ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:3451

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:3451 Rechtbank Den Haag , 26-02-2025 / C/09/671144 / HA ZA 24-702

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-02-26

Zaaknummer: C/09/671144 / HA ZA 24-702

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:3451

---

Geen tekortkomingen in de nakoming van een koopoveeenkomst voor een woning.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       Zaaknummer: C/09/671144 / HA ZA 24-702 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
          te [woonplaats] , 
       eiser, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. T.M. van Dijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] te [woonplaats] , 2. [gedaagde 2] te [woonplaats] , 
     
       gedaagden, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s., 
       advocaat: mr. G.J. Kerver. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: 
       - de dagvaarding van 2 augustus 2024 met producties 1 tot en met 16; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6; 
       - het tussenvonnis van 23 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de akte overlegging nadere producties 17 tot en met 21 namens [eiser] . 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 20 januari 2025 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. Mr. Van Dijk heeft spreekaantekeningen overgelegd die deel uitmaken van het procesdossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is gezegd. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is een datum voor het wijzen van dit vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] c.s. was sinds 2015 eigenaar van het appartement aan de [adres], [postcode] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is gelegen op de eerste en tweede etage. In 2019/2020 is een dakopbouw aan de woning gerealiseerd.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] heeft de woning van [gedaagden] c.s. gekocht voor een prijs van € 500.000,00, bij welke verkoop [Bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [Bedrijfsnaam] ) heeft geassisteerd. Partijen hebben hiervoor op 7 juni 2021 een koopovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst zijn, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen opgenomen: 
       
       
         	“ 6.1  
         
           De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
         
       
       
       
         
           Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           6.3 
         
         
           De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als  
           woning 
           . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           10.1 
         
         
           De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op koper. 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Artikel 24: Ouderdoms-/materialenclausule 
         
       
       
       
         
           Koper is ermee bekend dat de woning meer dan  
           106 jaar 
            oud is en: 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           2. Dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oude woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft op verzoek van [Bedrijfsnaam] een ‘Property transaction questionnaire’ ingevuld. Bij de vraag ‘Have insulation measures been taken?’ heeft [gedaagden] c.s. “ yes ” aangekruist met als toelichting “ under - floor against noise ”. [Bedrijfsnaam] heeft deze ingevulde lijst doorgestuurd naar [eiser] . 
       
     
     
       2.4. 
       De woning is op 30 augustus 2021 aan [eiser] geleverd. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft in een e-mailbericht van 23 mei 2023 aan [gedaagden] c.s. laten weten dat hij op 1 november 2021, 9 maart 2022, 2 januari 2023, 7 april 2023 en 9 april 2023 gebreken heeft ontdekt aan de woning, die hij omschrijft als “ Lekkages en slecht onderhoud op verschillende plaatsen in het huis. ” Hierdoor voldoet de woning niet aan hetgeen hij daarvan op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten, zo vervolgt hij in de e-mail. Namens [gedaagden] c.s. is hier bij brief van 1 juni 2023 op gereageerd. In die brief wordt aansprakelijkheid afgewezen, omdat geen sprake is van gebreken of non-conformiteit en bovendien de klachttermijn is overschreden. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 21 september 2023 heeft de advocaat van [eiser] aangegeven dat – anders dan geldt voor de lekkages van 1 november 2021, 9 maart 2021 en 2 januari 2023 – de lekkage die is ontstaan en ontdekt in april 2023 (wel) tijdig is gemeld. [gedaagden] c.s. wordt daarom nogmaals aansprakelijk gesteld. De advocaat van [gedaagden] c.s. heeft  bij brief van 11 oktober 2023 namens [gedaagden] c.s. wederom aansprakelijkheid afgewezen. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 23 november 2023 heeft Bouw Techno Keuring Nederland BV een onderzoek in de woning uitgevoerd en hierover op 29 november 2023 gerapporteerd. In dit rapport wordt geconcludeerd dat de waargenomen lekkages in de woning (in de slaapkamers, keuken en eetkamer) het gevolg zijn van de onzorgvuldig uitgevoerde werkzaamheden aan het dakvlak van de opbouw en de achtergevel. Namens [eiser] is dit rapport op 21 december 2023 met [gedaagden] c.s. gedeeld, waarbij [gedaagden] c.s. gesommeerd wordt met een herstelplan te komen. Bij brief van 8 januari 2024 heeft [eiser] aan [gedaagden] c.s. laten weten dat verzuim is ingetreden en de brief als omzettingsverklaring beschouwd kan worden. [gedaagden] c.s. heeft de sommatie bij brief van 15 januari 2024 naast zich neergelegd.  
       
     
     
       2.8. 
       Namens [eiser] is [gedaagden] c.s. bij brief van 9 april 2024 medegedeeld dat de lekkages gerepareerd worden en de kosten op [gedaagden] c.s. verhaald zullen worden. Daarnaast wordt [gedaagden] c.s. aansprakelijk gesteld voor het ontbreken van vloerisolatie, waarbij een termijn wordt gesteld voor het alsnog laten aanleggen van deze isolatie. Bij brief van 30 april 2024 laat [eiser] weten dat verzuim is ingetreden en de brief is te beschouwen als omzettingsverklaring.   
       
     
     
       2.9. 
       Bij brief van 12 juli 2024 is [gedaagden] c.s. door [eiser] gesommeerd een bedrag te betalen van € 28.451,34, bestaande uit herstelkosten, gederfde huurinkomsten en kosten ter vaststelling van de schade. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagden] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van € 19.073,91 aan herstelwerkzaamheden, € 8.433,63 aan gederfde huurinkomsten, € 943,80 aan kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade en € 1.059,91 aan buitengerechtelijke kosten. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat een zaak op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst moet beantwoorden. De woning voldoet, mede op grond van de verklaringen van [gedaagden] c.s., niet aan hetgeen [eiser] er van mocht verwachten. In april 2023 is lekkage opgetreden, hetgeen op 23 mei 2023 is gemeld, waarmee aan de klachtplicht van artikel 7:23 BW is voldaan. Ditzelfde geldt voor het ontbreken van vloerisolatie, dat in maart 2024 bekend is geworden en in april 2024 is gemeld. Vervolgens is een omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW uitgebracht, waarmee vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming wordt verlangd. De schade bestaat uit herstelkosten, gederfde huurinkomsten, kosten ter vaststelling van de schade en buitengerechtelijke kosten met een totaalbedrag van € 29.510,85. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] c.s. voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         De lekkages 
       
     
     
     
       4.1. 
       Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper zich er niet meer op kan beroepen dat de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt als hij niet ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of had moeten ontdekken, de verkoper hiervan in kennis heeft gesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] heeft op 23 mei 2023 bij [gedaagden] c.s. melding gemaakt van lekkages in de woning, waarbij hij vijf data in 2021, 2022 en 2023 noemt waarop die lekkages zich hebben voorgedaan. De eerste datum is 1 november 2021 en de laatste datum 7 april 2023. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de eerdere lekkages kleinschalig waren, dat die zijn opgelost door over de vochtplekken heen te schilderen en dat dit de eerste uitingen waren van het steeds erger wordende probleem. De lekkage in april 2023 was dusdanig ernstig dat hier, in tegenstelling tot de eerdere lekkages, melding van is gemaakt bij [gedaagden] c.s. Vervolgens zijn in de zomer van 2023 kleine herstelwerkzaamheden aan het (zinkwerk op het) dak uitgevoerd. Dit bleek de problemen nog niet volledig te verhelpen, waarna Bouw Techno Keuring Nederland BV in november 2023 een onderzoek heeft uitgevoerd. De werkzaamheden die uit het onderzoeksrapport voortvloeiden zijn in februari 2024 afgerond.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser] heeft erkend dat de eerdere lekkages uit 2021 en 2022 niet tijdig zijn gemeld bij [gedaagden] c.s., zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. De lekkage uit april 2023 is volgens [eiser] wel tijdig gemeld. De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. Zoals [eiser] ter zitting heeft verklaard waren de eerdere lekkages uitingen van hetzelfde probleem. Dit wordt ondersteund door het rapport van Bouw Techno Keuring, waarin het volgende is opgetekend: ‘ De diverse waargenomen lekkages in de woning zijn het gevolg van onzorgvuldig uitgevoerde werkzaamheden aan het dakvlak van de opbouw en de achtergevel. ’ Dit betekent dat alle lekkages geacht moeten worden afkomstig te zijn van één en hetzelfde gebrek, dat zich voor de eerste keer op 1 november 2021 manifesteerde. De klachttermijn van artikel 7:23 lid 1 BW is daarom vanaf dat moment in gegaan. Nu de lekkages uit 2021 en 2022, zoals door [eiser] erkend, te laat bij [gedaagden] c.s. zijn gemeld, geldt dit voor de lekkage in april 2023 evenzeer. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat het tijdsverloop tussen het moment waarop [eiser] voor het eerst met de lekkages werd geconfronteerd en het moment waarop hij bij [gedaagden] c.s. heeft geklaagd, te lang is geweest om nog als een kennisgeving binnen bekwame tijd te kunnen worden aangemerkt.  
       
     
     
       4.4. 
       De gevorderde verklaring voor recht, dat [gedaagden] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst kan, voor zover dit gaat over de lekkages, daarom niet worden toegewezen.    
       
       
         
           De vloer 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       In artikel 7:17 BW is bepaald dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De inhoud van een mededeling van de verkoper over een verkochte zaak bepaalt mede hetgeen de koper van die zaak mag verwachten, zodat de vraag of een zaak conform de koopovereenkomst is geleverd niet kan worden beantwoord zonder daarbij door of namens de verkoper gedane mededelingen over (de eigenschappen van) die zaak te betrekken. 
       
     
     
       4.6. 
       De koopovereenkomst bevat ter zake van de non-conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank dient de vraag te beantwoorden of in dit geval het ontbreken van een geluidsisolerende ondervloer het normale gebruik als woning in de weg staat. Het ontbreken van de ondervloer vormt geen aantasting van het woongenot van de bewoner van de woning zelf, de geluidsoverlast wordt ervaren door de bewoner van de ondergelegen woning op de begane grond. Die bewoner heeft in maart 2024 bij [eiser] geklaagd over geluidsoverlast vanuit de (boven haar woning gelegen) woning. [eiser] heeft ter zitting weliswaar verklaard dat deze bewoner al eerder had geklaagd, maar hier is niet van gebleken. [gedaagden] c.s. heeft bij de mondelinge behandeling verteld dat zij gedurende hun bewoningsperiode, tussen 2015 en 2021, slechts eenmaal - tijdens de coronaperiode, toen de kinderen thuis sportactiviteiten deden - door de bewoner van de woning op de begane grond zijn aangesproken op geluidsoverlast. Dit houdt in dat in de afgelopen periode van bijna tien jaar twee kenbare momenten zijn geweest waarop overlast is ervaren door het ontbreken van een geluidsisolerende ondervloer. Buiten deze klachtmomenten heeft de bewoner van de ondergelegen woning in juni 2023 een geluidsmeting laten uitvoeren. Uit de hiervan opgemaakte rapportage blijkt dat de betreffende vloer geen geluidsreductie van 10 decibel bereikt en geluidsoverlast ervaren kan worden. Vervolgens heeft het tot april 2024 geduurd voordat de vloer is vervangen door een vloer die wel dit geluiddempende effect heeft. Dit alles duidt naar het oordeel van de rechtbank niet op een zodanig ernstig gebrek dat dit het normale gebruik als woning in de weg staat. 
       
     
     
       4.8. 
       De verklaring van [gedaagden] c.s. in de ‘property transaction questionnaire’ maakt dit niet anders. Dit document is volgens de inleiding bedoeld “ to help your VBO estate agent prepare the contract ”. Het maakt geen onderdeel uit van de koopovereenkomst, maar is wel, via [Bedrijfsnaam] , bij [eiser] terechtgekomen. De vragenlijst kan niet als garantie worden aangemerkt. [gedaagden] c.s. heeft op deze vragenlijst met de aantekening “ under - floor against noise ” een algemene opmerking gemaakt zonder in te gaan op het precieze karakter van de ondervloer. Die aantekening is onvoldoende concreet om specifiek ten aanzien van de mate van geluidsisolatie hogere gerechtvaardigde verwachtingen bij [eiser] te kunnen hebben gewekt dan de verwachting dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [eiser] mocht er op basis van de enkele aantekening op de vragenlijst dus niet van uitgaan dat de vloer een geluiddempend effect van minimaal 10 decibel had. Hij heeft hier naar aanleiding van de vragenlijst ook geen vragen over gesteld aan [gedaagden] c.s. [eiser] mocht er slechts van uitgaan dat de vloer de eigenschappen bezat die aan normaal gebruik als woning niet in de weg staan. Daar is aan voldaan. 
       
     
     
       4.9. 
       De slotsom is dat de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, ook voor wat betreft de vloer niet kan worden toegewezen.    
       
       
         
           De gevorderde bedragen 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Nu voor zowel de lekkages als voor de vloer niet vastgesteld kan worden dat [gedaagden] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, bestaat geen grond de gevorderde herstelkosten, gederfde huurinkomsten en kosten ter vaststelling van de schade toe te wijzen. De rechtbank zal ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten afwijzen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.572,00 
               
               
                 (2 punten × tarief III van € 786,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.075,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Knijff en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         3425