ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:378

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:378 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 27-01-2025 / 23/11670

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-27

Zaaknummer: 23/11670

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:378

---

WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
       
     
     
     
       Zittingsplaats Breda 
     
     
     
       Belastingrecht 
     
     
     
       zaaknummer: BRE 23/11670 
       
         
         uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 januari 2025 in de zaak tussen 
       
       
         
         
          [belanghebbende] ,  uit [plaats] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan [bedrijf] onderdeel van [b.v.] ), 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam,  heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Inleiding 
     
     
       1.1. 
       In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2023. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 484.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen-Chaam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het beroep op 9 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] onderdeel van [b.v.] en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2] . 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bungalow (bouwjaar 1967) met een gebruikersoppervlakte van 81 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1500 m2 en beschikt daarbij over een extra kavel ter grootte van 13.400 m2. De woning heeft een aangebouwde garage, een dierenverblijf, een serre, een tuinhuis/blokhut, een overkapping/luifel, een berging/schuur en beschikt over een zolder. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3.1. 
       De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
       
       
         3.1.1. 
         Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal                              € 398.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde          € 484.000.  
         
       
     
     
       3.2. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
       
       
         3.2.1. 
         Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.  
         
       
     
     
       3.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. 
       
       
         
           Formeel: schending artikel 40 van de Wet WOZ? 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens voor wat betreft de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.  
       
     
     
       3.5. 
       Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       3.6. 
       Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de grondstaffels en de KOUDV-factoren correctiepercentages niet heeft toegezonden aan belanghebbende.  
       
     
     
       3.7. 
       Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatiematrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       3.9. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       3.10. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag. 
       
     
     
       3.12. 
       In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 484.804 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       3.13. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       3.14. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank is van oordeel dat de matrix, zoals deze in beroep is ingebracht, om die reden onvoldoende inzicht geeft op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, en hoe die verschillen in de waarde tot uitdrukking komen. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. 
       
       
         
           De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 398.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt. 
       
       
         
           Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 465.000. 
       
     
   
   
     
       4 Conclusie en gevolgen 
     
     
       4.1. 
       Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647 , 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
       
     
     
       4.2. 
       Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 465.000; 
       
       
         vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 27 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op  www.rechtspraak.nl . 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
       
         Informatie over hoger beroep 
       
       Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen ” op  www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
     Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
     Conform Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060. 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.