ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:11386

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:11386 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-12-2021 / 200.255.012

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-12-14

Zaaknummer: 200.255.012

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:11386

---

Artikelen 7:370 en 376 BW. Ontbinding of beëindiging pachtovereenkomst in verband met landgoedontwikkeling.  
         Het hof moet onder meer de vraag beantwoorden of verpachtster de pachtpercelen dringend voor eigen gebruik nodig heeft waardoor de pachtovereenkomst beëindigd moet worden. Het hof oordeelt dat dat niet zo is en dat ook haar belang bij beëindiging van de pachtovereenkomst niet zwaarder weegt dan dat van [pachter] bij voortzetting van de pacht. Ook de andere gronden voor ontbinding of beëindiging slagen niet.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem			 
       
         afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummers gerechtshof 200.255.012/02 en 200.270.429/02 (prorogatie) 
       (zaaknummer rechtbank Den Haag 6754818) 
     
     
     
       
         arrest van de pachtkamer van 14 december 2021 
       
     
     
     
       in de zaken van 
     
     
     
       
         
          [verpachtster]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: verweerster in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna: [verpachtster] , 
       advocaat: mr. E.H.M. Harbers, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [pachtster 1] 2. [pachter 2] , 
     
       beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep en appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: appellante onder 1 eiseres in conventie en verweerster in reconventie en appellant onder 2 gevoegde partij, 
       hierna: gezamenlijk [pachter.] of afzonderlijk [pachtster 1] en [pachter 2] , 
       advocaat: mr. G.J.M. de Jager. 
     
     
   
   
     
       1 Kern van de zaak en de beslissing 
     
       1.1 
       Familie [naam pachters] pacht al lange tijd 30 ha op landgoed [naam landgoed] , waarvan [verpachtster] eigenaar en verpachter is. In de procedure 200.255.012 heeft [pachtster 1] de medepacht van haar zoon en schoondochter gevorderd. [verpachtster] heeft op haar beurt de ontbinding of beëindiging van de pachtovereenkomst gevorderd. De pachtkamer heeft de medepacht van [pachter 2] toegewezen en de vorderingen van [verpachtster] afgewezen. 
     
     
       1.2 
       In het hoger beroep speelt vooral de vraag of [verpachtster] de pachtpercelen dringend voor eigen gebruik nodig heeft waardoor de pachtovereenkomst beëindigd moet worden. Het hof oordeelt dat dat niet zo is en dat ook haar belang bij beëindiging van de pachtovereenkomst niet zwaarder weegt dan dat van [pachter.] bij voortzetting van de pacht. Ook de andere gronden voor ontbinding of beëindiging slagen niet. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de pachtkamer in eerste aanleg. In de prorogatiezaak gaat het inhoudelijk over hetzelfde maar om een andere beëindigingsdatum. De vordering in die zaak zal het hof ook afwijzen. 
     
     
       1.3 
       Hierna legt het hof zijn oordeel uit. Eerst vermeldt het hof nog wat er in de procedures in hoger beroep is gebeurd. 
     
   
   
     
       2 Het procesverloop tot nu toe in beide zaken 
     
       2.1 
       Het hof heeft op 22 oktober 2019 een tussenarrest gewezen. Daarin heeft het hof het procesverloop tot dan toe beschreven en een zitting aangekondigd. Bovendien heeft het hof aan partijen gevraagd om stukken over te leggen, wat zij hebben gedaan. Die stukken maken onderdeel uit van het procesdossier.  
     
     
       2.2 
       Op 7 februari 2020 heeft de zitting plaatsgevonden waarvan een verslag is gemaakt. In de prorogatiezaak hebben partijen daarbij afgezien van re- en dupliek. Vervolgens hebben partijen geprobeerd via mediation alsnog tot overeenstemming te komen. De zaken zijn toen doorgehaald. Partijen zijn het niet eens geworden. De zaken zijn weer aangebracht en daarna heeft het hof op verzoek van [verpachtster] een zitting bepaald. Partijen hebben in beide zaken nieuwe stukken opgestuurd. Op 21 oktober 2021 heeft de zitting plaatsgevonden. Ook van die zitting is een verslag gemaakt. Aan het eind van de zitting heeft het hof arrest in beide zaken bepaald. 
     
