ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:4772

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:4772 Gerechtshof Amsterdam , 18-12-2018 / 200.221.627/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-12-18

Zaaknummer: 200.221.627/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:4772

---

Huur woonruimte. Renovatie van rijksmonument (met daarin woningen) als grond voor vaststelling datum waarop de huur eindigt wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW).

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.221.627/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5457341 CV EXPL 16-30969 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 december 2018 
       
     
     
     
       inzake: 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna respectievelijk [appellant] en Ymere genoemd. 
     
     
     
       Bij dagvaarding van 21 juli 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 24 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties ( [appellant] ); 
     - memorie van antwoord (Ymere). 
     
     
       Ter terechtzitting van 20 september 2018 hebben de advocaten van partijen de zaak bepleit, ieder aan de hand van pleitaantekeningen die zij daarbij hebben overgelegd. Van de zijde van beide partijen zijn daarbij nog nieuwe stukken in het geding gebracht. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft gevorderd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de door Ymere in de eerste aanleg ingestelde vordering alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties. Bij memorie van grieven heeft [appellant] nog een aantal aanvullende vorderingen ingesteld. 
     
     
     
       Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, inclusief nakosten. Ymere heeft voorts geconcludeerd dat het hof [appellant] in zijn aanvullende vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren althans deze zal afwijzen. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van deze feitenvaststelling is tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Aangevuld met hetgeen in hoger beroep als vaststaand kan worden aangemerkt staan, voor zover in hoger beroep in deze zaak van belang, tussen partijen de volgende feiten vast. 
     
     
     a.	[naam rijksmonument] is een in 1840 gereed gekomen bouwwerk te Amsterdam in neoclassicistische stijl, dat aanvankelijk bedoeld was als ‘barrière’ om heffing van stedelijke belastingen mogelijk te maken. Het is thans een rijksmonument. 
     
     b.	In 1979 is [naam rijksmonument] gekraakt. Het gebouw heeft uiteindelijk een woonbestemming gekregen; begin 1986 zijn drie zelfstandige en veertien onzelfstandige woningen daarin gerealiseerd. Deze ingreep is uitgevoerd met een levensduurverwachting van 25 jaar. 
     
     c.	[appellant] huurt sinds 2005 een zelfstandige woning op de begane grond in [naam rijksmonument] . [appellant] is gehandicapt en heeft een rolstoltoegankelijke woning nodig. 
     
     d.	Tussen de bewoners van [naam rijksmonument] bestond een sterke sociale cohesie, ze hielpen elkaar en ze deelden voorzieningen waar ze samen voor zorgden. De meeste huurders woonden er zeer lange tijd en er zijn vele kinderen geboren. 
     
     e.	Vanaf 2009 werd duidelijk dat renovatie van [naam rijksmonument] nodig was. 
     
     f.	Sinds 2010 heeft Ymere met de bewoners, het stadsdeel en het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam overleg gevoerd over de renovatiemogelijkheden. 
     
     g.	Architect [X] heeft opdracht gekregen om, kort gezegd, de gebruiksmogelijkheden van [naam rijksmonument] te onderzoeken, afgezet tegen de kosten van renovatie en realisatie. Hij heeft daarbij drie mogelijkheden onderzocht: gebruik als bedrijfsruimte, gemengd gebruik en gebruik als alleen woonruimte. Hij heeft geconcludeerd dat vanuit ruimtelijk, stedenbouwkundig en monumentaal oogpunt een oplossing met beneden kleinschalige werkfuncties, met uitstraling op met name de waterzijde, met daarboven woonfuncties met een geoptimaliseerde ontsluiting van studioappartementen op dakniveau, de beste oplossing is. 
     
     h.	Na verder overleg is een voorlopig ontwerp en een sociaal plan aan de bewoners gepresenteerd. Hieruit volgt dat Ymere voornemens was om op de begane grond hoogwaardige daghoreca te realiseren en op de verdiepingen zes zelfstandige huurwoningen, waarvan maximaal vijf sociale huurwoningen. [appellant] is daarbij aangeboden na de renovatie terug te keren naar [naam rijksmonument] . 
     
     i.	Op 14 juli 2016 is het bestemmingsplan “Haarlemmerpoort” vastgesteld, met daarin de bestemming horeca voor de begane grond en kelder. Dit plan is, na beroep hiertegen door [appellant] bij de Raad van State, inmiddels onherroepelijk geworden. Verder heeft de gemeente Amsterdam in 2016 alle andere benodigde vergunningen, zoals de omgevingsvergunning, voor het voorgenomen plan van Ymere verstrekt. [appellant] is na ongegrondverklaring van zijn beroep bij de rechtbank tegen de verlening van de omgevingsvergunning hiertegen in hoger beroep gekomen bij de Raad van State. Bij uitspraak van 21 februari 2018 is dit hoger beroep door de Raad van State ongegrond verklaard. 
     
     j.	Bij brieven van 23 mei 2016 heeft Ymere de huurovereenkomsten van alle huurders, onder wie die van [appellant] , opgezegd tegen 1 maart 2017. Hierbij is als grond aangevoerd dat Ymere het gehuurde voor renovatiedoeleinden dringend nodig heeft, aangezien de renovatie van [naam rijksmonument] niet kan plaatsvinden zonder dat de huurovereenkomsten worden beëindigd. 
     
     k.	[appellant] heeft niet ingestemd met deze huuropzegging. 
     
     l.	[appellant] en vier andere huurders hebben Ymere verzocht als wooncoöperatie in de zin van de Woningwet [naam rijksmonument] te mogen kopen en renoveren om erin te kunnen blijven wonen. Ymere heeft deze huurders tot 15 oktober 2016 in de gelegenheid gesteld om daartoe een sluitende aanbieding voor te leggen. Dit heeft niet geleid tot verkoop aan de huurders. 
     
     m.	Ymere heeft ervoor zorg gedragen dat [appellant] stadsvernieuwingsurgent is. Sinds 2013 heeft zij aan hem 13 directe aanbiedingen gedaan voor een andere geschikte vervangende woning, waarvan twee in 2016 en één aan de Westerstraat in 2017. Ook is aan [appellant] een nieuw te realiseren woning in [naam rijksmonument] aangeboden. 
     
     n.	In eerste aanleg heeft Ymere gevorderd, na wijziging van eis, dat de kantonrechter de datum waarop de huurovereenkomst tussen Ymere en [appellant] eindigt zal vaststellen op 1 september 2017, met veroordeling van [appellant] het gehuurde per die datum te ontruimen. Aan die vordering heeft Ymere ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW en dat zij [appellant] een passende andere woning heeft aangeboden.  
     
     o.	De kantonrechter heeft de vordering van Ymere bij het vonnis waarvan beroep toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Dit vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Bij vonnis in kort geding van 2 augustus 2017 heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, thans uitvoerbaar bij voorraad. Het tegen dit kort geding vonnis door [appellant] ingesteld hoger beroep heeft dit hof bij arrest van 30 augustus 2017 verworpen. 
     
     p.	Ymere heeft [naam rijksmonument] in november 2017 te koop gezet. Op 8 februari 2018 heeft Ymere [naam rijksmonument] verkocht aan Stadsherstel Amsterdam N.V. voor de koopprijs van € 3,2 miljoen. Bij akte van 9 mei 2018 is [naam rijksmonument] door Ymere aan Stadsherstel Amsterdam N.V. geleverd. 
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Tegen het vonnis waarvan beroep heeft [appellant] zeven grieven aangevoerd.  Grief 1  bevat, kort samengevat, de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat tussen de huuropbrengsten van [naam rijksmonument] en de exploitatiekosten een structurele wanverhouding bestaat, zoals aan de orde was in het zogeheten Herenhuisarrest (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683), en dat zij ten onrechte op die grond de vordering van Ymere heeft toegewezen.  
       
     
     
       3.2. 
       De grief faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat daarin wordt uitgegaan van een onjuiste lezing van het vonnis waarvan beroep. De kantonrechter heeft de vordering van Ymere tot vaststelling van een einddatum van de huurovereenkomst met [appellant] immers niet toegewezen op de grond dat Ymere renovatie van [naam rijksmonument] wenste wegens een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. De kantonrechter heeft uitdrukkelijk vooropgesteld dat niet tussen partijen in geschil is dat een grootschalige renovatie van [naam rijksmonument] noodzakelijk is wegens achterstallig onderhoud. Vervolgens heeft de kantonrechter de stelling van Ymere besproken dat deze renovatie voor haar onrendabel is en dat zij op de begane grond van [naam rijksmonument] bedrijfsruimtes, bestemd voor horeca, wenste te realiseren om daarmee de renovatie minder onrendabel te maken. De bespreking van deze stelling althans van de betwisting van de juistheid daarvan door [appellant] mondt vervolgens uit in de conclusie van de kantonrechter dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woonbestemming van de begane grond moest wijzigen in bedrijfsruimte om de renovatie van [naam rijksmonument] te kunnen bekostigen. Daarmee heeft de kantonrechter, wat er verder van die conclusie zij, geenszins te kennen gegeven dat Ymere de renovatie van [naam rijksmonument] beoogde omdat de exploitatiekosten daarvan te hoog waren geworden. 
       
     
     
       3.3. 
       De  grieven 2 en 3  keren zich tegen de overwegingen van de kantonrechter dat de verwachting is dat het voor de renovatie van [naam rijksmonument] begrote verlies een bedrag van ruim 1,6 miljoen (euro) zal betreffen en dat het rapport van Bureau Sineth  dat [appellant] heeft ingebracht voor de onderbouwing van zijn betoog dat de renovatie minder zal kosten dan door Ymere is begroot en een hogere opbrengst zal opleveren, en wel zodanig dat deze voor Ymere zelfs winstgevend zal zijn  geen rekening houdt met andere noodzakelijke kosten dan de werkelijke bouwkosten, zoals de kosten voor de architect, andere deskundigen, kosten voor erfpachtconversie en leges enzovoort, ten bedrage van in totaal 1,8 miljoen (euro). Ook deze grieven falen.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] miskent dat ook indien de uitvoering door Ymere van de door haar beoogde renovatie, anders dan zij heeft berekend, niet verliesgevend zou zijn, maar, zoals [appellant] stelt, zelfs winstgevend, dat niet tot afwijzing van de vordering van Ymere leidt.  
       
     
     
       3.5. 
       Onder het in artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW bedoelde ‘dringend eigen gebruik’ is op grond van het derde lid van dat wetsartikel mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De door Ymere voorgestane renovatie van [naam rijksmonument] omvat de sloop van de bestaande woningen die na de afronding van de werkzaamheden niet terugkeren en wordt op de begane grond (waar zich de woning van [appellant] bevond) bedrijfsruimte gecreëerd en worden een zestal zelfstandige woningen op de bovengelegen verdiepingen aangelegd. Tot deze wijze van renovatie heeft Ymere besloten na een uitvoerige consultatie van deskundigen én bewoners. Deze (wijze van) verbouwing heeft tevens de instemming verkregen van de gemeente Amsterdam blijkens onder meer het gewijzigde bestemmingsplan en de voor de verbouwing afgegeven omgevingsvergunning, die door [appellant] in bestuursrechtelijke procedures tevergeefs zijn bestreden. Alleen al omdat de woning van [appellant] in het renovatieplan van Ymere niet zal terugkeren, staat vast dat de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huur. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW dient daarom nog slechts getoetst te worden of het van Ymere, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [appellant] wordt verlengd en of aan [appellant] andere passende woonruimte is aangeboden. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de eerstbedoelde toetsing. Ook naar het oordeel van het hof is Ymere niet gehouden (uitsluitend) ten behoeve van [appellant] , die de nieuw gecreëerde woningen op de bovengelegen verdiepingen wegens zijn handicap zonder lift niet zou kunnen bereiken, een lift in [naam rijksmonument] aan te brengen en/of om zijn woning overigens rolstoeltoegankelijk te maken. Niet alleen leidt dit tot een aanzienlijke kostenverhoging van, zoals Ymere heeft gesteld en [appellant] niet heeft bestreden, ten minste € 100.000,-. Het is ook een aanpassing van het gebouw van [naam rijksmonument] waartoe Ymere, mede gezien de overige omstandigheden, niet is gehouden, mede nu van een lift slechts twee van de zes woningen zouden kunnen profiteren (als gevolg van de bijzondere bouw van [naam rijksmonument] en de omstandigheid dat voor een lifthuis op het dak geen vergunning van Monumentenzorg zal kunnen worden verkregen, zodat de derde verdieping niet met een lift bereikbaar valt te maken) en een lift tot ruimteverlies zou leiden voor zowel de woningen als de bedrijfsruimte op de begane grond. Hierbij dient tevens in aanmerking te worden genomen dat ook de oude woning van [appellant] niet rolstoeltoegankelijk was. Ook aan de tweede voorwaarde van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW is voldaan: Ymere heeft aan [appellant] meerdere passende rolstoelgeschikte woningen aangeboden, maar [appellant] heeft deze aanbiedingen afgewezen.  
       
     
     
       3.6. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven 2 en 3, wat daar verder van zij, tevergeefs zijn voorgesteld, omdat de vordering van Ymere toewijsbaar is, ook indien zou moeten worden aangenomen dat zij geen verlies zou lijden op de door haar te plegen investering voor de renovatie van [naam rijksmonument] . 
       
     
     
       3.7. 
       
         Ook  grief 4  is vruchteloos voorgesteld. [appellant] klaagt daarin tevergeefs over het oordeel van de kantonrechter dat het rapport van Bureau Sineth niet op het plan van architect [X] is gebaseerd. De berekeningen van Bureau Sineth leiden immers, ook indien wordt aangenomen dat deze zich wel op het plan van [X] heeft gebaseerd, niet tot de conclusie dat de vordering van Ymere niet toewijsbaar zou zijn.  
         Voor zover [appellant] aanvoert dat Ymere niet had mogen kiezen voor het plan om in [naam rijksmonument] zowel bedrijfs- als woonruimte te realiseren (het plan dat door [X] is aangemerkt als ‘de beste oplossing’), miskent hij dat de keuze voor die ‘woon-werkenvariant’, zoals hiervoor is overwogen, na uitvoerige consultatie van deskundigen en overleg met bewoners en gemeente tot stand is gekomen en Ymere in het licht daarvan in redelijkheid tot die variant heeft kunnen besluiten. Naar het oordeel van het hof heeft Ymere overigens voldoende onderbouwd toegelicht dat de variant waarbij alleen woningen in [naam rijksmonument] zouden worden gerealiseerd (de door [appellant] genoemde ‘basisvariant’), mede afviel omdat deze zou leiden tot een lagere opbrengst wegens lagere huurontvangsten en daarom tot een hoger onrendabel deel van de te plegen investering. Ymere is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 lid 1 van de Woningwet en dient prudent om te gaan met de haar ter beschikking staande financiële middelen. De berekeningen die [appellant] van de zogenoemde ‘basisvariant’ naar voren heeft gebracht zijn onvoldoende inzichtelijk gebleven om tot een andere conclusie te kunnen leiden. 
       
       
     
     
       3.8. 
       Ook de  grieven 5 en 6  (die zich keren tegen de overweging van de kantonrechter dat Ymere als woningcorporatie gebonden is aan de afspraken die zijn gemaakt over geliberaliseerd verhuren van woningen en zij zich richt op middeninkomens alsmede de overweging dat Ymere verplicht is om het door haar berekende verlies op de investering voor de renovatie van [naam rijksmonument] direct in haar winst- en verliesrekening te verwerken en dit niet over 25 jaar kan afschrijven) falen. Zoals hiervoor is overwogen is de vordering van Ymere immers toewijsbaar, ook als zou moeten worden aangenomen dat zij de investering die zij moet doen om de verbouwing van [naam rijksmonument] , met bedrijfsruimte op de begane grond en woningen daarboven, te realiseren, op termijn kan terugverdienen of daar zelfs winst op zou kunnen maken.  
       
     
     
       3.9. 
       Ten slotte klaagt  grief 7  erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat geen omgevingsvergunning voor het installeren van een lift in [naam rijksmonument] kan worden verkregen. Ook deze grief faalt, reeds omdat hij berust op een onjuiste lezing van het vonnis waarvan beroep. De kantonrechter heeft niet overwogen dat voor het aanbrengen van een lift geen omgevingsvergunning kan worden verkregen. Wel is meegewogen dat [naam rijksmonument] een rijksmonument is en dat Monumentenzorg geen vergunning zal verlenen voor het aanbrengen van een lift in het gebouw. Aangezien echter hiervoor reeds is overwogen dat het aanbrengen van een lift ook om andere redenen dan het niet-verkrijgen van een vergunning niet van Ymere kan worden gevergd, moet grief 7, ook als dat anders zou zijn, falen.  
       
     
     
       3.10. 
       Bij pleidooi is door [appellant] nog naar voren gebracht dat de vordering van Ymere reeds moet worden afgewezen omdat zij [naam rijksmonument] (inmiddels) heeft verkocht en geleverd aan Stadsherstel Amsterdam N.V. Daaruit volgt echter niet dat het dringend eigen gebruik waarop Ymere zich heeft beroepen, bestaat uit vervreemding van de gehuurde woonruimte waarmee de uitzondering van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW (“vervreemding daaronder niet begrepen”) zich zou voordoen. Ymere heeft erop gewezen dat zij het besluit om [naam rijksmonument] te verkopen pas in november 2017 heeft genomen, dus nadat zij de onderhavige procedure is aangevangen, waaraan niet afdoet dat verkoop van het gebouw ook al eerder door haar als mogelijkheid onder ogen is gezien. Ook heeft zij erop gewezen dat in de leveringsakte uitdrukkelijk is gestipuleerd dat Stadsherstel Amsterdam N.V.  gebonden is aan de verplichtingen die Ymere op zich heeft genomen jegens huurders in het kader van de voorgenomen renovatie. Naar het oordeel van het hof is daarmee voldoende aangetoond dat Ymere de huurovereenkomsten niet heeft willen beëindigen om [naam rijksmonument] vrij van huur te kunnen vervreemden en dat de genoemde uitzondering van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW zich dus niet voordoet. 
       
     
     
       3.11. 
       Voor zover uit het voorgaande al niet volgt dat de in de memorie van grieven geformuleerde aanvullende vorderingen van [appellant] niet voor toewijzing in aanmerking kunnen komen, moeten zij buiten bespreking blijven aangezien het niet is toegestaan voor het eerst in hoger beroep reconventionele vorderingen in te stellen. [appellant] zal in die vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard. 
       
     
     
       3.12. 
       De slotsom is dat de voorgestelde grieven falen en het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] in de kosten van het hoger beroep te worden veroordeeld. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,  
     
     
     
       verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn bij memorie van grieven onder primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair geformuleerde vorderingen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 716,= wegens griffierecht en € 3.222,= voor salaris van de advocaat en op € 157,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.