ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2024:3314

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2024:3314 Rechtbank Gelderland , 29-05-2024 / C/05/421809 / HA ZA 23-306

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2024-05-29

Zaaknummer: C/05/421809 / HA ZA 23-306

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2024:3314

---

Rechtbank is voornemens prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over uitwerking regels Didam-arrest. Projectontwikkelaar heeft voorkeursrecht tot koop van percelen grond verkregen voordat Didam-arrest werd gewezen. Gemeente wil thans de verplichting om de percelen eerst aan projectontwikkelaar te koop aan te bieden niet langer gestand doen. Zij acht dat in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Projectontwikkelaar beroept zich op vertrouwensbeginsel. Zijn Didam-strijdige overeenkomsten nietig of vernietigbaar of rechtsgeldig? Afweging gelijkheidsbeginsel-vertrouwensbeginsel? Grond voor schadevergoeding bij nietige of vernietigbare overeenkomst?

Vonnis  
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/05/421809 / HA ZA 23-306 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 mei 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         VABO ONTWIKKELING B.V. , 
       gevestigd te Culemborg, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaten mr. W.J. Bosma en mr. P. Ligtenberg te ’s-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE WEST BETUWE , 
       zetelend te Geldermalsen, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. J. van de Riet te Utrecht. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna VABO en de gemeente genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 30 augustus 2023 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie met producties 27 tot en met 30 
         
         
           de akte overlegging producties 31 tot en met 34 van Vabo 
         
         
           een bij brief van 11 januari 2024 ontvangen nadere productie van de gemeente  
         
         
           het op 15 januari 2024 ontvangen procesbesluit van de Gemeente 
         
         
           de akte eiswijziging van Vabo 
         
         
           het verkort proces-verbaal van mondelinge behandeling van 18 januari 2024. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Het onderwerp van het geschil in het kort 
     
       De zaak gaat over de ‘Koopovereenkomst Molenblok Varik’ tussen Vabo en de gemeente Neerijnen (thans na fusie van gemeenten genaamd de gemeente West Betuwe), waarbij Vabo percelen grond heeft gekocht van de gemeente. De overeenkomst is gesloten op 5 februari 2014 en houdt in de koop door Vabo van een aantal percelen grond ten noordoosten van het dorp Varik, met een gefaseerde levering. Vabo zou daar 31 woningen realiseren. De eerste fase van woningbouw is door Vabo gerealiseerd. 
       In de koopovereenkomst is in artikel 17.1 bepaald dat de gemeente verplicht is om andere gronden in het plangebied eerst aan Vabo te koop aan te bieden als de gemeente voornemens is deze gronden te vervreemden. Het ging om een deel van het plangebied waarvoor nog geen woonbestemming gold, maar dat de gemeente op grond van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op een later moment alsnog een woonbestemming zou kunnen geven. De gemeente is thans voornemens deze percelen te vervreemden, maar wil de hiervoor genoemde verplichting tot aanbieding van de percelen aan Vabo niet langer gestand doen. In het licht van het door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest  beroept de gemeente zich er namelijk op dat uitvoering geven aan het recht van eerste koop door Vabo strijdig is met het gelijkheidsbeginsel. Vabo stelt zich op het standpunt dat in dit geval, waar de overeenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen, het vertrouwensbeginsel voorgaat op het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente  g ehouden is de aanbiedingsplicht in de overeenkomst na te komen. 
     
     
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
       3.1. 
       Voordat de koopovereenkomst van 5 februari 2014 werd gesloten, hebben (de rechtsvoorganger van) de gemeente en Vabo op 19 juli 2005 een overeenkomst gesloten waarin de gemeente grond gelegen aan de Waalbanddijk te Varik aan Vabo heeft verkocht. Vabo zou daar woningen ontwikkelen.  
       
     
     
       3.2. 
       Ten behoeve van door Vabo destijds op het perceel te realiseren woningbouw was herziening van het bestemmingsplan nodig, omdat op het perceel een agrarische bestemming rustte.  
       
     
     
       3.3. 
       De overeenkomst van 19 juli 2005 is een aantal malen gewijzigd, te weten op 1 september 2009, op 14 juli 2010 en 11 november 2010. 
       
     
     
       3.4. 
       Nadat de gemeenteraad op 14 april 2011 het bestemmingsplan Molenblok Varik had vastgesteld, heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan bij uitspraak van 16 mei 2012 vernietigd. De reden daarvoor was, kort gezegd, dat de gemeenteraad niet aannemelijk had gemaakt dat met het plan werd bereikt dat in de geleidelijk toenemende lokale woningbehoefte gedurende de planperiode werd voorzien. Daarmee was het bestreden besluit waarbij het bestemmingsplan was vastgesteld genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. 
       
     
     
       3.5. 
       Vabo en de gemeente hebben daarna overleg gevoerd over de ontstane situatie en hebben met betrekking tot ongeveer hetzelfde gebied uiteindelijk een nieuwe overeenkomst gesloten op 5 februari 2014. Daarin is bepaald dat de eerdere overeenkomst van 19 juli 2005 en de aanvullingen daarop zijn beëindigd. 
       
     
     
       3.6. 
       In de (nieuwe) overeenkomst van 5 februari 2014 is in de considerans onder punt 9. opgenomen dat voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan zal worden gemaakt, waarbij een deel van het huidige plangebied vooralsnog niet ten behoeve van wonen zal worden bestemd, een deel via wijzigingsbevoegdheid voor wonen kan worden bestemd en een deel een directe woonbestemming krijgt (de kavels 1 tot en met 31), dat de gemeente de gronden voor eenendertig woningen in zes fasen aan Vabo zal verkopen en dat Vabo een afnameplicht heeft. Daarnaast verkrijgt Vabo een recht van eerste koop op die fasen die door middel van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen kunnen worden bestemd. 
       
     
     
       3.7. 
       In de koopovereenkomst van 5 februari 2014 is voorts vermeld: 
       
       
         
           Artikel 11 Planologische medewerking van de gemeente 
         
       
       
     
     
       11.1 (…) 
       De Gemeente verplicht zich medewerking te verlenen aan een planologische procedure, zodat voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning kan worden verleend. 
       
     
     
       11.3 
       Voor de kavels 32 tot en met 50, waarvoor artikel 17 van toepassing is, zal de Gemeente een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingplan opnemen. De wijzigingsbevoegdheid zal zodanig worden beschreven dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming voor dit deel van het bestemmingsplangebied kunnen wijzigen naar wonen indien de kavels 1 tot en met 31 zijn gerealiseerd en er een bewezen marktvraag is voor additionele woningen. De Gemeente is niet tot wijzigen verplicht. (…) 
       
       
         
           Artikel 15 Markbewerking 
         
         (…) 
       
     
     
       15.3 
       De gemeente zal de maximale impulssubsidie op grond van het Impulsplan Gelderse woningmarkt van de provincie Gelderland aanvragen. (…) 
     
     
       15.4 
       
         De aanvraag van een impulssubsidie door de Gemeente is een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting. Indien de subsidie niet wordt verleend heeft dit voor Vabo geen effect op de uitvoering van deze overeenkomst. 
         (…) 
       
       
       
         
           Artikel 17 Recht van eerste koop/voorkeursrecht 
         
       
       
     
     
       17.1 
       Ingeval de Gemeente voornemens is de in  bijlage 5  aangegeven gronden geheel of gedeeltelijk te vervreemden, is zij verplicht de onroerende zaak eerst bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden. 
       
     
     
       17.2 
       De Gemeente is bevoegd om op de in bijlage 5 aangegeven gronden maximaal vijf (5) kavels van haar keuze uit te zonderen ten behoeve van eigenbouw (particulier opdrachtgeverschap). 
       
     
     
       17.3 
       Vabo zal, indien zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken, hiervan binnen twee (2) maanden na de verzending van de kennisgeving, bedoeld in de artikel 17.1, eveneens bij aangetekende brief aan de Gemeente mededeling doen. 
       
     
     
       17.4 
       De koopprijs en de overige bepalingen van de koopovereenkomst zal door de Gemeente worden aangeboden, waarbij de voorwaarden (uitgezonderd de koopprijs) zoveel mogelijk aansluiten bij het bepaalde in deze overeenkomst. De koopprijs wordt door de Gemeente marktconform bepaald. 
       
     
     
       17.5 
       
         Indien Vabo niet tijdig op de voorgeschreven wijze heeft kenbaar gemaakt, dat zij van haar voorkeursrecht gebruik wenst te maken, is de Gemeente vrij in de  overdracht van de aangeboden gronden.  
         (…) 
       
       
       
         
           Artikel 21 Tussentijdse beëindiging 
         
       
       
     
     
       21.1 
       De Partijen zijn gerechtigd deze overeenkomst voortijdig te beëindigen in geval: 
       
         21.1.1 
         van ingrijpende wijziging van omstandigheden, die naar de maatstaven van de redelijkheid en de billijkheid een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt, behoudens als de Partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over aanpassing van de inhoud van deze overeenkomst aan die gewijzigde omstandigheden; 
       
       
         21.1.2 
         van toerekenbare tekortkoming van één der Partijen (…); 
       
       
         21.1.3. 
         van (dreigend) faillissement (…); 
       
       
         21.1.4. 
         ingeval Vabo zonder daarvoor uitdrukkelijke toestemming van de gemeente te hebben verkregen, zijn contractspositie overdraagt; 
       
       
         21.1.5. 
         
           de daarvoor aangewezen publiekrechtelijke lichamen of rechterlijke instantie(s) hun goedkeuring onthouden of toestemming weigeren, die vereist is voor de uitvoering van (essentiële onderdelen van) deze overeenkomst, doch niet eerder dan nadat gebleken is dat de Partijen géén overeenstemming hebben bereikt over een zodanige wijziging of aanpassing van de afspraken of het plan c.q. plannen, dat daarmee de vereiste goedkeuringen of toestemmingen als hiervoor bedoeld wél worden verkregen of verleend. 
           (…) 
         
       
     
     
       21.4 
       
         De door partijen geleden schaden, kosten en interessen komen slechts voor vergoeding in  
         aanmerking in de in artikel 21.1.2, 21.l.3 en 21.1.4 bedoelde gevallen, tenzij sprake is van richtige uitvoering van de overeenkomst door toepassing van de concerngarantie. 
       
       
       
         
           Artikel 24 Slotbepalingen 
         
         (…) 
       
     
     
       24.3 
       Nietigheid van enige bepaling van deze overeenkomst tast de rechtsgeldigheid van de overige bepalingen niet aan. In het geval een van de bepalingen van deze overeenkomst nietig blijkt te zijn, zullen de Partijen in redelijk overleg een vervangende bepaling overeenkomen die aansluit bij de bedoeling, aard en strekking van de overeenkomst. 
       
     
     
       3.8. 
       Op 18 december 2014 is het bestemmingsplan Molenblok Varik 2014 vastgesteld, waarin een deel van het plangebied ten behoeve van wonen is bestemd en voor het andere deel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarmee de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in woonbestemming. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden.  
     
     
       3.9. 
       Omdat vertraging was opgelopen in de verplichting van de gemeente om de eerste fase bouwrijp te maken en partijen constateerden dat het niet meer mogelijk was om de afname van de bouwkavels te laten plaatsvinden op de vooraf vastgestelde data, hebben partijen medio 2016 een aanvullende overeenkomst gesloten waarbij zij nadere afspraken hebben gemaakt over het bouw- en woonrijp maken en betaling van de door de Provincie Gelderland aan de gemeente verleende impulssubsidie van € 500.000 (onder meer bedoeld voor de realisatie van 21 woningen in de eerste fase). De gemeente heeft de helft van die subsidie aan Vabo betaald. 
     