   
   
     
       3 De beoordeling van het hoger beroep  
     Inleiding 
     
       3.1 
       
        [verpachtster] is sinds 2011 enig eigenaar van landgoed [naam landgoed] en bezig de exploitatie van dat landgoed te wijzigen. Daarbij laat zij zich inspireren door de wijze waarop Frederik Hendrik in de 17de eeuw het landgoed had ingericht. Landgoed [naam landgoed] is een landgoed van circa 124 hectare, waarop een 17e eeuws Rijksmonument, groot 46 ha, gelegen is en waarvan de gebouwen, tuinmuren en diverse tuinornamenten onderdeel uitmaken. Tot het landgoed behoren monumentale vijvers, bossen en lanen ter grootte van circa 18 ha. Daarnaast is er 22 ha natuurbos. Circa 22 ha bouw- en grasland is omgevormd tot nieuwe natuur. Onderdeel van deze nieuwe natuur is 6 ha natuurakker. Tot slot is er circa 55 ha landbouwgrond, die deels regulier en deels geliberaliseerd verpacht wordt. 
     
     
       3.2 
       
        [pachtster 1] pacht ongeveer 30 ha regulier op het landgoed. De reguliere pachtovereenkomst is destijds gesloten met ingang van 1 november 1975, op 23 december 1975 ondertekend en in april 1976 door de grondkamer goedgekeurd. Zij exploiteerde met haar man op het landgoed [naam landgoed] een melkveehouderij. Haar man is in 2004 overleden en het bedrijf is als vleesveebedrijf voortgezet (vleeskoeien en schapen). Nadat het bedrijf enige tijd was ingekrompen, hebben [verpachtster] en [pachter.] gesprekken gevoerd over het weer opzetten van een melkveebedrijf. In de zomer van 2015 bleek dat door de invoering van de fosfaatrechten financieel voor [pachter.] niet haalbaar. Vervolgens heeft [pachter.] de omslag gemaakt naar een biologische melkgeitenhouderij en een toen aanhangige aanvraag voor een nieuwe melkveestal gewijzigd naar een aanvraag voor een melkgeitenstal. Vanaf 2016 exploiteert [pachtster 1] met haar twee zonen en schoondochter binnen een vennootschap onder firma [naam v.o.f.] waarbij de 30 ha pachtgrond gebruikt worden om voer te telen voor de geiten, de mest af te zetten en als weidegrond. 
     
     
       3.3 
       
        [verpachtster] heeft het voornemen om het landgoed in oude luister te herstellen en te exploiteren als één landbouwbedrijf met natuurwaarden, waarbij landbouw en natuurbeheer volledig met elkaar geïntegreerd worden en waarmee recht wordt gedaan aan de historische en monumentale waarde van het landgoed. Zij heeft Land & Co plannen laten ontwerpen en op dit moment zijn de moestuin, de landgoedwinkel en het uitzetten van bosvarkens gerealiseerd. De natuurakkers zijn beteeld met granen van oude rassen. [verpachtster] ontwikkelt afzetkanalen voor de groenten, het varkensvlees en de akkerbouwproducten. Naast deze activiteiten heeft het landgoed recreatieve functies en wil het educatieve functies gaan ontwikkelen. 
     
     
       3.4 
       
         
          [verpachtster] vindt de omschakeling naar en de uitbreiding van de melkgeitenhouderij van [pachter.] om meerdere redenen geen goede ontwikkeling voor het landgoed en verzet zich daartegen, ook bestuursrechtelijk. In de periode dat [pachtster 1] om medepacht verzocht van haar zoons en schoondochter, heeft [verpachtster] in oktober 2017 de pachtovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2018 dan wel 1 november 2023, uitgaande van een ingangsdatum van 1 november 1976. [pachter.] heeft zich daartegen verzet. In de prorogatiezaak is een nieuwe opzegging aan de orde, per brief van 5 maart 2019 tegen  1 oktober 2023. Ook daartegen heeft [pachter.] zich tijdig verzet. Het hof behandelt beide zaken samen. In hoger beroep heeft [verpachtster] verder nog haar eis gewijzigd en primair ontbinding gevorderd en subsidiair beëindiging. Deze eiswijziging staat het hof toe: een procespartij is vrij om in hoger beroep haar eis te vermeerderen of te wijzigen tenzij dat in strijd komt met de eisen van de goede procesorde. Aan de formele en inhoudelijke bezwaren van [pachter.] gaat het hof voorbij. [pachter.] heeft de gewijzigde eis onderkend en daarop verweer gevoerd. Er is geen sprake van strijd met de goede procesorde. 
         
           Is [pachtster 1] tekortgeschoten? 
         
