ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2021:5971

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2021:5971 Rechtbank Amsterdam , 14-10-2021 / 9087033  CV EXPL 21-4146

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-10-14

Zaaknummer: 9087033  CV EXPL 21-4146

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2021:5971

---

Huurzaak coronakorting; tussenvonnis; Hotel in Amsterdam vraagt huurkorting vanwege de coronacrisis. Rb Amsterdam volgt rekenmethode zoals bepaald door het Hof Amsterdam in ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK AMSTERDAM 
       
     
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9087033  CV EXPL 21-4146 
       vonnis van:  14 oktober 2021 
       fno.:  869 
     
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] 
     wonende te [woonplaats] 
     2. [eiser 2] 
     wonende te [woonplaats] 
     3. [eiser 3] 
     
       wonende te [woonplaats] 
       eisers 
       gezamenlijk nader te noemen: [eisers] c.s. 
       gemachtigde: mr. M.W. Sybrandts 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap Hotel Rembrandt 17 B.V. 
       
       gevestigd te Amsterdam 
       gedaagde 
       nader te noemen: Hotel Rembrandt 17 
       gemachtigde: mr. J.N.M. van Trigt 
     
     
     
     
       
         VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
       
     
     
     - dagvaarding van 4 maart 2021 met producties; - antwoord met producties; - instructievonnis; - dagbepaling mondelinge behandeling. 
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 september 2021. Voor [eisers] c.s. is verschenen [naam 1] , werkzaam voor [eisers] c.s., vergezeld door de gemachtigde. Voor Hotel Rembrandt 17 is [naam 2] , [functie] , verschenen, vergezeld door de gemachtigde en twee werknemers van Hotel Rembrand 17. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen aanvullende producties overgelegd en [eisers] c.s. hebben hun eis vermeerderd. 
         Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. Bij brief van 30 september 2021 hebben [eisers] .c.s. nog enkele stukken overgelegd. 
     
     
     
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
       
     
     
   
   
     
       1 Feiten 
     
     
       Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
       1.1 
       
        [eisers] c.s. verhuren met ingang van 1 januari 2020 aan Hotel Rembrandt 17 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna: nr. [huisnummer] ). Het gehuurde omvat twee ruimten een ontbijtzaal en één kamer. De huurprijs bedraagt € 4.416,59 per maand. Op de huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) zijn de Algemene Bepalingen, Huurovereenkomst Winkelruimte ROZ-model oktober 2012, (hierna: AV) van toepassing. 
     
     
     
       1.2 
       Hotel Rembrandt 17 huurt sedert juli 2019 van een derde het naast het gehuurde gelegen pand [adres 2] (hierna: nr. [huisnummer sub 2] ). Dit is het hoofdgebouw. Hotel Rembrandt 17 exploiteert het geheel, dus nr. [huisnummer sub 2] en [huisnummer] tezamen, als hotel.  
     
     
     
       1.3 
       In de bij de huurovereenkomst behorende AV staat onder meer het volgende:  
       “(…) Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand, vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)” 
     
     
     
       1.4 
       In de “Overeenkomst aanpassing huurvoorwaarden in verband met de coronacrisis 2020”, gedateerd op 26 juni 2020, die door beide partijen is ondertekend staat onder meer dat een huuropschorting van 50 % zal gelden voor de periode juni en juli 2020, dat de hierdoor ontstane huurachterstand voor 1 juli 2021, volgens een door [eisers] c.s. goed te keuren afbetalingsschema, zal worden terugbetaald zonder dat [eisers] c.s. aanspraak maken op rente, boete en incassokosten en dat Hotel Rembrandt 17 per 1 augustus 2020 de reguliere huurbetaling weer hervat. Voorts staat daarin dat als huurder zich niet aan deze afspraken houdt, [eisers] c.s. aanspraak kan maken op rente, boete en incassokosten. 
       Handgeschreven staat onder deze overeenkomst dat deze overeenkomst geldt naast de eerder overeengekomen opschorting over mei 2020. 
     
     
     
       1.5 
       
        [eisers] c.s. hebben daarna een voorstel gedaan, waarin onder meer het volgende vermeld staat: 
       “(…) 
       Huur over de maanden december 2020, januari en februari 2021 wordt voor 50 % kwijtgescholden 
       Onder de navolgende voorwaarden: 
       1.De huurkorting van 50 % zal gelden voor de periode december 2020, januari en februari 2021, uitgaande van de thans vigerende huurprijs van € 4.416,59 incl. btw per maand; 
     
     2. Per 1 maart 2021 wordt de reguliere huurbetaling door huurder weer hervat; 
     3. de oude aflosregeling over de maanden mei, juni en juli 2020 inzake de 50 % opgeschorte huur wordt verlengd tot 31 december 2021; (…)” 
     
     
       1.6 
       Hotel Rembrandt 17 heeft vanaf maart 2020 tot en met april 2021 € 30.799,50 betaald en daarnaast op 18 mei 2021 een bedrag van € 8.833,18 betaald, in totaal derhalve € 39.632,68. 
     
