ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:1911

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:1911 Gerechtshof Amsterdam , 21-05-2019 / 200.244.063/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-05-21

Zaaknummer: 200.244.063/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:1911

---

Huur woonruimte. Gebreken. In eerste aanleg wel degelijk (zij het onduidelijk) vordering tot huurprijsvermindering ingesteld. Herberekening huurachterstand na weging van de gebreken. Niettemin is de ontbinding en ontruiming terecht uitgesproken, nu opschorting tussen deze twee particulieren rechtsgeldig was uitgesloten en ook met inachtneming van de huurprijsvermindering een aanzienlijke betalingsachterstand is ontstaan. 
       
       Wetsartikelen: 7:207 lid 1 BW, 6:265 BW, 6:262 BW, 6:236 sub c BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.244.063/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 6086014/CV EXPL 17-5705  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. M.B. Chylinska te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge te Den Haag. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 14 mei 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter) van 14 februari 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, met een productie.  
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en de vorderingen van [appellant] , zoals bij memorie van grieven vermeerderd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en   beslissing over de proceskosten, met rente. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, tezamen met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist in dit geding zijn komen vast te staan.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het gaat in dit geding om het volgende.  
       
       
         3.1.1 
         
          [geïntimeerde] heeft met ingang van 21 mei 2010 aan [appellant] een gemeubileerde woning in [plaats] verhuurd voor een prijs van € 1.090,= per maand, bestaande uit een huurprijs van € 700,= en een bedrag van € 390,= voor bijkomende leveringen en diensten.    
         
       
       
         3.1.2 
         De op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen houden onder meer het volgende in: 
         
         
           
             16. De betaling van de huurpenningen (...) zal uiterlijk op de vervaldata (...) zonder 
           
           
             opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek (...) geschieden (…). 
           
         
         
       
       
         3.1.3 
         De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 18 februari 2015 onder meer melding gedaan van een aantal gebreken aan de woning, namelijk  (vertaald in het Nederlands): kapotte houten vloeren in keuken en woonkamer, scheuren in plafond in badkamer, bladderende verf in woning en op balkon, gaten in muren woonkamer, losse pot in wc, defecte thermostatische kraan badkamer, lek gashaard woonkamer, versleten vloerbedekking slaapkamer en bijkeuken, kapotte/versleten lichtschakelaars eetkamer/woonkamer, flikkerende wandlamp woonkamer.      
         
       
       
         3.1.4 
         
           Namens [geïntimeerde] is bij e-mailbericht van 11 maart 2015 op deze melding als volgt gereageerd: 
           
             De heer [appellant] geeft aan dat er vele gebreken zijn in de woning. Verbazingwekkend dat de heer [appellant] zich nimmer in de laatste jaren tot mij heeft gericht aangaande de punten benoemd in zijn overzicht.  
           
           
             Wel heb ik in de periode dat de heer [appellant] de woning huurt de volgende werkzaamheden laten uitvoeren:  
           
           
             (…).  
           
           
             de woning wordt dermate slecht bewoond dat dit een reden is om de huur op te zeggen. (…) 
           
         
         
       
       
         3.1.5 
         
           De gemachtigde van [appellant] heeft op 29 januari 2016 per e-mail onder meer het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:  
           
             Als ik het rapport  [met betrekking tot een door de firma [X] uit te voeren bouwkundig onderzoek; hof]  heb ontvangen krijgt u daarvan een kopie, ik ontvang dan graag uw reactie daarop en laten wij dan overleggen hoe nu verder.  
         
         
       
       
         3.1.6 
         
           De gemachtigde van [appellant] heeft op 30 juni 2016 per e-mail onder meer het 
           volgende aan de gemachtigde van [geïntimeerde] geschreven:  
           
             Inmiddels heeft uw cliënte een uitnodiging ontvangen om aanwezig te zijn bij een expertiseonderzoek om de toestand van de woning met een onafhankelijk op te nemen en hierbij ook haar mening te kunnen geven. (…)  Daarnaast stel ik voor om de verdere discussie over de gebreken, de huurverhoging en een eventuele opzegging van de huurovereenkomst uit te stellen totdat het expertiserapport is opgemaakt.  
           
