ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:117

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:117 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 11-01-2022 / 200.271.332

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-01-11

Zaaknummer: 200.271.332

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:117

---

Hoger beroep; koopovereenkomst woning; verzakking gevelhoek, gevelscheuren, scheurwijdtemeter, vergrote lintvoegen en deformatiebouten; bezichtiging en vragenformulier; gegevensuitwisseling voorgeschiedenis; tekortschieten in mededelingsplicht en in onderzoekplicht; deskundigonderzoek nodig naar omvang verzakking, geschiktheid voor normaal gebruik als woonhuis en aftrek nieuw voor oud; iedere partij betaalt helft voorschot deskundige. 
       
       Artikelen 7:17 BW, 195 Rv en 6.3 modelkoopovereenkomst woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.271.332 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: NL19.1194) 
     
     
     
       
         arrest van 11 januari 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant]  
     
       2.  [appellante] , 
       beiden wonende te [woonplaats1] , 
       appellanten in het principaal hoger beroep, geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: verweerders, 
       hierna: [appellanten] c.s., 
       advocaat: mr. M.M.T. van der Werff, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] , 
     
       2.  [geïntimeerde2] , 
       beiden wonende te [woonplaats1] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eisers, 
       hierna: [geïntimeerden] c.s., 
       advocaat: mr. W.H.R. baron van Boetzelaer. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 april 2021 hier over. Daarbij is een comparitie van partijen gelast. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop blijkt uit:  
       - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2021, met aangehecht de schriftelijke reacties daarop van 30 november 2021 ( [geïntimeerden] c.s.) en 8 december 2021 ( [appellanten] c.s.); 
       - de pleitnota van mrs. Van der Werff en M.G. Costers; 
       - de spreekaantekeningen van mr. baron van Boetzelaer. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens hebben partijen op de eerder door [appellanten] c.s. overgelegde stukken (waaronder de op 1 november 2021 nagezonden producties bij het verweerschrift) arrest gevraagd, tenzij zij uiterlijk op 9 november 2021 een bericht van schikking zouden inzenden. 
       
     
     
       1.4 
       In zijn faxbrief van 9 november 2021 heeft mr. Van Boetzelaer bericht dat een minnelijke oplossing niet is bereikt en verzocht om voort te procederen. Het hof had voor dat geval al arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Waar deze zaak over gaat, de beslissing van de rechtbank en de grieven  
     
     
       2.1 
       Het gaat hier over de vraag of een woning non-conform is aan de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.2 
       Op basis van een advertentie, enkele bezichtigingen met informatieverstrekking en inzage in het vragenformulier hebben [geïntimeerden] c.s. bij akte van 10 juni 2017  voor € 449.950 k.k. de in 1913 gebouwde eigen woning van makelaar [appellant] en mw. [appellante] aan de [adres] te [woonplaats1] gekocht. Artikel 6.3 van de koopakte bevat een non-conformiteitsbepaling en in artikel 20 een, uiterlijk op 30 juni 2017 in te roepen, ontbindende voorwaarde  “indien uit het rapport (van bouwtechnische keuring, hof) blijkt dat het verkochte constructieve bouwkundige gebreken vertoont, waarvoor de kosten voor direct noodzakelijk (lees: binnen 12 maanden) herstel meer dan € 20.000,-- bedragen” . Herstelkosten tussen de € 5.000 en € 20.000 zouden worden verdisconteerd in de koopprijs. Op 23 juni 2017 heeft de bouwtechnische keuring plaatsgevonden, waarvan een VEH-rapport aan [geïntimeerden] c.s. is uitgebracht . Het rapport merkte bij het metselwerk op onder Bevindingen:  “Constructieve scheurvorming. Opmerking: De oorzaak van de aangetroffen scheurvorming is op basis van de visuele inspectie niet vast te stellen. Daarbij is het niet duidelijk of deze gestabiliseerd is. Wij adviseren u een specialist in te schakelen”  en onder Maatregelen : “Keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk. De maatregel is afhankelijk van het onderzoek.”  Op 3 januari 2018 is de eigendom van de woning overgedragen. Na bezoek van de aannemer op 23 maart 2018, die aan de achterzijde een aanbouw moest realiseren, zijn er bij hem en [geïntimeerden] c.s. vragen gerezen over de fundering. [geïntimeerden] c.s. hebben een funderingsonderzoek laten instellen door [naam1] , die daarover op 22 mei 2018  en op 18 april 2019  schriftelijk heeft gerapporteerd. Bij op 22 april 2018 gedateerde brief  hebben [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. op dit punt aansprakelijk gesteld. [appellanten] c.s. hebben tegenrapporten laten uitbrengen door Van der Wal & Joosten op 21 februari 2020 , door de NVM op 9 oktober 2019  en door IFCO  op 3 december 2019 . Vanaf april 2019 hebben [geïntimeerden] c.s. de gehele fundering rondom laten ondersteunen en de aanbouw gerealiseerd. 
       
