ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2014:859

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2014:859 Gerechtshof Den Haag , 25-03-2014 / 200.107.342

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2014-03-25

Zaaknummer: 200.107.342

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2014:859

---

Foute woningtaxatie, schadeomvang, eigen schuld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       Zaaknummer			: 200.107.342/01 Zaak-/rolnummer rechtbank	: 365484 / HA ZA 10-1666 
     
     
   
   
     Arrest d.d. 25 maart 2014  
     
     
       Inzake: 
     
   
   
     
       SNS BANK N.V., gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht, appellante in het principaal appel, verweerster in het incidenteel appel, hierna te noemen: SNS Bank of de Bank, advocaat: mr. M. Ris te Utrecht, 
     tegen 
     
       
         
           
           1. [geïntimeerde], 
           
           wonende te 's-Gravenhage, hierna te noemen: [geïntimeerde], 2. DE VRIES ROBBÉ MAKELAARDIJ O.G. B.V. , 
         gevestigd en kantoorhoudende te 's-Gravenhage, hierna te noemen: De Vries Robbé, geïntimeerden in het principaal appel, appellanten in het incidenteel appel, tezamen te noemen:[geïntimeerden] (meervoud), advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal te 's-Gravenhage. 
       
       
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Voor de gang van zaken tot 14 augustus 2012 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waar het hof naar verwijst. Daarop  heeft SNS Bank bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd. Deze zijn door[geïntimeerden] bestreden bij memorie van antwoord (met producties).[geïntimeerden] hebben daarbij tevens incidenteel appel ingesteld onder aanvoering van drie grieven. SNS Bank heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties). Vervolgens hebben partijen op 10 februari 2014 de zaak mondeling bepleit waarna partijen arrest hebben gevraagd. Van het verhandelde op de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt.  
     
     
     
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
       
       
       In het principaal en incidenteel appel  
       
       
     
     
       1. 
       De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.12) vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan. 
     
     
       2. 
       Kort en zakelijk weergegeven, en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende. (2.1)	[geïntimeerde] heeft op 15 augustus 2006 de woning van de heer [X] (hierna: [X]), gelegen aan de Serre 54 te Rijswijk (hierna: de woning), getaxeerd. Dit deed hij als niet-ondergeschikte van De Vries Robbé, aan wie opdracht tot de taxatie was gegeven.  In het hiervan opgemaakte rapport van 30 augustus 2006 heeft [geïntimeerde] als onderhandse verkoopwaarde vrij van huur een bedrag van € 1.750.000,= genoemd en als executiewaarde vrij van huur een bedrag van € 1.575.000,=. [geïntimeerde] heeft zich bij zijn taxatie onder meer gebaseerd op van de zijde van Hypo-Take (een door [X] ingeschakelde hypotheekbemiddelaar) verstrekte, door [geïntimeerde] niet geverifieerde, oppervlaktematen, die onjuist (namelijk aanzienlijk te omvangrijk) bleken te zijn. (2.2)	SNS Bank heeft vervolgens begin 2007, mede op basis van het taxatierapport van [geïntimeerde], aan [X] een geldlening van € 1.318.000,= verstrekt, verzekerd door een (grotendeels aflossingsvrije) hypotheek op de woning. (2.3)	Nadat [X] begin 2009 betalingsachterstanden had laten ontstaan is de woning in opdracht van SNS Bank op 29 april 2009 opnieuw getaxeerd, waarbij een executiewaarde van € 645.000,= uit de bus kwam. [X] is op 12 mei 2009 failliet verklaard. In opdracht van de curator in het faillissement van [X] is de woning in januari 2010 nogmaals getaxeerd. Het daarbij opgemaakte taxatierapport van 21 januari 2010 vermeldt een executiewaarde van € 560.000,=. Uiteindelijk is de woning op 12 november 2010 geveild. SNS Bank heeft € 400.000,=  uit deze  veilingopbrengst ontvangen.  (2.4)	SNS Bank heeft[geïntimeerden] gedagvaard voor de rechtbank, waarbij zij op grond van onrechtmatige daad van [geïntimeerde] (bestaande uit de apert onzorgvuldige taxatie van de woning) schadevergoeding heeft gevorderd, bestaande uit: - de restantschuld van de hypothecaire geldlening ten bedrage van € 1.000.232,17; - de wettelijke rente; - interne onderzoekskosten ten bedrage van € 750,--; en - de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen. 
     
     
       3. 
       De rechtbank heeft deze vordering deels toegewezen. Daarbij heeft de rechtbank als uitgangspunt genomen dat er sprake is geweest van een onjuiste taxatie door [geïntimeerde] en voorts dat SNS Bank bij een juiste taxatie een hypothecaire geldlening tot een lager bedrag zou hebben verstrekt. Vervolgens heeft de  rechtbank een vergelijking gemaakt tussen de vermogenspositie van SNS Bank thans en die bij een juiste taxatie. Dit heeft de rechtbank gebracht tot een schadebedrag van € 318.293,33, vermeerderd met wettelijke rente vanaf datum vonnis (28 maart 2012) en de proceskosten. De gevorderde interne onderzoekskosten heeft de  rechtbank afgewezen. [geïntimeerde] c.s zijn verder veroordeeld in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen. 
     
     
       4. 
       Beide partijen zijn tegen deze beslissing opgekomen, met gronden zoals hierna weergegeven. Niet in geschil is dat [geïntimeerde] een onjuiste taxatie heeft uitgebracht en dat hij het pand (ook rekening houdend met het prijsniveau in 2006) aanzienlijk te hoog heeft getaxeerd en dat een reële taxatie in 2006 op een veel lagere executiewaarde, van rond de € 600.000,= tot € 700.000,= zou zijn uitgekomen. Evenmin is in geschil dat[geïntimeerden] jegens SNS Bank aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van deze te hoge taxatie.  Partijen zijn met name verdeeld over de hoogte van de schade die[geïntimeerden] aan SNS Bank moeten vergoeden. In het principaal appel zijn grieven geformuleerd tegen de – volgens SNS Bank – te lage toegewezen schadevergoeding. In het incidenteel appel zijn grieven geformuleerd tegen de – volgens[geïntimeerden] – te hoog toegewezen schadevergoeding. Met de grieven in het principaal en incidenteel appel wordt deze kwestie in volle omvang aan het hof voorgelegd.  Beoordeling van de schadeomvang 
     
     
       5. 
       Anders dan in eerste aanleg hanteert het hof als uitgangspunt - dit overeenkomstig de stellingen van partijen in hoger beroep - dat SNS Bank bij een juiste (dus aanzienlijk lagere) taxatie door [geïntimeerde] in het geheel geen hypothecaire geldlening zou hebben verstrekt. Dit betekent dat het hof, in afwijking van het oordeel van de rechtbank ter zake (zie rechtsoverweging 4.5 in het vonnis) tot uitgangspunt heeft te nemen dat de huidige positie van SNS Bank moet worden vergeleken met de situatie waarin zij naar haar zeggen zou hebben verkeerd als zij niet de geldlening aan [X] zou hebben verstrekt. Volgens SNS Bank betekent dit dat[geïntimeerden] de gehele schade, zoals door haar becijferd, aan haar moeten vergoeden De Bank vordert na te melden bedrag in hoofdsom als schadevergoeding. Dit schadebedrag is als volgt opgebouwd: -	hoofdsom  geldlening 						€ 1.318.000,00 
       - achterstand, rente en kosten 					 €      81.266,65  + 
       - totaal te vorderen 						€ 1.399.266,65 
       - ontvangen van notaris d.d. 6 januari 2011 			€     400.000,00  - 
       - restant tekort 							€    999.266,65 
       - negatief saldo 94.09.19.494 (rek.courant)			 €           965,57  + 
       - schade 								€ 1.000.232,17. 
     
     
       6. 
       
