ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2024:8256

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2024:8256 Rechtbank Den Haag , 29-05-2024 / C/09/649466 / HA ZA 23-552

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2024-05-29

Zaaknummer: C/09/649466 / HA ZA 23-552

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2024:8256

---

Hoofd- en vrijwaringszaak over door verkopende makelaar jegens koper teveel opgegeven m2 woonoppervlakte woning. Koper vordert schadevergoeding jegens de makelaar en laatstgenoemde heeft de inmeter in vrijwaring opgeroepen.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 29 mei 2024 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/09/649466 / HA ZA 23-552 van 
     
     
   
   
     
       1  [eiseres] , te [woonplaats 1] , 
     
       2.	 [eiser] , te [woonplaats 2] , 
       eisers, 
       advocaat mr. C.G. Huijsmans te Goes, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [bedrijfsnaam 1] B.V. , te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten, 
     
     
     
       en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/09/657320 / HA ZA 23-1046 van 
     
     
     
       
         
          [bedrijfsnaam 1] B.V. , te [vestigingsplaats] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , te [woonplaats 3] , 
       handelende onder de naam  [handelsnaam] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.C.A. Stevens te Den Haag. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] c.s., [bedrijfsnaam 1] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure  
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: 
       - het vonnis in incident van 18 oktober 2023; 
       - de conclusie van antwoord, met producties; 
       - het tussenvonnis van 27 maart 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
       
         
           de akte overleggen producties tevens vermeerdering van eis van [eiseres] c.s., met producties; 
         
         
           de akte houdende indiening producties van [bedrijfsnaam 1] , met producties; 
         
         
           de tweede akte overleggen producties tevens vermeerdering van eis van [eiseres] c.s., met producties. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:  
       - de dagvaarding van 21 november 2023, met producties; 
       - de conclusie van antwoord, met producties; 
       - het tussenvonnis van 27 maart 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen.  
       
     
     
       1.3. 
       De mondelinge behandeling van de hoofd- en de vrijwaringszaak heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Partijen hebben over en weer hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd.  
       
     
     
       1.4. 
       Ten slotte is de datum vastgesteld waarop dit vonnis wordt gewezen. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     in de hoofdzaak 
     
     
       2.1. 
       
        [bedrijfsnaam 1] heeft [naam] (hierna: [naam] ) bijgestaan als makelaar ten behoeve van de verkoop van de (vrijstaande) woning van [naam] aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Als vraagprijs werd een bedrag van € 1.150.000 vastgesteld.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [bedrijfsnaam 1] heeft na het vaststellen van de vraagprijs de woning laten inmeten. Deze inmeting is op 3 maart 2021 uitgevoerd door [gedaagde] aan de hand van de NVM-meetinstructie van juli 2019.  
       
     
     
       2.3. 
       De woning had naast de begane grond twee verdiepingsvloeren (1e en 2e verdieping). Daarnaast was er een vide op 3e verdieping die bereikbaar was door middel van een open trap. Daarboven bevond zich nog een vliering.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft de resultaten van de inmeting vastgelegd in een meetstaat (hierna de meetstaat 2021) en in plattegronden van de woning. In de meetstaat 2021 is een totale gebruiksoppervlakte (GO) vermeld van 220,8 m², bestaande uit 81,9 m² op de begane grond, 64,8 m² op de 1e verdieping, 62,8 m² op de 2e verdieping en 11,3 m² op de vliering .     
       
     
     
       2.5. 
       
        [bedrijfsnaam 1] heeft een verkoopbrochure opgesteld, waarin onder meer de hiervoor bedoelde plattegronden zijn opgenomen. Daarnaast heeft [bedrijfsnaam 1] de woning geadverteerd op Funda. In de advertentie is een woonoppervlakte van de woning vermeld van 221 m². Deze oppervlakte heeft [bedrijfsnaam 1] overgenomen van de meetstaat 2021 (220,8 m²).  
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiseres] c.s. waren op zoek naar een ruime woning in verband met hun samengestelde gezin met in totaal vier kinderen. De bedoeling was om ieder kind een eigen kamer te kunnen bieden. [eiseres] c.s. hebben de woning bezichtigd en beschikten hiertoe over de verkoopbrochure en de plattegronden. Daarnaast waren zij bekend met de advertentie op Funda. 
       
     
     
       2.7. 
       
        [eiseres] c.s. hebben hun belangstelling aan [bedrijfsnaam 1] kenbaar gemaakt met een motivatiebrief, waarin onder meer is te lezen: 
       
       
         “Graag willen wij onszelf even aan u voorstellen: wij zijn (…) (43) en (…) (43). Wij vormen op dit moment een samengesteld gezin dat nog apart woont. We willen heel graag de grote stap zetten en met zijn allen gaan samenwonen. Wij zijn op zoek naar een huis waar wij met z’n allen passen, waar we samen kunnen leven en waarbij we onze kinderen (…) ook een eigen plekje kunnen bieden. Tijdens onze zoektocht naar “dat ene huis” hebben wij ook uw mooie woning bezocht. Een werkelijk schitterend huis en wij denken dat, na wat aanpassingen van de zolder, we hier heel fijn en ruim kunnen gaan wonen met onze vier jongens. De locatie ervan spreekt ons ook erg aan!”       
       
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mail van 12 april 2021 hebben [eiseres] c.s. aan de door hen ingeschakelde makelaar, voor zover nu van belang, geschreven: 
       
       
         “Wij willen graag jouw professionele mening aangaande de prijsstelling. Ik heb van t weekend andere, mooie panden in [plaats] bekeken en dan vooral gelet op de M2 prijs. Die is gemiddeld € 4886,=. De M2 prijs van de [adres] ligt op € 5204,=. Nu is dit een heel mooi vrijstaand pand, tegenhanger is dat er nog best wat moet gebeuren en dat het een kleine tuin heeft vergeleken met de andere panden. Alhoewel ik denk dat de vraagprijs redelijk is, wil ik wel de onderhandeling aangaan en proberen eronder uit te komen. Zelf denk ik aan 
         € 1.100.000,= , [eiser] denkt nog iets later. Dus daar graag jouw visie maar ook jouw intuïtie wat jij denkt dat de verkoper er minimaal voor wil hebben.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiseres] c.s. hebben de woning gekocht voor € 1.105.000. Op 15 juni 2021 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiseres] c.s. hebben de woning laten verbouwen. Hierbij zijn in totaal zes slaapkamers gerealiseerd, waarbij op de 3e verdieping een verdiepingsvloer is gelegd, die thans bereikbaar is met een vaste trap. 
       
     
     
       2.11. 
       In opdracht van [eiseres] heeft FotoZoom de woonoppervlakte van de woning gemeten. In het hiervan gemaakte rapport van 14 november 2022 is een woonoppervlakte van 214 m² vermeld.  
       
     
     
       2.12. 
       Op 18 november 2022 hebben [eiseres] c.s. de woning wegens persoonlijke omstandigheden te koop gezet.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 24 november 2022 hebben [eiseres] c.s. [bedrijfsnaam 1] aansprakelijk gesteld voor geleden en te lijden schade als gevolg van het volgens [eiseres] c.s. onjuist informeren over de woonoppervlakte van de woning. 
       
     
     
       2.14. 
       In opdracht van [eiseres] c.s. heeft [taxateur] een rapport uitgebracht over de marktwaarde van de woning per 3 mei 2021. Het rapport van 28 maart 2024 vermeldt een marktwaarde van € 1.020.000. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak  
         
       
       
     
     
       2.15. 
       De onder 2.2 tot en met 2.4 bedoelde feiten staan ook in de vrijwaringszaak vast. 
       
     
     
       2.16. 
       Bij e-mail van 19 februari 2021, met als onderwerp “Afspraak bevestiging [adres] [plaats] ” heeft [gedaagde] aan [bedrijfsnaam 1] , voor zover nu van belang, het volgende meegedeeld: 
       
       
         “Hierbij bevestig ik de gemaakte afspraak op 3 maart 15:15 uur.  
         Het gaat om inmeten met meetstaat. 
       
       
       
         Heeft u vragen of wil u meer informatie over onze dienstverlening? Neem dan gerust contact met ons op.”  
       
       
       
         
           Het geschil 
           
         
         
           in de hoofdzaak 
         
       
     
     
       2.17. 
       
