ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1246

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1246 Gerechtshof Amsterdam , 31-01-2023 / 22/00138

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-01-31

Zaaknummer: 22/00138

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1246

---

WOZ woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 22/00461 
     
     
     
       31 januari 2023 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 1 juni 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5475 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat ] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 341.000.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 11 september 2020, de waarde verminderd tot € 321.000. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 1 juni 2022 als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de inspecteur worden in de uitspraak van de rechtbank ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ genoemd): 
       
       
         “De rechtbank: 
         - 	verklaart het beroep gegrond; 
         - 	vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         - 	wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 281.000; 
         - 	vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 281.000; 
         - 	bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; 
         - 	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 6,92; 
         - 	draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’): 
       
       
         “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met een garage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 136 m². De oppervlakte van de kavel is ongeveer 909 m². Eiser heeft voor de woning een aanvraag ingediend om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. De hoogte van de eeuwigdurende erfpachtcanon of de eenmalige afkoop daarvan wordt berekend aan de hand van de WOZ-beschikking van 2015 of 2016. Eiser heeft een aanvraag gedaan voor een WOZ-beschikking over 2015.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe. 
       
     
     
       2.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 628.000 heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix ingebracht met het opschrift “Overzicht taxatiewaarden” waarin (verkoop)gegevens zijn opgenomen van de woning en objecten aan de [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder staat het overzicht. 
       [matrix] 
     
     
       2.4. 
       Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onder andere het volgende verklaard: 
       
       
         “De ligging van het vergelijkingsobject [B-straat] is gemiddeld omdat het samen met zeven andere panden op een perceel is gelegen. De woning en de overige vergelijkingsobjecten hebben alle een goede ligging. Om een prijs per m2 van het woondeel van dit vergelijkingsobject te bepalen dat goed vergelijkbaar is met die van de woning dient met dit verschil in ligging rekening te houden. Hiertoe dient deze prijs per m2 verhoogd te worden tot € 2.965. Dit is in de ingebrachte matrix nog niet weergegeven.” 
       
       
       
          en heeft belanghebbende onder andere verklaard: 
       
       
       
         “Desgevraagd verklaar ik dat op het perceel inderdaad een garage staat. Deze heeft echter een oppervlakte van 24 m2 aangezien ik het met die omvang vergunningsvrij mocht bouwen. Ik had echter liever een grotere garage gebouwd. (…) Ik erken dat de ligging van mijn woning goed is. Het vergelijkingspand [B-straat] is echter dichtbij mijn woning gelegen en heeft daarom naar mijn mening eveneens een goede ligging. (…) Ik heb de woning in 2010 gekocht voor € 681.000. Toen was de garage er nog niet. Ook was er toen achterstallig onderhoud doordat de woning vier jaar leeg had gestaan, daar heb ik kort na de aankoop nog aanzienlijke kosten aan gehad. (…) In hoger beroep sta ik een waarde voor van € 580.000.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar de naar aanleiding van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.  
       
       
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen en beslist: 
     
     
     
       “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[ voetnoot 2:  Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet kijken naar de waarde van de woning alsof er geen sprake is van verhuur of erfpacht, dat is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
     
     
     6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 
     
       1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? 
       2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 
     
     
     7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
     
     8. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar vergelijkingsobjecten dient aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust. 
     
     
       
         Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 
       
     
     
     
       9.1. 
       De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat met name is gezocht naar verkoopcijfers omstreeks de waardepeildatum van vergelijkbare objecten in de omgeving van de woning, waarbij geen identieke verkopen zijn gevonden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten niet identiek zijn maar wel voldoende raakvlakken met de woning hebben. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. 
       
     
     
       9.2. 
       De rechtbank constateert dat de [D-straat] met een oppervlakte van 240 m², zoals eiser heeft aangevoerd, inderdaad veel groter is dan de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erop gewezen dat de woning een vrijstaande woning betreft, terwijl de [D-straat] een geschakelde woning is. Verder heeft hij gesteld dat de andere twee vergelijkingsobjecten qua oppervlakte wel vergelijkbaar zijn en dat de gemiddelde m²-prijs daarmee wel in lijn ligt. Dat een woning die twee keer zo groot is, niet twee keer zo duur is, zoals eiser stelt, doet hieraan niet af. De rechtbank ziet geen reden te veronderstellen dat de [D-straat] enkel vanwege de afwijkende oppervlakte niet vergelijkbaar is met de woning. 
       
