ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2338

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2338 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-07-2019 / 200.222.727_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-07-02

Zaaknummer: 200.222.727_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2338

---

Huis en tuin. Normaal gebruik als woonhuis. Puin in de tuin. Mededelingen verkoper. Dwaling.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.222.727/01 
     
     
     
       
         arrest van 2 juli 2019  
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 2. [appellante] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       hierna gezamenlijk: [appellant] , 
       advocaat: mr. Chr. Nome te Nijmegen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.B.M. Vaessen te Cuijk, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 12 december 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant (locatie ’s-Hertogenbosch) onder nummer C/01/310899 / HA ZA 16-504 gewezen vonnis van 26 april 2017. 
     
     
   
   
     
       5 Het tussenarrest 
     
     
       In het tussenarrest heeft het hof in het incident tot schorsing ex art. 225 Rv de aanzegging tot schorsing door [appellant] ongeldig en zonder gevolg verklaard. 
     
     
   
   
     
       6 Het nadere procesverloop 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest; 
     - de memorie van grieven, met producties; 
     - de memorie van antwoord; 
     - de akte van [appellant] , met productie; 
     - de antwoordakte van [geïntimeerde] , met producties. 
     Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
   
   
     
       7 De nadere beoordeling 
     
     
       7.1. 
       Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast. 
       
       
         
           Op 23 juli 2013 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] voor € 327.500,00 van [geïntimeerde] de vrijstaande semibungalow met vrijstaande garage en schuur, weiland, ondergrond, erf en tuin, kadastraal bekend gemeente Wanroij, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , groot 0.59.65 ha heeft gekocht. De levering heeft plaatsgevonden op 2 september 2013. 
         
         
           In de koopakte is voor zover thans van belang opgenomen:  
         
       
       
         “artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
       
     
     
       5.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).  
       
     
     
       5.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…) 
       
       
         5.4.1. 
         
           Aan verkoper is niet bekend of 
           /Aan koper is bekend dat 
           *) de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (…) 
         
       
     
     
       5.13. 
       
         
           De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper. (…) 
         
         
           artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding (…) 
         
       
     
     
       10.3. 
       
         Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 
       
       
          [geïntimeerde] heeft door middel van de gangbare vragenlijst bij de bemiddelingsopdracht kenbaar gemaakt dat er geen reden is om te vermoeden dat de bodem verontreinigd is (grieven, productie 2; vraag 21, blz. 5). 
          [geïntimeerde] heeft verder vóór het aangaan van de koopovereenkomst aan [appellant] een brochure verstrekt. Daarin staat onder meer (conclusie van antwoord, 1):  “Op grond van het Burgerlijk Wetboek rust er op de koper van een woning een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat de koper zelf verantwoordelijk is voor de beoordeling of de woning de eigenschappen zal bezitten om te voldoen voor het gebruik dat hij van de woning zal willen maken. Het nalaten van dit onderzoek komt geheel voor eigen risico van de koper. Daarom adviseren wij alle kandidaten om een (bouw)deskundige mee te nemen (…). Er wordt door de verkoper geen onderzoek gedaan naar eventuele aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de ondergrond. (…) Door verkoper wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard in geval van achteraf blijkende bodemverontreiniging van welke aard dan ook, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen.” 
          Voorafgaand aan de koop heeft [appellant] bij de makelaar van [geïntimeerde] navraag gedaan naar de aanwezigheid van puin.  
       
       
       Op 18 juli 2013 heeft de makelaar van [appellant] per e-mail bericht dat zij het navolgende antwoord van de familie [geïntimeerde] heeft ontvangen (inleidende dagvaarding, productie 3): 
       
         “Rondom huis en garage ligt tuin. Mocht er al ergens puin liggen, zou dat op de grond erachter kunnen zijn, omdat daar de stallen gestaan hebben. Deze grond wordt al vele jaren bewerkt voor mais/bieten en/of aardappelen, en bij grondbewerking komt niet meer naar boven als gebruikelijk, en heeft bij oogsten nooit een probleem opgeleverd.” 
       
