ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:2635

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:2635 Gerechtshof Amsterdam , 15-08-2013 / 12/00297

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-08-15

Zaaknummer: 12/00297

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2635

---

Conform het nader standpunt van de heffingsambtenaar wordt de waarde van de woning verminderd. Belanghebbende heeft geen recht op vergoeding van schade. Op verzoek van belanghebbende wordt de zaak in het openbaar behandeld en wordt de uitspraak niet geanonimiseerd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 12/00297 
     
     
       15 augustus 2013 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         mr. ir. H.S.M. Kruijer  te Heemstede, belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/4766 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 823.000 (hierna: de WOZ-beschikking). 
         In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen rioolheffing, onroerende-zaakbelastingen en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2011 bekend gemaakt. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 augustus 2011, de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 12 maart 2012 heeft de rechtbank Haarlem het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Op 11 juni 2012, 16 juli 2012, 20 juli 2012, 29 juli 2012, 30 juli 2012, 3 januari 2013 en 9 januari 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingestuurd. Op 12 september 2012 heeft de heffingsambtenaar nadere stukken ingestuurd. Voornoemde stukken zijn over en weer in afschrift naar partijen gezonden.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/00556 is meegezonden. 
       
     
     
       1.7. 
       Op 6 februari 2013 heeft belanghebbende op de voet van artikel 8:15 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) een verzoek bij het Hof ingediend strekkende tot wraking van de raadsheer die de zaak behandelde. De wrakingskamer van het Hof heeft dit verzoek ter zitting van 29 maart 2013 behandeld, alwaar een afschrift van het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 5 februari 2013 aan belanghebbende is overgelegd. Op 11 april 2013 heeft het Hof onder nummer 200.121.485/01 uitspraak gedaan. Bij deze uitspraak is het wrakingsverzoek afgewezen. 
       
     
     
       1.8. 
       
         Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende op 30 maart 2013 een brief gestuurd waarin hij reageert op het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 5 februari 2013. Dit schrijven geeft geen reden voor heropening van het onderzoek, met dien verstande dat de formulering in het proces-verbaal dat “Uit de jurisprudentie volgt dat bij het gebruik van transactieprijzen niet aangesloten kan worden bij de verkoopdatum” berust op een kennelijke verschrijving: bedoeld is dat “Uit de jurisprudentie volgt dat bij het gebruik van transactieprijzen wel aansloten kan worden bij de verkoopdatum”. 
         Het belang dat belanghebbende heeft met het inbrengen van het voormelde geschrift en bij heropening van het onderzoek weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Het Hof stelt de feiten als volgt vast: 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning uit 1930 met een garage. De woning heeft een inhoud van 575 m³ (exclusief een aanbouw van 22 m³) en een perceelsoppervlakte van in totaal (391 m² + 121 m² =) 512 m². De garage heeft een oppervlakte van 15 m². 
       
     
     
       2.2. 
       Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een op 15 mei 2012 door R. Veldman opgemaakt taxatierapport ingebracht, waarin de woning wordt vergeleken met - voor zover in hoger beroep nog van belang - de volgende objecten: 
       
         
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Van Slingelandtlaan 9 
               
               
                 Van Slingelandtlaan 5 
               
               
                 Van Slingelandtlaan 7 
               
               
                 Van Slingelandtlaan 16 
               
               
                 Van Slingelandtlaan 26 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Objecttype 
               
               
                 Rijenwoning kop 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1930 
               
               
                 1930 
               
               
                 1930 
               
               
                 1929 
               
               
                 1929 
               
             
             
               
                 Oppervlakte in m² 
               
               
                 391+121 
               
               
                 357 
               
               
                 257 
               
               
                 263 
               
               
                 262 
               
             
             
               
                 Inhoud in m³ 
               
               
                 575+22 
               
               
                 611+73 
               
               
                 607 
               
               
                 571 
               
               
                 541 
               
             
             
               
                 Aan- en bijgebouwen 
               
               
                 - dakkapel 
                 - garage vrijstaand 
               
               
                 - dakkapel 
                 - berging/schuur vrijstaand 
               
               
                 - berging/schuur aangebouwd 
               
               
                 - dakkapel 
                 
               
               
                 - dakkapel 
                 - berging/schuur vrijstaand 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 - 
               
               
                 29 januari 2010 
               
               
                 18 april 2011 
               
               
                 10 mei 2010 
               
               
                 2 juni 2010 
               
             
             
               
                 Transactiesom 
               
               
                 - 
               
               
                 € 855.000 
               
               
                 € 600.000 
               
               
                 € 660.000 
               
               
                 € 675.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Kwaliteit/luxe 
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 2 – matig 
               
               
                 3 – voldoende  
               
               
                 3 – voldoende 
               
             
             
               
                 Onderhoudstoestand 
               
               
                 3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk) 
               
               
                 3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk) 
               
               
                 2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) 
               
               
                 1 – slecht (achterstallig onderhoud) 
               
               
                 2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 2 – matig  
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 1 – slecht 
               
               
                 2 – matig 
               
               
                 2 – matig 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 3 – voldoende  
               
               
                 3 – voldoende 
               
               
                 3 – voldoende 
               
             
             
               
                 Opmerkingen 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Voormalige beneden / bovenwoning 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       2.3. 
       Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar herhaald dat met de in het taxatierapport vermelde term “transactiedatum” de transportdatum bedoeld wordt. De koopovereenkomsten met betrekking tot de vergelijkingsobjecten Van Slingelandtlaan 5, 16 en 26 zijn gesloten op respectievelijk 17 augustus 2009, 17 maart 2010 en 15 maart 2010. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij het nadere stuk van de heffingsambtenaar van 12 september 2012 is een (verbeterde) matrix gevoegd, op grond waarvan de heffingsambtenaar concludeert tot een waarde van de woning op de peildatum van € 814.000. In deze matrix staat onder meer het volgende vermeld: 
       
         
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Pr/m³ (€) 
               
               
                 Gecor. Pr/m³ (€) 
               
               
                 Waarde (€) 
               
               
                 Onderdelen 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 9 
               
               
                 611 
               
               
                 679,57 
               
               
                 351.565 
                 13.451 
                 4.500 
                 12.000 
                 415.050 
                 17.801 
               
               
                 Woning 
                 Aanbouw woonruimte 
                 Dakkapel 
                 Garage vrijstaand 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
                 Extra grond 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 5 
               
               
                 648,43 
               
               
                 648,43 
               
               
                 396.190 
                 4.500 
                 3.500 
                 396.350 
                 47.335 
               
               
                 Woning 
                 Dakkapel 
                 Berging/schuur vrijstaand 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
                 Aanbouw woonruimte 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 7 
               
               
                 441,76 
               
               
                 679,64 
               
               
                 268.150 
                 3.500 
                 4.500 
                 341.350 
               
               
                 Woning 
                 Berging/schuur aangebouwd 
                 Dakkapel 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 16 
               
               
                 545,53 
               
               
                 681,92 
               
               
                 295.134 
                 16.366 
                 4.500 
                 344.650 
                 2.100 
               
               
                 Woning 
                 Aanbouw woonruimte 
                 Dakkapel 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
                 Berging/schuur aangeb. platdak 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 26 
               
               
                 602,06 
               
               
                 708,30 
               
               
                 325.712 
                 4.500 
                 3.500 
                 344.100 
               
               
                 Woning 
                 Dakkapel 
                 Berging/schuur vrijstaand 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Extra onderbouwingen 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 17 
               
               
                 648,25 
               
               
                 682,37 
               
               
                 393.487 
                 4.500 
                 12.000 
                 309.700 
               
               
                 Woning 
                 Dakkapel 
                 Garage vrijstaand 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
               
             
             
               
                 Van Slingelandtlaan 8 
               
               
                 582,66 
               
               
                 685,48 
               
               
                 362.416 
                 4.500 
                 12.000 
                 381.500 
               
               
                 Woning 
                 Dakkapel 
                 Garage aangebouwd 
                 Grond (bij eengezinswoning) 
               
             
           
         
       
       
       
       
         In de matrix staat met betrekking tot de “extra onderbouwingen” voorts vermeld dat het object Van Slingelandtlaan 17 een 2^1 kapwoning betreft, met als transactiedatum 31 mei 2011 en een transactieprijs van € 705.000. Het object Van Slingelandtlaan 8 betreft een hoekwoning en heeft als transactiedatum 2 januari 2011 en een transactieprijs van € 730.000. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbende door P.J. Grajer (register makelaar – taxateur) opgemaakt taxatierapport van 16 september 2009, waarin wordt geconcludeerd tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, in de huidige staat en met de huidige omliggende bebouwing van € 725.000. In dit rapport staat onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         “ Doel 
         De specifieke opdracht is een taxatie te maken, waarbij inzicht wordt gegeven in de huidige onderhandse verkoopwaarde, gebaseerd op de huidige staat van onderhoud en met de huidige afmetingen en vorm van het getaxeerde pand, alsmede op basis van de huidige, bestaande bebouwing van de omliggende percelen. 
         Bovendien geeft de opdrachtgever aan dat hij inzicht wil hebben in de waarde van het hierbij getaxeerde pand als de omliggende panden fors hebben uitgebouwd. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Toelichting ten aanzien van de onroerende zaak 
         
         Wij troffen aan een halfstaande villa uit de dertiger jaren van de vorige eeuw; degelijk gebouwd, met een goede maatvoering en in een aantrekkelijke woonomgeving. 
         (…) 
         Het woonhuis is goed onderhouden doch niet recent gemoderniseerd. 
       
       
       
         
           Toelichting ten aanzien van de taxatieopdracht 
         
         De eigenaar/opdrachtgever heeft de specifieke vraag gesteld wat de waarde-invloed is als de direct aangrenzende panden worden uitgebouwd. Daarbij zijn we uitgegaan van een uitbouw aan de achterzijde met een diepte van 10 meter over de volle breedte van het perceel met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter. 
         Als zo’n uitbouw aan beide zijden wordt gerealiseerd dan zal de consequentie hiervan zijn dat het hierbij getaxeerde pand veel lichtinval/zonlicht zal moeten missen. De kamers op de parterre zullen dit duidelijk merken en de kamers op de eerste etage enigszins. Bovendien zal het aanzien van de tuin veranderen. Waar nu een gevoel van ruimte, vrijheid en groen overheerst, zal dan het gevoel van opgeslotenheid, een benauwend effect geven. Ook de mogelijkheid van inkijk zal aanmerkelijk groter zijn waardoor de privacy sterk zal afnemen. 
         
           Hierbij is het van belang op te merken dat de eigenaar, samen met de eigenaren van de omliggende panden, in 1993 in een notariële akte erfdienstbaarheden heeft laten vastleggen die verbieden om inkijk en/of uitzicht te hebben op buurman’s erf. 
         
         Een groot gedeelte van de tuin zal geen of minder zonlicht krijgen, waardoor de plantengroei zal veranderen. 
         Als de achterburen (Herenweg) ook gaan uitbouwen met hetzelfde volume, dan zal het hiervoor genoemde een nog groter effect hebben. Voor de verkoopbaarheid van het hierbij getaxeerde zal dit een beduidend negatief effect hebben. 
         Omdat dit type huis veelvuldig voorkomt in andere delen van de gemeente en in de omliggende gemeenten, zullen kopers uitwijken naar panden die hetzelfde wooncomfort geven maar niet het risico van dergelijke volumineuze uitbouw(mogelijkheden) hebben. 
         Uitgaande van en rekening houdend met het vorenstaande kan de waarde van het getaxeerde pand gesteld worden op: € 650.000,--” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Belanghebbende heeft voorts een aanvulling op het hiervoor onder 2.5 gemelde taxatierapport ingebracht. In deze aanvulling staat voor zover van belang het volgende vermeld: 
       
       
         “In september 2009 hebben wij, op uw verzoek, een taxatie uitgebracht voor uw woonhuis aan de Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede. 
         Recent heeft u ons gevraagd welke vergelijkingspanden we hebben mee laten wegen bij de onderbouwing van deze taxatie. 
         Onderstaand geven we u een overzicht van recente verkopen uit die periode en te koop staande panden uit die periode. 
         Wij verzoeken u dit overzicht te beschouwen als een bijlage behorend bij het taxatierapport. 
       
       
       
         
           verkochte panden 
         
         
           adres			type		koopsom	opp.m² 		periode 
         
       
       
       
         Slingelandtlaan 5		tussenhuis	€ 850.000,--	357		sept 09 
         Koediefslaan 54		hoekpand	€ 632.500,--	189		mrt 09 
         Koediefslaan 6		tussenhuis	€ 550.000,--	183		aug 08 
         Vd Spiegellaan 27	tussenhuis	€ 640.000,--	321		jan 09 
         Koediefslaan 58		hoekpand	€ 655.000,--	316		juni 08 
         Lanckhorstlaan 63	hoekpand	€ 580.000,--	240		mrt 08 
         Lanckhorstaan 89	hoekpand	€ 855.000,--	341		sept 08 
       
       
       
         
           te koop staand 
         
         
           adres			type		vraagprijs	opp.m² 	 
         
       
       
       
         Anth Duycklaan 5A	hoek		695.000,--	284 
         Koediefslaan 84		hoek		695.000,--	248 
         Koediefslaan 42		hoek		479.000,--	190 
         Lanckhorstlaan 59	vrijstaand	575.000,--	307” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Belanghebbende schrijft in zijn nader stuk - bij het Hof ontvangen op 3 januari 2013 - onder meer als volgt: 
       
       
         “Aldus blijven als geschikte vergelijkingsobjecten slechts over: VSl 5, VSl16, VSl26 en VSl17. (…) 
       
       
       
         Een regressie-analyse die uitgevoerd wordt met VSl5 (gecorrigeerd), VSl16 en VSl26 als vergelijkingsobjecten levert de volgende waarden op voor w (woningprijs per m3) en g (grondprijs per m2): 
         W = € 482, g = € 1.597 
         (...) 
       
       
       
         De bijbehorende waarde van mijn woning bedraagt € 715.900 (excl. planschade). 
         Dat is de waarde die ik thans bepleit. 
         Deze waarde is als volgt opgebouwd: 
         woning (597 m3)			€ 258.980 
         grond (512 m2)			€ 440.420 
         extra’s (garage, dakkapel)		€   16.500 
         (...) 
         De planschade die ik in november 2009 heb geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bedraagt, zo heeft de professionele makelaar Grajer getaxeerd, 10,3% van de waarde van mijn woning ofwel: € 73.740. (...) 
       
       
       
         Inclusief deze planschade bedraagt de waarde van mijn woning per de peildatum dus: € 642.160.” 
       
       
     
     
       2.8. 
       De WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het jaar 2012 per peildatum 1 januari 2011 is (na bezwaar) gehandhaafd op € 780.000. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar rechtsmiddelen aangewend. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
     
     
     
       “4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
     
     
     
       4.2. 
       Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of de door verweerder aangedragen gegevens van transacties het standpunt van verweerder rechtvaardigen. Van Slingelandtlaan 5 is volgens eiser eind 2009 verkocht. Verweerder haalt de overdrachtsdatum 29 januari 2010 aan. Die transactiedatum is voldoende dichtbij de waardepeildatum gelegen om als onderbouwing van de waarde van de woning van eiser te kunnen dienen. Eiser voert aan dat in november 2009 een nieuw bestemmingsplan voor zijn buurt in werking is getreden, dat de waarde van zijn woning zou hebben gedrukt. De rechtbank ziet in die stelling geen grond om de prijs van Van Slingelandtlaan 5 als waarde voor de waardepeildatum onjuist, c.q. te hoog te achten, omdat mag worden aangenomen dat gelet op het korte tijdsverloop tot de inwerkingtreding van het bestemmingsplan reeds ten tijde van de transactie dat plan in voorbereiding was of zelfs was vastgesteld, zodat de koper van Van Slingelandtlaan 5 met de invloed van dat nieuwe plan rekening heeft gehouden. Ook overigens heeft eiser, anders dan hij aanvoert, in onderhavig geding met het taxatierapport van Grajer niet aannemelijk gemaakt dat het bestemmingsplan ten opzichte van die gerealiseerde prijs een waarde verlagende invloed heeft. De enkele stelling van de makelaar/taxateur in zijn rapport daaromtrent is niet overtuigend, temeer nu in het algemeen vergroting van gebruiks- en bouwmogelijkheden, die uit het plan volgt, zoals eiser stelt, ook waarde verhogend kan zijn. Bovendien is eisers pand heersend erf bij erfdienstbaarheden die hem mede behoeden voor door hem bedoelde mogelijk negatieve nieuwe (gebruiks)mogelijkheden. De rechtbank volgt eiser wel in zijn beroepsgronden dat de transacties van Van de Spiegellaan 12 en 16 (te) ver voor de waardepeildatum zijn gelegen om als onderbouwing te kunnen dienen. Met Van Slingelandtlaan 5, die de makelaar van eiser ook als vergelijkingsobject aanhaalt, heeft verweerder zijn waardebepaling echter reeds voldoende overtuigend aannemelijk gemaakt. Dat huis heeft weliswaar een iets grotere inhoud maar bij de woning van eiser hoort aanzienlijk meer grond en zijn woning is halfvrijstaand. De kwaliteit ontloopt elkaar verder nauwelijks. Verweerder heeft overigens de waarde van eisers woning op een lager bedrag dan die verkoop bepaald. Die onderbouwing is op zich voldoende. De transactie rond Van Slingelandtlaan 26 noopt niet tot een lagere waardering. Dat pand is wel voor minder verkocht, maar is iets kleiner en staat op een aanzienlijk kleiner perceel en is van een slechtere staat.  
       
     
     
       4.3. 
       Met het taxatierapport weerlegt eiser de juistheid van de taxatie van verweerder niet. Dat rapport zelf bevat geen onderbouwende marktgegevens. De door die taxateur later aangedragen vergelijkingsgegevens bevatten te weinig informatie om een goede vergelijking te maken en zijn bovendien ook merendeels te ver van de waardepeildatum gelegen. De vraagprijzen van te koop staande panden onderbouwen ook geen gerealiseerde marktprijs. De makelaar draagt bovendien de transactie Van Slingelandtlaan 5 aan als goed vergelijkingsobject die hiervoor als toereikende onderbouwing voor verweerders waardering is beoordeeld. Eiser of zijn makelaar hebben niet aannemelijk gemaakt dat uit die transactie een andere, lagere waarde voor de woning van eiser moet worden afgeleid. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, is ook ontoereikend om de onderbouwing van de waardevaststelling van verweerder te verwerpen. 
       
     
     
       4.4. 
       De conclusie is dat verweerder de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zodat het beroep ongegrond is. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft tegen die achtergrond geen bespreking.”  
       
       
     
   
   
     
       4 Geschil in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de voor de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.  
     
     
       4.2. 
       De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 814.000. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van € 642.160. 
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende vordert voorts een schadevergoeding ten bedrage van € 7. 
       
     
     
       4.4. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
     
       5.1. 
       Evenals de rechtbank stelt het Hof voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep nader op het standpunt dat de woning een waarde heeft van € 814.000 en reeds hierom zal het Hof het hoger beroep gegrond verklaren. De bewijslast dat deze waarde niet te hoog is rust op de heffingsambtenaar. Het staat de heffingsambtenaar daarbij vrij om zijn standpunt in de (hoger) beroepsfase met andere vergelijkingsobjecten en derhalve op andere wijze te onderbouwen dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat de heffingsambtenaar voor het Hof de juistheid van de beschikking baseert op andere gronden dan hij bij de rechtbank heeft gedaan. 
       
     
     
       5.3. 
       De door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten Van Slingelandtlaan 7, 8 en 17 zijn echter verkocht op een moment dat te ver verwijderd is van de waardepeildatum om een goede indicatie van de gezochte waarde te kunnen bieden. Nog daargelaten de vraag of de objecten Van de Slingelandtlaan 8 (een hoekwoning) en Van Slingelandtlaan 17 (een 2^1 kapwoning) voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het Hof laat deze transacties dan ook buiten beschouwing.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Het Hof is van oordeel dat (slechts) de objecten Van Slingelandtlaan 5, 16 en 26 als vergelijkingsobjecten kunnen dienen en dat de heffingsambtenaar de met die objecten gerealiseerde transactieprijzen terecht als uitgangspunt heeft genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Ook indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat de koopovereenkomsten met betrekking tot deze objecten reeds tot stand zijn gekomen op respectievelijk 17 augustus 2009, 17 maart 2010 en 15 maart 2010, welke data - aldus belanghebbende en wat daar verder ook van zij - zijn gelegen na “de kredietcrisis in het najaar van 2008”. Daarbij merkt het Hof op dat ook belanghebbende voor zijn vergelijking naar de objecten Van Slingelandtlaan 5, 16 en 26 verwijst. 
         Uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld - en gelet op het verschil in de aan de drie vergelijkingsobjecten toegekende prijs per m³ - leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende (waaronder de staat van onderhoud) en mede daarom ziet het Hof in het intreden van de kredietcrisis geen reden om per 1 januari 2010 uit te gaan van een nog lagere waarde voor de woning van belanghebbende dan € 814.000. 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Wat betreft de in hoger beroep herhaalde klacht van belanghebbende dat R. Veldman de woning “nimmer heeft geïnspecteerd, noch inwendig noch uitwendig” overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden is de woning in het kader van de waardering van de Wet WOZ inpandig en/of uitpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige en/of uitpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Daarbij komt dat belanghebbende geen specifieke omstandigheden heeft genoemd op grond waarvan een inpandige opname tot een andere uitkomst zou moeten leiden. 
         Voorts klaagt belanghebbende erover dat Veldman “niet gecertificeerd en niet geregistreerd is als taxateur van onroerend goed”. Deze klacht van belanghebbende - wat daar verder ook van zij - geeft het Hof geen aanleiding te twijfelen aan de in aanmerking te nemen waarde van € 814.000. Ook met hetgeen belanghebbende (in hoger beroep) overigens nog heeft aangevoerd en ingebracht, waaronder het taxatierapport en de aanvulling daarop (hiervoor weergegeven onder 2.5 en 2.6) en de onder 2.7 uiteengezette “regressie-analyse”, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde tot een lager bedrag dient te worden vastgesteld dan € 814.000 en dat de waarde van de tweede kavel ook bij een kopwoning als de zijne, gewaardeerd zou moeten worden op een bedrag van € 100 per m². Daarbij acht het Hof nog van belang dat taxateur Grajer alsnog een lijst heeft opgesteld van verkopen (zie hierboven onder 2.6) maar dat deze lijst geen inzicht geeft in de vergelijkbaarheid van die panden met die van belanghebbende. 
       
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof sluit zich voorts aan bij het oordeel van de rechtbank dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde “planschade” ten bedrage van circa € 75.000 - wat daar verder ook van zij - een waardedrukkend effect heeft. Het Hof maakt de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden (gemeld onder r.o. 4.2) tot de zijne.  
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende wijst in hoger beroep nog op de waardeontwikkeling ten opzichte van eerdere en latere waardepeildata. Daartoe overweegt het Hof dat aan de mate waarin de (oorspronkelijke) vastgestelde waarde is gestegen ten opzichte van een naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde en/of is gedaald ten opzichte van een naar een latere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde geen betekenis toekomt omdat het stelsel van de Wet WOZ uitgaat van een waardering op de waardepeildatum met inachtneming van het marktniveau op dat tijdstip en met voorbijgaan aan de waarde die voor een eerdere en/of latere waardepeildatum is vastgesteld. Uit de stijging en/of daling kan dan ook niet worden afgeleid dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 642.160. 
       
     
     
       5.7. 
       Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn nadere standpunt aannemelijk heeft gemaakt dat aan de woning op de peildatum een waarde dient te worden toegekend van € 814.000. Gelet op de bij de rechtbank gehandhaafde waarde van € 823.000, zal het Hof het hoger beroep gegrond verklaren en de waarde verminderen conform het nadere standpunt van de heffingsambtenaar. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet leiden tot een lagere waarde dan € 814.000.  
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Belanghebbende verzoekt in hoger beroep voorts om “een schadevergoeding (...) van € 7 wegens onrechtmatig handelen van de heffingsambtenaar in de bezwaarfase”. Hiertoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar “zijn wettelijke plicht [heeft] verzaakt om de ontvangst van mijn bezwaarschrift te bevestigen, en (...) mij daardoor [heeft] genoopt tot het maken van extra kosten, ad € 7”. 
       
     
     
       5.9. 
       Artikel 8:73 van de Awb biedt de bestuursrechter - waaronder begrepen de rechter in belastingzaken - de mogelijkheid om indien hij het beroep gegrond verklaart en daarvoor gronden zijn, op verzoek van een partij het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van schade die die partij lijdt. 
       
     
     
       5.10. 
       Voor zover het echter gaat om kosten die een partij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, is voor vergoeding van die kosten langs de weg van een verzoek tot schadevergoeding op de voet van artikel 8:73 van de Awb geen plaats omdat hiervoor met artikel 7:15 van de Awb een exclusieve mogelijkheid is geboden (vgl. Hoge Raad, 14 september 2007, nr. 42069, ECLI:NL:HR:BB3442). 
       
     
     
       5.11. 
       De door belanghebbende opgevoerde kosten vormen - wat daarvan overigens ook moge zijn - kosten die zien op de behandeling van het bezwaar en kunnen derhalve alleen voor vergoeding in aanmerking komen indien artikel 7:15 van de Awb die mogelijkheid biedt. 
       
     
     
       5.12. 
       Ingevolge artikel 7:15, vierde lid, van de Awb worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de kosten waarop een veroordeling uitsluitend betrekking kan hebben. Die regels zijn gegeven in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). De door belanghebbende opgevoerde kosten vormen geen kosten die kunnen worden gerangschikt onder één van de in artikel 1 van het Besluit genoemde categorieën. 
       
     
     
       5.13. 
       Uit het vorenoverwogene volgt dat voor vergoeding van de door belanghebbende gevorderde schade zoals weergegeven onder 5.8 geen plaats is, noch op de voet van artikel 8:73, noch op de voet van artikel 7:15 van de Awb. Het verzoek tot schadevergoeding dient te worden afgewezen. 
       
       
         
           Kostenvergoeding 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
         Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank om die reden wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:108 van de Awb in verbinding met artikel 8:75 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten. 
         Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van de in onderdeel c van artikel 1 bedoelde kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, ad € 4,20 (zitting bij de rechtbank) en € 9 (zitting bij het Hof), in totaal € 13,20. 
       
       
     
     
       5.15. 
       
         Voor overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten die volgens artikel 1 van het Besluit kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:108 van de Awb in verbinding met artikel 8:75 van die wet is niet gebleken.  
         Belanghebbende heeft geen recht op een vergoeding van de door hem gemaakte kosten voor de behandeling van het (hoger) beroep betreffende het aan hem uitgebrachte taxatierapport (zie onder 2.5) en de aanvulling daarop (zie onder 2.6). Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kan weliswaar dienen ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, maar nu de kosten ter zake van dit rapport niet zijn gemaakt ten behoeve van de onderhavige procedure komen deze niet voor vergoeding in aanmerking.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
         De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 814.000. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 814.000; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 13,20; en 
     - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 115 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 156 te vergoeden. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 15 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.