ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:11809

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:11809 Rechtbank Rotterdam , 11-12-2020 / 8339663 CV EXPL 20-5913

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-12-11

Zaaknummer: 8339663 CV EXPL 20-5913

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:11809

---

Huurachterstand. Geslaagd beroep op opschorting wegens gebreken aan de woning.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     zaaknummer: 8339663 CV EXPL 20-5913 
     
     
       uitspraak: 11 december 2020 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         D&S Vastgoed B.V., 
       
       gevestigd te Schiedam, 
       eiseres, 
       gemachtigde: Van Houwelingen & Partners, Gerechtsdeurwaarders en Incasso, 
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , 
       
       wonende te [woonplaats gedaagde] ,  
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. W. Suttorp. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘D&S Vastgoed’ en ‘ [gedaagde] ’. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
       
         de dagvaarding van 17 februari 2020, met producties; 
       
       
         de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] ; 
       
       
         het tussenvonnis van 2 maart 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       
       
         het door [gedaagde] overgelegde inspectierapport d.d. 12 maart 2020; 
       
       
         aanvullende producties van de zijde van [gedaagde] ; 
       
       
         de aantekeningen van de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020; 
       
       
         het proces-verbaal van de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020; 
       
       
         de akte uitlaten partijen van de zijde van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 20 juli 2020; 
       
       
         de akte uitlaten partijen van de zijde van D&S Vastgoed, ingekomen ter griffie op 20 juli 2020; 
       
       
         de akte van de zijde van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 14 september 2020. 
       
     
     
     
       Het vonnis is nader bepaald op heden.  
     
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast. 
     
       2.1 
       
        [gedaagde] huurt van D&S Vastgoed de woning aan het adres [adres] , tegen een huurprijs van laatstelijk € 500,47 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.  
     
     
       2.2 
       In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan. 
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
       3.1 
       D&S Vastgoed vordert, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       a. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde; 
       b. betaling van een bedrag van € 5.289,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.873,62 vanaf 11 februari 2020 tot aan de dag van algehele voldoening; 
       c. betaling van een bedrag van € 500,47 per maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 maart 2020 tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming; 
       d. betaling van de kosten van deze procedure. 
     
     
       3.2 
       Het door D&S Vastgoed gevorderde bedrag van € 5.289,55 bestaat uit: 
       
         
           € 4.873,62 aan achterstallige huurpenningen tot en met februari 2020; 
         
         
           € 349,04 aan buitengerechtelijke kosten; 
         
         
           € 66,89 aan vervallen wettelijke rente berekend tot 11 februari 2020.  
         
       
       
     
     
       3.3 
       D&S Vastgoed heeft nakoming van de huurovereenkomst aan haar vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht de maandelijkse huur te betalen. Zij is deze verplichting niet (volledig) nagekomen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. D&S Vastgoed wil de overeenkomst daarom ontbinden en de woning ontruimen.  
     
     
       3.4 
       
        [gedaagde] is het niet eens met de vordering van D&S Vastgoed. Zij voert - kort samengevat - het volgende aan. Het klopt dat er een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde] heeft de huurbetalingen opgeschort vanwege gebreken aan de woning. Pas als de verhuurder deze gebreken heeft verholpen zal zij het volledige huurbedrag weer gaan betalen. 
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
     
       
         Huurachterstand 
       
     
     
     
       4.1 
       Vaststaat dat de huurachterstand berekend tot en met de maand juni 2020 € 1.846,50 bedraagt en dat [gedaagde] de betalingen van de lopende huur vanaf maart 2020 weer heeft hervat.  
     
     
       4.2 
       Ter zitting hebben partijen afgesproken dat een aantal gebreken aan het gehuurde, voor zover mogelijk, door D&S Vastgoed hersteld zouden worden. Na herstel van de gebreken zou [gedaagde] het volledige opgeschorte bedrag van de huurachterstand voldoen. Vervolgens zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de voortgang van de herstelwerkzaamheden.   
     
     
       4.3 
       
        [gedaagde] heeft bij akte aangevoerd dat niet alle gebreken deugdelijk door D&S Vastgoed zijn hersteld en dat er ook nieuwe gebreken zijn geconstateerd. Deze nieuwe gebreken maken echter geen onderdeel uit van de afspraken die partijen ter zitting hebben gemaakt en zullen in deze procedure verder buiten beschouwing worden gelaten.  
     
     
       4.4 
       
         Met betrekking tot de hieronder te bespreken (herstel)werkzaamheden hebben partijen ter zitting afspraken gemaakt. 
         
           Badkamer 
         
       
     
     
       4.5 
       Partijen hebben afgesproken dat de ventilatie en het licht weer naar behoren moeten werken, het kitwerk aan de bovenkant van de tegels moet worden hersteld, er een dorpel wordt geplaatst, de lekkage bij het toilet wordt verholpen en de schimmel zo goed mogelijk bestreden moet worden. 
     
     
       4.6 
       Na de mondelinge behandeling heeft D&S Vastgoed aangevoerd de navolgende werkzaamheden te hebben verricht aan de badkamer: het realiseren van een nieuwe mechanische ontluchting, bestaande ontluchtingsbuis voorzien van een ontluchtingskap, het vernieuwen van het voegwerk aan de bovenrand van de tegels, het plaatsen van een hardsteen dorpel, het verhelpen van de lekkage bij de toiletpot en het afwerken van het plafond en de wanden met muurverf. 
     
     
       4.7 
       
        [gedaagde] heeft erkend dat bovengenoemde werkzaamheden zijn verricht, maar zij voert aan dat de werkzaamheden niet naar behoren zijn uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij een gebrekenrapport van 7 september 2020 overgelegd. De inspecteur heeft hierin geconstateerd dat niet al het kitwerk is vervangen of nagelopen en dat het ventilatiekanaal nog niet voldoende functioneert. 
     
     
       4.8 
       In het hiervoor genoemde gebrekenrapport worden de gebreken met betrekking tot de dorpel, de lekkage bij het toilet en de schimmelproblematiek niet meer genoemd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze gebreken naar behoren zijn hersteld door D&S Vastgoed. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] kan echter niet worden vastgesteld dat D&S Vastgoed haar afspraken met betrekking tot de ventilatie en het kitwerk is nagekomen.  
       
       
         
           Slaapkamer 
         
       
     
     
       4.9 
       Partijen hebben afgesproken dat het plafond zodanig moet worden hersteld dat er weer een veilige situatie is en dat het hang- en sluitwerk van het raam weer naar behoren moet werken. 
       
     
     
       4.10 
       Na de mondelinge behandeling heeft D&S Vastgoed aangevoerd de navolgende werkzaamheden te hebben verricht aan de slaapkamer: het vastzetten en afkitten van het plafond, het afstellen en sluitend maken van het hang- en sluitwerk van het raamkozijn en het vernieuwen van het stopcontact.  
       
     
     
       4.11 
       
         In het gebrekenrapport van 7 september 2020 worden de bovengenoemde gebreken niet meer genoemd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de gebreken in de slaapkamer naar behoren zijn hersteld door D&S Vastgoed. 
         
           Keuken 
         
       
       
     
     
       4.12 
       Partijen hebben afgesproken dat de kraan in de keuken moet worden hersteld. Zij zijn het erover eens dat er een nieuwe keukenmengkraan is geplaatst. In het hiervoor genoemde gebrekenrapport wordt echter vermeld dat de kraan niet aansluit op het blad, waardoor de problemen nog niet verholpen zijn. De inspecteur adviseert de kraan opnieuw te plaatsen zodat hij volledig aansluit op het blad. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] kan niet vast komen te staan dat D&S Vastgoed haar afspraak met betrekking tot de keuken naar behoren is nagekomen. 
       
       
         
           Hal 
         
       
       
     
     
       4.13 
       Partijen hebben afgesproken dat de lekkage in de hal moet worden verholpen en dat er duidelijkheid moet komen over wat de buren moeten doen om ervoor te zorgen dat de lekkage niet terugkeert. 
       
     
     
       4.14 
       Partijen zijn het erover eens dat in de hal een nieuw gipsplafond is geplaatst. [gedaagde] stelt echter dat de lekkageproblematiek hierdoor niet verholpen is. Zij verwijst naar het gebrekenrapport waarin wordt vermeld dat de vochtproblemen in de hal worden veroorzaakt door de goot van de buren en dat deze goot geheel vernieuwd moet worden om de problemen op te lossen. Niet is gebleken dat D&S Vastgoed stappen richting de buren heeft genomen om de lekkageproblematiek op te (laten) lossen, dan wel zelf maatregelen heeft genomen om te voorkomen dat de lekkages niet terugkomen. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] kan niet worden vastgesteld dat D&S Vastgoed haar afspraak met betrekking tot de hal naar behoren is nagekomen. 
       
     
     
       4.15 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat D&S Vastgoed alle afgesproken werkzaamheden naar behoren heeft uitgevoerd. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat er sprake is van derving van huurgenot waardoor opschorting van de huurbetalingen onder de gegeven omstandigheden (nog steeds) gerechtvaardigd is. Dat een deel van de gebreken wel zijn hersteld, maakt dat niet anders. De nog aanwezige gebreken rechtvaardigen de opschorting van € 1.846,50. Het verweer van [gedaagde] slaagt dan ook. De vordering van D&S Vastgoed tot betaling van de achterstallige huurpenningen is daarom op dit moment niet opeisbaar en wordt om die reden afgewezen.  
       
       
         
           Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde 
         
       
     
     
       4.16 
       Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). [gedaagde] heeft een geslaagd beroep op opschorting gedaan, waardoor op dit moment geen sprake is van een tekortschieten aan haar zijde. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden om die reden afgewezen.  
     
     
       4.17 
       Omdat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen en de huurbetalingen vanaf maart 2020 weer zijn hervat, wordt de vordering tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen vanaf 1 maart 2020 tot en met het moment van ontruiming ook afgewezen. 
     
     
       4.18 
       D&S Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten zullen voor [gedaagde] worden vastgesteld op € 180,- nu zij tot en met de mondelinge behandeling zonder gemachtigde heeft geprocedeerd. 
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter : 
     
     - wijst de vordering af; 
     
     - veroordeelt D&S Vastgoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 180,-. 
     
     - verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. N. Freese en uitgesproken door mr. S.H. Poiesz ter openbare terechtzitting. 
       43416