ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2021:1088

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2021:1088 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 09-03-2021 / 8965329 VV EXPL 21-3

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2021-03-09

Zaaknummer: 8965329 VV EXPL 21-3

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2021:1088

---

De gevorderde ontruiming in kort geding van een huurwoning wordt afgewezen. Ondanks de hoeveelheid aangetroffen drugs in de woning prevaleert het (woon)belang van huurder boven dat van verhuurder. Contractuele boete wordt afgewezen. Huurachterstand als niet betwist toewijsbaar.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Cluster I Civiele kantonzaken 
     
     
       Breda 
     
     
     
       zaak/rolnr.: 8965329 VV EXPL 21-3 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding d.d. 9 maart 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid  Laurentius , 
       gevestigd te Breda,  
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. P.J. Remmelts, advocaat te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       2.  [gedaagde sub 2]   ,  
       beiden in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van  [gedaagde sub 2] ,  
       woonplaats kiezende te [postcode] Breda, [staat en huisnummer] , 
       gedaagden,  
       gemachtigde: mr. C.A. Gobbens, advocaat te Breda,  
       procederende onder toevoeging met nummer [nummer toevoeging] . 
     
     
     
       Partijen zullen hierna respectievelijk worden aangeduid als “Laurentius”, “ [gedaagde sub 1] ” en “ [gedaagde sub 2] ”.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding 
     
     
       1.1 
       De procesgang blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 15 februari 2021 met producties;  
         
         
           de ter griffie op 22 februari 2021 ontvangen producties, zijdens [gedaagde sub 1] ;  
         
         
           de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 23 februari 2021, alsmede de ter zitting overgelegde pleitaantekeningen zijdens de gemachtigde van [gedaagde sub 1]  
         
       
       
     
     
       1.2 
       Tijdens de mondelinge behandeling was namens Laurentius aanwezig de heer [naam 2] , bijgestaan door mr. Remmelts voornoemd. Van de zijde van [gedaagde sub 1] was aanwezig [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. Gobbens voornoemd.  
       
     
   
   
     
       2 Het geschil 
     
     
       2.1 
       Laurentius vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
       
         
           
            [gedaagde sub 1] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de woning aan de [adres] Breda te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen;  
         
         
           
            [gedaagde sub 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te betalen een bedrag van € 1.836,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van voldoening;  
         
         
           
            [gedaagde sub 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 maart 2021 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning aan de [adres] Breda, het bedrag van € 695,99 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van het bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van deze termijnen tot de dag der algehele voldoening;  
         
         
           
            [gedaagde sub 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te betalen een bedrag van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening;  
         
         
           
            [gedaagde sub 1] te veroordelen in de kosten van deze procedure.  
         
       
       
     
     
       2.2 
       
        [gedaagde sub 1] voert verweer.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staan de volgende feiten – voor zover relevant – vast: 
       a. [gedaagde sub 2] huurt met ingang van 4 oktober 2018 van Laurentius de woning, staande en gelegen te ( [adres] ) Breda, aan de [adres] (hierna te noemen: “de woning”), tegen een maandelijkse bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van  
       € 695,99;  
       
          op de huurovereenkomst zijn de Huurvoorwaarden Laurentius van 1 januari 2017 (hierna te noemen: “algemene voorwaarden”) van toepassing;  
          in artikel 8.6 van de algemene voorwaarden is bepaald:  “Omdat het gehuurde is bestemd als woonruimte, is het huurder zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk te gebruiken als bedrijfsruimte. (…)” . Voorts is in artikel 8.13 bepaald:  “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde en/of bijbehorende (gemeenschappelijke) ruimten en/of de directe omgeving van het gehuurde hennep of andere drugs te (laten) kweken, drogen, verknippen, stekken of op enige andere wijze te (laten) bewerken of te (laten) produceren, dan wel andere activiteiten te (laten) verrichten die op grond van de Opiumwet of het strafrecht strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het handelen in strijd met dit verbod dermate ernstig is dat de enkele constatering van een overtreding hiervan door verhuurder, dan wel door een derde, tot de ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.” ;  
          in artikel 19 van de algemene voorwaarden is bepaald:  “Indien huurder enige bepaling uit deze algemene huurvoorwaarden overtreedt, is huurder verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete te betalen, zoals onderstaand vermeld, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze algemene huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding, nakoming, ontbinding of anderszins.  
       
       
         
           (…) 
         
         
           Bij overige strafbare dan wel drugsgerelateerde feiten (zoals het in het gehuurde voorhanden hebben van een hoeveelheid drugs die de hoeveelheid voor eigen gebruik overstijgt en het verstrekken dan wel verkopen van drugs vanuit of rondom het gehuurde):  
         
         -  Bij constatering: € 2.500,--; 
         -  Bij herhaling: € 3.750,--. 
         
           (…)” ;  
       
       
          bij beschikking van 29 juli 2020 zijn de goederen van [gedaagde sub 2] onder bewind gesteld en is [gedaagde sub 1] tot bewindvoerder benoemd;  
          per brief van 1 december 2020 is door de burgemeester van de gemeente Breda aan Laurentius bericht:  
       
       
         
           “(…) Uit informatie van de politie Zeeland-West-Brabant is mij gebleken dat op  
         
         
           22 oktober 2020 handelshoeveelheden harddrugs zijn aangetroffen in het pand [adres] in Breda. 
         
         
           (…) 
         
         
           Op grond van de geconstateerde overtreding van de Opiumwet overweeg ik sterk over te gaan tot sluiting van de woning voor de duur van drie maanden. (…)” ;  
       
       
          bij beschikking van 8 december 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch de voorlopige hechtenis van [gedaagde sub 2] met ingang van 9 december 2020 onder bepaalde voorwaarden geschorst tot aan de dag van de einduitspraak in eerste aanleg. Daartoe heeft zij overwogen:  “In het dossier bevindt zich een schrijven van [naam 3] , manager Mensz Zorg waarin schorsing van de voorlopige hechtenis wordt bepleit in verband met de kans dat verdachte anders zijn woning kwijt zal raken waarna hij van de zorgradar verdwijnt, terwijl verdachte thans begeleiding krijgt. Tevens is aannemelijk geworden dat verdachte thans onder bewind staat en dat hij open staat voor begeleiding door de reclassering. Naar het oordeel van het hof is de samenleving niet gebaat bij een verder afglijden van verdachte en het hof zal de voorlopige hechtenis schorsen onder na te melden voorwaarden.” ;  
          in een brief van 14 december 2020 van de burgemeester van de gemeente Breda is onder meer vermeld:  
       
       
         “(…) Uit de rapportage van de politie is mij gebleken dat er op 22 oktober 2020 een pseudokoop van de verdovende middelen heeft plaatsgevonden. Deze pseudokoop vond plaats naar aanleiding van een online advertentie waarin verdovende middelen werden aangeboden. Tijdens deze koop werd de verkoper van de verdovende middelen door de politie aangehouden. Deze persoon staat ingeschreven op de [adres] in Breda.  
       
       
       
         
           Doorzoeking van woning 
         
         
           Naar aanleiding van de pseudokoop en de aanhouding van verkoper heeft de politie de woning gelegen aan [adres] in Breda doorzocht. Tijdens de ‘doorzoeking’ trof de politie het volgende aan: 
         
           249 gram (netto)Amfetamine;  
           50 gram (netto) vermoedelijk Meth-Amfetamine;  
           4447 pillen MDMA;  
           Contact geldbedrag van Euro 585,-- 
           Twee verschillende mobiele telefoons 
         
           (…) 
         
         
           Uit informatie van de politie Zeeland-West-Brabant is mij gebleken dat in de woning gelegen aan [adres] in Breda harddrugs is verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel zou worden verkocht, afgeleverd of verstrekt. De op 22 oktober 2020 aangetroffen hoeveelheid harddrugs is immers zodanig dat er geen sprake kan zijn van een hoeveelheid voor eigen gebruik. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gelet op de geconstateerde overtredingen en de beoogde effectiviteit acht ik een sluiting van drie maanden in dit geval dan ook noodzakelijk. (…)” :  
       
       
         
           bij brief van 21 december 2020 van de burgemeester van de gemeente Breda is vervolgens aan Laurentius bericht dat het op 14 december 2020 voorgenomen besluit wordt ingetrokken, nu er geen zienswijze is opgenomen in dat besluit en dat er opnieuw een voorgenomen besluit is om de woning te sluiten;  
         
         
           
            [gedaagde sub 1] heeft in een brief van 16 februari 2021 het volgende verklaard: 
         
       
       
         “(…) Indien de huurovereenkomst van meneer wordt beëindigd, heeft dit verstrekkende gevolgen voor meneer zijn financiële situatie. Meneer zal hierdoor zijn uitkering kwijtraken, waarna er geen betalingen meer verricht kunnen worden voor de vaste lasten. Een bijkomend gevolg is dat wij onze taak als beschermingsbewindvoerder dan moeten neerleggen, gezien wij qua financiën dan niks meer voor meneer kunnen betekenen. Meneer zal door deze gevolgen steeds verder afglijden, waar de samenleving niet bij gebaat is. (…)” ;   
       
        [gedaagde sub 2] c.q. [gedaagde sub 1] heeft over de maanden februari, maart en augustus 2020 een huurachterstand laten ontstaan, welke op moment van de mondelinge behandeling  
       € 1.836,09 bedroeg.  
       
     
     
       3.2 
       
         Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 2] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Allereerst heeft [gedaagde sub 2] een handelshoeveelheid drugs in de woning aanwezig gehad. Daarnaast heeft [gedaagde sub 2] de bestemming van het gehuurde gewijzigd door een handelshoeveelheid harddrugs aanwezig te hebben in de woning, die hij wenste te verkopen. Ook heeft [gedaagde sub 2] een huurachterstand laten ontstaan over de maanden februari, maart en augustus 2020. [gedaagde sub 2] heeft hierdoor gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden. Laurentius stelt dan ook dat die tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan in een bodemprocedure rechtvaardigen. Ook de belangenafweging dient in het voordeel van Laurentius uit te vallen. Wanneer door Laurentius geen juridische stappen worden ondernomen, leidt dat tot verhalen in het complex waar [gedaagde sub 2] thans woonachtig is. Vanwege de leefbaarheid in dat complex dient tegen dergelijke situaties te worden opgetreden door Laurentius, temeer nu er ook sprake is geweest van overlast vanwege de politie-inval. Daarnaast moeten in de optiek van Laurentius de belangen van andere woningzoekenden worden meegewogen in haar voordeel, nu zij een instelling is in de zin van de Woningwet. Vooruitlopend daarop heeft Laurentius een gerechtvaardigd belang bij ontruiming van de woning. Vanwege het betalingsverzuim vordert Laurentius eveneens om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand en de toekomstige huurtermijnen. Voorts stelt Laurentius dat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 19 van de algemene voorwaarden een contractuele boete is verschuldigd vanwege het hebben van een handelshoeveelheid drugs in de woning. Er is in dat kader geen sprake van een oneerlijk beding, nu het evenwicht tussen partijen niet ten nadele van [gedaagde sub 2] is verstoord. Laurentius heeft een groot belang bij een afschrikwekkende boete waardoor huurders worden ontmoedigd om handelshoeveelheden drugs in hun woning te hebben.  
         Het spoedeisend belang van de ontruimingsvordering is er voor Laurentius in gelegen dat zij wil voorkomen dat de huurachterstand zal oplopen. Daarnaast is er een tekort aan sociale huurwoningen, terwijl Laurentius als toegelaten instelling de taak heeft om de sociale huurwoningen toe te delen aan woningzoekenden. Het spoedeisend belang is erin gelegen dat de woning zo snel mogelijk aan een persoon kan worden verhuurd, die niet handelt in strijd met de algemene voorwaarden van Laurentius. De nevenvorderingen hebben eveneens om proceseconomische redenen een spoedeisend belang.  
       
       
     
     
       3.3 
       
         Allereerst betwist [gedaagde sub 1] dat de bestemming van de woning is gewijzigd. Er heeft geen handel in drugs in de woning plaatsgevonden en ook de pseudokoop heeft niet in de woning plaatsgevonden. De woning heeft altijd de bestemming woonruimte gehad. [gedaagde sub 1] erkent dat in de woning een grote hoeveelheid drugs is aangetroffen, waardoor sprake is van een tekortkoming in de nakoming van één van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook erkent [gedaagde sub 1] dat sprake is van een huurachterstand van  
         € 1.836,09, waarbij aangevoerd is dat deze minder dan drie maanden bedraagt. Het betreft hier een oude betalingsachterstand, nu de huidige huurtermijnen door [gedaagde sub 1] telkens tijdig en volledig worden betaald. Door [gedaagde sub 1] wordt per eind februari 2021 maandelijks een bedrag van € 50,00 extra betaald ter aflossing van die oude betalingsachterstand. [gedaagde sub 1] doet echter een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW, nu in haar optiek de tekortkomingen geen ontbinding en vooruitlopend daarop ontruiming rechtvaardigen. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. [gedaagde sub 1] voert in dat kader aan dat het woonbelang van [gedaagde sub 2] moet prevaleren boven het belang van Laurentius. Uit de overgelegde verklaringen van [gedaagde sub 1] en de begeleiding vanuit Mensz volgt nadrukkelijk dat het behoud van een woning van groot belang is voor de toekomst van [gedaagde sub 2] en het resocialisatieproces waarmee hij thans een start heeft gemaakt. Bij verlies van de woning verliest [gedaagde sub 2] zijn uitkering, het perspectief op een goede toekomst en glijdt hij juist verder af. Als gevolg daarvan is het verlenen van zorg aan [gedaagde sub 2] niet dan wel niet goed meer mogelijk en zal een bewind niet langer uitvoerbaar zijn. Bij een dergelijke situatie is de samenleving niet gebaat, zoals ook is overwogen door het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch bij het hoger beroep over de voorlopige hechtenis van [gedaagde sub 2] . De aan de schorsing verbonden voorwaarden worden door [gedaagde sub 2] nagekomen. Ter zitting is daar nog aan toegevoegd dat [gedaagde sub 2] diezelfde dag een intakegesprek bij [naam 4] heeft, een organisatie die [gedaagde sub 2] zal begeleiden bij een psychologisch onderzoek. Ook heeft [gedaagde sub 2] een sollicitatiegesprek gehad bij een bedrijf in de bouwsector en zal hij in de eerste week van maart 2021 enkele dagen ingewerkt worden. Bij ontruiming van de woning zullen al deze toekomstgerichte stappen teniet worden gedaan. Gelet daarop betwist [gedaagde sub 1] dat het zeer waarschijnlijk is dat een rechter in een bodemprocedure tot toewijzing van die vorderingen zal komen. Daardoor is de ontruimingsvordering thans in kort geding niet toewijsbaar. 
         Voorts betwist [gedaagde sub 1] de door Laurentius gevorderde contractuele boete, nu deze wel degelijk het evenwicht tussen partijen verstoort, ten nadele van [gedaagde sub 2] . Artikel 19 van de algemene voorwaarden stelt een boete op overige strafbare dan wel drugsgerelateerde feiten in algemene zin, zonder daarin enig onderscheid te maken. Dit betekent dat ook tekortkomingen van een zeer geringe omvang overtreding van dit artikel opleveren, hetgeen een stoornis in het evenwicht tot gevolg heeft. Evenmin is aan het beding een maximum verbonden. De afschrikwekkende werking volgt reeds uit het feit dat Laurentius eveneens schadevergoeding, nakoming, ontbinding of anderszins als rechten heeft die zij kan uitoefenen. De boete is daarnaast disproportioneel gezien de huurprijs per maand en naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid is het onaanvaardbaar om gedurende een schuldenproblematiek, waarmee [gedaagde sub 2] kampt, een dergelijke hoge boete toe te wijzen. Daarmee is niet waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de contractuele boete wordt toegewezen, zodat daarvoor in dit kort geding evenmin plaats is. Ten aanzien van het spoedeisend belang voert [gedaagde sub 1] aan dat van Laurentius kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De huurtermijnen worden thans door [gedaagde sub 1] tijdig voldaan en de huidige uitkering van [gedaagde sub 2] is ook voldoende om die huurtermijnen te blijven voldoen. Evenmin is nu nog sprake van een hoeveelheid drugs in de woning, zodat betwist wordt dat [gedaagde sub 2] thans nog handelt in strijd met de algemene voorwaarden.  
       
     
     
       3.4 
       Op de nadere stellingen van partijen zal hierna – voor zover relevant – verder worden ingegaan.  
       
     
     
       3.5 
       In deze procedure dient te worden beoordeeld of Laurentius een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van Laurentius in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. 
       
     
     
       3.6 
       Hoewel door [gedaagde sub 1] verweer is gevoerd tegen het spoedeisend belang van de vorderingen is de kantonrechter van oordeel dat van een voldoende spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering is gebleken, gezien de aangetroffen (en erkende) drugshoeveelheid in de woning. Daarmee hebben ook de verwante nevenvorderingen een voldoende spoedeisend belang.  
       
       
         
           Ontruimingsvordering  
         
       
       
     
     
       3.7 
       Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ontruiming van een woonruimte is een vergaande, ingrijpende maatregel in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van een huurder, die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Om die reden zal een vordering tot ontruiming in een voorlopige voorziening slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.  
       