     
     
       2.3 
       Met een beroep op non-conformiteit hebben [geïntimeerden] c.s. schadevergoeding gevorderd . In haar vonnis van 15 juli 2019 (verder: het vonnis) heeft de rechtbank [appellanten] c.s. hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerden] c.s. € 128.739,22 met de wettelijke rente en de beslag- en proceskosten te betalen, met afwijzing van het meer of anders gevorderde. Aan dit uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis hebben [appellanten] c.s. voldaan door betaling van € 138.158,28. 
       
     
     
       2.4 
       Tegen de toewijzing richten [appellanten] c.s. hun zes grieven in het principaal hoger beroep alsmede hun restitutievordering. Tegen de afwijzing van het meer of anders gevorderde keren [geïntimeerden] c.s. zich met twee grieven. Daarbij hebben zij hun eis vermeerderd met € 39.668,68 met wettelijke rente. Tegen de vermeerdering van eis op zich hebben [appellanten] c.s. geen bezwaar gemaakt maar wel inhoudelijk verweer gevoerd. Het hof acht de vermeerdering van eis niet in strijd met de eis van een goede procesorde , zodat op de vermeerderde eis zal worden beslist. 
       
     
   
   
     
       3 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       
         Het non-conformiteitsartikel 6.3 van de modelkoopovereenkomst houdt in: 
         
           “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
         
       
       
     
     
       3.2 
       
         Mede op basis van de verklaringen op de comparitie neemt het hof het volgende als vaststaand aan. 
         Bij de bezichtigingen hebben [geïntimeerden] c.s. gezien dat de buitengevels op diverse plaatsen scheuren vertoonden en dat boven de dubbele deuren in de achtergevel een scheurwijdtemeter was aangebracht. Verder hebben zij enkele vergrote (horizontale) lintvoegen waargenomen en een verzakking van de achtergevel aan de noordoosthoek. Daarover hebben partijen met elkaar gesproken. [geïntimeerden] c.s. hadden verteld dat zij de achterzijde wilden uitbouwen. [geïntimeerden] c.s. hebben niet voldoende concreet weersproken dat [appellant] toen heeft gezegd dat dit daar niet zomaar kon vanwege de verzakking en dat [appellant] zijn zorgen over een uitbouw daarbij heeft uitgesproken. Over de verzakking heeft hij verteld dat het de hoek van het huis was waar een regenton had gestaan en dat de regenton daar in het verleden wellicht had gelekt. [geïntimeerden] c.s. hoorden of begrepen van hem dat dat waarschijnlijk de oorzaak van de verzakking was. Op hun vraag of er ooit wat aan de verzakking was gedaan, heeft [appellant] gezegd van niet omdat het stabiel was gebleven in de tijd dat zij er woonden (10 jaar). [appellant] heeft [geïntimeerden] c.s. tijdens de bezichtiging ook gewezen op de scheurwijdtemeter boven de deuren vlak naast de wat verzakte noordoosthoek en gezegd dat die meter daar al 10 jaar hing en dat het al 10 jaar stabiel was.  
       
