ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:2123

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:2123 Gerechtshof Amsterdam , 28-04-2016 / 15/00757

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-04-28

Zaaknummer: 15/00757

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:2123

---

WOZ. Waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 15/00757 
     
     
       28 april 2016 
     
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van  
     
     
     
       
         
          [X]
          te [Y] , belanghebbende, 
       gemachtigde: A. Bakker (Maatschap WOZ Juristen te Rotterdam), 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/408 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 13 augustus 2015 in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2013 van de onroerende zaak [Adres 1] te [B] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 173.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 5 december 2014, de beschikking gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 13 augustus 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft de gemachtigde daarop een schriftelijke reactie ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld.  
       
       
         “Eiser was tot 18 december 2014 eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 247 m³. De woning is een nieuwbouwwoning. De woning is in 2012 opgeleverd. Eiser heeft de grond in erfpacht van [C] B.V. (hierna: [C] ). De woning is op 18 december 2014 verkocht voor € 142.501.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Het Hof voegt daaraan nog de volgende feiten toe. 
       
     
     
       2.3. 
       Tot de gedingstukken in eerste aanleg behoort een afschrift van de notariële akte van de verkoop en levering van de woning door belanghebbende op 18 december 2014. In die akte is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         “ OVERWEGINGEN VOORAF; TOELICHTING [C] -REGELING 
         1. Verkoper is gerechtigd tot het hierna vermelde recht van erfpacht. 
         2. Op dit recht van erfpacht is de zogenaamde ‘ [C] -regeling’ van toepassing. Deze regeling is vastgelegd in de hierna vermelde Algemene bepalingen Erfpacht [C] en de bijzondere bepalingen (…). 
         3. [C] B.V. ( [C] ) heeft (mede) ten doel de bevordering van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Zaanstad. Bij de uitwerking daarvan stelt [C] zich in het bijzonder ten doel kwalitatief hoogwaardige koopwoningen bereikbaar te maken en houden voor personen die in aanmerking komen voor woningen in de sociale koopsector.  
         Hieraan geeft [C] vorm: 
         - door woningen aan de doelgroep aan te bieden tegen een prijs die overeenstemt met die van sociale koopwoningen, doch die kwalitatief op een hoger niveau staan; en 
         - door maatregelen te treffen die bevorderen dat eigenaren van woningen die niet langer tot de doelgroep behoren doorstromen naar andere woningen;  
         (…)  In verband daarmee wordt (…)  - een canon berekend die hoger is dan overeenstemt met de waarde van het recht van erfpacht voor de grond onder een sociale koopwoning, en die overeenkomt met die van een overigens vergelijkbare woning buiten de sociale koopsector;  - ten behoeve van leden van de doelgroep dat deel van de canon dat meer bedraagt dan geëigend voor een sociale koopwoning volgens een tabel verminderd. Bovendien verbindt een eigenaar zich, om als hij de doelgroep ontstijgt, aan [C] het verschil in waarde te voldoen tussen een sociale koopwoning en een overigens vergelijkbare woning buiten de sociale koopsector. 
         4. Door verkoper [ Hof : belanghebbende] is oorspronkelijk (bij uitgifte) een koopaanneemsom betaald van (…) € 140.000,00 (…) terwijl op dat moment de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en het (te sticht[en] appartement (…) € 170.500 bedroeg. 
         5. (…) 
         6. Als gevolg van deze koop en levering gaat met het recht van erfpacht uiteraard ook de toepasselijke [C] -regeling over op koper. (…) 
         (…) 
         
           KOOP 
         
         Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd één december tweeduizend veertien (…) aan koper verkocht (…) [de woning]. 
         (…) 
         
           KOOPPRIJS 
         
         De koopprijs van het verkochte (…) bedraagt € 142.501,00 (…) In de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper groot (…) € 683,40 (…) in het reservefonds van de vereniging van eigenaren. 
         (…) 
         
           VOORAFGAANDE VERKRIJGING 
         
         Het verkochte is door verkoper (…) verkregen: ten gevolge van de inschrijving (…) op achtentwintig mei tweeduizend tien (…) van het afschrift van een akte van levering (…). 
         (…) 
         
           ERFPACHTBEPALINGEN 
         
         (…) 
         “ Artikel 7 
         
           Canon 
         
       
     
     
       7.1. 
       De canon wordt vastgesteld naar een percentage van de grondwaarde van een overigens vergelijkbaar appartement buiten de sociale koopsector; dit percentage is thans zeven procent (…).”” 
       