       
          Op 21 januari 2014 heeft [appellant] naar aanleiding van geruchten in de buurt graafwerk laten verrichten, waarbij een grote hoeveelheid puin, beton, muren, vloeren en ijzeren wapening is aangetroffen. De makelaar van [geïntimeerde] is nog dezelfde dag komen kijken. Op 22 januari 2014 is de zoon van [geïntimeerde] langs geweest en op 24 januari 2014 is ook een dochter van [geïntimeerde] ( [dochter van geintimeerde] ) langs geweest. 
          Via de makelaar heeft [dochter van geintimeerde] [appellant] bij e-mail van 27 januari 2014 (doorgezonden op 28 januari 2014), in antwoord op een vraag van [appellant] over verontreiniging, bericht dat de geheugens moesten worden opgefrist omdat het gaat om (naar het hof begrijpt) sloopwerkzaamheden van 23 à 24 jaar geleden. Na intern beraad met haar moeder en andere familieleden heeft zij onder meer bericht (inleidende dagvaarding, productie 4; grieven, productie 3): 
       
       
         “(…) [opdrachtnemer] had van ons pap opdracht gekregen om het geheel “puinvrij” te maken, ook in de grond. Echter toen [opdrachtnemer] daarmee bezig was werd ons pap ziek en werd er longkanker geconstateerd, en is door hem geen oogje in het zeil gehouden. Ons pap heeft hem de boodschap gege [ve] n: werk het goed af, dan is het klaar!! Dat is dus niet gebeurd! Vanwege de ziekte van pap is onze aandacht niet bij het puin geweest maar bij hem. Boven op de grond lag wat puin, dus heeft ons pap hem (…) terug laten komen om dit op te ruimen, ook dit was niet goed gedaan en hebben we nog puin geraapt, niet wetende wat er nog in de grond zat! Toen ons pap geopereerd was hebben we een pony gekocht, dat gedeelte afgemaakt en ingezaaid! Kortom, niemand van ons was op de hoogte van het puin in de grond. Naar waarheid is dus door ons gezegd dat er naar weten niks in de grond zat. Wij zijn dan ook van mening dat wij hier niet meer verantwoordelijk voor zijn. Jammer dat bodemonderzoek niet nodig geacht werd door [appellant]     ! (…)” 
       
         
           Bij brief van 16 mei 2014 (inleidende dagvaarding, productie 8) heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd tot verwijdering van het aangetroffen puin. [geïntimeerde] heeft daar geen gehoor aan gegeven. 
         
         
           In opdracht van [appellant] heeft [adviseurs] adviseurs een onderzoek naar asbest in de bodem van het gekochte laten verrichten. Uit de conclusies van het in januari 2015 uitgebrachte rapport blijkt, dat er geen asbest is aangetoond in een concentratie hoger dan de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. (gewogen). Er is derhalve (volgens het rapport) geen sprake van ernstige bodemverontreiniging. Een nadere beoordeling is (volgens het rapport) niet aan de orde. Geadviseerd wordt (in het rapport) middels handpicking de aanwezige asbestverdachte materialen op maaiveld te verwijderen om (toekomstige) vermenging met de bodem en/of ongecontroleerde verspreiding te voorkomen. 
         
         
           
            [appellant] heeft onder meer bij [reinigingsbedrijf] offerte gevraagd voor het reinigen van het perceelgedeelte. Dit bedrijf heeft de werkzaamheden geoffreerd voor een bedrag van € 31.940,00 (inleidende dagvaarding, productie 7). 
         
         
           Bij brief van 23 december 2015 (inleidende dagvaarding, productie 10) heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] onder meer bericht: 
         
       
       
         “(…) Nadrukkelijk handhaven cliënten bij deze hun vordering op u. Deze brief dient u te beschouwen als een mededeling ter stuiting van de verjaring zoals omschreven in mijn schrijven d.d. 16 mei 2014. (…)” 
       
       
     
     
       7.2. 
       
         
          [appellant] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd: 
         (primair): veroordeling van [geïntimeerde] tot zuivering van de verontreinigde bodem, met een dwangsom, althans (primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair) betaling van € 31.940,00 aan herstelkosten, te vermeerderen met rente; 
         (primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair): veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de overeengekomen boete van € 982,50 per dag vanaf 24 mei 2014; 
         (subsidiair, meer subsidiair respectievelijk nog meer subsidiair) verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst dan wel partiële ontbinding van de koopovereenkomst dan wel partiële vernietiging van de koopovereenkomst, dan wel de koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten; 
         (in alle gevallen) met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de deskundige. 
         
