ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:3061

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:3061 Rechtbank Midden-Nederland , 28-04-2023 / 10396659 UV EXPL 23-73

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-04-28

Zaaknummer: 10396659 UV EXPL 23-73

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:3061

---

Huurrecht. Kort Geding. Gemengde overeenkomst. Wel een gewichtige reden. Geen ontruiming omdat de belangenafweging in het voordel van huurder uitvalt.

RECHTBANK  
       MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter  
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       Zaaknummer: 10396659 \ UV EXPL  23-73 MvdH/40201 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 28 april 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       gemachtigde: mr. M.L. Sterrenberg-Ellerbroek, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding met producties;  - de producties van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 april 2023. Voor [eiseres] zijn toen mevrouw [A] , clustermanager gezinsbegeleiding, en mevrouw [B] , unitmanager team gezinsbegeleiding, verschenen. Zij zijn bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen en bijgestaan door haar gemachtigde. Het standpunt van [gedaagde] is op de zitting door haar gemachtigde toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Op de zitting heeft [eiseres] een e-mailbericht van 20 maart 2023 als productie ingediend. Van wat er verder tijdens de mondelinge behandeling is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] , geboren op [geboortedatum] 2000, is een jonge moeder met een beladen geschiedenis. Ze heeft ondersteuning nodig op meerdere leefgebieden.  
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [eiseres] is een organisatie die volgens artikel 2.1 van haar statuten als 
         doel heeft “het (doen) verlenen van goede zorg waaronder begrepen het opvangen, steunen en begeleiding bieden aan dak- en thuislozen en ander gemarginaliseerde groepen en voorts al hetgeen hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, direct of indirect, alles in de ruimste zin van het woord”. Een van de middelen om dat doel te bereiken is het leren van woonwaardigheden aan de genoemde doelgroep. [eiseres] huurt voor dit doel woningen van diverse woningcorporaties, zoals Portaal. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 12 oktober 2021 hebben [eiseres] en [gedaagde] een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst met betrekking tot de woning met het adres [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) gesloten. Deze woning is eigendom van Portaal. Ook is tussen partijen, net als tussen Portaal en [eiseres] , een ‘tijdelijk huurcontract in combinatie met professionele hulpverlening begeleid wonen’ gesloten. 
       
     
     
       2.4. 
       In de zorgovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
       
     
     
       1.2 
       	[eiseres] heeft (als huurder/eigenaar) de beschikking over de woonruimte aan de  [adres]  te [plaats 1] . In verband met het besluit van de overheid tot het scheiden van wonen en zorg voor cliënten met een indicatie / zorglegitimatie, heeft [eiseres] van haar verhuurder toestemming om het leveren van zorg door [eiseres] te combineren met de verhuur van de hiervoor genoemde woonruimte. 
       
     
     
       1.3. 
       
         	Door deze vorm van verhuur, gecombineerd met het leveren van zorg door de	zorginstelling, biedt [eiseres] de mogelijkheid aan cliënt om, met de door [eiseres] te leveren zorg, zelfstandig te wonen in de hiervoor genoemde woonruimte. 
         (…) 
       
       
     
     
       1.5. 
       
         	[eiseres] is bereid om de hiervoor genoemde woonruimte te verhuren aan client ten behoeve van de door [eiseres] aan cliënt te verlenen zorg, onder de voorwaarde dat de zorg door [eiseres] voortduurt en cliënt zich openstelt en blijft openstellen voor deze zorg door [eiseres] . 
         (…) 
       
       
     
     
       2.1. 
       	De zorg die door [eiseres] wordt verleend, wordt nader beschreven in het opgestelde of nog op te stellen inhoudelijk plan, zoals een hulpverleningsplan, trajectplan of begeleidingsplan.(…)  
       
     
     
       3.1. 
       	De ingangsdatum van deze overeenkomst is 12-10-2021. 
     
     
       3.2. 
       	De duur van de overeenkomst is voor bepaalde tijd. 
     
     
       3.3. 
       
         	Deze overeenkomst eindigt van rechtswege op 11-10-2022, tenzij [eiseres] deze, in overleg met client, verlengt. 
         (…) 
       
       
     
     
       4.1. 
        	De overeenkomst kan voortijdig zowel door cliënt als [eiseres] worden opgezegd.  
     
     
       4.2. 
       	[eiseres] kan de overeenkomst tegen elke dag van de kalendermaand opzeggen op grond van zodanig zwaarwichtige reden dat de voortzetting van de zorgovereenkomst redelijkerwijs niet kan worden verlangd. Onder zwaarwichtige redenen wordt in ieder geval maar niet uitsluitend verstaan: 
       1. Cliënt weigert de medewerking te verlenen die redelijkerwijs nodig is voor een goede uitvoering van de overeenkomst; 
       2. Cliënt onttrekt zich aan de zorg en/of komt meerdere afspraken uit deze overeenkomst of het inhoudelijke plan niet of niet behoorlijk na; 
       3. Bedreiging en/of intimidatie door de cliënt en/of een vertrouwensbreuk tussen [eiseres] en cliënt; 
       4. De hoofdovereenkomst tussen hoofdverhuurder en [eiseres] eindigt; 
       5. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en cliënt eindigt. 
       
       
         (…) 
       
       
     
     
       5.6 
       Cliënt volgt de huisregels die van toepassing zijn op zijn/haar situatie en cliënt heeft deze voor akkoord getekend. 
       
     
     
       2.5. 
       In de huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald: 
       
     
     
       1.4. 
       	Partijen hebben niet de bedoeling een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als omschreven in art. 7:232 lid 2 BW aan te gaan. Bij het aangaan van de overeenkomst is de duur van het verblijf van Cliënt nog niet te bepalen. Het einde van de overeenkomst hangt onder weer af van een relevante zorgvraag van de Cliënt aan Verhuurder en bijhorende zorglegitimatie.  
       
     
     
       1.5 
       Partijen hebben evenmin de bedoeling een huurovereenkomst voor onbepaalde duur aan te gaan. Het verblijf van Cliënt is tijdelijk van aard, overeenkomstig de doelstelling van Verhuurder en de positie van Cliënt. Cliënt huurt de woning dan ook niet als reguliere woonconsument, maar als Cliënt van de zorgorganisatie en uitsluitend in het kader van woonbegeleiding. 
       
     
     
       1.6. 
       
         	Deze overeenkomst betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in art. 7:271 lid 1 eerste volzin BW. De duur van de overeenkomst is verbonden aan de termijn van de in artikel 1.3 vermelde zorg- of begeleidingsovereenkomst. Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de in artikel 1.3 genoemde zorg- of begeleidingsovereenkomst. Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst op te zeggen op een van de in art. 4.3 genoemde gronden. Een beroep van Cliënt op de wettelijke huurbescherming wordt geacht naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te zijn, zoals beschreven in art. 4.6. 
         (…) 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Gedragingen in strijd met bepalingen in het wetboek van strafrecht zijn niet toegestaan.  
         (..)  
       
     
     
       3.4. 
       	Het is Cliënt niet toegestaan overlast in enige vorm aan anderen in en vanuit het gehuurde te veroorzaken. 
       
       
     
     
       4.1. 
       
         	Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op  12-10-2021  en lopende tot en met  11-10-2022 . 
         (…) 
       
     
     
       4.3. 
       
         	Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst op te zeggen: 
         
           4.3.1 : indien de duur van de zorg- begeleidingsovereenkomst is verstreken; 
         
           4.3.2 : indien de in artikel 1.3 genoemde indicatie of zorglegitimatie is komen te vervallen en/of wanneer de zorg- of begeleidingsovereenkomst door de verhuurder is opgezegd; 
         
           4.3.3 : op grond van enige andere omstandigheid die leidt tot beëindiging van de zorg/begeleiding en die in risicosfeer van Cliënt ligt. Daaronder is mede begrepen de situatie waarin aan Cliënt andere woonruimte beschikbaar is gesteld in het kader van doorstroming naar een andere woonvorm. 
       
       
     
     
       2.6. 
       In het ‘tijdelijk huurcontract in combinatie met professionele hulpverlening begeleid wonen’ staat onder meer:  
       
       
         We vragen daarom iedere bewoner om rekening te houden met elkaar. Denk aan uw buren als u bijvoorbeeld uw stereo/ TV aanzet, bezoek ontvangt of wanneer u overweegt een huisdier te nemen. Hard praten (zeker samen met anderen) en schreeuwen is vaak letterlijk door uw buren te horen. U bent hier verantwoordelijk voor en 's avonds/'s nachts gelden er strengere geluidsnormen. 
         (..) 
         Ernstiger wordt het als er sprake is van strafbare feiten. In zulke situaties zal Portaal een rechtszaak starten en de rechter vragen om een einde te maken aan de huurovereenkomst. U zult de woning dan moeten verlaten.  
       
       
       
         Bijvoorbeeld: 
       
       
         
           vanuit uw woning of in de directe omgeving hiervan dealen in drugs (lees: alle stoffen die vallen onder de Opiumwet), ook als uw bezoek of inwonende mensen dit doen. U bent namelijk verantwoordelijk voor iedereen die zich in uw woning bevindt:  
         
         
           alles wat in strijd is met de Opiumwet, waaronder het telen van Hennep" 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] woont samen met haar zoontje van twee in de woning.  
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiseres] heeft in de periode van januari 2022 tot en met medio september 2022 via Portaal meerdere overlastmeldingen over [gedaagde] van haar buren ontvangen. De meldingen gaan over het gebruik van lachgas en veel geluid van bezoek in de nacht. In de gesprekken die [eiseres] hierover met [gedaagde] heeft, geeft [gedaagde] aan dat de meldingen onterecht zijn, dat de buren haar weg willen hebben en zelf niet aanspreken. In juli en augustus 2022 krijgt [gedaagde] een eerste en tweede waarschuwing en wordt haar verteld dat bij drie waarschuwingen de woon-zorg overeenkomst opgezegd zal worden. 
       
     
     
       2.9. 
       In de periode medio september 2022 tot en met begin januari 2023 zijn er geen overlastmeldingen. [gedaagde] verblijft in die periode enige tijd in het ziekenhuis respectievelijk in een revalidatiecentrum. 
       
     
     
       2.10. 
       In januari 2023 zijn er weer meldingen over geluidsoverlast in verband met lachgasgebruik. Volgens Portaal bevestigen de camerabeelden de klachten van de buren. 
     
     
       2.11. 
       
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 26 januari 2023 een brief gestuurd. Hierin staat onder meer het volgende: 
       
       
         Vorig jaar heb je van de begeleiding meerdere officiële waarschuwingen gehad i.v. m. geluidsoverlast 
         en gebruik van lachgas. Je woont in een woning van Portaal met tijdelijk huurcontract met 
         professionele hulpverlening begeleid wonen van [eiseres] . Het huurcontract is per 8 
         oktober 2021 ingegaan voor 5 jaar. 
       
       
       
         Op maandag 23 januari 2023 heeft de woningbouwvereniging ons laten weten dat ze weer meldingen 
         krijgen. De eerste melding kregen ze op 16 januari. De benedenburen meldden dat het sinds 2 a 3 
         weken weer Onrustig is. Ze hebben veel overlast van geluiden de hele dag door, vaak na 22.00 uur. 
       
       
       
         De woningbouw had het vermoeden dat dit met lachgasgebruik had te maken daarom hebben ze 
         vorige week enkele camerabeelden bekeken. Daar zagen ze een enkele keer dat een man een  zware 
         boodschappentas afleverde bij jouw woning. 
       
       
       
         Ondanks de waarschuwingen en begeleiding heeft Portaal deze maandag weer melding ontvang dat 
         het afgelopen weekend weer volledig uit de hand is gelopen. Zowel in de nacht van vrijdag op 
         zaterdag (tot II uur 's morgens) als zondag op maandag (tot 7.00 uur 's morgens) was er de hele 
         nacht lawaai vanuit en rond jouw woning; Er was veel damesbezoek en de buren hoorden duidelijk 
         dat er lachgas werd gebruikt (vullen van de ballonnen was hoorbaar). De woningbouw heeft even 
         wat camerabeelden bekeken. Ze zagen dat er in de nacht van vrijdag op zaterdag twee dames op 
         bezoek waren bij uw woning die lachgasflessen bij zich hadden. Ook was de meneer met een zware 
         boodschappentas weer in de lift. Dit keer zag de woningbouw dat er een 'transactie' was bij de 
         voordeur van uw woning via de camera beelden. Ook stond uw bezoek met een ballon aan de mond 
         in de lift. 
       
       
       
         Er is sprake van aanhoudende en ernstige overlast waarmee je in strijd handelt met de afspraken in 
         de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst. Vanaf l januari 2023 staat lachgas daarbij 
         op lijst van de Opiumwet, wat betekent dat het dan onder andere verboden wordt om lachgas 
         binnen of buiten het grondgebied van Nederland te brengen, te verkopen of te hebben. Het gebruik 
         van lachgas en de overlast die Je veroorzaakt, veroorzaakt een onveilige situatie voor omwonende. 
         Portaal heeft ons verzocht om het huurcontract met jou op [adres] te [plaats 1] op te zeggen. 
       
       
       
         Als gevolg van de bovengenoemde gebeurtenissen zeggen we tijdelijk huurcontract met 
         professionele hulpverlening begeleid wonen met in achtneming van de opzegtermijn van een maand 
         op per 28 februari 2023. 
       
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiseres] heeft [gedaagde] tijdens het gesprek over deze brief een tijdelijke plek aangeboden bij Boka. [gedaagde] heeft dit aanbod geweigerd en heeft de woning niet verlaten. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert om bij uitvoerbaar bij vooraard verklaard vonnis en bij wege van voorlopige voorziening: 
       
         
           
            [gedaagde] te veroordelen om de woonruimte met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis dan wel de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De ontruimingsvordering wordt afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.  
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
     
     
       4.2. 
       Een vordering tot ontruiming zoals deze door [eiseres] is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. [eiseres] is dan ook ontvankelijk in haar vordering. 
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
     
     
       4.3. 
       Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Gelet op de ernstige gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde] , is voor toewijzing van die ontruiming in kort geding vereist dat het hoogst waarschijnlijk is dat de bodemrechter desgevraagd de ontruiming zal toewijzen. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
       
       
         
           De zorg-huurovereenkomst 
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [eiseres] vordert ontruiming van de woning. Ter onderbouwing van die vordering stelt zij onder meer dat sprake is van een gemengde overeenkomst, die zowel elementen bevat van begeleiding/zorg als van huur. Volgens [eiseres] overheerst het begeleidingselement waardoor [gedaagde] (op grond van artikel 6:215 BW) geen beroep toekomt op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen. Beide overeenkomsten zijn volgens [eiseres] rechtsgeldig opgezegd omdat [gedaagde] overlast veroorzaakt en in strijd handelt met de Opiumwet door lachgas in de woning te (laten) gebruiken en aan te schaffen. Dit betekent volgens [eiseres] dat de zorg-huurovereenkomst is geëindigd en [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] heeft op de zitting gesteld dat het begeleidingselement in deze situatie niet overheersend is, omdat [eiseres] [gedaagde] niet de begeleiding en zorg heeft gegeven die zij nodig heeft en zich blind heeft gestaard op de meldingen van overlast. Volgens [gedaagde] zijn de huurbeschermingsregels daarom onverkort van toepassing en kon de huurovereenkomst niet rechtsgeldig worden opgezegd. 
       
     
     
       4.6. 
       De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat het begeleidingselement in de onderhavige situatie overheerst omdat: 
       
         
           beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractduur zijn aangegaan; 
         
         
           de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn; 
         
         
           
            [gedaagde] ermee bekend is, althans dient te begrijpen, dat de woning haar uitsluitend in haar hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.  
         
       
       De kantonrechter kan niet vaststellen dat de begeleiding onvoldoende is geweest zoals door [gedaagde] is gesteld. Dat er begeleiding is geweest volgt uit de overgelegde stukken en uit de  
       - door [gedaagde] niet weersproken - uitlatingen van mevrouw [B] op de zitting. Recentelijk zijn er door tussenkomst van een voormalig begeleider van [gedaagde] nieuwe behandelingen voor [gedaagde] ingezet. Hieruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat [eiseres] eerder onvoldoende zorg heeft geboden aan [gedaagde] .  
       
     
     
       4.7. 
       
         Er is sprake van een gemengde overeenkomst met een begeleidings- en woonelement. Deze gemengde overeenkomst kan niet gesplitst worden. De regels omtrent de opzegging van een huurovereenkomst (betreffende woonruimte) en een zorgovereenkomst (opdracht) zijn niet verenigbaar. Daarom kunnen deze regels niet naast elkaar van toepassing zijn en is sprake van de uitzonderingssituatie van artikel 6:215 BW. De opzegging van de gemengde overeenkomst hoeft daarom niet te worden getoetst aan de huurbeschermingsbepalingen, waaronder ook de bepalingen voor onderhuur.  
         Wel moet getoetst worden of de opzegging in overeenstemming is met de regels die gelden bij beëindiging van een zorgovereenkomst.  
       
       
       
         
           Gewichtige reden 
         
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op het bepaalde in de artikelen 7:400 en verder BW kan de gemengde overeenkomst slechts op grond van gewichtige redenen worden opgezegd. In artikel 4.2 van de zorgovereenkomst staan zwaarwichtige redenen voor opzegging genoemd. Volgens [gedaagde] blijkt nergens uit dat de zorgovereenkomst is opgezegd en is er bovendien geen zwaarwichtige reden als bedoeld in artikel 4.2 van de zorgovereenkomst, zodat de opzegging niet rechtsgeldig is. 
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] met haar brief van 26 januari 2023 de gemengde overeenkomst heeft opgezegd. Hoewel in de brief niet expliciet de zorg-huurovereenkomst wordt opgezegd, blijkt uit de brief wel duidelijk dat dat de bedoeling is. [eiseres] constateert in de brief immers dat [gedaagde] in strijd handelt met zowel de huurovereenkomst als de begeleidingsovereenkomst en zegt het ‘huurcontract met professionele hulpverlening begeleid wonen’ op. Uit de brief als geheel wordt duidelijk dat daarmee een einde aan de huur en de begeleiding komt. Dat kan ook niet los van elkaar worden gezien, omdat als gezegd sprake is van een gemengde overeenkomst. De vraag resteert dan of [eiseres] een gewichtige reden had om de gemengde overeenkomst op te zeggen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend.  
       
     
     
       4.10. 
       
         De kantonrechter stelt voorop dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] zich onbegeleidbaar heeft opgesteld en dat de begeleidingsovereenkomst om die reden is geëindigd. Het is [gedaagde] evenwel niet gelukt om de overlast voor haar buren voldoende te beperken.  
         In de periode voorafgaand aan de opzegging van de gemengde overeenkomst, is er sprake van overlast en handelen in strijd met de Opiumwet door het gebruik van lachgas. Dit volgt uit de meldingen van Portaal, waarbij Portaal ook aangeeft aanloop van mensen, al dan niet met lachgastanks, op de camerabeelden te hebben gezien. [gedaagde] heeft in dit kader op 15 juli 2022 en op 26 augustus 2022 een officiële waarschuwing ontvangen. Vanaf eind september 2022 tot begin 2023 wordt geen overlast gemeld. Een gedeelte van die periode verblijft [gedaagde] elders. In de tweede helft van januari 2023 zijn er opnieuw overlastmeldingen vanwege geluid en het gebruik en de levering van lachgas in de woning. [gedaagde] heeft erkend dat het in het weekend van 23 januari 2023 niet goed is gegaan en dat zij en haar bezoek overlast hebben veroorzaakt. Zij betreurt het dat het haar toen niet is gelukt om ‘nee’ te zeggen. Eventuele andere meldingen in de periode tot de opzegging kloppen volgens [gedaagde] niet, maar zij legt onvoldoende uit waarom die niet zouden kloppen. Het kan zo zijn dat de buren zich tegenover haar minder tolerant opstellen en snel overgaan tot anonieme meldingen bij Portaal (zoals ook door [eiseres] wordt gezien), maar dit maakt het gedrag van (het bezoek van) [gedaagde] niet minder ernstig. Uit de door [eiseres] overgelegde stukken volgt afdoende dat in de woning lachgas is gebruikt en de Opiumwet dus is overtreden. Dergelijk gedrag hoeven de buren en [eiseres] niet te tolereren.  
       
       
     
     
       4.11. 
       Dit overlastgevende gedrag en handelen in strijd met de Opiumwet vormde op zichzelf een afdoende gewichtige reden om de huurovereenkomst die onderdeel is van de gemengde overeenkomst op te zeggen. De zorgovereenkomst deelt dan op grond van artikel 4.2 lid 5 van de zorgovereenkomst hetzelfde lot. De kantonrechter kan in kort geding vervolgens alleen overgaan tot ontruiming als de belangen van [eiseres] zwaarder wegen dan die van [gedaagde] .    
       
       
         
           De belangenafweging 
         
       
     
     
       4.12. 
       Het is evident dat de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning groot zijn. De belangen van [eiseres] zijn echter ook groot, [eiseres] is immers tegenover Portaal verplicht ervoor te zorgen dat onderhuurders geen overlast veroorzaken. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen. Het is aannemelijk dat [gedaagde] vanwege haar psychische gesteldheid en beladen verleden geen weerstand kon bieden tegen het gebruik (door haar bezoek) van lachgas. Inmiddels is er op dit vlak sprake van een stijgende lijn. De frequentie van de overlastmeldingen is afgenomen. Vast staat dat het in januari 2023 nog een weekend fout is gegaan. De volgende melding is van 10 maart 2023. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat ze toen overlast veroorzaakt heeft, omdat ze toen niet thuis was. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat er in maart 2023 nog een weekend sprake is geweest van ernstige overlast. Van belang is verder dat [gedaagde] vanaf deze maand (april 2023) hulp krijgt, onder andere bij de verwerking van haar trauma’s en stabiele huisvesting is daarbij onontbeerlijk. Bij de nu ingezette behandeling en begeleiding wordt bovendien ingezet op versterking van de weerbaarheid van [gedaagde] , met de bedoeling dat zij in het vervolg weerstand kan bieden tegen ongewenst gedrag dat bij het ontvangen van bezoek heeft plaatsgevonden. Bovendien wegen de belangen van het zoontje van [gedaagde] zwaar. Hij krijgt op dit moment de begeleiding die hij nodig heeft, zoals op de voorschool en bij logopedie. Op een eventueel andere plek moet dat allemaal opnieuw worden opgestart - waarbij onduidelijk is wanneer dat zal zijn, gelet op de wachtlijsten die er zijn. Dat is niet goed voor zijn ontwikkeling. Tot slot is van belang dat er momenteel geen geschikte andere plek voor [gedaagde] en haar zoontje lijkt te zijn. Veel instanties, zoals Moviera en Timon, zijn niet geschikt of hebben een lange wachtlijst. [eiseres] heeft gewezen op de Boka in [plaats 2] . [gedaagde] heeft echter gemotiveerd gesteld dat dit geen geschikte plek is, onder meer omdat dit te dicht in de buurt is van de woonplaats van haar ex-partner, die een straatverbod heeft (voor de straat in Utrecht). Dit alternatief legt daarom onvoldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging de andere kant op te doen gaan. 
       
     
     
       4.13. 
       De kantonrechter is van oordeel dat gelet op deze omstandigheden van [eiseres] kan worden gevergd dat zij [gedaagde] nog een kans geeft. De kantonrechter vertrouwt er daarbij op dat [gedaagde] de stijgende lijn zal voortzetten door inzet te tonen bij haar behandeling, geen lachgas meer te (laten) gebruiken in de woning en geen (geluids)overlast te veroorzaken. De kantonrechter wijst [gedaagde] er daarbij nadrukkelijk op dat wanneer toch weer sprake is van (ernstige) overlast en handelen in strijd met de Opiumwet, de rechter in een volgende procedure anders kan beslissen en de vordering tot ontruiming wél toe kan wijzen. De kantonrechter vertrouwt erop dat [gedaagde] het zo ver niet laat komen.  
       
     
     
       4.14. 
       Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het daarom niet zonder meer hoogst waarschijnlijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de woning zal moeten verlaten. Daarom acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om, daarop vooruitlopend, nu de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Dit betekent dat de vordering wordt afgewezen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
     
     
       4.15. 
       
         
          [eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 529,00 (tarief kort geding) aan salaris gemachtigde. 
         De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 529,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:  
       - € 132,00 aan salaris gemachtigde;  
       - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2023. 
       
       
       
       
         MvdH/40201