ECLI: ECLI:NL:RVS:2017:1402

Titel: ECLI:NL:RVS:2017:1402 Raad van State , 24-05-2017 / 201507756/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2017-05-24

Zaaknummer: 201507756/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2017:1402

---

Bij besluit van 4 maart 2014 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

201507756/1/A2. 
     Datum uitspraak: 24 mei 2017 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     
     [appellant], wonend te Oosterwolde, gemeente Oldebroek, 
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 1 september 2015 in zaak nr. 14/7114 in het geding tussen: 
     
     [appellant] 
     
     en 
     
     het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 4 maart 2014 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. 
     
     Bij besluit van 20 januari 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     
     Bij uitspraak van 1 september 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep, voor zover thans van belang, ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht. 
     
     Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. 
     
     Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     
     Daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [belanghebbende] een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     
     [appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 april 2016, waar [appellant] en het college, vertegenwoordigd door L.J. Visser-Plooij, V. Wolf en mr. L.A. Vos, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [belanghebbende], vertegenwoordigd door [gemachtigden], gehoord. 
     
     Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van de Awb heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) verzocht een nader deskundigenbericht uit te brengen. Voorafgaand aan dat verzoek zijn partijen in de gelegenheid gesteld om te reageren op de conceptvragen aan de StAB, van welke gelegenheid het college en [appellant] gebruik hebben gemaakt. De StAB heeft op 11 januari 2017 verslag uitgebracht. 
     
     Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [appellant] en het college een zienswijze op dat verslag naar voren gebracht. 
     
     Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gebleven, waarna de Afdeling het onderzoek heeft gesloten. 
     
     Overwegingen 
     
     Inleiding 
     
     1.    [appellant] is eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te Oosterwolde (hierna: het perceel). Hij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden door inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Oosterwolde Dorp 2005", welk plan bij besluit van het college van gedeputeerde staten van 27 mei 2009 gedeeltelijk is goedgekeurd. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van twee nieuwe vrijstaande woningen op gronden (hierna: het bouwperceel) direct zuidelijk van het perceel mogelijk, terwijl op dat bouwperceel voorheen geen woningen waren toegestaan. Volgens [appellant] is de schade erin gelegen dat de waarde van zijn perceel is verminderd door het gewijzigde planologische regime. 
     
     Besluitvorming 
     
     2.    Het college heeft aan het besluit op bezwaar van 20 januari 2015 een door het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (thans: Thorbecke; hierna: het Kenniscentrum) opgesteld advies van 13 januari 2015 ten grondslag gelegd. Op grond van een vergelijking van het bestemmingsplan "Oosterwolde Dorp 2005" met de voorheen geldende bestemmingsplannen "Oosterwolde 1973", dat bij besluit van het college van gedeputeerde staten van 26 februari 1975 gedeeltelijk is goedgekeurd, en "Oosterwolde Kom", dat bij besluit van het college van gedeputeerde staten van 11 december 1986 gedeeltelijk is goedgekeurd, komt het Kenniscentrum tot de conclusie dat [appellant] ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel lijdt. Volgens het advies bedroeg de waarde van het perceel voorafgaande aan de planologische verandering € 245.000,00 en daarna € 237.650,00. Het Kenniscentrum heeft het planologisch nadeel aldus vastgesteld op € 7.350,00. Voorts is in het advies vermeld dat de door [appellant] ten gevolge van de planologische verandering geleden schade het normaal maatschappelijk risico niet te boven gaat. Daarbij is in ogenschouw genomen dat het onbebouwde bouwperceel binnen de bebouwde kom van Oosterwolde ligt en inbreiding binnen het gemeentelijke beleid past. In die zin lag het toestaan van twee vrijstaande woningen op het bouwperceel, gelet op de structuur van de omgeving - vrijwel aaneengesloten lintbebouwing langs de Groote Woldweg in het centrum van het dorp Oosterwolde -, in de lijn der verwachtingen. 
     
     Uitspraak van de rechtbank 
     
     3.    Volgens de rechtbank heeft [appellant] niet inzichtelijk gemaakt dat de door het Kenniscentrum getaxeerde waardevermindering van € 7.350,00 op onjuiste uitgangspunten berust, en heeft hij evenmin aannemelijk gemaakt dat de taxatie onzorgvuldig of anderszins gebrekkig is verricht. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat in de WOZ-waarde ook geen reden is gelegen voor het oordeel dat het college voor de hoogte van de schade niet mocht afgaan op het advies van het Kenniscentrum. 
     
     Hoger beroep 
     
     4.    [appellant] betoogt allereerst dat de rechtbank niet binnen zes weken na zitting uitspraak heeft gedaan en dat de uitspraak om die reden nietig is. 
     
     4.1.    Het beroep van [appellant] is op 8 juni 2015 ter zitting van de rechtbank behandeld. Bij brief van 16 juli 2015 heeft de rechtbank aan partijen bericht dat zij uitspraak heeft gedaan en een afschrift van die uitspraak toegezonden. Bij brief van 12 augustus 2015 heeft de rechtbank aan partijen bericht dat de bij brief van 16 juli 2015 toegezonden uitspraak abusievelijk niet in het openbaar is uitgesproken. De rechtbank heeft om die reden aan partijen verzocht om het afschrift van de uitspraak aan haar terug te zenden en medegedeeld dat zij op korte termijn alsnog uitspraak in het openbaar doet. Op 1 september 2015 heeft de rechtbank in het openbaar uitspraak gedaan en het afschrift van die uitspraak aan partijen toegezonden. 
     
     4.2.    [appellant] betoogt terecht dat de in artikel 8:66 van de Algemene wet bestuursrecht gestelde termijn voor het doen van uitspraak door de rechtbank is overschreden. Dit leidt evenwel niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak. 
     
         Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 18 juli 2003 in zaak nr. 200303674/1; AB 2004, 3; en van 12 november 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK3910) is de in voormeld artikel neergelegde termijn een termijn van orde aan de overschrijding waaraan geen rechtsgevolg is verbonden. 
     
     4.3.    Het betoog faalt. 
     
     5.    [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij niet inzichtelijk heeft gemaakt dat de door het Kenniscentrum getaxeerde waardevermindering van zijn woning op onjuiste uitgangspunten berust en dat het college voor de hoogte van de schade op het advies van het Kenniscentrum mocht afgaan. Daartoe voert hij aan dat onder het nieuwe planologische regime de schaduwhinder veel ernstiger is dan in het advies is vermeld. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een tekening met toelichting overgelegd, waaruit volgens hem blijkt dat hij vanaf 6 mei tot en met 6 augustus geen direct zonlicht meer in zijn woning heeft. Daarnaast heeft hij een brief van het college van 29 september 2005 ten aanzien van de WOZ-waarde overgelegd, waarin de economische waarde van zijn woning € 68.000,00 lager is vastgesteld. In die brief is vermeld dat bij de taxatie van zijn perceel reeds rekening is gehouden met twee mogelijk te realiseren woonzorggebouwen en twee mogelijk te realiseren woningen in de omgeving van zijn perceel. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de waardedaling is veroorzaakt door de mogelijk te realiseren bouwwerken in de omgeving van zijn perceel. 
     
     5.1.    Volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 14 januari 2015; ECLI:NL:RVS:2015:15) mag een bestuursorgaan, indien uit een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. 
     
     Advies Kenniscentrum 
     
     5.2.    In het advies van het Kenniscentrum van 13 januari 2015 is vermeld dat het uitzicht van [appellant] in zuidelijke richting vanuit de zijgevel van de bedrijfswoning en vanaf het perceel is aangetast. De mate van aantasting van het uitzicht dient als beperkt te worden aangemerkt, omdat [appellant] in zuidelijke richting, gelet op de bebouwingsmogelijkheden onder het oude planregime en gezien het reeds bestaande zicht op het perceel Groote Woldweg 2, al geen geheel vrij uitzicht had. Het Kenniscentrum sluit enige aantasting van dag- en zonlichtvermindering niet geheel uit. 
     
         Voorts is in het advies vermeld dat door intensiever gebruik van het bouwperceel meer hinder valt te verwachten. Het Kenniscentrum wijst erop dat door de woonfunctie onder het nieuwe planregime er gedurende de hele dag meer activiteit is te verwachten en dat er een grotere en meer permanente inbreuk op de privacy van [appellant] wordt gemaakt. De inkijk in de bedrijfswoning en op het perceel zal door de ligging en afstand van de tuin en de ramen in de zijgevel van de woning van [appellant] toenemen. 
     
         Voorts sluit het Kenniscentrum toename van geluidshinder niet uit, maar zal deze toename zeer gering zijn. Daarbij heeft het Kenniscentrum in aanmerking genomen dat [appellant] onder het oude planregime ook reeds werd geconfronteerd met hinder van geluid door de ligging van zijn perceel in een bestaand woon/centrumgebied. Gelet op het feit dat slechts twee woningen kunnen worden gebouwd en dat op eigen terrein zal worden geparkeerd, neemt het Kenniscentrum het standpunt in dat [appellant] niet met meer verkeer- en parkeerhinder wordt geconfronteerd. 
     
         Tot slot stelt het Kenniscentrum zich op het standpunt dat de bedrijfswoning van [appellant] wel aan situering heeft ingeboet als gevolg van toename van gebruiks- en bouwmogelijkheden op het naastgelegen perceel. De woning van [appellant] is hierdoor meer ingebouwd komen te liggen. 
     
         Het Kenniscentrum komt tot de slotsom dat het nieuwe planregime tot een beperkt planologisch nadeel voor [appellant] leidt door beperking van uitzicht en privacy. Er zal in geringe mate meer hinder van geluid aanwezig zijn en enige schaduwhinder wordt niet geheel uitgesloten. Door de toegenomen bouwmassa wordt de situeringswaarde negatief beïnvloed. 
     
     Aanleiding tot heropening onderzoek 
     
     5.3.    Op het perceel ten zuiden van het perceel van [appellant] kan onder het nieuwe planregime een woning van maximaal negen meter hoog op korte afstand van de perceelsgrens worden gerealiseerd. In het advies van het Kenniscentrum is slechts vermeld dat, gelet op de zuidelijke ligging van de nieuwbouw ten opzichte van het perceel van [appellant], de afstand en de bouwhoogte van de nieuwbouw en de baan van de zon, enige aantasting van dag- en zonlichtvermindering niet kan worden uitgesloten. [appellant] heeft met een gedetailleerde tekening van de zonlichttoetreding in zijn woning en een uitgebreide toelichting daarop gemotiveerd betoogd dat hij door het realiseren van een woning met die hoogte op het naastgelegen perceel aanzienlijk minder dag- en zonlichttoetreding in zijn woning heeft. Daarmee heeft hij een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan het advies van het Kenniscentrum geboden. 
     
     5.4.    Voorts heeft [appellant] een brief van het college van 29 september 2005 overgelegd, waarin de WOZ-waarde van zijn perceel per peildatum 1 januari 2003 is vastgesteld op € 198.000,00. Daarbij is vermeld dat bij de taxatie van het perceel reeds rekening is gehouden met de nabij dat perceel te realiseren bouwwerken, daarbij verwijzend naar de twee woonzorggebouwen en twee woningen. Daarbij is voorts vermeld dat de waarde van het perceel zonder deze bouwactiviteiten zou zijn getaxeerd op € 266.000,00. 
     
         Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 9 december 2015 in zaak nr. 201501344/1/A2; www.raadvanstate.nl), wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. Dit neemt evenwel niet weg dat van het college kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2010 in zaak nr. 200906130/1/H2; www.raadvanstate.nl). 
     
         In de onderhavige zaak wordt het perceel van [appellant] in het advies van het Kenniscentrum vóór de planologische wijziging, op peildatum van 27 augustus 2009, getaxeerd op een waarde van € 245.000,00. Na de planologische wijziging is die waarde gedaald naar € 237.650,00. Daarmee is de waardedaling als gevolg van de planologische wijziging € 7.350,00. In de door [appellant] overgelegde brief van het college van 29 september 2005 is een WOZ-waarde opgenomen die weliswaar betrekking heeft op een eerder tijdstip, namelijk 1 januari 2003, maar waarin kennelijk de waardedaling als gevolg van zowel twee te realiseren woonzorggebouwen als twee te realiseren woningen op het perceel naast dat van [appellant] is meegenomen. De waardedaling als gevolg van de toekomstige planologische ontwikkelingen is destijds getaxeerd op € 68.000,00. Gelet op de aanzienlijke waardedaling in het kader van de WOZ en de door het Kenniscentrum getaxeerde waardedaling in het kader van planschade, had een nadere motivering door het college voor het verschil in taxatiewaarden in de rede gelegen. 
     
     5.5.    Gelet op hetgeen onder 5.3 en 5.4 is overwogen, heeft de Afdeling aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en de StAB te verzoeken een nader deskundigenbericht uit te brengen. De Afdeling heeft, met instemming van partijen, de StAB verzocht om (1) de waarde van het perceel van [appellant] onder de werking van de oude bestemmingsplannen "Oosterwolde 1973" en "Oosterwolde Kom" op of omstreeks peildatum 27 augustus 2009 door een onafhankelijk taxateur met kennis van de lokale vastgoedmarkt, en gelet op het standpunt van [appellant] bij voorkeur een taxateur van buiten de gemeente Oldebroek, te laten vaststellen, (2) vast te stellen wat de omvang van de door [appellant] ten gevolge van de planwijziging geleden schade op de peildatum is en (3) gemotiveerd aan te geven of naar het oordeel van de StAB het bedrag aan planschade dat door het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur is bepaald op € 7.350,00, juist is. De StAB heeft op 11 januari 2017 verslag uitgebracht. 
     
     Verslag van de StAB 
     
     5.6.    De StAB komt tot de slotsom dat het bedrag aan planschade ten onrechte door het Kenniscentrum op een bedrag van € 7.350,00 is vastgesteld. In antwoord op de door de Afdeling gestelde vragen komt de StAB tot de slotsom dat het Kenniscentrum de schadefactoren uitzicht, schaduwhinder en privacy niet goed heeft ingeschat. Voor wat betreft de schadefactor uitzicht komt de StAB tot de conclusie dat in vergelijking met de oude planologische situatie, waarbij ten zuiden van het perceel deels de bestemming ‘voor- of zijtuin, open erf’ gold, niet kan worden gesteld dat de planologische verslechtering, gelet op de situering van het object van [appellant], de afstand van drie meter van het geprojecteerde bouwvlak tot aan de perceelsgrens van [appellant], en de maximale hoogte van negen meter van de woningbouw op het bouwperceel, voor [appellant] beperkt is. Daarbij wijst de StAB erop dat op de gronden die ten zuiden van het grootste gedeelte van het pand liggen (13 meter breed) geen gebouwen mogelijk waren. De woning aan de Groote Woldweg 2 ligt op een kortste afstand van ongeveer 33 meter ten zuiden van het perceel, zodat op een strook grond met een oppervlakte van minimaal 429 m2 (13 meter maal 33 meter) geen substantiële bebouwing (gebouw) mogelijk was. Voor wat betreft de schadefactor schaduwhinder komt de StAB tot de conclusie dat de planmutatie voor [appellant] met zich mee brengt dat in ieder geval in het voor- en najaar vanaf 12:00 uur gedurende twee á drie uur de zonlichttoetreding behoorlijk wordt aangetast (schaduwwerking). Om die reden deelt de StAB de conclusie van het Kenniscentrum dat schaduwhinder niet geheel is uit te sluiten, niet. 
     
     Voor wat betreft de schadefactor privacy komt de StAB tot de conclusie dat de aantasting niet als beperkt kan worden gekwalificeerd, zoals het Kenniscentrum heeft gedaan, maar als grote en meer permanente inbreuk op de privacy. Onder het oude planregime bracht het gebruik volgens de bestemming ‘voor- of zijtuin, open erf’ voor [appellant] relatief weinig hinder met zich mee, terwijl in de nieuwe situatie gedurende de hele dag vanwege de toegelaten bebouwing voor een woonfunctie activiteit te verwachten is. Daarbij is van belang dat, gelet op de ligging van de woning van [appellant], de afstand van de nieuwbouw tot aan de woning van [appellant] en de maximale bouwhoogte van negen meter van deze nieuwbouw, een inkijk bij [appellant] ontstaat die onder vigeur van het oude regime in het geheel niet mogelijk was. Dat onder het oude planregime ter hoogte van het oostelijk deel van het pand van [appellant] de nodige bebouwing mogelijk was, doet daar volgens de StAB niet aan af. Voorts vermeldt de StAB dat de geluidhinder door het meer permanente gebruik ten behoeve van wonen in de nabijheid van het perceel van [appellant] toeneemt en niet als zeer gering maar als beperkt moet worden gekwalificeerd. Ten aanzien van verkeer- en parkeeroverlast geeft de StAB aan dat [appellant] in de nieuwe situatie kan worden geconfronteerd met het parkeren van auto’s direct naast de perceelsgrens aan de kant van zijn woonkamer. In combinatie met het meer permanente gebruik van het perceel door het wonen, is de planologische situatie onder het nieuwe planregime volgens de StAB in dat opzicht verslechterd. 
     
         De StAB komt tot de algehele conclusie dat de gevolgen van de schadefactoren tezamen voor [appellant] niet als beperkt maar als behoorlijk nadelig dient te worden gekwalificeerd. Vervolgens komt de StAB, onder verwijzing naar het taxatierapport van de door haar ingeschakelde externe taxateur M.D. Boeve, tot de slotsom dat het perceel voor de peildatum van 27 augustus 2009 een waarde heeft van € 298.000,00 en na de peildatum een waarde van € 270.000,00, zodat het perceel € 28.000,00 in waarde is gedaald. 
     
     Bespreking van het StAB-verslag 
     
     5.7.    Het college heeft in de zienswijze van 12 januari 2017 bedenkingen tegen het verslag van de StAB ingebracht en aangegeven dat het vasthoudt aan het eerder ingenomen standpunt. De Afdeling overweegt dienaangaande als volgt. 
     
     5.8.    Ten aanzien van de factor uitzicht heeft het college aangevoerd dat de StAB ten onrechte heeft opgemerkt dat het college zich op het standpunt heeft gesteld dat het uitzicht onder het oude planregime in zuidelijke richting reeds ernstig was belemmerd. De StAB is in haar verslag terecht tot de conclusie gekomen dat ter hoogte van de woonkamer van de woning van [appellant] voorheen de bestemming ‘voor- of zijtuin, open erf’ bestond en thans onder het nieuwe planregime op relatief korte afstand een woning kan worden gerealiseerd. De StAB is vervolgens tot de slotsom gekomen dat, anders dan het college heeft gedaan, niet kan worden gesteld dat de planologische verslechtering voor [appellant] beperkt is. Daarmee heeft de StAB in haar conclusie het standpunt van het college juist weergegeven en bestaat er geen aanleiding voor de conclusie dat de StAB een onjuist standpunt van het college in haar advies zou hebben betrokken. 
     
         Ten aanzien van de factor dag- en zonlichttoetreding heeft de StAB uitgebreid toegelicht dat er minder zonlicht in de woning en op het perceel van [appellant] zal toetreden, terwijl het Kenniscentrum daar in zijn advies zeer summier op is ingegaan en ook het college in de zienswijze daar niet nader gemotiveerd op heeft gereageerd. 
     
         Bij de schadefactor privacy heeft het college, anders dan de StAB, niet onderkend dat de mogelijkheid van inkijk in (de woonkamer van) de woning van [appellant] aanzienlijk is toegenomen. Voor zover het college heeft aangevoerd dat inkijkhinder ook mogelijk was onder het oude planologisch regime door het gebruik van de omliggende gronden waarop bijgebouwen waren toegestaan, kan er niet aan worden voorbij gegaan dat deze inkijkmogelijkheden in de woning van [appellant] zeer beperkt zouden zijn geweest. Onder het nieuwe planregime hebben de gronden, die voorheen als ‘voor- of zijtuin, open erf’ waren bestemd en waarvan direct zicht bestaat op de woonkamer van [appellant], thans een woonbestemming gekregen en wordt er om die reden, zoals de StAB terecht heeft geconcludeerd, een grotere en meer permanente inbreuk gemaakt op de privacy. 
     
         Het college heeft in de zienswijze voorts nog naar voren gebracht dat de geluidhinder niet is toegenomen, omdat onder het oude planregime ook gedurende de gehele dag de gronden in gebruik konden zijn. Daarmee gaat het college er echter aan voorbij dat, zoals de StAB heeft opgemerkt, de gronden vanwege de woonfunctie meer permanent zullen worden gebruikt. 
     
         Voor zover het college in de zienswijze naar voren heeft gebracht dat onder het oude planregime ook autoverkeer op de gronden met de bestemming ‘voor- of zijtuin, open erf’ mogelijk was, gaat het college eraan voorbij dat de StAB tot de conclusie is gekomen dat onder het nieuwe planregime auto’s direct aan de perceelsgrens aan de kant van de woonkamer van [appellant] kunnen worden geparkeerd en dat dit gebruik in samenhang moet worden gezien met een permanent gebruik van de gronden ten behoeve van wonen, waardoor de situatie per saldo is verslechterd. 
     
         Voor zover het college heeft gesteld dat de woning van [appellant] een bedrijfswoning is en dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling hinderfactoren in een dergelijke situatie minder zwaar worden gewogen dat bij een normale burgerwoning, komt de StAB terecht tot de conclusie dat de mogelijke bedrijfsactiviteiten - detailhandel - voor wat betreft aard en omvang zeer kleinschalig zijn en de omstandigheid dat de woning van [appellant] een bedrijfswoning is in dit geval niet zwaar moet worden meegewogen. 
     