         
         
       
       
         3.1.7 
         
           
            [Y] Advies & Training (hierna: [Y] ) heeft in juli 2016 in opdracht van [appellant] een onderzoek gedaan naar onderhoudsgebreken in de woning. Zijn rapport houdt onder meer in: 
           
             Bij het betreden van de woning op dinsdag 26 juli 2016 werd duidelijk dat dit een 
           
           
             appartement is wat wordt bewoond door een man. De eerste indruk is een huishouden van een man, rommelig maar met enige orde (...) Toilet; vervuild, een urinelucht, deels veroorzaakt door gebrek aan schoonmaakonderhoud deels veroorzaakt door een lekkage vanonder de toiletpot. Aanslag van urineresten op wandtegels (...) Douche; (…) aanslag van zeepresten op wand- en vloertegel en de wastafel (...)  
           
         
         
         
           
             Overzicht geconstateerde gebreken  [het kruisje staat onder degene voor wiens rekening in de visie van rapporteur de desbetreffende herstelkosten zijn; hof] 
         
         
         
           
             Ruimte Gebrek  Huurder Verhuurder 
           
           
             Entreehal 	Plinten hal 			x 
           
           
             			Stucwerk plafond 				x 
           
           
             			Granol wanden 				x 
           
           
             Toilet 		Lekkage toiletpot 				x 
           
           
             			Flotteurkraan stortbak 		x 
           
           
             			Schoonmaken toilet/toiletvloer 	x 		x 
           
           
             Keuken 	Laminaat keukenvloer 				x 
           
           
             			Plakplinten keukenvloer 	x 
           
           
             Douche 	Stucwerk plafond 				x 
           
           
             			Trekschakelaar spiegel 		x 
           
           
             			Lekkage douche naar hal,			x  
           
           
             			losse wand- en vloertegels 
           
           
             			Schilderwerk kozijntje 		x 
           
           
             			Schimmel aan plafond 		x 
           
           
             Woonkamer 	herstel schakelaar/ dimmers 	x 
           
           
             			Knipperende lamp naast schoorsteen 		x 
           
           
             			Vervangen knijpschakelaar	x 
           
           
             			Onderhoud sierhaard				x 
           
           
             			Gaten in wanden				x 
           
           
             			Beschadiging laminaat		x 
           
           
             Slaapkamer 1 	Sauzen wand 					x 
           
           
             			Consoles tv en geluidsapparatuur		x 
           
           
             			Stucwerk penant				x 
           
           
             			Vervangen vitrage				x  
           
           
             Slaapkamer 2	Deur schuifdeurkast		x 
           
           
             			Vervangen vitrage 				x 
           
           
             Balkon 		Schilderwerk balkonkast 			x 
           
         
         
         
           
             (...) 
           
           
             Kijkend naar de huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen zijn Huurder en verhuurder beide nalatig geweest in uitvoering van onderhoud aan het gehuurde c.q. het verhuurde. Door de aard van gebreken zoals bijvoorbeeld het toilet, de lekkage vanuit de douche, de kwaliteit van het laminaat kan gesteld worden dat dit van invloed is op de kwaliteit van het woongenot waarvoor een huurverlaging op zijn plaats zou zijn. Het merendeel van de gebreken valt onder de gebreken genoemd in uitgebreide lijst C, die kan leiden tot maximaal 40% huurverlaging. Gezien aard,  zwaarte, aantasting woongenot zou een huurverlaging van maximaal 20% teruggaand tot datum aanvang conflict redelijk zijn. 
           
         
         
       
       
         3.1.8 
         
           De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 23 september 2016 onder meer het volgende aan [geïntimeerde] geschreven: 
           
             Aan uw cliënte dan ook het dringende verzoek om alle genoemde punten in het rapport binnen 30 dagen na dagtekening ook daadwerkelijk uit te voeren. (...) [Y] van mening dat een huurverlaging van 40% met terugwerkende kracht per 1 januari 2015 op zijn plaats is. (...) Cliënt zal dan ook overgaan tot een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst wat met zich meebrengt dat cliënt 40% minder huur zal voldoen zolang de gebreken niet zijn verholpen. (...)  
           
         
         
       
       
         3.1.9 
         
          [appellant] is vanaf oktober 2016 € 728,= per maand gaan betalen. 
         
       
       
         3.1.10 
         Na het rapport van [Y] hebben partijen de afspraak gemaakt dat een derde met [geïntimeerde] op 17 februari 2017 de woning zou bezichtigen om een offerte te kunnen opmaken voor herstel van een aantal gebreken. [appellant] heeft toen geweigerd de deur te openen omdat [geïntimeerde] niet was meegekomen. 
         
       
     
     
       3.2 
       In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang:  
       - ontbinding van de huurovereenkomst van partijen en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde; 
       - verklaring voor recht dat [appellant] geen recht heeft eigenmachtig over te gaan tot opschorting, verrekening, toepassing van korting of aftrek van de huur vanwege vermeende vorderingen op [geïntimeerde] en dat [appellant] zolang als hij gebruik maakt van het gehuurde een vergoeding verschuldigd is gelijk aan de hoogte van de huur en dat deze betaald moet worden voor het eerste van elke maand en 
       - veroordeling van [appellant] tot voldoening van de huurachterstand vanaf 1 oktober 2016. 
       - veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
       Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] een grote huurachterstand heeft laten ontstaan door in strijd met de huurovereenkomst een korting toe te passen en zich ook overigens niet als goed huurder heeft gedragen door de woning niet goed te verzorgen en niet mee te werken aan herstel van gebreken.  
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft de vorderingen weersproken en daartoe aangevoerd dat hij het door hem betaalde maandbedrag heeft verminderd tot € 728,= vanwege gebreken die de woning vanaf de aanvang van de huur vertoonde. Hij heeft bestreden dat hij niet heeft meegewerkt aan herstel van de gebreken. De uitsluiting van korting, opschorting en verrekening in artikel 16 van de algemene bepalingen acht [appellant] onredelijk bezwarend en dus ongeldig. Hij heeft zich subsidiair beroepen op verrekening met schade die hij als gevolg van de gebreken heeft geleden. In reconventie heeft [appellant] gevorderd dat: 
       a. voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting [appellant] het huurgenot te verschaffen in de periode vanaf 1 oktober 2014 en dat het gehuurde vanaf 1 oktober 2014, althans 18 februari 2015, althans 1 oktober 2016 een huurwaarde had van € 726,60 per maand dan wel een door de rechter te bepalen gematigd huurbedrag vanaf een door de rechter te bepalen datum; 
       b. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade ten bedrage van € 7.602,=, zijnde de te veel betaalde huur over de periode vanaf 1 januari 2015 tot 1 oktober 2016; 
       c. voor recht wordt verklaard dat [appellant] € 728,60 per maand dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag per maand is verschuldigd totdat alle gebreken zijn hersteld; 
       d. [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken aan het gehuurde die zijn vermeld in het rapport van 26 juli 2016; 
       e. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.000,= aan vergoeding van immateriële schade, met rente, en  
       f.  [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding.  
       
     
     
       3.4 
       
        [geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] bestreden met het betoog dat zij niet nalatig is geweest, maar altijd bereid is geweest daadwerkelijk bestaande gebreken aan het gehuurde te herstellen. Zij heeft herstelwerkzaamheden laten verrichten, maar dikwijls heeft [appellant] zijn noodzakelijke medewerking daaraan onthouden. [geïntimeerde] heeft betwist [appellant] immateriële schade te hebben berokkend. 
       
     
     
       3.5 
       
         Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de hiervoor omschreven vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en daartoe, samengevat, als volgt overwogen.   
         
          [appellant] komt niet de bevoegdheid toe eigenmachtig de huurprijs te verlagen, want dat kan uitsluitend op vordering van de huurder door de rechter gebeuren, welke vordering [appellant] niet heeft ingesteld. Een beroep op partiële ontbinding komt [appellant] om dezelfde reden evenmin toe. De uitsluiting van de bevoegdheid tot opschorting in de algemene bepalingen is rechtsgeldig, aangezien de huurovereenkomst geen consumentenovereenkomst is en [appellant] , door slechts naar de zogenoemde zwarte lijst te verwijzen, niet voldoende duidelijk heeft gemaakt waarom het beding onredelijk bezwarend zou zijn. Hoewel op grond van het rapport van [Y] voldoende duidelijk is dat het gehuurde enig onderhoud behoeft, is de huurachterstand niet gerechtvaardigd. Op grond van artikel 7:206 lid 3 BW had [appellant] andere mogelijkheden tot zijn beschikking om eventuele gebreken hersteld te krijgen, die hij niet heeft benut zonder dat daarvoor een goede reden is gebleken. Ook verrekening is rechtsgeldig uitgesloten. Aan [appellant] wordt geen termijn gegeven om de huurachterstand alsnog in te lopen, omdat hij door de woning te laten vervuilen zich niet als een goed huurder heeft gedragen.  
         De vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen op grond van het voorgaande, in samenhang met de overweging dat het merendeel van de gebreken voor [geïntimeerde] eerst kenbaar was uit het rapport van [Y] , waarna zij direct actie heeft ondernomen met betrekking tot het meest urgente probleem (het gaslek), terwijl mede door de agenda van [appellant] een bezichtiging van het gehuurde niet eerder kon worden ingepland dan op (het hof leest:) 17 februari 2017, bij welke gelegenheid [appellant] niemand tot de woning heeft willen toelaten. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, aldus nog steeds de kantonrechter.  
       
       
     
     
       3.6 
       Tegen deze overwegingen en beslissingen komt [appellant] in hoger beroep op met zes grieven.  
       
     
     
       3.7 
       
         Met  grief 1  bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter dat door hem geen vordering tot huurprijsvermindering is ingesteld. Deze grief is terecht voorgedragen. In zijn conclusie van eis in reconventie heeft [appellant] in randnummer 67 onder het kopje “Huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW” het volgende aangevoerd:  
         
           Derhalve vordert [appellant] een huurprijsverlaging met ingang van 1 oktober 2016 zoals aangezegd bij het schrijven door de gemachtigde van [appellant] d.d. 23 september 2016 (…). Totdat deze gebreken zijn hersteld is [e]en verlaagde huurprijs gepast.  
         
         Het petitum in reconventie, hiervoor onder 3.3 weergegeven onder a tot en met c, is tegen de achtergrond van deze stellingname niet anders te begrijpen dan dat [appellant] heeft beoogd dat de huurprijs door de kantonrechter zou worden verminderd met ingang van 1 oktober 2016, de datum met ingang waarvan [appellant] een lager maandbedrag is gaan betalen.    
       
       
     
     
       3.8 
       Het hof dient derhalve alsnog te beoordelen of en zo ja, in hoeverre de door [appellant] gestelde gebreken vermindering van de huurprijs per 1 oktober 2016 rechtvaardigen.  
       
       
         3.8.1 
         Van de door [Y] geconstateerde gebreken die voor rekening van de verhuurder zouden komen, heeft [geïntimeerde] als gebreken erkend: het plafond en de granolwanden in de hal, het plafond, de losse tegels en de lekkage in de douche, het stucwerk (inclusief wit sauzen) in slaapkamer 1 en het schilderwerk op het balkon. Daarnaast heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat er voor haar rekening komende gebreken waren aan de toiletpot (met het daaruit voorvloeiende schoonmaakwerk), het laminaat in de keuken en de sierhaard in de woonkamer.  
         
