ECLI: ECLI:NL:PHR:2016:1001

Titel: ECLI:NL:PHR:2016:1001 Parket bij de Hoge Raad , 30-09-2016 / 14/05912

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2016-09-30

Zaaknummer: 14/05912

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2016:1001

---

Contractenrecht. Verkoop bedrijfspand met huurgarantie door verkoper. Geldt huurgarantiebeding ook bij doorverkoop van het vastgoed? Uitleg. Incidenteel cassatieberoep, belang, reserveren proceskosten.

Zaaknummer: 14/05912 
     mr. Wuisman 
     Rolzitting: 30 september 2016	 
        
       Conclusie inzake: 
     
     
              
     
     
     
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Flexabram B.V. , 
         eiseres in het principale cassatieberoep, verweerster in het incidentele cassatieberoep, 
         advocaat: mr. S. van Swaaij 
     
     
     
                             tegen 
     
     
     
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Onroerend Goedontwikkeling-   en Exploitatiemaatschappij Iprem B.V., 
         verweerster in het principale cassatieberoep, eiseres in het incidentele cassatieberoep, 
         advocaat: mr. H.J.W. Alt. 
     
     
   
   
     
       1 Feiten en procesverloop 
     
     
       1.1 
       In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
       
         
           i) Eiseres in het principale cassatieberoep, verweerster in het incidentele cassatieberoep (hierna: Flexabram) en verweerster in het principale cassatieberoep, eiseres in het incidentele cassatieberoep (hierna: Iprem) handelen en beleggen beiden in vastgoed. 
         
         
           ii) Iprem heeft op 7 maart 2007 aan Flexabram een te Duivendrecht gelegen bedrijfsverzamelgebouw (hierna: het pand) verkocht voor een koopprijs van € 19.460.000,--. In artikel 6 van de koopovereenkomst is onder meer de verklaring opgenomen:  “Koper is voornemens het Verkochte  te gebruiken als belegging.”  De koopovereenkomst bevat voorts een huurgarantiebeding ten aanzien van drie ruimten. Eén daarvan was nog onverhuurd (hierna: de onverhuurde ruimte). Het huurgarantiebeding ten aanzien van die onverhuurde ruimte (hierna: de huurgarantie) houdt onder meer in:  “Een gedeelte van het Verkochte groot ca. 1.515 m2 staat leeg met een opgegeven huurwaarde inclusief naamreclame van € 156.780,- excl. BTW en servicekosten, waarvoor Verkoper een huurgarantie verstrekt vanaf de datum van de levering tot aan de eerste verhuur (eerste huurbetaling) ter grootte van € 156.780,00 excl. BTW. (…) Deze huurgarantie loopt tot en met de dag dat er huurbetaling plaatsvindt door een huurder die voor deze ruimte door verkoper is gevonden.”  De levering van het pand aan Flexabram heeft op 3 april 2007 plaatsgevonden.  
         
         
           iii) Flexabram heeft het pand kort na de aankoop, buiten medeweten van Iprem, doorverkocht aan [A] (hierna: [A]) voor een koopsom van ongeveer € 20.960.000. Flexabram heeft in het kader van deze verkoop aan [A] een huurgarantie voor de onverhuurde ruimte afgegeven, die vergelijkbaar is met de tussen Flexabram en Iprem overeengekomen huurgarantie maar waarmee een huurbedrag van € 110.000,- per jaar wordt gegarandeerd. 
         
       
       
         
           iv) Flexabram heeft het pand op 28 juni 2007 aan [A] geleverd. Iprem heeft in augustus 2007 vernomen dat het pand aan [A] was verkocht en geleverd.  
         
         
           v) Uit hoofde van de huurgarantie heeft Iprem vanaf april 2007 op jaarbasis een bedrag van € 156.780,— aan Flexabram voldaan. Zij is per 1 juli 2010 gestopt met die betalingen. 
         
         
           vi) [A] heeft de onverhuurde ruimte per 1 november 2010 verhuurd aan Retif, een door Iprem gevonden huurder. De met deze huurder overeengekomen huurprijs bedraagt € 115.815,- (excl. btw) per jaar. Met de betaling daarvan is Retif per 1 februari 2011 begonnen.  
         
       
       
     
     
       1.2 
       Bij exploot van 4 januari 2011 heeft Flexabram bij de rechtbank Amsterdam een procedure tegen Iprem aanhangig gemaakt. Voor zover in cassatie nog van belang, heeft Flexabram gesteld dat Iprem jegens haar tekort is geschoten in de nakoming van de huurgarantie door met ingang van 1 juli 2010 geheel te stoppen met de betaling van het voor de onverhuurde ruimte gegarandeerde bedrag. Flexabram heeft onder meer gevorderd primair een veroordeling van Iprem tot betaling van het gegarandeerde huurbedrag over de periode 1 juli 2010 tot 1 februari 2011 (in totaal € 91.890,-) alsmede van het verschil tussen het door Iprem gegarandeerde huurbedrag en het door Retif aan [A] verschuldigde huurbedrag (€ 40.965,- per jaar) over een periode van vijf jaren vanaf 1 februari 2011 (in totaal € 204.825). ( )  Subsidiair heeft Flexabram gedeeltelijke ontbinding van de met Iprem gesloten koopovereenkomst gevorderd, in die zin dat de tussen Flexabram en Iprem overeengekomen koopprijs wegens lagere huurwaarde van het pand met een bedrag van    € 204.825,- wordt verminderd, zodat Iprem uit hoofde van een ongedaanmakingsverplichting een bedrag van die grootte aan Flexabram heeft te betalen.  
       
     
     
       1.3 
       
         Iprem heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van Flexabram. Voor zover in cassatie nog van belang, heeft Iprem als verweer aangevoerd dat de huurgarantie aldus moet worden uitgelegd, dat deze voor partijen alleen van kracht zou zijn zolang Flexabram eigenaar van het pand was en als belegger belang bij het rendement van het pand had. Met de doorverkoop en levering van het pand vervielen beide grondslagen voor de huurgarantie. Bovendien levert ook een grond voor het vervallen van de huurgarantie op het feit dat Flexabram het pand heeft doorverkocht met een lagere huurgarantie van haar aan [A] voor de onverhuurde ruimte. ( )  
         	Iprem heeft voorts, voor zover in cassatie nog van belang, voortbouwend op het in conventie gevoerde verweer in reconventie gevorderd (i) een verklaring voor recht dat zij niets meer aan Flexabram verschuldigd is uit hoofde van de huurgarantie, en (ii) een veroordeling van Flexabram tot terugbetaling van de bedragen die zij over de periode 28 juni 2007 tot 1 juli 2010 aan Flexabram heeft voldaan uit hoofde van de aan haar verleende  maar per 28 juni 2007 vervallen huurgarantie (zijnde in totaal € 461.194,-), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag dat de respectieve bedragen door Iprem zijn voldaan tot aan de dag der algehele restitutie ervan. Flexabram heeft de reconventionele vorderingen bestreden. 
       
