ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:8412

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:8412 Rechtbank Noord-Holland , 23-10-2019 / C/15/282132 / HA ZA 18-787

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-10-23

Zaaknummer: C/15/282132 / HA ZA 18-787

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:8412

---

Primaire vordering tot schadevergoeding op basis van non-conformiteit huis wordt afgewezen. 
         Subsidiair beroep op dwaling wordt gehonoreerd, met dien verstand dat geoordeeld wordt dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling. 
         Onjuiste medeling verkopend makelaar toe te rekenen aan verkopers, maar kopers zelf ook te onvoorzichtig geweest door ondertekenen koopovereenkomst zonder kennis te nemen van de inhoud van alle bijbehorende bijlagen. 
         Fout kopers wordt zwaarder geoordeeld dan fout makelaar (die zoals bij kopers bekend was zijn dossier over het huisi op dat moment nog niet op orde had) 
         Aan kopers wordt een schadebedrag van € 8000,- toegekend (1/3e van de door de rechtbank vastgestelde schade) 
       
       
       Datzelfde bedrag wordt in de vrijwaringszaak tussen de verkopers en de verkopend makelaar doorgelegd aan de makelaar.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 23 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/282132 / HA ZA 18-787 van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser1], 
     
       2.	 [eiser2] , 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde1/eiser1], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       2.	 [gedaagde2/eiser2] , 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       advocaat mr. M.J. de Best te Utrecht, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         STOEL MAKELAARS TAXATEURS B.V. , 
       statutair gevestigd en kantoor houdende te Bloemendaal, 
       gevoegde partij, 
       advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam, 
     
     
     
       en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/285985 / HA ZA 19-188 van 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde1/eiser1], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       2.	 [gedaagde2/eiser2] , 
       wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. M.J. de Best te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         STOEL MAKELAARS TAXATEURS B.V. , 
       statutair gevestigd en kantoor houdende te Bloemendaal, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam. 
       Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser1] c.s., [gedaagde1/eiser1] c.s. en Stoel Makelaars genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure in de hoofdzaak 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           het tussenvonnis van 27 februari 2019 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 9 september 2019 
         
         
           de brief van 27 september 2019 van de zijde van mr. Le Roy met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure in de vrijwaringszaak 
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 22 mei 2019 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 9 september 2019. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
       3.1. 
       Op [datum] is mevrouw [A.], de moeder van [gedaagde1/eiser1] c.s. overleden. [gedaagde1/eiser1] c.s. zijn broer en zus en zijn de enig erfgenamen van hun moeder. 
       
     
     
       3.2. 
       Tot de nalatenschap van hun moeder behoorde onder meer een woning aan de [adres] (hierna: het huis). 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. hebben op 2 juli 2018 Stoel Makelaars opdracht tot dienstverlening gegeven om het huis te verkopen. Namens Stoel Makelaars trad als verkoopmakelaar op de heer [B.] (hierna: [B.]).  
       
     
     
       3.4. 
       Reeds voordat de woning formeel op de markt kwam heeft [eiser1] contact opgenomen met [gedaagde2/eiser2] (hierna: [gedaagde2/eiser2]). Hij was geïnteresseerd in het huis en wilde dit graag bezichtigen. Een eerste bezichtiging heeft plaats gevonden op [datum]. [gedaagde2/eiser2] heeft [eiser1] zelf toegelaten tot het huis en hem het huis laten zien.  
       
     
     
       3.5. 
       Op 13 juli 2018 hebben [eiser1] c.s. het huis nogmaals bezichtigd. Bij die gelegenheid namen [eiser1] c.s. hun aankoopmakelaar, [C.] (hierna: [C.]) mee. Namens [gedaagde1/eiser1] c.s. was [B.] aanwezig.  
       
     
     
       3.6. 
       Na de bezichtiging van 13 juli 2018 hebben [eiser1] c.s. een openingsbod gedaan op het huis. Dit bod hield in: koopsom € 1.600.000,00 k.k. onder de voorwaarde dat het huis niet op de markt werd gebracht, oplevering 1 oktober 2018 zo leeg mogelijk, met een financieringsvoorbehoud voor € 800.000,00 gedurende een looptijd van 6 weken na het sluiten van een overeenkomst. Voorts werd de voorwaarde gesteld dat de overeenkomst zou worden ontbonden als er asbest zou worden aangetroffen na onderzoek van de isolatie rond de cv. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 16 juli 2018 heeft Stoel Makelaars aan de aankoopmakelaar laten weten dat het bod van [eiser1] c.s. in beginsel akkoord is en heeft deze  nader overleg voorgesteld, voor het geval asbest wordt aangetroffen, met een bedenktijd voor de kopers van 24 uur vanaf maandag 16 juli 2018. Partijen hebben vervolgens mondeling overeenstemming bereikt. 
       
     
     
       3.8. 
       
         Partijen  hebben de bereikte overeenstemming schriftelijk vastgelegd in een NVM-koopcontract met daarin een financieringsvoorbehoud voor een bedrag van € 800.000,- tot 30 augustus 2018 en als overeengekomen leveringsdatum 1 november 2018.   
         De koopovereenkomst is op 19 juli 2018 ondertekend door [gedaagde1/eiser1] c.s. en op 27 juli 2018 door [eiser1] c.s. 
         In artikel 19 van de koopovereenkomst is vermeld: 
         
           Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen: 
         
       
       
         
           
             toelichting op de koopovereenkomst voor de consument; 
           
         
         
           
             lijst van zaken; 
           
         
         
           
             vragenlijst verkoop woning; 
           
         
         
           
             ontvangstbevestiging.   
           
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Vraag 3 van voornoemde vragenlijst heeft betrekking op het dak. Vraag 3 e luidt: Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? en vraag 3 f: Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd?. Deze vragen zijn beantwoord met ‘niet bekend’.  
       
     
     
       3.10. 
       
         Op 31 augustus 2018 heeft de aankopend makelaar [C.] aan Stoel Makelaars een e-mail toegestuurd waarin onder meer het volgende is vermeld: 
         
           Na verschillende gesprekken denken wij dat we er van uit kunnen gaan dat wij tijdens de eerste bezichtiging verkeerd zijn voorgelicht door de verkopers en dat er geen dakisolatie aanwezig is. De totale kosten voor het isoleren van het dak worden door de aannemer van de kopers geschat op € 42.500,-. Kopers zouden nu, dus voor de levering willen schikken op een bedrag van € 15.000,-. Gaat de verkoper hiermee niet akkoord dan zal koper na de levering de verkoper in gebreke stellen en het dossier uit handen geven aan hun advocaat. (…) 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Bij e-mail van 16 oktober 2018 heeft de advocaat van [eiser1] c.s. aan [gedaagde1/eiser1] c.s. voorgesteld om bij de levering een bedrag van € 42.545,- in depot te laten staan bij de notaris in verband met de door [eiser1] c.s. te lijden schade. 
         
          [gedaagde1/eiser1] c.s. hebben met dit voorstel niet ingestemd. 
       
       
     
     
       3.12. 
       
         
          [eiser1] c.s. hebben daarop, na daartoe verkregen verlof, conservatoir verhaalsbeslag doen leggen op het huis. 
         Vervolgens is tussen partijen een depotovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan zich thans een bedrag van € 52.500,- ter zekerheid van verhaal in depot bevindt onder de notaris. Het conservatoire beslag is ten behoeve van de levering van het huis aan [eiser1] c.s. op 1 november 2018 opgeheven. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     in de hoofdzaak 
     
       4.1. 
       
        [eiser1] c.s. vorderen  samengevat - veroordeling van [gedaagde1/eiser1] c.s. tot betaling van € 43.349,17, te vermeerderen met rente en (na)kosten. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser1] c.s. leggen primiar aan hun vorderingen ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit. Zij stellen dat aan hen bij monde van makelaar [B.] d.d. 13 juli 2018 door verkopers was medegedeeld dat het dak van de woning recent vernieuwd was en dat dit volledig geïsoleerd zou zijn, hetgeen na het sluiten van de koop niet het geval bleek te zijn. Zij stellen dat het huis daardor ten tijde van de levering niet voldeed aan wat zij op basis van hetgeen hen tijdens de bezichtigingen expliciet was verteld mochten verwachten. Zij menen dat [gedaagde1/eiser1] c.s. op grond van deze non-conformiteit schadevergoeding verschuldigd zijn geworden aan hen. Subsidiair doen zij een beroep dwaling en vorderen zij dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt vernietigd. Zij stellen dat zij het huis niet gekocht zouden hebben als zij juist geïnformeerd zouden zijn geweest. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. voeren verweer.  
       
     
     
       4.4. 
       Stoel Makelaars voert eveneens verweer, waarbij zij zich grotendeels aansluit bij het verweer van [gedaagde1/eiser1] c.s. en ook verweer voert tegen de hoogte van de gevorderde schade. 
       
     
     
       4.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. vorderen - samengevat - dat Stoel Makelaars wordt veroordeeld om aan [gedaagde1/eiser1] c.s. te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde1/eiser1] c.s. in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld om te voldoen aan [eiser1] c.s., inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van Stoel Makelaars in de kosten van de vrijwaring.  
       
     
     
       4.7. 
       Stoel Makelaars voert verweer.  
       
     
     
       4.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       
         in de hoofdzaak 
       
       
         non-conformiteit 
       
     
     
     
       5.1. 
       
        [eiser1] c.s. hebben primair gesteld dat sprake is van non-conformiteit omdat het huis niet was voorzien van dakisolatie. Zij hebben verklaard dat hen door de verkopend makelaar expliciet was meegedeeld dat er dakisolatie aanwezig was, zodat zij daarvan mochten uitgaan. Zij hebben aangevoerd dat zij, gelet op die expliciete mededeling, ook geen nader onderzoek hoefden te verrichten. Inmiddels is gebleken dat de toegezegde dakisolatie niet aanwezig is, zodat het huis niet voldoet aan hetgeen zij daarvan mochten verwachten. Zij hebben er ook op gewezen dat zij op enig moment na het sluiten van de deal navraag hebben gedaan bij de dakdekker die het dak van het huis enige jaren daarvoor vernieuwd heeft en dat uit diens verklaring bleek dat er bij het vernieuwen van het dak geen dakisolatie was aangebracht. 
       
     
     
       5.2. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. hebben aangevoerd dat zij steeds hebben gezegd dat zij er niet mee bekend waren of er dakisolatie aanwezig was. Zij hebben benadrukt dat zij dat ook tegen hun makelaar hebben gezegd en het ook zo in de vragenlijst hebben vermeld. Zij waren er alleen mee bekend dat het dak van het huis ongeveer twee à drie jaar eerder was vernieuwd.  
       
     
     
       5.3. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. De verkopend makelaar, [B.], heeft ter zitting verklaard dat hij van zijn opdrachtgever, bij monde van [gedaagde2/eiser2], had begrepen dat het dak was vernieuwd en dat hij er van uit ging dat het dus wel geïsoleerd zou zijn. Hij heeft verklaard dat hij voorafgaande aan de bezichtiging op 13 juli 2018, waarbij hij die mededeling over de dakisolatie heeft gedaan, tegen [eiser1] duidelijk heeft gezegd dat hij zijn dossier over het huis nog niet op orde had. 
         
          [eiser1] heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 9 september 2019 verklaard dat hij tijdens het verbouwen nog wat resten van isolatiemateriaal uit de jaren 70 heeft aangetroffen maar dat hij er van is uitgegaan dat er tegelijk met het vernieuwen van het dakisolatie was aangebracht.  
       
       
     
     
       5.4. 
       In de koopovereenkomst is in artikel 19 uitdrukkelijk vermeld dat onder meer de vragenlijst tot de koopovereenkomst behoort. Door [eiser1] c.s. is weliswaar betwist dat de vragenlijst ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst daarbij gevoegd was, maar dit verweer kan hen niet baten. Het was de verantwoordelijkheid van [eiser1] c.s. zelf om, voorafgaande aan het ondertekenen van de koopovereenkomst, naar de vragenlijst te vragen als deze niet was bijgevoegd. Ook had hun aankoopmakelaar [C.] hen ervoor kunnen en moeten behoeden dat zij de koopovereenkomst zouden tekenen zonder kennis te nemen van de inhoud van de vragenlijst. Nu zij de koopovereenkomst echter zonder enig voorbehoud hebben ondertekend dient het eventueel ontbreken van de vragenlijst op dat moment - en dus ook de onbekendheid met de inhoud van die vragenlijst -voor hun rekening en risico te blijven . Ook als de vragenlijst, zoals [B.] heeft verklaard, aanwezig was ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst, had het immers op de weg van [eiser1] c.s. gelegen om bij de mededeling “niet bekend” bij de vragen over isolatie van het dak, nadere vragen te stellen alvorens de koopovereenkomst te ondertekenen.   
       
     
     
       5.5. 
       Door niet om de ontbrekende vragenlijst te vragen en door bij het ondertekenen van de overeenkomst geen voorbehoud te maken met betrekking tot de inhoud van die vragenlijst, hebben [eiser1] c.s. het risico genomen dat in de vragenlijst andere informatie over de dakisolatie is opgenomen. Deze fout dient voor hun rekening en risico te blijven. Weliswaar heeft de makelaar erkend dat hij heeft gezegd dat het dak geïsoleerd was, maar hij heeft ook verklaard dat hij daarvan uitgegaan was omdat het dak vernieuwd was en hij heeft tegen [eiser1] gezegd dat hij zijn dossier nog niet op orde had. Bij dit alles is van belang dat er geen aanwijzingen zijn gesteld dat [B.] anders heeft verklaard dan hij van [gedaagde1/eiser1] c.s. had begrepen, en evenmin dat [gedaagde1/eiser1] c.s., die het huis niet zelf hebben bewoond, met zekerheid hebben verklaard dat er dakisolatie aanwezig zou zijn. 
     
     
       5.6. 
       
         In de hiervoor geschetste situatie, waarbij [eiser1] c.s. het huis voor de markt uit wilden kopen, had het op de weg van [eiser1] c.s. gelegen om grotere voorzichtigheid te betrachten en niet zonder meer af te gaan op de mededeling van de makelaar, maar zelf tijdig nader onderzoek te doen naar de aanwezigheid van de dakisolatie als dat, zoals door hen gesteld, voor hen van doorslaggevend belang was. De omstandigheid dat nergens de dakisolatie in het zicht aanwezig was zoals door [eiser1] c.s. is verklaard, doet daar niet aan af. Zij hadden er immers bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om eerder navraag te doen bij de dakdekker. Dit hebben zij pas gedaan nadat de koopovereenkomst reeds was gesloten.  
         Om die reden wordt geoordeeld dat geen sprake is van non-conformiteit en wordt de  primaire vordering van [eiser1] c.s. afgewezen.  
       
       
       
         
           Dwaling 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       
        [eiser1] c.s. hebben subsidiair een beroep gedaan op dwaling en gesteld dat de overeenkomst op die grond partieel vernietigd dient te worden Zij hebben gesteld dat zij er op grond van de mededeling van de verkopend makelaar van uit mochten gaan dat de dakisolatie aanwezig was en dat zij de koop niet, althans voor de door hen betaalde koopprijs, hadden gesloten als zij hadden geweten dat het dak niet was geïsoleerd. 
       
     
     
       5.8. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. hebben betwist dat [eiser1] c.s. de koop in dat geval niet zouden hebben gesloten omdat zij, ook toen zij ermee bekend geworden waren dat er geen dakisolatie aangebracht was, bereid waren hiervoor een regeling te treffen met [gedaagde1/eiser1] c.s. voor een bedrag van € 15.000,-. Voorts hebben zij benadrukt dat zij onder geen beding op dat moment in het verkooptraject bereid zouden zijn geweest om de verkoopprijs te verlagen. Zij hebben aangevoerd dat het huis de vraagprijs waard is en dat het huis op dat moment nog niet officieel op de markt was gebracht.  
       
     
     
       5.9. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. De kans dat [gedaagde1/eiser1] c.s. als verkopers bereid zouden zijn geweest om circa € 45.000,- te zakken met de vraagprijs indien [eiser1] c.s. daarop zouden hebben aangestuurd wordt nihil geacht. Het huis was immers nog niet officieel op de markt op het moment dat [eiser1] c.s. hun interesse in de aankoop van het huis kenbaar maakten. [gedaagde1/eiser1] c.s. waren ook niet  bereid om de prijs met circa  
         € 15.000,- te verlagen. Als zij daartoe bereid zouden zijn geweest hadden zij de prijs wel verlaagd in reactie op het eerdere voorstel van [eiser1] c.s.. Maar daarmee is nog niet uitgesloten dat een geringere aanpassing van de koopprijs wel tot wilsovereenstemming zou hebben geleid. Nu niet wordt aangestuurd op vernietiging maar op aanpassing van de koopprijs ter opheffing van nadeel, zal in het navolgende uitgangspunt zijn dat er in de onderhandelingen  in beperkte mate  ruimte was voor die aanpassing. 
       
       
     
     
       5.10. 
       
         
          [B.] heeft ter zitting verklaard dat hij er zelf van uitgegaan was dat dakisolatie aanwezig was omdat het dak enige jaren eerder vernieuwd was. Ook [eiser1] heeft ter zitting verklaard dat hij er, mede gelet op de mededeling van [B.], van uit ging dat er dakisolatie aanwezig was die recent was aangebracht, omdat het dak vernieuwd was.  
         De rechtbank acht aannemelijk dat [eiser1] c.s. op grond van de door [B.] gedane mededeling hebben aangenomen dat het dak was geïsoleerd.  
         Nu zowel [eiser1] c.s. als [B.] van die onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan, is sprake geweest van wederzijdse dwaling.  
       
       
     
     
       5.11. 
       Deze dwaling is deels toe te rekenen aan [B.]. Hij is afgegaan op informatie van de verkopers over de aanwezigheid van dakisolatie zonder de redenen van wetenschap te verifiëren, terwijl die verificatie onontkoombaar tot het inzicht zou hebben geleid dat sprake was van een aanname en dat de verkopers geen eigen wetenschap hadden over de aanwezigheid van dakisolatie. Vervolgens heeft [B.],  zonder daartoe op dat moment verplicht te zijn , hieromtrent mededelingen gedaan aan de kopers die geschikt waren om als bevestiging van de aanwezigheid van isolatie te worden opgevat. Tot slot heeft hij, toen hij in het vragenformulier kon lezen dat de verkopers aangaven dat zij er niet mee bekend waren of er dakisolatie aanwezig was, de kopers niet gewaarschuwd dat hij hen (mogelijk) verkeerd had geïnformeerd.  
       
     
     
       5.12. 
       Nu [B.] de makelaar was die door [gedaagde1/eiser1] c.s. was ingeschakeld voor de verkoop moet de door [B.] gedane mededeling in de verhouding van [eiser1] c.s. tot [gedaagde1/eiser1] c.s. aan [gedaagde1/eiser1] c.s. als opdrachtgevers worden toegerekend.  
       
     
     
       5.13. 
       
         Aantekening verdient dat ook aan de zijde van  [eiser1] c.s. een fout is gemaakt. 
         De in r.o. 5.6 geschetste situatie maakt dat de dwaling deels aan [eiser1] c.s. moet worden toegerekend. Zij zijn immers afgegaan op uitlatingen van [B.] als verkopend makelaar terwijl hen is medegedeeld dat deze die uitlatingen nog niet met stelligheid kon doen omdat hij zijn dossier over het huis nog niet op orde had. Voorts had hun eigen makelaar hen kunnen en moeten behoeden voor het ondertekenen van de koopovereenkomst zonder kennis te hebben genomen van de inhoud van de bijbehorende vragenlijst. 
       
       
     
     
       5.14. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is de wederzijdse dwaling aldus deels aan [B.] en dus aan [gedaagde1/eiser1] c.s. en deels aan [eiser1] c.s. toe te rekenen. Naar het oordeel van de rechtbank dient  de fout die [eiser1] c.s. hebben gemaakt zwaarder te wegen dan de fout die [B.] gemaakt heeft, en wel, in die zin dat 2/3e van de schade voor rekening van [eiser1] c.s. dient te blijven.  
       
     
     
       5.15. 
       Feit is dat [eiser1] c.s. het huis hebben gekocht in de veronderstelling dat zij een huis kochten waarvan het dak drie jaar geleden was geïsoleerd, terwijl dat in werkelijkheid niet zo is. In dat licht bezien moet de afwezigheid van de (binnen) isolatie als nadeel worden aangemerkt. [eiser1] c.s. hebben gesteld dat hun schade € 42.545,- bedraagt en hebben ter onderbouwing daarvan een offerte overgelegd van hun aannemer MVD Projecten. Zij hebben verklaard dat in dit offertebedrag niet het aftimmerwerk van de plafonds is meegenomen.  
       
     
     
       5.16. 
       
         
          [gedaagde1/eiser1] c.s. en Stoel Makelaars hebben de hoogte van de schade betwist. 
         Door Stoel Makelaars is onder meer gewezen op het zeer hoge aantal manuur (420) dat in de offerte is vermeld. In reactie hierop hebben [eiser1] c.s. verklaard dat dit onder meer komt omdat het huis op een duin is gelegen en het daardoor veel werk is om de benodigde materialen naar boven te brengen. De rechtbank is van oordeel dat de uitleg van [eiser1] c.s. onvoldoende onderbouwing vormt voor het zeer hoge aantal opgevoerde manuren. Bovendien is er geen rekening gehouden met een aftrek van nieuw voor oud. Gelet op die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat een vergoeding van € 24.000,- voldoende recht doet aan de door [eiser1] c.s. terzake geleden schade.  
       
       
     
     
       5.17. 
       Gelet op hetgeen onder 5.14 is overwogen leidt dit tot de beslissing dat een bedrag van € 16.000,- van dit schadebedrag voor rekening van [eiser1] c.s. dient te blijven en dat [gedaagde1/eiser1] c.s. een bedrag van € 8.000,- aan [eiser1] c.s. dienen te voldoen. De vergoeding heeft een omvang die valt binnen de ruimte die de rechtbank in r.o. 5.9 voor aanpassing van de koopprijs heeft aangenomen.	 
       
     
     
       5.18. 
       De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar  als gevorderd. 
       
     
     
       5.19. 
       De gevorderde vergoeding voor de beslagkosten kan eveneens worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente op de wijze als hierna te vermelden. 
       
     
     
       5.20. 
       Nu partijen over en weer deels in het ongelijk gesteld zijn ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren.  
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       5.21. 
       
        [gedaagde1/eiser1] c.s. hebben gevorderd dat Stoel Makelaars worden veroordeeld aan hen te betalen datgene waartoe zij in de hoofdzaak worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling. 
       
     
     
       5.22. 
       In de hoofdzaak is overwogen en beslist dat [gedaagde1/eiser1] c.s. aan [eiser1] c.s. een vergoeding moeten betalen als gevolg van een onjuiste mededeling door hun verkopend makelaar [B.]. Om die reden wordt geoordeeld dat Stoel Makelaars gehouden is [gedaagde1/eiser1] c.s. van deze gevolgen in de hoofdzaak te vrijwaren. De vorderingen in vrijwaring zijn derhalve toewijsbaar.   
       
     
     
       5.23. 
       Stoel Makelaars zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de vrijwaringszaak, tot op heden aan de zijde van [gedaagde1/eiser1] c.s. begroot op €  1.390,00 (2 punten à € 695,00) aan salaris advocaat. 
       
     
     
       5.24. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten kan worden toegewezen.  
       
     
     
       5.25. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente, is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen als na te melden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       6.1. 
       
         veroordeelt [gedaagde1/eiser1] c.s. tot betaling aan [eiser1] c.s. van een bedrag van  
         € 8.000,00 (achtduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 26 november 2018 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde1/eiser1] c.s. tot betaling aan [eiser1] c.s. van € 804,17 ter zake van de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;	 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover  uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       6.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt Stoel Makelaars aan [gedaagde1/eiser1] c.s. te betalen al hetgeen waartoe [gedaagde1/eiser1] c.s. in de hoofdzaak jegens [eiser1] c.s. zijn veroordeeld, te weten  
       
         
           een bedrag van € 8.000,00 (achtduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 26 november 2018 tot aan de dag der algehele voldoening en  
         
         
           een bedrag van € 804,17 ter zake van de beslagkosten in de hoofdzaak, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt Stoel Makelaars tot betaling aan [gedaagde1/eiser1] c.s. van € 1.390,00 ter zake van de proceskosten; 
       
     
     
       6.8. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.9. 
       veroordeelt Stoel Makelaars in de na dit vonnis voor [gedaagde1/eiser1] c.s. ontstane kosten, begroot op: 
       -  € 157,-- aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen met een bedrag van € 82,-- aan salaris advocaat, indien betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en Stoel Makelaars niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2019. 
       
     
   
   
     type: 1155 
     coll: