ECLI: ECLI:NL:GHARN:2009:BL3627

Titel: ECLI:NL:GHARN:2009:BL3627 Gerechtshof Arnhem , 22-09-2009 / 200.003.556

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2009-09-22

Zaaknummer: 200.003.556

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2009:BL3627

---

Huurrecht; is opzegging huurovereenkomst door huurder kort na ingang huurovereenkomst rechtsgeldig?

GERECHTSHOF ARNHEM 
       Sector civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.003.556 
       (zaaknummers rechtbank 495729\CV EXPL 07-3124 en 
       495730\CV EXPL 07-3125) 
     
     
     
     
     arrest van de vijfde civiele kamer van 22 september 2009 
     
     inzake 
     
     
       1. [appellant sub 1], 
       2. [appellant sub 2], 
       beiden wonende te [woonplaats] 
       appellanten, 
       advocaat: mr. D.S. de Boorder-Sweerman, 
     
     
     tegen: 
     
     
       1. [geïntimeerd[geïntimeerde sub 1], 
       2. [geïntimeerde [geïntimeerde sub 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. R.J. Verweij. 
     
     
     
     1.	Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     1.1	Voor de procedure in eerste aanleg en het verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 8 april 2008. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 2 juli 2008; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt onderdeel uit van de stukken. 
     
     
       1.2	Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden, hun eis gewijzigd en een nieuwe productie in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen van 14 december 2007 zal vernietigen en  
       -onder aanvulling van rechtsgronden- de vorderingen van [appellanten] alsnog zal toewijzen en: 
       1)	voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] na 1 november 2007 zonder recht en/of titel in het voormalig gehuurde aan de [adres] verblijven; 
       2)	[geïntimeerden] zal veroordelen en bevelen om het woonhuis aan de [adres] binnen twee weken na betekening van het onderhavige arrest, dan wel op een nader door het hof in goede justitie te bepalen datum, met de zijnen en al degenen die met of zonder zijn in-of toestemming daarin verblijven of verblijf houden voor rekening van [geïntimeerden] geheel vrij en ontruimd aan [appellanten] ter beschikking te stellen en ontruimd te houden; 
       3)	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellanten] een vergoeding te betalen ten bedrage van € 7,50 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij het gehuurde na 1 november 2007 gebruiken, tot aan de dag van de feitelijke ontruiming; 
       4)	[geïntimeerden] te veroordelen in de kosten van het geding.  
     
     
     1.3	Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en een productie het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof (zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden) het bestreden vonnis zal bevestigen met veroordeling van [appellanten] in (bedoeld zal zijn:) de kosten van het hoger beroep. 
     
     
       1.4	Ter zitting van 20 maart 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. D.S. de Boorder-Sweerman, advocaat te Arnhem, en [geïntimeerden] door mr. R.J. Verweij, advocaat te Nijmegen. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. 
       Mr. De Boorder-Sweerman voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan [geïntimeerden] en het hof de producties 1 tot en met 4 gezonden. Mr. Verweij voornoemd heeft voorafgaand aan de zitting aan [appellanten] en het hof productie 2 gezonden. Mr. De Boorder-Sweerman en mr. Verweij hebben verklaard tegen het in het geding brengen van de producties geen bezwaar te hebben, waarna het hof aan beiden akte heeft verleend van het in het geding brengen van die producties. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft mr. Verweij een foto van het gehuurde overgelegd. Mr. De Boorder-Sweerman heeft verklaard daartegen geen bezwaar te hebben, waarna aan mr. Verweij akte is verleend van het in het geding brengen van deze foto. 
     
     
     1.5	Vervolgens zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.  
     
     
     2.	De grieven 
     
     [appellanten] hebben de volgende grieven aangevoerd. 
     
     
       Grief I 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter als vaststaand  feit aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] met zijn echtgenote [geïntimeerde sub 2] van [appellanten] een woonhuis (met bijbehorend erf, diverse bijgebouwen, een siertuin en een moestuin) huurt. 
     
     
     
       Grief II 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter als vaststaand feit aangenomen dat de datum op de opzeggingsbrief van 29 september 1997 later met de hand is ingevuld. 
     
     
     
       Grief III 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat voor zover de vordering van [appellanten] zijn grondslag vindt in de stelling dat sprake is van opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerden], de vraag of de opzeggingsbrief van 29 september 1997 authentiek is en door [geïntimeerde sub 2] dan wel [geïntimeerde sub 1] daadwerkelijk ondertekend buiten beschouwing kan blijven, omdat een opzegging waarmee de huurder reeds bij het aangaan van de (al dan niet tijdelijke) huurovereenkomst, dus bij voorbaat afstand doet van zijn recht op huurbescherming en toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst, voordat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, niet rechtsgeldig is (HR 29 april 1996, NJ 1996, 684). 
     
