ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:3925

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:3925 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 11-06-2024 / 23/2305

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-06-11

Zaaknummer: 23/2305

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:3925

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       Locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 23/2305 
       uitspraakdatum: 11 juni 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2023, nummer UTR 23/182, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         De heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1]  27 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1896) met een gebruiksoppervlakte van 83m2 en een kavel van 77m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging.  
     
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van  € 233.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 
       
     
     
       3.3. 
       Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. 
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt met betrekking tot de toezendverplichting (artikel 40, lid 2, Wet WOZ) en de op de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht) onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.2. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 279.823 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.  
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegevens toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Met partijen acht het Hof de referentieobjecten goed vergelijkbaar om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In het bijzonder de referentieobjecten [adres1] 69, [adres1] 177 en [adres1] 80 zijn goed vergelijkbaar, aangezien die objecten qua gebruiksoppervlakte nagenoeg gelijk zijn aan de woning. Bij herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van die drie referentieobjecten is voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De secundaire objectkenmerken van deze referentieobjecten zijn - net als de woning van belanghebbende - als gemiddeld gekwalificeerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar ook geen aanleiding hoeven zien om van een gemiddelde kwalificatie af te wijken. In de taxatiematrix zijn uit de transactiecijfers voor [adres1] 69, [adres1] 177 en [adres1] 80 vierkante meterprijzen herleid van achtereenvolgens € 2.628, € 2.573 en € 2.517. De gemiddelde vierkante meterprijs van die drie referentieobjecten bedraagt € 2.572. Dat is meer dan de vierkante meterprijs van € 2.558 waarvan - blijkens de taxatiematrix - bij de waardevaststelling van de woning is uitgegaan. Die referentieobjecten bieden daarmee steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.  
       
     
     
       4.5. 
       Het feit dat [adres1] 69 en [adres1] 177 beschikken over een dakterras doet aan het voorgaande niet af. Het effect hiervan op de waarde zal maar gering zijn, aangezien het gaat om dakterrassen met een (zeer) beperkte oppervlakte en aannemelijk is dat ook bij de woning van belanghebbende een dakterras kan worden gerealiseerd. Zelfs wanneer in de taxatiematrix aan de dakterrassen een beperkte waarde zou worden toegekend (als bijgebouw), is de conclusie nog niet dat een vierkante meterprijs van € 2.558 voor de woning, waarvan bij de waardevaststelling is uitgegaan, te hoog is. Ook dan bieden de transactiecijfers van die referentiepanden nog voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.  
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       C.M.R. Bouwman	V.F.R. Woeltjes  
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.