ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:2946

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:2946 Gerechtshof Amsterdam , 15-08-2018 / 200.215.349/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-08-15

Zaaknummer: 200.215.349/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:2946

---

Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding en ontruiming op grond van huurachterstand. Hof wijst de vordering op die grondslag af, gezien geringe huurachterstand gedurende relatief korte periode. Verhuurder mag wel bewijs leveren van zijn stelling dat huurster woning niet zelf bewoont, maar stelselmatig in gebruik geeft c.q. onderverhuurt aan derden.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.215.349/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5425135 CV EXPL 16-29522 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 augustus 2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen zullen hierna [appellant] en [geïntimeerde] worden genoemd. 
     
     
     
       Bij dagvaarding van 26 april 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het onder bovenvermeld zaaknummer op 10 februari 2017 uitgesproken vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in verzet en [appellant] als gedaagde in verzet. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft een memorie van grieven, met producties, ingediend en [geïntimeerde] heeft daarop vervolgens bij memorie, met producties, geantwoord. 
     
     
     
       Op 17 mei 2018 hebben partijen hun standpunten doen bepleiten, [appellant] door mr. D.P. van den Bergh, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. L’Ghdas voornoemd. Bij die gelegenheid is van de zijde van [appellant] productie 7 overgelegd. De door [appellant] toegezonden producties 8 en 9 heeft het hof niet toegelaten, na bezwaar daartegen van de zijde van [geïntimeerde] , wegens het late tijdstip waarop zij zijn toegezonden.  
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nasalaris. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.4 van het vonnis waarvan beroep een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van deze feitenweergave is niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. In hoger beroep zijn nog enkele andere feiten komen vast te staan. Samengevat komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     a. [appellant] is sinds 1996 eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand).  
     
     b. Tot 2012 heeft [appellant] de ruimte op de begane grond van het pand verhuurd aan Stichting Tadamoen, die daarin een gemeenschapshuis exploiteerde. Op last van de burgemeester van de gemeente Amsterdam is dit gemeenschapshuis op grond van de openbare orde (Opiumwet en APV) wegens illegale gokactiviteiten en op grond van de vondst van (hard)drugs in mei 2012 gesloten. 
     
     c. Met ingang van 1 maart 2013 heeft [appellant] de bedrijfsruimte op de begane grond tezamen met de woonruimte op de eerste verdieping (als dienstwoning) verhuurd aan [X] (hierna: [X] ). [X] zou in de bedrijfsruimte een koffiehuis exploiteren.  
     
     d. Op 8 februari 2016 is de huurovereenkomst tussen [appellant] en [X] beëindigd met wederzijds goedvinden onder voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met [geïntimeerde] met betrekking tot de bedrijfsruimte op de begane grond en met betrekking tot de woonruimte op de eerste verdieping van het pand. Deze beide huurovereenkomsten zijn toen daadwerkelijk gesloten, beide met 1 februari 2016 als ingangsdatum. [geïntimeerde] zou volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte daarin een fietsenwinkel beginnen. 
     
     e. Bij besluit met 8 februari 2016 als datum van effectuering heeft de burgemeester van de gemeente Amsterdam op grond van artikel 13b van de Opiumwet de onmiddellijke sluiting voor onbepaalde tijd bevolen van het in het pand geëxploiteerde koffiehuis. Dit geschiedde, zoals tevens aan [appellant] door de gemeente bij brief van dezelfde dag is meegedeeld, onder andere op grond van een door de politie op 27 december 2015 in de horecagelegenheid aangetroffen ruime hoeveelheid harddrugs en softdrugs. 
     
     f. [geïntimeerde] heeft de gemeente verzocht de sluiting van de bedrijfsruimte ongedaan te maken, maar de gemeente heeft dit verzoek afgewezen, mede op grond van de familiaire band die tussen [geïntimeerde] en de vorige huurder(s)/exploitanten van het koffiehuis bestaat.  
     
     g. Aan [geïntimeerde] is bij brief van 13 juni 2016 door de advocaat van [appellant] meegedeeld dat het sterke vermoeden bestond dat zij slechts als ‘katvanger’ van de vorige huurders is opgetreden, dat geen vertrouwen meer bestond in een constructieve huurrelatie met haar, dat de huurovereenkomst (het hof begrijpt: met betrekking tot de bedrijfsruimte) op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk werd ontbonden en dat voor zover nodig tevens de vernietiging daarvan werd ingeroepen wegens dwaling. Bij verstekvonnis van 19 september 2016 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam is de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte op vordering van [appellant] ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming. [geïntimeerde] heeft in dit vonnis berust. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Deze zaak betreft de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning op de eerste verdieping van het onder de feiten genoemde pand. Bij dagvaarding van 5 augustus 2016 heeft [appellant] de ontbinding van die huurovereenkomst gevorderd, de ontruiming door [geïntimeerde] van de woonruimte en de betaling door [geïntimeerde] van de volgens [appellant] tot en met augustus 2016 bestaande huurschuld van in totaal € 2.362,16, met wettelijke rente en kosten. Bij verstekvonnis van 29 augustus 2016 heeft de kantonrechter deze vorderingen toegewezen. Bij dagvaarding van 29 september 2016 is [geïntimeerde] van dit verstekvonnis in verzet gekomen. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis het verzet van [geïntimeerde] gegrond bevonden voor zover daarbij (i) de ontbinding van de huurovereenkomst werd uitgesproken, (ii) [geïntimeerde] tot ontruiming werd veroordeeld en (iii) tot betaling werd veroordeeld van de genoemde huurschuld met buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in plaats daarvan veroordeeld tot betaling van € 1.042,90 aan huurachterstand, berekend tot en met januari 2017. De proceskostenveroordeling in het verstekvonnis heeft de kantonrechter in stand gelaten en de kantonrechter heeft [geïntimeerde] in de proceskosten van de verzetprocedure veroordeeld, met nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] bestrijdt het door de kantonrechter gewezen verzetvonnis met vijf grieven.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Grief 1  bevat de klacht dat de kantonrechter de feiten te summier en onvolledig heeft vastgesteld. Een dergelijke klacht is op zichzelf niet voldoende om het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en daarom faalt de grief. Het stond de kantonrechter vrij slechts die feiten te vermelden die hij voor de beoordeling van de zaak noodzakelijk achtte. Klaarblijkelijk wil [appellant] echter dat het hof zijn vorderingen beoordeelt tegen de achtergrond van de feiten die hij in hoger beroep in aanvulling op hetgeen in eerste aanleg is komen vast te staan, heeft gesteld. Het hof heeft hiervoor onder 2 een samenvatting gegeven van de feiten waarvan in hoger beroep wordt uitgegaan. Het hof zal de vorderingen van [appellant] mede tegen die achtergrond beoordelen.  
       
     
     
       3.4. 
       Met  grief 2  keert [appellant] zich tegen de overweging van de kantonrechter onder 8 van het vonnis, dat “nu de achterstand (van [geïntimeerde] in betaling van de huur, toevoeging hof) minder dan drie maanden is, terwijl van herhaalde wanprestatie in de zin van het bij deze rechtbank gehanteerde beleid geen sprake is”, de vordering tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst niet op die grond zal worden toegewezen. Ook deze tweede grief faalt.  
       
     
     
       3.5. 
       Het hof stelt in de eerste plaats - met de kantonrechter - vast dat de huurachterstand van [geïntimeerde] per 1 januari 2017 € 1.042,90 bedroeg. De kantonrechter heeft dit op juiste gronden in overweging 7 van het bestreden vonnis vastgesteld. Hetgeen [geïntimeerde] in hoger beroep daartegen heeft ingebracht is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. Met name kan [geïntimeerde] niet worden gevolgd in het verweer dat de huur voor de maand maart 2016 is betaald met de als onderdeel van de pinbetaling door [geïntimeerde] op 8 februari 2016 betaalde waarborgsom voor de woonruimte. Volgens [geïntimeerde] bij pleidooi in hoger beroep heeft zij na die betaling mondeling met de beheerder van [appellant] zulks afgesproken. Van de zijde van [appellant] is dit echter tegengesproken. Bewijs van haar stelling heeft [geïntimeerde] niet aangeboden en het hof ziet geen aanleiding [geïntimeerde] ambtshalve bewijs op dit punt op te dragen. 
       
     
     
       3.6. 
       Naar tussen partijen niet in geschil is heeft [geïntimeerde] op 12 januari 2017 (een dag voordat de kantonrechter comparitie hield) een betaling aan [appellant] gedaan van € 584,70. Dat bedrag dient op de hiervoor vermelde huurachterstand in mindering te worden gebracht. [geïntimeerde] was ten tijde van de uitspraak van de kantonrechter derhalve ter zake van huur nog verschuldigd het bedrag van (€ 1.042,90 -/- € 584,70 =) € 458,20. Dat is (iets) minder dan één maand huur, die thans € 583,74 per maand bedraagt. Een dergelijke huurachterstand is in beginsel niet voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Het door [appellant] benadrukte feit dat [geïntimeerde] tijdens de loop van de huurovereenkomst steeds een huurachterstand heeft gehad en dat die huurachterstand op een aantal momenten zelfs meer dan drie maanden huur bedroeg - meer in het bijzonder op het moment dat de inleidende dagvaarding werd uitgebracht -, leidt het hof niet tot het oordeel dat voldoende grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [geïntimeerde] van de woonruimte. Het hof neemt bij zijn beoordeling in aanmerking, (i), dat [appellant] stelt dat [geïntimeerde] bij brief van 12 juli 2016 voor een huurachterstand is aangemaand, maar dat uit het dossier niet blijkt dat dit eerder is gebeurd, terwijl [geïntimeerde] stelt geen aanmaning te hebben ontvangen, zodat moet worden aangenomen dat dit de eerste keer is geweest dat [geïntimeerde] door [appellant] op het bestaan van een huurachterstand is gewezen, (ii), dat de brief van 12 juli 2016 een onjuiste huurachterstand vermeldt, aangezien daarin de betaling door [geïntimeerde] van € 550,= op 9 juni 2016 niet is verwerkt, (iii), dat [appellant] [geïntimeerde] aanstonds na de brief van 12 juli 2016 heeft gedagvaard, zonder zich ervan te vergewissen of de (enige) aanmaningsbrief [geïntimeerde] had bereikt, en ten slotte, (iv), dat [geïntimeerde] vanaf eind november 2016 telkens tijdig de huur (althans telkens iets meer dan de verschuldigde huur) van de daarop volgende maand heeft betaald en dat zij met (tijdige) huurbetalingen, naar [geïntimeerde] met betalingsbewijzen tot en met 31 oktober 2017 heeft onderbouwd en [appellant] onvoldoende gemotiveerd althans onvoldoende onderbouwd heeft weersproken, ook na het bestreden vonnis van de kantonrechter is doorgegaan. De overige door [appellant] aangevoerde omstandigheden leiden het hof niet tot een ander oordeel. 
       
     
     
       3.7. 
       Het voorgaande laat onverlet dat [geïntimeerde] klaarblijkelijk in elk geval tot en met januari 2017 een huurachterstand van (bijna) een maand huur had. Volgens [appellant] is deze achterstand ook na het bestreden vonnis van de kantonrechter blijven bestaan. Voor zover [geïntimeerde] door te voldoen aan de betalingsveroordeling in het bestreden vonnis deze huurachterstand niet al heeft ingelopen (de kantonrechter heeft [geïntimeerde] tot betaling van een huurachterstand van € 1.042,90 veroordeeld die deze huurachterstand omvat), moet [geïntimeerde] worden geadviseerd dit op de kortst mogelijke termijn alsnog te doen. Daarnaast raadt het hof haar aan om in de toekomst voor stipte nakoming van de huurbetalingsverplichtingen zorg te dragen. Laat zij dat na, dan loopt zij immers de kans wederom te worden veroordeeld tot betaling van huurachterstand en dat zou voor de rechter wél voldoende reden kunnen zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken en haar tot ontruiming te veroordelen. 
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellant] heeft in het kader van grief 2 nog een geheel ander onderwerp naar voren gebracht, te weten dat de overige bewoners van het pand diverse ernstige klachten hebben geuit over de bewoning door [geïntimeerde] van de woning. Op deze klachten zal het hof hierna nog ingaan. Tevens heeft [appellant] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet tevens bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding wegens de huurachterstand heeft betrokken dat [geïntimeerde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte. Het hof ziet niet in dat deze omstandigheden een ondersteuning kunnen opleveren van de stelling dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte. Daaraan doet niet af dat partijen de beide huurovereenkomsten gezamenlijk en op dezelfde dag hebben gesloten. [appellant] heeft zijn stellingen niet voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] hem bewust ontwetend heeft gelaten over haar familiaire banden met de vorige exploitanten van de bedrijfsruimte en/of dat zij heeft meegewerkt aan een ‘opzetje’ om sluiting van de bedrijfsruimte door de gemeente wegens in het koffiehuis bedreven illegale activiteiten tegen te gaan. Het bewijsaanbod van [appellant] om gemeenteambtenaar mevrouw [Y] als getuige te doen horen over “de betrokkenheid van [geïntimeerde] , althans haar familie, bij de voormalige exploitatie van de Bedrijfsruimte”, is te vaag (althans niet betrokken op een voldoende geconcretiseerde stelling) en wordt daarom door het hof gepasseerd. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Grief 3  keert zich tegen overweging 9 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter overweegt onvoldoende grond te zien voor ontbinding en ontruiming op de grond dat [geïntimeerde] haar woning onderverhuurt. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellant] stelt dat [geïntimeerde] de woning nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig (onder)verhuurt aan diverse personen. Ter adstructie van die stelling heeft [appellant] schriftelijke verklaringen overgelegd van de bewoners van de tweede en derde verdieping van het pand. Tevens heeft [appellant] nadrukkelijk getuigenbewijs daarvan aangeboden door het doen horen van deze bewoners. Aangezien [geïntimeerde] de stellingen van [appellant] gemotiveerd heeft weersproken, zal het hof [appellant] overeenkomstig zijn bewijsaanbod toelaten tot het leveren van bewijs door middel van het horen van getuigen van genoemde stellingen.  
       
     
     
       3.11. 
       Met  grief 4  klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter zijn beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling heeft afgewezen. Deze grief faalt, omdat [appellant] - wat er verder zij van dit beroep op dwaling - een tot vernietiging van de huurovereenkomst strekkende vordering niet heeft ingesteld. 
       
     
     
       3.12. 
       
         Grief 5  heeft, ten slotte, geen zelfstandige betekenis, zodat een afzonderlijke bespreking achterwege kan blijven. 
       
     
     
       3.13. 
       De slotsom is dat [appellant] tot bewijslevering zal worden toegelaten. Iedere verdere beslissing (ter zake) wordt aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellant] toe tot het bewijs van zijn stelling dat [geïntimeerde] de ten processe bedoelde woning nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig (onder)verhuurt aan diverse personen; 
     
     
     
       beveelt dat, indien [appellant] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.E. Molenaar, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader vast te stellen dag en uur; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellant] de verhinderingen doorgeeft van beide partijen, van zichzelf en de advocaat van [geïntimeerde] alsmede van de door hem voor te brengen getuigen  in de periode van september 2018 tot en met november 2018  aan (het enquêtebureau van) het hof ter bepaling van een datum waarop het getuigenverhoor plaats zal vinden; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2018.