ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:4756

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:4756 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 25-10-2016 / 200.177.526_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-10-25

Zaaknummer: 200.177.526_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:4756

---

Opzegging huurovereenkomst inzake een pand dat is verhuurd als opslagruimte, terwijl volgens de huurder sprake is van een woon- en winkelruimte met opslag die door de verhuurder niet rechtsgeldig is opgezegd.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.177.526/01 
     
     
     
       
         arrest van 25 oktober 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [woonplaats] ,  
       appellant, 
       advocaat: mr. J. van Boekel te Tilburg, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       
         2. [geïntimeerde 2] , 
       
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden,	 
       advocaat: mr. D.H. de Wilde te Zoetermeer, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 22 juli 2015 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter te Tilburg van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gewezen vonnis van 29 april 2015 tussen appellant – [appellant] - als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en geïntimeerden - [geïntimeerde 1] - als eisers in conventie, verweerders in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 3534480 CV EXPL 14-8400)  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 21 januari 2015. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep van 22 juli 2015; 
     - de memorie van grieven van [appellant] van 8 december 2015 met producties; 
     - de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] van 16 februari 2016 met producties; 
     - de akte van [appellant] van 29 maart 2016 met producties; 
     - de antwoordakte van [geïntimeerde 1] van 26 april 2016. 
     
     
       Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De gronden van het hoger beroep 
     
     
       Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. 
       
         4. 	De beoordeling 
       
     
     
     
       4.1 
       Het gaat in dit hoger beroep, samengevat, om het volgende.  
       
         
           
            [appellant] heeft op enig moment een huurovereenkomst gesloten met de heer [verhuurder] (verder: [verhuurder] ), waarbij [verhuurder] de op dat moment aan hem in eigendom toebehorende onroerende zaak aan het [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het pand) tegen betaling van een maandelijks verschuldigde huurprijs van € 100,= in gebruik heeft gegeven aan [appellant] . Deze huurovereenkomst is nooit schriftelijk vastgelegd. 
         
         
           Bij brief van 4 april 2014 heeft [verhuurder] de huur van het pand opgezegd. Deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
         
       
       
         Zoals reeds mondeling besproken, zeg ik u per 1 juni 2014 de huur op. Het gehuurde dient dan geheel leeg en ontruimd opgeleverd te worden aan mij. Bij het aangaan van de huur, zijn wij nadrukkelijk overeengekomen dat u de opslagruimte zonder gas/water/elektra (of aansluitingen daarvan) aan het [adres 1] te [woonplaats] tegen een zeer lage huursom mocht huren, op voorwaarde dat u alle medewerking zou verlenen wanneer het pand verkocht zou worden. Nu ik het object kan verkopen, wil u aan deze afspraak herinneren. 
       
       
        [appellant] heeft hierop bij brief van 15 mei 2014 onder meer geantwoord dat hij niet akkoord met de huuropzegging aangezien de huurovereenkomst betrekking heeft op een woonhuis en winkelruimte en derhalve niet op een opslagruimte, en dat hij daarom het pand niet zal ontruimen en verlaten. Verder schrijft [appellant] in deze brief onder meer: 
       
         Voorts is bij het aangaan van de mondelinge huurovereenkomst tussen u en mij, ondergetekende, inzake het pand [adres 1] te [woonplaats] , welke pand bestaande uit woonhuis en winkelruimte,  
         nadrukkelijk overeengekomen en bepaald 
          dat u het pand geheel zal opknappen en onderhouden en ervoor zorg zal dragen dat op korte termijn het pand aan de verplichte nutsvoorzieningen gas, water en electra worden aangesloten en zolang al deze nog niet zijn uitgevoerd huurt u deze tegen een lagere huursom. Tevens is bij het aangaan van de huurovereenkomst (…) geen afspraken gemaakt over medewerking verlenen indien het pand zal worden verkocht. Hierbij was er helemaal geen sprake geweest van huur als opslagruimte.  
       
       Geïntimeerde sub 1 heeft bij brief van 21 augustus 2014 aan [appellant] onder meer het volgende geschreven: 
       
         De afgelopen twee maanden heb ik meerdere malen contact met jou gehad over het pand aan het [adres 1] . Aanleiding is dat mijn vrouw en ik het pand medio juni 2014 hebben gekocht van de heer [verhuurder] . Bij mijn persoonlijke bezoeken aan jouw woonadres [adres 2] hebben wij het gehad over de tussen jou en de heer [verhuurder] gemaakte afspraken. Ik heb jou herinnerd aan de afspraak dat je het pand  mocht gebruiken als stallingsruimte tegen een zeer lage huursom van 100 euro, onder de voorwaarde dat alle medewerking zou verlenen waanneer het pand verkocht zou worden. (…) Gelet op de hierboven genoemde feiten en omstandigheden maak jij thans onrechtmatig gebruik van het pand. Ik stel je nu voor de laatste maal in de gelegenheid om het pand te ontruimen en wel uiterlijk op 30 september 2014 onder overlegging van de sleutels van het pand. Mocht je geen gevolg aan deze brief geven, dan zal ik juridische stappen ondernemen en de kosten daarvan op jou verhalen. 
       
       Bij e-mail van 27 augustus 2014 heeft [appellant] laten weten dat hij daaraan geen uitvoering zal geven. 
       Bij dagvaarding van 16 oktober 2014 heeft [geïntimeerde 1] de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt.  
       
       
     
     
       4.2 
       In deze procedure stelt [geïntimeerde 1] dat [appellant] het pand alleen als opslagruimte van [verhuurder] heeft gehuurd en dat deze de huur rechtsgeldig tegen 1 juni 2014 aan [appellant] heeft opgezegd. Sindsdien maakt [appellant] volgens [geïntimeerde 1] onrechtmatig gebruik van het pand. Het pand is aan [geïntimeerde 1] verkocht en bij akte van 13 juni 2014 geleverd. Op grond daarvan vorderde [geïntimeerde 1] in eerste aanleg in conventie, samengevat, 
       
         
           een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [verhuurder] en [appellant] rechtsgeldig door [verhuurder] is opgezegd; 
         
         
           veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het pand en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 900,=; 
         
         
           
             subsidiair  ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, 
         
       
       
         met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
         
          [appellant] heeft deze vorderingen bestreden. Hij betwist dat [geïntimeerde 1] eigenaar is geworden van het pand en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Deze betreft volgens hem de huur van een woonruimte met winkelruimte en opslag en niet alleen opslagruimte. Aan het pand dienen volgens [appellant] herstelwerkzaamheden uitgevoerd te worden. 
         In reconventie vorderde [appellant] op grond daarvan, samengevat, hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het dak, het zinkwerk en de constructie bij de afgebroken schoorsteen, op verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de proceskosten. 
         
          [geïntimeerde 1] heeft deze vordering op zijn beurt bestreden. 
       
       
     
     
       4.3 
       Bij tussenvonnis van 21 januari 2015 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 6 maart 2015 heeft plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 22 juli 2015 heeft de kantonrechter de primaire vorderingen van [geïntimeerde 1] in conventie (vrijwel) geheel toegewezen en de vordering van [appellant] in reconventie afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.  
       
     
     
       4.4 
       De kantonrechter is er in het eindvonnis van 22 juli 2015 van uitgegaan dat de eigenaar van het pand met uitsluiting van derden bevoegd is tot verhuur ervan (r.o. 3.2). Dit is in hoger beroep niet bestreden, zodat ook het hof hiervan uitgaat.  
       
     
     
       4.5 
       De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [geïntimeerde 1] sinds 13 juni 2014 als (enig) eigenaar van het pand heeft te gelden (r.o. 3.5). Uit de bescheiden die in eerste aanleg door [geïntimeerde 1] zijn overgelegd heeft de kantonrechter opgemaakt dat het pand op 13 juni 2014 aan geïntimeerde sub 2 in eigendom is geleverd. De kantonrechter heeft niet kunnen vaststellen dat geïntimeerden in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, maar ook niet dat tussen hen geen huwelijksgoederengemeenschap bestaat. Het verweer van [appellant] dat geïntimeerden geen eigenaar van het pand zijn en daarom niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen (dan wel dat dit geldt voor geïntimeerde sub 1) heeft de kantonrechter verworpen. Met de producties die [geïntimeerde 1] in hoger beroep heeft overgelegd (nrs. 20-22) wordt afdoende bevestigd dat geïntimeerden zijn gehuwd in gemeenschap van goederen, dat het pand bij akte van 13 juni 2014 aan geïntimeerde sub 2 is geleverd, zodat zij sinds die datum eigenaar van het pand zijn. Hoewel daartoe in de gelegenheid heeft [appellant] de juistheid van deze producties niet betwist. De grieven 1 en 2 van [appellant] die hierop betrekking hebben, worden verworpen. 
       
     
     
       4.6 
       De grieven 3 tot en met 11 betreffen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis van 22 juli 2015 over de kwalificatie van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [verhuurder] als huurovereenkomst inzake bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de rechtsgeldigheid van de opzegging daarvan door [verhuurder] bij brief van 4 april 2014 (r.o. 3.6 - 14).  
       
     
     
       4.7 
       
         
          [geïntimeerde 1] heeft in de procedure consistent het standpunt ingenomen dat [verhuurder] het pand uitsluitend als opslagruimte heeft verhuurd aan [appellant] , zodat de huurovereenkomst rechtsgeldig kon worden opgezegd op de wijze waarop [verhuurder] dit heeft gedaan. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [geïntimeerde 1] onder meer gewezen op de tekst van de opzeggingsbrief van [verhuurder] , hiervoor in 4.1 onder b) aangehaald, en op diens verklaring van 22 februari 2015 waarin onder het volgende is vermeld: 
         
           Met de heer [appellant] ben ik in maart 2012 voor mijn woning aan de [adres 3] te [woonplaats] mondeling overeengekomen dat hij mijn pand aan het [adres 1] te [woonplaats] mocht gebruiken as opslagruimte tegen een maandelijkse huursom van € 100,= per maand, dit totdat ik een koper had gevonden voor het pand. Ik heb alleen met de [appellant] gesproken en verder met niemand anders. Verdergaande/andere/nadere afspraken zijn in maart 2012 maar ook nadien niet gemaakt.(…) Als de heer [appellant] dit beweert, is dit onjuist. (…) Ik [verhuurder] heb de heer [appellant] de woning verhuurd alleen op opslag en hij kon daar niet wonen. Er zat geen water en electra meer in, dat was voor hem niet van belang, hij wilde daar ook niet gaan wonen.     
         
         
          [appellant] heeft dit standpunt van [geïntimeerde 1] betwist, maar dat kan naar het oordeel van het hof niet worden aangemerkt als een voldoende gemotiveerde betwisting. Het hof overweegt daartoe het volgende. 
       
       
     
     
       4.8 
       In eerste aanleg heeft [appellant] in zijn conclusie van antwoord in conventie gesteld dat tussen [verhuurder] en hemzelf een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot het pand als woon- en winkelruimte met opslag. Hoe en wanneer deze huurovereenkomst tot stand is gekomen wordt door hem niet vermeld. Bij de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [appellant] verklaard, zoals vermeld in het eindvonnis van 22 juli 2015 (r.o. 3.10), dat hij nooit in het pand heeft gewoond, maar dat hij het voor zijn zoon huurde. In zijn memorie van grieven stelt [appellant] vervolgens dat zijn zoon eerst huurder is geweest van het pand als woon- winkelruimte met opslag en dat hij de huur van zijn zoon heeft overgenomen. Hoe en wanneer deze opeenvolgende huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen wordt door [appellant] niet toegelicht. Hij legt een verklaring van 6 juli 2015 over van een zekere [getuige] die hem schrijft aanwezig te zijn geweest bij een gesprek tussen [appellant] en [verhuurder] waarbij de laatste heeft gezegd dat het pand kon en mocht worden bewoond, als winkel worden gebruikt en voor opslag worden gebruikt. Wanneer en waar dit gesprek heeft plaatsgevonden wordt in de verklaring niet vermeld en ook door [appellant] , die eerder niet van een dergelijk gesprek melding heeft gemaakt, niet toegelicht. Ook heeft [appellant] twee betalingsbewijzen overgelegd van huurbetalingen door zijn zoon over de maanden januari en april 2013. Door [appellant] wordt niet toegelicht of zijn zoon deze betalingen heeft verricht als huurder  - en waarom hij in dat geval alleen over die twee maanden huur heeft betaald althans betalingsbewijzen heeft overgelegd - dan wel ten behoeve van zijn vader als huurder.  
       
     
     
       4.9 
       
         Tussen partijen staat vast dat in het pand geen voorzieningen en aansluitingen aanwezig waren voor gas, water en elektriciteit. In zijn brief aan [verhuurder] van 15 mei 2014, hiervoor in 4.1 onder c) aangehaald ,  schrijft [appellant] dat hij met [verhuurder] nadrukkelijk is overeengekomen dat [verhuurder] het pand geheel zal opknappen en onderhouden en ervoor zorg zal dragen dat op korte termijn het pand aan de verplichte nutsvoorzieningen gas, water en elektra worden aangesloten. In zijn akte van 29 maart 2016 stelt [appellant] evenwel het volgende: 
         
           2. Eén van de zonen van [appellant] heeft als eerste gehuurd van [verhuurder] en daarbij is afgesproken dat het pand gehuurd zou worden voor wonen, winkel en 
         
         
           opslag. Dat er geen gas, water en elektra aanwezig was, vormde geen probleem, 
         
         
           omdat de zoon van [appellant] ook het naastgelegen pand ( [huisnummer] ) huurde alwaar 
         
         
           deze voorzieningen wel aanwezig waren. Daarnaast trachten de beide heren 
         
         
           
            [appellant] zoveel mogelijk zelfvoorzienend te zijn middels wateropvang en - 
         
         
           filtratie en zonnecollectoren. Een afspraak om die voorzieningen aan te laten 
         
         
           sluiten, is niet gemaakt en behoefde dus ook niet gemaakt te worden. Overigens 
         
         
           waren in het gehuurde de leidingen nog steeds aanwezig, zoals blijkt uit de foto die 
         
         
           als productie 27 in het geding wordt gebracht. 
         
         
           3. In een later stadium heeft [appellant] de huur overgenomen onder exact 
         
         
           dezelfde voorwaarden en bepalingen en dus ook als woon-, winkel- en opslagruimte. (…) 
         
         Deze stellingen zijn niet te verenigen met het standpunt dat [appellant] eerder in zijn brief aan [verhuurder] innam. Afgezien daarvan is de nieuwe stelling dat de heren [appellant] op energiegebied zelfvoorzienend waren in het geheel niet toegelicht of met bescheiden onderbouwd. Dat ‘de leidingen in het gehuurde aanwezig waren’ kan uit de foto die als productie 27 is overgelegd niet worden afgeleid, nog afgezien van het feit dat nergens uit blijkt dat deze foto in het pand is gemaakt en wanneer dat dan zou zijn gebeurd.  
       
       
     
     
       4.10 
       Dit alles overziende acht het hof de stellingen van [appellant] onvoldoende feitelijk onderbouwd, onaannemelijk en onderling in zodanige mate tegenstrijdig dat deze niet kunnen worden aangemerkt als een genoegzaam gemotiveerd verweer tegen de consistente stellingen van [geïntimeerde 1] . Dat betekent dat het verweer van [appellant] reeds om deze reden wordt verworpen en dat bewijslevering zoals door [appellant] in zijn memorie van grieven aangeboden niet aan de orde komt. Voor het overige kan het hof zich vinden in het oordeel van de kantonrechter. De grieven 3 tot en met 11 worden daarom verworpen. 
       
     
     
       4.11 
       De grieven 12, 13, 14 en 15 betreffen de beslissingen van de kantonrechter over respectievelijk de gevorderde gebruiksvergoeding, het gestelde opschortingsrecht, de reconventionele vordering en de proceskostenveroordeling. In zijntoelichting op deze grieven volstaat [appellant] met een verwijzing naar hetgeen hij bij zijn eerdere grieven heeft aangevoerd. Dat betekent dat de grieven 12 tot en met 15 geen zelfstandige betekenis hebben. Zij delen het lot van de overige grieven en worden eveneens verworpen. In de desbetreffende beslissingen van de kantonrechter kan het hof zich overigens vinden. 
       
     
     
       4.12 
       Nu alle grieven zijn verworpen, wordt het eindvonnis van 22 juli 2015 bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep. Voor toewijzing van de ongedaanmakingsvordering van [appellant] bestaat bij deze stand van zaken geen grond zodat deze wordt afgewezen. 
       
     
   
   
     
       5 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis van 22 juli 2015 waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 311,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 oktober 2016. 
     
     
     
       			griffier						rolraadsheer