       
     
     
       3.5 
       De ontbinding is gebaseerd op tekortkomingen van [pachtster 1] . [verpachtster] heeft aangevoerd dat zij niet meer persoonlijk is betrokken bij de agrarisch onderneming. Die stelling gaat niet op. In de vennootschap onder firma die [pachtster 1] met haar beide zonen en schoondochter is aangegaan, heeft zij de zeggenschap over het gepachte voorbehouden. [pachtster 1] is op dit moment in de vijftig en naar haar zeggen bezig in familieverband de geitenhouderij uit te oefenen. [verpachtster] heeft hiertegenover geen (voldoende) concrete aanknopingspunten gesteld om aan te kunnen nemen dat [pachtster 1] niet langer werkzaam is in het bedrijf of de zeggenschap heeft verloren. Het hof komt dan ook niet aan bewijslevering toe. 
     
     
       3.6 
       
         Verder stelt [verpachtster] als tekortkoming dat het houden van melkgeiten niet past bij de pachtovereenkomst, althans onvoldoende rekening houdt met haar belangen en daarom niet redelijk is. Ook die stelling passeert het hof. De pachter is in beginsel vrij in de keuze van exploitatie van zijn eigen agrarisch onderneming. [pachter.] pacht alleen los land en er is geen bestemming van de gronden overeengekomen. Dat de keuze van [pachter.] voor melkvee in de vorm van geiten volgens [verpachtster] niet past bij haar eigen plannen levert geen tekortkoming op. [verpachtster] heeft onvoldoende overtuigende feiten of omstandigheden gesteld die moeten meebrengen dat [pachter.] desondanks op grond van de redelijkheid en billijkheid  verplicht is zich te onthouden van de uitoefening van een geitenhouderij. Dat niet-melkgevende geiten wel eens over de lanen van het landgoed moeten (zoals vroeger het jongvee), is daarvoor onvoldoende. De aangevoerde gezondheidsrisico’s heeft [pachter.] voldoende weersproken. Het risico op Q-koorts is volgens haar onder controle en dat heeft [verpachtster] niet betwist. De gestelde geurhinder heeft [verpachtster] niet geconcretiseerd terwijl de vergunde stal van [pachter.] voldoet aan de normen . Zij beschikt ook over een toereikende vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 (Wnb-vergunning), vooral omdat de stikstofdepositie ten opzichte van de vroegere bedrijfsvoering is afgenomen . Dat [pachter.] onrechtmatige hinder veroorzaakt en daardoor niet als goed pachter handelt - zo begrijpt het hof deze stelling - is in dit licht onvoldoende toegelicht. De primaire vordering in hoger beroep tot ontbinding zal het hof daarom afwijzen. Grief I faalt. 
         
           Dringend eigen duurzaam gebruik? 
         
       
     
     
       3.7 
       De subsidiaire vordering tot beëindiging van de pachtovereenkomst is ook niet toewijsbaar. De gestelde tekortkomingen zijn hiervoor behandeld en kunnen de beëindiging niet dragen. Verder beroept [verpachtster] zich op dringend eigen duurzaam gebruik van de pachtgronden. Met de toelichting op de laatste zitting begrijpt het hof dat [verpachtster] nu van plan is om op de verpachte gronden in de [naam boomgaard] agroforestry te gaan bedrijven door noot- en fruitbomen af te wisselen met strokenteelt van vollegrondsgroenten. Op de gepachte huiskavel van [pachter.] wil zij met strokenteelt granen en grove groenten gaan verbouwen. Het perceel in het [naam perceel] is laaggelegen. Daarop wil zij 10 runderen gaan weiden. Verder wil zij met mobiele kippenschuren koppels van 249 kippen vrij laten lopen op de agrarische akkers en de agroforestry percelen. Ook zullen bosvarkens op de akkers komen. 
     
     
       3.8 
       Het hof heeft de bevlogenheid en inzet van [verpachtster] op de zittingen gezien en begrepen dat zij die nog langdurig wil inzetten om het landgoed verder te ontwikkelen. [verpachtster] beschikt zelf niet over een agrarische opleiding of ervaring. Zij is van huis uit architect. Zij heeft adviseurs op diverse terreinen. Haar plannen heeft zij toegelicht met een samenvatting bedrijfsplan van juli 2018, een bedrijfsplan van [naam bedrijf] uit 2018 en een aangepast plan van [naam bedrijf] van 2021 . [pachter.] voert hiertegen aan dat de plannen pas zijn ontwikkeld nadat [verpachtster] zich ging verzetten tegen de geitenhouderij en heeft de plannen in eerste aanleg laten toetsen door [naam dienst] . Deze concludeerde dat het bedrijfsplan niet op realistische gronden was gebaseerd. Ook de gewijzigde plannen en prognoses in hoger beroep heeft [pachter.] gemotiveerd bestreden. 
     