        [geïntimeerde] c.s. voeren daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer: (a)	SNS Bank is onzorgvuldig geweest bij de beoordeling van de financieringsaanvraag van [X]. De taxatie  was niet afkomstig van een ‘eigen’ SNS-Bank taxateur en was daarnaast evident onjuist. Dit had SNS Bank moeten opmerken. Indien de taxatie van [geïntimeerde] wél juist was geweest (en, naar het hof begrijpt, de woning wel het getaxeerde bedrag waard was geweest – de lening zou bij een reële taxatie immers niet zijn verstrekt –), dan nóg had SNS Bank de hypothecaire lening niet mogen verstrekken omdat de financiële situatie van [X] daartoe ontoereikend was. SNS Bank heeft hierdoor bewust een onverantwoord risico genomen. SNS Bank heeft de geleden schade volledig, althans grotendeels, aan zichzelf te wijten. [geïntimeerde] c.s. betogen in dit verband  primair  dat het causaal verband ontbreekt tussen de foutieve taxatie en het verschaffen van de hypothecaire geldlening aan [X]. SNS Bank had, aldus nog steeds[geïntimeerden], de lening in ieder geval niet mogen verstrekken wegens de veel te onzekere draagkracht van [X],zodat SNS Bank niet eens aan de acceptatie van het taxatierapport van [geïntimeerde] zou zijn toegekomen.  Subsidiair  betogen[geïntimeerden] dat SNS Bank bij het verstrekken van de financiering aan [X] een veel te groot risico heeft genomen, een risico waar[geïntimeerden] geen invloed op hebben gehad, zodat de verkeerde taxatie slechts voor 25 % , althans voor een door het hof te bepalen bedrag, in causaal verband staat met de geleden schade wegens eigen schuld van SNS Bank.  (b)	SNS Bank heeft -bij de verkoop van het ondergezette pand- niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht. (c)	Het positieve saldo van het rendementsdepot ten bedrage van € 12.772,02 moet worden verrekend. (d) De verstrekking van de hypothecaire lening heeft SNS Bank naast schade tevens voordeel opgeleverd, waarbij het redelijk is dat dit voordeel (ex artikel 6:100 BW) bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening wordt gebracht. 
     
     
       7. 
       Wat betreft het onder 6 (a) genoemde verweer stelt het hof  het volgende voorop. Het staat buiten kijf dat de taxatie van [geïntimeerde] mede van invloed is geweest op de hoogte van de verstrekte lening. De stelling van[geïntimeerden] dat eerst het inkomen wordt bekeken en pas daarná de taxatie doet geen recht aan de normale gang van zaken, zoals door de Bank uitvoerig is onderbouwd en zoals door het hof ook als een feit van algemene bekendheid wordt beschouwd. Beide parameters (inkomen en taxatie) werken immers min of meer gelijkelijk op elkaar in. Hiermee is het causaal verband tussen de beroepsfout van [geïntimeerde] en de schade van SNS Bank gegeven.[geïntimeerden] is dan ook tot schadevergoeding gehouden. Ten aanzien van de omvang van de aansprakelijkheid wordt als volgt overwogen. Het hof verwerpt de stelling van[geïntimeerden] dat er dusdanig veel schuld aan de zijde van SNS Bank aanwezig is dat de vergoedingsplicht van[geïntimeerden] geheel is komen te vervallen. Het hof is wél van oordeel dat naast de schadeveroorzakende gebeurtenis waarvoor Van Dorps c.s. aansprakelijk is, aan de zijde van SNS Bank sprake is van omstandigheden die (mede) causaal zijn voor het intreden van de schade en die aan SNS Bank kunnen worden toegerekend (art. 6:101 BW). Gelet op alle omstandigheden van het geval levert een evenredige verdeling in de zin van artikel 6:101 BW op dat de vergoedingsplicht van[geïntimeerden] met 30% dient te worden verminderd. Het hof licht dit als volgt toe: 
     
