ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:2549

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:2549 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-07-2022 / 200 291 384 01_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-07-26

Zaaknummer: 200 291 384 01_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:2549

---

Non-conformiteit woning. Herstelkosten. Verzuim. Schade.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.291.384/01 
     
     
     
       
         arrest van 26 juli 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. M.C.J. Oonk-Pallandt te Breda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting KAER, 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Stichting Kaer, 
       advocaat: mr. A.C. van Schaick te Tilburg, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 30 december 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Stichting Kaer als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8628389 CV EXPL 20-2666) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met producties 1 tot en met 6; 
       
       
         de memorie van antwoord tevens vermeerdering van eis, met producties 1 tot en met 7; 
       
       
         de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd; 
       
       
         de bij H12 formulier van 19 mei 2022 door [appellant] toegezonden productie 7, die hij bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; 
       
       
         de bij H12 formulier van 25 mei 2022 door Stichting Kaer toegezonden productie 8, die zij bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht. 
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       3.1.1. 
       In eerste aanleg heeft de kantonrechter de volgende feiten vastgesteld: 
       
       
         “2.1	Eiseres heeft op 1 februari 2019 een woning in [plaats] (hierna: de woning) van 
         gedaagde gekocht voor € 225.000,-. De woning dateert van omstreeks 1960 en werd door 
         gedaagde bewoond vanaf 1997. 
       
       
     
     
       2.2 
       
         In artikel 6.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is vermeld: “De onroerende zaak zal bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als wonen. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik 
         nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
       
       
     
     
       2.3 
       In de leveringsakte van 24 mei 2019 is in artikel 2 lid 2 vermeld: “Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld zijn nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, komen voor rekening van koper. Koper verklaart het verkochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor vermeld.” 
       
     
     
       2.4 
       In januari 2020 is gestart met verbouwing van de woning (het plaatsen van een dakkapel aan de voorzijde en dakopbouw aan de achterzijde), teneinde de woning geschikt te maken voor kamerverhuur aan studenten. Daaraan voorafgaand is een rapport opgesteld door constructiebureau Bouwkenners (september 2019). In maart 2020 heeft de betrokken aannemer geconstateerd dat een balklaag van de eerste verdiepingsvloer slecht was door houtworm/boktor dan wel houtrot. In maart 2020 heeft eiseres de gebreken aan gedaagde gemeld. Gedaagde is op de uitnodiging om de schade te bekijken niet ingegaan. 
       
     
     
       2.5 
       
         In een verklaring (‘Inspectie advies’) van 7 april 2020 van de betrokken architect is 
         onder meer het volgende vermeld: “ Ter plaatse van de eerste verdiepingsvloer (zichtbaar 
         
           vanaf de bestaande woonkamer) was nadrukkelijk sprake van schade aan de balklaag. Conform de onderling gedeelde foto’s (onderstaand bijgevoegd) waren een groot aantal 
         
         
           balken zwaar aangetast door houtinsecten. Ik heb toen mijn zorgen gedeeld over het 
         
         
           draagvermogen van die balklaag in zijn huidige toestand, aanvullend heeft toen in opdracht 
         
         
           van jouw ook het constructiebureau Bouwkenners gekeken naar het draagvermogen van die 
         
         
           vloer. In overeenstemming met de conclusie van de toezichthoudend ambtenaar van de 
         
         
           gemeente was de bestaande balklaag door de aantasting onvoldoende in staat te dienen als 
         
         
           vloerveld in zijn bestaande functie. Ik onderschreef de absolute noodzaak om na deze 
         
         
           constatering de balklaag te vervangen en/of ingrijpend te verstevigen om zo een veilige 
         
         
           situatie te creëren. Dat is ook uitgevoerd. ” 
       
       
     
     
       2.6 
       
         Op 13 juni 2020 heeft de aannemer een bedrag van € 12.765,50 gefactureerd voor 
         (onder meer) vervanging van de balkenlaag van de eerste verdiepingsvloer. Vervolgens heeft 
         eiseres opnieuw contact met gedaagde opgenomen, die haar berichtte van niets te weten en er 
         ‘niets mee te kunnen’. Eiseres heeft de factuur in juli 2020 voldaan. 
       
