ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:6258

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:6258 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-07-2019 / 200.229.559

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-07-30

Zaaknummer: 200.229.559

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:6258

---

Aankoopkeuring woonhuis door bouwkundige Eigen Huis. Heeft de bouwkundige verzuimd te waarschuwen voor een gebrek aan een tegelvloer?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.229.559/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland,  
       locatie Utrecht 5237619 UC EXPL 16-10571) 
     
     
     
       
         arrest van 30 juli 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats] ,  
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. J. de Wrede, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. ,  
       	gevestigd te Amersfoort,   
       
         hierna ook te noemen: Eigen Huis BA,  
       
     
     2.	 [geïntimeerde 2] ,  
     
       	wonende te [woonplaats] , 
       
         hierna ook te noemen: [geïntimeerde 2] ,  
       
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       advocaat: mr. R.S. Ariëns. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het bestreden vonnis van 16 augustus 2017 dat de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) tussen partijen heeft gewezen.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep;  
       - de memorie van grieven met producties;  
       - de memorie van antwoord met producties;  
       - de akte van [appellant] met producties;  
       - de antwoordakte van Eigen Huis BA.  
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geding wordt uitgegaan. Omdat daartegen niet gegriefd of anderszins bezwaar is gemaakt, vormen die feiten ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.  
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] heeft op 7 mei 2014 telefonisch contact opgenomen met de Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) om een bouwtechnische keuring voor de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) aan te vragen. VEH heeft deze keuringsaanvraag doorgeleid naar Eigen Huis BA. Vervolgens heeft Eigen Huis BA met [appellant] een keuringsafspraak gemaakt voor 13 mei 2014. Deze afspraak is door Eigen Huis BA ingepland in de agenda van [geïntimeerde 2] , die als bouwkundige is aangesloten bij Eigen Huis BA. 
       
     
     
       3.2. 
       
         Op 13 mei 2014 heeft [geïntimeerde 2] de bouwtechnische keuring met betrekking tot de woning uitgevoerd. [appellant] was bij deze keuring niet aanwezig en heeft de op 13 mei 2014 gedateerde 'Keuringsopdracht Aankoopkeuring' niet ondertekend. Van die keuring heeft [geïntimeerde 2] een Rapport Aankoopkeuring opgemaakt (productie 1 bij inleidende dagvaarding). Met betrekking tot de vloer staat erin vermeld:  
         
           	Geconstateerd:  
         
       
       -  	- zichtbare scheurvorming.  
       
         
           	Opmerking(en): 
         
         
           	/ - Uitgevoerd in tegels.  
         
       
       -  	- Op scheidingslijn wel/geen vloerverwarming.  
       Aan de vloer is door [geïntimeerde 2] een score “3” toegekend, hetgeen betekent dat deze in redelijke conditie zou verkeren.  
       
     
     
       3.3. 
       Voor het uitvoeren van de bouwtechnische keuring is een bedrag van € 340,- inclusief btw bij [appellant] in rekening gebracht. 
       
     
     
       3.4. 
       Op 1 augustus 2014 heeft [appellant] de woning gekocht voor een bedrag van € 410.000,-. De levering heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2014. 
       
     
     
       3.5. 
       Na de levering heeft [bedrijf 1] BV te [vestigingsplaats] (hierna: [bedrijf 1] ) in de woning de badkamer gerenoveerd.  
       
     
     
       3.6. 
       Op 16 oktober 2014 heeft [appellant] bij VEH erover geklaagd dat bij de keuring gebreken aan de tegelvloer (beschadigde voegen en losse tegels) op de begane grond in de woning over het hoofd zijn gezien.  
       
     
     
       3.7. 
       
        [bedrijf 1] heeft op 20 oktober 2014 een offerte uitgebracht (productie 3 bij inleidende dagvaarding) voor het verwijderen en opnieuw leggen van de plavuizen op de begane grond van de woning voor een bedrag van € 11.424,20 inclusief btw.  
       
     
     
       3.8. 
       Op 22 oktober 2014 heeft de regiomanager van Eigen Huis BA, [regiomanager Eigen Huis] (hierna: [regiomanager Eigen Huis] ), de tegelvloer op de begane grond geïnspecteerd.  
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellant] heeft op 23 oktober 2014 opdracht gegeven aan [bedrijf 1] om de werkzaamheden tot vervanging van de vloer uit te voeren. Op 31 oktober 2014 heeft [bedrijf 1] hiervoor haar rekening gestuurd.   
     
     
       3.10. 
       
         Bij e-mail van 14 november 2014 bericht de klachtenservice van VEH naar aanleiding van de inspectie door [regiomanager Eigen Huis] aan [appellant] onder meer (productie 2 bij inleidende dagvaarding):  
         
           "Op 13 mei [geïntimeerde 2] (…) in uw opdracht een aankoopkeuring uitgevoerd (…) Tijdens zijn bezoek heeft [regiomanager Eigen Huis] in de keuken, de woonkamer, de hal en de kamer voor versleten voegen en holklinkende tegels aangetroffen.  
         
         
           Het percentage van de versleten voegen ten opzichte van het totale vloer oppervlak ligt tussen de 20% en 25%. Over het totale vloeroppervlak klinkt ook een klein percentage van de tegels hol, het gaat om een percentage van minder dan 5%. De holklinkende tegels liggen verspreid over de gehele begane grond vloer (...). De tegels liggen niet los. (...) 
         
         
           De inrichting van de woning zoals deze ten tijde van de keuring was heeft de [regiomanager Eigen Huis] niet gezien. Hij vermoedt echter dat de versleten voegen zich in de oude looproute bevinden. De voegen kunnen om verschillende redenen zijn versleten. Gezien de manier waarop ze zijn versleten, de mate waarin ze zijn versleten en de plaats waar de voegen zijn versleten, lijkt dit te zijn veroorzaakt door de manier waarop de vloer herhaaldelijk is schoongemaakt. (...) 
         
         
           Conclusie 
         
         
           Op basis van wat [regiomanager Eigen Huis] tijdens zijn bezoek op 22 oktober gezien en gehoord heeft, is hij van mening dat de bouwkundige deels iets te verwijten valt. De bouwkundige heeft de deels versleten voegen niet geconstateerd. Dit wordt ook mede veroorzaakt doordat er donkere voegen waren en omdat er tijdens zijn keuring inboedel aanwezig was.  
         
         
           Er zijn geen losliggende tegels geconstateerd en de holklinkende tegels kunnen blijven liggen. Deze hoeven dus niet verwijderd en vervangen te worden.  
         
         
           Schadevergoeding 
         
         
           Voor het herstellen van de versleten voegen van het vloertegelwerk van de begane grond vloer bieden wij u een schadevergoeding van € 350,-- aan. (…)  
         
         
           Ik verneem graag binnen 14 dagen of u akkoord gaat met ons voorstel. (…)" 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       
        [appellant] heeft het voorstel van VEH niet aanvaard. 
       
     
     
       3.12. 
       
         Bij e-mail van 10 december 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) heeft [appellant] een tweede klacht gemeld bij de klachtenservice van VEH:  "slechte voegen van de gevels (met name de voorgevel)." 
         In een e-mail van dezelfde datum deelt [appellant] de klachtenservice van VEH onder meer mee dat de aannemer inmiddels een deel van de slechte voegen heeft gerepareerd.  
         Bij factuur van 18 december 2014 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) heeft Bouwbedrijf [bedrijf 2] te [vestigingsplaats] (hierna: [bedrijf 2] ) voor die werkzaamheden een bedrag van € 439,03 aan [appellant] in rekening gebracht. 
       
       
     
     
       3.13. 
       Naar aanleiding van de tweede klacht van [appellant] heeft [geïntimeerde 2] op 7 januari 2015 het voegwerk van de gevels van de woning geïnspecteerd. Bij die inspectie waren [appellant] en [bedrijf 2] aanwezig.  
       
     
     
       3.14. 
       
         In een e-mail van 6 februari 2015 bericht de klachtenservice van VEH aan [appellant] :  
         
           "(…) Bij inspectie van het voegwerk van de gevels heeft de bouwkundige geen bijzonderheden waargenomen. Het voegwerk van de zij- en achtergevel verkeert in een zeer goede staat. Het voegwerk van de voorgevel verkeert in een goede staat. Wel zijn met name op de twee uitwendige hoeken van de voorgevel enkele beschadigingen/reparaties waarneembaar. De voorgevel was ten tijde van de keuring in mei 2014 ook het meest vervuild.  
         
         
           Zowel de betonpannen als het gevelwerk zijn na dc keuring gereinigd. Hierbij is een stoom straalmethode toegepast. Enige vorm van beschadiging is hierbij niet uit te sluiten. Beschadigingen kunnen alleen voorkomen worden wanneer de gevel gereinigd wordt met een chemische reiniging (de zogenaamde gum methode) en wordt nagespoeld. Deze reinigingsmethode wordt ook bij monumentale panden toegepast. 
         
         
           De bouwkundige heeft de staat van het voegwerk ook met een priem beoordeeld. Bij het prikten in of schrapen over de voegen is geen enkele vorm van beschadiging of verbrokkeling waarneembaar. (…)  
         
         
           Conclusie 
         
         
           Ter plaatse is door de bouwkundige vastgesteld dat het voegwerk goed is. Er zijn geen noemenswaardige gebreken of beschadigingen. Het voegwerk herstellen op korte termijn is dan ook niet noodzakelijk. Ook in de nabije toekomst is er, gezien de staat van het voegwerk op dit moment, geen reden om herstelwerkzaamheden uit te laten voeren. (…)" 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       
         
          [bedrijf 3] BV te [vestigingsplaats] heeft op 7 juli 2015 een offerte uitgebracht voor het stofvrij uithakken, schoonspuiten en opnieuw voegen van de voorgevel van de woning voor een bedrag van € 1.500,- exclusief btw (productie 5 bij inleidende dagvaarding).  
         Als alternatieve mogelijkheid noemt [bedrijf 3] het repareren van het beschadigde voegwerk voor een bedrag van € 300,-. In de offerte is vermeld dat er hierbij rekening mee moet worden gehouden dat de reparatieplekken (goed) zichtbaar blijven:  "We zullen een kleur uitzoeken zodicht mogelijk bij de bestaande kleur, maar kleine verschillen met het bestaande werk kunnen voor komen." 
       
       
     
     
       3.16. 
       
        [appellant] heeft bij brieven van achtereenvolgens 10 september 2015, 4 januari 2016 en 14 maart 2016 VEH (respectievelijk productie 6, 8 en 10 bij inleidende dagvaarding) gevraagd om hem een bedrag van € 13.678,23 als schade te vergoeden. Hieraan heeft VEH niet voldaan.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
         
          [appellant] vordert hoofdelijke veroordeling van Eigen Huis BA en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 13.678,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 september 2015, althans 12 juli 2016, tot de voldoening en met € 911,78 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten.  
         
          [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, kort weergegeven, dat [geïntimeerde 2] bij het uitvoeren van de bouwkundige keuring niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van hem als redelijk bekwaam handelend vakman mocht worden verwacht. [geïntimeerde 2] heeft bij inspectie van de woning nagelaten de losliggende voegen en tegels van de tegelvloer op de begane grond en de slechte voegen van de gevel te constateren en daarvan melding te maken in zijn rapport.  
         Voorts heeft [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat Eigen Huis BA heeft in te staan voor de kwaliteit van de bij haar aangesloten keurders en de keuring heeft laten uitvoeren door een onbekwame keurder ( [geïntimeerde 2] ).  
         Zowel [geïntimeerde 2] als Eigen Huis BA zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [appellant] en daarom gehouden de schade die daarvan het gevolg is (€ 11.424,20 voor het vervangen van de tegelvloer en € 2.254,03 voor het herstel van de voegen in de gevel) te vergoeden. Volgens [appellant] zou hij de woning niet of alleen tegen een lagere prijs hebben willen kopen indien hij van de gebreken had geweten en zou hij, indien de gebreken in het rapport waren vermeld, aan de hand daarvan over de prijs van de woning hebben kunnen onderhandelen.  
       
       
       
         
          [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA hebben verweer gevoerd tegen de vordering.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen.  
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] , die in hoger beroep drie grieven heeft aangevoerd, concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering.  
       
     
     
       5.2. 
       
        [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA hebben de grieven bestreden.  
       
     
     
       5.3. 
       
         In punt 11 van de memorie van grieven en punt 6 e.v. van zijn akte na memorie van antwoord heeft [appellant] aangevoerd dat hij telefonisch aan VEH heeft laten weten dat er door de keurder gekeken moest worden naar de tegelvloer, en wel omdat tegels los kunnen zitten of voegen niet goed meer zijn, waardoor vervanging noodzakelijk kan zijn. Hierop ziet volgens [appellant] de vermelding op bladzijde 4 van het keuringsrapport:  
         
           "Zijn er speciale aandachtspunten van de opdrachtgever?  
         
