ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:1980

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:1980 Gerechtshof Den Haag , 21-07-2015 / 200.154.343 - 01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-07-21

Zaaknummer: 200.154.343 - 01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:1980

---

Langlopende huurovereenkomst. Huurprijswijziging na 25 jaar overeengekomen? Uitleg overeenkomst en correspondentie.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.154.343/01 
       Rolnummer rechtbank	: 2242938 CV EXPL 13-35414 
     
     
   
   
     arrest van 21 juli 2015 
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
           Maasvlakte Olie Terminal C.V. , 
       
       
         
           Maasvlakte Olie Terminal N.V. , 
       
     
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       appellanten, 
       hierna gezamenlijk (in enkelvoud) te noemen: MOT, 
       advocaat: mr. A.R. de Jonge te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Havenbedrijf Rotterdam N.V., 
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: het Havenbedrijf, 
       advocaat: mr. J.N. de Blécourt te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1. 	Bij exploot van 8 juli 2014 is MOT in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 25 april 2014. Bij memorie van grieven met één productie heeft zij zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Het Havenbedrijf heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Partijen hebben de zaak op 6 juli 2015 doen bepleiten, MOT door haar advocaat en door mr. E.E. van der Kamp, advocaat te Den Haag, en het Havenbedrijf door haar advocaat, allen aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest bepaald. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     2. Het hof gaat uit van de volgende feiten: 
     
       
         Het Havenbedrijf is beheerder, exploitant en ontwikkelaar van het Rotterdamse haven- en industriegebied. De rechtsvoorganger van het Havenbedrijf (de gemeente Rotterdam) heeft aan onder meer MOT diverse percelen grond en water in verhuur gegeven voor de op- en overslag van olie. 
       
       
         MOT huurt vanaf 1 oktober 1972 een terrein op de Maasvlakte met het daarlangs strekkende talud en water ter grootte van (thans) 1.224.880 m2 terrein en 157.195 m2 talud en water. De huurovereenkomst gold aanvankelijk voor 25 jaar (met drie opties voor 25 jaar).  
       
       
         De door partijen op 9 mei 1989 ondertekende huurovereenkomst verleent in artikel 3 lid 2 aan de verhuurder alsook de huurder het recht om uiterlijk vier maanden vóór afloop van de in de huurovereenkomst genoemde tijdvakken van telkens vijf jaar voor de nog resterende looptijd van de huurovereenkomst een herziening van de huurprijs te verlangen. Wanneer partijen voor aanvang van de nieuwe periode geen overeenstemming hebben bereikt, wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld door drie deskundigen. 
       
       
         In een brief van 13 april 1987 van het Havenbedrijf aan MOT is een voorstel gedaan tot verhoging van de huurprijs (overeenkomstig de toen geldende vijfjaarlijkse herzieningsmogelijkheid). In die brief is verder onder meer opgenomen:  “(…) Naar aanleiding hiervan wil ik u thans in de gelegenheid stellen indien u dit wenst, in plaats van de vijfjaarlijkse herziening te kiezen uit twee andere mogelijkheden. 
       
     
     
       a.  De huurprijs wordt voortaan jaarlijks herzien en wel als volgt: Per 1 oktober 1987 wordt deze verhoogd (…). Op 1 oktober 2012 kan de huurder zowel als de Gemeente een algehele herziening van de huurprijs verlangen, waarna wederom de jaarlijkse indexering als hiervoor omschreven, wordt voortgezet. 
       b.  Betaling ineens van de huurprijs over een periode van maximaal 50 jaar dus tot 1 oktober 2037. 
       
         (…) Gaarne verneem ik naar welk systeem uw voorkeur uitgaat en of u zich kunt verenigen met de daarin genoemde prijsstelling.” 
       
     
     
        Bij brief van 15 april 1987 heeft MOT het Havenbedrijf bericht dat de voorgestelde verhoging van de huurprijs “onaanvaardbaar” is. In reactie op die brief heeft het Havenbedrijf bij brief van 20 mei 1987 een aangepast huurprijsvoorstel gedaan. Op dat aangepaste voorstel is door MOT bij brief van 25 mei 1987 afwijzend gereageerd.  
        In een brief van 15 juli 1987 van het Havenbedrijf aan MOT is, nadat eerst is ingegaan op de discussie omtrent de hoogte van de huurprijs, onder meer opgenomen:  “(…) Ook dezerzijds is onderkend dat aan het systeem van vijfjaarlijkse huurprijsherziening met name psychologische nadelen kleven. Vandaar dat tegenwoordig aan huurders ook de mogelijkheid geboden wordt te kiezen voor een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs op basis van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (zie mijn brief van 13 april 1987). (…) ,indien u zou kiezen voor een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs, op 1 oktober 1987 gestart worden op een niveau van f. 3,40 per m² per jaar (…) Op 1 oktober 2012 kan u zowel als de Gemeente een algehele herziening van de huurprijs verlangen, waarna wederom de jaarlijkse indexering als hiervoor omschreven wordt voortgezet.” 
        Op 21 juli 1987 antwoordde MOT onder meer als volgt:  “(…) De door u genoemde mogelijkheid om in plaats van een vaststelling huurprijs eens per 5 jaar over te gaan tot een systeem van jaarlijkse aanpassing geeft eveneens geen oplossing voor het verschil tussen de door u en door ons berekende stijgingspercentages. Daar het systeem van jaarlijkse aanpassingen, op zich zelf genomen, wel interessante mogelijkheden biedt, zullen wij wellicht in een later stadium alsnog op deze mogelijkheid terugkomen.”  
        Bij brief van 9 oktober 1987 berichtte het Havenbedrijf MOT dat in breder verband onderzoek wordt verricht naar  “deze aangelegenheid” . 
        Op 21 april 1989 is de discussie hervat toen het Havenbedrijf bij brief van die datum liet weten dat het onderzoek in breder verband inmiddels was afgerond en dat het  “voorliggend voorstel tot huurprijsherziening”  werd gehandhaafd. In reactie op die brief berichtte MOT het Havenbedrijf bij brief van 6 juni 1989 onder meer als volgt:  “(…) Ondanks deze bezwaren willen wij trachten nu op korte termijn tot een oplossing van deze reeds langer lopende kwestie te komen. Op grond hiervan delen wij u mede dat wij besloten hebben gebruik te maken van de mogelijkheid tot jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Als gevolg hiervan gaan wij akkoord met een per 1 oktober 1987: 
     
     
       1.  te berekenen huurprijs van f 3,40 per m2 voor het terrein, en 
       2.  een in nader overleg vast te stellen huurprijs talud en water. Volgens uw schrijven d.d. 13 april 1987 zou deze f 0,96 per m2 bedragen.” 
     
     
        Bij brief van 9 juni 1989 schreef het Havenbedrijf aan MOT onder meer:  “Ik dank u voor de toezending van uw bovengenoemde brief, waarmede de kwestie van de huurprijsherziening van het terrein tot een oplossing is gebracht.”  Bij brief van 13 juni 1989 heeft MOT de in rekening te brengen huurprijzen bevestigd. 
        In een brief van 10 september 1999 van het Havenbedrijf aan MOT is onder meer opgenomen:  “(…) In de huurakte van 9 mei 1989 is een vijfjaarlijkse huurprijsaanpassing overeengekomen, echter kort daarna hebben partijen afgesproken in het vervolg over te gaan op een jaarlijkse prijsaanpassing op basis van de CBS-indexcijfers (…). Ik verwijs hierbij naar uw brieven van 6 juni en 13 juni 1989.” 
        Op 20 december 2011 heeft het Havenbedijf aangekondigd herziening van de “gebruiksvergoeding per 1 oktober 2012” te verlangen. MOT heeft aangegeven daarmee niet akkoord te gaan, waarna partijen daarover nader hebben gecorrespondeerd.  
     
     
     3. Het Havenbedrijf vordert in dit geding dat Maasvlakte Olie Terminal C.V. middels haar beherend vennoot Maasvlakte Olie Terminal N.V. wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de herzieningsprocedure van de huurprijs, al dan niet door het inschakelen van deskundigen, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen en MOT veroordeeld in de kosten van het geding.  
     
     4. 	 Grief 1  houdt in dat de kantonrechter een aantal feiten onjuist, althans onvolledig als vaststaand heeft geformuleerd.  Grief 2  komt op verschillende manieren op tegen rechtsoverweging 4.1 van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft overwogen dat partijen de mogelijkheid van een huurprijsherziening per 1 oktober 2012 zijn overeengekomen. Met  grief 3  komt MOT op tegen rechtsoverweging 4.2, waarin de kantonrechter overwoog dat uit de brief van 21 juli 1987 niet kan worden afgeleid dat de huurprijsherziening van de baan was.  Grief 4  is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het onwaarschijnlijk is dat het Havenbedrijf afstand zou hebben gedaan van een correctiemogelijkheid bij een zo langlopend contract. Met  grief 5  komt MOT op tegen de overweging van de kantonrechter dat vele andere partijen in de Rotterdamse haven de systematiek van jaarlijkse indexering en algehele herziening na 25 jaar wél accepteren, terwijl  grief 6  is gericht tegen de overweging met betrekking tot een getuigenverklaring in een parallelle procedure.  Grief 7  richt zich tegen de veroordeling als zodanig. 
     
     5. De grieven leggen na te melden geschil in volle omvang aan het hof voor. Voor zover grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter, bestaat bij beoordeling ervan geen belang aangezien het hof de feiten hierboven heeft vastgesteld.  
     
     6. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst was voorzien in een huurprijsherziening eens per vijf jaar. De vordering van het Havenbedrijf is gebaseerd op een gestelde wijziging van de overeenkomst in die zin dat partijen een jaarlijkse indexering van de huurprijs zijn overeengekomen met de mogelijkheid tot aanpassing van de huurprijs per 1 oktober 2012. MOT betwist dat een dergelijke wijziging is overeengekomen. 
     
     7. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding van dat aanbod. Dat geldt ook voor een overeenkomst die strekt tot wijziging van een eerder gesloten overeenkomst. De vraag of een aanbod is aanvaard wordt beantwoord aan de hand van het bepaalde in de artikelen 3:33-3:35 BW. Dat brengt onder meer mee dat moet worden onderzocht of door MOT een aanbod van het Havenbedrijf is aanvaard dat (mede een) huurprijsherziening per 1 oktober 2012 inhield, althans of het Havenbedrijf uit de verklaringen van MOT redelijkerwijs mocht afleiden dat MOT een dergelijk aanbod aanvaardde. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Op het Havenbedrijf, dat zich op nakoming als  rechtsgevolg van haar stellingen beroept, rust de stelplicht en eventuele bewijslast terzake. Het Havenbedrijf beroept zich in dit verband in de eerste plaats op de bij de feiten weergegeven correspondentie uit 1987 en 1989. 
     
     8. Het hof stelt vast dat de wijziging van de huurprijs per 1 oktober 2012 in de brief van 13 april 1987 is opgenomen als onderdeel van de daar genoemde “optie a”, die een jaarlijkse indexering van de huurprijs inhield en waarmee werd afgeweken van de systematiek van een vijfjaarlijkse herziening. Nadat het in deze brief tevens vervatte voorstel tot verhoging van de huurprijs door MOT niet is aanvaard, is het prijsvoorstel aangepast in de brief van 20 mei 1987. In die brief wordt niet meer gesproken over de voorgestelde systeemwijziging (jaarlijkse indexering met een huurprijsherzieningsmogelijkheid per 1 oktober 2012). Vervolgens heeft het Havenbedrijf in haar brief van 15 juli 1987 opnieuw het aanbod gedaan tot een jaarlijkse indexering van de huurprijs. In die brief, waarin verwezen werd naar de brief van 13 april 1987, is daaraan opnieuw de mogelijkheid van een huurprijsherziening per 1 oktober 2012 gekoppeld. Het hof verwerpt het betoog van MOT dat de jaarlijkse indexering en de huurprijsherziening per 1 oktober 2012 los van elkaar stonden. Uit de brief van 15 juli 1987 kan redelijkerwijs slechts worden afgeleid dat de mogelijkheid van een jaarlijkse indexering gepaard ging met de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs per 1 oktober 2012. De brief spreekt in dit verband ook van een voortzetting van de jaarlijkse indexering na de aanpassing van de huurprijs per 1 oktober 2012. De koppeling tussen de indexering en de mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs per 1 oktober 2012 ligt ook voor de hand gelet op het feit dat het ging om een zeer langlopende huurovereenkomst met opties voor verlenging voor de huurder, en het feit dat de huurprijs volgens het voorstel zou worden geïndexeerd op basis van een index die niet een index van grondprijzen was. Het aanbod van 15 juli 1987 is door MOT, althans voor zover het de jaarlijkse indexering van de huurprijs betreft, niet verworpen. In haar brief van 21 juli 1987 spreekt zij immers in dit verband van “interessante mogelijkheden” waarop later mogelijk zal worden teruggekomen. Het hof volgt MOT niet in haar betoog dat uit het gebruik van de woorden “op zich zelf” moet worden afgeleid dat MOT slechts het oog had op de indexering en niet op de huurprijsaanpassing per 1 oktober 2012. Een dergelijke op zichzelf staande optie was haar immers niet aangeboden, terwijl in haar brief evenmin een voor dat moment geldend nieuw aanbod is te lezen.  
     
     9. Het Havenbedrijf heeft in haar brief van 21 april 1989 vervolgens “het voorliggend voorstel tot huurprijsherziening” gehandhaafd. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat het voorstel van 15 juli 1987 door tijdverloop zou zijn vervallen en MOT zich daarop zou kunnen beroepen, is het in de brief van 21 april 1989 aldus opnieuw gedaan. Het is dat voorstel dat door MOT vervolgens bij brief van 6 juni 1989 is aanvaard. Dat zij het voorstel verwerpt en in haar brief een nieuw voorstel doet dat uitsluitend de jaarlijkse indexering omvat, is uit die brief niet af te leiden. Weliswaar bericht zij slechts gebruik te willen maken “van de mogelijkheid tot jaarlijkse aanpassing van de huurprijs”, maar aan die jaarlijkse aanpassing van de huurprijs was in de brief van 15 juli 1987 de mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs per 1 oktober 2012 verbonden, terwijl MOT tevens de daarbij vermelde huurprijs van f. 3,40 m² aanvaart. Bovendien verwijst MOT in haar brief van 6 juni 1989 naar de eerdere correspondentie. Juist ook bezien in het licht van die eerdere correspondentie mocht het Havenbedrijf er redelijkerwijs vanuit gaan dat de aanvaarding van haar aanbod door MOT mede zag op de huurprijsaanpassing per 1 oktober 2012. Onjuist is evenzeer dat niet kon worden bepaald met welke prijzen MOT instemde (par. 3.2.14 memorie van grieven). Die prijzen werden immers over en weer bevestigd in de correspondentie van 9 en 13 juni 1989. 
     
     10. MOT heeft gesteld dat het onduidelijk is volgens welke systematiek per 1 oktober 2012 een aanpassing van de huurprijs zou moeten plaatsvinden, zodat ook om die reden niet kan worden geconcludeerd dat partijen de bestaande overeenkomst op dit punt hebben gewijzigd. Dit betoog ziet eraan voorbij dat die systematiek volgt uit artikel 3 van de huurovereenkomst van 9 mei 1989. Het is juist dat ook het Havenbedrijf nadelen van die systematiek onderkende en er mede naar streefde die nadelen te ondervangen. Door te bewerkstelligen dat een wijziging niet meer elke vijf jaar, maar nog slechts één keer per 25 jaar behoeft plaats te vinden, worden de praktische nadelen, verbonden aan de uitvoering van het systeem, in ieder geval gemitigeerd, zodat ook hierop niet de conclusie kan worden gebaseerd dat partijen de periodieke herziening per 1 oktober 2012 niet zijn overeengekomen. 
     
     11. Het is op zichzelf juist dat in de brief van het Havenbedrijf van 10 september 1999 slechts wordt verwezen naar de brieven van 6 juni en 13 juni 1989. Anders dan MOT betoogt, kan daaruit evenwel niet worden afgeleid dat partijen niet een huurprijsherziening per 1 oktober 2012 waren overeengekomen. De correspondentie in 1999 had immers geen betrekking op dat onderwerp, terwijl de brieven van 6 juni 1989 en 13 juni 1989 ook niet op zichzelf stonden, maar het sluitstuk waren van een langdurige correspondentie. Dat in de brief van 10 september 1999 is bevestigd dat alleen een jaarlijkse prijsaanpassing op basis van het CBS-indexcijfer zou plaatsvinden, is niet juist. Ook uit het feit dat na 1989 uitsluitend een jaarlijkse indexering heeft plaatsgevonden, kan niet worden afgeleid dat partijen hebben afgezien van een periodieke herziening van de huurprijs, aangezien die immers (in ieder geval volgens het Havenbedrijf) pas in oktober 2012 aan de orde zou zijn. 
     
     12. De vraag of de betrokken ambtenaren destijds bevoegd waren een overeenkomst te sluiten zonder periodieke herijking van de huurprijs kan gelet op het bovenstaande onbesproken blijven, evenals de marges waarbinnen zij voor het overige konden onderhandelen. Het hof passeert het bewijsaanbod van MOT nu het geen betrekking heeft op voldoende onderbouwd gestelde feiten die tot een ander oordeel kunnen leiden. 
     
     13. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen de grieven. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en MOT zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, van 25 april 2014; 
       
       
         veroordeelt MOT in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van het Havenbedrijf tot op heden begroot op € 704,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat; 
       
       
         verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.