ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:4639

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:4639 Rechtbank Rotterdam , 28-05-2021 / 7800833 CV EXPL 19-23755

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-05-28

Zaaknummer: 7800833 CV EXPL 19-23755

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:4639

---

Koopovereenkomst. Non-conformiteit woning. Schadevergoeding.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 7800833 CV EXPL 19-23755 
     
     
     
       uitspraak: 28 mei 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de vennootschap onder firma 
       
         A.M.K. Administratie & Management Adviseurs V.O.F. ,  
       gevestigd te Rotterdam,  
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
       procederend zonder gemachtigde, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] ,  
       
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. H.R. Flipse.  
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘A.M.K.’ en ‘ [gedaagde] ’.  
     
     
   
   
     
       1.  Het verdere verloop van de procedure 
     
     
       1.1 
       Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           het tussenvonnis van 6 december 2019;  
         
         
           de akte van A.M.K. van 17 december 2019;  
         
         
           de akte van [gedaagde] van 17 december 2019;  
         
         
           de antwoordakte van [gedaagde] van 18 februari 2020;  
         
         
           het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 4 september 2020;  
         
         
           het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 23 november 2020.  
         
       
       
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2.  De verdere beoordeling  
     
     
       2.1 
       Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 6 december 2019. De kantonrechter blijft bij hetgeen hierin is overwogen en beslist. Net als in het tussenvonnis zal hieronder eerst op de vordering in reconventie worden ingegaan.  
       
       
         
           In reconventie  
         
       
       
     
     
       2.2 
       In het tussenvonnis is overwogen dat op [eiser] , als koper, de stelplicht en bewijslast rust met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit volgt wat hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eiser] heeft zich onder meer beroepen op een op 4 april 2018 namens A.M.K. gedane mededeling dat het appartement beschikte over een afzonderlijke garage en afzonderlijke berging, welke mededeling door A.M.K. is betwist. [eiser] is in de gelegenheid gesteld bewijs hiervan te leveren. [eiser] heeft daartoe [naam 1] , verkopend makelaar/taxateur (hierna ‘ [naam 1] ”), en zichzelf als getuige doen horen. A.M.K. heeft [naam 2] , makelaar/taxateur (‘hierna ‘ [naam 2] ’) en zichzelf als getuige doen horen.  
       
     
     
       2.3 
       
        [naam 1] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
       
       
         
           “Ik had van tevoren een afspraak gemaakt om de woning met [eiser] te bezichtigen. 
         
         
           (…) De woning was toen nog verhuurd en ik had dus geen sleutels. Ik weet niet meer precies wanneer de bezichtiging plaatsvond, maar de huurder deed de deur open. Er was een inpandige berging en [eiser] vroeg of er ook een berging buiten was. Ik heb toen in de akte van levering gekeken, het eigendomsbewijs, dat toen op naam stond van [naam 3] . Daarin stond: 
         
         
           garage en berging. Op basis van wat ik las dacht ik dat het een aparte berging en garage zou 
         
         
           zijn, maar we zijn niet wezen kijken omdat ik geen sleutels had. Het kan zijn dat we toen we 
         
         
           naar buiten liepen, nog even gekeken hebben waar de berging zou kunnen zijn. De garage 
         
         
           kon je van boven afzien, want die lag op het binnenterrein. 
         
         
           (…) Toen kwam dus de dag waarop de koopovereenkomst getekend ging worden. Dat vond plaats inderdaad in de tekenkamer. Zoals steeds heb ik de overeenkomst met de koper doorgelopen en bij elk artikel uitleg gegeven. We zijn niet stil blijven staan bij garage en berging. Toen heeft [eiser] getekend. Ik weet niet meer of het nu voor of na het tekenen van de overeenkomst is geweest, maar er is gesproken over de garage en de berging en we zijn 
         
         
           wezen kijken. Ik was toen, net als [eiser] , in de veronderstelling dat die er zou zijn. 
         
         
           Dat moet in elk geval na het tekenen van de koopovereenkomst geweest zijn. Toen bleek er 
         
         
           geen aparte berging te zijn. Ik heb [naam 3] gebeld en die zei dat het moest zijn: 
         
         
           garage/berging. U houdt mij voor dat ik verkeerd ben voorgelicht door de eigenaar. Het is 
         
         
           maar hoe je het bekijkt. Er staat namelijk ook in het eigendomsbewijs en in de splitsingsakte 
         
         
           dat er sprake zou zijn van een afzonderlijke berging. We hebben dit bij de notaris 
         
         
           nagevraagd en die zei dat het zou moeten zijn: garage/berging. We hebben natuurlijk de 
         
         
           woning al eerder bekeken toen we het in de verkoop kregen, maar ook toen hebben we niet 
         
         
           naar de berging gezocht. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           Ik weet niet meer wanneer ik er achter ben gekomen dat er geen aparte berging bij de 
         
         
           woning zat, voor of na het tekenen van de koopakte. Ik weet wel dat als ik het had ontdekt 
         
         
           voordat [eiser] getekend had, ik daarvan een aantekening had gemaakt in de 
         
         
           koopovereenkomst. Dan had ik het woord berging doorgestreept en er een paraaf bij gezet. 
         
         
           Waarschijnlijk was het dus na het tekenen. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           In alle stukken staat: ‘met afzonderlijke garage en berging’. Ik lees dat als dat het woord 
         
         
           afzonderlijk ook op berging slaat, maar het had ook duidelijker gekund door twee keer 
         
         
           afzonderlijk te gebruiken. Toen we geen berging konden vinden heb ik [naam 3] gebeld en hij zei dat er geen aparte berging binnen of buiten was. Dat was op 4 april.” 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
        [eiser] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:  
       
       
         
           “(…) [naam 1] van Landhuis heeft mij de woning laten zien. Deze was toen verhuurd. Toen we over de galerij liepen wees de makelaar mij de garageboxen aan en toen we beneden de lift uitkwamen wees hij in de richting van de deur waarachter de inpandige bergingen liggen. De garagebox heb ik alleen van buiten kunnen zien omdat de makelaar geen sleutels had. De inpandige berging is mij alleen aangewezen als zijnde ‘die ligt achter die deur’. Hij zei letterlijk: dat is de deur naar de inpandige bergingen.  
         
         
           Ik ben toen gaan onderhandelen over de prijs en heb uiteindelijk meer betaald dan ik in 
         
         
           eerste instantie er voor overhad, maar het werd aantrekkelijk doordat er zowel een garage 
         
         
           als inpandige berging werd aangeboden. (…) Op 4 april 2018 ben ik naar de 
         
         
           makelaar van de verkoper toegegaan om het koopcontract te tekenen. (…) Overigens zit de makelaar in hetzelfde gebouw als waar ik nu woon. Bij het doornemen van de koopovereenkomst heb ik [naam 1] uitdrukkelijk gevraagd: “We hebben het hier toch over zowel een garage als een berging?” Hij heeft hierop met ja geantwoord. Nadat ik had getekend en ik een kopie van de ook door de verkoper getekende koopovereenkomst in mijn tas had gedaan, vroeg ik of ik misschien de berging en de garagebox nog even zou kunnen zien. (…) We gingen na het bekijken van de garage op zoek naar de bij mijn woning behorende berging en wij konden deze niet vinden. Het huisnummer [huisnummer] was niet te vinden op de bergingen naast de garages en ook niet op de inpandige bergingen. Toen zei [naam 1] : ik ga de verkoper wel even bellen. Na het gesprek zei hij: “Er is geen aparte berging. U moet de garage beschouwen als een garage/berging” Ik voelde me toen genaaid. 
         
         
           (…) Ik wil er ook nog aan toevoegen dat ik voor ik tekende ik in de splitsingsakte heb gezien dat 
         
         
           er een onderscheid gemaakt wordt tussen appartementen met een garage/berging en 
         
         
           appartementen met een aparte garage en berging.  
         
       
       
       
         
           (…) U vraagt mij of ik toen ik het appartement kocht in de veronderstelling was dat er een 
         
         
           aparte berging was of dat ik er zeker van was. Ik was er zeker van. Juist omdat ik zo zeker 
         
         
           was, was er voor mij geen reden om mij er nog eens apart ervan te overtuigen. Ik heb 
         
         
           daarnet al gezegd dat ik de koopovereenkomst op 4 april 2018 heb getekend. 
         
       
       
       
         
           U vraagt mij of er in het contract van 4 april 2018 sprake is van een aparte garage en een 
         
         
           aparte berging. Mijn antwoord is ja. Ik lees het zo dat het woord ‘apart’ op zowel garage als 
         
         
           berging slaat.(…)” 
         
       
       
     
     
       2.5 
       
        [naam 2] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:  
       
       
         
           “ (…) Ik heb op verzoek van [eiser] een taxatie uitgebracht in het kader van de financiering van het appartement, gelegen te [adres] . Ik heb in dat kader de woning bezichtigd, de verkoper was daarbij niet aanwezig. De deur werd open gedaan door de huurder, die overigens geen Nederlands sprak. Nadat ik de woning had opgenomen vroeg ik om de sleutels van de berging en de garage, maar de huurder zei dat hij die niet had. In de aanbiedingstekst, zoals de woning was gepresenteerd bij de NVM, was er sprake van een afzonderlijke berging en garage. Ze waren allebei aangevinkt. Op zich vond ik dat niet gek. Het komt wel vaker voor dat die berging en garage niet mee worden verhuurd. Bij de kenmerken van de berging stonden de maten en ik vond het niet strikt noodzakelijk de berging vanbinnen te bekijken. De garage kon je van bovenaf zien. Bij het appartementencomplex waren ook bergingen, dus ik had geen aanleiding om te denken dat er geen berging zou zijn. Ik heb de woning dan ook aanvankelijk getaxeerd zonder dat ik de berging had gezien. In mijn taxatie ging ik er wel vanuit dat die er was en hij staat ook uitdrukkelijk vermeld. (…) In het kadaster was er ook maar één appartementsindex. Daarin staat de woning omschreven als appartement met garage en berging. Achteraf is mij gevraagd om een taxatie te geven van de waarde van de berging. Dat is een beetje natte vinger werk, omdat je dit niet kunt onderbouwen met referenties en cijfers. Op basis van mijn makelaarsgevoel heb ik gemeend aan te kunnen houden 25% van 
         
         
           de vierkante meter prijs. Daarbij heb ik betrokken het feit dat er ook een garagebox is, 
         
         
           waardoor het hebben van een aparte berging iets minder belangrijk was. Ik kwam uit op 
         
         
           3.000 tot 3.500. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           (…) Ik ging er vanuit dat er zowel een garage als een berging was doordat de akte van splitsing en de akte van levering daar ook van uit gaan. Ik ben op het verkeerde been gezet door de bewoordingen van de akte. Ik werd ook gesterkt in mijn overtuiging doordat er wel inpandige bergingen waren.(…)” 
         
       
       
     
     
       2.6 
       Kalil heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:  
       
       
         
           “U houdt mij de verklaringen voor die de vorige keer zijn afgelegd door de heren [eiser] en 
         
         
           Hooimeijer voor wat betreft de gebeurtenissen op 4 april 2018. Het klopt dat ik gebeld ben 
         
         
           door de makelaar. Hij zei: “We hebben gezocht naar de berging, maar die hebben we niet 
         
         
           gevonden.” Toen heb ik gezegd: “Er is geen aparte berging, je moet lezen garage/berging.” 
         
         
           (…) Ik heb mij helemaal niet bemoeid niet de verkoop, ik heb dat helemaal aan de makelaar overgelaten die het gebouw beter kende dan ik. Dat was overigens niet [naam 1] , maar zijn baas, die inmiddels is overleden. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7 
       Vooropgesteld wordt dat [eiser] als partijgetuige is aan te merken. Zijn verklaring kan daarom ingevolge artikel 164 lid 2 Rv geen bewijs in zijn voordeel opleveren omtrent door hem te bewijzen feiten, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Daarvoor is nodig dat de aanvullende bewijzen zodanig sterk zijn en zodanige essentiële punten betreffen, dat zij de partijgetuigenverklaring van [eiser] voldoende geloofwaardig maakt. [naam 1] is geen partijgetuige. Zijn verklaring heeft volledige bewijskracht.  
       
     
     
       2.8 
       De kantonrechter acht op basis van de afgelegde getuigenverklaringen niet bewezen dat [naam 1] tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst aan [eiser] heeft bevestigd dat het appartement beschikte over een afzonderlijke garage en afzonderlijke berging. Wel is volgens de kantonrechter vast komen te staan dat tijdens het ondertekenen niet aan [eiser] is medegedeeld dat er  geen  aparte berging bij hoorde. Uit de verklaringen van [naam 1] en [eiser] kan juist worden afgeleid dat zij tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst op 4 april 2018 beiden in de veronderstelling verkeerden dat het appartement beschikte over een afzonderlijke garage en een afzonderlijke berging. Zowel [eiser] als [naam 1] hebben verklaard dat zij na het ondertekenen van de overeenkomst samen zijn gaan kijken naar de garage en de berging. [naam 1] heeft verklaard dat hij, net als [eiser] , in de veronderstelling was dat die er zou zijn. Uit de verklaringen van [naam 1] en [eiser] blijkt dat toen pas duidelijk werd dat er geen aparte berging was, waarna [naam 1] telefonisch contact heeft opgenomen met A.M.K. die dit bevestigde. [naam 1] heeft ook verklaard dat als hij voor het tekenen had ontdekt dat er geen aparte berging zou zijn, hij daarvan een aantekening had gemaakt in de koopovereenkomst en het woord ‘berging’ zou hebben doorgestreept. Gelet op het voorgaande staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat zowel [eiser] als [naam 1] op het moment van ondertekenen van de overeenkomst in de veronderstelling waren dat er een aparte garage en aparte berging bij het appartement hoorde en dat pas na ondertekening is gebleken dat dit niet zo was. Deze feiten brengen de kantonrechter tot het volgende.  
       
     
     
       2.9 
       Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [eiser] in de gegeven omstandigheden, gelet op de mededelingen die door of namens A.M.K. zijn gedaan, verwachten dat het appartement beschikte over een afzonderlijke garage en een afzonderlijke berging.  
       
     
     
       2.10 
       De kantonrechter is het met [eiser] eens dat hij op grond van de aanbiedingstekst op Funda, waarin melding wordt gemaakt van een ‘eigen garagebox’ en een ‘externe bergruimte van 6 m2’, alsmede op basis van de formulering “afzonderlijke garage en berging” in de splitsingsakte (zie tussenvonnis 2.3) en de koopovereenkomst (zie tussenvonnis 2.5) mocht aannemen dat er naast een garage ook een aparte berging was. De advertentie op Funda meldt zowel een garagebox als een externe bergruimte van 6 m2. Duidelijk is dat dit niet een en dezelfde ruimte is. Ze staan apart vermeld en bovendien staat als onweersproken vast dat de garage groter is dan 6 m2. Dat doet vermoeden dat naast een garage ook een aparte externe bergruimte aanwezig is. Bij de uitleg van de aanduiding “afzonderlijke garage en berging” in de splitsingsakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en eventuele bijbehorende stukken. De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat de formulering ‘afzonderlijke garage en berging’ in de gegeven omstandigheden mocht worden opgevat als afzonderlijke garage en afzonderlijke berging. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat, zoals [eiser] heeft aangevoerd, in de splitsingsakte onderscheid gemaakt wordt tussen appartementen met alleen een berging, appartementen met een garage/berging en appartementen met een aparte garage en berging. Bij sommige andere appartementen is dus wel expliciet vermeld ‘garage/berging’. Als met betrekking tot het onderhavige appartement ook een gecombineerde garage/berging zou zijn bedoeld, had het voor de hand gelegen dat dit in de splitsingsakte als zodanig zou zijn vastgelegd. In dit verband wordt ook belang gehecht aan het feit dat zowel de verkopend makelaar, [naam 1] alsook de door [eiser] ingeschakelde taxateur [naam 2] , deze uitleg aan de splitsingsakte geven.  
       
     
     
       2.11 
       Het staat verder vast dat zowel [eiser] als [naam 1] tijdens de bezichtiging van het appartement ervan uitgingen dat sprake was van een afzonderlijke garage en afzonderlijke berging. [naam 1] heeft tijdens het getuigenverhoor hierover ook nog verklaard dat [eiser] bij de bezichtiging heeft gevraagd of er ook een berging buiten was en dat [naam 1] toen in de akte van levering heeft gekeken waarin stond “garage en berging” en dat hij op basis daarvan dacht dat het een aparte berging en aparte garage zou zijn. Vast staat ook (zie tussenvonnis onder 7.11) dat [naam 1] [eiser] vervolgens de garage heeft getoond en ook heeft aangewezen waar zich de bergingen bevonden. A.M.K. heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat [eiser] ondanks het voorgaande aan de aanwezigheid van een afzonderlijke garage en een afzonderlijke berging hoefde te twijfelen.  
       
     
     
       2.12 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW, zodat A.M.K. is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. A.M.K. is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade die [eiser] hierdoor lijdt te vergoeden. 
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
     
     
       2.13 
       Voor het bepalen van de omvang van de schadevergoeding moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eiser] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij had gekregen wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eiser] stelt dat sprake is van een waardevermindering van € 3.500,- en verwijst naar de op zijn verzoek opgestelde aanvullende taxatie van [naam 2] , [naam makelaar] van [naam bedrijf] A.M.K. heeft dit bestreden en heeft zich op het standpunt gesteld dat het niet mogelijk is om iets te taxeren wat er niet is. Bovendien was de waarde van het appartement al hoger dan de koopsom, aldus A.M.K. 
       
     
     
       2.14 
       De kantonrechter acht het in dit geval niet mogelijk om de schade exact vast te stellen. Deze zal daarom op grond van artikel 6:96 BW worden geschat. Naar het oordeel van de kantonrechter biedt de taxatie van [naam 2] , die aangeeft dat voor de verkoopwaarde van de afzonderlijke berging kan worden uitgegaan van € 3.000,- tot maximaal € 3.500,-, daarvoor een uitgangspunt. A.M.K. heeft de juistheid van de door [naam 2] geschatte waarde slechts in algemene zin betwist maar heeft dit onvoldoende gemotiveerd. De kantonrechter ziet ook ambtshalve geen aanleiding om anders te beslissen en zal daarom het oordeel van [naam 2] overnemen, in die zin dat aan [eiser] een schadevergoeding wordt toegekend van € 3.250,-.  
       
       
         
           Kosten Shurguard 
         
       
     
     
       2.15 
       De gevorderde vergoeding van kosten voor huur van opslagruimte is niet toewijsbaar, nu [eiser] voor de schade al wordt gecompenseerd met de aan hem toegekende schadevergoeding.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten  
         
       
     
     
       2.16 
       
         De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vergoeding zal worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. Dat betekent dat een bedrag van  
         € 544,50 aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen. 
       
       
     
     
       2.17 
       
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling in conventie bij wijze van verweer een beroep op verrekening gedaan met de in reconventie gevorderde schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten. Het beroep op verrekening zal worden gehonoreerd. Dit heeft tot gevolg (artikel 6:129 BW) dat de verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet gaan met terugwerkende kracht tot het tijdstip waarop de verrekeningsbevoegdheid ontstond, in dit geval 18 mei 2018. Gevolg hiervan is ook dat [eiser] geen aanspraak heeft op wettelijke rente over de schadevergoeding nu zijn verbintenis op 18 mei 2018 door verrekening is teniet gegaan.  
       