     
     
       9.3. 
       Voor zover eiser stelt dat de ligging van de woning ten onrechte als ‘goed’ is gekwalificeerd, terwijl de ligging van de [B-straat] is gekwalificeerd als ‘gemiddeld’, overweegt de rechtbank dat zij de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting volgt. De ligging van de woning als zijnde landelijk en aan drie zijden omringd door water verschilt van die van de [B-straat] . Dat betreft een geschakelde woning die blijkens de brochure samen met zeven andere woningen op een erf gelegen is. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met de woning te achten. 
       
     
     
       9.4. 
       De overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten acht de rechtbank tot slot niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
         
       
       
       10. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De woning is namelijk eenvoudig gebouwd, met een beoogde levensduur van 50 jaar, theoretisch tot 2035. De woning heeft houten vloeren en scheuren in de muren. De kwaliteit van de woning is volgens eiser matig. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht heeft opgemerkt dat eiser de matige staat van de woning niet heeft onderbouwd. Dat eiser stukken en foto’s ter onderbouwing van zijn standpunt heeft overgelegd, ziet de rechtbank niet in het dossier terug. Wat betreft de stelling van eiser dat de woning is gebouwd als bedrijfswoning ziet de rechtbank, afgezien van het feit dat eiser dit standpunt pas op zitting naar voren heeft gebracht, in deze omstandigheid geen aanleiding te vastgestelde WOZ-waarde onjuist te wachten. De woning is in ieder geval per de waardepeildatum niet als bedrijfswoning in gebruik en in 2010 blijkens de brochure ook niet als zodanig of als voormalige bedrijfswoning door eiser gekocht. Een waarde drukkend effect is daarom op voorhand niet duidelijk. 
       
       11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), opgesteld door de taxateur van de heffingsambtenaar, volgt dat de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van eiser lager is (€ 2.431) dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 2.620). Voor zover er verschil is in onderhoud en kwaliteit, heeft de taxateur daar rekening mee gehouden. Dit is terug te vinden in de matrix bij de taxatiewaarde van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten onder ‘woningdeel neutraal K&O’. De heffingsambtenaar heeft verder met de verkoopcijfercorrecties en de waardeontwikkeling ook gemotiveerd hoe de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn naar de waardepeildatum. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in deze verkoopcijfercorrecties in plaats van de [C-straat] het object [E-straat] heeft opgenomen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat sprake is van een vergissing. De rechtbank stelt vast dat de [B-straat] en [D-straat] wel zijn opgenomen en dat hieruit een duidelijk lijn te trekken is in de m²-prijs. De rechtbank ziet daarom geen reden om te concluderen dat de heffingsambtenaar van onjuiste verkoopcijfers is uitgegaan. Ook na deze correctie komt de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten daarmee hoger uit dan de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van eiser. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
       
       12. Eiser stelt zich verder nog op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning steevast te hoog wordt ingeschat. Hij heeft de woning in 2010 gekocht voor € 681.000. In 2017 is de WOZ-waarde in bezwaar verlaagd van € 773.500,- naar € 740.000, en in 2020 van € 1.010.000,- naar € 930.000,-. Ter zitting is gebleken dat de woning voor het belastingjaar 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015) is gewaardeerd op € 657.000. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning in andere jaren na het indienen van bezwaar heeft verlaagd, niet leidt tot een andere conclusie wat betreft de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015. De rechtbank overweegt daartoe dat het doel en de strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat en aan een waardestijging van de woningmarkt en waardering uit een ander belastingjaar in beginsel geen betekenis toekomt. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld onafhankelijk van de WOZ-waarde voor een vorig of later kalenderjaar. De rechtbank ziet overigens geen opmerkelijke ontwikkeling van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning, gelet op de verkoopprijs in 2010 en de waarde zoals deze voor het belastingjaar 2020 is vastgesteld.”  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       De rechtbank heeft in overweging 5 van haar uitspraak het rechtskader en de verdeling van de bewijslast juist weergegeven. Het Hof maakt deze overweging tot de zijne. 
       
     
     
       5.2. 
       
         Belanghebbende stelt zich ter zitting bij het Hof  op het (nadere) standpunt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2014 niet hoger kan zijn dan € 580.000. Hij stelt dat de kwaliteit van de woning matig is en de woning niet voldoet aan de huidige bouwnormen. Ter onderbouwing daarvan heeft belanghebbende foto’s van lekkageplekken en van een barst in de voeg van de buitenmuur ingebracht, alsmede gewezen op de omstandigheid dat de woning in 1985 als bedrijfswoning is opgeleverd en destijds is ontworpen voor een levensduur van 50 jaar.  
         Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof erkend dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning terecht als ‘goed’ heeft gekwalificeerd, maar stelt dat die kwalificatie ook voor het vergelijkingsobject [B-straat] geldt, aangezien dit object in een rustig hofje en zeer nabij de woning gelegen is en dus wat ligging betreft met de woning vergelijkbaar is. Hij heeft daarbij opgemerkt dat de heffingsambtenaar voor het genoemde vergelijkingsobject een grondstaffel heeft gebruikt met lagere waardes dan die welke voor zijn woning gebruikt is en stelt zich op het standpunt dat die grondstaffel met lagere waardes ook voor zijn woning gebruikt had moeten worden, hetgeen tot een € 30.000 lagere waarde voor de tot de woning behorende kavel leidt.  
         Ook heeft belanghebbende erkend dat de woning beschikte over een garage. Hij merkt echter op dat de oppervlakte daarvan is beperkt tot 24m2 omdat deze vergunningvrij gebouwd moest worden.  
         Belanghebbende wijst er ten slotte op dat hij ook voor andere jaren heeft geklaagd over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning en dat daarop die waarde steeds verlaagd is. Bij de waardebepaling voor latere jaren is de aanwezige garage bovendien niet in de waardering betrokken.  
       
       
     
     
       5.3. 
       
         De heffingsambtenaar betoogt dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij erkent dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hij wijst er vooral op dat de woning vrijstaand is en de vergelijkingsobjecten niet. Mede gelet op de omstandigheid dat er rond de waardepeildatum geen marktgegevens van vergelijkbare vrijstaande woningen beschikbaar zijn, omdat vrijstaande woningen nu eenmaal schaars zijn in [plaats] , heeft hij de in zijn matrix opgenomen (niet vrijstaande) vergelijkingsobjecten gebruikt. Hij meent dat deze goed kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning zolang daarbij maar rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen.  
         De heffingsambtenaar betwist dat de kwaliteit van de woning matig is mede gelet op het bouwjaar (1985). Daarbij stelt hij zich op het standpunt dat de door belanghebbende ingebrachte foto’s (zie 5.2) van een te late datum zijn en niet de toestand van de woning op de relevante datum weergeven. Daarnaast worden de door belanghebbende naar voren gebrachte gebreken in ruime mate gecompenseerd door de omstandigheid dat de woning vrijstaand is en de vergelijkingsobjecten een geschakelde woning en twee tussenwoningen betreffen, zodat met dit verschil – zo het al aanwezig is – voldoende rekening is gehouden.  
         De ligging van het vergelijkingsobject [B-straat] is niet goed maar gemiddeld, aldus de heffingsambtenaar. Het betreft een tussenwoning op een kavel met zeven andere woning, deels gelegen aan het water, terwijl de woning vrijstaand is op een grote kavel aan drie zijden begrensd door water. Daarmee is de ligging van [B-straat] gemiddeld en niet gelijk aan de ligging van de woning. Hierom is de waarde van het woondeel per m2 lager en daarom is ook een andere grondstaffel gebruikt met lagere waardes per m2. 
       
       
     
     
       5.4. 
       Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde van de woning, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de onroerende zaak op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
       
     
     
       5.5. 
       De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (zie 2.3) zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn wat betreft grootte en buurt goed genoeg vergelijkbaar met de woning. De types van de woning (vrijstaande woning) en de vergelijkingsobjecten (een geschakelde woning en twee tussenwoningen) en de bouwjaren daarvan verschillen weliswaar, maar mede gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting (zie 5.3) kunnen de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, mits daarbij maar voldoende met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening wordt gehouden.  
       