     
       3.9 
       De (wisselende) plannen vindt het hof onvoldragen wat de benutting van de pachtgronden (30 ha) betreft. Verder heeft het hof net als [pachter.] twijfels bij de uitvoerbaarheid van de plannen. Zo mist het hof een voldoende landbouwkundige onderbouwing. De grond binnen het landgoed verschilt onderling sterk, zowel wat grondsoort betreft (van zand naar zware rivierklei) als grondwaterstand. Het bouwplan zal bestaan uit uien, wortels, aardappelen en graan in roulatie. Daarnaast fijnere groenten als aardperen en pompoen. Het landgoed zal bij de ontpachting van 30 ha, gaan beschikken over 55 ha grond maar lang niet alle grond is geschikt om te betelen. Sommigen percelen zijn bovendien nu blijvend grasland. Verder valt niet goed in te zien dat de mest van de te houden dieren (loslopende varkens en kippen) voldoende is voor de bemesting van alle gronden. Hoe daarin voorzien wordt, is ongewis.  
     
     
       3.10 
       De bestuursrechtelijk inbedding van de plannen is wankel. De productierechten die nodig zijn voor de exploitatie met bosvarkens, kippen en rundvee zijn er nog niet. Ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat voor de voorgenomen exploitatie geen natuur(Wnb)vergunning nodig is. Op dit moment heeft de stichting en/of bv, waarbinnen de exploitatie plaatsvindt/zal plaatsvinden, geen vergunning, en het landgoed ligt naast overbelaste Natura 2000-gebieden. Een natuurvergunning is nodig voor activiteiten die significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden kunnen hebben. Ter zitting heeft [verpachtster] aangevoerd dat er alleen een vergunning nodig is als er ook stallen zijn en er geen enkele huisvesting voor de dieren (zal) zijn. Dit laatste klopt in elk geval niet voor de kippen die onderdak krijgen en ook niet voor de varkens voor wie in de plannen is voorzien in een droge plek, een schuilgelegenheid. De publiekrechtelijke gevolgen van deze opzet vindt het hof tot nu toe niet voldoende doordacht of toegelicht, ook in het licht van het rapport dat [pachter.] heeft laten opmaken door [naam bedrijf] . In dat rapport is geconcludeerd dat een vergunning noodzakelijk zal zijn omdat de te houden dieren ammoniakemissie zullen veroorzaken, en dat die vergunning niet verstrekt zal worden vanwege de toename van depositie op de overbelaste Natura 2000 gebieden. [verpachtster] heeft nog aangevoerd dat zij gebruik zal maken van extern salderen als zij een vergunning nodig mocht blijken te hebben. [pachter.] heeft echter aangevoerd dat provincie Utrecht extern salderen niet toestaat. Het is dus de vraag of die optie soelaas biedt. 
     
     
       3.11 
       Ook de financiële onderbouwing laat nog teveel vragen open. Het landgoed kent volgens [verpachtster] een negatieve exploitatie van € 70.000, wat [pachter.] gemotiveerd heeft betwist. In elk geval wil [verpachtster] met de wijzigingen inclusief de pachtgrond het rendement van het landgoed verhogen. Of het duurzaam rendement van het landgoed door de teelt van bomen, oude granen en grove groenten toeneemt, vindt het hof nog steeds twijfelachtig, ondanks de positieve prognose voor 2021. Agroforestry staat nog in de kinderschoenen en of daar überhaupt positieve resultaten bereikt kunnen worden, is onduidelijk. De natuurakkers die eerder in het kader van een proef met de WUR waren ingezaaid met granen, leveren volgens [pachter.] nu niets meer op. De geprognosticeerde verkoopprijzen van vlees, groenten en eieren komen het hof erg hoog voor.  
     
