ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1045

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1045 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 24-04-2007 / C200600265

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2007-04-24

Zaaknummer: C200600265

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1045

---

Vaststellingsovereenkomst omtrent huurachterstand en achterstallig onderhoud. Overdracht van het pand aan directeur van huurder. Zijn de kosten van herstel van achterstallig onderhoud in de koopprijs verdisconteerd? In hoeverre dient de vaststellingsovereenkomst nog nageleefd te worden? Uitleg van overeenkomst.

C0600265/BR 
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       sector civiel recht, 
       zevende kamer, van 24 april 2007, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MARQUIS B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “Marquis”,  
       appellante in het principale hoger beroep bij exploot van dagvaarding van 13 februari 2006, 
       geïntimeerde in het incidentele hoger beroep, 
       procureur: mr. J.L. Vissers, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VASTGOED VERMOGEN HAARLEM B.V.,  
       gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “VVH”, 
       geïntimeerde in het principale hoger beroep bij voormeld exploot van dagvaarding, 
       appellante in het incidentele hoger beroep, 
       procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann, 
     
     
     op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnissen van 2 november 2005, 14 december 2005 en 25 januari 2006 tussen VVH als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en Marquis als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.  
     
     1. Het verloop van het geding in eerste aanleg 
     
     Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnissen met zaak/rolnummer 348973 CV 2511/05. 
     
     2. Het verloop van het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven heeft Marquis negen grieven aangevoerd tegen de vonnissen waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof deze vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, in conventie de vorderingen van VVH af zal wijzen en in reconventie VVH zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 22.900,-, te vermeerderen met btw, als voorschot op de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 maart 2005, alsmede tot betaling van een bedrag van € 4.087,65 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van VVH in de proceskosten in beide instanties.  
     
     
       2.2. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele hoger beroep, met één bewijsstuk, heeft VVH in het principale appel de grieven bestreden en geconcludeerd tot ongegrond verklaring van het principale hoger beroep, en in het incidentele appel twee grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het hof, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, Marquis zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 25.000,-, een bedrag van  
       € 8.572,70, alsmede een bedrag van € 5.035,90 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Marquis in de proceskosten in beide instanties.  
     
     
     Marquis heeft nagelaten een memorie van antwoord in het incidentele hoger beroep te nemen. 
     
     Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, Marquis door mr. F.A. Verberk-Elich, advocaat en procureur te 's-Hertogenbosch, en VVH door mr. A.G. Moeijes, advocaat en procureur te Velsen-Zuid. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter zitting heeft Marquis een aantal bewijsstukken overgelegd. 
     
     Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     
       3. De gronden van hoger beroep 
       In het principale en het incidentele appel 
     
     
     Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memories van grieven. 
     
     
       4. De beoordeling 
       In het principale en het incidentele appel 
     
     
     Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
     
     4.1.1. VVH heeft op 8 juni 1999 van mevr. [Y] ("[Y.]") de 'economische eigendom' verkregen van het appartementencomplex met 6 appartementen gelegen aan de [adres A.] te [plaatsnaam]. Juridisch eigenaresse bleef Aquvex Beheer B.V. ("Aquvex"). Door [Y.] was het appartementsrecht [adres] verhuurd aan Marquis, die daarin Grand Café Marquis exploiteert. Directeur van Marquis en feitelijk exploitant van de horecaondernemingen is [Z.], een zoon van [Y.]. VVH heeft de huurovereenkomst met Marquis voor dit appartementsrecht voortgezet. Daarnaast heeft VVH het appartementsrecht [adres B.] aan Marquis verhuurd, waarin [Z.] thans Café Friends h/o Goodfellas exploiteert. 
     
     4.1.2. Op 4 juli 2003 is de parketvloer in Café Friends in de bedrijfsruimte [adres B.] als gevolg van lekkage van regenwater via het dak beschadigd. In het expertiserapport van AMEV Schadeverzekering N.V. van 1 oktober 2003 wordt deze schade, inclusief gevolgschade, begroot op € 22.900,- maar tevens geconstateerd dat Café Friends hiervoor geen verzekering- dekking heeft.  
     
