ECLI: ECLI:NL:PHR:2019:950

Titel: ECLI:NL:PHR:2019:950 Parket bij de Hoge Raad , 20-09-2019 / 18/01762

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2019-09-20

Zaaknummer: 18/01762

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2019:950

---

Curacaose zaak. Toekenning van eigendom van kavels in een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap. Toekenning aan het Land onder de verplichting om tot ontwikkeling over te gaan en de kavels aan de gebruikers uit te geven. Aanwijzing van personen als gebruiker. Zelfbewoningsplicht. Verkrijgende verjaring. Rol van de verkeersopvattingen in Curacao.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 18/01762 
       
         Zitting  20 september 2019 
     
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
      [verzoekster]
     
     
     tegen 
     
     1. Het Land Curaçao 
     2. [verweerder 2] 
     3. [verweerder 3] 
     4. [verweerster 4] 
     5. [verweerder 5] 
     
       6. [verweerder 6] 
       
       Andere belanghebbenden: 
     
     
       Vele anderen, in het bijzonder (andere) bewoners van Rancho 
       
     
     Partijen worden hierna verkort aangeduid als ‘ [verzoekster] ’ respectievelijk ‘het Land’, ‘ [verweerder 2] ’, ‘ [verweerder 3] ’, ‘ [verweerster 4] ’, ‘ [verweerder 5] ’ en ‘ [verweerder 6] ’. 
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       In deze procedure staat de onroerende zaak ‘Rancho’ (een woonbuurt  op Curaçao) centraal. Het betreft een eigendomstoekenning op grond van de op 1 april 2007 in werking getreden wettelijke regeling van art. 3:200a e.v. Burgerlijk Wetboek van Curaçao (hierna: BW) inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, bestaande uit een onroerende zaak. Met die regeling is beoogd een oplossing te bieden voor het op Curaçao bekende probleem van langdurig onverdeelde boedels. De wettelijke regeling biedt de mogelijkheid dat de rechter de grond of delen daarvan in eigendom toekent, behalve aan eventueel opgespoorde deelgenoten, aan de gebruikers van de grond, of, indien dat niet mogelijk is, aan het Land of aan een stichting. In het laatste geval ontwikkelt het Land respectievelijk de stichting vervolgens de grond en geeft de grond daarna aan de gebruikers uit, alles voor zover dat redelijk is.  
     
     
       1.2 
       Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft de eigendom toegekend aan het Land, behoudens enkele gevallen van verkrijgende verjaring, en heeft de aanspraken van een groot aantal gebruikers op toekomstige uitgifte vastgelegd. Een deel van die gebruikers stelt zich in cassatie op het standpunt dat toekenning in eigendom aan hen had moeten plaatsvinden, dan wel dat zij door verkrijgende verjaring reeds eigenaar waren geworden. 
     
     
       1.3 
       Een belangrijke vraag in cassatie is of het uitgangspunt dat het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft gekozen wat betreft de verkeersopvattingen zoals van belang voor de vraag of sprake is van bezit (art. 3:108 BW) van (een gedeelte van) een onroerende zaak die deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap, kan standhouden. Ik meen dat in verband met de bijzondere context (zie hierna inleidend onder 5.1 e.v. en nader onder 5.40 e.v.), dat uitgangspunt niet onjuist of onbegrijpelijk is. Ook voor het overige meen ik dat de diverse cassatieklachten geen doel treffen. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) Het terrein van Rancho staat in de openbare registers op naam van ‘ [belanghebbende 1] (wijlen)’ en wordt daarin omschreven als ‘een perceel grond, groot 12 hectare, 20 are en 10 centiare, gelegen in het 2de district van Curaçao, genaamd “ Wawoe ”, benoorden “ Esperanza ” en bewesten “ Zee en Landzicht ”, omschreven in meetbrief [001] van 1993’. Volgens deze meetbrief betreft het ‘het restant van het perceel omschreven in rooibrief d.d. 16-7-1876’. De grenzen zijn daarbij volgens die meetbrief aangewezen door [belanghebbende 2] . 
         (ii) Van [belanghebbende 1] (ook genoemd [belanghebbende 1] ), is in dit geding niet meer bekend geworden dan hetgeen blijkt uit de overgelegde aantekeningen van de ambtenaar van de Burgerlijke Stand. Daarin is vermeld dat op 9 januari 1833 aangifte is gedaan van het overlijden op Curaçao op die dag, om drie uur des morgens, van [belanghebbende 1] , ongehuwd, geboren te Curaçao, geboortedatum en leeftijd onbekend. 
         (iii) Over de vraag wie de erfgenamen waren van [belanghebbende 1] is niets bekend. Evenmin is bekend of zich onder de in dit geding verschenen belanghebbenden afstammelingen van die erfgenamen bevinden. 
         (iv) Ten aanzien van (in ieder geval) twee van Rancho deeluitmakende percelen (meetbrief [002] en meetbrief [003] ) zijn aktes van verkrijgende verjaring opgemaakt en ingeschreven. 
         (v) Rancho is een langdurig onverdeeld gebleven boedel als bedoeld in de wettelijke regeling van afdeling 4 van titel 7 (Gemeenschap) van Boek 3 BW.  
       
       
     
     
       2.2 
       Op 7 april 2009 hebben 49 verzoekers een verzoek ingediend op grond van de wettelijke regeling van art. 3:200a e.v. BW inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, bestaande uit een onroerende zaak. Die verzoekers zijn voor het merendeel bewoners van woningen op Rancho. Hun verzoek strekt ertoe dat aan ieder van hen het aan hem of haar in gebruik zijnde deel van de onroerende zaak wordt toegekend. Subsidiair hebben verzoekers verzocht de onroerende zaak aan hen gezamenlijk toe te kennen. Later in de procedure hebben vier personen zich bij de verzoekers gevoegd. Ook andere belanghebbenden, die hetzelfde hebben verzocht, zijn in de procedure verschenen. 
     
     
       2.3 
       Het Land heeft in 2012 een verkavelingsplan opgesteld dat in de beschikkingen van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen (hierna: het GEA) en het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het Hof) tot uitgangspunt heeft gediend. Het plan gaat uit van 165 kavels. 
     
     
       2.4 
       
         In eerste aanleg zijn drie tussenbeschikkingen gegeven,  gevolgd door de eindbeschikking van het GEA van 29 juni 2012 en twee herstelbeschikkingen.  Het GEA heeft bij zijn eindbeschikking: 
         ‒ de onroerende zaak Rancho (onder voorwaarden) toegekend aan de onder 2.4  van de eindbeschikking van het GEA genoemde gebruikers, conform de aldaar opgenomen verdeling in 165 kavels, waarbij geldt dat in geval van toekenning van een kavel aan meer dan een gebruiker iedere gebruiker een gelijk onverdeeld aandeel in het betreffende kavel krijgt; 
         ‒ de kavels 12 tot en met 22 in eigendom toegekend aan het Land teneinde te handelen conform art. 3:200e BW (ontwikkeling); 
         ‒ al het overige terrein, waaronder de in het verkavelingsplan geprojecteerde wegen, in eigendom toegekend aan het Land; 
         ‒ de eventuele tot de onverdeelde nalatenschap van [belanghebbende 1] behorende grond gelegen buiten het verkavelingsplan in eigendom toegekend aan het Land. 
       
     
     
       2.5 
       In hoger beroep hebben er meerdere zittingen en plaatsopnemingen (descentes) plaatsgevonden.  Vervolgens heeft het Hof in vier tussenbeschikkingen, bij wijze van voorlopig oordeel, algemene uitgangspunten gegeven voor zijn beoordeling en voor ieder van de in totaal 165 kavels (al dan niet) een gebruiker aangewezen.  Het Hof heeft belanghebbenden telkens in de gelegenheid gesteld hierop bij (antwoord)akte te reageren.  
     
     
       2.6 
       Een aantal verzoekers en (overige) belanghebbenden – waaronder het Land  en [verzoekster]  – hebben tijdig hoger beroep ingesteld.  [verweerder 2] en [verweerder 3] zijn te laat in hoger beroep gekomen.  Het Hof heeft hen niet-ontvankelijk verklaard. In verband met de omstandigheid dat zij wel belanghebbenden zijn en het hoger beroep van het Land ertoe heeft geleid dat de afwikkeling van Rancho in volle omvang opnieuw door het Hof ter hand is genomen, heeft het Hof overwogen dat met hun stellingen als belanghebbenden wel rekening wordt gehouden. 
     
     
       2.7 
       
         In zijn eindbeschikking van 30 januari 2018 heeft het Hof de in de vier tussenbeschikkingen, bij wijze van voorlopig oordeel, gegeven algemene uitgangspunten aangepast en aangevuld en deze als eindoordelen gegeven.  Deze algemene uitgangspunten luiden, voor zover in cassatie van belang, als volgt: 
         ‘Algemene uitgangspunten 
       
       
       
         Soepele dan wel strikte toepassing der criteria 
       
     
     
       3.2. 
       Het Hof stelt voorop dat Rancho (groot 12 hectare, 20 are en 10 centare), gelet op het aantal personen dat redelijkerwijs in aanmerking komt als gebruiker te worden aangewezen,  veel kavels  heeft (in het door het Land opgestelde verkavelingsplan 165); in Rancho is veel braakliggende grond. Dit maakt dat de rechter bij de toepassing van de artikelen 3:200a-200h BW ruimhartig kan zijn en ook personen als gebruiker kan aanmerken die op een of andere wijze een band hebben met Rancho zonder daadwerkelijk gebruik. Anders gezegd, het aantal ter beschikking staande kavels, afgezet tegen het aantal potentiële gebruikers, bepaalt of de rechter – die rekening moet houden met alle omstandigheden (artikel 3:200b lid 2 BW) –  soepel  dan wel  strikt  de in artikel 3:200b gegeven criteria (al dan niet analogisch) toepast. De in Rancho te geven beschikking heeft dus niet zonder meer precedentswerking. 
       
       
         Band met Rancho 
       
     
     
       3.3. 
       Het Curaçaose artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre) verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse  Landsverordening aanvulling Burgerlijk Wetboek van Aruba  van 23 september 2016 ( Afkondigingsblad van Aruba  2016 no. 51) is artikel 3:200b lid 3 BW verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band met de zaak.’ 
       
     
     
       3.4. 
       
         In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar ( [belanghebbende 1] , overleden op 9 januari 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. Aldus is reeds besloten op de zitting van 29 oktober 2013. Zie het proces-verbaal, p. 3-4 ad agendapunt 4: ‘Te denken valt aan: 
         –	Geboorte op Rancho; 
         –	Lang gewoond hebben op Rancho; 
         –	Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho; 
         –	Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht); 
         –	Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’); 
         – 	Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend; 
         –	Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho; 
         –	Enz. 
         De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere. 
       
       
       
         Toekenning van Rancho in eigendom aan het Land 
       
     
     
       3.5. 
       Het Hof zal ingevolge artikel 3:200d BW de eigendom van de grond in Rancho – behoudens verkrijgende verjaring (zie hierna rov. 3.39-3.52) – toekennen aan het  Land , aangezien alleen het Land in staat is de grond te ontwikkelen met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn (tekenwerk, planvorming, asfaltering, straatverlichting enz.). Bovendien willen (of kunnen) bijna alle belanghebbenden erfpacht verkrijgen, waarvoor nodig is dat het Land eigenaar is. 
       
       
         Ontwikkeling door het Land 
       
     
     
       3.6. 
       Met ontwikkeling in artikel 3:200e lid 1 BW is bedoeld een ontwikkeling van de  gehele zaak . Het Land heeft overtuigend gesteld dat bij ontwikkeling van een woonbuurt als Rancho onder meer  asfaltering  der wegen hoort. Het Hof heeft een descente gehouden en acht een ontwikkeling nodig. Geenszins is komen vast te staan dat de bewoners hiertoe in staat zijn en zekerheid kunnen stellen voor de kosten (artikel 3:200c lid 1 BW). Het Hof ziet geen reële mogelijkheid om, in plaats van aan het Land, de eigendom van Rancho toe te kennen aan een stichting die vervolgens tot ontwikkeling en uitgifte verplicht zal zijn (artikel 3:200d lid 1 BW in verbinding met artikel 3:200e BW). 
       
     
     
       3.7. 
       De toekenning in  eigendom aan gebruikers , bedoeld in artikel 3:200a lid 1 BW, speelt dus in dit geval-Rancho geen rol. Bij grote bewoonde stukken grond die moeten worden ontwikkeld ligt toepassing van artikel 3:200d BW meer in de rede. Wel kunnen gebruikers later, bij uitgifte door het Land ingevolge artikel 3:200e lid 2 BW, in beginsel eigenaar worden (zie rov. 3.15-3.16). 
       
       
         Sociale wetgeving 
       
     
     
       3.8. 
       De in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling ter zake van de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen heeft het karakter van  sociale wetgeving . De regeling is niet – zoals artikel 4:204 lid 1 onder a BW in verbinding met de artikelen 4:225-226 BW ter zake van de vereffening van een onbeheerde nalatenschap – gericht op liquidatie, maar op uitgifte aan gebruikers. Ook de non-speculatiebepalingen vervat in artikel 3:200a lid 1, laatste zin, BW en artikel 3:200e lid 2, tweede zin, BW duiden hierop. Vgl. de Memorie van Toelichting bij artikel 200a, eerste lid, BW: ‘De rechter kan bij de toekenning aan de gebruikers een antispeculatie-voorwaarde stellen. Hun vervreemdings- of ingebruikgevingsbevoegdheid kan tijdelijk worden beperkt. Dit wordt gerechtvaardigd doordat zij – uit sociale motieven – bevoordeeld worden door de toekenning van de eigendom van de grond, gelet op de criteria van het eerste lid. Immers, als zij al kunnen bewijzen deelgenoot te zijn, is de waarde van hun aandeel zeer gering. Een overeenkomstige bepaling is opgenomen in artikel 200e, tweede lid, tweede volzin’ ( Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, ed. M.F. Murray , 2016, p. 894). 
       
       
         Verkavelingsplan Land 
       
     
     
       3.9. 
       Het Land heeft in 2012 een verkavelingsplan opgesteld (waarover de eindbeschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 1 en 2.1-2.2), dat door het GEA en het Hof als basis voor hun beslissingen is genomen. Het plan gaat uit van 165 kavels. Het Hof heeft, kennis genomen hebbende van de bezwaren van een aantal bewoners of gebruikers-niet bewoner, geen bedenkingen tegen dit verkavelingsplan. Nodig is een behoorlijke ontsluiting van de kavels, waaronder bereikbaarheid door brandweer, ambulance e.d. Ook met afvoer van regenwater moet rekening worden gehouden. De asfaltering kwam in rov. 3.6 reeds aan de orde. De regeling neergelegd in de artikelen 3:200a e.v. BW heeft een sociaal karakter (zie rov. 3.8). Het Land heeft de benodigde deskundigheid in huis. Het Land heeft beleids- en beoordelingsvrijheid. Het Land is bereid ca. 7,5 miljoen uit te geven aan de ontwikkeling ‘voor zover dit redelijk is’ (artikel 3:200e lid 1 BW) van Rancho. Het Hof vertrouwt erop dat dit ook gebeurt. De kavels zijn kennelijk ca. 500 m2 groot, hetgeen voldoende is voor een woning met omringende tuin (kavels voor volkswoningen zijn ca. 300 m2; akte Land van 13 juni 2017, onder 20). Aan sommige gebruikers is bij uitzondering meer dan één kavel toegekend, mits aangrenzend (zie rov. 3.26-3.27). Overigens zijn kavelgrootte en vorm nog indicatief; bij de finale opmeting en technische uitwerking van het plan kunnen nog wijzigingen plaatsvinden (akte Land van 2 mei 2017, onder 19). 
       
     
     
       3.10. 
       Aan het Land moet worden overgelaten of er publieke ruimte wordt gecreëerd (park, sportveld, buurthuis e.d.). Artikel 3:200c lid 2 BW (‘elke ruimtelijke vormgeving’) maakt dit mogelijk. Hetzelfde geldt voor het eventueel respecteren van de cultuurhistorische waarde van Rancho. Het Hof heeft ter gelegenheid van de descentes niet opgemerkt dat er thans landbouw of veeteelt plaatsvindt in Rancho (zoals in het verleden). Aan het Land wordt overgelaten of, in deze woonbuurt, in de toekomst land- of tuinbouw wordt toegestaan (via verhuur van de grond). 
       