     
       3.12 
       Verder zijn er hoge posten te voorzien voor inzet van adviseurs, personeel en loonwerk/seizoenswerk. De bedoeling is, zo begrijpt het hof, het landgoed onder te brengen in een NSW-BV of -stichting Landgoed [naam landgoed] . Het bestuur zal uit deskundigen op het gebied van landgoedbeheer, financieel management, duurzaamheid, landbouw, cultuurhistorie, erfgoedbeheer en social responsability bestaan. Er zal een directeur of rentmeester worden aangesteld. De tuin en landbouwgronden worden verpacht aan een landbouwexploitatie bv; deze bv voert het agrarisch bedrijf uit en heeft het benodigde betaald en onbezoldigd personeel in dienst. Dat zijn onder andere de bos/tuinbaas, de agrariërs en de programmamanager.  
     
     
       3.13 
       In deze constructie zullen derden, al dan niet in loondienst, het beheer en de exploitatie verzorgen. Dat levert een forse kostenpost op en vermoedelijk wel meer dan de ongeveer  € 150.000 werkgeverslasten waarvan [naam bedrijf] uitgaat. Er blijven daarnaast veel vrijwilligers nodig. In de laatste opzetprognose in het aangepaste bedrijfsplan van 2021 is een positief saldo voor de toekomst voorzien, maar zijn aan de kostenkant de inkoopkosten voor de teelt, mechanisatie en bemesting bijvoorbeeld niet opgenomen. Die ‘materiële’ kosten zijn wel opgenomen bij de verschillende takken en zijn aanzienlijk. Terecht voert [pachter.] verder aan dat de vennootschapsrechtelijke constructie (er zijn meerdere stichtingen en - voorziene - bv’s) het moeilijk maakt om de bijdrage van de pachtgronden aan het bedrijfsresultaat te kunnen achterhalen.  
     
     
       3.14 
       Al met al is niet voldoende duidelijk gemaakt dat de pachtgronden dringend nodig zijn om het door [verpachtster] voorgestane gebruik van de pachtgronden van het landgoed rendabel te realiseren. Dat ligt zowel aan de landbouwkundige (on)mogelijkheden, de bestuursrechtelijk onzekerheden als het te verwachten rendement. Wanneer de pachtinkomsten van [pachter.] (€ 17.000 tot € 20.000) er niet meer zijn en [verpachtster] /het landgoed zelf tenminste € 50.000 uit de landbouwexploitatie moet halen zoals in de plannen is voorzien, kleven aan de winstkansen van de voorziene teelten en te houden dieren nog teveel haken en ogen.  
     
     
       3.15 
       
         
          [verpachtster] heeft in de hoger beroep procedure voldoende gelegenheid gekregen om haar plannen toe te lichten en heeft daar ook gebruik van gemaakt. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om haar toe te laten nog meer of anders in het geding te brengen om haar stellingen te onderbouwen. Het gestelde dringend eigen duurzaam gebruik kan het hof om al deze redenen niet aannemen. Grief II faalt. 
         
           Belangenafweging 
         
       
     
     
       3.16 
       Bij de belangenafweging geldt dat een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de pachtovereenkomst die van de pachter bij verlenging, in het voordeel van de verpachter uitvalt. [verpachtster] wil de beschikking krijgen over de pachtgronden van [pachter.] zodat de levensvatbaarheid van het landgoed beter gewaarborgd is. Het in stand houden van het landgoed is een te respecteren belang en ook de wijze waarop verpachter dat wil gaan doen is goed te volgen en sluit ook aan bij haar visie op het behouden van de historische functie en de natuurinclusieve ambitie. Waarom (alleen) de regulier gepachte gronden van [pachter.] daarvoor nodig zijn terwijl de geliberaliseerd verpachte gronden (ongeveer 40 ha) op het landgoed ongemoeid blijven, is daarbij wel onvoldoende toegelicht. [verpachtster] heeft daarnaast het belang om geen melkgeitenhouderij met 800 geiten op het landgoed te hebben. Zij ziet wel in dat de ontpachting niet meebrengt dat de nabij gelegen geitenhouderij van [pachter.] verdwijnt.  
     
     
       3.17 
       Daartegenover staat het belang van [pachter.] die in 2016 een geitenmelkbedrijf is opgestart dat op dit moment goed rendeert en SKAL-gecertificeerd is. De nieuwe geitenstal is onlangs in gebruik genomen en zal voorjaar 2022 800 geiten herbergen. Met de biologische pachtgronden is het mogelijk om grotendeels te voorzien in het eigen ruwvoer dat bij een geitenhouderij van groot belang is (en volgens [pachter.] naar de eis van SKAL voor 60% van eigen grond moet komen). Niet alleen is het in het algemeen goedkoper, maar zeker speelt ook mee dat biologisch ruwvoer voor geiten niet makkelijk voorhanden is en geiten nogal kieskeurig zijn. De mestafzet gebeurt op eigen grond. Op de huiskavel hebben de geiten een uitloop en kunnen zij weiden. De circulaire onderneming die [pachter.] nagenoeg heeft, gaat de insleep van ziektes die vooral bij herkauwers voorkomen, tegen. Een en ander heeft [pachter.] met stukken toegelicht . Deze belangen weegt het hof zwaarder.  
     
