ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:455

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:455 Gerechtshof Amsterdam , 19-02-2013 / 200.096.816-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-02-19

Zaaknummer: 200.096.816-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:455

---

Bij verkoop van ouderlijke woning aan één kind is aan de andere kinderen een recht op een aandeel in de waardestijging toegekend voor het geval van vervreemding door de koper. Op die toekenning gebaseerde vorderingen zijn terecht toegewezen.

200.096.816/01 
     19 februari 2013 
     
     
     
     
       GERECHTSHOF TE AMSTERDAM  
       MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     
     
       ARREST 
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
     
       [Appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       APPELLANT, 
       advocaat:  mr. J. du Bois , te Amsterdam, 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. Geïntimeerde sub 1], 
     
       wonende te [woonplaats] 
       en 
     
     2. [ Geïntimeerde sub 2], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       GEÏNTIMEERDEN, 
       advocaat:  mr. J.B. Biezen , te Zaandam, gemeente Zaanstad. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden], respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [appellant] is bij exploot van 26 oktober 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de rechtbank te Haarlem onder nummer 175614 / HA ZA 10-1592 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 21 september 2011, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof. 
       
     
     
       1.2 
       Bij arrest van 22 november 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 20 februari 2012 plaatsgevonden. De voortgezette comparitie heeft plaatsgevonden op 2 april 2012. Partijen en betrokkenen zijn ter comparitie verschenen en hebben inlichtingen verschaft. Tot een regeling in der minne is het niet gekomen.  
       
     
     
       1.3 [ 
       appellant] heeft vervolgens bij memorie grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en de reconventionele eis gewijzigd en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het vonnis wordt vernietigd en de oorspronkelijke vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen. Voorwaardelijk vordert [appellant] veroordeling (bij helfte en na compensatie) van [geïntimeerden] tot betaling van € 8.224,; alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [geïntimeerden] tot proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       1.4 [ 
       geïntimeerden] hebben daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en een bewijsaanbod gedaan, met conclusie tot bekrachtiging van het vonnis en veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] tot betaling van – naar het hof uit het gestelde onder nummer 31 van de memorie van antwoord begrijpt – de proceskosten in hoger beroep. 
       
     
     
       1.5 
       Ten slotte is gevraagd arrest te wijzen. 
       
       
     
   
   
     
       2 Waarvan het hof uitgaat 
     
     
       2.1 
       Partijen zijn familie van elkaar. [appellant] en [geïntimeerde sub 2] zijn broer en zus. [geïntimeerde sub 1] is zoon van de overleden zus van [appellant] en [geïntimeerde sub 2]. Daarnaast hebben [appellant] en [geïntimeerde sub 2] nog een zus en een broer. 
       
     
     
       2.2 [ 
       appellant] heeft in 1985 van de ouders/grootouders (verder: de ouders) van betrokkenen een woning te Santpoort Noord gekocht voor een bedrag van fl. 63.000, kosten koper. De koopprijs en de met de levering verband houdende kosten zijn betaald met een door de ouders aan [appellant] verstrekte lening van fl. 35.418,11 en de afbetaling door [appellant] van de nog resterende hypothecaire lening van de ouders van circa fl. 32.559,39. Het hof rondt deze getallen voor de leesbaarheid af op fl. 35.000, respectievelijk fl. 33.000,.  
       
     
     
       2.3 
       In de transportakte met betrekking tot de woning is, voor zover nu van belang, de volgende vervreemdingsclausule opgenomen: 
       
       
         
           Indien koper  ([appellant]; toevoeging hof)  mocht overgaan tot vervreemding van gemeld onroerend goed, heeft elk der vier overige kinderen van verkoper, te weten  de moeder van [geïntimeerde sub 1]; toevoeging hof ,  [geïntimeerde sub 2]; toevoeging hof , [c] en [A] respectievelijk hun rechtsopvolgers onder algemene titel, het recht om een/vijfde van het verschil tussen de vervreemdingsprijs alsdan en de totale huidige verwervingskosten (genoemde koopsom ad drie en zestigduizend gulden (f. 63.000,) alsmede overige kosten koper) te vorderen van [appellant] voornoemd, indien vorenbedoelde vervreemdingsprijs hoger is dan vorenbedoelde totale verwervingskosten. 
         