       
         Aanwijzing als gebruiker 
       
     
     
       3.11. 
       Het Hof zal de eigendom aan het Land toekennen (zie rov. 3.5), maar wel, voor zover mogelijk in deze procedure, gebruikers aanwijzen. Zowel het Land als de verschenen belanghebbenden willen dit. 
       
     
     
       3.12. 
       Niet is uitgesloten dat in de toekomst, nadat de eindbeschikking van het Hof kracht van gewijsde heeft verkregen, iemand die zich in deze procedure niet tijdig als belanghebbende/potentiële gebruiker heeft gemeld, jegens het Land bewijst gebruiker te zijn. De wet maakt het mogelijk dat de rechter de grond of delen van de grond in eigendom toekent aan – door de rechter aangewezen – gebruikers (artikel 3:200a lid 1 BW). Dat gebeurt echter niet in deze beschikking. De eigendom van Rancho wordt ingevolge artikel 3:200d lid 1 BW toegekend aan het Land. Vervolgens moet het Land, na ontwikkeling van de grond, ingevolge artikel 3:200e lid 2, eerste zin, BW de grond uitgeven aan de gebruikers, afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is. Laatstgenoemde bepaling schrijft niet voor dat deze gebruikers door de rechter zijn aangewezen. Het Hof heeft wel een groot aantal gebruikers aangewezen, overeenkomstig de wens van partijen, maar niet noodzakelijkerwijs alle. Indien na afloop van deze procedure iemand zich meldt en stelt en eventueel bewijst ‘gebruiker’ te zijn, zal het Land die stelling moeten honoreren, afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is. Het Land kan de in deze beschikking aangereikte criteria benutten. In elk geval is het Land gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Kortom, met het oog op de rechtszekerheid heeft het Hof – op verzoek van partijen – zijn best gedaan, maar volledige zekerheid wordt niet geboden op het punt van de vraag wie gebruiker is, mede doordat deze procedure lang genoeg geduurd heeft (‘lites finiri oportet’). 
       
       
         (…) 
       
       
       
         Uitgifte na ontwikkeling 
       
     
     
       3.15. 
       Na ontwikkeling van de grond zal het Land de kavels aan de door het Hof aangewezen gebruikers moeten uitgeven in eigendom, erfpacht of verhuur (artikel 3:200e lid 2, eerste zin, BW), mits de gebruiker de koopsom, canon of huurprijs (al dan niet met subsidie) kan betalen. Hierbij kan het Land een non-speculatiebeding hanteren (artikel 3:200e lid 2, tweede zin, BW). De door het Land gemaakte kosten kunnen worden ‘terugverdiend’ uit de verkoopprijzen, erfpachtcanons en huursommen. 
       
     
     
       3.16. 
       Het Hof leest artikel 3:200e lid 2, eerste zin, BW aldus dat in beginsel – er staat: ‘afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is’ – de gebruiker kan kiezen tussen eigendom, erfpacht of huur (afhankelijk van zijn financiële middelen). Ter zitting van het Hof van 29 oktober 2013 wilden alle aanwezige belanghebbenden de desbetreffende kavels te zijner tijd in erfpacht verkrijgen. Nadien heeft [belanghebbende 3] , kennelijk namens [belanghebbende 4] , per e-mail te kennen gegeven kavel 134 in eigendom uitgegeven te willen krijgen. Ook [belanghebbende 5] (akte van 13 juni 2017, p. 4 en 6) heeft belangstelling te zijner tijd eigenaar in plaats van erfpachter te worden (van de kavels 91-92). Het Land is in beginsel – ‘afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is’ – verplicht aan deze wens tegemoet te komen. In de verkoopprijs kunnen de door het Land gemaakte kosten worden verdisconteerd. 
       
       
         Nadere eisen voor verkrijging door gebruiker 
       
     
     
       3.17. 
       De door het Hof aangewezen gebruikers komen in beginsel in aanmerking om de kavel toegewezen te krijgen, maar volstrekt zeker is dat niet. Men zal ten tijde van de toewijzing door het Land  rechtmatig in Curaçao  moeten verblijven (artikel 3:200b lid 1, eerste zin, BW). Artikel 5 lid 1 van de  Erfpachtsverordening  van 12 juni 1953 (A.B. 1953, no. 29), die ingevolge artikel 13 lid 3 van de  Landsverordening domaniale gronden  de staat heeft van landsbesluit, houdende algemene maatregelen, legt een  bouwplicht  op indien de kavel niet bebouwd is. Men moet beginnen met de bebouwing binnen zes maanden na vestiging van de erfpacht. 
       
       
         Lex specialis 
       
     
     
       3.18. 
       Wel moet in aanmerking worden genomen dat de regeling neergelegd in artikel 3:200a e.v. BW ( Langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen ) als lex specialis geldt en dat de overige Curaçaose regelgeving slechts toepassing kan vinden voor zover deze zich verdraagt met deze lex specialis. Zo zijn de bouwplicht en vereisten die ertoe strekken een ordelijke erfpachtuitgifte en betaling van de canon mogelijk te maken aanvaardbaar, maar niet bijvoorbeeld een vereiste dat men geen andere terreinen in huur, erfpacht of eigendom heeft of dat men een belastbaar inkomen heeft van minder dan NAf 70.000,= per jaar. Voorts geldt dat het Land ingevolge artikel 3:200e lid 2 BW  verplicht  is tot uitgifte in erfpacht (e.a.) aan de gebruikers, zodat niet bedoeld kan zijn dat de Rancho-gebruikers een plaats krijgen op de wachtlijst van reguliere erfpachtzoekenden. 
       
       
         Zelfbewoning 
       
     
     
       3.19. 
       Het Land kan zich bij de uitgifte, bedoeld in artikel 3:200e lid 2 BW, in redelijkheid op het standpunt stellen, in elk geval als het gaat om een braakliggende kavel, dat in beginsel de gebruiker  zelf  ter plaatse moet gaan wonen. De in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling ter zake van de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen heeft het karakter van sociale wetgeving (zie rov. 3.8). Het niet-stellen van deze eis (in elk geval voor braakliggende grond) zou speculatie in de hand werken, hetgeen zich niet verdraagt met deze regeling. Ook de wettelijke mogelijkheid van een anti-speculatiebeding bij de uitgifte duidt op zelfbewoning. Artikel 3:200e lid 2, tweede zin, BW spreekt onder meer van ‘ingebruikgeving’. 
       
       
         (…) 
       
       
       
         Geen gebruiker aangewezen 
       
     
     
       3.23. 
       Ten aanzien van kavels waarvoor het Hof geen gebruiker heeft aangewezen (en ten aanzien waarvan nadien niemand bewijst gebruiker te zijn; zie rov. 3.12) is het Land in beginsel vrij in de uitgifte (van erfpacht). Wel moet een aantal kavels gereserveerd blijven voor degenen die moeten wijken voor de geprojecteerde weg. Het Land is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Land kan bij de uitgifte aan niet-gebruikers wel rekening houden met geboorte in Rancho, familiebanden met bewoners in Rancho enz. (hetgeen lijkt op een latere acceptatie als gebruiker; zie rov. 3.12). 
       
       
         Bewijslast 
       
     
     
       3.24. 
       Degene die stelt gebruiker te zijn draagt de bewijslast. Om binnen redelijke termijn tot een eindbeschikking te komen, zijn in het onderhavige geval, met 165 kavels, mede gelet op de aard van de procedure, aan het bewijs geen hoge eisen gesteld. Het Hof is ter plaatse geweest, heeft gesproken met bewoners en heeft gelet op de aannemelijkheid van schriftelijke stellingen en bewijsstukken en de reactie daarop (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep). Het gaat hier om sociale wetgeving (zie rov. 3.8) en de rechter in deze werkelijk ‘extra-judiciële’ (EJ)-procedure is in zekere zin een ‘social engineer’. 
       
       
         Gebruiker van meer dan één kavel 
       
     
     
       3.25. 
       Zoals hiervóór overwogen (rov. 3.8), heeft de in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling het karakter van sociale wetgeving. Dat een gebruiker een betrekkelijk groot terrein gebruikte geeft niet zonder meer recht op toekenning van dat grote terrein. Vgl. de Memorie van Toelichting bij artikel 200a lid 1 BW: ‘Het ligt voor de hand dat een individuele gebruiker dat deel van de grond krijgt dat hij in gebruik heeft, maar een wettelijk recht daarop heeft hij niet. De rechter zal trachten een voor alle gebruikers redelijk resultaat te bereiken’ ( Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek,  ed. M.F. Murray, 2016, p. 893-894). 
       
       
         Toekenning van meer dan één kavel 
       
     
     
       3.26. 
       In een enkel geval zijn in Rancho aan een gebruiker twee of meer  aangrenzende  kavels toegewezen. Bijvoorbeeld, men woont op een kavel en verhuurt de woning op de aangrenzende kavel of men gebruikt een garage op een aangrenzende kavel. In deze twee gevallen is de aangrenzende kavel  bebouwd . Toekenning van meer dan één kavel, zelfs een onbebouwde kavel, kan ook dienen ter compensatie, indien een gebruiker een heel groot stuk terrein in gebruik had (zie rov. 3.25). De bouwplicht (zie rov. 3.17) geldt dan redelijkerwijs voor het geheel. 
       
       
         Geen toekenning aan één persoon van niet-aangrenzende kavels 
       
     
     
       3.27. 
       Denkbaar is dat een persoon op verschillende plaatsen van Rancho een kavel in gebruik heeft. Hij zal dan moeten  kiezen  welke hij of zij toegescheiden wil hebben. Het gaat hier om sociale wetgeving (zie rov. 3.8), met in beginsel de strekking dat men een kavel verkrijgt om die zelf te bewonen (zie rov. 3.19). Toewijzing aan een gebruiker van niet-aangrenzende kavels zou speculatie in de hand werken, hetgeen niet in overeenstemming is met de aard van deze wetgeving. 
       
       
         Al dan niet tien jaren gebruik 
       
     
     
       3.28. 
       Woont men tien jaren of langer op de kavel, dan is men zonder twijfel gebruiker en wordt men als zodanig door de rechter aangewezen (artikel 3:200b lid 1, eerste zin, BW). Hetzelfde geldt als men een woning tien jaren heeft verhuurd. 
       
     
     
       3.29. 
       Woont men minder dan tien jaren op de kavel, dan wordt men in deze zaak in beginsel ook als gebruiker aangewezen (artikel 3:200b lid 1, tweede zin, BW). Hetzelfde geldt als men een woning verhuurt. 
       
       
         Bebouwd met woning 
       
     
     
       3.30. 
       Voor kavels in Rancho waarop een woning staat heeft het Hof in deze zaak  altijd  een gebruiker aangewezen. 
       
       
         Braakliggend 
       
     
     
       3.31. 
       Voor kavels die  braak  liggen geldt in beginsel het volgende. Is de kavel  gekocht  (voor de geldigheid van een koop is niet nodig dat de verkoper eigenaar is), dan is in beginsel de koper als gebruiker aangemerkt. Als de kavel in een  testament  gelegateerd is (weliswaar was de testator geen eigenaar van de kavels, maar zijn eventuele aanspraken kon hij wel legateren), is de legataris als gebruiker aangemerkt. Gaat het om een onbebouwde kavel naast een bebouwde kavel en wil een  (klein)kind van de bewoner  van de bewoonde kavel, welk (klein)kind in Rancho is opgegroeid, daar een huis bouwen en zelf bewonen, dan heeft het Hof regelmatig dit (klein)kind als gebruiker beschouwd. 
       
     
     
       3.32. 
       In dit verband moet bedacht worden dat men pas na verkrijging van erfpacht (of eigendom) de benodigde financiering voor de bouw kan krijgen, omdat pas dan vestiging van  hypotheek  mogelijk is. Met andere woorden: men wilde destijds wel een huis bouwen in Rancho, maar kon dat niet zonder hypothecaire lening. 
       
       
         (…)  
       
       
       
         Geprojecteerde weg 
       
     
     
       3.37. 
       Zie het tussenvonnis van 7 maart 2017, onder 5, E, nrs. 21-23. Het gaat om gereserveerd terrein als bedoeld in artikel 14 van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP). Het EOP treft de kavels 78, 77, 76, 75, 64, 51, 50, 48 en 49 (akte Land 24 oktober 2013, punt 6) en ook kavel 74 (akte Land van 10 augustus 2016, p. 19). Voor deze kavels worden door het Hof geen gebruikers aangewezen; de kavels blijven gereserveerd. Blijkens de Memorie van Toelichting bij de artikelen 3:200c en 3:200e BW moet de ontwikkeling van de grond passen in het EOP ( Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek,  ed. M.F. Murray, 2016, p. 902 en 905). Wel zal het Hof de personen aanwijzen die recht hebben op toekenning van erfpacht (e.a.) op een  andere kavel  waarvoor geen gebruiker is aangewezen. Voorts hebben zij mogelijkerwijs recht op planschade of nadeelcompensatie. 
       
     
     
       3.38. 
       Aan de aangewezen personen en het Land wordt overgelaten afspraken te maken of de aangewezen personen ter plaatse blijven wonen zolang de weg niet wordt aangelegd (met een bruikleen- of huurcontract) of dat zij verhuizen naar de nieuwe kavels (in eigendom, erfpacht of huur). 
       
       
         Verjaring. Algemeen 
       
     
     
       3.39. 
       Artikel 3:200a lid 5 BW luidt: ‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap als in deze afdeling bedoeld, is ten aanzien van die zaak jegens de gebruikers verjaring uitgesloten.’ Deze bepaling, die in werking is getreden per 1 april 2007, had onmiddellijke werking en geen terugwerkende kracht, hetgeen van belang is met het oog op artikel 3 lid 1 onder a van de  Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboe k (verkregen vermogensrecht). Bij ontbreken van goede trouw (artikel 3:105 BW) zullen bezitsdaden van  na 1 april 1987  wel onder het bereik vallen van deze bepaling. 
       
     
     
       3.40. 
       
         Afgezien van dit artikel 3:200a lid 5 BW, moet uit eerdere rechtspraak van het Hof worden afgeleid dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (artikel 3:108 BW) geldt als  houder voor de boedel . Men zie: 
         –	het Hofvonnis van 6 november 2015, ECLI:NL:OGHACMB:2015:79, in de Statiaanse zaak  [...] v. [...] ; 
         –	het Hofvonnis van 29 januari 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:125, in de Sint Maartense zaak  [...] v. [...] ; en 
         –	het Hofvonnis van 4 maart 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:126, in de Sint Maartense zaak  [...] v. [...] . 
       
       
     
     
       3.41. 
       Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW). 
       
     
     
       3.42. 
       Gelet hierop is het louter bouwen op Rancho geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar. Voor het enkel doen opmaken van een meetbrief geldt hetzelfde. Men blijft houder voor de boedel. Inschrijving in de openbare registers van een verjaring kan echter wel gelden als bezitsdaad. 
       
     
     
       3.43. 
       Na de inschrijving van de verjaring als bezitsdaad begint de verjaringstermijn, die voor bezitters die niet te goeder trouw zijn twintig jaren is. Een enkele inschrijving van de verjaring in 1993 of in 1995 zal onvoldoende zijn, aangezien in 2013 of 2015 de verjaring al gestuit was door het Land. Bovendien is per 1 april 2007 artikel 3:200a lid 5 BW in werking getreden (zie rov. 3.39). 
       
     
     
       3.44. 
       
