ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1643

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1643 Gerechtshof Amsterdam , 11-07-2023 / 200.300.561/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-07-11

Zaaknummer: 200.300.561/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1643

---

Mondelinge huuropzegging. Verhuurder kan niet aan huurder tegenwerpen dat het vormvoorschrift van art. 7:271 lid 3 BW niet in acht is genomen, omdat de mondelinge huuropzegging verhuurder heeft bereikt. Ontbreken staat van beschrijving van het gehuurde bij aanvang huur. Stelplicht en bewijslast dat de staat bij de aanvang van de huur anders was dan bij het einde van de huur rust op verhuurder, die daarin niet is geslaagd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.300.561/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8956986 CV EXPL 21-287 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juli 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. J. Ruijs te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.I. de Haan te Amersfoort. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 14 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 juni 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. Bij tussenarrest van 19 oktober 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 17 februari 2022 heeft plaatsgevonden. Deze mondelinge behandeling heeft niet tot een minnelijke regeling geleid. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen in conventie zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft onder 1. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep deels betwist. Die betwisting komt aan de orde bij de beoordeling van de grieven. De feiten die in eerste aanleg en hoger beroep niet zijn weersproken, komen neer op de volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       
        [geïntimeerde] is met (de zoon van) [appellant] een mondelinge huurovereenkomst aangegaan per 31 september 2019 met betrekking tot een kamer (hierna: de kamer) in een woning in [plaats] (hierna: de woning) voor de duur van 12 maanden. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 750. [geïntimeerde] heeft een borgsom van € 1.450 betaald. 
       
     
     
       2.2. 
       Op 15 maart 2020 is de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd. Volgens artikel 12 van de huurovereenkomst kan de huur tussentijds worden opgezegd door middel van een aangetekende brief waarin de reden voor opzegging is vermeld en onderbouwd, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 27 juni 2020 heeft tussen [geïntimeerde] en [appellant] via whatsapp het volgende gesprek plaatsgevonden: 
       
       
         
          [geïntimeerde] : Hi, my father has pass away, I’ve moved back to the UK for now, probably won’t 	come back. I have given u a verbal notice of my leave at the start of this month.  
         	I have left the key with [naam 1] and I’ve cleaned the room. 
         	[appellant] : I am going to inspect it and I will let you know about it.  
         	We have a one year contract and we agree that if you leave earlier what will be the 	consequences.  
       
       
     
     
       2.4 
       
        [geïntimeerde] heeft tot en met juni 2020 de huur betaald. 
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Samengevat heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst door opzegging per 1 juli 2020 is beëindigd en dat [appellant] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van: 
       - de waarborgsom van € 1.450,  
       - de onverschuldigd betaalde huur over de laatste week van september 2019 van  
       	€ 181,25,  
       - de wettelijke rente over de voornoemde bedragen vanaf 1 juli 2020, althans vanaf 	de datum van de dagvaarding, en 
       - de proces- en nakosten.   
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij de huur tijdig heeft opgezegd op 31 mei 2020 tegen 1 juli 2020, de kamer correct heeft opgeleverd en dat hij pas op 31 september 2019 in het gehuurde kon terwijl hij over de laatste week van september 2019 al huur heeft betaald.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd en een tegenvordering ingediend, die echter in hoger beroep niet meer aan de orde is. Volgens [appellant] is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd, zodat [geïntimeerde] de huur verschuldigd is tot en met 31 september 2020. Verder mocht hij de waarborgsom inhouden omdat [geïntimeerde] schade heeft veroorzaakt aan de kamer en de wasmachine. Ook heeft [geïntimeerde] gerookt in de kamer en daarom heeft [appellant] de kamer opnieuw moeten laten, schilderen, aldus [appellant] .  
       
     
     
       3.4. 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] (conventie) toegewezen, de tegenvordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe als volgt overwogen. Zowel uit de wet als uit de huurovereenkomst volgt dat huuropzegging per aangetekende brief (of deurwaardersexploot) moet geschieden. Maar de wet verbindt aan niet-inachtneming van dit vormvoorschrift geen nietigheid.  Het gaat erom dat de opzegging de verhuurder moet hebben bereikt. Aangezien [appellant] tijdens de zitting heeft verklaard dat de huur mondeling aan hem is opgezegd, staat vast dat de opzegging hem heeft bereikt en is de huur beëindigd per 1 juli 2020. Er is verder geen grond voor inhouding van de waarborgsom. Niet is gebleken dat roken in het gehuurde was verboden en dat [geïntimeerde] de wasmachine kapot heeft gemaakt, de overige beschadigingen zijn niet onderbouwd en een beschrijving van het gehuurde bij de aanvang van de huur ontbreekt, zodat moet worden verondersteld dat het gehuurde in dezelfde staat is ontvangen als de staat tijdens de oplevering. De vordering inzake de onverschuldigd betaalde huur over de laatste week van september 2019 is niet weersproken, aldus de kantonrechter.  
       
     
     
       3.5. 
       Tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. 
       
     
     
       3.6. 
       Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is dat de huuropzegging de verhuurder heeft bereikt, dat vaststaat dat de opzegging [appellant] heeft bereikt en de huur dus is beëindigd per 1 juli 2020. Volgens [appellant] heeft hij niet ter zitting verklaard dat de huur mondeling aan hem is opgezegd, maar heeft hij alleen gezegd dat hij [geïntimeerde] heeft laten weten dat een huuropzegging niet mondeling kon plaatsvinden. Vast staat verder dat [geïntimeerde] niet heeft opgezegd op de in art. 7:271 BW voorgeschreven wijze. Het door [geïntimeerde] overgelegde bewijs van de mondelinge opzegging is onvoldoende en de mondelinge opzegging heeft hem niet bereikt, aldus [appellant] .  
       
     
     
       3.7. 
       De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat het vormvoorschrift voor een huuropzegging in art. 7:271 lid 3 BW en artikel 12 van de huurovereenkomst is opgenomen met het oog op de rechtszekerheid en als (enig) doel heeft dat de huuropzegging de verhuurder bereikt. Dit brengt mee dat als de huuropzegging de verhuurder heeft bereikt, het niet voldoen aan het vormvoorschrift niet aan de huurder kan worden tegengeworpen. Die situatie doet zich hier voor. Een van de andere huurders van een andere kamer in de woning, [naam 2] , heeft in een door [geïntimeerde] overgelegde e-mail en een schriftelijke verklaring bevestigd dat hij heeft gehoord dat [geïntimeerde] op 31 mei 2020 mondeling de huur heeft opgezegd aan [appellant] , toen die de huur over de maand juni kwam ophalen. Een andere huurder van weer een andere kamer in de woning, genaamd [naam 1] , heeft via whatsapp op de vraag van [geïntimeerde] :  Do you remember which date it was that i have the verbal notice to leave to [appellant] ? I remember you and [naam 2] were both there (…)  geantwoord:  Sometime in May . Met een en ander heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat hij de huur op 31 mei 2020 mondeling aan [appellant] heeft opgezegd en dat die huuropzegging [appellant] heeft bereikt. Dat laatste blijkt bovendien ook uit het hiervoor onder 2.3 weergegeven whatsappgesprek van 27 juni 2020. In de reactie van [appellant] ligt immers besloten dat een vertrek van [geïntimeerde] vóór de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst tussen partijen eerder al aan de orde was geweest.   
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellant] heeft verder onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij tijdens de zitting bij de kantonrechter heeft verklaard dat de mondelinge opzegging van [geïntimeerde] hem heeft bereikt. Daarbij komt dat zijn stelling dat hij enkel zou hebben gezegd dat hij [geïntimeerde] heeft laten weten dat een huuropzegging niet mondeling kon plaatsvinden, niet goed anders valt te begrijpen dan in de context dat [geïntimeerde] mondeling had opgezegd. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst tussentijds kon worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. Slotsom is dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2020 en [geïntimeerde] vanaf die datum geen huur meer verschuldigd is aan [appellant] .  
       
     
     
       3.9. 
       Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen grond is voor inhouding van de borg. [appellant] heeft een verklaring van een van de andere huurders overgelegd, waaruit volgens hem blijkt dat de kamer naar sigarettenrook rook en opnieuw moest worden geschilderd. Dat heeft [geïntimeerde] niet betwist, aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.10. 
       Deze grief slaagt evenmin. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt de huurder dan verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. Op de verhuurder rust de stelplicht en de bewijslast dat de staat bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij aanvang van de huur en dat de huurder het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren. Daarin is [appellant] niet geslaagd. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat bij het einde van de huur de wasmachine kapot was, er beschadigingen waren in de kamer en de kamer naar sigarettenrook rook, waardoor die opnieuw moest worden geschilderd, maar dit standpunt zegt niks over wat de staat van de kamer was bij de aanvang van de huur. Dat de kamer bij aanvang van de huur in een andere staat verkeerde dan bij het einde van de huur is dus niet gebleken, zodat er geen grond is voor inhouding van de waarborgsom.   
       
     
     
       3.11. 
       Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde onverschuldigd betaalde huur in de eerste week en tegen de toewijzing van dit bedrag.  
       
     
     
       3.12. 
       Grief 3 slaagt ook niet. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op 24 september 2019 de huur voor de laatste week van september 2019 heeft betaald, maar pas op 31 september 2019 zijn intrek in de kamer kon nemen. In eerste aanleg heeft [appellant] dit niet weersproken. In hoger beroep heeft [appellant] aangevoerd dat de mondelinge huurovereenkomst is aangegaan per 31 september 2019 en dat [geïntimeerde] vanaf de eerste dag van het ingaan van de huurovereenkomst gebruik kon maken van de kamer. Uit de eigen stellingen van [appellant] volgt dus dat [geïntimeerde] vanaf 31 september 2019 gebruik kon maken van de kamer. [appellant] heeft zodoende (ook in hoger beroep) niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] de huur over de laatste week van september 2019 onverschuldigd huur heeft betaald.  
       
       
         
           Slotoverweging  
         
         3.13.Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in appel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338 aan verschotten en € 1.672 voor salaris. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. M.A. Wabeke, mr. J.E. van der Werff en mr. F Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.