ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:11598

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:11598 Rechtbank Rotterdam , 29-12-2022 / 9688166 CV EXPL 22-687

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-12-29

Zaaknummer: 9688166 CV EXPL 22-687

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:11598

---

Partijen bij huurovereenkomst, terug inroepen koopoptie? Huurachterstand en huurprijsvermindering (corona-korting); vaste lastenmethode; onafhankelijk opgestelde boekhoudcijfers; gebruik achteruitgang pand gefrusteerd?

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Locatie Dordrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9688166 CV EXPL 22-687 
     
     
     
       datum uitspraak: 29 december 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [naam bedrijf] , 
       vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in (voorwaardelijke) reconventie, 
       gemachtigde: mr. J. de Haan, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       1) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Groenewoud Vastgoed B.V. , 
           vestigingsplaats: Dordrecht, 
       2) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Bouw- en Aannemingsbedrijf   
       
             Groenewoud B.V. , 
           vestigingsplaats: Dordrecht, 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in (voorwaardelijke) reconventie, 
       gemachtigde: mr. J. van Baaren. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘ [naam bedrijf] ’, ‘Groenewoud Vastgoed’, ‘Groenewoud B&A’ en, gedaagden tezamen, ‘Groenewoud c.s.’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 4 februari 2022, met bijlagen; 
         
         
           het antwoord met eis in (voorwaardelijke) reconventie (tegeneis), met bijlagen; 
         
         
           het antwoord in reconventie, tevens houdende akte (voorwaardelijke) vermeerdering van eis, met bijlagen; 
         
         
           de brief van mr. J. van Baaren van 20 juni 2022, met bijlagen; 
         
         
           de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 28 juni 2022; 
         
         
           de akte namens [naam bedrijf] , met bijlage; 
         
         
           de akte uitlaten partijen namens Groenewoud c.s., met bijlagen; 
         
         
           de brief van mr. J. de Haan van 14 juli 2022; 
         
         
           de antwoordakte namens [naam bedrijf] ; 
         
         
           de antwoordakte namens Groenewoud c.s., met bijlagen.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Op 28 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens [naam bedrijf] de heer [naam 1] , vergezeld van zijn partner  
         
          [naam 2] , en mr. J. de Haan, en namens Groenewoud c.s. de heer [naam 3] en  
         mrs. J. van Baaren en G.V.M. van den Hoven. 
         
           2.	De beoordeling 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 
       
       
         
           Partijen bij de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Groenewoud Vastgoed verhuurt als beheerder sinds 1 februari 2014 de bedrijfsruimte aan de [adres] te Dordrecht (hierna: het pand, eigendom van Groenewoud B&A, een 100% dochter van Groenewoud Vastgoed) aan [naam bedrijf] en niet aan haar bestuurder [naam 1] (hierna: [naam 1] ) privé, zoals Groenewoud c.s. heeft betoogd, stellende dat [naam bedrijf] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog een vennootschap in oprichting was. Uit rechtshandelingen verricht namens een op te richten vennootschap ontstaan immers rechten en verplichtingen voor de vennootschap wanneer zij die rechtshandelingen na haar oprichting uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigt (artikel 2:203, eerste lid, BW). De tekst van de huurovereenkomst, opgemaakt op 28 januari 2014, vermeldt als huurder: [naam bedrijf] , handelsregister nummer [nummer] , vertegenwoordigd door [naam 1] . Nu [naam bedrijf] zich steeds als hurende partij heeft opgesteld, volgt hieruit dat door haar de rechtshandelingen stilzwijgend zijn bekrachtigd na haar oprichting op  
         28 maart 2014 en inschrijving daarvan in het handelsregister op 1 april 2014. 
       
       
       
         
           Koopoptie 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In de eerste huurovereenkomst van 28 januari 2014, die voor de duur van twee jaar is aangegaan, is een koopoptie opgenomen, voor een koopsom van “maximaal € 358.500,-”. Nadien is de overeenkomst tweemaal verlengd, maar zonder dat dit op schrift is gesteld. [naam bedrijf] heeft per brief van 13 oktober 2021 een beroep op de koopoptie gedaan. Namens Groenewoud Vastgoed is per brief van 2 november 2021 medegedeeld geen medewerking te verlenen aan de volgens haar inmiddels vervallen koopoptie; voor zover nodig wordt de koopoptie door haar ingetrokken.  
         
          [naam bedrijf] vordert in deze procedure als eerste een verklaring voor recht dat zij de koopoptie rechtsgeldig heeft ingeroepen en dat Groenewoud c.s. dienen mee te werken aan verkoop en levering van het gehuurde tegen de overeengekomen koopprijs, met veroordeling van Groenewoud c.s. mee te werken aan nakoming van de koopovereenkomst en de levering of, bij gebreke daarvan, dat dit vonnis in de plaats zal treden van hun medewerking aan en toestemming voor het opmaken, ondertekenen en inschrijven van de notariële akte, dit alles op straffe van een dwangsom en op kosten van Groenewoud c.s. met verrekening van de vanaf 13 oktober 2021 onterecht betaalde huurpenningen met de koopsom. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [naam bedrijf] stelt altijd in het achterhoofd te hebben gehouden gebruik te maken van de koopoptie. In het begin van de huurperiode kon zij dat als startend ondernemer nog niet financieren, wel heeft zij toen het casco opgeleverde pand volledig verbouwd, opgeknapt en ingericht op eigen kosten. 
       
     
     
       2.5. 
       Volgens Groenewoud c.s. is de koopoptie van de baan. Het was destijds de bedoeling dat de koopoptie hooguit voor de duur van de eerste overeenkomst gold, dus hooguit voor twee jaar. Daarom is in die overeenkomst ook opgenomen dat de koopsom in termijnen betaald mag worden en naar ratio verrekend mag worden met de huurprijs. [naam 4] (hierna: [naam 4] ), [naam 4] van Groenewoud Vastgoed en Groenewoud B&A, wilde het pand in eerste instantie verkopen, omdat hij financiering nodig had voor het (af)bouwen en realiseren van zeven appartementen nabij het pand. Omdat [naam bedrijf] het pand toch wilde overnemen, was voorts onderdeel van de afspraak dat [naam bedrijf] alle onderhouds- en verbouwingskosten voor haar rekening zou nemen. [naam 1] bleek in het begin van de huurperiode de financiering voor de koop echter niet rond te kunnen krijgen, waarop [naam 4] op andere wijze de ontwikkeling van de appartementen heeft gefinancierd en Groenewoud Vastgoed de kosten voor het onderhoud en de verbouwing van het gehuurde pand op zich heeft genomen. Zowel Groenewoud Vastgoed als [naam bedrijf] hebben bij de stilzwijgende verlengingen van de huurtermijnen niet meer stil gestaan bij de koopoptie. Omdat [naam bedrijf] nadien continu huurachterstanden liet ontstaan, wekte dit niet de indruk dat zij nog aanspraak zou maken op de koopoptie, wat ook gedurende een periode van zeven jaar en negen maanden niet gebeurd is, terwijl ondertussen het pand wel aanzienlijk in waarde is gestegen, aldus Groenewoud c.s. 
       
     
     
       2.6. 
       De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet uitsluitend worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de zogeheten Haviltexnorm (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Bij het bepalen van die gerechtvaardigde verwachtingen kunnen de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (bij de uitvoering van de overeenkomst) mede van belang zijn (Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL: HR:2012:BX5572). De verwijzing van [naam bedrijf] naar rechtspraak over de zogeheten cao-norm mist relevantie, aangezien de onderhavige zaak niet onder het toepassingsbereik van die norm valt. 
       
     
     
       2.7. 
       
         Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht, door de uitoefening waarvan een koopovereenkomst tot stand komt onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. 
         Als koopoptie c.q. bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst zijn opgenomen: 
       
       
       
         “1) Huurder huurt het pand in de huidige staat.  
         2) Alle onderhouds- en verbouwingskosten komen voor rekening van de huurder.  
         3) Alle vaste kosten zoals rioolbelasting, OZB belasting komen voor rekening van de huurder. 
         4) De huurder heeft optie tot recht van koop.  
         De koopsom zal maximaal € 358.500,- bedragen.  
         De huurder mag, indien hij gebruik maakt van deze optie, de koopsom als borg in termijnen betalen. Deze termijnen worden dan in ratio met de huurprijs verrekend, in breukdeel van de huurprijs/koopsom.  
         Over de betaalde termijnen wordt dan geen rente vergoed.  
         Indien huurder koopt, wordt een aparte koopovereenkomst gemaakt, ondeelbaar met het huurcontract.” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Bij de uitleg van de koopoptie stelt de kantonrechter voorop dat partijen van mening verschillen over wie het initiatief tot de mogelijke koop heeft genomen, maar dat zij het erover eens dat zijn dat bij het sluiten van de huurovereenkomst een koop (minstens) de belangstelling had van beide partijen: Groenewoud c.s. omdat zij liquide middelen nodig had en [naam bedrijf] omdat zij investeringen in het pand wilde gaan doen. [naam bedrijf] heeft in dit verband aangevoerd dat zij bang was er weer snel uit te moeten en ter zitting verklaard dat zij de koopprijs wilde weten, om niet het risico te lopen het pand op haar kosten op te knappen en vervolgens – na waardevermeerdering – duurder te moeten kopen. Vanwege de beoogde koop is volgens Groenewoud c.s. in de bijzondere bepalingen ook opgenomen dat alle onderhouds- en verbouwingskosten voor rekening van de huurder zouden zijn.  
       
       
         De kantonrechter constateert voorts dat blijkens de (overigens op dit punt minder dan glasheldere) tekst van de koopoptie en bijzondere bepalingen partijen hebben nagedacht over hoe bij uitoefening van de koopoptie rekening gehouden zou kunnen worden met de betaalde of te betalen huurtermijnen. De huur en potentiële koop waren al met al met elkaar vervlochten. Mede omdat partijen geen expliciete geldigheidsduur van de koopoptie zijn overeengekomen, kan daarom in de eerste plaats worden geoordeeld dat partijen over en weer zijn uitgegaan van een geldigheidsduur van de koopoptie gelijk aan de duur van de op dat moment gesloten huurovereenkomst voor twee jaar. 
       
       
     
     
       2.9. 
       Het standpunt van [naam bedrijf] komt er op neer dat bij de latere verlengingen elke keer ook de koopoptie is verlengd. Naar het oordeel van de kantonrechter bevatten de feitelijke stellingen van [naam bedrijf] en de gedingstukken echter onvoldoende aanknopingspunten om, indien bewezen, gerechtvaardigde verwachtingen van [naam bedrijf] van die strekking uit af te kunnen leiden. Daarbij is allereerst van belang dat het zonder toelichting, die ontbreekt, niet in de rede ligt om bij een vermogensobject van substantiële waarde en verlengingen van de overeenkomst van substantiële duur – in totaal acht jaar – de prijs waartegen de koopoptie kan worden uitgeoefend tussentijds niet aan te passen of minstens op realiteitsgehalte te controleren. Partijen hebben het bij de verlengingen echter helemaal niet meer over de koopoptie gehad, verklaren zij beide, en er ook niets over op papier gezet. Dat past bij het over en weer aangenomen hebben dat de koopoptie uitgewerkt was, maar niet bij de situatie dat een partij als [naam bedrijf] zekerheid wil hebben dat de koopoptie blijft bestaan of een partij als Groenewoud c.s. zekerheid wil hebben dat de uitoefenprijs van de optie nog steeds reëel is. Zonder een herijking van of heronderhandeling over de uitoefenprijs, zou het verstrekken van een koopoptie met in beginsel onbeperkte uitoefenduur – gegeven de prijsstijgingen door de jaren heen in onroerend goed – anders neerkomen op een verkapte schenking en van enige wens daartoe is niets gebleken of gesteld. Voorts heeft Groenewoud c.s. gesteld dat toen duidelijk werd dat de koopoptie niet kon worden uitgeoefend, zij het buitenonderhoud weer is gaan verrichten; dit sluit aan op de verklaring van [naam bedrijf] ter zitting dat zij afgezien van wat grondverf aan de buitenkant van het pand niets heeft gedaan en dat het hoogst noodzakelijke daar is gedaan door de verhuurder. Ten slotte is niet gebleken van andere concrete feiten en omstandigheden op grond waarvan [naam bedrijf] niettemin gerechtvaardigd heeft mogen verwachten – en Groenewoud c.s. in redelijkheid heeft moeten begrijpen – dat [naam bedrijf] ook na zeven jaar nog een beroep op de koopoptie zou kunnen doen. 
       
     
     
       2.10. 
       Het voorgaande voert tot de slotsom dat alle vorderingen van [naam bedrijf] die zijn gebaseerd op het kunnen oefenen van de koopoptie moeten worden afgewezen en dat de overige door Groenewoud c.s. hiertegen gevoerde verweren onbesproken kunnen blijven. Uit het voorgaande volgt tevens dat de door Groenewoud c.s. voorwaardelijk – onder de voorwaarde dat zij gehouden zijn tot medewerking aan de verkoop en levering van het pand aan [naam bedrijf] – ingestelde reconventionele vordering geen beoordeling behoeft, nu niet aan de voorwaarde wordt voldaan.   
       
       
         
           Huurachterstand, huurprijsvermindering en boete 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Groenewoud c.s. vorderen in reconventie [naam bedrijf] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 5.529,70 aan huurachterstand en contractuele boetes wegens te laat betalen. [naam bedrijf] betwist dat er sprake is van een huurachterstand. In het geval er toch een achterstand bestaat, dient deze verrekend te worden met een bedrag van € 6.727,69 aan coronakorting. In het geval er geen huurachterstand bestaat, vordert [naam bedrijf] , bij eisvermeerdering, dat Groenewoud c.s. veroordeeld wordt tot betaling van dit bedrag aan coronakorting.    
     
     
       2.12. 
       Bij de beoordeling van de “coronakorting” stelt de kantonrechter, in aansluiting op de beantwoording van prejudiciële vragen door de Hoge Raad in zijn uitspraak van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), voorop dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard is. De waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde is door de impact van de overheidsmaatregelen (waarbij, anders dan door Groenewoud c.s. is aangevoerd, dus niet alleen gedacht moet worden aan de verplichte sluitingen, maar ook aan een terugloop aan winkelend publiek door de dringende adviezen zoveel mogelijk thuis te werken en alleen noodzakelijke boodschappen te doen) zo sterk verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. De verhuurder kan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de huurder of verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld door middel van een vermindering van de huurprijs. 
       
     
     
       2.13. 
       Gelet op de genoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Deze methode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering: 
       
       
         a) 	de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten; 
         b) 	het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs; 
         c) 	de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie volgens de formule: 100% – (100% × (de lagere omzet : de referentieomzet)); 
         d) 	het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt). 
       
       
       
         Na deze stappen kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: 
         (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering × 50%. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel. 
         In de conclusie van de Procureur-Generaal bij genoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2021:902) is als uitgangspunt voor het bepalen van het omzetverlies onder 5.19.1 uiteengezet dat aangezien art. 6:258 BW aangrijpt op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis, het omzetverlies moet worden bepaald voor het huurobject – het fysieke pand – waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus in beginsel niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten (zoals een webwinkel) heeft behaald of de omzet die door met de huurder gelieerde vennootschappen is behaald. De kantonrechter ziet geen aanleiding in de onderhavige zaak hierover anders te oordelen.  
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Groenewoud c.s. hebben aangevoerd dat de door [naam bedrijf] verstrekte financiële gegevens niet door een onafhankelijke accountant zijn geverifieerd maar slechts door de  eigen boekhouder [naam 5] van Gravis Administratie- en Belastingadviseurs B.V.. De kantonrechter ziet in die enkele omstandigheid echter onvoldoende reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaring. Nu de bedragen - behalve de hierna te beoordelen posten management fee en parkeerplaats - inhoudelijk niet zijn betwist door Groenewoud c.s.,  zal van deze gegevens worden uitgaan. 
         De post ‘management fee’ kan, zoals door Groenewoud c.s. onbetwist is aangevoerd, niet in de vaste lasten worden meegenomen, nu deze kosten als looncomponent onder de zogeheten NOW-regeling valt. Zonder toelichting door [naam bedrijf] , die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze post in de berekening van de TVL thuishoort. Ook de betwiste post ‘parkeerplaats’ zal niet worden meegerekend als vaste lastenpost van [naam bedrijf] , nu door Groenewoud c.s. onbetwist is gesteld dat de huur voor de parkeerplaats door [naam 1] privé werd voldaan en dus geen kostenpost vormt voor [naam bedrijf] . Dit laatste wordt uiteraard niet anders als hij de privé gehuurde parkeerplaats uitsluitend zakelijk gebruikte, zoals [naam bedrijf] nog heeft aangevoerd. Dat er nog meer omzetgerelateerde kostenposten onterecht zijn opgevoerd en dat verdiensten uit de reparatiedienst niet in de omzet zijn meegenomen, zoals door Groenewoud c.s. op zitting aangevoerd, is niet door hen onderbouwd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. Ontwikkelingen in de branche als geheel ten slotte kunnen aan de concrete cijfers in de onderhavige zaak niet afdoen. 
       
       
     
     
       2.15. 
       Dit leidt tot de volgende aanpassing c.q. berekening van de huurprijsvermindering: 
       
       
         
           
         
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         In totaal levert dit een totaal bedrag van € 5.591,10 aan huurprijsvermindering op.  
       
       
     
     
       2.16. 
       Wat betreft de door Groenewoud c.s. gestelde betalingsachterstand verwijst zij in haar conclusie van eis in reconventie naar een aanmaning van 2 april 2022, waarin wel een bedrag wordt genoemd, maar niet wordt gespecificeerd over welke maanden het gaat.  
       
       
         Uit het door Groenewoud c.s. als productie 16 bij haar akte van 14 juli 2022 overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat [naam bedrijf] in elk geval de huurtermijnen over de in dat overzicht opgenomen periode van november 2020 tot en met juli 2022 heeft voldaan. Al met al acht de kantonrechter de door Groenewoud c.s. gestelde huurachterstand ten tijde van de reconventionele vordering van € 5.529,70 onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat de reconventionele vordering van Groenewoud c.s. tot betaling daarvan moet worden afgewezen.  
       
       
     
     
       2.17. 
       De conventionele vordering van [naam bedrijf] tot terugbetaling van de huurprijskorting wordt toegewezen, zij het voor het lagere bedrag van € 5.591,10 en alleen ten aanzien van verhuurder Groenewoud Vastgoed. Niet is gesteld of gebleken waarom Groenewoud B&A tot vergoeding van het bedrag gehouden zou zijn. De gevorderde wettelijke handelsrente over het bedrag aan huurprijsvermindering zal zoals gevorderd en niet weersproken worden toegewezen vanaf 28 juni 2022.   
       
     
     
       2.18. 
       Uit genoemde productie 16 van Groenewoud c.s. blijkt dat [naam bedrijf] huurtermijnen over de maanden december 2021 tot en met april 2022 niet tijdig heeft voldaan – en zij heeft ook niet betwist weleens te laat te hebben betaald – zodat zij in beginsel een contractuele boete verschuldigd is. In de corona-omstandigheden, die, zoals blijkt uit bovenstaande tabel, tot een zeer aanzienlijk omzetverlies hebben geleid, in combinatie met de omstandigheid dat de termijnen, zij het met vertraging, wel volledig werden betaald, ziet de kantonrechter echter aanleiding de boete overeenkomstig het verzoek van [naam bedrijf] te matigen naar nihil. De gevorderde boete wordt daarom afgewezen.  
       
       
         
           Gebruik pand 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       
        [naam bedrijf] eist ten slotte een verklaring voor recht dat zij recht heeft op een veilige en ongestoorde doorgang via de achteruitgang van het pand, te rekenen twee meter vanaf de achterdeur/achteruitgang, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor elke keer dat Groenewoud c.s. dit verhindert/belemmert door binnen deze afstand voorwerpen te plaatsen of een voertuig of anderszins neer te zetten/parkeren. Sinds haar beroep op de koopoptie wordt [naam bedrijf] namelijk belemmerd in het gebruik van het pand aan de achterzijde, zo stelt zij; Groenewoud c.s. betwist dit.  
       
     
     
       2.20. 
       Partijen zijn het erover eens dat de parkeerplaatsen aan de achterkant niet bij het pand horen en niet meer gehuurd worden door [naam 1] . Door [naam bedrijf] zijn onderstaande foto’s als productie 8 bij haar akte (voorwaardelijke) vermeerdering van eis in het geding gebracht.   
       
     
   
   
     [ AFBEELDINGEN MET AUTO EN KENTEKEN] 
     
     
       
       
       
       
         Blijkens de markering op de weg behoort de smalle strook links tegen de gevel niet tot de parkeerplaatsen. Uit deze foto’s blijkt echter dat de strook niet als doorgang gebruikt kan worden vanwege containers die, zo is ter zitting duidelijk geworden, [naam bedrijf] daar zelf heeft geplaatst. Dit kan – wat er verder van zij – bezwaarlijk aan Groenewoud c.s. worden tegengeworpen. Verder volgt uit niets van afspraken over een ruimte van 2 meter rondom de deur die vrij zou moeten blijven. Dat was indertijd ook niet nodig, omdat de betreffende parkeerplaatsen toen door [naam 1] werden gehuurd. Na beëindiging van de huur ten aanzien van de parkeerplaatsen ligt het in de rede dat de deur als zodanig gebruikt moet blijven kunnen worden, maar nu over bijvoorbeeld bevoorrading via juist deze deur (het pand heeft er nog enkele) geen afspraken zijn gemaakt, ziet de kantonrechter geen ruimte voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht. 
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       2.21. 
       In de omstandigheid dat beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure draagt. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       2.22. 
       Groenewoud c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten te betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [naam bedrijf] tot vandaag vast op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 311,- tarief).  
       
       
         
           uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       Dit vonnis wordt, zoals in conventie en in reconventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
       
     
       
   
   
     
       3. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt Groenewoud Vastgoed om aan [naam bedrijf] te betalen € 5.591,10, met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 28 juni 2022 tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       3.2. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure draagt; 
       
     
     
       3.3. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt Groenewoud c.s. in de proceskosten, aan de kant van [naam bedrijf] tot vandaag vastgesteld op € 622,-; 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en door mr. drs. E. van Schouten in het openbaar uitgesproken. 
         745