ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2023:2329

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2023:2329 Rechtbank Gelderland , 19-04-2023 / 401392

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2023-04-19

Zaaknummer: 401392

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2023:2329

---

Koop van onroerend goed. Nabetaling afhankelijk van voorwaarde. Beroep op niet-intreden van voorwaarde door partij die daarbij belang heeft

RECHTBANK Gelderland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/401392 / HA ZA 22-118 / 115 / 560 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 april 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eis.conv./verw.reconv.1] ,  
     
       2.  [eis.conv./verw.reconv.2] ,  
       beiden wonende te [plaats] , 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [eis.conv./verw.reconv.1+2] , 
       advocaat: mr. C.A.H. van de Sanden te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [ged.conv./eis.reconv.]
         ,  
       gevestigd te [plaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [ged.conv./eis.reconv.] , 
       advocaat: mr. T.J. van Veen te Ede. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 1 juni 2022,  - de conclusie van antwoord in reconventie, 
       - de akte houdende inbreng nadere producties alsmede houdende aanvulling grondslag vorderingen van de zijde van [eis.conv./verw.reconv.1+2] (30 september 2022), 
       - de producties A, B, C en D behorende bij de geweigerde akte ter comparitie van 30 september 2022 van de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] , 
       - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 september 2022, 
       - de akte in reconventie van 9 november 2022 van de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] , 
       - de conclusie van dupliek in reconventie van 9 november 2022, 
       - de akte uitlaten producties van de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten in conventie en in reconventie  
     
     
       2.1. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1] en [eis.conv./verw.reconv.2] (hierna samen: [eis.conv./verw.reconv.1+2] ) waren eigenaar van percelen aan de [adres 1] , [adres 2] en andere nummers te [plaats] ). Die percelen zijn gelegen tussen de jachthaven en een strandje en zijn kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 1] . 
       
     
     
       2.2. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] is een vastgoedontwikkelaar. De feitelijke leiding en het uiteindelijk bestuur van [ged.conv./eis.reconv.] is in handen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . 
       
     
     
       2.3. 
       Op 24 november 2014 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] een omgevingsvergunning aangevraagd in het kader van het project ‘ [naam project] ’ dat hij op de percelen wilde ontwikkelen. Op 2 april 2015 heeft de gemeente [naam gemeente] een omgevingsvergunning aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] verleend voor het bouwen van gastappartementen aan de [adres+plaats] . Bij deze vergunning is de volgende overweging gevoegd: 
       
       
         
           Bestemming Horeca 
         
         
           Gebruik.  Volgens artikel 5.1.1 van de regels [van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’; toevoeging rechtbank] zijn op gronden met de bestemming ‘Horeca’ horecabedrijven tot en met horecacategorie 1c toegestaan. Onder deze categorie valt volgens de Staat van Horeca-activiteiten een  ‘hotel, inclusief appartementen’ . In de aanvraag is aangegeven dat de exploitatie van de gastappartementen bestaat uit  ‘verhuur van kamer, studio en hotelappartementen voor tijdelijk gebruik’ . De centrale incheck zal plaatsvinden bij de receptie in het restaurantgedeelte. Deze exploitatie past binnen de horecabestemming. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft ten behoeve van de verkoop van appartementen aan consumenten een brochure opgesteld. Op blz. 15 staat deze impressie van het project [naam project] : 
       
       AFBEELDING I 
       
     
     
       2.5. 
       Op 7 september 2018 heeft de gemeente [naam gemeente] een aanvraag van [eis.conv./verw.reconv.1+2] in behandeling genomen voor een omgevingsvergunning voor het gewijzigd uitvoeren van de verleende vergunning voor het bouwen van vijf gastappartementen op het perceel [perceel 2] . 
       
     
     
       2.6. 
       Eind september/begin oktober 2020 werd [betrokkene 1] benaderd door [betrokkene 3] , handelend onder de naam ‘ [handelsnaam] ’, met de vraag of hij interesse had in de aankoop van vastgoed van [eis.conv./verw.reconv.1+2] ten behoeve van de bouw van recreatieappartementen. Op 6 oktober 2020 heeft [betrokkene 1] de locatie bezocht. Op 16 oktober 2020 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] kennisgemaakt met [eis.conv./verw.reconv.2] . Op 23 oktober 2020 hebben partijen bij [eis.conv./verw.reconv.1+2] thuis een oriënterend gesprek gevoerd. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 26 oktober 2020 heeft [betrokkene 3] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] per e-mail bericht: 
       
       
         Afgelopen vrijdag hebben wij elkaar gesproken over de mogelijke verkoop van [naam project] als projectlocatie. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         	Ik heb contact met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . (...) Zij hebben concrete interesse in de overname van het gehele terrein met het bestaande vastgoed en de ontwikkelingsplannen die er op de percelen rusten.  
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         	De kopers hebben de voorkeur om het geheel over te nemen en te her-ontwikkelen. (...) 
       
       
       
         	De volgende uitgangspunten heb ik in deze fase aangehouden: 
          Er is een geldige bouwvergunning afgegeven voor de herontwikkeling van het terrein waardoor er uiteindelijk 5 torens met recreatieve appartementen ontwikkeld kunnen worden. Dit zoals ook opgenomen in de brochure van [naam project] . Deze bouwvergunning  is in 2021 nog geldig om voldoende tijd te hebben om het complex te her-ontwikkelen. 
         (...)  
          De bouwvergunning maakt onderdeel uit van de toekomstige koopovereenkomst. 
         (...) 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 30 oktober 2020 hebben partijen onderhandeld en overeenstemming bereikt over de koop. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 3 november 2020 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] de vergunning van 2 april 2015 aan [betrokkene 3] gestuurd, met de vraag wanneer hij de voorlopige koopovereenkomst kon verwachten. 
       
     
     
       2.10. 
       Op 9 november 2020 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] per e-mail aan de gemeente [naam gemeente] gevraagd of in de plannen voor [naam project] het restaurantgedeelte kon worden veranderd in twee appartementen. 
       
     
     
       2.11. 
       In een ‘akte inhoudende een koopovereenkomst’ van 17 november 2020 staat: 
       
       
         
           A.  DEFINITIES 
         
         (...) In deze onderhandse akte wordt verstaan onder: 
         (...) 
         -  Registergoed 
         a. het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, aan de [adres 1] (en andere adressen), [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 1] , groot duizend tweehonderd vijfendertig vierkante meter (1.235 m²); 
         vrij van huur; 
         b. het perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen (in aanbouw casu quo opgeleverd) aan de [adres 2] (en andere adressen), [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 2] , groot duizend driehonderd twintig vierkante meter (1.320 m²); 
         -  Verkochte 
         het Registergoed; 
         	(...) 
       
       
       
         
           B.  OBJECT 
         
         Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt: 
         -  het Verkochte. 
       
       
       
         
           C.  KOOPPRIJS 
         
         	De Koopprijs bedraagt: TWEE MILJOEN ACHTHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO (€ 2.850.000,00) (...) 
       
       
       
         
           D.  BEPALINGEN EN BEDINGEN 
         
         	De Overeenkomst is overigens aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen: 
       
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           Informatieplicht Verkoper, onderzoeksplicht Koper 
         
         
           Artikel [adres 2] 
         
         Verkoper staat ervoor in aan Koper met betrekking tot het Verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van de Koper behoort te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt. 
         Koper aanvaardt uitdrukkelijk: 
         a. dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze thans niet aan Verkoper bekend zijn); 
         b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor in de Overeenkomst omschreven en/of die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. 
       
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 
         
         
           	Artikel 16 
         
         1. (...) 
         2. (...) 
         3. Wanneer een partij ingevolge het vorige lid van dit artikel in verzuim is heeft de wederpartij (...) de (...) keuze tussen: 
         a. uitvoering van de Overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is (...) aan de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille (3‰) van de Koopprijs; of  
         b. (...) 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           Bijzondere afspraken 
         
         
           	Artikel 18 
         
       
       
       
         1. Er is een omgevingsvergunning afgegeven voor de herontwikkeling van het terrein waardoor er uiteindelijk een appartementencomplex met recreatieve bestemming ontwikkeld kan worden. Dit zoals ook opgenomen in de brochure van [naam project] . Deze bouwvergunning is in 2021 nog geldig om voldoende tijd te hebben om het complex te herontwikkelen. 
         2. (...) 
         3. (...) 
         4. Het registergoed onder b. is nog in aanbouw wordt wind- en waterdicht opgeleverd vóór notarieel transport. 
         5. (...) 
         6. Er wordt aan de gemeente toestemming gevraagd door verkoper om de horecabestemming in het pand om te zetten naar twee recreatieappartementen. 
       