     
     
       2.4. 
       In het van het op de zitting verhandelde opgemaakte proces-verbaal is onder meer de volgende verklaring van de taxateur van de heffingsambtenaar opgenomen: 
       
       
         “U vraagt mij of de vergelijkingsobjecten die vermeld staan op de matrix die is opgenomen in mijn taxatierapport in volle eigendom zijn of dat het erfpachtsituaties betrof. Dit waren panden in volle eigendom. U houdt mij voor dat in een later stuk van ons van het object [Adres 2] wel een grondwaarde is vermeld; kennelijk omdat de objecten aan het [adres] in erfpacht zijn. Ja, dit klopt en ingevolge de Wet WOZ moet bij de waardering van een pand in erfpacht de grondwaarde mee in aanmerking worden genomen, in verband met de fictie van de volle en onbezwaarde eigendom. 
         In punt 4 van de ‘Overwegingen vooraf; toelichting [C] -regeling’ in de verkoopakte van het onderhavige appartement staat dat de waarde in het economisch verkeer op het moment van stichting € 170.500 inclusief het recht van erfpacht was en dat belanghebbende een koopaan-neemsom van € 140.000 heeft betaald. Dit is de prijs voor de stenen. Als er sprake zou zijn van volledige eigendom van het appartement, dan zou de waarde van de grond volgens deze akte € 30.500 zijn, namelijk het verschil tussen € 140.000 en € 170.500. 
         U vraagt mij of ik kan uitleggen hoe het zit met de [C] ( [C] )-regeling die ingevolge de tweede overweging van de ‘overwegingen vooraf’ in de verkoopakte uit 2014 van toepassing is op het recht van erfpacht. De [C] is bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Men betaalt een koopaanneemsom van € 140.000 voor de woning en daarnaast een jaarlijkse vergoeding voor het recht van erfpacht die afhankelijk is van het inkomen: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de erfpachtcanon.. U vraagt mij hoe die € 170.000 in dit verhaal past en waarvan dat de waarde is.  De koper met een ‘norminkomen’ moet de volledige waarde in het economische verkeer betalen. Het bedrag van € 30.500 is de gekapitaliseerde waarde van de zakelijk bepaalde canon die zo’n koper jaarlijks moet betalen. Kopers met een lager inkomen hebben een lagere canon en kopers met een hoger inkomen betalen extra. De [C] -regeling bevordert de doorstroom naar andere woningen. 
         (…)  
         U vraagt mij waar de objecten [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 5] , die zijn genoemd door de gemachtigde van belanghebbende, zich bevinden. Op de voorkant van het taxatieverslag staat een foto van het gebouw: de even en oneven nummers bevinden zich door elkaar.  De nummers [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 4] zijn huurwoningen met een standaard keukenblok en badkamer.  U vraagt mij waarop ik mijn bekendheid met de in de woning aanwezige voorzieningen baseer. Voor wat betreft de woning van [X] baseer ik mij op de verkoopbrochure daarvan. Voor wat betreft de huurwoningen baseer ik mij op contacten met de verhuurder. Ik heb de verhuurder gevraagd hoe die woningen eruitzien. Daarop heb ik van hem doorgekregen dat de woningen een standaard keukenblok en een eenvoudige badkamer hebben.” 
       
       
     
   
   
     
       3 
       3. Geschil in hoger beroep 
     
     
       In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.  
     
     
   
   
     
       4 
       4. Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft in de onderdelen 1 t/m 7 van haar uitspraak omtrent het geschil als volgt overwogen.  
       
       
         “1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
       
         2. Tussen partijen is niet in geschil dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.  
       
       
       
         3. Eiser heeft aangevoerd dat de woning en de referentieobjecten wat betreft de ligging niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning op een kortere afstand van de verkeersweg [D] en de spoorlijn is gelegen dan de verderop gelegen referentieobjecten. Het verschil in geluidsoverlast en luchtkwaliteit tussen beide locaties dient volgens eiser te leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de woningen wel vergelijkbaar zijn. De woning heeft als bouwjaar 2012 en voldoet derhalve aan de huidige strenge milieunormen wat betreft geluidsisolatie en luchtkwaliteit en als dat niet het geval zou zijn dan was geen bouwvergunning voor deze woning verleend, aldus verweerder. Eiser heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt, zodat deze klacht faalt. Voorts heeft verweerder onweersproken gesteld dat zowel de woning als de referentieobjecten niet over een balkon beschikken, dus ook in dat opzicht vergelijkbaar zijn. 
       
       
       
         4. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
       
       
       
         5. Nu verweerder de waarde van de woning aan de hand van referentieobjecten al aannemelijk heeft gemaakt, hoeft de waardebepaling aan de hand van de eigen verkoop van de woning geen beoordeling meer.  
       
       
       
         6. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt eveneens. Van schending van dat beginsel is sprake als verweerder de meerderheid van de groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, dus lager heeft gewaardeerd dan eisers woning. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met eisers woning verwaarloosbaar zijn. Eiser stelt zich op het standpunt dat [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 4] vergelijkbaar zijn met de woning en dat voor die objecten de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2014 op € 165.000 is vastgesteld. Verweerder bestrijdt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Verweerder wijst erop dat uit de verkoopbrochure van de woning blijkt dat de woning over een luxe keuken en eveneens een luxe badkamer met bubbelbad beschikt welke factoren leiden tot een hogere waarde van de woning. In dat opzicht zijn deze woningen volgens verweerder niet gelijk aan elkaar. Met zijn stelling dat verweerder deze verschillen niet heeft aangetoond, miskent eiser dat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 5] vergelijkbaar zijn met de woning. Nu eiser niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, faalt het beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel. 
       
