ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2020:6235

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2020:6235 Rechtbank Amsterdam , 25-09-2020 / 7971306  CV EXPL 19-17417

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-09-25

Zaaknummer: 7971306  CV EXPL 19-17417

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:6235

---

Artikel 7:264 BW. Administratiekosten. Niet redelijk voorstel verhuurder. Uitleg Nellenstein-arrest. Tussenvonnis. Voorstel prejudiciële vragen.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7971306  CV EXPL 19-17417 
       vonnis van:  25 september 2020 
       fno.:  515 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     1. [eiser 1] , 
     2. [eiser 2] , 
     
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisers in conventie, verweerders in reconventie, 
       nader te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: eerst G.Z Zijlstra, thans mr. H.M. Meijerink, 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE, 
     
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
       nader te noemen: Rochdale 
       gemachtigde: mr. R.N.E. Visser en L. Hennink. 
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       
         dagvaarding van 7 augustus 2019, met producties; 
       
       
         conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties; 
       
       
         instructievonnis; 
       
       
         conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie; 
       
       
         conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met één productie; 
       
       
         conclusie van dupliek in reconventie; 
       
       
         rolmededeling van 21 april 2020. 
       
     
     
     
       Naar aanleiding van de rolmededeling heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op 7 juli 2020. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Rochdale nog aanvullende producties in het geding gebracht. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Rochdale is verschenen bij [naam medewerker 1] en [naam medewerker 2] , vergezeld door de gemachtigden. Beide partijen hebben een nadere toelichting gegeven, mede aan de hand van overgelegde aantekeningen, over en weer op elkaar gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor vonnis. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 
     
     
       1.1. 
       Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. 
     
     
       1.2. 
       
        [eiser 1] huurt met ingang van 22 augustus 2016 van Rochdale de woning aan de [adres 1] te [plaats] . 
     
     
       1.3. 
       
        [eiser 2] huurt met ingang van 28 november 2016 van Rochdale de woning aan de [adres 2] te [plaats] . 
     
     
       1.4. 
       Bij de ondertekeningen van de huurovereenkomst hebben [eiser 1] en [eiser 2] ieder € 200,00 aan Rochdale betaald in verband met administratiekosten. 
     
     
       1.5. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben Rochdale meerdere malen om terugbetaling van de betaalde administratiekosten verzocht. 
     
     
       1.6. 
       Rochdale is niet tot terugbetaling overgegaan. 
       
     
   
   
     Vordering en verweer 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     2. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen beiden voor recht te verklaren dat de bedingen, dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het afsluiten van de huurovereenkomsten met Rochdale administratiekosten verschuldigd waren onredelijk zijn. Voorts vorderen zij deze bedingen nietig te verklaren. Verder vorderen [eiser 1] en [eiser 2] na vermindering van eis, veroordeling van Rochdale tot betaling van € 186,50, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 17 juni 2019 en vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van € 48,00, alles met veroordeling van Rochdale in de kosten van dit geding. [eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe het volgende. Rochdale heeft met het bedingen van een bedrag van € 200,00 aan administratiekosten een onredelijk financieel voordeel behaald. Op grond van het bepaalde in artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek is sprake van een nietig beding. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de administratiekosten onverschuldigd betaald, met uitzondering van € 13,50 waarvoor zij een naamplaatje hebben ontvangen. 
     
     3. Rochdale betwist de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] en voert daartoe het volgende aan. Artikel 7:264 BW beoogt uitsluitend om misstanden bij het aangaan van huurovereenkomsten van woonruimte te voorkomen. Van misstanden of een situatie die daarbij in de buurt komt is geen sprake, aldus Rochdale. Door het terugvorderen van  € 200,00 miskennen [eiser 1] en [eiser 2] dat geen sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van genoemd artikel. Rochdale werkt dit in vier onderdelen uit. Allereerst is het in rekening brengen van administratiekosten geen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW. Verder kunnen de in rekening gebrachte administratiekosten door Rochdale niet worden aangemerkt als geen of een verwaarloosbare tegenprestatie. Voorts kan de tegenover de in rekening gebrachte administratiekosten door Rochdale verrichte tegenprestatie niet worden aangemerkt als een geen of verwaarloosbare tegenprestatie terwijl [eiser 1] en [eiser 2] daardoor gebaat zijn. Ten slotte meent Rochdale dat toepassing van artikel 7:264 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     4. Ter toelichting betoogt Rochdale dat de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] allereerst uitsluitend dienen te worden getoetst aan het criterium uit de wet, namelijk of sprake is van een beding waarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel is overeengekomen. De toets van artikel 7:264 BW draagt alles in zich wat de wetgever heeft beoogd en wat door een procedurele omissie voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:BV1767, Ymere/Nellenstein) in die uitspraak niet meer kon worden geadresseerd. Daarbij wijst Rochdale op het zogenaamde “baatprincipe”, de overweging van de Hoge Raad dat sprake is van een niet redelijk voordeel indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Door eenvoudig artikel 7:264 BW toe te passen kan bij onderhavige kosten niet anders worden geconcludeerd dat geen sprake is van een niet redelijk voordeel. Er worden door Rochdale daadwerkelijk kosten gemaakt. Een huurdersmutatie brengt kosten met zich mee en er is volgens Rochdale geen sprake van een niet redelijk voordeel om bedoelde kosten bij de huurder die bij de mutatie betrokken is in rekening te brengen. Deze kosten zien op werkzaamheden in verband met de woningmutatie. Daarbij gaat het om de volgende werkzaamheden in verband met het proces van de huuropzegging: 
     
       
         De medewerker Backoffice Woonservice maakt samen met de verhuurmakelaar en de huurder een afspraak voor de vooropname van de woning. 
       
       
         De medewerker Backoffice Woonservice verwerkt de huuropzegging in het systeem en stelt het mutatiedossier samen. Het mutatiedossier wordt ter informatie naar de verhuurmakelaar gezonden. 
       
       
         De verhuurmakelaar voert in aanwezigheid van de huurder een vooropname uit. 
       
       
         De verhuurmakelaar verwerkt de vooropname en deelt het resultaat van het rapport mede aan de medewerker Backoffice Woonservice, de medewerker Huurzaken, EPA (Energie Prestatie Adviseur) de tekenaar van de woningplattegronden en de werkvoorbereider. 
       
       
         De verhuurmakelaar voert vervolgens in aanwezigheid van de huurder de eindopname uit. 
       
       
         De verhuurmakelaar verwerkt de eindopname en deelt het resultaat mede aan de werkvoorbereider en de medewerker Post & Archiefzaken, waarna het dossier wordt gearchiveerd. 
       
     
     De werkzaamheden in verband met het inplannen van het onderhoud: 
     
       
         Indien uit de voorinspectie naar voren is gekomen dat sprake is van asbest in de woning wordt dit gemeld aan de verhuurmakelaar. De verhuurmakelaar schakelt een asbestdeskundige in. De deskundige voert een inspectie/sanering uit en koppelt het resultaat terug aan de aannemer. De asbestdeskundige communiceert uiteindelijk naar Rochdale de datum dat de woning wordt vrijgegeven. 
       
       
         Er wordt een vakman van Rochdale/aannemer ingeschakeld voor de onderhoudswerkzaamheden. De werkzaamheden worden geobserveerd door de opzichter en de werkvoorbereider. 
       
       
         De opzichter en werkvoorbereider voeren de eindopname uit. De verhuurmakelaar is verantwoordelijk voor (uitvoering van de) eindopname. 
       
     
     De werkzaamheden in verband met de nieuwe huurder: 
     
       
         De medewerker Backoffice Woonservice controleert de verhuurgegevens en zorgt ervoor dat er een advertentie wordt opgemaakt en op Woningnet/Rooftrack wordt geplaatst. Een collega controleert de advertentie. 
       
       
         De medewerker Backoffice Woonservice bekijkt de reacties en opgestuurde documenten, waarna er een selectie wordt gemaakt. Daarnaast wordt aan de kandidaat-huurders een uitnodiging voor de bezichtiging gestuurd. 
       
       
         De verhuurmakelaar geeft de kandidaat-huurders een rondleiding in de woning. 
       
       
         De medewerker Backoffice Woonservice verwerkt de reacties na de bezichtiging en doet een aanbod aan de ‘ nummer 1 ’-huurder. 
       
       
         De medewerker Backoffice Woonservice stelt de huurovereenkomst op en informeert de verhuurmakelaar. Een medewerker van de Afdeling Huurzaken controleert de huurovereenkomst. De huurder ondertekent de huurovereenkomst bij de Afdeling Backoffice bij Rochdale op kantoor. 
       
       
         De verhuurmakelaar levert de woning aan de huurder op. 
       
       
         De verhuurmakelaar wikkelt de verhuring administratief af en informeert de planner en de wijkbeheerder. 
       
     
     
       Voor al deze werkzaamheden zijn medewerkers nodig en de werkzaamheden kosten tijd en de medewerkers worden betaald.  
       Verder zijn er nog de volgende administratie- en overige kosten: 
     
     
       
         Naamplaatje ten bedrage van € 13,50; 
       
       
         Het vernieuwen van de sloten ten bedrage van € 35,00-40,00; 
       
       
         Kosten voor Experian check ten bedrage van € 5,00 (verstrekken kredietinformatie); 
       
       
         Kosten verhuurdersmap met informatie (welkomsbrief, informatie Rochdale, huurvoorwaarden) ten bedrage van € 10,00; 
       
       
         Kosten voor Rooftrackadvertentie (vrije sector) of Woningnet (sociale sector). De kosten voor Rooftrack bedragen circa € 75,00 per woning.  
       
     
     Rochdale berekent de totale kosten naar het prijspeil van 2019 op € 617,19.  Door de door haar toegelichte en gespecificeerde kosten bij [eiser 1] en [eiser 2] in rekening te brengen betalen [eiser 1] en [eiser 2] hun deel voor het verkrijgen van de woning, aldus Rochdale. Daarbij moet nog in ogenschouw worden genomen dat Rochdale als toegelaten instelling zich voor steeds meer kosten gesteld ziet. Door de kosten niet bij [eiser 1] en [eiser 2] in rekening te brengen, komen ze ten laste van alle (sociale) huurders, dan wel van het sociale doel van Rochdale.  
     
     5. Indien toch dient te worden uitgegaan van het criterium dat van een niet redelijk voordeel sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, moet worden vastgesteld dat Rochdale reële tegenprestaties levert. Op grond van artikel 7:264 BW noch het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 hoeft de huurder door die tegenprestatie in overwegende mate te zijn gebaat. Verder betoogt Rochdale dat bij toepassing van het baatprincipe geen sprake is van een niet redelijk voordeel, omdat [eiser 1] en [eiser 2] wel degelijk in gelijke of in overwegende mate bij de tegenprestatie zijn gebaat. Ten slotte betoogt Rochdale dat toepassing van artikel 7:264 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Rochdale dient haar financiële middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. De grootste inkomstenbron van Rochdale is afkomstig van uit huuropbrengsten. De mogelijkheid om die inkomstenbron te verhogen zijn beperkt, terwijl de kosten en de druk op de sociale sector toeneemt. Onder die omstandigheden moet artikel 7:264 BW buiten beschouwing te worden gelaten, aldus Rochdale. 
     
     6. In reconventie vordert Rochdale, met verwijzing naar hetgeen in conventie is aangevoerd de volgende verklaringen voor recht: 
     
       
         primair te verklaren dat tussen Rochdale en [eiser 1] en [eiser 2] overeengekomen beding tot betaling van € 200,00 aan administratiekosten geen  onredelijk voordeel is zoals genoemd in artikel 7:264 lid 1 BW, omdat het gerechtvaardigd is om dat deel van het totaal aan kosten aan de nieuwe huurders toe te rekenen in plaats van het ten laste van de gemene exploitatieopbrengst te brengen; 
       
       
         subsidiair te verklaren dat tegenover de in rekening gebrachte administratiekosten van € 200,00 verrichte tegenprestaties zoals genoemd bij de feiten onder 2.14 tot en met 2.20 niet kunnen worden aangemerkt als een geen of verwaarloosbare tegenprestatie van Rochdale; 
       
       
         meer subsidiair te verklaren dat tegenover de in rekening gebrachte administratiekosten van € 200,00 verrichte tegenprestaties zoals genoemd bij de feiten onder 2.14 tot en met 2.20 niet kunnen worden aangemerkt als een geen of verwaarloosbare tegenprestatie van Rochdale en [eiser 1] en [eiser 2] daardoor zijn gebaat; 
       
       
         uiterst subsidiair te verklaren dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser 1] en [eiser 2] met betrekking tot de in rekening gebrachte € 200,00 de nietigheid van artikel 7:264 BW inroepen. 
       
     
     
     
       Rochdale acht het voorts opportuun om prejudiciële vragen te stellen. Er is aan de vereisten van artikel 392 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voldaan. Er is sprake van een rechtsvraag. Ten tweede heeft de beantwoording nog niet plaatsgevonden, nu in het Nellenstein-arrest niet is gegriefd tegen het baatprincipe en tot slot is sprake van een veelheid aan vorderingsrechten van (aspirant) huurders die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten. 
     
     
     7. Rochdale stelt voor om de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen: 
     
     1. Dienen de bedingen zoals bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW bij een toegelaten instelling zonder meer beoordeeld te worden aan de hand van het zogenoemde tegenprestatiecriterium (“sprake van geen of een verwaarloosbare tegenprestatie”) of kunnen toegelaten instellingen voor de kosten die zij maken - en in deze procedure zijn gespecificeerd onder 2.14 tot en met 2.20 - bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst een forfaitair bedrag van EUR 200,= in rekening brengen, zonder dat sprake is van een niet redelijk voordeel; 
     2. Als de onder 1 gestelde vraag niet (direct) in bevestigende zin kan worden beantwoord, dient dan het geheel van tegenprestaties afgezet te worden tegen de in rekening gebrachte administratiekosten van EUR 200,= voor de beoordeling of sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie of dienen de individuele tegenprestaties steeds op zichzelf een niet verwaarloosbaar karakter te hebben? 
     3. Dient de desbetreffende (aspirant-)huurder bij de tegenprestaties zonder meer (al dan niet in overwegende mate) gebaat te zijn? 
     4. Indien de onder 3 gestelde vraag in bevestigende zin wordt beantwoord, dient dan geoordeeld te worden of de verhuurder bij het geheel van tegenprestaties (al dan niet in overwegende mate) is gebaat of dient de huurder bij elke individuele tegenprestatie op zichzelf (al dan niet in overwegende mate) baat te hebben? 
     
     8. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de vorderingen van Rochdale in reconventie bestreden met verwijzing naar hun vordering in conventie. Ten aanzien van de prejudiciële vragen hebben [eiser 1] en [eiser 2] naar voren gebracht dat daarvoor geen aanleiding is. 
     
   
   
     Beoordeling 
     
     
       
         Conventie en reconventie 
       
     
     
     9. Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gelijktijdig beoordeeld. 
     
     10. In het onderhavige geval wordt de uitspraak van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) tot uitgangspunt genomen. In deze uitspraak is overwogen, voor zover hier van belang: 
     “3.3 (..) Het hof heeft, evenals de kantonrechter, tot uitgangspunt genomen dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht, waaronder het hof mede heeft begrepen het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie. Het hof heeft geoordeeld dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. Voorts heeft het hof als uitgangspunt genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht (rov. 3.5). (…)  
     
     
       3.4 
       
         
           Onderdeel 2.1 van het middel (…) klaagt over het eerste uitgangspunt van het hof. Het onderdeel betoogt dat het hof met dit uitgangspunt miskent dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens het onderdeel aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Daarmee wordt tevens de strekking van art. 7:264 lid 1 BW miskend, aldus nog steeds onderdeel 2.1, die blijkens de wetsgeschiedenis hierin bestaat dat met deze bepaling wordt beoogd misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan, waarmee op gespannen voet staat het uitgangspunt van het hof dat bedingen waardoor de huurder niet is gebaat en/of de verhuurder in overwegende mate is gebaat in ieder geval als onredelijk worden aangemerkt. (..)  
         
         
           Onderdeel 2.2 van het middel klaagt over het tweede uitgangspunt van het hof. Volgens het onderdeel miskent het hof dat ook bij de toepassing van dit gezichtspunt de overige omstandigheden van het geval bij de beoordeling van de redelijkheid van het beding in de zin van art. 7:264 BW niet buiten beschouwing kunnen blijven, althans is niet zonder nadere motivering in te zien waarom de enkele omstandigheid dat toegelaten instellingen krachtens art. 11 BBSH bepaalde werkzaamheden zijn opgedragen en een specifieke taak binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, met zich zou brengen dat voor die werkzaamheden geen redelijke kosten aan de huurders kunnen worden doorberekend.  
         
       
       
     
     
       3.5 
       
         Onderdeel 2.1 stelt de vraag aan de orde wat de inhoud en de reikwijdte is van "een niet redelijk voordeel" als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat onderdeel 2.1 dat op een andere uitleg van art. 7:264 lid 1 berust, faalt. 
       
       
     
     
       3.6 
       
         Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.” 
       
       
       11. Er bestaat debat over de lezing en de uitleg van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767). Mede gelet op het feit dat vanwege de appelgrens hoger beroep en cassatie uitgesloten is en de rechtsvraag in veel andere geschillen op vergelijkbare wijze aan de orde is, ziet de kantonrechter aanleiding om daarover - op verzoek van Rochdale -prejudiciële vragen als bedoeld in artikel 392 Rv te stellen.  
       
       12. De kantonrechter is daarom voornemens de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:  
       A. In r.o. 3.5 heeft de HR overwogen: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare  tegenprestatie  staat.”  1.  Is er sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend? 
       
         2. Moeten onder kosten die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen mede worden begrepen kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie?  
       
       
         3. Kan bij de beoordeling van vraag A.1 het geheel van tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan administratiekosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden? 
       
       
       
         4. Moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder moeten worden gedragen (omdat er sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie als door de Hoge Raad bedoeld) en anderzijds de vraag of de hoogte van de aan de huurder in rekening gebrachte kosten redelijk is (en dus of alle door de verhuurder gemaakte kosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht)? 
       
       In r.o. 3.6 heeft de HR overwogen: “Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.” 
       
       
         5. Geldt het in rov. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen? 
       
       
       
         6. Betekent het in rov. 3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.1.  een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’, dit aspect kan worden meegewogen bij de beoordeling van de redelijkheid van de hoogte van de kosten?  
       
       
       13. De kantonrechter stelt partijen in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de voorgestelde vragen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van 23 oktober 2020 te 10:00 uur voor het indienen door elk der partijen van een akte als hiervoor is overwogen; 
       
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Aldus gewezen door mr E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.