       
     
     
       1.4 
       Op 23 mei 2012 heeft de rechtbank eindvonnis gewezen. Op basis van uitleg van de huurgarantie komt de rechtbank tot de slotsom dat de door Iprem aan Flexabram verleende huurgarantie niet om de door Iprem aangevoerde redenen is komen te vervallen. Uit de bewoordingen van de huurgarantie in artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst volgt slechts dat de huurgarantie eindigt indien er betaling van huur voor het gegarandeerde bedrag plaatsvindt door een nog te vinden huurder en niet reeds bij doorverkoop van het pand. Onder beleggen valt ook een doorverkoop en ook als niet eigenaar kon Flexabram nog de bevoegdheid van instemmen met een huurder voor de nog onverhuurde ruimte uitoefenen, zij het dan uit naam van de opvolgend eigenaar. Verder had Flexabram de vrijheid om het pand te verkopen onder toezegging van een voor haar gunstigere huurgarantie. ( )  De hierboven vermelde vorderingen in conventie van Flexabram wijst de rechtbank toe behalve wegens gebrek aan relevantie die inzake de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De vorderingen in reconventie van Iprem wijst zij af. Verder veroordeelt zij Iprem zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten. 
       
     
     
       1.5 
       Iprem is van het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het hof Amsterdam. Met name in het kader van de door haar voorgedragen grief 3 bestrijdt zij de uitleg van de rechtbank van de huurgarantie die leidt tot verwerping van haar standpunt, dat de huurgarantie met de verkoop en levering door Flexabram aan [A] van het pand is vervallen, en van de met dat standpunt verbonden vorderingen. Zij concludeert tot ontzegging aan Flexabram van haar door de rechtbank toegewezen vorderingen en tot toewijzing alsnog van de door haar in reconventie ingestelde maar door de rechtbank afgewezen vorderingen. Zij vordert verder een veroordeling van Flexabram zowel tot terugbetaling van hetgeen zij aan Flexabram ter voldoening van het vonnis van de rechtbank heeft voldaan als tot vergoeding van de proceskosten in beide instanties.  
       
     
     
       1.6 
       Bij memorie van antwoord heeft Flexabram de grieven van Iprem bestreden en daarbij opnieuw het standpunt ingenomen dat de verkoop en levering door haar van het pand aan [A] niet tot verval van de huurgarantie heeft geleid. Verder heeft Flexabram incidenteel hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.7 
       
         Op 5 augustus 2014 heeft het hof arrest gewezen. In rov. 2.4 stelt het hof voorop dat de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die de grondslag voor de wederzijds ingestelde vorderingen vormt, dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-norm. In rov. 2.6.2 overweegt het hof vervolgens het volgende:  
         
           “2.6.2 Het hof komt tot een andere uitleg dan de rechtbank. In beginsel duurt de huurgarantie vanaf de datum van levering (3 april 2007) totdat een huurder zal zijn gevonden en deze huur gaat betalen (1 februari 2011). Bij die bepaling is kennelijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het bedrijfsverzamelgebouw kort na de levering zou doorverkopen, zoals ook volgt uit artikel 6 sub d van de koopovereenkomst waarin als verklaring van Flexabram is opgenomen dat zij voornemens is het bedrijfsverzamelgebouw te gebruiken als belegging. De gebruikelijke betekenis van die laatste term is dat de desbetreffende onroerende zaak voor langere tijd in portefeuille wordt gehouden teneinde de opbrengsten daarvan te genieten en om daar mogelijk op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen. 
         
         
           Dat dit daadwerkelijk Flexabrams bedoeling was volgt ook uit haar opmerking in § 4 van haar conclusie van repliek in conventie dat haar dit is overkomen (hof: de verkoop aan [A]), dat er geen enkele intentie was om door te verkopen en dat zij het bedrijfsverzamelgebouw had aangekocht als belegging voor zichzelf. Dit zo zijnde ligt het voor de hand dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop vóórdat de garanties waren uitgewerkt en dat, indien zij dat wel hadden gedaan, de gegeven garanties zouden eindigen op het moment van de doorverkoop, omdat op dat moment de positie van Flexabram een geheel andere was geworden. Deze uitleg leidt ertoe dat de door Iprem gegeven garanties eindigden op 28 juni 2007, de datum van overdracht van Flexabram aan [A]. Flexabram heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitleg kunnen leiden dan het hof hiervoor heeft aanvaard. De derde grief slaagt derhalve en het hof zal de desbetreffende vorderingen alsnog afwijzen.” 
         
         In rov. 2.9 overweegt het hof ter afsluiting: 
         
            “De principale grieven slagen gedeeltelijk zodat het hof het vonnis voor zover in conventie gewezen eveneens gedeeltelijk zal vernietigen als hierna te doen en alsnog de desbetreffende vorderingen van Flexabram zal afwijzen. Het incidenteel beroep faalt. Het hof ziet bij deze uitkomst geen aanleiding de kostenveroordeling van de eerste aanleg te wijzigen. In het principaal beroep is Iprem slechts gedeeltelijk in het gelijk gesteld, daarom zullen de kosten daarvan worden gecompenseerd als hierna te bepalen. Flexabram dient de kosten van het incidenteel beroep te dragen. Voorts dient Flexabram aan Iprem terug te betalen hetgeen deze op grond van het vonnis meer aan Flexabram heeft voldaan dan waartoe zij thans is gehouden, met rente zoals gevorderd.” 
         
       
       
     
     
       1.9 
       Flexabram heeft op 5 november 2014 en daarmee tijdig cassatieberoep tegen het arrest van het hof ingesteld. Iprem heeft voor antwoord tot afwijzing van dat beroep geconcludeerd en tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld. Flexabram heeft zich voor wat dit laatste beroep betreft aan het oordeel van de Hoge Raad gerefereerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna Flexabram nog heeft gerepliceerd en Iprem gedupliceerd. 
       
     
   
   
     
       2 Bespreking van het principaal cassatieberoep 
     
     
       2.1 
       Het principale cassatiemiddel bestaat uit zes onderdelen met daarin klachten die vrijwel geheel betrekking hebben op ’s-Hofs uitleg van de huurgarantie in rov. 2.6.2. 
       
