ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:582

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:582 Gerechtshof Den Haag , 05-04-2023 / BK-22/00548 BK-22/00549

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-04-05

Zaaknummer: BK-22/00548 BK-22/00549

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:582

---

Art. 16, letter e, Wet WOZ. Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Recreatieterrein met chalets vormt een recreatiesamenstel. Belanghebbende heeft eigendom chalets door natrekking. Waardering inclusief chalets. Hof bepaalt in goede justitie de waarde in het economische verkeer van het recreatiesamenstel in zijn geheel.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummers BK-22/00548 en BK-22/00549 
   
   
     
       Uitspraak van 5 april 2023 
     
   
   
     in het geding tussen: 
   
   
     
       
        [X]
        te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: P.W.H. Bentum) 
   
   
     en 
   
   
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem , de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
   
   
     inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 april 2022, nummers SGR 20/8068 en SGR 21/1262. 
   
   
     
       Procesverloop  
     
   
   
     
       BK-22/00549 (SGR 21/1262) 
     
     1.1.	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats]  
     (het recreatiesamenstel), voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 499.000 (de beschikking 2018). Met de beschikking 2018 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag 2018).  
   
   
     
       BK-22/00548 (SGR 20/8068) 
     
     1.2.	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van het recreatiesamenstel voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 507.000 (de beschikking 2019).  
   
   
     1.3.	De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikkingen 2018 en 2019 en de aanslag 2018 ongegrond verklaard. 
   
   
     1.4.	Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is € 48 aan griffierecht geheven. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
   
   
     “De Rechtbank: 
     - verklaart de beroepen gegrond; 
     - vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
     - wijzigt de beschikking over het jaar 2018 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 468.000 (SGR 21/1262); 
     - vermindert de bijbehorende aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 468.000; 
     - wijzigt de beschikking over het jaar 2019 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 469.000 (SGR 20/8068); 
     - vermindert de bijbehorende aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 469.000; 
     - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620; 
     - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.” 
   
   
     1.5.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
   
   
     1.6.	De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 februari 2023. Partijen zijn verschenen. De Heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
   
   
     
       Feiten 
     
   
   
     2.1.	Belanghebbende is eigenaar en exploitant van het recreatiesamenstel. Het recreatiesamenstel bestaat uit een perceel grond van 6.210 m2 met daarop 12 staanplaatsen voor recreatieverblijven (chalets). Op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018 en bij aanvang van de kalenderjaren 2018 en 2019 omvatte het recreatiesamenstel 11 chalets, waarvan er twee slooprijp waren.  
   
   
     2.2.	In het ”Reglement voor kampeerplaats op [naam] (het kampeerreglement) is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:  
   
   
     “De huur bestaat uit de volgende onderdelen: 
     
        Huur van de staanplaats 
        Verbruik van electriciteit tot 200 kWh, daarboven € 0,31 per kWh 
        Parkeerplaats voor 1 auto 
        Afvoer huisvuil 
        Water wordt per kubieke meter afgerekend € 2,25 p/m³ (via watermeter) 
       (…) 
     
     
   
   
     Duur kampeerseizoen 
     
       Het kampeerseizoen is van 1 april tot 30 september. Van 1 oktober tot 31 maart worden electriciteit en water afgesloten. (…) 
       Het caravanterrein  mag niet voor permanente bewoning  gebruikt worden. 
       (…) 
     
     
   
   
     Verkoop caravan 
     Als de caravan verkocht wordt, met behoud van de staanplaats, wordt € 250,= in rekening gebracht bij de verkoper. Verkoop geschied door de huurder zelf,  na toestemming van de eigenaar . 
     
   
   
     Forensenbelasting 
     
       Wij maken u erop attent dat u van de gemeente Kaag en Braassem een aanslag inzake 
       forensenbelasting en rioolbelasting kan verwachten. 
     
     
   
   
     Tot slot 
     
       Elke verandering aan het kampeermiddel is geheel voor eigen risico van de huurder. 
       (…)” 
     
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft twee taxatierapporten overgelegd. De taxatierapporten zijn op 12 februari 2021 opgemaakt door [naam taxateur] , taxateur, na opname ter plaatse op 26 februari 2020. In één van de taxatierapporten is de marktwaarde  van het recreatiesamenstel op waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald, in het andere de marktwaarde van het recreatiesamenstel op waardepeildatum 1 januari 2018. De getaxeerde marktwaarde van het recreatiesamenstel op waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt € 575.000 en op waardepeildatum 1 januari 2018 bedraagt deze € 577.000. Verder is een ‘waarde bij exploitatie’ van het recreatiesamenstel berekend van € 562.090 per 1 januari 2017 en ook per 1 januari 2018. 
       
