ECLI: ECLI:NL:PHR:2024:727

Titel: ECLI:NL:PHR:2024:727 Parket bij de Hoge Raad , 05-07-2024 / 23/02253

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2024-07-05

Zaaknummer: 23/02253

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2024:727

---

Caribische zaak; erfpacht; art. 16 Verordening op de uitgifte van eigendommen; pokopokobeginsel (HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413 ; HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487); vertrouwensbeginsel; bouwvergunning; privaatrechtelijke toestemming tot afwijken contractueel bouwverbod?; ongerechtvaardigde verrijking (art. 2:212 BWSM)

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 23/02253 
       
         Zitting  5 juli 2024 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       E.B. Rank-Berenschot 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
         St. Maarten Shipyard N.V ., 
       verzoekster tot cassatie, 
       advocaat: mr. J.P. Heering 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Het Land Sint Maarten ,  
       verweerder in cassatie, 
       advocaat: mr. J.W.H. van Wijk 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als  Shipyard  respectievelijk  het Land . 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       Deze Caribische zaak betreft de beëindiging en afwikkeling van een erfpachtovereenkomst tussen het Land Sint Maarten als erfverpachter en Shipyard als erfpachter. In cassatie draait het om de vraag of Shipyard recht heeft op een vergoeding voor door haar gedane investeringen, waaronder de bouw van opstallen. Het Gemeenschappelijk Hof heeft een vordering op grond van art. 16 Verordening op de uitgifte van eigendommen afgewezen. Het heeft daartoe overwogen dat geen sprake is van toegestane bebouwing als in die bepaling vereist, omdat met het afgeven van een bouwvergunning in dit geval niet toestemming is gegeven om af te wijken van het in de erfpachtvoorwaarden opgenomen bouwverbod. Het Hof heeft daarbij verwezen naar het zogenoemde pokopokobeginsel. In cassatie wordt opgekomen tegen de wijze waarop het hof dit beginsel heeft toegepast. Voorts heeft het Gemeenschappelijk Hof een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BWSM) afgewezen. Tegen dit oordeel wordt eveneens opgekomen in cassatie. Ik meen dat de klachten falen. 
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) Blijkens een notariële akte van 21 september 2006  heeft de rechtsvoorganger van het Land aan Shipyard vijf percelen land en een perceel water in erfpacht uitgegeven, zulks op basis van het Eilandsbesluit van 31 augustus 2006 . De duur is 12 jaar te rekenen vanaf 21 september 2006. De erfpachtcanon is NAf. 8,00 per vierkante meter. De totale canon bedroeg: NAf. 127.608,00 per jaar. De akte bevat onder meer de volgende bepalingen. 
       
       
       
         Condition [ d ] bepaalt over het doel van verpachte terrein dat het:  
         
           “… may only be used to have and maintain a mobile syncrolift for the maintenance of (mega) yachts, ….” 
         
         en bepaalt voorts:  
         
           “The leaseholder is under the obligation to have all that which is necessary for the execution of the above mentioned purpose cleared out at the end of the period for which this right of long lease has been issued.”  
         
         Condition  e  [bevat een bouwverbod en] voegt daaraan toe: 
         “ It is only allowed to place mobile facilities on these parcels of land, which are of service to the purpose and use described sub paragraph d above, and which facilities must be approved by the Executive Council prior to placement.” 
         Condition  i  bepaalt dat van toepassing is de:   
         “ Eilandsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied de Bovenwindse Eilanden" . 
         Condition  m  luidt als volgt:  
         
           "[T]he parcels of land and water issued in long lease can, without intervention of the Judge, be reclaimed by the Executive Council for the expansion of the airport without any compensation for damages." 
         
         (ii) Op 18 december 2006  is een soortgelijke notariële akte opgesteld ten behoeve van de uitgifte van een perceel land aan Shanny’s Real Estate N.V. (hierna:  Shanny ) voor NAf. 6,00 per vierkante meter aan canon (totaal: NAf. 20.844,00 per jaar). Deze akte bevat een bepaling met hetzelfde doel, hetzelfde bouwverbod, en een identieke  condition m . Shanny krijgt in de akte toestemming om het perceel te verhuren of in gebruik te geven aan Shipyard. 
         (iii) Op 13 december 2006  is een soortgelijke akte opgesteld ten behoeve van de uitgifte van een perceel land aan (wijlen) [betrokkene 1] (hierna:  [betrokkene 1] , ook zijn gezamenlijke erven worden zo aangeduid) voor NAf. 6,00 per vierkante meter aan canon; totaal NAf. 4.326,00 per jaar. Verder geldt hetzelfde als is vermeld inzake Shanny. 
         (iv) Shipyard gebruikt de percelen van Shanny en [betrokkene 1] voor haar bedrijfsexploitatie, te weten het bieden van een droogdok aan boten voor reparatie of stalling.  
         (v) Op 21 augustus 2007 heeft het Land aan Shipyard een bouwvergunning  afgegeven voor het oprichten van een betonnen gebouw (“ a shipyard building” ).  De leges hiervoor bedroegen 1% van de geprognosticeerde bouwsom: NAf. 113.750,00.  
       
       
     
     
       2.2 
       
         Vanaf 2014 hebben partijen, kort samengevat, gecorrespondeerd en overleg gevoerd over een door Shipyard c.s. gewenste  verlenging  van de erfpachtsperiode. Ofschoon deze verlenging in cassatie niet meer aan de orde is, vermeld ik hierna volledigheidshalve de in dit kader in het bestreden vonnis vastgestelde feiten.  
         (vi) Bij brief van 23 mei 2014  aan de Minister hebben Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] verzocht om een verlenging van de erfpachtsperiode met 10 jaar, tot augustus 2028 onder dezelfde voorwaarden. In de brief aan de Minister staat onder andere: 
       
       
       
         
           “In requesting this extension we do so with the understanding that the "Airport Expansion Project" may require taking back a portion of the currently leased land segments and confirm that we have no objection with complying as needed. However, in this case we would ask that whatever area given up for the airport be returned by continuing the proposed fill zone by the equal amount of new reclaimed land directly in front of the existing property.” 
         
         (vii) Op 5 april 2016 sturen Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] een soortgelijke brief opnieuw aan de Minister. Daarnaast hebben informele besprekingen plaatsgevonden met (de minister van) VROMI en heeft Shipyard herhaaldelijk contact gezocht met VROMI. 
         (viii) Op 12 juni 2018  heeft Shipyard met verwijzing naar een bijeenkomst op 11 juni 2018 een formele aanvraag voor verlenging van de erfpacht met 20 jaar ingediend (prod. 7 Shipyard, dat volgens pleitnota in appel Shipyard, voetnoot 3, een principeakkoord behelst). Verder staat in deze brief aan de Minister het volgende:  
       
       
       
         
           “Based on the fact that we have been asking government for over three years for a renewal on this lease to allow us to refinance and recapitalize the business without success, we would further ask that in each of these cases, all past due long leases payments that are in arrears be treated as follows: 
         
         
           I. Six months from the date of the renewal to begin making payments against the outstanding amounts due on the long leases 
         
         
           II. After six months the then total amount due paid back in 36 equal instalments each month 
         
         
           III. The pledge on behalf of the Lessee to remain current going forward on all lease payments.” 
         
         (ix) Namens het Land wordt hier richting Shipyard op 1 augstus 2018  op gereageerd met de mededeling dat ambtenaren bezig zijn om een advies te finaliseren voor verdere besluitvorming en dat een update zal worden gestuurd als het advies aan de secretaris-generaal is gestuurd voor goedkeuring. Een afbetalingstermijn van 48 maanden wordt voorgesteld. Opgemerkt wordt dat Shanny en [betrokkene 1] nooit enige canon hebben betaald. 
         (x) Bij brief van 21 maart 2019  bericht de Minister van VROMI  (onderwerp:  Termination long lease agreement)  onder andere dat het Land de erfpachtrechten per 21 september 2018 als van rechtswege beëindigd beschouwt:  
       
       
       
         
           "Het Land Sint Maarten beschouwt hierbij de erfpachtrechten als beëindigd in de zin van artikel 5:98 BW." 
         
         Aan Shipyard wordt een termijn van twee maanden gegeven om de percelen te ontruimen. Daarnaast bevat de brief de volgende passage: 
       
       
       
         
           "Also, as you are aware, the Country Sint Maarten as owner of the parcels urgently requires the usage of these parcels for the ship salvaging project. This project is both in the interest of Country Sint Maarten as well as its people and cannot suffer any delays." 
         
         (xi) Hiertegen protesteert Shipyard in haar brief van 26 maart 2019  en de Minister antwoordt daarop in zijn brief van 2 mei 2019.  Daarin wordt het standpunt van het Land herhaald.  
         (xii) Per e-mail van 8 mei 2019  laat de secretaris-generaal van VROMI weten dat de Minister toch welwillend staat tegenover verlenging van de erfpacht, onder bepaalde voorwaarden: 
       
       
       
         
           "[T]he Minister of VROMI (…) is considering to reverse his earlier position and that he is willing to indeed renew the long lease (…). 
           
           The Minister proposes to engage in an agreement between The Government and Shipyard NV about the terms under which he will consider the renewed issuance of the property in long lease. Cardinal aspects of this agreement will be the so-called  additional new conditions to the 'pre-existing' lease terms , as referenced in your letter of 26 March 2019." 
         (xiii) Op 9 mei 2019 vindt een ontmoeting plaats van de Raad van Ministers met twee vertegenwoordigers van Shipyard ( [bestuurder 1] en [bestuurder 2] ). In de notulen van deze ontmoeting (met als opschrift  ‘ Minutes of the Council of Ministers meeting with third parties ’) staan de volgende passages: 
       
       
       
         
           "(...) A letter will be drafted for the long lease extension for Shipyard N.V. based on the new conditions that are still being prepared by the Ministry VROMI. These conditions will be sent to Shipyard N.V. for their review before May 25 in order to continue the process. (...)" 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           "(...) Minister FIN requests that the Council of Ministers is provided adequate substantiation for how the repayment of outstanding payments will be financed so that a decision can take place; [bestuurder 1] agrees that this will be provided." 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           "Minister VSA seeks clarity on the statement that the new long lease conditions will be set by the Ministry VROMI which will be sent to Shipyard N.V. prior to May 25 and suggests that the conditions are jointly agreed upon between Shipyard N.V. and the Ministry VROMI prior to finalization and approval. Clarification is given that these conditions were jointly discussed in a past meeting. [bestuurder 2] states that assuming that nothing has changed from the past discussions on the conditions, there should be no issue. Minister VSA then states that the language and terms should be mutually agreed upon, while this may be seen as semantics, it should be seen that a joint agreement between both parties took place, rather than the Ministry of VROMI drafted and forwarded the conditions themselves. [bestuurder 1] proposes that a meeting takes place between Shipyard N.V. and the Ministry VROMI in order to sign off on the new agreement and finalize the matter in a formal matter rather than via an e-mail. Minister VROMI agrees with the proposal and takes note. 
         
         
           In response to a query for mutual understanding, the matter of the new long lease agreement pertains to the extension of the long lease to Shipyard N.V., which ended on September 21, 2018 for an additional 12-year period. The date of expiration of the new agreement still needs to be discussed and looked into by Ministry VROMI. [bestuurder 2] mentions that they are indifferent to whether the agreement will be extended on a retroactive basis to the date of September 21, 2018, but acknowledges that this will affect the payment due." 
         
         (xiv) In de brief van 15 mei 2019  aan de Raad van Minister schrijft Shipyard dat volgens haar inmiddels overeenstemming is bereikt en deelt zij mede de uitnodiging voor 25 mei 2019 af te wachten. Op een bevestigingsbrief aan VROMI van dezelfde dag volgde geen reactie. 
         (xv) Het beslisblad van de Ministerraad van 29 mei [2019]  vermeldt:  
       
       
       
         
           "[Shipyard] will be informed that the new deadline of May 31 will not be met and a new date needs to be set; the draft conditions need to be discussed by the Council of Ministers before it is sent to Shipyard. It is expected that these will be forwarded during the course of the week for handling by the Council of Ministers in the meeting of upcoming Tuesday, June 4. The new deadline date will be set after this meeting." 
         
         (xvi) Per e-mail van 7 juni 2019  bericht de secretaris-generaal van VROMI aan Shipyard dat:  
       
       
       
         
           "(...) the Council of Ministers has taken an interest in this case and have requested to peruse the draft agreement. I have forwarded this to the CoM, but have not yet received any response on it. (...)". 
         
         (xvii) Bij brief van 25 juli 2019  wordt namens Shipyard aan de Raad van Ministers gevraagd om de conceptovereenkomst toe te zenden. Op 13 augustus 2019 meldt de secretaris-generaal dat het Land kijkt naar de mogelijkheid van een huurovereenkomst tussen de luchthaven en Shipyard. Op 6 september 2019 deelt de secretaris-generaal mede aan Shipyard dat de nieuwe Minister van VROMI naar de zaak kijkt. 
         (xviii) De Staten van Sint Maarten nemen op 13 augustus 2019 de volgende motie  aan: 
       
       
       
         
           - "That Shipyard NV to which [bestuurder 2] claimed in his letter of March 26t[h] 2019 he is a shareholder and director owes the government over a million guilders and he needs to go pay. 
         
         
           - That the former Minister of Finance has attempted to make use of his former position as Minister and current relationship to the current government to, by means of his letter dated March 26th, to strong-arm the Minister of VROMI to pull back his decision to cancel the lease of the Shipyard N.V., which is in violation of article 2:185 of the penal code regarding false impersonation." 
         
         (xix) Bij brief van 8 november 2019  heeft de Minister aan Shipyard onder andere het volgende medegedeeld:  
       
       
       
         
           "It is my decision to no longer entertain any discussions to extend the right of long lease to [Shipyard], [naam], [Shanny] and [ [betrokkene 1] ]. The Government will retake ownership of the parcels for the benefit of the Ship Salvaging Project and will proceed with the collection of the long lease fees. In light of the fact that rights of long lease of the parcels expired on September 21, 2018, as well as the fact that you were informed on January 4, 2019 and March 21, 2019 that the rights of long lease were considered to be expired as per article 5:98 Civil Code, you are currently occupying the parcels without right or legal title. As mentioned, the parcels should have been made available to the Minister three months after expiry of the rights of long lease. 
         
