ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2021:189

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2021:189 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-01-2021 / 200.260.394_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2021-01-26

Zaaknummer: 200.260.394_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2021:189

---

karakteristiek: Huurwoning niet in de juiste staat opgeleverd. Is de huurder gehouden de door de verhuurder gemaakte herstelkosten te vergoeden nu de voorinspectie niet heeft plaatsgevonden? Zijn de in rekening gebrachte herstelkosten daadwerkelijk gemaakt en redelijk?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH       
     Team Handelsrecht 
     
     
       Zaaknummer 200.260.394/01  
     
     
     
       
         arrest van 26 januari 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: gedesisteerd 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting  Woningstichting [woningstichting] , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [woningstichting] , 
       advocaat: mr. M. Strijks te Roermond, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 juli 2019 in het hoger beroep van het vonnis van 20 december 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 7239058 \ CV EXPL 18-6099 gewezen. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7239058 \ CV EXPL 18-6099) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 23 juli 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van 26 september 2019; 
       
     
     
       
         de memorie van grieven met producties 1-7; 
       
       
         de memorie van antwoord met producties 1-6; 
       
       
         de akte van [appellant] ; 
       
       
         de antwoordakte van [woningstichting] . 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Op 16 februari 2017 hebben [appellant] en [woningstichting] een huurovereenkomst gesloten betreffende de huur door [appellant] van een woning, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). 
         
         
           Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurovereenkomst is ingegaan per 16 februari 2017 voor onbepaalde tijd. 
         
         
           Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. De algemene voorwaarden bepalen voor zover relevant als volgt: 
         
       
       
         “ De oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur 
         
           Artikel 11 
         
       
       
       
         
           11.1 
         
         
           Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voorzover er sprake is van normale slijtage, die voor rekening en risico van verhuurder komt. Voor door huurder in het gehuurde aangebrachte en/of van vorige huurder(s) overgenomen veranderingen en toevoegingen geldt het bepaalde in het derde lid van dit artikel. 
         
       
       
       
         
           11.2 
         
         
           Vóór het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde inspecteren. Huurder zal verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen. Bij die gelegenheid respectievelijk die gelegenheden zal een opnamerapport worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd, welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het opnamerapport. 
         
       
       
       
         
           11.3 
         
         
           Ten aanzien van door de huurder tijdens de huurtijd met of zonder toestemming aangebrachte veranderingen en toevoegingen zullen bij het einde van de huur de volgende regels gelden: 
         
       
       
         
           
             veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, dienen bij het einde van de huur door huurder te worden verwijderd. Hieronder worden onder meer begrepen spiegels, lamellen, jaloezieën en dergelijke; 
           
         
         
           
             verhuurder kan vorderen dat aangebrachte veranderingen en toevoegingen die zonder toestemming zijn aangebracht, of niet voldoen aan het bepaalde in artikel 9.2, door huurder ongedaan worden gemaakt; 
           
         
         
           
             huurder is verplicht om veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur, weg te nemen, wanneer verhuurder dit bij het verlenen van toestemming schriftelijk heeft bedongen; 
           
         
         
           
             onverminderd het in dit lid bepaalde, is huurder te allen tijde gerechtigd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits hij het gehuurde terugbrengt in de staat waarin het zich overeenkomstig artikel 3 bij de aanvang van de huur bevond. Dat geldt ook ten aanzien van voorzieningen die van een vorige huurder zijn overgenomen. 
           
         
       
       
       
         
           11.4 
         
         
           Indien huurder bij het einde van de huurovereenkomst aan zijn verplichtingen tot herstel, volledige ontruiming en eventueel ongedaanmaking van aangebrachte veranderingen of toevoegingen niet heeft voldaan, is verhuurder gerechtigd alle ten gevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder zelf uit te voeren of te doen uitvoeren, waarbij huurder zich reeds nu voor alsdan verplicht deze kosten te voldoen. Ook overige schade ontstaan door nalatigheid van huurder, komt voor zijn rekening. 
         
