ECLI: ECLI:NL:RBROT:2015:4269

Titel: ECLI:NL:RBROT:2015:4269 Rechtbank Rotterdam , 17-04-2015 / 3548175 CV EXPL 14-52058

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2015-04-17

Zaaknummer: 3548175 CV EXPL 14-52058

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2015:4269

---

Verhuur van woonruimten aan uitzendbureau ten behoeve van haar werknemers. Huur van drie woonruimten wordt niet aangemerkt als ondeelbare overeenkomst. Huurcommissie uitspraak bindt de onderhuurder en de onderverhuurder, maar niet de hoofdverhuurder.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Zaaknummer: 3548175 CV EXPL 14-52058 
     
     
     
       Uitspraak: 17 april 2015 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Uitzendbureau Tradiro B.V. , 
       Gevestigd en kantoorhoudende te Vlaardingen, 
       eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       gemachtigde: mr. Chr. W. L. Veen, advocaat te Hellevoetsluis, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te Loosdrecht, gemeente Wijdemeren, 
       gedaagde in conventie en eiser in reconventie, 
       gemachtigde: mr. A. Malakpour, te Laren. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “Tradiro” en “[gedaagde]”. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie 
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de 
         kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
       - het exploot van dagvaarding van 23 oktober 2014 met 17 producties; 
       - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met 14 producties; 
       - het tussenvonnis van 8 januari 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie met één productie (waarbij het in repliek in 
       conventie gestelde buiten beschouwing is gelaten). 
       
     
     
       1.2. 
       
         De comparitie van partijen werd gehouden op 10 maart 2015 in aanwezigheid van de 
         heren M. Mostert en P. Grootscholten namens Tradiro, de heer [gedaagde] en zijn echtgenote en 
         de beide gemachtigden. 
       
       
     
     
       1.3. 
       De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie 
     
       2.1. 
       
         
          [gedaagde] is eigenaar van appartementen aan de [adres] te Rotterdam. 
         Tradiro is een uitzendbureau onder meer in de tuinbouwsector met een vaste kern van 
         Poolse werknemers. Tradiro verzorgt ook de huisvesting van haar buitenlandse 
         arbeidskrachten. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         In 2011 heeft Tradiro van [gedaagde] drie appartementen gehuurd. De huurovereenkomst is 
         aangegaan voor de drie appartementen in één contract. Daarbij is overeengekomen dat 
         Tradiro de appartementen onderverhuurt aan haar uitzendkrachten. De huurprijs per 
         appartement was aanvankelijk € 700,-- per maand en is later verhoogd tot € 750,-- per 
         maand. De huurprijs werd door Tradiro aan [gedaagde] voldaan. Later zijn nog twee 
         appartementen gehuurd, maar daarover is geen geschil. De appartementen beschikken 
         allemaal over een eigen toegang, eigen sanitair en een eigen keuken en zijn derhalve aan te 
         merken als zelfstandige woonruimten. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 28 oktober 2013 heeft Tradiro de huurovereenkomsten opgezegd tegen ultimo 
         december 2013. Vervolgens zijn twee van de drie appartementen ontruimd en opgeleverd. 
         Het derde appartement, bewoond door mevrouw[B.], een uitzendkracht van 
         Tradiro, is niet ontruimd en opgeleverd. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Op verzoek van mevrouw [B.] heeft de Huurcommissie op 17 maart 2014 
         (verzonden op 1 april 2014) uitgesproken dat de per 1 juni 2013 overeengekomen huurprijs 
         van € 750,-- niet redelijk is. De Huurcommissie spreekt uit dat een huurprijs van € 330,19 
         per maand wel redelijk is. Voorts heeft de Huurcommissie uitgesproken dat wegens ernstige 
         gebreken in de woonruimte de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 99,06 per maand. 
         In de uitspraak van de Huurcommissie wordt Tradiro als verhuurder aangemerkt. De post is 
         door de Huurcommissie verzonden aan [gedaagde], per adres Tradiro. 
         Geen van de partijen heeft zich gewend tot de kantonrechter naar aanleiding van de 
         uitspraak van de Huurcommissie, zodat de uitspraak geldt als wilsovereenstemming tussen 
         partijen. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Tradiro heeft aan [B.] een bedrag van € 7.811,32 betaald, zijnde de als 
         gevolg van de Huurcommissie uitspraak te veel betaalde huur. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer in conventie 
     
       3.1. 
       
         Tradiro stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het door Tradiro aan [B.] 
         betaalde bedrag aan haar moet terugbetalen. Zij komt tot dit standpunt omdat [gedaagde] de 
         verhuurder is. Daarbij komt dat [gedaagde] inmiddels verhuurder van [B.] is geworden. 
         
          [gedaagde] heeft alle post van de Huurcommissie ontvangen en heeft geen verweer gevoerd. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [gedaagde] verweert zich. Hij stelt zich op het standpunt dat Tradiro als onderverhuurder 
         moet worden beschouwd en dat de uitspraak van de Huurcommissie alleen ziet op de 
         onderhuurovereenkomst. Tradiro heeft huurovereenkomsten overgelegd van [gedaagde] en de 
         verschillende huurders, maar deze overeenkomsten zijn vervalst, althans nimmer door [gedaagde] 
         getekend. De huurovereenkomst is weliswaar opgezegd, maar omdat één van de 
         appartementen niet werd ontruimd is de huurovereenkomst voor de drie appartementen niet 
         beëindigd. De verhuur van de drie appartementen ten behoeve van de tijdelijke huisvesting 
         van de werknemers moet worden gekwalificeerd als de huur van bedrijfsruimte. Subsidiair 
         is sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Er kan 
         geen sprake zijn van de voortzetting van de onderhuurovereenkomst door [gedaagde]. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering en het verweer in reconventie 
     
       4.1. 
       
         
          [gedaagde] vordert nakoming van de huurovereenkomst voor de drie appartementen. 
         Subsidiair vordert [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en het ontruimen van het 
         gehuurde. Meer subsidiair vordert hij beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond 
         van artikel 7:269 lid 2 sub c BW. Tenslotte vordert [gedaagde] een schadevergoeding van 
         € 3.000,-- omdat de huurovereenkomst niet correct is opgezegd en opgeleverd. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         Tradiro voert verweer, de huurovereenkomst is opgezegd en beëindigd. Opzegging is 
         een eenzijdige rechtshandeling. Twee van de drie appartementen zijn naar behoren 
         opgeleverd. Voor het derde appartement geldt dat [gedaagde] door de opzegging de positie van 
         verhuurder heeft verkregen ten opzichte van de onderhuurder. De onderhuur heeft met 
         instemming van [gedaagde] plaatsgevonden. Het gaat om de huur van woonruimte zodat de regels 
         van het bedrijfsruimtehuurrecht niet van toepassing zijn. Van huur die naar zijn aard voor 
         korte duur is aangegaan is geen sprake. De huur is per 1 januari 2014 beëindigd en vanaf 
         deze datum is Tradiro geen huur meer verschuldigd. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie 
     
       4.1. 
       
