ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:6811

Titel: ECLI:NL:GHARL:2013:6811 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 27-08-2013 / 200.120.205

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2013-08-27

Zaaknummer: 200.120.205

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2013:6811

---

Ontbinding en ontruiming verhuurd drugspand na sluiting door burgemeester; belangen verhuurster wegen zwaarder dan woonrecht huurster; vernietiging van vonnis kantonrechter

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.120.205 
       (zaaknummer rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht 811605) 
     
     
     
       
         arrest van de tweede civiele kamer van 27 augustus 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de stichting Stichting Mitros ,  
       gevestigd te Utrecht, 
       appellante, 
       hierna: Mitros, 
       advocaat: mr. M.P.H. van Wezel, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. R.J.C. Bindels. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 18 juli 2012 en 24 oktober 2012 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht) tussen Mitros als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen.  
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         ■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 januari 2013, 
         ■ de memorie van grieven, 
         ■ de memorie van antwoord, 
         ■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. 
       
       
     
     
       2.2 
       Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald. 
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
       3.1 
       
         Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van 24 oktober 2012 die hier worden geciteerd: 
         “ 2.1 [geïntimeerde] is geboren op [geboortedatum] en thans [leeftijd] oud  (inmiddels[leeftijd], toevoeging hof) .  
         
           2.2	Sinds 1 maart 1998 huurt [geïntimeerde] van (de rechtsvoorganger van) Mitros de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats].  
         
         
           2.3	Mitros heeft toestemming verleend voor de inwoning van mevrouw [dochter], de dochter van [geïntimeerde], verder ook te noemen [dochter].  
         
         
           2.4	[geïntimeerde] is op of omstreeks 20 april 2011 afgereisd naar Spanje. Na 16 augustus 2011 is [geïntimeerde] teruggekeerd naar Nederland.  
         
         
           2.5	Op 5 juli 2011 heeft de politie Utrecht 24,78 kilogram henneptoppen in de woning aan de [adres] in [woonplaats] aangetroffen.  
         
         
           2.6	Bij besluit van 28 november 2011 heeft de burgemeester van de gemeente Utrecht, verder ook te noemen de burgemeester, op grond van artikel 13b Opiumwet de woning met ingang van 1 december 2011 voor de duur van 12 maanden gesloten.  
         
         
           2.7	Bij exploot, brief en e-mailbericht van 28 december 2011 heeft de gemachtigde van Mitros de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.  
         
         
           2.8..	Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht van 26 januari 2012, met parketnummer 16/710568-11, is de kleinzoon van [geïntimeerde] tevens de zoon van [dochter], de heer [kleinzoon], verder ook te noemen [kleinzoon], onder meer veroordeeld voor het samen met een ander voor handen hebben gehad van 24,78 kilogram hennep in de woning aan de [adres] in [woonplaats].” 
           
         
       
     
     
       3.2 
       Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd. Het adres [adres] te [woonplaats] zal hierna worden aangeduid als de woning. In aanvulling op rov 2.3 zij vermeld dat [kleinzoon], kleinzoon van [geïntimeerde], vanaf mei 2011 zijn vaste verblijfsplaats had in de woning. Behalve de in rov. 2.5 van het vonnis genoemde henneptoppen zijn verder in de woning onder meer aangetroffen: meer dan € 10.000,00 aan contanten in een geldkistje en een portemonnee, drie weegschalen - vermoedelijk - voor het afwegen van drugs, een plak hasj van ± 100 gram en een imitatievuurwapen Colt Automatic Calibre 25. Verder werd in de aan [kleinzoon] toebehorende auto van het merk Opel Vectra met kenteken 06-RF-GK, geparkeerd voor de woning, een gebruiksklaar vuurwapen aangetroffen van het merk Ekol, model Tuna, kaliber 6,35 mm met 5 scherpe patronen voor dit vuurwapen alsmede 11 scherpe patronen voor het kaliber 22.  In aanvulling op rov. 2.8 zij vermeld dat [kleinzoon] niet alleen is veroordeeld voor het voorhanden hebben van 24,78 kg henneptoppen, maar ook voor het kweken van henneptoppen, voor diefstal van elektriciteit, voor het in vereniging en in de uitoefening van een beroep of bedrijf verhandelen van hennep, voor deelname aan een criminele organisatie en voor het voorhanden hebben van een vuurwapen en van munitie en dat [kleinzoon] is gestraft met een onvoorwaardelijke vrijheidsstraf van achttien maanden. 
     
     
       3.3 
       
         
          [geïntimeerde] heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar naar aanleiding van het besluit van de burgemeester van Utrecht (hierna: de burgemeester) tot sluiting van de woning van 28 november 2011. De rechtbank Utrecht, sector bestuursrecht, heeft bij uitspraak van 24 augustus 2012 het beroep ongegrond verklaard. Uit de uitspraak worden de volgende passages geciteerd: 
         
           “4.	Voor de uitvoering van zijn bevoegdheid krachtens artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet heeft verweerder aansluiting gezocht bij de Beleidsregel sluiting woningen op grond van artikel 13b Opiumwet (hierna: de Beleidsregel), die op 2 maart 2011 is gepubliceerd en op 10 maart 2011 in werking is getreden.  
         
         
           In de Beleidsregel staat onder het kopje ‘Ultimum remedium en doel van de maatregel’ vermeld dat de bevoegdheid om middels oplegging van een last onder bestuursdwang een woning te sluiten - gelet op de daarmee gepaard gaande grondrechten - ingrijpend is en daarom een uiterst middel van de Beleidsregel is. De maatregel wordt alleen ingezet als ultimum remedium in ernstige situaties in het kader van de bestuurlijke aanpak van de georganiseerde criminaliteit (lees: georganiseerde drugshandel).  
         
       
       
         5.	In de Beleidsregel wordt bepaald dat er in ieder geval sprake is van een ernstige situatie, als het aannemelijk is dat drugshandel in georganiseerd verband in of vanuit een woning plaatsvindt, of als aanwezigheid van drugs hierop duidt. Er is in ieder geval sprake van een ernstig vermoeden van handel indien sprake is van één of meer van de in de Beleidsregel onder a tot en met m genoemde indicatoren.  
       
       
         6.	Verweerder heeft bij bepaling van de duur van de sluiting de volgende indicatoren in aanmerking genomen:  
       
       
         
           De indicatoren a en b: de hoeveelheid in de woning aangetroffen middelen duidt al op beroeps- en bedrijfsmatige handel. Daarnaast zijn er andere signalen, zoals de aanwezigheid van verpakkingsmateriaal, een grote som geld en drie weegschalen, die erop duiden dat sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige drugshandel danwel georganiseerde drugshandel vanuit de woning. Dat het gaat om een georganiseerd verband en meerdere verdachten kan ook worden afgeleid uit het naar aanleiding van de doorzoeking op 5 juli 2011 opgemaakte proces-verbaal “Bestuurlijk dossier” van 8 september 2011.  
         
         
           De indicator d: op de zolder van de woning is een imitatievuurwapen aangetroffen. Op grond daarvan is sprake van een verboden wapenbezit als bedoeld in de Wet wapens en munitie. Ook kan het in de voor de woning geparkeerd staande auto aangetroffen geladen vuurwapen met patronen worden gekwalificeerd als verboden wapenbezit. Dat dit vuurwapen is aangetroffen in de auto en niet in de woning zelf doet daar niet aan af, nu ervan mag worden uitgegaan dat het wapen gerelateerd kan worden aan [kleinzoon], die zowel van de auto als van de woning gebruik maakt. Daarnaast is van belang dat in de woning het imitatievuurwapen aangetroffen. Deze combinatie van factoren maakt dat het in de auto aangetroffen vuurwapen redelijkerwijs gekoppeld mag worden aan de woning.  
         
         
           De indicator e: er bestaat een vermoeden van verwijtbaarheid van eisers en hun (klein)zoon [kleinzoon]. Niet in geschil is dat eisers huurder zijn van de woning. Zij zijn dan ook als zodanig verantwoordelijk voor wat er in hun woning gebeurt en voor wat er in hun woning aanwezig is. Daarbij hoort ook hetgeen [kleinzoon], die al langere tijd dagelijks in de woning zijn verblijf had, in de woning uitvoert. Naast het feit dat [kleinzoon] is aangemerkt als verdachte en thans gedetineerd is, mag ervan worden uitgegaan dat gezien de grote hoeveelheden aangetroffen verdovende middelen in ieder geval eiseres [dochter] op de hoogte moeten zijn geweest van de aanwezigheid daarvan. Ook de door de politie op 5 juli 2011 tijdens de doorzoeking in de woning geconstateerde hennepgeur in combinatie met de gevoerde telefoongesprekken, zoals gebleken uit de tapgesprekken van 4 juli 2011, de aangetroffen weegschalen en de op de koelkast aangetroffen plak hasj, maakt dat het onaannemelijk is te achten dat eiseres [dochter] niet op de hoogte zou zijn geweest van de georganiseerde hennephandel van haar zoon [kleinzoon].  
         
         
           De indicator f: er is een vermoeden dat de betrokkenen verkeren in kringen van personen met Opiumwetantecedenten. Dit vermoeden kan onder meer worden gebaseerd op het reeds genoemde proces-verbaal van 8 september 2011. Daaruit blijkt dat in de voormalige woning van [kleinzoon] aan de [adres] te [woonplaats] restanten zijn aangetroffen van een geoogste hennepkwekerij. 
         
       
       
         7.	Eisers hebben in beroep, zoals nader toegelicht ter zitting, met nadruk gewezen op de lange periode tussen de inval in de woning op 5 juli 2011 en het besluit van 28 november 2011. Dit tijdsverloop maakt volgens eisers dat verweerder op 28 november 2011 niet langer de bevoegdheid had tot sluiting over te gaan gelet op de doelstelling van maatregel. Volgens de beleidsregels is sluiting gericht op het herstel van de situatie en het weren en terugdringen van drugshandel in georganiseerd verband in en vanuit woningen. Herstel van een illegale situatie was echter op 28 november 2011 niet meer nodig, aangezien van drugshandel toen in ieder geval geen sprake was. [kleinzoon] was toen reeds gedetineerd en alleen [dochter] woonde in de woning.  
       
       
         (…) 
       
       
         8.	(…) De rechtbank volgt eisers niet in hun standpunt dat deze bevoegdheid door het tijdsverloop op 28 november 2011 is komen te ontbreken. Zoals door verweerder in het bestreden besluit is toegelicht, is eerst op 8 september 2011 het bestuurlijk dossier opgemaakt, waarna nog aanvullende vragen zijn gesteld aan de opsporingsinstantie. Uit zorgvuldigheid heeft verweerder het bestuurlijk dossier alsmede de beantwoording van de nadere vragen afgewacht alvorens tot sluiting over te gaan. De rechtbank kan deze redenering volgen en is met verweerder van oordeel dat de termijn gelet op de ingrijpende strekking van het besluit niet onredelijk lang is. Dat het doel van de maatregel niet meer bereikt kon worden volgt de rechtbank niet. Immers, [dochter] was nog steeds in de woning aanwezig.  
       
       
         
           Hetgeen in de beleidsregels staat vermeld over effectuering van de maatregel maakt het bovenstaande niet anders, aangezien de daarin genoemde periode ziet op de tijd tussen het besluit tot sluiting en de effectuering daarvan en niet op het tijdsverloop tussen de inval en het opleggen van de maatregel. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         10.	Verweerder heeft bij de sluitingsduur van twaalf maanden de hiervoor onder rechtsoverweging 6 genoemde indicatoren meegewogen en geconcludeerd dat er sprake is van een ernstige situatie, met name gelet op de geconstateerde grootschaligheid van de overtreding van de Opiumwet, het georganiseerd verband waarin dit heeft plaatsgevonden en het aantreffen van een vuurwapen. Verweerder heeft de sluiting noodzakelijk geacht met het oog op het risico voor herhaling, om daarmee te bewerkstelligen dat op het adres daadwerkelijk geen verdovende middelen meer aanwezig kunnen zijn ten behoeve van de handel.  
       
       
         
           Met uitzondering van de indicator die ziet op de verwijtbaarheid van beide eisers, zijn de standpunten van verweerder hierover in beroep niet door eisers betwist.  
         
         
           Ten aanzien van het vermoeden van verwijtbaarheid neemt de rechtbank in haar overweging mee dat [geïntimeerde], anders dan [dochter], over de periode van maart 2011 tot en met december 2011 niet in Nederland en dus ook niet in de woning verbleef. De feitelijke aanwezigheid van de softdrugs in de woning die bij [dochter] bekend wordt geacht, geldt daarmee niet automatisch voor [geïntimeerde].  
         
         
           De rechtbank is van oordeel dat gelet op overige indicatoren en het vermoeden van verwijtbaarheid van [dochter] voldoende is onderbouwd dat er sprake is van een ernstige situatie op grond waarvan verweerder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot sluiting van de woning voor de duur van twaalf maanden. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         12.	Ten aanzien van het beroep op het evenredigheidsbeginsel overweegt de rechtbank het volgende. Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat de maatregel onevenredig is gelet op de leeftijd en het ontbreken van wetenschap bij [geïntimeerde] enerzijds, en de geringe impact van de drugshandel op de omgeving anderzijds.  
         
         De rechtbank stelt voorop dat de maatregel van sluiting op grond van de Opiumwet is gericht op de woning, zodat bij toepassing van deze maatregel het ter zitting door gemachtigde van eisers verzochte onderscheid tussen de verschillende bewoners niet kan worden gemaakt. Daarnaast geldt dat, gelet op vaste rechtspraak van de ABRvS, zie bijvoorbeeld de uitspraak van 18 oktober 2006, LJN AZ0347, de persoonlijke verwijtbaarheid evenals de vraag of de aanwezigheid van softdrugs eisers kan worden aangerekend, geen rol kan spelen bij de vraag of zich een situatie voordoet die tot sluiting van de woning leidt. Ten aanzien van de duur van de sluiting heeft de rechtbank reeds overwogen dat verweerder, gelet op de ernst van de situatie, zoals onderbouwd aan de hand van de verschillende indicatoren, naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot sluiting van de woning voor de duur van twaalf maanden.  
       
       
         Het aspect dat [geïntimeerde] op leeftijd is, vormt gezien de ernst van de situatie geen zodanige bijzondere omstandigheid dat van sluiting voor de duur van twaalf maanden moest worden afgezien. Ook is niet gebleken dat zij niet zelfredzaam zou zijn. De rechtbank ziet in hetgeen is aangevoerd dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat de opgelegde maatregel in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Van een strikt punitieve sanctie zoals de gemachtigde van eisers stelt, is dan ook geen sprake.” 
         
       
     
     
       3.4 
       
        [geïntimeerde] is van deze uitspraak in hoger beroep gekomen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De mondelinge behandeling van het hoger beroep zal in september 2013 plaatsvinden.  
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep  
     
       4.1 
       Kort samengevat gaat het om het volgende. De burgemeester heeft bij primair besluit van 28 november 2011 op grond van artikel 13b Opiumwet de woning gesloten voor een periode van één jaar, te rekenen vanaf 1 december 2011. Het na bezwaar ingediende beroep is ongegrond verklaard. Het hoger beroep is nog aanhangig. Mitros heeft in haar brief van 28 december 2011 met een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW verklaard de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Mitros vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van 28 december 2011 en een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Hij heeft geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Mitros een beroep doet op haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hij achtte daarvoor een achttal omstandigheden relevant. Mitros is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en bestrijdt het oordeel van de kantonrechter met drie grieven. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord haar verweer gehandhaafd, onder meer inhoudende dat in dit bijzondere geval geen plaats is voor toepassing van art. 7:231 lid 2 BW, vooral nu [geïntimeerde] onbekend was met de criminele activiteiten van haar kleinzoon en zij de huurpenningen in de periode van de sluiting is blijven betalen, althans dat de bestuursrechtelijke procedure moet worden afgewacht. Zij heeft verder de beslissing van de kantonrechter verdedigd en een beroep gedaan op artikel 8 EVRM dat meebrengt dat de ontruiming evenredig moet zijn aan het daarmee gediende belang. Zij stelt dat niet aan het evenredigheidsbeginsel is voldaan.  
     
     
       4.2 
       Alvorens de grieven te bespreken stelt het hof het volgende voorop. Sluiting van een woning door de burgemeester op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet ter voorkoming van verdere drugsoverlast vanuit de woning verschaft de verhuurder in beginsel de mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). De ontbinding is gegrond op de enkele sluiting van de woning en niet op een tekortkoming van de huurder. Door de sluiting is naleving van de huurovereenkomst immers onmogelijk geworden. In beginsel zal dit betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is. Voortduren van de huurovereenkomst zal in dat geval volgens de wetsgeschiedenis weinig zin hebben en in elk geval voor de verhuurder zeer nadelig uitpakken (Bijlagen Tweede Kamer 26 089 (1999-2000) nr. 6 (Nota naar aanleiding van het Verslag) p. 37).  
     
     
       4.3 
       Ontbinding en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Op grond van lid 2 van artikel 8 is een inmenging toegestaan voor zover dat bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van onder meer de openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten en de bescherming van de gezondheid. Voor de inmenging dient een dwingende maatschappelijke behoefte te zijn en zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang. De aan de nationale autoriteiten over te laten  margin of appreciation  hangt van een aantal factoren af. Enerzijds is deze beperkt, als het gaat om een inmenging als de onderhavige, waarbij een bewoner zijn als kernrecht te beschouwen woonrecht verliest. De bewoner dient tegenover de rechter de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht te kunnen laten toetsen. Anderzijds is de  margin of appreciation  weer ruimer als het gaat om de doorwerking van grondrechten in horizontale verhoudingen, zoals in deze zaak ook aan de orde is (vaste rechtspraak in het kader van het woonrecht sinds EHRM 13 mei 2008, ECLI NL:XX:2008:BD3994 en EHRC 2008, 83,  McCann ; zie recent vooral EHRM 24 april 2012, nr. 25446/06, nrs. 117-118,  Yordanova/Bulgarije ). De evenredigheidstoets van artikel 8 EVRM vindt in een geval als het onderhavige in het Nederlandse vermogensrecht toepassing door middel van artikel 3:13 BW, met name lid 2 daarvan, dat onder meer verbiedt dat van een bevoegdheid een onevenredig gebruik wordt gemaakt. Omdat het hier gaat om een beperking van het grondrecht van respect voor de woning, heeft Mitros, nu [geïntimeerde] een beroep op schending van artikel 8 EVRM heeft gedaan, in afwijking van wat doorgaans geldt voor de toepassing van artikel 3:13 BW, stelplicht en bewijslast ten aanzien van de evenredigheid van de ontbinding en ontruiming (vgl. HR 2 september 2005, ECLI: NED:HR:2005:AS6926, NJ 2006, 291,  Ravage ).    
     
     
       4.4 
       In dit geval heeft [geïntimeerde] het besluit van de burgemeester tot sluiting van haar woning aangevochten bij de bestuursrechter. Deze heeft het beroep ongegrond verklaard. In haar uitspraak heeft zij het bestreden besluit getoetst aan het evenredigheidsbeginsel en geoordeeld dat van schending van dit beginsel geen sprake is (zie rov. 12 van de uitspraak van 24 augustus 2012, hierboven in 3.3 geciteerd). Hoewel deze beslissing door het aanhangige hoger beroep geen formele rechtskracht heeft, brengen de eisen van een behoorlijke rechtspleging in dit geval mee dat het hof van de juistheid van dat oordeel uitgaat (HR 7 april 1995, ECLI: NL:HR:1995:ZC1700, NJ 1997, 166,  Smit/Staat ). Het hof ziet geen aanleiding de uitkomst van het hoger beroep af te wachten. Een en ander betekent dat Mitros in beginsel bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Omdat ontbinding en ontruiming een definitief einde maken aan het woonrecht van [geïntimeerde] en daarmee verder gaan dan sluiting voor een jaar, zal het hof in de door hem uit te voeren evenredigheidstoets de door partijen in deze procedure aangevoerde belangen zelfstandig toetsen.  
     
     
       4.5 
       In eerste aanleg had [geïntimeerde] zich nog niet beroepen op artikel 8 EVRM. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Mitros de huurovereenkomst ontbonden heeft. Hij heeft daarbij kennelijk aansluiting gezocht bij het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW. In een geval als het onderhavige bestaat er geen wezenlijk verschil tussen een toetsing aan artikel 6:248 lid 2 BW of aan artikel 3:13 lid 2 BW. Het hof zal hierna de tegen het oordeel van de kantonrechter gerichte grieven onderzoeken en tevens onderzoeken of ontbinding en ontruiming niet leiden tot schending van het in artikel 3:13 lid 2 verankerde evenredigheidsbeginsel, zoals dat in het licht van de rechtspraak van het EHRM over artikel 8 EVRM moet worden uitgelegd. 
     
     
       4.6 
       De grieven, die zich slechts richten tegen het eindvonnis van 24 oktober 2012, lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. De kantonrechter heeft de volgende omstandigheden aan de zijde van [geïntimeerde] van belang geoordeeld. [geïntimeerde] heeft een hoge leeftijd (thans[leeftijd]). Haar gezondheid is kwetsbaar. Zij lijdt aan stemmingsstoornissen en diabetes. Haar gezondheid wordt sterk negatief beïnvloed door de dreigende beëindiging van de huurovereenkomst (rov. 4.2.1). Zij heeft de woning meer dan veertien jaar gehuurd en er is nooit sprake geweest van klachten (rov. 4.2.2). De gedragingen die aanleiding gaven tot sluiting van de woning zijn gepleegd door [kleinzoon], haar kleinzoon. Zij verbleef tijdens deze gedragingen in Spanje bij een ziek kleinkind en had geen weet van de gedragingen en behoefde daarvan ook geen weet te hebben. [kleinzoon] was destijds niet eerder veroordeeld voor een drugsdelict (rov 4.2.3). [dochter], dochter van [geïntimeerde], had weliswaar weet van de aanwezigheid van hennep in de woning, maar deze kennis kan niet aan [geïntimeerde] worden toegerekend (rov. 4.2.4). De hennep is slechts gedurende vijftien uur in de woning aanwezig geweest. Als [geïntimeerde] weet had gehad van de hennep in de woning, had zij vanuit Spanje redelijkerwijs geen maatregelen kunnen laten treffen (rov. 4.2.5). [geïntimeerde] is na de sluiting een bedrag gelijk aan de huur blijven doorbetalen, zodat de door de wetgever voorziene impasse zich niet voordoet (rov. 4.2.6). [geïntimeerde] heeft verklaard dat [kleinzoon] niet meer welkom is, zodat de kans op herhaling nihil is (rov. 4.2.7). Uit de steunbetuiging van de buren moet worden afgeleid dat binnen een deel van de directe woonomgeving geen bezwaar bestaat tegen de terugkeer van [geïntimeerde] (rov. 4.2.8).  
     
     
       4.7 
       De kantonrechter heeft bij zijn oordeel de meeste van de stellingen van [geïntimeerde] uit de eerste aanleg betrokken. In aanvulling zij vermeld dat [geïntimeerde] ook heeft gesteld dat [kleinzoon] weliswaar dagelijks vertoefde in de woning, maar daar slechts één à twee nachten per week sliep. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd, dat er woningschaarste in Utrecht is, zodat niet zeker is of zij vervangende woonruimte kan vinden. [geïntimeerde] voert verder aan dat het verwijt van Mitros dat zij door haar lange verblijf in het buitenland haar zorgplicht tegenover Mitros ten aanzien van een correcte bewoning heeft geschonden, doel mist, nu de criminele activiteiten vanuit de woning maar enkele uren hebben geduurd. Ook bij bekendheid daarmee had zij vanuit Spanje niets kunnen ondernemen. Verder heeft [geïntimeerde] erop gewezen dat zij lijdt aan artrose en hypertensie. Uit het strafdossier blijkt verder dat de criminele activiteiten van [kleinzoon] in belangrijke mate plaatsvonden vanuit een loods aan de [adres] te [woonplaats] en zijn voormalige woning aan de [adres] te [woonplaats] en niet vanuit de woning. Voorts is [dochter] niet aangemerkt als verdachte en heeft de politie verder onderzoek naar strafbare feiten door haar niet doorgezet.  
     
     
       4.8 
       Mitros heeft de volgende belangen aan haar zijde gesteld. Zij dient als woningcorporatie krachtig op te treden tegen handel in drugs in een woonomgeving. Zij hanteert een strikt beleid, dat inhoudt dat als een huurder zich inlaat met drugshandel, de huurovereenkomst ontbonden wordt. In Utrecht heerst woningschaarste. De door de burgemeester gesloten woning dient weer aan de woningvoorraad te worden toegevoegd. [geïntimeerde] heeft door voor langere tijd te vertrekken naar het buitenland de controle over haar woning opgegeven, terwijl zij wist dat haar inwonende kleinzoon een strafblad had. Daarmee heeft zij haar zorgplicht tegenover Mitros voor een correcte bewoning geschonden. Dit brengt mee dat de criminele handelingen van haar kleinzoon aan haar kunnen worden toegerekend. Mitros heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde] al voor 20 april 2011 de woning heeft verlaten en dat zij volgens haar eigen stellingen in de bestuursrechtelijke procedure pas na december 2011 is teruggekeerd.  Mitros vraagt zich af of [geïntimeerde] in de relevante periode wel werkelijk woonde in de woning. Mitros stelt voorts dat het risico dat [geïntimeerde] op straat zal belanden, niet aanwezig is. In de eerste plaats heeft [geïntimeerde] familie in Spanje en Italië, waar zij kennelijk voor een langere periode kan verblijven. In de tweede plaats heeft zij gedurende de sluiting kennelijk onderdak kunnen vinden. In de derde plaats is er in Utrecht altijd opvang voor huurders die uit hun woning zijn gezet en zijn er seniorenwoningen die op een termijn van maanden beschikbaar kunnen komen. Een en ander brengen mee dat de stemmingsstoornissen die [geïntimeerde] stelt te hebben niet al te zwaar behoeven te wegen. Volgens Mitros had [kleinzoon] zijn vaste verblijfplaats in de woning en blijkt dat voldoende uit het strafdossier. Daarnaast stelt Mitros dat er volgens de politie sprake was van grootscheepse hennephandel vanuit de woning. Dat blijkt ook uit de aanwezigheid van attributen als weegschalen en van grote hoeveelheden contant geld en van vuurwapens. 
     
     
       4.9 
       De grieven slagen. De ontbinding en ontruiming zijn niet onevenredig aan het gewicht van de daarmee gediende belangen, ook niet bezien in het licht van de door [geïntimeerde] genoemde belangen, voor zover daarvan voldoende is gebleken. Voor dit oordeel zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. [kleinzoon], de kleinzoon van [geïntimeerde], had vanaf mei 2011 zijn vaste verblijfplaats in de woning. [geïntimeerde] erkent dat hij dagelijks in de woning was, maar voert ook aan dat hij er slechts één à twee maal per week sliep. Uit de verklaringen van [dochter] en [kleinzoon] vriendin [R], afgelegd in het kader van de strafvervolging van [kleinzoon], moet worden afgeleid dat [kleinzoon] zijn slaapkamer had in de woning en dat hij vaak in de woning was. Daarmee staat voldoende vast dat hij zijn vaste verblijfplaats had in de woning. [kleinzoon] is veroordeeld voor het voorhanden hebben van 24,78 kg henneptoppen, voor het kweken van henneptoppen, voor diefstal van elektriciteit, voor het in vereniging en in de uitoefening van een beroep of bedrijf verhandelen van hennep, voor deelname aan een criminele organisatie en voor het voorhanden hebben van een vuurwapen en van munitie. Hij is gestraft met een onvoorwaardelijke vrijheidsstraf van achttien maanden. De strafbare feiten zijn niet alle verricht in de woning, maar wel ten dele. Voor zover zij buiten de woning zijn verricht, zijn zij verricht door iemand die vanaf mei 2011 opereerde vanuit de woning. De strafbare feiten zijn bepaald ernstig te noemen. Deze strafbare feiten in en vanuit de woning, die meer omvatten dan de aflevering van drugs in de woning op 4 juli 2011, heeft [geïntimeerde] niet verhinderd. Voor zover zij door haar lange afwezigheid geen weet had van die activiteiten, komt dat in de verhouding tot Mitros voor haar rekening. Een en ander brengt mee dat het Mitros was toegestaan de huurovereenkomst op grond van haar beleid tot bestrijding van drugsgerelateerde handelingen in haar woningenbestand te ontbinden. 
     
     
       4.10 
       Mitros heeft daarbij de belangen van [geïntimeerde] niet onevenredig geschaad. [geïntimeerde] kan de bevoegdheid tot ontbinding door Mitros niet afwenden door huur te blijven betalen. De persoonlijke omstandigheden (hoge leeftijd, kwetsbare gezondheid, veel huurjaren zonder problemen, sympathiebetuigingen uit de buurt) wegen onvoldoende zwaar om tot een ander oordeel te komen. De stemmingsklachten en onrust over een dreigende ontruiming zijn niet onverwacht in een situatie als deze en zijn blijkens de beschrijving niet zo ernstig dat het medisch gezien onverantwoord is [geïntimeerde] te confronteren met een verhuizing. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Mitros heeft gesteld dat er voor [geïntimeerde] na ontruiming tijdelijke opvang is en dat de verwachting bestaat dat er op een termijn van enkele maanden een seniorenwoning voor [geïntimeerde] beschikbaar is. Ten slotte acht het hof van belang dat [geïntimeerde] de door Mitros geuite twijfel of zij in de relevante periode in 2011 wel woonde in de woning, niet heeft kunnen wegnemen. [geïntimeerde] en [dochter] hebben tegenstrijdige verklaringen afgelegd over [geïntimeerde] afwezigheid, de reden daarvan en het tijdstip van terugkeer. Blijkens [geïntimeerde] stellingen is zij vertrokken naar Malaga op 20 april 2011 en enkele weken na de politie-inval op 5 juli 2011 teruggekeerd naar Nederland. Uit de uitspraak van de bestuursrechter van 24 augustus 2012 blijkt echter dat zij in die procedure heeft gesteld dat zij pas na december 2011 in Nederland is teruggekeerd. Volgens [geïntimeerde] is zij naar Spanje en Italië vertrokken om te kunnen helpen bij de verzorging van zieke kleinkinderen. [dochter] heeft verklaard dat [geïntimeerde] afwezig was wegens vakantie. Aldus bestaat onduidelijkheid over [geïntimeerde] feitelijke woonplaats in 2011 en is daarmee ook onduidelijkheid blijven bestaan in hoeverre haar woonrecht door de ontbinding en ontruiming wordt aangetast.  
     
     
       4.11 
       In 4.10 en 4.4 zijn de verweren van [geïntimeerde] dat in dit geval niet aan toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW wordt toegekomen, omdat zij de huur heeft doorbetaald, resp. dat de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure moet worden afgewacht, reeds besproken en verworpen. 
     
   
   
     
       5 Slotsom 
     
       De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal de vordering van Mitros alsnog toewijzen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op drie maanden na betekening van het arrest. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Mitros zullen worden vastgesteld op: 
     
     
       ■ explootkosten	€	90,64 
       ■ griffierecht	€	109,00 
     
     
       totaal verschotten			€	199,64, en 
       voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 
     
     2 punten x € 200,00			€	400,00 
     De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Mitros zullen worden vastgesteld op: 
     
       ■ explootkosten	€	92,82 
       ■ griffierecht	€	683,00 
     
     
       totaal verschotten			€	775,82, en 
       voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 
     
     3 punten x tarief II			€	2.682,00 
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
       vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht van 24 oktober 2012 en doet opnieuw recht; 
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Mitros en [geïntimeerde] is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van 28 december 2011; 
       veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, en de woning geheel ter vrije beschikking aan Mitros te stellen; 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Mitros wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op €199,64 voor verschotten en op € 400,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 775,82 voor verschotten en op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde ontruiming en de proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
       Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en Jac. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2013. 
     
   
   
      uit het e-archief gekopieerd 
   
   
      prod. 14 MvG en prod. 3 brief 21-9-12. 
   
   
      uit het e-archief gekopieerd.