     
     
       3.8 
       Aan de ontruimingsvordering liggen drie door Laurentius gestelde tekortkomingen ten grondslag, waarvan enkel het wijzigen van de bestemming van de woning door [gedaagde sub 1] is betwist. Voorshands wordt geoordeeld dat niet is gebleken van een gewijzigde bestemming van de woning. Uit de brieven van de burgemeester van de gemeente Breda blijkt immers niet dat de pseudokoop in de woning heeft plaatsgevonden en evenmin is gebleken dat er verkoopactiviteiten in de woning hebben plaatsgevonden. Dat er bedrijfsmatige activiteiten in de woning hebben plaatsgevonden, is daarmee niet komen vast te staan en naar het voorlopig oordeel is het enkel hebben van een handelshoeveelheid harddrugs onvoldoende om de bestemming van de woning te hebben gewijzigd. Deze grondslag voor een tekortkoming zijdens [gedaagde sub 1] passeert de kantonrechter derhalve.  
       
     
     
       3.9 
       De overige door Laurentius gestelde tekortkomingen, zijnde het hebben van een handelshoeveelheid drugs in de woning en de huurachterstand van € 1.836,09, staan gezien de erkenning door [gedaagde sub 1] reeds vast. [gedaagde sub 1] doet echter een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW, zodat het aan de kantonrechter is om in het kader van een belangenafweging te beoordelen of de tekortkomingen ook rechtvaardigen dat thans in dit kort geding ontruiming wordt toegewezen.  
       
     
     
       3.10 
       Vast staat dat [gedaagde sub 2] in het verleden is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij erkent immers dat er een grote hoeveelheid drugs is aangetroffen in de woning en dat er een huurachterstand is ontstaan. Deze tekortkomingen zijn in kort geding evenwel onvoldoende om de gevorderde ontruiming in kort geding toe te wijzen, gelet op de belangen van partijen over en weer. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Laurentius heeft in deze procedure niet aannemelijk weten te maken dat er nu, op dit moment, sprake is van een situatie waardoor van Laurentius niet kan worden gevergd dat zij [gedaagde sub 2] nog langer in de woning laat wonen. Weliswaar is in oktober 2020 een grote hoeveelheid drugs in de woning aangetroffen, maar onweersproken is door [gedaagde sub 1] gesteld dat [gedaagde sub 2] zich nu niet meer bezig houdt met het hebben van of handelen in drugs. Gelet op de voorwaarden die zijn verbonden aan de schorsing van de voorlopige hechtenis, mag worden verwacht dat [gedaagde sub 2] zich de komende tijd behoorlijk zal gedragen. Ook is onweersproken door [gedaagde sub 1] gesteld dat de huidige huurtermijnen door haar tijdig en volledig worden betaald, waarbij eveneens een extra bedrag wordt voldaan in het kader van het aflossen van de oude huurachterstand. De enkele omstandigheid dat de gemeente misschien (opnieuw) overgaat tot het sluiten van de woning acht de kantonrechter onvoldoende om daar nu al op vooruit te lopen.  
       
     
     
       3.11 
       
         Voorts laat de kantonrechter het woonbelang van [gedaagde sub 2] als huurder prevaleren boven het belang van Laurentius als verhuurder. Daarbij wordt allereerst ten gunste van [gedaagde sub 2] rekening gehouden met het feit dat [gedaagde sub 1] onweersproken heeft aangevoerd dat het behoud van een woning van groot belang is voor de toekomst van [gedaagde sub 2] en het resocialisatieproces waarmee hij thans een start heeft gemaakt. Dat wordt onderbouwd met de verklaringen van de begeleiding (zowel schriftelijk als ter zitting) van [gedaagde sub 2] . Ook is onweersproken aangevoerd dat [gedaagde sub 2] zal starten met een psychologisch onderzoek onder begeleiding van [naam 4] om zo aan zichzelf te werken en dat [gedaagde sub 2] een sollicitatiegesprek heeft gehad bij een bedrijf in de bouwsector waar hij in de eerste week van maart 2021 enkele dagen ingewerkt zal worden. Bij een toewijzend ontruimingsvonnis in kort geding wordt dit teniet gedaan, met als zeer waarschijnlijk gevolg dat [gedaagde sub 2] verder zal afglijden. De kantonrechter acht dit niet wenselijk. Daarnaast is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk geworden dat de aanwezigheid van de hoeveelheid drugs  
         invloed heeft gehad op de woonomgeving. Laurentius heeft weliswaar gesteld dat de leefbaarheid in het complex, waar de woning van [gedaagde sub 2] zich bevindt, onder druk staat en dat er actief moet worden opgetreden om verhalen voor te zijn, maar dat van een dergelijke situatie sprake is, heeft zij nagelaten nader te onderbouwen met bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden en/of de politie waaruit de juistheid van haar stelling zou blijken.  
       
       
     
     
       3.12 
       Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – niet gerechtvaardigd op de toewijzing van een vordering in de bodemprocedure vooruit te lopen. Zij zal de vordering van Laurentius om [gedaagde sub 1] te veroordelen de woning te ontruimen, daarom afwijzen. 
       
       
         
           Huurtermijnen vanaf maart 2021 
         
       
       
     
     
       3.13 
       De kantonrechter ziet geen belang bij toewijzing van de huurtermijnen vanaf maart 2021 (tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming). Deze betalingsverplichting volgt immers reeds uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, die nog altijd bestaat. Bovendien heeft Laurentius niet onderbouwd waarom niet te verwachten valt dat de toekomstige termijnen niet voldaan zullen worden. De daarover gevorderde wettelijke rente treft daarmee hetzelfde lot.  
       
       
         
           Huurachterstand tot en met augustus 2020 
         
       
       
     
     
       3.14 
       
         Als door [gedaagde sub 1] erkend staat vast dat er nog een huurachterstand bestaat van  
         (tijdens de gehouden mondelinge behandeling) € 1.836,09. Gelet op de erkenning ligt die gevorderde huurachterstand voor toewijzing gereed. De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 15 februari 2021, is wegens betalingsverzuim van [gedaagde sub 1] eveneens toewijsbaar. Voor zover [gedaagde sub 1] daarop deels nog betalingen heeft verricht voor de huurachterstand, hoeft zij dit uiteraard niet nogmaals te doen.   
       
       
       
         
           Contractuele boete 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Tot slot vordert Laurentius een contractuele boete van € 2.500,00 vanwege het aanwezig hebben van een hoeveelheid drugs in de woning. Volgens de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) wordt een beding in een overeenkomst als het onderhavige waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.  
       
     
     
       3.16 
       Bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding oneerlijk is, wordt vooropgesteld dat het hebben van een grote hoeveelheid drugs in een woning waarvan in de onderhavige zaak sprake is geweest, zeer ongewenst is en dat het dus zeer voorstelbaar is dat Laurentius als verhuurder, mede via een boetebeding, een afschrikwekkend signaal wil geven richting haar huurders. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het beding echter als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt als volgt geoordeeld. Het artikel stelt een boete op alle ‘overige strafbare dan wel drugsgerelateerde feiten’ zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen. Dat betekent dat alle overtredingen van de Opiumwet de verschuldigdheid van de boete met zich zouden brengen. Hoewel door Laurentius terecht wordt gewezen op het gevaarzettende karakter en de noodzaak om daarop een afschrikwekkende sanctie te zetten, geldt dit niet zonder meer bij alle overtredingen van de Opiumwet. Het beding is daarmee te algemeen opgesteld en maakt onvoldoende onderscheid, zodat het evenwicht ten nadele van een consument, in casu [gedaagde sub 2] , wordt verstoord. Daarnaast dient de kantonrechter op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie (in het bijzonder HvJ EG 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger/Finway) bij de beoordeling van het beding rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging. Vaststaat dat Laurentius in artikel 19 van de algemene voorwaarden heeft bedongen dat haar overige rechten op schadevergoeding, nakoming, ontbinding of anderszins eveneens blijven bestaan. Daardoor is sprake van een mogelijke cumulatie, hetgeen eveneens het evenwicht verstoort.  
       
     
     
       3.17 
       Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat op basis van het voorgaande voldoende aannemelijk is dat het beding in een bodemprocedure als onredelijk bezwarend zal worden geoordeeld en zal worden vernietigd. Daarom is zij van oordeel dat het beding, gelet op de jurisprudentie, in deze procedure buiten toepassing moet worden gelaten. De vordering tot betaling van een contractuele boete zal derhalve worden afgewezen.  
       
     
     
       3.18 
       Al hetgeen verder door Laurentius is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing. Datzelfde heeft te gelden voor de onbesproken gelaten verweren van [gedaagde sub 1]  
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       3.19 
       Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.  
     
   
   
     
       4 De beslissing in kort geding 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te betalen een bedrag van € 1.836,09, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf  
       15 februari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;  
     
     
     
       bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen;  
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst de vorderingen voor het overige af. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.