ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:6221

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:6221 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 08-10-2024 / 200.324.247

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-10-08

Zaaknummer: 200.324.247

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6221

---

7:401 BW: makelaar tekortgeschoten door in koopovereenkomst geen expliciet beding op te nemen dat zelfstandige bewoning van mantelzorgwoning op verkochte perceel niet toegestaan was, waardoor bouw van nieuwe woning op naastgelegen perceel door verkopers werd belemmerd. Causaal verband; eigen schuld (6:101 BW); schadeposten. Geen toepassing art. 22 Rv.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.324.247 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 273078) 
     
     
     
       
         arrest van 8 oktober 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante] B.V. 
       
       die is gevestigd in [plaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de rechtbank optrad als gedaagde 
       hierna: [appellante] , in vrouwelijk enkelvoud 
       advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] 
     
       
         2. [geïntimeerde2] 
       
       die beiden wonen in [plaats1] 
       die ook hoger beroep hebben ingesteld 
       en bij de rechtbank optraden als eisers 
       hierna: [geïntimeerden] 
       advocaat: mr. J. Schutrups 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       Naar aanleiding van het arrest van 9 januari 2024 heeft op 22 mei 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       Het hof moet de vragen beantwoorden of [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen als makelaar die [geïntimeerden] heeft bijgestaan bij de verkoop van [adres] 45 te [plaats1] en wat daarvan dan de schade is. Het hof oordeelt dat [appellante] is tekortgeschoten en een schadevergoeding aan [geïntimeerden] moet betalen. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [geïntimeerden] waren eigenaar van [adres] 45. Op dat perceel was één woning aanwezig. In het kader van een “rood voor rood”-regeling heeft de gemeente in 2013 in ruil voor de sloop van een kippenschuur het bestemmingsplan gewijzigd, zodat op het perceel van [geïntimeerden] binnen het bouwvlak een tweede wooneenheid mocht komen. [geïntimeerden] hebben vervolgens een bijgebouw tot mantelzorgwoning verbouwd (hierna: de mantelzorgwoning). Daarin zijn de ouders van mevrouw [geïntimeerde2] gaan wonen. In 2017 hebben [geïntimeerden] het perceel kadastraal gesplitst. Op het perceel met adres [adres] 45 staat de woning en het bijgebouw. [adres] 45 is toen verkocht aan de heer en mevrouw [naam1] , die daar zijn gaan wonen. De (schoon)ouders van de heer [naam1] zijn permanent in de mantelzorgwoning gaan wonen terwijl zij geen indicatie hadden voor mantelzorg. In 2018 wilden [geïntimeerden] op het (afgesplitste) perceel met (nieuw) adres [adres] 45a een nieuwe woning bouwen. De vergunning daarvoor is geweigerd, omdat aan het [adres] 45 al twee woningen aanwezig waren en drie woningen volgens de gemeente niet waren toegestaan. Bestuursrechtelijke procedures tegen afwijzende besluiten met betrekking tot de mogelijkheid om aan het [adres] 45a een woning te bouwen of de gemeente te dwingen handhavend op te treden tegen de familie [naam1] zijn niet geslaagd. Na een aanvraag op 2 juni 2022 heeft de gemeente aan [geïntimeerden] in 2022 wel een vergunning voor de bouw van een woning verleend. [geïntimeerden] hebben het perceel [adres] 45a met een daarbij behorend vergund bouwplan echter inmiddels verkocht. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [geïntimeerden] hebben bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen door (1) in de koopovereenkomst voor [adres] 45 niet op te nemen dat het gebruik van de mantelzorgwoning of een nieuw te realiseren gebouw op het perceel aan het [adres] 45 als tweede zelfstandige woning niet was toegestaan, en/of (2) [geïntimeerden] niet te waarschuwen voor de potentiële problemen die daarvan voor hun nieuwbouwplan op [adres] 45a het gevolg konden zijn. Ook wilden [geïntimeerden] dat [appellante] werd veroordeeld de schade te vergoeden, voor een gedeelte meteen te begroten en verder op te maken bij staat, met wettelijke rente. 
       
     
     
       2.4. 
       De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [appellante] jegens [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen en [appellante] veroordeeld de schade van [geïntimeerden] te vergoeden, nader op te maken bij staat. 
       
     
     
       2.5. 
       Daartegen komt [appellante] in hoger beroep. Zij wil dat de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen en dat [geïntimeerden] terugbetalen wat ter uitvoering van het vonnis al betaald is, met rente en kosten. Ook [geïntimeerden] zijn in hoger beroep gekomen. Omdat inmiddels wel een bouwvergunning voor [adres] 45a is verleend, willen zij dat de verwijzing naar de schadestaat wordt vernietigd en dat [appellante] wordt veroordeeld om hen € 160.883,15 als schadevergoeding te betalen, met rente en kosten. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         In het hoger beroep van [appellante] 
       
     
     
     
       
         
          [appellante] is tekortgeschoten  
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellante] stelt aan de orde dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen tegenover [geïntimeerden] 
       
     
     
       3.2. 
       Het hof stelt het volgende voorop. Het gaat hier om bemiddeling in de zin van artikel 7:425 BW, wat een vorm is van de overeenkomst van opdracht. Artikel 7:401 BW bepaalt dat [appellante] als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een “goed opdrachtnemer” in acht moet nemen. Dat betekent dat [appellante] diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Wat hieronder wordt verstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en de ernst van de betrokken belangen. 
       