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           BIJLAGE A 
         
         
           Bijlage 1 
           :  kopie Eigendomsakte 
         
           Bijlage 2 
           :  eigendomsinformatie Kadaster 
         
           Bijlage 3 
           :  een uittreksel van de kadastrale kaart 
       
       
     
     
       2.12. 
       Bijlage 1 is de akte van 15 juni 2010 waarbij destijds de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] zijn geleverd. In art. 2 lid 3 van die akte staat: 
       
       
         Tevens wordt nog verwezen naar voormelde koopovereenkomst, waarin woordelijk staat vermeld:  
         
           “(...) De koper is ermee bekend dat een strookje tuin wordt gehuurd van de gemeente. De kadastrale grens komt derhalve niet overeen met de feitelijke grens. (...)”  
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Als bijlage III is de volgende kaart gevoegd waarop de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] zijn afgebeeld, groen ingekleurd: 
       
       AFBEELDING II 
       
     
     
       2.14. 
       Op 4 december 2020 heeft de gemeente [naam gemeente] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] bericht dat er een vrijstelling nodig is van het bestemmingsplan als het de bedoeling is om de appartementen te gaan exploiteren als zelfstandige recreatieverblijven en dus zonder horeca. 
       
     
     
       2.15. 
       Na discussie tussen partijen over de tekeningen en de inhoud van de vergunning, hebben [ged.conv./eis.reconv.] en [betrokkene 3] op 17 december 2020 gesproken met de gemeente [naam gemeente] (via MSTeams).  
       
     
     
       2.16. 
       Op 17 december 2020 (18:27 uur) heeft [betrokkene 3] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] per e-mail bericht: 
       
       
         Nog even voor de volledigheid. 
       
       
       
         De gemeente blijft bij de volgende bewering: 
         
           “Volgens het bestemmingsplan rust op deze locatie een Horecabestemming. Dit betekent dat er sprake moet zijn van een bedrijfsmatige exploitatie als hotel(appartementen). Met voor hotel kenmerkende centrale voorzieningen als receptie, ontbijtgelegenheid/restaurant e.d. Exploitatie als zelfstandige recreatie-appartementen is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan.” 
         
       
       
       
         De omgevingsvergunning 2015, geeft het volgende aan: 
         
           Bestemming horeca 
         
         
           Gebruik: volgens art. 5.1.1 van de regels zijn op gronden met de bestemming ‘Horeca’ horecabedrijven  
           tot en met 
            horecacategorie 1c toegestaan. Onder deze categorie valt volgens de Staat van Horeca-activiteiten een ‘hotel, inclusief appartementen’. In de aanvraag is aangegeven dat de exploitatie van de gastappartementen bestaat uit ‘verhuur van kamer, studio en hotelappartementen voor tijdelijk gebruik’. de centrale incheck zal plaatsvinden bij de receptie in het restaurantgedeelte. Deze exploitatie past binnen de horecabestemming. 
         
       
       
       
         Wat mij nu duidelijk is geworden vanuit de gemeente, wat significant anders was dan mij en vervolgens kopers bekend is gemaakt, is het volgende: 
         - Er rust een horecabestemming op het gehele terrein? 
         - Het geheel dient als hotel geëxploiteerd te worden, geen  recreatieappartementen  zoals eerder besproken en in de KO [koopovereenkomst, toevoeging rechtbank] is vastgelegd en zoals ook kenbaar is gemaakt in de brochure van [naam project] ? 
       
       
       
         - Het omzetten van horeca naar appartementen is bij voorbaat een onmogelijke opgave omdat de gehele bestemming dan aangepast dient te worden. 
       
       
     
     
       2.17. 
       Op 22 december 2020 hebben [eis.conv./verw.reconv.1+2] , [betrokkene 3] en [ged.conv./eis.reconv.] met elkaar overlegd over de gevolgen van deze bevindingen voor de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.18. 
       Op 28 december 2020 (20:46 uur) heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] aan [betrokkene 3] per whatsapp bericht: 
       
       
         Heb inmiddels [betrokkene 1]  gesproken, 1.9 mil. willen ze dit jaar nog laten passeren en achtergestelde betaling na verkrijgen van definitieve vergunning. Notaris stelt hier een concept van op. Zodra dit door mijn fiscalist is bekeken geef ik daar mijn reactie op 
       
       
     
     
       2.19. 
       Op 29 december 2020 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] het verkochte aan [ged.conv./eis.reconv.] geleverd. In de akte van levering van die datum staat: 
       
       
         	(...) Tussen Partijen is een schriftelijke koopovereenkomst gesloten betreffende na te melden registergoed. (...) Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert Verkoper aan Koper, die hierbij aanvaardt: 
         
           1.	het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, aan de [adres 1] (en andere adressen), [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 1] , groot duizend tweehonderd vijfendertig vierkante meter (1.235 m²); 
         
         hierna ook te noemen:  Registergoed 1; 
         
           2.	het perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen (welke zich thans in casco-staat bevinden) aan de [adres 2] (en andere adressen), [plaats] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 2] , groot duizend driehonderd twintig vierkante meter (1.320 m²); 
         
         hierna ook te noemen:  Registergoed 2; 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN, KWITANTIE, UITBETALING 
         
         
           Koopprijs Registergoed 1 
         
         Partijen verklaren dat de koopprijs van het Registergoed 1, zoals deze is vastgelegd in de Koopovereenkomst, bedraagt: een miljoen eenhonderdvijftigduizend euro (€ 1.150.000,00). 
         Partijen verklaren vanwege hen moverende redenen, welke hierna nader worden verwoord, dat zij deze koopprijs bij deze hebben aangepast en dat de koopprijs van het Registergoed 1 thans bedraagt:  zevenhonderdzesenzestigduizend zeshonderdzesenzestig euro (€ 766.666,00). 
         
           Koopprijs Registergoed 2 
         
         Partijen verklaren dat de koopprijs van het Registergoed 2, zoals deze is vastgelegd in de Koopovereenkomst, bedraagt: een miljoen zevenhonderdduizend euro (€ 1.700.000,00) te vermeerderen met omzetbelasting. 
         Partijen verklaren vanwege hen moverende redenen, welke hierna nader worden verwoord, dat zij deze koopprijs bij deze hebben aangepast en dat de koopprijs van het Registergoed 2 thans bedraagt:  een miljoen eenhonderddrieëndertigduizenddriehonderdvierendertig euro (€ 1.133.334,00)  te vermeerderen met omzetbelasting. 
       
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           NABETALINGSREGELING MET KETTINGBEDING EN BOETEBEPALING 
         
         Partijen zijn met betrekking tot de betaling van de koopprijs van Registergoed 1 alsook Registergoed 2 thans de volgende nabetalingsregeling overeengekomen: 
         1.a	Koper is verplicht een bedrag groot  driehonderddrieëntachtigduizend driehonderdvierendertig euro (€ 383.334,00)  aan Verkoper te betalen als aanvulling op de koopprijs Registergoed 1 indien aan de voorwaarde hierna sub 1.c is voldaan. 
         1.b	Koper is verplicht een bedrag groot  vijfhonderdzesenzestigduizend zeshonderdzesenzestig euro (€ 566.666,00)  aan Verkoper te betalen als aanvulling op de koopprijs Registergoed 2 indien aan de voorwaarde hierna sub 1.c is voldaan. Laatstgenoemd bedrag dient te worden vermeerderd met omzetbelasting.  
         1.c	De hiervoor vermelde nabetalingen dienen door Koper te worden voldaan indien: 
         
           Koper uiterlijk op een oktober tweeduizend eenentwintig beschikt over een onherroepelijke/onaantastbare omgevingsvergunning betrekking hebbende op het ontwikkelen, realiseren en verkopen van appartementen met een recreatieve bestemming conform de gewaarmerkte tekeningen behorende bij de huidige aan Partijen bekende omgevingsvergunning van twee april tweeduizend vijftien. (...) 
         
         1.d	Een in de vorige zin bedoelde vergunning wordt pas geacht te zijn verleend, indien zij in rechte onaantastbaar is, waaronder wordt verstaan een vergunning met betrekking waartoe binnen de daarvoor geldende termijn geen bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld dan wel het bezwaar, beroep of hoger beroep is afgerond casu quo uitbehandeld en de vergunning waarover al dan niet uitspraak is gedaan in een bodemprocedure daar stand houdt. 
         1.e	Partijen zullen al het mogelijke in het werk stellen om voormelde vergunning tijdig en vóór de hiervoor genoemde datum te hebben verkregen (inspanningsverplichting Verkoper en Koper). 
         2.	De hiervoor bedoelde nabetalingsregeling vervalt, indien Koper casu quo zijn rechtsopvolger de in de vorige zin bedoelde omgevingsvergunning niet uiterlijk op een oktober tweeduizend eenentwintig heeft verkregen. 
         (...) 
       
       
     
     
       2.20. 
       Op 13 januari 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] de burgemeester van [naam gemeente] bericht: 
       
       
         Naar aanleiding van eerder telefonisch contact verzoeken wij u hierbij medewerking te verlenen de eerder verleende vergunning (nr. [nummer vergunning] d.d. 2 april 2015) met de wijziging van 04-09-2018 om te zetten naar het volgende: 
       
       
       
         	Het verder ontwikkelen van het gehele plan conform bijgaande tekening (zie bijlage 1) wat een vervolg is op de tekening van 04-09-2018. Deze optie is al eerder voorgelegd en als positief ontvangen. Het vergunde bouwblok wordt ingekort om ruimte te creëren voor het buiten het bouwblok vallende horeca gedeelte te realiseren en uit te baten. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         	Hierbij verzoek ik u een onherroepelijke omgevingsbestemming cq. ontheffing te verlenen voor bovengestelde. Definitieve tekeningen en constructie berekeningen zullen hierna volgen. 
       
       
       
         	Verdere realisatie van dit project staat gepland voor april 2021. 
       
       
     
     
       2.21. 
       De gemeente [naam gemeente] heeft gereageerd bij brief van 16/25 maart 2021: 
       
       
         In 2015 hebben wij een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van hotelappartementen op de locatie [adres+nummers] te [plaats] . In 2018 is een wijzigingsvergunning verleend voor het rechtergedeelte van het appartementsgebouw. In uw brief van 13 januari 2021 verzoekt u om medewerking te verlenen voor opnieuw een wijziging: u wenst het pand te gaan gebruiken voor luxe recreatieappartementen en u wilt het horecagedeelte verplaatsen naar de linkerkant van het perceel. 
       
       
       
         
           Principebesluit 
         
         	Wij zijn in principe bereid om hieraan medewerking te verlenen, zij het onder een aantal voorwaarden. Dit lichten wij hieronder toe. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           Aanvraag omgevingsvergunning  
         
         	Voor uw plannen moet een aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend. De ruimtelijke onderbouwing is hierbij één van de in te dienen stukken. Wij adviseren u om beide onderdelen (recreatieappartementen en horecavoorziening) in één aanvraag op te nemen. Dit vanwege de samenhang tussen beide en om twee (uitgebreide) procedures te voorkomen. Voor beide onderdelen is een uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning van toepassing. (...) 
       
       
       
         
           Vooroverleg 
         
         	Voordat u een definitieve aanvraag indient adviseren wij om eerst nog een bouwkundig schetsplan in te dienen van het te wijzigen en in te korten appartementengebouw alsook van de nieuwe horecavoorziening. Dit voor een welstandstoets vooraf. Beide onderdelen willen we in samenhang blijven beoordelen. Met betrekking tot de horecavoorziening pleiten we bovendien voor het integreren van een openbaar toegankelijke toiletvoorziening; we zijn bereid daarover met u nadere afspraken te maken. Ook de conceptversie van de ruimtelijke onderbouwing zien wij graag vooraf tegemoet. 
       
       
     
     
       2.22. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] heeft het project ‘ [naam project] ’ de nieuwe naam ‘ [nieuwe naam project] ’ gegeven. 
       
     
     
       2.23. 
       Op 28 mei 2021 heeft de architect van [ged.conv./eis.reconv.] aan de gemeente [naam gemeente] een voorlopige vergunning aangevraagd. Hij heeft daarbij vermeld dat de ruimtelijke onderbouwing nog moet worden gemaakt en dat ook nog andere gegevens moeten worden aangeleverd. De gemeente [naam gemeente] heeft de aanvraag in behandeling genomen. 
       
     
     
       2.24. 
       Op 4 augustus 2021 heeft de gemeente [naam gemeente] [eis.conv./verw.reconv.1+2] per e-mail bericht: 
       
       
         Op verzoek van wethouder [wethouder] stel ik je op de hoogte van de stand van zaken van de procedure bij [naam project] . Wij zijn nog bezig met de behandeling van de aanvraag. We streven er met de nieuwe eigenaar naar om de vergunning in september a.s. te verlenen. 
       
       
     
     
       2.25. 
       Op 27 september 2021 heeft de gemeente [naam gemeente] een omgevingsvergunning verleend.  In de vergunning staat: 
       
       
         Burgemeester en wethouders van [naam gemeente] hebben op 28 mei 2021 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen 
       
       
       
         van:			[ged.conv./eis.reconv.] B.V. 
         voor:			het wijzigen van een appartementsgebouw (recreatie) 
         op het perceel:		[percelen+plaats] , 
         kadastraal bekend:	gemeente [kad.gegevens 1+2] , 
       
       
       
         
           Besluit 
         
         	Gelet op (...) besluiten burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning te verlenen, die strekt tot gedeeltelijke wijziging van de omgevingsvergunning die op 2 april 2015 is verleend voor het bouwen van gastappartementen op het perceel [adres+nummers] te [plaats] (zaaknr. [nummer vergunning] ). 
       
       
       
         	De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: 
         - het (ver)bouwen van een bouwwerk; 
         - het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. 
       
       
       
         (...) 
       
       
       
         
           Inwerkingtreding en bezwaarclausule 
         
         De beschikking treedt in werking met ingang van de dag nadat deze is verzonden aan de aanvrager. Tegen het besluit kan binnen zes weken na inwerkingtreding door belanghebbenden bezwaar worden aangetekend bij het college van burgemeester en wethouders van [naam gemeente] . (...) 
       
       
     
     
       2.26. 
       Op 28 september 2021 heeft de gemeente [naam gemeente] [eis.conv./verw.reconv.1+2] per e-mail bericht: 
       
       
         	De vergunning is gisteren verleend. Een kopie is ter informatie hier bijgevoegd. Als je er nog vragen over hebt, hoor ik het graag. 
       
       
     
     
       2.27. 
       Op 30 september 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] bij [ged.conv./eis.reconv.] € 566.666,00 vermeerderd met btw en € 383.334,00 in rekening gebracht, op twee facturen met de omschrijving: ‘Nabetaling levering registergoed (...)’. 
       
     
     
       2.28. 
       Bij brief van 4 oktober 2021 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] bericht dat [ged.conv./eis.reconv.] meent dat zij geen nabetalingsverplichting heeft omdat de vergunning van 27 september 2021 niet onherroepelijk is. Hij heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] verzocht creditnota’s te sturen. Nadat was gebleken dat hij deze brief naar het oude adres had gestuurd ( [adres 1] ), heeft hij de brief op 27 oktober 2021 opnieuw verstuurd, deze keer naar het juiste adres. 
       
     
     
       2.29. 
       De advocaat van [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv.] bij brief van 28 oktober 2021 gesommeerd de nota’s van 30 september 2021 uiterlijk 5 november 2021 om 17:00 uur te betalen. In de brief staat: 
       
       
         
           Nietigheid/vernietiging nabetalingsregeling 
         
         	De in de akte van levering opgenomen nabetalingsregeling met kettingbeding en boetebepaling is potestatief aangezien de vervulling daarvan volledig afhankelijk is van de wil van één der partijen. Het was immers uitsluitend [ged.conv./eis.reconv.] die kon zorgdragen voor het tijdig verkrijgen van het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning door deze tijdig bij de gemeente aan te vragen. 
       
       
       
         	Cliënten roepen hierbij de nietigheid in van deze bepaling, althans wordt deze hierbij vernietigd. Volledigheidshalve wijs ik u in dit verband op artikel 6:23 Burgerlijk Wetboek. 
       
       
     
     
       2.30. 
       Er is geen bezwaar gemaakt tegen de vergunning. Deze is onherroepelijk geworden op 8 november 2021 (zes weken na 27 september 2021, de dag waarop de gemeente de vergunning heeft verzonden). 
       
     
     
       2.31. 
       Bij notariële akte van 10 december 2021 heeft de gemeente [naam gemeente] aan [ged.conv./eis.reconv.] een stuk grond geleverd voor de prijs van € 1,00. In de akte staat:  
       
       
         Verkoper heeft (...) aan Koper verkocht en levert (...) aan Koper (...): 
         
           een strook grond gelegen nabij de [adres+plaats] (deel uitmaken van het nieuwbouwproject, genaamd: “ [nieuwe naam project] ”), kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens 3] , groot circa achthonderd tweeënveertig vierkante meter (842 m²);  waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN 
         
         	Partijen verklaren voorts de navolgende kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek te vestigen en te aanvaarden, welke verplichting luidt als volgt: 
         1.  Horecavoorziening met openbare toiletgelegenheid 
         
           Koper moet dulden dat de door Koper in het jaar tweeduizend tweeëntwintig op het perceel met [kadastrale gegevens 3] te realiseren horecagelegenheid tevens wordt voorzien van een – door Verkoper goed te keuren – permanent functionerende toiletgelegenheid ten behoeve van dagrecreanten in [plaats] . 
         
       
       
     
     
       2.32. 
       Met verlof van 17 februari 2022 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] op 18 februari 2022 ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] derdenbeslag gelegd onder zeven banken en beslag op de registergoederen aan de [adres+plaats] .  Bij vonnis van 30 maart 2022 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant de beslagen op de registergoederen opgeheven onder voorwaarden.  Bij exploot van 26 april 2022 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] [ged.conv./eis.reconv.] in spoedappel gedagvaard voor het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
       
     
     
       2.33. 
       Op 10 maart 2022 heeft het kantoor van de notaris ten overstaan van wie de onroerende zaken zijn geleverd ( [naam notariskantoor] ) [ged.conv./eis.reconv.] als volgt bericht: 
       
       
         Naar aanleiding van uw verzoek met betrekking tot het verstrekken van een overzicht van de genomen stappen inzake het project [nieuwe naam project] te [plaats] (vanaf aankoop tot en met heden) ontvangt u bijgaand een kort overzicht van de door ons verrichte werkzaamheden. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           28-12-2020 – 22.25 uur 
         
         	Bericht naar Partijen dat de Akte van levering gepasseerd zal worden op 29 december 2020. Definitieve conceptakte bijgesloten, waaronder de zogenaamde “nabetalingsregeling”. 
       
       
       
         	(...) 
       
       
       
         
           29-12-2020 – 17.00 uur 
         
         	Verkoper en echtgenote, Koper (2 personen) en makelaar zijn aanwezig bij [naam notariskantoor] . Akte wordt uitvoerig besproken, waarbij nadrukkelijk aandacht is besteed aan de nabetalingsregeling. Partijen zijn akkoord en akte wordt getekend om 17.55 uur. 
       
       
       
         	Gekscherend wordt de opmerking nog gemaakt: “Dit betekent dus dat als de omgevingsvergunning er op 2 oktober is, Koper niet hoeft te betalen”. Het antwoord van Koper (bij monde van de heer [betrokkene 1] ) is als volgt: “Nou, op een paar dagen laten we het niet aankomen”. 
       
       
     
     
       2.34. 
       De architect van [ged.conv./eis.reconv.] heeft een overzicht opgesteld van wat [ged.conv./eis.reconv.] heeft gedaan om een adequate omgevingsvergunning te verkrijgen.  Op dat overzicht staat: 
       
       
         Tijdlijn om te komen tot een vergunning voor de [nieuwe naam project] te [plaats] . Begin december 2020 kennismaking bij ons op kantoor met [betrokkene 2] en [betrokkene 1] . 
       
       
       
         
           17-12-2020 
         
         Teams meeting met de gemeente [naam gemeente] 
         	(...) 
         	Conclusie van het gesprek: 
         	Er dient nog vergunning aangevraagd te worden voor de overige torens en de verbouwing van het huidige pand. 
       
       
       
         
           	12-01-2021 
         
         	Aangepaste gevelaanzichten opgestuurd en opgewerkte plattegronden. 
         (...) 
         
           02-02-2021 
         
         De bestaande toren zal worden ingemeten door de aannemer zodat ik wijzigingen die tijdens de bouw zijn gedaan kan doorvoeren in het tekenwerk. (...) 
         
           	17-02-2021 
         
         Verzoek [betrokkene 4] ( [bedrijf betrokkene 4] ) om nog een aantal wijzigingen door te voeren op de tekeningen van de bestaande toren. (...) 
         
           	24-02-2021 
         
         (...) 
         
           	26-03-2021 
         
         De gemeente wil in principe medewerking verlenen om het pand te gaan gebruiken voor luxe recreatieappartementen met het horecagedeelte los aan de linkerkant van het perceel. Er zijn hier echter wel een aantal voorwaarden voor 
         (...) 
         
           	01-04-2021 
         
         	Overleg met [betrokkene 2] , [betrokkene 5] , [betrokkene 3] ( [handelsnaam] ) en [betrokkene 1] 
         Wij maken de volgende afspraken 
         - Horecafunctie ontwerpen 
         - Zoeken naar een partij die een ruimtelijke onderbouwing kan maken 
         - Welstand gereed maken van de overige torens inclusief alle wijzigingen 
         
           	06-04-2021 
         
         	Wij leveren de aangepaste welstand stukken aan bij de gemeente. 
         Wij leveren een schetsplan voor een horeca functie 
         Wij introduceren [betrokkene 6] als partij voor een ruimtelijke onderbouwing 
         
           	19-04-2021 
         
         Afspraak op gemeente huis met [betrokkene 7] , [betrokkene 8] , [betrokkene 3] , [betrokkene 5] , [betrokkene 2] en [betrokkene 1] 
         Het plan krijgt een akkoord van de welstand 
         Er wordt ingestoken op een ‘Kruimelgeval’ om de planologische proceduretijd te verkorten. Hiervoor zal de wethouder of eventueel het college worden gevraagd om een standpunt. Standpuntbepaling zal 2 a 3 weken duren. Dit standpunt is bepalend voor de verdere procedurevorm en wanneer er stukken ingediend kunnen worden. 
         
           	04-05-2021 
         
         (...) 
         
           	28-05-2021 
         
         We hebben niet gewacht op het standpunt van de gemeente en zijn uitgegaan van een positief advies om zo geen tijd te verliezen.  
         We dienen de vergunningen in voor de overige appartementen. Hier zullen echter nog wel een  aantal aanvullingen benodigd zijn: 
         - De ruimtelijke onderbouwing moet nog gemaakt worden 
         - Er blijken bouwfysische berekeningen nodig te zijn die voorheen niet benodigd waren 
         - Er moeten nog statische gegevens aangeleverd worden. 
       
       
       
         De aanvraag word door goed overleg te hebben met de gemeente ondanks het ontbreken van deze gegevens in behandeling genomen 
         
           18-06-2021 
         
         Afspraak bij [betrokkene 6] . Wij leggen uit wat we nodig hebben en geven aan hier zeer veel haast mee te hebben. [betrokkene 6] is bereid de ruimtelijke onderbouwing met de hoogste prioriteit te maken. 
         
           	23-06-2021 
         
         (…) 
         	Er is een offerte van [betrokkene 6] . [betrokkene 6] krijgt direct opdracht tot het uitvoeren. 
         
           	28-06-2021 
         
         Concept ruimtelijke onderbouwing is binnen en ik heb overleg met [betrokkene 9] van [betrokkene 6] . We besluiten het concept definitief te maken. Ik dien dit in bij de gemeente als aanvulling. 
         
           	02-07-2021 
         
         (...) 
         
           	23-07-2021 
         
         (...) 
         
           	06-08-2021 
         
         We leveren de bouwfysische gegevens. Deze hebben we moeten uitbesteden en die zijn ook zeer snel gemaakt. 
         
           	09-08-2021 
         
         (...) 
         
           	29-09-2021 
         
         Bevoegd gezag neemt het besluit vergunning te verlenen voor de bouw van de appartementen. 
         Het traject vergunning heeft ongeveer 4 maanden geduurd. Dit is niet lang aangezien de gemeente bereid is geweest tot een ‘kruimelgeval’. Hadden ze hier geen medewerking aan verleend dan had het nog zeker 6 maanden langer geduurd. Zoals te zien in dit overzicht zijn een hoop zaken parallel aan elkaar in gang gezet wat overigens het financiële risico van de opdrachtgever heeft vergroot. Alle betrokken partijen hebben in mijn optiek zo snel als mogelijk gehandeld. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beoordeling in conventie 
     
     
       3.1. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       1. vaststelt dat [ged.conv./eis.reconv.] toerekenbaar is tekortgeschoten door haar nabetalingsverplichting jegens [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet tijdig na te komen, 
       
       
         en voorts dat zij [ged.conv./eis.reconv.] veroordeelt: 
       
       
       2. haar nabetalingsverplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, 
       3. aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] het restant van de koopsom van € 1.068.999,86 te betalen, 
       4. aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] alle schade te vergoeden die is ontstaan uit de tekortkoming met kosten en rente als bedoeld in art. 16 lid 1 van de koopovereenkomst, 
       5. aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] een boete te betalen van 3‰ van de koopprijs als bedoeld in art. 16 lid 3 van de koopovereenkomst, 
       6. met veroordeling van [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten en de nakosten met rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
         In de loop van de procedure heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] deze vorderingen op verschillende manieren toegelicht. Bij dagvaarding heeft hij drie grondslagen aangevoerd. Hij stelt ten eerste dat [ged.conv./eis.reconv.] heeft belet dat de voorwaarde uit de nabetalingsregeling in vervulling zou gaan en betoogt dat redelijkheid en billijkheid meebrengen dat deze voorwaarde daarom moet worden beschouwd als in vervulling gegaan (art. 6:23 lid 1 BW). Ten tweede meent hij dat [ged.conv./eis.reconv.] zich niet voldoende heeft ingespannen om de voorwaarde uit de nabetalingsregeling in vervulling te laten gaan en dat zij daarom schadeplichtig is (art. 6:74 BW). Ten derde is het volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [ged.conv./eis.reconv.] een beroep doet op overschrijding van de termijn in de nabetalingsregeling (art. 6:248 lid 2 BW). Bij akte ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] deze gronden aangevuld en een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de nabetalingsregeling en wel op vijf gronden, namelijk (1) het ontbreken van wilsovereenstemming, (2) dwaling, (3) bedrog, (4) misbruik van omstandigheden en (5) de grond dat de nabetalingsregeling tot stand is gekomen in strijd met art. 43 van de Wet op het notarisambt (art. 6:217 BW, art. 6:228 lid 1 BW, art. 3:44 leden 1, 3 en 4 BW, art. 3:40 lid 2 BW). Bij conclusie van dupliek in reconventie stelt [eis.conv./verw.reconv.1+2] nadere feiten die van belang kunnen zijn voor zijn beroep op de vernietigbaarheid van de nabetalingsregeling, in het bijzonder op de eerste drie gronden.  
         
