ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:6021

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:6021 Rechtbank Midden-Nederland , 13-01-2021 / C/16/512596 / KG ZA 20-601

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-01-13

Zaaknummer: C/16/512596 / KG ZA 20-601

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:6021

---

De erfpachter maakt inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente Utrecht door een deel van het pand in strijd met het erfpachtrecht en zonder toestemming van de Gemeente Utrecht als erfverpachter, als woonruimte te gebruiken.  
         De vordering van de Gemeente om aan dat strijdige gebruik op korte termijn een einde te maken, wordt in kort geding toegewezen.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/512596 / KG ZA 20-601 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 13 januari 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE UTRECHT , 
       zetelend te Utrecht, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. K.G.J. Heesakkers te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING DE LANGE BRUGSTRATEN , 
       gevestigd te Breda, 
       gedaagde, 
       advocaten: mrs. B.W.M. van Hoof en A.M. Smetsers te Nijmegen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de Gemeente Utrecht en de Stichting genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met 13 producties, die op 27 november 2020 bij de Stichting is bezorgd, 
         
         
           de aanvullende producties 14 t/m 19 van de Gemeente Utrecht, 
         
         
           de pleitaantekeningen van de Stichting, 
         
         
           de pleitaantekeningen van de Gemeente Utrecht, 
         
         
           de mondelinge behandeling gehouden op 22 december 2020, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden. Aan het slot van de zitting heeft de rechter meegedeeld dat op 13 januari 2021 vonnis zal worden gewezen. 
         
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De Gemeente Utrecht heeft bij notariële akte van 27 juni 1995 (ingeschreven op 29 juni 1995) een erfpachtrecht gevestigd met betrekking tot diverse percelen in (nu) het winkelcentrum Overvecht. Tot die uitgifte behoort ook een gedeelte van een perceel, destijds kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie H nummer 1459. De oorspronkelijke erfpachter was bevoegd het erfpachtrecht verticaal en horizontaal te splitsen. Dat is feitelijk ook gebeurd. Uit het perceel Utrecht sectie H nummer 1459 is later onder andere het perceel kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie H nummer 1670 ontstaan (hierna: perceel Utrecht H 1670). 
       
     
     
       2.2. 
       De diverse percelen zijn uitgegeven in voortdurende erfpacht. De percelen zijn blijkens de erfpachtakte bestemd voor “de bouw en instandhouding van winkelruimte, ruimte voor dienstverlening, horecaruimte en kantoor (…)”. Na de bebouwing en inrichting dienen de percelen te worden gebruikt als “winkelcentrum (inclusief horeca) en ruimte voor dienstverlening casu quo kantoorruimte”.  
       
     
     
       2.3. 
       
         De “Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de Gemeente Utrecht 1989” zijn op de erfpacht van toepassing (hierna: AV 1989). In artikel 13 is omtrent het gebruik overeenkomstig de bestemming onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “13.1 De erfpachter is verplicht het perceel grond en de opstallen overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming te gebruiken. Mitsdien is het de erfpachter niet geoorloofd het perceel grond en opstallen geheel of gedeeltelijk gedurende langer dan één jaar niet of nagenoeg niet te gebruiken. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.4 
       
         Burgemeester en Wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de verplichtingen en geboden genoemd in lid 1 tot en met lid 3. Indien vrijstelling wordt verleend kunnen hieraan voorwaarden of een tijdsbepaling worden verbonden, waaronder betaling van de meerwaarde als bedoeld in artikel 7.  
       
     
     
