ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2023:510

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2023:510 Rechtbank Oost-Brabant , 08-02-2023 / C/01/382917 / HA ZA 22-339

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2023-02-08

Zaaknummer: C/01/382917 / HA ZA 22-339

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2023:510

---

Na koop en levering van een woning blijkt er sprake te zijn van lekkages in souterrain. Verkoper heeft in vragenlijst ingevuld dat er sprake is (geweest) van vochtdoorslag in souterrain, zonder te vermelden of die vochtdoorslag nog steeds bestond en zonder iets te vermelden over de ernst daarvan. Verkoper had al zo’n 13 jaar te maken met meerdere vochtproblemen in het souterrain. Gelet op zijn wetenschap heeft hij onvoldoende aan zijn mededelingsplicht voldaan. De problemen staan aan normaal gebruik als woning in de weg.

RECHTBANK Oost-Brabant 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
       Zaaknummer: C/01/382917 / HA ZA 22-339 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 februari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 2.  [eiser sub 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] , 
       advocaat: mr. D. Dronkers te Roermond, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het tussenvonnis van 24 augustus 2022  - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 december 2022  - de akte indienen producties 3, 4, 5 en 6 van [gedaagde]  - de brief van [eisers] van 24 november 2022 met producties 27 en 28. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Tussen partijen is op 30 mei 2020 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [gedaagde] de woning [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [eisers] heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst). [eisers] hebben de woning van [gedaagde] gekocht tegen betaling van een koopprijs van € 625.000 kk. De woning is op 1 oktober 2020 geleverd. 
       
     
     
       2.2. 
       
         In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:  
         
           ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’ 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Een souterrain maakt onderdeel uit van de woning. Het souterrain is in de verkoopbrochure als volgt beschreven: 
         
           "Souterrain: zowel van binnen als van buiten toegankelijk, de hobbyruimten en werkplaats/garage (ruimte voor 4 auto s) zijn voor diverse doeleinden te gebruiken. Tevens is er een witgoedruimte met keukenblok en derde toilet aanwezig. Het souterrain biedt veel licht en ruimte en door de vloerverwarming en de vloerkoeling is er in ieder seizoen een aangename temperatuur.” 
         
         In de verkoopbrochure is een plattegrond van het souterrain opgenomen en daarop zijn de ruimtes in het souterrain aangeduid als garage, twee hobby/werkkamers en een hal met wasruimte, wc en kast.  
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [eisers] hebben sinds 15 oktober 2020 vochtproblemen in de wanden en vloeren van het souterrain, meer in het bijzonder in de hal en in de twee hobby/werkkamers die zij in gebruik hebben als studeerkamer en slaapkamer. [eisers] hebben AB Lekdetectie B.V. (hierna: AB Lekdetectie) verzocht de woning te onderzoeken om de oorzaak van de vochtproblematiek te achterhalen. AB Lekdetectie heeft op 20 januari 2021 gerapporteerd. Op verzoek van [eisers] heeft [naam 2] op 12 maart 2021 een offerte voor herstelwerkzaamheden uitgebracht en heeft [naam 3] op 25 augustus 2021 een offerte uitgebracht voor het aanbrengen van een epoxy gebonden gietvloer. Om de hoogte van de schade te bepalen hebben [eisers] Hanselman Groep B.V. (hierna: Hanselman) ingeschakeld dat twee rapporten heeft uitgebracht, op 29 september 2021 en op 4 mei 2022.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eisers] hebben [gedaagde] bij brief van 31 december 2020 aansprakelijk gesteld voor de schade. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. Bij brief van 11 februari 2021 aan [gedaagde] hebben [eisers] een omzettingsverklaring van de verbintenis tot vervagende schadevergoeding uitgebracht. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft een contra-expertise laten uitvoeren door EXP Schadebegeleiding en Bouwadvisering (hierna: EXP). EXP heeft op 4 februari 2022 haar rapport uitgebracht. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vordert – samengevat: 
       
         
           een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten, te weten een bedrag van € 80.603,16, met rente,  
         