         
          [eiseres] c.s. vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I	voor recht verklaart dat [bedrijfsnaam 1] aansprakelijk is voor de geleden en te lijden schade als gevolg van het foutief presenteren van het woonoppervlak van de woning staande en gelegen aan de [adres] ; 
         II	primair: te bepalen dat [bedrijfsnaam 1] een voorschot op de geleden en te lijden schade dient te betalen van € 98.000, alsmede dat de schade (nader) wordt opgemaakt bij staat en subsidiair: [bedrijfsnaam 1] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 98.000; 
         IV	[bedrijfsnaam 1] veroordeelt tot betaling van € 1.581,50 aan kosten voor een deskundige; 
         V	[bedrijfsnaam 1] veroordeelt in de proceskosten.  
       
       
     
     
       2.18. 
       Aan deze vorderingen leggen [eiseres] c.s., samengevat, het volgende ten grondslag. [bedrijfsnaam 1] heeft [eiseres] c.s. onjuiste informatie verstrekt over de woonoppervlakte van de woning. De woning heeft 30,8 m² minder woonoppervlakte dan is vermeld op Funda. De woonoppervlakte was een essentiële eigenschap voor [eiseres] , omdat zij op zoek waren naar een grote woning voor hun samengestelde gezin, zoals zij aan [bedrijfsnaam 1] kenbaar hebben gemakt. [bedrijfsnaam 1] heeft dan ook toerekenbaar onrechtmatig gehandeld jegens [eiseres] c.s. Hierdoor hebben [eiseres] c.s. tenminste een bedrag van € 98.000 aan schade geleden, welk bedrag als voorschot wordt gevorderd. Daarnaast dient [bedrijfsnaam 1] de kosten van het rapport van [taxateur] te vergoeden.  
       
     
     
       2.19. 
       
        [bedrijfsnaam 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.  
       
     
     
       2.20. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       2.21. 
       
        [bedrijfsnaam 1] vordert - samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [bedrijfsnaam 1] te betalen al hetgeen waartoe [bedrijfsnaam 1] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de vrijwaring.  
       
     
     
       2.22. 
       Hieraan legt [bedrijfsnaam 1] , samengevat, ten grondslag dat zij [gedaagde] opdracht heeft gegeven om de woning conform de NVM-meetinstructie op te meten en plattegronden op te stellen. [bedrijfsnaam 1] mocht ervan uitgaan dat de door [gedaagde] opgestelde meetstaat 2021 juist was. Indien mocht blijken dat [gedaagde] een te hoog aantal vierkante meters woonoppervlakte in de meetstaat 2021 heeft opgegeven, en [bedrijfsnaam 1] in de hoofdzaak schadeplichtig is voor het onjuist informeren over de woonoppervlakte, dient [gedaagde] [bedrijfsnaam 1] te vrijwaren.  
       
     
     
       2.23. 
       
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering.  
       
     
     
       2.24. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
       
         in de hoofdzaak 
       
       
         Onrechtmatig handelen 
       
     
     
     
       3.1. 
       De rechtbank stelt het volgende voorop. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig als hij verkeerde informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [bedrijfsnaam 1] was als NVM-makelaar verplicht om de NVM-meetinstructie toe te passen. De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Zij bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus - afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting - overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. 
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [bedrijfsnaam 1] heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld, omdat zij het inmeten heeft opgedragen aan [gedaagde] en haar bevindingen marginaal heeft getoetst. De rechtbank verwerpt dat betoog, omdat  
         op grond van artikel 6:76 Burgerlijk Wetboek eventuele fouten van ingeschakelde hulppersonen, zoals [gedaagde] , voor rekening van [bedrijfsnaam 1] komen.  
       
