ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:735

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:735 Rechtbank Den Haag , 23-01-2025 / 23_3306

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-01-23

Zaaknummer: 23_3306

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:735

---

Bij beëindiging erfpacht zijn woningen op een perceel gesloopt. Naar het oordeel van de rechtbank is de boekwaarde van de woningen terecht afgewaardeerd tot nihil omdat sprake is van een realisatiemoment. Er bestond onvoldoende zekerheid dat het perceel door de gemeente aan eiseres zou worden verkocht waardoor niet kan worden gezegd dat de waarde van de woningen is opgeofferd als investering in nieuwe woningen die eiseres nadien op het perceel heeft opgericht. Beroep gegrond.

Rechtbank DEN HAAG 
     
     
       Team belastingrecht 
     
     
     
       zaaknummer: SGR 23/3306 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 22 januari 2025 in de zaak tussen 
     
     Stichting [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres 
     (gemachtigde: mr. A.S.M. van Balen), 
     
     
       en 
     
     
     de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening van 21 januari 2023 een aanslag vennootschapsbelasting (Vpb) voor het jaar 2018 opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 6.250.000. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen die aanslag bezwaar gemaakt. Nadat zij verweerder in gebreke had gesteld, is zij in beroep gekomen tegen de fictieve weigering uitspraak op bezwaar te doen.  
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft hier schriftelijk op gereageerd. Vervolgens heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan. Daarbij is de aanslag verminderd tot nihil en het verlies voor 2018 vastgesteld op € 25.381.808 (de verliesbeschikking).  
     
     
     
       Eiseres heeft het beroep aangevuld met gronden.  
     
     
     
       Verweerder heeft vóór de zitting aan de rechtbank laten weten de verliesbeschikking nader te hebben vastgesteld op € 26.878.553.  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2024. Namens eiseres zijn verschenen haar bestuurder [naam 1] en haar gemachtigde, bijgestaan door [naam 2] en [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 4] en mr. [naam 5].  
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Eind jaren ’90 heeft de gemeente Dordrecht (de gemeente) in samenspraak met drie woningcorporaties – waaronder (de rechtsvoorganger van) eiseres – een plan (het plan) opgevat voor verbetering van de leefbaarheid in de wijk Oud Krispijn (de wijk).  
     
     2. In het kader van het plan is bij akte van 30 december 2002 (de akte) de erfpacht van grond met daarop woningen van de drie woningcorporaties in de wijk herzien. Door (de rechtsvoorganger van) eiseres is daarbij afstand van bestaande erfpachtrechten gedaan. Daar tegenover werd door de gemeente opnieuw recht van erfpacht gevestigd, met een looptijd van 50 jaar en ingaande op 1 januari 2002. De akte bepaalt voorts, voor zover hier van belang: 
     
       “ Einde erfpachtrecht 
       Het erfpachtrecht ten aanzien van een of meer van de bij deze akte in erfpacht uitgegeven percelen grond dan wel een gedeelte of gedeelten daarvan, eindigt in ieder geval indien erfpachter de exploitatie van de daarop gebouwde opstallen geheel of gedeeltelijk beëindigt casu quo de opstallen voor sloop bestemd.  
       In dit geval wordt door of vanwege en op kosten van de gemeente overgegaan tot sloop van de opstallen en het eventueel anderszins geschikt maken van de grond voor de beoogde (nieuwe) bestemming, waarna (her)uitgifte van de grond aan de afkomende erfpachter zal (kunnen) plaatsvinden in de vorm van verkoop casu quo volle eigendom, tegen op dat moment geldende (functionele) marktconforme grondprijzen en uitgiftevoorwaarden, waarbij verrekening plaatsvindt met de reeds betaalde afkoop van de canonverplichting op basis van deze akte over de resterende duur.” 
     
     
     3. Het plan werd in verschillende fases ontwikkeld en uitgevoerd en had betrekking op meerdere percelen grond, waaronder ook verschillende percelen van eiseres, meer in het bijzonder twee percelen met woningen (percelen M890 en M891). Bij akte van 27 november 2018 is vastgelegd dat de erfpacht van deze twee percelen per 15 maart 2018 is beëindigd. De gemeente heeft vervolgens de woningen op de percelen laten slopen. Perceel M890 is bij overeenkomst van 21 oktober 2020 door de gemeente aan eiseres (terug)verkocht. Eiseres heeft op dit perceel nieuwe woningen laten bouwen. Perceel M891 is verkocht aan een derde. 
     
     4. Eiseres heeft de fiscale boekwaarde van de woningen van de twee percelen ten laste van de winst van 2018 afgeboekt tot nihil. Verweerder heeft de afwaardering van de boekwaarde van de woningen van perceel M890 ten bedrage van € 824.510 niet geaccepteerd.  
     
     
       
         Geschil 
       
     
     5. Verweerder heeft op 12 juni 2023 op het bezwaar van eiseres beslist (de uitspraak op bezwaar). Op grond van artikel 6:20, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en de wensen van partijen wordt het beroep van eiseres geacht mede betrekking te hebben op de uitspraak op bezwaar, de aanslag Vpb en (de latere aanpassing van) de verliesbeschikking. De aanslag Vpb is door verweerder in de uitspraak op bezwaar verminderd tot nihil. Naar het oordeel van de rechtbank kan het door eiseres ingestelde beroep haar niet in een betere positie brengen met betrekking tot de aanslag Vpb omdat de nihilaanslag niet verder kan worden verlaagd. Eiseres heeft daarom geen belang bij haar beroep voor zover het is gericht tegen de aanslag Vpb. Hetzelfde geldt voor de beschikking belastingrente die in de uitspraak op bezwaar is verminderd tot nihil. Ter zitting heeft eiseres aangegeven af te zien van een dwangsom, zodat dit punt geen beoordeling meer behoeft van de rechtbank.  
     
     6. Tussen partijen is enkel nog de hoogte van de verliesbeschikking in geschil. Meer in het bijzonder is de afwaardering van € 824.510 van de woningen van perceel M890 in geschil.  
     
     7. Eiseres stelt dat het verlies moet worden vastgesteld op een bedrag van € 27.703.063, omdat op grond van goedkoopmansgebruik bij beëindiging van het erfpachtrecht behorende bij perceel M890 sprake is van een realisatie. Het later (terug)kopen van dezelfde grond en het daarop bouwen van nieuwe woningen brengt daarin geen verandering.  
     
     8. Het standpunt van verweerder is dat er een direct verband bestaat tussen de beëindiging van de erfpacht, de last ten gevolge van het verlies van de beschikkingsmacht over de opstallen en de bouw van nieuwe woningen, omdat het altijd de bedoeling is geweest dat eiseres perceel M890 zou terugkopen van de gemeente om er nieuwe woningen op te bouwen. Een bedrag van € 824.510 moet dan geactiveerd blijven als deel van de kostprijs van de woningen die nadien door eiseres op dat perceel zijn gebouwd. Het verlies moet zodoende worden vastgesteld op € 26.878.553, overeenkomstig de (aangepaste) verliesbeschikking.  
     
     
       
         Beoordeling van het geschil 
       
     
     9. Op grond van artikel 3.25 van de Wet IB 2001 wordt de in een kalenderjaar genoten winst bepaald volgens goedkoopmansgebruik, met inachtneming van een bestendige gedragslijn die onafhankelijk is van de vermoedelijke uitkomst. De hoofdregel van goedkoopmansgebruik is dat baten en lasten zo goed mogelijk worden toegerekend aan de jaren waarop zij betrekking hebben. 
     
     10. De rechtbank is van oordeel dat eiseres bij het beëindigen van de erfpacht van het perceel M890 op 15 maart 2018 de boekwaarde van de woningen van dit perceel van € 824.510 terecht heeft afgewaardeerd tot nihil, omdat sprake is van een realisatiemoment. Op dat moment was er bij eiseres onvoldoende zekerheid dat dit perceel (opnieuw) aan haar zou worden verkocht door de gemeente. Uit de akte, noch uit andere (openbare) stukken van de gemeente waar verweerder naar heeft verwezen, volgt dat op voorhand vaststond dat perceel M890 aan eiseres zou worden (terug)verkocht. Dat deze zekerheid er niet was wordt onderstreept door het feit dat andere percelen grond, waaronder meer in het bijzonder perceel M891, niet is (terug)verkocht aan eiseres, maar aan (een) derde(n). Gelet hierop kan niet worden gezegd dat eiseres de waarde van de woningen op perceel M890 heeft opgeofferd als investering in de nieuwe woningen die zij nadien op dat perceel heeft opgericht. zodat niet wordt toegekomen aan het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2022 , waar verweerder naar heeft verwezen. Het beroep wordt derhalve gegrond verklaard en de verliesbeschikking voor het jaar 2018 wordt vastgesteld op € 27.703.063.  
     
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten van het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.814 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase, nu daarom niet is verzocht.  
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover deze betrekking heeft op de verliesbeschikking; 
     - stelt de verliesbeschikking voor het jaar 2018 vast op € 27.703.063; 
     - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de 
     	uitspraak op bezwaar; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.814; 
     - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J. Pelinck, voorzitter, en mr. D.M. Drok en  mr. K.G. Scholten, leden, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025. 
     
     
     
     
     
     
       griffier								voorzitter 
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). 
       Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
     
     1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.  
     Verder vermeldt u ten minste het volgende: 
     a. 	de naam en het adres van de indiener; 
     b. 	de datum van verzending; 
     c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
     d. 	de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). 
   
   
      ECLI:NL:HR:2022:1274.