ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2150

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2150 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-03-2022 / 20/00999

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-03-22

Zaaknummer: 20/00999

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2150

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 20/00999 
     uitspraakdatum: 22 maart 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 28 september 2020, nummer AWB 19/5574, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de gemeente Hattem  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en blokhut. De gebruiksoppervlakte van de woning is 111 m2 en van de berging 13 m2. De oppervlakte van het perceel is 200 m2. Het bouwjaar van de woning is 1977. De woning is op een afstand van ongeveer 90 meter gelegen van een hoogspanningsmast. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende bepleit een waarde van € 187.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2019. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 201.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 203.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en doelmatigheid (D) van de woning en de referentieobjecten. Later in de procedure heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar het referentieobject [adres1] 16. 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouw-jaar 
               
               
                 K O D 
               
               
                 Opstal 
                 (m2) 
                 
               
               
                 Prijs per m2 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 (m²) 
                 
               
               
                 Prijs per m2 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 
               
               
                 WOZ/Koopsom (€)  
                 Datum koopcontract  
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 6 
                 
               
               
                 1977 
                 
               
               
                 2 3 3 
               
               
                 111 
                 
               
               
                 1.035 
                 
               
               
                 200 
                 
               
               
                 411 
               
               
                 Berging/schuur € 5.200 
                 Tuinhuis/blokhut € 800 
               
               
                 203.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 8 
                 
                 
               
               
                 1977 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 
               
               
                 111 
                 
                 
               
               
                 1.093 
                 
                 
               
               
                 191 
                 
                 
               
               
                 417 
               
               
                 Dakkapel/dakraam € 3.750 
                 Berging/schuur € 5.200 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.200 
               
               
                 203.500 
                 06-06-2017 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 20 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1977 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 3 3 3 
               
               
                 129 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 1.152 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 416 
                 
                 
                 
                 
               
               
                 256 
               
               
                 Dakkapel/dakraam € 2.500 
                 Berging/schuur € 2.800 
                 Tuinhuis/blokhut € 1.500 
                 Overkapping/luifel € 1.800 
                 Garage € 12.144 
               
               
                 269.000 
                 04-09-2017 
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 8 
                 
               
               
                 1973 
                 
               
               
                 2 3 3 
               
               
                 112 
                 
               
               
                 1.075 
                 
               
               
                 198 
                 
               
               
                 412 
               
               
                 Berging € 3.825 
                 Carport € 3.150 
               
               
                 218.250 
                 13-12-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 16 
                 
               
               
                 1977 
                 
               
               
                 
               
               
                 111 
                 
               
               
                 
               
               
                 181 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 250.000 
                 22-10-2019 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Het Hof ziet daarbij geen reden om [adres1] 8 buiten beschouwing te laten. Dat dit pand niet via Funda is verkocht, maar door de eigenaar zonder tussenkomst van een makelaar, wil niet zeggen dat het niet bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die onroerende zaak is gekocht. Hierbij is van belang dat dit referentieobject aan een derde is verkocht en geen sprake is van een verkoop tussen bekenden. Het Hof is van oordeel dat een E-loket melding “slecht, onder gemiddeld” voor kwaliteit/luxe niet tot de conclusie leidt dat voor de kwaliteit van de woning een 1 in plaats van een 2 moet worden gegeven. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een 1 alleen wordt gegeven voor een pand dat slooprijp is, hetgeen in casu voor de woning niet het geval is. Nu de [adres1] 8 op gelijke afstand is gelegen van de hoogspanningsmast als de woning, is een eventuele waardedruk door de aanwezigheid van een hoogspanningsmast verdisconteerd in de voor dit referentieobject gerealiseerde verkoopprijs.  
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 maart 2022. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige belastingkamer, 
       te ondertekenen. 
     
     
     
     
       	(A.E. Keulemans) 
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.