          [appellant] heeft samengevat hieraan ten grondslag gelegd dat de onroerende zaak gezien de aanwezigheid van de grote hoeveelheid puin in de grond niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, dan wel dat [appellant] heeft gedwaald doordat [geïntimeerde] hem niet heeft ingelicht over de aanwezigheid van dat puin, dan wel dat beide partijen hebben gedwaald. 
         
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. 
       
       
     
     
       7.3. 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis het gevorderde afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Daarbij overwoog de rechtbank dat de aanwezigheid van puin in een deel van het perceel het normaal gebruik als woonhuis als bedoeld in art. 5.3 van de koopovereenkomst niet in de weg staat. Het beroep op dwaling verwierp de rechtbank omdat in de mededelingen van [geïntimeerde] op de vraag naar de aanwezigheid van puin besloten ligt dat de mogelijkheid van die aanwezigheid (op het betreffende deel van het perceel) niet uitgesloten werd en het er in rechte voor moet worden gehouden dat [geïntimeerde] niet wist van het indertijd gebrekkig opruimen van het puin door [opdrachtnemer] .  
       
     
     
       7.4. 
       
         
          [appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van zijn vorderingen. 
         
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging. 
       
       
     
     
       7.5. 
       De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       7.6. 
       Het hof behandelt eerst het beroep van [geïntimeerde] op de klachtplicht en verjaring. 
       
     
     
       7.7. 
       Het hof verwerpt het standpunt van [geïntimeerde] dat [appellant] niet tijdig zou hebben geklaagd (conclusie van antwoord, 16). [appellant] heeft [geïntimeerde] na ontdekking van het puin direct daarvan in kennis gesteld en de familie en makelaar van [geïntimeerde] zijn onverwijld komen kijken (3.1 onder f hiervoor). Dat is een klacht. [geïntimeerde] heeft niets gesteld waaruit volgt dat [appellant] het puin eerder heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. [appellant] heeft ook niet onredelijk lang gewacht voordat hij onderzoek deed: de levering was in september 2013 en de graafwerkzaamheden zijn in januari 2014 uitgevoerd. Dat is niet onredelijk in het licht van de aard en omvang van het onderzoek. 
       
     
     
       7.8. 
       Ook het beroep van [geïntimeerde] op verjaring van de rechtsvordering is ongegrond. [geïntimeerde] stelt dat de stuitingsbrief van 23 december 2015 (3.1 k hiervoor) “een andere rechtsvordering betreft dan nakoming van een verbintenis” en dat geen eis is ingesteld binnen zes maanden na die brief (conclusie van antwoord, 15). Deze stelling klopt niet. De rechtsvordering van [appellant] , zoals omschreven in die brief, strekt wel degelijk (onder meer) tot nakoming van de verbintenis (a) tot herstel van het gebrek en (b) tot vergoeding van schade. In de brief staat met zoveel woorden dat het [appellant] gaat om “herstel, inhoudende het verwijderen van het puin” en om “de door hen geleden schade ten gevolge van voornoemde non-conformiteit”. 
       
     
     
       7.9. 
       Het hof verwerpt op deze gronden het beroep op de klachtplicht en verjaring.  
       
     
     
       7.10. 
       Het geschil spitst zich verder in de eerste plaats toe op de vraag of de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als overeengekomen. [geïntimeerde] betwist in dit hoger beroep allereerst dat uit de foto’s blijkt dat het puin wat daarop te zien is zich in de grond bevond ten tijde van de verkoop, maar dat betoog passeert het hof in het licht van onder 3.1 g en h hiervoor vastgestelde feiten en de toelichting van mr. Vaessen tijdens de comparitie in eerste aanleg (proces-verbaal, blz. 5: “Dat er puin in de grond is achtergebleven is pas in januari 2014 naar voren gekomen”; zie ook de verklaring van [getuige 2] , proces-verbaal, blz. 4). Het gaat bij de beoordeling om het puin waarvan [geïntimeerde] gezien en erkend heeft dat het begin 2014 in de grond is aangetroffen. 
       
     
     
       7.11. 
       Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, ro. 3.6) (zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden, 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:912, ro. 5.3-5.4).  
       
     
     
       7.12. 
       
         De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.6 overwogen: 
         
           “In deze zaak heeft [appellant] cs zich op het standpunt gesteld, dat de 
         
         
           aanwezigheid van puin het normaal gebruik van het gekochte in de weg staat. De afgegeven 
         
         
           garantie geldt niet alleen voor de woning maar ook voor het perceel, aldus [appellant] 
         
         
           cs. Met [geïntimeerde] is de rechtbank van oordeel, dat die stelling verworpen dient te 
         
         
           worden. De in artikel 5.3 van de koopovereenkomst afgegeven garantie heeft uitsluitend 
         
         
           betrekking op de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als 
         
         
           woonhuis. De aanwezigheid van puin in (een deel van) het perceel staat dat gebruik niet in 
         
         
           de weg. Het beroep op non-conformiteit moet dan ook verworpen worden. Voor zover de 
         
         
           vorderingen van [appellant] cs op het beroep op non-conformiteit zijn gebaseerd, zullen 
         
         
           deze afgewezen worden.” 
         
       
       
     
     
       7.13. 
       Het hof neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne. De rechtbank heeft de vorderingen die op non-conformiteit zijn gebaseerd – met inbegrip van de vordering van [appellant] tot betaling van de overeengekomen boete van art. 10.3 van de koopovereenkomst (3.1 b hiervoor) – terecht afgewezen. De stukken en stellingen van [appellant] bevatten geen feiten waaruit volgt dat hij meer mocht verwachten dan een normaal gebruik als woonhuis. Voor zover [appellant] meent dat de grond geen enkel asbest zou mogen bevatten, aanvoert dat [geïntimeerde] bekend was met zijn voornemen om de grond agrarisch te gaan gebruiken en inroept dat [geïntimeerde] heeft aangegeven dat al jaren gewassen worden verbouwd en geoogst zonder dat problemen door in de grond aanwezig puin worden ervaren, volgt uit die (te) vage algemene stellingen ook nog niet dat, en zo ja: met welke verklaringen en/of gedragingen, [geïntimeerde] bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen zou hebben gewekt dat zij zo’n asbestvrij-garantie geeft, instaat voor een bepaald -laat staan welk- agrarisch gebruik en/of instemt met nader overeengekomen (mede)gebruik voor de verbouw en/of teelt van gewassen. 
       
     
     
       7.14. 
       Het hof beoordeelt vervolgens het beroep van [appellant] op dwaling.  
       
     
     
       7.15. 
       Het hof stelt voorop dat de koopovereenkomst vernietigbaar is indien [appellant] onder invloed van dwaling de overeenkomst heeft gesloten en hij die bij een juiste voorstelling van zaken niet althans niet tegen dezelfde koopprijs zou hebben gesloten, als de dwaling aan een – zelfs te goeder trouw gegeven – inlichting van [geïntimeerde] te wijten is of [geïntimeerde] in verband met hetgeen zij van de dwaling wist of had behoren te weten, [appellant] had moeten inlichten. 
       
     
     