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde m²-prijs van het woningdeel daarvan (gecorrigeerd naar een goede ligging) herleidt van € 2.712. De woning is (lager) gewaardeerd op € 2.431 per m². Gelet op het verschil van € 281 per m2 (in totaal: € 281/m2 * 136 m2 = € 38.216), is daarmee voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarbij volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de door belanghebbende naar voren gebrachte waardedrukkende factoren (mindere bouwnormen, lekkage en de barst in het voegwerk) – wat daar ook verder van zij – in ruime mate worden gecompenseerd door de omstandigheid dat het, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, een vrijstaande woning betreft hetgeen het Hof aanmerkt als een waarde verhogende factor.  
       
     
     
       5.7. 
       Het Hof is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar de tot de woning behorende garage bij de bepaling van de waarde terecht in aanmerking heeft genomen. De daarvoor door hem opgenomen waarde van € 23.000 acht het Hof daarbij (mede daar voor de garage van het vergelijkingsobject [D-straat] dezelfde waarde in aanmerking is genomen) niet te hoog. Aan de omstandigheid dat de garage bij waardebepaling voor andere jaren niet in aanmerking is genomen komt geen betekenis toe, omdat de waardebepaling van ieder jaar  op zichzelf staat (en gelet op hetgeen het Hof in 5.4 voorop heeft gesteld). Hieraan voegt het Hof toe dat deze waarde geringer is dan het in 5.6 genoemde verschil, zodat zelfs indien als waarde van de garage nihil in aanmerking zou worden genomen, dit nog immer niet leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is.  
       
     
     
       5.8. 
       Ook volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de ligging van het vergelijkingsobject [B-straat] minder is dan die van de woning. Waar de woning staat op een grote kavel die aan drie zijden wordt begrensd door water, is dit vergelijkingsobject een tussenwoning op een kavel met zeven andere woningen, slechts deels aan het water gelegen. Het Hof acht de kwalificatie ‘gemiddeld’ voor dat vergelijkingsobject dan ook juist (waar partijen eenparig van mening zijn dat de ligging van de woning goed is). Voor zover belanghebbende zich ter zake van deze kwalificatie van de ligging op het gelijkheidsbeginsel beroept, faalt dit reeds omdat de ligging van de bedoelde objecten, gelet op het voorgaande, onvoldoende vergelijkbaar zijn.  
       
     
     
       5.9. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar van een onjuiste grondstaffel is uitgegaan. De grief faalt. Door de omstandigheid dat de woning (en dus de daartoe behorende kavel) een betere ligging heeft dan het vergelijkingsobject [B-straat] , ligt het voor de hand dat de heffingsambtenaar in zijn vergelijking veronderstelt dat de grondwaarde per vierkante meter van de woning, zonder nog rekening te houden met verschillen in kavelgrootte, hoger is dan die van [B-straat] , zoals tot uitdrukking komt in de gehanteerde grondstaffels. Reeds daarom hoefde de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning niet uit te gaan van dezelfde grondstaffel als gehanteerd om de verkoopprijs van [B-straat] te analyseren.  
       
     
     
       5.10. 
       Steun voor de WOZ-waarde vindt het Hof voorts in de prijs van € 681.000 die belanghebbende zelf in 2010, dus midden in de financiële crisis, voor de woning heeft betaald. Daarbij dient nog in aanmerking te worden genomen (i) dat die koopprijs is betaald voor een erfpachtrecht waarvan de canonverplichting niet eeuwigdurend is afgekocht, (ii) dat in 2010 nog geen garage tot de woning behoorde naar belanghebbende zelf ter zitting van het Hof heeft verklaard (zie 2.4), en (iii) dat belanghebbende (zoals hij eveneens ter zitting van het Hof heeft verklaard, zie 2.4) na aankoop nog aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor onderhoud/verbetering van de woning.  
       
     
     
       5.11 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.12. 
       Hetgeen overigens nog door belanghebbende naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.13. 
       Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 31 januari 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.  Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         
         Per post procederen 
         Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.  Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.