           bij dagvaarding aangevoerde gronden  
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft zijn vorderingen bij dagvaarding als volgt toegelicht. Op grond van de nabetalingsregeling dienen partijen al het mogelijke in het werk te stellen om ervoor te zorgen dat [ged.conv./eis.reconv.] de omgevingsvergunning op tijd krijgt. [ged.conv./eis.reconv.] heeft de vergunning pas aangevraagd op 28 mei 2021, dat is vijf maanden nadat de leveringsakte was gepasseerd. De aanvraag was bovendien niet compleet omdat er geen ruimtelijke onderbouwing was bijgevoegd. De vergunning die uiteindelijk is verleend, is onherroepelijk geworden zeer kort na 1 oktober 2021 (de datum genoemd in de nabetalingsregeling). Aldus heeft [ged.conv./eis.reconv.] zich volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet voldoende ingespannen om een vergunning te verkrijgen die op 1 oktober 2021 onherroepelijk zou worden, zodat de voorwaarde uit de nabetalingsregeling uit de leveringsakte in vervulling zou gaan. Zij is zelfs willens en wetens met de gemeente [naam gemeente] overeengekomen dat deze de vergunning pas in september 2021 zou verlenen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] meent op deze gronden dat redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde uit de nabetalingsregeling als vervuld moet gelden (art. 6:23 lid 1 BW). [eis.conv./verw.reconv.1+2] meent voorts dat [ged.conv./eis.reconv.] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar inspanningsverbintenis om al het mogelijke in het werk te stellen om de vergunning vóór 1 oktober 2021 te verkrijgen (art. 1.e van de nabetalingsregeling). Hij maakt op die grond aanspraak op schadevergoeding (art. 6:74 BW). [eis.conv./verw.reconv.1+2] meent verder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de voorwaarde uit de nabetalingsregeling strikt toe te passen omdat de vergunning zeer kort na 1 oktober 2021 onherroepelijk is geworden, nog afgezien van het verzuim als hiervoor genoemd (art. 6:248 lid 2 BW). 
       
     
     
       3.4. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] voert verweer. Daartoe voert zij het volgende aan. Terstond nadat zij had ontdekt dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] bij het aangaan van de koopovereenkomst ten onrechte had gegarandeerd dat de gemeente [naam gemeente] een toereikende omgevingsvergunning had verleend, is zij ( [ged.conv./eis.reconv.] ) op voortvarende wijze aan het werk gegaan om alsnog een toereikende vergunning te verkrijgen. Zij was daarbij afhankelijk van derde partijen, zoals de gemeente [naam gemeente] , de architect en de opsteller van de ruimtelijke onderbouwing. [ged.conv./eis.reconv.] wijst er verder op dat de vergunning meer dan een maand en een week na 1 oktober 2021 onherroepelijk is geworden. Zij meent dat deze periode niet ‘zeer kort’ is. [ged.conv./eis.reconv.] betoogt verder dat er twee stappen moeten worden gezet voordat de voorwaarde op grond van art. 6:23 BW als vervuld geldt. De eerste stap is het oordeel dat zij heeft belet dat de voorwaarde in vervulling ging, waartoe een zekere opzet is vereist. De tweede stap is het oordeel dat in dat geval redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de voorwaarde als vervuld geldt, waarbij moet worden meegewogen dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] zelf bij het aangaan van de koopovereenkomst onjuiste informatie heeft verschaft. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] is verder op geen enkele manier gebleken dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten. [ged.conv./eis.reconv.] betoogt verder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat zij een beroep doet op de nabetalingsregeling (althans op overschrijding van de daarin opgenomen termijn). Daartoe voert zij opnieuw aan dat de vergunning niet ‘kort na 1 oktober 2021’ onherroepelijk is geworden en verder dat de voorwaarde en de datum zijn overeengekomen tussen professionele partijen, terwijl [eis.conv./verw.reconv.1+2] van tevoren deugdelijk is geadviseerd, althans in de gelegenheid is gesteld om zich te laten adviseren. Verder weegt voor [ged.conv./eis.reconv.] mee dat het [eis.conv./verw.reconv.1+2] is die haar bij het aangaan van de koopovereenkomst onjuiste informatie heeft gegeven. 
       
     
     
       3.5. 
       De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Zij baseert zich bij haar oordeel op de vaststaande feiten, waaronder stellingen voor zover deze niet of onvoldoende zijn weersproken. Daartoe behoren ook stellingen op de tijdlijn die de architect van [ged.conv./eis.reconv.] heeft opgesteld en waarvan de rechtbank bij de feiten delen heeft geciteerd. 
       
     
     
       3.6. 
       In de koopovereenkomst van 17 november 2020 is onder ‘bijzondere afspraken’ opgenomen dat er een omgevingsvergunning is afgegeven voor de herontwikkeling van het terrein waardoor er uiteindelijk een appartementencomplex met recreatieve bestemming ontwikkeld kan worden. Nadat de koopovereenkomst was gesloten en voordat het verkochte werd geleverd, heeft de gemeente [naam gemeente] echter aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] bericht dat er een vrijstelling nodig is van het bestemmingsplan als het de bedoeling is om de appartementen te gaan exploiteren als zelfstandige recreatieverblijven en dus zonder horeca. Hierover hebben [ged.conv./eis.reconv.] en [betrokkene 3] op 17 december 2020 overlegd met de gemeente [naam gemeente] . Uit het e-mailbericht van dezelfde datum van [betrokkene 3] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] leidt de rechtbank af dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] ten tijde van de koop niet aan [ged.conv./eis.reconv.] duidelijk heeft gemaakt dat er een horecabestemming op het terrein rustte, dat het geheel als hotel diende te worden geëxploiteerd en dat er dus op basis van de destijds verleende vergunning geen recreatieappartementen konden worden ontwikkeld. Tegen deze achtergrond hebben partijen de nadere afspraak gemaakt dat [ged.conv./eis.reconv.] een deel van de koopprijs pas verschuldigd zou worden als zij niet later dan 1 oktober 2021 zou beschikken over een onherroepelijke vergunning zoals omschreven in de akte van levering, dat is een vergunning die betrekking heeft op het ontwikkelen, realiseren en verkopen van appartementen met een recreatieve bestemming conform de gewaarmerkte tekeningen die horen bij de huidige aan partijen bekende omgevingsvergunning van 2 april 2015. Deze afspraak is vastgelegd in de akte van levering van 29 december 2020. 
       
     
     
       3.7. 
       In zijn brief van 13 januari 2021 heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] de gemeente [naam gemeente] , na telefonisch contact met haar te hebben gehad, gevraagd om medewerking te verlenen aan het aanpassen van de vergunning van 2 april 2015. In januari en februari 2021 heeft de architect van [ged.conv./eis.reconv.] gewerkt aan aanpassing van de tekeningen. Nadat de gemeente [naam gemeente] [eis.conv./verw.reconv.1+2] bij brief van 16/25 maart 2021 had bericht dat zij in principe bereid was de vergunning aan te passen, zij het onder voorwaarden, waaronder het indienen van een ruimtelijke onderbouwing en het aanvragen van een vergunning, heeft [ged.conv./eis.reconv.] met haar architect afgesproken dat deze een horecafunctie zou ontwerpen en op zoek zou gaan naar een partij die een ruimtelijke onderbouwing kon maken. De architect heeft deze partij, te weten [betrokkene 6] , gevonden en geïntroduceerd op 6 april 2021. Op 28 mei 2021 heeft de architect van [ged.conv./eis.reconv.] bij de gemeente [naam gemeente] een voorlopige vergunning aangevraagd, zij het nog zonder de vereiste ruimtelijke onderbouwing. In de tweede helft van juni 2021 heeft de architect aan [betrokkene 6] nadere instructies gegeven en heeft [betrokkene 6] de ruimtelijke onderbouwing aangeleverd, waarna de architect deze heeft ingediend bij de gemeente [naam gemeente] als aanvulling op de reeds ingediende aanvraag voor de vergunning. Op 27 september 2021 heeft de gemeente [naam gemeente] de vergunning verleend. Deze kon gezien de bezwaartermijn van zes weken niet meer onherroepelijk worden voor 1 oktober 2021. 
       
