ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:3715

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:3715 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-05-2020 / 200.209.857

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-05-12

Zaaknummer: 200.209.857

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:3715

---

Huurrecht. Gebreken bij einde huur. Eindarrest van ECLI:NL:GHARL:2019:4166. Verhuurder heeft niet bewezen dat huurder niet heeft meegewerkt aan de eindinspectie. Het hof beslist dat de meeste door de verhuurder opgevoerde schade niet voor rekening van de huurder komt.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.209.857  
       (zaaknummer rechtbank Overijssel 4496659) 
     
     
     
       
         arrest van 12 mei 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         In Person International B.V. ,  
       gevestigd te Enschede, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: In Person, 
       advocaat: mr. J.C. Dingeldein, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [A] (Duitsland), 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [verhuurder] , 
       advocaat: mr. I. Mercanoglu. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 mei 2019 hier over.  
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       
         ■ de processen-verbaal van getuigenverhoor van 16 en 17 september 2019; 
         ■ het bericht ter rolle van 29 oktober 2019 dat [verhuurder] afziet van het nemen van een memorie na enquête; 
         ■ de memorie na enquête van In Person. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
     
   
   
     
       2 De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep  
     
       2.1 
       
         Het hof heeft in het tussenarrest van 14 mei 2019 partijen toegelaten het navolgende te bewijzen: 
         laat [verhuurder] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt: 
       
       1. dat de woning bij einde huur beschadigd was, dat deze schade niet het gevolg was van het nalaten of uitstellen van onderhoud door [verhuurder] en dat hij voor het herstel van de schade kosten van € 27.000,00 heeft gemaakt; 
       2. dat In Person heeft geweigerd mee te werken aan een eindinspectie van de woning en de gebreken op eigen kosten te herstellen; 
       3. dat hij vijf maanden huur heeft gederfd in verband met het herstel van schade aan de woning; 
       
       
         laat In Person toe tegenbewijs te leveren van de stelling dat eventuele schade aan de woning is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van haar; 
         laat In Person toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij de gebreken aan de woning voor een bedrag van € 5.000,00 zou hebben kunnen uitvoeren in een tijdsbestek van hooguit een week. 
       
     
     
       2.2 
       
         
          [verhuurder] heeft zichzelf als getuige laten horen en verder zijn broer [de broer] en zijn nicht [de nicht] en [D] . In Person heeft als getuigen laten horen [de facility manager] , facilitair manager van In Person, [de medewerker] , operationeel manager bij In Person en [hoofd technische dienst] , voormalig hoofd technische dienst van In Person.  
         
           De eindinspectie 
         
       
     
     
       2.3 
       
         Over de ontmoeting in de woning op 27 april 2015 hebben [de broer] en [verhuurder] het volgende verklaard: 
         
           
            [de broer]
           : 
         
           “Bij de oplevering waren aanwezig mijn broer, ik en twee medewerkers van In Person. Hun namen weet ik niet meer. (...) Toen wij aankwamen waren de medewerkers van In Person al aanwezig. Zij vertelden ons dat zij ons de sleutel wilden geven en de woning aan ons wilden overdragen. Dat was ook het doel van de afspraak. De oplevering heeft tussen de vijf en tien minuten geduurd. Toen wij de woning binnen gingen zagen wij dat er beschadigingen waren. Wij wilden daar over praten met de medewerkers van In Person. Die wilden echter niet met ons praten en met ons de woning bezichtigen. Zij wilden alleen maar de sleutel aan ons afgeven en dan weggaan. Zij wilden niet met ons de gebreken in de woning nalopen. Wij hebben aangegeven dat er beschadigingen waren, maar zij wilden daarover niet praten. Wij werden niet serieus genomen. De medewerkers van In Person hebben ons een beetje plagerig de sleutel gegeven en hun visitekaartjes en daarbij gezegd dat wij maar naar onze advocaat moesten gaan.” 
         
         
           
            [verhuurder]
           : 
         
           “Aanwezig waren mijn oudere broer en ik en twee mensen van In Person, waarvan één achter mij in de zaal zit. Ik weet zijn naam niet, maar hij heeft mij toen wel een visitekaartje gegeven. De bijeenkomst heeft ongeveer 5 á 10 minuten geduurd. De medewerkers van In Person wilden niet met mij de toestand van de woning opnemen. Zij wilden alleen de sleutel afgeven en dan weggaan. Ik zag dat er beschadigingen waren. Ik wilde daarover praten, maar zij weigerden dat. Zij zeiden dat zij geen tijd hadden. Zij wilden niet praten over de schade aan de woonkamer, die ik zag. Zij wilden dat ik een door hen opgestelde verklaring ondertekende, waarin ik bevestigde dat er geen gebreken aan de woning waren. Ik heb geweigerd die verklaring te tekenen.” 
         
       
     
     
       2.4 
       
         De getuigen [de nicht] en [D] hebben over de ontmoeting niets verklaard, evenmin als de door In Person opgeroepen getuige [hoofd technische dienst] . De andere door In Person opgeroepen getuigen hebben hierover het volgende verklaard: 
         
           
            [de facility manager]
           : 
         
           “Ik had mijn collega uit Eindhoven [de medewerker] meegenomen. [verhuurder] had zijn broer meegenomen. (...) Het lukte niet om met de heren [verhuurder] contact te leggen. Wij hebben in het Nederlands en in het Duits geprobeerd te communiceren, maar zij bleven tegen ons in het Turks praten. Daarom hebben wij na een korte tijd besloten de sleutel over te dragen en te vertrekken. We zijn met zijn vieren door de benedenverdieping gelopen en daarna de trap op naar de gang op de eerste verdieping. Omdat de communicatie moeizaam bleef, hebben [de medewerker] en ik besloten om weer naar beneden te lopen. Later kwamen de broers [verhuurder] ook naar beneden. Daar hebben wij de sleutel overgedragen. [verhuurder] heeft getekend voor de ontvangst van de sleutels. Daarna zijn wij weggegaan.” 
         
         
           
            [de medewerker]
           : 
         
           “Ik ben met [de facility manager] naar de oplevering gegaan. [verhuurder] was met twee of drie anderen aanwezig. Het zou kunnen dat er een vrouw bij was. Naar mijn herinnering sprak niemand van de groep [verhuurder] Nederlands. Het werd mij na enige tijd duidelijk wie [verhuurder] was, omdat hij de meeste gebaren maakte. Wie de anderen waren weet ik niet. Wij hadden een formulier meegenomen, dat kon worden gebruikt voor de oplevering van de woning. Ik weet niet meer hoe dat formulier er uit zag. [de facility manager] zal het hebben meegenomen. Het zou kunnen zijn dat het een blanco formulier was, waarop we de afspraken zouden noteren en die we zouden kunnen tekenen. We zijn met zijn allen door de hele woning gelopen. Het bleek echter niet mogelijk om met elkaar te communiceren. [de facility manager] en ik spraken geen Turks en de [verhuurder] groep sprak geen Nederlands. Ook in het Duits lukte het niet om met elkaar te communiceren. Toen de communicatie maar niet op gang wilde komen, hebben [de facility manager] en ik besloten de bijeenkomst te beëindigen en de woning over te dragen in de situatie waarin die zich bevond. [de facility manager] en ik zijn naar beneden gelopen en hebben daar gewacht op de groep [verhuurder] . Ik weet niet of er getekend is voor de oplevering van de woning of voor de overdracht van de sleutels. Wel weet ik dat de sleutels zijn afgeven aan [verhuurder] . Ik vond het jammer dat we niet tot een gesprek konden komen met [verhuurder] . Uit zijn gebaren kon ik niet afleiden wat hij van ons verwachtte. De bijeenkomst heeft ruim een half uur geduurd.” 
         
       
     
     
       2.5 
       De verklaringen van de broers [verhuurder] staan tegenover die van [de facility manager] en [de medewerker] . Volgens de broers [verhuurder] weigerden de medewerkers van In Person te overleggen over de beschadigingen aan de woning, volgens [de facility manager] en [de medewerker] was de communicatie met de broers [verhuurder] onmogelijk, omdat zij alleen Turks spraken en er daarom geen overleg op gang kon komen over herstel van de beschadigingen. Het hof heeft beslist dat de bewijslast voor dit onderdeel ligt bij [verhuurder] (zie rechtsoverweging 3.5 van het tussenarrest). De verklaring van [verhuurder] heeft op grond van artikel 164 lid 2 Rv een beperkte bewijskracht: zij kan alleen leiden tot bewijs van [verhuurder] ’ stelling, als er aanvullend bewijs is dat zodanig sterk is en zodanig essentiële punten betreft dat het de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maakt. Schriftelijk bewijs dat kan dienen als aanvullend bewijs is niet voorhanden. Het enige aanvullende bewijs is daarom de verklaring van [de broer] . Deze verklaring komt op veel punten overeen met die van [verhuurder] . Daar staan de in grote lijnen ook overeenstemmende verklaringen van [de facility manager] en [de medewerker] tegenover. Omdat de verklaringen van de getuigen van beide partijen over dit onderwerp tegenover elkaar staan, stelt het hof vast dat [verhuurder] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat In Person heeft geweigerd mee te werken aan de eindinspectie van de woning.  
     
     
       2.6 
       
         Het hof overweegt ten overvloede dat als ervan zou worden uitgegaan dat voor dit onderwerp de bewijslast bij In Person zou liggen, zij zou zijn geslaagd in het bewijs dat zij bereid was mee te werken aan de inspectie, maar dat die inspectie niet is doorgegaan door de opstelling van [verhuurder] . Ook dan zouden de verklaringen van de getuigen van beide partijen tegenover elkaar staan. De beperking van de bewijskracht van artikel 164 lid 2 Rv zou dan geen rol spelen, omdat [de facility manager] en [de medewerker] geen van beiden bestuurder van In Person zijn. Bij het horen van de broers [verhuurder] heeft het hof kunnen vaststellen dat zij niet of nauwelijks Nederlands spreken, zodat aannemelijk is dat de communicatie met hen op 27 april 2015 moeizaam was. Die belemmering in de communicatie komt voor rekening van [verhuurder] , die er immers voor heeft gekozen in Nederland zaken te doen door de woning aan een uitzendbureau voor seizoenswerknemers te verhuren. Zou [verhuurder] dus wel de bedoeling hebben gehad met [de facility manager] en [de medewerker] de beschadigingen na te lopen, maar zouden [de facility manager] en [de medewerker] uit de non-verbale communicatie dat niet hebben afgeleid, dan komt die miscommunicatie voor rekening van [verhuurder] .  
         
           De beschadiging van de woning, de omvang van de herstelkosten en de duur van de reparaties 
         
       
     
     
       2.7 
       Het voorgaande brengt verder mee dat [verhuurder] ten gevolge van het belemmeren van een eindinspectie aan In Person niet de gelegenheid heeft geboden om de voor haar rekening komende herstelwerkzaamheden tijdig uit te voeren. Uit HR 27 november 1998,  NJ  1999/380 ( Van der Meer/Beter Wonen ) volgt dat, voor het geval In Person herstelwerkzaamheden had moeten uitvoeren, zij van rechtswege in verzuim is bij het einde van de huur, maar dat haar aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat zij zelf zou hebben uitgegeven, als zij tot herstel zou zijn overgegaan. Het is daarom nodig vast te stellen welke beschadigingen aan de woning voor rekening van In Person komen. In zijn rapport van 15 mei 2015 - dus kort na het einde van de huur - heeft B. van Doremalen van C’est la vie Woon- en Bouwadvies, de schade aan de woning, afgezien van enkele posten die volgens [verhuurder] voor zijn rekening komen, begroot op € 76.653,50 inclusief BTW. [verhuurder] heeft aangegeven dat 1/3 van dit bedrag kwalificeert als een verbetering, zodat het gaat om een schade van € 52.098,85. Het gaat dan om de volgende posten, met daarbij de geschatte herstelkosten zonder aftrek wegens verbetering: 
       1. kapotte kozijnen, ramen en pui	€	10.000,00 
       2. metselwerk en houten binnenmuren	€	1.500,00 
       3. beschadigde binnendeuren	€	2.500,00 
       4. beschadigingen leidingwerk/douche etc.	€	3.000,00 
       5. roest en lekkende radiatoren en -kranen	€	3.000,00 
       6. ontbreken aardlekschakelaar etc.	€	3.000,00 
       7. stucwerk, behang, gaatjes, vochtplekken	€	10.000,00 
       8. door vocht aangetast laminaat	€	1.000,00 
       9. schimmelvorming in badkamer	€	1.500,00 
       10. vervanging keuken	€	10.500,00 
       11. vervanging badkamer	€	15.000,00 
       
         12.	vervanging dak berging, tuinonderhoud	€	2.500,00 
       
       	totaal	€	63.500,00 
     
     
       2.8 
       
        [de broer] heeft in april 2015 geconstateerd dat de vloertegels in de gang los waren, dat een van de toiletten kapot was, dat de keuken niet meer te gebruiken was, dat er veel kabels door de woning liepen, dat er gaten in de muur waren geboord, dat in de badkamer alles kapot was en dat de binnendeuren beschadigd waren. Volgens [verhuurder] waren de tegels en het toilet kapot, was in de keuken alles kapot, zaten er krassen op het laminaat en lag het los, waren de kastdeuren in de keuken kapot en waren de vloer- en wandtegels beschadigd en de koelkast kapot. In de badkamer was alles kapot, evenals het toilet boven. Verder zaten er gaten in de deuren en boorgaten in de muren. Ook waren de handgrepen van de ramen kapot. Volgens [verhuurder] betroffen de geconstateerde punten niet een geleidelijke achteruitgang van de woning, maar ging het om echte beschadigingen. [D] heeft beschadigingen aan de muren en aan de deuren gezien en een scheur in de muur. Volgens [de nicht] was de situatie in de woning erg slecht. In de keuken zat de kraan vast en waren de lades aan de zijkanten beschadigd en open. Het laminaat in de woonkamer bolde op en er waren veel vochtplekken. Er waren veel gaten in de muren en de deuren en het behang had losgelaten. Er zat een grote scheur in een binnenmuur. Verder was het tegelwerk in de badkamer beschadigd en zat er een scheur in het tegelwerk.  
     
     
       2.9 
       In Person heeft daartegenover aangevoerd dat zij bij het ontruimen van de woning heeft gezien dat zij herstelwerkzaamheden zou moeten uitvoeren. Er was onder meer sprake van gebruikersschade aan de muren en deuren, de binnenmuren  moesten worden geverfd en ook op de vloeren was sprake van sporen van gebruik. In Person heeft aangevoerd dat zij deze werkzaamheden in eigen beheer had kunnen uitvoeren voor een bedrag van € 5.000,00 à 5.500,00. 
     
     
       2.10 
       
        [verhuurder] heeft onvoldoende uitgewerkt, waarom de door haar gestelde schade van buitenkozijnen, ramen en de pui (post 1) voor rekening van In Person zou moeten komen. Wat de schade inhoudt en wat daarvan de oorzaak van is, komt onvoldoende uit de verf. Herstel van deze schade valt in beginsel niet onder voor rekening van de huurder komende kleine herstellingen, zoals gedefinieerd in het Besluit kleine herstellingen, die als bijlage bij de Algemene Bepalingen zijn opgenomen (zie ook de artikelen 7:217 en 7:240 BW en de verwijzing naar het besluit door [verhuurder] in nrs. 24 en 29 van de conclusie van repliek). Er moet daarom sprake zijn van vernieling door de (onder-)huurder of daarmee gelijk te stellen gedragingen, willen de herstelkosten voor rekening van de huurder komen en dat is niet gebleken. Deze schade zal het hof daarom verder buiten beschouwing laten. Dat geldt ook en om dezelfde reden voor de door [verhuurder] gestelde schade aan de aan- en afvoerleidingen voor water, de radiatoren en de elektra (posten 4, 5 en 6). Niet valt in te zien, waarom In Person bijvoorbeeld aansprakelijk is voor de aanleg van een aardlekschakelaar of voor de vervanging van radiatoren, riolering en andere afvoerleidingen. Ook heeft [verhuurder] onvoldoende uitgewerkt dat het gebruik door de onderhuurders van In Person van keuken en badkamer heeft geleid tot een zo ernstige schade aan deze ruimten, dat keuken en badkamer geheel moesten worden vervangen. Uit de verklaring van [de nicht] volgt evenmin dat deze ruimten zo beschadigd waren, dat alles vervangen moest worden. Uit de door Van Doremalen overgelegde foto’s is zo’n forse beschadiging ook niet op te maken. Ook deze gestelde schadeposten (posten 10 en 11) blijven daarom buiten beschouwing. Om dezelfde reden neemt het hof niet mee de gestelde schade door vochtaantasting van het laminaat en schimmelvorming in de badkamer (posten 8 en 9). Dergelijke processen ontstaan door onvoldoende ventilatie in de woning. [verhuurder] heeft onvoldoende uitgewerkt dat het voor rekening van In Person komt dat er niet voldoende ventilatiemogelijkheden in de woning waren. Tenslotte heeft [verhuurder] niet voldoende uitgewerkt waarom In Person aansprakelijk is voor schade aan het dak van de berging en waarom zij de kosten voor tuinonderhoud moet dragen (post 12). 
     
     
       2.11 
       Zo blijven er over de posten metselwerk en houten binnenmuren, beschadigde binnendeuren en stucwerk, behang, gaatjes, vochtplekken (posten 2, 3 en 7), waarvan Van Doremalen het herstel heeft begroot op € 14.000,00 exclusief BTW en waarvan [verhuurder] aangeeft dat er een aftrek wegens verbetering van 1/3 moet worden toegepast, wat leidt tot een gestelde schade van € 9.324,00 exclusief BTW. Het hof acht het aannemelijk dat In Person deze werkzaamheden voor een lager bedrag door haar eigen technische dienst had kunnen laten uitvoeren. Omdat de omvang van de schade beperkt is, afgezet tegen de kosten van een deskundigenbericht, zal het hof zo’n onderzoek niet in gang zetten, maar de schade schatten op een bedrag van € 6.000,00. Het meerdere van de door [verhuurder] gestelde schade komt dus niet voor rekening van In Person.  
     
     
       2.12 
       Uit de verklaringen van de getuigen [de facility manager] en [de medewerker] blijkt dat zij vonden dat het op de weg van In Person lag om de beschadigingen, zoals die in 2.11 zijn beschreven, te herstellen. De kosten van deze herstelwerkzaamheden kunnen daarom aan haar worden toegerekend. Het daarop betrekking hebbende tegenbewijsthema behoeft daarom niet verder te worden behandeld.  
     
     
       2.13 
       Verder heeft In Person aan de hand van de verklaring van [hoofd technische dienst] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de in 2.11 bedoelde werkzaamheden in twee weken had kunnen uitvoeren. [verhuurder] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, gesteld dat hij de woning aansluitend aan de ontruiming en oplevering door In Person, dus vanaf 1 mei 2015, had verhuurd. Dat betekent dat [verhuurder] geen huur heeft gederfd en dat die vordering alsnog zal worden afgewezen. 
     
     
       2.14 
       
        [verhuurder] heeft ook gesteld dat In Person de woning vervuild heeft achtergelaten en veel spullen en inboedel heeft achtergelaten. In Person heeft dat betwist en heeft aangevoerd dat zij de woning heeft schoongemaakt en leeggehaald. Het hof zal dit punt niet verder onderzoeken, omdat [verhuurder] in zijn schadeopstelling geen schoonmaakkosten en afvoerkosten heeft opgenomen, althans niet voldoende kenbaar.  
     
     
       2.15 
       Tenslotte oordeelt het hof dat een eventuele waardedaling van de woning door gebruiksschade aan de woning, toegebracht door de onderhuurders, na uitvoering van de in 2.11 beschreven werkzaamheden weer volledig zou zijn opgeheven. Het onderzoek naar zo’n waardedaling, waarop in rechtsoverweging 3.7 van het tussenarrest wordt gezinspeeld, behoeft dus niet te worden uitgevoerd.  
       
     
   
   
     
       3 Slotsom 
     
       3.1 
        De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. In Person zal worden veroordeeld tot betaling aan [verhuurder] van € 6.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2015. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten van de eerste instantie worden gecompenseerd.  
     
     
       3.2 
       Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verhuurder] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van In Person zullen worden vastgesteld op: 
       
         ■ explootkosten	€  	77,75 
         ■ griffierecht	€  	1.952,00 
         ■ getuigentaxen	 €  	0,00 
       
       
         totaal verschotten	€	2.029,75, en 
         voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 
         4,5 punten x tarief IV	€  	8.815,50 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede) van 9 augustus 2016, en opnieuw rechtdoende: 
       veroordeelt In Person aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 6.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2015; 
       compenseert de kosten van het geding in eerste instantie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van In Person vastgesteld op € 2.029,75 voor verschotten en op € 8.815,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, S.B. Boorsma en L.A. de Vrey, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.