     
     
       Grief IV 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat voor zover de vordering van [appellanten] de grondslag vindt in de stelling dat partijen in september 1997 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst na uiterlijk tien jaar zou eindigen, zodat sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, de door [appellanten] in het geding gebrachte opzeggingsbrieven daarvoor in ieder geval onvoldoende bewijs opleveren, nu de authenticiteit van die brieven en van de handtekeningen op die brieven door [geïntimeerden] uitdrukkelijk wordt betwist. 
     
     
     
       Grief V 
       Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat de inhoud van de opzeggingsbrieven niet strookt met de door [appellanten] in het geding gebrachte concept-huurovereenkomst met handgeschreven aanvullingen. Daarop is bij de duur van de huurovereenkomst de einddatum 15 september 2007 doorgestreept en vervangen door de zin: 
       “voor onbepaalde duur en met inachtneming van een opzegtermijn van een maand”. 
       De kantonrechter overweegt dat ook daaruit geenszins blijkt dat het van aanvang de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst maximaal tien jaar zou duren, dan wel op dat punt overeenstemming bestond. 
     
     
     
       Grief VI 
       Ten onrechte heeft de kantonrechter de stelling van [appellanten] dat de overeenstemming over de beëindiging van de huurovereenkomst na tien jaar ook blijkt uit diverse gedragingen en uitingen van [geïntimeerden] nadien voldoende betwist geacht door [geïntimeerden] 
     
     
     
     3.	De vaststaande feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen onder 1.1 tot en met 1.4 feiten vastgesteld. 
       De grieven I en II richten zich tegen de vastgestelde feiten onder 1.1 respectievelijk 1.2. Voor zover nodig zal het hof de feiten waartegen de grieven I en II zich richten opnieuw vaststellen. Tegen de overige door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht of bezwaren geuit, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. 
     
     
     
     4.	De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     4.1	Bij inleidende dagvaardingen van 30 mei 2007 hebben [appellanten] twee afzonderlijke procedures tegen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ingeleid bij de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen). In deze procedures hebben zij -zakelijk weergegeven- gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de huurovereenkomst waarbij [appellanten] aan [geïntimeerden] de woning c.a. aan de [adres] hebben verhuurd, zal eindigen per 1 november 2007 en dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld om het gehuurde per 2 november 2007 te ontruimen.  
     
     4.2	Aan hun vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] bij brief van 29 september 1997 de huurovereenkomst welke op 15 september 1997 een aanvang had genomen, hebben opgezegd.  Bij vonnissen van 14 december 2007 heeft de kantonrechter de vorderingen tegen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] afgewezen. Kort gezegd heeft de kantonrechter (met verwijzing naar HR 19 april 1996, NJ 1996, 684) geoordeeld dat de brief 29 september 1997 van [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst behelst omdat deze beschouwd moet worden als een opzegging waarmee de huurder reeds bij het aangaan van de overeenkomst, en dus bij voorbaat, afstand doet van zijn recht op huurbescherming en toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst voordat de verhuurder opzegt. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerden] de authenticiteit van de brief en van de handtekening op die brief uitdrukkelijk hebben betwist. 
     
     4.3	Met de grieven leggen [appellanten] het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof overweegt dat partijen het er over eens zijn dat voorafgaande aan het tot stand komen van de huurovereenkomst is gesproken over een overeenkomst met een duur van tien jaar. Het antwoord op de vraag waarom uiteindelijk is afgezien van het sluiten van een huurovereenkomst met een duur van tien jaar kan in het midden blijven nu partijen niet van mening verschillen over het feit dat de onderhandeling erin hebben geresulteerd dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is overeengekomen. Tussen partijen staat vast dat deze overeenkomst is ingegaan op 15 september 1997. 
     
     4.4	Blijkens het proces-verbaal van de op 2 juli 2008 gehouden comparitie van partijen hebben [geïntimeerden] verklaard dat zij de originele brief van 29 september 1997 tijdens de comparitie bij de kantonrechter hebben gezien en dat de daarop geplaatste handtekening van hem ([geïntimeerde sub 1]) en haar ([geïntimeerde sub 2]) afkomstig is. Zij ontkennen echter het document getekend te hebben. Zij betogen, zo begrijpt het hof, dat zij hun handtekeningen tijdens een gelegenheid waarbij partijen bijeen waren, op blanco vellen papier hebben gezet en dat [appellanten] naderhand de tekst van de brieven op de blanco vellen papier hebben geschreven of doen schrijven. Deze tekst luidt: 
     
     “Aan [appellanten]  
     
     			[woonplaats], 29-09-1997 
     
     
       Betreft: huuropzegging [adres] 
       	                                 [adres] 
     
     
     
       Hierbij zeg ik per 1-11-2007 
       de huur op van het 
       woonhuis [adres] 
     
     
     Hoogachtend 
     
     
     
       [geïntimeerde sub 2]  
       [adres]” 
     
     
     Een identieke brief is ondertekend door [geïntimeerde sub 1]. 
     
