ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:6436

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:6436 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-10-2024 / 23/2874

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-10-15

Zaaknummer: 23/2874

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6436

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 23/2874 
       uitspraakdatum: 15 oktober 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2023, nummer UTR 22/4638, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Eemnes  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 36 (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 498.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Het hiertegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 457.500 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       De woning is een vrijstaande woning die is gebouwd in 1827 met een vrijstaande garage van 17 m². De oppervlakte van de begane grond van de woning is ongeveer 65 m². Op de eerste verdieping bevindt zich een zolder met een oppervlakte van ongeveer 11 m². Bij de woning hoort een perceel van ongeveer 295 m². 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum, na vermindering in beroep tot € 457.500, te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 426.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en stelt zich op het standpunt, onder verwijzing naar het in beroep overgelegde taxatierapport van [naam2] van 14 maart 2023, dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog is. 
       
     
     
       3.3. 
       Daarnaast is in geschil de hoogte van proceskostenvergoeding. Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank de zaak ten onrechte als "licht" aangemerkt en had daarentegen een factor 1 moeten worden toegepast omdat sprake is van een zaak van gemiddeld gewicht. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.2. 
       De Rechtbank heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 457.500, omdat zij van oordeel was dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet kon onderbouwen met het taxatierapport en de drie referentieobjecten die daarin waren opgevoerd. Voorts heeft de Rechtbank geoordeeld dat belanghebbende de door hem in beroep bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat de Rechtbank op basis van de foto's van de woning niet aannemelijk gemaakt achtte dat zowel de kwaliteit, de staat van het onderhoud als de luxe (voorzieningen) als ondergemiddeld moeten worden aangemerkt. Verder achtte de Rechtbank evenmin aannemelijk dat de doelmatigheid van de woning als zeer ondergemiddeld moet worden aangemerkt louter vanwege het kleine woonoppervlak. Tot slot achtte de Rechtbank niet aannemelijk dat een waardedrukkend effect uitgaat van de status van gemeentelijk monument.  
       
     
     
       4.3. 
       Voor zover de heffingsambtenaar in hoger beroep de door de Rechtbank vastgestelde waarde heeft willen verdedigen door te wijzen op zijn taxatierapport, kan dat geen doel treffen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar met dat taxatierapport niet aannemelijk heeft kunnen maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat alle drie de vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport van de heffingsambtenaar zijn opgevoerd in te grote mate verschillen van de woning. Zo verschilt het gebruiksoppervlakte ( [adres1] 36a heeft 113 m², [adres2] 4 heeft 106 m² en [adres3] 27 heeft 163 m²) en de grondoppervlakte ( [adres1] 36a heeft 1.248 m² en [adres3] 27 heeft 1.050 m²). Daar komt nog bij dat het bouwjaar aanzienlijk afwijkt ( [adres1] 36a is van 1960 en [adres2] 4 van 1931).  
       
     
     
       4.4. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde dan door de Rechtbank is vastgesteld. Daartoe voert belanghebbende in de eerste plaats aan dat de Rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een woonoppervlakte van 77 m². De zolder is op het hoogste punt namelijk slechts 1,85 m hoog, zodat op basis van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen de zolder geen gebruiksoppervlakte is, maar als overige inpandige ruimte moet worden aangemerkt. In de tweede plaats heeft de Rechtbank volgens belanghebbende op basis van de foto's van de woning ten onrechte geconcludeerd dat die een gelijkwaardige kwaliteit en voorzieningenniveau heeft als de vergelijkingsobjecten hebben.  
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de objectkenmerken van de woning onjuist zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar, in die zin dat op grond van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen de gebruiksoppervlakte van de woning moet worden vastgesteld zonder de zolder mee te rekenen vanwege de beperkte hoogte daarvan. Dit heeft de heffingsambtenaar ook erkend in de uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2023, die belanghebbende heeft overgelegd. Daarin staat vermeld dat de gebruiksoppervlakte van de woning 64,75 m² is en dat de zolder geen bruikbare meters heeft omdat die slechts 1,85 m hoog is onder de nok. Het staat vast dat de Rechtbank is uitgegaan van 77 m² aan gebruiksoppervlakte, zodat reeds hierom de waarde kennelijk te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep een nieuwe taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 426.000. Het Hof acht ook de daarin opgevoerde vergelijkingsobjecten sterk verschillend van de woning. Het vergelijkingsobject [adres3] 54 heeft weliswaar een kleine gebruiksoppervlakte van 76 m², maar is  een 2-onder-1-kapwoning uit 1928. Van de [adres2] 4 heeft het Hof hierboven al geoordeeld dat die sterk afwijkt vanwege de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar. Daarbij komt dat dit object recentelijk geheel is gemoderniseerd en hoogwaardig afgewerkt. [adres1] 148 heeft weliswaar ook een relatief kleine gebruikersoppervlakte van 99 m², een nagenoeg even groot perceel en moet volgens de omschrijving gemoderniseerd worden, maar heeft 1958 als bouwjaar. [adres3] 126 heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m², maar onduidelijk is hoeveel daarvan eigenlijk overig inpandige ruimte is, en dateert daarnaast van 1906. Tot slot hebben alle vergelijkingsobjecten 2 of 3 slaapkamers, terwijl de woning er slechts één heeft, wat betekent dat de woning tot een andere markt behoort.  
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof komt daarom tot de conclusie dat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Gelet hierop ziet het Hof aanleiding om de waarde in goede justitie vast te stellen, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, op € 430.000.  
       
       
         
           Proceskostenvergoeding in beroep  
         
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende heeft tegen de hoogte van de proceskostenvergoeding uitsluitend aangevoerd dat de Rechtbank ten onrechte een wegingsfactor 0,5 heeft toegepast omdat sprake zou zijn van een lichte zaak.  
       
     
     
       4.9. 
       Naar het oordeel van het Hof is in dit geval sprake van een zaak van gemiddeld gewicht, zoals ook volgt uit de inhoudelijke beoordeling in het bovenstaande. Het Hof zal daarom de proceskostenvergoeding met inachtneming hiervan opnieuw vaststellen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.10. 
       Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond 
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       5.1. 
       Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.  
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 4.748 (voor de bezwaarfase 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 624 ), voor de eerste aanleg 2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en voor hoger beroep 2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875). Daarnaast komt het taxatierapport voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 128,26. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, 
       – vernietigt de uitspraak op bezwaar, 
       – vermindert de WOZ-waarde tot € 430.000, 
       – vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.876,26, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht vergoedt van € 136. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024. 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       E.D. Postema	J.M.W. van de Sande 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 16 oktober 2024. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.