ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2017:2130

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2017:2130 Rechtbank Midden-Nederland , 26-04-2017 / C/16/405025 / HA ZA 15-964

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2017-04-26

Zaaknummer: C/16/405025 / HA ZA 15-964

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:2130

---

Beroepsfout makelaar bij aankooptaxatie woning? Bekendheid kopers met beperkingen in het bestemmingsplan ten aanzien van het gebruiken van het perceel (alleen als bosgrond) en het bouwen op het perceel (geen bebouwingsmogelijkheden).

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 26 april 2017 
       
     
     
     
       in de  hoofdzaak  met zaaknummer / rolnummer: C/16/405025 / HA ZA 15-964 van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] 
       2.	 [eiser 2] , 
       wonende te [woonplaats] 
       eisers, 
       advocaat mr. A. van Hees te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
           
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde, 
       procesadvocaat mr. H. Lebbing te Rotterdam, 
     
     
     
       en in de  vrijwaringszaak  met zaaknummer / rolnummer C/16/414693 / HA ZA 16-326 van 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
           
       wonende te [woonplaats] 
       eiser, 
       procesadvocaat mr. H. Lebbing te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE SOEST  , 
       zetelend te Soest, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.D. Boesveld te Haarlem. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser 1] en [eiser 2] , [gedaagde] en de Gemeente genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure in beide zaken 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           de tussenvonnissen van 1 juni 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald 
         
         
           het proces-verbaal van de op 27 oktober 2016 gehouden comparitie van partijen 
         
         
           de brief van mr. M.B. Esseling, behandelend advocaat van [gedaagde] , van 21 november 2016 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal voor zover dat ziet op de hoofdzaak 
         
         
           de brief van mr. Heutink van 22 november 2016 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten in beide zaken 
     
       2.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] zijn ongehuwde partners. Zij bewonen sinds 1998 een vrijstaand houten huis aan de [adres 1] te [woonplaats] dat omstreeks 1963 is gebouwd (hierna: de woning). 
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [eiser 2] heeft op 3 juni 2004 aan [gedaagde] , die destijds handelde onder de naam [gedaagde] o.g. en thans gepensioneerd is, opdracht gegeven de woning te taxeren met het oog op de mogelijke aankoop van de woning. Op 7 juni 2004 heeft [gedaagde] het perceel opgenomen en geïnspecteerd. In het taxatierapport van [gedaagde] van 3 juni 2004 is onder meer het volgende vermeld: 
         “ B.	OBJECT 
         Type object: vrijstaande bungalow met dubbele garage en carport 
         (…) 
         
           C.	DOEL VAN DE TAXATIE 
         
         De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 
         1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: een nog onbekende hypotheekinstelling 
         
           D.	WAARDERING 
         
         Het object is per opnamedatum getaxeerd op: 
         - een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 650.000,- (…) 
         
           F.	IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 
         
         1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende bijzonderheden of beperkingen naar voren gekomen (vraag G.3): nee 
         (…) 
         
           G.	PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 
         
         (…) 
         
           3.	Bijzonderheden 
         
         Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: 
         (…) 
         
           K.	EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar) 
         
         (…) 
         
           2.	Bijzonderheden 
         
         	Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en de bewoning: geen bijzonderheden 
         (…) 
         
           M.	PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 
         
         
           	1.	Geraadpleegde informatie ” 
         Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: kadaster Utrecht, gemeente Soest 
         
           2.	Bijzonderheden 
         
         Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: 
         a. Het object is bestemd voor gebruik als: wonen 
         b. Bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen: gemeentelijke bepalingen 
         c. Toekomstige planologische ontwikkelingen: geen bijzonderheden 
         (…) 
         
           P.	BIJLAGEN 
         
         kadastraal plan 
         kadastraal uittreksel 
         kopie eigendomsbewijs 
         plattegrond 
         bestemmingsplan 
         referentieobjecten” 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Na het uitbrengen van het rapport zijn [eiser 1] en [eiser 2] (verder) in onderhandeling gegaan met de eigenaar van de woning, [bedrijf] te Soest. Op 17 mei 2005 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [bedrijf] als verkoper en [eiser 1] als koper. In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
         “ De ondergetekenden : 
         (…) 
         Verklaren in de maand augustus 2004 te zijn overeengekomen als volgt: 
         (…) 
         De totale prijs van het Verkochte bedraagt: (…)€ 315.000,00(…) 
         
           Feitelijke levering, staat van het Verkochte 
         
         
           Artikel 4 
         
         (…) 
         6. Koper is voornemens het Verkochte als volgt te gebruiken: 
         als woonhuis en/of kantoorruimte. 
         Verkoper verklaart uitdrukkelijk dat hij  niet  garandeert dat dit gebruik van het Verkochte op publiek- of privaatrechtelijke gronden is toegestaan.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       De woning is vervolgens geleverd aan [eiser 1] . De aankoop van de woning is gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening van Van Lanschot Bankiers B.V., waarvoor [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 25 oktober 2005 heeft de Gemeente het volgende aan [eiser 2] geschreven: 
         “uw brief d.d.: 20 september 2005 
         (…) 
         onderwerp: Principeverzoek verplaatsen en veranderen garage. [adres 1] . 
         (…) 
         Uw verzoek voor het verplaatsen en veranderen van de reeds in 1990 vergunde garage hebben wij getoetst aan de voorschriften uit het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied 1994. Uw perceel heeft volgens de voorschriften geen woonbestemming. De geldende bestemming van het perceel is Multifunctioneel Bos zonder bebouwingsmogelijkheden. 
         Wij zijn echter onder voorwaarden bereid met toepassing van het overgangsrecht uit het bestemmingsplan, medewerking te verlenen aan uw verzoek omdat u de reeds in 1990 vergunde maar niet gebouwde garage wenst te verplaatsen en veranderen. 
         De voorwaarden voor vergunningverlening zijn de voorschriften als bedoeld in artikel 22 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 1994. Deze voorschriften zijn voor u bijgevoegd. Dit zijn de voorwaarden die voor iedere burgerwoning in het buitengebied van Soest gelden.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       De onderneming van [gedaagde] is vanaf 1 januari 2009 onder de naam [gedaagde] voortgezet door zijn zoon, [gedaagde] . 
       
     
     
       2.7. 
       In december 2010 heeft de eigenaresse van een naast de woning van [eiser 1] en [eiser 2] gelegen hondenkennel aan de [adres 2] te [woonplaats] mevrouw [A] (hierna: [A] ), bij de Gemeente een handhavingsverzoek ingediend tegen overtredingen van het bestemmingsplan op het perceel van [eiser 1] en [eiser 2] . Bij besluit van 13 december 2011 heeft de Gemeente het verzoek tot handhaving afgewezen. Het bezwaar van [A] tegen dat besluit is bij beslissing op bezwaar van 28 augustus 2012 gegrond verklaard, maar bij een herziene beslissing op bezwaar van 18 april 2013 alsnog ongegrond verklaard. De voorzieningenrechter heeft het daartegen door [A] ingestelde beroep bij uitspraak van 1 augustus 2013 ongegrond verklaard, welke uitspraak door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling bestuursrechtspraak) van 21 mei 2014 is bevestigd. 
       
     
     
       2.8. 
       Intussen heeft [eiser 2] bij brief van 21 mei 2013 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van onjuiste informatie in het taxatierapport van 15 juni 2004 omdat is gebleken dat er nooit een bouwvergunning voor de woning is afgegeven en wonen in de woning op grond van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan. 
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] is tegen beroepsaansprakelijkheid verzekerd bij HDI-Gerling Verzekeringen N.V. (hierna HDI). Bij brief van 27 mei 2014 heeft HDI de aansprakelijkheid van [gedaagde] afgewezen. 
       
     
     
       2.10. 
       Ondertussen had de raad van de Gemeente bij besluit van 19 december 2013 het bestemmingsplan Landelijk Gebied vastgesteld, waarin de woning is inbestemd door voor het perceel een woonbestemming op te nemen. [A] heeft tegen dit besluit beroep ingesteld. In haar uitspraak van 3 juni 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak dit beroep gegrond verklaard en het besluit van de raad van de Gemeente tot vaststelling van het bestemmingsplan Landelijk Gebied vernietigd voor zover het betreft de plandelen met de bestemming “Wonen” en “Bos - Bostuin” ter plaatse van [adres 1] te Soest. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft daartoe overwogen dat de toegekende woonbestemming in strijd is met artikel 4.2 lid 2 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening, provincie Utrecht 2013, waarin is bepaald dat verstedelijking in beginsel niet is toegestaan. Een uitzondering op die regel kan niet enkel in de toelichting van de verordening worden opgenomen, zoals hier het geval is. Daarnaast zijn de belangen van [A] , bestaande uit een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden van het dierenpension door het toekennen  van de bestemming “Wonen” aan het pand aan de [adres 1] , ten onrechte niet betrokken bij de belangenafweging door de raad van de Gemeente. 
       
     
     
       2.11. 
       
         
          [A] heeft vervolgens begin juli 2015 opnieuw bij de Gemeente een handhavingsverzoek ingediend. Bij brief van 21 september 2015 heeft de Gemeente aan [eiser 1] en [eiser 2] laten weten dat zij voornemens is om hen op straffe van een dwangsom aan te schrijven om het gebruik van het gebouw als woning en als kantoorruimte ten behoeve van het beroep en bedrijf te staken en de daartoe in het gebouw aangebrachte bouwkundige voorzieningen, de uitbouw, de garage en de overkapping te verwijderen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daartegen bij brief van hun gemachtigde van 25 oktober 2015 een zienswijze ingediend. In deze zienswijze is onder meer het volgende vermeld: 
         “43.	Aan deze uitspraak van de ABRvS zat ook de aangevallen uitspraak van de Voorzieningenrechter gehecht en daarin wordt in r.o. 9 nog een extra toezegging verwoord, namelijk de toezegging van Uw college tot legalisatie in een volgend bestemmingsplan, welke toezegging al in 2005 aan [eiser 2] zou zijn gedaan. 
         44.	En dat is ook juist, omdat uit de memo van de heer Haagen van 7 maart 2011 ( productie 7 ) staat verwoord: “ Er van uit gaande dat het college in haar besluit van 25 oktober 2005 heeft besloten dat er in feite sprake is van een burgerwoning waarbij bijgebouwen mogen worden gebouwd adviseer ik als volgt”  en in het betreffende Besluit van 25 oktober 2005 ( productie 8 ), omdat daarin staat verwoord dat de voorwaarden voor vergunningverlening met betrekking tot het verplaatsen en veranderen van de reeds in 1990 vergunde garage voor iedere burgerwoning in het buitengebied zouden gelden, waarbij met name van belang zou zijn volgens uw college dat de afstand van het bijgebouw tot “uw woning” (maximaal 15 meter), de maximale oppervlakte aan bijgebouwen op uw perceel (50 m2) en de goothoogte van het bijgebouw (3 meter) dienen te zijn. 
         45.	Kortom, ook op 25 oktober 2005 stelde Uw College zich al op het standpunt, dat er sprake is van een burgerwoning.” 
       
       
     
     
       2.12. 
       Nadat de dagvaarding in deze procedure was uitgebracht, heeft de gemeente [eiser 1] en [eiser 2] bij besluit van 24 november 2015 een last onder dwangsom opgelegd om het gebruik van het bouwwerk als woning voor 1 juni 2016 te staken en de bouwkundige voorzieningen en de uitbouw, de garage en de overkapping voor 1 juni 2016 te verwijderen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt, welk bezwaar bij beslissing op bezwaar van 31 mei 2016 ongegrond is verklaard, maar de begunstigingstermijn is verlengd tot 1 juli 2016. [eiser 1] en [eiser 2] hebben tegen deze beslissing beroep ingesteld bij de rechtbank en een verzoek ingediend bij de voorzieningenrechter om een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van 11 augustus 2016 is het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daartegen hoger beroep ingesteld en een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend. De Gemeente heeft de begunstigingstermijn verder verlengd tot 3 weken na de uitspraak in de voorlopige voorziening. 
       
     
     
       2.13. 
       
         In een e-mailbericht van 1 september 2015 heeft [B] van de Gemeente aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht: 
         “De informatie die ik u hierover gaf is gebaseerd op de volgende notitie uit ons registratiesysteem: 
         
           21-7-2003; dhr [eiser 2] gebeld. Hij gaat bouwplan niet verkleinen. Niet zinnig om procedure te voren voor iets wat hij nu wil. Plan archiveren. Hij komt met nieuw plan voor heel nieuw bijgebouw (sloop oude en oprichten 64m2). Tevens komt hij langs voor verguningsvrije regels. 
         
         Uit deze tekst maak ik op dat er gesproken  moet  zijn over strijdigheid. Anders is het verhaal niet logisch.” 
       
       
     
     
       2.14. 
       HDI heeft bij e-mailberichten aan de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] van 15 september 2015 en 5 oktober 2015 haar afwijzing van de aansprakelijkheid van [gedaagde] gehandhaafd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in de hoofdzaak 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat [gedaagde] in de uitvoering van de in mei/juni 2004 aan hem verstrekte opdracht tekort is geschoten, en [gedaagde] te veroordelen in vergoeding van de door hen geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de koste van dit geding. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen daaraan ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de aan hem verstrekte opdracht tot het taxeren van de onroerende zaak doordat hij niet heeft onderkend dat het huis niet is bestemd voor het gebruik als woonhuis en het huis zelfs nooit gebouwd had mogen worden. Zij hebben als gevolg daarvan schade geleden, die in causaal verband staat met de tekortkoming van [gedaagde] . Het huis zal moeten worden afgebroken en het terrein zal moeten worden ontruimd. Verder zullen zij andere huisvesting moeten zien te vinden. De schade zal nader bij staat moeten worden opgemaakt. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Hij is samengevat van mening dat de vorderingen moeten worden afgewezen omdat deze zijn verjaard dan wel er sprake is van rechtsverwerking. Bovendien is van een schending van zijn zorgplicht geen sprake geweest, ontbreekt causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de gestelde schade en treft [eiser 1] en [eiser 2] eigen schuld. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen tot al hetgeen waartoe hij in de hoofdzaak zal worden veroordeeld jegens [eiser 1] en [eiser 2] , vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het vonnis in vrijwaring, en voorts de gemeente te veroordelen in de proceskosten van de hoofdzaak en de vrijwaring, vermeerderd met wettelijke rente daarover en nakosten. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] letgt daaraan ten grondslag dat, mocht de rechtbank tot het oordeel komen dat hij jegens [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk is, de Gemeente hem dient te vrijwaren. Hij heeft namelijk, gelet op de informatie die hij bij de Gemeente heeft ingewonnen, geen aanleiding gezien om de bestemming van het perceel anders te omschrijven dan zoals weergegeven in het taxatierapport. Niet voor niets zijn er tussen het moment waarop hij deze informatie ontving en het uiteindelijke besluit van de Gemeente om tot handhaving over te gaan, maar liefst 11 jaren verstreken en heeft de Gemeente in deze periode diverse stappen ondernomen die waren gericht op legalisatie van de situatie. Voor zover de Gemeente met de informatie die zij destijds aan hem heeft verstrekt, een onjuist c.q. onvolledig beeld heeft geschetst, heeft zij toerekenbaar onrechtmatig jegens hem gehandeld, en zal zij de schade die daarvan het gevolg is geweest, uit hoofde van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan hem dienen te vergoeden. 
       
     
     
       3.6. 
       De Gemeente betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste of onvolledige informatie te verstrekken. [gedaagde] laat naar haar mening volledig in het midden wat de inhoud was van zijn verzoek om informatie, wat de Gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen en wat de Gemeente daarop heeft geantwoord. [gedaagde] laat ook in het ongewisse wanneer hij de Gemeente om inlichtingen heeft gevraagd en van wie hij vervolgens informatie heeft gekregen over de bestemming van het perceel. Zij is van mening dat, voor zover zij informatie heeft verstrekt, deze informatie juist en volledig was. In ieder geval geldt dat [gedaagde] blijkens de bijlage bij de taxatie beschikte over het vigerende bestemmingsplan. Daaruit had [gedaagde] kunnen en moeten afleiden dat er geen woonbestemming rustte op het perceel. Verder ontbreekt volgens de Gemeente een causaal verband tussen het handhavingsbesluit en de door [eiser 2] geleden schade. Tot slot is de Gemeente van mening dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [gedaagde] . [gedaagde] beschikte blijkens de taxatie over het geldende bestemmingsplan, zodat hij voldoende informatie had om zelfstandig tot het oordeel te komen dat op het perceel geen woonbestemming rustte. Voor zover [gedaagde] van de Gemeente andersluidende informatie zou hebben verkregen, geldt dat hij de gerezen onduidelijkheid aan de orde had moeten stellen. Dat heeft hij niet gedaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     in de hoofdzaak 
     
       4.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] verwijten [gedaagde] dat hij een beroepsfout heeft gemaakt, met name door in het taxatierapport onder rubriek M.2.a. in te vullen dat het object is bestemd voor het gebruik als “wonen”, terwijl de voorschriften van het bestemmingsplan die bestemming niet toelaat. 
       
     
     
       4.2. 
       Onderzocht zal daarom worden of [gedaagde] daarmee bij de taxatie in juni 2004 niet heeft gehandeld zoals destijds van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. Ter zitting is aan de zijde van [gedaagde] verklaard dat er destijds geen mogelijkheid bestond om via het internet informatie, zoals bestemmingsplannen, te raadplegen. Daarom was [gedaagde] langsgegaan bij de Gemeente om daarnaar te informeren. Als er geen bijzonderheden waren, werd door de Gemeente een kadastraal plan meegegeven. Als er wel wat bijzonders was, kreeg men met het bestemmingsplan te maken. Dat was meegegeven door de Gemeente, zodat er dus een bijzonderheid was. Als het gebouw er niet mocht staan, zou het echter niet ingetekend zijn op de tekening. Materieel gezien was het object bestemd voor bewoning. Dat is volgens [gedaagde] wat er in het taxatierapport staat. De materiële bestemming is van belang. Een andere vakgenoot zou dat volgens hem ook zo hebben aangegeven. Formeel waren er echter bijzonderheden te vinden in de gemeentelijke bepalingen. Dat heeft hij aangeven bij rubriek M.2.b. Achteraf is [gedaagde] van mening dat hij dat misschien uitgebreider had moeten beschrijven. Voor de getaxeerde waarde maakt dat echter niets uit. Er was geen sprake van een waardebeperkende werking. Aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] is ter zitting verklaard dat de plantekening voor [gedaagde] aanleiding had moeten zijn voor nader onderzoek. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Daarmee verschillen partijen van mening over de omvang van het onderzoek naar publiekrechtelijke aspecten voorafgaande aan de taxatie door [gedaagde] . Daarover is in het bij het taxatierapport behorende Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 het volgende vermeld: 
         “De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor (…) gebruik en/of (ver)bouw (…) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.” 
       
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank is van oordeel dat het door [gedaagde] ingestelde onderzoek voorafgaande aan de taxatie aan deze norm voldoet. Op de bestemmingsplankaart, die [gedaagde] kennelijk van de Gemeente had ontvangen, was de woning immers ingetekend. De woning was ook als zodanig in gebruik. Van een expliciete opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] tot een onderzoek naar de publiekrechtelijke vereisten voor gebruik en/of (ver)bouw was geen sprake. [gedaagde] was destijds ook niet op de hoogte van de (ver)bouwplannen van [eiser 1] en [eiser 2] . Verder was er destijds in 2004 kennelijk ook geen concrete aanleiding voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving. De plannen van [A] tot uitbreiding van haar hondenkennel dateren eerst van 2008. Ook de overige stukken die bij het taxatierapport zijn gevoegd, geven naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding voor een nader onderzoek naar de publiekrechtelijke aspecten. De conclusie luidt dan ook dat geen sprake is van een beroepsfout van [gedaagde] . De vordering zal reeds om deze reden worden afgewezen. 
       
     
     
       4.5. 
       Voor zover wel sprake zou zijn van een beroepsfout van [gedaagde] , overweegt de rechtbank nog het volgende. In de zienswijze van [eiser 1] en [eiser 2] van 25 oktober 2015 is vermeld dat de carport is gebouwd in 2002, de badkamer en de bijkeuken van de woning in 2003 en de berging in 2005. Gelet op het e-mailbericht van [B] van de Gemeente van 1 september 2015, neemt de rechtbank aan dat [eiser 1] en [eiser 2] er al in 2003 van op de hoogte waren dat het perceel volgens de voorschriften van het bestemmingsplan geen woonbestemming heeft en dat er volgens die voorschriften niet op het perceel mag worden gebouwd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet weersproken dat zij destijds als huurders een aanvraag hebben ingediend voor een uitbouw en dat zij die aanvraag na contact met de Gemeente hebben ingetrokken. Die uitbouw hebben zij vervolgens in 2003 zonder vergunning gerealiseerd. Verder is in artikel 4 lid 6 van de koopovereenkomst van 17 mei 2005 uitdrukkelijk opgenomen dat de verkoper niet garandeert dat het gebruik van het verkochte als woonhuis en/of als kantoorruimte op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Dit vormt een aanwijzing dat (de betekenis van) dit artikel voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst tussen verkoper en koper is besproken. In ieder geval had dit voor [eiser 1] en [eiser 2] reden moeten zijn om zich tot [gedaagde] te wenden voor nader onderzoek. De taxatie had immers tot doel inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Zij hebben dit echter nagelaten, waaruit de bekendheid van [eiser 1] en [eiser 2] met het beperkte gebruik van het perceel kan worden afgeleid. Dit geldt temeer nu de koopprijs € 315.000,00 bedroeg, terwijl [gedaagde] de onroerende zaak had getaxeerd op € 650.000,00. [eiser 1] en [eiser 2] hebben weliswaar ter zitting verklaard dat die lagere koopprijs is overeengekomen omdat zij de woning al huurden en omdat hun nieuwe huisbaas van de woning af wilde, maar deze omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank niet een meer dan de helft lagere koopprijs. Het moet ervoor worden gehouden dat in de koopprijs ook de onzekerheid over de beperkingen van het gekochte ten aanzien van het gebruik en het bouwen zijn verdisconteerd. Verder hebben [eiser 1] en [eiser 2] ter zitting verklaard dat de woning is gefinancierd voor € 450.000,00 omdat zij voor € 100.000,00 verbouwingen hebben gedaan en een aanbouw hebben gerealiseerd. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hem van voorgenomen verbouwingen niets bekend was. Daaraan heeft hij toegevoegd dat die verbouwingen zonder vergunning zijn gerealiseerd. De rechtbank constateert dat [eiser 2] op 20 september 2005 alleen een principeverzoek aan de Gemeente heeft gedaan tot verplaatsing en verandering van de (nog niet gebouwde) garage, waarvoor in 1990 al een vergunning was verleend. De Gemeente heeft bij brief van 25 oktober 2005 aan [eiser 2] geantwoord dat het perceel volgens de voorschriften van het bestemmingsplan geen woonbestemming heeft en dat er geen bebouwingsmogelijkheden zijn. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zitting verklaard dat zij dit aldus hebben opgevat dat dit uitsluitend de garage en de bestemming van de ondergrond daarvan betrof en niet het hoofdgebouw (de woning). De rechtbank acht deze verklaring niet geloofwaardig omdat er in de eerste alinea van de brief uitdrukkelijk het perceel staat vermeld. Bovendien hebben [eiser 1] en [eiser 2] in hun zienswijze van 25 oktober 2015 een beroep gedaan op een in 2005 gedane toezegging van het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente tot legalisatie van de woning in een volgend bestemmingsplan. Ook daaruit blijkt hun bekendheid met de beperkte gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op het perceel. In (randnummer 13 van) de dagvaarding hebben [eiser 1] en [eiser 2] opgemerkt dat de brief van 25 oktober 2005 voor hen geen aanleiding was om te veronderstellen dat zij schade zouden lijden en dat zij genoodzaakt zouden worden om hun huis te verlaten en af te breken. Ook daaruit valt af te leiden dat zij ermee bekend waren dat het perceel volgens de voorschriften van het bestemmingsplan geen woonbestemming heeft en dat er volgens die voorschriften niet op het perceel mag worden gebouwd. De gevolgen van deze wetenschap komen voor rekening en risico van [eiser 1] en [eiser 2] . 
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	285,00 
       - salaris advocaat	 	904,00  (2 punten × tarief € 452,00) 
       
         totaal	€ 	1.189,00 
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de gevorderde nakosten zullen als hierna vermeld worden toegewezen. 
       
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       4.7. 
       Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring worden afgewezen. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	619,00 
       - salaris advocaat	 	904,00  (2 punten × tarief € 452,00) 
       
         totaal	€ 	1.523,00 
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als hierna vermeld worden toegewezen. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.189,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         
           in de zaak in vrijwaring 
         
       
     
     
       5.5. 
       wijst de vordering af, 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.523,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2017. 
       
     
   
   
     type: GB (4333) 
     coll: HZ (4583)