         
           (…) 
         
         
           Furthermore, you are considered to be in default regarding the payments of the annual long lease fees. In total an amount of NAf. 1.380.409,57 is currently outstanding. (...) You are requested - and in so far as necessary summoned - to pay the amount of NAf 1.380.409,57 ultimately within two weeks after today." 
         
         (xx) Bij brief van 16 december 2019  heeft Shipyard de Minister gevraagd zijn standpunt te heroverwegen. Bij brief van 24 december 2019  laat de Minister weten dit niet van plan te zijn. Bij brief van 7 januari 2020  herhaalt Shipyard haar argumenten tegen beëindiging van de erfpacht en laat Shipyard onder meer weten dat indien heroverweging door VROMI niet plaatsvindt zij de percelen niet zal ontruimen, tenzij de rechter haar daartoe veroordeelt. Bij brief van 23 april 2020  schrijft VROMI de percelen zelf te gaan ontruimen. Na aankondiging van een kort geding deelt de Minister mede van de ontruiming af te zien in afwachting van de uitspraak van de rechter in deze procedure. 
       
       
     
     
       2.3 
       
         Uiteindelijk heeft de Minister meegedeeld het erfpachtrecht voor zover nodig  vervallen  te verklaren. Zie het laatste vastgestelde feit: 
         (xxi) In de brief van 23 april 2020  van de Minister wordt nog het volgende medegedeeld aan Shipyard:  
       
       
       
         " In any case your clients are currently occupying the parcels without legal right or title and have to vacate. Article 18 under 11 of the Long Lease Ordinance states that in case there is no agreement to re-issue the right of long lease, the right of long lease will be freely available to Sint Maarten (in Dutch: 'binnen drie maanden na beëindiging van het erfpachtrecht ter vrije beschikking van Sint Maarten worden gesteld'). As such, on the basis of this article the right of long lease became available freely to Sint Maarten three months after expiry (therefore on December 21, 2018). The rules of article 5:98 Civil Code are in fact more favorable to your clients, as it allows for additional time for your clients to remain on the parcels. Additionally, as per article 15 under a, the Minister can declare the right of long lease to have lapsed (in Dutch: 'vervallen verklaard') in case long lease fees are not paid within three months. It is abundantly clear that your clients have not paid any long lease fees for an extended period of time, far beyond the three months mentioned in this article, and as such the right of long lease of your clients is hereby declared to have lapsed, in so far as necessary ." 
       
     
   
   
     
       3 Procesverloop 
     Eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       
         Bij inleidend verzoekschrift d.d. 25 juni 2020 heeft Shipyard  gevorderd bij het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna:  het Gerecht ):  
         -  primair : een bevel aan het Land de erfpacht te verlengen; 
         -  subsidiair : veroordeling van het Land tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat; 
         -  meer subsidiair : veroordeling van het Land tot openbare verkoop, met uitkering van de opbrengst aan Shipyard. 
       
       
       
         Haar primaire vordering heeft Shipyard onderbouwd met een beroep op het gelijkheids- en het vertrouwensbeginsel. Ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering heeft Shipyard, voor zover nog van belang, een beroep gedaan op aansprakelijkheid van het Land uit hoofde van afgebroken onderhandelingen dan wel ongerechtvaardigde verrijking. Haar meer subsidiaire vordering is (uiteindelijk) gebaseerd op art. 16 Verordening op de uitgifte van eigendommen.  (hierna:  de Landsverordening  of  Lv ).  
       
       
     
     
       3.2 
       Het Land heeft  in reconventie  onder meer gevorderd: ontruiming van de percelen, betaling van achterstallige canon en betaling van een schadevergoeding, gelijk aan de verschuldigde canon, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Shipyard in gebreke blijft de percelen te ontruimen, zulks ingaande op het tijdstip waarop het recht van erfpacht is beëindigd. Aan haar vordering tot ontruiming heeft zij, voor zover van belang, subsidiair ten grondslag gelegd dat zij bij brief van 23 april 2020 de erfpacht vervallen heeft verklaard op de voet van art. 15, aanhef en sub a, Lv. 
     
     
       3.3 
       Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring, dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de ander in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.  
     
     
       3.4 
       Op 20 mei 2021 heeft een pleitzitting plaatsgevonden. Partijen hebben pleitnota’s overgelegd. 
     
     
       3.5 
       Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 14 september 2021  heeft het Gerecht in conventie en reconventie onder meer Shipyard veroordeeld om: 1) binnen 30 dagen na betekening van het vonnis de haar in erfpacht gegeven percelen te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, 2) de achterstallige canon te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en 3) canon c.q. gebruiksvergoeding te betalen, vanaf 21 september 2018 tot aan de datum van ontruiming. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. 
     
     
       3.6 
       Het Gerecht heeft daartoe het beroep van Shipyard op het gelijkheidsbeginsel verworpen (rov. 4.12) en geoordeeld dat Shipyard er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het Land de erfpacht zou verlengen (rov. 4.13-4.15). Verder is het Land niet aansprakelijk wegens afgebroken onderhandelingen (rov. 4.16). Naar het oordeel van het Gerecht zijn alle (op grond van art. 5:98 lid 1 BWSM voortgezette) erfpachtrechten met ingang van 24 april 2020  vervallen  op de voet van art. 15, aanhef en sub a, Lv (rov. 4.4-4.8). 
     
     
       3.7 
       
         Met betrekking tot de door Shipyard gevorderde vergoeding wegens door haar gedane investeringen  heeft het Gerecht als volgt overwogen: 
         “Schadevergoeding wegens gedane investeringen 
       
       
     
     
       4.17. 
       Uit de besluiten tot uitgifte in erfpacht en de erfpachtaktes volgt dat er alleen mobiele installaties op de percelen mogen worden geplaatst. Niettegenstaande dit contractuele verbod hebben Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] gebouwen neergezet op de percelen en zij beroepen zich op de toestemming van het Land hiervoor omdat die blijkt uit de afgegeven bouwvergunning. Dat argument volgt het Gerecht niet onder verwijzing naar het zogenaamde  poko poko -beginsel. Dit beginsel brengt onder andere met zich mee dat in een kleinschalige eilandsgemeenschap als Sint Maarten, waarin persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete toestemming of weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, de regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht moeten worden genomen. Het Gerecht volgt met dit uitgangspunt bestendige jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie in hoger beroep.  Dat betekent in deze zaak dat het afgeven van een bouwvergunning voor een gebouw door de Minister van VROMI niet gelijk gesteld kan worden aan toestemming door diezelfde Minister om op de in erfpacht uitgegeven percelen een gebouw neer te zetten.  Temeer nu de voor Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] correcte weg zou zijn geweest om eerst op grond van de erfpachtakte daarvoor toestemming te vragen en pas daarna de bouwvergunning aan te vragen.  Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking, in het licht van voormelde jurisprudentie, dat het openbaar bestuur op Sint Maarten in de regel minder goed is bemenst en toegerust voor alle taken dan in Europees Nederland. Om die reden acht het Gerecht het strikt volgen van procedures dan ook van groot gewicht om de belangen van het Land, en daarmee de bevolking van Sint Maarten, zo goed mogelijk te waarborgen. 
       
     
     
       4.18. 
       De Landsverordening erfpacht bepaalt in artikel 16 het volgende: “ Indien het erfpachtsterrein is bebouwd, is de minister verplicht binnen zes maanden na de vervallenverklaring van het erfpachtrecht een openbare verkoop (…) te doen houden van het erfpachtrecht op de grond met de opstallen en dit recht aan de verkrijger te verlenen voor het nog niet verstreken gedeelte van de termijn van het beëindigde erfpachtrecht en overigens onder de voor dat recht gegolden hebbende bepalingen en voorwaarden.” 
       
     
     
       4.19. 
       Het Gerecht oordeelt dat de erfpachtakte de bouw van onroerende zaken op de percelen verbiedt. Hiervoor is duidelijk geworden dat het Land daarvoor geen toestemming heeft gegeven zodat er sprake is van bebouwing die tegen de erfpachtvoorwaarden ingaat. Daarom kunnen Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] zich niet op dit artikel en evenmin op artikel [5]:99 BW  beroepen. Er is immers sprake van niet toegestane bouw op de percelen. Evenmin kan op grond van ongerechtvaardigde verrijking enige waardevergoeding aan hen worden toegekend; er zou dan immers sprake zijn van een aan het Land opgedrongen verrijking en dat is niet redelijk in de zin van artikel 6:212 lid 1 BW. Hetzelfde geldt voor de gestelde inpoldering van de waterpercelen (of zelfs daarbuiten): gesteld noch gebleken is dat het Land hiervoor toestemming heeft gegeven of daardoor gebaat zou zijn. 
       
     
     
       4.20. 
       
         Geoordeeld wordt dan ook dat het Land niet gehouden is om enige schade- of waardevergoeding aan Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] te betalen.” 
         
           Hoger beroep 
         
       
     
     
       3.8 
       Shipyard is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna:  het Hof ) met conclusie dat het Hof het vonnis van het Gerecht zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vorderingen alsnog zal toewijzen en de vorderingen van het Land zal afwijzen. 
     
     
       3.9 
       Het Land heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis van het Gerecht. 
     
     
       3.10 
       Op 18 januari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.  Partijen hebben pleitnotities overgelegd. 
     
     
       3.11 
       Bij vonnis van 10 maart 2023  heeft het Hof het vonnis van het Gerecht bekrachtigd, met dien verstande dat ten aanzien van de ontruiming geen dwangsommen worden opgelegd. Het Hof heeft daartoe als volgt geoordeeld. 
     
     
       3.12 
       Het Hof heeft de afwijzing van de  primaire  vordering tot een bevel tot verlenging van de erfpacht bevestigd. Het heeft in dit verband overwogen dat Shipyard geen beroep kan doen op het gelijkheidsbeginsel (rov. 2.6-2.11), noch op het vertrouwensbeginsel (rov. 2.12-2.20).  De afwijzing van de  subsidiaire  vordering tot schadevergoeding is door het Hof bevestigd voor zover deze is gegrond op (het vertrouwen op) een toezegging tot verlenging (rov. 2.21) en op aansprakelijkheid van het Land voor afgebroken onderhandelingen (rov. 2.22).  
     
     
       3.13 
       Deze oordelen (in rov. 2.6-2.22) zijn in cassatie niet bestreden. 
     
     
       3.14 
       De afwijzing van de  meer subsidiaire  vordering tot het houden van een openbare verkoop van het beëindigde erfpachtrecht en uitkering van de opbrengst van de verkoop aan Shipyard is bevestigd op de grond dat geen sprake is van bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv. Daartoe heeft het Hof het oordeel van het Gerecht onderschreven dat, gelet op het pokopokobeginsel, met het afgeven van een bouwvergunning voor gebouwen in dit geval niet toestemming is gegeven om de erfpachtvoorwaarden (waarin staat dat er alleen mobiele installaties mogen worden geplaatst) niet na te leven (rov. 2.24-2.26, 1e volzin). 
     
     
       3.15 
       
         De afwijzing van de  subsidiaire  vordering tot schadevergoeding is voorts bevestigd voor zover deze is gegrond op ongerechtvaardigde verrijking. Het Hof heeft daartoe overwogen dat als er al sprake is van verrijking van het Land, hetgeen geenszins vaststaat, deze niet ongerechtvaardigd is (rov. 2.26, 2e volzin). 
         
           Cassatie 
         
       
     
     
       3.16 
       Bij procesinleiding van 9 juni 2023 heeft Shipyard – tijdig – cassatieberoep ingesteld. Het Land heeft geconcludeerd tot verwerping en heeft zijn standpunten schriftelijk toegelicht. Shipyard heeft gerepliceerd. 
     
   
   
     
       4 Het cassatieberoep; inleiding 
     
       4.1 
       Als opgemerkt wordt in cassatie  niet  opgekomen tegen de oordelen in rov. 2.6-2.22 van het bestreden vonnis.  
     
     
       4.2 
       Daarmee staat in cassatie het volgende vast: (i) het Land is niet gehouden de erfpacht van Shipyard te verlengen, noch op grond van het gelijkheidsbeginsel (rov. 2.6-2.11) noch op grond van het vertrouwensbeginsel (rov. 2.12-2.20), zodat de primaire vordering niet toewijsbaar is; (ii) het Land is niet verplicht tot schadevergoeding uit hoofde van een eventuele toezegging tot verlenging van de erfpacht (rov. 2.21); (iii) het Land is niet aansprakelijk wegens afgebroken onderhandelingen (rov. 2.22). 
     
     
       4.3 
       In cassatie moet er voorts van worden uitgegaan dat het erfpachtrecht met ingang van 24 april 2020 is vervallen op de voet van art. 15, aanhef en sub a, Lv (rov. 4.6-4.8 vonnis in eerste aanleg ).  
     
     
       4.4 
       De cassatieklachten zijn (uitsluitend) gericht tegen de oordelen van het Hof in rov. 2.24-2.26 van het bestreden vonnis.  
     
     
       4.5 
       Dat betekent dat het in cassatie enkel gaat om de volgende vragen: (a) of Shipyard aanspraak kan maken op een bedrag als bedoeld in art. 16 Lv (rov. 2.24-2.26, 1e volzin); (b) of Shipyard recht heeft op schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking (rov. 2.26, 2e en 3e volzin). 
     
     
       4.6 
       
         Art. 16 Lv ziet op de situatie dat, zoals in dit geval, het erfpachtrecht door de minister vervallen is verklaard op de voet van art 15 Lv. Art. 16 Lv bepaalt voor zover van belang: 
         “1. Indien het erfpachtsterrein is bebouwd, is de minister verplicht binnen zes maanden na de vervallenverklaring van het erfpachtrecht een openbare verkoop volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van het erfpachtrecht op de grond met de opstallen en dit recht aan de verkrijger te verlenen voor het nog niet verstreken gedeelte van de termijn van het beëindigde erfpachtrecht en overigens onder de voor dat recht gegolden hebbende bepalingen en voorwaarden. 2. De opbrengst van de verkoop wordt aan de erfpachter, wiens erfpachtrecht beëindigd is, uitgekeerd na aftrek van hetgeen aan het Land met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de ten laste van het Land komende kosten van de verkoop. 3. (...) 4. Indien bij de openbare verkoop geen bod wordt gedaan, is het Land niet tot enige uitkering verplicht.” 
         Op grond van art. 16 lid 2 Lv heeft de erfpachter van een bebouwd terrein wiens recht door de minister vervallen is verklaard derhalve (in beginsel) recht op de opbrengst van het in het openbaar verkochte (resterende) erfpachtrecht op de grond met opstallen. 
       
