ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:985

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:985 Gerechtshof Den Haag , 30-05-2023 / 200.308.315/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-05-30

Zaaknummer: 200.308.315/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:985

---

beroepsfout makelaar?

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.308.315/01 
       Zaaknummer rechtbank	: C/10/607150 / HA ZA 20-1055  
     
     
     
     
       
         Arrest van 30 mei 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. A. Kaynak, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  […] Makelaardij West B.V. h.o.d.n. [makelaar] Makelaardij, 
     
       gevestigd in Schoonhoven, gemeente Krimpenerwaard, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. R. Bosman, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
       2  [verweerster] , 
     
       wonende in [woonplaats 2] , 
       verweerster, 
       in hoger beroep niet verschenen.  
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] , de makelaar en [verweerster] . 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       De zaak betreft een vordering tot schadevergoeding ingesteld tegen een makelaar. Het belangrijkste verwijt aan de makelaar luidt dat hij twee tot de ontbonden huwelijksgemeenschap (van appellant en verweerster 2) behorende woningen ver onder de marktwaarde heeft verkocht, althans te weinig inspanningen heeft verricht om een zo hoog mogelijke prijs te verkrijgen. De verkoop vond plaats in opdracht van verweerster 2 in het kader van de verdeling van de ontbonden huwelijksgemeenschap.  
     
     
       1.2 
       Het hof wijst, evenals de rechtbank, de vordering af.  
       
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
       
         
           de dagvaarding van 17 maart 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 december 2021; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van de makelaar, met bijlage; 
         
         
           de bijlagen 17 t/m 28 die [appellant] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd. 
         
       
     
     
       2.2 
       Tegen [verweerster] is verstek verleend. 
     
     
       2.3 
       Op 26 april 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van [appellant] aan de hand van pleitaantekeningen die zij heeft overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. In aanvulling daarop zal het hof ook zelf enkele feiten vaststellen.  
     
     
       3.2 
       Het gaat in deze zaak om het volgende.  
       
       a. [appellant] en [verweerster] waren tot juli 2015 in gemeenschap van goederen met elkaar gehuwd.  
       
       Tot de huwelijksgemeenschap behoorden onder meer een (beleggings)pand gelegen aan [adres 1] (hierna: de [adres 1] ) en de (voormalige) echtelijke woning gelegen aan [adres 2] (hierna: [adres 2] ). 
       
       Na de echtscheiding is [verweerster] een procedure gestart over de verdeling van de ontbonden huwelijksgemeenschap. Deze heeft geleid tot een vonnis van 30 mei 2018 van de rechtbank [woonplaats 1] , waarin de rechtbank – onder meer – heeft bepaald dat [appellant] zijn medewerking moest verlenen aan het in verkoop brengen en verkopen van [adres 2] en de [adres 1] aan een derde door een door [verweerster] aan te wijzen makelaar, mits de koopprijs was gelegen binnen de door de makelaar vast te stellen bied- en laatprijs. In het vonnis is onder meer het volgende overwogen:  
       
       
         
           "Woning te [woonplaats 2] (…) 
         
       
     
     
       4.4. 
       
         De vrouw vordert – samengevat – de verkoop aan een derde te gelasten van de voormalige echtelijke woning te [woonplaats 2] . De vrouw voert aan dat geen der partijen in staat is de overname van de onverdeelde helft van de woning van de ander te financieren. Ook wenst de vrouw niet langer hoofdelijk verbonden te zijn voor de schuld (…), tot zekerheid waarvoor hypotheek op de woning is gevestigd. 
       
     
     
       4.5. 
       
         De man verzet zich tegen de verkoop van de woning aan een derde. Volgens de man zijn partijen overeengekomen dat hij in de woning zou blijven wonen totdat de woningmarkt zou zijn aangetrokken. De man stelt dat hij inmiddels over een vast dienstverband beschikt. Ook heeft hij een nieuwe partner met een inkomen. Daardoor is de man inmiddels in staat de overname van de onverdeelde helft van de woning van de vrouw te financieren en de volledige hypotheekschuld op zich te nemen.  
       
     
     
       4.6. (…) 
       
         
           De man heeft nagelaten stukken in het geding te brengen waaruit volgt dat hij de overname van de in eigendom van de vrouw zijnde onverdeelde helft kan financieren en voorts de gehele hypotheekschuld op zich kan nemen. De door de man in bet geding gebrachte arbeidsovereenkomst en loonstrook zijn onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de man deze financiële lasten kan dragen. (…) Nu van de vrouw niet kan worden verlangd dat zij in onverdeeldheid blijft, zal de rechtbank gelasten dat de woning aan een derde dient te worden verkocht. 
         
         
           (…) 
         
         
           Pand te [woonplaats 1] (…)  
         
       
     
     
       4.15. 
       
         De vrouw vordert - samengevat - de verkoop aan een derde te gelasten van het pand te [woonplaats 1] . Zij voert aan dat op het pand hypotheek is gevestigd, strekkende tot zekerheid voor een schuld van partijen (…) De vrouw wenst te worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor deze schuld. Nu de man niet in staat is de volledige hypotheekschuld op zich te nemen, dient het onroerend goed aan een derde te worden verkocht, aldus de vrouw.  
       
     
     
       4.16. 
       
         De man verzet zich tegen de verkoop van het pand aan een derde. De man heeft het pand in het jaar 1999 van zijn vader gekocht en wenst het pand te behouden. Het pand wordt thans door de man verhuurd aan derden. Volgens de man heeft het pand in verhuurde staat een waarde van € 191.000,00 en dient nog voor een bedrag van € 70.000,00 aan het pand te worden verbouwd. (…)  
       
     
     
       4.18. 
       
         In een door de man overgelegd taxatierapport van 31 januari 2018 is de waarde van het pand in verhuurde staat vastgesteld op een bedrag van € 191.000,00. In het taxatierapport is vermeld dat daarbij is uitgegaan van een herstelpost van € 70.000,00. (…)  
       
     
     
       4.19. 
       
         
           De vrouw heeft de verdeling van het gemeenschappelijk goed gevorderd, omdat zij wenst te worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire schuld. Nu de man heeft aangevoerd dat hij het pand wil behouden, lag het op zijn weg te onderzoeken of zulks ook mogelijk is. De man heeft dit nagelaten, althans niet gesteld dat een dergelijk onderzoek door hem is verricht. Nu van de vrouw niet kan worden verlangd dat zij in onverdeeldheid blijft, zal de rechtbank gelasten dat de woning aan een derde dient te worden verkocht.  
         
         
           (…)". 
         
       
       
       
         
           
            [adres 2]
           
         
       
       
       Op 22 januari 2018 heeft [medewerker makelaar 1] Makelaardij (hierna: [medewerker makelaar 1] ) in opdracht van [appellant] met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire financiering, een taxatierapport opgemaakt van [adres 2] . Daarin is de marktwaarde op waardepeildatum 15 januari 2018 bepaald op € 515.000,--. 
       
       Begin juni 2018 is de heer [medewerker makelaar 2] van de makelaar door [verweerster] benaderd met de vraag of hij kon helpen bij de verkoop van [adres 2] . 
       
       Nadat de makelaar de woning had bezocht, schreef [appellant] bij e-mail van 6 juni 2018 aan de makelaar: 
       
       
         
           "Na uw bezoek van heden ochtend doe ik u hierbij toekomen een waarderapport van het kadaster en twee offertes voor schilderwerk van het pand. De tuinverlichting is volledig kapot en de tuin heeft ook behoorlijk onderhoud nodig. Doordat we sinds 2015 in een vechtscheiding zitten, ik mijn baan was kwijtgeraakt, is er geen geld meer geweest voor onderhoud van het pand. 
         