     
     
     
     4.5	Het hof zal allereerst een oordeel geven over de vraag of de bewuste brieven, indien deze op 29 september 1997 door  [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn getekend, een rechtsgeldige opzegging behelzen van de op 15 september 1997 aangevangen huurovereenkomst, zoals [appellanten] stellen. 
     
     
       4.6	[geïntimeerden] hebben hieromtrent aangevoerd dat de brieven een wilsuiting van de verhuurders bevatten omdat, blijkens de stellingen van [appellanten], de tekst daarvan is opgesteld door (de toenmalige gemachtigde van) [appellanten]  
       [geïntimeerden] betogen dat, voor zover de brieven als een huuropzegging zouden kunnen worden gekwalificeerd, uit de stellingen van [appellanten] volgt dat de huuropzegging is gedaan bij het aangaan van de overeenkomst.  
     
     
     
       4.7	Het hof leest in de brieven geen wilsuiting van [appellanten] Naar het oordeel van het hof behelzen de brieven een opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerden] op 29 september 1997. [geïntimeerden] hebben gesteld dat de wilsuiting van hun zijde tot opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden bij het aangaan van de huurovereenkomst op 15 september 1997, doch aan deze stelling gaat het hof voorbij nu deze zich niet verdraagt met het standpunt van [geïntimeerden] dat van hun zijde in het geheel geen opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en dat de brieven van 29 september 1997 valselijk zijn opgemaakt. [appellanten] hebben hieromtrent overigens gesteld dat de brieven zijn opgesteld op 15 september 1997, maar zijn ondertekend op 29 september 1997 en dat die datum toen ook is vermeld op de opzeggingsbrieven. 
       Volgens de genoemde brieven doet zich derhalve de situatie voor dat de huurders na het aangaan van de huurovereenkomst de huur hebben opgezegd en doet onverenigbaarheid met het op de bescherming van de huurder van woonruimte gerichte en toen geldende artikel 1623c lid 1 van het Burgerlijk Wetboek zich niet voor. Het betreft hier immers een opzegging door de huurders waardoor de huurbeschermingsbepaling uitzondering lijdt, terwijl niet is gesteld of gebleken dat met betrekking tot deze opzegging sprake zou zijn van wilsgebreken. 
     
     
     4.8	Aan het betoog van [geïntimeerden] dat [appellanten] de huuropzegging niet hebben aanvaard gaat het hof voorbij nu uitgangspunt van de wet is dat bij opzegging van de huur door de huurder de beëindiging van de huurovereenkomst niet afhankelijk is van de toestemming van de verhuurder in die beëindiging. 
     
     4.9	Ten aanzien van het stelling van [geïntimeerden] dat de brieven van 29 september 1997 valselijk opgemaakte documenten zijn, oordeelt het hof als volgt. Het valselijk opmaken komt volgens [geïntimeerden] hierop neer dat de tekst is geschreven op blanco vellen papier welke eerder door hen waren ondertekend. Nu niet in geschil is dat de handtekeningen op de brieven van 29 september 1997 afkomstig zijn van [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2], rust op hen ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslast van hun stelling dat zij blanco vellen papier hebben getekend waarop naderhand de tekst als weergegeven in rechtsoverweging 4.4 is geplaatst. Overeenkomstig hun aanbod daartoe zullen [geïntimeerden] in de gelegenheid worden gesteld om dit bewijs te leveren. 
     
     4.10	In verband met het door [geïntimeerden] te leveren bewijs dienen de originelen van de documenten van 29 september 1997 door [appellanten] in het geding te worden gebracht. Het hof zal bepalen dat deze documenten uiterlijk binnen 14 dagen na het uitspreken van het onderhavige arrest ter griffie zullen worden gedeponeerd. 
     
     4.11	 Verder zal iedere beslissing worden aangehouden. 
     
     
     5.	De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     bepaalt dat [appellanten] binnen 14 dagen na heden de originele op 29 september 1997 gedateerde documenten ter griffie zullen deponeren en afschriften daarvan zullen zenden aan [geïntimeerden] en aan het hof; 
     
     laat [geïntimeerden] toe tot het onder 4.9  toe vermelde bewijs; 
     
     bepaalt dat, indien [geïntimeerden] dat bewijs door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W. Duitemeijer, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;  
     
     bepaalt dat partijen in persoon bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld; 
     
     bepaalt dat [geïntimeerden] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden november en december 2009 en januari 2010 zullen opgeven op de roldatum 6 oktober 2009 , waarna dag en uur van het verhoor door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; 
     
     bepaalt dat [geïntimeerden] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven; 
     
     bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk vier werkdagen voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; 
     
     houdt verder iedere beslissing aan. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, R. Prakke-Nieuwenhuizen en  
       W. Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 september 2009.