         De slotsom is dat in hetgeen het college in de zienswijze naar voren heeft gebracht, geen aanleiding kan worden gevonden voor de conclusie dat het verslag van de StAB onjuist of onvolledig is. Gelet op het deskundigenverslag van de StAB kon het college het advies van het Kenniscentrum van 13 januari 2015 niet aan de besluitvorming ten grondslag leggen. Het besluit van 20 januari 2015 is in zoverre gebrekkig gemotiveerd. 
     
         Het betoog slaagt. 
     
     Normaal maatschappelijk risico 
     
     6.    Schade die behoort tot het normale maatschappelijke risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van degene die een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade indient. Het normale maatschappelijke risico vormt bij alle vormen van planschade een drempel voor het toekennen van een schadevergoeding en in bepaalde gevallen geldt een dwingend voorgeschreven minimumforfait. Dit is neergelegd in artikel 6.2 van de Wro. Deze bepaling luidt als volgt: 
     
     "1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 
     
     2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: 
     
     a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; 
     
     b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 
     
     1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 
     
     2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1." 
     
     7.    Het college heeft zich in de zienswijze op het verslag van de StAB, in navolging van het advies van het Kenniscentrum, op het standpunt gesteld dat vijf procent van de begrote planschade voor rekening van [appellant] moet blijven, omdat dit tot het normaal maatschappelijk risico behoort. 
     
     8.    De vraag of schade als gevolg van de planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen (zie de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.6.). 
     
         Daarbij komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel (zie de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.10.). 
     
     9.    In het advies van het Kenniscentrum is terecht gesteld dat inbreiding met twee woonhuizen op de percelen Groote Woldweg 4 en 6 in een bestaande dorpskern als Oosterwolde als een normale maatschappelijke ontwikkeling moet worden beschouwd. Het perceel waarop de twee vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd was een nog onbebouwd, open perceel in een verder aaneengesloten lintbebouwing langs de Groote Woldweg. In die zin lag het in de lijn der verwachtingen dat deze open ruimte op enig moment in de tijd zou worden bebouwd. De nieuwbouw van twee woningen sluit voorts op zichzelf aan op het bestaande bebouwingsbeeld in de dorpskern. 
     
     10.    Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort (zie genoemde uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.14.). 
     
     11.    Gelet op het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat in dit geval een waardevermindering van vijf procent van de waarde van het perceel van [appellant] voor de peildatum, zijnde vijf procent van € 298.000,00, dus € 14.900,00, tot het normaal maatschappelijk risico van [appellant] behoort en derhalve voor zijn rekening dient te blijven. Het bedrag van de planschade dat boven dit normaal maatschappelijk risico uitkomt, € 13.100,00 (€ 28.000,00 minus € 14.900,00), komt voor vergoeding door het college in aanmerking. 
     
     12.    Hetgeen [appellant] voor het overige heeft aangevoerd, behoeft, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen nadere bespreking meer. 
     
     Conclusie 
     
     13.    Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, voor zover daarin het beroep van [appellant] tegen het besluit van 20 januari 2015 ongegrond is verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 20 januari 2015 van het college alsnog gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking. De Afdeling zal op na te melden wijze in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Het besluit van 4 maart 2014 zal worden herroepen. De Afdeling zal de tegemoetkoming in planschade vaststellen op een bedrag van € 13.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om tegemoetkoming tot de datum van uitbetaling. 
     
     14.    Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I.    verklaart het hoger beroep gegrond; 
     
     II.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 1 september 2015 in zaak nr. 14/7114; 
     
     III.    verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
     
     IV.    vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek van 20 januari 2015, kenmerk 197868/198408; 
     
     V.    herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek van 4 maart 2014, kenmerk 168012/168039; 
     
     VI.    wijst het verzoek van [appellant] om tegemoetkoming in planschade toe; 
     
     VII.    bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek aan [appellant] een bedrag van € 13.100,00 aan tegemoetkoming in planschade betaalt; 
     
     VIII.    bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
     
     IX.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 990,00 (zegge: negenhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     
     X.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 413,00 (zegge: vierhonderddertien euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier. 
     
     w.g. Van Buuren    w.g. Rijsdijk 
     lid van de enkelvoudige kamer    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 24 mei 2017 
     
     705.