         
           Zoals ik reeds aangaf is de keukenapparatuur verouderd. Van de magnetron brand alleen een deel van de lampjes binnen en de vaatwasser laat ook zijn laatste adem. Ik draai alleen maar programma's van 30 minuten. De gehele woning heeft scheuren en moet geschilderd worden zowel binnen als buiten. 
         
         
           Ik verzoek u vriendelijk een zo eerlijk mogelijke waardebepaling te doen voor het pand. Dit zal een hoop ellende voorkomen." 
         
       
       
       Op 8 juni 2018 heeft de makelaar aan [verweerster] en [appellant] een verkoopofferte doen toekomen. In de offerte is vermeld dat de woning in de staat waarin deze zich op dat moment bevond minimaal € 470.000,-- moest kunnen opbrengen.  
       
       Daarna heeft [verweerster] een opdracht aan de makelaar tot dienstverlening ondertekend. In de opdracht staat - voor zover relevant – het volgende:  
       
       
         
           "De vraagprijs is bepaald op € 499.000,00 k.k. 
         
         
           (…) 
         
         
            Met betrekking tot de kosten en de tarieven zijn opdrachtgever en [makelaar] het volgende overeengekomen:  
         
         
           1. De Courtage, die [makelaar] in rekening brengt bij de opdrachtgever voor het tot stand brengen van de transactie zal berekend worden op basis van 1,1 % inclusief BTW.  
         
         
           Bij verkoop aan de twee bekenden zal er € 2.500,- inclusief BTW in rekening gebracht worden. (...)" 
         
       
       
       i. Op 3 augustus 2018 heeft [verweerster] een koopovereenkomst gesloten met de heer [koper 1] en mevrouw [koper 2] (hierna: kopers) voor de verkoop van [adres 2] voor een bedrag van € 490.000,--. [appellant] heeft geweigerd de koopovereenkomst mede te ondertekenen. 
       
       Taxatieburo Rotterdam heeft op 23 augustus 2018 in opdracht van kopers, met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire financiering, een taxatierapport uitgebracht. De marktwaarde van de woning op waardepeildatum 20 augustus 2018 was daarin bepaald op € 500.000,--. 
       
       Bij e-mail van 20 augustus 2018 schreef [appellant] aan de makelaar: 
       
       
         
           "Volgens de bijgevoegde taxatie rapport opgemaakt door een NWWI erkende taxateur is de woning 515000 euro waard. 
         
         
           Mw. [verweerster] probeert z.s.m. de woning te verkopen onder de marktwaarde terwijl ze weet dat wij het willen overnemen. Volgens het vonnis moet de woning verkocht worden op basis van de huidige marktwaarde en dat is geen € 490.000. Ik wordt graag betrokken bij de onderhandelingen m.b.t. de eventuele verkoop van de woning.  
         
         
           U begrijpt dat ik niet akkoord kan gaan met de verkoop van de woning tegen de lagere prijs. Mocht zij de woning voor minder willen verkopen dat [het hof leest: dan] moet zij het verschil bijleggen of een andere koper zoeken. (…)" 
         
       
       
       Op 8 oktober 2018 heeft [medewerker makelaar 1] in opdracht van [appellant] een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot [adres 2] . Daarin is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           "Waardepeildatum:  8 oktober 2018 
         
         
           (…) 
         
         
           C. DOEL VAN DE TAXATIE 
         
         
           Het vaststellen van de martktwaarde ten behoeve van 
         
         
           a.	Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering	Ja 
         
         
           (…) 
         
         
           D. WAARDERING 
         
         
           (…) 
         
         
           Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: 
         
         
           - Marktwaarde			€ 550.000,-" 
         
       
       
       De levering van de woning aan kopers heeft plaatsgevonden op 1 november 2018. Het vonnis van 30 mei 2018 is in de plaats getreden van de wilsverklaring van [appellant] . 
       
       
         
           De [adres 1] 
         
       
       
       In een taxatierapport van 9 februari 2018 heeft [medewerker makelaar 1] in opdracht van [appellant] , met het oog op het verkrijgen van hypothecaire financiering de marktwaarde op 23 januari 2018 van het pand in verhuurde staat bepaald op € 191.000,-- en bij levering leeg en vrij van huur op € 270.000,--   
       
       Bij e-mail van 4 juni 2018 heeft [appellant] aan [verweerster] als volgt bericht:  
       
       
         
           "Hierbij verzoek ik u vriendelijk om medewerking te verlenen om het pand aan de [adres 1] snel te verkopen. Zoals je weet heeft het pand heel veel onderhoud nodig. Er is een offerte bijgevoegd voor onderhoud van 87.717 euro. Daarnaast is er een offerte voor de riolering van 3000 euro. De werkzaamheden moeten z.s.m. worden uitgevoerd i.v.m. problemen in de woning. De huurders hebben gedreigd naar de Gemeente te stappen.  
         
         
           (…) 
         
         
           Als er een aanschrijving komt zijn we nog verder van huis. (…) De taxatie waarde van de woning - iedere makelaar kan die bekijken op de site van NWW1 door het vullen van de postcode en taxatie nummer - is 191.000 euro. Er zitten huurders in het pand die niet weg willen. 191.000 is de officieel geregistreerde waarde in verhuurde staat. De huurders vragen ieder 10.000 euro om te vertrekken. Dat is dan in totaal 30.000 euro.  
         
         
           Al met al is het dus verstandig om de woning te verkopen. (...)  
         
         
           Er zijn een paar kopers die het pand direct willen kopen. Alleen een ervan wil het kopen en ons vrijwaren van alle gebreken. Dat is Bovast BV Hij bied nu 220.000 euro voor het pand in de huidige staat. Bij verkoop zijn wij verplicht om alle gebreken te melden aan de koper anders kunnen er dikke claims eruit voortvloeien waar niemand op zit te wachten.  
         
         
           Mijn dringende verzoek is ons je medewerking te verleners om het pand aan Bovast BV te verkopen. Bij iedere andere koper verwacht ik diverse claims vanwege de slechte staat van de woning. (…)". 
         
       
       
       Op 11 juni 2018 heeft [verweerster] de makelaar benaderd om de verkoop van de [adres 1] te begeleiden. Het pand bestaat uit drie appartementen die op dat moment werden verhuurd. De makelaar heeft [verweerster] na een bezoek aan het pand een verkoopofferte voorgelegd. In de offerte heeft de makelaar voor het pand in verhuurde staat een bieden vanaf-prijs geadviseerd van € 190.000,-- k.k. Daarnaast heeft hij geadviseerd het pand in de openbare verkoop te zetten.  
       
       Kort daarna liet [verweerster] aan de makelaar weten dat een bekende van [appellant] interesse had getoond in het pand en een voorstel deed voor de aankoop daarvan voor € 280.000,-- k.k. 
       
       Bij e-mail van 11 juli 2018 schreef [verweerster] aan de makelaar: 
       
       
         
           "Ik heb even goed overleg gehad met mijn advocaat. Het is een moeizame traject en hoe langer ik hiermee bezig ben hoe meer kosten ik eraan heb. Zoals je weet ben ik al 4,5 jaar ermee bezig. Op aanraden van mijn advocaat wil ik de koper die via meneer [appellant] heeft aangemeld een kans geven. Deze heeft 280.000 euro geboden. (…) Mocht deze koper afhaken of niet doorgaan om een of andere reden, dan gaan we het op de markt brengen, zoals we het telefonisch hebben besproken. De gegevens van de potentiele koper: Dhr [koper 3] (…)”.  
         
