ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:2722

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:2722 Gerechtshof Amsterdam , 01-08-2024 / 23/411

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-08-01

Zaaknummer: 23/411

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:2722

---

WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 23/411 
     
     
       1 augustus 2024 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende,  
       (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 31 maart 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/1370 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [Straat] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 615.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 31 maart 2023 het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 mei 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft 28 juni 2024 een nader stuk ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als “verweerder” ): 
     
     
     
       “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een bovenwoning, gebouwd in 1880 en is voorzien van een dakkapel en twee terrassen/balkons. De woning heeft een inhoud van ongeveer 503 m³.” 
     
     
     
       Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist: 
     
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     
     
       
         Schending artikelen 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ 
       
     
     6. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Awb in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiser slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen en dat eiser geen gebruik van zijn inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiser betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Het taxatieverslag, de KOUDV-factoren en het kavelmodel heeft verweerder toegezonden, hetgeen [A] , voormalig gemachtigde, bij e-mail van 15 juni 2021 heeft bevestigd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499). 
     
     
       
         De waarde van de woning 
       
     
     7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     
     8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
     
     9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De objecten [B-straat] 28 Rd en [C-straat] 21d zal de rechtbank buiten beschouwing laten omdat de verkoopdata van deze objecten te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. De overige aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle bovenwoningen of appartementen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
     
     10. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijzen per kubieke meter. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn de verschillen zichtbaar gemaakt. De stelling van eiser dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer en de algehele staat van de woning, slaagt niet. Verweerder heeft in zijn verweerschrift op pagina 6 tekst uit de verkoopadvertentie uit 2016 opgenomen en foto’s uit deze verkoopadvertentie bijgevoegd (bijlage 7) waaruit blijkt dat de woning er destijds keurig uitzag en dat de voorzieningen zeker niet gedateerd zijn. Uit de matrix blijkt bovendien dat de waarde per kubieke meter van de woning € 1.205 bedraagt, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 1.249 tot € 1.798. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder en het ontbreken van enige onderbouwing van eiser, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder bij de woning voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Gelet op dit alles kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
       
         Strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel? 
       
     
     11. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. 
     De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop verweerder zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat verweerder uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank niet gebleken. 
     
     12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     13. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Eerder aangevoerde grieven 
       
     
     
       5.1 
       Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen.  
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen: 
                 
               
             
             
               
                 1. 
               
               
                 
                   Modelmatig : de vragen of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens en of deze. behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken beantwoordt het Hof beide ontkennend. 
               
               
                 5.4.5 en 5.5.1 e.v. 
               
             
             
               
                 2. 
               
               
                 
                   Referentiepanden : het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 
               
               
                 5.6 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                   ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging: 
                 
               
             
             
               
                 3 
               
               
                 
                   WOZ-waarden referentiepanden : niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. 
               
               
                  5.16 
               
             
           
         
       
       
         
         
         
           Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen. Met betrekking tot de onder 1 genoemde rechtsoverwegingen voegt het Hof hier nog het volgende aan toe. Ter terechtzitting heeft het Hof heeft de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:GHAMS:2023:2594) voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde. 
         
         
       
     
     
       5.2. 
       Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen. 
       
       
         
           Artikel 6:17 Awb en artikel 40 Wet WOZ 
         
       
     
     
       5.3. 
       De stelling van belanghebbende dat hij het verweerschrift en de bijgevoegde matrix uit eerste aanleg niet heeft ontvangen, acht het Hof onaannemelijk aangezien deze stukken tot het rechtbankdossier behoren, belanghebbende daar niet eerder over heeft geklaagd en hij wel inhoudelijk daarop reageert in zijn stuk van 28 juni 2024, als hij schrijft:  
       
       
         ‘Eiser merkt ook op dat bijna allen de door verweerder genoemde referenties ongeveer de helft kleiner zijn dan het onderhavige object en daarmee en daardoor niet vergelijkbaar zijn met het onderhavige object.’ 
       
       
       
         
           Gegevensverstrekking algemeen 
         
       
       
         5.3.1. 
         De klacht van belanghebbende dat hem in de bezwaarfase de grondstaffels en de KOUDfactoren niet zijn verstrekt slaagt niet. Allereerst overweegt het Hof dat grondstaffels in deze zaak niet relevant zijd. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de woning (een bovenwoning) geen grondwaarde in aanmerking genomen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de betreffende gegevens reeds in de bezwaarfase, op 8 juni 2021, verstrekt. Dit blijkt uit de tot de dossierstukken behorende emailwisseling, waarin de toenmalige gemachtigde van belanghebbende de ontvangst daarvan ook heeft bevestigd. Het Hof acht de verstrekking van bedoelde stukken dan ook aannemelijk. 
         
       
       
         5.3.2. 
         Voorgaande is  ook door de rechtbank overwogen. Niettemin heeft belanghebbende in het hogerberoepschrift opgenomen dat hij “(…) enkel een taxatieverslag (…)” heeft ontvangen. Deze stelling betrekt belanghebbende zonder enige context te geven en zonder daarbij in te gaan op de door de heffingsambtenaar ingebrachte bewijs en de overweging die de rechtbank dienaangaande opnam (rechtsoverweging 6). Daarmee ter zitting van het Hof geconfronteerd is de gemachtigde van het belanghebbende een verklaring hiervoor schuldig gebleven. Het Hof houdt het er voor dat de bedoelde passage niet zozeer een daadwerkelijke grief betreft, maar een onderdeel van de standaardgeschriften van de gemachtigde van belanghebbende en dat hij ten onrechte heeft nagelaten deze te verwijderen uit het hogerberoepschrift. 
         
       
       
         5.3.3. 
         Ook belanghebbendes (standaard)klacht dat de indexering niet inzichtelijk zou zijn, slaagt niet. Hij heeft immers zonder noemenswaardige inspanning de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering uit de door hem verstrekte gegevens kunnen afleiden.  
         
         
           
             Gegevensverstrekking iWOZ en bouwtekeningen  
           
         
       
     
     
       5.4. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens (ook wel: iWOZ-kaarten) en bouwtekeningen had moeten overleggen. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties. 
       
       
         5.5.1. 
         
           Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ  is geschonden heeft het volgende te gelden. Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). 
           Uit de gedingstukken volgt niet dat belanghebbende in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen te verstrekken. Reeds hierom faalt deze klacht, nog daargelaten of iWOZ-kaarten en bouwtekeningen aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen. 
         
         
       
       
         5.5.2. 
         
           Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen omdat deze tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb behoren heeft het volgende te gelden.  
           Naar het oordeel van de Hof behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als de iWOZ-kaarten of de bouwtekeningen de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan, in de zin dat hij ze heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de vergelijkingsobjecten af te leiden, en deze van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Het dossier biedt echter geen aanknopingspunt dat daarvan is in het onderhavige geval sprake is. In de omstandigheid dat belanghebbende (al dan niet bij gebrek aan wetenschap) betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen en de heffingsambtenaar op te dragen deze over te leggen.  
         
         
       
       
         5.5.3. 
         Het Hof voegt hieraan toe dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. Indien hij aan zijn bewijslast invulling geeft door een vergelijking met marktgegevens van andere objecten dient hij daarbij rekening te houden met de kenmerken van die andere objecten (en de verschillen met de woning). Bij betwisting van de daartoe door hem gebruikte objectkenmerken van die andere objecten, kan hij de juistheid daarvan aannemelijk maken met inbreng van de bouwtekeningen en de ten behoeve van de verkoop daarvan gepubliceerde makelaarsadvertenties uit de iWOZ-kaarten. Gelet op de vrije bewijsleer die geldt in belastingzaken staat het hem echter ook vrij het door hem gestelde, bij betwisting, op een andere wijze te onderbouwen. 
         
       
       
         5.5.4. 
         De conclusie is dat op de heffingsambtenaar in het onderhavige geval geen verplichting rustte de iWOZ-gegevens en bouwtekeningen te overleggen. 
         
         
           
             WOZ-waarde 
           
         
       
     
     
       5.6. 
       Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank over de WOZ-waarde van de woning en maakt de gronden (rechtsoverwegingen 7 tot en met 10) waarop dit berust tot de zijne. Het Hof volgt niet het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten (voor zover toegelaten door de rechtbank) niet bruikbaar zijn omdat deze veel kleiner zijn dan de woning.  Deze verschillen in grootte zijn niet dusdanig dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar met de grootteverschillen rekening heeft gehouden door voor de woning een fors lagere prijs per m3 te hanteren dan de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobject. De (tussen)conclusie is dat de heffingsambtenaar is geslaagd in het bewijs aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof zal vervolgens afwegen of deze conclusie in stand blijft in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen overigens in hoger beroep heeft aangevoerd.  
       
     
     
       5.7. 
       
         Op 28 juni 2024 om 23:47 uur heeft belanghebbende heeft een nader stuk ingebracht; een taxatierapport met bijlagen (65 pagina’s). Dit is nog net buiten de termijn van tien dagen van artikel 8:58 Awb. Belanghebbende heeft desgevraagd verklaard het stuk dermate laat in te brengen om kosten te besparen; indien alsnog een compromis zou worden gesloten zou het taxatierapport niet meer nodig zijn. Deze verklaring of uitleg lijkt echter niet accuraat, aangezien hij daar desgevraagd aan toegevoegd heeft dat hij sinds de uitspraak van de rechtbank over dit geschil geen contact meer heeft gehad met de heffingsambtenaar (over een compromis of anderszins).  
         Het Hof heeft overwogen om het stuk, gezien de ‘verklaring’ van gemachtigde en (zoals het Hof ambtshalve bekend is) de proceshouding van gemachtigde om doorgaans op het allerlaatste moment en zonder deugdelijke motivering dergelijke (vaak ook omvangrijke) stukken in te brengen, dit stuk tardief te verklaren.  
         Echter, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard zich niet te verzetten tegen inbreng van dit stuk ziet het Hof  onvoldoende aanleiding het stuk buiten beschouwing te laten en zal daarom op de inhoud daarvan ingaan.  
       
       
       
         5.8.1. 
         Het taxatierapport van belanghebbende becijfert de waarde van de woning door middel van een vergelijking met een viertal andere objecten waarvan marktgegevens bekend zijn. 
         
       
       
         5.8.2. 
         Het eerste in het taxatierapport van belanghebbende opgenomen referentieobject betreft [B-straat] 28 RD, te [Z] . Dit object is meer dan twee jaar na de waardepeildatum verkocht (het taxatierapport vermeldt een onjuiste verkoopdatum) en is daarom niet goed bruikbaar. Ook de rechtbank had deze verkoop om die reden reeds verworpen (zie rechtsoverweging 9 van de uitspraak van de rechtbank). 
         
       
       
         5.8.3. 
         Het tweede referentieobject betreft de [C-straat] 39 RD te [Z] . Over dit object heeft de heffingsambtenaar onbetwist verklaard dat het object in verhuurde staat is verkocht. De heffingsambtenaar verbindt aan deze laatste omstandigheid de gevolgtrekking dat dit object niet goed bruikbaar is als vergelijkingsobject. Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin.  
         
       
       
         5.8.4. 
         Het vierde object betreft [D-straat] te [Z] . Met betrekking tot dit referentieobject heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat het in 2006 volledig is gerenoveerd en in 2016 verbouwd en vernieuwd en dat dit object erfpacht betreft (waarmee in het taxatierapport van belanghebbende geen rekening is gehouden). Daar komt bij dat dit object van alle gebruikte referenties (ook die van de heffingsambtenaar) het verst is afgelegen van de woning, aan de andere zijde van het centrum van [Z] . Om deze redenen is ook deze woning minder goed bruikbaar als vergelijkingsobject.  
         
       
       
         5.8.5. 
         
           Het alsdan resterende referentieobject uit het taxatierapport van belanghebbende is [E-straat] te [Z] . Allereerst valt op dat aan het dakterras behorende bij dit referentieobject een tweemaal zo hoge waarde is toegekend dan aan de dakterrassen behorende bij de woning, terwijl zij in oppervlakte weinig verschillen; 15 m2 (in het taxatierapport van belanghebbende staat ten onrechte 8 m2) tegenover 18 m2. 
           In het algemeen heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de in het taxatierapport van belanghebbende gebruikte woonoppervlakten, afkomstig van WOZ-waardeloket, niet zonder meer betrouwbaar zijn om als zodanig te gebruiken. Het WOZ-waardeloket vermeldt geen woonoppervlakte, maar enkel oppervlakte, zodat daar bijvoorbeeld ook bergingen in begrepen worden (hetgeen, zo heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld, ook het geval is bij dit referentieobject). Daarnaast wordt de oppervlakte veelal niet goed bijgewerkt indien daarin fouten worden geconstateerd of indien de oppervlakte (bijvoorbeeld door een verbouwing) wijzigt. De heffingsambtenaar wijst er in dit kader op dat WOZ-waardeloket voor de woning een oppervlakte van 120 m2 vermeldt, terwijl hij met bouwtekeningen aannemelijk heeft gemaakt dat de woonoppervlakte 125 m2 bedraagt. 
         
         
       
       
         5.8.6. 
         
           Het Hof overweegt dat het referentieobject [E-straat] enkele maanden na de waardepeildatum is verkocht en wat betreft type woning (bovenwoning), grootte, locatie en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning om te dienen ter onderbouwing van de waarde daarvan. In het betoog van de heffingsambtenaar over de betrouwbaarheid van de gebruikte oppervlakte ziet het Hof aanleiding voor een vergelijking op basis van de inhoud. De heffingsambtenaar heeft zich aangesloten bij de in de stukken van belanghebbende vermelde inhoud van dit referentieobject van 292 m3 (althans ca. 300 m3). Dit leidt tot een prijs per m3 van dit vergelijkingsobject van ruim € 1.600. Aangezien de heffingsambtenaar ter bepaling van de waarde van de woning een prijs per m3 van € 1.205 heeft gehanteerd biedt de vergelijking met dit referentieobject juist steun aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. 
           Het Hof voegt hieraan toe dat een vergelijking op basis van oppervlakten eveneens steun biedt aan het standpunt van de heffingsambtenaar, indien correcties plaatsvinden voor de in 5.8.5 aangevoerde klachten (onjuiste woonoppervlakten en onterecht waardeverschil van de dakterrassen). 
         
         
       
     
     
       5.9. 
       Het Hof komt tot het oordeel dat, ook in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep tegenin heeft gebracht, de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Ook in hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht ziet het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel. 
       
     
     
       5.10. 
       Ook hetgeen de rechtbank heeft overwogen ten aanzien van de door belanghebbende gestelde strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel in rechtsoverweging 11 acht het Hof juist en neemt het Hof over. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.11. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en A.M. van Amsterdam, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: