ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2019:2821

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2019:2821 Rechtbank Den Haag , 03-04-2019 / C/09/558915 / HA ZA 18-931

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2019-04-03

Zaaknummer: C/09/558915 / HA ZA 18-931

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2019:2821

---

Ondererfpacht. Beroep op contractueel boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/558915 / HA ZA 18-931 
     
     
     
       
         Vonnis van 3 april 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         STICHTING WOONBRON , 
       te Rotterdam, 
       eiseres, 
       advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       te [plaats 1] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.B. van Heijningen te Den Haag. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Stichting Woonbron en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 16 augustus 2018 met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 14 november 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen; 
         
         
           de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           de brief van de zijde van Stichting Woonbron met producties; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 18 februari 2019. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Hiervan hebben zij geen gebruik gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Op 19 maart 2014 heeft Stichting Woonbron aan [gedaagde] een recht van ondererfpacht op de woning [adres] (hierna: de woning) verleend. Daarbij zijn partijen overeengekomen dat de ondererfpacht wordt verleend onder de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen, versie Woningcorporaties van 1 april 2012.  
       
     
     
       2.2. 
       In de Ondererfpacht en Koopgarantbepalingen is onder meer het volgende bepaald: 
       
       
         “ Bewoning 
         
           Artikel 6.1 
         
         (…)  
         2.  Zelfbewoning 
         De Ondererfpachter is verplicht het registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen. De Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan.  
         (…) 
         
           Terugkoopplicht van de Woningcorporatie  
         
         
           Artikel 8.2 
         
         1.  Terugkoopplicht en Terugkoopprijs 
         De Woningcorporatie is verplicht tot aankoop van de Ondererfpacht over te gaan in alle gevallen waarin de Ondererfpacht aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden.  
         (…) 
         2.  Taxatierapport en terugkoopovereenkomst 
         De Woningcorporatie zal binnen zes weken na de datum van verzending van de in artikel 8.1 bedoelde brief: 
         - een Taxateur opdracht verstrekken voor het taxeren van het Registergoed (…); 
         - aan de Ondererfpachter bij aangetekende brief een door de Woningcorporatie getekende terugkoopovereenkomst inclusief het taxatierapport toesturen. 
         Indien de Taxateur aan wie de opdracht wordt verstrekt, wordt aangewezen door de Woningcorporatie, komen de kosten voor rekening van de Woningcorporatie, tenzij zich een geval als bedoeld in artikel 8.1 lid 3 of in lid 4 van dit artikel voordoet. Indien de Taxateur aan wie de taxatieopdracht wordt verstrekt, wordt aangewezen door de Woningcorporatie en de Ondererfpachter in onderling overleg (…), komen de kosten van taxatie voor gezamenlijke rekening, ieder voor de helft, tenzij zich een geval als bedoeld in artikel 8.1 lid 3 of in lid 4 van dit artikel voordoet.  
         3.  Ondertekening terugkoopovereenkomst 
         De Ondererfpachter is verplicht om de terugkoopovereenkomst binnen drie weken na de datum van verzending van de brief waarbij de Woningcorporatie de terugkoopovereenkomst heeft toegestuurd te tekenen (…), tenzij de Ondererfpachter een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 8.3 of gemotiveerd aangeeft met welke onderdelen van de terugkoopovereenkomst de Ondererfpachter in redelijkheid niet kan instemmen. (…) 
         4.  Intrekking te koop aanbieding 
         In het geval de Ondererfpachter de terugkoopovereenkomst niet binnen gemelde termijn van drie weken (…) heeft ondertekend en toegestuurd aan de Woningcorporatie en binnen gemelde termijn bij aangetekende brief geen beroep heeft gedaan op de in artikel 8.3 beschreven geschillenregeling en de in het vorige lid bedoelde motivering niet kenbaar heeft gemaakt, wordt de Ondererfpachter geacht zijn te koop aanbieding van de Ondererfpacht te hebben ingetrokken.  
         (…)  
         In deze gevallen is de Ondererfpachter verplicht om alle kosten die de Woningcorporatie in verband met de voorgenomen terugkoop in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen. 
         (…) 
         7.  Uitstel tijdstip teruglevering ten gevolge van geschillenregeling of taxatie 
         Indien de termijn van teruglevering wordt overschreden in verband met de in artikel 8.3 omschreven geschillenregeling of in verband met bezwaren die door de Ondererfpachter tegen (onderdelen van) de terugkoopovereenkomst gemotiveerd naar voren zijn gebracht, vindt de betreffende levering plaats binnen een periode van vier weken nadat op grond van die geschillenregeling een bindend advies is gedaan of binnen een periode van vier weken nadat partijen tezamen overeenstemming hebben bereikt omtrent de oplossing van deze bezwaren dan wel daarover een rechterlijk oordeel is gegeven. 
         
           Geschillenregeling taxatie bij terugkoop 
         
         
           Artikel 8.3 
         
         1.  Benoeming taxateurs 
         Indien de Woningcorporatie en/of de Ondererfpachter zich niet kan/kunnen verenigen met het door de in artikel 8.2 lid 2 bedoelde Taxateur opgestelde taxatierapport, zal de betreffende partij dat binnen twee weken na de ontvangst van de terugkoopovereenkomst, waarvan het taxatierapport onderdeel uitmaakt, bij aangetekende brief doen blijken aan de andere partij. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil bij wijze van bindend advies worden beslecht door drie Taxateurs (…). 
         
           Boetebeding 
         
         
           Artikel 12.5  
         
         Indien de Ondererfpachter bij aangetekende brief door de Woningcorporatie in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de Woningcorporatie na te komen, is de Ondererfpachter in verzuim en zal hij aan de Woningcorporatie een door de Woningcorporatie vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van het hoogste bedrag van de op het moment van ingebrekestelling geldende Waarde van het Registergoed en de Uitgifteprijs.  
         (…).” 
       
       
     
     
       2.3. 
       Begin december 2017 heeft [gedaagde] aan Stichting Woonbron het recht van ondererfpacht op de woning te koop aangeboden.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 7 december 2017 heeft Woonbron Makelaars op verzoek van Stichting Woonbron de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 72.500,- en aan de hand daarvan de terugkoopprijs berekend op € 51.550,-. 
       
     
     
       2.5. 
       Bij e-mailbericht van 12 december 2017 heeft [gedaagde] daartegen bezwaar gemaakt en een terugkoopprijs voorgesteld van € 62.500,-. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij e-mailbericht van 20 december 2017 heeft Stichting Woonbron aan [gedaagde] te kennen gegeven dat in het geval dat [gedaagde] het niet eens is met de voorgestelde terugkoopprijs, de mogelijkheid van arbitrage openstaat.  
       
     
     
       2.7. 
       Gedurende de periode van januari tot en met juni 2018 hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd, waarbij Stichting Woonbron [gedaagde] steeds heeft verwezen naar een arbitrageprocedure en [gedaagde] steeds te kennen heeft gegeven deze om kostenbesparende redenen niet te willen volgen. Daarbij heeft [gedaagde] onder meer te kennen gegeven te kunnen instemmen met een terugkoopprijs van € 58.000,-.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mailbericht van 19 januari 2018 is namens [gedaagde] aan Stichting Woonbron onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         “Zij heeft inmiddels schade geleden en die zal bij uitstel alleen maar oplopen. Wanneer zij in deze dwangpositie en onnodige knevelarij wordt gemanoeuvreerd dan is zij gerechtigd om onder haar verantwoording schadebeperkende maatregelen te treffen en wordt het appartement noodgedwongen bestemd.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mailbericht van 15 februari 2018 is namens [gedaagde] aan Stichting Woonbron onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         “Zoals aangegeven hebben wij schade beperkende maatregelen moeten treffen en is het appartement onder verantwoording voor een periode van 6 maanden tijdelijk verhuurd.”  
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 19 april 2018 heeft Stichting Woonbron [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:  
       
       
         “Volgens onze gegevens bewoont u uw woning [adres] niet zelf en heeft u uw hoofdverblijf ergens anders. Woonbron heeft u een recht van (onder)erfpacht op uw woning verstrekt onder toepassing van de Koopgarant-bepalingen. Volgens deze Koopgarant-bepalingen bent u verplicht uw woning zelf te bewonen. (…) Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u, binnen 8 dagen na heden te voldoen aan uw zelfbewoningsplicht. Blijft u echter in gebreke dan acht Woonbron zich vrij aanspraak te maken op de contractuele boete die 50% van de vrije verkoopwaarde van de woning bedraagt. (…)” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 25 april 2018 heeft [gedaagde] zich in de basisregistratie personen ingeschreven op een adres in [plaats 1] .  
       
     
     
       2.12. 
       Bij e-mailbericht van 13 juni 2018 heeft Stichting Woonbron [gedaagde] onder meer het volgende te kennen gegeven:  
       
       
         “Voortvarend betekent onder meer: 
          Mevrouw biedt binnen twee weken na heden gelegenheid tot taxatie. Het taxatierapport dat voorhanden is kan, vanwege het feit dat sinds de waardepeildatum meer dan zes maanden is verstreken, niet meer gebruikt worden. Mevrouw kan daarvoor contact opnemen met WoonbronMakelaars. Wellicht kan een nieuwe opname achterwege blijven.” 
       
       
     
     
       2.13. 
       Op verzoek van Stichting Woonbron is de woning in juni 2018 opnieuw getaxeerd. Aan de hand van deze taxatie is een terugkoopprijs berekend van € 60.000,-. Daarmee heeft [gedaagde] ingestemd.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij beschikking van 11 juli 2018 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam Stichting Woonbron verlof verleend tot het leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van [gedaagde] onder [Notariskantoor] in [plaats 2] tot een bedrag van € 47.125,-. Dat beslag is op 14 augustus 2018 gelegd.  
       
     
     
       2.15. 
       
         Op 14 augustus 2018 heeft de notariële levering van de woning aan Stichting Woonbron plaatsgevonden.  
         
           3.	Het geschil 
         
       
     
     
       3.1. 
       Stichting Woonbron vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 37.500, vermeerderd met rente en kosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Aan deze vordering legt Stichting Woonbron het volgende ten grondslag. Tussen partijen bestond een overeenkomst van ondererfpacht ten aanzien van de woning. Op grond daarvan was [gedaagde] gehouden om de woning zelf te bewonen (artikel 6.1, tweede lid). Hoewel zij daartoe door Stichting Woonbron is gemaand, heeft [gedaagde] niet binnen de daarbij gestelde termijn aan deze verplichting voldaan, zodat zij ter zake in verzuim is geraakt. Onder deze omstandigheden bepaalt artikel 12.5 van de overeenkomst dat [gedaagde] Stichting Woonbron een contractuele boete verschuldigd is van een bedrag van 50% van de vrije verkoopwaarde van de woning per december 2017, derhalve € 36.250,- (50% van € 72.500). Verder heeft [gedaagde] de woning aan Stichting Woonbron ter terugkoop aangeboden. Omdat [gedaagde] niet binnen drie weken de overeenkomst heeft getekend dan wel gebruik heeft gemaakt van de voorgeschreven geschillenregeling, is [gedaagde] Stichting Woonbron de gemaakte taxatiekosten van € 1.250,- verschuldigd (artikel 8.2, vierde lid). 
       
     
     
       3.3. 
       De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering van Stichting Woonbron. Daartoe doet zij in de eerste plaats een beroep op de nietigheid van de dagvaarding, omdat deze niet de gronden bevat voor de vordering tot betaling van € 36.250,-. Voorts betwist [gedaagde] dat zij de woning niet zelf bewoonde. Verder is het beroep van Stichting Woonbron op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Zij doet in dit verband tevens een verzoek tot matiging van de boete. Ten slotte betwist zij de verschuldigdheid van de taxatiekosten dan wel betoogt zij dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is haar te houden aan deze betalingsverplichting.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Nietigheid dagvaarding? 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft op zichzelf terecht aangevoerd dat in de dagvaarding niet de gronden zijn opgenomen ten aanzien van de vordering tot betaling van € 36.250,- zoals dat in artikel 11, tweede lid, aanhef en onder d, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is voorgeschreven, maar dat leidt niet toewijzing van het door haar gedane beroep op nietigheid van de dagvaarding. [gedaagde] is in het geding verschenen en zij is met het gebrek niet onredelijk in haar belangen geschaad (artikel 122, eerste lid, Rv). Bij de dagvaarding heeft Stichting Woonbron als volgt te kennen gegeven:  
       
       
         
           “Zoals blijkt uit het hierbij betekende beslagrequest, waarvan de inhoud hier als letterlijk herhaald en ingelast dient te worden beschouwd heeft eiseres een vordering op gedaagde tot een bedrag van € 36.250,-, te vermeerderen met rente en kosten. ”  
       
       
       
         Dat rekest is als bijlage bij de dagvaarding gevoegd. Daarin heeft Stichting Woonbron de gestelde verschuldigdheid van het bedrag € 36.250,- door [gedaagde] onderbouwd. [gedaagde] heeft ook verweer gevoerd. Onder deze omstandigheden is [gedaagde] door het gebrek niet in haar verdediging benadeeld.  
       
       
       
         
           Boetebeding 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Het geschil spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] al dan niet aan haar uit artikel 6.1, tweede lid, voortvloeiende verplichtingen voldeed, en zo nee, of zij als gevolg daarvan ingevolge artikel 12.5 Stichting Woonbron een boete van € 36.250,- verschuldigd is.  
       
     
     
       4.3. 
       Stichting Woonbron heeft onbetwist gesteld dat op grond van artikel 6.1, tweede lid van de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen [gedaagde] gehouden was de woning feitelijk te bewonen. Verder was het haar op grond van die bepaling niet toegestaan de woning te verhuren of in gebruik af te staan.  
       
     
     
       4.4. 
       Haar stelling dat [gedaagde] de woning verhuurde, heeft Stichting Woonbron onderbouwd met een verwijzing naar de hiervoor onder 2.8 e.v. weergegeven gevoerde e‑mailcorrespondentie tussen partijen in het kader van de terugkoopprocedure van het recht van ondererfpacht op de woning. Daarbij is namens [gedaagde] te kennen gegeven dat de woning is verhuurd, dan wel gemakkelijk verhuurd kan worden, aldus Stichting Woonbron.  
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij de woning heeft verhuurd. Dat te kennen is gegeven dat dat wel het geval is, moet volgens [gedaagde] worden gezien in het licht van de onderhandelingen die op dat moment met Stichting Woonbron plaatsvonden over de terugkoopprijs van het recht van ondererfpacht op de woning. [gedaagde] verwijst verder naar door haar overgelegde energienota’s waaruit valt af te leiden dat het energiegebruik in de jaren 2017 en 2018 substantieel lager was dan in het jaar 2016, zodat het voor de hand ligt dat er gedurende die periode geen huurder woonde.  
       
     
     
       4.6. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft Stichting Woonbron, gegeven deze gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , haar stelling dat de woning werd verhuurd onvoldoende toegelicht. Dat had evenwel op haar weg gelegen, in het bijzonder nu, zoals namens Stichting Woonbron ter zitting is verklaard, in de woning nimmer huurders zijn aangetroffen. Uit de e-mailcorrespondentie op zichzelf kan niet worden afgeleid dat de woning was verhuurd, gelet op de door [gedaagde] gegeven toelichting op die e‑mailberichten.  
       
     
     
       4.7. 
       Ter onderbouwing van haar stellingen dat [gedaagde] de woning niet feitelijk bewoonde, heeft Stichting Woonbron het volgende aangevoerd. Diverse malen is bij de woning aangebeld, maar daarbij is nooit door iemand opengedaan. Navraag bij andere bewoners van de portiek heeft geleerd dat zij [gedaagde] nooit hebben gezien. Ook bij een laatste controle op 19 april 2018 is niemand in de woning aangetroffen. Voorts heeft [gedaagde] zich met ingang van 25 april 2018 in de basisregistratie personen ingeschreven op een ander adres. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij de woning niet feitelijk bewoonde. Zij heeft in dit verband, onder overlegging van diverse producties, het volgende aangevoerd. Zij is vanaf december 2017 voornemens geweest om het recht van ondererfpacht op de woning aan Stichting Woonbron terug te verkopen, opdat ze met haar partner kon gaan samenwonen. Gedurende de terugkoopprocedure verbleef zij weliswaar af en toe bij haar partner, maar is zij ook regelmatig in de woning verbleven. Haar inboedel is pas eind juli/begin augustus 2018 uit de woning verhuisd. Het contract tot energielevering is eerst per 13 augustus 2018 opgezegd. Weliswaar heeft zij zich met ingang van 25 april 2018 in de basisregistratie personen op een ander adres ingeschreven, maar dat had als reden dat zij geen huisarts meer had in [plaats 3] en huisarts- en ziekenhuiszorg in de woonplaats van haar partner nodig had, aldus [gedaagde] .  
       
     
     
       4.9. 
       Gegeven de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] is het, gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv, aan Stichting Woonbron om te bewijzen dat [gedaagde] de woning niet feitelijk bewoonde. Dat [gedaagde] zich met ingang van 25 april 2018 in de basisregistratie personen heeft ingeschreven op een ander adres en dat zij gelet op artikel 1:11 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als gevolg daarvan vermoed moet worden feitelijk op dat adres te wonen, zoals Stichting Woonbron heeft betoogd, brengt niet met zich dat de bewijslast ter zake van de stellingen van Stichting Woonbron dat [gedaagde] niet aan voormelde verplichting voldeed in afwijking van de hoofdregel op [gedaagde] komt te rusten.  
       
     
     
       4.10. 
       Wel kan de inschrijving van [gedaagde] in de basisregistratie personen op een ander adres ertoe leiden dat door de rechtbank voorshands bewezen wordt geacht dat zij de woning niet meer feitelijk bewoonde. Dat zou het geval zijn indien het door [gedaagde] aangevoerde onvoldoende wordt geacht om aan deze inschrijving geen doorslaggevende betekenis toe te kennen. Bij die stand van zaken zou [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat zij de woning niet feitelijk bewoonde. Indien echter het door [gedaagde] aangevoerde voldoende wordt geacht om aan deze inschrijving geen doorslaggevende betekenis toe te kennen, komt niet vast te staan dat zij de woning niet daadwerkelijk bewoonde. In dat geval zou Stichting Woonbron toegelaten worden tot bewijslevering ter zake. Van een oordeel hieromtrent en een daaruit volgende eventuele bewijsopdracht wordt evenwel, wegens gebrek aan belang daarbij, afgezien. Daartoe wordt als volgt overwogen.  
       
     
     
       4.11. 
       Stichting Woonbron is een woningbouwcorporatie die overeenkomsten als de onderhavige met betrokkenen aangaat, om zo personen uit de laagste inkomensgroep, waartoe [gedaagde] volgens Stichting Woonbron kennelijk behoort, in de gelegenheid te stellen te wonen. Dat komt ook tot uitdrukking in de overeenkomst tussen partijen waarvan het boetebeding waarop Stichting Woonbron zich beroept deel uitmaakt. [gedaagde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt, maar op enig moment is bij haar de wens ontstaan om met haar partner te gaan samenwonen, hetgeen zij overigens ook aan Stichting Woonbron te kennen heeft gegeven. Om die reden heeft [gedaagde] Stichting Woonbron al in december 2017 het recht op ondererfpacht op de woning te koop aangeboden. Uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst was Stichting Woonbron gehouden vervolgens tot aankoop over te gaan (artikel 8.2, eerste lid). Naar aanleiding van het door [gedaagde] tegen de door Stichting Woonbron voorgestelde terugkoopprijs gemaakte bezwaar, zijn partijen gedurende een periode van enkele maanden met elkaar in contact geweest over de terugkoop. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de terugkoop van het recht op ondererfpacht op de woning door Stichting Woonbron tegen een door [gedaagde] eerder voorgestane terugkoopprijs. Voordat de terugkoop rond was, dus hangende de onderhandelingen tussen partijen naar aanleiding van de door [gedaagde] gemaakte bezwaren, met als inzet een voor beide partijen gunstige terugkoopprijs, heeft Stichting Woonbron zich beroepen op het boetebeding. Daarbij heeft Stichting Woonbron zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] haar een boete verschuldigd is van een bedrag ter hoogte van ruim meer dan de helft van de uiteindelijke terugkoopprijs van de woning. Het op dat moment en onder die omstandigheden inroepen van het boetebeding kan moeilijk los worden gezien van de destijds nog lopende onderhandelingen tussen partijen.  
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank is van oordeel dat in het bijzonder gegeven de omstandigheid dat Stichting Woonbron ervan op de hoogte was dat [gedaagde] de woning aan Stichting Woonbron wenste terug te verkopen en de woning dus wilde verlaten, in combinatie met het zojuist beschreven doel van Stichting Woonbron, het Stichting Woonbron niet past om jegens [gedaagde] een beroep op het boetebeding te doen. Dat brengt met zich dat onder deze omstandigheden het beroep van Stichting Woonbron op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat, ook indien vast zou komen te staan dat [gedaagde] niet daadwerkelijk in de woning woonde, de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt.  
       
     
     
       4.13. 
       De conclusie is dat de vordering ten aanzien van het boetebeding zal worden afgewezen.  
       
       
         
           Taxatiekosten  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         De door Stichting Woonbron gevorderde taxatiekosten betreffen de eerste taxatie nadat [gedaagde] het recht op ondererfpacht op de woning aan haar te koop had aangeboden. Ingevolge artikel 8.2, vierde lid, komen deze kosten voor rekening van [gedaagde] , indien zij de terugkoopovereenkomst niet binnen de gestelde termijn heeft ondertekend en teruggestuurd, zij geen beroep heeft gedaan op de geschillenregeling, dan wel niet gemotiveerd te kennen heeft gegeven met welke onderdelen van de terugkoopovereenkomst zij in redelijkheid niet kan instemmen. In dit geval heeft [gedaagde] gemotiveerd te kennen gegeven niet te kunnen instemmen met de door Stichting Woonbron voorgestelde terugkoopprijs. Die terugkoopprijs moet worden geacht onderdeel te zijn van de terugkoopovereenkomst (artikel 8.2, derde lid). De aldus door [gedaagde] geuite bezwaren tegen de taxatie naar aanleiding van haar verzoek om terugkoop, hebben uiteindelijk tot een hertaxatie van de woning en de terugkoop van het recht van ondererfpacht daarop door Stichting Woonbron geleid. Uiteindelijk hebben partijen dus overeenstemming bereikt over de te hanteren waarden. Om die reden bestond geen aanleiding het geschil bij wijze van bindend advies te doen beslechten door drie taxateurs (vergelijk artikel 8.3, eerste lid). Dat brengt met zich dat onder deze omstandigheden het aanbod van [gedaagde] niet als ingetrokken moet worden geacht (vergelijk artikel 8.2, vierde lid).  
         Niet in geschil is verder dat de taxateur die het eerste taxatierapport heeft opgesteld is aangewezen door Stichting Woonbron. Dit alles brengt met zich dat de kosten daarvan voor haar rekening komen (artikel 8.2, tweede lid). Hierbij merkt de rechtbank nog op dat [gedaagde] geen tweede verzoek om terugkoop van het recht op ondererfpacht op de woning heeft gedaan. De rechtbank deelt, zoals uit het vorenoverwogene valt af te leiden, niet het in dit verband door Stichting Woonbron ingenomen standpunt dat het bezwaar van [gedaagde] tegen de voorgestelde terugkoopprijs als zodanig moest worden aangemerkt. Datzelfde geldt voor het standpunt van Stichting Woonbron dat een zodanig verzoek uit een namens [gedaagde] verzonden e-mailbericht in reactie op het e-mailbericht van Stichting Woonbron van 13 juni 2018 moet worden afgeleid. Stichting Woonbron heeft niet toegelicht welke passage uit de overgelegde e-mailcorrespondentie, gevoerd tussen partijen in de periode van 13 tot en met 18 juni 2018, als een nieuw verzoek heeft te gelden. Dat had op haar weg gelegen, omdat daarin niet is gebleken van een namens [gedaagde] uitdrukkelijk en op voorgeschreven wijze gedaan verzoek. Bovendien is, naar niet in geschil is, de tweede taxatie niet op verzoek van [gedaagde] , maar op dat van Stichting Woonbron gedaan.  
       
       
     
     
       4.15. 
       De conclusie is dat ook de vordering ten aanzien van de taxatiekosten zal worden afgewezen.  
       
       
         
           Opheffing beslag 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met, zo begrijpt de rechtbank, opheffing van het door Stichting Woonbron gelegde beslag. Zij heeft hiertoe evenwel geen reconventionele vordering ingesteld. Indien de eis in de hoofdzaak wordt afgewezen, zoals dat hier het geval is, vervalt het beslag van rechtswege, indien de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan (artikel 704, tweede lid, Rv). Ook kan een vordering tot opheffing van het beslag aanhangig worden gemaakt, zowel bij de voorzieningenrechter die het verlof tot het beslag heeft gegeven, als in de hoofdzaak, bij voorbeeld in reconventie of bij provisionele eis. In deze zaak heeft [gedaagde] geen zodanige vordering aanhangig gemaakt. Daarom bestaat in deze procedure geen grondslag voor een beslissing hieromtrent.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Stichting Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: 
       - griffierecht		895,00 
       - salaris advocaat	 	1.390,00  (2,0 punten × tarief € 695,00) 
       Totaal	€ 	2.285,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Stichting Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.285,00, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2019.