     
     
       2.2 
       
         Het komt dienstig voor om alvorens de klachten zelf te bespreken eerst stil te staan bij de vraag hoe rov. 2.6.2 is te verstaan. 
         Het hof zet in die rechtsoverweging in verband met de uitleg –  (blijkens rov. 2.4 aan de hand van de Haviltex-norm) van de – (in rov. 2.6.1 geciteerde) – regeling van de duur van de huurgarantie in artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst van 7 maart 2007, verkort en schematisch weergegeven, de volgende gedachtenstappen: 
       
        a) In beginsel, zo merkt het hof aan het begin van rov. 2.6.2 op, duurt de huurgarantie tot het tijdstip waarop een huurder voor de onverhuurde ruimte is gevonden én deze huurder een aanvang heeft gemaakt met het betalen van de huur. In casu is dat tijdstip 1 februari 2011. 
       b) Toch is in het onderhavige geval 1 februari 2011 niet aan te houden als tijdstip waarop de huurgarantie is geëindigd, want: 
       
         b.1: uit artikel 6 sub d van de koopovereenkomst blijkt dat Flexabram het pand heeft gekocht met het oogmerk om het als belegging te gebruiken. Dat vindt bevestiging in hetgeen Flexabram in par. 4 – (lees:10) – van haar conclusie van repliek stelt; 
         b.2: de gebruikelijke betekenis van het begrip beleggen is het voor langere tijd in de portefeuille houden van het betrokken onroerend goed teneinde aldus de opbrengsten daarvan te genieten en op den duur mogelijk ook nog vermogensvoordeel te behalen; 
         b.3: partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het pand al kort na de aankoop zou doorverkopen; zouden zij dat wel hebben gedaan dan zou de huurgarantie zijn geëindigd op het moment van de doorverkoop ( ) ; met een doorverkoop zou immers de positie van Flexabram een geheel andere zijn geworden. 
       
       c) Deze uitleg van artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst brengt mee, dat de door Iprem verleende huurgarantie is geëindigd op 28 juni 2007, de datum van overdracht door Flexabram van het pand aan [A]. Flexabram heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitleg kunnen leiden. 
       Een en ander is, naar het voorkomt, aldus te verstaan dat het hof uit de bedoeling, die bij partijen  bij het aangaan van de koopovereenkomst  ter zake van de duur van de huurgarantie heeft voorgezeten, afleidt welk gevolg aan de snelle doorverkoop door Flexabram van het pand aan [A] is te verbinden. Ter vaststelling van die bedoeling knoopt het hof in eerste instantie aan bij de bewoordingen van artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst, maar die bewoordingen acht het hof te dezen niet doorslaggevend. Het neemt ook in aanmerking het aan Iprem bekende oogmerk van Flexabram bij de koop van het pand om het pand aan te houden als belegging in de zin van het voor langere tijd aanhouden van het pand ten einde gedurende die tijd van de opbrengsten van het pand te genieten. Dat oogmerk impliceert naar het oordeel van het hof dat reeds bij het sluiten van de koopovereenkomst het de bedoeling van partijen was dat de huurgarantie ook bij verkoop van het pand zou eindigen. Dit laatste brengt het hof tot uitdrukking door te overwegen dat, indien partijen bij het sluiten van de overeenkomst aan het geval van doorverkoop van het pand door Flexabram zouden hebben gedacht, zij dan expliciet zouden hebben bepaald dat de huurgarantie ook bij een doorverkoop zou vervallen. Een en ander impliceert dat het hof tot het vervallen zijn van de huurgarantie per 28 juni 2007 niet concludeert op grond van invulling op grond van de redelijkheid en billijkheid van een in artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst geconstateerde leemte. 
       
       
         Onderdeel 1 
       
       
     
     
       2.2 
       Onderdeel 1 kent de subonderdelen 1.1, 1.2 en 1.3, waarin vanuit verschillende invalshoeken wordt geklaagd over een miskenning door het hof van (de inhoud/werking van) de bij de uitleg van een overeenkomst te hanteren Haviltex-norm. Door in onderdeel 1 miskenning door het hof van de Haviltex-norm als uitgangspunt aan te houden dragen de in dit onderdeel aangevoerde klachten, voor zover niet duidelijk anders is aangegeven, het karakter van rechtsklachten.   
       
       
         
           subonderdeel 1.1 
         
       
       
       
         2.3.1 
         In  1.1.a van subonderdeel 1.1  wordt aangevoerd dat het hof heeft miskend dat ook bij het toepassen van de Haviltex-norm bij het uitleggen van een schriftelijk contract ( )  van groot belang is, althans vaak, de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het schriftelijk contract, gelezen in de context van dat geschrift, en dat dat te meer geldt wanneer het bij de uitleg gaat om een scenario waarmee partijen bij het sluiten van het contract geen rekening hebben gehouden. 
         
       
       
         2.3.2 
         
           Deze klacht faalt.  Van de beweerde miskenning is geen sprake.  
           In rov. 2.4 oordeelt het hof, na eerst aangegeven te hebben dat de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de hand van de Haviltex-norm dient te geschieden, dat ook bij een uitleg aan de hand van die norm de taalkundige betekenis, die bewoordingen van het uit te leggen geschrift in het maatschappelijke verkeer normaal gesproken hebben, vaak van groot belang is. Verder begint het hof in rov. 2.6.2 met de constatering dat volgens de bepaling inzake de duur van de huurgarantie de huurgarantie duurt vanaf de datum van levering van het pand (aan Flexabram) tot de datum waarop een voor de onverhuurde ruimte gevonden huurder begint met het betalen van de verschuldigde huur. Hierbij laat het hof zich onmiskenbaar leiden door de gebruikelijke betekenis van de bewoordingen waarin de bepaling is gesteld. 
           Zoals reeds uit het Haviltex-arrest uit 1981 zelf volgt, zijn bij de uitleg van een schriftelijk contract naast de taalkundige betekenis van de contractuele bepalingen nog diverse andere factoren in aanmerking te nemen. ( )  Of in een geval van uitleg, waarbij een scenario speelt waaraan de betrokken partijen bij het sluiten van het schriftelijke contract niet hebben gedacht, de taalkundige betekenis van de in het contract gebezigde bewoordingen in nog sterkere mate van groot belang is, valt, zo schijnt het toe, niet in zijn algemeenheid te zeggen. Ook in een dergelijk geval zal het gewicht van de diverse factoren, die bij de uitleg aan de van de Haviltex-norm een rol spelen, worden bepaald door de aard van de omstandigheden van het betrokken geval.  
         
         
       
       
         2.3.3 
         
           In 1.1.a wordt nog op een vijftal oordelen van de rechtbank gewezen, waartegen – zo wordt gesteld – niet is gegriefd en die steun bieden aan het aanhouden van de taalkundige betekenis van de regeling van het einde van de huurgarantie. Het beroep op de vijf oordelen van de rechtbank en het niet tegen die oordelen gegriefd zijn gaat niet op.  
           Met de door haar voorgedragen grief 3 bestrijdt Iprem in appel de uitleg van de rechtbank van de regeling in het koopcontract inzake het einde van de huurgarantie. Begonnen wordt met de algemeen geformuleerde klacht dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat die regeling niet de ruimte biedt om aan te nemen dat die huurgarantie reeds bij doorverkoop van het pand eindigt. Die klacht wordt vervolgens met een reeks van stellingen onderbouwd. Die stellingen vormen een uitwerking van de algemene klacht en houden daarmee een bestrijding in van de door de rechtbank gegeven uitleg met inbegrip van de onderbouwing daarvan.  
           Als centrale stellingen zijn te beschouwen dat de rechter bij de uitleg van een beding op meer acht moet slaan dan de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het beding, bijvoorbeeld ook op de aard en strekking van het beding (memorie van grieven, sub 45 t/m 48) en dat bij de aankoop van het pand door Flexabram te kennen is gegeven dat zij voornemens is het pand als belegging te gebruiken, dat de huurgarantie naar haar aard ertoe strekte om Flexabram als belegger een bedrag te betalen voor gemiste huuropbrengst, dat met de verkoop van het pand die ratio achter de huurgarantie en daarmee, ook zonder dat dat met zoveel woorden in de koopovereenkomst was en hoefde te zijn bepaald, de gelding van de huurgarantie verviel ( memorie van grieven, met name sub 57 t/m 60, 75 en 76). Deze centrale stellingen leveren een bestrijding op van in ieder geval de oordelen 1, 2 en 5 van de rechtbank, zodat in ieder geval voor deze oordelen niet opgaat de stelling dat zij onbestreden zijn gebleven.  
           Een bestrijding van de oordelen 3 en 4 is gelegen in hetgeen wordt opgemerkt sub 52 van de memorie van grieven, respectievelijk 63 van de memorie van grieven. 
         
         
       
       
         2.4.1 
         In  1.1.b van subonderdeel 1.1  wordt er over geklaagd dat het hof heeft miskend dat uit het gegeven dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop voordat de garanties waren uitgewerkt, sec niet volgt dat het hof dus niet (verder/langer) aan de hand van de Haviltexmaatstaf zou hebben hoeven te onderzoeken welke zin Iprem en Flexabram in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de huurgarantiebepaling in artikel 2.i.2 mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. Aansluitend wordt een beschrijving gegeven van de zin die Flexabram ondanks genoemd gegeven aan de huurgarantiebepaling mocht toekennen. Dan volgt nog de klacht dat het hof miskent dat het bij uitleg van een contract eindelijk aankomt  op  “de zin die pp in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.” 
         
       
       
         2.4.2 
         Deze klachten treffen geen doel wegens gemis aan feitelijke grondslag. Rov. 2.6.2 geeft geen aanleiding om aan te nemen of te veronderstellen dat het gegeven dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop voordat de garanties waren uitgewerkt, het hof ertoe heeft gebracht om niet (verder/langer) conform de Haviltexmaatstaf te onderzoeken welke zin Iprem en Flexabram in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de huurgarantiebepaling in artikel 2.i.2 mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. 
         
       
       
         2.5.1 
         In  1.1.c van subonderdeel 1.1  worden in verband met s’-hofs verwijzing in rov. 2.6.2   naar par. 4 van de conclusie van repliek van Flexabram twee klachten aangevoerd, waarvan de eerste gelijk is aan de hiervoor in 2.4.1 vermelde tweede klacht. Voor die eerste klacht geldt dan eveneens dat zij wegens gemis aan feitelijke grondslag geen doel treft. 
         
       
       
         2.5.1 
         De tweede klacht in 1.1.c van subonderdeel 1.1 is een motiveringsklacht, die reeds faalt omdat zij niet voldoet aan de eis dat voldoende duidelijk dient te worden gemaakt waarin het tekort in motivering is gelegen.  
         
         
         
         
         
           
             subonderdeel 1.2 
           
         
         
       
       
         2.6.1 
         Na in rov. 2.6.2 geconstateerd te hebben dat partijen bij de koop van het pand geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop voordat de garanties waren uitgewerkt (op de wijze als in artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst verwoord), overweegt het hof verder  “dat, indien zij dat wel hadden gedaan, de gegeven garanties zouden eindigen op het moment van de doorverkoop, omdat op dat moment de positie van Flexbram een geheel andere zou zijn geworden.”  In subonderdeel 1.2 wordt aan deze passage de conclusie verbonden dat het hof hiermee een juridisch hypothetische uitleg resp. juridisch normatieve uitleg toepast. En dat geeft aanleiding om wederom te klagen over miskenning door het hof van de Haviltex-maatstaf. Bij de toepassing van die maatstaf, zo wordt betoogd, gaat het nu eenmaal niet erom datgene te achterhalen wat partijen met elkaar zouden hebben afgesproken als zij rekening zouden hebben gehouden met iets waarmee zij geen rekening hebben gehouden. Wat partijen hebben afgesproken, hangt immers niet af van wat zij afgesproken zouden hebben in een hypothetisch, zich niet voorgedaan hebbend geval. 
         
       
       
         2.6.2 
         Zoals hierboven in 2.2 al is opgemerkt, is de in 2.6.1 geciteerde passage uit rov. 2.6.2 op te vatten als een duiding van het hof van de bedoeling die bij partijen al bij het aangaan van de koopovereenkomst aanwezig was. In het in artikel 6 sub d van de koopovereenkomst vastgelegde oogmerk van Flexabram bij de aankoop van het pand om dat pand als belegging aan te houden en de bekendheid van Iprem met dat oogmerk ligt de bedoeling van partijen opgesloten dat de huurgarantie ook zou vervallen bij doorverkoop door Flexabram van het pand. Omdat toen geen rekening met doorverkoop werd gehouden, is die al bij de aankoop aanwezige bedoeling niet met zoveel woorden in een afzonderlijke bepaling tot uitdrukking gebracht, maar dat zou wel zijn gebeurd indien de mogelijkheid van doorverkoop bij de aankoop al aan de orde zou zijn geweest. Een en ander brengt mee dat de klacht in subonderdeel 1.2 faalt wegens gemis aan feitelijke grondslag.   
         
         
           
             subonderdeel 1.3 
           
         
         
       
       
         2.7.1 
         De klacht in subonderdeel 1.3 houdt, zo komt het althans voor, het volgende in. Nu het hof ervan uitgaat dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst geen rekening met de doorverkoop hebben gehouden, is die doorverkoop te beschouwen als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Bij die stand van zaken heeft het hof miskend dat de aan de doorverkoop te verbinden rechtsgevolgen niet zijn vast te stellen op de voet van een juridisch hypothetische of juridisch normatieve uitleg maar aan de hand van de maatstaf of Flexabram wel of niet naar maatstaven redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst (de huurgarantie) mag verwachten.  
         
       
       
         2.7.2 
         Ook deze klacht treft geen doel. In de eerste plaats niet omdat, zoals hierboven in 2.6.2 uiteengezet, het hof in rov. 2.6.2 geen juridisch hypothetische of juridisch normatieve uitleg toepast. Bovendien kan de vaststelling van de rechtsgevolgen van een gebeurtenis, die na het sluiten van een overeenkomst is ingetreden, geschieden op de voet van uitleg van die overeenkomst, ook al hebben partijen met dat intreden ten tijde van het sluiten geen rekening gehouden. Immers uit het bij het sluiten van de overeenkomst gebleken doel van die overeenkomst kan aan de hand van de Haviltex-maatstaf een reeds bij het sluiten van de overeenkomst aanwezige bedoeling van partijen worden afgeleid welke gevolgen zijn te verbinden aan een omstandigheid die optreedt na het sluiten van de overeenkomst en waarmee partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog geen rekening hebben gehouden. ( )  Deze weg van uitleg volgt het hof te dezen. 
         
         
           Onderdeel 4 
         
         
       
     
     
       2.8 
       Bij de uitleg door het hof van de huurgarantie in rov. 2.6.2 ter bepaling van de gevolgen die de doorverkoop door Flexabram van het pand snel na de aankoop ervan heeft voor de geldingsduur van de huurgarantie, spelen een belangrijke rol de vaststellingen (i) dat Flexabram blijkens artikel 6 sub d van de koopovereenkomst bij de aankoop van het pand het voornemen had het pand als belegging te gebruiken (ii) dat de gebruikelijke betekenis van de term belegging is dat het betrokken onroerend goed voor langere tijd in portefeuille wordt gehouden teneinde opbrengsten daarvan te genieten en om daar mogelijk op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen en (iii) dat in het licht hiervan het voor de hand ligt dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop van het pand voordat de garanties waren uitgewerkt. Deze vaststellingen worden bestreden met over meer subonderdelen verspreide klachten  
       
     
     
       2.9 
       In de subonderdelen 4.2, 4.2.a en 4.2.b wordt bestreden dat het hof als betekenis voor de term belegging aanhoudt dat het betrokken onroerend goed voor langere tijd in portefeuille wordt gehouden teneinde opbrengsten daarvan te genieten en om daar mogelijk op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen.  
       
       
         2.9.1 
         
           In subonderdeel 4.2.a wordt betoogd dat het hof aan de term belegging een te beperkte betekenis heeft toegekend, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat onder beleggingsdoeleinden ook de doorverkoop is te verstaan en Iprem dit oordeel niet met een grief heeft bestreden.  
           Dit laatste komt niet juist voor. In het kader van grief 3, waarmee de uitleg van de rechtbank van de huurgarantie wordt bestreden, heeft Iprem in haar memorie van grieven gesteld sub 60: 
           
             “Cruciaal is het feit dat Flexabram bij de aankoop van het pand heeft verklaard dat zij voornemens was het pand te gebruiken als belegging. Zie artikel 6 onder d van de koopovereenkomst.”  
           
           en sub 76: 
           
             “Bij de formulering van contracten gaat men uit van de concreet aan de orde zijnde situatie, te weten dat Flexabram het pand als belegging kocht. In casu geeft Flexabram feitelijk al meteen een heel andere uitwerking aan haar aankoopbeslissing door af te zien van belegging en te gaan voor de handel in de aangekochte onroerende zaak.”  
           
           In een en ander is een bestrijding te zien van het oordeel van de rechtbank dat de snelle doorverkoop van Flexabram ook onder de term beleggen valt. 
         
         
       
       
         2.9.2 
         
           In subonderdeel 4.2.b wordt verder aangevoerd dat het hof een niet begrijpelijk oordeel heeft gegeven door als gebruikelijke betekenis van de term beleggen aan te merken het voor langere tijd in portefeuille aanhouden van een onroerende zaak ten einde de opbrengsten daarvan te genieten en om daar op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen. Ter toelichting wordt een beroep op Van Dale gedaan en verder wordt erop gewezen dat het hof niet nader toelicht waarom de component ‘voor langere tijd’ deel uitmaakt van de gebruikelijke betekenis van de term beleggen. 
           Een en ander kan Flexabram niet baten. Een feit van algemene bekendheid is dat het aankopen van een onroerende zaak met het oogmerk om die zaak vervolgens voor langere tijd aan te houden voor het genieten van opbrengsten daaruit wordt opgevat als beleggen en dat dit ook een heel veel voorkomende vorm van beleggen is. Dit maakt het al mogelijk om in geval van een onroerende zaak als gebruikelijke –  dus niet als exclusieve – betekenis van de term beleggen te beschouwen het na aankoop voor langere tijd aanhouden van de onroerende zaak ten einde van de opbrengsten te genieten en er mogelijk op de duur vermogenswinst mee te behalen. Verder heeft het hof uit par. 10 van de conclusie van repliek van Flexabram kunnen afleiden dat Flexabram het pand in 2007 met dit oogmerk heeft aangekocht. ( ) 
         
         
       
     
     
       2.10 
       In de subonderdelen 4.1 en 4.3 wordt tevergeefs als onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd bestreden ’s-Hofs oordeel dat het voor de hand ligt dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop van het pand voordat de garanties waren uitgewerkt. Dat het hof aldus oordeelt is alleszins begrijpelijk in het licht van wat Flexabram zelf in par. 10 van haar conclusie van repliek heeft gesteld mede met een verwijzing aldaar naar de als productie 17 overgelegde verklaring van de heer Van der Horst.  
       
     
     
       2.11 
       De aanvullende klacht in subonderdeel 4.4. faalt reeds omdat zij als een te vage klacht moet worden aangemerkt. 
       
       
         Onderdeel 3 
       
       
     
     
       2.12 
       In onderdeel 3 wordt verondersteld dat het hof in rov. 2.6.2 niet meer oordeelt dan dat niet vaststaat dat partijen bij de aankoop van het pand wel rekening met een doorverkoop hebben gehouden of dat het slechts waarschijnlijk is dat partijen bij de aankoop van het pand geen rekening met een doorverkoop hebben gehouden. Vooral gelet op de referte van het hof aan par. 10 van de conclusie van repliek van Flexabram, is rov. 2.6.2, naar het voorkomt, te verstaan als dat het hof ervan uitgaat dat partijen bij de aankoop van het pand geen rekening met een doorverkoop van het pand door Flexabram hebben gehouden. Blijkens wat hiervoor in 2.10 is opgemerkt, houdt dat oordeel in cassatie stand. Dat betekent dat onderdeel 3 wegens gemis aan feitelijke grondslag geen doel treft.  
       
       
         Onderdeel 2 
       
       
     
     
       2.13 
       Onderdeel 2  heeft betrekking op het oordeel van het hof in rov. 2.6.2 dat, indien partijen bij de aankoop van het pand wel rekening met de doorverkoop ervan door Flexabram zouden hebben gehouden, (er met een aparte bepaling in zou zijn voorzien dat) de gegeven garanties zouden eindigen op het moment van de doorverkoop, omdat op dat moment de positie van Flexabram een geheel andere was geworden. In het inleidende gedeelte van onderdeel 2 wordt het oordeel van het hof als onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd aangemerkt en met het oog op de uitwerking van deze algemene klacht in de subonderdelen wordt in het inleidende gedeelte van het onderdeel verder nog een achttal stellingen van Flexabram genoemd, waarvan wordt gezegd dat zij niet, althans (zeer) gedeeltelijk zijn betwist. 
       