         
           subsidiair, 
         
       
       een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk is ontbonden, dan wel door de rechtbank gedeeltelijk wordt ontbonden voor het gedeelte dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming daarvan en [gedaagde] dientengevolge te veroordelen tot terugbetaling van een gedeelte van de koopsom ad € 80.603,16, met rente;  
       - meer subsidiair, 
       een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is vernietigd, dan wel door de rechtbank gedeeltelijk wordt vernietigd op grond van dwaling en [gedaagde] dientengevolge te veroordelen tot terugbetaling van een gedeelte van de koopsom ad € 80.603,16, met rente, dan wel dat de koopovereenkomst op de voet van art. 6:228 jo. 6:230 lid 2 BW wordt gewijzigd, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met € 80.603,16, met rente;  
       - met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.581,03, in de kosten van de rapporten van Drycon, AB Lekdetectie en  
       Hanselman Groep, tezamen € 4.444,33, en in de proceskosten en rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Het geschil gaat om de vochtproblemen die zich voordoen in het souterrain van de woning en wel in het bijzonder in de hal en in twee ruimtes die bij hen in gebruik zijn als studeerkamer en slaapkamer. Volgens [eisers] bestonden deze problemen al ten tijde van de verkoop en levering van de woning en heeft [gedaagde] hen daarover niet geïnformeerd. De problemen staan aan het normaal gebruik van de woning in de weg aldus [eisers] [gedaagde] erkent dat er sprake is van vochtproblemen die ten tijde van de verkoop en levering al bestonden, maar betwist dat die problemen het normaal gebruik van de woning verhinderen. Bovendien voert hij tot zijn verweer aan dat hij wel mededeling aan [eisers] heeft gedaan van de vochtproblemen en dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. 
       
     
     
       4.2. 
       Dat er al voorafgaand aan de verkoop en dus ook voorafgaand aan de levering sprake was van vochtproblemen in het souterrain, is door [gedaagde] erkend. De woning is door [gedaagde] samen met zijn broer als aannemer in 2007 gebouwd en [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij sindsdien, op misschien de eerste twee jaar na, is geconfronteerd met vochtproblemen in het souterrain die ook nog bestonden toen hij de woning aan [eisers] verkocht. Er staat daarmee vast dat er sprake is van vochtproblemen in het souterrain. 
       
     
     
       4.3. 
       
         De stellingen van [eisers] bij dagvaarding komen er op neer dat er ten tijde van de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de verkoop geen actuele vochtproblemen in het souterrain zichtbaar waren. [gedaagde] heeft dat bij conclusie van antwoord niet weersproken. Voor het eerst bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gesteld dat ten tijde van de verkoop op de muur in de hoek van het souterrain een vochtplek zichtbaar was. Dat die vochtplek bij de bezichtiging voor [eisers] duidelijk zichtbaar was en/of dat de makelaar van [gedaagde] [eisers] daarop heeft gewezen, is gesteld noch gebleken. Er wordt daarom vanuit gegaan dat dit niet het geval was. [gedaagde] heeft gesteld dat hij [eisers] heeft geïnformeerd over het bestaan van de vochtproblemen door daarvan in de aan hen, voorafgaand aan dan wel bij het sluiten van de koopovereenkomst, verstrekte vragenlijst melding te maken. Hij wijst in dit verband op de beantwoording van vraag 5. Vloeren, plafonds en wanden: 
         
           ‘a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Ja  
         
         
           Zo ja, waar? : Souterrain  
         
         
           (…) 
         
         
           c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Ja 
         
         
           Zo ja, waar? : Souterrain’ 
         
       
       
       
         Uit de beantwoording van deze vragen blijkt niet dat er sprake was van bestaande vochtproblemen, laat staan van vochtproblemen van de omvang zoals bij [gedaagde] bekend was. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat er sprake was van meerdere vochtplekken op de achtergevel en de voorgevel toen hij deze vragen beantwoordde. [eisers] zijn op 15 oktober 2020 voor het eerst met waterschade geconfronteerd en [gedaagde] heeft op het daarop volgende verzoek van [eisers] om exact aan te geven op welke plekken in de woning er problemen met vocht zijn, geantwoord:  ‘Voornamelijk op de volgende locaties: Achtergevel binnenmuur in souterrain, in halletje  
         
           muurtjes die opnieuw gestukadoord zijn, in [naam 1] kamer links in de hoek (bij TV) en  
         
         
           rechts achterin.’  Uit de beantwoording van vraag 5a blijkt, gelet op de formulering van die vraag –  ‘sprake (geweest)’ - , niet of er sprake was van in het verleden bestaande problemen of van op dat moment bestaande problemen. Bovendien blijkt uit die beantwoording – ‘Ja’ en ‘Souterrain’- niets over de ernst en omvang van de problemen terwijl daarover meer bij [gedaagde] bekend was. [gedaagde] heeft gesteld dat hij aan zijn verkoopmakelaar heeft meegedeeld dat de problemen niet waren verholpen maar [eisers] hebben gesteld dat die makelaar dat niet aan hen heeft meegedeeld maar juist heeft verklaard dat er in het verleden op een aantal plekken sprake is geweest van een vochtprobleem dat is opgelost, hetgeen door [gedaagde] niet is betwist en door de makelaar bij e-mail van 16 november 2020 nog is bevestigd. Bovendien heeft de makelaar in zijn door [gedaagde] in het geding gebrachte e-mail van 15 augustus 2022 verklaard dat [gedaagde] hem heeft meegedeeld dat de vochtproblemen waren verholpen. [eisers] hebben betwist dat [gedaagde] de vragenlijst voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan hen heeft verstrekt maar ook in het geval dat dit wel is gebeurd, dan moet ook nog worden vastgesteld dat [gedaagde] , gelet op hetgeen daarover bij hem bekend was, in de vragenlijst onvoldoende mededeling heeft gedaan van de bestaande vochtproblemen. Ook via zijn makelaar heeft [gedaagde] onvoldoende over de bestaande vochtproblemen medegedeeld. Dat de vochtproblemen minder groot waren dan wel door [gedaagde] als minder ernstig werden ervaren dan de problemen waarmee [eisers] werden geconfronteerd, doet niet af aan de verplichting van [gedaagde] om van de door hem ervaren vochtproblemen aan [eisers] mededeling te doen. De mededelingsplicht van [gedaagde] stond voorop. De antwoorden op de vragen 5 a en c van de vragenlijst in combinatie met de mededelingen van de makelaar wezen niet op het (nog steeds) bestaan van een serieus vochtprobleem en hoefden voor [eisers] ook daarom geen aanleiding te zijn nader onderzoek te doen. [gedaagde] heeft niet aan zijn mededelingsplicht voldaan en kan in verband daarmee niet aan [eisers] tegenwerpen dat zij niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [eisers] hebben gesteld dat zij het souterrain als slaapkamer en studeerkamer wilden gebruiken en dat zij op grond van de verstrekte informatie er vanuit mochten gaan dat dit gebruik ook mogelijk was, maar dat dit als gevolg van de vochtproblemen niet het geval is. [gedaagde] heeft betwist dat hij met dit voorgenomen gebruik bekend was en heeft gesteld dat de vochtproblemen niet aan het overeengekomen gebruik in de weg staat.  
         Op de foto’s van het souterrain die onderdeel uitmaken van de verkoopbrochure, is onder meer te zien dat een van de ruimtes die [eisers] als studeerkamer of slaapkamer in gebruik hebben genomen, is ingericht als kinderspeelkamer. Op de voorafgaand aan de verkoop gemaakte foto die als productie 4 door [gedaagde] in het geding is gebracht, is te zien dat in een van die ruimtes in het souterrain een bureau met accessoires, een bureaustoel en een kast zijn geplaatst.  
         Gelet op de omschrijving van het souterrain in de verkoopbrochure (zie hiervoor onder 2.3), met vloerverwarming, vloerkoeling, keukenblok, toilet, de fotopresentatie van het souterrain in de verkoopbrochure en de het gebruik daarvan zoals dat bij de bezichtiging bleek, mochten [eisers] ervan uitgaan dat de ruimte geschikt was om te worden gebruikt als verblijfsruimte. Dat [eisers] het door hen voorgenomen gebruik als slaapkamer en/of studeerkamer niet expliciet aan [gedaagde] zouden hebben meegedeeld, doet daaraan niet af. Zoals ook door de deskundige van [gedaagde] is vermeld in zijn rapport, zijn de vochtproblemen en daarmee gepaard gaande schimmelvorming van dien aard dat er sprake is van gevaar voor de gezondheid en strijdigheid met het ‘Bouwbesluit, Hoofdstuk 3. Voorschriften uit het oogpunt van gezondheid’. Dat geldt niet alleen voor het geval het souterrain als slaapkamer en /of studeerkamer zou worden gebruikt, maar ook wanneer dit als hobbyruimte, naar welke in de verkoopbrochure voorkomende term [gedaagde] verwijst, in gebruik zou worden genomen.  
         Zowel de deskundigen van [eisers] , AB Lekdetectie en Hanselman, als de deskundige van [gedaagde] , EXP, heeft vastgesteld dat de vochtproblemen worden veroorzaakt door fouten die bij de bouw van de woning zijn gemaakt.  
         Nu het souterrain niet zonder gevaar voor de gezondheid kan worden gebruikt bezit de woning niet de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dat [gedaagde] gedurende de 13 jaren dat hij gebruik heeft gemaakt van de woning zelf geen last zou hebben gehad van vocht en geen schimmel zou hebben gehad, doet aan het feit dat de geconstateerde vochtproblemen een gezondheidsrisico meebrengen, niet af. De conclusie van het voorgaande is dat het souterrain niet aan de overeenkomst voldoet en dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . 
       
       
     
     
       4.5. 
       Nu er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] en gelet op de omzettingsverklaring van [eisers] , waartegen [gedaagde] geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, dient [gedaagde] de schade van [eisers] verband houdende met de vochtproblemen te vergoeden. Die schade kan, gelet ook op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.2) worden gesteld op de kosten van herstel. 4.5.1.	[eisers] baseren het door hen gevorderde schadebedrag op de begroting van Hanselman die sluit op een bedrag van € 80.603,16. [gedaagde] betwist die begroting stellende dat er kosten zijn opgenomen die geen verband houden met vochtproblemen en dat er geen sprake is van redelijke herstelkosten. Onder verwijzing naar het rapport van EXP stelt [gedaagde] dat de schade maximaal € 33.055,99 bedraagt.  
       
         4.5.2. 
         
          [eisers] hebben bij dagvaarding niets gesteld over de gebreken die de oorzaak van het geconstateerde vochtprobleem zijn. Op de mondelinge behandeling heeft op vragen van de rechtbank mr. Dronkers namens [eisers] , onder verwijzing naar pagina 8 van het rapport van Hanselman van 29 september 2021, verklaard dat het gebrek waardoor het vochtprobleem wordt veroorzaakt te maken heeft met de onderliggende aansluiting tussen de gestorte vloer en de wand, waardoor er een inwateringprobleem is. Uit dat rapport van Hanselman volgt dat de vochtproblemen die [eisers] ondervinden te maken hebben met ondeugdelijk aangebrachte kimnaden en ondeugdelijke afwatering bij spouwmuren. In het rapport van EXP, waar [gedaagde] zich op beroept, worden deze oorzaken eveneens genoemd. Daarmee staat vast dat partijen over de oorzaak van de vochtproblemen overeenstemming hebben.  
       
       
         4.5.3. 
         In de offerte van Remani, waarop de begroting van Hanselman mede is gebaseerd, wordt uitgegaan van 79 meter aan te injecteren aansluitingen tussen vloeren en wanden. EXP gaat in haar rapport uit van 45 meter te herstellen kimaansluitingen en heeft op een plattegrond aangegeven welke aansluitingen dat betreft. [eisers] hebben niet onderbouwd waarom uitgegaan zou moeten worden van 79 meter en hebben de opgave van EXP niet weersproken. Uit de afmetingen van de ruimtes waar de kimaansluitingen niet deugdelijk zijn aangebracht, zoals die blijken uit de tekening in de verkoopbrochure, kan de juistheid van de lengte van 79 meter niet worden afgeleid. Nu bovendien die opgave van EXP overeenkomt met de locaties waar de vochtproblemen zich voordoen gaat de rechtbank ervan uit dat over een totale lengte van 45 meter kimaansluitingen moeten worden hersteld. De kosten per strekkende meter begroot de rechtbank, gelet op de door Remani en EXP opgegeven tarieven, op € 135,00 zodat de totale herstelkosten van de kimaansluitingen op € 6.075,00 worden begroot.  
       
