ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:10715

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:10715 Rechtbank Den Haag , 12-10-2022 / C/09/584164 / HA ZA 19-1221

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-10-12

Zaaknummer: C/09/584164 / HA ZA 19-1221

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:10715

---

Onteigening schadeloosstelling; eliminatiebeginsel, hogere waarde ivm specifieke ligging, belastingschade, btw over de schadeloosstelling, geen planschadevergoeding in de zin van artikel 6.1 Wro, matiging uurtarief en uurinzet juridishe bijstand.

vonnis  
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/584164 / HA ZA 19-1221 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 oktober 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         GEMEENTE PIJNACKER-NOOTDORP  te Pijnacker,		 
       advocaat mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
          te [gedaagde] ,					  
       advocaat mr. J.F. de Groot te Amsterdam.				 
     
     
     
       Partijen worden hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 
       1.	De verdere procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 9 december 2020 (hierna: het onteigeningsvonnis), zoals hersteld bij vonnis van 17 februari 2021, en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           het proces-verbaal van de plaatsopneming van 4 februari 2021; 
         
         
           het definitieve deskundigenrapport van 10 januari 2022 en de daarin genoemde stukken;  - de akte in het geding brengen stukken, tevens akte inzake vergoeding van kosten van juridische en andere deskundige bijstand van de zijde van [gedaagde] , met de producties 1 tot en met 13;  
         
         
           de kostenopgaven van de rechtbankdeskundigen van 19 augustus 2022.   
         
       
     
     
       1.2. 
       De meervoudige mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op  29 augustus 2022. Hierbij is namens eiseres verschenen de heer [naam 1] (projectmanager), vergezeld van adviseur/makelaar de heer [naam 2] van Santen & Gasille Makelaars (hierna: [naam 2] ) en bijgestaan door de advocaat voornoemd. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van taxateur/makelaar de heer [naam 3] van [naam 3] Makelaardij (hierna: [naam 3] ) en bijgestaan door de advocaat voornoemd. Ook waren aanwezig de door de rechtbank benoemde deskundigen mr. I.P.A. van Heijst, J.S.L. Korteweg en C.G. Plomp. Tijdens de meervoudige mondelinge behandeling hebben de advocaten pleitnota’s voorgedragen en overgelegd en – mede naar aanleiding van vragen van de rechtbank – ook overigens hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is de datum voor vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 2.1.	Deze procedure betreft de vaststelling van de schadeloosstelling na de onteigening van:  
     
     
       - het deel ter grootte van 39.91 are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , [sectienummer 1] , in totaal groot 02.14.20 hectare; - het deel ter grootte van 39.50 are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , [sectienummer 2] , in totaal groot 01.95.20 hectare; - het deel ter grootte van 41.97 are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , [sectienummer 3] , in totaal groot 02.18.20 hectare,   
     
     
     
       met een totale oppervlakte van 01.21.38 ha oftewel 12.138 m2 (hierna: het onteigende).  
     
     
     
       2.2. 
       Het onteigende is een deel van voornoemde percelen [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 3] met een totale oppervlakte van 06.27.60 ha oftewel 62.760 m2 en gelegen aan de [straatnaam] in het agrarisch buitengebied van de Gemeente op circa twee kilometer afstand ten noordoosten van de kern van het dorp [plaats] (deze percelen hierna tezamen ook te noemen: de kavel). [gedaagde] woont op de kavel en exploiteert daarop een agrarisch bedrijf (vee- en schapenhouderij) en een veehandel. Op het noordelijke deel van de kavel staat een woning met tuin en erf en daarop diverse opstallen waaronder een grote veestal. Voor het overige bestaat de kavel uit drie langgerekte, rechthoekige perceelgedeelten grasland, die van elkaar gescheiden zijn door sloten. [gedaagde] gebruikt (onder meer ) dat grasland jaarrond voor het weiden van vee, bemesting en graswinning. Het onteigende betreft een middendeel van het grasland ter grootte van in totaal 01.21.38 ha.  
     
     
       2.3. 
       Het onteigende is nodig voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Eerste herziening Groenzone” van de Gemeente. Het onteigende ligt binnen het gebied waarin de Groenzoom is gerealiseerd. De Groenzoom is een waterrijk natuur- en recreatiegebied van ongeveer 560 ha en is gelegen in de gemeenten Lansingerland en [plaats] -Nootdorp. Op het onteigende rusten (onder meer) de enkelbestemmingen ‘Recreatie’ en ‘Water’ en de functieaanduiding ‘Natuur’. De gronden met de bestemming ‘Recreatie’ mogen in beginsel uitsluitend worden gebruikt voor (vormen van) extensieve openluchtrecreatie met de daarbij behorende voorzieningen. Op het onteigende zullen een watergang, gras- en rietland en een fiets- en wandelpad met aan weerszijden een bomenrij worden aangelegd.   
       
     
     
       2.4. 
       Het onteigende is (gedeeltelijk) belast met de volgende zakelijke rechten: 
       
       
         
           
            [sectienummer 1]
           : - een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. voor het hebben van een gasleiding; - een recht van opstal voor nutsvoorzieningen ten behoeve van Dunea N.V. voor het hebben van een waterleiding;  
       
       
       
         
           
            [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en (tweemaal) [sectienummer 3] : - een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van Stedin Netten B.V. voor het hebben van een gasleiding; 
       
       
       
         
           
            [sectienummer 2]
           : - een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van de Gemeente voor het hebben van een rioolleiding.  2.5.	Bij het onteigeningsvonnis heeft de rechtbank het (zelfrealisatie)verweer van [gedaagde] tegen de vervroegde onteigening van de onder 2.1. genoemde perceelgedeelten (in dat vonnis aangeduid als de gronden A) verworpen en ter zake vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Gemeente. Ten aanzien van de in het onteigeningsvonnis aangeduide en ook hierna te noemen gronden C is het verweer gegrond geoordeeld en heeft de rechtbank de vervroegde onteigening afgewezen. Tegen het onteigeningsvonnis is geen cassatieberoep ingesteld, waarmee het vonnis onherroepelijk is geworden.     2.6.	Op 25 maart 2021 is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt daarom als peildatum.  
       
       
     
     
       2.7. 
       In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vastgesteld op € 145.656. 
       
     
     
       2.8. 
       In het deskundigenrapport van 10 januari 2022, ter griffie gedeponeerd op 19 januari 2022 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt geadviseerd: 
       
       
         waarde onteigende					€ 169.932 waardevermindering overblijvende				€ 123.710 bijkomende schade					€   63.029 
       
       
       
         
           Totaal 							€ 356.671 
           belastingschade						          p.m. btw over de schadeloosstelling en deskundigenkostenp.m.  rente en deskundigenkosten				          p.m. 
       
       
     
     
       2.9. 
       Partijen hebben tijdens de meervoudige mondelinge behandeling van 29 augustus 2022 gereageerd op het definitieve deskundigenrapport en hun standpunten nader toegelicht. De Gemeente en [gedaagde] hebben uiteenlopende visies over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling. Na een uiteenzetting van de ter zake geldende algemene uitgangspunten, zullen de diverse in het definitieve deskundigenrapport genoemde onderdelen van de schadeloosstelling hierna achtereenvolgens worden besproken.  
       
       
         
           Algemene uitgangspunten bij de vaststelling van de schadeloosstelling 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Uitgangspunt is dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding is voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Onteigeningswet (Ow)). De omvang van deze schade dient te worden begroot per peildatum (artikel 41 Ow).    
       
       
         
           De waarde van het onteigende 
           2.11.	De Gemeente en [gedaagde] verschillen sterk van mening over de waarde van het onteigende. Op grond van artikel 40b lid 2 Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs die, de onteigening weggedacht, op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen tussen [gedaagde] als redelijk handelend verkoper en de Gemeente als redelijk handelend koper. De waarde van het onteigende wordt daarbij in beginsel bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Wanneer er meerdere bebouwings- of gebruiksmogelijkheden zijn, kan [gedaagde] aanspraak maken op de hoogste waarde. Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met voordelen of nadelen teweeggebracht door (onder meer) (plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt, het zogenoemde eliminatiebeginsel.   Eliminatie? 2.12.	In het conceptrapport en in het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen gemotiveerd uiteengezet dat de op de peildatum krachtens het vigerende bestemmingsplan ‘Eerste herziening Groenzone’ geldende (voornamelijk) recreatieve bestemming op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad over artikel 40c Ow bij de waardering van het onteigende moet worden geëlimineerd, omdat (i) deze recreatieve bestemming door niets anders is bepaald dan door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingplan al bestaand concreet plan voor de realisering van de Groenzone  en het bestemmingsplan in zoverre slechts is vastgesteld teneinde de juridische-planologische onderbouwing en regeling te geven om de Groenzone ter plaatse te kunnen aanleggen en (ii) sprake is van overheidswerk. De deskundigen stellen vast dat na de eliminatie als basis voor de waardering van het onteigende in beginsel geldt de voordien geldende agrarische bestemming, zoals die – gelet op de ligging en het gebruik van de kavel van [gedaagde] en de structuur van de omgeving – naar verwachting op de peildatum nog voor het onteigende zou hebben gegolden wanneer geen sprake was geweest van de ontwikkeling van de Groenzone ter plaatse. [gedaagde] en de Gemeente hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit uitgangspunt. Ook de rechtbank is van oordeel dat de deskundigen deze - volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad met terughoudendheid toegepaste – (uitzonderings)regel op goede gronden hebben toegepast. De eerst tijdens de meervoudige mondelinge behandeling gedane, van het definitieve deskundigenrapport afwijkende vaststelling dat de aanleg van de Groenzone op het onteigende niet eerder planologisch is vastgelegd dan bij het bestemmingsplan ‘Katwijkerbuurt’, zoals (gewijzigd) vastgesteld op 27 november 2014 en onherroepelijk geworden per 1 juli 2015, doet aan het voorgaande niets af. Het advies van de deskundigen ter zake de toepassing van de eliminatieregel zal dan ook worden gevolgd. Uitgangspunt bij de waardering van het onteigende is daarmee de agrarische waarde.  
       
       
       
         
           Agrarische waarde 
           2.13.	De deskundigen stellen de agrarische waarde van het onteigende per peildatum op € 14 respectievelijk € 12/m2. Daarbij zijn door de deskundigen in aanmerking genomen de transacties die in groene letters zijn aangegeven op het als productie 4 bij het definitieve deskundigenrapport overgelegde Excel-overzicht.  [gedaagde] heeft zich in eerste instantie en onder verwijzing naar (de transacties genoemd in) het taxatierapport d.d. 4 februari 2021 van [naam 3] op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van een agrarische waarde van tenminste € 16/m2. In de reactie op het concept-rapport en ter gelegenheid van de meervoudige mondelinge behandeling is dit niet herhaald. Daarom wordt [gedaagde] geacht zich alsnog met het definitieve advies van de deskundigen op dit punt te kunnen verenigen.  De Gemeente is het niet eens met de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende. Zij stelt zich onder verwijzing naar (de transacties genoemd in) het taxatierapport d.d. 28 januari 2021 van [naam 2] op het standpunt dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald op € 7,50 per m2. Dit bedrag verhoudt zich volgens de Gemeente met de gemiddelde grondprijs van € 7 respectievelijk € 6,50/m2 die het Kadaster en de Wageningen Universiteit hebben vastgesteld voor de agrarische grondprijs in het westelijk deel van Nederland respectievelijk Zuid-Holland. Ook heeft de Gemeente in dit kader gewezen op een eerdere onteigeningszaak (Van Dorp) met betrekking tot gronden in het nieuwe recreatiegebied Nieuwe Driemanspolder in Zoetermeer, waarin de waarde van agrarische (klei)grond per peildatum 12 juli 2016 is gesteld op € 7,25/m2 en waarbij onder meer is overwogen dat een hogere waarde niet in de rede lag vanwege het feit dat de gronden – net als in dit geval – niet meer werden omsloten door meer akkerbouwgebied. Voorts zijn de deskundigen volgens de Gemeente bij de waardering van het onteigende van een te beperkt zoekgebied uitgegaan waardoor de deskundigen hogere prijzen hebben gesignaleerd voor kleinschalige objecten in de nabijheid van [gedaagde] die geschikt zijn voor hobbymatig gebruik en die voornamelijk gekocht worden door niet-agrariërs. Agrariërs hebben over het algemeen grotere percelen nodig. Klassieke agrarische bedrijven met dergelijke percelen zijn in de directe nabijheid van [gedaagde] praktisch niet meer te vinden. Het zoekgebied had dus door de deskundigen een stuk groter moeten worden gemaakt. Daarmee hadden veel meer gebruikelijke agrarische transacties ook in de beoordeling kunnen worden betrokken, aldus nog steeds de Gemeente.  
       
       
     
     
       2.14. 
       De deskundigen hebben deze kritiekpunten van de Gemeente in het definitieve deskundigenrapport en ter gelegenheid van de mondelinge meervoudige behandeling gemotiveerd weersproken. Zij hebben toegelicht dat de waarde van het onteigende moet worden afgeleid uit de waarde van het gehele areaal grasland dat voor de onteigening behoorde tot de huiskavel van [gedaagde] . Daarbij hebben de deskundigen met name gekeken naar de ligging van die kavel in het geringe – in de directe omgeving van de bedrijfslocatie van [gedaagde] is bijna geen agrarische gebruik – agrarische buitengebied van de Gemeente en ingeklemd tussen de bebouwing van de op circa 2 kilometer afstand gelegen dorpskern van [plaats] . In deze specifieke ligging hebben de deskundigen reden gezien voor een andere prijs dan de door de Gemeente aangehaalde lagere agrarische grondprijs in Zuid-Holland. Naar onweersproken betoog van de deskundigen wordt die lagere prijs grotendeels bepaald door de verkoopprijzen van de in het Groene Hart gelegen grote(re) agrarische percelen die niets, althans weinig zeggend zijn voor onderhavig grasland in het genoemde specifieke gebied. De deskundigen erkennen dat de referentietransacties waarnaar zij verwijzen ter onderbouwing van de door hen voorgestane agrarische waarde klein van aantal zijn. Een uitbreiding van het zoekgebied is volgens de deskundigen geen optie omdat dit zou leiden tot de toevoeging van niet (voldoende) vergelijkbare gronden en daarmee onbruikbare referenties. Ook de door de Gemeente aangehaalde transactie in de Nieuwe Driemanspolder levert volgens de deskundigen geen bruikbare referentie op voor de agrarische waarde van het onteigende per peildatum. Zij wijzen daartoe op de omstandigheden dat (i) de peildatum van die transactie te ver in het verleden ligt, (ii) de betreffende gronden niet zijn gewaardeerd als onderdeel van een huiskavel en (iii) sprake was van een ligging in een veel groter agrarisch gebied met een dito groter aanbod van agrarische percelen. Om die laatste reden hebben de deskundigen eveneens de transacties uit het agrarische gebied ten zuiden van de kern van [plaats] als niet of in elk geval minder geschikte referenties voor het bepalen van de agrarische waarde in het nog resterende gebied ten noorden van die kern aangemerkt.  
     
     
       2.15. 
       Met inachtneming van deze gemotiveerde toelichting ziet de rechtbank in de punten van de Gemeente geen aanleiding voor een lagere agrarische waarde van het onteigende per peildatum dan de deskundigen hebben geadviseerd. De rechtbank zal het definitieve deskundigenrapport op dit punt dan ook volgen. De rechtbank volgt de deskundigen eveneens in het oordeel dat er met betrekking tot het onteigende op de peildatum geen sprake was van enigerlei verwachtingswaarde die aanleiding zou kunnen zijn om aan het onteigende een hogere dan de louter agrarische waarde toe te kennen. Niet gesteld of gebleken is dat er lucratieve ontwikkelingsmogelijkheden te verwachten zijn en/of dat sprake is van een ‘warme ligging’. Een en ander leidt ertoe dat de waarde van het onteigende per peildatum wordt vastgesteld op (12.138 m2 à € 14 =)  € 169.932  (A).  
       
       
         
           Waardevermindering overblijvende 
           2.16.	Na de onteigening is van de kavel ‘overgebleven’ een oppervlakte van 50.622 m2, waarvan het erfperceel (het bebouwde deel met erf en tuin) een oppervlakte heeft van 7.750 m2. Het resterende grasland heeft een oppervlakte van 42.872 m2; het gedeelte aansluitend aan het erfperceel en ten noorden van het onteigende 20.855 m2 en het gedeelte ten zuiden van het onteigende 22.017 m2. Na de onteigening is aldus geen sprake meer van een aaneengesloten agrarische huiskavel. Er resteert een (semi-)agrarisch erfperceel met – aan de overzijde van (=ten zuiden van) de nieuwe fietsroute – een beperkt areaal ‘losse’ agrarische grond/grasland. Volgens de deskundigen is het object daarmee niet langer geschikt dan wel interessant om daarop nog een volwaardig agrarisch bedrijf te exploiteren. De deskundigen stellen de hiermee gemoeide waardevermindering van het overblijvende op  € 123.710  (B), gebaseerd op een agrarische waarde van € 14/m2 voor de huiskavel en € 12/m2 voor het zuidelijke, ‘losse’ grasland.  
       
       
     
     
       2.17. 
       De rechtbank volgt de deskundigen ook op dit onderdeel, nu [gedaagde] daartegen geen bezwaar heeft aangetekend en voornoemde, naar dit punt doorwerkende bezwaren van de Gemeente tegen de geadviseerde agrarische grondprijs hiervoor reeds zijn verworpen.  
       
       
         
           Bijkomende schade 
           
           Kosten aankoop vervangende grond 
           2.18.	In het kader van de bepaling van de bijkomende schade hebben de deskundigen zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] gelet op de (gemiddelde) omvang van de veestapel belang heeft bij behoud van het toch al niet omvangrijke areaal grond bij zijn bedrijf. Voorwaarde daarbij is wel dat rond de peildatum ook concreet vervangende grond met een vergelijkbare oppervlakte te koop was op voor [gedaagde] nog ‘werkbare’ afstand tot zijn bedrijfslocatie. De deskundigen hebben daarnaar onderzoek gedaan. Zij hebben hierbij vastgesteld dat het aanbod van losse agrarische gronden in de directe omgeving van de bedrijfslocatie van [gedaagde] uiterst beperkt is in verband met de verstedelijking van het gebied. [gedaagde] heeft echter zelf verondersteld dat hij rond de peildatum op een afstand van circa twee kilometer van zijn bedrijfslocatie over een vervangend perceel had kunnen beschikken. De deskundigen hebben zich hierbij aangesloten, met dien verstande dat zij gelet op het beperkte aanbod ervan uit zijn gegaan dat [gedaagde] dan rekening had moeten houden met een ‘premie uit handen breken’ van € 1/m2 om de betrokken gronden ook daadwerkelijk binnen korte termijn te kunnen verwerven. Volgens de deskundigen was [gedaagde] met behulp van deze premie redelijkerwijs in staat om binnen een periode van zes maanden na de peildatum binnen een straal van twee kilometer een vergelijkbaar areaal grasland te verwerven voor een prijs van € 12/m2 (exclusief de premie uit handen breken). De deskundigen begroten de kosten in verband met de aankoop van vervangende grond op (12.138 m2 à € 12 =) € 145.656, welke aankoop [gedaagde] geheel zal kunnen financieren met het voor hem uit deze onteigening vrijkomend kapitaal ten bedrage van (A + B=) € 293.642. Volgens de deskundigen komen in verband met de aankoop van vervangende grond de navolgende kosten voor vergoeding in aanmerking: 
       
       
       
         - premie uit handen breken; 12.138 m2 à € 1				€ 12.138 - kosten makelaar/notaris/kadaster					 €   2.500 
       
       
       
         Totaal								€ 14.638    
       
       
     
     
       2.19. 
       
        [gedaagde] kan zich met dit standpunt verenigen.  De Gemeente kan zich hiermee niet verenigen. Volgens de Gemeente zijn de deskundigen voor het bepalen van de schadeloosstelling ten onrechte uitgegaan van de aankoop van vervangende grond. Een redelijk handelend ondernemer (schapenhandelaar) zou in de visie van de Gemeente en haar partijdeskundige [naam 2] niet investeren in vervangende agrarische grond voor € 13/m2  en gelegen op enige afstand van het overblijvende, maar  primair  zijn bedrijfsvoering reconstrueren op het overblijvende door de schapen (meer) op stal te houden en daar bij te voeren en af te mesten.  Subsidiair  voert de Gemeente aan dat een redelijk handelend ondernemer als [gedaagde] vervangende grond zou gaan pachten of daarvoor een gebruiksovereenkomst zou sluiten en  meer subsidiair  in geval van aankoop van vervangende grond zou uitgaan van een groter zoekgebied dan waarvan deskundigen zijn uitgegaan.  
       
     
     
       2.20. 
       In reactie hierop hebben de deskundigen opgemerkt dat het in de schapenbranche niet gebruikelijk is om de dieren op stal te houden en daar bij te voeren en af te mesten. Schapen lopen gewoonlijk buiten. Een en ander is ter zitting ook door [gedaagde] als professional in die branche bevestigd. [gedaagde] beschikte vóór onteigening over een goed gevormde huiskavel met goede uitloopmogelijkheden voor zijn schapen en ander handelsvee. Wat betreft de deskundigen bestaat er dan geen redelijke grond om na onteigening uit te gaan van een beperkte bedrijfsvoering ‘binnen de stalmuren’. Volgens de deskundigen bestaat er evenmin een redelijk grond om in plaats van eigendom van de vervangende gronden te volstaan met een pacht- of gebruiksovereenkomst voor die gronden. Daartoe achten de deskundigen redengevend dat pacht-/gebruiksgronden eigenlijk niet zijn te verkrijgen. Alhoewel [gedaagde] een aantal gronden bijna om niet in gebruik heeft, kan gelet op die zeer beperkte mate van de daartoe strekkende aanbiedingen in het kader van de schadeloosstelling niet worden volstaan met de veronderstelling dat het [gedaagde] ook gaat lukken dergelijke gronden ter vervanging van het onteigende te krijgen, aldus nog steeds de deskundigen. Ten slotte hebben de deskundigen toegelicht dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] – die (voor zover de deskundigen hebben kunnen nagaan en niet is weersproken) alle werkzaamheden in zijn bedrijf zelf verricht – beperkingen stelt aan de omvang van het zoekgebied voor vervangende grond. Zo impliceert een (veel) grotere afstand tot die gronden veel langere (om)rijtijden en dito hogere omrijkosten, waarmee een eventueel voordeel van een wat lager grondprijsniveau op grotere afstand al snel verloren gaat.  
       
     
     
       2.21. 
       Onder de genoemde omstandigheden acht de rechtbank het begrijpelijk en juist dat de deskundigen in hetgeen de Gemeente op dit onderdeel heeft gesteld geen aanleiding hebben gezien hun advies aan te passen. Voor het bepalen van de schadeloosstelling wordt derhalve uitgegaan van de aankoop van vervangende grond. Nu de hoogte van de ter zake door de deskundigen begrote kosten ten bedrage van € 14.638 niet door partijen is betwist en dit de rechtbank ook redelijk voorkomt, zal deze schadepost dienovereenkomstig worden vastgesteld.   
       
       
         
           Omrijschade 
           2.22.	Bij de aankoop van vervangende grond op circa twee kilometer afstand van zijn bedrijfslocatie zal [gedaagde] omrijschade lijden. De hiermee gemoeide inkomensschade stellen de deskundigen in het definitieve deskundigenrapport (nader, naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] over het aantal ritten en in aanmerking te nemen snelheden en na verrekening met het voordeel dat [gedaagde] kan genieten in de vorm van renteopbrengsten uit het voor hem na de aankoop van de vervangende grond nog resterende vrijkomend kapitaal) vast op € 30.570. Hierop hebben partijen tijdens de meervoudige mondelinge behandeling geen (nadere) reactie gegeven. Het wordt er daarom voor gehouden dat zij zich hiermee kunnen verenigen. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om op dit punt ambtshalve van het advies van de deskundigen af te wijken en zij zal de inkomensschade daarom dienovereenkomstig vaststellen.   
       
       
       
         
           Aanpassingskosten vervangende grond 
           2.23.	 De deskundigen hebben in het definitieve deskundigenrapport opgemerkt dat [gedaagde] rekening zal moeten houden met enige aanpassing (grondverbetering) van de aan te kopen vervangende grond. De deskundigen begroten de aanpassingskosten op (12.138 m2 à € 0,15 =) € 1.821. Het aangehouden bedrag per vierkante meter is gebaseerd op de gemiddelde kosten die een agrariër moet maken om de onderhoudstoestand van een gemiddeld vervangend agrarisch perceel op een gemiddeld peil te brengen.   
       
       
     
     
       2.24. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld dat hij in deze tijd voor dat bedrag niets door loonwerkers of een gespecialiseerd bedrijf kan laten doen aan grondbewerking op een perceel van 12.138 m2. [gedaagde] heeft grondexpert Van der Spek Groen Grond en Infra BV (hierna: Van der Spek) verzocht om de aanpassingskosten per vierkante meter op te geven. Van der Spek heeft aangegeven dat de kosten tussen de € 0,20 en € 0,25 per vierkante meter bedragen afhankelijk van de oppervlakte en het soort graszaad.   
       
     
     
       2.25. 
       In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat zij op dit punt hebben moeten volstaan met een begroting op basis van gemiddelde kosten, omdat zij bij hun uitgangspunt inzake de aankoop van vervangende grond niet van een concreet beschikbaar perceel en daarmee niet van een concrete ligging of onderhoudstoestand konden uitgaan. Dit maakt het lastig om offertes aan te vragen. Evenmin is gebleken van een ter zake bestaande maatstaf. Een en ander maakt dat de gemiddelde aanpassingskosten ook € 0,20/m2 zouden kunnen zijn waarmee een prijsbijstelling op dit punt voorstelbaar is, aldus nog steeds de deskundigen. Een reactie van de Gemeente op dit punt is uitgebleven, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat zij zich hiermee kan verenigen.    
       
     
     
       2.26. 
       De rechtbank ziet in hetgeen [gedaagde] onder verwijzing naar de opinie van een grondexpert heeft gesteld en in de (uitgebleven) reacties van de Gemeente en de deskundigen hierop aanleiding om wat betreft dit onderdeel af te wijken van het deskundigenadvies. Een bijstelling tot € 0,20/m2 wordt gerechtvaardigd geoordeeld, hetgeen ertoe leidt dat de aanpassingskosten voor het overblijvende worden vastgesteld op (12.138 m2 à € 0,20 = afgerond)  € 2.428 .      
       
       
         
           Aanpassing(skosten) overblijvende 
           2.27. 	Als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt, behoeft het overblijvende de volgende aanpassingen. waterhuishouding 2.27.1.	De waterhuishouding zal ter plaatse moeten worden aangepast, omdat de bestaande kavelsloten dwars zullen worden doorgesneden door de fietsroute en de naastgelegen watergangen. De Gemeente heeft aangeboden voor een adequate herinrichting van de waterhuishouding ter plaatse te zullen zorgdragen.  
       
       
       
         
           aanzuigleiding  
           2.27.2.	De bestaande aanzuigleiding voor drinkwater ten behoeve van het op stal staande vee zal worden doorsneden. Ter zitting is afgesproken dat de bestaande aanzuigleiding die liep vanaf de aan het einde van de kavel liggende brede watergang naar de stal – op kosten van de Gemeente en in overleg met [gedaagde] – onder het onteigende wordt doorgetrokken.  
       
       
       
         
           dam [straatnaam 2] 
           2.27.3.	Om de zuidelijk overblijvende veldkavel te kunnen bereiken, moet er (onder meer) een verbinding komen tussen de [straatnaam 2] en het eerste perceeldeel grasland. Zijdens de Gemeente is aangeboden om daar voor haar rekening een nieuwe dam aan te leggen.  
       
       
     
     
       2.28. 
       De Gemeente zal worden veroordeeld tot gestanddoening van voornoemde bijkomende aanbiedingen onder 2.27.1., 2.27.2. en 2.27.3. Zoals ook de deskundigen hebben gerapporteerd, zal hiermee geen sprake zijn van extra schade voor [gedaagde] . 
       
       
         
           (kosten) overige dammen en afrastering 
           2.29.	Voorts zal als gevolg van de onteigening op de zuidelijke grens van het onteigende (tussen de overblijvende veldkavel en het onteigende) een afrastering moeten komen om het vee op de veldkavel te houden. Ook is niet langer in geschil de noodzaak van de aanleg van nog twee dammen inclusief draaipoorten en vangsluizen in de watergangen tussen de drie overblijvende zuidelijke perceelgedeelten grasland (veldkavel), om na de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt ook de twee (vanaf de [straatnaam 2] bezien) achterste perceelgedeelten te kunnen bereiken. In tegenstelling tot de dam aan de [straatnaam 2] (zie 2.27.3.), zal [gedaagde] deze twee dammen zelf (laten) aanleggen. De deskundigen begroten de kosten voor de aanpassing van het overblijvende in totaal op € 15.000. Dat bedrag is onderverdeeld in een bedrag van € 5.000 voor kosten aanleg twee extra dammen inclusief poorten en een bedrag van € 10.000 voor de kosten plaatsing hekwerk en vangsluis.   
       
       
     
     
       2.30. 
       De Gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.  [gedaagde] kan zich niet vinden in de begroting van de deskundigen van de aanpassingskosten van het overblijvende en de daarin meegenomen kostenposten. Onder verwijzing naar de door [gedaagde] bij zijn reactie op het concept deskundigenrapport overgelegde offerte van Van der Spek d.d. 13 oktober 2021 ten bedrage van € 33.450 stelt [gedaagde] dat de niet met documenten onderbouwde begroting van de deskundigen te laag is. Voorts stelt [gedaagde] dat de deskundigen bij de begroting van de aanpassingskosten ten onrechte ervan zijn uitgegaan dat geen verharding op de dammen behoeft te worden aangelegd. Ter zitting heeft [gedaagde] een op 24 augustus 2022 door Van der Spek geactualiseerde offerte overgelegd. Onder verwijzing naar die offerte maakt [gedaagde] ter zake de aanpassingskosten van het overblijvende aanspraak op een bedrag van € 34.880 (factuurbedrag van € 35.500 minus de aanlegkosten van de door de Gemeente aan te leggen dam ten bedrage van € 620).  
       
     
     
       2.31. 
       
        [gedaagde] heeft in reactie op het concept deskundigenrapport en herhaald ter zitting gemotiveerd toegelicht dat het noodzakelijk is om de dammen met betonplaten te verharden omdat hij voor zijn dagelijkse bezigheden met en voor zijn vee met landbouwvoertuigen daaroverheen moet kunnen en daarop moet kunnen keren, net als in de voorheen bestaande situatie waarin sprake was van een met betonplaten verharde ondervloer waarop hij zijn werkzaamheden kon uitvoeren. Met deze niet door de Gemeente weersproken motivering heeft [gedaagde] de noodzaak tot de aanleg van verharding op de dammen voldoende onderbouwd. De rechtbank volgt de deskundigen dan ook niet in hun advies dat het met betonplaten verharden van de bedoelde dammen niet nodig is om [gedaagde] volledig schadeloos te stellen. In het ter zitting nog door de deskundigen gevoerde betoog dat het anders dan bij huiskavels niet gebruikelijk is om op veldkavels verhardingen aan te brengen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel omdat de hier voorliggende overgang van huis- naar veldkavel het directe gevolg is van de onteigening. Voor de begroting van de kosten aanleg verharding zal de rechtbank de niet door de Gemeente weersproken begroting van [gedaagde] overnemen, met dien verstande dat de rechtbank gelet op de geldende peildatum daarvoor zal aansluiten bij de in 2021 door Van der Spek uitgebrachte offerte. Dit geldt ook voor de begroting van de kosten gemoeid met de overige noodzakelijke aanpassingen, nu het door de deskundigen ter zake geadviseerde bedrag van € 15.000 slechts berust op een inschatting. Een en ander leidt ertoe dat de aanpassingskosten van het overblijvende worden vastgesteld op  € 32.830  (factuurbedrag van € 33.450 minus de aanlegkosten voor de extra in de offerte genoemde dam ten bedrage van € 620).  
       
       
         
           Extra accountkosten 
           2.32.	Niet in geschil is dat de accountant van [gedaagde] in verband met het verlies van de onteigening en de aankoop van vervangende grond extra werkzaamheden zal moeten verrichten. De deskundigen stellen deze extra kosten op  € 1.000 . De rechtbank zal deze begroting overnemen, nu [gedaagde] en de Gemeente de juistheid daarvan niet hebben weersproken en dit bedrag ook de rechtbank redelijk voorkomt.    
       
       
       
         
           Belastingschade en btw over de schadeloosstelling 
           2.33.	Volgens het oordeel van de deskundigen in het conceptrapport zal [gedaagde] in verband met de onteigening geen belastingschade lijden. Daarbij hebben de deskundigen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om bij zijn reactie op het concept deskundigenrapport stukken te overleggen waaruit het door hem voorgestane tegendeel zou kunnen blijken. Daarop heeft [gedaagde] een rapport overgelegd van Flynth adviseurs en accountants d.d. 18 oktober 2021 (hierna: Flynth). Uit het rapport van Flynth volgt – kort gezegd – dat er rekening mee moet worden gehouden dat [gedaagde] btw verschuldigd zal zijn over de aan hem in verband met de onteigening toekomende schadeloosstelling, omdat [gedaagde] het onteigende voorheen in gebruik had voor btw-plichtige activiteiten en de onteigende gronden nu zouden kwalificeren als ‘bouwterrein’ in de zin van de Wet Omzetbelasting (Wet OB), waarbij wordt verondersteld dat de onteigening van de betreffende gronden kwalificeert als een ‘levering’ van die gronden in de zin van de Wet OB. Ook is in het rapport van Flynth gesteld dat de ontvangst van bedragen ten titel van inkomensschade bij [gedaagde] zal leiden tot voor vergoeding in aanmerking komende belastingschade.      
       
       
     
     
       2.34. 
       De deskundigen hebben hierop in het definitieve rapport overwogen dat de btw-kwestie in de afgelopen jaren ‘ineens’ onderwerp van discussie is geworden. In verschillende procedures (o.a. ECLI:NL:RBGEL:2021:2634) heeft dit ertoe geleid dat aan onteigenden over de aan hen toekomende schadeloosstelling ook een bedrag wegens daarover verschuldigde btw is toegekend. Daarom hebben zij in het definitieve deskundigenrapport voorgesteld dat partijen instemmen met een ‘regeling’ voor zowel de btw-kwestie als de eventuele belastingschade, in die zin dat de Gemeente een bijkomend aanbod doet dat door [gedaagde] wordt aanvaard, om:  
       
       
         1. indien [gedaagde] zijn aanspraak op belastingschade handhaaft deze schade bindend te laten vaststellen door de SAOZ, en 2. indien bij [gedaagde] daadwerkelijk btw over de aan hem toegekende onteigeningsschadeloosstelling wordt geheven, deze door de Gemeente aan hem zal worden vergoed.  
       
       
     
     
       2.35. 
       Partijen hebben tijdens de mondelinge meervoudige behandeling aangegeven met de door de deskundigen voorgestelde werkwijze in de vorm van bijkomende aanbiedingen te kunnen instemmen. Daarbij verstaat de rechtbank dat de Gemeente als onteigenaar de aan de inschakeling van de SAOZ verbonden kosten zal dragen en dat een vergoeding onder punt 2. eerst dan zal geschieden na overlegging door [gedaagde] van een voor de btw-administratie van de Gemeente adequate btw-factuur. Dit laatste overeenkomstig de door de Gemeente tijdens de meervoudige mondelinge behandeling gestelde en niet door [gedaagde] bekritiseerde voorwaarde. De Gemeente zal met in achtneming van het voorgaande worden veroordeeld tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen ter zake de (eventuele) belastingschade en de btw over de schadeloosstelling.  Planschade 2.36.	 Tenslotte maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van de waardevermindering van de uiteindelijk niet onteigende gronden C als gevolg van de bestemmingswijziging ‘agrarisch’ naar ‘recreatie/natuur, etc.’ in combinatie met het aanvankelijk ter onteigening aangewezen zijn van deze gronden en het onherroepelijke oordeel dat deze gronden toch niet onteigend worden. Deze waardevermindering is volgens [gedaagde] in feite planschade in de zin van artikel 6.1 Wet op de ruimtelijke ordening (Wro), die hij echter niet meer kan claimen omdat deze vordering is verjaard. [gedaagde] meent dat hem niet kan worden tegengeworpen dat hij geen planschadeclaim heeft ingediend omdat hij al vóór het onherroepelijk worden van het schadetoebrengende bestemmingsplan betrokken werd in de onteigeningsprocedure. Onder verwijzing naar de door de Ow gehuldigde één-loketgedachte (artikel 40f Ow) stelt [gedaagde] dat van hem onder deze omstandigheden niet kon, hoefde en mocht worden verwacht dat hij naast de onteigeningsprocedure – waarin de Gemeente er voortdurend rekening mee heeft gehouden dat voor zover aan de orde artikel 40e Ow ten aanzien van de gronden C toepassing zou vinden en de financiële consequentie daarvan voor haar rekening zou zijn – een planschadeprocedure moest beginnen. Volgens [gedaagde] moet de bedoelde waardevermindering daarom als ‘bijzonder aspect’ van de schadeloosstelling in het kader van deze onteigeningsprocedure voor rekening van de Gemeente komen. De aanspraak daarop zou voortvloeien uit de redelijkheid die bij de toepassing van het onteigeningsrecht moet verzekeren dat de onteigende niet met schade blijft zitten die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.  
       
     
     
       2.37. 
       De deskundigen volgen [gedaagde] hierin niet. Zij zijn van oordeel dat de betreffende planschadeclaim verloren is gegaan door verjaring, daarmee niet te beschouwen is als een direct en noodzakelijk gevolg van onderhavige onteigening en daarom niet in het kader van deze onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking komt. Daarbij zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat de gronden C hun agrarische bestemming hebben verloren bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Groenzone Berkel-Pijnacker’, dat per 10 november 2010 onherroepelijk is geworden zodat de verjaringstermijn voor de planschadeclaim liep vanaf die dag tot 10 november 2015. De deskundigen rapporteren dat de gronden van [gedaagde] in die periode nog niet ter onteigening waren aangewezen, zodat op dat moment geen sprake was van de door [gedaagde] omschreven situatie dat van hem niet kon worden gevergd dat hij meerdere procedurelijnen zou moeten volgen voor het geval een deel van de gronden uiteindelijk buiten de onteigening zou blijven.   De Gemeente onderschrijft de bevindingen van de deskundigen.  
       
     
     
       2.38. 
       Ook de rechtbank sluit zich aan bij de conclusie van de deskundigen dat de door [gedaagde] met betrekking tot de gronden C gestelde planschade in het kader van deze onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komt. Hierbij wordt voorop gesteld dat de aanspraak van [gedaagde] niet ziet op de vergoeding van planschade op de voet van artikel 40e Ow dat een basis biedt voor een correctie op de waarde(ring) van het onteigende als gevolg van een bestemmingsplanwijziging. Zoals expliciet door [gedaagde] aangegeven, wordt ten aanzien van de gronden C aanspraak gemaakt op ‘zuivere planschade’ die, voor zover daadwerkelijk geleden en binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het schadetoebrengende bestemmingsplan geclaimd, voor vergoeding in aanmerking komt op grond van artikel 6.1. Wro en daarmee buiten de schadeloosstelling in het kader van de onteigeningsprocedure valt. Een en ander hangt samen met het eerdergenoemde (zie randnummer 2.10.) door de Ow ter zake de schadeloosstelling gehuldigde en hier prevalerende uitgangspunt dat de onteigeningsschadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de onteigende lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn zaak. Anders dan [gedaagde] voorstaat, kwalificeert de door hem ter zake de gronden C opgevoerde planschade niet als een dergelijke schadepost. Zoals de deskundigen terecht hebben gerapporteerd, is het verlies van zijn aanspraak op vergoeding van die gestelde planschade geen rechtstreeks gevolg van de onteigening. Betreffende aanspraak is verloren gegaan door verjaring. Dit was een voor [gedaagde] voorzienbaar gevolg van zijn beslissing om de noodzaak van de verwerving/onteigening van zijn gronden te bestrijden waardoor de onteigening van de gronden van [gedaagde] niet vaststond tot aan het onherroepelijk worden van het onteigeningsvonnis in maart 2021. De rechtbank is – met de deskundigen en de Gemeente – van oordeel dat [gedaagde] onder die onzekere omstandigheid zijn aanspraak op een vergoeding van de planschade uitsluitend kon ‘verzekeren’ door een planschadeclaim op de voet van artikel 6.1. Wro bij de Gemeente in te dienen. Ook uitgaande van eerdergenoemde, van het definitieve deskundigenrapport afwijkende vaststelling dat voor de kavel van [gedaagde] de recreatieve - en natuurbestemming niet eerder planologisch is vastgelegd dan bij het bestemmingsplan ‘Katwijkerbuurt’ dat op 1 juli 2015 onherroepelijk werd, heeft [gedaagde] dit niet tijdig – want niet voor 1 juli 2020 – gedaan. Dat – zoals [gedaagde] stelt – die claim onder verwijzing naar de onteigeningsprocedure zou zijn afgewezen, had eerst dan kunnen blijken. Nu is ter zake sprake van niet meer dan een vermoeden dat wordt gepasseerd. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] nog binnen de verjaringstermijn tegenover de Gemeente enig voorbehoud heeft gemaakt voor wat betreft de vergoeding van de ten aanzien van de gronden C gestelde planschade. Bij deze stand van zaken bestaat geen (redelijke) grond tot vergoeding van die schadepost.   
       
       
         
           Tussenconclusie overige schade 
           2.39.	Het voorgaande leidt ertoe dat de overige schade zal worden vastgesteld op: - kosten aankoop vervangende grond				€ 14.638 - inkomensschade							€ 30.570 - kosten aanpassing vervangende grond				€   2.428 - kosten aanpassing overblijvende					€ 32.830 - extra accountantskosten						€   1.000 - belastingschade en btw						PM - planschade 							nihil  								------------ Totaal								 € 81.466 + PM  (C) 
         
           Conclusie schadeloosstelling 
         
       
       
     
     
       2.40. 
       	De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] daarom vaststellen op een bedrag van (A+B+C=)  € 375.108 . Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 145.656 resteert een door de Gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van  € 229.452 .  
       
       
         
           Rente 
           
           2.41. 	De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en het definitief vast te stellen bedrag aan schadeloosstelling voor [gedaagde] te bepalen op 0,5%. [gedaagde] stelt dat dit percentage te laag is omdat de rentestand na januari 2022 aanzienlijk is gestegen. Volgens [gedaagde] wordt het nadeel van het te lage voorschot over een periode van bijna twee jaar alleen dan gecompenseerd als wordt uitgegaan van een rente van ten minste 3% over de betreffende periode. Ter zitting heeft de Gemeente de rentestijging onderkend, althans vanaf januari 2022 en opgemerkt dat haar vanaf dat moment een rentepercentage van 3% redelijk lijkt.  2.42. 	Volgens rechtspraak van de Hoge Raad volgt uit artikel 54i Ow dat bedoeld nadeel is te stellen op de waarde van het gemiste genot van het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling. De waarde van het gemiste genot is te stellen op de marktconforme rente die [gedaagde] gedurende die periode had kunnen ontvangen bij een belegging van het gemiste in ‘vastrentende veilige waarden’. Bij een periode langer dan één jaar wordt het betreffende nadeel pas volledig vergoed door deze rente samengesteld te berekenen. 
       
       
     
     
       2.43. 
       	De rechtbank ziet in de standpunten van partijen aanleiding om voor de periode vanaf 1 januari 2022 tot en met vandaag bedoelde rente te stellen op 3% (samengesteld per jaar). Voor de periode vanaf de peildatum tot en met 31 december 2021 volgt de rechtbank de deskundigen.        2.44. 	De rechtbank zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow bepalen dat de Gemeente aan [gedaagde] de wettelijke rente moet vergoeden vanaf vandaag tot aan de dag van volledige betaling. 
       
       
         
           Derde-belanghebbenden 
         
       
       
     
     
       2.45. 
       	De Gemeente is met de onder 2.4. genoemde derde-belanghebbenden overeengekomen dat de ten behoeve van hen op het onteigende rustende zakelijke rechten na de onteigening opnieuw worden gevestigd. De rechtbank stelt de schade van de derde-belanghebbenden daarom op nihil.   
       
       
         
           Kosten 
           
           Kosten deskundigen 
           
           2.46. 	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 19 augustus 2022 (€ 41.766,75 + € 17.096,24 =) € 58.862,99 inclusief btw. Nu de Gemeente geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank gelet op het procesverloop  ook redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de Gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.  
       
       
       
         
           Kosten juridische en deskundige bijstand 
           
           2.47. 	 Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenaar veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Dat is in deze situatie het geval. Op grond van artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is spelen daarbij ook mee.  
       
       
     
     
       2.48. 
       
        [gedaagde] maakt aanspraak op een bedrag van € 134.146,14 inclusief btw voor juridisch bijstand door advocatenkantoor Houthoff en op een bedrag van € 50.367,25 inclusief btw respectievelijk € 2.367,97 inclusief btw voor deskundige bijstand door [naam 3] respectievelijk Flynth.   Deskundigenbijstand 2.49.	De Gemeente heeft geen bezwaar tegen de inzet en de kostenopgaven van [naam 3] en Flynth. Ook de rechtbank is van oordeel dat deze kosten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Daarom komen deze kosten ten bedrage van in totaal  € 52.735,22 inclusief btw  op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking.  
       
       
         
           Juridische bijstand 
           2.50.	De Gemeente maakt wel bezwaar tegen de door [gedaagde] gevorderde integrale vergoeding van de kosten van juridische bijstand door Houthoff. Haar bezwaren, opgevoerd bij haar antwoordakte van 20 oktober 2020 en haar pleitnota en gericht tegen zowel de gedeclareerde uurtarieven door en de ureninzet van Houthoff, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.  
       
       
       
         
           Uurtarieven 
           2.51.	De Gemeente maakt uitdrukkelijk bezwaar tegen het uurtarief van mr. De Groot en mr. Oudijk variërend tussen de € 495 – € 530 respectievelijk € 300 – € 385  exclusief btw per uur. De Gemeente acht het volstrek onredelijk, zelfs onethisch dat een dergelijk oplopend uurtarief in rekening wordt gebracht in de kennelijke verwachting dat die kosten ingevolge artikel 50 Ow uiteindelijk door tussenkomst van de rechtbank worden vergoed door een onteigenaar die met publieke middelen een natuurgebied moet realiseren.   [gedaagde] stelt met betrekking tot het door Houthoff gehanteerde uurtarief dat het uurtarief van Houthoff eerder gerechtelijk is getoetst en gelet op het uitgeoefende specialisme is geaccordeerd (Hof Arnhem van 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BS1076).  
       
       
     
     
       2.52. 
       De rechtbank is – met de Gemeente – van oordeel dat de door Houthoff gedeclareerde uurtarieven bovenmatig zijn. Namens [gedaagde] is terecht opgemerkt dat de behandeling van onteigeningszaken gespecialiseerde juridische bijstand vereist. Echter, het door Houthoff gedeclareerde uurtarief ligt ruim (honderden euro’s) boven de uurtarieven van andere advocaten die ook in het onteigeningsrecht gespecialiseerd zijn. De aard en de omvang van de zaak en ook de hoogte van de toegewezen schadeloosstelling rechtvaardigen een dergelijk hoog uurtarief niet. Weliswaar speelde de rechtsvraag over de noodzaak van de onteigeningskwestie, maar de zaak was in het geheel genomen niet uitzonderlijk moeilijk. Ook de door [gedaagde] in dit kader gemaakte verwijzing naar de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2011(ECLI: NL:GHARN:2011:BS:1076, rov. 2.10 en 2.20) rechtvaardigt niet de buitenproportionele hoogte van het opgevoerde uurtarief. Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, maakt het oordeel dat het door Houthoff in die specifieke zaak gedeclareerde uurtarief niet voor matiging in aanmerking kwam niet dat ook in deze zaak – van afwijkende aard en omvang – het door Houthoff gedeclareerde (hogere) uurtarief of in ieder geval het in dat arrest voorliggende uurtarief van € 440 exclusief btw voldoet aan de redelijkheidstoets. De rechtbank acht in dit geval een uurtarief van € 300 exclusief btw redelijk. 
       
       
         
           ureninzet 
           2.53.	Daarnaast ziet de rechtbank aanleiding de ureninzet van Houthoff te matigen. Hieronder zal per door [gedaagde] overgelegde factuur van Houthoff worden toegelicht welke kostenposten al dan niet voor vergoeding in aanmerking komen.  Factuur d.d. 26 juni 2017 ten bedrage van € 9.595,41  2.53.1.	Bij deze factuur heeft Houthoff de door haar voor [gedaagde] verrichte juridische werkzaamheden in de maand mei 2017 in rekening gebracht, te weten 15 uur à € 500 exclusief btw van mr. De Groot en belaste verschotten. De Gemeente maakt bezwaar tegen de in deze ureninzet opgenomen 5 uur voor het opstellen van de ‘U.R. ovk’ oftewel de ultimum remedium overeenkomst. Volgens de Gemeente moet deze kostenpost voor rekening van [gedaagde] blijven omdat het niet is aan te merken als kosten van bijstand om de noodzaak van de onteigening te betwisten. Hierin wordt de Gemeente niet gevolgd, nu – zoals overwogen in het onteigeningsvonnis – de bedoelde overeenkomst een concretisering van het beroep van [gedaagde] op zelfrealisatie is en als zodanig door de Kroon betrokken is in haar besluit strekkende tot de onteigening van de gronden van [gedaagde] (zie randnummer 4.18. en 4.19. van het onteigeningsvonnis). Een en ander met het – ook door de Gemeente onderkende (zie randnummer 4.21. van het onteigeningsvonnis) – gevolg dat in het kader van de vervroegde onteigening de vraag voorlag of de Kroon op basis van de ultimum remedium overeenkomst in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat de bereidheid of mogelijkheid om zelf de bestemming te realiseren niet bij [gedaagde] aanwezig was. Tegen deze achtergrond acht de rechtbank de door de Gemeente betwiste kostenpost (voor wat betreft de uren) niet onredelijk. Voor het overige heeft de Gemeente geen bezwaar tegen de bij deze factuur gedeclareerde uren en verschotten en ook de rechtbank komt een en ander redelijk voor. Het voorgaande leidt ertoe dat de bij deze factuur in rekening gebrachte juridische kosten in verband met het uurtarief van € 300 zullen worden gematigd tot een bedrag van (15 uur à € 300 + € 430,09 aan verschotten + 21% btw =)  € 5.965,41 (i).    
       
       
       
         
           Factuur d.d. 7 juli 2017 ten bedrage van € 4.794,96 
           2.53.2.	Bij deze factuur heeft Houthoff de door haar voor [gedaagde] verrichte juridische werkzaamheden in de maand juni 2017 in rekening gebracht, te weten 6,5 uur van mr. De Groot en 2,5 uur van mr. L.N. Hoogeveen. De Gemeente heeft bezwaar tegen laatstgenoemde kosten. De Gemeente voert hiertoe aan dat mr. Oudijk de tweede behandelend advocaat is geweest en dat zij een inzet van een derde advocaat niet redelijk acht. Daarbij merkt de Gemeente op dat uit de specificatie bij de factuur volgt dat mr. Hoogeveen zich heeft beziggehouden met een gedoogplicht, terwijl een dergelijke plicht in deze zaak niet speelt. De rechtbank ziet in hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd aanleiding geen vergoeding toe te kennen voor de (overigens tegen een niet uit de factuurspecificatie af te leiden uurtarief ) gedeclareerde werkzaamheden van mr. Hoogeveen. Voor het overige heeft de factuur betrekking op werkzaamheden van mr. De Groot. De Gemeente acht de daarvoor gedeclareerde uren redelijk en zo ook de rechtbank. Dit geldt evenzeer voor de mede in deze factuur opgenomen verschotten en kadastrale gelden. Uitgaande van het gematigde uurtarief van mr. De Groot leidt een en ander ertoe dat van deze factuur voor vergoeding door de Gemeente in aanmerking komt een bedrag van ((6,5 uur à € 300 + € 186,88 aan verschotten) + 21% btw + € 38,40 aan kadastrale gelden =)  € 2.624,02  (ii).  
       
       
       
         
           Factuur d.d. 7 april 2021 ten bedrage van € 97.283,27 	 
           2.53.3.	Bij deze factuur heeft Houthoff de door haar voor [gedaagde] verrichte juridische werkzaamheden in de periode van 18 juli 2018 tot en met 28 februari 2021 in rekening gebracht, te weten 173,80 uren vermeerderd met verschotten waaronder 5% kantoorkosten. Voor wat betreft de redelijkheid van de ureninzet maakt de Gemeente een splitsing in de uren gemaakt vóór en na 14 oktober 2020. Ten aanzien van de eerste tijdsperiode maakt de Gemeente bezwaar tegen de gedeclareerde uren ten behoeve van de incidentele vordering uit artikel 843a Rv, omdat die vordering niet thuis zou horen in een gerechtelijke onteigeningsprocedure. De rechtbank heeft dit laatste in het onteigeningsvonnis in het midden gelaten en de incidentele vordering op een inhoudelijke grond afgewezen. In het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de ter zake het incident gedeclareerde uren op de factuur in mindering te brengen. De Hoge Raad heeft recent geoordeeld dat, als dat op grond van artikel 6 EVRM wordt gevergd, artikel 843a Rv toegepast kan worden in een onteigeningsprocedure. De rechter kan er ook voor kiezen artikel 22 Rv toe te passen (ECLI:NLHR: 2022:98, r.o. 3.4.1.). In de onderhavige procedure heeft de rechtbank, naar aanleiding van de vordering in het incident, met gebruikmaking van artikel 22 Rv, partijen bevolen stukken over te leggen, zodat zeker zou zijn dat partijen beiden de beschikking zouden hebben over dezelfde stukken (zie ook r.o. 4.2. van het onteigeningsvonnis 2020). De tijd die door Houthoff aan het incident is besteed en de redelijke kosten daarvoor komen wel voor vergoeding in aanmerking.  
       
       
         2.53.4. 
         Verder wordt – met de Gemeente – geconstateerd dat in eerstgenoemde periode door mr. De Groot en mr. Oudijk dubbele uren in rekening zijn gebracht. De rechtbank overweegt dienaangaande dat het inroepen van de bijstand van meerdere advocaten redelijk kan zijn, mits dit leidt tot een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak. Hiervan is in het onderhavige geval op een aantal momenten niet gebleken. Zo blijkt uit de factuurspecificatie dat beide advocaten uren schrijven voor een bespreking bij [naam 3] op 3 december 2018 en ook voor (de voorbereiding en reistijd van) de descente op 8 januari 2019. De rechtbank ziet geen meerwaarde in de aanwezigheid van twee advocaten tijdens deze aangelegenheden. In zoverre heeft de inzet van twee advocaten geleid tot een kostenverhoging die, gelet ook op de kwalificaties van beide advocaten, niet redelijk is. De rechtbank zal ter zake een korting toepassen van  8,5 uur .  
         
       
       
         2.53.5. 
         Dat beide advocaten op 18 maart 2019 het voorlopig rapport over de schadeloosstelling d.d. 15 maart 2019 hebben gelezen/beoordeeld acht de rechtbank niet onredelijk. Dit geldt ook voor de daarvoor gedeclareerde ureninzet met een aanmerkelijk kortere tijdsbesteding van mr. Groot, zoals gelet op zijn ervaring in alle redelijkheid ook mag worden verwacht. Op dit punt wordt de Gemeente dan ook niet in haar bezwaar gevolgd.      
         
       
       
         2.53.6. 
         Tegen de ureninzet gemoeid met de in de tweede tijdsperiode door Houthoff verrichte werkzaamheden heeft de Gemeente geen bezwaar. Ook de rechtbank oordeelt die tijdsbesteding redelijk, met dien verstande dat zij voor de daarbij opgevoerde kosten vanwege het cassatieadvies verwijst naar het arrest van 8 februari 2013 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:BY4119). Daarin is geoordeeld dat de kosten voor het inwinnen van cassatieadvies niet vallen onder de in artikel 50 Ow bedoelde kosten, omdat dat wetsartikel uitsluitend betrekking heeft op het geding voor de rechtbank (r.o. 3.10.-3.11.). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de door mr. De Groot en mr. Oudijk opgevoerde uren ter zake het cassatieadvies, in totaal  4,6 uur , niet voor vergoeding in aanmerking komen.   
         
       
       
         2.53.7. 
         De Gemeente maakt voorts bezwaar tegen de door Houthoff bij deze factuur als belaste verschotten in rekening gebrachte kantoorkosten ten bedrage van 5% van het honorarium en rolverrichtingen. Mede in het licht van de gematigde uurtarieven oordeelt de rechtbank de kantoorkosten redelijk. De rolverrichtingen worden geacht daaronder te vallen, zodat die niet separaat voor vergoeding in aanmerking komen. Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, keren de rolberichten ook terug in de door mr. Oudijk op 12 december 2019 en 13 januari 2020 geschreven uren. De rechtbank ziet hierin aanleiding  0,2 uur  van de ureninzet af te trekken. Ten slotte zullen ook de onbelaste verschotten op de factuur in mindering worden gebracht. Voor wat betreft het onder deze noemer opgevoerde door [gedaagde] betaalde griffierecht wordt hiertoe verwezen naar hetgeen hierna ter zake zal worden overwogen dat tot dubbeltelling zal leiden. De andere post ten bedrage van € 130 onder deze noemer komt als onduidelijk niet voor vergoeding in aanmerking.   
         
       
       
         2.53.8. 
         Het voorgaande leidt ertoe dat van de bij de factuur van 7 april 2021 opgevoerde uren (173,80 minus 8,5 minus 4,6 minus 0,2=) 160,5 uren aan de dubbele redelijkheidstoets voldoen. Dit resulteert in een met betrekking tot deze factuur te vergoeden bedrag van (160,50 à € 300 =) € 48.150, te vermeerderen met 5% kantoorkosten en 21 % btw oftewel van in totaal  € 61.174,58  (iii).   
         
         
           
             (Concept)factuur d.d. 11 augustus 2022 ten bedrage van € 12.472,50  
             2.53.9.	Bij deze factuur declareert Houthoff onder meer de door haar voor [gedaagde] verrichte juridische werkzaam over de periode 1 maart 2021 tot en met 31 juli 2022, te weten 13,4 uur van mr. De Groot en 6,4 uur van mr. Oudijk. Met de Gemeente komt deze ureninzet de rechtbank redelijk voor. De in totaal 19,8 gedeclareerde uren komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Uitgaande van het gematigde uurtarief leidt dit tot een bedrag van (19,8 x € 300 =) € 5.940 aan honorarium. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de kantoorkosten en rolverrichtingen, wordt dit bedrag uitsluitend vermeerderd met 5% kantoorkosten en 21% btw, hetgeen resulteert in een door de Gemeente te vergoeden bedrag van  € 7.546,77  (iv).  
         
         
         
           
             Werkzaamheden na 31 juli 2022 ten bedrage van € 10.000  
             2.53.10.	Het honorarium voor de werkzaamheden na 31 juli 2022 begroot Houthoff op € 10.000 inclusief btw. Uitgaande van het door mr. De Groot in 2022 gehanteerde uurtarief van € 495 exclusief btw/ € 599 inclusief btw betreft dit een urenbegroting van circa 17 uur. Houthoff heeft in de akte in het geding brengen stukken, tevens akte inzake vergoeding van kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand deze begroting toegelicht. Die toelichting is niet door de Gemeente weersproken. Deze uren, die ook de rechtbank gelet op onder meer de omvang en de inhoud van de pleitnota en de duur van de mondelinge meervoudige behandeling redelijk voorkomen, komen dan ook voor vergoeding in aanmerking tegen het gematigde uurtarief. Dit leidt tot een totale vergoeding van (17 uur x € 300 + 21 % btw =)  € 6.171  (v) op dit onderdeel.   
         
         
       
     
     
       2.54. 
       De kosten voor rechtsbijstand worden aldus gematigd tot een bedrag van (€ 5.965,41(i) + € 2.624,02 (ii) + € 61.174,58 (iii) + € 7.546,77 (iv) + € 6.171 (v) =)  € 83.481,78 inclusief btw .  
       
       
       
       
       
       
         
           Slotsom kosten 
           2.55.	Op grond van het vorenstaande zullen de volgende kosten voor juridische en deskundigen bijstand aan [gedaagde] worden vergoed: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                   Juridische bijstand 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Houthoff  
               
               
                 € 83.481,78 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Deskundige bijstand 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [naam 3] Makelaardij 
               
               
                 € 50.367,25 
               
             
             
               
                 Flynth 
               
               
                 €  2.367,97  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Totaal  
                 
               
               
                 
                   € 136.217 
                 
               
             
           
         
       
     
     
       2.56. 
       De gemaakte kosten die de Gemeente thans niet hoeft te vergoeden dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde] andere afspraken hebben gemaakt. Zij worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten. 
     
     
       2.57. 
       De rechtbank wijst partijen ten slotte op de eventuele mogelijkheid tot verrekening van de btw over de deskundigenkosten met de door de Gemeente aan [gedaagde] te vergoeden btw over de onteigeningsschadeloosstelling wanneer de levering van het onteigende door de Belastingdienst wordt aangemerkt als een met btw-belaste levering. [gedaagde] kan in dat geval de btw verrekenen en heeft alsdan dus geen recht op vergoeding van de btw over de deskundigenkosten. 
       
       
         
           Griffierecht 
           
           2.58. 	De Gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van het door [gedaagde] betaalde griffierecht van € 1.599.  
       
       
       
         
           Publicatie 
           
           2.59. 	Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis wanner het vonnis onherroepelijk is geworden.    
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing De rechtbank: 
     
       3.1. 
       	stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 375.108, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 145.656, zodat het nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 229.452 bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 25 maart 2021 tot en met 31 december 2021 en van 3% per jaar vanaf  1 januari 2022 tot heden; 
       
     
     
       3.2. 
       	veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 229.452, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vandaag tot aan de dag van volledige betaling;   
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de Gemeente tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen zoals omschreven onder de randnummers 2.27.1., 2.27.2. en 2.27.3. en onder 2.34. en 2.35.;  
       
     
     
       3.4. 
       	veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 136.217 (inclusief btw) ter zake van de door [gedaagde] gemaakte kosten van rechtsbijstand en kosten van deskundigenbijstand;  
       
     
     
       3.5. 
       	veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 1.599; 
     
     
       3.6. 
       verstaat dat de Gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgaven € 58.862,99  (inclusief btw), zal voldoen;  
     
     
       3.7. 
       wijst “AD – Haagsche Courant” en “Telstar De Eendracht” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. A.C. Bordes en mr. P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022. 
       
     
   
   
      [gedaagde] heeft ook nog in gebruik een eigen perceel grasland op korte afstand van de kavel en – met name in de wintermaanden – enkele percelen grasland van derden op een grotere afstand van de kavel.  
   
   
     Het Streekplan Zuid-Holland West van de provincie Zuid-Holland (2003) en uitgewerkt in het Masterplan ‘Groenzone-Bergboezem’ (2004).   
   
   
     Een vervroegde descente en het daarop uitgebrachte voorlopig rapport over de schadeloosstelling d.d. 15 maart 2019, een tweede descente, een conceptrapport en een definitief rapport. 
   
   
     type: 1486