ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:3554

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:3554 Rechtbank Limburg , 21-04-2021 / 8661457  CV EXPL  20-3509

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-04-21

Zaaknummer: 8661457  CV EXPL  20-3509

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:3554

---

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde, omdat huurders structureel ernstige woonoverlast veroorzaken; het belang van de huurders wijkt niet voor dat van de verhuurder en omwonenden.

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8661457  CV EXPL  20-3509 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 21 april 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting  
       
         WONINGSTICHTING HEEMWONEN , 
       gevestigd en kantoorhoudend te Kerkrade, 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. P.L.T. Roks, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       
         2. [gedaagde sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] ,  
       gedaagde partij, 
       gemachtigde mr. Ing. J.G. van Ek.  
     
     
     
       Eiseres wordt hierna Heemwonen genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagden] (in meervoud) genoemd tenzij zij afzonderlijk worden aangeduid.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het exploot van de dagvaarding van 15 juli 2020 met producties 1 t/m 65, 
         - de conclusie van antwoord, 
         - de voor de mondelinge behandeling door Heemwonen op 20 januari 2021 toegestuurde aanvullende producties 66 t/m 86,  
         - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 februari 2021.   
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Heemwonen heeft per brief van 18 april 2013 aan [gedaagden] , die door Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (CAO) waren voorgedragen als kandidaat-statushouders, aangeboden de woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] . [gedaagden] hebben dat aanbod aanvaard. 
       
     
     
       2.2. 
       Tussen partijen is vervolgens op 31 mei 2013 een huurovereenkomst (overgelegd als productie 8 dagvaarding) tot stand gekomen.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagden] bewonen het gehuurde met zes kinderen. In verband met integratieproblemen ontvangen zij begeleiding van de organisatie Novae Curae Zorggroep.  
       
     
     
       2.4. 
       Al sinds februari 2014 klagen omwonenden over door [gedaagden] veroorzaakte overlast. De klachten komen er – kort gezegd – op neer dat [gedaagden] en hun kinderen ernstige overlast veroorzaken. Die overlast bestaat uit geschreeuw en ruzie maken (beginnend vroeg in de ochtend tot laat in de nacht), geen rekening houden met de buren, privacy-schendingen, vernielingen (van onder andere erfafscheidingen en auto’s), agressief gedrag (bijten, slaan, gooien met stenen), stank en ongedierte. De buren klagen ook dat vanwege een taalbarrière het niet mogelijk is om met [gedaagden] een normaal gesprek te voeren. Deze klachten – die door [gedaagden] overigens niet worden betwist – zullen hierna niet allemaal worden opgesomd. Volstaan wordt met een korte weergave van de belangrijkste gebeurtenissen.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [naam buren 1] , de naaste buren van [gedaagden] die in 2014 al zes jaar woonachtig waren op het adres [adres 2] , hebben na meermaals te hebben geklaagd over de overlast, uiteindelijk per 31 maart 2016 hun huurovereenkomst opgezegd. Hun woning is vrijgekomen en vervolgens verhuurd aan [naam buurvrouw] , de huidige buurvrouw van [gedaagden] , die sinds 2017 ook klaagt over overlast veroorzaakt door [gedaagden]  
       
     
     
       2.6. 
       Per brief van 23 mei 2017 (overgelegd als productie 24 dagvaarding) heeft Heemwonen, nadat zij meerdere klachten had ontvangen over agressief gedrag van de kinderen van [gedaagden] en de door hen aangerichte vernielingen, [gedaagden] aangeschreven met de boodschap ervoor zorg te dragen dat omwonenden geen overlast meer ervaren.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 20 juni 2017 heeft Heemwonen buurtbemiddeling ingeschakeld en [gedaagden] per brief daarover geïnformeerd (productie 26 dagvaarding). Dit heeft tot niets geleid.  
       
     
     
       2.8. 
       Per brief van 8 juli 2017 (overgelegd als productie 27 dagvaarding) hebben de bewoners van zes naburige woningen bij Heemwonen geklaagd over het gedrag van [gedaagden] De klachten zijn ook bij de afdeling toezicht en handhaving van de gemeente Landgraaf ingediend (productie 28 dagvaarding).  
       
     
     
       2.9. 
       Op 17 juli 2017 heeft de bewoonster van de [adres 3] opnieuw een klacht ingediend bij Heemwonen en de gemeente (producties 29 en 30 dagvaarding). Aan Heemwonen heeft zij, voor zover relevant het volgende geschreven: 
       
       
         “(…) 
         
           De vorige bewoners van [adres 2] zijn als slachtoffers verhuisd. Het komt mij voor dat dit de omgekeerde wereld is. Echter, als HEEMwonen alle gemaakte kosten van onze verhuizing wil vergoeden, dan willen wij graag verhuizen. Mogelijk willen nog wel enige bewoners dat.(…)  ”  
       
       
     
     
       2.10. 
       In 2018 hebben omwonenden wederom diverse klachten ingediend. Begin 2019 heeft de gemeente Landgraaf initiatief genomen om tot verbetering van het gedrag van [gedaagden] te komen. Op 18 maart 2019 zijn [gedaagden] door Heemwonen, tolk Abdul en [naam medewerkster gemeente] van de gemeente Landgraaf bezocht. Tijdens dat bezoek is geconstateerd dat de erfafscheiding met het naastgelegen perceel van [naam buurvrouw] plat ligt waardoor zij geen privacy meer heeft (producties 37 en 38 dagvaarding).  
       
     
     
       2.11. 
       Per brief van 10 januari 2020 (overgelegd als productie 40 dagvaarding) heeft de gemachtigde van Heemwonen [gedaagden] gesommeerd zich aan het huurcontract te houden, rekening te houden met de belangen van omwonenden, te stoppen met het veroorzaken van overlast, geen afval te laten slingeren rondom te woning, het gehuurde perceel er verzorgd uit te laten zien etc.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij de voornoemde sommatie heeft Heemwonen rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van [gedaagden] , waaronder het grote gezin, de taalbarrière en het gebrek aan financiële middelen. Zij heeft [gedaagden] het voorstel gedaan om voor rekening van Heemwonen een nieuwe erfafscheiding te plaatsen. Aan dat voorstel heeft Heemwonen de voorwaarde gekoppeld dat [gedaagden] er alles aan gaan doen om de overlast te beëindigen. Daarnaast heeft Heemwonen [gedaagden] erop gewezen dat bij het niet naleven van de sommatie van 10 januari 2020 en van de aan de plaatsing van een nieuwe erfafscheiding gekoppelde voorwaarden, Heemwonen naar de rechter zal stappen om beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.  
       
     
     
       2.13. 
       Zowel de sommatiebrief van 10 januari 2020 als het voorstel ter zake van de plaatsing van de nieuwe erfafscheiding en de daaraan gekoppelde voorwaarden zijn door de begeleider van Novae Curae en door een tolk aan [gedaagden] toegelicht. [gedaagden] hebben vervolgens per brief van 3 februari 2020 (productie 42 dagvaarding) het voorstel van Heemwonen en de daaraan gekoppelde voorwaarden aanvaard.   
       
     
     
       2.14. 
       
         De nieuwe erfafscheiding is op 23 maart 2020 geplaatst waarna Heemwonen vanaf april 2020 wederom klachten heeft ontvangen. Eén van de klachten heeft Heemwonen vervolgens met [naam jeugdconsulent] , jeugdconsulent van de gemeente Kerkrade en met [naam medewerkster Nova Curae] van Novae Curae gedeeld met de vraag of er nu echt niets aan het woongedrag van [gedaagden] kan worden gedaan. Mevrouw [naam jeugdconsulent] heeft per mail van 10 mei 2020 (overgelegd als productie 48 dagvaarding) als volgt geantwoord:  
         “  (…)  
         
           Er is natuurlijk hoop dat wanneer de kinderen dadelijk weer naar school zijn er weer wat meer rust zal zijn, al is dit natuurlijk niet de oplossing voor het grotere probleem.  
         
       
       
       
         
           Hier zijn wij ons ook van bewust, [naam medewerkster Nova Curae] en ik hebben hier dan ook regelmatig contact over.  
         
       
       
       
         
           
            [naam medewerkster Nova Curae] heeft idd wel ook contact met het gezin. Ook wij hebben nieuwe doelen gesteld als het gaat over het belang van de kinderen. Echter de ouders zullen toch moeten gaan inzien dat zij misschien ook hulp nodig hebben vanuit de WMO die hen kunnen helpen met het oppakken van zaken zoals deze .” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Per brief van 14 mei 2020 (overgelegd als productie 61) heeft Heemwonen [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om de huur zelf vóór 1 juni 2020 op te zeggen. [gedaagden] hebben op die brief niet gereageerd. Hierna heeft Heemwonen wederom klachten ontvangen.  
       
     
     
       2.16. 
       In december 2020 heeft ook de wijkagent [gedaagden] bezocht. Per mail van 22 december 2020 (overgelegd als productie 76 dagvaarding) heeft de wijkagent aan Heemwonen medegedeeld dat hij betwijfelt of [gedaagden] gehoor zullen geven aan zijn verzoek om geen overlast te veroorzaken.  
       
     
     
       2.17. 
       In januari 2020 zijn de kinderen van [gedaagden] onder toezicht gesteld.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       Heemwonen vordert – kort gezegd – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [gedaagden] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen, een en ander onder veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Heemwonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] ernstig en langdurig tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen krachtens de huurovereenkomst en de wet rustende verplichtingen. Daartoe voert Heemwonen aan dat [gedaagden] al lange tijd ernstige overlast veroorzaken. Vanwege de aanhoudende overlast zijn twee buren (van huisnummers [adres 2] en [adres 4] ) reeds verhuisd. Andere omwonenden willen eveneens verhuizen. Heemwonen stelt dat zij jegens omwonenden verplicht is om alles te doen wat in haar vermogen ligt om de overlast te beëindigen. Zij voert aan dat een effectieve wijze van beëindiging bestaat uit ontbinding van de huurovereenkomst gevolgd door ontruiming van het gehuurde. Het opleggen van dwingende maatregelen zal geen resultaat opleveren. Na het uitbrengen van de dagvaarding is de overlast niet verminderd, aldus Heemwonen.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] erkennen de gestelde overlast maar voeren het verweer dat Heemwonen deze procedure te voorbarig heeft opgestart omdat zij nog niet alle middelen heeft ingezet om gedragsverandering teweeg te brengen. Alvorens tot ontbinding en ontruiming over te gaan, kunnen andere dwingende gedragsregels worden opgelegd. De ondertoezichtstelling van de kinderen is daar een voorbeeld van. De gezinsvoogd gaat naar verwachting snel en adequaat handelen. De situatie kan op korte termijn verbeteren. Verder is sprake van cultuurverschillen, die de oorzaak van het gedrag zijn, en sommaties hebben zij vanwege de taalbarrière niet kunnen lezen. Een huisuitzetting zou desastreuze gevolgen hebben en de termijn voor een eventuele ontruiming, indien de ontruimingsvordering toch wordt toegewezen, zou in ieder geval drie maanden moeten bedragen, aldus [gedaagden]  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagden] en hun kinderen veroorzaken sinds in ieder geval begin februari 2014 ernstige en onaanvaardbare overlast, zowel overdag als ’s nachts. Naast geluidsoverlast maken zij schuttingen kapot, gooien dingen over de schutting heen of steken erdoor, tonen agressie en laten vuilniszakken buiten staan met stank en ongedierte tot gevolg. Vanwege de aanhoudende overlast zijn twee buren reeds verhuisd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Heemwonen verklaard dat de woning van [naam buren 2] (aan de [adres 5] ) ook is vrijgekomen maar dat die woning, door de voortdurende overlast, nog niet is verhuurd. [gedaagden] hebben dit alles niet betwist.  
       
     
     