     
     
       2.4. 
       Aan de taxatierapporten en wat verweerder ter toelichting daarop in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft aangevoerd, ontleent het Hof het volgende. 
       - De taxateur van verweerder heeft de marktwaarde van het recreatiesamenstel berekend door bij de deelwaarde van de grond de deelwaarde van de chalets op te tellen. Daartoe heeft hij de deelwaarde van de grond en de deelwaarde van de chalets afzonderlijk bepaald. 
       - Bij de bepaling van de grondwaarde heeft de taxateur zowel de discounted-cash-flow methode (DCF-methode), meer in het bijzonder de uitwerking van de DCF-methode in de operational-cash-flow berekening (OCF-berekening), als de vergelijkingsmethode gebruikt. 
       - Volgens de taxateur hebben de chalets op de waardepeildata en bij de aanvang van de kalenderjaren 2018 en 2019 geen noemenswaardig achterstallig onderhoud en/of bouwkundige gebreken, met uitzondering van de twee slooprijpe chalets.  
       - Bij de waardebepaling heeft de taxateur aan de twee slooprijpe chalets geen waarde toegekend. 
       - Voor de waardebepaling van de niet-slooprijpe chalets is de taxateur uitgegaan van de in 2019 voor het op erfpachtgrond gelegen chalet [adres 2] overeengekomen koopsom van € 39.000. Het bruto vloeroppervlak (bvo) van dit chalet is 58 m2. De rekenprijs per m2 van het chalet is berekend op (€ 39.000/58 =) € 672. Op basis van deze rekenprijs per m2 heeft de taxateur de waarden op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018 van de niet-slooprijpe chalets in het recreatiesamenstel berekend op de in de derde kolom van onderstaande tabel genoemde bedragen. Daarbij is hij ervan uitgegaan dat de kwaliteit en de conditie/het onderhoud van het chalet [adres 2] en de negen niet slooprijpe chalets in het recreatiesamenstel gelijk zijn.  
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 bvo (m2) 
               
               
                 rekenprijs/m2 (€) 
               
               
                 waarde (€) 
               
             
             
               
                 78 
               
               
                 672 
               
               
                 52.416 
               
             
             
               
                 40 
               
               
                 672 
               
               
                 26.880 
               
             
             
               
                 54 
               
               
                 672 
               
               
                 36.288 
               
             
             
               
                 43 
               
               
                 672 
               
               
                 28.896 
               
             
             
               
                 68 
               
               
                 672 
               
               
                 45.696 
               
             
             
               
                 44 
               
               
                 672 
               
               
                 29.568 
               
             
             
               
                 68 
               
               
                 672 
               
               
                 45.696 
               
             
             
               
                 68 
               
               
                 672 
               
               
                 45.696 
               
             
             
               
                 92 
               
               
                 672 
               
               
                 61.824 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Totaal 
               
               
                 372.960 
               
             
           
         
       
       - Voor de OCF-berekening van de waarde van de grond van het recreatiesamenstel is aansluiting gezocht bij de overgelegde financiële gegevens uit de verslagjaren 2017 en 2018 van belanghebbende. Op grond daarvan heeft de taxateur de rekenprijs van de grond per m2 op € 32,69 (waardepeildatum 1 januari 2017) en € 32,85 (waardepeildatum 1 januari 2018) gesteld. Daarvan uitgaande heeft de taxateur de waarde van de grond van het recreatiesamenstel berekend op (afgerond) € 203.000 (6.210 m2 à € 32,69 per m2) voor het jaar 2018 en op (afgerond) € 204.000 (6.210 m2 à € 32,85 per m2) voor het jaar 2019.  
       - De waarde van het recreatiesamenstel komt met het voorgaande uit op (€ 372.960 + € 203.000 =) € 575.960, afgerond € 575.000 voor 2018 en (€ 372.960 + € 204.000 =) € 576.960, afgerond € 577.000 voor 2019. 
       - De taxateur heeft nog een tweede berekening van de waarde van de grond op basis van de vergelijkingsmethode uitgevoerd. Daarbij is gebruik gemaakt van de door de taxateur berekende waarde van de in erfpacht uitgegeven grond behorende bij het chalet [adres 2] (€ 33 per m2) en de verkoopprijzen van de percelen grond [adres 3] (verkocht op 28 maart 2017 voor € 141 per m2), [adres 4] (verkocht op 24 juli 2019 voor € 140 per m2) en [adres 5] (verkocht op 29 mei 2018 voor € 194 per m2). Op de percelen grond [adres 3] en [adres 4] stonden ten tijde van de verkoop slooprijpe caravans.  
       
       
       
         
           Oordeel van de Rechtbank 
         
       
       
       3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:  
       
       
         “3. In geschil zijn de waarden van het object op de waardepeildata. Eiser stelt primair dat de chalets en stacaravans niet moeten worden betrokken in de vaststelling van de WOZ-waarde en bepleit daarom voor beide waardepeildata een waarde van € 40.000. Indien de chalets en stacaravans wel moeten worden betrokken in de vaststelling van de WOZ-waarde, staat eiser subsidiair een waarde van € 98.000 voor. Daartoe voert eiser – samengevat – aan dat de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode niet juist is, dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de WOZ-waarde moet worden verminderd met de waarde van de stacaravans. 
       
       
       4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee taxatierapporten overgelegd, beide opgemaakt op 12 februari 2021 door de heer [naam taxateur] , registertaxateur met vakdiscipline recreatievastgoed. De opname van het object heeft plaatsgevonden op 26 februari 2020. In de taxatierapporten is de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 575.000 en op waardepeildatum 1 januari 2018 op € 577.000. 
       
       5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
       6. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling Wet WOZ) kan de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen (…) bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, een discounted cashflowmethode (DCF-methode) of een vergelijkingsmethode. 
       
       7. Niet in geschil is dat de chalets en de stacaravans onroerend zijn en dat hiervoor geen (huurafhankelijk) recht van opstal is gevestigd. Dit heeft tot gevolg dat de chalets en stacaravans door natrekking eigendom van eiser zijn geworden en dus moeten worden meegenomen bij de waardebepaling. De stelling van eiser dat de chalets en stacaravans bij de waardering desondanks buiten beschouwing moeten worden gelaten, volgt de rechtbank niet. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar overweging 13 uit haar hiervoor aangehaalde uitspraak van 5 augustus 2019. 
       
       8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van het object op de waardepeildata niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald met behulp van de DCF-methode voor de grond en de vergelijkingsmethode voor de opstallen. Op zichzelf is hij daarbij terecht van de fictie uitgegaan dat de grond en opstallen één geheel vormen (zie onder 7.). De rechtbank kan de berekening van de waarde van de grond die is gebaseerd op de DCF-methode volgen en acht deze aannemelijk. Nu eiser de opstallen niet zelf exploiteert, is het in beginsel begrijpelijk dat verweerder voor de opstallen niet de DCF-methode maar de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Verweerder heeft in dit kader echter alleen gebruik gemaakt van het vergelijkingsobject [adres 2] . Eiser heeft onweersproken gesteld dat dit chalet in betere staat van onderhoud verkeert en aan ruim vaarwater ligt. Op beide waardepeildata beschikten de opstallen niet (meer) over een open verbinding met vaarwater. De rechtbank ziet, gezien de in het dossier aanwezig foto van [adres 2] en de luchtfoto en plattegrond van het object, geen aanleiding die verklaring van eiser in twijfel te trekken. Gezien het feit dat verweerder voor de opstallen die niet slooprijp zijn de voor het vergelijkingsobject gerealiseerde prijs van € 672 per m² heeft gehanteerd, heeft hij kennelijk geen rekening gehouden met het verschil in onderhoud. Evenmin heeft verweerder inzichtelijk gemaakt of en zo ja in welke mate hij rekening heeft gehouden met het verschil in ligging ten opzichte van het open vaarwater. Daarmee heeft hij de waarden van het object op beide waardepeildata niet aannemelijk gemaakt. 
       
       9. Aangezien verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient ontkennend te worden beantwoord. Eiser is voor de berekening van de waarde van de opstallen ten onrechte uitgegaan van de bouwkosten en heeft daarop een afschrijving toegepast. Die methode is echter niet in overeenstemming met het bepaalde in van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ. 
       
       10. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildata schattenderwijs. Tussen partijen is niet in geschil dat de opstallen er niet goed aan toe zijn en dat één chalet slooprijp is. De rechtbank stelt de waarde van de opstallen voor beide jaren daarom schattenderwijs vast op een totaal van € 265.000, uitgaande van het vergelijkingsobject [adres 2] , maar rekening houdend met een veel slechtere staat van onderhoud en mindere ligging. De door verweerder vastgestelde grondwaarden acht de rechtbank, gezien de toelichting in de taxatierapporten, aannemelijk. De rechtbank bepaalt de waarden van het object op de waardepeildata daarom in goede justitie op € 468.000 (2018) en € 469.000 (2019). 
       