     
     
       3.8. 
       De rechtbank kan uit deze feiten niet afleiden dat [ged.conv./eis.reconv.] zich onvoldoende heeft ingespannen om een vergunning te verkrijgen die op 1 oktober 2021 onherroepelijk zou worden, laat staan dat zij heeft belet dat dit zou gebeuren dan wel met de gemeente [naam gemeente] heeft afgesproken dat het niet zou gebeuren. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft niet duidelijk gemaakt wat [ged.conv./eis.reconv.] volgens haar had moeten doen om ervoor te zorgen dat de gemeente [naam gemeente] de vergunning zou verlenen uiterlijk 20 augustus 2021 (zes weken voor 1 oktober 2021) of wat zij heeft gedaan om dat te beletten. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank de periode tussen 1 oktober 2021 (de datum in de voorwaarde) en 8 november 2021 (de datum waarop de vergunning onherroepelijk is geworden) niet zo kort dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [ged.conv./eis.reconv.] zich erop beroept dat deze termijn is overschreden. Het beroep op overschrijding van de termijn is, gezien de lengte van de genoemde periode (meer dan een maand en een week), ook niet te beschouwen als een onaanvaardbaar strikte toepassing van de nabetalingsregeling. De conclusie is dat [ged.conv./eis.reconv.] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar inspanningsverbintenis, dat de voorwaarde uit de leveringsakte niet geldt als vervuld en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [ged.conv./eis.reconv.] een beroep doet op de nabetalingsregeling (althans op overschrijding van de termijn in die regeling). Op deze grondslagen kunnen de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] dus niet worden toegewezen. 
       
       
         
           bij akte aangevoerde gronden 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Bij akte, ingebracht met het oog op de mondelinge behandeling, heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] de grondslag van zijn vorderingen aangevuld. Subsidiair, voor zover nodig, vernietigt hij de nabetalingsregeling in de leveringsakte. Hij voert daartoe de vijf gronden aan die hierboven zijn genoemd. 
       
     
     
       3.10. 
       Als de rechtbank de nabetalingsregeling zoals deze is opgenomen in de leveringsakte op blz. 7 op een van deze gronden vernietigt, dan leidt dat er niet toe dat [ged.conv./eis.reconv.] de bedragen verschuldigd wordt die in die regeling worden genoemd. In dat geval is [ged.conv./eis.reconv.] immers slechts gehouden om de verminderde koopprijs te betalen zoals die is opgenomen in de leveringsakte op blz. 2. Zo beschouwd heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] er geen belang bij dat de rechtbank beoordeelt of de nabetalingsregeling moet worden vernietigd. De rechtbank begrijpt echter dat het [eis.conv./verw.reconv.1+2] er in wezen niet om gaat dat de rechtbank de nabetalingsregeling vernietigt, maar dat de rechtbank oordeelt dat hij onvoorwaardelijk aanspraak heeft op betaling van de aanvankelijk overeengekomen koopsom. Uit het verweer van [ged.conv./eis.reconv.] leidt de rechtbank af dat zij dat ook zo begrijpt. De rechtbank zal de aangevoerde rechtsgronden vanuit dat gezichtspunt beoordelen. 
       
       
         
           wilsovereenstemming, dwaling, bedrog 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] voert het volgende aan. In de nabetalingsregeling staat dat [ged.conv./eis.reconv.] uiterlijk 1 oktober 2021 moest beschikken over een omgevingsvergunning om het project te realiseren zoals dat aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] was vergund op het moment van de leveringsakte. [ged.conv./eis.reconv.] is echter nooit van plan geweest om dit project op die manier uit te voeren. Zij heeft het van meet af aan op allerlei manieren gewijzigd. Voor zover [ged.conv./eis.reconv.] met de omgevingsvergunning in de nabetalingsregeling heeft gedoeld op willekeurig welke vergunning zij gaandeweg nodig mocht blijken te hebben, heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] dat nooit zo hoeven begrijpen en hebben partijen daarover nooit wilsovereenstemming gehad. Gezien de letterlijke bewoordingen van de nabetalingsregeling had [ged.conv./eis.reconv.] moeten weten dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] deze niet op deze manier zou opvatten. [eis.conv./verw.reconv.1+2] concludeert dat er geen wilsovereenstemming was over de inhoud van de nabetalingsregeling, althans dat hij daarover heeft gedwaald. Voorts meent zij dat [ged.conv./eis.reconv.] gezien de letterlijke bewoordingen van de nabetalingsregeling had moeten weten dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] deze anders opvatte dan zij en dat [ged.conv./eis.reconv.] daarmee opzettelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan met de bedoeling om haar te bedriegen. 
       
     
     
       3.12. 
       In reactie hierop heeft [ged.conv./eis.reconv.] ter zitting betwist dat zij haar plannen na de levering heeft gewijzigd.  Uit hetgeen [ged.conv./eis.reconv.] overigens naar voren heeft gebracht, leidt de rechtbank af dat zij het verweer voert dat niet zij haar plannen heeft gewijzigd, maar dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] haar voorafgaande aan de koopovereenkomst onjuiste informatie heeft verstrekt, in het bijzonder tekeningen die niet behoorden bij de vergunning van 2015 maar bij de aanvraag voor de wijziging van die vergunning in 2018. Dit heeft ertoe geleid dat partijen de nabetalingsregeling zijn overeengekomen. 
       
     
     
       3.13. 
       De rechtbank overweegt hierover als volgt. [eis.conv./verw.reconv.1+2] beroept zich op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat [ged.conv./eis.reconv.] het project op allerlei manieren heeft gewijzigd. Het had gezien dit standpunt van [eis.conv./verw.reconv.1+2] van hem mogen worden verwacht dat hij had gesteld in welk opzicht de vergunning van 27 september 2021 verschilde van de  vergunning om het project te realiseren zoals dat aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] was vergund op het moment van de leveringsakte en wat het verband is tussen die verschillen en de tijd die het heeft gekost om de vergunning te verlenen. Dat heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet gedaan. Bij de akte waarin hij dit standpunt inneemt, heeft hij wel correspondentie in het geding gebracht die verband houdt met een WOB-verzoek,  maar hij is niet op die correspondentie ingegaan. Ter zitting heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] gesteld dat het definitieve plan voorziet in acht appartementen meer dan het oorspronkelijke plan van [naam project] .  [ged.conv./eis.reconv.] heeft erkend dat zij er een paar extra appartementen in heeft gedaan, maar volgens haar heeft dat niet gezorgd voor extra vertraging. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft daarop niet meer duidelijk gemaakt wat volgens haar het effect is geweest van deze toevoegingen op de tijd die het heeft gekost om de vergunning te verlenen. De rechtbank kan op grond van het voorgaande niet oordelen dat de nabetalingsregeling vernietigbaar is op de gronden dat er geen wilsovereenstemming zou zijn geweest, dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] zou hebben gedwaald of dat hij zou zijn bedrogen. 
       
     
     
       3.14. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft in zijn conclusie van dupliek in reconventie onder 3.3 mede aan de hand van producties zijn standpunt nader toegelicht dat [ged.conv./eis.reconv.] veelvuldig wijzigingen in de plannen heeft doorgevoerd. [ged.conv./eis.reconv.] meent dat de inhoud van deze conclusie van dupliek in reconventie grotendeels gaat over de conventie en daarom buiten beschouwing dient te blijven.  De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Door deze toelichting pas te geven bij conclusie van dupliek in reconventie, heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] het onmogelijk gemaakt die te bespreken bij de mondelinge behandeling. Dat is in strijd met de goede procesorde. Daarom gaat de rechtbank aan deze toelichting voorbij voor zover deze van belang zou kunnen zijn voor de beoordeling van het beroep van [eis.conv./verw.reconv.1+2] op de vernietigbaarheid van de nabetalingsregeling. 
       
       
       
         
           misbruik van omstandigheden 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] stelt verder dat hij na het sluiten van de koopovereenkomst met [ged.conv./eis.reconv.] zelf een huis had gekocht. Daarom was hij afhankelijk van de koopovereenkomst met [ged.conv./eis.reconv.] . [ged.conv./eis.reconv.] heeft daar misbruik van gemaakt door op het laatste moment de nabetalingsregeling in de leveringsakte op te nemen, terwijl zij wist dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet meer de vrijheid had om van de verkoop af te zien. Ter zitting heeft [eis.conv./verw.reconv.2] verklaard dat zij bij de notaris heeft getwijfeld of ze wel moest tekenen en dat zij er tot op de dag van vandaag spijt van heeft dat zij dat heeft gedaan (art. 3:44 leden 1 en 4 BW). 
       
     
     
       3.16. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] heeft hier ter zitting tegen ingebracht dat de nabetalingsregeling juist is geopperd omdat [eis.conv./verw.reconv.1+2] een nieuw pand had gekocht en daarom dringend geld nodig had. 
       