       13.5 
       
         Vrijstelling wordt in ieder geval verleend, indien strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 tot en met lid 3 leidt tot een beperking van het meest doelmatig gebruik, die niet door dringende redenen is gerechtvaardigd.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       De Gemeente Utrecht is nog steeds eigenaar van het perceel Utrecht H 1670, plaatselijk bekend Zamenhofdreef 19, 19A en 19B in Utrecht. De Stichting heeft het perceel op 1 november 2018 in erfpacht verkregen. De onroerende zaak op het perceel (hierna ook: het pand) werd tot dan toe gebruikt als winkelruimte en/of kantoorruimte. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 13 december 2018 heeft mevrouw [A] bij de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de Gemeente Utrecht een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van twee woonappartementen op de eerste verdieping van het pand. De vergunning is door de gemeente Utrecht verleend en inmiddels onherroepelijk geworden.  
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 20 juni 2019 heeft de afdeling Ruimte van de Gemeente Utrecht de Stichting aangeschreven en gewezen op de benodigde privaatrechtelijke toestemming van de Gemeente Utrecht als eigenaar/erfverpachter voor de wijziging van de huidige erfpachtbestemming winkelruimte/kantoorruimte in de bestemming winkelruimte met woonruimte. De Gemeente Utrecht schrijft dat zij bereid is die toestemming te verlenen onder een aantal voorwaarden: de Stichting moet de economische meerwaarde aan de Gemeente Utrecht betalen, zij moet meewerken aan een Bibob-onderzoek en uit dat onderzoek moeten geen feiten blijken die voor de Gemeente Utrecht aanleiding vormen om niet mee te werken aan wijziging van de erfpachtbestemming. 
         De Stichting heeft op die brief niet gereageerd, waarop de Gemeente Utrecht de brief op 6 augustus 2019 nogmaals aan de Stichting heeft toegestuurd met het verzoek om een reactie. De Stichting heeft ook op die brief niet gereageerd. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 5 augustus 2019 is een wijzigingsvergunning aangevraagd voor het aanbrengen van scheidingen met een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van 60 minuten tussen de gesprinklerde en ongesprinklerde ruimtes in het pand. Op 6 mei 2020 heeft de rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat die wijzigingsvergunning op 5 augustus 2019 van rechtswege is verleend. Tegen die vergunning is vervolgens een bezwaarschrift ingediend, waardoor de inwerkingtreding van de vergunning is opgeschort. De Gemeente Utrecht heeft de Stichting daarover geïnformeerd bij brief van 2 juli 2020. De Stichting heeft de aangevangen bouwwerkzaamheden echter niet gestaakt, reden waarom op 15 september 2020 door de toezichthouder van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de Gemeente Utrecht mondeling een bouwstop is opgelegd. De toezichthouder heeft bij die gelegenheid geconstateerd dat op de eerste verdieping van het pand daadwerkelijk appartementen zijn gerealiseerd en dat die appartementen bijna gereed zijn.  
       
     
     
       2.8. 
       Inmiddels is de beslissing op bezwaar genomen en mag de Stichting, publiekrechtelijk gezien, het pand na de oplevercontrole op 17 november 2020 overeenkomstig de afgegeven vergunningen gaan gebruiken. 
       
     
     
       2.9. 
       In een brief van 1 juli 2020 (aangetekend verzonden op 14 juli 2020) heeft de Gemeente Utrecht de Stichting nogmaals gewezen op haar eerdere brieven over de benodigde privaatrechtelijke toestemming, met het verzoek binnen zes weken te reageren. De Stichting heeft de brief in ontvangst genomen, maar zij heeft ook op die brief niet gereageerd.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 6 november 2020 heeft de Gemeente Utrecht een brief bij deurwaardersexploot aan de Stichting doen betekenen, waarin zij erop wijst dat bewoning van de inmiddels gerealiseerde appartementen op grond van het erfpachtrecht niet is toegestaan en dat zij voornemens is een kort geding te starten omdat de Stichting niet op haar brieven reageert. 
       
     
     
       2.11. 
       De Gemeente Utrecht heeft de Stichting op 27 november 2020 in kort geding doen dagvaarden. Daarna heeft de Stichting, via een brief van haar advocaat van 14 december 2020, voor het eerst gereageerd op de door de Gemeente Utrecht verzonden brieven en op de dagvaarding.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         De Gemeente Utrecht vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair 
         
