ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:906

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:906 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-03-2016 / 14/01018

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-03-10

Zaaknummer: 14/01018

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:906

---

Belanghebbende is eigenaar van een kantoorruimte, groot 547 m², dat onderdeel uitmaakt van een bedrijfscomplex. De onroerende zaak staat sinds 1 januari 2006 leeg en wordt ondershands te huur aangeboden. De rest van het bedrijfscomplex, eveneens eigendom van belanghebbende, wordt verhuurd. 
         In geschil is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2011 voor de toepassing van de Wet WOZ. 
       
       
       De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft de door hem verdedigde waarde bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof oordeelt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties niet of onvoldoende bruikbaar zijn om de kapitalisatiefactor van af te leiden en acht de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 600.000 niet te hoog is. 
       
       Belanghebbende verdedigt een waarde van € 356.000 en heeft ter ondersteuning van die waarde een taxatiekaart met bottom-up berekening overgelegd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende gehanteerde huurprijs is namelijk niet gebaseerd op een vergelijking met marktconforme gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten en het door belanghebbende gehanteerde hoge percentage voor het leegstandsrisico is onvoldoende onderbouwd. 
       
       Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2011 in goede justitie vastgesteld op € 500.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     
     
       Kenmerk: 14/01018   
     
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] ,  
       
       wonende te [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 29 september 2014, nummer SHE 13/5561, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       betreffende de na te melden beschikking en aanslag. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4, gelegen te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 841.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormeld in één geschrift vervatte beschikking en aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van de onroerende zaak alsmede de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. 
         De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 9 oktober 2012, nr. AWB 12/2491 (hierna: de uitspraak van 9 oktober 2012), niet-ontvankelijk verklaard. Bij uitspraak van 1 februari 2013, nr. AWB 12/2491 VERZET (hierna: de uitspraak van 1 februari 2013), heeft de Rechtbank het door belanghebbende gedane verzet tegen de uitspraak van 9 oktober 2012 (gevoegd met het verzet in de zaak met nummer AWB 12/2490) ongegrond verklaard. In zijn arrest van 11 oktober 2013, nr. 13/00924, heeft de Hoge Raad het door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie tegen de uitspraak van 1 februari 2013 gegrond verklaard, deze uitspraak vernietigd, beide verzetten gegrond verklaard, de uitspraak van 9 oktober 2012 als vervallen verklaard en beslist dat de Rechtbank het onderzoek moet voortzetten in de stand waarin het zich bevond. 
         De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 september 2014, nr. SHE 13/5561, gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het tijdvak 2012, in goede justitie vastgesteld op een bedrag van € 600.000, de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling aan belanghebbende van een proceskostenvergoeding van € 1.526,40. 
       
       
     
     
       1.3. 
       
         Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. 
         De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.4. 
       De zitting heeft plaatsgehad op 28 januari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende, de heer [A] verbonden aan [B] , als zijn gemachtigde, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] (taxateur). 
       
     
     
       1.5. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.6. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak, als door de ene partij gesteld en door de andere niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak, die samen met [a-straat] 8 (inclusief 6), en [a-straat] 2, deel uitmaakt van één bedrijfscomplex, gebouwd circa 2001 en gelegen op het perceel kadastraal bekend als [E] , groot 17.628 m2. De onroerende zaak, gelegen op het [F] , betreft een kantoorruimte van 547 m2 (waarover hierna meer) en is op de eerste verdieping van het bedrijfscomplex gesitueerd. Tot de onroerende zaak behoort een parkeerplaats. De onroerende zaak staat sinds 1 januari 2006 leeg en wordt ondershands te huur aangeboden.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Bij de voor het belastingjaar 2012 opgelegde WOZ-beschikking is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 een waarde in het economische verkeer toegekend van € 841.000. In bezwaar heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 439.000, verwezen naar een door hem ingebracht taxatierapport, dat op 14 mei 2012 is opgemaakt door taxateur [G] (hierna: taxateur [G] ). In dit rapport, waaraan taxatiekaarten zijn toegevoegd, zijn tevens gegevens van een aantal “referentieobjecten” vermeld. Aan deze vermelding is het volgende toegevoegd: “De bruikbaarheid van bijgevoegde “referentieobjecten” is zeer twijfelachtig en dient dan ook meer om een indruk te geven van een aantal aangeboden objecten.”. Belanghebbende is op 18 juni 2012 telefonisch gehoord en op 29 juni 2012 is de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar inpandig opgenomen. Daarbij is geconstateerd dat sprake is van een “modern kantoorgebouw met lift, sprinklerinstallatie, modern betegelde vloeren, goed geoutilleerd en flexibel in te delen”. 
         Bij de uitspraak op bezwaar is de toegekende waarde gehandhaafd. 
       