       
     
     
       4.7 
       In cassatie is niet in geschil dat onder ‘bebouwing’ en ‘opstallen’ in de zin van art. 16 lid 1 Lv moet worden verstaan een  toegestane  bebouwing en opstallen, bij gebreke waarvan een beroep door de erfpachter op art. 16 Lv niet mogelijk is (rov. 2.26 bestreden vonnis jo. rov. 4.19 vonnis Gerecht). 
     
   
   
     
       5 Belang bij het cassatieberoep 
     
       5.1 
       Het Land stelt zich op het standpunt (s.t., nr. 1.20-1.22) dat Shipyard geen belang heeft bij het cassatieberoep. Daartoe wordt aangevoerd dat het Land in feitelijke instanties een beroep heeft gedaan op de voorwaarden sub  d  en  m  van de erfpachtakte, die inhouden dat Shipyard aan het einde van het erfpachtrecht alles dient te verwijderen (dus inclusief bebouwing/opstallen) respectievelijk dat de percelen teruggenomen kunnen worden ‘ for the expansion of the airport without any compensation for damages .’ 
     
     
       5.2 
       
         Voorwaarde  d  bepaalt: 
         “ (…) the land issued on long lease may only be used to have and maintain a mobile syncrolift for the maintenance of (mega) yachts (…).  The Leaseholder is under the obligation to have all that which is necessary for the execution of the above mentioned purpose cleared out at the end of the period for which this right of long lease has been issued.” 
         Voorwaarde  m  bepaalt:  
         “ the parcels of land and water issued in long lease can, without intervention of the Judge, be reclaimed by the Executive Council for the expansion of the airport without any compensation for damages. ” 
       
     
     
       5.3 
       Het Land betoogt dat als het cassatiemiddel van Shipyard gegrond zou zijn, het Hof na vernietiging en verwijzing tot geen andere conclusie kan komen dan dat het beroep van het Land op de genoemde voorwaarden sub  d  en  m  tot dezelfde beslissing leidt als thans is opgenomen in het dictum van het bestreden vonnis.  
     
     
       5.4 
       Ik meen dat het verweer van het Land faalt. In de eerste plaats wordt op de aangegeven vindplaatsen een beroep op de ontzegging van ‘ any compensation for damages ’ als bedoeld in voorwaarde  m  als zodanig niet aangetroffen. Ten tweede is niet zonder meer duidelijk dat en op welke gronden de erfpachtvoorwaarden  d  en  m  per definitie aan toewijzing van de nog aan de orde zijnde vorderingen (tot schadevergoeding ex art. 6:212 BWSM en tot waardevergoeding ex art. 16 Lv) in de weg staan. Dat vergt onder meer een aan de feitenrechter voorbehouden uitleg van de betrokken voorwaarden. Dat geldt temeer nu partijen het daarover niet eens waren. 
     
   
   
     
       6 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       6.1 
       
         Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen, die elk uiteenvallen in verschillende subonderdelen.  
         
           Onderdeel 1 en subonderdeel 2.1: toestemming bebouwing 
         
       
       
     
     
       6.2 
       
         
           Onderdeel 1 (de subonderdelen 1.1 t/m 1.3) en subonderdeel 2.1  zijn gericht tegen de gronden waarop het Hof is gekomen tot afwijzing van de meer subsidiaire vordering tot het houden van een openbare verkoop van het erfpachtrecht en uitkering van de opbrengst aan Shipyard als bedoeld in art. 16 Lv (rov. 2.24-2.26): 
         “2.24. Het Hof stemt in met het oordeel van het Gerecht (rov. 4.17) dat met het afgeven van een bouwvergunning voor gebouwen op het terrein in dit geval niet toestemming is gegeven om de erfpachtvoorwaarden (waarin staat dat er alleen mobiele installaties mogen worden geplaatst) niet na te leven. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat het (strikt) volgen van de geëigende procedures in Sint Maarten van groot gewicht is (om de belangen van het Land, en daarmee de bevolking van Sint Maarten, zo goed mogelijk te waarborgen). 
       
       
     
     
       2.25. 
       Dat het ‘van verhoogd belang is in een kleinschalige samenleving, waarin persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, dat regels inzake (…) formele besluitvorming strikt in acht worden genomen’ is ook aangenomen in het door Shipyard aangehaalde arrest van de Hoge Raad (HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487, rov. 3.4.3, ( [Erven R.]/Sint Eustatius ), zij het dat dit en de andere door de Hoge Raad genoemde feiten en omstandigheden niet altijd doorslaggevend zijn (zoals ook blijkt uit HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413, rov. 3.6.5,  De Goede Hoop/Curaçao ). 
       
     
     
       2.26. 
       Het Gerecht (rov. 4.18-4.20) heeft terecht aangenomen dat, nu de erfpachtsvoorwaarden ter zake niet zijn nageleefd, geen sprake is van bebouwing en opstallen als bedoeld in artikel 16 e.v. van de  Verordening op de uitgifte van eigendommen , die een lex specialis is ten opzichte van titel 7 van Boek 5 BW (vgl. artikel 5:87 lid 2 slot BW). (...)” 
     
     
       6.3 
       
         Subonderdeel 1.1  klaagt dat het oordeel van het Hof in rov. 2.24-2.25 rechtens onjuist is, omdat het blijk geeft van een verkeerde toepassing van het pokopokobeginsel. Onder verwijzing naar de arresten  Erven R./Sint Eustatius  en  De Goede Hoop/Curaçao  verwijt  subonderdeel het Hof te hebben miskend dat dit beginsel moet worden  afgewogen  tegen andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel. Het Hof zou zonder meer doorslaggevend gewicht hebben toegekend aan het beroep van het Land op het pokopokobeginsel, dat wil zeggen zonder dit beginsel af te wegen tegen het geadstrueerde beroep van Shipyard op het vertrouwensbeginsel en zonder acht te slaan op de daarmee samenhangende bijzondere feiten en omstandigheden van het geval. 
     
     
       6.4 
       
         Subonderdeel 1.2  versta ik, mede gelet op de schriftelijke repliek, aldus dat het Hof, door het pokopokobeginsel zonder meer te laten prevaleren, blijk heeft gegeven van miskenning of onjuiste toepassing van het  concordantiebeginsel . Daartoe wordt aangevoerd dat het concordantiebeginsel meebrengt dat de volledige belangenafweging zoals die door de Hoge Raad naar Nederlands recht wordt voorgeschreven – en zoals die door de Hoge Raad is toegepast in de arresten  Erven R./Sint Eustatius  en  De Goede Hoop/Curaçao  – ook zoveel mogelijk moet worden toegepast in het Caribisch deel van het Koninkrijk (zie schriftelijke repliek, nrs. 6 en 8). 
     
     
       6.5 
       
         
           Subonderdeel 1.3  klaagt dat het bestreden oordeel in rov. 2.24-2.25 althans onbegrijpelijk is gemotiveerd, omdat het Hof niet ingaat op het uitvoering onderbouwde beroep van Shipyard op het vertrouwensbeginsel. Daartoe zou Shipyard de volgende stellingen hebben aangevoerd: 
         -  a.  de bouwvergunning is destijds verleend door het daartoe bevoegde gezag, de Executive Council, waarmee vast staat dat het Shipyard publiekrechtelijk was toegestaan de bouwwerkzaamheden te verrichten; 
         -  b.  op grond daarvan mocht Shipyard er althans op vertrouwen dat het Land akkoord was met de aanleg van de scheepswerf; 
         -  c.  door zich 13 jaar na de publiekrechtelijke vergunning nu privaatrechtelijk op het standpunt te stellen dat door Shipyard in strijd met de erfpachtvoorwaarden is gebouwd, maakt het Land misbruik van zijn bevoegdheid. 
       
       
     
     
       6.6 
       
         
           Subonderdeel 2.1  klaagt dat het oordeel in rov. 2.26 geen stand kan houden voor zover het Hof met de overweging dat “geen sprake is van bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv” voortbouwt op de met de subonderdelen 1.1 en 1.2 bestreden veronderstelling dat de bouw niet was toegestaan. Er was immers een publiekrechtelijke vergunning verleend door de daartoe bevoegde instantie.  Daarom neemt het Hof ten onrechte aan dat er geen sprake was van (toegestane) bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv.  Althans is het oordeel van het Hof onbegrijpelijk gemotiveerd, nu geen inzicht wordt verschaft over het ontbreken van bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv, aldus het subonderdeel.  
         Alvorens deze klachten te behandelen, geef ik eerst een schets van het juridisch kader.  
         
           Juridisch kader: het pokopokobeginsel  
         
       
       
     
     
       6.7 
       Het concordantiebeginsel omvat naast het beginsel van concordantie van wetgeving  ook het beginsel van concordantie van rechtspraak.  Dat staat er niet aan in de weg dat uw Raad de rechter enige ruimte laat om rekening te houden met regionale verschillen binnen het Koninkrijk.  Voor een verschil in uitleg of toepassing van het recht moet een rechtvaardiging kunnen worden gevonden in een relevant verschil tussen de maatschappelijke opvattingen in de betreffende landen op het aan de orde zijnde rechtsgebied. 
     
     
       6.8 
       Het Gemeenschappelijk Hof en de andere feitenrechters in het Caribisch deel van het Koninkrijk maken sedert enkele decennia van die ruimte gebruik door toepassing van het zogenoemde pokopokobeginsel. 
     
     
       6.9 ‘ 
       ‘Pokopoko’ betekent in het Papiaments ‘langzaam’ of ‘langzaam aan’. Het gelijkluidende beginsel  vindt zijn oorsprong in de eind jaren ’90 ingezette rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof betreffende overheidsaansprakelijkheid voor traag handelen.  Het Hof is van oordeel dat op dit punt “ de maatstaven die in de laatste decennia in Nederland ten aanzien van het overheidsgedrag tot ontwikkeling zijn gebracht, niet zonder meer hier te lande behoren te worden aangelegd ”. Er moet rekening mee worden gehouden dat verzoeken aan de overheid niet spoedig worden afgehandeld, waarbij niet zonder betekenis is dat het gaat om kleine landen, die wel alle overheidstaken moeten vervullen, aldus het Hof. 
     
     
       6.10 
       
         De hier ten aanzien van de overheid betrachte coulance werd vervolgens doorgetrokken naar andere terreinen van overheidsaansprakelijkheid, met name in verband met het vertrouwensbeginsel. In het geval dat leidde tot het vonnis van 28 september 1999 lag de vraag voor of eiser erop mocht vertrouwen dat een bepaalde toezegging de overheid zou binden, ook al was deze toezegging gedaan door een daartoe niet bevoegde ambtenaar en was zij niet in overeenstemming met de regelgeving of het gevoerde overheidsbeleid. Het Hof besliste in ontkennende zin en overwoog in dit verband dat: 
         “[…] de maatstaven die de laatste decennia in Nederland ten aanzien van het overheidsgedrag tot ontwikkeling zijn gebracht niet zonder meer hier te lande behoren te worden aangelegd […]. In elk geval heeft de ervaring geleerd dat hier te lande op groter schaal dan in Nederland lichtvaardige of anderszins onverantwoorde toezeggingen van overheidswege worden gedaan. Aangezien dit van algemene bekendheid is, kan een gerechtvaardigd (voldoende solide) vertrouwen minder gemakkelijk aanwezig worden geacht.”  
       
     
     
       6.11 
       
         Uit een vonnis van 30 januari 2001 volgt eveneens dat het Hof terughoudend is met het aannemen van gerechtvaardigd vertrouwen in relatie tot overheidshandelen.  In deze zaak had een gedeputeerde aan Sinoca toegezegd dat zij een stuk grond in erfpacht zou verkrijgen. De erfpachtverlening had echter niet plaatsgevonden. De vraag was of het Eilandgebied Curaçao schadeplichtig was ter zake van de toezegging. Het Hof overwoog dat de toezeggingen niet waren gedaan door het daartoe bevoegde orgaan (het Bestuurscollege), maar door een gedeputeerde en voegde daaraan toe: 
         “4.11 Het is van verhoogd belang in een kleinschalige samenleving als Curaçao, waar persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen. Een toezegging van erfpachtsuitgifte door een gedeputeerde, daar waar het Bestuurscollege bevoegd is, zal dan ook in beginsel door de betrokkene slechts mogen worden opgevat als een verzekering dat er goede kans bestaat dat men de erfpacht zal verkrijgen en mogelijkerwijs dat voor de gedeputeerde een zorgvuldigheidsplicht zal bestaan zich daartoe in te spannen; slechts in zoverre zal dan bij de betrokkene vertrouwen worden gewekt. Een gebondenheid in die zin dat het Eilandgebied schadeplichtig wordt indien de erfpacht niet door het Bestuurscollege wordt uitgegeven, zal niet licht kunnen worden aangenomen.” 
       
     
     
       6.12 
       Deze formule – dat van verhoogd belang is dat de regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen – is sindsdien bestendige rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof.  Het pokopokobeginsel komt er derhalve, zeer kort samengevat, op neer dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het tijdigheids- en vertrouwensbeginsel) en de maatstaven die in Nederland ten aanzien van overheidsgedrag ontwikkeld zijn, in het Caribisch deel van het Koninkrijk niet zonder meer kunnen worden aangelegd; zij krijgen een minder stringente invulling.  Samengevat in de woorden van een kritische waarnemer: bestuurlijke onzorgvuldigheid moet als normaal overheidsgedrag door de burger worden getolereerd.  Daarmee danste het Hof, zoals Loth het uitdrukt , een spannende tango met de Hoge Raad. Ik verwijs naar de toenmalige rechtspraak van uw Raad over overheidstoezeggingen in Caribische zaken, waarin de burger een ruimere bescherming lijkt te worden geboden. 
     