       
     
     
       3.3 
       Een aantal dagen later hebben [geïntimeerden] c.s. het ingevulde vragenformulier  ontvangen. Daarin hebben [appellanten] c.s. op vraag 2A  “Zijn er (gerepareerde) schuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?”  geantwoord met  “ja (…) Op diverse plaatsen. We hebben zelf nooit scheuren laten voegen”.  Op vraag 5C  “Zijn er (gerepareerde of verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan de vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?”  hebben [appellanten] c.s. ontkennend geantwoord. Op vraag 6A  “Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? Zo ja, waar?”  hebben [appellanten] c.s. geschreven:  “Verzakking oostgevel achterzijde”. 
       
     
     
       3.4 
       Bij de presentatie van de conceptkoopovereenkomst hebben [geïntimeerden] c.s. gezegd dat zij alsnog een bouwtechnische keuring wilden laten uitvoeren en op dit punt een ontbindende voorwaarde verlangd, waarin [appellanten] c.s. hebben toegestemd. 
       
     
     
       3.5 
       
         Er waren ook vier deformatiebouten in de gevels geplaatst, heel kleine boutjes die, in schutkleur weggewerkt, niet eenvoudig zichtbaar waren.  
         
          [appellanten] c.s. hebben in de stukken meermalen gesteld dat [appellant] op de aanwezigheid van de deformatiebouten heeft gewezen. In eerste aanleg hebben zij niet gesteld dat hij deze tijdens de bezichtiging met [geïntimeerden] c.s. heeft besproken, maar wel dat hij dat heeft gedaan met de deskundige van Verenging Eigen Huis op 23 juni 2017 (punt 10 verweerschrift). In hoger beroep stellen [appellanten] c.s. weer dat [appellant] de deformatiebouten met de deskundige heeft besproken (memorie van grieven sub 2.12), maar bovendien (voor het eerst) dat de deformatiebouten ook al tijdens de bezichtiging aan de orde zijn gesteld (die memorie sub 5.43 en 5.46). [appellanten] c.s. hebben hun stellingen bij memorie van antwoord in incidenteel appel (sub 2.11) nog uitgebreid: niet alleen besprak hij de deformatiebouten bij de bezichtiging en de keuring, maar die laatste bespreking met de keurder vond volgens [appellanten] c.s. ook plaats in aanwezigheid van [geïntimeerden] c.s. 
       
       
     
     
       3.6 
       De verschillende stellingen van [appellanten] c.s. over het ter sprake komen van de deformatiebouten behoeven naar het oordeel van het hof nadere onderbouwing, met name omdat [appellant] desgevraagd op de zitting heeft verklaard dat hij niet meer zeker weet of hij de aanwezigheid van de bouten met de deskundige heeft besproken bij gelegenheid van de bouwkundige keuring. [appellant] heeft niet uitgelegd hoe het komt dat zijn verklaring op dit punt afwijkt van zijn -van aanvang af- in de procedure ingenomen stelling. Dit maakt dat het hof er niet vanuit gaat dat de deformatiebouten tijdens de bouwkundige keuring zijn besproken. Het lag, gelet op de omstandigheid dat zijn herinnering hem kennelijk op dit punt in de steek laat, ook op zijn weg om concreter te verklaren hoe de aanwezigheid van de deformatiebouten tijdens de bezichtiging aan de orde is geweest, in welke bewoordingen hij daarover heeft gesproken en wat maakt dat hij zich dit (wel) concreet herinnert. Bij gebrek aan een concrete uitleg op dit punt gaat het hof er vanuit dat de aanwezigheid van de deformatiebouten niet voorafgaand aan de koop met [geïntimeerden] c.s. is besproken. 
       