       11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van het object op beide waardepeildata, evenals de daarop gebaseerde aanslagen, te hoog vastgesteld. De beroepen dienen daarom gegrond te worden verklaard. 
       
       12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten waarbij de zaken worden aangemerkt als samenhangend. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).” 
       
       
       
         
           Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
         
       
       
     
     
       4.1 
       Tussen partijen is in geschil of de voor de belastingjaren 2018 en 2019 vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel te hoog zijn. 
       
     
     
       4.2 
       Belanghebbende neemt het standpunt in dat de waarde van het recreatiesamenstel niet hoger is dan de waarde van de grond. Deze waarde bedraagt volgens hem voor zowel 2018 als 2019 niet meer dan € 40.000.  
       
     
     
       4.3 
       De Heffingsambtenaar is het niet eens met belanghebbende. Hij verwijst daartoe naar de door hem overgelegde taxatierapporten. Daaruit blijkt volgens hem dat de door de Rechtbank in haar uitspraak nadere vastgestelde waarden van € 468.000 (voor 2018) en € 469.000 (voor 2019) niet te hoog zijn.  
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de beschikkingen 2018 en 2019 waarbij de waarde van het recreatiesamenstel voor beide belastingjaren wordt vastgesteld op primair € 40.000 en subsidiair op € 98.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag 2018. Verder verzoekt belanghebbende het Hof de Heffingsambtenaar te veroordelen in kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van eventuele taxatiekosten.  
       
     
     
       4.5. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
       
         
           Beoordeling van het hoger beroep 
         
       
       
     
     
       5.1. 
       Partijen zijn het erover eens dat het recreatiesamenstel één onroerende zaak is. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de vaststaande feiten geen andere conclusie toelaten dan dat het perceel grond van 6.210 m2 en de daarop staande chalets tezamen één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel e, Wet WOZ zijn (het recreatiesamenstel). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank voor de jaren 2018 en 2019 nader vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel van € 468.000 en € 469.000 niet te hoog zijn. Het Hof zal in de beoordeling ook betrekken wat belanghebbende over de voor de jaren 2018 en 2019 vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel heeft aangevoerd. Alleen als de Heffingsambtenaar er niet in slaagt aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank voor de jaren 2018 en 2019 nader vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel niet te hoog zijn, komt het Hof toe aan de beoordeling van de door belanghebbende voor de jaren 2018 en 2019 verdedigde waarde van het recreatiesamenstel van primair € 40.000 en subsidiair € 98.000. In die beoordeling zal het Hof ook betrekken wat de Heffingsambtenaar over de door belanghebbende primair en subsidiair verdedigde waarde van het recreatiesamenstel heeft aangevoerd. 
       
     
     
       5.3. 
       In de parlementaire behandeling van het voorstel tot Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten (meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken) is over de bepaling van de waarde van een recreatiesamenstel als bedoeld in het daarin voorgestelde artikel 16, aanhef en onderdeel e, Wet WOZ het volgende opgemerkt: 
       
       
         “Bij de waardebepaling staat na [de invoering van artikel 16, aanhef en onderdeel e, Wet WOZ;  Hof ] niet langer de waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen en onroerende stacaravans centraal, maar de waarde van het recreatieterrein als geheel. 
         (…) 
         De waardering van het recreatieterrein zal in beginsel plaatsvinden op de waarde die daaraan kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer; op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Voorzover het recreatieterrein bestaat uit woningen (recreatiewoningen en onroerende stacaravans) die worden verhuurd zal dat in de praktijk betekenen dat dit kan worden gewaardeerd op basis van de exploitatiemogelijkheden. Voorzover het woningen betreft is waardering op de vervangingswaarde namelijk niet aan de orde (artikel 17, derde lid, Wet WOZ).” 
         (Kamerstukken II 2003/2004, 29 612, nr. 7, p. 2 en 3.) 
       
       
       
         en: 
       
       
       
         “De leden van de VVD-fractie vinden het een goede zaak dat wordt voorgesteld stacaravans niet meer afzonderlijk te taxeren. De vraag is vervolgens hoe de waarde wordt bepaald van een recreatieterrein. 
         Zoals ook in de toelichting op de nota van wijziging is vermeld, zal de waardebepaling van recreatieterreinen plaatsvinden op basis van de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Dat betekent dat een geobjectiveerde omzet het uitgangspunt voor de waardebepaling wordt. Bij de berekening daarvan spelen uiteraard bezetting en kwaliteit een rol. 
         In dit verband is van belang dat de Waarderingskamer in samenwerking met de Stuurgroep Samenwerking Wet WOZ van de VNG op 13 juli 2004 opdracht heeft verleend tot het opstellen van een taxatiewijzer voor de waardebepaling van recreatieterreinen. Onderdeel van de opdracht is dat deze taxatiewijzer uiterlijk op 15 oktober 2004 zal worden opgeleverd. Verwacht wordt daarom dat deze taxatiewijzer nog in oktober 2004 voor alle gemeenten beschikbaar komt. 
       
       
       
         De leden van de fractie van de SGP constateren dat de regering voorstelt de waardevaststelling van recreatieobjecten te vereenvoudigen. De waarde van het recreatieterrein wordt dan als een geheel vastgesteld. Deze leden vragen of deze methode wel zo eenvoudig en gemakkelijk is toe te passen en hoe wordt omgegaan met parken die niet in handen zijn van één eigenaar. 
         De regeling voor recreatieterreinen waar deze leden aan refereren, ziet op alle objecten op een recreatieterrein die het eigendom zijn van de eigenaar van het terrein, alsmede op de objecten die door natrekking eveneens eigendom van de eigenaar van het terrein zijn geworden. Onder de huidige regeling moeten al deze objecten voorzover deze ter beschikking staan aan een andere gebruiker dan de eigenaar van het terrein, allemaal afzonderlijk worden gewaardeerd. Door de voorgestelde regeling worden al deze objecten samengevoegd tot één WOZ-object. Alleen de objecten waarvoor een recht van opstal is gevestigd, moeten nog als afzonderlijk object worden gewaardeerd. Aan de hand van gegevens uit het kadaster is eenvoudig vast te stellen welke objecten op het recreatieterrein nog separaat moeten worden gewaardeerd. Ook indien een recreatiepark niet in handen is van één eigenaar, maar bijvoorbeeld het gezamenlijke eigendom is van meerdere personen, zal de voorgestelde regeling tot vereenvoudiging leiden.” 
         (Kamerstukken II 2003/2004, 29 612, nr. 10, p. 7 en 8.) 
       
       
       
         5.4.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door de Rechtbank nader vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel voor de jaren 2018 en 2019 niet te hoog zijn, twee taxatierapporten overgelegd: één voor het jaar 2018 en één voor het jaar 2019. 
         
       
       
         5.4.2. 
         Zoals onder 2.4 is overwogen heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar de deelwaarde van de grond en de deelwaarde van de chalets afzonderlijk bepaald. Bij de afzonderlijke bepaling van de deelwaarde van de grond heeft de taxateur de DCF-methode , meer in het bijzonder de uitwerking van die methode in de OCF-berekening , gebruikt. De taxateur heeft aan de OCF-berekening van de grondwaarde een tweede berekening van de grondwaarde op basis van de vergelijkingsmethode  toegevoegd. Met deze tweede berekening heeft hij, naar het Hof begrijpt, aan de op de OCF-berekening gebaseerde rekenprijs per m2 van de grond van het recreatiesamenstel op € 32,69 (waardepeildatum 1 januari 2017) en € 32,85 (waardepeildatum 1 januari 2018), een extra ondersteuning willen geven. Bij de afzonderlijke bepaling van de deelwaarde van de chalets heeft de taxateur alleen de vergelijkingsmethode gebruikt. 
         
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof stelt voorop dat de Wet WOZ een bepaling van de waarde van de gehele onroerende zaak voorschrijft en dat het optellen van afzonderlijk bepaalde waarden van delen van de onroerende zaak niet noodzakelijkerwijs leidt tot een waarde van de gehele onroerende zaak die de toets aan het wettelijke waardebegrip – in dit geval de marktwaarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ – kan doorstaan. Dit klemt te meer als, zoals in dit geval, bij de afzonderlijke bepaling van de waarden van de delen van het recreatiesamenstel – in dit geval de grond en de chalets – verschillende waarderingsmethoden worden gebruikt.  
       
       
         5.6.1. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de onderbouwing van de deelwaarden van de tot het recreatiesamenstel behorende grond van afgerond € 203.000 voor het jaar 2018 en afgerond € 204.000 voor het jaar 2019, aannemelijk gemaakt dat deze deelwaarden niet te hoog zijn.  
         
       
       
         5.6.2. 
         In het standpunt van belanghebbende dat de waarde van het recreatiesamenstel niet hoger is dan € 40.000 ligt besloten dat hij het niet eens is met het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de deelwaarden van de tot het recreatiesamenstel behorende grond afgerond € 203.000 voor het jaar 2018 en afgerond € 204.000 voor het jaar 2019 bedragen. Belanghebbende heeft echter geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, voor het Hof reden zouden kunnen zijn om te twijfelen aan de juistheid van zijn onder 5.6.1 gegeven oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt deze deelwaarden niet te hoog zijn. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat wat belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd ter betwisting van de door de Rechtbank nader vastgestelde en door de Heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarden van het recreatiesamenstel alleen (de onderbouwing van) de deelwaarden van de (niet-slooprijpe) chalets betreft.  
         
       
       
         5.7.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de deelwaarden van de tot het recreatiesamenstel behorende chalets niet te hoog zijn. 
         
       
       
         5.7.2. 
         Voor de waardebepaling van de (niet-slooprijpe) chalets is de taxateur uitgegaan van de in 2019 voor het op erfpachtgrond gelegen chalet [adres 2] overeengekomen koopsom van € 39.000. Naar het oordeel van het Hof is (de taxateur van) de Heffingsambtenaar bij de vergelijking van de chalets met het chalet [adres 2] ten onrechte voorbijgegaan aan de verschillen tussen de chalets en het chalet [adres 2] . Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.  
         
       
       
         5.7.3. 
         
           Het chalet [adres 2] ligt aan open vaarwater en de chalets niet. De staat van onderhoud van het chalet [adres 2] is, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, beter dan die van de chalets. Met deze verschillen heeft de (taxateur van de) Heffingsambtenaar in de herleiding van de deelwaarden van de chalets uit de verkoopprijs van het chalet [adres 2] geen rekening gehouden. Verder heeft (de taxateur van) de Heffingsambtenaar er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat de chalets onzelfstandige delen van één onroerende zaak (het recreatiesamenstel) zijn, terwijl het chalet [adres 2] met de daarbij behorende grond een zelfstandige onroerende zaak is.  
           Dat (de taxateur van) de Heffingsambtenaar ervoor heeft gekozen om er bij de waardering van het recreatiesamenstel vanuit te gaan dat de marktwaarde van dat samenstel gelijk is aan de som van de door hem getaxeerde deelwaarden van de onzelfstandige delen van dat samenstel (de grond en de chalets), is, gelet op de informatie waarover hij bij de waardebepaling beschikte, niet onbegrijpelijk. Ook voor de keuze van (de taxateur van) de Heffingsambtenaar om bij de bepaling van de deelwaarden van de chalets uit te gaan van de verkoopprijs van slechts één ander chalet waarvan een verkoopprijs beschikbaar was, kan het Hof enig begrip opbrengen, hoewel de verkoopprijs van één ander chalet een wel heel schamele onderbouwing van de deelwaarden van de tot het recreatiesamenstel behorende chalets is, zeker nu (de taxateur van) de Heffingsambtenaar, naar hierboven is overwogen, geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de chalets en het chalet [adres 2] wat betreft ligging en staat van onderhoud. Waarvoor het Hof echter geen begrip kan opbrengen, is dat (de taxateur van) de Heffingsambtenaar de door hem aan de chalets toegekende deelwaarden uit de verkoopprijs van het chalet [adres 2] heeft afgeleid zonder ermee rekening te houden dat de chalets onzelfstandige delen van het recreatiesamenstel zijn en dat het chalet [adres 2] een zelfstandige onroerende zaak is. Dat de waarde van een chalet dat deel uitmaakt van een recreatiesamenstel kan worden afgeleid uit de verkoopprijs van een chalet dat een zelfstandige onroerende zaak is, zonder dat met dit verschil wordt rekening gehouden, is een aanname die geen steun vindt in het wettelijke waardebegrip. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 
         
         
       
     
     
       5.8. 
       Omdat de Heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank voor de jaren 2018 en 2019 nader vastgestelde waarden van het recreatiesamenstel niet te hoog zijn, komt het Hof toe aan de beoordeling van de door belanghebbende voor de jaren 2018 en 2019 verdedigde waarde van het recreatiesamenstel van primair € 40.000 en subsidiair € 98.000. 
       
       
         5.9.1 
         Belanghebbende stelt dat de (meer)waarde van de chalets bij de bepaling van de marktwaarde van het recreatiesamenstel niet meegenomen mag worden in de waardering van het recreatiesamenstel. Volgens hem is het meenemen van de (meer)waarde van de chalets in strijd met de waarderingsficties in de Wet WOZ. Belanghebbende vindt dat op grond van deze ficties ervan moet worden uitgegaan dat de jaarplaatsen op het recreatiesamenstel en de zich daarop bevindende chalets niet verhuurd zijn. Ter onderbouwing van deze standpunten verwijst belanghebbende verder naar een e-mail van de Waarderingskamer, de Recron-Voorwaarden, de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 22 Recreatie (publieke versie) (de Taxatiewijzer Recreatie) en de bedoeling van de wetgever bij de invoering van artikel 16, aanhef en onderdeel e, Wet WOZ.  
         
       
       
         5.9.2. 
         Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ is de waarde van een onroerende zaak de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). De overdrachtsfictie brengt mee dat bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak niet zonder meer kan worden uitgegaan van de prijs die op de waardepeildatum op de markt voor de onroerende zaak zou kunnen worden bedongen (de realiseerbare prijs), maar dat de realiseerbare prijs moet worden gecorrigeerd voor de invloed die (onder meer) op de onroerende zaak gevestigde beperkte rechten, zoals het recht van erfpacht, en andere op de onroerende zaak betrekking hebbende rechten en verplichtingen, zoals de rechten en verplichtingen uit verhuur of verpachting, op de realiseerbare prijs hebben. De verkrijgingsfictie voegt daar nog aan toe dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald alsof er niets aan in de weg staat dat de (fictieve) koper van de onroerende zaak op de waardepeildatum de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, dus ook als dat niet strookt met de werkelijkheid, bijvoorbeeld omdat de onroerende zaak is verpacht, verhuurd of in gebruik gegeven. 
         
       
       
         5.9.3. 
         Gelet op de overdrachts- en de verkrijgingsfictie mag bij de bepaling van de waarde van het recreatiesamenstel – dat mede de standplaatsen en de daarop geplaatste chalets omvat – anders dan belanghebbende stelt – geen rekening worden gehouden met het feit dat de standplaatsen en de chalets zijn verhuurd en in gebruik zijn bij de huurders. Om dezelfde reden volgt het Hof belanghebbende niet in diens stelling dat bij de bepaling van de waarde van het recreatiesamenstel de waarde van de chalets buiten aanmerking dient te blijven. Wat is opgemerkt tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de opneming in de Wet WOZ van artikel 16, letter e, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Uit de onder 5.3 opgenomen passages uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van het recreatiesamenstel terecht naast de grond ook de chalets in aanmerking heeft genomen. In de overige door belanghebbende genoemde schrifturen (de e-mail van de Waarderingskamer, de Recron-Voorwaarden en de toelichting op de Taxatiewijzer Recreatie), is naar het oordeel van het Hof evenmin steun voor de het standpunt van belanghebbende te vinden.  
         
       
       
         5.9.4. 
         Gelet op het voorgaande is belanghebbende er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak voor beide jaren aannemelijk te maken.  
         
       
     
     
       5.10. 
       Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden van het recreatiesamenstel niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof deze waarde, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, voor zowel 2018 als 2019 schattenderwijs vast op € 350.000. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Het hoger beroep is gegrond. 
       
       
       
         
           Proceskosten en griffierecht 
         
       
       
     
     
       6.1. 
       Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij het Hof, de zaken aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
       
       
         6.2.1. 
         De Rechtbank heeft belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend volgens het vanaf 1 juli 2021 geldende forfaitaire tarief voor besluiten genomen op grond van hoofdstuk III of IV van de Wet WOZ. Volgens onderdeel B1, punt 1, van de bijlage bij het Besluit bedraagt vanaf 1 juli 2021 de waarde per punt in beroep en in hoger beroep, voor besluiten op het gebied van de Wet WOZ en van de Wet op de belasting van personenauto’s en motorrijwielen 1992, € 541. Voor andere categorieën geldt volgens onderdeel B1, punt 2, van de bijlage bij het Besluit per 1 juli 2021 een tarief van € 759. 
         
       
       
         6.2.2. 
         
           In zijn arrest van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106, 
           heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het per 1 juli 2021 geldende gedifferentieerde tarief van de waarde per punt in onderdeel B1 van de bijlage bij het Besluit, in strijd is met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet en dat punt 1 daarom buiten toepassing moet blijven, zodat slechts de algemene regel van punt 2 (tarief € 759) van dat onderdeel B1 van toepassing is. 
         