     
   
   
     
       2 De vordering en het verweer 
     
     
       2.1 
       
        [eisers] c.s. vorderen - na wijziging van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
       de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde ontbindt; 
     
     
       Hotel Rembrandt 17 veroordeelt om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eisers] c.s. te stellen; 
     
     
       Hotel Rembrandt 17 veroordeelt om aan [eisers] c.s. te betalen € 54.335,34 aan huurachterstand tot en met september 2021, incassokosten en contractuele boete, alsmede rente tot de dag van dagvaarden, vermeerderd met primair de contractuele boete van € 300,00 per maand, dan wel subsidiair de wettelijke handelsrente over € 44.425,67, vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening; 
     
     
       Hotel Rembrandt 17 veroordeelt om aan [eisers] c.s. te betalen € 4.459,88 voor iedere maand vanaf 1 oktober 2021 dat Hotel Rembrandt 17 met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele; 
     
     
       Hotel Rembrandt 17 veroordeelt in de kosten van de procedure. 
       
       
         2.2 
         
          [eisers] c.s. leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. Zij stellen dat Hotel Rembrandt 17 in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat er tot en met september 2021 een huurachterstand van € 44.425,67 bestaat. Hotel Rembrandt 17 is daarnaast een contractuele boete van € 5.100,00 verschuldigd (art. 25.3 AV), dan wel de wettelijke handelsrente, alsmede de rente tot de dag van dagvaarden en buitengerechtelijke kosten. 
         
          [eisers] c.s. betwist dat Hotel Rembrandt 17 recht hebben op een huurkorting van 50 % in verband met de coronapandemie, omdat Hotel Rembrandt 17 geen inzage geeft in de objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020 aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Hotel Rembrandt 17 heeft ook geen inzicht gegeven in de door haar ontvangen overheidssteun. Hotel Rembrandt 17 heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd dat de door haar gestelde omzetdaling volledig het gevolg is van de coronapandemie. [eisers] c.s. hebben op 26 juni 2020 met Hotel Rembrandt 17 een regeling getroffen voor opschorting van de helft van de huur over de maanden juni en juli 2020, naast opschorting over de maand mei 2020. Daarop kan Hotel Rembrandt 17 niet meer terugkomen. Daarnaast hebben [eisers] c.s. een voorstel gedaan voor huurkorting over de maanden december 2020, januari en februari 2021. Dit voorstel is komen te vervallen, omdat Hotel Rembrandt 17 het niet heeft geaccepteerd. Indien toch een huurkorting op zijn plaats is dan stelt [eisers] c.s. enerzijds dat nr. [huisnummer sub 2] en nr. [huisnummer] qua omzet uit elkaar getrokken moeten worden en dat geen huurkorting op zijn plaats is, omdat de ontbijtzaal in 2019 geen omzet heeft gegenereerd en er dus geen omzetverlies tijdens de coronapandemie is geweest. [eisers] c.s. stellen ook dat, voor zover Hotel Rembrandt 17 omzetverlies heeft geleden, zij dit aan zichzelf te danken hebben, omdat zij de website van het hotel uit de lucht hebben gehaald en het hotel hebben gesloten, terwijl voor dat laatste geen verplichting bestond. 
       
       
       
