ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:2110

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:2110 Gerechtshof Den Haag , 31-05-2016 / BK-15/00381

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-05-31

Zaaknummer: BK-15/00381

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:2110

---

In hoger beroep is in geschil: of de woning terecht als afzonderlijke onroerende zaak is aangemerkt; of, en zo ja in hoeverre, de waarderingsuitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet van toepassing is; of de waarde van de woning, zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar, op een te hoog bedrag is vastgesteld; en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-15/00381 
   
   
     Uitspraak d.d. 31 mei 2016 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Molenwaard , de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 9 april 2015, nummer ROT 14/5349, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] ’ te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 373.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenwaard (hierna: de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 274.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.  
       
     
     
       1.4. 
       De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven, bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 45 vergoedt, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 490 te betalen aan belanghebbende en het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM afgewezen. 
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123.  
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft met dagtekening 30 december 2015 en 16 januari 2016 en de Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 7 januari 2016 een nader stuk ingediend. De griffier heeft van elk stuk een afschrift gezonden aan de wederpartij. 
       
     
     
       2.4. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 januari 2016. De Heffingsambtenaar is verschenen .  Belanghebbende is met bericht niet verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende in de zaak met kenmerk BK-15/00366, betreffende de ter zake van de woning van belanghebbende voor het kalenderjaar 2014 vastgestelde beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ en de aan belanghebbende voor dat jaar opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen. Voor zover in die zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan: 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning maakt deel uit van een voormalige boerderij met stal. De woning ( [A] ’) bevindt zich in het voormalige voorhuis. De voormalige stal ( [B] ’) wordt bewoond door de zoon van belanghebbende. De beide woningen zijn gescheiden door een deur die afsluitbaar is en beschikken elk over een entree en kook-, was- en toiletvoorzieningen. De (eigendomsrechten op de) gebouwen zijn niet gesplitst en mogen niet gesplitst worden in appartementsrechten. 
       
     
     
       3.2. 
       De inhoud van de woning is 212 m3. Het woongedeelte en de tuin zijn gelegen op een perceel grond, met inbegrip van een dijk. De woning is gelegen aan een dijk. Het perceel waarop de woning staat met omliggende tuin heeft een oppervlakte van 485 m² (perceel [C] ) en de schuur is geplaatst op een perceel met een oppervlakte van 630 m² (perceel [D] ). Verder behoren tot het object een perceel grasland van 3.545 m² (perceel [E] ) en twee percelen uiterwaarden van respectievelijk 12.210 m² en 320 m² (percelen [F] en [G] ).  
       
     
     
       3.3. 
       Blijkens de legger Waterkeringen van Waterschap Rivierenland (het Waterschap) is perceel [C] deels gelegen aan de uiterste buitenzijde van de kernzone en voor het overige deel in de beschermingszone binnenkant, is perceel [E] deels gelegen in de beschermingszone binnenkant en deels in de buitenbeschermingszone binnenkant en is perceel [D] geheel gelegen in de buitenbeschermingszone binnenkant. De percelen [F] en [G] zijn gelegen buiten de keurzones bedoeld in artikel 1.1, aanhef en onderdeel g van de Keur van Waterschap Rivierenland 2009. 
       
     
     
       3.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [Y] en gedagtekend 18 september 2014. Tot het taxatierapport behoort een matrix. 
       
     
     
       3.5. 
       Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd opgemaakt door [H] en gedagtekend 9 april 2013. 
       
       
     
   
   
     De Keur  
     
     
       4.	Partijen gaan ervan uit dat voor de beslechting van dit geschil de Keur van Waterschap Rivierenland 2014 van toepassing is. Het Hof kan hen hierin niet volgen, aangezien de in dit geding aan de orde zijnde beschikking en aanslag betrekking hebben op het belastingjaar 2013 en de zojuist vermelde keur eerst met ingang van 1 januari 2015 in werking is getreden. Het Hof past daarom de Keur van Waterschap Rivierenland 2009 (hierna: de Keur) toe. Deze houdt voor zover van belang, het volgende in: 
     
     
     
       “(…) 
     
     
   
   
     Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen 
     
   
   
     Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen  
     
       In deze keur wordt verstaan onder: 
       (…) 
       g. kernzone, beschermingszone, en buitenbeschermingszone (keurzones): de zone behorend tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn;  
       (…)  
       m. waterkering: kunstmatige hoogte, (gedeelten van) natuurlijke hoogten of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben;  
       (…) 
       o. waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger zijn aangegeven;  
       (…) 
     
     
   
   
     Artikel 1.2 Hoofdelijke aansprakelijkheid  
     
       1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden.  
       2. Wanneer die gronden met een beperkt recht zijn bezwaard, dan wel krachtens persoonlijk recht in gebruik zijn gegeven, rusten de in deze keur aan de eigenaar opgelegde verplichtingen ook op de beperkt gerechtigden en in geval er sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht op de gebruikers.  
       3. Voor de nakoming van de in deze keur aan de eigenaar opgelegde verplichtingen is ieder van de in het tweede lid genoemde gerechtigden alsmede de eigenaar hoofdelijk aansprakelijk. 
     
     
   
   
     Hoofdstuk 2 Beheer en onderhoud van waterstaatswerken 
     (…) 
     
   
   
     Algemene onderhoudsplicht ten aanzien van alle waterstaatswerken 
     
       
         Artikel 2.4      Onderhoudsplicht  
       
       Onderhoudsplichtig zijn diegenen, die in de legger tot het plegen van gewoon en/of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen.  
     
     
   
   
     Onderhoudsplicht ten aanzien van waterkeringen  
     
       
         Artikel 2.5      Gewoon onderhoud aan waterkeringen 
       
       De onderhoudsplichtigen zorgen voor een goede toestand van de waterkeringen door het bestrijden van schadelijk wild, het herstellen van beschadigingen, het verwijderen van drijfvuil en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering. Onderhoudsplichtigen moeten begroeiingen die schadelijk zijn voor de instandhouding van de waterkering verwijderen. 
     
     
   
   
     Artikel 2.6      Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen 
     
       1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie. 
       2. Buitengewoon onderhoud mag niet worden uitgevoerd in de periode van 15 oktober tot 1 april. 
     
     
   
   
     Artikel 2.7      Onderhoud aan ondersteunende kunstwerken en werken 
     De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken en/of werken die in, op, aan of boven de kernzone van waterkeringen of de (buiten)beschermingszone zijn aangebracht en een (mede)waterkerende functie hebben, zijn verplicht deze waterkerend te houden. 
     
   
   
     Onderhoudsplicht ten aanzien van oppervlaktewaterlichamen  
     
       
         Artikel 2.8      Gewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen 
       
       De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot het daaruit verwijderen van begroeiingen en afval, tot het in stand houden van die oppervlaktewaterlichamen en tot het onderhouden van begroeiingen, dienstig aan de waterhuishoudkundige functies die aan die oppervlaktewaterlichamen zijn toegekend. 
     
     
   
   
     Artikel 2.9      Buitengewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen 
     De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie. 
     
   
   
     Artikel 2.10    Onderhouds- en ontvangstplicht ten aanzien van bermsloten 
     
       1. Bij het onderhoud aan de bij de legger aangewezen bermsloten worden alle specie en maaisel op de tegenover de weg liggende gronden gedeponeerd. 
       2. Indien er zich omstandigheden voordoen waarbij het, gezien het feitelijke gebruik van de tegenover de weg liggende gronden, in redelijkheid niet mogelijk is om de specie en het maaisel op de in het vorige lid bedoelde wijze te deponeren, dan worden alle specie en maaisel  gebracht op de wegberm. In dat geval zijn de eigenaren van de tegenover de weg liggende gronden verplicht alle specie en maaisel binnen 30 dagen van de bermen te verwijderen.  
       3. De leden 1 en 2 zijn alleen van toepassing op buiten de bebouwde kom gelegen bermsloten andere dan rijks- en provinciale wegen en voor zover niet bij vergunning anders is bepaald. 
       (…)" 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     5. De Rechtbank heeft het volgende overwogen: 
     
     
       "2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] het bestreden besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, slaagt. In het verweerschrift voert [de Heffingsambtenaar] aan dat [I] te [J] niet langer is gebruikt als vergelijkingsobject vanwege de ligging en dat [K] te [Z] niet langer als vergelijkingsobject is gebruikt vanwege het van de woning afwijkende bouwjaar. Reeds hieruit volgt dat de beslissing op bezwaar in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank zal gelet hierop het beroep gegrond verklaren. De rechtbank ziet aanleiding om te beoordelen of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden dan wel of zelf in de zaak kan worden voorzien. 
     
     
     
       3. De rechtbank stelt voorop dat het bij de woning gaat om een zelfstandig WOZ-object. [Belanghebbende] stelt weliswaar dat “de vergunningverlener” (welke is de rechtbank niet duidelijk) uitdrukkelijk heeft bepaald dat van [B] geen aparte woning mag worden gemaakt, dat zich tussen [A] en [L] een inpandige verbindingsdeur bevindt en dat [A] en [B] niet los van elkaar verkocht kunnen worden, echter zij licht dit niet toe, terwijl [de Heffingsambtenaar] ter zitting – onbestreden – heeft verklaard dat [A] en [B] ieder afzonderlijk beschikken over een kook-, was- en toiletvoorziening en dat zij ieder voor zich afsluitbaar zijn. Daarmee kan onbesproken blijven hetgeen [belanghebbende] bij repliek heeft betoogd, dat de waarde in het economisch verkeer dient te worden bepaald door [A] en [B] als geheel te waarderen en dat die waarde daarna moet worden toegerekend aan beide afzonderlijke WOZ-objecten. 
     
     
     
       4. De beroepsgrond, dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 274.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.  
     
     
     
       4.1. 
       De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de drie best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.  
       
     
     
       4.2. 
       Met het taxatierapport van [Y] van 18 september 2014 (het taxatierapport) voldoet [de Heffingsambtenaar] aan de op hem rustende bewijslast.  
       
       
         4.2.1. 
         
           Het taxatierapport vermeldt ten minste drie vergelijkingsobjecten die wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft – zoals het type object, inhoud en bijgebouwen – voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ten aanzien van [M] te [J] is dit niet in geschil. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] gemotiveerd en onbestreden gesteld dat ook [N] een goed vergelijkingsobject is; het is van slechte kwaliteit, heeft een slechte staat van onderhoud en is gelegen aan een doorgaande weg. Dat laatste geldt ook voor [O] .  
           [Belanghebbende] voert in beroep – naast [M] – als vergelijkbare objecten [P] en [Q] aan, echter de transactiedata van die woningen liggen te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2013, namelijk 16 oktober 2009 respectievelijk 3 oktober 2011. 
         
         
       
       
         4.2.2. 
         
           Met een waarde per kubieke meter die € 439,- lager is dan de gemiddelde waarde per kubieke meter van de drie voormelde vergelijkingsobjecten (€ 516,- min € 77,-) houdt [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening met de onderlinge verschillen, zoals de betere uitstraling van [O] en de mindere doelmatigheid van de woning vanwege de inpandige verbinding tussen [A] en [B] . Met de matige staat van onderhoud en de matige bouwkundige kwaliteit van de woning houdt [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening door de waarde van het hoofdgebouw per kubieke meter met 20% te verlagen.  
           Uit wat [belanghebbende] aanvoert volgt niet dat [O] en [N] wat de bereik-baarheid van voorzieningen en uitvalswegen ten opzichte van de woning dusdanig beter gelegen zijn dat dit een waardedrukkend effect heeft.  
           [Belanghebbende] heeft in bezwaar en beroep geen argumenten aangedragen die leiden tot het oordeel dat de taxateur(s) van [de Heffingsambtenaar] ( [R] ) bij de taxatie anders had(den) moeten handelen dan zij hebben gedaan. Dat niet van het taxatierapport mag worden uitgegaan is daarom niet gebleken. 
           Dat voor de waarde van de uiterwaarden moet worden uitgegaan van € 4,- per vierkante meter in plaats van € 5,- per vierkante meter zoals [de Heffingsambtenaar] doet (hetgeen de rechtbank niet ongebruikelijk voorkomt), onderbouwt [belanghebbende] niet. Van die lagere vierkantemeterprijs kan daarom niet worden uitgegaan. Daarbij wordt nog overwogen dat het – zoals [de Heffingsambtenaar] ter zitting terecht heeft betoogd – gaat om de totale waarde van de opstallen en de grond. Daarbij zijn bij de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde (en overigens niet ongebruikelijke) wijze van waardebepaling de waarde van de opstallen en de waarde van de grond onlosmakelijk met elkaar verbonden en kan niet, zoals [belanghebbende] voorstaat, één onderdeel – de door haar gunstig geachte lage waarde van de opstallen – worden aanvaard, terwijl de te hoog geachte waarde van de grond door haar wordt bestreden. 
         
         
         
           4. De beroepsgrond dat [belanghebbende] ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord op het door haar ingediende bezwaarschrift bezwaar, faalt eveneens.  
           [Belanghebbende] heeft immers in haar brieven van 24 april 2014 en 24 mei 2014 afgezien van een hoorzitting. Dat [belanghebbende] zich op het standpunt heeft gesteld dat zij over onvoldoende informatie beschikte, maakt dit niet anders. [Belanghebbende] had dit immers op de hoorzitting naar voren kunnen brengen.  
         
         
         
           5. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande, aanleiding om de rechtgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.  
           [De Heffingsambtenaar] wordt veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht. 
         
         
         
           6. De rechtbank ziet verder aanleiding om [de Heffingsambtenaar] op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten die [belanghebbende] redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 490,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1).  
         
         
         
           7. De rechtbank wijst het verzoek van [belanghebbende] om schadevergoeding, wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) af.  
           Gelet op de uitgangspunten die zijn neergelegd in HR 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005: AO9006, geldt dat behoudens bijzondere omstandigheden de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste en half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat [de Heffingsambtenaar] het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank stelt vast dat [de Heffingsambtenaar] [belanghebbendes]  bezwaarschrift heeft ontvangen op 10 april 2013, terwijl de onderhavige uitspraak op 9 april 2015 wordt gedaan derhalve binnen twee jaar nadat bezwaar is gemaakt."  
         
         
         
       
     
   
   
     Geschil en standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       6.1.1. 
       In hoger beroep is in geschil: 
       ( a) 	of de woning terecht als afzonderlijke onroerende zaak is aangemerkt;  
       ( b)	of, en zo ja in hoeverre, de waarderingsuitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet van toepassing is;  
       ( c) 	of de waarde van de woning, zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar, op een te hoog bedrag is vastgesteld; en 
       ( d)	of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.  
       
     
     
       6.1.2. 
       Niet in geschil is dat de percelen [F] en [G] niet onder de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken vallen. Evenmin is de waarde van die percelen in geschil. 
       
     
     
       6.2. 
       Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       6.3. 
       Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 123.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van proceskosten volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht zonder toepassing van de factor voor samenhangende zaken. 
       
     
     
       6.4. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Objectafbakening 
       
     
     
     
       7.1. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woningen [A] ’ en [B] ’ als één onroerende zaak moeten worden gewaardeerd, waarna die waarde moet worden toegerekend aan beide afzonderlijke WOZ-objecten. Zij voert daartoe aan dat door de gemeente is bepaald dat [A] ’ en [B] ’ niet afzonderlijk mogen worden verkocht. 
       
     
     
       7.2. 
       Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt elk gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.  
       
     
     
       7.3. 
       Blijkens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan elke onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van die bepaling wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  
       
     
     
       7.4. 
       Vaststaat dat de twee woningen afzonderlijk bewoonbaar zijn en ook feitelijk afzonderlijk bewoond worden. Het Hof is van oordeel dat elk van de twee woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dus een onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef, onderdeel c, van de Wet WOZ vormt.  
       
     
     
       7.5. 
       Uit de onder 7.3 vermelde regeling volgt dat de aan elke woning toe te kennen waarde wordt bepaald alsof die woning afzonderlijk overgedragen kan worden en alsof de verkrijger die woning in volle omvang in gebruik kan nemen. Nu elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen reeds ingevolge het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een zaak bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van dergelijke objecten moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet terzake dat splitsing van het gebouw in appartementen ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is (HR 28 mei 2004, nr. 38.665, ECLI:NL:HR:AO9861, BNB 2004/233).  
       
     
     
       7.6. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de woning terecht als afzonderlijke onroerende zaak heeft aangemerkt.  
       
       
         
           Waarderingsuitzondering 
         
       
       
     
     
       7.7. 
       Belanghebbende heeft een beroep gedaan op de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. 
       
     
     
       7.8. 
       Artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW luidt: 
       
       
         	"Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: 
         	(…) 
         f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning; 
         (…)." 
       
       
       
         Voor de onroerendezaakbelastingen is een gelijkluidende bepaling opgenomen in artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet en in artikel 4, eerste lid, onderdeel g, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 van de gemeente […] . 
       
       
     
     
       7.9. 
       De Heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat de waarderingsuitzondering niet van toepassing is omdat de onderhavige percelen met de opstallen als zodanig geen waterkerende functie hebben en derhalve geen waterverdedigingswerk zijn. Het dijklichaam, waarop het perceel deels is gelegen, is de eigenlijke waterkering en heeft een waterkerende functie, aldus de Heffingsambtenaar.  
       
     
     
       7.10. 
       Het Hof kan de Heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. De opvatting dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken uitsluitend van toepassing is op het waterverdedigingswerk zelf kan niet als juist worden aanvaard. Zonder de keurzones, waaronder worden begrepen de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone (zie artikel 1.1, aanhef en onderdeel g van de Keur) kan een dijklichaam immers niet (blijven) bestaan of functioneren, hetgeen ook tot uitdrukking komt in de voorschriften die ter bescherming en instandhouding van het waterstaatswerk krachtens de Keur worden gesteld. Nu niet in geschil is dat de percelen [D] , [C] en [E] in de keurzones liggen, moet worden geoordeeld dat deze percelen onder de waarderingsuitzondering vallen, tenzij zij dienen als woning en mits zij worden beheerd door een orgaan, instelling of dienst van een publiekrechtelijke rechtspersoon. 
     
     
       7.11. 
       De Heffingsambtenaar stelt zich subsidiair op het standpunt dat alle percelen die onderdeel zijn van de onroerende zaak met uitzondering van de percelen [F] en [G] dienen als woning in de zin van de in 7.8 vermelde bepalingen, zodat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken daarop niet van toepassing is.  
       
     
     
       7.12. 
       Het Hof kan de Heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. De wetgever heeft het criterium ‘dienen als woning’ geïntroduceerd in de nota van wijziging van het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 7). Bij dezelfde nota van wijziging is ook het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ in de wet opgenomen. De twee criteria worden thans naast elkaar gebruikt in de artikelen 220a, tweede lid, en 220e Gemeentewet. Gelet hierop alsmede op de in de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 6) op beide criteria gegeven – summiere – toelichting, moet ervan worden uitgegaan dat het criterium ‘dienen als woning’ een andere betekenis heeft dan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Naar ’s Hofs oordeel ziet het criterium ‘dienen als woning’ op de delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, en geldt voor delen van de onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond maar die behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dat zij ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ (HR 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364). Deze uitleg brengt mee dat de tot de onderhavige woning behorende grond, niet zijnde de ondergrond van de woning, wel voldoet aan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’, maar niet aan het in het onderhavige geval relevante criterium ‘dienen als woning’. Derhalve vindt de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken met betrekking tot deze grond toepassing, althans indien ook aan de overige in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW gestelde eisen is voldaan.  
       
     
     
       7.13. 
       In het geval de waarderingsuitzondering van toepassing is, verschillen partijen van mening over de vraag welk gedeelte van het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het Waterschap moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       7.14. 
       Vooropgesteld moet worden dat het vereiste van ‘beheer’ zich uitstrekt tot dat deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering (HR 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364, BNB 2016/96).   
       
     
     
       7.15. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat het Waterschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam. In geschil is tot welk gedeelte van het perceel dit beheer zich uitstrekt. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het Waterschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam. Op de kernzone van de waterkering en de beschermingszone binnenkant is blijkens de Keur het strengste beheerregime van toepassing. Buitengewoon onderhoud en de bestrijding van bever- en muskusratten worden door of namens het Waterschap uitgevoerd, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft bestreden dat sprake is van beheer door het Waterschap. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, op wie ten deze de bewijslast rust, aannemelijk gemaakt dat sprake is van beheer door het Waterschap. De Heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende dat het Waterschap in de kernzone en de beschermingszone binnenkant buitengewoon onderhoud uitvoert en dat het Waterschap zorg draagt voor de bestrijding van bever- en muskusratten onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat daarvan moet worden uitgegaan. 
       
     
     
       7.16. 
       Partijen zijn het erover eens dat van het perceel [C] , groot 485 m2, een gedeelte van 400 m2 en van het perceel [E] , groot 3.545 m2, een gedeelte van 100 m2 in de kernzone en de beschermingszone binnenkant ligt en dat aan de overige vereisten voor toepassing van de waarderingsuitzondering is voldaan. Verder zijn partijen het erover eens dat de ondergrond van de woning 85 m2 bedraagt. 
       
     
     
       7.17. 
       De waarderingsuitzondering is derhalve van toepassing op 500 m2.   
       
       
         
           Waarde woning 
         
       
       
     
     
       7.18. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
       
     
     
       7.19. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
     
     
       7.20. 
       
         Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Zoals volgt uit de rechtsoverwegingen 7.7 tot en met 7.17 heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte de waterverdedigingsvrijstelling niet toegepast op 500 m2  
         grond. Bovendien is onbegrijpelijk dat de door de Heffingsambtenaar voor de jaren 2013 en 2014 toegepaste waarderingsgrondslagen van de woning, zoals neergelegd in de tot de gedingstukken behorende matrices, aanzienlijk van elkaar verschillen. Zo is de (gecorrigeerde) m3-prijs voor de woning voor het jaar 2013 bepaald op € 62, terwijl voor het jaar 2014 een m3-prijs is gehanteerd van € 272. Ook de in de matrices vermelde m2-prijzen volgens de grondstaffel wijken in beide jaren aanzienlijk van elkaar af. Deze aanzienlijke verschillen in m2-prijzen en m3-prijzen in beide jaren hebben ertoe geleid dat voor 2013 de waarde van het hoofdgebouw is bepaald op € 13.050, de waarde van de schuur en bijgebouwen op € 17.500 en de waarde van de kavel op € 243.450, terwijl voor 2014 de waarde van het hoofdgebouw is bepaald op € 57.750, de waarde van de schuur en bijgebouwen op € 54.250 en de waarde van de kavel op € 143.000. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting - alwaar de zaken betreffende beide jaren gelijktijdig zijn behandeld - voor deze aanzienlijke waardeverschillen in beide jaren geen verklaring kunnen geven. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde matrix kan daarom niet ter onderbouwing van de waarde dienen. Dat de waarde voor woning, opstallen en kavel als geheel - in 2013 uitkomend op € 274.000 en in 2014 op  
         € 255.000 – in beide jaren niet aanzienlijk van elkaar verschillen, maakt voormeld oordeel niet anders. 
       
       
     
     
       7.21. 
       Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. De door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobjecten [P] en [Q] kunnen gelet op het verschil in aard van deze woningen met die van belanghebbende niet als zodanig dienen; voormelde objecten zijn vrijstaande woningen, terwijl de woning een twee-onder-een-kapwoning is. Het door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobject [S] is niet verkocht en kan daarom evenmin als vergelijkingsobject dienen. Er resteert één vergelijkingsobject ( [M] ). Dit acht het Hof te weinig om de waarde van de woning te onderbouwen. Voorts staat, anders dan belanghebbende betoogt, de ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ geldende overdrachtsfictie eraan in de weg dat bij de waardering van de woning rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat [T] ’ en [U] ’ niet afzonderlijk verkocht mogen worden, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten gedeelten zijn, omdat die objecten ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn (HR 28 mei 2004, nr. 38665, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, BNB 2004/233). 
       
     
     
       7.22. 
       Nu beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken zal het Hof de waarde, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie voor elk van beide jaren vaststellen op € 200.000. Het Hof heeft bij de bepaling van de waarde van de grond waarop de waarderingsuitzondering van toepassing is de functie die het betreffende perceel grond heeft in aanmerking genomen.    
       
       
         
           Immateriële schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       7.23. 
       Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank ten onrechte het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft afgewezen. Zij voert daartoe aan dat de Rechtbank bij haar oordeel of sprake is van overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte ervan is uitgegaan dat die termijn eindigt op de dag van haar uitspraak. 
       
     
     
       7.24 
       Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. Die termijn vangt op grond van de arresten van de Hoge Raad van 10 juni 2011 in beginsel aan op het moment dat de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt. Voor de berechting van een zaak door het hof geldt, behoudens bijzondere omstandigheden, als uitgangspunt dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien het niet binnen twee jaar nadat het rechtsmiddel is ingesteld uitspraak doet (HR 10 juni 2011, nr. 09/05113, ECLI:NL:HR:BO5087, BNB 2011/234 en HR 22 april 2005, nr. 37.984, LJN AO9006, BNB 2005/337).  
       
     
     
       7.25 
       
         De Heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ontvangen op 10 april 2013 en de Rechtbank heeft op 9 april 2015 uitspraak gedaan. De Rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn. De Rechtbank is bij dat oordeel terecht uitgegaan van de datum waarop zij uitspraak heeft gedaan en niet, zoals belanghebbende betoogt, van de op de zitting aangezegde uitspraakdatum. Laatstvermelde datum is louter van betekenis voor de beantwoording van de vraag of het verzoek tot  
         immateriële schadevergoeding tijdig is gedaan (HR 12 april 2013, nr. 12/01566, ECLI:NL:HR:2013:BZ6799, BNB 2013/134). Niet in geschil is dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. 
       
       
     
     
       7.26. 
       Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 20 mei 2015. De redelijke termijn is derhalve in de procedure voor het Hof evenmin overschreden.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       7.27. 
       
         Gelet op het in 7.22 vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond. 
         
           Proceskosten en griffierecht 
         
       
       
     
     
       8.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 744 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van een beroepschrift met een waarde per punt van € 496 x 1,5 (gewicht van de zaak)). 
       
     
     
       8.2. 
       Tevens dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de proceskosten, het griffierecht; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt verminderd tot € 200.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 744; en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar de ter zake van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 123 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, E.M. Vrouwenvelder, W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 31 mei 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
       
         Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.