         
           Diversen telefonisch besproken." 
         
         
          [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA hebben betwist dat [appellant] op deze manier uitdrukkelijk  heeft gevraagd om onderzoek van de tegelvoer. [appellant] heeft geen specifiek bewijs aangeboden van zijn desbetreffende stelling. Bij die stand van zaken  kan er niet van worden uitgegaan dat [appellant] specifiek heeft gevraagd om bij de keuring goed te kijken naar de staat van de tegelvloer. Zulks volgt in ieder geval niet uit de hiervoor geciteerde, algemene mededeling in het keuringsrapport.  
       
       
       
         5.4.1. 
         
           Met grief 2 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn stelling dat [geïntimeerde 2] in diens keuringsrapport heeft verzuimd te constateren dat 33 tot 50% van de voegen van de tegelvloer beschadigd was, dat veel vloertegels hol klonken en dat veel vloertegels los lagen. Volgens [appellant] blijkt uit de verklaringen van [regiomanager Eigen Huis] , [bedrijf 2] en [bedrijf 1] , in samenhang bezien, voldoende dat die gebreken aanwezig waren en dat [geïntimeerde 2] de keuring daarom niet correct heeft uitgevoerd.  
           
            [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA hebben uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de door [appellant] gestelde gebreken aanwezig waren ten tijde van de keuring en dat [geïntimeerde 2] die tijdens de keuring had kunnen en moeten opmerken. Zij wijzen erop dat pas in oktober 2014 melding is gemaakt van de beschadiging van de vloer, mogelijk nadat de badkamer al vervangen was.  
         
         
       
       
         5.4.2. 
         
           Bij de beoordeling van deze grief gaat het om de vraag wat de toestand van de tegelvloer was ten tijde van de keuring op 13 mei 2014 en of [geïntimeerde 2] toen verzuimd heeft [appellant] te wijzen op de (slechte) staat van de vloer. De bewijslast van een en ander ligt in beginsel bij [appellant] . Vaststaat dat [appellant] pas medio oktober over de staat van de vloer geklaagd, dus ruim twee maanden na de overdracht van de woning. Ook staat vast dat er werkzaamheden aan de woning zijn verricht en niet is uit te sluiten dat de staat van de vloer daardoor is verslechterd, temeer nu het hier gaat om een vloer van een zekere leeftijd die niet in optimale conditie verkeerde.  
           Ten bewijze van de slechte staat van de tegelvloer heeft [geïntimeerde 2] als producties 3 en 4 bij memorie van grieven verklaringen van [bedrijf 1] en Bouwbedrijf [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) in het geding gebracht, welke verklaringen op verzoek van [appellant] zijn opgesteld begin 2018. [bedrijf 2] was kennelijk ook bij de verbouwing van de woning betrokken. [bedrijf 2] stelt in haar verklaring dat eind oktober 2014, nadat de badkamer bijna geheel geïnstalleerd was, beschadigingen aan de vloer werden ontdekt. Volgens [bedrijf 2] was zeker 50% van de voegen tussen de vloertegels beschadigd en was ongeveer 40% van de vloertegels holklinkend en dus geheel of gedeeltelijk losliggend. [bedrijf 1] was de aannemer die de badkamer heeft aangelegd nadat de woning begin augustus 2014 aan [appellant] was geleverd. Volgens [bedrijf 1] had 33 tot 50% van het vloeroppervlak zichtbaar beschadigde voegen en waren de voegen zodanig beschadigd dat veel vloertegels los lagen, wat bleek doordat de tegels hol klonken. Wanneer precies [bedrijf 2] en [bedrijf 1] hun constateringen hebben gedaan, blijkt onvoldoende uit hun verklaringen, maar niet is uit te sluiten dat dit pas is gebeurd nadat er verbouwingen in de woning hadden plaatsgevonden. Nu de vloer al een zekere leeftijd had en deze ook niet in optimale conditie verkeerde, kan deze daardoor verslechterd zijn en kan uit deze verklaringen daarom niet worden afgeleid dat de toestand van de vloer ook al in mei 2014 veel slechter moet zijn geweest dan door [geïntimeerde 2] is gerapporteerd. Daar komt bij dat op het moment dat [bedrijf 1] en [bedrijf 2] hun bevindingen op schrift stelden, begin 2018, de juistheid van hun stellingen niet meer te controleren was omdat de vloer al in oktober 2014 was vervangen.  
         
         
       
       
         5.4.3. 
         De enige verklaring uit 2014 over de vloer is de verklaring van [regiomanager Eigen Huis] , die op 22 oktober 2014 de vloer heeft beoordeeld en daarover op 14 november 2014 heeft gerapporteerd. Uit dat rapport volgt dat er slechts een klein percentage (minder dan 5%) van de vloertegels hol klonk, hetgeen volgens [regiomanager Eigen Huis] evenwel geen gebrek oplevert (de tegels kunnen blijven liggen), en dat hij géén losliggende vloertegels heeft geconstateerd. Wel heeft [regiomanager Eigen Huis] geconstateerd dat tussen 20 en 25% van het vloeroppervlak versleten voegen vertoonde. Het hof stelt vast dat niet is uit te sluiten dat ook ten tijde van het onderzoek van [regiomanager Eigen Huis] er al verbouwingswerkzaamheden hadden plaatsgevonden en dat dit zou kunnen verklaren waarom [regiomanager Eigen Huis] tot een ernstigere beschadiging van de vloer concludeert dan [geïntimeerde 2] in mei 2014. Waar [regiomanager Eigen Huis] echter stelt dat [geïntimeerde 2] dit had moeten constateren en [geïntimeerde 2] en Eigen Huis  BA zich hiermee verenigen, gaat ook het hof ervan uit dat het rapport van [regiomanager Eigen Huis] de toestand van de vloer in mei 2014 weergeeft.  
         
       
       
         5.4.4. 
         Op grond van de hiervoor besproken stukken kan niet worden vastgesteld dat de tegelvloer op 13 mei 2014 méér gebreken vertoonde dan versleten voegen over een oppervlakte van 20 tot 25% en een klein percentage hol klinkende tegels, zoals door [regiomanager Eigen Huis] gerapporteerd. Dat er ook tegels daadwerkelijk los hebben gelegen, kan niet worden aangenomen.  
         
       
       
         5.4.5. 
         Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, volgt uit de onder 3.14. geciteerde e-mail niet dat de klachtenservice van VEH heeft erkend dat er sprake is geweest van een toerekenbare tekortkoming. Uit de e-mail van VEH blijkt naar het oordeel van het hof onmiskenbaar dat het daarin genoemde bedrag van € 350,- is aangeboden als voorstel voor een minnelijke regeling. In de e-mail wordt [appellant] immers gevraagd of hij dat voorstel wil aanvaarden. Van een ondubbelzinnige erkenning van de schade van [appellant] tot dat bedrag is geen sprake geweest.   
         
       
       
         5.4.6. 
         Verder is van belang dat in het keuringsrapport van [geïntimeerde 2] zes waarderingsnormen zijn gehanteerd (zie bladzijde 5):  
         
           
             uitstekende conditie: verkeert in nieuwstaat;  
           
           
             goede conditie: geen gebreken, incidentele beginnende veroudering;  
           
           
             redelijke conditie: plaatselijke zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen;  
           
           
             matige conditie: veroudering, functievervulling komt in gevaar;  
           
           
             slechte conditie: veroudering is onomkeerbaar, functievervulling is niet meer gewaarborgd;  
           
           
             zeer slechte conditie: technisch rijp voor sloop.  
           
         
         
          [geïntimeerde 2] heeft in zijn keuringsrapport de tegelvloer de kwalificatie 3 (redelijke conditie) gegeven. Ervan uitgaande dat de tegelvloer in mei 2014 over een oppervlakte van 20 tot 25% versleten voegen vertoonde, zoals door [regiomanager Eigen Huis] gerapporteerd, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de staat van de vloer ten tijde van de keuring niet aan die kwalificatie beantwoordde. Gesteld noch gebleken is dat de conditie van de tegelvloer zodanig was dat deze in het keuringsrapport de score 4, 5 of 6 had moeten krijgen. Met name is niet gebleken dat de tegelvloer als gevolg van de door [regiomanager Eigen Huis] geconstateerde slechte voegen niet meer aan zijn functie voldeed of daaraan binnen afzienbare tijd niet meer zou voldoen, dat gehele vervanging van de vloer daarom bouwkundig noodzakelijk was en dat [geïntimeerde 2] dat in het keuringsrapport heeft miskend. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde 2] met de kwalificatie van de tegelvloer als redelijk [appellant] er voldoende voor gewaarschuwd dat de tegelvloer gebreken kon vertonen, zoals versleten voegen over een relatief beperkte oppervlakte.  
         
