ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2020:2036

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2020:2036 Rechtbank Overijssel , 11-06-2020 / 8511212 \ CV EXPL  20-233

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2020-06-11

Zaaknummer: 8511212 \ CV EXPL  20-233

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2020:2036

---

Ontruiming bedrijfsruimte. Hoge huurachterstand en gebruik van het gehuurde in strijd met het bestemmingsplan.  
         Beroep van gedaagde op verrekening i.v.m. gesteld gedane investeringen slaagt niet omdat door gedaagde niet aannemelijk is gemaakt dat er een opeisbare tegenvordering is die bovendien niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Enschede 
     
     
       Zaaknummer	: 8511212 \ CV EXPL  20-2333  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 11 juni 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partij, hierna te noemen [eiser] , 
       gemachtigde: mr. R. Smink, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , onder meer handelend onder de naam Anton Afbouw, wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] , 
       vertegenwoordigd door [X] . 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties van 26 mei 2020, 
       - de mondelinge behandeling via skype van 4 juni 2020 en de aantekeningen van de griffier. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
         2.	De feiten 
       
       
       
         Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.  
       
       
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] verhuurt aan [gedaagde] voor onbepaalde tijd een winkelruimte, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] (hierna: het gehuurde), zulks tegen een huurprijs van  € 600,00 per maand, bij vooruitbetaling uiterlijk voor of op de eerste van iedere maand te voldoen. [eiser] is met ingang van 12 juli 2019 de eigenaar van het gehuurde.  
     
     
       2.2. 
       
         	In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, bepaald dat: ‘(…) Het gehuurde en bestemming: 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het pand [adres] te [plaats] met als bestemming bedrijfsruimte/winkelruimte gelegen op de begane grond en het souterrain/kelder als opslagruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd (…) 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor activiteiten zoals deze bij het aangaan van deze overeenkomst staan vermeld bij de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en voor zover deze niet in strijd zijn met de geldende wetten en regelgevingen. 1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. (…) Overige bepalingen 
         
           (…) 
           
           7.2 Tussen beide partijen is uitdrukkelijk overeengekomen dat de 1e verdieping van het onroerend goed, welke de bestemming woning/kantoorruimte heeft, niet wordt gehuurd door huurder. Huurder zal de 1e verdieping ook niet gebruiken. 
           
           7.3 Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal het gehuurde in de staat worden achtergelaten zoals deze voor het beëindigen van de huurovereenkomst werd gebruikt. De aangebrachte goederen en gedane verbouwingen behoren dan aan het gehuurde toe. Huurder zal hiervoor geen vergoeding vragen van verhuurder. 
           
           (…) ’ 
       
       
     
     
       2.3. 
       Bij brief van 2 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:  ‘(…) Verder blijkt dat het pand niet overeenkomstig de bestemming van Anton Afbouw wordt gebruikt. Dat levert ten opzichte van cliënt door u gepleegde wanprestatie op. Cliënt kan daarom via de kantonrechter, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. 
       
       
         
           Ook blijkt dat de eerste etage van het pand onbevoegd is onderverhuurd of in gebruik is als woonruimte. In de huurovereenkomst staat dat de 1e etage niet mag worden gebruikt (…) Daarmee staat het met de overeenkomst strijdige gebruik vast. Daarnaast levert de onbevoegde onderhuur ook weer wanprestatie op, op grond waarvan cliënt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming kan vorderen. 
           
           (…) 
           
           Cliënt heeft verschillende gesprekken met u, de heer [X] en de heer [A] gevoerd. Bij ieder volgend gesprek werd het bedrag dat u, volgens u, in het pand hebt geïnvesteerd, hoger. Eerst ging het om een paar duizend Euro, toen werd het € 8.000,- en bij het laatste gesprek werd gesteld dat er voor € 25.000,- in het pand was geïnvesteerd. Ik wijs u er op dat het huurcontract het daarvoor vragen van een vergoeding uitsluit (zie art. 7.3). Cliënt zal daarom, nog afgezien daarvan dat hij de genoemde bedragen in twijfel trekt, bij huurbeëindiging geen vergoeding voor eventueel door u gedane investeringen betalen. 
           
           (…)’ . 
       
     
     
       2.4. 
       Op 29 november 2019 heeft [eiser] door de deurwaarder een brief aan [gedaagde] laten betekenen, waarin staat dat: ‘ (…) Hierdoor zeg ik u namens cliënt de huurovereenkomst van het pand [adres] te [plaats] op met ingang van 1 december 2020. 
       
       
         
           Tevens zeg ik u namens cliënt hierbij de ontruiming van het pand aan de [adres] te [plaats] aan tegen 1 december 2020 (…). 
         
       
       
       
         
           
           Zoals u ook op 2 oktober 2019 al is meegedeeld, zal cliënt bij huurbeëindiging geen vergoeding voor eventueel door u gedane investeringen betalen. In het huurcontract is dat zo bepaald.  
           
           (…)’ .  
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van (gedagtekend) 2 oktober 2019 en verstuurd per e-mail op 8 april 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:  ‘(…)  Tot mij wendde zich wederom [eiser] , u bekend, dit omdat cliënt heeft vastgesteld dat u in strijd met de met u gesloten Huurovereenkomst Winkelruimte m.b.t. het pand [adres] te [plaats] , het gehuurde niet als zodanig gebruikt. 
       
       
         
           In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt voor activiteiten als bij het aangaan van de overeenkomst vermeld bij de inschrijving bij de Kamer van Koophandel. In de huurovereenkomst staat verder dat de eerste verdieping niet aan u is verhuurd en dat deze door u ook niet mag worden gebruikt. 
         
       
       
       
         
           Cliënt heeft vastgesteld dat u zich niet aan deze bepalingen uit de huurovereenkomst houdt. De eerste etage en de begane grond worden door u gebruikt als woon/slaapruimte. Dat blijkt uit de daar opgestelde (stapel)bedden voorzien van matrassen en deels ook van beddengoed. De ruimten zijn door u kennelijk onderverhuurd of aan derden in gebruik gegeven als woon/overnachtingruimte. Dat is niet toegestaan.  
           
           (…) 
           
           Voor deze gewijzigde bestemming is door u, in strijd met de huurovereenkomst, geen toestemming gevraagd zodat dit gewijzigde gebruik ook niet is toegestaan (…). 
         
       
       
       
         
           Daarnaast heeft cliënt vastgesteld dat u de huur voor de maanden maart en april 2020 van twee keer € 600,- niet hebt voldaan zodat de huurschuld inmiddels € 1.200,- bedraagt. 
           
           (…)’ .  
       
       
     
     
       2.6. 
       De huurachterstand tot en met juni 2020 bedraagt € 2.400,00. 
       
         
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.  
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] vordert -samengevat- om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - [gedaagde] te veroordelen de door hem gehuurde bedrijfsruimte bestaande uit de begane grond en het souterrain/kelderruimte en de door hem niet gehuurde doch zonder titel in gebruik genomen eerste verdieping van het pand te [plaats] aan de [adres] per onmiddellijk doch uiterlijk binnen twee weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en geheel in goede en oorspronkelijke staat en bezemschoon op te leveren, - [eiser] te machtigen om de ontruiming zo nodig daadwerkelijk te effectueren via de gerechtsdeurwaarder indien [gedaagde] hieraan niet vrijwillig zal voldoen, - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de openstaande huur van € 1.800,00 tot en met  mei 2020, te vermeerderen met € 600,00 per maand voor elke maand met ingang van  juni 2020 tot aan de feitelijke ontruiming, 
       
       
         - [gedaagde] te veroordelen tot betalen van de explootkosten, te vermeerderen met de proceskosten, - [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan een voor- en eindinspectie voorafgaand aan de ontruiming, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor zowel de voor- als de eindinspectie wanneer [gedaagde] daar niet aan mee werkt, - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.000,00 voor het geval het pand niet leeg en ontruimd wordt achtergelaten. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser] heeft aan zijn vordering -samengevat- ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort schiet in de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Sinds maart 2020 betaalt [gedaagde] geen huur meer. Verder stelt [eiser] dat het gehuurde (de begane grond en het souterrain/de kelder) de bestemming bedrijfsruimte/winkelruimte heeft. [gedaagde] gebruikt de begane grond echter als woon/slaapruimte voor derden. [gedaagde] gebruikt het gehuurde volgens [eiser] in strijd met de overeengekomen bestemming en is van rechtswege in verzuim. Daarnaast heeft [gedaagde] de niet-gehuurde eerste verdieping van het pand aan derden in gebruik gegeven als woon/slaapruimte. Volgens [eiser] betekent dit dat [gedaagde] de eerste verdieping zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. Dit is onrechtmatig, aldus [eiser] .  
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser] .  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door [eiser] gestelde, aanwezig. Bovendien heeft [gedaagde] het spoedeisend belang niet betwist. 
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. De vordering tot ontruiming kan dan ook slechts worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Of daarvan sprake is, zal hierna blijken.  
       
     
     
       4.3. 
       Het door [gedaagde] gevoerde verweer komt er in hoofdzaak op neer dat hij vanaf  maart 2020 de huur niet meer betaalt omdat [eiser] de huurovereenkomst heeft opgezegd ingaande 1 december 2020 en [gedaagde] de eerste verdieping heeft verbouwd. Deze verbouwing en de daarmee gepaard gaande investeringen ter hoogte van € 15.000,00 verrekent [gedaagde] met de verschuldigde huurpenningen uit hoofde van de huurovereenkomst omdat [eiser] hem geen vergoeding wil betalen voor de door hem gedane investeringen.  
       
     
     
       4.4. 
       De vraag die voorligt is of [gedaagde] een beroep op verrekening toekomt. Voor een geslaagd beroep op verrekening is onder meer vereist dat de vordering opeisbaar is en dat de vordering moet vast staan danwel eenvoudig moeten kunnen worden vastgesteld.  Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de voorwaarden van verrekening niet voldaan. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
     
     
       4.5. 
       Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst staat opgenomen dat [gedaagde] de begane grond en het souterrain/de kelder huurt. In artikel 7.2 van de huurovereenkomst staat uitdrukkelijk vermeld dat de eerste verdieping géén deel uit maakt van het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagde] gesteld dat er een mondelinge overeenkomst is gesloten met [B] (de voormalig eigenaar en verhuurder) ten aanzien van het gebruik van de eerste verdieping zonder duidelijk te maken wat voor soort overeenkomst er dan gesloten zou zijn met betrekking tot de eerste verdieping. In ieder geval is dit geen huurovereenkomst aangezien desgevraagd is gesteld dat ter zake van het gebruik van de eerste verdieping geen aanvullende vergoeding is afgesproken. Nu de gestelde overeenkomst voor het gebruik van de eerste verdieping ook niet is onderbouwd, is deze niet aannemelijk geworden. Een dergelijke (mondelinge) overeenkomst zou ook haaks staan op hetgeen partijen in  artikel 7.2 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. De kantonrechter gaat dus uit van hetgeen in de onderliggende huurovereenkomst is overeengekomen: [gedaagde] huurt de begane grond en het souterrain/de kelder en daartoe behoort niet de eerste verdieping. 
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde] heeft vervolgens niets gesteld op grond waarvan [eiser] een vergoeding verschuldigd zou zijn aan [gedaagde] voor de gestelde investeringen in het gedeelte dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruikt. Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft dat hij de eerste verdieping om niet mocht gebruiken, wordt overwogen dat [gedaagde] aldus ook geprofiteerd heeft van de gestelde investeringen. Ook mocht [gedaagde] , gelet op het in de huurovereenkomst onder 7.3 bepaalde, er niet op vertrouwen dat hij voor investeringen in de niet door hem gehuurde eerste verdieping, wel recht zou hebben op een vergoeding van de verhuurder. Bovendien dient voor een geslaagd beroep op verrekening de tegenvordering opeisbaar te zijn. Hierover heeft [gedaagde] niets gesteld. Voorts heeft [gedaagde] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt wat de hoogte is van de door hem gedane investeringen: hij heeft slechts gesteld dat hij investeringen heeft gedaan tot een bedrag van € 15.000,00 en heeft ook, na betwisting door [eiser] , nagelaten zijn stelling te onderbouwen. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij een opeisbare tegenvordering heeft die bovendien niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. 	 
       
     
     
       4.7. 
       Nu het verrekeningsverweer van [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter geen kans van slagen heeft, is de conclusie dat er aan de zijde van [gedaagde] een huurachterstand bestaat van € 2.400,00, betreffende de maanden maart tot en met juni 2020. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Ter beoordeling ligt dan alleen nog voor of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond waarvan de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen komen. Vast staat dat [gedaagde] vanaf maart 2020 geen huur meer heeft betaald. Deze huurachterstand van vier maanden rechtvaardigt de gevorderde ontruiming. Daarnaast is gebleken dat de begane grond gebruikt wordt in strijd met de in de huurovereenkomst genoemde bestemming: er wordt gewoond/geslapen op de begane grond, in plaats van dat de begane grond gebruikt wordt als bedrijfsruimte/winkelruimte. Ook het handelen in strijd met de bestemming rechtvaardigt de gevorderde ontruiming. Deze twee punten leveren een tekortkoming op in de nakoming van de op [gedaagde] rustende verplichtingen, die [eiser] ex artikel 6:265 BW de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te (laten) ontbinden.  Daarnaast is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de eerste verdieping zonder recht of titel gebruikt, nu er geen blijk is van een (mondelinge) huurovereenkomst dienaangaande.  
         Gelet op hetgeen tot op heden naar voren is gebracht, is het zeer aannemelijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen.  
       
       
     
     
       4.9. 
       De gevorderde machtiging om de ontruiming te effectueren via de deurwaarder is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikel 555 e.v. Rv zonder toestemming van de aanwezigen het betreffende pand immers betreden en ontruimen.  
       
     
     
       4.10. 
       De vordering dat [gedaagde] mee moet werken aan een voor- en eindinspectie voorafgaand aan de ontruiming, op straffe van een dwangsom, wordt afgewezen. [eiser] heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel om tot een voor- en eindinspectie over te gaan op straffe van een dwangsom nodig is. Met toewijzing van de vordering tot ontruiming heeft [eiser] een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot ontruiming over te gaan. Ook de vordering tot betaling van € 1.000,00 voor het geval het pand niet leeg en ontruimd wordt achtergelaten, zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe dat er op dit moment geen reden is om te veronderstellen dat [gedaagde] daaraan niet mee zal werken en/of het pand niet leeg en ontruimd zal achterlaten. Ook is het ter zake gevorderde bedrag van € 1.000,00 niet onderbouwd. Er bestaat geen reden voor het in dat kader treffen van een voorlopige voorziening.  
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] zal, als de partij die in het ongelijk wordt gesteld, worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 106,47 aan explootkosten, € 236,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris gemachtigde.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter in kort geding 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte bestaande uit de begane grond en het souterrain/kelderruimte en de door hem niet-gehuurde doch zonder titel in gebruik genomen eerste verdieping van het pand aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en geheel en in goede en oorspronkelijke staat en bezemschoon op te leveren,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.400,00, zijnde de achterstallige huur tot en met juni 2020,   
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 600,00 per maand ingaande juli 2020, tot aan de dag der algehele ontruiming,  
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 822,47, waaronder € 480,00 aan salaris gemachtigde, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
         
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         
           Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2020.