ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:433

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:433 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 25-01-2024 / BRE 22/1533

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-01-25

Zaaknummer: BRE 22/1533

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:433

---

WOZ, huurwaardekapitalisatiemethode

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 22/1533 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,  de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 maart 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [het object] te [plaats] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 54.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft verzocht om veroordeling belanghebbende in proceskosten van heffingsambtenaar. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur 1] .  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is huurder van het object. Het is een vrijstaande opslagruimte, gebouwd in 2000 met een bruto vloeroppervlakte van 70 m².  
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de eigenaar van het object in de gelegenheid gesteld te laten weten of hij/zij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Tot de gedingstukken behoort een nader stuk van de gemachtigde met dagtekening 9 november 2023 waarin onder meer het volgende is opgenomen. 
         “ Ik verzoek u vriendelijk doch dringend te bevorderen overlegging door verweerder van de gebruikelijke schriftelijke bescheiden waardoor dezerzijds meer specifiek op de inhoud kan worden in gegaan. 
         
           Ik doel met name op de achterliggende vergelijkingen met ander “vergelijkbaar” vastgoed c.a., waarvan de waarde óók -aantoonbaar- onjuist is vastgesteld: denk aan eventueel geanonimiseerde huurovereenkomsten én/of HIF’s (Huurinformatieformulieren). ” 
       
       
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
       
     
     
       3.1. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Vooraf 
         
       
       
       
         
           Griffierecht 
         
       
       
       4. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald. 
       
       
         
           Formele aspecten 
         
       
       
       5. Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan artikel 40 Wet WOZ. Ter zitting heeft de gemachtigde verwezen naar zijn brief van 9 november 2023 (zie 2.2) en gesteld dat hiermee bedoeld wordt alle gegevens zoals de akten van transport van de vergelijkingsobjecten, alle onderliggende gegevens. 
       
     
     
       5.1. 
       De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij overvallen is met dit standpunt van belanghebbende en heeft de rechtbank primair verzocht om het standpunt van belanghebbende tardief te verklaren.  
       
       
         6. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
       
     
     
       6.1. 
       Uit de brief van de gemachtigde kan niet worden afgeleid dat hij mede bedoeld heeft de akten van transport van de vergelijkingsobjecten op te vragen. De gemachtigde noemt huurovereenkomsten en huurinformatieformulieren, maar die zijn in deze zaak niet aan de orde, omdat wordt uitgegaan van de eigen huur. Nu het verzoek om de stukken niet voldoende specifiek is, is het standpunt van belanghebbende ten aanzien van een eventuele schending van artikel 40 Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank tardief.  
       
       
         
           Inhoudelijk 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       7.1. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. 
       
     
     
       7.2. 
       Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
       
     
     
       7.3. 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde 
         
       
       
     
     
       7.4. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 augustus 2022 door [taxateur 2] over het object is opgemaakt.  
       
     
     
       7.5. 
       In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 54.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op eigen huurcijfer van het object. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,8. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [object 1] , [object 2] en [object 3] te [plaats] . Het object zelf is uitpandig opgenomen. 
       
     
     
       7.6. 
       Ter zitting heeft de gemachtigde onder meer aangevoerd dat hij een korting dan wel een correctie wenst van 20% in verband met de nadelige gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Volgens de gemachtigde zou het object naast opslag een andere bestemming kunnen hebben en in dat kader minder waard kunnen zijn. Ook vindt de gemachtigde onduidelijk waarom voor leegstand een percentage van 7% is gehanteerd.  
       
     
     
       7.7. 
       De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het percentage van 7% voor leegstand gebaseerd is op de soorten en oppervlakten van onroerend goed. Aangezien dit object als opslag wordt gebruikt, is een waardevermindering in het kader van de coronamaatregelen niet aan de orde. Een andere bestemming, zoals voorgesteld door de gemachtigde is bovendien niet toegestaan.  
       
       
         
           Beoordeling 
         
       
       
       
         8. De rechtbank overweegt dat de coronapandemie heel Nederland heeft getroffen. Omdat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de pandemie nog niet (of nauwelijks) was begonnen, kan wat belanghebbende stelt alleen slagen als er sprake is van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ die tot een waardedaling op de toestandsdatum 1 januari 2021 heeft geleid. 
         De rechtbank is van oordeel dat per object beoordeeld moet worden of hiervan sprake is. Daarbij is van belang dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde van de onroerende zaak. De economische gezondheid van de onderneming die wordt uitgeoefend vanuit de onroerende zaak is daarbij niet van belang. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende uitsluitend in algemene zin heeft gesteld dat er sprake zou zijn van zo’n waardedaling. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd noch onderbouwd, waaruit volgt dat belanghebbende specifiek is getroffen door maatregelen als gevolg van het coronavirus en/of op welke wijze dit voor het object van invloed zou zijn geweest. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het object op de toestandsdatum in waarde was gedaald vanwege verminderde gebruiksmogelijkheden. 
       
       
     
     
       8.1. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn  
         
       
       
       
         9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.  
       
       
     
     
       9.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 10 maanden. 
       
     
     
       9.2. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
     
       9.3. 
       De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 14 maart 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 12 maanden geduurd en daarmee 6 maanden te lang. Dit brengt mee dat 6/10 deel (€ 60) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 40) voor rekening van de Nederlandse Staat. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding. 
       
       
         
           Vordering proceskosten door heffingsambtenaar 
         
       
       
       
         10. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om belanghebbend te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar (zie 1.3). 
       
       
     
     
       10.1. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 8:75 van de Awb volgt dat een belanghebbende slechts in de kosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor het standpunt van de heffingsambtenaar, ziet de rechtbank in de wijze van het procederen door de gemachtigde – door veelvuldig gebruik te maken van gestandaardiseerde stukken – geen aanleiding om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.   
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.  
     
     
     
       11.1. 
       Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25.  De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 109,37.   
       
     
     
       11.2. 
       De heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat worden opgedragen om ieder de helft van het griffierecht van € 365 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
       11.3. 
       Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep ongegrond;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 60; 
       
       
         veroordeelt de Nederlandse Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht, zijnde € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         bepaalt dat de Nederlandse Staat de helft van het griffierecht, zijnde € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
       
         veroordeelt de Nederlandse Staat tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
   
   
     Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526. 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.