ECLI: ECLI:NL:RVS:2016:2129

Titel: ECLI:NL:RVS:2016:2129 Raad van State , 03-08-2016 / 201508709/1/R2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2016-08-03

Zaaknummer: 201508709/1/R2

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2016:2129

---

Bij besluit van 13 oktober 2015 heeft de raad het bestemmingsplan "III De Bergen (Hotel Bergstraat)" vastgesteld.

201508709/1/R2. 
     Datum uitspraak: 3 augustus 2016 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak in het geding tussen: 
     
     1. [appellant sub 1], wonend te Eindhoven, 
     2. [appellant sub 2], wonend te Eindhoven, 
     appellanten, 
     
     en 
     
     de raad van de gemeente Eindhoven, 
     verweerder. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 13 oktober 2015 heeft de raad het bestemmingsplan "III De Bergen (Hotel Bergstraat)" vastgesteld. 
     
     Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld. 
     
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     De raad en [appellant sub 2] hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 juni 2016, waar [appellant sub 1], in persoon, en [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. G.H. Blom, en bijgestaan door ing. E. Boontje, geluidsdeskundige, en de raad, vertegenwoordigd door R. Martens, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is daar verschenen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Land ’s-Heeren Vastgoedontwikkeling B.V., vertegenwoordigd door J.H.T. van Loon en M. van der Donk, en bijgestaan door mr. P.W.M. Dorn, advocaat te Geldrop. 
     
     Overwegingen 
     
     1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. 
     
     2. Het plan voorziet in een hotel met ongeveer 70 kamers, maximaal 250 m² aan commerciële ruimten en een ondergrondse parkeergarage op een binnenterrein tussen de Kleine Berg, Grote Berg en Bergstraat in het centrum van Eindhoven, dat ook wel het Luciferterrein wordt genoemd. Het hotel kent verschillende bouwhoogtes tot maximaal 13 m. [appellant sub 2] woont aan de [locatie 1] op een afstand van ongeveer 10 m van de dichtstbijzijnde bebouwing van het hotel. Zijn tuin grenst aan het binnenterrein. [appellant sub 1] woont aan de [locatie 2] op een afstand van ongeveer 20 m van de dichtstbijzijnde bebouwing van het hotel. Zijn tuin grenst eveneens aan het binnenterrein. Beiden betogen dat de raad ten onrechte het plan heeft vastgesteld. Zij vrezen met name een ernstige aantasting van hun woon- en leefklimaat. 
     
     Procedurele bezwaren 
     
     3. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat de raad naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 3 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7544, er ten onrechte voor heeft gekozen om een bestemmingsplan vast te stellen, zodat niet meer aan de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan "De Bergen" hoeft te worden voldaan. Juist die uitwerkingsregels waren met de buurt tot stand gekomen en daarin was onder meer neergelegd dat rekening zou worden gehouden met de architectuur en de schaal van de wijk De Bergen. 
     
     3.1. In de uitspraak van 3 april 2013 lag het besluit voor van het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) van 10 januari 2012 tot vaststelling van het uitwerkingsplan "1e uitwerking De Bergen (hotel Bergstraat)" voor een hotel met een maximale bouwhoogte van 15 m met de mogelijkheid van een buitenterras op het binnenterrein. In de uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat niet uitgesloten was dat de mogelijke geluidbelasting als gevolg van het uitwerkingsplan was onderschat en dat een maximale bouwhoogte van 15 m in strijd was met de uitwerkingsregels. De Afdeling heeft de beroepen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gegrond verklaard en het besluit tot vaststelling van het uitwerkingsplan vernietigd. 
     
     De uitwerkingsregels vereisten onder meer dat de ontwikkeling gericht diende te zijn op een publieksgerichte functie, de maximale bouwhoogte in het uitwerkingsplan afgestemd diende te zijn op de hoogte van de omliggende bebouwing van de Bergstraat, Grote Berg en Kleine Berg, dat de nieuwbouwontwikkeling geïnspireerd moest zijn op de architectuur en schaal van De Bergen en dat de achterzijde van de ontwikkeling aan diende te sluiten op de bestaande achterzijden van de bebouwing aan onder meer de Bergstraat. Door de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie is de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan "De Bergen" komen te vervallen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan hoefde de raad, anders dan het college bij de vaststelling van een uitwerkingsplan, niet te voldoen aan de uitwerkingsregels. Dat artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wet ruimtelijke ordening een verplichting voor het college inhoudt om binnen de planperiode op grond van een uit te werken bestemming een uitwerkingsplan vast te stellen betekent niet dat daarmee de raad zijn bevoegdheid verliest om in het kader van een goede ruimtelijke ordening een nieuw bestemmingsplan vast te stellen voor de gronden waarop nog een uitwerkingsplicht voor het college rust. Ook in dat kader dient de raad echter rekening te houden met het karakter van de buurt en het woon- en leefklimaat van omwonenden. Het betoog faalt. 
     
     Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening 
     
     4. [appellant sub 1] betoogt dat de raad het plan heeft vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Hij voert aan dat er geen behoefte bestaat aan een nieuw hotel. Daarbij wijst hij er op dat er in de directe omgeving al 10 andere hotels zijn, er te weinig vraag is naar hotelkamers en dat er in Eindhoven grote leegstaande gebouwen zijn, waarin een hotel kan worden ondergebracht. 
     
     4.1. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, onder h, van het Bro wordt onder bestaand stedelijk gebied verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare en sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. 
     
     Ingevolge artikel 3.1.6, tweede lid, voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt aan de volgende voorwaarden: 
     
     a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 
     
     b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 
     
     c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. 
     
     4.2. De Afdeling stelt vast dat in paragraaf 4.2.2 van de plantoelichting een beschrijving is vervat over de actuele regionale behoefte aan een hotel op deze locatie. Daarbij wordt verwezen naar het rapport "Markttechnische en financiële haalbaarheid Hotel Bergstraat Eindhoven" van juli 2014 van Horwath Consulting. In het rapport is het huidige en het verwachte hotelaanbod van Eindhoven geanalyseerd, waarbij ook een regionale vergelijking is gemaakt. In het rapport is de hotelvraag in onder meer de provincie Noord-Brabant en Eindhoven in beeld gebracht. Er wordt beschreven dat de gemiddelde opbrengst en bezettingsgraad per hotelkamer in Eindhoven lager zijn dan in heel Nederland, maar hoger zijn dan in de rest van Noord-Brabant. Daarbij is er op gewezen dat de resultaten in de Nederlandse hotelmarkt sterk worden beïnvloed door de vele hotels met relatief hoge bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen en daarmee ook relatief hoge opbrengsten per beschikbare kamer in de regio Amsterdam. Als hotels in de regio Amsterdam buiten beschouwing worden gelaten, was de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer, kamerprijs en bezettingsgraad in de periode 2008-2012 in Noord-Brabant respectievelijk €50, €83 en 60%, stuk voor stuk lager dan in Eindhoven, aldus het rapport. Voorts volgt uit het rapport dat rekening is gehouden met de primaire concurrentie van alle drie- en viersterren hotels in het centrum van Eindhoven en alle drie- en viersterren hotels buiten het centrum. Daarnaast is rekening gehouden met hotels in Waalre en Best. In het onderzoek wordt uitgegaan van een verwachte groei in de hotelmarkt in Eindhoven en omgeving van gemiddeld 3,1% tot en met 2023. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de actuele regionale behoefte aan een hotel onvoldoende heeft beschreven. Dat er al meer dan 10 hotels in het centrum van Eindhoven bestaan betekent niet dat er de komende planperiode ten opzichte van het bestaande aanbod geen behoefte zal zijn aan een nieuw hotel in het centrum. 
     
     Met het betoog dat er in het centrum van Eindhoven grote gebouwen leeg staan wijst [appellant sub 1] er op dat er binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering of transformatie op andere locaties zou kunnen worden voorzien in een hotel. Het in het plan vervatte hotel is voorzien op een braakliggend binnenterrein in het centrum van Eindhoven dat in het voorheen geldende bestemmingsplan "De Bergen" reeds de bestemming "Gemengd-Uit te werken" had en voorzag in horecabedrijven met een publieksgerichte functie. Gelet hierop is het plangebied bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 1.1.1, eerste lid, onder h, en artikel 3.1.6, tweede lid, onder b, van het Bro. Gelet hierop voldoet het plan aan het in artikel 3.1.6, tweede lid, onder b, gestelde vereiste dat wordt beschreven dat in de actuele regionale behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. De raad is in het kader van artikel 3.1.6, tweede lid, onder b, nu een actuele regionale behoefte bestaat waarin kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied, niet gehouden te beoordelen of ook elders binnen bestaand stedelijk gebied in de gemeente of in de regio in de behoefte kan worden voorzien. Het betoog faalt. 
     
     Verkeer en geluid 
     
     5. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat het plan een onaanvaardbare geluidbelasting met zich zal brengen in en bij hun woningen. Dat door de inrichting kan worden voldaan aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit milieubeheer betekent niet dat de akoestische situatie ook in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het gebied is reeds overbelast en in het rapport "Akoestisch onderzoek Activiteitenbesluit Hotel de Bergen Eindhoven" van het adviesbureau Tritium van 15 mei 2014 wordt de totale geluidbelasting van de omgeving ten onrechte buiten beschouwing gelaten. In dit rapport is een aantal geluidbronnen buiten beschouwing gelaten, zoals evenementen en geluid als gevolg van laad- en losactiviteiten en daarnaast is het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal (hierna: mvt/etm) als gevolg van het plan onderschat. Verder is de ontwikkeling ten onrechte gepland aan de geluidluwe achterzijde van de woningen. 
     
     5.1. Ingevolge artikel 3, lid 3.1, van de planregels zijn de voor "Gemengd" aangewezen gronden bestemd voor: 
     
     a. detailhandel tot een maximale oppervlakte van 250 m² bvo, uitsluitend op de begane grond en met dien verstande dat perifere detailhandel is uitgesloten; 
     
     b. horecabedrijven behorende tot de categorie 5 zoals aangegeven in de Lijst van horeca-activiteiten, behoudens ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Kleine Berg 45, 47 en 47a en de Bergstraat; 
     
     c. horecabedrijven behorende tot de categorie 1a, 1b en 2b zoals aangegeven in de Lijst van (horeca-activiteiten) uitsluitend ter plaatse (van) de begane grond met inachtneming van het volgende: 
     
     (…); 
     
     j. wegen, straten en paden; 
     
     k. groenvoorzieningen; 
     
     (…). 
     
     Ingevolge lid 3.3 is ter plaatse van de aanduiding "horeca van categorie 5 uitgesloten" horeca in de vorm van logies op de begane grond niet toegestaan. Overige aan horeca van categorie 5 gerelateerde functies zijn wel toegestaan op de begane grond. 
     
     Ingevolge lid 3.3.1 wordt tot een strijdig gebruik in ieder geval gerekend het gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor terrassen. 
     
     In de Lijst van horeca-activiteiten is onder categorie 5 (Logiesverstrekkend) onder meer een hotel genoemd. 
     
     5.2. Ingevolge artikel 2.17, eerste lid, van het Activiteitenbesluit geldt dat voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidsniveau LAmax, veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting: 
     
     a. de niveaus op de in tabel 2.17a genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in die tabel aangegeven waarden. 
     
     [zie Tabel 2.17a onderaan de uitspraak] 
     
     b. de in de periode tussen 7.00 en 19.00 in tabel 2.17a opgenomen maximale geluidsniveaus Lmax niet van toepassing zijn op laad- en losactiviteiten. 
     
     5.3. Uit het akoestische rapport volgt dat bij een representatieve bedrijfssituatie aan de geluidsnormen voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau uit artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. In het rapport staat verder dat bij drie woningen zich een overschrijding van de waarde voor het maximale geluidsniveau van 70 dB(A) kan voordoen als gevolg van laden en lossen. Dit betreft woningen bij de Kleine Berg. Ter hoogte van de relevante toetspunten nabij de woningen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] doen zich geen overschrijdingen voor. In het rapport is onder de representatieve bedrijfssituatie verstaan een hotel met 70 kamers en 4 commerciële ruimten, aankomst en vertrek van gasten met taxi’s en eigen vervoer, laden en lossen door vrachtwagens in de dagperiode en het in werking hebben van diverse installaties. In het rapport staat dat voertuigbewegingen van vrachtwagens en taxi’s op eigen terrein enkel plaatsvinden in de dagperiode en dat de toegangspoort tot het binnenterrein buiten deze periode wordt gesloten voor verkeer. De parkeergarage van het hotel zal via de Grote Berg worden ontsloten en het eigen vervoer van bezoekers van het hotel zal in beginsel niet op het binnenterrein komen. 
     