       
       
       In oktober 2018 hebben [appellant] en [verweerster] het pand in verhuurde staat verkocht aan de heer en mevrouw [koper 3] voor een bedrag van € 280.000,--. Zowel [appellant] als [verweerster] hebben de koopovereenkomst getekend.  De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 5 november 2018.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft de makelaar en [verweerster] gedagvaard en – verkort en zakelijk weergegeven – gevorderd dat de makelaar wordt veroordeeld aan hem de schade van € 215.000,-- te vergoeden die hij heeft geleden als gevolg van een beroepsfout, dan wel onrechtmatige daad van de makelaar. [appellant] stelt daartoe dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, omdat hij [adres 2] en de [adres 1] heeft verkocht (ver) onder de marktwaarde en zich niet heeft ingespannen om voor de panden een koper te vinden die de gunstigste verkoopprijs wilde betalen. Meer subsidiair is [appellant] van mening dat de makelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden is de schade die hij heeft geleden te vergoeden.  
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft geen vorderingen tegen [verweerster] ingesteld. [verweerster] is niet verschenen. 
     
     
       4.3 
       De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] vordert hetzelfde als bij de rechtbank. [appellant] is van mening dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de makelaar niet gehouden is zijn schade te vergoeden, omdat de makelaar niet is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, althans niet onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld, en dat de makelaar ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gehouden is zijn schade te vergoeden. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     In het geding tegen [verweerster] 
     
       6.1 
       Het hof stelt vast dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen de overweging van de rechtbank dat hij geen vorderingen heeft ingesteld tegen [verweerster] , zodat de rechtbank daarop ook niet kan beslissen. Het hof stelt verder vast dat [appellant] ook in hoger beroep geen vorderingen tegen [verweerster] heeft ingesteld. Dit betekent dat [appellant] in zoverre niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn hoger beroep.  
     
     
       6.2 
       
         
          [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van [verweerster] . Het hof begroot deze kosten op nihil. 
         
           In het geding tegen de makelaar 
         
       
     
     
       6.3 
       In het geding tegen de makelaar ligt opnieuw de vraag voor of de makelaar jegens [appellant] schadeplichtig is als gevolg van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomsten met betrekking tot [adres 2] en de [adres 1] , dan wel wegens onrechtmatig handelen jegens [appellant] , althans of de makelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is gehouden de schade van [appellant] te vergoeden.  
     
     
       6.4 
       
         Evenals de rechtbank beantwoordt het hof deze vragen ontkennend. Het hof overweegt daartoe als volgt. 
         
           - toerekenbare tekortkoming? 
         
       
     
     
       6.5 
       
         Ter zitting heeft [appellant] bevestigd dat [verweerster] zowel ten aanzien van [adres 2] als de [adres 1] de opdrachtgever is geweest van de makelaar. Daar [appellant] geen partij was bij de overeenkomst van opdracht, valt niet goed te begrijpen dat hij zijn vordering baseert op een toerekenbare tekortkoming. De enkele  omstandigheid dat [appellant] mede-eigenaar was van de panden, maakt hem geen partij bij de overeenkomst van opdracht tot verkoop. De vordering gebaseerd op deze grondslag ligt daarom voor afwijzing gereed.   
         -  onrechtmatige daad? 
       
     
     
       6.6 
       Als de opdracht – zoals in het onderhavige geval – de verkoop betreft van een pand dat mede aan een derde ( [appellant] ) toebehoort, zijn de belangen van die derde zo nauw betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst, dat de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat de makelaar zijn gedrag mede door die belangen dient te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag wat deze normen in het concrete geval meebrengen, zal de rechter de relevante omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken (vgl. HR 24 september 2004, NJ 2008/587; ECLI:NL:HR:2004:AO9069). 
     
     
       6.7 
       Met betrekking tot de vraag of de makelaar onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld, is onder meer relevant dat vaststaat dat rechtbank Rotterdam bij vonnis van 30 mei 2018 de verkoop van beide panden aan een derde heeft gelast, waarbij de netto-opbrengst bij helfte tussen [verweerster] en [appellant] diende te worden verdeeld. [verweerster] mocht daartoe een makelaar benaderen. [appellant] diende aan de verkoop en levering mee te werken, mits de verkoopprijs was gelegen binnen de door de makelaar vast te stellen bied- en laatprijs.  
     
