ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:648

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:648 Gerechtshof Den Haag , 30-04-2024 / 200.325.439/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-04-30

Zaaknummer: 200.325.439/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:648

---

Huur. Illegale prostitutie en burgemeestersluiting. Dwaling ten aanzien van beëindigingsovereenkomst na buitengerechtelijke ontbinding?

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.325.439/01 Zaaknummer rechtbank		: 9968112 / CV EXPL 22-19992 
     
     
     
       
         Arrest van 30 april 2024   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. Q.F.B.W. Kendall, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Hef Wonen  (als rechtsopvolgster van Stichting Vestia),  
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. E.J. Lichtenveld, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Hef Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] huurt van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen een woning. Hij heeft die woning gebruikt voor illegale prostitutie en in de woning is een vuurwapen aangetroffen. Hef Wonen wil dat [appellant] de woning ontruimt. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 20 maart 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 januari 2023; 
         
         
           het arrest van dit hof van 25 april 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 juni 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van Hef Wonen. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellant] huurt sinds maart 2013 van de rechtsvoorganger van Hef Wonen, Vestia, de woning aan de [adres] (hierna ook: de woning). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In die algemene voorwaarden is onder meer opgenomen dat de woning als woonruimte moet worden gebruikt, dat het niet is toegestaan de woning als bedrijfsruimte in gebruik te nemen, de woning te verhuren of in gebruik te geven aan derden en dat er geen overlast mag worden veroorzaakt.  
     
     
       3.2 
       Bij besluit van 10 augustus 2021 heeft de burgemeester van [gemeente] de woning voor de duur van drie maanden gesloten wegens overtreding van artikel 3:3 van de Algemene Plaatselijke Verordening (uitoefenen van een seksbedrijf zonder vergunning) en artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het door [appellant] tegen dit besluit ingediende bezwaar is bij besluit van 18 februari 2022 ongegrond verklaard. 
     
     
       3.3 
       Het besluit van de burgemeester was gebaseerd op een bestuurlijke rapportage van 28 juli 2021. In die rapportage is uiteengezet dat er meldingen zijn ontvangen over overlast en over illegale prostitutie in de woning. Op zaterdag 24 juli 2021 heeft er een doorzoeking van de woning plaatsgevonden waarbij in de woning twee vrouwen werden aangetroffen die verklaarden de slaapkamer van de woning te huren om daar klanten te ontvangen. In de woonkamer is voorts een vuurwapen aangetroffen.  
     
     
       3.4 
       Bij brief van 9 november 2021 heeft Vestia de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Bij die brief zat een “overeenkomst bij buitengerechtelijke ontbinding” (hierna: de beëindigingsovereenkomst) waarmee [appellant] in de gelegenheid werd gesteld in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst en de woning uiterlijk op 9 december 2021 leeg op te leveren. 
     
     
       3.5 
       
         
          [appellant] was op dat moment gedetineerd. De casemanager in de penitentiaire inrichting, mevrouw [casemanager] (hierna: [casemanager]), schreef aan mevrouw [schuldhulpverlener], klantmanager schuldhulpverlening van de gemeente [gemeente], in een e-mail van 3 december 2021 onder meer het volgende: 
         
           “Hierbij het machtigingsformulier getekend door dhr. [appellant].  
         
         
           Hij wil echter de ontbinding van de huurovereenkomst niet tekenen.  
         
         
           Ik heb je ook meegenomen in CC contact met de advocaat van betrokkene.  
         
         
           Misschien kan je nog contact met haar opnemen.” 
         
       
       
     
     
       3.6 
       Met het hiervoor bedoelde machtigingsformulier heeft [appellant] zijn zoon gemachtigd om “beschikking te krijgen over de sleutels van de woning (…) om vervolgens de woning leeg te halen.” 
     
     
       3.7 
       
         Met een e-mail van 17 december 2021 stuurde [casemanager] aan Vestia de door [appellant] ondertekende beëindigingsovereenkomst toe. In die e-mail is onder meer opgenomen: 
         
           “Ik heb zojuist de ontbinding van de huurovereenkomst van dhr. [appellant] ontvangen. Hij heeft uiteindelijk wel getekend (zie bijlage). 
         
         
           Dat is voor beide partijen de beste keuze. 
         
         
           (…).” 
         