     5.4. De Afdeling stelt vast dat de toegekende bestemming "Gemengd" op het binnenterrein een terras en evenementen uitsluit, maar dat wegen, straten en paden wel zijn toegestaan. Daarmee heeft de raad ter plaatse ook verkeer mogelijk gemaakt. Anders dan [appellant sub 2] betoogt, mocht de raad van een representatieve invulling van de maximale mogelijkheden van het plan uitgaan, waarbij geen doorgaand verkeer op binnenterrein zal rijden en slechts beperkt bestemmingsverkeer op het binnenterrein zal komen. Het binnenterrein leent zich naar zijn aard en ligging niet voor doorgaand gemotoriseerd verkeer. Dat laden en lossen in de avond- en nachtperiode niet tot de representatieve bedrijfssituatie is gerekend, is gelet op het feit dat het hier om een hotel gaat en de exploitant de nachtrust van de hotelgasten zal willen garanderen, niet onredelijk. In de dagperiode is wel rekening gehouden met enige laad- en losactiviteiten. De raad heeft een incidentele piekbelasting boven de 70 dB(A) door laden en lossen in de dagperiode in het kader van een goede ruimtelijke ordening in deze stedelijke omgeving bij een beperkt aantal woningen aanvaardbaar kunnen achten. 
     
     Het betoog dat in het akoestische rapport van te weinig motorvoertuigbewegingen per etmaal als gevolg van het plan is uitgegaan volgt de Afdeling niet. In het rapport is voor het verkeer op het eigen terrein van het hotel in de dagperiode rekening gehouden met 7 taxi’s vanwege aankomst en vertrek van klanten, met 6 vrachtwagens en met 15 personenauto’s richting de parkeergarage. In de avondperiode is uitgegaan van nul taxi’s en vrachtwagens en van 13 personenauto’s richting de parkeergarage. Dat van een beperkte verkeersaantrekkende werking van het hotel van 41 mvt/etm is uitgegaan acht de Afdeling, mede gelet op het rapport "Verkeerstoets Hotel Bergstraat" van 19 mei 2014, niet onredelijk. In dit rapport is voor een hotel in het centrum uitgegaan van een toename van het aantal mvt/etm tussen 31 en 51. Daarnaast is in verband met de commerciële ruimten van maximaal 250 m² rekening gehouden met een toename van het aantal mvt/etm van 38 tot 49. Voor zover in het in opdracht van [appellant sub 2] opgestelde rapport "Hotel Bergstraat te Eindhoven second opinion" van 2 februari 2016 van het onderzoeksbureau Peutz staat dat de kencijfers die het CROW hanteert voor een hotel met horeca en commerciële ruimten in een centrum met deze omvang hoger zijn, wordt overwogen dat de raad in dit geval aan de hand van de feitelijke situatie mocht uitgaan van een geringere verkeersaantrekkende werking. Daarbij is van belang dat het treinstation in Eindhoven op relatief korte afstand van het hotel ligt, zodat aannemelijk is dat gasten ook met openbaar vervoer zullen komen en het hotel vervolgens te voet of per taxi zullen aandoen. Voorts zal het merendeel van het verkeer worden afgewikkeld via de Grote Berg en niet via de kwetsbare straten, de Kleine Berg en de Bergstraat, en gezien de verkeersfunctie van de Grote Berg zal dit niet leiden tot overlast. 
     
     [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad op basis van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden van het plan het verkeer en de bij behorende geluidbelasting in betekende mate heeft onderschat. De betogen falen. 
     
     Parkeren 
     
     6. [appellant sub 1] betoogt dat het plan onaanvaardbare parkeerproblemen met zich zal brengen, nu geen rekening is gehouden met het feit dat een nabijgelegen parkeergelegenheid niet langer openbaar is. 
     
     6.1. Ingevolge artikel 3, lid 3.1, aanhef en onder g, van de planregels zijn de voor "Gemengd" aangewezen gronden bestemd voor een ondergrondse parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "parkeergarage". Op de verbeelding is aan de zijde van de Grote Berg voorzien in de aanduiding "parkeergarage". 
     
