit komt neer op een bedrag van € 422,66 per maand voor de periode van 1 april 2020 tot en met 31 december 2020. [gedaagde] komt geen huurkorting toe over de periode van 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2021. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen onder 5vii) en 5viii) toewijsbaar zijn zoals in het dictum vermeld.  
     
     
       
         Vorderingen onder 5iv), 5v) en 5vi) 
       
     
     26. Dat geldt niet voor de onder 5iv), 5v) en 5vi) gevorderde verklaringen voor recht, aangezien niet in algemene zin kan worden gezegd dat de overheidsmaatregelen als gevolg van de (onvoorziene) coronacrisis steeds dienen te leiden tot een vermindering van de huurprijs en/of een wijziging van de huurovereenkomst, en evenmin dat dit er toe leidt dat AOC nooit recht heeft op volledige huurbetaling gedurende de periode dat als gevolg van de coronacrisis overheidsmaatregelen gelden. Uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad blijkt bovendien dat dergelijke overheidsmaatregelen niet zijn aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De op die stelling gebaseerde vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
     
     
       
         Beroep op verrekening door AOC 
       
     
     27. Voor zover AOC met betrekking tot de aan [gedaagde] toe te kennen huurkorting een beroep op verrekening heeft gedaan met de door [gedaagde] aan AOC over 2020 en 2021 verschuldigde jaarlijkse extra huurbetaling van € 5.000,00 exclusief btw (zie 3.3 van de huurovereenkomst, geciteerd onder 1.4), wordt dat verweer verworpen, aangezien AOC niet heeft toegelicht dat deze extra huurbetalingen reeds opeisbaar zijn. Zij stelt immers zelf dat deze bedragen nog niet bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht. 
     
     
       
         Conclusie/proceskosten  
       
     
     28. De conclusie van het voorgaande is dat van de vorderingen in reconventie alleen de vordering onder 5vii) en 5viii) worden toegewezen zoals in het dictum vermeld. De overige vorderingen worden afgewezen. 
     
     29. Gelet op het feit dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 
     
     
       
         in conventie 
         
       
     
     30. AOC heeft in conventie € 1.542,76 aan internetbijdrage en € 46.887,50 inclusief btw aan huurachterstand gevorderd. [gedaagde] heeft de vordering van AOC – anders dan met hetgeen in reconventie reeds is beoordeeld – niet betwist. Dit betekent dat aan huurachterstand een bedrag van (€ 38.750,00 (de bruto huurachterstand) -/- € 3.803,96 (zie onder 25 hiervoor) = ) € 34.946,04 exclusief btw toewijsbaar is. Vermeerderd met btw komt dit uit op een bedrag van € 42.284,71 inclusief btw. In totaal is derhalve een bedrag van (€ 42.284,71 (huurachterstand) + 1.542,76 (internetbijdrage) =) € 43.827,47, te vermeerderen met de daarover onbetwist gevorderde wettelijke handelsrente, toewijsbaar. 
     
     31. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van AOC belast.  
     
     
     
     
     
     
       
         BESLISSING 
       
     
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
   
   
     veroordeelt [gedaagde] om aan AOC te betalen € 43.827,47 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf datum dagvaarding tot de voldoening. 
     
   
   
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van AOC berekend op: 
       - aan griffierecht		€    996,00 
       - aan explootkosten	€    107,57 
       - aan salaris gemachtigde	 €    960,00 
       totaal			€ 2.063,57 
       inclusief eventuele btw; 
     
     
   
   
     
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden; 
       
         in reconventie 
       
     
   
   
     bepaalt dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs over de periode van 1 april 2020 tot en met 31 december 2020 wordt verminderd met € 422,66 per maand; 
     
   
   
     wijzigt de huurovereenkomst dienovereenkomstig; 
     
   
   
     compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       
         in conventie en reconventie 
         
       
     
   
   
     verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
   
   
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar  
       uitgesproken op 18 januari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.