         Allereerst is van belang vast te stellen hoe de huurovereenkomst moet worden 
         gekwalificeerd. Deze kwalificatie is immers van belang voor het vaststellen van de over en 
         weer geldende rechten en plichten. 
         Vaststaat dat Tradiro de drie appartementen heeft gehuurd van [gedaagde] en dat Tradiro 
         toestemming had van [gedaagde] om daar tijdelijk buitenlandse uitzendkrachten te huisvesten. 
         Er is met andere woorden een overeenkomst aangegaan tussen Tradiro en [gedaagde]. 
         Partijen hebben het een en ander gesteld over de vraag of [gedaagde] niet rechtstreeks met de 
         onderhuurders heeft gecontracteerd. Dit is gebeurd naar aanleiding van een aantal op naam 
         van de onderhuurder en [gedaagde] gestelde contracten. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze 
         contracten is aangegaan. Vooropgesteld wordt dat deze contracten niet zijn getekend door 
         de onderhuurders. Ook is het de kantonrechter tijdens de gehouden comparitie van partijen 
         gebleken dat de handtekening van [gedaagde] niet een originele handtekening is, maar een 
         ingescande kopie. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] rechtsreeks met 
         de huurders heeft gecontracteerd. Dit wordt door Tradiro bevestigd omdat zij heeft gesteld 
         dat zij zelf de huur aan [gedaagde] betaalde. Verder is door Tradiro gesteld dat zij zelf de huur 
         heeft opgezegd tegen 1 januari 2014. Deze handelingen zou Tradiro niet hebben verricht 
         wanneer zij werkelijk had gemeend geen huurder meer te zijn. Tijdens de comparitie van 
         partijen heeft Tradiro desgevraagd ook nog verklaard dat sprake is van een 
         hoofdhuurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde] en van onderhuurovereenkomsten voor elk 
         van de appartementen tussen Tradiro en een werknemer. 
         De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde], 
         alsmede van drie onderhuurovereenkomsten tussen Tradiro en de onderhuurders. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         Een tweede kwalificatievraag betreft de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat sprake 
         is van de verhuur van bedrijfsruimte en Tradiro stelt zich op het standpunt dat van de huur 
         van woonruimte sprake is. Op grond van HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I) 
         is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte 
         onder te verhuren. 
       
       
     
     
       4.3. 
       
         De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor Tradiro en [B.]. De 
         uitspraak ziet op de situatie die per 1 juni 2013 bestond en op dat moment was sprake van 
         een onderhuurovereenkomst. Het is dan ook in overeenstemming met die situatie dat 
         Tradiro met de onderhuurder heeft afgerekend. Dat Tradiro als de verhuurder wordt 
         beschouwd blijkt uit de uitspraak. Dat de post via Tradiro aan [gedaagde] werd geadresseerd doet 
         daar niet aan af. Of de uitspraak juist is kan de kantonrechter niet beoordelen, omdat geen 
         van de partijen zich binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter 
         heeft gewend. De kantonrechter moet van de juistheid van de uitspraak uitgaan. 
         Vervolgens is het de vraag of de uitspraak ook doorwerkt in de hoofdhuurrelatie tussen 
         Tradiro en [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat zulks niet het geval is. 
         De hoofdhuurovereenkomst is een andere overeenkomst dan de overeenkomst die door de 
         Huurcommissie werd beoordeeld. Bovendien is sprake van verschillende partijen. Wanneer 
         Tradiro meent dat de huurprijs die zij met [gedaagde] is overeengekomen te hoog is, dient zij 
         daartoe zelf een verzoek aan [gedaagde] te richten en eventueel een procedure aanhangig te 
         maken tegen [gedaagde]. Nu zij dat niet heeft gedaan geldt in de hoofdhuurrelatie dat de 
       
       
       
         overeengekomen huurprijs is blijven gelden. Dit betekent dat de vordering niet toewijsbaar 
         is. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Tradiro wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in reconventie 
     
       5.1. 
       
         Tradiro heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2014 met inachtneming 
         van de in de huurovereenkomst bepaalde opzegtermijn van twee maanden. De 
         huurovereenkomst is daarmee op een rechtsgeldige wijze tot een einde gekomen. Anders 
         dan [gedaagde] suggereert is haar instemming met de opzegging niet vereist omdat opzegging een 
         eenzijdige rechtshandeling is. 
       
       
     
     
       5.2. 
       
         Twee van de drie appartementen zijn ontruimd en opgeleverd, maar het derde 
         appartement, waar [B.] woont, is niet ontruimd en opgeleverd. 
         
          [gedaagde] meent dat door het niet opleveren van één van de drie appartementen de gehele 
         overeenkomst nog niet tot een einde is gekomen, daarbij uitgaande van de ondeelbaarheid 
         van de overeenkomst. 
         De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in die opvatting. Eerder, in rechtsoverweging 4.2., is 
         geoordeeld dat sprake is van de huur van woonruimte. Het staat vast dat de drie 
         appartementen zelfstandige woonruimten zijn, die op geen enkele wijze van elkaar 
         afhankelijk zijn als het gaat om voorzieningen. Er is dan geen goede grond om te stellen dat 
         de twee opgeleverde appartementen niet zijn opgeleverd en ontruimd. Er is niets dat [gedaagde] 
         verhindert om deze appartementen opnieuw te verhuren. Dat [gedaagde] de wens heeft om voor 
         alle appartementen één verhuurder te hebben vormt een onvoldoende belang om daarover 
         anders te oordelen. De huurovereenkomsten van de twee ontruimde appartementen zijn dan 
         ook per 1 januari 2014 beëindigd. [gedaagde] kan geen aanspraak maken op huurbetaling door 
         Tradiro na deze datum. 
       
       
     
     
       5.3. 
       
         Het aan [B.] onderverhuurde appartement is niet ontruimd. Deze 
         onderhuurder heeft geen enkele contractuele relatie met de hoofdverhuurder, maar zij geniet 
         op grond van de wet wel een zekere bescherming jegens de hoofdverhuurder. Artikel 7:269 
         BW bepaalt dat de onderhuur van een zelfstandige woonruimte van rechtswege wordt 
         voortgezet door de hoofdverhuurder wanneer de hoofdhuurovereenkomst tot een einde 
         komt. Dat is precies wat hier is gebeurd. Door de opzegging is de hoofdhuurovereenkomst 
         per 1 januari 2014 tot een einde gekomen. Vanaf dat moment is [gedaagde] van rechtswege de 
         verhuurder van [B.] geworden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] 
         vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 3W heeft gevolgd, bestaat deze 
         overeenkomst nog altijd. Voor alle duidelijkheid stelt de kantonrechter ook vast dat in deze 
         huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs geldt tussen [B.] en 
         
          [gedaagde] en ook geldt de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet zijn verholpen. 
         De vorderingen sub 1 en 2 zijn niet toewijsbaar. 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij heeft verhuurd in de zin van artikel 7:232,2 BW. Bij deze 
         stelling heeft [gedaagde] geen belang meer, nu de huurovereenkomst met Tradiro reeds tot een 
         einde is gekomen. [gedaagde] zou daar wellicht nog belang bij kunnen hebben wanneer de 
         onderhuurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur zou zijn aangegaan. In dat geval zou 
         de onderhuurovereenkomst en daarmee de daarvoor in de plaats getreden overeenkomst 
         tussen [gedaagde] en [B.] ook door deze bepaling worden beheerst. In dit geding kan 
         dat [gedaagde] echter niet baten, omdat [B.] geen partij is in het geding. De 
         kantonrechter kan derhalve niet een beslissing nemen over deze rechtsverhouding. 
       
       
       
       
         Op dezelfde grond kan de kantonrechter geen beslissing nemen op de derde vordering van 
         
          [gedaagde] die ziet op het beëindigen van de overeenkomst met [B.] op grond van 
         artikel 7:296,2 BW. 
       
       
     
     
       5.5. 
       
         De vordering van € 3.000,-- is al evenmin toewijsbaar. Gelet op de eerdere 
         overwegingen van de kantonrechter is geen sprake van een vertraagde opzegging of 
         oplevering van de appartementen. De schade is bovendien op geen enkele wijze 
         onderbouwd. 
       
       
     
     
       5.6. 
       
         Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen worden ook de gevorderde 
         buitengerechtelijke kosten afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] 
         belast met de kosten van het geding. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       6.1. 
       
         In conventie : 
       
       
         wijst de vorderingen af; 
       
       
       
         veroordeelt Tradiro tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van 
         vonnis wijzen vastgesteld op € 500,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van 
         
          [gedaagde]; 
       
       
     
     
       6.2. 
       
         In reconventie : 
       
       
         wijst de vorderingen af; 
       
       
       
         veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van vonnis 
         wijzen vastgesteld op € 800,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Tradiro, 
         te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de dagtekening 
         van dit vonnis tot aan de dag der voldoening; 
       
       
     
     
       6.3. 
       
         in conventie en in reconventie: 
       
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare 
         terechtzitting. 
         401