     
       8. ( 
       (I)	  SNS Bank had het taxatierapport (dat, anders dan[geïntimeerden] betogen,  niet ‘te oud’ was) wél kritischer moeten bekijken, juist ook nu [X] volgens de standaardtoetsing níet en volgens de ‘maatwerktoetsing’ van de Bank wél voor de gewenste financiering in aanmerking kwam. Weliswaar mag de Bank er in beginsel op   vertrouwen dat een van een NVM makelaar/taxateur afkomstig taxatierapport deugt, maar in een geval als dit, juist wanneer een ‘maatwerktoets’ aan de orde is, ligt het in de rede om deze toets niet te beperken tot het inkomen, maar ook in enigerlei mate te doen uitstrekken tot de waarde van het onderpand. Dit klemt temeer nu een nadere beschouwing van het taxatierapport op het eerste gezicht al enige ongerijmdheden had kunnen opleveren. In dit verband wijst het hof (i) op de aangehechte plattegrondtekening met vermelding van de maten, die SNS Bank aan het denken had kunnen zetten gelet op de (afwijkende) maatvoering in het taxatierapport. Daarnaast (ii) wijst het hof de aankomsttitel uit 1999, die een koopsom van (omgerekend) € 340.355,= bevatte, derhalve een enorme waardestijging in zeven jaar (ook indien met de verbouwing rekening wordt gehouden), nu de taxatie door [geïntimeerde] uitkwam op €.1.750.000,=. Onder deze omstandigheden zou een nadere verificatie van het taxatiebedrag, bijvoorbeeld in de vorm van het opvragen van de WOZ-gegevens en/of een toelichting door de taxateur, zorgvuldig zijn geweest. 
     
     
       9. ( 
       (II)	 Het inkomen van [X], zoals vastgesteld door de Bank in de ‘maatwerktoets’ bestond voor een flink deel uit (over)winst uit ondernemingen, waarover [X] – althans op papier – niet de volledige zeggenschap had. Mogelijk viel de beoordeling hiervan nog binnen de bandbreedte van de Gedragscode en de acceptatienormen van de Bank, mede gelet op de verhouding overige schulden en baten, maar niet in geschil is dat een dergelijke inkomensopbouw minder safe is dan een regulier inkomen. 
     
     
       10. ( 
       (III) De gedwongen verkoop van de woning is te laat in gang gezet en aldus heeft de Bank haar schadebeperkingsplicht geschonden. De Bank heeft onvoldoende onderbouwd waarom het zo lang heeft moeten duren. Zeker in een dalende woningmarkt zou een actievere opstelling van de Bank gevergd hebben mogen worden. De stroeve opstelling van de curator (‘de Bank kreeg geen sleutel; de curator wilde de woning niet ontruimen’) is een ontoereikende verklaring/verontschuldiging voor het feit dat de woning pas anderhalf jaar na het faillissement is verkocht, en dan nog via de veiling. Vast staat immers dat de woning uiteindelijk pas in mei 2010 – een jaar ná het faillissement – te koop is gezet. Het is niet mogelijk om thans nog deugdelijk vast te stellen of een, en zo ja welke, hogere opbrengst zou zijn gerealiseerd, maar de kans daarop zou bij een voortvarend optreden van de Bank zeer zeker aanwezig zijn geweest, gelet op het feit dat medio 2009 de woningmarkt nog niet zijn dieptepunt had bereikt. Deze kans is niet benut. Blijkens het voorgaande kan dit de Bank redelijkerwijs ten dele worden aangerekend. Het andere verwijt aan de Bank, kort gezegd, dat de woning (na anderhalf jaar) in min of meer verwaarloosde staat is geveild, kan onbesproken blijven, nu het hof blijkens het voorgaande is uitgegaan van een eerdere mogelijke verkoop. 
     
     
       11. 
       Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval zal de vergoedingsplicht van[geïntimeerden], zoals gezegd, met 30% worden verminderd. Een verdere vermindering acht het hof niet aangewezen, nu de beroepsfout van [geïntimeerde] – de te hoge taxatie – in overgrote mate aan de schade heeft bijgedragen. 
     
