ECLI: ECLI:NL:RBROT:2013:10874

Titel: ECLI:NL:RBROT:2013:10874 Rechtbank Rotterdam , 11-12-2013 / C/10/429265 / HA ZA 13-750

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2013-12-11

Zaaknummer: C/10/429265 / HA ZA 13-750

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2013:10874

---

Opzegging ondererfpacht. Ernstige tekortkoming. Hennepplantage door derde. Hoogte vergoeding.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team haven en handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/429265 / HA ZA 13-750 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 december 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING WOONBRON , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. T.A. Vermeulen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in voorwaardelijke reconventie, 
       advocaat mr. N. Claassen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 11 september 2013, alsmede de daaraan ten grondslag liggende stukken; 
         
         
           de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met bijlagen; 
         
         
           een akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde], met producties 11 en 12; 
         
         
           een productie aan de zijde van Woonbron (het besluit van de Gemeente Rotterdam van 3 oktober 2013); 
         
         
           een akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde], met producties 13 en 14; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 21 oktober 2013. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voorzover van belang – het volgende vast: 
     
     
       2.1. 
       Woonbron heeft op 27 juli 2009 het recht van erfpacht verkregen van onder meer het appartementsrecht, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). 
       
     
     
       2.2. 
       Door inschrijving van een afschrift van de notariële akte van 30 maart 2010 (hierna: akte vestiging ondererfpacht koopgarant) heeft [gedaagde] van Woonbron een recht van ondererfpacht van de woning verkregen.  
       
     
     
       2.3. 
       
         In de akte vestiging ondererfpacht koopgarant is onder meer bepaald: 
         ‘ Artikel 2 
         
           BESTEMMING EN GEBRUIK 
         
         
           Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden. 
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 4 
         
         
           VERBODSBEPALINGEN 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
           Het is Ondererfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor: 
         
         
           (…) 
         
       
       
         d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid, of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. ’ 
       
         
           (…) 
         
         ‘ Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming 
         
           (…) 
         
       
       
         2.	 
         Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie 
       
       
         
           De koopprijs die de Woningcorporatie aan Ondererfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van Ondererfpachter in de overige waarde-ontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U+S+(T2-S-T1)xX%. 
         
         
           Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: 
         
         
           U:	de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs. 
         
         
           S:	het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c; 
         
         
           T2:	de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Ondererfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning; 
         
         
           T1:	de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het Registergoed door de Woningcorporatie; 
         
         
           X:	het percentage waarvoor Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I. ’ 
         
           (…) 
         
         ‘ 1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie 
         
           In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld. 
         
       
       
         2. Benoeming Taxateur 
       
       
         
           Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen één maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed. 
         
         
           De Taxateur mag niet direct of indirect financieel betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4. Kosten taxatie 
       
       
         De kosten van bedoeld taxatierapport komen ten laste van de Woningcorporatie behoudens het bepaalde in hoofdstuk D sub 2 (bedenktijd). Indien de taxateur niet wordt benoemd door de Woningcorporatie, maar door beide partijen in overleg of door een onafhankelijk orgaan, dan komen de kosten van taxatie voor gezamenlijke rekening, ieder voor de helft. 
       
       
         5. Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop 
       
       
         
           Indien de Woningcorporatie of Ondererfpachter die het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij. 
         
         
           Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs van wie één benoemd wordt door Ondererfpachter, één door de Woningcorporatie en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. Deze drie Taxateurs dienen werkzaam te zijn in het betreffende woningmarktgebied en mogen niet eerder bij de betreffende terugkoop betrokken zijn geweest. 
         
         
           De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend. Indien de drie Taxateurs niet tot een eensluidend oordeel komen, is een meerderheidsstandpunt voor beide partijen bindend. 
         
         
           De kosten van de drie Taxateurs worden door elk van beide partijen voor de helft gedragen. ’ 
       
       
     
     
       2.4. 
       Woonbron heeft bij deurwaardersexploit van 24 mei 2013 het recht van ondererfpacht opgezegd tegen 1 december 2013 omdat in de woning van [gedaagde] een hennepplantage zou zijn aangetroffen.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       Woonbron vordert veroordeling van [gedaagde] om uiterlijk op 1 december 2013, en voor het geval het ten deze te wijzen vonnis later wordt gewezen dan 1 december 2013 binnen twee dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de woning aan de [adres], met al de haren en het hare, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonbron, danwel tot afwijzing van de vordering. Voorts heeft [gedaagde] verzocht om bij gehele of gedeeltelijke toewijzing van de vordering, de processuele kosten te matigen.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [gedaagde] vordert – samengevat – om bij vonnis: 
         I. Woonbron te veroordelen om binnen vier dagen na het wijzen van het vonnis de opzegging van de ondererfpacht ongedaan te maken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
         indien de conventionele vordering geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen: 
         II. voor recht te verklaren dat Woonbron ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW en/of artikel 5:99 lid 1 BW gehouden is een vergoeding te voldoen aan [gedaagde]; 
         III. een deskundige te benoemen die de waarde, die de erfpacht aan het einde van de erfpacht heeft, bepaalt en dat deze kosten dienen te worden voldaan door Woonbron, tegen behoorlijk bewijs van kwijting; 
         IV. Woonbron te veroordelen tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [gedaagde] van de door de deskundige bepaalde waarde die de erfpacht aan het einde van de erfpacht heeft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 mei 2013, althans de dag der dagvaarding; 
         V. te bepalen dat [gedaagde] slechts tot ontruiming behoeft over te gaan nadat door haar de vergoeding is ontvangen; 
         VI. Woonbron te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Woonbron voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde], danwel tot afwijzing van de reconventionele vorderingen.   
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     in conventie en reconventie 
     
       4.1. 
       Gezien de nauwe verwevenheid van de vorderingen in conventie en in onvoorwaardelijke reconventie, komen zij in het navolgende gezamenlijk aan de orde. 
       
       
         
           Kern van het geschil 
         
       
     
     
       4.2. 
       Partijen twisten over de vraag of Woonbron rechtsgeldig het recht van ondererfpacht heeft opgezegd. 
       
       
         
           Wettelijk kader 
         
       
     
     
       4.3. 
       Artikel 5:87 BW lid 2 bepaalt dat de erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd, indien de erfpachter (onder meer) in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. 
       
     
     
       4.4. 
       De verweren van [gedaagde] zien op de naleving van de betekeningsformaliteiten en op de vraag of er sprake is van een ernstige tekortkoming. Bij de beoordeling van de laatste vraag heeft [gedaagde] tevens een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid.  
       
       
         
           Betekening binnen acht dagen aan beperkt gerechtigde(n)/beslaglegger(s) 
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] heeft onder verwijzing naar artikel 5:87 BW lid 2 bij gebrek aan wetenschap betwist dat de opzegging van het recht van ondererfpacht binnen acht dagen is betekend aan degene die als beperkt gerechtigde(n) in de openbare registers staat of staan ingeschreven. 
       
     
     
       4.6. 
       Woonbron heeft bij conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie als productie 3 een kopie in het geding gebracht van het exploit waarmee de opzegging is overbetekend aan de hypotheekhouder. Volgens Woonbron is de hypotheekhouder de enige beperkte gerechtigde. Overbetekening heeft plaatsgevonden op 28 mei 2013 en is derhalve tijdig geschied. 
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Nu Woonbron bewijs heeft overgelegd van een tijdige betekening aan de hypotheekhouder en [gedaagde] heeft nagelaten om te reageren op de door Woonbron in het geding gebrachte productie, heeft [gedaagde] hiermee haar verweer onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Het had op haar weg gelegen het overgelegde document gemotiveerd te weerspreken en haar eerder ingenomen standpunt nader en gemotiveerd te onderbouwen. Dit leidt ertoe dat het verweer wordt gepasseerd. 
       
       
         
           Ernstige tekortkoming 
         
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] betwist dat zij in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Woonbron. [gedaagde] verbleef in de maand april 2013 gedurende ongeveer drie weken bij haar zus. Op of omstreeks 24 mei 2013 is zij gebeld door haar (inmiddels ex-)partner met de mededeling dat er iets mis was en dat de politie in haar woning aanwezig was. Hij bleek – zonder toestemming en buiten medeweten van [gedaagde] om – een hennepplantage in de woning te hebben geëxploiteerd. Het ontbreken van wetenschap dient te worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming. Daarnaast is bij deze afweging van belang dat Woonbron [gedaagde] geen tweede kans heeft willen geven, noch [gedaagde] in de gelegenheid heeft willen stellen om haar kant van het verhaal toe te lichten. 
       
     
     
       4.9. 
       Volgens Woonbron is het inrichten en exploiteren van een hennepkwekerij in strijd met de bepalingen uit de akte vestiging ondererfpacht koopgarant. Primair betwist Woonbron dat [gedaagde] hiervan niet op de hoogte was, noch dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om haar kant van het verhaal te vertellen. In een telefoongesprek met Woonbron heeft [gedaagde] toegegeven dat zij de hennepplantage niet wilde, maar dat zij door haar ex-partner onder druk is gezet. Subsidiair stelt Woonbron dat, ook in het geval dat [gedaagde] niet op de hoogte zou zijn geweest van de hennepplantage, zij ernstig tekort is geschoten in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW. Zij heeft haar ex-partner immers de beschikking gegeven over een sleutel en daarmee de mogelijkheid gegeven om de woning te betreden en te gebruiken. Door vervolgens de woning te verlaten en op geen enkele wijze te controleren wat er in de woning gebeurde, is zij tekortgeschoten in haar zorgplicht. Zij heeft een situatie laten ontstaan waarin het mogelijk was om in de woning een hennepkwekerij in te richten. 
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan [gedaagde] in haar conclusie van antwoord heeft betoogd, is voldoende komen vast te staan dat er in de maand april 2013 een hennepplantage in de woning van [gedaagde] was ingericht. Dit blijkt niet alleen uit de door Woonbron overgelegde documenten, waaronder de klantgegevens van Stedin, de ruimlijst van het hennepteam en het besluit tot spoedeisende bestuursdwang van de Gemeente Rotterdam, maar ook uit het door [gedaagde] overgelegde proces-verbaal van verhoor alsmede hetgeen ter comparitie is verklaard. 
       
     
     
       4.11. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is met deze exploitatie sprake van een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen als (onder)erfpachter. Niet alleen is het kweken van hennep uitdrukkelijk verboden in de bepalingen van de akte vestiging ondererfpacht koopgarant, bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat hennepkwekerijen een hoge mate van luchtvochtigheid vereisen die schadelijk voor de woning kan zijn en dat zij (stank)overlast veroorzaken. Daarbij is een hennepkwekerij brandgevaarlijk. De rechtbank verwijst naar haar eerdere uitspraken waarin zij eerder heeft bepaald dat het kweken van hennep kwalificeert als een ernstige mate van tekortschieten in de nakoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW (Rechtbank Rotterdam 28 augustus 2013, NJF 2013/427, ECLI:NL:RBROT:2013:6732, Rechtbank Rotterdam 12 januari 2011, Prg 2011/62, ECLI:NL:RBROT:2011:BP7004, Rechtbank Rotterdam 24 april 2013, NJF 2013/317, ECLI:NL:RBROT:2013:CA3047). Ter zake van de brandgevaarlijkheid verwijst de rechtbank in het onderhavige geval naar de door Woonbron in het geding gebrachte documentatie van Stedin, waarin is vermeld dat de elektrische installatie van deze hennepkwekerij zeer onprofessioneel is aangelegd. Er was sprake van ondeugdelijke beveiliging tegen directe en indirecte aanraking, waardoor er kans was op elektrocutie. Voorts was er te weinig rekening gehouden met warmteontwikkeling door lampen en kachels en onvoldoende beveiliging tegen overstroom en kortsluiting, waardoor een brandgevaarlijke situatie was ontstaan. Daaraan doet niet af dat zich in het onderhavige geval geen brand heeft voorgedaan, noch dat er slechts sprake was van een korte duur van de hennepkwekerij. De hennepkwekerij is immers niet op initiatief van [gedaagde] of haar toenmalige partner, maar door ingrijpen van de politie beëindigd en een langduriger exploitatie alsmede verwezenlijking van voornoemde risico’s is als gevolg daarvan voorkomen. 
       
     
     
       4.12. 
       Ook het betoog van [gedaagde] dat niet zij, maar haar (ex-)partner de hennepplantage heeft ingericht en dat zij niet op de hoogte was van de hennepplantage, doet aan het vorenstaande niets af. Blijkens de parlementaire geschiedenis is het niet vereist dat de erfpachter zelf toerekenbaar tekort schiet (MvA II, Par. Gesch. Boek 5, pag 331). Daarbij acht de rechtbank van belang dat [gedaagde] haar (ex)partner toegang heeft verschaft tot haar woning, hem de sleutel heeft gegeven, zelf uit de woning is vertrokken en geen enkel toezicht heeft uitgeoefend. Uit dien hoofde kan [gedaagde] ten opzichte van Woonbron verantwoordelijk worden gehouden voor het handelen van haar (ex-)partner. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] heeft tevens een beroep op de redelijkheid en billijkheid gedaan, waarbij zij kennelijk het oog heeft op artikel 6:248 lid 1 BW. Uit de redelijkheid en billijkheid vloeit geenszins voort dat in het geval van het aanwezig hebben van een hennepkwekerij, de bewoner in de gelegenheid zou moeten worden gesteld om (voor de toekomst) haar verplichtingen alsnog na te komen. De aanwezigheid van een hennepkwekerij is op zichzelf al voldoende ernstig om de opzegging te rechtvaardigen (zie onder meer Rechtbank Rotterdam 7 september 2011, RVR 2011/124, ECLI: NL:RBROT:2011:BS8898).  
       
     
     
       4.14. 
       Gelet op het voorgaande is de opzegging door Woonbron bij exploit rechtsgeldig geschied. Het in conventie gevorderde zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank in dit geval aanleiding ziet om de datum waarop de ontruiming uiterlijk moet plaatsvinden, te bepalen op 18 februari 2014. Dit brengt tevens met zich, dat de in reconventie gevorderde ongedaanmaking van de opzegging dient te worden afgewezen. 
       
     
     
       4.15. 
       
         
          [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank ziet geen aanleiding om de proceskostenveroordeling te matigen zoals door [gedaagde] is verzocht, doch op geen enkele wijze nader is onderbouwd. 
         De kosten aan de zijde van Woonbron worden begroot op: 
       
       - dagvaarding	€ 	94,79 
       - griffierecht		589,00 
       - salaris advocaat	 	904,00  (2,0 punten × tarief € 452,00) 
       Totaal	€ 	1.587,79 
       
     
     
       4.16. 
       Aangezien de vordering in conventie voor toewijzing gereed ligt, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie. 
       
       
         
           in voorwaardelijke reconventie 
         
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] heeft verzocht voor recht te verklaren dat Woonbron ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW en/of artikel 5:99 lid 1 BW gehouden is een vergoeding te voldoen aan [gedaagde]. Voorts heeft [gedaagde] gevorderd Woonbron te veroordelen tot betaling van de door de deskundige bepaalde waarde, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 mei 2013, althans de dag der dagvaarding. Daarbij heeft [gedaagde] de rechtbank verzocht een deskundige te benoemen die de waarde bepaalt, waarbij de kosten van de waardebepaling door Woonbron dienen te worden voldaan. Tot slot heeft [gedaagde] de rechtbank verzocht te bepalen dat [gedaagde] slechts tot ontruiming behoeft over te gaan ‘nadat door haar de vergoeding is ontvangen’. [gedaagde] heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat zij ingevolge artikel 5:100 BW een retentierecht op de woning heeft zolang door Woonbron de verschuldigde vergoeding van de waarde bij het einde van de erfpacht niet is voldaan. 
       
     
     
       4.18. 
       
         Woonbron erkent dat bij het einde van de ondererfpacht een vergoeding dient te worden betaald. Deze vergoeding dient te worden vastgesteld aan de hand van de formule die is neergelegd in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant. De vergoeding is gerelateerd aan de uitgifteprijs, dat is het bedrag dat [gedaagde] destijds aan Woonbron heeft betaald. [gedaagde] heeft 75% betaald van de vrije verkoopwaarde waarop de woning destijds is getaxeerd. De terugkoopprijs is de uitgifteprijs vermeerderd of verminderd met de helft van de waardeontwikkeling van de woning. Om de hoogte van de vergoeding te kunnen berekenen is het noodzakelijk om het registergoed te taxeren. Dat is tot op heden niet gebeurd. Woonbron heeft ter comparitie [gedaagde] verzocht om zo spoedig mogelijk hieraan haar medewerking te verlenen.  
         De vordering om een deskundige te benoemen dient volgens Woonbron te worden afgewezen, nu hierin in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant is voorzien. 
         Tot slot heeft Woonbron erkend dat een (onder)erfpachter een retentierecht heeft totdat de aan hem verschuldigde vergoeding is betaald. Ter comparitie heeft Woonbron voorgesteld om de ontruimingsverplichting niet eerder te doen laten ontstaan dan nadat de vergoeding op de kwaliteitsrekening van de notaris is gestort.  
       
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 5:87 lid 2 BW is bepaald dat na het einde van de erfpacht de voormalige erfpachter recht heeft op een vergoeding van de waarde.  
       
     
     
       4.20. 
       In het onderhavige geval is van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft verklaard dat zij in verband met de uitgifte van de ondererfpacht van de woning een hypothecaire lening is aangegaan van € 81.000,00. De koopprijs van de woning bedroeg destijds € 69.000,00. Hoewel op dit moment een taxatie nog niet heeft plaatsgevonden, gaan beide partijen ervan uit dat in het onderhavige geval de hypothecaire lening de door Woonbron nog uit te keren vergoeding zal overstijgen. Dit zou met zich brengen, dat de vergoeding in het geheel aan de hypotheekbank dient te worden uitgekeerd. In de praktijk zal een notaris op zijn nota van afrekening rekenkundig uitwerken wie tot welk gedeelte van de vergoeding is gerechtigd.  
       
     
     
       4.21. 
       
         De rechtbank zal de reconventionele vorderingen toewijzen voor zover deze voormelde afwikkeling niet in de weg staan. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgegeven, met dien verstande dat artikel 5:99 BW lid 1 niet van toepassing is, omdat de regeling van 5:87 lid 2 BW derogeert aan de regeling van artikel 5:99 BW lid 1 (zie Rechtbank Rotterdam 28 augustus 2013, NJF 2013/427, ECLI:NL:RBROT:2013:6732 en de aldaar genoemde literatuur en jurisprudentie).  
         De rechtbank is van oordeel dat bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant neergelegde formule als uitgangspunt dient te worden genomen, nu partijen dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Gesteld noch gebleken is, dat hiervan sprake is. Voor zover [gedaagde] hiertoe heeft aangevoerd dat de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant onder F opgenomen formule zodanig is opgesteld dat een terugverkoop in de praktijk altijd in het voordeel van Woonbron uitpakt, volgt de rechtbank [gedaagde] niet. Uit de formule volgt immers dat Woonbron niet alleen in de waardestijging, maar ook in de waardedaling van het recht van ondererfpacht meedeelt.  
         Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat de vergoeding gelijk dient te zijn aan de nog door taxatie vast te stellen waarde en niet op basis van de in de akte neergelegde formule dient te worden vastgesteld, overweegt de rechtbank, dat [gedaagde] destijds de woning voor 75% van de marktprijs van Woonbron heeft gekocht en deze aankoopprijs ook bij de bepaling van de waarde van de vergoeding een rol dient te spelen. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in het onderhavige geval een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW toekomt, zal de rechtbank bepalen dat de vergoeding aan de hand van de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant neergelegde formule dient te worden vastgesteld. 
       
       
     
     
       4.22. 
       De veroordeling tot betaling van de door de deskundige bepaalde waarde aan [gedaagde] waarbij dient te worden bepaald dat [gedaagde] slechts tot ontruiming behoeft over te gaan nadat door haar de vergoeding is ontvangen, zal niet worden toegewezen nu uit het onder 4.20 overwogene blijkt dat [gedaagde] immers slechts is gerechtigd tot hetgeen na aftrek van de hypothecaire schuld (eventueel) resteert en zij niet, voorafgaande aan de ontruiming van haar woning, is gerechtigd de gehele vergoeding te ontvangen, zoals zij thans gevorderd heeft. Daarmee is ook de gevorderde wettelijke rente als nevenvordering niet toewijsbaar. 
       
     
     
       4.23. 
       Voorts zal de rechtbank geen deskundige benoemen die de waarde van de woning zal bepalen. De akte vestiging ondererfpacht koopgarant voorziet reeds in de benoeming van een deskundige, waarbij de kosten ten laste van Woonbron komen. Indien [gedaagde] zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in het taxatierapport kan zij dit binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan Woonbron. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden, zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie taxateurs van wie één door Woonbron, één door [gedaagde] en een derde door de twee taxateurs gezamenlijk zal worden benoemd. Desgevraagd heeft [gedaagde] ter comparitie geen antwoord gegeven op de vraag waarom de taxatieregeling volgens hem niet aan de wettelijke eisen zou voldoen en waaraan het schort aan de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant vastgelegde taxatieregeling.  
       
     
     
       4.24. 
       Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 18 februari 2014 de woning, gelegen aan de [adres], met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 1.587,79, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.5. 
       verklaart voor recht dat Woonbron conform het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW gehouden is een vergoeding te betalen voor de waarde die het recht van ondererfpacht van de woning aan het einde van de erfpacht heeft,  
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat voormelde vergoeding aan de hand van de in de akte vestiging ondererfpacht koopgarant neergelegde formule dient te worden vastgesteld, 
       
     
     
       5.7. 
       compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       5.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2013. 
         2053/2148