ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:7477

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:7477 Rechtbank Noord-Holland , 02-07-2025 / C/15/358825 / HA ZA 24-627

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-07-02

Zaaknummer: C/15/358825 / HA ZA 24-627

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:7477

---

Geldleningsovereenkomst onder het recht van hypotheek. Aan de betalingsverplichtingen werd niet voldaan. Partijen hebben nadere afspraken gemaakt: als de lening niet vóór 1 augustus 2024 werd afgelost dan zou de woning aan de leninggever geleverd worden. Partijen hebben hiertoe een koopovereenkomst gesloten. De lening werd niet tijdig afgelost waarop de woning is geleverd aan de leninggever. De woning is inmiddels aan een derde verkocht. Leningnemers menen dat de koopovereenkomst nietig, vernietigbaar of onrechtmatig is. De overeenkomst is bij een verkeerde voorstelling van zaken gesloten en de leninggever maakt misbruik van omstandigheden omdat de woning vijf tot zes ton meer waard is dan de hoogte van de geldlening. Leningnemers vorderen retro-overdracht van de woning en schadevergoeding. De leninggever voert verweer en maakt aanspraak op de werkelijke proceskosten. De rechtbank wijst de vorderingen af en ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten.

RECHTBANK Noord-Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/358825 / HA ZA 24-627 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1],  
     
       2.  [eiser 2] ,  
       beiden wonende te [plaats], 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers], 
       onttrokken advocaat: mr. M.L. Winters,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         JAMITI B.V. ,  
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Jamiti, 
       advocaat: mr. K. Boukema. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
       Partijen hebben een geldleningsovereenkomst gesloten onder het recht van hypotheek. Aan de betalingsverplichtingen werd niet voldaan. Ter voorkoming van een executieverkoop hebben partijen nadere afspraken gemaakt: als de lening niet vóór 1 augustus 2024 werd afgelost dan zou de woning aan Jamiti geleverd worden. Partijen hebben hiertoe een koopovereenkomst gesloten. De lening werd niet tijdig afgelost waarop de woning is geleverd aan Jamiti. Jamiti heeft de woning inmiddels aan een derde verkocht. [eisers] menen (kort gezegd) dat de koopovereenkomst nietig, vernietigbaar of onrechtmatig is. De overeenkomst is bij een verkeerde voorstelling van zaken gesloten en Jamiti maakt misbruik van omstandigheden omdat de woning vijf tot zes ton meer waard is dan de hoogte van de geldlening. [eisers] vorderen retro-overdracht van de woning en schadevergoeding. Jamiti voert verweer en maakt aanspraak op de werkelijke proceskosten.  
     
     
     
       Nadat Jamiti schriftelijk heeft geconcludeerd heeft de advocaat van [eisers] zich onttrokken en heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. Jamiti heeft verzocht om vonnis.  
     
     
     
       De rechtbank wijst de vorderingen af. De koopovereenkomst is niet nietig of onrechtmatig en de aangevoerde vernietigingsgronden kunnen niet slagen. Als gevolg hiervan worden ook de overige vorderingen van [eisers] afgewezen. De rechtbank ziet geen aanleiding tot een veroordeling van [eisers] in de werkelijke proceskosten van Jamiti.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties 1 t/m 14 - de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4  
       - de mededeling van mr. Winters dat zij zich als advocaat van [eisers] aan de zaak onttrekt, waarna zich voor [eisers] geen nieuwe advocaat heeft gesteld, 
       - het verzoek van Jamiti om vonnis, zoals bedoeld in artikel 6.4 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Jamiti als schuldeiser en [eisers] en [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) als schuldenaren hebben op 9 mei 2022 een geldleningsovereenkomst gesloten onder zekerheidsstelling van het recht van hypotheek. Jamiti heeft direct een bedrag van € 900.000,- verstrekt en een bedrag van € 500.000,- in bewaring gehouden als bouwdepot. De hypotheek is gevestigd op de woning gelegen aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning), waarvan de eigendom bij [eisers] rustte. Over de hoofdsom is 8% rente per jaar verschuldigd, welke rente in maandelijkse termijnen moet worden voldaan. 
       
     
     
       2.2. 
       Omdat [eisers] c.s. niet (tijdig) aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan heeft Jamiti de geldleningsovereenkomst opgezegd. Jamiti heeft daarop aangekondigd de woning executoriaal te gaan verkopen. 
       
     
     
       2.3. 
       Vervolgens hebben partijen onderhandelingen gevoerd ter voorkoming van een executoriale verkoop. Op 11 september 2023 is namens Jamiti een voorstel gedaan, dat door [eisers] is geaccepteerd. De afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van Jamiti van 12 september 2023 en houden – kort gezegd en voor zover hier van belang – in: 
       - de achterstallige rente van € 59.377,18 wordt vóór 15 september 2023 betaald; 
       - de lening wordt uiterlijk op 31 juli 2024 afgelost; 
       - de vader van [eisers] tekent mee voor de lening en wordt hoofdelijk aansprakelijk; 
       - [eisers] tekenen een voorwaardelijke overeenkomst tot verkoop van de woning aan Jamiti voor € 970.000,00 k.k, (hoogste onderhandse geldige bod binnengekomen bij de notaris); 
       - als de lening tijdig wordt afgelost, gaat de levering van de woning aan Jamiti niet door; 
       - [eisers] tekenen een ontruimingsverklaring en laten geen nieuwe permanente bewoners toe totdat de lening is terugbetaald.  
       
     
     
       2.4. 
       Vóór 15 september 2023 is aan Jamiti een bedrag van € 59.377,18 aan rente betaald.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 15 september 2023 hebben vader en Jamiti een overeenkomst van borgtocht gesloten. Vader heeft zich daarin borg gesteld voor de betaling die Jamiti te vorderen heeft uit hoofde van de geldleningsovereenkomst tot een maximumbedrag van € 900.000,- te vermeerderen met wettelijke rente en kosten tot een bedrag van maximaal € 1.260.000,-.  
       
     
     
       2.6. 
       Ter uitvoering van de onder 2.3. vermelde afspraken hebben partijen op 18 september 2023 een koopovereenkomst gesloten en hebben [eisers] c.s. een volmacht aan Jamiti verleend om de levering ter uitvoering van de koopovereenkomst aan henzelf of een door Jamiti te noemen derde te verzorgen (hierna: de volmacht). De executieverkoop,  die dezelfde dag nog stond gepland, werd geannuleerd.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 1 februari 2024 zijn de koopovereenkomst en de volmacht ingeschreven in het Kadaster.  
       
     
     
       2.8. 
       In een e-mail van 31 juli 2024 heeft de toenmalige advocaat van [eisers] c.s. een voorstel gedaan ter voorkoming van de levering van de woning. Naar verwachting zou binnen één maand geld vrijkomen uit de erfenis van de oma van [eisers] (die medio 2024 was overleden) en zekerheidshalve werd verzocht om uitstel van betaling tot 15 september 2024. Jamiti heeft het voorstel niet geaccepteerd en een tegenvoorstel gedaan waarbij de woning aan [eisers] c.s. terugverkocht zou worden voor de op dat moment openstaande schuld vermeerderd met een bedrag van € 20.000,- aan rente en kosten. [eisers] c.s. hebben op dit voorstel niet gereageerd. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 1 augustus 2024 is de woning geleverd aan Jamiti.  
       
     
     
       2.10. 
       Na een verstekvonnis van 16 augustus 2024 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank waarin [eiser 2] veroordeeld is tot ontruiming, hebben [eisers] en zijn familieleden de woning ontruimd.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 13 september 2024 hebben [eisers] c.s. verzocht om verlof voor het leggen van conservatoir leveringsbeslag op de woning. Het verlof is op 16 september 2024 verleend, waarna het beslag nog dezelfde dag is gelegd. 
       
     
     
       2.12. 
       Jamiti heeft begin september 2024 de woning zonder winst doorverkocht. Na de hiervoor genoemde beslaglegging heeft die levering niet plaatsgevonden. Jamiti bleef bereid de woning aan [eisers] terug te leveren tegen de waarde van haar vordering, vermeerderd met de kosten van de procedures.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiser 2] heeft verzet ingesteld tegen het hiervoor genoemde verstekvonnis. In een vonnis van 21 november 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het verzet ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd.  
       
     
     
       2.14. 
       Daarnaast hebben [eisers] c.s. deze bodemprocedure tegen Jamiti aanhangig gemaakt bij deze rechtbank. 
       
     
     
       2.15. 
       Jamiti heeft een kort geding procedure gestart tot opheffing van het gelegde beslag. In een vonnis van 17 januari 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het conservatoire leveringsbeslag opgeheven.  
       
     
     
       2.16. 
       De woning is ondertussen geleverd aan de koper. Jamiti heeft dit besproken met de advocaat van [eisers] en diverse malen verzocht om intrekking van de bodemprocedure. De advocaat van [eisers] heeft laten weten dat zij geen contact meer met [eisers] kan krijgen en daarom geen instructies heeft en de zaak niet kan intrekken. De advocaat van [eisers] heeft zich daarna onttrokken aan de zaak.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eisers] vorderen (samengevat):  
         I. een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 18 september 2018 nietig is, dan wel deze te vernietigen op grond van schending van artikel 3:84 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW); 
         II. vernietiging van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van dwaling c.q. misbruik van omstandigheden, dan wel misbruik van recht; 
         III. Jamiti te veroordelen tot medewerking – nadat [eisers] een bedrag van € 970.000,- op de bankrekening van de notaris hebben gestort – aan de notariële ‘retro-overdracht’ van de woning, met dezelfde bepalingen als de transportakte van 1 augustus 2024;  
         IV. te bepalen dat, als Jamiti niet binnen vijftien dagen na de datum van dit vonnis aan de veroordeling onder III heeft voldaan, dit vonnis op grond van de artikelen 3:300 en 3:301 BW in de plaats treedt van de voor de retro-overdracht benodigde wilsverklaring en/of medewerking van Jamiti 
         V. een verklaring voor recht dat Jamiti onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel ongerechtvaardigd is verrijkt en Jamiti te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van € 600.000,-; 
         VI. Jamiti te veroordelen tot betaling van de beslagkosten; 
         VII. Jamiti te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] betogen dat het nooit de bedoeling is geweest dat de uiterste consequentie van toe-eigening van de woning door Jamiti zou worden verwezenlijkt. Dat de waarde van de woning in hoge mate de verkoopwaarde overstijgt, duidt op strijd met het fiduciaverbod en heeft tot gevolg dat de koop nietig is. Subsidiair betogen [eisers] dat de koopovereenkomst vernietigbaar is, omdat zij zich niet bewust waren van de consequenties en zij geen weerstand konden bieden aan de economisch sterke Jamiti. Het handelen van Jamiti is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Doordat de woning vijf tot zes ton meer waard is dan de hoogte van de geldlening is Jamiti ongerechtvaardigd verrijkt. Jamiti is gehouden tot betaling van de schade die [eisers] daardoor lijden.  
       
     
     
       3.3. 
       Jamiti voert verweer. Jamiti concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de werkelijke kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         De koopovereenkomst  
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vorderen een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst van 18 september 2018 nietig is, dan wel vernietiging van deze koopovereenkomst. Jamiti betoogt dat er geen koopovereenkomst van die datum is en het niet duidelijk is over welke overeenkomst wordt gesproken. Terecht heeft Jamiti ook opgemerkt dat mogelijk wordt gedoeld op de koopovereenkomst van 18 september 2023 en sprake is van een kennelijke verschrijving. Uit de overwegingen in de dagvaarding en de overgelegde producties blijkt voldoende dat de koopovereenkomst van 18 september 2023 is bedoeld, zodat de rechtbank bij de beoordeling van die lezing zal uitgaan.  
       
       
         
           De koopovereenkomst is niet nietig of vernietigbaar 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] vorderen voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst nietig is, dan wel vernietiging van de koopovereenkomst op grond van schending van artikel 3:84 lid 3 BW (het fiduciaverbod) en op grond van dwaling c.q. misbruik van omstandigheden, dan wel misbruik van recht. De rechtbank zal hierna op deze verschillende grondslagen ingaan.  
       
       
         
           het fiduciaverbod 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [eisers] stellen dat sprake is van (verboden) overdracht tot zekerheid in verband met de geldschuld die zij hebben aan Jamiti. Een hypotheeknemer kan zich verhalen op de opbrengst via een veiling of onderhandse verkoop, maar niet via eigendomsoverdracht. Wegens strijd met het fiduciaverbod ontbreekt een geldige titel voor overdacht en is de koop nietig geweest, aldus [eisers] 
       
     
     
       4.4. 
       Jamiti betwist dat sprake is van schending van het fiduciaverbod en betoogt dat een grond om de koopovereenkomst nietig te verklaren daarmee ontbreekt. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Jamiti naar de overwegingen van de voorzieningenrechter uit het kortgedingvonnis van 21 november 2024.  
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. Een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid is geen geldige titel van overdracht van dat goed (artikel 3:84 lid 3 BW). Zoals ook de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 21 november 2024 heeft overwogen, is sprake van een geldige titel van overdracht. Voor dat oordeel is van belang dat in dit geval geen sprake is van een situatie waarbij tijdelijk de eigendom van de woning overgaat om de crediteur zekerheid te verschaffen gedurende de looptijd van de geldlening. Ook is met het sluiten van de koopovereenkomst niet beoogd om Jamiti als schuldeiser te beschermen ten opzichte van andere schuldeisers. De woning is geleverd aan Jamiti, omdat niet aan de afbetalingsverplichtingen uit de geldleningsovereenkomst werd voldaan. De rechtshandeling strekt daarmee tot werkelijke overdracht. Van een nietige koopovereenkomst op grond van artikel 3:84 lid 3 BW is dan ook geen sprake.  
       
       
         
           Geen vernietiging wegens dwaling, misbruik van omstandigheden of misbruik van recht  
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Jamiti voert ten eerste aan dat [eisers] geen belang meer hebben bij vernietiging van de koopovereenkomst, omdat de woning al is overgedragen aan Jamiti en vervolgens (zonder winst) aan een derde is verkocht. Volgen Jamiti moeten [eisers] vanwege gebrek aan belang niet-ontvankelijk worden verklaard in deze vordering.  
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank oordeelt dat dit verweer faalt. De vernietiging van een koopovereenkomst heeft terugwerkende kracht. Dit betekent dat de rechtspositie van partijen wordt teruggedraaid naar de situatie zoals deze was vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Als de woning inmiddels is (door)verkocht aan een derde, dan ontbrak – door de vernietiging – ten tijde van die overdracht een van de wettelijke vereisten voor overdracht; een geldige titel. De vraag of de derde dan de woning moet terugleveren is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, met name of sprake was van goede trouw bij deze derde. Dat zal mogelijk in een nog te starten procedure beoordeeld moeten worden. Ondanks de verkoop van de woning aan een derde hebben [eisers] dus wel degelijk belang bij hun vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst.  
       
       
         
           Dwaling 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [eisers] vorderen (subsidiair) vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. [eisers] stellen te hebben gedwaald over de gevolgen, omdat zij niet hebben begrepen dat de consequentie van het sluiten van de koopovereenkomst zou kunnen zijn dat de woning in eigendom naar Jamiti zou overgaan.  
       
     
     
       4.9. 
       Jamiti betwist dat sprake is van dwaling en voert aan dat [eisers] precies wisten wat voor afspraken er werden gemaakt. [eisers] hebben de door hen gestelde dwaling niet aannemelijk gemaakt, het enkele beweren dat zij niet wisten waarvoor zij tekenden is daartoe onvoldoende. [eisers] wisten heel goed dat als de hypotheekovereenkomst niet zou worden nagekomen, Jamiti als leninggever de woning mocht verkopen. De veiling is op het laatste moment voorkomen door de afspraak te maken dat [eisers] nog een jaar de tijd zouden krijgen om de lening terug te betalen. Daarbij is nadrukkelijk bedongen dat de woning in eigendom op Jamiti zou overgaan als [eisers] zich niet aan die afspraak zouden houden. [eisers] wisten dus wel degelijk dat zij de woning dan kwijt zouden raken. Bovendien heeft Jamiti [eisers] herhaaldelijk met e-mails gewezen op de gevolgen van het niet nakomen van de afspraken. Desondanks is in dat hele jaar geen betaling gedaan, aldus nog steeds Jamiti.  
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de onbetwiste gang van zaken zoals hiervoor geschetst door Jamiti, dat van dwaling geen sprake is. De gemaakte afspraken staan ook duidelijk vermeld in de e-mails van 11 en 12 september 2023 en zijn niet voor misverstand vatbaar. Een onjuiste voorstelling van zaken is daarom niet aan de orde. Bovendien heeft Jamiti [eisers] meermaals schriftelijk op de consequenties gewezen als de lening niet tijdig zou worden afbetaald. 
       
       
         
           Misbruik van omstandigheden  
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eisers] stellen dat (tevens) sprake is van misbruik van omstandigheden, een wilsgebrek met betrekking tot de volmacht en de gesloten koopovereenkomst. [eisers] hebben geen weerstand durven bieden aan de economisch sterkere Jamiti.  
       
     
     
       4.12. 
       Jamiti betoogt dat [eisers] het gestelde misbruik van omstandigheden onvoldoende hebben onderbouwd. Ook hiervan heeft de voorzieningenrechter al geoordeeld dat geen sprake is geweest van misbruik door Jamiti. Jamiti had de woning in september 2023 kunnen veilen, maar heeft [eisers] juist een handreiking willen doen door hen nog een jaar extra de tijd te geven om de lening af te betalen.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank oordeelt dat van misbruik van omstandigheden geen sprake is. Partijen hebben onderhandeld over het voorkomen van de executieverkoop van de woning toen [eisers] de lening aan Jamiti niet tijdig konden terugbetalen. Dit zal op initiatief van [eisers] zijn geweest, omdat het in hun belang was om op dat moment executieverkoop te voorkomen. Jamiti heeft in dat kader duidelijk omschreven voorstellen gedaan, die door [eisers] zijn geaccepteerd. De afspraken hebben ook hun beslag gekregen doordat partijen zijn overgegaan tot formalisering van de volmacht en de koopovereenkomst. Dat aan de zijde van [eisers] sprake zou zijn van een wilsgebrek is op geen enkele manier gebleken.  
       
       
         
           Misbruik van recht 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [eisers] stellen dat het handelen van Jamiti onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Jamiti heeft de eigendom naar zich toe getrokken, terwijl Jamiti meer dan voldoende zekerheden had om op dat moment in te roepen, zoals het eerste recht van hypotheek en de borgstelling. Jamiti heeft nu de woning in eigendom verworven waarbij zij voor niets een overwaarde van vijf tot zes ton verkrijgt. Deze gevolgen zijn onaanvaardbaar en kwalificeren als misbruik van recht.  
       
     
     
       4.15. 
       Jamiti voert aan dat geen sprake is van enige onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De hoogte van de rente is door de tussenpersoon van [eisers] indertijd zelf voorgesteld en is een normaal rentebedrag wanneer je zonder bank wilt lenen. [eisers] hebben meermaals de gelegenheid gehad om de lening af te lossen. Jamiti heeft ook tot op het laatste moment voorstellen gedaan waarbij [eisers] de woning konden behouden, maar [eisers] zijn nooit in staat geweest om de lening terug te betalen.  
       
     
     
       4.16. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is ook misbruik van recht niet aan de orde. Uit het kortgedingvonnis van 21 november 2024 blijkt dat de geplande executieverkoop van de woning onvoldoende zou opbrengen om de gehele geldschuld te voldoen. In dat geval zouden [eisers] dus met een restschuld geconfronteerd worden. In het belang van [eisers] zijn destijds nieuwe afspraken gemaakt, met een uiterste betaaldatum van 31 juli 2024. Toen [eisers] op die datum de lening niet hadden terugbetaald, stond het Jamiti vrij om aanspraak te maken op de overeengekomen eigendomsoverdracht van de woning. Dat zij ook andere zekerheden had om in te roepen maakt dat niet anders. Uit het hiervoor genoemde kortgedingvonnis volgt overigens ook dat Jamiti tot aan de kortgedingzitting nog bereid was om op redelijke voorwaarden tot een retro-overdracht te komen. Niet valt daarom in te zien dat de levering van de woning aan Jamiti in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar was.  
       
     
     
       4.17. 
       Gelet op het voorgaande zal de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling c.q. misbruik van omstandigheden, dan wel misbruik van recht worden afgewezen.  
       
       
         
           Retro-overdracht woning 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Nog afgezien van het feit dat de woning inmiddels door Jamiti is overgedragen aan een derde, is de vordering tot retro-overdracht niet toewijsbaar. Er is geen enkele grondslag aanwezig op grond waarvan Jamiti gehouden kan worden tot overdracht, de koopovereenkomst is immers rechtsgeldig. Als gevolg hiervan zal ook de gevorderde indeplaatsstelling van dit vonnis voor de benodigde toestemming/wilsverklaring van Jamiti van de voor de eigendomsoverdracht en levering vereiste medewerking van Jamiti worden afgewezen.  
       
       
         
           Ongerechtvaardigde verrijking  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [eisers] betogen dat Jamiti met een bedrag van € 500.000,- tot € 600.000,- is verrijkt, omdat zij de woning heeft verkregen voor een bedrag van € 970.000,- terwijl de woning op een waarde van € 1.500.000,- á € 1.600.000,- is getaxeerd. Voor verrijking van Jamiti is geen redelijke grond, omdat de koopovereenkomst nietig dan wel vernietigbaar is. Dit levert ongerechtvaardigde verrijking op en een verplichting tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de verrijking, aldus [eisers] 
       
     
     
       4.20. 
       Jamiti voert aan dat zij haar uiterste best heeft gedaan om [eisers] keer op keer tegemoet te komen en oplossingen aan te dragen. Jamiti heeft niet onrechtmatig gehandeld en ook is zij niet ongerechtvaardigd verrijkt. Ten eerste niet omdat aan de transactie een rechtsgeldige koopovereenkomst ten grondslag lag, waarbij [eisers] de gelegenheid hebben gekregen om de woning terug te krijgen, maar ook omdat Jamiti de woning uiteindelijk heeft doorverkocht zonder winst. Er bestaat geen enkele grond voor schadevergoeding. 
       
     
     
       4.21. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. Jamiti heeft onbetwist gesteld dat zij de woning zonder winst heeft doorverkocht aan een derde. Van een verrijking is dus geen sprake. Zelfs als sprake zou zijn van een verrijking, dan was deze niet ongerechtvaardigd omdat partijen zelf in de koopovereenkomst tot een waarde van de woning van € 970.000,-  zijn gekomen. [eisers] kunnen niet meer terugkomen op deze partijafspraak omdat de woning feitelijk meer waard zou zijn (geworden). De gevorderde verklaring voor recht dat Jamiti onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel ongerechtvaardigd is verrijkt zal dan ook worden afgewezen. Dit heeft tot gevolg dat ook de vordering tot betaling van schadevergoeding niet toewijsbaar is.  
       
       
         
           Beslagkosten  
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [eisers] maken aanspraak op vergoeding van de beslagkosten. Artikel 706 Rv bepaalt dat de kosten van de beslagen van de beslagene kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Zoals hiervoor overwogen zijn de hoofdvorderingen van [eisers] niet toewijsbaar. Naar het oordeel van de rechtbank is het beslag daarmee achteraf bezien onnodig geweest. De rechtbank zal de vordering tot betaling van de door [eisers] voldane beslagkosten daarom eveneens afwijzen.  
       
       
         
           (Werkelijke) proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       Jamiti maakt aanspraak op de daadwerkelijk gemaakte advocaatkosten. In eerdere procedures is het beslag opgeheven vanwege misbruik van recht en zijn [eisers] veroordeeld in de proceskosten maar hebben zij deze kosten niet voldaan. [eisers] zijn niet in staat tot betaling, maar blijven desondanks deze vruchteloze bodemprocedure doorzetten met als gevolg dat Jamiti hoge kosten maakt, aldus Jamiti.    
       
     
     
       4.24. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding [eisers] te veroordelen in de werkelijke proceskosten van Jamiti. Een volledige vergoedingsplicht voor proceskosten is alleen denkbaar in ‘buitengewone omstandigheden’, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad. Van een dergelijk misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM. Weliswaar heeft de voorzieningenrechter op diverse geschilpunten al zijn voorlopig oordeel gegeven, maar dit laat onverlet dat het [eisers] vrij stond om het geschil ook aan de bodemrechter voor te leggen. 
       
     
     
       4.25. 
       
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Jamiti worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 6.617,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 3.502,00 
               
               
                 (1 punt × € 3.502,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 10.297,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eisers] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 10.297,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025. 
       
       
       
       
       
         1589 
       
     
   
   
      Kennelijk gebaseerd op het hoogste onderhandse bod op dat moment, zoals blijkt uit de e-mail van Jamiti van 12 september 2023. Terwijl [eisers] op dat moment al de beschikking hadden over een aan hen uitgebracht taxatierapport van 13 december 2021, waarin een marktwaarde van 1.6 miljoen is opgenomen.