ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:400

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:400 Gerechtshof Amsterdam , 06-02-2018 / 200.199.520/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-02-06

Zaaknummer: 200.199.520/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:400

---

Huur woonruimte. Vordering verhuurder tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Afwijzing van die vordering op de grond dat niet blijkt dat andere passende woonruimte voor huurder aanwezig is (artikel 7:274 lid 1 onder c BW)

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.199.520/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5037512 CV EXPL 16-13935 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  6 februari  2018 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. E.W. Baart te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 2] , 
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd, de laatsten gezamenlijk ook [geïntimeerden] 
     
     
     
       Bij dagvaarding van 19 september 2016 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 augustus 2016, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - twee gelijkluidende memories van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties (namens [geïntimeerde sub 1] en namens [geïntimeerde sub 2] ); 
     - twee memories van antwoord in incidenteel appel, met producties (een in het incidenteel appel van [geïntimeerde sub 1] , een in dat van [geïntimeerde sub 2] ) van de kant van [appellante] . 
     
     
       Partijen hebben de zaak op de zitting van 19 oktober 2017 door hun advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nadere stukken in het geding gebracht. Na bezwaar daartegen van [geïntimeerde sub 1] heeft de advocaat van [appellante] de aan zijn pleitnota gehechte bescheiden niet in het geding gebracht. Ten slotte is arrest verzocht. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover haar vorderingen in eerste aanleg zijn afgewezen en dat het hof (naar het begrijpt)  uitvoerbaar bij voorraad - die vorderingen alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. In incidenteel appel heeft zij, zakelijk weergegeven, tot verwerping van dat hoger beroep geconcludeerd. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben in principaal appel tot bekrachtiging van het bestreden vonnis geconcludeerd en in incidenteel appel eveneens, zij het dat de afwijzing door de kantonrechter van de huurbeëindigingsvordering van [appellante] - met instandhouding van het dictum van het vonnis van de kantonrechter - mede zal worden gegrond op het feit dat van de zijde van [appellante] geen sprake is van dringend eigen gebruik, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten vastgesteld. Nu partijen de juistheid hiervan niet hebben bestreden, dienen deze feiten ook het hof tot uitgangspunt.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende. Met ingang van 1 april 1998 heeft een rechtsvoorganger van [appellante] aan [geïntimeerde sub 2] verhuurd de woning aan de [adres] , hierna: het gehuurde. De huurprijs bedraagt thans € 155,79 per maand. [geïntimeerde sub 2] is in 2002 gehuwd met [geïntimeerde sub 1] , geboren op [geboortedatum] 1972. Uit het huwelijk tussen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] zijn twee kinderen geboren, die thans 12 en 15 jaar oud zijn. [appellante] , geboren op [geboortedatum] 1993, heeft het gehuurde gekocht op een veiling op 19 december 2011. Bij brief van 8 februari 2016 aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij dit zelf in gebruik wenst te gaan nemen. Bij beschikking van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2016, die op 5 april 2016 is ingeschreven in de registers, is de echtscheiding tussen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] uitgesproken. Daarbij is bepaald dat [geïntimeerde sub 1] de huurster zal zijn van het gehuurde en dat de kinderen hun hoofdverblijfplaats zullen hebben bij [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 2] heeft elders een (huur)woning betrokken.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellante] heeft aanvankelijk zowel [geïntimeerde sub 2] als [geïntimeerde sub 1] gedagvaard. [appellante] heeft haar vordering tegen [geïntimeerde sub 2] met betrekking tot de huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik ingetrokken. Met betrekking tot [geïntimeerde sub 1] heeft [appellante] , voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met haar zal eindigen, met vaststelling van de datum van ontruiming en met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevinden of bevindt, uiterlijk op de ontruimingsdatum te verlaten en ter vrije beschikking van [appellante] te stellen.  
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis deze vordering afgewezen. Tegen deze beslissing richt zich de grief van [appellante] , die in een aantal onderdelen uiteenvalt. [geïntimeerde sub 1] klaagt in incidenteel appel erover dat de kantonrechter de vordering niet ook op andere grond heeft afgewezen. 
       
     
     
       3.4. 
       Ingevolge artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c Burgerlijk Wetboek (BW) dient de verhuurder voor de toewijzing van zijn vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik, niet alleen aannemelijk te maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, maar moet tevens blijken dat de huurder (met uitzondering van zich hier niet voordoende gevallen) andere passende woonruimte kan verkrijgen.  
       
     
     
       3.5. 
       Dat aan laatstgenoemde voorwaarde is voldaan, is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan en de vordering van [appellante] moet reeds daarom worden afgewezen.  
       
     
     
       3.6. 
       
        [appellante] heeft bij inleidende dagvaarding een groot aantal kopieën overgelegd van aanbiedingen op WoningNet Stadsregio Amsterdam (hierna: Woningnet), waaruit volgens [appellante] volgt dat voor [geïntimeerde sub 1] passende woonruimte voorhanden is. Die stukken volstaan echter niet. [geïntimeerde sub 1] heeft bij antwoord immers aangevoerd dat haar inschrijfduur bij Woningnet veel te kort is om via die weg een woning te kunnen huren. Zij heeft dat gestaafd met kopieën van reacties van haar op een aantal Woningnet-advertenties waaruit volgt dat 140 tot meer dan 1380 andere woningzoekenden haar bij de toewijzing van die woningen voorgaan.  [appellante] heeft bij de comparitie van partijen bij de kantonrechter hierop gesteld dat de advertenties van Woningnet wel aantonen dat voor [geïntimeerde sub 1] andere passende woonruimte bestaat en dat [geïntimeerde sub 1] haar stelling dat zij te kort bij Woningnet is ingeschreven onvoldoende heeft onderbouwd. Vermoedelijk komt [geïntimeerde sub 1] , aldus [appellante] , vanwege haar situatie als alleenstaande moeder met twee kinderen in aanmerking voor een voorrangsregeling. In hoger beroep heeft [appellante] in haar memorie van grieven opgemerkt dat het algemeen bekend is dat een gezin met twee opgroeiende kinderen, met een vonnis waarin de huurovereenkomst is beëindigd, niet zomaar op straat komt te staan en dat vaak een voorrangsregeling mogelijk is. [appellante] wijst daarbij op de “beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2016” van de gemeente Amsterdam, waaruit volgens haar blijkt dat moet worden voorkomen dat een gezin met minderjarige kinderen dakloos wordt en dat dergelijke gezinnen voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Zij stelt verder dat zij [geïntimeerde sub 1] een ruime termijn heeft geboden, namelijk tot februari 2017, om een andere woning te vinden. Het hof overweegt hierover het volgende. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellante] miskent dat uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW volgt dat het duidelijk moet zijn (in de woorden van de wet: indien  blijkt ) dat de huurder passende andere woonruimte kan verkrijgen. [geïntimeerde sub 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij vanwege haar korte inschrijfduur niet in aanmerking zal komen voor een woning via Woningnet, terwijl zij daarop is aangewezen omdat zij geen geliberaliseerde huur kan betalen. [appellante] draait de zaak om als zij stelt dat [geïntimeerde sub 1] wel voor een voorrangsregeling in aanmerking zal komen nadat het hof de vordering tot huurbeëindiging heeft toegewezen, aangezien de beschikbaarheid van passende andere woonruimte al per datum van het arrest moet blijken. Ook in de visie van [appellante] is overigens niet zeker dat [geïntimeerde sub 1] na tot ontruiming te zijn veroordeeld voor een voorrangsregeling in aanmerking komt. [appellante] stelt zelf dat dat “vermoedelijk” zo is. Het door [appellante] gestelde omtrent de genoemde beleidsregels biedt naar ’s hofs oordeel onvoldoende zekerheid voor het kunnen verkrijgen van een passende andere woonruimte door [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 1] heeft betwist dat zij na een ontruimingsvonnis eenvoudig een woning via de gemeente zal verkrijgen. Zij stelt dat het enkele feit dat de gemeente in sommige gevallen beleid heeft voor noodhuisvesting voor gezinnen met kinderen, niet betekent dat toewijzing van zo’n woning vanzelfsprekend is en een aanvraag waarschijnlijk weken zo niet maanden kan duren. [appellante] heeft dit laatste niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Bij pleidooi heeft [appellante] slechts gesteld dat indien de ontruiming wordt toegewezen [geïntimeerde sub 1] met het vonnis in de hand direct een urgente status kan aanvragen en zij – net als [geïntimeerde sub 2] – binnen enkele weken een andere passende woning heeft. Waarop [appellante] dit baseert heeft zij niet concreet kunnen maken, ook niet nadat hiernaar bij pleidooi door het hof is gevraagd. De stelling is in elk geval niet met stukken gestaafd. De aan de pleitnota van de advocaat van [appellante] gehechte stukken heeft deze teruggenomen. Dat [geïntimeerde sub 2] snel andere woonruimte heeft kunnen vinden, zegt over het kunnen verkrijgen door [geïntimeerde sub 1] (met haar kinderen) van passende andere woonruimte onvoldoende. Gelet op een en ander, gaat het hof aan de stelling van [appellante] als onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd voorbij. Ook passeert het hof de stelling van [appellante] dat het hof een langere termijn zou kunnen verbinden aan de ontruimingsveroordeling, bijvoorbeeld van zes maanden, omdat onvoldoende gebleken is dat binnen een langere termijn wel woonruimte voor [geïntimeerde sub 1] beschikbaar is.  
       
     
     
       3.8. 
       De slotsom is dat, gezien de beschreven onzekerheden, niet gezegd worden dat gebleken is dat [geïntimeerde sub 1] passende andere woonruimte kan verkrijgen als in artikel 7:274 lid 1 onder c BW bedoeld. Gelet hierop is het niet nodig in te gaan op het aanbod van [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] om een verhuiskostenvergoeding te betalen. 
       
     
     
       3.9. 
       Uit het voorgaande vloeit voort dat de grief van [appellante] tevergeefs is voorgesteld. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] c.s. Het incidenteel appel van [geïntimeerde sub 1] c.s. behoeft geen behandeling omdat ook [geïntimeerde sub 1] met de beslissing van de kantonrechter tot afwijzing van de vordering van [appellante] tot het vaststellen van een ontruimingsdatum met nevenvorderingen kan instemmen. Hoewel het instellen van incidenteel appel niet nodig was, zal een kostenveroordeling - conform vaste rechtspraak - achterwege blijven.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen; 
     
     
     
       verwijst [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C. Toorman en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 februari  2018.