       
       
         3.8.2 
         Naar het oordeel van het hof zijn - anders dan [Y] heeft vermeld - de knipperende lamp en de gaten in de wanden in de woonkamer en de consoles in slaapkamer 1 niet als voor rekening van de verhuurder komende gebreken te beschouwen. Zonder nadere toelichting, die door [appellant] niet is gegeven, moeten dergelijke werkzaamheden immers worden beschouwd als kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Het vervangen van de vitrage in de beide slaapkamers is slechts relevant in het kader van een geschil over de  vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten en dus niet in het kader van huurprijsvermindering als hier aan de orde.   
         
       
       
         3.8.3 
         
          [Y] heeft in zijn rapport vermeld dat een huurprijsvermindering van maximaal 20% in overeenstemming is met de door hem geconstateerde gebreken. Voor de vermindering van het huurgenot die gevolg was van de gebreken die hiervoor onder 3.8.1 zijn vastgesteld, acht het hof een vermindering van de kale huur met 15% passend, waarbij vooral de lekkages in toilet en douche meewegen. Dit betekent dat de kale huur vanaf 1 oktober 2016 wordt verminderd met een bedrag van € 105,= per maand (in plaats van de vermindering van € 362,= per maand die [appellant] heeft toegepast). Het betoog van [geïntimeerde] dat voor een huurprijsvermindering geen plaats is, omdat [appellant] onvoldoende heeft meegewerkt aan herstel van de gebreken, wordt verworpen. Uit de stellingen van [geïntimeerde] blijkt dat zij zich wel steeds bereid heeft verklaard bepaalde werkzaamheden uit te voeren (en dus niet alle), maar daarin vervolgens afwachtend is geweest, waardoor het lang heeft geduurd voordat werkelijk actie werd ondernomen.  Dat [appellant] herstel van de gebreken onmogelijk heeft gemaakt, is niet komen vast te staan, nu [appellant] dat gemotiveerd heeft weersproken en door [geïntimeerde] geen bewijsaanbod is gedaan van haar stellingen in deze.  
         
       
     
     
       3.9 
       De schadevergoeding die [appellant] voorts nog heeft gevorderd, zowel wegens  teveel betaalde huur vanaf 1 januari 2015 als wegens immateriële schade, is niet toewijsbaar. Dat [appellant] in de periode tot de huurprijsvermindering, 1 oktober 2016, materiële schade heeft geleden als gevolg van de door hem bij de brief van 18 februari 2015 gemelde gebreken is onvoldoende beargumenteerd. Een vordering tot schadevergoeding kan niet worden aangewend als een alternatief voor de vordering tot huurprijsvermindering, waarvan [appellant] de terugwerkende kracht uitdrukkelijk heeft beperkt tot 1 oktober 2016. Evenmin is gebleken of zelfs maar aannemelijk geworden dat [appellant] als gevolg van de - betrekkelijk geringe - gebreken aan het gehuurde immateriële schade heeft geleden. Zijn onbehagen over “de lakse opstelling” van [geïntimeerde] en de gestelde inbreuken op zijn privacy zijn onvoldoende ernstig om van schade te kunnen spreken, terwijl [geïntimeerde] de stelling van [appellant] dat hij is bedreigd, heeft bestreden en daarvan door [appellant] geen concreet bewijs is aangeboden. 
       
     
     
       3.10 
       
         Grief 2  is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat in de huurovereenkomst de bevoegdheid tot opschorting rechtsgeldig is uitgesloten. In de toelichting op deze grief heeft [appellant] slechts aangevoerd dat hij in eerste aanleg wel degelijk voldoende heeft gemotiveerd waarom de uitsluiting van opschorting onredelijk bezwarend is, namelijk door zijn schets van het tijdpad in samenhang met de gebreken. Het hof volgt hem daarin niet. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] de niet uit te sluiten bevoegdheid had de reparaties zelf te doen verrichten en de kosten daarvan te verrekenen met de huur. [appellant] heeft in het geheel niet duidelijk gemaakt waarom dat voor hem niet een goed alternatief was voor de opschorting. Dat zo zijnde valt niet in te zien waarom de uitsluiting van de bevoegdheid tot opschorting in dit geval onredelijk bezwarend zou zijn. Deze grief faalt. 
       
     
     
       3.11 
       Hetgeen hiervoor in het kader van de beoordeling van de grieven 1 en 2 is overwogen leidt tot de slotsom dat [appellant] op de datum van het bestreden vonnis, 14 februari 2018, een betalingsachterstand had van (17 x € 257,= is) € 4.369,=, dat is ruim vier maal het resterende maandbedrag (en ook ruim vier maal het oorspronkelijke maandbedrag). Nu opschorting (evenals verrekening) contractueel niet was toegestaan, was die achterstand niet te rechtvaardigen.  Grief 3 , die het tegendeel betoogt, is tevergeefs voorgedragen.    
       
     
     
       3.12 
       Daarmee komt het hof toe aan  grief 4 , waarmee [appellant] opkomt tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming. Een achterstand als hiervoor is vastgesteld rechtvaardigt in beginsel de ontbinding. Hieraan doet in dit geval onvoldoende af dat de woning bepaalde gebreken had, die gedurende lange tijd niet door [geïntimeerde] zijn verholpen. In het bedrag van de huurachterstand zijn de gevolgen van die gebreken immers verdisconteerd. Bovendien is weliswaar het grootste deel van de door [Y] geconstateerde gebreken al bij de brief van 18 februari 2015 gemeld, maar moet tevens worden vastgesteld dat (de gemachtigde van) [appellant] in de periode na begin 2016 zelf ook niet voortvarend is geweest. De omstandigheid dat [geïntimeerde] , zoals [appellant] aanvoert, plannen had om de woning te verkopen, leidt niet tot een ander oordeel, omdat dat de wanbetaling aan de zijde van [appellant] niet wegneemt. Omstandigheden die meebrengen dat de gevolgen van de ontbinding voor [appellant] onevenredig zwaar zouden zijn, zijn gesteld noch gebleken. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn dan ook terecht toegewezen.      
       
     
     
       3.13 
       
         Grief 5  gaat over de tegenvorderingen van [appellant] , die volgens hem ten onrechte zijn afgewezen. Hiervoor zijn drie van die tegenvorderingen (huurvermindering en vergoeding van materiële en immateriële schade) reeds beoordeeld. Het hof zal de gevorderde huurprijsvermindering met ingang van 1 oktober 2016 ten dele toewijzen. Slechts in zoverre slaagt deze grief. Bij de gevorderde verklaringen voor recht heeft [appellant] hoe dan ook geen zelfstandig belang en door de ontbinding heeft hij ook geen belang meer bij het gevorderde herstel van gebreken.  
       
     
     
       3.14 
       Ook met inachtneming van de huurprijsvermindering met ingang van 1 oktober 2016 is [appellant] te beschouwen als de in eerste aanleg in conventie overwegend in het ongelijk gestelde partij. In reconventie zullen de kosten alsnog worden gecompenseerd.  Grief 6 , die is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de kosten van de eerste aanleg, slaagt in zoverre.   
       
     
     
       3.15 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellant] daarbij in reconventie is veroordeeld in de kosten en zijn vordering tot huurprijsvermindering geheel is afgewezen. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd, met dien verstande dat in de berekening van de door [appellant] te betalen huurachterstand vanaf 1 oktober 2016  de thans toe te wijzen huurprijsvermindering moet worden meegenomen. De kosten van het hoger beroep zullen worden gecompenseerd, nu partijen in deze instantie over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld in de kosten van de reconventie en voor zover daarbij de vordering van [appellant] tot huurprijsvermindering is afgewezen;  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       vermindert op grond van artikel 7:207 BW met ingang van 1 oktober 2016 de kale huur met 15% en derhalve tot een bedrag van € 595,= per maand; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg aldus, dat partijen ieder de eigen kosten dragen; 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige met dien verstande dat bij de berekening van het door [appellant] te betalen bedrag aan achterstallige huur vanaf 1 oktober 2016 de hiervoor toegewezen huurprijsvermindering in acht dient te worden genomen; 
     
     
     
       wijst af het over en weer meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het hoger beroep aldus, dat partijen ieder de eigen kosten dragen;  
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2019.