     4.1.3. Tussen VVH en Marquis zijn geschillen gerezen omtrent (onder meer) de afwikkeling van deze schade, het achter- stallig onderhoud aan de gevel en aan het dak en de ontstane huurachterstand. Partijen hebben een regeling van (een deel van) deze geschillen getroffen in de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004, welke zover hier van belang inhoudt: 
     
     
       Marquis sluit met VVH één nieuwe huurovereenkomst waarin beide percelen [hof: [Adres A. en Adres B.] zijn opgenomen, ingaande 1 mei 2004, voor de periode van 10 jaar, met een optie van 5 jaar; 
       (…) 
       Huurder ontvangt op de maandelijkse huurprijs een korting van 25% (zegge …) tot het moment dat de gevel is opgeknapt. Deze korting kan nimmer leiden tot betaling door VVH aan Marquis. Als datum gereedkomen geldt de opleveringsdatum zoals deze door een daartoe bevoegd bedrijf wordt opgegeven; 
       Huurder ontvangt op de maandelijkse huurprijs een korting van 30% (zegge …) tot het moment dat de noodreparatie van het dak ten behoeve van de lekkage is uitgevoerd. Deze korting kan nimmer leiden tot betaling door VVH aan Marquis. Als datum gereedkomen geldt de opleveringsdatum zoals deze door een daartoe bevoegd bedrijf wordt opgegeven; 
       De thans openstaande schulden tot en met 30 april 2004 (datum ingang nieuwe huurovereenkomst) worden als volgt ingelopen: 
       € 25.000 (zegge …) wordt door Marquis betaald bij ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst; 
       € 25.000 (zegge …) wordt door Marquis betaald nadat de gevel opgeknapt is, Marquis zal zorg dragen voor storting van dit bedrag op een derdenrekening van een advocaat. Deze zal een bevestiging van ontvangst aan VVH zenden. 
       Het restant van de openstaand bedrag (€ 48.519,66) wordt door VVH kwijtgescholden ter compensatie van geleden ongemak. VVH zal hiertoe een creditnota opmaken en na ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst aan Marquis verstrekken.  
     
     
     4.1.4. Partijen hebben op 30 juli 2004 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend. Marquis heeft daarna in totaal € 25.000,- aan VVH betaald.  
     
     
       4.1.5. VVH heeft het achterstallig onderhoud aan het dak en aan de gevel niet hersteld. Marquis heeft het bedrag van  
       € 25.000,- niet op een derdengeld rekening gestort. VVH heeft Marquis met ingang van mei 2004 de overeengekomen huur van € 5.979,17 ex btw, met een korting van € 3.288,54, derhalve in een bedrag van € 2,690,63 ex btw in rekening gebracht. In november en december 2004 is een nieuwe huurachterstand ontstaan tot in totaal een bedrag van € 4.600,-.  
     
     
     
       4.1.6. Blijkens de koopovereenkomst van 14 oktober 2004 heeft VVH op 14 september 2004 het appartementencomplex [Adres C.] verkocht aan [A.] en [Z.] in privé met overdrachtsdatum 3 januari 2005. De koopovereenkomst bevat voor zover hier van belang het volgende beding (art. 5 onder d): 
       Koper heeft (zowel gezamenlijk als afzonderlijk) al lange tijd Belangen bij het verkochte object en is derhalve bekend met de staat van onderhoud, de aanwezige gebreken en de gebruiks/ huursituatie van het verkochte. Bij de vaststelling van de voormelde tegenprestatie zijn de feitelijke gebruiks- en kwaliteitsomstandigheden uitdrukkelijk verdisconteerd. 
       De overeengekomen overdracht op 3 januari 2005 kon niet plaatsvinden omdat de juridisch eigenaar Aquvex niet medewerkte. 
     
