ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:195

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:195 Gerechtshof Amsterdam , 14-01-2014 / 200.121.496-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-01-14

Zaaknummer: 200.121.496-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:195

---

huurrecht / dringend eigen gebruik woonruimte / zeer lage huur op droomlocatie / bij de afweging van belangen niet alleen de huurprijs van de woning meewegen maar de opbrengst van het gehele ongesplitste pand / dan wel rendabel

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof			: 200.121.496/01 
     
     
     
       rolnummer rechtbank			: CV 10-44109 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [APPELLANT]
         , 
       wonend te [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat:  mr. A. Heijder  te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [GEÏNTIMEERDE SUB 1], 
     
       2.  [GEÏNTIMEERDE SUB 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats], 
       geïntimeerden,  
       advocaat:  mr. F.T. Panholzer  te Amsterdam. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       De partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 28 januari 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd  rolnummer van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 4 december 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als gedaagden (hierna: het vonnis). 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 november 2013 doen bepleiten door hun respectieve advocaten, mr. Heijder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn vorderingen, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 
       
        [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Beoordeling 
     
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met zijn  grieven I en II  richt [appellant] zich tegen de vaststellingen onder 1.1 en 1.6. Het hof komt daarop, voor zover nodig, hierna terug. Voor het overige is de feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof in zoverre tot uitgangspunt dient.  
       
     
     
       2.2 
       Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
       
       
         2.2.1 
         
          [X] (hierna: [X]) was eigenaar van het pand [adres] te Amsterdam (hierna: het pand). 
         
       
       
         2.2.2 
         
           Delgé B.V. heeft als vertegenwoordiger van [X] met ingang van 1 januari 1997 met [geïntimeerde sub 1] een overeenkomst van woninghuur gesloten (hierna: de huurovereenkomst). In de van de huurovereenkomst opgemaakte onderhandse akte, gedateerd 14 december 1996, is vermeld dat het gaat om:  
           “De derde etage van het perceel  
           staande en gelegen aan de  
           
             
              [adres]
             
           
            AMSTERDAM” 
         
         
       
       
         2.2.3 
         De huurprijs bedroeg laatstelijk € 272,28 per maand exclusief watergeld. 
         
       
       
         2.2.4 
         Bij brief van 10 februari 2003 heeft [geïntimeerde sub 1] aan de toenmalige beheerder van [X], Heule Vastgoedmanagement B.V. (hierna: Heule) bericht dat hij met toestemming van [X] een kleine verbouwing ging uitvoeren en verzocht  in het huurcontract op te nemen dat het een driekamerwoning betreft van 44 m2. 
         
       
       
         2.2.5 
         
           Heule heeft [geïntimeerde sub 1] op 11 februari 2003 geantwoord: 
           “(…) Noch Heule (…), noch de heer [X] geeft u toestemming voor de door u aangekondigde ‘kleine verbouwing’. Dit in tegenstelling tot hetgeen u beweert. U schijnt een kleine bergruimte bij de keuken te willen trekken. Deze ruimte is echter indertijd gecreëerd ten behoeve van mevrouw [Y], de huurster van de eerste etage. Zij zou anders na de verbouwing van de derde etage geen ruimte op zolder meer hebben.  
           Voorts bent u bekend met de door u gehuurde ruimte. Het is niet nodig deze nader te specificeren, door het vermelden van de vierkante meters. (…)” 
         
         
       
       
         2.2.6 
         
           In een schriftelijke verklaring van [X], gedateerd 16 februari 2003, is onder meer opgenomen dat hij [geïntimeerde sub 1] toestemming geeft: 
           “(…) om de zolder geheel te verbouwen, wel onder dien verstande dat het overzetten van water en gas door een erkent bedrijf wordt uitgevoerd (…)” 
         
         
       
       
         2.2.7 
         In 2005 is [geïntimeerde sub 1] gehuwd met [geïntimeerde sub 2]. Hun gezin bestaat inmiddels uit drie personen. 
         
       
       
         2.2.8 
         
          [appellant] is sedert 2006 eigenaar van het pand. 
         
       
       
         2.2.9 
         Bij brief van 18 maart 2008 heeft Rappange Administratie B.V. namens [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een voorstel gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2008 met als vergoeding € 15.000,-- als tegemoetkoming in verbouwingskosten en € 50.000 voor verhuis- en inrichtingskosten. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben dit voorstel niet aanvaard. 
         
       
       
         2.2.10 
         
          [appellant] heeft bij brieven van 11 oktober 2010 de huurovereenkomst opgezegd met als gronden (i) dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich niet hebben gedragen als een goed huurder en (ii) dringend eigen gebruik. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben bij brief van 28 oktober 2010 bevestigd dat zij niet instemmen met de huuropzegging. 
         
       
       
         2.2.11 
         
          [appellant] heeft ondanks bezwaar van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in 2011 een onherroepelijke vergunning tot samenvoeging van de tweede en de derde etage van het pand verkregen.  
         
       
     
     
       2.3 
       De kantonrechter heeft de primaire vordering van [appellant] tot ontbinding dan wel beëindiging van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie, althans tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Voorts heeft hij afgewezen de subsidiaire vordering van [appellant] tot herstel van de derde etage van het pand in de oorspronkelijke toestand. 
       
     
     
       2.4 
       De  grieven III tot en met V  lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] betoogt daarmee dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat de gehele derde etage aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd. Volgens hem geeft de tekst van huurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.2.2) niet de bedoeling van partijen weer. Hij wijst daarbij op een kopie waarop twee plattegronden zijn getekend, gedateerd 4 juni 1996, en volgens [appellant] door de moeder van [geïntimeerde sub 1] voor akkoord ondertekend. Van de op die kopie afgebeelde “Nieuwe toestand” is het gearceerde gedeelte aan [geïntimeerde sub 1] verhuurd. Daaronder valt derhalve niet een ruimte van 7 ½ m2, bestemd als berging voor de bewoner van de eerste etage, die [geïntimeerde sub 1] na de verbouwing in 2003 zonder toestemming in gebruik heeft genomen, zo blijkt uit de brief van Heule van 11 februari 2003. Volgens [appellant] is dat een zodanig ernstige wanprestatie van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] dat ontbinding van de huurovereenkomst dan wel beëindiging daarvan gerechtvaardigd is. 
       
     
     
       2.5 
       
         Het gaat ten aanzien van de gestelde wanprestatie niet meer om de vraag of de omvang van de door [Z] gehuurde woning correct is weergegeven op eerder genoemde kopie en of zijn moeder die voor akkoord heeft ondertekend zodat deze deel uitmaakt van de huurovereenkomst - het hof passeert daarom het desbetreffende bewijsaanbod van [appellant] - maar om de vraag of hetgeen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] thans in gebruik hebben als woning door [geïntimeerde sub 1] met toestemming van [X] is verbouwd. [appellant] vindt steun voor zijn standpunt dat dit niet het geval is, in de eerder aangehaalde brief van Heule van 11 februari 2003. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben daartegenover aangevoerd dat zij wel degelijk toestemming hadden voor de verbouwing van [X]. Zij wijzen in dat verband op de door hen overgelegde verklaring van [X] van 16 februari 2003. Voorts wijzen zij erop dat [X], die een loodgietersbedrijf had, zelf in het pand woonachtig was en, zoals blijkt uit door hen overgelegde foto’s, ook zelf heeft meegeholpen met de verbouwing.  
         Voormeld verweer van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft [appellant] niet voldoende weerlegd en nu [appellant] wordt gebonden door hetgeen [X] en [geïntimeerde sub 1] nader zijn overeengekomen en voorts niet is gesteld of gebleken dat nadien zonder toestemming nog enige ingrijpende verbouwing is uitgevoerd, zijn de derde tot en met de vijfde grief tevergeefs voorgedragen.  
       
       
     
     
       2.6 
       
         Grief VI  is voorwaardelijk geformuleerd voor het geval de hiervoor behandelde grieven niet mochten slagen, zodat deze grief thans aan de orde is. Nu [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde sub 1] de zolderetage zonder toestemming van [X] heeft verbouwd, heeft de kantonrechter ook de subsidiaire vordering van [appellant] terecht afgewezen, zodat de zesde grief evenmin slaagt. 
       
     
     
       2.7 
       
         De  grieven VII en VIII  hebben beide betrekking op het door [appellant] gestelde dringend eigen gebruik en lenen zich daarom voor gezamenlijk behandeling. 
         
          [appellant] voert aan dat hij het pand in 2006 voor bijna 1 miljoen euro heeft aangekocht en daarna meer dan € 200.000,-- aan kosten voor funderingsherstel heeft moeten maken.  De WOZ-waarde van de derde etage is € 323.000, waarover [appellant] wordt belast, terwijl daarbovenop voor hem in 2014 een verhuurdersbelasting dreigt. Met een huuropbrengst van € 3.267,36 voor de derde etage kan geen positief resultaat op het geïnvesteerde kapitaal worden verkregen. Dat is pas het geval als [appellant] de tweede en derde etage van het pand kan samenvoegen, waardoor een huuropbrengst van € 25.000,-- per jaar voor die beide etages mogelijk is. In afwachting van de samenvoeging heeft [appellant], naar zijn zeggen, de tweede etage tijdelijk in gebruik gegeven. Daar komt bij volgens [appellant] dat [X] de derde etage als een soort vriendendienst, de moeder van [geïntimeerde sub 1] en [X] waren bevriend, tegen een niet commerciële prijs, immers zeer laag voor een dergelijke etage aan de Amstel, aan [geïntimeerde sub 1] heeft verhuurd. Voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is in Amsterdam voldoende passende woonruimte te huren, zodat hun belang per saldo minder zwaar weegt dan dat van [appellant]. 
       
       
     
     
       2.8 
       Anders dan [appellant] bepleit neemt het hof niet alleen het rendement dat [appellant] met de derde etage behaalt in beschouwing maar het rendement van het gehele door hem aangekochte pand, aangezien dat niet is gesplitst. Ter zitting is gebleken dat [appellant] het souterrain en de beletage inmiddels aan een zevental studenten heeft verhuurd, zodat aannemelijk is dat hij daarvoor een redelijke huurprijs krijgt. Nu hij voorts ook de tweede etage zou kunnen verhuren en hij inkomsten van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] verkrijgt, is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het rendement van het pand zodanig structureel tekortschiet dat hij de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gehuurde etage dringend nodig heeft voor eigen gebruik ten einde dat rendement te verbeteren. De zevende en achtste grief stuiten daarop af. Aan een afweging van de belangen van [appellant] tegenover die van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] komt het hof dan niet meer toe. Dit geldt ook voor het door [appellant] op dit punt gedane bewijsaanbod, nu dit niet ziet op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
       
     
     
       2.9 
       
         Grief IX  heeft geen zelfstandige betekenis en volgt dus het lot van de overige grieven.  
       
     
     
       2.10 
       Geen van de grieven slaagt, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis; 
     
     
     
       verwijst [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] begroot op € 299,-- voor verschotten en € 2.682,-- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. J.H. Huijzer en mr. E.M. Polak, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2014.