         Wie door verjaring eigenaar is geworden deelt niet mee in de kosten van ontwikkeling.  
         (…)’  
       
     
     
       2.8 
       
         Na de uiteenzetting van deze algemene uitgangspunten heeft het Hof het volgende geoordeeld: 
         ‘Aanwijzing als gebruiker 
       
     
     
       3.53. 
       De bestreden beschikking moet worden vernietigd. De eigendom van Rancho wordt, behoudens verjaring, toegekend aan het Land (artikel 3:200d lid 1 BW). In de hierna volgende  kolommen  wordt per kavel – het gaat totaal om 165 kavels verminderd met 13 kavels ten aanzien waarvan verjaring speelt – een aanwijzing als gebruiker door het Hof bij wijze van eindbeschikking gegeven. De uitgifte in eigendom, erfpacht of huur geschiedt te zijner tijd, na de ontwikkeling, door het Land (artikel 200e lid 2 BW). 
       
       
         (…)’  
       
     
     
       2.9 
       
         Voor zover in cassatie van belang heeft het Hof ten aanzien van de navolgende kavels de navolgende personen als gebruiker aangewezen: 
         ‒ Kavel 24: [verweerder 3] 
         ‒ Kavel 33: [verweerder 2] 
         ‒ Kavel 36: [verweerder 5] 
         ‒ Kavel 37: [belanghebbende 6]  
         ‒ Kavel 46: [verweerster 4] 
         ‒ Kavel 76: geen gebruiker 
         ‒ Kavels 85 en 86: [verzoekster] 
         ‒ Kavels 87 en 88: geen gebruiker 
       
     
     
       2.10 
       Bij verzoekschrift van 30 april 2018 heeft [verzoekster] – tijdig  – cassatieberoep ingesteld van de beschikkingen van het Hof van 30 januari 2018, 12 december 2017, 15 augustus 2017, 9 mei 2017 en 7 maart 2017. Het Land heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
       2.11 
       
        [verweerder 2] ,  [verweerder 3] ,  [verweerster 4] ,  [verweerder 5] ,  en [verweerder 6] ,  hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld en zij hebben zich gerefereerd aan het principaal cassatieberoep van [verzoekster] dan wel haar beroep onderschreven. Het Land heeft vijf (gelijkluidende) verweerschriften ingediend in deze incidentele cassatieberoepen. [verzoekster] heeft zich middels vier afzonderlijke verweerschriften gerefereerd aan de incidentele cassatieberoepen van [verweerder 6] , [verweerder 3] , [verweerster 4] en [verweerder 2] . Als ik het goed zie heeft [verzoekster] in het incidenteel cassatieberoep van [verweerder 5] geen verweerschrift ingediend. 
     
   
   
     
       3 Ontvankelijkheid [verweerder 6] 
     
       3.1 
       Art. 426 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van Nederland bepaalt dat tegen beschikkingen op rekest beroep in cassatie kan worden ingesteld door degenen die in een der vorige instanties zijn verschenen. Een (rechts)persoon is verschenen in de zin van genoemd art. 426 indien hij een verweerschrift heeft ingediend of ter terechtzitting is gehoord.  Dit geldt geheel overeenkomstig ook voor Antilliaanse zaken in verband met art. 1 lid 1 Rijkswet rechtsmacht Hoge Raad voor Aruba, Curaçao, Sint Maarten en voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. 
     
     
       3.2 
       Uit de in cassatie overgelegde gedingstukken, uit de processen-verbaal van de zittingen en descentes noch uit de beschikkingen van het GEA en het Hof blijkt dat [verweerder 6] in eerste aanleg of in hoger beroep een verweerschrift heeft ingediend of ter terechtzitting van het GEA of het Hof is gehoord. In cassatie wordt dit ook niet door [verweerder 6] gesteld. 
     
     
       3.3 
       
        [verweerder 6] voert slechts aan dat hij door middel van een e-mail van 11 november 2014 aan (de griffie van) het Hof ‘opmerkingen’ heeft gemaakt over (thans) kavel 76.  Toen was de termijn voor het instellen van hoger beroep (anders dan [verweerder 6] betoogt ) al ruim twee jaar verstreken.  Het Hof heeft deze e-mail onder ogen gezien,  maar deze e-mail niet aangemerkt als verweerschrift/beroepschrift, noch [verweerder 6] als appellant of als (overige) belanghebbende in de procedure aangemerkt.  Tegen dat (impliciete) oordeel zijn geen klachten gericht.  
     
     
       3.4 
       De situatie dat [verweerder 6] buiten zijn schuld om niet in eerdere instanties is verschenen of gehoord doet zich hier niet voor.  In eerste aanleg zijn potentiële belanghebbenden opgeroepen (tegen de zitting van 19 november 2009) per in de buurt Rancho bezorgde dienstbrieven en door middel van oproepen gepubliceerd in de dagbladen Extra en Amigoe. Voorts heeft het GEA een persbericht doen uitgaan.  Verder hebben bewoners van Rancho bij brieven van 24 mei 2012 (nogmaals) een oproep ontvangen om zich, indien zij dat nog niet hadden gedaan, als belanghebbende in de procedure aan te melden.  In cassatie wordt niet aangevoerd dat [verweerder 6] geen kennis heeft genomen (of kunnen nemen) van deze oproepen.  In cassatie moet er daarom van worden uitgegaan dat [verweerder 6] bekend was (of had kunnen zijn) met deze oproepen. Desondanks is [verweerder 6] niet verschenen in de procedure. Hij heeft geen eigen verzoek of verweerschrift ingediend (en hij heeft zich ook niet als belanghebbende aangemeld in de procedure). Op de vele descentes en openbare zittingen die in de loop der jaren hebben plaatsgevonden is [verweerder 6] niet verschenen.  
     
     
       3.5 
       Pas in november 2014 heeft [verweerder 6] voor het eerst (en enkel per e-mail) iets van zich laten horen. De procedure liep toen al ruim vijf en een half jaar  en de hoger beroepstermijn was ruim twee jaar daarvoor verstreken.  
     
     
       3.6 
       Op grond van het voorgaande is [verweerder 6] in zijn verweer, respectievelijk in het incidenteel cassatieberoep niet ontvankelijk. Ik wijs erop dat [verweerder 6] wel in een (eventuele) nieuwe procedure kan stellen (en bij betwisting bewijzen) ‘gebruiker’ dan wel ‘eigenaar’ te zijn van kavel 76 (nieuw). Vergelijk de eindbeschikking van het Hof, onder 3.12, hiervoor onder 2.7 aangehaald. 
     
   
   
     
       4 Ontvankelijkheid [verweerder 5] 
     
       4.1 
       Bij brief van 31 juli 2018 is namens de griffier van de Hoge Raad een afschrift van het verzoekschrift van [verzoekster] in cassatie aan belanghebbenden toegezonden met daarin de vermelding dat uiterlijk tot en met 31 oktober 2018 een verweerschrift kan worden ingediend. 
     
     
       4.2 
       Bij brief van 3 december 2018 (en dus ruim een maand na het verstrijken van deze termijn) heeft (de advocaat van) [verweerder 5] uitstel verzocht voor het voeren van verweer.  
     
     
       4.3 
       Bij brief van 4 december 2018 heeft de Hoge Raad laten weten dat het verzoek tot uitstel is afgewezen omdat de initiële verweertermijn reeds was verstreken.  
     
     
       4.4 
       Op 12 december 2018 heeft [verweerder 5] zijn ‘verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie’ ingediend. 
     
     
       4.5 
       Bij brief van 13 december 2018 heeft (de advocaat van) [verweerder 5] betoogd dat niet-ontvankelijkverklaring achterwege moet blijven omdat voormeld processtuk is ingediend binnen de verweertermijn die aan een of meer andere betrokkenen is verleend,  zodat de procedure niet langer duurt dan waar al rekening mee is gehouden. 
     
     
       4.6 
       
         Het verweerschrift tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 5] is niet tijdig (uiterlijk op 31 oktober 2018) ingediend. [verweerder 5] heeft niet aangevoerd dat de termijnoverschrijding het gevolg is van niet aan hem toe te rekenen bijzondere omstandigheden. De enkele omstandigheid dat de schriftuur is ingediend binnen de verweertermijn die aan een of meer andere betrokkenen is toegestaan, is mijns inziens geen reden om hem alsnog ontvankelijk te achten. Nadat [verweerder 5] de hem gestelde termijn onbenut had gelaten, mochten de overige partijen in cassatie ervan uitgaan dat van de zijde van [verweerder 5] geen verweer meer zou volgens en nog minder een incidenteel cassatieberoep. [verweerder 5] dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn verweer, respectievelijk in zijn incidenteel cassatieberoep.  
         5.  Bespreking van de cassatiemiddelen 
         
           Inleiding 
         
       
     
     
       5.1 
       In deze procedure staat de onroerende zaak (het terrein bekend als) Rancho (een woonbuurt  op Curaçao) centraal. Het betreft een toekenning van eigendom op grond van de op 1 april 2007 in werking getreden wettelijke regeling van art. 3:200a e.v. BW inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, bestaande uit een onroerende zaak.  Met deze wettelijke regeling is beoogd een oplossing mogelijk te maken voor het onder meer op Curaçao bekende probleem van langdurig onverdeelde boedels.  
     
     
       5.2 
       De problematiek speelt ook in andere voormalige Nederlandse koloniën.  Er bestaat een duidelijk verband met het Nederlandse slavernijverleden en met ernstig tekortschietende zorg van de Nederlandse koloniale overheid voor de vrijgelaten slaven en hun nakomelingen. Deze voormalige slaven en hun kinderen bleven veelal wonen op of in de directe omgeving van in verval geraakte plantages, zonder deugdelijke eigendomsregistratie en met een zeer gebrekkige registratie van geboortes, overlijdens enzovoort. In feite leefde men grotendeels in een juridisch niemandsland, de theoretische gelijkstelling in juridische positie met de voormalige kolonisten en hun nakomelingen ten spijt.  
     
     
       5.3 
       Het behoeft weinig fantasie dat erfopvolgingen gedurende meerdere generaties, zonder (formeel) afgewikkelde verdelingen, hebben geleid tot nóg meer onduidelijkheid over eigendomsverhoudingen. Veelal is het geheel ondoenlijk om alle (!) deelgenoten te traceren en om ieders rechten vast te stellen. Kortom, aan dergelijke  tera di famia  zijn de nodige eigenaardigheden verbonden, alle terug te voeren op de omstandigheid dat geen individuele rechthebbenden (en verantwoordelijken) aangewezen kunnen worden. Ook nu nog leidt dat ertoe dat men geheel of gedeeltelijk in een juridisch niemandsland verkeert. Zo wordt doorgaans geen (grond- of overdrachts)belasting betaald, kan er bij gebreke van geregistreerde eigendom of erfpachtsrecht geen hypotheek worden gevestigd, is overdracht juridisch onmogelijk en worden doorgaans geen bouwvergunningen gevraagd of gegeven. Uiteraard staan juridische problemen niet op zichzelf: ze leiden ertoe dat de ontwikkeling en exploitatie van de gronden niet of slechts beperkt van de grond komt.  
     
     
       5.4 
       Voor dit alles moet de regeling van afdeling 4 van titel 7 van Boek 3 BW een oplossing bieden.  Die regeling biedt de mogelijkheid dat de rechter de grond of delen daarvan in eigendom toekent aan de gebruikers van de grond (art. 3:200a en 3:200b BW), met bepaalde waarborgen voor de eventueel getraceerde deelgenoten (art. 3:200a leden 3-4 en 3:200b leden 3 en 4). Voorwaarde voor toekenning aan de gebruikers is dat deze gezamenlijk of afzonderlijk aanvaardbare voorstellen tot ontwikkeling van de gronden hebben gedaan, voor de kosten waarvan zij eventueel ook zekerheid dienen te stellen (art. 3:200c BW). Is toekenning aan de gebruikers niet mogelijk, dan kan toekenning aan het Land geschieden of aan een stichting onder overheidstoezicht (art. 3:200d BW), met de opdracht de onroerende zaak ten behoeve van de gebruikers te ontwikkelen voor zover dit redelijk is, om vervolgens de zaak aan de gebruikers te vervreemden of in erfpacht uit te geven dan wel te verhuren (art. 3:200e BW). Het zal duidelijk zijn dat in het bijzonder ook in deze laatste variant de wettelijke regeling een instrument van grondontwikkeling is, met een uitgesproken sociale inslag,  erop gericht om de gebruikers van  tera di famia  alsnog uitzicht te bieden op een grondpositie langs erkende en gangbare juridische lijnen. De strekking van de wettelijke regeling van art. 3:200a e.v. BW is dus niet enkel het afwikkelen van een onverdeelde gemeenschap, en dat ook niet in de eerste plaats. Het gaat er vooral om dat de gebruikers een door de wet erkend recht krijgen en aldus met dat recht kunnen deelnemen aan de ‘gewone wereld’ van recht en economie. 
     
     
       5.5 
       
         In de onderhavige zaak heeft het Hof met toepassing van de regeling van art. 3:200a e.v. BW – afgezien van door verjaring verkregen kavels – de eigendom van Rancho toegekend aan het Land en ten aanzien van een groot aantal kavels gebruikers aangewezen. Dit brengt mee dat het Land – na ontwikkeling van de grond – deze kavels aan de door het Hof aangewezen gebruikers in eigendom, erfpacht of huur zal moeten uitgeven. 
         
           De aanspraken van de verzoekers in het principaal cassatieberoep respectievelijk de incidentele cassatieberoepen 
         
       
     
     
       5.6 
       
         Voordat ik de diverse klachten bespreek, eerst een kort overzicht van de gepretendeerde aanspraken van verzoekster in het principaal cassatieberoep ( [verzoekster] ) respectievelijk de diverse verzoekers in de incidentele cassatieberoepen: 
         ‒  [verzoekster]  maakt aanspraak op kavels 85, 86, 87 en 88. Het Hof heeft [verzoekster] aangewezen als gebruiker van kavels 85 en 86. Ten aanzien van kavels 87 en 88 zijn door het Hof geen gebruikers aangewezen.  [verzoekster] betoogt in cassatie dat zij (ook) als gebruiker van de kavels 87 en 88 moet worden aangewezen.  Voorts stelt [verzoekster] dat haar beroep op (verkrijgende) verjaring van de kavels 85-88 ten onrechte althans onvoldoende gemotiveerd is verworpen. 
         ‒  [verweerder 2]  maakt aanspraak op kavel 33. Het Hof heeft [verweerder 2] aangemerkt als gebruiker van kavel 33.  [verweerder 2] betoogt in cassatie dat hij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar van deze kavel is  en/of op grond van art. 3:200c lid 1 jo. 3:200a lid 1 BW als eigenaar van deze kavel moet worden aangewezen. 
         ‒  [verweerder 3]  maakt aanspraak op kavel 24. Het Hof heeft [verweerder 3] aangewezen als gebruiker van kavel 24.  [verweerder 3] betoogt in cassatie dat zij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar van deze kavel is. 
         ‒  [verweerster 4]  is weduwe van [belanghebbende 12] .  Zij maakt aanspraak op kavel 46. Het Hof heeft [verweerster 4] aangewezen als gebruiker van kavel 46.  [verweerster 4] betoogt in cassatie dat zij op grond van het verkrijgende verjaring eigenaar van deze kavel is. 
         ‒  [verweerder 5]  maakt aanspraak op kavels 36 en 37. Het Hof heeft [verweerder 5] aangewezen als gebruiker van kavel 36 en [belanghebbende 6] (de kleinzoon van [verweerder 5] ) als gebruiker van kavel 37.  [verweerder 5] betoogt in cassatie dat hij op grond van verkrijgende verjaring eigenaar van beide kavels is. 
         ‒  [verweerder 6]  maakt aanspraak op kavel 76. Hij zou samen met familieleden sinds 1980 op het desbetreffende perceel hebben gewoond. Hij stelt dat kavel 76 sinds 15 april 1996 op zijn naam staat.  Het Hof heeft ten aanzien van kavel 76 geen gebruiker aangewezen. Het Hof heeft in dat verband het volgende overwogen:  ‘Bebouwd. Geprojecteerde weg. [belanghebbende 7] heeft in beginsel recht op ander kavel. ’  [verweerder 6] bestrijdt dit oordeel. 
       
     
     
       5.7 
       
         Hiervoor onder 3 en 4 kwam ik tot de conclusie dat [verweerder 6] en [verweerder 5] in hun cassatieberoep niet kunnen worden ontvangen. Ik bespreek de middelen in de overige cassatieberoepen in een zoveel mogelijk logische volgorde. 
         