       
     
     
       3.4. 
       In dit geval is niet in geschil dat [eiseres] c.s. belang hechtten aan de woonoppervlakte van de woning, in het bijzonder omdat zij op zoek waren naar een ruime woning voor hun samengestelde gezin. Hieruit volgt echter - anders dan [bedrijfsnaam 1] heeft betoogd - niet dat het op de weg van [eiseres] c.s. (of de door hen ingeschakelde makelaar) lag om zelf de woonoppervlakte (na) te meten of de meetstaat 2021 te controleren. Evenmin volgt een dergelijke verplichting uit de door [bedrijfsnaam 1] gestelde omstandigheid dat de advertentie op Funda en de brochure een disclaimer bevatten. Op het voorgaande stuit ook het beroep op eigen schuld van [bedrijfsnaam 1] af.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Niet in geschil is dat [bedrijfsnaam 1] op Funda een foutief, want te hoog aantal vierkante meters aan woonoppervlakte heeft vermeld. Partijen twisten echter over de vraag hoe groot het verschil is met het juiste aantal vierkante meters. Hierover wordt het volgende overwogen. 
       
     
     
       3.6. 
       In de door [gedaagde] opgestelde meetstaat 2021 is per woonlaag aangegeven wat het bruto-vloeroppervlak (BVO) en het woon- of gebruiksoppervlak (GO) van de woning was. Voor zover nu van belang zijn de volgende gegevens opgenomen:  
       
       
         			BVO	GO 
         Begane grond	 94,1	 81,9 
         1e verdieping	 64,8	 64,8 
         2e verdieping	 62,8	 62,8 
         3e verdieping	  65,8 11,3 
         Totaal:			287,5	220,8 
       
       
     
     
       3.7. 
       Ter zitting heeft [gedaagde] hierover verklaard, dat het BVO is gebaseerd op de buiten- maten van de woning en het GO op de binnenmaten ervan en dat zij in dit geval bij de 1e en 2e verdieping de fout heeft gemaakt om de getallen in de kolom BVO over te nemen in de kolom GO. Bij de 1e verdieping had volgens [gedaagde] moeten staan 55,5 m² en bij de 2e verdieping 53,6 m². Deze gegevens zijn vermeld in de meetstaat die [gedaagde] in 2023 heeft gemaakt (productie 9 van [bedrijfsnaam 1] , hierna: de meetstaat 2023). De rechtbank constateert dat de meetstaat 2023 in zoverre vrijwel overeenkomt met wat FotoZoom (productie 3 van [eiseres] c.s.) en [taxateur] (productie 6 van [eiseres] c.s.) blijkens hun rapporten hebben gemeten. De rechtbank concludeert daarom dat er in de meetstaat 2021 op de 1e en 2e verdieping in totaal 18,5 m² teveel GO is opgenomen. 
       
     
     
       3.8. 
       Met betrekking tot de begane grond komt de meetstaat 2021 eveneens vrijwel overeen met wat FotoZoom en [taxateur] hebben gemeten. Op dat punt is er dus geen sprake van teveel in de meetstaat 2021 opgenomen vierkante meters. 
       
     
     
       3.9. 
       Met betrekking tot de 3e verdieping is in geschil of [gedaagde] de vide als GO heeft mogen kwalificeren. Volgens [eiseres] c.s. mocht [gedaagde] dat niet en zij hebben hiertoe gewezen op het rapport van [taxateur] . [bedrijfsnaam 1] stelt zich op het standpunt dat deze kwalificatie volgens de destijds toepasselijke meetinstructie 2019 was toegestaan. Hierover wordt het volgende overwogen.  
       
     
     
       3.10. 
       
        [taxateur] heeft de vide niet gekwalificeerd als GO maar als “Overige inpandige ruimte” Hierover vermeldt het rapport het volgende: 
       
       
         “Ik kom tot deze keuze op basis van de “Lijst met veel gestelde vragen over: Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580”. De aanwezige trapladder die toegang geeft tot de vide wordt conform punt 16 van deze lijst niet gezien als vaste trap, waardoor deze ruimte conform punt 15 van deze lijst wordt gezien als gebruiksoppervlakte  Overige inpandige ruimte . 
       
       
       
         Punt 15 en 16 uit deze lijst zijn hieronder weergegeven: 
       
       
       - Punt 15. 
       	Is sprake van gebruiksoppervlakte wonen als er zich op een zolder die met een niet-vaste trap te bereiken is een ruimte bevindt die aan alle vereisten voor gebruiksoppervlakte wonen voldoet (kijkend naar de hoogte, daglichttoetreding etc.): 
       
       
         	Nee. Wanneer deze ruimte niet met een vaste trap te bereiken is. 
         	Vastgesteld 25-11-2015 
       
       
       - Punt 16. 
       