           (…) 
         
         
           Mede verscheen voor mij, notaris: 
         
       
       
         1. [C] voornoemd (…) 
       
       
         2. [geïntimeerde sub 2] voornoemd (…) 
       
       
         3. (…) 
       
       
         4. (…) 
       
       
         welke verschenen personen verklaarden vorenstaand te hunnen behoeve gemaakte derdenbeding bij deze te aanvaarden.  
       
       
     
     
       2.4 
       De woning is nadien bewoond gebleven door de ouders en, na overlijden van de vader, door de moeder. Nadat de moeder de woning had verlaten is deze door [appellant] in 2010 verkocht voor een bedrag van € 195.000,.  
       
     
     
       2.5 
       In dit geding vorderen [geïntimeerden] op grond van de hierboven geciteerde vervreemdingsclausule hun aandeel in de waardestijging van de woning. [appellant] vordert in reconventie, voor het geval het hof de conventionele vordering toewijsbaar acht, betaling van de door hem ten behoeve van de woning gemaakte kosten en gederfde huurinkomsten.  
       
     
     
       2.6 
       
         De rechtbank oordeelde dat de vervreemdingsclausule een vorderingsrecht voor [geïntimeerden] meebracht en dat van een van de tekst van de clausule afwijkende bedoeling niet was gebleken. De rechtbank achtte het beroep op de clausule ook niet onaanvaardbaar. Met betrekking tot de door [appellant] gevorderde kosten oordeelde de rechtbank dat deze niet waren onderbouwd, met uitzondering evenwel van de door [appellant] in 1985 gemaakte kosten koper. De rechtbank ontwaarde evenmin een aan te vullen leemte in de overeenkomst. Uiteindelijk wees de rechtbank  
         [geïntimeerden] ieder € 32.844,53 met rente vanaf 20 oktober 2010 toe.  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Behandeling van het hoger beroep 
     
     
       3.1 
       
         In grief 1  klaagt [appellant] erover dat de rechtbank heeft geoordeeld dat van een van de bewoordingen van de vervreemdingsclausule afwijkende bedoeling niet is gebleken. Het heeft alle betrokkenen voor ogen gestaan aan de ouders een financieel onbezorgde oude dag te bezorgen. Uit de hierop betrekking hebbende financiële uitwerking door de heer [O], echtgenoot van [geïntimeerde sub 2], blijkt de bedoeling van betrokkenen om na verkoop van de woning niet over te gaan tot verdeling van de opbrengst. Bovendien hebben de anderen niet meebetaald aan het onderhoud van woning. De rechtbank miskent de Haviltex-formule. Aansluitend hierop is volgens  grief 2  de rechtbank ten onrechte voorbijgegaan aan de verklaringen van de andere kinderen, die er ook niet van uit gaan dat de overwaarde zou worden verdeeld. Ook de heer [O] weet niet waar de clausule vandaan komt.  
         De ouders hebben, anders dan de rechtbank overweegt, wel kosteloos in de woning gewoond, aldus  grief 3 . In grief 4  wordt een beroep gedaan op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. De ouders hebben na aankoop van de woning door [appellant] een financieel zorgeloos leven kunnen leiden. [appellant] heeft alle kosten betaald en geen huurinkomsten gehad. Het is redelijk dat dit op de vordering van [geïntimeerden] in mindering wordt gebracht. [appellant] betoogt in  grief 5  dat hij de door hem gemaakte kosten wel voldoende heeft onderbouwd.  
       
       
     
     
       3.2 
       Voorop staat dat volgens de transportakte tussen [appellant] en de ouders is overeengekomen dat bij vervreemding van de woning, kort gezegd, alle kinderen zouden delen in het verschil tussen de door [appellant] betaalde koopprijs te vermeerderen met de kosten koper enerzijds en de door [appellant] bij die vervreemding te realiseren verkoopprijs anderzijds. Dit derdenbeding is volgens de akte door de kinderen aanvaard.  
       
     
     
       3.3 [ 
       
         appellant] betoogt niet dat de notaris in de akte dat wat de comparanten aan hem hebben meegedeeld, niet juist heeft gerelateerd. Hij voert aan dat de clausule niet strookt met dat wat de kinderen voor ogen stond toen [appellant] de woning van hun ouders kocht, anders gezegd: dat hetgeen partijen – in het geval van [appellant] bij gemachtigde [O] wiens handelen aan hem moet worden toegerekend - bij de notaris hebben verklaard en waarvan zij de akte hebben ondertekend, niet overeenstemt met wat zij bedoelden te verklaren.  
         Dat betoog gaat eraan voorbij dat voor de vraag of tussen [appellant] en de ouders de vervreemdingsclausule is overeengekomen en deze daarom is opgenomen in de transportakte, primair niet relevant is wat de kinderen voor ogen stond maar wat [appellant] en de ouders hebben afgesproken. Blijkens de transportakte zijn partijen bij de koopovereenkomst de vervreemdingsclausule overeengekomen. Dit derdenbeding is door [geïntimeerden] aanvaard.  
         Op [appellant] rust daarom de stelplicht, en bij gemotiveerde betwisting van de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden de bewijslast, met betrekking tot het betoog dat een andere afspraak is gemaakt door [O] namens [appellant] met de ouders, of dat tussen de kinderen, in verband met hetgeen hen voor ogen stond, is afgesproken dat het derdenbeding niet zou worden aanvaard.  
       
       
     