       
     
     
       2.3. 
       In beroep heeft belanghebbende met betrekking tot de onroerende zaak en in verband met gerezen onduidelijkheid over de gebruikte oppervlaktes, een officiële NEN-meting uit het jaar 2008 verstrekt. Volgens deze meting bedraagt de oppervlakte van de onroerende zaak 547 m2 (in plaats van de voorheen in aanmerking genomen 753 m2). Op basis hiervan heeft belanghebbende gelijktijdig een herziene taxatiekaart “Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen”, eveneens opgesteld door taxateur [G] , overgelegd, waarbij hij op basis van een bottom-up berekening en uitgaande van een gecorrigeerde eigen vraagprijs bepleit om aan de onroerende zaak een waarde van € 356.000 toe te kennen. 
       
     
     
       2.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 841.000) verwezen naar de getaxeerde waarde zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 februari 2014 ten aanzien van de onroerende zaak door taxateur [H] (hierna: taxateur [H] ) is opgesteld. Dit taxatierapport is voorzien van referentiegegevens en een rekenmatrix. In het taxatierapport wordt voor de onroerende zaak uitgegaan van een kantoorruimte met een oppervlakte van 753 m2. Aan de onroerende zaak wordt door taxateur [H] een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, toegekend van € 849.000. 
       
     
     
       2.5. 
       De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op een bedrag van € 600.000. Daarbij is de Rechtbank uitgegaan van de door belanghebbende berekende oppervlakte van de onroerende zaak van 547 m2. 
       
     
     
       2.6. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het door belanghebbende bij het Hof ingediende hoger beroep door taxateur [H] opnieuw een onderzoek laten instellen naar de juistheid van de waarde die aan de tot het bedrijfscomplex behorende onroerende zaak is toegekend. Dit heeft geleid tot een taxatierapport van 19 januari 2015 betreffende het bedrijfscomplex [a-straat] 2-4-6-8 te [woonplaats] . 
         Dit rapport dient te vervanging van het op 3 februari 2014 opgestelde rapport. In dit rapport is het bedrijfscomplex omschreven en is aan de deelobjecten [a-straat] 2, 4 (de onroerende zaak) en 8 (incl. 6) onder toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode per de waardepeildatum een ondershandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, toegekend van (afgerond) respectievelijk € 756.000, € 600.000 en € 5.936.000.  
       
       
       
         Bij de bepaling van de waarde is de volgende waardeopbouw gehanteerd (waarbij ‘Kf’ staat voor kapitalisatiefactor en ‘diff’ voor differentiatiefactor):  
       
       
       
         
           Deelobject [a-straat] 2 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Kantoorruimte 
               
               
                 553m2 
               
               
                  € 54/m2 
               
               
                 diff 200% 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 € 603.212 
               
             
             
               
                 Opslagruimte 
               
               
                 225m2 
               
               
                  € 54/m2 
               
               
                 diff 100% 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 € 122.715 
               
             
             
               
                 Parkeerplaatsen 
               
               
                 8 stuks 
               
               
                  € 375/st 
               
               
                 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 €   30.300 
               
             
             
               
                 Totale waarde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 756.227 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Deelobject [a-straat] 4 (de onroerende zaak) 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Kantoorruimte 
               
               
                 547m2 
               
               
                  € 54/m2 
               
               
                 diff 200% 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 € 596.667 
               
             
             
               
                 Parkeerplaatsen 
               
               
                 1 st 
               
               
                  € 375/st 
               
               
                 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 €     3.787 
               
             
             
               
                 Totale waarde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 600.454 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Deelobject [a-straat] 8 (incl. 6) 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Kantoorruimte 
               
               
                 1520m2 
               
               
                  € 54/m2 
               
               
                 diff 200% 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 € 1.658.016 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn 
               
               
                 7200m2 
               
               
                  € 54/m2 
               
               
                 diff 100% 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 € 3.926.880 
               
             
             
               
                 Parkeerplaatsen 
               
               
                 76 st 
               
               
                  € 375/st 
               
               
                 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 €    287.500 
               
             
             
               
                 Laad- en loskuilen 
               
               
                 14 st 
               
               
                  € 450 st 
               
               
                 
               
               
                 Kf 10,1 
               
               
                 €      63.630 
               
             
             
               
                 Totale waarde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 5.936.376 
               
             
           
         
       
       
       
         2.6.1. 
         Uit dit overzicht blijkt dat taxateur [H] thans - evenals belanghebbende - aan de onroerende zaak een verhuurbaar vloeroppervlak toekent van 547m2.  
         
       
       
         2.6.2. 
         De (gemiddelde) huurwaarde van € 54 p/m2 heeft de taxateur afgeleid uit gerealiseerde huurovereenkomsten inzake de op hetzelfde bedrijventerrein gelegen referentieobjecten [b-straat] 5 (huurovereenkomst 1 juli 2010), [c-straat] 15 (huurovereenkomst 1 november 2010) en [a-straat] 11 (huurovereenkomst 1 mei 2011), waarvoor hij primaire huurprijzen heeft berekend van respectievelijk € 57, € 48 en € 56 p/m2.  
         
       
       
         2.6.3. 
         De toegepaste kapitalisatiefactor heeft de taxateur afgeleid uit verkooptransacties van vijf referentieobjecten. De verkooptransacties betreffen de op het [F] gelegen objecten [b-straat] 5 (verkooptransactie 1 juli 2010) en [d-straat] 48 (verkooptransactie 13 juli 2010), de op het bedrijventerrein “ [J] ” gelegen objecten [e-straat] 10 (verkooptransactie 15 juli 2010) en [f-straat] 29 (verkooptransactie 7 maart 2011) en het op het goederendistributieterrein “ [K] ” gelegen [g-straat] 2 (verkooptransactie 6 juni 2013). Al deze referentieobjecten zijn zogenoemde gecombineerde bedrijfsobjecten. 
         
       
     
     
       2.7. 
       De huurprijzen van partijen p/m2 zijn alle prijzen per jaar en exclusief BTW. 
       
     
     
       2.8. 
       De Heffingsambtenaar gaat in zijn berekeningen van de waarde van de onroerende zaak per m2 kantoorruimte uit van huurprijzen vóór toepassing van een differentiatiefactor van 200%. Belanghebbende gaat in zijn berekeningen uit van huurprijzen na toepassing van eenzelfde differentiatiefactor. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op het juiste bedrag, althans niet te hoog, is vastgesteld. 
       
       
         Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Uit het verhandelde ter zitting blijkt dat tussen partijen niet in geschil is dat de Rechtbank heeft verzuimd de Heffingsambtenaar (door de Rechtbank aangeduid met: verweerder) te veroordelen tot betaling aan belanghebbende (door de Rechtbank aangeduid met: eiser) van een tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Partijen doen hun standpunt in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.  
         Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de WOZ-waarde op € 356.000, tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot betaling van een proceskostenvergoeding in hoger beroep op basis van de artikelen 7:15 en 8:75 Awb.  
         De Heffingsambtenaar concludeert - afgezien van de veroordeling in de tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar - tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         Het wettelijk kader 
       
     
     
     
       4.1. 
       Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum  1 januari 2011.  
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde bepaald voor: 
       a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten); 
       b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a., dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.  
       
     
     
       4.4. 
       De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar. 
       
       
         
           De waarde van de onroerende zaak 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof zal hierna eerst nagaan of de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde van € 600.000 niet tot een te hoog bedrag heeft bepaald.  
       