       
       
         
           de Stichting zal verbieden om het pand te (laten) gebruiken in strijd met de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, welk verbod in elk geval inhoudt dat de Stichting het pand niet mag (laten) gebruiken als woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 ineens, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij in strijd met dit verbod handelt en met de bepaling dat, zodra is geconstateerd dat zij in strijd met dit verbod handelt, de dagelijkse dwangsommen zullen verbeuren totdat zij bewijsmiddelen heeft verstrekt waaruit blijkt dat het strijdige gebruik/schending van het verbod is gestaakt, danwel de Gemeente Utrecht in de gelegenheid is gesteld om te constateren dat het strijdige gebruik/schending van het verbod is gestaakt; 
         
         
           de Stichting zal gebieden om de Gemeente Utrecht, althans een door de Gemeente Utrecht in te schakelen deurwaarder, (telkens) toegang te verschaffen tot het pand teneinde te kunnen constateren of de Stichting het pand niet in strijd met de erfpachtbestemming gebruikt (bijvoorbeeld als woonruimte), op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat zij de Gemeente Utrecht, althans een door de Gemeente Utrecht ingeschakelde deurwaarder, de toegang weigert; 
         
       
       
         subsidiair 
       
       de voorzieningen zal treffen die hij rechtvaardig acht; 
       
         primair en subsidiair 
       
       de Stichting te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
     
     
       3.2. 
       De Gemeente Utrecht legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de Stichting zowel op grond van de wet als op grond van de erfpachtakte zonder toestemming van de Gemeente Utrecht geen andere bestemming aan de erfpachtzaak mag geven. De Gemeente Utrecht heeft de Stichting daar herhaaldelijk op gewezen, maar de Stichting heeft geen toestemming gevraagd om het pand deels als woonruimte te gebruiken. Omdat de Stichting niet op brieven van de Gemeente Utrecht reageert vreest de Gemeente Utrecht dat de Stichting de appartementen zal gaan verhuren zodra de controle op 17 november 2020 heeft plaatsgevonden. Nadat de Stichting de appartementen is gaan verhuren zal beëindiging van het strijdige gebruik voor de Stichting lastiger worden als gevolg van het dwingend huurrecht dat geldt voor woonruimten. Daarnaast beraadt de Gemeente Utrecht zich nog op de vraag of zij het erfpachtrecht overeenkomstig artikel 5:87 BW zal opzeggen. Als zij daartoe besluit, is zij op grond van artikel 5:94 BW verplicht de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte gestand te doen. Ook om die reden heeft zij een groot en spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding, zo stelt de Gemeente Utrecht. 
       
     
     
       3.3. 
       
         De Stichting voert als verweer – samengevat – primair aan dat de Gemeente Utrecht geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Subsidiair stelt zij dat de Gemeente Utrecht door verlening van de omgevingsvergunning al toestemming heeft gegeven voor het gebruik als woonruimte. Zij kan in dat geval als erfverpachter de privaatrechtelijke toestemming alleen weigeren op zwaarwegende gronden. Die zwaarwegende gronden zijn er in dit geval niet. Daarnaast kan de Gemeente Utrecht ook op grond van artikel 13.5 AV 1989 de toestemming niet weigeren omdat dit zou leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik, die niet door dringende redenen is gerechtvaardigd.  
         De Stichting is bereid de economische meerwaarde aan de Gemeente Utrecht te betalen, conform de bepalingen in de AV 1989. Voor de andere voorwaarde die de Gemeente Utrecht stelt aan het verlenen van toestemming, te weten de medewerking aan een Bibob-onderzoek, bestaat echter geen rechtsgrond en bovendien kan de Stichting daaraan niet voldoen: het is de Gemeente Utrecht die onderzoek doet in het kader van de Wet Bibob, de Stichting is slechts lijdend voorwerp.  
         Tot slot stelt de Stichting dat de privaatrechtelijke toestemming al door de Gemeente Utrecht is verleend: bij de aanvraag van de omgevingsvergunning op 13 december 2018 (en nogmaals op 5 augustus 2019 bij de aanvraag van de wijzigingsvergunning) is namelijk schriftelijk verzocht om een wijziging van de bestemming/het gebruik naar woonruimte. Dat verzoek voldeed aan alle in artikel 13.4 AV 1989 gestelde voorwaarden. In de aanvraag is vermeld: “pand met winkelfunctie wijzigen in winkelfunctie met woonfunctie”. De aanvraag is gericht aan hetzelfde orgaan van de Gemeente Utrecht dat moet beslissen over de verlening van de vrijstelling van artikel 13.4 AV 1989, namelijk het College van B&W. Op 4 februari 2019 is er uiteindelijk een vergunning verleend voor de wijziging van het pand met winkelfunctie in een pand met woonfunctie. Hiermee is de privaatrechtelijke toestemming verleend, zo stelt de Stichting. Zij concludeert dan ook tot afwijzing van de vordering. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De vordering van de Gemeente Utrecht is naar haar aard spoedeisend. De vorderingen van de Gemeente Utrecht zijn namelijk gebaseerd op de stelling dat de Stichting inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de Gemeente Utrecht door een deel van het pand in strijd met het erfpachtrecht en zonder toestemming van de Gemeente Utrecht als erfverpachter, als woonruimte te gebruiken. Dit wordt niet anders door het feit dat er enige tijd verstreken is tussen de brief van de Gemeente Utrecht van 20 juni 2019 en het uitbrengen van de dagvaarding. De Gemeente Utrecht heeft de Stichting namelijk in de tussentijd diverse malen herinnerd aan haar brief van 20 juni 2019, maar de Stichting heeft daar niet op gereageerd. Bovendien is het de Gemeente Utrecht in het najaar van 2020 bekend geworden dat de Stichting vergaand gevorderd was met de verbouwingswerkzaamheden tot wooneenheden. Gezien deze omstandigheden kan de Stichting de Gemeente Utrecht het tijdsverloop niet tegenwerpen. De Gemeente Utrecht is dan ook ontvankelijk in haar vordering. 
       