     
     
       3.17. 
       De rechtbank overweegt hierover als volgt. In het onderhavige geval hadden beide partijen er belang bij dat de percelen geleverd zouden worden. De enkele omstandigheid dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] daarbij in het bijzonder een economisch belang had omdat hij een huis had gekocht en deze aankoop moest financieren met de opbrengst van de verkoop, is zonder bijkomende omstandigheden aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv.1+2] onvoldoende om het oordeel te rechtvaardigen dat [ged.conv./eis.reconv.] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door na sluiting van de koopovereenkomst met [eis.conv./verw.reconv.1+2] de nabetalingsregeling met haar te treffen. Ook hierin vindt de rechtbank dus geen grond voor het oordeel dat de nabetalingsregeling vernietigbaar is. 
       
       
         
           nabetalingsregeling tot stand gekomen in strijd met de wet (art. 3:40 lid 2 BW) 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] stelt voorts dat hij door de nabetalingsregeling is overvallen de dag voor het passeren van de akte. Hij heeft daarom geen reële mogelijkheid gehad om de gewijzigde akte van levering tot zich te nemen, laat staan om de inhoud ervan te laten bezinken.  Hij verwijt de notaris dat deze zijn zorgplicht heeft geschonden (art. 43 Wet op het notarisambt). Volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] is de nabetalingsregeling aldus tot stand gekomen in strijd met de wet (art. 3:40 lid 2 BW). 
       
     
     
       3.19. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] had reeds bij conclusie van antwoord een relaas van het notariskantoor in het geding gebracht, waaruit hiervoor is geciteerd. In dit relaas verklaart de notaris onder meer dat hij de conceptakte waarin de nabetalingsregeling was opgenomen op 28 december 2020 om 22:25 uur aan partijen heeft gestuurd, dat hij heeft bepaald dat verkoper in persoon bij het passeren van de akte aanwezig moest zijn en dat bij het passeren van de akte op 29 december 2020 de akte uitvoerig is besproken, waarbij nadrukkelijk aandacht is besteed aan de nabetalingsregeling. 
       
     
     
       3.20. 
       De rechtbank overweegt hierover als volgt. [eis.conv./verw.reconv.1+2] baseert zijn beroep op art. 3:40 lid 2 BW op stellingen die hij heeft ingenomen in een spoedappeldagvaarding in een opheffingskortgeding. Deze spoedappeldagvaarding dateert van 26 april 2022, dat is voordat [ged.conv./eis.reconv.] in de onderhavige procedure het relaas van de notaris in het geding had gebracht (bij conclusie van antwoord, 4 mei 2022). [eis.conv./verw.reconv.1+2] volstaat in zijn akte met een verwijzing naar de spoedappeldagvaarding, waarin hij zich baseert op stukken die in de onderhavige procedure niet in het geding zijn gebracht. Hij gaat in die akte niet in op het relaas van de notaris. Ter zitting heeft [eis.conv./verw.reconv.2] verklaard dat zij bij de notaris heeft getwijfeld of zij wel wilde tekenen. De rechtbank oordeelt bij deze stand van zaken dat de notaris de conceptakte weliswaar laat aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft toegestuurd, maar dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] zich bij het passeren van de akte wel degelijk bewust was van de inhoud van de akte. Hij heeft daarover ook goed nagedacht, maar hij heeft vervolgens een beslissing genomen waarvan hij nu spijt heeft. Reeds daarom vindt de rechtbank ook hierin geen grond voor het oordeel dat de nabetalingsregeling vernietigbaar is. 
       
       
         
           conclusie en proceskosten  
         
       
       
     
     
       3.21. 
       De conclusie is dat vorderingen van [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet toewijsbaar zijn op de aangevoerde grondslagen. Deze zullen daarom worden afgewezen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] en [eis.conv./verw.reconv.2] zullen als de in het ongelijk te stellen partij enworden veroordeeld in de proceskosten. Daarbij geldt als uitgangspunt dat zij hoofdelijk zijn verbonden, terwijl er geen gronden zijn om daarvan af te wijken. [eis.conv./verw.reconv.1+2] en [eis.conv./verw.reconv.2] zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beoordeling in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eis.conv./verw.reconv.1+2] veroordeelt aan haar een schadevergoeding te betalen van € 560.222,00 te vermeerderen met wettelijke handelsrente, met veroordeling van [eis.conv./verw.reconv.1+2] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [ged.conv./eis.reconv.] legt het volgende aan deze vordering ten grondslag. Zij heeft na de levering informatie ingewonnen bij de gemeente [naam gemeente] . Daaruit is gebleken dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] geen eigenaar was van een deel van het verkochte met een omvang van 754 m², wat later 842 m² bleek te zijn. Dat deel was eigendom van de gemeente [naam gemeente] . [ged.conv./eis.reconv.] had deze grond nodig om haar plannen te realiseren. Daarom is zij in onderhandeling getreden met de gemeente [naam gemeente] . Zij heeft deze grond vervolgens voor € 1,00 van de gemeente [naam gemeente] gekocht, maar de gemeente [naam gemeente] heeft daarbij bedongen dat [ged.conv./eis.reconv.] als eigenaar moet dulden dat een permanent functionerende toiletvoorziening wordt gerealiseerd (door haarzelf). In de leveringsakte die [ged.conv./eis.reconv.] hierbij in het geding brengt, wordt de gekochte grond aangeduid met het kadastrale nummer [kadastrale gegevens 3] . [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv.] niet verteld dat hij geen eigenaar was van dit deel van het verkochte. Omdat hij geen eigenaar is, kan hij dat deel niet leveren, zodat hij jegens [ged.conv./eis.reconv.] in verzuim verkeert. [ged.conv./eis.reconv.] maakt aanspraak op € 560.222,00 schadevergoeding, dat is 754 m² × de grondprijs per m² van € 743,00.  [ged.conv./eis.reconv.] heeft deze grondslag aangevuld met de stelling dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] het zo aan haar heeft voorgespiegeld dat zij grond in eigendom had en aan [ged.conv./eis.reconv.] zou overdragen die duidelijk met een hekwerk was afgescheiden. [ged.conv./eis.reconv.] meent dat het niet tot haar taak behoorde om het kadaster te verzoeken het perceel op te meten. Zij doet een beroep op dwaling (art. 6:228 BW). 
       
     
     
       4.3. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] brengt hier het volgende tegen in. Het was voor partijen duidelijk dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] aan [ged.conv./eis.reconv.] verkocht. [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft nooit gesuggereerd dat hij eigenaar was van perceel [kadastrale gegevens 3] . [eis.conv./verw.reconv.1+2] wijst erop dat bij de koopovereenkomst van 17 november 2020 als bijlage A stukken waren gevoegd die gaan over de percelen kadastraal bekend [plaats] [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] en niet over perceel [kadastrale gegevens 3] . De oppervlakte van het perceel [kadastrale gegevens 3] is zo groot als een derde van de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] samen. Het standpunt van [ged.conv./eis.reconv.] dat dit perceel deel zou uitmaken van hetgeen [eis.conv./verw.reconv.1+2] verkocht, is volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] dan ook onwaarachtig. [eis.conv./verw.reconv.1+2] wijst er verder op dat het object van de verkoop in de koopovereenkomst op precies dezelfde manier is weergegeven als in de akte van levering. Het is volgens hem ondenkbaar dat de notaris medewerking verleent aan de levering van vastgoed zonder titelrecherche te hebben gedaan. Voorts acht hij het van belang dat de koopovereenkomst en de leveringsakte zijn opgesteld door de notaris die door [ged.conv./eis.reconv.] is aangewezen. Dat is dezelfde notaris die de akte heeft opgesteld waarmee de gemeente [naam gemeente] later het perceel [kadastrale gegevens 3] aan [ged.conv./eis.reconv.] heeft geleverd. 
       