       
     
     
       2.7 
       
         In een verklaring van de aannemer van 11 november 2020 is onder meer vermeld: “ (...) Het was mij overduidelijk dat de balken niet meer voldoende draagkracht hadden voor de verdiepingsvloer. In overleg met u hebben we besloten om de volledige balklaag te 
         
           vervangen. Dat was gezien de ernst van de aantasting noodzakelijk. Bij de verwijdering van 
         
         
           de balklaag kwam ik bij de badkamervloer een zwaluwstaartplaat tegen, waarop het jaar 
         
         
           2003 was gestempeld. De draagbalk onder de zwaluwstaart was ook aangetast door houtrot, 
         
         
           en verstevigd met een balk. Zo wist ik dat de vorige bewoner al heeft geweten dat de 
         
         
           balkenlaag door houtrot was aangetast. ” 
       
       
       
         3.1.2. 
         
          [appellant] heeft twee grieven aangevoerd tegen deze feitenvaststelling van de kantonrechter. Volgens grief 1 is het niet juist dat hij op de uitnodiging om de schade te bekijken niet is ingegaan (rov. 2.4, laatste zin). Nu [appellant] dit betwist, zal het hof dat niet als vaststaand beschouwen. Volgens grief 2 lijkt (in rov. 2.6) ten onrechte als vaststaand feit te worden aangemerkt dat het bedrag van € 12.765,50 ziet op de in casu relevante schade. Ook dit betwist [appellant] , zodat het hof ook dat niet als vaststaand zal beschouwen. Op een en ander zal het hof voor zover van belang in hoger beroep in het navolgende ingaan. Voor het overige zal van de feitenvaststelling van de kantonrechter worden uitgegaan. Het hof voegt daaraan toe dat het adres van de woning [adres] in [plaats] is. 
         
         
           
             Geschil in eerste aanleg 
           
         
         
       
       
         3.2.1. 
         In eerste aanleg vorderde Stichting Kaer bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] te veroordelen aan haar te betalen € 15.073,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verzuim tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure en de wettelijke rente daarover indien hij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis voldoet. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft Stichting Kaer, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. 
         - [appellant] heeft gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst en 2 lid 2 van de leveringsakte gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als wonen. Gelet op de constateringen van de betrokken aannemer, constructeur, architect en een inspecteur van de gemeente Tilburg, was vervanging van de balkenlaag van de eerste verdiepingsvloer noodzakelijk en was zonder vervanging normaal gebruik van de woning niet mogelijk. [appellant] is aansprakelijk voor de herstelkosten van € 12.765,50. 
         - Daarnaast is [appellant] aansprakelijk voor aanvullende schade/gevolgschade van € 2.308,00. Dit bedrag ziet op gederfde huurinkomsten omdat de verbouwing vertraging opliep als gevolg van het gebrek. [appellant] is op grond van artikel 2 lid 2 van de leveringsakte aansprakelijk voor aanvullende schade indien hem een verwijt treft. Dat is het geval, nu de zwaluwstaartplaat uit 2003 en verstevigde balken onder de badkamer erop duiden dat gedaagde op de hoogte was van de slechte balkenlaag. De door de aannemer aangetroffen versteviging van de draagbalken is aangebracht in verband met het feit dat de draagbalken toen al aangetast waren door houtrot/boktor. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering tot herstelkosten van € 12.765,50 toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 juni 2020 tot de dag der algehele voldoening. De vordering tot vergoeding van aanvullende schade is afgewezen. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij werd [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
         
         
           
             Geschil in hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellant] heeft in hoger beroep elf, met Romeinse cijfers aangeduide, grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Stichting Kaer. Voorts heeft hij terugbetaling gevorderd van de door hem op grond van het vonnis waarvan beroep aan Stichting Kaer betaalde bedragen, zijnde in totaal een bedrag van € 14.726,45, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening. Ten slotte heeft hij gevorderd dat Stichting Kaer wordt veroordeeld in de kosten van geding in beide instanties. 
         