     
     
       4.2. 
       De Gemeente Utrecht vraagt aan de voorzieningenrechter om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De voorzieningenrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel zal zijn van de Gemeente Utrecht. Als dat voldoende waarschijnlijk is en de Gemeente Utrecht een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door haar gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.  
       
     
     
       4.3. 
       Mr. Smetsers heeft tijdens de mondelinge behandeling namens de Stichting meegedeeld dat de appartementen momenteel als woonruimte zijn verhuurd en worden gebruikt, op basis van huurcontracten voor de bepaalde duur van 6 maanden. De betreffende huurcontracten zijn door de Stichting echter niet in het geding gebracht en mr. Smetsers heeft ter zitting ook niet kunnen toelichten wanneer de huur is ingegaan of zal eindigen. In elk geval staat nu in rechte vast dat de appartementen worden bewoond. 
       
     
     
       4.4. 
       De voorzieningenrechter stelt vast dat de bewoning van het pand op grond van het erfpachtrecht niet is toegestaan. In de akte van vestiging is namelijk bepaald dat de onroerende zaak uitsluitend bestemd is voor en gebruikt mag worden als winkel- of kantoorruimte. De Gemeente Utrecht heeft gesteld dat wijziging van een erfpachtrecht op dezelfde wijze gebeurt als de vestiging, namelijk bij notariële akte (artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Omdat dat niet gebeurd is, is het erfpachtrecht niet gewijzigd. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dat niet is komen vast te staan. In artikel 13.4 van de toepasselijke Algemene voorwaarden (door de Gemeente Utrecht overgelegd als productie 2) is bepaald dat het college van B&W op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek vrijstelling kan verlenen van de verplichting om het erfpachtgoed overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming te gebruiken. Daarbij staat niet dat dat enkel zou kunnen als die bestemmingswijziging bij notariële akte is vastgelegd. Dat volgt ook niet uit artikel 5:89 BW. In het tweede lid van dat artikel staat dat de erfpachter niet zonder toestemming van de eigenaar een andere bestemming aan de zaak mag geven. Daaruit volgt niet dat deze toestemming in de akte van vestiging zou moeten worden vastgelegd. Uit het enkele feit dat de gewijzigde bestemming niet is ingeschreven volgt dus niet automatisch dat het de bestemming niet gewijzigd is of de Stichting niet bevoegd zou zijn om de onroerende zaak anders te gebruiken dan volgens de bestemming in de erfpachtakte. 
       
     
     
       4.5. 
       De volgende vraag is of de Stichting toestemming gevraagd heeft. De Stichting heeft daarover uiteenlopende standpunten ingenomen. In de brief van 14 december 2020 heeft zij gesteld geen toestemming te hebben gevraagd, omdat zij (in elk geval tot dat moment) niet van plan zou zijn geweest om de onroerende zaak als woonruimte te gaan gebruiken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij zich op het standpunt gesteld dat zij al door het aanvragen van de vergunning op 13 december 2018 (impliciet) een verzoek om toestemming tot afwijkend gebruik zou hebben gedaan. De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat in het midden kan blijven of het verzoek om een bestuursrechtelijke vergunning mede een verzoek inhield tot het geven van toestemming om de onroerende zaak te gebruiken in strijd met de bestemming. Wat daar namelijk ook van zij: uit de brief van de Gemeente Utrecht van 20 juni 2019 blijkt dat de Gemeente Utrecht er wel van uit is gegaan dat de Stichting ook de benodigde privaatrechtelijke goedkeuring wenst te verkrijgen. De Gemeente Utrecht heeft daarom in die brief meteen al aangegeven welke voorwaarden zij daarvoor stelde. Uiteindelijk heeft de Stichting in de brief van 14 december 2020 bevestigd dat zij de bedoelde toestemming verzoekt. De voorzieningenrechter gaat er daarom in het navolgende van uit dat de Stichting een verzoek heeft gedaan om de erfpachtzaak te gebruiken in strijd met de in de erfpachtakte opgenomen bestemming.  
       
     
     
       4.6. 
       De Stichting heeft aangevoerd dat de Gemeente Utrecht, door de (bestuursrechtelijke) omgevingsvergunning te verlenen, ook al toestemming heeft gegeven voor het (civielrechtelijke) gebruik in strijd met de erfpachtakte. Voor zover dit niet het geval is, staat het de gemeente volgens de Stichting niet vrij om civielrechtelijke toestemming te weigeren, omdat hetzelfde orgaan bestuursrechtelijk al een vergunning heeft verleend. Daarin volgt de voorzieningenrechter de Stichting vooralsnog niet. Uit de verleende vergunning blijkt dat “wonen” op het desbetreffende adres op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, en dat de Gemeente Utrecht daaraan (bestuursrechtelijk) gebonden is. De verleende omgevingsvergunning heeft betrekking op de voorgestelde  verbouwingswerkzaamheden . De bestemming die is opgenomen in de erfpachtakte ziet op het  gebruik  van de onroerende zaak. Daar komt bij dat het een gemeente in beginsel vrij staat om in erfpachtverhoudingen verdere beperkingen op te leggen dan voortvloeien uit het bestemmingsplan. Dat is in dit geval ook gebeurd. De Stichting was daarvan op de hoogte, althans dat kon zij zijn. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat de beide afwegingskaders (publiekrechtelijk en privaatrechtelijk) in dit geval niet parallel lopen. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat de Gemeente Utrecht door de omgevingsvergunning te verlenen nog geen civielrechtelijke toestemming heeft verleend aan de Stichting. Ook betekent het niet dat het de Gemeente Utrecht niet vrij zou staan voorwaarden te verbinden aan de civielrechtelijke toestemming.  
       
     
     
       4.7. 
       Vast staat dat de Gemeente Utrecht geen (onvoorwaardelijke) toestemming heeft verleend aan de Stichting om de onroerende zaak in strijd met de bestemming te gebruiken. De Gemeente Utrecht heeft namelijk voorwaarden verbonden aan het verlenen van die toestemming, en aan die voorwaarden (met name de voorwaarde dat de Stichting zou meewerken aan een Bibob-onderzoek) wenst de Stichting niet te voldoen. Gelet hierop staat vast dat de Stichting de onroerende zaak zonder toestemming van de Gemeente Utrecht gebruikt in strijd met de in de erfpachtakte opgenomen bestemming. De vorderingen van de Gemeente Utrecht liggen daarom in beginsel voor toewijzing gereed.  
       
     
     
       4.8. 
       De Stichting voert aan dat de Gemeente Utrecht ten onrechte eist dat de Stichting meewerkt aan een Bibob-onderzoek. Die eis zou de Gemeente Utrecht volgens de Stichting niet mogen stellen omdat de akte daarvoor geen grondslag biedt. Daarin volgt de voorzieningenrechter de Stichting niet. In artikel 13.4 van de Algemene bepalingen is bepaald dat Burgemeester en Wethouders voorwaarden kunnen verbinden aan een vrijstelling. Hieruit is niet af te leiden dat het aantal of het soort voorwaarden dat de gemeente zou mogen stellen op welke wijze dan ook beperkt zou zijn. De voorzieningenrechter overweegt in dit kader nog dat – zelfs als de Stichting gelijk zou hebben in haar stelling dat de Gemeente Utrecht de door haar gestelde eis niet mocht stellen – dat nog niet betekent dat er door de Gemeente Utrecht toestemming is verleend. Die toestemming is er namelijk niet, en het had op de weg van de Stichting gelegen om (als zij het niet met de door de Gemeente Utrecht gestelde voorwaarde eens was) daar actie op te nemen. Dat heeft de Stichting niet gedaan. Zij heeft tussen 20 juni 2019 en 14 december 2020 (dus bijna anderhalf jaar) niet gereageerd op de verschillende brieven van de Gemeente Utrecht en heeft pas voor het eerst inhoudelijk gereageerd nadat zij door de Gemeente Utrecht in dit kort geding was gedagvaard. Bovendien heeft zij intussen de bovenverdieping van de onroerende zaak verbouwd tot wooneenheden, en heeft zij die in strijd met de bestemming verhuurd aan derden.  
       
     
     
       4.9. 
       Overigens is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de door de Gemeente Utrecht gestelde voorwaarde niet onredelijk is. In artikel 5a van de Wet Bibob is bepaald dat een Bibob-advies kan worden gevraagd alvorens een beslissing wordt genomen over het aangaan van een vastgoedtransactie (waarbij onder een vastgoedtransactie onder meer wordt verstaan het wijzigen van een zakelijk recht). De Gemeente Utrecht heeft bovendien toegelicht dat zij een beleid heeft, op grond waarvan in dit soort gevallen een Bibob-onderzoek wordt verlangd. Dat heeft de Stichting niet, althans niet gemotiveerd weersproken. Verder heeft de Gemeente Utrecht aangevoerd dat er een “indicatorenlijst vastgoedtransacties” is opgesteld door het Ministerie van Justitie en Veiligheid en dat er in dit geval diverse indicatoren zijn die op die lijst voorkomen, te weten: 
       
         
           de Stichting is kort voor het verkrijgen van het erfpachtrecht opgericht; 
         
         
           de Stichting heeft € 600.000,00 voor het erfpachtrecht betaald, zonder dat daarvoor (op 26 maart 2019) een hypotheekrecht was gevestigd; 
         
         
           op 28 juni 2019 bleek er wel een hypotheekrecht te zijn gevestigd ten behoeve van een natuurlijke persoon. Dat hypotheekrecht was op 4 september 2020 weer uitgeschreven. Op dit moment is er geen hypotheekrecht gevestigd; 
         
         
           de Stichting heeft in 2018 en 2019 in korte tijd veel onroerende zaken in eigendom verkregen zonder dat daarvoor hypotheekrechten zijn gevestigd. Voor zover er wel hypotheekrechten zijn gevestigd betreft dit telkens een financiering door natuurlijke personen of rechtspersonen die geen erkende bankinstelling zijn; 
         
         
           de (enig) bestuurder van de Stichting heeft (voor zover de Gemeente Utrecht kon nagaan) geen achtergrond of ervaring in het vastgoed; 
         
         
           de bestuurder van de Stichting heeft op dezelfde dag nog twee andere stichtingen opgericht die voor aanzienlijke bedragen onroerende zaken in eigendom hebben verkregen zonder dat daarvoor hypotheekrechten zijn gevestigd. 
         
       
       De Stichting heeft deze feiten, alsook het feit dat zij voorkomen op de hiervoor bedoelde indicatorenlijst, niet weersproken.  
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter vooralsnog van oordeel dat de gemeente in redelijkheid de eis heeft mogen stellen dat de Stichting meewerkt aan het Bibob-onderzoek. Een en ander wordt niet anders door het feit dat in artikel 13.5 van de Algemene bepalingen is bepaald dat vrijstelling in ieder geval wordt verleend als dat leidt tot het meest doelmatige gebruik. In hetzelfde artikel staat namelijk dat dat niet geldt als een beperking van het meest doelmatige gebruik wordt gerechtvaardigd door dringende redenen. De voorzieningenrechter is voorshands van mening dat de belangen van de Gemeente Utrecht bij het uitvoeren van een Bibob-onderzoek voldoende zwaarwegend zijn. Anders dan de de Stichting is de voorzieningenrechter overigens van oordeel dat het Bibob-onderzoek een onderzoek is waaraan de Stichting wordt geacht mee te werken, door desgevraagd informatie te verstrekken. Het is dus niet een onderzoek dat de gemeente geheel zelfstandig uitvoert, zonder dat daarvoor de medewerking van de Stichting nodig is. Als dat zo zijn, was de onderhavige discussie tussen partijen waarschijnlijk niet aan de orde geweest.  
       
     
     
       4.11. 
       
         De conclusie is dat de Stichting inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de Gemeente Utrecht door een deel van het pand in strijd met het erfpachtrecht en zonder toestemming van de Gemeente Utrecht als erfverpachter, als woonruimte te gebruiken. De Gemeente Utrecht heeft daarom een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel om de Stichting te veroordelen dat gebruik als woonruimte op korte termijn te beëindigen en beëindigd te houden. Van de Gemeente Utrecht kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevraagd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. 
         De vordering van de Gemeente Utrecht zal als volgt worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal de Stichting verbieden om de onroerende zaak op het perceel Utrecht H 1670 (mede) te (laten) gebruiken als woonruimte en haar gebieden het gebruik als woonruimte binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis te beëindigen en beëindigd te houden zolang als zij niet beschikt over de toestemming van de Gemeente Utrecht als erfverpachter om de onroerende zaak (mede) voor bewoning te gebruiken, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 ineens, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag dat zij in strijd met die veroordelingen handelt.  
       
       
     
     
       4.12. 
       Omdat de Stichting ter zitting heeft verklaard dat het pand momenteel al deels als woonruimte in gebruik is, zal zij ook worden veroordeeld om de Gemeente Utrecht, of een door haar ingeschakelde deurwaarder, eenmaal in de gelegenheid te stellen om te controleren of het gebruik als woonruimte binnen voornoemde termijn daadwerkelijk is beëindigd, door de Gemeente Utrecht op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het pand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag. De voorzieningenrechter ziet op dit moment geen grond om de Stichting te veroordelen die controle door de Gemeente Utrecht (of een door haar in te schakelen deurwaarder) van het feitelijke gebruik van het pand vaker toe te staan, namelijk een onbepaald aantal keer, zoals de Gemeente Utrecht heeft gevorderd (“telkens”).  
       
     
     
       4.13. 
       
         De Stichting is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente Utrecht, tot vandaag begroot op € 656,00 griffierecht en € 980,00 aan salaris advocaat, in totaal € 1.636,00.  
         De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
       5.1. 
       verbiedt de Stichting om de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie H, nummer 1670 en plaatselijk bekend Zamenhofdreef 19, 19A en 19B in Utrecht  (mede) te (laten) gebruiken als woonruimte en gebiedt haar het gebruik als woonruimte binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis te beëindigen en beëindigd te houden zolang zij niet beschikt over de toestemming van de Gemeente Utrecht als erfverpachter om die onroerende zaak (mede) voor bewoning te gebruiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van   € 10.000,00 ineens, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag voor elke dag dat zij in strijd met die veroordelingen handelt; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt de Stichting om de Gemeente Utrecht op eerste verzoek eenmaal in de gelegenheid te stellen om te controleren of het gebruik als woonruimte binnen de onder 5.1. genoemde termijn daadwerkelijk is beëindigd, door de Gemeente Utrecht of een door de Gemeente Utrecht ingeschakelde deurwaarder toegang te verschaffen tot het pand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag dat zij nalaat aan die veroordeling te voldoen; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Gemeente Utrecht, tot vandaag begroot op € 1.636,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening; 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt de Stichting in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de voldoening en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis ,  te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening; 
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       5.6. 
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021. 
       
     
   
   
     type: AW/4074 
     coll: