ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2023:1446

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2023:1446 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 01-03-2023 / 10252972_E01032023

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2023-03-01

Zaaknummer: 10252972_E01032023

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:1446

---

Voorlopige Voorziening. Artikel 7:226 BW. Constatering van prostitutiewerkzaamheden in huurwoning. Vordering tot ontruiming ingesteld door verhuurder en toekomstige verhuurder. Geen wettelijke grondslag ten aanzien van vordering van toekomstige verhuurder. De overdracht van de woning heeft nog niet plaatsgevonden en enkel de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na de overdracht van de woning opeisbaar worden gaan over, zodat een titel tot ontruiming niet zonder meer wordt overgedragen. Vordering van huidige verhuurder om woning te woning te ontruimen wordt toegewezen. Ontruimingstermijn op 2 maanden vanwege persoonlijke omstandigheden.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Cluster I Civiele kantonzaken 
     
     
       Tilburg 
     
     
     
       zaak/rolnr.: 10252972 VV EXPL 22-110 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding d.d. 1 maart 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 de stichting Stichting Mooiland, 
     
       statutair gevestigd te Ede en kantoorhoudende te Grave 
       gemachtigde: mr. D.D. Versluis, 
       2. de stichting  Stichting Casade , 
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk,  
       gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,  
       eisers,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [bewindvoerder]   , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan  [gedaagde] , wonende te [woonadres] , 
       zaakdoende te [adres ] ,   
       gedaagde,  
       gemachtigde: mr. M. van Tessel. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “Mooiland”, “Casade”, “ [bewindvoerder] ” en “ [gedaagde] ”. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding 
     
     
       1.1 
       De procesgang blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 27 januari 2023 met producties; 
         
         
           het e-mailbericht van 13 februari 2023 met producties aan de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           het e-mailbericht van 14 februari 2023 met productie aan de zijde van Mooiland. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       
         De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 februari 2023. Ter zitting waren 
         aanwezig [naam beheerder] (regiobeheerder; hierna te noemen: “ [naam beheerder] ”) namens Mooiland, bijgestaan door mr. Versluis voornoemd en mr. Van Heertum voornoemd, alsmede [bewindvoerder] , bijgestaan door mr. Van Tessel voornoemd, [gedaagde] en diens begeleider bij Amarant, [ begeleider 1] (hierna te noemen: “ [ begeleider 1] ”). De gemachtigde van [bewindvoerder] heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 Het geschil 
     
     
       2.1 
       
         Mooiland en Casade vorderen bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [woonadres] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en om de sleutels van de buitendeuren aan Mooiland (dan wel Casade op het moment dat levering van het gehuurde aan haar heeft plaatsgevonden) te verstrekken, met machtiging aan Mooiland (dan wel Casade op het moment dat levering van het gehuurde aan haar heeft plaatsgevonden) om bij gebreke daarvan de ontruiming te doen bewerkstelligen via een deurwaarder, op kosten van [bewindvoerder] , met gelasting van [bewindvoerder] , om deze kosten op eerste verzoek aan Mooiland (dan wel Casade op het moment dat levering van het gehuurde aan haar heeft plaatsgevonden) te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het verzoek tot aan de dag van algehele voldoening; 
         II. [bewindvoerder] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Mooiland (dan wel Casade op het moment dat levering van het gehuurde aan haar heeft plaatsgevonden) van een huurprijs van € 664,01 per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan tot het moment dat deze daadwerkelijk ontruimd is, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot de dag van voldoening; 
         III. [bewindvoerder] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde]  te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
     
       2.2 
       
        [bewindvoerder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Mooiland en Casade in de proceskosten. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staan de volgende feiten – voor zover relevant – in rechte vast:  
       
         
           op 2 april 2019 zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde] onder bewind gesteld; 
         
         
           
            [gedaagde] huurt met ingang van 29 november 2019 de woning, staande en gelegen te [woonadres] (hierna te noemen: “de woning”). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden d.d. 1 juli 2019 van toepassing (hierna te noemen: “de algemene voorwaarden”);  
         
         
           in artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald:  
         
       
       
         
           “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en voor zover van toepassing de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.  
         
         
           Huurder zal het gehuurde als hoofdverblijf gebruiken met al de leden van zijn huishouden.” ;  
       
       in de algemene voorwaarden is bepaald:  
       
         “  8.1 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen. 
         
           (…) 
         
       
     
     
       8.3 
       
         Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…). 
       
     
     
       8.4 
       
         Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen.  
       
     
     
       8.5 
       
         Huurder zal er voor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. ; 
       
          op 12 september 2022 heeft de politie een anonieme melding ontvangen over illegale prostitutie door twee prostituees in de woning, waarvoor werd geadverteerd op de [website] ; 
          naar aanleiding van een melding van het Operationeel Centrum op 17 september 2022 is door de politie geconstateerd dat het gehuurde werd gebruikt als seksinrichting van waaruit prostitutiewerkzaamheden werden verricht; 
           bij brief van 31 oktober 2022 van de gemeente Waalwijk is aan [gedaagde] bericht:  
       
       
         “  Uit een bestuurlijke rapportage van de Politie Zeeland-West-Brabant, District Hart van Brabant, basisteam Langstraat (verder: politie) van 27 september 2022 blijkt dat in de woning aan de [woonadres] een seksinrichting zonder vergunning aanwezig is. 
         
           
           Daarom zijn wij voornemens een last onder dwangsom op te leggen om ervoor te zorgen dat de exploitatie van een onvergunde seksinrichting in de woning aan de [woonadres] worden gestaakt en gestaakt worden gehouden. 
         
       
       
       
         
           Uit de bestuurlijke rapportage van de politie van 27 september 2022 volgt dat de politie op 12 september 2022 een anonieme melding heeft ontvangen over illegale prostitutie door twee prostituees in de woning aan de [woonadres] , waarvoor werd geadverteerd op [website] . 
         
         
           Vervolgens heeft de politie een onderzoek gedaan. De politie heeft meerdere personen in het appartementengebouw gesproken, die verklaarden dat zij last hadden van bezoekers van de twee prostituees. De overlast vond al enige tijd plaats. Hierdoor nam het veiligheidsgevoel af. De bezoekers drukken op meerdere bellen op zoek naar de juiste woning.  
         
       
       
       
         
           Op 17 september 2022 ontving de politie een melding van het Operationeel Centrum om naar het [woonadres] te gaan. Bij aankomst waren medewerkers van een ambulance aanwezig. Zij vertelden aan de politie dat zij eerder in de nacht een verwarde man hadden aangetroffen. Die man was mogelijk gedrogeerd in de woning [woonadres] , nadat hij daar met twee vrouwen en één man was geweest.  
         
       
       
       
         
           De politie is naar de woning op de tweede verdieping gegaan en zag dat de voordeur van de woning open stond en dat er een man bij de voordeur van de woning aanwezig was. De man vertelde aan de politie dat hij een afspraak via [website] had met twee vrouwen in de woning. Hij was daarna gedrogeerd en beroofd.  
         
         
           (…) 
         
         
           U heeft aan de politie verklaard dat u een onbekende man tegen kwam op straat. Hij vroeg of u tijdelijk onderdak kon bieden aan twee vrouwen. Deze twee vrouwen slapen bij u in huis en daarom slaapt u tijdelijk op een veldbed in de woonkamer. U kent de vrouwen niet. Zij spreken geen Nederlands en geen Engels. Ze slapen net als u overdag en in de nacht hoort u ze af en toe de trap op en af lopen. U weet niet wat ze doen (…). Ook heeft u de politie een tas van de vrouwen gegeven met daarin verschillende goederen, die in uw trapkast stond. De tas stond open, omdat er zoveel spullen in zaten. De politie zag daarin onder andere de volgende goederen: - 3 mobiele telefoons – glijmiddel – condooms – handzeep – tampons en maandverband – vochtige doekjes en een keukenrol. U heeft aangegeven dat u denkt dat uw woning wordt gebruikt voor prostitutie. (…); 
         
       
       
          op 1 november 2012 is door de gemeente Waalwijk een kopie van voormelde brief aan Mooiland verzonden; 
          bij brief van 16 november 2022 heeft de gemeente Waalwijk aan [gedaagde] een last onder dwangsom opgelegd in verband met de geconstateerde overtreding in de woning, van welke brief eveneens een kopie aan Mooiland is verzonden; 
          bij brief van 22 november 2022 is door Mooiland aan [gedaagde] de mogelijkheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen, waarvan [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt;  
          op 6 december 2022 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] , zijn begeleiders bij Amarant [ begeleider 1] en de heer [begeleider 2] (hierna te noemen: “ [begeleider 2] ”), [naam beheerder] en mr. Versluis. Tijdens dit gesprek is naar voren gekomen dat [gedaagde] in juni 2022 ook twee vrouwen in de woning onderdak had geboden die daar prostitutiewerkzaamheden verrichtten, waarna door de begeleiders van [gedaagde] te kennen is gegeven dat hij die vrouwen de deur moest wijzen, omdat zij anders contact zouden opnemen met Mooiland; 
          op 30 december 2022 heeft [naam medebewoner] per e-mailbericht het volgende aan Mooiland verstuurd:  
       
       “ Het afgelopen jaar hebben wij als medebewoners veel overlast ervaren van dhr. [gedaagde] en zijn prostituées. Al vanaf januari 2022 ben ik bezig geweest met het maken van meldingen (in 2021 was er ook al sprake van prostitutie). Ik heb veel contact met de politie. Er liepen Onbekende mannen zoekend rond in het appartementencomplex op zoek naar de voordeur van dhr. [gedaagde] , deze mannen drukten eerst alle deurbellen in bij de centrale ingang omdat ze het precieze huisnummer nooit te horen kregen. Vaak stonden ze bij de verkeerde voordeur en wilden ze gelijk naar binnen duiken. Ook dit veroorzaakte overlast. Na het laatste incident waarbij er een verwarde man in zijn onderbroek onder mijn balkon stond te schreeuwen en vervolgens op willekeurige deuren en ramen ging slaan!  Gelukkig is de politie gekomen. (…)  ”.  
       
     
     
       3.2 
       
         Mooiland legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , nu de woning in strijd met de overeengekomen bestemming is gebruikt als seksinrichting. Daardoor wordt overlast veroorzaakt bij omwonende huurders en voelen zij zich onveilig. Mooiland stelt dat de politie op 17 september 2022 geconstateerd heeft dat vanuit de woning (illegale) prostitutie heeft plaatsgevonden. Tijdens een gesprek met [gedaagde] en zijn begeleiders [ begeleider 1] en [begeleider 2] op 6 december 2022 bleek dat de begeleiders in juni 2022 ook al geconstateerd hadden dat er op dat moment sprake was van illegale prostitutie in de woning. Uit een verklaring van een omwonende en gesprekken tussen [naam beheerder] en omwonenden blijkt dat er voor die tijd reeds prostitutiewerkzaamheden plaatsvonden, maar ook nog ná de politie-inval. Mooiland stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming in kort geding. Zij loopt het risico bij een volgende constatering van illegale prostitutie vanuit het gehuurde dwangsommen te verbeuren van de gemeente, Daarnaast is het spoedeisend belang gelegen in haar taak als sociale verhuurder en de algemeen bekende schaarste op de woningmarkt. Ook heeft zij er met het oog op precedentenwerking een spoedeisend belang bij om duidelijk en direct op te kunnen treden tegen illegale seksinrichtingen. 
         Daarnaast is de vordering door Casade als mede-eisers ingesteld. Tussen Casade en Mooiland is een overeenkomst van taakoverdracht gesloten, als gevolg waarvan Casade met ingang van 31 maart 2023 de woning opgeleverd krijgt. Casade is vanaf dat moment eigenaar en treedt zij als rechtsopvolger op en verkrijgt zij de rechten en verplichtingen van Mooiland. Zij neemt dan de rechtspositie van Mooiland over in de verhouding met [gedaagde] . Voorkomen moet worden dat Casade als nieuwe eigenaar van de woning de executoriale titel niet ten uitvoer kan leggen. Zij heeft er dan ook belang bij dat een ontruiming na de overdracht bewerkstelligd kan worden.  
       
       
     
     
       3.3 
       
        [gedaagde] erkent dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, maar gezien zijn persoonlijke omstandigheden rechtvaardigt die tekortkoming een ontruiming. [gedaagde] ontvangt sinds enige tijd ambulante begeleiding van Amarant en nadat het beter leek te gaan met [gedaagde] waren de huisbezoeken afgeschaald naar één keer in de week. Nadat er in juni 2022 twee vrouwen in de woning van [gedaagde] zijn aangetroffen door zijn begeleiders, zijn de huisbezoeken weer opgeschaald naar twee keer in de week. [gedaagde] heeft niet aangeboren hersenletsel en kan moeilijk nee zeggen als er iets op een amicale manier aan hem gevraagd wordt, waardoor hij wordt overgehaald om dingen te doen of te laten doen. [gedaagde] was ook in de veronderstelling dat hij slechts onderdak gaf aan de vrouwen, maar gebleken is dat zij klanten hebben ontvangen in de woning. Ondanks de begeleiding die daarna was opgeschaald heeft [gedaagde] zich nadien toch weer laten ompraten. Er is misbruik gemaakt van de goedheid van [gedaagde] en zijn gebrek aan weerbaarheid. Volgens [gedaagde] is een ontruiming niet gerechtvaardigd en dienen zijn belangen om in de woning te blijven zwaarder te wegen dan die van Mooiland. Voor zover de ontruiming zal worden toegewezen, verzoekt [gedaagde] de termijn vast te stellen op twee maanden, zodat de gevolgen hiervan kunnen worden beperkt door [gedaagde] en diens hulpverleners. 
       
     
     
       3.4 
       
         Op de standpunten en stellingen van partijen wordt hierna – waar nodig en relevant – 
         nader ingegaan. 
       
       
     
     
       3.5 
       Vooreerst zal de ontvankelijkheid van Casade en de toewijsbaarheid van de vordering jegens Casade worden beoordeeld. Vaststaat dat de levering van de woning op 31 maart 2023 zal plaatsvinden en dat de woning dan eigendom van Casade wordt, waardoor zij in de positie treedt van verhuurder. Hoewel Mooiland en Casade voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat Casade door de toekomstige rechtsverhouding tussen [gedaagde] en Casade een  belang heeft om als eisende partij op treden en Casade ontvankelijk in haar vordering jegens [bewindvoerder] kan worden geacht, is de kantonrechter van oordeel dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is jegens Casade. Daaraan ontbreekt op dit moment een wettelijke grondslag. Immers, ingevolge artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gaan (enkel) de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na de overdracht van de woning opeisbaar worden, over op de verkrijger. Hierna wordt in dit vonnis beoordeeld of Mooiland een titel tot ontruiming krijgt. Zo’n titel tot ontruiming – indien toegewezen bij dit vonnis – wordt in ieder geval opeisbaar voorafgaand aan de overdracht van de woning op 31 maart 2023, zodat Casade dit recht niet zonder meer krijgt overgedragen met de overdracht van de woning. Daarvoor zal – naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter – een nadere cessie noodzakelijk zijn. Ook anderszins ziet de kantonrechter geen grond om nu al een ontruiming jegens Casade toe te wijzen. Momenteel bestaat er geen rechtsverhouding tussen Casade en [gedaagde] en kan er ook geen sprake zijn van een tekortschieten van [gedaagde] ten opzichte van Casade.  
       
     
     
       3.6 
       In deze procedure dient te worden beoordeeld of Mooiland  een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. 
       
     
     
       3.7 
       
          	De kantonrechter overweegt hierover als volgt. In het geval van (illegale) prostitutie 
         in een sociale huurwoning waarbij er overlast wordt veroorzaakt bij omwonende huurders en er bij hen een onveilig gevoel heerst, kan het van Mooiland  niet worden gevergd dat zij een uitkomst van een bodemprocedure afwacht, zodat daarmee het spoedeisend belang is gegeven.  
       
       
     
     
       3.8 
       Vervolgens dient beoordeeld te worden of aannemelijk is dat de vordering van Mooiland in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. 
       
     
     
       3.9 
       De kantonrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming van de woning een vergaande maatregel is, die behoorlijk ingrijpend is in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van een huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een vordering tot ontruiming in een voorlopige voorziening slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.  
       
     
     
       3.10 
       Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het kader van deze procedure wordt, vooruitlopend op een bodemprocedure, ontruiming gevorderd. Door [gedaagde] is niet weersproken dat in strijd met de bepalingen uit huurovereenkomst en de algemene voorwaarden de woning ten behoeve van bedrijfsmatige prostitutie is aangewend, en er derhalve sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Er doen zich volgens [gedaagde] echter bijzondere omstandigheden voor waardoor de ontruiming niet gerechtvaardigd is. 
       
     
     
       3.11 
       
          	De kantonrechter dient in onderhavig geval te beoordelen of er een zodanige 
         ernstige tekortkoming is dat het belang van [gedaagde] om over de woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van Mooiland .  
       
       
     
     
       3.12 
       Mooiland stelt dat zij een zwaarwegend belang heeft bij ontruiming van de woning. Zij moet het belang van omwonende huurders dienen en hen een veilig en rustig woongenot verschaffen. Mooiland heeft als wettelijke taak om bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar wooneenheden zijn gelegen. Het exploiteren van een seksinrichting vanuit een woning zorgt voor een relevante kans op gevaarzetting, overlast, verloedering en/of schade aan de woning en omgeving. Met illegale prostitutie worden uitbuiting, mensenhandel en andere criminele activiteiten in de hand gewerkt. Daarnaast hanteert Mooiland een ‘zero-tolerance’ beleid met betrekking tot de aanwending van haar woningen ten behoeve van het verrichten van bedrijfsmatige seksuele handelingen. Dit beleid is er op gericht om het gebruik, althans het maken van misbruik van sociale huurwoningen ten behoeve van illegale prostitutie systematisch uit te bannen en overlast voor omwonenden te voorkomen en de buurt leefbaar en veilig te houden. Ook wordt de verhuurbaarheid van de woningen nadelig beïnvloed door de negatieve beeldvorming die daarmee gepaard gaat. Daarbij zijn de sociale huurwoningen schaars en is Mooiland verantwoordelijk voor een juiste en rechtvaardige verdeling van haar woningaanbod. Bovendien zijn de woningen qua opstalverzekering verzekerd als woning. Tot slot bevindt het gehuurde zich in een complex waar eerder sprake is geweest van langdurige overlast voor omwonende huurders wegens frauduleuze praktijken en de exploitatie van een hennepkwekerij. In deze wijk dient dan ook extra alertheid te zijn voor de bescherming van de leefomgeving en de veiligheid van omwonenden.  
       
     
     
       3.13 
       
        [gedaagde] heeft meerdere persoonlijke omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan volgens hem in dit geval dient te worden geoordeeld dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is. Er is sprake van overmacht, omdat hij een niet aangeboren hersenletsel en een verstandelijke beperking heeft, waardoor hij makkelijk te beïnvloeden is en de gevolgen van zijn handelen niet kan overzien. [gedaagde] heeft verklaard dat hij werd aangesproken door een bekende uit de coffeeshop om in zijn woning twee vrouwen tijdelijk onderdak te bieden. Hoewel hij dit aanvankelijk weigerde, is [gedaagde] uiteindelijk akkoord gegaan en heeft hij de vrouwen onderdak aangeboden, terwijl hij wist dat het beleid van Mooiland is dat je iemand niet voor langere tijd mag laten logeren in de woning. [gedaagde] weet vanwege zijn niet aangeboren hersenletsel niet meer wanneer hij is aangesproken, maar wel dat de vrouwen ongeveer een week in zijn woning hebben verbleven. Hij weet ook niet meer waarom die vrouwen de eerste keer zijn vertrokken. Ook in september 2022 heeft hij twee vrouwen onderdak geboden in de woning en wist ook toen niet dat het prostituees waren. Bovendien heeft [gedaagde] geen alternatieve woonruimte als de ontruiming wordt toegewezen en zal hij dakloos raken. Hij kan niet bij familie of vrienden terecht voor onderdak en hij heeft niet voldoende inkomen om een woning te huren op de particuliere markt .  Met een ontruiming bestaat het risico dat hij weer in het milieu komt waarin verslaving van drugs op de loer ligt. Daarnaast zal naar alle waarschijnlijkheid de ambulante begeleiding vanuit Amarant stoppen als [gedaagde] geen woonruimte meer heeft. Ook staan de twee jongste kinderen van [gedaagde] sinds kort onder voogdij en in geval van nood komen zij bij [gedaagde] , hetgeen bij een ontruiming ook weg zal vallen. Een waarschuwing of voorwaardelijke ontbinding is in onderhavig geval voldoende, nu [gedaagde] reeds een waarschuwing met dwangsom heeft ontvangen van de gemeente om te zorgen dat herhaling uitblijft. 
       
     
     
       3.14 
       Uit het voorgaande volgt onmiskenbaar dat [gedaagde] kwetsbaar is. De kantonrechter heeft oog voor deze kwetsbaarheid en de door [gedaagde] aangevoerde belangen, maar acht deze, afgezet tegen belangen van de omwonende huurders op een veilige woonomgeving en een rustig woongenot en het belang van Mooiland om haar zero-tolerance beleid gestalte te geven, van onvoldoende gewicht. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.  
       
     
     
       3.15 
       Bij de afweging van de betrokken belangen heeft de kantonrechter het volgende in aanmerking genomen. Door [gedaagde] is enerzijds aangevoerd dat hij de consequenties van zijn handelen niet zou kunnen overzien, maar anderzijds heeft hij verklaard dat hij op de hoogte was van het beleid van Mooiland dat logés niet voor langere tijd mogen verblijven en hij wist dat het ‘fout’ kon aflopen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter was het dan ook voor [gedaagde] duidelijk dat hij in strijd met de bepalingen van Mooiland handelde. Dat [gedaagde] niet op de hoogte was dat de vrouwen die in juni 2022 in zijn woning verbleven prostituees waren, acht de kantonrechter voorshands niet geloofwaardig. Tijdens het gesprek op 6 december 2022 tussen [gedaagde] , [ begeleider 1] , [begeleider 2] en [naam beheerder] is een e-mailbericht van 24 juni 2022 van [begeleider 2] aan [gedaagde] besproken waaruit volgt dat [gedaagde] twee vrouwen in de woning had laten inwonen en deze vrouwen prostitutiewerkzaamheden verrichtte in de woning. Bovendien is dit e-mailbericht nog door [gedaagde] zelf voorgelezen tijdens dat gesprek. Daarnaast staat onweersproken vast dat [gedaagde] is gewezen op de gevolgen van zijn handelen dat hij het risico liep om de woning te verliezen. Dat heeft [gedaagde] er echter niet van weerhouden in september 2022 opnieuw twee vrouwen in zijn woning toe te laten die prostitutiewerkzaamheden verrichtte. Hoewel [gedaagde] aanvoert dat hij ook deze keer niet wist dat het om prostituees ging, acht de kantonrechter dit evenmin geloofwaardig. Immers, door [gedaagde] is aangevoerd dat hij toen in de woonkamer sliep en Mooiland heeft onweersproken gesteld dat het – gelet op de indeling van de woning - onmogelijk is dat [gedaagde] niets gehoord heeft als er klanten waren die de trap op en afliepen. Bovendien volgt uit de bestuurlijke rapportage dat [gedaagde] tegen de politie heeft verklaard dat hij dacht dat zijn woning werd gebruikt voor prostitutie. Hierbij weegt voor de kantonrechter ook mee dat de politie niet zonder reden bij [gedaagde] aan de deur was op het moment dat de illegale prostitutie werd geconstateerd. De politie kwam immers af op een overlast melding van een omwonende. Blijkens de bestuurlijke rapportage was [gedaagde] ook zelf rechtstreeks betrokken bij dit incident. Uit buurtonderzoek is gebleken van overlast door de prostitutie vanuit de woning van [gedaagde] en van een afgenomen veiligheidsgevoel. Ook omwonende, mevrouw [naam medebewoner] , maakt melding van door haar ervaren overlast.  
       
       
         Ter zitting heeft [ begeleider 1] nog verklaard de hulpverlening verder te willen opschalen door vaker huisbezoeken af te leggen bij [gedaagde] en door omwonenden het telefoonnummer van de hulpverlening te geven zodat zij, indien nodig, contact met hen kunnen opnemen. Ook heeft [ begeleider 1] toegelicht dat er een CIZ-indicatie voor WLZ met begeleid wonen is aangevraagd, maar dat hij niet weet wat de beslistermijn is en dat de wachtlijsten voor begeleid wonen momenteel gigantisch zijn, zo’n zes tot acht jaar. Daarbij heeft [ begeleider 1] tevens te kennen gegeven dat ook al zou er extra inzet komen van de hulpverlening, er nog steeds uren zijn waarin er geen toezicht is, waarbij niet gegarandeerd kan worden dat [gedaagde] , vanwege zijn impulsiviteit, zich weer laat ompraten om vrouwen in de woning toe te laten voor illegale activiteiten. Gelet hierop en op het feit dat [gedaagde] zijn woning – in ieder geval – tot twee keer voor langere tijd toe heeft laten gebruiken voor illegale prostitutie is het dan ook niet onaannemelijk dat [gedaagde] zich in de toekomst weer laat ompraten en opnieuw de fout in zal gaan, ook al is hij een gewaarschuwd mens. Een eerder gegeven waarschuwing en het opschalen van de begeleiding heeft er kennelijk niet toe geleid dat [gedaagde] de toegang tot zijn woning aan twee prostituees heeft geweigerd. Zou de politie niet bij [gedaagde] aan de deur zijn gekomen, dan wijst niets er op dat [gedaagde] eigenstandig een einde zou hebben gemaakt aan de situatie. Onder de gegeven omstandigheden prevaleert naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook het belang van Mooiland en van de omwonende huurders op een ongestoord woongenot boven de belangen van [gedaagde] .  
       
       
     
     
       3.16 
       De kantonrechter begrijpt dat een ontruiming voor [gedaagde] zeer ingrijpende gevolgen zal hebben en dat het zijn kansen op een nieuwe huurwoning zal beperken. Echter, het ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst is aan hemzelf te wijten door de vrouwen steeds in zijn woning toe te laten. Dat dit het gevolg is van zijn niet aangeboren hersenletsel en zijn verstandelijke beperking is in deze procedure – bij gebreke van medische stukken daarover – niet komen vast te staan. Bovendien kan van Mooiland  niet gevergd worden dat zij het besluit van het CIZ over een WLZ-indicatie afwacht, nu er op korte termijn geen concreet uitzicht bestaat op begeleid wonen, gezien de lange wachtlijsten. 
       
     
     
       3.17 
       Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat met een grote mate van waarschijnlijkheid in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zal worden toegewezen. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat de problematiek in enige mate lijkt terug te voeren op de persoonlijke problematiek van [gedaagde] , legt deze situatie onvoldoende gewicht in de schaal om voorlopig te oordelen dat de tekortkoming in deze een ontruiming van de woning niet rechtvaardigt. Daarvoor is de tekortkoming te ernstig van aard en zijn de belangen van Mooiland te groot. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Gelet op de huidige schaarste aan beschikbare huurwoningen, als ook de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] acht de kantonrechter in dit geval een ontruimingstermijn van twee maanden, zoals door [gedaagde] is verzocht, redelijk, ondanks het spoedeisende belang van Mooiland. Het biedt [gedaagde] wat meer tijd om samen met zijn bewindvoerder en begeleiding op zoek te gaan naar een passende alternatieve woonruimte.  
       
     
     
       3.18 
       De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van Mooiland om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter Mooiland  niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW.  
       
     
     
       3.19 
       Mooiland heeft tevens een vergoeding voor de kosten door de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Naar het voorlopig van oordeel van de kantonrechter dienen deze kosten te worden afgewezen. Dergelijke met de ontruiming gemoeide kosten zijn slechts toewijsbaar als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld. Ontruimingskosten zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt en nu nog niet vaststaat of deze kosten zullen worden gemaakt en in welke omvang.  
       
     
     
       3.20 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Deze kosten bestaan uit een bedrag € 132,16 aan explootkosten, een bedrag van € 128,00 aan griffierecht en een bedrag van € 529,00 als salaris voor de gemachtigden in deze procedure. De totale proceskosten bedragen derhalve € 789,16. 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing in kort geding 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       wijst de vordering van Casade af;  
     
     
     
       veroordeelt [bewindvoerder] , in de hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] , te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde gelegen aan de [woonadres] met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en om de sleutels van de buitendeuren aan Mooiland te verstrekken; 
     
     
     
       veroordeelt [bewindvoerder] , als bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] , in de kosten van dit geding, aan de zijde van Mooiland tot op heden begroot op € 789,16, daarin begrepen een bedrag van € 529,00 als salaris voor de gemachtigden; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst de vordering voor het overige af. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.