ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:2358

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:2358 Gerechtshof Den Haag , 30-11-2021 / 200.273.688

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-11-30

Zaaknummer: 200.273.688

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:2358

---

Tweebosbuurt Rotterdam. Dringend eigen gebruik huurwoning in verband met sloop en renovatie. Rol van stedenbouwkundige ontwikkelingen. Geen schending van artikel 8 EVRM. Veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.273.688/01 
       Zaaknummer rechtbank		: 7989839 \ CV EXPL 19-36668  
     
     
   
   
     arrest van 30 november 2021 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     Stichting Vestia, 
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       appellante, 
       hierna te noemen: Vestia, 
       advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde] , 
     
       wonende te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M.C. de Jong te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1.1 
       Het hof heeft kennis genomen van de volgende processtukken: 
       
       
         
           de processtukken uit eerste aanleg, waaronder het vonnis van 10 januari 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam; 
         
         
           de appeldagvaarding van Vestia van 3 februari 2020; 
         
         
           de memorie van grieven van Vestia, met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met producties; 
         
         
           het tussenarrest van 25 augustus 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de producties 11-19 zijdens Vestia; 
         
         
           de producties 12-14 zijdens [geïntimeerde] . 
         
       
       
     
     
       1.2 
       Op 26 oktober 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van het hof. De pleitnotities die de advocaten hebben gebruikt zijn aan het dossier toegevoegd. Ten slotte is arrest bepaald. 
       
     
   
   
     De zaak in het kort 
     
     
       2.	[geïntimeerde] huurt van Vestia sinds 1987 de woning aan de [adres] te Rotterdam. Deze woning is gelegen in de Tweebosbuurt. Vestia wil een aantal woonblokken in de Tweebosbuurt slopen en vervangen door nieuwbouw. De woning van [geïntimeerde] bevindt zich in een van deze blokken. De vraag is of Vestia de huur kan beëindigen om de nieuwbouwplannen te kunnen verwezenlijken. De kantonrechter vond dat Vestia haar plannen onvoldoende had onderbouwd. In hoger beroep wijst het hof de vordering van Vestia wel toe. De huur zal worden beëindigd en [geïntimeerde] zal de woning dus moeten ontruimen.  
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         De feiten 
       
     
     
     3. Het hof gaat uit van de volgende feiten: 
     
     a. Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. 
     
     
      [geïntimeerde] huurt sinds 17 november 1987 van Vestia de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: “de woning”). De woning is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid). 
     
     In maart 2010 heeft de toenmalig minister van VROM/WWI aan de heren Deetman en Mans gevraagd een advies uit te brengen over de problematiek op Rotterdam-Zuid. Het verzoek aan Deetman en Mans was het volgende: 
     ‘Maak een analyse van de bijzondere situatie op Zuid en de aangrijpingspunten voor interventies en strategiebepaling. Het gaat om een integraal onderzoek waarbij het uitgangspunt is dat de problematiek wordt gekeerd door middel van een samenhangende systeemaanpak.’ 
     
     In februari 2011 is het Eindadvies van Deetman en Mans over aanpak van Rotterdam-Zuid uitgebracht. Het rapport heet: ‘Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht’. In het advies is onder meer opgenomen (pagina 7):  ‘Zuid kent een omvangrijke stapeling van sociaal-economische problemen in het zwakste deel van de woningmarkt in Nederland. Deze stapeling van problemen is qua omvang en intensiteit ongekend op Nederlandse schaal.’  In het advies is verder opgenomen dat onder meer de deelgemeente Feijenoord laag scoort op de veiligheidsindex. Ten aanzien van de woningvoorraad staat in het advies (pagina 8):  `Er zijn aanzienlijke problemen op Zuid. Er is sprake van een zeer omvangrijke, kwetsbare, gestapelde woningvoorraad en de omvang en/of de kwaliteit van de buitenruimte laat op veel plaatsen te wensen over. In verschillende wijken wonen gezinnen in (te) kleine en verouderde woningen. (…).’ 
     
     Het advies heeft betrekking op drie pijlers: talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering. Het rapport onderscheidt binnen die pijlers de volgende acht prioriteiten: 
     
     
       A. Talentontwikkeling 
       1. Wegwerken taalachterstanden 
       2. Ontwikkelen doorlopende leerlijnen 
       3. Ontwikkelen ‘soft skills’ beroepsbevolking 
       B. Economische versterking 
       4. Stimuleren bedrijvigheid in de wijk 
       5. Concretiseren nieuwe economische dragers 
       C. Fysieke kwaliteitsverbetering 
       6. Onderhouden basisniveau ‘schoon, heel en veilig’ 
       7. Verbeteren kwaliteit particulier woningbezit 
       8. Herstructurering deel van de particuliere woningvoorraad. 
     
     
     Ten aanzien van pijler C is in het rapport opgenomen (pagina 18) dat in de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse, de wijken met veel particulier bezit, de belangrijkste fysieke verbeteropgaven voor Zuid liggen. Volgens het advies van Deetman en Mans was het echter ook noodzakelijk dat corporaties en de gemeente Rotterdam op korte termijn zouden inventariseren wat ‘de opgave’ is in de andere wijken op Zuid (pagina 20).  
     
     Het advies van Deetman en Mans heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, de gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Op 11 september 2011 is binnen dit samenwerkingsverband het document `Zuid Werkt! Nationaal Programma Kwaliteitssprong Zuid’ (NPKZ) ondertekend. 
     
     In het NPKZ wordt conform het advies van Deetman en Mans ingezet op de in dat rapport genoemde drie pijlers. Ook zijn de ambities voor de periode tot het jaar 2030 vastgelegd. Ten aanzien van de ‘fysieke kwaliteitsverbetering’ vermeldt het NPKZ onder meer (pagina 16):  ‘De woningmarkt in de regio Rotterdam valt te betitelen als imperfect. De woningvoorraad op Zuid kenmerkt zich door een lage en dalende WOZ-waarde, een lage druk op de woningmarkt, eenzijdige goedkope en kwetsbare voorraad en een overmaat aan particuliere verhuurders en verouderd particulier bezit. (…). De ambitie en de opgave is fors: we verbeteren of vervangen 1/3 van de woningvoorraad op Zuid in ongeveer 20 jaar (35.000 woningen waarvan ongeveer 12.000 corporatiewoningen en 23.000 particuliere woningen) en de bijbehorende buitenruimte. Hiervoor komen kwalitatief veel betere woningen terug die veel meer differentiatie in de woningvoorraad op Zuid zullen brengen.’  
     
     i. In de bijlage bij het NPKZ (‘Notitie Uitwerking van de pijlers van de Kwaliteitssprong Zuid’) is te lezen (pagina 19) dat ‘delen van het corporatiebezit’ toe zijn aan ‘transformatie.’ Een van de wijken die in dat verband worden genoemd, is de Afrikaanderwijk. 
     