     
     
       4.6. 
       De Heffingsambtenaar beroept zich voor de door hem per waardepeildatum vastgestelde waarde op een hertaxatie van de onroerende zaak en verwijst daarvoor naar het taxatierapport dat op 19 januari 2015 door taxateur [H] is uitgebracht en is voorzien van referentieobjecten en een rekenmatrix. 
       
     
     
       4.7. 
       
         De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen rondom de waardepeildatum van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die wordt afgeleid uit de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, gedeeld door de berekende huurwaarde van die objecten.  
         Het Hof acht deze methode bruikbaar om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. 
       
       
     
     
       4.8. 
       
         In de overgelegde rekenmatrix heeft taxateur [H] uit gerealiseerde huurovereenkomsten inzake de eveneens op [F] gelegen referentieobjecten [b-straat] 5, [c-straat] 15 en [a-straat] 11 een gemiddelde markthuur afgeleid van € 54 p/m2.  
         De Heffingsambtenaar wijst met name op het zijns inziens goed vergelijkbare referentieobject [a-straat] 11, gebouwd in 1996, met een metrage van 6.196 m2 (waarvan 620 m2 kantoorruimte en 5.576 m2 opslag- en magazijnruimte) en een huurwaarde van € 56 p/m2. 
       
       
     
     
       4.9. 
       Met betrekking tot de berekende huurwaarde overweegt het Hof als volgt. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat het rond de waardepeildatum gebruikelijk was dat verhuurders om te kunnen verhuren aan huurders tegemoetkomingen (incentives) verleenden en dat hij bij de berekening van de huurwaarde een correctie in verband met deze incentives heeft aangebracht. In zijn toelichting op de voor de referentieobjecten berekende huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar ter zitting, deels in aanvulling op de van hem afkomstige gedingstukken, medegedeeld dat voorts rekening is gehouden met onderlinge verschillen door toepassing van de VLOK-methode (waarbij rekening wordt gehouden met aspecten als voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit) en de ITZA-methode (“In terms of Zone A”). Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat zowel de VLOK-methode als de ITZA-methode bruikbaar zijn bij de waardebepaling. De Heffingsambtenaar heeft evenwel de aard en de omvang van de incentives en de concrete toepassing van de VLOK-methode en de ITZA-methode op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt, waardoor de vergelijkingsgegevens naar het oordeel van het Hof onvoldoende zijn onderbouwd en aldus een onvoldoende basis vormen om van de berekende huurwaarde van € 54 p/m2 uit te gaan. 
       
     
     
       4.10. 
       De Heffingsambtenaar heeft de door hem berekende huurwaarde van € 54 en rekening houdend met een differentiatiefactor van 200 % gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor van 10,1. Genoemde kapitalisatiefactor is bepaald met inachtneming van de kapitalisatiefactoren die zijn berekend aan de hand van de gerealiseerde verkooptransacties inzake de referentieobjecten [b-straat] 5, [d-straat] 48, [e-straat] 10, [f-straat] 29 en [g-straat] 2 van respectievelijk 10,7 (leeg), 10,6 (leeg), 10,5 (leeg), 11,1 (leeg) en 11,2 (verhuurd). Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor van 10,1 heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met verschillen in bouwjaar, grootte, verhuurbaar vloeroppervlak, kavelgrootte en de staat van het onderhavige bedrijfscomplex in relatie tot de gebruikte referentieobjecten, alsmede de bottom-up berekening die hij heeft gemaakt ter (verdere) onderbouwing en die resulteert in een kapitalisatiefactor van 10,1.  
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof zal hierna nagaan of de door de Heffingsambtenaar gehanteerde gerealiseerde verkooptransacties bruikbaar zijn om de kapitalisatiefactor van af te leiden. Daarbij heeft onder meer te gelden dat de strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ mee brengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169). 
       
       
         4.11.1. 
         Met betrekking tot het referentieobject [b-straat] 5 stelt het Hof vast, dat uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde overzichten blijkt van een huurovereenkomst met datum 1 juli 2010 en een verkooptransactie met datum 1 juli 2010. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar niet kunnen aangeven door wie de huurovereenkomst is aangebracht, door de verkoper of de koper. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat deze verkoop vrij is van huur en gebruik.  
         
