ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:2917

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:2917 Gerechtshof Amsterdam , 16-11-2023 / 23/64

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-11-16

Zaaknummer: 23/64

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:2917

---

WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 23/64 
     
     
       16 november 2023  
     
     
     
       
         uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar de gemeente Kennemerland Zuid,  de heffingsambtenaar 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 30 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/5586 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       de heffingsambtenaar 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: G. Gieben). 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.074.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 30 november 2022 heeft de rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - verklaart het bezwaar gegrond; 
       - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 998.000; 
       - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 998.000; 
       - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
       - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056. 
       - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.” 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en een aanvullend verweerschrift. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met een gebruiksoppervlakte van 147 m², een dakterras/balkon van 68 m², een onderpandige garage en een onderpandige berging/schuur. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       5.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
     
     
     
       
         “Op de zaak betrekking hebbende stukken 
       
     
     6. De gemachtigde van eiseres heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. 
     
     
       
         Indexeringspercentage 
       
     
     7. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet genoodzaakt een exact percentage te geven, en overigens ook niet een onderbouwing van de indexeringspercentages te verstrekken. De realiteit van de gehanteerde indexeringspercentages kan eenvoudig worden gecontroleerd met algemeen beschikbare informatie, zoals bijvoorbeeld de online te vinden informatie van Vastgoedpro. Uit de door verweerder overgelegde matrix kunnen de toegepaste indexeringspercentages worden afgeleid. 
     
     
       
         De waarde van de woning 
       
     
     8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. 
     
     
       Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     9. De waarde van de woning is door verweerder bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen die rond de peildatum zijn verkocht en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijking is onderbouwd door middel van de matrix en de toelichting daarop in het verweerschrift. 
     
     10. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten [B-straat] 14a en 14e zijn kort vóór en na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen daarom naar het oordeel van de rechtbank worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dienen eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende te zijn toegelicht en tot uitdrukking gebracht in de waarde. De stelling van eiseres dat verweerder bij de waardering gebruik dient te maken van minimaal drie objecten, kan niet slagen. Er is geen rechtsregel die het gebruik van minimaal drie vergelijkingsobjecten verplicht. 
     
     11. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de VVE-reserves van de vergelijkingsobjecten uit de koopsom gefilterd moeten worden, heeft verweerder meegedeeld dat beide vergelijkingsobjecten deel uitmaken van een nieuwbouwcomplex uit 2020. De kopers waren de eerste bewoners. Er was toen nog geen sprake van een reservefonds, zodat er ook geen reden was om ten aanzien van de VVE een correctie toe te passen. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt, nu eiseres haar standpunt dat geen sprake zou zijn van eerste bewoners, niet aannemelijk heeft gemaakt. De stelling van eiseres kan daarom niet slagen. 
     
     12. De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde matrix volgt dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Het vergelijkingsobject [B-straat] 14a heeft een identieke oppervlakte en is zeven maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 980.000. Dit verkoopcijfer staat niet in verhouding tot de WOZ-waarde voor de woning van € 1.074.000. Verweerder heeft dus met de gegeven onderbouwing niet de WOZ-waarde van € 1.074.000 aannemelijk gemaakt. 
     
     13. Nu verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     14. De rechtbank is van oordeel dat gelet op al hetgeen eiseres heeft aangevoerd, zij kan worden gevolgd in de door haar verdedigde waarde. Alles overwegend en in aanmerking nemend stelt de rechtbank de waarde vast op € 998.000. 
     
     15. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De WOZ waarde dient te worden verminderd tot € 998.000 en de aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe beslissing op bezwaar te nemen. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     
     16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). 
     De rechtbank zal verweerder voorts opdragen het door eiseres betaalde griffierecht van € 49 te vergoeden.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       5.2. 
       
         Het Hof stelt daarbij voorop dat: 
         (i) de in geschil zijnde waarden de waarde van de woningen in hun geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en 
         (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
       
       
     
     
       5.3. 
       De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen objecten (aan de [B-straat] 14a en 14e te [Z] ) zijn rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (appartement), uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat beide objecten als vergelijkingspand kunnen dienen – met in achtneming van de verschillen (onderling en met de woning). 
       
     
     
       5.4. 
       Het Hof stelt vervolgens (op grond van de stukken en de toelichting van partijen ter zitting) vast dat [B-straat] 14a een vergelijkbare oppervlakte heeft als de woning, en is gelegen op de gegane grond (een hoekappartement) en een terras/tuin heeft van 50 m² terwijl de woning een terras/balkon heeft van 68 m². Dit vergelijkingspand is daarmee goed vergelijkbaar met de woning (ook als de heffingsambtenaar wordt gevolgd in de stelling dat aan de tuin een beperkte waarde moet worden toegekend omdat het aan de straatzijde is gelegen). Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar met de voor dit vergelijkingspand gerealiseerde verkoopprijs ad € 980.000 (enige maanden na waardepeildatum) in voldoende mate de vastgestelde waarde heeft onderbouwd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee niet heeft voldaan aan de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast. 
       
     
     
       5.5. 
       Ten aanzien van het tweede vergelijkingspand aan de [B-straat] 14e stelt het Hof vast dat dit pand een enigszins kleinere oppervlakte heeft dan de woning (120 m² tegenover 147 m²) en een beduidend kleiner terras/balkon (15 m² tegenover 68 m²). Echter, de voor dit pand gerealiseerde verkoopprijs ad € 910.000 is ook beduidend lager dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en deze verkoopprijs kan daarmee niet dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Alsdan heeft de heffingsambtenaar ook met het aanvoeren van dit vergelijkingspand (met in achtneming van genoemde, en overige  verschillen) niet voldaan aan de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast. 
       
     
     
       5.6. 
       Het Hof ziet geen aanleiding om (in afwijking van de door de rechtbank vastgestelde waarde, mede op basis van de door belanghebbende aangevoerde argumenten) te concluderen tot een hogere waarde dan door de rechtbank vastgesteld. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.10. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet en het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) aangezien belanghebbende zich heeft moeten verdedigen tegen het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep, en dat hoger beroep ongegrond is. 
       De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op 2 punten (hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting van het Hof) x € 837 x 0,25 (wegingsfactor) = € 418,50. 
     
     
     
       De wegingsfactor 0,25 wordt gehanteerd vanwege de (relatief eenvoudige) aard van het geschil en de omstandigheid dat (de gemachtigde van) belanghebbende zich slechts hoefde te verdedigen tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar en daarbij (grotendeels) kon volstaan met het herhalen van het reeds in eerste aanleg ingenomen standpunt. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - bevestigt de uitspraak van de rechtbank;  
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 418,50; en 
     - bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 16 november 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: