ECLI: ECLI:NL:PHR:1981:AG4231

Titel: ECLI:NL:PHR:1981:AG4231 Parket bij de Hoge Raad , 24-06-1981 / 5699 req.nr

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1981-06-24

Zaaknummer: 5699 req.nr

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1981:AG4231

---

Huurrecht bedrijfsruimte. Huurprijsvaststelling. Staat het de rechter bij huurprijsvaststelling ex art. 7A:1632a (thans art. 7:303 BW) BW vrij een indexatieclausule op te nemen? 
         De bewoordingen van art. 1632a BW sluiten opname van een clausule die ertoe strekt de invloed van toekomstige geldontwaarding op de vastgestelde huurprijs te neutraliseren, niet uit en is ook niet in strijd met de strekking van het in lid 2 bepaalde. Integendeel, door herleiding van de in de vergelijking te betrekken huurprijzen volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil voor te schrijven heeft de wetgever blijk gegeven van het inzicht dat in deze materie met de invloed van geldontwaarding rekening gehouden dient te worden. In dit licht bezien heeft de rechtbank terecht het opnemen van een indexatieclausule toelaatbaar geacht, in aanmerking nemende dat anders een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt nu de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten veelal aan indexatie waren onderworpen.

eb Nr. 5699 Request Mr. ten Kate 
   
   
     
      [eiseres] BV 
   
   
   
     tegen 
   
   
   
     
      [verweerder]
     
   
   
   
   
   
     Edelhoogachtbare Heren, 
     Bij op 21 Juni 1979 ter griffie binnengekomen verzoekschrift heeft [verweerder] (gerequestreerde in cassatie) op grond van art 1632 a , BW de Kantonrechter verzocht met ingang van 1 januari 1979 te wijzigen de huurprijs van het door hem aan [eiseres] (verzoekster tot cassatie) verhuurde winkelpand, met bovenwoning, tuin en werkplaats, gelegen te [vestigingsplaats] aan de [a-straat] . Ingevolge het laatste gewijzigde huurcontract (de eerste huurovereenkomst dateert van 1 juni 1964) was de huurtijd met ingang van 1 januari 1975 voor tien jaren aangegaan - dus tot en met 31 december 1984 - met vijf optiejaren. Voor deze optiejaren was een jaarlijkse indexering van de huurprijs voorzien. De overeengekomen huurprijs van ƒ 28.500,-- per jaar zou niet meer overeenstemmen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Tevens werd jaarlijks indexering verzocht van de nieuw vast te stellen huurprijs. 
     Het verzoek berustte op art. 1632 a  BW, zoals dit 1632 ingevolge de wet van 26 Juni 1975, S. 339 (art. I onder  W ) luidde: "Telkens wanneer de huurovereenkomst ten minste vijf jaren heeft geduurd, kan de verhuurder of de huurder, ongeacht enig andersluidend beding, de kantonrechter verzoeken de huurprijs te wijzigen, indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse". 
     Hangende de procedure in de feitelijke instanties - namelijk op 28 maart 1980 - is de huidige tekst van art. 1632 a  BW tot stand gekomen bij wet van 19 maart 1980, S. 124. Ingevolge de overgangsregeling in art. II lid 1 van die wet, zoals nader vastgesteld bij wet van 8 november 1980, S. 590, dient in een procedure als de onderhavige de nieuwe maatstaf van art. 1632 a  lid 2 BW te worden toegepast. Vgl. HR 19 december 1980, NJ 1981, no. 266 (P.A.S.), Het eerste lid van dit artikel, dat in casu wijziging van de huurprijs zou uitsluiten omdat de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt en die tijd nog niet is verstreken, is in dit geval, waar de procedure reeds hangt, niet van toepassing. Vgl. VV wet 19 maart 1980, S. 124 (Zitting 1979-1980-15.666, stuk nr. 4), p. 8 en p. 9 en het antwoord daarop in de M.v.A. (stuk nr. 5), p. 7, tweede alinea. 
     Na deskundigenbericht ingewonnen te hebben wijzigt de Kantonrechter bij eindbeschikking van 11 maart 1980 de huurprijs met ingang van 1 januari 1980 en wel in dier voege, dat de huurprijs ƒ 60.000,- per jaar zal zijn, met een jaarlijkse indexering te beginnen met 1 juli 1981. 
     Beide partijen klagen in appel. Bij tussenbeschikking van 11 juli 1980 houdt de Rechtbank 1 januari 1980 als datum van wijziging aan. In r.o. 13 verwerpt ze grief V van [eiseres] , welke grief gericht is tegen de door de Kantonrechter aan de huurprijs verbonden jaarlijkse indexering. Aangezien ze nadere informatie behoeft over het huurprijs-verloop in de vijf-jarige referentieperiode voorafgaand aan het verzoekschrift, en een verwerking noodzakelijk acht van door [eiseres] aangebrachte verbeteringen, laat ze [eiseres] toe desbetreffende nota's over te leggen en benoemt ze deskundigen voor het uitbrengen van een nader rapport. 
     Bij eindbeschikking van 16 januari 1981 stelt de Rechtbank tenslotte de huurprijs per 1 Januari 1980 vast op ƒ 63.600,- per jaar, met prijsindex voor het eerst per 1 januari 1981.  
     Aangezien deskundigen in hun nader rapport niet lieten zien dat zij hun berekeningen hebben uitgevoerd op de wijze, aangegeven in het huidige art. 1632 a  lid 2 BW, heeft de Rechtbank zelf deze berekeningen uitgevoerd (r.o. 7 - 10), waarbij de Rechtbank in r.o. 9 kennelijk per vergissing spreekt over ƒ 63.600,- per jaar in plaats van over ƒ 63.000,- per jaar voor 1979, De Rechtbank heeft de door haar gevolgde methode in r.o. 8 aangegeven. 
     Het hiertegen gerichte  onderdeel 1 van het cassatiemiddel  faalt. Dit is reeds hierom het geval, omdat de klacht slechts inhoudt dat niet blijkt "of de Rechtbank bij haar berekeningen gelijk de Regering blijkens de wetgeschiedenis heeft voorgestaan, de som van de wèl-bekende - en aan de hand van prijsindexcijfers herleide - huurprijzen heeft gedeeld door het totale aantal in aanmerking genomen huurprijzen, zodat niet kan worden beoordeeld of de Rechtbank aan het bepaalde van art. 1632 a  lid 2 BW een juiste toepassing heeft gegeven". Dat toepassing van genoemde bepaling tot een andere uitkomst zou moeten voeren en waarom, houdt het onderdeel niet in. Zoals gezegd, de klacht faalt reeds hierom. Trouwens bij narekening blijkt, dat de Rechtbank haar berekening weldegelijk op de wijze als in het onderdeel gesteld heeft uitgevoerd - dus de wèl-bekende huurprijzen berekend per m² aan de hand van de desbetreffende indexcijfers telkens voor zover mogelijk (men zie de opgave per jaar in het deskundigen-rapport van 30 september 1980) over de in aanmerking komende jaren heeft herleid en vervolgens de som van al die per jaar berekende huurprijzen heeft gedeeld door het aldus verkregen totale aantal huurprijzen met name bij de door haar genoemde tweede methode. De klacht mist in dit licht gezien, belang. 
     Terzijde zij aangetekend, dat deze matiging beogende berekeningsmethode met neutralisering van de geldontwaarding (vgl. M.v.A., Zitting 1979-1980-15.666, stuk nr, 5, p. 3, tweede alinea; vgl, overigens Stigter, W.P.N.R. 5475 - 1979 -, p. 245 e.v.) is aanbevolen naar aanleiding van vragen in het VV. (Eerste Kamer Zitting 1979-1980-15.666, stuk nr. 45, p. 3) bij de M.v.A, aan de Eerste Kamer (stuk nr. 45 a ), p. 2, 3, Vgl. Smit, "huurrect bedrijfsruimten” (1980), p. 111-116. De terugrekening van de huurprijs naar een prijs per vierkante meter is een hulpmiddel om de huurprijs van de van verschillende grootte zijnde bedrijfspanden vergelijkbaar te maken. Vgl. ook HR 26 oktober 1972, NJ 1973 no. 48 (G.J.S.). Zoals reeds in de aangehaalde M.v.A. is gezegd is bij de mondelinge behandeling in de Eerste Kamer (1980, p. 317 m.k.; p. 361 r.k.) nog eens herhaald, dat het hier niet om meer gaat dan een denktrant of een werkmethode en met name niet om een wiskundige formule die in alle gevallen kan worden toegepast. Voor moeilijkheden die zich hier kunnen voordoen, vergelijke men ook HR 19 december 1980, NJ 1981, no. 266 (P.A.S.). Exacte gelijkheid behoeft de rechter ook niet te bereiken. Vgl, concl. (p. 699/700) voor HR 22 december 1978, NJ 1979 no. 231 (P.A.S.). Onderdeel 2 van het cassatiemiddel  is gericht tegen r.o. 13 van de tussenbeschikking van de Rechtbank in verband met r.o. 11 eindbeschikking, waarin de Rechtbank het opnemen van een indexclausule bij de gegeven huurprijsvaststelling billijkt. In de toelichting op het onderdeel wordt ingeroepen de ratio van art. 1632 a  BW, zoals die sedert 28 maart 1980 geldt. Allereerst wordt gesteld dat deze ratio is mitigering van de prijsstijging, wanneer de rechter moet beslissen over de huurprijs ingeval van verlenging. In de daarop volgende alinea wordt gezegd, dat de bedoeling van de wetgever is geweest, dat de huurprijs tijdens de contractuele duur van de overeenkomst niet op verzoek van één der partijen buiten hetgeen overeengekomen is, door de rechter zou kunnen worden gewijzigd. In feite wordt aldus een beroep gedaan op het huidige eerste lid van art. 1632 a  BW, dat echter in casu - zoals in de aanvang van deze conclusie reeds is uiteengezet - niet van toepassing is. Bij de beoordeling van de onderhavige kwestie zal men zich moeten realiseren dat in het onderhavige geval een overgangssituatie aan de orde is, die nog door art. 1632 a  BW in de oude tekst wordt geregeerd, zij het dat bij wijziging van de huurprijs de maatstaf van het nieuwe lid 2 moet worden gevolgd. De ratio van het artikel in de oude tekst heeft Uw Raad, HR 14 december 1979, NJ 1980 no. 291 (P.A.S.), als volgt omschreven "Voormeld artikel strekt ertoe om met betrekking tot overeenkomsten van huur en verhuur van bedrijfsruimte die voor meer dan vijf jaren dan wel voor onbepaalde tijd gelden, de mogelijkheid te scheppen om, telkens wanneer de overeenkomst tenminste vijf jaren heeft geduurd, het oordeel van de rechter omtrent de hoogte van de huurprijs in te roepen zonder dat daaraan een opzegging door de verhuurder is voorafgegaan". Voor de nieuwe tekst geldt in zoverre hetzelfde, dat ook daar geldt dat bij vervulling van de in de nieuwe redactie gestelde voorwaarden de wetgever de mogelijkheid van een zodanige toetsing door de rechter heeft opengesteld, zonder dat zulks op basis van een dreigende huurbeëindiging behoeft te geschieden. 
