ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2023:778

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2023:778 Rechtbank Overijssel , 24-01-2023 / 10086396 \ CV EXPL  22-3265

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2023-01-24

Zaaknummer: 10086396 \ CV EXPL  22-3265

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2023:778

---

Huurverhogingen rechtsgeldig plaatsgevonden? tussenvonnis met bewijsopdracht

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Enschede 
     
     
     
       Zaaknummer: 10086396 \ CV EXPL  22-3265 
     
     
     
     
       
         Vonnis van 24 januari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS ,  
       gevestigd en kantoorhoudende te Enschede, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: De Woonplaats, 
       gemachtigde: mr. Ph.C.M. van den Broek (GGN Mastering Credit N.V.), 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het tussenvonnis van 25 oktober 2022, - de aanvullende stukken van De Woonplaats, - de mondelinge behandeling op 16 december 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens is vonnis bepaald. 
       
         
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt van De Woonplaats de woning aan [het adres] in [woonplaats] . 
       
     
     
       2.2. 
       
         De Woonplaats heeft een brief aan [gedaagde] van 19 augustus 2020 overgelegd met als onderwerp “rappelbrief huurverhoging 1-7-2020”. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
         
           “(…) Eind april 2020 heeft u van ons het voorstel tot verhoging van de huurprijs per 1 juli 2020 ontvangen. Uit onze administratie blijkt dat u de verhoging van de huur per 1 juli 2020 niet of slechts gedeeltelijk heeft betaald. Indien een dergelijke situatie zich voordoet zijn wij verplicht u deze herinneringsbrief te sturen. 
         
         
           Mocht één en ander aan uw aandacht zijn ontsnapt, verzoeken wij u vriendelijk uw betaling per 1 juli 2020 aan te passen en dit alsnog aan ons over te maken. De ingangsdatum van de huurverhoging is bepaald op 1 juli 2020. De nieuwe kale huurprijs bedraagt € 624,77. Door u te betalen inclusief servicekosten  
           € 633,21. 
            Op verzoek kunnen wij u een kopie van de huurverhogingsmededeling toesturen. Mocht u inmiddels al betaald hebben, kunt u deze brief als niet verzonden beschouwen. 
         
       
       
       
         
           Indien u  
           niet 
            instemt met het voorstel tot huurverhoging dan dient u  
           zelf 
            voor 1 november 2020 bij de Huurcommissie hiertegen bezwaar te maken. Bezwaarschriften zijn op te vragen via www.rijksoverheid.nl. Voor alle bezwaarschriften moet door de huurder een voorschot op de leges van € 25,00 worden betaald. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         De Woonplaats heeft voorts een brief aan [gedaagde] van 11 april 2022 met een voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2022 en een herinneringsbrief aan [gedaagde] , gedateerd  
         12 september 2022, voor die voorgestelde huurverhoging overgelegd. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] is in gebreke gebleven met betaling van de door De Woonplaats voorgestelde huurverhogingen. 
     
     
       2.5. 
       De Woonplaats heeft [gedaagde] op 4 maart 2022 een zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ gestuurd, waarin wordt gesommeerd om alsnog een bedrag van € 506,31, bestaande uit de volgens haar onbetaald gelaten huurverhogingen, te voldoen. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] bericht de gemachtigde van De Woonplaats per brief van 7 april 2022 - onder meer - als volgt: 
       
       
         
           “(…) Vandaag ontving ik Uw schrijven gedateerd 5 april 2022 - uw [dossiernummer] (…) 
         
       
       
       
         
           De brief heeft een algemeen karakter. Er wordt gesteld dat er een huurachterstand is.  
         
       
       
       
         
           Die is er niet. Alle maanden huur zijn betaald conform de wet. Als dat niet zo is, dan moet U toch met meer gegevens komen en aantonen dat er meer huurpenningen verschuldigd zijn en dat Uw opdrachtgever conform de Wet gehandeld heeft.  
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Rechtsmaatregelen inzake [dossiernummer] lijken mij niet aan de orde en ik vertrouw U naar behoren geïnformeerd te hebben. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       De gemachtigde van De Woonplaats bericht [gedaagde] per e-mail van 13 april 2022 als volgt: 
       
       
         
           “(…) In bovengenoemd dossier doen wij u een specificatie van de huurachterstand toekomen. 
         
         
           
           De huurachterstand is opgebouwd doordat u maandelijks niet de volledige huur voldoet. De achterstand is dusdanig opgelopen dat wij de vordering in behandeling hebben. Wij verzoeken u de openstaande vordering van € 623,51 te voldoen, hiervoor kunt u gebruik maken van MijnIncasso. (…)” 
           
         
       
     
     
       2.8. 
       
        [gedaagde] is niet overgegaan tot betaling van de volgens De Woonplaats verschuldigde huurverhogingen, waarna De Woonplaats hem in rechte heeft betrokken. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       De Woonplaats vordert - na vermindering van eis ter zitting - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om te betalen € 749,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 657,60 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. Tevens vordert De Woonplaats veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
         De Woonplaats legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.  
         