     
     
       3.7 
       
         De achtergrond van de scheurwijdtemeter en de vier deformatiebouten was het volgende. 
         In de loop van 2010 werd aan [appellanten] c.s. bekend dat Stichting Bodemsanering NS (SBNS) van ProRail een bodemsanering zou uitvoeren in haar gronden achter hun woning en de andere woningen aan de straat. Bij brief van 12 juli 2010  heeft [appellant] toen vanuit de bewonersvergadering de gemeente onder meer geattendeerd op: 
         
           “-overlast (geluid/modder/privacy/inbraakgevoeligheid/etc) door saneringswerken 
         
         
           -groot risico op verzakkingen en scheurvorming door gebruik van zwaar materieel bij de sanering. 
         
         
           N.B. De [adres] 2 heeft reeds scheurvorming in achtergevel en raamkozijn opgelopen door de laatste sanering!” 
         
         Op 18 oktober hebben [appellanten] c.s. in verband met de aanstaande werkzaamheden zelf een scheurmeter laten plaatsen door (de heer [naam2] van) een ingenieursbureau (Van Roekel & Van Roekel). Korte tijd later – in oktober/november 2010 - heeft Quattro Expertise in opdracht van SBNS de vier deformatiebouten in de voor- en achtergevels geplaatst. Met de plaatsing van de deformatiebouten door SBNS was het nut van de scheurmeter om gevolgen van de werkzaamheden te kunnen monitoren volgens [appellanten] c.s. achterhaald, hetgeen ook niet gebeurd is. 
         In haar brief van 19 november 2010  heeft Quattro Expertise aan SBNS geschreven: 
         
           “ Wij stelden  (bij inspectie op 16 november 2010, hof)  vast dat de woning aan de rechter achterzijde historisch gezien aanzienlijke zettingen heeft ondergaan. De fundering heeft op die locatie onvoldoende draagkracht gehad. in de rechterzijgevel en achtergevel is een aanzienlijke hoeveelheid (herstelde) scheurvorming aanwezig. Het kozijn van de openslaande tuindeuren is fors vervormd onder invloed van het wegzakken van de hoek van de woning. 
         
           De heer [appellant] deelde ons mede dat hij sedert 2007 eigenaar is van de betreffende 
         
         
           woning en dat de vorige eigenaar de scheurvorming middels het opnieuw aanbrengen van 
         
         
           voegwerk heeft hersteld. De heer [appellant] heeft aan het exterieur van de woning geen 
         
         
           werkzaamheden uitgevoerd. Wij concluderen dat de situatie vanaf 2007 stabiel is c.q. 
         
         
           stabiel lijkt te zijn. 
         
         
           Deze conclusie houdt niet in dat het draagvermogen van de fundering op die locatie ook 
         
         
           hersteld is. Waarschijnlijker is het dat de samenhang van de gevels in combinatie met het 
         
         
           huidige draagvermogen van de fundering een evenwicht heeft gevonden waardoor het lijkt 
         
         
           dat een stabiele situatie is ontstaan. 
         
         
           De heer [appellant] heeft eigen onderzoek verricht naar de fundering van de woning. Hij is 
         
         
           er echter niet achter gekomen wat voor soort fundering aanwezig is. Gezien het bouwjaar 
         
         
           1914 is het logisch om te veronderstellen dat houten palen zijn toegepast. Hoe het nu kan 
         
         
           dat alleen die ene hoek draagkracht verliest is gissen. Belangrijk daarin is het ook om te 
         
         
           weten wanneer de eerste verzakkingen zijn ontstaan. 
         
         
           (…) 
           
           Vast staat in ieder geval dat de situatie slechts stabiel lijkt. Naar onze mening zal het 
         
         
           introduceren van trillingen in de woning tot een minimum beperkt moeten worden. Om het 
         
         
           risico op schade te beperken adviseren wij de onderstaande maatregelen te treffen: 
         
         
           (…) 
         
         
           Het stabiliseren van de fundering van de woning lijkt ons op voorhand niet noodzakelijk. 
         
         
           Dit ligt ook meer op het pad van de heer [appellant] in het kader van het onderhoud van 
         
         
           de woning.” 
         
         In haar verslag van 18 april 2019  heeft [naam1] hierover geschreven: 
         
           “De monitoring van de deformatie meetbouten door Quattro is uitgevoerd vanaf 8 december 
         
         
           2010 t/m 3 februari 2011. Meetbouten 1 t/m 6 zijn van het pand [adres] 2. De nulmeting was op 8 december 2010, zie afbeelding 1. Na twee maanden is een zakkingssnelheid gemeten van 1,3 t/m 2,6 mm in vergelijking met de nul-meting. Omgerekend naar mm/jaar is de zakkingssnelheid 7,8 t/m 15,6 mm/jaar. Volgens de richtlijn Houten paalfunderingen onder gebouwen is een zakkingssnelheid groter dan 4 mm/jaar zeer groot.  
         
         
           Gezien de meetresultaten van de deformatiemeetbouten is de zetting in verre van stabiel.” 
         
         
          [appellanten] c.s. hebben uiteengezet dat de brief van 19 november 2010 en de resultaten van het meetonderzoek door Quattro Expertise destijds niet aan hun bekend waren. Dat een makelaar die voor zichzelf en voor de buurt optreedt daar destijds niet om zou hebben gevraagd, komt aan het hof weinig aannemelijk voor, maar kan ook niet worden uitgesloten omdat [appellanten] c.s., zoals zij hebben uiteengezet, in beslag werden genomen door bevalling, overlijden en het leven van alledag. 
         Per e-mail van 29 februari 2012  heeft [appellant] aan de buurtbewoners onder meer geschreven: 
         
           “Zoals sommige van jullie al weten heb ik [naam3]  (de aannemer die riolerings- en saneringswerkzaamheden in de straat verrichtte, hof)  aansprakelijk gesteld voor het veroorzaken van diverse scheuren en kieren in onze woning door het gebruik van veel te zwaar materieel in onze straat. Ik ben hierin niet de enige! Naar ik van sommige van jullie heb begrepen is er vrijwel geen enkel huis zonder kleerscheuren vanafgekomen...” 
       
       
     
     
       3.8 
       Hoewel dat op de weg van [appellanten] c.s. lag en [geïntimeerden] c.s. dat zeker van een makelaar die zijn eigen huis verkocht in redelijkheid mochten verwachten, hebben [appellanten] c.s. voor of bij de verkoop niet aan hen gemeld dat de bodemsanering en alles wat daarbij kwam kijken in de jaren 2010 tot en met 2012 een aanzienlijk risico van verzakkingen en scheurvorming meebrachten. In het licht van het verslag van [naam1] van 18 april 2019 was de geruststelling door [appellanten] c.s. in 2017 dat de woning al 10 jaar stabiel was, ongefundeerd. [appellanten] c.s. hadden [geïntimeerden] c.s. behoren in te lichten over hetgeen hiervoor in rov. 3.6 en 3.7 was voorgevallen om bij [geïntimeerden] c.s. de onjuiste voorstelling te vermijden dat de gevelverzakking in de noordoosthoek alleen maar een gevolg was geweest van een lekkage bij een regenton. Indien [geïntimeerden] c.s. zo beter zouden zijn voorgelicht, is voldoende aannemelijk dat zij al vóór de verkoop of anders wel in het kader van het bouwtechnisch onderzoek een meer gericht onderzoek zouden hebben laten uitvoeren naar de stand van de gehele fundering rondom. In zo verre zijn [appellanten] c.s. in hun mededelingsplicht tekortgeschoten. Anderzijds is de gewekte onjuiste voorstelling voor een deel ook te wijten aan [geïntimeerden] c.s., doordat zij ondanks alle waarschuwingstekens, toch niet tijdig nader onderzoek hebben gedaan naar de stabiliteit van de gehele fundering rondom . Het hof zal deze eigen schuld aan de kant van [geïntimeerden] c.s. nog nader afwegen. 
       
     
     
       3.9 
       Maar met al het voorgaande staat nog niet vast, waarmee artikel 6.3 van de koopovereenkomst begint, namelijk of de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Of de verzakking van de noordoosthoek daartoe moet worden gerekend, behoeft hier niet te worden onderzocht omdat onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat dit aan [geïntimeerden] c.s. bekend was en, mede gelet op de mededeling in de vragenlijst, een onderliggende verzakking van de fundering daar voor hen kenbaar was bij de koop en dan op grond van artikel 6.3, tweede volzin voor hun rekening en risico komt. 
       
     
     
       3.10 
       
         Maar de bevindingen van [naam1] , gebaseerd op onderzoek aan onder meer twee heipalen, lijken breder, waar zij in haar rapport van 22 mei 2018 onder meer schrijft  
         onder:  “8.1 Beoordeling bevindingen en meetresultaten 
         
           “De stabiliteit van de funderingsconstructie is slecht. De funderingsbalk is van stampbeton met veel losse stenen en weinig samenhang. De indringwaarde van de geïnspecteerde houten 
         
         
           funderingspalen is 18 tot 35 millimeter. 
         
         
           De draagkracht van het funderingshout voldoet niet. De langeduur druksterkte van de geïnspecteerde houten funderingspalen is 2,7 Nlmm2 en 7,5 N/mm• 
         
         
           De geotechnische draagkracht van de fundering voldoet niet. Tijdens de gevelinspectie is aan de voor-, zij- en achtergevel veel funderingstechnische schade waargenomen. 
         
         
           Aan de voor- en achtergevel zijn deformatiemeetbouten aanwezig maar de monitoringsgegevens van de zakkingssnelheld zijn niet bekend. 
         
         
           Aan de achtergevel boven de opslaande deuren is een scheurmeter aanwezig. De scheurmeter zit los en is niet meer afleesbaar in verband met het ontbreken van het rode kruis. Gezien de bevindingen tijdens het onderzoek zoals de zichtbare scheefstand, de gerepareerde scheuren en de inmiddels weer opengescheurde reparaties is het met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet mogelijk dat de scheuren de afgelopen 10 jaar stabiel zijn geweest.”  en 
         onder:  “8.2 Conclusie”: 
         
           “Op basis van de gegevens en de uitgevoerde metingen en onderzoeken is de funderingstechnische beoordeling van de panden [adres] 2 slecht. In tabel 8.4 is de funderingstechnische beoordeling per bouweenheid weergegeven. 
         
         
           (…)  en 
         onder  “8.3 Advies 
         
           “Aan het pand [adres] 2 dient op korte termijn funderingsherstel plaats te vinden. 
         
         
           Schade aan het pand kan ineens verergeren door trillingen uit de omgeving. Funderingsherstel kan het beste trillingsvrij worden uitgevoerd zodat meer schade aan het casco wordt beperkt.” 
         
       
       
     
     
       3.11 
       
         Van de door [appellanten] c.s. overgelegde tegenrapporten gaan de rapporten van Joosten & Van Wijnen en van de NVM vooral in op het verwachtingspatroon van een consumentkoper, al dan niet in verband met het advies in het VEH-rapport. Zij reageren niet inhoudelijk op de bevindingen van [naam1] . Dat doet IFCO wel in haar Second Opinion rapportage van 3 december 2019. Daarin uit IFCO, samengevat de volgende kritieken: 
         De richtlijn  "Houten paalfunderingen onder gebouwen"  van oktober 2016  is onjuist toegepast door [naam1] , want er is slechts één in plaats van de voorgeschreven twee inspectieputten gegraven en bovendien aan de zijde van de verzakking, waardoor een slecht monster daar ook kon worden verwacht. Het onderzoek is niet volledig geweest omdat er geen onderzoek is gedaan naar de scheefstand van de woning en de lintvoeg- en vloer-waterpassingen, waardoor er geen inzicht is of er een structurele dan wel lokale scheefstand was en aldus niet hard genoeg is aan te geven hoe snel funderingsherstel was vereist. Slechts één van de door [naam1] geteste funderingspalen in de inspectieput is gebrekkig en gelet op de onderzoeksresultaten is het voorbarig om er van uit te gaan dat de gehele fundering gebrekkig was. De herkomst van de informatie in het rapport van [naam1] is onduidelijk. Ten slotte concludeert IFCO:  “Rapport [naam1] was niet volledig genoeg voor de beslissing om de gehele paalfundering te vervangen. Daarvoor had meer onderzoek uitgevoerd moeten worden, zodat een breder draagvlak was ontstaan voor het al of niet uitvoeren van structureel funderingsherstel.” 
       
       
     
     
       3.12 
       Deze kritiek op de representativiteit en de diepgang van het onderzoek van [naam1] kan niet zomaar terzijde worden gesteld. Daarom zal een deskundigenonderzoek nodig zijn naar het draagvermogen van de heipalen onder de gehele fundering rondom. Partijen hebben uitvoerig gestreden over de vraag waarom [appellanten] c.s. destijds geen gebruik hebben gemaakt van de hen toegezegde mogelijkheid om op 8 april 2019 contraexpertise uit te voeren. Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] c.s. zich, na de op dit punt door de advocaten bereikte overeenstemming, niet zomaar van dit onderzoek mogen laten weerhouden door de enkele mededeling van de aannemer van [geïntimeerden] c.s. dat de fundering toch niet in het zicht kwam. Zij hadden destijds de nodige uitgravingen kunnen laten verrichten om de kwaliteit van de heipalen te onderzoeken. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat dit nog steeds mogelijk is omdat de heipalen na de hernieuwing van de fundering nog steeds bereikbaar en voor onderzoek vatbaar zijn. 
       
     
     
       3.13 
       
         Het hof stelt voor aan de deskundige de volgende vragen te stellen: 
         A. Wilt u onderzoeken wat de kwaliteit van de heipalen onder de gehele fundering rondom is op het moment van uw onderzoek en medio 2017 zal zijn geweest? 
         B. Welk procentuele aandeel van de heipalen was betrokken bij de verzakking aan de noordoosthoek?  
         C. Vormde de kwaliteit van de heipalen c.q. fundering buiten de verzakking aan de noordoosthoek een risico voor een normaal gebruik als woonhuis, dat wil zeggen: voor bewoning op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid ? Zo ja in welke mate en op welke termijn? Was gelet op die bevindingen het pand in uw optiek voor normaal gebruik als woonhuis geschikt? 
         D. Kan het juist zijn dat [appellanten] c.s. de situatie gedurende hun tienjarige bewoning als stabiel hebben ervaren? Was van stabiliteit in werkelijkheid wel of geen sprake?  
         E. Wilt u bij uw oordeel de rapporten van [naam1] en IFCO bespreken en toetsen? 
       
       
     
     
       3.14 
       
         Het zal mede van de uitkomst van het deskundigenbericht afhangen of en, zo ja, in welke mate vergoeding kan volgen voor de navolgende door [geïntimeerden] c.s. geclaimde schadeposten : 
         funderingsherstel 	Sluis Funderingsherstel 		€ 147.888,97 
         houten vloer kamer 	Houtsnip 			€ 4.810,00 
         houten vloer kantoor 	Houtsnip 			€ 2.190,00 
         stucwerk woonkamer 71 m2 13,50 p/m2 		€ 1.128,90 
         stucwerk kantoor 24 m2 				€ 381,60 
         plinten 40 m plintenfabriek:14,34 (plint) + 
         8,99 (montage)/m €23,33				€ 933,20 
         tuinherstel (bij ons en buurvrouw) schatting 		€ 700,00 
         verhuiskosten — uit Mondial 				€ 1.971,00 
         verhuiskosten—terug Mondial 				€ 1.971,00 
         huur tijdens verbouwing schatting 4 mnd x € 1.500	€ 6.000,00 
         (subtotaal				€ 167.974,67) 
         
           bouwkundige voorzieningen 				€ 11.875,06 
         kosten constructeur 					€ 1.160,42 
         
           herstelkosten ingestorte zwakke gangvloer		€ 13.984,56 
         schade aan buitengevel door inkassingen, hersteld  
         door stucplint						€ 2.943,18 
         schade aan voorzetmanden en kosten van terugplaatsing € 5.868,50 
         herstel schade schilderwerk tijdens uitvoering		€ 6.703,50, 
         waarop op [geïntimeerden] c.s. een aftrek nieuw voor oud accepteren van 20%. 
       
       
     
     
       3.15 
       
         Spoedshalve wil het hof zich ook over deze posten laten voorlichten door de deskundige en stelt daarom de volgende vragen voor: 
         F. Hoe oordeelt u over de in rekening gebrachte kosten? In hoeverre kunnen deze worden aangemerkt als herstelkosten, noodzakelijk om het gekochte alsnog voor normaal gebruik als woonhuis geschikt te maken? 
         G. Hoe oordeelt u over de toe te passen aftrek “nieuw voor oud”?  
         H. Hebt u nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang kunnen zijn? 
       
       
     
     
       3.16 
       
         Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.  
         Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de personen van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. 
       
       
     
     
       3.17 
       Enerzijds hebben [appellanten] c.s. hun inlichtingenplicht verzaakt en destijds geen gebruik gemaakt van de gelegenheid tot contra expertise. Anderzijds vorderen [geïntimeerden] c.s. een aanzienlijke schadevergoeding, waarvan de stelplicht en bewijslast op hen rust. In deze omstandigheden van het geding vindt het hof, overeenkomstig artikel 195 Rv, aanleiding om elk van beide partijen te belasten met de helft van het voorschot van de deskundige.  
       
     
     
       3.18 
       Het hof geeft partijen in overweging om hun eerder niet geslaagde schikkingsonderhandelingen nu mede op basis van dit tussenarrest te voltooien. 
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1 
       Er volgt gelegenheid voor partijen om zich bij akte uit te laten naar aanleiding van rov. 3.13, 3.15 en 3.16. 
       
     
     
       4.2 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de  roldatum 8 februari 2022  voor, zo mogelijk gelijktijdig te nemen, akten van [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. naar aanleiding van rov. 3.13, 3.15, 3.16 en 4.1; 
     
     
     
       houdt verder iedere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.B. Beekhoven van den Boezem, A.W. Steeg en J. Israël, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2022. 
     
   
   
      productie 2 bij oproepingsbericht 
   
   
      productie 3 bij oproepingsbericht 
   
   
      Ing. [naam1] , Erkend funderingsonderzoeksbureau 
   
   
      productie 5 bij oproepingsbericht 
   
   
      producties 19 en 21 bij akte van [geïntimeerden] c.s. van 10 mei 2019 
   
   
      productie 4 bij oproepingsbericht 
   
   
      productie 17 bij aanvullende producties van [appellanten] c.s. van 27 februari 2020 
   
   
      productie 18 bij aanvullende producties van [appellanten] c.s. van 27 februari 2020 
   
   
      ir. [naam4] van IFCO Funderingsexpertise B.V. 
   
   
      productie 19 bij aanvullende producties van [appellanten] c.s. van 27 februari 2020 
   
   
      gespecificeerd in productie 15 bij oproepingsbericht en vermeerderd bij akte van 10 mei 2019  
   
   
      zie artikel 130 lid 1 in verband met artikel 353 Rv 
   
   
      productie 2 bij oproepingsbericht 
   
   
      productie 7 bij verweerschrift bij op 1 november 2021 nagezonden producties 
   
   
      productie 8 bij oproepingsbericht 
   
   
      productie 19 bij akte van 10 mei 2019 
   
   
      productie 10 bij oproepingsbericht 
   
   
      zie HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885 
   
   
      productie 27 bij memorie van grieven 
   
   
      aldus de Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument, productie 2 bij oproepingsbericht  
   
   
      zie productie 15 bij oproepingsbericht 
   
   
      gevorderd bij akte vermeerdering van eis van 10 mei 2019; producties 22 en 23 daarbij  
   
   
      gevorderd bij vermeerdering van eis in het incidenteel hoger beroep; productie 2 e.v. daarbij