     
     
       2.18 
       Nu het beroep op verrekening in conventie slaagt, zal de vordering in reconventie worden afgewezen.  
       
       
         
           Vordering in conventie 
         
       
       
       
         
           Restant koopsom - vrijgave depot 
         
       
     
     
       2.19 
       Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst aan A.M.K. nog een bedrag van € 12.950,- (5% van de koopsom) is verschuldigd. [gedaagde] heeft verklaard dat het depot voor dit bedrag, minus de in reconventie door hem gevorderde schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten, kan worden vrijgegeven. In reconventie is overwogen dat een bedrag van € 3.794,50 (€ 3.250,- + € 544,50 aan buitengerechtelijke incassokosten) zal worden toegewezen. Het beroep op verrekening wordt gehonoreerd. De vordering van A.M.K. gaat door verrekening voor een deel teniet. Het resterende bedrag van € 9.155,50 zal worden toegewezen.  
       
       
         
           Kosten Landhuis € 5.050,86  
         
       
     
     
       2.20 
       Bij tussenvonnis is A.M.K. - gelet op de betwisting door [gedaagde] - in de gelegenheid gesteld te onderbouwen dat zich in depot ook een bedrag van € 5.050,86 voor kosten van makelaar Landhuis bevindt en om toe te lichten wat de grondslag is voor de door hem gevorderde betaling (vrijgave) van dit bedrag door [gedaagde] .  
       
     
     
       2.21 
       Bij akte van 17 december 2019 heeft A.M.K. een verklaring van Leijser Notariaat van 12 december 2019 overgelegd waaruit blijkt dat in depot een bedrag van € 18.000.85 zit, waarvan € 12.950,- aan ingehouden verkoopopbrengst en € 5.050,85 dat niet is uitbetaald aan Landhuis Makelaardij. A.M.K. heeft echter, hoewel daartoe bij tussenvonnis opgedragen, niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde] gehouden is tot betaling (vrijgave) van dit bedrag aan A.M.K. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen wat de grondslag is voor de gevorderde betaling (vrijgave) van dit bedrag aan A.M.K., zodat dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.  
       
       
         
           Juridische kosten, wettelijke rente en BIK 
         
       
     
     
       2.22 
       A.M.K. heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van juridische kosten, wettelijke (handels)rente en buitengerechtelijke incassokosten. Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar. [gedaagde] heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat A.M.K. is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en heeft om die reden de betaling van een deel van de koopsom gerechtvaardigd opgeschort door storting in depot bij de notaris. Gedurende de periode van opschorting is dus geen sprake van verzuim aan de zijde van [gedaagde] . Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen.  
       
       
         
           Kosten notaris  
         
       
     
     
       2.23 
       A.M.K. heeft bij dagvaarding aanspraak gemaakt op een bedrag van € 346,- aan vergoeding van notariskosten in verband met aanhouding van het depot. Bij akte van 17 december 2019 heeft A.M.K. zijn eis vermeerderd tot € 726,-. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging en heeft de vordering bestreden. Volgens [gedaagde] ontbreekt een grondslag voor de vordering. De kantonrechter volgt [gedaagde] in dit standpunt. Naar het oordeel van de kantonrechter ontbreekt een grondslag voor toewijzing van de gevorderde kosten. [gedaagde] heeft zich gerechtvaardigd op opschorting beroepen en partijen zijn overeengekomen dat het bedrag in verband daarmee in depot bij de notaris is gehouden. De gevorderde notariskosten worden daarom afgewezen.  
       
       
         
           Proceskosten in conventie en in reconventie  
         
       
     
     
       2.24 
       Aangezien partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.  
       
     
   
   
     
       3.  De beslissing 
     
     
       De kantonrechter,  
     
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan A.M.K. te betalen een bedrag van € 9.155,50 door middel van afgifte van een verklaring aan Notariskantoor Leijser om dit bedrag uit het depot aan A.M.K. uit te betalen;   
     
     
     
       
         in reconventie 
       
     
     
     
       wijst de vorderingen af;  
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       bepaalt dat partijen de eigen proceskosten dragen;  
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. S. H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       34650