     
       3.10. 
       De 21 woningen in de eerste fase van het plan zijn door Vabo gerealiseerd.  
       
     
     
       3.11. 
       
         In een ‘Overdrachtformulier Molenblok’ van de gemeente van december 2018 is vermeld:  
         “ De zaak 
         
           Kernachtige omschrijving van de zaak’: 
         
         Ontwikkeling woningbouwlocatie ten oosten van Varik, nabij de molen. Gefaseerde opgave. 
         Gemeentegrond verkocht en nog te verkopen aan Vabo. 
         Inmiddels de eerste 21 woningen opgeleverd. December 2018 grond verkocht voor de realisatie van de volgen de 10 woningen (als het goed is 20/21 december (…)  
         
           Welke afspraken/toezeggingen zijn gedaan:  
         
         Afspraken zijn vastgelegd in koop-/ontwikkelingsovereenkomst met aanvulling van in de dijkzone. Vabo heeft eerste recht van koop van de volgende 8 woningen en de woningen in de dijkzone (…) 
         
           Welke acties moeten nog worden ondernomen: 
         
         Afwikkeling Subsidie; reactie Provincie afwachten vwb de definitieve toekenning van de subsidie. Indien helemaal akkoord en bekend dat we alle gelden mogen houden, dan deel van de subsidie (conform overeenkomst) overdragen aan Vabo. (…) 
         Opstarten gesprek Vabo over grondprijs 8 woningen en dijkzone. (…)” 
       
       
     
     
       3.12. 
       In het kader van de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 van het plan Molenblok is er in september 2022 een startoverleg geweest tussen Vabo en de gemeente. Daarbij is ook gesproken over het contractuele recht van eerste koop van Vabo in relatie tot het in 2021 door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest. 
       
     
     
       3.13. 
       Beide partijen hebben juridisch advies ingewonnen over de gevolgen van het Didam-arrest op het voorkeursrecht van Vabo. Partijen en hun adviseurs hebben overleg gevoerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid. 
       
     
     
       3.14. 
       In een brief van 14 februari 2023 van de gemeente aan Vabo heeft de gemeente meegedeeld niet over te gaan tot het aanbieden van de percelen aan Vabo als bedoeld in artikel 17.1 van de koopovereenkomst. De gemeente heeft zich er daarbij op beroepen dat het haar ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van 5 februari 2014 al niet vrij stond de overeenkomst met Vabo te sluiten, op grond van het gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft in deze brief vermeld dat zich meerdere bouwers/ontwikkelaars bij de gemeente hebben gemeld om in aanmerking te komen om een bouwplan op de gronden te ontwikkelen en bebouwing te realiseren. De gemeente heeft voorts te kennen gegeven te zullen overgaan tot een openbare selectieprocedure om tot verkoop en ontwikkeling van de gronden te kunnen overgaan, die omstreeks maart 2023 zal worden gestart.  
       
     
     
       3.15. 
       In een brief van 17 februari 2023 van Vabo aan de gemeente heeft Vabo te kennen gegeven het niet eens te zijn met het standpunt van de gemeente en haar aanspraken uit de overeenkomst van 5 februari 2014 niet prijs te geven. Vabo heeft zich beroepen op het vertrouwensbeginsel, dat volgens haar meebrengt dat afspraken die zijn gemaakt voordat het Didam-arrest werd gewezen, door een gemeente moeten worden gerespecteerd en nagekomen. In deze brief heeft Vabo de gemeente in gebreke gesteld en gesommeerd  om binnen twee weken na dagtekening van haar brief onvoorwaardelijk en onherroepelijk te bevestigen dat de gemeente de gemaakte afspraken alsnog zal nakomen, in het bijzonder door de gronden zoals in bijlage 5 bij de koopovereenkomst beschreven bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden overeenkomstig het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst en te bevestigen dat de gemeente ervan zal afzien om een openbare selectieprocedure te starten om tot verkoop en ontwikkeling van de bedoelde gronden over te kunnen gaan.  
       
     
     
       3.16. 
       Daarna heeft nog overleg tussen partijen plaatsgevonden. De gemeente is bij haar standpunt gebleven en heeft aangegeven op korte termijn te zullen starten met de openbare selectieprocedure voor de uitgifte en ontwikkeling van de percelen. 
       
     
     
       3.17. 
       Op 7 april 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op verzoek van Vabo verlof tot leveringsbeslag en verlof tot het leggen van conservatoir verhaalsbeslag op de percelen, kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1169 (gedeeltelijk) en 1083 verleend. 
       
     
     
       3.18. 
       In de conclusie van antwoord heeft de gemeente de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.  
       
     
     
       3.19. 
       Namens de gemeente is [bedrijf 1] op 25 oktober 2023 een tender gestart met betrekking tot de verkoop van de deelgebieden 2, 3 en eventueel 4 van de ontwikkellocatie Molenblok in Varik. De sluitingsdatum voor inschrijving was 1 december 2023. 
       
     
     
       3.20. 
       Vabo heeft niet ingeschreven op de tender. 
       
     
     
       3.21. 
       Nadat Vabo de gemeente had gesommeerd de openbare selectieprocedure te beëindigen, in ieder geval tot er in de bodemzaak onherroepelijk is beslist, heeft de gemeente op 24 november 2023 aan Vabo een toezegging gedaan inhoudende dat een verkoop (waaronder ook te verstaan een verkoop met uitgestelde levering) en levering van de percelen niet zal plaatsvinden voorafgaand aan en binnen één maand na het vonnis in deze bodemprocedure. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     in conventie 
     
       4.1. 
       
         Vabo vordert  samengevat - en na wijziging van eis: 
         I    veroordeling van de gemeente tot nakoming van de overeenkomst van 5 februari 2014, inhoudende dat de gemeente het aan Vabo verleende recht van eerste koop (voorkeursrecht) respecteert en de percelen binnen 4 weken na het vonnis dan wel na betekening van het vonnis en subsidiair indien de gemeente tot vervreemding van de percelen wenst over te gaan, aan Vabo aanbiedt, al dan niet na hiervan in het openbaar kennisgeving te hebben gedaan (tegen een marktconforme prijs en overigens tegen voorwaarden die zoveel mogelijk aansluiten bij de inhoud van de koopovereenkomst van 5 februari 2014) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag, 
         II  de gemeente te verbieden om een openbare selectieprocedure te starten met betrekking   tot het verkopen en/of leveren van de percelen aan derden, deze te bezwaren met een beperkt recht of anderszins ter beschikking te stellen aan derden, tot het moment dat de percelen daadwerkelijk aan Vabo zijn overgedragen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag, 
         III de gemeente te veroordelen tot betaling van de schade die Vabo lijdt en nog zal lijden als gevolg van het niet nakomen van de koopovereenkomst van 5 februari 2014 door de gemeente, althans het door de Gemeente veronachtzamen van het hierin opgenomen recht van eerste koop (voorkeursrecht), nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 
         IV de gemeente te veroordelen in de kosten van het door Vabo gelegde conservatoire beslag, 
         V  de gemeente te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775, 
         VI de gemeente te veroordelen in de proceskosten, nakosten en wettelijke (handels)rente en, 
         onder de voorwaarde dat de rechtbank zal oordelen dat de koopovereenkomst partieel nietig is,  
         VII de gemeente te veroordelen om overeenkomstig artikel 24.3 van de koopovereenkomst, alle medewerking te verlenen aan (redelijk overleg ten behoeve van) de totstandkoming van een vervangende bepaling, die aansluit bij de bedoeling, aard en strekking van de koopovereenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag dat de gemeente in strijd met het vonnis handelt. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De gemeente voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       4.3. 
       
         De gemeente vordert  samengevat - : 
         I 	te verklaren voor recht dat de gemeente met een beroep op artikel 21.1.1 van de overeenkomst, de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, 
         II 	subsidiair, als I niet wordt toegewezen, de koopovereenkomst op grond van artikel 21.1.1. te ontbinden, 
         III	meer subsidiair, als I althans II niet worden toegewezen, te verklaren voor recht dat artikel 17 van de koopovereenkomst nietig is, 
         IV nog meer subsidiair, als III niet wordt toegewezen, artikel 17 van de koopovereenkomst te vernietigen, 
         V opheffing van het door Vabo gelegde conservatoire/leveringsbeslag, althans het leveringsbeslag op de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1169 (gedeeltelijk) en 1083, 
         VI Vabo te bevelen zorg te dragen voor doorhaling van het onder V genoemde beslag in de openbare registers binnen 7 dagen na het vonnis, 
         met veroordeling van Vabo in de kosten van de procedure, met inbegrip van de nakosten.  
       
       
     
     
       4.4. 
       Vabo voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       De vorderingen in conventie en reconventie hangen met elkaar samen en worden daarom gezamenlijk behandeld. 
       
       
       
       
         
           Didam-situatie 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld - samengevat weergegeven - dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel, in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, aan (potentiële) medegegadigden door middel van een selectieprocedure ruimte moet bieden mee te dingen naar deze onroerende zaak. De Hoge Raad heeft hierop als uitzondering geformuleerd dat deze mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. 
       
     
     
       5.3. 
       Partijen zijn het erover eens dat de gemeente met de inhoud van artikel 17.1 van de koopovereenkomst een voorkeursrecht van koop met Vabo is overeengekomen en dat dat voorkeursrecht met zich brengt dat de gemeente in beginsel gehouden is de percelen voor de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 aan Vabo aan te bieden, nu de gemeente – zoals zij ter zitting heeft erkend en ook blijkt uit het opstarten van de tender – voornemens is deze te gaan vervreemden. Partijen zijn het er ook over eens dat dat dit een situatie oplevert die onder de reikwijdte van het Didam-arrest valt en de rechtbank sluit zich daar bij aan.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Bij het aangaan van de overeenkomst in 2014 is de selectieprocedure zoals die in het Didam-arrest is geformuleerd door de gemeente niet in acht genomen. Vabo heeft niet (voldoende gemotiveerd) gesteld dat destijds sprake was van de in het Didam-arrest weergegeven uitzonderingssituatie dat, kort gezegd, een selectieprocedure niet hoefde te worden geboden omdat bij voorbaat vaststond of mocht worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop. Het moet er daarom voor worden gehouden dat er destijds mogelijk meerdere serieuze gegadigden waren voor de koop van de percelen, zoals de gemeente ook heeft aangevoerd. 
         Over de uitwerking van het Didam-arrest in dit concrete geval verschillen de standpunten. Vabo meent dat de gemeente de overeenkomst moet nakomen op grond van het vertrouwensbeginsel, terwijl de gemeente zich op het standpunt stelt dat zij met het aanbieden van de percelen aan Vabo in strijd met het gelijkheidsbeginsel zou handelen en daarom niet gehouden is haar verbintenis uit de koopovereenkomst tot het aanbieden van de percelen aan Vabo na te komen. 
       
       
       
         
           Ontbinding? 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       De gemeente doet allereerst een beroep op de ontbindingsbevoegdheid van artikel 21.1.1 van de koopovereenkomst. Zij voert daartoe aan dat bestendiging van eerdere rechtspraak in het Didam-arrest op zichzelf weliswaar geen onvoorzienbare omstandigheid is, maar dat de concrete uitwerking van het Didam-arrest nieuw en onverwacht is. Omdat de beoogde verdere uitvoering van de koopovereenkomst zich niet met de opgelegde concrete uitwerking verdraagt, is volgens de gemeente sprake van een ingrijpende wijziging van omstandigheden, die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt. Daarvoor geeft artikel 21.1.1 van de overeenkomst een ontbindingsbevoegdheid. De primaire en subsidiaire vordering van de gemeente zijn op die ontbindingsbevoegdheid gestoeld. Vabo betwist dat het Didam-arrest kan worden aangemerkt als een ingrijpende wijziging van omstandigheden als bedoeld in artikel 21.1.1. van de overeenkomst. 
       
     
     
       5.6. 
       Partijen verschillen aldus van mening over wat is bedoeld met ‘ingrijpende wijziging van omstandigheden’. De rechtbank stelt voorop dat voor de uitleg van een bepaling in een overeenkomst niet alleen (een zuiver taalkundige uitleg van) die bepaling van belang is. Voor de uitleg komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. De beantwoording van de vraag of de concrete uitwerking van het Didam-arrest in dit geval moet worden gezien als een ingrijpende wijziging van omstandigheden, die naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt, hangt dus af van wat partijen bij het overeenkomen van dit artikel hebben bedoeld af te spreken en, meer in het bijzonder, welke mogelijke ingrijpende wijzigingen van omstandigheden zij daarbij voor ogen hebben gehad.  
       
     
     
       5.7. 
       Uit het verhandelde op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat artikel 21.1.1. uit de koker van de gemeente kwam en dat er niet expliciet over dit artikel is gesproken bij het totstandkomen van de overeenkomst. Bij die totstandkoming waren geen advocaten betrokken. Wel was er een jurist van de gemeente bij betrokken. De gemeente heeft verklaard dat zij dit artikel vaker in overeenkomsten gebruikt en dat er, voor zover haar bekend, nooit eerder door de gemeente een beroep op is gedaan. Vabo heeft aangegeven dat zij dacht dat het artikel zag op een feitelijke ingrijpende wijziging van omstandigheden, zoals bijvoorbeeld het uitbreken van oorlog in Nederland, of de aanwezigheid van een beschermde diersoort op een bouwlocatie.  
       
     
     
       5.8. 
       Er zijn geen aanwijzingen die pleiten voor de uitleg die de gemeente aan artikel 21.1.1 geeft, namelijk dat ook van een ingrijpende wijziging kan worden gesproken als sprake is van een juridische onvoorziene omstandigheid als nu aan de orde is. Dat onder een ingrijpende wijziging van omstandigheden ook begrepen moeten worden de juridische gevolgen van het Didam-arrest voor de bestaande overeenkomst en het recht van eerste koop van Vabo, ligt naar het oordeel van de rechtbank ook niet voor de hand. Eerder is aannemelijk dat met artikel 21.1.1 is bedoeld een uitweg te bieden in zich voordoende ingrijpend gewijzigde feitelijke situaties. Dat dit meer voor de hand ligt wordt bevestigd door de opname in de overeenkomst van artikel 24.3 (zie hiervoor onder 3.7). Er valt zonder nadere uitleg niet in te zien waarom artikel 21.1.1 bedoeld zou zijn voor een juridische wijziging van omstandigheden, als een dergelijke omstandigheid - in dit geval nietigheid - al in artikel 24.3 is geregeld. Dat de specifieke situatie die zich nu voordoet zich in het licht van het Didam-arrest niet leent voor overleg over een vervangende bepaling in de zin van artikel 24.3 omdat er geen alternatief is dat wel voldoet aan de regels van het Didam-arrest, zoals de gemeente aanvoert, doet daaraan niet af. Niet voor elke zich voordoende specifieke situatie zal een overeenkomst een remedie bieden. Het gaat nu om de systematiek van deze overeenkomst, en die biedt meer aanknopingspunten voor de uitleg van Vabo dat artikel 21.1.1 bedoeld is voor een feitelijke ingrijpende wijziging van omstandigheden. Ook als dat niet zou worden aangenomen, geldt echter dat de gemeente - op wie de stelplicht ter zake van het bestaan van een ontbindingsgrond rust - onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het de bedoeling van partijen was, althans dat Vabo redelijkerwijs had moeten begrijpen dat het bedoeling van de gemeente was, dat nieuwe (al dan niet onverwachte) rechtspraak zou kunnen worden opgevat als een ingrijpende wijziging van omstandigheden als bedoeld in artikel in 21.1.1. De rechtbank komt daarom ook niet toe aan bewijslevering ter zake van de door de gemeente voorgestane uitleg. Het voorgaande brengt met zich dat de gemeente in verband met het Didam-arrest geen beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst. De buitengerechtelijke ontbinding is daarmee zonder gevolg. De in reconventie onder I gevorderde verklaring voor recht en de onder II gevorderde ontbinding van de overeenkomst zullen worden afgewezen. In het midden kan dan ook blijven of buitengerechtelijke ontbinding per aangetekende brief of deurwaardersexploot diende te geschieden en of eerst moest worden geprobeerd de inhoud van de overeenkomst aan te passen voordat kon worden ontbonden. 
       
       
         
           Verplichting tot nakoming aanbiedingsplicht? 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Zoals overwogen onder 5.3 staat inmiddels vast dat de gemeente op grond van artikel 17.1 in beginsel gehouden is de percelen voor de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 aan Vabo aan te bieden. De vraag is hoe de aanbiedingsverplichting uit artikel 17.1 zich verhoudt tot de in het Didam-arrest door de Hoge Raad geformuleerde regels. 
       
     
     
       5.10. 
       Vabo stelt zich op het standpunt dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen overeenkomsten die zijn gesloten voordat het Didam-arrest werd gewezen en overeenkomsten die zijn gesloten nadat het Didam-arrest werd gewezen. In een geval zoals zich dat hier voordoet, waar de koopovereenkomst is gesloten vóórdat het Didam-arrest werd gewezen, gaat volgens Vabo het vertrouwensbeginsel voor op het gelijkheidsbeginsel. Bij koopovereenkomsten die zijn gesloten nadat het Didam-arrest werd gewezen is dat volgens Vabo anders, en prevaleert het gelijkheidsbeginsel. Vabo wijst erop dat de koopovereenkomst is gesloten bijna acht jaar voordat het Didam-arrest werd gewezen, zodat destijds geen rekening kon worden gehouden met de regels die de Hoge Raad in het Didam-arest heeft geformuleerd. Vabo voert verder aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente geen enkele compensatie zou hoeven te geven voor het niet-nakomen van de bestaande afspraken en de gevolgen van het niet nakomen van het voorkeursrecht door de gemeente volledig op Vabo zouden worden afgewenteld. Daarbij wijst Vabo er nog op dat partijen op 19 juli 2005 waren overeengekomen dat Vabo het hele plangebied in één keer van de gemeente zou afnemen. Alleen doordat het bestemmingsplan een aan de gemeente te wijten zorgvuldigheidsgebrek had, heeft Vabo niet al veel eerder alle percelen afgenomen, nog voordat het Didam-arrest werd gewezen. Dit geldt ook indien de gemeente eerder uitvoering had gegeven aan haar in december 2018 geuite voornemen om de percelen aan Vabo aan te bieden. Vabo stelt verder dat zij een redelijk belang heeft om het verlies dat zij heeft geleden met het realiseren van de eerste fase, te compenseren met de opbrengsten van de bouw van de tweede fase en dat zij al jarenlang heeft geïnvesteerd in het plan Molenblok Varik.  
       
     
     
       5.11. 
       
         Vabo verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar rechtspraak die dateert van na het Didam-arrest, te weten:  
         gerechtshof Arnhem 26 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6448, 
         rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046, 
         rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:9333,  
         rechtbank Amsterdam 23 november 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:6831, 
         rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:82,  
         rechtbank Gelderland 12 januari 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:99,  
         rechtbank Amsterdam 17 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1529,  
         rechtbank Amsterdam 7 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2170,  
         gerechtshof Amsterdam 17 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3039. 
       
       
     
     
       5.12. 
       De gemeente daarentegen stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst (partieel) nietig, althans (partieel) vernietigbaar is. De gemeente wijst erop dat in het Didam-arrest slechts voor één situatie een uitzondering wordt toegelaten, te weten wanneer bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijze kan worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de gronduitgifte in aanmerking komt. Zoals overwogen onder 5.4 staat tussen partijen vast dat deze uitzonderingssituatie zich hier niet voordoet. De gemeente beroept zich er primair op dat zij, doordat zij destijds geen transparante en openbare selectieprocedure heeft georganiseerd, heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 BW. Dat leidt volgens de gemeente op grond van artikel 3:14 BW tot nietigheid van het nog niet uitgevoerde deel van artikel 17 van de koopovereenkomst. In het licht van artikel 3:40 lid 3 BW merkt de gemeente nog op dat de uit artikel 3:14 BW voortvloeiende verplichting om bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst onder andere het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen, de strekking heeft om de geldigheid van de in strijd daarmee gesloten overeenkomst aan te tasten. Nietigheid van de overeenkomst als gevolg van schending van het gelijkheidsbeginsel, kan niet ongedaan worden gemaakt door een beroep op het vertrouwensbeginsel te honoreren. In het Didam-arrest ligt volgens de gemeente besloten dat het gelijkheidsbeginsel prevaleert boven het vertrouwensbeginsel en dat het Didam-arrest zich ook uitstrekt over vóór het arrest gesloten overeenkomsten.  
       
     
     
       5.13. 
       
         De gemeente verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de volgende rechterlijke uitspraken: 
         rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017 
         rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046 
         rechtbank Noord-Holland 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865 
         rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:9333, 
         rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244 
         rechtbank Midden-Nederland 15 december 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6782. 
         Subsidiair en meer subsidiair stelt de gemeente zich op het standpunt dat het nog niet uitgevoerde deel van artikel 17 van de koopovereenkomst in strijd is met artikel 3:40 lid 1 BW (en dus om die reden nietig) althans dat het niet uitgevoerde deel van artikel 17 vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.  
         Wat betreft de door Vabo aangevoerde omstandigheden van het geval merkt de gemeente nog het volgende op. In de overeenkomst van 19 juli 2005 was aansprakelijkheid voor vernietiging van het bestemmingsplan door de bestuursrechter uitgesloten en in artikel 23 van de koopovereenkomst uit 2014 is bepaald dat de overeenkomst uit 2005 is beëindigd en dat partijen elkaar finale kwijting hebben verleend. Daarnaast is onjuist dat de gemeente in 2018 al percelen aan Vabo had moeten aanbieden, in die tijd heeft zij de percelen immers aan niemand aangeboden en was er geen wil tot vervreemding. Verder voert de gemeente nog aan dat zij niet verantwoordelijk is te houden voor een eventueel verlies van Vabo in de eerste fase. De gemeente ontkent niet dat Vabo tijd en energie in het plan Molenblok heeft gestopt, maar stelt dat Vabo ermee heeft ingestemd dat de aanbiedingsplicht niet aan enige termijn was gebonden en dat zij afhankelijk was van de beslissing van de gemeente om de percelen aan te bieden. De verdere uitvoering was ook afhankelijk van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan, die nog met goed gevolg doorlopen moest worden. Dat relativeert het belang van Vabo wanneer een belangenafweging zou moeten worden toegepast voor het geval de vraag gesteld kan worden of het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel prevaleert.                    
       
       
     
     
       5.14. 
       Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft Vabo nog aangevoerd dat als er al sprake is van nietigheid, het alleen kan gaan om nietigheid op grond van strijd met de goede zeden of de openbare orde (artikel 3:40 lid 1 BW). In dat geval dient sprake te zijn van een ‘gekwalificeerde schending’, waarvoor nodig is dat er verzwarende omstandigheden zijn. Daarvan is volgens haar in dit geval geen sprake. Omdat artikel 3:14 BW er volgens het gangbare standpunt in de literatuur niet toe strekt strijdige rechtshandelingen aan te tasten, kan volgens Vabo – gezien het bepaalde in artikel 3:40 lid 3 BW – geen sprake zijn van nietigheid op grond van het tweede lid van dat artikel. Verder heeft Vabo nog aangevoerd dat artikel 17 van de koopovereenkomst in een onverbrekelijk verband staat met de rest van de koopovereenkomst, zodat geen sprake kan zijn van partiële nietigheid. Als al tot nietigheid zou moeten worden geconcludeerd geldt dat dus voor de gehele koopovereenkomst, waardoor de overeenkomsten van 2005, 2009 en 2010 herleven, aldus Vabo.  
       
     
     
       5.15. 
       De rechtbank overweegt dat uit de rechtspraak en de literatuur die dateert van na het Didam-arrest nog geen heldere lijn is te ontwaren over de gevolgen van het Didam-arrest voor een vóór die tijd gesloten (koop)overeenkomst waarbij de regels uit het Didam-arrest niet in acht zijn genomen. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418, overwogen prejudiciële vragen te willen voorleggen aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn in verband met een schikking in die zaak uiteindelijk niet aan de Hoge Raad voorgelegd. In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland wordt gewezen op de onduidelijkheid in de rechtspraak en in de literatuur. De rechtbank Midden-Nederland heeft in dat vonnis, onder r.o. 4.10, drie visies onderscheiden over de mogelijke aantastbaarheid of geldigheid van de overeenkomst. De rechtbank sluit bij de weergave van die visies grotendeels aan en zal de drie visies hieronder kort schetsen. 
       
     
     
       5.16. 
       
         
           De eerste visie is dat de overeenkomst nietig is.  Het gevolg daarvan is dat nimmer een overeenkomst tot stand is gekomen. Nietigheid kan worden aangenomen op grond van artikel 3:40 lid 1 BW en op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.  
         In de visie dat sprake is van nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 2 BW wordt ervan uitgegaan dat bij de Didam-gevallen is voldaan aan het uitgangspunt van de wetgever dat lid 2 van artikel 3:40 BW alleen betrekking heeft op gevallen waarin het verrichten van de rechtshandeling (bij een overeenkomst: de contractssluiting) als zodanig met de wet in strijd is. Voor nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 2 BW is nodig dat artikel 3:14 BW, dat de overheid verplicht ook bij privaatrechtelijk optreden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht te nemen, de strekking heeft om de geldigheid van in strijd daarmee gesloten overeenkomsten aan te tasten (zie artikel 3:40 lid 3 BW). In deze visie wordt verder aangenomen dat artikel 3:14 BW ertoe strekt om ook derden die geen partij zijn bij de meerzijdige rechtshandeling te beschermen. Anders kan op grond van artikel 3:40 lid 2 BW namelijk slechts sprake zijn van vernietigbaarheid. In deze visie wordt er meestal vanuit gegaan dat schending van het gelijkheidsbeginsel al tot nietigheid leidt en dat er geen ruimte is om een afweging te maken tussen het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel.  
         Daarnaast kan op grond van artikel 3:40 lid 1 BW tot nietigheid worden geconcludeerd als wordt aangenomen dat de inhoud of strekking van niet Didam-conforme overeenkomsten in strijd zijn met de openbare orde of goede zeden. De grondslag daarvoor is dat het gelijkheidsbeginsel een fundamenteel beginsel van de Nederlandse rechtsorde betreft en zelfs als grondrecht in artikel 1 van de Grondwet is verankerd. In de literatuur en rechtspraak wordt verschillend gedacht over de vraag of voor nietigheid op grond van dit artikellid een zogenaamde ‘gekwalificeerde schending’ van het gelijkheidsbeginsel nodig is. 
       
       
     
     
       5.17. 
       
         De tweede visie is dat de overeenkomst vernietigbaar is  via de band van artikel 3:40 lid 2 BW. Hiervoor is net als voor nietigheid op grond van dit artikellid nodig dat sprake is van strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:14 BW) die de strekking heeft de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Verder is nodig dat wordt aangenomen dat artikel 3:14 BW slechts strekt ter bescherming van één van de bij de rechtshandeling betrokken partijen. Een andere mogelijkheid die uitkomt bij vernietigbaarheid is het naar analogie toepassen van de regels uit artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, die bepalen dat een derde de koop kan vernietigen. 
       
     
     
       5.18. 
       
         De derde visie is dat de overeenkomst in beginsel geldig en onaantastbaar is . De achterliggende redenering daarbij is dat artikel 3:14 BW geen dwingende wetsbepaling als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW is (want niet voldoende bepaald dan wel slechts een schakelbepaling), dan wel dat aannemelijk is dat het voorschrift van artikel 3:14 BW niet de strekking heeft om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten (zie artikel 3:40 lid 3 BW). Van nietigheid/vernietigbaarheid op grond van artikel 3:40 lid 2 BW is dan geen sprake. Van nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 1 BW kan in die visie geen sprake zijn omdat voor de beoordeling daarvan in de literatuur veel waarde wordt gehecht aan de bewustheid van de inbreuk door de partijen en betoogd wordt dat in ieder geval voor anterieure overeenkomsten geldt dat deze niet in strijd zijn met artikel 3:40 lid 1 BW, behoudens evidente gevallen van bijvoorbeeld corruptie of vriendjespolitiek. Bovendien wordt er in deze visie op gewezen dat ook het vertrouwensbeginsel behoort tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die de overheid op grond van artikel 3:14 BW in acht behoort te nemen. Zeker bij overeenkomsten die de overheid heeft gesloten voorafgaand aan het Didam-arrest zal bij de wederpartij van het overheidslichaam vaak het vertrouwen zijn gewekt dat de overeenkomst zou worden nagekomen. Dit vertrouwensbeginsel gaat in deze visie voor op het gelijkheidsbeginsel, dan wel dient met (onder meer) het gelijkheidsbeginsel in een belangenafweging te worden betrokken. 
       
     
     
       5.19. 
       
         De rechtbank acht het, in lijn met het verzoek daartoe van de gemeente, nodig dat eerst van de Hoge Raad duidelijkheid wordt verkregen over de rechtsgevolgen van niet Didam-conforme overeenkomsten. Zo kan de rechtbank beslissen op de nakomingsvordering, zonder dat de mogelijkheid bestaat dat het hof of de Hoge Raad later anders oordeelt, wat tot een onwenselijke situatie zou kunnen leiden. Het stellen van prejudiciële vragen is voorts van rechtstreeks belang voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere geschillen die uit soortgelijke feiten voortvloeien en waarin dezelfde rechtsvraag zich voordoet. Uit de aanzienlijke hoeveelheid rechterlijke uitspraken over de gevolgen van het Didam-arrest blijkt dat niet eenduidig wordt beslist in vergelijkbare gevallen, zodat de rechtszekerheid is gebaat bij duidelijkheid over dit onderwerp.  
         In zijn conclusie ten aanzien van de Didam bodemzaak van 24 mei 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:567) is AG Snijders uitgebreid ingegaan op de vraag wat de gevolgen zijn van het niet-naleven van de regels van het Didam-arrest. Hij concludeert dat de sanctie daarvoor alleen te zoeken is in een vordering uit onrechtmatige daad. Hij stelt de Hoge Raad voor om ten behoeve van de praktijk in te gaan op de vragen die leven over de sancties, ook als de behandeling van de aangevoerde cassatieklachten daartoe niet noopt. Mocht de Hoge Raad daartoe overgaan zijn deze prejudiciële vragen waarschijnlijk niet meer nodig. Omdat dat vooralsnog niet duidelijk is, zou de rechtbank de zaak nog steeds graag aan de Hoge Raad voorleggen. Zij hoort graag van partijen hoe zij er (inmiddels) over denken. 
       
       
     
     
       5.20. 
       De rechtbank overweegt om de volgende prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad: 
       
       1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde regels tot stand zijn gekomen: 
       
         a. nietig op grond van 3:40 lid 1 BW, en zo ja, is daarvoor een gekwalificeerde schending nodig,  
         b. nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW, 
         c. vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW en/of naar analogie van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, of  
         d. rechtsgeldig? 
       
       
       2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 uit en zo ja, in welke zin, of sprake is van: 
       
         a. 	een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering heeft plaatsgevonden voordat het Didam-arrest werd gewezen, 
         b.	een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering plaats heeft gevonden nadat het Didam-arrest werd gewezen, 
         c.	een situatie waarin een koopovereenkomst respectievelijk een recht van koop is overeengekomen voordat het Didam-arrrest werd gewezen en die verbintenissen na 26 november 2021 nog niet hebben geresulteerd in een levering respectievelijk een aanbod tot koop? 
       
       
       3. Maakt het ten aanzien van overeenkomsten die gesloten zijn voor 26 november 2021 voorts verschil of het overheidslichaam bij haar wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt (alleen) aan deze partij te zullen (verkopen en) leveren? 
       
       4. Als het antwoord op vraag 3 bevestigend is: hoe dient een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds het gelijkheidsbeginsel (dat het overheidslichaam bij het aangaan van de overeenkomst heeft geschonden jegens (potentiële) gegadigden) en anderzijds het vertrouwensbeginsel (dat in geval van nietigverklaring dan wel vernietiging door het overheidslichaam wordt geschonden jegens de partij bij de overeenkomst die dateert van voor 26 november 2021)?  
       
       5. Is bij de beantwoording van vraag 4 relevant of het overheidslichaam aanbiedt de schade voortvoeiend uit het geschonden vertrouwen te vergoeden, en op welke wijze kan dat in de belangenafweging worden verdisconteerd? 
       
       6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat de overeenkomst vernietigbaar is, wie kunnen een beroep op vernietigbaarheid doen, de contractspartijen en/of derden? 
       
       7. Bestaat er, in het geval een voor 26 november 2021 gesloten (koop)overeenkomst  nietig of vernietigbaar is omdat de in het Didam-arrest neergelegde regels niet zijn gevolgd, grond voor het toekennen van schadevergoeding aan de wederpartij van het overheidslichaam, indien die nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat het overheidslichaam het door hem jegens de wederpartij gewekte vertrouwen van (verkoop en) levering schendt?   
       
     
     
       5.21. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       in conventie en reconventie 
     
     
     
       6.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van 26 juni 2024 voor een akte van partijen, waarbij zij zich kunnen uitlaten over het voornemen om prejudiciële vragen te stellen alsmede over de inhoud van de onder 5.20 voorgestelde prejudiciële vragen; 
       
     
     
       6.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks, mr. G.J. Meijer en mr. L.J. de Kerpel-van de Poel en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024 en bij afwezigheid van de voorzitter getekend door de oudste rechter. 
       
       
     
   
   
     Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778