ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2022:2819

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2022:2819 Rechtbank Limburg , 12-04-2022 / ROE 21/548

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2022-04-12

Zaaknummer: ROE 21/548

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2022:2819

---

WOZ-waarde revalidatiecentrum; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de verlenging van de levensduur niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.

RECHTBANK limburg 
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: ROE 21 / 548 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 12 april 2022 in de zaak tussen 
     
     Superstone N.V., te Breda, eiseres 
     (gemachtigde: G. Gieben) 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,  verweerder 
       (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop  
     
     
       Bij besluit met dagtekening 31 mei 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 14.637.000,- voor het belastingjaar 2020.  
     
     
     
       Bij besluit van 31 december 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
     
     
     
       Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend. Bij verweerschrift heeft verweerder geconcludeerd tot een vermindering van de waarde tot € 14.369.000,-. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] . 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1968 gebouwd en in 2016 / 2017 gerenoveerd geriatrisch revalidatiecentrum en hoofdkantoor van gebruiker Stichting Sevagram Zorgcentra (Sevagram) van in totaal 14.638 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 15.372 m².  
     Het geschil 
     
     2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. 
     
     
       
         De standpunten van eiseres 
       
     
     
     3. Eiseres heeft in haar beroepschrift verwezen naar het op 16 december 2015 gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak van € 3.500.000,- (vrij-op-naamprijs) en de daaropvolgende renovatie voor in totaal € 11.100.000,-. Volgens eiseres moet van die renovatiekosten 60% in de waarde worden meegenomen en moet daarnaast vanaf het renovatiejaar 2017 nog rekening worden gehouden met een correctie voor technische veroudering. Op grond van het voorgaande kan de waarde van de onroerende zaak in de visie van eiseres niet meer bedragen dan € 9.130.000,-.  
     
     4. Over verweerders waardering van de onroerende zaak in het taxatieverslag aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder ten onrechte 2017 als bouwjaar van de afbouw en de installaties heeft aangemerkt. De renovatie had ook alleen betrekking op de afbouw en installaties en niet op de ruwbouw. De renovatie leidt volgens eiseres ook niet tot een hogere waarde, nu hiermee met name de functionele veroudering van de onroerende zaak is hersteld. Bovendien heeft verweerder niet onderbouwd waarop de grondprijs van € 95,- per m² is gebaseerd en wordt in de waardering van de grond geen rekening gehouden met het afnemend grensnut.   
     
     
       
         De standpunten van verweerder 
       
     
     
     5. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 6 juni 2021 door [naam taxateur 3] , overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De taxateur is daarbij uitgegaan van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 5, Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2019” (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N3500052 (‘Revalidatiecentrum’). Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 
     
     
       5.1. 
       De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- per m² (totaal: 15.372 m² x € 95,- = € 1.460.340,-). Die waarde is gebaseerd op de gronduitgifteprijs van de gemeente Heerlen voor ‘Overige grond met bijzondere, maatschappelijke doeleinden (niet commercieel zoals bijv. scholen, zorgcomplexen, buurtcentra)’ van € 75,- tot € 125,- per m². Door van een grondprijs lager dan het gemiddelde van de bandbreedte uit te gaan, wordt volgens verweerder rekening gehouden met het afnemend grensnut.  
       
     
     
       5.2. 
       De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Dit is onderbouwd met plattegronden (van het souterrain, de begane grond en 11 verdiepingen inclusief een tussenverdieping) die als bijlage bij het taxatierapport zijn gevoegd. De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N3500052 tot uitgangspunt genomen. De gebruikte vervangingswaardes liggen, na correctie voor de grootte, beneden de minimum vervangingswaardes uit de Taxatiewijzer. 
       
     
     
       5.3. 
       Verweerders taxateur is volgens het taxatierapport uitgegaan van een restwaarde van 12%, omdat sprake is van een tweede levenscyclus van het gebouw uit 1968. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van verkochte zorgobjecten in Utrecht, Rotterdam, Nijmegen en Delft overgelegd. Echter, in de ter onderbouwing van de waarde overgelegde taxatiekaart is, zo stelt de rechtbank vast, voor geen enkel onderdeel van de onroerende zaak rekening gehouden met een restwaarde. De taxateur heeft het bouwjaar van de ruwbouw op 1968 (leeftijd op de waardepeildatum: 51 jaar) en de afbouw en installaties op 2017 (leeftijd op de waardepeildatum: 2 jaar) gesteld. Ter onderbouwing van het bouwjaar van de afbouw en de installaties heeft verweerder erop gewezen dat het gebouw in 2016/2017 is gerenoveerd, waarbij ‘de hedendaagse look en feel is verbeterd en allerlei zorg technische noviteiten en toepassingen zijn doorgevoerd’. In anderhalf jaar heeft volgens de taxateur de aannemer het volledige gebouw gerevitaliseerd en is het hoofdkantoor van Sevagram in het gebouw geïntegreerd. Het gebouw beschikt nu over moderne één- en tweepersoonskamer en circa 130 revalidatiebedden. De totale investering van de eigenaar in het gebouw bedraagt € 11.100.000,- en met de gebruiker is een huurovereenkomst voor 15 jaar, met een verlengingsoptie voor 10 jaar, afgesloten. De levensduur van zowel de afbouw als de installaties heeft verweerder, uitgaande van het renovatiejaar 2017, op respectievelijk 25 en 20 jaar gesteld. Dit betekent dat voor de levensduur van die onderdelen binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer wordt gebleven en er geen sprake is van verlenging van de levensduur. De levensduur van de ruwbouw is op 74 jaar gesteld, zodat de resterende levensduur gelijk is aan die van de afbouw. De levensduur overstijgt daarmee de maximum levensduur uit de Taxatiewijzer van 55 jaar met 19 jaar. De taxateur heeft hiertoe niet alleen gewezen op de renovatie, maar ook op de staat van de onroerende zaak die door de taxateur op grond van een inpandige taxatie als ‘voldoende’ is gekwalificeerd. 
       
     
     
       5.4. 
       De taxateur heeft geen correctie voor functionele veroudering toegepast. 
       
       6. Het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 16 december 2015 vermeerderd met 60% van de renovatiekosten, vindt verweerder geen goede maatstaf voor de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.  
       
       7. In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 14.369.000,-. De getaxeerde waarde is lager dan de beschikte waarde € 14.637.000,-. 
       
       
         
           De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting 
         
       
       
       8. Op zitting heeft eiseres laten weten de in beroep verlaagde waarde nog altijd te hoog te vinden. Eiseres volhardt in haar verwijzing naar het eigen verkoopcijfer en het daarbij op te tellen percentage van de verbeteringen, gecorrigeerd met correctie voor technische veroudering. Eiseres heeft de indruk dat verweerder heeft toegerekend naar een waarde die gelijk is aan het verkoopcijfer vermeerderd met de totale renovatiekosten en plaatst vraagtekens bij de toegepaste levensduurverlenging.   
       
       9. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.  
       
       
         
           Uitgangspunten en bewijslastverdeling (algemeen) 
         
       
       
       10. Nu verweerder bij verweerschrift heeft geconcludeerd tot vermindering van de waarde van € 14.637.000,- naar € 14.369.000,-, zal de rechtbank bij haar beoordeling van de vraag of de waarde niet te hoog is, bezien of een waarde van € 1.467.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is voor de onroerende zaak.  
       
       11. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.  Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.  Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. 
       
       
         
           Wettelijk kader 
         
       
       
       12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
       
       13. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       
         
           de aard en de bestemming van de zaak;                                                                                            
         
         
           de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
         
       
       
       14. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
       
       
         
           Grondwaarde 
         
       
       
       15. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn. 
       
       16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn verwijzing naar de gemeentelijke uitgifteprijs van grond voor (onder meer) zorgcomplexen van tussen € 75,- en         € 125,- per m² aannemelijk heeft gemaakt dat, rekening houdend met de grootte van het perceel en het daarmee gepaard gaande afnemend grensnut, de door hem voor de onroerende zaak verdedigde grondprijs van € 95,- niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven.  
       
       
         
           Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur 
         
       
       
       17. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor het bepalen van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties uit is gegaan van een nieuw bouwjaar, te weten het jaar 2017. In dat jaar is de onroerende zaak onbestreden ingrijpend gerenoveerd voor het gebruik door eiseres als revalidatiekliniek en hoofdkantoor. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie dusdanig omvangrijk en ingrijpend is geweest dat dit leidt tot een nieuw bouwjaar van de afbouw en installaties. Gelet op het voorgaande is ten aanzien van die onderdelen van de onroerende zaak van een verlenging van de levensduur geen sprake.  
       
