ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:1040

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:1040 Gerechtshof Amsterdam , 25-03-2021 / 19/01592

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-03-25

Zaaknummer: 19/01592

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:1040

---

WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Beroep van belanghebbende ongegrond. Het Hof verbindt geen gevolgen aan het niet-naleven van de verplichting art. 8:42 Awb.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 19/01592 
     
     
       25 maart 2021 
     
     
     
       
         uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende 
       (gemachtigde: G. Gieben) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 12 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/418 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] ,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 501.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn in één geschrift bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de uitspraak op het bezwaar van 30 november 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 12 september 2019 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 24 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 februari 2020 een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden gelegenheid een conclusie van dupliek in te dienen. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een vrijstaand woonhuis gebouwd in het begin van de twintigste eeuw, met een uitbouw, een dakkapel, een vrijstaande schuur die is ingericht als Bed & Breakfast, een inpandige garage, en een carport. De inhoud van de woning – het hoofdgebouw zonder inpandige garage en de aanbouw – is ongeveer 562 kubieke meter en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 713 vierkante meter. In de jaren zeventig van de vorige eeuw is de woning grondig gerenoveerd en verbouwd. De woning is buitenaf gelegen, ten zuidoosten van de bebouwde kom van [plaats] en de rijksweg A7 (die aldaar van westzuidwest naar oostnoordoost loopt). 
       
     
     
       2.2. 
       In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag met waardematrix, foto’s van vooraanzichten en een overzichtskaart overgelegd. In het taxatieverslag en de matrix wordt de woning vergeleken met drie vergelijkingsobjecten die minder dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum zijn verkocht. Van deze objecten zijn het object [object 1] en het object [object 2] eveneens buitenaf gelegen, maar dan ten noordoosten van [plaats] en ten noordwesten van de rijksweg A7. Het object [object 3] is gelegen aan de rand van een woonwijk in het buurtschap [naam buurtschap] , onderdeel van [plaats] , noordoostelijk van de kern van [plaats] en noordwestelijk/westelijk van de rijksweg A7. In de waardematrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object en bouwjaar 
                 
               
               
                 
                   (a) transactiedatum,  (b) verkoopprijs, en (c) prijs gecorr. naar waardepeildatum 
                 
               
               
                 
                   (a) m3 woonruimte en (b) m2 grond 
                 
               
               
                 
                   Waarde-kenmerken 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m3 woonruimte 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres] (de woning), bj. 1925 
               
               
                 (a) n.v.t. 
                 (b) n.v.t. 
                 (c) € 501.000 
               
               
                 (a) 562 
                 (b) 713 
                 
               
               
                 Ligging: gem. 
                 Kwaliteit gem. 
                 Onderhoud gem. 
               
               
                 € 475 
               
             
             
               
                 
                  [object 1] , bj. 1900 
               
               
                 (a) 30 november 2017 
                 (b) € 815.000 
                 (c) € 774.000 
               
               
                 (a) 1.000 
                 (b) 3.080 
               
               
                 Ligging: gem. 
                 Kwaliteit matig 
                 Onderhoud gem. 
               
               
                 € 428 
               
             
             
               
                 
                  [object 2] , bj. 1963 
               
               
                 (a) 23 januari 2017 
                 (b) € 625.000 
                 (c) € 625.000 
               
               
                 (a) 350 
                 (b) 4.325 
               
               
                 Ligging: gem. 
                 Kwaliteit gem. 
                 Onderhoud gem. 
               
               
                 € 807 
               
             
             
               
                 
                  [object 3] , bj. 1999 
               
               
                 (a) 1 maart 2017 
                 (b) € 508.000 
                 (c) € 501.000 
               
               
                 (a) 574 
                 (b) 910 
               
               
                 Ligging: gem. 
                 Kwaliteit gem. 
                 Onderhoud gem. 
               
               
                 € 486 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende een door B. Lemmens opgesteld taxatierapport overgelegd met daarbij een waardematrix en diverse foto’s van de binnen- en de buitenzijde van de woning. In dit rapport is vermeld dat de taxatie op 16 januari 2020 is uitgevoerd. Op de waardepeildatum 1 januari 2017 wordt de woning getaxeerd op € 474.888, naar beneden afgerond op € 474.000. 
       
     
     
       2.4. 
       Op kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling (hierna: de KOLDU-factoren) wordt de woning in het taxatierapport van B. Lemmens als matig beoordeeld (score 2). Voor die beoordeling is de volgende onderbouwing in woorden gegeven in het rapport: 
       
       
         “Onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object zijn van af de binnen en buitenzijde beoordeeld. Deze zijn op het oog matig te noemen. Aan de buitenzijde van het onderhavig object is duidelijk te zien dat de boeiboord in zeer slechte staat verkeert en dient te worden vervangen. Door de slechte dakgoot zijn er diverse lekkages ontstaan in de woning. (zie afbeeldingen onder L). De kozijnen verkeren in matig tot slechte staat en zijn toe aan vervanging. De eerste etage is ondoelmatig, Door het zeer schuine dak zijn de vierkante meters (m2) niet optimaal bruikbaar en brengt het ook ongemakken met zich mee. (zie afbeeldingen onder L) De algehele afwerking van het object is matig te noemen. Voorzieningen als keuken, sanitair en badkamers (3x) verkeren in gedateerde staat en zijn eenvoudig uitgevoerd. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten die een renovatie met zich meebrengen. De beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het object geldt als indicatie op basis van visuele waarneming, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige keuring valt buiten het kader van deze taxatie.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Ook de ligging van de woning wordt in het taxatierapport van B. Lemmens als matig (score 2) beoordeeld, met daarbij de volgende toelichting: 
       
       
         “Het object is 500 meter gelegen van de zeer drukke A7 en is zeer goed hoorbaar. Er zijn geen vormen van geluidswerende voorzieningen waardoor er zeer veel geluid vanaf de snelweg afkomstig is. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met matige ligging van het object)” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In de bij het taxatierapport van B. Lemmens gevoegde waardematrix (“Matrix Previcus Vastgoed”) is vermeld: 
         “Deze matrix is gebaseerd op de gegevens van verweerder zoals u aantreft in bijlage één, echter ben ik van mening dat de ligging van [object 1] & [object 2] gesteld dienen te worden op de kwalificatie matig.” 
       
       
       
         Verder is in de waardematrix te lezen en daaruit op te maken dat voor een KOLDU- of liggingsscore die afwijkt van gemiddeld (score 3) per punt een correctie van vijf percent is toegepast op de prijs per kubieke meter inhoud van het object dan wel, bij de liggingsscore, de waarde van het perceel. Ten slotte zijn in de waardematrix onder meer de volgende gegevens opgenomen: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m3 na corr. onderhouds- en kwal. niveau 3 
                 
               
               
                 
                   Hoofdgebouw na corr. onderhouds- en kwal. niveau 3 
                 
               
               
                 
                   (a) Perceel, en (b) bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   KOLDU en ligging 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres]
                 
                 (de woning) 
               
               
                 € 460 
               
               
                 € 258.621 
               
               
                 (a) € 162.917 
                 (b) € 53.350 
               
               
                 2, 2, 2, 2, 2, 2 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Referentieobjecten 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [object 1]  
               
               
                 € 461 
               
               
                 € 461.452 
               
               
                 (a) € 242.022 
                 (b) € 92.500 
               
               
                 3, 2, 3, 3, 3, 2 
               
             
             
               
                 
                  [object 2]
                 
               
               
                 € 839 
               
               
                 € 293.499 
               
               
                 (a) € 250.301 
                 (b) € 81.200 
               
               
                 3, 3, 3, 3, 3, 2 
               
             
             
               
                 
                  [object 3]
                 
               
               
                 € 484 
               
               
                 € 277.890 
               
               
                 (a) € 204.110 
                 (b) € 19.000 
               
               
                 3, 3, 3, 3, 3, 3 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                   € 595 
                   
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       In hoger beroep is net als bij de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2017) in geschil. 
     
     
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist. 
     
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     6. Ter zitting heeft verweerder er op gewezen dat de machtiging die in de bezwaarfase is overgelegd, niet is ondertekend door eiseres. De rechtbank oordeelt hierover dat, nu het bezwaar desondanks in behandeling is genomen, eiseres niet in gelegenheid is gesteld het verzuim te herstellen, het bezwaar inhoudelijk is beoordeeld en in de uitspraak op bezwaar niets staat vermeld over het ontbreken van een handtekening op de machtiging, verweerder de machtiging kennelijk voldoende heeft geacht, althans daarin de wil van eiseres om bezwaar te maken en zich daarbij door de gemachtigde te laten vertegenwoordigen heeft gelezen. De rechtbank ziet geen reden daar anders over te denken en het bezwaar alsnog niet-ontvankelijk te achten. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij het beroepschrift dezelfde machtiging is overgelegd, welke wel is voorzien van een handtekening van eiseres. 
     
     7. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank toe aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil. 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
     
     9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 8 vermelde wetsartikel, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatieverslag en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, inhoud, kwaliteit en onderhoud, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. 
     
     11. Hetgeen door eiseres is aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Gelet op de verbeteringen die in de jaren ’70 aan de woning zijn aangebracht en het gegeven dat de woning – zoals niet is weersproken – door de jaren heen is gemoderniseerd, is verweerder terecht uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en onderhoud van de woning. De door eiseres ingenomen blote stellingen zijn – gelet op de weerspreking daarvan door verweerder – onvoldoende om aannemelijk te achten dat sprake is van achterstallig onderhoud of gedateerde voorzieningen. De stelling van eiseres dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het bouwjaar van de woning, brengt de rechtbank, gelet op het voorgaande, evenmin tot een ander oordeel. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat [object 2] weliswaar van een later bouwjaar is maar [object 1] is in dezelfde periode gebouwd als de woning van eiseres. Verweerder heeft verklaard dat deze woning ten tijde van de verkoop veel achterstallig onderhoud had, waardoor de kwaliteit van deze woning in de matrix is gewaardeerd met ‘matig’. Desondanks is deze woning op 30 november 2017 verkocht voor een bedrag van € 815.000. De rechtbank is tot slot van oordeel dat, anders dan eiseres meent, de woning aan de [object 3] kan dienen als vergelijkingsobject. Het enkele feit dat deze woning in 1999 is gebouwd, maakt niet dat deze woning niet gebruikt kan worden ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Immers, de woning van eiseres is sinds 1900/1925 verbeterd en gemoderniseerd zoals hiervoor reeds is vermeld, zodat deze zich niet meer in de oorspronkelijke staat bevindt en vergeleken kan worden met een woning van een later bouwjaar. Zoals hiervoor is overwogen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met de verschillen in voldoende mate rekening gehouden. 
     
     12. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
       
         Beslissing 
       
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.” 
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Ontwikkeling geschil in hoger beroep 
       
     
     
       5.1.1. 
       Ter zitting bij het Hof is van de zijde van beide partijen verklaard dat in hoger beroep alleen nog de beoordeling van de woning op de zogeheten KOLDU-factoren en ligging in geschil is. Partijen zijn het eens over de methode volgens welke deze factoren zich vertalen in de waarde van de woning (de methode die is toegepast in de waardematrix die bij het door belanghebbende overgelegde taxatierapport behoort). Beide partijen gaan verder uit van de gegevens die zijn gehanteerd in waardematrix die de heffingsambtenaar bij de rechtbank heeft overgelegd (zie 2.6). Het Hof maakt daaruit op dat (ook) over die gegevens niet (langer) een geschil bestaat, evenmin als over de waarde van de garage van de woning. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Verder is namens belanghebbende ter zitting bij het Hof verklaard dat in de waardematrix bij het taxatierapport van B. Lemmens een rekenfout is gemaakt. Daardoor is de perceelwaarde van de woning te laag berekend. Bij een juiste berekening van de waarde van het perceel zou de waarde van de woning op ongeveer € 488.000 uitkomen (in plaats van € 474.000, zoals bepleit in het nadere stuk van belanghebbende in hoger beroep). 
       
     
     
       5.1.3. 
       Van de zijde van de heffingsambtenaar is ten slotte ter zitting bij het Hof verklaard dat hij zich in hoger beroep niet (langer) beroept op het prijsgeven door belanghebbende van het standpunt dat de woning matig en niet gemiddeld is gelegen. 
       
       
         
           Standpunten partijen omtrent het geschil over de waarde van de woning 
         
       
     
     
       5.2.1. 
       Belanghebbende stelt onder verwijzing naar het taxatierapport van B. Lemmens dat de woning op alle KOLDU-factoren en de ligging matig scoort (score 2), en dat daardoor de waarde van de woning wordt gedrukt. Volgens belanghebbende dient de inpandige opname van de woning zwaarder mee te wegen in de bewijswaardering, onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 15 december 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3284. 
       
     
     
       5.2.2. 
       De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning op alle KOLDU-factoren en de ligging gemiddeld scoort (score 3). Aangaande de onderhoudstoestand wijst hij erop dat ook de vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 3] ten tijde van de verkoop aandachtspunten hadden, gelet op de in zijn verweerschrift gekopieerde passages uit opgaven die de huidige eigenaren van die objecten aan hem hebben gedaan over de staat ten tijde van de verkoop. Over de ligging betoogt de heffingsambtenaar dat belanghebbende het Bed & Breakfast zelf op een website aanprijst vanwege de complete rust die er heerst. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op de volgens hem zeer vergelijkbare ligging van de vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam] en betwist hij dat het vergelijksobject aan de [object 3] beter is gelegen dan de andere objecten, waaronder de woning. 
       
       
         
           Waarde van de woning 
         
       
     
     
       5.3.1. 
       Het Hof constateert dat het taxatierapport van B. Lemmens aanmerkingen bevat op de onderhoudstoestand (staat boeiboord, slechte dakgoot, lekkages en kozijnen), luxe (gedateerde, eenvoudige voorzieningen) en doelmatigheid (zeer schuin dak) van de woning (zie het citaat in 2.4). Deze aanmerkingen worden ondersteund door de bij het taxatierapport gevoegde foto’s. Daarnaast is in het rapport de niet nader onderbouwde stelling te lezen dat de afwerking van de woning matig is (zie nog steeds het citaat in 2.4). Een toelichting op de uitstraling van de woning ontbreekt. 
       
     
     
       5.3.2. 
       Het Hof ziet in het taxatierapport van B. Lemmens en de daarbij gevoegde foto’s reden de onderhoudstoestand en de voorzieningen van de woning als matig te duiden en daarom als waardedrukkende factoren in aanmerking te nemen. Aan dit oordeel doet niet af dat allicht ook de vergelijkingsobjecten aandachtspunten hebben. 
       
     
     
       5.3.3. 
       In de stukken en het verhandelde ter zitting ziet het Hof echter onvoldoende aanleiding ook de kwaliteit en de uitstraling van de woning als waardedrukkend aan te merken. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is de matige beoordeling van de woning op deze aspecten namelijk niet althans onvoldoende onderbouwd. De ter zitting bij het Hof ingenomen stelling door de gemachtigde van belanghebbende, dat de woning reeds door de ouderdom ervan slechts van matige kwaliteit kan zijn, faalt voorts. Met de rechtbank ziet het Hof in de grondige renovatie en verbouwing van de woning in de jaren zeventig van de vorige eeuw eerder aanleiding om de kwaliteit van de woning als gemiddeld te beoordelen. Daarbij is het vergelijkingsobject [object 1] in dezelfde periode gebouwd als de woning en is het vergelijkingsobject [object 2] gebouwd in 1963, dus nog voordat de woning grondig is gerenoveerd en verbouwd, en wordt voor deze objecten in genoemd taxatieverslag ook van een gemiddelde kwaliteit uitgegaan (zie 2.6). 
     
     
       5.3.4. 
       Evenmin ziet het Hof voldoende aanleiding om de doelmatigheid van de woning als matig en daarom als waardedrukkende factor in aanmerking te nemen. Daarvoor is de enkele aanwezigheid van schuine daken die het doelmatige gebruik van de verdieping aantasten, in dit geval onvoldoende. Het is namelijk onduidelijk welk deel van de ruimte in de woning door de schuine daken minder doelmatig is en verder hebben ook de vergelijkingsobjecten, vooral die aan de Noorderweg, schuine daken op een verdieping, gezien de vooraanzichten van die objecten op de door de heffingsambtenaar bij de rechtbank overgelegde foto’s. 
       
     
     
       5.4.1. 
       Over de ligging van de woning is in de in 2.5 geciteerde passage uit het taxatierapport van B. Lemmens vermeld dat het geluid van de op vijfhonderd meter afstand gelegen rijksweg A7 een waardeverminderende factor is. Het Hof acht inderdaad aannemelijk dat deze ligging geluidsoverlast van de autosnelweg meebrengt. Daaraan doet de aanprijzing van de Bed & Breakfast als rustig niet af. Voor de vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam] zal de geluidsoverlast van de rijksweg A7 echter evengoed spelen, nu zij nauwelijks verder van die weg verwijderd liggen, althans niet op de door de heffingsambtenaar overgelegde overzichtskaart. 
       
     
     
       5.4.2. 
       De ligging van het object aan de [object 3] wijkt evenwel af van die van de woning en de andere vergelijkingsobjecten. Dit object ligt immers aan de rand van een woonwijk en – gezien de eerder genoemde overzichtskaart – op een wat grotere afstand van de rijksweg A7. Hoewel ook een woonwijk zo zijn typische geluiden kent, zal de eventuele overlast van die geluiden naar het oordeel van het Hof over het algemeen van een andere orde zijn dan de overlast die een nabijgelegen (drukke) autosnelweg kan opleveren. Tegen die achtergrond acht het Hof het aannemelijk dat de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam] minder goed zijn gelegen dan het vergelijkingsobject [object 3] . 
       
     
     
       5.5. 
       Bij deze stand van het geding heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 501.000. De hiervoor vermelde oordelen, die overigens niet anders worden als het Hof het taxatierapport van B. Lemmens (nog) zwaarder laat wegen in de bewijswaardering, brengen bij toepassing van de methode waarover partijen het eens zijn (zie 5.1.1) namelijk mee dat alleen voor de kwaliteit en de staat van onderhoud een afslag van (twee keer) vijf percent moet worden toegepast op de gemiddelde gecorrigeerde prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten van € 595. Dat leidt tot een waarde per kubieke meter voor de woning van (afgerond) € 537.  Dit resulteert vervolgens in een waarde van de opstal van € 301.794.  Zelfs met de te lage perceelwaarde in de waardematrix van belanghebbende, komt de herleide waarde van de woning als geheel dan (ruim) uit boven een bedrag van € 501.000. 
       
       
         
           Bewijsaanbod en op de zaak betrekking hebbende stukken 
         
       
       
         5.6.1. 
         Bij de hiervoor gegeven oordelen dient te worden opgemerkt dat het Hof ter zitting een aanbod van de heffingsambtenaar tardief heeft verklaard om een verkoopadvertentie uit 2016 met foto’s en een beschrijving van de woning in het geding te brengen ter onderbouwing van zijn stellingen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is als (enige) verklaring voor het niet eerder inbrengen van de verkoopadvertentie gegeven dat de inmiddels bij de zaak betrokken taxateur pas sinds 1 januari 2021 voor de gemeente [plaats] werkzaam is. Het Hof vermag echter niet in te zien waarom de heffingsambtenaar het stuk desondanks niet voorafgaand aan de zitting bij het Hof op 3 maart 2021 in het geding heeft kunnen brengen. Het Hof heeft daarom het algemene belang van een doelmatige procesgang laten prevaleren boven het belang van de heffingsambtenaar bij het alsnog in het geding toelaten van het stuk. 
         
       
       
         5.6.2. 
         Vervolgens is van de zijde van de heffingsambtenaar verklaard dat bij het vaststellen van de waarde van de woning gebruik is gemaakt van de onder 5.6.1 bedoelde verkoopadvertentie, en daarnaast van gegevens uit ‘iWOZ’ en luchtfoto’s. Dit zou betekenen dat in elk geval de verkoopadvertentie, maar mogelijk ook de gegevens uit iWOZ en de luchtfoto’s, op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van de Awb. Immers, alle stukken die de heffingsambtenaar ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, zijn als zodanig aan te merken,  waarbij stukken ook gegevens kunnen zijn die in elektronische vorm zijn vastgelegd.  Als de verklaring van de zijde van de heffingsambtenaar klopt, had de verkoopadvertentie uit 2016, en de andere genoemde stukken, daarom direct al bij de rechtbank in het geding moeten worden gebracht. Omdat belanghebbende bezwaar heeft gemaakt tegen het alsnog in het geding brengen van de verkoopadvertentie, ziet het Hof echter geen aanleiding een gevolg te verbinden aan het niet-naleven van de verplichting ex artikel 8:42 van de Awb. 
         
       
     
     
       5.7. 
       Ten slotte heeft belanghebbende – onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1386 – ter zitting bij het Hof gesteld dat het hoger beroep reeds gegrond is, omdat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 van de Awb heeft gehandeld door niet inzichtelijk te maken hoe hij tot de uitsplitsing van waardes van de woning en de vergelijkingsobjecten is gekomen in zijn waardematrix. Het Hof stelt naar aanleiding van dit betoog voorop dat een schending van het bepaalde in artikel 8:42 van de Awb als zodanig nog niet een gegrond hoger beroep rechtvaardigt. In dit geval ziet het Hof bovendien geen aanleiding een verdergaande schending van het bepaalde in artikel 8:42 van de Awb aan te nemen dan in 5.6.2 al is gedaan, en waaraan geen gevolgen zijn verbonden. De stukken van het geding en hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd rechtvaardigen niet het oordeel dat aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd nog een ander op de zaak betrekking hebbend stuk over te leggen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 25 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
     
     
     
     
     
   
   
      Noot Hof: € 460 ≈ € 595 * 0,955. 
   
   
      Noot Hof: € 595 is afgerond het gemiddelde van € 461, € 839 en € 484. 
   
   
      € 595 * 0,952. 
   
   
      € 537 * 562. 
   
   
      € 301.794 + € 162.917 + € 53.350 = € 518.061. 
   
   
      Vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672. 
   
   
      Zie HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.