ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:6639

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:6639 Rechtbank Noord-Holland , 03-07-2024 / C/15/346702 / HA ZA 23-663

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-07-03

Zaaknummer: C/15/346702 / HA ZA 23-663

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:6639

---

Aansprakelijkheid verkoper verborgen gebreken. Lekkage in zwembad. Schending klachtplicht ex 7:23 BW. Nadeel van niet tijdig klagen. Vorderingen afgwezen.

RECHTBANK Noord-Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/346702 / HA ZA 23-663 
     
     
     
       
         Vonnis van 3 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van	 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats 1], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       advocaat: mr. P. Wieringa, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde 1],  
     
       te [plaats 2] (Spanje), 2.  [gedaagde 2] ,  
       te [plaats 3], 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden], 
       advocaat: mr. M.J. Koning. 
     
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       
        [eiser] heeft van [gedaagden] begin 2021 een woning gekocht. De woning is gebouwd in een dijk grenzend aan een rivier en heeft op de benedenetage ter hoogte van de rivier een binnenzwembad. Op enig moment na overdracht van de woning heeft [eiser] een lekkage aan het zwembad geconstateerd. [eiser] maakt in deze procedure aanspraak op vergoeding van de kosten die hij stelt te hebben gemaakt om de lekkage aan het zwembad te herstellen.  
     
     
     
       De rechtbank is van oordeel dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW. [eiser] heeft in november 2021 algemene lekkage problemen in de woning geconstateerd en heeft destijds tegenover [gedaagden] aangegeven dat hij dit professioneel zou laten uitzoeken. Nadien heeft [eiser] meerdere ingrijpende werkzaamheden verricht in en rondom de woning. Vervolgens heeft [gedaagden] pas in november 2022 de lekkages laten onderzoeken en vervolgens in december 2022 (ruim anderhalf jaar na overdracht van de woning) bij [gedaagden] over de lekkage in het zwembad geklaagd. Mede gelet op de omvang en ingrijpendheid van de in de tussenliggende periode verrichte werkzaamheden is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] door dit tijdsverloop ernstig benadeeld zijn in hun bewijspositie. Nu [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd wijst de rechtbank de vorderingen van [eiser] af.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 14 februari 2024 
       - de akte wijziging eis van [eiser] 
       - de akte overlegging producties met producties 11 t/m 20 van [eiser] 
       - de (op zitting voorgedragen) antwoord akte van [gedaagden]  
       - de pleitaantekeningen van de advocaten van partijen 
       - de mondelinge behandeling van 22 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         
          [eiser] heeft in februari 2021 van [gedaagden] de woning gelegen aan de [adres] in [plaats 4] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van                             € 1.477.500,-. De woning is op 25 maart 2021 juridisch en op 6 mei 2021 feitelijk door [gedaagden] aan [eiser] geleverd. In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is onder meer het volgende overeengekomen: 
         	“ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik  (…) 
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft .” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Voorafgaand aan de koop van de woning heeft [eiser] op 10 maart 2021 een bouwkundig expertisebureau een keuringsrapport laten opstellen. In dit keuringsrapport, dat in deze procedure niet is overgelegd, zijn geen constateringen vermeld omtrent lekkages in of rondom de woning of in het zwembad.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser] heeft nadat de woning in mei 2021 feitelijk aan hem was geleverd tot en met december 2022 verschillende verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd (in eigen beheer) en laten uitvoeren in en rondom de woning. Op 25 mei 2021 en 9 september 2021 laat [eiser] via whatsapp aan [gedaagde 1] weten dat hij nog volop aan het verbouwen is. 
       
     
     
       2.4. 
       Op 28 december 2021 heeft [eiser] per Whatsapp aan [gedaagden] medegedeeld dat hij ‘op de rivier etage verschillende lekkages’ heeft en hier een professioneel bedrijf naar zal laten kijken. [eiser] is hier verder niet meer op teruggekomen. In het eerst volgende whatsapp contact van 2 augustus 2022 heeft [eiser] een vraag gesteld over een draagmuur, in reactie waarop [gedaagde 1] [eiser] heeft geadviseerd contact op te nemen met de bouwmanager die destijds de bouwtekeningen heeft gemaakt en de bouw heeft begeleid. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Op of rond 24 november 2022 heeft in opdracht van [eiser] een onderzoek plaatsgevonden door deskundige ATP Bouwadvies (hierna: ATP) om de staat van (onder meer) het in de woning aanwezige zwembad te beoordelen. In het bouwkundig advies van ATP van 30 november 2022 is onder meer het volgende opgenomen: 
         	“ 2.1 Aanleiding onderzoek. 
         
           Aanleiding voor het onderzoek is het voortdurend binnen komen van water, en de 
         
         
           pogingen dit te dichten zijn niet voldoende gebleken. Het inpandige zwem bad maakt ook grond of rivierwater. Tijdens het verwijderen van de tegels bleek dat het gebrek al bestond en er onder de tegels een laag oorspronkelijke tegels was, en dat er een poging was gedaan door een nieuwe tegel laag aan te brengen de lekkage te stoppen. Helaas is door de eigenaar dit niet voldoende op foto vast gelegd . 
         (…)  
       
     
     
       3.1 
       
         
           Algemene beschrijving van de gebreken 
         
         
           Het object is gebouwd in 2005 en in maart 2021 verworven door de huidige eigenaar. Op meerdere plaatsen bleef water vanuit grond en de waterweg de Vecht binnen stromen.  (…) 
       
     
     
       4.3 
       
         
           Bevindingen. 
         
         
           Van wat op tekening staat als uitgangspunten, is gebleken dat het niet werkt. De 
         
         
           lijnontwatering van het terras aan de waterzijde staat volwater, ook als er geen 
         
         
           regenwater van het terras wordt aangeboden. De pompput staat continu vol met water. Het zwembad was al een op nieuw bekleed kennelijk om binnen komend water buiten te houden. Dat werkt niet je moet het water tegen houden aan de grens van je constructie waar het water zich aanbiedt. De werkwijze in op de web side van de fabrikant is bekeken en het is gelet op de tekeningen zeer aannemelijk dat deze werkwijze is toegepast . 
         (…) 
       
     
     
       6.1 
       
         
           Advies 
         
         
           Er zal bij de producent informatie moeten worden afgedwongen over de exacte 
         
         
           werkwijze van bouwen, dit om te kunnen bepalen of/en hoe er kan worden 
         
         
           geïnjecteerd om een gesloten wand verbinding te kunnen maken. Zonder deze 
         
         
           medewerking blijft het trail end error. ” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 25 november 2022 heeft BV [bedrijf 1], gespecialiseerd in betonreparatie en vochtwering, aan [eiser] onder meer het volgende geschreven:  
         	“ Probleem: 
         
           Na het verwijderen van de tegels van het zwembad bleek in de aansluiting tussen de beton elementen zich waterlekkage te bevinden. Tijdens maken van een gat in de cementdeklaag bleek de cementdeklaag verzadigd te zijn met water. De aanwezige pompput is voorzien van een gesloten pompsysteem en een pomp om het water uit de pompput weg te pompen. Eigenlijk staat de vloer vol met water en is het, op het zwembad na, niet bekend waar dit water vandaan komt. 
         
         
           Advies: 
         
         
           Het visueel zichtbaar maken van de aansluitingen vloer buitenwand in de gehele kelder. Dit geldt ook voor de aansluiting zwembadwand met de vloer. Hierna elke dag het water wegzuigen en kijken wat er gebeurd. Tevens zou een goede regenbui op het terras zou ook voor veel problemen kunnen zorgen. 
         
       
       
       
         
           De kim zichtbaar maken doet u door het aanbrengen van een zaagsnede en daarna alles eruit halen.  
         
         
           Maak de naad niet te groot dan kunt u hem zo laten en alles afdekken met een horizontale plint .  Zorg ervoor dat tijdens het zagen u drie telefoonnummers bij de hand heeft. (loodgieter, elektricien en mijn nummer)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 28 november 2022 heeft [bedrijf 2] Montage Onderhoudsbedrijf een factuur gestuurd aan [eiser] voor een totaalbedrag van € 1.282,60 met de omschrijving “Werkzaamheden Zwembad lekkage”.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 8 december 2022 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagden] medegedeeld dat tijdens de verbouwing is gebleken dat sprake is van lekkages en vochtproblemen in de woning en [gedaagden] gesommeerd binnen veertien dagen de situatie te (laten) inspecteren en de gebreken te herstellen.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 27 december 2022 is in opdracht van [gedaagden] bouwkundig ingenieur [betrokkene] van bouwkundig adviesbureau Kamsma en destijds betrokken bij de bouw (hierna: [betrokkene]) langs geweest bij de woning en heeft foto’s gemaakt van de situatie in en rondom het zwembad.  
       
     
     
       2.10. 
       Amsterdam Decorbouw heeft in juni 2023 aan [eiser] de onderstaande offerte uitgebracht: 
       
       
         
           
         
       
       
       
       
     
     
       2.11. 
       
        [eiser] heeft rondom de zomer van 2023 BV [bedrijf 1] opdracht gegeven om lekkages in het zwembad af te persen en het beton te injecteren. Hiervoor heeft BV [bedrijf 1] vier facturen aan [eiser] gestuurd met een totaalbedrag van € 6.014,73.  
       
     
     
       2.12. 
       Op verzoek van [gedaagden] heeft [betrokkene] op 5 januari 2024 een verklaring opgesteld over zijn constateringen tijdens het bezoek van 27 december 2022, waarin hij onder meer verklaart: 
       
       
         “ Kamsma Bouwadvies is in 2004/2005 intensief betrokken geweest bij de bouw van de woning aan de [adres], te [plaats 4]. Wij hebben destijds bouwtekeningen geproduceerd in nauw overleg met de hoofdaannemer, MBS-kelderbouw, hebben de vergunningaanvraag bij de gemeente [plaats 4] begeleid en tevens het management gevoerd over het gehele bouwproces . (…) 
       
       
       
         
           Op 27 december 2022 heb ik in opdracht van de heer [gedaagde 1] de onderhavige woning bezocht om de situatie van de woning op dat moment fotografisch vast te leggen. Als voorbereiding op mijn bezoek heb ik de verkoopbrochure en een video van de woning ontvangen.  (…) 
       
       
       
         
           1. Ik heb geconstateerd dat aan zowel binnenzijde als de buitenzijde van de woning behoorlijk verbouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. 
         
         
           2. Ik heb geconstateerd dat in het souterrain nieuwe (vloer)tegels waren aangebracht, dat het voormalige zwembad leeg was gemaakt en dat de betonnen bak niet van tegels ander materiaal was voorzien. 
         
         
           3. Ik zag in de hoek van de lege bak een klein plasje water op de grond liggen. 
         
         
           4. Verder heb ik in de woning geen water op een vloer of anderszins aangetroffen. 
         
         
           5. Ik heb geconstateerd dat er ook aan de buitenzijde van de woning, de nodige 
         
         
           verbouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. 
         
         
           6. Ik zag een nieuwe damwand aangebracht bij een blijkbaar uitgegraven nieuwe haven. 
         
         
           7. Ik zag dat er een nieuwe circa 20 meter lange steiger is aangebracht op 2 meter van de woning, steunend op vele houten palen in het water. 
         
         
           8. Ik zag een nieuwe stenen afscheiding gebouwd, inclusief 2 toegangspoorten. 
         
       
       
       
         
           Ik kan niet beoordelen wat er verder exact is vernieuwd. 
         
         
           Ik heb een fotoreportage gemaakt van mijn bevindingen en daarna via de WeTransfer verstuurd naar de heer [gedaagde 1]. 
         
       
       
       
         
           Oorzaak/gevolg 
         
         
           De opdrachtgever heeft mij gevraagd of ik, vanuit mijn bouwkundige expertise, kon aangeven wat de eventuele oorzaak zou zijn van het plasje water in de betonnen bak van het zwembad. Ik heb de heer [gedaagde 1] verteld dat ik dat niet kon. 
         
       
       
       
         
           Wat ik aantrof was een woning waarin / -aan nog werd verbouwd die in meerdere opzichten afweek van het beeld van de verkoopbrochure van de woning. Vele onderdelen waren duidelijk (gedeeltelijk) gesloopt en aangepast / vernieuwd. 
         
       
       
       
         
           Het is dan ook voor mij, vanuit mijn vak, onmogelijk om nu, na de reeds uitgevoerde verbouwwerkzaamheden aan de woning, nu nog een inhoudelijk en verantwoord oordeel te geven over de mogelijke oorzaak en gevolg. 
         
         
           Wel weet ik vanuit mijn ervaring en opleiding dat een woning gebouwd in het grondwater in een dijklichaam, direct grenzend aan een rivier een bijzondere situatie is, waar je als bouwer zorgvuldig mee om moet gaan. 
         
       
       
       
         
           Bouwactiviteiten als heien, timmeren, verwijderen van bijvoorbeeld gelijmde en/of gemetselde keramische tegels kunnen trillingen veroorzaken die op hun beurt weer kunnen leiden tot scheuren in het beton. Dat kunnen ook visueel niet waarneembare scheuren worden aan de fundatie. Het is in algemene zin dan ook van belang dat in een dergelijke woning, op een dergelijke locatie met grote zorgvuldigheid, ervaring en kennis van zaken wordt gesloopt en gebouwd.” 
         
       
       
         3.	Het geschil 
       
       
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert  samengevat – na wijziging van eis– dat de rechtbank: 
         I. voor recht verklaart dat [gedaagden] toerekenbaar te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst van 15 februari 2021; 
         II. de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en de koopsom vermindert met een bedrag gelijk aan de herstelkosten á € 55.735,88 en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt dit bedrag te betalen aan [eiser] te vermeerderen met wettelijke rente; en  
         III. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 605,- aan buitengerechtelijke kosten; 
         IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] heeft ter zitting zijn eis verminderd en maakt niet langer aanspraak op vergoeding van twee facturen van [bedrijf 2] Montage Onderhoudsbedrijf d.d. 22 maart 2022 en 8 april 2022, zodat nog € 51.797,33 aan herstelkosten wordt gevorderd.   
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] voeren verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat zij een woning met gebreken hebben geleverd en zij de schade die [eiser] heeft geleden moeten vergoeden. Volgens [eiser] moeten [gedaagden] op de hoogte zijn geweest van het gebrek aan het zwembad en hebben zij [eiser] welbewust misleid door dit gebrek niet te melden. Subsidiair stelt [eiser] zich  op het standpunt dat sprake is van een verborgen gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, zodat hij bevoegd is de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen en aanspraak kan maken op gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat de geconstateerde lekkage in het zwembad al bestond ten tijde van de levering van de woning en stellen dat de woning wel conform is opgeleverd. [gedaagden] wisten in ieder geval niet van het bestaan van de lekkage. [gedaagden] voeren aan dat de lekkage aan het zwembad vermoedelijk veroorzaakt is door de ingrijpende sloop-, hei-, boor-, tril- en bouwwerkzaamheden die [eiser] na de levering zelf aan de woning, het zwembad en de haven heeft uitgevoerd. Zelfs als deze lekkage destijds al aanwezig was, dan kwalificeert dit niet als een non-conformiteit omdat de kelderverdieping onder het grondwaterpeil is gebouwd in een dijk grenzend aan een rivier. Zodoende moet er rekening gehouden worden met de grote waterdruk die de rivier op de woning en het zwembad uitoefent en de garantietermijn (tien jaar) van de kelderbouwer ten tijde van de verkoop al zeven jaar was verstreken, zodat [eiser] de mogelijkheid van lekkages in zijn verwachtingspatroon diende te betrekken, aldus nog steeds [gedaagden]  voeren verder aan dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd over de lekkage en zij geen contra-expertise meer hebben kunnen uitvoeren vanwege de uitgebreide werkzaamheden die [eiser] sinds de overdracht heeft laten uitvoeren. [eiser] kan zich ingevolge artikel 7:23 BW daarom niet meer op non conformiteit beroepen. [gedaagden] voeren voorts verweer tegen de wijze waarop [eiser] zijn schade heeft begroot en voeren aan dat [gedaagden] op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst hooguit aansprakelijk zijn voor de herstelkosten, waarbij rekening gehouden dient te worden met de aftrek nieuw voor oud. 
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank verwerpt het betoog van [eiser] dat [gedaagden] tijdens de verkoop van de woning [eiser] welbewust zouden hebben misleid. Anders dan [eiser] stelt blijkt nergens uit dat [gedaagden] voorafgaande aan de verkoop van de woning met de lekkage in het zwembad bekend waren, maar hierover hebben gezwegen. Weliswaar was in 2008 een lekkage aan het zwembad vastgesteld, maar deze is destijds (13 jaar voor de verkoop) hersteld en volgens [gedaagden] is dit ook aan [eiser] medegedeeld. Door [gedaagden] is onbetwist aangevoerd dat het zwembad nadien (en overigens ook na de levering van de woning) volop in gebruik was, zonder dat enige lekkage zichtbaar was. Dit blijkt ook uit het feit dat bij de in opdracht van [eiser] uitgevoerde bouwkundige keuring geen lekkages zijn geconstateerd.  
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagden] voeren aan dat [eiser] te laat heeft geklaagd en zij hierdoor zijn benadeeld, omdat het door het lange tijdsverloop en de door [eiser] reeds uitgevoerde werkzaamheden onmogelijk is geworden de oorzaak van de lekkages te achterhalen. 
       
     
     
       4.5. 
       In artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, hierover heeft geïnformeerd. De vorderingsrechten van de koper komen daarmee te vervallen. De vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden, waaronder de vraag of –in dit geval- [gedaagden] nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Hierbij is de ratio van het wetsartikel van belang, namelijk de bescherming van de verkoper, [gedaagden], tegen late en (nog) moeilijk te betwisten klachten.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiser] heeft op zitting desgevraagd bevestigd dat zijn algemene mededeling over lekkages in december 2021 (zie overweging 2.4) niet een klacht met betrekking tot de lekkage in het zwembad betrof. [eiser] heeft destijds aangekondigd nader onderzoek te zullen laten verrichten. [eiser] heeft vervolgens niets meer laten horen en heeft pas een jaar later bij brief van zijn advocaat van 8 december 2022 geklaagd over een lekkage aan het zwembad. Dit is ruim een jaar en zeven maanden na de (feitelijke) overdracht van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te laat. 
       
     
     
       4.7. 
       Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] binnen bekwame tijd heeft geklaagd, is van belang op welk moment [eiser] het gebrek heeft ontdekt, althans redelijkerwijs had behoren te ontdekken. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de lekkage in het zwembad al voor de overdracht aanwezig was en (voor [gedaagden]) zichtbaar moet zijn geweest. Hiervan uitgaande zou dat betekenen dat (ook) [eiser] al kort na de (feitelijke) overdracht het gebrek had behoren te ontdekken. In dat geval zou de klachttermijn al kort na de overdracht zijn aangevangen. Wat daar ook van zij, vast staat dat [eiser] in december 2021 (zeven maanden na feitelijke oplevering) geconfronteerd werd met lekkageproblemen in de woning en heeft aangekondigd daarnaar nader onderzoek te zullen doen. Indien [eiser] dit onderzoek, zoals van hem mocht worden verwacht, met de nodige voortvarendheid uit had laten voeren, dan had hij het gestelde gebrek begin 2022 ontdekt, althans redelijkerwijs behoren te ontdekken. [eiser] heeft echter het eerder aangekondigde onderzoek pas in november 2022, bijna een jaar later, laten uitvoeren en heeft vervolgens eerst in december 2022 over het gestelde gebrek aan het zwembad geklaagd. In de tussentijd had [eiser] wel veel ingrijpende werkzaamheden in en rondom het huis uitgevoerd en/of laten uitvoeren, waaronder het: 
       
         
           Verwijderen van alle oude hagen en bomen rondom de woning; 
         
         
           Aanleggen van een nieuwe houten steiger  
         
         
           Uitgraven en vergroten van de eigen haven; 
         
         
           Heien of trillen van stalen damwanden voor de eigen haven; 
         
         
           Slopen van circa 30 m2 tegelvloer (grote tegels 60x60) van terras; 
         
         
           Verwijderen van bestaande buitenvloeren; 
         
         
           Aanbrengen van betonnen palen voor een nieuwe afscheiding; 
         
         
           Slopen van wanden in de voormalig werkkamer/bibliotheek; 
         
         
           Slopen van de badkamer/toilet bij de voormalig werkkamer;  
         
         
           Plaatsen van nieuwe wanden;  
         
         
           Weghakken van tegels in de badkamer;  
         
         
           Slopen van badkamervoorzieningen; 
         
         
           Bouwen van een nieuwe badkamer/sauna; 
         
         
           Slopen van de tegelvloer op de benedenetage en het aanleggen nieuwe vloer; en 
         
         
           Weghalen van de liner (zwembadzeil) en keramische tegels in het zwembad.  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op de aard en omvang van voornoemde werkzaamheden is niet (meer) uit te sluiten dat de werkzaamheden die tussentijds hebben plaatsgevonden de lekkage aan het zwembad (mede) veroorzaakt hebben. De door [gedaagden] ingeschakelde deskundige heeft dit als zodanig ook verklaard (zie: overweging 2.12). Door pas na die werkzaamheden in november 2022 het benodigde onderzoek te laten uitvoeren en eerst in december 2022 over het gebrek te klagen, is de bewijspositie van [gedaagden] ernstig bemoeilijkt. Deze omstandigheid levert een substantieel nadeel op voor [gedaagden] De opmerking van [eiser] dat hij eerst alles zelf wilde oplossen en [gedaagden] hier niet mee wilde lastig vallen, kan hem in de gegeven omstandigheden dan ook niet baten.  
       
     
     
       4.9. 
       De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat in het bouwkundig advies van ATP uitdrukkelijk staat vermeld dat [eiser] geen foto’s heeft gemaakt van de situatie zoals die volgens hem bestond voorafgaand aan het uitvoeren van de werkzaamheden (zie: overweging 2.5). Zodoende is het niet mogelijk om een duidelijk beeld te krijgen van de situatie zoals die zich ten tijde van de levering (onder de zwembadliner) voordeed. Dit klemt temeer omdat [eiser] in het kader van de koop van de woning een bouwkundig keuringsrapport heeft laten opstellen (zie: overweging 2.2). Alhoewel dit rapport niet in het geding is gebracht, staat tussen partijen niet ter discussie dat daarin, kort voor de levering van de woning, geen opmerkingen zijn gemaakt over de door [eiser] geconstateerde lekkages, waaronder lekkage(s) in het zwembad of andere bouwkundige gebreken zoals scheuren in de wanden. Aangenomen mag worden dat als deze gebreken zich ten tijde van de keuring al voordeden, dit door de bouwkundige keurder zou zijn geconstateerd.  
       
     
     
       4.10. 
       In datzelfde inspectierapport heeft ATP [eiser] ook geadviseerd om informatie op te vragen bij de producent van het zwembad om te kunnen bepalen hoe een gesloten wand verbinding gemaakt kon worden, omdat dit anders alleen op basis van  trial and error  kan worden vastgesteld. Onweersproken staat vast dat dit niet is gebeurd, terwijl [gedaagden] de contactgegevens van de partijen waar deze informatie kon worden opgevraagd al in augustus 2022 met [eiser] heeft gedeeld.  
       
     
     
       4.11. 
       Gelet op het voorstaande komt de rechtbank na afweging van alle betrokken belangen tot de conclusie dat het tijdsverloop tussen het moment waarop [eiser] het gestelde gebrek redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kort na de overdracht, althans begin 2022 en het moment waarop [eiser] geklaagd heeft, eind 2022, te lang is geweest om nog als een kennisgeving binnen bekwame tijd te kunnen worden aangemerkt. Immers, [eiser] heeft door in december 2022 voor het eerst te klagen over de lekkage in het zwembad [gedaagden] onevenredig (bewijsrechtelijk) benadeeld, omdat daarmee een situatie is gecreëerd waarin het voor [gedaagden] onmogelijk is geworden nog bewijs te leveren dat de gebreken aan het zwembad eerst na oplevering zijn ontstaan. Als gevolg daarvan kan [eiser] op grond van artikel 7:23 lid 1 BW er geen beroep meer op doen dat de afgeleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagden] (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.301,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2 punten × € 1.214,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.907,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2024.