ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:711

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:711 Gerechtshof Amsterdam , 25-03-2025 / 200.327.306/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-25

Zaaknummer: 200.327.306/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:711

---

Huur bedrijfsruimte. Ontbinding wegens huurachterstand. Referentieperiode bij beoordeling coronakorting.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.327.306/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9960714 CV EXPL 22-8501 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , h.o.d.n. HIIT-FIT.NL , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. L. Hellinga te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]  , 
       wonend te [woonplaats 2] in [plaats] , gemeente [plaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. W.E.A. Stegeman te Groningen. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellant] huurde van [geïntimeerde] een bedrijfsruimte, waarin hij een vestiging van een sportschool exploiteerde. De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen, en de door [appellant] gevorderde huurprijsvermindering in verband met de coronamaatregelen afgewezen. In hoger beroep ligt nog voor of [appellant] recht heeft op deze huurkorting, op grond van onvoorziene omstandigheden. Het hof oordeelt dat dit niet het geval is, omdat niet kan worden vastgesteld wat de referentieomzet is, die met de gehuurde bedrijfsruimte is gegenereerd. Of en in welke mate die omzet is gedaald, kan daarom niet worden vastgesteld. De vordering van [appellant] wordt afgewezen.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 11 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 februari 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met productie; 
     - akte na memorie van antwoord van [appellant] , met producties; 
     - antwoordakte van [geïntimeerde] . 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. Hellinga voornoemd en [geïntimeerde] door mr. F.C. Verduijn, advocaat te Groningen. Mr. Hellinga heeft dat gedaan aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. [geïntimeerde] heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover in hoger beroep in geschil is dat de feiten juist zijn weergegeven, heeft het hof de feiten aangepast. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de onomstreden feiten, voor zover in hoger beroep relevant, neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] exploiteerde een sportschool met meerdere vestigingen in [woonplaats 1] , HIIT-FIT.NL. Begin 2018 heeft [appellant] een eerste locatie van HIIT-FIT.NL geopend. Begin 2019 heeft [appellant] een tweede locatie geopend en in september 2019 een derde.  
       
     
     
       3.2. 
       Op 1 februari 2020 heeft [appellant] een vierde locatie van HIIT-FIT.NL geopend in de bedrijfsruimte die [appellant] van [geïntimeerde] huurde (hierna: het gehuurde).  
       
     
     
       3.3. 
       Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van 11 juli 2003 van toepassing (hierna: AB). Artikel 18.2 AB bepaalt dat de huurder een boete verbeurt indien de huur niet prompt op de vervaldag is voldaan. 
       
     
     
       3.4. 
       Vanaf 16 maart 2020 golden er diverse beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie (hierna: de coronamaatregelen).  
       
     
     
       3.5. 
       Op 23 december 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] om huurkorting verzocht in verband met de coronamaatregelen.  
       
     
     
       3.6. 
       Op 19 april 2022 heeft [appellant] een voorstel tot huurkorting met een berekening toegestuurd aan [geïntimeerde] . 
       
     
     
       3.7. 
       Bij e-mail van 3 mei 2022 heeft [geïntimeerde] [appellant] verzocht om door een accountant gewaarmerkte stukken over te leggen. [appellant] heeft daarop het standpunt ingenomen dat kon worden volstaan met omzetcijfers en een toelichting daarbij. 
       
     
     
       3.8. 
       Bij brief van 2 juni 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd om een bedrag van € 6.519,59 aan huurachterstand te voldoen, vermeerderd met rente en incassokosten.  
       
