ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:680

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:680 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-01-2024 / 200.314.025/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-01-30

Zaaknummer: 200.314.025/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:680

---

Een koper is geïnteresseerd in een bouwkavel van een gemeente in een gebied waar kopers grote vrijheid hebben voor het bepalen van de grootte van hun kavel en de te bouwen woning. De gemeente heeft daarvoor een verkoopproces met een stappenplan ontwikkeld. Tijdens dat verkoopproces verhoogt de gemeente de kavelprijs met bijna 80%. De koper is het er niet mee eens dat hij die hogere kavelprijs moet betalen. Het hof verwerpt de stelling dat de gemeente eerder een aanbod tegen de lagere kavelprijs heeft gedaan die door koper is aanvaard. Verder mocht de gemeente de kavelprijs verhogen en bepaalde gevallen op basis van een overgangsregeling en een coulanceregeling nog voor de oude kavelprijs laten kopen. Koper behoorde niet tot die gevallen. Het hof verwerpt de stelling dat de gemeente in de uitvoering van het verkoopproces tegenover koper  in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van bestuur heeft gehandeld.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.314.025/01 
       zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad C/16/517465  
     
     
     
       
         arrest van 30 januari 2024  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       2.  [appellante] , 
       die beide wonen in [woonplaats1] ,    
       die hoger beroep hebben ingesteld  
       en bij de rechtbank optraden als eisers, 
       hierna: [appellanten] ,   
       advocaat: mr. H.J.F. Dullemond,   
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de gemeente Almere, 
       
       die zetelt in Almere  
       en bij de rechtbank optrad als gedaagde,  
       hierna: de gemeente,   
       advocaat: mr. T.E.P.A. Lam.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       
        [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 9 februari 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep,  
         
         
           de memorie van grieven, 
         
         
           de memorie van antwoord,  
         
         
           het arrest van 14 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
         
         
           een akte van 22 juni 2023 namens [appellanten] met overlegging van de producties 5 t/m 8, 
         
         
           het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 22 juni 2023 is gehouden.  
         
       
       Mr. Dullemond heeft namens [appellanten] bij brief van 29 januari 2024 twee kanttekeningen bij het proces-verbaal gemaakt. De in de brief gestelde – kennelijk algemene – erkenning van de gemeente is niet door de griffier genoteerd en daaraan heeft het hof ook geen herinnering. Het financiële belang dat volgens [appellanten] de gemeente bij een zo hoog mogelijke grondprijs zou hebben, is kort aan de orde gekomen. In een proces-verbaal worden niet uitgesproken juridische kwalificaties, zoals “impliciete erkenning”, niet opgenomen. De opmerkingen van mr. Dullemond leiden niet tot een ander oordeel van het hof.  
       
     
     
       1.2 
       Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor nader overleg tussen partijen teneinde te bezien of een minnelijke regeling mogelijk is. Nadat partijen het hof hebben laten weten dat een minnelijke regeling niet is bereikt, hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.   
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       Medio 2018 wilden [appellanten] van de gemeente een bouwkavel kopen om daarop een woning voor hen en hun ouders te bouwen. De gemeente vroeg toen € 41,29 per m². Tijdens het verkooptraject heeft de gemeente de kavelprijs substantieel verhoogd naar                      € 74,15 per m². [appellanten] hebben meteen tegen die hogere kavelprijs bezwaar gemaakt. De gemeente wilde de bouwkavel niet voor een lagere prijs verkopen, zodat [appellanten] de bouwkavel in december 2020 tegen de verhoogde kavelprijs hebben gekocht. Zij hebben daarop nog geen woning gebouwd.  
       
     
     
       2.2 
       
        [appellanten] zijn van mening dat de gemeente van hen die veel hogere kavelprijs niet kon vragen en willen het teveel betaalde van de gemeente terug ontvangen. Ook willen zij hun advocaatkosten vergoed krijgen.   
       
     
     
       2.3 
       
        [appellanten] zijn hierover een procedure bij de rechtbank gestart. De rechtbank heeft hun vorderingen afgewezen. Ook het hof is van mening dat [appellanten] geen aanspraak kunnen maken op de lagere kavelprijs en wijst hun vorderingen af. Na de vaststelling van de feiten zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       Oosterwold is een gebied in Almere waar (onder meer) woningbouw wordt ontwikkeld. Het Rijksvastgoedbedrijf is (veelal) eigenaar van de grond in dat gebied. Ten behoeve van de ontwikkeling tot woningbouw verkoopt het Rijksvastgoedbedrijf percelen aan de gemeente, waarna de gemeente de percelen als bouwkavels (hierna: woonkavels) aan particulieren uitgeeft. De inrichting van de woonkavels wordt aan particulieren overgelaten. 
       
     
     
       3.2 
       De gemeente heeft een verkoopproces ontwikkeld. De particulieren die belangstelling hebben worden initiatiefnemers genoemd. De initiatiefnemers kunnen in beginsel op elke plek in Oosterwold een woonkavel kiezen en zelf bepalen waar op die kavel de woning wordt gebouwd. De initiatiefnemers moeten in overleg met elkaar zorgdragen voor de algemene voorzieningen. Om een en ander in goede banen te leiden, heeft de gemeente regels gemaakt en het verkoopproces in een zogeheten stappenplan vastgelegd.  
       
     
     
       3.3 
       De informatie over de ontwikkeling van Oosterwold heeft de gemeente op een voor iedere belangstellende toegankelijke website, www.maakoosterwold.nl (hierna de website), geplaatst. Op deze website staat onder meer het stappenplan. In het stappenplan is opgenomen welke stappen een initiatiefnemer voor het krijgen van een woonkavel moet zetten. Zo moet de initiatiefnemer:  
       
         
           Een ingevuld intakeformulier inleveren om zijn interesse kenbaar te maken (stap 1),  
         
         
           Een bijeenkomst bijwonen waarop informatie wordt verstrekt over de bijzondere wijze waarop Oosterwold wordt ontwikkeld (stap 2), 
         
         
           Een bijeenkomst bijwonen waarop de initiatiefnemer met een stip op een kaart van Oosterwold (hierna: de stippenkaart) aangeeft waar hij de woonkavel wil (stap 3), 
         
         
           Een intentieovereenkomst met de gemeente sluiten waarin de precieze plek, vorm en oppervlakte van de woonkavel staan met een indicatieve berekening van de kosten (stap 4),  
         
         
           Een ontwikkelplan indienen, een anterieure overeenkomst met de gemeente sluiten en een eerste termijnbedrag van 10% van het exploitatiebedrag betalen (stap 5),  
         
         
           De vereiste vergunningen aanvragen en een tweede termijnbedrag van 10% van het exploitatiebedrag betalen (stap 6),  
         
         
           Na verlening van de vereiste vergunningen, een koopovereenkomst met de gemeente sluiten en, bij levering van de woonkavel, de grondkosten en de resterende 80% van de exploitatiebijdrage betalen (stap 7),  
         
         
           de woning realiseren (stap 8).  
         
       
       
     
     
       3.4 
       
         Op de website stonden onder het kopje “Grondprijzen 2018” de geïndexeerde grondprijzen per 1 januari 2018. Daarbij stond de tekst: “De geïndexeerde prijs geldt voor alle nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten”. De in de anterieure overeenkomst te vermelden kavelprijs voor een “Standaardkavel Wonen” bedroeg toen € 41,29 per m² (hierna: de oude kavelprijs), bestaande uit een grondprijs van € 28,41 per m² en € 12,88 per m² aan exploitatiebijdrage.  
         Op dezelfde webpagina van de oude kavelprijs stond dat als de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven de grondprijzen na hertaxatie kunnen worden gewijzigd. Ter toelichting werd gemeld dat voor de gemeente marktconformiteit vanwege de Europese regels over staatssteun een belangrijk uitgangspunt is. Over de berekening van de grondwaarde is opgenomen dat die “in Oosterwold is vastgesteld aan de hand van de methodiek die ertoe leidt dat de totale investering voor de in Oosterwold te realiseren woning vergelijkbaar is met de vrij op naam waarde van de vergelijkbare woning elders in Almere.”  
       
       
     
     
       3.5 
       
        [appellanten] hebben op 8 mei 2018 een intakeformulier bij de gemeente ingeleverd. In dit formulier hebben zij aangegeven dat het gaat om een te ontwikkelen woning voor vier personen, te weten [appellanten] en hun ouders. Hiermee zijn [appellanten] initiatiefnemers geworden en hebben zij de eerste stap in het stappenplan gezet.   
       
     
     
       3.6 
       
        [appellanten] zijn uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst op 11 oktober 2018. In de uitnodigingsbrief van de gemeente wordt geadviseerd voorafgaand aan de bijeenkomst zich goed te verdiepen in het project. Een van de mogelijkheden is “het goed doornemen van onze eigen site www.maakoosterwold.nl”. Op deze bijeenkomst is onder meer informatie verstrekt via een PowerPointpresentatie. In die PowerPointpresentie zijn voor de woonkavels - onder de toevoeging “(peil 1.9.2018)” - de grondprijs van € 28,41 per m² en de exploitatiebijdrage van € 12,88 per m² genoemd. [appellanten] hebben deze informatiebijeenkomst bijgewoond. Daarmee hebben zij de tweede stap in het stappenplan gezet.   
       
     
     
       3.7 
       Vervolgens zijn [appellanten] uitgenodigd voor de stippenbijeenkomst op 31 oktober 2018. [appellanten] zijn ook op deze bijeenkomst geweest en hebben toen op de stippenkaart een stip met nummer 1329 nabij de [adres1] (hierna: locatie I) gezet. Dit is de derde stap in het stappenplan. Na de gezette stippen op de stippenkaart te hebben verwerkt, heeft de gemeente aan (onder meer) [appellanten] een e-mail met de vervolgstappen gestuurd.   
       
     
     
       3.8 
       Op 13 november 2018 hebben [appellanten] verzocht hun stip 1329 te verplaatsen naar locatie [adres2] (hierna: locatie II). Nadat [appellanten] daarvan een schriftelijke bevestiging hadden gevraagd, heeft de gemeente [appellanten] op 11 december 2018 laten weten dat hun stip 1329 naar locatie II is verplaatst. De stip van [appellanten] (1329) is op de stippenkaart geplaatst tussen de  stippen 1311 en 0773. Op 13 december 2018 vraagt [appellanten] de gemeente om de contactgegevens van de initiatiefnemers van deze stippen. Bij e-mail van 19 december 2018 heeft de gemeente aan beide initiatiefnemers gemeld dat [appellanten] met hen contact willen en is het e-mailadres van [appellanten] aan beide initiatiefnemers doorgegeven. 
       
     
     
       3.9 
       In de nieuwbrief van december 2018 heeft de gemeente er op gewezen dat de stippenkaart steeds voller wordt. De stippen konden tot dan toe in beginsel onbeperkt blijven staan. De gemeente wil dit vanwege de drukte op de stippenkaart veranderen. Initiatiefnemers van stippen bij wie geen voortgang zichtbaar is, zullen nog een termijn van twee weken krijgen om in te tekenen. Als dat niet gebeurt en als er andere initiatiefnemers zijn die wel willen intekenen dan krijgen andere initiatiefnemers voorrang. Als een initiatiefnemer drie maanden na het zetten van de stip helemaal geen activiteit heeft ontplooit, wordt de stip van de stippenkaart verwijderd. De gemeente wijst erop dat in de velden I en J archeologisch onderzoek plaatsvindt, zodat het nieuwe beleid voor de stippen in die velden eerst start na de afronding van dat archeologisch onderzoek.  
       
     
     
       3.10 
       
         Witkamp heeft de gemeente bij e-mail van 9 januari 2019 laten weten dat zijn aangrenzende initiatiefnemer 0773 niets van zich heeft laten horen. De andere aangrenzende initiatiefnemer 1311 heeft hem gemeld dat zijn stip is verplaatst. Voor de initiatiefnemer met stip 1311 is de initiatiefnemer met stip 0197 in de plaats gekomen. [appellanten] vraagt de gemeente of initiatiefnemer 0197 met hen contact kan zoeken. Verder laten [appellanten] weten dat zij binnenkort het Voorlopig Ontwerp van hun te bouwen woning met hun architect zullen bespreken. [appellanten] vragen de gemeente of zij alvast kunnen beginnen met intekenen van hun kavel of dat eerst initiatiefnemer 0197 moet intekenen.  
         De gemeente heeft bij e-mail van 21 januari 2019 geantwoord, dat aan de initiatiefnemers 0197 en 0773 contactverzoeken zijn gestuurd. Voor intekenen zijn [appellanten] afhankelijk van intekening door 0197 omdat er “aansluitend ingetekend moet worden om restkavels te voorkomen.” De gemeente vraagt [appellanten] de gemeente te informeren als een reactie van de initiatiefnemers 0197 en 0773 uitblijft.  
       
       
     
     
       3.11 
       Base Value B.V. heeft in de tweede helft van 2018 in opdracht van de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf de kavels in Oosterwold getaxeerd. In het definitieve taxatierapport van 5 februari 2019 is de marktwaarde van de woonkavel per 1 september 2018 gesteld op                       € 74,15 per m². Aan het definitieve rapport zijn vier concept rapporten vooraf gegaan die met de (begeleidingscommissie van de) gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf zijn besproken. De marktwaarde van de woonkavels is in het eerste concept-rapport van 20 september 2018 gesteld op € 56,36 per m², in het tweede concept-rapport van 9 oktober 2018 op € 64,03 per m², in het derde concept-rapport van 13 november 2018 op € 64,25 per m² en in het vierde concept-rapport van 21 januari 2019 op € 74,15 per m². Dat laatste bedrag is ook in het definitieve rapport opgenomen (hierna: de nieuwe kavelprijs).   
       
     
     
       3.12 
       
         In de nieuwsbrief ‘Nieuwe prijzen in Oosterwold per 4 februari 2019’ heeft de gemeente onder meer de initiatiefnemers, waaronder [appellanten] , meegedeeld dat vanaf die dag de nieuwe kavelprijs geldt.   
         In deze nieuwsbrief wordt ook gemeld dat er een overgangsregeling is vastgesteld. Degenen die onder de overgangsregeling vallen betalen nog de oude kavelprijs. De overgangsregeling geldt voor initiatiefnemers die vóór 4 februari 2019 een intentieovereenkomst of anterieure overeenkomst met de gemeente hebben gesloten. Als een initiatiefnemer nog niet één van die twee overeenkomsten heeft gesloten geldt op grond van de overgangsregeling de nieuwe kavelprijs.  
         Naast deze overgangsregeling is er later, op aandringen van de gemeenteraad, ook nog een coulanceregeling gekomen. Die coulanceregeling is voor de initiatiefnemers die (formeel) niet onder de overgangsregeling vallen, maar toch aanspraak kunnen maken op de oude kavelprijs. Het gaat om initiatiefnemers “die voor 4 februari 2019 een stip hebben gezet” en die “voor 4 februari 2019 een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening” hebben gedaan.  
       
       
     
     
       3.13 
       In een uitgebreide e-mail van 6 februari 2019 laten [appellanten] de gemeente weten dat initiatiefnemer 0773 (nog steeds) niet heeft gereageerd. Van initiatiefnemer 0197 hebben zij inmiddels twee e-mails ontvangen maar op hun verzoeken om met hem (telefonisch) contact over de intekening van de kavels te spreken heeft deze initiatiefnemer niet gereageerd. [appellanten] laten in deze e-mail ook weten dat zij zijn geschrokken van de forse verhoging van de kavelprijs. Zij hebben al de nodige kosten gemaakt en verwachten dat zij door die nieuwe kavelprijs financieel niet in staat zullen zijn hun initiatief te realiseren. [appellanten] verzoeken de gemeente coulance met hen te hebben en hen in aanmerking te laten komen voor de overgangsregeling.  
       
     
     
       3.14 
       Het verzoek van [appellanten] wordt door de gemeente niet ingewilligd, waarna eerst hun rechtsbijstandverzekeraar bij brief van 30 april 2019 en daarna hun advocaat bij brief van 20 juni 2019 zich op het standpunt stellen dat de gemeente gehouden is de woonkavel aan [appellanten] tegen de oude kavelprijs te verkopen. De gemeente is het hiermee niet eens en houdt vast aan de nieuwe kavelprijs.  
       
     
     
       3.15 
       
         Op 12 november 2019 gaan [appellanten] met de gemeente een intentieovereenkomst aan. Deze intentieovereenkomst heeft volgens artikel 3 lid 1 onder meer tot doel het uitspreken van vertrouwen dat tussen partijen een anterieure overeenkomst tot stand zal komen en het Rijksvastgoedbedrijf de eigendom van de woonkavel aan [appellanten] zal overdragen. Verder is in artikel 3 lid 2 van de intentieovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen dat aan deze overeenkomst “geen zelfstandig recht voor ontwikkeling, uitbreiding noch enig ander recht aangaande het initiatief” kan worden ontleend. In bijlage A bij de intentieovereenkomst is opgenomen:  
         “ Beide partijen zijn akkoord met de intentieovereenkomst met dien verstande dat er nog een civiele procedure loopt tegen de grondprijs. Wanneer dit leidt tot een afwijking van de grondprijs zal de berekening in de volgende overeenkomst worden aangepast. ” 
         Met het aangaan van deze intentieovereenkomst hebben [appellanten] de vierde stap in het stappenplan gezet.   
       
       
     
     
       3.16 
       
        [appellanten] hebben op 24 december 2019 een ontwikkelplan (een kaveltekening) ingediend die op dezelfde dag door de gemeente is goedgekeurd. Op 3 februari 2020 hebben partijen de anterieure overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst heeft volgens artikel 1 lid 2 tot doel de voorwaarden en de bepalingen vast te leggen waaronder het ontwikkelplan van [appellanten] op de overeengekomen kavel (locatie II) wordt gerealiseerd. In bijlage A bij de anterieure overeenkomst is hetzelfde voorbehoud over de kavelprijs opgenomen als in de intentieovereenkomst. Daarmee is de vijfde stap van het stappenplan afgerond.  
       
     
     
       3.17 
       
        [appellanten] verkrijgen de benodigde vergunningen en betalen een volgende termijn van de exploitatiebijdrage. Daarmee is de zesde stap in het stappenplan gezet.  
       
     
     
       3.18 
       Bij e-mail van 21 oktober 2020 stelt [appellanten] voor in de dan nog te sluiten koopovereenkomst een bepaling op te nemen die inhoudt dat als de civiele rechter oordeelt dat voor [appellanten] de oude kavelprijs geldt de gemeente het teveel betaalde aan [appellanten] terugbetaalt. De gemeente wijst daags daarna dit voorstel af. In de daarop volgende correspondentie blijven partijen bij hun standpunt.  
       
     
     
       3.19 
       Op 17 december 2020 wordt een koopovereenkomst getekend. In deze koopovereenkomst koopt [appellanten] van de gemeente een woonkavel voor de vanaf                  4 februari 2019 geldende nieuwe kavelprijs van € 74,15 per m². In de koopovereenkomst is geen voorbehoud ten aanzien van de kavelprijs opgenomen. De woonkavel is op 28 januari 2021 aan [appellanten] geleverd. Hiermee is de zevende stap in het stappenplan afgerond.  
       
     
     
       3.20 
       
        [appellanten] hebben op hun woonkavel de woning te bouwen. Dit is de achtste en laatste stap. Die stap hebben zij tot op heden nog niet gezet. 
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Vorderingen [appellanten] in hoger beroep 
       
     
     
     
       4.1 
       
        [appellanten] hebben bij de rechtbank vijf vorderingen, waaronder verklaringen voor recht, ingesteld. In hoger beroep hebben [appellanten] deze vorderingen gehandhaafd maar de bewoordingen wat aangepast. [appellanten] hebben deze wijzigingen bij eerste gelegenheid in hoger beroep gedaan en de gemeente heeft daar geen bezwaar tegen gemaakt. De gewijzigde eis is niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof van de gewijzigde eis zal uitgaan en daarop zal beslissen.  
       
     
     
       4.2 
       
         
          [appellanten] vorderen primair voor recht te verklaren dat tussen [appellanten] en de gemeente een overeenkomst tot stand is gekomen die inhoudt dat de gemeente de woonkavel op locatie II aan [appellanten] had moeten leveren tegen betaling van een kavelprijs van                  € 41,29 per m², zodat [appellanten] een bedrag van € 65.752,86 onverschuldigd hebben betaald. 
         
          [appellanten] vorderen subsidiair voor recht te verklaren dat de gemeente in de rechtsverhouding met [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten en gehouden is de door [appellanten] geleden schade te vergoeden. 
         Meer subsidiair vorderen [appellanten] voor recht te verklaren dat de gemeente tegenover [appellanten] onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is de door [appellanten] geleden schade te vergoeden. 
       
       
     
     
       4.3 
       Voorts vorderen [appellanten] de gemeente te veroordelen tot betaling van:  
       
         
           € 65.752,86 aan teveel betaalde kavelprijs, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2021;  
         
         
           € 12.737,23 aan juridische kosten; 
         
         
           € 1.733,36 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
         
         
           de proceskosten; 
         
         
           de bedragen die [appellanten] naar aanleiding van het vonnis waarvan beroep aan de gemeente heeft voldaan, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente.  
         
       
       
       
         
           grieven 
         
       
       
     
     
       4.4 
       
         
          [appellanten] hebben tegen het vonnis van de rechtbank twaalf grieven geformuleerd. Met  grief 1  komen [appellanten] op tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Het hof heeft de feiten met inachtneming van deze grief opnieuw vastgesteld, zodat [appellanten] bij afzonderlijke behandeling van deze grief geen belang meer hebben. In deze grief maken [appellanten] ook bezwaar tegen een aantal feitelijke uitgangspunten die de rechtbank bij de beantwoording van de rechtsvragen heeft genomen. Die aspecten zal het hof, voor zover in hoger beroep relevant, bij de behandeling van de grieven tegen die rechtsvragen betrekken. 
         
          [appellanten] hebben met  grief 2  bezwaar gemaakt tegen r.ov. 4.1 van het vonnis waarin de rechtbank een aantal stellingen van [appellanten] heeft opgesomd. Dit is voor de beslissing van de rechtbank geen dragende overweging, zodat op die grief niet behoeft te worden beslist. Het hof zal het inhoudelijke standpunt dat [appellanten] in de toelichting bij deze grief hebben ingenomen bij de behandeling van de andere grieven betrekken.  
         Met de  grieven 3 t/m 12  bestrijden [appellanten] de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [appellanten] en de daarop in het dictum van het vonnis door de rechtbank gegeven beslissing. Het hof zal deze grieven hierna thematisch behandelen.  
       
       
       
         
           Heeft de gemeente een aanbod voor de oude kavelprijs gedaan dat door [appellanten] is aanvaard waardoor een overeenkomst voor de oude kavelprijs tot stand is gekomen?  
         
       
       
     
     
       4.5 
       Het hof heeft eerst de vraag te beantwoorden of de gemeente aan [appellanten] een aanbod tot koop van een woonkavel tegen de oude kavelprijs heeft gedaan, welk aanbod door [appellanten] is aanvaard.  
       
     
     
       4.6 
       Volgens [appellanten] is dit het geval geweest. De gemeente heeft de woonkavels op de website aangeboden voor € 41,29 per m² en dit aanbod op de informatiebijeenkomst zonder enig voorbehoud herhaald. Op basis van deze informatie hebben [appellanten] hun stip geplaatst waarmee zij het aanbod hebben aanvaard. Hierdoor is er volgens [appellanten] een overeenkomst tot stand gekomen, waarin de gemeente zich tegenover [appellanten] heeft verplicht tot verkoop en levering van een woonkavel tegen de oude kavelprijs. 
       
     
     
       4.7 
       
         Voor de beantwoording van deze eerste vraag stelt het hof voorop dat op grond van artikel 6:217 lid 1 BW een overeenkomst tot stand komt door een aanbod van de ene partij en een aanvaarding daarvan door de andere partij. Gelet op het rechtsgevolg dat een aanbod heeft, is van belang dat uit de verklaring van degene die het aanbod doet kan worden afgeleid dat hij in geval van een aanvaarding door een ander zonder meer aan de aanvaardende partij gebonden wil zijn. Daarvoor zijn de bewoordingen van het aanbod niet beslissend, maar het karakter van de afgelegde wilsverklaring in het licht van de omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden kunnen onder meer zijn of in het voorliggende geval in de afgelegde verklaring de essentiële punten bepaalbaar en opgenomen zijn. Een aanbod moet worden onderscheiden van een uitnodiging tot het doen van een aanbod of de uitnodiging om in onderhandeling te treden.  
         Daarnaast kan een partij ook worden gebonden als de aanvaardende partij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat aan hem een aanbod werd gedaan en dat aanbod is aanvaard.    
       
       
     
     
       4.8 
       
         In dit geval gaat het om de verkoop door de gemeente van een groot aantal kavels in een gebied dat (vooral) tot woningbouw wordt ontwikkeld. Het betreft een verkoop in een ongebruikelijke context. De te verkopen woonkavels zijn vooraf niet nauwkeurig afgebakend, de daarop te bouwen woningen zijn niet vooraf in de woonkavels geprojecteerd en er is geen vaste projectontwikkelaar en aannemer die de woningen op de woonkavels realiseert. Het bijzondere aan het project Oosterwold is dat iedere individuele gegadigde voor een kavel in het gebied de mogelijkheid heeft, maar er ook voor moet zorg dragen, een woning te ontwerpen die past in het planologisch kader en met zijn toekomstige buren (onder meer) heeft te overleggen over de erfgrenzen en daarmee de grootte van de woonkavel.  
         De grond in het gebied is (vooral) in eigendom bij het Rijksvastgoedbedrijf. De gemeente heeft met het Rijksvastgoedbedrijf afspraken gemaakt dat zij de grond als woonkavels aan potentiële kopers mag verkopen. Weliswaar is aan potentiële kopers een grote vrijheid gelaten, maar de gemeente heeft een aantal randvoorwaarden aan de uitgifte van woonkavels gesteld. Zo wil de gemeente dat kavels aansluitend worden uitgegeven om te voorkomen dat snippers grond overblijven. Bovendien moet bij uitgifte van een woonkavel een bouwvergunning voor de te bouwen woning zijn afgegeven, zodat er enige zekerheid is dat de woning betrekkelijk snel na uitgifte van de woonkavel gebouwd kan worden en past in het planologisch kader.  
         Voor het in dit opzicht unieke project is de nodige belangstelling van potentiële kopers. Voor een ordentelijk verloop van de verkoop van de woonkavels en het regelen van onderling overleg tussen aangrenzende buren heeft de gemeente een regie functie.  
       
       
     
     
       4.9 
       De gemeente heeft als publiekrechtelijk orgaan ook in haar civielrechtelijk handelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. In het algemeen betekent dit in dit geval onder meer dat de gemeente heeft zorg te dragen voor een zorgvuldig proces waarin de betrokkenen gelijkelijk worden behandeld. Teneinde te bereiken dat potentiële gegadigden gelijkelijk worden geïnformeerd heeft de gemeente een website met relevante informatie ontwikkeld die door iedere gegadigde kan worden geraadpleegd. Verder organiseert de gemeente informatie bijeenkomsten en stippenbijeenkomsten die gegadigden moeten bijwonen voordat zij verder in het verkooptraject kunnen. Het voor iedere gegadigde geldende verkooptraject (stappenplan) is op de website beschreven.   
       
     
     
       4.10 
       Na die twee verplichte bijeenkomsten kan een initiatiefnemer zijn gewenste plek met een stip op de stippenkaart van het gebied aangeven, waarna de initiatiefnemer via tussenkomst van de gemeente eerst met zijn aangrenzende initiatiefnemers heeft te overleggen voor onder meer de bepaling van de erfgrenzen. Nadat dit overleg is afgerond en een voor de uitgifte aansluitende woonkavel is ontstaan, kan de initiatiefnemer een ingetekende woonkavel krijgen waarna tussen de gemeente en die initiatiefnemer een intentieovereenkomst wordt gesloten. Op onder meer de website is uitdrukkelijk vermeld dat de intentieovereenkomst nog geen juridisch afdwingbare aanspraak op de levering van een woonkavel geeft.     
       
     
     
       4.11 
       Anders dan [appellanten] betogen zijn in dit geval de website, de informatiebijeenkomst en de stippenbijeenkomst relevante omstandigheden voor de beantwoording van de vraag of de gemeente een aanbod heeft gedaan. Niet in geschil is dat [appellanten] op de informatiebijeenkomst en de stippenbijeenkomst zijn geweest, dat zij ook schriftelijk zijn gewezen op het bestaan en het belang van de website en dat zij, minst genomen, kennis hebben kunnen nemen van de informatie die op de website is vermeld. In ieder geval op de website is vermeld dat eerst bij het tekenen van een anterieure overeenkomst er een juridische binding tussen de partijen bij die overeenkomst ontstaat tot koop en verkoop van een woonkavel.  
       
     
     
       4.12 
       Op 4 februari 2019 hadden [appellanten] een intakeformulier ingevuld, de informatiebijeenkomst en de stippenbijeenkomst bijgewoond, een stip op de stippenkaart geplaatst en verplaatst en aan de gemeente verzoeken gedaan in contact te komen met hun aangrenzende initiatiefnemers voor (onder meer) het afbakenen van de erfgrenzen. Niet in geschil is dat eerst initiatiefnemer 0197 moest intekenen voordat [appellanten] hun woonkavel (locatie II) konden intekenen. Een intentieovereenkomst, laat staan een anterieure overeenkomst, was toen tussen [appellanten] en de gemeente nog niet gesloten.  
       
     
     
       4.13 
       Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken de gemeente tegen de hiervoor geschetste achtergrond van de feiten en omstandigheden in ieder geval voorafgaand aan 4 februari 2019 niet aan [appellanten] een aanbod voor de verkoop van een (kennelijk nog nader te bepalen) woonkavel tegen de oude kavelprijs heeft gedaan en dat [appellanten] er ook niet gerechtvaardigd op hebben kunnen vertrouwen dat de gemeente op de website en/of de informatie- en stippenbijeenkomst zo’n aanbod heeft gedaan. Er is veeleer sprake geweest van een uitnodiging van de gemeente om aan het verkooptraject deel te nemen, waarbij eerst na een aantal verplichte stappen met het ondertekenen van een anterieure overeenkomst juridisch bindende afspraken worden gemaakt.   
       
     
     
       4.14 
       Na 4 februari 2019 hebben [appellanten] met de gemeente een intentieovereenkomst en vervolgens een anterieure overeenkomst gesloten. Bij het aangaan van beide overeenkomsten waren [appellanten] bekend met de nieuwe kavelprijs en wisten [appellanten] dat de gemeente de woonkavel voor die nieuwe kavelprijs aan [appellanten] wilde verkopen. Dit blijkt ook uit de ten gunste van [appellanten] in beide overeenkomsten opgenomen voorbehoud dat de oude kavelprijs zou gelden als in een civiele procedure zou komen vast te staan dat [appellanten] daarop rechtens aanspraak kunnen maken. Dit betekent ook dat toen de gemeente geen aanbod voor de oude kavelprijs had gedaan die door [appellanten] is aanvaard. 
       
     
     
       4.15 
       
         Vervolgens hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. In de onderhandelingen voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft de gemeente zich tegenover [appellanten] uitdrukkelijk op het standpunt gesteld dat de kavel tegen de nieuwe kavelprijs werd verkocht. De gemeente wilde ook niet langer instemmen met het eerdere voorbehoud dat in de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst was opgenomen. In die onderhandeling over de koopovereenkomst was van een bepaalbaar aanbod van de gemeente sprake. Zo was inmiddels de kavel na overleg met de aangrenzende gegadigden ingetekend en was een bouwvergunning voor de te bouwen woning aangevraagd en verkregen. 
         Uiteindelijk hebben [appellanten] dit aanbod van de gemeente met het ondertekenen van de koopovereenkomst aanvaard. Daarmee is de koopovereenkomst tot stand gekomen en hebben [appellanten] zich verplicht tot betaling van de koopsom op basis van de nieuwe kavelprijs.  
       
       
       
         
           Mocht de gemeente de kavelprijs per m² tijdens het verkoopproces verhogen?  
         
       
       
     
     
       4.16 
       Vervolgens rijst de vraag of de gemeente, toen [appellanten] aan het verkoopproces voor een woonkavel in Oosterwold deelnamen, de kavelprijs mocht verhogen.  
       
     
     
       4.17 
       Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat partijen, zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen, toen in een precontractuele fase verkeerden. [appellanten] zaten in het verkoopproces, zoals door de gemeente op de website beschreven en op de informatiebijeenkomst was toegelicht. [appellanten] waren met het door de gemeente voorgestane verkoopproces bekend, althans konden daarmee bekend zijn. [appellanten] mochten in ieder geval er op vertrouwen dat de gemeente zich zou houden aan de uitlatingen die de gemeente op de website en informatiebijeenkomsten over het verkoopproces had gemaakt.  
       
     
     
       4.18 
       
         Niet in geschil is dat toen [appellanten] in de tweede helft van 2018 aan het verkoopproces gingen deelnemen op de website de (standaard) woonkavels werden aangeboden voor een kavelprijs van € 41,29 per m². Die kavelprijs heeft de gemeente ook genoemd tijdens de informatiebijeenkomst waarvoor [appellanten] in het kader van het stappenplan was uitgenodigd en waar zij ook aanwezig zijn geweest.  
         Op de website stond ook, wat [appellanten] wisten althans konden weten, dat de koopprijs van de kavel werd bepaald op het moment dat de anterieure overeenkomsten werd gesloten. De koopprijs is de som van het aantal te kopen m² vermenigvuldigd met de alsdan geldende kavelprijs. Op de website was aangegeven dat de hoogte van de vermelde kavelprijs kon wijzigen. Op de PowerPointpresentatie, die op de informatiebijeenkomst is gegeven, is de kavelprijs van € 41,29 per m² genoemd met de toevoeging dat het ging om het prijspeil per 1 september 2018. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente op de website of anderszins bekend heeft gemaakt dat de kavelprijs van € 41,29 per m² geldt voor een ieder die voor wijziging van die kavelprijs belangstelling voor een woonkavel had getoond en als initiatiefnemer aan het verkoopproces deelnam.  
         Dit betekent dat uit de door de gemeente gegeven informatie op de website en de informatiebijeenkomst blijkt dat de gemeente de mogelijkheid had de genoemde kavelprijs te wijzigen. Van die mogelijkheid heeft de gemeente gebruik gemaakt. Ook konden [appellanten] , gelet op de voor hen kenbare informatie op de website en de toelichting op de informatiebijeenkomst, er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de genoemde kavelprijs van € 41,29 per m² voor hen gedurende het gehele verkoopproces onveranderd zou blijven gelden en waarop zij recht hadden als het uiteindelijk tot een anterieure-/koopovereenkomst zou komen.   
       
       
     
     
       4.19 
       Op 4 februari 2019 hadden [appellanten] nog geen anterieure overeenkomst met de gemeente gesloten. Dit betekent dat de gemeente op zichzelf gerechtigd was de kavelprijs tegenover [appellanten] – en anderen met wie nog geen anterieure overeenkomst was gesloten – te wijzigen en te verhogen.  
       
       
         
           Mocht de gemeente de (oude) kavelprijs van € 41,29 per m² substantieel met circa 80% verhogen naar (de nieuwe kavelprijs van) € 74,15 per m²?  
         
       
       
     
     
       4.20 
       
        [appellanten] betogen dat voor zover de gemeente gerechtigd was de kavelprijs te verhogen dit beperkt zou moeten zijn tot een indexatie van de oude kavelprijs. In ieder geval was het volgens [appellanten] niet geoorloofd de kavelprijs met ca 80% te verhogen van                   € 41,29 per m² naar € 74,15 per m².  
       
     
     
       4.21 
       
         De gemeente brengt hier tegen in dat op de website staat vermeld dat als de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven de gemeente de kavelprijzen na hertaxatie kan wijzigen. Volgens de gemeente zijn die marktontwikkelingen er geweest, heeft een hertaxatie plaatsgevonden waaruit die marktontwikkeling blijkt en heeft de gemeente de nieuwe kavelprijs op basis van die hertaxatie op € 74,15 per m² gesteld.  
         Ter toelichting heeft de gemeente het volgende opgemerkt. In 2013 is de kavelprijs getaxeerd op € 28,71 per m². Vervolgens heeft in 2015 een hertaxatie plaatsgevonden en is in het taxatierapport van het bureau Fakton Valuation van 31 december 2015 de kavelprijs op                      € 40,08 per m² gesteld. Dit bedrag heeft de gemeente vervolgens gehanteerd en in de jaren 2017 en 2018 met de inflatiecorrectie geïndexeerd tot het bedrag € 41,29 in 2018. De gemeente heeft - samen met de Rijksvastgoedbedrijf - in 2018 een nieuwe hertaxatie laten uitvoeren. Het bureau Base Value heeft de hertaxatie uitgevoerd en kwam tot de kavelprijs van € 74,15 per m². De gemeente mag bij de verkoop van woonkavels niet in strijd handelen met de Europese regels over (verboden) staatsteun, zodat vanaf 4 februari 2019 de nieuwe kavelprijs op de door Base Value getaxeerde waarde is gesteld.  
       
       
     
     
       4.22 
       
         
          [appellanten] hebben de hertaxatie van Fakton Valuation in 2015 en Base Value in 2018 bekritiseerd en hun kritiek onderbouwd met de bevindingen van het bureau Mondico, neergelegd in het rapport van 22 oktober 2010 en een nadere reactie van 23 maart 2022. Volgens de partijdeskundige Mondico heeft het er alle schijn van dat Base Value de twee opdrachtgevers, de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf, ter wille is geweest. Aan het definitieve rapport zijn vier concept-rapporten voorafgegaan. Ieder concept-rapport werd met een begeleidingscommissie van de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf besproken waarna Base Value steeds een aangepast concept-rapport met een hogere kavelprijs uitbracht. Hieruit blijkt volgens Mondico dat de opdrachtgevers in het onderzoek van Base Value een te grote rol hebben gespeeld en er geen sprake is van een objectief taxatierapport.  
         Base Value heeft volgens Mondico de residuele methode toegepast om tot een waarde van de kavel te komen. Voor die methode moeten veel variabelen en parameters worden gekozen. Op zichzelf kan dat maar Mondico betoogt dat dan een gevoeligheidsanalyse op de toegepaste aannames en verwachtingen moet worden gemaakt. Base Value heeft dat nagelaten. Verder heeft Base Value volgens Mondico onder meer ten onrechte een post onvoorzien buiten beschouwing gelaten en hebben zij eveneens ten onrechte een ophoging van 21% BTW toegepast. Volgens Mondico leidt de door Base Value toegepaste residuele methode niet tot de marktwaarde van de woonkavel maar tot een waarde op basis van een rekenkundige exercitie.  
         Mondico komt uit op een kavelprijs van € 55,55 per m².  
       
       
     
     
       4.23 
       
         De gemeente heeft de kritiek van [appellanten] op de hoogte van de nieuwe kavelprijs bestreden met onder meer een notitie van Base Value.  
         Het is juist dat aan het definitieve rapport vier concept-rapporten zijn voorafgegaan en dat die concept-rapporten met de begeleidingscommissie is besproken. De begeleidingscommissie heeft Base Value voorzien van de bij de leden aanwezige inhoudelijke kennis van Oosterwold en de bijzondere situaties die zich in de praktijk voordeden. Dat heeft bij Base Value nieuwe inzichten gegeven die tot aanpassingen van de concept-rapporten en de daarin opgenomen waarde heeft geleid. Base Value verklaart dat de waarde van de woonkavel in de rapporten haar eigen waardering is. 
         Voorts is toegelicht dat Base Value de residuele methode alleen heeft gebruikt voor het deel van de kavel dat bebouwd mag worden. De waarde van het resterende deel - zoals infrastructuur, water, stadslandbouw en groen - is comparatief bepaald.  
         De btw komt in de residuele methode volledig in het voordeel van de verkoper. Dat is volgens Base Value ook de praktijk. Verder zijn de aannames en verwachtingen volgens Base Value zorgvuldig getaxeerd. Ook zijn in de berekeningen onvoorziene kosten opgenomen, zodat voor een afzonderlijke post onvoorzien geen plaats is.  
         Volgens Base Value was de kavelprijs in 2015 relatief laag getaxeerd en de jaren daarna tot 2018 met slechts een bescheiden indexpercentage voor de inflatie verhoogd. In de tussenliggende jaren zijn de woningprijzen en de bouwkosten van nieuwbouwwoningen en infrastructuur flink gestegen, waarmee in de inflatie index geen rekening is gehouden. Met de hertaxatie is dat alsnog gebeurd. De correctie van de relatief lage taxatie in 2015, de sindsdien gedane waardestijging en de in die jaren opgebouwde betere inzichten in de ontwikkelingen van Oosterwold hebben volgens Base Value er toe geleid dat de kavelprijs in september 2018 substantieel is gestegen tot het bedrag van € 74,15 per m². De door Mondico berekende kavelprijs acht Base Value onrealistisch laag.  
         De gemeente wijst er op dat ook na de aankondiging van de nieuwe kavelprijs op 4 februari 2019 er veel belangstelling was voor de (standaard) woonkavels die ook voor de nieuwe kavelprijs zijn verkocht. Vanwege de vele belangstelling is het inschrijfloket medio 2019 zelfs voor enige tijd gesloten. Dit ondersteunt volgens de gemeente dat de prijs van € 74,15 per m² voor een standaard kavel marktconform was.   
       
       
     
     
       4.24 
       
         Het hof is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de gemeente op 4 februari 2019 de kavelprijs op € 74,15 per m² heeft kunnen stellen.  
         Het hof stelt voorop dat de woningbouwontwikkeling in Oosterwold uniek is. Daardoor kan het bepalen van de waarde van de kavels niet zozeer plaats vinden door te vergelijken met de gerealiseerde verkoopprijs van bouwkavels elders. In redelijkheid heeft Base Value kunnen kiezen voor de residuele waarderingsmethode. Hoewel denkbaar is dat bepaalde aspecten en verwachtingen anders gewaardeerd hadden kunnen worden, heeft Base Value haar bevindingen toereikend gemotiveerd. Op zichzelf hebben [appellanten] er terecht op gewezen dat tussen de uitkomst van de hertaxatie in 2015 en de hertaxatie in 2018 een groot waardeverschil zit. Voor dat grote verschil heeft de gemeente een toereikende verklaring gegeven. Algemeen bekend is dat de vastgoedcrisis in en omstreeks 2009 tot belangrijke waardedaling heeft geleid en dat eerst vanaf circa 2014 herstel heeft plaatsgevonden en dat herstel tot substantiële stijgingen van de marktwaarde van de woningen heeft geleid. De in 2015 vastgestelde kavelprijs is de twee jaren daarna slechts verhoogd met de inflatie, waardoor de waardestijgingen in die jaren niet in de geïndexeerde kavelprijs zijn meegenomen. In de hertaxatie in september 2018 is die waardestijgingen alsnog meegenomen. Ook heeft de gemeente aan de hand van de bevindingen van Base Value toereikend toegelicht dat in 2018 ook de tot die tijd opgebouwde kennis en ervaring met het gebied is meegenomen en tot een hogere waardering van de kavelprijs heeft geleid. De ruimte belangstelling voor de (standaard)kavels na de substantiële prijsverhoging op 4 februari 2019 geeft een belangrijke ondersteuning dat de nieuwe kavelprijs marktconform is.  
         Op de website heeft de gemeente verklaard dat de prijs voor een kavel in Oosterwold vergelijkbaar moet zijn met een vrij op naam waarde van een vergelijkbare woning elders in Almere. [appellanten] hebben niet toereikend gesteld en onderbouwd dat aan die maatstaf, waarop zij hebben mogen vertrouwen, niet is voldaan.  
         Onder deze omstandigheden heeft de gemeente mogen afgaan op de bevindingen van Base Value en de nieuwe kavelprijs op het gegeven advies mogen baseren.  
       
       
       
         
           Algemeen: redelijkheid en billijkheid en algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij wijziging kavelprijs  
         
       
       
     
     
       4.25 
       
         Bij het doorvoeren van de wijziging van de kavelprijs heeft de gemeente op gronden van redelijkheid en billijkheid en de voor de gemeente geldende algemene beginselen van behoorlijk bestuur rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van degenen die in het door de gemeente voorgeschreven verkoopproces waren betrokken maar nog geen anterieure overeenkomst met de gemeente hadden gesloten.  
         In het algemeen heeft de gemeente daarvoor twee instrumenten. In de eerste plaats kan de gemeente een redelijke termijn bepalen wanneer de nieuwe kavelprijs ingaat zodat tot die tijd initiatiefnemers de gelegenheid hebben een anterieure overeenkomst met de gemeente te sluiten. De tweede mogelijkheid is dat de gemeente de nieuwe kavelprijs meteen laat ingaan maar een overgangsregeling treft voor degenen die binnen redelijke termijn alsnog een anterieure overeenkomst – maar dan nog met de oude kavelprijs – kunnen sluiten.  
       
       
     
     
       4.26 
       
         In februari 2019 heeft de gemeente gekozen voor de tweede mogelijkheid, een overgangsregeling. De gemeente heeft een overgangsregeling getroffen voor degenen die op 4 februari 2019 tenminste met de gemeente een intentieovereenkomst hadden gesloten (stap 4) en binnen circa 7 weken (vóór 31 maart 2019) nog de stappen tot en met stap 7 doorlopen. Binnen die termijn van 7 weken moet worden beschikt over een goedgekeurd ontwikkelingsplan, een anterieure overeenkomst, een onherroepelijke omgevingsvergunning en de geleverde woonkavel.  
         In aanvulling hierop heeft de gemeente vervolgens nog een coulanceregeling vastgesteld. Degenen die vóór 4 februari 2019 een stip hadden gezet en vóór 4 februari 2019 een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening van de woonkavel hebben gedaan, kunnen eveneens aanspraak maken op de oude kavelprijs.  
       
       
     
     
       4.27 
       Het hof is van oordeel dat de gemeente met deze overgangs- en coulanceregeling in het algemeen op toereikende wijze tegemoet is gekomen aan de gerechtvaardigde belangen van degenen die op 4 februari 2019 in het verkoopproces waren betrokken. De eisen van redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengen niet mee dat een ruimere overgangsregeling met coulanceregeling geboden was en/of dat de gemeente daarnaast een hardheidsclausule had moeten opnemen. Zo was uit de gegeven informatie op de website en de informatiebijeenkomst duidelijk dat de genoemde kavelprijs nog na hertaxatie kon worden gewijzigd en dat tot aan de anterieure overeenkomst de initiatiefnemers en de gemeente over en weer niet aan elkaar waren gebonden. Hierdoor mocht de gemeente de keuze maken de overgangs- en coulanceregeling alleen te laten gelden voor de initiatiefnemers die nog geen anterieure overeenkomst hadden maar zodanig ver in het verkoopproces waren betrokken dat er tenminste een (onvoorwaardelijk voorstel voor een) ingetekende woonkavel was.   
       
     
     
       4.28 
       Vaststaat dat [appellanten] op 4 februari 2019 nog niet zover in het verkoopproces waren gevorderd dat zij op grond van de overgangsregeling of de coulanceregeling in aanmerking konden komen voor de oude kavelprijs.  
       
       
         
           In specifieke geval van [appellanten] : de redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur 
         
       
       
     
     
       4.29 
       Vervolgens rijst de vraag of de gemeente op grond van de beginselen van redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in het specifieke geval van [appellanten] gehouden waren hen in aanmerking te laten komen voor de oude kavelprijs en door, ondanks het dringende verzoek daartoe, dat na te laten tegenover hen onrechtmatig heeft gehandeld.  
       
     
     
       4.30 
       
        [appellanten] voeren allereerst aan dat toen zij hun stip op de stippenkaart zetten de gemeente door de concept-rapporten van Base Value wist dat de kavelprijs (substantieel) zou worden verhoogd. De gemeente was volgens [appellanten] gehouden die relevante informatie met [appellanten] te delen. Als [appellanten] over die informatie zouden hebben beschikt, zouden zij andere keuzes over de locatie van hun stip hebben gemaakt en naar aangenomen mag worden zouden zij uiterlijk op 4 februari 2019 tenminste een ingetekende woonkavel hebben gehad. In dat geval hadden zij recht op de oude kavelprijs gehad.  
       
     
     
       4.31 
       
         Het hof volgt [appellanten] hierin niet. [appellanten] waren er mee bekend, althans hadden er mee bekend kunnen zijn, dat de gemeente (in ieder geval) tot aan de anterieure overeenkomst de mogelijkheid had de hoogte van de kavelprijs aan te passen. Door een stip te plaatsen op een locatie waar de woonkavel niet meteen ingetekend kon worden en waarin [appellanten] afhankelijk waren van de voortgang van de plannen van de aangrenzende buren bleef dit risico bestaan. Uiteindelijk heeft dit voor [appellanten] komende risico zich gerealiseerd. Als [appellanten] dit risico niet hadden willen lopen, hadden zij een andere locatie moeten kiezen waar zij de woonkavel meteen hadden kunnen intekenen.  
         Bovendien is de gemeente aan de belangen van [appellanten] – en andere initiatiefnemers die nog geen anterieure overeenkomst hadden getekend – tegemoet gekomen door bij de invoering van de nieuwe kavelprijs een overgangs- en coulanceregeling toe te passen.  
       
       
     
     
       4.32 
       
        [appellanten] verwijten de gemeente verder dat de gemeente na het plaatsen van hun stip traag en afwachtend heeft gereageerd. Als de gemeente adequaat zou hebben gehandeld, zouden zij op of omstreeks 4 februari 2019 in een zodanige positie hebben verkeerd dat zij (tenminste) hetzij een anterieure overeenkomst met de gemeente waren aangegaan hetzij de woonkavel onvoorwaardelijke hadden ingetekend. In beide gevallen zouden zij aanspraak hebben kunnen maken op de oude kavelprijs. [appellanten] hebben in het bijzonder het volgende aangevoerd:  
       
         
           Allereerst is stip 1217 in of omstreeks 13 november 2018 verplaatst en had de gemeente de stip van [appellanten] naar de oude plek van 1217 moeten verplaatsen. Ter toelichting hebben [appellanten] aangevoerd dat op de stippenkaart van 8 november 2018 stip 1217 nog stond. Op de geüpdatet stippenkaart van 26 november 2018 is te zien dat stip 1217 (van de oude plek) is verhuisd, zodat de stip van [appellanten] op de vrijgekomen plek van stip 1217 had kunnen worden geplaatst waarna zij meteen een woonkavel hadden kunnen intekenen. De gemeente heeft niet [appellanten] maar initiatiefnemer 1311 naar de vrijgekomen plek van stip 1217 verplaatst. Het verzoek tot verplaatsing van initiatiefnemer 1311 is echter na het verzoek van [appellanten] gedaan, zodat de gemeente ten onrechte aan het verzoek van initiatiefnemer 1311 voorrang heeft gegeven.  
         
         
           Ten tweede is de gemeente traag en onzorgvuldig geweest met het verplaatsen van hun stip naar locatie II en met het opgeven wie de aangrenzende initiatiefnemers waren. [appellanten] hebben op 13 november 2018 hun verzoek tot verplaatsing van hun stip 1329 naar locatie II ( [adres2] ) gedaan. De gemeente heeft eerst op 28 november 2018 hieraan gevolg gegeven en pas op 11 december 2018 [appellanten] hierover bericht. Volgens de gemeente waren de aangrenzende initiatiefnemers 1311 en 0733. De gemeente wist, althans kon weten, dat initiatiefnemer 1311 door de verplaatsing naar de oude plek van stip 1217 geen aangrenzende stip van [appellanten] meer was. Verder was de initiatiefnemer van stip 0733 niet actief. Initiatiefnemer 0773 was al in september 2018 gestopt. De gemeente had [appellanten] daarvoor moeten waarschuwen en volgens haar eigen beleid de stip 0733 moeten verwijderen of verwisselen met een actieve initiatiefnemer.   
         
         
           Ten derde verwijten [appellanten] de gemeente dat zij ten onrechte [appellanten] niet hebben geplaatst op de vrijgekomen plek van stip 1311. Ter toelichting hebben [appellanten] aangevoerd dat hun aangrenzende initiatiefnemer 1311 was verplaatst naar de oude plek van stip 1217 waardoor een plek vrijkwam. [appellanten] hadden naar die vrij gekomen plek moeten worden verplaatst. Dat is niet gebeurd. De gemeente heeft initiatiefnemer 0197 daar naar toe verplaatst. Initiatiefnemer 0197 kon toen meteen intekenen.  
         
       
       
     
     
       4.33 
       
         De gemeente betwist de gemaakte verwijten. De gemeente wijst er op dat als een stip wordt gezet of verplaatst deze wijziging zo spoedig mogelijk op de initiatievenkaart wordt verwerkt. Gemiddeld wordt eens per week de bijgewerkte initiatievenkaart op de website gepubliceerd, zodat wijzigingen publiekelijk later bekend kunnen zijn dan intern door de gemeente is verwerkt.  
         Verder gelden er bij het plaatsen van een stip regels. Het gebied is verdeeld in velden. Als een stip wordt geplaatst, bepaalt de volgorde van het plaatsen van de stip de onderlinge rangorde. Als een stip van een veld verdwijnt, krijgen de initiatiefnemers in het veld in volgorde van het plaatsen van hun stip (oudste voor) eerst de mogelijkheid naar de vrij gekomen plek te verplaatsen. Als geen van de initiatiefnemers in het veld naar de vrijgekomen plek wil, krijgen de initiatiefnemers in de andere velden daarvoor de gelegenheid.  
         Bij het toezicht op de voortgang van de initiatieven houdt de gemeente er rekening mee dat de initiatiefnemers particulieren zijn, die in beginsel weinig ervaring met de ontwikkeling van een kavel hebben. Daarom wil de gemeente geen te korte termijnen hanteren.  
         Over de door [appellanten] naar voren gebrachte situaties van vertraging heeft de gemeente het volgende opgemerkt: 
         Ad a. Toen de plek van stip 1217 vrijkwam, heeft volgens de regels bij verplaatsing naar de vrijgekomen plek de oudste stip in het veld voorrang. De stip van initiatiefnemer 1311 stond eerder op het veld dan de stip van [appellanten] (1329), zodat de gemeente voorrang heeft gegeven aan de initiatiefnemer 1311.   
         Ad b. De plek van initiatiefnemer 1258 kwam pas op of omstreeks 11 december 2018 vrij, zodat toen de stip van [appellanten] (1329) naar deze plek (locatie II) is verplaatst. Op dat moment waren nog de aangrenzende stippen 1311 en 0773. Op verzoek van [appellanten] heeft de gemeente die beide initiatiefnemers geïnformeerd dat [appellanten] met hen contact wilde. Initiatiefnemer 1311 was toen nog niet verplaatst. De gemeente betwist dat 0773 op dat moment een inactieve initiatiefnemer was. Op 29 augustus 2018 had deze initiatiefnemer aan de gemeente voor de intekening van de kavel om een zogeheten ‘dwg tekening’ gevraagd. Op 2 september 2018 heeft de gemeente van een groep initiatiefnemers, waaronder initiatiefnemer 0773, een intekening ontvangen. Twee dagen later op 4 september 2018 heeft initiatiefnemer 0773 de gemeente nog gevraagd zijn stip naar een andere locatie te verplaatsen waarop de gemeente op 20 september 2018 heeft gereageerd. Daarmee was initiatiefnemer 0773 volgens de gemeente tot en met in ieder geval september 2018 niet inactief. Bovendien had de gemeente tot december 2018 het beleid dat een stip op de initiatievenkaart kon blijven staan, zolang er geen problemen waren met andere initiatiefnemers. In december 2018 is dit beleid veranderd. Dit nieuwe beleid is pas in december 2018 via de nieuwsbrief bekend gemaakt, zodat eerder optreden tegen initiatiefnemer 0773 niet geboden was en na de bekendmaking eerst een redelijke termijn moest worden gegeven initiatieven te ontplooien.   
         Ad c. Initiatiefnemer 0197 had oudere rechten dan [appellanten] , zodat [appellanten] niet op de vrijgekomen plek van de verplaatste stip 1311 kon worden gezet.   
       
       
     
     
       4.34 
       
         
          [appellanten] hebben de door de gemeente aangevoerde regels die gelden bij verplaatsing naar vrij gekomen plekken in velden niet bestreden. [appellanten] hebben evenmin gemotiveerd bestreden dat initiatiefnemer 1311 (voor verplaatsing naar de vrij gekomen stip 1217) en initiatiefnemer 0197 (voor verplaatsing naar de vrij gekomen stip 1311) in rang hoger dan [appellanten] stonden. Dit leidt ertoe dat de klachten ad a en c falen.  
         Gelet op de omvang van het gebied, het aantal initiatiefnemers en de in beginsel slechts wekelijkse update van de stippenkaart behoefde de gemeente niet per ommegaande te reageren op verzoeken om informatie, contact met aangrenzende initiatiefnemers of verplaatsing. Verder mocht de gemeente er voor kiezen van de situatie op de stippenkaart uit te gaan zoals die op het moment van het verzoek werd gedaan en behoefde de gemeente niet rekening te houden met mogelijke op komst zijnde wijzigingen. Het hof weegt daarin mee dat na kennisgeving door de gemeente aan de aangrenzende initiatiefnemers de gemeente aan de verzoeker – zoals [appellanten] – vroeg de gemeente te informeren als een reactie van de aangrenzende eigenaren uitbleef.  
         Volgens [appellanten] was initiatiefnemer 0773 inactief. Ter ondersteuning hebben [appellanten] een e-mail van deze initiatiefnemer aan hen van 5 juli 2021 overgelegd, waaruit blijkt dat zij al in september 2018 zijn gestopt. De gemeente heeft betwist dat dit toen aan haar is meegedeeld. Enige steun hiervoor is in die e-mail te vinden doordat deze initiatiefnemer zelf verklaard niet meer “100% zeker” te weten of hij dat toen aan de gemeente heeft gemeld. [appellanten] hebben in ieder geval op 9 januari 2019 de gemeente er op gewezen dat initiatiefnemer 0773 geen contact met hen had gezocht. De gemeente heeft gekozen voor een nieuw contactverzoek aan initiatiefnemer 0773 (naast de nieuwe aangrenzende initiatiefnemer 0197 in de plaats van de oorspronkelijke initiatiefnemer 1311). In de gegeven omstandigheden kon de gemeente daarmee volstaan en was gelet op het recente nieuwe beleid van december 2018 nog geen aanleiding dat de gemeente strenger tegen initiatiefnemer 0773 zou optreden. Betrekkelijk kort daarna is op 4 februari 2019 de verhoogde kavelprijs ingevoerd. Enkele dagen later heeft [appellanten] de gemeente geïnformeerd dat initiatiefnemer 0773 nog steeds niet reageerde en was nadere actie van de gemeente geboden. Als de gemeente daartoe betrekkelijk kort daarna zou zijn overgegaan zou dat niet hebben geleid tot een aanspraak van [appellanten] op de oude kavelprijs, omdat de nieuwe kavelprijs op 4 februari 2019 was ingevoerd en hun situatie naar de stand van zaken op 4 februari 2019 niet viel onder de overgangs- en coulanceregeling. Bovendien was [appellanten] voor de intekening van zijn woonkavel vooral afhankelijk van 0197, zoals de gemeente hen desgevraagd op 21 januari 2019 ook had geantwoord.  
         Op zichzelf hebben [appellanten] er terecht op gewezen dat initiatiefnemer 1311 toen (nagenoeg) naar zijn nieuwe locatie was verplaatst. De gemeente mocht echter de definitieve verplaatsing afwachten en mocht ook afwachten of initiatiefnemers met een hogere rang dan [appellanten] in het veld op de vrij gekomen plek van initiatiefnemer 1311 wilden komen. Dat betekent dat ook klacht b niet opgaat. 
       
     
     
       4.35 
       Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de gemeente niet het verwijt kan worden gemaakt dat zij op de verzoeken van [appellanten] te traag en te afwachtend heeft gereageerd.  
       
     
   
   
     
       5 De conclusie 
     
     
       5.1 
       Er is geen overeenkomst tussen de gemeente en [appellanten] tot stand gekomen waarin de gemeente zich heeft verbonden tot levering van de woonkavel tegen de grondprijs van € 41,29 per m². Evenmin is de gemeente tegenover [appellanten] toerekenbaar tekort geschoten of heeft de gemeente tegenover hen onrechtmatig gehandeld. Het hoger beroep van [appellanten] slaagt daardoor niet.  
       
     
     
       5.2 
       Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak .  
       
     
     
       5.3 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1 
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 9 februari 2022;  
       
     
     
       6.2 
       
         veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van de gemeente: 
         € 2.135,- aan griffierecht, 
         € 4.314,- aan salaris van de advocaat van de gemeente (2 procespunten x appeltarief IV); 
       
       
     
     
       6.3 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, H. de Hek en W.D. de Boer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.  
       
       
       
       
       
     
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.