ECLI: ECLI:NL:RBROT:2018:11288

Titel: ECLI:NL:RBROT:2018:11288 Rechtbank Rotterdam , 14-11-2018 / C/10/538208 / HA ZA 17-1039

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2018-11-14

Zaaknummer: C/10/538208 / HA ZA 17-1039

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2018:11288

---

Non-conformiteit ex artikel 7”17 BW, VBO Model koopovereenkomst, ouderdomsclausule, gedeeltelijke toewijzing.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/538208 / HA ZA 17-1039 
     
     
     
       
         Vonnis van 14 november 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       wonende te Rotterdam, 
       2.	 [eiser 2] , 
       wonende te Rotterdam, 
       eisers, 
       advocaat mr. M.A.V. Daansen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     
       wonende te Ridderkerk, 
       2.	 [gedaagde 2] , 
       wonende te Ridderkerk, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. P.H. de Bruin te Rotterdam. 
     
     
     
       Eisers zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] c.s. en afzonderlijk [eiser 1] (eiser sub 1) en [eiser 2] (eisers sub 2) worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. en afzonderlijk [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) en [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 23 oktober 2017, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord van 7 maart 2018, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 28 maart 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           de brief van mr. Daansen van 4 juni 2018, met aanvullende producties; 
         
         
           de akte na overleggen producties aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. van 14 juni 2018; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 18 juni 2018; 
         
         
           brief van mr. De Bruin d.d. 29 juni 2018 met opmerkingen over het proces-verbaal. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. is op 17 juni 2015 een overeenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van de woning aan de [adres] te Rotterdam. (hierna: de koopovereenkomst). 
     
     
       2.2. 
       Partijen hebben de overeenkomst schriftelijk vastgelegd in een VBO Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning, waarvan artikel 6.1 en 6.3 als volgt luiden: 
       
       
         
           “6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
         
       
       
     
     
       6.3 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Voorts is in het contract (onder artikel 20 Nadere afspraken) de volgende ouderdomsclausule opgenomen: 
       
       
         
           “Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 46 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed. Koper heeft de woning bouwkundig laten keuren en is daarom voldoende op de hoogte van de bouwkundige staat van de woning.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Beide partijen werden ten tijde van de verkoop bijgestaan door een makelaar. [eiser 1] c.s. werd bijgestaan door aankoopmakelaar Van Tol Wonen V.O.F. en [gedaagde 1] c.s. werd bijgestaan door verkoopmakelaar Van de Wiel Makelaardij B.V. Voor het sluiten van de koopovereenkomst is de woning door [eiser 1] c.s. tweemaal bezichtigd. Begin mei 2015 heeft de eerste bezichtiging plaatsgevonden en op 13 mei 2015 de tweede bezichtiging.  
       
     
     
       2.5. 
       Tijdens de tweede bezichtiging constateerde de aankoopmakelaar enkele (oude) lekkageplekken bij beide dakkapellen op de zolderverdieping en in de slaapkamers op de zolderverdieping stonden houten schroten bol.  
       
     
     
       2.6. 
       Op advies van de aankoopmakelaar heeft [eiser 1] c.s. op 20 mei 2015 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door de heer [naam 1] , werkzaam bij LW Advies. [eiser 1] en [gedaagde 2] waren bij deze bouwtechnische keuring aanwezig.  
       
     
     
       2.7. 
       
         De heer [naam 1] heeft in zijn rapport onder andere het volgende opgenomen: 
         
           “Par. 2 Zolder, 2.01 Dakbeschot: 
         
         
           G en G delen div (oude) vochtstrepen-plekken vooral rondom dakkapellen, droog tijdens de keuring (0% gemeten) / Onder de pannen niet geïsoleerd (geen teerhoudend papier od op dakbeschot aanwezig) / Binnen vandaan NTC door aanwezige betimmeringen en isolatie, alleen te zien door buiten een dakpan op te tillen / Gootzijde dakbeschot NTC / Zie ook 2.25. 
         
         
           Par. 2 Zolder, 2.08 Wandafwerking: 
         
         
           Stucwerk, holle plekken is mogelijk / Behang / Sauswerk / Houten schrootjes = brandgevaarlijk; bolling bij achter dakkapel, vermoedelijk door oude lekkages / Vernieuwen in eigen beheer, geen bedrag voor opgenomen. 
         
