ECLI: ECLI:NL:GHARL:2015:3900

Titel: ECLI:NL:GHARL:2015:3900 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 02-06-2015 / 200.138.577

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2015-06-02

Zaaknummer: 200.138.577

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2015:3900

---

Prejudiciële vragen. Forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie. 
         Het hof neemt zich voor prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen over de forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie van huurwoningen. De vragen gaan over de controverse of de huurder aanspraak heeft op de vergoeding, (1) als de renovatie op zijn verzoek geschiedt, (2) als de huurder kiest voor extra investeringen in de woning, bovenop de door de verhuurder voorgenomen werkzaamheden, (3) als naast de renovatie ook groot onderhoud wordt gepleegd en over (4) de mogelijkheid over de aanspraak een afwijkende regeling te treffen. Partijen krijgen de gelegenheid commentaar te leveren op de voorgestelde vragen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.138.577 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen: 873549) 
     
     
     
       
         arrest van de derde civiele kamer van 2 juni 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant sub 1],  
     
       
         2.	[appellante sub 2] , 
       beiden wonende te [plaatsnaam], 
       appellanten, 
       hierna: [appellanten], 
       advocaat: mr. M.A. Wellen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Portaal , 
       gevestigd te Utrecht, 
       geïntimeerde, 
       hierna: Portaal, 
       advocaat: mr. F.A.M. Knüppe. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep. 
     
       1.1 
       Voor het verloop tot aan het tussenarrest van 11 februari 2014 verwijst het hof naar dat arrest. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         ■ de memorie van grieven, 
         ■ de memorie van antwoord. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
       2.0 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van 27 september 2013. De rechtsoverwegingen worden hieronder weergegeven. Rechtsoverweging 2.4.1 is een toevoeging van het hof aan de vaststaande feiten. Aan de rechtsoverwegingen 2.5 en 2.6 zijn enkele zinnen toegevoegd. 
     
     
       2.1 
       
        [appellanten] huren sinds 1990 van Portaal en haar rechtsvoorgangers de woning aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (verder te noemen: de woning), destijds tegen een huurprijs van ƒ 568,25 per maand inclusief een voorschot ad ƒ 12,80 voor bijkomende leveringen en diensten. 
     
     
       2.2 
       In een brief van 15 februari 2007 aan Portaal hebben [appellanten] meegedeeld dat de woning circa dertig jaar geleden voor het laatst gerenoveerd is, een groot aantal problemen en gebreken aan de woning opgesomd en verzocht om een oplossing daarvoor. 
     
     
       2.3 
       Portaal heeft bij brief van 27 maart 2007 aan [appellanten] laten weten dat het jaar 2007 wordt gebruikt om het complex waartoe hun woning behoort “onder de loep te nemen” en dat zij verwacht voor december 2007 hun meer duidelijkheid te kunnen geven over het onderhoud dan wel mogelijke verkoop van de woningen. 
     
     
       2.4 
       
         Portaal heeft vervolgens op 8 december 2007 aan [appellanten] geschreven, voor zover hier van belang: 
         
           “Hierbij ontvangt u onze brief waarin ik de afspraken heb vermeld die wij hebben gemaakt tijdens ons telefoongesprek in oktober. De afspraken hebben allen betrekking op ons aanbod ten aanzien van de renovatie van de binnenzijde van uw woning. 
         
         
           Aanbod 
         
         
           Op uw verzoek, om de woning weer te laten voldoen aan uw wensen als bewoners, stelt Portaal het volgende voor: 
         
         
           1. Uitvoeren van werkzaamheden in opdracht en op kosten van Portaal 
         
         
           Op uw verzoek wil Portaal de woning in goede staat brengen. Dat betekent dat de technische staat van de binnenzijde van uw woning op het basisniveau wordt gebracht en het esthetische niveau wordt verhoogd. 
         
         
           2. Uitvoeren van werkzaamheden in opdracht van Portaal en op kosten van u als bewoner 
         
         
           Op uw verzoek kunnen er ook werkzaamheden uitgevoerd worden die niet tot ons basisniveau behoren maar die wel degelijk een meerwaarde hebben voor de woning of voor u als bewoner. De kosten van deze werkzaamheden worden aan u doorberekend middels een huurprijsverhoging of middels een eenmalige betaling. 
         
         
           Tevens kunt u ervoor kiezen om de werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren. In de meeste gevallen betaalt Portaal u dan een vergoeding voor deze zelf aangebrachte voorziening (ZAV). Voor alle zekerheid stuur ik u ook de ZAV folder toe zodat u over dit ontwerp nog het een en ander terug kunt lezen.” 
         
       
       
         2.4.1 
         
           Portaal heeft aan [appellanten] drie keuzes voor de omvang van de werkzaamheden gegeven, te weten een basis aanpak, een basis aanpak+ en een basis aanpak++. Portaal zou de kosten van de basis aanpak voor haar rekening nemen en zou de kosten van de extra werkzaamheden doorberekenen in de huur. Een overzicht van Portaal van de werkzaamheden luidt als volgt: 
           
             “ 
             Basis Aanpak: 
           
           
             Meest in het oog springende veranderingen: 
           
             Nieuw keukenblok en nieuwe wandtegels keuken (…) 
             Nieuwe wand- en vloertegels douche (…) 
             Nieuwe wand- en vloertegels toilet (…) 
             Stucwerk (schuurwerk) wanden boven nieuwe wandtegels in toilet en keuken 
             Sauswerk plafond keuken 
             Nieuw sanitair te weten: toiletpot + reservoir (spaar), en wastafel 
             Nieuw garnituur douche 
             Aanpassen groepenkast elektra 
           
             Basis aanpak+: 
           
           
             Werkzaamheden zie boven aangevuld met: 
           
             Nieuw plafond in woonkamer (stucplafond) 
             Nieuwe binnendeuren gehele woning 
             Schakelmateriaal en wandcontactdozen vernieuwen 
             Wandtegels achter wastafel (spatscherm) slaapkamer vernieuwen 
             Enkelglas wordt isolatieglas inclusief aanpassingen en vernieuwen ramen 
             Tochtwand in hal inclusief deur (portiekje) 
           
             Basis aanpak++: 
           
           
             Zie voorgaande met als extra: 
           
             Woonkamer aanbrengen vloerplaat (zacht/hardboard) 
             Uitbreiding aantal wandcontactdozen o.a. in woonkamer en keuken 
             Slaapkamer 2e verdieping wordt slaapkamer nieuwe badkamer (douche/bad/toilet) 
             Compleet tegelwerk vloer en wand tot plafondhoogte (…) 
             Cv ketel wordt verplaatst naar zolder incl alle aanpassingen hiervoor 
             Extra trap naar zolder inclusief hekwerk (bestaande douche wordt trapopgang)”. 
         
       
     
     
       2.5 
       
         
          [appellanten] hebben gekozen voor de basis aanpak++. Op 26 mei 2009 hebben [appellanten] per e-mail aan [betrokkene 1] en de [betrokkene 2] en [betrokkene 3], allen functionaris van Portaal, onder meer het volgende meegedeeld: 
         
           “Allereerst een bericht voor de [betrokkene 3] over de laatste details van de verbouwing. Na het laatste bezoek aan ons huis met de aannemer hebben Fridy en ik het volgende besloten: 
         
         
           -graag willen wij ingaan op het aanbod in de offerte om een vaste trap te plaatsen naar de zolderverdieping; 
         
         
           -tevens zouden wij de oude badkamer op de overloop van de tweede verdieping geheel verwijderd willen zien; 
         
         
           -verder willen wij (zo nodig) graag gebruik maken van het aanbod van de aannemer om onze woonkamer te gebruiken als opslag van onze meubels en andere spullen, voorzover we die niet meenemen naar een wisselwoning.” 
         
       
     
     
       2.6 
       Vanaf augustus 2009 heeft Portaal werkzaamheden in en aan de woning uitgevoerd. [appellanten] hebben gedurende vier maanden in een wisselwoning aan de [adres 2] te [plaatsnaam] verbleven. [appellanten] hebben de huur en de energie- en waterkosten van de woning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. [appellanten] hebben zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en hebben hun inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verhoging van de huur met € 145,- per maand (van € 466,82 naar € 611,82).  
     
     
       2.7 
       Tot de verrichte werkzaamheden behoren het aanbrengen van dubbele beglazing en de plaatsing van een trap naar de zolderverdieping. 
     
     
       2.8 
       
        [appellanten] hebben Portaal op 5 september 2011 per e-mail onder meer bericht dat zij aanspraak maken op de verhuis- en inrichtingsvergoeding € 5.264,28 als bedoel in artikel 11g Besluit Beheer Sociale Huursector zoals dat in 2009 gold, thans artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. 
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep  
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak in essentie om de vraag of [appellanten] aanspraak hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 5.264,28 op basis van artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector, zoals dat destijds gold (hierna: artikel 11g Bbsh (oud)). Op 27 februari 2010 is de in artikel 11g Bbsh (oud) neergelegde regeling met inwerkingtreding van de Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie), Staatsblad 2010, 90 (hierna: de Wet) overgeheveld naar de leden 5, 6 en 7 van artikel 7:220 BW. Gelet op artikel II van de Wet is artikel 11g Bbsh (oud) op de rechtsverhouding tussen [appellanten] en Portaal van toepassing. Artikel 11g Bbsh (oud) bepaalt dat de toegelaten instelling bijdraagt in de kosten van de verhuizing van haar woongelegenheden indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde volzin BW. In de bedoelde volzin staat dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan. 
     
     
       3.2 
       Loth heeft in deze procedure de forfaitaire verhuiskostenvergoeding gevorderd. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 27 februari 2013 de betwisting door Portaal dat er sprake was van renovatie verworpen, beslist dat de renovatie bestond uit het aanleggen van een vaste trap naar de zolder en het aanbrengen van dubbele beglazing, dat daarvoor geen verhuizing noodzakelijk was en voorts dat deze twee vernieuwingen de huurverhoging rechtvaardigden. Nadat hij had overwogen dat niet van belang is dat de werkzaamheden op verzoek van [appellanten] zijn uitgevoerd, heeft hij de vordering afgewezen.  
     
     
       3.3 
       
        [appellanten] zijn van dit vonnis in appel gekomen onder aanvoering van vijf grieven. De grieven 1, 2 en 3 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat de renovatie louter de dubbele beglazing en de aanleg van een vaste trap naar zolder betrof en dat die werkzaamheden de huurverhoging rechtvaardigden. Grief 4 richt zich tegen de impliciete aanname van de kantonrechter dat nagegaan moet worden welke werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW (waarvoor volgens de kantonrechter geen verhuiskostenvergoeding bestaat) en welke als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW (waarvoor volgens hem wel een verhuiskostenvergoeding bestaat). Grief 5 betoogt dat bij herstel van gebreken en uitvoering van dringende werkzaamheden de verhuurder verplicht is tot schadevergoeding aan de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW. 
     
     
       3.4 
       Portaal heeft in haar memorie van antwoord aangevoerd dat zij op verzoek van [appellanten] in 2009 in de woning naast het plegen van groot onderhoud in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW enkele het woongerief verbeterende veranderingen of toevoegingen heeft aangebracht, waaronder het verplaatsen van de badkamer en het aanbrengen van een vaste trap naar de zolder (nrs. 9-10 MvA). In hoger beroep geeft Portaal aan dat er meer renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd dan de beglazing en de trap (nr. 84 MvA). Portaal heeft de grieven van [appellanten] bestreden. Zij heeft primair aangevoerd dat de huurder geen aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding als hij zelf om renovatie verzoekt (nr. 39 e.v. MvA), waarmee zij aangeeft haar stelling op dit punt niet prijs te geven, ondanks het andersluidende oordeel van de kantonrechter. Subsidiair stelt zij dat alle werkzaamheden zijn te kwalificeren als groot onderhoud in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Meer subsidiair stelt zij dat [appellanten] ermee hebben ingestemd dat de verhuiskosten voor eigen rekening zouden komen. Volgens haar staat de wettelijke regeling het toe dat de huurder afstand doet van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding (nrs. 66-69 MvA).  
     
     
       3.5 
       Portaal beroept zich ook nog op rechtsverwerking (nr. 64 MvA), de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (nr. 65 MvA), dwaling (nr. 65 MvA), ongerechtvaardigde verrijking (nrs. 30-32 CvA e.v., nr. 65 MvA) en verrekening met het voordeel dat [appellanten] hebben gehad met hun onderdak in de wisselwoning (nr. 75 MvA). 
     
     
       3.6 
       Partijen vragen het hof om een aantal beslissingen te nemen, waarover in rechtspraak en literatuur controverses bestaan. De aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW is met regelmaat onderwerp van geschil tussen verhuurders en huurders, vooral als, zoals ook in dit geval, onderhoudswerkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden. In verband met het beperkte financieel belang van deze categorie zaken ligt het instellen van beroep in cassatie weinig voor de hand, met als gevolg dat de bedoelde controverses onbeslist blijven, ten koste van de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling. Het hof zal daarom op de voet van artikel 392 Rv een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad stellen. 
     
     
       3.7 
       
         Vooruitlopend daarop beslist het hof dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [appellanten] en hun twee kinderen noodzakelijk was. Portaal heeft niet betwist dat de uitvoerder van de aannemer en de opzichter van Portaal [appellanten] vóór het begin van de werkzaamheden dringend hebben geadviseerd niet in de woning te blijven wonen tijdens de werkzaamheden (nr. 5 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 7 MvG). De werkzaamheden hebben een lange periode in beslag genomen (ruim vier maanden) en zijn deels uitgevoerd in koude maanden, terwijl gas, elektriciteit en water regelmatig zijn afgesloten. Keuken en sanitair zijn geheel vernieuwd, de badkamer op de etage is verplaatst, de eerste-verdiepingsvloer is vervangen en geïsoleerd, de ramen en glazen zijn vervangen, de binnendeuren zijn vervangen, het stucwerk is vervangen, leidingen zijn in de bakstenen binnenmuren gefreesd, de cv-ketel is vervangen en verplaatst en radiatoren zijn vervangen en er is een vaste trap naar zolder aangelegd. Deze werkzaamheden zijn zo ingrijpend dat [appellanten] terecht het dringende advies van Portaal en haar hulppersoon hebben opgevolgd en gebruik hebben gemaakt van een wisselwoning. 
         
           1.	Renovatie op verzoek van de huurder 
         
       
     
     
       3.8 
       
         Artikel 7:220 BW is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW ( De verplichtingen van de huurder ). Reden daarvoor is dat de huurder een - primaire - gedoogplicht heeft voor de uitvoering van op initiatief van de verhuurder ondernomen dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden. De verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de verhuiskosten is een secundaire verplichting die onlosmakelijk is verbonden met de gedoogplicht (MvT,  Kamerstukken II  (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6). Een voorstel om huurders een soort initiatiefrecht te geven tot het uitvoeren door de verhuurder van dringende of renovatiewerkzaamheden heeft het in het parlement niet gehaald, met de gedachte dat een redelijke verhuurder zich zal laten overhalen door zijn huurder(s) tot het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden ( Handelingen II  (2000-2001) 26 089 nr. 19 p. 28, l.k.). Betekent dit nu dat een huurder geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) - thans: artikel 7:220 lid 5 BW - heeft, als hij zelf het initiatief tot overleg over renovatie heeft genomen en daarop misschien zelfs bij de verhuurder heeft aangedrongen? Tegen zo’n aanspraak zou pleiten dat de verhuurder als het ware wordt gestraft voor zijn coöperatieve opstelling. Bovendien is het element van gedogen dan niet of nauwelijks aanwezig. Ervoor zou pleiten dat het ontbreken van een aanspraak van de huurder op een verhuiskostenvergoeding strategisch gedrag van de verhuurder kan uitlokken, in de zin dat hij wacht op initiatief van de huurder. Er zijn dan ook uitspraken van kantonrechters die de huurder - in beginsel - aanspraak op de vergoeding geven, ook al hebben zij het initiatief voor de renovatie genomen (zie het bindend advies van de rijdende rechter van 17 juli 2008, genoemd in de brief van de Nederlandse Woonbond van 23 september 2011 (onderdeel van productie 2 bij inleidende dagvaarding), het vonnis van de kantonrechter (Nijmegen) van 5 februari 2010, zaaknummer 619173 (productie 10 bij conclusie van antwoord) en het bestreden vonnis). 
         
           2.	Renovatie naar keuze van de huurder 
         
       
     
     
       3.9 
       
         Daarnaast en daarmee samenhangend speelt in jurisprudentie en literatuur de controverse of de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, als hij de huurder medewerking vraagt voor dringende werkzaamheden en deze ook de mogelijkheid biedt om renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren in het gehuurde. Als de huurder vervolgens kiest voor de extra renovatiewerkzaamheden, die bovendien verhuizing noodzakelijk maken, heeft hij volgens Hof Amsterdam 20 april 2010,  LJN  BN4093,  WR  2010/115 aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Dit arrest is kritisch besproken door H.J. Rossel,  Huurrecht Algemeen , Deventer: Kluwer 2013/5.8.6.2. 
         
           3.	Dringende werkzaamheden en renovatie 
         
       
     
     
       3.10 
       
         De wetgever kiest als vertrekpunt dat verhuizing bij het uitvoeren van onderhoud als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW doorgaans niet nodig zal zijn. Mocht dat wel zo zijn, dan zal de verhuurder ex artikelen 7:220 lid 1 jº 7:204 jº 7:208 BW aansprakelijk kunnen zijn voor de schade die de huurder lijdt, waaronder de concreet geleden verhuiskosten. De wetgever heeft ervan afgezien de verhuiskostenregeling van toepassing te laten zijn op verhuizing ten gevolge van de uitvoering van dringende werkzaamheden (MvT  Kamerstukken II  (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 4, NV  Kamerstukken II  (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 6-7). Voor het geval onderhoudswerkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden heeft de regering enerzijds vermeld dat er causaal verband moet bestaan tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing, wil de huurder aanspraak hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, zoals blijkt uit het navolgende citaat (NV  Kamerstukken II  (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 5): 
         
           “De leden van de PvdA-fractie merkten op dat in de praktijk onderhoudswerkzaamheden regelmatig gecombineerd worden met renovatie. Zij vroegen zich af of een huurder wanneer hij wegens gecombineerde werkzaamheden moet verhuizen recht heeft op een onkostenvergoeding, of dat in een dergelijke situatie moet vaststaan welk deel van de ingreep (onderhoud of renovatie) de verhuizing noodzakelijk maakt. In geval van renovatie zal het zich kunnen voordoen dat van de gelegenheid gebruik wordt gemaakt ook werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud. Dit doet evenwel aan de toepasselijkheid van de regels betreffende renovatie, zoals mede neergelegd in dit wetsvoorstel en gedefinieerd in artikel 7:220 lid 2, derde zin, niet af. Wel moet er uiteraard causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn. Als de verhuizing nodig wordt, omdat de verhuurder niet alleen onderhoud wil plegen, maar ook renovatie, dient dit voor rekening van de verhuurder te komen.” 
         
       
     
     
       3.11 
       
         Anderzijds wordt in dezelfde nota naar aanleiding van het verslag (p. 7) het volgende opgemerkt: 
         
           “Opmerking verdient nog dat in geval artikel 7:208 de verhuurder verplicht tot volledige schadevergoeding, inclusief de kosten van de verhuizing waartoe de huurder krachtens artikel 7:220 lid 1 genoodzaakt wordt, het voor de hand ligt om voor wat betreft de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten aansluiting te zoeken bij de bedragen die voor wat betreft renovatie krachtens het onderhavige wetsvoorstel verschuldigd zijn. De rechter kan, waar het geval zich daartoe leent, de regeling van het wetsvoorstel dan ook analogisch toepassen.” 
         
       
     
     
       3.12 
       
         De onderhavige procedure laat zien dat het in de praktijk lastig kan zijn om vast te stellen welke werkzaamheden nopen tot verhuizing, als zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. De wet wordt gemakkelijker hanteerbaar als in zo’n geval de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, mits vaststaat dat verhuizing noodzakelijk is. In geval de verhuurder verwijtbaar in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW heeft gehandeld door het groot onderhoud te lang uit te stellen, pleit voor deze opvatting ook de billijkheid, maar het komt de hanteerbaarheid ten goede als dezelfde regel geldt als van een dergelijke verwijtbaarheid/schadeplichtigheid geen sprake is.  
         
           4.	Afstand van verhuiskostenvergoeding 
         
       
     
     
       3.13 
       Aangenomen wordt dat artikel 11g Bbsh - anders dan artikel 7:220 leden 5 en 6 BW - dwingend recht is (Hof Amsterdam 4 december 2012  LJN  BZ1999). Tegelijkertijd ligt aan het in artikel 7:220 leden 3 en 4 BW voorziene overleg tussen verhuurder en huurder over de redelijkheid van het renovatieplan de gedachte ten grondslag dat partijen over de verhuiskosten afspraken kunnen maken. De vraag rijst dus of de huurder met zijn instemming met het renovatieplan geheel of gedeeltelijk afstand kan doen van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding en zo ja, of die afstand dan uitdrukkelijk dient te geschieden of ook stilzwijgend en uit gedragingen mag blijken.  
     
     
       3.14 
       Artikel 11 Bbsh (oud) is op 27 februari 2010 vervangen door de leden 5 tot en met 7 van artikel 7:220 BW. Het zou dienstig zijn als de Hoge Raad zou kunnen aangeven of het antwoord anders luidt, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. 
     
     
       3.15 
       Partijen twisten over de vraag op welke wijze de verhuiskostenregeling in het vooroverleg over de werkzaamheden aan de orde is gekomen. Zij zijn het er over eens dat het onderwerp aan de orde is gekomen tijdens een gesprek tussen [appellanten] en de [betrokkene 3] en [betrokkene 2] van Portaal op 21 april 2009. Volgens [appellanten] heeft [betrokkene 2] gezegd dat zij niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat deze vervallen zou zijn, wat een onjuiste mededeling is (nr. 7 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 9 MvG). Volgens Portaal is toen namens haar - mondeling - gezegd dat [appellanten] niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat de renovatie op eigen verzoek plaatsvond (nr. 26 MvA). Portaal verwijst ook naar haar brief van 8 december 2008, waarin zij vermeldt:  “Kosten als gevolg van de renovatie zoals bijvoorbeeld tijdelijke vervangende huisvesting of afwerking van de woning, komen voor uw rekening”  (nr. 19 MvA, productie 5 CvA).  
       
       
         
           5	Vragen aan de Hoge Raad 
         
       
     
     
       3.16 
       
         Het voorgaande is voor het hof aanleiding prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Die vragen formuleert het hof voorlopig als volgt: 
         1.	Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, op zijn verzoek worden uitgevoerd? 
         2.	Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde? 
         3.	Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11 Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is? 
         4.	Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen in een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW? 
       
     
     
       3.17 
       De zaak zal naar de rol worden verwezen, opdat [appellanten] zich bij akte uitlaten over de in 3.16 vermelde vragen, waarna Portaal gelegenheid krijgt datzelfde bij antwoordakte te doen. 
     
     
       3.18 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
       verwijst de zaak naar de rol van 23 juni 2015 voor akte aan de zijde van [appellanten] voor het geven van de informatie als in 3.17 bedoeld; 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015.