       
       
     
     
       3.8 
       
         In een e-mail van 13 april 2022 van de advocaat van [appellant] aan Vestia is onder meer opgenomen: 
         
           “(…) Mijn cliënt ontkent en betwist uitdrukkelijk dat zijn huurovereenkomst reeds is geëindigd. Mijn cliënt is de Nederlandse taal in geschrift onmachtig. Het is dan ook uitgesloten dat hij wist waarvoor hij heeft getekend. In ieder geval is het zo goed als zeker dat hij de implicaties van ondertekening van de overeenkomst niet heeft kunnen overzien. Bij dezen vernietig ik dan ook voornoemde overeenkomst uit hoofde van dwaling (artikel 6:228 lid 1 BW).” 
         
       
       
     
     
       3.9 
       In een “Verslag van het psychodiagnostisch onderzoek” van 13 januari 2023 (hierna: MEE Plus verslag) is geconcludeerd dat [appellant] lijkt te functioneren op het niveau van een lichte verstandelijke beperking en niet of beperkt zelfredzaam is. 
     
     
       3.10 
       Naar aanleiding van het vonnis dat in deze procedure op 27 januari 2023 is gewezen, heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam op vordering van [appellant] de tenuitvoerlegging van dat vonnis geschorst totdat in dit hoger beroep is beslist. [appellant] heeft de woning dan ook nog niet ontruimd.    
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Hef Wonen heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd: 
       
         
           primair dat voor recht wordt verklaard dat zij de huurovereenkomst per 9 november 2021 terecht heeft ontbonden; 
         
         
           subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen en tot aan die ontruiming een bedrag van € 560,04 per maand te voldoen; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen in de kosten van het geding. 
         
       
       
     
     
       4.2 
       Hef Wonen legde aan die vorderingen ten grondslag dat zij op grond van de sluiting van de woning door de burgemeester het recht had de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [appellant] heeft met beëindiging van de huurovereenkomst op 17 december 2021 ingestemd en hij kan aan die instemming worden gehouden. [appellant] heeft de woning bovendien in strijd met de algemene voorwaarden als bedrijfsruimte gebruikt. Die tekortkoming levert een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.  
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld de woning binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en tot aan die ontruiming € 560,04 per maand te betalen. [appellant] is veroordeeld in de kosten van het geding en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kantonrechter overwoog dat [appellant] gehouden kan worden aan de door hem ondertekende beëindigingsovereenkomst en dat zijn beroep op dwaling niet slaagt. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden is door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter is op grond daarvan tot het oordeel gekomen dat de huurovereenkomst per 9 december 2021 met wederzijds goedvinden is beëindigd, zodat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft.   
       
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] vordert dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 27 januari 2023 vernietigt. Hij vordert verder dat voor recht wordt verklaard dat de beëindigingsovereenkomst is vernietigd op grond van dwaling, althans dat deze alsnog wordt vernietigd. Subsidiair vordert hij dat de beëindigingsovereenkomst wordt vernietigd op grond van artikel 3:34 lid 1 BW en meer subsidiair op grond van artikel 3:44 lid 1 en lid 4 BW. Tot slot vordert hij dat Hef Wonen wordt veroordeeld in de kosten van het geding. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding, vordering in reconventie 
     
       6.1 
       Het hof stelt vast dat [appellant] bij de kantonrechter geen vordering in reconventie heeft ingesteld. Hij kan dat niet voor het eerst in hoger beroep doen (artikel 353 lid 1 Rv). Zijn vordering om een verklaring voor recht te geven of de beëindigingsovereenkomst te vernietigen, kan om die reden al niet worden toegewezen.  
     
     
       6.2 
       Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] echter zo dat hij hetgeen hij ter onderbouwing van zijn eigen vorderingen in hoger beroep aanvoert, ook aanvoert als verweer tegen de vorderingen van Hef Wonen. Het hof zal zijn stellingen in dat verband bespreken. 
     
     
       6.3 
       Het hof stelt vast dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 9 december 2021 is beëindigd. De kantonrechter heeft niet kenbaar geoordeeld over de primaire vordering van Hef Wonen, die ertoe strekt dat voor recht zou worden verklaard dat de huurovereenkomst per 9 november 2021 buitengerechtelijk is ontbonden. Ook is niet kenbaar beslist op de subsidiaire vordering die strekte tot ontbinding van de huurovereenkomst.  
     
     
       6.4 
       De buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst is een eenzijdige rechtshandeling die direct effect sorteert. Een daarop volgende beëindigingsovereenkomst heeft, als de buitengerechtelijke ontbinding terecht is ingeroepen, daarom eigenlijk geen onderwerp meer en heeft dus in zoverre geen zin. De - op zichzelf te rechtvaardigen -  bedoeling van Hef Wonen is kennelijk om met de beëindigingsovereenkomst zekerheid te krijgen over haar positie en een gerechtelijke procedure te voorkomen.  
     
     
       6.5 
       Het bestreden vonnis maakt niet duidelijk of de kantonrechter heeft geoordeeld over de buitengerechtelijke ontbinding. Hoewel de primaire en de subsidiaire vorderingen niet zijn toegewezen, leest het hof in het vonnis in ieder geval niet dat de kantonrechter van oordeel was dat de buitengerechtelijke ontbinding geen doel heeft getroffen. De kantonrechter heeft kennelijk op praktische gronden uitsluitend geoordeeld over de beëindigingsovereenkomst.  
     
     
       6.6 
       
         Als een van de grieven van [appellant] zou slagen, betekent dit dat het hof de in eerste aanleg verworpen of onbesproken gelaten stellingen van Hef Wonen opnieuw zou moeten beoordelen. Dat zou er weliswaar niet toe kunnen leiden dat de primaire of subsidiaire vorderingen alsnog worden toegewezen, maar wel dat de uitgesproken veroordeling op andere gronden, waaronder de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding, in stand zou moeten blijven. Dat brengt mee dat het hof in het navolgende, waar nodig, die buitengerechtelijke ontbinding in de overwegingen kan betrekken.  
         
           Is er sprake van dwaling? – grief I 
         
       
     
     
       6.7 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] is gebonden aan de beëindigingsovereenkomst en dat zijn beroep op dwaling niet slaagt. De eerste grief richt zich tegen dat oordeel. 
     
     
       6.8 
       Uit artikel 6:228 BW volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is in een van de onder a, b of c genoemde gevallen. Het onder a bedoelde geval houdt in dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij.  
     
     
       6.9 
       
        [appellant] voert aan dat hij de beëindigingsovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft ondertekend, omdat hij dacht dat hij slechts “zijn inboedel veilig stelde”. Het hof is van oordeel dat die stelling niet van een voldoende onderbouwing is voorzien. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] in eerste instantie heeft geweigerd de beëindigingsovereenkomst te ondertekenen omdat hij niet met ontbinding van de huurovereenkomst wilde instemmen (zie ook achter 7 en 8 memorie van grieven, waarin hij dit zelf stelt). De e-mail van [casemanager] van 3 december 2021 maakt daar ook melding van. Later, op 17 december 2021, heeft [appellant] de beëindigingsovereenkomst toch ondertekend. Die gang van zaken duidt er niet op dat [appellant] niet heeft begrepen waar de beëindigingsovereenkomst betrekking op had. Dat geldt ook als acht geslagen wordt op de conclusies in het MEE Plus verslag. [appellant] heeft zijn zoon immers met zoveel woorden gemachtigd de woning “leeg te halen” en hij is actief gestopt met het betalen van de huur. Beide handelingen passen slechts bij het einde van de huurovereenkomst. Dat hij daadwerkelijk een verkeerde voorstelling van zaken had, kan dus niet zonder meer worden aangenomen. 
     
     
       6.10 
       Evenmin kan uit de stellingen van [appellant] worden afgeleid dat zijn gestelde onjuiste voorstelling van zaken het gevolg is van een onjuiste inlichting van of namens Hef Wonen. Daarvoor zou moeten komen vast te staan dat Hef Wonen [appellant] (in strijd met de tekst van de overeenkomst) zou hebben gezegd dat de beëindigingsovereenkomst slechts zag op het “het veilig stellen” van zijn inboedel. Hoewel al niet goed is in te zien wat dit veilig stellen zou betekenen en waarom dat nodig zou zijn als  niet  de huurovereenkomst ten einde kwam, heeft [appellant] niet gesteld dat er tussen hem en Hef Wonen nader contact is geweest over de beëindigingsovereenkomst. Dat [casemanager] door Hef Wonen is geïnstrueerd om [appellant] onjuist voor te lichten, en dat hij daadwerkelijk door [casemanager] onjuist is voorgelicht, blijkt ook nergens uit.  
     
     
       6.11 
       
         De kantonrechter heeft daarom het beroep op dwaling terecht verworpen. Grief I slaagt niet. 
         
           Is er sprake van misbruik van omstandigheden? – grief II 
         
       
     
     
       6.12 
       Met zijn tweede grief voert [appellant] aan dat hij op instigatie van Hef Wonen door [casemanager] onder druk is gezet om de beëindigingsovereenkomst te ondertekenen en dat er daarom sprake is van misbruik van omstandigheden. 
     
     
       6.13 
       Uit artikel 3:44 lid 4 BW volgt dat van misbruik van omstandigheden sprake is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moest begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.  
     
     
       6.14 
       Het hof is van oordeel dat [appellant] tegenover de betwisting door Hef Wonen onvoldoende heeft onderbouwd dat Hef Wonen (of [casemanager]) wist of moest begrijpen dat [appellant] onder invloed van zijn beperkte verstandelijke vermogens tot het ondertekenen van de beëindigingsovereenkomst is gekomen. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen over de gang van zaken tot die ondertekening. Uit het feit dat [appellant] eerst heeft geweigerd de beëindigingsovereenkomst te ondertekenen (en ook dat hij eerder in staat is geweest de huurovereenkomst te sluiten), kan worden afgeleid dat [appellant] in ieder geval in staat was de strekking van de beëindigingsovereenkomst te begrijpen.  
     
     
       6.15 
       
        [appellant] stelt bovendien dat hij heeft gehandeld op aandringen van [casemanager]. [casemanager] is geen partij bij de beëindigingsovereenkomst, zodat lid 5 van artikel 3:44 BW (ook) aan een geslaagd beroep op vernietiging in de weg staat. Dat Hef Wonen ten tijde van de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst reden had het bestaan van misbruik van omstandigheden door [casemanager] te veronderstellen, kan namelijk uit de stellingen van [appellant] niet worden afgeleid. 
     
     
       6.16 
       
         Grief II kan dus ook niet slagen. 
         
           Overige stellingen 
         
       
     
     
       6.17 
       
        [appellant] heeft verder aangevoerd dat de beëindigingsovereenkomst moet worden vernietigd op grond van het bepaalde in artikel 3:34 lid 1 BW. Dat betoog miskent dat uit het psychodiagnostisch onderzoek wel blijkt dat [appellant] op een beperkt verstandelijk niveau functioneert, maar dat daarmee niet is gezegd dat zijn geestvermogens blijvend of tijdelijk zodanig zijn verstoord dat sprake is van een stoornis die een redelijke waardering van de bij de beëindigingsovereenkomst betrokken belangen belette.  
     
     
       6.18 
       Het hof voegt aan het voorgaande het volgende toe. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen op grond van de gesloten beëindigingsovereenkomst. Hef Wonen heeft er terecht op gewezen (1) dat zij ook de buitengerechtelijke ontbinding heeft ingeroepen op grond van de sluiting van de woning door de burgemeester en (2) dat zij subsidiair heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van de tekortkomingen in de nakoming ervan.  
     
     
       6.19 
       
         Het hof stelt vast dat niet in geschil is dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. Ook is niet in geschil dat de burgemeester de woning heeft gesloten. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kon Hef Wonen buitengerechtelijk de overeenkomst ontbinden en dat heeft zij ook gedaan. Van een situatie die meebrengt dat zij van die bevoegdheid onterecht gebruik heeft gemaakt, is geen sprake. Weliswaar heeft [appellant] belang bij het behoud van zijn woning, maar het hof is van oordeel dat het belang van Hef Wonen bij het tegengaan van het bedrijfsmatig gebruik van haar woningen door illegale prostitutie en bij het bevorderen van de veiligheid in de buurt, in dit geval zwaarder weegt. Linksom of rechtsom zou het dus tot beëindiging van de huurovereenkomst zijn gekomen. Dat betekent dat [appellant] door het sluiten van de beëindigingsovereenkomst geen nadeel heeft geleden   
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.20 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 27 januari 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van hef Wonen tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nakosten;  
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,00; 
       
       
         verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A.E.A.M. van Waesberghe en J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024 in aanwezigheid van de griffier.