ECLI: ECLI:NL:OGEAC:2021:180

Titel: ECLI:NL:OGEAC:2021:180 Gerecht in eerste aanleg van Curaçao , 11-10-2021 / CUR201904137

Gerecht: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao

Datum uitspraak: 2021-10-11

Zaaknummer: CUR201904137

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGEAC:2021:180

---

Openbaarheid van het strand bij het Marriott-hotel. Vraag of een beperking van de openbaarheid van stranden alleen mogelijk is bij wettelijke regeling. In het geval van het Marriott geldt de (nieuwe) wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de openbaarheid van stranden niet onverkort. Het stond en staat het Land vrij om met de exploitant van het hotel een beheersovereenkomst te sluiten, waarin ook bepalingen zijn opgenomen met betrekking tot de afsluiting van het strand gedurende de nachtelijke uren. De vordering van de exploitant die daarop ziet wordt toegewezen.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO  
     Zaaknummer: CUR201904137 
     
     
       Vonnis d.d. 11 oktober 2021 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap PISCAMAR BEACH RESORT B.V. , 
       gevestigd in Curaçao, 
       eiseres in de hoofdzaak, verweerster in reconventie, 
       verweerster in het incident,  
       gemachtigden: de advocaten mrs. M.W. Woudstra en P. Blom,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de openbare rechtspersoon LAND CURAÇAO ,  
       gevestigd in Curaçao, 
       gedaagde in de hoofdzaak, eiseres in reconventie, 
       verweerster in het incident,  
       gemachtigde: de heer mr. A.C. Herrera, 
     
     
     
       met als tussenkomende partij 
     
     
     
       
         de stichting FUNDASHON RIF, 
       
       gevestigd in Curaçao, 
       eiseres in het incident, 
       gemachtigde: de advocaat mr. A.K.E. Henriquez. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Piscamar, het Land en Rif worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
       1.1. 
       Het procesverloop blijkt uit: 
       
         
           het inleidend verzoekschrift met producties, op 5 november 2019 ter griffie ingediend door Piscamar; 
         
         
           de conclusie van antwoord van het Land; 
         
         
           de incidentele conclusie tot tussenkomst van Rif; 
         
         
           de conclusie van antwoord op het incident van Piscamar; 
         
         
           de conclusie van antwoord op het incident van het Land; 
         
         
           de akte uitlating producties van Piscamar, het Land en Rif, 
         
         
           de eis in reconventie van het Land; 
         
         
           het vonnis in het incident van 13 juli 2020; 
         
         
           de conclusie van eis van Rif; 
         
         
           de conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie en conclusie van antwoord in het incident tot tussenkomst van Piscamar, 
         
         
           de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie van het Land; 
         
         
           de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie en repliek na tussenkomst van Rif, 
         
         
           de conclusie van dupliek in reconventie, conclusie van dupliek in het incident tot tussenkomst van Piscamar, 
         
         
           het pleidooi; 
         
         
           de pleitaantekeningen van Piscamar; 
         
         
           de pleitaantekeningen van het Land. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het pleidooi heeft op 30 juni 2021 plaatsgevonden in aanwezigheid van de gemachtigden van partijen. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben partijen hun standpunten (nader) uiteengezet, Piscamar en het Land mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen. 
       
     
     
       1.3. 
       Vonnis is bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Bij notariële erfpachtakte van 2 maart 1990 zijn twee percelen grond, gelegen te Parasasa, (hierna: de erfpachtgronden) in erfpacht gegeven aan Rif Resort N.V. (hierna: Rif Resort). Hierop heeft Rif Resort een hotel opgericht, dat werd geëxploiteerd als het Marriott Hotel (hierna: het Marriott). 
       
     
     
       2.2. 
       Naast het Marriott is een (openbaar) strand gelegen dat bekend staat als Parasasa Beach. De stranden zijn van elkaar gescheiden door een hekwerk tot aan de zee. 
       
     
     
       2.3. 
       Rif Resort en Piscamar hebben onderhandeld over de koop van het Marriott. Rif Resort heeft de opeenvolgende conceptversies en de definitieve versie van de koopovereenkomst verstrekt aan vertegenwoordigers (van het Ministerie van Financiën) van het Land.  
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief van 24 augustus 2016 is door de heer J.M.N. Jardim, destijds minister van Financiën, het volgende bericht aan Rif Resort: 
         Conform artikel 10 van de leningsovereenkomst regelende de verhouding tussen het Eilandgebied Curaçao en Rif Resort Hotel N.V. kunnen een aantal handelingen, waaronder het verkrijgen, vervreemden of bezwaren van onroerende zaken, niet zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het Eilandgebied (lees: Land Curaçao) plaatsvinden.  
       
       
       
         Naar aanleiding van het bovenstaande geef ik u aan dat zijdens het Land geen bezwaar bestaat tegen de vervreemding van de onroerende zaken behorende tot het Rif Resort Hotel. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 26 augustus 2016 is door Rif Resort en Piscamar de koopovereenkomst betreffende het Marriott getekend. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de erfpachtvoorwaarden ongewijzigd zullen overgaan op Piscamar. 
       
     
     
       2.6. 
       
         Vervolgens is tussen Piscamar en het Land onderhandeld over  erfpachtuitgifte. Daarbij is onder meer (in artikel 3 onder f) afgesproken dat Piscamar voor een bedrag van USD 33,7 miljoen zou investeren in de renovatie van het Marriott. In de (concept) ministeriële beschikking tot erfpachtuitgifte van 15 september 2016 staat in artikel 3 verder onder meer: 
         (…) 
         c.	de in erfpacht uitgegeven grond mag zonder nader verkregen toestemming van de Minister voor geen ander doel bestemd worden dan voor het daarop hebben en optrekken en hebben van een hotel en casinocomplex met bijbehorende voorzieningen, parkeergelegenheid voor tenminste 175 voertuigen en landscaping (…), alles conform een van tevoren door de Minister goedgekeurd plan van bebouwing en afrastering; 
         (…) 
         r. 	de erfpachter dient toe te staan, dat het door het Land aangelegd strand tevens voor hotelgasten van bestaande dan wel in de toekomst te realiseren hotelprojecten toegankelijk is; 
         s. 	het hotel- en casinocomplex dient uitsluitend via het ontsluitingspunt aangegeven op de situatietekening van de voormalige Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling en Volkshuisvesting, thans UO Ruimtelijke Ontwikkeling en Planning, P.K.T. 87-107a, te worden ontsloten; 
         (…) 
         De hiervoor opgenomen voorwaarden zijn identiek aan de eerdere erfpachtvoorwaarden van het Rif Resort. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 20 september 2016 is aan Piscamar een gewijzigde ministeriële beschikking (MB) toegestuurd, waarin voorwaarde r is gewijzigd. De gewijzigde voorwaarde r luidt: 
         r.	de erfpachter zal toestaan, dat ook anderen dan gasten verblijvende in het aan de erfpachter toebehorende hotel, zonder vergoeding gebruik kunnen maken van het strand waarop het erfpachtrecht betrekking heeft. Het strand dient vrij, openbaar toegankelijk te zijn. Het is de erfpachter niet toegestaan het strand door middel van afrastering of anderszins af te scheiden van aangrenzende stranden. Conform dit artikel wordt in ieder geval met “strand” bedoeld het gebied zoals aangeduid op de gewaarmerkte tekening van Domeinbeheer d.d. 20 september 2016;  
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij notariële akte van 23 september 2016 zijn de gronden door het Land aan Piscamar in erfpacht uitgegeven. In de akte staat onder meer: 
         (…)  
         Bij akte op heden voor mij, notaris, verleden, heeft genoemde Rif Resort Hotel N.V. afstand gedaan van haar gemelde recht van erfpacht (…). Ingevolge het vorenstaande is het Land Curaçao volle eigenaar van de na te melden percelen grond en aldus bevoegd tot uitgifte van erfpacht van die percelen grond. 
         (…) 
         
           Overeenkomst tot het vestigen van een erfpachtrecht 
         
         De comparanten (…) verklaarden een overeenkomst te zijn aangegaan tot verlening van het erfpacht zoals uit gemelde beschikking van het Land Curaçao blijkt. 
         