     Vervolgens is in december 2013 door het NPRZ het document ‘Handelingsperspectief Afrikaanderwijk’ opgesteld. In dat Handelingsperspectief is onder meer opgenomen: ‘ Vooral de woningen in de Tweebosbuurt en de Transvaalbuurt zijn slecht.’ 
     
     Verder is een ‘Uitvoeringsplan 2019-2022’ vastgesteld. In dit uitvoeringsplan is onder de kop `Verbetering en transformatie corporatievoorraad’ (pagina 63) de opgave gesteld een deel van de corporatievoorraad (in 20 jaar gaat het om 12.000 corporatiewoningen) te transformeren door renovatie, sloop en nieuwbouw.  
     
     Het college van B&W van de Gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met een herstructureringsplan voor de Tweebosbuurt.  
     
     Op 9 juli 2018 heeft [geïntimeerde] een brief van de Gemeente Rotterdam ontvangen betreffende ‘herstructurering’: 
     
       
         ‘De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan de vernieuwing van woningen en wijken in Rotterdam Zuid. De Gemeente Rotterdam en Vestia willen ook uw buurt Tweebos gaan vernieuwen. De woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom is het nodig de kwaliteit te verbeteren. Deze plannen leiden de komende jaren tot de sloop van veel woningen. In deze brief leest u wat dit voor u betekent. 
       
       
         Uw woning wordt gesloopt 
       
       
         De plannen hebben helaas tot gevolg dat uw woning wordt gesloopt. Daarom moet u verhuizen. We begrijpen dat dit een ingrijpende boodschap is. Natuurlijk gaan wij u persoonlijk informeren en begeleiden. Samen met u gaan we op zoek naar een andere woning. (…)’ 
       
     
     
     Op 29 november 2018 hebben Vestia en de gemeente Rotterdam ‘de Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt’ gesloten. Daarin zijn de herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt opgenomen. Die bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De te slopen woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen. Op 29 november 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met deze samenwerkingsovereenkomst.  
     
     Vestia heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.  ‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten. 
     
       
         (…) 
       
       
         Als u niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst, zien wij ons helaas genoodzaakt in een gerechtelijke procedure de rechter een tijdstip te laten vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd. (…)’ 
       
     
     
     
      [geïntimeerde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd. 
     
     
       
         De vordering in eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter 
       
     
     
     
       4.1 
       Vestia vorderde in eerste aanleg te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [geïntimeerde] zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een tijdstip dat door de kantonrechter in goede justitie zal worden bepaald. Zij vorderde ook dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld de woning te ontruimen en dat hij zou worden veroordeeld in de kosten van het geding. 
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft die vordering afgewezen en Vestia veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe overwoog de kantonrechter, samengevat weergegeven, het volgende: 
       
         
           De vordering van Vestia is toewijsbaar als Vestia aannemelijk maakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen (rov. 5.4); 
         
         
           Sloop is erkend als vorm van eigen gebruik. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan kan echter geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Het doel van stedenbouwkundige ontwikkeling is geen belemmering voor het aannemen van dringend eigen gebruik, als er sprake is van een exploitatietekort. Maar stedenbouwkundige ontwikkeling kan op zich zelf, zonder bijkomende omstandigheden, geen grond voor dringend eigen gebruik zijn (rov. 5.5-5.7); 
         
         
           Vestia heeft aan de opzegging geen financiële redenen ten grondslag gelegd en ook de bouwkundige staat van de woningen speelt geen rol (rov. 5.8); 
         
         
           De sloop van de Tweebosbuurt komt in de Samenwerkingsovereenkomst (november 2018) uit de lucht vallen. De bouwkundige staat speelt in deze procedure geen rol en de plannen voor de Tweebosbuurt volgen niet zo vanzelfsprekend uit de rapporten vanaf 2011 als door Vestia voorgesteld. Er is weliswaar sprake van problematiek op Rotterdam Zuid, maar deze problematiek geeft Vestia niet zonder meer de bevoegdheid om de woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren (rov. 5.13-5.14); 
         
         
           De bewoners zijn op geen enkele wijze en op geen enkel moment daadwerkelijk in het voortraject betrokken en zij hebben niet of nauwelijks hulp gekregen bij het vinden van een andere woning (rov. 5.16); 
         
         
           Vestia heeft niet kunnen uitleggen waarom een herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod van sociale huurwoningen met 347 woningen, met haar taak in overeenstemming is (rov. 5.17); 
         
         
           Vestia heeft er onvoldoende blijk van gegeven dat het grondrecht op huisvesting voldoende is gewaarborgd. De politieke steun die Vestia aanvoert, acht de kantonrechter niet overtuigend (rov. 5.18 en 5.19); 
         
         
           Er is niet gebleken dat er passende woonruimte beschikbaar is voor alle bewoners die in een juridische procedure betrokken zijn. Dat komt omdat dezelfde woningen telkens aan meerdere bewoners zijn aangeboden. Bovendien is de sloop van de woningen ten onrechte als een voldongen feit gepresenteerd (rov. 5.20); 
         
         
           Per saldo kunnen de huidige herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet doorstaan (5.22).  
         
       
       
     
     
       4.3 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd dat een principiële uitspraak wordt gedaan over de rechtmatigheid van de procedure. Verder vorderde hij, voor het geval hij zijn woning zou moeten verlaten, compensatie voor meer te betalen huur voor een nieuwe woning. Tot slot vorderde hij een woning op loopafstand van de Botanische Tuin Afrikaanderwijk. 
       
     
     
       4.4 
       De kantonrechter heeft deze vorderingen onbesproken gelaten, omdat de vorderingen van Vestia werden afgewezen en [geïntimeerde] bij zijn vorderingen daarom geen belang had.  
       
       
         
           De vordering in hoger beroep en de grieven van Vestia 
         
       
       
     
     
       5.1 
       Vestia vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van hetgeen zij in eerste aanleg had gevorderd. Zij vordert ook dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.  
       
     
     
       5.2 
       Vestia heeft 32 grieven tegen het vonnis geformuleerd en toegelicht. Die komen in wezen op tegen alle hiervoor weergegeven overwegingen van de kantonrechter: 
       
         
           De grieven 1 tot en met 6 zijn gericht tegen het beoordelingskader dat de kantonrechter heeft gebruikt en meer specifiek tegen het oordeel dat uitsluitend stedenbouwkundige motieven, zonder exploitatietekort, geen dringend eigen gebruik kunnen opleveren; 
         
         
           Met de grieven 7 tot en met 10 voert Vestia aan dat zij wel degelijk bouwtechnische motieven en belangen heeft bij de sloop en nieuwbouw van de woningen; 
         
         
           In de grieven 11 tot en met 19 gaat Vestia nader in op de sociaaleconomische, stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke motieven voor de herstructureringsplannen;    
         
         
           De grieven 20 en 21 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat Vestia onvoldoende overleg met bewoners heeft gevoerd; 
         
         
           Met grieven 22 en 23 gaat Vestia in op de (inmiddels ontstane) financiële belangen die zij heeft bij sloop en nieuwbouw; 
         
         
           De grieven 24 tot en met 26 bestrijden het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de hulp bij het vinden van andere, geschikte woonruimte en een terugkeermogelijkheid/terugkeergarantie; 
         
         
           In de grieven 27 tot en met 29 gaat Vestia in op de overwegingen van de kantonrechter over de Grondwet en de taak van Vestia op grond van de Woningwet; 
         
         
           Grief 30 gaat in op de vraag of er andere passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is; 
         
         
           Grief 31 heeft betrekking op de communicatie van de gemeente Rotterdam en Vestia met de bewoners; 
         
         
           Grief 32 is gericht tegen de afwijzing van de vordering als zodanig en de proceskostenveroordeling. 
         
       
       
       
         
           De beoordeling door het hof 
         
       
       
     
     
       6.1 
       Voordat het hof overgaat tot een inhoudelijke beoordeling van de standpunten van partijen, overweegt het hof als volgt. Deze procedure is één van de procedures die tussen Vestia en huurders in de Tweebosbuurt zijn gevoerd. In een aantal zaken is Vestia in eerste aanleg in het gelijk gesteld, terwijl zij in een aantal andere zaken in het ongelijk is gesteld. In een fors aantal zaken is hoger beroep ingesteld. Het hof heeft in de zaken in hoger beroep een aantal regiezittingen gehouden, onder leiding van een raadsheer-commissaris. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling in deze zaak van 26 oktober 2021 zijn alle overige zaken doorgehaald omdat tussen Vestia en de betrokken huurders op enig moment een regeling is bereikt. De raadsheer-commissaris die de regiezittingen heeft geleid, maakt geen deel uit van de combinatie die deze zaak behandelt. Omgekeerd zijn de raadsheren die deze zaak behandelen niet op de hoogte van de processtukken die in alle andere, inmiddels doorgehaalde, zaken zijn gewisseld.   
       
     
     
       6.2 
       In zijn memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] aangegeven zich te beroepen op de betogen van andere advocaten in andere zaken van Vestia tegen andere huurders in de Tweebosbuurt. Hij heeft die betogen in deze zaak niet in het geding gebracht en ook niet opgenomen in zijn memorie van antwoord. Hoewel die andere zaken ook bij het hof aanhangig zijn geweest, verzet de goede procesorde zich ertegen dat het hof zelfstandig in die andere, doorgehaalde, zaken op zoek gaat naar processtukken en daaraan argumenten voor [geïntimeerde] (of voor Vestia) ontleent. Noch voor het hof, noch voor Vestia is immers voldoende specifiek duidelijk welke onderdelen van welke betogen [geïntimeerde] aan zijn verweer ten grondslag legt. Het hof zal zich dus slechts kunnen baseren op hetgeen [geïntimeerde] in zijn processtukken in deze procedure aanvoert. 
       
     
     
       6.3 
       In het verlengde daarvan overweegt het hof dat in deze zaak uitsluitend de tegen [geïntimeerde] gerichte vordering ter beoordeling voorligt. Bij de beoordeling van die vordering zijn de plannen om tot sloop van een groot aantal woningen in de Tweebosbuurt over te gaan zonder meer van belang, maar het is niet de toelaatbaarheid of de politieke wenselijkheid van  die plannen die principieel ter toetsing voorligt. Ter toetsing ligt slechts voor of Vestia zich tegen [geïntimeerde] kan beroepen op een dringend eigen gebruik van de woning.   
       
       
         
           Dringend eigen gebruik 
         
       
       
     
     
       7.1 
       Op grond van het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
       
     
     
       7.2 
       Uit artikel 7:274 lid 3 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 BW oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie’ in de zin van dit artikellid begrepen, zo volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren. 
       
     
     
       7.3 
       
         De Hoge Raad heeft in het arrest  Van Helsdingen/Klein  (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190) overwogen: 
         
           ‘Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’ 
         
       
       
     
     
       7.4 
       Met dit arrest sloot de Hoge Raad aan bij de eerdere arresten  Traas/Oudeman  (HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541, NJ 1993/583) en  Van Peski/ Nieuw Amsterdam  (HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655) .  In het eerste arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat bij beantwoording van de vraag of het afbreken van een woning heeft te gelden als dringend eigen gebruik, doorslaggevend is of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd. In het tweede arrest is die regel in die zin uitgebreid dat van dringend eigen gebruik ook kan worden gesproken indien een woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel aanzienlijke verliezen oplevert. De Hoge Raad voegde daaraan toe dat dit niet anders wordt ‘ indien die exploitatieverliezen hun oorzaak vinden in stedebouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het woningbestand is gelegen, en dat de sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedebouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.’ 
       
     
     
       7.5 
       Het feit dat de zaken die aan deze arresten ten grondslag lagen steeds exploitatietekorten tot onderwerp hadden, brengt niet mee dat van dringend eigen gebruik bij renovatie van een woning slechts sprake kan zijn indien zich een dergelijk exploitatietekort voordoet. Van dringend eigen gebruik kan ook sprake zijn indien een woning of een complex van woningen wordt gerenoveerd met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk al dan niet in samenhang met bouwtechnische redenen. Als het gaat om renovatie (sloop en nieuwbouw) voor een dergelijk doel, is niet vereist dat ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds. 
       
     
     
       7.6 
       Om aannemelijk te maken dat de verhuurder een woning wegens renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien. Een verhuurder zal een zekere vrijheid hebben om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De rechter kan zijn oordeel over de wenselijkheid van die maatregel niet in de plaats stellen van die vrijheid van de verhuurder. De rechter moet wel toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociale motieven, zal daarbij belangrijk gewicht toekomen aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij, of volgen uit, beleid van de Rijksoverheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn. 
       
     
     
       7.7 
       De vraag of sprake is van een dringend eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van de actuele situatie. Dat betekent dat het hof moet beoordelen of ten tijde van deze uitspraak sprake is van dringend eigen gebruik door Vestia in verband met de voorgenomen renovatie. 
       
     
     
       7.8 
       Het hof is van oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord. Zoals uit de feitenweergave blijkt, is sinds maart 2010 onderzoek gaande naar de problematiek die de toenmalige minister van VROM/WWI op Rotterdam Zuid zag. In het advies van Deetman en Mans worden verschillende problemen op Zuid benoemd. Tot die door Deetman en Mans benoemde problemen behoren een lage score op de veiligheidsindex, een relatief laag opleidingsniveau, een relatief gering aantal arbeidsplaatsen en een zeer kwetsbare woningvoorraad. Het advies van Deetman en Mans noemt daarom als een van de pijlers voor het op Rotterdam Zuid te voeren beleid nadrukkelijk de ‘fysieke kwaliteitsverbetering.’ Die fysieke kwaliteitsverbetering heeft niet alleen betrekking op de inrichting van de openbare ruimte, maar ook op de woningen op Zuid. Weliswaar zijn daarbij de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse als belangrijkste wijken genoemd waar het gaat om de particuliere woningvoorraad, maar ook de woningcorporaties zijn aangespoord om in de andere wijken op Zuid te inventariseren wat ‘de opgave’ is. Dat betekent niet alleen dat het advies ook op de Tweebosbuurt als onderdeel van de Afrikaanderwijk betrekking had, maar ook dat het mede betrekking had op sociale huurwoningen. Dat het advies ook betrekking had op sociale huurwoningen volgt ook uit het gegeven dat de woningcorporaties nauw betrokken zijn in het NPRZ. 
       
     
     
       7.9 
       In het NPKZ is nader uitgewerkt dat een belangrijk deel van de woningvoorraad op Zuid moet worden vervangen. Daarbij is nadrukkelijk benoemd dat het ook gaat om ongeveer 12.000 corporatiewoningen en is omschreven dat de inzet van de woningcorporaties daarop gericht moet zijn. De Tweebosbuurt wordt in het latere Handelingsperspectief Afrikaanderwijk met zoveel woorden genoemd als buurt waar de woningen ‘slecht’ zijn. Vervolgens is in het Uitvoeringsplan opnieuw opgenomen dat er een transformatie van een deel van de corporatievoorraad moet plaatsvinden door renovaties, sloop en nieuwbouw. Het Uitvoeringsplan noemt daarbij dat in de zogenaamde ‘focuswijken’ (waartoe de Tweebosbuurt behoort) sprake is van een sterke disbalans qua woningaanbod.    
       
     
     
       7.10 
       Vestia heeft er verder, tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, onweersproken op gewezen dat uit de Woonvisie 2030 blijkt dat het aandeel goedkope woningen in Rotterdam disproportioneel groot is. In de Gebiedsatlas Ontwikkeling Woonvoorraad van de gemeente Rotterdam is bovendien schematisch opgenomen dat de Afrikaanderwijk een wijk is met een sterke disbalans in de woonvoorraad, waarbij er een tekort is aan woningen in het midden-, hoger- en topsegment. 
       
     
     
       7.11 
       Het hof acht voorts van belang dat (het College van B&W en de gemeenteraad van) de gemeente Rotterdam met de plannen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan heeft (hebben) ingestemd, omdat daaruit moet worden afgeleid dat de stedenbouwkundige en sociaaleconomische achtergrond van de plannen wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen. De sloop van de woningen en de nieuwbouw is daarmee als zodanig een onderdeel van het beleid dat de gemeente Rotterdam voert en dat aansluit bij de wens van de gemeente Rotterdam om tot een meer gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk te komen. Op grond van artikel 42 Woningwet dient Vestia als toegelaten instelling naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij werkzaam is. 
       
     
     
       7.12 
       Het hof is op grond van het voorgaande, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende is onderbouwd. De keuze van Vestia om tot sloop en nieuwbouw over te gaan volgt de beleidsmatige keuze van de gemeente Rotterdam en de Rijksoverheid om mede door fysieke aanpassingen in de wijk de problemen op Rotterdam Zuid aan te pakken. Het advies van Deetman en Mans is gevolgd door een aantal uitwerkingsplannen waarin de corporaties uitdrukkelijk zijn betrokken en waarbij als hun taak mede is omschreven de problemen die op het gebied van huisvesting in de betrokken wijken zijn gesignaleerd, aan te pakken. Dat niet iedere woning in de wijk  gebrekkig is en dat [geïntimeerde] tevreden is met zijn woning en zijn woonomgeving, is in het licht van de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen en de oplossingen die voor die problemen zijn gekozen, niet doorslaggevend. Waar het om gaat is dat op het (grotere) niveau van Rotterdam Zuid problemen zijn gesignaleerd en dat de sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen als deel van de oplossing voor die problemen is aangedragen en politiek is omarmd. Naar het oordeel van het hof heeft Vestia terecht aangenomen dat zij daarin als een van de betrokken corporaties een rol zal moeten spelen en heeft zij mogen concluderen dat sloop en nieuwbouw zal kunnen bijdragen aan de oplossing van de gesignaleerde problemen.   
       
     
     
       7.13 
       Dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk zouden zijn (Vestia heeft dat overigens betwist), is niet voldoende voor de conclusie dat de afweging die Vestia heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Datzelfde geldt voor het gegeven dat er andere visies op de leefbaarheid van de wijk en de samenstelling van de populatie van een wijk naar inkomen en werk mogelijk zijn. Met het voorgaande is het dringend eigen gebruik dan ook reeds gegeven.  
       
     
     
       7.14 
       De bevindingen in het rapport van Maroned, waarop [geïntimeerde] zich heeft beroepen, maken dat niet anders. [geïntimeerde] wijst erop dat in het rapport van Maroned is opgenomen dat er een grote mate van binding met de buurt is en een hoge mate van sociale cohesie. [geïntimeerde] heeft er in dat verband verder op gewezen dat er een nauwe samenhang is tussen de sociale betrokkenheid en verbondenheid, veiligheid en individueel welzijn in een buurt. Dit brengt het hof niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor al is overwogen brengt het enkele feit dat er ook een andere visie mogelijk is op de noodzaak en de wenselijkheid van de te nemen maatregelen niet mee dat de keuze die Vestia op grond van het advies van Deetman en Mans en hetgeen daarop is gevolgd heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. De bevindingen van Maroned doen als zodanig ook niet af aan de door Deetman en Mans gesignaleerde problemen op Rotterdam Zuid. De discussie of ‘gentrificatie’ op langere termijn al dan niet gunstig is voor een stad, kan in dit geding niet worden beslecht, dit nog daargelaten de door partijen bediscussieerde vraag hoe ‘gentrificatie’ moet worden gedefinieerd en dus of van ‘gentrificatie’ in dit concrete geval sprake is. Het hof moet slechts toetsen of Vestia zich terecht beroept op een dringend eigen gebruik van de woning van [geïntimeerde] . Daarvoor is, anders dan [geïntimeerde] stelt, geen wetenschappelijk bewijs nodig van het nut van de maatregelen die op grond van het advies van Deetman en Mans zijn voorgesteld. Om diezelfde reden brengt ook de e-mail van prof. [naam 3] van 28 juni 2020, waarin hij aangeeft dat hij alternatieven ziet voor de sloop en nieuwbouw, het hof niet tot een ander oordeel. Voldoende is dat de maatregelen die Vestia wil nemen steun vinden in de rapporten en beleidsstukken waarop Vestia zich beroept en dat de plannen steun hebben van de gemeenteraad van Rotterdam. 
       
     
     
       7.15 
       Anders dan de kantonrechter oordeelde, heeft Vestia bovendien onderbouwd dat er ook een bouwkundige reden is om in de Tweebosbuurt te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Al in het rapport van Alphaplan van 12 maart 2008 is opgenomen dat de woningen op dat moment weliswaar technisch in een goede staat verkeerden, maar gebreken vertoonden op het gebied van veiligheid, energiezuinigheid en gezondheid (pagina 4). In het kader van de veiligheid zou geïnvesteerd moeten worden in brandwerende deuren, rookmelders, hekwerken van de balkons en stalen tuintrappen. Ten aanzien van de leefbaarheid van de woningen is vastgesteld dat keukens, sanitair en elektrische installaties zouden moeten worden vervangen. In veel badkamers is schimmelvorming geconstateerd, er is sprake van slecht schilderwerk, enkele lekkende ruiten en zettingen en scheuren in het metselwerk. De investeringen die op dat moment zouden moeten worden gedaan zouden ‘aanzienlijk zijn te noemen en vermoedelijk onrendabel’ zijn (pagina 18). Ten aanzien van het complex aan de [[...]straat] is opgenomen dat een investering van € 60.793,- per woning gedaan zou moeten worden (pagina 16), terwijl daarmee geen nieuwbouwkwaliteit wordt gehaald en niet alle gebreken kunnen worden weggenomen (pagina 18). 
       
     
     
       7.16 
       Uit het door Vestia overgelegde funderingsonderzoek van CAE Nederland van 5 augustus 2016 is bovendien af te leiden dat de fundering van het complex waarin de woning van [geïntimeerde] is gelegen een ‘handhavingstermijn’ van (in 2016) 10 tot 15 jaar had. Daaruit moet worden afgeleid dat, als sloop en nieuwbouw uitblijft, op relatief korte termijn funderingsherstel moet plaatsvinden.  
       
     
     
       7.17 
       Het hof is van oordeel dat deze bouwkundige gebreken aan het complex mede reden voor Vestia mochten zijn om te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Dat de bouwkundige problemen ook een financiële component hebben doet daar, anders dan [geïntimeerde] lijkt te stellen (achter 39 memorie van antwoord), niet aan af. Ook hier geldt dat het gegeven dat er alternatieven denkbaar zijn, niet meebrengt dat Vestia de door haar gemaakte keuze niet mocht maken. Om die reden leidt de brief van prof. [naam 1] van 28 augustus 2018 niet tot een ander oordeel, dit overigens nog daargelaten dat ook hij zegt dat ‘enig groot onderhoud’ nodig is. Datzelfde geldt voor de e-mail van [naam 2] van 26 juni 2020. Dat Vestia door jarenlang niet of nauwelijks onderhoud te plegen de slechte bouwkundige staat aan zichzelf te wijten heeft, zoals [geïntimeerde] stelt, staat niet in de weg aan dringend eigen gebruik (vgl. HR 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307).  
       
     
     
       7.18 
       De conclusie is daarom dat er sprake is van een dringend eigen gebruik door Vestia. Of de door Vestia gemotiveerd gestelde financiële redenen, die erop neerkomen dat er thans een wanverhouding bestaat tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten ook nog kunnen bijdragen aan haar stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik, kan daarom in het midden blijven.  
       
       
         
           Passende woonruimte 
         
       
       
     
     
       8.1 
       Uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW volgt dat moet blijken dat voor een huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Of een woning passend is, is van meerdere factoren afhankelijk. Rekening kan worden gehouden met de gezinssamenstelling van de huurder, diens leeftijd, gezondheidstoestand, zijn financiële en maatschappelijke positie en met het belang van de ligging van de woning voor zijn sociale en economische leven. 
       
     
     
       8.2 
       Vestia heeft onweersproken gesteld dat [geïntimeerde] in aanmerking had kunnen komen voor een urgentieverklaring en dat hij dan iedere week op twee woningen had kunnen reageren. Ook onweersproken is dat [geïntimeerde] inmiddels zelfs zonder urgentieverklaring een andere woning had kunnen vinden. Tot slot is onweersproken dat [geïntimeerde] heeft geweigerd eraan mee te werken, of zich in te spannen om, een andere woning te vinden en dat Vestia hem gericht meerdere woningen heeft aangeboden. Tot de aangeboden woningen behoren woningen die op korte afstand van de huidige woning van [geïntimeerde] zijn gelegen, die een vergelijkbare omvang hebben en een vergelijkbare huurprijs.  
       
     
     
       8.3 
       
        [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd weersproken dat de aangeboden woningen voor hem passend zijn. Zijn weigering om te verhuizen houdt geen verband met de beschikbaarheid van een andere passende woning, maar uitsluitend met zijn wens om in zijn huidige woning te blijven. 
       
     
     
       8.4 
       Het hof is daarom van oordeel dat de beschikbaarheid van een andere passende woning voldoende is gebleken. Tot de door Vestia specifiek aan [geïntimeerde] aangeboden woningen behoren woningen in dezelfde wijk als de huidige woning, met een vergelijkbare oppervlakte en voorzieningenniveau en een vergelijkbare huurprijs. Het hof gaat er vanuit dat Vestia zich ervoor zal inspannen ook na dit arrest aan [geïntimeerde] een dergelijke woning aan te bieden.  
       
       
         
           Belangenafweging 
         
       
       
     
     
       9.1 
       Artikel 7:274 lid 1 onder c BW schrijft tevens een belangenafweging voor. Die belangenafweging valt in het nadeel van [geïntimeerde] uit. Het hof onderkent zijn zwaarwegende belang bij het behoud van de woning waarin hij al enkele tientallen jaren woont. Mede gelet op zijn leeftijd heeft hij er belang bij in de woning te blijven wonen en niet te worden geconfronteerd met een voor hem ingrijpende verhuizing.  
       
     
     
       9.2 
       Tegenover dat zwaarwegende belang staan de belangen van Vestia om tot herstructurering van de wijk en haar woningbezit te komen. Ook die belangen acht het hof zwaarwegend. Die belangen overstijgen bovendien het belang dat in deze individuele zaak speelt, omdat tot die belangen mede behoren de belangen van stedenbouwkundige aard en belangen in verband met het volkshuisvestingsbeleid. Het hof vindt  die bredere belangen   zwaarder wegen dan het individuele belang van [geïntimeerde] . 
       
     
     
       9.3 
       Het hof moet bovendien de situatie toetsen zoals die thans bestaat. Inmiddels is een groot deel van de huurders van Vestia verhuisd. [geïntimeerde] is feitelijk de laatste huurder in het blok aan de [[...]straat] (afgezien van twee andere huurders, van wie er één al is veroordeeld tot ontruiming en de ander heeft toegestemd in beëindiging van de huur). De vrijgekomen woningen zijn door Vestia in verband met het feit dat andere woningen gekraakt zijn geweest, in vergaande mate ontmanteld en/of dicht geschroefd of gemetseld. Het hof acht het ondenkbaar dat bij die stand van zaken het complex weer in gebruik zal kunnen worden genomen, in ieder geval niet zonder dat daar onevenredig hoge kosten tegenover staan. Hoewel die situatie door Vestia zelf in het leven is geroepen, is daarmee een feitelijk gegeven ontstaan waarvoor het hof de ogen niet kan sluiten. Het hof heeft hiervoor bovendien geoordeeld dat de doelen die Vestia heeft nagestreefd, door Vestia terecht zijn nagestreefd. Daar komt bij dat het in het algemeen belang is dat de plannen van Vestia bij de huidige stand van zaken zo snel mogelijk worden verwezenlijkt. In de thans leegstaande  woningen kan immers niet meer worden gewoond, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat er sprake is van een grote vraag naar woningen. Het op dit moment bestaande belang van Vestia om haar plannen te kunnen voortzetten is daarmee ook zo zwaarwegend dat het belang van [geïntimeerde] daar niet tegen op kan wegen. Het hof kan daarom onbesproken laten of de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) door Vestia op correcte wijze is nageleefd. Niet alleen heeft de Huurcommissie immers geoordeeld dat van een schending geen sprake was, maar bovendien brengt een schending van de in die wet opgenomen verplichtingen niet zonder meer mee dat van dringend eigen gebruik geen sprake is en evenmin dat de belangenafweging nu in het voordeel van [geïntimeerde] zou moeten uitvallen. 
       
     
     
       9.4 
       Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Vestia zich de belangen van [geïntimeerde] in zoverre heeft aangetrokken dat aan hem een terugkeergarantie is gegeven en dat hem (vergelijkbare) woningen in dezelfde buurt zijn aangeboden. Bovendien is hem praktische ondersteuning bij de verhuizing aangeboden. Daarmee wordt het nadeel bij (de rompslomp van) een verhuizing als zodanig niet weggenomen, maar wordt het belang dat [geïntimeerde] erbij heeft om in de buurt te kunnen blijven wonen wel gerespecteerd.  
       
       
         
           Artikel 22 Grondwet en artikel 8 EVRM 
         
       
       
     
     
       10.1 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis aandacht gevraagd voor artikel 22 Grondwet. Het hof laat dat artikel verder onbesproken omdat [geïntimeerde] zich daarop in hoger beroep nadrukkelijk niet beroept (randnummer 60 memorie van antwoord). 
       
     
     
       10.2 
       
        [geïntimeerde] heeft zich wel op het standpunt gesteld dat opzegging van de huur van zijn woning en de daarop volgende ontruiming in strijd komt met het bepaalde in artikel 8 EVRM. Artikel 8 EVRM luidt (in de Nederlandse vertaling) als volgt: 
       
       
         
           
             Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. 
           
         
         
           
             Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. 
           
         
       
       
     
     
       10.3 
       Bij de toets aan dit artikel is het niet aan het hof in dit geding om de toelaatbaarheid van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Rotterdam als zodanig te toetsen. De gemeente Rotterdam is geen partij in dit geding en haar beleid ligt niet ter beoordeling voor. Beoordeeld dient te worden of het recht dat [geïntimeerde] aan artikel 8 EVRM ontleent, wordt geschonden indien de huurovereenkomst met betrekking tot zijn woning wordt beëindigd.  
       
     
     
       10.4 
       Het hof kan in het midden laten of artikel 8 EVRM al dan niet geldt in de relatie tussen Vestia en [geïntimeerde] omdat het beroep op artikel 8 EVRM in dit geval niet kan slagen. Aan dat oordeel ligt het volgende ten grondslag. 
       
     
     
       10.5 
       Het recht op bescherming van de woning en het privéleven door artikel 8 EVRM (waartoe het hof rekent het leven dat [geïntimeerde] in de Tweebosbuurt heeft, en zijn gebondenheid aan de buurt en de buren) is niet absoluut. Uit het tweede lid volgt immers dat een inmenging in het recht is toegestaan voor zover die inmenging bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van (onder meer) de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. De eis dat de inmenging noodzakelijk is brengt mee dat er een dwingende maatschappelijke behoefte (‘pressing social need’) voor die inmenging moet zijn, dat de opgegeven redenen relevant en voldoende (‘relevant and sufficient’) zijn en dat het verlies van de woning proportioneel moet zijn in het licht van het nagestreefde doel. Uit artikel 8 EVRM vloeit voorts een procedurele eis voort: een bewoner die geconfronteerd wordt met het verlies van zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel door een onafhankelijke rechter te laten toetsen.  
       
     
     
       10.6 
       De opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is voorzien in de Nederlandse wetgeving. Dat zich niet een van de in lid 2 van art. 8 EVRM genoemde uitzonderingsgronden voordoet, heeft [geïntimeerde] niet gesteld. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de dringendheid van het door Vestia gestelde eigen gebruik volgt dat ook overigens is voldaan aan de voorwaarden die lid 2 stelt. Artikel 8 EVRM staat er bovendien als zodanig niet aan in de weg dat een huurovereenkomst ten einde komt wegens dringend eigen gebruik door een verhuurder. De proportionaliteit van een dergelijk beroep kan in de procedure bij de burgerlijke rechter worden getoetst, zodat ook aan de procedurele eisen die artikel 8 EVRM stelt, is voldaan. 
       
     
     
       10.7 
       Het betoog van [geïntimeerde] komt er vooral op neer dat hij in de Tweebosbuurt zijn leven heeft. Uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de beschikbaarheid van een passende woning, volgt dat [geïntimeerde] een woning in de wijk en zelfs in dezelfde straat als waarin hij nu woont (zo bleek bij de mondelinge behandeling), heeft kunnen aanvaarden. Hij kan zijn leven in dezelfde wijk dus voortzetten. Van discriminatie van [geïntimeerde] die ertoe strekt dat hij op grond van zijn sociaaleconomische status of zijn afkomst uit de wijk moet verhuizen, is reeds om die reden geen sprake. In het licht van de belangen van Vestia en de doelen die door de sloop- en nieuwbouwplannen worden nagestreefd, acht het hof de opzegging van de huur en de ontruiming van de woning bovendien proportioneel. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de te maken belangenafweging. 
       
     
     
       10.8 
       
        [geïntimeerde] heeft zich in zijn memorie van antwoord niet op enig ander recht dan het recht beschermd door artikel 8 EVRM, beroepen. In de brief van het Public Interest Litigation Project (hierna: PILP) van 6 september 2021, die [geïntimeerde] voorafgaand aan de zitting in hoger beroep heeft overgelegd, wordt het recht op huisvesting nog in verband gebracht met enkele andere internationale bepalingen. Die bepalingen bieden geen verder strekkende bescherming dan artikel 8 EVRM en kunnen dus onbesproken blijven. Overigens is de enkele verwijzing naar een brief niet voldoende om een bepaald argument in het geding in hoger beroep in te nemen, nog daargelaten dat de tweeconclusieregel eraan in de weg staat dat na de memorie van antwoord nieuwe verweren worden betrokken.  
       
     
     
       10.9 
       Het hof kan in het midden laten of het feit dat er minder sociale huurwoningen terugkeren dan er worden gesloopt, in het licht van artikel 8 EVRM toelaatbaar is. Het staat  immers vast dat [geïntimeerde] de mogelijkheid is geboden in de Tweebosbuurt in een sociale huurwoning te blijven wonen. Ten overvloede overweegt het hof het volgende. Artikel 8 EVRM staat er niet aan in de weg dat stedenbouwkundige afwegingen leiden tot de conclusie dat een bepaald woonblok moet worden gesloopt en moet worden vervangen door andere woningen. Ook uit artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest, waarin is opgenomen dat staten zich ertoe verbinden de toegang tot adequate huisvesting te zullen bevorderen, volgt, wat er verder ook zij van (de inroepbaarheid van) die verplichting, niet dat op wijkniveau geen wijzigingen in het woonbestand kunnen worden doorgevoerd. Het zal steeds aankomen op de vraag of sprake is van een proportionele verhouding tussen de belangen van de verhuurder bij de te nemen maatregelen enerzijds en die van een huurder bij het behoud van een specifieke woning anderzijds. In dat verband zal veel waarde toekomen aan de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte en aan de proportionaliteit van de maatregel. Zoals hiervoor is overwogen is die beschikbaarheid van een andere passende woning naar Nederlands recht een voorwaarde voor beëindiging van de huurovereenkomst en is die beschikbaarheid voor [geïntimeerde] voldoende verzekerd. 
       
     
     
       10.10 
       De beleidsmatige keuze om in een specifieke buurt minder sociale woningen terug te bouwen, is dan ook niet zonder meer ontoelaatbaar. Met die keuze worden immers ook andere belangen en rechten, van andere woningzoekenden, gediend en die keuze kan er ook toe leiden dat segregatie juist wordt beperkt door een meer gemengd woningaanbod in een wijk te realiseren.  
       
     
     
       10.11 
       Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen vinden de redenen die Vestia aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan voldoende steun in het advies van Deetman en Mans en de daarop gevolgde stukken, waarin plannen zijn ontwikkeld om de gesignaleerde problematiek in de Tweebosbuurt aan te pakken. Afgezet tegen die gesignaleerde problemen en de mede daarop gebaseerde (en politiek gedragen en democratisch gelegitimeerde) wens om in de Tweebosbuurt een meer gemengd woningaanbod te realiseren, zijn de herstructureringsplannen van Vestia niet ontoelaatbaar. Het hof tekent daarbij aan dat weliswaar minder sociale huurwoningen worden gebouwd dan er worden gesloopt, maar dat Vestia een terugkeergarantie heeft gegeven aan [geïntimeerde] en andere bewoners. 
       
     
     
       10.12 
       In de brief van het PILP wordt ook aangevoerd dat de maatregel een discriminatoir karakter heeft. Een betoog van die strekking is in de processtukken van [geïntimeerde] niet te vinden en Vestia heeft daarop niet kunnen en hoeven reageren, zodat het hof dat betoog reeds daarom verder en afgezien van hetgeen daarover hiervoor is overwogen, onbesproken moet laten. Dat geldt ook voor de overige stellingen in die brief, waaronder de stelling dat huurders van Vestia dakloos worden.      
       
       
         
           Overige verweren uit eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       11.1 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat er bestuursrechtelijke bezwaren zijn of zullen ontstaan tegen de nieuwbouw. Het hof is van oordeel dat hij dat verweer  - tegenover de betwisting door Vestia - niet van een voldoende onderbouwing heeft voorzien. 
       
     
     
       11.2 
       Dat geldt ook voor het verweer dat er een chronisch tekort is aan bouwcapaciteit. Zo lang Vestia niet met de sloop kan beginnen, kan geen redelijke planning worden gemaakt voor de nieuwbouw en is niet te overzien dat er een tekort is aan bouwcapaciteit. Dat er een zodanig tekort is dat de nieuwbouw überhaupt niet van de grond zal kunnen komen acht het hof niet aannemelijk en ook niet voldoende onderbouwd. 
       
     
     
       11.3 
       De stelling in eerste aanleg dat Vestia ‘over enige maanden’ failliet zal zijn is niet van een onderbouwing voorzien, is inmiddels door het tijdsverloop ook onjuist gebleken en wordt daarom gepasseerd. 
       
     
     
       11.4 
       Het betoog dat de gemeente Rotterdam misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt kan onbesproken blijven reeds omdat de gemeente Rotterdam geen partij is in dit geding.  
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       12.1 
       Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dat een huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit impliceert dat de rechter zijn beslissing met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en een daaruit volgende veroordeling tot ontruiming van de woning, niet uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren. Er zijn echter in de rechtspraak uitzonderingen op dit uitgangspunt aanvaard. Anders dan [geïntimeerde] (bij de mondelinge behandeling) heeft betoogd, is deze rechtspraak ook na de herziening van het huurrecht in 2003 van toepassing gebleven. De Hoge Raad overwoog in het arrest  Lenderink/Woningstichting  (HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982, 445), dat de voorloper van artikel 7:272 lid 1 BW de rechter niet iedere bevoegdheid ontneemt om zijn beschikking tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Wanneer de huurder alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen een rechterlijke beslissing aanwendt, kan de rechter zijn beslissing wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. In de rechtspraak is voorts aanvaard dat in een situatie waarin nog slechts een zeer gering aantal woningen in een flatgebouw werden bewoond en een redelijk beheer van de nog bewoonde woningen veel kosten en moeite voor de verhuurder zou meebrengen, terwijl bij de voorgenomen sloop algemene belangen van volkshuisvesting op het spel stonden, en voorts een passende woning voor de huurders beschikbaar was, een redelijke uitleg van (de voorloper van) artikel 7:272 lid 1 BW meebrengt dat het artikel niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg kan staan (HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655). 
       
     
     
       12.2 
       Een vergelijkbare situatie doet zich hier voor. Zoals eerder is vastgesteld is [geïntimeerde] feitelijk de laatste bewoner van het complex aan de [[...]straat] . Als met de ontruiming van de woning moet worden gewacht totdat in een eventueel cassatieberoep is beslist, betekent dit niet alleen dat Vestia aanzienlijke beheerkosten moet blijven maken om het voor één individuele huurder mogelijk te maken in het complex te blijven wonen, maar betekent dat ook dat nieuwbouw (verder) moet worden uitgesteld en dat Vestia mogelijk de subsidie voor die nieuwbouw misloopt. De weigering van [geïntimeerde] om in afwachting van een eventuele cassatieprocedure gevolg te geven aan dit arrest, zou wegens de onevenredigheid van de belangen van [geïntimeerde] enerzijds en de (deels algemene) belangen van Vestia anderzijds, misbruik van bevoegdheid opleveren. In die situatie staat artikel 7:272 lid 1 BW er niet aan in de weg dat het hof dit arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaart. 
       
       
         
           Bewijs 
         
       
       
     
     
       13.1 
       
        [geïntimeerde] heeft het hof verzocht een plaatsopneming te doen in de woning en de buurt. Het hof ziet daartoe geen aanleiding omdat het overgelegde en ter zitting getoonde  beeldmateriaal voldoende inzicht geeft. 
       
     
     
       13.2 
       Het hof passeert het bewijsaanbod van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft niet aangegeven op welk van zijn stellingen het betrekking heeft. Voor zover dat aan de hand van de voorgestelde getuigen kan worden vastgesteld, oordeelt het hof dat het bewijsaanbod geen betrekking heeft op feiten die tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden. Ten aanzien van de voorgestelde getuigen/deskundigen [naam 2] en [naam 3] heeft verder te gelden dat het hof kennis heeft genomen van hun schriftelijke verklaringen en dat [geïntimeerde] niet heeft aangegeven dat zij meer of anders kunnen verklaren dan zij schriftelijk hebben gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om hen als deskundigen te horen. Het hof is in zijn beoordeling uitgegaan van de door [geïntimeerde] gestelde persoonlijke omstandigheden, zodat het aanbod hemzelf als getuige daarover te horen niet ter zake dienend is.  
       
     
     
       13.3 
       Vestia heeft bewijs aangeboden van een groot aantal stellingen, maar bij dat aanbod heeft zij geen belang nu haar vordering zal worden toegewezen. 
       
       
         
           Verhuiskostenvergoeding – vorderingen in reconventie uit eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       14.1 
       
        [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding. Vestia heeft al in de brief waarmee zij de huur heeft opgezegd, een verhuiskostenvergoeding aangeboden. Er is daarom geen reden om het voornemen tot het toekennen van een verhuiskostenvergoeding ter kennis van partijen te brengen, zoals artikel 7:275 lid 2 BW mogelijk maakt. Het hof zal de verhuiskostenvergoeding daarom toekennen conform de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie en daarom een bedrag van € 6.334,- toewijzen.  
       
     
     
       14.2 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in reconventie een aantal vorderingen geformuleerd. Die zijn door de kantonrechter (impliciet) afgewezen. [geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Deels ten overvloede overweegt het hof het volgende. 
       
     
     
       14.3 
       
        [geïntimeerde] heeft gevorderd dat een principiële uitspraak wordt gedaan over de rechtmatigheid van de procedure. Aan die wens is met het voorgaande tegemoet gekomen.  
       
     
     
       14.4 
       Voorts vorderde hij, voor het geval hij zijn woning zou moeten verlaten, compensatie voor meer te betalen huur voor een nieuwe woning. Het hof overweegt dat die (schade)vordering niet toewijsbaar is omdat er geen grondslag voor is. Vestia handelt immers niet in strijd met de huurovereenkomst en ook niet  onrechtmatig.  
       
     
     
       14.5 
       
        [geïntimeerde] vorderde tot slot in eerste aanleg een woning op loopafstand van de Botanische Tuin Afrikaanderwijk. Een dergelijke vordering is evenmin toewijsbaar. Het wettelijk stelsel vereist slechts dat een passende woning beschikbaar is. Aan [geïntimeerde] zijn woningen dicht in de buurt van zijn huidige woning aangeboden. Het hof heeft hiervoor al overwogen dat het ervan uitgaat dat Vestia zich ook na dit arrest ervoor zal inspannen dat [geïntimeerde] in de buurt van zijn huidige woning kan blijven wonen.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       15.1 
       De conclusie is dat Vestia zich terecht op een dringend eigen gebruik heeft beroepen. Haar grieven slagen in zoverre en kunnen voor het overige onbesproken blijven. Het hof zal daarom bepalen dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] eindigt. De datum van 1 januari 2020 die in de inleidende dagvaarding wordt genoemd is inmiddels verstreken. Vestia heeft in hoger beroep gesteld dat zij, om de RVV-bijdrage te verkrijgen, bij voorkeur op 1 januari 2022, maar uiterlijk op 1 februari 2022, de woning tot haar beschikking moet hebben (achter 26 pleitnota hoger beroep). Het hof is van oordeel dat het redelijk en passend is dat [geïntimeerde] ongeveer drie maanden de tijd heeft na dit arrest om zijn woning te ontruimen. [geïntimeerde] zal daarom worden veroordeeld de woning te ontruimen op uiterlijk 1 maart 2022. [geïntimeerde] wordt in het ongelijk gesteld zodat het hof hem zal veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 januari 2020, 
     en  opnieuw rechtdoende : 
     
       
         bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam zal eindigen op 1 maart 2022; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [adres] te Rotterdam uiterlijk op 1 maart 2022 te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [geïntimeerde] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen, met afgifte van de sleutels aan Vestia;  
       
       
         bepaalt dat [geïntimeerde] recht heeft op een verhuiskostenvergoeding van € 6.334,-;   
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Vestia  tot op 10 januari 2020 begroot op € 124,- aan griffierecht, € 101,06 aan explootkosten en € 500,- aan salaris advocaat; 
       
     
     
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 760,- aan griffierecht, € 102,96 aan explootkosten en € 3.342,- aan salaris advocaat; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en A. Dupain en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2021 in aanwezigheid van de griffier.