       4.2. 
       Ten aanzien van de stelling van [gedaagden] dat de klachten en onbegrip van omwonenden het gevolg zijn van grote cultuurverschillen en een taalbarrière overweegt de kantonrechter dat het in geen enkele cultuur acceptabel is om overlast zoals veroorzaakt door [gedaagden] te veroorzaken. Weliswaar zijn cultuurverschillen en een taalbarrière aan de orde, maar die bieden in ieder geval geen rechtvaardiging voor de door [gedaagden] en hun kinderen veroorzaakte vernielingen en gedragingen als bijten, slaan en gooien met stenen. Bovendien zorgt de overlast voor (een sterk) verminderd woongenot van omwonenden en Heemwonen is jegens haar andere huurders verplicht om ongestoord woongenot te verschaffen, ook als zij naast buren van een andere afkomst wonen. Dat [gedaagden] de sommaties niet hebben begrepen – nog daargelaten voor wiens rekening en risico dit komt – kan niet kloppen aangezien in ieder geval de belangrijkste sommatie,  waarin een ontbindingsprocedure is aangekondigd indien de overlast niet stopt, is vertaald. Bovendien is de overlast ook na dagvaarding niet gestopt en aangenomen mag toch worden dat [gedaagden] weten waarom zij in rechte zijn betrokken, maar een dreigende huisuitzetting heeft ze niet ervan weerhouden om hun overlastgevende gedrag onveranderd door te zetten, zoals blijkt uit de aanvullend door Heemwonen ingediende producties 66 tot en met 86. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] hebben tevergeefs betoogd dat Heemwonen te snel is gaan procederen, dat zij niet alle middelen heeft ingezet om de situatie te veranderen en dat een gedwongen maatregel nog had kunnen helpen. De kantonrechter overweegt dat Heemwonen voldoende onderbouwd heeft gesteld dat zij coulant is geweest jegens [gedaagden] , dat zij voldoende inspanningen heeft verricht en diverse trajecten heeft opgestart om de situatie te veranderen. Zij heeft [gedaagden] niet alleen aangeschreven met het verzoek de overlast te beëindigen, maar zij heeft ook – zonder resultaat – buurtbemiddeling opgestart. De in het kader van buurtbemiddeling aan [gedaagden] verzonden brieven, heeft Heemwonen ongeopend terug gekregen. Heemwonen heeft [gedaagden] de helpende hand geboden door op haar kosten een nieuwe erfafscheiding te plaatsen. Ondanks die inspanningen zijn [gedaagden] niet gestopt met het veroorzaken van overlast. De gemeente en de politie zijn ook bij de situatie betrokken, maar ook zij hebben niet met succes tegen de overlast kunnen optreden. Met Heemwonen is de kantonrechter eens dat – gelet op alle eerder gemaakte en niet nagekomen afspraken en mede gelet op alle waarschuwingen, sommaties en opgestarte trajecten – geen gronden aanwezig zijn om aan te nemen dat het gedrag van [gedaagden] nu wel snel zal wijzigen, reeds omdat sinds de dagvaarding het gedrag onveranderd is doorgegaan. Als een dreigende huisuitzetting geen gedragsverandering teweeg brengt, dan valt niet in te zien waarom inzet van Jeugdzorg, mediation, gele kaarten van de politie of een gedragsaanwijzing van Heemwonen hiertoe wel zouden kunnen leiden. 
       
     
     
       4.4. 
       De door Heemwonen gestelde overlast staat vast en ter rechtvaardiging van die overlast zijn geen gronden vastgesteld. De vastgestelde overlast levert een tekortkoming op in de nakoming van de op [gedaagden] krachtens de huurovereenkomst rustende verplichtingen. Die tekortkoming levert grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagden] hebben gesteld dat de tekortkoming het gevolg is van bijzondere omstandigheden en dat ontbinding desastreuse gevolgen, waaronder dakloosheid, tot gevolg zal hebben. De tekortkoming van [gedaagden] is echter dusdanig ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, ook als de gevolgen voor [gedaagden] desastreus zijn. Immers zijn al meerdere buren verhuisd vanwege de veroorzaakte overlast en staan andere bewoners op het punt van verhuizen. Zowel Heemwonen als omwonenden zijn gebaat bij snelle beëindiging van de overlast. Het belang van Heemwonen en omwonenden wijkt niet voor dat van [gedaagden] , die immers zelfs na dagvaarding hun gedrag niet hebben gewijzigd. Bovendien heeft Heemwonen onbetwist gesteld dat [gedaagden] tijdelijk onderdak kunnen krijgen bij kennissen in België zodat het risico op dakloosheid niet is vast komen te staan. Voorts zijn de kinderen van [gedaagden] onder toezicht gesteld. De kantonrechter gaat ervan uit dat de gezinsvoogd zich bezig zal houden met het vinden van onderdak voor de kinderen.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagden] hebben gevraagd om een langere ontruimingstermijn. Zoals in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is opgenomen heeft de kantonrechter ter mondelinge behandeling al meegedeeld dat de ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen, zodat de ontruimingstermijn de facto – gelet op de tijd die is verstreken tussen de mondelinge behandeling en de datum van dit vonnis plus de gevorderde ontruimingstermijn van twee weken – al de verzochte drie maanden bedraagt. De ontruimingstermijn zal dan ook – zoals gevorderd – op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van Heemwonen worden begroot op: 
       - dagvaarding	€	100,89 
       - griffierecht	€	124,00 
       - salaris gemachtigde 	€	 374,00  (2 punten x tarief € 187,00) 
       	totaal 	€	598,89 
       
       
         De nakosten zullen worden toegewezen zoals hieronder bij de beslissing omschreven. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte, staande en gelegen aan het adres [adres 1] te [woonplaats] ,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woonruimte aan het adres [adres 1] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens hen in de woonruimte verblijven en deze woonruimte ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen onder afgifte van de sleutels,  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen gevallen en tot op heden begroot op € 598,89,  
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagden] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:  
       - € 93,50 aan salaris gemachtigde,  
       - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
         type: NZ