           Vestiging erfpachtrecht  
         
         Ter uitvoering van gemelde overeenkomst verklaarde comparant sub 1 krachtens gemelde beschikking van het Land Curaçao bij deze namens het Land Curaçao erfpacht te vestigen ten behoeve van de sub 2 gemelde vennootschap Piscamar Beach Resort B.V. voor en namens welke vennootschap de comparant sub 2 verklaarde de vestiging van erfpacht aan te nemen op de aan het slot dezer akte omschreven percelen grond, zulks onder de navolgende voorwaarden en bepalingen: 
         (…) 
         De ‘navolgende voorwaarden en bepalingen’ betreffen de voorwaarden zoals opgenomen in de MB van 20 september 2016, waaronder de hiervoor onder 2.7. opgenomen voorwaarde r. 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Notaris H.Th.M. Burgers heeft een verklaring opgesteld over het passeren van de akte van erfpacht. Daarin staat onder meer: 
         Ik was als notaris betrokken bij het geplande passeren op 22 september van de erfpachtsakte m.b.t. het Marriott Hotel Complex en het passeren daarvan op 23 september 2016.  
         Naar aanleiding van artikel r van de Ministeriele beschikking inzake de erfpachtsovereenkomst ontstond tussen de vertegenwoordiger van de bij de erfpacht betrokken partijen, Piscamar Beach Resort B.V. en de heer [betrokkene 1] die een volmacht van het Land had om de erfpachtsakte te tekenen, een discussie.  
         Piscamar stelde dat dit artikel r door het Land nooit was besproken en nooit in enig concept was opgenomen, op het laatste moment in de akte was ingevoegd, en er van openbaarheid van het strand van het hotel nooit sprake was geweest, ook in het verleden niet. 
         De heer [betrokkene 1] antwoordde op de bezwaren van Piscamar dat voor het strand een beheersovereenkomst kon worden gesloten. (…)  
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Per e-mail van 26 september 2016 heeft de voormalige gemachtigde van Piscamar, mr. Frielink, aan de (toenmalige) minister van VVRP, mevrouw S.F.C. Camelia-Römer, onder meer het volgende bericht: 
         (…) 
         Kennelijk is het bericht verspreid dat het strand bij het hotel nu voor iedereen vrijelijk toegankelijk is. Dat heeft afgelopen weekend tot een soort stormloop geleid van mensen op het strand (…). Er zijn inmiddels ook incidenten geweest. (…) Er moet nu extra security worden ingehuurd, met alle kosten van dien, terwijl daarmee de problemen niet zijn verholpen. (…) 
         Om te voorkomen dat de overlast (BBQen, harde muziek, vervuiling etc.) toeneemt moet snel tot beheerafspraken worden gekomen. Ook om de situatie te vermijden dat iedereen over enkele weken denkt daar maar zijn of haar gang te kunnen gaan. Als beperkingen in het kader van het af te spreken beheer te laat ingaan wordt de handhaving alleen maar moeilijker.  
         (…) 
         Het lijkt mij daarom verstandig om [op] heel korte termijn de besprekingen over een beheersovereenkomst te beginnen, zodat we snel tot afspraken komen die recht doen aan de diverse betrokken belangen. (…)  
       
       
     
     
       2.11. 
       
         In reactie daarop is door de minister op 26 september 2016 als volgt geantwoord: 
         (…) 
         Ik denk dat wij de beheersovereenkomst van hookshut als uitgangspunt kunnen gebruiken. Ik heb de directeur van domeinbeheer bij deze mail ingesloten, hij is contactpersoon. Ik denk dat gedurende de werkzaamheden een hek op de grens geplaatst kan worden. 
         (…) 
         Hook’s hut (nu: Pirate Bay) heeft een strand dat overdag openbaar toegankelijk is. In de avonduren wordt het strand tot de volgende ochtend afgesloten door (sluiting van) een toegangspoort. 
       
       
     
     
       2.12. 
       Tussen het Land (Domeinbeheer) en Piscamar zijn verschillende versies van een beheersovereenkomst besproken. De laatste versie dateert van 9 april 2019. Daarin is nog één openstaand punt gemarkeerd, te weten de afsluiting van het strand in de avonduren. Het zogenoemde beheersgebied is 2.902 m2 groot. 
       
     
     
       2.13. 
       Bij een kadastrale grensuitzetting op 4 februari 2019 is gebleken dat de tot dan bestaande afscheiding tussen het strand van het Marriott en Parasasa Beach niet op de daadwerkelijke grens stond. Piscamar heeft vervolgens geprobeerd het hekwerk te verplaatsen naar de kadastrale erfgrens. Dit heeft geleid tot een manifestatie op 28 maart 2019. Op diezelfde dag heeft Domeinbeheer Piscamar opgedragen het verplaatste hekwerk terug te plaatsen.  
       
     
     
       2.14. 
       
         In een brief van 28 maart 2019 van de (toenmalige) minister van VVRP, mevrouw Z.A.M. Jesus-Leito aan Piscamar staat onder meer: 
         (…) 
         Bij brief van 13 maart 2019 heb ik Piscamar Beach Resort B.V (”PBR”) aangeschreven en verzocht om de bouwwerkzaamheden met betrekking tot de afrastering van de percelen grond te staken en een plan van afrastering, conform het bepaalde in artikel 3 onder c jo. artikel 3 onder r van voormelde beschikking, aan de Minister voor te leggen ter goedkeuring. (…) 
         Tot op heden heb ik geen plan van afrastering zijdens BPR mogen ontvangen, ook niet terzake van een afrastering ten behoeve van de verrichte en nog te verrichten bouwwerkzaamheden. 
         Ter waarborging van de openbare orde en in dat kader ter voorkoming van onnodige manifestaties verzoekt het Land Curaçao PBR, uw client, wederom om zich strikt te houden aan het bepaalde in artikel 3 sub r van de voormelde Ministeriele Beschikking door de geplaatste afrastering zodanig te verplaatsen zodat de gele strook strand zoals aangeduid op de gewaarmerkte tekening van Domeinbeheer d.d. 20 september 2016 (zie bijlage) “vrij en openbaar toegankelijk” blijft. (…) 
       
       
     
     
       2.15. 
       