     
     
       3.9. 
       Op 28 juni 2022 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] in eerste aanleg, [Persoon 1] , aan [Persoon 2] , een accountant die met [appellant] bevriend is (hierna: [Persoon 2] ), geschreven dat [geïntimeerde] niet de vereiste gegevens aangeleverd heeft gekregen en dat er daarom volgens hem geen recht op huurkorting bestond.  
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – na kennelijke wijziging van eis – in conventie gevorderd om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat: 
       
         
           de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;  
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 14.234,40 aan huurachterstand, berekend tot en met augustus 2022;  
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.100,00 aan contractuele boete;  
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.916,64 aan huur per maand na 1 september 2022 tot aan de ontbinding;  
         
         
           
            [appellant] te veroordelen tot betaling van € 1.916,64 per maand ten titel van schadevergoeding/gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming; 
         
         
           
            [appellant] te veroordelen in de kosten van de procedure. 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [appellant] heeft in reconventie toekenning van de volgende huurkortingen gevorderd:  
       
         
           33,5% over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2020;  
         
         
           32,5% over het gehele jaar 2021;  
         
         
           een nog een nader te bepalen huurkorting over januari 2022 tot en met het einde van de overheidsmaatregelen in 2022.  
         
       
       Ter zitting in eerste aanleg heeft [appellant] gesteld dat hij een bedrag van € 14.140,80 te veel aan huur heeft betaald aan [geïntimeerde] , in het geval dat voornoemde huurkortingen worden toegepast.  
       
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] zijn vordering tot huurprijsvermindering onvoldoende heeft onderbouwd en is daarom uitgegaan van de op zichzelf niet door [appellant] betwiste specificatie van de huurachterstand door [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft de huurovereenkomst op grond van die huurachterstand ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Daarnaast heeft de kantonrechter de door [geïntimeerde] gevorderde contractuele boete afgewezen. [appellant] is in de proceskosten verwezen. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep onder aanvoering van grieven geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.  
       
     
     
       5.2. 
       Het voornaamste twistpunt tussen partijen is de vraag of [appellant] recht heeft op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden, en als dat zo is, de hoogte daarvan. [appellant] heeft niet gegriefd tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde. 
       
     
     
       5.3. 
       Het hof stelt het volgende voorop. In de context van de coronacrisis kan een huurder zich op onvoorziene omstandigheden beroepen als hij voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en als gevolg van de coronamaatregelen de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kon exploiteren. De mogelijkheid om het gehuurde niet of slechts in geringe mate te kunnen exploiteren vertaalt zich in het algemeen in een omzetverlies.  
       
     
     
       5.4. 
       Het ligt in deze zaak op de weg van [appellant] om zich te beroepen op feiten en omstandigheden (en die zo nodig te bewijzen) die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de omzet die hij met  de vierde vestiging  heeft gegenereerd, door de coronamaatregelen zodanig is teruggelopen dat [geïntimeerde] de ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mocht verwachten. Artikel 6:258 BW ziet namelijk op een verstoring van het contractuele evenwicht door de coronacrisis. Het omzetverlies dient daarom te worden bepaald voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, en dat is (uitsluitend) de vierde locatie.  
       
       
         
           De referentieomzet  
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Het debat in deze zaak ziet in het bijzonder op de vraag tegen welke omzetcijfers de omzet, die door [appellant] met de exploitatie van het gehuurde is gegenereerd toen de coronamaatregelen van kracht waren, moet worden afgezet om het door [appellant] geleden omzetverlies te berekenen. Het uitgangspunt is daarbij dat een vergelijking van omzetten per tijdvak van (ongeveer een) maand geschikt is. Omzetten kunnen bij een normale bedrijfsvoering door de loop van het jaar heen fluctueren en de verschillende coronamaatregelen hadden veelal een beperkte geldingsduur. De omzet in een maand waarin coronamaatregelen van kracht waren dient daarom in beginsel te worden vergeleken met dezelfde kalendermaand in het aan de coronamaatregelen voorafgaande jaar en niet met een gemiddelde maandomzet in dat jaar. De vierde vestiging van HIIT-FIT.NL werd echter pas in februari 2020 geopend, waardoor het in deze zaak niet mogelijk is om deze methode van omzetvergelijking te hanteren. 
       
     
     
       5.6. 
       
        [appellant] voert daarom aan dat de referentieomzet moet worden gebaseerd op de gezamenlijke omzet van de vier vestigingen in de periode 1 februari 2020 tot en met 15 maart 2020, mede omdat dit de enige periode is waarin de vier vestigingen van HIIT-FIT.NL tegelijk open zijn geweest.  
       
     
     
       5.7. 
       Het hof volgt [appellant] niet in deze stelling. Deze periode van ongeveer zes weken is ten eerste te kort om te kunnen vaststellen dat de terugloop in de omzet in de periode daarna (voornamelijk) te wijten is aan de coronamaatregelen.  
       
     
     
       5.8. 
       Bovendien is de door [appellant] gegenereerde omzet niet gespecificeerd voor de vestiging van de sportschool waarvoor in deze procedure huurkorting wordt gevorderd. [appellant] heeft geen enkele berekening overgelegd waaruit blijkt wat de omzet voor deze specifieke vestiging van de sportschool is, terwijl onvoldoende is toegelicht waarom het onmogelijk was om daar op zijn minst een onderbouwde schatting van te maken. De omzet die met de drie andere vestigingen is gegenereerd, kan (zoals hiervoor onder 5.4 overwogen) in beginsel niet gebruikt worden om een huurkorting voor het gehuurde te berekenen. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn als alle vier de vestigingen qua oppervlakte, bezoekersaantallen en omzetpotentieel gelijk of sterk vergelijkbaar zouden zijn. Dat dit het geval is, is door [appellant] echter niet gesteld, althans niet (voldoende) onderbouwd.  
       
     
     
       5.9. 
       Verder is niet vast te stellen dat de door [appellant] genoemde periode van zes weken representatief is voor de in het algemeen te verwachten omzet met vier vestigingen, mede gelet op het debat tussen partijen over de trends in het aantal mensen dat in verschillende periodes gedurende het jaar komt sporten.  
       
     
     
       5.10. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat op basis van de door [appellant] verstrekte gegevens, niet kan worden vastgesteld in welke mate de omzet van deze specifieke vestiging van HIIT-FIT.NL is teruggelopen en in welke mate die terugloop (voornamelijk) te wijten is aan de coronamaatregelen. In het verlengde daarvan kan niet worden vastgesteld dat aan [appellant] een beroep op onvoorziene omstandigheden toekomt. [appellant] heeft dus geen recht op huurkorting.  
       
     
     
       5.11. 
       De stelling van [appellant] dat de omzet van 2019 het omzetpotentieel niet juist weergeeft, brengt hierin geen verandering. Het is immers niet zeker dat dit potentieel zou zijn waargemaakt, en bovendien is onduidelijk waarom ook verlies van  potentieel  door middel van een huurkorting (mede) voor rekening van de verhuurder moet komen. De door [appellant] overgelegde verklaringen van [Persoon 2] en [Persoon 3] leiden niet tot een ander oordeel, omdat ook zij zijn uitgegaan van de door [appellant] bepleite referentieperiode, die naar het oordeel van het hof niet als uitgangspunt kan worden genomen.  
       
       
         
           De subsidiaire grondslag is te laat aangevoerd 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       
        [appellant] heeft ten slotte bij akte na memorie van antwoord nog een nieuwe grondslag voor zijn gestelde recht op huurkorting aangevoerd, te weten een vaststelling van de huurkorting naar billijkheid (ex aequo et bono), in afwijking van de in de jurisprudentie ontwikkelde vastelastenmethode. Dat is in strijd met de tweeconclusieregel en dus te laat, zodat het hof deze grondslag onbesproken laat.  
       
       
         
           Slotsom, bewijsaanbod en kosten 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [appellant] terecht is afgewezen. De door [appellant] aangevoerde grieven leiden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Voor zover [appellant] heeft gegriefd omdat hij zijn standpunt in eerste aanleg onvoldoende heeft kunnen toelichten, geldt dat hij dit in hoger beroep alsnog heeft kunnen doen, zodat hij bij die grief geen belang heeft. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd, omdat hij geen (getuigen)bewijs heeft aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
       
       - griffierecht	€    783,00 
       - salaris advocaat	 € 2.428,00  (tarief II, twee punten) 
       Totaal	€ 3.211,00 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.211,00; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. R.J.M. Smit en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.