     Juist is intussen dat het nieuwe tweede lid van art. 1632 a  BW zo opgesteld is om een matigend effect te verkrijgen bij de huurprijsaanpassing. Hierbij is met name gedacht aan hoge (vergelijkings)huurprijzen die krachtens nieuwe huurovereenkomsten worden betaald en die via toepassing van het onderhavige artikel bij directe overname een te grote opwaartse druk kunnen vormen op huurprijzen van lopende huurovereenkomsten. In nieuwe overeenkomsten is volgens de wetsgeschiedenis veelal een bepaald bedrag opgesloten voor leeg kunnen betrekken. Ook andere oorzaken op de huur- of onroerend goed markt kunnen de reden van grote huurprijsverschillen zijn. Vgl. M.v.A. wet 19 maart 1980 S. 124 (Zitting 1979-1980-15666, stuk nr. .5), p. 2, 3; Eindverslag (stuk nr. 8), p. 1; Nota naar aanleiding van het eindverslag (stuk nr. 9), p. 1; Mondelinge Behandeling II 1979/80, p. 1780 r.k., p. 1781 r.k., p. 1783 l.k., p. 1784 r.k., p. 1786 m.k.; Smit, "huurrecht bedrijfsruimten" (1980), p. 104-107, p. 115/116; de Mol, "De Praktijkgids" 1980, p. 229/230 (samenvatting). Deze nieuwe prijzen moeten getemporiseerd in de bestaande huurprijzen doordringen. Door het nemen van de gemiddelden, als vorenbesproken, wordt dit bereikt. Bij de in dit geval omstreden indexering gaat het echter om tenietdoening van de geldontwaarding. Dat is een andere factor dan die welke de regeling beoogt te matigen. Vgl. ook critiek van Smit t.a.p., p. 103 op Ktr. Eindhoven 24 mei 1977, "De Praktijkgids" 1980, no. 1435, p. 62. De hier besproken toelichting op het onderdeel besteedt ten onrechte daaraan geen aandacht.  
     Opmerkelijk is nu, dat ook in de nieuwe tekst art. 1632 a  BW gericht is op neutralisering van de geldontwaarding. De M.v.A. wijst daarop op de aangehaalde plaats. De vergelijkingshuurprijzen moeten immers eerst naar de algemene ontwikkeling van het prijspeil worden aangepast, alvorens ze ter vergelijking kunnen dienen.  
     Dit wijst erop, dat de wetgever in art. 1632 a  BW heeft gestreefd naar vaststelling door de rechter van een in de prijsverhoudingen ter plaatse reële huurprijs. Vgl. ook Minister van Agt (wet 26 Juni 1975, S. 339) Handelingen II 1974/1975, p. 4585 m.k.: "De rechtsgrond is, dat bij overeenkomsten voor lange duur in de huidige economische verhoudingen een te grote discrepantie kan ontstaan - en veelal ook ontstaat - tussen de contractuele huurprijs en de werkelijke huurwaarde". Uw Raad, HR 21 november 1980, NJ 1981 no. 285 onder 2, heeft in feite dit uitgangspunt ook aanvaard ten aanzien van het op dit punt vergelijkbare art. 1623 d  BW, zoals dit artikel krachtens de wet van 15 Juni 1972, S. 305 luidde tot 1 Juli 1979 bij de inwerkingtreding van de wet van 21 juni 1979, S. 330. Dat artikel was geïnspireerd op art. 1626 lid 3 BW, zoals vastgesteld bij het toen nog aanhangige ontwerp van de wet van 28 januari 1971, S. 44, later aangevuld bij wet van 7 april 1971, S. 207. Vgl. conclusie van mijn ambtgenoot van Soest p. 961 l.k. voor het aangehaalde arrest van 21 november 1980, NJ 1981 no. 285. Art. 1626 lid 3 BW kreeg tenslotte tezamen met het thans omstreden art. 1632 a  BW bij de reeds meer genoemde wet van 19 maart 1980, S. 124 zijn huidige redactie. Vgl. ook HR 19 december 1980, NJ 1981 no. 266 (P.A.S.); HR 15 februari 1980, NJ 1980 no. 430 (P.A.S.), herhaald in HR 25 april 1980, R.v.d.W. 1980 no. 65. De Rechtbank nu heeft vastgesteld (r.o. 13 tussenbeschikking), "dat de vergelijkbare bedrijfsruimten welker huurprijzen als richtsnoer dienen, veelal zijn onderworpen, naar [eiseres] ook niet heeft ontkend, aan jaarlijkse huurprijswijzigingen volgens een index". Het overzicht in het deskundigen-rapport d.d. 31 oktober 1979 van de vergelijkingshuurprijzen In de [a-straat] te [vestigingsplaats] vermeldt maar één geval, waarin geen index geldt. De Rechtbank verbindt hieraan de conclusie: "zodat een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt als het niveau op een zeker tijdstip bepalend zou zijn voor de huurprijs gedurende de jaren nadien". Reeds in het licht van de omstandigheid dat het om de vaststelling van een in de prijsverhoudingen ter plaatse reële huurprijs gaat, is deze overweging begrijpelijk. Omgekeerd heeft te gelden, dat de rechter, die een voor een bepaalde periode  vaste  huurprijs wil bepalen aam de hand van vergelijkingshuurprijzen die geïndexeerd zijn, deze laatste omstandigheid op een of andere wijze zal moeten verdisconteren. In zekere zin zijn de geïndexeerd vastgestelde huurprijzen van voorafgaande jaren - die zo konden worden vastgesteld, omdat ze geïndexeerd waren - bij een voortdurende geldontwaarding, zoals in de huidige tijd als gegeven mag worden aangenomen, in de volgende jaren minimum-huren die onder de reële huurprijs als vorenbedoeld liggen. Dat de wetgever een zodanige vaststelling heeft bedoeld, blijkt niet en wordt door het hier eerder gestelde niet ondersteund. Ik meen derhalve, dat de rechter bevoegd is desverzocht de door hem vastgestelde nieuwe huurprijs op grond van art. 1632 a  BW, te indexeren, indien hij daartoe in de door hem voor de eerste periode van b.v. één jaar vastgestelde huurprijs, gelet op de vergelijkingshuurprijzen, aanleiding vindt. deze beslissing is feitelijk. Het feit dat de overeenkomst van partijen daarin niet voorziet dan wel slechts na verloop van de eerste periode van tien jaren - zoals in het onderdeel wordt aangevoerd -, doet daaraan niet af. In de eerste plaats niet, omdat het ontbreken daarvan (in de eerste periode van tien jaren) samenhangt met de toenmalige uitgangspunten van partijen. In het geding is daaromtrent niets bijzonders gesteld. In de tweede plaats niet, omdat de wet de rechter hier bevoegdheid verleent "ongeacht enig andersluidend beding", welke woorden in het bijzonder op de te bepalen nieuwe huurprijs zien. Vgl. geschiedenis wet van 26 juni 1975, S. Amendement Salomons, Zitting 1974-1975-12.312, stuk nr. 13; Handelingen II 1974/75, p.4548 r.k., p. 4550 m.k.,  p. 4585 m.k. . p. 4588 m.k. Vgl, ook M.v.A. bij de wet van 28 januari 1971, S, 44 (Zitting 1969-1970- 8875, stuk nr. 6), p. 5 r.k. midden, die een grote vrijheid van ingrijpen door de rechter laat zien, ook waar partijen zelf een indexering overeenkwamen. Ik herhaal nog even: de rechter moet tot een in de prijsverhoudingen ter plaatse reële huurprijs komen. Bedacht zij overigens dat ook In de hier geldende, oude tekst van art. 1632 a  BW de inbraak in de bestaande overeenkomst niet onbeperkt mogelijk is, doch eerst na verloop van vijf Jaren. In dit verband is nog van belang aan te tekenen, dat door [eiseres] geen bijzondere (contractuele) omstandigheden zijn aangevoerd; als b.v. het achteruitgaan van de buurt (vgl. M.v.A. wet 26 Juni 1975, S. 339, Zitting 1974-1975-12.312, stuk nr. 5, p. 3; Handelingen II 1974/75, p. 4545 m.k./r.k.) of een opzettelijk te laag gekozen huur over een eerste periode in verband met een te hoge huur later. Vgl. onder meer wet 28 januari 1971, 8. 44: M.v.A., Zitting 1969-1970-8875, stuk nr. 6, p. 7 (art. 1626); Handelingen II 1970/71, p, 72 l.k., p, 74, p. 84 l.k.; M.v.A. Eerste Kamer, Zitting 1970-1971-8875, stuk nr. 14 b , p, 3 (art. 1626 lid 3); Handelingen I 1970/71, p. 514 r.k.,Vgl, voorts HR 22 december 1978, NJ 1979 no. 231 (P.A.S.); de Mol in "Huurrecht" (1980), p. 347/348 en in "De Praktijkgids” 1980, p. 228/229. Ook onderdeel 2 mist derhalve doel. In  de voorlaatste alinea van de toelichting op onderdeel 2  is nog een motiveringsklacht opgenomen, die gericht is tegen de slotoverwegingen in r.o. 13 van de tussenbeschikking van de Rechtbank, ingeleid met de woorden "Hier komt bij …". Aangezien het hier een overweging ten overvloede betreft en de klacht tegen de eerdere overwegingen niet zal slagen, loopt deze klacht reeds wegens het ontbreken van belang vast. 
   
   
   
     Ik concludeer tot verwerping van Het verzoek tot cassatie met een beslissing omtrent de kosten naar Uw Raad vermeent te behoren. 
     Parket, 24 juni 1981  
     
       De Procureur-Generaal 
     bij de Hoge Raad der Nederlanden,