       
       
         7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.” 
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn in eerste aanleg aangevoerde argumenten herhaald en geconcludeerd dat de waarde van de woning (primair) op € 153.000 en (subsidiair, op grond van het gelijkheidsbeginsel) op € 163.000 dient te worden vastgesteld. Het Hof komt tot dezelfde slotsom als de rechtbank en overweegt daartoe als volgt. 
       
       
         4.3.1. 
         De stelling van belanghebbende dat hij bij de waardering van de woning voor de Wet WOZ, gelet op de niet-afkoopbare erfpacht, met een huurder is gelijk te stellen en dat bij een combinatie van erfpacht en een recht van appartement er geen genot van de grond is, berusten op een onjuiste rechtsopvatting. Met juistheid heeft de rechtbank in haar rechtsover-weging 1 overwogen dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld alsof belang-hebbende daarvan de volle en onbezwaarde eigendom heeft, waarin begrepen (het aandeel in) de waarde van de grond. Het ‘eigen verkoopcijfer’ van belanghebbende vormt derhalve, anders dan belanghebbende verdedigt, geen juiste maatstaf omdat dit verkoopcijfer (dat overigens bijna twee jaar na de in casu in aanmerking te nemen waardepeildatum van 1 januari 2013 tot stand is gekomen) nog moet worden gecorrigeerd met de aan de woning toe te rekenen waarde van de grond.  
         
         
         
       
       
         4.3.2. 
         Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, is bij de waardering van de woning uitgegaan van vergelijkingsobjecten in volle eigendom, terwijl voorts uit de in 2.3 aangehaalde verkoopakte kan worden opgemaakt dat de door belanghebbende betaalde koopsom van € 140.000, om te komen tot de waarde in het economische verkeer in volle eigendom, moet worden verhoogd met de gekapitaliseerde waarde van de (zakelijk vastgestelde) erfpachtcanon. De aldus bepaalde waarde in het economische verkeer ten tijde van de levering van het appartementsrecht (op 28 mei 2010) heeft € 170.500 bedragen.  Ook het ‘eigen verkoopcijfer’ van belanghebbende dient te worden gecorrigeerd om te komen tot de waarde in het economische verkeer ten tijde van de verkoop. De aldus naar maatstaf van volle eigendom bepaalde waarden liggen dicht bij de in de beschikking vastgestelde waarde. Uit een en ander volgt voorts dat het ‘eigen verkoopcijfer’ van belanghebbende, anders dan hij verdedigt, geen afbreuk doet aan de voor het appartement vastgestelde waarde. 
         
       
       
         4.3.3. 
         De stelling van belanghebbende (onder verwijzing naar artikel 7.1 van de erfpacht-voorwaarden, als vermeld onder 2.3) dat de (gekapitaliseerde) erfpachtwaarde ten onrechte is gerelateerd aan de grondwaarde van een overigens vergelijkbaar appartement buiten de sociale koopsector treft geen doel. Uit de onder 2.3 geciteerde overwegingen vooraf omtrent de [C] -regeling blijkt dat de woning op een kwalitatief hoger niveau staat dan woningen uit de sociale koopsector, zodat ook in dit opzicht voor ter bepaling van de grondwaarde in het kader van het (geobjectiveerde) waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, terecht aansluiting is gezocht bij een overigens vergelijkbaar appartement buiten de sociale koopsector.  
         
       
       
         4.4.1. 
         Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar via de methode van vergelijking met verkoopcijfers van andere objecten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld en dat daarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen het appartement en die objecten.  Het Hof neemt daarbij in overweging dat - zoals de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd betwist heeft gesteld - de woning uit een recentere bouwperiode stamt dan de vergelijkingsobjecten en voor wat betreft geluidsisolatie en luchtkwaliteit aan strenge milieunormen voldoet, zodat de ligging van het appartement aan een drukke(re) weg niet tot een negatief waardeverschil leidt. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat voor zover de nabijheid van een spoorlijn, zoals belanghebbende betoogt, al een waardedrukkend effect heeft, daartegenover staat dat een waardeverhogend effect kan uitgaan van de omstandigheid dat de woning in de nabijheid van een treinstation is gelegen. 
         
       
       
         4.4.2. 
         Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de vastgestelde waarde van de woning niet strookt met de lagere WOZ-waarden van andere woningen in hetzelfde appartementen-complex, te weten de nrs. [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 5] , vinden de hier bedoelde verschillen naar het oordeel van het Hof voldoende verklaring in hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof – niet weersproken door belanghebbende – heeft gesteld omtrent verschillen tussen in de woning (enerzijds) en de nrs 22, 24 en 26 anderzijds aanwezige voorzieningen.  
         
       
     
     
       4.5. 
       Voor het overige verenigt het Hof zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.6. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.   
     
   
   
     
       5 
       5. Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 Awb.  
     
     
   
   
     
       6 
       6. Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
       
         De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J. den Boer en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier. De beslissing is op 28 april 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.