       
       
         5.4.7. 
         In het licht van het voorgaande kan er niet van worden uitgegaan dat de gebreken die de vloer volgens [regiomanager Eigen Huis] ook al in mei 2014 moeten hebben vertoond, zouden hebben geleid tot een verdergaande waarschuwing in het keuringsrapport. Het is dan aan [appellant] om te bewijzen dat de vloer in mei 2014 ernstigere gebreken vertoonde waarvoor [geïntimeerde 2] had moeten waarschuwen. 
         
       
       
         5.4.8. 
         
          [appellant] heeft in punt 112 van de memorie van grieven alleen in algemene zin te bewijzen aangeboden dat de door hem gestelde schade aan de voegen heeft plaatsgehad en dat vervanging nodig was. In het licht van het voorgaande acht het hof dat bewijsaanbod onvoldoende specifiek en ter zake dienend. Zoals hiervoor is overwogen gaat het er immers om hoe de toestand van de vloer was op 13 mei 2014, terwijl de door [appellant] ingenomen stellingen en overgelegde stukken alleen zien op de toestand van de vloer in oktober 2014. De vloer zelf is ook niet meer te onderzoeken omdat deze in oktober 2014 is vervangen. Dat [bedrijf 2] en [bedrijf 1] als getuigen uit eigen wetenschap iets zouden kunnen verklaren over de toestand van de vloer in mei 2014, is niet gebleken. Ook is door [appellant] niet gesteld, en is het hof ook niet anderszins gebleken, dat (en hoe) de door [appellant] in punt 112 van de memorie van grieven andere getuigen wetenschap hebben omtrent de staat van de tegelvloer in mei 2014. Vast staat in ieder geval dat [appellant] zelf niet bij de aankoopkeuring aanwezig was omdat hij in het buitenland verbleef. Uit niets is gebleken dat deze andere getuigen wel uit eigen wetenschap kunnen verklaren over de toestand van de vloer in mei 2014. Het had op de weg van [appellant] gelegen om het bewijsaanbod nader te concretiseren. Gelet hierop ziet het hof ook onvoldoende aanleiding om [appellant] ambtshalve in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren omtrent (verdere) gebreken aan de vloer per mei 2014.  
         
       
       
         5.4.9. 
         Daarmee faalt grief 2.  
         
       
       
         5.5.1. 
         
           Met grief 3 betoogt [appellant] dat [geïntimeerde 2] in zijn keuringsrapport ten onrechte geen melding heeft gemaakt van de slechte toestand waarin het voegwerk van de voorgevel van de woning zich bevond. Met name was er volgens [appellant] sprake van loslatende voegen in een hoek van de voorgevel, waar de gevelstenen zelfs los lagen, zodat spoedig herstel noodzakelijk was om het gevaar van vallende stenen te voorkomen. De kantonrechter heeft een en ander miskend, aldus [appellant] .  
           
            [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA hebben uitdrukkelijk en gemotiveerd dat het voegwerk slecht was ten tijde van de keuring.  
         
         
       
       
         5.5.2. 
         
           Op bladzijde 21 van het keuringsrapport heeft het metsel- en voegwerk score 2 (goede conditie: geen gebreken, incidentele beginnende veroudering) gekregen. Vermeld is dat het metselwerk is vervuild en moet worden gereinigd (kosten op termijn: € 800,-). In het rapport is niet te lezen dat het metsel- en/of voegwerk (al dan niet op korte termijn) moet worden gerepareerd.  
           
            [geïntimeerde 2] , die naar aanleiding van de tweede klacht van [appellant] van 10 december 2010 het voegwerk van de gevel op 7 januari 2015 is komen inspecteren, heeft ook toen geconcludeerd dat het voegwerk goed is, dat er geen noemenswaardige gebreken of beschadigingen zijn en dat er geen reden is om herstelwerkzaamheden uit te laten voeren.  
         
         
       
       
         5.5.3. 
         
           Hiertegenover staat de door [appellant] als productie 5 bij inleidende dagvaarding in het geding gebrachte brief van [bedrijf 3] van 7 juli 2015. Daarin is ten aanzien van de staat van de gevel evenwel niet méér te lezen dan dat er aan het voegwerk van de voorgevel 'heel wat schade' zit. Voorts heeft [appellant] ter onderbouwing van zijn standpunt de brief van [bedrijf 2] van 24 februari 2018 (productie 6 bij memorie van grieven) in het geding gebracht. In die brief verklaart [bedrijf 2] dat zij bij een inspectie van de voorgevel  kennelijk in december 2018  heeft ontdekt dat het linker gevelhoekdeel los metselwerk / losse voegen vertoonde, dat dat gevaarlijk was en dat er daarom direct een reparatie moest plaatsvinden.  
           Op grond van de inhoud van deze brieven kan naar het oordeel van het hof geenszins worden vastgesteld dat de door [appellant] gestelde schade aan het voegwerk reeds in mei 2014 aanwezig was en dat [geïntimeerde 2] die schade toen had kunnen en moeten opmerken.  
           Uit de stukken blijkt dat [appellant] de gevels in de periode gelegen tussen de aankoopkeuring en het tweede bezoek van [geïntimeerde 2] op 7 januari 2015 intensief heeft laten reinigen en dat hij in december 2014 een reparatie aan de voorgevel heeft laten uitvoeren. Dan pas - bijna zeven maanden na de keuring – klaagt hij bij VEH over de keuring ten aanzien van het voegwerk. Het moet [appellant] zonder meer duidelijk zijn dat van hem – waar het hier gaat om de vraag of [geïntimeerde 2] in mei 2014 bij de keuring iets heeft gemist en er nadien zeven maanden zijn verlopen en er het nodige aan de gevel is gedaan voordat de klacht is geuit – verwacht wordt dat hij niet kan volstaan met een algemeen bewijsaanbod, maar expliciet aanbiedt te bewijzen dat de gevel ook al in mei gebrekkig was en dat [geïntimeerde 2] dit had moeten zien. Dat heeft [appellant] verzuimd. Gelet op dat tijdsverloop en die werkzaamheden had naar het oordeel van het hof van [appellant] mogen worden verwacht dat zijn bewijsaanbod (punt 112 memorie van grieven) uitdrukkelijk zou zien op de toestand van (het voegwerk van) de gevel ten tijde van de keuring in mei 2014, alsmede op zijn standpunt dat [geïntimeerde 2] de slechte toestand van de voorgevel toen had kunnen en moeten opmerken. [appellant] heeft dat niet gedaan en het gelaten bij het (algemene) aanbod te bewijzen dat herstel van de voorgevel noodzakelijk was. Die enkele stelling kan, indien bewezen, echter niet tot het oordeel leiden dat [geïntimeerde 2] de keuring niet naar behoren heeft uitgevoerd. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod is derhalve niet voldoende specifiek en/of niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat. 
         
         
       
     
     
       5.6. 
       Met zijn eerste grief heeft [appellant] de vraag aan de orde gesteld of tussen hem en Eigen Huis BA een overeenkomst van opdracht tot het zelf uitvoeren van de keuring tot stand is gekomen of dat er sprake is geweest van een opdracht tot bemiddeling bij het zoeken van een keurder. In het eerste geval zou dan de wanprestatie bestaan uit de gebrekkige uitvoering van de keuring en in het tweede geval uit het aanstellen van een niet bekwame keurder. Omdat echter niet is gebleken van enige toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde 2] , is er in beide gevallen geen grond voor aansprakelijkstelling. In het midden kan daarom blijven hoe de verhouding tussen [appellant] en Eigen Huis BA moet worden geduid. Het belang bij grief 1 ontbreekt.  
       
       
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1. 
       De grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen.  
       
     
     
       6.2. 
       
         Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€	1.952,00  
       - salaris advocaat		€	1.611,00 (1,5 punten x tarief II) 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) van 16 augustus 2017;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 2] en Eigen Huis BA vastgesteld op € 1.952,- voor griffierecht en op € 1.611,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, P.P.M. Rousseau en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2019. 
     
     
     
       		griffier					rolraadsheer