ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2017:15441

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2017:15441 Rechtbank Den Haag , 21-12-2017 / C/09/523695 / HA RK 16-622

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2017-12-21

Zaaknummer: C/09/523695 / HA RK 16-622

Proceduretype: Rekestprocedure

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2017:15441

---

Prijsoordeel artikel 13 Wvg.

beschikking 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       Zaaknummer / rekestnummer: C/09/523695 / HA RK 16-622 
     
     
     
       
         Beschikking van 21 december 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE WADDINXVEEN , 
       zetelende te Waddinxveen, 
       verzoeker, 
       advocaat mr. T.E. Hovius te Amsterdam, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
       1  [belanghebbende sub 1] , 
     
       2.  [belanghebbende sub 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       belanghebbenden, 
       advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem. 
     
     
     
       Partijen worden hierna respectievelijk de gemeente en [belanghebbende sub 1 c.s.] (aangeduid in mannelijk enkelvoud) genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit;  
       
         
           de beschikking van 3 februari 2017;  
         
         
           het proces-verbaal van de opneming d.d. 31 maart 2017 en de daarin genoemde stukken;  
         
         
           de brief van de zijde van [belanghebbende sub 1 c.s.] d.d. 18 april 2017, met bijlagen;  
         
         
           de akte overlegging nadere stukken van de gemeente d.d. 21 april 2017, met bijlagen;  
         
         
           de brief van de zijde van de gemeente d.d. 24 april 2017, met bijlage;  
         
         
           de akte uitlaten van de gemeente d.d. 12 mei 2017, met bijlagen;  
         
         
           de brief van de zijde van [belanghebbende sub 1 c.s.] d.d. 12 mei 2017;  
         
         
           de brief van de deskundigencommissie d.d. 27 juni 2017, met bijlagen;  
         
         
           de brief van de zijde van de gemeente d.d. 30 juni 2017;  
         
         
           het conceptdeskundigenrapport;  
         
         
           de brief van de deskundigencommissie d.d. 14 juli 2017;  
         
         
           de brief van de zijde van [belanghebbende sub 1 c.s.] d.d. 24 augustus 2017, met bijlagen;  
         
         
           de brief van de zijde van de gemeente d.d. 25 augustus 2017, met bijlagen;  
         
         
           het definitieve deskundigenrapport;  
         
         
           de brief van zijde van de gemeente d.d. 1 november 2017, met bijlage;  
         
         
           de brief van de deskundigencommissie d.d. 7 november 2017, met bijlagen;  
         
         
           de e-mail van [belanghebbende sub 1 c.s.] d.d. 8 november 2017, met bijlage; 
         
         
           de e-mail van [belanghebbende sub 1 c.s.] d.d. 10 november 2017, met bijlagen.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 9 november 2017. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     
       2.1. 
       In het deskundigenrapport, gedateerd 29 september 2017, geven de deskundigen gevolg aan de opdracht tot advisering over de in artikel 13 Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) bedoelde koopprijs van de percelen, in eigendom toebehorend aan [belanghebbende sub 1 c.s.] , kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, [sectie Sectie] , nummers [nr.1] en [nr.2] , plaatselijk bekend als [adres] te Waddinxveen. De deskundigen taxeren de waarde van de onroerende zaak op de datum van toezending van het rapport aan de rechtbank op een bedrag van € 804.870,00. De gegevens uit het rapport beschouwt de rechtbank als hier herhaald en ingelast.  
       
     
     
       2.2. 
       Beide partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen de waardering door de deskundigen, waarop hierna nader zal worden ingegaan. 
       
     
     
       2.3. 
       Ingevolge artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (hierna: Ow). Op grond van artikel 40b, tweede lid, Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen [belanghebbende sub 1 c.s.] als redelijk handelende verkoper en de gemeente als redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere. 
       
       
         
           Huidig gebruik 
         
       
     
     
       2.4. 
       De onroerende zaak omvat een vrijstaand woonhuis, kassen en een voormalig ketelhuis op ondergrond, erf en verder aanbehoren. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 5.962 m2. Het woonhuis en de bijbehorende tuin met een oppervlakte van circa 900 m2 is in gebruik bij de heer [X] op grond van een anti-kraak bruikleenovereenkomst. Deze overeenkomst is op elk moment opzegbaar. De kasruimte en het ketelhuis zijn met ingang van 1 januari 2014 tot 31 december 2018 verhuurd aan de [B.V. I] ten behoeve van bedrijfsmatig gebruik. De overeengekomen opzegtermijn bedraagt zes maanden. 
       
       
         Planologie 
       
     
     
       2.5. 
       De onroerende zaak is gelegen in het plangebied “Park Triangel”, een grootschalige uitbreidingswijk aan de zuidzijde van Waddinxveen. Voor het gehele plangebied geldt het bestemmingsplan Triangel. Aan de onroerende zaak is de bestemming “uit te werken woongebied” toegekend. Voor een deel van het perceel is het uitwerkingsplan Triangel Linten 1 vastgesteld. Dit uitwerkingsplan betreft de voorziene ontwikkelingen langs de Tweede Bloksweg en de Tuinbouwweg. Ter plaatse van het onderhavige perceel voorziet het uitwerkingsplan in de herbouwmogelijkheid van de bestaande woning aan de voorzijde van het perceel met als bijzondere voorwaarde dat een omgevingsvergunning voor het bouwen slechts dan wordt verleend indien vaststaat dat onverwijld na voltooiing van die woning de bestaande woning op het perceel [adres] wordt gesloopt en niet wordt herbouwd. Voor de rest van het perceel geldt derhalve nog steeds het bestemmingsplan Triangel met de bestemming uit te werken woongebied. Deskundigen zijn er van uitgegaan dat het perceel in het vrije commerciële verkeer zijn hoogste waarde ontleent aan de mogelijkheid tot herbouw van de bestaande woning aan de [adres] en aanwending als bouwgrond overeenkomstig de vigerende uit te werken woonbestemming. Hierbij gaan deskundigen uit van de redelijkerwijs bestaande verwachting dat de gemeente zal meewerken aan de vaststelling van een of meer uitwerkingsplannen voor het bebouwen van het voorste deel van het perceel met twee vrijstaande woningen (naast de sloop en herbouw van de bestaande woning) en het achterste deel van het perceel met twee vrijstaande en negen twee-onder-een-kap woningen. Deze planologische uitgangspunten van deskundigen worden door partijen onderschreven en ook de rechtbank zal hier van uitgaan. 
       
       
         
           Waarderingsmethode 
         
       
     
     
       2.6. 
       De deskundigen hebben het perceel gewaardeerd via de methode van de residuele grondwaardeberekening. Dit omdat er naar hun oordeel onvoldoende vergelijkingstransacties zijn om het perceel met toepassing van de vergelijkingsmethode te taxeren, en omdat sprake is van een relatief zelfstandig te ontwikkelen object met voldoende duidelijkheid over kosten en opbrengsten. De gemeente heeft aangevoerd dat er voldoende vergelijkingstransacties zijn om de vergelijkingsmethode toe te kunnen passen en dat de residuele methode minder geschikt is voor de waardering van het perceel, mede vanwege het feit dat de residuele berekening van veel onzekere parameters afhankelijk is. Daardoor kan veel discussie ontstaan over de hoogte daarvan, hetgeen zich in dit geval ook voordoet. Voorts heeft de gemeente aangevoerd dat uitsluitend het achterste deel van het perceel met daarop het ketelhuis en de kassen voor de ontwikkeling van “Park Triangel” wordt benut. Het voorste deel zal niet door GEM CV Park Triangel (hierna: GEM) worden ontwikkeld en naar verwachting één op één worden doorverkocht aan een andere gegadigde die de bestaande woning “as is” koopt. Gelet daarop ligt volgens de gemeente een residuele benadering voor het gehele perceel niet in de rede. 
       
