ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:3835

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:3835 Rechtbank Rotterdam , 14-04-2023 / 9829206 CV EXPL 22-12513

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-04-14

Zaaknummer: 9829206 CV EXPL 22-12513

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:3835

---

Huurder vordert vergoeding van servicekosten, herstelkosten en huurprijsvermindering. Verhuurder vordert ontbinding vanwege slecht huurdersgedrag en heeft huurovereenkomst opgezegd. Vorderingen over en weer afgewezen

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 9829206 CV EXPL 22-12513
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 14 april 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
[eiser01]
 
,
 
 
wonende te [woonplaats01] (gemeente [gemeente01] ),
 
 
eiser in conventie,
 
 
verweerder in reconventie,
 
 
gemachtigde: aanvankelijk mr. M.W. Huijzer, advocaat te Papendrecht, nu
 
mr. V.J. Verhulst, advocaat te Den Haag,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01] B.V.
 
,
 
 
gevestigd te [vestigingsplaats01] (gemeente [gemeente01] ),
 
 
gedaagde in conventie,
 
 
eiser in reconventie,
 
 
gemachtigde: mr. C. Hilgers-Verspoor, advocaat te Vlissingen.
 
 
 
 
 
Partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 14 april 2022, met de producties 1 t/m 19;
 
 
 
 
het antwoord met eis in reconventie, met de producties 1 t/m 33;
 
 
 
 
de akte houdende overlegging aanvullende producties 34 t/m 38 van [gedaagde01] van 11 oktober 2022;
 
 
 
 
de akte overlegging producties in conventie, tevens antwoord in reconventie, aan de kant van [eiser01] met de producties 20 t/m 60;
 
 
 
 
de akte houdende overlegging aanvullende producties 39 t/m 42 van [gedaagde01] van 29 november 2022;
 
 
 
 
de e-mail van de gemachtigde van [eiser01] van 18 november 2022, met productie 61;
 
 
 
 
de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde01] van 25 november 2022, met productie 43;
 
 
 
 
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] ;
 
 
 
 
de akte houdende overlegging aanvullende producties 44 t/m 46 van [gedaagde01] van 1 februari 2023;
 
 
 
 
de akte uitlaten van [eiser01] van 1 maart 2023, met producties 61 en 62.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
 
Op 29 november 2022 is de zaak mondeling behandeld. Ter zitting is [eiser01] in persoon verschenen, vergezeld van de heer G. Menkes, tolk in de Duitse taal en bijgestaan door zijn (toenmalige) gemachtigde mr. M.W. Huizer. Aan de kant van [gedaagde01] zijn de heer en mevrouw [achtenaam01] verschenen, vergezeld van de heer [naam01] , bedrijfsadviseur, en bijgestaan door de gemachtigde mr. C. Hilgers-Verspoor.
 
 
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
 
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
De uitspraak van het vonnis is, na aanhouding ter rolle van 31 maart 2023, nader bepaald op heden.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
Wat willen partijen en waarom?
 
 
 
2.1.
 
 
[eiser01] huurt sinds 13 mei 1999 van [gedaagde01] de woonruimte op het adres [adres01] in Hoogvliet. Partijen zijn toen een all-in huurprijs overeengekomen van ƒ 1.850,- per maand. Partijen verschillen van mening over bepaalde kosten, die [gedaagde01] in het verleden voor zijn rekening heeft genomen en die [eiser01] nu zelf betaalt. Het gaat dan om de kosten van Ziggo, afvalstoffenheffing en gemeentelijke belastingen. [eiser01] meent dat die kosten in de all-in prijs zijn begrepen en [gedaagde01] vindt van niet. Dat [gedaagde01] die kosten in het verleden een tijd wel heeft betaald, berustte op een misverstand. [gedaagde01] hoeft die kosten niet terug, maar vindt wel dat [eiser01] die kosten nu zelf moet betalen. [eiser01] vordert van [gedaagde01] betaling van de genoemde kosten die hij sinds 2004 heeft betaald. Dat komt – berekend tot en met april 2022 – neer op een bedrag van € 18.256,33.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
[eiser01] wil ook dat [gedaagde01] een bedrag van € 14.000,- betaalt voor renovatiewerkzaamheden die hij zelf aan de slaapkamer van het gehuurde heeft uitgevoerd en die [gedaagde01] volgens hem had moeten uitvoeren om gebreken te herstellen. [gedaagde01] wil deze kosten niet betalen, omdat [eiser01] geen gebreken heeft gemeld en [gedaagde01] geen gelegenheid heeft gekregen om zelf iets te herstellen. [gedaagde01] wijst er daarbij ook op dat [eiser01] geen werklui toelaat in het gehuurde, zodat hij helemaal geen werkzaamheden kan laten verrichten. [gedaagde01] voert ook aan dat het bedrag van € 14.000,- helemaal niet is onderbouwd door [eiser01] .
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Daarnaast wil [eiser01] een huurprijsvermindering van € 3.840,- (tot en met april 2022) vanwege kieren in twee buitendeuren en een huurprijsvermindering van € 1.280,- (ook tot en met april 2022) vanwege muizenoverlast. [gedaagde01] betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. De deuren zijn hersteld en [eiser01] heeft deze werkzaamheden goedgekeurd. Daarna is [gedaagde01] niet meer in de gelegenheid gesteld om iets aan het gehuurde te laten doen. Voor zover er nog tochtwerende maatregelen genomen moeten worden, komen die voor rekening van [eiser01] zelf, aldus [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft alle maatregelen genomen die van een verhuurder verwacht kunnen worden om muizen te bestrijden. Voor zover [eiser01] last heeft van muizen, is dat zijn eigen schuld, omdat het gehuurde door de hoeveelheid spullen en het stookgedrag van [eiser01] een ideale verblijfplaats voor deze dieren is.
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
[eiser01] vordert tevens een verklaring voor recht dat [gedaagde01] verplicht is om de gebreken aan het gehuurde te herstellen en een dwangsom voor het geval herstel uitblijft na drie weken na de datum van het vonnis.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
[gedaagde01] heeft een tegeneis ingesteld en vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] vindt dat [eiser01] zich niet gedraagt als een goed huurder en wel om verschillende redenen. Zo is sprake van een buitensporig energieverbruik (hetgeen vanwege de all-in prijs betekent dat sprake is van een financiële wanverhouding tussen opbrengst en kosten van het gehuurde), heeft [eiser01] een brandgevaarlijke en onhygiënische situatie in het gehuurde laten ontstaan, verwaarloost hij het gehuurde en weigert hij om dringende werkzaamheden te laten uitvoeren, is sprake van gevaarzetting door een zware belasting van de vloer en wordt het gehuurde in strijd met de woonbestemming gebruikt als opslagruimte, heeft [eiser01] zonder toestemming van [gedaagde01] wijzigingen aan het gehuurde aangebracht en eigendommen van [gedaagde01] (meubilair) verwijderd en is sprake van intimidatie, bedreiging en mishandeling. [eiser01] heeft – heel kort samengevat – betwist dat dit waar is.
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Subsidiair vordert [gedaagde01] een verklaring voor recht dat hij de huurovereenkomst op 6 mei 2022 rechtsgeldig aan [eiser01] heeft opgezegd, met vaststelling van het moment waarop de huurovereenkomst zal eindigen en veroordeling van [eiser01] om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde01] beroept zich op ‘dringend eigen gebruik’, bestaande uit een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten, veroorzaakt door het buitensporige energieverbruik van [eiser01] . Door de manier waarop [eiser01] het gehuurde bewoont, is renovatie van het gehuurde noodzakelijk. [eiser01] betwist dat sprake is van buitensporig energieverbruik en betwist ook dat [gedaagde01] het gehuurde wil renoveren. [eiser01] wijst erop dat [gedaagde01] die plannen nergens concreet maakt.
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beoordeling
 
 
 
 
 
in conventie
 
 
 
 
 
 
3.1.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van [eiser01] niet kunnen worden toegewezen. Voor de geldvorderingen ontbreekt een deugdelijke grondslag en niet gebleken is dat sprake is van gebreken die [gedaagde01] moet verhelpen.
 
 
 
 
 
Kosten voor Ziggo, afvalstoffenheffing en gemeentelijke belastingen: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
[eiser01] baseert zijn vordering tot terugbetaling van de kosten van Ziggo, afvalstoffenheffing en gemeentelijke belastingen op het feit dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen. Volgens [eiser01] komt dit erop neer dat [gedaagde01] alle kosten voor zijn rekening moet nemen. Dit volgt echter niet uit de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten. In de huurovereenkomst staat in artikel 4.3 een opsomming van de leveringen en diensten die partijen zijn overeengekomen. De kosten voor tv, internet, afvalstoffenheffing en gemeentelijke belastingen staan daar niet bij. Dit betekent dat er niet vanuit kan worden gegaan dat partijen hebben afgesproken dat die kosten in de all-in prijs zijn inbegrepen. De kantonrechter acht het niet geloofwaardig dat [gedaagde01] vóór het aangaan van de huurovereenkomst expliciet deze kosten zou hebben benoemd als zijnde inbegrepen in de huurprijs. Bij het uitleggen van wat partijen met elkaar zijn overeengekomen en wat zij bedoeld hebben, gaat de kantonrechter uit van wat partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Dat [gedaagde01] de gevorderde kosten gedurende een aantal jaar voor zijn rekening heeft genomen, maakt de beoordeling niet anders. [eiser01] kan aan dit enkele feit geen rechten ontlenen. Er is meer voor nodig om tot het oordeel te komen dat [gedaagde01] in afwijking van de huurovereenkomst deze kosten voor onbepaalde tijd voor zijn rekening zou nemen, zoals een uitdrukkelijke afspraak tussen partijen. [eiser01] heeft wel gesteld dat [gedaagde01] in 2007 heeft toegezegd om kosten voor zijn rekening te nemen, maar [eiser01] stelt niet dat deze toezegging dan ook voor de toekomst (dus: voor onbepaalde tijd) zou gelden. Dat zou neerkomen op een wijziging van de huurovereenkomst. Voor zover er is gesproken over kosten die [eiser01] tot dat moment heeft betaald, geldt dat de vordering tot nakoming van die afspraak is verjaard. Bewijslevering waaruit zou blijken dat [gedaagde01] in 2007 zo’n toezegging heeft gedaan, zal dan ook niet tot een ander oordeel leiden, zodat het bewijsaanbod van [eiser01] wordt gepasseerd.
 
 
 
 
 
Kosten renovatie slaapkamer: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
De kosten voor renovatie van de slaapkamer kan [eiser01] ook niet op [gedaagde01] verhalen. [eiser01] beroept zich op zijn recht ex artikel 7:206 lid 3 BW om gebreken aan het gehuurde zelf te herstellen en de kosten op de verhuurder te verhalen. Dat recht ontstaat echter pas als de verhuurder in verzuim is geraakt. Uit niets blijkt dat [eiser01] Van der Waal in gebreke heeft gesteld met betrekking tot gebreken aan de slaapkamer, dat [gedaagde01] daardoor in verzuim is geraakt en dat [eiser01] daarna op zijn kosten (alleen) die gebreken heeft laten herstellen. Iedere specificatie van de werkzaamheden ontbreekt, net als facturen. Dit maakt dat deze vordering niet kan worden toegewezen.
 
 
 
 
 
Huurprijsvermindering: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
[eiser01] heeft onvoldoende aangetoond dat sprake is van zodanige kierende deuren dat het aan [gedaagde01] is om tot herstel over te gaan. [gedaagde01] heeft toegelicht dat hij werkzaamheden heeft laten uitvoeren en dat [eiser01] die heeft goedgekeurd. Dat heeft [eiser01] ook niet ontkend. Daarnaast heeft [gedaagde01] gesteld dat hij aan [eiser01] heeft aangeboden om nogmaals naar de deuren te kijken, maar dat [eiser01] daarvoor geen gelegenheid heeft geboden. Ook dat heeft [eiser01] niet betwist. Als er al sprake zou zijn van kierende deuren, dan heeft [eiser01] zijn eventuele aanspraak op huurprijsvermindering verspeeld door herstel door [gedaagde01] te weigeren.
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
De door [eiser01] gestelde muizenoverlast levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het bestrijden van ongedierte is een zogenoemde ‘kleine herstelling’ die de huurder zelf moet uitvoeren, tenzij de bouwkundige situatie maakt dat het ongedierte binnen kan komen. Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser01] verklaard dat de muizen niet
 
in
 
het gehuurde komen. Er is dus niet komen vast te staan dat sprake is van werkzaamheden ter voorkoming van muizenoverlast in het gehuurde die door [gedaagde01] moeten worden uitgevoerd. [gedaagde01] heeft bovendien voldoende toegelicht dat voor zover hij maatregelen kan nemen, hij dat ook doet, gelet op de exploitatie van zijn bakkerij onder het gehuurde. Dit wordt zelfs regelmatig door een externe partij gecontroleerd en akkoord bevonden. Omdat geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, heeft [eiser01] ook geen aanspraak op huurprijsvermindering.
 
 
 
 
 
Herstel van gebreken: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.7.
 
 
Uit het voorgaande blijkt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die door [gedaagde01] moeten worden hersteld. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom eveneens afgewezen, net als de vordering om een dwangsom op te leggen voor het geval niet binnen drie weken na het vonnis tot herstel wordt overgegaan.
 
 
 
 
 
Nevenvorderingen: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.8.
 
 
Omdat alle hoofdvorderingen van [eiser01] worden afgewezen, zijn ook de vorderingen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente niet toewijsbaar.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
3.9.
 
 
[eiser01] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 1.587,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 529,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
 
 
 
 
 
in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
Ontbinding huurovereenkomst: niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.10.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat de primaire vordering van [gedaagde01] tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. [gedaagde01] heeft meerdere tekortkomingen aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. De meeste van deze tekortkomingen zijn niet komen vast te staan. De gedragingen van [eiser01] die wel zijn komen vast te staan (omdat hij deze onvoldoende heeft betwist) zijn onvoldoende voor de gevorderde ontbinding.
 
 
 
 
 
3.11.
 
 
[gedaagde01] heeft allereerst gesteld dat sprake is van een buitensporig energieverbruik door [eiser01] . [eiser01] heeft dat betwist. [gedaagde01] heeft weliswaar foto’s overgelegd van meters waarop het gasverbruik te zien zou zijn, maar [eiser01] heeft betwist dat hieruit kan worden afgeleid dat er sprake is van een zo hoog gasverbruik ten behoeve van het gehuurde als [gedaagde01] wil doen geloven. Dat sprake is van zo’n hoog gasverbruik, is dan ook niet komen vast te staan, laat staan dat [eiser01] doelbewust en enkel om [gedaagde01] dwars te zitten de verwarming in huis zo hoog zet dat dit voor [gedaagde01] tot onaanvaardbare kosten leidt. Daar komt nog bij dat [gedaagde01] een andere weg kan bewandelen als hij een oplossing wil bereiken voor de omstandigheid dat de all-in prijs die partijen destijds in 1999 zijn overeengekomen niet meer dekkend blijkt te zijn als gevolg van de enorm gestegen gasprijzen, zoals het laten wijzigen van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dat heeft [gedaagde01] echter niet gevorderd en de kantonrechter kan daar in deze procedure dan ook niets mee doen. Tot ontbinding van de huurovereenkomst kan dit in ieder geval niet leiden. Niet vanwege slecht huurderschap en ook niet vanwege exploitatieverlies.
 
 
 
 
 
3.12.
 
 
Vervolgens ziet [gedaagde01] in de verzameling clowns die [eiser01] erop nahoudt in het gehuurde aanleiding om te stellen dat het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming van woonruimte en dat dit brandgevaar oplevert, het gehuurde door [eiser01] niet goed wordt schoongehouden en de vloer (te) zwaar belast wordt. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een collectie clowns van een zodanige omvang dat het gehuurde een andere bestemming dan woonruimte gekregen heeft, waarbij tevens geldt dat [eiser01] onweersproken heeft gesteld dat hij die verzameling al in zijn bezit heeft vanaf het moment dat hij in 1999 naar Nederland gekomen is en het gehuurde betrokken heeft. [eiser01] gebruikt het gehuurde op dit moment nog steeds als woonruimte en van brandgevaar, vervuiling of een te grote vloerbelasting in de mate die [gedaagde01] lijkt te suggereren is ook niet gebleken. Ook deze grond kan daarom niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
 
 
 
 
 
3.13.
 
 
Ook de door [gedaagde01] gestelde ongeoorloofde wijzigingen aan het gehuurde, zoals de door [eiser01] aangebrachte sierlijsten en extra sloten op de voordeur zijn geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde01] heeft niet toegelicht waarom deze wijzigingen ongeoorloofd zouden zijn. [eiser01] mag wijzigingen aanbrengen aan het gehuurde die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt (artikel 7:215 lid 1 BW). [gedaagde01] heeft niet gesteld dat dat hier niet het geval is. Daarnaast zou [eiser01] op grond van artikel 7:215 lid 2 BW toestemming voor deze wijzigingen kunnen krijgen, als hij die al nodig zou hebben, omdat niet is gebleken dat deze wijzigingen de verhuurbaarheid van het gehuurde schaden of tot een waardedaling leiden. [gedaagde01] heeft dat in ieder geval niet gesteld.
 
 
 
 
 
3.14.
 
 
Dan de – volgens [gedaagde01] – stelselmatige weigering van [eiser01] om werkzaamheden in het gehuurde te laten uitvoeren, in combinatie met de meermaals door [eiser01] geuite dreiging om op kosten van [gedaagde01] naar een (duur) hotel te vertrekken als [gedaagde01] niet direct actie onderneemt op een door [eiser01] gesteld gebrek. Ook zou [eiser01] het gehuurde verwaarlozen. Hoewel [eiser01] verplicht is om [gedaagde01] in de gelegenheid te stellen om (dringende) werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren, oordeelt de kantonrechter dat de weigering van [eiser01] in de gegeven omstandigheden - in ieder geval op dit moment - niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Als [gedaagde01] medewerking van [eiser01] nodig heeft om werkzaamheden te kunnen uitvoeren, dan kan hij die medewerking afdwingen. Het middel van ontbinding van de huurovereenkomst is, in ieder geval op dit moment, te zwaar. Het incident met de loodgieter in maart 2022, waarbij een handgemeen is ontstaan, heeft er begrijpelijkerwijze ook aan bijgedragen dat [eiser01] sceptisch is over de vraag wie hij in opdracht van [gedaagde01] binnenlaat in het gehuurde. De kantonrechter overweegt dat dit voor [eiser01] echter geen reden kan en mag zijn om ook de toekomst uitvoering van werkzaamheden in het gehuurde te blijven weigeren. Het is in beginsel aan [gedaagde01] om, als eigenaar van het gehuurde, te bepalen op welke manier en door wie gebreken aan het gehuurde worden hersteld. Als [eiser01] ook in de toekomst zijn medewerking blijft weigeren en hij [gedaagde01] geen andere keuze zou laten om (steeds) die medewerking met juridische middelen af te dwingen, komt er een moment waarop ontbinding van de huurovereenkomst wel toewijsbaar is. Dat [eiser01] – ten onrechte – dreigt om op kosten van [gedaagde01] naar een hotel te vertrekken is niet kies, maar ook onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor een belangrijk deel zijn dat loze dreigementen van [eiser01] , waarvan [gedaagde01] niet veel te vrezen heeft.
 
Van verwaarlozing van het gehuurde door [eiser01] is ten slotte niet gebleken. Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om deze beschuldiging aan het adres van [eiser01] met meer concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen.
 
 
 
 
 
3.15.
 
 
Het enkele feit dat er twee ondernemingen op het adres van het gehuurde staan geregistreerd, maakt niet dat [eiser01] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet gebleken is dat sprake is (geweest) van het exploiteren van bedrijven vanuit het gehuurde op een manier die maakt dat het gehuurde niet meer (in voldoende mate) als woonruimte wordt gebruikt. Ook dit is daarom geen argument dat kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
 
 
 
 
 
3.16.
 
 
Tot slot de manier waarop partijen met elkaar omgaan. [gedaagde01] stelt dat sprake is van intimidatie, geweld en inbreuk op zijn privacy door [eiser01] . Personeel zou worden uitgescholden en omwonenden zouden overlast ervaren. Hier gaat naar het oordeel van de kantonrechter het gezegde
 
‘waar twee vechten, hebben twee schuld’
 
op en actie van de een leidt tot een reactie van de ander. [eiser01] maakt het [gedaagde01] door zijn houding en manier van communiceren erg moeilijk om zijn taak als verhuurder naar behoren uit te voeren. Anderzijds laat de manier waarop [gedaagde01] met [eiser01] communiceert ook te wensen over. Het feit dat partijen niet meer met elkaar door één deur kunnen, is echter geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Van zodanige intimidatie en/of overlast aan derden dat dat moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst is niet gebleken. Zoals ook al tijdens de mondelinge behandeling overwogen, verdient het aanbeveling dat partijen, eventueel onder leiding van een mediator, het gesprek aangaan met elkaar om te bezien of de huurovereenkomst alsnog in goed overleg beëindigd kan worden, eventueel onder toekenning van een financiële vergoeding aan [eiser01] , dan wel ieder geval afspraken met elkaar maken om het contact met, en ook over elkaar, zo veel mogelijk te beperken.
 
 
 
 
 
Opzegging huurovereenkomst: vorderingen niet toewijsbaar
 
 
 
 
 
 
 
3.17.
 
 
De door [gedaagde01] op 6 mei 2022 gestuurde huuropzegging kan niet leiden tot het einde van de huurovereenkomst. Hetgeen hiervoor is overwogen over de ontbinding van de huurovereenkomst geldt ook voor de opzegging op grond van slecht huurderschap. Hoewel vaststaat dat sprake is van tekortkomingen van [eiser01] , kan zeker in het licht van de gedragingen van [gedaagde01] niet gezegd worden dat sprake is van zodanig slecht huurderschap van [eiser01] dat de huurovereenkomst daarom moet eindigen.
 
 
 
 
 
3.18.
 
 
[gedaagde01] heeft de huurovereenkomst ook opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde01] heeft onvoldoende toegelicht waarom sprake is van
 
dringend
 
eigen gebruik. Hij heeft zijn plannen voor het zelf betrekken van de woning onvoldoende concreet gemaakt en heeft ook niet onderbouwd waarom sprake is van een structurele financiële wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. De vordering van [gedaagde01] kan echter hoe dan ook niet worden toegewezen omdat niet is niet gebleken dat [eiser01] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [gedaagde01] had dit, gelet op het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, in zijn conclusie van eis in reconventie moeten stellen en nader moeten toelichten. Dat heeft hij echter in het geheel niet gedaan. Gelet op het bepaalde in de aanhef van artikel 7:274 BW kan de rechter de vordering van [gedaagde01] daarom sowieso niet toewijzen.
 
 
 
 
 
3.19.
 
 
Gelet op het voorgaande is de door [gedaagde01] gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar en kan de kantonrechter ook niet het tijdstip vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
3.20.
 
 
[gedaagde01] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 199,-).
 
 
 
 
 
in conventie en in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
Uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
 
3.21.
 
 
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
 
 
 
 
 
 
 
4
 
De beslissing
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
 
in conventie
 
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
wijst de vorderingen af;
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.587,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
 
in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
wijst de vorderingen af;
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 398,-;
 
 
 
 
 
in conventie en in reconventie
 
 
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
 
 
51909