           Kavels 87 en 88 (onderdeel 1a van [verzoekster] ) 
         
       
     
     
       5.8 
       
         
           Onderdeel 1a van [verzoekster]  heeft als strekking dat [verzoekster] niet alleen ten aanzien van kavels 85 en 86 maar ook ten aanzien van kavels 87 en 88 door het Hof als gebruiker aangewezen had moeten worden. Het onderdeel richt zich vooral tegen rechtsoverweging 3.25 en 3.26 van de eindbeschikking van het Hof.  Deze overwegingen heb ik hiervoor (onder 2.7) reeds geciteerd, maar voor het gemak van de lezer doe ik dat nogmaals:  
         ‘Gebruiker van meer dan één kavel 
       
     
     
       3.25. 
       Zoals hiervóór overwogen (rov. 3.8), heeft de in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling het karakter van sociale wetgeving. Dat een gebruiker een betrekkelijk groot terrein gebruikte geeft niet zonder meer recht op toekenning van dat grote terrein. Vgl. de Memorie van Toelichting bij artikel 200a lid 1 BW: ‘Het ligt voor de hand dat een individuele gebruiker dat deel van de grond krijgt dat hij in gebruik heeft, maar een wettelijk recht daarop heeft hij niet. De rechter zal trachten een voor alle gebruikers redelijk resultaat te bereiken’ (Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, ed. M.F. Murray, 2016, p. 893-894). 
       
       
         Toekenning van meer dan één kavel 
       
     
     
       3.26. 
       In een enkel geval zijn in Rancho aan een gebruiker twee of meer aangrenzende kavels toegewezen. Bijvoorbeeld, men woont op een kavel en verhuurt de woning op de aangrenzende kavel of men gebruikt een garage op een aangrenzende kavel. In deze twee gevallen is de aangrenzende kavel bebouwd. Toekenning van meer dan één kavel, zelfs een onbebouwde kavel, kan ook dienen ter compensatie, indien een gebruiker een heel groot stuk terrein in gebruik had (zie rov. 3.25). De bouwplicht (zie rov. 3.17) geldt dan redelijkerwijs voor het geheel.’ 
     
     
       5.9 
       Volgens het onderdeel is uitgangspunt van de wettelijke regeling van art. 3:200a BW dat een individuele gebruiker recht heeft op toekenning van dat deel van de grond die hij in gebruik heeft. Dit uitgangspunt geldt volgens het onderdeel ook voor gebruikers van een betrekkelijk groot terrein. Het Hof zou dit hebben miskend. Dat slechts bij uitzondering meer dan één kavel wordt toegekend is, volgens het onderdeel, strijdig met dit wettelijke uitgangspunt. Dit zou ook gelden voor de situatie dat, zoals in deze zaak, de rechter de gronden in eigendom aan het Land heeft toegekend en op verzoek van partijen de kavels aanwijst aan wie het Land de kavels dient uit geven. In dat verband is volgens het onderdeel van belang dat, kort gezegd, er ook genoeg ruimte is om ook gebruikers van grotere terreinen voor het volledige door hen gebruikte terrein als gebruiker aan te wijzen.  Voor zover het Hof dit niet heeft miskend is het oordeel (zonder nadere motivering) onbegrijpelijk, aldus het onderdeel.  
     
     
       5.10 
       Voor zover het onderdeel tot uitgangspunt neemt dat [verzoekster] (i) aanspraak kan maken op de kavels 87 en 88 op grond van art. 3:200a BW (ii) omdat zij (ook) deze kavels in gebruik heeft, faalt het bij gebrek aan feitelijke grondslag.  
     
     
       5.11 
       Eerst het laatste: [verzoekster] is geen gebruiker van de kavels 87 en 88. In de procedure heeft het Hof gebruikers van kavels aangewezen op grond van art. art. 3:200b lid 1 BW (werkelijke gebruikers) en art. 3:200b lid 3 BW (door de rechter aangewezen personen die een band met de grond hebben). De werkelijke gebruikers van de grond hebben voorrang.  Het Hof heeft ter plaatse geconstateerd dat de kavels 85 t/m 89 ‘braakliggende terreinen’ zijn.  Volgens de verklaring van [verzoekster] had haar grootoom (oudoom) vroeger een plantage op deze kavels. [verzoekster] wilde haar huis daarop bouwen, maar zij heeft besloten dat niet te doen doordat er onduidelijkheid was over de kavels. Zij heeft naar aanleiding daarvan besloten om haar huis ergens anders te bouwen.  In zijn tussenbeschikking van 7 maart 2017 heeft het Hof als voorlopig oordeel ten aanzien van de kavels 85 t/m 88 geen gebruiker aangewezen met als motivering dat de kavels onbebouwd zijn en dat [verzoekster] elders een woning heeft gebouwd.  Uiteindelijk zijn door het Hof de kavels 85 en 86 (toch) aan [verzoekster] toegewezen op grond van (analoge toepassing van ) art. 3:200b lid 3 BW. Het betreft hier geen toewijzing als  gebruiker  op grond van daadwerkelijk gebruik, maar vanwege haar (familierechtelijke) band met een eerdere gebruiker van de kavels (namelijk haar grootoom).  Uit het vorenstaande volgt dat van daadwerkelijk gebruik door [verzoekster] van de betreffende kavels geen sprake is.  
     
     
       5.12 
       Dan het eerste: het Hof heeft geen toepassing gegeven aan art. 3:200a BW. Het Hof heeft geoordeeld (onder 3.7 eindbeschikking), in cassatie door [verzoekster] onbestreden, dat toekenning in eigendom aan gebruikers als bedoeld in art. 3:200a lid 1 BW,  ‘in dit geval-Rancho geen rol [speelt]’ . Het Hof heeft art. 3:200a BW dus  niet  toegepast. Het Hof heeft (onder meer) de kavels 85 t/m 88, op grond van  art. 3:200d BW,  in eigendom toegekend aan het Land en bepaald dat de kavels 85 en 86 (na ontwikkeling) aan [verzoekster] als gebruiker (in de zin van art. 3:200b lid 3 BW) moeten worden uitgegeven (op grond van art. 3:200e BW). De aanspraken van [verzoekster] op de kavels 87 en 88 zijn door het Hof afgewezen. Het middel klaagt niet over de toepassing van art. 3:200d (en 3:200e) (in plaats van art. 3:200a) BW. 
     
     
       5.13 
       Naar aanleiding van het onderdeel 1a van [verzoekster] geldt overigens nog het volgende. De in de artikelen 3:200a e.v. neergelegde regelgeving ter zake van de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen heeft het karakter van sociale wetgeving. Op grond van art. 3:200a BW  kan  de rechter een onroerende zaak (of gedeelten daarvan) die deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap (rechtstreeks) in eigendom toekennen aan de gebruikers. Het betreft een discretionaire bevoegdheid. Uit de (door het Hof geciteerde) wetsgeschiedenis van art. 3:200a BW volgt dat het weliswaar voor de hand ligt dat een individuele gebruiker dat deel van de grond krijgt dat hij in gebruik heeft, maar dat hij daarop  geen wettelijk recht  heeft. Uitgangspunt van de wettelijke regeling is, anders dan het onderdeel tot uitgangspunt neemt, het bereiken van een redelijk resultaat (voor alle gebruikers), waarbij aan de rechter welbewust veel speelruimte is toegekend.  Daarbij geldt dat de werkelijke gebruikers van de grond voorrang krijgen ten opzichte van ‘gebruikers’ in de zin van art. 3:200b lid 3 BW.  Het Hof heeft – vanwege de omstandigheid dat, gelet op het aantal personen dat redelijkerwijs in aanmerking komt als gebruiker te worden aangewezen, Rancho veel kavels heeft – de criteria van de art. 3:200a e.v.  soepel  toegepast en ook personen, zoals [verzoekster] , die op een of andere wijze een band hebben met Rancho zonder daadwerkelijk gebruik, als ‘gebruiker’ aangewezen.  Daarbij achtte het Hof het klaarblijkelijk niet redelijk dat [verzoekster] meer kavels toegewezen zou krijgen dan twee (de kavels 85 en 86).  In verband met (i) het uitgangspunt van de wettelijke regeling, het bereiken van een redelijk resultaat (voor alle gebruikers), (ii) het sociale karakter van de wettelijke regeling van de artikelen 3:200a e.v. (waarnaar het Hof expliciet verwijst) en (iii) de omstandigheid dat de desbetreffende kavels (ten opzichte van de andere kavels) groot zijn,  getuigt dat oordeel niet van een onjuiste rechtsopvatting en is het ook voldoende gemotiveerd. Het sociale karakter van de wetgeving verzet zich ertegen (uitzonderingen daargelaten) dat meerdere kavels aan één gebruiker worden uitgegeven, zeker in een geval waarin – zoals hier – de desbetreffende kavels (braakliggende terreinen) door het Land worden ontwikkeld (met de bijbehorende kosten ) (waarvan alle gebruikers profiteren, maar uiteraard een persoon die meerdere kavels toegewezen krijgt, navenant meer), terwijl hier bovendien de kavels niet daadwerkelijk worden gebruikt. Dit geldt temeer waar het Hof, bij het aanwijzen van [verzoekster] als gebruiker (in de zin van art. 3:200b lid 3 BW), de daarvoor geldende criteria reeds met veel soepelheid heeft toegepast. In strikte zin is [verzoekster] immers niet een persoon voor wie geldt dat ten aanzien van haar aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoot is en ook heeft zij geen band met de oorspronkelijke eigenaar (de criteria van art. 3:200b lid 3 BW); zij heeft slechts een band met een oorspronkelijke gebruiker (haar grootoom).  
     
     
       5.14 
       Onderdeel 1a van [verzoekster] voert verder aan dat het oordeel van het Hof om aan [verzoekster] slechts twee van de vier kavels toe te kennen  (zonder nadere motivering) onbegrijpelijk is omdat een andere gebruiker ( [belanghebbende 8] ) vier van de zes kavels waarop hij aanspraak maakte toegewezen heeft gekregen.  Volgens het onderdeel is onbegrijpelijk dat het Hof deze zaken niet gelijk heeft behandeld. Indien de situatie van de wegen en de vorm van de kavels van [belanghebbende 8] een rol heeft gespeeld om hem meer dan de helft van de kavels toe te kennen,  is dit volgens het onderdeel (zonder nadere motivering) onbegrijpelijk, omdat de situatie van de wegen en de vorm van de kavels waarop [verzoekster] aanspraak maakt niet wezenlijk anders is. 
     
     
       5.15 
       Ook deze motiveringsklacht faalt. Het Hof heeft het uitgangspunt gehanteerd dat  in beginsel  niet meer dan één kavel aan een gebruiker wordt toegewezen.  Het Hof heeft daarop uitzonderingen geformuleerd. Een van die uitzonderingen is dat toekenning van meer dan één kavel ook kan dienen ter compensatie indien een gebruiker een heel groot stuk terrein in gebruik had.  [belanghebbende 8] heeft op grond van deze uitzondering als  daadwerkelijk  gebruiker van een heel groot terrein (4.930 m2)  ter compensatie vier kavels toegekend gekregen (kavels 101, 109, 110 en 111).  Bij deze toekenning heeft het Hof rekening gehouden met (onder meer) de grootte van deze kavels. 
     
     
       5.16 
       
         
          [verzoekster] daarentegen is geen daadwerkelijke gebruiker van de grond (zie hierboven); zij heeft daarom ook geen aanspraak op compensatie op basis van de bedoelde uitzondering. Het stuk grond waarop [verzoekster] aanspraak maakte (2.810 m2)  is bovendien aanzienlijk kleiner dan het stuk grond dat [belanghebbende 8] daadwerkelijk in gebruik had (4.930 m2) . Tot slot genoot [belanghebbende 8] als werkelijke gebruiker voorrang ten opzichte van [verzoekster] .  [verzoekster] is dus niet te vergelijken met het geval [belanghebbende 8] . Van een onbegrijpelijk oordeel of een ongelijke behandeling van gelijke gevallen is geen sprake.  
         
           Zelfbewoning (onderdeel van 1b [verzoekster] ) 
         
       
     
     
       5.17 
       
         
           Onderdeel 1b van [verzoekster]  richt zich tegen het oordeel van het Hof (onder 3.19) dat het Land zich bij de uitgifte van de kavels in redelijkheid op het standpunt kan stellen (in elk geval als het gaat om een braakliggende kavel) dat in beginsel de gebruiker zelf ter plaatse moet gaan wonen.  Deze rechtsoverweging luidt (zie reeds onder 2.7): 
         ‘Zelfbewoning 
       
     
     
       3.19. 
       Het Land kan zich bij de uitgifte, bedoeld in artikel 3:200e lid 2 BW, in redelijkheid op het standpunt stellen, in elk geval als het gaat om een braakliggende kavel, dat in beginsel de gebruiker  zelf  ter plaatse moet gaan wonen. De in de artikelen 3:200a e.v. BW neergelegde regeling ter zake van de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen heeft het karakter van sociale wetgeving (zie rov. 3.8). Het niet-stellen van deze eis (in elk geval voor braakliggende grond) zou speculatie in de hand werken, hetgeen zich niet verdraagt met deze regeling. Ook de wettelijke mogelijkheid van een anti-speculatiebeding bij de uitgifte duidt op zelfbewoning. Artikel 3:200e lid 2, tweede zin, BW spreekt onder meer van “ingebruikgeving”.’  
     
     
       5.18 
       Het onderdeel klaagt in essentie dat uit het karakter van sociale wetgeving en (de wetsgeschiedenis van) art. 3:200e BW niet volgt dat het Land zich bij de uitgifte van kavels in redelijkheid op het standpunt kan stellen dat in beginsel de gebruiker zelf ter plaatse moet gaan wonen. Voor gebruik van gronden is het niet noodzakelijk dat er sprake is van (zelf)bewoning, ook andere vormen van gebruik van gronden is mogelijk. Bovendien wijst het onderdeel op het uitgangspunt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat voor een huurder (art. 3:200b lid 2 BW). Daaruit zou volgen dat een gebruiker niet zelf ter plaatse hoeft te wonen (een verhuurder woont niet zelf op de kavel), ook niet als het (nu nog) om een braakliggende kavel gaat. Gelet daarop zouden de bestreden overwegingen en beslissingen onjuist en/of (zonder nadere motivering) onbegrijpelijk zijn.  
     
     
       5.19 
       
         Ik meen dat het onderdeel faalt. Na de ontwikkeling van de onroerende zaak door het Land dient deze geheel of gedeeltelijk aan de gebruikers te worden uitgeven (art. 3:200e lid 2 eerste volzin BW). Bij de uitgifte van deze kavels kan de mogelijkheid van vervreemding of ingebruikgeving aan derden voor een bepaalde tijd worden beperkt (art. 3:200e lid 2 tweede volzin BW). In de Memorie van Toelichting is daarover het volgende opgemerkt (onderstreping toegevoegd): 
         ‘Ook hier kunnen anti-speculatievoorwaarden in de vorm van een tijdelijke vervreemdingsbeperking worden gesteld; men zie de toelichting bij artikel 200a, eerste lid, tweede volzin. Deze voorwaarden kunnen mede een voorkeursrecht van het eilandgebied inhouden.  Uiteraard kunnen ook andere (gebruikelijke) voorwaarden worden gesteld.  [2718 nr. 3 (MvT) pag. 9]’  
       
     
     
       5.20 
       Uit (i) het karakter van sociale wetgeving en (ii) de wettelijke mogelijkheid tot het stellen van anti-speculatievoorwaarden (in de vorm van het tijdelijk beperken van vervreemding of ingebruikgeving aan derden), leidt het Hof, kort gezegd, af dat het Land bij de uitgifte van (in elk geval braakliggende) kavels (ook) de eis van zelfbewoning kan stellen. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Dat (ook) een dergelijke (andere) voorwaarde kan worden gesteld volgt ook uit de wetsgeschiedenis.  
     
     
       5.21 
       Bovendien staat in cassatie onbestreden vast dat – indien een kavel niet bebouwd is – er een bouwplicht geldt.  Niet in geschil is de wettelijke mogelijkheid tot het stellen van anti-speculatievoorwaarden in de vorm van het (tijdelijk) beperken van vervreemding of ingebruikgeving aan derden (waaronder verhuur). Het niet (tevens) kunnen stellen van de eis tot zelfbewoning zou tot gevolg hebben dat braakliggende kavels bebouwd (moeten) worden, maar vervolgens niet gebruikt (bewoond) worden. Zoals het Hof terecht opmerkt verdraagt dat zich niet met het sociale karakter van de onderhavige regeling en de wettelijke mogelijkheden om speculatie tegen te gaan. 
     
     
       5.22 
       De omstandigheid dat art. 3:200b lid 2 BW bepaalt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat voor een huurder, doet aan het vorenstaande niets af. Art. 3:200b lid 2 BW ziet op (de mogelijk tot) het aanwijzen van een verhuurder als gebruiker ter zake van reeds verhuurde grond. Dat een verhuurder (onder voorwaarden) als gebruiker kan worden aangewezen, betekent echter (anders dan het onderdeel suggereert) niet dat in alle gevallen, na ontwikkeling en uitgifte van de grond door het Land, een gebruik als verhuur toegestaan is. De mogelijkheid voor het Land om (na ontwikkeling) bij de uitgifte van kavels verhuur te beperken, volgt expliciet uit de wet (art. 3:200e lid 2 tweede volzin BW). In een dergelijk geval is verhuur van de kavels dus (tijdelijk) niet toegestaan. Dit ter voorkoming van speculatie.  
     
     
       5.23 
       
         Ten overvloede: [verzoekster] is als gebruiker aangewezen wegens haar band met de kavels en niet omdat zij verhuurder van deze kavels is (zie onder 5.11). Het betreft braakliggende kavels  die bebouwd moeten worden. 
         
           De toekenning van de eigendom van Rancho aan het Land (onderdeel B van [verweerder 2] ) 
         
       
     
     
       5.24 
       
         
           Onderdeel B van [verweerder 2]  komt op tegen de toekenning van de eigendom van Rancho – behoudens door verjaring gekregen kavels – aan het Land. Het richt zich tegen de rechtsoverwegingen 3.5 t/m 3.7 van de eindbeschikking van het Hof (hiervoor ook weergegeven onder 2.7): 
         ‘Toekenning van Rancho in eigendom aan het Land 
       
     
     
       3.5. 
       Het Hof zal ingevolge artikel 3:200d BW de eigendom van de grond in Rancho – behoudens verkrijgende verjaring (zie hierna rov. 3.39-3.52) – toekennen aan het  Land , aangezien alleen het Land in staat is de grond te ontwikkelen met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn (tekenwerk, planvorming, asfaltering, straatverlichting enz.). Bovendien willen (of kunnen) bijna alle belanghebbenden erfpacht verkrijgen, waarvoor nodig is dat het Land eigenaar is. 
       
       
         Ontwikkeling door het Land 
       
     
     
       3.6. 
       Met ontwikkeling in artikel 3:200e lid 1 BW is bedoeld een ontwikkeling van de  gehele zaak . Het Land heeft overtuigend gesteld dat bij ontwikkeling van een woonbuurt als Rancho onder meer  asfaltering  der wegen hoort. Het Hof heeft een descente gehouden en acht een ontwikkeling nodig. Geenszins is komen vast te staan dat de bewoners hiertoe in staat zijn en zekerheid kunnen stellen voor de kosten (artikel 3:200c lid 1 BW). Het Hof ziet geen reële mogelijkheid om, in plaats van aan het Land, de eigendom van Rancho toe te kennen aan een stichting die vervolgens tot ontwikkeling en uitgifte verplicht zal zijn (artikel 3:200d lid 1 BW in verbinding met artikel 3:200e BW). 
       
     
     
       3.7. 
       De toekenning in  eigendom aan gebruikers , bedoeld in artikel 3:200a lid 1 BW, speelt dus in dit geval-Rancho geen rol. Bij grote bewoonde stukken grond die moeten worden ontwikkeld ligt toepassing van artikel 3:200d BW meer in de rede. Wel kunnen gebruikers later, bij uitgifte door het Land ingevolge artikel 3:200e lid 2 BW, in beginsel eigenaar worden (zie rov. 3.15-3.16).’  
     
     
       5.25 
       Het onderdeel betoogt dat het Hof op grond van art. 3:200c lid 1 jo. 3:200a lid 1 BW de eigendom van Rancho (rechtstreeks) aan de gebruikers had moeten toekennen. In essentie voert het daartoe aan dat aan de vereisten van art. 3:200c lid 1 BW is voldaan (zie hiervoor onder 5.4). Het neemt daarbij tot uitgangspunt dat Rancho  de facto  reeds (in overwegende mate) ontwikkeld is en een eventueel noodzakelijke verdere ontwikkeling slechts (relatief) geringe kosten zou vergen (waarvoor de gebruikers zekerheid kunnen stellen). Het Hof zou dit hebben miskend en ten onrechte hebben overwogen dat voor de ontwikkeling van Rancho miljoenenuitgaven nodig zijn (die alleen het Land kan opbrengen) en dat tot de ontwikkeling van (de woonbuurt) Rancho asfaltering der wegen behoort. Een behoorlijk infrastructuur – ook die van een woonbuurt – behoeft volgens het onderdeel (zonder nadere motivering die ontbreekt) niet (zonder meer) te bestaan uit geasfalteerde wegen. Verder valt volgens het onderdeel niet (zonder meer) in te zien waarom de ontwikkeling van Rancho miljoenenuitgaven moet kosten aan behalve asfaltering ook tekenwerk, planvorming, straatverlichting etc. 
     
     
       5.26 
       
         Om te kunnen beslissen over eventuele toekenning van grond op grond van art. 3:200a e.v. BW heeft het GEA een onderzoek gelast.  Het ging daarbij om het uitvoeren van de volgende onderzoekswerkzaamheden: 
         ‘a) karteren van alle bouwwerken (inmeten en vastleggen op kaart) en hun ontsluiting op de openbare weg (inclusief het nagaan van de functie, is de woning afgebouwd of niet, is de woning bewoond) 
         b) identificeren in het veld van alle toegepaste dan wel opgemaakte meetbrieven en bestaande erfscheidingen; 
         c) intekenen van alle bestaande aansluitingen van water, elektra en straatverlichting; 
         d) projecteren van adequate wegtracés, doen van calculaties, met aanduiding van welke aanpassingen eventueel nodig zijn van hetzij de bestaande tracés, hetzij percelen/meetbrieven of bouwwerken, 
         e) berekenen van de afwatering en projecteren van adequate voorzieningen voor de afwatering in het gebied,  idem ; 
         f) inmeten van adequate wegtracés en alle benodigde ontsluitingen van alle woningen, i dem ; 
         g) overleggen met nutsbedrijven over de bestaande capaciteit en benodigde ruimte voor eventuele voorzieningen (trafodoos/huis etc.), nagaan van adequaatheid van deze voorzieningen, gelet op het aantal huidige bewoners (distributieleidingen, capaciteit etc.),  idem ; 
         h) inventariseren voor welke bouwwerken bouwvergunning is verleend en voor welke niet; 
         i) inventariseren straatnamen, huisnummering en namen van alle bewoners (ook van verhuurders en huurders); 
         j) aanwijzen van de grenzen van het terrein waarop het onderhavige verzoek betrekking heeft ten opzichte van het omliggende terrein.’ 
       
     
     
       5.27 
       Het onderzoek heeft geleid tot het (door het Land opgestelde) verkavelingsplan.  Dit verkavelingsplan is door het GEA en het Hof als basis voor hun beslissingen genomen. 
     
     
       5.28 
       Het Hof heeft de eigendom van de grond in Rancho – behoudens verkrijgende verjaring – toegekend aan het Land (ingevolge art. 3:200d BW). Ter onderbouwing heeft het Hof (onder meer) overwogen dat alleen het Land in staat is om de grond te ontwikkelen met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn (tekenwerk, planvorming, asfaltering, straatverlichting enz.).  Het betreft de ontwikkeling van Rancho conform het verkavelingsplan.  Het Hof heeft de bezwaren tegen dit verkavelingsplan verworpen.  In dat verband heeft het Hof overwogen dat een behoorlijke ontsluiting van de kavels, waaronder bereikbaarheid door brandweer, ambulance e.d. nodig is. Voorts heeft het Hof overwogen dat met afvoer van regenwater rekening moet worden gehouden. Tot slot heeft het Hof verwezen naar zijn oordeel omtrent de asfaltering (de bestreden rechtsoverweging 3.6). Het middel richt geen (voldoende specifieke) klachten tegen de verwerping door het Hof van de bezwaren tegen het verkavelingsplan en het oordeel van het Hof om het verkavelingsplan als basis te nemen voor zijn beslissingen. In cassatie moet daarom worden uitgegaan van ontwikkeling van Rancho  conform dit verkavelingsplan.  
     
     
       5.29 
       Het Hof heeft geoordeeld (onder 3.6 eindbeschikking) (i) dat het Land overtuigend heeft gesteld dat bij de ontwikkeling van een woonbuurt als Rancho onder meer asfaltering der wegen hoort en (ii) na een bezichtiging ter plaatse: dat een ontwikkeling nodig is. Beide oordelen zijn voorbehouden aan de feitenrechter. Onbegrijpelijk zijn deze oordelen niet. Uit het proces-verbaal van de terechtzitting van 29 oktober 2013 en de bijbehorende agenda volgt dat de vraag of asfaltering van Rancho vereist is ter zitting ter sprake is gekomen.  Het Hof is meegaan in het standpunt van het Land dat op grond van regelgeving en vast beleid tot asfaltering van de wegen moet worden overgegaan.  Voorts heeft het Hof de noodzaak tot asfaltering kennelijk ook zelf ter plaatse geconstateerd. Deze eigen waarneming behoeft geen nadere motivering. 
     
     
       5.30 
       De kosten van ontwikkeling van Rancho conform het verkavelingsplan zijn in de procedure aan de orde gekomen. In eerste aanleg werden deze kosten begroot op ten minste NAF 4,5 miljoen.  In hoger beroep heeft het Land een nieuwe opgave gedaan van NAF 7 miljoen. Deze hogere opgave had te maken met de kosten voor heraanleg van nutsvoorzieningen.  Deze opgaven zijn (kennelijk) niet betwist. 
     
     
       5.31 
       De (motiverings)klachten tegen de oordelen van het Hof (i) dat miljoenenuitgaven nodig zijn voor de ontwikkeling van de grond (die alleen het Land kan opbrengen) en (ii) dat bij ontwikkeling van een woonbuurt als Rancho asfaltering der wegen vereist is, falen gezien het vorenstaande. Daaruit volgt (ook) dat het onderdeel ten onrechte tot uitgangspunt neemt dat Rancho feitelijk reeds (in overwegende mate) ontwikkeld is en een eventueel noodzakelijke verdere ontwikkeling slechts (relatief) geringe kosten zou vergen (waarvoor de gebruikers wel zekerheid kunnen stellen). De op dat uitgangspunt gebaseerde rechts- en motiveringsklachten falen dan ook wegens gemis aan feitelijke grondslag. Uit het vorenstaande volgt bovendien dat  niet  aan de vereisten van art. 3:200c lid 1 BW is voldaan.  
     
     
       5.32 
       De klachten die zich richten tegen rechtsoverweging 3.5 slotzin  (‘Bovendien willen (of kunnen) bijna alle belanghebbenden erfpacht verkrijgen waarvoor nodig is dat het Land eigenaar is.’ ),  falen wegens gebrek aan belang. Deze klachten richten zich tegen een overweging ten overvloede. In cassatie moet worden uitgegaan van ontwikkeling van Rancho conform het verkavelingsplan (zie onder 5.28). Het oordeel van het Hof dat alleen het Land in staat is de grond te ontwikkelen (conform het verkavelingsplan) met de miljoenenuitgaven die daarvoor nodig zijn, kan de toekenning van de eigendom van de grond in Rancho – behoudens verkrijgende verjaring – aan het Land (ingevolge art. 3:200d BW) zelfstandig dragen. 
     
     
       5.33 
       
         De klacht dat het Hof ten onrechte heeft nagelaten om overeenkomstig art. 3:200c lid 3 BW omtrent de voorstellen tot ontwikkeling van de zaak ‘het gevoelen’ in te winnen van de met die aangelegenheid belaste Minister (van het Land),  mist feitelijke grondslag. Tijdens de zitting van 29 oktober 2013 is de ontwikkeling van Rancho conform het verkavelingsplan besproken. Uit het proces-verbaal van deze terechtzitting volgt dat de Minister daarover zijn gevoelens kenbaar heeft gemaakt:  ‘De minister staat achter het project.’ 
         
           Verkrijgende verjaring: inleiding 
         
       
     
     
       5.34 
       
        [verzoekster] , [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerster 4] (hierna allen gezamenlijk: [verzoekster] c.s. en zonder [verzoekster] gezamenlijk: [verweerder 2] c.s.) komen op tegen het oordeel van het Hof omtrent (verkrijgende) verjaring. Zij (veronder)stellen door (verkrijgende) verjaring eigenaar te zijn geworden van (nader omschreven) kavels (zie hiervoor onder 5.6) die in eigendom zijn toegekend aan het Land. 
     
     
       5.35 
       
         
          [verzoekster] c.s. richten onder meer klachten tegen (primair ) de overwegingen van het Hof omtrent verjaring in zijn eindbeschikking (onder 3.40-3.42). Ik citeer die overweging opnieuw, samen met de voorafgaande rechtsoverweging 3.39. 
         ‘Verjaring. Algemeen 
       
     
     
       3.39. 
       Artikel 3:200a lid 5 BW luidt: ‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap als in deze afdeling bedoeld, is ten aanzien van die zaak jegens de gebruikers verjaring uitgesloten.’ Deze bepaling, die in werking is getreden per 1 april 2007, had onmiddellijke werking en geen terugwerkende kracht, hetgeen van belang is met het oog op artikel 3 lid 1 onder a van de  Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboe k (verkregen vermogensrecht). Bij ontbreken van goede trouw (artikel 3:105 BW) zullen bezitsdaden van  na 1 april 1987  wel onder het bereik vallen van deze bepaling. 
       
     
     
       3.40. 
       
         Afgezien van dit artikel 3:200a lid 5 BW, moet uit eerdere rechtspraak van het Hof worden afgeleid dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (artikel 3:108 BW) geldt als  houder voor de boedel . Men zie: 
         –	het Hofvonnis van 6 november 2015, ECLI:NL:OGHACMB:2015:79, in de Statiaanse zaak  [...] v. [...] ; 
         –	het Hofvonnis van 29 januari 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:125, in de Sint Maartense zaak  [...] v. [...] ; en 
         –	het Hofvonnis van 4 maart 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:126, in de Sint Maartense zaak  [...] v. [...] . 
       
       
     
     
       3.41. 
       Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW). 
       
     
     
       3.42. 
       Gelet hierop is het louter bouwen op Rancho geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar. Voor het enkel doen opmaken van een meetbrief geldt hetzelfde. Men blijft houder voor de boedel. Inschrijving in de openbare registers van een verjaring kan echter wel gelden als bezitsdaad.’  
     
     
       5.36 
       
         De klachten van  [verzoekster] c.s.  laten zich als volgt samenvatten: 
         a. Het uitgangspunt van het Hof dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (art. 3:108 BW) geldt als houder voor de boedel, is onjuist en/of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. 
         b. De overweging van het Hof dat (gelet op dit uitgangspunt en het verbod van interversie van art. 3:111 BW) het (louter) bouwen op Rancho en het (enkel) doen opmaken van een meetbrief geen bezitsdaad of tegenspraak van het recht van de eigenaar is (en men houder voor de boedel blijft), is onjuist en/of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. 
       
     
     
       5.37 
       
         Alleen  [verzoekster]  brengt bovendien als klacht naar voren: 
         c. De motivering van het Hof is onvoldoende om haar beroep op verjaring te verwerpen. 
       
     
     
       5.38 
       
         
           
            [verweerder 2] c.s. 
            brengen nog als klacht naar voren: 
         d. Het Hof heeft hen ten onrechte niet als bezitter gekwalificeerd en heeft nagelaten om – ambtshalve – te onderzoeken of zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden. 
       
     
     
       5.39 
       
         Deze klachten lenen zich grotendeels voor gezamenlijke bespreking.  
         
           De klachten a en b:  
           
            het uitgangspunt van het Hof omtrent de verkeersopvattingen; het interversieverbod  
         
       
     
     
       5.40 
       
         Met de verhouding tussen verkrijgende verjaring en de regeling van art. 3:200a e.v. BW voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen, bestaande uit een onroerende zaak, heeft de wetgever enigszins geworsteld. Ik citeer de Memorie van Toelichting: 
         ‘Vijfde lid. Denkbaar is dat de grond geheel of gedeeltelijk in de macht is van een bezitter. Voor de vraag wie als bezitter geldt, zie men artikel 3:107 e.v. BW. Beslissend zijn de verkeersopvattingen (artikel 3:108 BW). Belangrijk is onder meer dat indien men begint als houder, men dat in beginsel blijft (artikel 3:111 BW).  
         Aangenomen dat er een bezitter is, dan kan het moeilijk anders of deze is niet te goeder trouw. Indien een bepaald stuk grond tot een onverdeelde boedel behoort, is dat immers in de regel van algemene bekendheid. Onder het oude – tot 1 januari 2001 geldende – Burgerlijk Wetboek kon de bezitter die niet te goeder trouw was niet profiteren van de bevrijdende verjaring. Hij kon dus nimmer eigenaar worden, ook al kon hij – wegens de bevrijdende verjaring – door de werkelijke eigenaar niet meer worden gestoord in zijn bezit. Men zie de Antilliaanse arresten van de Hoge Raad van 1 april 1971, NJ 1972 115 inzake Jacobs v. Jonkhout (plantage Blauw; eigenlijk plantages Blije Rust, ook wel Groote Blauw, en St. Elisabeth); en van 8 september 2000, NJ 2000, 629 inzake Pietersz v. Groenenberg (plantage Gato).  
         Het nieuw Burgerlijk Wetboek heeft hierin verandering gebracht – ook een bezitter die niet te goeder trouw is kan eigenaar worden – en wel door een koppeling van de verkrijgende verjaring aan de bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW). De termijn hier is twintig jaren (artikel 3:306 BW). Indien op 1 januari 2001 de verjaring van een rechtsvordering tot beëindiging van het bezit (bevrijdend) was verjaard – hiervoor gold onder het oude recht een termijn van dertig jaren – werd de bezitter, ingevolge het overgangsrecht, op dat tijdstip eigenaar (artikel 50 van de Landsverordening van 23 oktober 2000 regelende het overgangsrecht ter gelegenheid van de invoering van de boeken 1, 3, 5, 6, 7 en 8 van het Burgerlijk Wetboek, P.B. 2000, no. 119).  
         Is de bezitter zelf eveneens deelgenoot, dan is de vraag of wel gezegd kan worden dat jegens hem “de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit” (artikel 3:105 lid 1 BW) verjaart. De vordering van een deelgenoot tot verdeling verjaart immers niet (artikel 3:178, eerste lid, BW; zie het Algemeen gedeelte van deze memorie van toelichting, onder 6*). Goed verdedigbaar is dat zich daarmee niet verdraagt een beroep van een andere deelgenoot op bevrijdende verjaring, indien die andere deelgenoot niet te goeder trouw is. Verg. de genoemde uitspraak van de Hoge Raad in de zaak Jacobs v. Jonkhout (NJ 1972, 115).  
         Heel vaak zal de bezitter van de grond waarom het hier gaat zelf ook afstammeling zijn van de oorspronkelijke erflater, al kan hij zijn aandeel niet bewijzen. Overeenkomstig hetgeen hiervóór is opgemerkt, kan hij dus geen beroep op verkrijgende verjaring doen. Hier komt bij dat het vaak lastig is om te bepalen of iemand bezitter is in plaats van houder - de verkeersopvattingen zijn hier beslissend (artikel 3:108 BW) – en zo ja, hoe lang. Om aan elke onzekerheid een einde te maken en ter vermijding van moeilijkheden en gerechtelijke procedures bij de oplossing van de problematiek der onverdeelde boedels (eigenaren door verjaring zullen onwillig zijn mee te betalen aan de infrastructuur), wordt in het onderhavige vijfde lid de verjaring geheel uitgeschakeld voor bezitters die niet te goeder trouw zijn. De situatie van vóór 1 januari 2001 wordt daarmee hersteld.’ 
       
     
     
       5.41 
       
         Deze overwegingen hebben dus geleid tot de bepaling van art. 3:200a lid 5 BW:  
         ‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap als in deze afdeling bedoeld, is ten aanzien van die zaak jegens de gebruikers verjaring uitgesloten.’  
         Tegelijk heeft de wetgever aan de bepaling geen terugwerkende kracht verleend, wat in het licht van gangbare opvattingen over wenselijk overgangsrecht ook bepaald verregaand zou zijn geweest. Het Hof heeft terecht onder ogen gezien dat de consequentie hiervan is dat bezit dat tenminste twintig jaar voor de inwerkingtreding van art. 3:200a lid 5 BW op 1 april 2007 is aangevangen, op grond van art. 3:105 BW tot verkrijging door de bezitter heeft geleid, ook al was het bezit niet te goeder trouw. 
       
     
     
       5.42 
       Vervolgens is de vraag wat als bezit kan gelden. Hiervoor gelden, zoals [verzoekster] c.s. op zichzelf terecht betogen, de gewone uitgangspunten van art. 3:108 e.v. BW. Dit betekent niet dat die uitgangspunten per se tot dezelfde uitkomsten leiden als buiten het geval van langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen. Wat als houden voor zichzelf (bezit) dan wel voor een ander (houderschap) geldt, is immers mede afhankelijk van de verkeersopvattingen (art. 3:108 BW), en die verkeersopvattingen kunnen voor langdurig verdeeld gebleven gemeenschappen anders zijn dan in andere gevallen. Ik doel niet op de eventuele opvatting volgens welke het met betrekking tot langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen onwenselijk is dat op verkrijgende verjaring een beroep kan worden gedaan. Die opvatting zou men eventueel kunnen lezen in de hiervoor aangehaalde Memorie van Toelichting. Een opvatting omtrent wat wenselijk is, die wat betreft de periode voorafgaand aan 1 april 2007  niet  tot geldend recht is verheven, kan echter geen afbreuk doen aan de voordien verkregen rechten.  
     
     
       5.43 
       Ik begrijp het Hof als volgt. In een context waarin eigendomsverhoudingen in hoge mate onduidelijk zijn, waarin er vele deelgenoten zijn en daarnaast ook gebruikers zonder een erkend recht, hebben daden die in andere gevallen gemakkelijk als bezitsdaden kunnen gelden, die betekenis in het algemeen  niet . Uiteraard hebben ook deze gebruikers zonder een erkend recht, respectievelijk de deelgenoten die tevens gebruiker zijn, de behoefte om hun gebruik van de grond te veraangenamen, en ook om een eigen domein te beschermen en zich privacy te verschaffen. Zij zullen dus veelal hekwerken hebben geplaatst, bouwwerken opgericht, tuinen aangelegd, enzovoort. Uit zulke handelingen kan naar verkeersopvattingen echter niet worden afgeleid, en zeker niet zonder meer, dat deze gebruikers ook pretendeerden eigenaar te zijn, dan wel rechthebbende van een beperkt recht op de onroerende zaak, zoals een erfpachtsrecht. In het juridisch vacuüm van langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen onderscheidt men zich met zulke handelingen in het algemeen immers niet van wat andere gebruikers en deelgenoten doen. In de regel is de betekenis van zulke handelingen integendeel enkel dat men het bedoelde vacuüm benut om te doen wat men met het oog op het eigen belang  feitelijk  gewenst acht, zonder verdergaande pretentie.  
     
     
       5.44 
       Ik meen dat we dit oordeel van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie omtrent de verkeersopvattingen ter plaatste in deze specifieke, Curaçaose context, behoren te respecteren. Dat past ook geheel bij de aard van beslissingen omtrent verkeersopvattingen als van gemengde aard.  [verzoekster] bepleit in haar beroepschrift  in verband met de historische achtergrond van de wettelijke regeling van art. 3:200a e.v. BW en de context van het voormalige slavernijverleden een opvatting tegengesteld aan die van het Hof, maar tegen de zojuist bedoelde achtergrond stel ik voor dit op zichzelf niet onverdienstelijke betoog te laten afstuiten op het overwegend feitelijke karakter van het aangevallen oordeel van het Hof. Ik merk nog op dat juist omdat de problematiek hier aan de orde typisch is voor het overzeese deel van het Koninkrijk – samenvallend met de jurisdictie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie – er niet in het belang van de eenheid van rechtspraak aanleiding bestaat om juist het accent te leggen op de ándere zijde van de medaille van een gemengde beslissing. 
     
     
       5.45 
       Het Hof heeft in het vervolg van zijn redenering gerefereerd aan het interversieverbod van art. 3:111 BW. Dat is geheel terecht. Indien moet worden aangenomen, mede in verband met de zojuist bedoelde bijzondere context, dat men begonnen is om te houden  voor de boedel  en dus niet voor zichzelf, is vervolgens een tegenspraak van het recht van die boedel nodig om alsnog het bezit te doen aanvangen. In verband met dezelfde context kan ook een zodanige tegenspraak niet spoedig worden aangenomen. 
     
     
       5.46 
       Op het eerste gezicht verwonderde het mij dat volgens het hof ook het doen opmaken van meetbrieven niet op een pretentie van eigendom of een beperkt recht respectievelijk op een tegenspraak van het recht van de boedel duidt. De context van de door het Hof bedoelde meetbrieven blijkt echter anders te zijn dan ik dacht. Uit het beroepschrift van [verzoekster] 9 augustus 2012 en de daarbij gevoegde productie 4 volgt dat het kadaster in 1993 gebruikers benaderde om een bijdrage te leveren aan het opmeten van het terrein van Rancho. Het initiatief ging dus van het kadaster uit en had klaarblijkelijk de strekking om  feitelijke  gebruiksverhoudingen in kaart te brengen. Dat het kadaster daarbij gebruik maakte van een standaardformulier dat spreekt van ‘Zakelijk gerechtigde(n)’ en van ‘Rechtsverkrijger(s)’ en dat aan gebruikers zoals [verzoekster] voor deze opmeting kosten in rekening werden gebracht, maakt nog niet dat daaruit alsnog kan worden afgeleid dat deze gebruikers eigendom dan wel een zakelijk recht pretendeerden. Hier komt nog bij dat het enkele doen opmaken van een meetbrief niet (zonder meer) kenbaar is voor degenen tegen wie de verjaring loopt. 
     
     
       5.47 
       Het zal duidelijk zijn dat de rechtsopvatting waarvan het Hof is uitgegaan, mijns inziens niet onjuist is. Dit betekent niet dat ik bij die overwegingen geen bezwaren kan bedenken. In de eerste plaats is minder elegant dat het Hof het uitgangspunt waarvan het is uitgegaan, namelijk dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (art. 3:108 BW) als  houder voor de boedel  geldt, in de onderhavige beschikkingen niet werkelijk heeft toegelicht, maar (vooral) heeft verwezen naar eerdere rechtspraak van het Hof. In de tweede plaats kan men in de summiere overwegingen van het Hof eventueel de suggestie lezen dat alle handelingen mogen worden weggestreept, afgezien van alleen inschrijving in de openbare registers.  
     
     
       5.48 
       
         Uit de verwijzingen naar zijn eerdere rechtspraak blijkt dat het Hof inderdaad het oog heeft gehad op verkeersopvattingen in de zin als hiervoor onder 5.43 bedoeld. Ik citeer bij wijze van voorbeeld het vonnis van het Hof van 29 januari 2016: 
         ‘2.5. Dat een houder voor de boedel een woning of ander bouwwerk optrekt op de grond en deze eventueel verhuurt, bomen plant en scheidingsrotsen en “boulders” plaatst, is op zichzelf onvoldoende voor een tegenspraak van het recht van de eigenaar. Men moet zich zodanig gedragen hebben dat de opvolgers van de eigenaar […], tegen wie de verjaring zou hebben gelopen, daaruit niet anders konden afleiden dan dat men pretendeerde eigenaar te zijn. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Kortom, indien grond wordt gebruikt door iemand die redelijkerwijs kan weten dat de grond tot een onverdeelde gemeenschap behoort, mogen anderen daaruit in de regel afleiden dat de gebruiker die rechtstoestand aanvaardt en dus de rechten van eventuele deelgenoten niet betwist. Indien de wijze van gebruik op exclusiviteit lijkt te wijzen, maakt die enkele omstandigheid dat niet anders. Derden behoeven daaruit redelijkerwijs niet af te leiden dat de gebruiker het recht van iedere eventuele deelgenoot betwist. Die wijze van gebruik is dus in het algemeen onvoldoende om bezit aan te nemen.’ 
     
     
       5.49 
       Leest men in de beschikking van het Hof echter dat dat alle handelingen mogen worden weggestreept, afgezien van alleen inschrijving in de openbare registers, dan is het Hof in zoverre van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Het geheel van de daden van de beweerde bezitter moeten in aanmerking moeten worden genomen. Zo kunnen handelingen die voor de gebruikers, al dan niet deelgenoten, van (een gedeelte van) de onroerende zaak die deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap,  op zichzelf  alleszins gebruikelijk zijn en  in het algemeen  geen pretentie van recht impliceren, mogelijk in samenhang met andere handelingen en overige omstandigheden tóch als bezitsdaden moeten worden gezien. Ik betwijfel echter of iets anders in de beschikking van het Hof mag worden gelezen. Het Hof overweegt immers dat het  louter  bouwen op Rancho geen bezitsdaad is, evenmin als  enkel  het doen opmaken van een meetbrief. Ik meen dat hierin behoort te worden gelezen dat het Hof onder ogen heeft gezien het geheel van handelingen en omstandigheden bepalend is. 
     
     
       5.50 
       
         In het licht van het voorgaande meen ik dat de door [verzoekster] c.s. opgeworpen rechtsklachten (hiervoor onder 5.36) geen doel treffen. Het Hof is niet van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Ook gaat niet op de klacht (hiervoor onder 5.36 sub a) dat het Hof zijn uitgangspunt onvoldoende heeft gemotiveerd. Voor zover dat uitgangspunt op de interpretatie van rechtsregels berust, kan daartegen niet met een motiveringsklacht worden opgekomen. Voor zover dat uitgangspunt neerkomt op een gemengde beslissing omtrent de inhoud van de verkeersopvattingen naar aanleiding van de feitelijke context van de zaak, is het oordeel van het Hof, hoewel summier gemotiveerd, in het licht van het voorgaande voldoende begrijpelijk. Hetzelfde geldt voor de motiveringsklacht tegen de overweging van het hof omtrent het interversieverbod (hiervoor onder 5.36 sub b).  
         
           Klacht c van [verzoekster] 
           
         
       
     
     
       5.51 
       
         De klacht van [verzoekster] dat de motivering van het Hof onvoldoende is om haar beroep op verjaring te verwerpen, voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen. Een motiveringsklacht behoort mede in te houden  waarom  de motivering in de aangevallen overweging onvoldoende is gemotiveerd. Dit kan onder meer door bepaalde stellingen als ‘essentieel’ aan te duiden. De klacht van [verzoekster] bevat echter slechts vindplaatsen van haar beroep op verkrijgende verjaring. Dat is onvoldoende. In de woorden van Korthals Altes en Groen: 
         ‘Met het oog op de kenbaarheid van de klacht zal men, tenzij daarover geen misverstand kan bestaan, moeten vermelden op wélke stelling in wélk processtuk in de feitelijke instanties de rechter verzuimd heeft te beslissen.’ 
       
     
     
       5.52 
       
         Hierop stuit de klacht van [verzoekster] af. Ten overvloede loop ik de verschillende door de steller van het middel genoemde vindplaatsen nog één voor één langs. Mijns inziens had het Hof – uitgaande van zijn uitgangspunt dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen (art. 3:108 BW) als houder voor de boedel geldt – in de stellingen van [verzoekster] geen reden om zijn beslissing omtrent haar beroep op verkrijgende verjaring nader te motiveren. 
         a. De eerste door [verzoekster] vermelde vindplaats (akte van [belanghebbende 9] en [verzoekster] d.d. 2 mei 2017, p. 2 tweede alinea) ziet niet op feitelijke omstandigheden, maar uitsluitend op de aan te leggen maatstaf.  
         b. Op de tweede vindplaats (akte van [verzoekster] van 21 september 2017,  p. 1 punt 3) valt het volgende te lezen: 
         ‘3. [verzoekster] heeft in deze langslepende procedure herhaarlijk [herhaaldelijk] aangetoond, dat zij voldoende substantiële band heeft met Rancho, opgegroeid is in Rancho en dat haar oom de kavels 85 tot en met 88 (2.810 m2) gezame[n]lijk, voor haar heeft bestemd en  dat zij al deze kavels wil behouden . Voor zover nodig verzoekt [verzoekster] het Hof, deze kavels aan haar uit te geven omdat [belanghebbende 10] , die in het verleden, ook gedurende de voor verjaring benodigde termijn, als “eigenaar”, bezitter of feitelijke gebruiker van de kavels 85 tot en met 88 had en als zodanig heeft te gelden. (Zie bijlage: akte mr. Maarten Maartense d.d. 21 sept. 1995) Tevens betaalde [belanghebbende 10] , vanaf zijn jonge Jaren, trouw aan de overheid “belasting” op deze gronden (alsook op een andere kavel) in [belanghebbende 1] /Rancho.’ 
         Ik lees hierin uitsluitend een beroep op enkele gedragingen van de grootoom van [verzoekster] (uitoefenen van landbouw en het betalen van belasting) en op diens wil om de gronden voor [verzoekster] te bestemmen. Onduidelijk is in de eerste plaats hoe, als zou moeten worden aangenomen dat de grootoom van [verzoekster] door verjaring eigenaar is geworden (waarover dadelijk), zij hem in die eigendom is opgevolgd. In de tweede plaats geldt wat betreft het uitoefenen van landbouw het uitgangspunt van het Hof in verband met de verkeersopvattingen in de context van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap. Wat betreft het betalen van belasting: zonder nadere toelichting, kan niet worden aangenomen dat dit voor de boedel, tegen wie de verjaring liep, kenbaar was. Deze stellingen zijn dus onvoldoende om aan te nemen dat de grootoom van [verzoekster] door verjaring eigenaar is geworden. 
         c. De derde vindplaats (de akte van [verzoekster] van 25 september 2017,  p. 4) houdt in: 
         ‘Ten aanzien van de onderhavige kavels geldt echter ook dat de huidige gebruikers daarvan deze, tezamen met hun respectieve rechtsvoorgangers daarin, al meer dan 20 jaren in bezit en gebruik hadden, toen op 1 april 2007 de wettelijke regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen in werking trad. Al die tijd hielden zij (dit is inclusief de rechtsvoorgangers) deze gronden als eigenaar voor zichzelf. Dit bezit was ook ondubbelzinnig en openbaar. De gronden waren omheind en waren ook in gebruik, onder meer, voor het bedrijven van landbouw, veeteelt en opslag van goederen. Direct na inwerkingtreding van het nieuwe boek 3 BW en verloop van de daarvoor in de wet opgenomen periode, verwierf de betreffende gebruiker/bezitter de eigendom van deze percelen. Enige goede trouw is of was daar niet voor vereist geweest. In zoverre heeft de uitsluiting van verjaring van tot langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen behorende gronden, jegens deze gebruikers/bezitters, geen werking gehad: immers, die was toen al krachtens verjaring eigenaar geworden en deze wet heeft die eigendomsverkrijging krachtens verjaring niet kunnen teniet doen.’ 
         Deze stellingen, die nogal algemeen zijn geformuleerd, verwijzen naar gedragingen (omheining, gebruik voor landbouw enzovoort) die opnieuw in het licht van het niet onjuiste uitgangspunt van het Hof onvoldoende zijn om aan te nemen dat [verzoekster] (?) bezitter is, of dat haar grootoom dit was. 
         d. De vierde vindplaats (akte van [belanghebbende 9] c.s. van 27 september 2017, p. 4) levert maar beperkt iets nieuws op:  
         ‘Voorts handhaven de bewoners/gebruikers/bezitters hun beroep op de verkrijgende verjaring van hun percelen. Zij doen wederom wijzen op HR 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309). Zij menen de eigendom van de door hen 'ingepikte' percelen grond door verjaring verkregen te hebben, ook al zijn zij als bezitters te kwader trouw aan te merken. Zij doen verwijzen naar de artikelen 3:105 lid 1 en 3:314 lid 2 BW. Hun bezit is altijd objectief kenbaar en ondubbelzinnig geweest. Zij hebben hun percelen veelal ook fysiek afgebakend en afgesloten voor derden conform meetbrieven, die zij van hun percelen lieten opmaken door het kadaster (…).’  
         Nieuw ten opzichte van de hiervoor besproken stellingen is het beroep op de meetbrieven. Vergelijk wat ik daarover onder 5.46 heb gezegd. 
         
           Klachten d van [verweerder 2] c.s.: 
           
            ambtshalve onderzoek naar verkrijgende verjaring 
         
       
     
     
       5.53 
       Anders dan [verzoekster] , betogen [verweerder 2] c.s. in cassatie niet dat zij een beroep op verkrijgende verjaring hebben gedaan. Zij betogen echter dat het Hof hen ten onrechte niet als bezitter heeft gekwalificeerd en heeft nagelaten om – ambtshalve – te onderzoeken of zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden. 
     
     
       5.54 
       De rechtsopvatting waarvan deze klachten uitgaan, is juist. Verkrijgende verjaring werkt – in tegenstelling tot bevrijdende verjaring – van rechtswege. Een beroep op verjaring is dus niet vereist. Dit geldt ook voor de verkrijgende verjaring van art. 3:105 BW.  Indien aan de voorwaarden van verkrijgende verjaring is voldaan is de rechter verplicht de verkrijgende verjaring ambtshalve toe te passen. De verkrijgende verjaring wordt beschouwd als van openbare orde. De rechter moet van verkrijgende verjaring uitgaan indien voldoende feiten naar voren zijn gekomen waaruit kan worden afgeleid dat verkrijging krachtens verjaring heeft plaatsgevonden. 
     
     
       5.55 
       Het Hof heeft onderkend dat het ambtshalve diende te toetsen of van verkrijgende verjaring sprake is.  Het Hof heeft in dat kader onderzoek gedaan naar (eventuele) gevallen van verkrijgende verjaring door inschrijving in de openbare registers van een verjaring (hetgeen volgens het Hof als een bezitsdaad kan gelden).  In zoverre falen de klachten wegens gebrek aan feitelijke grondslag. 
     
     
       5.56 
       Ook andere handelingen dan inschrijving in de openbare registers kunnen, in samenhang met alle omstandigheden van het geval, bezit opleveren en aldus tot verkrijgende verjaring leiden. Vergelijk hiervoor onder 5.49. Voor het ambtshalve toepassen door het Hof van verkrijgende verjaring in die andere gevallen was vereist dat voldoende feiten naar voren zijn gekomen waaruit kan worden afgeleid dat verkrijging krachtens verjaring heeft plaatsgevonden. Wie in cassatie klaagt dat de rechter die over de feiten oordeelt aanleiding had om ambtshalve verkrijgende verjaring te constateren, zal in zijn klacht die feiten ook voldoende concreet moeten aanduiden. 
     
     
       5.57 
       
         
          [verweerder 2]  verwijst enkel naar zijn akte tot uitlating en overlegging van stukken van 15 augustus 2017.  Daarin verzoekt [verweerder 2] zijn verzoek toe te wijzen ‘overeenkomstig het op 5-12-1995 door wijlen (…) opgemaakt testament.’ Geheel onduidelijk blijft waarom dit het Hof aanleiding had moeten geven tot een ambtshalve onderzoek naar verkrijgende verjaring ten gunste van [verweerder 2] .  
     
     
       5.58 
       
         
          [verweerder 3]
          vermeldt slechts dat feitelijk vaststaat dat op kavel 24 een woning staat en dat zij ‘de enige pretendent te dier zake is’. Dit is uiteraard geheel onvoldoende. 
     
     
       5.59 
       
         
          [verweerster 4]
          vermeldt omtrent concrete feiten slechts dat kavel 46 bebouwd is en dat zij daarop woont en verwijst verder naar een bewijs van inschrijving op de adressen Rancho 59 en 57.  Gelet op het uitgangspunt van het Hof dat wie welbewust (een deel van) een langdurig onverdeelde boedel in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen geldt als houder voor de boedel, is een en ander eveneens onvoldoende. 
     
     
       5.60 
       Ook de klachten d van [verweerder 2] c.s. treffen gelet op het voorgaande geen doel.  
     
   
   
     
       6 Conclusie 
     De conclusie strekt (i) in het principaal cassatieberoep van [verzoekster] tot verwerping van het beroep, (ii) tot niet-ontvankelijkverklaring van [verweerder 6] en [verweerder 5] in hun verweer en incidentele cassatieberoepen en (iii) tot verwerping van de incidentele cassatieberoepen van [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerster 4] . 
     
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 30 januari 2018, onder 3.6 en 3.10. 
   
   
      	Vergelijk de beschikking van het GEA van 20 januari 2010, onder 4.2-4.5 en de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 1.2. 
   
   
      	Vergelijk de beschikking van het GEA van 20 januari 2010, onder 1 en 3. Zie voor de lijst met namen van alle verzoekers in eerste aanleg en de (overige) belanghebbenden die beschikking onder 2.  
   
   
      	Zie de beschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 1 en 2.1-2.2 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.9. 
   
   
      	De beschikkingen van het GEA van 20 januari 2010, 11 oktober 2010 en 24 oktober 2011. 
   
   
      	De beschikkingen van het GEA van 31 juli 2012 en 6 augustus 2012. 
   
   
      	In het dictum wordt abusievelijk verwezen naar rechtsoverweging 2.3.  
   
   
      	Zie de processen-verbaal van 28 juni 2013, 29 oktober 2013, 26 oktober 2014, 2 november 2014 en 9 november 2014.  
   
   
      	Zie de beschikkingen van het Hof van 7 maart 2017, 9 mei 2017, 15 augustus 2017 en 12 december 2017.  
   
   
      	Bij beroepschrift ingekomen op 9 augustus 2012. Zie ook de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 1.3. 
   
   
      	Bij beroepschrift ingekomen op 9 augustus 2012. Op 10 augustus 2012 heeft [verzoekster] een akte houdende aanvulling beroepschrift ingediend. Zie ook de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 1.5. 
   
   
      	Vergelijk de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 1.3, 1.5 en 2. 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 1.10 en 2.1 en de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.3.  
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 2.2 en de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.3.  
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het Hof, onder 3.1 e.v. 
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 14-21. 
   
   
      	De cassatietermijn bedraagt 3 maanden (art. 4 Rijkswet rechtsmacht Hoge Raad voor Aruba, Curaçao, Sint Maarten en voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba).  
   
   
      	Bij verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep van 10 december 2018. 
   
   
      	Bij verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep van 26 november 2018 en aanvullend verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep van 28 november 2018.  
   
   
      	Bij verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep van 5 december 2018.  
   
   
      	Bij verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van 12 december 2018. 
   
   
      	Bij verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van 31 oktober 2018. 
   
   
      	Zie HR 6 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2764, NJ 1999/117 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7733, NJ 2007/46. 
   
   
      	Vergelijk G.C.C. Lewin, Het hoger beroep en het cassatieberoep in burgerlijke zaken in de Nederlandse Antillen en Aruba (Burgerlijk Proces & Praktijk nr. VII) 2010/5.7. 
   
   
      	Zie het verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 6] onder 3.7, 4.2.2.2, 4.2.2.5 en 4.2.2.15 e.v. [verweerder 6] stelt dat het gaat om de e-mail van 11 november 2014 dat als productie 3 bij zijn incidenteel verzoekschrift tot cassatie is gehecht.  
   
   
      	Zie het verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 6] onder 4.2.3.4 e.v. 
   
   
      	Art. 3:200f, achtste lid, BW bepaalt dat hoger beroep kan worden ingesteld door iedere belanghebbende binnen zes weken na de dag van de uitspraak. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat hier wordt afgeweken van art. 429n, tweede lid, RvNA dat voor ‘andere belanghebbenden’ de termijn van hoger beroep laat beginnen bij betekening of bekendheid anderszins. Het achtste lid van art. 3:200f BW laat in het belang van de rechtszekerheid de termijn voor iedereen aanvangen bij de dag van de bestreden uitspraak (M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 911). Daaruit volgt dat het betoog van [verweerder 6] – kort gezegd: dat gedurende zes weken na  betekening  van (een van) de wel tijdig ingediende beroepschriften [verweerder 6] (nogmaals) de mogelijkheid had om (als reactie op deze beroepschriften) zelfstandig hoger beroep in te stellen en, omdat  betekening  van voormelde beroepschriften aan [verweerder 6] niet (kenbaar) heeft plaatsgevonden, hij (met zijn e-mail) daarom tijdig en zelfstandig heeft geappelleerd – faalt. Voor zover [verweerder 6] betoogt dat hij pas in november 2014 kennis heeft genomen van de wel tijdig ingediende beroepschriften van derden (althans de hoger beroep procedure), dan is deze omstandigheid aan hem zelf toe te rekenen. Omdat [verweerder 6] (ondanks behoorlijke oproeping) in eerste aanleg niet is verschenen (en zich ook niet als belanghebbende heeft aangemeld in de procedure) was er voor het Hof (anders dan [verweerder 6] suggereert) geen reden – laat staan dat het Hof daartoe verplicht was – om hem op te roepen in de procedure in hoger beroep en/of de (wel tijdig ingediende) beroepschriften aan hem toe te zenden (zoals [verweerder 6] kennelijk meent). 
   
   
      	Zie de beschikking van 7 maart 2017, onder 1.29. Het Hof noemt als datum van de e-mail 17 november 2014. Uit het griffiedossier van het Hof volgt dat de juiste datum 11 november 2014 is.  
   
   
      	Dit volgt uit de beschikking van 7 maart 2017, onder 1 en 2. Onder 1.3-1.6 en 1.8 overweegt het Hof dat het Land en de daar genoemde personen tijdig hoger beroep hebben ingesteld. Onder 1.7, 1.9 en 1.10 overweegt het Hof dat de daar genoemde personen weliswaar hoger beroep hebben ingesteld maar dit te laat hebben gedaan. [verweerder 6] wordt niet genoemd als persoon die (al dan niet tijdig) hoger beroep heeft ingesteld. Wel overweegt het Hof (onder 1.29) dat op 17 november 2014 [verweerder 6] een e-mail naar het Hof heeft gezonden betreffende het oude nummer Rancho 123. Het Hof heeft deze e-mail niet als (al dan niet tijdig binnengekomen) beroepschrift aangemerkt. Ten aanzien van de appellanten die hun beroepschriften te laat hebben ingediend (en die onder 2.1 nogmaals met naam worden genoemd), overweegt het Hof dat deze appellanten niet ontvankelijk zijn in hun hoger beroep, maar dat zij wel belanghebbenden zijn in de procedure (onder 2.2). Ook hier wordt [verweerder 6] niet genoemd als appellant of (overige) belanghebbende. 
   
   
      	Vergelijk HR 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD6831, NJ 2002/38 en HR 6 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2764, NJ 1999/117.  
   
   
      	Zie de beschikking van het GEA van 20 januari 2010, onder 1. 
   
   
      	Zie de beschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 1.  
   
   
      	Zie in dat verband ook het verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 6] , onder 2.1. 
   
   
      	Het inleidende verzoek is op 7 april 2009 ingediend.  
   
   
      	Deze hadden wel tijdig uitstel verzocht en verkregen.  
   
   
      	Het principaal cassatieberoep en de vijf incidentele cassatieberoepen overlappen elkaar gedeeltelijk en zullen daarom gezamenlijk worden besproken.  
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 30 januari 2018, onder 3.6 en 3.10. 
   
   
      	De wettelijke regeling van afdeling 4 titel 7 Boek 3 (art. 3:200a-200h) BW. 
   
   
      	Uitvoerig over de problematiek van de langdurig onverdeeld gebleven boedels in Suriname is het proefschrift van A.C. (Akkal-)Ramautar, Boedelproblematiek in Suriname: over vereffening van tot een onverdeelde of onbeheerde boedel behorende rechten op (plantage)gronden in Suriname, diss. Open Universiteit, Zutphen: Paris 2015, besproken door C.A. Kraan, in het Surinaams Juristenblad (SJB), 2016/1, p. 123 e.v. Vergelijk ook A.C. Akkal-Ramautar, SJB 2016/3, p. 53 e.v. (kort gezegd een pleidooi voor een vergelijkbare regeling als die op Curaçao voor Suriname) en SJB 2017/1, p. 18 e.v. (kort gezegd het verslag van een zoektocht naar alternatieven bij gebreke van een zodanige regeling voor Suriname). 
   
   
      	Een beknopt overzicht van die regeling is te vinden bij J. de Boer, Het nieuw BW overzee, Mon. BW A31, 2019/4.73. Vergelijk verder: M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 883-912; P.E. de Kort, Langdurig onverdeeld gebleven boedels in de Nederlandse Antillen, WPNR 2009/6807. Vergelijk ook de publicaties van Akkal-Ramautar, in de vorige voetnoot vermeld. 
   
   
      	Vergelijk ook de wetsgeschiedenis: M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 887 ( ‘de in het onderhavige voorstel neergelegde regeling – welke kan worden gekenschetst als sociale wetgeving – ’ ); p. 894 ( ‘zij – uit sociale motieven – bevoordeeld worden door de toekenning van de eigendom van de grond’ ); p. 897 ( ‘de onderhavige 'sociale wetgeving'’ ); p. 900 ( ‘maar zoals eerder opgemerkt, gaat het hier om sociale wetgeving’ ); p. 901 ( ‘de onderhavige ‘sociale wetgeving’’ ); p. 904 ( ‘Aangezien het hier in beginsel gaat om ‘sociale wetgeving’’ ). Zie ook de eindbeschikking van het Hof, onder 3.8. 
   
   
      	Beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder B. 2-4 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.53. 
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 18. 
   
   
      	Verzoekschrift [verzoekster] in cassatie, p. 4-5. 
   
   
      	Verzoekschrift [verzoekster] in cassatie, p. 9. 
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 15. 
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep van [verweerder 2] , onder 8.  
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep van [verweerder 2] , onder 10. 
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 15. 
   
   
      	Verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep van [verweerder 3] , onder 34-36. 
   
   
      	Zie (onder meer) de eindbeschikking van het Hof, p. 16. 
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 16. 
   
   
      	Verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep van [verweerster 4] , onder 32-34. 
   
   
      	Zie de akte van (onder meer) [belanghebbende 11] van 9 januari 2018, laatste pagina. Zie ook de eindbeschikking van het Hof, onder 1.3.  
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 15. 
   
   
      	Verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 5] , onder 4.2.2.2-4.2.2.3. 
   
   
      	Verweerschrift tot referte tevens incidenteel verzoekschrift tot cassatie van [verweerder 6] , onder 4.2.2.15. 
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 17. 
   
   
      	De klachten zijn ook gericht tegen de daarop voortbouwende beslissing van het Hof op p. 18 van de eindbeschikking (ten aanzien van de kavels 85-88) en voorts tegen de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16 en 2.17 (zie het verzoekschrift van [verzoekster] in cassatie, p. 4). 
   
   
      	Het middel verwijst naar de eindbeschikking van het Hof, onder 3.2.  
   
   
      	Zie M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 900  (‘De werkelijke gebruikers hebben voorrang, maar denkbaar is dat de grond zo’n omvang heeft dat ook voor bedoelde anderen – mits er duidelijke aanwijzingen bestaan dat zij behoren tot de groep afstammelingen – ruimte is.’ ). Zie verder het proces-verbaal van de zitting van 29 oktober 2013, p. 2-4. Zie ook de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.1 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.2. 
   
   
      	Proces-verbaal van de bezichtiging ter plaatse van 2 november 2014, p. 8. Zie ook de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.7, laatste volzin. 
   
   
      	Proces-verbaal van de bezichtiging ter plaatse van 2 november 2014, p. 8.  
   
   
      	Beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 6.1 en p. 15-16.  
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof, onder 3.3 en 3.4.  
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16 en 2.17; de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.7, 2.26 en p. 11 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.53 en p. 18. Zie ook het proces-verbaal van de zitting van 29 oktober 2013, p. 5. Daaruit volgt dat [verzoekster] behoort tot door de rechter aangewezen personen met een band met de grond ( ‘fase 2’ ).  
   
   
      	Zie M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 894 ( ‘De rechter zal trachten een voor alle gebruikers redelijk resultaat te bereiken.’ ) en p. 900 ( ‘maar zoals eerder opgemerkt, gaat het hier om sociale wetgeving. De rechter moet trachten een zo billijk mogelijk resultaat te bereiken.’ ).. 
   
   
      	Zie voetnoot 61. 
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het Hof, onder 3.2. 
   
   
      	Zie ook de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16 en 2.17.  
   
   
      	In totaal 2810 m2 (beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16) terwijl de (andere) kavels kennelijk circa 500 m2 groot zijn (eindbeschikking van het Hof, onder 3.9). [verzoekster] kon overigens uitspreken naar welke twee kavels haar voorkeur uitging, zie de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16. 
   
   
      	Daarvoor zijn miljoenenuitgaven nodig; het Land is bereid ca. 7.5 miljoen uit te geven voor zover dit redelijk is, zie de eindbeschikking van het Hof, onder 3.5 en 3.9. 
   
   
      	Het middel verwijst naar de eindbeschikking van het Hof, p. 18. De klacht richt zich ook tegen de overwegingen en voorlopige oordelen in: de eindbeschikking van het Hof, onder 3.9 (voorlaatste regel); de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder C.10 en de kolommen op p. 12-19; de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.5-2.8, 2.16 en 2.17 en de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.7.  
   
   
      	Het middel verwijst naar p. 1 onder 1 van de akte uitlating van [belanghebbende 8] d.d. 2 mei 2017; de eindbeschikking van het Hof, p. 18 en de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.18.  
   
   
      	Het middel verwijst naar de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.18. 
   
   
      	Het middel verwijst naar de kaart onder 2 van de eindbeschikking van het Hof. 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder C.9-10, de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.2, 2.3, 2.5 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.8, 3.9 en 3.25. 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.7 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.26. 
   
   
      	Zie de beschikking van 15 augustus 2017, onder 2.18  (‘ [belanghebbende 8] heeft een groot stuk grond in gebruik, naar eigen zeggen 4.930 m2. Dit is door het Hof ter gelegenheid van een descente waargenomen.’ ). 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.18 en de eindbeschikking van het Hof, p. 18-19.  
   
   
      	Zie het proces-verbaal van de zitting van 29 oktober 2014, ad agendapunt 5, p. 4  (‘Het ligt voor de hand dat [belanghebbende 8] uitsluitend grond krijgt ten noorden van de weg. In elk geval hoort hij te krijgen kavels 110 en 111. Moet hij een extra kavel krijgen: kavel 109? Of extra kavels 109 en 101? Is kavel 101 op zichzelf geschikt voor woningbouw? Het Hof wil graag weten van het Land hoeveel m2 de kavels 101, 109, 110 en 111 beslaan.’ ).  
   
   
      	Beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.16. 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 15 augustus 2017, onder 2.18  (‘ [belanghebbende 8] heeft een groot stuk grond in gebruik, naar eigen zeggen 4.930 m2. Dit is door het Hof ter gelegenheid van een descente waargenomen.’ ). 
   
   
      	Zie het proces-verbaal van de descente van 28 juni 2013, p. 2 ( ‘Bij Rancho 86 van de heer [belanghebbende 8] wordt geconstateerd dat hij een paard houdt. De voorzitter geeft als zijn voorlopig oordeel te kennen dat de Landsverordening langdurig onverdeelde boedels er vanuit gaat dat gebruikers die de grond daadwerkelijk meer dan 10 jaren gebruikt hebben voorrang hebben. Zij gelden als eersterangs gebruikers. Pas als er nog grond over is, kunnen anderen die een band met de grond hebben als gebruiker worden aangemerkt.’ ). Zie ook de agenda Hofzitting Rancho van 29 oktober 2013, nrs. 2 en 5 en het proces-verbaal van de zitting van 29 oktober 2013, p. 2-4. 
   
   
      	Het middel richt zich ook tegen de overwegingen 3.27 en 3.53 van de eindbeschikking van het Hof die volgens het middel voortbouwen op rechtsoverweging 3.19.  
   
   
      	M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 905.  
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het Hof, onder 3.17 en 3.18. Zie ook de beschikking van het Hof van 9 mei 2017, onder 2.4. De bouwplicht leidt het Hof af uit art. 5, eerste lid, van de Erfpachtsverordening van 12 juni 1953 (A.B. 1953, no. 29) juncto art. 13, derde lid, van de Landsverordening domaniale gronden. Deze bouwplicht verdraagt zich volgens het Hof met de regeling neergelegd in art. 3:200a e.v. BW (Langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen) die als lex specialis geldt. 
   
   
      	Proces-verbaal van de bezichtiging ter plaatse van 2 november 2014, p. 8. Zie ook de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.7, laatste volzin. 
   
   
      	Zie de beschikking van het Hof van 12 december 2017, onder 2.7, laatste volzin.  
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 9-11. 
   
   
      	Zie de beschikking van het GEA van 11 oktober 2010. Zie ook de beschikking van het GEA van 24 oktober 2011. 
   
   
      	Beschikking van het GEA van 11 oktober 2010, onder 2.2. 
   
   
      	Zie de beschikkingen van het GEA van 11 oktober 2010, 24 oktober 2011 en de eindbeschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 1 en 2.1-2.2. 
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 1 en 2.1-2.2 en de eindbeschikking van het Hof, onder 3.9. 
   
   
      	De bestreden rechtsoverweging 3.5 van de eindbeschikking van het Hof. 
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het Hof, onder 2 en 3.9.  
   
   
      	Eindbeschikking van het Hof onder 3.9  (‘Het Hof heeft kennis genomen hebbende van de bezwaren van een aantal bewoners of gebruikers-niet bewoner, geen bedenkingen tegen dit verkavelingsplan.’ ).  
   
   
      	Zie de agenda Hofzitting Rancho van 29 oktober 2013, agendapunt 10 en het proces-verbaal van deze zitting, agendapunt 10 ( ‘asfaltering’ ), op p. 6. 
   
   
      	Zie de agenda Hofzitting Rancho van 29 oktober 2013, agendapunt 10, p. 4-5. 
   
   
      	Zie de eindbeschikking van het GEA van 29 juni 2012, onder 2.7. 
   
   
      	Zie de agenda Hofzitting Rancho van 29 oktober 2013, agendapunt 11 ( ‘Kosten van ontwikkeling’)  en het proces-verbaal van deze zitting, agendapunt 11 (‘ Kosten van ontwikkeling’ ), p. 6 ( ‘De nieuwe opgave van het Land is NAF 7 miljoen. Deze nieuwe opgave heeft te maken met de kosten voor her-aanleg van nutsvoorzieningen door Aqualectra.’).  Zie ook de eindbeschikking van het Hof, onder 3.9  (‘Het Land is bereid ca. 7.5 miljoen uit te geven aan de ontwikkeling (…).’ ).  
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 12. 
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 13-14. 
   
   
      	Proces-verbaal van de terechtzitting van het Hof van 29 oktober 2013, p. 6. 
   
   
      	Hetzelfde geldt voor [verweerder 5] , maar hiervoor onder 4 kwam ik tot de conclusie dat [verweerder 5] in zijn incidenteel cassatieberoep niet kan worden ontvangen. 
   
   
      	De klachten (van enkele cassatieberoepen) richten zich ook tegen de eindbeschikking van het Hof, onder 3.5, 3.12, 3.39 en 3.43 en de beschikking van het Hof van 7 maart 2017, onder 24, 25 en 5.B.2. 
   
   
      	Zie verzoekschrift [verzoekster] in cassatie, p. 7-9; verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 7 en 8; verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep [verweerder 3] , onder 12-30; verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep [verweerster 4] , onder 10-28. 
   
   
      	Verzoekschrift [verzoekster] in cassatie, p. 9. Het middel verwijst naar de (mede namens [verzoekster] genomen): akte van 2 mei 2017, p. 2, tweede alinea; akte van 21 september 2017, p. 1, onder 3; akte van 25 september 2017, p. 4 en de akte van 27 september 2017, p. 4.  
   
   
      	[verweerder 5] heeft een soortgelijke klacht opgeworpen, maar is niet-ontvankelijk in zijn cassatieberoep. Zie hiervoor onder 4. 
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 8; verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep [verweerder 3] , onder 31-36; verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep [verweerster 4] , onder 29-39. 
   
   
      	Zie onder 5.36. 
   
   
      M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Ju-ridisch: Den Haag 2016, p. 894-895. 
   
   
      	Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/163.  
   
   
      	Op p. 8-9. 
   
   
      	Hierin onderscheidt de bedoelde problematiek zich van die zoals aan de orde in HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:696, NJ 2018/240, rechtsoverweging 3.6.2.  
   
   
      	ECLI:NL:OGHACMB:2016:125. 
   
   
      	Zie onder 5.37. 
   
   
      	Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/219. 
   
   
      	Gedateerd 20 september 2017. 
   
   
      	Gedateerd op 20 september 2017. 
   
   
      	Zie onder 5.38. 
   
   
      	Zie voetnoot 110. 
   
   
      	M.F. Murray, Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Boom Juridisch: Den Haag 2016, p. 898-899 met verwijzingen.  
   
   
      	M.W.E. Koopmann, GS Vermogensrecht, afd. 3 Boek 3 BW, aant. 4, art. 3:99 BW, aant. 4 en art. 3:105 BW, aant. 8; F.J.P. Lock, Stelplicht & Bewijslast, art. 3:99 en art. 3:105 BW, onder ‘ambtshalve toepassing’. 
   
   
      	Zie het proces-verbaal van de zitting van het Hof van 29 oktober 2013, p. 5 ( ‘Overigens werkt verkrijgende verjaring van rechtswege, zodat een beroep op de verkrijgende verjaring niet nodig is en de rechter ambtshalve met de verkrijgende verjaring rekening moet houden.’ ).  
   
   
      	Zie de agenda Hofzitting Rancho van 29 oktober 2013, agendapunt 9 en het proces-verbaal van deze zitting, agendapunt 9  (‘verjaring’)  op p. 5-6 : ‘Kennelijk gaat het om kavels (…) De data van inschrijving in de openbare registers zijn echter onbekend. Degene ten behoeve van wie de verjaring is ingeschreven moeten hiervan opgave doen (…). Volgens eerdere rechtspraak van het Hof is het louter bouwen op Rancho geen bezitsdaad. Men blijft houder voor de boedel. Inschrijving in de openbare registers kan echter wel gelden als bezitsdaad. (…) Afgesproken wordt dat het land een lijst opstelt met de verjaringsgevallen. Degenen om wie het gaat moeten zelf met bewijsstukken komen omtrent de datum waarop de verjaring in de openbare registers is ingeschreven.’  
   
   
      	Verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep [verweerder 2] , onder 8, laatste zin. 
   
   
      	De verwijzing onder 36 van haar verweerschrift tevens incidenteel cassatieberoep naar een brief van 23 augustus 2016 aan het Land lijkt mij in dit verband niet van betekenis. Die brief houdt in: ‘Kan de laatste kavel op naam van [belanghebbende 12] (kavel 46 meetbrief 433/1976) [verweerster 4] toegewezen worden?’