         In reactie daarop is bij brief van 17 juni 2019 namens Piscamar het volgende aan de minister bericht: 
         (…) 
         Cliënte zal haar werkzaamheden betreffende de omheining/afrastering op de perceelgrens aan de Parassasa Beach zijde voortzetten. De openingsdatum van het hotel komt zeer nabij in zicht en cliënte wenst haar hotelgasten en eigendommen te beschermen. Dienaangaande treft u bijgesloten aan een afrasteringsplan conform artikel 3 onder “c” van de Ministeriele Beschikking (…). 
         (…) 
         Uit uw brief blijkt dat u een andere interpretatie heeft over de uitleg van bepaling ‘r’ van de MB dan cliënte. (…) Piscamar leest in deze passage niet dat zij het gebied ook ’s avonds niet mag afsluiten met hekwerk dat overdag open kan; het gaat immers om de toegankelijkheid van het strand voor het publiek. (…) een strand dient voor passieve en actieve strandrecreatie en deze vindt overdag plaats waarbij het publiek zich de toegang tot het strand kan verschaffen via een opening (lees: poort) in het hekwerk. 
         Voorts zij gezegd dat artikel 3 onder “r” van de MB het resultaat is van een eenzijdige ingreep vanuit de erfpachtgever c.q. het Land – ingegeven vanuit een politieke campagnestandpunt van de toenmalige Minister van VVRP op dat moment. (…) 
         Hoewel op dat moment overvallen en er eveneens geen ‘gewaarmerkte tekening’ was aangeleverd waar in voorwaarde “r” naar verwezen wordt, besloot Piscamar op 22 september toch akkoord te gaan met de aangepaste versie. Dit omdat de heer [betrokkene 1], tekenbevoegde vertegenwoordiger van het Land Curaçao, ambtenaar van de Uitvoeringsorganisatie Domeinbeheer, op 22 september 2016 mondeling had aangegeven dat er een beheersovereenkomst zou volgen naar het model van het ‘Pen Resort’. (…) 
         Dat er van overheidswege altijd de toezegging is gedaan dat er een beheersovereenkomst voor het strand zou worden aangegaan naast de erfpachtuitgifte, blijkt ook uit de e-mailcorrespondentie tussen mr. Frielink en Minister S.F.C. Camelia-Romer d.d. 26 september 2016. (…) 
         Piscamar mocht voorts een concept-beheersovereenkomst aanleveren aan Domeinbeheer ter bespreking. Ik herinner u aan de veelvuldige correspondentie en het veelvoud aan concept-beheersovereenkomsten die over en weer zijn gegaan tussen Domeinbeheer en cliënte. (…) 
         Piscamar betreurt het dat uw brief van 28 maart 2019 geenszins refereert dan wel rekening houdt met voornoemde veelvuldig gevoerde onderhandelingen. (…) 
       
       
     
     
       2.16. 
       Piscamar heeft in de periode erna geprobeerd de werkzaamheden aan de afrastering voort te zetten. Dit heeft geleid tot ongeregeldheden op 8 juli 2019. Vervolgens is nogmaals gecorrespondeerd tussen het Land en Piscamar.  
     
     
       2.17. 
       Rif is een stichting die zich bezig houdt met het leefbaar maken van de wijk Rif. Zij komt daarbij op voor de belangen van de wijk, waaronder het behoud van recreatieve mogelijkheden in de wijk.  
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       Piscamar vordert dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,  
       
       
         
           primair 
         
       
       
         
           voor recht verklaart dat er een beheersovereenkomst met strandreglement op hoofdlijnen tot stand is gekomen conform de versie van 9 april 2019 bij productie 12 waaronder het plaatsen van een afsluitbare toegangspoort ingevolge het strandreglement; 
         
         
           het Land veroordeelt om de met Piscamar gesloten beheersovereenkomst met strandreglement onder A. stipt na te komen en daartoe alles te doen en niets na te laten dat noodzakelijk is om een afsluitbare toegangspoort ingevolge het strandreglement te doen plaatsen; 
         
       
       
         subsidiair 
       
       voor recht verklaart dat voorwaarde r, in het licht van de gewekte verwachtingen over en weer, niet kan behelzen dat Piscamar het strand aan de Parasasa zijde niet mag afrasteren of ‘s nachts niet mag afsluiten gelet op de bedoeling van partijen; 
       
         meer subsidiair 
       
       voor recht verklaart dat op grond van de redelijkheid en billijkheid Piscamar niet gehouden kan worden voorwaarde r na te komen gelet op alle gebleken veiligheidsrisico’s van dien en aldus in strijd is met artikel 6:248 BW; 
       
         nog meer subsidiair 
       
       voorwaarde r in het licht van artikel 3:40 BW -in samenhang bezien met het leerstuk der openbare zaken- voor nietig verklaart; 
       
         en 
       
       het Land veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente, voor zover mogelijk, indien deze kosten niet zijn voldaan binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Het Land vordert: 
         I. voor recht te verklaren dat de voorwaarde r die in de onderhavige erfpachtsbeschikking van 20 september 2016 is opgenomen rechtmatig is en als waarborging van artikel 5:26 lid 2 BW dient; 
         II. Piscamar te veroordelen in de proceskosten, zijnde de kosten ter dekking van het salaris van de gemachtigde. 
         
           in het incident tot tussenkomst 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Rif vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
       
         
           voor recht te verklaren dat de stranden die grenzen aan het perceel van Piscamar, plaatselijk bekend als het Marriott Hotel, zoals aangegeven in de erfpachtsvoorwaarden bij het verlenen van dat perceel in erfpacht aan Piscamar, openbaar zijn en voor eenieder vrij (kosteloos) toegankelijk zijn en dat het niet toegestaan is om hekken of andere belemmeringen te plaatsen die de openbaarheid van die stranden beperken; 
         
         
           Piscamar te bevelen om binnen een week na het in deze te wijzen vonnis alle hekken, afrasteringen of andere belemmeringen die de toegankelijkheid van de stranden aldaar beperken, op haar kosten te verwijderen, op straffe van een dwangsom van NAf 25.000 per dag of dagdeel dat geen gehoor wordt gegeven aan het bevel, met een maximum van NAf 10.000.000; 
         
         
           het Land te bevelen om, indien Piscamar geen gehoor geeft aan het aan Piscamar gegeven bevel, op eerste verzoek van Rif en wel binnen een week na zulk (schriftelijk) verzoek, op kosten van het Land, dan wel op kosten van Piscamar, alle hekken, afrasteringen of andere belemmeringen die de toegankelijkheid van de stranden aldaar beperken, te verwijderen, eveneens op straffe van een dwangsom; 
         
         
           Piscamar en het Land, ieder voor hun aandeel, te veroordelen in de kosten van het geding, met de bepaling dat wettelijke rente verschuldigd zal zijn over de kostenveroordeling, indien deze kosten niet vrijwillig binnen een week na het te wijzen vonnis worden voldaan.  
         
       
       
     
   
   
     
       4 Het wettelijk kader 
     
     
       De volgende wettelijke bepalingen spelen in deze zaak een rol: 
     
     
     
       
         Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen (geldend tot 1 januari 2001) 
       
     
     
     
       	artikel 573 
       Insgelijks behoren aan den lande de wegen en straten, welke te zijnen laste zijn, de stranden der zee, de bevaarbare en vlotbare stromen en rivieren met hun oevers, de grote en kleine eilanden en de platen welke in die wateren opkomen, gelijk ook de havens en reden; onverminderd de door titel of bezit verkregen rechten van bijzondere personen of gemeenschappen.  
     