     
     
       2.7. 
       De rechtbank stelt voorop dat het niet in de rede ligt om twee verschillende waarderingsmethoden toe te passen voor het voorste en het achterste deel van het perceel, nu het object als geheel door [belanghebbende sub 1 c.s.] aan de gemeente is aangeboden en ook als geheel in het plangebied ligt. Dat het voorste deel niet door GEM wordt ontwikkeld acht de rechtbank met de deskundigen niet bepalend. Het gaat er immers om hoe het object bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer zou worden aangeboden. Het ligt dan in de rede dat een redelijk handelende koper en verkoper zouden kiezen voor een koop van het gehele object, te meer daar één van de drie op het voorste deel te realiseren woningen zal worden ontsloten over de op het achterterrein te realiseren weg. Er is in zoverre dus ook sprake van een ontwikkelingstechnische samenhang De stelling van de gemeente dat het voorste deel en het achterdeel van het object op verschillende wijzen zouden moeten worden getaxeerd wordt, gelet op het voorgaande gepasseerd.  
       
     
     
       2.8. 
       De deskundigen zijn van oordeel dat het hanteren van de comparatieve waarderingsmethode niet in de rede ligt omdat er onvoldoende vergelijkbare transacties voorhanden zijn. De deskundigen hebben zowel in hun rapport als ter zitting toegelicht dat de door beide partijen aangedragen referentietransacties niet bruikbaar zijn. De door [belanghebbende sub 1 c.s.] genoemde transacties, vermeld in het taxatierapport van [A] , zijn volgens deskundigen deels te gedateerd om dienst te kunnen doen als vergelijkingstransactie. Dat geldt te meer gezien de positieve ontwikkeling van de verkoopmarkt van woningen, waaronder nieuwbouwwoningen, waardoor prijzen en taxaties uit het verleden nog maar beperkt bruikbaar zijn. Voor de overige door [A] genoemde transacties geldt dat dit transacties zijn waarbij de ontwikkelaar van het Plangebied Triangel en/of de gemeente betrokken zijn, zodat niet kan worden uitgesloten dat er ook andere aspecten dan de ruwe bouwgrondwaarde zijn verdisconteerd in de prijzen. Ten aan zien van de door de gemeente genoemde vergelijkingstransacties, vermeld in het geactualiseerde taxatierapport van [B] , hebben deskundigen zowel in hun rapport als ter zitting toegelicht dat de transactie terzake van de [adres 2] te Waddinxveen van 2008 is en daarom te gedateerd is om te voldoen als vergelijkingstransactie. Drie door [B] genoemde transacties binnen het plangebied maken onderdeel uit van een exploitatieovereenkomst of van ABC- transacties en zijn om die reden niet goed vergelijkbaar. Voorts zijn door [B] woningen en tuinbouwbedrijven aangehaald. Dit zijn dermate andere objecten dat deze transacties niet vergelijkbaar zijn. De overige door [B] genoemde transacties betreffen weliswaar ruwe bouwgrondprijzen, maar zijn gelegen in geheel andere gemeenten in andere delen van Nederland, hebben andere kenmerken en kennen andere planologische regimes, zodat ook die transacties niet kunnen dienen als referentietransacties. De rechtbank volgt de deskundigen in hun conclusie dat de door partijen aangehaalde transacties onvoldoende vergelijkbaar zijn om te kunnen dienen als vergelijkingstransacties. Bij gebreke van voldoende vergelijkingstransacties hebben deskundigen het juist geacht om de residuele methode toe te passen. De rechtbank volgt deskundigen ook hierin. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het object zich leent voor deze wijze van waarderen. De planologische uitgangspunten zijn helder en partijen zijn het eens over de planologische invulling van het perceel. Ook staat de hoogte van de exploitatiebijdrage niet ter discussie. Het perceel is aan te merken als een relatief zelfstandig te ontwikkelen object waarbij voldoende duidelijkheid bestaat over de kosten en de opbrengsten. Naarmate er meer parameters bekend zijn, wordt de residuele waarderingsmethode betrouwbaarder. In dit geval zijn er veel parameters bekend. In combinatie met de omstandigheid dat comparatief waarderen niet goed mogelijk is, is de rechtbank naar aanleiding van het vorenstaande van oordeel dat de residuele waarderingswijze een in de rede liggende keuze is en het object terecht door de deskundige op deze wijze is gewaardeerd.  
       
       
         
           Waardering 
         
       
     
     
       2.9. 
       Partijen zijn verdeeld over de wijze waarop de verschillende parameters binnen de residuele waardering zijn vastgesteld door de deskundigen. De rechtbank zal de posten waarover partijen gedebatteerd hebben langslopen in dezelfde volgorde als waarin deze in het deskundigenrapport aan bod komen.  
       
     
     
       2.10. 
       De rechtbank merkt op dat in de als bijlage 1 aan het definitieve deskundigenrapport gehechte berekening een verschrijving in de tekst staat. De deskundigen hebben voor de verkoopkosten gerekend met 5% van de uitgifte, maar abusievelijk staat in de berekening 4% vermeld. Dit betreft echter een tekstfout en geen rekenkundige fout, zoals ter zitting is vastgesteld er is wel met 5% gerekend.  
       
       
         
           Gronduitgifteprijzen  
         
       
     
     
       2.11. 
       De deskundigen hebben na het conceptrapport aanleiding gezien om de gronduitgifteprijzen aan te passen. Naar aanleiding van de bezwaren van de gemeente hebben zij de uitgifteprijs voor vrijstaande woningen opnieuw bezien en zijn zij in het definitieve rapport tot een uitgifteprijs van € 425,- per m2 (exclusief BTW) gekomen. De gemeente acht deze bijstelling naar beneden echter onvoldoende. De gemeente voert in dit verband aan dat de deskundigen ten onrechte de uitgifteprijzen voor de kavels voor vrijstaande woningen in ‘t Suyt te Waddinxveen buiten beschouwing hebben gelaten. De te koop staande en verkochte kavels voor vrijstaande woningen in ’t Suyt laten volgens de gemeente een gemiddelde vraagprijs van € 375,- per m2 zien. Nu ‘t Suyt volgens de gemeente vergelijkbaar is met De Triangel, dient de uitgifteprijs voor vrijstaande woningen te worden gesteld op € 375,- per m2, aldus de gemeente. 
     
     
       2.12. 
       
         Daarnaast hebben de deskundigen aanleiding gezien de uitgifteprijs van kavels ten behoeve van de twee-onder-een-kap woningen te herzien. Zij zijn daarbij tot de conclusie gekomen dat de door hen in het concept-rapport gehanteerde uitgifteprijs van € 425,- per m2 (exclusief BTW) aan de lage kant is. In het definitieve rapport zijn zij tot een uitgifteprijs voor kavels voor twee-onder-een-kap woningen van € 475,- per m2 (exclusief BTW) gekomen. De gemeente heeft tegen de bijstelling naar boven van de uitgifteprijs voor kavels voor twee-onder-een-kap woningen bezwaar gemaakt. De gemeente voert in de eerste plaats aan dat geen van beide partijen een opmerking heeft gemaakt over de oorspronkelijke uitgifteprijs voor twee-onder-een-kap woningen. De rechtbank overweegt dat het juist is dat partijen geen opmerkingen hebben gemaakt over deze post en dat deskundigen die zelfstandig hebben aangepast. Echter, gelet op de opdracht die de deskundigen hebben ontvangen (een met redenen omkleed schriftelijk advies uitbrengen over de verkoopprijs van de aangeboden onroerende zaken) staat het hun vrij om hun advies aan te passen wanneer zij daartoe aanleiding zien. Het is niet vereist dat partijen daar om verzoeken. Bovendien hebben partijen de gelegenheid gekregen ter zitting op deze aanpassing te reageren, zodat ter zake van deze aanpassing is voldaan aan het beginsel van hoor en wederhoor.  
         De gemeente heeft in de tweede plaats gesteld dat de prijsaanpassing naar boven voor de twee-onder-een-kap woningen niet juist is. De gemeente heeft in dat verband aangevoerd dat niet duidelijk is hoe de deskundigen aan een prijs komen die hoger ligt dan het prijsgemiddelde ter plaatse en waarom zij de kavelprijzen van project ’t Suyt niet hebben betrokken bij de waardering. 
       
       
     
     
       2.13. 
       De rechtbank is zowel ten aanzien van de vrijstaande woningen als ten aanzien van de twee-onder-een-kap woningen van oordeel dat de deskundigen voldoende uitleg hebben gegeven door te wijzen op het feit dat door de kleinere oppervlakte van de te ontwikkelen kavels de waarde per vierkante meter hoger is dan bij andere, grotere, percelen. Dat de deskundigen de kavelprijzen uit het project ’t Suyt buiten beschouwing hebben gelaten hebben zij ook voldoende onderbouwd. Project ‘t Suyt verkoopt onweersproken sneller en beter en wordt kennelijk als meer aantrekkelijk ervaren dan project Triangel, waar het perceel van [belanghebbende sub 1 c.s.] is gelegen. Om die reden hebben de deskundigen het niet juist geacht de waarde van onderhavig perceel te laten bepalen door de uitgifteprijzen die worden gerealiseerd in het project ’t Suyt. De rechtbank acht dat oordeel juist en ziet geen reden om de gronduitgifteprijzen aan te passen.  
       
       
         
           Onvoorzien, risico en winst 
         
       
     
     
       2.14. 
       
        [belanghebbende sub 1 c.s.] stelt zich op het standpunt dat het percentage onvoorzien en risico en het percentage ontwikkelingswinst door de deskundigen onvoldoende naar beneden is aangepast. De gemeente heeft daarentegen aangevoerd dat de deskundigen het percentage onvoorzien en risico ten onrechte van 15% naar 10% hebben teruggebracht. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds de post ‘onvoorzien en risico’ en anderzijds de post ‘winst’. De deskundigen hebben toegelicht dat het in beide gevallen om inschattingen gaat. Een dergelijke inschatting is erg afhankelijk van het concrete project. Ten aanzien van het winstpercentage hebben deskundigen toegelicht dat de meest gerede koper voor het perceel een ontwikkelaar of een ontwikkelend aannemer is. Het ligt dan ook in de rede om aansluiting te zoeken bij percentages die bij dergelijke partijen marktconform zijn. Om die reden handhaven zij het winstpercentage van 10%. [belanghebbende sub 1 c.s.] hebben in dit verband nog gesteld dat bij navraag is gebleken dat percentages van 5% tot 8% voor winst en risico gebruikelijker zijn. Echter, gelet op de overweging dat de meest gerede koper een ontwikkelaar of ontwikkelend aannemer is ziet de rechtbank geen aanleiding om deze percentages toe te passen, nu deze percentages eerder betrekking lijken te hebben op reguliere aannemingsopdrachten dan op projectontwikkeling. Ten aanzien van het percentage onvoorzien en risico geldt dat de deskundigen hebben toegelicht dat het project weliswaar niet zeer risicovol is, maar dat er wel bepaalde risico’s zitten. Zo is een bodem- en asbestverontreiniging geconstateerd. Niet valt uit te sluiten dat er zich nog meer verontreinigingen op het perceel bevinden, zoals bijvoorbeeld onder het ketelhuis. Daarnaast vormt het feit dat de huurder van de kasruimte en het ketelhuis juridisch de mogelijkheid heeft zich op ontruimingsbescherming te beroepen een risico. Gelet hierop hebben de deskundigen het percentage voor onvoorzien en risico na het conceptrapport aangepast van 15% naar 10%. De rechtbank volgt de deskundigen hierin, gelet op de door hen gegeven toelichting en inschatting, die de rechtbank redelijk voorkomt.  
       
       
         
           Inbrengwaarde 
         
       
     
     
       2.15. 
       Bij het bepalen van de inbrengwaarde die in mindering kan worden gebracht op de exploitatiebijdrage hebben de deskundigen aansluiting gezocht bij de ruwe bouwgrondprijs omdat zij van oordeel zijn dat het object daaraan zijn hoogste waarde ontleent. Om die reden hebben de deskundigen niet, zoals [belanghebbende sub 1 c.s.] bepleit, aansluiting gezocht bij de huidige gebruikswaarde die lager is dan de waarde als ruwe bouwgrond. Dat geldt ook voor de voorstrook. Ook die ontleent naar het oordeel van deskundigen zijn hoogste waarde aan de waarde als ruwe bouwgrond. De rechtbank acht dit oordeel van deskundigen juist.  
       
     
     
       2.16. 
       In de exploitatieverordening is bepaald dat partijen overeenstemming moeten bereiken over de inbrengwaarde. De deskundigen zijn uitgegaan van het gemiddelde van de in het bekostigingsbesluit van 2011 genoemde inbrengwaarden, met een indexering van 1% prijsstijging vanaf 2011. De gemeente kan zich daarin vinden, [belanghebbende sub 1 c.s.] niet. [belanghebbende sub 1 c.s.] stelt ook dat ook de indexering te laag is gesteld. De rechtbank overweegt dat de inbrengwaarde is vastgelegd in het bekostigingsbesluit en dat de onderhandelingspositie van de inbrenger niet sterk is tegenover die van de gemeente. Het ligt daarom niet in de rede om aan te nemen dat in onderhandelingen een ander bedrag zou worden bedongen. De rechtbank acht het juist om aansluiting te zoeken bij het bekostigingsbesluit, dit geldt eveneens voor het percentage indexering.  
       
       
         
           Ontsluitingsweg 
         
       
     
     
       2.17. 
       De gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen toegepaste aftrek voor de kosten van de ontsluitingsweg. De deskundigen hebben deze aftrek toegepast omdat de ontsluitingsweg volgens hen een voorziening van openbaar nut is in de zin van de exploitatieverordening. Partijen verschillen van mening over de status van de ontsluitingsweg en of de kosten daarvan in mindering gebracht kunnen worden op de exploitatiebijdrage. In artikel 1 van de exploitatieverordening staat beschreven wat als voorziening van openbaar nut wordt aangemerkt. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de ontsluitingsweg valt aan te merken als voorziening van openbaar nut. De stelling van de gemeente dat de ontsluitingsweg moet worden gezien als een oprit, maar dan aan de achterzijde, ten behoeve van de eigenaren van de woningen en dat er dus in sprake is van parkeerplaatsen op eigen perceel, in plaats van een openbare toegangsweg, wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor de aanleg van de ontsluitingsweg worden verrekend met de exploitatiebijdrage.  
       
       
         
           Kosten bouwrijp maken 
         
       
     
     
       2.18. 
       
        [belanghebbende sub 1 c.s.] betoogt dat de kosten voor het bouwrijp maken van het perceel in aanmerking komen om te verrekenen met de exploitatiebijdrage. Daartoe verwijst hij naar de omschrijving in artikel 1 lid 2 onder a en volgende van de exploitatieverordening. Echter, met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat alleen het bouwrijp maken van openbare delen van het perceel ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut in aanmerking komt voor verrekening. De kosten voor het bouwrijp maken van private percelen horen daar niet onder en kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet in aanmerking komen voor verrekening.  
       
       
         
           Verwervingskosten 
         
       
     
     
       2.19. 
       De gemeente stelt dat de verwervingskosten ten onrechte naar beneden zijn bijgesteld van 10% naar 3,5%. De deskundigen hebben toegelicht dat het hun ervaring is dat er in de praktijk afspraken worden gemaakt met een commerciële koper om de levering buiten de overdrachtssfeer te houden. Nu aannemelijk is dat de meest gerede koper in dit geval een commerciële marktpartij is, ligt het in de rede om er van uit te gaan dat het perceel ook in dit geval bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer op deze wijze zou worden overgedragen. Dat de gemeente ter zitting heeft betoogd dat zij nooit op deze manier verwerft, maar altijd met overdrachtsbelasting, doet hier niet aan af. Het gaat er immers niet om wat de gemeente normaliter doet, maar hoe de transactie bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer zou worden vormgegeven. De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt. 
       
       
         
           Dubbele rentelasten 
         
       
     
     
       2.20. 
       Volgens [belanghebbende sub 1 c.s.] hebben de deskundigen de rentelasten twee keer doorberekend. Echter, naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen in het definitieve rapport afdoende toegelicht waarom er geen sprake is van een dubbele rentelastberekening. De debetrente is de rentelast in verband met de periode in de berekening waarin sprake is van een negatieve cashflow. De rekenrente is de rente die is gebruikt om toekomstige kosten contant te maken naar de peildatum.  
       
     
     
       2.21. 
       Gelet op al het hiervoor overwogene ziet de rechtbank geen aanleiding om de prijsbepaling van de deskundigen als onjuist te beoordelen. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. Dat leidt tot de slotsom dat de rechtbank de getaxeerde prijs zoals door de deskundigen in het advies gegeven, overneemt en die tot de hare maakt.  
       
       
         
           Kosten  
         
       
     
     
       2.22. 
       Op grond van artikel 13 lid 6 Wvg komen de kosten van de rechterlijke procedure en het deskundigenadvies ten laste van de gemeente. De redelijkerwijs door de vervreemder voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand gemaakte kosten komen eveneens ten laste van de gemeente, met dien verstande dat de rechtbank, indien zij daartoe gronden vindt in de omstandigheden van het geval, gerechtigd is die kosten geheel of voor een deel te compenseren.  
       
     
     
       2.23. 
       
        [belanghebbende sub 1 c.s.] heeft zijn kosten tot aan het pleidooi opgegeven en de gemeente heeft ter zitting desgevraagd te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben over de kosten. Na pleidooi heeft [belanghebbende sub 1 c.s.] een einddeclaratie ingediend waarin ook de kosten voor het pleidooi zijn inbegrepen, waarbij het totaal voor juridische bijstand bedraagt € 16.616,37 en voor deskundige bijstand € 22.890,78, telkens inclusief btw. De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot voldoening van deze kosten.  
       
     
     
       2.24. 
       De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 38.874,28 (inclusief btw). De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot voldoening van deze kosten.  
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       3.1. 
       bepaalt de prijs van de onroerende zaken:  
       
         
           het perceel kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, [sectie Sectie] , nummer [nr.1] ; 
         
         
           het perceel kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, [sectie Sectie] , nummer [nr.2] ; 
         
       
       plaatselijk bekend als [adres] te Waddinxveen op € 804.870,00 (achthonderdvierduizend achthonderdzeventig euro); 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [belanghebbende sub 1 c.s.] begroot op € 16.616,37 aan advocaatkosten en op € 22.890,78 aan kosten van (andere) deskundige bijstand, telkens inclusief btw.  
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen tot op heden begroot op € 38.874,28; 
       
       
         Deze beschikking is gegeven door mr. G.H.I.J. Hage, mr. B. Meijer en mr. H.J. Suyver en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2017. 
       
       
     
   
   
     type: 2184