         
       
       
         6.2.3. 
         Daarom zal het Hof (ook) de beslissing van de Rechtbank over de vergoeding voor de kosten van bezwaar en beroep vernietigen en voor de kosten van beroep en hoger beroep het hoge tarief voor de overige gevallen, opgenomen onder onderdeel B1, punt 2, toepassen. De vergoeding per punt moet worden berekend naar het tarief zoals dat geldt ten tijde van deze uitspraak (vgl. HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:117, BNB 2021/51, en HR 19 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2698, BNB 2015/194). Vanaf 1 januari 2023 bedraagt de waarde per punt in onderdeel B1 van de bijlage bij het Besluit € 837. 
         
       
     
     
       6.3. 
       Het Hof stelt de kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt bezwaarschrift, 1 punt verschijnen hoorzitting à € 296 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 3.348 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep en hoger beroep (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank, 1 punt hogerberoepschrift en 1 punt zitting Hof à € 837 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 3.940.  
       
     
     
       6.4. 
       Er is naar het oordeel van het Hof geen reden voor toekenning van een hogere vergoeding van door de belanghebbende gemaakte kosten van bezwaar en (hoger) beroep. Niet gebleken is dat belanghebbende nog andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.  
       
     
     
       6.5. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 te worden vergoed. 
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het Gerechtshof: 
       
       
         
           vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht;  
         
         
           vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
         
         
           wijzigt de beschikking 2018 aldus dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum1 januari 2017 wordt vastgesteld op € 350.000; 
         
         
           wijzigt de beschikking 2019 aldus dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 wordt vastgesteld op € 350.000; 
         
         
           vermindert de aanslag 2018 dienovereenkomstig;  
         
         
           veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 3.940 en  
         
         
           gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 te vergoeden. 
         
       
       
       
       
       
         Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, R.A. Bosman en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 5 april 2023 in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         aangetekend aan 
         partijen verzonden: 
       
       
       
       
       
       
       
         
           Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
           de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
         
         
           Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
           de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
         
         
           Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
         
       
       
       
         
           Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
         
       
       
         1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
       
       
         2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
       
       
            a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
            b. - de dagtekening; 
       
       
            c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
            d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
       
       
         
           Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
         
       
       
     
   
   
     De marktwaarde is de op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde.  
   
   
     Deze waarden van het recreatiesamenstel wijken iets af van de in de taxatierapporten vermelde waarden van € 575.461 (waardepeildatum 1 januari 2017) en € 577.114 (waardepeildatum 1 januari 2018). De verschillen zijn waarschijnlijk terug te voeren op kleine onvolkomenheden in de berekening van de taxateur en/of het Hof. Omdat de verschillen miniem zijn, is het Hof er in de beoordeling van het geschil aan voorbijgegaan.  
   
   
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee-arrest) en HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332. 
   
   
     De DCF-methode wordt in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdelen a en b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken genoemd als een waarderingsmethode die bij de bepaling van de marktwaarde van een niet-woning kan worden gebruikt. Bij toepassing van de DCF-methode worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de te waarderen onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Voor het bepalen van de hoogte van de toekomstige inkomsten en uitgaven wordt niet alleen gekeken naar de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak voor de huidige eigenaar, maar wordt er tevens een vergelijking gemaakt met inkomsten en uitgaven die zich bij een vergelijkbare onroerende zaak zouden voordoen. Er is dus sprake van geobjectiveerde kasstromen. 
   
   
     De OCF-berekening – die bij de bepaling van de marktwaarde van een recreatiesamenstel niet ongebruikelijk is (zie § 1.4 van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 22 Recreatie (publieke versie) –is een uitwerking van de DCF-methode. De OCF-berekening gaat ook uit van geobjectiveerde kasstromen. Een bijzonderheid van de OCF-berekening is dat bij de OCF-berekening niet alleen wordt gekeken naar inkomsten en uitgaven die direct zijn gerelateerd aan de onroerende zaak, zoals huurinkomsten, inkomsten bij verkoop, investeringen in de onroerende zaak en zakelijke lasten, maar (ook) naar alle inkomsten en uitgaven die te maken hebben met de huidige exploitatie (bedrijfsvoering), dus bijvoorbeeld ook naar de totale exploitatieomzet van de het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt (zie § 7.1.2 van de Vraagbaak waardebepaling, Waarderingskamer, laatste wijziging 3 oktober 2022, vindplaats: https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/vraagbaak-waardebepaling-wet-woz). 
   
   
     Bij toepassing van de vergelijkingsmethode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door een systematische vergelijking van de onroerende zaak met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijk artikel 4, lid 1, aanhef en onderdelen a en b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).