ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2813

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2813 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-04-2022 / 200.276.550/02

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-04-12

Zaaknummer: 200.276.550/02

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2813

---

Geschil over schade door regenval en aanwezigheid van asbest na sanering in verhuurde bedrijfsruimte. Uitleg vrijtekeningsbeding. Beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. 
         Bewijsopdracht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.276.550/02 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6740559) 
     
     
     
     
       
         arrest van 12 april 2022 
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         Auto Recycling Assen V.O.F., 
       
       gevestigd te Assen, 
       appellante, 
       hierna:  ARA , 
       advocaat: mr. R. el Haddad, die kantoor houdt te Zwolle, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] Holding B.V., 
       
       gevestigd te Assen, 
       geïntimeerde, 
       bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] Holding , 
       advocaat: mr. J.J. Veldhuis, die kantoor houdt te Leeuwarden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure bij het hof  
     
     
       1.1 
       Naar aanleiding van het tussenarrest van 13 juli 2021 heeft op 1 februari 2022 een mondelinge behandeling plaatsgehad. Het proces-verbaal van de zitting is opgemaakt en bij de processtukken gevoegd.  
       
     
     
       1.2 
       Aan het slot van de mondelinge behandeling is een datum voor arrest bepaald.  
       
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat de zaak over? 
     
     
       2.1 
       ARA huurde van [geïntimeerde] Holding een bedrijfsruimte in Assen. Het dak van deze bedrijfsruimte, dat uit asbesthoudende golfplaten bestond, is in 2017 vervangen door een nieuw dak. Na een eerste asbestsanering bleek nog asbest in de bedrijfsruimte aanwezig. Vervolgens waren nog twee saneringen nodig om alle asbest te verwijderen. Het vervangen van het dak heeft daardoor meer tijd in beslag genomen dan oorspronkelijk de bedoeling was. ARA is van mening dat zij schade heeft geleden als gevolg van de in opdracht van [geïntimeerde] Holding uitgevoerde werkzaamheden en vordert vergoeding daarvan. Verder vordert zij een huurprijsvermindering. [geïntimeerde] Holding is het hiermee niet eens.  
       
     
     
       2.2 
       De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft bij vonnis van 22 oktober 2019 in conventie een vermindering van de huurprijs vastgesteld van € 2.873,41 over de periode van april 2017 tot en met augustus 2017 waarin de bedrijfsruimte geen vast dak had. [geïntimeerde] Holding is veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan ARA. De vordering van ARA tot vergoeding van schade is afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] Holding en ARA kwalificeert als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. 
       
       
     
   
   
     
       3 Wat is het oordeel van het hof? 
     
     
       Het hof is van oordeel dat vergoeding van de schade voor een deel misschien wel toewijsbaar is. Het hof zal ARA toelaten bewijs te leveren. Het hof komt verder tot eenzelfde huurprijsvermindering als de kantonrechter. Over de kwalificatie van de huurovereenkomst hoeft het hof geen uitspraak te doen, omdat daartegen geen bezwaar meer is geformuleerd. 
     
     
     
   
   
     
       4 De achtergrond van het geschil 
     
       4.1 
       ARA huurt met ingang van 1990 van [geïntimeerde] Holding een bedrijfsruimte aan de                   [adres] te [plaats] voor € 2.236,78 excl. btw per maand. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald: 
       
       
         
           ONDERHOUD EN REPARATIES 
         
         
           Artikel 19 
         
         
           (…)  
         
         
           2)  Verhuurder zal het gehuurde in wind- en waterdichte konditie houden (…) 
         
         
           Artikel 20 
         
         
           (…) 
         
         
           4)  Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken noch voor de schade veroorzaakt door storm , vorst, sneeuw- of regenval, uitstroming van gas, olie, water of elektriciteit, overstroming, noch voor schade veroorzaakt door de installaties behorende tot het gehuurde aan persoon of goed van huurder, diens personeel of diens bezoekers in het gehuurde aanwezig. 
         
       
       
     
     
       4.2 
       In het gehuurde exploiteert ARA een auto-demontagebedrijf. De bedrijfsactiviteiten van ARA bestaan in hoofdzaak uit de inkoop van sloop/schadeauto's en brommobielen en uit de verkoop van nieuwe en gebruikte auto-onderdelen. 
       
     
     
       4.3 
       
        [geïntimeerde] Holding is blijkens het handelsregister een financiële houdstermaatschappij. 
       
     
     
       4.4 
        Het dak van het gehuurde bestond uit asbesthoudende golfplaten. Deze lagen er ongeveer dertig jaar. In februari 2015 heeft [geïntimeerde] Holding een aantal lekke asbesthoudende golfplaten laten vervangen door aannemer [de aannemer] (hierna ook wel: de aannemer). Rond het einde van 2016 is afgesproken dat [geïntimeerde] Holding het gehele dak zou laten vervangen. Gelet op de aanwezigheid van asbest moest er ook gesaneerd worden. Partijen hebben afgesproken dat ARA gedurende één maand geen huur hoefde te betalen als vorm van compensatie. ARA is verder gevraagd rond het pand een strook van vijf meter vrij te maken zodat het saneringsbedrijf en de aannemer met hun materieel het dak zouden kunnen bereiken. ARA is daartoe overgegaan. [geïntimeerde] Holding heeft verder aan de overzijde van het gehuurde pand ruimte gehuurd zodat ARA ook daar auto’s en andere materialen zou kunnen onderbrengen. ARA heeft ook daarvan gebruik gemaakt. 
       
     
     
       4.5 
       Door Gebouwen Inspectie Nederland heeft op 12 december 2016 een eerste asbestinventarisatie plaatsgevonden. Tijdens dat onderzoek zijn asbesthoudende golfplaten op het dak geconstateerd, maar zijn in de bedrijfsruimte geen asbesthoudende materialen aangetroffen. Wel is geconstateerd dat de asbesthoudende golfplaten soms zwaar verweerd en beschadigd waren. Omstreeks januari 2017 is door [de aannemer] onder het dak in de bedrijfshal plastic folie gespannen om vrijgekomen asbest tijdens de saneringswerkzaamheden tegen te houden. Het bedrijf Gebr. Middelveld B.V. te Alteveer (hierna: Middelveld) is omstreeks                 27 maart 2017 in opdracht van [geïntimeerde] Holding met de uitvoering van de asbestsanering begonnen. Middelveld heeft haar werk afgerond op 29 maart 2017 om 12.00 uur. Op                    29 maart 2017 is rond het middaguur het gehuurde door Hansman Asbest Inspecties te Darp (hierna: Hansman) vrijgegeven. ARA heeft op dat moment de situatie kunnen bekijken. Het dak bleek in één keer te zijn verwijderd; het gehuurde had op dat moment geen dak en de binnenkant van het gehuurde was afgeschermd met het eerder aangebrachte plastic folie.  
       
     
     
       4.6 
       ARA heeft rond het middaguur van 29 maart 2017 haar inboedelverzekeraar Achmea ingeschakeld, omdat naar haar zeggen door regenval water naar binnen was gekomen. Rond 14.00 uur is de aannemer langsgekomen om de situatie te bekijken. Vervolgens is de aannemer begonnen met het spannen van oranje dekzeilen. De volgende dag om 13.00 uur is de aannemer daarmee verder gegaan en is aan de zuidwestzijde begonnen met het bevestigen van nieuwe platen. 
       
     
     
       4.7 
       Op 31 maart 2017 schrijft ARA aan de gemeente Assen: 
       
       
         
           ‘Wij bevroeden dat er Asbest delen achtergebleven zijn na een sanering en verzoeken u hier onderzoek na te doen. Tijdens het saneren is de plasticfoliebescherming die is aangebracht voor het opvangen van stofdelen onder de gordings losgelaten. Na de sanering, en voor het vrijgeven van de locatie heeft het geregend, opgevangen stofdelen kunnen hierdoor met het water mee de loods in zijn gestroomd.’ 
         
       
       
     
     
       4.8 
       Op 4 april 2017 heeft de heer [naam1] in opdracht van de inboedelverzekeraar van ARA de bedrijfsruimte bezocht om de schade te onderzoeken en te begroten. In een e-mail van 4 april 2017 aan ARA noemt [naam1] waterschade aan de heater, de systeemplafonds, vloerplaten van de voorraadopslag, water in elektronische onderdelen en overige voorraad en stagnatieschade. Verder stelt hij vast dat alle dakplaten eraf liggen, dat de aannemer weinig mankracht en materieel tot zijn beschikking heeft, dat de afdichting onvoldoende is geweest en dat het heeft ingeregend.  
       
     
     
       4.9 
       Naar aanleiding van de e-mail van ARA aan de gemeente Assen van 31 maart 2017 heeft de Regionale Uitvoeringsdienst van de provincie Drenthe (hierna: RUD) de situatie op 5 april 2017 bekeken. De RUD heeft geadviseerd een expertise te laten verrichten naar de situatie. ARA heeft vervolgens de firma RPS advies en ingenieursbureau B.V. (hierna: RPS) ingeschakeld. Op dinsdag 11 april 2017 heeft laatstgenoemde de bedrijfsruimte bezocht. In een e-mail van 13 april 2017 bericht RPS dat zowel in als om de bedrijfshal een verontreiniging aan asbesthoudend materiaal aanwezig is, zowel in hechtgebonden als in niet-hechtgebonden vorm. Geadviseerd wordt om de bedrijfshal niet meer te gebruiken om blootstelling aan en verdere verspreiding van asbest te voorkomen.  
       
     
     
       4.10 
       Op 13 april 2017 heeft de heer [naam2] van de Arbeidsinspectie de locatie bezocht. Hij schrijft in een e-mail aan onder meer RPS en ARA: 
       
       
         
           ‘Naar mijn mening (…) zal er een nieuwe asbestinventarisatie moeten plaatsvinden waar ook het gebruikte folie wordt onderzocht bij de gordingen onder de verwijderde asbesthoudende golfplaten. Mogelijk zou de asbestinventarisatie uitmonden in een NEN 2991 onderzoek 
         
         
           waarbij aanvullende kleefmonsters genomen moeten worden van het folie en op de gordingen enz.’ 
         
       
       
     
     
       4.11 
       Gebouwen Inspectie Nederland heeft op 21 april 2017 een tweede asbestinventarisatie- onderzoek uitgevoerd in opdracht van Middelveld. Na inspectie van de bedrijfsruimte wordt geconcludeerd: 
       
       
         
           ‘Op basis van de bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat er op meerde locaties in de loods restanten asbesthoudende golfplaten zijn aangetroffen. Aan de verse breukvlakken, zichtbaar op de restanten, kan geconcludeerd worden dat deze recent ontstaan zijn. Echter is het niet met zekerheid te zeggen hoe deze restanten in de loods terecht zijn gekomen. (...). ’ 
       
       
     
     
       4.12 
       Door een brief van 4 mei 2017 heeft de gemachtigde van ARA [geïntimeerde] Holding aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het ontbreken van een dak en de aanwezigheid van asbest. Op 11 mei 2017 heeft [geïntimeerde] Holding aansprakelijkheid van de hand gewezen.  
       
     
     
       4.13 
       Van 8 mei tot en met 12 mei 2017 heeft Middelveld in opdracht van [geïntimeerde] Holding een tweede asbestsanering uitgevoerd. Middelveld heeft op advies van de Inspectie van Sociale zaken en Werkgelegenheid Emmtec Services (hierna: Emmtec) benaderd als vrijgavebureau in de plaats van Hansman. Tijdens de sanering heeft ook een bodemonderzoek door MUG Ingenieursbureau plaatsgevonden.  
       
     
     
       4.14 
       Emmtec heeft, blijkens het ‘Analysecertificaat Visuele Inspectie na Asbestverwijdering’ van 16 mei 2017 op die dag het pand vrijgegeven. Op het certificaat staat onder meer: 
       
       
         
           ‘Bij het saneren van de zolders, bordessen en spantvak 6, is er continu geïnspecteerd. Alle goederen zijn een voor een verplaatst en schoongemaakt. De hierbij waargenomen restanten zijn direct verwijderd. (…) Omdat de verontreinigde ruimten vol staan met goederen (automaterialen) is er voor gekozen om de inspectie tijdens de sanerings- / schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren. De materialen zijn een voor een schoongemaakt en geïnspecteerd. Aangezien er na de vrijgave van het dak (zie Hansman Asbest Inspecties, (…) 29-03-2017) restanten waargenomen zijn onder het gesaneerde dak, is het dak en de omgeving om het pand als een 'second opinion' nogmaals geïnspecteerd. Op een deel van het dak (ca. 115 van het dak) zijn al nieuwe golfplaten gelegd. Deze golfplaten blijven achter. De PE-folie dat gebruikt was tijdens de buitensanering en de vorige inspectie, dat aan de onderzijde van de gordingen was blijven hangen, is als asbesthoudend materiaal afgevoerd. Aan de rechterzijde van de loods is op ca. 4 m van de loods zeer dichte begroeiing aanwezig. Deze ca. 4 m is aangehouden als rand van het inspectiegebied v.w.b. de rechterzijde van de loods. Aan de voor-, achter- en linkerzijde staan sloopauto's. Deze sloopauto's zijn verplaatst om inspectie hieronder mogelijk te maken. Conclusie: Geïnspecteerde (containment / ruimte / gebied) is op het moment van inspectie niet asbestverdacht.’ 
         
       
       
     
     
       4.15 
       Nadat het pand na de tweede sanering werd vrijgegeven, zijn alle dekzeilen verwijderd. Daarna heeft de aannemer de oranje dekzeilen op het dak teruggeplaatst. De volgende dagen heeft hij zijn werkzaamheden aan het dak hervat. 
       
     
     
       4.16 
       Op 17 mei 2017 verricht de heer [naam2] van de Arbeidsinspectie een eindcontrole van de tweede asbestsanering. Op 18 mei 2017 schrijft hij in een e-mail aan ARA: 
       
       
         
           ‘Inmiddels zijn er een paar mensen boos, echter Find heeft daadwerkelijk asbest aangetroffen, morgen ontvang ik het analyserapport. (…) [geïntimeerde] wilde het op jullie schuiven, maar daar ben ik niet mee akkoord. (…) Tevens heb ik aangegeven dat ik n.a.v. onderzoek er achter ben gekomen dat er in 2015 geknoeid is met het dak en dat er sprake is van illegaliteit. [geïntimeerde] heeft aangegeven en toegegeven dat hij hier opdrachtgever voor was en dat het slechts zou gaan om een reparatie. Ik heb aangegeven dat dit gevolgen heeft. En weggewuifd dat het allemaal door jullie is neergelegd. (…) E.e.a. is dus in rep- en roering. Maakt niet uit als er maar de juiste dingen worden gedaan gerelateerd aan de wetgeving. Wordt vervolgd. De kast links buiten (de plaat) bevat asbest zoals bleek uit de analyse van vandaag. Mijn teamleider is op de hoogte van mijn inspectie en bevindingen.’ 
         
       
       
     
     
       4.17 
       
        [geïntimeerde] Holding heeft vervolgens aan Find Asbestinventarisatie B.V. te Heerenveen (hierna: Find) opdracht gegeven een derde asbestinventarisatie te maken. In het rapport van  Find van 29 mei 2017 staat onder meer geschreven dat aan de buitenzijde van de bedrijfsruimte asbesthoudende toepassingen zijn gevonden en wel aan de zijgevel en voorzijde van het pand. Het betrof onder meer restanten van golfplaten die verspreid lagen, zwaar verweerd waren en ernstig beschadigd. Verder ging het ook om zwaar verweerde en ernstig beschadigde golfplaten buiten op een meterkast en werden losse vezelrestanten op lichtplaten buiten aangetroffen. In de bedrijfsruimte zijn door Find toen geen asbestverdachte materialen gevonden.  
       
     
     
       4.18 
       Op 28 juni 2017 heeft de aannemer extra oranje dakzeilen over het dak gespannen. 
       
     
     
       4.19 
       Van 17 juli tot en met 31 juli 2017 heeft een derde asbestsanering plaatsgevonden. Deze asbestsanering is uitgevoerd door B.Z.N. Asbestsanering B.V. uit Tweede Exloërmond (hierna: BZN). Na afronding van de werkzaamheden van BZN heeft de Arbeidsinspectie de aannemer weer toegestaan de werkzaamheden voor het aanbrengen van de nieuwe dakbedekking te hervatten. [de aannemer] heeft die werkzaamheden vervolgens uitgevoerd en voltooid. 
       
     
     
       4.20 
       In een rapportage van 31 juli 2018 heeft [naam3] , veiligheidskundige van de organisatie BAVO onder meer opgemerkt: 
       
       
         
           ‘In het certificatieschema asbestsanering is aangegeven dat bij verwijderen van daken de ondergrond vrij moet zijn en moet worden afgedekt met folie. Als op deze ondergrond materialen e.d. staan moeten deze worden afgedekt. Aangezien ARA de ruimte niet vrij kon maken vanwege de grote hoeveelheid automaterialen die in de loods staan opgeslagen diende gekozen te worden voor saneren i.c.m. afdekken van de inventaris. Het aanbrengen van folie onder de gordingen is strijdig met het certificatieschema van de asbestverwijderaar. Gebr. Middelveld had de werkzaamheden niet mogen aanvangen met deze methode.’ 
         
       
       
       
         Over de eerste vrijgave door Hansman staat opgemerkt: 
       
       
       
         ‘ Hansman Asbest Inspecties heeft de 1e vrijgave verzorgd. Bij deze vrijgave moeten grote vraagtekens worden gezet gezien het feit dat ARA na de vrijgave asbestrestanten heeft aangetroffen en daarop de bevoegde gezagen heeft geïnformeerd. Opmerkelijk in het vrijgaverapport is het feit dat sprake is van folie onder gordingen terwijl op foto's in het vrijgaverapport duidelijk zichtbaar is dat folie niet overal aangebracht is en dat op aanwezig folie vervuiling aanwezig is.’ 
       
       
       
         Over de tweede vrijgave door Emmtec staat vermeld: 
       
       
       
         ‘ Emmtec heeft de 2e vrijgave verzorgd. Tijdens het inspectiebezoek van SZW zijn bij de rondgang door het vrijgegeven gebied diverse verdachte materialen aangetroffen zoals restanten asbest verdacht materiaal, oude lichtplaten, oude bevestigings-bouten etc. Na analyse bleken deze asbesthoudend te zijn. De vrijgave van Emmtec blijkt derhalve niet juist uitgevoerd te zijn .’ 
       
       
       
         In het rapport wordt onder meer opgemerkt dat in de eerste week van juni 2017 voorafgaand aan de derde sanering [de aannemer] een melding heeft gedaan van aangetroffen folierestanten tegen golfplaten. Voorts blijkt uit het rapport dat een arbeidsdeskundige van BAVO op                                      13 en 17 juli 2017 de bedrijfsruimte heeft bezocht dan wel een analyse heeft gemaakt in samenwerking met BZN. Verder wordt in het rapport onder meer geconcludeerd: 
       
       
       
         ‘ De acceptatie van Gebr. Middelveld om te werken met opgespannen folie is 
         
           derhalve een directe aanleiding tot de opgelopen schade.’ 
         
       
       
     
     
       4.21 
       Op 5 juli 2020 stuurt [naam4] van BZN aan ARA een e-mail waarin hij onder meer over de derde asbestsanering en de daaropvolgende vrijgave schrijft: 
       
       
         
           ‘Hierbij leg ik (…) een verklaring af wat betreft een asbest sanering die plaats vond aan de [adres] te [plaats] op de datum van 26-07 tm 31-07-2017. (…) Toen er een vrijgave plaats vond (dit is een extern onafhankelijk laboratorium) die de werkzaamheden (asbestsanering) visueel moet keuren ook onder asbestcondities dus in pak en masker bleek dat de desbetreffende laborant van Find (…) de heer [naam5] de werkzaam heden ‘afkeurde’ niet omdat de vloer e.d niet schoon genoeg was maar om dat alle auto onderdelen die in stellingen lagen niet conform Nen 2990 vrij gegeven mochten en konden worden doordat hier teveel vetten en oliën op zaten en dat dit niet visueel gekeurd kan worden of deze onderdelen asbestvezel vrij zijn. Er is toen besloten dat alle auto onderdelen en stellingen schoonmaken niet een optie was, dit omdat dit te tijdrovend was en de financiële kosten te hoog zouden worden. Er is toen besloten met de huurders en de verhuurder dat alle onderdelen en stellingen onder asbest condities afgevoerd moest worden en in de asbestcontainer te afvoeren om de kosten enig sinds te drukken hierbij werd besloten dat de aannemer de (heer [de aannemer] ) tijdens deze werkzaamheden samen met mij foto's van ieder onderdeel zou maken evenals ieder onderdeel te noteren zodat er vast gelegd werd wat de schade achteraf zou zijn wat vooraf niet voorzien was, dit is dan ook gebeurt (…) waarna de definitieve vrijgave van deze sanering plaats vond op 31-07-2017 door de heer [naam5] van laboratorium Find waarna het gehele gebied vak 1 tm 4 schoon en asbest vrij werd verklaart en hier een rapport van is opgesteld, de container waar desbetreffende onderdelen (asbest verdacht) zijn in afgevoerd is door mij en collega's van BZN op de juiste manier wat asbest voorwaarden betreft dicht geknoopt en deze is in zijn geheel op transport gegaan voor de daarvoor bestemd inzamelaar asbest.’ 
         
       
       
     
     
       4.22 
       De huuroverkomst tussen partijen is door [geïntimeerde] Holding tegen 1 oktober 2020 opgezegd. In januari 2021 heeft ARA het gehuurde ontruimd en onder afgifte van de sleutels verlaten. 
       
       
     
   
   
     
       5 Het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       ARA heeft in hoger beroep haar eis en de grondslag daarvan uitgebreid. Waar zij in eerste aanleg haar vordering baseerde op de stelling dat sprake was van een gebrek, dat het gebrek heeft geleid tot schade en een verminderd huurgenot, heeft zij in hoger beroep primair gesteld dat de sanering van het dak en het vervangen van het dak kwalificeren als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Op grond van deze bepaling baseert zij haar vordering tot verklaring voor recht dat [geïntimeerde] Holding jegens ARA aansprakelijk is voor de schade die ARA heeft geleden als gevolg van de uitvoering van de saneringswerkzaamheden en de overige werkzaamheden aan het dak. Ook baseert zij op deze grondslag haar vordering tot vergoeding van de schade die het gevolg is van deze werkzaamheden (€ 73.954,22). Hetzelfde geldt voor haar vordering tot huurprijsvermindering over de periode van 10 april 2017 tot half augustus 2017 ter hoogte van € 4.944,37 inclusief btw. Daarnaast heeft ARA in hoger beroep aan haar vordering ook ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] Holding aansprakelijk is voor fouten die de door haar ingeschakelde hulppersonen heeft gemaakt. Zij beroept zich daarbij op artikel 6:171 BW en meer subsidiair op gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. 
       
     
     
       5.2 
       Tegen de eiswijziging heeft [geïntimeerde] Holding geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen reden om die wijziging buiten beschouwing te laten.  
       
     
     
       5.3 
       Bij akte overlegging producties, tevens vermindering van eis van 1 februari 2022 heeft ARA de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen ARA en [geïntimeerde] Holding kwalificeert als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW ingetrokken. ARA heeft in hoger beroep vijf bezwaren (grieven) geformuleerd tegen het vonnis van de kantonrechter. Tijdens de mondelinge behandeling heeft ARA haar eerste grief, die inhoudt dat - in reconventie – de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het gehuurde kwalificeert als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, laten vallen. Die grief zal daarom niet meer worden beoordeeld. De overige grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling  
     
     
       
         Dringende werkzaamheden? 
       
     
     
       6.1 
       ARA heeft primair gesteld dat het vervangen van het dak en de drie saneringen kwalificeren als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grondslag voorop dat dringende werkzaamheden in de zin van dat artikellid werkzaamheden zijn die bij uitstel tot extra kosten, schade of nadeel zouden kunnen leiden.  Voorbeelden van dringende werkzaamheden zijn noodzakelijke reparaties, noodzakelijk (preventief) onderhoud en werkzaamheden ter voorkoming van schade, maar ook werkzaamheden die niet kunnen worden uitgesteld omdat anders een subsidie of fiscaal voordeel wordt misgelopen. Het hof is van oordeel dat de werkzaamheden gericht op het vervangen van de asbesthoudende golfplaten en de sanering ervan in dit geval ook kwalificeren als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW lid 1 BW. Niet in geschil is namelijk dat de asbesthoudende golfplaten ongeveer dertig jaar oud waren, verweerd en (soms) beschadigd. Ook is niet in geschil dat in 2015 sprake is geweest van lekkage, dat enkele asbesthoudende golfplaten al waren vervangen en dat dakplaten bij sterke wind bewogen, oftewel, in de terminologie van partijen: ‘klapperden’. Van belang is verder dat de huurovereenkomst steeds met vijf jaren werd verlengd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] Holding erkend dat nadat ARA vervanging van het oude dak had aangekaart, zij tot vervanging van de asbesthoudende golfplaten heeft besloten om uiteenlopende redenen: ARA had eerder geklaagd over lekkage dan wel over een tijdens een storm losgeraakte dakplaat, de aannemer gaf aan dat het asbest moest worden verwijderd mede met het oog op het toen voorgenomen verbod op asbestdaken per 2024 en [geïntimeerde] Holding kon subsidie krijgen voor de verwijdering van de asbesthoudende golfplaten. [geïntimeerde] Holding heeft daarbij niet betwist dat zij ernaar heeft gestreefd de benodigde vergunning voor 31 december 2016 te verkrijgen, omdat per 1 januari 2017 nieuwe voorwaarden zouden gaan gelden. Zij heeft ook bewerkstelligd dat zij die vergunning vervolgens daadwerkelijk in 2016 verkreeg. Dat slechts sprake was van een verzoek van ARA waaraan [geïntimeerde] Holding gehoor heeft gegeven, zoals [geïntimeerde] Holding heeft aangevoerd, is aldus een te simpele voorstelling van zaken. Gezien het voorgaande is de conclusie gerechtvaardigd dat het verwijderen van het oude dak in de vorm van asbesthoudende golfplaten en de sanering daarvan als dringende werkzaamheden kunnen worden aangemerkt. [geïntimeerde] Holding kon in de gegeven omstandigheden de werkzaamheden niet zonder nadeel uitstellen. Afgezien van het risico naast te ontvangen subsidie te grijpen en het destijds nog voorgenomen verbod op asbestdaken per 2024, waardoor het verwijderen van het dak minder vrijwillig werd, zou het verouderende dak in toenemende mate ook een risico voor de gezondheid van de huurder en derden gaan vormen als gevolg van aantasting door weersinvloeden en reeds aanwezige beschadigingen.  
       
     
     
       6.2 
       De tweede en derde saneringswerkzaamheden vloeien voort uit de werkzaamheden om het dak te vervangen en te saneren, maar kwalificeren ook zelfstandig als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Op basis van de tweede en derde asbestinventarisatie was immers duidelijk geworden dat beschadigde (delen van) asbesthoudende golfplaten dan wel asbestvezels in en/of buiten de bedrijfsruimte lagen die op korte termijn verwijderd moesten worden in verband met gezondheidsrisico’s.  
       
     
     
       6.3 
       Dringende werkzaamheden aan het gehuurde gedurende de huurtermijn kunnen op basis van artikel 7:220 lid 1 BW aan ARA aanspraak geven op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding. ARA vordert beide. Het hof zal eerst de gevorderde vermindering van de huurprijs bespreken en daarna de gevorderde schadevergoeding. 
       
       
         
           Vermindering van de huurprijs? 
         
       
     
     
       6.4 
       ARA maakt aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van het verminderd huurgenot gedurende de uitvoering van de dringende werkzaamheden. Meer subsidiair maakt ze hierop aanspraak op grond van de aanwezigheid van gebreken. Een dergelijke vordering is toewijsbaar zowel in het geval van dringende werkzaamheden als in het geval van gebreken, als voldaan is aan de vereisten zoals die zijn geformuleerd in artikel 7:207 BW. Deze bepaling vereist dat sprake is van een gebrek en een substantiële vermindering van het huurgenot. De kantonrechter heeft, uitgaande van een gebrek, in zijn vonnis uitvoerig gemotiveerd hoe hij op basis van dit laatste artikel over de periode van 27 april 2017 tot en met 17 augustus 2017 tot een huurprijsvermindering van € 2.873,41 inclusief btw is gekomen. ARA heeft tegen deze vaststelling enkel het bezwaar geformuleerd dat de huurprijsvermindering niet vanaf 27 april 2017 moet worden berekend maar vanaf het begin van de werkzaamheden op 27 maart 2017. Dit omdat de overeengekomen huurprijskorting van één maand een vergoeding betrof voor de overlast in december 2016, te weten het verplaatsen van objecten naar de door [geïntimeerde] Holding ter beschikking gestelde bedrijfsruimte aan de overzijde van het gehuurde pand. Het zou, aldus ARA, een vergoeding zijn voor door haar uitgevoerde hand- en spandiensten. ARA verwijst ter onderbouwing naar de factuur van [geïntimeerde] Holding waarbij de huurprijs in mindering is gebracht over de maand december 2016. 
       
     
     
       6.5 
       Het hof, uitgaande van het door de kantonrechter vastgestelde gebrek, gaat niet in deze redenering mee omdat ARA haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de memorie van grieven onder 3.5.3 lijkt zij te erkennen dat de huurprijskorting is overeengekomen in verband met de te verwachten overlast voor alle werkzaamheden. Zij heeft namelijk gesteld dat partijen een ‘ schadevergoeding c.q. korting (zijn) overeengekomen van één maand huur, in de  veronderstelling dat de werkzaamheden hooguit twee weken zouden duren’ . Tijdens de mondelinge behandeling heeft ARA bij monde van [naam6] vervolgens erkend dat de huurkorting was afgesproken voor het ongemak van de sanering. Niet in geschil is dat die werkzaamheden pas op 27 maart 2017 zijn begonnen. Dat de huurkorting gegeven werd als vergoeding voor het ongemak en de overlast van de werkzaamheden als geheel, ligt ook in de rede, gezien de overige door [geïntimeerde] Holding op haar kosten getroffen maatregelen. Het hof wijst in het bijzonder op de beschikbaarstelling van extra bedrijfsruimte gedurende                  drie maanden voor de stalling van de sloopauto’s van ARA, zodat ARA haar bedrijfsvoering zoveel mogelijk kon voortzetten gedurende de (sanerings-)werkzaamheden.  
       
     
     
       6.6 
       Het voorgaande betekent dat grief IV niet slaagt, zodat de beslissing van de kantonrechter over de hoogte van de vermindering van de huurprijs tot € 2.873,41 in stand blijft. 
       
       
         
           Vergoeding van schade 
         
       
     
     
       6.7 
       Voor wat betreft de vordering tot vergoeding van schade overweegt het hof dat de huurder als gevolg van de uitvoering van de dringende werkzaamheden schade kan lijden waarvoor de verhuurder ingevolge artikel 7:208 BW of artikel 6:74 BW aansprakelijk kan zijn. Voorwaarde is wel dat aan de in artikel 7:208 of 6:74 BW neergelegde wettelijke norm voor schadevergoeding is voldaan. De stelplicht en eventuele bewijslast daarvoor ligt op basis van de hoofdregel van artikel 150 Rv op ARA. 
       
       
         
           Toepassing artikel 7:208 BW, gebreken en uitleg vrijtekeningsbeding 
         
       
     
     
       6.8 
       Voor toepassing van artikel 7:208 BW is vereist dat sprake is van een gebrek. ARA heeft daartoe meer subsidiair gesteld dat het pand vijf maanden niet wind- en waterdicht is geweest en dat asbest in het pand aanwezig was en op goederen van ARA is terechtgekomen. Dit zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. [geïntimeerde] Holding heeft aangevoerd dat zij aansprakelijkheid voor gebreken in artikel 20 lid 4 van de huurovereenkomst heeft uitgesloten. De vraag of dat zo is, is een kwestie van uitleg en moet worden beantwoord aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf, zoals neergelegd in het gelijknamige arrest van de Hoge Raad.  Volgens deze maatstaf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de door partijen gebruikte bewoordingen - mondeling en schriftelijk - , maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Het hof tekent hierbij aan dat een eventuele uitsluiting van aansprakelijkheid [geïntimeerde] Holding niet ontslaat van haar verplichting gebreken te herstellen. In dat verband is van belang dat [geïntimeerde] Holding op grond van artikel 6:76 BW aansprakelijk is voor de daarbij door haar ingeschakelde hulppersonen, zoals de aannemer, asbestsaneerder of de indirect ingeschakelde vrijgavebureaus. [geïntimeerde] Holding kan zich met andere woorden niet aan haar eventuele aansprakelijkheid onttrekken door aan te voeren dat [de aannemer] , Middelveld, Hansman, Emmtec of een andere hulppersoon een fout heeft gemaakt. 
       
     
     
       6.9 
       Tegen de achtergrond van het voorgaande constateert het hof dat in artikel 20 lid 4 van de huurovereenkomst [geïntimeerde] Holding zich onder meer heeft vrijgetekend voor ‘ de gevolgen van gebreken’ . Deze algemeen geformuleerde bepaling is in de huurovereenkomst geplaatst onder het kopje  ‘Onderhoud en reparaties’.  De taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen is in dit geval van groot belang, aangezien gesteld noch gebleken is dat de contracterende professionele partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst verklaringen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht die op de uitleg van invloed kunnen zijn. Bij gebreke van een bijbehorende toelichting komt het dan aan op de objectieve gangbare betekenis van de gekozen bewoordingen en vooral ook de context waarin deze zijn gebruikt. In dit verband is relevant dat door ARA niet is gesteld dat in dit geval geen sprake was van (groot) onderhoud of reparaties. ARA heeft tijdens de mondelinge behandeling verder niet weersproken dat de bepaling een gebruikelijk beding is in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte die gesloten wordt tussen partijen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat de vrijtekening enkel is bedoeld voor gebreken die ‘buiten toedoen’ van [geïntimeerde] zijn ontstaan, zoals ARA heeft gesteld, blijkt vervolgens nergens uit en is door haar ook onvoldoende toegelicht in de context van artikel 20 lid 4 van de huurovereenkomst. Het voorgaande brengt met zich dat [geïntimeerde] Holding in beginsel met succes een beroep kan doen op deze bepaling ter afwering van haar aansprakelijkheid voor gebreken. De situatie als genoemd in artikel 7:209 BW heeft zich niet voorgedaan, zodat het voor de verhuur van bedrijfsruimte ook mogelijk is de aansprakelijkheid van artikel 7:208 BW uit te sluiten.  
       
     
     
       6.10 
       Het hof overweegt nog dat [geïntimeerde] Holding ter afwering van de gestelde waterschade naast de vrijtekening voor gebreken ook verwijst naar de in artikel 20 lid 4 van de huurovereenkomst opgenomen vrijtekening voor schade als gevolg van regenval en overstroming. Ook ten aanzien hiervan geldt dat, mede in het licht van de context van deze bepaling, niet blijkt dat deze vrijtekening enkel geldt indien deze schade ‘buiten toedoen’ van [geïntimeerde] Holding is ontstaan. [geïntimeerde] Holding kan daarom in beginsel ook voor de schade als gevolg van regenval met succes een beroep doen op deze bepaling uit de huurovereenkomst ter afwering van aansprakelijkheid. 
       
       
       
       
         
           Beroep op vrijtekening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 
         
       
     
     
       6.11 
       ARA heeft met het oog op de vrijtekening door [geïntimeerde] Holding op haar beurt een beroep gedaan op artikel 6:248 lid 2 BW. Het hof stelt hier voorop dat naar vaste jurisprudentie de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend moet worden toegepast en dat alle omstandigheden van het geval relevant zijn bij de beoordeling van de vraag of een beroep op een contractueel beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  Zo kunnen van belang zijn de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin de vrijtekening voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop de vrijtekening tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij van de strekking van de vrijtekening op de hoogte is geweest, de verhouding tussen de reikwijdte van de vrijtekening en de schade en de zwaarte van schuld, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen.  
       
     
     
       6.12 
       Het hof zal hierna een onderscheid maken al naar gelang [geïntimeerde] Holding zich beroept op vrijtekening voor schade als gevolg van regenval dan wel als gevolg van de aanwezigheid van asbest en overweegt als volgt. 
       
       
         
           Vrijtekening onaanvaardbaar voor schade door regenval? 
         
       
     
     
       6.13 
       Voor wat betreft de schade door regenval  heeft ARA als grondslag voor haar vordering gesteld dat het gehuurde gedurende vijf maanden niet wind- en waterdicht is geweest en dat dit kan worden beschouwd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Het hof constateert dat de schade die door regenval zou zijn veroorzaakt en waarvan ARA in deze procedure vergoeding vordert, schade is die is ontstaan tijdens dan wel kort na de eerste asbestsanering nadat het oude dak was verwijderd. Dat dit anders zou zijn, is onvoldoende door ARA gesteld. Tussen partijen staat vast dat tijdens deze periode de oranje dekzeilen om regenwater tegen te houden niet steeds aanwezig zijn geweest (vergelijk randnummer 4.5 tot en met 4.8). Dat kwalificeert in beginsel als een gebrek. Het hof is van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat het door [de aannemer] aangebrachte folie onder de gordingen en ter plaatse van de kopgevels, tussenwanden en muurplaten niet diende om regenwater op te vangen maar om eventueel vallende asbestdeeltje op te vangen. ARA gaat daar ook zelf vanuit in haar bericht aan de gemeente Assen van 31 maart 2017. Gedurende de saneringswerkzaamheden tot aan de vrijgave op 29 maart 2017 door Hansman was het, zo blijkt uit de stukken, [geïntimeerde] Holding evenwel niet toegestaan dekzeilen aan te brengen. Dit om controle van het werkgebied door Hansman mogelijk te maken. Mede gelet op de door ARA in het geding gebrachte foto’s en de bevindingen van de inboedelverzekeraar, is het hof van oordeel dat voldoende vaststaat dat tijdens of kort na de werkzaamheden regenwater naar binnen is gestroomd vóórdat aannemer [de aannemer] dekzeilen geheel heeft kunnen aanbrengen. Voor zover dit [geïntimeerde] Holding kan worden toegerekend, is de schuld in de gegeven omstandigheden niet zodanig dat een beroep op vrijtekening voor regenschade naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Immers, het dak mocht niet dicht voordat het was vrijgegeven. Ook weegt mee dat ARA en [geïntimeerde] Holding van tevoren afspraken hadden gemaakt voor de periode waarin de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd, zoals het beschikbaarstellen van bedrijfs- en opslagruimte aan de overzijde. Tijdens de mondelinge behandeling is door ARA bij monde van [naam7] erkend dat [geïntimeerde] Holding heeft gevraagd de bedrijfsruimte geheel te ontruimen en, nadat ARA daartoe niet kon of wilde overgaan, de inboedel ter bescherming met zeilen ook zelf af te dekken. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerde] Holding een beroep kan doen op uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor schade als gevolg van regenval.  
       
       
         
           Vrijtekening onaanvaardbaar voor schade door asbest? 
         
       
     
     
       6.14 
       De aanwezigheid van asbest in en om de gehuurde bedrijfsruimte kan worden beschouwd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW waarvoor [geïntimeerde] Holding zich in beginsel heeft vrijgetekend. In de gegeven omstandigheden acht het hof een beroep op deze vrijtekening evenwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel onaanvaardbaar. Daartoe overweegt het hof als volgt.  
       
     
     
       6.15 
       
        [geïntimeerde] Holding was als verhuurder gehouden het asbest te (doen) verwijderen. Blijkens de eerste asbestinventarisatie bevond zich enkel asbest in de golfplaten op het dak en niet in de bedrijfsruimte. [geïntimeerde] Holding heeft daartoe opdracht gegeven aan een gespecialiseerd asbestsaneringsbedrijf waarvan verwacht mag worden dat deze conform de bestaande regelgeving tewerk gaat. Voor het handelen van dit asbestsaneringsbedrijf is [geïntimeerde] Holding, evenals voor de andere ingeschakelde hulppersonen, in relatie tot ARA aansprakelijk (vergelijk artikel 6:76 BW).  
       
     
     
       6.16 
       Niet in geschil is dat [de aannemer] in januari 2017 het folie onder de gordingen en ter plaatse van de kopgevels, tussenwanden en muurplaten heeft aangebracht om verspreiding van asbest tegen te gaan. Onder verwijzing naar het rapport van BAVO heeft ARA gemotiveerd gesteld dat Middelveld door met deze voorziening over te gaan tot de werkzaamheden, de asbestsanering niet conform de bestaande regelgeving heeft uitgevoerd en dat dit een directe aanleiding vormt voor de opgelopen schade. ARA heeft onder meer ook verwezen naar het e-mailbericht van de Arbeidsinspectie van 13 april 2017 en het analysecertificaat van Emmtec van 16 mei 2017 waaruit volgt dat bij de eerste sanering resten folie zijn achtergebleven, terwijl deze nadien als asbestverdacht materiaal zijn afgevoerd. Het hof is van oordeel dat het niet werken volgens de bestaande regelgeving waardoor asbest in de bedrijfsruimte kon terechtgekomen een ernstig verwijt is aan het adres van een gecertificeerd bedrijf als Middelveld. [geïntimeerde] Holding heeft een en ander in het algemeen betwist en aangevoerd dat het rapport van BAVO ruim een jaar na afronding van de werkzaamheden is opgesteld, zodat BAVO niet heeft kunnen vaststellen wat de betrokkenen precies hebben gedaan of nagelaten. In het licht van de gestelde feiten en omstandigheden is deze betwisting echter onvoldoende, zodat aan bewijslevering daarover niet wordt toegekomen. Onduidelijk blijft namelijk welke maatregelen Middelveld dan wel heeft genomen om te kunnen werken volgens de bestaande regelgeving, zodat verspreiding van asbest werd voorkomen. Tegen de achtergrond van het rapport van BAVO had [geïntimeerde] Holding dit niet in het midden kunnen laten. Daar komt bij dat voldoende aannemelijk is dat door de gekozen werkwijze asbest na de eerste sanering is achtergebleven. BAVO concludeert dit en beroept zich onder meer op foto’s uit het vrijgaverapport van Hansman waarop nog vervuild folie is te zien. Die foto’s dateren van direct na de eerste asbestsanering. Niet ter discussie staat dat vervuild folie niet meer aanwezig had mogen zijn.  
       
     
     
       6.17 
       Het hof is ook van oordeel dat op grond van de in 6.16 genoemde stukken voldoende aannemelijk is dat Hansman als eerste vrijgavebureau steken heeft laten vallen, alleen al door voorbij te gaan aan het na de eerste sanering nog aanwezige met asbest vervuilde folie. Verder constateert het hof dat in het tweede asbestinventarisatierapport van Gebouwen Inspectie Nederland van 21 april 2017 wordt opgemerkt dat op meerdere locaties in de bedrijfsruimte nog restanten van asbesthoudende golfplaten zijn aangetroffen. Weliswaar wordt opgemerkt dat niet met zekerheid is te zeggen hoe deze restanten in de bedrijfsruimte zijn terechtgekomen, maar de suggestie van [geïntimeerde] Holding dat deze daar bewust door ARA zijn neergezet, is niet onderbouwd en blijkt ook nergens uit. Het hof gaat dan ook aan die stelling voorbij en acht aannemelijk dat deze restanten eveneens als gevolg van de saneringswerkzaamheden in de bedrijfsruimte zijn terechtgekomen. 
       
     
     
       6.18 
        Het hof is verder van oordeel dat tussen partijen voldoende is vast komen te staan dat ook bij de tweede asbestsanering door Middelveld en de tweede vrijgave door Emmtec fouten zijn gemaakt. Het hof verwijst naar de e-mail van de Arbeidsinspectie van                            17 mei 2017 waarin wordt gemeld dat op een kast buiten nog een plaat met asbest is aangetroffen. Uit het rapport van BAVO blijkt verder dat [de aannemer] voorafgaand aan de derde sanering nog een melding heeft gedaan van aangetroffen folierestanten. Uit de derde asbestinventarisatie van Find van 29 mei 2017 blijkt verder onder meer dat aan de buitenzijde van de bedrijfsruimte nog asbesthoudende toepassingen zijn gevonden, waaronder losse vezelrestanten op lichtplaten.  
       
     
     
       6.19 
       Tegen de achtergrond van het voorgaande overweegt het hof dat het gebrek de aanwezigheid van hecht- en niet-hechtgebonden asbest betreft. Van vooral het laatste is bekend dat het een risico voor de gezondheid vormt. Gezien deze aard van het gebrek, het ernstige verwijt dat daarover aan het adres van Middelveld is te maken dat in de contractuele verhouding tussen partijen in de risicosfeer van [geïntimeerde] Holding ligt, alsmede de fouten van de daarna in beeld gekomen asbestsaneringsbedrijven en vrijgavebureaus, die eveneens in de risicosfeer van [geïntimeerde] Holding liggen, is het naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] Holding zich jegens ARA beroept op het voor gebreken in het algemeen - en dus niet voor asbest in het bijzonder - geformuleerde vrijtekeningsbeding uit de huurovereenkomst. Dat de huurovereenkomst is gesloten tussen twee professionele partijen, doet daaraan onvoldoende afbreuk. Dit betekent dat [geïntimeerde] Holding in dit geval aansprakelijk is voor de schade van ARA die het gevolg is van de aanwezigheid van asbest na de saneringen. Grief V slaagt dan ook ten dele. 
       
       
         
           Toepassing van artikel 6:171 BW? 
         
       
     
     
       6.20 
       ARA heeft nog een beroep gedaan op artikel 6:171 BW en gesteld dat artikel 20 lid 4 van de huurovereenkomst aansprakelijkheid op grond van deze bepaling niet uitsluit. Voor zover schade niet al op grond van artikel 7:220 BW voor vergoeding in aanmerking komt, is het hof van oordeel dat het beroep op artikel 6:171 BW ARA niet helpt. ARA heeft niet onderbouwd dat sprake is van onrechtmatig handelen als de verplichtingen uit de huurovereenkomst worden weggedacht. In dit geval gaat het ook niet om werkzaamheden die een opdrachtgever ter uitoefening van zijn bedrijf door een opdrachtnemer doet verrichten in de zin van deze bepaling.  [geïntimeerde] Holding is een financiële houdstermaatschappij. Weliswaar hebben [de aannemer] , Middelveld, BZN, Hansman en Emmtec werkzaamheden verricht in opdracht van [geïntimeerde] Holding, maar zij hebben niet aan de bedrijfsuitoefening van [geïntimeerde] Holding deelgenomen.  
       
       
         
           Omvang schade 
         
       
     
     
       6.21 
       ARA heeft gesteld schade te hebben geleden als gevolg van de aanwezigheid van asbest na de gebrekkige uitvoering van de saneringswerkzaamheden en heeft verschillende  
       
       
         schadeposten en de omvang daarvan uiteengezet. Het hof zal deze schadeposten en het daartegen gevoerde verweer hierna afzonderlijk bespreken. 
       
       
     
     
       6.22 
       ARA heeft € 9.557, 80 gevorderd als vergoeding voor kosten van beveiligingsmaatregelen door BouwWatch. Zij heeft daarbij gesteld dat inschakeling van dit bedrijf met [geïntimeerde] Holding is overeengekomen. [geïntimeerde] Holding heeft dit betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft ARA bij monde van [naam6] erkend dat zij dit met [de aannemer] heeft besproken en niet met [geïntimeerde] Holding. Aldus heeft ze het bestaan van de overeenkomst onvoldoende gemotiveerd gesteld en wordt aan bewijslevering daarvan niet toegekomen. Immers, niet is gesteld of gebleken dat [de aannemer] namens [geïntimeerde] Holding gerechtigd was een dergelijke overeenkomst te sluiten. Dat deze kosten bij gebreke van een dergelijke overeenkomst als schade kunnen worden gevorderd, is niet onderbouwd. Het gevorderde bedrag zal worden afgewezen. 
       
     
     
       6.23 
       ARA heeft € 1000,- gevorderd ter zake van eigen risico dat zij heeft moeten betalen nadat zij de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van regenwater bij haar verzekeraar voor vergoeding heeft ingediend. Voor deze schade heeft zij een vergoeding van € 22.290,- van haar verzekeraar gekregen. Het hof wijst dit deel van de vordering af omdat [geïntimeerde] Holding zich rechtsgeldig voor deze schade heeft vrijgetekend. 
       
     
     
       6.24 
       ARA heeft € 1.525,17 gevorderd voor vergoeding van een printer, de fax en de camera-installatie die door regenwater beschadigd zijn geraakt. Daargelaten of deze schade al door de verzekeraar is vergoed, zoals [geïntimeerde] Holding heeft aangevoerd, voor schade als gevolg van regenwater heeft [geïntimeerde] Holding zich rechtsgeldig vrij kunnen tekenen. Dit deel van de vordering zal ook worden afgewezen.  
       
     
     
       6.25 
       ARA heeft verder € 23.830,- gevorderd als vergoeding voor schade aan onderdelen die in het pand stonden opgeslagen. Deze goederen zouden bij de tweede asbestsanering in de periode van 8 mei 2017 tot en met 16 mei 2017 aan de buitenzijde en intern beschadigd zijn geraakt doordat Middelveld de onderdelen die op de stellingen waren opgeslagen op een grote hoop heeft gegooid. Ook zijn bepaalde goederen bevuild geraakt met asbest en met water schoongemaakt en zijn labels verwijderd, waardoor ze onverkoopbaar zijn geworden. Ter onderbouwing heeft ARA verwezen naar foto’s van de inboedel die op 13 mei 2017 zouden zijn gemaakt en naar een schaderapport van Oldenhuis taxatie - en expertisebureau van 2 april 2020 dat is gebaseerd op een bezoek aan de bedrijfsruimte in september 2019.  
       
     
     
       6.26 
       
        [geïntimeerde] Holding heeft betwist dat Middelveld de voorraad uit de stellingen heeft gehaald en op een hoop heeft gegooid met de schade tot gevolg. Zij heeft voorts betwist dat de foto’s zijn gemaakt ten tijde of na afloop van de tweede asbestsanering en dat daarop handelsvoorraad van ARA is weergegeven. [geïntimeerde] Holding wijst er verder op dat uit het schaderapport van Oldenhuis taxatie- en expertisebureau, dat is opgesteld na een bezoek aan ARA ruim twee en een half jaar nadat de gestelde schade zou zijn ontstaan, niet valt af te leiden hoe de situatie was onmiddellijk volgend op de tweede sanering, welke voorraad toen aanwezig was en wat de toestand van deze goederen was. 
       
     
     
       6.27 
       Het hof zal gezien het partijdebat, de onderbouwing van deze schade en het bewijsaanbod door ARA, ARA in de gelegenheid stellen te bewijzen dat bij de tweede asbestsanering door toedoen van de door [geïntimeerde] Holding ingeschakelde Middelveld, onderdelen in het pand van de stellingen zijn verwijderd en op een grote hoop zijn gegooid  
       
       
         met schade aan deze onderdelen tot gevolg. Het hof zal ARA daartoe in de gelegenheid stellen, zoals hierna in 6.34 en in het dictum is geformuleerd.  
       
       
     
     
       6.28 
       ARA heeft ook € 18.060,- gevorderd als vergoeding voor bij de derde asbestsanering geconstateerde schade aan auto-onderdelen die bij de tweede asbestsanering is ontstaan. Deze onderdelen zouden bij de derde sanering zijn vernietigd. ARA heeft ter onderbouwing foto’s in het geding gebracht van elk van deze onderdelen. Die foto’s zouden zijn gemaakt voordat de goederen werden afgevoerd. Ook heeft zij een begroting van de schade op basis van de foto’s gegeven die door haar zelf is opgemaakt. Verder heeft zij een verklaring van BZN in de persoon van [naam4] in het geding gebracht die aanwezig was bij deze derde sanering en onder meer de begeleidingsbrieven van het afvoeren van de asbesthoudende onderdelen.  
       
     
     
       6.29 
       Het hof is van oordeel dat ARA met de verklaring van [naam4] (zie rechtsoverweging 4.21) voldoende heeft onderbouwd dat niet uit te sluiten was dat op de goederen in de bedrijfsruimte nog asbest aanwezig was als gevolg van de eerdere saneringen, ook al ging het eerder door Find opgestelde (derde) asbestinventarisatierapport van                           29 mei 2017 ervan uit dat enkel nog asbest aan de buitenzijde aanwezig was. Uit de verklaring van [naam4] valt op te maken dat Find na de derde sanering het gehuurde klaarblijkelijk niet wilde vrijgeven voordat actie was ondernomen op deze goederen in de bedrijfsruimte. Dit laatste is ook niet door [geïntimeerde] Holding als zodanig betwist. Met de verklaring van [naam4] heeft ARA ook voldoende onderbouwd dat het schoonmaken van de goederen gezien de tijdsinvestering en de kosten geen redelijk alternatief was en dat de goederen door de asbestsaneerder daadwerkelijk als asbestverdacht materiaal zijn afgevoerd. Aan de betwisting daarvan door [geïntimeerde] Holding gaat het hof als onvoldoende gemotiveerd voorbij. [geïntimeerde] Holding heeft verder betwist dat de overgelegde foto’s zijn gemaakt tijdens de derde sanering in het bedrijfspand, dat dit de goederen zijn die door BZN zijn afgevoerd, ook de goederen zijn die voorkomen op de door ARA gemaakte lijst die als productie 24 bij memorie van grieven is overgelegd en dat de op die lijst vermelde aantallen en bedragen kloppen. [geïntimeerde] Holding heeft onder meer verwezen naar de verklaring van [de aannemer] die de door BZN afgevoerde goederen als ‘oude meuk’ kwalificeert.  
       
     
     
       6.30 
       Het hof zal, gezien de standpunten over en weer, ARA in de gelegenheid stellen te bewijzen dat de als productie 23 bij de memorie van grieven in het geding gebrachte foto’s in week 30 van 2017 in aanwezigheid van BZN zijn gemaakt van de asbestverdachte onderdelen, dat die onderdelen vervolgens door BZN zijn afgevoerd, dat dit de goederen zijn die voorkomen op de door haar gemaakte lijst die als productie 24 bij memorie van grieven is overgelegd en dat de daarop vermelde aantallen en de bedragen (de waarde van de goederen) juist zijn. Dit bewijs kan met name (ook) geleverd worden door overlegging van bescheiden. Het hof zal de zaak ook hiervoor naar de rol verwijzen.  
       
     
     
       6.31 
       Het hof tekent hierbij nog aan dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] Holding niet zou zijn gekend in de afvoer van deze goederen in het kader van de sanering - wat daar ook van moge zijn - geen afbreuk doet aan haar aansprakelijkheid op grond van artikel 7:208 BW. Het beroep op eigen schuld aan de zijde van ARA wijst het hof op voorhand af. Tegen de achtergrond van de verklaring van [naam4] is door [geïntimeerde] Holding onvoldoende aangevoerd dat ARA welbewust en vrijwillig BZN heeft gevraagd kosteloos spullen naar de vuilstort te brengen. Onweersproken is immers gebleven dat Find door de aanwezigheid van de asbestverdachte goederen niet tot vrijgave was overgegaan. 
       
     
     
       6.32 
       
         ARA heeft verder gesteld € 18.226,21 aan reputatieschade en winstderving te hebben geleden en vordert vergoeding daarvan. Klanten zouden hebben gezien dat er water in het pand stond. Dat zou haar reputatie niet ten goede zijn gekomen. Daarnaast zou ARA geen dan wel beperkt gebruik hebben kunnen maken van het gehuurde, met winstderving en vierenveertig minder gesloopte auto’s tot gevolg. ARA heeft een berekening van winstderving in het geding gebracht, uitgevoerd door een schade-expert.  
         Het hof zal dit deel van de vordering afwijzen. Dat ARA reputatieschade heeft geleden, is niet door haar aangetoond. In het begeleidend schrijven bij de schadeberekening wordt onder meer vermeld dat bij de vaststelling geen rekening is gehouden met seizoensinvloeden. Opgemerkt wordt in dat verband ‘Als u normaal gesproken in kwartaal 2 de minste omzet realiseert dan is daar geen rekening mee gehouden.’ Afgezien hiervan, is het gevorderde bedrag niet in de berekening opgenomen en ontbreken onderliggende stukken, waardoor het gevorderde onvoldoende is onderbouwd. Ook het vereiste causale verband tussen de gestelde schade en de aanwezigheid van asbest door de gebrekkige sanering is onvoldoende gesteld. 
       
       
     
     
       6.33 
       Ten slotte heeft ARA € 755,04 inclusief btw als vergoeding voor de kosten van het onderzoek van RPS gevorderd en € 1000,- exclusief btw als vergoeding voor de kosten van het door BAVO uitgevoerde onderzoek ter vaststelling van de aansprakelijkheid. ARA heeft de aan haar gerichte facturen in het geding gebracht, alsmede bankafschriften als betalingsbewijs. Uit die bankafschriften valt niet af te leiden op wiens naam de rekening staat. Het hof overweegt dat ARA in beginsel op de voet van artikel 6:96 lid 1 sub b BW recht heeft op vergoeding van deze kosten die zijn gemaakt om de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen, voor zover deze redelijk zijn. Dat geldt ook als uiteindelijk niet zou komen vast te staan dat schade is geleden. Naar het oordeel van het hof was het, gezien het advies van de RUD aan ARA om een (eigen) asbestinventarisatie te laten verrichten (vergelijk rechtsoverweging 4.9), redelijk in verband met het onderzoek naar de gevolgen van de gebrekkige asbestsanering de deskundige bijstand van RPS in te roepen en zijn ook de gemaakte kosten redelijk. Hetzelfde geldt voor de gestelde kosten voor het onderzoek van BAVO, nu [geïntimeerde] Holding aansprakelijkheid van de hand wees. Uit de overgelegde bankafschriften blijkt evenwel niet dat ARA deze kosten heeft betaald en dat ze voor haar rekening komen. Het hof zal haar in de gelegenheid stellen dat alsnog te bewijzen. Dit bewijs kan met name geleverd worden door overlegging van bescheiden. 
       
       
         
           Concluderend 
         
       
     
     
       6.34 
       Het hof zal ARA toelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat bij de tweede asbestsanering door toedoen van de door [geïntimeerde] Holding ingeschakelde Middelveld, onderdelen in het pand van de stellingen zijn verwijderd en op een grote hoop zijn gegooid met schade aan deze onderdelen tot gevolg. Het hof verwijst verder naar hetgeen in het dictum is vermeld. 
       
     
     
       6.35 
       Het hof zal ARA verder toelaten te bewijzen dat de als productie 23 bij de memorie van grieven in het geding gebrachte foto’s in week 30 van 2017 in aanwezigheid van BZN zijn gemaakt van de asbestverdachte onderdelen, dat die onderdelen vervolgens door BZN zijn afgevoerd, dat dit de goederen zijn die voorkomen op de door haar gemaakte lijst die als productie 24 bij memorie van grieven is overgelegd en dat de daarop vermelde aantallen en de bedragen (de waarde van de goederen) juist zijn. Het hof verwijst ook hier verder naar hetgeen in het dictum is vermeld. 
       
     
     
       6.36 
       Ten slotte wordt ARA in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat ARA de kosten van het onderzoek van RPS en BAVO heeft betaald en dat deze voor haar rekening komen.  
     
     
       6.37 
       Het hof tekent bij het voorgaande nog aan dat ARA niet heeft weersproken dat zij btw kan terugvragen en dat de omvang ervan geen schade vormt. Dit betekent ook dat ARA waar het gaat om de omvang van de schade, de bedragen exclusief btw dient te onderbouwen.  
       
     
     
       6.38 
       In afwachting van het voorgaande zal het hof iedere verdere beslissing aanhouden en verder beslissen indien partijen op grondslag van dit tussenarrest niet zelf een regeling kunnen treffen.  
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep en voordat het verder beslist: 
     
     
     
       7.1 
       laat ARA toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat bij de tweede asbestsanering door toedoen van de door [geïntimeerde] Holding ingeschakelde Middelveld, onderdelen in het pand van de stellingen zijn verwijderd en op een grote hoop zijn gegooid met schade aan deze onderdelen tot gevolg,    
       
     
     
       7.2 
       
         laat ARA toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat  
         -de als productie 23 bij de memorie van grieven in het geding gebrachte foto’s in week 30 van 2017 in aanwezigheid van BZN zijn gemaakt van de asbestverdachte onderdelen,  
         -dat die onderdelen vervolgens door BZN zijn afgevoerd,  
         -dat dit de goederen zijn die voorkomen op de door haar gemaakte lijst die als productie 24 bij memorie van grieven is overgelegd en  
         -dat de daarop vermelde aantallen en de bedragen (de waarde van de goederen) juist zijn, 
       
       
     
     
       7.3 
       laat ARA toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat ARA de kosten van het onderzoek van RPS en BAVO heeft betaald en dat deze voor haar rekening komen, 
       
     
     
       7.4 
       bepaalt dat, indien ARA uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, zij die stukken op de roldatum dat  10 mei 2022  in het geding dient te brengen, 
       
     
     
       7.5 
       bepaalt dat, indien ARA het bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. J.E. Wichers die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip, 
       
     
     
       7.6 
       bepaalt dat partijen (in persoon) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld, 
       
     
     
       7.7 
       bepaalt dat ARA het aantal voor te brengen getuigen en de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum dat                                    26 april 2022 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld, 
       
     
     
       7.8 
       bepaalt dat ARA overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven, 
     
     
       7.9 
       bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de in het geding te brengen producties hebben ontvangen, 
       
     
     
       7.10 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, M.W. Zandbergen en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op                      12 april 2022. 
       
       
       
     
   
   
      Vergelijk HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. 
   
   
      Vergelijk HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153. 
   
   
      Bij de waterschade gaat het in hoger beroep alleen nog om het eigen risico van € 1000,- na betaling door de inboedelverzekeraar en schade aan een camera en computer/fax van € 1.525,17. Zie hierna onder 6.23 en 6.24. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7395.