     
     
       2.14 
       In subonderdeel 2.1 wordt de algemene motiveringsklacht in die zin uitgewerkt dat het hof niet, althans niet zonder meer, voorbij had mogen gaan aan het (door Iprem) niet bestreden oordeel van de rechtbank in rov. 4.12 dat Flexabram er terecht op wijst dat een andere uitleg, nl. een uitleg die neerkomt op verval van de huurgarantie bij doorverkoop, ertoe zou leiden dat het pand onverkoopbaar zou worden, althans dat het pand een veel lagere beleggingswaarde zou vertegenwoordigen. 
       
       
         2.14.1 
         Deze klacht slaagt niet wegens gemis aan feitelijke grondslag. Genoemd oordeel van de rechtbank is niet onbestreden gebleven. Een bestrijding van dat oordeel door Iprem vindt plaats sub 64 van haar memorie van grieven.  
         
       
     
     
       2.15 
       In subonderdeel 2.2 wordt erover geklaagd dat het hof ten onrechte niet, laat staan kenbaar gerespondeerd heeft op het hierboven in 2.13 vermelde achttal stellingen. Omdat niet of nauwelijks wordt aangegeven waarom dit responderen geboden was, kan deze klacht niet als een voldoende motiveringsklacht worden aangemerkt en treft zij reeds om die reden geen doel. 
       
     
     
       2.16 
       In subonderdeel 2.3 wordt voortgebouwd op de klachten in de subonderdelen 2.1 en 2.2. Nu deze laatste geen doel treffen, dient dat ook voor de klacht in subonderdeel 2.3 te worden aangenomen. 
       
     
     
       2.17 
       In onderdeel 2.4 wordt ook mede teruggevallen op het in de inleiding van onderdeel 2.4 genoemde achttal stellingen. Ook hier wordt de relevantie van die stellingen niet uit de doeken gedaan. Dat brengt mee dat dit onderdeel om dezelfde, hiervoor in 2.15 vermelde reden strandt.  
       
     
     
       2.18 
       In subonderdeel 2.5 wordt de onvoldoende motivering van het met onderdeel 2 bestreden oordeel in die zin nader toegelicht dat het hof niet, althans niet voldoende motiveert in welk opzicht de positie van Flexabram op het moment van de doorverkoop een geheel andere is geworden en waarom dat van belang is.  
       
       
         2.18.1 
         Deze klacht slaagt om de volgende reden niet. Uit rov. 2.6.2 blijkt duidelijk dat het hof de verandering van de positie van Flexabram na de doorverkoop van het pand gelegen acht in het niet langer zijn van belegster in het pand en daarmee ook niet van genietster voor langere tijd van verdere opbrengsten uit het pand en dat hiermee Flexabram het belang bij de huurgarantie had verloren. De huurgarantie was haar immers volgens het hof verstrekt in haar hoedanigheid van belegster van het pand en daarmee ter verzekering van de belangen die Flexabram in die hoedanigheid bij het pand had.  
         
         
           Onderdeel 5 
         
         
       
     
     
       2.19 
       In onderdeel 5 wordt erover geklaagd dat het hof zijn oordeel in rov. 2.6.2 dat Flexabram geen feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitleg hadden kunnen leiden dan door het hof gegeven, niet en/of ontoereikend heeft gemotiveerd reeds gelet op het in onderdeel 2 vermelde achttal essentiële stellingen. Ook deze klacht faalt weer omdat niet of onvoldoende wordt aangegeven waarom het hof vanwege de genoemde stellingen ten aanzien van de geldigheidsduur van de huurgarantie niet tot de uitleg van de huurgarantie heeft kunnen komen als in rov. 2.6.2 gegeven. ( ) 
       
       
         Onderdeel 6 
       
       
     
     
       2.20 
       Onderdeel 6 mist zelfstandige betekenis. Er wordt daar voortgebouwd op het welslagen van een of meer klachten in de voorafgaande onderdelen. Nu dat niet het geval is, kan onderdeel 6 Flexabram ook niet baten.  
       
     
   
   
     
       3 Bespreking van het incidenteel cassatieberoep  
     
     
       3.1 
       De in het incidentele cassatiemiddel opgenomen klachten hebben betrekking op de volgende drie door Iprem in de vorige instanties ingestelde vorderingen:  
       1. de in eerste aanleg – (zie petitum in reconventie van de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie) – ingestelde reconventionele vordering om Flexabram te veroordelen tot terugbetaling van de bedragen die zij over de periode 28 juni 2007 tot 1 juli 2010 aan Flexabram heeft voldaan uit hoofde van de aan haar verleende huurgarantie (zijnde in totaal € 461.194,-), alsmede van wettelijke rente vanaf de dag dat de respectieve bedragen door Iprem zijn voldaan tot aan de dag der algehele restitutie ervan (hierna: vordering 1). 
       2. de vordering in appel – (zie petitum van de memorie van grieven) – om Flexabram te veroordelen tot het aan Iprem terugbetalen van hetgeen laatstgenoemde uit hoofde van het vonnis van de rechtbank heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente vanaf het moment van de feitelijke betaling tot het moment van terugbetaling (hierna: vordering 2); 
       3. de vordering in appel – (zie petitum van de memorie van grieven) – om Flexabram te veroordelen in de proceskosten van beide instanties (hierna: vordering 3). 
       
       
         
           klachten inzake vordering 1 
         
       
       
     
     
       3.2 
       In het dictum van zijn arrest veroordeelt het hof Flexabram tot terugbetaling aan Iprem  “indien en voor zover deze meer aan Flexabram heeft voldaan dan zij verplicht was uit hoofde van het vonnis en dit arrest, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der betaling door Iprem tot die der algehele terugbetaling door Flexabram.”  
       
       
         3.3.1 
         Met haar klachten in 2.3 van de conclusie van antwoord in het principale cassatieberoep tevens incidenteel cassatieberoep gaat Iprem in verband met het dictum van het arrest voor drie ankers liggen: 
         1. indien het dictum in die zin valt te begrijpen dat het hof in het dictum  mede  vordering 1. toewijst, dan heeft het hof miskend dat het tevens het bedrag van € 491.194,- had moeten vermelden; Iprem heeft recht op en belang bij het met zoveel woorden vastleggen van dat bedrag in het dictum; door dat na te laten heeft het hof niet voldoende inzicht in zijn gedachtegang gegeven en is er sprake van een onbegrijpelijk (eind)oordeel; 
         2. indien moet worden aangenomen dat in het dictum geen beslissing omtrent vordering 1. is opgenomen, dan heeft het hof daarmee in strijd met artikel 23 Rv gehandeld; 
         3. voor zover moet worden aangenomen dat in de in het dictum voorkomende beslissing tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank een afwijzing van vordering 1. ligt besloten, is er sprake van een onjuist en onbegrijpelijk oordeel.  
         
       
       
         3.3.2 
         Dat het hof vordering 1. zou hebben afgewezen, komt met name in het licht van wat het hof in rov. 2.6.2 naar aanleiding van de door Iprem voorgedragen grief 3 overweegt niet aannemelijk voor. De klachten die uitgaan van een afwijzing door het hof van vordering 1. falen dan ook wegens gemis aan feitelijke grondslag. 
         
       
       
         3.3.3 
         De veroordeling van Flexabram tot terugbetaling aan Iprem begrenst het hof in het dictum met:  “indien en voor zover deze meer aan Flexabram heeft voldaan dan zij verplicht was uit hoofde van het vonnis en dit arrest”.  Is de veroordeling met deze begrenzing aldus te verstaan dat daarmee ook vordering 1. wordt toegewezen? Zoals hierboven al ter sprake is gekomen, komt het hof bij de behandeling in rov. 2.6.2 van de door Ibrem aangevoerde grief 3 voor wat de duur van de huurgarantie betreft tot een uitleg die meebrengt dat de door Iprem in de periode 28 juni 2007 tot 1 juli 2010 uit hoofde van de huurgarantie aan Flexabram betaalde bedragen onverschuldigd zijn betaald. Dat brengt mee dat vordering 1. voor toewijzing in aanmerking komt. Aan het slot van de derde grief concludeert het hof:  “De derde grief slaagt derhalve en het hof zal de desbetreffende vorderingen alsnog afwijzen.”  Aangezien het hof alleen spreekt van afwijzing van de desbetreffende vorderingen en vordering 1. bij het slagen van grief 3 voor toewijzing in aanmerking kwam, moet worden aangenomen dat de conclusie geen betrekking heeft op vordering 1. Van een alsnog voor toewijzing in aanmerking komen van vordering 1. rept het hof daarnaast niet. In de eerste volzin van rov. 2.9 geeft het hof te kennen dat het gedeeltelijk slagen van de principale grieven – waaronder grief 3 – hem aanleiding geeft alsnog de betreffende vorderingen van Flexabram af te wijzen. De slotzin van rov. 2.9 luidt:  “Voorts dient Flexabram aan Ibrem terug te betalen hetgeen deze op grond van het vonnis  [van de rechtbank]  meer aan Flexabram heeft voldaan dan waartoe zij thans is gehouden, met rente zoals gevorderd.”  Hierin valt ook geen referte aan vordering 1. te onderkennen. Wat zojuist omtrent de rov. 2.6.2 en 2.9 is opgemerkt wijst erop dat het hof in de hiervoor vermelde veroordeling in het dictum vordering 1. niet heeft betrokken. Dit zo zijnde is de klacht over schending van artikel 23 Rv gegrond te achten en komt het arrest op dit punt voor vernietiging in aanmerking.  
         
       
       
         3.3.4 
         Bij de in 3.3.3 bereikte slotsom, geldt voor de klacht die hierboven in 3.3.1 in het verband van het eerste anker wordt vermeld, dat deze geen doel treft bij gemis aan feitelijke grondslag. Bij die klacht wordt ten onrechte verondersteld dat de bestreden veroordeling in het dictum mede op vordering 1. betrekking heeft. 
         
         
           
             klachten inzake vordering 2. 
           
         
         
       
       
         3.4.1 
         In 2.5 van de conclusie van antwoord in het principale cassatieberoep tevens incidenteel cassatieberoep wordt er over geklaagd dat het hof weliswaar toewijst de vordering van Iprem om Flexabram te veroordelen om aan haar te betalen hetgeen zij uit hoofde van het vonnis van de rechtbank Amsterdam aan Flexabram heeft betaald, maar het ten onrechte heeft nagelaten daarbij te vermelden het door Flexabram te betalen bedrag, te weten € 396.852,-. Hierdoor is ’s-hofs oordeel niet met voldoende redenen omkleed. 
         
       
       
         3.4.2 
         Leest men de door Iprem in appel ingediende stukken er op na dan treft men daarin niet vermeldt dat het bedrag dat zij een Flexabram uit hoofde van het vonnis van de rechtbank heeft betaald, in totaal € 396.852 is geweest. Dit reeds staat er aan in de weg om het hof euvel te duiden dat bedrag niet in de veroordeling te hebben vermeld. 
         
         
           
             klachten inzake vordering 3 
           
         
         
       
       
         3.5.1 
         In haar vonnis van 23 mei 2012 veroordeelt de rechtbank Iprem in de proceskosten in conventie omdat de vorderingen van Flexabram grotendeels worden toegewezen, en in reconventie omdat Iprem in het ongelijk is gesteld. Deze beslissingen bestrijdt Iprem in appel; zij vordert dat Flexabram alsnog in de proceskosten van beide instanties wordt veroordeeld, dus ook in die van de eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie. In rov. 2.9 geeft het hof te kennen hiertoe geen aanleiding te zien. Het overweegt daartoe:  “De principale grieven slagen gedeeltelijk zodat het hof het vonnis voor zover in conventie gewezen eveneens gedeeltelijk zal vernietigen als hierna te doen en alsnog de desbetreffende vorderingen van Flexabram zal afwijzen. Het incidenteel beroep faalt. Het hof ziet bij deze uitkomst geen aanleiding de kostenveroordeling van de eerste aanleg te wijzigen.” 
         
       
       
         3.5.2 
         In lid 1 van artikel 237 Rv is onder meer bepaald:  “De partij die bij vonnis in het ongelijk is gesteld, wordt in de kosten veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd (…) indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld.”  De woorden ‘in het ongelijk zijn gesteld’ zien op dat wat de betrokken uitspraak voor een procespartij op grond van een vergelijking van zijn vorderingen en het dictum in materieel opzicht heeft opgeleverd. Het woord ‘mogen’ wijst op een ruime beleidsvrijheid van de rechter te dezen, maar onbegrensd is die vrijheid niet. De kostenbeslissing kan in cassatie met rechtsklachten worden bestreden maar ook met motiveringsklachten, zij het dat er voor dit laatste type klachten minder ruimte is. Vanwege genoemde beleidsvrijheid vormt uit cassatietechnisch oogpunt de beslissing inzake de proceskosten immers een in sterke mate aan de feitenrechter voorbehouden beslissing waaraan geen hoge motiveringseisen zijn te stellen.  ( ) 
         
       
       
         3.5.3 
         Van de vier door Flexabram in conventie ingestelde vorderingen – (drie daarvan bestonden uit deelvorderingen) – oordeelde de rechtbank een vordering ten bedrage van     € 157.780,- ongegrond en drie vorderingen gegrond. Dit laatste leidde tot een veroordeling van Iprem tot betaling aan Flexabram van een bedrag van € 49.157,41, respectievelijk          € 204,825,- en € 91.890,-, te vermeerderen met wettelijke rente en, wat de laatste twee vorderingen betreft, ook nog met BTW. In appel hielden de beslissingen inzake de twee eerstgenoemde vorderingen stand, maar die inzake de twee laatstgenoemde vorderingen werden vernietigd. In dat licht bezien maakt het hof niet voldoende duidelijk waarom de veroordeling van Iprem in de proceskosten in conventie niet voor wijziging in aanmerking komt. Het principaal appel resulteert hierin dat de vorderingen van Flexabram grotendeels worden afgewezen. 
         
       
       
         3.5.4 
         De drie door Iprem bij de rechtbank in reconventie ingestelde vorderingen – één strekkende tot vergoeding aan haar van makelaarscourtage ten bedrage van € 39.032,- en twee terzake van de door Iprem in de periode van 28 juni 2007 tot 1 juli 2010 uit hoofde van de huurgarantie aan Flexabram gedane betalingen voor een bedrag van in totaal € 461.194,- – wijst de rechtbank af omdat naar haar oordeel de huurgarantie niet per 28 juni 2007 is komen te vervallen. Het beroep van Iprem tegen de afwijzing van de eerstgenoemde vordering slaagt niet. Daarentegen impliceert het gegrond bevinden door het hof van de door Iprem in appel voorgedragen grief 3 dat de twee laatstgenoemde vorderingen voor toewijzing in aanmerking komen en dus ten onrechte door de rechtbank zijn afgewezen. Tegen deze achtergrond gezien valt Iprem niet meer te beschouwen als de partij die in reconventie geheel in het ongelijk is gesteld en in de proceskosten in reconventie dient te worden veroordeeld, zoals de rechtbank oordeelt en beslist. Integendeel, in financieel opzicht levert het appel haar veel baat op ten koste van Flexabram. 
         
       
       
         3.5.5 
         Uit hetgeen hiervoor in 3.5.3 en 3.5.4 is opgemerkt, volgt dat het oordeel van het hof in rov. 2.9 dat het geen aanleiding ziet de kostenveroordeling van de eerste aanleg te wijzigen, in ieder geval ongenoegzaam is gemotiveerd. De daartoe strekkende klacht in 2.4 van de conclusie van antwoord in het principale cassatieberoep tevens incidenteel cassatieberoep treft derhalve doel. 
         
       
     
   
   
     
       4 Slotsom 
     
     
       4.1 
       De bespreking hierboven van de in het principaal en incidenteel aangevoerde klachten voert tot de volgende slotsom: 
       1. Het principale cassatieberoep treft geen doel. 
       2. Het incidentele beroep slaagt, voor zover geklaagd wordt over (a) het niet uitspreken door het hof van een veroordeling van Flexabram tot het betalen van een bedrag van            € 461.194,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat de respectievelijke bedragen door Iprem zijn voldaan tot aan de dag der algehele restitutie ervan door Flexabram aan Iprem en (b) over de beslissing om de kostenveroordeling van de rechtbank in eerste aanleg niet te vernietigen. De hieruit voortvloeiende vernietiging van het arrest van het hof hoeft echter, naar het voorkomt, niet tot verwijzing van de zaak te leiden. De Hoge Raad kan de zaak zelf afdoen door in het te wijzen arrest de veroordeling van Flexabram tot betaling van het bedrag van € 461.194,- c.a. alsnog uit te spreken en een beslissing te nemen over de proceskosten in eerste aanleg met inachtneming van de beoordeling door het hof van de vorderingen die partijen in conventie respectievelijk reconventie hebben ingesteld.  
       
     
   
   
     
       5 Conclusie 
     
     
       Geconcludeerd wordt tot vernietiging van het bestreden arrest van het hof voor zover hierboven in 4.1 aangegeven. 
     
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       	     							     (A-G) 
     
   
   
     .	Iprem had immers in het kader van de huurgarantie toegezegd een huurder aan te brengen die gedurende vijf jaren een huurprijs zou betalen die ten minste gelijk zou zijn aan de door haar gegarandeerde huurprijs van € 156.780,00. 
   
   
     .	Zie onder meer de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, sub 15, 16 en 17.  
   
   
     .	Zie de rov. 4.11 t/m 4.13 uit het eindvonnis. 
   
   
     .	Aan te nemen valt dat deze wat cryptische passage aldus dient te worden begrepen dat volgens het hof partijen, indien zij bij de aankoop van het pand met het geval van een snelle doorverkoop ervan door Flexapram rekening hadden gehouden, in de koopovereenkomst een bepaling zouden hebben opgenomen die mee zou hebben ingehouden dat de huurgarantie eindigt bij doorverkoop van het pand door Flexabram.  
   
   
     .	Zie over uitleg van contracten meer in het algemeen Asser 6-III/Hartkamp en Sieburgh, 2014, nr. 354 e.v.  
   
   
     .	Zie in dit verband Asser 6-III/Hartkamp en Sieburgh, 2014, nr. 370 – 372.  In rov. 3.4.3 van zijn arrest van 5 april 2013 – ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013, 2014 – overweegt de Hoge Raad ter zake van uitleg van een contract waarbij groot belang aan de taalkundige uitleg is te hechten, onder meer het volgende:  “Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot  gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeen-komst moeten worden gehecht.” 
   
   
     .	Zie in dit verband Asser 6-III/Hartkamp en Sieburgh, 2014, nr. 441.  
   
   
     .	In deze par. 10 wordt verwezen naar een als productie 17 overgelegde verklaring van de heer Van der Horst  die bij de kooptransactie betrokken is geweest. Op blz. 1 verklaart hij onder meer:  “Verkoper heeft het object als belegging gebruikt en koper heeft dit object als belegging aangekocht zonder ontbindende voorwaarden. Van doorverkoop was op dat moment ook helemaal geen sprake. Verder is het ook geen object wat je op risico gaat aankopen met als doel door te verkopen.” 
   
   
     .	In de Schriftelijke Toelichting van de zijde van Flexabram wordt sub 40 in het kader van de toelichting van onderdeel 5 nog gewezen op de omstandigheid dat Iprem nog tot 1 juli 2010 met het doen van betalingen onder de huurgarantie is doorgegaan, hoewel zij al in augustus 2007 van de doorverkoop afwist. Het beroep op deze omstandigheid moet buiten aanmerking worden gelaten. Het beroep op deze omstandigheid is niet eerder gedaan en een beroep op die omstandigheid voor het eerst in de schriftelijke toelichting in cassatie is te laat te achten. 
   
   
     .	Zie in dit verband: Kluwer-bundel Burgerlijke Rechtsvordering (R.H. de Bock), artikel 237, aant. 3;  Asser Procesrecht 4/Bakels, Hammerstein en Wesseling van Gent, 2012, nrs. 250 en 251; Asser Procesrecht 7/ Korthals Altes en Groen, 2015, nrs. 158,159, 161 en ook HR 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS8376, JWB 2005, 147, rov. 3.4.