ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2022:8096

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2022:8096 Rechtbank Limburg , 19-10-2022 / 9509296 CV EXPL 21-5000

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2022-10-19

Zaaknummer: 9509296 CV EXPL 21-5000

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2022:8096

---

Eiser had een pand in de verkoop staan en heeft een koopovereenkomst gesloten met een koper die zich vervolgens heeft beroepen op een ontbindende voorwaarde, omdat hij zijn woonhuis niet tijdig had verkocht. Eiser stelde zich op het standpunt dat deze ontbinding niet rechtsgeldig was, maar gaf de makelaar, gedaagde partij, desondanks de opdracht een nieuwe koopovereenkomst tot stand te brengen zonder ontbindende voorwaarde. De makelaar heeft niet teruggekoppeld aan eiser dat de koper wederom dezelfde ontbindende voorwaarde opgenomen wilde zien in de nieuwe koopovereenkomst en heeft koper in de waan gelaten dat hij het pand van eiser mocht afnemen als hij zijn woonhuis had verkocht. Toen deze verkoop rond was, had zich bij eiser echter al een gegadigde gemeld, die het pand uiteindelijk daadwerkelijk kocht. Het pand kon niet geleverd worden omdat de oorspronkelijke koper conservatoir beslag had laten leggen en een kort geding was gestart om alsnog levering van het pand aan hem te bewerkstelligen. Ook vorderde hij de boete van 10% van de koopsom. Eiser vordert de hierdoor veroorzaakte schade van de makelaar o.g.v. wanprestatie. Ook vordert hij de kosten die samenhangen met de aansprakelijkheidstelling van de makelaar. De makelaar ontkent te zijn tekortgeschoten in haar bemiddeling en betwist dat zij aansprakelijkheid is voor de schade. De kantonrechter oordeelt dat de makelaar aansprakelijk is voor de schade, voor zover de gevorderde kosten de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Volgt een gedeeltelijke toewijzing van de vordering.

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 9509296 CV EXPL 21-5000 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 19 oktober 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       
         
          [eisende partij]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. J. de Vries, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         
          [gedaagde partij]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde mr. O.B. Zwijnenberg. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord 
         
         
           de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling 
         
         
           de aan de zijde van [eisende partij] ingediende aanvullende producties 36 en 37 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 31 mei 2022 
         
         
           de spreekaantekeningen van mr. De Vries. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisende partij] heeft een overeenkomst tot bemiddeling gesloten met [gedaagde partij] voor de verkoop van (onder meer) de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: het pand). Vanaf juni 2018 is [naam verkopend makelaar] van [gedaagde partij] opgetreden als verkopend makelaar. 
       
     
     
       2.2. 
       Op 1 november 2019 heeft [eisende partij] het pand aan [naam 2] verkocht voor € 210.000 k.k. In de koopovereenkomst was als ontbindende voorwaarde opgenomen dat [naam 2] zijn woning aan de [adres 2] in [plaats 2] uiterlijk 18 november heeft verkocht. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 18 november 2019 stuurt [naam 2] een whatsapp-bericht aan [eisende partij] waarin hij schrijft dat de [adres 2] nog niet is verkocht. 
       
     
     
       2.4. 
       Vervolgens ontwikkelt zich tussen partijen een discussie over de vraag of de koopovereenkomst middels voornoemd whatsapp-bericht is ontbonden. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 2 januari 2020 stuurt [eisende partij] een e-mail aan [naam verkopend makelaar] waarin hij schrijft dat hij wil meewerken aan een oplossing, mits in de nieuwe verkoopovereenkomst sprake is van een definitieve afname. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [naam verkopend makelaar] heeft een koopovereenkomst opgesteld zonder ontbindende voorwaarden en die op 3 januari 2020 ter goedkeuring voorgelegd aan [eisende partij] , die hierop heeft geantwoord dat hij de overeenkomst graag getekend retour ziet waarna hij toezegt die ook te zullen ondertekenen.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 3 januari 2020 heeft [naam verkopend makelaar] de koopovereenkomst via de e-mail gestuurd aan [naam 2] . 
       
     
     
       2.8. 
       Op 6 januari 2020 heeft [eisende partij] per e-mail aan [naam verkopend makelaar] gevraagd of [naam 2] de koopovereenkomst heeft getekend. Op 7 januari 2020 heeft [eisende partij] aan [naam verkopend makelaar] een e-mail geschreven en aangegeven dat hij niet inziet waarom de overeenkomst nog niet is getekend door [naam 2] en dat hij ervan uitgaat dat die  ‘uiterlijk morgen’  getekend is en de zaak dan afgehandeld kan worden. Op 10 januari 2020 heeft [eisende partij] een whatsapp-bericht aan [naam verkopend makelaar] gestuurd met de mededeling dat hij niets meer hoort en dat hij wil dat [naam verkopend makelaar] hem belt omdat hij graag duidelijkheid wil hebben.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 13 januari 2020 heeft [naam 2] aan [naam verkopend makelaar] laten weten dat hij de koopovereenkomst zal ondertekenen, mits er in wordt gezet dat hij zijn pand heeft verkocht, met dezelfde clausule, en dat hij hem dan de volgende dag nog tekent. 
       