     
     4.1.7. VVH heeft op 22 maart 2005 een vaststellingsovereenkomst gesloten met [A.] en [Z.] in privé, alsmede met Aquvex en [Y.], ter beëindiging van de geschillen omtrent de levering van het appartementencomplex. Hierin is voor zover thans van belang het volgende bepaald: 
     
     
       [A.] en [Z.] betalen aan VVH een bedrag groot (…) € 15.750,00 als vergoeding voor de vertraagde levering tot en met de datum van levering van de registergoederen, welk bedrag dient te worden voldaan uiterlijk bij het verlijden van de akte van levering. 
       [A.] en [Z.] betalen aan VVH een bedrag groot (…) € 4.600,00 terzake van door alle partijen erkende huurachterstand van huurder Marquis B.V., welk bedrag reeds is voldaan (…). Terzake van andere huurachterstanden van Marquis B.V. zijn partijen overeengekomen dat deze claim eigendom blijft van VVH en niet in deze overeenkomst is betrokken. (…) 
       (…) 
       (…) 
       Na ondertekening en uitvoering van deze overeenkomst verklaren partijen elkaar over en weer volledig te kwiteren en déchargeren terzake van alle vorderingen en rechten die zij hadden of zouden kunnen hebben terzake van en/of in verband met voormelde registergoederen, met uitzondering van de in artikel 7 omschreven (beweerde) huurvordering, die blijft berusten bij VVH. 
     
     
     Vervolgens hebben Aquvex, [Y.] en VVH het appartementencomplex in volle eigendom overgedragen aan [A.] en [Z.] in privé. 
     
     Na de overdracht hebben de verkrijgers [A.] en [Z.] de gevel en het dak hersteld. 
     
     VVH heeft bij exploiten van dagvaarding van 8 en 11 april 2005 gevorderd dat de kantonrechter Marquis zal veroordelen tot betaling aan VVH van een bedrag van € 25.000,- aan achterstallige huur zoals vastgesteld in de overeenkomst van 29 juni 2004, een bedrag van € 8.572,70 aan huur van 1 januari 2005 tot 22 maart 2005, alsmede een bedrag van € 5.035,90 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Marquis in de proceskosten. Bij brief van 10 januari 2006 aan de kantonrechter heeft VVH de vordering ter zake van het bedrag van € 8.572,70 ingetrokken. Marquis heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter VVH zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.900,- als voorschot op schade- vergoeding, te vermeerderen met rente en kosten. 
     
     De kantonrechter heeft na tussenvonnissen van 2 november 2005 en 14 december 2005 bij eindvonnis van 25 januari 2006 in conventie Marquis veroordeeld tot betaling aan VVH van een bedrag van € 19.333,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 april 2005, en tot een bedrag van € 781,- aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van Marquis in de proceskosten, en in reconventie de vordering van Marquis afgewezen. 
     
     Marquis kan zich niet deze vonnissen verenigen en komt daarvan in hoger beroep. VVH heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. 
     
     De tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerde grieven stellen de volgende geschilpunten aan de orde: 
     
     de verschuldigdheid van huur over het tijdvak van 1 januari 2005 tot 22 maart 2005 (incidentele grief 2); 
     
     het door Marquis nog verschuldigde bedrag aan achterstallige huur tot 1 mei 2004 uitgaande van de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 (principale grieven 1, 2, 4, 5, 6 en 7 en incidentele grief 1); 
     
     een voorschot op schadevergoeding in verband met de waterschade op 4 juli 2003 (principale grief 3); 
     
     de buitengerechtelijke incassokosten (principale grief 8). 
     
     Principale grief 9 mist zelfstandige betekenis. 
     
     Huur van 1 januari 2005 tot 22 maart 2005  
     
     
       VVH heeft bij brief van 10 januari 2006 aan de kantonrechter bericht: 
       In het tussenvonnis van 14 december 2005 is dit getuigenbewijs opgedragen ten aanzien van de tweede vordering in het petitum van de dezerzijdse dagvaarding, zijnde huur over de periode 1 januari 2005 tot en met 21 maart 2005. 
       Bij de afspraken die begin 2005 zijn gemaakt, zijn meer getuigen aan de zijde van gedaagde aanwezig geweest dan potentiële getuigen aan de zijde van eiseres. Bovendien gaat het om totaal zeven personen die bij de onderhandelingen, die hebben geleid tot de vaststellingsovereenkomst van 22 maart 2005, aanwezig zijn geweest. 
       Om proces-economische redenen, alsmede gezien het te verwachten procesrisico wenst cliënte daarom deze vordering in te trekken en vermindert hierdoor haar eis.  
     
     
     
       De kantonrechter heeft op grond van deze brief dit onderdeel van de vordering van VVH als verminderd en ingetrokken beschouwd. Het hof is van oordeel dat de eisen van een goede procesorde eraan in de weg staan dat VVH deze ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk ingetrokken vordering in hoger beroep opnieuw aan de orde stelt. De incidentele grief 2 faalt daarmee bij gebrek aan belang. 
       Achterstallige huur tot 1 mei 2004, uitgaande van de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004  
     
     
     Met haar grieven 1, 2, 4, 5, 6 en 7 bestrijdt Marquis op diverse gronden dat zij over het tijdvak tot 1 mei 2004 nog een bedrag aan achterstallige huur aan VVH is verschuldigd.  
     
     Deze grieven stellen allereerst de uitleg van het beding in de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 omtrent de opeisbaarheid van een bedrag van € 25.000,- aan achterstallige huur aan de orde, bezien in het licht van de omstandigheid dat VVH kort nadien het appartementencomplex heeft verkocht aan (onder meer) de directeur van Marquis en in het licht van de latere vaststellingsovereenkomst van 22 maart 2005. 
     
     Het hof zal bij deze uitleg de Haviltex-maatstaf toepassen. Het komt daarbij aan op de zin welke partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan dit beding mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Hierbij kan niet worden volstaan met een uitsluitende taalkundige uitleg van de bewoordingen waarin het beding is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van de bewoordingen, gelezen in het licht van de overige voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst, bij de uitleg van een contractueel beding vaak wel van groot belang.  
     
     Voor zover de hier aan de orde zijnde situatie, te weten dat VVH het appartementencomplex verkoopt voordat de gevel is opgeknapt, door partijen destijds niet onder ogen is gezien stellen de grieven voorts de vraag aan de orde wat op dit punt voor hen uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit (art. 6:248, lid 1 BW).  
     
     Het beding in de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 houdt naar de tekst genomen een regeling in omtrent de inloop van de tot 1 mei 2004 openstaande (huur)schuld van Marquis van in totaal € 98.519,66. VVH vordert thans de resterende termijn van € 25.000,-. In de tekst van het beding is bepaald dat dit bedrag door Marquis wordt betaald nadat de gevel is opgeknapt. 
     
     
       4.10. Partijen zijn niet verdeeld over hun bedoeling bij het aangaan van dit beding, te weten dat Marquis de betaling van dit gedeelte van de door haar erkende huurachterstand mocht opschorten totdat de gevel zou zijn hersteld.  
       4.11. Het geschil van partijen betreft de vraag of Marquis mocht verwachten dat de verschuldigdheid van dit bedrag definitief zou komen te vervallen in het hier aan de orde zijnde geval waarin VVH het appartementencomplex verkoopt voordat de gevel is opgeknapt en waarin de nieuwe eigenaar deze werkzaamheden verricht. Het hof stelt vast dat partijen een dergelijke situatie bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst niet onder ogen hebben gezien.  
     
     
     4.12. Met grief 1 betoogt Marquis dat haar verplichting de resterende huurschuld van € 25.000,- te betalen definitief is vervallen als gevolg van de vaststellingsovereenkomst van 22 maart 2005. VVH heeft immers in deze overeenkomst niet geregeld of, en zo ja door wie, het beding in de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 nog zou worden nagekomen. 
     
     
       4.13. In art. 7 van de vaststellingsovereenkomst van 22 maart 2005 is bepaald:  
       [A.] en [Z.] betalen aan VVH en bedrag groot (…) € 4.600,00 terzake van door alle partijen erkende huurachterstand van huurder Marquis B.V., welk bedrag reeds is voldaan (…). Terzake van andere huurachterstanden van Marquis B.V. zijn partijen overeengekomen dat deze claim eigendom blijft van VVH en niet in deze overeenkomst is betrokken.  
       Tussen partijen is niet in geschil dat het bedrag van € 4.600,- betrekking heeft op huurachterstand welke vanaf 1 mei 2004 was ontstaan. Het hof legt de woorden "andere huurachterstanden" met toepassing van de Haviltex- maatstaf uit als huurachterstanden welke vóór 1 mei 2004 waren ontstaan, waarop de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 betrekking heeft.  
     
     
     4.14. In art. 10 van deze overeenkomst is voorts bepaald dat de finale kwijting geen betrekking heeft op de in art. 7 omschreven (beweerde) huurvordering en dat deze vordering blijft berusten bij VVH. Het hof legt deze clausulering van de finale kwijting aldus uit dat VVH op 22 maart 2005 geen afstand heeft gedaan van haar vordering ter zake van huurachterstanden tot 1 mei 2004. Principale grief 1 faalt hiermee. 
     
     4.15. De principale grieven 2, 4, 5, 6 en 7 stellen de vraag aan de orde welke rechtsgevolgen voor partijen, naar de aard van de overeenkomst, uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voorvloeien in het niet in de overeenkomst van 29 juni 2004 voorziene geval dat VVH het appartementencomplex verkoopt voordat de gevel is opgeknapt.  
     
     4.16. Het hof neemt bij de beantwoording van deze vraag de volgende omstandigheden in aanmerking: 
     
     
       de betalingsverplichting van € 25.000,- betreft een gedeelte van de in de overeenkomst van 29 juni 2004 door Marquis erkende huurachterstand tot 1 mei 2004 ten bedrage van € 98.519,66; 
       hiervan is een gedeelte groot € 48.519,66 in deze overeenkomst uitdrukkelijk kwijtgescholden en een ander gedeelte groot  
       € 25.000,- inmiddels door Marquis betaald; 
       de verplichting tot betaling van een bedrag aan huurachterstand van € 25.000,- is in deze overeenkomst wel opgeschort maar niet kwijtgescholden;  
       Marquis heeft vanaf 1 mei 2004 tot aan de overdracht een huurkorting van 55 procentpunten genoten ter compensatie voor het achterstallige onderhoud aan gevel en dak; 
       op de overdracht van de 'economische eigendom' door VVH aan [A.] en [Z.] is het bepaalde in art. 7:226 BW niet van toepassing (HR 5 maart 2004, NJ 2004, 316); 
       in de koopovereenkomst van 14 oktober 2004 tussen VVH enerzijds en [A.]  en [Z.]  anderzijds is uitdrukkelijk bedongen dat kopers bekend zijn met de staat van onderhoud, de gebreken en de huursituatie van het appartementencomplex en dat deze omstandigheden in de koopprijs zijn verdisconteerd;  
       deze wetenschap van [A.]  en [Z.]  kan aan Marquis (waarvan [Z.]  de statutair directeur tevens grootaandeelhouder is) worden toegerekend; 
       in de vaststellingsovereenkomst van 22 maart 2005, afgesloten voorafgaande aan de overdracht van het appartementen- complex, heeft VVH haar vordering ter zake van huurachterstanden over het tijdvak vóór 1 mei 2004 uitdrukkelijk uitgesloten van de finale kwijting.  
     
     
     4.17. Het hof is op grond van deze omstandigheden - in onderlinge samenhang en verband bezien - van oordeel dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat de in de overeenkomst van 29 juni 2004 voorziene betalingsverplichting Van Marquis ten bedrage van € 25.000,- als gevolg van de overdracht van het appartementencomplex op 22 maart 2005 niet is komen te vervallen, alsmede dat Marquis met ingang van 22 maart 2005 betaling van dit bedrag niet langer kan opschorten. Het hof overweegt voorts dat als gevolg van het herstel van de gevel ná 22 maart 2005 het opschortingsrecht hoe dan ook is komen te vervallen, zodat de verplichting van Marquis tot betaling (aan VVH) in elk geval vanaf dat moment afdwingbaar is geworden. Deze oordelen brengen mee dat de principale grieven 2, 4, 5, 6 en 7 falen.  
     
     4.18. Met haar incidentele grief 1 komt VVH op tegen de beslissing van de kantonrechter de betalingsverplichting van Marquis te verminderen tot een bedrag van € 19.333,85. Deze grief slaagt. Het hof heeft hiervoor al beslist dat de overeen- komst van 29 juni 2004, gelet op hetgeen daaruit naar redelijkheid en billijkheid voortvloeit, inhoudt dat Marquis ook na de overdracht van het appartementcomplex op 22 maart 2005 is gehouden een bedrag van € 25.000,- aan huurachterstand te betalen, alsmede dat deze betalingsverplichting met ingang van 22 maart 2005 niet langer is opgeschort. Het hof acht verder geen termen aanwezig de betalingsverplichting van Marquis te verminderen. Het bedrag van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 april 2005, is toewijsbaar.  
     
     Buitengerechtelijke incassokosten 
     
     4.19. Met principale grief 8 betoogt Marquis dat geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn omdat de hoofdsom niet toewijsbaar is. Hiervoor is beslist dat het bedrag van € 25.000,- toewijsbaar is. Reeds hierom faalt deze grief.  
     
     Schadevergoeding in verband met waterschade 
     
     4.20. Met principale grief 3 komt Marquis op tegen de afwijzing van haar vordering in reconventie ter zake van een voorschot op schadevergoeding in verband met de waterschade van 4 juli 2003 ten bedrage van € 22.900,-.  
     
     4.21. Ook deze grief stelt een punt van uitleg van de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 aan de orde. Het hof legt deze overeenkomst met toepassing van de (hiervoor onder 4.7 nader omschreven) Haviltex-maatstaf aldus uit dat daarin de in juli 2003 ontstane schade in verband met de lekkage van het dak definitief is geregeld. Immers, uit de considerans van deze overeenkomst blijkt dat partijen bij het aangaan daarvan zowel de (gebrekkige) staat van onderhoud als de daklekkage onder ogen hebben gezien. Uit de bewoordingen van artikel 4 blijkt voorts dat VVH aan Marquis een huurkorting van 30 procentpunten heeft verleend "… tot het moment waarop de noodreparatie van het dak ten behoeve van de lekkage is uitgevoerd." Uit de bewoordingen van art. 5 blijkt dat VVH aan Marquis een bedrag van € 48.519,66 aan (huur)schuld heeft kwijtgescholden "… ter compensatie van geleden ongemak."  
     
     4.22. Marquis bestrijdt niet dat deze betalingen strekken tot vergoeding van als gevolg van de lekkage geleden schade. Zij voert echter aan dat er geen sprake is van een finale regeling van deze schade. 
     
     4.23. Dit verweer faalt. In het schaderapport van AMEV van 1 oktober 2003 is de in juli 2003 door de lekkage ontstane schade (zaakschade, bedrijfsschade en kosten van droog maken) volledig begroot. Voor de voortdurende schade in de vorm van verminderd huurgenot is voorts een huurkorting verleend totdat het gebrek (de daklekkage) is verholpen. 
     
     4.24. Het hof is van oordeel dat de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 inderdaad een finale regeling van deze schade behelst, zodat de kantonrechter de vordering van Marquis terecht heeft afgewezen. 
     
     Conclusie: 
     
     4.25. Het vonnis van 2 november 2005 zal worden bekrachtigd nu de daartegen gerichte principale grieven 1, 2 en 3 falen. De incidentele grief 1 slaagt zodat de vonnissen van 14 december 2005 en 25 januari 2006 gedeeltelijk zullen worden vernietigd, te weten voor zover daarin is beslist dat Marquis aan VVH op grond van de vaststellingsovereenkomst van 29 juni 2004 een bedrag van € 19.333,85 dient te betalen. Deze vonnissen zullen voor het overige worden bekrachtigd onder verbetering van de gronden waarop deze berusten, nu de principale grieven 4, 5, 6, 7 en 8 falen en de principale grief 9 zelfstandige betekenis mist.  
     
     4.26. Marquis zal worden veroordeeld tot betaling aan VVH van een bedrag van € 25.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 april 2005. Marquis zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij voorts worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van VVH. 
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof:  
     
     In het principale en het incidentele appel 
     
     bekrachtigt het vonnis van 2 november 2005; 
     
     vernietigt de vonnissen van 14 december 2005 en 25 januari 2006, voor zover daarin is beslist dat Marquis aan VVH een bedrag van € 19.333,85 dient te betalen, en bekrachtigt deze vonnissen voor het overige, onder verbetering van de gronden waarop deze berusten; 
     
     en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     veroordeelt Marquis tot betaling aan VVH van een bedrag van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 april 2005; 
     
     
       veroordeelt Marquis in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van VVH gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op  
       € 248,- aan vastrecht en € 4.893,- aan salaris van de procureur; 
     
     
     verklaart deze betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 24 april 2007.