       
       
         4.11.2. 
         Met betrekking tot het referentieobject [d-straat] 48 heeft belanghebbende er op gewezen dat dit object volgens de door haar overgelegde en tot de gedingstukken behorende akte van levering van 13 juli 2010 in verhuurde staat is verkocht. De Heffingsambtenaar heeft, door belanghebbende weersproken, gesteld dat de huurder dit pand op 1 januari 2011, goed vijf maanden na de verkooptransactie, heeft verlaten en dat dit rekening houdende met een opzegtermijn van één jaar betekent dat de koper - ten tijde van de aankoop - op de hoogte was van het feit dat het object op 1 januari 2011 leeg zou komen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee niet aannemelijk gemaakt dat dit pand op 1 januari 2011 leeg stond, niet aannemelijk gemaakt dat de prijs vrij van huur tot stand is gekomen en evenmin aannemelijk gemaakt dat de huur voor genoemde datum is opgezegd. De Heffingsambtenaar heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat deze verkoop vrij is van huur en gebruik. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat als het pand op 1 januari 2011 veronderstellenderwijs leeg zou hebben gestaan, niet duidelijk is waardoor het pand dan leeg is gekomen en dat de huur bovendien nog tot na 1 januari 2011 kan hebben doorgelopen.  
         
       
       
         4.11.3. 
         Met betrekking tot het referentieobject [e-straat] 10 heeft belanghebbende er onweersproken op gewezen dat dit object volgens de door haar overgelegde en tot de gedingstukken behorende akte van levering van 15 juli 2010 gedeeltelijk in verhuurde staat is verkocht en derhalve buiten beschouwing dient te blijven. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat [e-straat] 10 ten onrechte als een relevante gerealiseerde verkooptransactie is aangemerkt.  
         
       
       
         4.11.4. 
         
           Het referentieobject [f-straat] 29, dat op 7 maart 2011 is verkocht, ligt niet op [F] , maar op industrieterrein “ [J] ”. Dit object, een gecombineerd bedrijfsobject, met bouwjaar 1991, bestaat volgens de door de Heffingsambtenaar aangeleverde beschrijving uit een begane grond en één verdieping. De begane grond bevat 505 m2 kantoorruimte, 3.851 m2 opslag/magazijnruimte en 25 parkeerplaatsen. De verdieping omvat 435 m2 kantoorruimte.  
           Met betrekking tot de afstand van dit object tot de onroerende zaak nemen partijen verschillende standpunten in. Belanghebbende gaat uit van ongeveer 9 kilometer (km) en de Heffingsambtenaar van circa 3 km. Het Hof komt op basis van eigen onderzoek uit op een afstand van circa 5,5 km. Hoewel de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat dit object leeg is verkocht, heeft hij, zoals ook door belanghebbende is gesteld, niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja op welke wijze, rekening is gehouden met het feit dat Dillenburgstaat 29 op een andere locatie is gelegen, waarmee de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht heeft gegeven in de vergelijkbaarheid van deze verkooptransactie. 
         
         
       
       
         4.11.5. 
         Het referentieobject [g-straat] 2 is volgens de door de Heffingsambtenaar aangeleverde gegevens op 6 juni 2013 in verhuurde staat verkocht. Volgens het Hof staat hiermee vast dat deze verkoop onvoldoende vrij van huur en gebruik tot stand is gekomen. Bovendien ligt de verkoopdatum te ver van de peildatum 1 januari 2011 verwijderd. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat [g-straat] 2 ten onrechte als een relevante gerealiseerde verkooptransactie is aangemerkt.   
         
       
     
     
       4.12. 
       Uit het vermelde onder 4.11 concludeert het Hof dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties niet of onvoldoende bruikbaar zijn om de kapitalisatiefactor van af te leiden. 
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 600.000 niet te hoog is. 
       
     
     
       4.14. 
       Belanghebbende bepleit een waarde van € 356.000. Belanghebbende heeft daartoe als aanvulling op het taxatierapport van taxateur [G] een herziene taxatiekaart met bottom-up berekening overgelegd.  
       
     
     
       4.15. 
       Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde van € 356.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. 
       
       
         De Rechtbank overwoog (waarbij belanghebbende is aangeduid met: eiser): 
       
       
       
         “11. (…) Eiser heeft een zogenaamde bottom-up berekening gedaan, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011. Eiser is bij die berekening uitgegaan van een huurprijs van € 90 per m2. Hij heeft zich daarbij gebaseerd op de thans gehanteerde vraaghuur voor het bedrijfsobject van € 100 per m2. Deze prijs is erg hoog, aldus eiser, om problemen met zittende huurders te voorkomen. De door eiser gehanteerde huurprijs is niet gebaseerd op een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. 
         De rechtbank acht evenmin de door eiser gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,29 voldoende aannemelijk gemaakt. Zo is eiser van een leegstandsrisico uitgegaan van 20%. Dit percentage is kennelijk gebaseerd op de periode waarin het bedrijfsobject leeg staat. Het gaat hier echter niet om de feitelijke leegstand maar om het leegstandsrisico. Bij de vaststelling daarvan moet mede bezien worden in welke mate met het bedrijfsobject vergelijkbare panden in de omgeving van het object leegstaan. Die vraag heeft eiser echter niet bij zijn berekening van de kapitalisatiefactor betrokken. Daarbij is bovendien niet te volgen dat eiser voor [a-straat] 4 en [a-straat] 8, inclusief 6, gelegen in hetzelfde complex, een verschillend leegstandsrisico hanteert.” 
       
       
       
         Het Hof acht dit oordeel juist en maakt dit oordeel tot de zijne. Het Hof voegt daaraan toe dat nu de onroerende zaak slechts ondershands is aangeboden een mogelijke oorzaak van de leegstand van de onroerende zaak is dat belanghebbende niet actief genoeg is geweest om de onroerende zaak te kunnen verhuren. Ook dit vormt voor het Hof een reden om de feitelijke leegstand niet in aanmerking te nemen. 
       
       
     
     
       4.16. 
       Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en tijdens het onderzoek ter zitting, de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2011 in goede justitie vaststellen op € 500.000. 
       
       
         
           Ten aanzien van de kosten hoorzitting bezwaar 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbende verzoekt het Hof, omdat de Rechtbank dit heeft verzuimd, de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling aan belanghebbende van een tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar.  
       
     
     
       4.18. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat in bezwaar een hoorzitting heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
       4.19. 
       Nu tussen partijen vaststaat dat in de bezwaarfase een hoorzitting heeft plaatsgevonden, en de Rechtbank het beroep gegrond heeft verklaard, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de hoorzitting redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.20. 
       Het Hof is van oordeel dat het gewicht van de zaak moet worden bepaald op “gemiddeld”, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. 
       
     
     
       4.21. 
       Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van de hoorzitting in bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op € 246 (1 punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 246. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover het de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten betreft, en de uitspraken van de Heffingsambtenaar dienen te worden vernietigd, de waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd als vermeld onder 4.16 en de Heffingsambtenaar dient aan belanghebbende de kosten van de hoorzitting in bezwaar te vergoeden als vermeld onder 4.21. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       Nu de uitspraak van de Rechtbank gedeeltelijk wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 122 te vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.  
       
     
     
       4.25. 
       Het Hof is van oordeel dat het gewicht van de zaak moet worden bepaald op “gemiddeld”, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. 
       
     
     
       4.26. 
       Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het hoger beroep mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht op 2 punten (indienen beroepschrift en verschijnen ter zitting) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 992. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep gegrond, 
       
       
         vernietigt de bestreden uitspraak behoudens voor zover het de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten betreft, 
       
       
         vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar, 
       
       
         vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 500.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig, 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding aan belanghebbende van de kosten van de hoorzitting in bezwaar, vastgesteld op € 246, 
       
       
         gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 122 vergoedt, 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 992. 
       
     
     
     
       Aldus gedaan op 10 maart 2016 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, T.A. Gladpootjes en W.P.J. Schramade in tegenwoordigheid van H.J. van den Helm, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in [K] worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.