     
     
       3.3. 
       Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht. [appellante] heeft gesteld dat zij aan potentiële kopers heeft verteld dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning niet was toegestaan, nu [geïntimeerde1] een woning op het naastgelegen perceel zou bouwen. Zij wist dat het bestemmingsplan slechts twee woningen op het onverdeelde perceel [adres] 45/45a toestond. Volgens [appellante] zijn om deze reden dan ook bijna alle potentiële kopers (15 tot 20 bezichtigingen) afgehaakt. Volgens [appellante] heeft [naam1] gezegd dat hij van de woning en de mantelzorgwoning één woning zou maken, als een zorgindicatie voor de ouders van [naam1] uit zou blijven. Waar het grote belang voor [geïntimeerden] (nieuwbouw op [adres] 45a) bij [appellante] dus bekend was, terwijl [appellante] ook wist dat [naam1] zijn schoonouders in de mantelzorgwoning wilde laten wonen, had [appellante] moeten weten dat er een risico was dat, als [appellante] dit niet goed voor [geïntimeerden] regelde, zij met de aanzienlijke gevolgen daarvan geconfronteerd zouden (kunnen) worden. [appellante] was als makelaar de specialist in de verkoop van woningen en niet betwist is dat zij de koopovereenkomst met [naam1] heeft opgesteld. [geïntimeerden] hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ook benadrukt dat zij juist een makelaar in de arm hadden genomen omdat de verkoop van [adres] 45 vanwege de splitsing en hun nieuwbouwplannen niet de verkoop van een standaard-woning betrof. In die omstandigheden had van een redelijk handelend en redelijk bekwame makelaar verwacht mogen worden dat hij in de koopovereenkomst met [naam1] een expliciet beding zou opnemen dat duidelijk maakte dat (met het oog op [geïntimeerde1] ’ nieuwbouwplannen) zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning niet toegestaan was. Nu [appellante] dat niet gedaan heeft, is zij in de nakoming van haar zorgplicht tekortgeschoten.  
       
     
     
       3.4. 
       Volgens [appellante] heeft zij bij [naam1] geen onduidelijkheid laten bestaan dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning niet mogelijk was en wist [naam1] dat ook. Dat leidt niet tot een ander oordeel. De tekortkoming van [appellante] bestaat er namelijk niet uit dat [appellante] onvoldoende met [naam1] heeft gecommuniceerd, maar dat zij het koopcontract niet goed heeft opgesteld. [appellante] betoogt ook dat zij geen jurist is en niet op de kwade trouw van [naam1] bedacht hoefde te zijn. Ook dat leidt niet tot een ander oordeel. Voor het eminente belang om een bepaling in de koopovereenkomst op te nemen die zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning verbood, is geen bijzondere juridische kennis nodig, die bij een professioneel makelaar niet aanwezig mag worden geacht. Het oordeel van het hof wordt ook niet anders als [appellante] niet bedacht hoefde te zijn op de kwade trouw van [naam1] of op het gebrek aan handhaving door de gemeente. Het opnemen van zo’n specifiek verbod beoogde in dit geval juist om [geïntimeerden] van de vragen wat de intenties en verwachtingen van [naam1] waren en of de gemeente wel of niet zou (kunnen) optreden niet, of in ieder geval aanzienlijk minder, afhankelijk te maken.  
       
       
         
           Is er een oorzakelijk verband (condicio sine qua non-verband) met de schade 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellante] stelt aan de orde dat als [appellante] al tekort geschoten is, [appellante] alleen aansprakelijk is voor de kosten die [geïntimeerden] hadden moeten maken om [naam1] aan te spreken voor het oneigenlijk gebruik. [appellante] betoogt dat andere schade niet in oorzakelijk verband staat met de beweerdelijke tekortkoming van [appellante] . 
       
     
     
       3.6. 
       Het hof stelt het volgende voorop. Om vast te stellen welke schade in oorzakelijk verband staat tot de tekortkoming moet een vergelijking worden gemaakt tussen de feitelijke situatie na de tekortkoming en de hypothetische situatie zoals die geweest zou zijn als [appellante] wel een beding had opgenomen dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning verbood. De stelplicht en bewijslast van het bestaan en de omvang van de schade liggen in beginsel op [geïntimeerden] 
       
     
     
       3.7. 
       Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerden] zo dat deze stellen dat als in de koopovereenkomst een verbod op de zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning zou zijn opgenomen, [naam1] de mantelzorgwoning niet zelfstandig zou hebben laten bewonen, of dat [geïntimeerden] eenvoudig tegen deze zelfstandige bewoning zouden hebben kunnen optreden.  
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellante] voert aan dat zij niet aansprakelijk kan zijn voor schade waarvoor [naam1] ook aansprakelijk is. Het hof begrijpt het standpunt van [appellante] op dit punt als volgt. Omdat ook de rechtbank uitgaat van oneigenlijk gebruik door [naam1] van de mantelzorgwoning, is [appellante] op zijn hoogst aansprakelijk voor de juridische kosten die [geïntimeerden] niet of in mindere mate zou hebben gemaakt als wel een beding in de koopovereenkomst was opgenomen dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning verbood. Volgens [appellante] zou, ook als wel een verbod op zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning in de koopovereenkomst was opgenomen, [naam1] heel goed toch oneigenlijk gebruik van de mantelzorgwoning hebben kunnen maken. Samengevat: zowel in de werkelijke als in de hypothetische situatie, waarin de tekortkoming van [appellante] wordt weggedacht, hebben [geïntimeerden] een vordering op [naam1] en zijn zij dus door de tekortkoming van [appellante] niet slechter af geworden. 
       