       
       
       
         
           Par. 2 Zolder, 2.11 Buitenkozijnen / -ramen / -deuren: 
         
         
           OMR, regelmatig onderhoud noodzakelijk / Onderkozijn voor vervangen. 
         
       
       
       
         
           Par. 2 Zolder, 2.13 Beglazing dubbel: 
         
         
           Let op: de leeftijd van dubbel glas bedraagt ca 25 jaar, daarna kans op lekkage / Kitwerk vernieuwen bij schilderbeurt en ventilerende glaslatten aanbrengen / 1 lekke ruit vervangen. 
         
       
       
       
         
           Par. 2 Zolder, 2.25 Houtrot / houtinsecten: 
         
         
           Zie 2.11 / B.11 / Kan aanwezig zijn in diverse houten onderdelen zoals b.v. binnen- en buitenkozijnen, balken, dak en vloeren / Indien mogelijk preventief laten behandelen.  
         
       
       
       
         
           Par. 0 Begane grond, 0.24 Kruipruimte: 
         
         
           Waar zichtbaar: Alleen onder de entree: Leidingwerk normaal aangebracht / Woonkamer, keuken en gang deel NTC zie ook 0.04 / Bodenafsluiting ten tijde van de keuring aardvochtig / Rioollucht nazien. 
         
       
       
       
         
           Par. B Buiten dak/gevels/garage etc, B.22 Riolering: 
         
         
           Gietijzer bovengronds / Onder beganegrondvloer Gietijzer gedeeltelijk onder bodemafsluiting gelegen NTC / Ondergronds NTC / Bij doorspoelen geen zichtbaar gebrek / Lekkage onder entree, rioollucht, vermoedelijk aansluiting naar straat weggezakt (was ook bij nr. 79).” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Naar aanleiding van de rioollucht in de kruipruimte heeft [eiser 1] c.s. contact gehad met de verkoopmakelaar. [eiser 1] c.s. wilde een lagere koopprijs omdat de rioollucht een indicatie was voor lekkage. [gedaagde 1] c.s. heeft daar niet mee ingestemd . [eiser 1] c.s. heeft te kennen gegeven de woning niet te willen kopen als de lekkage niet werd verholpen. Vanuit de verkoopmakelaar is later bericht gekomen dat de lekkage door een kleine ingreep was verholpen. Op 3 mei 2016 heeft de heer [naam 2] van Van der Wielmakelaardij voor zover van belang daarover het volgende bericht: 
       
       
         
           “Tijdens de bouwkundige keuring heeft de inspecteur melding gemaakt van een gebrek aan de riolering in de kruipruimte. U heeft dit na afloop van de keuring bij ons kantoor gemeld met daarbij het verzoek aan verkopers om dit z.s.m. op te (laten) lossen. Wij hebben dit telefonisch met verkopers besproken. Ik weet niet meer hoe het toen verder gegaan is, maar ik meen me te herinneren dat verkopers ons enkele dagen daarna hebben laten weten dat ze naar het mankement hebben gekeken/laten kijken en dat er niets aan de hand was danwel dat het met een eenvoudige reparatie hebben gerepareerd/laten repareren. Maar ik weet dit niet 100% zeker dat het zo gegaan is. wij hebben in ons dossier hier niets van kunnen terug vinden, ook niet in mail correspondentie; (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 2 november 2015, voorafgaand aan het passeren van de akte tot levering, heeft [eiser 1] c.s. de woning nogmaals bezichtigd. De kruipruimte kon op dat moment niet worden bezichtigd. Na de bezichtiging is de woning aan [eiser 1] c.s. geleverd en is [eiser 1] c.s. gaan klussen in de woning. [eiser 1] c.s. is tijdens het klussen gestuit op meerdere gebreken.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 8 december 2015 heeft Schippers Bouwconsult B.V. in opdracht van [eiser 1] c.s. opnieuw een bouwkundig onderzoek verricht. In het rapport staat voor zover van belang het volgende opgenomen: 
       
       
       
         
           “1. Lekkage grondleiding riolering: 
         
       
       
       
         
           Tijdens de opname d.d. 8 december 2015 is het volgende geconstateerd: 
         
         
           Na opening van een in de vloer van de entreehal opgenomen kruipluik is het zichtbare deel van de grondleiding in de kruipruimte visueel geïnspecteerd. Na openen van het kruipluik valt meteen een sterke rioleringslucht op, deze lucht is bij een gesloten luik niet waarneembaar in de entreehal. Ook is de bodemafsluiter (zand) plaatselijk nat. 
         
         
           Een gedeelte (circa 1,5 meter) van de gietijzeren grondleiding is zichtbaar, hierna loopt de leiding via een sparing in een bocht van 45° onder de bodemafsluiter, en loopt vervolgens via de voortuin naar de aansluiting op het gemeenteriool. Het zichtbare deel van grondleiding is fors aangetast door corrosie en in het horizontale deel is duidelijk een scheur zichtbaar. Het materiaal rondom deze scheur is vochtig.” 
         
         
           (…) 
         
         
           Bij gebruik van de riolering is lekkend water hoorbaar, dit is echter niet zichtbaar vanwege een gemetselde wand waar de leiding doorheen loopt.  
         
       
       
       
         
           Gebrek: 
         
         
           Gezien de stankoverlast, de hoorbare lekkage en zichtbare scheurvorming, is de conclusie dat er vanuit de grondleiding lekkage naar de kruipruimte plaatsvindt.  
         
       
       
       
         
           Oorzaak: 
         
         
           Gelet op het materiaal (gietijzer) en het stichtingsjaar (1969) van de woning is het gebrek in hoofdzaak te wijten aan ouderdom van de grondleiding; De gietijzeren leiding wordt al ruim 45 jaar lang blootgesteld aan afvalwater en is aangetast door corrosie, hetgeen heeft geresulteerd in poreuze plekken en scheurvorming. Mogelijk heeft inklinking van de grond in de kruipruimte en de voortuin de spanning op het ingegraven deel van de grondleiding verhoogd en hiermee ook bijgedragen aan de geconstateerde scheurvorming.  
         
       
       
       
         
           Hersteladvies: 
         
         
           Gezien het materiaal en de leeftijd van de leiding wordt geadviseerd om de gehele grondleiding onder de woning tot aan de aansluiting op het gemeenteriool te vervangen door een leiding van PE (polyethyleen). (…) 
         
       
       
       
         
           Kosten: 
         
         
           De kosten van bovengenoemde werkzaamheden worden door ons geraamd op € 4.500,=. 
         
       
       
       
         
           Risico’s: 
         
         
           De lekkage vanuit de grondleiding vormt geen directe bedreiging voor de constructie en/of stabiliteit van de woning, waardoor er geen sprake is van een veiligheidsrisico bij het betreden van de woning.  
         
         
           Het spreekt voor zich dat een lekkende riolering wel een gezondheidsrisico kan vormen, ook vanwege de aantrekkingskracht op ongedierte.  
         
       
       
       
         
           Indicaties gebrek ten tijde van de verkoop: 
         
         
           Tijdens de bouwkundige keuring op 20 mei 2015 is door de keuringsinstantie een rioleringslucht en een lekkage onder de entree (vermoedelijk wordt hiermee de plaatselijke vochtige bodemafsluiter bedoeld) waargenomen. Dit zijn duidelijke indicaties voor een gebrek (lekkage) aan de riolering. In het rapport is de zinsnede “rioollucht nazien” opgenomen. de voormalige eigenaar van de woning heeft verklaard dat hem nooit een rioollucht in de kruipruimte is opgevallen. Voor het opnemen van de watermeterstand moet de kruipruimte in ieder geval 1 maal per jaar geopend zijn geweest en had de rioleringslucht waargenomen kunnen worden. Hoewel de aantasting van de grondleiding duidelijk een proces van jaren is geweest kan met het nu verrichte onderzoek niet worden vastgesteld wanneer de lekkages (en daarmee de rioollucht in de kruipruimte) exact zijn opgetreden.   
         
       
       
       
       
         
           2. Aantasting van de houten dakconstructie: 
         
       
       
       
         
           Tijdens de opname d.d. 8 december 2015 is het volgende geconstateerd; 
         
         
           Dakconstructie: […] De rechter slapers naast beide dakkapellen (voor- en achtergevel) zijn ernstig aangetast door inwerking van vocht. Het hout van de slapers is over een aanzienlijk deel vermolmd waardoor deze zijn verzwakt. 
         
         
           Aan de achtergevelzijde is de onderste gording ter plaatse van de bevestiging van de slaper eveneens aangetast; hier is op tenminste 1 positie sprake van houtrot.  
         
         
           De gordingen zijn in geringe mate doorgezadeld; een beeld dat past bij de hier toegepaste vrije overspanning en dat niet is gerelateerd aan de vastgestelde schade door houtrot. 
         
         
           Het grondhout van de verwijderde knieschotten vertoont veel leksporen, evenals het dakbeschot en de houten wangen van de dakkapellen.  
         
       
       
       
         
           Gebrek:  
         
         
           Door langdurige lekkages ter plaatse van de aansluiting van de dakkapellen op het pannendak is het hout van de slapers aan de rechterzijde van beide dakkapellen ernstig aangetast en verzwakt. Aan de achtergevelzijde heeft de lekkage op 1 positie ook geleid tot aantasting van de gording. Aan de achtergevelzijde was op 11 december 2015 nog steeds sprake van lekkage ter plaatse van de voet van de dakkapel.  
         
       
       
       
         
           Risico’s: 
         
         
           De aantasting van de dakconstructie is (op dit moment) niet van dermate omvang dat er risico bestaat op instorting of een ernstige vervorming hiervan. Er bestaat daarom op dit moment (nog) geen veiligheidsrisico bij het betreden van de woning en in het bijzonder de zolderruimtes.  
         
       
       
       
         
           Indicaties gebrek ten tijde van de verkoop: 
         
         
           Tijdens de bouwkundige keuring op 20 mei 2015 is door de keuringsinstantie gericht onderzoek gedaan naar mogelijke aantasting van de dakconstructie, waarbij een relatie is gelegd met de staat van de dakkapellen (loodslabben zijwangen) en de vastgestelde sporen van lekkages. Op het moment van de keuring werden de gebreken aan het zicht onttrokken door een betimmering van houten schroten. De wel zichtbare delen zijn geïnspecteerd en in orde bevonden. Met de beperkingen (aftimmeringen) die er op dat moment waren is het onderzoek dus compleet en deskundig verricht. Wij zijn wel van mening dat zeker het plaatselijk opbollen van de betimmering aanleiding had kunnen zijn om nader (destructief) onderzoek aan te bevelen; in de rapportage wordt veelvuldig de term PM (pro memori) gebruikt, zonder hierbij concrete voorstellen te doen. Het is aannemelijk dat de voormalige eigenaar of diens echtgenote zich niet bewust waren van de schade die in de loop der jaren is ontstaan aan de dakconstructie. Zij hebben aangegeven dat de betimmering al was aangebracht toen zij de woning aankochten en ook dat in het verleden lekkage hebben laten repareren.  
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 18 januari 2016 heeft [eiser 1] c.s. een e-mailbericht van de heer [naam 3] (werkzaam bij Schippers Bouwconsult B.V.) ontvangen waaruit blijkt dat de woning niet is aangesloten op het gemeenteriool en dat de woning pas gebruikt kan worden wanneer de lekkage van de riolering is verholpen. De heer [naam 3] merkt in zijn bericht op dat als [eiser 1] c.s. de woning in de huidige situatie toch gebruikt, hij als eigenaar in overtreding is. 
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] c.s. op 23 februari 2016 aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade. Bij e-mailbericht van 29 februari 2016 heeft [gedaagde 1] c.s. enige aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft kort samengevat gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde 1] c.s. zal veroordelen: 
       
         
           tot betaling van een bedrag van € 46.519,99 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf  22 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           tot betaling van de buitengerechtelijke kosten begroot op € 1.240,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot en met de datum van de algehele voldoening; 
         
         
           tot betaling van de kosten in deze procedure, waaronder begrepen een bedrag voor salaris en noodzakelijke verschotten van de advocaat, nakosten dan wel betekening. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. [eiser 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat er sprake is van non-conformiteit ex artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De woning bezit niet de eigenschappen die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl [gedaagde 1] c.s. gelet op 6.3 van de koopovereenkomst een normaal gebruik van het onroerend goed als woning gegarandeerd heeft. Op grond van artikel 6.3 van de koopakte staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Het moet gelezen worden als een garantiebepaling, hetgeen meebrengt dat bij het ontbreken van een gegarandeerde eigenschap niet alleen de tekortkoming, maar ook de toerekenbaarheid een gegeven is.  
       
     
     
       3.3. 
       Gelet op de verkoopinformatie, mededelingen van [gedaagde 1] c.s., de antwoorden op de gestelde vragen en de bouwtechnische keuring mocht [eiser 1] c.s. er in redelijkheid van uitgaan dat de woning in een behoorlijke staat zou verkeren. [eiser 1] c.s. behoefde voornoemde gebreken niet te kennen dan wel nader onderzoek te verrichten. De gebreken aan de woning zijn echter zodanig ernstig dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. [gedaagde 1] c.s. is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, aldus [eiser 1] c.s. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW in combinatie met de garantiebepaling van artikel 6.3 van de koopakte is [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk voor de door [eiser 1] c.s. geleden schade en nog te lijden schade.   
       
     
     
       3.4. 
       
        [eiser 1] c.s. stelt de volgende (verborgen) gebreken waardoor de woning niet de feitelijke eigenschappen heeft die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn: 
       
         
           Houtrot in de dakdrager bij de dakkapellen op de zolderverdieping in beide kamers, alsmede het hout rondom de dakkapellen en de dikke dakdragers waar de dakkapellen op rusten in twee kamers; 
         
         
           Ernstig verrotte kozijnen; 
         
         
           Dakgoten die vol staan met water; 
         
         
           Lekkage afvoerpijp in de kruipruimte. 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Gelet op de gebreken heeft [eiser 1] c.s. samenvattend de navolgende schadeposten: 
       
         
           Bouwkundig onderzoek door Schippers Bouwconsult 			€ 294,21 
         
         
           Herstel/vervanging gietijzeren grondleiding van de riolering in de kruipruimte	€ 5.305,57 
         
         
           Herstel van de houten dakconstructie ter plaatse van de dakkapellen		€ 6.000,00 
         
         
           DAS beoordeling rechtspositie						€ 175,00 
         
         
           Betaalde hypotheeklasten woning i.v.m. dubbele woonlasten			€ 7.475,39 
         
         
           Herstel kozijnen								€  27.269,82 + 
         
       
       Totaal:									€ 46.519,99 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
       4.1. 
       
        [eiser 1] c.s. is door zijn makelaar gewezen op de risico’s die verbonden waren aan het kopen van de woning. Om de risico’s in kaart te brengen heeft [eiser 1] c.s. een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Na de levering van de woning is [eiser 1] c.s. met gebreken geconfronteerd. [eiser 1] c.s. tracht de kosten hiervan op [gedaagde 1] c.s. te verhalen. Dit risico ligt echter bij [eiser 1] c.s. en kan niet op [gedaagde 1] c.s. worden verhaald. [gedaagde 1] c.s. stelt daartoe het volgende. 
       
     
     
       4.2. 
       Artikel 6.1 van de koopakte bepaalt dat de woning in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser 1] c.s. stelt ten onrechte dat er sprake is van verborgen gebreken. [eiser 1] c.s. heeft een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. De gebreken waar [eiser 1] c.s. over klaagt zijn allemaal gemeld in het bouwtechnische rapport. Door het uitvoeren van de bouwkundige keuring was [eiser 1] c.s. ten tijde van de koop voldoende op de hoogte van de bouwkundige staat van de woning en wist hij dat er in ieder geval een investering van € 12.000,00 nodig was. Dat [gedaagde 1] c.s. niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht wordt betwist. [gedaagde 1] c.s. heeft gemeld dat er eerder sprake was van lekkages maar dat dit inmiddels gerepareerd was.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser 1] c.s. is daarnaast akkoord gegaan met een ouderdomsclausule. [eiser 1] c.s. wist dat de woning ruim 46 jaar oud was. In de clausule is voorts opgenomen dat [gedaagde 1] c.s. niet garandeert dat de woning vrij is van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan die direct dan wel indirect verband houden met de ouderdom van het registergoed. De geconstateerde gebreken zijn door ouderdom en slijtage ontstaan. De gebreken vallen onder de ouderdomsclausule. Deze bepaling dient het verwachtingspatroon van de koper in het licht van artikel 7:17 BW naar beneden bij te stellen. De kwaliteit van de woning moet worden beoordeeld vanuit het bouwjaar van de woning, in dit geval 1969. In die context is de woning als goed bestempeld. De gebreken passen bij de woning van deze leeftijd. De gebreken zijn concreet aangegeven in het eerste bouwtechnische rapport. De woning was na de levering volledig bewoonbaar. De gebreken aan de riolering en de dakkapellen vormen geen belemmering voor bewoning. Volgens het rapport waren er geen veiligheidsrisico’s om de woning te betreden. Er is dus geen sprake van non-conformiteit. Bovendien heeft [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de woning vanwege de riolering dertien maanden niet bewoonbaar was. 
       
     
     
       4.4. 
       Gelet op de gebreken heeft [gedaagde 1] c.s. de koopprijs van de woning met € 14.000,00 verlaagd. De voor [eiser 1] c.s. te maken kosten met betrekking tot de gebreken zijn dan ook verdisconteerd in de koopprijs.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       Artikel 7:17 BW, waarop [eiser 1] c.s. zich beroept, is van regelend recht. Partijen zijn echter in de VBO koopovereenkomst afgeweken van bovengenoemde wettelijke bepalingen over non-conformiteit. Als uitgangspunt bij de beoordeling van deze zaak dient dan ook de overeenkomst in acht te worden genomen.  
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde 1] c.s. ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst aan [eiser 1] c.s. een garantie heeft verstrekt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn en dat hij niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. alleen aansprakelijk kan zijn voor gebreken die dit normale gebruik van de woning belemmeren. Volgens de Hoge Raad (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414) dient met inachtneming van de Haviltex-maatstaf bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” in de koopovereenkomst als uitgangspunt te gelden wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.  
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank zal hierna, met inachtneming van het voorgaande, de door [eiser 1] c.s. aan zijn vordering ten grondslag gelegde gebreken langslopen.  
       
       
         5.3.1. 
         
           
             Houtrot in de dikke houten balk 
           
           
            [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat hij na het verwijderen van de houten schroten van de schuine wanden in beide zolderkamers een ernstige lekkage, houtrot en schimmel in en op de wanden en in de houten dakconstructie aantrof ter plaatse van beide dakkapellen. Dit gebrek staat in beginsel niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Het vergt wellicht wel reparatiewerkzaamheden, maar door [eiser 1] c.s. is onvoldoende gesteld dat de woning niet gebruikt kan worden als woning. Als de staat van de dakkapellen van een dergelijk belang was voor [eiser 1] c.s. had het op zijn weg gelegen hier nader onderzoek naar te (laten) verrichten. Het enkel laten verrichten van een niet-destructieve bouwtechnische keuring is in dat licht onvoldoende. 
         
         
       
       
         5.3.2. 
         
           
             Ernstig verrotte kozijnen 
           
           
            [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat er sprake is van ernstige houtrot in de kozijnen en dat deze in zeer slechte staat verkeren. Een tweetal ramen kan niet meer (normaal) openen en sluiten. Doordat de kozijnen moeilijk sluiten is [eiser 1] c.s. geconfronteerd met hoge energierekeningen. De rechtbank is van oordeel dat mede gelet op de ouderdom van de woning de verrotte kozijnen niet gezien kunnen worden als gebreken die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Bovendien staat in het bouwtechnische rapport dat de buitenkozijnen een onderdeel met risico betroffen, dat regelmatig onderhoud noodzakelijk was en dat het onderkozijn moest worden vervangen. Met betrekking tot de dubbele beglazing is in het rapport opgenomen dat de leeftijd van het dubbel glas ongeveer 25 jaar bedraagt en dat daardoor kans op lekkage bestaat. Hiermee staat vast dat [eiser 1] c.s. rekening mocht houden met enige mate van onderhoud aan de woning. Dit klemt temeer nu het een woning uit 1969 betreft.  
         
         
       
       
         5.3.3. 
         
           
             Dakgoten die vol water staan 
           
           Nu een verdere toelichting van [eiser 1] c.s. omtrent de dakgoten die vol water staan ontbreekt kan niet gezegd worden dat er sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat.  
         
         
       
       
         5.3.4. 
         
           
             Rioolaansluiting 
           
           
            [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De woning bleek namelijk niet te zijn aangesloten op het gemeenteriool. Omdat [eiser 1] c.s. de daartoe benodigde reparatiekosten niet kon voldoen heeft hij de woning voor een periode van dertien maanden onbewoond gelaten.  
         
         
         
           Onbetwist is echter dat [gedaagde 1] c.s. de woning jarenlang heeft bewoond en niet op de hoogte was van het feit dat de woning was aangesloten op het gemeenteriool. 
           Uit het Bouwbesluit en de Bouwverordening Rotterdam 2010 volgt weliswaar dat een woning in beginsel dient te zijn aangesloten op het gemeenteriool en dat indien dit niet het geval is een gebrek zou kunnen zijn dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, maar uit het Bouwbesluit en de Bouwverordening Rotterdam 2010 blijkt echter ook dat indien de woning niet is aangesloten op het gemeenteriool andere bepalingen gelden en voorzieningen kunnen worden getroffen. Noch gesteld of gebleken is dat het voor [eiser 1] c.s. niet mogelijk was om aan die voorwaarden te voldoen. De brief van 20 april 2016 die [eiser 1] c.s. ter onderbouwing van de stelling dat de woning onbewoonbaar is, is een brief die hij zelf heeft geschreven aan de gemeente. Het had het op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen om een mededeling van een loodgieter nader te onderzoeken. Indien hij dat zou hebben gedaan dan zou hem zijn gebleken dat hij een voorziening had kunnen aanbrengen zoals genoemd de Bouwverordening. Dat [eiser 1] c.s. dit heeft nagelaten en om die reden dertien maanden de woning niet heeft bewoond dient gelet op het voorgaande voor zijn risico te komen. De woning is echter niet ongeschikt om te bewonen.  
         
         
       
       
         5.3.5. 
         
           
             Lekkage afvoerpijp in de kruipruimte 
           
           
            [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat sprake is van een lekke afvoerpijp in de kruipruimte. Door de lekkage aan de afvoerpijp was de woning onbewoonbaar, aldus [eiser 1] c.s. Gezien het materiaal en de leeftijd van de leiding is in het tweede bouwkundig rapport geadviseerd om de gehele grondleiding onder de woning tot aan de aansluiting op het gemeenteriool te vervangen door een leiding van polyethyleen. Loodgietersbedrijf de Herder heeft voor deze werkzaamheden een bedrag van € 3.531,71 bij [eiser 1] c.s. in rekening gebracht. Tijdens de koop van de woning heeft [eiser 1] c.s. aangegeven de woning niet voor de gevraagde prijs te willen kopen indien er sprake was van lekkage in de kruipruimte. De aankoopmakelaar heeft aan [eiser 1] c.s. bevestigd dat het gebrek door [gedaagde 1] c.s. was verholpen. Afhankelijk van de ernst en de omvang van de lekkage in de kruipruimte kan er sprake zijn van een gebrek dat meebrengt dat sprake is van non-conformiteit. Een en ander leidt echter slechts tot een aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s., indien het gaat om een gebrek dat in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning en/of, als [eiser 1] c.s. daarvan op de hoogte was geweest hij de koop niet zou hebben gesloten. Vast is komen te staan dat [eiser 1] c.s. de woning niet had gekocht indien hij wist dat het gebrek niet was verholpen. [gedaagde 1] c.s. heeft in dit geval zijn mededelingsplicht geschonden.   
         
         
       
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de lekkage van de afvoerpijp in de kruipruimte is sprake van non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s.. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk is voor de door [eiser 1] c.s. geleden schade en gehouden is om de kosten van het herstel van de lekkage van de afvoerpijp in de kruipruimte te vergoeden. Op grond van de factuur van Loodgietersbedrijf de Herder, ingebracht als productie 22 bij dagvaarding, kunnen deze kosten worden geraamd op een bedrag van € 3.531,71. 
       
     
     
       5.5. 
       
        [eiser 1] c.s. heeft daarnaast aanspraak gemaakt op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden begroot op: 
       - dagvaarding	   €	97,31 
       - griffierecht	   € 	895,00 
       - salaris advocaat    €  	2.148,00  (2,0 punten x tarief € 1.074,00) + 
       Totaal	 €	  3.140,31 
       
     
     
       5.7. 
       De nakosten zullen worden toegewezen zoals gevorderd. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 3.531,71 (drieduizend vijfhonderdeenendertig euro en eenenzeventig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 22 december 2015 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot op heden begroot op     € 3.140,31 (drieduizend honderdveertig euro en eenendertig eurocent), 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A. Boer en in het openbaar uitgesproken op  
         14 november 2018. 
       
       
     
   
   
     2180/801/1629