     
     
       4.4. 
       Tegen het verweer van [eis.conv./verw.reconv.1+2] dat hij de kadastrale percelen heeft geleverd die hij heeft verkocht ( [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] ) brengt [ged.conv./eis.reconv.] in dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] niet uitsluitend kadastrale percelen heeft verkocht, maar de grond waarop het project zou kunnen worden gebouwd zoals vermeld in de brochure (art. 18 lid 1 van de koopovereenkomst). [ged.conv./eis.reconv.] stelt verder onder verwijzing naar in het geding gebrachte foto’s  dat een daarop zichtbare rij houten paaltjes aan haar is gepresenteerd als de erfgrens, terwijl de erfgrens in werkelijkheid verder naar binnen (landinwaarts, dichter bij het gebouwde) is gelegen. Verder wijst [ged.conv./eis.reconv.] erop dat in art. 2 lid 3 van de akte van 15 juni 2010, die bij de koopovereenkomst is gevoegd als bijlage 1 en waarmee [eis.conv./verw.reconv.1+2] destijds de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] geleverd heeft gekregen, met zoveel woorden staat dat koper ( [eis.conv./verw.reconv.1+2] ) ermee bekend is dat een strookje tuin wordt gehuurd van de gemeente en dat de kadastrale grens dus niet overeenkomt met de feitelijke grens. [ged.conv./eis.reconv.] leidt daaruit af dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] ervan op de hoogte was dat hij iets aan haar verkocht dat niet volledig aan hem in eigendom toebehoorde. Zij verwijt [eis.conv./verw.reconv.1+2] en zijn makelaar dat zij haar daar niet op hebben gewezen. Voor zover [eis.conv./verw.reconv.1+2] al niet toerekenbaar is tekortgeschoten doordat hij grond heeft verkocht die hij niet heeft geleverd, betoogt [ged.conv./eis.reconv.] dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] haar had moeten meedelen dat het project [naam project] alleen zou kunnen worden gerealiseerd door de aankoop van een extra strook grond van de gemeente [naam gemeente] . Doordat [eis.conv./verw.reconv.1+2] dat niet heeft gedaan, heeft [ged.conv./eis.reconv.] gedwaald. [ged.conv./eis.reconv.] grondt daarop een aanspraak tot schadevergoeding. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eis.conv./verw.reconv.1+2] brengt hier bij dupliek het volgende tegen in. Aan de koopovereenkomst en aan de leveringsakte zijn kadastrale kaarten van de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] gehecht. Op grond daarvan wist [ged.conv./eis.reconv.] wat zij van [eis.conv./verw.reconv.1+2] kocht. [eis.conv./verw.reconv.1+2] wijst verder van zijn kant op art. 2 lid 3 van de leveringsakte van 15 juni 2010, gevoegd bij de koopovereenkomst als bijlage 1, waarin staat dat een strookje tuin wordt gehuurd van de gemeente [naam gemeente] . Volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] moet [ged.conv./eis.reconv.] dat hebben gelezen, althans moet hij er door zijn notaris op zijn gewezen; [eis.conv./verw.reconv.1+2] mocht daar hoe dan ook van uitgaan. [eis.conv./verw.reconv.1+2] betwist dat hij ooit met [ged.conv./eis.reconv.] heeft gesproken over de ligging van de erfgrens. Op de brochure kan [ged.conv./eis.reconv.] zich niet beroepen omdat deze is bedoeld voor de verkoop van appartementen aan consumenten en niet als bron van informatie bij de verkoop van het perceel aan een professionele vastgoedpartij. Overigens bevat de brochure geen informatie over erfgrenzen. [eis.conv./verw.reconv.1+2] stelt verder onder verwijzing naar foto’s van bouwtekeningen  dat het niet nodig was perceel [kadastrale gegevens 3] te verwerven om het project [naam project] te kunnen uitvoeren omdat dat project is gesitueerd binnen de perceelgrenzen (van de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] ). Volgens [eis.conv./verw.reconv.1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv.] perceel [kadastrale gegevens 3] verworven omdat zij het project [naam project] heeft aangepast. Aan deze aangepaste plannen heeft de gemeente [naam gemeente] de voorwaarde verbonden dat er openbaar toegankelijke toiletten moesten komen. 
       
     
     
       4.6. 
       Volgens [ged.conv./eis.reconv.] zijn de foto’s van de bouwtekeningen niet duidelijk. 
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In de koopovereenkomst wordt het ‘Verkochte’ gedefinieerd als het ‘Registergoed’. Bij ‘Registergoed’ worden twee kadastrale percelen vermeld, te weten die met de nummers [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] . Bij de koopovereenkomst is een tekening gevoegd waarop die percelen staan afgebeeld. In de leveringsakte wordt het verkochte op dezelfde manier omschreven als in de koopovereenkomst. De strook grond die het kadastrale nummer [kadastrale gegevens 3] heeft en die over de gehele lengte van de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] is gelegen aan de kant van het strand wordt niet genoemd in de koopovereenkomst en ook niet in de leveringsakte. Het is ook niet in geschil dat bij de koopovereenkomst als bijlage de overeenkomst van 15 juni 2010 is gevoegd, waarmee de percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] aan [eis.conv./verw.reconv.1+2] zijn geleverd en waar in staat dat de koper ( [eis.conv./verw.reconv.1+2] ) ermee bekend is dat een strookje tuin wordt gehuurd van de gemeente [naam gemeente] . Met deze informatie had het voor [ged.conv./eis.reconv.] als professionele partij duidelijk moeten zijn wat zij van [eis.conv./verw.reconv.1+2] kocht. [ged.conv./eis.reconv.] heeft niet meer betwist dat [eis.conv./verw.reconv.1+2] het nooit met haar heeft gehad over de erfgrens. De rechtbank gaat er daarom van uit dat dit inderdaad niet is besproken. De rechtbank leidt voorts uit de foto’s van de bouwtekeningen, overgelegd door [eis.conv./verw.reconv.1+2] , af dat het project [naam project] kon worden gerealiseerd binnen de kadastrale percelen [kadastrale gegevens 1] en [kadastrale gegevens 2] . Het verweer van [ged.conv./eis.reconv.] dat deze tekeningen niet duidelijk zijn, wordt gepasseerd omdat het niet is toegelicht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eis.conv./verw.reconv.1+2] het perceel [kadastrale gegevens 3] dus niet aan [ged.conv./eis.reconv.] verkocht of de gerechtvaardigde verwachting gewekt bij [ged.conv./eis.reconv.] dat dit perceel onderdeel uitmaakte van het verkochte en was hij dus niet gehouden dat perceel aan [ged.conv./eis.reconv.] te leveren. De vorderingen in reconventie, die op die stelling zijn gebaseerd, zullen daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       4.8. 
       De conclusie is dat ook de vordering in reconventie niet toewijsbaar is. [ged.conv./eis.reconv.] zal dus in het ongelijk worden gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.1+2] en [eis.conv./verw.reconv.2] hoofdelijk, zo dat als de een betaalt ook de ander is gekweten, in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] begroot op € 8.519,00 aan griffierecht en € 8.494,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief VIII), 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv.1+2] en [eis.conv./verw.reconv.2] begroot op € 6.826,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief VII), 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023. 
       
     
   
   
      productie 48 bij akte van 30 september 2022; zie conclusie van antwoord 12 
   
   
      productie 32 bij akte van 30 september 2022; origineel ter zitting overgelegd 
   
   
      productie 44 bij akte van 30 september 2022 
   
   
      productie 15 bij conclusie van antwoord  
   
   
      productie 39 bij akte van 30 september 2022 
   
   
      productie 23 bij akte van 30 september 2022 
   
   
      productie 1 bij dagvaarding  
   
   
      productie [adres 2] bij conclusie van antwoord in reconventie  
   
   
      productie 17 bij conclusie van antwoord in reconventie  
   
   
      productie 24 bij akte van 30 september 2022 
   
   
      productie 16 bij conclusie van antwoord  
   
   
      productie 19 bij conclusie van antwoord in conventie  
   
   
      [betrokkene 1] 
   
   
      productie 2 bij dagvaarding  
   
   
      Zie productie 4 bij dagvaarding. Op dezelfde brief overgelegd als productie 20 bij conclusie van antwoord staat de datum van 12 januari 2021. De gemeente reageert bij brief van 16/25 maart 2021, refererend aan ‘Uw brief d.d.: 13 januari 2021’, zie de volgende rov. 
   
   
      productie 5 bij dagvaarding  
   
   
      dagvaarding 2.23, conclusie van antwoord 38 
   
   
      productie 6 bij dagvaarding  
   
   
      productie 7 bij dagvaarding  
   
   
      productie 6 bij dagvaarding  
   
   
      productie 8 bij dagvaarding  
   
   
      productie 9 bij dagvaarding  
   
   
      productie 10 bij dagvaarding  
   
   
      productie 27 bij conclusie van antwoord  
   
   
      producties 11 en 12 bij dagvaarding  
   
   
      productie 26 bij conclusie van antwoord  
   
   
      productie 21 bij akte van 30 september 2022 
   
   
      productie 18 bij conclusie van antwoord  
   
   
      productie 21 conclusie van antwoord  
   
   
      dagvaarding 2 en 3 
   
   
      akte van 30 september 2022 onder 2.1.2 – 2.1.4 
   
   
      spreekaantekeningen 8c 
   
   
      productie 47 bij akte van 30 november 2022 
   
   
      pleitaantekeningen [adres 2] 
   
   
      akte uitlaten producties 7 
   
   
      akte van 30 september 2022 onder 2.2 
   
   
      productie 21 bij akte van 30 september 2022, grief 3 (blz. 10) 
   
   
      akte van 30 september 2022 onder 2.3 
   
   
      conclusie van antwoord productie 18 
   
   
      Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942 rov. 4.1.2 
   
   
      conclusie van eis in reconventie 61 – 67 
   
   
      spreekaantekeningen 10 
   
   
      producties C en D bij akte ter comparitie (in reconventie)  
   
   
      akte in reconventie van 9 november 2022 
   
   
      productie 51 bij conclusie van dupliek in reconventie  
   
   
      conclusie van dupliek in reconventie  
   
   
      akte uitlaten producties 8