     
       12. 
       Uitgangspunt voor de schadeomvang is het door de Bank becijferde bedrag van  € 1.000.232,17 (zie rechtsoverweging 5 van dit arrest), dus inclusief achterstand, rente en kosten, welke becijfering niet, althans niet voldoende gemotiveerd, is weersproken en waarop de vordering van SNS in hoger beroep is gebaseerd.  
     
     
       13. 
       Hierop dient in mindering te worden gebracht het bedrag van € 12.772,02 wegens het positieve saldo van het rendementsdepot. Weliswaar stelt de Bank (bij pleidooi), met verwijzing naar productie 21 (bij memorie van antwoord in incidenteel appel), dat dit bedrag al is verrekend, maar deze productie is daartoe niet concludent. Immers het positieve saldo is in deze productie afgetrokken van het tekort wegens verkoop woning ten bedrage van € 1.069.910,58. Laatstgenoemd bedrag is echter niet tot uitgangspunt genomen voor de berekening van de vordering, die immers is gebaseerd op een tekort na verkoop van € 1.000.232,17. Evenmin heeft SNS haar vordering in hoger beroep gewijzigd. Verwezen wordt hiertoe naar rechtsoverweging 5 Het saldo van het rendementsdepot is hier niet van afgetrokken, althans dit blijkt hieruit in geen enkel opzicht. 
     
     
       14. 
       Verweer (d) van[geïntimeerden], aangaande de voordeelstoerekening ex artikel 6:100 BW, wordt verworpen. Niet alleen zijn de stellingen daaromtrent vaag gebleven (‘de Bank moet een paar jaar rentewinst hebben gehad over de uitstaande lening’), maar bovendien heeft de Bank voldoende aannemelijk gemaakt dat het gebeuren ook aanzienlijke – niet te verhalen – kosten met zich heeft meegebracht. Onder deze omstandigheden acht het hof het niet redelijk dit positieve saldo bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening te brengen. 
     
     
       15. 
       Het voren overwogene leidt tot een schadeomvang van € 987.459,15 (€ 1.000.232,17   minus € 12.773,02).[geïntimeerden] zijn hiervan 70% verschuldigd, hetgeen een bedrag van € 691.221,41 oplevert, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 28 maart 2012, welke ingangsdatum de rechtbank – in hoger beroep onweersproken – heeft gehanteerd en welke ingangsdatum het hof overneemt. 
     
     
       16. 
       SNS Bank vordert daarnaast een bedrag van € 750,-- aan onderzoekskosten. Zij klaagt in hoger beroep over de afwijzing van dit bedrag door de rechtbank. Deze klacht slaagt, nu het hof, gelet op de stellingen over en weer, dit redelijke kosten acht in de zin van artikel 6:96, tweede lid onder b BW. Slotsom  
     
     
       17. 
       De slotsom is dat het bestreden vonnis vernietigd zal worden en dat zal worden beslist als na te melden. Hierbij past een veroordeling van[geïntimeerden], als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van beide instanties. 
       
         
         
       
     
   
   
     Beslissing 
     
   
   
     Het hof: 
     
       
       
       In het principaal en incidenteel appel  
       
       
     
     - vernietigt het bestreden vonnis, 
     en  opnieuw rechtdoende : 
     
       
         veroordeelt[geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan SNS Bank in hoofdsom te betalen een bedrag van € 691.221,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2012 tot de algehele voldoening; 
       
       
         veroordeelt[geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan SNS Bank te betalen een bedrag van € 750,-- aan interne onderzoekskosten; 
       
       
         veroordeelt[geïntimeerden] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van  SNS Bank tot op heden begroot op € 15.202,69, waarvan € 1.221,69 aan explootkosten, € 4.951,-- aan griffierecht en € 9.030,-- voor salaris advocaat, inclusief beslagkosten; 
       
       
         veroordeelt[geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van SNS Bank  in het principaal appel  tot op heden begroot op € 4.836,-- aan griffierecht, € 199,14 aan kosten uitbrengen dagvaardingen in hoger beroep, en € 18.320--aan salaris advocaat; en in het incidenteel appel  begroot op € 6.870,-- aan salaris advocaat; 
       
     
     
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en  R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.