     
       6.13 
       Het was bij deze stand van zaken dat het pokopokobeginsel – zij het niet onder die benaming – in 2011 en 2012 aan de orde kwam in een tweetal uitspraken van uw Raad.   
     
     
       6.14 
       De eerste zaak, die leidde tot het arrest van 23 december 2011 ( Erven R./Sint Eustatius ) , betrof een conflict tussen B en R c.s. over een stuk grond op Sint Eustatius. Teneinde tot een oplossing te komen, had het Bestuurscollege van het Eilandgebied in 1965 toegezegd het stuk grond van B te kopen en door te verkopen aan R c.s. Ondanks dat deze toezegging door verschillende gezagsdragers was bevestigd en met de doorverkoop samenhangende uitvoeringshandelingen waren verricht, was de doorverkoop uitgebleven. De erven van R vorderden veroordeling van het Eilandgebied tot overdracht van het hun toekomende gedeelte van de grond, primair op grond van wanprestatie en subsidiair op grond van onrechtmatige daad. Het Gemeenschappelijk Hof wees de vordering af. Het Hof stelde daarbij voorop dat “ het van verhoogd belang is in een kleinschalige samenleving, waar persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen ” (rov. 2.5). Tegen deze achtergrond en het feit dat het Bestuurscollege wettelijk niet bevoegd was om te besluiten tot vervreemding, konden de mededelingen van het Bestuurscollege het Eilandgebied niet binden (rov. 2.6-2.8) en was van wanprestatie derhalve geen sprake (rov. 2.10). Verder oordeelde het Hof dat de vordering evenmin toewijsbaar was op grond van onrechtmatige daad. De erven R hadden daartoe onvoldoende gesteld, aldus het Hof (rov. 2.11).  
     
     
       6.15 
       
         Uw Raad verwierp de klachten tegen ’s hofs verwerping van de primaire grondslag van de vordering (wanprestatie). De klachten tegen de verwerping door het Hof van de subsidiaire grondslag (onrechtmatige daad) troffen echter doel. Uw Raad overwoog in dit verband, onder verwijzing naar het onder Nederlands recht gewezen  Vitesse -arrest , het volgende (met mijn onderstreping): 
         “3.4.1. Wat betreft de klachten die zijn gericht tegen de verwerping door het hof van de subsidiaire grondslag van de vordering, wordt het volgende vooropgesteld (vgl. HR 25 juni 2010,  LJN  BN0930,  NJ  2010/371). 
       
       
       
         3.4.2. 
         
           Weliswaar was het Bestuurscollege zonder toestemming van de Eilandsraad onbevoegd het Eilandgebied te verbinden tot doorlevering van de onderhavige grond aan de desbetreffende zes families, onder wie [R], welke onbevoegdheid kenbaar was uit de wet, in dit geval de Eilanden Regeling Nederlandse Antillen (ERNA). 
           Maar dit neemt niet weg dat op grond van 
           - het doel van de overdracht van de grond door [B] aan het Eilandgebied, waarover ook hierna in 3.4.4, 
           - de daarbij aansluitende geruststellende verklaringen van achtereenvolgende gezagsdragers van het Eilandgebied – aanvankelijk, in 1965, het toenmalige Bestuurscollege en daarna, in 2001 en 2004, in de hiervoor in 3.1 onder (iv) en (v) aangehaalde brieven, het Bestuurscollege in zijn latere samenstelling en de Lt. Governor en de Adj. Island Secretary – en  
           - de daarmee strokende uitvoeringshandelingen van het doen opmeten van de aan ieder van de betrokken zes families toekomende grond en het doen uitgeven van meetbrieven,  tegenover de betrokkenen, onder wie aanvankelijk [R] en nadien diens erven, zodanig concrete verwachtingen kunnen zijn gewekt dat het onrechtmatig is het daarop gebaseerde vertrouwen te beschamen, hetgeen dan een onrechtmatige daad van het Eilandgebied zelf zou opleveren. Daarvoor is in de eerste plaats noodzakelijk dat die gedragingen in het maatschappelijk verkeer als gedragingen van het Eilandgebied zelf hebben te gelden. 
         
         
       
       
         3.4.3. 
         
           Uit de volgende feiten en omstandigheden, in samenhang beoordeeld: 
           - dat de bevoegdheidsverdeling in de toenmalige ERNA onmiskenbaar is, 
           - dat in een democratische rechtsstaat groot gewicht toekomt aan een zodanige bevoegdheidsverdeling, 
           -  dat, zoals het hof heeft overwogen, het van verhoogd belang is in een kleinschalige samenleving, waarin persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen , en 
           - dat een aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad wegens vertrouwen dat is gewekt door een onbevoegd verrichte vertegenwoordigingshandeling, ook al moet deze worden bezien in samenhang met de overige omstandigheden van het geval, met een en ander niet gemakkelijk is te rijmen,  volgt dat slechts onder bijzondere omstandigheden plaats is voor het oordeel dat de gedragingen waarop de subsidiaire grondslag van de vordering is gebaseerd, als gedragingen van het Eilandgebied zelf, jegens erven [R] onrechtmatig zijn. 
         
         
       
       
         3.4.4. 
         In dit verband is echter ook van belang dat in dit geding vaststaat dat de hiervoor in 3.4.2 bedoelde verwachtingen met name waren gebaseerd op de in diezelfde overweging al genoemde omstandigheid dat de grond door G.A. [B] in 1965 aan het Eilandgebied is overgedragen om een conflict op te lossen dat bestond tussen hem en degenen die aanvankelijk mede-eigenaren waren, dat het Bestuurscollege klaarblijkelijk aan de oplossing van dit conflict wilde bijdragen door aan [B] toe te zeggen deze grond door te leveren aan degenen die daarop in verhouding tot [B] rechthebbenden waren, en dat het Eilandgebied als grondeigenaar aldus in een bijzondere vertrouwenspositie kwam te staan tegenover enerzijds [B] en anderzijds de vorenbedoelde rechthebbenden. 
         
       
     
     
       3.5. 
       In het licht van hetgeen hiervoor in 3.4.1-3.4.4 is overwogen, is het oordeel van het hof in rov. 2.11 dat erven [R] onvoldoende feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit kan worden geconcludeerd dat sprake is van een onrechtmatige daad, hetzij gebaseerd op een onjuiste rechtsopvatting, hetzij onbegrijpelijk gemotiveerd (...).” 
     
     
       6.16 
       Het tweede, op 6 januari 2012 gewezen, arrest inzake  De Goede Hoop/Curaçao  ging over een verkavelingsplan in Curaçao. Het Bestuurscollege had De Goede Hoop medegedeeld bereid te zijn een verkavelingsplan goed te keuren, inhoudende de planvoorwaarde dat een grondtransactie met de overheid zou plaatsvinden. Deze grondtransactie diende ten behoeve van de aanleg van een weg. De planvoorwaarde bracht voor De Goede Hoop een beperking in haar eigendom van de betreffende strook grond mee, in die zin dat het haar niet vrijstond de strook aan derden te verkopen. Toen medewerking van het Eilandgebied aan de grondtransactie langdurig was uitgebleven, vorderde De Goede Hoop (subsidiair) veroordeling van het Eilandgebied tot vergoeding van schade uit onrechtmatige daad, waaronder de schade die zij leed als gevolg van het niet eerder van bij brief van 26 juni 2008 – tijdens het geding in eerste aanleg – opheffen van de beperking van haar eigendomsrecht als vervat in het verkavelingsplan.  
     
     
       6.17 
       In hoger beroep wees het Gemeenschappelijk Hof de vordering tot schadevergoeding af. Op het betoog van het Eilandgebied dat ontheffing van de vermeende reservering niet nodig was omdat de wettelijk voorgeschreven goedkeuringsprocedure niet was doorlopen en De Goede Hoop derhalve vrijelijk over zijn eigendom kon beschikken, overwoog het Hof dat niet was gebleken dat het vereiste besluit tot goedkeuring van het verkavelingsplan was geslagen en bekendgemaakt (rov. 4.2). Volgens de subsidiaire stelling van De Goede Hoop moest het er dan voor gehouden worden dat er wel een besluit was, omdat het Eilandgebied en zijn ambtenaren steeds hadden gehandeld alsof dit besluit was geslagen. Bij de beoordeling van die stelling stelde het Hof voorop dat “ het van groot belang is in een kleinschalige samenleving als Curaçao, waar persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen, dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen .” Voor zover het Eilandgebied en zijn ambtenaren hadden gehandeld alsof het besluit was geslagen, berustte dit op een vergissing en rechtens was het Eilandgebied niet gehouden te volharden in deze vergissing. Verder bestaat er, aldus het Hof, geen regel inhoudende dat mededelingen die door of namens het Bestuurscollege zijn gedaan ten aanzien van de onderhavige beperking het Eilandgebied binden, nu niet het Bestuurscollege maar de Eilandsraad terzake bevoegd is. Voor zover De Goede Hoop op basis van die mededelingen een beroep deed op het vertrouwensbeginsel, kon dit dan ook niet slagen, waarbij werd meegewogen dat niet is gesteld of gebleken dat De Goed Hoop als onmiddellijk betrokkene het gewaarmerkte afschrift van het besluit heeft ontvangen (rov. 4.3). 
     
     
       6.18 
       
         Uw Raad casseerde en overwoog daartoe als volgt.  
         “3.6.5 Het hof diende de vraag te beantwoorden of het Eilandgebied in de gegeven omstandigheden onrechtmatig heeft gehandeld door niet eerder dan bij brief van 26 juni 2008 de beperking van het eigendomsrecht van De Goede Hoop zoals vervat in art. 3 sub b van het verkavelingsplan op te heffen. 
       
       
       
         In rov. 4.3 ligt als oordeel van het hof besloten dat het Eilandgebied door zijn handelen of nalaten met betrekking tot de onderhavige beperking van het eigendomsrecht van De Goede Hoop niet uit onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn. Dat oordeel geeft ofwel blijk van een onjuiste rechtsopvatting, ofwel is ontoereikend gemotiveerd. Het eerste is het geval als het hof heeft miskend dat ook indien het feitelijk handelen van het Eilandgebied op een vergissing berustte – hierin bestaande dat het, ten onrechte ervan uitgaande dat het verkavelingsplan was goedgekeurd, op basis daarvan bij herhaling heeft meegedeeld dat de beperking zoals vervat in art. 3 sub b nog steeds valide was – het doen van deze mededelingen terwijl volgens het Eilandgebied de geplande weg feitelijk niet meer kon worden verwezenlijkt, onder omstandigheden een onrechtmatige daad kan opleveren die naar verkeersopvattingen voor rekening van het Eilandgebied komt. Daaraan kan niet afdoen dat, zoals het hof heeft overwogen, ‘het van groot belang is (…) dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen’ omdat daartegenover het grote belang staat van bescherming van door de overheid gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat wel in overeenstemming met die regels is gehandeld. Als het hof een en ander niet heeft miskend, is zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd in het licht van de vaststaande feiten en van hetgeen De Goede Hoop heeft gesteld, dat erop neerkomt dat zij op grond van aan het Eilandgebied toe te rekenen onzorgvuldig handelen van zijn ambtenaren de strook grond meer dan 25 jaar gereserveerd heeft gehouden voor een grondtransactie met het Eilandgebied en niet heeft (mee)verkocht aan Aredco of andere geïnteresseerden.”  
       
     
     
       6.19 
       Uit deze twee uitspraken is in de literatuur afgeleid dat de Hoge Raad het pokopokobeginsel weliswaar erkent, maar grenzen stelt aan de toepassing ervan. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden die mee kunnen brengen dat onbevoegd handelen een onrechtmatige daad van de overheid oplevert, is het belang dat in een kleinschalige  samenleving regels inzake de bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen (slechts) een van de relevante gezichtspunten. Het Hof heeft aan dit belang te veel gewicht gehecht, tegenover het grote belang van bescherming van door de overheid gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat wel in overeenstemming met die regels is gehandeld, aldus de door een toenmalig lid van dat Hof gegeven uitleg.  Volgens hem heeft de Hoge Raad de eigen invulling van het vertrouwensbeginsel door het Gemeenschappelijk Hof aanvaard en voorts ingepast in het  Vitesse -arrest door te onderschrijven dat de door het Hof genoemde lokale omstandigheid een relevante factor is bij de beantwoording van de vraag of sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen.  Ook Loth gaat ervan uit dat de Hoge Raad het pokopokobeginsel weliswaar erkent, maar de toepassing door het Hof in de voorliggende casus heeft verworpen. Voor het Hof zijn formele gebreken in de besluitvorming op zich voldoende om de overheid niet gebonden te achten aan toezeggingen, voor de Hoge Raad niet. In diens rechtspraak kan de overheid in een zodanige vertrouwensrelatie tot de wederpartij komen te staan (bijvoorbeeld door herhaalde toezeggingen of ander gedrag) dat schending van dat vertrouwen onrechtmatig is. Waar het Hof eisen stelt aan de burger, stelt de Hoge Raad die veeleer aan het bestuur. Het Hof moet hiertussen laveren, aldus Loth.  De verwachting is uitgesproken dat met de benoeming van de kleinschaligheid van de samenleving als gezichtspunt, in de Caribische gebiedsdelen mogelijk meer in de richting van het niet honoreren van opgewekt vertrouwen zal worden gegaan dan in Europees Nederland, zij het onder de aantekening dat de Hoge Raad in de afgelopen jaren ook voor de niet-kleinschalige Nederlandse samenleving dit punt strenger lijkt te zijn geworden. 
     
     
       6.20 
       
         Ook nadat uw Raad de arresten  Erven R./Sint Eustatius  en  De Goede Hoop/Eilandgebied Curaçao  had gewezen, hebben de Caribische feitenrechters het  pokopokobeginsel verscheidene keren toegepast. Het betreft uiteenlopende gevallen van overheidsprivaatrecht  en bestuursrecht , waarbij het toepassingsgebied onder meer werd uitgebreid naar leerstukken als vertrouwensbescherming bij onbevoegde vertegenwoordiging (art. 3:61 lid 2 BWC en BWSM)  en ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BWC).  Het Gemeenschappelijk Hof geeft zich er daarbij rekenschap van dat in het Caribisch gebied weliswaar van verhoogd belang is dat regels inzake de bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht worden genomen, maar daar tegenover staat dat het evenzeer van groot belang is dat een burger of ondernemer op de overheid kan rekenen en dat gerechtvaardigd vertrouwen wordt beschermd. Daarbij wordt opgemerkt dat in dat verband de hoedanigheid van de wederpartij en diens kennis van en ervaring met de lokale omstandigheden een rol spelen.  In een recente uitspraak spreekt het Hof, onder verwijzing naar het arrest van uw Raad inzake  De Goede Hoop/Eilandgebied Cura ç ao , van een  afweging  van belangen: 
         “3.16 Bij de vraag of de Curaçaose overheid overeenkomstig gewekte verwachtingen dient te handelen, dient het grote belang te worden betrokken dat regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht moeten worden genomen. Dit belang dient te worden afgewogen tegen het grote belang van bescherming van door de overheid gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat in overeenstemming met die regels is gehandeld (HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413).” 
         Het pokopokobeginsel is bij mijn weten nog niet eerder toegepast bij de beantwoording van de vraag of door de overheid als erfverpachter toestemming is verleend voor het afwijken door de erfpachter van overeengekomen erfpachtvoorwaarden. 
         
           Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke toestemming 
         
       
     
     
       6.21 
       Het staat de overheid in haar hoedanigheid van grondeigenaar in beginsel (behoudens onaanvaardbare doorkruising van publiekrechtelijke regelingen) vrij om de uit hoofde van haar eigendomsrecht vereiste toestemming voor gebruik van die grond door een derde te weigeren dan wel afhankelijk te stellen van voorwaarden, zoals de betaling van een vergoeding. Tegen die achtergrond is in de rechtspraak van uw Raad ingegaan op de vraag in hoeverre nog plaats is voor weigering van privaatrechtelijke toestemming nadat  publiekrechtelijke toestemming (vergunning, ontheffing) is gegeven tot gebruik van overheidseigendom. 
     
     
       6.22 
       Daarbij valt aan te tekenen dat deze rechtspraak betrekking heeft op het gebruik van openbare zaken, waarbij moet worden onderscheiden tussen normaal gebruik en bijzonder gebruik van de openbare zaak. Normaal gebruik moet door de eigenaar worden geduld. Alleen bijzonder gebruik kan worden geweigerd of aan voorwaarden worden verbonden. Onder bijzonder gebruik valt ander gebruik dan het gebruik overeenkomstig de publieke bestemming van de zaak. 
     
     
       6.23 
       
         In het geval dat leidde tot het arrest  Staat/Windmill  had Windmill de benodigde vergunning verkregen voor het lozen van afvalgips op de Nieuwe Waterweg. In deze procedure vorderde de Staat een verbod tot het lozen van gipsslurry op de Nieuwe Waterweg zolang Windmill niet in het bezit was van een door de Staat als eigenaar te verlenen ‘privaatrechtelijke vergunning’ tot het gebruik van dit water tegen een betaling van een vergoeding. Nadat uw Raad had geoordeeld dat de bevoegdheid van de Staat om op grond van zijn eigendom de lozing afhankelijk te stellen van zijn (tegen betaling) te verlenen toestemming zou leiden tot onaanvaardbare doorkruising van de toepasselijke publiekrechtelijke wetgeving (rov. 3.4), overwoog uw Raad:   
         “3.6 (...) In hetgeen hiervoor is overwogen ligt (...) besloten dat de Staat, wanneer hij, zoals hier aan Windmill, op grond van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren een vergunning tot lozing van bepaalde stoffen in de Nieuwe Waterweg heeft verleend, ook in zijn hoedanigheid van eigenaar van de Nieuwe Waterweg heeft te dulden dat die stoffen door de vergunninghouder worden geloosd.”  
         Bloembergen legt een verband met de vastgestelde onaanvaardbare doorkruising en acht het een logische gedachtegang dat als gebruik van de eigendom op die grond verboden is, de eigenaar zijn eigendomsrecht niet mag gebruiken en na verlening van een publiekrechtelijke vergunning de lozingen moet dulden. 
       
       
     
     
       6.24 
       
         Het arrest  Den Haag/Staat  betrof een vergelijkbaar geval. De Staat had gedurende een aantal jaren aan de gemeente Den Haag een ontheffing verleend op grond van de Wet verontreiniging zeewater voor het storten van baggerspecie in de Noordzee. Daarnaast had de Inspecteur der domeinen namens de Staat steeds een privaatrechtelijke vergunning verstrekt aan de gemeente voor het storten van deze baggerspecie, waarbij een vergoeding was bedongen. In de procedure vorderde de gemeente Den Haag een verklaring voor recht dat het de Staat niet vrijstaat deze privaatrechtelijke vergoeding te bedingen. Uw Raad oordeelde dat de Staat als eigenaar geen financiële vergoeding kon vorderen voor het gebruik van de Noordzee als stortplaats, omdat van bijzonder gebruik geen sprake was (rov. 3.5). Daartoe had uw Raad overwogen:  
         “3.4 (...) ook al heeft de Noordzee niet de publieke bestemming van stortplaats van afvalstoffen in vorenbedoelde zin, het na afweging van de betrokken belangen verlenen van een publiekrechtelijke ontheffing ingevolge de WVZ [brengt mee] dat het storten van baggerspecie overeenkomstig de ontheffing en de daaraan verbonden voorschriften in zoverre niet, in ieder geval niet zonder meer, in strijd is met de publieke bestemming. Hieruit vloeit voort dat aan het oordeel van het Hof dat het gebruik als stortplaats voor baggerspecie ‘daarom’ geldt als een ‘bijzonder gebruik – waarmee het Hof kennelijk doelt op een gebruik dat niet overeenkomstig de publiekrechtelijke bestemming is – de grondslag ontvalt.” 
         Deze niet eenvoudig te doorgronden overweging is door de annotator aldus uitgelegd dat  door de verlening van de ontheffing de publieke bestemming ten opzichte van de houder van de ontheffing is verruimd en de Staat dus moet gedogen dat er baggerspecie wordt gestort. 
       
       
     
     
       6.25 
       In  Gemeente Amsterdam/G.  had de gemeente Amsterdam op grond van de Verordening op de Straathandel een vergunning verleend tot het innemen van een standplaats met een mobiele snackbar in de nabijheid van de Amsterdam Arena. De gemeente was ook eigenaar van deze grond en voor het benutten van de vergunning had de snackbarhouder privaatrechtelijke toestemming van de gemeente nodig. De gemeente had echter de toestemming geweigerd, omdat de locatie op korte termijn in erfpacht zou worden uitgegeven en tot die tijd als parkeerterrein zou moeten worden gebruikt. De snackbarhouder had in de procedure gesteld dat de gemeente de privaatrechtelijke toestemming niet mocht weigeren, nu zij de publiekrechtelijke vergunning al had verleend. Het hof stelde voorop dat de privaatrechtelijke bevoegdheid van de gemeente in beginsel slechts wordt begrensd door het bepaalde in de artikelen 3:13 en 3:14 BW, hetgeen wil zeggen dat zij geen misbruik van haar bevoegdheid mag maken en haar bevoegdheid niet mag uitoefenen in strijd met regels van publiekrecht (rov. 3.3). Het hof overwoog vervolgens dat door het afgeven van de publiekrechtelijke vergunning de grond een publieke bestemming had gekregen die zij voordien niet had en dat de gemeente bij de beslissing de privaatrechtelijke toestemming al of niet te geven deze (nieuwe) bestemming in haar belangenafweging had moeten betrekken (rov. 3.4). De gemeente had de privaatrechtelijke toestemming alleen mogen weigeren, indien zij zich kon beroepen op zwaarwegende belangen die zich verzetten tegen het plaatsen en exploiteren van de snackbar (rov. 3.5). 
     
     
       6.26 
       
         Uw Raad verwierp het tegen dat oordeel gerichte cassatiemiddel. Daartoe werd als volgt overwogen (met mijn onderstreping):  
         “3.4.1. Hetgeen het hof in rov. 3.3-3.5 overweegt moet als volgt worden begrepen. Nu de Gemeente aan [G.] een publiekrechtelijke vergunning heeft verleend tot het innemen van een staanplaats op de locatie waarvan de Gemeente eigenaar is, heeft zij bij de uitoefening van haar bevoegdheid als eigenaar van de desbetreffende grond tot het al of niet verlenen van privaatrechtelijke toestemming, tot uitgangspunt te nemen dat [G.] door de verlening van de vergunning is gerechtigd tot het gebruik van de locatie overeenkomstig de vergunning. Daarom levert een weigering door de Gemeente van die toestemming aan [G.] voor het door hem beoogde gebruik van de locatie overeenkomstig de vergunning,  misbruik van bevoegdheid  op,  tenzij  sprake is van zo zwaarwegende belangen die zich verzetten tegen dat gebruik, dat niet gezegd kan worden dat de Gemeente wegens onevenredigheid tussen haar belang bij weigering en het belang van [G.], niet tot die weigering heeft kunnen komen.” 
       
     
     
       6.27 
       Tot slot is het arrest  Hoogheemraadschap/G.  van belang. In deze zaak was door (een rechtsvoorganger van) het Hoogheemraadschap van Rijnland op grond van de Keur Waterschap Groot-Haarlemmermeer een ontheffing verleend voor het maken en hebben van een steiger in de Ringvaart. Vervolgens had het Hoogheemraadschap als eigenaar van de Ringvaart aan de eigenaar van de steiger een gebruiksregeling voorgesteld conform de daarvoor geldende tarieven. De eigenaar van de steiger weigerde de gebruiksovereenkomst  te tekenen. Het Hoogheemraadschap vorderde vervolgens veroordeling tot het verwijderen van de steiger. Het hof had de vordering afgewezen.  
     
     
       6.28 
       
         In cassatie werd door uw Raad overwogen (met mijn onderstreping): 
         “3.4.1 Vooropgesteld wordt dat onderdeel 1.1 van het middel terecht tot uitgangspunt neemt dat de publiekrechtelijke bevoegdheid ontheffing te verlenen van het verbod in de Keur voor het hebben van werken zoals een steiger, moet worden onderscheiden van de privaatrechtelijke bevoegdheid toestemming te geven voor het gebruik van het water en de waterbodem waarop de steiger rust. Het verbod en de bevoegdheid tot het verlenen van ontheffing daarvan zijn immers gebaseerd op de taak van het Waterschap met betrekking tot de waterstaatsbelangen van zijn gebied en zijn gereglementeerd in de desbetreffende publiekrechtelijke regelgeving (de Keur). De verlening van de ontheffing geschiedt na afweging van de bij de ontheffing betrokken belangen tegen de belangen die verband houden met de bescherming van de waterstaatkundige verzorging van het beheersgebied van het Waterschap. De bevoegdheid tot het geven van privaatrechtelijke toestemming is gebaseerd op het eigendomsrecht van het Waterschap en ziet op het bijzondere gebruik van het water en de waterbodem door derden - dat wil zeggen ander gebruik dan overeenkomstig zijn publieke bestemming - en de (eventueel) daaraan te verbinden voorwaarden zoals het betalen van een vergoeding. Het aanleggen en hebben van een steiger is een dergelijk bijzonder gebruik. Het Waterschap was niet reeds op grond van het verlenen van de ontheffing gehouden om privaatrechtelijke toestemming tot dat bijzondere gebruik te geven, nu de ontheffing slechts geweigerd kan worden in verband met de waterstaatkundige belangen die door het betrokken verbod van de Keur beschermd worden. Genoemd onderscheid brengt dan ook mee dat  een verleende ontheffing niet zonder meer een privaatrechtelijke toestemming tot een bepaald bijzonder gebruik impliceert .” 
       
     
     
       6.29 
       Volgens A-G Snijders moet de hiervoor weergegeven rechtspraak als volgt worden begrepen. Voor het antwoord op de vraag of na een publiekrechtelijke toestemming tot gebruik van overheidseigendom nog plaats is voor weigering van de privaatrechtelijke toestemming is beslissend of, gelet op de inhoud en opzet van de betrokken publiekrechtelijke regeling, de verleende vergunning ook toestemming voor het aan de orde zijnde gebruik van de overheidseigendom impliceert. Is dat het geval, dan kan dat gebruik niet meer op grond van het eigendomsrecht worden geweigerd, althans alleen worden geweigerd om redenen die niet al in de publiekrechtelijke toestemming waren verdisconteerd. Dit verklaart de arresten  Staat/Windmill  en  Gemeente Den Haag/Staat.  Indien de vergunning  niet  mede ziet op het gebruik van de eigendom, dan kan de privaatrechtelijke toestemming daarvoor worden geweigerd of afhankelijk worden gesteld van een vergoeding. Een voorbeeld hiervan is het arrest  Hoogheemraadschap/G.  Het arrest  Amsterdam/G.  moet ook tegen de achtergrond van de hier bedoelde maatstaf worden begrepen . 
     
     
       6.30 
       Deze benadering is ook gevolgd door het hof Den Haag. Voor zijn oordeel dat de aanwezigheid van een vergunning niet meebrengt dat de privaatrechtelijke toestemming niet mag worden geweigerd, acht het hof van belang dat in het vergunningentraject de eigendomsbelangen van de Staat niet zijn meegewogen. 
     
     
       6.31 
       Het verleend zijn van een publiekrechtelijke vergunning voor een activiteit op overheidsgrond kan dus meebrengen dat privaatrechtelijke toestemming voor het gebruik van de grond niet meer kan worden geweigerd. Dat is niet zonder meer het geval. Bepalend is onder meer of de verleende vergunning ook ziet op het bewuste gebruik en of het belang dat de overheid met haar eigendom wil behartigen al reeds verdisconteerd is in de beslissing tot vergunningverlening.  Indien het inderdaad zo is dat na vergunningverlening de privaatrechtelijke toestemming niet meer kan worden geweigerd, wordt die situatie ook wel aldus omschreven dat de vergunning c.q. publiekrechtelijke toestemming tevens privaatrechtelijke toestemming ‘ is ’ dan wel ‘ impliceert ’. 
     
     
       6.32 
       
         Tegen deze achtergrond ga ik over tot bespreking van de klachten van onderdeel 1 en subonderdeel 2.1. 
         
           Bespreking van de klachten (subonderdelen 1.1 t/m 1.3 en 2.1).  
         
       
     
     
       6.33 
       In de subonderdelen 1.1 en 1.3 wordt uitgegaan van een “uitvoerig onderbouwd beroep van Shipyard op het vertrouwensbeginsel”.   
     
     
       6.34 
       Daarbij kan worden opgemerkt dat Shipyard inderdaad een uitvoerig beroep op ‘het vertrouwensbeginsel’ heeft gedaan, maar niet in het hier aan de orde zijnde verband van haar meer subsidiaire vordering op grond van art. 16 Lv. Ter onderbouwing van haar primaire vordering om het Land te bevelen het erfpachtrecht te verlengen heeft zij gesteld dat haar toezeggingen zijn gedaan en in dat kader een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel en het in dat verband door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State ontwikkelde stappenplan.  Het Hof heeft geoordeeld dat ook naar deze maatstaven het beroep van Shipyard op het vertrouwensbeginsel faalt (rov. 2.12-2.20), welk oordeel in cassatie niet wordt bestreden. 
     
     
       6.35 
       In de thans bestreden overwegingen gaat het als gezegd om de meer subsidiaire vordering op grond van art. 16 Lv. Tegenover het verweer van het Land dat deze bepaling niet van toepassing is omdat de door Shipyard opgetrokken bebouwing in strijd is met de erfpachtvoorwaarden , heeft – naar vaststelling van het Gerecht  – Shipyard zich beroepen op “ de toestemming van het Land omdat die blijkt uit de afgegeven bouwvergunning ”.  Het Gerecht heeft dit argument verworpen omdat naar zijn oordeel de bestendige jurisprudentie van het Hof omtrent het pokopokobeginsel in deze zaak meebrengt dat “ het afgeven van een bouwvergunning door de Minister van Vromi niet gelijk gesteld kan worden aan toestemming door diezelfde Minister om op de in erfpacht uitgegeven percelen een gebouw neer te zetten ” (rov. 4.17). 
     
     
       6.36 
       In het kader van haar tegen rov. 4.17 van het Gerecht gerichte grief XIII, waarnaar  subonderdeel 1.3 verwijst , heeft Shipyard, voor zover relevant, het volgende gesteld (waarbij SSY staat voor Shipyard). 
     
     
       6.37 
       
         In de eerste plaats wordt een beroep gedaan op de afgifte van een bouwvergunning door het Land en het daardoor bij Shipyard gewekte vertrouwen: 
         “3.59 Aan SSY is door middel van de Bouwvergunning namens het daartoe bevoegde gezag officiële toestemming verleend voor het oprichten van “ a shipyard building ”, nota bene minder dan een jaar na de uitgifte van de Erfpachtrechten. Hiermee staat vast dat zij publiekrechtelijk gezien de bouwwerkzaamheden mocht verrichten en aldus niet ‘illegaal heeft gebouwd’. Deze vergunning is verleend door het overheidsorgaan dat daartoe bevoegd was, de  Executive Council , waarbij de regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming in acht zijn genomen. Een officiëlere goedkeuring/toestemming voor de bouwwerkzaamheden bestaat er niet. 
       
       
     
     
       3.60 
       
         Hiermee mocht SSY ervan uitgaan dat het Land, de  Executive Council , ook onder de Bouwvoorwaarden  akkoord was met de voorgenomen bouwwerkzaamheden. Het  poko poko-  beginsel maakt dat in dit geval niet anders en het Gerecht is dan ook ten onrechte tot de conclusie gekomen dat het  poko poko -beginsel in de weg staat aan de vordering van SSY.” 
         Nadat is uiteengezet wat het pokopokobeginsel inhoudt (MvG, nr. 3.61) en wat de Hoge Raad in het arrest  Erven R./St. Eustatius  heeft overwogen over het gewicht van dat beginsel bij de vraag of onbevoegd handelen van een ambtenaar een onrechtmatige daad van de overheid oplevert (MvG, nr. 3.62), vervolgt de memorie van grieven:  
       
       
       
         “3.63 Een bouwvergunning is niet zomaar een toezegging van een willekeurige ambtenaar die onbevoegd is iets te zeggen of onvoldoende van de zaak afweet. Zoals reeds benoemd, een officiëlere toestemming voor bouwwerkzaamheden dan een Bouwvergunning bestaat er niet. SSY mocht erop vertrouwen dat deze toestemming van de  Executive Council  ook de benodigde toestemming onder de Bouwvoorwaarden inhield om de scheepswerf aan te leggen, omdat ook die toestemming van de  Executive Council  moest komen. Het  poko poko- beginsel staat daaraan niet in de weg.” 
       
     
     
       6.38 
       
         In de tweede plaats wordt betoogd dat het Land privaatrechtelijke goedkeuring niet meer zou hebben kunnen weigeren, omdat het dan misbruik van bevoegdheid zou hebben gemaakt: 
         “3.64 Hierbij geldt bovendien dat, al zou de  Executive Council  destijds de privaatrechtelijke goedkeuring [hebben] willen weigeren (waarvan geenszins is gebleken), zij dit niet meer had kunnen weigeren, omdat zij dan misbruik had gemaakt van haar bevoegdheid in de zin van artikel 3:13 BW.” 
         Daarop volgt een citaat uit het arrest  Amsterdam/G. , waarin uw Raad overweegt dat – kort samengevat – na verlening van de standplaatsvergunning een weigering van toestemming tot gebruik van de locatie overeenkomstig die vergunning misbruik van bevoegdheid oplevert, behoudens zwaarwegende belangen die zich verzetten tegen dat gebruik (rov. 3.4.1, aangehaald hiervoor onder 6.26) (MvG, nr. 3.65). De memorie van grieven vervolgt: 
       
       
       
         “3.66 Van dit soort zwaarwegende belangen om de goedkeuring voor de bouwwerkzaamheden zoals die al waren vergund in de Bouwvergunning, als eigenaar van de Percelen te weigeren is nu, laat staan 13 jaar geleden, niet gebleken. Als het Land aldus de goedkeuring had willen weigeren, had dat simpelweg niet gekund omdat zij dan misbruik had gemaakt van haar bevoegdheid.” 
       
     
     
       6.39 
       
         In de memorie van grieven wordt uit het voorgaande de volgende conclusie getrokken: 
         “3.67 Ook daarom geldt des te meer dat SSY er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de Executive Council ook privaatrechtelijke toestemming had gegeven onder de Bouwvoorwaarden voor de aanleg van bouwwerkzaamheden. Het Gerecht heeft dat ten onrechte niet onderkend.” 
       
     
     
       6.40 
       
         Ten slotte wordt een beroep gedaan op (daadwerkelijk) misbruik van bevoegdheid: 
         “3.68 Bovendien geldt dat het Land in ieder geval (ook) misbruik maakt van haar bevoegdheid door zich nu, 13 jaar later, voor het eerst op het standpunt te stellen dat er door SSY in strijd met de Bouwvoorwaarden, dus illegaal, is gebouwd en op grond daarvan SSY geen recht heeft op een compensatie voor deze bouwwerken en -werkzaamheden. Ook dat heeft het Gerecht ten onrechte niet onderkend. 
       
       
     
     
       3.69 
       Toen de Bouwvergunning werd verleend, noch toen de bouwwerkzaamheden werden verricht, is het Land opgekomen tegen de inbreuk op haar eigendom en de strijd met de erfpachtvoorwaarden. Het Land heeft de situatie ter plaatse 13 jaar lang geaccepteerd. Pas nu, nadat een geschil is ontstaan, beroept het Land zich opeens op de Bouwvoorwaarden en dus op haar positie als eigenaar. Hieruit volgt dat het hier niet te doen is om haar eigenaarsbelangen, om te voorkomen dat er bouwwerken op haar eigendom zouden worden gebouwd, maar louter om financiële belangen, als verweer tegen de gevorderde vergoeding door SSY.” 
     
     
       6.41 
       Kennisneming van de memorie van grieven leert dus dat Shipyard in appel een beroep heeft gedaan op (I) haar  gerechtvaardigd vertrouwen  op het verleend zijn van privaatrechtelijke toestemming voor het bebouwen van de erfpachtgrond (MvG nr. 3.67), en wel op grond van: (i) de door het bevoegde orgaan verleende  bouwvergunning  (MvG, nr. 3.59-3.63), en  (ii) de (door potentieel misbruik van bevoegdheid ingegeven)  onmogelijkheid van weigering  van privaatrechtelijke toestemming (MvG, nr. 3.64-3.66). Deze argumenten worden op de in het middel aangegeven vindplaatsen in de pleitaantekeningen (nr. 4.4-4.7) herhaald. 
     
     
       6.42 
       Daarnaast heeft Shipyard een beroep gedaan op (II) misbruik van bevoegdheid, zulks wegens – kort gezegd – tijdsverloop (MvG, nr. 3.68-3.69). 
     
     
       6.43 
       Uit het voorgaande volgt dat de subonderdelen 1.1 en 1.3 feitelijke grondslag ontberen voor zover deze ervan uitgaan dat Shipyard een beroep heeft gedaan op ‘het vertrouwensbeginsel’ als aan de orde in de zaken die hebben geleid tot de arresten  Erven R./Sint Eustatius  en  De Goede Hoop/Curaçao.  In die gevallen ging het om overheidsaansprakelijkheid uit onrechtmatige daad wegens handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, te weten het beschamen van vertrouwen dat is gewekt door handelen in strijd met regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming (art. 6:162 BW). In het thans voorliggende geval draait het om vergunningverlening door een bevoegd orgaan, op grond waarvan de vergunninghouder zich op het standpunt stelt dat – als er al geen sprake is van wilsovereenstemming tussen partijen over afwijking van de erfpachtvoorwaarden  – in ieder geval bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de overheid toestemming heeft gegeven om de geldende erfpachtvoorwaarden niet na te leven. Dit geval staat dus in de sleutel van vertrouwensbescherming als bedoeld in art. 3:33 jo. 3:35 BW.  
     
     
       6.44 
       Voor zover het middel tot uitgangspunt neemt dat ook bij de beoordeling van het gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van art. 3:35 BW het pokopokobeginsel niet zonder meer doorslaggevend is, is dat mijns inziens juist. Bij de beoordeling van het gerechtvaardigd vertrouwen op grond van art. 3:35 BW zijn immers alle omstandigheden van het geval van belang.  Anders dan het middel betoogt, heeft het Hof dit niet miskend. Het Hof overweegt immers in rov. 2.25 dat “ dit ” – waarmee het verwijst naar het daarvoor weergegeven pokopokobeginsel – niet altijd doorslaggevend is.  
     
     
       6.45 
       Voorts ligt in rov. 2.24 besloten dat het Hof van oordeel is dat in het licht van het pokopokobeginsel door Shipyard onvoldoende is gesteld ter rechtvaardiging van het oordeel dat zij, zoals zij heeft gesteld in grief XIII, er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat haar privaatrechtelijke toestemming is gegeven om te bouwen op de erfpachtgrond. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. Ik licht dat als volgt toe. 
     
     
       6.46 
       Mede gelet op de verwijzing naar het oordeel van het Gerecht in diens rov. 4.17, onderkent het Hof, anders dan subonderdeel 1.3 veronderstelt, wel degelijk de in het subonderdeel vermelde stelling dat er sprake is van een door het bevoegde gezag afgegeven bouwvergunning, waarmee vaststaat dat de bebouwing publiekrechtelijk is toegestaan ( stelling (a) ; zie MvG nr. 3.59).  
     
     
       6.47 
       Vervolgens verwerpt het Hof kennelijk de in subonderdeel 1.3 vermelde  stelling (b),  inhoudend dat op grond ‘ daarvan ’ – het verleend zijn van de bouwvergunning – Shipyard er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het Land privaatrechtelijk akkoord was met afwijking van de erfpachtvoorwaarden (zie MvG nr. 3.60). Dit oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk, nu uit de in het middel genoemde vindplaatsen in de gedingstukken niet blijkt  waarom  de enkele vergunningverlening volgens Shipyard bedoeld gerechtvaardigd vertrouwen kon wekken, afgezien van het feit dat de vergunning afkomstig was van hetzelfde overheidsorgaan dat volgens haar ook bevoegd zou zijn om privaatrechtelijke toestemming te geven.  Voor zover (ook) deze  stelling (b)  ervan uitgaat dat een publiekrechtelijke bouwvergunning zonder meer privaatrechtelijke toestemming tot de vergunde bebouwing meebrengt , berust zij op een onjuiste rechtsopvatting (zie hiervoor, alinea 6.31).  
     
     
       6.48 
       Anders dan subonderdeel 1.3 veronderstelt, is voorts de daarin genoemde  stelling (c)  – dat het Land misbruik van bevoegdheid maakt door zich eerst 13 jaar na de vergunning privaatrechtelijk op het standpunt te stellen dat door Shipyard in strijd met de erfpachtvoorwaarden is gebouwd (MvG, nr. 3.68-3.69) – niet aangevoerd ter onderbouwing van haar beroep op gerechtvaardigd vertrouwen op het verleend zijn van privaatrechtelijke toestemming voor de bebouwing. Ik verwijs naar de alinea’s 6.41 en 6.42 hiervoor.  
     
     
       6.49 
       Daarbij merk ik op dat in subonderdeel 1.3 niet wordt geklaagd dat het Hof voorbij is gegaan aan de tweede grond die Shipyard heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar beroep op gerechtvaardigd vertrouwen ter zake verleende privaatrechtelijke toestemming, te weten de (door potentieel misbruik van bevoegdheid ingegeven) onmogelijkheid van weigering van die toestemming (zie hiervoor onder 6.41). Voor zover beoogd is daarover te klagen in de schriftelijke repliek, nr. 13 en voetnoot 4, is dat tardief.  
     
     
       6.50 
       Uit het voorgaande volgt dat de motiveringsklacht van  subonderdeel 1.3  faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. In het verlengde daarvan faalt ook de rechtsklacht van  subonderdeel 1.1 .  
     
     
       6.51 
       
         Subonderdeel 1.2  klaagt over miskenning van het concordantiebeginsel. Het berust, evenals subonderdeel 1.1, op de lezing dat het Hof het pokopokobeginsel zonder meer laat prevaleren en geen rekening heeft gehouden met het beroep van Shipyard op het vertrouwensbeginsel. Uit de bespreking van de subonderdelen 1.1 en 1.3 volgt dat ook dit subonderdeel faalt omdat het feitelijke grondslag ontbeert.    
     
     
       6.52 
       De in  subonderdeel 2.1  vervatte  rechtsklacht  behelst een voortbouwklacht. Deze faalt in het voetspoor van onderdeel 1.  
     
     
       6.53 
       Volgens de in subonderdeel 2.1 begrepen  motiveringsklacht  wordt geen inzicht verschaft waarom bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv ontbreken. 
     
     
       6.54 
       Ook deze klacht faalt, omdat dit inzicht wel wordt verschaft. Blijkens de verwijzing in rov. 2.26 volgt het Hof het Gerecht in zijn oordeel (rov. 4.19 vonnis Gerecht) dat het bij bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Lv gaat om  toegestane  bouw. In rov. 2.26 ligt het oordeel besloten dat van toegestane bouw geen sprake is, nu het Hof het Gerecht eveneens volgt in het oordeel dat de erfpachtvoorwaarden niet zijn nageleefd zonder dat daar – naar ook het Hof in rov. 2.24 heeft geoordeeld – toestemming voor is gegeven (vonnis Gerecht, rov. 2.19).  
     
     
       6.55 
       
         De slotsom is dat  onderdeel 1  en  subonderdeel 2.1  falen. 
         
           Subonderdeel 2.2: ongerechtvaardigde verrijking 
         
       
     
     
       6.56 
       
         
           Subonderdeel 2.2  is gericht tegen het oordeel van het Hof in rov. 2.26 betreffende de (subsidiaire) vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BWSM):  
         “2.26 (...) Van een recht op schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking is evenmin sprake. Zo er al verrijking is van het Land, wat geenszins vaststaat, is deze niet ongerechtvaardigd.” 
       
     
     
       6.57 
       
         Subonderdeel 2.2  bestempelt de kwalificatie ‘niet ongerechtvaardigd’ als onjuist. Het Hof heeft miskend dat voor de veronderstelde verrijking geen redelijke grond aanwezig is. Daartoe wordt aangevoerd dat – anders dan het Hof aanneemt (waarover subonderdeel 2.1) – art. 16 Lv wel van toepassing is op de bebouwing en opstallen van Shipyard.  
     
     
       6.58 
       Nu deze rechtsklacht tot uitgangspunt neemt dat art. 16 Lv van toepassing is, faalt het op dezelfde gronden als subonderdeel 2.1.  
     
     
       6.59 
       
         Voorts  wordt geklaagd dat de kwalificatie ‘niet ongerechtvaardigd’ althans onbegrijpelijk of ongenoegzaam gemotiveerd is, omdat het Hof in het licht van de stellingen van Shipyard niet duidelijk maakt waarom de verrijking van het Land niet ongerechtvaardigd is. 
     
     
       6.60 
       Deze klacht geeft niet met de vereiste bepaaldheid en precisie aan op welke grond de (veronderstelde) verrijking volgens Shipyard ongerechtvaardigd is, en voldoet in zoverre niet aan de aan een cassatieklacht te stellen eisen. Kennisneming van de aangewezen vindplaatsen in de gedingstukken leert dat deze geen onderbouwing van de kwalificatie ‘ongerechtvaardigd’ verschaffen. Aldaar wordt alleen bestreden dat het, zoals het Gerecht in zijn rov. 4.19 heeft geoordeeld, gaat om een opgedrongen verrijking, hetgeen meebrengt dat een vergoeding  niet redelijk  zou zijn (MvG, nr. 3.73).  De motiveringsklacht faalt dan ook.  
     
   
   
     
       7 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
   
   
      	Ontleend aan het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 10 maart 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:30 (hierna ook:  het bestreden vonnis ), onder 2.1 e.v., tenzij anders aangegeven. 
   
   
      	Prod. 2 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 35 bij CvR/CvA rec. 
   
   
      	De weergave van de bepalingen in het bestreden vonnis, rov. 2.1, is op verschillende punten niet correct. Deze conclusie bevat de juiste weergave.   
   
   
      	Prod. 3A bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 3B bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 4 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Het Gerecht en het Hof hebben niet vastgesteld welke opstallen zijn gebouwd. Zie voor de stellingen van Shipyard ter zake hierna alinea 3.7.  
   
   
      	Prod. 5 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 7 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 10 bij inleidend verziekschrift. 
   
   
      	Prod. 11 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 12 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 13 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 14 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 15 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 16 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 6 bij CvA tevens eis in reconventie. 
   
   
      	Prod. 17 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 18 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 19 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 7 bij CvA tevens eis in reconventie. 
   
   
      	Prod. 20 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 22 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 23 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 24 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 25 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	Prod. 25 bij inleidend verzoekschrift. 
   
   
      	In eerste aanleg waren naast Shipyard ook Shanny en [betrokkene 1] verzoekers. Zij zijn niet in hoger beroep gekomen van het vonnis van het Gerecht. Hun vorderingen blijven hierna onbesproken. 
   
   
      	Bestreden vonnis, rov. 2.3. Zie ook inleidend verzoekschrift, p. 15, petitum. 
   
   
      	Landsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten, AB 2014, GT nr. 17. Volgens art. 29 kan deze landsverordening worden aangehaald als “Verordening op de uitgifte van eigendommen”. Deze landsverordening is de opvolger van de in de erfpachtakte genoemde Eilandsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorend aan het Eilandgebied de Bovenwindse Eilanden, AB 1954, nr. 1, zoals gewijzigd bij AB 1976, nr. 6. 
   
   
      	De reconventionele vorderingen jegens Shanny en [betrokkene 1] blijven hierna buiten beschouwing. 
   
   
      	Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 14 september 2021, ECLI:NL:OGEAM:2021:93. 
   
   
      	Volgens Shipyard gaat het om de volgende investeringen: het inpolderen van waterpercelen en de aanleg van o.m. steigers, ankerplaatsen, lift, liftopgang, nutsnetwerk en een restaurant (CvR/CvA rec., nr. 30 en MvG, nr. 3.73). Het Gerecht (rov. 3.4) noemt: de aanleg van een kade en een hellingbaan en het uitbaggeren van de lagune. 
   
   
      	Voetnoot Gerecht: Zie GHvJ 30 januari 2001,  NJ  2001/579. 
   
   
      	Voetnoot Gerecht: “Daaraan doet, anders dan Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] menen, de omvang van de betaalde leges niet af.” 
   
   
      	Voetnoot Gerecht: “Uitleg waarom die weg niet is bewandeld wordt niet gegeven door Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] .” 
   
   
      	Er staat kennelijk abusievelijk: art. 3:99 BW. 
   
   
      	Het proces-verbaal ontbreekt in het A-dossier. 
   
   
      	Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 10 maart 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:30. 
   
   
      	Tegen dit oordeel is niet gegriefd.   
   
   
      	De regeling van art. 16 Lv is een lex specialis ten opzichte van art. 5:87 BWSM. Daarin is bepaald dat de eigenaar die het erfpachtrecht wegens wanbetaling heeft opgezegd, na het einde van de erfpacht verplicht is tot vergoeding van de waarde van de erfpacht, onder aftrek van hetgeen hij te vorderen heeft, ‘tenzij bij wettelijk voorschrift anders is bepaald’. Zie J. de Boer,  Het nieuw BW overzee  (Mon. BW nr. A31) 2019/93. 
   
   
      	Zie p.i., subonderdeel 2.1: “ Ten onrechte neemt het hof derhalve aan dat er geen sprake was van ( toegestane ) bebouwing en opstallen als bedoeld in art. 16 Verordening op de uitgifte van eigendommen “ (onderstreping A-G). Zie ook s.t. zijdens het Land, nr. 1.17. 
   
   
      	De s.t. verwijst naar: CvA/CvE rec., sub 48; CvD/CvR rec., sub 30-31; pleitaantekeningen in eerste aanleg zijdens het Land, sub 7; MvA, sub 34-35; pleidooi in hoger beroep zijdens het Land, sub 16. 
   
   
      	Zie de notariële akte van 21 september 2006 (prod. 2 bij inleidend verzoekschrift). 
   
   
      	Zo stelde het Land dat de ontruimingsverplichting (voorwaarde  d ) ook ziet op aangebrachte opstallen (CvA/CvE rec., nr. 48; CvD/CvR rec., nr. 31; MvA, nr. 34-35; pleidooi in appel zijdens het Land, nr. 16). Shipyard stelde zich daarentegen op het standpunt dat voorwaarde  d  alleen ziet op roerende zaken en de eenvoudig verwijderbare bezittingen van Shipyard (CvR/CvA rec., nr. 27). 
   
   
      	HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487,  NJ  2012/34 ( Erven R./Sint Eustatius ), rov. 3.4.3-3.4.4 en 3.5. 
   
   
      	HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413,  RvdW  2012/94 ( De Goede Hoop/Curaçao ), rov. 3.6.5. 
   
   
      	Het subonderdeel verwijst naar MvG, nr. 3.57-3.70; pleitaantekeningen mrs. Smits en Kist in appel, nr. 4.4-4.7. 
   
   
      	Het subonderdeel verwijst naar MvG nr. 3.72; pleitaantekeningen mrs. Smits en Kist in appel, nr. 4.4-4.5. 
   
   
      	Art. 39 Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden. 
   
   
      	Zie over de concordantie van rechtspraak o.m.: J. de Haan, ‘Eendrachtig recht vormen? Het beginsel van concordantie van rechtspraak’,  NJB  2008/1922; G.C.C. Lewin,  Het hoger beroep en het cassatieberoep in burgerlijke zaken in de Nederlandse Antillen en Aruba  (diss. Willemstad, Curaçao), Deventer: Kluwer 2010, par. 6.3; L.J.J. Rogier, ‘Het einde van het concordantiebeginsel?’,  RM Themis  2016-3, p. 126 e.v.; J. de Boer,  Het nieuw BW overzee  (Mon. BW A31), Deventer: Kluwer 2019/7; Asser/Vonken  10-I  2023/660. 
   
   
      	Te denken valt aan verschillen wat betreft de organisatie van de overheid, sociale cultuur en economische bedrijvigheid. Zie o.m. P. van Schilfgaarde, ‘Concordantie in het privaatrecht’,  WPNR  1999/6356, p. 320. 
   
   
      	HR 14 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2280,  NJ  1999/409 m.nt. S.C.J.J. Kortmann, rov. 3.4. Zie ook HR 19 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5797,  NJ  2013/121 m.nt. J.H. Spoor, rov. 3.3.2, sprekend van een ‘ duidelijk’  verschil in maatschappelijke opvattingen. G.C.C. Lewin, ‘Concordantie en maatschappelijke opvattingen – deel twee’,  CJB  2018(7) 4, p. 271, ziet hierin een aanscherping van het vereiste voor aanvaarding van een uitzondering op het beginsel van concordantie van rechtspraak. 
   
   
      	Zie daarover uitgebreid: J. de Boer, ‘Het NBW in de West’,  NJB  2001/7, p. 290-291; J. de Haan, ‘Einde van het pokopoko-beginsel?’,  NJB  2013/138; J. de Haan, ‘Tussen uniformiteit en discordantie’, Vijfentwintig jaar civiele rechtsontwikkeling op de Antillen’,  NJB  2022/1943, nr. 4. Zie recentelijk ook P. Klik, ‘Wat weet u eigenlijk van de (voormalige) Nederlandse Antillen?’,  NJB  2024, p. 1554-1555. 
   
   
      	Het pokopokobeginsel is in 2000 als zodanig en onder die naam geïntroduceerd door J. Sybesma, ‘Huldigt het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba het ‘pokopoko’-beginsel?, in: J. Sybesma,  Toezicht en legaliteit. Opstellen over bestuurlijk toezicht en de legaliteit van bestuurlijke bevoegdheden in de Nederlandse Antillen  (diss. Willemstad, Curaçao), Boom juridische uitgevers 2011, p. 64 i.v.m. 69. Het opstel is oorspronkelijk verschenen in:  TAR – Justicia  2000/3. 
   
   
      	Sybesma (a.w., p. 68) noemt traag overheidshandelen met als gevolg langdurige procedures voor het verkrijgen van beschikkingen zoals vergunningen of aanstellingen, en het daardoor veelvuldig overschrijden van termijnen.  
   
   
      	GHvJ 12 januari 1999, ECLI:NL:OGHNAA:1999:AC2333,  NJ  1999/458 ( Eilandgebied Curaçao/B. ), rov. 4.3 (geen onrechtmatige overheidsdaad wegens trage besluitvorming); GHvJ 21 september 1999, ECLI:NL:OGHNAA:1999:AD5859,  NJ  1999/834 ( Ennia c.s./Aruba ), rov. 5.23 en 5.29. 
   
   
      	GHvJ 28 september 1999,  TAR Justicia  2000, afl. 3, p. 217-221 ( Studiefinanciering Curaçao/A. ), rov. 5.13. 
   
   
      	In de literatuur was al eerder bepleit dat de Antilliaanse rechter terughoudend moet zijn met het honoreren van een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen bij overheidstoezeggingen. Zie: H. Munneke,  Ambtsuitoefening en onafhankelijke controle in de Nederlandse Antillen en Aruba, Juridische en beheersmatige controle als waarborg voor deugdelijk bestuur  (diss. Leiden), Nijmegen: Ars Aequi Libri 1994, p. 215; M.A. Loth, ‘Een eigentijds Nanzi-verhaal? Over de rol van de rechter in de Antilliaanse samenleving’,  TAR Justicia  1998, p. 152-153, naar aanleiding van HR 10 september 1993, ECLI:NL:HR:AC1055,  NJ  1996/3, m.nt. M. Scheltema ( D./Eilandgebied Curaçao ). Zie in deze zin ook J. de Boer, ‘Het NBW in de West’,  NJB  2001/7, p. 290. 
   
   
      	GHvJ 30 januari 2001, ECLI:NL:OGHNAA:2001:AD6371,  NJ  2001/579 ( Sinoca/Eilandgebied Curaçao ), rov. 4.11. Zie hierover ook de noot van M.V.R. Snel, in M.V.R. Snel e.a.,  Caribisch vermogensrecht geannoteerd , Den Haag: Boom juridisch 2020, p. 66 e.v.  
   
   
      	Zie bijvoorbeeld: GHvJ 27 november 2006, ECLI:NL:OGHNAA:2006:BG2084, rov. 2.3 (geen beroep op vertrouwensbeginsel na onbevoegdelijk gedane mededeling betreffende vergunningverlening); GHvJ 29 september 2009, ECLI:NL:OGHNAA:2009:BJ9613, rov. 3.3 (geen beroep op vertrouwensbeginsel na onbevoegdelijk gedane toezegging tot indienstneming); GHvJ 30 september 2011, ECLI:NL:OGHACMB:2011:BU3523, rov. 4.3 (geen beroep op art. 3:61 lid 2 BWSM of onrechtmatige daad na onbevoegdelijk gedaan aanbod tot een arbeidsovereenkomst). 
   
   
      	Vgl. J. de Haan, ‘Einde van het pokopoko-beginsel?’,  NJB  2013/138, en J. de Boer,  Het nieuw BW overzee  (Mon. BW nr. A31) 2019/7, sub a en b. Sybesma, a.w., p. 69, wijst erop dat het pokopokobeginsel, anders dan andere rechtsbeginselen uit het bestuursrecht, zoals het non-discriminatiebeginsel, het verbod van willekeur of het verbod van détournement de pouvoir, niet normatief is. Het pokopokobeginsel heeft eerder betrekking op bepaalde omstandigheden of bepaald (‘pokopoko’) gedrag. 
   
   
      	Zie Sybesma, a.w., p. 75. Zie ook diens kritiek op p. 73 en 78-79. Zie over de (on)wenselijkheid van dit uitgangspunt ook J. de Haan,  Het pokopoko-beginsel en andere (eigen)aardigheden van het recht van de Nederlandse Antillen , Willemstad: Uitgeverij Amigoe 2004, p. 11-14. 
   
   
      	M.A. Loth, ‘Zeven scènes uit het leven van een 150-jarige’,  CJB  2019 (8) 2, p. 83. Zie over het verschil met de rechtspraak van de Hoge Raad ook J. de Boer, ‘Het NBW in de West’,  NJB  2001/7, p. 290. 
   
   
      	Zie o.m. HR 27 november 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZB1223,  NJ  1993/287 m.nt. P. van Schilfgaarde ( F./Aruba ); HR 19 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0875,  NJ  1995/704 ( Aruba/ […] ), en HR 10 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1055,  NJ  1996/3 m.nt. M. Scheltema ( D./Curaçao ).  
   
   
      	HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487,  NJ  2012/34 ( Erven R./Sint Eustatius ). Zie ook Snel,  Caribisch vermogensrecht geannoteerd , p. 70-71. 
   
   
      	HR 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5420,  NJ  2010/371 ( Provincie Gelderland/Vitesse e.a .). Zie ook Snel,  Caribisch vermogensrecht geannoteerd , p. 71-72. 
     
   
   
      	HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413,  RvdW  2012/94 ( De Goede Hoop/Eilandgebied Curaçao ). 
   
   
      	J. de Haan, ‘Einde van het pokopoko-beginsel?’,  NJB  2013/138, nr. 2.  
   
   
      	J. de Haan, ‘Tussen uniformiteit en discordantie’,  NJB  2022/1943, nr. 4. 
   
   
      	M.A. Loth, ‘Zeven scènes uit het leven van een 150-jarige’,  CJB  2019 (8) 2, p. 84. 
   
   
      	Snel,  Caribisch vermogensrecht geannoteerd , p. 39 en 72-73, onder verwijzing naar HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1309,  JOR  2016/295 m.nt. S.C.J.J.Kortmann ( Vitesse II ). Op p. 39, voetnoot 33, gaat de annotator ervan uit dat de Hoge Raad het belang van strikte naleving van regels weliswaar onderschrijft maar tevens het belang van vertrouwensbescherming onderstreept. Op p. 72, voetnoot 13, wordt door de annotator echter gespeculeerd dat de verwijzing door de Hoge Raad naar het belang van strikte naleving van regels ook een beleefde  lip service  kan zijn geweest, met als voornaamste boodschap dat met dit aspect van het pokopokobeginsel niets moet worden gedaan. 
   
   
      	Zie o.m. GEA Curaçao 19 december 2012, ECLI:NL:OGEAC:2012:BZ8825, rov. 5 ( totstandkoming arbeidsovereenkomst ); GEA Curaçao 22 maart 2013, ECLI:NL:OGEAC:2013:BZ8820, rov. 8 ( geldigheid gunning, totstandkoming overeenkomst van opdracht ); GEA Curaçao 16 november 2015, ECLI:NL:OGEAC:2015:24, rov. 3.17 ( maatregelen ter beperking hinder olieraffinaderij ); GHvJ 26 mei 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:130, rov. 2.6 ( onrechtmatigheid van niet-betalen op nietige overeenkomst ); GEA Aruba 7 september 2022, ECLI:NL:OGEAA:2022:332, rov. 4.14 ( vasthouden aan gevoerd beleid als af te wegen belang in kader stap 3 van stappenplan RvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 ); GHvJ 29 augustus 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:154, rov. 3.16 ( gerechtvaardigd vertrouwen ).  
   
   
      	GEA Curaçao 1 juni 2022, ECLI:NL:OGEAC:2022:136, rov. 8.3 ( vertrouwensbeginsel; toezegging als bedoeld in stap 1 van stappenplan RvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 ). 
   
   
      	GEA Curaçao 25 april 2016, ECLI:NL:OGEAC:2016:9, rov. 4.10 ( art. 3:61 lid 2 BWC ); GHvJ 25 november 2022, ECLI:NL:OGHACMB:2022:123, rov. 4.12 ( art. 3:61 lid 2 BWSM ). 
   
   
      	GHvJ 29 november 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:157, rov. 4.17 ( ongerechtvaardigde verrijking; redelijkheid ); GHvJ 26 mei 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:130, rov. 2.10 jo. 2.6 ( ongerechtvaardigde verrijking; redelijkheid ). 
   
   
      	GHvJ 25 november 2022, ECLI:NL:OGHACMB:2022:123,  NTHR  2023-1, p. 22, rov. 4.12. 
   
   
      	GHvJ 29 augustus 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:154, rov. 3.16 ( gerechtvaardigd vertrouwen ).  
   
   
      	Vgl. HR 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:497,  NJ  2023/273 m.nt. L.A.D. Keus, rov. 3.3 (slot). 
   
   
      	Zie over openbare zaken o.m.: G.A. van Veen,  Openbare zaken  (diss. Utrecht), Zwolle: W.E.J. Tjeenk Willink 1997; G. Snijders,  Overheidsprivaatrecht. Bijzonder deel  (Mon. BW A26b), Kluwer: Deventer 2016/28; P.J. Huisman, ‘Openbare zaken in eigendom van de overheid en de grens tussen publiek- en privaatrecht (I),  WPNR  2018/7181, p. 141-151. 
   
   
      	HR 26 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0965,  NJ  1991/393, m.nt. M.W. Scheltema (onder  NJ  1991/394) ( Staat/Windmill ). 
   
   
      	A.R. Bloembergen, annotatie onder  NJ  2000/639 ( Gemeente Den Haag/Staat ). 
   
   
      	HR 19 mei 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5860,  NJ  2000/639 m.nt. A.R. Bloembergen ( Den Haag/Staat ). 
   
   
      	A.R. Bloembergen, annotatie onder  NJ  2000/639 ( Gemeente Den Haag/Staat ). Zie ook G. Snijders, ‘Gelede normstelling in het aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht; normen van publiek- en privaatrechtelijke aard’, in: G. Snijders & A.G. Castermans,  De gelede normstelling in het aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht  (preadviezen VASR), Deventer: Kluwer 2021, p. 37. 
   
   
      	HR 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7845,  NJ  2009/255,  AB  2009/327 m.nt. G.A. van der Veen ( Gemeente Amsterdam/G. ). 
   
   
      	Zie voor een toepassing van deze regel: Rb. Amsterdam 30 november 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:7090, rov. 4.13 e.v. 
   
   
      	HR 9 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0736,  AB  2013/1 m.nt. A.H.J. Hofman en G.A. van der Veen,  Gst.  2013/35 m.nt. H.Ph.J.A.M. Hennekes;  JB  2013/3 m.nt. D.G.J. Sanderink & L.J.M. Timmermans ( Hoogheemraadschap/G. ). Zie voor een toepassing Rb. Amsterdam 30 november 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:7090,  RVR  2023/3 met wenk, rov. 4.2. 
   
   
      	A-G Snijders, conclusie (ECLI:NL:PHR:2022:1149), nrs. 3.19-3.23, voor HR 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:497,  NJ  2023/273 m.nt. L.A.D. Keus.   
   
   
      	Hof Den Haag 21 maart 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:469,  BR  2023/55, m.nt. S. Elbertsen & E.W.J. de Groot, rov. 6.3. Van dit arrest is cassatieberoep ingesteld. 
   
   
      	G. Snijders,  Overheidsprivaatrecht. Algemeen deel  (Mon. BW A26a) 2011/5e en  Overheidsprivaatrecht. Bijzonder deel  (Mon. BW A26a) 2016/8c. Zie ook Snijders,  De gelede normstelling in het aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht , 2021, p. 37. Huisman,  WPNR  2018/7181, p. 146-147 spreekt in dit verband van het primaat van het publiekrechtelijk toetsingskader. In die zin ook Van der Veen, annotatie onder  Amsterdam/G. ,  AB  2009/327, nr. 2, met verwijzing naar HR 21 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8823,  NJ  2006/418 m.nt. C.J.H. Brunner. Vgl. Van Wijk/Konijnenbelt & Van Male,  Hoofdstukken van bestuursrecht,  2014, p. 420-421. 
   
   
      	Vgl. het arrest  Hoogheemraadschap/G. , rov. 3.4.1 (slot) en de conclusie van A-G Snijders, ECLI:NL:PHR:2022:1149, nr. 3.19 e.v.  
   
   
      	Zie de tegen rov. 4.13 en 4.14 van het vonnis van het Gerecht gerichte grief XI (MvG 3.26-3.49), waarin een beroep wordt gedaan op RvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694,  AB  2019/302. Zie voor inbedding van stap 3 in het BW: HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1957,  NJ  2022/236 m.nt. L.A.D. Keus.  
   
   
      	CvD/CvR rec., nr. 34. Vgl. eerder CvA/CvE rec., nr. 48 (met betrekking tot art. 18 Lv). 
   
   
      	Zie vonnis van het Gerecht, rov. 4.17 en 3.4. 
   
   
      	Het Gerecht ontleent dit kennelijk aan CvR/CvA rec., nr. 28.: “ Zelfs als de erfpachtakte deze restricties stelt, geldt dat deze restricties niet meer gelden omdat Shipyard c.s. met medeweten en (stilzwijgende) toestemming van het Land investeringen heeft gedaan. Het toenmalige Eilandgebied (...) heeft nota bene een bouwvergunning verleend aan Shipyard om te bouwen (...). Het Land heeft dus zelf toestemming gegeven voor de bebouwingen, hetgeen een verandering van bepaalde erfpachtvoorwaarden tot stand heeft gebracht. Met instemming van beide partijen is op dit punt indertijd namelijk afgeweken van hetgeen in de erfpachtakte was bepaald .” Zie ook CvD rec., nr. 10: “ Voorts is niet juist dat de compensatieregeling van art. 16 Landsverordeningen niet van toepassing zou zijn. Immers spreekt de wet enkel van de situatie als het stuk grond bebouwd is (in dit geval dus met toestemming). ” 
   
   
      	MvG nr. 3.57-3.70; pleitaantekeningen mrs. Smits en Kist in appel, nr. 4.4-4.5. 
   
   
      	Onder ‘De Bouwvoorwaarden’ zijn te verstaan: de voorwaarden sub  d  (doel) en sub  e  (bouwverbod) van de erfpachtakte. Zie de gedefinieerde term in MvG, nr. 2.3. 
   
   
      	HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487,  NJ  2012/34. 
   
   
      	HR 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7845,  NJ  2009/255,  AB  2009/237 m.nt. G.A. van der Veen ( Gemeente Amsterdam/G. ). 
   
   
      	Zie ook MvG, nr. 3.72, waarnaar subonderdeel 2.1 verwijst.  
   
   
      	Zie de stellingen van Shipyard in eerste aanleg, aangehaald in voetnoot 96 hiervoor. 
   
   
      	Asser/Sieburgh  6-III  2022/134 e.v. 
   
   
      	Zie MvG, nr. 3.60. 
   
   
      	Zie naast stelling ( b ) ook het hiervoor onder 6.41 als tweede onderscheiden argument voor gerechtvaardigd vertrouwen: onmogelijkheid van weigering (MvG, nrs. 3.64-3.66). Vgl. pleitaantekeningen, nr. 4.6: “ Het gaat om de algemene ‘regel’ dat het gebruikmaken van een recht niet privaatrechtelijk kan worden tegengehouden als dat recht publiekrechtelijk al is toegestaan.” 
   
   
       Het subonderdeel verwijst naar MvG nr. 3.73; pleitaantekeningen mrs. Smits en Kist in appel, nr. 4.8-4.9. 
   
   
       Vgl. Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 830 (TM) en p. 836 (EV I): als sprake is van een opgedrongen verrijking kan het in art. 6:212 BW genoemde redelijkheidsvereiste een handvat zijn om een vordering tot schadevergoeding af te wijzen.