     
       3.18 
       
         
          [verpachtster] heeft hiertegen nog aangevoerd dat het weiden van geiten niet nodig is en dat alleen vereist is dat er een uitloopmogelijkheid is. In dat verband is zij bereid om 2 ha van de huiskavel aan [pachter.]  te laten. Uit de Europese Bioverordening  volgt echter niet dat melkveebedrijven slechts gehouden zijn om een uitloop te bieden. De verordening schrijft voor dat het melkvee moet kunnen weiden (vers gras eten) en dat overbegrazing en verdrassing voorkomen moeten worden. Dat veronderstelt meer dan een enkele uitloopgelegenheid. Het is volgens het hof in elk geval niet mogelijk op de door [verpachtster] voorziene 2 ha voldoende beweiding te bieden voor de 800 biologische geiten die [pachter.] binnenkort zal huisvesten. Grief III faalt. 
         
           Medepacht 
         
       
     
     
       3.19 
       
        [verpachtster] voert in grief IV aan dat de vordering tot medepacht had moet worden afgewezen omdat [pachter 2] actief betrokken is geweest bij het opzetten van de melkgeitenhouderij die strijdig is met de belangen van [verpachtster] . Om de hiervoor gegeven redenen vindt het hof dit onvoldoende om naar billijkheid de vordering tot medepacht alsnog af te wijzen. 
     
     
       3.20 
       De overige grieven, stellingen en verweren zijn bij deze stand van zaken ondergeschikt of niet van belang en hoeven niet meer verder te worden behandeld. Dat geldt ook voor het incidenteel appel en de prorogatiezaak. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       3.21 
       Het hoger beroep van [verpachtster] faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. De gewijzigde eis in hoger beroep zal het hof afwijzen. Ook de vordering in de prorogatiezaak zal het hof afwijzen. 
     
     
       3.22 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verpachtster] in de kosten van het hoger beroep en de prorogatiezaak veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep zullen worden vastgesteld op € 324 aan griffierecht en op € 3.342 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II). Aan het hoger beroep van [pachter.] komt het hof niet toe zodat daarin geen kostenveroordeling volgt. De kosten voor de procedure in prorogatie van [pachter.] zullen worden vastgesteld op € 324 aan griffierecht en op € 3.342 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II). Bij de bepaling van het aantal punten is rekening gehouden met de onderlinge samenhang van beide zaken. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten de toewijzen zoals hierna vermeld. 
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof,  
     
     
     
       
         recht doende in hoger beroep: 
       
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Den Haag (rechtbank Den Haag) van 15 januari 2019;  
     
     
     
       wijst de gewijzigde eis in hoger beroep af; 
     
     
     
       veroordeelt [verpachtster] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [pachter.] vastgesteld op € 324 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       
         recht doende in prorogatie: 
       
     
     
     
       wijst de vordering van [verpachtster] af;  
     
     
     
       veroordeelt [verpachtster] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [pachter.] vastgesteld op € 324 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; 
       veroordeelt [verpachtster] in de nakosten, begroot op € 163, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85 in geval zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening; 
       
         in beide zaken: 
       
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en D.H. de Witte en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 december 2021. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      Artikel 6:248 lid 1 BW. 
   
   
      De omgevingsvergunning is onherroepelijk geworden door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 oktober 2020. 
   
   
      Besluit (positieve weigering) van 9 september 2021 van het college van gedeputeerde staten 
     van Utrecht, productie 9 van [pachter.] . 
   
   
      Producties 4, 9 en 18 van [verpachtster] . 
   
   
      Rapport van 3 oktober 2018, productie 29 bij CvArec. 
   
   
      Zie productie 9 bij dagvaarding, randnummer 37-48 CvArec en producties 41-50 daarbij. 
   
   
      VERORDENING (EG) Nr. 834/2007 VAN DE RAAD van 28 juni 2007 inzake de biologische productie en de etikettering van biologische producten en tot intrekking van Verordening (EEG) nr. 2092/91, in het bijzonder artikel 14 lid 1 onder b, ii en iii.