         	Kwalificeert een vastgeschroefde staande enkele trapladder naar de zolder als vaste trap? 
         	Nee, dit wordt niet gezien als een vaste trap. 
         	Vastgesteld 01-01-2023. 
       
       
       
         Kanttekening bij deze conclusie: 
         In het document “Lijst met veel gestelde vragen over: Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” wordt per vraag en antwoord tevens de datum van vaststelling van dat antwoord genoemd. Op het moment van uitwerken van deze taxatie is door mij versie januari 2023 gebruikt van deze “Lijst met veel gestelde vragen”. Hierin is te lezen dat punt 16 is vastgesteld op datum 01-01-2023. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ten tijde van het opmaken van de meetstaat rapport 2021 deze specifieke en aanvullende uitleg van punt 15 van deze “Lijst met veel gestelde vragen” nog niet bekend was. 
       
       
       
         Ondanks het ontbreken van deze aanvullende uitleg ben ik wel van mening dat ik de trap zoals aanwezig op de waardepeildatum ook zonder de aanvullende uitleg van punt 16 conform punt 15 zou hebben gedefinieerd als niet-vaste trap. Daarom zijn de door mij gemeten 11,7 m2 op woonlaag 4 (3 verdieping) genoteerd als  Overige inpandige ruimte .” 
       
       
     
     
       3.11. 
       Uit deze passage maakt de rechtbank op dat ten tijde van de meting door [gedaagde] het nog een kwestie van interpretatie van de meetinstructie was of een verdieping zoals de vide, die met een aan de bovenzijde vastgeschroefde trapladder bereikbaar was, maar wel aan de vereisten voor een gebruiksoppervlakte wonen voldeed, als GO aangemerkt kon worden. Pas in 2023 is (in de lijst antwoorden op veel gestelde vragen) nader bepaald dat zo’n verdieping met een vaste trap bereikbaar moet zijn om als GO aangemerkt te kunnen worden. Gelet op het destijds nog niet opgeloste interpretatiedebat is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] volgens de toepasselijke meetinstructie de vide als GO heeft mogen kwalificeren. Van een fout aan de zijde van [gedaagde] is in dit verband dus geen sprake.  
       
     
     
       3.12. 
       Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat [bedrijfsnaam 1] in de advertentie op Funda 18,5 m² teveel aan woonoppervlakte heeft opgegeven: 221 m² had moeten zijn 202,5 m2 (afgerond 202 m²). In zoverre heeft [bedrijfsnaam 1] toerekenbaar onrechtmatig gehandeld jegens [eiseres] c.s. 
       
       
         
           Causaal verband en schade  
         
       
       
     
     
       3.13. 
       
         De vraag of [eiseres] c.s. schade hebben geleden en, zo ja, wat de omvang daarvan is, moet worden beantwoord door de feitelijk bestaande situatie te vergelijken met de (hypothetische) situatie waarin de onrechtmatige gedraging van [bedrijfsnaam 1] achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 202 m² zou hebben vermeld. Het is aan [eiseres] c.s. om te stellen 
         en te onderbouwen wat er in de hypothetische situatie zou zijn gebeurd.  
       
       
     
     
       3.14. 
       
        [eiseres] c.s. hebben primair gesteld dat zij de woning in de hypothetische situatie niet zouden hebben gekocht. In dit verband hebben [eiseres] c.s. ter zitting benadrukt dat zij hun beslissing om te kopen vooral hebben gebaseerd op de inschatting of de woning na de beoogde flinke verbouwing (met het oog op het realiseren van extra kamers) nog marktconform zou zijn. Bepalend hiervoor was de prijs per m² woonoppervlakte op basis van de totale investering (aankoop- en ingeschatte verbouwingskosten). Uit de motivatiebrief van [eiseres] c.s. (rov. 2.7) leidt de rechtbank echter af dat [eiseres] c.s. vooral op zoek was naar een voldoende ruim huis waar het samengestelde gezin comfortabel in zou kunnen wonen en waarbij alle vier de kinderen een eigen plekje zou kunnen worden geboden. Het is tussen partijen niet in geschil dat de woning, na verbouwing, aan deze woonwensen van [eiseres] c.s. voldeed. De rechtbank leidt uit de e-mail van 12 april 2021 verder af dat [eiseres] c.s. voor lief hebben genomen dat de gevraagde prijs per m² van de woning hoger was dan van de andere woningen die zij destijds in Voorburg hebben bezichtigd. [eiseres] c.s. hebben in het licht hiervan onvoldoende gemotiveerd toegelicht dat, de fout weggedacht, zij van de koop van de woning zouden hebben afgezien. 
       
     
     
       3.15. 
       
        [eiseres] c.s. hebben zich subsidiair gesteld dat zij de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht. De rechtbank acht het aannemelijk dat, indien het werkelijke aantal vierkante meters aan [eiseres] c.s. bekend zou zijn geweest, dit van invloed zou zijn geweest op de prijs. Maar bij de totstandkoming van de kooprijs zijn ook andere eigenschappen van de woning van belang. In dit geval is van belang dat de woning, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, voldeed aan de woonwensen van [eiseres] c.s. en zij kennelijk bereid waren om een relatief hogere prijs per m² te accepteren omdat het een ‘heel mooi vrijstaand pand’ betrof. Daarbij komt dat de aan [eiseres] c.s. verstrekte plattegronden wel juist waren, zodat [eiseres] c.s. niet onjuist zijn voorgelicht over de maatvoering van de individuele verdiepingen. In dergelijke omstandigheden ligt het voor de hand dat de vermelding van een onjuist totaal GO oppervlakte in de advertentie op Funda minder invloed heeft op de uiteindelijke koopprijs. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning tot het hogere segment behoorde, waarbij een relatief beperkt verschil van 18,5 m² ten opzichte van de totale woonoppervlakte van 202 m² minder invloed op de prijs heeft dan bij kleinere woningen.  
       
     
     
       3.16. 
       Het rapport van [taxateur] biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de schadebegroting. Zoals [bedrijfsnaam 1] heeft aangevoerd, is de vrijstaande woning (in Referentievergelijker II) voornamelijk vergeleken met andersoortige huizen, zoals een tussenwoning en een twee onder één kap woning. Bovendien is in het rapport uitgegaan van een GO van 191 m², terwijl dit 202 m² had moeten zijn. 
       
     
     
       3.17. 
       
         Tot welke prijsvermindering de bekendheid van de betrokkenen met de werkelijke woonoppervlakte zou hebben geleid, is niet met nauwkeurigheid vast te stellen. Daarom zal de rechtbank de schade schatten op de voet van artikel 6:97 BW. De rechtbank stelt, alles in aanmerking nemende, de door [eiseres] c.s. geleden schade ex aequo et bono vast op 
         € 15.000. 
       
       
     
     
       3.18. 
       
        [eiseres] c.s. stellen zich op het standpunt dat [bedrijfsnaam 1] hiernaast vergoeding verschuldigd is van de verbouwingskosten van de 3e en 4e verdieping. Deze kosten zouden [eiseres] c.s. echter ook gemaakt hebben als zij de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht, zodat deze kosten niet in oorzakelijk verband staan met de onrechtmatige gedraging van [bedrijfsnaam 1] . Deze schadepost is dus niet toewijsbaar. 
       
     
     
       3.19. 
       
         Met betrekking tot de op grond van artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW gevorderde vergoeding van de kosten voor het rapport van [taxateur] , inclusief de plausibiliteitsverklaring, wordt het volgende overwogen. Vast staat dat [bedrijfsnaam 1] schadeplichtig is. De rechtbank acht het redelijk dat [eiseres] c.s. een deskundige heeft ingeschakeld ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW. Hierbij is niet beslissend dat de rechtbank de bevindingen van [taxateur] niet (geheel) heeft gevolgd. Niet gebleken is dat de kosten van in totaal 
         € 1.581,50 niet redelijk zijn. Dit leidt ertoe dat de vordering voor toewijzing in aanmerking komt. 
       
       
     
     
       3.20. 
       Omdat in dit vonnis de door [eiseres] c.s. geleden schade is vastgesteld, hebben [eiseres] c.s. geen zelfstandig belang bij de gevorderde verklaring voor recht, zodat deze vordering zal worden afgewezen.    
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       3.21. 
       
        [bedrijfsnaam 1] zal als de (in overwegende mate) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] c.s. worden als volgt begroot: 
       - dagvaardingskosten:	€	132,42 
       - griffierecht:	€	1.301,00 
       - salaris advocaat:	€	1.842,00 (3 punten à € 614, volgens tarief II)	 
       - nakosten:	 €	178,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 	  
       Totaal:		€	3.453,42	 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
         
           Wie is contractspartij? 
         
       
       
     
     
       3.22. 
       
         
          [gedaagde] heeft zich (primair) op het standpunt gesteld dat er geen contractuele rechtsverhouding tussen partijen is ontstaan, omdat zij haar werkzaamheden niet in opdracht van [bedrijfsnaam 1] , maar van [bedrijfsnaam 2] heeft uitgevoerd. [bedrijfsnaam 1] heeft  
         dit weersproken.  
       
       
     
     
       3.23. 
       Het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst is afhankelijk van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.  Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden.  Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn. 
       
     
     
       3.24. 
       Allereerst staat vast dat [gedaagde] bij e-mail van 19 februari 2021 aan [bedrijfsnaam 1] de afspraak tot het inmeten van de woning heeft bevestigd (zie 2.16). Daarnaast is ter zitting nog het volgende komen vast te staan. [bedrijfsnaam 1] besteedt het inmeten van een woning vrijwel altijd uit aan [bedrijfsnaam 2] . In dit geval heeft [bedrijfsnaam 1] [bedrijfsnaam 2] (telefonisch) gevraagd om de woning in te meten. Omdat [bedrijfsnaam 2] aangaf dat zij niet tijdig beschikbaar was, heeft [bedrijfsnaam 2] vervolgens [gedaagde] gebeld, die wel tijdig beschikbaar was. Op verzoek van [bedrijfsnaam 2] heeft [gedaagde] bij de uitvoering van de opdracht gebruik gemaakt van het model van de meetstaat dat [bedrijfsnaam 2] voor [bedrijfsnaam 1] hanteerde. Verder heeft [gedaagde] haar werkzaamheden rechtstreeks bij [bedrijfsnaam 1] in rekening gebracht.  
       
     
     
       3.25. 
       Bij deze stand van zaken heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij haar werkzaamheden in opdracht van [bedrijfsnaam 1] heeft verricht. [gedaagde] heeft niet verklaard dat [bedrijfsnaam 2] kenbaar heeft gemaakt dat zij de opdrachtgeefster zou zijn. Bovendien heeft [gedaagde] aan [bedrijfsnaam 1] de afspraak tot het inmeten van de woning bevestigd en heeft zij haar werkzaamheden bij [bedrijfsnaam 1] in rekening gebracht. Uit dit een en ander volgt dat [bedrijfsnaam 1] mocht begrijpen dat zij met [gedaagde] contracteerde.    
       
     
     
       3.26. 
       Tussen partijen is niet in geschil is dat [gedaagde] door een (invul)fout 18,5 m² teveel aan woonoppervlakte heeft vermeld in de meetstaat 2021. In zoverre is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de overeenkomst met [bedrijfsnaam 1] . 
       
       
         
           Is de exoneratieclausule overeengekomen? 
         
       
       
     
     
       3.27. 
       Vervolgens komt de rechtbank toe aan het (subsidiaire) verweer van [gedaagde] , dat [bedrijfsnaam 1] is gebonden aan de in de meetstaat 2021 opgenomen exoneratieclausule, die als volgt luidt:     
       
       
         “Voor de berekening van de vloeroppervlakten in deze meetstaat is gebruik gemaakt van de meet- en rekenmethoden conform de branch brede meetinstructie opgesteld in 2007 door de brancheverenigingen om duidelijkheid en eenheid te creëren in de manier van meten. Mochten er cijfers afwijken van de werkelijkheid dan kunnen hier geen rechten aan ontleend worden tenzij aantoonbaar is dat er opzettelijk van de richtlijnen is afgeweken.”  
       
       
     
     
       3.28. 
       