     6.2. Uit het verkeersrapport volgt dat met inachtneming van de gemeentelijke parkeernormen voor het hotel en de commerciële ruimten een parkeerbehoefte is berekend van 40 parkeerplaatsen. Om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien, maakt het plan een ondergrondse parkeervoorziening mogelijk die als doel heeft de parkeervraag van gasten en personeel op te vangen. Nu het plan voorziet in deze ondergrondse parkeervoorziening met voldoende plaatsen, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat als gevolg van het plan een toename van parkeerdruk in de omgeving zal ontstaan. Voor zover in de omgeving een bestaande parkeergelegenheid niet langer openbaar is, stelt de Afdeling vast dat dit geen gevolg van het plan is en dat de parkeerbehoefte van het plan in de ondergrondse parkeervoorziening kan worden opgevangen. Het betoog faalt. 
     
     Maximale bouwhoogte en privacy 
     
     7. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat het plan een onaanvaardbare aantasting van hun privacy met zich zal brengen. Vanuit de hotelkamers zal zicht bestaan op hun tuinen en woningen. Zij vinden het onaanvaardbaar dat juist aan de rustige achterzijde van hun woningen het plan voorziet in hoge bebouwing die hun woon- en leefklimaat zal aantasten. 
     
     7.1. In de uitspraak van 3 april 2013 heeft de Afdeling in het kader van het uitwerkingsplan onder meer het volgende overwogen: 
     
     "Voor zover is betoogd dat de maximale toegestane bouwhoogte niet past bij de omliggende bebouwing overweegt de Afdeling dat blijkens de verbeelding van het uitwerkingsplan deze bouwhoogte 15 m is voor een aanzienlijk deel van het plangebied. Het resterende deel van het plangebied kent maximale bouwhoogten variërend tussen 4 en 12 m. Gelet op het deskundigenbericht en het ter zitting getoonde materiaal overweegt de Afdeling dat de maximale bouwhoogte van 15 m in dit gebied niet als gemiddeld kan worden beschouwd, nu het merendeel van de bebouwing in dit gebied lager is. Voorts is gekozen voor een invulling van het gebied waarbij het overgrote deel van het binnenterrein zal worden bebouwd en een hoge bebouwingsdichtheid zal ontstaan. Verder is de bebouwing op korte afstand van de achterzijde van de bestaande bebouwing aan de Bergstraat voorzien. Uit het bestemmingsplan volgt dat de uitwerkingsregels zijn gebaseerd op de eerdergenoemde Ontwikkelingsvisie waarin onder meer staat dat De Bergen een gebied is dat wordt gekenmerkt door kleinschaligheid, dat de bouwhoogte moet zijn afgestemd op de directe omgeving en dat deze in beginsel even hoog of lager dan de gemiddelde hoogte van de aangrenzende panden dient te zijn. Voorts is hierin in het kader van de leefbaarheid van het stedelijke woonmilieu aangegeven dat bewoners rumoer aan de straatzijde eerder zullen accepteren wanneer de achterzijde en binnenterreinen relatieve rust en stilte uitstralen en dat dit bij de ontwikkeling van dit gebied een belangrijk aandachtspunt is. 
     
     Gelet op het voorgaande heeft het college zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de bouwhoogte is afgestemd op de hoogte van de omliggende bebouwing en dat de voorziene ontwikkeling past bij de schaal van De Bergen. Evenmin is gebleken dat de achterzijde van de ontwikkeling aansluit op de bestaande achterzijden van de bebouwing aan voornoemde straten. Daarbij is nog van belang dat het standpunt van het college dat de achterzijden van het in carré voorziene gebouw aan het binnenterrein zijn gesitueerd niet kan worden gevolgd. De achterzijde van de bestaande bebouwing met tuinen aan met name de Bergstraat grenst juist op korte afstand aan de achterzijde van het voorziene gebouw met voor dat deel een maximale bouwhoogte van 12 m. 
     
     Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat aan de uitwerkingsregels is voldaan." 
     
     7.2. Zoals in 3.1 is overwogen zijn bij de vaststelling van het bestemmingsplan deze uitwerkingsregels niet van toepassing, maar dit ontslaat de raad niet van zijn plicht om in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met het woon- en leefklimaat van omwonenden. Ten opzichte van het uitwerkingsplan van het college heeft de raad in het bestemmingsplan gekozen voor lagere maximale bouwhoogten en het uitsluiten van een terras op het binnenterrein. Het bestemmingsplan voorziet, anders dan het uitwerkingsplan, niet in een maximale bouwhoogte van 12 m aan de zijde van de Bergstraat, maar in bouwhoogten van maximaal 4 tot 10 m aan die zijde. Aannemelijk is dat het plan ook met deze maximale bouwhoogtes, gelet op de relatief korte afstanden tot de woonpercelen enige aantasting van privacy ten opzichte van de huidige situatie met zich kan brengen, maar deze aantasting is in deze stedelijke omgeving niet zodanig dat de raad hierin aanleiding had moeten zien om het plan niet op deze wijze vast te stellen. Daarbij is van belang dat het gebruik van het binnenterrein als terras niet is toegelaten en dat ter voorkoming van inkijk juist de parkeergarage is voorzien aan de achterzijde van de Bergstraat. 
     
     Het betoog faalt. 
     
     Karakter van de buurt 
     
     8. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat het plan een onaanvaardbare aantasting van het unieke karakter van de buurt met zich zal brengen. 
     
     Zij achten dit in strijd met een goede ruimtelijke ordening en de gemeentelijke Ontwikkelingsvisie "De Bergen Quartier Vivant". [appellant sub 1] betoogt verder dat de buurtvereniging zich weliswaar positief heeft uitgelaten over het plan, maar dat dit niet betekent dat de buurt voor deze ontwikkeling is, hetgeen ook blijkt uit het grote aantal handtekeningen dat is verzameld tegen het plan. 
     
     8.1. In 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. In de Ontwikkelingsvisie staat dat het uitgangspunt is om de bestaande kwaliteiten van De Bergen te koesteren en te versterken. Voor het Luciferterrein zijn in het Uitvoeringsprogramma De Bergen de volgende ambities uitgesproken: 
     
     - Ontwikkeling van een publieksgerichte functie (die geen overlast veroorzaakt voor omwonenden), al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling, maar relatief kleine verkaveling (zoals elders in De Bergen) is gewenst. 
     
     - Een bouwhoogte die afgestemd is op de hoogte van de omliggende bebouwing van de Bergstraat, Grote Berg, en Kleine Berg (hoogte gelijk aan of lager dan het algemene beeld in de directe omgeving. 
     
     8.2. Voor hetgeen de Afdeling in haar uitspraak van 3 april 2013 over de in het uitwerkingsplan voorziene bebouwing met een maximale hoogte van 15 m overwogen, wordt verwezen naar 7.1. De Afdeling stelt vast dat in het bestemmingsplan echter is voorzien in een maximale bouwhoogte van 13 m voor een klein deel van het gebouw, waar installaties, zoals een lift, zijn voorzien. Voor de overige bebouwing van het hotel gelden lagere maximale bouwhoogten van 3,5 tot 12 m. De raad heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat deze bouwhoogten gelijk zijn aan de gemiddelde hoogte van bebouwing in de omgeving, nu de omgeving wordt getypeerd door bebouwing met hoogtes van 7 tot 12 m. Ter zitting heeft de raad fotomateriaal getoond, waaruit volgt dat de woonbebouwing aan de Bergstraat bestaat uit twee bouwlagen van in totaal ongeveer 7 m. Aan deze zijde is in het plan juist voorzien in het binnenterrein en de parkeergarage met getrapte maximale hoogten van 7 en 10 m. Gelet hierop heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt gesteld dat met de omliggende bebouwing aan de Bergstraat rekening is gehouden. Voorts voorziet het plan in een publieksgerichte functie als bedoeld in het Uitvoeringsprogramma. 
     
     Het feit dat er in de buurt blijkens de overgelegde handtekeningen veel tegenstanders van de voorziene ontwikkeling zijn, leidt op zichzelf niet tot het oordeel dat de raad in strijd heeft gehandeld met het gemeentelijke beleid of dat aan het plan een onzorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt. Uit het bestreden besluit en de daarbij behorende nota van zienswijzen blijkt juist dat bij de totstandkoming van het bestemmingsplan, mede naar aanleiding van de uitspraak van 3 april 2013, met de belangen van omwonenden en het karakter van de buurt rekening is gehouden door aanpassing van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ten opzichte van het eerdere uitwerkingsplan. Het betoog faalt. 
     
     Water 
     
     9. [appellant sub 1] betoogt dat als gevolg van de toename van verharding er wateroverlast kan ontstaan door het plan. De in de plantoelichting opgenomen waterparagraaf is verouderd en beschrijft onvoldoende welke maatregelen er zullen worden getroffen. 
     
     9.1. Ingevolge artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bro gaat een bestemmingsplan, alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een toelichting waarin een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. 
     
     9.2. In hoofdstuk 6 van de plantoelichting is een zogenoemde waterparagraaf opgenomen. Hierin staat dat de totale oppervlakte van het plangebied circa 3.000 m² bedraagt en dat op het terrein momenteel circa 750 m² aan bebouwing staat. Het resterende deel van het plangebied is geheel verhard, met uitzondering van enkele perken waar bomen groeien (<50 m²). De toekomstige bebouwing heeft een oppervlakte van circa 2.100 m² en het overige deel van de ontwikkelingslocatie (circa 900 m²) wordt geheel verhard. Per saldo neemt het verhard oppervlak in zeer geringe mate toe (<50 m²). Het waterschap de Dommel stelt dat compensatie voor de toename aan verharding niet vereist is wanneer de toename kleiner is dan 250 m², aldus de waterparagraaf. Afval- en hemelwater zal tot aan de perceelgrens gescheiden worden aangeleverd en vervolgens watert dit gescheiden rioolstelsel af via het gemengde gemeentelijke riool. In de waterparagraaf is verder beschreven dat 750 m² van de daken van sedum wordt voorzien, hetgeen zorgt voor een vertraging van afvoer van hemelwater naar het rioolstelsel. Tot slot volgt uit de toelichting dat het waterschap de Dommel heeft ingestemd met de waterparagraaf en de daarin voorgestelde maatregelen. 
     
     9.3. De Afdeling stelt vast dat in de plantoelichting een waterparagraaf als bedoeld in artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bro is opgenomen. Voorts heeft [appellant sub 1] niet aannemelijk gemaakt dat de beschreven huidige en toekomstige situatie niet representatief zijn en dat als gevolg van de geringe toename van verharding van minder dan 50 m² op een totale oppervlakte van ongeveer 3.000 m² zodanige extra wateroverlast zal ontstaan dat de raad hierin aanleiding had moeten zien om het plan niet vast te stellen. Dat het waterschap volgens de toelichting al in een vroeg stadium voor de plannen voor een hotel heeft ingestemd met de waterparagraaf betekent niet reeds dat deze zodanig verouderd is dat de raad zich hier niet op heeft mogen baseren bij de vaststelling van het plan. Het betoog faalt. 
     
     Overig 
     
     10. In het betoog over de aan te houden afstand op grond van de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse gemeenten en het gehanteerde omgevingstype ziet de Afdeling geen aanleiding voor een andersluidend oordeel dan in de uitspraak van 3 april 2013. In die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat stadscentra, zoals hier aan de orde, op grond van de brochure kunnen worden aangemerkt als zogenoemde functiemengingsgebieden en dat derhalve van een kortere afstand dan bij het omgevingstype rustig woongebied mocht worden uitgegaan. 
     
     In het betoog over de vermeende aanwezigheid van beschermde diersoorten, zoals vleermuizen, in het plangebied ziet de Afdeling evenmin aanleiding voor een andersluidend oordeel dan in de uitspraak van 3 april 2013. Daarbij merkt de Afdeling nog op dat de raad, anders dan [appellant sub 1] betoogt, niet in oktober of november 2014, maar in april 2014 aanvullend onderzoek heeft laten doen naar de aanwezigheid van vleermuizen en dat deze wederom niet zijn aangetroffen in het plangebied. De betogen falen. 
     
     10.1. Over het betoog dat het plan niet tot vergroening van de binnenstad leidt, maar juist tot verstening en hittestress, overweegt de Afdeling dat het zogenoemde "Trefpunt Groen" in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft aangegeven het te betreuren dat het plan niet bijdraagt aan vergroening van de binnenstad, waarmee een bijdrage geleverd zou kunnen worden aan het bergen van water en het voorkomen van hittestress. Dit betekent echter niet dat de raad het plan niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening heeft kunnen achten. Overigens heeft het "Trefpunt Groen" het plan wel als acceptabel gekwalificeerd. Het betoog faalt. 
     
     Conclusie 
     
     11. Gelet op het vorenstaande zijn de beroepen ongegrond. 
     
     11.1. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     verklaart de beroepen ongegrond. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. F.D. van Heijningen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R. Kegge, griffier. 
     
     w.g. Slump w.g. Kegge 
     voorzitter griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 3 augustus 2016 
     
     459. 
     
     Tabel 2.17a