       
         4.5.4. 
         Tussen partijen is niet in geschil dat tot de verdere herstelkosten behoren de kosten van het drogen van de wanden en de vloer, de kosten van herstel van de waterkering in de spouw, de kosten van stuc- en schilderwerk, de kosten van het aanbrengen van de epoxyvloer en de kosten van herstel van de waterbelasting op de deuren ter plaatse van het terras. [eisers] beroepen zich voor wat betreft de kosten van het aanbrengen van een epoxyvloer op de offerte van [naam 3] die is gebaseerd op een vloeroppervlakte van 132 m2. EXP is uitgegaan van een oppervlakte van 64 m2 hetgeen de rechtbank gelet op de afmetingen van de ruimtes waar de vochtproblemen zich voordoen en de vloeren die door het vocht zijn aangetast, juist voorkomt. De rechtbank begroot de kosten hiervan op het door EXP genoemde bedrag van in totaal € 6.110,00. EXP is uitgegaan van een hoger bedrag per m2 dan [naam 3] en uit de stellingen van [gedaagde] volgt dat hij bereid is dat bedrag te voldoen. In de offerte van [naam 2] en het rapport van Hanselman zijn nog opmerkingen gemaakt over verwijdering van de bestaande epoxyvloer maar nu [eisers] niet gesteld en onderbouwd hebben dat de bestaande vloer zou moeten worden verwijderd voordat een nieuwe vloer wordt aangebracht, hetgeen door [gedaagde] ook is betwist, zal hieraan verder worden voorbij gegaan. Niet gebleken is dat partijen van mening verschillen over de kosten van het drogen van de wanden en de vloer, de kosten van herstel van de waterkering in de spouw, de kosten van stuc- en schilderwerk en de kosten van herstel van de waterbelasting op de deuren ter plaatse van het terras zoals door EXP begroot op respectievelijk € 5.500,00, € 5.745,00, € 2.200,00 en € 2.139,00. De rechtbank zal deze herstelkosten daarom dienovereenkomstig begroten.  
       
       
         4.5.5. 
         
           In het rapport van Hanselman is nog vermeld dat het gehele souterrain inclusief maatwerkkasten moet worden leeggeruimd en verwijderd en daarvoor is, samen met kosten van herstel stuc- en schilderwerk en verwijdering epoxyvloer, een bedrag van € 12.000,00 inclusief btw begroot. [gedaagde] heeft erkend dat inboedel van het souterrain tijdelijk verplaatst zal moeten worden. De rechtbank begroot de hiermee samenhangende kosten op  
           € 1.000,00. 
         
         
       
       
         4.5.6. 
         In het rapport van Hanselman worden, onder verwijzing naar offertes van [naam 2] en [naam 4], nog diverse andere kosten vermeld waarvoor [eisers] een vergoeding vorderen, zoals kosten van herstel van gebreken aan de riolering en kosten van het aanpassen van het drainagesysteem. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd dat deze kosten samenhangen met de tekortkoming zoals hiervoor onder 4.4 vastgesteld. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. 
         
       
     
     
       4.6. 
       
         De totale schade wordt begroot op € 28.769,00 exclusief btw (€ 6.075,00,  
         € 6.110,00, € 5.500,00, € 5.745,00, € 2.200,00, € 2.139,00 en € 1.000,00), zijnde  
         € 34.810,49 inclusief btw. [gedaagde] heeft nog gesteld dat rekening moet worden gehouden met ‘nieuw voor oud’ maar alleen al omdat hij niet nader heeft geconcretiseerd in hoeverre dat tot een vermindering van de schadevergoeding zou moeten leiden, zal hieraan verder worden voorbijgegaan. Het bedrag van € 34.810,49 zal in zijn geheel worden toegewezen.  
       
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [eisers] hebben onder verwijzing naar hun productie 26 een bedrag van  
         € 4.444,33 gevorderd als vergoeding van kosten van de rapporten van AB Lekdetectie en Hanselman. [eisers] hebben gesteld dat zij genoodzaakt waren deze kosten te maken.. Productie 26 betreft facturen van AB Lekdetectie en Hanselman gericht aan DAS Rechtsbijstand en niet aan [eisers] Dat deze kosten wel ten laste van [eisers] zijn gekomen, hebben zij niet onderbouwd. Deze kosten worden daarom afgewezen. 
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [eisers] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt vast dat [eisers] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op in totaal € 2.870,43 waarvan € 127,43 explootkosten, € 1.301,00 griffierecht en € 1.442,00 salaris advocaat (2 punten , tarief  III à € 721,00 per punt op basis van toegewezen bedrag).  
       
     
     
       4.10. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten van € 34.810,49 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 juni 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten ten bedrag van € 1.581,03, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.870,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis voor zover het betreft de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.7. 
       wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.