     
     
       3.9. 
       Het hof volgt hierin [geïntimeerden] Als een expliciet verbod op zelfstandige bewoning zou zijn opgenomen in de koopovereenkomst dan zou [naam1] van permanente bewoning hebben afgezien, of zouden [geïntimeerden] in ieder geval daaraan tamelijk gemakkelijk een einde hebben kunnen maken. In dat hypothetische geval zou namelijk ook bij [naam1] duidelijk zijn geweest dat hij voor de schade van [geïntimeerden] aansprakelijk zou zijn. Gezien de bouwplannen van [geïntimeerden] was die schade ook concreet voorzienbaar. In tegenstelling tot deze duidelijke (hypothetische) situatie was in werkelijkheid de positie van [naam1] minder duidelijk. Uit de bestuursrechtelijke procedures blijkt dat [naam1] niet in strijd met een bestuursrechtelijke norm gehandeld heeft en dat de gemeente bestuursrechtelijk niet tegen hem op kon treden. Niet betwist is dat in de verkoopbrochure voor [adres] 45 stond dat de mantelzorgwoning geheel autonoom als tweede woonverblijf gebruikt kon worden. [appellante] heeft wel gesteld dat zij aan [naam1] heeft medegedeeld dat zelfstandige bewoning niet mocht in verband met de bouwwens van [geïntimeerden] en dat deze mededeling voor [naam1] duidelijk was. Die enkele mededeling aan [naam1] betekent echter niet dat [naam1] daarmee ook een verbintenis op zich heeft genomen, laat staan een met een akte gemakkelijk bewijsbare. Ook sluit deze mededeling niet uit dat [naam1] deze anders heeft uitgelegd dan als een afspraak met [geïntimeerden] , bij voorbeeld als een beschrijving van de bestuursrechtelijke mogelijkheden, om vervolgens te bedenken dat hij het wel kon proberen totdat de gemeente tegen hem op zou treden. In de situatie zoals die zich heeft voorgedaan bestond dus een aanzienlijk grotere onduidelijkheid dan wanneer een expliciet beding in de koopovereenkomst was opgenomen dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning verbood. Daarmee bestaat tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie, waarin de tekortkoming van [appellante] wordt weggedacht, een relevant en aanzienlijk verschil. 
       
     
     
       3.10. 
       Er is daarom sprake van een “ condicio sine qua non ”-verband tussen de tekortkoming van [appellante] en de schade van [geïntimeerden] in de zin dat als [appellante] niet zou zijn tekort geschoten, deze schade niet zou zijn opgetreden. Dat is zo, ook als het gebruik van de mantelzorgwoning als permanente woning door [naam1] tevens een noodzakelijke voorwaarde is voor de schade van [geïntimeerden] Niet is vereist dat de tekortkoming van [appellante] de enige oorzaak van de schade is. Als [naam1] aansprakelijk is jegens [geïntimeerden] doet dat niet af aan de aansprakelijkheid van [appellante] . 
       
     
     
       3.11. 
       
        [appellante] heeft ook betoogd dat de door [geïntimeerden] geleden schade in een te ver verwijderd verband staat met de tekortkoming om voor vergoeding in aanmerking te komen (art. 6:98 BW). Het hof deelt die mening niet. De aansprakelijkheid betreft een schending van de zorgplicht van [appellante] als professionele makelaar. De schade betreft de kosten die [geïntimeerden] hebben moeten maken om alsnog in de positie te komen waarin zij zonder de tekortkoming van [appellante] geweest zouden zijn. Daarom kan de schade aan deze tekortkoming worden toegerekend en staat zij daarmee in beginsel niet in een te ver verwijderd verband. Hierna zal het hof de afzonderlijke schadeposten beoordelen. 
       
       
         
           Geen eigen schuld 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [appellante] heeft ook een beroep gedaan op eigen schuld van [geïntimeerden] in de zin van artikel 6:101 lid 1 BW, omdat zij hun schade niet beperkt hebben door [naam1] en/of de gemeente aan te spreken. Het hof gaat daaraan voorbij. Dat ook [naam1] mogelijk aansprakelijk is voor de schade van [geïntimeerden] betekent niet dat [geïntimeerden] ook gehouden zijn om deze schade eerst bij [naam1] te vorderen. Daarbij komt dat onvoldoende vast staat dat het aanspreken van [naam1] , mede in het licht van de inhoud van de koopovereenkomst en de verkoopbrochure, vlotter en gemakkelijk bewijsbaar tot een beter resultaat voor [geïntimeerden] geleid zou hebben tegen lagere kosten. Dat van [geïntimeerden] verwacht mocht worden in het licht van deze onzekerheid eerst verhaal bij [naam1] te halen, is onvoldoende onderbouwd. Dat op de gemeente enige aansprakelijkheid rust, is niet gebleken; zie rov. 3.15. Het hof ziet daarom geen aanleiding een gedeelte van de schade aan [geïntimeerden] toe te rekenen.  
       
       
         
           In het hoger beroep van [geïntimeerden]  
         
       
       
       
         
           De verschillende schadeposten – bestuursrechtelijke procedures 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       In hun hoger beroep stellen [geïntimeerden] verschillende schadeposten aan de orde. De grootste daarvan betreft de kosten van rechtsbijstand van [geïntimeerden] in vijf verschillende bestuursrechtelijke procedures tegen en onderhandelingen met de gemeente voor in totaal € 110.605,42. [appellante] verweert zich tegen deze post met de volgende argumenten: (i) de kosten zijn onnodig gemaakt omdat [geïntimeerden] een vergunning voor een derde woning hadden kunnen aanvragen en verkrijgen zonder deze procedures; (ii) de omvang van de kosten is niet redelijk; (iii) de kosten zijn niet betaald en hoeven mogelijk alleen betaald te worden als [appellante] aansprakelijk wordt geacht, zodat ze – zo begrijpt het hof – geen schade zijn; en (iv) een gefactureerde nabetaling stemt niet overeen met wat daarover is afgesproken. 
       
     
     
       3.14. 
       Het hof stelt het volgende voorop. Als vermogensschade komen mede voor vergoeding in aanmerking de redelijke kosten ter voorkoming of beperking van de schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht.  
       
     
     
       3.15. 
       
         Het eerste argument van [appellante] bestrijdt dat deze kosten nodig waren om de schade te beperken, omdat ook meteen een vergunning voor een derde woning gevraagd en verkregen had kunnen worden. Het hof is het daarmee niet eens. [geïntimeerden] hebben uiteindelijk een vergunning gekregen voor een woning op het perceel [adres] 45a. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat de bestuursrechtelijke procedures die [geïntimeerden] gevoerd hebben overbodig waren. [geïntimeerden] hebben namelijk in december 2019 voor het eerst een vergunningaanvraag voor een extra woning aan het [adres] 45a gedaan, maar de gemeente heeft die afgewezen. Onbetwist is dat de gemeente dat ook al tevoren had aangekondigd. In het licht daarvan was het redelijk dat [geïntimeerden] ook op alle andere mogelijke bestuursrechtelijke gronden geprobeerd hebben een extra woning aan het [adres] 45a mogelijk te maken. Dat de gemeente gehouden was of makkelijk te overtuigen zou zijn om toch een vergunning af te geven voor de extra woning aan het [adres] 45a is onvoldoende onderbouwd. Dat blijkt ook niet uit het artikel in Tubantia waarin verslag gedaan wordt van een zitting bij de Raad van State. Dat de staatsraad volgens dit artikel gezegd heeft dat het eigenlijk wel kon, maar dat de gemeente het niet wilde, betekent namelijk niet dat de gemeente hoe dan ook gehouden was om een vergunning te verlenen. Uit dit verslag blijkt wel dat de staatsraad een dringend advies aan partijen – en heel specifiek aan de gemeente – heeft gegeven om te proberen om in plaats van nog meer rechtszaken tot overeenstemming te komen. Dit verslag betrof de laatste zitting, van 1 december 2021. Daarop is toen, aldus partijen, de schikking met de gemeente gevolgd. Het hof trekt daaruit de conclusie dat de gevoerde procedures juist wel hebben bijgedragen aan de uiteindelijke oplossing, omdat zij mede hebben geleid tot druk van de staatsraad op de gemeente en zo hebben bijgedragen aan een gevoel van urgentie bij de gemeente om tot een oplossing te komen. Het hof oordeelt dan ook dat het redelijk is dat [geïntimeerden] deze kosten heeft gemaakt. 
         
          [appellante] heeft ook nog aangevoerd dat [geïntimeerden] (eerst) de gemeente voor hun kosten hadden moeten aanspreken. Maar dit verweer gaat niet op, in de eerste plaats omdat [geïntimeerden] in beginsel, behoudens uitzonderingen die hier niet zijn gesteld noch zijn gebleken, vrij zijn om te kiezen tegens welke (mogelijk) aansprakelijke partij zij hun vordering instellen. Dat [geïntimeerden] niet ervoor hebben gekozen om de gemeente in deze procedure te betrekken is ook redelijk nu het voorgaande blijkt dat de gemeente in de bestuursrechtelijke trajecten geen fouten heeft gemaakt. 
       
       
     
     
       3.16. 
       Met haar tweede argument betoogt [appellante] dat de omvang van de kosten niet redelijk is, omdat meerdere advocaten zich met deze procedures hebben beziggehouden. Dat meerdere advocaten aan deze zaken van [geïntimeerden] gewerkt hebben acht het hof gebruikelijk en redelijk. [appellante] wijst ook op de tijdregels van mr. Sanderink. Deze stond [geïntimeerden] bij in de civiele procedure tegen [appellante] en deze kosten hebben volgens [appellante] dus niets met de bestuursrechtelijke procedures van doen. [appellante] wijst daarbij specifiek op één tijdregel van Sanderink van 6 oktober 2020 voor één uur en twaalf minuten voor een bespreking met als omschrijving onder andere “vervolg: makelaar aanspreken, daarna evt. de koper”. [geïntimeerden] hebben hierop alleen in het algemeen gereageerd dat deze tijdregels wel met de bestuursrechtelijke procedure te maken zouden hebben. Dat kan echter zonder nadere onderbouwing, die met deze algemene betwisting niet gegeven is, niet uit deze tijdregel worden afgeleid. [geïntimeerden] hebben in hun pleitaantekeningen sub 1.7. wel opgemerkt dat civiele kosten niet zijn opgevoerd, maar daaraan verder geen handen en voeten gegeven. Geen van partijen heeft iets gesteld over het uurtarief van mr. Sanderink. Uitgaande van een uurtarief van € 310 (gelijk aan dat van mr. Dunhof-Lampe) met 6% kantoorkosten en 21% btw zal het hof € 397,60 per uur, is dus in totaal € 477,12 voor één uur en 12 minuten, op het door [appellante] te vergoeden bedrag in mindering brengen. Voor het overige acht het hof dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat deze kosten redelijk zijn. 
       