       18. Zoals onder 5.3 is weergegeven, heeft verweerder de levensduur van de ruwbouw van de onroerende zaak verlengd. De levensduur van dit onderdeel is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N3500052 met 19 jaar verlengd tot 74 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van dit onderdeel ‘voldoende’ is. 
       
       19. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020  volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de ruwbouw van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist. 
       
       20. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de ruwbouw gerechtvaardigd is.  
       
       21. In het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020  is op dit punt als volgt geoordeeld.  
       
       
         
           “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.  
           
           In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. 
         
       
       
       
         2.3.4 
         
           Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. 
         
         
       
       
         2.3.5 
         
           Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.” 
         
         
         22. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. 
         
         
           
             “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen: 
           
         
         
           - dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is; 
         
         
           - dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen; 
         
         
           - dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden; 
         
         
           - dat de installaties normaal functioneren; en 
         
         
           - dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen. 
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
       
       
         4.2.6 (…) 
         
           De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. ” 
         
         23. In de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020  staat het volgende. 
         
         
           “ 4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ” 
         
         
         24. De rechtbank overweegt dat verweerders redenen voor levensduurverlenging van de ruwbouw er in feite op neerkomen dat het gebouw nog in gebruik is en normaal wordt onderhouden. De inschatting van de taxateur dat de staat van de onroerende zaak ‘voldoende’ is, maakt dat niet anders, nu die kwalificatie, zoals volgt uit andere taxatierapporten van gezamenlijk behandelde beroepen, inhoudt dat geen directe onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn. Nu uit de onder 21 tot en met 23 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de ruwbouw van de onroerende zaak nog in gebruik is en normaal wordt onderhouden, niet volstaat voor een verlenging van de levensduur van de ruwbouw, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet afdoende heeft onderbouwd dat een verlenging van de levensduur van de ruwbouw gerechtvaardigd is.  
         
         
           
             Conclusie 
           
         
         
         25. Hoewel verweerder de verlenging van de levensduur van de ruwbouw niet aannemelijk heeft gemaakt, acht de rechtbank, gelet op de onder de bandbreedtes van dit archetype ingeschatte vervangingswaardes en het in de onderbouwing buiten aanmerking laten van restwaardes, de door hem in beroep op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde berekende waarde van de onroerende zaak van € 14.369.000,- aannemelijk. 
         
         
         
           
             Het eigen verkoopcijfer 
           
         
         
         26. Uit het onder 12 tot en met 14 weergegeven wettelijke kader volgt dat voor alle niet-woningen (met uitzondering van als zodanig geregistreerde beschermde monumenten) geldt dat de waarde wordt bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Nu eiseres op grond van het eigen verkoopcijfer (en de nadien uitgevoerde verbeteringen) een lagere waarde (in het economisch verkeer) dan de door de rechtbank aannemelijk geachte gecorrigeerde vervangingswaarde voorstaat, kan de waarde niet aan de hand van het eigen verkoopcijfer worden bepaald. Daarbij wordt ook in het tijdsverloop tussen de renovatie en de waardepeildatum en de onduidelijkheid over mogelijke van de koopovereenkomst onderdeel uitmakende clausules aanleiding gezien om het verkoopcijfer vermeerderd met (een deel van) de verbeteringskosten niet van belang voor de waardering van de onroerende zaak te achten.  
         
         
           
             Oordeel 
           
         
         
         27. Nu verweerder eerst in de beroepsfase de waarde van de onroerende zaak heeft verlaagd naar € 14.369.000,-, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde verminderen tot een bedrag van € 14.369.000,-. 
         
         
           
             Griffierecht en proceskosten 
           
         
         
         28. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden. 
         
         29. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden drie punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 541,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 3.214,50.  
         
         30. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. De rechtbank acht een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW)   bedraagt. 
         
         
         
           
             Redelijke termijn 
           
         
         
         31. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. 
         
         32. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 18 juni 2020 en is op 12 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden. 
         
         
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       ­ verklaart het beroep gegrond; 
       ­ vernietigt het bestreden besluit; 
       ­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres] te [plaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 14.369.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
       ­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden; 
       ­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.214,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 30-. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers .  De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022. 
     
     
     
     
     
     
     
       griffier 	rechter  
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 12 april 2022. 
     
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
     
     
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153. 
   
   
      Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2020:1671. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2020:169. 
   
   
      ECLI:NL:GHSHE:2020:1121. 
   
   
      ECLI:NL:GHSHE:2020:4097. 
   
   
      De BTW-vrijstellingen van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 zijn niet van toepassing.