     
       6.8 
       Dat de verkoop van beide panden heeft plaatsgevonden voor een prijs die boven de door de makelaar voor het pand vastgestelde laatprijs lag, is door [appellant] niet weersproken. Dat betekent dat in beginsel niet kan worden geoordeeld dat de makelaar onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door genoemde verkopen. Dit zou anders kunnen zijn indien de geadviseerde bied- en laatprijs van (een van) de panden zo ver onder de marktwaarde lag dat de makelaar als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar niet tot dit advies had kunnen komen en had moeten adviseren van de verkoop tegen de overeengekomen koopprijs af te zien. Er bestaat echter geen goede grond om aan te nemen dat dat het geval was.  
     
     
       6.9 
       Het hof stelt vast dat [adres 2] op verzoek van kopers op 23 augustus 2028 is getaxeerd op € 500.000,--. Weliswaar was de woning eerder, op 22 januari 2018, op verzoek van [appellant] getaxeerd op € 515.000,-- door [medewerker makelaar 1] , maar dat feit rechtvaardigt niet de conclusie dat de woning ver beneden de marktprijs is verkocht. [appellant] heeft immers niet weersproken dat voor verschillen in waardebepaling een bandbreedte van 10% plus of min de waarde acceptabel wordt geacht. Een verkoopprijs van € 490.000,-- valt binnen deze bandbreedte. Dezelfde taxateur heeft de woning naderhand getaxeerd op € 550.000,--. Het laatste bedrag valt enigszins buiten deze bandbreedte, maar niet is bestreden dat deze laatste taxatie heeft plaatsgehad nadat de woning en tuin waren opgeknapt. Dat andere, vergelijkbare panden voor hogere prijzen zijn getaxeerd/verkocht, maakt dat niet anders.   
     
     
       6.10 
       
        [appellant] stelt dat de woning voor een te laag bedrag is verkocht omdat de makelaar is uitgegaan van een onjuist, want te geringe vloeroppervlakte, maar deze stelling kan geen standhouden. Het kan zo zijn dat de woning op onjuiste wijze stond geregistreerd in het kadaster, dat neemt niet weg dat de taxateurs in hun rapporten zijn uitgegaan van ten minste de– volgens [appellant] juiste – woonoppervlakte van 177 m2. Het rapport van 23 augustus 2018 gaat zelfs uit van een oppervlakte van 180 m2.   
     
     
       6.11 
       Voor zover [appellant] heeft willen stellen dat de makelaar onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld omdat de makelaar zijn wens om [adres 2] te kopen heeft genegeerd, geldt dat hij ook dit verwijt onvoldoende heeft onderbouwd. Gesteld noch gebleken is immers, dat [appellant] – voordat de woning aan kopers is verkocht – een concreet bod aan de makelaar heeft kenbaar gemaakt. Zonder concreet bod valt niet in te zien dat de makelaar een verwijt is te maken. Dit geldt te meer omdat in het vonnis van 30 mei 2018 de verkoop aan een derde werd gelast. 
     
     
       6.12 
       
        [appellant] heeft verder aangevoerd dat de makelaar onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld omdat hij de meterstanden niet heeft opgenomen. Zonder nadere toelichting valt echter niet in te zien, op basis van welke geschreven of ongeschreven regel de makelaar daartoe gehouden was. Evenmin is zonder nadere toelichting te begrijpen hoe het niet opnemen van de meterstanden heeft bijgedragen aan het veroorzaken van de  schade waarvan [appellant] vergoeding vordert. 
     
     
       6.13 
       Dit een en ander brengt met zich, dat niet kan worden geoordeeld dat de makelaar onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld bij de verkoop van [adres 2] .	 
     