     
     
       
         Burgerlijk Wetboek (geldend vanaf 1 januari 2001 tot 10 oktober 2010) 
       
     
     
     
       artikel 5:26  
       1.	De stranden der zee, de grond onder de binnenwateren, alsmede de grote en kleine eilanden en platen die in die wateren voorkomen, worden vermoed eigendom te zijn van het eilandgebied waar zij zijn gelegen. 
       2.	Beperking van de openbaarheid van aan het Land of een eilandgebied toebehorende stranden door vervreemding, bezwaring, ingebruikgeving of anderszins, behoeft een bij landsverordening onderscheidenlijk eilandsverordening te verlenen bijzondere toestemming. 
     
     
     
       
         Burgerlijk Wetboek (geldend vanaf 10 oktober 2010) 
       
     
     
     
       artikel 5:26  
       1.	De stranden der zee, de grond onder de binnenwateren, alsmede de grote en kleine eilanden en platen die in die wateren voorkomen, worden vermoed eigendom te zijn van het Land. 
       2.	Beperking van de openbaarheid van aan het Land toebehorende stranden door vervreemding, bezwaring, ingebruikgeving of anderszins, behoeft een bij landsverordening te verlenen bijzondere toestemming. 
     
     
     
       
         Parlementaire geschiedenis bij Burgerlijk Wetboek 
       
     
     
     
       Artikel 5:26 BW bepaalt dat de stranden der zee (…) vermoed worden eigendom te zijn van het Land. (…) 
       In de Staten is de vraag gerezen of geen extra bescherming geboden kan worden aan de openbaarheid der stranden, voor zover deze thans bestaat. Denkbaar is dat een beperking van de openbaarheid van aan het Land toebehorende stranden een bij landsverordening te verlenen bijzondere toestemming behoeft (…). 
       De Staten vragen naar een omschrijving van het begrip “stranden”. Deze zijn niet wettelijk omschreven. Het gewone spraakgebruik moet hier beslissend zijn. Er bestaat overigens rechtspraak van het Hof van Justitie op dit punt. Het Hof oordeelde “dat onder ‘stranden der zee’ in art. 573 NABW in beginsel, bijzondere omstandigheden daargelaten, moet worden verstaan de onbebouwde en (grotendeels) onbegroeide strook grond, gelegen tussen de normaal-laagwaterlijn enerzijds en het begin van de min of meer ononderbroken natuurlijke begroeiing, dan wel de voer van de aanwezige zeewering, schoeiing of wallen, dan wel het begin van de van oudsher aanwezige bebouwing anderzijds”. 
       (…) 
       Het nieuwe tweede lid beoogt een zekere garantie te bieden voor het behoud van de openbaarheid van de aan de overheid toebehorende stranden. Deze bepaling werkt uiteraard slechts voor de toekomst. Stranden die thans reeds particulier eigendom zijn kunnen slechts openbaar gemaakt worden door aankoop door de overheid of onteigening. Zou het BW bepalen dat alle stranden openbaar zijn, dan zou dat ten aanzien van particuliere stranden een onteigening betekenen. (…) 
     
     
     
     
       
         Staatsregeling van Curaçao  
       
       artikel 92  
       Bij landsverordening wordt het beheer van domeinen en andere domaniale rechten geregeld. 
     
     
     
       
         Landsverordening [van de] tot regeling van het beheer van de domaniale gronden en 
       
       
         van andere domaniale rechten (Landsverordening domaniale gronden (LDG), A.B. 2010 no. 87) 
       
     
     
     
       artikel 9 
       1.	Verhuur of op enige andere wijze in gebruik geven van domaniale grond met een oppervlakte van drieduizend vierkante meter of meer aan eenzelfde persoon voor onbepaalde tijd of voor langer dan vijf jaren, behoeft de goedkeuring bij landsverordening. 
       2.	Alle overeenkomsten van verhuur of enige andere vorm van gebruik van domaniale gronden of andere domaniale rechten worden bij geschrifte aangegaan. 
       (…) 
     
     
     
       artikel 13 
       1.	Deze landsverordening treedt in werking op het tijdstip waarop de Rijkswet wijziging Statuut in verband met de opheffing van de Nederlandse Antillen in werking treedt. 
       2.	Met ingang van de dag harer inwerkingtreding vervalt de Landsverordening van de 21 augustus 1968 tot regeling van de uitgifte in eigendom of pacht en van beheer der domaniale gronden, zomede die van 
       de uitoefening van andere domaniale rechten (P.B.1968, no. 135); 
       3.	De Eilandsverordening van de 12de juni 1953 op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied Curaçao (A.B. 1953, no. 29) krijgt met ingang van het in het eerste lid bedoelde 
       tijdstip het karakter van landsbesluit, houdende algemene maatregelen, als bedoeld in artikel 8, eerste lid; 
       4. De krachtens de in het tweede lid en derde lid genoemde verordening genomen landsbesluiten, houdende algemene maatregelen, besluiten en beschikkingen, alsmede gesloten overeenkomsten blijven van kracht en worden geacht op grond van deze landsverordening te zijn genomen 
       onderscheidenlijk gesloten. 
     
     
     
       
         Memorie van toelichting bij de LDG 2010 
       
     
     
     
       1.1. 
       
         Noodzaak regeling 
         (…) 
         De noodzaak tot het regelen van het beheer van de domeingronden houdt verband met de omstandigheid dat het Land Curaçao bij de aanvang van de nieuwe status zal beschikken over een behoorlijk aantal domeingronden. Het Land Curaçao wordt namelijk de rechtsopvolger van het Eilandgebied Curaçao. Hierdoor gaan alle domeingronden van het eilandgebied bij het ingaan van de nieuwe status van rechtswege over op het Land Curaçao. (…) Wat betreft de onroerende goederen die het Land de Nederlandse Antillen nog niet aan het eilandgebied Curaçao heeft kunnen overdragen, is in het kader van de toekomstige staatkundige veranderingen afgesproken dat deze bij boedelverdeling in verband met de opheffing van openbare rechtspersoon de Nederlandse Antillen aan het land Curaçao zullen worden overgedragen. Het betreft hier voornamelijk (overheid)gebouwen, dienstwoningen, alsmede de kuststroken, baaien en inhammen van ons grondgebied. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Strekking landsverordening 
         Deze landsverordening heeft tot doel te regelen welke organen van het Land Curaçao bevoegd zijn in het kader van het beheer van domaniale gronden.  
         (…) 
         Ten aanzien van de daden van beheer kan worden opgemerkt dat deze in beginsel geen verandering brengen in de eigendomstoestand van het land. Het gaat hier om het vestigen van gebruiksrechten op de onroerende zaken.  
         De landsverordening noemt als daden van beheer:  
         - de uitgifte in erfpacht;  
         - verhuur of op enige andere wijze in gebruik geven.  
         De landsverordening bakent de bevoegdheden van de Gouverneur op verschillende manieren af, te weten door:  
         a. het voorschrift dat vervreemdingen (artikel 2, lid 2) en het verrichten van beheerdaden (artikel 7) door de Gouverneur moet geschieden met in achtneming van de voorschriften bij of krachtens deze landsverordening gesteld;  
         b. de opdracht aan de Gouverneur om bij landsbesluit, houdende algemene maatregelen:  
         o de voorwaarden vast te stellen waaronder erfpachtsrecht op domeingronden wordt verleend (artikel 8, eerste lid),  
         (…) 
         Wat betreft ad b. wordt er op gewezen dat de opdracht tot het vaststellen van de algemene voorwaarden voor de uitgiften van gronden in erfpacht (…) bij landsbesluit, houdende algemene maatregelen is ingegeven door de wens de regeling van de voorwaarden flexibel te houden. De regeling van de erfpachtsvoorwaarden wordt gerealiseerd door het bepaalde in artikel 13. Daarin wordt aan de Eilandsverordening van de 12de juni 1953 op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied Curaçao (A.B. 1953, no. 29), de status landsbesluit, houdende algemene maatregelen gegeven. 
       