     
     
       2.10. 
       Op 7 februari 2020 heeft [naam verkopend makelaar] [eisende partij] een whatsapp-bericht gestuurd met de mededeling dat hij van [naam 2] heeft begrepen dat zijn pand over één tot anderhalve week wordt getransporteerd, waarna [plaats 3] aangekocht kan worden. Op 18 februari 2020 heeft [naam verkopend makelaar] via whatsapp aan [eisende partij] laten weten dat de notaris contact zal opnemen om de datum notariële overdracht door te geven, waarop [eisende partij] heeft geantwoord dat hij aanneemt dat dit het transport van het pand van [naam 2] betreft omdat zich bij hem inmiddels een andere gegadigde heeft gemeld. 
       
     
     
       2.11. 
       
        [naam verkopend makelaar] heeft het pand op enig moment als verkocht aangemerkt op Funda en een verkocht-bord opgehangen. Op 19 februari 2020 heeft [eisende partij] hem via whatsapp verzocht het bord onmiddellijk te verwijderen. 
       
     
     
       2.12. 
       Op 20 februari 2020 heeft [eisende partij] een e-mail aan notariskantoor [notariskantoor] notarissen  gestuurd met daarin de mededeling dat het hem verbaasde te zijn gebeld door een van haar medewerkers inzake het passeren van een akte van levering op 10 maart a.s. omdat het hem niet bekend is dat er een pand van hem verkocht is, noch dat er enige overeenkomst getekend is op grond waarvan een akte zou kunnen passeren, en dat hij aanneemt dat er een vergissing in het spel is. 
       
     
     
       2.13. 
       Op 21 februari 2020 heeft [eisende partij] een e-mail gestuurd aan [naam 2] waarin hij bevestigt dat hij de overeenkomst van 1 november 2019 als ontbonden beschouwt en dat hij niet meer voornemens is de conceptovereenkomst te sluiten en het voorstel herroept. [naam 2] heeft hierop per e-mail van dezelfde datum geantwoord dat hij vanaf januari verschillende correspondentie heeft gevoerd met de makelaar dat hij kan afnemen en dat hij [eisende partij] , indien hij geen gehoor geeft aan de koopovereenkomst, die hij niet wilde ontbinden, houdt aan de boete van 10% van de koopprijs zoals afgesproken in de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Op enig moment heeft [naam verkopend makelaar] een telefoongesprek gevoerd met [naam 2] , waarin onder meer het volgende is gezegd: 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	 “Ja wat is, ik heb op een gegeven moment heb ik vorige week contact. Ik alles verder in gang gezet. Komt [eisende partij] , zegt ja, ja, ja. Die belt me, hè, die [naam 2] wil kopen, maar ja de koopakte is ontbonden. 
         
           	Ik zeg nou, jullie hebben met elkaar gesoebat of die akte wel of niet ontbonden is. Je hebt [naam 2] in gebreke gesteld dat je hem aan het koopcontract wilde houden. Nou dat heeft op een gegeven moment [naam 2] bestreden. Jij hebt dat bestreden, dus er is over en weer discussie gevoerd. In mijn beleving heb ik er twijfels bij dat dit koopcontract op de juiste wijze ontbonden is. Ik denk, ik denk zelf van niet. 
         
         
           	Ik zeg dus ja wat is nou je probleem. Want ja [naam 2] gaat afnemen en je wilt zelf van het pand af zijn. Dan is het klaar. 
         
         
           	Komt er een mail van ja, ja, ja, ik heb zelf ook nog een koper. Ik zeg ja ik weet wie die koper is. Die koper van jou is [naam 3] , maar die gaat het pand niet kopen. Ja, ja, ja, ik heb aanwijzingen van wel. 
         
         
           	Nou, [naam 2]  [ktr: [naam 2] ] , ik heb aanwijzingen van niet, omdat [naam 3] , die heeft mij gevraagd om naar een ander pand voor hem te kijken wat hij wil aankopen. Maar goed dat vertel ik je in alle vertrouwen. 
         
           	Dus ja, [eisende partij] weer aan de lijn gehad, zeg ik ja, [eisende partij] ik wil er een eind aan breien, dat pand moet verkocht worden en [naam 2] heeft alles klaar. Jij bent nu je hand aan het overspelen om op een of andere mysterieuze koper te wachten, waarvan ik weet wie het is en hij wil me dat niet bevestigen maar ik weet wie. Die gaat niet kopen. 
         
         
           	(…) 
         
         
           	Ja, weet je, kijk ik wil dat jij dat pand koopt. Ik wil dat dat pand verkocht wordt. Ik snap op een gegeven moment dat jij zo iets hebt van joh, zak er in, steek dat ding op een plaats waar de zon niet schijnt. Maar ja, goed ik weet niet wat die [eisende partij] steeds weer voor een aap uit zijn mouw gaat toveren. Stel dat jij zegt van luister joh, laat maar zitten en joh zak maar d’rin ik wil er nooit meer zaken met je doen, snap ik dat maar ja, ik weet niet waar hij naderhand mee komt. Dat hij dan gaat zeggen ja maar wacht effe, er is wel sprake van een overeenkomst. Of hij is niet op de juiste wijze ontbonden. Ja ik wil wel nog die 10% bij jou halen. 
         
         
          [naam 2] : 	 “(…) Kijk, ja goed, het pand wil ik gewoon graag hebben. Dat is gewoon een ding wat zeker is. Kijk, maar als hij… Kijk, het is en blijft zijn pand, hè. Als hij echt denkt van nou goed ik verkoop het aan iemand anders…” 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	 “Maar die koper komt niet.” 
         
          [naam 2] : “Ja maar, dan ga ik voor die 10% hè, snap je. Dan zet ik er een advocaat erop en wil ik gewoon € 21.000,00 van hem hebben.” 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	 “Ik zou het even als volgt doen. Ik weet dat het [naam 3] is. Ik probeer met [naam 3] in contact te komen nog op korte termijn. Om te kijken of die zich kan terugtrekken. Of dat hij zich op een gegeven moment zegt, kijk [naam 3] is een paar panden aan het bekijken en ik weet dat hij het pand dat hij daarin gekeken heeft, en dat het het niet gaat worden. Dat heeft hij mij al gezegd. Maar dat vertel ik in vertrouwen hè, vertel hem dat alsjeblief niet. (…)” 
         (…) 
         
          [naam verkopend makelaar] :  	“Laat het nog even op zijn beloop inderdaad. Ik kijk nog even wat ik aan alle kanten nog geregeld kan krijgen maar wat een klote dossier. Ik vind het klote voor jou.” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Op 9 maart 2020 heeft [naam 2] conservatoir beslag laten leggen op het pand. 
       
     
     
       2.16. 
       
        [eisende partij] heeft het pand op 20 maart 2020 verkocht aan de gemeente [gemeente] voor € 289.000, met de afspraak dat uiterlijk 15 april 2020 zou worden geleverd. De gemeente heeft zich bij brief van 9 april 2020 bereid verklaard de leveringsdatum te verplaatsen naar uiterlijk 15 mei 2020, om hem in staat te stellen de opheffing van het beslag te bewerkstelligen. 
       
     
     
       2.17. 
       Op enig moment heeft een tweede telefoongesprek plaatsgevonden tussen [naam verkopend makelaar] en [naam 2] , waarin onder meer het volgende wordt verklaard: 
       
       
         
          [naam 2] : 	 “Hé, maar luister [naam verkopend makelaar]  [ktr: [naam verkopend makelaar] ]  heel eerlijk hè, het is toch een dief. Een rattenstreek vind ik toch zoiets. Ook voor jullie hè. 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	 “Is het ook. Weet je ik sta op alle vlakken sta ik voor paal. Word ik in mijn hemd gezet. Ik sta bij jou voor lul. Ik weet niet wat er lopende is aan de kant van [eisende partij] . Die is niet open en eerlijk geweest. Dus ja, goh het is een hele vervelende kwestie. Maar ik ben met die man nog niet klaar. Zo simpel is het. Ik vind wel dat ik hier wat voor paal word gezet door het hele verhaal. En dan zonder iets naar buiten lopen. We hebben gewoon een opdracht liggen. Hij hoort gewoon te betalen. Klaar. 
         
          [naam 2] : 	 “Ja, ja dat vind ik ook. Maar, ik denk want jij loopt nu ook je courtage mis hè? 
         
          [naam verkopend makelaar] :  	“In feite niet (…) Kijk, ik heb gewoon mijn plicht gedaan. Ik heb het pand verkocht. Er is een koopakte gesloten dus in feite heb ik tot aan de verkoop al mijn werk gedaan. Het feit dat op een gegeven moment ontbonden wordt terwijl er sprake is van een overeenkomst dat neemt niet weg dat wij recht hebben op onze courtage. 
         (…) 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	 “Ik heb werkelijk geen idee wie de koper is, want ja [naam 3] is het niet (…)” 
         
          [naam 2] : 	 “Ja, die is het niet. De advocaat heeft mij gisteren nog gebeld en die zegt ook: ‘Luister hij heeft dat pand verkocht voor 289 daar heeft hij een koopovereenkomst mee gesloten, want hij zat bij de notaris en die heeft hem attent erop gemaakt van luister ik kan dat ding niet kan leveren want er ligt beslag op.’ Dus die moet die dinge nou ook een boete betalen, die nieuwe koper, als hij niet kan leveren. 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	“Als er beslag op ligt ja. 
         
          [naam 2] :  	“Dus als hij nou eieren voor zijn geld kiest, dan geeft hij mij maar gewoon die 10%. Heeft hij nog geld verdiend. Kijk het liefst had ik dat pand natuurlijk gekocht natuurlijk, maar ja goed, dat het gaat nu een hele andere wending nemen hè [naam verkopend makelaar] .” 
         (…) 
         
          [naam verkopend makelaar] : 	“Maar ja goed dat neemt niet weg dat er gewoon een discussie is over het feit of er wel of geen overeenstemming is, of een koopakte tussen jullie.” 
       
       
     
     
       2.18. 
       
        [naam 2] heeft [eisende partij] gedagvaard in kort geding om hem te dwingen de koopovereenkomst van 1 november 2019 na te komen. [eisende partij] heeft bij conclusie van 22 april 2020 geantwoord op de dagvaarding. Partijen hebben hierna een schikking getroffen en [naam 2] heeft de procedure ingetrokken en het conservatoire beslag laten doorhalen. 
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 29 mei 2020 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade, omdat [naam verkopend makelaar] volgens hem in strijd heeft gehandeld met artikel 7:401 BW. 
       
     
     
       2.20. 
       
         Op 17 juli 2020 heeft [eisende partij] een klacht ingediend tegen [naam verkopend makelaar] bij de Raad van Toezicht Zuid op grond van artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. De RvT heeft ook [gedaagde partij] als beklaagde aangemerkt en op 12 mei 2021 uitspraak gedaan, die onder meer het volgende inhoudt: 
         “5.9. 	(…) De makelaar is ondanks die ontbinding met [naam 2] contact blijven houden, onder meer telefonisch. De Raad leidt uit de stukken af dat de makelaar dat deed om alsnog tot een (ver)koop aan hem te komen. De Raad acht het door de makelaar voortgezet contact daarom op zichzelf niet onbegrijpelijk of tuchtrechtelijk verwijtbaar. 
       
       
     
     
       5.10 
       De Raad is echter van oordeel dat de makelaar zijn opdrachtgever –klager- over zijn contact met [naam 2] uiteraard, en zéker omdat zijn opdrachtgever in het buitenland woont, wel steeds nauwgezet, duidelijk èn tijdig had moeten (blijven) informeren. Dat de makelaar dat inderdaad heeft gedaan is niet komen vast te staan; uit de overgelegde stukken lijkt eerder het tegendeel. 
       
     
     
       5.11. 
       De raad is bovendien –en belangrijker nog- van oordeel dat de makelaar zich, niet alleen vanwege de ontbinding van de op/omstreeks 1 november 2019 gesloten koopovereenkomst, maar óók en zeker niet in de laatste plaats in het belang van zijn opdrachtgever, in zijn contact met [naam 2] uiteraard steeds zo voorzichtig/zorgvuldig/neutraal/terughoudend/discreet mogelijk had behoren op te stellen. 
       
     
     
       5.12. 
       De Raad stelt echter vast dat, nog afgezien van de overige stukken, in elk geval uit de geluidopnames zeker níet blijkt dat de makelaar zich zo heeft opgesteld; integendeel, de geluidsopnames geven niet mis te verstaan weer dat de makelaar bepaald niet terughoudend, maar uitgebreid en ook inhoudelijk met [naam 2] over de verkoopovereenkomst en de ontbinding daarvan heeft gesproken. De makelaar heeft zich daarbij bovendien zelfs in, kort/zakelijk samengevat en zacht gezegd, negatieve en suggestieve zin over zijn opdrachtgever jegens [naam 2] uitgelaten. De makelaar heeft dat in zijn reactie van 4 maart 2021 met de, naar het oordeel van de Raad gehoord de geluidsopnames overigens bepaald eufemistische zinsnede:  “…Verder heb ik uitspraken gedaan die niet netjes zijn.” , feitelijk ook erkend. 
       
     
     
       5.13 
       Het verweer van de makelaar dat hij door het “eigen” handelen van klager het zicht op het verkoopproces zou hebben verloren, maakt dat niet anders. Integendeel, daargelaten nog dat van een makelaar mag worden verwacht dat die steeds zicht op en regie over een verkoopproces behoudt, rechtvaardigt enig “eigen” handelen van een opdrachtgever immers nimmer dat een makelaar zich jegens derden negatief/suggestief over opdracht en/of opdrachtgever uitlaat. 
       
     
     
       5.14. 
       De Raad kan derhalve reeds op grond van de geluidsopnames absoluut niet(s) anders concluderen dan dat de makelaar bepaald niet heeft gehandeld zoals van een deskundig, zorgvuldig en onafhankelijk NVM-makelaar mag worden verwacht, en dus in strijd met de regels 1 en 2 van de Erecode NVM heeft gehandeld. De klacht zal daarom gegrond worden bevonden. 
       
     
     
       5.15. 
       De Raad is van oordeel dat het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen c.q. nalaten van de makelaar ook het makelaarskantoor kan worden verweten. Als NVM lid heeft het makelaarskantoor er volgens regel 10 van de Erecode NVM immers voor te zorgen dat  “…aan hen verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM” . Blijkens de stukken heeft het makelaarskantoor dat echter niet, althans onvoldoende gedaan. Bovendien is blijkens de stukken en de toelichting van makelaar [naam makelaar] ter zitting door het makelaarskantoor ook niet, althans onvoldoende geprobeerd te voorkomen dat het met klager gerezen verschil van mening over het optreden van de makelaar zou (kunnen) escaleren. Aldus is ook gehandeld in strijd met regel 8 van de Erecode NVM. 
       
       
         (…) 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       	De Raad van Toezicht Zuid van de NVM: 
     
     
     
       	(…) 
     
     
       6.2. 
       Legt zowel de makelaar als het makelaarskantoor de straf op van berisping. 
     
     
       6.3. 
       Legt de makelaar [naam verkopend makelaar] een voorwaardelijke schorsing als NVM-makelaar op voor de duur van zes maanden. (… 
     
     
       6.4. 
       
         Legt het makelaarskantoor [gedaagde partij] (…) een voorwaardelijke boete op van € 10.000,00 (…). 
         (…)” 
       
       
     
     
       2.21. 
       De gemachtigde van [eisende partij] heeft in het dossier “ [eisende partij] / Advies huur ( [nummer] )” op 12 mei 2020 € 14.108,60 gedeclareerd voor werkzaamheden die verband houden met het kort geding, waaronder het opstellen van de conclusie van antwoord, en op 22 juni 2020 € 3.639,74 voor werkzaamheden die verband houden met de ingebrekestelling van [naam verkopend makelaar] / [gedaagde partij] , derhalve in totaal € 17.748,34. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       
        [eisende partij] vordert in het licht van bovenstaande feiten dat [gedaagde partij] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van: 
       
         
           € 17.748,34 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, 
         
         
           € 489,56 aan misgelopen wettelijke rente over de periode dat het pand als gevolg van het conservatoire beslag niet kon worden overgedragen, 
         
         
           € 952,48 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
         
         
           de proceskosten inclusief nakosten. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde partij] voert verweer, waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       
         Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijkheid Nederlands recht 
       
     
     
     
       4.1. 
       Deze zaak kent een internationale component, omdat [eisende partij] in [woonplaats] woont. De kantonrechter moet daarom beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is (ja, zo volgt uit artikel 4 van de Brussel I-bis verordening) en of Nederlands recht van toepassing is (eveneens ja, zo blijkt uit artikel 4 lid 1 aanhef en onder b van de Rome-I verordening). 
       
       
         
           Wanprestatie 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of [gedaagde partij] ( [naam verkopend makelaar] ) is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst. Het antwoord op deze vraag luidt ook ja. Voor de motivering verwijst de kantonrechter naar hetgeen de Raad van Toezicht Zuid hierover heeft overwogen in de uitspraak van 12 mei 2021 (zie 2.20.), welke overwegingen de kantonrechter tot de hare maakt. In aanvulling hierop overweegt de kantonrechter het volgende. 
       
     
     
       4.3. 
       Volgens [gedaagde partij] is geen sprake van een tekortkoming, omdat zij er alles aan heeft gedaan het bedrijfspand van [eisende partij] te verkopen, conform het belang en de instructie van [eisende partij] , en op geen moment expliciet de opdracht heeft gekregen om haar bemiddelingswerkzaamheden te staken. Hiermee miskent zij echter dat zij de opdracht had gekregen een nieuwe koopovereenkomst tot stand te brengen zonder ontbindende voorwaarden en dat zij hiervoor niet heeft gezorgd, ondanks herhaaldelijke navraag door [eisende partij] (zie 2.5. en verder). Ook heeft zij niet gecommuniceerd aan [eisende partij] dat [naam 2] juist enkel een nieuwe overeenkomst wilde tekenen als daar wél weer ontbindende voorwaarden in werden opgenomen (zie 2.9.). Dit is niet hoe een goed opdrachtnemer zich behoort te gedragen richting de opdrachtgever. 
       
     
     
       4.4. 
       Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] er zelf voor gekozen om buiten haar wetenschap aan een ander te verkopen. Hiermee miskent zij echter dat [eisende partij] haar er wel over heeft geïnformeerd dat er een andere gegadigde was. Bovendien mocht [gedaagde partij] niet zonder op zijn minst contact te zoeken met [eisende partij] het pand als ‘verkocht’ aanmerken en de levering in gang zetten toen [naam 2] zijn pand had verkocht. Weliswaar was [gedaagde partij] toen nog niet ervan op de hoogte dat er een andere gegadigde was, maar zij wist wel dat er mogelijk tussen partijen geen koopovereenkomst gold. Immers was de koopovereenkomst van 1 november 2019 wellicht ontbonden, en de nieuwe koopovereenkomst was niet ondertekend. Ook wist zij dat partijen geen overeenstemming hadden over de inhoud van een nieuwe koopovereenkomst, want zij wist dat [eisende partij] géén en [naam 2] wél ontbindende voorwaarden wilde afspreken. Er was dus geen, in ieder geval niet zonder eerst ruggespraak te zoeken met [eisende partij] , reden om aan te nemen dat [eisende partij] nog steeds aan [naam 2] zou verkopen wanneer deze diens woning zou verkopen, laat staan dat zij zich bevoegd mocht achten correspondentie met [naam 2] te voeren inhoudende dat hij mocht afnemen (zie 2.13.) en het leveringsproces in gang te zetten. Vervolgens, toen duidelijk werd dat er een andere gegadigde was, gedroeg zij zich wederom niet als goed opdrachtnemer door aan [naam 2] te zeggen dat zij de potentiële koper zou proberen op andere gedachten te brengen, noch door in beide telefoongesprekken te suggereren dat de eerste overeenkomst toch niet rechtsgeldig ontbonden was (zie 2.14. en 2.17.), terwijl zij wist dat [eisende partij] zich inmiddels op het standpunt stelde dat de overeenkomst wel ontbonden was. De tekortkomingen staan dus vast. 
       
       
         
           Causaal verband 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De vraag is dan of deze hebben geleid tot schade. Volgens [gedaagde partij] is geen sprake van causaal verband tussen een eventuele tekortkoming en de schade. Zij voert hiertoe aan dat het niet aannemelijk is dat [naam 2] zonder de mededelingen van [naam verkopend makelaar] niet zou zijn overgegaan tot het treffen van rechtsmaatregelen. Dit omdat [naam 2] zelfstandig zou hebben besloten te proberen 10% van de koopsom te verkrijgen. De kantonrechter gaat hierin niet mee, omdat, zelfs indien aangenomen moet worden dat op het moment van de telefoongesprekken [naam 2] niet meer tot rede kon worden gebracht, hiermee wordt miskent dat de tekortkoming niet enkel bestaat uit het optreden van [naam verkopend makelaar] tijdens deze gesprekken. Immers voedde [gedaagde partij] al wekenlang de veronderstelling bij [naam 2] dat hij het pand mocht kopen wanneer hij zijn pand had verkocht (zie 2.13.). Als hierover direct duidelijk was gecommuniceerd – [eisende partij] wil een nieuwe koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden – dan acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat het nooit zo ver was gekomen. [naam 2] was tot ondertekening van deze ongeclausuleerde koopovereenkomst niet bereid, zo blijkt uit 2.9., en als dat vervolgens was gecommuniceerd aan [eisende partij] dan is voldoende aannemelijk dat partijen zonder wrok uit elkaar zouden zijn gegaan en dat [eisende partij] probleemloos het pand had kunnen verkopen aan de gemeente [gemeente] . Door [naam 2] echter in de waan te laten dat hij, ondanks het ontbreken van een nieuwe koopovereenkomst, het pand zou mogen kopen – en dan ook nog de discussie over het wel of niet rechtsgeldig ontbonden zijn van de eerste overeenkomst opnieuw leven in te blazen – is het zo uit de hand gelopen dat [naam 2] overging tot het leggen van conservatoir beslag en dagvaarding van [eisende partij] in kort geding toen bleek dat er een andere gegadigde was, en dat [eisende partij] is overgegaan tot aansprakelijkstelling van [gedaagde partij] . Anders dan [gedaagde partij] aanvoert, kan het [eisende partij] niet worden verweten dat hij het pand aan de gemeente [gemeente] heeft verkocht. Immers heeft [eisende partij] meermaals gevraagd om een nieuwe koopovereenkomst met [naam 2] (zie 2.2. en verder), maar hij hoorde hierop niets meer. Het is hem dan ook niet aan te rekenen dat hij vervolgens in zee is gegaan met een andere koper.  
       
       
         
           Aansprakelijkheid 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       De vraag is dan of [gedaagde partij] (volledig) aansprakelijk is voor de schade die dit bij [eisende partij] heeft veroorzaakt. Volgens [gedaagde partij] is dit niet het geval, omdat de schade haar niet kan worden toegerekend. De schade zou in een te ver verwijderd verband staan met de verweten gedragingen, en er zou sprake zijn van eigen schuld aan de zijde van [eisende partij] .  
       
     
     
       4.7. 
       
         aansprakelijkheid voor de eerste declaratie 
       
       
       
         4.7.1. 
         Dat [naam 2] dacht iets te vorderen te hebben op grond van de koopovereenkomst van 1 november 2019 was voorzienbaar. Immers heeft [naam verkopend makelaar] in het eerste telefoongesprek gezegd dat de ontbinding volgens hem niet rechtsgeldig was en [eisende partij] [naam 2] wellicht nog aan deze koopovereenkomst zou houden, en heeft [naam 2] aangekondigd dat hij voor die 10% zou gaan, en op welke andere grondslag kon dat zijn dan de koopovereenkomst van 1 november? [naam verkopend makelaar] wist dus dat [naam 2] op het punt stond een procedure te beginnen, en heeft [naam 2] niet duidelijk gemaakt dat er niets te vorderen viel en ook [eisende partij] niet op de hoogte gesteld van de plannen van [naam 2] en hem aldus de mogelijkheid ontnomen te redden wat er te redden viel, met alle voorzienbare kosten van dien. Ook was te voorzien dat [naam 2] beslag zou leggen op het pand. Immers was hij in het telefoongesprek duidelijk dat hij het pand wilde hebben, en heeft [gedaagde partij] hem in de waan gelaten dat hij het pand zou kunnen krijgen als zijn eigen pand verkocht was, en twijfel geuit over de vraag of de koopovereenkomst van 1 november wel of niet ontbonden was. Hierbij komt dat ook de hoogte van de vordering die [naam 2] meende te hebben het geen verrassing maakt dat beslag zou worden gelegd op het pand. De kosten die [eisende partij] dus heeft moeten maken vanwege het conservatoire beslag en de kort geding procedure komen daarom in beginsel voor rekening van [gedaagde partij] . Echter volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2366) dat de gevorderde kosten moeten voldoen aan de in artikel 6:96 lid 2 BW besloten dubbele redelijkheidstoets. Voor toewijzing van de vordering van [eisende partij] is dus vereist dat, in de gegeven omstandigheden, de kosten redelijk zijn en de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren om de schade te beperken of schadevergoeding te verkrijgen. Indien en voor zover dit niet komt vast te staan, dient de vordering te worden afgewezen.  
         
       
       
         4.7.2. 
         Uit het verweer van [gedaagde partij] volgt dat zij de opgevoerde kosten niet redelijk vindt. Zij voert immers aan dat 33 uur veel te veel is voor het opstellen van een conclusie van antwoord in een eenvoudige zaak en voor de opheffing van beslag. Ook zien sommige werkzaamheden, bijvoorbeeld bestudering van het dossier, op de proceskosten, aldus [gedaagde partij] . Volgens haar was een conclusie van antwoord bovendien overbodig geweest als er mondeling was gecommuniceerd tussen partijen en is het de keus van [eisende partij] geweest een regeling te treffen zonder een proceskostenvergoeding erin te verdisconteren. 
         
       
       
         4.7.3. 
         Het is aan [eisende partij] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de door hem gevorderde kosten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Nu [gedaagde partij] dit betwist, had het op zijn weg gelegen om de – ten behoeve van de conclusie van antwoord – gedeclareerde tijd nader te onderbouwen: hoeveel pagina’s had de conclusie van antwoord, welke werkzaamheden zijn verricht om die op papier te zetten en welke tijd was hiermee gemoeid? Al deze toelichting ontbreekt. Ook is [eisende partij] niet afdoende ingegaan op de vraag of het opstellen van een conclusie van antwoord redelijkerwijs noodzakelijk was. Wat maakt dat het verweer van [gedaagde partij] , dat de conclusie van antwoord overbodig was geweest als er mondeling was gecommuniceerd tussen partijen, niet klopt? Ook die toelichting ontbreekt. Er wordt volstaan met de mededeling dat is gepoogd een regeling te treffen en dat [naam 2] dit niet wilde, maar een verwijzing naar de betreffende posten op de declaratie, of een beschrijving van wat die poging dan behelsde ontbreekt eveneens. Al met al kan niet in rechte worden vastgesteld of de kosten die zijn gemaakt ten behoeve van de conclusie van antwoord de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zodat de vordering in zoverre moet worden afgewezen. De kantonrechter gaat ervan uit dat hiermee 33 uur was gemoeid, want [eisende partij] heeft niets ingebracht tegen deze bewering van [gedaagde partij] . 
         
       
       
         4.7.4. 
         Verder heeft [eisende partij] niet betwist dat de tijd die is gedeclareerd voor het bestuderen van het dossier valt onder de proceskosten. Echter betreft dit proceskosten in een andere procedure, waarbij [gedaagde partij] niet betrokken was. In dat geval geldt niet de exclusieve en limitatieve regeling van de artikelen 237-240 Rv, maar de algemene regels van aansprakelijkheid en schadevergoeding. Dat sommige kosten zouden zijn gevallen onder de proceskostenveroordeling in die andere procedure, doet dus niet af aan de toewijsbaarheid in deze procedure. Ook het feit dat [eisende partij] een proceskostenvergoeding niet heeft verdisconteerd in de regeling met [naam 2] doet niet af aan de toewijsbaarheid. Dit vanwege de druk die er bij [eisende partij] bestond om het beslag opgeheven te krijgen, gelet op de op de handen zijnde levering aan de gemeente. 
         
       
       
         4.7.5. 
         De redelijkheid van de overige kosten op de eerste declaratie heeft [gedaagde partij] niet betwist, zodat de vordering in zoverre zal worden toegewezen: € 11.660 -/- (33 x € 225,-) + 6% kantoorkosten, vermeerderd met 21% btw = in totaal € 5.431,81. Dit bedrag zal niet worden vermeerderd met de wettelijke handelsrente, maar met de gewone wettelijke rente, aangezien het een schadevergoedingsvordering betreft en geen vordering die haar grondslag vindt in een handelsovereenkomst. 
         
       
     
     
       4.8. 
       
         aansprakelijkheid voor de tweede declaratie 
       
       
       
         4.8.1. 
         De kosten van de tweede declaratie zouden zijn gemaakt voor het ontwerp van de aansprakelijkheidstelling. [gedaagde partij] heeft aangevoerd dat deze kosten de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. [eisende partij] heeft niet aangevoerd dat, en waarom, deze kosten de dubbele redelijkheidstoets wel doorstaan, wat blijkens de slotzin van alinea 4.7.1. aan toewijzing in de weg staat. In zoverre zal de vordering daarom worden afgewezen. 
         
       
     
     
       4.9. 
       
         aansprakelijkheid voor de misgelopen wettelijke rente over de periode dat het pand als gevolg van het conservatoire beslag niet kon worden overgedragen 
       
       
       
         4.9.1. 
         
          [gedaagde partij] bestrijdt dat de vordering voor vergoeding in aanmerking komt, maar enige motivering waarom dan niet ontbreekt. Nu zij niet heeft betwist dat het pand een maand later is overgedragen vanwege het gelegde conservatoire beslag, waarvoor zij blijkens voorgaande aansprakelijk is, en ook de renteberekening niet betwist, zal de vordering in zoverre (€ 489,56) worden toegewezen.  
         
         
           
             Kosten 
           
         
         
       
     
     
       4.10. 
       
        [eisende partij] vordert een bedrag aan kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: besluit). De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Dit betekent dat [eisende partij] dient te specificeren of te omschrijven welke buitengerechtelijke werkzaamheden hij heeft verricht. Een zodanige specificatie ontbreekt, reden waarom de vordering in zoverre zal worden afgewezen. 
       
     
     
       4.11. 
       
         
          [gedaagde partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Voor het salaris gemachtigde zal worden aangeknoopt bij het tarief dat van toepassing is op de toegewezen som in plaats van de gevorderde som. De proceskosten van [eisende partij] worden aldus tot vandaag begroot op: 
         dagvaarding:	€	125,03 
         griffierecht:	€	507,00 
         salaris gemachtigde:	 €	622,00	 (2 punten x tarief € 311,-) 
         totaal	 €	1.254,03. 
       
       
     
     
       4.12. 
       De nakosten zullen worden toegewezen zoals hieronder in de beslissing is omschreven. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 5.921,37, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.431,81 vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 1.254,03, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde partij] , indien zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eisende partij] aan dit vonnis voldoet, in de kosten die ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,- aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken. 
         type: GD