        [bedrijfsnaam 1] stelt zich op het standpunt dat deze clausule tussen partijen niet is overeengekomen, omdat zij de meetstaat 2021 pas na het uitvoeren van de werkzaamheden heeft ontvangen.  
       
     
     
       3.29. 
       Bij de beantwoording van de vraag of de exoneratieclausule deel uitmaakt van de tussen partijen gesloten overeenkomst, is de wils-vertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (BW), bepalend. Het komt daarbij aan op alle omstandigheden van het geval. Blijkens de jurisprudentie van de Hoge Raad kan een exoneratieclausule die na het sluiten van de overeenkomst in bijvoorbeeld een factuur is opgenomen, toch van toepassing zijn, met name als er sprake is van een bestendige handelsrelatie tussen professionele partijen. 
       
     
     
       3.30. 
       Vast staat dat [bedrijfsnaam 2] vrijwel altijd de meetwerkzaamheden voor [bedrijfsnaam 1] verrichtte. Hieruit volgt dat de exoneratieclausule in de handelsrelatie tussen [bedrijfsnaam 2] en [bedrijfsnaam 1] gebruikelijk was. [bedrijfsnaam 1] heeft verder niet weersproken dat [gedaagde] op verzoek van [bedrijfsnaam 2] met de tussen [bedrijfsnaam 2] en [bedrijfsnaam 1] gebruikelijke model voor een meetstaat heeft gewerkt. Nu [bedrijfsnaam 2] [gedaagde] heeft benaderd om in haar plaats, en met gebruikmaking van haar model de opdracht uit te voeren, is de rechtbank van oordeel dat mocht [gedaagde] begrijpen dat de exoneratieclausule van toepassing zou zijn, tenzij [bedrijfsnaam 1] daartegen onverwijld na het ontvangen van de meetstaat 2021 zou hebben geprotesteerd. In dit geval heeft [bedrijfsnaam 1] niet geprotesteerd. Dit betekent dat de exoneratieclausule stilzwijgend is overeengekomen.  
       
     
     
       3.31. 
       Gelet op de aard van de door [gedaagde] gemaakte (invul)fout, is geen sprake van een opzettelijke afwijking van de meetinstructie als bedoeld in de exoneratieclausule. Hieruit volgt dat [gedaagde] jegens [bedrijfsnaam 1] niet aansprakelijk is. Dit leidt tot de slotsom dat de vordering zal worden afgewezen.  
       
     
     
       3.32. 
       
        [bedrijfsnaam 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt: - griffierecht:	€	1.301,00 
       - salaris advocaat:	€	1.228,00 (2 punten à € 614, volgens tarief II) 
       - nakosten:	 €	178,00  (en de verhoging zoals vermeld onder de beslissing) 
       Totaal:		€	2.707,00  
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak: 
       
     
     
     
       4.1. 
       veroordeelt [bedrijfsnaam 1] tot betaling aan [eiseres] c.s. van € 15.000; 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [bedrijfsnaam 1] tot betaling aan [eiseres] c.s. van € 1.581,50; 
       
     
     
       4.3. 
       
         veroordeelt [bedrijfsnaam 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] c.s. begroot op € 3.453,42, te betalen binnen veertien dagen  
         na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [bedrijfsnaam 1] € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
       
       
     
     
       4.4. 
       verklaart de veroordelingen onder 4.1 tot en met 4.3. uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak: 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       wijst het gevorderde af; 
       
     
     
       4.7. 
       veroordeelt [bedrijfsnaam 1] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.707, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [bedrijfsnaam 1] € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
       
     
     
       4.8. 
       verklaart de veroordeling onder 4.7. uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024. 
       
     
   
   
     Niet in geschil is dat [gedaagde] met de vliering heeft bedoeld de vide op de 3e verdieping.  
   
   
     HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 
   
   
     HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:1176. 
   
   
     (64,8 + 62,2) -/- (55,5 +53,6) = 18,5. 
   
   
     Zie onder meer HR 30 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2217, rov. 3.3.4. 
   
   
     HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284, rov. 3.3.1. 
   
   
     HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, rov. 3.1.2. 
   
   
      Zie onder meer HR 1 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1033. 
   
   
     type: 1554