       
       
       
         
           Eilandsverordening van de 12de Juni 1953 op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied Curaçao. (A.B. 1953, no. 29) 
         
       
       
       
         Artikel 2 
         Het Bestuurscollege is bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht met inachtneming van de bepalingen opgenomen in de navolgende artikelen. 
       
       
       
         Artikel 3 
         De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt: 
         a.	onder de algemene voorwaarden vervat in de artikelen 4 t/m 23 en de bijzondere voorwaarden door het Bestuurscollege in elk afzonderlijk geval te stellen: 
         b.	tegen een canon, bedragende 6 ten honderd per jaar van de door het Bestuurscollege vastgestelde grondwaarde, 
         c.	voor een tijdvak van niet langer dan 60 jaren. 
       
       
     
   
   
     
       5 De grondslagen van de vorderingen en de verweren daartegen 
     in conventie 
     
     
       5.1. 
       Piscamar heeft aan de  primaire  vordering ten grondslag gelegd dat partijen op zodanig veel punten overeenstemming hebben bereikt over de te sluiten beheersovereenkomst, dat op grond hiervan een overeenkomst op hoofdpunten tot stand is gekomen. Er zijn meerdere conceptovereenkomsten over en weer gegaan, er is veelvuldig overlegd en ook over het plaatsen van een toegangspoort bestond op zichzelf overeenstemming. Het Land heeft hierover bijvoorbeeld opgemerkt dat een tourniquet-hek geen goede uitstraling had en heeft verzocht dit te veranderen in een schuifhek. In de laatste versie van de beheersovereenkomst van 9 april 2019 is door het Land bij de bepaling over het afsluiten tussen zonsondergang en zonsopgang het commentaar geplaatst dat dit bespreking behoeft met de minister. Voor het overige zijn alle bepalingen akkoord bevonden. Alle onderhandelingsdaden wijzen er op dat er een hek zou komen en de minister heeft daar blijkens de e-mail van 26 september 2016 (weergegeven onder 2.9.) en de mededelingen van de heer [betrokkene 1] bij de notaris (weergegeven onder 2.10.) ook mee ingestemd. De inhoud van hetgeen al wel is overeengekomen, het gegeven dat de toegangspoort herhaaldelijk is goedgevonden en de toezegging van een overeenkomst naar het voorbeeld van Pen Resort, maakt dat het Land gehouden is om de verplichtingen uit hoofde van de beheersovereenkomst na te komen.  
       
     
     
       5.2. 
       Aan de  subsidiaire  vordering heeft Piscamar ten grondslag gelegd dat het onjuist is het Land nu een ‘letterlijke lezing’ van voorwaarde r wil hanteren. De uitleg van deze voorwaarde dient plaats te vinden aan de hand van de Haviltex-norm. De partijbedoeling was om voorwaarde r nader uit te werken in een beheersovereenkomst. Deze voorwaarde is dus zo uitgelegd dat het strand openbaar blijft, maar ’s nachts mag worden afgesloten. Dat blijkt onder meer uit de door de notaris afgelegde verklaring (weergegeven onder 2.10.).  Meer subsidiair  is aangevoerd dat, voor zover een zuiver taalkundige uitleg van voorwaarde r toepasselijk is, Piscamar in redelijkheid niet tot nakoming van voorwaarde r kan worden gehouden. Dit zou mogelijk grote gevolgen hebben voor de veiligheid van Piscamar en haar hotelgasten. Piscamar heeft er belang bij dat zij een hekwerk kan plaatsen voor tijdelijke afsluiting tijdens de nachtelijke uren en kan met het oog op de redelijkheid en billijkheid niet aan een letterlijke uitleg van voorwaarde r worden gehouden.  Nog meer subsidiair  stelt Piscamar zich op het standpunt dat voorwaarde r in strijd is met hoe het leerstuk van de openbare zaken juridisch moet worden benaderd, en daarmee in strijd is met artikel 3:40 lid 1 BW. Stranden zijn openbare zaken en daarmee toegankelijk voor het publiek. In artikel 5:26 lid 2 BW is bepaald dat een beperking van de openbaarheid van aan het land toebehorende stranden bij landsverordening moet worden geregeld. Een strand is bedoeld en bestemd voor dagrecreatie. Dat is het normale gebruik binnen de context van openbare zaken. Overdag dient het strand dan ook vrij toegankelijk te zijn. Het moet voor Piscamar echter wel mogelijk zijn om het strand te kunnen afsluiten in de avonduren. Deze beperking valt niet onder de in artikel 5:26 lid 2 BW bedoelde beperking en daarom is een toestemming bij landsverordening ook niet nodig.  
       
     
     
       5.3. 
       Het Land heeft daartegen aangevoerd dat Piscamar drie dagen voor de ondertekening van de erfpachtakte bij de notaris op de hoogte was van de gewijzigde voorwaarde r. Deze voorwaarde is toegevoegd/aangevuld gelet op het bepaalde in artikel 5:26 BW, dat een beperking van de openbaarheid van stranden slechts bij landsverordening toestaat. Het Land kan deze openbaarheid niet zomaar (laten) beperken. Ook voor het sluiten van een beheersovereenkomst is een toestemming bij landsverordening nodig. Het Land betwist dat de toezegging is gedaan dat het strand middels een beheersovereenkomst zou kunnen worden afgesloten. Het Land heeft verder naar voren gebracht dat Piscamar zich niet kan beroepen op de Haviltex-norm, omdat zij werd bijgestaan door advocaten en had moeten weten dat de erfpachtbeschikking was onderworpen aan artikel 5:26 lid 2 BW en dat de minister noch enige ambtenaar een toezegging had kunnen doen over het sluiten van een beheersovereenkomst. Wat betreft de veiligheid geldt dat Piscamar deze ook zonder afrastering kan waarborgen, bijvoorbeeld door (extra) beveiligers en camera’s. Ten aanzien van hetgeen door Piscamar is aangevoerd over het leerstuk der openbare zaken, stelt het Land dat de wetgever bij de totstandkoming van artikel 5:26 lid 2 BW expliciet heeft beoogd om de openbaarheid van de stranden te garanderen. Van een normaal of bijzonder gebruik is geen sprake in de tekst of de toelichting. Voornoemd artikel geldt als een ‘specialis’ en is niet in strijd met artikel 3:40 lid 1 BW. Integendeel, een beperking van de openbaarheid door middel van een beheersovereenkomst zou juist nietig zijn, gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 BW. 
       
     
     
       5.4. 
       Rif heeft aangevoerd dat Piscamar zelf heeft getekend voor de akte van erfpacht waarin als voorwaarde is opgenomen dat de stranden openbaar bleven. Piscamar werd in dit proces bijgestaan door een advocaat. Rif betwist dat een beheersovereenkomst tot stand is gekomen en stelt dat (enkel) is verklaard dat een overeenkomst tot stand kón komen. Daarvoor was echter wel toestemming nodig middels landsverordening, en deze toestemming is niet verleend. Het afsluiten van de stranden in de avonduren is een beperking van de openbaarheid en is daarom gelet op artikel 5:26 lid 2 BW niet mogelijk. Er is sprake van dwingend recht, zodat eventuele obligatoire verplichtingen daarop geen invloed hebben. Ten slotte prevaleert de landsverordening domaniale gronden niet boven artikel 5:26 lid 2 BW.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Het Land heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat het Land als eigenaar van het strand jegens een ieder verantwoordelijk is voor de borging van de openbaarheid van stranden die aan haar in eigendom toebehoren. Als het Land voorwaarde r niet zou hebben opgenomen, zou dat in strijd zijn geweest met artikel 5:26 lid 2 BW. Voor een beperking van de openbaarheid is toestemming bij landsverordening nodig.  
       
     
     
       5.6. 
       Piscamar heeft daartegen aangevoerd dat het Land miskent dat de primaire vordering van Piscamar ziet op de beheersovereenkomst met strandreglement, die op hoofdlijnen tot stand is gekomen. Deze beheersovereenkomst ziet zowel op het gedeelte dat in erfpacht is uitgegeven, als op een gedeelte dat niet in erfpacht is uitgegeven (het beheersgebied) en waarop (dus) ook voorwaarde r niet van toepassing is. Bovendien gaat het Land uit van een verkeerde uitleg van artikel 5:26 lid 2 BW. Op grond van de Landsverordening domaniale gronden (LDG) 2010 bestaan er duidelijke kaders waarbinnen de minister zijn bevoegdheden mag uitoefenen ten aanzien van alle vervreemdingen en beheershandelingen. Ten aanzien van de erfpachtuitgifte zijn in de Eilandsverordening uit 1953 (welke nu heeft te gelden als een landsbesluit ham conform artikel 13 lid 3 LDG 2010) geen bepalingen opgenomen waaruit volgt dat een aparte landsverordening noodzakelijk is. Het beheersgebied heeft een oppervlakte van 2.902m2. Er is pas een afzonderlijke landsverordening nodig bij een oppervlakte van 3.000m2 of meer. Dat toestemming bij landsverordening nodig is, zoals door het Land gesteld, gaat dus niet op, aldus Piscamar.  
       
     
     
       5.7. 
       Rif sluit zich op hoofdlijnen aan bij het standpunt van het Land. 
       
       
         
           in het incident tot tussenkomst 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Rif heeft aan de vorderingen grotendeels dezelfde argumenten ten grondslag gelegd als het Land. Rif stelt dat het zonder landsverordening niet mogelijk is om de openbaarheid van de stranden te beperken, op welke wijze dan ook. Gelet daarop dienen alle hekken, afrasteringen en andere belemmeringen te worden verwijderd, al dan niet op straffe van een dwangsom. Rif stelt dat artikel 5:26 lid 2 BW prevaleert boven de LDG 2010.  
       
     
     
       5.9. 
       Piscamar heeft verweer gevoerd en gesteld dat Rif feitelijk niet is tussengekomen, maar zich heeft gevoegd aan de zijde van het Land. Er is enkel tussenkomst toegewezen, zodat Rif niet ontvankelijk dient te worden verklaard, aldus Piscamar. Inhoudelijk heeft Piscamar de argumenten herhaald die (ook) zijn weergegeven onder de grondslag van haar eigen vorderingen en het verweer op de eis in reconventie. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       Piscamar wil het strand van zonsondergang tot zonsopgang afsluiten. Tussen partijen is in geschil of de wet, dan wel erfpachtsvoorwaarde r er in deze zaak aan in de weg staan om de openbaarheid van het strand op deze, dan wel enige andere wijze, te beperken. Geoordeeld wordt dat er – in de gegeven omstandigheden - geen wettelijke bepaling is die er aan in de weg staat om afspraken te maken over het beheer en gebruik van het strand zonder toestemming bij landsverordening. De erfpachtvoorwaarden staan daar evenmin aan in de weg. Het stond en staat het Land, althans de minister, dus vrij om met Piscamar nadere afspraken te maken ten behoeve van het (in erfpacht uitgegeven dan wel in beheer te nemen) strand. Dat oordeel wordt als volgt toegelicht. 
       
       
         
           toepasselijkheid en reikwijdte artikel 5:26 lid 2 BW 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Het strand van het Marriott is (destijds, onder de vorige eigenaar) afgesloten middels een hekwerk. Daarmee is het strand tot een besloten strand geworden, dat in beginsel niet kon worden betreden vanaf het openbare strand Parasasa. De erfpachtgronden zijn in 1990 aan de voormalige eigenaar, Rif Resort, in erfpacht uitgegeven door het (voormalige) Eilandgebied. Artikel 5:26 lid 2 BW bestond toen nog niet en er bestond evenmin een vergelijkbare bepaling in het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen (BWNA) dat gelding had tot 1 januari 2001. Tussen partijen is niet in geschil dat dit betekent dat (het per 1 januari 2001 ingevoerde) artikel 5:26 lid 2 BW niet op de erfpachtovereenkomst van toepassing was.  
       
     
     
       6.3. 
       Rif Resort heeft een koopovereenkomst gesloten met Piscamar. Het Land heeft terecht aangevoerd dat zij geen partij is bij deze overeenkomst. Anderzijds is door Piscamar gemotiveerd gesteld (en door het Land niet gemotiveerd betwist) dat het Land zeer nauw betrokken was bij de totstandkoming ervan, zoals ook uit de overgelegde stukken volgt. Zo heeft Piscamar naar voren gebracht dat het Land de grootste schuldeiser en hypotheekhouder was van het hotel en dat een speciale begeleidingscommissie is ingesteld om de verkoop te begeleiden, waarin namens het Land de secretaris-generaal van het ministerie van Financiën zitting had. Vervolgens heeft het Land ingestemd met de verkoop tegen een (fors) lager bedrag dan de hypothecaire schuld en is de restantschuld door het Land kwijtgescholden, waarmee de erfpachtrechten vrij en zonder bezwaring konden worden overgedragen aan Piscamar. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de bestaande erfpachtovereenkomst zal worden verlengd met 60 jaar, dan wel voor een nieuwe periode van 60 jaar zal worden aangegaan, tegen dezelfde voorwaarden, met uitzondering van een door het Land bedongen investering door Piscamar van USD 33,7 miljoen. Ten slotte heeft Piscamar gesteld, en dat is niet gemotiveerd door het Land betwist, dat het Land alle concept-koopovereenkomsten heeft gezien en akkoord is gegaan met de definitieve versie. Uit de brief van de minister van Financiën van 24 augustus 2016 (weergegeven onder 2.4.) blijkt eveneens dat het Land de (definitieve) toestemming voor verkoop heeft gegeven. 
       
     
     
       6.4. 
       Uit het voorgaande volgt dat partijen de uitdrukkelijke bedoeling hadden om de bestaande rechtstoestand wat betreft de erfpacht voort te zetten. Uit de feiten kan worden opgemaakt dat sprake is van een samenval van rechtsmomenten (de beëindiging van de erfpacht van Rif Resort en de direct daarop volgende vestiging van erfpacht van Piscamar). De erfpachtvoorwaarden zijn, tot het allerlaatste moment voor uitgifte, inderdaad ongewijzigd gebleven, met uitzondering van de op verzoek van het Land ingevoegde verplichting voor Piscamar om USD 33,7 miljoen te investeren in het Marriott.  
     
     
       6.5. 
       
         Samenvattend geldt dat feitelijk sprake is van een voortzetting van de al (voor 2001) bestaande rechtstoestand, waarbij het strand aanvankelijk volledig besloten was, maar op welke rechtstoestand artikel 5:26 BW niet van toepassing was. Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat in deze situatie artikel 5:26 lid 2 BW er niet aan in de weg staat om enige vorm van beperking toe te staan op de openbaarheid van het strand, zonder voorafgaande toestemming bij landsverordening. Overigens blijkt uit de gang van zaken rondom de uitgifte in erfpacht dat ook het Land daarvan is uitgegaan. De erfpachtgronden (waaronder het strand) zijn immers aan Piscamar uitgegeven middels een ministeriële beschikking, zonder toestemming bij landsverordening. 
         
           Eilandsverordening van de 12de Juni 1953 ten aanzien van erfpachtuitgifte 
         
       
     
     
       6.6. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat ten aanzien van de erfpachtuitgifte in de Eilandsverordening uit 1953 (welke nu heeft te gelden als een landsbesluit houdende algemene maatregelen conform artikel 13 lid 3 LDG 2010) geldt dat daarin geen bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat een aparte landsverordening noodzakelijk is in geval van uitgifte van gronden (waaronder strand) in erfpacht. 
         
           LDG 2010 ten aanzien van de in beheer te nemen gronden 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       Piscamar heeft aangevoerd dat het in deze procedure (wat betreft de primaire vordering) niet alleen gaat om de stranden die in erfpacht zijn uitgegeven, maar ook om delen van het strand bij Marriott die zij in beheer wenst te nemen en waarop de (in de stellingen van Piscamar gesloten) beheersovereenkomst eveneens ziet. Tussen partijen is niet in geschil dat voor de delen van het strand die Piscamar in beheer wenst te krijgen geldt dat deze niet groter zijn dan 3.000 m2. Dat betekent dat op grond van de Landsverordening Domaniale Gronden (LDG 2010) geen goedkeuring bij landsverordening nodig is. Anders dan door Rif is gesteld geldt niet dat artikel 5:26 lid 2 BW in die zin prevaleert boven de in de LDG 2010 opgenomen bepalingen. De LDG is later ingevoerd dan lid 2 bij artikel 5:26 BW en ziet blijkens de memorie van toelichting uitdrukkelijk (ook) op het regelen van het beheer van domeingronden als kuststroken.  
       
       
         
           voorwaarde r 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       Dat artikel 5:26 lid 2 BW in de hiervoor genoemde omstandigheden geen (onverkorte) toepassing heeft, neemt niet weg dat aan de erfpachtvoorwaarden voorwaarde r is toegevoegd en dat deze voorwaarde op onderdelen gelijkluidend is aan artikel 5:26 lid 2 BW. Deze voorwaarde komt er in de kern op neer dat het strand openbaar toegankelijk dient te zijn voor iedereen. Partijen zijn het er over eens dat deze voorwaarde met zich brengt dat het strand van Marriott in ieder geval overdag vrij toegankelijk dient te zijn voor iedereen. Daarmee brengen de tussen Piscamar en het Land overeengekomen erfpachtvoorwaarden dus een wijziging in de eerder bestaande situatie waarin het Mariottstrand besloten was, conform de wens van het Land om de stranden van Curaçao zoveel mogelijk (gratis) beschikbaar te houden voor alle inwoners en toeristen. 
       
     
     
       6.10. 
       Voor de beoordeling van de vraag of voorwaarde r ruimte laat om nadere (beheers)afspraken te maken komt het aan op de uitleg van de betreffende voorwaarde. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de voorwaarde, maar ook om de bedoeling van partijen ten tijde van het passeren van de akte en op hetgeen zij onder de omstandigheden redelijkerwijs van elkaar konden en mochten verwachten. Hierbij spelen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een rol en kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen horen en welke kennis van hen kan worden verwacht. In dat verband overweegt het gerecht het volgende. 
       
     
     
       6.11. 
       Het is duidelijk dat voorwaarde r op het laatste moment eenzijdig is toegevoegd aan de erfpachtvoorwaarden. Ter zitting is door het Land naar voren gebracht dat de toenmalige minister van VVRP deze voorwaarde er zelf aan heeft toegevoegd. Uit de verklaring van de bij de akte betrokken notaris blijkt dat partijen voor het ondertekenen hebben gesproken over het sluiten van een beheersovereenkomst. De inhoud van deze verklaring is niet door het Land betwist. Het Land heeft naar voren gebracht dat de tekenbevoegde vertegenwoordiger van het Land niet bevoegd was om dergelijke uitspraken te doen en dat enkel is gezegd dat een overeenkomst  kon  worden gesloten. Taalkundig betekent dit dat wat het Land betreft de mogelijkheid bestond om een beheersovereenkomst te sluiten. Los van de vraag of de betreffende ambtenaar dit al dan niet kon zeggen namens het Land, volgt uit de daaropvolgende correspondentie tussen de gemachtigde van Piscamar en de minister van VVRP (die de betreffende voorwaarde volgens het Land zelf heeft ingevoegd) dat het sluiten van een beheersovereenkomst inderdaad tot de mogelijkheden behoorde. De minister noemt in deze correspondentie (weergegeven onder 2.10.) de beheersovereenkomst van Hook’s Hut (nu Pirate Bay) als voorbeeld. Domeinbeheer is door de minister aangewezen als de instantie om de beheersovereenkomst in overleg met Piscamar verder vorm te geven. Piscamar heeft vervolgens een eerste concept-beheersovereenkomst opgesteld, waarna meerdere concepten over en weer zijn gegaan. In deze concepten is steeds (ook) uitgegaan van het afrasteren van het terrein van Piscamar en van de mogelijkheid om het strand op momenten af te sluiten voor het publiek. De opvolgende minister van VVRP heeft daarbij aanwijzingen gegeven over het type hek (afrastering) dat zou kunnen worden geplaatst.  
       
     
     
       6.12. 
       Uit het voorgaande volgt dat beide partijen er bij het sluiten van de overeenkomst vanuit zijn gegaan dat de nieuw ingevoegde voorwaarde r er niet aan de weg zou staan dat er nadere afspraken gemaakt konden worden, waaronder het afrasteren van het terrein van Piscamar en het afsluiten van het strand gedurende de nachtelijke uren. Partijen hebben daar in het vervolg ook naar gehandeld. Voorwaarde r moet dus worden gelezen in het licht van de daaromheen gemaakte afspraken. Anders dan (nu) door het Land wordt gesteld staat, zoals hiervoor is geoordeeld, artikel 5:26 lid 2 BW daar in deze zaak ook niet aan in de weg. Ook artikel 6:2 BW staat in de weg aan de (huidige) stellingname van het Land dat Piscamar de toegang tot het strand niet mag beperken. Ingevolge dat artikel moeten partijen zich jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en is een tussen hen krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat laatste is hier aan de orde, in het bijzonder gezien de voorgeschiedenis van het strand, de bij Piscamar gewekte verwachtingen en de van haar verlangde investering.  
       
       
         
           de door partijen ingestelde vorderingen 
         
       
       
     
     
       6.13. 
       Daarmee komt het gerecht toe aan de beoordeling van de door partijen ingestelde vorderingen.  
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       6.14. 
       Piscamar heeft primair gesteld dat partijen op zodanig veel punten overeenstemming hebben bereikt over de te sluiten beheersovereenkomst, dat op grond hiervan een overeenkomst op hoofdpunten tot stand is gekomen. Het Land heeft dat betwist en ter zitting naar voren gebracht dat het punt waarop geen overeenstemming bestaat (de afsluiting van de toegang gedurende bepaalde uren) nu juist de kern is. 
       
     
     
       6.15. 
       De laatste, door het Land aangepaste, conceptovereenkomst dateert van 9 april 2019. Bij het artikel over de bereikbaarheid van het strand heeft Piscamar voorgesteld dat ‘ toegang (…) geschiedt tussen zonsopgang en zonsondergang via een toegangspoort nabij het openbare strand en evenwijdig aan de kustlijn ’. Daarbij is door Domeinbeheer als opmerking geplaatst: ‘ Aan te bevelen dit aspect samen met de Minister (…) te bespreken. ’ Voor het overige zijn namens het Land geen op- of aanmerkingen geplaatst bij het concept. Het gerecht is echter met het Land van oordeel dat de (mate van) beperking van de openbaarheid van het strand een belangrijk en essentieel onderdeel vormt van de beheersovereenkomst. Het ontbreken van overeenstemming op dat punt brengt met zich dat niet kan worden geoordeeld dat er een beheersovereenkomst met strandreglement op hoofdlijnen tot stand is gekomen conform de versie van 9 april 2019, waaronder het plaatsen van een afsluitbare toegangspoort ingevolge het strandreglement. Die vordering en de daaraan gekoppelde vordering onder B, zullen daarom worden afgewezen.  
       
     
     
       6.16. 
       Het voorgaande neemt niet weg dat het naar het oordeel van het gerecht in de rede ligt dat partijen alsnog met elkaar in overleg treden over het hiervoor genoemde onderdeel van de beheersovereenkomst (te weten: de precieze tijden waarbinnen het strand kan worden afgesloten), waarbij voorstelbaar is dat aansluiting wordt gezocht bij de door het Land gesloten beheersovereenkomsten met, bijvoorbeeld, Pirate Bay en Pen Resort.  
       
     
     
       6.17. 
       Piscamar heeft subsidiair (onder C) gevorderd dat het gerecht voor recht verklaart dat voorwaarde r, in het licht van de gewekte verwachtingen over en weer, niet kan behelzen dat Piscamar het strand aan de Parasasa zijde niet mag afrasteren of ‘s nachts niet mag afsluiten gelet op de bedoeling van partijen. Zoals hiervoor is overwogen was het al bij het sluiten van de erfpachtovereenkomst de bedoeling van partijen om tot nadere beheersafspraken te komen, waaronder de afrastering of afsluiting van het strand (in de nachtelijke uren) en dient voorwaarde r in die context te worden gelezen. Ook na het sluiten van de overeenkomsten zijn door het Land verwachtingen gewekt die daarop wijzen. De minister heeft een aanzet gedaan voor de verdere uitwerking (het voorbeeld van Hook’s Hut), zij heeft Domeinbeheer aangewezen als uitvoerende/overleginstantie, er zijn verschillende (concept)beheersovereenkomsten opgesteld en de (opvolgend) minister heeft inspraak gehad in het type hek/afsluiting, wat overigens in lijn is met artikel c van de erfpachtsvoorwaarden, waarin is opgenomen: ‘ alles conform een van tevoren door de Minister goedgekeurd plan van bebouwing en afrastering’ . Onder al die omstandigheden kan het Land zich nu niet (meer) op het standpunt stellen dat afsluiting van het strand onder geen enkele voorwaarde mogelijk is. Dat betekent dat deze vordering voor toewijzing vatbaar is. De overige vorderingen van Piscamar hebben gelet daarop geen bespreking meer nodig. 
       
     
     
       6.18. 
       
         Het Land zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten die door Piscamar zijn gemaakt. Deze kosten worden aan de zijde van Piscamar tot op heden begroot op: 
         explootkosten 		NAf    416,46 
         griffierecht 		NAf    450 
         salaris gemachtigde 	 NAf 5.000      (4 punten x NAf 1.250) + 
         totaal:		 NAf 5.866,46	  
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.19. 
       Het Land heeft gevorderd voor recht te verklaren dat voorwaarde r zoals opgenomen in de erfpachtsvoorwaarden rechtmatig is en als waarborging van artikel 5:26 lid 2 BW dient. Piscamar heeft daartegen verweer gevoerd. 
       
     
     
       6.20. 
       De vordering van het Land is niet toewijsbaar, omdat deze uitgaat van de veronderstellingen dat (1) voorwaarde r geheel letterlijk moet worden gelezen, zonder inachtneming van de partijbedoelingen en (2) artikel 5:26 lid 2 BW (ook) in het onderhavige geval geen ruimte biedt om de openbaarheid van het strand op enigerlei wijze te beperken. Zoals hiervoor is geoordeeld zijn die veronderstellingen onjuist, zodat de vordering van het Land moet worden afgewezen. 
       
     
     
       6.21. 
       Het Land zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van Piscamar. Deze worden tot op heden begroot op NAf 1.250 aan salaris gemachtigde. 
       
       
         
           in de tussenkomst 
         
       
       
     
     
       6.22. 
       Rif heeft als tussenkomende partij een zelfstandige vordering tegen Piscamar ingediend. Dat Rif zich daarbij grotendeels voegt bij de standpunten en vorderingen van het Land, maakt niet dat niet langer sprake is van tussenkomst. Rif is daarom ontvankelijk in de door haar ingestelde vorderingen. 
       
     
     
       6.23. 
       De vorderingen van Rif zien op de openbaarheid van het strand, op een verbod tot het plaatsen van hekken of andere belemmeringen, een bevel aan Piscamar om de bestaande afrastering(en) te verwijderen op straffe van een dwangsom en een bevel aan het Land om dat (eventueel) zelf te bewerkstelligen. Deze vorderingen zijn, gelet op hetgeen in conventie en in reconventie is geoordeeld, niet toewijsbaar.  
       
     
     
       6.24. 
       
         Rif zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten die door Piscamar en het Land zijn gemaakt. De kosten van het Land worden op nihil gesteld. De kosten van Piscamar worden tot op heden begroot op NAf 1.250 aan salaris gemachtigde. 
         
           7.	De beslissing 
         
       
       
       
         Het Gerecht: 
       
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       7.1. 
       verklaart voor recht dat voorwaarde r van de erfpachtsvoorwaarden, in het licht van de gewekte verwachtingen over en weer en gelet op de bedoeling van partijen, niet kan behelzen dat Piscamar het strand aan de Parasasa-zijde niet mag afrasteren of ‘s nachts niet mag afsluiten; 
     
     
       7.2. 
       veroordeelt het Land in de proceskosten, aan de zijde van Piscamar tot op heden begroot op NAf 5.866,46, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten; 
     
     
       7.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       7.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       7.5. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       7.6. 
       veroordeelt het Land in de proceskosten, aan de zijde van Piscamar tot op heden begroot op NAf 1.250; 
       
       
         
           in de tussenkomst 
         
       
       
     
     
       7.7. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       7.8. 
       veroordeelt Rif in de proceskosten, aan de zijde van het Land tot op heden begroot op nihil en aan de zijde van Piscamar tot op heden begroot op NAf 1.250. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, en op 11 oktober 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.