ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:1667

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:1667 Gerechtshof Amsterdam , 29-04-2014 / 200.131.842-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-04-29

Zaaknummer: 200.131.842-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:1667

---

dwaling / huurster misleidt verhuurder over haar plannen en verkrijgt daardoor een hogere dan de gebruikelijk vergoeding voor het opgeven van door haar gehuurde woonruimte; veroordeeld het teveel ontvangen bedrag terug te betalen

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof			: 200.131.842/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank			: 1314779 CV EXPL 12-804 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 april 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [APPELLANTE]
         , 
       wonend te [woonplaats], 
       appellante, 
       advocaat:  mr. A. Heijder  te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de naamloze vennootschap  KESS CORPORATION N.V., 
       gevestigd te Curaçao, kantoorhoudend te Amsterdam, 
       geïntimeerde,  
       advocaat:  mr. W.M. Blaauw  te Haarlem. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       De partijen worden hierna [appellante] en Kess genoemd. 
     
     
     
       1.1 
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 5 augustus 2013 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 8 oktober 2012 (het tussenvonnis) en 3 juni 2013 (het eindvonnis) met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen [appellante] als opposante in conventie/eiseres in reconventie en Kess als geopposeerde in conventie/verweerster in reconventie. 
       
     
     
       1.2 
       
        [appellante] heeft bij memorie achttien grieven geformuleerd, één productie overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en alsnog Kess zal veroordelen aan haar te betalen € 7.500, met rente, € 9.613,81, de wettelijke rente over € 7.500,-- vanaf 28 mei 2011 tot 14 juni 2013 en € 10.000,-- met rente, en Kess zal veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
       1.3 
       Daarop heeft Kess geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de (na)kosten met rente. 
       
     
     
       1.4 
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 maart 2014 doen bepleiten door hun procesadvocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij die gelegenheid nog een productie overgelegd. 
       
     
     
       1.5 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
       
     
   
   
     
       2 Beoordeling 
     
     
       2.1 
       
         De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen.  
         
           Grief I  is gericht tegen deze feitenvaststelling. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 1.4 ten onrechte melding gemaakt van een brief van de gemeente Amsterdam van 6 juni 2011. De klacht slaagt niet. De brief is verzonden en de inhoud daarvan juist weergegeven. Dat [appellante] aan die brief een andere duiding wenst te geven dan uit de inhoud daarvan lijkt te volgen, doet daar niet aan af. Ten aanzien van de overige klachten van [appellante] in de eerste grief is van belang dat ingevolge artikel 230 lid 1 sub e Rv de rechter niet meer feiten in zijn vonnis behoeft te vermelden dan waarop zijn beslissing rust. De eerste grief is dus ook in zoverre vruchteloos opgeworpen. Voor zover van belang zal het hof hierna de door [appellante] opgesomde feiten in zijn oordeel betrekken. 
         De feitenvaststelling is in hoger beroep verder niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient, zo nodig aangevuld met andere feiten die in deze zaak tussen partijen vast staan. 
       
       
     
     
       2.2 
       Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. 
       ( i) De rechtsvoorganger van Kess heeft met ingang van 1 oktober 2002 aan [appellante] verhuurd (hierna: de huurovereenkomst) de woning gelegen aan de[adres 2] (hierna: de woning). 
       
         (ii) [appellante] is op 26 mei 2010 eigenaar geworden van het woonhuis gelegen aan de [adres 1] (hierna: het woonhuis). 
         (iii) Kess heeft op 13 mei 2011 de eigendom verworven van het pand aan de [adres 2] waarin de woning is gelegen. 
         (iv) Op 28 mei 2011 hebben partijen een beëindigingsovereenkomst gesloten (hierna: de beëindigingsovereenkomst). In de preambule daarvan is vermeld dat [appellante] plannen heeft om een woning te kopen. Voorts is onder meer overeengekomen dat [appellante] per 1 september 2011 de huur opzegt en de woning ontruimd oplevert en dat Kess aan haar € 15.000,-- in twee termijnen zal voldoen. 
       
       ( v) De Dienst Wonen, Zorg en Samenleving van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) heeft bij brief van 6 juni 2011 aan Kess meegedeeld dat de huisvestings-vergunning voor de woning was vervallen en dat zij een nieuwe huurder moest voordragen. 
       
         (vi) Bij brief van 26 juli 2011 heeft de gemachtigde van Kess de beëindigings-overeenkomst partieel vernietigd voor zover de toegekende vergoeding een bedrag van € 5.000,-- te boven gaat, omdat de beëindigingsovereenkomst door bedrog althans onjuiste informatie van [appellante] tot stand is gekomen. 
         (vii) Partijen hebben overleg gevoerd naar aanleiding waarvan Kess € 7.500,-- aan [appellante] heeft betaald, maar zij hebben geen algehele overeenstemming bereikt. 
         (viii) Bij e-mailbericht van 1 september 2011 heeft de vader van [appellante] aan Kess meegedeeld dat zijn dochter “gewoon blijft zitten” en dat zij pas weer in beweging komen wanneer het totaalbedrag van € 15.000,--, de in de beëindigings-overeenkomst bedongen boetes en de advocaatkosten van zijn dochter zijn betaald. 
       
       
     
     
       2.3 
       Bij verstekvonnis van 27 oktober 2011 (hierna: het verstekvonnis) heeft de kantonrechter te Amsterdam de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huurpenningen. Kess heeft het verstekvonnis op 3 november 2011 doen betekenen en op 30 november 2011 de woning laten ontruimen. 
       
     
     
       2.4 
       
         De onderhavige zaak betreft het verzet van [appellante] tegen het verstekvonnis. Bij het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen (rechtsoverweging 22) dat er voldoende grond is voor het vermoeden dat [appellante] ten tijde van de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst niet werkelijk het voornemen had een andere woning te kopen en dat zij de woning niet meer als zodanig gebruikte. Hij heeft [appellante] toegelaten tot tegenbewijs. 
         
          [appellante] heeft drie getuigen, onder wie zijzelf, doen horen. Bij het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld (rechtsoverweging 11) dat [appellante] niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs. De kantonrechter heeft kort en zakelijk weergegeven- in conventie het verstekvonnis vernietigd met uitzondering van de kostenveroordeling, voor recht verklaard dat de beëindigingsovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, en [appellante] veroordeeld tot (terug)betaling aan Kess van € 7.500,-- met rente. In reconventie heeft hij alle vorderingen van [appellante] afgewezen. 
       
       
     
     
       2.5 
       Naar de kern genomen draait het geschil van partijen om de vraag of Kess bij de beëindigingsovereenkomst op grond van onjuiste informatie van [appellante] een hogere vergoeding met haar is overeengekomen dan zij bereid zou zijn geweest te betalen indien [appellante] haar volledig had ingelicht.  
       
     
     
       2.6 
       In confesso is dat [appellante] arts is en dat zij in Nijmegen in opleiding was tot plastisch chirurg. In verband met die opleiding heeft zij in 2010 het woonhuis gekocht. Desondanks heeft zij Kess in 2011 bij het sluiten van de beëindigingsovereenkomst meegedeeld dat zij het voornemen had een woning te kopen, zoals blijkt uit de preambule. Gelet op de omstandigheid dat [appellante] in Nijmegen werd opgeleid en daar het woonhuis (met behulp van een lening van haar ouders) had gekocht terwijl gesteld noch gebleken is dat zij de middelen had een tweede woning aan te schaffen, acht het hof het dermate onwaarschijnlijk dat [appellante] daadwerkelijk van plan was naast het woonhuis nog een andere woonruimte in Amsterdam te kopen ter vervanging van de woning, dat inderdaad niet anders kan worden gezegd dan dat zij Kess onjuist heeft ingelicht. 
       
     
     
       2.7 
       
         De vraag die zich dan voordoet is of Kess de beëindigingsovereenkomst op gelijke voorwaarden zou hebben gesloten indien [appellante] haar wel juist had ingelicht.  
         Kess voert aan (§ 33 memorie van antwoord) dat de mededeling van [appellante] dat zij van plan was een andere woning te kopen, de reden is geweest om aan haar een drie keer zo hoge vergoeding te betalen als een gebruikelijke verhuis- en inrichtingsvergoeding.  
         
          [appellante] erkent (pleitnota § 5) dat een standaardverhuiskostenvergoeding circa € 5.000, bedraagt. Volgens haar is er echter geen enkele relatie tussen de overeengekomen vergoeding en een door haar te betalen koopsom voor vervangende woonruimte. Zij voert voorts aan dat Kess een dermate groot belang had bij het leegkrijgen van de woning en zij zelf een dermate groot belang bij het behoud daarvan dat Kess, ook als zij van de koopwoning en het doordeweekse verblijf in Nijmegen had geweten, de beëindigingsovereenkomst op dezelfde manier had gesloten, bij gebreke van een alternatief. 
       
       
     
     
       2.8 
       
         Dit betoog wordt verworpen. Het hof acht niet evident dat Kess, als zij van een en ander had geweten, in het geheel geen mogelijkheden zou hebben gehad om op een andere manier de huurovereenkomst met [appellante] te beëindigen. Zo is het de vraag of de huurovereenkomst gebruik als pied-à-terre toestaat en is er de kwestie van de intrekking van de huisvestingsvergunning door de gemeente. Het is evenmin evident dat deze kwesties, indien aan de rechter voorgelegd, in het voordeel van Kess zouden zijn beslist, maar er bestond destijds voldoende onzekerheid over om aan te nemen dat partijen zouden hebben geschikt op het bedrag van de gebruikelijke verhuiskostenvergoeding. 
         Gelet op het voorgaande acht het hof voldoende aangetoond dat Kess indien [appellante] haar juist had ingelicht, niet meer dan een vergoeding van € 5.000,-- zou zijn overeengekomen. Dat spoort ook met de hiervoor onder 2.2 (v) aangehaalde brief van de gemachtigde van Kess, waarbij de beëindigingsovereenkomst partieel is vernietigd voor zover de vergoeding een bedrag van € 5.000,-- te boven ging. 
       
       
     
     
       2.9 
       
         De kantonrechter heeft derhalve op goede grond voor recht verklaard dat Kess de beëindigingsovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd. In het eindvonnis is echter geen rekening gehouden met het partiële karakter daarvan.  
         De devolutieve werking van het appel brengt mee dat het hof nu moet bezien of Kess gronden heeft aangevoerd die er toe leiden dat zij het gehele bedrag dat zij onder protest aan [appellante] heeft voldaan, kan terugvorderen.  
         Kess voerde in eerste aanleg aan dat er door de ontbinding van de huurovereenkomst een ongedaanmakingsverbintenis is ontstaan. Die ontbinding is uitgesproken bij het verstekvonnis, dat de kantonrechter in zoverre heeft vernietigd. Kess heeft daartegen geen grief gericht, zodat haar betoog niet opgaat. Verder beroept zij zich op onverschuldigde betaling, maar dat is slechts het geval voor zover Kess meer dan € 5.000,-- aan [appellante] heeft voldaan, nu Kess niet heeft gesteld dat [appellante] door bijvoorbeeld- wanprestatie niet langer aanspraak kon maken op het volledige bedrag dat zij aan haar heeft voldaan. 
         Het eindvonnis is derhalve slechts in zo verre onjuist dat [appellante] is veroordeeld tot terugbetaling aan Kess € 7.500,-- terwijl daarbij geen rekening is gehouden met voormeld bedrag van € 5.000,--. Het hof zal daarom beslissen als hierna te doen. 
       
       
     
     
       2.10 
       Bij deze stand van zaken behoeven de afzonderlijke grieven geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellante] als niet ter zake doend. [appellante] dient als de voor het overgrote deel in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het eindvonnis voor zover [appellante] daarbij in beslissing III is veroordeeld € 7.500,-- aan Kess te betalen, en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] alsnog tot betaling aan Kess van € 2.500,--; 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis voor het overige; 
     
     
     
       verwijst [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de kant van Kess begroot op € 683,-- voor verschotten en € 2.682,-- voor salaris, te vermeerderen met de gevorderde nakosten ad € 131,-- in het geval het arrest niet wordt betekend en € 199,-- ingeval het arrest wordt betekend, onder de voorwaarde dat deze nakosten daadwerkelijk worden gemaakt, te voldoen binnen veertien dagen na uitspraak van dit arrest en daarna te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. J.H. Huijzer en mr. M.W.E. Koopmann, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 april 2014.