       
       
       
         
           11.5 
         
         
           In het geval huurder bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde zaken heeft achtergelaten, is verhuurder bevoegd die zaken te verwijderen, zonder dat op verhuurder een bewaarplicht komt te rusten. Alle kosten van verwijdering van de zaken zijn voor rekening van de huurder.  
         
         
           Het in dit lid bepaalde is niet van toepassing op roerende zaken die huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits van deze overdracht schriftelijk aan verhuurder is kennis gegeven. ” 
       
       
         
           Op 25 januari 2018 heeft [appellant] de huur van de woning opgezegd per 26 februari 2018. 
         
         
           Op 1 februari 2018 stond een afspraak gepland voor voorinspectie van de woning. Deze afspraak is door [appellant] afgezegd.  
         
         
           Op 21 februari 2018 heeft [woningstichting] aan [appellant] (op het adres van het gehuurde) per aangetekende post een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende staat: 
         
       
       “ U heeft op 25 januari 2018 per email de huur opgezegd van uw woning [adres] te [plaats] met als einddatum 26 februari 2018. Op 25 januari 2018 hebben wij schriftelijk uw huuropzegging bevestigd. In deze brief zijn met u telefonisch gemaakte afspraken bevestigd voor het uitvoeren van de vooropname op 1 februari 2018 om 16.00 uur en de eindopname op 26 februari 2018 om 13.30 uur. 
       
       
         
           U heeft de afspraak voor de vooropname op 1 februari j.l. afgezegd. We hebben een nieuwe afspraak gemaakt voor de vooropname op 20 februari 2018 om 13.30 uur. Helaas trof ik u niet aan in de woning. Op mijn telefonische oproep gaf u geen gehoor. 
         
       
       
       
         
           Ik verzoek u bij deze om op de dag van einde huur 26 februari 2018 om 13.30 uur in de woning [adres] te [plaats] aanwezig te zijn om de sleutels van de woning in te leveren. Ik ga ervan uit dat bij het inleveren van de sleutels van de woning, de woning in de staat verkeert zoals dit aangegeven is in de brochure “huur opzeggen en verhuizen” welke u ontvangen heeft bij de bevestiging van uw huuropzegging. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal [woningstichting] de zaken welke niet in orde zijn voor uw rekening herstellen. De extra dagen die nodig zijn om deze zaken te herstellen worden dan als huurderving bij u in rekening gebracht.  ” 
       
       
         
           Op 26 februari 2018 was [appellant] niet in de woning aanwezig. 
         
         
           Na herhaalde verzoeken van [woningstichting] heeft [appellant] de sleutels van de woning op 12 maart 2018 bij [woningstichting] ingeleverd. 
         
         
           Bij brief van 5 april 2018 van [woningstichting] aan [appellant] heeft [woningstichting] de eindafrekening gestuurd, met als bijlage een overzicht van de gemaakte herstelkosten. In de brief staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         “ […] 
         
           Door u te betalen huur tot en met 26-2-2018				€ 535,66 
         
         
           Door u te betalen 12 dagen huur voor het te laat inleveren van de sleutels	€ 310,03 
         
         
           Te betalen herstelkosten conform eindinspectie				€ 3.142,85 
         
         
           Totaal door u nog te betalen						€3.988,54 
         
       
       
       
         
           Wilt u ervoor zorgen dat het bedrag binnen 14 dagen, na datum op deze brief, is betaald op rekeningnummer  […] 
         […] 
         
           Bijlage(n): Specificatie herstelkosten ” 
       
       - In het als bijlage bij de brief gevoegde overzicht zijn 31 posten genoemd die tezamen € 3.142,88 inclusief btw belopen. 
       
       
         3.2.1. 
         
           In deze procedure vorderde [woningstichting] in het geding bij de kantonrechter betaling door [appellant] aan haar van € 4.302,98, bestaande uit 
           Hoofdsom				€ 3.678,51 
           Buitengerechtelijke incassokosten	€ 596,35 
           Rente tot aan dagvaarding		€ 30,12 
           Subtotaal				€ 4.304,98 
           Ontvangsten				-/- € 2,00 
           Totaal					€ 4.302,98 
           te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         
           Aan deze vordering heeft [woningstichting] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. 
           De hoofdsom betreft een bedrag van € 535,66 aan achterstallige huur die [appellant] op grond van de huurovereenkomst gehouden is te betalen. De hoofdsom betreft voorts een bedrag van € 3.142,85 aan herstelkosten. Deze komen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] omdat [appellant] het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd.   
         
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [appellant] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         
           In beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, geoordeeld dat [appellant] geen conclusie van dupliek heeft genomen en zijn verweer tegen de vordering van [woningstichting] onvoldoende heeft onderbouwd. Aangezien [woningstichting] haar vordering naar het oordeel van de kantonrechter voldoende heeft onderbouwd, heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om aan [woningstichting] te betalen € 4.302,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over  
           € 3.678,51 vanaf 19 september 2018, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.   
         
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd: 
       
          primair: afwijzing van de vorderingen van [woningstichting] ; 
          subsidiair: veroordeling van [appellant] tot betaling aan [woningstichting] van  
       
       
          € 872,28 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
          € 535,66 aan achterstallige huur, en 
          € 130,65 aan buitengerechtelijke kosten. 
       
        primair en subsidiair: veroordeling van [woningstichting] tot terugbetaling van hetgeen [woningstichting] ter uitvoering van het bestreden vonnis reeds heeft geïncasseerd, voorzover dat bedrag het bedrag waartoe [appellant] in hoger beroep zal worden veroordeeld, overschrijdt, 
       met veroordeling van [woningstichting] in de proceskosten in beide instanties.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [woningstichting] heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis. 
       
       
       
         
           De vordering ter zake achterstallige huur 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellant] erkent in de memorie van grieven de vordering van [woningstichting] ad € 535,66 ter zake achterstallige huur en heeft geen grieven gericht tegen het beroepen vonnis voor zover dat ziet op dit deel van de vordering van [woningstichting] . Over deze vordering hoeft het hof dus niet te oordelen.  
       
       
         
           De grieven 1, 2, en 3: de vorderingen ter zake de kosten van herstel en buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
       
         3.6.1. 
         De drie grieven van [appellant] betreffen de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van [woningstichting] ter zake de kosten van herstel en de buitengerechtelijke incassokosten. Met deze grieven is het geschil tussen partijen over deze vorderingen in volle omvang aan het hof voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
         
       
       
         3.6.2. 
         Het gaat in deze zaak om de vraag of [woningstichting] de kosten in verband met verrichte herstelwerkzaamheden na oplevering kan verhalen op [appellant] . [appellant] erkent dat de woning bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde en dat de woning niet in goede staat is opgeleverd. Volgens [appellant] kan [woningstichting] de kosten van de herstelwerkzaamheden echter niet of niet geheel op hem verhalen omdat er, kort gezegd, geen voorinspectie heeft plaatsgevonden en [woningstichting] hem ook na oplevering niet in de gelegenheid heeft gesteld herstelwerkzaamheden te verrichten. [appellant] stelt verder dat de kosten die [woningstichting] in rekening brengt niet redelijk zijn. 
         
         
           
             Kunnen de kosten van herstel op [appellant] worden verhaald? 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Uitgangspunt is dat [appellant] op grond van artikel 11.1 van de algemene voorwaarden in beginsel gehouden is de woning bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat waarin hij deze conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Diezelfde verplichting volgt ook uit artikel 7:224 BW. Komt hij deze verplichting niet na, dan is hij op grond van artikel 11.4 van de algemene voorwaarden aansprakelijk voor de kosten van herstel. De verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat op te leveren, kan niet worden gesplitst in een verplichting tot teruggave en de eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen. De verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist (ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Voor de beantwoording van de vraag of [woningstichting] aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de door haar gemaakte herstelkosten is van belang of zij [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken zelf voor het einde van de huur te herstellen. In dat kader is van belang dat [woningstichting] op grond van artikel 11.2 van de algemene voorwaarden gehouden is om bij het einde van de huurovereenkomst een voorinspectie te houden. Een voorinspectie heeft tot doel om de huurder de mogelijkheid te bieden om eventuele herstel- of schoonmaakwerkzaamheden zelf uit te voeren. Als er om aan de verhuurder toe te rekenen redenen geen voorinspectie is gehouden, kan een verhuurder niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.  
         
       
       
         3.7.2. 
         Voor de beantwoording van de vraag in hoeverre [woningstichting] aanspraak kan maken op vergoeding van de door haar gemaakte herstelkosten, is dus van belang of zij [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld om geconstateerde gebreken zelf te herstellen. Het hof stelt voorop dat hiervoor in beginsel voldoende is dat de verhuurder bij beëindiging van de huur aangeeft dat het gehuurde in de juiste staat moet worden opgeleverd en dat hij de huurder daarbij uitdrukkelijk uitnodigt om een afspraak te maken voor een voorinspectie teneinde vast te stellen welke gebreken hersteld moeten worden. [woningstichting] heeft gesteld dat zij bij brief van 25 januari 2020 aan [appellant] de huuropzegging en de telefonisch gemaakte afspraken over de vooropname op 1 februari 2018 en de eindopname op 26 februari 2018 heeft bevestigd en hem de brochure “huur opzeggen en verhuizen” heeft toegestuurd. In deze brochure komen onder andere de voorinspectie, de opleververlichtingen van de huurder en de consequenties bij niet niet-nakoming daarvan aan de orde. Dit wordt door [appellant] niet betwist. Hiermee staat vast dat [woningstichting] [appellant] heeft medegedeeld dat de woning in de juiste staat moet worden opgeleverd en dat een afspraak is gemaakt voor een voorinspectie. Dit betekent dat [woningstichting] [appellant] naar behoren heeft gewezen op zijn opleverings- en herstelverplichtingen en dat [appellant] derhalve in beginsel is gehouden om de in rekening gebrachte kosten van herstel te voldoen. Hieraan doet niet af dat de voorinspectie niet daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Van belang is dat [appellant] zelf de op 1 februari 2018 geplande voorinspectie heeft afgezegd. Zelfs al zou er, zoals [appellant] aanvoert, vervolgens geen nieuwe afspraak zijn gemaakt voor een voorinspectie op 20 februari 2018 en zou hij de brief van [woningstichting] van 21 februari 2018 niet hebben ontvangen, geldt dat het op zijn weg had gelegen om het initiatief te nemen voor een nieuwe afspraak. [appellant] was gezien de brief van de 25 januari 2018 en de brochure “huur opzeggen en verhuizen” immers op de hoogte van zijn verplichting om de woning in de juiste staat op te leveren en nut en noodzaak van de voorinspectie.  
         
       
       
         3.7.3. 
         
          [appellant] heeft nog aangevoerd dat [woningstichting] op grond van artikel 11.2 van de algemene voorwaarden verplicht was om hem een opnamerapport van de eindinspectie toe sturen, zodat hij in de gelegenheid zou zijn om de geconstateerde gebreken te herstellen. Deze redenering gaat echter niet op. Artikel 11.2 van de algemene voorwaarden verplicht [woningstichting] om [appellant] in de gelegenheid te stellen een gezamenlijke voorinspectie te houden, waarbij een opnamerapport wordt opgemaakt waarin staat welke herstellingen vóór het einde van de huurovereenkomst moeten worden verricht. Hiervoor is in rov. 3.7.2. reeds overwogen dat [woningstichting] heeft voldaan aan haar verplichtingen in verband met de voorinspectie. De algemene voorwaarden verplichten [woningstichting] niet om ter gelegenheid van de eindinspectie een rapport op te maken en [appellant] alsnog, dus nadat de huurovereenkomst is geëindigd, in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen. Hierbij is van belang dat de verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven, naar haar aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim en kan verhuurder bij uitblijven van betaling haar vordering in rechte opeisen zonder dat er sprake is van onnodig gemaakte proceskosten (ECLI:NL:HR:1998: ZC2790). Het voorgaande wordt niet anders indien -zoals in casu- de huurder nadat de huurovereenkomst is geëindigd, verzuimt de sleutels van de woning in te leveren en dus feitelijk de gelegenheid heeft om na het einde van de huurovereenkomst gebreken te herstellen. Indien [appellant] zijn verzuim had willen zuiveren, had hij hiertoe een uitdrukkelijk aanbod in de zin van artikel 6:86 BW moeten doen en hiervan is niet gebleken. Toen [appellant] de sleutels uiteindelijk op 12 maart 2018 inleverde, had hij de herstelwerkzaamheden overigens nog steeds niet verricht, terwijl hij erkent dat hij het gehuurde niet in goede staat had achtergelaten. 
         
       
       
         3.7.4. 
         De conclusie is derhalve dat [appellant] jegens [woningstichting] in beginsel aansprakelijk is voor de door [woningstichting] gemaakte kosten van herstel. 
         
         
           
             De omvang van de kosten van herstel 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         Tussen partijen staat ter discussie of de in rekening gebrachte kosten wel daadwerkelijk zijn gemaakt. Ook de hoogte van de in rekening gebrachte kosten en de noodzakelijkheid ervan staat ter discussie. Het hof overweegt hierover als volgt. 
         
       
       
         3.8.2. 
         Ter onderbouwing van haar schade, heeft [woningstichting] de factuur van de door haar ingeschakelde aannemer en het bij brief van 5 april 2018 aan [appellant] toegezonden overzicht van de in en aan de woning verrichte herstelwerkzaamheden in het geding gebracht.  
         
       
       
         3.8.3. 
         
          [appellant] betwist dat de factuur van de aannemer herstelwerkzaamheden in en aan de woning betreft. Ter onderbouwing hiervan heeft hij aangevoerd dat het factuurbedrag hoger is dan het bedrag aan herstelkosten dat aan hem in rekening is gebracht, dat de omschrijving op de factuur ‘onderhoud’ is en niet ‘herstel van gebreken’ en dat de factuur is gedateerd op 11 april 2018. Dat de aannemer als omschrijving ‘onderhoud’ heeft vermeld, is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat door de aannemer gefactureerde werkzaamheden niet zijn de herstelwerkzaamheden in en aan de woning. Aangezien de factuur [adres] te [plaats] vermeldt als adres van de werkzaamheden en uit de datering 11 april 2018 kan worden afgeleid dat de werkzaamheden zijn verricht in periode 12 maart 2018 (de datum waarop [appellant] de sleutels van de woning bij [woningstichting] heeft ingeleverd) en 11 april 2018, is naar het oordeel van hof voldoende komen vast te staan dat de factuur de herstelwerkzaamheden in en aan de woning betreft. Hieraan doet niet af dat het factuurbedrag hoger is dan het bedrag dat aan [appellant] in rekening is gebracht. [woningstichting] heeft immers in haar conclusie van repliek (punt 8) uiteengezet dat zij de kosten die de aannemer in rekening heeft gebracht om het gehuurde weer in goede staat te brengen, slechts ten dele aan [appellant] heeft doorbelast. Dat komt het hof aannemelijk voor. Het is niet ongebruikelijk dat bij het geschikt maken van een woning voor nieuwe verhuur, reguliere werkzaamheden moeten worden verricht die niet voor rekening van de huurder komen. 
         
       
       
         3.8.4. 
         Het hof is van oordeel dat [woningstichting] met het door haar op 5 april 2018 aan [appellant] toegestuurde overzicht van de wel aan [appellant] doorbelaste herstelwerkzaamheden voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke gebreken er volgens haar in de woning aanwezig waren en welke herstelwerkzaamheden in haar opdracht zijn verricht. [appellant] heeft in punt 32 van de memorie van grieven in algemene bewoordingen betwist dat de in het overzicht genoemde gebreken aanwezig waren en dat de verrichte werkzaamheden noodzakelijk waren. Gezien het hiervoor genoemde gedetailleerde overzicht, had het op de weg van [appellant] gelegen om deze algemene betwisting te concretiseren en te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, verwerpt het hof dit in algemene bewoordingen gestelde verweer. Hierbij acht het hof van belang dat [appellant] heeft erkend dat hij de woning niet in goede staat heeft achtergelaten. Dat dit mogelijk een gevolg is geweest van de door [appellant] in de memorie van grieven genoemde ernstige psychische klachten, neemt niet weg dat hij voor het niet goed achterlaten van de woning aansprakelijk is. 
         
       
       
         3.8.5. 
         
           
            [woningstichting] vordert ter zake de herstelwerkzaamheden een bedrag van € 3.142,88. Volgens [appellant] moeten hierop € 2.090,17 en € 180,43 in mindering worden gebracht, hetgeen resulteert in bedrag aan herstelkosten van (€ 3.142,88 -/- € 2.090,17 -/- € 180,43)  
           € 872,28.  
         
       
       
         3.8.6. 
         Het bedrag van € 2.090,17 betreft een correctie omdat [woningstichting] volgens [appellant] een te hoog uurtarief in rekening heeft gebracht. [appellant] heeft in zijn alternatieve berekening becijferd dat de door [woningstichting] bij hem in rekening gebrachte herstelkosten voor € 576,71 bestaan uit materiaalkosten en voor het overige, voor € 2.521,38, uit arbeid. Volgens [appellant] hebben de voor zijn rekening komende werkzaamheden naar schatting slechts 28 uur gevergd en moet daarvoor een uurloon van € 17,-- worden gehanteerd, zodat ter zake arbeid slechts € 476,-- in rekening kan worden gebracht. Naast het algemeen bekend te veronderstellen feit dat een dergelijk uurloon in werkeijkheid aanzienlijk hoger ligt, heeft [appellant] niet gemotiveerd betwist dat de bedragen die op de door [woningstichting] overgelegde specificatie zijn genoemd bij de verschillende posten, daadwerkelijk door de aannemer aan [woningstichting] in rekening zijn gebracht en daadwerkelijk door [woningstichting] aan de aannemer zijn voldaan (tezamen met enkele andere posten die [woningstichting] niet aan [appellant] heeft doorbelast). Voor zover [appellant] heeft willen betogen dat de aannemer onredelijk hoge prijzen aan [woningstichting] in rekening heeft gebracht, had het op de weg van [appellant] gelegen om dat standpunt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met gegevens over prijzen die andere aannemers voor dergelijke werkzaamheden noteren. [appellant] heeft de door hemzelf overgelegde berekening echter niet onderbouwd. Het hof concludeert dat [appellant] de redelijkheid van de door [woningstichting] aan hem doorbelaste kosten onvoldoende heeft betwist. Mede gezien hetgeen hiervoor al is overwogen, volgt het hof [appellant] dus niet in zijn verweer dat aan hem € 2.090,17 te veel in rekening is gebracht. 
         
       
       
         3.8.7. 
         Het bedrag van € 180,43 betreft een correctie ten aanzien van de volgende posten: het vervangen van de ruit in de zijgevel, het vervangen van een stekkerdoos en het vervangen van de spotjes in de keuken, de slaapkamer en op de overloop. 
         
       
       
         3.8.8. 
         Ten aanzien van de ruit in de zijgevel heeft [appellant] gesteld dat het glas wordt vergoed. De glasverzekering die [appellant] bij [woningstichting] heeft afgesloten is weliswaar met de huurovereenkomst geëindigd, maar omdat de glasschade tijdens de huur is ontstaan wordt deze volgens [appellant] toch door de verzekeraar vergoed. [woningstichting] heeft als verweer aangevoerd dat [appellant] tijdens het bestaan van de huur nimmer glasschade heeft gemeld en dat de door [appellant] bij [woningstichting] afgesloten glasverzekering bij het einde van de huur is geëindigd. Gezien de betwisting door [woningstichting] , had het op de weg van [appellant] gelegen zijnstellingen op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door overleggen van de verzekeringspolis. Nu hij dit heeft nagelaten, ziet het hof geen reden de in rekening gebrachte herstelkosten op dit punt te corrigeren. 
         
       
       
         3.8.9. 
         
          [appellant] heeft betwist dat de stekkerdoos ten tijde van de oplevering ontbrak. Het hof begrijpt dat [appellant] hiermee doelt op een van de wandcontactdozen die als tiende post zijn vermeld op het door [woningstichting] overgelegde overzicht van herstelwerkzaamheden. Naar het oordeel van het hof, had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn betwisting op dit punt nader te onderbouwen. Voor zover [appellant] bedoelt aan te geven dat hij niet degene is geweest die de wandcontactdozen heeft verwijderd, is dat onvoldoende. Het hof neemt bij dit alles in aanmerking dat [appellant] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot het houden van een voorinspectie en ook niet aanwezig is geweest bij de eindinspectie, en dus de gelegenheid voorbij heeft laten gaan om met [woningstichting] de gebreken vast te stellen. Nu [appellant] onderbouwing van zijn betwisting heeft nagelaten, ziet het hof geen reden de in rekening gebrachte herstelkosten op dit punt te corrigeren.  
         
       
       
         3.8.10. 
         Ten aanzien van de spotjes betwist [appellant] dat deze tot het gehuurde behoren. [woningstichting] heeft hierover gesteld dat [appellant] deze heeft overgenomen van de vorige huurder. Dit wordt door [appellant] ook niet gemotiveerd betwist. [appellant] was op grond van artikel 11.3 sub d van de algemene voorwaarden gerechtigd de spotjes mee te nemen mits hij een en ander in de oorspronkelijke staat zou terugbrengen. Nu hij van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt, geldt dat [appellant] gehouden was de woning met werkende spotjes op te leveren. Ook op dit punt ziet het hof dus geen reden de in rekening gebrachte herstelkosten te corrigeren.   	 
         
       
       
         3.8.11 
         
          [appellant] heeft ten slotte nog gesteld dat de woning aanzienlijk in waarde is gestegen als gevolg van de door hem overgenomen en achtergelaten goederen. Voor zover [appellant] hiermee een beroep doet op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [woningstichting] , geldt dat hij dit beroep onvoldoende heeft onderbouwd. Het had op de weg van [appellant] gelegen om de waardestijging te concretiseren. [appellant] heeft niet alleen nagelaten om de vermeende waardestijging te concretiseren, maar heeft bovendien niet onderbouwd in hoeverre een daardoor verbeterde vermogenspositie van [woningstichting] ten koste van hemzelf zou zijn gegaan, laat staan waarom en in hoeverre dat vervolgens ongerechtvaardigd zou zijn geweest. Het hof zal het beroep op ongerechtvaardigde verrijking passeren. 
         
         
           
             De buitengerechtelijke incassokosten 
           
         
         
       
     
     
       3.9. 
       
        [woningstichting] vordert buitengerechtelijke incassokosten ad € 596,35. Volgens [appellant] kan slechts een bedrag van € 130,65 worden toegewezen omdat de door [woningstichting] gevorderde kosten voor herstel slechts voor een bedrag van € 872,28 kunnen worden toegewezen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het bedrag van de herstelkosten niet dient te worden gecorrigeerd. Dit betekent dat het volledige door [woningstichting] gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten kan worden toegewezen.   
       
       
         
           Conclusie en afwikkeling 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] geen doel treffen. Het hof zal daarom het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest zijn voldaan. Het hof zal deze proceskostenveroordeling, zoals door [woningstichting] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 7239058 \ CV EXPL 18-6099  tussen partijen gewezen vonnis van 13 maart 2019, voor zover in dit hoger beroep aangevochten; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [woningstichting] op € 741,00 aan griffierecht en op € 1.897,50 aan salaris advocaat, en bepaalt dat de proceskosten binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van genoemde termijn tot aan de dag van voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M. Stienissen en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 januari 2021. 
     
     
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer