ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:486

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:486 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-01-2022 / 20/00789 t/m 20/00795

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-01-25

Zaaknummer: 20/00789 t/m 20/00795

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:486

---

Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers 20/00789 tot en met 20/00795 
     uitspraakdatum: 25 januari 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 augustus 2020, nummers UTR 19/1157 tot en met 19/1163, ECLI:NL:RBMNE:2020:3211, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht   (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) - onder meer - de waarde van de navolgende in [plaats] gelegen onroerende zaken (hierna tezamen: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 als volgt vastgesteld:  
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Waarde in € 
                 
               
               
                 
                   Hierna te noemen: 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 21 BS incl 21 
               
               
                 179.000 
               
               
                 woning 1 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 A 
               
               
                 202.000 
               
               
                 woning 2 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 A boven 
               
               
                 148.000 
               
               
                 woning 3 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 rechts beneden 
               
               
                 144.000 
               
               
                 woning 4 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 links beneden 
               
               
                 206.000 
               
               
                 woning 5 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 rechts boven 
               
               
                 106.000 
               
               
                 woning 6 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 links boven 
               
               
                 135.000 
               
               
                 woning 7 
               
             
           
         
       
       
       
         Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) Eigenaar alsmede aanslagen Watersysteemheffing Gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, met veroordeling van de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verder is de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 525 en opgedragen het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 47 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De gebouwen waarbinnen de woningen zijn gelegen zijn niet gesplitst in appartementsrechten. Het betreffen zelfstandige woonruimtes die door belanghebbende aan derden worden verhuurd. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk - uitdrukkelijk en ondubbelzinnig - laten varen en het geschil beperkt tot de ter zitting besproken geschilpunten met betrekking tot de waarde van de woningen, te weten: 
       
         
           
           
           
             
               
                 Woning 1: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Geen ramen, alleen lichtkoepels (beperkt/geen uitzicht) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE) 
               
             
             
               
                 Woning 2 en 3: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE ; mooier) 
               
             
             
               
                 Woning 4: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE ; mooier) 
                 - Referentiepand [adres2] 3c springt er duur uit 
               
             
             
               
                 Woning 5: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE ; mooier) 
                 - Referentiepand [adres3] 74 andere uitstraling/type (monumentaal) 
               
             
             
               
                 Woning 6: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE ; mooier) 
                 - Referentiepand [adres2] 3c springt er duur uit 
                 - Gebruiksoppervlakte (GBO) van slechts 25 m2 
               
             
             
               
                 Woning 7: 
               
               
                 - Geen eigen meters voor Gas, Water, Elektriciteit (correctie € 7.500) 
                 - Vergelijkbaarheid referentiepanden (gesplitst in appartementsrechten met VVE ; mooier) 
                 - Referentiepand [adres2] 3c springt er duur uit 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.3. 
       De objectafbakening van de woningen staat nadrukkelijk niet ter discussie. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit voor de woningen een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op de in beroep voor de woningen overgelegde taxatiematrices van 2 en 3 juli 2019, opgesteld door [naam3] , WOZ-taxateur.  
       
       
         
           Woning 1 
         
       
     
     
       4.4. 
       Woning 1 betreft een bovenwoning (85 m2) van bouwjaar 1931, gelegen in de wijk [naam4] te [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende. 
       
     
     
       4.5. 
       In de taxatiematrix voor woning 1 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van een viertal referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 179.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde).  
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 1 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de locatie (in [naam4] ), het bouwjaar (omstreeks 1930), de gebruiksoppervlakte (82 m2 - 88 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en staat van onderhoud (voldoende - voldoende/goed), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met woning 1 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat de referentiepanden - anders dan woning 1 - appartementsrechten zouden betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 1 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 2.899 ( [adres4] 116 BS), € 2.661 ( [adres5] 26 BS), € 2.691 ( [adres6] 72 BS) en € 2.383 ( [adres7] 36),  terwijl voor woning 1 de woningwaarde per m2 neerkomt op € 2.106. Voor zover bij de referentiepanden sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 2.106 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De taxateur heeft - onder verwijzing naar de foto in de taxatiematrix - aannemelijk gemaakt dat woning 1 beschikt over normale, verticale raampartijen, zodat terecht geen rekening is gehouden met een waardedruk wegens beperkt/minder uitzicht.  
       
       
         
           Woning 2 en 3 
         
       
     
     
       4.7. 
       Woning 2 betreft een appartement (48 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende. 
       
     
     
       4.8. 
       Woning 3 betreft een appartement (35 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende. 
       
     
     
       4.9. 
       In de taxatiematrices voor woning 2 en 3 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van (dezelfde) vier referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 202.000 respectievelijk € 148.000 (gelijk aan de vastgestelde waarden). 
       
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 2 en van woning 3 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost), de gebruiksoppervlakte (41 m2 - 46 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met woning 2 en woning 3 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat de referentiepanden - anders dan woning 2 en woning 3 - appartementsrechten betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 2 en woning 3 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.194 ( [adres8] 18; bouwjaar 1991), € 4.742 ( [adres9] 70; betere staat van onderhoud), € 4.464 ( [adres8] 26) en € 4.444 ( [adres10] 12 D),  terwijl voor woning 2 en woning 3 de woningwaarden per m2 neerkomen op € 4.208 respectievelijk € 4.229. Voor zover bij de referentiepanden sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarden per m2 van € 4.208 respectievelijk € 4.229 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). Waar bepaalde referentiepanden ( [adres9] 70 en [adres10] 12 D) een mooiere aanblik hebben, komt dat tot voldoende uitdrukking in een hogere waarde per m2.  
       
       
         
           Woning 4 
         
       
     
     
       4.11. 
       Woning 4 betreft een appartement (34 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende.  
       
     
     
       4.12. 
       In de taxatiematrix voor woning 4 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van een drietal referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 144.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde). 
       
     
     
       4.13. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 4 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost), de gebruiksoppervlakte (33 m2 - 37 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (voldoende), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met woning 4 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat de referentiepanden - anders dan woning 4 - appartementsrechten betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 4 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van twee van de drie referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.051 ( [adres11] 115) en € 4.680 ( [adres12] 9 D), terwijl voor woning 4 - in lijn hiermee  de woningwaarde per m2 neerkomt op € 4.235. De woningwaarde per m2 van [adres2] 3c valt, zonder dat hiervoor een afdoende verklaring is gegeven, aanzienlijk hoger uit zodat het Hof aan dat cijfer voorbij heeft gezien. Waar sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 4.235 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De mooiere aanblik van referentiepand [adres12] 9 D komt voldoende tot uitdrukking in een hogere waarde per m2 voor dat object. 
       
       
         
           Woning 5 
         
       
     
     
       4.14. 
       Woning 5 betreft een appartement (49 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende.  
       
     
     
       4.15. 
       In de taxatiematrix voor woning 5 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van een drietal referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 206.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde). 
       
     
     
       4.16. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 5 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost), de gebruiksoppervlakte (45 m2 - 46 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de referentiepanden - behoudens [adres3] 74 - voldoende vergelijkbaar met woning 5 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Het referentiepand [adres3] 74 heeft een geheel andere (monumentale) uitstraling en is daarmee niet voldoende vergelijkbaar. Dat de referentiepanden - anders dan woning 5 - appartementsrechten zouden betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 5 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.742 ( [adres9] 70) en € 4.444 ( [adres10] 12 D),  terwijl voor woning 5 de woningwaarde per m2 neerkomt op € 4.204. Waar sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 4.204 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De mooiere aanblik van referentiepanden [adres9] 70 en [adres10] 12 D komt voldoende tot uitdrukking in een hogere waarde per m2 voor die objecten. 
       
       
         
           Woning 6 
         
       
     
     
       4.17. 
       Woning 6 betreft een appartement (25 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende.  
       
     
     
       4.18. 
       In de taxatiematrix voor woning 6 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van een drietal referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 106.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde). 
       
     
     
       4.19. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 6 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost), de gebruiksoppervlakte (33 m2 - 37 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (voldoende), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met woning 6 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat woning 6 kleiner is (minder gebruiksoppervlakte) maakt niet dat de referentiepanden niet bruikbaar zijn. De verschillen zijn daarvoor te gering. Dat de referentiepanden - anders dan woning 6 - appartementsrechten betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 6 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van twee van de drie referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.051 ( [adres11] 115) en € 4.681 ( [adres12] 9 D),  terwijl voor woning 6 - in lijn hiermee - de woningwaarde per m2 neerkomt op € 4.240. De woningwaarde per m2 van [adres2] 3c valt, zonder dat hiervoor een afdoende verklaring is gegeven, aanzienlijk hoger uit zodat het Hof aan dat cijfer voorbij heeft gezien. Waar sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 4.240 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd.  De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De mooiere aanblik van referentiepand [adres12] 9 D komt voldoende tot uitdrukking in een hogere waarde per m2 voor dat object. 
       
       
         
           Woning 7 
         
       
     
     
       4.20. 
       Woning 7 betreft een appartement (32 m2) van bouwjaar 1900 (gerenoveerd in 2011), gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende.  
       
     
     
       4.21. 
       In de taxatiematrix voor woning 7 is de waarde aan de hand van verkoopcijfers van een drietal referentiepanden, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, bepaald op € 135.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde). 
       
     
     
       4.22. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning 7 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement), de locatie (in het centrum, Binnenstad Oost), de gebruiksoppervlakte (33 m2 - 37 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (voldoende), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met woning 7 om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat de referentiepanden - anders dan woning 7 - appartementsrechten betreffen met een vereniging van eigenaars (vve), rechtvaardigt - gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - niet de conclusie dat zij niet voldoende vergelijkbaar zijn. Bij de herleiding van de waarde van woning 7 uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van twee van de drie referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.051 ( [adres11] 115) en € 4.681 ( [adres12] 9 D),  terwijl voor woning 7 - in lijn hiermee - de woningwaarde per m2 neerkomt op € 4.219. De woningwaarde per m2 van [adres2] 3c valt, zonder dat hiervoor een afdoende verklaring is gegeven, aanzienlijk hoger uit zodat het Hof aan dat cijfer voorbij heeft gezien. Waar sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarden per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 4.219 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De mooiere aanblik van referentiepand [adres12] 9 D komt voldoende tot uitdrukking in een hogere waarde per m2 voor dat object. 
       
     
     
       4.23. 
       Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. De door de Rechtbank toegekende schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg is in hoger beroep niet in geschil. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
       De beslissingen van de Rechtbank omtrent het griffierecht en de proceskosten zijn in hoger beroep niet in geschil. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. 
     
     
     
     
       	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.