          [gedaagde] heeft vanaf juli 2020 de (jaarlijkse) huurverhogingen ten onrechte onbetaald gelaten. Omdat daarvan geen betaling van [gedaagde] viel te verkrijgen, heeft De Woonplaats haar vordering ter incasso uit handen gegeven. De kosten daarvan bedragen € 91,90 (inclusief  
         € 15,95 btw) en komen voor rekening van [gedaagde] .  
       
       
       
         Ter zitting heeft De Woonplaats haar vordering, in reactie op een vraag van de kantonrechter, verminderd met een bedrag van € 6,14, zijnde de tot aan datum dagvaarding verschenen rente, omdat De Woonplaats bij de berekening van de verschenen rente per abuis geen rekening heeft gehouden met tussentijdse betalingen van [gedaagde] . 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] voert verweer tegen de vordering van De Woonplaats. Hij is van mening dat deze moet worden afgewezen. 
         Er is volgens [gedaagde] geen sprake van een huurachterstand. Hij stelt dat hij daarvoor ook nooit facturen dan wel sommaties heeft ontvangen. Hij stelt verder dat hij ook de (herinnerings)brieven met betrekking tot de voorgestelde huurverhogingen niet heeft ontvangen. Volgens [gedaagde] is daarmee niet voldaan aan de wettelijke voorwaarden voor een huurverhoging en kan de Woonplaats geen aanspraak maken op de verhoogde huur.  
       
       
       
         Indien de kantonrechter al tot het oordeel zou komen dat er wel een huurachterstand bestaat, dan maakt [gedaagde] bezwaar tegen de gevorderde rente en overige bijkomende kosten, omdat De Woonplaats geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek om de gestelde huurachterstand te onderbouwen. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Aan de orde is de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot betaling van de door De Woonplaats gestelde huurachterstand, bestaande uit de door [gedaagde] vanaf juli 2020 onbetaald gelaten huurverhogingen. Partijen twisten in deze procedure - kort gezegd - over de beantwoording van de vraag of de huurprijsverhogingen rechtsgeldig hebben plaatsgevonden. 
       
       
         
           wettelijk kader  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) moet een verhuurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk doen. 
       
       
         De verhuurder moet de huurder er daarbij op wijzen hoe hij/zij bezwaar kan maken tegen het voorstel, namelijk schriftelijk en vóór het tijdstip waarop de verhoging volgens het voorstel van de verhuurder moet ingaan. 
       
       
       
         Artikel 7:253 BW regelt de gevolgen wanneer de huurder niet akkoord gaat met het door de verhuurder gedane huurverhogingsvoorstel.  
         In het geval de huurder de verhuurder vóór de datum waarop de verhoging volgens het voorstel moet ingaan schriftelijk laat weten niet in te stemmen met dat voorstel, dan kan de verhuurder binnen zes weken na de ingangsdatum van het voorstel de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van dat voorstel (lid 1). 
         Reageert de huurder niet schriftelijk vóór de voorgestelde ingangsdatum én heeft de verhuurder de huurder binnen drie maanden (lid 2 onderdeel b) na de ingangsdatum bij aangetekende brief herinnerd aan het voorstel, dan moet de huurder, als hij alsnog niet instemt met de voorgestelde huurverhoging binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie verzoeken een uitspraak omtrent de redelijkheid van het voorstel te doen (lid 2 aanhef en lid 3). Laat de huurder dit na, dan geldt de voorgestelde huurverhoging als overeengekomen. 
       
       
     
     
       4.3. 
       De Woonplaats stelt dat zij in april 2020 en op 11 april 2022 brieven met daarin de voorgestelde huurverhogingen naar [gedaagde] heeft verstuurd.  
       
       
         Verder stelt De Woonplaats dat zij daarna, per aangetekende post, herinneringsbrieven aan [gedaagde] heeft gestuurd, te weten op 19 augustus 2020 respectievelijk op 12 september 2022.  
         Ter onderbouwing van haar stelling dat de brief van 19 augustus 2020 aangetekend aan [gedaagde] is verzonden, heeft De Woonplaats als productie 2 bij de aanvullende stukken een scan van een “retour afzender aangetekend schrijven” met een stempel van 10 september 2020 overgelegd, waarbij als reden staat vermeld: “niet afgehaald; retour afzender”.   
         Ook de herinneringsbrief van 12 september 2022 voor de huurverhoging per juli 2022 is volgens De Woonplaats aangetekend aan [gedaagde] verzonden. Ter zitting heeft De Woonplaats desgevraagd te kennen gegeven dat zij daarvan stukken heeft en heeft zij aangeboden deze in het geding te brengen.   
       
       
       
         Volgens De Woonplaats was het vervolgens aan [gedaagde] om tijdig bezwaar te maken bij  
         de Huurcommissie, wanneer hij het niet eens was met de voorgestelde huurverhogingen. Nu [gedaagde] daartoe niet tijdig is overgegaan, is [gedaagde] volgens De Woonplaats gehouden de verhoogde huur aan haar te voldoen.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [gedaagde] betwist dat hij voormelde brieven van De Woonplaats met voorstellen tot huurprijsverhoging per juli 2020 en juli 2022 en de vereiste (aangetekend) verstuurde herinneringen hiervoor, heeft ontvangen.  
         Het had volgens hem, anders dan De Woonplaats stelt, juist op de weg van De Woonplaats gelegen om de Huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurverhogingsvoorstellen, omdat hij deze niet heeft geaccepteerd. [gedaagde] wijst er in dat verband op dat dit volgt uit de omstandigheid dat hij de voordien geldende huur is blijven betalen.  
         Nu De Woonplaats zich niet tot de Huurcommissie heeft gewend en [gedaagde] de (herinnerings)brieven niet heeft ontvangen, zijn de voorstellen tot huurverhoging volgens [gedaagde] niet rechtsgeldig gedaan en missen zij werking. Als gevolg van het voorgaande bestaat er op dit moment dan ook geen huurachterstand, aldus [gedaagde] . 
       
     
     
       4.5. 
       
         De kantonrechter overweegt als volgt.  
         Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] steeds de voor juli 2020 geldende huur is blijven betalen en dat De Woonplaats in deze procedure aanspraak maakt op de nadien voorgestelde huurverhogingen.  
       
       
       
         Beslissend voor het antwoord op de vraag of er een huurachterstand bestaat (meer specifiek: of De Woonplaats aanspraak kan maken op betaling van de verhoogde huur) is allereerst of de brieven van De Woonplaats aan [gedaagde] met betrekking tot de huurverhoging met ingang van juli 2020 en die met ingang van juli 2022, meer in het bijzonder de herinneringsbrieven van 19 augustus 2020 en 12 september 2022, [gedaagde] hebben bereikt. 
       
       
       
         Artikel 3:37 lid 3 BW (ook wel “de ontvangsttheorie”) bepaalt namelijk dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, wil deze werking hebben, de persoon tot wie die verklaring is gericht moet hebben bereikt. Bij een schriftelijke verklaring heeft als uitgangspunt te gelden dat deze de geadresseerde heeft bereikt, wanneer zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, dient de afzender feiten of omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door haar is verzonden en dat de verklaring door de geadresseerde is ontvangen, bijvoorbeeld door een afschrift van een aangetekende brief over te leggen. 
       
       
     
     
       4.6. 
       Het ligt, zoals hiervoor overwogen, op de weg van De Woonplaats om aan te tonen dat zij de door haar aan [gedaagde] verzonden herinneringsbrieven aangetekend heeft verstuurd.  
       
       
         De Woonplaats heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de herinneringsbrief van  
         19 augustus 2020 aangetekend is verzonden een scan overgelegd (productie 2 aanvullende stukken) van het document “retour afzender aangetekend schrijven”. Hieruit volgt volgens haar dat zij de herinneringsbrief voor de huurverhoging per juli 2020 aangetekend aan [gedaagde] heeft verzonden. Dat [gedaagde] de aangetekende brief niet heeft afgehaald, dient volgens  
         De Woonplaats voor zijn rekening en risico te komen.  
         De kantonrechter is van oordeel dat uit deze scan niet met zekerheid kan worden afgeleid dat het een bewijs is van het aangetekend verzenden van  de desbetreffende brief aan [gedaagde] . Op de scan staat hierover immers niets vermeld. Nu De Woonplaats een bewijsaanbod heeft gedaan ter zake haar stelling dat de brief van 19 augustus 2020 aangetekend is verstuurd, zal de kantonrechter De Woonplaats toelaten tot bewijslevering op dat punt.  
       
       
       
         Waar het gaat om de gestelde aangetekende verzending van de herinneringsbrief van  
         12 september 2022, met betrekking tot de huurverhoging per juli 2022, heeft  
         De Woonplaats ter zitting eveneens een bewijsaanbod gedaan. De kantonrechter zal  
         De Woonplaats daarom ook opdragen die stelling te bewijzen met bewijsstukken. 
         
          [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om te zijner tijd op de door De Woonplaats in het geding gebrachte bewijsstukken te reageren. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Iedere verdere beslissing zal, in afwachting van bewijslevering, worden aangehouden. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       5.1. 
       draagt De Woonplaats op te bewijzen dat de herinneringsbrieven van 19 augustus 2020 en 12 september 2022 door haar aangetekend aan [gedaagde] zijn verzonden; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  dinsdag 7 februari 2023  voor het in het geding brengen van bewijsstukken door De Woonplaats; 
       
     
     
       5.3. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023. (TD)