       7.16. 
       Het hof neemt in dit verband de verklaringen van [opdrachtnemer] in aanmerking. [opdrachtnemer] schrijft in zijn email van 15 januari 2018 (grieven, productie 13) dat hij in opdracht en het bijzijn van wijlen de echtgenoot van verkoopster [geïntimeerde] in of omstreeks 1992  “de oude boerderij (…hebben…) gesloopt. (…) De bovenbouw hebben we afgevoerd, maar de kelders en putten onder het maaiveld bleven zitten. Hierdoor hadden wij tijdwinst, geen transport en stortkosten van puin”.  Deze verklaring vindt steun in de op 22 januari 2014 gedateerde schriftelijke verklaring van [getuige 1] (grieven, productie 6) dat hij bij graafwerkzaamheden in opdracht van [appellant] heeft vastgesteld:  “Na mijn inzien hebben ze gewoon de bovenbouw eraf gesloopt en het meeste in de grond laten zitten. Na mijn idee niet de manier waarop je een sloop oplevert tenzij de opdrachtgever daar de opdracht voor geeft”.  Het hof acht de verklaring van [opdrachtnemer] , in samenhang met de verklaring van [getuige 1] , betrouwbaar. [geïntimeerde] heeft de inhoud ervan niet voldoende gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft wel een tweede verklaring van [opdrachtnemer] overgelegd, maar die doet aan zijn eerste verklaring als zodanig niet af. [opdrachtnemer] heeft in die tweede verklaring geschreven dat zijn eerste verklaring  “tot stand  [is]  gekomen door herhaalde indringende telefoon gesprekken van de Heer [appellant] .”  Verder heeft hij daarin geschreven:  “Om deze situatie te beëindigen heb ik deze verklaring opgesteld, zoals de Heer [appellant] Het wilde hebben. Ikzelf, weet dat ik werkzaamheden heb verricht voor de Heer [de overleden echtgenoot van geintimeerde]  […].  Maar welke afspraken er gemaakt zijn, en hoe de werkzaamheden uitgevoerd zijn, weet ik helaas Niet meer. Immers dit werk is ongeveer 27 jaar geleden uitgevoerd. Derhalve wil ik mij distantiëren van deze zaak, en wens daarom geen reactie omtrent deze Van zowel de fam [geïntimeerde] als van de Heer [appellant] .”  [opdrachtnemer] verklaart daarin niet dat zijn eerste verklaring als zodanig onjuist zou zijn wat betreft het puin dat onder de grond was en bleef en de wetenschap van wijlen de echtgenoot van [geïntimeerde] op dat punt. In de tweede verklaring benadrukt [opdrachtnemer] (kennelijk ‘door de kat en de hond gebeten’, zo begrijpt het hof daaruit) slechts dat hij zich de afspraken en de wijze van uitvoering van het werk niet meer kan herinneren en dat hij niets (meer) te maken wil hebben met partijen en deze zaak. 
       
     
     
       7.17. 
       Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat het ervoor moet worden gehouden dat wijlen de echtgenoot van [geïntimeerde] wist van de in de grond aanwezige restanten van de boerderij. Die wetenschap moet [geïntimeerde] redelijkerwijs ook hebben gehad, althans valt ook aan haar toe te rekenen. 
       
     
     
       7.18. 
       Het hof betrekt bij dit oordeel ook de e-mail van de familie [geïntimeerde] van 27 januari 2014 (3.1 g hiervoor), waaruit blijkt dat [opdrachtnemer] weliswaar de opdracht zou hebben gekregen ‘het geheel puinvrij te maken’, maar terug heeft moeten komen omdat dat in elk geval (ook) bovengronds niet goed was gebeurd.  
       
     
     
       7.19. 
       Het hof neemt verder in aanmerking dat [appellant] vóór het aangaan van de koopovereenkomst uitdrukkelijk navraag heeft gedaan op het punt van eventuele verontreiniging (inleidende dagvaarding, 4; 3.1 c hiervoor). [geïntimeerde] heeft (in antwoord op deze vragen) relevante mededelingen gedaan: 
       
         
           a) er is geen reden om te vermoeden dat de bodem verontreinigd is (de vragenlijst (3.1 d hiervoor)); 
         
         
           b) er is geen puin op het perceel dat te koop staat (maar wel eventueel op “de grond erachter” waar de stallen hebben gestaan en waar mais/bieten en/of aardappelen worden geteeld) (e-mail van 18 juli 2013, 3.1 e hiervoor, moet volgens [geïntimeerde] in deze zin worden opgevat; memorie van antwoord, blz. 2 onder “feiten” en 3.2). 
         
       
       
     
     
       7.20. 
       Naar het oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] met die antwoorden niet volstaan. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellant] de koopovereenkomst is aangegaan onder de invloed van dwaling. [appellant] heeft met zijn uitdrukkelijke vragen over puin duidelijk gemaakt dat de kwestie van puin voor hem een wezenlijk punt was. Het hof maakt hieruit op dat [appellant] deze overeenkomst niet (tegen dezelfde koopprijs) zou zijn aangegaan indien hij op de hoogte zou zijn geweest van het puin. De dwaling is naar het oordeel van het hof te wijten aan de handelwijze van [geïntimeerde] , die onjuiste dan wel onvolledige mededelingen heeft gedaan en [appellant] nadere inlichtingen had moeten verstrekken in verband met hetgeen zij van het puin wist of behoorde te weten. [geïntimeerde] komt verder naar het oordeel van het hof geen beroep toe op een ter zake door koper [appellant] geschonden onderzoeksplicht. [geïntimeerde] heeft immers (desgevraagd) in strijd met de op haar rustende mededelingsplicht [appellant] omtrent dat in de grond aanwezige puin onjuist, althans onvolledig, geïnformeerd. De dwaling komt niet voor rekening van [appellant] . 
       
     
     
       7.21. 
       De omstandigheid dat [appellant] vóór het aangaan van de koopovereenkomst, ondanks de uitnodiging daartoe door [geïntimeerde] , geen bodemonderzoek heeft uitgevoerd (conclusie van antwoord, 3, 6, 9), rechtvaardigt geen ander oordeel. [geïntimeerde] heeft daar immers mededelingen over gedaan, waaruit [appellant] redelijkerwijs mocht opmaken dat geen sprake was van verontreiniging. De mededelingen in de brochure over de onderzoeksplicht van de koper en het niet aanvaarden van aansprakelijkheid (7.1 d hiervoor) leiden bij deze stand van zaken, evenals de soortgelijke mededelingen in art. 25 van de koopovereenkomst (conclusie van antwoord, 4), ook niet tot een ander oordeel. 
       
     
     
       7.22. 
       
        [appellant] heeft gevorderd de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van het bepaalde in art. 6:230 lid 2 BW te wijzigen, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 31.940,00 (inleidende dagvaarding, 31; productie 7; specificatie: afgraven perceel; mechanisch zeven; afvoeren van het asbesthoudende puin; egaliseren vrijgekomen grond; leveren teelaarde; egaliseren teelaarde). Dit komt volgens hem overeen met de kosten van sanering van het puin. Het hof zal deze vordering toewijzen. [geïntimeerde] heeft betwist dat dit bedrag overeenstemt met de verwachte kosten van sanering, maar het hof acht deze betwisting onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft een vrijblijvende offerte overgelegd waaruit volgt dat de sanering voor veel minder zou kunnen plaatsvinden (conclusie van antwoord, 13; productie 3: € 17.856 exclusief btw; specificatie: afzetten teelaarde; ontgr., in depot zetten zand/puin; zeven vrijgekomen grond; profileren/egaliseren gezeefde grond). [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende onderbouwd dat deze offerte dezelfde werkzaamheden bevat en dat de sanering volgens deze offerte volledig, correct en op verantwoorde wijze plaatsvindt. Het hof gaat daarom uit van de berekening van [appellant] (€ 31.940,00 exclusief btw). 
       
     
     
       7.23. 
       De conclusie van het voorgaande is dat de grieven (deels) slagen en dat het nog meer subsidiair gevorderde alsnog moet worden toegewezen.  
       
     
     
       7.24. 
       De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. [appellant] heeft tegenover de betwisting door [geïntimeerde] niet voldoende toegelicht dat werkzaamheden zijn verricht waarvan de kosten niet behoren tot de geliquideerde proceskostenvergoeding. De overige vorderingen kunnen verder onbesproken blijven. 
       
     
     
       7.25. 
       
        [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in beide instanties worden veroordeeld (voor salaris advocaat: dagvaarding 1, comparitie 1 = 2 punten, tarief III € 695,00 in eerste aanleg; in hoger beroep: grieven 1, akte ½ = 1,5 punt tarief III € 1.391,00).  
       
     
   
   
     
       8 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijzigt de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 31.940,00; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om € 31.940,00 aan [appellant] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 96,01 aan dagvaardingskosten, op € 885,00 aan griffierecht en op € 1.390,00 aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 99,21 aan dagvaardingskosten, op € 716,00 aan griffierecht en op € 2.086,50 aan salaris advocaat voor het hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.C.J. van Craaikamp en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juli 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer