ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:226

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:226 Gerechtshof Amsterdam , 26-01-2016 / 200.161.889/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-01-26

Zaaknummer: 200.161.889/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:226

---

Koopovereenkomst perceel grond. Ymere heeft op basis van het bidbook een onvoorwaardelijke bod uitgebracht. ROC heeft het bod aanvaard, met een opschortende voorwaarde dat Ymere vóór 1 mei 2006 een plan moest indienen dat aan alle randvoorwaarden voldeed. De voorwaarde is vervuld zodat Ymere gebonden is aan de overeenkomst. Geen verschoonbare dwaling. Bekrachtiging van vonnis eerste rechter.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.161.889/01 
     
     
     
       zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/542121 / HA ZA 13-564 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2016 
       
       (bij vervroeging) 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. B.A. Beenen te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING ROC LEIDEN, CENTRUM VOOR EDUCATIE EN BEROEPSONDERWIJS IN DE REGIO LEIDEN EN DUIN & BOLLENSTREEK , 
       gevestigd te Leiden, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.C. Vreugdenhil te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Ymere en ROC genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       Ymere is bij dagvaarding van 15 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 16 juli 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen ROC als eiseres en Ymere als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord; 
     - akte zijdens Ymere, met producties; 
     - antwoordakte zijdens ROC; 
     - akte zijdens ROC, met producties; 
     - akte uitlating producties zijdens Ymere. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       Ymere heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en  primair  de vorderingen van ROC zal afwijzen dan wel  subsidiair  ROC zal veroordelen een zodanig bedrag te betalen als het hof juist acht, alsmede ROC zal veroordelen tot terugbetaling van de proceskosten die Ymere op grond van het bestreden vonnis aan ROC heeft voldaan (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
     
     
     
       ROC heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       
         (i)	ROC is eigenaar van enkele percelen grond met opstallen die zijn gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de Gronden). In 2005 heeft ROC een verkooptender georganiseerd met betrekking tot de gronden, omdat zij haar onderwijsactiviteiten op deze locatie per 1 december 2008 zou beëindigen. 
       
       
       
         (ii)	In het kader van de tender heeft ROC in mei 2005 een ‘bidbook’ uitgebracht met (onder meer) de voorwaarden voor deelneming aan de verkooptender. Het bidbook is naar een aantal (mogelijk) geïnteresseerde partijen gezonden. Partijen konden op basis van het bidbook een bod uitbrengen, vergezeld van een ontwikkelplan voor de herontwikkeling van de Gronden. In het bidbook staat, voor zover van belang: 
       
       
       
         	“(…) 
         U wordt uitgenodigd (…) een koopbod uit te brengen op de betreffende locatie. De bieding dient u te doen op basis van de informatie in het voor u liggende bidbook. (…) 
       
       
     
   
   
     
       2 Locatie  
     
     
       a. Beschrijving locatie 
       Het te koop aangeboden object (…) betreft een perceel grond met daarop diverse onderwijsgebouwen. (…) Het Object zal vrij van gebruik op 1-12-2008 juridisch geleverd worden.  
       (…) 
       b. Omgeving 
       (…) 
       Gemeente Leiderdorp heeft verschillende plannen om de omgeving tot (her-)ontwikkeling te brengen. Onderdelen van deze plannen zijn onder andere de aanpassing van de infrastructuur in de directe omgeving van het Object. Informatie over deze plannen kunt verkrijgen bij dhr. [X] van de Gemeente Leiderdorp.  
       (…) 
       
         4. Ontwikkelpotentie 
       
     
     
     
       De huidige bestemming luidt ‘bijzondere voorzieningen’ en laat geen gebruik toe als wonen, werken of anderszins. Hiertoe is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. 
     
     
     
       a. Analyse locatie 
       De locatie van het Object heeft veel potentie om tot herontwikkeling te worden gebracht. 
       Met name een functiewijziging naar wonen en bedrijven biedt veel perspectief. 
       (…)  
       ROC Leiden en Gemeente Leiderdorp hebben een gezamenlijke studie gedaan naar de mogelijkheden van de locatie van het Object. De conclusies van Gemeente Leiderdorp van deze studie zijn opgenomen in  bijlage g. 
         (…) 
       b. Bestemmingsplanwijziging 
       Om tot herontwikkeling over te gaan voldoet het huidige bestemmingsplan niet. Om nieuwe functies te kunnen realiseren zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. Gemeente Leiderdorp is, onder voorwaarden, bereid tot het meewerken aan een functiewijziging. ROC Leiden geeft geen garantie dat de bestemmingswijziging van bijzondere functie naar bijvoorbeeld woningbouw gerealiseerd kan worden.  
     
     
     
       (…) 
       
         5. Bieding 
       
       De bieding dient, vergezeld van een visie op de locatie, te worden gedaan uiterlijk 10 juni 2005 (…). Na eventuele overeenstemming tussen ROC Leiden en de potentiële koper, kan de koper geen rechten ontlenen aan de door de koper gepresenteerde visie.   
       (…) 
       a. Alternatieven 
       Het is toegestaan om naast de bieding, alternatieven aan te bieden. 
     
     
     
       b. Garanties en randvoorwaarden 
       Uw bieding dient onvoorwaardelijk te zijn en zonder voorbehouden. (…) Tussen de biedende partij en ROC Leiden komt een koopovereenkomst tot stand als het ROC Leiden tot gunning overgaat, dat wil zeggen uw bieding schriftelijk accepteert. 
       (…) 
       ROC Leiden zal geen rol spelen in de mogelijke ontwikkeling dan wel herontwikkeling van de locatie. ROC Leiden wil geïnformeerd worden tijdens het proces van (her-)ontwikkeling over de planvorming en bijbehorende planning.  
     
     
   
   
     
       6 Procedure 
     		a. Planning 
     
     
       (…) Door de gunning komt de koopovereenkomst tot stand tussen ROC Leiden en de betreffende gegadigde met betrekking tot het Object tegen de koopprijs zoals neergelegd in de bieding en onder toepasselijkheid van alle voorwaarden zoals neergelegd in de koopovereenkomst en dit bidbook.  
       (…) 
       - Gemeente Leiderdorp heeft zitting in de selectiecommissie en heeft hierin een adviserende rol.	 
     
     
     
       b. Verkoop- en leverdatum 
       De juridische leverdatum van het onroerend goed (…) is 1-12-2008. Op deze datum zal de betaling van de volledige koopsom door uw voldaan zijn. Verandering van de juridische leverdatum heeft geen aanpassing van de financiële uitgangspunten tot gevolg. (…) 
     
     
     
       		c. Overige verkoopaspecten 
        De koop en levering zal geschieden onder de voorwaarden als vermeld in dit bidbook, de koopovereenkomst (bijlage j) en het biedingformulier (bijlage i). 
        De in dit bidbook opgenomen informatie pretendeert niet volledig te zijn. Het is bedoeld als hulpmiddel voor gegadigden om zich een beeld te vormen van het Object en de verkoopprocedure.  
       (…) 
     
     
     
       
         Bijlagen 
       
       a. (…) 
       b. (…) 
       c. Bestemmingsplan 
       d. (…) 
       e. Beperkingen 
       f. (…) 
       g. Conclusies Gemeente Leiderdorp 
       h. (…) 
       i. (…) 
       j. Concept Koopovereenkomst” 
     
     
     
       (iii)	In artikel 20 van de bij het bidbook gevoegde conceptovereenkomst (bijlage j) staat: 
     
     
     
       “(…) 
     
     
     
       
         Artikel 20. Planontwikkeling en realisatie 
       
     
     
     
       
         20.1 
       
       Koper is voornemens het Verkochte te herontwikkelen. Deze herontwikkeling geschiedt geheel voor rekening en risico van Koper. Verkoper aanvaardt terzake geen enkele verantwoordelijkheid.  
     
     
     
       
         20.2 
       
       	(…) 
       Indien de door de koper beoogde herontwikkeling geen doorgang zal kunnen vinden zal hij overgaan tot aanpassing van zijn plannen zodanig dat deze tot realisatie kunnen komen en voor hem financieel economisch aanvaardbaar zijn. 
     
     
     
       	(nader uitwerken) 
       	(…)” 
     
     
     
       Uit  bijlage e volgt - kort gezegd -  dat op de Gronden een privaatrechtelijke onderwijsbestemming rust. Het verbod om de onderwijsbestemming te doen wijzigingen is vastgelegd in een erfdienstbaarheid en een kettingbeding.  
     
     
     
       (iv)	Bij brief van 2 juni 2005 heeft de adviseur van ROC, [Y] , namens ROC vragen naar aanleiding van het bidbook beantwoord. Hierin staat onder meer: 
     
     
     
       “(…)  
       9.  U stelt dat de gemeente Leiderdorp onder voorwaarden bereid is tot het meewerken aan een functiewijziging. Op welke voorwaarden doelt u? Tot welke functiewijziging is de gemeente Leiderdorp bereid? 
       
         Namens de Gemeente Leiderdorp antwoorden wij u als volgt: 
       
       
         Voorwaarden: Thans nog niet in detail bekend. Zal nader bepaald worden in exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst met gemeente. In ieder geval zullen noodzakelijke kosten gemeentelijk medewerking (ambtelijke tijd en eventuele onderzoekskosten derden) vergoed moeten worden. Voorts de noodzakelijke herinrichtingskosten van de directe omgeving t.g.v. de plannen. Denk bijv. ook aan precario voor gebruik gemeentegrond. 
       
       (…) 
       15.  In de notitie over de herontwikkelingsmogelijkheden ROC-locatie wordt gesproken over een realiseerbare invulling met 14.000 m2 BVO aan bedrijfsgebouwen en een programmatische invulling van ca. 200 woningen. Klopt het dat bij een combinatie van functies het opp. Bedrijven ongeveer 7.000 m2 BVO mag bedragen en het opp. Wonen ongeveer 17.000 m2? 
       
         De notitie herontwikkelingsmogelijkheden kan op verschillende manieren worden geïnterpreteerd. De in uw vraagstelling genoemde invulling is een van deze mogelijkheden.  
       
       (…) 
       25.  Art.1.l; Volgens de koopovereenkomst is de informatie in het bidbook vrijblijvend. Betekent dit dat wij als koper geen enkel recht aan deze informatie kunnen verlenen? 
       
         ROC Leiden heeft haar uiterste best gedaan om zo volledig en correct mogelijk informatie te verstrekken. Desalniettemin kan de verstrekte informatie niet volledig of niet volledig juist zijn. 
       
       (…)” 
     
     
     ( v)	Ymere heeft op 29 juni 2005 een bod uitgebracht en daarbij het ontwikkelplan ‘Engelenhof’ ingediend. In het biedingsformulier verklaart Ymere onder meer een onvoorwaardelijke bieding uit te brengen op de Gronden van € 7.615.000,- exclusief btw. Het bijbehorende ontwikkelplan Engelenhof voorzag in een herontwikkeling van de Gronden tot een woon/werkgebied van 198 woningen en circa 2.400 m2 BVO bedrijfsruimte. Daarnaast heeft Ymere een alternatief bod gedaan van circa EUR 8.450.000,- voor het geval in de randvoorwaarden extra bouwlagen zouden worden geaccepteerd (verder: het geoptimaliseerde bod). 
     
     
       (vi)	In een brief van 30 augustus 2005 van [A] van Ymere aan de Gemeente Leiderdorp (verder: de Gemeente) staat onder meer het volgende: 
     
     
     
       “(…) Wij hebben kennis genomen van de zorgen van de gemeente Leiderdorp inzake de realiseerbaarheid van ons plan vanwege milieu eisen en ontsluiting.  
     
     
     
       Wat betreft de milieu eisen, in het bijzonder de geluidsbelasting, zien wij ook na nadere studie geen redenen om het door ons voorgestelde concept plan volledig te herzien. 
       	(…) 
       Graag willen wij in goed overleg met de gemeente, binnen de actuele milieueisen dit plan verder ontwikkelen, zonder van het ontwerpconcept af te wijken.  
     
     
     
       	Wij gaan er wel vanuit dat de gemeente bereid is de benodigde ontheffingen aan te vragen.”  
     
     
     
       (vii)	In een brief van de Gemeente aan ROC van 2 september 2005 staat, voor zover van  belang: 
     
     
     
       	“(…)  
       De gemeentelijke randvoorwaarden zijn in januari 2005 bekend gemaakt en hebben vervolgens 6 weken ter inzage gelegen. (…) Daarnaast is het biedingproces gestart door uw adviseur, [Y] , en zijn in goed overleg enkele partijen geselecteerd. 
     
     
     
       Over de ontvangen biedingen is op 18 augustus j.l. overleg geweest tussen ROC, adviseurs van [Y] en de gemeente Leiderdorp hetgeen heeft geleid tot een principekeuze voor het plan “Engelenhof”.  (…) hoewel er bij enkele aspecten van het plan Engelenhof vraagtekens moesten worden geplaatst. Daarover zou bij de bieder (…) opheldering worden gevraagd. Voor de deadline, 1 september 2005, kon daar nog onvoldoende zekerheid worden gegeven over de milieuaspecten, terwijl het plan ook aanpassing behoeft voor wat betreft de ontsluiting.  
     
     
     
       Wij zijn bereid met de ontwikkelaar Ymeren op basis van het concept-plan Engelenhof de plannen te bespreken en, zonder al te veel van het concept-plan af te wijken, zodanig aan te passen en verder te ontwikkelen dat aantoonbaar voldaan wordt aan alle gemeentelijke randvoorwaarden, inclusief de ontsluitings- en milieu-aspecten en met behoud van de sociale woningbouwcomponent van 30%. 
       Op basis daarvan zal, wat ons betreft op korte termijn, Ymeren een definitief schetsontwerp met daarbij behorend een ruimtelijke onderbouwing moeten opstellen, waaruit zal moeten blijken dat getoetst is op alle relevante aspecten. Wellicht ten overvloede maken wij u erop attent dat vervolgens de instemming van de gemeenteraad nodig is in de vorm van een zogenaamd voorbereidingsbesluit.  
       In het bovenaangehaalde overleg (…) is afgesproken dat de officiële start van de vrijstellingsprocedure (artikel 19 lid 1 WRO) in dit geval het raadsbesluit, het moment zal zijn om expliciet ontheffing te verlenen van de in de destijds bij de grondverkoop opgenomen erfdienstbaarheden, waaronder het verbod tot gebruik van de gronden welke niet in overeenstemming zijn met de (onderwijs-)bestemming. (…)” 
     
     
     
       (viii)	ROC heeft vervolgens het (primaire) bod van Ymere bij brief van 5 september 2005 aanvaard. In deze brief staat onder meer: 
     
     
     
       “(…) In aansluiting op de door u uitgebrachte bieding (…) bevestig ik hierbij dat ROC Leiden uw bieding met de volgende kanttekening accepteert. Deze kanttekening houdt in dat Ymere uiterlijk voor 1 mei 2006 het concept plan  (…) tot een definitief schetsontwerp ontwikkelt dat voldoet aan alle in het voor deze verkoopprocedure gebruikte bidbook gestelde gemeentelijke randvoorwaarden, inclusief ontsluitings- en milieuaspecten en met behoud van de 30% sociale woningbouwcomponent. 
       Het concept koopcontract uit de verkoopprocedure zal voor 1 oktober 2005 in overleg met U, [Y] [namens de gemeente: toev. hof] en [Z] worden omgezet in een definitief koopcontract. De door u gedane voorstellen met betrekking tot het optimaliseren van het bod zullen in dit traject nader worden vastgelegd. (…)”  
     
     
     
       Deze brief is namens Ymere voor akkoord ondertekend door [B] . 
     
     
     
       (ix)	Hierna zijn tussen ROC en Ymere  gesprekken gevoerd over de inhoud van de koopovereenkomst en concepten uitgewisseld. 
     
     
     ( x)	Tevens zijn door Ymere en de Gemeente gesprekken gevoerd over de voorwaarden voor (her)ontwikkeling van de Gronden en de inhoud van het ontwikkelplan. In een e-mail van 15 december 2005 van [C] namens Ymere aan de Gemeente staat hierover onder meer:  
     
     
       “Mede door middel van deze stukken willen we de bereidheid onzezijds laten zien om mee te werken aan het onderzoeken van de mogelijkheden om meer bedrijfsterrein in het plangebied van project Engelenhof op te nemen.  
     
     
     
       Wat het resultaat van de aanbieding ook moge zijn, de financiële haalbaarheid en werkelijke vraag uit de markt zal altijd in het achterhoofd gehouden worden bij de beslissing om ca. 7.000m2 bedrijfsruimte op te nemen in het plangebied.  
     
     
     
       De aanbieding is gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van directie Ymere en Gemeente.” 
     
     
     
       (xi)	In een brief van Ymere aan de Gemeente van 18 juni 2008 staat, voor zover van belang: 
     
     
     
       “Medio 2006 is (…) een verkooptender georganiseerd. (…) Gemeten over alle biedingscriteria bleek de bieding van Ymere (…) als beste aan te sluiten op de geformuleerde criteria onder voorwaarde dat op twee aspecten (geluidhinder en ontsluiting) nog een nadere verbetering noodzakelijk was. Deze verbetering is toen binnen twee maanden na bekendmaken van de tenderuitslag door ons gehonoreerd. Het College van B&W heeft dit ook schriftelijk aan ROC Leiden bevestigd. 	 
     
     
     
       (…)  In de afgelopen maanden is in nauw overleg met de heer [X] binnen het juridische kader van de tenderprocedure gewerkt aan het optimaliseren van het oorspronkelijke prijsvraagontwerp. Het voorliggende ontwerp (…) is voor ons het maximaal haalbare (…). Voor de volledigheid melden wij dat in dit proces van nadere uitwerking wij tot de bevinding zijn gekomen dat de oorspronkelijke ruimtelijke en cijfermatige randvoorwaarden die door de gemeente aan de prijsvraag zijn gesteld verschillen.  
       (…)” 
     
     
     
       (xii)	De Gemeente heeft bij brief van 18 december 2008 aan Ymere onder meer geschreven: 
     
     
     
       “In uw brief van 18 juni 2008 vraagt u ons om een standpunt in te nemen over de aangepaste voorstellen voor herontwikkeling van de ROC locatie. Deze vraag kan echter niet los worden gezien van de lopende studie naar de aanleg van een Ringweg Oost (…). 
     
     
     
       Op 6 februari 2006 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitgangspunten/randvoorwaarden voor herinrichting van de ROC-locatie. Deze uitgangspunten komen er kortweg op neer dat binnen de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten woningbouw (waarvan tenminste 30% sociale sector) en bedrijfsdoeleinden toelaatbaar zijn. Van de 24.000 m2 toegestane bebouwing is 17.000 m2 bestemd voor woondoeleinden en 7.000 m2 bestemd voor bedrijfsdoeleinden.  
       Nadien zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd (…) om de haalbaarheid van de gemeentelijke uitgangspunten ter discussie te stellen. Wij hebben evenwel in maart 2007 besloten om vast te houden aan de eerder vastgestelde randvoorwaarden. 
       In het najaar 2007 zijn er nieuwe gesprekken geweest om alternatieven te ontwikkelen met bijv. compensatie om de vorm van een hoger percentage sociale woningbouw. Als vervolg hierop heeft u op 18 juni  2008 een aangepast voorstel ingediend.  
       (…) 
       Wij constateren dat uw voorstel in ieder geval op twee belangrijke onderdelen afwijkt van de eerder door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten (…).  
     
     
     
       
         Studie Ringweg Oost 
       
       De gemeenteraden van Leiden en Leiderdorp hebben op respectievelijk 11 juli 2007 en 16 juli 2007 een besluit genomen over nut en noodzaak van de Ringweg Oost. 
       (…) 
       
         Voorlopige standpuntbepaling 
       
       (…) 
       Gelet op het vorenstaande zult u begrijpen dat wij de herontwikkeling van de ROC locatie niet meer los kunnen zien van besluitvorming over aanleg van de Ringweg Oost (…). In de tussenliggende periode willen wij met u het gesprek aangaan om de mogelijkheden te verkennen om de herontwikkeling van de ROC locatie anderszins vorm te geven. Wij zullen daarvoor  binnenkort nieuwe stedenbouwkundige randvoorwaarden formuleren. Deze kunt u in het eerste kwartaal van 2009 tegemoet zien.  
     
     
     
       De planning is erop gericht om de raden in september 2009 een besluit te laten nemen over het Voorlopig Ontwerp. In afwachting hiervan hebben wij besloten om nu nog geen uitspraken te doen over uw bijgestelde uitgangspunten van de ROC locatie, omdat voorkomen moet worden dat er tussentijds onomkeerbare beslissingen worden genomen, die vanuit een goede en duurzame ruimtelijke ordening op de langere termijn onwenselijk zijn.” 
     
     
     
       (xiii)	Bij brief van 25 februari 2009 heeft Ymere aan de Gemeente onder meer geschreven: 
     
     
     
       “(…) Ymere (heeft) in vervolg op uw verzoek een nieuw plan ontwikkeld voor de ROC locatie. Dit plan is gebaseerd op de voorkeursvariant van de Ringweg Oost (…).  
       	(…) 
       Graag zouden we het plan snel verder willen uitwerken, omdat de datum waarop de ROC school leeg komt te staan spoedig dichterbij komt. Volgens de laatste berichten zal de school zomer 2011 verhuizen. Om dan te kunnen starten met de bouw, moeten alle RO procedures gevolgd zijn en een bouwvergunning afgegeven. Een voorbereidingstijd van ruim 2 jaar is minimaal nodig. De tijd begint dus te dringen (…)” 
     
     
     
       (xiv)	In een brief van Ymere aan de Gemeente van 23 februari 2012 staat onder meer: 
     
     
     
       “Zoals bekend werd Ymere in 2005 geselecteerd als winnaar in de biedingsprocedure voor de locatie ROC [plaats] aan de [adres] . In de biedingsvoorwaarden werd als datum voor de levering van de locatie 1 december 2008 aangehouden. Door diverse genoegzaam bekende oorzaken, die niet aan Ymere zijn te verwijten, heeft de levering van de locatie aan Ymere tot op heden niet plaatsgevonden. Het ROC Leiden en Ymere zijn hierover met elkaar in overleg.  
     
     
     
       De gemeente Leiderdorp heeft het ROC Leiden en Ymere gevraagd of de locatie (…) tot uiterlijk eind 2014 (deels) gebruikt kan worden door een gemeentelijke school, die tijdelijke huisvesting zoekt. Ymere heeft op dit moment geen beschikkingsbevoegdheid over de locatie (…). Desgevraagd is Ymere bij deze bereid te verklaren geen bezwaar te hebben tegen een afspraak tussen de gemeente Leiderdorp en het ROC Leiden betreffende gebruik en/of huur van de locatie ROC Leiderdorp door de gemeente Leiden en/of de gemeentelijke school.  
     
     
     
       	  (…)” 
     
     
     
       (xv)	In een e-mail van [D] , extern adviseur van ROC aan [E] van Ymere van 20 april 2012 staat vervolgens - voor zover van belang -:  
     
     
     
       “(…) Uiteraard juichen wij de verdere uitwerking van jullie plannen met betrekking tot ons aan Ymere te leveren perceel in Leiderdorp toe. 
     
     
     
       	Ter voorkoming van misverstanden geldt daarbij wat ons betreft wel het volgende: 
       - wij houden elkaar vast aan de koopsom van de grond ad € 7.615 mio; 
       - wij zullen nog nader met elkaar afspreken wanneer precies de levering van de grond tegen laatstgenoemde prijs zal plaatsvinden (zoals benoemd in de gesprekken gaan wij uit van 1 sept 2013); 
       - eventuele planwijzigingen en de consequenties daarvan vallen onder de verantwoordelijkheid van Ymere. Wij hebben ten aanzien daarvan alleen besproken gezamenlijk richting de Gemeente Leiderdorp op te treden, bijvoorbeeld waar het gaat om eventueel benodigde bestemmingswijzigingen; 
       - uiterlijk op 1 juni aanstaande moet het voorgaande in alomvattende afspraken tussen Ymere en ROC Leiden zijn vastgelegd, 
       (…)” 
     
     
     
       (xvi)	Bij brief van 26 september 2012 heeft ROC – voor zover in deze procedure van belang – nakoming door Ymere van de koopovereenkomst gevorderd.   
     
     
     
       (xvii)	Bij brief van 12 april 2013 heeft (de raadsman van) Ymere de koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling.  
     
     
     
       (xviii)	Bij brief van 20 augustus 2013 van de Gemeente aan ROC heeft de Gemeente onder meer geschreven:  
     
     
     
       “U heeft ons gevraagd de eerdere afspraken over de locatie van ROC Leiden (…) te bevestigen. In deze brief zullen wij daarom het standpunt van de gemeente nogmaals uiteenzetten. 
     
     
     
       De verkoop van de gronden aan Ymere is een gevolg van het winnende voorstel van Ymere in 2005. De ontwikkelplannen voor de locatie, waarin onder andere woningbouw en bedrijfshuisvesting zijn opgenomen, zijn in overeenstemming met de ruimtelijke wensen van de gemeente. Daarom heeft de gemeente reeds in 2005 aangegeven het op de locatie rustende beding, dat gebruik beperkt tot onderwijsdoeleinden, te zullen opheffen ten behoeve van de door Ymere voorgestelde ontwikkeling. 
     
     
     
       In de jaren daarna is deze toezegging gestand gebleven en nogmaals bevestigd in onze afspraken van april 2012, waarin wij de volgende intenties (wederom) hebben opgenomen: 
     
     
     
       
         De Gemeente zegt ROC Leiden toe dat zij zich tot het uiterste zal inspannen om de bestemmingswijziging, die voor Ymere nodig is om de (…) bedoelde woningbouw mogelijk te maken, te effectueren. 
       
     
     
     
       
         De Gemeente zegt ROC Leiden toe zich tot het uiterste in te zullen spannen om ROC Leiden te ontslaan van alle op haar rustende kettingbedingen, voor zover die aan de (…) bedoelde bestemmingswijzging in de weg staan. 
       
     
     
     
       De positie van de gemeente voor wat betreft het kettingbeding is daarmee nog steeds gelijk aan de toezegging van 2005. Levering van de gronden aan Ymere, met dien verstande dat die levering gebeurt ten behoeve van de ontwikkeling van gronden in overeenstemming met het door Ymere in 2005 gedane ontwikkelingsvoorstel (bid), kan gebeuren met opheffing van het bedoelde kettingbeding. 
       (…)” 
     
     
     
       3.2. 
       ROC heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd,  primair  nakoming van de koopovereenkomst door Ymere, meer in het bijzonder betaling van de koopprijs van de Gronden ten bedrage van € 7.615.000,= (exclusief btw), en  subsidiair  betaling door Ymere van vervangende schadevergoeding. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat door haar aanvaarding van het aanbod van Ymere op 5 september 2005 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat die overeenkomst, voor zover daarin op dat moment nog een opschortende voorwaarde was vervat, door het in elk geval in vervulling gaan van die voorwaarde op een later moment onvoorwaardelijk is geworden. Ymere heeft tegen een en ander verweer gevoerd door primair te betwisten dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zich subsidiair te beroepen op vernietiging van die koopovereenkomst wegens dwaling, meer subsidiair een beroep te doen op rechtsverwerking van het vorderingsrecht van ROC tot nakoming en zich nog meer subsidiair op onvoorziene omstandigheden en  schuldeisersverzuim te beroepen. 
       
     
     
       3.3. 
       De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep allereerst overwogen, kort gezegd, dat Ymere op basis van het bidbook een onvoorwaardelijk bod heeft uitgebracht, dat ROC bij brief van 5 september 2005 het bod van Ymere heeft geaccepteerd met een ‘kanttekening’, die moet worden gelezen als een opschortende voorwaarde bij de koopovereenkomst, inhoudend dat Ymere een plan moest indienen dat aan alle randvoorwaarden voldeed, en die dus geen nieuw aanbod van ROC behelsde, en dat vervolgens aan die opschortende voorwaarde is voldaan, zodat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voorts heeft de rechtbank overwogen, kort gezegd, dat indien en voor zover bij Ymere daadwerkelijk een onjuiste voorstelling van zaken heeft bestaan over de voorwaarden waaraan zij zou moeten voldoen en de in dat kader te verwachten opstelling van de Gemeente, dit voor haar rekening moet blijven, en dat het beroep op dwaling derhalve faalt. Ten slotte heeft de rechtbank overwogen, kort gezegd, dat het beroep van Ymere op rechtsverwerking eveneens faalt, dat haar beroep op onvoorziene omstandigheden evenmin kan slagen en dat haar uiterst subsidiaire beroep op schuldeisersverzuim bij gebreke van een deugdelijke feitelijke onderbouwing wordt afgewezen. Op grond van een en ander heeft de rechtbank geconcludeerd dat de primaire vordering van ROC tot betaling van de koopprijs moet worden toegewezen en de subsidiaire vordering tot schadevergoeding dus geen bespreking meer behoeft, en heeft de rechtbank Ymere veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       De grieven van Ymere strekken ertoe de beslissing van de rechtbank en de gronden die daartoe zijn gebezigd, nagenoeg geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. 
       
     
     
       3.5. 
       De vraag die partijen primair verdeeld houdt, is of tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hierop hebben de eerste drie grieven betrekking. 
       
     
     
       3.6. 
       Met haar eerste grief betoogt Ymere dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat Ymere weliswaar een aanbod heeft gedaan, maar dit aanbod niet definitief door ROC is aanvaard. Volgens Ymere heeft ROC, in plaats van het aanbod van Ymere definitief te aanvaarden, aan haar (mogelijk toekomstige) aanvaarding voorwaarden gekoppeld. Daartoe heeft Ymere met name verwezen naar de brief van ROC aan Ymere van 5 september 2005, in het bijzonder naar de navolgende passage uit die brief: 
       
       
         		“(…) In aansluiting op de door u uitgebrachte bieding (…) bevestig ik hierbij dat ROC Leiden uw bieding met de volgende kanttekening accepteert. Deze kanttekening houdt in dat Ymere uiterlijk voor 1 mei 2006 het concept plan  (…) tot een definitief schetsontwerp ontwikkelt dat voldoet aan alle in het voor deze verkoopprocedure gebruikte bidbook gestelde gemeentelijke randvoorwaarden, inclusief ontsluitings- en milieuaspecten en met behoud van de 30% sociale woningbouwcomponent.” 
       
       
       
         Daaraan heeft Ymere toegevoegd dat ROC nimmer mededeling aan haar heeft gedaan dat ROC haar aanbod definitief zou hebben aanvaard en dat zij daarmee de Gronden definitief aan haar zou hebben gegund. Uit de verklaringen en gedragingen van Ymere en ROC en de zin die zij over en weer daaraan hebben mogen toekennen, volgt dat geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van de Gronden, aldus Ymere. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt. 
       
       
     
     
       3.7. 
       In het bidbook van de tenderprocedure is bepaald dat de bieder, in dit geval Ymere, een onvoorwaardelijk bod dient te doen (artikel 5 sub b bidbook). Dat Ymere op basis van het bidbook een onvoorwaardelijk bod heeft uitgebracht, is tussen partijen niet in geschil. In de genoemde brief van 5 september 2005 heeft ROC bevestigd dat zij het bod van Ymere aanvaardde, met als ‘kanttekening’ dat – kort gezegd – Ymere vóór 1 mei 2006 een plan moest indienen dat aan alle randvoorwaarden voldeed. Deze ‘kanttekening’ moet, zoals Ymere ook zelf doet, als opschortende voorwaarde worden begrepen. Voor zover Ymere met haar grief wil betogen dat van (onherroepelijke) aanvaarding van een aanbod – en daarmee van totstandkoming van een overeenkomst – geen sprake kan zijn indien die aanvaarding plaatsvindt onder opschortende voorwaarde, kan het hof Ymere niet in haar betoog volgen, omdat krachtens artikel 3:38 lid 1 BW een (in dit geval: eenzijdige) rechtshandeling onder (opschortende) voorwaarde kan worden verricht, in welk geval de overeenkomst definitief tot stand komt indien, en op het moment dat, de gestelde voorwaarde in vervulling gaat. Door ondertekening heeft Ymere zich ook met deze voorwaardelijke aanvaarding akkoord verklaard. Voor zover Ymere met haar grief (mede) heeft willen betogen dat de koopovereenkomst niet definitief tot stand is gekomen omdat de door ROC gestelde (opschortende) voorwaarde niet in vervulling is gegaan, verwerpt het hof dit betoog omdat de rechtbank in het bestreden vonnis (onder 4.7) uit een aantal feiten en omstandigheden heeft afgeleid en geconcludeerd dat als vaststaand moet worden aangenomen  dat tijdig aan de opschortende voorwaarde is voldaan en dat daarom tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, en Ymere geen (expliciete althans voldoende duidelijke) grief tegen deze rechtsoverweging heeft gericht. Voor zover Ymere in dit verband ten slotte heeft betoogd dat – kort gezegd – ROC haar onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat zij haar aanbod definitief wilde aanvaarden als bedoeld in artikel 1.1 (onder ‘Koopdatum’) van de concept koopovereenkomst (productie 6 bij conclusie van antwoord), kan het hof Ymere evenmin in haar betoog volgen, reeds omdat Ymere de genoemde brief van 5 september 2005, gelet op de (heldere) bewoordingen die daarin worden gebruikt en de uitleg die daaraan krachtens het voorgaande moet worden gegeven, redelijkerwijs niet anders heeft kunnen en moeten begrijpen dan dat ROC daarmee de Gronden definitief aan haar gunde in de in de concept koopovereenkomst bedoelde zin. Een en ander betekent dat  grief 1  faalt. 
       
     
     
       3.8. 
       Ymere betoogt met haar tweede grief dat de rechtbank ten onrechte slechts naar één opschortende voorwaarde uit de brief van 5 september 2005 heeft verwezen, te weten de (onder 3.7 genoemde) voorwaarde dat – kort gezegd – Ymere vóór 1 mei 2006 een plan moest indienen dat aan alle randvoorwaarden voldeed. Volgens Ymere is in die brief nog een tweede opschortende voorwaarde vervat, die niet is vervuld en die erop neerkomt dat op 1 oktober 2005 een definitieve koopovereenkomst moet zijn gesloten, wat niet is gebeurd. Ymere doelt daarbij kennelijk op de navolgende passage uit deze brief: 
       
       
         		“Het concept koopcontract uit de verkoopprocedure zal voor 1 oktober 2005 in overleg met U, [Y] [namens de gemeente: toev. hof] en [Z] worden omgezet in een definitief koopcontract. De door u gedane voorstellen met betrekking tot het optimaliseren van het bod zullen in dit traject nader worden vastgelegd. (…)” 
       
       
       
         Het hof kan Ymere ook in dit betoog niet volgen. Allereerst geldt dat deze passage niet als opschortende voorwaarde is geformuleerd. In de hiervoor (onder 3.7) bedoelde passage (“ (…) bevestig ik hierbij dat ROC Leiden uw bieding met de volgende kanttekening accepteert.”) is de als opschortende voorwaarde te begrijpen ‘kanttekening’ onmiskenbaar gekoppeld aan de aanvaarding van het aanbod. In de onderhavige passage ontbreekt die directe koppeling aan de acceptatie volledig. Volgens het hof moet deze passage dan ook worden beschouwd als een door partijen voor hen over en weer in het leven geroepen verplichting die voortvloeit uit de koopovereenkomst, en niet als een opschortende voorwaarde. Voorts moet worden opgemerkt dat met deze verplichting kennelijk wordt gedoeld op de schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst. Nu – zoals de rechtbank reeds (onder 4.6) heeft overwogen – schriftelijke vastlegging van de (overige voorwaarden met betrekking tot de) koopovereenkomst tussen professionele partijen geen constitutief vereiste is voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, kan het feit dat partijen niet vóór 1 oktober 2005 het concept koopcontract hebben omgezet in een definitief koopcontract aan de totstandkoming van de koopovereenkomst niet afdoen. Ook  grief 2  moet daarom worden verworpen. 
       
       
     
     
       3.9. 
       De derde grief van Ymere strekt ten betoge dat, anders dan de rechtbank (in rov. 4.6) heeft overwogen, niet alleen het object en de prijs essentialia zijn van een koopovereenkomst maar ook overeenstemming moet bestaan over de datum van levering, althans omtrent een indicatie daarvan. Het hof overweegt hieromtrent dat in artikel 6 onder b van het bidbook als leveringsdatum uitdrukkelijk is genoemd 1 december 2008. Dit betekent dat partijen, nadat Ymere haar bod had gedaan en dit door ROC was geaccepteerd, overeenstemming hadden bereikt over object, prijs en – daargelaten of dit tot de essentialia van een koopovereenkomst behoort – ook leveringsdatum. In zoverre mist de grief dan ook feitelijke grondslag. Dat partijen die datum vervolgens in onderling overleg hebben verschoven, is voor de beoordeling van deze grief verder niet relevant. De conclusie is dat  grief 3  evenmin kan slagen. 
       
     
     
       3.10. 
       De vraag die partijen subsidiair verdeeld houdt, is of ROC rechten aan de koopovereenkomst kan ontlenen. Hierop hebben de vierde tot en met achtste grief betrekking. 
       
     
     
       3.11. 
       Met haar vierde grief betoogt Ymere dat haar een beroep op (vernietiging van de koopovereenkomst wegens) dwaling toekomt. Ymere stelt zich met name op het standpunt dat de Gemeente voorwaarden heeft opgesteld waaraan haar aanbod moest voldoen, dat haar aanbod en plan vervolgens door ROC en de Gemeente zijn getoetst en dat zij er daarom van uit heeft mogen gaan dat zij de steun van de Gemeente zou genieten om haar plan dat ten grondslag lag aan haar aanbod uit te voeren. Zij stelt dat als uit de betrokkenheid van de Gemeente niet mocht worden afgeleid dat de Gemeente de plannen steunde, ROC haar daarover had moeten inlichten. Daaraan heeft Ymere toegevoegd dat als ROC haar dat had medegedeeld, Ymere geen aanbod had gedaan, althans in elk geval een lager aanbod had gedaan of aan haar aanbod de voorwaarde had verbonden dat de koopprijs zou worden aangepast als levering na 1 december 2008 zou plaatsvinden. Ymere heeft in dit verband concreet gesteld dat zij bij een juiste voorstelling van zaken haar aanbod zou hebben gebaseerd op 5.000 m2 minder wonen en, in plaats daarvan, op 5.000 m2 meer bedrijfsruimte. Hiermee doelt Ymere klaarblijkelijk op de eis van de Gemeente om 7.000 m2 bedrijfsruimte te realiseren in plaats van  de ongeveer 2.000 m2 (preciezer: 2.400 m2) waarvan Ymere in haar aanbod is uitgegaan. Hieromtrent overweegt het hof als volgt. 
       
     
     
       3.12. 
       De rechtbank heeft in (rov. 4.10 van) het bestreden vonnis onder meer overwogen dat uit de tekst van het bidbook volgt dat acceptatie van een bod door ROC geen garanties biedt voor het voldoen van de bieding aan alle (rand)voorwaarden van de Gemeente, dat de redelijkerwijs van de Gemeente te verwachten medewerking op basis van het bidbook en de daarbij behorende documenten niet anders kan worden uitgelegd dan als een bereidheid met de winnende partij in overleg te treden over verdere ontwikkeling van een plan conform de randvoorwaarden, dat de randvoorwaarde voor het realiseren van 7.000 m2 bedrijfsruimte in de eerder genoemde brief van 5 september 2005 weliswaar niet expliciet wordt genoemd maar Ymere – na het verweer van ROC dat deze eis kenbaar had kunnen zijn uit bijlage g bij het bidbook – haar stelling dat zij hieromtrent (verschoonbaar) heeft gedwaald onvoldoende heeft onderbouwd en dat Ymere verder niet heeft onderbouwd welke randvoorwaarden ten tijde van de besprekingen met de Gemeente in de periode tot 1 mei 2006 anders waren dan zij op basis van het bidbook en de bijbehorende stukken had mogen verwachten. Op grond van onder meer deze overwegingen heeft de rechtbank vervolgens geconcludeerd dat indien en voor zover bij Ymere daadwerkelijk een onjuiste voorstelling heeft bestaan over de voorwaarden waaraan zij zou moeten voldoen en de in dat kader te verwachten opstelling van de Gemeente, dit  voor haar rekening moet blijven. Ymere heeft in hoger beroep in het licht van deze overwegingen en conclusie van de rechtbank, die door het hof worden onderschreven, haar stellingen op dit punt onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd en dus onvoldoende tegen die overwegingen gegriefd. Ymere heeft met name niet uiteengezet en onderbouwd waarom zij (verschoonbaar) meende of mocht menen dat zij niet gebonden zou (kunnen) zijn of worden aan de (kennelijk reeds voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst) voor haar kenbare eis dat 7.000 m2 bedrijfsruimte zou moeten worden gerealiseerd. Reeds hierom faalt ook  grief 4 . 
       
     
     
       3.13. 
       Met haar vijfde en achtste grief betoogt Ymere dat partijen zijn overeengekomen dat de levering van de Gronden op 1 december 2008 zal plaatsvinden, dat dit een fatale termijn betrof die onbenut is verstreken en dat daarom aan de kant van ROC sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die Ymere het recht geeft de overeenkomst – op grond van verzuim aan de kant van ROC – te ontbinden dan wel een beroep te doen op schuldeisersverzuim aan de zijde van ROC. Ook dit betoog van Ymere moet falen. Ten aanzien van beide onderdelen van het betoog geldt dat partijen in onderling overleg de leveringsdatum van 1 december 2008 hebben uitgesteld, zoals ook de rechtbank al in (rov. 4.14 van) het bestreden vonnis heeft overwogen. Dat dit het geval is geweest blijkt onder meer uit de hiervoor (onder 3.1 sub (xiv)) geciteerde brief van Ymere aan de Gemeente van 23 februari 2012. Daaraan doet de brief van ROC aan Ymere van 26 september 2012 (productie 16 bij conclusie van antwoord), waaruit Ymere in de toelichting op haar achtste grief citeert, niet af, omdat in die brief niet ligt besloten dat partijen volgens ROC de datum van levering en betaling (1 december 2008) niet in onderling overleg hebben kunnen uitstellen. Ook anderszins heeft Ymere geen feiten gesteld waaruit kan worden afgeleid dat op enigerlei moment aan de zijde van ROC met betrekking tot de koopovereenkomst de toestand van verzuim is ingetreden. De conclusie is dat  grief 5  en  grief 8  eveneens moeten worden verworpen. 
       
     
     
       3.14. 
       Ymere heeft met haar zesde grief een beroep gedaan op rechtsverwerking. De rechtbank heeft – na een uiteenzetting omtrent de vereisten voor het aannemen van rechtsverwerking – in (rov. 4.12 van) het bestreden vonnis een aantal feiten en omstandigheden opgesomd en op grond daarvan geconcludeerd dat onder die omstandigheden niet kan worden gezegd dat ROC bij Ymere het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij na afloop van het voortgezette gebruik en/of de voortgezette verhuur – met instemming van Ymere – van het (nog niet geleverde) schoolgebouw geen nakoming meer van Ymere zou vorderen. Daarmee heeft Ymere tevens het risico aanvaard dat de marktwaarde van de Gronden zou verminderen ten opzichte van de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum, zodat het beroep op rechtsverwerking daarom eveneens faalt, aldus de rechtbank. Ymere heeft in hoger beroep in het licht van deze overwegingen en conclusie van de rechtbank, die door het hof worden onderschreven, haar stellingen op dit punt onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd en dus onvoldoende tegen die overwegingen gegriefd. Voor zover de stellingen van Ymere in dit verband berusten op het uitgangspunt dat Ymere en ROC (vanaf 1 mei 2006 althans 28 oktober 2008 althans 1 december 2008) in onderhandeling zouden zijn geweest over de totstandkoming van een (nieuwe) koopovereenkomst, verwerpt het hof, gelet op wat het hiervoor (onder 3.6 tot en met 3.9) heeft overwogen, haar betoog. De mededeling uit het verslag van de bespreking van 11 oktober 2006, waarop Ymere zich (mede) beroept (memorie van grieven onder 4.24), kan aan een en ander niet afdoen, reeds omdat deze opmerking blijkens de inhoud van dit verslag kennelijk afkomstig was van [Y] , adviseur van ROC, en dus niet van ROC zelf, niet duidelijk is welke status deze notulen hebben (niet blijkt in elk geval dat zij door de aanwezigen zijn goedgekeurd en/of ondertekend) en ook de inhoud van de mededeling voor meer dan  één uitleg vatbaar is. Ook  grief 6  is derhalve tevergeefs voorgesteld. 
       
     
     
       3.15. 
       Met haar zevende grief heeft Ymere zich beroepen op onvoorziene omstandigheden. Kern van het betoog van Ymere in dit verband is dat na het aanvaarden door ROC van het bod van Ymere de Gemeente de randvoorwaarden waaraan het ontwerp van Ymere moest voldoen, heeft gewijzigd en bovendien in 2008 heeft aangekondigd dat een ringweg langs de Gronden zou worden aangelegd, wat voor vertraging heeft gezorgd, waarna de waarde van de Gronden verder is gedaald, terwijl de waarde van de Gronden daarnaast ernstig is aangetast door de veranderde marktomstandigheden. Hieromtrent overweegt het hof allereerst dat Ymere, in het licht van wat de rechtbank hieromtrent in (rov. 4.13 van) het bestreden vonnis heeft overwogen en gelet op het gemotiveerde verweer van ROC op dit punt, niet althans onvoldoende concreet en gemotiveerd heeft onderbouwd wanneer en in welke opzicht(en) de randvoorwaarden van de Gemeente zijn gewijzigd. Voorts verwijst het hof in dit verband naar wat het hiervoor onder 3.12  reeds heeft overwogen. Ten slotte overweegt het hof dat de aanleg van een ringweg langs de Gronden voor Ymere niet een nieuwe omstandigheid kan zijn geweest, omdat zij in artikel 2 sub b van het bidbook (vooraf) heeft kunnen lezen dat de Gemeente verschillende plannen had om de omgeving tot (her)ontwikkeling te brengen en dat onderdelen van deze plannen onder andere waren de aanpassing van de infrastructuur in de directe omgeving van de Gronden, waaromtrent nadere informatie bij de Gemeente was te verkrijgen. Daarbij komt nog dat Ymere op geen enkele wijze heeft toegelicht waarom de aanleg van de ringweg een negatieve invloed op haar plannen zou hebben gehad. Op grond van het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat zich onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW hebben voorgedaan. Dat geldt evenzeer voor zover het enkel om forse waardedaling van de Gronden door marktomstandigheden gaat, omdat de prijs van onroerende zaken nu eenmaal kan fluctueren en dit in de eigen risicosfeer van Ymere ligt. In elk geval is een enkele forse waardedaling van de Gronden onvoldoende voor de conclusie dat ROC naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een en ander komt erop neer dat  grief 7  eveneens moet worden verworpen. 
       
     
     
       3.16. 
       Ymere heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.17. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, met wettelijke rente. Dit betekent dat ook  grief 9 , die zelfstandige betekenis mist, faalt. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt Ymere in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van ROC gevallen, op € 5.114,= voor verschotten en op € 4.580,= voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente in geval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze veroordeling. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.H. de Bock en D.J. van der Kwaak, en is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2016 door de rolraadsheer.