     
     
       3.17. 
       Met haar derde argument betoogt [appellante] dat een nabetaling die [geïntimeerden] moeten doen aan Damsté advocaten op grond van de kortingsafspraak van 19 november 2019 geen werkelijke schade is. Volgens deze kortingsregeling is een uurtarief verlaagd en zijn kantoorkosten van 6% niet in rekening gebracht, maar zou een nabetaling volgens het normale uurtarief en van 6% kantoorkosten moeten plaatsvinden als alsnog een tweede woonstemming aan [geïntimeerden] zou toekomen. De rekening voor de nabetaling is pas verstuurd op 15 februari 2023 toen [appellante] aansprakelijk gesteld werd. Nergens blijkt uit dat deze rekening betaald is. [appellante] suggereert dat deze kosten alleen dan betaald hoeven te worden als [appellante] aansprakelijk wordt gehouden. Het hof gaat daaraan voorbij. De e-mail met het kortingsarrangement dateert van 19 november 2019. Dat Damsté afgezien heeft van betaling op grond van dit kortingsarrangement is niet gesteld of gebleken en ook is onduidelijk waarom Damsté daarvan af zou zien. Dat het bedrag mogelijk nog niet betaald is, doet er niet aan af dat [geïntimeerden] dit bedrag verschuldigd zijn en dat [appellante] deze, op vertoon van een betalingsbewijs, zal moeten betalen.  
       
     
     
       3.18. 
       Ten slotte betoogt [appellante] dat de kortingsafspraak met de advocaat van [geïntimeerden] , mr. Dunhof-Lampe van Damsté, niet juist is toegepast, omdat meerdere advocaten daarin betrokken zijn, terwijl de afspraak alleen zag op mr. Dunhof-Lampe. Het hof gaat daaraan voorbij. Damsté zelf gaat daarvan niet uit blijkens haar specificatie bij de declaratie van 15 februari 2023, waarin de werkzaamheden van diverse kantoorgenoten worden gespecificeerd en kennelijk alsnog aanvullend in rekening worden gebracht. Het hof oordeelt verder (zie hierboven) dat, zeker in het licht van het uitvoerig verantwoorde overzicht Bestuursrechtelijke procedures 2019-2022 (productie 28 van [geïntimeerden] bij memorie van eis in incidenteel hoger beroep), onvoldoende is onderbouwd dat het totale bedrag onredelijk is. Zelfs als de nabetaling niet strikt in overeenstemming met de kortingsafspraak is, omdat ook voor medewerkers een nabetaling is gevorderd, dan stond het [geïntimeerden] vrij deze voor hen gunstige interpretatie van het kortingsarrangement te accepteren. Dat er sprake is van dubbele facturering is niet gesteld of gebleken. 
       
     
     
       3.19. 
       Het hof zal dus de gevorderde advocaatkosten van € 110.605,42, verminderd met € 477,12 is  € 110.128,30  toewijzen. 
       
       
         
           Schadepost huurpenningen en opslagkosten minus uitgespaarde hypotheeklasten 
         
       
       
     
     
       3.20. 
       
        [geïntimeerden] vorderen de huurkosten die zij voor een ander woning hebben gemaakt en opslagkosten voor hun huisraad minus uitgespaarde hypotheeklasten, alles per saldo € 21.221,56. [geïntimeerden] gaan er daarbij vanuit dat, als [appellante] het beding in de koopovereenkomst met [naam1] had opgenomen, zij in december 2018 een vergunning voor hun nieuwe woning zouden hebben aangevraagd die dan een paar maanden later zou zijn verleend. De woning zou vervolgens in zes maanden zijn gebouwd. [geïntimeerden] vorderen daarom de huurkosten en de kosten van de opslag van hun huisraad na 1 september 2019, verminderd met de hypotheekkosten die [geïntimeerde1] gehad zou hebben vanaf dat moment. 
       
     
     
       3.21. 
       
        [appellante] verzet zich tegen deze schadepost met de volgende argumenten: (i) volgens haar zou [geïntimeerden] niet in december 2018 een vergunningaanvraag gedaan hebben, maar in december 2019. Ook (ii) wijst [appellante] op corona, die als pas in december 2019 een vergunning zou zijn aangevraagd voor vertraging in de bouw zou hebben gezorgd, zodat dan de woning pas in januari 2021 gereed zou zijn geweest. [appellante] betwist ten slotte (iii) ook de omvang van de hypotheek en het eigen geld dat [geïntimeerden] in de nieuwe woning zouden hebben gestopt.  
       
     
     
       3.22. 
       Het hof is het met [appellante] eens dat onvoldoende is onderbouwd dat [geïntimeerden] in december 2018 een vergunningaanvraag hebben ingediend. [geïntimeerden] zelf stellen dat zij door financiële omstandigheden pas in december 2019 een vergunningaanvraag hebben ingediend. Zij wisten in december 2018 al dat een vergunningaanvraag zou worden afgewezen. De in december 2019 ingediende vergunningaanvraag was dan ook eenvoudig, om een formele afwijzing uit te lokken, zo hebben [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard. In die omstandigheden is niet goed te begrijpen waarom een ingewikkelder vergunningaanvraag wel in december 2018 zou zijn ingediend, als [appellante] niet zou zijn tekortgeschoten. Het hof zal daarom bij de berekening van deze schadepost uitgaan van een vergunningaanvraag in december 2019 en verlening van de vergunning ongeveer twee maanden later, zeg eind februari 2020.  
       
     
     
       3.23. 
       
        [appellante] wijst er ten tweede op dat ook als er geen tekortkoming van [appellante] was geweest, corona met ingang van maart 2020 de bouwtijd van de nieuwe woning van [geïntimeerden] zou hebben verlengd, zodat niet uitgegaan moet worden van een bouwtijd van zes maanden, maar dat de woning pas in januari 2021 gereed zou zijn geweest. Het hof is het met [appellante] eens dat corona tot een verlenging van de bouwtijd zou hebben geleid en deze verlenging voor rekening en risico van [geïntimeerden] moet komen.  Het hof zal deze vertraging schatten op twee maanden en er dus vanuit gaan dat de woning per 1 november 2020 gereed zou zijn geweest (een bouwtijd van zes maanden te beginnen in maart 2020 verlengd met twee maanden vanwege corona). 
       
     
     
       3.24. 
       Ten slotte betwist [appellante] de omvang van de hypotheekschuld en het eigen vermogen dat [geïntimeerden] in de woning zouden hebben gestopt. De hypotheeklasten van [geïntimeerden] zouden dan hoger zijn geweest in het hypothetische geval dat [appellante] niet tekort zou zijn geschoten en verminderen dus de schade. [appellante] wijst er daarbij ook op dat [geïntimeerden] tot december 2019 volgens hun eigen stellingen de financiële ruimte niet hadden voor een vergunningaanvraag. [geïntimeerden] hebben in reactie daarop geen nadere onderbouwing gegeven waarom uitgegaan moet worden van een hypotheek van € 200.000 en een eigen inleg van € 200.000. De rentepercentages voor de hypotheek zijn door [appellante] niet betwist. Het hof zal daarom de maandelijkse hypotheeklasten schatten op € 300.000 x 2,58% = € 7.740 : 12 = € 645. 
       
     
     
       3.25. 
       Het hof komt dan tot de volgende schatting van de geleden schade voor huurpenningen en opslagkosten vanaf 1 november 2020. [geïntimeerden] hebben de schade gevorderd tot en met juni 2022 en deze datum is niet weersproken. Ook het hof zal daarvan dus uitgaan. De schade bestaat uit de huur en opslagkosten verminderd met de hypotheeklasten die [geïntimeerden] gehad zouden hebben in de hypothetische situatie dat [appellante] niet was tekortgeschoten . 
       
     
     
       3.26. 
       De huurkosten bedragen: 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Periode 
               
               
                 Huurkosten 
               
               
                 Bedrag 
               
             
             
               
                 1 november 2020-30 juni 2021 
               
               
                 € 995 per maand 
               
               
                 € 7.960,- 
               
             
             
               
                 1 juli 2021- 30 juni 2022 
               
               
                 € 1.018,88 per maand 
               
               
                 € 12.226,56 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 
               
               
                 € 20.186,56. 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.27. 
       De opslagkosten zijn door [appellante] niet betwist en bedragen € 150 per maand voor 20 maanden (namelijk vanaf 1 november 2020 tot en met juni 2022) = € 3.000.  
       
     
     
       3.28. 
       De hypotheeklasten die [geïntimeerden] gehad zouden hebben als [appellante] niet was tekortgeschoten zouden € 645 per maand hebben bedragen voor 20 maanden (vanaf 1 november 2020 tot en met juni 2022) = € 12.900.  
       
     
     
       3.29. 
       De te vergoeden schade bedraagt dan: € 20.186,56 + € 3.000 – € 12.900 =  € 10.286,56 .  
       
       
         
           Kosten voor architect 
         
       
       
     
     
       3.30. 
       
        [geïntimeerden] vorderen ook vergoeding van € 16.038,26 aan kosten voor de architect voor het (eerste) ontwerp van de woning waarvoor zij in december 2019 een vergunning hebben aangevraagd. [geïntimeerden] hebben daarna nog een ander ontwerp voor een woning laten maken. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [geïntimeerden] verklaard dat deze woning groter en beter was, omdat de gemeente bereidwilliger was maar vooral ook omdat [geïntimeerden] toen hadden besloten het perceel te verkopen met een bouwvergunning voor een woning en deze woning dus aantrekkelijker moest zijn dan de eerste woning. Dit tweede ontwerp was goedkoper dan het eerste, maar [geïntimeerden] hebben niet duidelijk gemaakt wat dit tweede ontwerp heeft gekost. Volgens [geïntimeerden] hebben zij de architectenkosten voor de eerste vergunning vergeefs gemaakt en moet [appellante] alleen deze vergoeden. [appellante] betwist deze schadepost. 
       
     
     
       3.31. 
       Het hof zal deze schadepost afwijzen, omdat [geïntimeerden] onvoldoende hebben onderbouwd dat er een causaal verband bestaat tussen deze schade en de tekortkoming van [appellante] en omdat [geïntimeerden] onvoldoende hebben onderbouwd dat deze kosten al niet (in wezen) zijn betaald door de latere koper van het perceel. In het hypothetische geval dat [appellante] niet was tekortgeschoten zouden [geïntimeerden] door een architect een ontwerp hebben moeten laten maken. De kosten van één (eerste) ontwerp van een architect zijn dus geen schade. [geïntimeerden] hebben ervoor gekozen om voor hun tweede vergunningaanvraag een mooiere woning te laten ontwerpen. Zij hebben echter onvoldoende onderbouwd waarom het ontwerp van een dergelijke mooiere woning noodzakelijk was vanwege de tekortkoming van [appellante] . Dat het eerste ontwerp niet gebruikt is en dus de kosten daarvan tevergeefs gemaakt zijn, lijkt niet zozeer het gevolg van de tekortkoming van [appellante] als van de keuze van [geïntimeerden] om een mooiere woning te willen laten ontwerpen, mede met het oog op een gunstiger verkoop(-opbrengst). Ook hebben [geïntimeerden] niet inzichtelijk gemaakt dat zij de kosten voor de mooiere woning, die ontworpen is om het perceel beter te verkopen, niet hebben teruggekregen via een hogere koopprijs. Er bestaat daarmee te veel onzekerheid of [geïntimeerden] op dit punt wel schade hebben geleden. De schadepost zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
       
       
         
           Taxatiekosten 
         
       
       
     
     
       3.32. 
       
        [geïntimeerden] vorderen vergoeding van € 1.135,35 aan kosten van een taxatie van het perceel [adres] 45a d.d. 21 oktober 2021 om de waardevermindering van dat perceel waarop toen nog niet mocht worden gebouwd vast te stellen. [appellante] betwist deze schadepost omdat ze nodeloos is gemaakt, nu gebleken is dat wel een vergunning is verleend.  
       
     
     
       3.33. 
       Als vermogensschade komen mede voor vergoeding in aanmerking redelijke kosten ter vaststelling van schade (art. 6:96 lid 2 sub b BW). Het hof is van oordeel dat deze taxatiekosten redelijke kosten betreffen ter vaststelling van de schade. Ook als uiteindelijk niet de waardevermindering van het perceel als schade is gevorderd, is het redelijk dat [geïntimeerden] hun schade, begroot als de waardevermindering, hebben laten vaststellen, omdat lang niet duidelijk was of [geïntimeerden] wel een vergunning zouden krijgen. [appellante] heeft nog gesuggereerd dat deze kosten misschien door de gemeente zijn vergoed, maar [geïntimeerden] hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep laten zien dat de vaststellingsovereenkomst met de gemeente daarvoor geen vergoeding bood. Dat de taxatiekosten in omvang onredelijk zijn, is door [appellante] niet aangevoerd. Het hof zal deze schadepost van  € 1.135,35  dus toewijzen. 
       
       
         
           Kosten aanvragen omgevingsvergunning 2022 
         
       
       
     
     
       3.34. 
       
        [geïntimeerden] vorderen ten slotte vergoeding van € 5.886,66 aan kosten voor het aanvragen van de omgevingsvergunning in 2022 voor de bouw van de woning en het afwijken van het bestemmingsplan. [appellante] betwist deze kosten. 
       
     
     
       3.35. 
       Het hof zal deze schadepost toewijzen. [geïntimeerden] hebben gesteld dat deze kosten nodig waren, omdat voor de vergunning in 2022 ook een vergunning voor het handelen in strijd met het bestemmingsplan nodig was en daarvoor extra onderzoek nodig was. Als [appellante] niet was tekortgeschoten zou een afwijking van het bestemmingsplan niet nodig zijn geweest. Dat als gevolg van de afwijking van het bestemmingsplan extra metingen nodig waren is door [appellante] niet betwist. Ook de omvang van de kosten is door [appellante] niet betwist. [appellante] voert echter aan dat deze kosten al zijn vergoed middels de verkoopopbrengst. Het hof gaat daarin niet mee. Als [appellante] niet was tekortgeschoten, hadden [geïntimeerden] ook een huis kunnen verkopen, maar zonder dat deze extra kosten nodig waren geweest. Gesteld noch gebleken is dat deze kosten hoger waren dan die voor de eerste vergunningaanvraag. Het hof zal deze post van  € 5.886,66  dan ook toewijzen. 
       
       
         
           Totale te vergoeden schade 
         
       
       
     
     
       3.36. 
       De totale te vergoeden schade komt dan op: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Post 
               
               
                 Bedrag 
               
             
             
               
                 Kosten bestuursrechtelijke procedure  
               
               
                 € 110.128,30 
               
             
             
               
                 Kosten huur en opslag minus hypotheeklasten 
               
               
                 € 10.286,56 
               
             
             
               
                 Taxatiekosten 
               
               
                 € 1.135,35 
               
             
             
               
                 Kosten aanvraag vergunning 2022 
               
               
                 € 5.886,66 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 127.436,87. 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.37. 
       
        [geïntimeerden] hebben wettelijke rente gevorderd vanaf de dag dat de schadeposten zijn verschenen, althans deze opeisbaar zijn geworden. De schadeposten bestaan uit betalingsverplichtingen aan derden. [appellante] heeft betwist dat sommige van deze bedragen al betaald zijn en [geïntimeerden] hebben dat verder niet onderbouwd. Dat aan de derden aan wie deze bedragen verschuldigd zijn wettelijke rente verschuldigd is, is niet gesteld of gebleken. Het hof zal deze posten toewijzen mits [geïntimeerden] de betalingen met documenten aantonen. Voor het ingaan van wettelijke rente vereist artikel 6:119 lid 1 BW verzuim, hier via een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW. Daarop hebben [geïntimeerden] zich echter niet beroepen. Daarom kan de wettelijke rente per afzonderlijke schadepost niet ingaan vóór het moment van betaling en tevens het instellen van de daartoe strekkende vorderingen bij dagvaarding van 2 november 2021, respectievelijk wijziging van eis van 22 augustus 2023. Dit geldt dus niet voor schadeposten die na 22 augustus 2023 zijn opgekomen (betaald). Voor zulke schadeposten kan wettelijke rente nu niet worden toegewezen, omdat nog geen sprake is van verzuim.  
       
       
         
           In het hoger beroep van [appellante] en van [geïntimeerden] 
         
       
       
       
         
           Bewijsaanbiedingen en artikel 22 Rv  
         
       
       
     
     
       3.38. 
       Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van [appellante] en [geïntimeerden] omdat geen bewijs van feitelijke stellingen die zijn ingenomen is aangeboden, die wanneer bewezen tot een andere conclusie zouden leiden of omdat stellingen onvoldoende zijn onderbouwd en het hof daarom aan bewijs niet toekomt. 
       
     
     
       3.39. 
       
        [appellante] heeft het hof in het incidenteel appel ook verzocht op grond van artikel 22 Rv [geïntimeerden] te dwingen om de planschadeovereenkomst met de gemeente en de vaststellingsovereenkomst met de gemeente in het geding te brengen, zodat voor bepaalde schadeposten vastgesteld kan worden dat deze niet al door de gemeente vergoed zijn. [geïntimeerden] hebben tijdens de mondelinge behandeling de vaststellingsovereenkomst aan [appellante] laten zien. Partijen waren het - na de verleende inzage ter mondelinge behandeling - erover eens zijn dat uit de vaststellingsovereenkomst niet blijkt dat de gemeente een compensatie aan [geïntimeerden] heeft voldaan. [appellante] heeft echter aangegeven dat dit document voor de beoordeling van aansprakelijkheid relevant is en voor het principaal appel inzage te willen en haar verzoek op grond van artikel 22 Rv gehandhaafd.  
       
     
     
       3.40. 
       Artikel 22 Rv bevat een discretionaire bevoegdheid voor de rechter om partijen of een van hen te bevelen bepaalde stellingen toe te lichten of bepaalde, op de zaak betrekking hebbende bescheiden over te leggen. Het hof ziet geen aanleiding [geïntimeerden] te bevelen de planschadeovereenkomst of de vaststellingsovereenkomst over te leggen. Voor het incidentele appel geldt dat, nu ook de advocaat van [appellante] zegt dat in de vaststellingsovereenkomst geen compensatie door de gemeente is opgenomen, het hof voor overlegging van deze overeenkomst onvoldoende reden ziet. [appellante] heeft in de procedure geen incident opgeworpen om inzage in deze documenten af te dwingen. Ook heeft [appellante] niet uitgelegd waarom zij van mening is dat in de planschadeovereenkomst de door haar te vergoeden schade al zou zijn vergoed. Het hof ziet daarom in het incidenteel appel onvoldoende aanleiding om aan het verzoek op grond van artikel 22 Rv te voldoen. Voor het principale appel is het verzoek niet eerder gedaan dan tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep. In de stellingen van [appellante] in het principaal appel en hoe deze overeenkomsten met de gemeente daar een nadere toelichting op zouden kunnen geven ziet het hof ook geen aanleiding om deze stukken alsnog in het principale appel in het geding te laten brengen.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.41. 
       Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet en het hof zal [appellante] daarom tot betaling van die proceskosten van [geïntimeerden] veroordelen. Het hoger beroep van [geïntimeerden] slaagt wel. [appellante] zal veroordeeld worden om een schadevergoeding van € 127.436,87 met rente zoals hieronder aangegeven te betalen. Omdat [appellante] in het hoger beroep van [geïntimeerden] in het ongelijk wordt gesteld zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
       
     
     
       3.42. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         In het hoger beroep van [appellante] 
       
     
     
     
       4.1. 
       wijst het hoger beroep van [appellante] en haar terugbetalingsvordering af; 
       
     
     
       4.2. 
       
         veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] : 
         	€ 343,- aan griffierecht 
         	€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II); 
       
       
     
     
       4.3. 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
       
         
           In het hoger beroep van [geïntimeerden] 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 14 december 2022, met uitzondering van de beslissing onder 5.1; en 
       
     
     
       4.5. 
       veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerden] om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest te betalen een bedrag van € 127.436,87, met wettelijke rente berekend over de verschillende schadeposten vanaf de dag dat [geïntimeerden] deze aantoonbaar betaald heeft tot en met de dag van algehele voldoening, alles zoals bepaald en beperkt in rov. 3.37.; 
       
     
     
       4.6. 
       
         veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] tot aan de uitspraak van de rechtbank: 
         € 1.666,- aan griffierecht 
         € 125,03 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [appellante] 
         € 1.126,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x oude tarief II ad € 563) 
       
       
       
         en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] in hoger beroep:  
       
       
       
         € 3.572,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1/2 x 2 procespunten x appeltarief V); 
       
       
     
     
       4.7. 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
     
     
       4.8. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         
           In het hoger beroep van [appellante] en [geïntimeerden] 
         
       
       
       
     
     
       4.9. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, A.W. Steeg en L. Spronck en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
      Hoge Raad 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2795. 
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.