     
       3.4 
       
         Dat de ouders niet de bedoeling hadden de vervreemdingsclausule met [appellant] overeen te komen, is door hem gesteld ter comparitie in eerste aanleg (Aandachtspunten ter gelegenheid van de comparitie onder 6). De ouders zouden van mening zijn geweest dat [appellant] hen in financieel opzicht zodanig ter wille was geweest dat “er niet alsnog ten koste van hem verrekend zou moeten worden”, waarmee kennelijk wordt bedoeld: de winst niets moest worden verdeeld. Hoe en waarom dat het geval is, wordt echter onvoldoende duidelijk gemaakt. Uit het overgelegde taxatierapport van 18 november 1985 blijkt immers dat de reële waarde van de woning bij bewoning door de ouders fl. 63.000, bedroeg en bij vrijwillige onderhandse verkoop fl. 105.000,. Van de koopsom heeft [appellant] daadwerkelijk slechts fl. 33.000, door aflossing van de hypotheek van de ouders betaald. De resterende koopsom heeft [appellant] betaald door aan zijn ouders (volgens aanvankelijk plan tot 1999) een investeringsvergoeding van 6% (samengestelde rente) per jaar over het door hem aan de hypotheekbank betaalde bedrag in rekening te brengen. Dat blijkt uit zijn eigen verklaringen en de door [appellant] overgelegde investeringsberekening van de heer [O] van 26 februari 1986. Die vordering heeft [appellant] (volgens eigen zeggen tot november 1994) verrekend met de door de ouders ten behoeve van de aankoop van hun woning aan hem verstrekte, niet gesecureerde lening van fl 35.000,. Daartegenover hebben de ouders hun eigendomsrecht ingeruild voor een persoonlijk gebruiksrecht van de (door [appellant] te onderhouden) woning en hun (onbekend gebleven) hypotheekverplichtingen met betrekking tot een bedrag van fl. 33.000, verruild voor een betaling van een investeringsvergoeding van fl. 35.000, en hebben zij afgezien van rente over hun aan [appellant] verstrekte lening tot dat bedrag. Zonder nadere, ontbrekende gegevens, ziet het hof niet in op welke grond de ouders ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst en het transport in 1985, zouden hebben gehad om de mening op te baseren dat [appellant] hen op die manier zodanig financieel ter wille was dat de andere kinderen te zijner tijd niet zouden mogen meedelen in een te realiseren meerwaarde bij verkoop van de woning. Daarbij neemt het hof ook in overweging dat de betaling van de investeringsvergoeding volgens [appellant] in 1999 weliswaar zou stoppen maar niet blijkt dat in 1985 was toegezegd dat de ouders vanaf dat moment niets meer zouden hoeven te betalen. Het financieel overzicht van [O] houdt immers vanaf 1999 opties open terwijl [appellant] heeft gesteld dat hij na november 1994, toen de lening van zijn ouders was afgelost, aan hen huur in rekening heeft gebracht, zonder die overigens te innen, maar dat was in 1985 nog niet bekend.  
         De stelling dat met de ouders geen vervreemdingsclausule is overeengekomen als in de akte neergelegd, is daarom onvoldoende gemotiveerd. Het door [appellant] in appel gedane bewijsaanbod is in zoverre onvoldoende gespecificeerd dat het geen betrekking heeft op voldoende duidelijke stellingen ter zake van dit punt. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         Los van het voorgaande is nog aan de orde de vraag of hetgeen de kinderen in 1985 voor ogen hadden, meebrengt dat de clausule als derdenbeding niet zou worden aanvaard terwijl dat, volgens de transportakte – met betrekking waartoe de juistheid van hetgeen is gerelateerd dat comparanten hebben verklaard niet wordt betwist – wel is gebeurd. Ook op dit punt rust de stelplicht en bewijslast van die nadere afspraak op [appellant]. Hij voert daartoe aan dat de kinderen voor ogen stond hun ouders een financieel onbezorgde tijd te bezorgen en hij dat als enige de financiële middelen had om de woning te kopen. Die stelling brengt op zich nog niet mee dat de kinderen, meer in het bijzonder [appellant] en [geïntimeerden], zijn overeengekomen dat het derdenbeding niet zou worden aanvaard. Aanvaarding van het derdenbeding brengt immers niet mee dat de ouders geen financieel onbezorgde toekomst tegemoet gingen. Dat tussen partijen niet iets anders is overeengekomen dan uit de transportakte blijkt volgt verder uit de verklaring van [appellant] zelf ter comparitie in eerste aanleg. Toen heeft [appellant] immers niet verklaard dat in het geheel geen vervreemdingsclausule werd overeengekomen maar dat die in zoverre zou worden beperkt dat, als [appellant] de woning korte tijd later zou verkopen, hij de meeropbrengst met de andere kinderen zou moeten delen. Maar over een termijn is volgens hem niet gesproken; [appellant] noemt 1999 slechts als voorbeeld, verkoop in 2000 of 2001 zou ook tot verdeling van de meeropbrengst leiden maar dan met een nadere verrekening van kosten en een investeringsvergoeding volgens hem. Dat en hoe een termijn stilzwijgend zou zijn overeengekomen maakt [appellant] daarmee niet voldoende duidelijk. Zijn stellingen met betrekking tot de door de kinderen gewenste onbezorgde financiële toestand van de ouders kunnen die afspraak ook niet nader invullen. De verklaringen van [T.H.] (de broer) en [T.A.] (de andere zus) ter comparitie van het hof werpen geen ander licht op de zaak. Zij kunnen immers niet anders verklaren dan dat zij geen herinnering hebben aan wat is afgesproken. De broer is er steeds van uit gegaan dat hij geen recht op een meeropbrengst zou hebben en de andere zus verklaarde geen verwachting te hebben aanspraak te kunnen maken op een meeropbrengst, maar die verklaringen zijn onvoldoende richtinggevend om tot de conclusie te komen dat de kinderen een andere afspraak hebben gemaakt dan in de transportakte staat, te weten: dat zij het derdenbeding niet zouden aanvaarden.  
         [geïntimeerden] hebben naar het oordeel van het hof dan ook niet hoeven te begrijpen of moeten verwachten dat zij in 2010 geen aanspraak op naleving van het derdenbeding meer konden maken.  
       
       
     
     
       3.6 
       Anders dan [appellant] aanvoert, valt niet in te zien in welk opzicht de overeenkomst of het derdenbeding een leemte bevat die met behulp van de redelijkheid en de billijkheid moet worden ingevuld. 
       
     
     
       3.7 
       Ten slotte rest nog het argument dat [appellant] kosten heeft gemaakt ten behoeve van de woning en na november 1994 huur aan zijn ouders in rekening heeft gebracht zonder deze evenwel te innen.  
       
     
     
       3.8 
       Ook in hoger beroep heeft [appellant] de kosten niet weten te onderbouwen. De opstelling door accountant Middendorp is zelf ook niet onderbouwd en kan daarom ook niet fungeren als afdoende onderbouwing van de stelling dat [appellant] kosten heeft gemaakt ten behoeve van de woning. Voor zover uit de als productie 6 bij conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie in eerste aanleg overgelegde “Rekening courantverhouding”, waarvan de juistheid is betwist, blijkt dat werkzaamheden aan de woning zijn verricht, is niet duidelijk gemaakt in hoeverre die van invloed zijn op de waardevermeerdering van de woning in de jaren tussen 1985 en 2010 en zijn ze ook in zoverre onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       3.9 
       Met betrekking tot het feit dat [appellant] vanaf november 1994 wel huur aan zijn ouders in rekening heeft gebracht maar deze niet heeft geïnd geldt dat [appellant] mogelijkerwijs een vordering heeft op de (erfgenamen van) de ouders. Ook als die vordering deels of geheel zou zijn verjaard brengt dat niet mee dat daardoor de vervreemdingsclausule geheel of gedeeltelijk niet meer zou behoeven te worden nagekomen.  
       
     
     
       3.10 
       Op hetgeen in de vorige overwegingen is beslist stuit ook de reconventionele vordering van [appellant] af.  
       
     
     
       3.11 
       De grieven stuiten alle op het voorgaande af. Van een aan het vervreemdingsbeding en de daarmee verbonden aanvaarding daarvan door [geïntimeerden] afwijkende bedoeling is niet gebleken (grieven 1 en 2). De ouders hebben wel een vergoeding betaald voor hun gebruiksgenot, te weten de met de renteloze lening gecompenseerde investeringsvergoeding. Na november 1994 heeft [appellant] huur aan de ouders in rekening gebracht, zij het dat hij die (nog) niet heeft geïnd (grief 3). De omstandigheid dat de ouders na verkoop van hun woning aan [appellant] financieel gezien zorgeloos hebben kunnen leven, doet geen afbreuk aan de werking van de vervreemdingsclausule (grief 4). De reconventionele vordering is niet afdoende onderbouwd (grief 5). Het bewijsaanbod is niet relevant en overigens niet voldoende gespecificeerd gezien de in eerste en in appel al overgelegde en afgelegde verklaringen. 
       
     
     
       3.12 
       Het vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding in appel de kosten te compenseren op de grond dat familie zijn. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] de proceskosten van [geïntimeerden] moeten vergoeden.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
     
       Het hof: 
     
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       verwijst – uitvoerbaar bij voorraad – [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 284,00 voor verschotten, op € 3.474,00 voor salaris van de advocaat. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, W.J. Noordhuizen en G.C.C. Lewin en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2013 door de rolraadsheer.