       
       
         3.3.2. 
         Stichting Kaer heeft de grieven bestreden en haar eis vermeerderd. Deze eisvermeerdering houdt in dat [appellant] wordt veroordeeld om aan Stichting Kaer ook te betalen een bedrag van € 369,05, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 15 juni 2021. Voor het overige heeft Stichting Kaer geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
         
       
       
         3.3.3. 
         Ten aanzien van de omvang van het hoger beroep overweegt het hof het volgende. 
         - Voor zover de vordering tot aanvullende schadevergoeding van Stichting Kaer ter zake gederfde huurinkomsten bij het vonnis waarvan beroep door de kantonrechter is afgewezen, is het vonnis waarvan beroep niet aan de orde. Stichting Kaer heeft tegen deze afwijzing geen incidenteel hoger beroep ingesteld. 
         - De eisvermeerdering van Stichting Kaer heeft betrekking op een rapport van SHR. Stichting Kaer stelt dat dit rapport € 369,05 incl. BTW heeft gekost en dat [appellant] voor dit bedrag aansprakelijk is ingevolge artikel 6:96 lid 2 onder b BW. [appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering van Stichting Kaer. Het hof ziet ook geen aanleiding de eisvermeerdering ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal dus ook worden gedaan op de vermeerderde eis. 
         
         
           
             Beoordeling 
           
         
         
         
           
             Inleiding 
           
         
         
       
     
     
       3.4. 
       De grieven hebben betrekking op de volgende onderwerpen: toerekenbare tekortkoming door [appellant] (grieven III-VII) en schade en schadevergoedingsplicht (grieven I, II en VIII-X). Grief XI is een veeggrief, waarbij [appellant] ook stelt dat Stichting Kaer BTW-plichtig is en BTW kan aftrekken zodat de BTW-component voor haar geen schadepost is. Die stelling van [appellant] zal het hof bij de bespreking van het onderwerp ‘schade en schadevergoedingsplicht’ betrekken. Daarbij zal het hof tevens de eisvermeerdering van Stichting Kaer betrekken (zie hiervoor rov. 3.3.3, tweede gedachtestreepje). 
       
       
         
           Toerekenbare tekortkoming door [appellant] 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Het hof zal eerst de grieven III-VII gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellant] naar de kern genomen dat hij niet toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       3.6. 
       Het hof stelt voorop dat gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst en 2 lid 2 van de leveringsakte [appellant] heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Deze bepalingen moeten worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellant] stelt dat hij heeft ingestaan voor een normaal gebruik van de woning voor hetzelfde doel: continuering van de bewoning in de toenmalige vorm (door een echtpaar of gezin). Stichting Kaer heeft de woning gekocht voor verhuur aan respectievelijk bewoning door (vijf) studenten. [appellant] wist dit ook. Dit blijkt uit artikel 20 van de koopovereenkomst waarin [appellant] zich heeft verplicht om medewerking te verlenen aan de aanvraag en de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur. Naar het oordeel van het hof valt bewoning door studenten ook onder normaal gebruik van de woning. Stichting Kaer mocht redelijkerwijze verwachten dat de woning geschikt was voor bewoning door (vijf) studenten, ook als hiervoor een verbouwing van de woning nodig was voor het realiseren van (vijf) te verhuren wooneenheden. [appellant] moest dit ook redelijkerwijze begrijpen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot een ander oordeel. 
       
     
     
       3.8. 
       Stichting Kaer heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat vervanging van de balkenlaag van de eerste verdiepingsvloer noodzakelijk was en dat zonder vervanging normaal gebruik van de woning niet mogelijk was. Zij heeft dit onderbouwd met constateringen van de betrokken aannemer ( [persoon A] ), constructeur ( [persoon B] ), architect ( [persoon C] ) en een inspecteur van de gemeente Tilburg ( [persoon D] ). Gezien het overgelegde controleblad afdeling handhaving gemeente Tilburg (productie 14 van Stichting Kaer in eerste aanleg) heeft de inspecteur van de gemeente Tilburg tijdens een controle op 17 maart 2020 geconstateerd dat de bestaande balken van de 1e verdiepingsvloer in slechte staat zijn en aan vervanging toe zijn. Vervolgens heeft de architect met de constructeur de balken onderzocht. Uit de onder rov. 2.5 van het feitenoverzicht van de kantonrechter geciteerde verklaring van de architect van 7 april 2020 en de onder rov. 2.7 van dat feitenoverzicht geciteerde verklaring van de aannemer van 11 november 2020 volgt dat sprake was van een ernstige aantasting van de balkenlaag van de eerste verdiepingsvloer waardoor het draagvermogen zodanig was aangetast dat vervanging dan wel herstelmaatregelen nodig waren om de veiligheid te garanderen. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Evenmin als de kantonrechter, heeft het hof aanleiding om te twijfelen aan de in die verklaringen vermelde bevindingen en conclusies. In hoger beroep heeft Stichting Kaer de onderhavige stelling nader onderbouwd met het rapport van SHR (productie 2 bij de memorie van antwoord). SHR heeft de foto’s bestudeerd die bij de inleidende dagvaarding zijn overgelegd als productie 3. SHR rapporteert dat de draagbalken zijn aangetast door “ bruinrot (…) de vorm van houtrot (aantasting door schimmels) die het meest voorkomt in gebouwen ”. 
         Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat de overgelegde foto’s vaag zijn en dat geenszins blijkt of vast staat dat dit foto’s zijn van balken uit de woning. Het hof overweegt daarover het volgende. Uit het rapport van SHR (op bladzijde 1) blijkt dat SHR vier van de vijf foto’s onvoldoende gedetailleerd heeft gevonden om een onderbouwde uitspraak te doen over eventuele aantasting. Op basis van de vijfde foto heeft SHR dit klaarblijkelijk wel kunnen doen. Voorts heeft [appellant] niet toegelicht waarom de foto’s niet van balken uit de woning zouden zijn. Bovendien heeft hij dat eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep naar voren gebracht. Stichting Kaer heeft aangegeven dat dit tardief is en dat zij dit verweer niet aanvaard. Het hof gaat aan dat verweer daarom voorbij. 
       
       
     
     
       3.10. 
       De kantonrechter heeft met juistheid geoordeeld dat wanneer een fundamenteel onderdeel als een balkenlaag van een verdiepingsvloer zijn functie niet meer (voldoende) kan vervullen, de (gehele) woning niet geschikt is als woonhuis. De geconstateerde situatie vormde een zodanig gebrek dat dit in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Aan het voorgaande doet niet af dat de aantasting van de balkenlaag is geconstateerd in het kader van de verbouwing van de woning. Waar [appellant] stelt dat zonder de verbouwing de balkenlaag niet had hoeven worden vervangen, volgt het hof hem daarin niet. Ook als er geen verbouwing had plaatsgevonden, had gelet op het voorgaande de balkenlaag moeten worden vervangen. 
       
     
     
       3.11. 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat de verklaringen niet eensluidend zijn over de oorzaak van het gebrek, omdat gesproken wordt van ‘boktor, houtworm oid’ in de Whatsapp berichten van Stichting Kaer (productie 4 bij de inleidende dagvaarding), van ‘houtrot’ door de aannemer en van ‘houtinsecten’ door de architect. [appellant] verwijst hierbij naar een verslag van een telefoongesprek met [persoon E] van SHR (productie 5 bij memorie van grieven) en een rapport van Bouwcentrum Advies (productie 4 bij memorie van grieven). Bij de geconstateerde situatie (zie hiervoor rov. 3.10) is de precieze oorzaak van het gebrek (houtworm, boktor en/of houtrot) echter niet relevant. Het hof houdt het er overigens voor dat er sprake was van bruinrot, nu dit in het laatste rapport in deze procedure – dat van SHR – is gerapporteerd (zie hiervoor rov. 3.9) en [appellant] dat niet heeft betwist. Dit sluit aan bij de constatering van de aannemer dat er sprake was van houtrot (bruinrot is immers een vorm van houtrot). 
       
     
     
       3.12. 
       Dat [appellant] , naar hij stelt, meer dan 20 jaar probleemloos in de woning heeft gewoond en dat in de woning ook na de eigendomsoverdracht tot aan het begin van de verbouwing bijna een jaar later normaal en zonder problemen gewoond is, leidt niet tot een ander oordeel. Het hof wijst erop dat in het rapport van SHR (op bladzijde 1) is vermeld dat de aantasting door bruinrot in enkele jaren kan leiden tot een dusdanige sterkte-afname dat de balken niet meer voldoen aan het afkeurniveau volgens NEN 8700. Gelet op de aard en ernst van het gebrek moet worden aangenomen dat het gebrek tijdens de levering van de woning reeds bestond. In het rapport is ook vermeld dat de buitenrand van het hout in één jaar al behoorlijk aangetast kan zijn. Dat maakt het voorgaande niet anders. In dit geval is namelijk binnen een jaar na levering van de woning geconstateerd dat de balkenlaag in zo slechte staat is dat die aan vervanging toe is. 
       
     
     
       3.13. 
       Stichting Kaer heeft gesteld dat de aantasting van de draagbalken al in 2003 is geconstateerd en dat [appellant] dit Stichting Kaer had moeten meedelen. Daarbij heeft zij in eerste aanleg een beroep gedaan op een verklaring van de aannemer [persoon A] (productie 11 in eerste aanleg van Stichting Kaer). Ter nadere adstructie van die stelling heeft zij in hoger beroep een e-mail van de architect [persoon C] (productie 4 bij de memorie van antwoord) overgelegd. [appellant] heeft betwist dat hij al in 2003 wist dat de balkenlaag aangetast was door houtrot en dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Ter onderbouwing van zijn betwisting heeft [appellant] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep een verklaring van 16 mei 2022 [persoon F] , de aannemer die in 2003 in de woning werkzaamheden heeft verricht, in het geding gebracht (productie 7 in hoger beroep). Daarop heeft Stichting Kaer een reactie van [persoon C] op de verklaring van [persoon F] in het geding gebracht (productie 8 in hoger beroep). Het hof overweegt daarover het volgende. De kantonrechter heeft overwogen dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst als een garantie moet worden uitgelegd. [appellant] heeft hiertegen geen grief gericht. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere uitleg leiden. Het hof volgt dan ook de kantonrechter in zijn uitleg. Nu artikel 6.3 als een garantie moet worden uitgelegd, is het niet van belang of [appellant] wist van de gebreken met betrekking tot de balkenlaag. Aan de discussie tussen partijen daarover, gaat het hof daarom verder voorbij. 
       
     
     
       3.14. 
       Volgens [appellant] heeft Stichting Kaer niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Het had op de weg van Stichting Kaer gelegen om een bouwkundige keuring uit te (laten) voeren, maar dit heeft zij niet gedaan, aldus [appellant] . Het hof deelt dit standpunt niet. Waar het om gaat dat is dat [appellant] heeft gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en dat dit door de gebreken met betrekking tot de balkenlaag niet het geval was. Voorts waren de gebreken zonder destructief onderzoek niet zichtbaar. Dat het huis oud was en de koopprijs relatief laag hoefde voor Stichting Kaer op zichzelf geen aanleiding te zijn destructief onderzoek te doen. Dat zij als commerciële partij kocht van een particulier, maakt dit niet anders. De omstandigheid dat zij een verbouwing wilde doorvoeren staat los het geconstateerde gebrek, zoals hiervoor al is overwogen (zie rov. 3.7 en 3.10). 
       
     
     
       3.15. 
       Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Hij is dan ook in beginsel aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. De grieven III-VII falen dus. 
       
       
         
           Schade en schadevergoedingsplicht 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Het hof zal nu de grieven I, II, VIII-X en XI (voor zover die grief betrekking heeft op BTW – zie hiervoor rov. 3.4) gezamenlijk behandelen. Deze grieven zien op de schade en de schadevergoedingsplicht van [appellant] . Daarbij komt ook de vraag aan de orde of [appellant] in verzuim is. 
       
     
     
       3.17. 
       
         Stichting Kaer stelt dat [appellant] aansprakelijk is voor de herstelkosten van € 12.765,50. Ter onderbouwing van de schade heeft zij een factuur van de aannemer van 13 juni 2020 overgelegd (productie 5 bij de inleidende dagvaarding). Op deze factuur zijn de volgende posten opgenomen. 
         “ 1 Verwijderen gipsplatenplafond,					   	€ 750,00 
       
       
         2 De/monteren elektra, water en afvoerleidingen ivm vernieuwen balken		€ 2.600,00 
       
       
         3 Verwijderen en opnieuw aanbrengen balklaag.				€ 3.500,00 
       
       
         4 Aanbrengen nieuwe gipsplaten.						€ 1.200,00 
       
       
         5 Afwerken gipsplaten.								€ 400,00 
       
       
         6 Leveren balken, gipsplaten, elektra, water en afvoerleidingen.			€ 1.750,00 
       
       
         7 Afvoeren sloopafval.								   € 350,00 ” 
       
         Het subtotaal van de factuur is € 10.550,00, en de BTW (21%) € 2.331,55. Het totaal is het gevorderde bedrag van € 12.765,50. 
         Stichting Kaer heeft gesteld en onderbouwd door middel van het als productie 15 in eerste aanleg overgelegde bewijs van betaling dat zij deze factuur aan de aannemer heeft betaald. [appellant] heeft dat ook niet betwist. 
       
       
     
     
       3.18. 
       
         
          [appellant] stelt zich in essentie op het standpunt dat Stichting Kaer hiermee kosten van de verbouwing van de woning op hem verhaald. Volgens [appellant] zou de balkenlaag boven de keuken, waar de opbouw kwam, zonder meer worden vervangen en was de aantasting van de balken – zo daar al sprake van was – niet dusdanig ernstig dat vervanging van alle balken noodzakelijk was. [appellant] heeft daarbij een beroep gedaan op het als productie 4 bij de memorie van grieven overgelegde rapport van Bouwcentrum Advies met een, naar hij stelt, objectieve calculatie van de redelijke kosten van herstel. Dit is in totaal een bedrag van € 6.258,13 excl. BTW (€ 7.572,34 incl. BTW). 
         Het hof oordeelt hierover als volgt. Op de factuur is gespecifieerd aangegeven welke werkzaamheden zijn verricht en wat daarvan de kosten zijn. Stichting Kaer heeft voldoende toegelicht dat de genoemde posten samenhangen en noodzakelijk zijn voor het verwijderen en opnieuw aanbrengen van de balklaag. Gelet op de aard en ernst van het gebrek ziet het hof geen reële mogelijkheden voor schadebeperking. Stichting Kaer heeft voldoende toegelicht dat zij geen reëel alternatief had voor haar beslissing haar aannemer, die bezig was met de verbouwing, op te dragen het onmiddellijke herstel voor zijn rekening te nemen nadat de ernst van het gebrek was gebleken. Bij voorgaand oordeel heeft het hof ook de door Stichting Kaer in hoger beroep overgelegde stukken van de aannemer (producties 5 en 6 bij de memorie van antwoord) betrokken. Hierbij bevinden zich ook facturen van de verbouwing, inclusief bewijzen van betaling. Stichting Kaer heeft die overgelegd om te laten zien dat de kosten van de verbouwing niet op [appellant] worden verhaald, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft toegelicht. De schade is dan ook concreet te begroten op het door de aannemer in rekening gebrachte bedrag van € 12.765,50. 
         Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] aangevoerd dat volgens de toelichting van de aannemer (productie 6 bij de memorie van antwoord) post 2 op de factuur (€ 2.600,00) de kosten van het leidingwerk vanuit het hele huis (van voor naar achteren en op drie verdiepingen) zijn. Namens Stichting Kaer heeft [persoon G] (bestuurder) dit weersproken. Naar het oordeel van het hof berust dit verweer van [appellant] op een verkeerde lezing van de verklaring van de aannemer. Dat leidingwerk vanuit het hele huis (van voor naar achteren en op drie verdiepingen) is vervangen, volgt daaruit niet. Post 2 op de factuur en de verklaring van de aannemer moeten in onderling verband en samenhang worden bezien. De verklaring van de aannemer heeft betrekking op het opnieuw aanbrengen van de balklaag en het leidingwerk dat dáárvoor (vanuit het hele huis) moest worden vervangen. 
         Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] ook aangevoerd dat kosten voor het aanbrengen van de balklaag boven het keukengedeelte zijn doorbelast in de factuur, bij post 3 (€ 3.500,00). Dit leidt [appellant] af van het feit dat er een factuur is van december 2019 (2019-36) met daarop enkel de kosten van leveren van balken, en het verder ontbreken van een factuur voor het aanbrengen daarvan. Namens Stichting Kaer heeft [persoon G] dit weersproken. Hij heeft toegelicht dat de kosten voor het aanbrengen van die balklaag wel zijn gefactureerd bij factuur (2019-36), namelijk met de post ‘kosten dakdekker’ (€ 3.500,00). Naar het oordeel van het hof heeft Stichting Kaer daarmee dit argument van [appellant] weerlegd. 
       
       
     
     
       3.19. 
       
         Voorts beroept [appellant] zich op de bepaling in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening zal worden gehouden met aftrek “nieuw voor oud”. 
         Voor zover [appellant] daartoe stelt dat een balkenlaag een levensduur van 50 tot 100 jaar heeft, heeft hij dat niet althans onvoldoende onderbouwd. Dat in het rapport van Bouwcentrum Advies (op bladzijde 5 en 6) is vermeld dat het Bouwbesluit voor de ontwerplevensduur van een bouwconstructie 50 jaar aanhoudt, vormt daarvan geen onderbouwing. Dat gaat immers over hoe lang de constructie te gebruiken is voor het beoogde doel (zonder dat ingrijpend herstel nodig is), en niet over de balken zelf. 
         In het rapport van Bouwcentrum Advies staat ook: ‘ Om die reden lijkt een vergoeding “nieuw-voor-oud” reëel ’. Het hof merkt op dat dit geen harde conclusie is. Uit het rapport blijkt ook dat Bouwcentrum Advies de balken zelf niet heeft onderzocht. Verder gaat Bouwcentrum Advies er vanuit dat de oude houten vloerbalken ‘door het droge milieu’ bros zijn geworden en daarom een volledig nieuwe houten vloer is gemaakt. Dat is echter een verkeerde veronderstelling. De vloer is vervangen omdat de balken door houtrot waren aangetast. 
         Stichting Kaer heeft gemotiveerd betwist dat waardevermeerdering door het onderhavige herstel aan de orde is. Daartoe heeft zij verklaringen van [de makelaar] overgelegd (productie 8 bij de inleidende dagvaarding en productie 7 bij de memorie van antwoord). Deze verklaart onder meer dat de levensduur van houten draagbalken in verdiepingsvloeren van woonhuizen zeer lang is en dat in de praktijk dergelijke balken eigenlijk nooit worden vervangen. Ook verklaart hij dat hij in zijn adviezen over de waarde van een woning aan kopers de leeftijd van draagbalken niet meeneemt omdat het nooit voorkomt dat dergelijke balken vervangen dienen te worden. 
         Tegenover de gemotiveerde betwisting door Stichting Kaer, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd gesteld dat het vervangen van de balken een waardevermeerderend effect heeft gehad. Het beroep van [appellant] op de onderhavige bepaling slaagt derhalve niet. 
       
       
     
     
       3.20. 
       
        [appellant] stelt ook dat Stichting Kaer BTW-plichtig is en BTW kan aftrekken zodat BTW voor haar geen schadepost is. Stichting Kaer heeft uiteengezet dat de verhuur van onroerende zaken aan particulieren niet is belast met BTW en ook niet met BTW belast kan worden. Daarbij heeft zij verwezen naar artikel 11 lid 1 onder b, en 5°, van de Wet op de Omzetbelasting. Daarom kan zij de BTW die zij betaalt voor werkzaamheden ten behoeve van de onroerende zaak evenmin verrekenen, aldus Stichting Kaer. Tussen partijen is niet in geschil dat Stichting Kaer de woning niet verhuurt aan een of meer ondernemers, maar aan vijf studenten. Gelet op het vorenstaande gaat het hof aan de onderhavige stelling van [appellant] voorbij. 
       
     
     
       3.21. 
       
         Ten slotte passeert het hof ook het verweer van [appellant] dat hij niet in verzuim is. [appellant] heeft mededelingen aan Stichting Kaer gedaan waaruit Stichting Kaer mocht afleiden dat [appellant] het herstel van de woning niet zelf zou laten uitvoeren. Het hof verwijst naar de overgelegde Whatsapp berichten tussen [appellant] en Stichting Kaer (producties 4 en 7 bij de inleidende dagvaarding). In het bijzonder wijst het hof op het laatste Whatsapp bericht waarin [appellant] schrijft nadat Stichting Kaer vergeefs contact met hem probeert te krijgen: ‘ (…) kan hier niks mee ik heb het ook niet geweten. (…) ’. Het verzuim is dan ook naar het oordeel van het hof zonder ingebrekestelling ingetreden ingevolge artikel 6:83 aanhef onder c BW. 
         In de omstandigheden van dit geval, waarin [appellant] herhaaldelijk door Stichting Kaer is aangesproken en hij afwerend reageert, is hij in elk geval op grond van redelijkheid en billijkheid in verzuim geraakt. Niet beslissend is in dit verband of Stichting Kaer [appellant] (met zoveel woorden) heeft uitgenodigd om de schade te bekijken. Waar het om gaat is dat Stichting Kaer het probleem bij [appellant] heeft gemeld. Dit was bovendien urgent, omdat Stichting Kaer bezig was met de verbouwing, wat [appellant] ook wist. [appellant] had ook zelf het initiatief kunnen nemen om te zien wat de schade was. Dit heeft hij evenwel niet gedaan. Integendeel, uit zijn houding blijkt dat hij zich niets gelegen heeft laten liggen aan de gerechtvaardigde belangen van Stichting Kaer. 
         Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] betoogd dat tussen partijen in artikel 11 van de koopovereenkomst een specifieke regeling voor het intreden van verzuim is afgesproken die van artikel 6:83 sub c BW afwijkt. Dit betoog faalt. Artikel 11 van de koopovereenkomst ziet niet op verzuim in het geval van non-conformiteit van de woning. 
       
       
     
     
       3.22. 
       Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de kantonrechter de vordering tot de vordering tot herstelkosten van € 12.765,50 terecht heeft toegewezen. De grieven I, II, VIII-X en XI (voor zover die grief betrekking heeft op BTW) falen dus eveneens. 
       
     
     
       3.23. 
       Gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder b BW komt ook de eisvermeerdering van Stichting Kaer van € 369,05 (zie hiervoor rov. 3.3.3, tweede gedachtestreepje en rov. 3.9) voor toewijzing in aanmerking. Stichting Kaer heeft deze vordering voldoende toegelicht en onderbouwd, onder andere door overlegging van de factuur van SHR van 10 juni 2021 (productie 3 bij de memorie van antwoord). Het hof acht het redelijk dat Stichting Kaer deze kosten heeft gemaakt, nu door [appellant] in de memorie van grieven de oorzaak van het gebrek ter discussie werd gesteld. Ook de omvang van deze kosten – het rapport kostte blijkens de factuur € 305,00 excl. BTW – acht het hof redelijk. [appellant] heeft een en ander ook niet bestreden. De hierover door Stichting Kaer gevorderde wettelijke rente vanaf 15 juni 2021 komt, als door [appellant] niet bestreden, eveneens voor toewijzing in aanmerking. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.24. 
       De slotsom is dat de grieven falen. Voor zover grief XI een veeggrief is, behoeft die geen afzonderlijke bespreking. Bij deze stand van zaken wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Voor het laten verrichten van (nader) deskundigenonderzoek ziet het hof geen aanleiding. 
       
     
     
       3.25. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep, dient te worden bekrachtigd. Voorts dient de vermeerderde eis van Stichting Kaer te worden toegewezen. Nu het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, is de terugbetalingsvordering van [appellant] niet toewijsbaar. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, zoals door Stichting Kaer gevorderd vermeerderd met nakosten en wettelijke rente. Stichting Kaer heeft niet althans niet voldoende duidelijk gevorderd dat de hierna in het dictum uit te spreken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zullen worden verklaard. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in hoger beroep aan de orde, 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] om aan Stichting Kaer € 369,05 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 15 juni 2021 tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       wijst de vordering van [appellant] tot terugbetaling van de door hem op grond van het vonnis waarvan beroep aan Stichting Kaer betaalde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente, af; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Stichting Kaer op € 2.106,00 aan griffierecht en op € 2.228,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; en bepaalt dat de bedragen van € 2.106,00 en € 2.228,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,00 vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en G. Creutzberg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer