ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:869

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:869 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 18-02-2025 / 24/1605

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-02-18

Zaaknummer: 24/1605

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:869

---

WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
       
     
     
     
       Zittingsplaats Breda 
     
     
     
       Belastingrecht 
     
     
     
       zaaknummer: BRE 24/1605 
       
         
         uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 februari 2025 in de zaak tussen 
       
       
         
         
          [belanghebbende]
         , uit [plaats], belanghebbende, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Inleiding 
     
     
       1.1. 
       In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 december 2023. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 510.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 485.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verlaagd. 
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [taxateur]. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1988) met een gebruikersoppervlakte van 127 m2. De woning is gelegen op een perceel van 254 m2. De woning heeft een aanbouw, een dakkapel, een garage, een overkapping en een carport. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3.1. 
       De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
       
       
         3.1.1. 
         Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal tussen de                     € 376.000 en € 396.500 ligt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 485.000. 
         
       
     
     
       3.2. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
       
       
         3.2.1. 
         Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 31 januari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.  
         
       
     
     
       3.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       3.5. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       3.6. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met waardematrix ten grondslag gelegd dat op 16 mei 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. 
       
     
     
       3.8. 
       In het taxatierapport met bijhorende matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van                     € 485.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] alle te [plaats]. In het taxatierapport met bijhorende matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       3.9. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       3.10. 
       De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar moet kunnen onderbouwen dat de vastgestelde waarde overeenkomt met wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer. Om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met andere vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Deze referentiewoningen moeten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, verkoopdatum rond waardepeildatum, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet dus niet alleen een waarde noemen, maar ook duidelijk kunnen maken waarop deze waarde is gebaseerd, met inachtneming van de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank merkt in dit kader op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep – naar de mening van de heffingsambtenaar – betere referentiewoningen in te brengen. 
       
     
     
       3.11. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de aanbouw, de garage, de carport, de overkapping en de dakkapel afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
       
       
         
           Afmetingen garage en dakkapel van de referentiewoning aan de [adres 2] 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Belanghebbende stelt dat de afmetingen van de garage en de dakkapel van de referentiewoning aan de [adres 2] onjuist zijn berekend (groter zijn dan in de matrix is aangegeven). Echter, indien het standpunt van belanghebbende ten aanzien van het voorgaande zou worden gevolgd, dan komt de getaxeerde waarde nog steeds niet onder de beschikte waarde. De grootte van de dakkapel maakt namelijk niet uit, aangezien daarvoor een standaardbedrag wordt gerekend ongeacht de grootte. Indien een hoger bedrag aan de garage zou worden toegerekend, dan zou de resterende vierkantemeterprijs van de referentiewoning aan de [adres 2] nog steeds ruim hoger zijn dan de vierkantemeterprijs van de woning. Deze stelling van belanghebbende kan daarom niet leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Kwalificatie bijgebouwen 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       Belanghebbende stelt daarnaast dat de aanbouw van de woning niet tot de gebruikersoppervlakte van de woning behoort. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat er naar aanleiding van de inpandige opname is geconstateerd dat de aanbouw tot de woning behoort. De enkele stelling ter zitting dat deze ruimte onderdeel zou moeten zijn van de garage en niet van de woning is voor de rechtbank onvoldoende om de heffingsambtenaar niet te volgen. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd. 
       
     
     
       3.14. 
       Belanghebbende heeft daarnaast ook aangevoerd dat de overkapping ten onrechte de kwalificatie en beoordeling van een serre heeft gekregen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat het bijgebouw van de woning volledig afgesloten kan worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de voorgenoemde overkapping in waarde vergelijkbaar is met een serre. De rechtbank acht het niet onredelijk dat aan een overkapping een andere waarde wordt toegekend dan aan een afsluitbare overkapping. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd. 
       
       
         
           WOZ waarde teveel gestegen ten opzichte van voorgaande jaren  
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.  Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd. 
       
       
         
           Fors oververhitte woningmarkt 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Belanghebbende voert daarnaast aan dat er sprake is van een fors oververhitte woningmarkt en dat er daarom gebruik gemaakt dient te worden van een andere methode van waarderen. De rechtbank neemt in overweging mee dat er bij de Wet WOZ uit wordt gegaan van wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer en de marktwaarde een weerspiegeling daarvan is. De rechtbank is daarom van oordeel dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen juist de passende waarde in het economisch verkeer weergeven. Ook deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.  
       
       
         
           Conclusie met betrekking tot de onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 485.000 aannemelijk gemaakt. 
       
       
         
           Gelijkheidsbeginsel  
         
       
       
     
     
       3.18. 
       De rechtbank begrijpt uit de stukken dat belanghebbende zich op het standpunt stelt dat er verschillende woningen in dezelfde straat waarin zijn woning gelegen is een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Dit geldt volgens belanghebbende in het bijzonder voor de woningen aan de [adres 6] en de woning aan de [adres 7]. Naar de mening van belanghebbende dient daarom de WOZ-waarde van zijn woning ook te worden verminderd. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. 
       
       
         3.18.1. 
         De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. 
         
       
       
         3.18.2. 
         In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of sprake is van schending van de meerderheidsregel wordt gekeken naar de WOZ-waarden van een groep referentiewoningen die identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Referentiewoningen zijn identiek als de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.  Indien de meerderheid van die identieke referentiewoningen een lagere WOZ-waarde heeft, dan dient de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op grond van het gelijkheidsbeginsel ook op die lagere waarde te worden vastgesteld. 
         
       
       
         3.18.3. 
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd. 
         
       
     
     
       3.19. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 na uitspraak op bezwaar niet te hoog vastgesteld. 
       
     
     
       3.20. 
       Al het overige dat door belanghebbende is aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Conclusie en gevolgen  
     
     
       4.1. 
       Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.  
       
     
     
       4.2. 
       Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 18 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op  www.rechtspraak.nl . 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
     
       
         Informatie over hoger beroep 
       
       Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen ” op  www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
     
     
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373. 
   
   
      Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.