     
       6.14 
       Met betrekking tot de totstandkoming van de opdracht voor de [adres 1] heeft de rechtbank in rov. 4.11 en volgende van het bestreden vonnis overwogen dat zij als vaststaand aanneemt dat [verweerster] zich tot de makelaar heeft gewend nadat zij zich onder druk gezet voelde door [appellant] om medewerking te verlenen aan de verkoop van het pand voor € 220.000,00 aan de heer [X] van Bovast B.V. [verweerster] heeft de makelaar in dit verband de e-mail van 4 juni 2018 van [appellant] aan haar laten zien (zie hiervoor rov. 3.2 onder o)). Na het uitbrengen van de verkoopofferte aan [verweerster] liet zij aan de makelaar weten dat een (andere) bekende van [appellant] interesse had getoond in het pand en een voorstel deed voor de aankoop daarvan voor € 280.000,00. [verweerster] heeft vervolgens contact gehad met haar advocaat en die heeft haar geadviseerd om op het voorstel in te gaan. Op verzoek van [verweerster] heeft de makelaar deze verkoop verder begeleid en een koopovereenkomst opgesteld die door partijen, onder wie [appellant] , is ondertekend.  
     
     
       6.15 
       Tegen deze overweging is door [appellant] geen grief gericht, zodat ook het hof ervan uitgaat dat de verkoop is verlopen zoals hier beschreven. Onder deze omstandigheden, waarin [appellant] zelf heeft aangedrongen op de verkoop op de wijze waarop deze heeft plaatsgevonden (in plaats van de door de makelaar geadviseerde openbare verkoop) tegen het bedrag waarvoor de [adres 1] is verkocht, valt niet in te zien dat de makelaar onzorgvuldig jegens hem heeft gehandeld door geen open huis te houden en/of de woning op Funda of sociale media te plaatsen. Daarbij komt dat de gerealiseerde verkoopprijs ruim ligt boven de door de makelaar geadviseerde bieden vanaf-prijs.  
     
     
       6.16 
       Van onrechtmatig handelen jegens [appellant] zou onder deze omstandigheid slechts sprake kunnen zijn, indien zou kunnen worden aangenomen dat de verkoopprijs van het pand  zo ver onder de marktwaarde lag dat de makelaar als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar [verweerster] en hem ervoor had moeten behoeden de verkoop tegen de overeengekomen prijs te sluiten. De stellingen van [appellant] kunnen deze conclusie echter niet dragen. De verkoopprijs lag immers aanmerkelijk hoger dan het bedrag waarop [medewerker makelaar 1] in zijn taxatierapport van 9 februari 2018 de marktwaarde (in verhuurde staat) had gesteld. Dat andere, vergelijkbare panden voor hogere prijzen zijn getaxeerd/verkocht, maakt dat niet anders.   
     
     
       6.17 
       Ook hier geldt dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien dat het niet opnemen van meterstanden onrechtmatig is tegenover [appellant] , dan wel tot de door hem gestelde schade heeft geleid. 
     
     
       6.18 
       
         Dit een en ander brengt met zich dat ook niet kan worden geoordeeld dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] bij de verkoop van de [adres 1] . De vordering gebaseerd op onrechtmatige daad is niet toewijsbaar.   
         
           - redelijkheid en billijkheid?  
         
       
     
     
       6.19 
       Gelet op het vorenstaande valt niet in te zien dat de makelaar, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gehouden is een bedrag van €215.000,-- aan [appellant] te vergoeden. 
     
     
       6.20 
       De conclusie is dat ook het hoger beroep van [appellant] tegen het vonnis voor zover gewezen tegen de makelaar niet slaagt. Daarom zal het hof dit deel van het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.  
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank Rotterdam , van 22 december 2021 voor zover gewezen tegen [verweerster] ; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de [verweerster] tot op heden begroot op nihil; 
       
       
         bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam , van 22 december 2021 voor zover gewezen tegen [appellant] ; 
       
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op € 5.689,-- aan griffierecht, € 8.632,-- aan salaris advocaat (2 punten, tarief VI) en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,-- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;  
     
     - bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,--, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening. 
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. M.J. van der Ven, F.J. Verbeek en R.J.F. Thiessen en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.