         2.3 
         Hotel Rembrandt 17 heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt dat de omzet sterk is gedaald als gevolg van de coronapandemie. De onderhavige ontbijtzaal is immers van overheidswege gesloten en de reisbeperkingen zijn van grote invloed geweest op de omzetresultaten van Hotel Rembrandt 17. Hotel Rembrandt 17 betwist dat het door haar gestelde omzetverlies veroorzaakt is doordat zij de website uit de lucht zouden hebben gehaald. Het gedurende een bepaalde periode sluiten van het hotel is een rechtstreeks gevolg van de coronapandemie. 
         De huurprijs moet worden verminderd omdat de aantasting van het huurgenot een gebrek is, dan wel een gevolg van een onvoorziene omstandigheid. Hotel Rembrandt 17 stelt primair dat het omzetverlies in enkel het gehuurde 100 % beliep in de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021. Subsidiair, indien van het omzetverlies van de gehele onderneming moet worden uitgegaan, dan is er minder omzetverlies dan wanneer alleen van het gehuurde wordt uitgegaan. Bij de omzet dient de TVL te worden opgeteld. Een eventuele contractuele uitsluiting van de mogelijkheid van huurvermindering in verband met een gebrek dient in redelijkheid buiten toepassing te blijven. 
         Ten aanzien van het  primaire standpunt  (omzetverlies in enkel het gehuurde) stelt Hotel Rembrandt 17, omdat vergelijking met omzetcijfers in 2019 voor enkel het gehuurde niet mogelijk is, dat ervan uitgegaan moet worden dat 1/5 van de omzet van de gehele onderneming moet worden toegerekend aan het gehuurde, derhalve € 13.000,00 per maand, dus over maart 2020 tot en met december 2020: € 130.000,00. Deze omzet is per maart 2020 geheel weggevallen. De TVL (€ 61.758,00) dient voor 1/5 in aanmerking genomen te worden, dus voor een bedrag van € 12.351,60. Uitgaande van dit laatste bedrag als enige omzet is sprake van een omzetverlies van 90 % (100% - (130.000,00:12.351 =) 10 %) Bij toepassing van de huurkortingsformule komt de huurprijs in dat geval uit op € 4.426,59 x 90 % x 50 % = € 1.987,45 per maand, waaruit een huurprijs van € 2.429,14 per maand volgt.  
         Ten aanzien van het  subsidiaire standpunt  (omzetverlies m.b.t. hele onderneming) stelt Hotel Rembrandt 17 dat er niets anders opzit dan om uit te gaan van fictieve cijfers, te weten de cijfers van de rechtsvoorganger van Hotel Rembrandt 17 in de maanden maart tot en met juni 2019. Dan blijkt dat de daling van de omzet inclusief TVL over 2020 ten opzichte van 2019 51,25 %  is geweest. Dat komt volgens Hotel Rembrandt 17 uit op een huurkorting van € 1.115,19 per maand, waaruit een huurprijs van € 3.301,40 volgt.  
         Zowel in het primaire als subsidiaire standpunt is er geen sprake van een huurachterstand die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. 
         Hotel Rembrandt 17 betwist ook incassokosten, contractuele boete en wettelijke handelsrente verschuldigd te zijn. Zij verzoekt de kantonrechter de huurprijs voor de periode maart 2020 tot en met december 2020 te verminderen tot € 2.429,14, respectievelijk  
         € 3.301,40 per maand. Voor de periode vanaf 1 januari 2021 worden nog nadere gegevens overgelegd ten aanzien van de ontvangen TVL, aldus Hotel Rembrandt 17. 
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het geschil spitst zich toe op de vraag of Hotel Rembrandt 17 in het licht van de coronapandemie en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurverplichtingen volledig na te komen.  
     
     
     
       3.2 
       De kantonrechter stelt vast dat beide partijen er van uitgaan dat de beperkende maatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten, waardoor een huurvermindering redelijk is. 
       Daarbij wordt er tevens van uit gegaan dat de coronapandemie naar verkeersopvattingen niet (volledig) voor risico van de huurder komt en daarmee geen omstandigheid vormt die aan de huurder kan worden toegerekend.  
     
     
     
       3.3 
       Van belang is tevens dat uit de uitspraak van het hof te Amsterdam op 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) volgt dat de TVL op een andere wijze moet worden meeberekend dan tot nu toe in de uitspraken van de Amsterdamse kantonrechters heeft plaatsgevonden. Het hof overweegt dat de ontvangen TVL in mindering moet worden gebracht op de werkelijke totale vaste lasten. Van het restant moet worden bepaald welk deel/percentage betrekking heeft op de huur. Op dat bedrag wordt de huurkortingsformule toegepast, te weten 50 % van het percentage omzetdaling. Deze wijze van berekening van de huurkorting wordt inmiddels ook onderschreven door de Procureur-Generaal van de Hoge Raad in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PG:2021:902). 
       De kantonrechter sluit zich aan bij de lijn die het hof in voornoemd arrest heeft uitgezet. Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de gevolgen van deze uitspraak voor de onderhavige zaak. 
     
     
     
       3.4 
       Partijen verschillen van mening op de volgende punten: 
     
     
       
         Staan de - onder meer - op 26 juni 2020 tussen partijen gemaakte afspraken (zie hierboven in rov. 1.4) in de weg aan een huurkorting over de daarin genoemde maanden? 
       
       
         moet een eventuele huurkorting worden berekend over omzet(verlies) van enkel het gehuurde of van de gehele onderneming? 
       
       
         heeft Hotel Rembrandt 17 voldoende inzicht in haar financiële situatie  gegeven om tot een berekening van de huurkorting te komen? 
       
       
         heeft Hotel Rembrandt 17 het door haar gestelde omzetverlies zelf veroorzaakt. 
       
     
     De kantonrechter zal op deze punten achtereenvolgens ingaan. 
     
     
       
         Ad a. Afspraken over opschorting, onder meer in de overeenkomst 26 juni 2020  
         
       
       3.5 
       Met Hotel Rembrandt 17 is de kantonrechter van oordeel dat de tussen partijen gemaakte afspraken over opschorting, onder meer in de overeenkomst van 26 juni 2020, niet uitsluit dat - een verdergaande - huurkorting toewijsbaar kan zijn. Deze overeenkomst is gesloten op een moment dat partijen dachten dat een opschorting van een deel van de huur voldoende zou zijn om het verstoorde evenwicht in de huurverhouding te herstellen. Met het voortduren van de pandemie blijkt dat de gevolgen daarvan zodanig ernstig zijn dat een huurvermindering redelijk kan zijn.  
     
     
     
       
         Ad b. In aanmerking te nemen omzet(verlies) van enkel het gehuurde of van de gehele onderneming? 
       
     
     
     
       3.6 
       Alhoewel het gehuurde enkel de ontbijtzaal en één hotelkamer omvat en de rest van het hotel is gevestigd in nr. [huisnummer sub 2] , is de kantonrechter van oordeel dat voor de vraag of en zo ja in hoeverre een huurkorting gerechtvaardigd is, in redelijkheid geen andere oplossing bestaat dan dat wordt uitgegaan van de omzet van de gehele onderneming die in de nrs. [huisnummer sub 2] en [huisnummer] tezamen wordt geëxploiteerd, op grond van het volgende. In de eerste plaats bestaat er geen aparte financiële verslaglegging ten aanzien van het gehuurde nr. [huisnummer] . In de tweede plaats staat vast dat nr. [huisnummer] gehuurd is ten behoeve van het hotel dat op nr. [huisnummer sub 2] is gevestigd en dat nr. [huisnummer sub 2] en [huisnummer] gezamenlijk als één hotel worden geëxploiteerd. Nr. [huisnummer] is enkel gehuurd met het doel om te worden gebruikt als onderdeel van het hotel, waarvan het voornaamste deel in nr. 17 is gevestigd.  Ook de TVL is verleend aan de gehele onderneming.  
       Hotel Rembrandt 17 heeft gesteld dat [eisers] c.s. haar primaire standpunt – dat slechts moet worden uitgegaan van (de omzet van) het gehuurde - niet hebben betwist en dat daarom enkel van de omzet van het gehuurde moet worden uitgegaan. Dat standpunt volgt de kantonrechter echter niet. De stelling van [eisers] c.s. dat alleen van de omzet van nr. [huisnummer] moet worden uitgegaan komt alleen voort uit hun standpunt dat in dat geval geen recht op huurkorting bestaat, omdat er in het jaar 2019 geen omzet gemaakt is en dus niet kan worden vastgesteld dat er sprake van omzetverlies is. Dat standpunt is echter onjuist: als er geen omzet in het als peiljaar te nemen jaar (2019) is gemaakt, omdat de huurovereenkomst toen nog niet bestond, dan zal een andere maatstaf gezocht moeten worden aan de hand waarvan bepaald kan worden wat de coronapandemie voor gevolgen voor de omzet heeft gehad. Op grond daarvan neemt de kantonrechter niet aan dat [eisers] c.s. onvoorwaardelijk instemt met het primaire standpunt van Hotel Rembrandt 17. Gelet daarop en op hetgeen voorts hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat een eventuele huurkorting dient te worden gebaseerd op het totale resultaat van de onderneming van Hotel Rembrandt 17, gevestigd in de nrs. [huisnummer sub 2] en [huisnummer] .  
     
     
     
       3.7 
       Partijen verschillen vervolgens van mening welk deel van de omzet van de gehele onderneming zou moeten worden toegerekend aan het gehuurde. [eisers] c.s. hebben gesteld dat de ontbijtzaal en het hotel weliswaar qua oppervlakte 20 % van het resultaat uitmaken, maar dat het niet redelijk is om daarvan uit te gaan, omdat de ontbijtzaal geen omzet oplevert.  
       De kantonrechter is van oordeel dat voor het bepalen welk deel van de omzet aan het gehuurde moet worden toegerekend niet doorslaggevend is welke omzet er per onderdeel (ontbijtzaal, hotelkamer) gegenereerd kan worden, maar dat de omzet wordt bepaald door het geheel van de voorzieningen. Bij gebrek aan een ander (redelijker) criterium is het door Hotel Rembrandt 17 gehanteerde oppervlaktecriterium de meest bruikbare maatstaf. Nu [eisers] c.s. niet hebben betwist dat het gehuurde qua oppervlakte 20 % van de gehele onderneming vormt, wordt daarvan uitgegaan. 
     
     
     
       
         Ad c. Gegevens inzake de financiële situatie van Hotel Rembrandt 17 
       
     
     
     
       3.8 
       Of in beginsel aanspraak bestaat op een huurkorting en zo ja, op welke huurkorting, wordt berekend met inachtneming van het arrest van hof te Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Daartoe worden de volgende stappen gevolgd: 
     
     
       
         Eerst wordt, bij voorkeur per maand, aan de hand van het totaalbedrag aan vaste lasten en de contractuele huurprijs berekend wat het aandeel is van de contractueel verschuldigde huurprijs in het totaal aan vaste lasten, uitgedrukt in een percentage van die vaste lasten (hierna:  Percentage A ).  
       
       
         Dan wordt berekend wat resteert aan totale vaste lasten na aftrek van het bedrag aan TVL waarop aanspraak bestaat. Dit restant wordt benoemd als ‘ Resterende vaste lasten’ . 
       
       
         Voor de berekening van een huurkorting wordt uitgegaan van Percentage A maal het bedrag aan Resterende vaste lasten. Daaruit komt de  Resterende huurprijs . 
       
       
         Vervolgens wordt berekend wat het percentage aan omzetdaling is ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2019 (hierna:  Percentage omzetdaling ).  
       
       
         Dan wordt het bedrag van de huurkorting berekend: deze is gelijk aan 50% x het Percentage omzetdaling x de Resterende huurprijs als hiervoor bedoeld.  
       
       
         Tenslotte wordt berekend wat de huurprijs voor de betreffende periode is na toepassing van de huurkorting. 
       
     
     
     
       3.9 
       Om deze berekening te kunnen maken dient Hotel Rembrandt 17 in ieder geval de volgende  leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken over te leggen (voor zover niet reeds eerder in deze procedure overgelegd)  met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers : 
     
     
       
         de vaste lasten van de hele onderneming 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand; hieronder wordt onder meer verstaan: huur en servicekosten, pacht, onderhoud, verzekeringen, leasecontracten, abonnementen. 
       
       
         de toegekende en ontvangen TVL in 2019, 2020 en 2021 (met vermelding van de periode waarvoor deze is toegekend); 
       
       
         de huurprijs van nr. [huisnummer sub 2] (met aparte vermelding van eventuele servicekosten) vanaf maart 2020 tot op heden; 
       
       
         e omzet van de gehele onderneming van Hotel Rembrandt 17 in 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand; 
       
       
         de omzetdaling per maand vanaf maart 2020 in vergelijking met de omzet van Hotel Rembrand 17, dan wel de voorgaande huurder, per maand in de periode maart 2019 tot en met februari 2020. 
       
     
     
     
       Hotel Rembrandt 17 krijgt de gelegenheid om de bovengenoemde stukken op de wijze zoals hierboven aangegeven bij akte over te leggen.  
     
     
     
       
         Ad d. Omzetverlies door Hotel Rembrandt 17 zelf veroorzaakt 
       
     
     
     
       3.10 
       De beoordeling daarvan komt aan de orde nadat de na te melden akte en antwoordakte zijn genomen. 
     
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     
       3.11 
       
        [eisers] c.s. hebben voorafgaand aan de comparitie van partijen bij eiswijziging voor het eerst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. Hotel Rembrandt 17 kan daarop eveneens bij de hieronder vermelde akte reageren. 
     
     
     
     
     
       3.12 
       Uit het voorgaande volgt dat Hotel Rembrandt 17 een akte kan nemen conform het hierboven in rov. 3.3, 3.9 en 3.11 overwogene. [eisers] c.s. mogen hierop reageren bij antwoordakte.  
     
     
     
       3.13 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
     
     
     
     
       
         BESLISSING 
       
     
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 november 2021 te 10:00 uur voor het indienen door Hotel Rembrandt 17 van een akte als hierboven in rov. 3.12 is overwogen; 
       
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.